Beschlussvorlage.pdf

Dies ist ein "Politik bei uns 1"-Dokument. Die Dateien dieser Kommunen werden nicht mehr aktualisiert. Um aktuelle Daten zu bekommen, ist eine OParl-Schnittstelle bei der Kommune erforderlich. Im Bereich "Mitmachen" finden Sie weitere Informationen.

Daten

Kommune
Ulm
Dateiname
Beschlussvorlage.pdf
Größe
520 kB
Erstellt
12.10.15, 21:52
Aktualisiert
27.01.18, 09:42

Inhalt der Datei

Stadt Ulm Beschlussvorlage Sachbearbeitung VGV/ME - Vermessung Datum 16.04.2014 Geschäftszeichen VGV/ME-Mi/Bi *4 Vorberatung Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau und Umwelt Sitzung am 13.05.2014 TOP Beschlussorgan Gemeinderat Sitzung am 04.06.2014 TOP Behandlung öffentlich Betreff: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten - Neufestsetzung der Gebühren - Anlagen: Vergleich der Gebühren alt-neu 1) Satzung (Entwurf) 2) Ermittlung der Produktivstunden 3) Kalkulation des Stundensatzes Wertgutachten 4a) Kalkulation des Stundensatzes weitere Leistungen 4b) Kalkulation der Wertgebühr für Gutachten: - Ermittlung Zeitbedarf (Basisaufwand) 5) - Ermittlung Wertfaktor - Ermittlung Werteinheiten Kalkulation der Festgebühr weitere Leistungen 8) Gebührenvergleich mit anderen Städten 9) GD 169/14 (Anlage (Anlage (Anlage (Anlage (Anlage (Anlage (Anlage 6) (Anlage 7) (Anlage (Anlage Antrag: Der Gemeinderat beschließt die Neufassung der Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle nach dem in Anlage 2 beigefügten Wortlaut. Feig Genehmigt: BM 1, BM 3, C 3, OB, RPA, ZD, ZS/F Bearbeitungsvermerke Geschäftsstelle des Gemeinderats: Eingang OB/G Versand an GR Niederschrift § Anlage Nr. -2- Sachdarstellung: Zusammenfassende Darstellung der finanziellen Auswirkungen Finanzielle Auswirkungen: Auswirkungen auf den Stellenplan: ja nein MITTELBEDARF L75051111100 Erstellung Wertgutachen INVESTITIONEN / FINANZPLANUNG (Mehrjahresbetrachtung) PRC: Projekt / Investitionsauftrag: Einzahlungen Auszahlungen ERGEBNISHAUSHALT [einmalig / laufend] € € Ordentliche Erträge Ordentlicher Aufwand davon Abschreibungen Kalkulatorische Zinsen (netto) Saldo aus Investitionstätigkeit € Nettoressourcenbedarf 86.900 € 140.433 € € € 53.533 € MITTELBEREITSTELLUNG 1. Finanzhaushalt 2014 Auszahlungen (Bedarf): € Verfügbar: Ggf. Mehrbedarf € € Deckung Mehrbedarf bei PRC PS-Projekt 7 bzw. Investitionsauftrag 7 € € 2. Finanzplanung 2015 ff Auszahlungen (Bedarf): i.R. Finanzplanung veranschlagte Auszahlungen Mehrbedarf Auszahlungen über Finanzplanung hinaus Deckung erfolgt i.R. Fortschreibung Finanzplanung € € € 2014 innerhalb Fach-/Bereichsbudget bei PRC 5111-750 53.533 € fremdes Fach-/Bereichsbudget bei: PRC € Mittelbedarf aus Allg. Finanzmitteln € -3MITTELBEDARF L75051111100 Führen Kaufpreissammlung INVESTITIONEN / FINANZPLANUNG (Mehrjahresbetrachtung) PRC: Projekt / Investitionsauftrag: Einzahlungen Auszahlungen ERGEBNISHAUSHALT [einmalig / laufend] € € Ordentliche Erträge Ordentlicher Aufwand davon Abschreibungen Kalkulatorische Zinsen (netto) 11.000 € 161.338 € € € Saldo aus Investitionstätigkeit € Nettoressourcenbedarf 150.338 € MITTELBEREITSTELLUNG 1. Finanzhaushalt 2014 Auszahlungen (Bedarf): € Verfügbar: Ggf. Mehrbedarf € € Deckung Mehrbedarf bei PRC PS-Projekt 7 bzw. Investitionsauftrag 7 € € 2014 innerhalb Fach-/Bereichsbudget bei PRC 5111-750 150.338 € fremdes Fach-/Bereichsbudget bei: PRC € Mittelbedarf aus Allg. Finanzmitteln € 2. Finanzplanung 2015 ff Auszahlungen (Bedarf): i.R. Finanzplanung veranschlagte Auszahlungen Mehrbedarf Auszahlungen über Finanzplanung hinaus Deckung erfolgt i.R. Fortschreibung Finanzplanung 1. € € € Ausgangslage und Kurzfassung Auf Grund der Veränderungen im Grundstücksmarkt und zur Steigerung der Gebührentransparenz ist eine Neufassung der Gebührensatzung des Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung und seiner Geschäftsstelle erforderlich. Die Satzung wurde letztmals durch den Gemeinderat der Stadt Ulm am 26. März 2003 beschlossen. Mit der neuen Satzung wird der ständigen Rechtssprechnung des VGH Mannheim Rechnung getragen und eine Gebührenkalkulation für die Leistungen des Gutachterausschusses entsprechend dem Kommunalabgabengesetz vorgelegt. Beim Gutachterausschuss sind für die Gebührentatbestände Erstellung von Wertgutachten und die weiteren Leistungen und Produkte neue Gebührenkalkulationen zu erstellen. Für die Erstellung von Wertgutachten durch den Gutachterausschuss soll eine Wertgebühr basierend auf einem kalkulierten Stundensatz von 75 € festgelegt werden. Die Wertgebühr setzt sich künftig aus einem Grundbetrag von 900 € und einem verkehrswertabhängigen Wertanteil -4(Promillesatz vom Verkehrswert) zusammen. Die errechnete kostendeckende Gebührenobersatzgrenze für die Erstellung von Wertgutachten liegt bei einem Grundbetrag von 900 € zuzüglich eines Wertanteils vom Verkehrswert in Höhe von 6,14‰. Es wird vorgeschlagen, für die Wertermittlungsgebühren eine Wertgebühr mit einem Grundbetrag von 900 € und einem vertretbaren Wertanteil von 2,7 ‰ des Verkehrswerts festzulegen. Dies entspräche einem Kostendeckungsgrad von 58%. Zur Begründung dieser Ermessensentscheidung im Einzelnen hierzu siehe Ziffer 3.1.2. Für ein Grundstück/Haus mit einem Verkehrswert von 150.000 € würde beispielhaft folgende Gebühr anfallen: Grundbetrag: zzgl. Wertanteil aus Verkehrswert 150.000€ x 2,7‰ € Gebühr 900,00 € 405,00 1.305,00 € Die Erhöhung der Wertermittlungsgebühr beträgt in diesem Fall zu den bisherigen Gebühren 38%. Für die weiteren Leistungen und Produkte des Gutachterausschusses wird vorgeschlagen, kostendeckende Festgebühren festzusetzen. Anhand von durchschnittlichen Bearbeitungszeiten zzgl. anfallender Sachkosten und dem kalkulierten Stundensatz von 65 € werden Festgebühren ermittelt. Z.B. einfache schriftliche Bodenrichtwertauskünfte: durchschnittlicher Arbeitsaufwand 21 Minuten x Stundensatz 65 € = Arbeitskosten 22,75 € zzgl. Kopier/Druckkosten 2,00 € Gebühr gerundet: 24,00 € Die künftig kostendeckenden Gebühren für die sonstigen Leistungen weichen unwesentlich von den bisherigen Gebühren ab. Nachfolgend werden in Ziffer 3ff. die Gebührenkalkulationen zu den jeweiligen Gebührentatbeständen im Einzelnen ausführlich erläutert. Eine tabellarische Übersicht über die Veränderungen bei den einzelnen Gebührentatbeständen ist in Anlage 1 beigefügt. 2. Aufgaben des Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung und seiner Geschäftsstelle Auf der gesetzlichen Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfüllt der Gutachterausschuss folgende Aufgaben: • Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken • Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung • Ermittlung von Bodenrichtwerten • Ermittlung von besonderen Werten in Sanierungs- und Umlegungsgebieten auf Antrag der zuständigen Behörden • Ableitung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten, z.B. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), Vergleichswertfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den -5nachhaltig erzielbaren Ertrag (Ertragsfaktor) sowie Liegenschaftszinssätze. Die Produkte des Gutachterausschusses sind: - Wertgutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken - Grundstücksmarktbericht und Bodenrichtwertkarte - Bodenrichtwertauskünfte in telefonischer und schriftlicher Form - Auskünfte aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter Form Die Gebühren für die Produkte und Leistungen werden auf Basis einer Satzung erhoben. 3. Grundzüge der neuen Satzung Der Entwurf der Satzung ist als Anlage 2 beigefügt. Die Leistungen und die Produkte des Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung und seiner Geschäftsstelle haben sich seit 2003 inhaltlich nicht verändert. Durch die Neufassung der Satzung wird daher lediglich die Gebührenhöhe angepasst. Basis hierfür ist die kostendeckende Neukalkulation des Stundensatzes für die Erbringung von Leistungen durch den Gutachterausschuss und seiner Geschäftsstelle. 3.1. Gebühr für die Erstellung von Wertgutachten 3.1.1 Stundensatz - Für die Erstellung von Verkehrswertgutachten wird ein kostendeckender Stundensatz von 75 € entsprechend den Vorgaben des Kommunalabgabegesetzes ermittelt. Dieser Wert ist kostendeckend kalkuliert auf Grundlage der für das Produkt "Gutachtenerstellung" (L75051111100) mittels Betriebsabrechnungsbogen insgesamt ermittelten ansatzfähigen Kosten (siehe Anlage 4a) sowie der hierfür geleisteten Produktivstunden (siehe Anlage 3). Der Ermittlung der Gesamtkosten liegen dabei die im Haushaltsplan 2014 veranschlagten Sachkosten (ohne kalk. Zinsen) zugrunde. Ferner wurden die von den Zentralen Diensten/Personal für die Mitarbeiter/innen der Geschäftsstelle für 2014 berechneten Bruttopersonalkosten herangezogen und bei der Kalkulation entsprechend des prozentualen Arbeitsanteils der Mitarbeiter/innen am Produkt "Gutachtenerstellung" berücksichtigt. - Der bisherige Stundensatz von 58 € war nicht mittels Gebührenkalkulation ermittelt. Er geht auf vom Land vor mehr als 10 Jahren vorgegebene Durchschnittswerte zurück und entspricht insofern nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten. Aus diesem Grund wurde auch von Seiten der Rechtsaufsichtsbehörde - unter Hinweis auf die ständige Rechtsprechung des VGH Mannheim - eine echte Stundensatzkalkulation eingefordert. 3.1.2 Gebührenkalkulation Wertgebühr Die bisherige Gebühr basiert auf einem verkehrswertabhängigen Sockelbetrag zuzüglich eines prozentualen Wertanteils. Es wird vorgeschlagen, dies wie folgt anzupassen: - Künftig wird eine Grundgebühr in Höhe von 900 € je Gutachten unabhängig von dessen Verkehrswert erhoben. Diese Grundgebühr ergibt sich zum einen aus dem für die Erstellung jedes Gutachtens gleichbleibend anfallenden Basisaufwand der Geschäftsstelle von rund 450 € (6 Stunden x errechneter Stundensatz von 75 €). Die diesem Basisaufwand zuzuordnenden Arbeitsschritte sind im Detail aus Anlage 5 ersichtlich. Sämtliche weitere Arbeitsschritte sind bezüglich ihres Umfangs gutachtenabhängig und werden durch einen Wertanteil der Gebühr abgedeckt. -6Zum anderen beinhaltet die Grundgebühr die pro Gutachten durchschnittlich an die ehrenamtlichen Gutachter auszuzahlende Aufwandsentschädigung (siehe Anlage 5). - Hinzu kommt ein Wertanteil der Gebühr in Höhe von 2,7 ‰ des ermittelten Verkehrswertes. Die errechnete kostendeckende Gebührenobersatzgrenze (100%) für die Erstellung von Wertgutachten liegt bei einem Grundbetrag von 900 € zuzüglich eines Wertanteils vom Verkehrswert in Höhe von 6,14 ‰. (siehe Anlage 6). Bei der Gebührenfestsetzung soll die Kommune auf die Leistungsfähigkeit und Belastbarkeit des Gebührenschuldners abstellen, also die Entgelte vertretbar und geboten festlegen. Aus nachfolgenden Ermessenserwägungen soll der Wertanteil vom Verkehrswert in Höhe von 2,7‰ festgelegt und damit ein Kostendeckungsgrad von 58% erreicht werden: Der Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung und seine Geschäftsstelle stehen im freien Wettbewerb mit sachverständigen Verkehrswertgutachtern. Für die "übliche Preisgestaltung" im Bereich Gutachten können entsprechend der Empfehlung des Bundesverbands Deutscher Grundstückssachverständiger e.V als Richtschnur die Festlegungen in der bisherigen HOAI herangezogen werden. Legt man diese zugrunde, so liegen die bei einem Kostendeckungsgrad von 58% zu erhebenden Gebühren im Schnitt immer noch um rund 300 € über dieser Empfehlung, so dass eine weitere Erhöhung des Kostendeckungsgrades nicht vertretbar erscheint. Es ist die gesetzliche Aufgabe des Gutachterausschusses, für Transparenz am Grundstücksmarkt zu sorgen. Hierzu ist neben der Marktkenntnis auch fundiertes Wissen im Bereich der Immobilienbewertung notwendig. Dieses Wissen kann bei der Stadt nur erhalten werden, wenn durch den Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle ein gewisses Quantum an unterschiedlichen Fällen bearbeitet wird. Dies ist bei ca. 40 Gutachten jährlich anzunehmen (siehe Anlage 7). Dieser Wert orientiert sich ferner auch am Durchschnitt der in den Jahren 2009 bis 2013 erstellten Gutachten sowie der zu erwartenden Entwicklung in den kommenden Jahren. Durch moderate Gebührenanpassungen sollen die Fallzahlen möglichst konstant gehalten werden. Durch die Festlegung eines Wertanteils von 2,7‰ steigen die Gebühren bezogen auf in der Praxis häufig vorkommende Verkehrswerte prozentual wie folgt: Verkehrswert 150.000 € Verkehrswert 400.000 € Verkehrswert 500.000 € Verkehrswert 750.000 € Gebühr alt 945 € 1.645 € 1.845 € 2.070 € Gebühr neu 1.305 € 1.980 € 2.250 € 2.925 € Veränderung in % + 38,1 % + 20,4% + 22,0 % + 41,3 % Eine stärkere Anhebung der Gebühren auf einen Wertanteil von 6,14‰ vom Verkehrswert wäre nicht mehr angemessen. Eine Verletzung des bei Wertgebühren geltenden Kostenüberschreitungsverbotes ist durch die Festlegung eines Kostendeckungsgrades von 58% ebenfalls ausgeschlossen. 3.1.3 Einnahmeentwicklung Wie aus Anlage 7 ersichtlich, ist auf dieser Basis und unter Annahme einer Verkehrswertsumme von 17 Mio. € mit jährlichen Einnahmen für die Erstellung von Verkehrswertgutachten in Höhe -7von 81.900 € zu rechnen. Hinzu kommen rund 5.000 € als Nebenkosten, die im Wesentlichen auf besondere Leistungen nach §4 Abs. 3 der Satzung (z.B. zusätzliche Ausarbeitungen auf Verlangen des Antragstellers, Ermittlung besonderer Bodenwerte u.ä.) zurückzuführen sind, die nach tatsächlichem Zeitaufwand mit dem errechneten Stundensatz von 75 € abgerechnet werden. In der nachfolgenden Tabelle ist die Einnahmeentwicklung der letzten Jahre sowie die Prognose für 2014 ersichtlich: Anzahl Gutachten Einnahmen aus der Erstellung von Wertgutachten in € (Auftrag L75051111100) Prognos e 2014 40 86.900 Ergebnis 2013 36 76.888 Ergebnis 2012 32 51.699 Ergebnis 2011 37 64.306 Ergebnis 2010 46 66.440 In Bezug auf die Anzahl der realisierten Gutachten sowie deren Verkehrswerte steht der Gutachterausschuss in Abhängigkeit von der jeweiligen konjunkturellen Lage, dies spiegelt sich insbesondere im Ergebnis des Jahres 2012 wider. Eine gesicherte Prognose ist daher nicht möglich. Die außergewöhnlich gute Einnahmesituation des Jahres 2013 ist auf die Begutachtung von 3 Großprojekten (u.a. Klinikum Safranberg) zurückzuführen. Beim Gutachterausschuss handelt es sich um einen Betrieb gewerblicher Art, dessen Leistungen mehrwertsteuerpflichtig sind, d.h. vom Gebührenschuldner ist zusätzlich zur Gebühr für die Erstellung des Wertgutachtens die Mehrwertsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe zu entrichten. 3.2. Gebühren für die weiteren Leistungen und Produkte 3.2.1 Stundensatz Neben der Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken ist der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle noch mit weiteren Leistungen betraut (siehe Ziffer 2), für die ebenfalls ein kostendeckender Stundensatz in Höhe von 65 € ermittelt wurde. Analog zur Gebühr von Wertgutachten erfolgte die Berechnung auf Basis der für das Produkt "Führung Kaufpreissammlung" (L75051111000) ermittelten ansatzfähigen Kosten (Anlage 4b) sowie der von den Mitarbeitern/innen geleisteten Produktivstunden (Anlage 3). 3.2.2 Gebührenkalkulation Festgebühr Die für die weiteren Leistungen und Produkte des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle zu erhebenden Gebühren ergeben sich durch Multiplikation des kalkulierten Stundensatzes mit dem durchschnittlichen Zeitaufwand der Leistungserstellung zuzüglich der anfallenden Kopier- und Druckkosten. Bei den Kopier- und Druckkosten werden die bei der Abteilung Vermessung im Rahmen der Internen Leistungsverrechnung generell verwendeten Sätze herangezogen. Hieraus ergeben sich nachfolgende Gebührentatbestände, deren Kalkulation im Einzelnen aus Anlage 8 hervorgeht. 24 € Weitere Ausfertigungen des Gutachtens: Auskünfte aus der Kaufpreissammlung: einfache schriftliche Bodenrichtwertauskunft §4 (4) §4 (5) 25 € 130 € §4 (6) -8- Kopien aus dem Grundstücksmarktbericht oder der Bodenrichtwertkarte (DIN A4): §4 (6) 13 € Bodenrichtwertkarte und den Grundstücksmarktbericht: Einzelpreis §4 (7) 30 € Zusammen §4 (7) 50 € Diese Festgebühren für die weiteren Leistungen und Produkte des Gutachterausschusses sind zu 100% kostendeckend kalkuliert. 3.2.3 Einnahmeentwicklung Hinsichtlich der weiteren Leistungen des Gutachterausschusses sind die Gebührenanpassungen marginal (teilweise sogar geringfügig nach unten), weshalb nur unwesentliche Änderungen bei den Einnahmen zu erwarten sind. Einnahmen aus weiteren Leistungen (L75051111000) Prognose 2014 11.000,00 € Prognose 2013 10.000,00 € Ergebnis 2012 8.899,00 € Ergebnis 2011 11.81,00 € Ergebnis 2010 7.689,00 € 3.3 Städtevergleich Der Städtevergleich bezieht sich nur auf die Gebühren für die Erstellung von Wertgutachten. Eine Übersicht hierzu ist in Anlage 9 dargestellt. Diese bezieht nur Verkehrswerte bis 500.000 € in den Vergleich mit ein, da darüber hinaus gehende Verkehrswerte in Ulm in der Realität nur sehr selten vorkommen. Der Städtevergleich zeigt, dass sich Ulm mit einem Kostendeckungsgrad von 58% mit der neuen Gebührenstruktur für die Erstellung von Wertgutachten bereits im oberen Bereich bewegt, so dass eine weitere Erhöhung auch mit Blick auf das Städtegefüge als nicht geboten erscheint.