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Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 1 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 94) Vorlage Nr. 20132852 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezug (Beschluss, Anfrage Niederschrift Nr. ... vom ... ) Anfrage aus der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft, Stadtentwicklung vom 25.09.2013, Vorlage Nr. 20132208 Infrastruktur- und Bezeichnung der Vorlage Bebauungsplan Nr. 946 - ehemaliger Bahnhof Weitmar Beratungsfolge Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Bezirksvertretung Bochum-Südwest Sitzungstermin akt. Beratung 21.01.2014 29.01.2014 Anlagen Übersichtsplan Wortlaut Die im Rahmen der 45. Sitzung des Ausschusses Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung, am 25.09.2013 gestellten Anfragen werden wie folgt beantwortet: Zu Frage 1: Wortlaut: Wie hoch beziffern sich voraussichtlich die Kosten für die Baureifmachung (Rodung des Baumbestandes, Planierung der Höhenunterschiede, ggf. Altlastensanierung) der städtischen Grundstücke? Zu Frage 2: Wortlaut: Geht die Stadt davon aus, dass nach Abzug dieser Kosten ein Erlös für die Stadt erzielt werden kann? Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 2 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 94) Vorlage Nr. 20132852 Antwort der Verwaltung zu Frage 1 und 2: Die Ermittlung des Kaufpreises erfolgt ausgehend vom zu erwartenden Baulandwert der zukünftigen Baugrundstücke. Die kalkulierten Baureifmachungskosten (Rodung des Baumbestandes, Aufbereitung und Planierung der vorhandenen Aufschüttungen, eventuelle Sanierung, Bergschadensicherung sowie Löschung eines vorhandenen Bergschadenverzichtes u. ä.) werden davon in Abzug gebracht, wobei die Erschließungskosten (Straße, Beleuchtung, Kanal) anteilig auf die städtische Teilfläche umgelegt werden. Der verbleibende Wert bildet den kalkulierten Verkaufspreis. Für das Plangebiet „Bahnhof Weitmar“ liegen noch nicht alle Produktionskosten vor, daher kann ein konkreter Verkaufspreis noch nicht genannt werden. Dennoch ist davon auszugehen, dass nach Abzug aller Kosten noch ein Erlös (über Buchwert) für die Stadt erzielt werden kann. Zu Frage 3: Wortlaut: Wurden schon geologische Voruntersuchungen in dem Gelände vorgenommen und wenn ja mit welchem Ergebnis? Antwort der Verwaltung: Bodenuntersuchung Für das Plangebiet liegen nunmehr die gutachterlichen Bodenuntersuchungen für die Privateigentumsflächen sowie für die städtischen Flächen vor. Das Untersuchungsgebiet befindet sich im Übergangsbereich zwischen Rheinischem Schiefergebirge und Münsterländer Kreidebecken. Die Baugrundverhältnisse sind durch das karbonische, flözführende Grundgebirge geprägt. Nach den vorliegenden Ergebnissen der Bodenaufschlüsse wird auf der Projektentwicklungsfläche für den nichtstädtischen Anteil folgender Bodenaufbau angetroffen: Das Bodenprofil zeigt als oberstes Schichtglied in allen Aufschlüssen eine zwischen 0,2 m und max. 1,8 m mächtige Auffüllung. Die Auffüllung besteht hauptsächlich aus kiesigem Sand, z. T. auch aus feinsandigem Schluff, mit Bauschutt- und Schlackeresten. Bei den durchgeführten Bodenuntersuchungen wurde bei Bohrtiefen bis maximal 4,9 m unter Geländeoberkante (GOK) kein Grundwasser angetroffen. Bei einem Großteil der Oberböden wurden Überschreitungen des Zuordnungswertes Z2 der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) für polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) im Boden nachgewiesen. Der darunter liegende anstehende Boden ist auf der Grundlage der durchgeführten Analysen der LAGA Klasse Z0 zuzuordnen und ist somit unbelastet. Für die geplante Wohnnutzung würde das Auftragen von einem Meter Boden, der die Vorsorgewerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) einhält, grundsätzlich ausreichen. Der Investor beabsichtigt jedoch, einen kompletten Bodenaustausch vornehmen zu lassen, um die Attraktivität der zukünftigen Baugrundstücke nicht zu mindern. Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 3 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 94) Vorlage Nr. 20132852 Der Boden des nördlichen geböschten städtischen Anteils ist unbelastet und soll im Rahmen eines Bodenmanagementkonzepts dazu genutzt werden, die sanierten Altlastenflächen wieder aufzufüllen. In diesem Zusammenhang müssen auch die dort stehenden Bäume entfernt werden. Im Hinblick auf natürliche Methangasaustritte ist festzustellen, dass der Geltungsbereich nach der Arbeitskarte für potenzielle Methangasaustritte im Stadtgebiet Bochum innerhalb der Zone 0 liegt. Dies bedeutet, dass Methangasaustritte grundsätzlich nicht zu erwarten sind. Grundsätzlich muss im Bereich der Tagesöffnungen aller verlassenen Schächte des Steinkohlenbergbaus mit Methan(CH4)-Zuströmungen gerechnet werden. In Abstimmung mit der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung für Bergbau und Energie, werden aufgrund der meist diffus auftretenden Gaszuströmungen bei Neubauvorhaben und bei Tiefbaumaßnahmen Vorsorgemaßnahmen erforderlich, die durch einen Sachverständigen zu konzipieren sind. Darüber hinaus befindet sich das Plangebiet in einem bekannten Bombenabwurfgebiet. Es ist daher zwingend erforderlich, die zu bebauenden Flächen und Baugruben im Vorfeld auf darunter befindliche Kampfmittel abzusuchen. Bergbau Für den Geltungsbereich des Plangebiets liegen bergbauliche und geotechnische Erkundungen vor. Das Gelände befindet sich im Bereich des Niederrheinisch-Westfälischen Steinkohlen- und Erzbergbaugebietes. Die Grundstücksfläche liegt auf dem westlichen Teil des verliehenen Steinkohlefeldes "Prinz Regent" und auf dem Kohleneisensteinfeld "Dahlhausen". Heutiger Eigentümer beider Bergwerksfelder ist die E.ON AG Immobilien I Montan, Gelsenkirchen. Das Plangebiet hat bergbaulichen Einwirkungen unterlegen. Der frühere Tiefenbergbau wirkt seit langem nicht mehr auf die Tagesoberfläche ein, deshalb werden diesbezüglich keine Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen für das geplante Vorhaben gefordert. Innerhalb des Plangebiets befinden sich zwei Schächte, von denen einer im Jahre 1999 durch Verpressmaßnahmen ausreichend gesichert wurde. Der andere Schacht wurde lediglich mit Lockermaterial verfüllt. Diese Art der Sicherung entspricht nicht dem heutigen Stand der Technik, so dass hier noch Sicherungsmaßnahmen durchzuführen sind. Im Übrigen befinden sich innerhalb des Plangebiets mehrere Flöze, die oberflächennah ausstreichen sowie diverse Schürfe. Auf Grundlage eines durchgeführten Erkundungsprogramms sowie von ausgeführten Erkundungsbohrungen ist von den Flözen und den Schürfpunkten kein flächenhafter Kohleabbau ausgegangen. Zu Frage 4: Wortlaut: Ist in dem vorliegenden Fall nicht aufgrund der oben beschriebenen naturräumlichen Situation zumindest eine Einzelfallprüfung für die Notwendigkeit einer Umweltprüfung erforderlich? Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 4 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 94) Vorlage Nr. 20132852 Antwort der Verwaltung: Bei dem Plangebiet handelt es sich größtenteils um einen ehemaligen Bahnhof der Deutschen Bahn. Wie aus alten Luftbildern erkenntlich, war noch im Jahre 1959 ein Großteil der Fläche durch Gleisanlagen, Bahnhofsgebäude und Abgrabungen geprägt. Zudem verliefen oberirdische Leitungen auf dem Gelände. Diese standen vermutlich in Verbindung mit den Zechen Prinz-Regent und Carl Friedrich Erbstollen. Erst in der Zwischenzeit ist dort eine sogenannte „Natur auf Zeit“ entstanden, also eine Spontanvegetation auf baulich vorgenutzten Flächen. Sowohl das Landschaftsgesetz NRW als auch das Baugesetzbuch fördern eine Wiedernutzung solcher Brachflächen, um anderweitige Naturräume vor der Zersiedelung zu schützen. Das Baugesetzbuch sieht daher vor, dass für Bebauungspläne, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen dienen, und deren überbaubare Grundstücksflächen weniger als 20.000 qm beträgt, keine Pflicht zur Durchführung einer Vorprüfung der Umweltauswirkungen besteht (§ 13 a BauGB). Zudem gelten hier Eingriffe in Natur und Landschaft bereits als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Wegen dieser Fiktion sind die zu erwartenden Eingriffe nicht ausgleichspflichtig. Gleichwohl kann jedoch ein freiwilliger Ausgleich erfolgen. Das Gesetz befreit nicht von der materiellen Pflicht, die Umweltbelange in der Abwägung zu berücksichtigen. Soweit diese betroffen sind, werden entsprechende Fachgutachten erstellt, um die Auswirkungen zu untersuchen. So sind für den Bereich des Bahnhofs Weitmar eine Bodenuntersuchung, ein Lärmgutachten, eine artenschutzrechtliche Prüfung und ein Entwässerungskonzept geplant. Zudem sollen im Bebauungsplan auch Festsetzungen zur Stärkung der Stadtökologie getroffen werden (z.B. Begrünung von Dachflächen, Verwendung von versickerungsfähigen Materialien, Straßenbäume, Heckeneinfriedungen). Darüber hinaus ist mit dem Investor vereinbart worden, dass im Rahmen eines landschaftspflegerischen Begleitplans die vorhandenen Biotope und Bäume aufgenommen und hinsichtlich ihrer ökologischen Wertigkeit nach den gängigen Verfahren bestimmt werden. Anschließend erfolgt eine Gegenüberstellung mit der Wertigkeit nach Umsetzung des Baugebietes. Auf Grundlage der bisherigen Planung wird der gesetzliche Schwellenwert von 20.000 qm überbaubaren Grundstücksflächen nicht erreicht (laut BauGB bleiben öffentliche Straßenflächen hierbei unberücksichtigt). Sollte durch eine Änderung der Planung im weiteren Verfahren der Schwellenwert von 20.000 qm überschritten werden, wird eine Vorprüfung des Einzelfalls durchgeführt und ggf. das Bebauungsplanverfahren auf ein „Normalverfahren“ mit Umweltbericht umgestellt. Wesentlich Änderungen hinsichtlich der Anforderungen an den Umgang mit potenziell betroffenen Umweltgütern dürften sich hierdurch jedoch nicht ergeben. Zu Frage 5: Wortlaut: Wer kommt für die nach Baumschutzsatzung erforderliche Kompensation auf? Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 5 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 94) Vorlage Nr. 20132852 Antwort der Verwaltung: Der Investor hat sich aufgrund der unvermeidbaren Eingriffe in den starken Bewuchs der Brachfläche bereit erklärt, einen freiwilligen naturschutzrechtlichen Ausgleich zu leisten. Vor diesem Hintergrund soll der Gehölzbestand gem. Baumschutzsatzung qualitativ und quantitativ erfasst werden. Der Ersatz wird gem. Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung entsprechend des Landschaftspflegerischen Begleitplans mit definierten Kompensationsmaßnahmen erfolgen. Soweit im Plangebiet selbst Maßnahmen zur Vermeidung und dem Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft vorgesehen sind, werden diese im Bebauungsplan festgesetzt. Die Umsetzung planexterner Maßnahmen wird im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags verbindlich festgelegt. Für sämtliche Kompensationsmaßnahmen kommt der Investor auf. Soweit ein Kompensationsbedarf auf der städtischen Teilfläche entsteht, wird dieser bei der Berechnung des Kaufpreises jedoch berücksichtigt.