Anlage 3: Begründung zum Bebauungsplan.pdf

Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 1 von 22 Stadt Bochum Bebauungsplan Nr. 898 - Gewerbegebiet Freudenbergstraße - BEGRÜNDUNG gem. ' 2 a Baugesetzbuch (BauGB) Stand 12.10.2011 INHALTSVERZEICHNIS 1. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes 2. 2.1 2.2 2.3 Anlass, Erfordernis und Zielsetzung der Planung Anlass Erfordernis Zielsetzung 3. 3.1 3.2 Bestandsanalyse Derzeitige Situation Angrenzende Bebauungspläne 4. 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 Übergeordnete Planungsvorgaben Ziele der Raumordnung und Landesplanung Regionaler Flächennutzungsplan Ziele der Stadtentwicklung Sicherung von Gewerbeflächen Masterplan Einzelhandel Masterplan A 40/B1 Natur- und Landschaftsschutz Strategische Umweltplanung (StrUP) Landschaftsplan Wasserschutzgebiet 5. Begründung der Planungsziele 6. Städtebauliches Konzept 7. 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.2 7.2.1 Planinhalt Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Festsetzung von örtlichen Bauvorschriften gem. § 6 BauO NW für Werbeanlagen Festsetzung gem. § 51a Landeswassergesetz NRW Kennzeichnungen Bergbau Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 2 von 22 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.3.5 7.3.6 Hinweise Ausgasungen Altlasten und Bodenschutz Bodendenkmäler Baudenkmäler Kampfmittelfunde Anbaugenehmigungszone 8. Bebauungsplanverfahren 9. Flächenbilanz 10. Umweltbelange Stadt Bochum Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 3 von 22 1. Stadt Bochum Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Der Bebauungsplan Nr. 898 - Gewerbegebiet Freudenbergstraße - erfasst das nördlich der A 40 - Abfahrt Freudenbergstraße liegende Gewerbegebiet. Hier sind u. a. ein Autohaus, produzierende Gewerbebetriebe, eine Großdiskothek, ein Bordell und der Bochumer Schlachthof beheimatet. Das Grundstück der Diskothek und des Bordells liegt zentral im gewerblichen Bereich. Die Autobahn verfügt im Bereich Freudenbergstraße weder über eine Schallschutzeinrichtung noch über Bepflanzung, so dass das Plangebiet für den auf der Autobahn Bochum querenden Besucher gut sichtbar ist. 2. Anlass, Erfordernis und Zielsetzung der Planung 2.1 Anlass Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 898 - Gewerbegebiet Freudenbergstraße - ist die Absicht am Standort der Diskothek und des Bordells zusätzlich ein Entertainmentcenter anzusiedeln. Das Plangebiet ist im Masterplan A 40/B1 als Bereich identifiziert worden, dem eine besondere Bedeutung für die Stadt Bochum bezüglich der Wahrnehmbarkeit der Stadt von dieser wichtigen Verkehrsachse zukommt. Dieser Bedeutung entsprechend soll es nicht von Vorhaben geprägt werden, die zu einem negativen städtebaulichen Erscheinungsbild beitragen. 2.2 Erfordernis Das Bebauungsplanverfahren dient dazu, die Entwicklung und ggf. weitere Bebauung an Grundsätze von Stadtplanung und Stadtentwicklung zu orientieren. Im Masterplan Einzelhandel ist das Plangebiet nicht als zentraler Versorgungsbereich oder Sonderstandort dargestellt. Durch den Bebauungsplan soll Einzelhandel nur nach den Vorgaben des Masterplans zulässig sein. Auf dem bereits durch Diskothek und Bordell genutztem Grundstück ist die Erweiterung für ein Entertainmentcenter (4 kerngebietstypische Spielhallen) beantragt. Die Diskothek hat auf Grundlage ihrer Emissionsbeeinträchtigungen und ihres Flächenbedarfs (ca. 800 Stellplätze) im Bereich Freudenbergstraße durchaus ihre Berechtigung. Ein Entertainmentcenter ist jedoch nicht zwingend auf Flächen im Gewerbegebiet angewiesen. Im Plangebiet sollen Vergnügungsstätten begrenzt und zusätzlich Bordellbetriebe ausgeschlossen werden, da die Häufung solcher Einrichtungen einen sogenannten Trading-Down-Effekt bewirken kann, der zu einem allgemein negativ besetzten Standortimage führt. Damit das Gebiet seinen Beitrag zu einer angemessenen Präsentation der Stadt an dieser wichtigen Durchfahrtsachse leisten kann, ist eine Aufwertung in stadtgestalterisch und städtebaulicher Hinsicht erforderlich, die durch Betriebe aus den Bereichen Spielhallen und sexuelle Dienstleistungen nicht beeinträchtigt werden sollte. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 4 von 22 Stadt Bochum Im Regionalen Masterplan A 40/B1 ist das Plangebiet als Bereich identifiziert worden, dem eine besondere Bedeutung für die Stadt Bochum bezüglich der Wahrnehmbarkeit der Stadt von dieser wichtigen Verkehrsachse zukommt. Vor dem Hintergrund dieser Zielsetzung werden im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Gestaltungsregelungen für Werbeanlagen erforderlich, da insbesondere durch stadtbildprägende Werbeanlagen die Ziele des Masterplanes konterkariert würden. 2.3 Zielsetzung Ziel des Bebauungsplanes ist: - - die weitere schwerpunktmäßige Entwicklung des Gewerbe- und Dienstleistungsstandortes für produzierende Gewerbebetriebe, Handwerksbetriebe und Büronutzung, der Ausschluss stadtentwicklungsplanerisch nicht vertretbarer Nutzungen (z. B. Spielhallen, sexuelle Dienstleistungen bzw. Darbietungen), die Steuerung von Einzelhandel gemäß dem Masterplan Einzelhandel, die Aufwertung des Standortes durch gestalterische Festsetzungen zu Werbeanlagen. Die durch die Erweiterung des Autohauses erfolgte Aufwertung des Bereiches soll fortgeführt werden und nicht durch negativ wirkende Vorhaben konterkariert werden, damit dieser Bereich eine positive Ausstrahlung auf die Benutzer der A 40 ausübt und somit einen wichtigen Beitrag zum Standortimage Bochums beitragen kann. 3. Bestandsanalyse 3.1 Derzeitige Situation Im Plangebiet sind u. a. ein Autohaus, produzierende Gewerbebetriebe, eine Großdiskothek, ein Bordell und der Bochumer Schlachthof beheimatet. Die Diskothek und das Bordell liegen zentral im gewerblichen Bereich. Die Autobahn verfügt im Bereich Freudenbergstraße nicht über eine Schallschutzeinrichtung, so dass das Plangebiet für den auf der Autobahn Bochum querenden Besucher prägend ist. Für den Planbereich ist bisher kein Bebauungsplan vorhanden und dementsprechend ist die planungsrechtliche Zulässigkeit auf der Grundlage des § 34 BauGB zu beurteilen. Gemäß § 34 BauGB sind Vorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Plangebiet ist baurechtlich als Gewerbegebiet zu bewerten. Daher sind Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit grundsätzlich zulässig. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauGB können in Gewerbegebieten Vergnügungsstätten als Ausnahmen zugelassen werden. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauGB erfasst Vergnügungsstätten alle Arten und Größen. Dazu gehören sowohl die sog. kerngebietstypischen wie die nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 5 von 22 3.2 Stadt Bochum Angrenzende Bebauungspläne Südwestlich an den Planbereich, südlich der Freudenbergstraße, grenzt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 788 - Freudenbergstraße - an, der Gewerbegebiet festsetzt und darüber hinaus die Steuerung des Einzelhandels beinhaltet. 4. Übergeordnete Planungsvorgaben 4.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung Das Baugesetzbuch (§1 Abs. 4 BauGB) beinhaltet eine Anpassungspflicht für die gemeindliche Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung. Diese Ziele sind u. a. in nachfolgend erläuterten Programmen und Plänen genannt. Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Landesentwicklungsprogramm Nach Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen dem vom 11.05.1995, Teil A ist Bochum im Rahmen der zentralörtlichen Gliederung als Oberzentrum im Ballungskern Ruhrgebiet dargestellt (und hat damit zugleich die Funktion eines Entwicklungsschwerpunktes im Sinne des Landesentwicklungsprogrammes gemäß § 9 und 23 Abs. 2). In den Ballungskernen stehen Ordnungsaufgaben, die zur Verbesserung der Flächenaufteilung und -zuordnung unter besonderer Berücksichtigung des Umweltschutzes führen, im Vordergrund der Bemühungen. So sind gemäß § 21 Landesentwicklungsprogramm die Voraussetzungen für ihre Leistungsfähigkeit als Bevölkerungs-, Wirtschafts- und Dienstleistungszentren zu erhalten, zu verbessern und zu schaffen. u. a. durch bedarfs- und qualitätsorientiertes Flächenangebot für die Erweiterung, Umsiedlung und Ansiedlung standortgebundener oder strukturverbessernder Betriebe und Einrichtungen, insbesondere in Gebieten mit verbesserungsbedürftiger Wirtschaftstruktur. 4.2 Regionaler Flächennutzungsplan Im Regionalen Flächennutzungsplan (RFNP) der Planungsgemeinschaft Städteregion Ruhr sind einerseits Darstellungen gem. § 5 Abs. 2 BauGB in dessen Eigenschaft als Flächennutzungsplan und andererseits Darstellungen gem. Anlage zu § 3 Abs. 1 der Planverordnung (Ziele/Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung) in dessen Eigenschaft als Regionalplan getroffen. Das Bebauungsplangebiet ist im Regionalen Flächennutzungsplan als Gewerbliche Baufläche dargestellt. 4.3 Ziele der Stadtentwicklung 4.3.1 Sicherung von Gewerbeflächen Aus dem Wirtschaftsförderungsbericht der Stadt Bochum geht hervor, dass insgesamt, auf die Stadt Bochum bezogen, mittel- bis langfristig nicht ausreichende Gewerbeflächen für produzierendes Gewerbe zur Verfügung stehen. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 6 von 22 Stadt Bochum Der Bestand an zurzeit noch verfügbaren Gewerbeflächen hat sich auch in den letzten Jahren weiter verringert. Um im regionalen und landesweiten, aber auch internationalen Standortwettbewerb mithalten zu können, muss es deshalb vordringliches Ziel der Stadt Bochum sein, geeignete Gewerbeflächen im Stadtgebiet in ausreichender Anzahl und Auswahl vorzuhalten. Insbesondere ist es erforderlich, dass die bereits verfügbaren Flächenpotenziale planungsrechtlich gesichert werden und Verdrängungsprozessen durch höher rentierliche Nutzungen entgegengewirkt wird. Dies korrespondiert mit den Planungsgrundsätzen des § 1 BauGB, die u. a. die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur sowie der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen nennen. 4.3.2 Masterplan Einzelhandel Die Entwicklung im Einzelhandel wurde in den vergangenen Jahren zunehmend durch Standorte außerhalb der gewachsenen Zentrenstruktur und die Entstehung von Fachmärkten unterschiedlicher Branchen geprägt. Die damit verbundenen Auswirkungen auf Stadtentwicklung, Städtebau und Versorgung der Bevölkerung insbesondere im Zusammenhang mit Schrumpf- oder Stagnationsprozessen (Bevölkerung) und wirtschaftlichen Strukturveränderungen fordern entsprechende Handlungskonzepte. Nach dem Masterplan Einzelhandel, der als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen ist, liegt das Vorhaben außerhalb der festgelegten zentralen Versorgungsbereiche. Die nächstgelegenen im Masterplan Einzelhandel definierten zentralen Versorgungsbereich sind die Nahversorgungszentren Hamme und Hofstede. Zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel soll jedoch in den Zentren ausgesiedelt werden. Um die Entwicklung der Zentren zu stärken, soll der zentren- und nahversorgungsrelevante Einzelhandel an anderer Stelle, so auch in Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel soll überwiegend in den ausgewiesenen Sonderstandorte konzentriert werden. 4.3.4 Masterplan A 40/B1 Der Masterplan A 40/B1 wurde im Mai 2010 aufgrund interkommunaler Initiative der Städte von Moers bis Unna entlang der A40|B1 erarbeitet. Ziel ist es, die identitätsstiftende Entwicklung und Gestaltung im Umfeld des zentralen Verkehrsbandes zu stärken und die Funktion der A40|B1 als „Schaufenster“ der Region zu verbessern. Wesentliches Anliegen im Rahmen der Erstellung des Regionalen Masterplanes ist die zielgerichtete Koordinierung der zukünftigen Entwicklung entlang des Raumbandes. Hierfür werden urbane Sequenzen identifiziert, die in besondere Weise die Wahrnehmung der Straße als regionales Band prägen. Während der Streckenabschnitt der Bochumer Stadtdurchfahrt gegenwärtig durch eine starke Abschottung aufgrund der bestehenden Schallschutzanlagen gekennzeichnet ist, ermöglicht der Bereich Freudenberstraße einen der wenigen Einblicke in das Stadtgefüge Bochums. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 7 von 22 Stadt Bochum Daher bietet es sich im Zuge künftiger Entwicklungsaktivitäten an, das Potenzial, das stadträumliche Bild entlang der urbanen Sequenz der Stadt Bochum zu profilieren. Im Zuge baulicher Entwicklungen wird innerhalb dieses Areals durch die vorhandene, parallel zum Ruhrschnellweg geführte Erschließung, die Chance geboten, eine städtebaulich hochwertige Raumkante entlang des Verkehrskorridors zu errichten. Damit könnte das Ziel, einen Identität fördernden Standort für den Bereich der Bochumer Stadtdurchfahrt herbeizuführen, mit dem die Bildung eines baulichen Gesichtes der Stadt Bochum unmittelbar an dem Ruhrschnellweg gefördert wird. 4.4 Natur- und Landschaftsschutz 4.4.1 Strategische Umweltplanung (StrUP) Seit dem 30.03.2010 liegt die Strategische Umweltplanung Bochum (StrUP) vor. Die StrUP stellt die Ziele und Maßstäbe für eine umweltverträgliche zukunftsfähige Entwicklung Bochums dar. Enthalten sind übergeordnete Nachhaltigkeitsstrategien wie auch regionale Raumkonzepte und übergeordnete Fachplanungen. Im räumlichen Zielkonzept der StrUP wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes als stadtökologisches Defizitgebiet mit Gewerbe-, Industrie- und Einzelhandelsflächen dargestellt. Bezogen auf die Schutzgüter enthält die StrUP für den Planbereich folgende Betrachtungen: Schutzgut Boden: - Befestigte Flächen mit einem Mindest-Versiegelungsgrad von 60-80%. - Nördlich an das Plangebiet grenzt eine Aufhaldung, von der bei derzeitiger oder planungsrechtlich zulässiger Nutzung keine Gefahr ausgeht, von der aber Auswirkungen auf das Grundwasser ausgehen. - Im westlich angrenzenden Bereich befindet sich eine sanierte/gesicherte Aufhaltung mit Überwachung von der keine Beeinträchtigung der Umweltmedien (Boden, Bodenluft, Grundwasser) ausgeht. Schutzgut Klima/Mensch: - Die angrenzende A 40 stellt einen Lärmschwerpunkt dar. - Der Planbereich liegt in dem klimaökologischen Lastraum Stadtklima, Innenstadtklima, Gewerbe-/Industrieklima. 4.4.2 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Landschaftsschutzgebietes. 4.4.3 Wasserschutzgebiet Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Wasserschutzgebietes. 5. Begründung der Planungsziele Die Einschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen greift in die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer ein. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 8 von 22 Stadt Bochum Diese Einschränkung ist erforderlich, um die Ziele des Masterplanes Einzelhandel umzusetzen und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB zu sichern. Die Etablierung von Betrieben mit zentrenrelevantem Sortiment wäre geeignet, die Entwicklung der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche Hamme und Hofstede bzw. des Bochumer Hauptgeschäftszentrums zu behindern. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sollen zum Erreichen der Ziele der Einzelhandelsentwicklung ebenfalls räumlich auf die zentralen Versorgungsbereiche oder die Sonderstandorte gelenkt werden. Da der Bebauungsplanbereich nicht als Sonderstandort ausgewiesen ist, wird auch der nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen. Im Masterplan Einzelhandel sind Betriebe für KFZ-Handel und den Handel mit Brennstoffen nicht als Einzelhandelsbetriebe aufgenommen. Da sich im Plbereich bereits ein Autohaus befindet und die Nutzung eine positive Ausstrahlung auf die Umgebung hat, werden diese vom masterplan nicht als Einzelhandel definierten Nutzungen zugelassen. Durch den Bebauungsplan wird sichergestellt, dass die zukünftige Entwicklung des Antragsbereichs der prägnanten Lage im Stadtgebiet gerecht wird. Im Regionalen Masterplan A 40/B 1 ist das Plangebiet als Bereich identifiziert worden, dem eine besondere Bedeutung für die Stadt Bochum bezüglich der Wahrnehmbarkeit der Stadt von dieser wichtigen Verkehrsachse zukommt. Vor dem Hintergrund dieser Zielsetzung sind Gestaltungsregelungen für Werbeanlagen erforderlich. Das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden ist nach Herstellung von Dauerhaftigkeit gekennzeichnet. Werbeanlagen dagegen unterliegen als temporäre Nutzungen einem stetigen Veränderungsprozess. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Außenwerbung in der Lage ist, das Stadtbild zu verändern bzw. es entscheidend mitzuprägen. Neben der Quantität spielt insbesondere die Qualität von Werbeanlagen eine besondere Rolle. Ohne Lenkungsmaßnahmen vervielfältigt sich Werbung in kurzen Zeiträumen zu immer größeren, helleren, auffälligeren Werbemitteln; Identifikation und Auffindbarkeit gehen verloren. Individuelle Werbung in einem gemeinsam festgelegten Gestaltungsrahmen kennzeichnet üblicherweise städtebaulich hochwertige Lagen. Unternehmerische und öffentliches Interesse weichen bei der Gestaltung von Werbung häufig voneinander ab. Der Unternehmer ist neben der Verbesserung der Unternehmensleistung auch an der Selbstdarstellung und Auffindbarkeit seines Betriebes interessiert. Die öffentliche Seite neigt dagegen eher dazu, in Werbeanlagen eine Beeinträchtigung des Stadtbildes zu erkennen. Werbung hat aber ihre Berechtigung als Produkt des täglichen Lebens und ist wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Raumes. Daher ist es erforderlich, Art, Umfang und Ort von Werbung im Hinblick auf unternehmerische und gestalterische Interessen abzustimmen. Hierbei ist besonders zu unterstreichen, dass eine unkontrollierte Aufstellung und Anbringung von Werbeanlagen die städtebauliche Qualität deutlich verringern und sogar das Auffinden einzelner Betriebe erschweren kann. Disziplin in der Außenwerbung soll auch im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 898 die prägnante Lage im Stadtgebiet gegenüber herkömmlichen Standorten unterstreichen. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 9 von 22 Stadt Bochum Der Bebauungsplan sichert durch den Ausschluss einzelner im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungsarten Flächen für gewerbliche Nutzungen und Bürostandorte mit günstiger Anbindung an die A 40. Dadurch wir dieser Standort für meist kleingewerblich oder mittelständisch geprägte Produktions- und Handwerksbetriebe, Büronutzung und KFZ-Handel gesichert, die vor höher rentierlichen Nutzungen geschützt werden. Damit bleiben Arbeitsplätze in Bochum erhalten. Es ist Ziel der Stadt Bochum, geeignete Gewerbeflächen im Stadtgebiet in ausreichender Anzahl und Auswahl vorzuhalten, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Die weitgehende Unterbindung von Vergnügungsstätten, Spielhallen und zusätzlichen Betrieben mit sexuellen Dienstleistungen bzw. Darbietungen verhindern dabei einen Umnutzungsdruck, der bereits durch die Ansiedlung eines Betriebes entstehen kann. Zusätzlich wird einen sogenannter „Trading-Down-Effekt“, der durch die Ansiedlung dieser Betriebe auf Grund ihres Erscheinungsbildes zu einer Niveauabsenkung des Gebietes führen kann, verhindert. Die vorhandene Großdiskothek und der Bordellbetrieb sind bauordnungsrechtlich genehmigt und erhalten einen erweiterten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO. Die Festsetzungen führen zu Einschränkungen der möglichen Nutzungsvielfalt, jedoch sind diese gegenüber den Eigentümern vertretbar, da sie der Aufwertung bzw. Stabilisierung des Gebietes dienen und im Hinblick auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich sind. 6. Städtebauliches Konzept Es wird ein „einfacher Bebauungsplan“ gemäß § 30 Abs. 3 BauGB im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufgestellt. Dieser hat das Ziel, durch Ausschluss von Einzelhandel und von Vergnügungsstätten und Nutzungen für sexuelle Dienstleistungen bzw. Darbietungen die Zielsetzungen des Masterplans Einzelhandel umzusetzen und das Gewerbegebiet in seiner Bedeutung als Standort für „klassisches“ Gewerbe (produzierende und Handwerksbetriebe) sowie aufgrund der Lagegunst an der A 40 auch für künftige Büronutzungen zu sichern. Die Aufstellung gem. § 13 BauGB im unbeplanten Innenbereich ist möglich, wenn die Grundzüge des bisher geltenden Planungsrechts, das sich aus der städtebaulichen Eigenart der näheren Umgebung ergibt und für die Umgebung auch weiterhin Zulässigkeitsmaßstab sein wird, durch den Bebauungsplan nur unwesentlich verändert wird. Ausdrücklich Erwähnung finden in § 13 Abs. 1 BauGB Bebauungspläne, die Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB (Festsetzungen zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) enthalten. Im überwiegenden Teil des Gebietes befinden sich Gewerbebetriebe unterschiedlicher Art, die einem Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO zuzuordnen sind. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 können Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten als Ausnahme zugelassen werden. Dazu gehören sowohl die sog. kerngebietstypischen wie auch die nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Die Grundzüge des bisher geltenden Planungsrechts ermöglichen somit die vorhandene Großdisco im Gewerbegebiet. Sie erhält, ebenso wie der vorhandene Bordellbetrieb, erweiterten Bestandsschutz. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 10 von 22 Stadt Bochum Auch Einzelhandelseinrichtungen sind im Gewerbegebiet allgemein zulässig, gehören aber nicht zu den Wesensmerkmalen eines Gewerbegebietes. Es werden Gestaltungsregelungen für Werbeanlagen in den Bebauungsplan aufgenommen, um der stadtbildprägende Bedeutung des Standortes gerecht zu werden. Durch Aufstellung des Bebauungsplanes wird der vorhandene Gebietscharakter nicht in den Grundzügen geändert; vielmehr wird dieser nur stärker in Bezug auf den gewerblichen Charakter geschärft. Die Grundzüge der Planung werden nur unwesentlich verändert, daher sind die Voraussetzungen für die Planaufstellung auf der Grundlage des § 13 BauGB gegeben. 7. Planinhalt 7.1 Planungsrechtliche Festsetzungen Es besteht kein gesetzlicher Zwang, alle Inhalte gemäß § 9 BauGB in einem Bebauungsplan zu regeln. Um jedoch alleinige Rechtsgrundlage für die Beurteilung von Bauvorhaben darzustellen, müssen zumindest Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen festgesetzt sein. In diesem Fall spricht man von einem „qualifizierten Bebauungsplan", Fehlt eine dieser vier Festsetzungen, handelt es sich um einen „einfachen Bebauungsplan“. Die Besonderheit des „einfachen Bebauungsplanes“ liegt im Zusammenwirken der Festsetzungen des Bebauungsplanes mit den planungsrechtlichen Gegebenheiten der örtlichen Situation. Der “einfache Bebauungsplan“ trifft nur die unbedingt erforderlichen, weil nicht anders durchsetzbaren Festlegungen. Dies schafft zusammen mit dem § 34 BauGB die nötige Planungssicherheit und ermöglicht gleichzeitig Freiraum für künftige Entwicklungen. Der Bebauungsplan Nr. 898 wird als „einfacher Bebauungsplan“ aufgestellt. 7.1.1 Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan Nr. 898 setzt aufgrund der bereits heute in großen Teilen vorhandenen gewerblichen Nutzung sowie der Zielsetzung des Bebauungsplanes für seinen Geltungsbereich Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO fest. Es sollen lediglich bestimmte Nutzungsarten zulässig sein oder ausnahmsweise zugelassen werden. Folgende Festsetzungen werden getroffen: Gewerbegebiet (gem. § 8 i.V.m. § 1 BauNVO) Zulässig sind - Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude - Betriebe des KFZ- und des Brennstoffhandels Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 11 von 22 Stadt Bochum Nicht zulässig sind - Tankstellen - Einzelhandelsbetriebe außer Betriebe des KFZ- und des Brennstoffhandels - Vergnügungsstätten - Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen oder Darbietungen dienen - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke - Anlagen für sportliche Zwecke Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen der vorhandenen und in der Plankarte gekennzeichneten Großdiskothek und des Bordells sind gem. § 1 Abs.10 BauNVO zulässig. Durch die bezeichneten Maßnahmen darf sich die Gesamtnutzfläche zu der zum Zeitpunkt der Baugenehmigung nicht mehr als 10 % erhöhen. Für die Diskothek wurde am 24.09.1996 eine Gesamtnutzfläche von 2.522 m² genehmigt. Für das Bordell wurde am 10.07.1998 eine Gesamtnutzfläche von 714 m² genehmigt. Ausnahmsweise können Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, zugelassen werden. Ausnahmsweise können Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und produzierenden Gewerbebetrieben, die sich ganz oder teilweise an den Endverbraucher richten, zugelassen werden, wenn sie nach Art und Umfang in eindeutigem Zusammenhang mit der Produktion von Gütern sowie Reparatur- und Serviceleistungen der Betriebe im Plangebiet stehen, diesen flächenmäßig untergeordnet sind und die Verkaufsfläche nicht mehr als 150 m² und 10 % der betrieblichen Nutzfläche beträgt. . Es ist Aufgabe einer nachhaltigen Stadtentwicklung, die auch die Belange der Wirtschaft im Sinne des § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB berücksichtigt, dafür zu sorgen, dass sich die räumliche Verteilung der Gewerbebetriebe im Stadtgebiet nicht allein nach den Gesetzen des freien Marktes richtet, sondern innerhalb des Stadtgebietes räumlich gesteuert wird. Dies ist Ausdruck der in Art. 14 Abs. 2 GG niedergelegten Sozialbindung des Eigentums. Durch den teilweisen Ausschluss von in Gewerbegebieten gemäß § 8 BauNVO allgemein zulässiger Nutzungen sollen die Flächen für produzierende Gewerbebetriebe, Handwerksbetriebe und Büronutzung gesichert werden. Für sämtliche ausgeschlossene Nutzungen sind im Stadtgebiet von Bochum geeignete Standorte vorhanden. Einzelhandelsbetriebe können ausgeschlossen werden, da der Nahversorgungsbedarf der Bevölkerung im Umfeld des Plangebietes durch vorhandene Einrichtungen in den zentralen Versorgungsbereichen Hamme und Hofstede gedeckt wird. Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Plangebietes entspricht nicht den Zielsetzungen des Masterplans Einzelhandel der Stadt Bochum. Gründe hierfür sind, dass die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben im Widerspruch zu dem Masterplan Einzelhandel für die Stadt Bochum steht. Bei Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben außerhalb von Zentrenbereichen oder Sonderstandorten kann es zu unerwünschten städtebaulichen Auswirkungen auf die Zentren bzw. die Zentrenstruktur Bochums und die Nahversorgung kommen bzw. eine positive Entwicklung der Zentren behindern. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 12 von 22 Stadt Bochum Im Masterplan Einzelhandel werden Betriebe für KFZ-Handeln und den Handel mit Brennstoffen nicht betrachtet, da diese aufgrund ihrer Arbeitsweise und ihrer verwendeten Stoffe so eingestuft werden, dass sie in einem Gewerbegebiet angesiedelt werden sollten. Zudem besitzen sie üblicherweise kein ausgedehntes zentren- oder nahversorgungsrelevantes Randsortiment und das Verdrängungspotenzial gegenüber anderen Gewerbebetrieben ist nicht so hoch, so dass für diese beiden Nutzungen kein besonderes Regelungsbedürfnis zum Schutz anderer Nutzungen gesehen wird. Der Bebauungsplan schließt Einzelhandelsbetriebe nach der Definition des Masterplans Einzelhandel aus. Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine nichtintegrierte Lage außerhalb des Bochumer Zentrengefüges und auch nicht um einen Sonderstandort. Somit sind negative städtebauliche Auswirkungen durch die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben zu erwarten. Speziell im Einzelhandel ist ein erheblicher Verdrängungswettbewerb festzustellen, der daraus resultiert, dass flächenintensive Betriebsformen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Kaufkraft von den gewachsenen Versorgungszentren abziehen, mit der Folge, dass dort neue Leerstände entstehen. Der von der Stadt Bochum aufgestellte Masterplan Einzelhandel zeigt diese Entwicklungen für Bochum in aller Deutlichkeit auf. Es ist daher zu erwarten, dass Gewinne der Grundstückseigentümer im Plangebiet, die aus der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben oder anderen hochrentierlichen Nutzungen resultieren, durch Verluste anderer Grundstückseigentümer aufgrund absinkender Bodenrenditen und Leerstände erkauft werden. Zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche Hamme und Hofstede und des Bochumer Hauptgeschäftszentrums wird Einzelhandel nach Definition des Masterplans im Plangebiet ausgeschlossen. Der Ausschluss des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels erfolgt, um diesen ebenfalls planerisch an den ausgewiesenen Zentren, insbesondere der unter Hierarchiestufen zu konzentrieren. Nichtzentrenrelevante Sortimente sollen zum Erreichen der Ziele der Einzelhandelsentwicklung ebenfalls räumlich auf die zentralen Versorgungsbereiche oder die Sonderstandorte gelenkt werden. Da der Bebauungsplanbereich nicht als Sonderstandort ausgewiesen ist, wird auch der nichtzentrenrelevante Einzelhandel ausgeschlossen. Einzelhandelsbetriebe, bei denen es sich um untergeordnete Betriebsteile im unmittelbaren Zusammenhang mit der Produktion des Gewerbe- oder Handwerksbetriebes handelt, sollen jedoch ausnahmsweise zulässig sein. Durch diese Festsetzung im Bebauungsplan ist gewährleistet, die zulässigen Gewerbebetriebe nicht in dieser Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt und damit wirtschaftlich gestärkt werden. Um der gewünschten Einzelhandelssteuerung nicht entgegenzuwirken, erfolgt eine Größenbeschränkung auf 150 m² sowie 10 %-Anteil der betrieblichen Nutzfläche. Der Ausschluss Vergnügungsstätten sowie Anlagen und Betrieben, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen oder Darbietungen dienen, erfolgt aufgrund der möglichen Sogwirkung auf weitere Betriebe. Insbesondere sexuelle Dienstleistungsbetriebe können zu dem so genannten "Trading-down-Effekt" führen, der auch für den Standort eines Gewerbegebietes zu Imageverlusten führt. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 13 von 22 Stadt Bochum Der vorhandene Bordellbetrieb und die Großdiskothek erhalten erweiterten Bestandsschutz auf der Grundlage des § 1 Abs. 10 BauNVO. Durch den Ausschluss weiterer Vergnügungsstätten und Betrieben mit sexuellen Dienstleistungen werden Neuansiedlungen aber verhindert. Mit dem Ausschluss der Vergnügungsstätten und „Sex-Shops“ im Bebauungsplanbereich wird sichergestellt, dass die zukünftige Entwicklung der prägnanten Lage im Stadtgebiet gerecht wird und Gewerbeflächen mit günstiger Anbindung an die A 40 gesichert werden. Mit dem Ausschluss von betrieben des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke soll deren Ruhebedürfnis beachtet werden. Sie sind mit der gewerblichen Nutzung sowie der bestehenden Großdiskothek und dem Bordellbetrieb nicht vereinbar. Diese Einrichtungen können sich in den Zentren Bochums ansiedeln, da sie Bestandteil des urbanen Lebens sind. Anlagen für gewerbliche Sportanlagen (Fitness-Studios o. ä.) werden ausgeschlossen, damit sich im Gewerbegebiet die beabsichtigten Nutzungen entwickeln können. Tankstellen werden aufgrund der erschließungstechnischen Situation ausgeschlossen, da die An- und Abfahrt dieses Bereiches (Abfahrt von der A 40 an anderer Stelle) für eine derartige Nutzung ungeeignet erscheint. Die allgemeine Zweckbestimmung eines Gewerbegebietes bleibt auch mit den vorgenommenen Einschränkungen gewahrt, da nur einzelne Nutzungsarten ausgeschlossen werden. Im Plangebiet ist bereits eine Vergnügungsstätte (Diskothek) mit 2.522 m² genehmigter Gesamtnutzfläche vorhanden. Hier erscheint ein vollständiger Ausschluss unverhältnismäßig, da eine Diskothek dieser Größenordnung durchaus eine Berechtigung im Gewerbegebiet hat. Daher wird dieser Betrieb gem. § 1 Abs.10 BauNVO als weiterhin zulässig erklärt (sog. Fremdkörperfestsetzung). Diese Fremdkörperfestsetzung erfolgt ebenfalls für den Bordellbetrieb, der am 10.07.1998 mit einer Gesamtnutzfläche von 714 m² genehmigt wurde. Um den Bestandsschutz des Betriebes auch mittel- bis langfristig gewährleisten zu können, sind auch Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen zulässig. Eine Einschränkung erfolgt jedoch durch die Begrenzung auf max. 10 % Erweiterungsmöglichkeit und kann damit als nicht wesentlich angesehen werden. So ergibt sich lediglich ein gewisser Spielraum, beispielsweise für Umbau- oder Renovierungsarbeiten von Gebäuden oder Räumen, ohne dass der Betrieb aufgrund der Größe eine neue Qualität gewinnt, die in erheblicher Weise seine Rolle im Einzelhandelsgefüge betrifft. Diese „Fremdkörperfestsetzung“ bezieht sich auf die konkreten Betriebe in dem Gebiet und stellt den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Betriebn für sexuelle Dienstleistungen im Bebauungsplan nicht grundsätzlich in Frage. Eine Nutzungsänderung ist nicht zugelassen, da so ein anderer Betrieb entstehen könnte, der nicht in so einem hohen Maße Schutz vor planungsrechtlichen Änderungen genießen soll. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 14 von 22 7.1.2 Stadt Bochum Festsetzungen von örtlichen Bauvorschriften gemäß § 86 BauO NW für Werbeanlagen Zur Aufwertung des Standortes werden folgende gestalterische Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen, die insbesondere die Art und das Maß von Werbeanlagen regeln: 1. Allgemeines 1.1 Als Werbeanlagen im Sinne dieser Festsetzung gelten die in § 13 Abs. 1 BauO NW aufgeführten Werbeanlagen. Nicht als Werbeanlagen gelten: a) Hinweisschilder unter 0,25 m² auf Name, Beruf, Öffnungs- und Sprechzeiten oder ähnliches, die an der Stätte der Leistung angebracht sind. b) Hinweisschilder an Baustellen auf Projekte, Bauherren und an der Ausführung Beteiligter sowie Betriebsverlagerungen und Wiedereröffnungen 1.2 2. Art der Werbeanlagen 2.1 2.2 Werbeanlagen sind allgemein an der Stätte der Leistung zulässig. Ausnahmsweise sind sonstige Werbeanlagen zulässig. 3. Lage 3.1 3.2 Werbeanlagen an Gebäuden sind allgemein zulässig. Folgende frei stehende Werbeanlagen sind als Ausnahme zulässig: - in Sammelanlagen zusammengefasste Hinweisschilder - Fahnen und Werbemasten (einschließlich tragender Elemente, Befestigungen) bis zu einer Höhe von 92,00 m über NHN - Plakatwände und Werbetafeln (einschließlich tragender Elemente, Befestigungen) bis zu einer Höhe von 78,50 m über NHN Werbeanlagen an Gebäuden oberhalb der Traufe bzw. Attika sind unzulässig. 3.3 4. Gestaltung 4.1 Die Summe aller Werbeanlagen an einem Gebäude darf max. 50 % der Gebäudebreite einnehmen. In der Höhe dürfen sie höchstens ein Drittel der zugehörigen Wandhöhe einnehmen. Zu den seitlichen Gebäudeaußenkanten ist ein Mindestabstand von 1,0 m einzuhalten. Die maximale Werbefläche bei frei stehenden Werbeanlagen darf 9 m² nicht überschreiten. Werbeanlagen mit Blink-, Lauf- bzw. Wechselbeleuchtung sind unzulässig. 4.2 4.3 Die Festsetzungen berücksichtigen insbesondere die Wahrnehmbarkeit von der A 40. Daher werden Höhen- und Größenbeschränkungen für Werbeanlagen vorgenommen. Die maximale Höhe für freistehende Werbeanlagen orientiert sich dabei an der Höhe des vorhandenen Werbemastes des Autohauses. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 15 von 22 Stadt Bochum Durch die ausnahmsweise Zulassung einiger Werbeanlagen wird erreicht, dass eine störende Häufung vermieden werden kann. Durch den Bebauungsplan wird sichergestellt, dass die zukünftige Entwicklung des Antragsbereichs der prägnanten Lage im Stadtgebiet gerecht wird. Im Regionalen Masterplan A 40/B 1 ist das Plangebiet als Bereich identifiziert worden, dem eine besondere Bedeutung für die Stadt Bochum bezüglich der Wahrnehmbarkeit der Stadt von dieser wichtigen Verkehrsachse zukommt. Vor dem Hintergrund dieser Zielsetzung sind Gestaltungsregelungen für Werbeanlagen erforderlich, die die Wahrnehmbarkeit von der A 40 beeinträchtigen können. Das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden ist nach Herstellung von Dauerhaftigkeit gekennzeichnet. Werbeanlagen dagegen unterliegen als temporäre Nutzungen einem stetigen Veränderungsprozess. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Außenwerbung in der Lage ist, das Stadtbild zu verändern bzw. es entscheidend mitzuprägen. Neben der Quantität spielt insbesondere die Qualität von Werbeanlagen eine besondere Rolle. Ohne Lenkungsmaßnahmen vervielfältigt sich Werbung in kurzen Zeiträumen zu immer größeren, helleren, auffälligeren Werbemitteln; Identifikation und Auffindbarkeit gehen verloren. Individuelle Werbung in einem gemeinsam festgelegten Gestaltungsrahmen kennzeichnet üblicherweise städtebaulich hochwertige Lagen. Unternehmerische und öffentliches Interesse weichen bei der Gestaltung von Werbung häufig voneinander ab. Der Unternehmer ist neben der Verbesserung der Unternehmensleistung auch an der Selbstdarstellung und/oder Auffindbarkeit seines Betriebes interessiert. Die öffentliche Seite neigt dagegen eher dazu, in Werbeanlagen eine Beeinträchtigung des Stadtbildes zu erkennen. Werbung hat ihre Berechtigung als Produkt des täglichen Lebens und ist wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Raumes. Daher ist es erforderlich, Art, Umfang und Ort von Werbung im Hinblick unternehmerische und gestalterische Interessen abzustimmen. Hierbei ist besonders zu unterstreichen, dass eine unkontrollierte Aufstellung und Anbringung von Werbeanlagen die städtebauliche Qualität deutlich verringern kann. Disziplin in der Außenwerbung soll auch im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 898 die prägnante Lage im Stadtgebiet gegenüber herkömmlichen Standorten unterstreichen. 7.1.3 Festsetzung gemäß § 51a Landeswassergesetz NRW für die Entwässerung Bei dem Bebauungsplangebiet handelt es sich um einen erschlossenen Bereich. Die Grundstücke sind nahezu vollständig versiegelt bzw. überbaut. Entwässerungstechnisch betrachtet befindet sich der Bereich im EmscherEinzugsgebiet „Hofsteder Bach“. Derzeit befinden sich im Planbereich öffentliche und private Mischwasserkanäle, die das anfallende Mischwasser in nördliche Richtung zum Sammler der Emschergenossenschaft leiten. Die Ableitung von Regenwasser in der Kanalisation verursacht hohe Kosten, denn Abwasserkanäle müssen auf die Spitzenbelastung bei starken Regenfällen ausgelegt werden. Das abgeleitete Regenwasser fehlt darüber hinaus bei der Grundwasserneubildung und steht auch den Wasserläufen nicht zur Verfügung. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 16 von 22 Stadt Bochum Die Gewässer unserer Region benötigen aber eine durchgängige Wasserversorgung ohne Trockenstände oder extreme Hochwässer, um ihre vielfältige Tier- und Pflanzenwelt entwickeln zu können. Am 31.Oktober 2005 wurde die sogenannte „Zukunftsvereinbarung Regenwasser“ von insgesamt 17 beteiligten Kommunen, der Emschergenossenschaft und dem Ministerium für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (MUNLV) unterzeichnet. Die Zukunftsvereinbarung Regenwasser tritt an die Seite der kommunalen Umweltpläne und Abwasserbeseitigungskonzepte und stellt zusammen mit den Rahmenplanungen der Emschergenossenschaft zum Umbau des Emscher-Systems die Verständigung auf eine regional einheitliche Strategie dar, getragen aus individuellen Ansätzen der Kommunen. Mit der Unterzeichnung wurde der Bereich Regenwasserbewirtschaftung mit konkreten Zielen für die Abkopplung von versiegelten Flächen vom Mischwasserkanalnetz im Einzugsgebiet der Emscher versehen. Das Ziel ist es, in den nächsten 15 Jahren gemeinsam mit den Städten der Region 15 % des Abflusses im Emschergebiet von der Kanalisation abzukoppeln. Im Zuge der Umsetzung der Zukunftsvereinbarung Regenwasser sollen möglichst viele befestigte Flächen vom Mischsystem abgekoppelt werden. Das hier betroffene Gebiet ist für eine Abkopplung des Regenwassers vom Mischsystem optimal geeignet, da es sich nördlich des Hofsteder Baches befindet. Daher wird eine Festsetzung zur Trennung von Schmutz- und Regenwasser bei Umbaumaßnahmen in den Bebauungsplan aufgenommen. Entwässerungstechnische Veränderungen könnten sich beispielsweise aus den noch anstehenden Dichtigkeitsprüfungen ergeben, da sich hieraus bereits Handlungsbedarf ergeben kann. Folgende Festsetzung wird auf der Grundlage des § 51 a Landeswassergesetz NRW aufgenommen: Niederschlagswasser ist in den Hofsteder Bach einzuleiten 7.2 Kennzeichnungen 7.2.1 Bergbau Das Plangebiet befindet sich über dem auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeld „Hannibal 4“ und dem auf Bleierz verliehenen Bergwerksfeld „Constantin“ sowie über dem auf Kohlenwasserstoffe erteilten Bewilligungsfeld „Arminius-Gas“. Eigentümerin des Bergwerksfeld „Hannibal 4“ ist die RAG Aktiengesellschaft, Shamrockrig 1, 44623 Herne. Eigentümerin des Bergwerkfeldes „Constantin“ ist die Krupp Hoesch Stahl GmbH, Altendorfer Straße 120, 45143 Essen. Inhaberin der Bewilligung „Arminius-Gas“ ist die Minegas GmbH, Rüttenscheider Straße 1-3, 45128 Essen. Nach den bei der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung 6 Bergbau und Energie in NRW vorliegenden Unterlagen ist kein einwirkungsrelevanter Bergbau innerhalb des Plangebietes dokumentiert. Daher wird eine Kennzeichnung gemäß § 9 (5) Nr. 2 BauGB als Fläche, unter der der Bergbau umgeht, für nicht erforderlich erachtet. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 17 von 22 7.3 Stadt Bochum Hinweise Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden von einigen beteiligten Stellen Hinweise zu den Themen Altlasten, Bodenschutz, Bodendenkmäler, Baudenkmäler, Kampfmittel, sowie Landesstraßen gegeben. Die textlichen Hinweise haben keinen Normcharakter. Zur allgemeinen Information der Bauherren werden sie aber dennoch in den Bebauungsplan aufgenommen. 7.3.1 Ausgasungen Folgende Hinweise zur Methanausgasung werden aufgenommen: Das Plangebiet liegt in der Zone 2 der Karte der potentiellen Grubengasaustrittsbereiche im Stadtgebiet Bochum (Hollmann, November 2000; überarbeitet im April 2005). Gemäß dem Gutachten “Potentielle Gefährdungsbereiche aus Methanzuströmungen im Stadtgebiet Bochum” sind im gesamten Bereich kritische, aus dem Steinkohlengebirge stammende Methanzuströmungen hinreichend wahrscheinlich. Risiken sind nicht vernachlässigbar. Aufgrund der meist diffus auftretenden Gaszuströmungen werden in Abstimmung mit der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung für Bergbau und Energie, Untersuchungen für erforderlich gehalten, die mit der unteren Bodenschutzbehörde abzustimmen sind. Auf der Grundlage der Untersuchungsergebnisse sind dann bei Neubauvorhaben und bei Tiefbaumaßnahmen gegebenenfalls Vorsorgemaßnahmen einzuplanen, die durch einen Sachverständigen zu konzipieren sind. Da es zur bautechnischen Beherrschung von Methanaustritten bislang keine technischen Normen oder einheitliche Ausführungsrichtlinien gibt, bieten das für die Ausführung von Gasflächendrainagen entwickelte “Handbuch Methangas” der Stadt Dortmund und das “Handbuch zur bautechnischen Beherrschung von Methanaustritten mittels Geotextilien” der “TFH Georg Agricola” in Bochum technische Lösungen an. Des Weiteren muss bei Baumaßnahmen mit Eingriffen in den Untergrund > 0,5 m unter Geländeoberfläche (z. B. bei dem Erstellen einer Baugrube, bei Rückbau- oder Kanalbaumaßnahmen) mit Gaszuströmungen gerechnet werden. Daher sollten im Zuge von Erdarbeiten und in der offenen Baugrube kontinuierlich Bodenluftmessungen auf CH 4 -Gehalte durchgeführt werden. Die Messergebnisse sollten protokolliert und der unteren Bodenschutzbehörde vorgelegt werden. 7.3.2 Altlasten und Bodenschutz Aktuell werden die innerhalb des Bebauungsplanes liegenden Grundstücke vorherrschend gewerblich genutzt. Die Grundstücke sind nahezu vollständig versiegelt bzw. überbaut. Nur ein geringer Flächenanteil wird als Grünfläche genutzt. Die Flächen im westlichen Abschnitt des Plangebietes werden im Altlastenkataster der Stadt Bochum geführt. Hierbei handelt es sich um Flächen, die der ehemaligen Kippe Freudenbergstraße (Kataster-Nr. 1/2.10) zugeordnet werden. Die Hauptfläche der ehemaligen Kippe Freudenbergstraße liegt nördlich des heutigen Schlachthofgeländes d. h. außerhalb des Plangebietes. Ausläufer der Kippe schwenken jedoch bis in das Plangebiet auf die Grundstücke Freudenbergstraße 31 - 39 hinein. Die Grundstücke Freudenbergstraße 31, 39 und 45 werden darüber hinaus im Kataster über stillgelegte Tankstellen und Eigentankanlagen geführt. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 18 von 22 Stadt Bochum Für das Plangebiet liegen der Unteren Bodenschutzbehörde folgende Untersuchungsergebnisse in Form von Gutachten und Berichten vor:      Errichtung einer Lagerhalle auf dem Grundstück Freudenbergstr. 35 - Ergebnisse einer altlastentechnischen Boden- und Bodenluftuntersuchung, 31.07.07, Geokom, Dinslaken Abbruch des Nebengebäudes auf dem Gelände der Firma KSB Bochum an der Freudenbergstr. 35, Dokumentation der Arbeiten, 08.03.2011, Grasedieck, Witten Untersuchungsbericht - Untersuchung einer ehemaligen Tankanlage auf Bodenverunreinigungen (Freudenbergstr. 39), 10.12.1992, Rheinisch-Westfälischer Technischer Überwachungsverein e.V., Essen Gefährdungsabschätzung für das Gelände der ehemaligen Deponie Freudenbergstraße in Bochum, Gutachten, 18.11.1996, UCON GmbH, Bochum Ergänzende Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung für das Gelände der ehemaligen Deponie Freudenbergstraße in Bochum, Gutachten, 13.08.1997, UCON GmbH, Bochum Den vorliegenden o. g. Unterlagen ist zu entnehmen, dass im Bereich des KippenAusläufers eine mehrere Meter mächtige Anschüttung ansteht, die sich aus Aschen, Ziegel- und Gesteinsbruch, Kohle- und Koksstückchen sowie vereinzelt Glas und Keramik und diversen Kunststeinbruchstücken zusammensetzt. Die erbohrte Auffüllungsmächtigkeit liegt dort bei rd. 7 m. Stichprobenartige Untersuchungen der oberflächennahen Auffüllung (0-1 m) haben keine Überschreitungen der Prüfwerte der BBodSchV für Industrie- und Gewerbeflächen ergeben. Ab einer Tiefe von rd. 4 m wurden jedoch erhöhte PAK-Gehalte von 85,63 mg/kg und 123,36 mg/kg nach EPA und erhöhte Schwermetallgehalte insbesondere Blei (z. B. 470 mg/kg), Kupfer (z. B. 295 mg/kg) und Zink (1800 mg/kg) nachgewiesen sowie ein H 2 S-Geruch wahrgenommen. Anfallendes Aushubmaterial aus diesem Bereich kann voraussichtlich nicht verwertet werden und muss voraussichtlich - vorbehaltlich weiterer Untersuchungen - ordnungsgemäß entsorgt werden. Ein Teil der im Kippmaterial (Anschüttung) nachgewiesenen Schadstoffe werden, wie die vorliegenden Ergebnisse dokumentieren, durch versickernde Niederschläge mobilisiert und verfrachtet. Der Erhalt der vorhandenen Versiegelung bzw. deren Erweiterung dürften zu einer Verbesserung der Grundwassersituation insgesamt beitragen. Von einer Grundwasserentnahme ist im Plangebiet grundsätzlich abzusehen. Bei Bodenluftuntersuchungen wurden im Plangebiet keine relevanten Methangasund Schwefelwasserstoffgehalte nachgewiesen. Allerdings wurden auf dem Grundstück Freudenbergstraße 35 im Rahmen eines Neubauvorhabens erhöhte Kohlendioxid-Konzentrationen in der Bodenluft von max. 16 Vol.-% und reduzierte Sauerstoffgehalte von min. 3,2 Vol.-% nachgewiesen. Kohlendioxid ist schwerer als Luft und kann sich ggf. in Kellerräumen, Baugruben und Schächte anreichern. Bei gleichzeitiger Verdrängung von Sauerstoff kann sich eine Erstickungsgefahr des Menschen einstellen. Anzeichen für einen möglichen Transfer von Deponiegas zum damaligen Neubauvorhaben wurden jedoch gutachterlich nicht festgestellt. Bei Bodenluftuntersuchungen an der Grundstücksgrenze des Schlachthofes (Freudenbergstr. 45) zur Hauptfläche der “ehemaligen Kippe Freudenbergstraße” sind keine relevanten Kohlendioxid- und Sauerstoffgehalte nachgewiesen worden. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 19 von 22 Stadt Bochum Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die bisher bekannten Untersuchungsergebnisse der aktuellen gewerblichen Nutzung der Flächen nicht entgegenstehen. Sollten jedoch innerhalb des Plangebietes Neubauvorhaben geplant sein, sind ausgerichtet auf das geplante Bauvorhaben vorab weitere Untersuchungen und bei Nutzungsänderungen (z. B. Anlage von Wohn-, Hausgärten etc.) entsprechende Neubewertungen erforderlich. Da der Bebauungsplan eine Festschreibung der bestehenden gewerbliche Nutzung vorsieht, die nahezu vollständige Flächenversiegelung erhalten bleibt und nur ausnahmsweise Wohnungen für Personen der Gewerbebetriebe zugelassen werden, kann im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf eine großflächige Untersuchung verzichtet werden, sofern folgende Hinweise aufgenommen werden: Sofern Baumaßnahmen mit Erdarbeiten durchgeführt werden und/oder höherwertige Nutzungen vorgesehen sind, ist vorab eine Untersuchung aus altlastentechnischer Sicht gemäß Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) mittels eines Fachgutachters durchzuführen. Die Untersuchung ist vorab mit der Unteren Bodenschutzbehörde abzustimmen. Bei diesen Untersuchungen muss auch der Gefährdungspfad Bodenluft berücksichtigt und eine gutachterliche Aussage vorgelegt werden, ob ggf. bauliche Sicherungsmaßnahmen (Gasdrainage, Gassperre o. ä.) und erweiterte Arbeitsschutzmaßnahmen (Bewetterung von Baugruben, Schächte, kontinuierliche Messungen) für das Vorhaben erforderlich sind. In Abhängigkeit von den Untersuchungsergebnissen können weitere Auflagen zu baubegleitenden Sicherungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden. Kontaminierte Aushubmaterialien sind ordnungsgemäß zu entsorgen (vgl. Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz). Baumaßnahmen mit Erdarbeiten sind aus umwelttechnischen Gesichtspunkten durch einen Fachgutachter der Fachrichtungen Bodenschutz und/oder Altlastenerkundung bzw. -sanierung zu überwachen. Der Gutachter ist der unteren Bodenschutzbehörde vor Baubeginn zu benennen. Die Überwachung und Begutachtung der Erdarbeiten ist einschließlich der Analysenergebnisse durch den Fachgutachter in einem Abschlussbericht zu dokumentieren und der unteren Bodenschutzbehörde vorzulegen. Für die unversiegelten Bereiche der Geländeoberfläche, die eine rekultivierbare Oberbodenabdeckung (Grünflächen, Gartenland etc.) erhalten, ist vom Fachgutachter analytisch nachzuweisen, dass die eingebauten Böden bis zur Tiefe von 60 cm unter GOK die gesetzlich festgelegten Vorsorgewerte gemäß BBodSchV einhalten. Von einer Grundwasserentnahme ist im Plangebiet grundsätzlich abzusehen. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 20 von 22 7.3.3 Stadt Bochum Bodendenkmäler Konkrete Informationen oder Hinweise über Bodendenkmäler wie kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d. h., Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit liegen derzeit nicht vor. Da das Vorkommen von Bodendenkmälern jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, wird darauf hingewiesen, dass die Entdeckung solcher Denkmäler der Stadt/Gemeinde als Unterer Denkmalbehörde und/oder der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle Olpe (Tel.: 0 27 61/93 75 0; Fax: 0 27 61/24 66) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten ist. Um das Vorgehen bei unerwartetem Auffinden von Bodendenkmälern zu klären, wird folgender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen: Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d. h., Mauern, alte Gräben, Einzelfunde, aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt als Untere Denkmalbehörde und/oder der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle Olpe (Tel.: 0 27 61/93 75 0; Fax: 0 27 61/24 66) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monaten in Besitz zu nehmen (§ 16 Abs. 4 Denkmalschutzgesetz NRW). 7.3.4 Baudenkmäler Belange des Denkmalschutzes werden durch die Planung nicht berührt. Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind keine baulichen Anlagen vorhanden, die in der Denkmallsite der Stadt Bochum eingetragen sind. 7.3.5 Kampfmittelfunde Der Bebauungsplan liegt nicht im Bereich eines beim Staatlichen Kampfmittelbeseitigungsdienst oder bei der örtlichen Ordnungsbehörde bekannten Bombenabwurfgebietes oder einer FLAK-Stellung. Eine Luftbildauswertung oder eine Sondierung ist daher nicht erforderlich. Dennoch soll folgender Hinweis aufgenommen werden: Sollte bei Veränderungen der Erdoberfläche der Verdacht auf Kampfmittelfunde aufkommen, sind die vorgesehenen Bauvorhaben nur mit besonderer Vorsicht weiterzuführen, da das Vorhandensein von Kampfmitteln nie völlig ausgeschlossen werden kann. Weist der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbung hin oder werden verdächtige Gegenstände festgestellt, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Staatliche Kampfmittelbeseitigungsdienst über die Feuerwehr bzw. über die Polizei zu verständigen. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 21 von 22 7.3.6 Stadt Bochum Anbaugenehmigungszone Da das Plangebiet im Süden unmittelbar an die A 40 angrenzt, sind bei allen Neubauvorhaben, Erweiterungen und Nutzungsänderungen innerhalb der 100 m Anbaugenehmigungszone die gesetzlichen Bestimmungen nach dem Bundesfernstraßengesetz zu beachten. Die Anbaugenehmigungszone wird im Bebauungsplan dargestellt. Es wird folgender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen: Innerhalb der Anbaugenehmigungszone sind sämtliche Bauanträge und Nutzungsänderungen der Straßenbauverwaltung zur straßenrechtlichen Zustimmung vorzulegen. Durch Beleuchtungsanlagen auf und an Parkplätzen, den Straßenflächen sowie auf den Betriebs- und sonstigen Grundstücksflächen darf keine Blendwirkung für die Verkehrsteilnehmer auf der A 40 verursacht werden. Daher bedürfen alle Anlagen der Außenwerbung der Zustimmung der Straßenbauveraltung. 8. Bebauungsplanverfahren Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 898, der vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr am 28.04.2009 gefasst wurde, ist am 16.05.2009 in der Bochumer Tagespresse mit folgender Zielplanung öffentlich bekannt gemacht worden: „Ziel des Bebauungsplanes Nr. 898 ist die weitere Entwicklung des Gewerbe- und Dienstleistungsstandorts und Aufwertung zu einem Gebiet, das durch seine Ausstrahlung auf die Nutzer der A 40 den Standort Bochum insgesamt aufwertet. Hierzu wird der Ausschluss stadtentwicklungsplanerisch nicht vertretbarer Nutzungen (kerngebietstypische Spielhallen, Betriebe mit sexuellen Dienstleistungen bzw. Darbietungen) und die Steuerung von Einzelhandelsbetrieben gemäß dem Masterplan Einzelhandel in Bochum erforderlich.“ Daneben ist das Plangebiet im Masterplan A 40/B1 als Bereich identifiziert worden, dem eine besondere Bedeutung für die Stadt Bochum bezüglich der Wahrnehmbarkeit der Stadt von dieser wichtigen Verkehrsachse zukommt. Aufgrund eines Antrags zur Errichtung eines 50 Meter hohen Werbepylonen auf dem Gelände nördlich der Freudenbergstraße wurden die Planungsziele am 20.07.2011 folgendermaßen ergänzt: „Um die Aufwertung des Standortes voranzutreiben, sollen gestalterische Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden, die insbesondere die Art und das Maß von Werbeanlagen regeln.“ Zur Sicherung der Planungsziele wurde am 12.05.2010 die am 15.04.2010 vom Rat der Stadt Bochum beschlossene Veränderungssperre veröffentlicht. Anlage 3 zur Vorlage Nr. 20112356 Seite 22 von 22 Stadt Bochum Das Planverfahren wird gem. § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Dies ist im unbeplanten Innenbereich möglich, wenn die Grundzüge des bisher geltenden Planungsrechts, das sich aus der städtebaulichen Eigenart der näheren Umgebung ergibt und für die Umgebung auch weiterhin Zulässigkeitsmaßstab sein wird, durch den Bebauungsplan nur unwesentlich verändert wird. Im vereinfachten Verfahren kann auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung verzichtet werden. Die Träger öffentlicher Belange wurden dennoch zur frühzeitigen Abstimmung ihrer Belange mit Schreiben vom 17.05.2011 beteiligt. 9. Flächenbilanz Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 12 ha. 10. Umweltbelange In Verfahren gem. § 13 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbereicht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Information verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; ebenso wenig ist § 4c BauGB (Überwachung) anzuwenden. Der Bebauungsplan Nr. 898 wird als „einfacher Bebauungsplan“ gemäß § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt und schließt nur einzelne, bisher zulässige Nutzungen (Einzelhandel, Vergnügungsstätten) aus. Der vorhandene Gebietscharakter wird nicht in den Grundzügen geändert; vielmehr wird dieser nur stärker in Bezug den gewerblichen Charakter geschärft. Auch ohne differenzierte Bewertung der Umweltauswirkungen ist daher davon auszugehen, dass voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes zu erwarten sind. Vor dem Hintergrund des Ziels des Bebauungsplanes Nr. 898 Ziel des Bebauungsplanes (Steuerung von Einzelhandel gemäß dem Masterplan Einzelhandel; Sicherung des Gewerbe- und Dienstleistungsstandortes für produzierende Gewerbebetriebe, Handwerksbetriebe und Büronutzung, Gestaltungsvorgaben für Werbeanlagen) gibt es keine Planungsalternative.