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Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf

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Daten

Kommune
Bochum
Dateiname
Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf
Größe
188 kB
Erstellt
26.12.14, 13:38
Aktualisiert
27.01.18, 22:09

Inhalt der Datei

Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 31 (3817) Vorlage Nr.: 20130052 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezeichnung der Vorlage Wohnbaulandkonzept - Vorschlag der Verwaltung Beschlussvorschriften Beschlussorgan Rat Beratungsfolge Sitzungstermin Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Bezirksvertretung Bochum-Ost Bezirksvertretung Bochum-Süd Bezirksvertretung Bochum-Mitte Bezirksvertretung Bochum-Wattenscheid Bezirksvertretung Bochum-Südwest Bezirksvertretung Bochum-Nord Haupt- und Finanzausschuss Rat 06.03.2013 14.03.2013 19.03.2013 11.04.2013 16.04.2013 17.04.2013 07.05.2013 29.05.2013 06.06.2013 Anlagen Modifiziertes Wohnbaulandkonzept Rechtsprechung der niedersächsischen Justiz Zusatzinformationen Finanzielle Auswirkungen Beteiligungspflichtige Angelegenheit Personalrat wurde beteiligt Grundsatzentscheidung N N N N akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 31 (3817) Vorlage Nr.: 20130052 1. Ausgangslage Der Rat der Stadt Bochum hat am 23.10.2008 zur Deckung des Wohnraumbedarfs für breite Schichten der Bevölkerung das „Wohnbaulandkonzept Bochum“ beschlossen. Der ursprüngliche Beschlussvorschlag der Verwaltung (Vorlage Nr. 20081371) wurde dabei u.a. um eine zweckgebundene Abgabe von 20 % des Baulandwertes der Baugrundstücke ergänzt. Dieses Wohnbaulandkonzept hat wegen der damit verbundenen hohen Abschöpfung und der komplizierten Umsetzung auf dem Grundstücksmarkt zu keinen nennenswerten Effekten geführt. Daraufhin hat die Verwaltung im September 2011 einen Vorschlag zur Überarbeitung des Wohnbaulandkonzepts vorgelegt (Benennungsmodell). Zentraler Inhalt war die Abkehr von der 20%-Abgabe des Baulandwertes. Stattdessen wurde vorgeschlagen, den Investor zu verpflichten, mindestens 20 % der entwickelten Grundstücke nur mit Zustimmung der Gemeinde und zu einem Kaufpreis, der mindestens 20 % unter dem jeweiligen Verkehrswert liegt, an bestimmte Bedarfsgruppen zu veräußern. Die entsprechende Beschlussvorlage der Verwaltung (Vorlage Nr. 20110774) wurde vom Rat abgelehnt. Vielmehr hat der Rat am 24.05.2012 einen „neuen Wohnbaulandbeschluss“ gefasst. Auf dieser neuen Basis wurden zwischen der Verwaltung und den Eigentümern/Investoren intensive Verhandlungen über Flächenentwicklungen geführt. Die Eigentümer und Investoren hatten die Arbeiten zur Umsetzung der Projekte wieder aufgenommen. Der aktuelle Wohnbaulandbeschluss vom 24.05.2012 stellt sich derzeit folgendermaßen dar: 1. Die formulierten Leit- und spezifischen Ziele des Wohnbaulandkonzeptes sind kontinuierlich zu entwickeln, um unter anderem negative demografische Entwicklungen abzumildern sowie soziale und ökologische Standards zu setzen. 2. Planungsverfahren zur Mobilisierung und Vermarktung von Wohnbaulandflächen sind zukünftig vorrangig für die Flächen durchzuführen, in denen die Stadt eigenen Grundbesitz hat oder in denen der Stadt in angemessenem Umfang Grundstücke zu günstigen Konditionen zur Verfügung gestellt werden (in der Regel 20 Prozent der Fläche des Nettobaulands). Dazu unterbreiten die Grundstückseigentümer vor Einleitung eines Planverfahrens der Stadt ein notarielles Angebot, das in der Regel fünf Jahre gilt. Die Annahme des Kaufangebots durch die Stadt erfolgt nach Rechtskraft des Plans. Der Ankaufpreis für den zu erwerbenden Flächenanteil richtet sich nach der Altnutzung (planungsunbeeinflusster Anfangswert). Die öffentlichen Erschließungsflächen werden der Stadt kostenlos überlassen. 3. Die Verwaltung entwickelt Programme für Zielgruppen, die bisher nicht ausreichend mit Grundstücks- und Wohnungsangeboten versorgt werden konnten. Dazu gehören Familien mit Kindern, Singles und Senioren sowie Interessenten an Generationenwohnen, energetischen Sondervorhaben (z. B. Geothermie- und Solarsiedlungen), Vorhaben für Genossenschaften mit Eigenbau (Muskelhypotheken) und Bauherrengemeinschaften. 4. Im städtischen Haushalt wird ein revolvierender Baulandfonds eingerichtet und mit mindestens vier Mio. Euro ausgestattet. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 31 (3817) Vorlage Nr.: 20130052 5. Bei der Entwicklung von städtischem und privatem Bauland sind die Produktionskosten von den Eigentümern zu tragen. Die Kosten für die Erschließung und die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind bei der Entwicklung von Bauland mit Flächenabgaben an die Stadt (in der Regel 20 Prozent) entsprechend des Flächenanteils von „beiden Seiten“ zu übernehmen. 6. Werden Standorte mit Altlasten oder der Notwendigkeit besonderer bergbaulicher Sicherungsmaßnahmen entwickelt, sind auch diese Kosten anteilig zum jeweiligen Nettobauland zu tragen. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass eine Rentabilität der Flächenentwicklung nicht mehr gegeben ist. In diesem Fall kann, bei entsprechendem Nachweis, die Flächenabgabe an die Stadt reduziert werden oder auch ganz entfallen. 7. Die Erlöse aus der Vermarktung der Flächen aus dem Kooperationsmodell werden zweckgebunden dem „neuen Baulandfonds“ zugeführt. Das angestrebte Kooperationsmodell kann dazu führen, dass der private Grundstückseigentümer und/oder der Investor die mit der Stadt abgestimmten und vereinbarten Maßnahmen (zum Beispiel Erschließung) durchführt und/oder die Vermarktung der Gesamtfläche (also einschließlich der an die Stadt veräußerten Flächen) nach den Vorgaben durch die Stadt übernimmt. In diesen Fällen erhält die Stadt den finanziellen Erlös, den sie analog zur o. a. Lösung in den „neuen Baulandfonds“ einstellt. Bei der Entwicklung und Vermarktung der Flächen aus dem städtischen Grundbesitz werden 20 Prozent des Bodenrichtwerts für das jeweilige Wohnbauland ebenfalls dem „neuen Baulandfonds“ zugewiesen. Diese Beträge (aus allen drei oben dargestellten Fällen) dienen der Finanzierung der Förderprogramme zur Bildung von Wohneigentum für junge Familien, zum Mietwohnungsbau sowie für ökologische und energetische Maßnahmen an den Neubauten und der Kosten des Zwischenerwerbs privater Grundstücke. 8. Bei der Entwicklung städtischer Flächen soll berücksichtigt werden, ob sich Flächen zur Einzelvermarktung eignen (Lage, Zielgruppe, Preisniveau des Grundstücks) oder ob sich eine Vermarktung über Bauträger anbietet, um kostengünstigeres und schnelleres Bauen für junge Familien mit geringen Einkommen zu ermöglichen. Bei größeren Entwicklungsflächen sollen künftig mehrere Bauträger Modelle / Wohnformen im Sinne des Wohnbaulandkonzepts (Punkt 3 des Wohnbaulandkonzepts 2008) anbieten. Da in Bochum der Bedarf nach Grundstücken für freistehende Einfamilienhäuser bisher nicht gedeckt werden kann, sollen einzelne Flächen jedoch auch zukünftig ohne Bauträgerbindung angeboten werden. 9. Zur Aktivierung privater Baulücken (Flächen unter 1.000 Quadratmeter, weniger als zehn Wohnungen) unterbreitet die Verwaltung Erwerbsangebote zum Residualwert. 10. Über die Umsetzung des Wohnbaulandkonzeptes ist der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr regelmäßig zu informieren. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 3 Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 31 (3817) Vorlage Nr.: 20130052 2. Stellungnahme der Kommunalaufsicht Die Kommunalaufsicht der Bezirksregierung Arnsberg hat zum o.g. Wohnbaulandbeschluss vom 24.05.2012 eine Stellungnahme abgegeben. Im Kern wird darauf hingewiesen, dass „eine Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertzuwächse über eine Deckung der mit der Baulandentwicklung verbundenen Kosten“ rechtlich nicht zulässig ist. Die Zuführung von Erlösen zu einem allgemeinen Wohnbaulandfond und eine Verwendung dieser Erlöse für ein Förderangebot zum Erwerb von Grundstücken, die mit der beabsichtigten Bauleitplanung in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen, stoßen deshalb auf rechtliche Bedenken. 3. Vorschlag der Verwaltung Vor dem Hintergrund der Stellungnahme der Kommunalaufsicht ist die Kostenbeteiligung privater Grundstückseigentümer bei der Entwicklung von Wohnbauland auf Verfahrenskosten (Bauleitplanung) und Infrastrukturkosten (Kindergärten, Erschließung u.ä.) beschränkt. Das Ausmaß der Kostenbeteiligung ergibt sich jeweils aus den einzelnen Plangebieten und lässt sich durch öffentlich-rechtliche Verträge regeln. Zielbindungsverträge nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 unter anderem zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sind grundsätzlich möglich. Bei städtischen Grundstücken ist der Rat in seiner Entscheidung der Erlösverwendung frei. Die Grundlagen und Ziele des Wohnbaulandkonzepts bleiben von der Stellungnahme der Kommunalaufsicht unberührt. Demnach können die Punkte 1, 3, 8, 9 und 10 unverändert beibehalten werden. Die Punkte 2, 4, 5, 6 und 7 können unter Bezugnahme auf Punkt 2 dieser Vorlage nicht umgesetzt werden. Die Verwaltung schlägt daher vor, den Beschluss zum Wohnbaulandkonzept von 2012 unter Berücksichtigung der Stellungnahme der Kommunalaufsicht zu modifizieren. Im Wesentlichen soll dabei die unter Punkt 2 in Verbindung mit Punkt 7 des Beschlusses geregelte Abgabe an die Stadt entfallen. Dementsprechend ist auch der revolvierende Baulandfonds obsolet. Stattdessen soll über Zielbindungsverträge nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) der Wohnraumbedarf von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumproblemen gedeckt werden. Konkret soll neben dem Grundsatz, dass nicht refinanzierbare Planungs- und Erschließungskosten vom jeweiligen Eigentümer der zu entwickelnden Flächen aufzubringen sind, der planungsbegünstigte Eigentümer und damit auch die Stadt Bochum verpflichtet werden,  mindestens 20 % der Grundstücke an von der Verwaltung definierte Bedarfsgruppen  zu einem Kaufpreis, der mindestens 20% unter dem jeweiligen Verkehrswert liegt, Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 4 Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 31 (3817) Vorlage Nr.: 20130052 zu veräußern. Dabei sollen zunächst insbesondere Haushalte/Familien mit mindestens einem Kind und weitere Bedarfsgruppen unterstützt werden. Ein konkreter Kriterienkatalog wird seitens der Verwaltung erarbeitet. Die Verkehrswerte werden durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelt und festgelegt. Die vg. Regelungen gelten für alle planungsbegünstigten Eigentümer mit mehr als 2.000 m² Nettobauland im Plangebiet sowie grundsätzlich für die Entwicklung und den Verkauf städtischer Grundstücke. 4. Förderprogramm Das bisherige „Förderprogramm zum Grundstückerwerb und damit zur Eigentumsbildung für Haushalte mit Kindern“ (Ratsbeschluss vom 18.12.2008) wird aufgehoben. Die unter Punkt 3 des Wohnbaulandkonzepts formulierten Programme für ausgewählte Zielgruppen werden weiterhin verfolgt. Zur Ergänzung des unter Punkt 3 dieser Vorlage vorgeschlagenen Modells könnten auf städtischen Grundstücken weitere Förderangebote entwickelt werden. 5. Überleitungsregelungen In Einzelfällen existieren mit Investoren/Eigentümern Grundsatzerklärungen zum „alten“ Wohnbaulandkonzept (vom 23.10.2008 - 20 %-Abschöpfung); der Bebauungsplan ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, entsprechend der Stellungnahme der Kommunalaufsicht, analog zu den vorgeschlagenen Modifizierungen, auf eine Abschöpfung zu verzichten und mit den Grundstückseigentümern in Verhandlungen zu dem unter Punkt 3 dieser Vorlage vorgeschlagenen Modell zu treten. Für städtische und private Grundstücksentwicklungen bestehen für die in der folgenden Tabelle dargestellten Standorte Grundsatzbeschlüsse nach den Wohnbaulandkonzepten von 2008 und 2012. Standort Dorneburger Mühlenbach Overdyker Straße Röhlinghauser Straße Feldmark Schreberstraße Hofstraße/Osterfeldstraße Ruhrstraße Bockholtstraße Am Nordbad Zu den Kämpen Nörenbergskamp Beschluss 03/2009 04/2010 04/2010 04/2010 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 Bezirk 1 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 Eigentum Stadt Stadt Stadt Stadt / Privat Stadt / Privat (Umlegung) Privat Stadt / Privat (Umlegung) Stadt Stadt Stadt/Privat (ggf. Umlegung) Stadt Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 5 Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 31 (3817) Vorlage Nr.: 20130052 Everstalstraße Ovelacker Straße Havkenscheider Feld Kemnader Straße / Surkenstraße Krockhausstraße Querenburger Straße Franziskusstraße Bahnhof Weitmar An der Holtbrügge/ Wasserstraße Bärendorfer Straße 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 10/2012 03/2009 04/2010 4 4 4 5 5 5 6 6 6 6 Stadt Stadt Stadt / Privat Stadt / Privat (Umlegung) Privat Stadt / Privat Privat Privat Stadt Privat Bezüglich des Bearbeitungsstands der Bebauungspläne wird auf die Vorlage Nr. 20122125 hingewiesen. Die Verwaltung empfiehlt, die Beschlüsse zur Entwicklung der Flächen grundsätzlich zu bestätigen. Basis für die weitere Bearbeitung der Standorte wird diese aktuelle Beschlusslage. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 31 (3817) Vorlage Nr.: 20130052 Bezeichnung der Vorlage Wohnbaulandkonzept - Vorschlag der Verwaltung Das Wohnbaulandkonzept auf der Basis des Ratsbeschlusses vom 24.05.2012 wird modifiziert. Der Vorschlag der Verwaltung ist als Anlage beigefügt. Ein konkreter Kriterienkatalog zur Auswahl der zu unterstützenden Grundstückserwerber wird seitens der Verwaltung erarbeitet. Das „Förderprogramm zum Grundstückerwerb und damit zur Eigentumsbildung für Haushalte mit Kindern“ (Ratsbeschluss vom 18.12.2008) wird aufgehoben. Die Beschlüsse zur städtischen und privaten Grundstücksentwicklung nach den Wohnbaulandkonzepten von 2008 und 2012 für die in der folgenden Tabelle dargestellten Standorte werden grundsätzlich bestätigt. Basis für die weitere Entwicklung ist diese aktuelle Beschlusslage. Standort Dorneburger Mühlenbach Overdyker Straße Röhlinghauser Straße Feldmark Schreberstraße Hofstraße/Osterfeldstraße Ruhrstraße Bockholtstraße Am Nordbad Zu den Kämpen Nörenbergskamp Everstalstraße Ovelacker Straße Havkenscheider Feld Kemnader Straße / Surkenstraße Krockhausstraße Querenburger Straße Franziskusstraße Bahnhof Weitmar An der Holtbrügge/ Wasserstraße Bärendorfer Straße Beschluss 03/2009 04/2010 04/2010 04/2010 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 03/2009 04/2010 03/2009 10/2012 03/2009 04/2010 Bezirk 1 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 6 6 6 6 Eigentum Stadt Stadt Stadt Stadt / Privat Stadt / Privat (Umlegung) Privat Stadt / Privat (Umlegung) Stadt Stadt Stadt/Privat (ggf. Umlegung) Stadt Stadt Stadt Stadt / Privat Stadt / Privat (Umlegung) Privat Stadt / Privat Privat Privat Stadt Privat