Daten
Kommune
Bochum
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Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf
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26.12.14, 13:38
Aktualisiert
27.01.18, 22:09
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Stadt Bochum
Beschlussvorlage der Verwaltung
- Vorblatt -
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
62 31 (3817)
Vorlage Nr.: 20130052
Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung
öffentlich/nichtöffentlich
nichtöffentlich gemäß
öffentlich
Bezeichnung der Vorlage
Wohnbaulandkonzept - Vorschlag der Verwaltung
Beschlussvorschriften
Beschlussorgan
Rat
Beratungsfolge
Sitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung
Bezirksvertretung Bochum-Ost
Bezirksvertretung Bochum-Süd
Bezirksvertretung Bochum-Mitte
Bezirksvertretung Bochum-Wattenscheid
Bezirksvertretung Bochum-Südwest
Bezirksvertretung Bochum-Nord
Haupt- und Finanzausschuss
Rat
06.03.2013
14.03.2013
19.03.2013
11.04.2013
16.04.2013
17.04.2013
07.05.2013
29.05.2013
06.06.2013
Anlagen
Modifiziertes Wohnbaulandkonzept
Rechtsprechung der niedersächsischen Justiz
Zusatzinformationen
Finanzielle Auswirkungen
Beteiligungspflichtige Angelegenheit
Personalrat wurde beteiligt
Grundsatzentscheidung
N
N
N
N
akt.
Beratung
Stadt Bochum
Beschlussvorlage der Verwaltung
- Begründung - Seite 1
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
62 31 (3817)
Vorlage Nr.: 20130052
1.
Ausgangslage
Der Rat der Stadt Bochum hat am 23.10.2008 zur Deckung des Wohnraumbedarfs für breite
Schichten der Bevölkerung das „Wohnbaulandkonzept Bochum“ beschlossen. Der ursprüngliche
Beschlussvorschlag der Verwaltung (Vorlage Nr. 20081371) wurde dabei u.a. um eine
zweckgebundene Abgabe von 20 % des Baulandwertes der Baugrundstücke ergänzt. Dieses
Wohnbaulandkonzept hat wegen der damit verbundenen hohen Abschöpfung und der
komplizierten Umsetzung auf dem Grundstücksmarkt zu keinen nennenswerten Effekten geführt.
Daraufhin hat die Verwaltung im September 2011 einen Vorschlag zur Überarbeitung des
Wohnbaulandkonzepts vorgelegt (Benennungsmodell). Zentraler Inhalt war die Abkehr von der
20%-Abgabe des Baulandwertes. Stattdessen wurde vorgeschlagen, den Investor zu verpflichten,
mindestens 20 % der entwickelten Grundstücke nur mit Zustimmung der Gemeinde und zu einem
Kaufpreis, der mindestens 20 % unter dem jeweiligen Verkehrswert liegt, an bestimmte
Bedarfsgruppen zu veräußern. Die entsprechende Beschlussvorlage der Verwaltung (Vorlage Nr.
20110774) wurde vom Rat abgelehnt. Vielmehr hat der Rat am 24.05.2012 einen „neuen
Wohnbaulandbeschluss“ gefasst. Auf dieser neuen Basis wurden zwischen der Verwaltung und
den Eigentümern/Investoren intensive Verhandlungen über Flächenentwicklungen geführt. Die
Eigentümer und Investoren hatten die Arbeiten zur Umsetzung der Projekte wieder aufgenommen.
Der aktuelle Wohnbaulandbeschluss vom 24.05.2012 stellt sich derzeit folgendermaßen dar:
1. Die formulierten Leit- und spezifischen Ziele des Wohnbaulandkonzeptes sind kontinuierlich zu
entwickeln, um unter anderem negative demografische Entwicklungen abzumildern sowie
soziale und ökologische Standards zu setzen.
2. Planungsverfahren zur Mobilisierung und Vermarktung von Wohnbaulandflächen sind zukünftig
vorrangig für die Flächen durchzuführen, in denen die Stadt eigenen Grundbesitz hat oder in
denen der Stadt in angemessenem Umfang Grundstücke zu günstigen Konditionen zur
Verfügung gestellt werden (in der Regel 20 Prozent der Fläche des Nettobaulands).
Dazu unterbreiten die Grundstückseigentümer vor Einleitung eines Planverfahrens der Stadt
ein notarielles Angebot, das in der Regel fünf Jahre gilt. Die Annahme des Kaufangebots durch
die Stadt erfolgt nach Rechtskraft des Plans.
Der Ankaufpreis für den zu erwerbenden Flächenanteil richtet sich nach der Altnutzung
(planungsunbeeinflusster Anfangswert). Die öffentlichen Erschließungsflächen werden der
Stadt kostenlos überlassen.
3. Die Verwaltung entwickelt Programme für Zielgruppen, die bisher nicht ausreichend mit
Grundstücks- und Wohnungsangeboten versorgt werden konnten. Dazu gehören Familien mit
Kindern, Singles und Senioren sowie Interessenten an Generationenwohnen, energetischen
Sondervorhaben (z. B. Geothermie- und Solarsiedlungen), Vorhaben für Genossenschaften mit
Eigenbau (Muskelhypotheken) und Bauherrengemeinschaften.
4. Im städtischen Haushalt wird ein revolvierender Baulandfonds eingerichtet und mit mindestens
vier Mio. Euro ausgestattet.
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Beschlussvorlage der Verwaltung
- Begründung - Seite 2
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
62 31 (3817)
Vorlage Nr.: 20130052
5. Bei der Entwicklung von städtischem und privatem Bauland sind die Produktionskosten von
den Eigentümern zu tragen. Die Kosten für die Erschließung und die Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen sind bei der Entwicklung von Bauland mit Flächenabgaben an die Stadt (in
der Regel 20 Prozent) entsprechend des Flächenanteils von „beiden Seiten“ zu übernehmen.
6. Werden Standorte mit Altlasten oder der Notwendigkeit besonderer bergbaulicher
Sicherungsmaßnahmen entwickelt, sind auch diese Kosten anteilig zum jeweiligen
Nettobauland zu tragen. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass eine Rentabilität der
Flächenentwicklung nicht mehr gegeben ist. In diesem Fall kann, bei entsprechendem
Nachweis, die Flächenabgabe an die Stadt reduziert werden oder auch ganz entfallen.
7. Die Erlöse aus der Vermarktung der Flächen aus dem Kooperationsmodell werden
zweckgebunden dem „neuen Baulandfonds“ zugeführt.
Das
angestrebte
Kooperationsmodell
kann
dazu
führen,
dass
der
private
Grundstückseigentümer und/oder der Investor die mit der Stadt abgestimmten und
vereinbarten Maßnahmen (zum Beispiel Erschließung) durchführt und/oder die Vermarktung
der Gesamtfläche (also einschließlich der an die Stadt veräußerten Flächen) nach den
Vorgaben durch die Stadt übernimmt. In diesen Fällen erhält die Stadt den finanziellen Erlös,
den sie analog zur o. a. Lösung in den „neuen Baulandfonds“ einstellt.
Bei der Entwicklung und Vermarktung der Flächen aus dem städtischen Grundbesitz werden
20 Prozent des Bodenrichtwerts für das jeweilige Wohnbauland ebenfalls dem „neuen
Baulandfonds“ zugewiesen.
Diese Beträge (aus allen drei oben dargestellten Fällen) dienen der Finanzierung der
Förderprogramme zur Bildung von Wohneigentum für junge Familien, zum Mietwohnungsbau
sowie für ökologische und energetische Maßnahmen an den Neubauten und der Kosten des
Zwischenerwerbs privater Grundstücke.
8. Bei der Entwicklung städtischer Flächen soll berücksichtigt werden, ob sich Flächen zur
Einzelvermarktung eignen (Lage, Zielgruppe, Preisniveau des Grundstücks) oder ob sich eine
Vermarktung über Bauträger anbietet, um kostengünstigeres und schnelleres Bauen für junge
Familien mit geringen Einkommen zu ermöglichen. Bei größeren Entwicklungsflächen sollen
künftig mehrere Bauträger Modelle / Wohnformen im Sinne des Wohnbaulandkonzepts (Punkt
3 des Wohnbaulandkonzepts 2008) anbieten. Da in Bochum der Bedarf nach Grundstücken für
freistehende Einfamilienhäuser bisher nicht gedeckt werden kann, sollen einzelne Flächen
jedoch auch zukünftig ohne Bauträgerbindung angeboten werden.
9. Zur Aktivierung privater Baulücken (Flächen unter 1.000 Quadratmeter, weniger als zehn
Wohnungen) unterbreitet die Verwaltung Erwerbsangebote zum Residualwert.
10. Über die Umsetzung des Wohnbaulandkonzeptes ist der Ausschuss für Stadtentwicklung und
Verkehr regelmäßig zu informieren.
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Beschlussvorlage der Verwaltung
- Begründung - Seite 3
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
62 31 (3817)
Vorlage Nr.: 20130052
2.
Stellungnahme der Kommunalaufsicht
Die Kommunalaufsicht der Bezirksregierung Arnsberg hat zum o.g. Wohnbaulandbeschluss vom
24.05.2012 eine Stellungnahme abgegeben. Im Kern wird darauf hingewiesen, dass „eine
Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertzuwächse über eine Deckung der mit der
Baulandentwicklung verbundenen Kosten“ rechtlich nicht zulässig ist. Die Zuführung von Erlösen
zu einem allgemeinen Wohnbaulandfond und eine Verwendung dieser Erlöse für ein
Förderangebot zum Erwerb von Grundstücken, die mit der beabsichtigten Bauleitplanung in
keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen, stoßen deshalb auf rechtliche Bedenken.
3.
Vorschlag der Verwaltung
Vor dem Hintergrund der Stellungnahme der Kommunalaufsicht ist die Kostenbeteiligung privater
Grundstückseigentümer bei der Entwicklung von Wohnbauland auf Verfahrenskosten
(Bauleitplanung) und Infrastrukturkosten (Kindergärten, Erschließung u.ä.) beschränkt. Das
Ausmaß der Kostenbeteiligung ergibt sich jeweils aus den einzelnen Plangebieten und lässt sich
durch öffentlich-rechtliche Verträge regeln.
Zielbindungsverträge nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 unter anderem zur Deckung des Wohnbedarfs
von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des
Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sind grundsätzlich möglich. Bei städtischen
Grundstücken ist der Rat in seiner Entscheidung der Erlösverwendung frei.
Die Grundlagen und Ziele des Wohnbaulandkonzepts bleiben von der Stellungnahme der
Kommunalaufsicht unberührt. Demnach können die Punkte 1, 3, 8, 9 und 10 unverändert
beibehalten werden.
Die Punkte 2, 4, 5, 6 und 7 können unter Bezugnahme auf Punkt 2 dieser Vorlage nicht umgesetzt
werden.
Die Verwaltung schlägt daher vor, den Beschluss zum Wohnbaulandkonzept von 2012 unter
Berücksichtigung der Stellungnahme der Kommunalaufsicht zu modifizieren. Im Wesentlichen soll
dabei die unter Punkt 2 in Verbindung mit Punkt 7 des Beschlusses geregelte Abgabe an die Stadt
entfallen. Dementsprechend ist auch der revolvierende Baulandfonds obsolet. Stattdessen soll
über Zielbindungsverträge nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) der Wohnraumbedarf
von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumproblemen gedeckt werden. Konkret soll
neben dem Grundsatz, dass nicht refinanzierbare Planungs- und Erschließungskosten vom
jeweiligen Eigentümer der zu entwickelnden Flächen aufzubringen sind, der planungsbegünstigte
Eigentümer und damit auch die Stadt Bochum verpflichtet werden,
mindestens 20 % der Grundstücke an von der Verwaltung definierte Bedarfsgruppen
zu einem Kaufpreis, der mindestens 20% unter dem jeweiligen Verkehrswert liegt,
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Beschlussvorlage der Verwaltung
- Begründung - Seite 4
Stadtamt
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62 31 (3817)
Vorlage Nr.: 20130052
zu veräußern. Dabei sollen zunächst insbesondere Haushalte/Familien mit mindestens einem Kind
und weitere Bedarfsgruppen unterstützt werden. Ein konkreter Kriterienkatalog wird seitens der
Verwaltung erarbeitet. Die Verkehrswerte werden durch die Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses ermittelt und festgelegt.
Die vg. Regelungen gelten für alle planungsbegünstigten Eigentümer mit mehr als 2.000 m²
Nettobauland im Plangebiet sowie grundsätzlich für die Entwicklung und den Verkauf städtischer
Grundstücke.
4.
Förderprogramm
Das bisherige „Förderprogramm zum Grundstückerwerb und damit zur Eigentumsbildung für
Haushalte mit Kindern“ (Ratsbeschluss vom 18.12.2008) wird aufgehoben. Die unter Punkt 3 des
Wohnbaulandkonzepts formulierten Programme für ausgewählte Zielgruppen werden weiterhin
verfolgt. Zur Ergänzung des unter Punkt 3 dieser Vorlage vorgeschlagenen Modells könnten auf
städtischen Grundstücken weitere Förderangebote entwickelt werden.
5.
Überleitungsregelungen
In Einzelfällen existieren mit Investoren/Eigentümern Grundsatzerklärungen zum „alten“
Wohnbaulandkonzept (vom 23.10.2008 - 20 %-Abschöpfung); der Bebauungsplan ist jedoch noch
nicht rechtskräftig.
Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, entsprechend der Stellungnahme der
Kommunalaufsicht, analog zu den vorgeschlagenen Modifizierungen, auf eine Abschöpfung zu
verzichten und mit den Grundstückseigentümern in Verhandlungen zu dem unter Punkt 3 dieser
Vorlage vorgeschlagenen Modell zu treten.
Für städtische und private Grundstücksentwicklungen bestehen für die in der folgenden Tabelle
dargestellten Standorte Grundsatzbeschlüsse nach den Wohnbaulandkonzepten von 2008 und
2012.
Standort
Dorneburger Mühlenbach
Overdyker Straße
Röhlinghauser Straße
Feldmark
Schreberstraße
Hofstraße/Osterfeldstraße
Ruhrstraße
Bockholtstraße
Am Nordbad
Zu den Kämpen
Nörenbergskamp
Beschluss
03/2009
04/2010
04/2010
04/2010
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
Bezirk
1
1
1
1
2
2
2
3
3
3
4
Eigentum
Stadt
Stadt
Stadt
Stadt / Privat
Stadt / Privat (Umlegung)
Privat
Stadt / Privat (Umlegung)
Stadt
Stadt
Stadt/Privat (ggf. Umlegung)
Stadt
Stadt Bochum
Beschlussvorlage der Verwaltung
- Begründung - Seite 5
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
62 31 (3817)
Vorlage Nr.: 20130052
Everstalstraße
Ovelacker Straße
Havkenscheider Feld
Kemnader Straße / Surkenstraße
Krockhausstraße
Querenburger Straße
Franziskusstraße
Bahnhof Weitmar
An der Holtbrügge/ Wasserstraße
Bärendorfer Straße
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
10/2012
03/2009
04/2010
4
4
4
5
5
5
6
6
6
6
Stadt
Stadt
Stadt / Privat
Stadt / Privat (Umlegung)
Privat
Stadt / Privat
Privat
Privat
Stadt
Privat
Bezüglich des Bearbeitungsstands der Bebauungspläne wird auf die Vorlage Nr. 20122125
hingewiesen.
Die Verwaltung empfiehlt, die Beschlüsse zur Entwicklung der Flächen grundsätzlich zu
bestätigen. Basis für die weitere Bearbeitung der Standorte wird diese aktuelle Beschlusslage.
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Beschlussvorlage der Verwaltung
- Beschlussvorschlag - Seite 1
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TOP/akt. Beratung
62 31 (3817)
Vorlage Nr.: 20130052
Bezeichnung der Vorlage
Wohnbaulandkonzept - Vorschlag der Verwaltung
Das Wohnbaulandkonzept auf der Basis des Ratsbeschlusses vom 24.05.2012 wird modifiziert.
Der Vorschlag der Verwaltung ist als Anlage beigefügt.
Ein konkreter Kriterienkatalog zur Auswahl der zu unterstützenden Grundstückserwerber wird
seitens der Verwaltung erarbeitet.
Das „Förderprogramm zum Grundstückerwerb und damit zur Eigentumsbildung für Haushalte mit
Kindern“ (Ratsbeschluss vom 18.12.2008) wird aufgehoben.
Die Beschlüsse zur städtischen und privaten Grundstücksentwicklung nach den
Wohnbaulandkonzepten von 2008 und 2012 für die in der folgenden Tabelle dargestellten
Standorte werden grundsätzlich bestätigt. Basis für die weitere Entwicklung ist diese aktuelle
Beschlusslage.
Standort
Dorneburger Mühlenbach
Overdyker Straße
Röhlinghauser Straße
Feldmark
Schreberstraße
Hofstraße/Osterfeldstraße
Ruhrstraße
Bockholtstraße
Am Nordbad
Zu den Kämpen
Nörenbergskamp
Everstalstraße
Ovelacker Straße
Havkenscheider Feld
Kemnader Straße / Surkenstraße
Krockhausstraße
Querenburger Straße
Franziskusstraße
Bahnhof Weitmar
An der Holtbrügge/ Wasserstraße
Bärendorfer Straße
Beschluss
03/2009
04/2010
04/2010
04/2010
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
03/2009
04/2010
03/2009
10/2012
03/2009
04/2010
Bezirk
1
1
1
1
2
2
2
3
3
3
4
4
4
4
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5
5
6
6
6
6
Eigentum
Stadt
Stadt
Stadt
Stadt / Privat
Stadt / Privat (Umlegung)
Privat
Stadt / Privat (Umlegung)
Stadt
Stadt
Stadt/Privat (ggf. Umlegung)
Stadt
Stadt
Stadt
Stadt / Privat
Stadt / Privat (Umlegung)
Privat
Stadt / Privat
Privat
Privat
Stadt
Privat