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Stadt Bochum Begründung zum Erlass einer Außenbereichssatzung Nr. 909 - Gut Varenholt gem. § 35 Abs. 6 BauGB für den Bereich südwestlich der L 651 Zeppelindamm (22.01.2010) Inhalt 1. Anlass und Erforderlichkeit 2. Voraussetzung für den Erlass der Außenbereichssatzung 3. Lage und räumlicher Geltungsbereich 4. Bestandssituation 5. Planungsvorgaben 6. Nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit von Vorhaben 7. Umweltbelange 8. Erschließung / Ver- und Entsorgung 9. Kosten 10. Verfahren 2 1. Anlass und Erforderlichkeit Die landwirtschaftliche Nutzung des Hofes Gut Varenholt wurde bereits in den sechziger Jahren des vorigen Jahrhunderts aufgegeben. In der Folgezeit wurden die ehemals landwirtschaftlichen Gebäude für Wohnzwecke und gewerbliche Zwecke umgenutzt. Darüber hinaus wurden zwei neue Wohngebäude genehmigt und auf der Hofstelle errichtet. Die gewerblichen Nutzungen und die nicht genehmigte Wohnnutzung in ehemals landwirtschaftlichen Gebäuden werden baurechtlich in Frage gestellt, da diese Nutzungen nicht als privilegierte Vorhaben i. S. d. § 35 Abs. 1 BauGB einzustufen sind. Darüber hinaus ist die ehemalige Hofstelle in dem seit 1989 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 575 b – Varenholzstraße – als Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt, so dass derzeit keine planungsrechtliche Grundlage für eine gewerbliche Nutzung und Wohnnutzung gegeben ist. Die skizzierte Situation kann nicht geduldet werden, da die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung der ausgeübten Nutzungen fehlen, um die seit über 47 Jahren praktizierte, letztlich von der ehemaligen Stadt Wattenscheid initiierte und geförderte nicht-landwirtschaftliche Nutzung auch förmlich zu legalisieren. Mit der Aufstellung einer Außenbereichssatzung gem. § 35 Abs. 6 BauGB sollen nunmehr die planungsrechtlichen Grundlagen für diese nichtlandwirtschaftliche Nutzung im Außenbereich geschaffen werden. Gemäß § 35 Abs. 6 BauGB ist die Stadt Bochum ermächtigt, für bebaute Gebiete im Außenbereich, in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung zugunsten des Wohnungsbaus und kleinerer, wohnverträglicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bestimmte öffentliche Belange auszuschalten, die dem Bauvorhaben ansonsten gemäß § 35 Abs. 3 BauGB entgegengehalten werden könnten. Die Rechtsfolge der Satzung ist, dass Außenbereichsvorhaben „begünstigt“ sind, wie Vorhaben gemäß § 35 Abs. 4 BauGB. Die Satzung ändert nichts an der Außenbereichslage. Die Besonderheit, die die Satzung schafft, besteht darin, dass im Gegensatz zu sonstigen Außenbereichsvorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB den Vorhaben im Satzungsgebiet nicht entgegengehalten werden kann, sie stünden im Widerspruch zu Darstellungen im Flächennutzungsplan für Landwirtschaft und Wald (hier: Landwirtschaft) oder würden den Belang „Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung“ beeinträchtigen. 2. Voraussetzungen für den Erlass der Außenbereichssatzung Die erleichterte Zulassung von Vorhaben im Außenbereich ist nicht zuletzt im Hinblick auf den Schutz des Außenbereichs an enge Voraussetzungen geknüpft. Die Außenbereichssatzung soll in erster Linie eine sinnvolle und städtebaulich geordnete Nutzung von „Splittersiedlungen“ im Außenbereich ermöglichen. Der Erlass der Satzung setzt voraus, dass es sich um einen bebauten Bereich handelt, der nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt ist und in dem Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist. 3 Die landwirtschaftliche Nutzung des Hofes Gut Varenholt wurde bereits 1963 eingestellt. Lediglich das Gebäudeensemble lässt die frühere landwirtschaftliche Nutzung noch erkennen. Auch in der Umgebung des Geltungsbereichs der Satzung existieren keine landwirtschaftlichen Hofstellen. Durch die o. g. Einschränkung soll der Außenbereich als Produktionsraum der Landwirtschaft erhalten und vor Konflikten mit heranrückender Wohnbebauung geschützt werden. Auch die Voraussetzung, dass eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, wird erfüllt. Neben den Wohngebäuden bzw. Wohnungen der drei Eigentümerfamilien befinden sich weitere 8 Wohnungen auf der ehemaligen Hofstelle. Das hier definierte Satzungsgebiet ist mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar, da die Satzung in ihren räumlichen Geltungsbereich nicht über die vorhandene Siedlungssituation hinausgreift, sondern sich auf die in der Örtlichkeit klar ablesbare Hofstruktur beschränkt. Eine Erweiterung der Splittersiedlung ist daher ausgeschlossen. 3. Lage und räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der Satzung liegt in der Gemarkung Höntrop, südwestlich der L 651 Zeppelindamm. Die Außenbereichssatzung erfasst die Grundstücke Gemarkung Höntrop, Flur 13, Flurstücke 272 (tlw.), 273, 274, 275, 283, 285, 294, 295, 296 und 297. Für den räumlichen Geltungsbereich ist die in der Satzung zeichnerisch festgesetzte Umgrenzung maßgebend. 4. Bestandssituation Die ehemalige Hofstelle Gut Varenholt ist über die Zollstraße an die ca. 170 m nordöstlich verlaufende L 651 Zeppelindamm an das Straßennetz angebunden. Das ehemalige landwirtschaftliche Gehöft mit zweigeschossigen Wohnhäusern, Stallgebäude und Scheune ist nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung für Wohnzwecke umgenutzt worden. Insgesamt befinden sich 8 Wohneinheiten in dem winkelförmigen Gebäudekomplex. Darüber hinaus hat ein Kleingewerbebetrieb (Werbung) in diesem Gebäude (umgebauter ehemaliger Kuhstall) ein Lager im Erdgeschoss mit Vertriebsbüro im Obergeschoss. Südöstlich schließt ein lang gestrecktes Nebengebäude (Remise) an, welches heute als Garage genutzt wird. Umbauarbeiten an der Remise wurden durch ordnungsbehördliche Verfügung aufgrund der eingangs aufgezeigten fehlenden planungsrechtlichen Grundlagen eingestellt. Südwestlich an diesen Hofkomplex schließen zwei weitere separate Wohngebäude mit 3 Wohneinheiten sowie eine Lagerhalle an. Die Lagerhalle wird durch einen Gerüstbaubetrieb genutzt. Gegenüber der umgebenden Feldflur mit insgesamt ackerbaulicher Nutzung wird das hofartige Gebäudeensemble durch Gärten und Grünflächen mit tlw. noch landschaftstypischen Hecken und Gehölzen (u.a. Obstbäume im Nordwesten) abgegrenzt. 4 5. Planungsvorgaben  Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen, der im März 2001 genehmigt wurde und rechtswirksam die Ziele der Raumordnung und Landesplanung darstellt, ist die von der Satzung erfasste Fläche als Allgemeiner Freiraum und Agrarbereich dargestellt. Darüber hinaus erfolgt die überlagernde Darstellung als Regionaler Grünzug und Schutz der Landschaft/landschaftsorientierte Erholung.  Flächennutzungsplan Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Bochum stellt den Bereich insgesamt als Fläche für die Landwirtschaft dar. Diese Grundsatzaussage wird durch die Satzung nicht verändert. Vorhaben auf Grundstücken im räumlichen Geltungsbereich der Satzung, die Wohnzwecken und kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienen, kann aber nicht entgegen gehalten werden, dass sie der Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen.  Regionaler Flächennutzungsplan (RFNP) Der in Aufstellung befindliche RFNP der Planungsgemeinschaft Städteregion Ruhr, der voraussichtlich Anfang 2010 rechtswirksam wird, ersetzt sowohl Teile der Regionalpläne als auch die kommunalen FNP auf dem Gebiet der Planungsgemeinschaft. Im RFNP wird das Plangebiet als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt.  Vorgaben des Umwelt- und Naturschutzrechts Der Satzungsbereich liegt im Landschaftsplan Bochum-West, Landschaftsgebiet Nr. 34, Entwicklungsziel 1.1.8. Das Entwicklungsziel besagt, dass die vorhandene Gebietsstruktur zu erhalten, pflegen, entlang von Feldwegen und auf Geländekanten zu ergänzen ist. Die Satzung entspricht den v.g. Entwicklungszielen. Vorgaben aus landschaftsrechtlicher Sicht sind für den Satzungsbereich nach den Aussagen des Landschaftsplanes nicht gegeben. Zudem ist festzustellen, dass die Aufstellung der Außenbereichssatzung nicht nach § 3a bis f UVPG einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder entsprechenden Voruntersuchungen unterzogen werden muss, da die Satzung kein in der Anlage 1 des UVPG aufgeführtes Vorhaben begründet. Nach § 2a BauGB muss auch kein Umweltbericht der Begründung zur Außenbereichssatzung beigefügt werden, da eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht durchgeführt werden muss. 5 6. Nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit von Vorhaben Gemäß § 35 Abs. 6 Satz 3 BauGB können in der Außenbereichssatzung nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit von Vorhaben getroffen werden. Dies ist in § 3 (Zulässigkeitsbestimmungen für Vorhaben) erfolgt. Durch die Festsetzung einer überbaubaren Grundstücksfläche mittels Baugrenzen wird eine räumliche Ausdehnung des Siedlungskörpers über den Bestand hinaus ausgeschlossen. Die getroffene Baugrenzenfestsetzung erlaubt lediglich kleinere bauliche Erweiterungen der Bestandsgebäude (z.B. Vorbauten, Wintergarten). Nicht in die überbaubare Fläche einbezogen ist das Remisengebäude im südöstlichen Bereich des Satzungsgebietes, um eine weitere wohnbauliche oder gewerbliche Nutzung in diesem Bereich bereits durch die Satzungsvorgabe auszuschließen. Die Remise stellt jedoch ein wichtiges Element des baulichen Ensembles dar, welches erhalten werden soll. Dementsprechend erfolgt für dieses Gebäude die Festsetzung als Fläche für Garagen. Weiterhin werden in der Satzung Festlegungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen. Entsprechend der Bestandssituation wird die zulässige Zahl der Vollgeschosse auf 2 begrenzt. Ergänzend wird die höchstzulässige Trauf- und Firsthöhe festgesetzt. Das jeweils festgesetzte Maß in m ü.NHN (Normalhöhennull) übernimmt die Bestandssituation des höchsten Trauf- bzw. Firstpunktes. Somit ist gewährleistet, dass auch künftig keine über das jetzige Höhenniveau hinausgehenden Gebäude oder Gebäudeausbauten realisiert werden können und das vorhandene Orts- und Landschaftsbild somit gewahrt wird. Die vorhandene Freiraumsituation, insbesondere die Übergangsbereiche zur freien Feldflur sollen in Funktion und Ausgestaltung gewahrt werden. Hierzu dient der Ausschluss von Garagen und überdachten Stellplätzen (carports) außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der gesondert festgesetzten Garagenfläche (Remise). Hiermit wird vermieden, dass z.B. durch Garagenbauten der „grüne Umring“ in seiner landschaftlichen Ausprägung beeinträchtigt wird. Weiterhin werden grünordnerische Festsetzungen getroffen. Die bereits am südlichen und westlichen Siedlungsrand abschnittsweise vorhandene Hecke soll erhalten werden. Es wird eine Fortführung der Hecke am südöstlichen Gebietsrand mit einer in die Hecke integrierten Pflanzung von 4 Bäumen festgesetzt. Am nordöstlichen Grundstücksrand wird zur Einfassung der hier vorhandenen Hof- und Stellplatzfläche eine Hainbuchenhecke angepflanzt. Darüber hinaus werden 4 weitere Baumpflanzungen im Satzungsbereich festgesetzt. Mit diesen Pflanzmaßnahmen wird insgesamt eine landschaftsräumlich wünschenswerte Siedlungsrandgestaltung bewirkt. Um eine landschaftsgerechte Einbindung der ehemaligen Hofanlage sicherzustellen, werden bestimmte heimische Baum bzw. Straucharten zur Anpflanzung festgesetzt. 7. Umweltbelange  Umweltverträglichkeitsprüfung / Umweltbericht Mit dieser Außenbereichssatzung werden keine Vorhaben begründet, für die die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht (§ 35 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Zudem liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter vor. 6 Umweltbelange stehen daher der Aufstellung der Satzung nicht entgegen. Für die Belange des Umweltschutzes muss somit keine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. 8.  Altlasten Belastete Bereiche (Altlasten) und möglicherweise belastete Bereiche (Verdachtsflächen) sind im Satzungsgebiet sowie in der näheren Umgebung nicht bekannt. Im Bereich der angrenzenden Grundstücke hat es bisher keine besonderen Erkenntnisse gegeben, so dass eine negative Beeinflussung ausgeschlossen wird.  Bau- und Bodendenkmale Denkmalwerte Gebäude und Bodendenkmale sind im Satzungsbereich nicht vorhanden bzw. nicht bekannt. Werden bei der Errichtung von Gebäuden oder Anlagen historisch wertvolle Bodenfunde gemacht, sind die Vorschriften des Denkmalschutzes zu beachten.  Abfallentsorgung Es erfolgt der Anschluss an die durch Satzung geregelte städtische Abfallentsorgung.  FFH-Gebiet Das Plangebiet ist von den Schutzzielen eines FFH-Gebietes nicht tangiert und liegt auch in keinem geschützten Bereich.  Immissionsschutz Immissionsprobleme innerhalb des Baufeldes werden nicht erwartet bzw. sind nicht erkennbar. Die Landesstraße 651 Zeppelindamm verläuft in einem Abstand von nordöstlich rd. 170 m und wird nicht mit unzumutbarem Verkehrslärm auf die Baufläche einwirken. Erschließung / Ver- und Entsorgung Der Satzungsbereich Gut Varenholt wird über die Zollstraße mit Anbindung an die L 651 Zeppelindamm erschlossen. Das anfallende Regenwasser wird auf dem Grundstück zur Versickerung gebracht, das anfallende Schmutzwasser wird dem städtischen Kanalisationsnetz zugeleitet. Die Versorgung mit Trinkwasser und elektrischer Energie erfolgt durch Anschluss an die entsprechenden Versorgungsnetze. 9. Kosten Bezüglich dieser Außenbereichssatzung Folgekosten für die Stadt Bochum. ergeben sich keine Kosten bzw. 7 10. Verfahren Der Erlass der Außenbereichssatzung Gut Varenholt erfolgt im vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB.