Anlage 16 - Auswirkungsanalyse GMA.pdf

Anlage 16 zu GD 252/14 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung des innerstädtischen Einkaufszentrums „Sedelhöfe“ im OBERZENTRUM ULM Auftraggeber: MAB Development Deutschland GmbH Projektleitung: Dipl.-Geogr. Julia Wunder Ludwigsburg, Januar 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße 14, 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10 eMail: info@gma.biz, http://www.gma.biz Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Vorbemerkung Im Juni 2012 erteilte die MAB Development Deutschland GmbH der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums. Als Standort für das geplante Einkaufszentrum ist das „Sedelhöfe-Quartier“ gegenüber vom Hauptbahnhof von Ulm vorgesehen. Ziel der Untersuchung ist es, mögliche städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen des Ansiedlungsvorhabens aufzuzeigen und zu bewerten. Für die Bearbeitung der vorliegenden Analyse standen der GMA Daten und Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes BadenWürttemberg, der Stadt Ulm sowie Unterlagen des Projektentwicklers zur Verfügung. Darüber hinaus wurde im Juli 2012 eine Standortbesichtigung sowie eine planobjektrelevante Erhebung der Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet vorgenommen. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Ulm und ist Bestandteil der erforderlichen Unterlagen für das einzuleitende Raumordnungsverfahren. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg, im Januar 2013 SH WRJ wym Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ INHALTSVERZEICHNIS SEITE I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtsrahmen 2 3. Standortbeschreibung und -bewertung 7 3.1 Makrostandort Ulm 7 3.2 Mikrostandort „Sedelhöfe“ 9 4. Planobjekt 13 4.1 Definitionen 13 4.2 Daten des Planobjektes 14 II. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 17 1. Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial 17 2. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial 19 III. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 21 1. Wettbewerbssituation im Oberzentrum Ulm 21 1.1 Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittelhandwerk 21 1.2 Drogerie / Parfümerie 22 1.3 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 23 1.4 Bücher / Zeitschriften / Schreib- und Spielwaren 23 1.5 Bekleidung / Schuhe / Sportartikel 24 1.6 Elektrowaren 25 1.7 GPK / Geschenke, Hausrat / Haus- und Heimtextilien 25 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 1.8 Möbel / Einrichtung 26 1.9 Uhren / Schmuck, Optik und Apotheken- / Sanitätswaren 26 2. Wettbewerbssituation in Neu-Ulm 28 3. Wettbewerbssituation im weiteren Einzugsbereich 28 3.1 Zone II 29 3.2 Zone III 29 IV. Auswirkungen des Planvorhabens 42 1. Methodischer Ansatz 42 2. Umsatzerwartung und -herkunft 42 3. Mögliche wirtschaftliche / wettbewerbliche Auswirkungen 46 3.1 Umverteilungswirkungen in Ulm 47 3.2 Umverteilungswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet 51 4. Raumordnerische Auswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet 57 5. Bewertung der Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg 59 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen, versorgungsstrukturellen und raumordnerischen Wirkungen der Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums zu prüfen. Die MAB Development Deutschland GmbH beabsichtigt in Ulm auf dem sog. „Sedelhöfe-Quartier“ ein Einkaufszentrum mit max. 18.000 m² Gesamtverkaufsfläche zu realisieren. Basierend auf dem Siegerentwurf des Investorenwettbewerbes der MAB Development Deutschland GmbH sollen im Rahmen der Quartiersentwicklung der Sedelhöfe, die in einem engen städtebaulichen und nutzungsstrukturellen Zusammenhang zu der seit Jahren von der Stadt Ulm geplanten Neu - / Umstrukturierung des Haupt - / Citybahnhofes Ulm steht, in einem Quartierskonzept rd. 28.900 m² Mietfläche (davon max. 18.000 m² VK für Einzelhandel) entstehen. Derzeit steht noch kein detailliertes Belegungskonzept des Investors fest, daher werden i. S. einer „worst case“-Analyse jeweils maximale Verkaufsflächen je Sortiment geprüft und im Falle eines Überschreitens der verträglichen Größenordnungen sortimentsspezifische Verkaufsflächenobergrenzen definiert, die dem Investor einen angemessenen Spielraum bei der Belegung der Verkaufsflächen einräumen und bei denen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Ziele und Grundsätze der Landes- und Regionalplanung zu erwarten sind. Die vorliegende Untersuchung analysiert – unter Berücksichtigung der rechtlichen Vorgaben – die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens auf die gewachsenen innerstädtischen Strukturen in Ulm und insbesondere auf die Zentralen Orte im Einzugsgebiet. Im Einzelnen werden folgende Untersuchungsschritte durchgeführt:
Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen
Standortbeschreibung und -bewertung
Darstellung und Definition des Betriebstyps „Einkaufszentrum“ 1 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“
Abgrenzung des Einzugsgebietes des Planobjektes, Ermittlung des Einwohnerpotenzials im Einzugsgebiet
Berechnung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina im abgegrenzten Einzugsgebiet für das Jahr 2012
Darstellung und Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation im Einzelhandel in der Standortkommune Ulm sowie in den angrenzenden Zentralen Orten im Einzugsgebiet des Planobjektes
Berechnung der Umsatzerwartung für das Planvorhaben nach Sortimenten
Bewertung der möglichen wettbewerblichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens
Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung sowie der Landes- und Regionalplanung. Im Rahmen einer projektbezogenen Abstimmung fanden im August / September 2012 sowie im Januar 2013 mit den Beteiligten (Regierungspräsidium Tübingen, Regionalverband Donau-Iller, Stadt Ulm, IHK Ulm) sowie dem Projektentwickler MAB drei Scopingtermine statt, in denen die Rahmenbedingungen der vorliegenden Untersuchung diskutiert und festgelegt wurden. 2. Rechtsrahmen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen sowie die das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten („Einzelhandelserlass“) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen. Der für diesen Zusammenhang zentrale § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus: 2 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“ Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. Im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg ist in Einvernehmen mit dem Landesentwicklungsprogramm Bayern die Stadt Ulm zusammen mit der Stadt Neu-Ulm als Doppel-Oberzentrum festgelegt. In Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben werden im LEP Baden-Württemberg folgende wesentliche Zielsetzungen festgelegt: „Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2 des LEP). 3 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zum großflächigen Einzelhandel führt die Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller aus dem Jahr 2004 folgendes aus: „Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen i. d. R. nur in Unterzentren und zentralen Orten höherer Stufe sowie in Siedlungsschwerpunkten ausgewiesen werden. (…) „Die Ansiedlung neuer bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe hat der zentralörtlichen Versorgungsfunktion der Standortkommune zu entsprechen.“ „Die Ansiedlung neuer bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe darf die Versorgungskerne der Standortkommune und der umliegenden zentralen Orte sowie das zentralörtliche System der Region Donau-Iller nicht wesentlich beeinträchtigen.“ In regionalplanerischer Hinsicht liegt der vorgesehene Standort „Sedelhöfe“ innerhalb der definierten Innenstadt von Ulm (vgl. Karte 1). Für eine verträgliche Weiterentwicklung des Einzelhandels im Doppel-Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm und im oberzentralen Verflechtungsbereich (hier: Region Donau-Iller) sind ergänzend die Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg im Sinne der Plansätze 3.3.7.1 bis 3.3.7.4 des LEP Baden-Württemberg zu beachten: 1. Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein) Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. „Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen.“ (vgl. Nr. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 4 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 2. Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen) Grundsätzlich sind „Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte)“ in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. „Sie dürfen i.d.R. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt „eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll.“ (vgl. 3.2.1.4 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 3. Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen) Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich i. d. R. dann vor, wenn dort auf Grund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen: „Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment“ (vgl. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 5 Karte 1 Einzelhandelslagen im Doppel-Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm (schematische Darstellung) Ulm Lehr Ulm Jungingen F.E.Z. (IKEA, MediaMarkt) Innenstadt Ulm Blautal-Center P Innenstadt Neu-Ulm Im Starkfeld; Mutschler-Center Neu-Ulm EKZ Glacis Galerie Neu-Ulm (geplant) 6 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 3. 3.1 Standortbeschreibung und -bewertung Makrostandort Ulm Die rund 123.000 Einwohner zählende Stadt Ulm1 liegt im Grenzbereich der Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg und ist zusammen mit Neu-Ulm als gemeinsames Oberzentrum in der in weiten Teilen ländlich geprägten Region Donau-Iller ausgewiesen. Die Oberzentren Stuttgart und Augsburg liegen ca. 100 km bzw. ca. 50 km entfernt und überlagern den Ulmer Einzelhandel nur schwach. Ulm verfügt durch die Lage an der Schnittstelle der A 8 (Stuttgart - Ulm - München) und der A 7 (Würzburg - Ulm - Kempten) über eine sehr gute regionale Erreichbarkeit. Zudem führen verschiedene stark frequentierte Bundesstraßen (B 10 Stuttgart - Ulm - Augsburg, B 28 Reutlingen - Ulm, B 311 Riedlingen - Ulm, B 30 Biberach - Ulm) nach Ulm. In den vergangenen zehn Jahren konnte Ulm eine positive Bevölkerungsentwicklung verzeichnen (+ 4,5 %), wobei das Wachstum von dem der Stadt Neu-Ulm (+ 6,6 %) noch übertroffen wurde. Im Vergleich mit dem Land Baden-Württemberg, der Region DonauIller bzw. den umliegenden Landkreisen ist dagegen ein stärkerer Zuwachs festzuhalten. Im Jahr 2011 waren in Ulm ca. 83.899 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort registriert.2 In Relation zur Einwohnerzahl liegt damit ein sehr hoher Beschäftigtenbesatz von ca. 700 Beschäftigten je 1.000 Einwohner vor. Ulm ist einer der maßgeblichen Arbeitsplatzstandorte der Region, was sich auch in einem Einpendlerüberschuss von rund 40.000 Personen zeigt. So standen 56.367 Einpendlern 16.148 Auspendler in Ulm im Jahr 2011 gegenüber. Mit Blick auf die innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen3, die mit rd. 123.000 m² VK (= rd. 37 % der städtischen Verkaufsfläche) bzw. rd. 424 Mio. € (= rd. 39 % des gesamtstädtischen Umsatzes) über ein entsprechendes quantitatives Gewicht verfügen, ist der traditionelle Einzelhandelsschwerpunkt auf rd. 430 m Länge entlang der in Nordwest-OstRichtung verlaufenden Fußgängerzone Hirsch- und Bahnhofstraße zwischen Münsterplatz und Hauptbahnhof situiert. 1 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (30.06.2011) 2 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: 30.06.2010). 3 Quelle: Dr. Donato Acocella (2011): Gutachten zum kommunalen Märktekonzept für die Stadt Ulm, S. 24 und 37. 7 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Verglichen mit anderen bundesdeutschen Großstädten zeigt sich, dass die Ulmer Innenstadt damit über einen räumlich sehr kompakten Haupteinkaufsbereich verfügt. Neben Galeria Kaufhof, Mode Reischmann, P&C, Wöhrl Plaza, K+L Ruppert, H&M und Drogerie Müller sind im Bereich Hirschstraße / Bahnhofstraße vor allem die Filialisten und Fachanbieter situiert. Solitär entlang der Friedrich-Ebert-Straße mit einem Durchgang zu Galeria Kaufhof befindet sich das C&A-Modehaus. Unter handelsbezogenen Aspekten ist erkennbar, dass der westliche Bereich der Bahnhofstraße in den letzten Jahren etwas an gesamtstädtischer Bedeutung verloren hat; hier dominieren primär großflächige Ladenlokale, während kleinflächige / mittelgroße Ladenflächen eher unterrepräsentiert sind. So konzentriert sich die 1a-Lage auf den mittleren Abschnitt zwischen Münsterplatz und Glöcklerstraße, während der Bahnhofstraße eher nur noch eine 1b-Lagequalität festzuhalten ist. Als qualifizierte Nebenlagen der Ulmer Innenstadt, in der kleinteilige und nur einige mittelgroße Ladenlokale angeboten werden, sind ferner der Fußgängerzonenbereich Münsterplatz, der nur eine 1b- / 1c-Lagequalität erfüllt und derzeit u. a. Standort des Haushaltswarenhauses Abt ist sowie der Fußgängerzonenbereich der Platzgasse, (u.a. Schuhe Ratter, Tchibo etc.) zu nennen. Eine gewisse handelsbezogene Lagequalität haben auch die Seitenstraßen der Platzgasse wie z. B. die Kohlgasse, Dreiköniggasse und die Küfergasse. Neben einer Vielzahl von zumeist eher dezentral gelegenen Discountern / Supermärkten und SB-Warenhäusern sowie Bau- / Fachmärkten (nahezu in allen Branchen) sind außerhalb des Ulmer Stadtzentrums unter wettbewerblichen Gesichtspunkten noch folgende Einzelhandelslagen zu erwähnen:
Nahversorgungsstandort Ulm-Lehr, Junginger Straße Stadtteilbezogenes Edeka SB-Warenhaus im nördlichen Ulmer Stadtteil Lehr
Blautal Center, Ulm-Blaubeuren, Blaubeurer Straße / B 28 Einkaufszentrum mit rd. 37.500 m² VK und rd. 100 Ladengeschäften. Zweigeschossiges Mitte der 1990er Jahre eröffnetes Fachmarktzentrum in verkehrsgünstiger Lage entlang der Blaubeurer Straße / B 28. Magnetbetriebe sind u.a. real,-, K+L Ruppert, C&A, H&M, Adler Mode und Drogerie Müller. Hinzu kommt eine Vielzahl von weiteren Betrieben insbesondere des mittelfristigen Bedarfs. 8 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“
Fachmarktagglomeration F.E.Z. Ulm-Blaubeuren, Blaubeuer Straße / B 28 Verkehrsorientiert im Kreuzungsbereich B 10 / B 28 gelegener, hervorragend einsehbarer Fachmarkt-Standortverbund mit hoher Kundenakzeptanz. Größte Anbieter IKEA, Media Markt, Toys‘R‘Us, Praktiker, XXL Fressnapf, TTL Tapeten Teppichböden, Thurheimer Fahrräder, Dänisches Bettenlager etc. Vis-à-vis dieser Fachmarktagglomeration sind auf der südlichen Straßenseite u. a. noch ein sehr leistungsfähiges SB-Warenhaus der Fa. Kaufland sowie ein Bauhaus-Baumarkt und ein Lebensmitteldiscounter der Fa. Aldi ansässig. Die projektierten Sedelhöfe stellen das wichtigste innerstädtische, handelsbezogene Neubau-Planvorhaben der Stadt Ulm dar. Weitere größere innerstädtische bzw. relevante Planvorhaben stehen derzeit in Ulm nicht zur Diskussion. 3.2 Mikrostandort „Sedelhöfe“ Die sog. „Sedelhöfe“ liegen am westlichen Rand der Ulmer Innenstadt. Es handelt sich um eine Quartiersentwicklung in einer hochzentralen Innenstadtlage am Anfangs- / Endpunkt der Fußgängerzone und (Haupt-) Geschäftslage Bahnhofstraße. Das prominent gelegene und trapezförmig geschnittene, rd. 9.000 m² großes Quartier schließt sich an die Bahnhofstraße an. Das Standortumfeld ist durch eine Mischung innenstadttypischer Nutzungsstrukturen geprägt, die vorrangig aus Einzelhandel sowie Büros und Dienstleistungen bestehen. Im Einzelhandel sind dabei z. B. die Anbieter Galeria Kaufhof, P&C, C&A, H&M, Modehaus Reischmann, s. Oliver, Esprit, Zero, Schuh Werdich, Deichmann, Sport Sohn, Bijou Brigitte, Tchibo, Staib Bäckerei anzuführen. Das Areal weist eine sehr gute Einsehbarkeit vom Ulmer Hauptbahnhof bzw. vom Innenstadtring auf, bedingt durch den geschwungenen Straßenverlauf ist die Sichtbarkeit von der Bahnhof- / Hirschstraße eingeschränkt. Der Mikrostandort verfügt mit der vierspurigen Friedrich-Ebert-Straße / Olgastraße sowie den vorhandenen Abbiegespuren von / zu den Sedelhöfen über eine gute Erreichbarkeit. Zudem ist auf die hohe Pkw-Frequenz entlang des Innenstadtringes in beide Richtungen hinzuweisen. Durch die Nähe zum Ulmer Hauptbahnhof sowie dem ZOB (rd. 300 m Ent9 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ fernung) und die damit verbundene sehr hohe Taktdichte ist eine sehr gute Anbindung an das ÖPNV-Netz gewährleistet. Eine fußläufige Anbindung ist bereits heute durch die Lage in der Fußgängerzone, die bestehenden Quell- und Zielfrequenzen von / zum Hauptbahnhof bzw. den ÖPNVHaltestellen vorhanden. Derzeitige Zufahrt zum Parkhaus „Sedelhöfe“ Blick in die Sedelhofgasse nach Westen (Bestands-)Gebäude der DKV in der Sedelhofgasse Zugang zur Bahnhofspassage / Durchgang zur Sedelhofgasse von der Bahnhofstraße Quelle: GMA-Aufnahmen 2012 10 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 1: Positive und negative Standortfaktoren der „Sedelhöfe“ Positive Standortfaktoren + + + Standort befindet sich in der Innenstadt Negative Standortfaktoren - von Ulm der Innenstadt, im Ulmer Stadtgebiet direkte Anbindung an Haupteinkaufsla- (Blautal-Center, IKEA- ge Fachmarktzentrum) sowie teilweise in den umgebenden Zentralen Orten (u. a. sehr gute Erreichbarkeit für MIV und Neu-Ulm Glacis-Galerie / Im Starkfeld, ÖPNV + Senden etc.) gute Sichtbarkeit bzw. exponierte Lage (= Werbewirksamkeit) + ausgeprägte Wettbewerbssituation in Bereits heute hohe Passantenfrequen- - umfassende Neuordnung des Standortbereiches notwendig zen am Standort + bedeutendes innerstädtisches Entwicklungsareal + Tradierte Einkaufsbeziehungen aus dem ländlich geprägten Umland nach Ulm Quelle: GMA 2012 11 Karte 2 Mikrostandort Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ sowie strukturprägende Textilanbieter Legende Plangebiet Sedelhöfe erstellt mit openstreetmap; Bearbeitung: GMA 2012 12 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 4. Planobjekt 4.1 Definitionen Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein Einkaufszentrum / Shopping-Center, das wie folgt definiert werden kann: „Shopping-Center1 sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch:
die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe,
eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus / Kaufhaus / SB-Warenhaus),
ein großzügig bemessenes Angebot an Pkw-Stellplätzen,
zentrales Management bzw. Verwaltung
gemeinsame Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (z. B. Werbung) und verfügen im Allgemeinen über eine Einzelhandels(geschäfts)fläche von mindestens 10.000 qm. Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und/oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers. Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet. Außer den vom Einzelhandel belegten Geschäftsflächen verfügt ein Einkaufszentrum über weitere von gewerblichen Nutzern angemietete Flächen. Zu unterscheiden ist dabei insbesondere zwischen Flächen:

für gastronomische Einrichtungen, für Dienstleistungsbetriebe aller Art (Bank, Reisebüro, Kino, Fitness-Studio u. a.). Die Gesamtfläche eines Shopping-Centers umfasst neben der Geschäftsfläche die allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Centerverwaltung und die Sanitärräume.“ Das Planobjekt ist Teil einer Quartiersentwicklung der Sedelhöfe. Die städtebauliche Neugestaltung auf dem 9.000 m² großen Grundstück sieht eine transparente, offene Be- 1 EHI Retail Institute Köln. 13 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ bauung in mehreren einzelnen Baukörpern vor. Neben dem Shoppingcenter sollen Flächen für Wohnen, Büros und Gastronomieeinheiten geschaffen werden. 4.2 Daten des Planobjektes Das Nutzungskonzept für das „Sedelhöfe-Areal“, welches der GMA vom Auftraggeber übermittelt wurde, sieht den Bau eines innerstädtischen Einkaufszentrums mit max. 18.000 m² Verkaufsfläche vor. Ergänzend sind auf untergeordneter Fläche Gastronomieund Dienstleistungsflächen sowie Wohnnutzungen vorgesehen. Folgende Aspekte charakterisieren das Projekt „Sedelhöfe“:
Centertyp: Teiloffenes / -geschlossenes, fünfgeschossiges (UG, EG, 1. – 3. OG, zzgl. 4. OG) Centerkonzept mit rd. 23.900 m² Mietfläche (zzgl. Lager, Wohnen und Büros / Centermanagement), bei dem sich die Ladenflächen um einzelne Höfe / Gassen gruppieren.
Centerlayout: Betreiberanspruchsvolle Verteilung der Mietflächen auf die einzelnen Geschosse und hohe Vertikalstruktur (UG: rd. 6.400 m²; EG: rd. 5.600 m²; 1. OG 1: rd. 5.600 m²; 2. OG: rd. 3.600 m²; 3. OG: rd. 1.200 m² und 4. OG: 1.300 m²)
(geplanter) Branchenbesatz: Gemäß ersten Informationen sollen sechs Magnetmieter als Großflächenbetreiber gewonnen werden. Ein kleinteiliger, auf mittleren Flächen untergebrachter Geschäftsbesatz (von etwa 60 Läden) mit einer Vielzahl von überregional / regional bekannten Anbietern bildet den Kernbereich. Eine Abrundung des Branchen- und Mietermix erfolgt durch qualifizierte Gastronomiebetriebe und Dienstleistungseinrichtungen.
Stellplatzsituation: Errichtung einer neuen zweigeschossigen Tiefgarage unter den Sedelhöfen (530 Parkplätze), die über die Keltergasse problemlos erreichbar sein dürfte. Insgesamt sind am Planstandort max. 18.000 m² Verkaufsfläche geplant. Da noch kein endgültiges Betreiberkonzept vorliegt, steht eine genaue Aufteilung der Flächen auf einzelne Anbieter / Nutzungen derzeit noch nicht fest. 14 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Daher beziehen sich die folgenden Ausführungen auf die am Standort „Sedelhöfe“ jeweils maximal denkbaren sortimentsspezifischen Verkaufsflächen. Die Summe aller in der folgenden Tabelle aufgeführten Einzelflächen liegt über der am Standort maximal zur Realisierung vorgesehenen Verkaufsfläche von ca. 18.000 m²; die Aufzählung ist folglich als Flächenpool zu verstehen. Dementsprechend wird im vorliegenden Gutachten für die einzelnen Hauptsortimente von sortimentsspezifischen Obergrenzen i. S. einer worst-caseBetrachtung1 ausgegangen. Tabelle 2: Prüfungsrelevante sortimentsspezifische Verkaufsflächenobergrenzen am Standort „Sedelhöfe“ Sortimente Nahrungs- und Genussmittel max. Flächenansatz (in m² VK) 2.800 Gesundheit / Körperpflege Blumen, Pflanzen, Zoologischer Bedarf 1.500 500 Zeitung, Zeitschriften, Bücher 1.000 Papier / Büro / Schreibwaren, Hobby, Bastel- und Spielwaren 1.800 Bekleidung 10.000 Schuhe 1.700 Sport 1.200 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 1.500 Elektrowaren 2.800 Einrichtung, Möbel sonstiger Einzelhandel Projektrelevante Sortimente insgesamt 600 1.000 max. 18.000 Quelle: Protokoll, 1. Scoping-Termin 03.08.2012 und Änderung vom 01.10.2012. 1 Abstimmung mit dem am Raumordnungsverfahren beteiligten Stellen erfolgte in einem Scoping-Termin am 03.08.2012. 15 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Die Bezeichnung „sonstiger Einzelhandel“, die z. B. durch ergänzende kleinflächige Anbieter vorgehalten wird und das Angebot abrundet, verteilt sich auf mehrere Sortimente wie u. a. Optik / Hörakustik, Uhren / Schmuck sowie Apotheker- und Sanitätswaren. In der Einzelbetrachtung sind bei der vorgesehenen Größenordnung keine raumordnerischen (überörtlichen) Auswirkungen zu erwarten1. 1 Auch bei Betrachtung des Umstandes, dass es sich um Warenangebote handelt, die nicht zu den o.g. Sortimenten zählen 16 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ II. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial Das Einzugsgebiet für das geplante Einkaufszentrum in Ulm wurde nach folgenden Gesichtspunkten abgegrenzt:
Ergebnisse früherer Studien der GMA in Ulm und im Umland
relevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
voraussichtliche Sortimentsstruktur und Attraktivität des Untersuchungsobjektes
sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebende Einkaufsorientierungen im Untersuchungsraum
verkehrliche Gegebenheiten und topografische Situation im gesamten Untersuchungsgebiet. Das Einzugsgebiet1 lässt sich wie folgt abgrenzen: Zone I a: Stadt Ulm ca. 123.040 Einwohner Zone I b: Stadt Neu-Ulm ca. 53.810 Einwohner Kerneinzugsgebiet (Zone I) MB2 Ulm, MB Neu-Ulm, MB Blaubeuren / Laichingen, MB Ehingen, MB Günzburg / Leipheim, MB Illertissen, und MB Laupheim Zone III: MB Biberach, MB Riedlingen, Krumbach, Geislingen, Teile der Mittelbereiche Heidenheim, Dillingen / Lauingen und Memmingen Zonen I – III insgesamt: ca. 176.850 Einwohner Zone II: ca. 423.560 Einwohner ca. 357.110 Einwohner ca. 957.520 Einwohner Die Zone I mit ca. 176.850 Einwohnern ist als Kerneinzugsgebiet zu verstehen, innerhalb dessen eine deutliche Orientierung der Verbraucher auf das Planvorhaben besteht. Mit zunehmender Entfernung ist die Abnahme der Kundenbindung anzunehmen. 1 Stand der Einwohnerzahlen 30.06.2011 2 MB = Mittelbereich 17 Karte 3 Voraussichtliches Einzugsgebiet des Planvorhabens Legende Zonen Zone Ia Zone Ib Zone II Zone III erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung 2012 18 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 2. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes und der GMA beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung im Jahr 2011 / 2012 insgesamt ca. 5.349 €. Davon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 1.810 € und auf Nichtlebensmittel ca. 3.539 €. Für das Planobjekt ist von folgenden projektrelevanten Pro-Kopf-Ausgabewerten1 auszugehen:
Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittelhandwerk: € 1.810
Drogerie / Parfümerie: € 235
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf: € 117
Bücher, Zeitschriften / Zeitungen: € 109
Papier / Bastelartikel / Schreibwaren, Spielwaren: € 153
Bekleidung:2 € 472
Schuhe / Lederwaren: € 154
Sport: € 132
GPK3, Haushaltswaren; Haus- / Heimtextilien: € 186
Elektrowaren: € 495
Einrichtung / Möbel: € 335
Sonstiger Einzelhandel (Uhren / Schmuck, Optik, Apotheker- und € 516. Sanitätswaren etc.): Unter Berücksichtigung der lokalen Kaufkraftkoeffizienten4 errechnen sich die in der folgenden Tabelle ausgewiesenen projektrelevanten Kaufkraftvolumina für das Einzugsgebiet des Planobjektes. 1 Die dargestellten Pro-Kopf-Ausgabenwerte beinhalten keine Umsätze aus dem Interneteinzelhandel und stellen im Vergleich einen eher konservativen Ansatz dar. 2 Bekleidung = Damen-, Herren- und Kinderbekleidung, Wäsche. 3 Glas, Porzellan, Keramik 4 Der Kaufkraftkoeffizient wird anhand der Lohn- und Einkommenssteuerstatistik berechnet und zeigt Abweichungen der Kommunen von Bundesdurchschnitt (100) auf. Für Ulm liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 104,0; für die restlichen Kommunen des Einzugsgebietes zwischen 81,8 und 116,9. Quelle: GfK (2011) 19 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 3: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet Kaufkraft in Mio. € Sortimente Einzugsgebiet insgesamt Zone Ia Zone Ib Zone I Zone II Zone III 231,6 103,2 334,9 781,5 645,4 1.761,8 Drogerie / Parfümerie 30,1 13,4 43,5 101,5 83,8 228,7 Blumen, Pflanzen, Zoolog. Bedarf 15,0 6,7 21,6 50,5 41,7 113,9 Zeitung, Zeitschriften, Bücher 13,9 6,2 20,2 47,1 38,9 106,1 Papier/Büro/Schreibwaren, Bastel-/ Spielwaren 19,6 8,7 28,3 66,1 54,6 148,9 Bekleidung 60,4 26,9 87,3 203,8 168,3 459,4 Schuhe / Lederwaren 19,7 8,8 28,5 66,5 54,9 149,9 Sport 16,9 7,5 24,4 57,0 47,1 128,5 GPK, Geschenkartikel, Haus- und Heimtextilien 23,8 10,6 34,4 80,3 66,3 181,1 Elektrowaren 63,3 28,2 91,6 213,7 176,5 481,8 Einrichtung, Möbel 42,9 19,1 62,0 144,6 119,5 326,1 sonstiger Einzelhandel 66,0 29,4 95,5 222,8 1840 502,3 Nahrungs- und Genussmittel Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte, gerundet) 20 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ III. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Zur Bewertung der Wettbewerbsstrukturen bzw. für die Berechnungen wurde für die Stadt Ulm auf die Verkaufsflächen- und Umsatzwerte des kommunalen Einzelhandelskonzeptes1 zurückgegriffen. Für einen Abgleich dieser Werte wurden parallel die strukturprägenden Anbieter zusätzlich durch GMA-Mitarbeiter erhoben. In den weiteren zum Einzugsgebiet gehörenden Zentralen Orten wurde bei den Wettbewerbsstrukturen der Fokus auf die Mittel- und Unterzentren gelegt. Die Kleinzentren wurden hier zunächst außen vor gelassen, da in der überwiegenden Zahl keine wesentlichen Angebotsschwerpunkte vorhanden sind. Das Angebot in den meisten Kleinzentren beschränkt sich auf die Grundversorgung (Lebensmittel und andere nahversorgungsrelevante Bereiche); innenstadtrelevante Sortimente wie Textilien, Schuhe oder Elektrowaren werden kaum vorgehalten bzw. nur in kleinflächigen, inhabergeführten Geschäften. Im Bereich der Elektrowaren weisen dagegen viele Betriebe in den Kleinzentren einen Schwerpunkt im Reparatur- und Servicebereich auf. Innerhalb der relevanten Zentralen Orte wurden die Angebotsstrukturen in den wesentlichen Einzelhandelsstandorten (Zentrale Versorgungsbereiche, Fachmarktzentren / Gewerbegebietslagen) erfasst. Als Wettbewerber des Planvorhabens gelten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die Warengruppen anbieten, die im Vorhaben geführt werden sollen. 1. Wettbewerbssituation im Oberzentrum Ulm 1.1 Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittelhandwerk In Ulm waren zum Zeitpunkt der Erhebung im Lebensmittelbereich ca. 53.350 m² Verkaufsfläche ansässig. Davon entfallen ca. 7.200 m² Verkaufsfläche auf die Ulmer Innenstadt. Als wesentliche Wettbewerber zum vorgesehenen Lebensmittelangebot können in 1 Quelle: Dr. Donato Acocella - Stadt- und Regionalentwicklung; Gutachten zum kommunalen Märktekonzept für die Stadt Ulm; 14.10.2011; Stand der Verkaufsflächenwerte: August 2010. 21 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Ulm im Segment SB-Warenhaus / (Großer) Supermarkt folgende Betriebe festgehalten werden:
real, Blaubeurer Straße (Blautal-Center), 5.500 m² VK, dezentrale Lage1
Kaufland, Blaubeurer Straße, 5.400 m² VK, dezentrale Lage
E-Center, Junginger Straße, 4.700 m² VK, Stadtteilzentrum Lehr
Marktkauf, Einsteinstraße, 4.000 m² VK, dezentrale Lage
Rewe, Wielandstraße, 1.900 m² VK, Streulage
Rewe, Im Brückle / Römerstraße / Buchauer Straße / Haslacher Weg, jeweils ca. 1.000 - 1.500 m² VK Hinzu kommen zahlreiche Betriebe des Discountsegmentes zwischen 300 und 1.300 m² VK, die über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind. Des Weiteren ist auf zahlreiche kleinflächige Lebensmittelanbieter hinzuweisen. Weiterhin befindet sich eine Vielzahl an Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckerei, Metzgerei) im gesamten Stadtgebiet. Neben dem Angebot in den größeren Lebensmittelmärkten sind ebenfalls mehrere Anbieter im Bereich Getränke vorhanden. 1.2 Drogerie / Parfümerie Im Bereich Drogerie / Parfümerie ist derzeit in Ulm eine Verkaufsfläche von ca. 11.700 m² vorhanden, davon entfallen ca. 4.400 m² Verkaufsfläche auf die Ulmer Innenstadt, die in diesem Segment durch die Standorte des Anbieters Müller (Hirschstraße, Rosengasse), die Parfümerie Douglas sowie Teilsortimente u. a. des Warenhauses Galerie Kaufhof geprägt ist. Hinzu kommen im weiteren Stadtgebiet die Flächen in den größeren Lebensmittelmärkten sowie im Blautal-Center (u. a. Müller Drogeriefachmarkt). 1 schließt zum Jahresende 2012 22 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 1.3 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Im Bereich Blumen1, Pflanzen, zoologischer Bedarf ist in Ulm derzeit eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 4.300 m² vorhanden. Von der Gesamtverkaufsfläche in diesem Bereich entfallen lediglich ca. 600 m² auf die Ulmer Innenstadt. Der Großteil der Verkaufsfläche und Umsatzleistung ist außerhalb der Innenstadt zu finden. Im Bereich Blumen sind mehrere kleinflächige Blumenläden vorhanden, die im Stadtgebiet verteilt sind. Zudem wird ein gewisses Angebot im Bereich Blumen / Pflanzen durch die großflächigen Baumärkte (Bauhaus, Praktiker, Max Bahr) vorgehalten. Im Bereich zoologischer Bedarf ist neben den Angeboten im Teilsortiment in den Lebensmittel- und Baumärkten auf den Zoofachmarkt Fressnapf in der Blaubeurer Straße hinzuweisen. 1.4 Bücher / Zeitschriften / Schreib- und Spielwaren Im Bereich Bücher ist derzeit in Ulm ein Angebot von ca. 12.500 m² Verkaufsfläche vorhanden, wovon rund 5.300 m² VK auf die Ulmer Innenstadt entfallen. Prägende Anbieter sind dabei die Filialen der Fa. Thalia und Fa. Hugendubel mit Verkaufsflächen zwischen 1.500 und 2.500 m² sowie z. B. die inhabergeführten Betriebe Kerler, Jastram, Eichhorn etc. Daneben ist auf die Filialen der Fa. Thalia und der Fa. Weltbild im Blautal-Center hinzuweisen. Im Bereich Papierwaren / Bastelartikel / Schreibwaren sind in Ulm insgesamt ca. 3.750 m² Verkaufsfläche vorhanden. In der Ulmer Innenstadt sind davon ca. 1.250 m² Verkaufsfläche ansässig. Als wesentliche Anbieter in diesem Sortimentsbereich können mehrere kleinflächige Anbieter sowie die Teilsortimente im Warenhaus Galeria Kaufhof und im Drogeriefachmarkt Müller genannt werden. Außerhalb der Innenstadt wird das Angebot im Wesentlichen durch das Angebot des Bürofachmarktes Staples im BlautalCenter dargestellt. Im Bereich Spielwaren sind in Ulm insgesamt ca. 7.100 m² Verkaufsfläche vorhanden. In der Innenstadt umfasst das Angebot eine Verkaufsfläche von ca. 5.900 m², wobei die 1 Kein Gartenbedarf 23 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ größten Anteile durch die Teilsortimente der Mehrbranchenanbieter wie Galeria Kaufhof, Müller und abt dargestellt werden. Der größte Anbieter – Toys’R’Us - ist außerhalb der Innenstadt im Fachmarktzentrum um das Möbelhaus IKEA ansässig. 1.5 Bekleidung / Schuhe / Sportartikel In der Stadt Ulm sind in diesem Segment insgesamt ca. 108.550 m² VK vorhanden. Auf die Innenstadt entfallen dabei 73.900 m² VK. Innerhalb dieses Segmentes nimmt das Textilangebot den größten Anteil ein. Die Ulmer Innenstadt ist im Textilsegment durch die großen Textilkaufhäuser P&C, C&A, H&M, K&L Ruppert, Wöhrl sowie die großen inhabergeführten Modehäuser Honer, Reischmann und die Teilsortimente des Mehrbranchenunternehmens Galeria Kaufhof geprägt. Hinzu kommt eine Vielzahl an kleinen Fachgeschäften und Fachmärkten. Im Schuhsegment spielen die Teilsortimente in den sortimentsübergreifenden Betrieben sowie ebenfalls eine Vielzahl von Anbietern bis zu einer Verkaufsfläche von rund 500 m² eine gewichtige Rolle. Das Sportsegment wird in der Ulmer Innenstadt durch die (Bestands-)Flächen des Anbieters Sport Sohn geprägt. Als weiterer größerer Anbieter ist Intersport Klamser anzuführen. Neben der Innenstadt ist bei den dezentralen Lagen insbesondere das Blautal-Center zu nennen. Hier dominieren Fachmarktanbieter. Als strukturprägend sind hier die Betreiber Adler Modemarkt, K&L Ruppert, H&M und Intersport Profimarkt zu nennen. Diese werden durch weitere filialisierte Fachmärkte mit Verkaufsflächen zwischen 300 und 800 m² ergänzt. Die Verteilung der Verkaufsflächen zeigt für Ulm im Gegensatz zum Angebot in Neu-Ulm eine klare Dominanz des innerstädtischen Angebotes. 24 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 1.6 Elektrowaren In der Stadt Ulm sind in diesem Segment insgesamt ca. 17.700 m² VK vorhanden. Als größter Anbieter im Elektrofachmarktsektor ist der Anbieter MediaMarkt im Facheinkaufszentrum IKEA an der Blaubeurer Straße zu nennen. Der Anbieter ProMarkt im BlautalCenter sowie die Fachabteilung im innerstädtischen Warenhaus Kaufhof sind zwischenzeitlich weggefallen. Als Hauptsortimentsanbieter im Bereich Weiße Ware ist der Elektromarkt Jehle an der Blaubeurer Straße zu nennen, der Elektroklein- und -großgeräte führt. Andere Anbieter mit einem vergleichsweise großen Elektrowarenangebot bieten dieses v. a. als Randsortimente an. Ein großer Teil dieser Anbieter befindet sich in dezentraler Lage, vorrangig an Standorten an der Blaubeurer Straße. Daneben ist zudem auf inhabergeführte Anbieter in den Stadtteilen wie z. B. Conrad im Stadtteil Sölfingen hinzuweisen. In der Ulmer Innenstadt, auf die rund 4.200 m² VK entfallen, sind im Elektrowarenbereich nach dem Wegfall der Fachabteilung des Anbieters Kaufhof vorrangig kleinflächige Anbieter vertreten. Im Segment Unterhaltungselektronik sind nahezu ausschließlich Spezialanbieter zu finden; ein Vollsortimentsanbieter ist nicht vorhanden. Im Bereich Tonträger / DVD ist das Teilsortiment des Drogeriemarktes Müller anzuführen. Im Bereich der Telefon- und Handyanbieter ist in der Innenstadt eine hohe Angebotsdichte zu verzeichnen. 1.7 GPK / Geschenke, Hausrat / Haus- und Heimtextilien Im Sortimentsbereich Haushaltswaren / GPK waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca. 10.700 m² Verkaufsfläche in Ulm vorhanden. Davon entfallen rund 46 % auf die Innenstadt von Ulm. Als größere Anbieter in der Ulmer Innenstadt sind die Mehrbranchenunternehmen Kaufhof und Müller Drogeriemarkt sowie das Fachgeschäft „abt“ anzuführen. Wettbewerbsüberschneidungen finden im weiteren Ulmer Stadtgebiet insbesondere gegenüber den Möbelanbietern sowie den Bau- und Heimwerkermärkten außerhalb der Innenstadt statt.1 1 An dieser Stelle sei der Hinweis gegeben, dass die im kommunalen Einzelhandelsgutachten der Stadt Ulm ausgewiesene Umsatzleistung von 8,0 Mio. € bei einer Verkaufsfläche von rund 6.000 m² zu gering erscheint. Es ergibt sich rechnerisch eine Flächenleistung von ca. 1.300 € / m² VK für den innerstädtischen Einzelhandel dieses Segmentes. Für die Innenstadt von Ulm muss dieser Wert jedoch auf einem höheren Niveau liegen. 25 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Bei Heimtextilien und Bettwaren beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche in Ulm derzeit auf ca. 7.150 m², auch hier sind dezentrale Standorte mit rund 73 % der Verkaufsfläche stark vertreten. Dies ist – ebenso wie bei Haushaltswaren / GPK – auf die Fachabteilungen der Möbelhäuser zurückzuführen. 1.8 Möbel / Einrichtung In der Stadt Ulm ist die Angebotssituation im Möbelsegment deutlich ausgeprägt. Das Möbelkernsortiment wird durch die Anbieter IKEA und Möbel Prinz abgedeckt. Darüber hinaus ist in Ulm eine Vielzahl von Anbieter vorhanden, die sich z. T. auf einzelne Sortimentsbereiche spezialisiert haben (z. B. Küchen, Büromöbel, Wasserbetten). Insgesamt beläuft sich die Verkaufsfläche im Möbelkernsortiment in Ulm auf rund 36.750 m². Der überwiegende Teil der Verkaufsfläche (93 %) konzentriert sich auf dezentrale Standortlagen. 1.9 Uhren / Schmuck, Optik und Apotheken- / Sanitätswaren Insgesamt sind in der Stadt Ulm rund 8.625 m² VK innerhalb des Sortimentsbereiches Uhren / Schmuck und Optik / Hörakustik ansässig. Räumlich betrachtet entfallen davon 5.600 m² VK auf die Innenstadt. Hierbei handelt es sich neben der Fachabteilung des Anbieters Kaufhof überwiegend um kleinflächige Fachgeschäftsanbieter. Im Segment Apotheker- und Sanitätswaren ist im Stadtgebiet eine Vielzahl von Anbietern ansässig. Diese nehmen eine Verkaufsfläche von rund 2.800 m² ein. Folglich muss auch die Umsatzleistung höher sein. Dies hat Auswirkungen auf die in den späteren Kapiteln folgenden Berechnungen zur Umverteilungsquote. 26 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 4: Wettbewerbssituation in den projektrelevanten Sortimenten in Ulm Sortiment* Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“ VK Umsatz sonstige Lagen VK Gesamtstadt Umsatz VK Umsatz Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittelhandwerk 7.175 38,0 46.175 226,4 53.350 264,4 Drogerie / Parfümerie 4.400 16,8 7.325 21,3 11.725 38,1 575 1,8 3.725 9,8 4.300 11,6 Bücher, Zeitungen / Zeitschriften 5.275 15,3 7.225 15,9 12.500 31,2 PBS, Spielwaren 7.175 18,3 3.675 27,3 10.850 45,6 58.900 190,9 22.525 61,9 81.425 252,8 Schuhe / Lederwaren 7.750 21,6 5.125 11,9 12.875 33,5 Sport 7.275 16,9 6.975 15,9 14.250 32,8 GPK, Haushaltswaren, Haus- Heimtextilien 8.050 12,6 9.800 18,4 17.850 31,0 Elektrowaren 4.175 23,2 13.525 67,1 17.700 90,3 Einrichtung / Möbel 2.600 2,6 34.150 30,2 36.750 32,8 sonstiger Einzelhandel** 6.325 56,8 5.100 63,0 11.425 119,8 Blumen / Zoo Bekleidung * Zuordnungen der Sortiment aus dem Einzelhandelskonzept wurden auf die projektrelevanten Sortimente angepasst ** umfasst Sortimente Foto / Optik, Uhren / Schmuck, Apotheke Quelle: Kommunales Einzelhandelkonzept der Stadt Ulm (Stand Erhebung: August 2010) 27 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 2. Wettbewerbssituation in Neu-Ulm Die projektrelevante Angebotssituation in Neu-Ulm ist derzeit insbesondere durch Standortlagen außerhalb der Innenstadt geprägt. Perspektivisch soll jedoch durch das bereits genehmigte Shopping-Center „Glacis Galerie“ im Bereich des Neu-Ulmer Hauptbahnhofs (Teil des Neu-Ulm 21-Geländes) eine deutliche Aufwertung bzw. Attraktivitätssteigerung in zentraler Lage stattfinden. Hinsichtlich des Realisierungszeitpunktes bzw. der tatsächlichen Betreiberstruktur liegen der GMA keine Informationen vor. Bei den dezentralen Standortlagen sind insbesondere der Bereich „Im Starkfeld“ mit dem ehemaligen Mutschler-Center und einer Vielzahl an zentren- und nicht zentrenrelevanten Fachmärkten (Kaufland SB-Warenhaus, MediaMarkt, Obi-Baumarkt1, Staples-Bürofachmarkt etc.) zu nennen. Für das in Teilen seit Jahren leerstehende Mutschler-Center ist die Neu-Belegung durch das Wohnkaufhaus Mahler mit ca. 70.000 m² VK (davon ca. 4.000 m² VK zentrenrelevante Randsortimente) genehmigt. Des Weiteren sind ein Textilkaufhaus der Fa. Modepark Röther und ein Sportfachmarkt der Fa. Decathlon vorgesehen. Diesbezüglich findet derzeit ein Raumordnungsverfahren statt. Neben dem Bereich „Im Starkfeld“ befinden sich in der Europastraße / Reuttierstraße sowie in der Wegener Straße weitere dezentrale Handelslagen mit Fachmärkten, die projektrelevante (Teil-)Sortimente anbieten (u.a. Hoppala-Babyfachmarkt). 3. Wettbewerbssituation im weiteren Einzugsbereich Im weiteren Einzugsgebiet (Zonen II und III) wurden die zentralen Orte höherer Stufe untersucht. Der Fokus auf Unter- und Mittelzentren (Zone III nur Mittelzentren) ergibt sich aus der Tatsache, dass die in dem Planobjekt angebotenen Sortimente nahezu ausschließlich in Orten solcher Zentralität zu finden sind. Mit Kleinzentren sind, wie bereits dargestellt, i. d. R. nur marginale Angebotsüberschneidungen erkennbar. Eine Ausnahme bildet dabei der landesplanerisch definierte „Siedlungsschwerpunkt“ Senden, welcher unmittelbar südlich an die Stadt Neu-Ulm angrenzt und über einen gewichtigen regionalen Handelsschwerpunkt verfügt. 1 Fläche steht zum Jahresende 2012 leer 28 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Aufgrund der möglichen raumordnerischen Auswirkungen, die zu einem späteren Zeitpunkt detailliert behandelt werden, wurde im weiteren Einzugsgebiet der Fokus auf die Sortimentsbereiche Bekleidung, Schuhe / Lederwaren und Elektrowaren gelegt (vgl. Tabelle 5), da diese Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs als Attraktivitätsfaktoren des Oberzentrums Ulm anzuführen sind und somit eine stärkere Marktdurchdringung als z. B. Lebensmittel erreichen. 3.1 Zone II In Zone II sind die Innenstadtlagen der Mittelzentren und der (dezentrale) Fachmarktstandort „Berliner Straße“ in der Stadt Senden als eine der Hauptwettbewerbslage anzuführen. Die Mittelzentren wie z. B. Günzburg und Ehingen sind stark aufgestellt. In Ehingen ist neben den zentralen Lagen zudem auf das Fachmarktzentrum Borst (u. a. Möbel Borst, E-Center, toom Baumarkt) und den Bereich „Talstraße“ (u.a. C&A, Modepark Röther, Intersport Profimarkt, ProMarkt1) hinzuweisen, der restrukturiert wird. Die Stadt Senden verfügt über flächenintensive Fachmärkte im Standortbereich um das Möbelhaus Inhofer. Beispielsweise weist der Anbieter Schmid im Modehaus eine Verkaufsfläche von über 10.000 m² auf. Im Sportbereich liegt die Verkaufsfläche dieses Anbieters bei ca. 2.000 – 2.500 m². Darüber hinaus ist im Elektrowarensegment auf den Anbieter Saturn mit ca. 3.000 – 3.500 m² VK hinzuweisen. Das Iller-Center sowie der umliegende Standortbereich verfügen darüber hinaus über weitere projektrelevante großflächige Fachmärkte, wie z. B. Intersport, Modepark Röther, TK Maxx etc. 3.2 Zone III In Zone III wurden aufgrund der zunehmenden Entfernung, der vorhandenen Einkaufsorientierung und der somit abnehmenden Wettbewerbsüberschneidung lediglich die größeren Mittelzentren Geislingen, Riedlingen, Krumbach (Schwaben), Biberach und Lauingen berücksichtigt. 1 Anbieter schließt in 2012; wird bei den weiteren Berechnungen nicht mehr berücksichtigt 29 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“
Das Mittelzentrum Biberach stellt einen der attraktivsten Handelsstandorte in der Region Donau-Iller insgesamt dar, dabei sind insbesondere die innerstädtischen Lagen mit einer Vielzahl an inhabergeführten Magnetbetrieben (u. a. Kolesch, Intersport Heinzel, Keller & Warth) anzuführen.
Auch die Mittelzentren Riedlingen und Krumbach stellen gewichtige Handelsstandorte dar, wobei hier die Verteilung der projektrelevanten Verkaufsflächen stärker zugunsten dezentraler Standorte verschoben ist.
Für das Mittelzentrum Geislingen ist neben der Innenstadt insbesondere das im Juli 2011 eröffnete in integrierter Lage befindliche Einkaufszentrum „Nel Mezzo“ (ca. 18.000 m² VK) relevant. Daneben ist auch der Bereich um die ehemalige Fischhalle, heute u. a. Standort des WMF-Fabrikverkaufs zu nennen.
Die Stadt Lauingen als Teil des gemeinsamen Mittelzentrums Lauingen-Dillingen wird vom Handelsstandort Dillingen deutlich überlagert und ist in den projektrelevanten Branchen Bekleidung, Schuhe und Elektrowaren schwach aufgestellt. Die Innenstadt von Lauingen ist zudem durch eine Vielzahl von Leerständen geprägt. Eine Darstellung der strukturprägenden Anbieter in den ausgewählten Zentralen Orten der Zonen II und III wird in den folgenden Übersichten vorgenommen1. 1 Die Auflistung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Nicht genannte kleinere Anbieter werden jedoch bei der Umsatzschätzung bzw. der Betrachtung der Umverteilungseffekte mit berücksichtigt. 30 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 5: Zone II II projektrelevante Wettbewerbssituation im weiteren Einzugsgebiet nach Standortlagen Zentraler Ort Senden Siedlungsschwerpunkt Nersingen Unterzentrum Einwohner Juni 2011 22.500 9.200 Haupteinkaufslagen Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Innenstadt (Hauptstraße / Kemptener Straße) EP: Lander 100 – 150 m² VK Fachmarktagglomeration Berliner Straße Schmid 11.500 – 12.000 m² VK Modepark Röther 8.000 – 8.500 m² VK Adler Modermarkt 2.500 – 3.000 m² VK Sport Schmid 2.100 - 2.300 m² VK Intersport Edling 700 - 750 m² VK TK Maxx 1.400 – 1.500 m² VK Joos 1.400 – 1.500 m² VK Saturn 3.200 m² VK Innenstadt (Ulmer Straße / Weißenhorner Straße) Elektro Leypold <50 m² VK Streulage Gewerbegebiet „Am schwarzen Graben“ Innenstadt (Hauptstraße und angrenzend) II Weißenhorn mögliches Mittelzentrum 13.200 Streulage 2-Rad Stegmaier <100 m² VK Lehr Leuchten 200 – 250 m² VK KiK 600 – 650 m² VK Quick Schuh 650 – 700 m² VK Fachgeschäfte < 300 m² VK (u. a. Modehaus Schmöller, Boutique Balance, Schuhhaus Wolf etc.) Fachmärkte < 350 m² VK (NKD, Quick Schuh) Intersport Wolf 450 - 500 m² VK Rad Galerie 350 – 400 m² VK Elektro Merk 300 – 350 m² VK Modemarkt (V-Markt) 600 – 650 m² VK KiK 300 – 350 m² VK Radgeschäft Wielander 200 – 250 m² VK Spezialanbieter Sportgeräte <100 m² VK 31 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone Zentraler Ort Einwohner Juni 2011 Haupteinkaufslagen Innenstadt (Hauptstraße / Memminger Straße / Ulmer Straße) II Illertissen Mittelzentrum 16.400 Streulage Dezentraler Standort Innenstadt (Hummelstraße / Hofstraße) II Blaustein Unterzentrum 15.500 Streulage Innenstadt (Lange Straße / Kreuzstraße) II Dornstadt Unterzentrum Streulage 8.400 Dezentraler Standort Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Modehaus Rimmele 900 - 950 m² VK Quick Schuh 450 – 500 m² VK Adessa Fashion for Familiy 250 – 300 m² VK Modehaus Schmöller 200 - 250 m² VK Weitere Fachgeschäfte <150 m² VK (Street one, Tally Weijl, Cecil Store, Schuh Hieber etc.) Sport 2000 200 – 250 m² VK EP: Hanl 150 – 200 m² VK Schöpf HiFi, TV, Video <50 m² VK Fachgeschäfte <60 m² VK F+F Freizeit und Fahrtenbedarf 200 - 250 m² VK KiK 350 – 400 m² VK Radsport Weber - Die Fahrradbörse <100 m² VK NKD 350 – 400 m² VK Fachgeschäfte <100 m² VK (Mode und Sport; Schuhe Hohl) Spezialanbieter im Sportsegment <50 m² VK Rad Pfister 100 -150 m² VK Euronics Lamparter <100 m² VK AFS Schuhe (Fabrikverkauf) 400 – 500 m² VK Fachgeschäfte <50 m² VK Elektro Schmid 100 m² VK Fachgeschäft im Schuhsegment <120 m² VK Fahrrad Göggler <100 m² VK Zweiradcenter Reyhle 400 - 450 m² VK Lagerverkauf Werdich 750 – 800 m² VK KiK 350 – 400 m² VK Intersport Klamser 600 – 650 m² VK 32 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone II Zentraler Ort Dietenheim Unterzentrum Einwohner Juni 2011 Innenstadt Streulagen 6.600 Dezentrale Lage Erbach II Unterzentrum Haupteinkaufslagen 13.200 Innenstadt (Erlenbachstraße / Ehinger Straße) Dezentraler Standort Daimlerstraße Innenstadt (Hindenburgstraße / Bahnhofstraße und angrenzend) Streulage II Langenau Unterzentrum 14.600 Fachmarktzentrum Gewerbegebiet Lindeschen Dezentraler Standort Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Walter Sport + Mode 200 – 300 m² VK Elektrofachgeschäfte <100 m² VK KiK 450 – 500 m² VK ABC Schuhe 350 – 400 m² VK Angelcenter Dietenheim 300 -350 m² VK Modehaus Wollschacht 800 m² VK Walter Schuhe 700 m² VK Schuh Braig 100 - 200 m² VK AWG 1.200 – 1.300 m² VK (VK wird reduziert) Angelshop Erbach 100 - 150 m² VK Elektrofachgeschäfte <50 m² VK AWG 1.500 – 1.600 m² VK ABC Schuhe 450 – 500 m² VK Storer Sport + Mode 3.500 – 4.000 m² VK Fachgeschäfte <120 m² VK NKD 400 - 400 m² VK Elektrofachgeschäfte <50 m² VK Fahrradland Langenau 250 -300 m² VK Takko 550 – 600 m² VK KiK 400 – 450 m² VK Mister * lady 300 – 350 m² VK Deichmann 400 – 450 m² VK Quick Schuh 350 – 400 m² VK Teilsortimente Müller-Drogeriemarkt; Thomas Philipps Sonderpostenmarkt Pferdesportmarkt Krämer 1.300 m² VK 33 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone Zentraler Ort Einwohner Juni 2011 Haupteinkaufslagen Innenstadt (Karlstraße / Kirchplatz / Marktplatz) II Blaubeuren Mittelzentrum Streulage 11.800 Fachmarktzentrum Zementwerk Innenstadt (Marktplatz / Radstraße / Bahnhofstraße) Laichingen II Mittelzentrum 10.900 Stadtteil Feldstetten Streulage Geislinger Straße Streulage Feldstetter Straße Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Fachgeschäfte <250 m² VK (u.a. Textil Reichle, Modehaus Grupp und Munding Modehaus Wollschacht etc.) Elektrofachgeschäfte <100 m² VK Sport Wiedemann 450 – 500 m² VK Fahrrad-Anbieter <100 m² VK (Bikestation, Käppeler) Takko 450 – 500 m² VK KIK 350 - 400 m² VK NKD 250 – 300 m² VK Quick Schuh 350 – 400 m² VK Teilsortimente Müller-Drogeriefachmarkt Fachgeschäfte < 300 m² VK (P2 Mode, Bananas Young fashion, Schuhhaus Frank, Loup's Sport und Oudoorhaus etc.) AFS Schuhe Fabrikverkauf 800 – 900 m² VK Weeger Schuhmode 200 – 250 m² VK Takko 400 – 450 m² VK Kik 550 – 600 m² VK Deichmann 500 – 550 m² VK Euronics Alb Markt 500 – 550 m² VK 34 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone II Zentraler Ort Günzburg Mittelzentrum Einwohner Juni 2011 19.500 Haupteinkaufslagen Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Innenstadt Modehaus Schild (1.800 – 1.900 m² VK) Woolworth (Teilsortiment ca. 1.000 m² VK) V-Markt (Teilsortiment 600 - 650 m² VK) No Tabu Fashion 500 – 550 m² VK Weitere Fachgeschäfte < 250 m² VK (Orthopädie Frick, Witt Weiden, Nusser, Salamander, Street one etc.) Sportfachgeschäfte <100 m² VK (Zimmermann, Schreyer) AFS 250 - 300 m² VK Media@home Holder 400 – 450 m² Vk Streulage Fachgeschäfte (Textil, Fahrräder) <50 m² VK Dezentraler Standort im Gewerbegebiet Ulmer Straße Dezentraler Standort II Leipheim Mittelzentrum 6.700 II Ichenhausen mögliches Mittelzentrum 8.500 Innenstadt Streulage Innenstadt (Marktstraße / H. SinzStraße) AWG 850 – 900 m² VK Vögele 800 - 850 m² VK K&L Ruppert 700 – 750 m² VK Takko 650 - 700 m² VK Weitere Fachmärkte <550 m² VK (KiK, Deichmann, Reno) Intersport Wolf 700 – 750 m² VK NKD 250 – 300 m² VK V-Markt (Teilsortimente 400 m² VK) Expert Schwarz 800 – 850 m² VK Fernseh Bschorr <100 m² VK V-Markt (Teilsortimente <200 m² VK) Zweirad Fachgeschäft <100 m² VK Fachgeschäfte <50 m² VK Ferrotech Computer, Foto Wanke <50 m² VK 35 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone II Zentraler Ort Burgau mögliches Mittelzentrum Einwohner Juni 2011 9.300 Haupteinkaufslagen Innenstadt (Stadtstraße, Kapuzinerstraße) Streulage Innenstadt ( Hauptstraße / Bahnhofstraße) II Ehingen Mittelzentrum 25.700 Dezentraler Standort Talstraße Streulage Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren NKD 250 – 300 m² VK Frey 250 – 300 m² VK Hackenberg 150 – 200 m² VK Sport 2000 150 – 200 m² VK Euronics Enzler 100 – 150 m² VK Elektro Riethmüller 450 – 500 m² VK Modehaus Hofmann 900 – 950 m² VK NKD 450 – 500 m² VK Gerry Weber 250 -300 m² VK Esprit 150 - 200 m² VK Weitere Fachgeschäfte <150 m² VK (Schuhe Mauk, Modestudio S, Bella Signorina etc.) Sport Express 400 - 450 m² VK Dittrich 450 – 500 m² VK Modepark Röther 3.500 – 4.000 m² VK C&A 1.200 – 1.300 m² VK KiK 900 m² VK Vögele 950 – 1.000 m² VK Takko 750 - 800 m² VK Weitere Fachmärkte <500 m² VK (Deichmann, Reno, Jeans Fritz etc.) Intersport Profimarkt 1.300 m² VK ProMarkt 1.300 – 1.400 m² VK (schließt in 2012) Fahrrad Rommel 250 -300 m² VK Zweirad Fischbach <50 m² VK 36 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone II Zentraler Ort Munderkingen Unterzentrum Einwohner Juni 2011 4.900 Haupteinkaufslagen Innenstadt (Marktstraße / Martinstraße) Dezentrale Lage (Rottenackerstraße / Stöcklenstraße) Ortskerne (Hauptstraße / Rieder Weg) II Jettingen-Scheppach Unterzentrum 6.700 Dezentraler Standort (Messerschmidtstraße / Siemensstraße) Innenstadt (Ulmer Straße / Mittelstraße / Marktplatz) II Laupheim Mittelzentrum 20.000 Dezentrale Lage Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Müller Schuhe (im Umbau) 100 – 150 m² VK Mode Braun 100 - 200 m² VK Quick Schuh 350 – 400 m² VK KiK 450 – 500 m² VK Fuß Fit Center 100 m² VK Walburger Modehaus 100 – 150 m² VK Schuster Radio-TV <100 m² VK KiK 300 - 350 m² VK Sport & mode Forster 200 - 250 m² VK Takko 350 - 400 m² VK NKD 400 - 450 m² VK Quick Schuh 400 - 450 m² VK Vögele 650 – 700 m² VK Modehaus Hofmann 550 – 600 m² VK HOS Mode 350 – 400 m² VK Quick Schuh 350 – 400 m² VK Modehaus Keller & Warth 400 - 500 m² VK Weitere Fachgeschäfte < 250 m² VK Harry’s Sport Shop 2 Standorte < 150 m² VK Anglerladen 150 -200 m² VK Fachgeschäft Fahrräder <50 m² VK Schuhmarkt Schweizer 1.200 m² VK Takko 550 – 600 m² VK Deichmann 400 – 450 m² VK Weitere Fachmärkte <400 m² VK (Trachtenland) Surfshop Laupheim 700 – 800 m² VK Fahrrad Rommel 400 - 450 m² VK Lehrleuchte Fabrikverkauf 700 m² VK EP Osswald 200 – 250 m² VK 37 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone Zentraler Ort Einwohner Juni 2011 Haupteinkaufslagen Innenstadt III Krumbach (Schwaben) Mittelzentrum 12.500 Streulage Bahnhofstraße Dezentrale Lagen (Erwin-BoschRing, Nordstraße) III Biberach Mittelzentrum Innenstadt (Hindenburgstraße, Ulmer-Tor-Straße, Bürgerturmstraße, Marktplatz ) 32.400 Dezentrale Lagen (Sandgrabenstraße / Hubertus-LiebrechtStraße / Riß-Center) Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Modehaus Obermaier 1.700 – 1.800 m² VK Teilsortimente des Kinderhauses Laber 400 – 450 m² VK NKD 400 – 450 m² VK Mode Wiedmann 350 -400 m² VK EP: Überlandwerk 100 – 150 m² VK Elektro Heier 200 – 250 m² VK AWG 1.000 m² VK AWG Junior 450 – 500 m² VK Euronics XXL 400 – 450 m² VK Deichmann 350 – 400 m² VK KiK 350 – 400 m² VK Takko 700 – 750 m² VK Quick Schuh 300 – 350 m² VK Kolesch 2.000 – 2.500 m² VK C&A 1.200 – 1.300 m² VK Kugler Men’s Fashion 450 – 500 m² VK Keller Warth 450 – 500 m² VK Intersport 700 – 800 m² VK (Erweiterung auf 1.700 m² VK geplant) Quick Schuh 250 – 300 m² VK Mode Ecke 250 m² VK Fachgeschäfte <250 m² VK AWG 850 - 900 m² VK Vial Mode 350 – 400 m² VK KiK 500 -550 m² VK Euronics XXL 1.900 – 2.000 m² VK 38 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone III Zentraler Ort Riedlingen Mittelzentrum Einwohner Juni 2011 Haupteinkaufslagen Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Innenstadt (Donaustraße / Lange Straße / Marktplatz) Classic Mode System 400 – 450 m² VK Adessa 350 – 400 m² VK CBR Store 150 – 200 m² VK Marco Mode 150 – 200 m² VK Blickpunkt Sport 350 – 400 m² VK Schuh Steigerwald 150 – 200 m² VK NKD 150 – 200 m² VK Fachgeschäfte < 150 m² VK Perfect Fon 100 m² VK 10.200 Dezentrale Lage (Siemensstraße / Robert-Bosch-Straße) Innenstadt (Herzog-GeorgStraße) III Lauingen Mittelzentrum Streulage 10.600 Dezentrale Lage (Werner-vonSiemens-Straße) Takko 550 – 600 m² VK KiK 500 – 550 m² VK Mode Stapel 150 – 200 m² VK Deichmann 350 – 400 m² VK Fahrraf Günzel 100 – 150 m² VK Mode Gmeinder 150 – 200 m2 VK Textilhaus Mittermaier 200 – 250 m² VK NKD 300 – 350 m² VK Elektro Kränzle 600 – 650 m² VK Sportfundgrube 150 – 200 m² VK Quick Schuh 350 – 400 m² VK KiK 400 – 450 m² VK Takko 400 – 450 m² VK AWG 1.200 – 1.300 m² VK 39 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Zone Zentraler Ort Einwohner Juni 2011 Haupteinkaufslagen Obere Stadt III Geislingen a.d. Steige Mittelzentrum 26.800 Altenstadt Dezentrale Lage Projektrelevante strukturprägende Anbieter im Textil-, Schuh- und Sportsektor sowie Elektrowaren Vögele 800 – 850 m² VK KiK 600 – 650 m² VK Modehaus Fahr 500 – 550 m² VK Deichmann 400 – 450 m² VK Intersport Gass 350 – 400 m² VK Rösch Männermode 300 – 350 m² VK Fachgeschäfte < 300 m² VK Elektrogeschäfte < 100 m² VK (Riedel, SP Biegert, Euronics Czermin Binder Textilkaufhaus 1.300 -1.400 m² VK Jowa Off-Price Schuhe 400 -450 m² VK Intersport Sebald 250 – 300 m² VK KiK 650 – 700 m² VK Quick Schuh 400 -450 m² VK Euronics Albmarkt 1.100 – 1.200 m² VK MediaMarkt 1.600 – 1.700 m² VK Quelle: GMA-Erhebungen 2012 40 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 6: Projektrelevanten Wettbewerbssituation in ausgewählten Zentralen Orten im weiteren Einzugsgebiet Untersuchungsrelevante Zentrale Orte nach Zonen / Mittelbereichen Bekleidung VK in m² Schuhe Umsatz in Mio. € VK in m² Elektrowaren Umsatz in Mio. € VK in m² Umsatz in Mio. € Stadt Neu-Ulm (Zone Ib) 4.315 8–9 1.510 3–4 7.480 36 – 37 Mittelbereich Ulm (Erbach, Blaustein, Dornstadt, Langenau, Dietenheim) 8.800 17 – 18 4.035 9 – 10 965 3–4 Mittelbereich Neu-Ulm (Nersingen, Senden, Vöhringen, Weißenhorn) 31.960 90 – 91 5.475 15 – 16 4.650 23 – 24 Mittelzentrum Blaubeuren /Laichingen (Blaubeuren, Laichingen) 4.220 9 – 10 2.200 6–7 1.375 6–7 Mittelbereich Ehingen (Ehingen, Munderkingen) 11.575 29 – 30 1.910 5–6 960 5–6 Mittelbereich Günzburg / Leipheim (Günzburg, Leipheim, Burgau, Ichenhausen, Jettingen-Scheppach) 13.265 34 – 35 2.375 6–7 3.385 14 – 15 Mittelzentrum Laupheim 4.240 12 – 13 2.340 6–7 1.900 8–9 Mittelzentrum Illertissen 2.575 7–8 660 1–2 1.110 5–6 Relevante Zentrale Orte in Zone II 76.655 201 – 202 18.995 51 – 52 14.345 66 – 67 Mittelzentrum Biberach 10.685 35 – 36 1.285 4–5 2.780 14 – 15 Mittelzentrum Riedlingen 2.990 5–6 810 2–3 490 2–3 Mittelzentrum Krumbach 6.200 18 – 19 1.135 2–3 865 4–5 Mittelzentrum Geislingen 9.325 24 – 25 1.895 5–6 3.575 17 – 18 Mittelzentrum Lauingen 2.960 8–9 380 1–2 700 3–4 32.160 93 – 94 5.505 16 – 17 8.410 42 – 43 Relevante Zentrale Orte in Zone III Quelle: GMA-Erhebungen und Berechnungen 2012 (ca.-Werte, gerundet) 41 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ IV. Auswirkungen des Planvorhabens 1. Methodischer Ansatz Die zu erwartenden wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Planobjektes werden im Folgenden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina, der dargelegten Angebotsstrukturen sowie branchenüblicher Flächenproduktivitäten ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:
In einem erstem Ansatz werden für die Ermittlung der Umsatzerwartung die mit den am Verfahren Beteiligten abgestimmten Flächenleistungen (€ / m² VK) nach Sortimenten zugrunde gelegt. Hierbei werden die branchen- und betriebstypenspezifischen Werte um den zu erwartenden Attraktivitätsfaktor erhöht.
Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen. 2. Umsatzerwartung und -herkunft Die Beurteilung möglicher wettbewerblicher, städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen der Einzelhandelsnutzungen im geplanten Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ erfolgt unter Zugrundelegung der zu erwartenden Sollumsätze, die sich aus den betriebstypenspezifischen Flächenproduktivitäten und den geplanten Verkaufsflächengrößen errechnen. 42 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 7: Umsatzerwartung der geplanten Nutzungen auf dem „SedelhöfeAreal“ in Ulm Sortimente* Flächenleistung in € / m² VK Umsatzerwartung in Mio. € 4.000 – 4.500 11 – 12 4.500 – 5.500 7–8 4.000 – 4.500 2–3 4.500 – 5.500 5–6 3.500 – 4.000 6–7 3.500 – 4.000 35 – 36 3.500 – 4.000 6–7 3.000 – 3.500 3–4 4.000 – 4.500 6–7 6.500 – 7.000 18 – 19 1.500 – 2.000 1–2 3.500 – 4.000 3–4 Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittelhandwerk (max. 2.800 m² VK) Gesundheit / Körperpflege (max. 1.500 m² VK) Blumen / Zoo (max. 500 m² VK) Bücher, Zeitungen / Zeitschriften (max. 1.000 m² VK) PBS, Spielwaren (max. 1.800 m² VK) Bekleidung (max. 10.000 m² VK) Schuhe / Lederwaren (max. 1.700 m² VK) Sport / Freizeit (max. 1.200 m² VK) GPK, Haushaltswaren, Haus- Heimtextilien (max. 1.500 m² VK) Elektrowaren (max. 2.800 m² VK) Einrichtung / Möbel (max. 600 m² VK) sonstiger Einzelhandel (max. 1.000 m² VK) Quelle: GMA-Berechnungen 2012 In Ableitung von sortimentsspezifischen Kaufkraftbindungsquoten im Ulmer Einzelhandel sowie der dargestellten Wettbewerbssituation in den Kommunen im Einzugsgebiet kann jener Umsatzanteil des Planvorhabens ermittelt werden, der nicht durch die Wohnbevölkerung der Stadt Ulm generiert wird. Hierbei werden folgende Kriterien berücksichtigt:
die aktuelle Ausstattung in den Kommunen des Einzugsgebietes und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben
die Versorgungsbedeutung der Kommunen
die großräumige Wettbewerbssituation inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte
bestehende Einkaufsorientierung nach Ulm als Oberzentrum. 43 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 8: Umsatzherkunft differenziert nach Ulm und weiterem Einzugsgebiet Planumsatz in Mio. € Sortimente Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittelhandwerk %-Umsatzanteil aus Ulm %-Umsatzanteil außerhalb der Stadt Ulm 11 – 12 85 15 Drogerie / Parfümerie 7–8 60 40 Blumen / Zoo 2–3 70 30 Bücher, Zeitungen / Zeitschriften 5–6 60 40 PBS, Spielwaren 6–7 50 50 35 – 36 55 45 Schuhe / Lederwaren 6–7 55 45 Sport 3–4 70 30 GPK, Haushaltswaren, Haus- Heimtextilien 6–7 60 40 18 – 19 60 40 Einrichtung / Möbel 1–2 60 40 sonstiger Einzelhandel 3–4 70 30 Bekleidung Elektrowaren Quelle: GMA-Berechnungen 2012 Abbildung 1: Umsatzherkunft des Vorhabens nach Sortimenten …aus Ulm …aus dem Umland 15,8 7,6 1,8 10,1 19,3 3,0 4,5 0,6 1,4 2,0 3,0 3,4 2,7 1,1 2,4 3,4 3,3 2,5 3,6 Schuhe Sport Nahrungs- Gesundheit Blumen, / Zoo Zeitung, PBS, Bekleidung und Körperpflege Zeitschriften,Spielwaren Genussmittel Bücher 11,3 0,4 0,6 1,1 2,5 GPK, ElektrowarenEinrichtung, sonstiger Heimtextilien Möbel Einzelhandel Quelle: GMA-Berechnungen 2012 44 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Basierend auf den vorhabensspezifischen Umsatzzuflüssen von außerhalb der Stadt Ulm kann in Anlehnung an die derzeitige Umsatzverteilung der bestehenden Betriebe in Ulm eine räumliche Differenzierung entsprechend der Umsatzherkunft vorgenommen werden. Dabei wurde berücksichtigt, welche Wettbewerbsbetriebe wie z. B. spezifische Systemwettbewerber stärker betroffen sein werden. Zudem wurde zwischen den im Sinne des Baurechts „schützenswerten Lagen“, hier insbesondere der Ulmer Innenstadt1, und zwischen den weiteren Lagen im Stadtgebiet unterschieden. Dabei ist anzumerken, dass der überwiegende Teil der letztgenannten Kategorie auf städtebaulich nicht integrierte Lagen wie z. B. das Blautal-Center, F. E. Z. (Ikea) entfällt. Diese Umverteilungseffekte sind somit vorrangig wettbewerblicher Natur. Tabelle 9: Umsatzherkunft differenziert innerhalb des Ulmer Stadtgebiets Sortimente %-Umsatzanteil aus Ulm Umsatzherkunft innerhalb der Stadt Ulm in % ZVB Sonstige Lagen Innenstadt Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittelhandwerk 85 15 70 Drogerie / Parfümerie 60 30 30 Blumen / Zoo 70 15 55 Bücher, Zeitungen / Zeitschriften 60 35 25 PBS, Spielwaren 50 20 30 Bekleidung 55 35 20 Schuhe / Lederwaren 55 30 25 Sport 70 45 25 GPK, Haushaltswaren, Haus- Heimtextilien 60 40 20 Elektrowaren 60 10 50 Einrichtung / Möbel 60 10 50 sonstiger Einzelhandel 70 40 30 Quelle: GMA-Berechnungen 2012 1 Abgrenzung gemäß Ulmer Einzelhandelskonzept, S. 35 (Karte 4). 45 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 3. Mögliche wirtschaftliche / wettbewerbliche Auswirkungen Mit der Neuetablierung eines Einzelhandelsobjektes werden i.d.R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Folgewirkungen des zu untersuchenden Planobjektes dar. In die modellhafte Berechnung fließen folgende Komponenten ein:
Aufgrund der bereits heute vorhandenen hohen Zentralitätswerte des Oberzentrums Ulm ist nicht von einer nennenswerten Steigerung der Kaufkraftbindung der Ulmer Wohnbevölkerung auszugehen.
Der Kaufkraftzufluss generiert sich aus dem überörtlichen Einzugsgebiet (NeuUlm, Zonen II und III). Diese Anteile sind umverteilungsneutral gegenüber dem Ulmer Einzelhandel.
Der Umfang der durch das Planobjekt ausgelösten Umsatzumverteilungen in Ulm (wettbewerbliche und städtebauliche Auswirkungen) und dem überörtlichen Einzugsgebiet (raumordnerische Auswirkungen). Besondere Berücksichtigung besitzt dabei die Tatsache, dass der Mikro-Standort durch seine integrierte Lage Teil der innerstädtischen Ulmer Einzelhandelsstrukturen ist und eine einzelhändlerische Profilierung dieses voll integrierten Standortes gesamtstädtisch gesehen auch eine Umverteilung von „außen nach innen“ bewirken wird. Insbesondere wird so ein gewisser „Gegenpol“ zu den umfangreichen Handelsflächen außerhalb der Innenstadt (u. a. Blautal-Center, IKEA) geschaffen und zusätzlich der innerstädtische Handelsbesatz eine weitere Aufwertung erfahren. Das Planvorhaben ist somit Teil der Ulmer Innenstadt, so dass die im folgenden Kapitel ermittelten sortimentsspezifischen Umverteilungseffekte nach Lagen nur nachrichtlichen Charakter besitzen. Dennoch wird eine differenzierte Ausweisung vorgenommen. 46 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 3.1 Umverteilungswirkungen in Ulm Unter Zugrundelegung o. g. Aspekte sind in Ulm folgende branchenbezogene Umverteilungswirkungen zu erwarten:
Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist mit Umverteilungseffekten von ca. 4 - 5 % in der Ulmer Innenstadt und ca. 3 - 4 % in sonstigen Lagen zu rechnen. In der Ulmer Innenstadt wären bei einer Realisierung eines Supermarktes in der geplanten Größenordnung insbesondere die Anbieter City-Supermarkt, Feneberg und die Lebensmitteldiscounter Norma und Netto sowie anteilig der BioSupermarkt Alnatura betroffen. Die vor Ort ansässigen Spezialanbieter (Feinkost, ausländische Lebensmittel etc.) hätten nur mit geringen Umverteilungseffekten zu rechnen. Die Anbieter in den sonstigen Lagen (hier insbesondere Edeka, Marktkauf, Kaufland, real, Rewe sowie weitere ortsansässige Lebensmittelvollsortimenter und Discounter) müssten ebenfalls mit Umsatzumverteilungseffekten rechnen. Betriebsschließungen würden jedoch hieraus nicht resultieren. Vielmehr würde mit der Ansiedlung eines Großen Supermarktes in der geplanten Größenordnung im Bereich der Sedelhöfe ein attraktives Angebot für die Ulmer Innenstadt realisiert werden.
Im Bereich Drogerie und Parfümerie ist mit Umsatzumverteilungseffekten von ca. 13 - 14 % in der Innenstadt zu rechnen. Hiervon wären insbesondere die Filialen des Drogeriefachmarktes Müller, Rossmann sowie die Spezialanbieter Douglas, Parfümerie Temme, The Body Shop etc. betroffen. Gegenüber den Betrieben in den weiteren Lagen im Stadtgebiet wären Umsatzumverteilungseffekte in einer Größenordnung von ca. 10 – 11 % zu erwarten. Diese würden insbesondere den Müller Drogeriefachmarkt im Blautal-Center sowie Teilsortimente der Lebensmittelanbieter treffen. Die o. g. Wettbewerber sind jedoch als leistungsfähig einzustufen, so dass die Umsatzverluste sich nicht in Betriebsaustritten widerspiegeln würden.
Im Bereich Blumen / Zoo ist für die Innenstadt in Ulm rechnerisch mit rechnerischen Umverteilungseffekten von ca. 16 – 17 % zu erwarten, wobei diesbezüglich aufgrund der statistischen Effekte mangels eines adäquaten Angebotes die Umverteilungsquoten deutlich zu relativieren sind. Absolute Umverteilungseffekte sind in einem deutlich höheren Maße gegenüber den Anbietern in dezentralen Standortlagen (u. a. Fressnapf) sowie den Teilsortimenten der Bau- und Heimwerker47 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ märkte und der ansässigen Lebensmittemärkte zu erwarten, da diese tatsächliche Wettbewerbsüberschneidungen aufweisen. Die hieraus resultierenden Umsatzumverteilungseffekte belaufen sich auf ca. 11 - 12 %. Unabhängig von den ausgelösten Umsatzumverteilungseffekten kann insbesondere in der Innenstadt von Ulm mangels eines adäquaten Angebotes von einer Steigerung der Attraktivität in diesem Segment ausgegangen werden.
Im Bereich Bücher wären Umverteilungseffekte von ca. 9 - 10 % in der Gesamtstadt Ulm zu erwarten. In der Innenstadt von Ulm liegen die Umsatzumverteilungseffekte auf einem Niveau von 10 – 11 %, da sich insbesondere in der Innenstadt von Ulm die strukturprägenden Anbieter Thalia, Hugendubel, Bücher Herwig etc. befinden. Außerhalb der zentralen Lagen beschränken sich die Sortimentsüberschneidungen auf die im Blautal-Center ansässigen Anbieter Weltbild und Thalia. Die Umverteilungseffekte liegen hier bei 7 – 8 %.
Im Bereich Schreib- und Spielwaren ist insgesamt mit Umverteilungseffekten in der Stadt Ulm von ca. 9 - 10 % zu rechnen. Bezogen auf die Innenstadt liegt dieser Wert bei ca. 7 - 8 %. Wettbewerbsüberschneidungen sind hier insbesondere gegenüber den Teilsortimenten des Warenhauses Galeria Kaufhof sowie gegenüber dem Drogeriefachmarkt Müller zu erwarten. Weitere Umverteilungseffekte werden sich hierbei auf eine Reihe von kleinflächigen Anbietern verteilen, so dass in der Gesamtschau keine betriebsgefährdenden Umverteilungseffekte ausgelöst werden. Neben den Anbietern in der Innenstadt von Ulm ist im Schreibwarensegment insbesondere auf den Bürofachmarkt Staples und im Spielwarensegment auf den Spielwarenfachmarkt Toys’R’Us hinzuweisen. Diese werden Umverteilungseffekte in Höhe von ca. 12 - 13 % verzeichnen müssen.
Im Bereich Bekleidung wird gegenüber den Anbietern in der Innenstadt in Ulm rein rechnerisch eine Umverteilungsquote von ca. 6 - 7 % erreicht. Von den Umsatzverlusten sind hier insbesondere die großflächigen Anbieter wie z. B. Wöhrl, Galerie Kaufhof, Peek & Cloppenburg, C&A, K&L Ruppert, Hohner, Reischmann, H&M etc. betroffen. Ein gewisser Teil der Umverteilungseffekte wird sich auch auf eine Vielzahl von kleinflächigen Anbietern verteilen. Ein Großteil der gesamtstädtischen Umverteilungseffekte entfällt zudem auf Anbieter in dezentralen Lagen, wobei hier insbesondere die Anbieter am Standort Blautal-Center (hier Adler Modemarkt, K&L Ruppert, H&M und C&A) zu nennen sind. Gegenüber diesen Standortlagen werden Effekte von ca. 11 - 12 % wirksam. 48 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“
Für den Bereich Schuhe / Lederwaren sind Umverteilungseffekte in einer Größenordnung von 9 – 10 % gegenüber allen Lagen in Ulm zu verzeichnen. Für die Anbieter in der Innenstadt in Ulm sind Umverteilungsquoten von ca. 8 - 9 % zu erwarten; gegenüber den dezentralen Lagen liegt dieser Wert bei ca. 12 - 13 %. In der Ulmer Innenstadt sind als Wettbewerber die Teilsortimente der Fa. Galeria Kaufhof sowie die Fachgeschäfts- / Fachmarktanbieter Shoetown Werdich, Roland Schuhe, Schuh Werdich, Deichmann und eine Vielzahl von kleinen bis mittelgroßen Anbietern anzuführen. Des Weiteren spielen im Wettbewerb innerhalb der Stadt Ulm insbesondere die Anbieter im Blautal-Center eine gewichtige Rolle.
Im Bereich Sportartikel werden sich die Umverteilungseffekte in der Gesamtstadt auf ca. 7 - 8 % belaufen. Für die Innenstadt, die insbesondere durch den unmittelbaren Standortumfeld des geplanten Einkaufszentrums befindlichen Anbieter Sport Sohn und den in der Frauenstraße gelegenen Anbieter Intersport Glamser sowie die weiteren Teilsortimente u. a. der Fa. Galeria Kaufhof geprägt ist, werden sich die Umverteilungseffekte ebenfalls auf ca. 9 - 10 % belaufen. Für die autokundenorientierten Standorte insbesondere im Blautal-Center liegt die Umverteilungsquote bei 5 - 6 %.
Im Bereich GPK / Haushaltswaren / Haus- und Heimtextilien belaufen sich die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den Anbietern in der Stadt Ulm auf ca. 11 - 12 %. In der Innenstadt müssten insbesondere die Anbieter Abt sowie die Teilsortimente des Warenhauses Galeria Kaufhof mit Umsatzverlusten i. H. v. 19 – 20 % rechnen. Die Umverteilungsquote ist jedoch im Anbetracht der bereits in einem früheren Kapitel (S. 25) angemerkten zu geringen Umsatzleistung des innerstädtischen Einzelhandels deutlich zu relativieren1. Außerhalb der Innenstadt sind Sortimentsüberschneidungen insbesondere mit den Anbietern im BlautalCenter sowie den Randsortimenten des Möbelhauses Ikea und in Teilen auch der Bau- und Heimwerker- sowie Lebensmittelmärkte anzunehmen. In diesen Bereichen ist mit Umsatzverlusten mit ca. 6 - 7 % zu rechnen.
Im Bereich Elektrowaren liegt die gesamtstädtische Umverteilungsquote bei ca. 12 - 13 %. Mangels eines vergleichbaren Angebotes liegen die rechnerischen Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den in der Innenstadt vorhandenen Spezial- 1 Unter der Annahme einer höheren Flächenleistung für den innerstädtischen Einzelhandel von 3.000 - 4.000 € /m² VK im Segment GPK würde sich eine Umsatzleistung von rund 25 - 26 Mio. € und damit eine Umverteilungsquote von ca. 9 – 10 % ergeben. 49 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ anbietern bei 8 - 9 %. Die dezentralen Lagen, in denen u. a. der Hauptwettbewerber MediaMarkt situiert ist, müssten Umsatzverluste von ca. 14 – 15 % verzeichnen.
Im Bereich Einrichtung, Möbel ist aufgrund des in der Gesamtstadt Ulm vorhandenen Angebotes mit relativ geringen Umverteilungseffekten i. H. v. max. 2 % zu rechnen. Das im geplanten Einkaufszentrum vorgesehene Sortiment wird lediglich eine Verkaufsfläche von 500 m² umfassen. Die sich hieraus ergebenden Umsatzleistungen sind ca. 30.000 m² Verkaufsfläche in dezentralen Lagen gegenüber zu stellen.
Im Bereich des sonstigen Einzelhandels, welcher sich aus den Sortimenten Uhren / Schmuck, Optik / Hörakustik sowie Apotheken- und Sanitätswaren zusammensetzt, sind insgesamt Umverteilungseffekte von ca. 2 % zu erwarten. Für die zentralen Lagen liegen die Auswirkungen auf einem ähnlich hohen Niveau. Die Umverteilungseffekte werden sich auf eine Vielzahl von klein- bis mittelflächigen Anbietern verteilen. Somit ist nicht von Betriebsaufgaben in den zentralen Lagen auszugehen. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass es durch die Realisierung eines innerstädtischen Einkaufszentrums in der Ulmer Innenstadt grundsätzlich zu einer Funktionsstärkung des gesamten Handelsstandortes „Innenstadt Ulm“ kommen wird, so dass die ermittelten Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den innerstädtischen Anbietern im Bestand in Teilen zwar oberhalb der Schwellenwerte für Umsatzverluste bei zentrenrelevanten Sortimenten liegen werden, aber aufgrund der Lage des Planvorhabens keine städtebauliche Relevanz aufweisen. Die in den sonstigen Standortlagen ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte, die über 10 % liegen, sind als wettbewerbliche Effekte einzuordnen. Infolge der heute an diesen Standorten deutlich überdurchschnittlichen Umsatzleistungen ist nicht von Bestandsgefährdungen auszugehen. 50 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ 3.2 Umverteilungswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet Auch im überörtlichen Einzugsgebiet werden durch die Realisierung des innerstädtischen Einkaufszentrums in Ulm Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den bestehenden Anbietern ausgelöst. Folgende Aspekte sind zur Einordnung der im Folgenden dargestellten Auswirkungen zu berücksichtigen:
Vereinbarungsgemäß findet für die Zonen II und III eine Beschränkung auf die Zentralen Orte höherer Stufe (ab Unterzentrum) sowie auf jene Branchen statt, die eine überörtliche Marktdurchdringung (mittel- und langfristiger Bedarf) erzeugen werden. Somit stehen nur die Segmente Bekleidung und Schuhe sowie Elektrowaren im Fokus der Betrachtung.
Die dargestellte Umsatzleistung der in den Zentralen Orten ansässigen Betriebe bezieht sowohl die zentralen Lagen (insb. Innenstädte / Ortskerne) als auch die dezentralen Lagen (Fachmarktzentren, strukturprägende Solitärlagen etc.) mit ein. Streulagen wie z. B. Wohngebiete wurden jedoch nicht berücksichtigt.
Der umverteilungsrelevante Umsatz leitet sich aus der aktuellen Standortverteilung in den Zentralen Orten, deren Lage und der Erreichbarkeit des Planobjektes ab. Folglich sind die größten Umverteilungen in jenen Zentralen Orten festzuhalten, in denen die Wettbewerbsüberschneidungen am stärksten ausgeprägt sind. Teilweise ergibt sich in einigen Fällen trotz eines nur marginalen umverteilungsrelevanten Umsatzes eine hohe Umverteilungsquote. Hier spielen rechnerisch bedingte statistische Effekte mangels Angebot eine große Rolle.
Weitere Umsatzanteile, die von außerhalb des Einzugsgebietes an den Planstandort tendieren, werden den Effekten in den Zonen II und III zugeschlagen. Hierbei erfolgt keine getrennte Betrachtung. Folgende Ergebnisse können nach Sortimenten zusammenfassend dargestellt werden. Eine detaillierte Betrachtung der Auswirkungen nach untersuchungsrelevanten Zentralen Orten erfolgt in der sich anschließenden Tabelle. 51 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Im Bereich Bekleidung werden im gesamten Einzugsgebiet Umverteilungsquoten zwischen 3 und 8 % erreicht. Absolut gesehen werden die Auswirkungen gegenüber dem Mittelbereich Neu-Ulm, insbesondere die Fachmarktlage „Berliner Straße“ in Senden als einer der wichtigsten Wettbewerbsstandorte am stärksten ausfallen. Daneben sind noch die Standorte in den Mittelzentren Ehingen, Günzburg und Biberach anzuführen. In den sonstigen Zentralen Orten des Einzugsgebietes liegen die Umsatzumverteilungseffekte absolut auf einem deutlich geringeren Niveau. Im Bereich Schuhe / Lederwaren bewegen sich die relativen Umsatzumverteilungseffekte auf einem etwas unter dem Bekleidungssegment liegenden Niveau. Die stärksten Auswirkungen sind absolut betrachtet wiederum gegenüber dem Mittelbereich Neu-Ulm festzuhalten. Relativ gesehen weisen auch der Mittelbereich Ulm sowie die Mittelzentren Laupheim und Lauingen ähnliche Quoten auf, wobei in Lauingen die statistischen Effekte zum Tragen kommen. Im Bereich Elektrowaren sind insbesondere die Standorte der großen Elektrofachmärkte u.a. in Neu-Ulm (MediaMarkt), Senden (Saturn), Günzburg (Expert Schwarz) und Biberach (Euronics XXL) anzuführen. Die relativen Umverteilungsquoten liegen in diesen Zentralen Orten bei max. 7 – 8 %. In den weiteren Zentralen Orten, die teilweise nur über handwerks- bzw. serviceorientierte kleinere Anbieter verfügen, liegen die Auswirkungen auf einem deutlich geringeren Niveau. Aufgrund des zu erwartenden Marktaustritts des Anbieters ProMarkt fallen die Umsatzumverteilungseffekte absolut betrachtet deutlich geringer aus. 52 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Tabelle 10: Umsatzumverteilungseffekte in den Zonen Ib, II und III des Einzugsgebietes Sortimente Mittelbereich / Stadt* Stadt Neu-Ulm (Zone Ib) Bekleidung Ist-Umsatz in Mio. € Schuhe Umvert.rel. UmverteilungsIst-Umsatz Umsatz quote in Mio. € in Mio. € in % Umvert.rel. Umsatz in Mio. € Elektrowaren UmverteilungsIst-Umsatz quote in Mio. € in % Umvert.rel. Umsatz in Mio. € Umverteilungsquote in % 9 – 10 0,5 5–6% 3–4 0,1 3–4% 36 – 37 2,6 7–8% 17 – 18 0,8 4–5% 9 – 10 0,4 4–5% 3–4 0,2 4–5% 7–8 0,3 4–5% 2–3 0,1 4–5% 0,5 – 1 < 0,1 3–4% UZ Blaustein 0,5 – 1 < 0,1 5% 1–2 < 0,1 2–3% < 0,5 < 0,1 3–4% UZ Dornstadt 0,5 – 1 < 0,1 5% 2–3 0,1 4–5% < 0,5 < 0,1 3–4% UZ Langenau 8–9 0,4 4–5% 2–3 0,1 4–5% 1–2 < 0,1 4–5% 0,5 – 1 < 0,1 7–8% 0,5 – 1 < 0,1 4–5% 0,5 – 1 < 0,1 3–4% 90 – 91 6,5 7–8% 15 – 16 0,7 4–5% 23 – 24 1,5 6–7% UZ Nersingen 1–2 0,1 6–7% 1–2 < 0,1 2–3% 0,5 – 1 < 0,1 6–7% UZ Weißenhorn 5–6 0,3 5–6% 1–2 < 0,1 2–3% 1–2 < 0,1 4–5% 78 – 79 5,8 7–8% 10 – 11 0,6 5–6% 18 – 19 1,3 7% 3–4 0,2 5–6% 1–2 < 0,1 3–4% 2–3 0,1 4–5% MB Ulm davon (nur UZ) UZ Erbach UZ Dietenheim MB Neu-Ulm davon Senden Vöhringen 53 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Sortimente Mittelbereich / Stadt* MB Ehingen Bekleidung Ist-Umsatz in Mio. € Schuhe Umvert.rel. UmverteilungsIst-Umsatz Umsatz quote in Mio. € in Mio. € in % Umvert.rel. Umsatz in Mio. € Elektrowaren UmverteilungsIst-Umsatz quote in Mio. € in % Umvert.rel. Umsatz in Mio. € Umverteilungsquote in % 29 – 30 1,6 5–6% 5–6 0,2 4–5% 5–6 0,3 6–7% 27 – 28 1,5 5–6% 3–4 0,2 4–5% 4–5 0,3 7% 1–2 0,1 4–5% 1–2 < 0,1 3–4% 0,5 – 1 < 0,1 4–5% 34 – 35 1,6 4–5% 6–7 0,2 3–4% 14 – 15 0,8 5–6% 24 – 25 1,3 5–6% 4–5 0,2 3–4% 7–8 0,4 5% MZ Leipheim < 0,5 < 0,1 5–6% --- --- --- 0,5 – 1 < 0,1 3–4% mgl. MZ Burgau 4–5 0,1 3–4% < 0,5 < 0,1 2–3% 3–4 0,2 6–7% mgl. MZ Ichenhausen 1–2 < 0,1 3% --- --- --- 1–2 0,1 5–6% UZ JettingenScheppach 3–4 0,1 3–4% 1–2 < 0,1 3–4% 1–2 0,1 5% 9 – 10 0,5 4–5% 6–7 0,2 3–4% 6–7 0,3 5% 3–4 0,2 5–6% 1–2 < 0,1 2% 1–2 0,1 5–6% Davon MZ Ehingen UZ Munderkingen MB Günzburg / Leipheim davon MZ Günzburg Städte Blaubeuren / Laichingen davon MZ Blaubeuren 6–7 0,3 4–5% 5–6 0,2 3–4% 4–5 0,2 4–5% Stadt Laupheim MZ Laichingen 12 – 13 0,7 5–6% 6–7 0,3 4–5% 8–9 0,4 4–5% Stadt Illertissen 7–8 0,3 4–5% 1–2 0,1 2–3% 5–6 0,1 1–2% 201 – 202 11,9 5–6% 51 – 52 2,1 4–5% 66 – 67 3,6 5–6% Relevante Zentrale Orte in Zone II 54 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Sortimente Mittelbereich / Stadt* Stadt Biberach Bekleidung Ist-Umsatz in Mio. € Schuhe Umvert.rel. UmverteilungsIst-Umsatz Umsatz quote in Mio. € in Mio. € in % Umvert.rel. Umsatz in Mio. € Elektrowaren UmverteilungsIst-Umsatz quote in Mio. € in % Umvert.rel. Umsatz in Mio. € Umverteilungsquote in % 35 – 36 1,1 3–4% 4–5 0,1 3–4% 14 – 15 0,8 5–6% Stadt Riedlingen 5–6 0,3 5–6% 2–3 0,1 3–4% 2–3 0,1 3–4% Stadt Krumbach 18 – 19 0,8 4–5% 2–3 0,1 2–3% 4–5 0,1 1–2% Stadt Geislingen 24 – 25 0,8 3–4% 5–6 0,1 2–3% 17 – 18 0,4 2–3% 8–9 0,3 3–4% 1–2 0,1 4–5% 3–4 0,1 2–3% 93 – 94 3,3 3–4% 16 – 17 0,5 2–3% 42 – 43 1,4 3–4% Stadt Lauingen Relevante Zentrale Orte in Zone III * MB = Mittelbereich; MZ = Mittelzentrum; UZ = Unterzentrum Quelle: GMA-Berechnungen 2012; ca.-Werte gerundet; Rundungsdifferenzen möglich 55 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ In den weiteren Sortimenten, die an dieser Stelle nicht genauer bezogen auf die Wirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet betrachtet wurden, können folgende Ergebnisse festgehalten werden:
Im Nahrungs- und Genussmittelsektor werden von außerhalb der Stadt Ulm ca. 1 – 2 Mio. € an den Planstandort umgelenkt. Aufgrund der Nähe zum Oberzentrum Neu-Ulm sowie der Vielzahl von Anbietern im Umland kann davon ausgegangen werden, dass diese nahezu vollständig gegenüber den dortigen Anbietern umverteilt werden. Die Umsatzumverteilungseffekte werden sich auf einem geringen Niveau bewegen, so dass keine nennenswerten Auswirkungen gegenüber den relevanten Zentralen Orten im Einzugsgebiet zu erwarten sind.
Im Bereich Drogerie / Parfümerie werden ca. 3 Mio. € außerhalb der Stadt Ulm umverteilt. Hierbei ist davon auszugehen, dass sich die Wirkungen auf eine Reihe von Anbietern im Einzugsgebiet verteilen werden, dennoch ist insbesondere für die Nachbarstadt Neu-Ulm von nicht unwesentlichen, aber städtebaulich verträglichen Umverteilungseffekten in Höhe von max. 5 % auszugehen.
Im Segment Blumen / Zoo liegt der Hauptumsatzanteil in der Stadt Ulm. Im Einzugsgebiet werden noch 0,5 – 1,0 Mio. € umverteilt. Hieraus ergeben sich keine wesentlichen Wettbewerbswirkungen.
Im Segment Bücher, Zeitungen liegt der Umsatzanteil, welcher gegenüber Anbietern außerhalb von Ulm umverteilungsrelevant ist, bei ca. 2 Mio. €. Hochgerechnet auf die Anbieter in den verschiedenen Zentralen Orten ist jeweils von nur geringfügigen Auswirkungen auszugehen.
In den Sortimentsbereichen Schreib- und Spielwaren werden im Einzugsgebiet ca. 3 – 4 Mio. € umverteilt. Ein gewichtiger Teil dieses Umsatzes von rund 2 Mio. € wird bereits gegenüber den großflächigen Anbietern in Neu-Ulm (Staples, Toy R Us) wirksam. Die Umsatzumverteilungseffekte weisen aber aufgrund der Lage der Hauptwettbewerber außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche nur eine geringfügige städtebauliche Relevanz auf. Für die relevanten Zentralen Orte im weiteren Einzugsgebiet sind folglich keine wesentlichen Auswirkungen zu erwarten.
Im Segment Sportartikel liegt der Umsatzanteil bei 1,0 - 1,5 Mio. €. Dieser wird sich voraussichtlich auf die großen Anbieter im Einzugsgebiet verteilen. Hierbei sind insbesondere die Anbieter in Neu-Ulm und Senden (MB Neu-Ulm) anzuführen, zu deren Lasten der Hauptanteil der Umverteilungseffekte von rund 1,0 Mio. € wirksam wird. Für die Stadt Neu-Ulm, die u. a. über einen Anbieter in Sportseg56 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ ment im zentralen Versorgungsbereich verfügt, werden Umverteilungseffekte von ca. 4 % wirksam. Dieser Wert liegt auch für den Zentralen Versorgungsbereich auf einem städtebaulich verträglichen Niveau.
Die Sortimentsbereiche GPK, Haushaltswaren, Haus- und Heimtextilien liegen die Umverteilungseffekte für das gesamte restliche Einzugsgebiet bei 2 – 3 Mio. €. Betroffen hiervon sind neben den Fachgeschäftsanbietern, die sich aufgrund des Strukturwandels in den letzten Jahren zahlenmäßig deutlich verringert haben, hauptsächlich die Möbelhäuser mit i.d.R. ausgeprägten Randsortimentsbereichen. Hierbei sind einige Anbieter im Einzugsgebiet wie z. B. Roller in Neu-Ulm, Inhofer in Senden, Borst in Ehingen etc. ansässig. Folglich ist nicht von wesentlichen Auswirkungen auszugehen.
Im Bereich Einrichtung / Möbel liegt der umverteilungsrelevante Umsatzanteil bei max. 0,5 Mio. €. Die Auswirkungen werden aufgrund der geringen absoluten Effekte auch relativ auf einem nicht nennenswerten Niveau liegen.
Für den sonstigen Einzelhandel, welcher die Segmente Uhren / Schmuck, Optik und Apotheker- und Sanitätswaren darstellt, liegen die Umverteilungseffekte mit 1 – 2 Mio. € auf einem geringen Niveau, da sich dieser Auswirkung auf mehrere Branchen und eine Vielzahl von Anbietern verteilt. 4. Raumordnerische Auswirkungen im überörtlichen Einzugsgebiet Die in Tabelle 10 dargestellten Umverteilungseffekte, die sich auf die erfassten Standortlagen der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der Fachmarkt- und Sondergebietslagen beziehen, bewegen sich auf einem insgesamt verträglichen Niveau. Die dargestellten Umsatzleistungen der Bestandsbetriebe weisen in vielen Kommunen einen Schwerpunkt außerhalb der innerstädtischen Lagen auf. Dennoch ist insbesondere bei den starken Mittelzentren sowie dem Oberzentrum Neu-Ulm eine differenzierte Betrachtung bei den relevanten Sortimenten Bekleidung, Schuhe und Elektrowaren vorzunehmen. In der Stadt Neu-Ulm spielen insbesondere die Umverteilungen im Elektrowarensegment eine gewichtige Rolle. Die absoluten Umverteilungseffekte von 2,6 Mio. € weisen jedoch aufgrund der Lage des Hauptwettbewerbers MediaMarkt außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches keine städtebauliche Relevanz auf. Bei den innenstadttypischen Sor- 57 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ timenten Bekleidung / Schuhe liegen die Umverteilungseffekte mangels derzeitigem Angebot auf einem geringfügigen absoluten Niveau. Das Mittelzentrum Ehingen weist in den Segmenten Bekleidung / Schuhe einen eindeutigen Schwerpunkt von ca. 72 % Umsatzleistung in den dezentralen Standortlagen auf. Die flächenmäßig größten Anbieter wie Modepark Röther und C&A sind im Fachmarktzentrum an der Talstraße ansässig. In der Innenstadt stellt der Anbieter NKD den größten Anbieter dar. Folglich kann bei den Umverteilungseffekten i.H.v. rund 2 Mio. € davon ausgegangen werden, dass diese in erster Linie gegenüber nicht schützenswerten Lagen wirksam werden. Durch den perspektivischen Wegfall des Wettbewerbers ProMarkt an der Talstraße sind im Elektrowarensegment nur noch geringe Auswirkungen zu erwarten. Für den Mittelbereich Günzburg / Leipheim ist eine genaue Betrachtung des Mittelzentrums Günzburg vorzunehmen, da dieses im Vergleich zu Leipheim die mittelzentrale Versorgungsfunktion für sich beansprucht. Das Verhältnis zwischen innerstädtischen und dezentralen Lagen weist im Segment Bekleidung / Schuhe einen leichten Schwerpunkt zugunsten der Innenstadt auf. Rund zwei Drittel der Umsatzleistung ist in der Innenstadt verortet. Unter der hypothetischen „worst case“-Annahme einer vollständigen Umverteilung der Auswirkungen von rund 1,5 Mio. € (nur Anteil für Stadt Günzburg) auf die Innenstadt würde sich eine Umverteilungsquote von ca. 8 % ergeben. Da jedoch ein gewichtiger Teil der Wettbewerber im Bereich der Violastraße / Reindlstraße ansässig ist, muss dieser hypothetische Wert für die Innenstadt deutlich relativiert werden. Im Elektrowarenbereich ist mit der Fa. Expert Schwarz der größte Anbieter in Günzburg in einer dezentralen Lage ansässig. Der Anbieter Holder mit einer in etwa halb so großen Verkaufsfläche verfügt über einen Standort in der Innenstadt. Auch in diesem Segment liegen die Auswirkungen gegenüber innerstädtischen Lagen auf einem verträglichen Niveau. Negative städtebauliche Effekte, die Betriebsaufgaben zur Folge haben können sind somit in den zu untersuchenden Segmenten nicht zu erwarten. Im Mittelzentrum Biberach, welches in Zone III des Einzugsgebietes neben der Stadt Geislingen a.d. Steige die größten Wettbewerber aufweist, werden im Segment Bekleidung / Schuhe rund 1,2 Mio. € an Auswirkungen auf bestehende Anbieter erwartet. Das Standortverhältnis fällt eindeutig zugunsten der Innenstadt aus. Unter der hypothetischen Annahme einer vollständigen Umverteilung der ermittelten Auswirkungen auf die innerstädtischen Lagen würde sich eine rechnerische Umverteilungsquote max. 5 % ergeben. Eine gewisse Abschwächung ist jedoch wie im Fall des Mittelzentrums Günzburg aufgrund der ebenfalls betroffenen Anbieter in dezentralen Standorten auch in Biberach zu erwarten. Bei den Elektrowaren ist mit dem Anbieter Euronics XXL der Hauptwettbewer58 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ ber im dezentralen Standortbereich „Sandgrabenstraße“ ansässig. Die Umverteilungseffekte weisen somit keine städtebauliche Relevanz auf. Der Vollständigkeit halber ist noch auf die im Verhältnis höchsten absoluten Umverteilungseffekte gegenüber dem Mittelbereich Neu-Ulm hinzuweisen. Die betroffenen Anbieter befinden sich ganz überwiegend im Siedlungsschwerpunkt Senden, insbesondere im Gewerbegebiet um die Berliner Straße bzw. um das Möbelhaus Inhofer. Im Bekleidungsund Schuhsegment sind hier Anbieter mit einem Verkaufsflächenumfang von rund 30.000 m² ansässig. Im Elektrowarensegment ist auf einen der Hauptwettbewerber Saturn im selben Standortbereich hinzuweisen. Somit ist auch hier keine städtebauliche Relevanz der Auswirkung zu konstatieren. In der Zusammenfassung sind im überörtlichen Einzugsgebiet keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten, die Betriebsgefährdungen an schützenswerten Standorten im Sinne des Baurechts zur Folge hätten. 5. Bewertung der Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass BadenWürttemberg Zur Prüfung der raumordnerischen Auswirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten sind die Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg ergänzend heranzuziehen. Wesentliche Aspekte sind dabei die Erhaltung ausreichender Versorgungsstrukturen und funktionsfähiger Zentren der Städte und Gemeinden und die Einfügung des Projektes in das zentralörtliche Versorgungssystem. Im Hinblick auf die raumordnerische Kernregelung ist zunächst festzuhalten, dass „…Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für den Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) …“ in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen sind, „… sie dürfen i.d.R. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ Diese Voraussetzung ist in Ulm erfüllt, da die Stadt als Oberzentrum in der Region Donau-Iller ausgewiesen ist. Positiv zu bewerten ist ebenfalls, dass das Integrationsgebot des baden- württembergischen Einzelhandelserlasses erfüllt wird, da sich der Mikro-Standort gemäß 59 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ Teilfortschreibung des Regionalplanes Donau-Iller (2004) sowie des kommunalen Einzelhandelskonzeptes als integraler Bestandteil des innerstädtischen Ulmer Einzelhandels darstellt und auf dem Projektareal auch nach den gesetzlichen Vorschriften innenstadtrelevante Sortimente angesiedelt werden dürfen. Durch die Lage des Standortes innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches kommt ihm damit auch die Aufgabe als priorisierter Standort für zentrenrelevante Sortimente zu. So wird die Realisierung des geplanten Einkaufszentrums perspektivisch in maßgeblichem Umfang zur Sicherung, Attraktivierung und der Funktionsstärkung der Ulmer Innenstadt beitragen. Mit Blick auf das Kongruenzgebot des baden-württembergischen Einzelhandelerlasses ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Standortkommune Ulm um das Oberzentrum (zusammen mit Neu-Ulm) der Region Donau-Iller handelt. Gemäß den Aussagen des LEP Baden-Württemberg „versorgen die Oberzentren jeweils etwa das Gebiet einer Region mit hoch qualifizierten und spezialisierten Leistungen.“1 Folglich wird die Region Donau-Iller in ihrer Gesamtheit als Verflechtungsgebiet zugrunde gelegt. Umsatzanteile, die von außerhalb der Region Donau-Iller an den Standort des Einkaufszentrums nach Ulm kommen, werden bei ca. 5 bis max. 10 % liegen und den 30 % -Schwellenwert folglich deutlich unterschreiten. Das Kongruenzgebot wird somit eingehalten. Das Beeinträchtigungsverbot, wonach für großflächige Einzelhandelsvorhaben keine städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen in der Standortkommune sowie in den umliegenden Zentralen Orten bzw. Kommunen des Einzugsgebietes zu erwarten sein dürfen, ist im Fall der Realisierung des innerstädtischen Einkaufszentrums in Ulm wie folgt zu bewerten:
In Ulm selbst werden sich Umsatzumverteilungseffekte sowohl gegenüber den Betrieben in der Ulmer Innenstadt als auch gegenüber den Betrieben in sonstigen, überwiegend zentralen Lagen bemerkbar machen. Die Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums in Ulm führt zu einer Attraktivierung und einem Ausbau der Angebotsstrukturen in der Ulmer Innenstadt, so dass städtebauliche Auswirkungen i. S. einer Schädigung des zentralen Versorgungsbereiches Ulm in jedem Fall ausgeschlossen werden können. Vielmehr wird der Handelsstandort Innenstadt Ulm gegenüber den dezentralen Handelsstandorten, die zwischenzeitlich in den projektrelevanten Sortimenten an Bedeutung gewonnen hatten, profitieren. 1 Quelle: Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg, 2002, Begründung zu Plansatz 2.5.8; B 25. 60 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“
In den Kommunen des überörtlichen Einzugsgebietes werden bei einer sortimentsspezifischen Betrachtung in einem Großteil der Kommunen nur äußerst geringe Umsatzumverteilungseffekte ausgelöst werden. Punktuell sind zwar in Teilen höhere Umsatzumverteilungseffekte zu beobachten, diese werden jedoch zu keiner Schädigung zentraler Versorgungsbereiche oder zu einer Schädigung der Versorgungsstrukturen im überörtlichen Einzugsgebiet führen. Insofern können städtebauliche Auswirkungen im Einzugsgebiet ausgeschlossen werden.
Auch außerhalb des Einzugsgebietes1 sind allenfalls geringe Umsatzumverteilungseffekte zu erwarten, die sich zudem auf eine Vielzahl von Standorten und Wettbewerber verteilen werden. Daher können städtebauliche Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes ausgeschlossen werden. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Beeinträchtigungsverbot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg durch das Vorhaben „Sedelhöfe“ in Ulm eingehalten wird. 1 Hier erfolgte keine differenzierte Betrachtung. Mögliche Streuumsätze wurden den Zentralen Orten in Zone III zugeschlagen. 61 Ulm Auswirkungsanalyse Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ KARTEN- UND TABELLENVERZEICHNIS Kartenverzeichnis Karte 1: Einzelhandelslagen im Seite Doppel-Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm (schematische Darstellung) Karte 2: Karte 3: Mikrostandort 6 Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ sowie strukturprägende Textilanbieter 12 Voraussichtliches Einzugsgebiet des Planvorhabens 18 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Positive und negative Standortfaktoren der „Sedelhöfe“ Tabelle 2: 11 Prüfungsrelevante sortimentsspezifische Verkaufsflächenobergrenzen am Standort „Sedelhöfe“ 15 Tabelle 3: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet 20 Tabelle 4: Wettbewerbssituation in den projektrelevanten Sortimenten in Ulm 27 Tabelle 5: projektrelevante Wettbewerbssituation im weiteren Einzugsgebiet nach Standortlagen Tabelle 6: 31 Projektrelevanten Wettbewerbssituation in ausgewählten Zentralen Orten im weiteren Einzugsgebiet Tabelle 7: 41 Umsatzerwartung der geplanten Nutzungen auf dem „Sedelhöfe-Areal“ in Ulm 43 Tabelle 8: Umsatzherkunft differenziert nach Ulm und weiterem Einzugsgebiet 44 Tabelle 9: Umsatzherkunft differenziert innerhalb des Ulmer Stadtgebiets 45 Tabelle 10: Umsatzumverteilungseffekte in den Zonen Einzugsgebietes Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Umsatzherkunft des Vorhabens nach Sortimenten Ib, II und III des 53 44