Anlage 1 - Geschäftsbericht 2013.pdf

ein Unternehmen der Stadt Ulm Geschäftsbericht 2013 2013 Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH Magirus Deutz Straße 12 89077 Ulm Tel: 0731 / 800 16 0 Fax: 0731 / 800 16 22 www.peg-ulm.de info@peg-ulm.de Inhaltsverzeichnis Aufgabe der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH 3 Aufsichtsrat und Geschäftsführung der PEG 4 Bericht des Aufsichtsrates 5 Lagebericht der Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2013 6 Bilanz 2013 12 Gewinn und Verlustrechnung 2013 14 Prüfungsvermerk 15 2 von 17 Aufgabe der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH § 3 des Gesellschaftsvertrages (1) (2) (3) Gegenstand der Gesellschaft im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung ist die Planung, Finanzierung, Errichtung und Verwaltung von Bauwerken, insbesondere städtischer Projekte. Die Gesellschaft ist berechtigt, alle der baulichen Entwicklung dienenden Maßnahmen durchzuführen. Ebenso ist die Gesellschaft berechtigt, die Beratung und Betreuung von gewerblichen Unternehmen, insbesondere in Verfahrens-, Förderungs- und Standortfragen in Bezug auf gewerbliche Einzelprojekte sowie die Förderung von überbetrieblichen Kooperationen vorzunehmen. Dabei wird die Gesellschaft ausschließlich im Sinne der Gemeindeordnung für BadenWürttemberg tätig. Schwerpunkte der Aufgabenstellung bei der PEG lagen mit Abschluss des Stadtregals in der Akquisition neuer Aufgaben. Mit den Beauftragungen für den Umbau Kriminalpolizei, Neubau Parkhaus und Umbau Thales waren die Arbeitsgrundlagen für 2014 gelegt. Das Rathaus Jungingen wurde begonnen, der Rohbau termingerecht zum Jahreswechsel fertig gestellt. 3 von 17 Aufsichtsrat und Geschäftsführung der PEG Dem Aufsichtsrat gehörten im Ge Geschäftsjahr 201 2013 an: Oberbürgermeister Ivo Gönner (Ulm, Oberbürgermeister der Stadt Ulm) Vorsitzender Stadtrat Erwin Böck (Ulm, Geschäftsführer a. D.) stellvertretender Vorsitzender Stadtrat Gerhard Bühler (Ulm, Bankkaufmann i.R.) Stadtrat Siegfried Keppler (Ulm, Ingenieur, selbstständig) Stadtrat Konstantinos Kontzinos (Ulm, IT-Berater) Stadträtin Dorothee Kühne (Ulm, Fraktionsgeschäftsführerin der SPD) Stadtrat Dr. Michael Lang (Ulm, Arzt, selbstständig) Stadtrat Hartmut Pflüger (Ulm, Architekt, selbstständig) Stadtrat Dr. Rüdiger Reck (Ulm, Arzt, selbstständig) Stadtrat Winfried Walter (Ulm, Landwirtschaftsmeister, selbstständig) Stadträtin Anette Weinreich (Ulm, Architektin, selbstständig) Geschäftsführer der Gesellschaft war in 2013 Dipl.-Ing. Christian Bried, Ulm. Der Geschäftsführer ist einzelvertretungsberechtigt. Er kann vom Aufsichtsrat von den Beschränkungen des §181 BGB befreit werden. 4 von 17 Bericht des Aufsichtsrates: Der Aufsichtsrat der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH hat im Geschäftsjahr 2013 insgesamt 4 reguläre Sitzungen abgehalten. Die Sitzungen fanden im vierteljährlichen Turnus am - 06.03.2013 (61. AR) 18.06.2013 (62. AR) 25.09.2013 (63. AR) 11.12.2013 (64. AR) statt. Im Rahmen der 4 regulären Sitzungen hat die Geschäftsführung den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf und die Lage der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH informiert. Diese Informationen erfolgten weitgehend durch schriftliche Vorlagen, die im Rahmen der Einladungen den Mitgliedern des Aufsichtsrates zur Kenntnis gegeben worden sind. Alle Entscheidungen, die nach den Satzungen der Zustimmung des Aufsichtsrates bedürfen, wurden vorgelegt und besprochen. Die gefassten Beschlüsse sind dann durch die Geschäftsführung umgesetzt worden. Der Jahresabschluss 2012 wurde durch die Schneider & Geiwitz GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. In seiner Sitzung am 18.06.2013 hat der Aufsichtsrat der Gesellschafterversammlung empfohlen 1. den Jahresabschluss 2012 in der vorliegenden Fassung festzustellen; 2. den Lagebericht für das Jahr 2012 zur Kenntnis zu nehmen; 3. dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung für das Jahr 2012 Entlastung zu erteilen. Die Gesellschafterversammlung kam der Empfehlung des Aufsichtsrates in ihrer 38. Gesellschafterversammlung am 15.10.2013 nach. Im Rahmen seiner 64. Sitzung am 11.12.2013 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2014 dem Aufsichtsrat vorgelegt und besprochen und der Gesellschafterversammlung zur Annnahme empfohlen. Damit wurden die wesentlichen Vorgaben für das Geschäftsjahr 2014 festgelegt. Die Gesellschafterversammlung genehmigte am 26.02.2014 in ihrer 39. Gesellschafterversammlung den Wirtschaftsplan 2014. Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und den Mitarbeitern der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH für die im vergangenen Jahr erfolgreich geleistete Arbeit. Ulm im Juli 2014 Der Aufsichtsrat Oberbürgermeister Ivo Gönner Aufsichtsratsvorsitzender 5 von 17 Lagebericht für 2013 I. Grundlagen des Unternehmens 1. Geschäftsmodell des Unternehmens 2. Forschung und Entwicklung II. Wirtschaftsbericht 1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen 2. Geschäftsverlauf 3. Lage a) Ertragslage b) Finanzlage c) Vermögenslage 4. Finanzielle Leistungsindikatoren III. Nachtragsbericht IV. Prognosebericht V. Chancen- und Risikobericht 1. Risikobericht 2. Chancenbericht 3. Gesamtaussage VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten VII. Bericht über Zweigniederlassungen I. Grundlagen des Unternehmens 1. Geschäftsmodell des Unternehmens Die Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH (PEG) ist eine 100%ige Beteiligungsgesellschaft der Stadt Ulm. Ihre Aufgaben liegen im Rahmen der Gemeindeordnung Baden-Württemberg in der Entwicklung und Realisierung von Immobilienprojekten am Standort Ulm. Dabei stehen die Erfordernisse der Stadtentwicklung und der Entwicklung des Wirtschaftsstandortes Ulm im Vordergrund. 6 von 17 Die PEG entwickelt diese Projekte für Unternehmen, vermietet diese und verkauft die Vorhaben nach Fertigstellung an Investoren. Die Finanzierung erfolgt über kurzfristige Bankdarlehen. 2. Forschung und Entwicklung Die PEG entwickelt Projekte mit eigenen Planungen. So sollen die Bedürfnisse der Kunden und auch die bessere Einschätzung von Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit noch besser in der Frühphase der Vorhaben untersucht und abgeprüft werden. Hierzu wurde eine entsprechende Planungssoftware angeschafft. II. Wirtschaftsbericht 1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen Der positive Geschäftsverlauf des Vorjahres hat sich auch in 2013 fortgesetzt. Die steigende Nachfrage nach privaten Immobilien, verbunden mit den niedrigen Zinsen, hat für eine weiterhin positive Entwicklung der Branche gesorgt. Die Verkaufspreise sind stärker als in der Vergangenheit gestiegen, ebenso die Mieten bei Wohnungen und auch bei gewerblichen Flächen. Auf der anderen Seite sind die Erstellungskosten ebenfalls gestiegen. Auch waren Kapazitäten bei Handwerks- und Baufirmen immer schwerer zu bekommen. Jedoch hat die PEG, aufgrund der Kontinuität der Zusammenarbeit mit den Firmen, immer verlässliche Partner bei der Umsetzung der Vorhaben gefunden. 2. Geschäftsverlauf Die PEG kann in 2013 auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken. Der PEG ist es gelungen, mehrere Dienstleistungsaufträge zu erhalten, die die Kapazitäten der Mitarbeiter auslasten. Diese Aufträge laufen über das Jahr 2013 hinaus und stellen eine kontinuierliche Einnahme zur Deckung der auflaufenden Kosten dar. Gegen Jahresende wurden weitere Projekte an die PEG beauftragt. Das Rathaus Jungingen wird entsprechend der Vorgaben termingerecht errichtet. Der milde Winter hat keine Verschiebung im Terminplan verursacht. Das Produktionsgebäude der Firma Carl Walther wurde zum 01.07.2013 an das Unternehmen verkauft. Die damit verbundenen Darlehen sind abgelöst worden. Umsatzentwicklung 20000 15000 10000 5000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ist 7 von 17 2013 2014 Soll 3. Lage a) Ertragslage Das Rohergebnis ist im Vergleich zum Vorjahr erheblich zurückgegangen. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass in 2013 aus der Bauträgertätigkeit nur noch Resteinheiten aus dem Bauabschnitt 5 im Stadtregal verkauft worden sind. Darüber hinaus sind Rückstellungen zu bilden, die das zu erwartende Prozessrisiko abdecken. Die Ertragssteuerbelastung reduziert sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund des geringeren Ergebnisses. Gewinn und Verlust Verlust (vor Steuer) 1000 800 600 400 200 0 -200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ist Soll -400 Die Kostenstruktur hat sich bei den Umsatzerlösen / Aufwand für bezogene Leistungen erheblich reduziert. Dies kommt aus den Rückgängen der Bautätigkeit der PEG. Die wirtschaftliche Lage ist unter Berücksichtigung der im Folgenden beschriebenen Risiken als gut zu bezeichnen. b) Finanzlage Die Finanzlage kann als solide bezeichnet werden. Verbindlichkeiten werden innerhalb der vorgegebenen Zahlungsfristen beglichen. Die Liquiditätssituation der Gesellschaft ist positiv. Im Berichtszeitraum sind keine Liquiditätsengpässe aufgetreten. Nach der Finanzplanung sind keine Liquiditätsengpässe absehbar. c) Vermögenslage Das langfristig gebundene Vermögen hat sich durch den Verkauf von dem Betriebsgebäude der Carl Walther reduziert. Aktuell ist keine Bauträgerfinanzierung mehr vorhanden. Die Verbindlichkeiten der PEG sind von 29,9 Mio. Euro auf 14,6 Mio. Euro zurückgegangen. Den langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stehen Sachanlagevermögen und zum Verkauf bestimmte Grundstücke im Umlaufvermögen in annähernd gleicher Höhe gegenüber. Der Wert der Sachanlagen ist in 2013 um 5,8 Mio. Euro zurückgegangen (Verkauf Walther) Die Bilanzsumme ist um ca. 16,8 Mio. Euro auf 19,2 Mio. Euro gefallen. Auf Grund des positiven Jahresergebnisses und reduzierter Bilanzsumme konnte die Eigenkapitalquote von 6,8 % auf 13,1 % gesteigert werden. 8 von 17 4. Finanzielle Leistungsindikatoren Die PEG ist als kommunale Gesellschaft nicht auf die Maximierung des Ertrages ausgerichtet. Es wird die Erfüllung der ihr gestellten Aufgaben bewertet. Diese konnte die PEG auch im ablaufenden Geschäftsjahr gemäß den Vorgaben des Aufsichtsrates erfüllen. Die interne Unternehmens-/Projektsteuerung erfolgt anhand des projektbezogenen Finanzierungsbedarfs. III. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Ende des Geschäftsjahres haben sich mit der Klageerhebung der Eigentümergemeinschaft Magirus-Deutz-Straße 14 (Stadtregal 2. Bauabschnitt) ereignet. Diese werden im Risikobericht beschrieben. IV. Prognosebericht Für 2014 rechnen wir mit einer weiterhin stabilen Entwicklung unseres Unternehmens. Durch die laufenden Aufträge der PEG ist ein Grundumsatz zur Sicherung der Geschäftstätigkeit vorhanden. Für die im Risikobericht beschriebenen Risiken hat die PEG in einem angemessenen Rahmen Vorsorge getroffen. Wir werden auch zukünftig in der Lage sein, unseren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen. V. ChancenChancen- und Risikobericht 1. Risikobericht Die PEG, als kommunales Unternehmen für gewerbliche Immobilienentwicklung, ist der Bauwirtschaft im weiteren Sinne zuzuordnen. Entwicklung der Branche allgemein: allgemein Bei der Vermietung von gewerblichen Flächen war in 2013 eine etwas nachlassende Nachfrage festzustellen. Aus diesem Grund ist die PEG neue Bauprojekte mit Vorsicht angegangen. Die Entwicklung neuer gewerblicher Projekte ist in Ulm langsamer angegangen worden und teilweise ganz zurück gestellt worden. Bestandsimmobilien können aufgrund der geringeren Miete besser vermarktet werden. Die Bautätigkeit in Ulm hielt sich 2013 weiter auf einem sehr hohen Niveau. Somit ist bei den Bauunternehmen eine hohe Auslastung vorhanden. Ob sich dieses Niveau in 2014 fortsetzten wird, bleibt abzuwarten. Spezieller Risikobericht: Die Klagen gegen die PEG (aktuell liegen diese für Stadtregal Bauabschnitte 1 und 2 vor), haben vermeintliche Mängel in der Bauausführung zum Gegenstand. Hier hat die PEG die verantwortlichen Nachunternehmer durch Streitverkündung mit einbinden können. Den bestehenden Risiken wurde durch die Bildung von Rückstellungen Rechnung getragen. Eine weitere Klage richtet sich auf die Feststellung der Unwirksamkeit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Stadtregal BA 2. Dies wird durch unwirksame Klauseln in den Kaufverträgen begründet. Ob die Klage berechtigt ist, wird derzeit geprüft. Ebenso das sich aus dieser Klage ergebende Risiko. Die PEG hat bereits Rückstellungen vorgenommen, die entsprechend der aktuellen Bewertung angemessen sind. 9 von 17 2. Chancenbericht Die Erfahrungen aus dem Stadtregal stellen für die PEG ein großes Potential für zukünftige Aufgaben dar. Diese sollen Auftraggebern stärker als bisher angeboten werden. Eigene Vorhaben können durch diese Erfahrungen wirtschaftlich besser umgesetzt werden. 3. Gesamtaussage Gesamtaussage Die Entwicklung des Unternehmens war und bleibt sehr stark mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Wirtschaftsstandortes Ulm verbunden. So profitiert die PEG von der zurzeit starken Position Ulms. Es sind keine wesentlichen Änderungen in der Geschäftspolitik zu erwarten. Unsere Marktposition betrachten wir als gefestigt. VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Verbindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten, Forderungen bei Kunden. Bei zwei Immobilienfinanzierungen (Rathäuser Einsingen und Jungingen) hat sich die Gesellschaft über ein Zinssicherungsgeschäft langfristig über 20 Jahre die günstigen Zinsen gesichert. Ebenso wurde ein wesentlicher Teil der Finanzierung für das Gebäude Magirus-Deutz-Straße 10 durch einen Cap gegen steigende Zinsen abgesichert. So ist es der Gesellschaft möglich, an dem sehr günstigen Zinsniveau zu partizipieren. Die Objekte werden entsprechend der geplanten Bestandshaltung finanziert (Bauträgerfinanzierung / Finanzierung im Umlauf- oder Bestandsvermögen). Durch eine fortgeschriebene Liquiditätsplanung, die auch die Zahlungsflüsse der jeweiligen Projekte berücksichtigt, ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft gewährleistet. VII. Bericht über Zweigniederlassungen Die PEG unterhält keine Zweigniederlassungen. Ulm, 25. März 2014 10 von 17 15 Jahre Jahre Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH - ein Auszug aus den Projekten der PEG 11 von 17 Bilanz zum 31.12.2012 12 von 17 13 von 17 14 von 17 15 von 17 16 von 17 Das Team der PEG 2013 17 von 17