Anlage 3: Auszüge aus der Machbarkeitsstudie Baasner Stadtplaner GmbH vom 06. November 2014.pdf

Machbarkeitsstudie zur interkommunalen Gewerbeflächenentwicklung im Ennepe-Ruhr-Kreis Gutachten im Auftrag des Ennepe-Ruhr-Kreises Berlin, im Januar 2014 BAASNER STADTPLANER GMBH LEVETZOWSTRASSE 10A 10555 BERLIN-TIERGARTEN TELEFON 030 / 344 50 55 TELEFAX 030 / 39 10 55 09 INFO@BAASNER-STADTPLANER.DE 2 Machbarkeitsstudie zur interkommunalen Gewerbeflächenentwicklung im Ennepe-Ruhr-Kreis Auftraggeber Ennepe-Ruhr-Kreis Fachbereich Finanzen, Kreisentwicklung und Arbeit Uwe Tietz Petra Soika-Bracht Auftragnehmer Baasner Stadtplaner GmbH Berlin Günter Baasner Karin Charlet BulwienGesa AG Berlin Ulrich Denk Julia Peters Infraconsult GmbH Glienicke Reinhard Jannicke Ökologie & Planung Berlin Berndt Palluch Nadine Pirch N:\ENR_Ennepe-Ruhr\06_Texte\04 Bericht Entwurf\ENR-Bericht-07.doc 3 Vorbemerkung Aufgrund der angespannten Situation bei Gewerbeflächen innerhalb des Kreises sollen neue Gewerbegebiete entwickelt werden. Der Regionalverband Ruhr (RVR) unterstützt das gemeinsame Ziel der Kommunen und des Kreises, 3 – 4 Standorte planerisch abzusichern und zu entwickeln. Voraussetzung hierzu ist, - dass die Standorte interkommunal entwickelt und betrieben werden, dass Standorte mit hoher ökologischer und städtebaulicher Qualität entwickelt werden und dass an anderer Stelle regionalplanerisch gesicherte Siedlungsfläche aus der Flächenkulisse entfällt, so dass sich per Saldo ein Gewinn für den Freiraum ergibt. Unter diesen Prämissen wurde in enger Kooperation zwischen Kreis und RVR ein mehrstufiger Suchprozess nach geeigneten Standorten im Kreisgebiet durchgeführt. Kriterien hierbei waren unter anderem die topographischen Gegebenheiten, eine Mindestgröße von 10 ha, die Erschließungsmöglichkeiten der Standorte und die Vermeidung der Beeinträchtigung von Schutzgütern. Gegenstand der vorliegenden Machbarkeitsstudie sind acht Standorte (Suchräume), die im Rahmen dieses Suchprozesses bereits als mögliche zu entwickelnde Flächen identifiziert wurden. Diese Standorte sind: - Gevelsberg, Auf der Onfer Hattingen, Ludwigstal / Am Wickenstück Schwelm, Kreuz Wuppertal-Nord Schwelm, Linderhausen Sprockhövel, Haßlinghausen-Süd Wetter (Ruhr), Vordere Heide Witten, Kleinherbeder Straße Witten, Pferdebachstraße Ziel der Machbarkeitsstudie ist es wiederum, ca. 2 - 4 für eine gewerbliche Entwicklung besonders geeignete Standorte zu identifizieren. Zudem soll möglichst ausgeschlossen werden, dass für die Standorte in der engeren Wahl unerwartete Entwicklungshemmnisse auftreten. Deshalb werden für einzelne Standorte spezifische Fragestellungen vertieft. Die zu prüfenden Standorte liegen ausnahmslos im Außenbereich und sind bislang nur grob umrissen. Die Präzisierung des Flächenumgriffs ist nicht Gegenstand der Beauftragung. Trotzdem wird in mehreren Fällen eine Veränderung der Abgrenzung empfohlen. Dies ist u. a. sinnvoll, um konfliktträchtige Situationen zu reduzieren und ein realistischeres Bild möglicher Brutto-Bauflächen zu erreichen. Weitere Präzisierungen für die Standorte in der engeren Wahl sollen in einem späteren Schritt erfolgen. In einem Zwischenbericht vom Juni 2012 wurde deutlich, dass die genannten Standorte in Schwelm trotz der guten verkehrlichen Lage für eine gewerbliche Entwicklung nur bedingt geeignet sind. Deshalb wurden im Nachgang zwei weitere, benachbarte Suchräume definiert. Dies sind - Schwelm / Sprockhövel, Gangelshausen - Schwelm / Sprockhövel, Korthausen 4 Die Ergebnisse dieser nachträglichen Erweiterung sind in dem vorliegenden Bericht vollständig integriert. Ebenfalls integriert wurden die Ergebnisse zweier Expertisen zum Baugrund am Standort Schwelm, Kreuz Wuppertal Nord (S. Voigt / AK Kluterthöhle, 2013 und M. Pulsfort / IGW, 2013). Aufgrund dieser Erkenntnisse wurde der Zuschnitt potenzieller Bauflächen grundlegend überarbeitet. Zudem werden die von Prof. Dr. M. Pulsfort ermittelten zusätzlichen Baukosten mit in die Bewertung eingestellt. Berlin, im Januar 2014 83 Witten, Kleinherbeder Straße Ermittlung der potenziellen Bauflächen Ausgehend von Konfliktpotenzialen und anderen Problemen im Gebiet werden mögliche Bauflächen abgegrenzt. Mögliche Bauflächen Konflikte Größe des Suchraums: Größe der Bauflächen: Inkl. Arrondierung 42,2 ha 19,3 ha (brutto) 20,4 ha (brutto) Die Abgrenzung der Bauflächen berücksichtigt: im Norden einen Abstand von 50 m zur Wohnbebauung Kleinherbede (hier wird davon ausgegangen, dass es sich um eine Splittersiedlung handelt und ein 100 m-Abstand nicht erforderlich ist), - im Osten das Bündel unterschiedlicher Leitungstrassen, - im Süden die bisherige Abgrenzung des Suchraums mit der Möglichkeit einer kleinen potenziellen Erweiterung und - im Westen die erforderliche Baufreihaltung zur BAB - 84 Zusätzlich sieht das Konzept den Verzicht von Bauflächen im Bereich des Ölbachweges und nördlich von Mehligs Mühle vor. Eine Erweiterung der Baufläche Richtung Osten erfordert aufwändige Eingriffe in den Leitungsbestand. Zudem verbleibt so eine Freiraumverbindung (Erhaltung des überregionalen Grünzugs) und zur östlich gelegenen Wohnsiedlung (Papenholz) werden große Abstände eingehalten. Geringfügige Erweiterungen sind insofern denkbar, als Teile des Leitungsstreifens ohne Eingriffe für Nebenanlagen genutzt werden können (z.B. Stellplätze). Nach Süden ist eine kleine Erweiterung denkbar. Theoretisch ist auch eine kleine Erweiterung nach Norden denkbar, die ggf. die Wohngebäude (Kleinherbede) gegen den Verkehrslärm der BAB abschirmen könnte. Aufgrund der geringen Abstände dürfte eine Umsetzung in einem Bebauungsplanverfahren jedoch sehr schwierig sein, so dass auf diese Möglichkeit verzichtet wird. Die Überlegungen gehen davon aus, dass die Kleinherbeder Straße trotz ihres Status ’Kreisstraße’ als interne Erschließung genutzt werden kann, wobei eine Komplettierung zumindest um einen Gehweg innerhalb des Gebiets erforderlich wird. Westlich der Kleinherbeder Straße weisen die Grundstücke eine Tiefe von 50 bis 90 m auf, so dass auch hier Grundstücke von ca. 0,5 bis 1,5 ha erzielbar sind. Das schematische Konzept sieht zudem eine zusätzliche Stichstraße im Nordosten vor, da ansonsten in diesem Bereich nur sehr große Grundstücke möglich sind. Je nach der Struktur der Nachfrage kann der Erschließungsbedarf geringer oder auch höher ausfallen. Wirtschaftliche Bewertung Das Konzept möglicher Bauflächen trägt den Besonderheiten dieses Standorts Rechnung. Die Nord-Süd-Orientierung führt zu einem geringen Bedarf an interner Erschließung und vermeidet zudem aufwändige Eingriffe in den Leitungsbestand. Innere Erschließung: Die Kleinherbeder Straße kann nicht nur die Anbindung an die nahe gelegene Anschlussstelle der A 43, sondern auch große Teile der inneren Erschließung übernehmen. Sie müsste hierzu allerdings zumindest um Gehwege ergänzt werden. Zudem ergeben sich im Nordosten sehr große Grundstückstiefen, so dass hier von einem weiteren Erschließungsbedarf auszugehen ist. Insgesamt werden hierzu rd. 0,6 Mio. EUR kalkuliert. Bei einer Erweiterung der Fläche nach Süden erhöht sich der Ausbaubedarf geringfügig (ca. 50 TEUR). Sinnvoll wäre es voraussichtlich, den Ausbau der Kleinherbeder Straße auf der gesamten Länge auf ein einheitliches Niveau zu bringen. Die Kosten hierzu sind jedoch nicht kalkuliert. Medientechnische Ver- und Entsorgung: Die Versorgung mit Energie und Trinkwasser ist unproblematisch. Entsprechende Netze (Mittelspannung, Gasmitteldruck/-niederdruck, TWL-Netz) liegen am Gebiet an. Die Schmutzwasserentsorgung kann in den vorhandenen Geländekanal an der Straße „Am Sternberg / Voedestraße“ erfolgen. Die Regenwasserableitung ist nach Vorklärung und Rückhaltung dem Ölbach westlich der A 43 zuzuführen. Dabei ist die A 43 zu queren. Die Kosten für die medientechnische Erschließung sind für die Kernzone mit 1,56 Mio. EUR und für die Arrondierung mit 0,1 Mio. EUR kalkuliert. Für die Querung der A 43 sind ca. 0,05 Mio. EUR anzusetzen. Eingriffe in den Leitungsbestand: Das Konzept sieht eine Begrenzung der Bau- 85 flächen nach Osten vor, so dass ein Eingriff in den massiven Leitungsbestand (380 / 220-kV-Freileitung, überregionale Gas- und Wasserleitungen) vermieden wird. Entsprechend fallen hier keine Kosten an. Erwerb von Wohngebäuden und Hofstellen: Wohngebäude oder Hofstellen sind von der Planung nicht betroffen, so dass hier keine Kosten kalkuliert werden. Fazit: Bezogen auf die hier kalkulierten gebietsspezifischen Kosten ist in der Summe von ca. 2,2 Mio. EUR (Kernzone) und 2,5 Mio. EUR im Falle der Arrondierung auszugehen. Dies entspricht rd. 11,40 EUR je qm Bruttobauland (Kernzone) bzw. 12,10 EUR/qm inkl. Arrondierung. Bewertung qualitativer Aspekte Landschaftsbild, Erholung, Ökologie: Das Landschaftsbild ist mit einer intensiv genutzten Agrarlandschaft wenig strukturiert und durch die massiven Freileitungen und die A 43 stark vorbelastet. Eine Naherholungsfunktion kommt dem Raum kaum zu. Ökologisch besonders wertvolle Bereiche finden sich im Wesentlichen nur außerhalb des Untersuchungsgebiets oder sind bei der Konzeption möglicher Bauflächen ausgespart (Ölbachweg, Kleinherbeder Bach). Das Gesamtgebiet ist allerdings ein überregionaler Grünzug (kulturhistorische Bedeutung: ehem. Hofverband Kleinherbede). Durch Kompensationsmaßnahmen kann der verbleibende Grünzug östlich der Bauflächen in seiner Qualität (Landschaftsbild, Erholung, Ökologie) aufgewertet werden. Siedlungszusammenhang: Ein Siedlungszusammenhang zu vergleichbaren Nutzungen besteht nicht, allerdings befindet sich unmittelbar westlich der A 43 auf Bochumer Stadtgebiet eine große Kläranlage. In größerer Entfernung finden sich mehrere kompakte Industrie- und Gewerbegebiete (z. B. Opel-Werk in Bochum). Verkehrsanbindung: Über die Kleinherbeder Straße sind mehrere überörtliche Straßen gut erreichbar (u.a. Universitätsstraße in Bochum und in Witten), in ca. 0,7 km Entfernung ist ohne Ortsdurchfahrt der nächste BAB-Anschluss (BOQuerenburg, A 43) unmittelbar vor dem Kreuz Bochum / Witten erreichbar. Vermarktung: Das Gebiet ist von der A 43 relativ gut einzusehen. Es liegt zwar etwas abseits der Hauptachsen im Norden und Süden; die parallel zur Autobahn verlaufende Kleinherbeder Straße ist jedoch ebenfalls stark frequentiert, so dass die Auffindbarkeit unproblematisch ist. Vorteilhaft ist zudem, dass große Teile der möglichen Bauflächen nur eine gering bewegte Topographie aufweisen (überwiegend 3 – 5 %). Fazit: Das Gebiet kann unter allen Aspekten als gut geeignet bewertet werden.