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Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezeichnung der Vorlage Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 - Zentrum Große Voede hier: Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung des Planentwurfes Beschlussvorschriften '' 2 ff, § 4a Abs. 3 BauGB Beschlussorgan Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Beratungsfolge Sitzungstermin Bezirksvertretung Bochum-Mitte Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung 14.11.2013 04.12.2013 Anlagen Anlage 1: Übersichtsplan Anlage 2: Planzeichnung des VBB Anlage 3: VEP mit Ansichten, Grundrisse, Schnitte Anlage 4: Niederschrift über die Bürgerversammlung Anlage 5: Stellungnahmen der TÖB Anlage 6: Äbwägungen zu den eingegangenen Stellungnahmen Anlage 7: Begründung zum VBB Zusatzinformationen akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Finanzielle Auswirkungen Beteiligungspflichtige Angelegenheit Personalrat wurde beteiligt Grundsatzentscheidung N N N N Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 1. Anlass, Erfordernis und Zielsetzung des Bebauungsplanes Der Anlass für die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist das Vorhaben eines privaten Investors, innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Große Voede ein mehrgeschossiges Einkaufszentrum inkl. der erforderlichen Stellplätze zu errichten. Das Verfahren wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. ' 12 und im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB durchgeführt. Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Einkaufszentrum mit mehreren Einzelhandelsbetrieben. Das Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten wird auf max. 3.500 m5 Verkaufsfläche (VK) und an nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf max. 5.450 m5 VK begrenzt (Gesamtverkaufsfläche 8.950 m²). Darüber hinaus befinden sich in dem Einkaufszentrum ergänzende Dienstleistungseinrichtungen. Auf der Rückseite des Gebäudes ist eine Stellplatzanlage für 250 Fahrzeuge geplant. Der erste Bauabschnitt mit überwiegend nahversorgungsrelevantem Einzelhandel wurde bereits realisiert. Im zweiten Bauabschnitt entsteht ausschließlich nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 853 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung dieses Einkaufszentrums geschaffen und eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinne des Masterplanes Einzelhandel einschließlich der verkehrlichen Erschließung des Objektes sichergestellt werden. Der Standort des Plangebiets ist aufgrund seiner zentralen Lage und der guten verkehrlichen Anbindung in den städtischen Zusammenhang eingebunden. Somit kann das Stadtteilzentrum `Große VoedeA als Einkaufsstandort gestärkt und die Nahversorgungssituation in diesem Bereich verbessert werden, was besonders unter dem Gesichtspunkt der fußläufigen Erreichbarkeit durch nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen erstrebenswert ist. Außerdem geht es um die Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Fläche, die in ihrer vorherigen Funktion als Stellplatzanlage bzw. Wohnhaus nicht die stadtentwicklungsplanerischen bzw. immissionschutzrechtlichen Zielvorstellungen erfüllen konnte. Die Stellplatzanlage, die als Mitarbeiterparkplatz von ThyssenKrupp fungiert, ist im südlichen Bereich neu organisiert worden. 2. Plangebiet Das Plangebiet ist 1,73 ha groß und wird im Nordwesten durch die Castroper Straße, im Nordosten durch die Werkszufahrt der ThyssenKrupp Electrical Steel (TKES), im Südosten durch die neue Stellplatzanlage der TKES und im Südwesten durch den ehemaligen Standort von Aldi sowie einer Freifläche begrenzt. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Das Plangebiet wurde im Laufe des Verfahrens in seiner Begrenzung mehrfach geändert. Die heutige Abgrenzung resultiert aus einem Beschluss im Juni 2012, wonach der Gesamtbereich bis zur Einmündung zum TKES-Werk erweitert wurde. Eine Fortführung des Versorgungszentrums bietet sich an, da insbesondere ein Fortbestand der Wohnnutzung in unmittelbarer Nähe zum TKES-Werk keine städtebaulich verträgliche Lösung darstellt. Das derzeitige, für die Erschließung erforderliche Provisorium an der Werkszufahrt wird gegen eine an der Südgrenze des Plangebietes zu erstellende Zufahrt ersetzt, die zukünftig die Flächen der ehemaligen Reiterschaft erschließen soll. Über den Stand einer Zwischenlösung für die Erschließung des Reitschaftsgeländes erfolgt in gleicher Sitzung eine Mitteilung der Verwaltung. Die Erweiterung des Einkaufszentrums ist damit auch Auslöser für die erneute öffentliche Auslegung des Planentwurfes. 3. Inhalte des Bebauungsplanes Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt eine Festsetzung als Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“, welches in zwei unterschiedliche Teilbereiche getrennt ist. Das SO 1 umfasst den zum jetzigen Zeitpunkt bereits erstellten ersten Bauabschnitt. Hier befinden sich die Einzelhandelsbetriebe, die in erster Linie zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente anbieten, wie der Vollsortimenter, der Lebensmitteldiscounter, der Schuh-, der Drogerie- und der Textilmarkt. In dem teilweise neu in den Planbereich integrierten Teil des Einkaufzentrums (SO 2) ist die Ansiedlung eines Möbelmarktes sowie eines zurzeit noch nicht näher bestimmten Fachmarktes vorgesehen. Die Sortimente setzen sich hier nur aus dem nicht zentrenrelevanten Bereich zusammen. Es wird von der Regelung des ' 12 Abs. 3a BauGB in Verbindung mit ' 9 Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht, wonach nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Die Einzelheiten des Vorhabens ergeben sich weiterhin aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan. Alle übrigen Nutzungen sind somit ausgeschlossen. In den Sondergebieten wird eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung mit einer maximalen Gebäudehöhe von 142,5 m üNHN festgesetzt. Die Grundflächenzahl wird auf 0,8 festgesetzt, wobei diese Zahl durch Nebenanlagen, Stellplätze und dergleichen auf 0,95 erhöht werden darf. Die für die Erschließung notwendigen Flächen werden ebenfalls als SO festgesetzt jedoch zusätzlich mit entsprechenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechten versehen. Es besteht jedoch die vertragliche Option, die an der Südgrenze liegenden Zufahrten zur Stellplatzanlage zu verbinden und als öffentliche Straße auszubauen. Im Endzustand soll diese als Ringstraße mit einem Einstieg gegenüber der I. Parallelstraße der Erschließung der westlichen Gewerbeflächen dienen. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 3 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Des Weiteren werden Festsetzungen zu gestalterischen Aspekten - Werbeanlagen - laut § 86 Abs. 4 BauO NRW getroffen. Weitere gestalterische Aspekte ergeben sich aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der insbesondere die Änderungen an der vorhandenen und der Fassade des 2. BA gemäß dem im Sommer 2013 durchgeführten Gutachterverfahren darlegt. 4. Fassadengestaltung und Konzeption zweiter Bauabschnitt Der bereits realisierte erste Bauabschnitt wurde auf Grundlage des bisher vorliegenden und vom Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung am 14.07.2010 beschlossenen Vorhaben- und Erschließungsplanes realisiert. Die Fassadengestaltung und der Gesamteindruck des Gebäudes an der Castroper Straße stießen jedoch nach dessen Realisierung auf breite Kritik. So wird die Fassade als abweisend und verschlossen empfunden, das zurückgezogene Erdgeschoss als zu dunkel und der Eingangsbereich als wenig einladend und funktional nicht barrierefrei eingestuft. Aufgrund der genannten Kritikpunkte wurde mit dem Vorhabenträger vereinbart, dass im Zusammenhang mit dem zweiten Bauabschnitt Maßnahmen zur Verbesserung des Erscheinungsbilds auch des ersten Bauabschnitts getroffen werden. Von mehreren Vorschlägen wurde hierbei eine Lösung des Essener Architekturbüros Planwerk ausgesucht, welche zum Ziel hat, durch die Installation von Lichtkunstelementen an der Fassade und eine Neugestaltung des Eingangsbereichs der großflächigen Fassade einen eigenständigen Charakter zu erzielen und die Fassade zugleich zu gliedern. Dabei wurde das künstlerische Thema „Zeitlicht“ umgesetzt, dass durch die Installation von Uhren und LED-Lichtleisten die bislang ungestalteten Auskragungselemente bespielt. Neben dem hohen Wiedererkennungseffekt soll durch die Installation insbesondere auch das abweisende Erscheinungsbild bei Dunkelheit verbessert werden. Im Zusammenspiel mit weiteren gestalterischen Maßnahmen und der Installation eines Aufzugs soll der Eingangsbereich neu betont und aufgewertet werden. Zudem soll die bislang nur provisorisch gestaltete Vorzone vor dem Gebäude durch Baumpflanzungen aufgewertet werden. Sämtliche Aufwertungsmaßnahmen werden im Durchführungsvertrag verbindlich geregelt. Mit der Gestaltung des zweiten Bauabschnitts wurde vom Investor das Kölner Architekturbüro Hintermeier beauftragt. Grundlage dieses Entwurfes sind Vorgaben des Betreibers der Einzelhandelskette „Trösser - Der Polstermöbel-Spezialist“. Hierzu gehören die farbliche Gestaltung mit den Farben weiß und blau sowie großflächige Werbeanlagen. Mit Rücksicht auf die innerstädtische Lage des Möbelmarktes wurde eine gläserne Eckfront ausgebildet sowie eine Perforierung der großflächigen Fassade durch gelöcherte Streckmetallelemente. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 4 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Insgesamt muss jedoch festgestellt werden, dass die Fassadengestaltung primär den Erfordernissen des Möbelmarktes und nicht der Integration in das städtische Gefüge geschuldet ist. Dies ist städtebaulich nicht begrüßenswert, jedoch muss das Ergebnis auch vor dem Hintergrund gesehen werden, dass die gemäß Masterplan Einzelhandel zulässigen zentrenrelevanten Sortimente bereits im ersten Bauabschnitt vollständig „verbaut“ wurden, so dass im zweiten Bauabschnitt nur noch Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (auch als Randsortimente) zugelassen werden können. Hierfür gibt es jedoch nur eine sehr begrenzte Anzahl von Anbietern, deren Konzepte in der Regel auch auf Standorte in Gewerbegebieten abgestellt sind. Um eine zeitnahe Realisierung des zweiten Bauabschnitts zu ermöglichen, sind insoweit Kompromisse bei der Fassadengestaltung erforderlich. Solvente Nutzer jenseits des Einzelhandelsgewerbes wie z. B. Dienstleister und Verwaltungen konnten nach Aussagen des Vorhabenträgers an diesem Standort bislang nicht gefunden werden. Wohnnutzung scheidet wegen dem benachbarten Stahlwerk aus. Parallel zur Beratung in den politischen Gremien soll das Vorhaben auch im neu gegründeten Gestaltungsbeirat am 15.11.2013 beraten werden. Über die Ergebnisse wird in der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft, Infrastruktur und Stadtentwicklung berichtet werden. 5. Auswirkungen des Bebauungsplanes Die vorliegende Bauleitplanung ist dazu geeignet, positive Effekte auf die Versorgungsfunktion des Zentrums Große Voede zu bewirken. Eine Stärkung des Stadtteilzentrums ist aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht anzustreben. Die Planung rechtfertigt sich zudem dadurch, dass sie einen zukünftig nicht mehr als Werksparkplatz bzw. Wohnhaus genutzten innerstädtischen Bereich einer Nachfolgenutzung zuführt. Die Planung setzt mit dem vorliegenden Standort die zentralen Grundsätze der Bauleitplanung aus ' 1 Abs. 5 BauGB sowie die Vorgaben zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden gem. ' 1a Abs. 2 BauGB um. Mit der Realisierung des Vorhabens sind bedeutende Investitionen verbunden, die der lokalen Wirtschaft zugute kommen und neue Arbeitsplätze schaffen. Auch indirekte wirtschaftliche Impulse auf die Entwicklung der näheren Umgebung können durch das Vorhaben ausgelöst werden. Negative Auswirkungen auf den fließenden Verkehr auf der Haupterschließungsachse Castroper Straße können durch den neu zu errichtenden Anschluss über die Werkszufahrt zum TKES-Werk minimiert werden. Ein in Auftrag gegebenes Verkehrsgutachten bestätigt, dass verkehrliche Belange dem Vorhaben nicht entgegenstehen. Der Entwurf des Gutachtens befindet sich derzeit in Prüfung durch die Verwaltung. Bis zum Satzungsbeschluss erfolgt die abschließende Beurteilung der verkehrlichen Leistungsfähigkeit. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 5 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Hinsichtlich des Schallschutzes konnte über ein Fachgutachten nachgewiesen werden, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Misch- und Gewerbegebiete durch die Emissionen des Vorhabens und der Stellplätze an allen festgelegten Immissionspunkten eingehalten werden. Die Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur wurden gutachterlich dahingehend untersucht, ob das Vorhaben mit der Zentrenstruktur Bochums vereinbar ist und ob es die Vorgaben aus dem Masterplan Einzelhandel einhält. Als Ergebnis konstatiert der Gutachter, dass die geplanten Betriebsgrößen und Sortimente im Einklang mit dem Masterplan Einzelhandel stehen, die Zentrenhierarchie nicht gestört wird und das Zentrum Große Voede insgesamt gestärkt wird. Schließlich werden die zusätzlichen Verkaufsflächen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten als raumverträglich eingestuft. Erhebliche Auswirkungen auf Natur und Landschaft sind im Vergleich zur Vornutzung des Geländes nicht zu erwarten, da dieses bereits vorher in erheblichem Maße versiegelt war. Die vorhandenen und zu beseitigenden Baumstrukturen werden durch Neupflanzungen im hinteren Teil des Grundstückes und entlang der Castroper Straße kompensiert. Gleichwohl ist anzumerken, dass sich damit keine erhebliche Verbesserung der klimatischen Verhältnisse ergeben wird. Auf der anderen Seite handelt es sich hier um einen Bereich, der in einem zentralen Versorgungsbereich liegt, in dem die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe planerisch gewollt ist, um die wohnungsnahe und damit auch fußläufige Nahversorgung sicherzustellen. 6. Bisheriges Planverfahren Der Einleitungsbeschluss zum VBB 853 datiert vom 16.01.2007. Nachdem im September 2007 ein neuer Investor die Vorhabenplanung übernommen hatte, wurde im November/Dezember 2007 die frühzeitige Beteiligung durchgeführt, während dessen der Bezirksbürgermeister am 20.11.2007 zu einer Bürgerversammlung lud. Bis zu diesem Zeitpunkte hatte sich das Plangebiet durch Zukäufe des Investors und aus Gründen der verkehrlichen Erschließung in seiner Abgrenzung zwei Mal geändert. In der Zeit zwischen dem 09.08.2010 und dem 09.09.2010 fand die öffentliche Auslegung des Planentwurfes statt. Nach der öffentlichen Auslegung und Unterzeichnung des Durchführungsvertrags wurde im Oktober 2010 für den 1. Bauabschnitt des Einkaufszentrums die Genehmigung gem. § 33 BauGB erteilt. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 6 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Mit Erwerb des Grundstückes Castroper Str. 220 – 224 durch den Investor beschloss der Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung am 13.06.2012 das Plangebiet bis zur ThyssenKrupp-Zufahrt zu erweitert. Auf der verbleibenden Fläche beabsichtigt der Investor das Einkaufszentrum mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel zu komplettieren. Auch hierzu fasste der Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung am 17.04.2013 den entsprechenden Beschluss (Konkretisierung der Planungsziele). Aufgrund der nach dem Bau des 1. Bauabschnitts sich offenbarenden gestalterischen Defizite an der Fassade des Einkaufszentrums, wurde in der Zeit von Juli bis September 2013 ein Gutachterverfahren zur gestalterischen Überarbeitung der nördlichen, östlichen und westlichen Fassade des 1. Bauabschnitts und der Gestaltung des geplanten 2. Bauabschnittes mit Beteiligung von Vertretern der Bauverwaltung und des Bezirksbürgermeisters durchgeführt, an der insgesamt vier Architekturbüros teilnahmen. Die Ergebnisse wurden 04.09.2013 präsentiert. Dabei wurden die einzelnen Bauabschnitte an zwei unterschiedliche Büros vergeben. Zur Umsetzung der gestalterischen Aspekte sind in der zeichnerischen Darstellung innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes die Fassadenansichten aufgenommen worden. Weitere Gestaltungsdetails werden im Durchführungsvertrag geregelt. 7. Gutachten Im Rahmen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 853 wurden folgende Fachgutachten erarbeitet: - TERRA Umwelt Consulting GmbH: Gutachten über geotechnische Untersuchungen, Neuss, September 2007 TERRA Umwelt Consulting GmbH: Stellungnahme zu den Boden- und Bodenluftuntersuchungen am Standort Bochum Castroper Straße 202 - 218, Neuss, 20. August 2013 Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH: Verträglichkeitsanalyse für den Neubau zweier Lebensmittelmärkte sowie mehrerer Fachmärkte in Bochum Castroper Straße, Erlangen, April 2010 Stadt + Handel GbR: Städtebauliche, regionale und raumordnerische Verträglichkeitsanalyse für eine Erweiterung eines Einkaufszentrums in Bochum, Castroper Straße, Dortmund, Juli 2013 Franz Fischer Ingenieurbüro GmbH: Errichtung eines Geschäftshauses in Bochum, Castroper Straße 204-210, Verkehrsuntersuchung, Erftstadt, April 2010 Franz Fischer Ingenieurbüro GmbH: Errichtung eines Einkaufszentrums in Bochum, Castroper Straße 204 – 224, Verkehrsuntersuchung, Erftstadt, Mai 2013 TÜV Nord: Gutachten – Geräuschemissionen und -immissionen durch das geplante Fachmarktzentrum an der Castroper Straße in Bochum, Essen, 20.04.2010 TÜV Nord: Geräuschemissionen und -immissionen durch das geplante Einkaufszentrum an der Castroper Straße 202-224 in Bochum, Essen, 12.06.2013 Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 7 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 - 8. Heller + Kalka Landschaftsarchitekten: Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 853, Herne, Mai 2010 Heller + Kalka Landschaftsarchitekten: Artenschutzrechtliche Voreinschätzung zum Abbruch eines Wohnhauses und eines Verwaltungsgebäudekomplexes im Erweiterungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 853 'Zentrum Große Voede', Herne, Juni 2013 Durchführungsvertrag Gemäß ' 12 Abs. 1 BauGB sind Vorhabenträger zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist und zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise verpflichtet. Für das geplante Vorhaben wird zwischen der Stadt Bochum und dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag geschlossen. Der Teil B dieses Vertrages enthält insbesondere Regelungen über die Erschließung des Vorhabens, die Bauweise, Pflanzmaßnahmen und Fragen zur Gestaltung des Objektes, soweit dies nicht bereits durch Festsetzungen im Rechtsplan oder im Vorhaben- und Erschließungsplan geregelt ist. Darüber hinaus regelt der Durchführungsvertrag die Einhaltung von Fristen und die Fälligkeit von Vertragsstrafen. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 32 (25 13) Vorlage Nr.: 20132349 Bezeichnung der Vorlage Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 853 - Zentrum Große Voede hier: Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung des Planentwurfes Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 853 - Zentrum Große Voede bestehend aus dem Bebauungsplan (Blatt 1; Anlage 2) und dem Vorhaben- und Erschließungsplan (Blatt 2; Anlage 3) in der Fassung vom 14.10.2013 ist einschließlich der Begründung (Anlage 7) erneut öffentlich auszulegen (§ 4a Abs. 3 Baugesetzbuch).