Anlage 1: Abwägung zu den eingegangenen Stellungnahmen.pdf

ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 1 von 162 ABWÄGUNG zu den eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – in der Fassung für den Satzungsbeschluss Stand 28.10.2013 Die relevanten Stellungnahmen aus der frühzeitigen und der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der erneuten Beteiligung und die jeweiligen Antworten der Verwaltung sind nachfolgend zusammengefasst. 1. Stellungnahmen aus bzw. vor der frühzeitigen Beteiligung 1.1 Stellungnahmen der Öffentlichkeit Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB gingen folgende Stellungnahmen ein, die im Zuge der Planaufstellung zu berücksichtigen waren: 1.1.1 Stellungnahme 1 Wie der Anreger aus einem Artikel der WAZ v. 01.07.11 entnehmen konnte, ist vorgesehen. dass der gesamte Verkehr aus dem Einkaufszentrum über den Kohlleppelsweg abgeleitet wird. Dadurch wird nach Einschätzung des Anregers das Verkehrsaufkommen in diesem Bereich um ein vielfaches erhöht. Bisher werden die wesentlichen Verkehrsströme durch das Einkaufszentrum geführt, lediglich ein verschwindend geringer Anteil läuft über den Kohlleppelsweg, selbst unter Berücksichtigung des Schwimmbades, Hotels und der Diskothek am Ende der Straße. Der Anreger bittet um Auskunft, wo er sich hierüber kundig machen kann, um einen eventuellen Einspruch nieder legen zu können. Antwort: Die verkehrliche Erschließung erfolgt im Wesentlichen über die Straße „Am Einkaufszentrum“ und die Werner Straße bzw. die unmittelbar folgende Anschlussstelle der Bundesautobahn A 40 Bochum-Werne. Eine weitere, jedoch untergeordnete Anbindung des Einkaufszentrums besteht im Südwesten des Einkaufszentrums über die Wieschermühlenstraße, die an der Umfahrung des Areals im Bereich des Kino-Centers angebunden ist. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 2 von 162 Aufgrund der Umstrukturierung des Ruhrparks wird sich die Eschließung innerhalb des Einkaufszentrums in Teilen verändern. Es werden jedoch auch weiterhin die wesentlichen Verkehrsströme im Bereich des Einkaufszentrums geführt werden und die Anbindung beibehalten. Eine Verlagerung der Verkehre, insbesondere im Bereich des Kohlleppelswegs ist nicht zu erwarten. Zum Schutz der Anwohner wird die Zu- und Abfahrt über den Kohlleppelsweg nur tagüber geöffnet sein und ab 22.00 Uhr geschlossen sein. Der Anreger wurde darüber in Kenntnis gesetzt, dass er sich über den Inhalt der Planentwürfe, die eventuelle Berücksichtigung seiner Stellungnahme sowie zugehörige Fachgutachten und -planungen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) informieren kann. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 1.1.2 Stellungnahme 2 Der Anreger nimmt Stellung zu der zukünftigen Verkehrsproblematik, die sich durch den zurzeit laufenden Umbau schon jetzt deutlich abzeichne. In einem Artikel in der WAZ wurde diese Thematik von dem Centermanager des Ruhrparks ausdrücklich angesprochen, insbesondere die Parksituation, die er durch eine neues Parkleitsystem, bessere Einbindung des Parkhauses, gegebenenfalls mehr Parkplätze an der Meditherme verändern will. "Man wisse über die Verkehrsprobleme in Harpen und Kornharpen und wünsche sich daher eine bessere verkehrliche Anbindung ...", vergessen werden hier wohl die direkten Anlieger. ..... . Der Anreger kritisiert, dass seinem berechtigten Anliegen keinerlei Beachtung geschenkt werde, im Gegenteil, es werde durch die Aussagen des Centermanagers konterkariert, wie sich hier nachlesen lässt, zumal er diesem auch wohl keinerlei Wertung zukommen lässt. Die umfangreichen laufenden Bauarbeiten haben dafür gesorgt, dass sich das Verkehrsaufkommen schon jetzt verdoppelt hat, zuzüglich des LKW Verkehrs, der sich direkt aus der Baustelle ergibt. Dieser Verkehrsstrom läuft direkt am Grundstück des Anregers vorbei, mit den daraus resultierenden negativen Effekten. Hier werden schon jetzt Fakten geschaffen zum Nutzen des Ruhrparks unter Missachtung berechtigter Interessen Dritter und der Eindruck dabei ist, dass die Stadt und deren entsprechenden Aufsichtsgremien mehr oder weniger zuschauen. Der Anreger stellt sich die Frage, ob er dies auf Dauer akzeptieren soll und kann oder er hier seinem Recht Geltung verschafft, z. B. durch Erwirken einer einstweiligen Verfügung gegen die laufenden Bauarbeiten bis zur Klärung des Sachverhaltes. Ferner sind diese schon jetzt laufenden Rückbauarbeiten und der sich daran anschließende Neubau doch so nicht durch die bestehenden Bebauungspläne abgedeckt. Hier muss es doch entsprechende Einzelgenehmigungen geben, die das zu erwartende Verkehrsaufkommen auch mit berücksichtigen, oder? Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 3 von 162 Antwort: Siehe auch Antwort zu Stellungnahme 1 Der Bereich der Meditherme liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – und ist somit nicht Gegenstand der Planung. Eine Ausweitung der Parkplätze im Bereich der Meditherme im Kontext der Umstrukturierung des Ruhrparks ist nicht vorgesehen. Während der Bauphase im Rahmen der Umstrukturierung des Rurparks sind baustellenbedingte Beeinträchtigungen nicht gänzlich zu vermeiden. Im Zuge der Baustellenlogistik wird jedoch dafür Sorge getragen, dass die jeweiligen negativen Auswirkungen auf ein Minimum begrenzt bleiben. Ebenso sind im Rahmen der Baustelleneinrichtung entsprechende verkehrliche Maßnahmen zu ergreifen. Die derzeit laufenden Abriss- und Baumaßnahmen beruhen Genemigungen, die auf geltendem Planungsrecht begründet sind. auf Derzeit besteht der planungsrechtliche Rahmen für den Ruhrpark aus mehreren Bebauungsplänen unterschiedlichen Regelungsgehalts, die zu verschiedenen Zeiten auf der Grundlage unterschiedlicher rechtlicher und sonstiger Rahmenbedingen entstanden sind und in der Regel keinerlei Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels beinhalten. Um einerseits die baurechtliche Situation für das gesamte Areal des Ruhrparks sowie die Entwicklungsmöglichkeiten des Einkaufszentrums klar zu definieren und andererseits das Einkaufszentrum sinnvoll in die künftige Entwicklung der Region sowie der Stadt Bochum einzuordnen, ist für das gesamte Einkaufszentrum die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 818 beschlossen worden. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das gesamte Areal des Einkaufszentrums ist vor allem erforderlich, um den heutigen rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden. Im Rahmen dieses Verfahrens werden alle erforderlichen Gutachten (u.a. Verkehrsuntersuchung, schalltechische Untersuchung) erstellt. Im Bebauungsplan werden nach Maßgabe dieser Gutachten entsprechend erforderliche Maßnahmen festgesetzt, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherstellen. Die Stadt Bochum wird im Bebauungsplanverfahren alle Aspekte, die für eine Abwägung erforderlich sind untersuchen, bewerten und gegen- und untereinander gerecht abwägen. Das zukünftige Verkehrsaufkommen basiert auf der Tatsache, dass keine Erweiterung der Verkaufsflächen vorgesehen ist und nur eine Umstrukturierung erfolgt. Diese wird sicherlich aufgrund eines geänderten attraktiveren Verkaufsangebotes gewisse Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten und auf das Verkehrsaufkommen / Besucherfrequentierung haben. Die Besucherfrequentierung wurde daher um 5 % an Werktagen bzw. 10 % an Wochenendtagen angehoben. Unter Berücksichtigung der strukturellen Entwicklungen (Einwohnerzahl, Beschäftigte) die tendenziell eher rückläufig sind, ist daher eine maßgebende Zunahme des Verkehrsaufkommens (> 10 %) nicht zu erwarten. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 4 von 162 Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 1.1.3 Stellungnahme 3 Der Verwaltungsvorlage Nr. 20111390 wird entnommen, dass der Ruhr-Park plant, bisher nicht zentrenrelevante Verkaufsfläche der Firma Uni Polster in zentrenrelevante Verkaufsfläche umzuwandeln. Diese zentrenrelevanten Sortimente sollen dann in einer neuen .Südmall" angesiedelt werden. Insgesamt handelt es sich gemäß der Verwaltungsvorlage um rd. 4.600 qm Verkaufsfläche. Der Ruhr-Park hat jetzt eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 71.500 qm, wovon jetzt schon 66.200 qm mit zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden. Die Mitglieder des CITYFORUM - namentlich die Werbe- und Interessengemeinschaften der Bochumer Innenstadt - lehnen eine Ausweitung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente im Ruhr-Park klar ab. Insofern folgen sie dem Votum des Konsultationskreises Einzelhandel. Eine Erweiterung der zentrenrelevanten Sortimente wird schädigende Auswirkungen auf das Hauptgeschäftszentrum Bochum-Innenstadt haben. Wer den Ruhr-Park hier stärkt, schwächt damit die Innenstadt! In der Auswirkungsanalyse der GMA vom Dezember 2011 wird berichtet, dass der Ruhr-Park eine hohe lokale Bedeutung hat: "Rund 50 % der Kunden kommen aus der Stadt Bochum selbst". Damit ist eindeutig belegt, dass es einen direkten Wettbewerb zwischen der Innenstadt und dem Ruhr-Park gibt. Dabei hat der Ruhr-Park bereits heute eine zentrenrelevante Verkaufsfläche, die fast 70 % der innerstädtischen Verkaufsfläche entspricht. Alle künftigen Flächenerweiterungen muss man grundsätzlich auch unter den sich wandelnden Rahmenbedingungen betrachten: So wird sich die Einwohnerzahl Bochums (laut amtlicher Prognose) im Jahr 2025 auf 345.200 belaufen; im Jahr 2008 zählte Bochum noch 373.800 Einwohner. Dies bedeutet einen Verlust an Einwohnern und somit auch an Kaufkraft von fast 8 % - Tendenz steigend. Hinzu kommt die stetig zunehmende Bedeutung des Internethandels: So wird sich das Einkaufsverhalten der Konsumenten auch in den kommenden Jahren weg vom stationären Handel und hin zum OnlineHandel bewegen. Die größte Veränderung in der Bochumer Innenstadt wird jedoch der Bau des neuen Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums sein, welches im Bereich der Viktoriastraße (Justizgelände, Telekomblock, Husemannplatz) entstehen soll. Die dort festgelegte Obergrenze an Verkaufsfläche von 20.000 qm muss erst einmal mit Angeboten und Kunden gefüllt werden, ohne dass es zu künftigen Leerständen in der Bochumer Innenstadt kommt. Unter den vorgenannten Bedingungen liegt das Gutachten der GMA vom Dezember 2011 schlichtweg falsch, wenn es von einer Umverteilung der Umsätze von bis zu 7 % ausgeht und dabei schädliche Auswirkungen für den Handel in der Bochumer Innenstadt ausschließt. Als Vertreter von zahlreichen Arbeits- und Ausbildungsplätzen in der Bochumer Innenstadt bittet der Anreger darum, einer Erweiterung der zentrenrelevanten Sortimente im Ruhr-Park nicht zuzustimmen. Denn wer die Innenstadt stärken will, muss den Ruhr-Park begrenzen und die Viktoriastraße sinnvoll gestalten! Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 5 von 162 Antwort: Im Hinblick auf den Internethandel ist festzuhalten, dass hier in den vergangenen Jahren in der Tat steigende Umsätze realisiert wurden und sein Umsatzanteil in den kommenden Jahren aufgrund technischer Neuerungen und veränderter Einkaufsgewohnheiten der Konsumenten auch weiter steigen wird. Dieser online-Wettbewerb betrifft jedoch den gesamten stationären Einzelhandel und nicht nur innerstädtische Handelslagen. D.h. alle Einzelhandelsbetriebe, auch Anbieter in Shopping Centern – unabhängig von ihrer Lage in Innenstädten, Stadtteilzentren oder „auf der grünen Wiese“ – müssen sich dem Wettbewerb mit dem online-Handel stellen. Er ist mit bauleitplanerischen Mitteln nicht zu steuern, jedoch hat auch der Einzelhändler im stationären Einzelhandel die Möglichkeit, über den online-Vertriebsweg sein Unternehmen breiter aufzustellen. Bezüglich der Bevölkerungsprognose ist noch einmal auf die Größenordnung der Umstrukturierungen im Ruhrpark hinzuweisen. Im Bebauungsplan wird ein Flächenpool mit Verkaufsflächenobergrenzen nach Sortimenten festgesetzt, der eine Gesamtverkaufsfläche von 69.700 m² nicht überschreiten darf, d.h. die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums wird zunächst reduziert. Mit der Umwandlung von Flächen mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel in zentrenrelevanten Einzelhandel wird diese Fläche theoretisch um rund 3.477 m² VK erweitert (vorher ca. 66.223 m² VK für zentrenrelevanten Einzelhandel). Dies entspricht einer Steigerung um ca. 5 %. Allerdings ist ein komplettes Ausnutzen der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe als Mehrbranchenbetriebe auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt, so z. B. ein Elektrofachmarkt Elektrogroßgeräte. Darüber hinaus können aufgrund der Regelung eines Verkaufsflächenpools nicht in allen Sortimenten gleichzeitig die ermittelten Auswirkungen erfolgen. Wird in einem Sortiment die Verkaufsflächenobergrenze komplett ausgeschöpft, müssen in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen gegenüber dem heutigen Bestand vorgenommen werden. Selbst unter Berücksichtigung von rückläufigen Einwohner- und Kaufkraftwerten in Bochum sind die potenziellen zusätzlichen Verkaufsflächen im Ruhrpark in einzelnen Sortimenten nicht als übermäßig einzustufen. Im Hinblick auf die Forderung der Berücksichtigung der künftigen Nutzung des Justizgeländes ist darauf hinzuweisen, dass dies im Rahmen der Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen der Umstrukturierung des Ruhrparks (vgl. Kapitel IV, 3) und insbesondere in Kap. IV, 4 „Fazit der städtebaulichen Auswirkungen in der Bochumer Innenstadt unter Berücksichtigung eines innerstädtischen Einkaufszentrums“ qualitativ erfolgt ist. Quantitativ konnte dieses Vorhaben dagegen nicht berücksichtigt werden, da es weder ein konkretes Verkaufsflächen- und Sortimentskonzept gibt, das als Grundlage für eine quantitative Bewertung zu Grunde gelegt werden könnte noch eine konkrete Zeitschiene zur Realisierung des Vorhabens. Darüber hinaus können nicht alle potenziellen Vorhaben in einer Stadt in eine Gesamtbewertung einfließen, auch z. B. nicht in Kerngebieten, die es in vielen Innenstädten gibt. Dort gibt es keine Festsetzungen zu Verkaufsflächen und Sortimenten, d.h. hier können sich durch Mieterwechsel oder bauliche Maßnahmen im Rahmen bestimmter Baugrenzen und Geschosszahlen jederzeit auch deutliche Veränderungen in einem Sortiment ergeben. Der Anregung nicht gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 6 von 162 1.1.4 Stellungnahme 4 Der Anreger möchte wissen, ob der Ruhrpark in Zukunft gefahrlos, komfortabel und von Parkmöglichkeiten präferiert mit dem Fahrrad erreicht werden kann. Da die Presse über Ängste der Anwohner über erhöhte Verkehrsbelastung berichtet, wäre eine sichere breite Fahrradspur (getrennt von der Autoverkehrsführung) und ein zentraler Fahrradparkplatz (mit Stromversorgung für Pedelecs und E-Bikes sowie Service-Station) ein gutes Zeichen. Auch möchte der Anreger wissen, wie es mit präferierten Parkplätzen für Elektroautos (auch mit Ladestellen) aussieht. Antwort: Die Belange der Radfahrer werden ebenso wie die Belange der Fußgänger bei der Verkehrs- und Freiraumplanung berücksichtigt. Eine Anbindung des Ruhrparks an den geplanten Parkway EmscherRuhr über einen bestehenden Feldweg ist möglich. Abstellmöglichkeiten für Radfahrer sollen dezentral vor den jeweiligen Gebäuden bzw. Eingängen angelegt werden. Zur Komplettierung der Erschließung des Ruhrparks ist vorgesehen, das Radwegenetz entlang der Straße Am Einkaufszentrum zu ergänzen. Zur Förderung der Elektromobilität soll an prominenter Stelle im Osten des Plangebietes in Kooperation mit den Stadtwerken eine Elektrotankstelle eingerichtet werden. Der Anregung wird gefolgt / nicht gefolgt. / Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 1.1.5 Stellungnahme 5 Derzeit erfolgt die Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel Bochum (2012), der in der zweiten Jahreshälfte 2012 verbindlich durch den Rat beschlossen werden soll. Der vorliegende Entwurf des Masterplans Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 setzt den Ruhr-Park als "Sonderstandort ohne räumliche Entwicklungspotentiale [ … ]" fest. Eine Ausdehnung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente soll demnach nicht erfolgen. Im Zuge der Erarbeitung des o.g. Bebauungsplans ist eine Beachtung der Vorgaben des Masterplans Bochum 2006 sowie gleichermaßen der Fortschreibung 2012 sicherzustellen. Negative städtebauliche Auswirkungen auf die Innenstadt von Bochum oder andere zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet dürfen durch die Umstrukturierung des RuhrParks nicht entstehen. Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass der Ruhr-Park Bochum im regionalen Einzelhandelskonzept östliches Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche (Fortschreibung 2007) als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort ausgewiesen ist. Das REHK führt zu diesem Standort aus: "Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diese(n)[m] Standort(en) grundsätzlich nicht erfolgen. Das gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente [ … ]." Auch diese Vorgaben müssen im weiteren Bauleitplanverfahren beachtet werden. Eine gutachterliche Begleitung über die Auswirkungen der Umstrukturierung des Ruhr-Park Einkaufszentrums sowie die Kompatibilität des Vorhabens zu Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 7 von 162 dem bestehenden Masterplan Einzelhandel Bochum bzw. zu der Fortschreibung 2012 wird für das weitere Aufstellungsverfahren zwingend angeraten. Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die Gesamtverkaufsfläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 8 von 162 sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargestellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuliert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderlich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens’ nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 9 von 162 REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt wer-den können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse der GMA so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Um der Verpflichtung der Einzelfallprüfung nachzukommen und damit die möglichen Auswirkungen der geplanten Umstrukturierung bzw. Revitalisierung des Ruhrparks auf die Innenstadt von Bochum, weitere zentrale Versorgungsbereiche in Bochum sowie im Umland zu untersuchen, wurde eine Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH -GMA-, Mai 2012) erstellt. Das Gutachten enthält u. a. Vorschläge für die Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen, durch die sichergestellt wird, dass die Umsetzung der Planung nicht zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führt. Der Anregung wird gefolgt. 1.1.6 Stellungnahme 6 Mit dem Ausbau des Ruhrparks befürchtet der in dem Wohngebiet nördlich der A 40 wohnende Anreger einen massiven Anstieg von „Ruhrparkparkern“. Er bittet daher um eine Stellungnahme der Stadt, was seitens der Stadtverwaltung unternommen wird, um die Situation zu entschärfen. Antwort: Im Bereich des Ruhrparks werden ausreichend Parkplätze zur Verfügung gestellt. Sollten Besucher des Ruhrparks in den umliegenden Siedlungsbereichen parken, so gilt die Straßenverkehrsordnung. Zur Verhinderung von Fremdparkern in dem nördlich an den Ruhrpark angrenzenden Wohngebiet bestehen bereits Zufahrtsbeschränkungen (Anlieger). Der Anregung wird insoweit gefolgt. 1.1.7 Stellungnahme 7 Die Anregerin liest immer häufiger, dass besonders die Anwohner der "Alten Werner Straße" und des "Kohlleppelsweges" durch den jetzigen bzw. zukünftig erhöhten Verkehr bezüglich des Ruhrparks belastet würden. Hier wird die Benennung der direkt betroffenen Kattenstraße vermisst. Diese verläuft parallel zur A40 und zum Zu- und Anfahrtsbereich der Ruhrpark-Parkplätze. Der Verkehrslärm dringt dort nicht nur tagsüber direkt in die Häuser, sondern auch noch spät abends und sonntags durch die Ruhrpark- bzw. UCI-Kinogäste. Nicht zu vergessen die Lichtreflexe der Autoscheinwerfer in der Dunkelheit. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 10 von 162 Durch verkaufsoffene Sonntage, den Flohmarkt und andere sonntägliche Aktivitäten im Ruhrpark kommen die Anwohner nicht mehr zur Ruhe. Zusätzlich zum Lärm des Ruhrparks kommt noch die Geräuschkulisse der Firma Augsburg mit Anlieferungslärm durch Lkws direkt hinter den Gärten und Häusern sowie ihren verkaufsoffenen Zeiten an sieben Tagen in der Woche. Hiervon trennen nur drei Meter Grundstücksabstand. Schmutz und Feinstaub gelangen ebenfalls ungehindert in den Wohnbereich. Büsche und Bäume, die ein wenig Dämmung und Filterung signalisierten, wurden 2009 an der A40- Seite (Höhe der Firma Augsburg) und der gegenüberliegenden Seite gefällt und nicht wieder aufgeforstet. Hierauf wurde bereits das Umweltamt am 8.4.2009 von den Anwohnern schriftlich hingewiesen. Es ist unbedingt erforderlich, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um dem jetzigen Zustand abzuhelfen. Hier erwartet die Anregerin unter anderem Lärmschutzwände; und zwar im Zufahrtsbereich des Ruhrparks sowie des A40Bereichs zur gesamten Kattenstraße. Es wird darum gebeten, dies im Verfahren zu berücksichtigen. Antwort: Die Auswirkungen des geplanten Vorhabens wurden in einer schalltechnischen Untersuchung geprüft. Dieses Gutachten berücksichtigt umfassend die bereits vorhandenen Belastungen sowie die geplanten Veränderungen. Die schalltechnisch betrachteten Immissionspunkte wurden im Vorfeld mit den zuständigen Behörden abgestimmt. Zur Erfassung der schalltechnischen Situation wurden nördlich der BAB A 40 die Immissionspunkte „Auf dem Knust“ ausgewählt. Diese sind nach überschlägigen Berechnungen stärker vom Schall betroffen als die Wohnhäuser an der Kattenstraße. Die Berechnungen erfolgten für den Tages- und den Nachtzeitraum. Die Verkehrszahlen wurden dabei vom Verkehrsplaner übernommen. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen werden nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen im Bebauungsplan die notwendigen Festsetzungen getroffen werden. Mit diesen Festsetzungen werden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt. Der Anregung wird insoweit gefolgt. 1.1.8 Stellungnahme 8 1.) Übergeordnete Planungsvorgaben – Landesentwicklungsplan Der Bebauungsplan greift zu kurz, da dieser Bereich ein Sondergebiet ist und hier nicht nur das Einkaufszentrum betrachtet werden kann mit dem Kinobereich, sondern auch der Bereich der MediTherme, da das wie in der öffentlichen Vorstellung des Bebauungsplans dargelegt einerseits der gesamte Bereich als Einheit gesehen wird, aber hier und jetzt nur aufgrund der Bedürfnisse der Eigentümer des Einkaufszentrums ein Teilbereich geordnet werden soll. Der Bereich ist eine Einheit, die MediTherme mit Hotel, Diskothek etc. wird verkehrstechnisch ausschließlich über den Kohlleppelsweg erschlossen mit gemeinsamer Zu- und Abfahrt mit dem Einkaufszentrum. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 11 von 162 Antwort: Derzeit besteht der planungsrechtliche Rahmen für den Ruhrpark aus mehreren Bebauungsplänen unterschiedlichen Regelungsgehalts, die zu verschiedenen Zeiten auf der Grundlage unterschiedlicher rechtlicher und sonstiger Rahmenbedingen entstanden sind und in der Regel keinerlei Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels beinhalten. Um einerseits die baurechtliche Situation für das gesamte Areal des Ruhrparks sowie die Entwicklungsmöglichkeiten des Einkaufszentrums klar zu definieren und andererseits das Einkaufszentrum sinnvoll in die künftige Entwicklung der Region sowie der Stadt Bochum einzuordnen, ist für das gesamte Einkaufszentrum die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 818 beschlossen worden. Das Einkaufszentrum und die MediTherme sind nicht als Einheit zu betrachten und funktional voneinander unabhängig. Für den Bereich der MediTherme ist keine Änderung des bestehenden Planungsrechtes erforderlich. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.) Verlagerung der Verkaufsflächen für die neue Südmall Diese Verlagerung ist ein erheblicher Eingriff in der räumlichen Anordnung des Einkaufszentrums, es entsteht ein anderes Erscheinungsbild, die bisher festgelegten bestehenden Bebauungsgrenzen werden erheblich überschritten, was zu einer Verlagerung der Verkehrsführung und damit zu einer Verlagerung der Emissionen und Immissionen führt und darüber hinaus zu einer erheblichen Steigerung dieser, die niemand im Vorfeld wirklich beurteilen kann. Der bisherige bestehende Schutz durch das Gebäudes 1a wird zurück gebaut, hier entstehen neue Parkplätze, die Frequenz des Parkhauses wird erheblich intensiviert mit der Folge, dass diese Beeinträchtigungen zu Lasten des Umfeldes gehen. Der natürliche Schutz, den das Gebäude gab, ist weg und kann sicherlich nicht durch eine 2,50 m hohe Lärmschutzwand ersetzt werden, zumal hierfür die Parkplätze, die sich jetzt im Bereich der zukünftigen Südmall befinden, auf dieser Fläche neu/ zusätzlich entstehen. Der bisherige Anlieferungsverkehr ist absolut zu vernachlässigen, die vereinzelten LKW Anlieferungen pro Woche fallen nicht ins Gewicht, ebenso wie der Abholverkehr, zumal hier noch ein natürlicher Schutz besteht im Verhältnis zu den neu entstehenden Parkplätzen, der Erhöhung der Frequenz des Parkhauses und insbesondere der geänderten Verkehrsführung. Die jetzige Verkehrsführung durch den Ruhrpark verlagert sich in Zukunft in Richtung Kohlleppelsweg, was zu einer zusätzlichen Belastung führen wird. Der geplante Eingriff ins Geländeniveau, d.h. die Veränderung des Gefälles vom jetzigen Niveau des Einkaufszentrums zum Kohlleppelsweg potenziert zusätzlich die Belastungen, da der Geräuschpegel zwar durch die geplante Lärmschutzwand gebrochen wird, ob dies jedoch für die gesamte Fläche gilt, ist in Zweifel zu ziehen, da der Höhenunterschied dann immer noch ca. 6 m beträgt. Da das Gefälle gleichmäßig verläuft, ist ein Drittel der Parkplätze durch die Lärmschutzwand abgedeckt und zwei Drittel nicht. Der Schall geht anteilig über die Wand hinweg. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 12 von 162 Antwort: Mit der Neuanordnung von ca. 550 Stellplätzen im Ostteil mit einem unmittelbaren direkten Zugang zur Mall sowie einer zusätzlichen Parkhausausfahrt an der neuen Umfahrung wird sich der Verkehr stärker auf die Umfahrung konzentrieren. Damit wird das zusätzliche Verkehrsaufkommen kompensiert, sodass sich auf dem Kohlleppelsweg maßgebende Belastungsveränderungen ergeben werden. Die Auswirkungen des geplanten Vorhabens wurden in einer schalltechnischen Untersuchung geprüft. Dieses Gutachten berücksichtigt umfassend die bereits vorhandenen Belastungen sowie die geplanten Veränderungen. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen werden nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen im Bebauungsplan die notwendigen Festsetzungen getroffen werden. Die schalltechnische Begutachtung im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ist auf die schalltechnischen Wirkungen des Bebauungsplans ausgelegt. Die Verkehre von den südlich des Plangebietes gelegenen Nutzungen werden jedoch im Rahmen der Verkehrslärmuntersuchungen mit erfasst. Dabei ist zu beachten, dass die Verkehre auf dem Kohlleppelsweg auf öffentlichem Grund stattfinden. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV werden im Planfall durch die kumulierten Verkehre – ausgelöst durch die Nutzungen im Bebauungsplangebiet und der südlich gelegenen Nutzungen – nicht überschritten. Die Verkehrsdaten des Verkehrsplaners wurden dabei in die schalltechnische Untersuchung übernommen. Die schalltechnischen Berechnungen erfolgten mit Hilfe eines digitalen Geländemodells in dem die geplanten Höhenverhältnisse berücksichtigt wurden. Die abschirmende bzw. reflektierende Wirkung vorhandener oder geplanter Häuser wird rechnerisch berücksichtigt. Die Daten zur Belegung der Stellplatzanlagen wurden vom Verkehrsplaner zur Verfügung gestellt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 3.) Flächenumgriff Der Um- und Neubau findet zwar innerhalb der Fläche des Einkaufszentrums statt, die Umwidmung der Flächen hat jedoch zur Folge, dass sich die Besucher- und Verkehrsströme verlagern. Es werden zwar keine neuen, zusätzlichen Flächen beansprucht, die Bebauungsdichte / Erscheinungsbild verändert sich aber erheblich. Die Baukörper vom Volumen mit der Aufstockung, die zwar keine Nutzflächen enthalten, sind größer als der jetzige Bereich. Antwort: Durch die Schaffung neu gestalteter Einkaufsbereiche wird sich die Aufenthaltsqualität im Ruhrpark deutlich verbessern. Mit der Umsetzung der umfänglichen Maßnahmen im Zuge der Umsetzung der Planung werden wesentliche Aspekte einer gendergerechten Planung realisiert. Dies gilt sowohl für die Zuordnung der Stellplätze zu den Eingängen des Einkaufszentrums als auch in der Verbesserung der Barrierefreiheit. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 13 von 162 Mit dem Abriss, Umbau, Modernisierung und Neubau von Gebäuden werden Angsträume im Umfeld von Bestandsgebäuden vermieden bzw. beseitigt. Die im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudehöhen orientieren sich an den bestehenden Gebäuden im Zusammenhang mit dem dem Bebauungsplan zugrunde liegenden architektonischen Konzept des Umstrukturierungs- und Modernisierungskonzeptes. Die zulässigen Gebäudehöhen stellen sicher, dass die im Zuge der Qualifizierung des Einzelstandortes neu errichteten oder zu modernisierenden Gebäude sich in ihrer Höhenentwicklung in das bestehende Stadt- und Landschaftsbild einfügen und keine negativen Auswirkungen auf die Umgebung davon ausgehen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 4.) Verkehrsaufkommen Es wird mit unterschiedlichen Zahlen agiert, im Gutachten werden ca. 15 Mio. Besucher zugrunde gelegt, der Centermanager Czub spricht von 16 Mio. Besuchern (s. WAZ Artikel vom 22. September 2011 – „Facelifting“ für den Ruhrpark). Das Gutachten wurde auf Basis einer vorgenommenen Verkehrszählung im Oktober 2011 erstellt, die jedoch nur bedingt zugrunde gelegt werden kann, da zu diesem Zeitpunkt bereits erhebliche Umbaumaßnahmen erfolgten und neben dem Entfall einiger Ankermieter, auch weniger Stellplätze zur Verfügung standen, was sicherlich konkrete Auswirkungen auf die Besucherfrequenz hatte. Ferner ist hier der Zuwachs an Besuchern durch den Um- und Neubau nur unzureichend berücksichtigt worden. Niemand, insbesondere nicht die Eigentümer des EINKAUFSZENTRUMS investiert „80 Mio. Euro“ damit er 5 bis 10 % mehr Besucher hat! Gleichzeitig wird als Argument angeführt, dass hier 10 % mehr Arbeitsplätze entstehen, ein Plus von 200 Stück zu den bestehenden 2000 Arbeitsplätzen. Auch soll durch diesen Eingriff erreicht werden, dass ein jüngeres Publikum hiervon angezogen wird, die statistisch gesehen sicherlich nicht mit dem öffentlichen Verkehr kommen werden, sondern den Individualverkehr bevorzugen. (s. hierzu WAZ Artikel vom 01. Juli 2011 – Face-Lifting für 80 Mio. Euro) Antwort: Das zukünftige Verkehrsaufkommen basiert auf eine Erhebungen vom 15.10.2011 sowie einem Abgleich vorangegangener Erhebungen (1999, 2002) Hierbei wird deutlich, dass die Besucherzahlen nach 1999 deutlich zurück gegangen sind und derzeit wieder erreicht werden. Da bei der Erhebung am 15.10.2011 noch ausreichende Stellplatzreserven (UCI-Parkplatz, Parkhaus) vorhanden waren, ist das zu diesem Zeitpunkt reduzierte Stellplatzangebot im Parkbereich Süd unerheblich. Die fehlenden Stellplätze haben sich lediglich an den Spitzeneinkaufstagen vor Weihnachten bei der nahezu 100%tigen Stellplatzauslastung bemerkbar gemacht. Mit dem Wegfall eines Ankermieters bzw. die zu diesem Zeitpunkt bereits erfolgte Neueröffnung von MediaMarkt und Sinn-Leffers wird von einem Ausgleich hinsichtlich des Anziehungspotentials ausgegangen. Ein nennenswerter Einfluss auf die Besucherfrequenz wird daher nicht gesehen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 14 von 162 Das zukünftige Verkehrsaufkommen basiert auf der Tatsache, dass keine Erweiterung der Verkaufsflächen vorgesehen ist und nur eine Umstrukturierung erfolgt. Diese wird sicherlich aufgrund eines geänderten attraktiveren Verkaufsangebotes gewisse Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten und auf das Verkehrsaufkommen/Besucherfrequentierung haben. Die Besucherfrequentierung wurde daher um 5 % bzw. 10 % angehoben. Unter Berücksichtigung der strukturellen Entwicklungen (Einwohnerzahl, Beschäftigte) die tendenziell eher rückläufig sind, ist daher eine maßgebende Zunahme des Verkehrsaufkommens (> 10 %) nicht zu erwarten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 5.) Maßnahmen des 1. und 2. Bauabschnitts entsprechen dem bestehenden Planungsrecht In dem vorgenannten Artikel wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Zelt, als Markenzeichen des Einkaufszentrums in der Höhe um 50 % angehoben wird, damit dies noch deutlicher erkennbar ist. Wie ist diese Maßnahme zu sehen? Antwort: Das derzeit vorhandene Zelt hat eine Höhe von ca. 40 m über dem Gelände. Um die prägende Identität schaffende Zeltkonstruktion des Ruhrparks zu sichern, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die Zeltkonstruktion bis zu einer Höhe von 170 m ü.NHN zulässig ist. Dies entspricht einer Höhe über dem Gelände von ca. 56 m (max. ca. 40 % Erhöhung). Diese Höhe stellt sicher, dass bei einer Sanierung bzw. Neuerrichtung dieses Markenzeichens eine geeignete Konstruktion ermöglicht wird, die dem aktuellen Stand der Technik entspricht. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 6.) Geplantes Gewerbegebiet Auch dieses Gewerbegebiet führt zu einer Verlagerung der Besucherströme, insbesondere sind hier ergänzende Nutzungen wie Schank- und Speisewirtschaften, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Dienstleistungen, Freizeit und Sporteinrichtungen, Stellplätze etc. vorgesehen, um die Belebung des Einkaufszentrums zu sichern. Dieses Interesse des Einkaufszentrums ist sicherlich ein Interesse auf privatwirtschaftlicher Ebene, die Interessen des Anregers laufen dem natürlicherweise entgegen. Hierunter sind auch zwei geplante sog. „drive-in“ zu bewerten, die in der Verlängerung der neu zu schaffenden Parkplätze, im Ausfahrtbereich neu angeordnet werden sollen. Was hier zu erwarten ist, kann sich jeder vorstellen, der dies bereits einmal gesehen hat, z.B. Im Bero-Center in Oberhausen, dass ebenfalls von der Kette McDonalds betrieben wird. Die geplante Lärmschutzwand soll u. E. in erster Linie den An- und Abfahrbereich des ersten drive-in abdecken, da diese Wand in diesem Bereich angeordnet ist. Ein Schutz der vorhandenen Wohnbebauung bleibt komplett unberücksichtigt (s. hierzu auch Punkt 2 + 4). Der Wandverlauf erfolgt unmittelbar im Anschluss an den drive-in im Bereich der geplanten Kurve. Antwort: Da die tatsächlich geplante Nutzung der Flächen zum Zeitpunkt der Bearbeitung nicht feststand, wurde für das geplante Gewerbegebiet eine Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 15 von 162 Schallkontingentierung nach DIN 45691 durchgeführt. Im Rahmen des Bauantrags ist eine weitergehende schalltechnische Untersuchung zum konkret geplanten Betriebsgeschehen auf den Flächen im Gewerbegebiet vorgesehen. Die damit evtl. verbundenen weitergehenden Schallschutzmaßnahmen lassen sich im Rahmen des Bauleitplanverfahrens noch nicht näher definieren. Durch die Ausweisung der Emissionskontingente, welche im Rahmen des nachfolgenden Bauantragsverfahrens überprüft werden, ist der Schutz der Anwohner nach den Regeln der TA Lärm sichergestellt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 7.) Überbaubare Verkehrsflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen hier mittels neuer Baugrenzen bestimmt werden, einschließlich der neuen Südmall. Sie sind bereits bestimmt. Eine Veränderung des Status führt zur Übervorteilung eines Einzelnen, in diesem Falle von uns. Das private Interesse des einen, kann nicht zu Lasten des anderen verändert werden. Ein öffentliches Interesse, das besonders berücksichtigt werden muss, ist hier sicherlich nicht gegeben. Es wird um Prüfung und Berücksichtigung dieser Einwände und Anregungen gebeten, da diese in der jetzt vorliegenden Form des Entwurfs keine oder nur geringe Berücksichtigung finden. Antwort: Die mittels Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich weitestgehend am Bestand. Lediglich im südlichen bzw. südöstlichen Bereich des Plangebietes werden die Baugrenzen an das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche und architektonische Konzept für die Umstrukturierung des Ruhrparks angepasst. Ein Benachteiligung des Einwenders durch die Festsetzung der neuen Baugrenzen ist nicht ersichtlich: Eine Vergrößerung der Einzelhandelsflächen ist bei der Umstrukturierung nicht vorgesehen. Das Gebäude von UniPolster am östlichen Rand des Einkaufszentrums wird abgerissen. An dieser Stelle sollen künftig Parkplätze errichtet werden. Die in dem Gebäude vorhandenen und genehmigten Handelsflächen werden auf die neu zu schaffenden Gebäudeteile im Bereich der neuen Südmall übertragen. Hierdurch werden die Einzelhandelsflächen insgesamt konzentrierter angeordnet und die Eingangs- und Parkplatzsituation im östlichen Bereich des Ruhrparks sinnvoll neu geordnet. Den Belangen des angrenzenden Nachbarn wird in Form von Schallschutzmaßnahmen entsprechend den Vorgaben der schalltechnischen Untersuchung Rechnung getragen. Die Stadt Bochum wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens alle Aspekte, die für eine Abwägung erforderlich sind untersuchen, bewerten und gegen- und untereinander gerecht abwägen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 16 von 162 Der Anregung wird gefolgt. 1.1.9 Stellungnahme 9 Der Ruhr-Park plant eine Erweiterung der zentrenrelevanten Sortimente um über 4.000 qm, oder um 7 % der derzeitigen zentrenrelevanten Fläche. In einem aktuellen Gutachten der GMA (Sortiments- und Flächenkonzept des Ruhr-Parks) wird eine innenstadtrelevante Verträglichkeit dieser Erweiterung dargelegt. Diese Untersuchungen sind aus Sicht der Boulevard e.V. für die Beurteilung der Auswirkungen auf die innerstädtischen Händler, die in der IG Boulevard vertreten sind, nicht vollständig. Das Gutachten vergleicht bestehende Flächen und Umsätze in der Bochumer Innenstadt mit möglichen zentrenrelevanten Erweiterungen des Ruhr-Parks. Gradmesser für die Verträglichkeit sind dabei die möglichen Umsatzverluste der bestehenden Geschäfte der Innenstadt. Vollkommen unberücksichtigt lässt das Gutachten weitere Aspekte einer möglichen Umsatzveränderung der kommenden Jahre für die bestehenden Händler in der Bochumer Innenstadt: Internethandel Der Umsätze durch den Internethandel sind in den letzten Jahren massiv angestiegen. Kunden können heutzutage fast ihren gesamten Einkauf des mittelfristigen Bedarfs im Internet erledigen und das rund um die Uhr, ohne Rücksicht auf Öffnungszeiten des stationären Handels. Bisher ist noch nicht abzusehen, welche Anteile die Umsätze des Internethandels in Bezug auf die stationären Umsätze zukünftig haben werden. Definitiv sicher ist jedoch das weitere Wachstum des Internethandels, zu Lasten des stationären Handels. Bevölkerungsprognose Die Bevölkerungsprognose der Stadt Bochum (Stand 2009) prognostiziert eine Veränderung der Bevölkerung von 370.200 Einwohnern (1. Januar 2010) auf 353.500 Einwohner (1. Januar 2020). Die Gesamtstadt Bochum verliert durchschnittlich 1.670 Einwohner jedes Jahr. Der Anteil der Menschen im Alter über 65 Jahre wird sich im Prognosezeitraum dabei deutlich erhöhen. Das Schrumpfen der Einwohnerzahl wird sich auf die Kaufkraft und damit auf die Umsätze von bestehenden Händlern auswirken. Zukünftige Nutzung des Justizgeländes Wenn auf dem derzeitigen Justizgelände, dem Telekomblock und dem Husemannplatz eine Einzelhandelsfläche von bis zu 20.000 Quadratmetern geschaffen wird, hat dies unmittelbaren Einfluss auf die bestehenden Umsätze der bisherigen Händler. Diese drei Entwicklungen werden in dem Gutachten der GMA überhaupt nicht untersucht, bzw. erwähnt. Um die Auswirkungen der geplanten Erweiterung des Ruhr-Parks für die innerstädtischen Händler richtig einschätzen zu können, müssen die Auswirkungen des steigenden Internethandels, einer sinkenden Bevölkerung und einer Erweiterung der innerstädtischen Verkaufsflächen mit untersucht werden. Daher wird um die Einholung weiterer Gutachten, die die Auswirkungen der geplanten Erweiterung der zentrenrelevanten Verkaufsflächen im Ruhr-Park umfassend untersucht, gebeten. Ebenfalls schließt sich die Boulevard e.V. den Ausführungen in der Stellungnahme 5 unter Punkt 1.1.5.an. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 17 von 162 Antwort: Im Hinblick auf den Internethandel ist festzuhalten, dass hier in den vergangenen Jahren in der Tat steigende Umsätze realisiert wurden und sein Umsatzanteil in den kommenden Jahren aufgrund technischer Neuerungen und veränderter Einkaufsgewohnheiten der Konsumenten auch weiter steigen wird. Dieser online-Wettbewerb betrifft jedoch den gesamten stationären Einzelhandel und nicht nur innerstädtische Handelslagen. D.h. alle Einzelhandelsbetriebe, auch Anbieter in Shopping Centern – unabhängig von ihrer Lage in Innenstädten, Stadtteilzentren oder „auf der Grünen Wiese“ – müssen sich dem Wettbewerb mit dem online-Handel stellen. Er ist mit bauleitplanerischen Mitteln nicht zu steuern, jedoch hat auch der Einzelhändler im stationären Einzelhandel die Möglichkeit, über den online-Vertriebsweg sein Unternehmen breiter aufzustellen. Bezüglich der Bevölkerungsprognose ist noch einmal auf die Größenordnung der Umstrukturierungen im Ruhrpark hinzuweisen. Im Bebauungsplan wird ein Flächenpool mit Verkaufsflächenobergrenzen nach Sortimenten festgesetzt, der eine Gesamtverkaufsfläche von 69.700 m² nicht überschreiten darf, d.h. die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums wird zunächst reduziert. Mit der Umwandlung von Flächen mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel in zentrenrelevanten Einzelhandel wird diese Fläche theoretisch um rund 3.477 m² VK erweitert (vorher ca. 66.223 m² VK für zentrenrelevanten Einzelhandel). Dies entspricht einer Steigerung um ca. 5 %. Allerdings ist ein komplettes Ausnutzen der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe als Mehrbranchenbetriebe auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt, so z. B. ein Elektrofachmarkt Elektrogroßgeräte. Darüber hinaus können aufgrund der Regelung eines Verkaufsflächenpools nicht in allen Sortimenten gleichzeitig die ermittelten Auswirkungen erfolgen. Wird in einem Sortiment die Verkaufsflächenobergrenze komplett ausgeschöpft, müssen in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen gegenüber dem heutigen Bestand vorgenommen werden. Selbst unter Berücksichtigung von rückläufigen Einwohner- und Kaufkraftwerten in Bochum sind die potenziellen zusätzlichen Verkaufsflächen im Ruhrpark in einzelnen Sortimenten nicht als übermäßig einzustufen. Im Hinblick auf die Forderung der Berücksichtigung der künftigen Nutzung des Justizgeländes ist darauf hinzuweisen, dass dies im Rahmen der Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen der Umstrukturierung des Ruhrparks (vgl. Kapitel IV, 3) und insbesondere in Kap. IV, 4 „Fazit der städtebaulichen Auswirkungen in der Bochumer Innenstadt unter Berücksichtigung eines innerstädtischen Einkaufszentrums“ qualitativ erfolgt ist. Quantitativ konnte dieses Vorhaben dagegen nicht berücksichtigt werden, da es weder ein konkretes Verkaufsflächen- und Sortimentskonzept gibt, das als Grundlage für eine quantitative Bewertung zu Grunde gelegt werden könnte noch eine konkrete Zeitschiene zur Realisierung des Vorhabens. Darüber hinaus können nicht alle potenziellen Vorhaben in einer Stadt in eine Gesamtbewertung einfließen, auch z. B. nicht in Kerngebieten, die es in vielen Innenstädten gibt. Dort gibt es keine Festsetzungen zu Verkaufsflächen und Sortimenten, d.h. hier können sich durch Mieterwechsel oder bauliche Maßnahmen im Rahmen bestimmter Baugrenzen und Geschosszahlen jederzeit auch deutliche Veränderungen in einem Sortiment ergeben. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 18 von 162 Die Einholung weiterer Gutachten ist somit nicht erforderlich. Der Anregung wird nicht gefolgt. Zu den Ausführungen der Stellungnahme 5 siehe unter Punkt 1.1.5. 1.1.10 Stellungnahme 10 In der WAZ vom 25. Juli 2012 wurde berichtet, dass die Öffnungszeiten des Einkaufszentrums ab sofort jeden Freitag bis 21.30 Uhr verlängert werden. Dies bestätigt unsere Argumentation, dass hier "über die kalte Küche" das ganze Verfahren unterlaufen wird. Ferner sind die für den neuen Bebauungsplan gefertigten Gutachten damit hinfällig, da diese von anderen Voraussetzungen ausgehen. Der Freitag war bereits vorher einer der Tage, an dem das Einkaufszentrum überproportional frequentiert wurde und die Belastung steigt schon jetzt spürbar! Antwort: Das Einzelhandelsgutachten wurde unter der Prämisse von sortiments-, betriebstypen- und standortspezifischen Umsatzleistungen sowohl für den Ruhrpark als auch für die Einzelhandelsstandorte in Bochum und Umland erstellt. Dabei sind potenzielle Ausdehnungen in Öffnungszeiten nicht berücksichtigt, da es sich hierbei um eine durch das Bauplanungsrecht nicht steuerbare Größe handelt, die innerhalb der gesetzlichen Regelungen sehr variabel ist – in NRW sind Öffnungszeiten derzeit von 0.00 Uhr – 24.00 Uhr möglich. Zwar wird diese weite Spannbreite derzeit vor allem vom Lebensmitteleinzelhandel ausgenutzt, eine Erweiterung der Öffnungszeiten ist jedoch für jeden Händler im Rahmen seiner unternehmerischen Überlegungen möglich. Daher ist eine Ausdehnung der Freitagsöffnungszeiten im Ruhrpark auch nicht in die Bewertung der Wettbewerbswirkungen bzw. der städtebaulichen Auswirkungen im Rahmen des Bauleitplanverfahrens zu berücksichtigen. In der Verkehrsuntersuchung wurde bislang von einer Öffnungszeit bis 20.00 Uhr ausgegangen. Bei einer Verlängerung der Ladenöffnungszeit bis 21.30 Uhr wird sich das tägliche Verkehrsaufkommen nicht verändern, da sich hieraus keine neuen Kundenströme generieren. Erfahrungsgemäß werden sich, wie bereits bei der Verlängerung der Ladenöffnungszeit von 18.30 auf 20.00 Uhr festgestellt wurde, lediglich die Pegel / die Stundenanteile verändern. Es kann daher mit einer gleichmäßigeren Verteilung der Verkehrsströme gerechnet werden. Insbesondere der Spitzenstundenanteil (17.00 – 18.00 Uhr) wird diesbezüglich nicht mehr so deutlich ausgeprägt sein. Aus verkehrstechnischer Sicht ist die Verlängerung der Öffnungszeit zu begrüßen, da die Spitzenstunde maßgeblich für die Dimensionierung bzw. den Leistungsfähigkeitsnachweis ist. Da im Hinblick auf die verlängerte Ladenöffnungszeit keine zusätzlichen Verkehre zu erwarten sind, werden sich auch die in der schalltechnischen Untersuchung dargestellten Beurteilungspegel nicht verändern. Somit haben die in der Untersuchung empfohlenen und im Bebauungsplan festgesetzten Schallschutzmaßnahmen weiterhin Bestand. Gleiches gilt für die in der Untersuchung aufgeführten Randbedingungen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 19 von 162 Aufgrund der oben genannten Ausführungen sind die im Rahmen des Verfahrens erstellten Gutachten im Hinblick auf die Verlängerung der Öffnungszeit nicht hinfällig. Der Anregung wird nicht gefolgt. Die Schreiben der Bürger sind der Mitteilung zum nichtöffentlichen Teil dieser Sitzung beigefügt (Vorlage Nr. 20132498). 1.2 Stellungnahmen der Behörden Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB gingen folgende Stellungnahmen ein, die im Zuge der Planaufstellung zu berücksichtigen waren: 1.2.1 IHK Mittleres Ruhrgebiet, Bochum v. 02.07.2012 (Stellungnahme vor frühzeitiger Beteiligung) Stellungnahme: Derzeit erfolgt die Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel Bochum (2012), der in der zweiten Jahreshälfte 2012 verbindlich durch den Rat beschlossen werden soll. Der vorliegende Entwurf des Masterplans Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 setzt den Ruhr-Park als "Sonderstandort ohne räumliche Entwicklungspotentiale [ … ]" fest. Eine Ausdehnung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente soll demnach nicht erfolgen. Im Zuge der Erarbeitung des o.g. Bebauungsplans ist eine Beachtung der Vorgaben des Masterplans Bochum 2006 sowie gleichermaßen der Fortschreibung 2012 sicherzustellen. Negative städtebauliche Auswirkungen auf die Innenstadt von Bochum oder andere zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet dürfen durch die Umstrukturierung des RuhrParks nicht entstehen. Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtver- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 20 von 162 kaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die Gesamtverkaufsfläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargestellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuliert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass der Ruhr-Park Bochum im regionalen Einzelhandelskonzept östliches Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche (Fortschreibung 2007) als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort ausgewiesen ist. Das REHK führt zu diesem Standort aus: "Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diese(n)[m] Standort(en) Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 21 von 162 grundsätzlich nicht erfolgen. Das gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente [ … ]." Auch diese Vorgaben müssen im weiteren Bauleitplanverfahren beachtet werden. Antwort: Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant‘“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderlich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens´ nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich voll-ständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 22 von 162 Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Eine gutachterliche Begleitung über die Auswirkungen der Umstrukturierung des Ruhr-Park Einkaufszentrums sowie die Kompatibilität des Vorhabens zu dem bestehenden Masterplan Einzelhandel Bochum bzw. zu der Fortschreibung 2012 wird für das weitere Aufstellungsverfahren zwingend angeraten. Antwort: Um der Verpflichtung der Einzelfallprüfung nachzukommen und damit die möglichen Auswirkungen der geplanten Umstrukturierung bzw. Revitalisierung des Ruhrparks auf die Innenstadt von Bochum, weitere zentrale Versorgungsbereiche in Bochum sowie im Umland zu untersuchen, wurde eine Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH -GMA-, Mai 2012) erstellt. Das Gutachten enthält u. a. Vorschläge für die Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen, durch die sichergestellt wird, dass die Umsetzung der Planung nicht zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führt. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.2 Thyssengas GmbH, Dortmund v. 01.02.2013 Stellungnahme: Am westlichen Rand der o.g. Bauleitplanung verläuft die im Betreff genannte Gasfernleitung L5002 der Thyssengas GmbH. Die Gasfernleitung liegt innerhalb eines grundbuchlich gesicherten Schutzstreifens von 6.0 m (3,0m links und rechts der Leitungsachse) in dem aufgrund technischer Vorschriften bestimmte Nutzungen und Tätigkeiten untersagt sind. Eventuelle Baumstandorte sind gemäß DVGW- Hinweis 125 so zu wählen, dass zwischen Stammachse und Leitungsaußenkante ein Abstand von mindestens 2.50 m eingehalten wird. Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen grundsätzlich keine Bedenken, wenn 1. die Leitungstrasse der Gasfernleitung L5002 einschließlich des Schutzstreifens als mit Leitungsrecht zu belastende Fläche der Thyssengas GmbH im Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt wird. 2. die Gasfernleitung bei Bau- und Erschließungsmaßnahmen berücksichtigt wird, 3. das beiliegende Merkblatt für die Aufstellung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen sowie unsere allgemeine Schutzanweisung für Gasfernleitungen der Thyssengas GmbH Anwendung findet, 4. die Thyssengas GmbH am weiteren Verfahren beteiligt wird. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 23 von 162 Antwort: Ein Leitungsrecht zugunsten des Versorgungsträgers wird im Bebauungsplan eingetragen. Ggf. ist die genaue Lage durch einen Vermesser im Rahmen des Genehmigungsverfahrens aufzunehmen. Das Merkblatt wird beachtet. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.3 Westnetz GmbH, Recklinghausen v. 05.02.2013 Stellungnahme: Im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich • Stromversorgungsleitungen • Hochspannungsleitungen (Strom) jedoch keine • Gas-Hochdruckleitungen • Gas-Niederdruckversorgungsleitungen der Westnetz GmbH. Antwort: Die in den Plänen dargestellte Leitung ist nach telefonischer Aussage vom 15.05.2013 ein Telefonkabel und keine Stromversorgungsleitung und benötigt max. 2,0 m Schutzstreifen. Die ebenfalls in den Plänen dargestellte Wasserleitung ist nicht von der Westnetz, da sie in Bochum keine Wasserleitungen betreiben. Warum diese Leitung in den Plänen dargestellt ist, ist nicht bekannt. Ein Leitungsrecht zugunsten des Versorgungsträgers wird im Bebauungsplan eingetragen. Ggf. ist die genaue Lage durch einen Vermesser im Rahmen des Genehmigungsverfahrens aufzunehmen. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Bezüglich der Hochspannungsleitungen (Strom) wurden die Unterlagen an die zuständigen Fachabteilungen weitergeleitet. Von dort erhalten Sie eine gesonderte Stellungnahme. Antwort: Auf telefonische Nachfrage wurde seitens der Westnetz GmbH mitgeteilt, dass die interne Weiterleitung nicht stattgefunden hat. Die entsprechende Fachabteilung wurde daher am 16.05.2013 von der Stadt Bochum separat angefragt. Bislang ist bei der Stadt Bochum keine gesonderte Stellungnahme eingegangen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Zu den im Zuständigkeitsbereich des Regionalzentrums Recklinghausen befindlichen sonstigen Stromversorgungsleitungen nehmen wir wie folgt Stellung: Gegen die Aufstellung des o. g. Bebauungsplanes bestehen seitens der Westnetz GmbH keine Bedenken. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 24 von 162 Unsere Kabeltrasse muss weiterhin Bestand haben. Eine Änderung oder Erweiterung unseres Versorgungsnetzes ist hier zurzeit nicht geplant. Wir bitten Sie, Ihren Vertragsunternehmer auf seine Erkundigungspflicht hinzuweisen. Auskunft über Kabel- und Leitungslagen erteilt Ihnen die Westnetz GmbH in 45661 Recklinghausen, Bochumer Str. 2. Diese Stellungnahme ergeht im Auftrag der RWE Deutschland AG als Eigentümer in der Anlage(n). Antwort: Hinweise an Vertragsunternehmer zu deren Erkundigungspflicht sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Der Anregung wird nicht gefolgt. 1.2.4 Deutsche Telekom GmbH, Bochum v. 06.02.2013 Stellungnahme: Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Bei Bedarf stellen wir Ihnen oder den Bauherren gern entsprechende Pläne zur Verfügung. Antwort: Die Koordinierung des Telekommunikationsnetzes wird im Rahmen des nachfolgenden Genehmigungsverfahrens abgestimmt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Für den rechtzeitigen Ausbau oder Umbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit den Bauherren und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass uns Beginn und Ablauf der Änderungs- oder Neubaumaßnahmen so früh wie möglich, möglichst 3 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. Eine Neuverlegung von Telekommunikationslinien ist zurzeit nicht geplant. Antwort: Nach telefonischer Nachfrage wurden ergänzend Pläne mit überörtlichen Leitungen übermittelt. Ein Leitungsrecht für diese Leitungen wird zugunsten des Versorgungsträgers im Bebauungsplan eingetragen. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.5 GfV, Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH, Dortmund v. 07.02.2013 Stellungnahme: Bezüglich des Steinkohlenbergbaus befindet sich der Bereich des oben genannten Bebauungsplanes über den Grubenfeldern "Harpen", "Hakelmei", "Rosenbaum", "Selinde", "Caroline" und "Sirius" der im Jahr 1968 stillgelegten Zeche Robert Müser. Die GfV mbH ist Bergwerksfeldeigentümerin. Ausweislich des Grubenbildes und unter Zugrundelegung der bestehenden techni- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 25 von 162 schen und tatsächlichen Rahmenbedingungen macht der von der GfV zu vertretende ehemalige Bergbau keine Anpassungs- und/oder Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Neben dem Steinkohlenbergbau befindet sich der westliche Teil des Bebauungsplanbereichs über den auf Eisenerz verliehenen Bergwerksfeldern "Kirchharpen 11" und "Kirchharpen V" der GfV mbH. Ein Abbau von Eisenerz hat ausweislich unserer Unterlagen nicht stattgefunden. Eine Wiederaufnahme des Bergbaus ist seitens der GfV mbH nicht vorgesehen. Ob ein Abbau Dritter stattgefunden hat, ist der GfV nicht bekannt. Antwort: Im Bebauungsplan erfolgte bereits eine textlich Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 BauGB (Bergbau). Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Die Bebauungsplanfläche liegt laut Karte der potenziellen Methangasaustritte in einem Bereich, in dem Austritte als "nicht auszuschließen" bzw. als "sehr wahrscheinlich" eingestuft werden. Antwort: Im Bebauungsplan erfolgte bereits eine textliche Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 BauGB (Methan). Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass eine geologische Störung (Wieschermühlenstörung/Secundus-Sprung) das Plangebiet in NordSüd-Richtung unterquert. Hierzu liegen der GfV keine Erkenntnisse bezüglich möglicher Einflüsse auf Bauvorhaben vor. Grundsätzlich ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich um eine natürliche Schwächezone des Untergrundes handelt. Ggf. erforderliche diesbezügliche Erkundungen und mögliche bautechnische Vorsorgemaßnahmen liegen im Verantwortungsbereich des Bauherrn. Antwort: Diesbezüglich wird ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.6 LWL Archäologie f. Westfalen, Olpe v. 12.02.2013 Stellungnahme: Es wird darauf hingewiesen, dass unter Punkt 7.4 Hinweise "7.4.1 Bodendenkmäler" wird noch die alte Bezeichnung der LWL Archäologie f. Westfalen (Westfälisches Museum für Archäologie / Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Olpe) genannt. Auch sollte, um die Benachrichtigung im Bedarfsfall zu erleichtern, die Telefon- und Fax-Nummer der LWL Archäologie f. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 26 von 162 Westfalen angegeben werden. Daher wird darum gebeten, den Hinweis wie folgt zu ändern: Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus Erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt/Gemeinde als Unterer Denkmalbehörde und/oder der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle Olpe (Tel.: 02761/ 93750; Fax: 02761/ 937520) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§ 15 u. 16 Denkmalschutzgesetz NRW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monaten in Besitz zu nehmen (§ 16 Abs. 4 DSchG NW). Antwort: Der vorhandene Hinweis wird entsprechend angepasst. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.7 Bezirksregierung Arnsberg, Abt. 6 Bergbau u. Energie in NRW v. 21.02.2013 Stellungnahme: Das angezeigte Plangebiet befindet sich über den auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeldern "Caroline", "Hakelmei", "Harpen", "Rosenbaum", "Selinde" und "Sirius" sowie über den auf Eisenerz verliehenen Bergwerksfeldern "Kirchharpen 11", "Kirchharpen IV" und "Kirchharpen V". Ebenso liegt der Planbereich über dem auf Kohlenwasserstoffe erteilten Erlaubnisfeld "Lennert" (zu gewerblichen Zwecken), über dem auf Kohlenwasserstoffe erteilten Bewilligungsfeld "Mansfeld Gas" und über dem auf Kohlenwasserstoffe erteilten Erlaubnisfeld "CBM - RWTH" (zu wissenschaftlichen Zwecken). Eigentümerin der Bergwerksfelder "Caroline", "Hakelmei", "Harpen", Seite 2 von 5 "Rosenbaum", "Selinde" und "Sirius" bzw, "Kirchharpen II", "Kirchharpen IV" und "Kirchharpen V" ist die GfV Gesellschaft für Vermögensverwaltung GmbH, Flamingoweg 1 in 44139 Dortmund, Inhaberin der Erlaubnis "Lennert" ist die A-TEC Anlagentechnik GmbH, Schulstraße 11 in 46519 Alpen, Inhaberin der Bewilligung "Mansfeld Gas" ist die Minegas GmbH, Rüttenscheider Straße 1-3 in 45128 Essen, Inhaberin der Erlaubnis "CBM - RWTH" ist die RWTH Aachen, Lehrstuhl und Institut für Markscheidewesen, Wüllnerstraße 2 in 52062 Aachen. Eine Erlaubnis gewährt das befristete Recht zur Aufsuchung des Bodenschatzes "Kohlenwasserstoffe" innerhalb der festgelegten Feldesgrenzen, Unter dem "Aufsuchen" versteht man Tätigkeiten zur Feststellung (Untersuchung) des Vorhandenseins und der Ausdehnung eines Bodenschatzes, Eine Erlaubnis zu gewerblichen Zwecken dient lediglich dem Konkurrenzschutz und klärt in Form einer Lizenz nur grundsätzlich, welcher Unternehmer in diesem Gebiet Anträge auf Durchführung konkreter Aufsuchungsmaßnahmen stellen darf, [Eine Erlaubnis zu wissenschaftlichen Zwecken kann auch neben einer auf denselben Bodenschatz erteilten Erlaubnis zu gewerblichen Zwe- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 27 von 162 cken bestehen,] Eine erteilte Erlaubnis gestattet noch keinerlei konkrete Maßnahmen, wie z. B. Untersuchungsbohrungen, sodass Umweltauswirkungen in diesem Stadium allein aufgrund einer Erlaubnis nicht hervorgerufen werden können, Konkrete Aufsuchungsmaßnahmen wären erst nach weiteren Genehmigungsverfahren, den Betriebsplanzulassungsverfahren, erlaubt, die ganz konkret das "Ob" und "Wie" regeln. Vor einer Genehmigungsentscheidung erfolgt gemäß den gesetzlichen Vorschriften eine Beteiligung von ggf. betroffenen Privaten, Kommunen und Behörden. Des Weiteren werden ausführlich und gründlich alle öffentlichen Belange - insbesondere auch die des Gewässerschutzes - geprüft, gegebenenfalls in einem separaten wasserrechtlichen Erlaubnisverfahren. Nach den hier vorhandenen Grubenbildern hat im Bereich des o.a. Plangebietes Gewinnung im tiefen Bereich und teilweise im oberflächennahen Bereich stattgefunden. Ebenfalls wird mitgeteilt, dass nach den derzeit vorliegenden Unterlagen im westlichen Planbereich das "Fundbohrloch der Muthung Harpen" und im östlichen Planbereich das "Fundbohrloch der Muthung Rosenbaum" hier bekannt ist (vgl. hierzu Anlage 1 und Anlage 2). Folgende allgemeingültigen Hinweise zur Einwirkungsrelevanz der o. g. umgegangenen bergbaulichen Tätigkeiten sind zum jetzigen Zeitpunkt von hier aus möglich: • Nach der allgemeinen Lehrmeinung sind Bodenbewegungen auf Grund von Gewinnung, die im tiefen Bereich geführt wurde, spätestens fünf Jahre nach Einstellung der Gewinnungstätigkeiten abgeklungen. • Die innerhalb des Plangebietes teilweise im oberflächennahen Bereich vorhandenen Hohlräume und/oder Verbruchzonen können zu einer Setzung der Tagesoberfläche führen. • In der beigefügten Anlage 1 (Maßstab 1: 3000) wird das "Fundbohrloch der Muthung Harpen" und im östlichen Planbereich das "Fundbohrloch der Muthung Rosenbaum" mit Topographie dargestellt. • In der beigefügten Anlage 2 (Maßstab 1: 3000) wird das "Fundbohrloch der Muthung Harpen" und im östlichen Planbereich das "Fundbohrloch der Muthung Rosenbaum" jedoch ohne Topographie dargestellt. Hinsichtlich einer gutachterlichen Einschätzung der Einwirkungsrelevanz des o.g. Bergbaus wird empfohlen, einen Sachverständigen einzuschalten und auf der Grundlage dieser Untersuchungsergebnisse eine Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 BauGB vorzunehmen. Im Rahmen des Verfahrens und vor der Durchführung von Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, die hier befindlichen Grubenbilder einzusehen und sich über die bergbauliche Situation zu informieren. Die Einsichtnahme ist bei der Bezirksregierung schriftlich zu beantragen und kann auch von einem beauftragten Sachverständigen durchgeführt werden. Über mögliche zukünftige, betriebsplanmäßig noch nicht zugelassene bergbauliehe Tätigkeiten ist nichts bekannt. Diesbezüglich wird empfohlen, auch die o. g. Eigentümerin der bestehenden Bergbauberechtigungen an der Planungsmaßnahme zu beteiligen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 28 von 162 Antwort: Im Bebauungsplan erfolgte bereits eine textliche Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 BauGB (Bergbau). Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Aus bergbehördlicher Sicht wird darauf hingewiesen, dass an mehreren Stellen u. a. im Stadtgebiet Bochum Ausgasungen (u. a. Methan) an der Tagesoberfläche aufgetreten sind. Hier ist nicht bekannt, ob und inwieweit auch das angegebene Plangebiet von derartigen Ausgasungen betroffen ist. Nach den Erkenntnissen der Bezirksregierung sind Gasaustritte aufgrund der örtlichen Gegebenheiten im nordwestlichen Planbereich jedoch hinreichend wahrscheinlich (Zone 2). Es sollte - ggf. unter Einschaltung eines Sachverständigen oder einer SachverständigensteIle – geprüft werden, ob bzw. welche technischen Schutzvorkehrungen (z. B. passive Gasdrainage) bei der Vorhabensausführung vorzusehen sind. Für den südöstlichen Planbereich sind nach den vorliegenden Unterlagen Gasaustritte aufgrund der örtlichen Gegebenheiten sehr wahrscheinlich (Zone 3). Es sollten daher auch hier - unter Einschaltung eines Sachverständigen oder einer SachverständigensteIle bei der Vorhabensausführung geeignete technische Schutzvorkehrungen (z. B. passive Gasdrainage) vorgesehen werden. Antwort: Im Bebauungsplan erfolgte bereits eine textliche Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 BauGB (Methan). Der Anregung wird gefolgt. 1.2.8 Bezirksregierung Arnsberg, Dezernat 35 v. 25.02.2013 Stellungnahme: Zum o.g. Bebauungsplan werden aus städtebaufachlicher und planungsrechtlicher Sicht folgende Anregungen mitgeteilt: Der Bebauungsplan Nr. 818 widerspricht den Regelungen zum regionalen Einzelhandelskonzept für das östliche Ruhrgebiet. Der Ruhrpark Bochum ist im Rahmen des Konzeptes dahingehend eingeordnet worden, dass in der Sitzung des Arbeitskreises am 25.01.2013 kein regionaler Konsens für den Bebauungsplan Nr. 818 erteilt werden konnte. Die Begründung ist diesbezüglich zu ergänzen und die widersprechenden Belange abzuwägen. Antwort: Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 29 von 162 „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant‘“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderlich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens´ nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Die Begründung wird entsprechend ergänzt. Der Anregung wird gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 30 von 162 Stellungnahme: Der Bebauungsplan steht im Widerspruch zu dem vom Stadtrat beschlossenen neuen Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum. Der Ruhrpark wird demnach als Sonderstandort ohne räumliche Entwicklungspotenziale eingestuft. Eine Planung korrespondiert nur dann, sofern nichtzentrenrelevante Sortimente ausgeweitet werden bei gleichzeitiger Reduzierung zentrenrelevanter Sortimente. Die widersprechenden Belange sind ebenfalls abzuwägen. Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 31 von 162 festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die Gesamtverkaufsfläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargestellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuliert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass sonstiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel unbegrenzt zulässig ist. Negative Auswirkungen können auch diesen Sortimenten insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche grundsätzlich unterstellt werden. Eine Betrachtung erfolgt hingegen in der Begründung lediglich für die nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente. Ausführungen im Sinne einer Gesamtbetrachtung und die Darlegung der Auswirkungen des Vorhabens sind anzustellen. Antwort: Bewertung der nicht zentrenrelevanten Sortimente Aus gutachterlicher Sicht ist dieser Argumentation grundsätzlich zu widersprechen. Die Einordnung von zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten dient unter Steuerungsaspekten gerade dazu, bestimmte Sortimente auch an dezentralen Standorten zuzulassen, weil sie in klassischen Zentren (Innenstädte, Stadtteilzentren) i. d. R. keinen ausreichenden Platz finden, erheblichen Platz für Ausstellungsflächen ihrer meist sperrigen Produkte sowie eine entsprechende Anzahl von Parkplätzen benötigen und keine Rolle für die Attraktivität von Innenstädten spielen. Vor diesem Hintergrund ist grundsätzlich nicht davon auszugehen, dass durch nicht zentrenrelevante Sortimente an einem dezentralen Standort Schädigungen in Innenstädten und Stadtteilzentren vorliegen könnten. Auch ist diese Argumentation handelswissenschaftlich unrealistisch. Baumärkte oder Möbelhäuser als klassische, nicht zentrenrelevante Nutzungen tragen nicht zur Attraktivitätssteigerung eines Einkaufszentrums bei und sind Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 32 von 162 bereits heute überwiegend an dezentralen Standorten ansässig. Selbst wenn – was für den Betreiber wirtschaftlich uninteressant sein dürfte – ein entsprechender Anbieter im Ruhrpark angesiedelt werden sollte, würden seine Auswirkungen klar zu Lasten dezentraler Standorte gehen. Potenzielle zentrenrelevante Randsortimente sind im Rahmen der gesamten VerkaufsflächenpoolLösung bereits begrenzt. Im Übrigen ist die Ansiedlung solcher Sortimente für den Betreiber uninteressant, weil er damit die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente deutlich reduzieren müsste. Auch die vorgesehenen baulichen Maßnahmen lassen eine derart große Fläche wie sie ein Baumarkt oder ein Möbelhaus benötigen nicht zu. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: In der Stellungnahme "Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum" des Büros Junker und Kruse wird die "Auswirkungsanalyse zur Umstrukturierung des Ruhrpark-Einkaufszentrums" der GMA kritisch in Frage gestellt. Eine fehlende ganzheitliche Betrachtung, zu geringe Flächenproduktivitäten bei Sportartikeln und Elektrowaren/Medien/Foto, eine fehlende Plausibilität sowie unklare Herleitungen der Umsatzverteilungen sind hauptsächliche Kritikpunkte des Büros Junker und Kruse. Nichtsdestotrotz wird das mit Mängeln behaftete GMA-Gutachten als Grundlage zur Festsetzung sortimentsbezogener Verkaufsflächenobergrenzen dem Bebauungsplan zugrunde gelegt. Inwiefern sich hierdurch – wie in der Begründung angegeben – keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nachweisen lassen, bleibt unklar bzw. ist zu korrigieren. Antwort: Fehlende ganzheitliche Betrachtung Es ist zunächst auf Kap. IV, 6 in der Auswirkungsanalyse zu verweisen (Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks), in welchem anhand verschiedener Szenarien der Verkaufsflächen- und Sortimentszusammensetzung die Umsatzentwicklung des Ruhrparks im Gesamten bewertet wird. Es handelt sich bei der Umstrukturierung des Ruhrparks nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können (im Übrigen wird die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sogar um rd. 1.800 m² reduziert). Auch ist durch die Festlegung des Verkaufsflächenpools mit Verkaufsflächenobergrenzen in einzelnen Sortimenten gewährleistet, dass nicht alle dargestellten Wettbewerbswirkungen gleichzeitig stattfinden können (Daher ist auch die Betrachtung von Summenwerten / dem rechnerischen Durchschnitt – wie von Junker und Kruse in diversen Tabellen und in der textlichen Bewertung durchgeführt – methodisch nicht korrekt). Wenn in einem Sortiment die ermittelte Gesamtverkaufsfläche unter Ausnutzung der vollständigen Verkaufsflächenpotenziale erfolgen würde, müssten in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen vorgenommen werden. Ein Beispiel: Wenn im Sortiment Bekleidung die gesamte, nach dem aktuellen Bebauungsplan zulässige Verkaufsfläche von 34.750 m² ausgenutzt würde (plus 4.500 m² gegenüber dem heutigen Bestand), dann müssten in anderen Sortimenten nicht nur diese4.500 m² eingespart werden, sondern zusätzlich Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 33 von 162 noch weitere 1.800 m² Verkaufsfläche, die sich durch die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark von heute (ca. 71.500 m² auf perspektivisch 69.700 m²) ergeben. Damit würde es zwar im Bereich Bekleidung zu Wettbewerbswirkungen in Bochum - und im Übrigen auch im Ruhrpark kommen –, dafür würde in anderen Sortimenten der Wettbewerbsdruck auf zentrale Versorgungsbereiche reduziert. Hier ist auch auf den zweiten wesentlichen Aspekt einzugehen, der in der vorliegenden Kritik außer Acht gelassen wurde. Der Gutachter hat zwar den 10%igen Attraktivitätszuschlag nur für die zusätzlich zu schaffenden Flächen innerhalb einzelner Sortimente angesetzt, allerdings wurden für die Bestandsflächen die gleichen Umsatzleistungen wie heute unterstellt, d. h., es wurden modellhaft alle Umsatzumverteilungseffekte zu Lasten von Standorten außerhalb des Ruhrparks in den Berechnungen unterstellt. Ein Wettbewerb innerhalb des Ruhrparks, der selbstverständlich auch bei der Ausdehnung von Verkaufsflächen in einzelnen Sortimenten erfolgt, wurde somit nicht berücksichtigt. Wenn z. B. im Sortimentsbereich Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires zu den heute rd. 4.130 m² VK noch rund 2.200 m² VK hinzukämen (vgl. Auswirkungsanalyse, Tabelle 30), wurde also modellhaft unterstellt, dass die Bestandsbetriebe keine Wettbewerbswirkungen erfahren würden. Es ist jedoch handelswirtschaftliche Realität, dass bei solchen Verkaufsflächenerweiterungen in einem Sortiment auch Wettbewerbswirkungen innerhalb dieser gleichen Standortlage, dem Einkaufszentrum Ruhrpark, erfolgen. Vielmehr wurde für den vorhandenen Bestand unterstellt, dass dieser seine heutigen Umsätze auch weiterhin erwirtschaften kann. Im Übrigen bedeutet die auch in der Rechtsprechung dargelegte Forderung einer Betrachtung der Gesamtattraktivität eines Erweiterungsvorhabens nicht, dass auch die Bestandsflächen in die Umsatzumverteilungsberechnung eingerechnet werden müssten. Die Methodik des Gutachters wurde bereits richterlich bestätigt, so z. B. im Urteil des OVG Münster zur Erweiterung des CentrO Oberhausen. Demnach kann bei der Überprüfung der Auswirkungen einer Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben primär auf die Erweiterungsfläche abgestellt werden, wenn sich der bestehende Betrieb bereits am Markt etabliert und sich der Wettbewerb auf den zu erweiternden Betrieb eingestellt hat. Dies trifft auf den Standort Ruhrpark, der seit mehr als 40 Jahren ein wesentlicher Einzelhandelsstandort im Gefüge der Stadt Bochum und im Ruhrgebiet insgesamt ist, unbestritten zu. Die Bestandsflächen im Ruhrpark stehen bereits seit vielen Jahren im Wettbewerb mit weiteren Einzelhandelsstandorten, die sich wiederum auf diese Wettbewerbssituation eingestellt haben. Umgekehrt muss sich auch der Ruhrpark regelmäßig den Wettbewerbsveränderungen in seinem Umfeld, sei es in Bochum oder in umliegenden zentralen Orten, stellen (z.B. durch die Eröffnung der Thier-Galerie in Dortmund). Einstufung der Umsatzwerte in einigen Sortimenten Da in der Anregung auf die Stellungnahme von Junker und Kruse vom Juni 2012 verwiesen wird, die sich auf die Flächenproduktivitäten und damit die Umsatzleistungen für einzelne Sortimente im Ruhrpark beziehen, wird im Folgenden auf die dort angeführten Sortimente Sportartikel, Elektrowaren / Medien / Foto, Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren sowie Gesundheit / Körperpflege eingegangen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 34 von 162 Grundsätzlich ist voranzustellen, dass der Gutachter die Bestandsumsätze des Ruhrparks in Bochum auf Basis von tatsächlichen Ist-Umsatzwerten in den Hauptsortimenten bewertet hat; hierzu wurden Daten vom Betreiber des Ruhrparks zur Verfügung gestellt. Diese Daten wurden vom Gutachter auf Plausibilität geprüft und in den gesamtregionalen Kontext, insbesondere in den Kontext mit der Wettbewerbssituation in der Stadt Bochum und dem direkten Umland, gesetzt. Sportartikel: Für dieses Sortiment kritisiert Junker und Kruse eine durchschnittliche Flächenproduktivität von € 2.000 je m² Verkaufsfläche im Bestand des Ruhrparks und € 2.200 je m² Verkaufsfläche für zusätzliche Flächen seien zu niedrig angesetzt, die Angaben der mfi seien nicht belastbar. Darüber hinaus hätte der Gutachter den Bestand in der Bochumer Innenstadt mit € 2.800 je m² Verkaufsfläche höher angesetzt als im Planobjekt und damit keinen „worst-case“ berücksichtigt. Wie bereits oben angeführt und auch im Gutachten auf Seite 18 dargestellt, hat der Gutachter die Angaben der mfi auf Plausibilität überprüft. Grundsätzlich ist jedoch nachvollziehbar, dass der Bereich Sport im Ruhrpark ein „Sorgenkind“ ist, da die Wettbewerbssituation in der Bochumer Innenstadt mit den Intersport-Anbietern Baltz, Voswinkel und Koch sehr hoch ist. Darüber hinaus ist auch im Umland mit dem Indupark Dortmund ein sehr starker Sportstandort vorhanden; hier sind ebenfalls eine Filiale von Intersport Voswinkel als auch der Anbieter Decathlon vorhanden. Somit besteht sowohl im Bereich der Sporttextilien und Sportschuhe als auch im Sportgeräte- und Sportartikelbereich ein starker Wettbewerbsdruck. Während der Intersport-Anbieter Voswinkel an allen drei genannten Standorten (Ruhrpark, Bochum Innenstadt, Dortmund Indupark) ansässig ist und sich damit auch dem hauseigenen Wettbewerb aussetzt, schafft es Karstadt Sport aus Gutachtersicht nicht, sich mit seinem stark textillastigen Sportschwerpunkt deutlich gegenüber den Wettbewerbern zu profilieren. Bei der Ermittlung der Umverteilungsquoten und der Ableitung der zentrenverträglichen zusätzlichen Verkaufsflächen im Ruhrpark wurde der aktuelle Einzelhandelsbestand im Ruhrpark als Basis zugrunde gelegt. Dieser ist in der Tat aktuell durch zwei großflächige Anbieter (Karstadt Sport, Intersport Vosswinkel) geprägt. Sollten die vom Gutachter ermittelten 500 m² Verkaufsfläche im Sportsegment komplett durch kleinteilige Anbieter belegt werden – es wäre auch eine Erweiterung bestehender Anbieter denkbar –, würden sich die Wettbewerbswirkungen folglich v. a. zu Lasten von Standorten mit ähnlichen Strukturen vollziehen. Dies ist derzeit jedoch weder in der Innenstadt Bochum (wesentliche Anbieter Intersport Baltz, Intersport Koch, Intersport Voswinkel) der Fall, noch in den sonstigen untersuchten zentralen Versorgungsbereichen in Bochum und im Umland. Folglich würden auch hier Wettbewerbswirkungen stärker zu Lasten von Standorten außerhalb der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche erfolgen, z. B. in den Innenstädten von Dortmund oder Essen. Angesichts des relativ geringen zusätzlichen Verkaufsflächenspielraums von 500 m² im Sportsegment lassen sich hieraus jedoch keine negativen Auswirkungen ermitteln. Vor diesem Hintergrund bilden die vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivitäten im Sportbereich die tatsächliche Situation im Ruhrpark im Vergleich zu den genannten Wettbewerbsstandorten ab. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 35 von 162 Elektrowaren / Medien / Foto: Junker und Kruse führt an, € 5.500 je m² Verkaufsfläche für den Bestand und € 6.050 je m² Verkaufsfläche für die Erweiterungsfläche wären deutlich zu niedrig. Gerade der MediaMarkt im Ruhrpark als Hauptanbieter in diesem Segment müsste bei deutlich höheren Flächenproduktivitäten von rd. € 7.600 je m² Verkaufsfläche eingestuft werden. Hierzu ist anzuführen, dass MediaMarkt zwar in der Tat einen großen Teil der Verkaufsfläche bei Elektrowaren im Ruhrpark einnimmt, es gibt jedoch auch in diesem Sortiment noch diverse andere Angebote, z. B. in Handy-Shops, die Teilflächen von Karstadt, Kaufland etc., die jeweils deutlich unter der angesetzten Flächenproduktivität liegen. Vor diesem Hintergrund ergibt sich eine gewisse Nivellierung in den Bestandsdaten. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass gerade der Bereich der Elektrowaren durch den Online-Handel stark rückläufige Umsätze im stationären Einzelhandel aufweist und auch für die Zukunft erwarten lässt. Dies trifft auch auf die Media-Saturn-Gruppe zu, die in den vergangenen Jahren deutliche Umsatzrückgänge im stationären Einzelhandel zu verzeichnen hatte. Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren: Es wird kritisiert, ein zu niedriges Umsatzniveau für den Ruhrpark zugrunde gelegt zu haben. Gleichzeitig setzt Junker und Kruse die Flächenproduktivitäten des Gutachters jedoch auch als Grundlage für ihre weiteren Berechnungen an, d. h. hier wird doch eine gewisse Akzeptanz der Umsatzleistungen des Gutachters deutlich. Dennoch ist auch hier noch einmal darauf hinzuweisen, dass die individuelle Situation im Ruhrpark bei der Ermittlung des Umsatzniveaus im Bestand und auch für die zukünftigen Verkaufsflächen verwendet wurde. So nimmt im Ruhrpark heute bei Schreib- und Spielwaren der Spielwarenfachmarkt Toys‚R’us einen großen Verkaufsflächenanteil ein, der mit seiner vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivität entsprechend das Gesamtumsatzniveau in dieser Sortimentsgruppe reduziert. Gesundheit / Körperpflege: Hier sieht Junker und Kruse einen zu hohen Umsatzansatz beim Gutachter; die Flächenproduktivitäten für diese Angebote müssten niedriger eingeordnet werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Gutachter in dieser Sortimentsgruppe die Apotheken mit berücksichtigt, welche eine vergleichsweise hohe Flächenproduktivität erwirtschaften. Im Ruhrpark ist in dieser Sortimentsgruppe zwar nur eine Apotheke festzuhalten; allerdings sind auch im Drogeriewarensektor recht leistungsstarke Anbieter vorhanden, so z. B. der dm-Drogeriemarkt sowie zwei Parfümerien, wobei insbesondere Douglas mit einer vergleichsweise großen Filiale mit rd. 560 m² Verkaufsfläche vertreten ist. Nach Angaben des EHI (www.handelsdaten.de) beläuft sich die Flächenproduktivität für dm auf durchschnittlich € 6.650 je m² Verkaufsfläche. Für Parfümerien hat die BBE im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums im Rahmen ihrer Untersuchung „Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010“ eine Flächenproduktivität für Parfümerien von durchschnittlich € 6.500 je m² Verkaufsfläche ermittelt. Vor diesem Hintergrund ist der Bereich GeBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 36 von 162 sundheit / Körperpflege mit rd. € 5.800 je m² Verkaufsfläche für den Ruhrpark, in dem zum Zeitpunkt der Bestandsermittlung 2009 auch noch weitere - weniger leistungsstarke - Angebote wie ein Schlecker-Markt sowie die Teilsortimente des Karstadt Warenhauses und des Kaufland SB-Warenhauses in den Bereich Gesundheit / Körperpflege einspielten, als realistischer Wert zu sehen (Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass mit steigender Flächenproduktivität auch die zusätzlichen Verkaufsflächen für den Standort Ruhrpark sinken). Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Es wird abschließend angeregt, im Hinblick auf eine kommunal und regional verträgliche Einzelhandelsentwicklung die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen im Sinne der o.g. Konzepte als bestandsorientierte Planung anzupassen. Antwort: Für einen wirtschaftlichen Betrieb des Einkaufszentrums ist es im Hinblick auf zukünftige Mieterwechsel erforderlich, dass die Verkaufsflächenobergrenzen eine ausreichende Flexibilität ermöglichen, die auch eine Ausweitung bestimmter Sortimente über das heutige Maß hinaus zulässt. Eine an dem Bestand orientierte Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen würde diese Flexibilität erheblich einschränken. Dies ist auch vor dem Hintergrund des bisherigen Baurechts zu sehen, das keinerlei Beschränkungen sowohl der Gesamtverkaufsfläche als auch der Verkaufsfläche einzelner Sortimente vorsah. Insofern erfolgt mit den getroffenen Festsetzungen bereits ein nicht unerheblicher Eingriff in das Eigentum des Eigners des Ruhrparks. Die Festsetzung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen im Bebauungsplan erfolgte im Wesentlichen auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse der GMA. In einigen Fällen wurden die Verkaufsflächenobergrenzen darüber hinaus in der Folge der politischen Diskussion sogar niedriger festgesetzt, als von der GMA als verträglich erachtet. Durch die getroffenen Festsetzungen wird sichergestellt, dass von der Planung keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden ausgehen. Bei der Betrachtung der Umverteilungsquoten (s. Auswirkungsanalyse, GMA, Mai 2012, Tabellen 27 – 29) wird ersichtlich, dass bei Einhaltung der gutachterlich empfohlenen Verkaufsflächenobergrenzen selbst unter Berücksichtigung eines Attraktivitätsaufschlags in den zentralen Versorgungsbereichen im Umland von Bochum Umverteilungswirkungen von maximal 4 – 5 % zu erwarten sind. Bei diesen niedrigen Werten sind keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Der Anregung wird nicht gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 37 von 162 1.2.9 Stadtwerke Bochum GmbH v. 26.02.2013 Stellungnahme: Als öffentlicher Versorger betreiben die Stadtwerke Bochum diverse Strom-, Gas- und Wasserleitungen im Geltungsbereich des vorliegenden Planentwurfes, bei dem es sich größtenteils um private Grundstücke handelt. Derzeit existieren mehrere rechtsverbindliche Bebauungspläne für das Plangebiet (Nr. 177, 597, 177b, 597a, 177c, 597b). Diese setzen Baulinien, Baugrenzen sowie Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten fest, sodass eine Überbauung der Netzleitungen der Stadtwerke planungsrechtlich nicht legitimiert ist. Für die Modernisierung und bauliche Erweiterung ist eine erhebliche Ausweitung der Baufelder (Baugrenzen) in dem vorliegenden Planentwurf vorgesehen. Die planungsrechtliche Legitimation der Erweiterungsmaßnahmen hat zur Folge, dass wichtige Versorgungsleitungen und -stationen innerhalb der nun überbaubaren Fläche liegen und umgelegt werden müssen. Durch die Umlegungsarbeiten entstehen erhebliche Kosten. Die künftige Versorgungsnetzstruktur ist öffentlich-rechtlich mit Geh-, Fahrund Leitungsrechten zu Gunsten der Stadtwerke Bochum in dem Bebauungsplan aufzunehmen. Derzeit laufen Gespräche mit dem Centermanagement als Vertreter des Haupteigentümers hinsichtlich der Festlegung der künftigen Versorgungsnetzstruktur, der Kostentragung für die erforderlichen Umlegungsmaßnahmen und der Koordination der erforderlichen Baumaßnahmen. Bislang wurde noch keine Einigung bzgl. der künftigen Versorgungsnetzstruktur und der Kostentragung erzielt, sodass der planungsrechtlichen Festsetzung der neuen Baugrenzen zum jetzigen Zeitpunkt nicht zugestimmt werden kann. Antwort: Die Leitungstrassen inklusive der Schutzstreifen werden als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Darüber hinaus werden bestehende Leitungen bis zum Satzungsbeschluss – soweit noch nicht geschehen – im Grundbuch gesichert. Die Sicherstellung der künftigen Versorgungsstruktur wird im Zuge des jeweils notwendigen bauordnungsrechtlichen Verfahrens geregelt. Eine entsprechende Kostenübernahmenregelung zwischen dem Mehrheitseigentümer des Ruhrparks und den Stadtwerken wurde bereits getroffen. Eine öffentlich-rechtliche Sicherung ist nicht erforderlich. Der Anregung wird nicht gefolgt. 1.2.10 Landesbetrieb Straßenbau NRW, Regionalniederlassung Ruhr, Bochum v. 27.02.2013 Stellungnahme: Aufgrund der angrenzenden Autobahnen Nr. 40 und 43 sind für den Bebauungsplan die Bestimmungen des Fernstraßengesetzes zu beachten: Die im Plan dargestellte Baugrenze muss daher einen Abstand von mindestens 40 m zum Fahrbahnrand (befestigte Asphaltfläche) der A 40 bzw. A 43 aufweisen. Aus diesem Grunde ist die Baugrenze an einigen Punkten um etwa 5 m zurückzunehmen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 38 von 162 Antwort: Der Abstand der Baugrenzen wird auf 40 m vergrößert. Die Anbauverbotszone von 40 m wird nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Aufgrund der vorhandenen Situation (Bestand) und der historischen Entwicklung ist zwischen der Autobahn und den für die Feuerwehr bzw. für die Rettungsfahrzeuge erforderlichen Verkehrsflächen oder Umfahrungen sowie den baurechtlich nachzuweisenden Pflichtstellplätzen ein mindestens 23 m breiter nicht überbaubarer Grundstücksstreifen auszuweisen. Antwort: Seitens Straßen NRW wurde ergänzend erläutert, dass der 23 m Freihaltebereich im Hinblick auf den geplanten Ausbau der A 40 zu sehen ist. Da bisher weder eine rechtsverbindliche Planung für den Ausbau der A 40 vorliegt, noch ein entsprechendes Planfeststellungsverfahren eingeleitet wurde, und hier insofern einer zukünftiger Planung vorgegriffen würde, werden diesbezüglich keine Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Regelungen zu dem o.g. Freihaltebereich werden in den entsprechenden Verfahren geregelt. Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Beleuchtungsanlagen jeder Art sind so zu planen und zu errichten, dass eine physiologische Blendwirkung und Schwellenwerterhöhung ausgeschlossen werden kann. Die entsprechenden Nachweise sind im Zuge der Ausführungsplanung zu erbringen. Antwort: Auf die gem. § 9 des Bundesfernstraßengesetzes (FStrG) zu beachtenden Regelungen zu Anlagen der Außenwerbung sowie Beleuchtungsanlagen wird im Bebauungsplan in der nachrichtlichen Übernahme der Anbauverbotszone hingewiesen. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Werbungsanlagen, die von der Autobahn eingesehen werden können, sind der Straßenbauverwaltung aus Verkehrssicherheitsgründen grundsätzlich vorzulegen. Die Gesamthöhe der Werbemasten ist auf 140,0 m Ü. NHN zu begrenzen. Antwort: Der bestehende Werbemast am Kino ist bereits ca. 148,10 m ü. NHN hoch. Die im Bebauungsplan festgesetzte Höhe von 150 m ü. NHN wird beibehalten, da dies der Bestandsituation entspricht. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 39 von 162 Alle weiteren vorhandenen Werbeanlagen liegen unterhalb der 140 m-Grenze. Festsetzungen für neue Werbeanlagen verbleiben auch unterhalb der 140 m ü. NHN. Bei nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren wird die Straßenbauverwaltung beteiligt. Der Anregung wird in Teilen gefolgt. Stellungnahme: Entlang des äußeren Erschließungsringes für den Kfz-Verkehr ist autobahnseitig ein etwa 1,20 m hoher Blendschutzwall herzustellen und festzusetzen. Antwort: Laut Abstimmungsgespräch mit Straßen NRW am 24.04.2013 reichen Heckenpflanzungen im nordwestlichen sowie nordöstlichen Bereich des Erschließungsrings des Ruhrparks aus. Die Pflanzungen werden nach Vorgabe des Verkehrsgutachters im Bebauungsplan festgesetzt. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.11 Bochum-Gelsenkirchener Straßenbahnen AG (BOGESTRA), Bochum v. 28.02.2013 Stellungnahme: Bei einer Verlegung der Fußgängerbrücke zwischen dem Wohngebiet Lüdgendorpweg sollte die räumliche Nähe zu einer Bushaltestelle berücksichtigt werden und ein behindertengerechter Zugang ermöglicht werden (6. Städtebauliches Konzept - Radfahrer und Fußgänger). Im Kapitel 6. Städtebauliches Konzept - Radfahrer und Fußgänger wird eine neue Anbindung für den Radverkehr beschrieben. Dabei soll der Radverkehr über die Busspur geführt werden. Aufgrund der unterschiedlichen Geschwindigkeiten insbesondere bergauf muss eine Überholmöglichkeit und Vorbeifahrt der Busse am Radverkehr gewährleistet werden. Antwort: Die aufgeführten Belange werden im Rahmen der Ausbauplanung berücksichtigt. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Es wird um folgende Korrektur der Begründung in Kapitel 3.4 Verkehr und Erschließung gebeten: Eine weitere Linie 368 führt über die Wischermühlenstraße bis zur Endhaltestelle Ruhrpark/UCI. Antwort: Die Begründung wird entsprechend korrigiert. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 40 von 162 Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Die Bogestra bittet darum, bei der Detailplanung und insbesondere bei der Planung der Zufahrten und Fahrspuren beteiligt zu werden. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Ansonsten bestehen gegen die Planungen keine Bedenken. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 1.2.12 Stadt Dortmund, Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, Geschäftsbereich Stadtentwicklung v. 28.02.2013 Stellungnahme: Seitens der Stadt Dortmund wird zu den aktuellen Planungen des RuhrparkEinkaufszentrums wie folgt Stellung genommen: Die Stadt Bochum plant die Weiterentwicklung und Modernisierung des Einkaufszentrums Ruhrpark. Aus den Unterlagen geht hervor, dass die Verkaufsfläche des gesamten Ruhrparks zukünftig 69.700 m² betragen soll. Die Bestandsaufnahme der tatsächlich genutzten Verkaufsfläche aus dem Jahre 2009 (GMA) beträgt 71.513 m². Insofern hat hier eine Reduzierung stattgefunden. Die Planungen sehen vor, dass sortimentsspezifische Verkaufsflächenkorridore gebildet werden sollen. Neben zwei Sondergebieten für den Einzelhandel (Einkaufscenter, SO 1 und SO 2) ist ein Sondergebiet Kino (SO Kino) sowie ein kleines Gewerbegebiet (GE) vorgesehen. Innerhalb der Verkaufsflächen ist der Schwerpunkt der Nutzungen im Sortiment "Bekleidung" mit bis zu 34.750 m² vorgesehen. Insgesamt wird aus Sicht der Stadt Bochum eine deutliche Verbesserung der Gesamtsituation der Einzelhandelssteuerung im Ruhrpark erreicht. Dies führt sie darauf zurück, dass die bisherigen Bebauungspläne zum Ruhrpark keinerlei Festsetzung zum Einzelhandel haben. Hauptkritikpunkt an dem Vorhaben seitens der Stadt Dortmund ist die geplante Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments. Anstelle des bisherigen Polster-Fachmarktes Uni-Polster soll zukünftig ein zusätzliches zentrenrelevantes Sortiment in der sog. "Süd-Mall" im Ruhrpark platziert werden können. Diese Planungen widersprechen den geplanten Regelungen im Landesentwicklungsplan – sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel. Sie widersprechen zudem dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum sowie dem regionalen Einzelhandelskonzept (REHK). In all diesen Plänen bzw. Konzepten wird festgehalten, dass eine Ausweitung des zentrenrelevanten Sortimentes an nicht integrierten Standorten (wie z. B. dem Ruhrpark Bochum) nicht stattfinden soll. Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches EntBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 41 von 162 wicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die Gesamtverkaufsfläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargestellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 42 von 162 liert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant‘“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderlich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens´ nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 43 von 162 bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: - In Ziel 7 des Entwurfs zum sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen wird darauf hingewiesen, dass vorhandene Standorte in der Regel auf den vorhandenen Bestand zu begrenzen sind. Allenfalls ausnahmsweise sind auch geringfügige Erweiterungen möglich, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgen. Durch die vollständige Weiterentwicklung, Modernisierung und auch Flexibilisierung durch die Verkaufsflächenkorridore wird aus Sicht der Stadt Dortmund bereits eine funktionsgerechte Weiternutzung erreicht und gewährleistet; hier bedarf es keineswegs der zusätzlichen Erweiterung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente. Antwort: Landesentwicklungsplan (LEP) - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Das Ziel 7 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel sieht vor, bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche die Verkaufsflächen in der Regel auf den vorhandenen Bestand zu begrenzen und somit keine Ausweitung der Verkaufsflächen zuzulassen. Im vorliegenden Fall wird sogar die vorhandene Verkaufsfläche reduziert. Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn sie für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel, auch in der zugehörigen Begründung zu Ziel 7 nicht. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenrelevantem Einzel-handel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % jedoch von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen bislang keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 44 von 162 Der Ruhrpark verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von 66.223 m² für zentrenrelevanten Einzelhandel und 5.295 m² für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (insbesondere die Fa. Unipolster). In Gänze ca. 71500 m² ohne eine planungsrechtliche Definition zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente. Der Bebauungsplan sieht eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche um ca.1.800 m² auf 69.700 m² vor. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf die zentrenrelevante Verkaufsfläche von 66.223 m² hätte zur Folge, dass ca. 3.477 m² Verkaufsfläche ausschließlich für nicht- zentrenrelevante Sortimente genutzt werden könnten. (dies entspricht ca. 5% der Gesamtverkaufsfläche). Nach der Bochumer Liste sind nicht-zentrenrelevante Sortimente insbesondere im Möbel, Bau- und Heimwerker sowie Gartenbedarf konzentriert. Diese Sortimente werden in der Regel in großen Verkaufsstätten deutlich über 5.000 m² Verkaufsfläche, eher größer 10.000 m², angeboten. Mit Ausnahme von Elektrogroßgeräten in den großen Elektrowarenhäusern können diese Sortimente in einem klassischen Einkaufszentrum wie dem Ruhrpark nicht vermarktet werden. Das Beispiel der Fa. Unipolster, die den Standort Ruhrpark verlassen hat, zeigt die nicht marktgängigen Flächenangebote für nicht-zentrenrelevante Sortimente an diesem Einzelhandelsstandort. Somit wäre bei einer Festschreibung von ca. 3.500 m² Verkaufsfläche als nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche ein struktureller Leerstand im Planungsrecht bereits impliziert. Eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf den ermittelten Bestand zentrenrelevanter Sortimente (66.223 m²) würde einen Gesamtflächenverlust von über 10% bedeuten. Mit diesem Flächenverlust wäre die zwingend notwendige Revitalisierung mit einem Investitionsvolumen von über 80 Millionen € und damit eine langfristige, ökonomische Tragfähigkeit und somit die Erhaltung der Funktionalität des Ruhrparks gefährdet, zumal dem Betreiber bzw. Eigentümer des Ruhrparks im Hinblick auf die geplanten Festsetzungen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten auferlegt wird. Im Hinblick auf die Bestimmung einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche verweist die Begründung zu Ziel 7 auf Ziel 3. Hier heißt es in der Begründung: „Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche liegt vor, wenn durch die Festsetzung von Kerngebieten oder Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Funktionsstörung zu erwarten ist. Eine Funktionsstörung ist dann zu erwarten, wenn die zentralen Versorgungsbereiche so gestört werden, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr erfüllen können. Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist in der Regel anzunehmen, wenn der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner in dem zentralen Versorgungsbereich zugeordneten Gemeindebereich übersteigt. Bei Übersteigen dieser Regelvermutungsgrenze ist der Nachweis, dass keine solche wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, von der die jeweilige Festsetzung planende Gemeinde zu erbringen.“ Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 45 von 162 In der im Rahmen des Verfahrens erstellten Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH – GMA –, Mai 2012) wurde zunächst sortimentsbezogen individuell geprüft, wann keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche im Sinne von Umsatzumverteilungseffekten vorliegt, als Referenzstandort die Innenstadt Bochum als am stärksten betroffenen Wettbewerbsstandort herangezogen und darauf aufbauend die entsprechenden Erweiterungsflächen sortimentsbezogen ermittelt. Stellt man nun in einem zweiten Schritt die Umsatzleistung des Ruhrparks bei Ausnutzung aller im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen der sortimentsspezifischen Kaufkraft der Wohnbevölkerung in Bochum gegenüber, so ist in keinem Sortiment eine Überschreitung der Kaufkraft festzuhalten. Damit sind auch unter Berücksichtigung der Regelvermutung des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche festzustellen. Das in Aufstellung befindliche Ziel ist als sonstiges Erfordernis der Raumordnung im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. D.h. die Gemeinde muss den Grundsatz und das sonstige Erfordernis der Raumordnung in die Abwägung einstellen und entsprechend dem ihm zukommenden Gewicht bewerten. Diesbezüglich ist zu beachten, dass der Ruhrpark neben der Innenstadt Bochums eine durchaus beachtliche Versorgungsfunktion erfüllt. Dies ist auch vor dem Hintergrund der bestehenden Bebauungspläne zu sehen, welche keine entsprechenden Beschränkungen enthalten und somit bislang die Erweiterung der bestehenden Verkaufsflächen auch für zentrenrelevante Sortimente zulassen. Darüber hinaus sollte dem Eigentümer des Ruhrparks ermöglicht werden, das Einkaufszentrum den aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um hierdurch eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit gewährleisten zu können. Dieser Aspekt erfüllt eine Voraussetzung, die nach Inkrafttreten des LEP erforderlich wäre, welche die Notwendigkeit für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes vorsieht. Der Nachweis, dass keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt, ist eine weitere Voraussetzung, welcher mit der o.g. Auswirkungsanalyse bereits Rechnung getragen wurde. Die bereits heute vorhandene Gesamtverkaufsfläche von 71.518 m² wird auf 69.700 m² reduziert. Zusätzlich werden am Standort erstmals auch für die einzelnen Branchen Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt. Diese gehen jeweils über den faktischen Status Quo hinaus um dem Betreiber im Sinne einer Poolbildung eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung zu ermöglichen. Die Ausweitung der Verkaufsfläche in einem Sortiment geht jedoch in jedem Fall mit einer Reduzierung der Verkaufsfläche in einem anderen Sortiment einher. Die gutachterlich empfohlenen Verkaufsflächenobergrenzen für die jeweiligen Sortimente können folglich nicht in Gänze realisiert werden. Die Gesamtverkaufsfläche darf dabei nicht überschritten werden. Die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen bedeuten für den Betreiber Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 46 von 162 trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Begründung Kompromiss Es soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des Erarbeitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Einzelhandel Bochum wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Bebauungsplan spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der u. a. auch aus Sicht der IHK eine zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: - Im ergänzenden Gutachten durch das Büro Junker & Kruse wird darauf verwiesen, dass das Vorhaben nicht im Einklang mit dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum steht. "Bereits der grundsätzliche Widerspruch der geplanten Vergrößerung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente zum Masterplan Einzelhandel Bochum sollte alle weiteren Verträglichkeitsberechnungen für dieses Vorhaben von vornherein obsolet machen." (vgl. Seite 12 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). "Die Umwandlung nicht zentrenrelevanter in zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche am Standort Ruhrpark würde einen klaren Widerspruch zu den Zielen und Leitlinien des Masterplans Einzelhandel Bochum Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 47 von 162 darstellen." (vgl. Seite 12 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). "Das Vorhaben einer Ausweitung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente am Standort Ruhrpark würde die in den vergangenen Jahren konsequent und erfolgreich von der Stadt Bochum verfolgte Leitlinie konterkarieren." (vgl. Seite 13 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht nachvollziehbar, warum die Stadt Bochum das Vorhaben in der vorliegenden Form verfolgt. Antwort: s. o. Ausführungen zum Masterplan Einzelhandel Stellungnahme: - Zum Regionalen Einzelhandelskonzept (REHK) macht die Stadt Bochum in der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum bereits selbst darauf aufmerksam, dass es eine Zielabweichung gibt. Antwort: s. o. Ausführungen zum Regionalen Einzelhandelskonzept (REHK) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: "Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente." (vgl. Seite 14 der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum -). In der Sitzung des REHK am 25.01.2013 ist der regionale Konsens nicht festgestellt worden. Antwort: s. o. Ausführungen zur Begründung Kompromiss Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Der vorgeschlagenen städtebaulichen Lösung, die verschiedenen Nutzungen neu anzuordnen, kann grundsätzlich gefolgt werden. Auch die Idee, Verkaufsflächenkorridore zu bilden und somit eine höhere Flexibilität für die Nutzer zu erzeugen, erscheint durchaus sinnvoll und plausibel. Was jedoch nicht sein kann, ist, dass zuvor nicht zentrenrelevante Sortimente in zentrenrelevante Sortimente "umgewandelt" werden. Hier hilft auch nicht die Argumentation, dass die Umsatzleistung innerhalb des Ruhrparks sich nicht verändern würde, da bisherige nicht zentrenrelevante Sortimente (Polstermarkt) definitionsgemäß keine Auswirkungen auf Zentren haben. Zentrenrelevante Sortimente haben gleichwohl Auswirkungen auf Zentren. Die Stadt Bochum stellt in ihrer Begründung stark auf den vorhandenen Bestandsschutz der Betriebe ab. Dies erscheint nicht plausibel, da sich Bestandsschutz auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion beBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 48 von 162 grenzt und bei Zerstörung oder erheblicher Änderung des Objektes (der Immobilie) sowie der Aufnahme einer anderen Nutzung erlischt. Dies ist hier der Fall. Insofern wird eine sehr weitgehende Interpretation des Bestandsschutzes vorgenommen, die nun zu einer Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments führt. Dies wird seitens der Stadt Dortmund abgelehnt. Sofern man sich auf die Bochumer Interpretation des Bestandsschutzes für die vorhandenen Immobilien einlassen würde, wäre gleichwohl noch zu fragen, wie hoch der Zuwachs je Einzelsortiment sein kann. Beim sog. "erweiterten Bestandsschutz" wird in der Regel von bis zu 10 % Zuwachs bei der Verkaufsfläche ausgegangen. Bei Betrachtung der hier vorgeschlagenen Verkaufsflächenkorridore muss jedoch festgestellt werden, dass der Zuwachs deutlich mehr als 10 % je Sortiment beträgt. Insofern wäre auch bei positiver Betrachtung dieser Punkt negativ anzuführen. Antwort: Die Stadt Bochum weist in der Begründung darauf hin, dass das derzeit gültige Planungsrecht nahezu keine Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels beinhaltet. Nur mit Aufstellung eines Bebauungsplanes ist die verbindliche Festlegung der baurechtlichen Situation für das gesamte Areal des Einkaufszentrums Ruhrpark und damit die zeitgemäße Fortentwicklung des Einkaufszentrums sicherzustellen. Die bisherige Nutzung Einkaufszentrum wird beibehalten. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es sich angesichts der Tatsache, dass es sich im vorliegenden Fall um die Aufstellung eines Bebauungsplanes und nicht um die Genehmigung eines Bauvorhabens handelt, nicht um Bestandsschutz im baurechtlichen Sinn handelt, sondern um eine Sachlage, die dem baurechtlichen Bestandsschutz lediglich ähnlich ist. Daher sind hier insofern auch nicht die baurechtlichen Vorschriften zum Bestandsschutz maßgeblich. Dessen ungeachtet ist jedoch festzuhalten, dass zum einen die Gesamtverkaufsfläche sogar gegenüber der Ausgangssituation reduziert wird (von 71.500 m² auf 69.700 m²) und die Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente (von 66.500 m² auf 69.700 m²) sich in der Summe auf weniger als 5 % beläuft. Darüber hinaus ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Zudem wird aufgrund von Fluktuation auch stets ein gewisser Leerstand bzw. Dispositionsmasse vorhanden sein. Erweiterter Bestandsschutz Für eine an den Regelungen zum baurechtlichen Bestandsschutz orientierte Beschränkung der Ausweitung der Verkaufsflächengröße sowohl insgesamt als auch bezogen auf die einzelnen Sortimente innerhalb des Verkaufsflächenpools, z. B. um maximal 10 % gegenüber dem Bestand, wie von der Stadt Dortmund vorgeschlagen, gibt es keine städtebauliche Begründung. Die konkreten Auswirkungen einer Erweiterung der Verkaufsfläche sind in den einzelnen Sortimenten unterschiedlich und hängen vor allem vom Angebot und der Verteilung der Verkaufsflächen in dem jeweiligen Sortiment innerhalb der Gesamtstadt Bochum ab. So wurde beispielsweise im Rahmen der gutachterlichen Berechnungen ermittelt, dass bei Schuhen / Lederwaren bei eiBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 49 von 162 nem Anstieg um 10 % der Verkaufsfläche im Ruhrpark gegenüber dem heutigen Bestand (+ 500 m² VK) Umverteilungswirkungen in der Bochumer Innenstadt von 5 % zu erwarten seien, während bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires dieser Umverteilungswert von 5 % in der Innenstadt Bochum erreicht würde, wenn der Bestand im Ruhrpark um rd. 53 % (+ 2.200 m² VK) ansteigen würde. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Verkaufsflächenschwerpunkt in Bochum bei Schuhen / Lederwaren klar in der Innenstadt liegt, während die Verkaufsflächen bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires stärker über verschiedene Lagen in der Stadt verteilt sind. Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Auch wenn die für den Ruhrpark in Bochum vorhandenen Bebauungspläne keinerlei Festsetzung zur Einzelhandelssteuerung beinhalten, so wurden die Möglichkeiten, die die Bebauungspläne bieten, innerhalb der letzten 7 Jahre doch nicht vollständig ausgenutzt. Vor diesem Hintergrund wäre es möglich gewesen, die vorhandenen Betriebe mit ihrer tatsächlichen Nutzung festzusetzen. Von dieser Möglichkeit wurde kein Gebrauch gemacht, stattdessen wird nun eine städtebauliche Lösung favorisiert, die eine Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments sowie eine massive Attraktivitätssteigerung zum Ergebnis hat. Antwort: Wenngleich mit der Festsetzung der neuen Baugrenzen durchaus eine erheblich bauliche Optimierung des Einkaufszentrums ermöglicht wird, so bedeuten die getroffenen Beschränkungen der zulässigen Verkaufsfläche für den Betreiber eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten und damit einen nicht unerheblichen Eingriff in das Eigentum des Eigners des Ruhrparks, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die bisherigen Bebauungspläne keinerlei derartige Beschränkungen enthielten. Eine über diese Einschränkungen hinaus gehende Rücknahme bestehender Baurechte erscheint daher nicht sachgerecht. s. o. Ausführungen zur Begründung Kompromiss Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Mit der baulichen Veränderung ist eine erhebliche Attraktivitätssteigerung des Einkaufszentrums Ruhrpark verbunden. Darüber hinaus bilden die Möglichkeiten, die der Bebauungsplan den Eigentümern zugesteht (Verkaufsflächenkorridore) ein Höchstmaß an Flexibilität. Der massive Zugewinn an Attraktivität und Flexibilität wird im vorliegenden Gutachten der GMA nicht ausreichend gewürdigt. So wird lediglich ein "Attraktivitätsaufschlag" auf die zusätzliche Verkaufsfläche in Höhe von 10 % berücksichtigt. Dies wird der veränderten Situation nicht ausreichend gerecht, da das gesamte Einkaufszentrum eine Attraktivitätssteigerung erfährt. Antwort: Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks, selbst bei Umwandlung der Fläche UniPolster in Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente, ist unter Berücksichtigung des Attraktivitätszuschlags festzustellen, dass sich der GeBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 50 von 162 samtumsatz des Einkaufszentrums um max. 4 - 5 % erhöhen wird (Quelle: GMA-Gutachten Kap. IV.6, S. 79 ff.). Bei diesen niedrigen Werten sind keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Für den Fall der Beibehaltung der Fläche von UniPolster für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel ist keine wesentliche Erhöhung des Umsatzes für den Ruhrpark insgesamt abzuleiten. Attraktivitätssteigerung Der Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks durch die baulichen Maßnahmen und mögliche Mieterwechsel wurde zum einen durch einen UmsatzAttraktivitätszuschlag der zusätzlichen Verkaufsflächen Rechnung getragen, zum anderen durch ein Außer-Acht-lassen potenzieller Wettbewerbswirkungen innerhalb des Ruhrparks selbst. Bei der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hat der Gutachter bewusst nur Umverteilungen gegenüber Standorten außerhalb des Ruhrparks unterstellt und somit die Konkurrenz innerhalb des Einkaufszentrums methodisch nicht berücksichtigt. Insofern erfolgte hier eine worst-case-Betrachtung. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Bei Durchsicht des vorliegenden Gutachtens der GMA fallen verschiedene Punkte auf, die zum Teil bereits vom von der Stadt Bochum beauftragten Gutachter-Büro (Junker & Kruse, Dortmund) benannt worden sind: - Die Umsatzleistungen bei den verschiedenen Sortimenten werden in Teilen zu hoch bzw. zu niedrig angesetzt. Hierdurch wird die Umsatzleistung in der Gesamtheit verfälscht dargestellt. - Die für das Stadtgebiet von Dortmund für das GMA-Gutachten erhobenen Verkaufsflächen in den betroffenen Stadtbezirkszentren weichen tlw. von den bei der Stadt Dortmund vorliegenden Zahlen ab. Ob sich durch die Verwendung der Dortmunder Zahlen eine erheblich stärkere Umsatzumverteilung ergeben würde, die gegebenenfalls sogar zu städtebaulichen Problemen führen würde, kann nur schwerlich beurteilt werden. Nachrichtlich wird darauf hingewiesen, dass es zu folgenden größeren Abweichungen kommt (vgl. Seite 27, Tabelle 5 Gutachten GMA): - Stadtbezirkszentrum Hombruch: Nahrungs- und Genussmittel 8.330 m² statt 7.295 m² VK (GMA) Elektrowaren 840 m² statt 560 m² VK (GMA) Sportartikel 300 m² statt 760 m² VK (GMA) Schreib- und Spielwaren 480 m² statt 150 m²VK (GMA) Bücher und Zeitschriften 970 m² statt 580 m² VK (GMA) - Stadtbezirkszentrum Huckarde: Bücher und Zeitschriften 180 m² statt 20 m² VK (GMA) Gesundheit und Körperpflege 1.110 m² statt 895 m² VK (GMA) Sportartikel 120 m² statt 0 m² VK (GMA) Haushaltswaren/GPK, Heimtextilien 330 m² VK statt 40 m² VK (GMA) - Stadtbezirkszentrum Lütgendortmund: Gesundheit und Körperpflege 840 m² statt 490 m² VK (GMA), Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 51 von 162 Bücher und Zeitschriften 340 m² statt 15 m² VK (GMA), Bekleidung 870 m² statt 1.205 m² VK (GMA), Schuhe und Lederwaren 330 m² statt 130 m² VK (GMA), Haushaltswaren 760 m² statt 110 m² VK (GMA). Bereits heute sind im Stadtbezirkszentrum Lütgendortmund erhebliche Ladenleerstände zu verzeichnen. Durch die Modernisierung und Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks steht zu erwarten, dass sich die Situation tendenziell verschlechtern wird. Mit dem verstärkten Wettbewerbsdruck ist zu erwarten, dass der zentrale Versorgungsbereich vor erhebliche Herausforderungen gestellt wird, die ggf. auch zu städtebaulichen Problemen führen. Hinsichtlich des Gutachtens der GMA muss zudem auf die fehlende ganzheitliche Betrachtung der Gesamtmaßnahme hingewiesen werden (vgl. hierzu Stellungnahme Junker & Kruse - Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum, Seite 7): "Von der GMA werden ausschließlich Umsatzzuwächse durch die neu entstehenden branchenspezifischen Verkaufsflächen in die Umverteilungsberechnungen eingestellt. Die Benennung in Kapitel 6 in der GMA-Studie "Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks" ist insofern missverständlich, da auch dieses Kapitel lediglich die Umsatzsteigerung bzw. verluste durch mögliche Branchenänderung bilanziert. Nicht berücksichtigt wird hierbei, dass in Folge der baulichen Umstrukturierung und den angestrebten Änderungen im Mieterbesatz selbst ohne Veränderung in der Branchenzusammensetzung eine Steigerung von Leistungsfähigkeit und damit Umsätzen zu erwarten ist. So wird die bauliche Anlage insgesamt attraktiver und vernetzter gestaltet. Zudem wird ein östlich abgesetzt gelegenes, großflächiges und mehrgeschossiges Gebäude aufgegeben und durch - überwiegend ebenerdige, kleinflächige - Ladenlokale im Bereich der neuen Süd-Mall ersetzt. Die GMA (2012, Seite 79) selbst führt aus, dass die "baulichen Umstrukturierungen und Änderungen im Sortiments- und Mieterbesatz". zu einer Attraktivitätserhöhung und Umsatzsteigerung führen werden, beschränkt die Analyse jedoch ausschließlich auf die möglichen Sortimentsänderungen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zum Themenkomplex (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 29.11.2005 - 4 B 72/05, VGH Mannheim) fordert, dass bei Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes, die kein selbständiges abtrennbares Vorhaben, sondern vielmehr eine Änderung einer baulichen Anlage darstellt, das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt geprüft werden muss. Diese Prüfung findet seitens der GMA nicht statt." Antwort: Kritik Gutachten Grundsätzliches Die Auswirkungsanalyse hat sich an den vom OVG NRW, Münster vorgegebenen Anforderungen an Verträglichkeitsanalysen orientiert, die im Rahmen der sog. „Preussen-Park-Entscheidung“ dargelegt wurden (OVG NRW, 7aD 60/99, NE 12/2000, S. 52). Hierzu zählen: 1. die Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode: Umsatzumverteilungsmodell als wissenschaftlich anerkannte Methode Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 52 von 162 2. die zutreffende Ermittlung des in der Prognose begründeten Sachverhaltes: ausführliche Darstellung der Bestandssituation im Ruhrpark mit Sortimenten, Verkaufsflächen und Umsätzen als Ausgangsdaten für den Standort, aktuelle Vor-Ort-Erhebungen in zentralen Versorgungsbereichen durch GMA, einzelbetriebliche Umsatzschätzung usw. 3. ob das Ergebnis einleuchtend begründet wurde: detaillierte tabellarische Darstellung der Wettbewerbswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen, textliche und kartografische Erläuterungen zu den wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen, Ableitung der Empfehlungen zur Verkaufsflächendimensionierung in einzelnen Sortimenten, Erläuterungen zur Methodik im Gutachten und zur theoretischen Fundierung des Prognosemodells. 4. ob die mit einer Prognose verbundene Unsicherheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen steht, die mit dieser Prognose gerechtfertigt werde: Einstufung der aktuellen Umsatzleistungen des Ruhrparks nach tatsächlichen Ist-Werten und Einordnung des Angebotsbestandes im angemessenen regionalen Kontext. Attraktivitätsaufschlag für zusätzliche Flächen, keine Berücksichtigung von Wettbewerbswirkungen im Ruhrpark selbst, Umverteilungsberechnungen mit stärkerer Gewichtung zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche usw. Eine ausreichende Abwägungsgrundlage ist damit gegeben. Dies gilt unabhängig davon, dass die Ergebnisse der Untersuchung des Gutachters den Einschätzungen der Stadt Dortmund widersprechen. In diesem Zusammenhang ist anzuführen, dass Junker und Kruse in ihrer Stellungnahme die meisten Ausgangsparameter des Gutachters grundsätzlich anerkannt haben, die vorliegende Methodik nachvollziehen können und diese auch als Basis eigener Berechnungen zu Grunde gelegt haben (siehe Junker und Kruse: Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum. Stellungnahme, Juni 2012, S. 14:“Das Rechenmodell des Gutachters erscheint in wesentlichen Punkten nachvollziehbar und plausibel und kann daher als Grundlage der weiterführenden Untersuchung dienen.“). Letztlich haben Junker und Kruse die Ausgangsdaten des Gutachters in ihren Berechnungen um einige Parameter verändert, so dass sie zu einem anderen Ergebnis kamen als der Gutachter. Eine eigenständige Analyse der Auswirkungen mit eigener Datengrundlage wurde nicht erstellt. Im Wesentlichen werden vier Parameter der Auswirkungsanalyse verändert, auf zwei davon nimmt auch die Stadt Dortmund Bezug: - Junker und Kruse begrenzen die Umverteilungswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen in allen Branchen und in allen zentralen Versorgungsbereichen pauschal auf 5 %. Hierfür wird jedoch keine städtebauliche Begründung angeführt. - Es werden neue Berechnungen für die Branchen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren durchgeführt. Damit werden die Nahversorgungslagen im unmittelbaren Umfeld des Ruhrparks stärker betroffen als von Gutachter eingestuft. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 53 von 162 Grundsätzlich ist das konkrete Angebotsspektrum im Ruhrpark zu beachten: So sind unter anderem im Lebensmittelsektor ein SB-Warenhaus sowie im Drogerie- und Parfümeriesegment Fachanbieter vorhanden, die auch im Rahmen von gezielten Einkäufen im Shopping Center nachgefragt werden, während die Angebote des täglichen Bedarfs bei Lebensmitteln, Drogerie- und Apothekerwaren auch weiterhin schwerpunktmäßig in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren nachgefragt werden. GMA hat in ihren Berechnungen daher auch stark das Betriebstypenspektrum im täglichen Bedarf berücksichtigt und zentrale Versorgungsbereiche mit einem SB-Warenhaus (wie Kaufland im Ruhrpark) oder Drogeriemärkten und Parfümerien in der Umverteilungsberechnung stärker berücksichtigt als dies Junker und Kruse getan hat. Die Neuberechnungen im Lebensmittelsektor sind im Übrigen mittlerweile unerheblich, da nach der vorliegenden Bauleitplanung die Verkaufsfläche für Lebensmittel nicht ausgedehnt werden soll. - Junker und Kruse modifizieren die Flächenproduktivitäten des Vorhabens in einigen Sortimenten (siehe nachfolgende Ausführungen). - Letztlich gehen Junker und Kruse auf die Gesamtattraktivität des Vorhabens ein (siehe nachfolgende Ausführungen). Einstufung der Umsatzwerte in einigen Sortimenten Die Stadt Dortmund kritisiert im Hinblick auf die Auswirkungsanalyse zunächst die angesetzten Umsatzleistungen, die bei verschiedenen Sortimenten in Teilen als zu hoch bzw. zu niedrig angesetzt würden. Hierdurch würde die Umsatzleistung in der Gesamtheit verfälscht dargestellt. Dabei geht die Stadt Dortmund nicht näher auf konkrete Sortimente ein und gibt auch nicht an, ob sie sich auf die Umsatzleistungen für den Bestand im Ruhrpark bzw. die zusätzlichen Verkaufsflächen für den Ruhrpark bezieht oder auf die Umsatzleistungen im Bestand der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche in Dortmund selbst. Da hier auf die Stellungnahme von Junker und Kruse vom Juni 2012 verwiesen wird, die sich auf die Flächenproduktivitäten und damit die Umsatzleistungen für einzelne Sortimente im Ruhrpark beziehen, wird im Folgenden auf die dort angeführten Sortimente Sportartikel, Elektrowaren / Medien / Foto, Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren sowie Gesundheit / Körperpflege eingegangen. Grundsätzlich ist voranzustellen, dass der Gutachter die Bestandsumsätze des Ruhrparks in Bochum auf Basis von tatsächlichen Ist-Umsatzwerten in den Hauptsortimenten bewertet hat; hierzu wurden Daten vom Betreiber des Ruhrparks zur Verfügung gestellt. Diese Daten wurden vom Gutachter auf Plausibilität geprüft und in den gesamtregionalen Kontext, insbesondere in den Kontext mit der Wettbewerbssituation in der Stadt Bochum und dem direkten Umland, gesetzt. Sportartikel: Für dieses Sortiment kritisiert Junker und Kruse eine durchschnittliche Flächenproduktivität von € 2.000 je m² Verkaufsfläche im Bestand des Ruhrparks und € 2.200 je m² Verkaufsfläche für zusätzliche Flächen seien zu niedrig angesetzt, die Angaben der mfi seien nicht belastbar. Darüber hinaus hätte der Gutachter den Bestand in der Bochumer Innenstadt mit € 2.800 je m² Ver- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 54 von 162 kaufsfläche höher angesetzt als im Planobjekt und damit keinen „worst-case“ berücksichtigt. Wie bereits oben angeführt und auch im Gutachten auf Seite 18 dargestellt, hat der Gutachter die Angaben der mfi auf Plausibilität überprüft. Grundsätzlich ist jedoch nachvollziehbar, dass der Bereich Sport im Ruhrpark ein „Sorgenkind“ ist, da die Wettbewerbssituation in der Bochumer Innenstadt mit den Intersport-Anbietern Baltz, Voswinkel und Koch sehr hoch ist. Darüber hinaus ist auch im Umland mit dem Indupark Dortmund ein sehr starker Sportstandort vorhanden; hier sind ebenfalls eine Filiale von Intersport Voswinkel als auch der Anbieter Decathlon vorhanden. Somit besteht sowohl im Bereich der Sporttextilien und Sportschuhe als auch im Sportgeräte- und Sportartikelbereich ein starker Wettbewerbsdruck. Während der Intersport-Anbieter Voswinkel an allen drei genannten Standorten (Ruhrpark, Bochum Innenstadt, Dortmund Indupark) ansässig ist und sich damit auch dem hauseigenen Wettbewerb aussetzt, schafft es Karstadt Sport aus Gutachtersicht nicht, sich mit seinem stark textillastigen Sportschwerpunkt deutlich gegenüber den Wettbewerbern zu profilieren. Bei der Ermittlung der Umverteilungsquoten und der Ableitung der zentrenverträglichen zusätzlichen Verkaufsflächen im Ruhrpark wurde der aktuelle Einzelhandelsbestand im Ruhrpark als Basis zugrunde gelegt. Dieser ist in der Tat aktuell durch zwei großflächige Anbieter (Karstadt Sport, Intersport Vosswinkel) geprägt. Sollten die vom Gutachter ermittelten 500 m² Verkaufsfläche im Sportsegment komplett durch kleinteilige Anbieter belegt werden – es wäre auch eine Erweiterung bestehender Anbieter denkbar –, würden sich die Wettbewerbswirkungen folglich v. a. zu Lasten von Standorten mit ähnlichen Strukturen vollziehen. Dies ist derzeit jedoch weder in der Innenstadt Bochum (wesentliche Anbieter Intersport Baltz, Intersport Koch, Intersport Voswinkel) der Fall, noch in den sonstigen untersuchten zentralen Versorgungsbereichen in Bochum und im Umland. Folglich würden auch hier Wettbewerbswirkungen stärker zu Lasten von Standorten außerhalb der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche erfolgen, z. B. in den Innenstädten von Dortmund oder Essen. Angesichts des relativ geringen zusätzlichen Verkaufsflächenspielraums von 500 m² im Sportsegment lassen sich hieraus jedoch keine negativen Auswirkungen ermitteln. Vor diesem Hintergrund bilden die vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivitäten im Sportbereich die tatsächliche Situation im Ruhrpark im Vergleich zu den genannten Wettbewerbsstandorten ab. Elektrowaren / Medien / Foto: Junker und Kruse führt an, € 5.500 je m² Verkaufsfläche für den Bestand und € 6.050 je m² Verkaufsfläche für die Erweiterungsfläche wären deutlich zu niedrig. Gerade der MediaMarkt im Ruhrpark als Hauptanbieter in diesem Segment müsste bei deutlich höheren Flächenproduktivitäten von rd. € 7.600 je m² Verkaufsfläche eingestuft werden. Hierzu ist anzuführen, dass MediaMarkt zwar in der Tat einen großen Teil der Verkaufsfläche bei Elektrowaren im Ruhrpark einnimmt, es gibt jedoch auch in diesem Sortiment noch diverse andere Angebote, z. B. in Handy-Shops, die Teilflächen von Karstadt, Kaufland etc., die jeweils deutlich unter der angesetzten Flächenproduktivität liegen. Vor diesem Hintergrund ergibt sich eine gewisse Nivellierung in den Bestandsdaten. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 55 von 162 Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass gerade der Bereich der Elektrowaren durch den Online-Handel stark rückläufige Umsätze im stationären Einzelhandel aufweist und auch für die Zukunft erwarten lässt. Dies trifft auch auf die Media-Saturn-Gruppe zu, die in den vergangenen Jahren deutliche Umsatzrückgänge im stationären Einzelhandel zu verzeichnen hatte. Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren: Es wird kritisiert, ein zu niedriges Umsatzniveau für den Ruhrpark zugrunde gelegt zu haben. Gleichzeitig setzt Junker und Kruse die Flächenproduktivitäten des Gutachters jedoch auch als Grundlage für ihre weiteren Berechnungen an, d. h. hier wird doch eine gewisse Akzeptanz der Umsatzleistungen des Gutachters deutlich. Dennoch ist auch hier noch einmal darauf hinzuweisen, dass die individuelle Situation im Ruhrpark bei der Ermittlung des Umsatzniveaus im Bestand und auch für die zukünftigen Verkaufsflächen verwendet wurde. So nimmt im Ruhrpark heute bei Schreib- und Spielwaren der Spielwarenfachmarkt Toys‚R’us einen großen Verkaufsflächenanteil ein, der mit seiner vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivität entsprechend das Gesamtumsatzniveau in dieser Sortimentsgruppe reduziert. Gesundheit / Körperpflege: Hier sieht Junker und Kruse einen zu hohen Umsatzansatz beim Gutachter; die Flächenproduktivitäten für diese Angebote müssten niedriger eingeordnet werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Gutachter in dieser Sortimentsgruppe die Apotheken mit berücksichtigt, welche eine vergleichsweise hohe Flächenproduktivität erwirtschaften. Im Ruhrpark ist in dieser Sortimentsgruppe zwar nur eine Apotheke festzuhalten; allerdings sind auch im Drogeriewarensektor recht leistungsstarke Anbieter vorhanden, so z. B. der dm-Drogeriemarkt sowie zwei Parfümerien, wobei insbesondere Douglas mit einer vergleichsweise großen Filiale mit rd. 560 m² Verkaufsfläche vertreten ist. Nach Angaben des EHI (www.handelsdaten.de) beläuft sich die Flächenproduktivität für dm auf durchschnittlich € 6.650 je m² Verkaufsfläche. Für Parfümerien hat die BBE im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums im Rahmen ihrer Untersuchung „Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010“ eine Flächenproduktivität für Parfümerien von durchschnittlich € 6.500 je m² Verkaufsfläche ermittelt. Vor diesem Hintergrund ist der Bereich Gesundheit / Körperpflege mit rd. € 5.800 je m² Verkaufsfläche für den Ruhrpark, in dem zum Zeitpunkt der Bestandsermittlung 2009 auch noch weitere - weniger leistungsstarke - Angebote wie ein Schlecker-Markt sowie die Teilsortimente des Karstadt Warenhauses und des Kaufland SB-Warenhauses in den Bereich Gesundheit / Körperpflege einspielten, als realistischer Wert zu sehen (Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass mit steigender Flächenproduktivität auch die zusätzlichen Verkaufsflächen für den Standort Ruhrpark sinken). Exkurs: Grundsätzliches zum „worst-case-Ansatz“ Grundsätzlich können in einer Auswirkungsanalyse zur Vorbereitung der Bauleitplanung an mehreren methodischen „Stellschrauben“ „worst-caseSzenarien“ angesetzt werden. So zum Beispiel, indem die Flächenproduktivität eines Planobjektes nach oben angehoben wird, während die Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 56 von 162 Umsätze der bestehenden Einzelhandelsbetriebe an Wettbewerbsstandorten nach unten korrigiert werden. Die Umsatzumverteilung könnte vollständig zu Lasten des Einzelhandels im Einzugsgebiet gehen und verschiedene Lagen, insbesondere zentrale Versorgungsbereiche, können überproportional bei der Umsatzumverteilungsberechnung gewichtet werden. Im Endeffekt würde ein solches Vorgehen dazu führen, dass ein mehrfacher „worst-case“ angesetzt würde, sich die möglichen Effekte immer weiter potenzieren und so mögliche Auswirkungen unrealistisch erhöht würden. Zu einer sachgerechten Einschätzung der Auswirkungen wird dieses Vorgehen nicht beitragen und wird im Übrigen auch nicht in der o. a. Grundsatzentscheidung des OVG NRW (Preussen-Park-Entscheidung) gefordert. Der Gutachter hat insbesondere vor dem Hintergrund der hauptsächlichen Betroffenheit der Innenstadt Bochum und einer stärkeren Gewichtung der zentralen Versorgungsbereiche gegenüber sonstigen Standorten im Untersuchungsgebiet „worst-case-Annahmen“ getroffen, zur realistischen Bewertung des Vorhabens jedoch kein künstliches „hoch- oder runterschrauben von Flächenproduktivitäten“ im Ruhrpark (wie bereits oben angeführt, lagen für einige Sortimente im Ruhrpark Umsatzdaten des Betreibers vor, ebenso wie der Gesamtumsatz des Ruhrparks) oder in den zentralen Versorgungsbereichen durchgeführt. Wie in den vorangegangenen Aussagen zur Stellungnahme von Junker und Kruse festzuhalten, hat auch dieser Gutachter die Flächenproduktivitäten des Gutachters sowohl im Ruhrpark in vielen Sortimenten bestätigt, als auch durchgängig die Daten in den Umlandkommunen. Nicht nachvollziehbare Verkaufsflächendaten Des Weiteren führt die Stadt Dortmund an, die Erhebungsdaten des Gutachters seien nicht nachvollziehbar und würden in erheblichem Maße von eigenen Erhebungen der Stadt Dortmund abweichen. Die Einzelwerte für die Stadtbezirkszentren Hombruch, Huckarde und Lütgendortmund, die von der Stadt angeführt werden, können vom Gutachter nicht bewertet werden, da keine Informationen zum Erhebungszeitraum, zur Erhebungssystematik, Branchenzuordnung und Auswertung der Daten enthalten sind. Demnach kann nur vermutet werden, dass sich die Vorgehensweisen unterscheiden. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei v. a. die Verkaufsflächenbereinigung nach Sortimenten, da diese zu großen Differenzen führen kann. Grundsätzlich hat der Gutachter die zur Verfügung stehenden Einzelhandelskonzepte der umliegenden Städte als Grundlage der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche genutzt, d. h. die Abgrenzungen der Stadtbezirkszentren in Dortmund wurden entsprechend dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Dortmund zugrunde gelegt. Vor diesem Hintergrund spielen im Hinblick auf die unterschiedlichen Daten vor allem o.g. Aspekte eine Rolle. Zusammenfassend lässt sich bei den von der Stadt Dortmund benannten Daten festhalten, dass sie in fast allen genannten Sortimenten und allen drei Stadtbezirkszentren mehr Verkaufsflächen im Bestand angibt, als der Gutachter in seiner Vor-Ort-Erhebung ermittelt hat. Gleichzeitig hat der Gutachter festgestellt, dass – mit Ausnahme vom Stadtbezirkszentrum DortmundHombruch, wo maximale Umverteilungswerte von 4 – 5 % festzuhalten sind – in den weiteren Dortmunder Stadtbezirkszentren in fast allen Sortimenten keine ausweisbaren Wettbewerbswirkungen erfolgen. Würde man nun die noch größeren Verkaufsflächen der Stadt Dortmund und folglich auch höhere Umsätze im Bestand zugrunde legen, würden sich die Umverteilungsquoten noch Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 57 von 162 weiter verringern. Somit lassen sich trotz unterschiedlicher Verkaufsflächendaten keine negativeren Folgen ableiten, als vom Gutachter ermittelt. Fehlende ganzheitliche Betrachtung Es ist zunächst auf Kap. IV, 6 in der Auswirkungsanalyse zu verweisen (Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks), in welchem anhand verschiedener Szenarien der Verkaufsflächen- und Sortimentszusammensetzung die Umsatzentwicklung des Ruhrparks im Gesamten bewertet wird. Die Kritik der Stadt Dortmund blendet aus, dass es sich bei der Umstrukturierung des Ruhrparks nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums handelt, vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können (im Übrigen wird die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sogar um rd. 1.800 m² reduziert). Auch ist durch die Festlegung des Verkaufsflächenpools mit Verkaufsflächenobergrenzen in einzelnen Sortimenten gewährleistet, dass nicht alle dargestellten Wettbewerbswirkungen gleichzeitig stattfinden können (Daher ist auch die Betrachtung von Summenwerten / dem rechnerischen Durchschnitt – wie von Junker und Kruse in diversen Tabellen und in der textlichen Bewertung durchgeführt – methodisch nicht korrekt). Wenn in einem Sortiment die ermittelte Gesamtverkaufsfläche unter Ausnutzung der vollständigen Verkaufsflächenpotenziale erfolgen würde, müssten in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen vorgenommen werden. Ein Beispiel: Wenn im Sortiment Bekleidung die gesamte, nach dem aktuellen Bebauungsplan zulässige Verkaufsfläche von 34.750 m² ausgenutzt würde (plus 4.500 m² gegenüber dem heutigen Bestand), dann müssten in anderen Sortimenten nicht nur diese 4.500 m² eingespart werden, sondern zusätzlich noch weitere 1.800 m² Verkaufsfläche, die sich durch die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark von heute (ca. 71.500 m² auf perspektivisch 69.700 m²) ergeben. Damit würde es zwar im Bereich Bekleidung zu Wettbewerbswirkungen in Bochum - und im Übrigen auch im Ruhrpark kommen –, dafür würde in anderen Sortimenten der Wettbewerbsdruck auf zentrale Versorgungsbereiche reduziert. Hier ist auch auf den zweiten wesentlichen Aspekt einzugehen, der in der vorliegenden Kritik außer Acht gelassen wurde. Der Gutachter hat zwar den 10%igen Attraktivitätszuschlag nur für die zusätzlich zu schaffenden Flächen innerhalb einzelner Sortimente angesetzt, allerdings wurden für die Bestandsflächen die gleichen Umsatzleistungen wie heute unterstellt, d. h., es wurden modellhaft alle Umsatzumverteilungseffekte zu Lasten von Standorten außerhalb des Ruhrparks in den Berechnungen unterstellt. Ein Wettbewerb innerhalb des Ruhrparks, der selbstverständlich auch bei der Ausdehnung von Verkaufsflächen in einzelnen Sortimenten erfolgt, wurde somit nicht berücksichtigt. Wenn z. B. im Sortimentsbereich Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires zu den heute rd. 4.130 m² VK noch rund 2.200 m² VK hinzukämen (vgl. Auswirkungsanalyse, Tabelle 30), wurde also modellhaft unterstellt, dass die Bestandsbetriebe keine Wettbewerbswirkungen erfahren würden. Es ist jedoch handelswirtschaftliche Realität, dass bei solchen Verkaufsflächenerweiterungen in einem Sortiment auch Wettbewerbswirkungen innerhalb dieser gleichen Standortlage, dem Einkaufszentrum Ruhrpark, erfolgen. Vielmehr Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 58 von 162 wurde für den vorhandenen Bestand unterstellt, dass dieser seine heutigen Umsätze auch weiterhin erwirtschaften kann. Im Übrigen bedeutet die auch in der Rechtsprechung dargelegte Forderung einer Betrachtung der Gesamtattraktivität eines Erweiterungsvorhabens nicht, dass auch die Bestandsflächen in die Umsatzumverteilungsberechnung eingerechnet werden müssten. Die Methodik des Gutachters wurde bereits richterlich bestätigt, so z. B. im Urteil des OVG Münster zur Erweiterung des CentrO Oberhausen. Demnach kann bei der Überprüfung der Auswirkungen einer Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben primär auf die Erweiterungsfläche abgestellt werden, wenn sich der bestehende Betrieb bereits am Markt etabliert und sich der Wettbewerb auf den zu erweiternden Betrieb eingestellt hat. Dies trifft auf den Standort Ruhrpark, der seit mehr als 40 Jahren ein wesentlicher Einzelhandelsstandort im Gefüge der Stadt Bochum und im Ruhrgebiet insgesamt ist, unbestritten zu. Die Bestandsflächen im Ruhrpark stehen bereits seit vielen Jahren im Wettbewerb mit weiteren Einzelhandelsstandorten, die sich wiederum auf diese Wettbewerbssituation eingestellt haben. Umgekehrt muss sich auch der Ruhrpark regelmäßig den Wettbewerbsveränderungen in seinem Umfeld, sei es in Bochum oder in umliegenden zentralen Orten, stellen (z. B. durch die Eröffnung der Thier-Galerie in Dortmund). Fazit Die vorgelegten Anregungen zur Veränderung von Flächenproduktivitäten sowie der ganzheitlichen Betrachtung des Vorhabens und einer Erhöhung von Attraktivitätszuschlägen ist letztlich eine Möglichkeit, an verschiedensten ‚Stellschrauben’ mit einer „worst-case-Betrachtung“ zu arbeiten, die sich letztendlich in ein unrealistisches Szenario potenzieren würde. Die vorliegenden Daten des Gutachters wurden sorgfältig erhoben und nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet; die Methodik und Darstellung / Transparenz der Daten und Rechenschritte orientiert sich an der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Anforderungen an die Erstellung von Einzelhandelsgutachten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: In der Gesamtbetrachtung wird der hier geplante Zuwachs an Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente seitens der Stadt Dortmund abgelehnt, da dieser nicht im Einklang mit maßgeblichen Regelungen im Entwurf der LEP NRW - sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel sowie den regional vereinbarten Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche steht. Auch sind Zielkonflikte mit dem Masterplan der Stadt Bochum zu erkennen. Darüber hinaus werden aus Sicht der Stadt Dortmund die Möglichkeiten des Bestandsschutzes zu weitgehend genutzt. Im Ergebnis führt dies dazu, dass der Ruhrpark neben den geplanten Maßnahmen zur Weiterentwicklung und Modernisierung (sog. Süd-Mall, Verbesserung der Parkplatzsituation etc.) über zusätzliche Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente verfügen wird, was eine weitere Attraktivitätssteigerung bewirkt. Durch diese weitere Verschärfung der Konkurrenzsituation werden negative Auswirkungen auf die Stadtbezirkszentren in Dortmund, insbesondere auf das Stadtbezirkszentrum Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 59 von 162 Lütgendortmund, erwartet, die ggf. auch zu städtebaulichen Problemen umschlagen können. Das vorliegende Verträglichkeitsgutachten der GMA kann angesichts der dargestellten methodischen Schwächen nicht den Nachweis erbringen, dass städtebauliche Probleme auszuschließen sind. Antwort: S. hierzu die Ausführungen oben Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 1.2.13 Stadt Hattingen, Wirtschaftsförderung, Stadtmarketing u. Touristik v. 01.03.2013 Stellungnahme: Die Stadt Hattingen begrüßt, dass nach Jahrzehnten ungeregelter Verkaufsflächenexpansion und baulicher Erweiterungen des Ruhrparks nunmehr eine Verkaufsflächenobergrenze und ein sog. Verkaufsflächenpool festgelegt werden sollen. Erhebliche Bedenken werden jedoch bzgl. der Höhe und des Umfangs von Verkaufsflächenobergrenze und -pool erhoben. Der mit dem Eigentümer gefundene Kompromiss bedeutet dass • das Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten am Standort Ruhrpark ausgeweitet wird, • in den zentrenrelevanten Leitbranchen Bekleidung und Schuhe / Lederwaren im Rahmen des Verkaufsflächenpools deutliche Entwicklungsmöglichkeiten bestehen, • sich die Gesamtattraktivität und Anziehungskraft der Ruhrparks durch den Bau der Südmall deutlich steigern und somit erhebliche Umsatzumverteilungen in der Region ausgelöst werden. Antwort: Ausdehnung zentrenrelevanter Sortimente Im Rahmen der Auswirkungsanalyse wurde im Auftrag und in Abstimmung mit der Stadt Bochum geprüft, wie hoch die einzelnen Verkaufsflächenobergrenzen sein könnten, ohne dass negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Bochum oder dem Umland ausgeübt würden. Der Gutachter hat aufgrund der höchsten Wettbewerbsbedeutung des Standortes Innenstadt Bochum diesen zentralen Versorgungsbereich als Referenzstandort gewählt und über maximale Umsatzumverteilungsquoten von 5 – 7 % in der Bochumer Innenstadt die entsprechenden, vorliegenden Verkaufsflächenobergrenzen definiert. Diese wurden auch in die Bauleitplanung der Stadt Bochum übernommen. Da der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Bochum am stärksten durch den Standort Ruhrpark betroffen ist, sind somit die Auswirkungen (Umsatzumverteilungsquoten) in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen in Bochum und insbesondere auch in den Umlandgemeinden in allen Sortimenten außer Lebensmittel deutlich niedriger. Bestehendes Baurecht / Verkaufsflächenpool Es ist darauf hinzuweisen, dass mit der Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung zum ersten Mal eine konkrete Steuerung für den Standort Ruhrpark erfolgt. Nach den bis dato gültigen Bebauungsplänen, wäre ein erheblich größerer Besatz von zentrenrelevanten Sortimenten, auch im Bereich Bekleidung, Schuhe / Lederwaren und Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 60 von 162 damit ein erheblich größeres Gefährdungspotenzial der zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und im Umland möglich. Aufgrund der Regelung eines Verkaufsflächenpools können nicht in allen Sortimenten gleichzeitig die ermittelten Wettbewerbswirkungen erfolgen. Wird in einem Sortiment die Verkaufsflächenobergrenze komplett ausgeschöpft, müssen in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen gegenüber dem heutigen Bestand vorgenommen werden. Die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen wurden auf Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Attraktivitätssteigerung Der Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks durch die baulichen Maßnahmen und mögliche Mieterwechsel wurde zum einen durch einen Umsatz-Attraktivitätszuschlag der zusätzlichen Verkaufsflächen Rechnung getragen, zum anderen durch ein Außer-Acht-lassen potenzieller Wettbewerbswirkungen innerhalb des Ruhrparks selbst. Bei der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hat der Gutachter bewusst nur Umverteilungen gegenüber Standorten außerhalb des Ruhrparks unterstellt und somit die Konkurrenz innerhalb des Einkaufszentrums methodisch nicht berücksichtigt. Insofern erfolgte hier eine worst-case-Betrachtung. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Die Eröffnung dieser weiteren Entwicklungspotentiale "auf der grünen Wiese" konterkarieren die Bemühungen der Städte in der Region, mittels einer gezielten und abgestimmten Einzelhandelssteuerung die Innenstädte und Nebenzentren zu stärken. Auch wenn die ermittelten Umsatzumverteilungseffekte für die Hattinger Innenstadt unter der städtebaulichen Erheblichkeitsschwelle liegen, wird der innerstädtische Einzelhandel insbesondere in seinen zentralen Leitbranchen weiter geschwächt werden. Antwort: Begründung Kompromiss Es soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des Erarbeitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 61 von 162 Einzelhandel Bochum wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Bebauungsplan spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der u. a. auch aus Sicht der IHK eine zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Darüber hinaus ist der Standort Ruhrpark seit mehr als 40 Jahren ein wesentlicher Einzelhandelsstandort im Gefüge der Stadt Bochum und im Ruhrgebiet insgesamt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Die Stadt Bochum ist - wie die anderen Städte der Region Mittleres Ruhrgebiet - der Kooperationsvereinbarung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Östliches Ruhrgebiet und angrenzender Bereiche (REHK) beigetreten und hat den damit einhergehenden Zielen und Leitvorstellungen einer regional abgestimmten Einzelhandelsentwicklung zugestimmt. Die Umstrukturierung des Ruhrparks entspricht nicht den regionalen Konsenskriterien. In der Sitzung am 25.01.2013 wurde daher der Regionale Konsens nicht festgestellt. Antwort: Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant‘“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderlich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 62 von 162 (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Die Stadt Bochum hat - wie die anderen Städte der Region - zur Steuerung der einzelhandelsspezifischen Stadtentwicklung einen Masterplan Einzelhandel erarbeitet. Aus Sicht der Stadt Hattingen entspricht das Planvorhaben nicht dem Fortschreibungsentwurf Masterplan Einzelhandel, zu dem wir Anfang 2012 Stellung genommen haben. Auch das Gutachterbüro Junker & Kruse stellt zur geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks fest, dass eine Vergrößerung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente in einem grundsätzlichen Widerspruch zum Masterplan Einzelhandel Bochum steht (Stellungnahme vom Juni 2012, S. 22). Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Ein- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 63 von 162 zelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die Gesamtverkaufsfläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargestellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuliert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 64 von 162 Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Um den gemeinsamen Anstrengungen der Region im Hinblick auf die Stärkung der Innenstädte und Nahversorgungsstandorte adäquat Rechnung zu tragen, sollte die Gesamtsumme der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente im Ruhrpark auf den Bestand festgesetzt werden. Darüber hinaus sollten bei der Ausgestaltung des Verkaufsflächenpools die Umsatzumverteilungen deutlicher begrenzt sowie die Attraktivitätssteigerung des Gesamtobjektes infolge der Umstrukturierung stärker berücksichtigt werden. Antwort: Der Anregung wird nicht gefolgt. Der Anregung wird nicht gefolgt. 1.2.14 IHK Mittleres Ruhrgebiet, Bochum v. 04.03.2013 Stellungnahme: Aus Sicht der Wirtschaft ist es grundsätzlich notwendig den Einzelhandelsstandort Bochum in Gänze zu stärken, allerdings dabei auf keinen Fall die zentralen Bereiche - wie die Bochumer Innenstadt - nachhaltig zu schwächen. Der Handel ist das Schaufenster einer Stadt und muss daher auch in seiner Vielfalt gefördert werden. Dies soll insbesondere durch eine qualitative Einzelhandelsflächenentwicklung erfolgen, nicht aber - ausschließlich - über eine quantitative. Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf soll eine zeitgemäße Fortentwicklung des Einkaufszentrums Ruhrpark sichergestellt und verbindliche Festlegungen der baurechtlichen Situation für das gesamte Areal des Einkaufszentrums festsetzen werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Dabei müssen die mit dem Bebauungsplan verfolgten Regelungen den Zielen der Landesplanung sowie denen des kommunalen Masterplanes Einzelhandel Bochum Fortschreibung 2012 - als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen - entsprechen. Eine planungsrechtliche Absicherung des Vorhabenstandortes mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen ist im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel Bochum grundsätzlich zu begrüßen. Um negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden auszuschließen, sollen die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums sowie die Verkaufsflächen der einzelnen (zentrenrelevanten) Sortimente bzw. Warengruppen begrenzt werden. Gemäß der vorliegenden Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans wird die Gesamtverkaufsfläche auf 69.700 qm festgesetzt. Eine Überschreitung dieser genannten Gesamtverkaufsfläche wird ebenfalls vom Masterplan Einzelhandel nicht zugelassen. Vielmehr wird der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur - auch zukünftig – als Sonderstandort ohne räumliche ErweiBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 65 von 162 terungspotenziale definiert. Dennoch wird dem Betreiber - trotz der Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Branchen – eine gewisse Flexibilität im Sinne einer "Poolbildung" in der Branchenzusammensetzung ermöglicht. In diesem Zusammenhang dürfen die nachfolgenden Sortimente die folgenden Verkaufsflächenobergrenzen nicht überschreiten: Nahrungs- & Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Bücher I Zeitschriften Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, GPK Sonstiger zentrenrelev. EH 7.540 qm 3.680 qm 1.990 qm 5.650 qm 34.750 qm 4.010 qm 5.270 qm 7.216 qm 6.330 qm 3.510 qm Diese genannten Obergrenzen wurden durch den Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur und Stadtentwicklung der Stadt Bochum in der Sitzung am 28,11.2012 beraten und vom Konsultationskreis Einzelhandel in der 72. Sitzung am 05.12.2012 zur Kenntnis genommen. Sie werden letztlich mit dem nunmehr angestrebten Bebauungsplan rechtlich gesichert. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des Erarbeitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 – wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Entwurf des Bebauungsplans spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der aus Sicht der IHK eine zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Für eine planungsrechtliche Feinsteuerung werden die o.g. Verkaufsflächenobergrenzen in dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf für einzelne Sondergebiete differenziert aufgeschlüsselt (vgl. planungsrechtliche Festsetzungen SO 1 EKZ und SO 2 EKZ), in der Gesamtheit jedoch jeweils eingehalten. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass bei einer weiteren Umstrukturierung Erweiterungen in einzelnen Sortimenten nur bei einer gleichzeitigen Flächenreduzierung in anderen Sortimentsgruppen erfolgen können und die o.g. Gesamtverkaufsfläche von 69.700 qm dabei nicht überschritten werden darf. Vor diesem Hintergrund weist die Industrie- und Handelskammer nachdrücklich darauf hin, dass zwingend sichergestellt werden muss, dass ein aktueller Nachweis über den jeweiligen Verkaufsflächenbestand fortlaufend geführt werden muss. Dieser muss stets den aktuellen Verkaufsflächenbestand wiedergeben und folglich bei jeder "Flächenumstrukturierung" durch den BetreiBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 66 von 162 ber der Stadt Bochum vorgelegt werden. Die IHK rät daher an, dass dieser verbindliche Nachweis ergänzend über den Konsultationskreis Einzelhandel nachgehalten wird. Weitergehende Anregungen und Bedenken werden aus gesamtwirtschaftlicher Sicht nicht vorgetragen. Antwort: Der Nachweis über die aktuellen Verkaufsflächen im Ruhrpark wurde bereits vom Betreiber erstellt und bei der Stadt Bochum eingereicht. Der Betreiber verpflichtet sich gegenüber der Stadt Bochum, diese Aufstellung bei jeder Änderung innerhalb der Verkaufsflächen zu aktualisieren. Zukünftige Veränderungen, welche die Shop-Struktur oder die im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen betreffen, werden dem Konsultationskreis Einzelhandel vorgestellt. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.15 PLEdoc GmbH, Essen v. 08.03.2013 Stellungnahme: Die PLEdoc GmbH ist von der Open Grid Europe GmbH (als Rechtsnachfolgerin des früheren Leitungseigentümers E.ON Ruhrgas AG), Essen, und der GasLiNE GmbH & Co. KG, Straelen, mit der Wahrnehmung ihrer Interessen im Rahmen der Bearbeitung von Fremdplanungsanfragen und öffentlichrechtlichen Verfahren beauftragt. In den Bebauungsplan wurden von PLEdoc die Trassenführungen der im Plangebiet verlaufenden Versorgungsanlagen grafisch übernommen und Leitungskenndaten hinzu geschrieben. Die stillgelegte Leitung wurde der Unterscheidung halber mit einer Linie Strich-Punkt -Strich eingezeichnet. Um Ihnen die Übernahme der Versorgungsanlagen in die Plangrundlage zu ermöglichen, überlassen wir Ihnen die betreffenden Bestandspläne. Die Höhenangaben in den Längenschnitten beziehen sich auf den Zeitpunkt der Verlegung. Zwischenzeitliche Niveauänderungen wurden nicht nachgetragen. Die Darstellung der Versorgungsanlage ist im Bebauungsplan und in den Bestandsplänen nach bestem Wissen erfolgt. Gleichwohl ist die Möglichkeit einer Abweichung im Einzelfall nicht ausgeschlossen. Die Ferngasleitungen verlaufen im Geltungsbereich des Plans im östlichen Plangebiet und liegen in einem 8 m bzw. 10 m breiten Schutzstreifen (4m bzw. 5 m beiderseits der Leitungsachse). Antwort: Die Leitungen werden mit Schutzstreifen in den Bebauungsplan übernommen (Leitungsrecht). Ggf. ist die genaue Lage durch einen Vermesser im Rahmen des Genehmigungsverfahrens aufzunehmen. Der Anregung wird gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 67 von 162 Stellungnahme: Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen seitens der Open Grid Europe GmbH keine grundsätzlichen Bedenken, da aufgrund der Planaufstellung keine baulichen Maßnahmen zu erwarten sind. In dem beiliegenden Merkblatt "Berücksichtigung von unterirdischen Ferngasleitungen bei der Aufstellung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen" finden Sie weitere Informationen hinsichtlich der Zulässigkeit vor Vorhaben im Bereich von Versorgungsanlagen der Open Grid GmbH. Antwort: Das Merkblatt wird im Rahmen der nachfolgenenden Genehmigungsverfahren berücksichtigt. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Abschließend wird mitgeteilt, dass von diesem Bauleitverfahren keine Versorgungseinrichtungen GasLiNE GmbH & Co. KG betroffen werden. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 1.2.16 Stadt Herne, FB Stadtplanung u. Bauordnung v. 08.03.2013 Stellungnahme: Mit der Erarbeitung des Bebauungsplans kommt die Stadt Bochum einem wichtigen Anliegen der Region nach einer planungsrechtlichen Begrenzung der dortigen Einzelhandelsentwicklung nach. Bereits in der ersten Fassung des REHK Östliches Ruhrgebiet wird im Interesse der benachbarten Innenstädte sowohl die Notwendigkeit einer Fixierung der Gesamtverkaufsfläche als auch eine schrittweise Reduzierung zentrentypischer Funktionen im Ruhrpark betont. In der Fortschreibung aus dem Jahr 2007 wird bekräftigt, dass ein Ausbau der Verkaufsflächen an den regional bedeutsamen nicht integrierten Einzelhandelsstandorten, zu denen insbesondere der Ruhrpark gehört, grundsätzlich nicht erfolgen soll, insbesondere im Bereich der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente. Mit dem B-Plan soll nunmehr eine Verkaufsflächenobergrenze von 69.700 m2 festgeschrieben werden, die damit um ca. 1.800 m² unterhalb des aktuellen Verkaufsflächenbestandes von 71.518 liegt. Die gesamte Verkaufsfläche soll künftig durch zentrenrelevante Sortimente in Anspruch genommen werden können, dabei werden Obergrenzen für einzelne Sortimentsgruppen festgelegt, die dem Betreiber Spielräume ermöglichen. Die durch Abriss des peripher gelegenen UniPolster-/Mediamarkt-Gebäudes freiwerdenden Verkaufsflächen sollen auf die neu zu bauende Südmall verlagert und damit ein Rundlauf im Ruhrpark ermöglicht werden. Der Wille der Stadt Bochum, die Entwicklung des Ruhrparks über Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen zu steuern, wird ausdrücklich begrüßt. Bisher gab es keinerlei Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen, die Entwicklung des EKZ wurde im Wesentlichen durch die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen gesteuert. Die planungsrechtliche Situation an einem Altstandort "in den Griff zu bekommen" und dabei einen gerechten Ausgleich privater und öffentlicher Belange herbeizuführen ist zweifellos eine hoch komplexe planerische Aufgabe. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 68 von 162 Ziel 7 des in Aufstellung befindlichen Landesentwicklungsplans - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel - (das als sonstiges Erfordernis der Raumordnung bereits in die Abwägung einzustellen ist) definiert die Entwicklungsspielräume für bestehende Standorte des zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels. Danach sind die Verkaufsflächen in der Regel auf das bestehende Maß zu begrenzen, geringfügige Erweiterungen kommen ausnahmsweise in Betracht, wenn sie für eine funktionsgerechte Weiterentwicklung des Bestandes notwendig sind und keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Antwort: Landesentwicklungsplan (LEP) - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Das Ziel 7 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel sieht vor, bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche die Verkaufsflächen in der Regel auf den vorhandenen Bestand zu begrenzen und somit keine Ausweitung der Verkaufsflächen zuzulassen. Im vorliegenden Fall wird sogar die vorhandene Verkaufsfläche reduziert. Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn sie für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel, auch in der zugehörigen Begründung zu Ziel 7 nicht. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenrelevantem Einzel-handel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % jedoch von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen bislang keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Der Ruhrpark verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von 66.223 m² für zentrenrelevanten Einzelhandel und 5.295 m² für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (insbesondere die Fa. Unipolster). In Gänze ca. 71500 m² ohne eine planungsrechtliche Definition zentren- und nichtzentrenrelevanter Sortimente. Der Bebauungsplan sieht eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche um ca.1.800 m² auf 69.700 m² vor. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf die zentrenrelevante Verkaufsfläche von 66.223 m² hätte zur Folge, dass ca. 3.477 m² Verkaufsfläche ausschließlich für nicht- zentrenrelevante Sortimente genutzt werden könnten. (dies entspricht ca. 5% der Gesamtverkaufsfläche). Nach der Bochumer Liste sind nicht-zentrenrelevante Sortimente insbesondere im Möbel, Bau- und Heimwerker sowie Gartenbedarf konzentriert. Diese Sortimente werden in der Regel in großen Verkaufsstätten deutlich über 5.000 m² Verkaufsfläche, eher größer 10.000 m², angeboten. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 69 von 162 Mit Ausnahme von Elektrogroßgeräten in den großen Elektrowarenhäusern können diese Sortimente in einem klassischen Einkaufszentrum wie dem Ruhrpark nicht vermarktet werden. Das Beispiel der Fa. Unipolster, die den Standort Ruhrpark verlassen hat, zeigt die nicht marktgängigen Flächenangebote für nicht-zentrenrelevante Sortimente an diesem Einzelhandelsstandort. Somit wäre bei einer Festschreibung von ca. 3.500 m² Verkaufsfläche als nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche ein struktureller Leerstand im Planungsrecht bereits impliziert. Eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf den ermittelten Bestand zentrenrelevanter Sortimente (66.223 m²) würde einen Gesamtflächenverlust von über 10% bedeuten. Mit diesem Flächenverlust wäre die zwingend notwendige Revitalisierung mit einem Investitionsvolumen von über 80 Millionen € und damit eine langfristige, ökonomische Tragfähigkeit und somit die Erhaltung der Funktionalität des Ruhrparks gefährdet, zumal dem Betreiber bzw. Eigentümer des Ruhrparks im Hinblick auf die geplanten Festsetzungen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten auferlegt wird. Im Hinblick auf die Bestimmung einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche verweist die Begründung zu Ziel 7 auf Ziel 3. Hier heißt es in der Begründung: „Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche liegt vor, wenn durch die Festsetzung von Kerngebieten oder Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Funktionsstörung zu erwarten ist. Eine Funktionsstörung ist dann zu erwarten, wenn die zentralen Versorgungsbereiche so gestört werden, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr erfüllen können. Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist in der Regel anzunehmen, wenn der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner in dem zentralen Versorgungsbereich zugeordneten Gemeindebereich übersteigt. Bei Übersteigen dieser Regelvermutungsgrenze ist der Nachweis, dass keine solche wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, von der die jeweilige Festsetzung planende Gemeinde zu erbringen.“ In der im Rahmen des Verfahrens erstellten Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH – GMA –, Mai 2012) wurde zunächst sortimentsbezogen individuell geprüft, wann keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche im Sinne von Umsatzumverteilungseffekten vorliegt, als Referenzstandort die Innenstadt Bochum als am stärksten betroffenen Wettbewerbsstandort herangezogen und darauf aufbauend die entsprechenden Erweiterungsflächen sortimentsbezogen ermittelt. Stellt man nun in einem zweiten Schritt die Umsatzleistung des Ruhrparks bei Ausnutzung aller im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen der sortimentsspezifischen Kaufkraft der Wohnbevölkerung in Bochum gegenüber, so ist in keinem Sortiment eine Überschreitung der Kaufkraft festzuhalten. Damit sind auch unter Berücksichtigung der Regelvermutung des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche festzustellen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 70 von 162 Das in Aufstellung befindliche Ziel ist als sonstiges Erfordernis der Raumordnung im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. D.h. die Gemeinde muss den Grundsatz und das sonstige Erfordernis der Raumordnung in die Abwägung einstellen und entsprechend dem ihm zukommenden Gewicht bewerten. Diesbezüglich ist zu beachten, dass der Ruhrpark neben der Innenstadt Bochums eine durchaus beachtliche Versorgungsfunktion erfüllt. Dies ist auch vor dem Hintergrund der bestehenden Bebauungspläne zu sehen, welche keine entsprechenden Beschränkungen enthalten und somit bislang die Erweiterung der bestehenden Verkaufsflächen auch für zentrenrelevante Sortimente zulassen. Darüber hinaus sollte dem Eigentümer des Ruhrparks ermöglicht werden, das Einkaufszentrum den aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um hierdurch eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit gewährleisten zu können. Dieser Aspekt erfüllt eine Voraussetzung, die nach Inkrafttreten des LEP erforderlich wäre, welche die Notwendigkeit für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes vorsieht. Der Nachweis, dass keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt, ist eine weitere Voraussetzung, welcher mit der o.g. Auswirkungsanalyse bereits Rechnung getragen wurde. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Im Ruhrpark wird die Gesamtverkaufsfläche moderat verkleinert, die zentrenrelevanten Sortimente können jedoch um ca. 4.500 m ausgeweitet werden. Bei der Festlegung von Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Sortimentsgruppen werden zudem z.T. nicht unerhebliche Entwicklungsspielräume eröffnet, gerade auch in den innerstädtischen Kernsortimenten Bekleidung und Schuhe/Lederwaren. Zu fragen ist mithin, ob sich hieraus eine (wesentliche) Beeinträchtigung von zentralen Versorgungsbereichen, insbesondere der Herner Innenstadt als Hauptzentrum der Stadt Herne ergeben kann. Antwort: Nach gutachterlichen Erhebungen beläuft sich die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente im Ruhrpark vor Beginn der Baumaßnahmen auf insgesamt 66.223 m² VK, 5.295 m² VK entfielen auf nicht zentrenrelevante Sortimente. Nach der vorliegenden Bauleitplanung wären max. 69.700 m² VK für zentrenrelevante Sortimente möglich, d. h. rechnerisch eine zusätzliche Verkaufsfläche gegenüber dem Bestand von rund 3.477 m², nicht 4.500 m², wie von der Stadt Herne dargestellt. Allerdings ist ein komplettes Ausnutzen der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe als Mehrbranchenbetriebe auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt, so z. B. ein Elektrofachmarkt Elektrogroßgeräte. Der Gutachter hat in seiner Auswirkungsanalyse vom Mai 2012 eine detaillierte Untersuchung ausgewählter zentraler Versorgungsbereiche in Bochum und im angrenzenden Umland durchgeführt. Die Auswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen im Umland, so auch in der Innenstadt Herne, sind im Gutachten dargestellt; im Hauptzentrum der Stadt Herne liegen sie bei maximal 3 – 4 % im Bereich Schreib- und Spielwaren bzw. beim sonstigen zentrenrelevanten Einzelhandel. Die innenstadttypischen Leitsortimente wie BeBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 71 von 162 kleidung und Schuhe / Lederwaren sind dagegen nur von Umsatzumverteilungseffekten in Höhe von ca. 1 – 2 % im Hauptzentrum Herne-Mitte betroffen. Bei den Verkaufsflächenfestsetzungen nach einzelnen Sortimenten im Bebauungsplan ist die Stadt Bochum dem Gutachter weitgehend gefolgt: Bei Bekleidung, Elektrowaren / Medien / Foto sowie den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten werden niedrigere Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt als in der Auswirkungsanalyse ermittelt; im Bereich der Lebensmittel wird sogar der aktuelle Bestand festgeschrieben. Die Empfehlungen des Gutachters zu den konkreten Verkaufsflächenobergrenzen beruhen v. a. auf der Tatsache, dass innerhalb des Einzugsgebietes insbesondere die Bochumer Innenstadt als Hauptwettbewerbsstandort betroffen ist. Dies hängt insbesondere auch mit der hohen lokalen Bedeutung des Ruhrparks zusammen, in dem mehr als 50 % der Kunden aus Bochum selbst stammen. Da der Wettbewerbsstandort Innenstadt Bochum am stärksten von den Auswirkungen der Umstrukturierung des Ruhrparks betroffen ist, liegen die Umverteilungswirkungen in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen in Bochum bzw. den umliegenden Kommunen deutlich niedriger. Daher wurde die Innenstadt von Bochum als Referenzstandort gewählt, um auf Basis von maximalen Umverteilungseffekten an diesem Referenzstandort entsprechende Verkaufsflächenobergrenzen nach Sortimenten zu definieren. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Die den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs im Wesentlichen zugrunde liegenden absatzwirtschaftlichen Bewertungen der GMA berücksichtigen nicht die aus der baulichen Umstrukturierung und den zu erwartenden Änderungen im Mieterbesatz voraussichtlich resultierende Attraktivitätssteigerung auch im Bestand, wie dies auch der Zweitgutachter Junker/ Kruse kritisiert. Die Auswirkungen - auch auf das Hauptzentrum Herne-Mitte – werden dadurch unterschätzt. Darüber hinaus wird die konkrete städtebauliche Situation des Hauptzentrums in Herne-Mitte nicht berücksichtigt. Dieses hatte in Folge der Karstadt-Hertie-Krise im Jahr 2008/09 nahezu 20 % seiner Verkaufsflächen verloren (Hertie 6.000 m² Wehmeyer 2.200 m², SinnLeffers 2.600 m², Verkleinerung C&A 900 m². Diese Rückgänge konnten bis heute nicht annähernd "ausgeglichen" werden (H&M 1.100 m² neue Woolworth 2.200 m²). Insgesamt lag der Schwerpunkt der Verkaufsflächenverluste im Kernsortiment Bekleidung. Aktuell beträgt die Gesamtverkaufsfläche hier ca. 35.000 m², die für Bekleidung ca. 13.000 m². Es ist zu beobachten, dass zunehmend auch wieder kleine Flächen leer stehen. Im Ruhrpark nimmt alleine das Sortiment Bekleidung bereits aktuell eine Verkaufsfläche von gut 30.000 m² ein, die auf künftig nahezu 35.000 m² erhöht werden kann. Aufgrund der hervorragenden Erreichbarkeit des Ruhrparks über die A 43 aus Herne werden in der Folge die Möglichkeiten zu einer Verbesserung des Verkaufsflächenangebots in Herne im wichtigen Bekleidungssortiment noch weiter beeinträchtigt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 72 von 162 Antwort: Attraktivitätssteigerung Der Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks durch die baulichen Maßnahmen und mögliche Mieterwechsel wurde zum einen durch einen UmsatzAttraktivitätszuschlag der zusätzlichen Verkaufsflächen Rechnung getragen, zum anderen durch ein Außer-Acht-lassen potenzieller Wettbewerbswirkungen innerhalb des Ruhrparks selbst. Bei der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hat der Gutachter bewusst nur Umverteilungen gegenüber Standorten außerhalb des Ruhrparks unterstellt und somit die Konkurrenz innerhalb des Einkaufszentrums methodisch nicht berücksichtigt. Insofern erfolgte hier eine worst-case-Betrachtung. Aus den oben genannten Wettbewerbswirkungen in Herne-Mitte lassen sich keine negativen städtebaulichen Auswirkungen ableiten, dies insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund der Regelung eines Verkaufsflächenpools nicht in allen Sortimenten gleichzeitig die ermittelten Auswirkungen erfolgen können. Wird in einem Sortiment die Verkaufsflächenobergrenze komplett ausgeschöpft, müssen in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen gegenüber dem heutigen Bestand vorgenommen werden. Vor diesem Hintergrund ist der Vorwurf der Stadt Herne zurückzuweisen, der Gutachter hätte die konkrete städtebauliche Situation des Hauptzentrums nicht berücksichtigt. Bei den vorliegenden niedrigen Umverteilungseffekten sind minimale wettbewerbliche Wirkungen zu konstatieren, negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne von trading-down-Tendenzen und zunehmendem Leerstand lassen sich bei Umsatzumverteilungen in dieser Höhe selbst in einer Innenstadt mit negativer Verkaufsflächenentwicklung nicht ableiten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Insofern wird angeregt, insbesondere die Verkaufsflächen für die Sortimentsgruppen Bekleidung und Schuhe/Lederwaren auf die Größenordnung des ermittelten Bestandes zu begrenzen oder wenigstens die vorgesehenen Erweiterungsmöglichkeiten zu reduzieren. Antwort: Es ist darauf hinzuweisen, dass mit der Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung zum ersten Mal eine konkrete Steuerung für den Standort Ruhrpark erfolgt. Nach den bis dato gültigen Bebauungsplänen, wäre ein erheblich größerer Besatz von zentrenrelevanten Sortimenten, auch im Bereich Bekleidung, Schuhe / Lederwaren und damit ein erheblich größeres Gefährdungspotenzial der zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und im Umland möglich. Der Anregung wird nicht gefolgt. 1.2.17 Stadt Witten, Planungsamt v. 19.03.2013 Stellungnahme: Seitens der Stadt Witten werden im Zuge der eingeräumten Fristverlängerung hiermit fristgerecht folgende Bedenken geltend gemacht: Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 73 von 162 Der Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum - sieht eine Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments vor. Anstelle des bisherigen Polster-Fachmarktes Uni-Polster soll zukünftig ein zusätzliches zentrenrelevantes Sortiment in der sog. "Süd-Mall" im Ruhrpark platziert werden können. Diese Planungen widersprechen den geplanten Regelungen • im Landesentwicklungsplan - sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel, • dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum, sowie • dem regionalen Einzelhandelskonzept (REHK). In Ziel 7 des Entwurfs zum sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen wird darauf hingewiesen, dass vorhandene Standorte in der Regel auf den vorhandenen Bestand zu begrenzen sind. Allenfalls ausnahmsweise sind auch geringfügige Erweiterungen möglich, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgen. Durch die vollständige Weiterentwicklung, Modernisierung und auch Flexibilisierung durch die Verkaufsflächenkorridore wird aus Sicht der Stadt Witten bereits eine funktionsgerechte Weiternutzung erreicht und gewährleistet; hier bedarf es keineswegs der zusätzlichen Erweiterung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente. Antwort: Landesentwicklungsplan (LEP) - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Das Ziel 7 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel sieht vor, bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche die Verkaufsflächen in der Regel auf den vorhandenen Bestand zu begrenzen und somit keine Ausweitung der Verkaufsflächen zuzulassen. Im vorliegenden Fall wird sogar die vorhandene Verkaufsfläche reduziert. Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn sie für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel, auch in der zugehörigen Begründung zu Ziel 7 nicht. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenrelevantem Einzel-handel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % jedoch von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen bislang keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 74 von 162 Der Ruhrpark verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von 66.223 m² für zentrenrelevanten Einzelhandel und 5.295 m² für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (insbesondere die Fa. Unipolster). In Gänze ca. 71500 m² ohne eine planungsrechtliche Definition zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente. Der Bebauungsplan sieht eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche um ca.1.800 m² auf 69.700 m² vor. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf die zentrenrelevante Verkaufsfläche von 66.223 m² hätte zur Folge, dass ca. 3.477 m² Verkaufsfläche ausschließlich für nicht- zentrenrelevante Sortimente genutzt werden könnten. (dies entspricht ca. 5% der Gesamtverkaufsfläche). Nach der Bochumer Liste sind nicht-zentrenrelevante Sortimente insbesondere im Möbel, Bau- und Heimwerker sowie Gartenbedarf konzentriert. Diese Sortimente werden in der Regel in großen Verkaufsstätten deutlich über 5.000 m² Verkaufsfläche, eher größer 10.000 m², angeboten. Mit Ausnahme von Elektrogroßgeräten in den großen Elektrowarenhäusern können diese Sortimente in einem klassischen Einkaufszentrum wie dem Ruhrpark nicht vermarktet werden. Das Beispiel der Fa. Unipolster, die den Standort Ruhrpark verlassen hat, zeigt die nicht marktgängigen Flächenangebote für nicht-zentrenrelevante Sortimente an diesem Einzelhandelsstandort. Somit wäre bei einer Festschreibung von ca. 3.500 m² Verkaufsfläche als nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche ein struktureller Leerstand im Planungsrecht bereits impliziert. Eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf den ermittelten Bestand zentrenrelevanter Sortimente (66.223 m²) würde einen Gesamtflächenverlust von über 10% bedeuten. Mit diesem Flächenverlust wäre die zwingend notwendige Revitalisierung mit einem Investitionsvolumen von über 80 Millionen € und damit eine langfristige, ökonomische Tragfähigkeit und somit die Erhaltung der Funktionalität des Ruhrparks gefährdet, zumal dem Betreiber bzw. Eigentümer des Ruhrparks im Hinblick auf die geplanten Festsetzungen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten auferlegt wird. Im Hinblick auf die Bestimmung einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche verweist die Begründung zu Ziel 7 auf Ziel 3. Hier heißt es in der Begründung: „Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche liegt vor, wenn durch die Festsetzung von Kerngebieten oder Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Funktionsstörung zu erwarten ist. Eine Funktionsstörung ist dann zu erwarten, wenn die zentralen Versorgungsbereiche so gestört werden, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr erfüllen können. Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist in der Regel anzunehmen, wenn der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner in dem zentralen Versorgungsbereich zugeordneten Gemeindebereich übersteigt. Bei Übersteigen dieser Regelvermutungsgrenze ist der Nachweis, dass keine solche wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, von der die jeweilige Festsetzung planende Gemeinde zu erbringen.“ Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 75 von 162 In der im Rahmen des Verfahrens erstellten Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH – GMA –, Mai 2012) wurde zunächst sortimentsbezogen individuell geprüft, wann keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche im Sinne von Umsatzumverteilungseffekten vorliegt, als Referenzstandort die Innenstadt Bochum als am stärksten betroffenen Wettbewerbsstandort herangezogen und darauf aufbauend die entsprechenden Erweiterungsflächen sortimentsbezogen ermittelt. Stellt man nun in einem zweiten Schritt die Umsatzleistung des Ruhrparks bei Ausnutzung aller im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen der sortimentsspezifischen Kaufkraft der Wohnbevölkerung in Bochum gegenüber, so ist in keinem Sortiment eine Überschreitung der Kaufkraft festzuhalten. Damit sind auch unter Berücksichtigung der Regelvermutung des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche festzustellen. Das in Aufstellung befindliche Ziel ist als sonstiges Erfordernis der Raumordnung im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. D.h. die Gemeinde muss den Grundsatz und das sonstige Erfordernis der Raumordnung in die Abwägung einstellen und entsprechend dem ihm zukommenden Gewicht bewerten. Diesbezüglich ist zu beachten, dass der Ruhrpark neben der Innenstadt Bochums eine durchaus beachtliche Versorgungsfunktion erfüllt. Dies ist auch vor dem Hintergrund der bestehenden Bebauungspläne zu sehen, welche keine entsprechenden Beschränkungen enthalten und somit bislang die Erweiterung der bestehenden Verkaufsflächen auch für zentrenrelevante Sortimente zulassen. Darüber hinaus sollte dem Eigentümer des Ruhrparks ermöglicht werden, das Einkaufszentrum den aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um hierdurch eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit gewährleisten zu können. Dieser Aspekt erfüllt eine Voraussetzung, die nach Inkrafttreten des LEP erforderlich wäre, welche die Notwendigkeit für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes vorsieht. Der Nachweis, dass keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt, ist eine weitere Voraussetzung, welcher mit der o.g. Auswirkungsanalyse bereits Rechnung getragen wurde. Die bereits heute vorhandene Gesamtverkaufsfläche von 71.518 m² wird auf 69.700 m² reduziert. Zusätzlich werden am Standort erstmals auch für die einzelnen Branchen Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt. Diese gehen jeweils über den faktischen Status Quo hinaus um dem Betreiber im Sinne einer Poolbildung eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung zu ermöglichen. Die Ausweitung der Verkaufsfläche in einem Sortiment geht jedoch in jedem Fall mit einer Reduzierung der Verkaufsfläche in einem anderen Sortiment einher. Die gutachterlich empfohlenen Verkaufsflächenobergrenzen für die jeweiligen Sortimente können folglich nicht in Gänze realisiert werden. Die Gesamtverkaufsfläche darf dabei nicht überschritten werden. Die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen bedeuten für den Betreiber Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 76 von 162 trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Begründung Kompromiss Es soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des Erarbeitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Einzelhandel Bochum wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Bebauungsplan spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der u. a. auch aus Sicht der IHK eine zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Im ergänzenden Gutachten durch das Büro Junker & Kruse wird darauf verwiesen, dass das Vorhaben nicht im Einklang mit dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum steht. "Bereits der grundsätzliche Widerspruch der geplanten Vergrößerung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente zum Masterplan Einzelhandel Bochum sollte alle weiteren Verträglichkeitsberechnungen für dieses Vorhaben von vornherein obsolet machen." (vgl. Seite 12 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). "Die Umwandlung nicht zentrenrelevanter in zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche am Standort Ruhrpark würde einen eindeutigen Widerspruch zu den Zielen und Leitlinien des Masterplans Einzelhandel Bochum Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 77 von 162 darstellen." (vgl. Seite 12 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). "Das Vorhaben einer Ausweitung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente am Standort Ruhrpark würde die in den vergangenen Jahren konsequent und erfolgreich von der Stadt Bochum verfolgte Leitlinie konterkarieren." (vgl. Seite 13 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die GesamtverkaufsBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 78 von 162 fläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargestellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuliert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Zum Regionalen Einzelhandelskonzept (REHK) macht die Stadt Bochum in der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum selbst darauf aufmerksam, dass es eine Zielabweichung gibt: "Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente." (vgl. Seite 14 der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum). In der Sitzung des REHK am 25.01.2013 ist der regionale Konsens nicht festgestellt worden. Antwort: Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant‘“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 79 von 162 lich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens´ nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Der vorgeschlagenen städtebaulichen Lösung, die verschiedenen Nutzungen neu anzuordnen, kann grundsätzlich gefolgt werden. Auch die Idee, Verkaufsflächenkorridore zu bilden und somit eine höhere Flexibilität für die Nutzer zu erzeugen, erscheint durchaus sinnvoll und plausibel. Allerdings kann nicht akzeptiert werden, dass zuvor nicht zentrenrelevante Sortimente in zentrenrelevante Sortimente "umgewandelt" werden. Hier hilft auch nicht die Argumentation, dass die Umsatzleistung innerhalb des Ruhrparks sich nicht verändern würde, da bisherige nicht zentrenrelevante Sortimente (Polstermarkt) definitionsgemäß keine Auswirkungen auf Zentren haben. Der erhöhte Anteil zentrenrelevante Sortimente hat gleichwohl Auswirkungen auf Zentren. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 80 von 162 Die Stadt Bochum stellt in ihrer Begründung stark auf den vorhandenen Bestandsschutz der Betriebe ab. Dies erscheint nicht plausibel, da sich Bestandsschutz auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion begrenzt und bei Abriss oder erheblicher Änderung des Objektes (der Immobilie) sowie der Aufnahme einer anderen Nutzung erlischt. Dies ist hier der Fall. Insofern wird eine sehr weitgehende Interpretation des Bestandsschutzes vorgenommen, die nun zu einer Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments führt. Dies wird seitens der Stadt Witten abgelehnt. Antwort: s. hierzu auch Begründung Kompromiss Die Stadt Bochum weist in der Begründung darauf hin, dass das derzeit gültige Planungsrecht nahezu keine Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels beinhaltet. Nur mit Aufstellung eines Bebauungsplanes ist die verbindliche Festlegung der baurechtlichen Situation für das gesamte Areal des Einkaufszentrums Ruhrpark und damit die zeitgemäße Fortentwicklung des Einkaufszentrums sicherzustellen. Die bisherige Nutzung Einkaufszentrum wird beibehalten. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es sich angesichts der Tatsache, dass es sich im vorliegenden Fall um die Aufstellung eines Bebauungsplanes und nicht um die Genehmigung eines Bauvorhabens handelt, nicht um Bestandsschutz im baurechtlichen Sinn handelt, sondern um eine Sachlage, die dem baurechtlichen Bestandsschutz lediglich ähnlich ist. Daher sind hier insofern auch nicht die baurechtlichen Vorschriften zum Bestandsschutz maßgeblich. Dessen ungeachtet ist jedoch festzuhalten, dass zum einen die Gesamtverkaufsfläche sogar gegenüber der Ausgangssituation reduziert wird (von 71.500 m² auf 69.700 m²) und die Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente (von 66.500 m² auf 69.700 m²) sich in der Summe auf weniger als 5 % beläuft. Darüber hinaus ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Zudem wird aufgrund von Fluktuation auch stets ein gewisser Leerstand bzw. Dispositionsmasse vorhanden sein. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Sofern man sich auf die Bochumer Interpretation des Bestandsschutzes für die vorhandenen Immobilien einlassen würde, wäre gleichwohl noch zu fragen, wie hoch der Zuwachs je EinzeIsortiment sein kann. Beim sog. erweiterten Bestandsschutz" wird in der Regel von bis zu 10 % Zuwachs bei der Verkaufsfläche ausgegangen. Bei Betrachtung der hier vorgeschlagenen Verkaufsflächenkorridore muss jedoch festgestellt werden, dass der Zuwachs deutlich mehr als 10 % je Sortiment beträgt. Insofern wäre auch bei positiver Betrachtung dieser Punkt negativ anzuführen. Auch wenn die für den Ruhrpark in Bochum vorhandenen Bebauungspläne keinerlei Festsetzung zur Einzelhandelssteuerung beinhalten, so wurden die Möglichkeiten, die die Bebauungspläne bieten, innerhalb der letzten 7 Jahre doch nicht vollständig ausgenutzt. Vor diesem Hintergrund wäre es möglich Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 81 von 162 gewesen, die vorhandenen Betriebe mit ihrer tatsächlichen Nutzung festzusetzen. Von dieser Möglichkeit wurde kein Gebrauch gemacht, stalldessen wird nun eine städtebauliche Lösung vorgetragen, die eine Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments sowie eine Attraktivitätssteigerung zum Ergebnis hat. Antwort: Ausdehnung zentrenrelevanter Sortimente Im Rahmen der Auswirkungsanalyse wurde keine proportionale Ausdehnung von Verkaufsflächen untersucht, sondern – im Auftrag und in Abstimmung mit der Stadt Bochum – geprüft werden sollte, wie hoch die einzelnen Verkaufsflächenobergrenzen sein könnten, ohne dass negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Bochum oder dem Umland ausgeübt würden. Der Gutachter hat aufgrund der höchsten Wettbewerbsbedeutung des Standortes Innenstadt Bochum diesen zentralen Versorgungsbereich als Referenzstandort gewählt und über maximale Umsatzumverteilungsquoten von 5 – 7 % in der Bochumer Innenstadt die entsprechenden, vorliegenden Verkaufsflächenobergrenzen definiert. Diese wurden auch in die Bauleitplanung der Stadt Bochum übernommen. Da der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Bochum am stärksten durch den Standort Ruhrpark betroffen ist, sind somit die Auswirkungen (Umsatzumverteilungsquoten) in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen in Bochum und insbesondere auch in den Umlandgemeinden in allen Sortimenten außer Lebensmittel deutlich niedriger. Dieses nahversorgungsrelevante Sortiment wirkt sich auch auf Zentren niedrigerer Stufe in Bochum, die Stadtteil- und Nahversorgungszentren aus. Erweiterter Bestandsschutz Für eine an den Regelungen zum baurechtlichen Bestandsschutz orientierte Beschränkung der Ausweitung der Verkaufsflächengröße sowohl insgesamt als auch bezogen auf die einzelnen Sortimente innerhalb des Verkaufsflächenpools, z. B. um maximal 10 % gegenüber dem Bestand gibt es letztlich keine städtebauliche Begründung. Die konkreten Auswirkungen einer Erweiterung der Verkaufsfläche sind in den einzelnen Sortimenten unterschiedlich und hängen vor allem vom Angebot und der Verteilung der Verkaufsflächen in dem jeweiligen Sortiment innerhalb der Gesamtstadt Bochum ab. So wurde beispielsweise im Rahmen der gutachterlichen Berechnungen ermittelt, dass bei Schuhen / Lederwaren bei einem Anstieg um 10 % der Verkaufsfläche im Ruhrpark gegenüber dem heutigen Bestand (+ 500 m² VK) Umverteilungswirkungen in der Bochumer Innenstadt von 5 % zu erwarten seien, während bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires dieser Umverteilungswert von 5 % in der Innenstadt Bochum erreicht würde, wenn der Bestand im Ruhrpark um rd. 53 % (+ 2.200 m² VK) ansteigen würde. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Verkaufsflächenschwerpunkt in Bochum bei Schuhen / Lederwaren klar in der Innenstadt liegt, während die Verkaufsflächen bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires stärker über verschiedene Lagen in der Stadt verteilt sind. Bestehendes Baurecht / Verkaufsflächenpool Es ist darauf hinzuweisen, dass mit der Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung zum ersten Mal eine konkrete Steuerung für den Standort Ruhrpark erfolgt. Nach den bis dato gültigen Bebauungsplänen, wäre ein erheblich größerer Besatz von zentrenrelevanten Sortimenten, auch im Bereich Bekleidung, Schuhe / Lederwaren Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 82 von 162 und damit ein erheblich größeres Gefährdungspotenzial der zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und im Umland möglich. Aufgrund der Regelung eines Verkaufsflächenpools können nicht in allen Sortimenten gleichzeitig die ermittelten Wettbewerbswirkungen erfolgen. Wird in einem Sortiment die Verkaufsflächenobergrenze komplett ausgeschöpft, müssen in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen gegenüber dem heutigen Bestand vorgenommen werden. Die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen wurden auf Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Bereits mit der baulichen Veränderung ist eine erhebliche Attraktivitätssteigerung des Einkaufszentrums Ruhrpark verbunden. Darüber hinaus bilden die Möglichkeiten, die der Bebauungsplan den Eigentümern zugesteht (Verkaufsflächenkorridore) ein Höchstmaß an Flexibilität. Der massive Zugewinn an Attraktivität und Flexibilität wird im vorliegenden Gutachten der GMA nicht ausreichend gewürdigt. So wird lediglich ein "Attraktivitätsaufschlag" auf die zusätzliche Verkaufsfläche in Höhe von 10 % berücksichtigt. Dies wird der veränderten Situation nicht ausreichend gerecht. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass die Umsatzleistungen bei den verschiedenen Sortimenten in Teilen zu hoch bzw. zu niedrig angesetzt werden. Hierdurch wird die Umsatzleistung in der Gesamtheit verfälscht dargestellt werden (s. a.a.O. Junker &Kruse). Antwort: Attraktivitätssteigerung Der Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks durch die baulichen Maßnahmen und mögliche Mieterwechsel wurde zum einen durch einen UmsatzAttraktivitätszuschlag der zusätzlichen Verkaufsflächen Rechnung getragen, zum anderen durch ein Außer-Acht-lassen potenzieller Wettbewerbswirkungen innerhalb des Ruhrparks selbst. Bei der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hat der Gutachter bewusst nur Umverteilungen gegenüber Standorten außerhalb des Ruhrparks unterstellt und somit die Konkurrenz innerhalb des Einkaufszentrums methodisch nicht berücksichtigt. Insofern erfolgte hier eine worst-case-Betrachtung. Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Die für das Stadtgebiet von Witten für das GMA-Gutachten erhobenen Verkaufsflächen für die Wittener Innenstadt werden zur Zeit im Rahmen der aktuellen Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel erhoben und aktualisiert, eine Bewertung möglicher Abweichungen von den GMA-Daten bleibt abzuwarten. Bereits heute sind im zentralen Versorgungsbereich der Wittener Innenstadt erhebliche Ladenleerstände zu verzeichnen. Durch die Modernisierung und Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 83 von 162 Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks steht zu erwarten, dass sich die Situation tendenziell verschlechtern wird. Mit dem verstärkten Wettbewerbsdruck ist zu erwarten, dass der zentrale Versorgungsbereich vor erhebliche Herausforderungen gestellt wird, die ggf. auch zu städtebaulichen Problemen führen. Hinsichtlich des Gutachtens der GMA muss zudem auf die fehlende ganzheitliche Betrachtung der Gesamtmaßnahme hingewiesen werden (vgl. hierzu Stellungnahme Junker & Kruse – Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum, Seite 7): "Von der GMA werden ausschließlich Umsatzzuwächse durch die neu entstehenden branchenspezifischen Verkaufsflächen in die Umverteilungsberechnungen eingestellt. Die Benennung in Kapitel 6 in der GMA-Studie. Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks" ist insofern missverständlich, da auch dieses Kapitel lediglich die Umsatzsteigerung bzw. -verluste durch mögliche Branchenänderung bilanziert. Nicht berücksichtigt wird hierbei, dass in Folge der baulichen Umstrukturierung und den angestrebten Änderungen im Mieterbesatz selbst ohne Veränderung in der Branchenzusammensetzung eine Steigerung von Leistungsfähigkeit und damit Umsätzen zu erwarten ist. So wird die bauliche Anlage insgesamt attraktiver und vernetzter gestaltet. Zudem wird ein östlich abgesetzt gelegenes, großflächiges und mehrgeschossiges Gebäude aufgegeben und durch - überwiegend ebenerdige, kleinflächige - Ladenlokale im Bereich der neuen Süd-Mall ersetzt. Die GMA (2012, Seite 79) selbst führt aus, dass die baulichen Umstrukturierungen und Änderungen im Sortiments- und Mieterbesatz" zu einer Attraktivitätserhöhung und Umsatzsteigerung führen werden, beschränkt die Analyse jedoch ausschließlich auf die möglichen Sortimentsänderungen. Antwort: Fehlende ganzheitliche Betrachtung Es ist zunächst auf Kap. IV, 6 in der Auswirkungsanalyse zu verweisen (Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks), in welchem anhand verschiedener Szenarien der Verkaufsflächen- und Sortimentszusammensetzung die Umsatzentwicklung des Ruhrparks im Gesamten bewertet wird. Es handelt sich bei der Umstrukturierung des Ruhrparks nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können (im Übrigen wird die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sogar um rd. 1.800 m² reduziert). Auch ist durch die Festlegung des Verkaufsflächenpools mit Verkaufsflächenobergrenzen in einzelnen Sortimenten gewährleistet, dass nicht alle dargestellten Wettbewerbswirkungen gleichzeitig stattfinden können (Daher ist auch die Betrachtung von Summenwerten / dem rechnerischen Durchschnitt – wie von Junker und Kruse in diversen Tabellen und in der textlichen Bewertung durchgeführt – methodisch nicht korrekt). Wenn in einem Sortiment die ermittelte Gesamtverkaufsfläche unter Ausnutzung der vollständigen Verkaufsflächenpotenziale erfolgen würde, müssten in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen vorgenommen werden. Ein Beispiel: Wenn im Sortiment Bekleidung die gesamte, nach dem aktuellen Bebauungsplan zulässige Verkaufsfläche von 34.750 m² ausgenutzt würde (plus 4.500 m² gegenüber dem heutigen Bestand), dann müssten in anderen Sortimenten nicht nur diese4.500 m² eingespart werden, sondern zusätzlich noch weitere 1.800 m² Verkaufsfläche, die sich durch die Reduzierung der Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 84 von 162 Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark von heute (ca. 71.500 m² auf perspektivisch 69.700 m²) ergeben. Damit würde es zwar im Bereich Bekleidung zu Wettbewerbswirkungen in Bochum - und im Übrigen auch im Ruhrpark kommen –, dafür würde in anderen Sortimenten der Wettbewerbsdruck auf zentrale Versorgungsbereiche reduziert. Hier ist auch auf den zweiten wesentlichen Aspekt einzugehen, der in der vorliegenden Kritik außer Acht gelassen wurde. Der Gutachter hat zwar den 10%igen Attraktivitätszuschlag nur für die zusätzlich zu schaffenden Flächen innerhalb einzelner Sortimente angesetzt, allerdings wurden für die Bestandsflächen die gleichen Umsatzleistungen wie heute unterstellt, d. h., es wurden modellhaft alle Umsatzumverteilungseffekte zu Lasten von Standorten außerhalb des Ruhrparks in den Berechnungen unterstellt. Ein Wettbewerb innerhalb des Ruhrparks, der selbstverständlich auch bei der Ausdehnung von Verkaufsflächen in einzelnen Sortimenten erfolgt, wurde somit nicht berücksichtigt. Wenn z. B. im Sortimentsbereich Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires zu den heute rd. 4.130 m² VK noch rund 2.200 m² VK hinzukämen (vgl. Auswirkungsanalyse, Tabelle 30), wurde also modellhaft unterstellt, dass die Bestandsbetriebe keine Wettbewerbswirkungen erfahren würden. Es ist jedoch handelswirtschaftliche Realität, dass bei solchen Verkaufsflächenerweiterungen in einem Sortiment auch Wettbewerbswirkungen innerhalb dieser gleichen Standortlage, dem Einkaufszentrum Ruhrpark, erfolgen. Vielmehr wurde für den vorhandenen Bestand unterstellt, dass dieser seine heutigen Umsätze auch weiterhin erwirtschaften kann. Im Übrigen bedeutet die auch in der Rechtsprechung dargelegte Forderung einer Betrachtung der Gesamtattraktivität eines Erweiterungsvorhabens nicht, dass auch die Bestandsflächen in die Umsatzumverteilungsberechnung eingerechnet werden müssten. Die Methodik des Gutachters wurde bereits richterlich bestätigt, so z. B. im Urteil des OVG Münster zur Erweiterung des CentrO Oberhausen. Demnach kann bei der Überprüfung der Auswirkungen einer Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben primär auf die Erweiterungsfläche abgestellt werden, wenn sich der bestehende Betrieb bereits am Markt etabliert und sich der Wettbewerb auf den zu erweiternden Betrieb eingestellt hat. Dies trifft auf den Standort Ruhrpark, der seit mehr als 40 Jahren ein wesentlicher Einzelhandelsstandort im Gefüge der Stadt Bochum und im Ruhrgebiet insgesamt ist, unbestritten zu. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Die höchstrichterliche Rechtsprechung zum Themenkomplex (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 29.11 .2005 - 4 B 72/05, VGH Mannheim) fordert, dass bei Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes, die kein selbständiges abtrennbares Vorhaben, sondern vielmehr eine Änderung einer baulichen Anlage darstellt, das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt geprüft werden muss. Diese Prüfung findet seitens der GMA nicht statt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 85 von 162 Antwort: Kritik am Gutachten Grundsätzliches Die Auswirkungsanalyse hat sich an den vom OVG NRW, Münster vorgegebenen Anforderungen an Verträglichkeitsanalysen orientiert, die im Rahmen der sog. „Preussen-Park-Entscheidung“ dargelegt wurden (OVG NRW, 7aD 60/99, NE 12/2000, S. 52). Hierzu zählen: 1. die Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode: Umsatzumverteilungsmodell als wissenschaftlich anerkannte Methode 2. die zutreffende Ermittlung des in der Prognose begründeten Sachverhaltes: ausführliche Darstellung der Bestandssituation im Ruhrpark mit Sortimenten, Verkaufsflächen und Umsätzen als Ausgangsdaten für den Standort, aktuelle Vor-Ort-Erhebungen in zentralen Versorgungsbereichen durch GMA, einzelbetriebliche Umsatzschätzung usw. 3. ob das Ergebnis einleuchtend begründet wurde: detaillierte tabellarische Darstellung der Wettbewerbswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen, textliche und kartografische Erläuterungen zu den wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen, Ableitung der Empfehlungen zur Verkaufsflächendimensionierung in einzelnen Sortimenten, Erläuterungen zur Methodik im Gutachten und zur theoretischen Fundierung des Prognosemodells. 4. ob die mit einer Prognose verbundene Unsicherheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen steht, die mit dieser Prognose gerechtfertigt werde: Einstufung der aktuellen Umsatzleistungen des Ruhrparks nach tatsächlichen Ist-Werten und Einordnung des Angebotsbestandes im angemessenen regionalen Kontext. Attraktivitätsaufschlag für zusätzliche Flächen, keine Berücksichtigung von Wettbewerbswirkungen im Ruhrpark selbst, Umverteilungsberechnungen mit stärkerer Gewichtung zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche usw. Eine ausreichende Abwägungsgrundlage ist damit gegeben. Dies gilt unabhängig davon, dass die Ergebnisse der Untersuchung des Gutachters den Einschätzungen der Stadt Dortmund widersprechen. In diesem Zusammenhang ist anzuführen, dass Junker und Kruse in ihrer Stellungnahme die meisten Ausgangsparameter des Gutachters grundsätzlich anerkannt haben, die vorliegende Methodik nachvollziehen können und diese auch als Basis eigener Berechnungen zu Grunde gelegt haben (siehe Junker und Kruse: Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum. Stellungnahme, Juni 2012, S. 14: “Das Rechenmodell des Gutachters erscheint in wesentlichen Punkten nachvollziehbar und plausibel und kann daher als Grundlage der weiterführenden Untersuchung dienen.“). Letztlich haben Junker und Kruse die Ausgangsdaten des Gutachters in ihren Berechnungen um einige Parameter verändert, so dass sie zu einem anderen Ergebnis kamen als der Gutachter. Eine eigenständige Analyse der Auswirkungen mit eigener Datengrundlage wurde nicht erstellt. Im Wesentlichen werden vier Parameter der Auswirkungsanalyse verändert, auf zwei davon nimmt auch die Stadt Dortmund Bezug: Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 86 von 162 - Junker und Kruse begrenzen die Umverteilungswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen in allen Branchen und in allen zentralen Versorgungsbereichen pauschal auf 5 %. Hierfür wird jedoch keine städtebauliche Begründung angeführt. - Es werden neue Berechnungen für die Branchen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren durchgeführt. Damit werden die Nahversorgungslagen im unmittelbaren Umfeld des Ruhrparks stärker betroffen als von Gutachter eingestuft. Grundsätzlich ist das konkrete Angebotsspektrum im Ruhrpark zu beachten: So sind unter anderem im Lebensmittelsektor ein SB-Warenhaus sowie im Drogerie- und Parfümeriesegment Fachanbieter vorhanden, die auch im Rahmen von gezielten Einkäufen im Shopping Center nachgefragt werden, während die Angebote des täglichen Bedarfs bei Lebensmitteln, Drogerie- und Apothekerwaren auch weiterhin schwerpunktmäßig in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren nachgefragt werden. GMA hat in ihren Berechnungen daher auch stark das Betriebstypenspektrum im täglichen Bedarf berücksichtigt und zentrale Versorgungsbereiche mit einem SB-Warenhaus (wie Kaufland im Ruhrpark) oder Drogeriemärkten und Parfümerien in der Umverteilungsberechnung stärker berücksichtigt als dies Junker und Kruse getan hat. Die Neuberechnungen im Lebensmittelsektor sind im Übrigen mittlerweile unerheblich, da nach der vorliegenden Bauleitplanung die Verkaufsfläche für Lebensmittel nicht ausgedehnt werden soll. Fazit Die vorgelegten Anregungen zur Veränderung von Flächenproduktivitäten sowie der ganzheitlichen Betrachtung des Vorhabens und einer Erhöhung von Attraktivitätszuschlägen ist letztlich eine Möglichkeit, an verschiedensten ‚Stellschrauben’ mit einer „worst-case-Betrachtung“ zu arbeiten, die sich letztendlich in ein unrealistisches Szenario potenzieren würde. Die vorliegenden Daten des Gutachters wurden sorgfältig erhoben und nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet; die Methodik und Darstellung / Transparenz der Daten und Rechenschritte orientiert sich an der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Anforderungen an die Erstellung von Einzelhandelsgutachten. s. hierzu auch Fehlende ganzheitliche Betrachtung Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: In der Gesamtbetrachtung wird der hier geplante Zuwachs an Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente seitens der Stadt Witten abgelehnt, da dieser nicht im Einklang mit maßgeblichen Regelungen im Entwurf der LEP NRW sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel sowie den regional vereinbarten Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche steht. Auch sind Zielkonflikte mit dem Masterplan der Stadt Bochum zu erkennen. Darüber hinaus werden aus Sicht der Stadt Witten die Möglichkeiten des Bestandsschutzes zu weitgehend genutzt. Im Ergebnis führt dies dazu, dass der Ruhrpark neben den geplanten Maßnahmen zur Weiterentwicklung und Modernisierung (sog. Süd-Mall, Verbesserung der Parkplatzsituation etc.) über zusätzliche Verkaufsflächen für Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 87 von 162 zentrenrelevante Sortimente verfügen wird, was eine weitere Attraktivitätssteigerung bewirkt. Durch diese weitere Verschärfung der Konkurrenzsituation werden negative Auswirkungen für die Wittener Innenstadt und die Wittener Stadtteile, insb. Stockum, Bommern, Heven und Herbede erwartet, die ggf. auch zu städtebaulichen Problemen umschlagen können. Das vorliegende Verträglichkeitsgutachten der GMA kann angesichts der dargestellten methodischen Schwächen nicht den Nachweis erbringen, dass städtebauliche Probleme auszuschließen sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 1.2.18 Wehrbereichsverwaltung West, Düsseldorf März 2013 Stellungnahme: Grundsätzlich bestehen gegen die Errichtung der Anlage keine Bedenken. Eine Tages- und/oder Nachtkennzeichnung ist - unter Berücksichtigung ausschließlich der Belange der militärischen Flugsicherung - nicht erforderlich. Im Falle der Errichtung der Zeltkonstruktion, des Sende- und Werbemastes sind mir rechtzeitig vor Baubeginn (ca. 4 Wochen) und Fertigstellung der Anlage, unter Angabe des Az. : 45-03- 03/Westl _M 007 13 _ a, nachstehende endgültige Daten zu übermitteln: • Art des Hindernisses • Standort des Hindernisses unter Angabe der geographischen Koordinaten in WGS 84 • Höhe des Hindernisses über Grund • Gesamthöhe des Hindernisses über NN • Art der Kennzeichnung • Tag des Baubeginns • Tag der geplanten Fertigstellung Ich bitte, die Baugenehmigung mit einer entsprechenden Auflage zu versehen. Für eine zeitgerechte Übersendung einer Mehrfertigung der Baugenehmigung an mich – unter Angabe des o. g. Aktenzeichens - wäre ich dankbar. Sollte der Bauantrag zurückgezogen oder negativ beschieden werden, bitte ich ebenfalls um eine diesbezügliche Mitteilung. Bei Änderungen hinsichtlich der Bauhöhe, der Gesamthöhe über Grund, des Standortes oder des Anlagetyps ist eine erneute Beteiligung erforderlich. Antwort: Die Zeltkonstruktion, der Sendemast sowie die Werbemasten im SO Kino und SO EKZ 1 bestehen bereits. Bezüglich des geplanten Werbemastes im Gewerbegebiet wird die Wehrbereichsverwaltung im nachfolgenenden Genehmigungsverfahren entsprechend unterrichtet. Der Anregung wird gefolgt. 1.2.19 Regionalverband Ruhr, Essen v. 27.03.2013 Stellungnahme: Die Absicht der Stadt Bochum, im Bereich des Ruhrparks durch die Aufstellung eines Bebauungsplans die planerische Steuerung des großflächigen Einzelhandels zu ermöglichen, findet unsere ausdrückliche Zustimmung und AnBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 88 von 162 erkennung. Die vorgesehene Methodik des Flächenpools mit festgesetzten Obergrenzen sowohl für die Gesamtverkaufsfläche als auch für einzelne Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, ist grundsätzlich zu befürworten und steht im Einklang mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. Unsere landesplanerische Beurteilung gem. § 34 Abs. 1 LPIG richtet sich insbesondere nach den in Aufstellung befindlichen Zielen des Landesentwicklungsplans NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Hier ist insbesondere Ziel 7 - Überplanung von vorhandenen Standorten entscheidend. Daneben ist Ziel 15 des Regionalen Flächennutzungsplans (RFNP) der Planungsgemeinschaft Planungsgemeinschaft "Städteregion Ruhr" zugrunde zu legen. Die Ziele des in Aufstellung befindlichen Landesentwicklungsplans NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel sind gem. § 3 Abs. 1 Ziff. 4 iVm. § 4 Abs. 1 als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in Abwägungsoder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen. Wir weisen darauf hin, dass sich im Rahmen des Aufstellungsverfahrens die landesplanerischen Ziele zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels noch ändern bzw. konkretisieren können. Ggf. kann gem. § 1 Abs. 4 BauGB nach Inkrafttreten des sachlichen Teilplans eine Anpassung des aufzustellenden Bebauungsplans an die dann bestehenden Ziele der Raumordnung erforderlich werden. Dies gilt auch, wenn der Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan vor Inkrafttreten des Sachlichen Teilplans gefasst werden sollte. Gemäß Ziel 7 des LEP-Entwurfs sind bei der Überplanung vorhandener Standorte von Vorhaben i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO die Verkaufsflächen i.d.R. auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Der genehmigte Bestand entspricht It. Erläuterung zu Ziel 7 dem durch Baugenehmigungen belegten Bestand. In Anlehnung an § 35 Abs. 4 BauGB ist nach unserer Einschätzung die Errichtung eines neuen Gebäudes außerhalb der Baugrenzen des zu ersetzenden Uni Polster-Gebäudes nicht mehr durch den Bestandsschutz und damit ebenfalls nicht durch den Regeltatbestand des Ziels 7, Abs. 1 gedeckt. Ziel 7, Abs. 2 eröffnet jedoch über die Festschreibung des genehmigten Bestands hinaus ausnahmsweise auch geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und von der gesamten durch die Ausweisung dann ermöglichten Einzelhandelsnutzung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Dabei richtet sich die Geringfügigkeit It. Erläuterung nach dem, was für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes i.S. der Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung unbedingt notwendig ist. Antwort: Landesentwicklungsplan (LEP) - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – Das Ziel 7 des Sachlichen Teilplanes Großflächiger Einzelhandel sieht vor, bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche die Verkaufsflächen in der Regel auf den vorhandenen Bestand zu begrenzen und somit keine Ausweitung der Verkaufsflächen zuzulassen. Im vorliegenden Fall wird sogar die vorhandene Verkaufsfläche reduziert. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 89 von 162 Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn sie für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel, auch in der zugehörigen Begründung zu Ziel 7 nicht. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenrelevantem Einzel-handel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % jedoch von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen bislang keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Der Ruhrpark verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von 66.223 m² für zentrenrelevanten Einzelhandel und 5.295 m² für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (insbesondere die Fa. Unipolster). In Gänze ca. 71500 m² ohne eine planungsrechtliche Definition zentren- und nichtzentrenrelevanter Sortimente. Der Bebauungsplan sieht eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche um ca.1.800 m² auf 69.700 m² vor. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf die zentrenrelevante Verkaufsfläche von 66.223 m² hätte zur Folge, dass ca. 3.477 m² Verkaufsfläche ausschließlich für nicht- zentrenrelevante Sortimente genutzt werden könnten. (dies entspricht ca. 5% der Gesamtverkaufsfläche). Nach der Bochumer Liste sind nicht-zentrenrelevante Sortimente insbesondere im Möbel, Bau- und Heimwerker sowie Gartenbedarf konzentriert. Diese Sortimente werden in der Regel in großen Verkaufsstätten deutlich über 5.000 m² Verkaufsfläche, eher größer 10.000 m², angeboten. Mit Ausnahme von Elektrogroßgeräten in den großen Elektrowarenhäusern können diese Sortimente in einem klassischen Einkaufszentrum wie dem Ruhrpark nicht vermarktet werden. Das Beispiel der Fa. Unipolster, die den Standort Ruhrpark verlassen hat, zeigt die nicht marktgängigen Flächenangebote für nicht-zentrenrelevante Sortimente an diesem Einzelhandelsstandort. Somit wäre bei einer Festschreibung von ca. 3.500 m² Verkaufsfläche als nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche ein struktureller Leerstand im Planungs-recht bereits impliziert. Eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf den ermittelten Bestand zentrenrelevanter Sortimente (66.223 m²) würde einen Gesamtflächenverlust von über 10% bedeuten. Mit diesem Flächenverlust wäre die zwingend notwendige Revitalisierung mit einem Investitionsvolumen von über 80 Millionen € und damit eine langfristige, ökonomische Tragfähigkeit und somit die Erhaltung der Funktionalität des Ruhrparks gefährdet, zumal dem Betreiber bzw. Eigentümer des Ruhrparks im Hinblick auf die geplanten Festsetzungen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten auferlegt wird. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 90 von 162 Im Hinblick auf die Bestimmung einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche verweist die Begründung zu Ziel 7 auf Ziel 3. Hier heißt es in der Begründung: „Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche liegt vor, wenn durch die Festsetzung von Kerngebieten oder Sondergebieten für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Funktionsstörung zu erwarten ist. Eine Funktionsstörung ist dann zu erwarten, wenn die zentralen Versorgungsbereiche so gestört werden, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr erfüllen können. Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist in der Regel anzunehmen, wenn der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner in dem zentralen Versorgungsbereich zugeordneten Gemeindebereich übersteigt. Bei Übersteigen dieser Regelvermutungsgrenze ist der Nachweis, dass keine solche wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, von der die jeweilige Festsetzung planende Gemeinde zu erbringen.“ In der im Rahmen des Verfahrens erstellten Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH – GMA –, Mai 2012) wurde zunächst sortimentsbezogen individuell geprüft, wann keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche im Sinne von Umsatzumverteilungseffekten vorliegt, als Referenzstandort die Innenstadt Bochum als am stärksten betroffenen Wettbewerbsstandort herangezogen und darauf aufbauend die entsprechenden Erweiterungsflächen sortimentsbezogen ermittelt. Stellt man nun in einem zweiten Schritt die Umsatzleistung des Ruhrparks bei Ausnutzung aller im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen der sortimentsspezifischen Kaufkraft der Wohnbevölkerung in Bochum gegenüber, so ist in keinem Sortiment eine Überschreitung der Kaufkraft festzuhalten. Damit sind auch unter Berücksichtigung der Regelvermutung des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche festzustellen. Das in Aufstellung befindliche Ziel ist als sonstiges Erfordernis der Raumordnung im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. D.h. die Gemeinde muss den Grundsatz und das sonstige Erfordernis der Raumordnung in die Abwägung einstellen und entsprechend dem ihm zukommenden Gewicht bewerten. Diesbezüglich ist zu beachten, dass der Ruhrpark neben der Innenstadt Bochums eine durchaus beachtliche Versorgungsfunktion erfüllt. Dies ist auch vor dem Hintergrund der bestehenden Bebauungspläne zu sehen, welche keine entsprechenden Beschränkungen enthalten und somit bislang die Erweiterung der bestehenden Verkaufsflächen auch für zentrenrelevante Sortimente zulassen. Darüber hinaus sollte dem Eigentümer des Ruhrparks ermöglicht werden, das Einkaufszentrum den aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um hierdurch eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit gewährleisten zu können. Dieser Aspekt erfüllt eine Voraussetzung, die nach Inkrafttreten des LEP erforderlich wäre, welche die Notwendigkeit für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes vorsieht. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 91 von 162 Der Nachweis, dass keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt, ist eine weitere Voraussetzung, welcher mit der o.g. Auswirkungsanalyse bereits Rechnung getragen wurde. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Die Gutachter der GMA mbH gehen in ihrer Auswirkungsanalyse zur Umstrukturierung des Ruhrpark-Einkaufszentrums in Bochum vom 15. Mai 2012 davon aus, dass es bei den in der Auswirkungsanalyse empfohlenen Verkaufsflächenobergrenzen zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche kommen wird. Die Auswirkungsanalyse der GMA wurde jedoch in der gutachterlichen Stellungnahme des Büros Junker und Kruse vom Juni 2012 in etlichen Punkten kritisiert. Die Gutachter von Junker und Kruse monieren insbesondere die fehlende ganzheitliche Betrachtung des Umstrukturierungsvorhabens (d.h. die mit der Attraktivitätssteigerung einhergehende Umsatzsteigerung), zu niedrige Flächenproduktivitäten in den Branchen "Sportartikel", "Elektrowaren/ Medien/Foto", "Bücher/Zeitschriften" sowie "Schreib- und Spielwaren". Zudem sei die Herleitung der Umsatzumverteilungen teilweise unklar bzw. im Ergebnis nicht plausibel und die Interpretation der Umsatzumverteilungen teilweise nicht nachvollziehbar. Insofern ist aus unserer Sicht in Frage zu stellen, ob die Auswirkungsanalyse der GMA als Grundlage zur Beurteilung herangezogen werden kann, ob eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche zu erwarten ist. Dennoch folgt die Stadt Bochum mit den geplanten Festsetzungen der Verkaufsflächen-Obergrenzen für die Branchen "Gesundheit/ Körperpflege", "Bücher/Zeitschriften", "Schreib- und Spielwaren", "Schuhe/Lederwaren", "Sportartikel" sowie "Hausrat/GPK" den Empfehlungen der GMA. Hier ist eine Korrektur der Verträglichkeitsanalyse erforderlich bzw. es ist dezidiert dazulegen, dass das GMA-Gutachten trotz der unserer Einschätzung nach plausiblen Kritik von Junker und Kruse als belastbarer Nachweis geeignet ist, dass keine wesentliche Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen ist. Auf Grundlage der derzeit vorliegenden gutachterlichen Einschätzungen können wir nicht gesichert davon ausgehen, dass die Bauleitplanung an das in Aufstellung befindliche Ziel 7 des LEP-Entwurfs angepasst ist. Die Erweiterung vorhandener Standorte i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO muss darüber hinaus gem. Ziel 7 des LEP-Entwurfs geringfügig sein. In Anlehnung an die Kommentierung zu § 35 Abs. 4 BauGB ist bei einer Erweiterung von bis zu ca. 10% der Verkaufsfläche von einer Geringfügigkeit auszugehen. Der LEP-Entwurf lässt offen, ob sich die Geringfügigkeit der Erweiterung auf die Gesamtverkaufsflächengröße bezieht oder auf einzelne Sortimente bzw. Sortimentsgruppen. Bezieht sich die Geringfügigkeit auf die Gesamtverkaufsflächengröße (ohne das zu ersetzende Gebäude 1 a/UniPolster), liegt die Erweiterung bei ca. 4-5% der Verkaufsfläche. Bezogen auf die Gesamtheit der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente gäbe es eine Erweiterung um ca. 5,3%. Bezogen auf einzelne Sortimentsgruppen soll jedoch, mit Ausnahme der Nahrungs- und Genussmittel, im Rahmen des Flächenpools durchweg eine Erweiterung um deutlich mehr als 10% ermöglicht werden. In den Sortimentsgruppen "Gesundheit, Körperpflege", "Bücher/Zeitschriften", "Hausrat, GPK" und "sonstiger zentrenrelevanter Einzelhandel" kann der Zu- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 92 von 162 wachs bis zu ca. 50-60% der jeweiligen derzeitigen Verkaufsflächengröße betragen. Da der LEP-Entwurf bislang keine genaueren Hinweise vorgibt, der Flächenpool insgesamt gedeckelt ist und daher höchstens in einzelnen Sortimentsgruppen theoretisch die volle Ausnutzung der eingeräumten Erweiterungsmöglichkeiten umsetzbar ist, gehen wir zugunsten der Stadt Bochum davon aus, dass die Erhöhung der Gesamtverkaufsflächengröße zugrunde zu legen ist. Somit kann der Ausnahmetatbestand der Geringfügigkeit in diesem Punkt als erfüllt angesehen werden. Gemäß Ziel 15 des RFNPs ist innerhalb der Sondergebietsstandorte der Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel mit Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO, die außerhalb zentraler Versorgungsbereiche liegen, eine Ausweitung der vorhandenen und baurechtlich bereits zulässigen Verkaufsflächen für zentren- und nahersorgungsrelevanten großflächigen Einzelhandel im Wege der Bebauungsplanung nicht zulässig. Die Erläuterung zu Ziel 15 führt weiterhin aus, die mit erheblichen privaten und häufig auch öffentlichen Investitionen entstandenen Gebiete sollen aber – soweit sie im RFNP entsprechend dargestellt sind - in ihrem Bestand abgesichert werden und die Möglichkeit einer Modernisierung und qualitativen Weiterentwicklung erhalten. Das Ziel 15 steht der Erläuterung zufolge einer Ausweitung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente in der Summe, nicht jedoch einer Verschiebung innerhalb der zentren und nahversorgungsrelevanten Sortimente entgegen. Nicht ausgeschöpfte Baurechtsreserven, wie im Falle des Ruhrparks gegeben, werden It. Erläuterung durch das Ziel nicht berührt. Allerdings sollen die Kommunen derartige Baurechtsreserven überprüfen und soweit möglich und sachgerecht zurückentwickeln. Da im Fall des Ruhrparks aufgrund der derzeit gültigen Bebauungspläne älteren Datums erhebliche Baurechtsreserven bestehen, ist kein direkter Verstoß gegen das Ziel 15 erkennbar. Die Stadt Bochum ist durch die vorgelegte Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum - auch der Aufforderung in der Erläuterung nachgekommen, die Baurechtsreserven zu überprüfen und zurückzuentwickeln. Insofern entspricht die Planung dem Ziel 15 des RFNPs. Antwort: Kritik am Gutachten Grundsätzliches Die Auswirkungsanalyse hat sich an den vom OVG NRW, Münster vorgegebenen Anforderungen an Verträglichkeitsanalysen orientiert, die im Rahmen der sog. „Preussen-Park-Entscheidung“ dargelegt wurden (OVG NRW, 7aD 60/99, NE 12/2000, S. 52). Hierzu zählen: 1. die Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode: Umsatzumverteilungsmodell als wissenschaftlich anerkannte Methode 2. die zutreffende Ermittlung des in der Prognose begründeten Sachverhaltes: ausführliche Darstellung der Bestandssituation im Ruhrpark mit Sortimenten, Verkaufsflächen und Umsätzen als Ausgangsdaten für den Standort, aktuelle Vor-Ort-Erhebungen in zentralen Versorgungsbereichen durch GMA, einzelbetriebliche Umsatzschätzung usw. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 93 von 162 3. ob das Ergebnis einleuchtend begründet wurde: detaillierte tabellarische Darstellung der Wettbewerbswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen, textliche und kartografische Erläuterungen zu den wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen, Ableitung der Empfehlungen zur Verkaufsflächendimensionierung in einzelnen Sortimenten, Erläuterungen zur Methodik im Gutachten und zur theoretischen Fundierung des Prognosemodells. 4. ob die mit einer Prognose verbundene Unsicherheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen steht, die mit dieser Prognose gerechtfertigt werde: Einstufung der aktuellen Umsatzleistungen des Ruhrparks nach tatsächlichen Ist-Werten und Einordnung des Angebotsbestandes im angemessenen regionalen Kontext. Attraktivitätsaufschlag für zusätzliche Flächen, keine Berücksichtigung von Wettbewerbswirkungen im Ruhrpark selbst, Umverteilungsberechnungen mit stärkerer Gewichtung zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche usw. Eine ausreichende Abwägungsgrundlage ist damit gegeben. Dies gilt unabhängig davon, dass die Ergebnisse der Untersuchung des Gutachters den Einschätzungen der Stadt Dortmund widersprechen. In diesem Zusammenhang ist anzuführen, dass Junker und Kruse in ihrer Stellungnahme die meisten Ausgangsparameter des Gutachters grundsätzlich anerkannt haben, die vorliegende Methodik nachvollziehen können und diese auch als Basis eigener Berechnungen zu Grunde gelegt haben (siehe Junker und Kruse: Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum. Stellungnahme, Juni 2012, S. 14:“Das Rechenmodell des Gutachters erscheint in wesentlichen Punkten nachvollziehbar und plausibel und kann daher als Grundlage der weiterführenden Untersuchung dienen.“). Letztlich haben Junker und Kruse die Ausgangsdaten des Gutachters in ihren Berechnungen um einige Parameter verändert, so dass sie zu einem anderen Ergebnis kamen als der Gutachter. Eine eigenständige Analyse der Auswirkungen mit eigener Datengrundlage wurde nicht erstellt. Im Wesentlichen werden vier Parameter der Auswirkungsanalyse verändert, auf zwei davon nimmt auch die Stadt Dortmund Bezug: - Junker und Kruse begrenzen die Umverteilungswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen in allen Branchen und in allen zentralen Versorgungsbereichen pauschal auf 5 %. Hierfür wird jedoch keine städtebauliche Begründung angeführt. - Es werden neue Berechnungen für die Branchen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren durchgeführt. Damit werden die Nahversorgungslagen im unmittelbaren Umfeld des Ruhrparks stärker betroffen als von Gutachter eingestuft. Grundsätzlich ist das konkrete Angebotsspektrum im Ruhrpark zu beachten: So sind unter anderem im Lebensmittelsektor ein SB-Warenhaus sowie im Drogerie- und Parfümeriesegment Fachanbieter vorhanden, die auch im Rahmen von gezielten Einkäufen im Shopping Center nachgefragt werden, während die Angebote des täglichen Bedarfs bei Lebensmitteln, Drogerie- und Apothekerwaren auch weiterhin schwerpunktmäßig in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren nachgefragt werden. GMA hat in ihren Berechnungen Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 94 von 162 daher auch stark das Betriebstypenspektrum im täglichen Bedarf berücksichtigt und zentrale Versorgungsbereiche mit einem SB-Warenhaus (wie Kaufland im Ruhrpark) oder Drogeriemärkten und Parfümerien in der Umverteilungsberechnung stärker berücksichtigt als dies Junker und Kruse getan hat. Die Neuberechnungen im Lebensmittelsektor sind im Übrigen mittlerweile unerheblich, da nach der vorliegenden Bauleitplanung die Verkaufsfläche für Lebensmittel nicht ausgedehnt werden soll. - Junker und Kruse modifizieren die Flächenproduktivitäten des Vorhabens in einigen Sortimenten (siehe nachfolgende Ausführungen). - Letztlich gehen Junker und Kruse auf die Gesamtattraktivität des Vorhabens ein (siehe nachfolgende Ausführungen). Einstufung der Umsatzwerte in einigen Sortimenten Da hier auf die Stellungnahme von Junker und Kruse vom Juni 2012 verwiesen wird, die sich auf die Flächenproduktivitäten und damit die Umsatzleistungen für einzelne Sortimente im Ruhrpark beziehen, wird im Folgenden auf die dort angeführten Sortimente Sportartikel, Elektrowaren / Medien / Foto, Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren sowie Gesundheit / Körperpflege eingegangen. Grundsätzlich ist voranzustellen, dass der Gutachter die Bestandsumsätze des Ruhrparks in Bochum auf Basis von tatsächlichen Ist-Umsatzwerten in den Hauptsortimenten bewertet hat; hierzu wurden Daten vom Betreiber des Ruhrparks zur Verfügung gestellt. Diese Daten wurden vom Gutachter auf Plausibilität geprüft und in den gesamtregionalen Kontext, insbesondere in den Kontext mit der Wettbewerbssituation in der Stadt Bochum und dem direkten Umland, gesetzt. Sportartikel: Für dieses Sortiment kritisiert Junker und Kruse eine durchschnittliche Flächenproduktivität von € 2.000 je m² Verkaufsfläche im Bestand des Ruhrparks und € 2.200 je m² Verkaufsfläche für zusätzliche Flächen seien zu niedrig angesetzt, die Angaben der mfi seien nicht belastbar. Darüber hinaus hätte der Gutachter den Bestand in der Bochumer Innenstadt mit € 2.800 je m² Verkaufsfläche höher angesetzt als im Planobjekt und damit keinen „worst-case“ berücksichtigt. Wie bereits oben angeführt und auch im Gutachten auf Seite 18 dargestellt, hat der Gutachter die Angaben der mfi auf Plausibilität überprüft. Grundsätzlich ist jedoch nachvollziehbar, dass der Bereich Sport im Ruhrpark ein „Sorgenkind“ ist, da die Wettbewerbssituation in der Bochumer Innenstadt mit den Intersport-Anbietern Baltz, Voswinkel und Koch sehr hoch ist. Darüber hinaus ist auch im Umland mit dem Indupark Dortmund ein sehr starker Sportstandort vorhanden; hier sind ebenfalls eine Filiale von Intersport Voswinkel als auch der Anbieter Decathlon vorhanden. Somit besteht sowohl im Bereich der Sporttextilien und Sportschuhe als auch im Sportgeräte- und Sportartikelbereich ein starker Wettbewerbsdruck. Während der Intersport-Anbieter Voswinkel an allen drei genannten Standorten (Ruhrpark, Bochum Innenstadt, Dortmund Indupark) ansässig ist und sich damit auch dem hauseigenen Wettbewerb aussetzt, schafft es Karstadt Sport aus Gutachtersicht nicht, sich mit Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 95 von 162 seinem stark textillastigen Sportschwerpunkt deutlich gegenüber den Wettbewerbern zu profilieren. Bei der Ermittlung der Umverteilungsquoten und der Ableitung der zentrenverträglichen zusätzlichen Verkaufsflächen im Ruhrpark wurde der aktuelle Einzelhandelsbestand im Ruhrpark als Basis zugrunde gelegt. Dieser ist in der Tat aktuell durch zwei großflächige Anbieter (Karstadt Sport, Intersport Vosswinkel) geprägt. Sollten die vom Gutachter ermittelten 500 m² Verkaufsfläche im Sportsegment komplett durch kleinteilige Anbieter belegt werden – es wäre auch eine Erweiterung bestehender Anbieter denkbar –, würden sich die Wettbewerbswirkungen folglich v. a. zu Lasten von Standorten mit ähnlichen Strukturen vollziehen. Dies ist derzeit jedoch weder in der Innenstadt Bochum (wesentliche Anbieter Intersport Baltz, Intersport Koch, Intersport Voswinkel) der Fall, noch in den sonstigen untersuchten zentralen Versorgungsbereichen in Bochum und im Umland. Folglich würden auch hier Wettbewerbswirkungen stärker zu Lasten von Standorten außerhalb der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche erfolgen, z. B. in den Innenstädten von Dortmund oder Essen. Angesichts des relativ geringen zusätzlichen Verkaufsflächenspielraums von 500 m² im Sportsegment lassen sich hieraus jedoch keine negativen Auswirkungen ermitteln. Vor diesem Hintergrund bilden die vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivitäten im Sportbereich die tatsächliche Situation im Ruhrpark im Vergleich zu den genannten Wettbewerbsstandorten ab. Elektrowaren / Medien / Foto: Junker und Kruse führt an, € 5.500 je m² Verkaufsfläche für den Bestand und € 6.050 je m² Verkaufsfläche für die Erweiterungsfläche wären deutlich zu niedrig. Gerade der MediaMarkt im Ruhrpark als Hauptanbieter in diesem Segment müsste bei deutlich höheren Flächenproduktivitäten von rd. € 7.600 je m² Verkaufsfläche eingestuft werden. Hierzu ist anzuführen, dass MediaMarkt zwar in der Tat einen großen Teil der Verkaufsfläche bei Elektrowaren im Ruhrpark einnimmt, es gibt jedoch auch in diesem Sortiment noch diverse andere Angebote, z. B. in Handy-Shops, die Teilflächen von Karstadt, Kaufland etc., die jeweils deutlich unter der angesetzten Flächenproduktivität liegen. Vor diesem Hintergrund ergibt sich eine gewisse Nivellierung in den Bestandsdaten. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass gerade der Bereich der Elektrowaren durch den Online-Handel stark rückläufige Umsätze im stationären Einzelhandel aufweist und auch für die Zukunft erwarten lässt. Dies trifft auch auf die Media-Saturn-Gruppe zu, die in den vergangenen Jahren deutliche Umsatzrückgänge im stationären Einzelhandel zu verzeichnen hatte. Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren: Es wird kritisiert, ein zu niedriges Umsatzniveau für den Ruhrpark zugrunde gelegt zu haben. Gleichzeitig setzt Junker und Kruse die Flächenproduktivitäten des Gutachters jedoch auch als Grundlage für ihre weiteren Berechnungen an, d. h. hier wird doch eine gewisse Akzeptanz der Umsatzleistungen des Gutachters deutlich. Dennoch ist auch hier noch einmal darauf hinzuweisen, dass die individuelle Situation im Ruhrpark bei der Ermittlung des Umsatzniveaus im Bestand und Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 96 von 162 auch für die zukünftigen Verkaufsflächen verwendet wurde. So nimmt im Ruhrpark heute bei Schreib- und Spielwaren der Spielwarenfachmarkt Toys‚R’us einen großen Verkaufsflächenanteil ein, der mit seiner vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivität entsprechend das Gesamtumsatzniveau in dieser Sortimentsgruppe reduziert. Gesundheit / Körperpflege: Hier sieht Junker und Kruse einen zu hohen Umsatzansatz beim Gutachter; die Flächenproduktivitäten für diese Angebote müssten niedriger eingeordnet werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Gutachter in dieser Sortimentsgruppe die Apotheken mit berücksichtigt, welche eine vergleichsweise hohe Flächenproduktivität erwirtschaften. Im Ruhrpark ist in dieser Sortimentsgruppe zwar nur eine Apotheke festzuhalten; allerdings sind auch im Drogeriewarensektor recht leistungsstarke Anbieter vorhanden, so z. B. der dm-Drogeriemarkt sowie zwei Parfümerien, wobei insbesondere Douglas mit einer vergleichsweise großen Filiale mit rd. 560 m² Verkaufsfläche vertreten ist. Nach Angaben des EHI (www.handelsdaten.de) beläuft sich die Flächenproduktivität für dm auf durchschnittlich € 6.650 je m² Verkaufsfläche. Für Parfümerien hat die BBE im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums im Rahmen ihrer Untersuchung „Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010“ eine Flächenproduktivität für Parfümerien von durchschnittlich € 6.500 je m² Verkaufsfläche ermittelt. Vor diesem Hintergrund ist der Bereich Gesundheit / Körperpflege mit rd. € 5.800 je m² Verkaufsfläche für den Ruhrpark, in dem zum Zeitpunkt der Bestandsermittlung 2009 auch noch weitere - weniger leistungsstarke - Angebote wie ein Schlecker-Markt sowie die Teilsortimente des Karstadt Warenhauses und des Kaufland SB-Warenhauses in den Bereich Gesundheit / Körperpflege einspielten, als realistischer Wert zu sehen (Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass mit steigender Flächenproduktivität auch die zusätzlichen Verkaufsflächen für den Standort Ruhrpark sinken). Exkurs: Grundsätzliches zum „worst-case-Ansatz“ Grundsätzlich können in einer Auswirkungsanalyse zur Vorbereitung der Bauleitplanung an mehreren methodischen „Stellschrauben“ „worst-caseSzenarien“ angesetzt werden. So zum Beispiel, indem die Flächenproduktivität eines Planobjektes nach oben angehoben wird, während die Umsätze der bestehenden Einzelhandelsbetriebe an Wettbewerbsstandorten nach unten korrigiert werden. Die Umsatzumverteilung könnte vollständig zu Lasten des Einzelhandels im Einzugsgebiet gehen und verschiedene Lagen, insbesondere zentrale Versorgungsbereiche, können überproportional bei der Umsatzumverteilungsberechnung gewichtet werden. Im Endeffekt würde ein solches Vorgehen dazu führen, dass ein mehrfacher „worst-case“ angesetzt würde, sich die möglichen Effekte immer weiter potenzieren und so mögliche Auswirkungen unrealistisch erhöht würden. Zu einer sachgerechten Einschätzung der Auswirkungen wird dieses Vorgehen nicht beitragen und wird im Übrigen auch nicht in der o. a. Grundsatzentscheidung des OVG NRW (Preussen-Park-Entscheidung) gefordert. Der Gutachter hat insbesondere vor dem Hintergrund der hauptsächlichen Betroffenheit der Innenstadt Bochum und einer stärkeren Gewichtung der zentralen Versorgungsbereiche gegenüber sonstigen Standorten im Untersuchungsgebiet „worst-case-Annahmen“ getroffen, zur realistischen Bewertung Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 97 von 162 des Vorhabens jedoch kein künstliches „hoch- oder runterschrauben von Flächenproduktivitäten“ im Ruhrpark (wie bereits oben angeführt, lagen für einige Sortimente im Ruhrpark Umsatzdaten des Betreibers vor, ebenso wie der Gesamtumsatz des Ruhrparks) oder in den zentralen Versorgungsbereichen durchgeführt. Wie in den vorangegangenen Aussagen zur Stellungnahme von Junker und Kruse festzuhalten, hat auch dieser Gutachter die Flächenproduktivitäten des Gutachters sowohl im Ruhrpark in vielen Sortimenten bestätigt, als auch durchgängig die Daten in den Umlandkommunen. Fehlende ganzheitliche Betrachtung Es ist zunächst auf Kap. IV, 6 in der Auswirkungsanalyse zu verweisen (Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks), in welchem anhand verschiedener Szenarien der Verkaufsflächen- und Sortimentszusammensetzung die Umsatzentwicklung des Ruhrparks im Gesamten bewertet wird. Es handelt sich bei der Umstrukturierung des Ruhrparks nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können (im Übrigen wird die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sogar um rd. 1.800 m² reduziert). Auch ist durch die Festlegung des Verkaufsflächenpools mit Verkaufsflächenobergrenzen in einzelnen Sortimenten gewährleistet, dass nicht alle dargestellten Wettbewerbswirkungen gleichzeitig stattfinden können (Daher ist auch die Betrachtung von Summenwerten / dem rechnerischen Durchschnitt – wie von Junker und Kruse in diversen Tabellen und in der textlichen Bewertung durchgeführt – methodisch nicht korrekt). Wenn in einem Sortiment die ermittelte Gesamtverkaufsfläche unter Ausnutzung der vollständigen Verkaufsflächenpotenziale erfolgen würde, müssten in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen vorgenommen werden. Ein Beispiel: Wenn im Sortiment Bekleidung die gesamte, nach dem aktuellen Bebauungsplan zulässige Verkaufsfläche von 34.750 m² ausgenutzt würde (plus 4.500 m² gegenüber dem heutigen Bestand), dann müssten in anderen Sortimenten nicht nur diese4.500 m² eingespart werden, sondern zusätzlich noch weitere 1.800 m² Verkaufsfläche, die sich durch die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark von heute (ca. 71.500 m² auf perspektivisch 69.700 m²) ergeben. Damit würde es zwar im Bereich Bekleidung zu Wettbewerbswirkungen in Bochum - und im Übrigen auch im Ruhrpark kommen –, dafür würde in anderen Sortimenten der Wettbewerbsdruck auf zentrale Versorgungsbereiche reduziert. Hier ist auch auf den zweiten wesentlichen Aspekt einzugehen, der in der vorliegenden Kritik außer Acht gelassen wurde. Der Gutachter hat zwar den 10%igen Attraktivitätszuschlag nur für die zusätzlich zu schaffenden Flächen innerhalb einzelner Sortimente angesetzt, allerdings wurden für die Bestandsflächen die gleichen Umsatzleistungen wie heute unterstellt, d. h., es wurden modellhaft alle Umsatzumverteilungseffekte zu Lasten von Standorten außerhalb des Ruhrparks in den Berechnungen unterstellt. Ein Wettbewerb innerhalb des Ruhrparks, der selbstverständlich auch bei der Ausdehnung von Verkaufsflächen in einzelnen Sortimenten erfolgt, wurde somit nicht berücksichtigt. Wenn z. B. im Sortimentsbereich Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires zu den heute rd. 4.130 m² VK noch rund 2.200 m² VK hinzukämen (vgl. Auswirkungsanalyse, Tabelle 30), wurde also modellhaft unterstellt, Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 98 von 162 dass die Bestandsbetriebe keine Wettbewerbswirkungen erfahren würden. Es ist jedoch handelswirtschaftliche Realität, dass bei solchen Verkaufsflächenerweiterungen in einem Sortiment auch Wettbewerbswirkungen innerhalb dieser gleichen Standortlage, dem Einkaufszentrum Ruhrpark, erfolgen. Vielmehr wurde für den vorhandenen Bestand unterstellt, dass dieser seine heutigen Umsätze auch weiterhin erwirtschaften kann. Im Übrigen bedeutet die auch in der Rechtsprechung dargelegte Forderung einer Betrachtung der Gesamtattraktivität eines Erweiterungsvorhabens nicht, dass auch die Bestandsflächen in die Umsatzumverteilungsberechnung eingerechnet werden müssten. Die Methodik des Gutachters wurde bereits richterlich bestätigt, so z. B. im Urteil des OVG Münster zur Erweiterung des CentrO Oberhausen. Demnach kann bei der Überprüfung der Auswirkungen einer Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben primär auf die Erweiterungsfläche abgestellt werden, wenn sich der bestehende Betrieb bereits am Markt etabliert und sich der Wettbewerb auf den zu erweiternden Betrieb ein-gestellt hat. Dies trifft auf den Standort Ruhrpark, der seit mehr als 40 Jahren ein wesentlicher Einzelhandelsstandort im Gefüge der Stadt Bochum und im Ruhrgebiet insgesamt ist, unbestritten zu. Die Bestandsflächen im Ruhrpark stehen bereits seit vielen Jahren im Wettbewerb mit weiteren Einzelhandelsstandorten, die sich wiederum auf diese Wettbewerbssituation eingestellt haben. Umgekehrt muss sich auch der Ruhrpark regelmäßig den Wettbewerbsveränderungen in seinem Umfeld, sei es in Bochum oder in umliegenden zentralen Orten, stellen (z.B. durch die Eröffnung der Thier-Galerie in Dortmund). Fazit Die vorgelegten Anregungen zur Veränderung von Flächenproduktivitäten sowie der ganzheitlichen Betrachtung des Vorhabens und einer Erhöhung von Attraktivitätszuschlägen ist letztlich eine Möglichkeit, an verschiedensten ‚Stellschrauben’ mit einer „worst-case-Betrachtung“ zu arbeiten, die sich letztendlich in ein unrealistisches Szenario potenzieren würde. Die vorliegenden Daten des Gutachters wurden sorgfältig erhoben und nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet; die Methodik und Darstellung / Transparenz der Daten und Rechenschritte orientiert sich an der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Anforderungen an die Erstellung von Einzelhandelsgutachten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Allerdings steht die Planung im Widerspruch zum vom Stadtrat beschlossenen neuen Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum. Auch im Rahmen der Sitzung des Arbeitskreises des REHK Östliches Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche am 25.01.2013 konnte kein regionaler Konsens festgestellt werden. Wir empfehlen, diese Belange in der Begründung abzuwägen und schließen uns insofern der Stellungnahme der Bezirksregierung Arnsberg vom 26.02.2013 an. Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 99 von 162 Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die Gesamtverkaufsfläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversor-gungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargeBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 100 von 162 stellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuliert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant‘“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderlich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens´ nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 101 von 162 Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: In der Zusammenfassung kann der Regionalverband die Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung erst bestätigen, wenn die offensichtlichen Mängel der GMA-Verträglichkeitsanalyse ausgeräumt sind oder alternativ die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente bzw. Sortimentsgruppen an die Empfehlungen der gutachterlichen Stellungnahme des Büros Junker und Kruse angepasst werden. Im Sinne einer kommunal- und regionalverträglichen Einzelhandelsentwicklung empfehlen wir, die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimentsgruppen im Sinne der gutachterlichen Stellungnahme des Büros Junker und Kruse zu reduzieren. Dies würde auch der Innenstadt der Stadt Bochum den erforderlichen Entwicklungsspielraum einräumen, der für die Ansiedlung des geplanten Einkaufszentrums im Bereich Gerichtsgelände / Telekomblock erforderlich ist. Antwort: Im vorliegenden Fall werden die baurechtlich bereits zulässigen Verkaufsflächen für zentren- und nahersorgungsrelevanten großflächigen Einzelhandel nicht erweitert, sondern sogar reduziert. Erweitert werden jedoch die vorhandenen Verkaufsflächen für zentren- und nahersorgungsrelevanten großflächigen Einzelhandel. Begründung Kompromiss Es soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des Erarbeitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Einzelhandel Bochum wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Bebauungsplan spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der u. a. auch aus Sicht der IHK eiBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 102 von 162 ne zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Der Anregung wird nicht gefolgt. 1.2.20 Stadtwerke Bochum GmbH v. 21.05.2013 Stellungnahme: Im beiliegenden Plan sind sämtliche Leitungstrassen der Stadtwerke Bochum rot unterlegt, die der über das Versorgungsgebiet des Ruhr-Park hinausgehenden Versorgung dienen. Ferner bestehen die Stadtwerke darauf, den für den Ruhr-Park wichtigen "Gasring" als Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auszuweisen. Dieser umkreist den gesamten Ruhr-Park. Im Bereich des UCI verläuft er zwischen Karstadt und Kino. Eine weitere Reduzierung der Schutzstreifen wäre nur im Bereich der privaten Verkehrsfläche möglich. Antwort: Die Leitungstrassen inklusive der Schutzstreifen werden als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Darüber hinaus werden bestehende Leitungen bis zum Satzungsbeschluss – soweit noch nicht geschehen – im Grundbuch gesichert. Die Sicherstellung der künftigen Versorgungsstruktur wird im Zuge des jeweils notwendigen bauordnungsrechtlichen Verfahrens geregelt. Eine öffentlich-rechtliche Sicherung ist nicht erforderlich. Der Anregung wird nicht gefolgt. 2. Stellungnahmen aus der öffentlichen Auslegung 2.1 Stellungnahmen der Öffentlichkeit Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ging folgende Stellungnahme ein, die im Zuge der Planaufstellung zu berücksichtigen war: 2.1.1 Stellungnahme: In obiger Sache nehmen wir Bezug auf unser Schreiben vom 05.10.2012 und unser ausführliches Telefonat am 29.01.2013. In diesem Telefonat haben wir zahlreiche Problematiken des beabsichtigten Ruhrpark-Umbaus im Hinblick auf Auswirkungen für das Grundstück unserer Mandanten erörtert. Die Offenlage des Bebauungsplans Nummer 818 steht kurz bevor. Nach den Vorlagen der Verwaltung für die Sitzungen am 02. und 03.07.2013 wurden die Einwendungen unserer Mandanten nicht genügend berücksichtigt. Wir möchten daher im Auftrag unserer Mandanten die Bedenken gegen die bisher bekannte Planung sowie die berechtigten Forderungen unserer Mandanten nochmals schriftlich formulieren, damit diese bei der Planung berücksichtigt werden. I. bisherige Erfahrungen und Probleme, die sich durch den Umbau verschärfen werden Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 103 von 162 1. Zusätzlich und begleitend zum Verkehrslärm bestehen weitere Lärmbelästigungen schon jetzt, zum Beispiel durch quietschende Reifen, Rufe, Autoradios sowie Türenschlagen im Parkhaus. Soweit wir erkennen können, berücksichtigt das Schallgutachten diese Nebengeräusche nicht. Auch sieht es so aus, als wäre das Parkhaus bei der Schallausbreitung als geschlossenes Gebäude angesehen worden. Tatsächlich besteht es aber aus offenen Park-Paletten. Parkgeräusche, wie Motoranlassen und Türenschlagen, dringen nahezu ungehindert aus dem Parkhaus. Antwort: Die schalltechnische Untersuchung betrachtet die Nutzung der Stellplatzanlagen entsprechend den Vorgaben der TA Lärm. Die Parkplatzemissionen wurden gemäß der allgemein anerkannten „Bayrischen Parkplatzlärmstudie“ bestimmt. Die Berechnungen enthalten dabei alle von der Parkplatznutzung ausgehenden Geräusche wie beispielsweise der normale Gebrauch von Autoradios, das Türen- und Kofferraumschlagen etc. Weiterhin wurde als Voraussetzung für die Berechnung ein über alle Etagen offenes Parkhaus angesetzt. Dies ist in den Ausführungen zu den Ausbreitungsberechnungen in der schalltechnischen Untersuchung (Stand 11.05.2012 S. 15 ff) nachzuvollziehen. Die auf Seite 9 der Untersuchung dargestellten nicht immissionsrelevanten Geräusche beziehen sich auf den Betrieb innnerhalb des Ruhrparks in den jeweiligen Shops. Des Weiteren wird in der Parkplatzlärmstudie bezüglich des Spitzenpegelkriteriums ein einzuhaltender minimaler Abstand von 19 m genannt. Im vorliegenden Fall wird dieser Abstand überschritten. Ferner beinhaltet die Beurteilung nach TA Lärm auch die schalltechnische Prüfung für Anlagen nach § 22 BImSchG (nicht genehmigungsbefürtige Anlagen). Darüber hinaus gehende Geräusche wie quietschende Reifen etc. sind nicht der Regelfall und somit nicht im Gutachten enthalten. Ordnungswidrige Handlungen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und sind von der entsprechenden Behörde zu ahnden. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 2. Die erheblichen Investitionen in die Erneuerung und Umstrukturierung des Ruhrparks sollen diesen für Besucher noch attraktiver machen. Die Investitionen müssen sich aus Sicht des Investors lohnen. Daher ist mit wachsendem Besucherverkehr sowie steigendem Verkehrsaufkommen zu rechnen, laut Verkehrsgutachten mit 10 % Steigerung an Wochenenden. Dies steht im Widerspruch zur Stellungnahme der Verwaltung, in der behauptet wird, die erwartete Steigerung des Verkehrsaufkommens sei nicht nennenswert und jedenfalls unter 10 %. Antwort: Das zukünftige Verkehrsaufkommen basiert auf der Tatsache, dass keine Erweiterung der Verkaufsflächen vorgesehen ist und nur eine Umstrukturierung erfolgt. Diese wird sicherlich aufgrund eines geänderten attraktiveren Verkaufsangebotes gewisse Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten und auf das Verkehrsaufkommen/Besucherfrequentierung haben. Die Besucherfrequentierung wurde daher um 5 % an Werktagen bzw. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 104 von 162 10 % an Wochenendtagen angehoben. Unter Berücksichtigung der strukturellen Entwicklungen (Einwohnerzahl, Beschäftigte) die tendenziell eher rückläufig sind, ist daher eine maßgebende Zunahme des Verkehrsaufkommens größer 10 % nicht zu erwarten. Gemäß RLS-90 führt jedoch eine 10%-Steigerung des Verkehrs lediglich zu geringfügigen Erhöhungen des Beurteilungspegels. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 3. Schon jetzt ist es so, dass Fahrzeuge die inneren Verkehrswege auf dem Gebiet des Ruhrparks wegen des Rückstaus an den Fußgängerüberwegen meiden und stattdessen vorher abbiegen und über den Kohlleppelsweg fahren. Antwort: Zur Ermittlung der Verkehrsbelastungszahlen fanden mehrtägige Verkehrserhebungen statt, so dass auch Schleichverkehre erfasst wurden. Diese Verkehrserhebungen sind in die Berechnungen der Verkehrsuntersuchung eingeflossen. Darüber hinaus wurde ein Verkehrs- und Parkierungskonzept entwickelt, welches in Gänze die Sicherheit für die Kunden im Einkaufszentrum erhöht und zu einem optimierten Zu- und Abfluss des Besucherverkehrs führt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 4. Auch die stärkere Frequentierung des Parkhauses wird, da die Ausfahrt zum Kohlleppelsweg führt, zu dessen stärkerer Belastung führen. Schon jetzt ist zu bestimmten Zeiten das Überqueren des Kohlleppelsweg für Fußgänger wegen eines durchgängigen Verkehrsstroms minutenlang nicht möglich. Antwort: Siehe hierzu auch unter Punkt I.3. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 5. Durch das Gewerbegebiet in unmittelbarer Nähe des Grundstücks unsere Mandanten ist eine Verstärkung der Lärmemissionen und der Verkehrsbelastung auf dem Kohlleppelsweg zu erwarten. Und zwar rund um die Uhr, da ein Drive-in-Schnellrestaurant geplant ist. Ferner wäre dort beispielsweise ein Tankstellenbetrieb zulässig, von dem weitere Belästigungen ausgehen können. Antwort: Im Hinblick auf die umgebende schutzwürdige Nutzung und eine gerechte Verteilung der Emissionen auf in dem Gewerbegebiet mögliche Betriebe werden für das Gewerbegebiet Geräuschkontingente festgelegt. Bei der Kontingentierung wurde die gewerbliche Vorbelastung durch den Ruhrpark berücksichtigt. Zur Festlegung der Kontingente werden ein Bezugspunkt, mehrere Richtungssektoren sowie für jeden Sektor ein Zusatzkontingent im Bebauungsplan festgesetzt. Im späteren Baugenehmigungsverfahren kann dann für einen konkreten Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 105 von 162 Betrieb das zulässige Immissionskontingent am betroffenen Immissionspunkt in der Umgebung ermittelt werden. Somit wird die Einhaltung der Immissionsrichtwerte am o.g. Immissionspunkt sichergestellt. Hinsichtlich des von dem Verkehr auf dem Kohlleppelsweg ausgehenden Lärms ist festzuhalten, dass die Lärmimmissionen am Immissionsort Kohlleppelsweg 50 entsprechend der schalltechnischen Untersuchung sowohl heute als auch zukünftig unterhalb der Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1, für Mischgebiete liegen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 6. Schutz zur Nachtzeit: Die Schranke an der Wieschermühlenstraße zeigt: Sie ergibt keinen effektiven Schutz für Anwohner, da die Schranke fast ständig offen steht und bei Schließung häufig zerstört wird. Diese Tatsache ist auch Ihnen bereits bekannt. Die Absicht, Verkehr aus dem Ruhrpark auf dem Kohlleppelsweg ab 22:00 Uhr nicht mehr zuzulassen, ist praktisch nicht durchsetzbar. Dies hat die Praxis bereits an der Wieschermühlenstraße erwiesen. Antwort: Für die im Bebauungsplan festgesetzten Bereiche für bauliche oder sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sind verschiedene Maßnahmen vorgesehen, welche die Einhaltung der schalltechnischen Vorgaben sicherstellen werden. Konkret handelt es sich hierbei um hydraulisch versenkbare Poller, durch die das Ein- und Ausfahren zur Nachtzeit, d. h. von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr, unterbunden wird. Die Ein- und Ausfahrt von der bzw. zur Wieschermühlenstraße ist darüber hinaus schon ab 20:30 Uhr gesperrt. Im Detail werden die v. g. Maßnahmen im Baugenehmigungsverfahren geregelt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 7. Schutz zur Nachtzeit und an Wochenenden: Auch die Lärmbelästigungen durch Reinigungsmaschinen, sowie am Wochenende durch Flohmärkte und wöchentliche Oldtimer- und sonstige Kfz-Liebhaber-Treffen dringen bis zum Grundstück unserer Mandanten vor und wurden bei der Planung bisher nicht berücksichtigt. Antwort: Aus schalltechnischer Sicht ist die werktägliche Belastung durch den Betrieb des Ruhrparks maßgeblich. Sonderveranstaltungen sind nicht der Regelfall. Die TA Lärm sieht für allgemeine und reine Wohngebiete Zuschläge für Zeiten mit erhöhter Empfindlichkeit vor. Der Immissionsort Kohlleppelsweg liegt nicht in einem solchen Gebiet. Ein Zuschlag für Zeiten mit erhöhter Empfindlichkeit wird daher richtlinienkonform nicht vergeben. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 106 von 162 Stellungnahme: 8. ebenfalls zum Schutz zur Nachtzeit und an Wochenenden: Kinobesucher und Besucher des Drive-in-Schnellrestaurants werden gerade in den Abendund Nachtstunden sowie verstärkt an Wochenenden den Kohlleppelsweg frequentieren, was erfahrungsgemäß auch mit lauter Musik aus den Pkw und lauten Unterhaltungen verbunden sein kann. Diese Belastung addiert sich zu der schon vorhandenen Belastung durch die Besucherverkehre von und zur Meditherme, dem Achat-Hotel und der Diskothek, die allesamt über den Kohlleppelsweg abgewickelt werden. Antwort: Die schalltechnische Beurteilung basiert auf den Verkehrsdaten der Verkehrsuntersuchung und berücksichtigt somit umfassend die bereits vorhandenen Belastungen sowie die geplanten Veränderungen. Dabei wird auch die Steigerung der Verkehrszahlen um maximal 10% (S. 10) mit einbezogen. Gemäß RLS-90 führt jedoch eine 10%-Steigerung des Verkehrs lediglich zu geringfügigen Erhöhungen des Beurteilungspegels. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen werden nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen im Bebauungsplan die notwendigen Festsetzungen getroffen. Unter anderem auch die Sperrung der Zu- und Abfahrt ab 22.00 Uhr am Kohlleppelsweg sowie eine Schallschutzwand zwischen dem geplanten Parkhaus und dem Gewerbegebiet. Damit wird am Immissionspunkt Kohlleppelsweg 50 die schalltechnische Situation gegenüber dem jetzigen nächtlichen Zustand deutlich verbessert und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: II. Hieraus ergeben sich folgende Forderungen unserer Mandanten: 1. durchgehende Schallschutzwand zwischen Parkhaus und Gewerbegebiet an der Rundfahrt (statt der lediglich kurzen Schallschutzwand an der Kurve angrenzend zum Gewerbegebiet) Antwort: Die erforderliche Länge und Höhe der Schallschutzwand ergibt sich aus den schalltechnischen Berechnungen. Sollte sich die interne Verkehrsführung ändern, so ist diese Maßnahme zu überprüfen und ggf. anzupassen. Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: 2. geschlossene Fassade an der östlichen und der südlichen Seite des Parkhauses Antwort: Eine Schließung der Fassade des Parkhauses ist aus schalltechnischer Sicht nicht erforderlich (siehe hierzu auch Antwort unter Punkt I.1). Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: 3. Ausfahrt des Parkhauses Süd allein zur oberen Ebene (nicht zum Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 107 von 162 Kohlleppelsweg) Antwort: Aus schalltechnischer Sicht ist lediglich die Sperrung der Straße südlich des Parkhauses zur Nachtzeit erforderlich. (siehe hierzu auch Antwort unter Punkt I.8). Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: 4. Ausfahrt des Parkplatz Süd allein zur oberen Ebene (nicht zum Kohlleppelsweg) Antwort: (siehe hierzu auch Antwort unter Punkt II.3). Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: 5. Schallschutzwand mit Begrünung zwischen Kohlleppelsweg und dem Grundstück unserer Mandanten Antwort: Eine Schallschutzwand zwischen dem Kohlleppelsweg und dem Immissionspunkt Kohlleppelsweg 50 ist aus schalltechnischer Sicht nicht erforderlich (siehe hierzu auch Antwort unter Punkt I.8). Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: III. Rechtsgrundlagen 1.) § 22 BImSchG: „Pflichten der Betreiber nicht genehmigungsbedürftiger Anlagen“ Schädliche Umwelteinwirkungen sind zu verhindern und unvermeidbare Einwirkungen sind auf ein Mindestmaß zu beschränken. § 22 ist nach ständiger Rechtsprechung eine nachbarschützende Vorschrift. Dies bedeutet, dass ein Nachbar deren Einhaltung einklagen kann. Anlagen im Sinne der Vorschrift sind hier das Ruhrparkgelände und insbesondere das Parkhaus Süd. Für beide Anlagen ist bis jetzt nicht nachgewiesen, dass die Anforderungen von § 22 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BImSchG erfüllt sind. Das Gutachten der Dekra vom 11.05.2012 kann so nicht akzeptiert werden: Antwort: Aufgrund der bereits vorhandenen sowie der durch die Umstrukturierung des Ruhrparks verursachten Geräuschsituation im Plangebiet und in der näheren Umgebung wurde zur Berücksichtigung und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB ein schalltechnisches Gutachten Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 108 von 162 (Prognose von Schallimmissionen, DEKRA Industial GmbH) erstellt. Gegenstand des Gutachtens ist die Ermittlung und Beurteilung des vom Plangebiet ausgehenden sowie nach Umstrukturierung des Einkaufszentrums zu erwartenden Anlagenlärms sowie der Straßenverkehrsgeräusche im Umfeld des Plangebietes. In dieser Untersuchung wurde der Ruhrpark als nicht genehmigungsbedürftige Anlage gemäß § 22 BImSchG eingestuft und entsprechend berücksichtigt. Die TA Lärm ist sowohl für genehmigungspflichtige wie nicht genhemigungspflichtige Anlagen heranzusziehen. Unterschiede in der Bewertung existieren nicht. Die im Rahmen der Bauleitplanung anzuwendende DIN 18005, Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ verweist hinsichtlich der Beurteilung von Anlagenlärm auf die 6. Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum BundesImmissionsschutzgesetz – BimSchG – (TA Lärm). Nach TA Lärm erfolgte die Beurteilung des Gewerbelärms unter Berücksichtigung der Parkplätze inklusive der Fahrbewegungen, der Anlieferung sowie der technischen Anlagen. Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung wurde festgestellt, dass die Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche des Ruhrparks die Immissionsrichtwerte der TA Lärm tags und nachts an allen Immissionspunkten unterschreiten und somit auch an allen umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen eingehalten werden. Die zulässigen Spitzenpegel durch einzelne Geräuschspitzen nach TA Lärm werden an den maßgeblichen Immissionspunkten unterschritten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: a) Es ist nicht richtig, dass die Geräusche durch den Betrieb innerhalb des Ruhrparks unter Berücksichtigung der Luftschalldämmung durch Gebäudewandungen nicht weiter berücksichtigt zu werden brauchen (Seite 9 des Gutachtens). Die aus dem Parkhaus Süd und aus dem Parkplatz Süd/unterer Teil dringenden Geräusche werden nicht durch Wände abgefangen. Antwort: Die Geräusche durch den Betrieb innerhalb des Ruhrparks, welche unter Berücksichtigung der Luftschalldämmung über die Gebäudewandungen, Türen und Fenster nach außen abgestrahlt werden, haben keinen relevanten Einfluss auf die Gesamtimmissionen bzw. auf die Beurteilungspegel und brauchen aufgrund dessen nicht berücksichtigt werden. Siehe hierzu auch Antwort unter Punkt I.1. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: b) Außerdem sieht das Gutachten eine Sperrung der Ausfahrtrichtung südlich des Parkhauses zur Nachtzeit durch eine Schranke vor. Eine solche Schranke existiert bereits an der Ausfahrt nach Westen zum Schutz der Anwohner der Wieschermühlenstraße. In der Praxis funktioniert dieser Schutz nicht. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 109 von 162 Antwort: Siehe hierzu auch Antwort unter Punkt I.6. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen Stellungnahme: c) Schließlich ist es mit dem Ziel der Attraktivitätssteigerung des Einkaufszentrums nicht vereinbar, dass die Verkehrsbelastung nach Durchführung des Plans nicht höher sein soll als ohne den Plan (Seite 23 des Gutachtens). Antwort: Siehe hierzu auch Antwort unter Punkt I.2. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen Stellungnahme: 2.) § 51 Abs. 7 BauO NRW: Stellplätze und Garagen "Stellplätze und Garagen müssen so angeordnet und ausgeführt werden, dass ihre Benutzung die Gesundheit nicht schädigt und Lärm oder Gerüche das Arbeiten und Wohnen, die Ruhe und die Erholung in der Umgebung nicht über das zumutbare Maß hinaus stören. Es kann verlangt werden, dass anstelle von Stellplätzen Garagen hergestellt werden." Auch diese Vorschrift ist nachbarschützend. So, wie statt eines offenen Stellplatzes die Errichtung einer Garage verlangt werden kann, so kann auch für die Öffnungen eines Parkhauses, durch welche Lärmbelästigungen dringen, eine Abschlusswand gefordert werden. Antwort: Siehe hierzu auch Antwort unter Punkt I.1 und I.8. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen Stellungnahme: 3.) § 41 BImSchG: Straßen-und Schienenwege, Bau oder wesentliche Änderung, Verkehrsgeräusche Diese Vorschrift betrifft auch den Bau oder die wesentliche Änderung von öffentlichen Straßen. Schädliche Umwelteinwirkungen und Verkehrsgeräusche sind zu vermeiden, soweit dies nach dem Stand der Technik möglich ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Kosten der Schutzmaßnahme außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen würden. Dies bedeutet den Vorrang für aktive Lärmschutzmaßnahmen, wie zum Beispiel Lärmschutzwände, Lärmschutzwälle, Flüsterasphalt. Dieser Anspruch richtet sich gegen den Träger der Straßenbaulast. § 42 BImSchG: Entschädigung für Schallschutzmaßnahmen Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 110 von 162 Bei Überschreitung der Grenzwerte nach § 43 BImSchG, 16. BImSchVO hat der Eigentümer des betroffenen Grundstücks gegen den Träger der Straßenbaulast einen Anspruch auf angemessene Entschädigung in Geld für Schallschutzmaßnahmen an den baulichen Anlagen. Hierbei handelt es sich um sogenannte passiven Lärmschutz an den beeinträchtigten Bauten, wie zum Beispiel Schalldämmung von Umfassungsbauteilen und Lüftungseinrichtungen für Schlafräume. Dieser Anspruch würde sich gegen den Träger der Straßenbaulast richten. Antwort: Der § 41 BImSchG bezieht sich auf den Bau oder die wesentliche Änderung öffentlicher Straßen sowie von Eisenbahnen, Magnetschwebebahnen und Straßenbahnen. Da im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens keine öffentlichen Straßen neu gebaut oder wesentlich geändert werden, ist der § 41 BImSchG hier nicht anzuwenden. Somit können hier auch keine Entschädigungsansprüche gemäß § 42 BImSchG geltend gemacht werden. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen Stellungnahme: 4.) § 43 BImSchG: Rechtsverordnung der Bundesregierung Die Bundesregierung hat hierzu folgende Rechtsverordnungen erlassen: Die 16. BImSchVO aufgrund von § 43 BImSchG: Verkehrslärm und Grenzwerte Die 24. BImSchVO aufgrund von § 43 BImSchG: Schallschutz an Verkehrswegen, notwendige Schallschutzmaßnahmen. Diese Verordnung legt Schalldämmmaße und deren Berechnung fest. Antwort: Auch § 43 BImSchG bezieht sich auf §§ 41 und 42 BImSchG und ist somit bei dem Bau oder der wesentlichen Änderung öffentlicher Straßen sowie von Eisenbahnen, Magnetschwebebahnen und Straßenbahnen anzuwenden. Dies trifft in vorliegendem Fall nicht zu. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 5.) § 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB und § 50 BImSchG: schon bei der Planung ist der Lärmschutz zu berücksichtigen Diese Vorschrift richtet sich an die Planer. Sie ist als öffentlicher Belang bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu berücksichtigen. Werden diese Belange bei der Abwägung der Aufstellung des Bebauungsplans nicht oder nicht richtig berücksichtigt, kann dies bei einer Normenkontrollklage zur Aufhebung des Bebauungsplans führen. Eine Normenkontrollklage kann auch von Grundstückseigentümern geführt werden, deren Grundstücke nicht selbst im Bebauungsplangebiet liegen, sondern nur angrenzen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 111 von 162 Zu § 50 BImSchG besteht die DIN 18005 mit Orientierungswerten und der Runderlass des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr zur Berücksichtigung des Schallschutzes im Städtebau. Die Orientierungswerte für Dorfgebiete (MD) und Mischgebiete (MI) sind tags max. 60 dBA und nachts max. 45 dBA (beziehungsweise 50 dBA für Verkehrslärm). Eine Gemeindestraße muss in der Regel mindestens 20 m von der Bebauung entfernt sein, damit dieser Wert nicht überschritten wird. Dieser Mindestabstand ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Antwort: Aufgrund der bereits vorhandenen sowie der durch die Umstrukturierung des Ruhrparks verursachten Geräuschsituation im Plangebiet und in der näheren Umgebung wurde zur Berücksichtigung und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB ein schalltechnisches Gutachten (Prognose von Schallimmissionen, DEKRA Industial GmbH) erstellt. Dieses Gutachten berücksichtigt umfassend die bereits vorhandenen Belastungen, die entsprechenden Gesetze, Vorschriften und Regelungen. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen werden nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen im Bebauungsplan die notwendigen Festsetzungen getroffen. Mit diesen Festsetzungen wird dem Bedürfnis von möglichen schutzbedürftigen Nutzungen im Umfeld des Einkaufszentrums Rechnung getragen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: 6.) Weitere Berechnungs- und Beurteilungsgrundlagen sind auch aus der SchallPrognose der Dekra vom 11.05.2012 ersichtlich. Das Gutachten der Dekra vom 11.05.2012 kann aber so nicht akzeptiert werden, s. Pkt. 1.). Die richtige und vollständige Berücksichtigung der Berechnungs- und Beurteilungsgrundlagen bei einer neuen Prognose müssten dann im einzelnen noch überprüft werden. Wir bitten um Mitteilung, ob die Forderungen unserer Mandanten akzeptiert werden oder wie auf anderer Weise den geäußerten Bedenken Rechnung getragen wird. Wir erwarten Ihre Stellungnahme bis zum 25.07.2013. Antwort: Siehe hierzu auch Antwort unter Punkt III.5. Darüber hinaus ist die vorliegende schalltechnische Untersuchung sowie die daraus resultierenden Maßnahmen mit der zuständigen Umweltbehörde abgestimmt. Eine neue schalltechnische Berechnung und Beurteilung ist insofern nicht erforderlich. Der Anregung wird nicht gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 112 von 162 2.2 Stellungnahmen der Behörden Im Rahmen der förmlichen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gingen folgende Stellungnahmen ein, die im Zuge der Planaufstellung zu berücksichtigen waren: 2.2.1 Westnetz GmbH, Dortmund v. 23.05.2013 Stellungnahme: Der Geltungsbereich des o. g. Bauleitplanes liegt teilweise im Schutzstreifen der im Betreff genannten Hochspannungsfreileitung. Die Leitungsführung entnehmen Sie bitte den beigefügten Lageplänen, wobei wir darauf hinweisen. dass sich die tatsächliche Lage der Leitungsachse und somit auch das Leitungsrecht allein aus der Örtlichkeit ergeben. Dem o. g. Bauleitplan stimmen wir unter folgenden Bedingungen zu: • Die Hochspannungsfreileitung wird mit Leitungsmittellinie, Maststandorten und Schutzstreifengrenzen nachrichtlich im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes dargestellt. Antwort: Die Leitungsmittellinie der Hochspannungsfreileitung ist im Bebauungsplan dargestellt. Für den Bereich der Schutzstreifen ist ein Leitungsrecht zugunsten des Versorgungsträgers festgesetzt. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: • Die Baugrenze liegt außerhalb des Schutzstreifens der o. g. Hochspannungsfreileitung. • Im Schutzstreifen der Leitung dürfen nur solche Anpflanzungen vorgenommen werden, die eine Endwuchshöhe von maximal 6 m erreichen. Als Anlage ist beispielhaft eine Gehölzliste mit entsprechenden Endwuchshöhen beigefügt. Um die Maste herum muss jedoch eine Fläche mit einem Radius von 15,00 m von jeglicher Bebauung und Bepflanzung freigehalten werden. Dieser Bereich kann teilweise als Parkplatz oder Stellplatzfläche genutzt werden. Bei solch einer Nutzung kann in Abstimmung mit dem zuständigen Leitungsbezirk ein kostenpflichtiger Anfahrschutz für die Masten erforderlich werden. Durch höher wachsende Gehölze, die in den Randbereichen bzw. außerhalb der Leitungsschutzstreifen angepflanzt werden, besteht die Gefahr, dass durch einen eventuellen Baumumbruch die Hochspannungsfreileitung beschädigt wird. Aus diesem Grund bitten wir Sie zu veranlassen, dass in diesen Bereichen Gehölze zur Anpflanzung kommen, die in den Endwuchshöhen gestaffelt sind. Anderenfalls wird eine Schutzstreifenverbreiterung erforderlich. Sollten dennoch Anpflanzungen oder sonstiger Aufwuchs eine die Leitung gefährdende Höhe erreichen, ist der Rückschnitt durch den Grundstückseigentümer/ den Bauherrn auf seine Kosten durchzuführen bzw. zu veranlassen. Kommt der Grundstückseigentümer/der Bauherr der vorgenannten Verpflichtung trotz schriftlicher Aufforderung und Setzen einer angemessenen Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 113 von 162 Frist nicht nach, so ist die RWE Deutschland AG berechtigt, den erforderlichen Rückschnitt zu Lasten des Eigentümers/des Bauherrn durchführen zu lassen. Die Leitung und die Maststandorte müssen jederzeit zugänglich bleiben, insbesondere ist eine Zufahrt auch für schwere Fahrzeuge zu gewährleisten. Alle die Hochspannungsfreileitung gefährdenden Maßnahmen sind untersagt. Antwort: Innerhalb des festgesetzten Leitungsrechtes sind keine überbaubaren Grundstücksflächen ausgewiesen. Im Bereich der Leitungen, der Maste und der Schutzstreifen befinden sich Parkplätze mit kleineren Grünstrukturen. Aufgrund der Nutzung unterhalb der Hochspannungsfreileitung (Parkplatz, Erschließungsstraße) sind die Masten und die Leitung zugänglich. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: • Im Textteil des Bebauungsplanes wird folgender Hinweis aufgenommen: "Von den einzelnen ggf. auch nicht genehmigungspflichtigen Bauvorhaben im Schutzstreifen der Leitung bzw. in unmittelbarer Nähe dazu sind der RWE Deutschland AG Bauunterlagen (Lagepläne und Schnittzeichnungen mit Höhenangaben in m über NN) zur Prüfung und abschließenden Stellungnahme bzw. dem Abschluss einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer/Bauherrn zuzusenden. Alle geplanten Maßnahmen bedürfen der Zustimmung der Westnetz GmbH." • Die Errichtung einer Beleuchtungsanlage ist separat mit uns abzustimmen. Wir bitten Sie, unsere v. g. Auflagen in den Bebauungsplan zu übernehmen und uns weiter am Verfahren zu beteiligen. Antwort: Der Hinweis wird zu den Erläuterungen zu dem festgesetzten Leitungsrecht in die Begründung aufgenommen. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Die uns zugesandten Planunterlagen haben wir an die Amprion GmbH, Rheinlanddamm 24, 44139 Dortmund, weitergereicht. Bezüglich der im Planbereich vorhandenen 220-/380-kV-Hochspannungsfreileitungen erhalten Sie von dort ggf. eine separate Stellungnahme. Diese Stellungnahme betrifft nur die von uns betreuten Anlagen des 110-kV Netzes und ergeht auch im Auftrag und mit Wirkung für die RWE Deutschland AG als Eigentümerin des 110-kV Netzes. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 114 von 162 2.2.2 Amprion GmbH, Dortmund v. 27.05.2013 Stellungnahme: Der Geltungsbereich des o. g. Bauleitplanes liegt teilweise im 2 x 30,00 m = 60,00 m breiten Schutzstreifen der im Betreff genannten Höchstspannungsfreileitung. Den Leitungsverlauf mit Leitungsmittellinie, Maststandorten und Schutzstreifengrenzen haben Sie in den zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes vom 21.01.2013 eingetragen. Sie können diesen aber auch unserem beigefügten Lageplan im Maßstab 1: 2000 entnehmen. Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass sich die tatsächliche Lage der Leitung ausschließlich aus der Örtlichkeit ergibt. Dem o. g. Bauleitplan stimmen wir unter folgenden Bedingungen zu: • Der Schutzstreifen der Leitung wird, gemäß der Festsetzungskarte, von Bauwerken freigehalten. Antwort: Im Bereich der Leitungen, der Maste und der Schutzstreifen befinden sich Parkplätze mit kleineren Grünstrukturen. Eine Bebauung ist dort nicht vorgesehen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: • Im Textteil des Bebauungsplanes wird folgender Hinweis aufgenommen: "Von den einzelnen ggf. auch nicht genehmigungspflichtigen Bauvorhaben im Schutzstreifen der Leitung bzw. in unmittelbarer Nähe dazu sind der Amprion GmbH Bauunterlagen (Lagepläne und Schnittzeichnungen mit Höhenangaben in m über NN) zur Prüfung und abschließenden Stellungnahme bzw. dem Abschluss einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer/ Bauherrn zuzusenden. Alle geplanten Maßnahmen bedürfen der Zustimmung durch die Amprion GmbH." Antwort: Der Hinweis wird zu den Erläuterungen zu dem festgesetzten Leitungsrecht in die Begründung aufgenommen. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Wir bitten Sie, unsere v. g. Auflagen in den Bebauungsplan zu übernehmen und uns weiter am Verfahren zu beteiligen. Diese Stellungnahme betrifft nur die von uns betreuten Anlagen des 220- und 380-kV-Netzes. Wegen der ebenfalls den Bebauungsplan tangierenden 110-kV-Hochspannungsfreileitung der RWE Deutschland AG haben Sie die Westnetz GmbH direkt beteiligt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 115 von 162 2.2.3 Gelsenwasser AG, Gelsenkirchen v. 28.06.2013 über Ingenieurbüro Köhncke – Hübscher, Essen Stellungnahme: Beiliegend erhalten Sie einen Ausschnitt unserer Rohrnetzbestandspläne über den Bereich Ihrer o. g. Maßnahme. Die in dem betroffenen Bereich vorhandenen Wasserleitungen sind in ungefährer Lage dargestellt. Arbeiten im Bereich Ihrer Maßnahme stehen unsererseits zurzeit nicht an. Wir weisen Sie darauf hin, dass unsere Wasserleitung ON 1000 nebst Betriebsfernmeldekabel innerhalb eines 10 m breiten Schutzstreifens, der nicht bebaut werden darf, durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gesichert ist. Des Weiteren ist der ungehinderte Zugang zu unseren Anlagen (u. a. für die Instandhaltung) jederzeit zu gewährleisten. Antwort: Die Wasserleitung inklusive des Schutzstreifens wird als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Aufgrund der Nutzung im Bereich der Leitung sowie des Schutzstreifens (Parkplatz, Erschließungsstraße) ist die Leitung zugänglich. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Höhenveränderungen sowie die Bepflanzung mit tiefwurzelnden Gehölzen sind im Bereich des Schutzstreifens nicht zulässig. Antwort: Im Bereich der Leitungen und der Schutzstreifen befinden sich Parkplätze mit kleineren Grünstrukturen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Um Beschädigungen an unseren vorhandenen Wasserleitungen zu vermeiden, bitten wir Sie, sich rechtzeitig vor Baubeginn mit unserem zuständigen Rohrnetzmeister Herrn Fischer telefonisch in Verbindung zu setzen (zu erreichen in der Zeit von 07:15 Uhr bis 08:30 Uhr, Durchwahl 0209/708-634), damit wir die genaue Lage unserer vorhandenen Wasserleitungen in der Örtlichkeit anzeigen und eventuell notwendige Sicherungsmaßnahmen mit Ihnen absprechen können. Das beigefügte "Merkblatt zum Schutz von Gas- und Wasserleitungen" der GELSENWASSER AG ist unbedingt zu beachten. Wir weisen darauf hin, dass bei GELSENWASSER die Möglichkeit besteht, Planauskünfte per Internet über die Homepage https:/lgis.gelsenwasser.de online zu erhalten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 116 von 162 2.2.4 Stadt Bochum, Ordnungsamt v. 16.07.2013 Stellungnahme: Der Bebauungsplan liegt in einem Bombenabwurfgebiet. Wird nachfolgend für ein Bauvorhaben der Bauantrag gestellt, wird eine entsprechende Auflage erteilt. Sofern die Fläche noch nicht ausgewertet wurde, ist vorab die Beantragung einer Luftbildauswertung beim Staatlichen Kampfmittelbeseitigungsdienst zwingend erforderlich. Im Rahmen des Antragsverfahrens wird das Ordnungsamt automatisch beteiligt. Sollte das Ergebnis ggf. Entmunitionierungsmaßnahmen vorsehen, sind diese vor Beginn der Baumaßnahme durchführen zu lassen. Antwort: Im Bebauungsplan ist ein entsprechender Hinweis enthalten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.5 Westnetz GmbH, Netzplanung, Recklinghausen v. 25.07.2013 Stellungnahme: Laut des Entwurfes in Ihrer E Mail vom 16.07.2013 befindet sich unsere Leitung zwar innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes, jedoch außerhalb der Baugrenze. Deshalb werden die von der Westnetz GmbH wahrzunehmenden öffentlichen Belange durch den Bebauungsplan nicht berührt, verweise aber auf unsere Stellungnahme vom 05.02.2013, Unser Zeichen: DRW Z RP O/13.007. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme vom 05.02.2013 Im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich • Stromversorgungsleitungen • Hochspannungsleitungen (Strom) jedoch keine • Gas-Hochdruckleitungen • Gas-Niederdruckversorgungsleitungen der Westnetz GmbH. Antwort: Die in den Plänen dargestellte Leitung ist nach telefonischer Aussage vom 15.05.2013 ein Telefonkabel und keine Stromversorgungsleitung und benötigt max. 2,0 m Schutzstreifen. Die ebenfalls in den Plänen dargestellte Wasserleitung ist nicht von der Westnetz GmbH, da sie in Bochum keine Wasserleitungen betreiben. Warum diese Leitung in den Plänen dargestellt ist, ist nicht bekannt. Ein Leitungsrecht zugunsten des Versorgungsträgers wird im Bebauungsplan eingetragen. Ggf. ist die genaue Lage durch einen Vermesser im Rahmen des Genehmigungsverfahrens aufzunehmen. Der Anregung wird gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 117 von 162 Stellungnahme: Bezüglich der Hochspannungsleitungen (Strom) wurden die Unterlagen an die zuständigen Fachabteilungen weitergeleitet. Von dort erhalten Sie eine gesonderte Stellungnahme. Antwort: Bei der Stadt Bochum ist keine gesonderte Stellungnahme der für Hochspannungsleitungen (Strom) zuständigen Fachabteilungen eingegangen. Auf telefonische Nachfrage wurde seitens der Westnetz GmbH mitgeteilt, dass die interne Weiterleitung nicht stattgefunden hat. Die entsprechende Fachabteilung wurde am 16.05.2013 von der Stadt Bochum separat angefragt. Im Rahmen der Offenlage wurden seitens Westnetz GmbH und Amprion GmbH entsprechende Stellungnahmen (Siehe hierzu auch Lfd. Nr. 1 und 2) eingereicht. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Zu den im Zuständigkeitsbereich des Regionalzentrums Recklinghausen befindlichen sonstigen Stromversorgungsleitungen nehmen wir wie folgt Stellung: Gegen die Aufstellung des o. g. Bebauungsplanes bestehen seitens der Westnetz GmbH keine Bedenken. Unsere Kabeltrasse muss weiterhin Bestand haben. Eine Änderung oder Erweiterung unseres Versorgungsnetzes ist hier zurzeit nicht geplant. Wir bitten Sie, Ihren Vertragsunternehmer auf seine Erkundigungspflicht hinzuweisen. Auskunft über Kabel- und Leitungslagen erteilt Ihnen die Westnetz GmbH in 45661 Recklinghausen, Bochumer Str. 2. Diese Stellungnahme ergeht im Auftrag der RWE Deutschland AG als Eigentümer in der Anlage(n). Antwort: Hinweise an Vertragsunternehmer zu deren Erkundigungspflicht sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Der Anregung wird nicht gefolgt. 2.2.6 PLEdoc GmbH, Essen v. 25.07.2013 Stellungnahme: Von der Open Grid Europe GmbH (als Rechtsnachfolgerin des früheren Leitungseigentümers FON Ruhrgas AG). Essen, und der GasLiNE GmbH & Co. KG, Straelen, sind wir mit der Wahrnehmung ihrer Interessen im Rahmen der Bearbeitung von Fremdplanungsanfragen und öffentlich-rechtlichen Verfahren beauftragt. Wir bestätigen den Eingang Ihrer an die E.ON Ruhrgas AG und uns übersandten Benachrichtigung über die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans 818, RuhrparkEinkaufszentrum. In dem beiliegenden Ausschnitt aus dem Bebauungsplan (Vergrößerung) ist der Verlauf der in Betrieb befindlichen Ferngasleitung Nr. 9 im erforderlichen Umfang lagerichtig dargestellt. Wir haben in dem Ausschnitt die Verläufe der übrigen Versorgungsanlagen ergänzt und Kenndaten hinzugeschrieben. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 118 von 162 Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Wir bitten Sie, die von uns nachgetragenen Versorgungsanlagen anhand der beiliegenden Bestandsunterlagen in den Bebauungsplan zu übernehmen und in der Begründung alle Versorgungsanlagen der Open Grid Europe GmbH entsprechend zu erwähnen. Die Höhenangaben in den Längenschnitten beziehen sich auf den Zeitpunkt der Verlegung. Zwischenzeitliche Niveauänderungen wurden nicht nachgetragen. Die Darstellung der Versorgungsanlagen ist im Ausschnitt aus dem Bebauungsplan und in den Bestandsunterlagen nach bestem Wissen erfolgt. Gleichwohl ist die Möglichkeit einer Abweichung im Einzelfall nicht ausgeschlossen. Antwort: Die noch nicht im Bebauungsplan eingetragenen Leitungen werden ergänzt. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Ziel des Bebauungsplanes ist die verbindliche Festlegung der baurechtlichen Situation für das gesamte Areal des Ruhrparks (u. a. Sortimente, Baumassen, Erschließung usw.). Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen seitens der Open Grid Europe GmbH keine grundsätzlichen Bedenken, da aufgrund der Planaufstellung keine baulichen Maßnahmen in den jeweiligen Schutzstreifenbereichen der Versorgungsanlagen zu erwarten sind. In dem beiliegenden Merkblatt "Berücksichtigung von unterirdischen Ferngasleitungen bei der Aufstellung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen" finden Sie weitere Informationen hinsichtlich der Zulässigkeit von Vorhaben im Bereich von Versorgungsanlagen der Open Grid GmbH. Abschließend teilen wir Ihnen mit, dass von diesem Bauleitverfahren keine Versorgungseinrichtungen GasLiNE GmbH & Co. KG betroffen werden. Antwort: Das Merkblatt wird zur Kenntnis genommen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.7 Landesbetrieb Straßenbau NRW, Regionalniederlassung Ruhr, Haus Bochum v. 26.07.2013 Stellungnahme: Aufgrund der besonderen Lage des Plangebietes, die durch die angrenzenden Autobahnen Nr. 40 und Nr. 43 eindeutig fixiert wird, sind für den Bebauungsplan die Bestimmungen des Bundesfernstraßengesetzes zwingend zu beachten: Da der Bebauungsplan für den Ruhrpark neu aufgestellt worden ist und in einigen Abschnitten auch die innere Erschließung überarbeitet wurde, ist der neue Bebauungsplan Nr. 818 nach den gesetzlichen Grundlagen des Bundesfernstraßengesetzes zu beurteilen. Aufgrund der verfestigten Ausbauplanung für den angrenzenden Streckenbereich der A 40 und den weiteren Ausbauab- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 119 von 162 sichten im Bereich der A 40 sind sämtliche für den wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufzentrums erforderlichen Einrichtungen und Verkehrsflächen, wie Feuerwehrumfahrten, Fahrgassen oder Stellplätze, innerhalb der Anbauverbotszone nach § 9.1 Bundesfernstraßengesetz nicht zulässig. Bedingt durch die historische Entwicklung sowie in Anbetracht der heutigen Situation, die mit Ausnahme des zusätzlichen Gehweges planungsrechtlich noch aus Zeiten der Bundesstraße 1 herrührt, wird für den nördlichen Außenring die Anbauverbotszone auf 20 m festgesetzt. Grundlage hierfür ist die noch in dem ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 177 ausgewiesene 20 m Anbauverbotsgrenze, wobei der am nördlichen Rand des Außenringes vorhandene Gehweg zu keiner Zeit als definitive Planungsabsicht nachrichtlich in die Bebauungspläne übernommen wurde. Der Außenring ist daher innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren nach Rechtskraft des Bebauungsplanes von den Investoren an die 20 m - Anbauverbotszone anzupassen. Die Planung für die Umbauarbeiten ist mit der Regionalniederlassung Ruhr abzustimmen. Nach den Umbauarbeiten sind die maßgeblichen Abstände zur Autobahn durch Bestandsunterlagen nachzuweisen. Der auf der nördlichen Seite des Außenringes anzupassende Gehweg darf eine Breite von 2 m nicht überschreiten. Die oben genannten Verpflichtungen sind als Festsetzungen zu übernehmen. Antwort: Die entsprechend § 9 Abs. 1 Bundesfernstraßengesetz (FStrG) zu den angrenzenden Autobahnen A 40 und A 43 notwendige Anbauverbotszone in einer Breite von 40 m, gemessen vom äußersten Rand der befestigten Fahrbahn wird im Bebauungsplan berücksichtigt. Hochbauten innerhalb der Bauverbotszonen sind nur ausnahmsweise mit Zustimmung der obersten Straßenbaubehörde (Landesbetrieb Straßen NRW, Niederlassung Bochum) möglich und im Einzelfall im Rahmen des Genehmigungsverfahrens abzustimmen. Da bisher weder eine rechtsverbindliche Planung für den Ausbau der A 40 vorliegt, noch ein entsprechendes Planfeststellungsverfahren eingeleitet wurde, und hier insofern einer zukünftiger Planung vorgegriffen würde, werden im Hinblick auf den nördlichen Außenring keine Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Regelungen zu dem geforderten Freihaltebereich werden in den entsprechenden Verfahren geregelt. Der Anregung wird in Teilen gefolgt. Stellungnahme: Der Blendschutz im Norden des Plangebietes ist auf beiden Seiten für die senkrecht in den Außenring einmündenden Fahrgassen zu verlängern. Antwort: Der westliche der beiden südlich der Autobahn A 40 festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen für die Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 120 von 162 Anpflanzung von Hecken wurde in westlicher und östlicher Richtung entsprechend der Anregung erweitert. Der Anregung wird gefolgt. 2.2.8 Stadtwerke Bochum v. 29.07.2013 Stellungnahme: Wir nehmen Bezug auf Ihre Anfrage und das laufende Verfahren. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung haben wir mit Datum vom 26.02.2013 auf das Vorhandensein wichtiger Versorgungstrassen und laufende Gespräche mit dem Centermanagement (mfi) verwiesen. Wir teilen Ihnen mit, dass hier eine positive Einigung dahingehend erzielt wurde. Wir erklären uns bereit, auf die Festsetzung von GFL im Bebauungsplan zu verzichten. Im Gegenzug hat sich die RED GRAFTON zur Übernahme der den Stadtwerken im Rahmen der Baumaßnahmen im Geltungsbereich des BPlans entstehenden Kosten verpflichtet. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Wir bedanken uns dafür, dass im Planwerk auf die Leitungstrassen hingewiesen wird, andererseits möchten wir darauf hinweisen, dass dieser Hinweis leider nicht in der textlichen Begründung aufzufinden ist. Sofern dies ohne erneute Offenlage möglich ist, bitten wir dies nachzuholen. Weitere Bedenken gegen den vorliegenden Planentwurf bestehen nicht. Antwort: Der Hinweis auf die Leitungstrassen der Stadtwerke findet sich in der Begründung unter Punkt 7.4.4 und 7.4.7. Um eine deutliche Zuweisung zu ermöglichen, wird redaktionell in der Legende zum zeichnerischen Teil des Bebauungsplans unter „Hinweis“ der Begriff „Versorgungsleitung“ um „Versorgungsleitungen der Stadtwerke Bochum“ ergänzt. Der Anregung wird gefolgt. 2.2.9 Stadt Dortmund, Stadtplanungs- und Bauordnungsamt v. 29.07.2013 Stellungnahme: Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Stadt Dortmund vom 28.02.2013 ist festzustellen, dass die im genannten Schreiben vorgetragenen methodischen Fragen an das Gutachten als Grundlage für den o. g. B-Plan weitgehend beantwortet werden konnten. Allerdings erscheint die Beantwortung der im Schreiben vom 28.02.2013 genannten Kritikpunkte "Funktionsgerechte Weiterentwicklung des Bestandes" (vgl. Seite 2) und "Interpretation des Bestandsschutzes" (vgl. Seite 3) wenig hilfreich, da Sie sich mit dem Kernpunkt der Kritik inhaltlich nicht weiterführend auseinandersetzen. Für den auf Seite 6 der Kommentierung der Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gegebenen Hinweis auf den Wortlaut des sachlichen Teilplans Großflächiger Ein- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 121 von 162 zelhandel des Landesentwicklungsplans NRW bedankt sich die Stadt Dortmund. Der Wortlaut des sachlichen Teilplans ist allerdings geläufig, da auf dieser Grundlage der Einwand im Schreiben vom 28.02.2013 erfolgte. In der "Kommentierung" wird nicht ausreichend deutlich gemacht, warum der durch die bauliche Umgestaltung erfolgte Attraktivitätsgewinn des Ruhrpark- Einkaufszentrums in Bochum nicht ausreicht, so dass auf die nur ausnahmsweise zulässige geringfügige Erweiterung (des zentrenrelevanten Sortimentes) zurückgegriffen werden muss. Antwort: Begründung Kompromiss Es soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des Erarbeitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Einzelhandel Bochum wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Bebauungsplan spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der u. a. auch aus Sicht der IHK eine zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Aus Sicht der Stadt Dortmund müsste hier dargestellt werden, warum die geringfügige Erweiterung zur funktionsgerechten Weiterentwicklung des Bestandes notwendig ist. Dies kann angesichts der doch recht umfangreichen Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks auf Grundlage der baulichen Änderungen so nicht erkannt werden. Antwort: Funktionsgerechte Weiterentwicklung Der Ruhrpark verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von 66.223 m² für zentrenrelevanten Einzelhandel und 5.295 m² für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (insbesondere die Fa. Unipolster). In Gänze ca. 71.500 m² ohne eine planungsrechtliche Definition zentren- und nichtzentrenrelevanter Sortimente. Der Bebauungsplan sieht eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche um ca.1.800 m² auf 69.700 m² vor. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 122 von 162 Eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf die zentrenrelevante Verkaufsfläche von 66.223 m² hätte zur Folge, dass ca. 3.477 m² Verkaufsfläche ausschließlich für nicht-zentrenrelevante Sortimente genutzt werden könnten. (dies entspricht ca. 5% der Gesamtverkaufsfläche). Nach der Bochumer Liste sind nicht-zentrenrelevante Sortimente insbesondere im Möbel, Bau- und Heimwerker sowie Gartenbedarf konzentriert. Diese Sortimente werden in der Regel in großen Verkaufsstätten deutlich über 5.000 m² Verkaufsfläche, eher größer 10.000 m², angeboten. Mit Ausnahme von Elektrogroßgeräten in den großen Elektrowarenhäusern können diese Sortimente in einem klassischen Einkaufszentrum wie dem Ruhrpark nicht vermarktet werden. Das Beispiel der Fa. Unipolster, die den Standort Ruhrpark verlassen hat, zeigt die nicht marktgängigen Flächenangebote für nicht-zentrenrelevante Sortimente an diesem Einzelhandelsstandort. Somit wäre bei einer Festschreibung von ca. 3.500 m² Verkaufsfläche als nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche ein struktureller Leerstand im Planungsrecht bereits impliziert. Eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf den ermittelten Bestand zentrenrelevanter Sortimente (66.223 m²) würde einen Gesamtflächenverlust von über 10% bedeuten. Mit diesem Flächenverlust wäre die zwingend notwendige Revitalisierung mit einem Investitionsvolumen von über 80 Millionen € und damit eine langfristige, ökonomische Tragfähigkeit und somit die Erhaltung der Funktionalität des Ruhrparks gefährdet, zumal dem Betreiber bzw. Eigentümer des Ruhrparks im Hinblick auf die geplanten Festsetzungen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten auferlegt wird. Grundsätzlich ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Notwendigkeit eines Nachweises zur funktionsgerechten Weiterentwicklung des Bestandes in dem im Juli 2013 in Kraft getretenen LEP – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – entfallen ist. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Hinsichtlich der "geringfügigen" Erweiterung ist zudem zu hinterfragen, ob ca. 5.000 m² Verkaufsfläche zusätzliches zentrenrelevantes Sortiment noch als geringfügig anzusehen sind. Antwort: LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Geringfügige Erweiterungen Im Juli 2013 trat der LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – in Kraft. Gemäß dem Ziel 7 (Überplanung von vorhandenen Standorten) sind bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche „die Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen“. Ausnahmsweise kommen nach Satz 2 „auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt“. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 123 von 162 In den Erläuterungen zu Ziel 7 wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem Bestand um den genehmigten, d.h. den durch die Baugenehmigung belegten Bestand handelt. Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn durch sie keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Den Erläuterungen zu Ziel 7 ist zu entnehmen, dass die Entscheidung über eine Geringfügigkeit von der Einzelfallbetrachtung abhängig ist und zudem eine Erweiterung im Verhältnis angemessen sein muss. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenrelevantem Einzelhandel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Der von der Stadt Dortmund aufgeworfene Aspekt des Bestandsschutzes (vgl. Seite 3 des Schreibens vom 28.02.2013) wird in der "Kommentierung" nicht weiter behandelt. Es bleibt festzuhalten, dass im Ruhrpark der Bestandsschutz sehr kreativ angewandt wird und Immobilien unter dem Hinweis auf den Bestandsschutz abgerissen und an anderer Stelle neu errichtet werden. Dies scheint unter dem Stichwort "Bestandsschutz" nicht plausibel, da sich Bestandsschutz auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion begrenzt und bei Zerstörung oder erheblicher Veränderung des Objekts (der Immobilie) zur Wiederaufnahme einer anderen Nutzung erlischt. Auch der zweite in diesem Zusammenhang aufgeworfene Aspekt (vgl. Seite 3, 3. Abs. des Schreibens vom 28.02.2013), dass der Zuwachs an Verkaufs fläche (überwiegend zentrenrelevante Sortimente, Verkaufsflächenkorridor) deutlich über dem "erweiterten Bestandsschutz" liege, wird nicht akzeptabel behandelt bzw. falsch interpretiert. Antwort: Bestandsschutz Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es sich angesichts der Tatsache, dass es sich im vorliegenden Fall um die Aufstellung eines Bebauungsplanes und nicht um die Genehmigung eines Bauvorhabens handelt, nicht um Bestandsschutz im baurechtlichen Sinn handelt, sondern um eine Sachlage, die dem baurechtlichen Bestandsschutz lediglich ähnlich ist. Daher sind hier insofern auch nicht die baurechtlichen Vorschriften zum Bestandsschutz maßgeblich. Dessen ungeachtet ist jedoch festzuhalten, dass zum einen die Gesamtverkaufsfläche sogar gegenüber der Ausgangssituation reduziert wird (von 71.500 m² auf 69.700 m²) und die Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente (von 66.500 m² auf 69.700 m²) sich in der Summe auf weniger als 5 % beläuft. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 124 von 162 Darüber hinaus ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht-zentrenrelevante Sortimente führt. Zudem wird aufgrund von Fluktuation auch stets ein gewisser Leerstand bzw. Dispositionsmasse vorhanden sein. Erweiterter Bestandsschutz Für eine an den Regelungen zum baurechtlichen Bestandsschutz orientierte Beschränkung der Ausweitung der Verkaufsflächengröße sowohl insgesamt als auch bezogen auf die einzelnen Sortimente innerhalb des Verkaufsflächenpools, z. B. um maximal 10 % gegenüber dem Bestand, wie von der Stadt Dortmund vorgeschlagen, gibt es keine städtebauliche Begründung. Die konkreten Auswirkungen einer Erweiterung der Verkaufsfläche sind in den einzelnen Sortimenten unterschiedlich und hängen vor allem vom Angebot und der Verteilung der Verkaufsflächen in dem jeweiligen Sortiment innerhalb der Gesamtstadt Bochum ab. So wurde beispielsweise im Rahmen der gutachterlichen Berechnungen ermittelt, dass bei Schuhen / Lederwaren bei einem Anstieg um 10 % der Verkaufsfläche im Ruhrpark gegenüber dem heutigen Bestand (+ 500 m² VK) Umverteilungswirkungen in der Bochumer Innenstadt von 5 % zu erwarten wären, während bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires dieser Umverteilungswert von 5 % in der Innenstadt Bochum erreicht würde, wenn der Bestand im Ruhrpark um rd. 53 % (+ 2.200 m² VK) ansteigen würde. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Verkaufsflächenschwerpunkt in Bochum bei Schuhen / Lederwaren klar in der Innenstadt liegt, während die Verkaufsflächen bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires stärker über verschiedene Lagen in der Stadt verteilt sind. Wenngleich mit der Festsetzung der neuen Baugrenzen durchaus eine erheblich bauliche Optimierung des Einkaufszentrums ermöglicht wird, so bedeuten die getroffenen Beschränkungen der zulässigen Verkaufsfläche für den Betreiber eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten und damit einen nicht unerheblichen Eingriff in das Eigentum des Eigners des Ruhrparks, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die bisherigen Bebauungspläne keinerlei derartige Beschränkungen enthielten. Eine über diese Einschränkungen hinaus gehende Rücknahme bestehender Baurechte erscheint daher nicht sachgerecht. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.10 IHK Mittleres Ruhrgebiet, Bochum v. 02.08.2013 Stellungnahme: Unter Bezugnahme auf Ihr Schreiben nebst Anlagen vom 15.07. d.J. – hier eingegangen am 16. Juli 2013 - nimmt die Industrie- und Handelskammer Mittleres Ruhrgebiet in Bezug auf den Bebauungsplan Nr. 818 - RuhrparkEinkaufszentrum - wie folgt Stellung: Aus Sicht der Wirtschaft ist es grundsätzlich notwendig den Einzelhandelsstandort Bochum in Gänze zu stärken, allerdings dabei auf keinen Fall die zentralen Bereiche - wie die Bochumer Innenstadt - nachhaltig zu schwächen. Der Handel ist das Schaufenster einer Stadt und muss daher auch in seiner Vielfalt gefördert werden. Dies soll insbesondere durch eine qualitative Einzelhandelsflächenentwicklung erfolgen, nicht aber - ausschließlich - über eine quantitative. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 125 von 162 Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf soll eine zeitgemäße Fortentwicklung des Einkaufszentrums Ruhrpark sichergestellt und verbindliche Regelungen der baurechtlichen Situation für das gesamte Areal des Einkaufszentrums festgeschrieben werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Die IHK Mittleres Ruhrgebiet hatte bereits mit Schreiben vom 4. März 2013 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange Stellung genommen, auf das wir an dieser Stelle noch einmal ergänzend verweisen. Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass die mit dem Bebauungsplan verfolgten Regelungen den Zielen der Landesplanung sowie denen des kommunalen Masterplanes Einzelhandel Bochum, Fortschreibung 2012 - als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen - entsprechen müssen. In Ihrer Begründung mit Stand vom 29.05.2013 beziehen sich Ihre Ausführungen in diesem Zusammenhang unter Punkt 4.1, Absatz 5, unter Punkt 5.1 sowie unter Punkt 5.7 auf den Entwurf des Landesentwicklungsplans (LEP) – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel vom 17. April 2012. Wir weisen an dieser Stelle darauf hin, dass der LEP NRW - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum Juni 2013 eine Überarbeitung bzw. weitere Ergänzungen erfahren hat - nunmehr sieben Ziele und drei Grundsätze - und von der Landesregierung in der Kabinettsitzung am 11. Juni 2013 mit Zustimmung des Landtags in der Plenarsitzung vom 10. Juli 2013 als Rechtsverordnung beschlossen worden ist. Die Veröffentlichung der Rechtsverordnung erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes NordrheinWestfalen am 12. Juli 2013; der LEP NRW - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ist seit 13. Juli 2013 in Kraft. Antwort: Die Begründung wurde entsprechend angepasst. LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Im Juli 2013 trat der LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – in Kraft. Gemäß dem Ziel 7 (Überplanung von vorhandenen Standorten) sind bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche „die Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen“. Ausnahmsweise kommen nach Satz 2 „auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt“. In den Erläuterungen zu Ziel 7 wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem Bestand um den genehmigten, d.h. den durch die Baugenehmigung belegten Bestand handelt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 126 von 162 Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn durch sie keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Den Erläuterungen zu Ziel 7 ist zu entnehmen, dass die Entscheidung über eine Geringfügigkeit von der Einzelfallbetrachtung abhängig ist und zudem eine Erweiterung im Verhältnis angemessen sein muss. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenrelevantem Einzelhandel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Im Hinblick auf die Bestimmung einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche wird auf die Erläuterung zu Ziel 3 verwiesen. Hier heißt es in den Erläuterungen: „Eine wesentliche Beeinträchtigung eines zentralen Versorgungsbereiches ist in jedem Fall anzunehmen, wenn durch die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereiches in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der zentrale Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Diesbezüglich wurde im Rahmen des Bebauungsplanes eine Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH – GMA –, Mai 2012) erstellt. Im Ergebnis sind durch die Umstrukturierung des Ruhrparks keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Innenstadt Bochums bzw. andere zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet sowie im Umland abzuleiten und bestehen somit auch keine erheblichen Beeinträchtigungen. Der LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel - steht somit der beabsichtigten Ausweisung der Verkaufsflächen und Sortimente nicht entgegen. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Ungeachtet dessen weist die Industrie- und Handelskammer an dieser Stelle noch einmal darauf hin, dass bei einer möglichen künftigen Umstrukturierung des Ruhrparks Erweiterungen in einzelnen Sortimenten nur bei einer gleichzeitigen Flächenreduzierung in anderen Sortimentsgruppen erfolgen können. Dabei gilt, dass die Gesamtverkaufsfläche von 69.700 qm nicht überschritten werden darf. Antwort: Um eine Steuerung der potentiellen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu gewährleisten und den Zielsetzungen der übergeordneten Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 127 von 162 Planungen zu entsprechen, ist im Bebauungsplan für das Einkaufszentrum eine maximale Verkaufsfläche (VK) von insgesamt 69.700 m² festgesetzt. Im Einzelnen werden auf Grundlage der Auswirkungsanalyse für die jeweiligen Branchen Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt. Die Ausweitung der Verkaufsfläche in einem Sortiment geht jedoch in jedem Fall mit einer Reduzierung der Verkaufsfläche in einem anderen Sortiment einher. Die gutachterlich empfohlenen Verkaufsflächenobergrenzen für die jeweiligen Sortimente können folglich nicht in Gänze realisiert werden. Die Gesamtverkaufsfläche darf dabei nicht überschritten werden. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Aus Sicht der IHK ist zwingend sicherzustellen, dass ein aktueller Nachweis über den jeweiligen Verkaufsflächenbestand fortlaufend geführt wird und jede "Flächenumstrukturierung" durch den Betreiber der Stadt Bochum vorgelegt werden muss. Wir plädieren dafür, dass dieser verbindliche Nachweis ergänzend über den Konsultationskreis Einzelhandel nachgehalten wird. Antwort: Nachweis Verkaufsflächen Der Nachweis über die aktuellen Verkaufsflächen im Ruhrpark wurde bereits vom Betreiber erstellt und bei der Stadt Bochum eingereicht. Der Eigentümer des Ruhrparks verpflichtet sich mittels einer Eigenerklärung gegenüber der Stadt Bochum, diese Aufstellung bei jeder Änderung innerhalb der Verkaufsflächen zu aktualisieren. Relevante zukünftige Veränderungen, welche die Shop-Struktur oder die im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen betreffen, werden dem Konsultationskreis Einzelhandel vorgestellt. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Weitergehende Anregungen und Bedenken werden aus gesamtwirtschaftlicher Sicht nicht vorgetragen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme vom 04.03.2013 Aus Sicht der Wirtschaft ist es grundsätzlich notwendig den Einzelhandelsstandort Bochum in Gänze zu stärken, allerdings dabei auf keinen Fall die zentralen Bereiche - wie die Bochumer Innenstadt - nachhaltig zu schwächen. Der Handel ist das Schaufenster einer Stadt und muss daher auch in seiner Vielfalt gefördert werden. Dies soll insbesondere durch eine qualitative Einzelhandelsflächenentwicklung erfolgen, nicht aber - ausschließlich - über eine quantitative. Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf soll eine zeitgemäße Fortentwicklung des Einkaufszentrums Ruhrpark sichergestellt und verbindliche Festlegungen der baurechtlichen Situation für das gesamte Areal des Einkaufszentrums festsetzen werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass für den Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 128 von 162 Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Dabei müssen die mit dem Bebauungsplan verfolgten Regelungen den Zielen der Landesplanung sowie denen des kommunalen Masterplanes Einzelhandel Bochum Fortschreibung 2012 - als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen - entsprechen. Eine planungsrechtliche Absicherung des Vorhabenstandortes mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen ist im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel Bochum grundsätzlich zu begrüßen. Um negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden auszuschließen, sollen die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums sowie die Verkaufsflächen der einzelnen (zentrenrelevanten) Sortimente bzw. Warengruppen begrenzt werden. Gemäß der vorliegenden Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans wird die Gesamtverkaufsfläche auf 69.700 qm festgesetzt. Eine Überschreitung dieser genannten Gesamtverkaufsfläche wird ebenfalls vom Masterplan Einzelhandel nicht zugelassen. Vielmehr wird der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur - auch zukünftig – als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Dennoch wird dem Betreiber - trotz der Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Branchen – eine gewisse Flexibilität im Sinne einer "Poolbildung" in der Branchenzusammensetzung ermöglicht. In diesem Zusammenhang dürfen die nachfolgenden Sortimente die folgenden Verkaufsflächenobergrenzen nicht überschreiten: Nahrungs- & Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Bücher I Zeitschriften Schreib- und Spielwaren Bekleidung Schuhe, Lederwaren Sportartikel Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, GPK Sonstiger zentrenrelev. EH 7.540 qm 3.680 qm 1.990 qm 5.650 qm 34.750 qm 4.010 qm 5.270 qm 7.216 qm 6.330 qm 3.510 qm Diese genannten Obergrenzen wurden durch den Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur und Stadtentwicklung der Stadt Bochum in der Sitzung am 28,11.2012 beraten und vom Konsultationskreis Einzelhandel in der 72. Sitzung am 05.12.2012 zur Kenntnis genommen. Sie werden letztlich mit dem nunmehr angestrebten Bebauungsplan rechtlich gesichert. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des ErarBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 129 von 162 beitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 – wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Entwurf des Bebauungsplans spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der aus Sicht der IHK eine zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Für eine planungsrechtliche Feinsteuerung werden die o.g. Verkaufsflächenobergrenzen in dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf für einzelne Sondergebiete differenziert aufgeschlüsselt (vgl. planungsrechtliche Festsetzungen SO 1 EKZ und SO 2 EKZ), in der Gesamtheit jedoch jeweils eingehalten. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass bei einer weiteren Umstrukturierung Erweiterungen in einzelnen Sortimenten nur bei einer gleichzeitigen Flächenreduzierung in anderen Sortimentsgruppen erfolgen können und die o.g. Gesamtverkaufsfläche von 69.700 qm dabei nicht überschritten werden darf. Vor diesem Hintergrund weist die Industrie- und Handelskammer nachdrücklich darauf hin, dass zwingend sichergestellt werden muss, dass ein aktueller Nachweis über den jeweiligen Verkaufsflächenbestand fortlaufend geführt werden muss. Dieser muss stets den aktuellen Verkaufsflächenbestand wiedergeben und folglich bei jeder "Flächenumstrukturierung" durch den Betreiber der Stadt Bochum vorgelegt werden. Die IHK rät daher an, dass dieser verbindliche Nachweis ergänzend über den Konsultationskreis Einzelhandel nachgehalten wird. Antwort: Nachweis Verkaufsflächen Siehe oben Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Weitergehende Anregungen und Bedenken werden aus gesamtwirtschaftlicher Sicht nicht vorgetragen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.11 Regionalverband Ruhr, Referat 15, Essen v. 06.08.2013 Stellungnahme: Zu dem Bebauungsplanverfahren hatten wir bereits gem. § 34 Abs. 1 LPIG mit Schreiben vom 27.03.2013 Stellung genommen. In der Zwischenzeit ist der Landesentwicklungsplan NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel in Kraft getreten, so dass unsere erneute Stellungnahme gem. § 34 Abs. 5 auf dieser Grundlage ergeht. In unserer Stellungnahme gem. § 34 Abs. 1 LPIG hatten wir festgestellt, dass auf Grundlage der zum damaligen Zeitpunkt vorliegenden gutachterlichen Einschätzungen nicht gesichert davon auszugehen war, dass die Bauleitplanung an das in Aufstellung befindliche Ziel 7 des Landesentwicklungsplans NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, angepasst ist. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 130 von 162 Durch die ergänzenden Ausführungen der GMA in der "Kommentierung der Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange, Bebauungsplan Nr. 818 - RuhrparkEinkaufszentrum" sind die zu der gutachterlichen Stellungnahme des Büros Junker und Kruse vom Juni 2012 abweichenden Ergebnisse der GMA ausführlich und plausibel begründet worden. Dadurch ist unserer Auffassung nach hinreichend nachgewiesen, dass sich die Auswirkungsanalyse der GMA als belastbarer Nachweis dafür eignet, dass im Sinne von Ziel 7, Abs. 2 des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden zu erwarten ist. Der Landesentwicklungsplan NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel lässt auch in der nun in Kraft getretenen Fassung offen, ob sich die Geringfügigkeit einer Erweiterung gemäß Ziel 7, Abs. 2 auf die Gesamtverkaufsflächengröße bezieht oder auf einzelne Sortimente bzw. Sortimentsgruppen. Den Erläuterungen ist zu entnehmen, dass die Entscheidung, was "geringfügig" ist, vom Einzelfall abhängig ist. Neben dem wichtigsten Kriterium der fehlenden wesentlichen Beeinträchtigung ist der Erläuterung zufolge bei der Beurteilung auch darauf zu achten, dass die Erweiterung im Verhältnis angemessen ist. Daher gehen wir weiterhin zugunsten der Stadt Bochum davon aus, dass die Erhöhung der Gesamtverkaufsflächengröße maßgeblich ist. Die Gesamtverkaufsflächengröße soll - ohne das zu ersetzende Gebäude 1 a / Uni-Polster - um ca. 4-5% erhöht werden. Auf der Basis der Ausnahmeregelung in Ziel 7, Absatz 2 des Landesentwicklungsplans NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel sowie den zugehörigen Erläuterungen ist diese vorgesehene Erweiterung der Gesamtverkaufsfläche unserer Einschätzung nach als geringfügig anzusehen. Von einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist entsprechend der gutachterlichen Einschätzung der GMA ebenfalls nicht auszugehen. Somit bestätigen wir in Ergänzung zu unserer Stellungnahme gem. § 34 Abs. 1 LPIG, dass die offenen Fragen bezüglich der GMA-Verträglichkeitsanalyse hinreichend geklärt sind und Ziele der Regional- und Landesplanung dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum - nicht entgegen stehen. Die vorstehende Entscheidung bezieht sich ausschließlich auf § 34 Landesplanungsgesetz. Weitere Genehmigungen oder Entscheidungen nach anderen gesetzlichen Vorschriften bleiben hiervon unberührt. Antwort: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.12 Unitymedia NRW GmbH, Kassel v. 07.08.2013 Stellungnahme: Gegen die o. a. Planung haben wir keine Einwände. Eigene Arbeiten oder Mitverlegungen sind nicht geplant. Wir weisen jedoch auf Folgendes hin: Im Planbereich befinden sich Versorgungsanlagen der Unitymedia NRW GmbH. Bitte beachten Sie die beigefügte Kabelschutzanweisung. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 131 von 162 Antwort: Die Kabelschutzanweisung wird beachtet. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.13 Stadt Witten, Planungsamt v. 13.08.2013 Stellungnahme: Im Hinblick auf die mit Schreiben v. 29.01.2013 dargelegten Planinhalte ist nach Prüfung der nunmehr vorgelegten Planinhalte des Bebauungsplans Nr. 818 und seiner Begründung (Entwurf, Stand 29.05.2013) keine Änderung der Verkaufsfläche des gesamten Ruhrparks von 69.700 m² festzustellen. Die Stadt Witten sieht sich daher veranlasst, ihre mit o.g. Schreiben mitgeteilten Bedenken gegen das Planvorhaben in vollem Umfang aufrecht zu erhalten und hiermit erneut geltend zu machen. Zusammenfassend wird noch einmal erklärt, dass in der Gesamtbetrachtung der geplante Zuwachs an Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente seitens der Stadt Witten abgelehnt wird, da dieser nicht im Einklang mit maßgeblichen Regelungen des seit Juli 2013 in Kraft getretenen LEP NRW sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel- sowie den regional vereinbarten Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche steht. Auch sind gutachterlich attestierte Zielkonflikte mit dem Masterplan der Stadt Bochum zu erkennen. Darüber hinaus werden aus Sicht der Stadt Witten die Möglichkeiten des Bestandsschutzes zu weitreichend genutzt. Im Ergebnis führt dies dazu, dass der Ruhrpark neben den geplanten Maßnahmen zur Weiterentwicklung und Modernisierung (sog. Süd-Mall, Verbesserung der Parkplatzsituation etc.) über zusätzliche Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente verfügen wird, was eine weitere Attraktivitätssteigerung bewirkt. Durch diese weitere Verschärfung der Konkurrenzsituation werden negative Auswirkungen für die Wittener Innenstadt und die Wittener Stadtteile, insb. Stockum, Bommern, Heven und Herbede erwartet, die ggf. auch zu städtebaulichen Problemen umschlagen können. Das vorliegende Verträglichkeitsgutachten der GMA kann angesichts der dargestellten methodischen Schwächen nicht den Nachweis erbringen, dass durch o.g. Planung der Stadt Bochum ausgelöste städtebauliche Probleme für die Stadt Witten auszuschließen sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme v. 19.03.2013 Seitens der Stadt Witten werden im Zuge der eingeräumten Fristverlängerung hiermit fristgerecht folgende Bedenken geltend gemacht: Der Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum - sieht eine Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments vor. Anstelle des bisherigen Polster-Fachmarktes Uni-Polster soll zukünftig ein zusätzliches zentrenrelevantes Sortiment in der sog. "Süd-Mall" im Ruhrpark platziert werden können. Diese Planungen widersprechen den geplanten Regelungen Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 132 von 162 • im Landesentwicklungsplan - sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel, • dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum sowie • dem regionalen Einzelhandelskonzept (REHK). In Ziel 7 des Entwurfs zum sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen wird darauf hingewiesen, dass vorhandene Standorte in der Regel auf den vorhandenen Bestand zu begrenzen sind. Allenfalls ausnahmsweise sind auch geringfügige Erweiterungen möglich, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgen. Durch die vollständige Weiterentwicklung, Modernisierung und auch Flexibilisierung durch die Verkaufsflächenkorridore wird aus Sicht der Stadt Witten bereits eine funktionsgerechte Weiternutzung erreicht und gewährleistet; hier bedarf es keineswegs der zusätzlichen Erweiterung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente. Antwort: LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Im Juli 2013 trat der LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – in Kraft. Gemäß dem Ziel 7 (Überplanung von vorhandenen Standorten) sind bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche „die Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen“. Ausnahmsweise kommen nach Satz 2 „auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt“. In den Erläuterungen zu Ziel 7 wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem Bestand um den genehmigten, d.h. den durch die Baugenehmigung belegten Bestand handelt. Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn durch sie keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Den Erläuterungen zu Ziel 7 ist zu entnehmen, dass die Entscheidung über eine Geringfügigkeit von der Einzelfallbetrachtung abhängig ist und zudem eine Erweiterung im Verhältnis angemessen sein muss. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenrelevantem Einzelhandel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 133 von 162 Im Hinblick auf die Bestimmung einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche wird auf die Erläuterung zu Ziel 3 verwiesen. Hier heißt es in den Erläuterungen: „Eine wesentliche Beeinträchtigung eines zentralen Versorgungsbereiches ist in jedem Fall anzunehmen, wenn durch die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereiches in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der zentrale Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Diesbezüglich wurde im Rahmen des Bebauungsplanes eine Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH – GMA –, Mai 2012) erstellt. Im Ergebnis sind durch die Umstrukturierung des Ruhrparks keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Innenstadt Bochums bzw. andere zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet sowie im Umland abzuleiten und bestehen somit auch keine erheblichen Beeinträchtigungen. Der LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel - steht somit der beabsichtigten Ausweisung der Verkaufsflächen und Sortimente nicht entgegen. Begründung Kompromiss Es soll sichergestellt werden, dass für den Eigentümer des Ruhrparks die Möglichkeit besteht, das Einkaufszentrum an die aktuellen Marktbedingungen und Kundenerwartungen anzupassen, um somit letztlich die dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums zu gewährleisten. Einerseits wird dem Betreiber durch den Flächenpool somit - auch künftig - eine gewisse Flexibilität in der Branchenzusammensetzung und letztlich auch eine qualitative Weiterentwicklung des Ruhrparks Bochum ermöglicht. Andererseits wurde durch die Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimente eine Regelung gefunden, die die Interessen des Einzelhandels in den Stadtteilzentren und speziell in der Bochumer Innenstadt berücksichtigt. Dies ist u.a. als Ergebnis aus zahlreichen Gesprächen mit dem Betreiber, der Politik, Verwaltung, Einzelhandelsverband und IHK zu werten. Auch vor dem Hintergrund des Erarbeitungsprozesses um den jüngst beschlossenen Masterplan Einzelhandel Bochum wurde das Verfahren zur Umstrukturierung des Ruhrparks - und damit verbunden das angestrebte und notwendige Bauleitplanverfahren - transparent gestaltet. Der jetzt vorliegende Bebauungsplan spiegelt nunmehr den Kompromiss zwischen den o.g. Gesprächspartnern wider, der u. a. auch aus Sicht der IHK eine zeitgemäße Fortentwicklung des Ruhrparks ermöglicht und zugleich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bochum in ihrer Gesamtheit schützt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Im ergänzenden Gutachten durch das Büro Junker & Kruse wird darauf verwiesen, dass das Vorhaben nicht im Einklang mit dem Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum steht. "Bereits der grundsätzliche Widerspruch der geplanten Vergrößerung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente zum Masterplan Einzelhandel Bochum sollte alle weiteren VerträglichkeitsbeBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 134 von 162 rechnungen für dieses Vorhaben von vornherein obsolet machen." (vgl. Seite 12 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). "Die Umwandlung nicht-zentrenrelevanter in zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche am Standort Ruhrpark würde einen eindeutigen Widerspruch zu den Zielen und Leitlinien des Masterplans Einzelhandel Bochum darstellen." (vgl. Seite 12 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). "Das Vorhaben einer Ausweitung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente am Standort Ruhrpark würde die in den vergangenen Jahren konsequent und erfolgreich von der Stadt Bochum verfolgte Leitlinie konterkarieren." (vgl. Seite 13 der Stellungnahme Junker & Kruse, geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum). Antwort: Masterplan Einzelhandel Bochum – Fortschreibung 2012 Der Masterplan Einzelhandel Bochum - Fortschreibung 2012 - wurde am 14. Februar 2013 durch den Rat der Stadt Bochum beschlossen. Rechtlich ist der Masterplan als ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB anzusehen, welches insbesondere bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen ist. Der im Masterplan abgegrenzte Standortbereich Ruhrpark wird im Rahmen der räumlich-funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotenziale definiert. Eine Entwicklung dieses Standortes, der in sehr großem Umfang zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel aufweist, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gemäß Masterplan Einzelhandel 2006 wird in der Fortschreibung 2012 als nicht realistisch angesehen. Erwünscht sind ausschließlich Umstrukturierungen unter Anwendung des Umsatzäquivalenzprinzips, die nur dann zu einem quantitativen Ausbau der Gesamtverkaufsfläche führen, wenn gleichzeitig die Verkaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente reduziert wird. Vor dem Hintergrund der geplanten Umstrukturierung des Ruhrparks, bei der die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden soll, ist dies jedoch ebenfalls gegenwärtig als unrealistisch einzustufen. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Masterplans Einzelhandel ist die vorgesehene planungsrechtliche Absicherung des Standortes Ruhrpark mit einer klaren Begrenzung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen grundsätzlich zu begrüßen. Bei der Umstrukturierung des Ruhrparks handelt es sich nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, sondern vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können und dies auch nur in dem Maße, wie die Verkaufsfläche in anderen Sortimenten reduziert wird. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 135 von 162 Mit der Festlegung des Verkaufsflächenpools und der Definition von sortimentsspezifischen Obergrenzen wird zum ersten Mal überhaupt eine bauleitplanerische Steuerung der Verkaufsflächen für das gesamte Einkaufszentrum Ruhrpark festgelegt. Nach den bisher gültigen Bebauungsplänen wäre eine komplette Ausnutzung der Verkaufsfläche von ca. 71.500 m² mit zentrenrelevanten Sortimenten, also ein erheblich größerer Anteil, realisierbar. Die Gesamtverkaufsfläche wird aber nunmehr auf maximal 69.700 m² Verkaufsfläche festgesetzt und somit um ca. 1.800 m² reduziert. Die Gesamtverkaufsfläche soll grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Gleichwohl ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht-zentrenrelevante Sortimente führt. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein Kompromiss gefunden, welcher sowohl die Ziele und Grundsätze des Masterplanes Einzelhandel als auch die bestehenden Baurechte berücksichtigt. Der Kompromiss wird als solcher im Masterplan Einzelhandel – Fortschreibung 2012 ausführlich dargestellt. Zugleich werden strikte Vorgaben für zukünftige Entwicklungen formuliert. So wird der Standortbereich Ruhrpark im Rahmen der räumlich funktionalen Angebotsstruktur als Sonderstandort ohne räumliche Erweiterungspotentiale definiert. Zukünftige Entwicklungsbestrebungen, die über die Verkaufsflächenobergrenzen des Bebauungsplanes hinausgehen, sollen nach Maßgabe des Masterplanes Einzelhandel klar restriktiv behandelt werden. Somit besteht kein Widerspruch zu den Kriterien des Masterplanes - Fortschreibung 2012 -. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Zum Regionalen Einzelhandelskonzept (REHK) macht die Stadt Bochum in der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum selbst darauf aufmerksam, dass es eine Zielabweichung gibt: "Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente." (vgl. Seite 14 der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 818 - Ruhrpark-Einkaufszentrum). In der Sitzung des REHK am 25.01.2013 ist der regionale Konsens nicht festgestellt worden. Antwort: Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) In der Fortschreibung des regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) ist der Ruhrpark Bochum als sonstiger (teil)regional bedeutsamer Einzelhandelsstandort mit folgender Standortaussage eingeordnet: „Ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen soll an diesem Standort grundsätzlich nicht erfolgen. Dies gilt insbesondere für zentren- und nahversorgungsre- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 136 von 162 levante Sortimente.“ In der zugehörigen Tabelle findet sich speziell für den Ruhrpark die Aussage: „keine Flächenerweiterung geplant‘“. Darüber hinaus ist der Ruhrpark in den Konsenskriterien (betriebsformenspezifischen Prüfschemata) als bestehendes Einkaufszentrum außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen, für welches eine Verkaufsflächenerweiterung in einer Größenordnung regional konsensfähig ist, wie sie im Rahmen des Bestandsschutzes zur Weiterführung des Betriebes erforderlich ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Planungsrecht keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsflächen und der Sortimente enthält. Aufgrund dessen wäre innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bereits eine Erweiterung des Ruhrparks sowohl im Hinblick auf die Gesamtverkaufsfläche also auch hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente ohne weitere Bauleitplanung zulässig. Der Antrag auf regionalen Konsens wurde am 25.01.2013 in den Arbeitskreis REHK mit folgendem Ergebnis eingebracht: Formal werden die REHK-Regeln (u. a. Erweiterungsverbot für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) nicht erfüllt, deswegen ist eine Feststellung des regionalen Konsens´ nicht möglich. Da die Entwicklung des Ruhrparks insgesamt positiv gesehen wird (jetzt gibt es klare Regeln zur Steuerung des Vorhabens) wäre nach der Geschäftsordnung ein regionaler Konsens bei einstimmigem Votum des Plenums möglich. Nach der Diskussion konnte allerdings kein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Die im Arbeitskreis REHK geäußerten Bedenken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Eine Korrektur der im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen entsprechend den Vorgaben des REHK wird jedoch nicht vorgenommen, da die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und die Festsetzung von sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen für den Betreiber trotz der umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen bereits eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten bedeuten. Daher soll die Gesamtverkaufsfläche grundsätzlich vollständig durch zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente genutzt werden können, was gegenüber dem faktischen Status Quo der zentren- und nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 66.200 m² zwar eine Erhöhung bedeutet, gegenüber dem planungsrechtlich möglichen Status Quo jedoch eine Reduzierung. Grundsätzlich kann die Ausweitung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche über ihr heutiges Maß hinaus nur im Rahmen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen erfolgen. Diese wurden auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Der vorgeschlagenen städtebaulichen Lösung, die verschiedenen Nutzungen neu anzuordnen, kann grundsätzlich gefolgt werden. Auch die Idee, Verkaufsflächenkorridore zu bilden und somit eine höhere Flexibilität für die Nutzer zu Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 137 von 162 erzeugen, erscheint durchaus sinnvoll und plausibel. Allerdings kann nicht akzeptiert werden, dass zuvor nicht-zentrenrelevante Sortimente in zentrenrelevante Sortimente "umgewandelt" werden. Hier hilft auch nicht die Argumentation, dass die Umsatzleistung innerhalb des Ruhrparks sich nicht verändern würde, da bisherige nicht-zentrenrelevante Sortimente (Polstermarkt) definitionsgemäß keine Auswirkungen auf Zentren haben. Der erhöhte Anteil zentrenrelevante Sortimente hat gleichwohl Auswirkungen auf Zentren. Die Stadt Bochum stellt in ihrer Begründung stark auf den vorhandenen Bestandsschutz der Betriebe ab. Dies erscheint nicht plausibel, da sich Bestandsschutz auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion begrenzt und bei Abriss oder erheblicher Änderung des Objektes (der Immobilie) sowie der Aufnahme einer anderen Nutzung erlischt. Dies ist hier der Fall. Insofern wird eine sehr weitgehende Interpretation des Bestandsschutzes vorgenommen, die nun zu einer Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments führt. Dies wird seitens der Stadt Witten abgelehnt. Antwort: s. hierzu auch Begründung Kompromiss Die Stadt Bochum weist in der Begründung darauf hin, dass das derzeit gültige Planungsrecht nahezu keine Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels beinhaltet. Nur mit Aufstellung eines Bebauungsplanes ist die verbindliche Festlegung der baurechtlichen Situation für das gesamte Areal des Einkaufszentrums Ruhrpark und damit die zeitgemäße Fortentwicklung des Einkaufszentrums sicherzustellen. Die bisherige Nutzung Einkaufszentrum wird beibehalten. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es sich angesichts der Tatsache, dass es sich im vorliegenden Fall um die Aufstellung eines Bebauungsplanes und nicht um die Genehmigung eines Bauvorhabens handelt, nicht um Bestandsschutz im baurechtlichen Sinn handelt, sondern um eine Sachlage, die dem baurechtlichen Bestandsschutz lediglich ähnlich ist. Daher sind hier insofern auch nicht die baurechtlichen Vorschriften zum Bestandsschutz maßgeblich. Dessen ungeachtet ist jedoch festzuhalten, dass zum einen die Gesamtverkaufsfläche sogar gegenüber der Ausgangssituation reduziert wird (von 71.500 m² auf 69.700 m²) und die Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente (von 66.500 m² auf 69.700 m²) sich in der Summe auf weniger als 5 % beläuft. Darüber hinaus ist eine komplette Ausnutzung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten sehr unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe (Mehrbranchenbetriebe) auch nicht-zentrenrelevante Sortimente führt. Zudem wird aufgrund von Fluktuation auch stets ein gewisser Leerstand bzw. Dispositionsmasse vorhanden sein. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Sofern man sich auf die Bochumer Interpretation des Bestandsschutzes für die vorhandenen Immobilien einlassen würde, wäre gleichwohl noch zu fragen, wie hoch der Zuwachs je EinzeIsortiment sein kann. Beim sog. erweiterten Bestandsschutz" wird in der Regel von bis zu 10 % Zuwachs bei der Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 138 von 162 Verkaufsfläche ausgegangen. Bei Betrachtung der hier vorgeschlagenen Verkaufsflächenkorridore muss jedoch festgestellt werden, dass der Zuwachs deutlich mehr als 10 % je Sortiment beträgt. Insofern wäre auch bei positiver Betrachtung dieser Punkt negativ anzuführen. Auch wenn die für den Ruhrpark in Bochum vorhandenen Bebauungspläne keinerlei Festsetzung zur Einzelhandelssteuerung beinhalten, so wurden die Möglichkeiten, die die Bebauungspläne bieten, innerhalb der letzten 7 Jahre doch nicht vollständig ausgenutzt. Vor diesem Hintergrund wäre es möglich gewesen, die vorhandenen Betriebe mit ihrer tatsächlichen Nutzung festzusetzen. Von dieser Möglichkeit wurde kein Gebrauch gemacht, stalldessen wird nun eine städtebauliche Lösung vorgetragen, die eine Ausweitung des zentrenrelevanten Sortiments sowie eine Attraktivitätssteigerung zum Ergebnis hat. Antwort: Ausdehnung zentrenrelevanter Sortimente Im Rahmen der Auswirkungsanalyse wurde keine proportionale Ausdehnung von Verkaufsflächen untersucht, sondern – im Auftrag und in Abstimmung mit der Stadt Bochum – geprüft werden sollte, wie hoch die einzelnen Verkaufsflächenobergrenzen sein könnten, ohne dass negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Bochum oder dem Umland ausgeübt würden. Der Gutachter hat aufgrund der höchsten Wettbewerbsbedeutung des Standortes Innenstadt Bochum diesen zentralen Versorgungsbereich als Referenzstandort gewählt und über maximale Umsatzumverteilungsquoten von 5 – 7 % in der Bochumer Innenstadt die entsprechenden, vorliegenden Verkaufsflächenobergrenzen definiert. Diese wurden auch in die Bauleitplanung der Stadt Bochum übernommen. Da der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Bochum am stärksten durch den Standort Ruhrpark betroffen ist, sind somit die Auswirkungen (Umsatzumverteilungsquoten) in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen in Bochum und insbesondere auch in den Umlandgemeinden in allen Sortimenten außer Lebensmittel deutlich niedriger. Dieses nahversorgungsrelevante Sortiment wirkt sich auch auf Zentren niedrigerer Stufe in Bochum, die Stadtteil- und Nahversorgungszentren aus. Erweiterter Bestandsschutz Für eine an den Regelungen zum baurechtlichen Bestandsschutz orientierte Beschränkung der Ausweitung der Verkaufsflächengröße sowohl insgesamt als auch bezogen auf die einzelnen Sortimente innerhalb des Verkaufsflächenpools, z. B. um maximal 10 % gegenüber dem Bestand gibt es letztlich keine städtebauliche Begründung. Die konkreten Auswirkungen einer Erweiterung der Verkaufsfläche sind in den einzelnen Sortimenten unterschiedlich und hängen vor allem vom Angebot und der Verteilung der Verkaufsflächen in dem jeweiligen Sortiment innerhalb der Gesamtstadt Bochum ab. So wurde beispielsweise im Rahmen der gutachterlichen Berechnungen ermittelt, dass bei Schuhen / Lederwaren bei einem Anstieg um 10 % der Verkaufsfläche im Ruhrpark gegenüber dem heutigen Bestand (+ 500 m² VK) Umverteilungswirkungen in der Bochumer Innenstadt von 5 % zu erwarten seien, während bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires dieser Umverteilungswert von 5 % in der Innenstadt Bochum erreicht würde, wenn der Bestand im Ruhrpark um rd. 53 % (+ 2.200 m² VK) ansteigen würde. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Verkaufsflächenschwerpunkt in Bochum bei Schuhen / Lederwaren klar in der Innenstadt liegt, während die Verkaufsflä- Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 139 von 162 chen bei Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires stärker über verschiedene Lagen in der Stadt verteilt sind. Bestehendes Baurecht / Verkaufsflächenpool Es ist darauf hinzuweisen, dass mit der Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung zum ersten Mal eine konkrete Steuerung für den Standort Ruhrpark erfolgt. Nach den bis dato gültigen Bebauungsplänen, wäre ein erheblich größerer Besatz von zentrenrelevanten Sortimenten, auch im Bereich Bekleidung, Schuhe / Lederwaren und damit ein erheblich größeres Gefährdungspotenzial der zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und im Umland möglich. Aufgrund der Regelung eines Verkaufsflächenpools können nicht in allen Sortimenten gleichzeitig die ermittelten Wettbewerbswirkungen erfolgen. Wird in einem Sortiment die Verkaufsflächenobergrenze komplett ausgeschöpft, müssen in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen gegenüber dem heutigen Bestand vorgenommen werden. Die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen wurden auf Grundlage der Auswirkungsanalyse so gewählt, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden zu befürchten sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Bereits mit der baulichen Veränderung ist eine erhebliche Attraktivitätssteigerung des Einkaufszentrums Ruhrpark verbunden. Darüber hinaus bilden die Möglichkeiten, die der Bebauungsplan den Eigentümern zugesteht (Verkaufsflächenkorridore) ein Höchstmaß an Flexibilität. Der massive Zugewinn an Attraktivität und Flexibilität wird im vorliegenden Gutachten der GMA nicht ausreichend gewürdigt. So wird lediglich ein "Attraktivitätsaufschlag" auf die zusätzliche Verkaufsfläche in Höhe von 10 % berücksichtigt. Dies wird der veränderten Situation nicht ausreichend gerecht. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass die Umsatzleistungen bei den verschiedenen Sortimenten in Teilen zu hoch bzw. zu niedrig angesetzt werden. Hierdurch wird die Umsatzleistung in der Gesamtheit verfälscht dargestellt werden (s. a.a.O. Junker &Kruse). Die für das Stadtgebiet von Witten für das GMA-Gutachten erhobenen Verkaufsflächen für die Wittener Innenstadt werden zur Zeit im Rahmen der aktuellen Fortschreibung des Masterplans Einzelhandel erhoben und aktualisiert, eine Bewertung möglicher Abweichungen von den GMA-Daten bleibt abzuwarten. Bereits heute sind im zentralen Versorgungsbereich der Wittener Innenstadt erhebliche Ladenleerstände zu verzeichnen. Durch die Modernisierung und Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks steht zu erwarten, dass sich die Situation tendenziell verschlechtern wird. Mit dem verstärkten Wettbewerbsdruck ist zu erwarten, dass der zentrale Versorgungsbereich vor erhebliche Herausforderungen gestellt wird, die ggf. auch zu städtebaulichen Problemen führen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 140 von 162 Antwort: Attraktivitätssteigerung Der Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks durch die baulichen Maßnahmen und mögliche Mieterwechsel wurde zum einen durch einen UmsatzAttraktivitätszuschlag der zusätzlichen Verkaufsflächen Rechnung getragen, zum anderen durch ein Außer-Acht-lassen potenzieller Wettbewerbswirkungen innerhalb des Ruhrparks selbst. Bei der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hat der Gutachter bewusst nur Umverteilungen gegenüber Standorten außerhalb des Ruhrparks unterstellt und somit die Konkurrenz innerhalb des Einkaufszentrums methodisch nicht berücksichtigt. Insofern erfolgte hier eine worst-case-Betrachtung. Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Hinsichtlich des Gutachtens der GMA muss zudem auf die fehlende ganzheitliche Betrachtung der Gesamtmaßnahme hingewiesen werden (vgl. hierzu Stellungnahme Junker & Kruse – Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum, Seite 7): "Von der GMA werden ausschließlich Umsatzzuwächse durch die neu entstehenden branchenspezifischen Verkaufsflächen in die Umverteilungsberechnungen eingestellt. Die Benennung in Kapitel 6 in der GMA-Studie. Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks" ist insofern missverständlich, da auch dieses Kapitel lediglich die Umsatzsteigerung bzw. -verluste durch mögliche Branchenänderung bilanziert. Nicht berücksichtigt wird hierbei, dass in Folge der baulichen Umstrukturierung und den angestrebten Änderungen im Mieterbesatz selbst ohne Veränderung in der Branchenzusammensetzung eine Steigerung von Leistungsfähigkeit und damit Umsätzen zu erwarten ist. So wird die bauliche Anlage insgesamt attraktiver und vernetzter gestaltet. Zudem wird ein östlich abgesetzt gelegenes, großflächiges und mehrgeschossiges Gebäude aufgegeben und durch - überwiegend ebenerdige, kleinflächige - Ladenlokale im Bereich der neuen Süd-Mall ersetzt. Die GMA (2012, Seite 79) selbst führt aus, dass die baulichen Umstrukturierungen und Änderungen im Sortiments- und Mieterbesatz" zu einer Attraktivitätserhöhung und Umsatzsteigerung führen werden, beschränkt die Analyse jedoch ausschließlich auf die möglichen Sortimentsänderungen. Antwort: Fehlende ganzheitliche Betrachtung Es ist zunächst auf Kap. IV, 6 in der Auswirkungsanalyse zu verweisen (Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks), in welchem anhand verschiedener Szenarien der Verkaufsflächen- und Sortimentszusammensetzung die Umsatzentwicklung des Ruhrparks im Gesamten bewertet wird. Es handelt sich bei der Umstrukturierung des Ruhrparks nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können (im Übrigen wird die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sogar um rd. 1.800 m² reduziert). Auch ist durch die Festlegung des Verkaufsflächenpools mit Verkaufsflächenobergrenzen in einzelnen Sortimenten gewährleistet, dass nicht alle dargestellten Wettbewerbswirkungen gleichzeitig stattfinden können (Daher ist auch die Betrachtung von Summenwerten / dem rechnerischen Durchschnitt – wie von Junker und Kruse in diversen Tabellen und Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 141 von 162 in der textlichen Bewertung durchgeführt – methodisch nicht korrekt). Wenn in einem Sortiment die ermittelte Gesamtverkaufsfläche unter Ausnutzung der vollständigen Verkaufsflächenpotenziale erfolgen würde, müssten in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen vorgenommen werden. Ein Beispiel: Wenn im Sortiment Bekleidung die gesamte, nach dem aktuellen Bebauungsplan zulässige Verkaufsfläche von 34.750 m² ausgenutzt würde (plus 4.500 m² gegenüber dem heutigen Bestand), dann müssten in anderen Sortimenten nicht nur diese4.500 m² eingespart werden, sondern zusätzlich noch weitere 1.800 m² Verkaufsfläche, die sich durch die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark von heute (ca. 71.500 m² auf perspektivisch 69.700 m²) ergeben. Damit würde es zwar im Bereich Bekleidung zu Wettbewerbswirkungen in Bochum - und im Übrigen auch im Ruhrpark kommen –, dafür würde in anderen Sortimenten der Wettbewerbsdruck auf zentrale Versorgungsbereiche reduziert. Hier ist auch auf den zweiten wesentlichen Aspekt einzugehen, der in der vorliegenden Kritik außer Acht gelassen wurde. Der Gutachter hat zwar den 10%igen Attraktivitätszuschlag nur für die zusätzlich zu schaffenden Flächen innerhalb einzelner Sortimente angesetzt, allerdings wurden für die Bestandsflächen die gleichen Umsatzleistungen wie heute unterstellt, d. h., es wurden modellhaft alle Umsatzumverteilungseffekte zu Lasten von Standorten außerhalb des Ruhrparks in den Berechnungen unterstellt. Ein Wettbewerb innerhalb des Ruhrparks, der selbstverständlich auch bei der Ausdehnung von Verkaufsflächen in einzelnen Sortimenten erfolgt, wurde somit nicht berücksichtigt. Wenn z. B. im Sortimentsbereich Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires zu den heute rd. 4.130 m² VK noch rund 2.200 m² VK hinzukämen (vgl. Auswirkungsanalyse, Tabelle 30), wurde also modellhaft unterstellt, dass die Bestandsbetriebe keine Wettbewerbswirkungen erfahren würden. Es ist jedoch handelswirtschaftliche Realität, dass bei solchen Verkaufsflächenerweiterungen in einem Sortiment auch Wettbewerbswirkungen innerhalb dieser gleichen Standortlage, dem Einkaufszentrum Ruhrpark, erfolgen. Vielmehr wurde für den vorhandenen Bestand unterstellt, dass dieser seine heutigen Umsätze auch weiterhin erwirtschaften kann. Im Übrigen bedeutet die auch in der Rechtsprechung dargelegte Forderung einer Betrachtung der Gesamtattraktivität eines Erweiterungsvorhabens nicht, dass auch die Bestandsflächen in die Umsatzumverteilungsberechnung eingerechnet werden müssten. Die Methodik des Gutachters wurde bereits richterlich bestätigt, so z. B. im Urteil des OVG Münster zur Erweiterung des CentrO Oberhausen. Demnach kann bei der Überprüfung der Auswirkungen einer Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben primär auf die Erweiterungsfläche abgestellt werden, wenn sich der bestehende Betrieb bereits am Markt etabliert und sich der Wettbewerb auf den zu erweiternden Betrieb eingestellt hat. Dies trifft auf den Standort Ruhrpark, der seit mehr als 40 Jahren ein wesentlicher Einzelhandelsstandort im Gefüge der Stadt Bochum und im Ruhrgebiet insgesamt ist, unbestritten zu. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 142 von 162 Stellungnahme: Die höchstrichterliche Rechtsprechung zum Themenkomplex (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 29.11 .2005 - 4 B 72/05, VGH Mannheim) fordert, dass bei Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes, die kein selbständiges abtrennbares Vorhaben, sondern vielmehr eine Änderung einer baulichen Anlage darstellt, das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt geprüft werden muss. Diese Prüfung findet seitens der GMA nicht statt. Antwort: Kritik am Gutachten Grundsätzliches Die Auswirkungsanalyse hat sich an den vom OVG NRW, Münster vorgegebenen Anforderungen an Verträglichkeitsanalysen orientiert, die im Rahmen der sog. „Preussen-Park-Entscheidung“ dargelegt wurden (OVG NRW, 7aD 60/99, NE 12/2000, S. 52). Hierzu zählen: 1. die Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode: Umsatzumverteilungsmodell als wissenschaftlich anerkannte Methode 2. die zutreffende Ermittlung des in der Prognose begründeten Sachverhaltes: ausführliche Darstellung der Bestandssituation im Ruhrpark mit Sortimenten, Verkaufsflächen und Umsätzen als Ausgangsdaten für den Standort, aktuelle Vor-Ort-Erhebungen in zentralen Versorgungsbereichen durch GMA, einzelbetriebliche Umsatzschätzung usw. 3. ob das Ergebnis einleuchtend begründet wurde: detaillierte tabellarische Darstellung der Wettbewerbswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen, textliche und kartografische Erläuterungen zu den wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen, Ableitung der Empfehlungen zur Verkaufsflächendimensionierung in einzelnen Sortimenten, Erläuterungen zur Methodik im Gutachten und zur theoretischen Fundierung des Prognosemodells. 4. ob die mit einer Prognose verbundene Unsicherheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen steht, die mit dieser Prognose gerechtfertigt werde: Einstufung der aktuellen Umsatzleistungen des Ruhrparks nach tatsächlichen Ist-Werten und Einordnung des Angebotsbestandes im angemessenen regionalen Kontext. Attraktivitätsaufschlag für zusätzliche Flächen, keine Berücksichtigung von Wettbewerbswirkungen im Ruhrpark selbst, Umverteilungsberechnungen mit stärkerer Gewichtung zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche usw. Eine ausreichende Abwägungsgrundlage ist damit gegeben. Dies gilt unabhängig davon, dass die Ergebnisse der Untersuchung des Gutachters den Einschätzungen der Stadt Dortmund widersprechen. In diesem Zusammenhang ist anzuführen, dass Junker und Kruse in ihrer Stellungnahme die meisten Ausgangsparameter des Gutachters grundsätzlich anerkannt haben, die vorliegende Methodik nachvollziehen können und diese auch als Basis eigener Berechnungen zu Grunde gelegt haben (siehe Junker und Kruse: Geplante Umstrukturierung des Einkaufszentrums Ruhrpark in Bochum. Stellungnahme, Juni 2012, S. 14: “Das Rechenmodell des Gutachters erscheint in wesentlichen Punkten nachvollziehbar und plausibel und kann daher als Grundlage der weiterführenden Untersuchung dienen.“). Letztlich Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 143 von 162 haben Junker und Kruse die Ausgangsdaten des Gutachters in ihren Berechnungen um einige Parameter verändert, so dass sie zu einem anderen Ergebnis kamen als der Gutachter. Eine eigenständige Analyse der Auswirkungen mit eigener Datengrundlage wurde nicht erstellt. Im Wesentlichen werden vier Parameter der Auswirkungsanalyse verändert, auf zwei davon nimmt auch die Stadt Dortmund Bezug: - Junker und Kruse begrenzen die Umverteilungswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen in allen Branchen und in allen zentralen Versorgungsbereichen pauschal auf 5 %. Hierfür wird jedoch keine städtebauliche Begründung angeführt. - Es werden neue Berechnungen für die Branchen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren durchgeführt. Damit werden die Nahversorgungslagen im unmittelbaren Umfeld des Ruhrparks stärker betroffen als von Gutachter eingestuft. Grundsätzlich ist das konkrete Angebotsspektrum im Ruhrpark zu beachten: So sind unter anderem im Lebensmittelsektor ein SB-Warenhaus sowie im Drogerie- und Parfümeriesegment Fachanbieter vorhanden, die auch im Rahmen von gezielten Einkäufen im Shopping Center nachgefragt werden, während die Angebote des täglichen Bedarfs bei Lebensmitteln, Drogerie- und Apothekerwaren auch weiterhin schwerpunktmäßig in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren nachgefragt werden. Die GMA hat in ihren Berechnungen daher auch stark das Betriebstypenspektrum im täglichen Bedarf berücksichtigt und zentrale Versorgungsbereiche mit einem SB-Warenhaus (wie Kaufland im Ruhrpark) oder Drogeriemärkten und Parfümerien in der Umverteilungsberechnung stärker berücksichtigt als dies Junker und Kruse getan hat. Die Neuberechnungen im Lebensmittelsektor sind im Übrigen mittlerweile unerheblich, da nach der vorliegenden Bauleitplanung die Verkaufsfläche für Lebensmittel nicht ausgedehnt werden soll. Fazit Die vorgelegten Anregungen zur Veränderung von Flächenproduktivitäten sowie der ganzheitlichen Betrachtung des Vorhabens und einer Erhöhung von Attraktivitätszuschlägen ist letztlich eine Möglichkeit, an verschiedensten ‚Stellschrauben’ mit einer „worst-case-Betrachtung“ zu arbeiten, die sich letztendlich in ein unrealistisches Szenario potenzieren würde. Die vorliegenden Daten des Gutachters wurden sorgfältig erhoben und nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet; die Methodik und Darstellung / Transparenz der Daten und Rechenschritte orientiert sich an der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Anforderungen an die Erstellung von Einzelhandelsgutachten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: In der Gesamtbetrachtung wird der hier geplante Zuwachs an Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente seitens der Stadt Witten abgelehnt, da dieser nicht im Einklang mit maßgeblichen Regelungen im Entwurf der LEP NRW sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel sowie den regional vereinbarten Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das östliche Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 144 von 162 Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche steht. Auch sind Zielkonflikte mit dem Masterplan der Stadt Bochum zu erkennen. Darüber hinaus werden aus Sicht der Stadt Witten die Möglichkeiten des Bestandsschutzes zu weitgehend genutzt. Im Ergebnis führt dies dazu, dass der Ruhrpark neben den geplanten Maßnahmen zur Weiterentwicklung und Modernisierung (sog. Süd-Mall, Verbesserung der Parkplatzsituation etc.) über zusätzliche Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente verfügen wird, was eine weitere Attraktivitätssteigerung bewirkt. Durch diese weitere Verschärfung der Konkurrenzsituation werden negative Auswirkungen für die Wittener Innenstadt und die Wittener Stadtteile, insb. Stockum, Bommern, Heven und Herbede erwartet, die ggf. auch zu städtebaulichen Problemen umschlagen können. Das vorliegende Verträglichkeitsgutachten der GMA kann angesichts der dargestellten methodischen Schwächen nicht den Nachweis erbringen, dass städtebauliche Probleme auszuschließen sind. Antwort: s. hierzu auch Fehlende ganzheitliche Betrachtung Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.14 Bochum-Gelsenkirchener Straßenbahnen AG (BOGESTRA), Bochum v. 15.08.2013 Stellungnahme: Bei einer Verlegung der Fußgängerbrücke zwischen dem Wohngebiet Lüdgendorpweg sollte die räumliche Nähe zu einer Bushaltestelle berücksichtigt werden und ein behindertengerechter Zugang ermöglicht werden (6. Städtebauliches Konzept - Radfahrer und Fußgänger). Entsprechend Kapitel 6. Städtebauliches Konzept - Radfahrer und Fußgänger soll eine Anpassung der bestehenden öffentlichen Verkehrsanlagen unabhängig von dem Bebauungsplanverfahren in Ausbauvereinbarungen getroffen werden. Hier sind die Belange des ÖPNV zu berücksichtigen. Insbesondere ist hierbei auf eine niederflurgerechte Gestaltung und eine tangentiale Anfahrbarkeit der Haltestellen zu achten. Des Weiteren sollte der Busverkehr über Sondersignale und Busspuren so geführt werden, dass ein schneller und zuverlässiger Betrieb gewährleistet ist. Antwort: Die aufgeführten Belange werden im Rahmen der Ausbauplanung berücksichtigt. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Wir bitten darum, bei der Detailplanung und insbesondere bei der Planung der Zufahrten und Fahrspuren beteiligt zu werden. Ansonsten bestehen gegen die Planungen keine Bedenken. Antwort: Eine Beteiligung bei der Detailplanung wird zugesagt. Der Anregung wird gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 145 von 162 2.2.15 Bezirksregierung Arnsberg, Dezernat 35 v. 21.08.2013 Stellungnahme: Zum o.g. Bebauungsplan werden aus städtebaufachlicher und planungsrechtlicher Sicht folgende Bedenken mitgeteilt: Im Bebauungsplan wird weiterhin festgesetzt, dass zentrenrelevanter Einzelhandel unbegrenzt zulässig ist. sonstiger nicht- Wie bereits in meinem Schreiben aus Februar 2013 dargelegt, können auch durch nicht-zentrenrelevante Sortimente negative Auswirkungen insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche grundsätzlich unterstellt werden. Eine Betrachtung erfolgt in der Begründung lediglich für die nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente. In der Begründung sind daher Ausführungen im Sinne einer Gesamtbetrachtung und die Darlegung der Auswirkungen des Vorhabens durch nichtzentrenrelevante Sortimente weiterhin erforderlich. Antwort: Bewertung der nicht-zentrenrelevanten Sortimente Aus gutachterlicher Sicht ist dieser Argumentation grundsätzlich zu widersprechen. Die Einordnung von zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten dient unter Steuerungsaspekten gerade dazu, bestimmte Sortimente auch an dezentralen Standorten zuzulassen, weil sie in klassischen Zentren (Innenstädte, Stadtteilzentren) i. d. R. keinen ausreichenden Platz finden, erheblichen Platz für Ausstellungsflächen ihrer meist sperrigen Produkte sowie eine entsprechende Anzahl von Parkplätzen benötigen und keine Rolle für die Attraktivität von Innenstädten spielen. Vor diesem Hintergrund ist grundsätzlich nicht davon auszugehen, dass durch nicht-zentrenrelevante Sortimente an einem dezentralen Standort Schädigungen in Innenstädten und Stadtteilzentren vorliegen könnten. Auch ist diese Argumentation handelswissenschaftlich unrealistisch. Baumärkte oder Möbelhäuser als klassische, nicht-zentrenrelevante Nutzungen tragen nicht zur Attraktivitätssteigerung eines Einkaufszentrums bei und sind bereits heute überwiegend an dezentralen Standorten ansässig. Selbst wenn – was für den Betreiber wirtschaftlich uninteressant sein dürfte – ein entsprechender Anbieter im Ruhrpark angesiedelt werden sollte, würden seine Auswirkungen klar zu Lasten dezentraler Standorte gehen. Potenzielle zentrenrelevante Randsortimente sind im Rahmen der gesamten VerkaufsflächenpoolLösung bereits begrenzt. Im Übrigen ist die Ansiedlung solcher Sortimente für den Betreiber uninteressant, weil er damit die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente deutlich reduzieren müsste. Auch die vorgesehenen baulichen Maßnahmen lassen eine derart große Fläche wie sie ein Baumarkt oder ein Möbelhaus benötigen nicht zu. Darüber hinaus ist auch die Rechtsprechung der Auffassung, dass von nichtzentrenrelevanten Sortimenten generell keine Schädigung zentraler Versorgungsbereiche ausgehen können, da es sich um Sortimente handelt, welche für die Zentren i.d.R. keine Relevanz besitzen. Der Anregung wird nicht gefolgt. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 146 von 162 Stellungnahme: Das mit Mängeln behaftete GMA-Gutachten wird ebenso weiterhin bezüglich mehrerer Branchen als Grundlage zur Festsetzung sortimentsbezogener Verkaufsflächenobergrenzen dem Bebauungsplan zugrunde gelegt. Inwiefern sich hierdurch keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nachweisen lassen, bleibt unklar bzw. ist zu korrigieren. Antwort: Fehlende ganzheitliche Betrachtung Es ist zunächst auf Kap. IV, 6 in der Auswirkungsanalyse zu verweisen (Einschätzung der Gesamtattraktivität des Ruhrparks), in welchem anhand verschiedener Szenarien der Verkaufsflächen- und Sortimentszusammensetzung die Umsatzentwicklung des Ruhrparks im Gesamten bewertet wird. Es handelt sich bei der Umstrukturierung des Ruhrparks nicht um eine Erweiterung eines bestehenden Einkaufszentrums, vielmehr um reine Umstrukturierungsmaßnahmen, bei denen Erweiterungen lediglich in einzelnen Sortimenten erfolgen können (im Übrigen wird die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sogar um rd. 1.800 m² reduziert). Auch ist durch die Festlegung des Verkaufsflächenpools mit Verkaufsflächenobergrenzen in einzelnen Sortimenten gewährleistet, dass nicht alle dargestellten Wettbewerbswirkungen gleichzeitig stattfinden können (Daher ist auch die Betrachtung von Summenwerten / dem rechnerischen Durchschnitt – wie von Junker und Kruse in diversen Tabellen und in der textlichen Bewertung durchgeführt – methodisch nicht korrekt). Wenn in einem Sortiment die ermittelte Gesamtverkaufsfläche unter Ausnutzung der vollständigen Verkaufsflächenpotenziale erfolgen würde, müssten in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen vorgenommen werden. Ein Beispiel: Wenn im Sortiment Bekleidung die gesamte, nach dem aktuellen Bebauungsplan zulässige Verkaufsfläche von 34.750 m² ausgenutzt würde (plus 4.500 m² gegenüber dem heutigen Bestand), dann müssten in anderen Sortimenten nicht nur diese4.500 m² eingespart werden, sondern zusätzlich noch weitere 1.800 m² Verkaufsfläche, die sich durch die Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark von heute (ca. 71.500 m² auf perspektivisch 69.700 m²) ergeben. Damit würde es zwar im Bereich Bekleidung zu Wettbewerbswirkungen in Bochum - und im Übrigen auch im Ruhrpark kommen –, dafür würde in anderen Sortimenten der Wettbewerbsdruck auf zentrale Versorgungsbereiche reduziert. Hier ist auch auf den zweiten wesentlichen Aspekt einzugehen, der in der vorliegenden Kritik außer Acht gelassen wurde. Der Gutachter hat zwar den 10%igen Attraktivitätszuschlag nur für die zusätzlich zu schaffenden Flächen innerhalb einzelner Sortimente angesetzt, allerdings wurden für die Bestandsflächen die gleichen Umsatzleistungen wie heute unterstellt, d. h., es wurden modellhaft alle Umsatzumverteilungseffekte zu Lasten von Standorten außerhalb des Ruhrparks in den Berechnungen unterstellt. Ein Wettbewerb innerhalb des Ruhrparks, der selbstverständlich auch bei der Ausdehnung von Verkaufsflächen in einzelnen Sortimenten erfolgt, wurde somit nicht berücksichtigt. Wenn z. B. im Sortimentsbereich Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Wohnaccessoires zu den heute rd. 4.130 m² VK noch rund 2.200 m² VK hinzukämen (vgl. Auswirkungsanalyse, Tabelle 30), wurde also modellhaft unterstellt, dass die Bestandsbetriebe keine Wettbewerbswirkungen erfahren würBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 147 von 162 den. Es ist jedoch handelswirtschaftliche Realität, dass bei solchen Verkaufsflächenerweiterungen in einem Sortiment auch Wettbewerbswirkungen innerhalb dieser gleichen Standortlage, dem Einkaufszentrum Ruhrpark, erfolgen. Vielmehr wurde für den vorhandenen Bestand unterstellt, dass dieser seine heutigen Umsätze auch weiterhin erwirtschaften kann. Im Übrigen bedeutet die auch in der Rechtsprechung dargelegte Forderung einer Betrachtung der Gesamtattraktivität eines Erweiterungsvorhabens nicht, dass auch die Bestandsflächen in die Umsatzumverteilungsberechnung eingerechnet werden müssten. Die Methodik des Gutachters wurde bereits richterlich bestätigt, so z. B. im Urteil des OVG Münster zur Erweiterung des CentrO Oberhausen. Demnach kann bei der Überprüfung der Auswirkungen einer Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben primär auf die Erweiterungsfläche abgestellt werden, wenn sich der bestehende Betrieb bereits am Markt etabliert und sich der Wettbewerb auf den zu erweiternden Betrieb eingestellt hat. Dies trifft auf den Standort Ruhrpark, der seit mehr als 40 Jahren ein wesentlicher Einzelhandelsstandort im Gefüge der Stadt Bochum und im Ruhrgebiet insgesamt ist, unbestritten zu. Die Bestandsflächen im Ruhrpark stehen bereits seit vielen Jahren im Wettbewerb mit weiteren Einzelhandelsstandorten, die sich wiederum auf diese Wettbewerbssituation eingestellt haben. Umgekehrt muss sich auch der Ruhrpark regelmäßig den Wettbewerbsveränderungen in seinem Umfeld, sei es in Bochum oder in umliegenden zentralen Orten, stellen (z.B. durch die Eröffnung der Thier-Galerie in Dortmund). Einstufung der Umsatzwerte in einigen Sortimenten Da in der Anregung auf die Stellungnahme von Junker und Kruse vom Juni 2012 verwiesen wird, die sich auf die Flächenproduktivitäten und damit die Umsatzleistungen für einzelne Sortimente im Ruhrpark beziehen, wird im Folgenden auf die dort angeführten Sortimente Sportartikel, Elektrowaren / Medien / Foto, Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren sowie Gesundheit / Körperpflege eingegangen. Bestandsumsätze des Ruhrparks in Bochum auf Basis von tatsächlichen IstUmsatzwerten in den Hauptsortimenten bewertet hat; hierzu wurden Daten vom Betreiber des Ruhrparks zur Verfügung gestellt. Diese Daten wurden vom Gutachter auf Plausibilität geprüft und in den gesamtregionalen Kontext, insbesondere in den Kontext mit der Wettbewerbssituation in der Stadt Bochum und dem direkten Umland, gesetzt. Sportartikel: Für dieses Sortiment kritisiert Junker und Kruse eine durchschnittliche Flächenproduktivität von € 2.000 je m² Verkaufsfläche im Bestand des Ruhrparks und € 2.200 je m² Verkaufsfläche für zusätzliche Flächen seien zu niedrig angesetzt, die Angaben der mfi seien nicht belastbar. Darüber hinaus hätte der Gutachter den Bestand in der Bochumer Innenstadt mit € 2.800 je m² Verkaufsfläche höher angesetzt als im Planobjekt und damit keinen „worst-case“ berücksichtigt. Wie bereits oben angeführt und auch im Gutachten auf Seite 18 dargestellt, hat der Gutachter die Angaben der mfi auf Plausibilität überprüft. Grundsätzlich ist jedoch nachvollziehbar, dass der Bereich Sport im Ruhrpark ein „Sorgenkind“ ist, da die Wettbewerbssituation in der Bochumer Innenstadt mit den Intersport-Anbietern Baltz, Voswinkel und Koch sehr hoch ist. Darüber hinaus Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 148 von 162 ist auch im Umland mit dem Indupark Dortmund ein sehr starker Sportstandort vorhanden; hier sind ebenfalls eine Filiale von Intersport Voswinkel als auch der Anbieter Decathlon vorhanden. Somit besteht sowohl im Bereich der Sporttextilien und Sportschuhe als auch im Sportgeräte- und Sportartikelbereich ein starker Wettbewerbsdruck. Während der Intersport-Anbieter Voswinkel an allen drei genannten Standorten (Ruhrpark, Bochum Innenstadt, Dortmund Indupark) ansässig ist und sich damit auch dem hauseigenen Wettbewerb aussetzt, schafft es Karstadt Sport aus Gutachtersicht nicht, sich mit seinem stark textillastigen Sportschwerpunkt deutlich gegenüber den Wettbewerbern zu profilieren. Bei der Ermittlung der Umverteilungsquoten und der Ableitung der zentrenverträglichen zusätzlichen Verkaufsflächen im Ruhrpark wurde der aktuelle Einzelhandelsbestand im Ruhrpark als Basis zugrunde gelegt. Dieser ist in der Tat aktuell durch zwei großflächige Anbieter (Karstadt Sport, Intersport Vosswinkel) geprägt. Sollten die vom Gutachter ermittelten 500 m² Verkaufsfläche im Sportsegment komplett durch kleinteilige Anbieter belegt werden – es wäre auch eine Erweiterung bestehender Anbieter denkbar –, würden sich die Wettbewerbswirkungen folglich v. a. zu Lasten von Standorten mit ähnlichen Strukturen vollziehen. Dies ist derzeit jedoch weder in der Innenstadt Bochum (wesentliche Anbieter Intersport Baltz, Intersport Koch, Intersport Voswinkel) der Fall, noch in den sonstigen untersuchten zentralen Versorgungsbereichen in Bochum und im Umland. Folglich würden auch hier Wettbewerbswirkungen stärker zu Lasten von Standorten außerhalb der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche erfolgen, z. B. in den Innenstädten von Dortmund oder Essen. Angesichts des relativ geringen zusätzlichen Verkaufsflächenspielraums von 500 m² im Sportsegment lassen sich hieraus jedoch keine negativen Auswirkungen ermitteln. Vor diesem Hintergrund bilden die vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivitäten im Sportbereich die tatsächliche Situation im Ruhrpark im Vergleich zu den genannten Wettbewerbsstandorten ab. Elektrowaren / Medien / Foto: Junker und Kruse führt an, € 5.500 je m² Verkaufsfläche für den Bestand und € 6.050 je m² Verkaufsfläche für die Erweiterungsfläche wären deutlich zu niedrig. Gerade der MediaMarkt im Ruhrpark als Hauptanbieter in diesem Segment müsste bei deutlich höheren Flächenproduktivitäten von rd. € 7.600 je m² Verkaufsfläche eingestuft werden. Hierzu ist anzuführen, dass MediaMarkt zwar in der Tat einen großen Teil der Verkaufsfläche bei Elektrowaren im Ruhrpark einnimmt, es gibt jedoch auch in diesem Sortiment noch diverse andere Angebote, z. B. in Handy-Shops, die Teilflächen von Karstadt, Kaufland etc., die jeweils deutlich unter der angesetzten Flächenproduktivität liegen. Vor diesem Hintergrund ergibt sich eine gewisse Nivellierung in den Bestandsdaten. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass gerade der Bereich der Elektrowaren durch den Online-Handel stark rückläufige Umsätze im stationären Einzelhandel aufweist und auch für die Zukunft erwarten lässt. Dies trifft auch auf die Media-Saturn-Gruppe zu, die in den vergangenen Jahren deutliche Umsatzrückgänge im stationären Einzelhandel zu verzeichnen hatte. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 149 von 162 Bücher / Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren: Es wird kritisiert, ein zu niedriges Umsatzniveau für den Ruhrpark zugrunde gelegt zu haben. Gleichzeitig setzt Junker und Kruse die Flächenproduktivitäten des Gutachters jedoch auch als Grundlage für ihre weiteren Berechnungen an, d. h. hier wird doch eine gewisse Akzeptanz der Umsatzleistungen des Gutachters deutlich. Dennoch ist auch hier noch einmal darauf hinzuweisen, dass die individuelle Situation im Ruhrpark bei der Ermittlung des Umsatzniveaus im Bestand und auch für die zukünftigen Verkaufsflächen verwendet wurde. So nimmt im Ruhrpark heute bei Schreib- und Spielwaren der Spielwarenfachmarkt Toys‚R’us einen großen Verkaufsflächenanteil ein, der mit seiner vergleichsweise niedrigen Flächenproduktivität entsprechend das Gesamtumsatzniveau in dieser Sortimentsgruppe reduziert. Gesundheit / Körperpflege: Hier sieht Junker und Kruse einen zu hohen Umsatzansatz beim Gutachter; die Flächenproduktivitäten für diese Angebote müssten niedriger eingeordnet werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Gutachter in dieser Sortimentsgruppe die Apotheken mit berücksichtigt, welche eine vergleichsweise hohe Flächenproduktivität erwirtschaften. Im Ruhrpark ist in dieser Sortimentsgruppe zwar nur eine Apotheke festzuhalten; allerdings sind auch im Drogeriewarensektor recht leistungsstarke Anbieter vorhanden, so z. B. der dm-Drogeriemarkt sowie zwei Parfümerien, wobei insbesondere Douglas mit einer vergleichsweise großen Filiale mit rd. 560 m² Verkaufsfläche vertreten ist. Nach Angaben des EHI (www.handelsdaten.de) beläuft sich die Flächenproduktivität für dm auf durchschnittlich € 6.650 je m² Verkaufsfläche. Für Parfümerien hat die BBE im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums im Rahmen ihrer Untersuchung „Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010“ eine Flächenproduktivität für Parfümerien von durchschnittlich € 6.500 je m² Verkaufsfläche ermittelt. Vor diesem Hintergrund ist der Bereich Gesundheit / Körperpflege mit rd. € 5.800 je m² Verkaufsfläche für den Ruhrpark, in dem zum Zeitpunkt der Bestandsermittlung 2009 auch noch weitere - weniger leistungs-starke - Angebote wie ein Schlecker-Markt sowie die Teilsortimente des Karstadt Warenhauses und des Kaufland SB-Warenhauses in den Bereich Gesundheit / Körperpflege einspielten, als realistischer Wert zu sehen (Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass mit steigender Flächenproduktivität auch die zusätzlichen Verkaufsflächen für den Standort Ruhrpark sinken). Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Es wird abschließend nochmals angeregt, im Hinblick auf eine kommunal und regionalverträgliche Einzelhandelsentwicklung die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen im Sinne der o.g. Konzepte als bestandsorientierte Planung anzupassen. Antwort: Für einen wirtschaftlichen Betrieb des Einkaufszentrums ist es im Hinblick auf zukünftige Mieterwechsel erforderlich, dass die Verkaufsflächenobergrenzen eine ausreichende Flexibilität ermöglichen, die auch eine Ausweitung beBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 150 von 162 stimmter Sortimente über das heutige Maß hinaus zulässt. Eine an dem Bestand orientierte Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen würde diese Flexibilität erheblich einschränken. Dies ist auch vor dem Hintergrund des bisherigen Baurechts zu sehen, das keinerlei Beschränkungen sowohl der Gesamtverkaufsfläche als auch der Verkaufsfläche einzelner Sortimente vorsah. Insofern erfolgt mit den getroffenen Festsetzungen bereits ein nicht unerheblicher Eingriff in das Eigentum des Eigners des Ruhrparks. Die Festsetzung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen im Bebauungsplan erfolgte im Wesentlichen auf der Grundlage der Auswirkungsanalyse der GMA. In einigen Fällen wurden die Verkaufsflächenobergrenzen darüber hinaus in der Folge der politischen Diskussion sogar niedriger festgesetzt, als von der GMA als verträglich erachtet. Durch die getroffenen Festsetzungen wird sichergestellt, dass von der Planung keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und den Nachbargemeinden ausgehen. Bei der Betrachtung der Umverteilungsquoten (s. Auswirkungsanalyse, GMA, Mai 2012, Tabellen 27 – 29) wird ersichtlich, dass bei Einhaltung der gutachterlich empfohlenen Verkaufsflächenobergrenzen selbst unter Berücksichtigung eines Attraktivitätsaufschlags in den zentralen Versorgungsbereichen im Umland von Bochum Umverteilungswirkungen von maximal 4 – 5 % zu erwarten sind. Bei diesen niedrigen Werten sind keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten. Der Anregung wird nicht gefolgt. 2.2.16 Wehrverwaltung Düsseldorf, Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr v. 22.08.2013 Stellungnahme: Mit Ihrem Schreiben vom 12.07.2013 benachrichtigen Sie mich über die öffentliche Auslegung der o.a. Planung. Zu der Planung habe ich bereits am 22.03.2013 Stellung genommen. Ich habe die nunmehr zugeleiteten Unterlagen mit den Unterlagen, die im Vorfeld Gegenstand der Prüfung und meiner Stellungnahme waren, - soweit mir möglich - verglichen. Änderungen sind mir nicht aufgefallen. Meine Stellungnahme vom 22.03.2013 in dieser Angelegenheit gilt daher vollinhaltlich weiter. Sollten - entgegen meiner Einschätzung - dennoch zwischen den beiden Abstimmungsverfahren Änderungen hinsichtlich der Bauhöhen über Grund, der räumlichen Ausdehnung der überplanten Fläche oder der grundsätzlichen Zweckbestimmung eingetreten sein, so bitte ich mir diese mitzuteilen. Für diesen Fall bitte ich dieses Schreiben als Zwischennachricht zu werten. Antwort: Die bereits in der frühzeitigen Beteiligung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen wurden nicht verändert. Zur Offenlage wurde lediglich eine Festsetzung zur ausnahmsweisen Errichtung von Fluchttreppenhäusern, Vordächern, Rampen, Terrassen sowie Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 151 von 162 Überdachungen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ergänzt. Dabei handelt es sich nicht um Erweiterungen der Hauptgebäude. Die festgesetzte Art der Nutzung wurde nicht geändert. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme v. 22.03.2013 Grundsätzlich bestehen gegen die Errichtung der Anlage keine Bedenken. Eine Tages- und/oder Nachtkennzeichnung ist - unter Berücksichtigung ausschließlich der Belange der militärischen Flugsicherung - nicht erforderlich. Im Falle der Errichtung der Zeltkonstruktion, des Sende- und Werbemastes sind mir rechtzeitig vor Baubeginn (ca. 4 Wochen) und Fertigstellung der Anlage, unter Angabe des Az. : 45-03- 03/Westl_M 007 13 _ a, nachstehende endgültige Daten zu übermitteln: • Art des Hindernisses • Standort des Hindernisses unter Angabe der geographischen Koordinaten in WGS 84 • Höhe des Hindernisses über Grund • Gesamthöhe des Hindernisses über NN • Art der Kennzeichnung • Tag des Baubeginns • Tag der geplanten Fertigstellung Ich bitte, die Baugenehmigung mit einer entsprechenden Auflage zu versehen. Antwort: Die Zeltkonstruktion, der Sendemast sowie die Werbemasten im SO Kino und SO EKZ 1 bestehen bereits. Bezüglich des geplanten Werbemastes im Gewerbegebiet wird die Wehrbereichsverwaltung im nachfolgenenden Genehmigungsverfahren entsprechend unterrichtet. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Für eine zeitgerechte Übersendung einer Mehrfertigung der Baugenehmigung an mich – unter Angabe des o. g. Aktenzeichens - wäre ich dankbar. Sollte der Bauantrag zurückgezogen oder negativ beschieden werden, bitte ich ebenfalls um eine diesbezügliche Mitteilung. Bei Änderungen hinsichtlich der Bauhöhe, der Gesamthöhe über Grund, des Standortes oder des Anlagetyps ist eine erneute Beteiligung erforderlich. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 152 von 162 2.2.17 Bezirksverwaltung Arnsberg, Dezernat 53 v. 03.09.2013 Stellungnahme: Zu dem o.a. Planvorhaben wird aus der Sicht des Immissionsschutzes bezüglich der Anlagen, für die eine abfall oder immissionsschutzrechtliche Zuständigkeit der Bezirksregierung Arnsberg vorliegt, folgende Stellungnahme abgegeben: Gegen das geplante Vorhaben bestehen keine immissionsschutzrechtlichen Bedenken. Allerdings verweise ich im Hinblick auf die von dem Planvorhaben ausgehenden Lärmemissionen auf die Zuständigkeit der gemeinsamen Unteren Immissionsschutzbehörde Bochum Dortmund Hagen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.18 Landesbetrieb Wald und Holz, Regionalforstamt Ruhrgebiet, Gelsenkirchen v. 11.09.2013 Stellungnahme: Die Belange des Waldes sind berücksichtigt, so dass von meiner Seite keine weiteren Bedenken und Anregungen mehr vorzutragen sind. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 2.2.19 Stadt Herne, FB Stadtplanung und Bauordnung v. 23.09.2013 Stellungnahme: Der Entwurf des Bebauungsplans ist hinsichtlich der zulässigen Verkaufsflächen gegenüber der Fassung der frühzeitigen Beteiligung unverändert. Die Stadt Herne erhält daher ihre im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vorgebrachte Stellungnahme aufrecht. Stellungnahme v. 08.03.2013 Mit der Erarbeitung des Bebauungsplans kommt die Stadt Bochum einem wichtigen Anliegen der Region nach einer planungsrechtlichen Begrenzung der dortigen Einzelhandelsentwicklung nach. Bereits in der ersten Fassung des REHK Östliches Ruhrgebiet wird im Interesse der benachbarten Innenstädte sowohl die Notwendigkeit einer Fixierung der Gesamtverkaufsfläche als auch eine schrittweise Reduzierung zentrentypischer Funktionen im Ruhrpark betont. In der Fortschreibung aus dem Jahr 2007 wird bekräftigt, dass ein Ausbau der Verkaufsflächen an den regional bedeutsamen nicht integrierten Einzelhandelsstandorten, zu denen insbesondere der Ruhrpark gehört, grundsätzlich nicht erfolgen soll, insbesondere im Bereich der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente. Mit dem B-Plan soll nunmehr eine Verkaufsflächenobergrenze von 69.700 m² festgeschrieben werden, die damit um ca. 1.800 m² unterhalb des aktuellen Verkaufsflächenbestandes von 71.518 m² liegt. Die gesamte Verkaufsfläche soll künftig durch zentrenrelevante Sortimente in Anspruch genommen werden können, dabei werden Obergrenzen für einzelne Sortimentsgruppen festgelegt, die dem Betreiber Spielräume ermöglichen. Die durch Abriss des peripher gelegenen UniPolster-/Mediamarkt-Gebäudes freiwerdenden Verkaufsflächen sollen auf die neu zu bauende Südmall verlagert und damit ein Rundlauf im Ruhrpark ermöglicht werden. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 153 von 162 Der Wille der Stadt Bochum, die Entwicklung des Ruhrparks über Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen zu steuern, wird ausdrücklich begrüßt. Bisher gab es keinerlei Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkungen, die Entwicklung des EKZ wurde im Wesentlichen durch die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen gesteuert. Die planungsrechtliche Situation an einem Altstandort "in den Griff zu bekommen" und dabei einen gerechten Ausgleich privater und öffentlicher Belange herbeizuführen ist zweifellos eine hoch komplexe planerische Aufgabe. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Ziel 7 des in Aufstellung befindlichen Landesentwicklungsplans - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel - (das als sonstiges Erfordernis der Raumordnung bereits in die Abwägung einzustellen ist) definiert die Entwicklungsspielräume für bestehende Standorte des zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels. Danach sind die Verkaufsflächen in der Regel auf das bestehende Maß zu begrenzen, geringfügige Erweiterungen kommen ausnahmsweise in Betracht, wenn sie für eine funktionsgerechte Weiterentwicklung des Bestandes notwendig sind und keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Antwort: LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Im Juli 2013 trat der LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – in Kraft. Gemäß dem Ziel 7 (Überplanung von vorhandenen Standorten) sind bei der Überplanung vorhandener Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche „die Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen“. Im vorliegenden Fall wird sogar die vorhandene Verkaufsfläche reduziert. Ausnahmsweise kommen nach Satz 2 „auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt“. In den Erläuterungen zu Ziel 7 wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem Bestand um den genehmigten, d.h. den durch die Baugenehmigung belegten Bestand handelt. Das Ziel 7 lässt geringfügige Erweiterungen des Bestandes jedoch als Ausnahme ausdrücklich zu, wenn durch sie keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Zur Dimensionierung der Geringfügigkeit einer solchen Erweiterung gibt es keine Aussagen im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Den Erläuterungen zu Ziel 7 ist zu entnehmen, dass die Entscheidung über eine Geringfügigkeit von der Einzelfallbetrachtung abhängig ist und zudem eine Erweiterung im Verhältnis angemessen sein muss. Bei der durch diesen Bebauungsplan vorbereiteten Umwandlung einer Fläche mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel in eine Fläche mit zentrenreleBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 154 von 162 vantem Einzelhandel kann angesichts des Anteils der umzuwandelnden Flächen an der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5 % von einer Geringfügigkeit ausgegangen werden. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bei der Genehmigung der umzuwandelnden Flächen keine ausdrückliche Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente gab. Im Hinblick auf die Bestimmung einer wesentlichen Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche wird auf die Erläuterung zu Ziel 3 verwiesen. Hier heißt es in den Erläuterungen: „Eine wesentliche Beeinträchtigung eines zentralen Versorgungsbereiches ist in jedem Fall anzunehmen, wenn durch die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereiches in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der zentrale Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Diesbezüglich wurde im Rahmen des Bebauungsplanes eine Auswirkungsanalyse (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH – GMA –, Mai 2012) erstellt. Im Ergebnis sind durch die Umstrukturierung des Ruhrparks keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Innenstadt Bochums bzw. andere zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet sowie im Umland abzuleiten und bestehen somit auch keine erheblichen Beeinträchtigungen. Der LEP - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel - steht somit der beabsichtigten Ausweisung der Verkaufsflächen und Sortimente nicht entgegen. Funktionsgerechte Weiterentwicklung Der Ruhrpark verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von 66.223 m² für zentrenrelevanten Einzelhandel und 5.295 m² für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (insbesondere die Fa. Unipolster). In Gänze ca. 71.500 m² ohne eine planungsrechtliche Definition zentren- und nichtzentrenrelevanter Sortimente. Der Bebauungsplan sieht eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche um ca.1.800 m² auf 69.700 m² vor. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf die zentrenrelevante Verkaufsfläche von 66.223 m² hätte zur Folge, dass ca. 3.477 m² Verkaufsfläche ausschließlich für nichtzentrenrelevante Sortimente genutzt werden könnten. (dies entspricht ca. 5% der Gesamtverkaufsfläche). Nach der Bochumer Liste sind nicht-zentrenrelevante Sortimente insbesondere im Möbel, Bau- und Heimwerker sowie Gartenbedarf konzentriert. Diese Sortimente werden in der Regel in großen Verkaufsstätten deutlich über 5.000 m² Verkaufsfläche, eher größer 10.000 m², angeboten. Mit Ausnahme von Elektrogroßgeräten in den großen Elektrowarenhäusern können diese Sortimente in einem klassischen Einkaufszentrum wie dem Ruhrpark nicht vermarktet werden. Das Beispiel der Fa. Unipolster, die den Standort Ruhrpark verlassen hat, zeigt die nicht marktgängigen Flächenangebote für nicht-zentrenrelevante Sortimente an diesem Einzelhandelsstandort. Somit wäre bei einer Festschreibung von ca. 3.500 m² Verkaufsfläche als Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 155 von 162 nicht-zentrenrelevante Verkaufsfläche ein struktureller Leerstand im Planungsrecht bereits impliziert. Eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf den ermittelten Bestand zentrenrelevanter Sortimente (66.223 m²) würde einen Gesamtflächenverlust von über 10% bedeuten. Mit diesem Flächenverlust wäre die zwingend notwendige Revitalisierung mit einem Investitionsvolumen von über 80 Millionen € und damit eine langfristige, ökonomische Tragfähigkeit und somit die Erhaltung der Funktionalität des Ruhrparks gefährdet, zumal dem Betreiber bzw. Eigentümer des Ruhrparks im Hinblick auf die geplanten Festsetzungen eine deutliche Einschränkung in den Nutzungsmöglichkeiten auferlegt wird. Es wird darauf hingewiesen, dass die Notwendigkeit eines Nachweises zur funktionsgerechten Weiterentwicklung des Bestandes in dem im Juli 2013 in Kraft getretenen LEP – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – entfallen ist. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Im Ruhrpark wird die Gesamtverkaufsfläche moderat verkleinert, die zentrenrelevanten Sortimente können jedoch um ca. 4.500 m ausgeweitet werden. Bei der Festlegung von Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Sortimentsgruppen werden zudem z.T. nicht unerhebliche Entwicklungsspielräume eröffnet, gerade auch in den innerstädtischen Kernsortimenten Bekleidung und Schuhe/Lederwaren. Zu fragen ist mithin, ob sich hieraus eine (wesentliche) Beeinträchtigung von zentralen Versorgungsbereichen, insbesondere der Herner Innenstadt als Hauptzentrum der Stadt Herne ergeben kann. Antwort: Nach gutachterlichen Erhebungen beläuft sich die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente im Ruhrpark vor Beginn der Baumaßnahmen auf insgesamt 66.223 m² VK, 5.295 m² VK entfielen auf nicht-zentrenrelevante Sortimente. Nach der vorliegenden Bauleitplanung wären max. 69.700 m² VK für zentrenrelevante Sortimente möglich, d. h. rechnerisch eine zusätzliche Verkaufsfläche gegenüber dem Bestand von rund 3.477 m², nicht 4.500 m², wie von der Stadt Herne dargestellt. Allerdings ist ein komplettes Ausnutzen der Gesamtverkaufsfläche im Ruhrpark mit zentrenrelevanten Sortimenten unwahrscheinlich, da ein Teil der Betriebe als Mehrbranchenbetriebe auch nicht-zentrenrelevante Sortimente führt, so z. B. ein Elektrofachmarkt Elektrogroßgeräte. Der Gutachter hat in seiner Auswirkungsanalyse vom Mai 2012 eine detaillierte Untersuchung ausgewählter zentraler Versorgungsbereiche in Bochum und im angrenzenden Umland durchgeführt. Die Auswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen im Umland, so auch in der Innenstadt Herne, sind im Gutachten dargestellt; im Hauptzentrum der Stadt Herne liegen sie bei maximal 3 – 4 % im Bereich Schreib- und Spielwaren bzw. beim sonstigen zentrenrelevanten Einzelhandel. Die innenstadttypischen Leitsortimente wie Bekleidung und Schuhe / Lederwaren sind dagegen nur von Umsatzumverteilungseffekten in Höhe von ca. 1 – 2 % im Hauptzentrum HerneMitte betroffen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 156 von 162 Bei den Verkaufsflächenfestsetzungen nach einzelnen Sortimenten im Bebauungsplan ist die Stadt Bochum dem Gutachter weitgehend gefolgt: Bei Bekleidung, Elektrowaren / Medien / Foto sowie den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten werden niedrigere Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt als in der Auswirkungsanalyse ermittelt; im Bereich der Lebensmittel wird sogar der aktuelle Bestand festgeschrieben. Die Empfehlungen des Gutachters zu den konkreten Verkaufsflächenobergrenzen beruhen v. a. auf der Tatsache, dass innerhalb des Einzugsgebietes insbesondere die Bochumer Innenstadt als Hauptwettbewerbsstandort betroffen ist. Dies hängt insbesondere auch mit der hohen lokalen Bedeutung des Ruhrparks zusammen, in dem mehr als 50 % der Kunden aus Bochum selbst stammen. Da der Wettbewerbsstandort Innenstadt Bochum am stärksten von den Auswirkungen der Umstrukturierung des Ruhrparks betroffen ist, liegen die Umverteilungswirkungen in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen in Bochum bzw. den umliegenden Kommunen deutlich niedriger. Daher wurde die Innenstadt von Bochum als Referenzstandort gewählt, um auf Basis von maximalen Umverteilungseffekten an diesem Referenzstandort entsprechende Verkaufsflächenobergrenzen nach Sortimenten zu definieren. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Die den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs im Wesentlichen zugrunde liegenden absatzwirtschaftlichen Bewertungen der GMA berücksichtigen nicht die aus der baulichen Umstrukturierung und den zu erwartenden Änderungen im Mieterbesatz voraussichtlich resultierende Attraktivitätssteigerung auch im Bestand, wie dies auch der Zweitgutachter Junker/ Kruse kritisiert. Die Auswirkungen - auch auf das Hauptzentrum Herne-Mitte – werden dadurch unterschätzt. Darüber hinaus wird die konkrete städtebauliche Situation des Hauptzentrums in Herne-Mitte nicht berücksichtigt. Dieses hatte in Folge der Karstadt-Hertie-Krise im Jahr 2008/09 nahezu 20 % seiner Verkaufsflächen verloren (Hertie 6.000 m² Wehmeyer 2.200 m², SinnLeffers 2.600 m², Verkleinerung C&A 900 m². Diese Rückgänge konnten bis heute nicht annähernd "ausgeglichen" werden (H&M 1.100 m² neue Woolworth 2.200 m²). Insgesamt lag der Schwerpunkt der Verkaufsflächenverluste im Kernsortiment Bekleidung. Aktuell beträgt die Gesamtverkaufsfläche hier ca. 35.000 m², die für Bekleidung ca. 13.000 m². Es ist zu beobachten, dass zunehmend auch wieder kleine Flächen leer stehen. Im Ruhrpark nimmt alleine das Sortiment Bekleidung bereits aktuell eine Verkaufsfläche von gut 30.000 m² ein, die auf künftig nahezu 35.000 m² erhöht werden kann. Aufgrund der hervorragenden Erreichbarkeit des Ruhrparks über die A 43 aus Herne werden in der Folge die Möglichkeiten zu einer Verbesserung des Verkaufsflächenangebots in Herne im wichtigen Bekleidungssortiment noch weiter beeinträchtigt. Antwort: Attraktivitätssteigerung Der Attraktivitätssteigerung des Ruhrparks durch die baulichen Maßnahmen und mögliche Mieterwechsel wurde zum einen durch einen UmsatzAttraktivitätszuschlag der zusätzlichen Verkaufsflächen Rechnung getragen, zum anderen durch ein Außer-Acht-lassen potenzieller Wettbewerbswirkungen innerhalb des Ruhrparks selbst. Bei der Ermittlung der absatzwirtschaftliBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 157 von 162 chen Auswirkungen hat der Gutachter bewusst nur Umverteilungen gegenüber Standorten außerhalb des Ruhrparks unterstellt und somit die Konkurrenz innerhalb des Einkaufszentrums methodisch nicht berücksichtigt. Insofern erfolgte hier eine worst-case-Betrachtung. Aus den oben genannten Wettbewerbswirkungen in Herne-Mitte lassen sich keine negativen städtebaulichen Auswirkungen ableiten, dies insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund der Regelung eines Verkaufsflächenpools nicht in allen Sortimenten gleichzeitig die ermittelten Auswirkungen erfolgen können. Wird in einem Sortiment die Verkaufsflächenobergrenze komplett ausgeschöpft, müssen in anderen Sortimenten Verkaufsflächenreduzierungen gegenüber dem heutigen Bestand vorgenommen werden. Vor diesem Hintergrund ist der Vorwurf der Stadt Herne zurückzuweisen, der Gutachter hätte die konkrete städtebauliche Situation des Hauptzentrums nicht berücksichtigt. Bei den vorliegenden niedrigen Umverteilungseffekten sind minimale wettbewerbliche Wirkungen zu konstatieren, negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne von trading-down-Tendenzen und zunehmendem Leerstand lassen sich bei Umsatzumverteilungen in dieser Höhe selbst in einer Innenstadt mit negativer Verkaufsflächenentwicklung nicht ableiten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Insofern wird angeregt, insbesondere die Verkaufsflächen für die Sortimentsgruppen Bekleidung und Schuhe/Lederwaren auf die Größenordnung des ermittelten Bestandes zu begrenzen oder wenigstens die vorgesehenen Erweiterungsmöglichkeiten zu reduzieren. Antwort: Es ist darauf hinzuweisen, dass mit der Festsetzung der Verkaufsflächenobergrenzen im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung zum ersten Mal eine konkrete Steuerung für den Standort Ruhrpark erfolgt. Nach den bis dato gültigen Bebauungsplänen wäre ein erheblich größerer Besatz von zentrenrelevanten Sortimenten, auch im Bereich Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, und damit ein erheblich größeres Gefährdungspotenzial der zentralen Versorgungsbereiche in Bochum und im Umland möglich. Der Anregung wird nicht gefolgt. 3. Stellungnahmen aus der erneuten Beteiligung 3.1. Stellungnahmen der Öffentlichkeit Im Rahmen der erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs.3 BauGB gingen folgende Stellungnahmen der betroffenen Öffentlichkeit ein, die im Zuge der Planaufstellung zu berücksichtigen waren: 3.1.1. Stellungnahme: Nach Prüfung der Unterlagen teilen wir Ihnen mit, dass wir mit den textlichen Änderungen zu Punkt 1.1.2 S02 EKZ und der Ergänzung zu "2. Maß der baulichen Nutzung" vollumfänglich einverstanden sind. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 158 von 162 Antwort: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 3.1.2. Stellungnahme: In der oben bezeichneten Angelegenheit melde ich mich für die genannte Eigentümergemeinschaft und nehme Bezug auf Ihr Schreiben vom 20.09.2013. Die aus der Sicht meiner Mandanten bestehenden und im laufenden Verfahren bereits schriftlich und mündlich geschilderten Probleme des Lärmschutzes verbleiben. Der Bebauungsplan befasst sich nach wie vor nicht ausreichend mit der Prüfung des Vorhabens auf Einhaltung der nachbarschützenden Vorschriften zum Lärmschutz. Die im Bereich des Bebauungsplanes auf dem Grundstück selbst vorgesehenen Maßnahmen zum Lärmschutz sind von vornherein ungeeignet oder reichen nicht aus, die Nachbarn unter der Adresse Kohlleppelsweg 50 ausreichend vor den zu erwartenden massiven Beeinträchtigungen oder Belästigungen zu schützen. Dies gilt insbesondere für die weitere künftige Verkehrsentwicklung durch die vorgesehene allgemeine Nutzung der Zufahrtsstraße südlich des Parkhauses zum Kohlleppelsweg, den Verkehr aus dem künftig planmäßig deutlich stärker genutzten Parkhaus, den Kohlleppelsweg selbst entlang der nördlichen Grundstücksgrenzen der Eigentümergemeinschaft. Antwort: Aufgrund der bereits vorhandenen sowie der durch die Umstrukturierung des Ruhrparks verursachten Geräuschsituation im Plangebiet und in der näheren Umgebung wurde zur Berücksichtigung und Abwägung der Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 BauGB ein schalltechnisches Gutachten (Prognose von Schallimmissionen, DEKRA Industial GmbH) erstellt. Gegenstand des Gutachtens ist die Ermittlung und Beurteilung des vom Plangebiet ausgehenden sowie nach Umstrukturierung des Einkaufszentrums zu erwartenden Anlagenlärms sowie der Straßenverkehrsgeräusche im Umfeld des Plangebietes. Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung wurde festgestellt, dass die Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche des Ruhrparks die Immissionsrichtwerte der TA Lärm tags und nachts an allen Immissionspunkten unterschreiten und somit auch an allen umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen eingehalten werden. Die zulässigen Spitzenpegel durch einzelne Geräuschspitzen nach TA Lärm werden an den maßgeblichen Immissionspunkten unterschritten. Hinsichtlich des von dem Verkehr auf dem Kohlleppelsweg ausgehenden Lärms ist festzuhalten, dass die Lärmimmissionen am Immissionsort Kohlleppelsweg 50 entsprechend der schalltechnischen Untersuchung sowohl heute als auch zukünftig unterhalb der Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1, für Mischgebiete liegen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Hinzu kommt die gem. §8 BaunutzungsVO vorgesehene Nutzung des im neuesten B-Planentwurf (Stand 18. 09. 2013) kenntlichgemachten Bereiches GE. Diese Qualifizierung ist zu allgemein, die Prüfung des Vorhabens setzt sich insbesondere auch hier nach wie vor nicht ausreichend mit den nachbarBebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 159 von 162 schützenden Belangen und speziell den Vorschriften zum Lärmschutz auseinander. Es bedarf daher schon im B-Plan einer Konkretisierung dahingehend, daß und wie jegliche Nutzung unter Berücksichtigung der Nachbarrechte der Eigentümergemeinschaft Kohlleppelsweg 50 erfolgen darf. Antwort: Im Hinblick auf die umgebende schutzwürdige Nutzung und eine gerechte Verteilung der Emissionen auf in dem Gewerbegebiet mögliche Betriebe werden für das Gewerbegebiet Geräuschkontingente festgelegt. Bei der Kontingentierung wurde die gewerbliche Vorbelastung durch den Ruhrpark berücksichtigt. Zur Festlegung der Kontingente werden ein Bezugspunkt, mehrere Richtungssektoren sowie für jeden Sektor ein Zusatzkontingent im Bebauungsplan festgesetzt. Im späteren Baugenehmigungsverfahren kann dann für einen konkreten Betrieb das zulässige Immissionskontingent am betroffenen Immissionspunkt in der Umgebung ermittelt werden. Somit wird die Einhaltung der Immissionsrichtwerte am o.g. Immissionspunkt sichergestellt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Dabei ist zu beachten, daß schon der Status Quo der Nutzung des B-PlanBereiches eigentlich nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Die Eigentümergemeinschaft Kohlleppelsweg 50 hat sich in der Verfolgung ihrer Rechte bisher nur deshalb zurückgehalten, weil sie noch die Erwartung hat, daß ihre Belange bei der Neudefinition der künftigen Nutzung des Plangebietes effektiv ausgestaltet werden, so daß nach der Verabschiedung nicht erst zeit- und energieraubende verwaltungsgerichtliche (Eil-)Verfahren erforderlich werden. Es steht fest, daß die (künftigen) Betreiber des Ruhrpark mit den angestrebten Änderungen eine Modernisierung des Einkaufzentrums und damit eine erheblich stärkere Frequentierung, einhergehend mit einem deutlich höheren Verkehrsaufkommen, anstreben. Dies mag grundsätzlich nicht zu beanstanden sein. Vor diesem Hintergrund ist es aber nicht hinnehmbar, daß die gutachterlichen Ausführungen zu künftigen Prognosen der Verkehrsentwicklung ohne Berücksichtigung des bereits jetzt rechtswidrigen Status Quo und dann auch noch ausschließlich aufgrund von Angaben der künftigen Betreiber erstellt sind. Daher bin ich der Meinung, daß zur Berechnung der künftigen Verkehrsentwicklung zunächst der Status Quo zu erfassen ist. Darauf aufbauend ist unter Berücksichtigung der definitiv erwarteten allgemeinen Zuwächse, der Auswirkungen der stärkeren gewünschten Akzeptanz des Parkhauses mit dem Ausgang zur genannten Straße, die Einrichtung des geplanten GE-Bereichs und die aus alledem folgende künftige Entwicklung des Verkehrsaufkommens auf dem Kohlleppelsweg zu prognostizieren. All dies ist bisher nicht einmal ansatzweise geschehen. Antwort: Zur Ermittlung der Verkehrsbelastungszahlen fanden mehrtägige Verkehrserhebungen statt, so dass der Status Quo umfassend erfasst wurde. Diese Verkehrserhebungen sind in die Berechnungen der Verkehrsuntersuchung mit einem Prognosehorizont 2025 eingeflossen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 160 von 162 Das zukünftige Verkehrsaufkommen basiert auf der Tatsache, dass keine Erweiterung der Verkaufsflächen vorgesehen ist und nur eine Umstrukturierung erfolgt. Diese wird sicherlich aufgrund eines geänderten attraktiveren Verkaufsangebotes gewisse Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten und auf das Verkehrsaufkommen/Besucherfrequentierung haben. Die Besucherfrequentierung wurde daher um 5 % an Werktagen bzw. 10 % an Wochenendtagen angehoben. Unter Berücksichtigung der strukturellen Entwicklungen (Einwohnerzahl, Beschäftigte) die tendenziell eher rückläufig sind, ist daher eine maßgebende Zunahme des Verkehrsaufkommens größer 10 % nicht zu erwarten. Gemäß RLS-90 führt jedoch eine 10%-Steigerung des Verkehrs lediglich zu geringfügigen Erhöhungen des Beurteilungspegels. Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung wurde festgestellt, dass die Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche des Ruhrparks die Immissionsrichtwerte der TA Lärm tags und nachts an allen Immissionspunkten unterschreiten und somit auch an allen umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen eingehalten werden. Die zulässigen Spitzenpegel durch einzelne Geräuschspitzen nach TA Lärm werden an den maßgeblichen Immissionspunkten unterschritten. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Sie kennen die Einstellung meiner Mandanten, daß ein effektiver Lärmschutz auf dem Boden des Ruhrpark selbst nicht ausreichend zu bewerkstelligen ist, da die eigentliche Lärmlast erst durch die auf den Straßen Am Parkhaus und Kohlleppelsweg und in dem neu zu schaffenden GE-Bereich bewegten zuund abfahrenden Fahrzeuge auftreten wird. Daher sollte, wie bereits besprochen, das Grundstück meiner Mandanten schon jetzt in die Planung von aktiven Lärmschutzmaßnahmen einbezogen werden. Antwort: Die schalltechnische Beurteilung basiert auf den Verkehrsdaten der Verkehrsuntersuchung und berücksichtigt somit umfassend die bereits vorhandenen Belastungen sowie die geplanten Veränderungen. Dabei wird auch die Steigerung der Verkehrszahlen um maximal 10% (S. 10) mit einbezogen. Zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen durch Schallimmissionen werden nach Maßgabe der schalltechnischen Untersuchungen im Bebauungsplan die notwendigen Festsetzungen getroffen. Unter anderem auch die Sperrung der Zu- und Abfahrt ab 22.00 Uhr am Kohlleppelsweg sowie eine Schallschutzwand zwischen dem geplanten Parkhaus und dem Gewerbegebiet. Damit wird am Immissionspunkt Kohlleppelsweg 50 die schalltechnische Situation gegenüber dem jetzigen nächtlichen Zustand deutlich verbessert und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 3.2. Stellungnahmen der Behörden Im Rahmen der erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs.3 BauGB gingen folgende Stellungnahmen der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ein, die im Zuge der Planaufstellung zu berücksichtigen waren: Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 161 von 162 3.2.1. Stadtwerke Bochum v. 01.10.2013 Stellungnahme: Wir nehmen Bezug auf ihr Schreiben vom 20.09.2013. Der B-Planentwurf 818 soll in einigen Punkten (Verkaufsflächenobergrenze Bekleidung, Zulässigkeit baulicher Anlagen außerhalb der Baugrenzen, Erweiterung der festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen) ergänzt werden. In diesem Zusammenhang möchten wir nochmals auf unsere Stellungnahme vom 29.07.2013 verweisen. Wir haben mit RED GRAFTON eine Einigung in Bezug auf den Umgang mit unseren wichtigen Versorgungstrassen im Plangebiet erzielt, die es uns ermöglicht, auf die Festsetzung von Geh, Fahr- und Leitungsrechten zu verzichten. Die Versorgungsleitungen der Stadtwerke sind nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen und sind in die Begründung als nachrichtliche Übernahmen aufgenommen worden. Wir bitten diese nachrichtliche Übernahme mit dem Hinweis zu verbinden, dass die Stadtwerke im Vorfeld von Bau- und Baumpflanzmaßnahmen frühzeitig zu informieren sind, sodass eine Überbauung verhindert werden kann. Antwort: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme: Ferner bitten wir in der Legende der Planzeichnung unter "Hinweise" aus "Versorgungsleitungen" "Versorgungsleitungen der Stadtwerke Bochum" zu machen. Antwort: Um eine deutliche Zuweisung zu ermöglichen, wird redaktionell in der Legende zum zeichnerischen Teil des Bebauungsplans unter „Hinweis“ der Begriff „Versorgungsleitung“ zu „Versorgungsleitungen der Stadtwerke Bochum“ ergänzt. Der Anregung wird gefolgt. Stellungnahme: Aufgrund der mit RED GRAFTON erzielten Einigung können wir einer planungsrechtlichen Zulassung der Errichtung baulicher Nebenanlagen wie etwa Vordächer, Rampen o.ä. außerhalb der Baugrenzen zustimmen. Der jeweilige Bauherr muss jedoch im Vorfeld Erkundigungen dahingehend einholen, ob hier Leitungen der Stadtwerke Bochum Gruppe liegen und ob diese umgelegt werden müssen. Gleiches gilt für die Festsetzung der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. Hier ist bereits aus dem Bebauungsplanentwurf, in dem einige unserer Versorgungstrassen nachrichtlich übernommen wurden, ein Konflikt ersichtlich, der abhängig von der Art der Bepflanzung Grund zur Umlegung der Versorgungsleitungen liefern kann. Antwort: Bezüglich der baulichen Umstrukturierungen und der Pflanzung von Hecken wird es entsprechende Abstimmungen mit den Stadtwerken Bochum geben. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung ANLAGE 1 zur Vorlage Nr.: 20132497 Seite 162 von 162 Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 3.2.2. Landesbetrieb Straßenbau NRW, Regionalniederlassung Ruhr, Haus Bochum v. 01.10.2013 Stellungnahme: Die mit Schreiben vom 26.07.2013, Az. : 20700/40400-Ra/1.13.03-07-296/13 vorgebrachten Bedenken zur Freihaltung der 20 m- Anbauverbotszone (§9(1) Bundesfernstraßengesetz) sind weiterhin zu berücksichtigen. Antwort: Die entsprechend § 9 Abs. 1 Bundesfernstraßengesetz (FStrG) zu den angrenzenden Autobahnen A 40 und A 43 notwendige Anbauverbotszone in einer Breite von 40 m, gemessen vom äußersten Rand der befestigten Fahrbahn wird im Bebauungsplan berücksichtigt. Hochbauten innerhalb der Bauverbotszonen sind nur ausnahmsweise mit Zustimmung der obersten Straßenbaubehörde (Landesbetrieb Straßen NRW, Niederlassung Bochum) möglich und im Einzelfall im Rahmen des Genehmigungsverfahrens abzustimmen. Da bisher weder eine rechtsverbindliche Planung für den Ausbau der A 40 vorliegt, noch ein entsprechendes Planfeststellungsverfahren eingeleitet wurde, und hier insofern einer zukünftiger Planung vorgegriffen würde, werden im Hinblick auf den nördlichen Außenring (20 m – Anbauverbotszone) keine Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Regelungen zu dem geforderten Freihaltebereich werden in den entsprechenden Verfahren geregelt. Der Anregung wird nicht gefolgt. Stellungnahme: Zu den vorgenommenen Änderungen werden sonst keine Bedenken vorgebracht. Antwort: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Bebauungsplan Nr. 818 – Ruhrpark-Einkaufszentrum – Abwägung