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Bochum
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Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf
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Stadt Bochum
Beschlussvorlage der Verwaltung
- Vorblatt - Seite 1
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
61 32 (25 13)
Vorlage Nr.: 20132349
Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung
öffentlich/nichtöffentlich
nichtöffentlich gemäß
öffentlich
Bezeichnung der Vorlage
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 - Zentrum Große Voede hier: Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung des Planentwurfes
Beschlussvorschriften
'' 2 ff, § 4a Abs. 3 BauGB
Beschlussorgan
Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung
Beratungsfolge
Sitzungstermin
Bezirksvertretung Bochum-Mitte
Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung
14.11.2013
04.12.2013
Anlagen
Anlage 1: Übersichtsplan
Anlage 2: Planzeichnung des VBB
Anlage 3: VEP mit Ansichten, Grundrisse, Schnitte
Anlage 4: Niederschrift über die Bürgerversammlung
Anlage 5: Stellungnahmen der TÖB
Anlage 6: Äbwägungen zu den eingegangenen Stellungnahmen
Anlage 7: Begründung zum VBB
Zusatzinformationen
akt.
Beratung
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Finanzielle Auswirkungen
Beteiligungspflichtige Angelegenheit
Personalrat wurde beteiligt
Grundsatzentscheidung
N
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1.
Anlass, Erfordernis und Zielsetzung des Bebauungsplanes
Der Anlass für die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist das
Vorhaben eines privaten Investors, innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
Stadtteilzentrum Große Voede ein mehrgeschossiges Einkaufszentrum inkl. der
erforderlichen Stellplätze zu errichten. Das Verfahren wird als vorhabenbezogener
Bebauungsplan gem. ' 12 und im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB
durchgeführt.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Einkaufszentrum mit mehreren
Einzelhandelsbetrieben. Das Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten wird auf max.
3.500 m5 Verkaufsfläche (VK) und an nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf max.
5.450 m5 VK begrenzt (Gesamtverkaufsfläche 8.950 m²). Darüber hinaus befinden sich in
dem Einkaufszentrum ergänzende Dienstleistungseinrichtungen. Auf der Rückseite des
Gebäudes ist eine Stellplatzanlage für 250 Fahrzeuge geplant.
Der erste Bauabschnitt mit überwiegend nahversorgungsrelevantem Einzelhandel wurde
bereits realisiert. Im zweiten Bauabschnitt entsteht ausschließlich nicht-zentrenrelevanter
Einzelhandel.
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 853 sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen zur Errichtung dieses Einkaufszentrums geschaffen und eine geordnete
städtebauliche Entwicklung im Sinne des Masterplanes Einzelhandel einschließlich der
verkehrlichen Erschließung des Objektes sichergestellt werden.
Der Standort des Plangebiets ist aufgrund seiner zentralen Lage und der guten
verkehrlichen Anbindung in den städtischen Zusammenhang eingebunden. Somit kann das
Stadtteilzentrum
`Große
VoedeA
als
Einkaufsstandort
gestärkt
und
die
Nahversorgungssituation in diesem Bereich verbessert werden, was besonders unter dem
Gesichtspunkt der fußläufigen Erreichbarkeit durch nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen
erstrebenswert ist.
Außerdem geht es um die Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Fläche, die in
ihrer vorherigen Funktion als Stellplatzanlage bzw. Wohnhaus nicht die
stadtentwicklungsplanerischen bzw. immissionschutzrechtlichen Zielvorstellungen erfüllen
konnte. Die Stellplatzanlage, die als Mitarbeiterparkplatz von ThyssenKrupp fungiert, ist im
südlichen Bereich neu organisiert worden.
2.
Plangebiet
Das Plangebiet ist 1,73 ha groß und wird im Nordwesten durch die Castroper Straße, im
Nordosten durch die Werkszufahrt der ThyssenKrupp Electrical Steel (TKES), im Südosten
durch die neue Stellplatzanlage der TKES und im Südwesten durch den ehemaligen
Standort von Aldi sowie einer Freifläche begrenzt.
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Das Plangebiet wurde im Laufe des Verfahrens in seiner Begrenzung mehrfach geändert.
Die heutige Abgrenzung resultiert aus einem Beschluss im Juni 2012, wonach der
Gesamtbereich bis zur Einmündung zum TKES-Werk erweitert wurde. Eine Fortführung
des Versorgungszentrums bietet sich an, da insbesondere ein Fortbestand der
Wohnnutzung in unmittelbarer Nähe zum TKES-Werk keine städtebaulich verträgliche
Lösung darstellt. Das derzeitige, für die Erschließung erforderliche Provisorium an der
Werkszufahrt wird gegen eine an der Südgrenze des Plangebietes zu erstellende Zufahrt
ersetzt, die zukünftig die Flächen der ehemaligen Reiterschaft erschließen soll. Über den
Stand einer Zwischenlösung für die Erschließung des Reitschaftsgeländes erfolgt in
gleicher Sitzung eine Mitteilung der Verwaltung. Die Erweiterung des Einkaufszentrums ist
damit auch Auslöser für die erneute öffentliche Auslegung des Planentwurfes.
3.
Inhalte des Bebauungsplanes
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt eine Festsetzung als Sondergebiet (SO) mit
der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“, welches in zwei unterschiedliche Teilbereiche
getrennt ist. Das SO 1 umfasst den zum jetzigen Zeitpunkt bereits erstellten ersten
Bauabschnitt. Hier befinden sich die Einzelhandelsbetriebe, die in erster Linie zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortimente anbieten, wie der Vollsortimenter, der
Lebensmitteldiscounter, der Schuh-, der Drogerie- und der Textilmarkt.
In dem teilweise neu in den Planbereich integrierten Teil des Einkaufzentrums (SO 2) ist
die Ansiedlung eines Möbelmarktes sowie eines zurzeit noch nicht näher bestimmten
Fachmarktes vorgesehen. Die Sortimente setzen sich hier nur aus dem nicht
zentrenrelevanten Bereich zusammen.
Es wird von der Regelung des ' 12 Abs. 3a BauGB in Verbindung mit ' 9 Abs. 2 BauGB
Gebrauch gemacht, wonach nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung
sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Die Einzelheiten des Vorhabens ergeben sich weiterhin aus dem Vorhaben- und
Erschließungsplan. Alle übrigen Nutzungen sind somit ausgeschlossen.
In den Sondergebieten wird eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung mit einer maximalen
Gebäudehöhe von 142,5 m üNHN festgesetzt. Die Grundflächenzahl wird auf 0,8
festgesetzt, wobei diese Zahl durch Nebenanlagen, Stellplätze und dergleichen auf 0,95
erhöht werden darf. Die für die Erschließung notwendigen Flächen werden ebenfalls als SO
festgesetzt jedoch zusätzlich mit entsprechenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
versehen. Es besteht jedoch die vertragliche Option, die an der Südgrenze liegenden
Zufahrten zur Stellplatzanlage zu verbinden und als öffentliche Straße auszubauen. Im
Endzustand soll diese als Ringstraße mit einem Einstieg gegenüber der I. Parallelstraße
der Erschließung der westlichen Gewerbeflächen dienen.
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Des Weiteren werden Festsetzungen zu gestalterischen Aspekten - Werbeanlagen - laut §
86 Abs. 4 BauO NRW getroffen. Weitere gestalterische Aspekte ergeben sich aus dem
Vorhaben- und Erschließungsplan, der insbesondere die Änderungen an der vorhandenen
und der Fassade des 2. BA gemäß dem im Sommer 2013 durchgeführten
Gutachterverfahren darlegt.
4.
Fassadengestaltung und Konzeption zweiter Bauabschnitt
Der bereits realisierte erste Bauabschnitt wurde auf Grundlage des bisher vorliegenden und
vom Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung am 14.07.2010
beschlossenen Vorhaben- und Erschließungsplanes realisiert.
Die Fassadengestaltung und der Gesamteindruck des Gebäudes an der Castroper Straße
stießen jedoch nach dessen Realisierung auf breite Kritik. So wird die Fassade als
abweisend und verschlossen empfunden, das zurückgezogene Erdgeschoss als zu dunkel
und der Eingangsbereich als wenig einladend und funktional nicht barrierefrei eingestuft.
Aufgrund der genannten Kritikpunkte wurde mit dem Vorhabenträger vereinbart, dass im
Zusammenhang mit dem zweiten Bauabschnitt Maßnahmen zur Verbesserung des
Erscheinungsbilds auch des ersten Bauabschnitts getroffen werden.
Von mehreren Vorschlägen wurde hierbei eine Lösung des Essener Architekturbüros
Planwerk ausgesucht, welche zum Ziel hat, durch die Installation von Lichtkunstelementen
an der Fassade und eine Neugestaltung des Eingangsbereichs der großflächigen Fassade
einen eigenständigen Charakter zu erzielen und die Fassade zugleich zu gliedern. Dabei
wurde das künstlerische Thema „Zeitlicht“ umgesetzt, dass durch die Installation von Uhren
und LED-Lichtleisten die bislang ungestalteten Auskragungselemente bespielt. Neben dem
hohen Wiedererkennungseffekt soll durch die Installation insbesondere auch das
abweisende Erscheinungsbild bei Dunkelheit verbessert werden.
Im Zusammenspiel mit weiteren gestalterischen Maßnahmen und der Installation eines
Aufzugs soll der Eingangsbereich neu betont und aufgewertet werden. Zudem soll die
bislang nur provisorisch gestaltete Vorzone vor dem Gebäude durch Baumpflanzungen
aufgewertet werden.
Sämtliche Aufwertungsmaßnahmen werden im Durchführungsvertrag verbindlich geregelt.
Mit der Gestaltung des zweiten Bauabschnitts wurde vom Investor das Kölner
Architekturbüro Hintermeier beauftragt. Grundlage dieses Entwurfes sind Vorgaben des
Betreibers der Einzelhandelskette „Trösser - Der Polstermöbel-Spezialist“. Hierzu gehören
die farbliche Gestaltung mit den Farben weiß und blau sowie großflächige Werbeanlagen.
Mit Rücksicht auf die innerstädtische Lage des Möbelmarktes wurde eine gläserne Eckfront
ausgebildet sowie eine Perforierung der großflächigen Fassade durch gelöcherte
Streckmetallelemente.
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Insgesamt muss jedoch festgestellt werden, dass die Fassadengestaltung primär den
Erfordernissen des Möbelmarktes und nicht der Integration in das städtische Gefüge
geschuldet ist. Dies ist städtebaulich nicht begrüßenswert, jedoch muss das Ergebnis auch
vor dem Hintergrund gesehen werden, dass die gemäß Masterplan Einzelhandel
zulässigen zentrenrelevanten Sortimente bereits im ersten Bauabschnitt vollständig
„verbaut“ wurden, so dass im zweiten Bauabschnitt nur noch Einzelhandelsbetriebe mit
nicht zentrenrelevanten Sortimenten (auch als Randsortimente) zugelassen werden
können. Hierfür gibt es jedoch nur eine sehr begrenzte Anzahl von Anbietern, deren
Konzepte in der Regel auch auf Standorte in Gewerbegebieten abgestellt sind. Um eine
zeitnahe Realisierung des zweiten Bauabschnitts zu ermöglichen, sind insoweit
Kompromisse bei der Fassadengestaltung erforderlich.
Solvente Nutzer jenseits des Einzelhandelsgewerbes wie z. B. Dienstleister und
Verwaltungen konnten nach Aussagen des Vorhabenträgers an diesem Standort bislang
nicht gefunden werden. Wohnnutzung scheidet wegen dem benachbarten Stahlwerk aus.
Parallel zur Beratung in den politischen Gremien soll das Vorhaben auch im neu
gegründeten Gestaltungsbeirat am 15.11.2013 beraten werden. Über die Ergebnisse wird
in der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft, Infrastruktur und Stadtentwicklung berichtet
werden.
5.
Auswirkungen des Bebauungsplanes
Die vorliegende Bauleitplanung ist dazu geeignet, positive Effekte auf die
Versorgungsfunktion des Zentrums Große Voede zu bewirken. Eine Stärkung des
Stadtteilzentrums ist aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht anzustreben. Die Planung
rechtfertigt sich zudem dadurch, dass sie einen zukünftig nicht mehr als Werksparkplatz
bzw. Wohnhaus genutzten innerstädtischen Bereich einer Nachfolgenutzung zuführt.
Die Planung setzt mit dem vorliegenden Standort die zentralen Grundsätze der
Bauleitplanung aus ' 1 Abs. 5 BauGB sowie die Vorgaben zum sparsamen Umgang mit
Grund und Boden gem. ' 1a Abs. 2 BauGB um. Mit der Realisierung des Vorhabens sind
bedeutende Investitionen verbunden, die der lokalen Wirtschaft zugute kommen und neue
Arbeitsplätze schaffen. Auch indirekte wirtschaftliche Impulse auf die Entwicklung der
näheren Umgebung können durch das Vorhaben ausgelöst werden.
Negative Auswirkungen auf den fließenden Verkehr auf der Haupterschließungsachse
Castroper Straße können durch den neu zu errichtenden Anschluss über die Werkszufahrt
zum TKES-Werk minimiert werden. Ein in Auftrag gegebenes Verkehrsgutachten bestätigt,
dass verkehrliche Belange dem Vorhaben nicht entgegenstehen.
Der Entwurf des Gutachtens befindet sich derzeit in Prüfung durch die Verwaltung. Bis zum
Satzungsbeschluss erfolgt die abschließende Beurteilung der verkehrlichen
Leistungsfähigkeit.
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Hinsichtlich des Schallschutzes konnte über ein Fachgutachten nachgewiesen werden,
dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Misch- und Gewerbegebiete durch die
Emissionen des Vorhabens und der Stellplätze an allen festgelegten Immissionspunkten
eingehalten werden.
Die Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur wurden gutachterlich dahingehend
untersucht, ob das Vorhaben mit der Zentrenstruktur Bochums vereinbar ist und ob es die
Vorgaben aus dem Masterplan Einzelhandel einhält. Als Ergebnis konstatiert der
Gutachter, dass die geplanten Betriebsgrößen und Sortimente im Einklang mit dem
Masterplan Einzelhandel stehen, die Zentrenhierarchie nicht gestört wird und das Zentrum
Große Voede insgesamt gestärkt wird. Schließlich werden die zusätzlichen
Verkaufsflächen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten als raumverträglich eingestuft.
Erhebliche Auswirkungen auf Natur und Landschaft sind im Vergleich zur Vornutzung des
Geländes nicht zu erwarten, da dieses bereits vorher in erheblichem Maße versiegelt war.
Die vorhandenen und zu beseitigenden Baumstrukturen werden durch Neupflanzungen im
hinteren Teil des Grundstückes und entlang der Castroper Straße kompensiert. Gleichwohl
ist anzumerken, dass sich damit keine erhebliche Verbesserung der klimatischen
Verhältnisse ergeben wird. Auf der anderen Seite handelt es sich hier um einen Bereich,
der in einem zentralen Versorgungsbereich liegt, in dem die Ansiedlung weiterer
Einzelhandelsbetriebe planerisch gewollt ist, um die wohnungsnahe und damit auch
fußläufige Nahversorgung sicherzustellen.
6.
Bisheriges Planverfahren
Der Einleitungsbeschluss zum VBB 853 datiert vom 16.01.2007. Nachdem im September
2007 ein neuer Investor die Vorhabenplanung übernommen hatte, wurde im
November/Dezember 2007 die frühzeitige Beteiligung durchgeführt, während dessen der
Bezirksbürgermeister am 20.11.2007 zu einer Bürgerversammlung lud.
Bis zu diesem Zeitpunkte hatte sich das Plangebiet durch Zukäufe des Investors und aus
Gründen der verkehrlichen Erschließung in seiner Abgrenzung zwei Mal geändert.
In der Zeit zwischen dem 09.08.2010 und dem 09.09.2010 fand die öffentliche Auslegung
des Planentwurfes statt.
Nach der öffentlichen Auslegung und Unterzeichnung des Durchführungsvertrags wurde im
Oktober 2010 für den 1. Bauabschnitt des Einkaufszentrums die Genehmigung gem. § 33
BauGB erteilt.
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Mit Erwerb des Grundstückes Castroper Str. 220 – 224 durch den Investor beschloss der
Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung am 13.06.2012 das
Plangebiet bis zur ThyssenKrupp-Zufahrt zu erweitert. Auf der verbleibenden Fläche
beabsichtigt der Investor das Einkaufszentrum mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel zu
komplettieren. Auch hierzu fasste der Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und
Stadtentwicklung am 17.04.2013 den entsprechenden Beschluss (Konkretisierung der
Planungsziele).
Aufgrund der nach dem Bau des 1. Bauabschnitts sich offenbarenden gestalterischen
Defizite an der Fassade des Einkaufszentrums, wurde in der Zeit von Juli bis September
2013 ein Gutachterverfahren zur gestalterischen Überarbeitung der nördlichen, östlichen
und westlichen Fassade des 1. Bauabschnitts und der Gestaltung des geplanten 2.
Bauabschnittes mit Beteiligung von Vertretern der Bauverwaltung und des
Bezirksbürgermeisters durchgeführt, an der insgesamt vier Architekturbüros teilnahmen.
Die Ergebnisse wurden 04.09.2013 präsentiert. Dabei wurden die einzelnen Bauabschnitte
an zwei unterschiedliche Büros vergeben. Zur Umsetzung der gestalterischen Aspekte sind
in der zeichnerischen Darstellung innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes die
Fassadenansichten aufgenommen worden. Weitere Gestaltungsdetails werden im
Durchführungsvertrag geregelt.
7.
Gutachten
Im Rahmen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 853 wurden folgende
Fachgutachten erarbeitet:
-
TERRA Umwelt Consulting GmbH: Gutachten über geotechnische Untersuchungen,
Neuss, September 2007
TERRA Umwelt Consulting GmbH: Stellungnahme zu den Boden- und
Bodenluftuntersuchungen am Standort Bochum Castroper Straße 202 - 218, Neuss,
20. August 2013
Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH: Verträglichkeitsanalyse für den
Neubau zweier Lebensmittelmärkte sowie mehrerer Fachmärkte in Bochum Castroper Straße, Erlangen, April 2010
Stadt + Handel GbR: Städtebauliche, regionale und raumordnerische
Verträglichkeitsanalyse für eine Erweiterung eines Einkaufszentrums in Bochum,
Castroper Straße, Dortmund, Juli 2013
Franz Fischer Ingenieurbüro GmbH: Errichtung eines Geschäftshauses in Bochum,
Castroper Straße 204-210, Verkehrsuntersuchung, Erftstadt, April 2010
Franz Fischer Ingenieurbüro GmbH: Errichtung eines Einkaufszentrums in Bochum,
Castroper Straße 204 – 224, Verkehrsuntersuchung, Erftstadt, Mai 2013
TÜV Nord: Gutachten – Geräuschemissionen und -immissionen durch das geplante
Fachmarktzentrum an der Castroper Straße in Bochum, Essen, 20.04.2010
TÜV Nord: Geräuschemissionen und -immissionen durch das geplante
Einkaufszentrum an der Castroper Straße 202-224 in Bochum, Essen, 12.06.2013
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-
8.
Heller + Kalka Landschaftsarchitekten: Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung zur
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853, Herne, Mai 2010
Heller + Kalka Landschaftsarchitekten: Artenschutzrechtliche Voreinschätzung zum
Abbruch eines Wohnhauses und eines Verwaltungsgebäudekomplexes im
Erweiterungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 853 'Zentrum Große Voede', Herne,
Juni 2013
Durchführungsvertrag
Gemäß ' 12 Abs. 1 BauGB sind Vorhabenträger zur Durchführung der Vorhaben und der
Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist und zur Übernahme der
Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise verpflichtet.
Für das geplante Vorhaben wird zwischen der Stadt Bochum und dem Vorhabenträger ein
Durchführungsvertrag geschlossen. Der Teil B dieses Vertrages enthält insbesondere
Regelungen über die Erschließung des Vorhabens, die Bauweise, Pflanzmaßnahmen und
Fragen zur Gestaltung des Objektes, soweit dies nicht bereits durch Festsetzungen im
Rechtsplan oder im Vorhaben- und Erschließungsplan geregelt ist.
Darüber hinaus regelt der Durchführungsvertrag die Einhaltung von Fristen und die
Fälligkeit von Vertragsstrafen.
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Bezeichnung der Vorlage
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 - Zentrum Große Voede hier: Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung des Planentwurfes
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 853 - Zentrum Große Voede bestehend aus dem Bebauungsplan (Blatt 1; Anlage 2) und dem Vorhaben- und
Erschließungsplan (Blatt 2; Anlage 3) in der Fassung vom 14.10.2013 ist einschließlich der
Begründung (Anlage 7) erneut öffentlich auszulegen (§ 4a Abs. 3 Baugesetzbuch).