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Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 1 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 17 (2902) Vorlage Nr. 20131053 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezug (Beschluss, Anfrage Niederschrift Nr. ... vom ... ) Anfrage zur Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 13.03.2013 – Vorlage Nr. 20130599 Bezeichnung der Vorlage Dorneburger Mühlenbach Beratungsfolge Haupt- und Finanzausschuss Sitzungstermin akt. Beratung 29.05.2013 Anlagen Parzellierungsplan Wortlaut In der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 13.03.2013 wurde durch die CDUFraktion die folgende Anfrage (Vorlage Nr. 20130599) an die Verwaltung gerichtet - TOP 5.5 -: „Herr Gräfingholt schildert folgenden Sachverhalt: Die CDU-Fraktion hat bereits in der Januarsitzung des Ausschusses für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung eine Anfrage zu Problemen bei der Entwicklung des Baugebietes Dorneburger Mühlenbach gestellt. Neben den konkreten Problemen der fehlenden Telekommunikationsleitungen fragte die CDU auch nach dem Vermarktungsstand und ob der Zeit- und Maßnahmenplan für dieses Projekt eingehalten wird. (Eine Antwort der Verwaltung steht noch aus.) Wie die jetzt offengelegten Beschwerden der Bauwilligen zeigen, ist ganz offensichtlich, dass die verabredeten Termine nicht eingehalten worden sind. Weitere Probleme sind von einer Bauherrenrunde angesprochen worden. U. a. ist von einem Schreiben eines Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 2 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 17 (2902) Vorlage Nr. 20131053 städtischen Mitarbeiters die Rede, in dem von Überforderung und fehlender Projektleitung gesprochen wird. Aus Sicht der CDU muss die zügige Umsetzung der Bebauung zentrales Anliegen aller Beteiligten sein, insbesondere natürlich im Sinne der Bauwilligen, aber auch zum Vorteil der Entwicklung des Stadtteils Riemke. Die CDU-Fraktion ist der Auffassung, dass die Bauwilligen nicht durch Versäumnisse der Stadt Schaden erleiden dürfen. Vor diesem Hintergrund fragt er an: 1. Sind die geschilderten Sachverhalte zutreffend? 2. Wie lautet das Schreiben, in dem von Überforderung und fehlender Projektleitung berichtet wird? 3. Gibt es Probleme bei der Baureifmachung? 4. Ist es zutreffend, dass keine Gasleitungen vorgesehen sind? Welche Wärmeversorgung ist vorgesehen? 5. Wer ist Projektleiter bei der Stadtverwaltung für die Grundstücksgeschäfte, wer für die Entwicklung des Gebietes oder gibt es keinen? 6. Ist der Untergrund nicht tragfähig genug? 7. Wurden Kaufverträge abgeschlossen? Wenn ja: Wann? Wenn nein: Warum nicht und wann sollen sie abgeschlossen werden? 8. Inwieweit sieht sich die Verwaltung in der Pflicht, die angesprochenen Probleme zu beheben und entstandene Mehrkosten der Bauwilligen zu übernehmen?“ Zu der gestellten Anfrage nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: Zu Frage 1: Versäumnisse seitens der Stadt Bochum hinsichtlich einer zügigen Umsetzung der Bebauung sind nicht erkennbar. Sicherlich musste der Zeit-Maßnahmenplan, der Anfang 2012 angedacht war, aufgrund von Problemen bei der Durchführung der Tiefbauarbeiten korrigiert werden. Aufgrund der nunmehr aufgetretenen Probleme hinsichtlich des stattgefundenen Einbaus falscher Bettungssande im Kanalbau ist der Zeit-Maßnahmenplan erneut anzupassen. Im Zuge der Planung zum Erschließungsgebiet „Dorneburger Mühlenbach“ wurde von der Verwaltung die Versorgung der Grundstücke mit Telekommunikationsdienstleistungen nicht vergessen. Vielmehr wurden im Zuge der Planung alle Versorgungs- und Telekommunikationsanbieter angefragt, sich an der Ersterschließung zu beteiligen. Die Versorgungsträger haben dies abgelehnt mit dem Hinweis, dass ohne konkreten Versorgungsantrag keine Leitungen verlegt werden, da die Rentierlichkeit einer derartigen Investition nicht darstellbar wäre. Es ist damit zu rechnen, dass Anwohner eines solchen Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 3 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 17 (2902) Vorlage Nr. 20131053 Gebietes auch mit Konkurrenzunternehmen Verträge abschließen. Der Netzbetreiber ist in diesem Fall zur Durchleitung verpflichtet. Jedoch sind die durch die Regulierungsbehörde für Telekommunikation festgelegten Durchleitungsgebühren für die Unternehmen nicht besonders auskömmlich. Aus diesen Gründen haben die Telekommunikationsunternehmen kein Interesse, ein Netz ohne konkrete Nutzerverträge auf eigene Kosten auszubauen. Die Stadt sieht sich aufgrund der außerordentlich knappen Kalkulation für dieses Baugebiet auch nicht in der Lage, die Kosten für eine derartige Erschließung zu übernehmen. Die Kosten müssten dann im Nachgang wieder über den Grundstückspreis auf alle Anlieger umgelegt werden, so dass auch die, die sich über andere Wege, z. B durch drahtlose Telekommunikation oder Satelliten-Fernsehen, versorgen, diese Anlagen mitfinanzieren müssten. Außerdem ist eine direkte Vergabe an ein Telekommunikationsunternehmen durch die Stadt aufgrund der europäischen Vorschriften höchst komplex und langwierig. Während der Bauvorbereitung für die Erstellung der Baustraßen wurden die Anbieter für Internet, Telefon und TV nochmals über Art und Umfang der Baumaßnahme informiert. Dabei wurden die Versorger gebeten, die Versorgung des Gebietes vorzubereiten. Sie sollten im Zuge des Baus der Baustraße ihre für die Versorgung des Gebietes notwendige Infrastruktur miterrichten. Die Stadtwerke Bochum hat eine Grundversorgung für Wasser und Strom erstellt; für die Gasversorgung wurde ein Leerrohr verlegt. Die Anbieter für Telekommunikationsdienstleistungen waren weiterhin nicht bereit, die notwendigen Investitionen auf eigene Kosten durchzuführen. Auch die Kostenvorteile, die üblicherweise durch gemeinsame Durchführung der Maßnahme entstehen, konnten die Unternehmen nicht dazu bewegen, sich an den Maßnahmen zu beteiligen. Im Zuge der Mängelbeseitigung aufgrund der falsch eingebauten Bettungssande hat die Verwaltung vorgesehen, auch für die Versorgung mit Telekommunikationsleitungen entsprechende Leerrohre zu verlegen. Diese Vorausleistungen sollen später mit den Telekommunikationsunternehmen abgerechnet werden. Die erstellten Straßen sind nur Baustraßen, bestehend aus der Schottertragschicht und einer provisorischen Asphaltschicht, um den privaten Bauherren eine ausreichende Erschließung zu gewähren. Jedoch sollte eine Schädigung der Straße infolge der Baumaschinen und des Lieferverkehrs vermieden werden. Diese Baustraßen können jederzeit mit geringem Aufwand durch die Versorger geöffnet werden, um die notwendigen Anschlussarbeiten für die einzelnen Hausgrundstücke durchzuführen. Da für die Versorger die Trasse im Vorfeld festgelegt worden ist, sind Aufbrüche nur in geringem Umfang notwendig. Zu Frage 2: Die Liegenschaftsverwaltung hat sich zur Aufgabe gemacht, die Bauwilligen regelmäßig in Form von sog. „Newslettern“ sowohl über die Ergebnisse geklärter Einzelfragen als auch über aktuelle Sachstände zu informieren. Diese Art der Kommunikation wurde schon vor Bekanntwerden der Granulat-Problematik praktiziert und von den Bauwilligen positiv angenommen. Es hat sich durchaus bewährt, um allen Bauwilligen einen gleichmäßigen Informationsstand zu gewähren. Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 4 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 17 (2902) Vorlage Nr. 20131053 In einem dieser „Newsletter“ hat der für die Vermarktung zuständige Mitarbeiter aufgrund zunehmender Fragestellungen aus dem Kreis der Bauwilligen darauf hingewiesen, dass die Stadt Bochum für das Neubaugebiet keine zentrale Projektleitung eingerichtet hat und die Liegenschaftsverwaltung daher nicht den gesamten Themenbereich abdecken könne. Fragen zum eigentlichen Grundstücksgeschäft wurden jederzeit beantwortet. Darüber hinaus wurden bei Anfragen, die andere Fachbereiche betreffen (z.B. Erschließung, Baurecht, Grünplanung, Förderung etc.), die entsprechenden Kontaktpersonen innerhalb der Verwaltung vermittelt. Zu Frage 3: Bei der Baureifmachung gab es Zeitverzögerungen beim Kanal- und Straßenbau, die in erster Linie in der Leistungsfähigkeit des Tiefbauunternehmers begründet waren, der für die Erschließung des gesamten Neubaugebietes einschließlich der Errichtung des südlichen angrenzenden Regenrückhaltebeckens beauftragt war. Zum Zeitpunkt der ersten Veröffentlichung der Baugrundstücke im Februar 2012 ist die Verwaltung davon ausgegangen, dass die Erschließungsmaßnahmen – bis auf den Bereich der alten Kita – Ende Juni 2012 abgeschlossen sein würden. In dieser Phase von 3-4 Monaten sollten die Verträge mit den Bauwilligen vorbereitet und auch die konkreten persönlichen, baurechtlichen und Finanzierungsfragen geklärt werden. Dieser Zeitraum ist üblich. Der erste Abschnitt der Baustraße (nördliches Baufeld A) konnte erst Ende September 2012 fertig gestellt werden. Anschließend erfolgte der Rückbau der noch vorhandenen asphaltierten Flächen (alte Erschließung). Der Abtransport diverser Bodenmieten sowie die Planierung der Wohnbauflächen erfolgte Mitte November 2012. Danach wurde die abschließende Beprobung der Wohnbauflächen in Auftrag gegeben, um den Nachweis von unbelasteten Verkaufsflächen aufgrund der Vornutzung als Straße erbringen zu können. Am 08.02.2013 hat der Gutachter den Untersuchungsbericht verfasst mit dem Ergebnis, dass die Untersuchungsfläche für die geplante Wohnnutzung geeignet sei. Vorher wurde jedoch die Bettungssand-Problematik im Kanalbau bekannt. Zu Frage 4: Die Stadtwerke Bochum GmbH hat für die Gasversorgung ein Leerrohr verlegt. Eine spezielle Art der Wärmeversorgung wurde für dieses Neubaugebiet seitens der Stadt Bochum nicht vorgegeben. Die Erwerber sollen sich vielmehr frei entscheiden können. Es gibt sicherlich alternative, technisch realisierbare, individuelle Möglichkeiten der Wärmeversorgung, die konkret auf den geplanten Haustyp hin realisiert werden können (z.B. Passivhaus, Geothermie, Pelletheizung, etc.). Zu Frage 5: Für die Abwicklung der Grundstücksgeschäfte ist bei der Stadtverwaltung Liegenschaftsmanagement zuständig, für die Erschließung der Wohnbauflächen Tiefbauamt. Es ist beabsichtigt, durch klarere Projektstrukturen auch die Phase Baureifmachung zu fixieren und zu optimieren. Hierzu soll auch eine Projektleitung installiert werden. das das der neu Stadt Bochum Stadtamt Mitteilung der Verwaltung - Seite 5 - TOP/akt. Beratung 62 32 17 (2902) Vorlage Nr. 20131053 Zu Frage 6: Im Zuge von orientierenden Bodenuntersuchungen wurden Auffüllungen von 0,45 m bis maximal 1,70 m angetroffen. Unterhalb der Auffüllungen folgt der gewachsene, natürliche Boden, bestehend aus sandigem, tonigem Schluff. Nach dem erfolgten Rückbau der Altbebauung und der befestigten Flächen stehen in dem überwiegenden Bereich der gewachsene, natürliche Boden bzw. geringfügig mächtige Auffüllungen an der Oberfläche an. In der Luftbildauswertung der Stadt Bochum sind im östlichen Bereich des Bebauungsplangebietes eine ehemalige Ziegelei/Ziegeleigruben verzeichnet. In diesem Bereich sind mächtigere Auffüllungen und Fundamentreste nicht auszuschließen. Im Zuge der Planung von Bauvorhaben ist die Beschaffenheit des Baugrundes mit zu berücksichtigen. Den Erwerbern ist es freigestellt, zwecks genauerer Abklärung eine entsprechende Baugrunduntersuchung durch ein Fachunternehmen zu beauftragen. Es ist ein üblicher Baugrund, insbesondere für ein Grundstück, das schon einmal bebaut war. Je nach geplantem Haustyp (Unterkellerung ja/nein) ist durch den Bauherrn Vorsorge im Rahmen der Gründung zu treffen. Zu Frage 7: Die Vermarktung durchgeführt:    wurde bisher im Rahmen von drei Veröffentlichungsverfahren Feb. 2012 Baufelder A, D und E (befristete Ausschreibung) Mai 2012 Baufeld D (befristete Ausschreibung) Okt. 2012 Baufeld B und D (befristet bzw. unbefristet als Dauerinserat) Der aktuelle Vermarktungsstand stellt sich wie folgt dar: Die Baugrundstücke aus Teilabschnitt A (16 Parzellen) sind bis auf eine Parzelle reserviert. Der Teilabschnitt B (6 Parzellen) ist bereits komplett reserviert. Für den Teilabschnitt D (Investorengrundstück Geschosswohnungsbau) wurde bisher kein Gebot abgegeben. Für die Flächen des Teilabschnitts E (Bauträgergrundstück) hat ein Bauträger im Oktober 2012 ein Angebot unterbreitet. Es konnten noch keine Kaufverträge abgeschlossen werden. Aus den oben genannten Gründen wurden die bereits vorbereiteten Grundstücksgeschäfte bis zu einer Entscheidung über die Vorgehensweise mit dem Thema „Bettungssande im Kanalbau“ zurückgestellt. Zu Frage 8: Gleichwohl die Stadt Bochum die in den Medien verbreitete „Granulat-Affäre“ nicht zu vertreten hat, werden derzeit Lösungen erarbeitet, Schaden von den Bauwilligen abzuwenden. Diese wurden im Rahmen von zwei Bauherrenversammlungen im Februar und März 2013 über die Probleme informiert und den 15 betroffenen Familien das Angebot gemacht, für den Fall der Rücknahme der Bewerbung eine Erstattung ihrer vergeblichen Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 6 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 17 (2902) Vorlage Nr. 20131053 Aufwendungen wohlwollend – ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – zu prüfen. Bisher hat sich keiner der Bewerber an die Stadt Bochum gewandt, um konkret über Kostenerstattungen bzw. Alternativgrundstücke zu verhandeln.