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Anlage 1 TOPOS-Untersuchung22.04.2015.pdf

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Daten

Kommune
Berlin Tempelhof-Schöneberg
Dateiname
Anlage 1 TOPOS-Untersuchung22.04.2015.pdf
Größe
3,7 MB
Erstellt
14.10.15, 01:18
Aktualisiert
27.01.18, 11:05

Inhalt der Datei

TOPO OS Unterssuchung zur Begrün ndung einer soziale en Erha altungsvverordnu ung für das Gebiett Schöne eberger Insel Stadtfo orschung 2015 4TOPOS Stadtplanung Landschaftsplanung Stadtforschung Badensche Straße 29 10 715 Berlin Tel.: 030 / 864 90 40 Fax: 030 / 864 90 413 E-Mail: mail@topos-planung.de Untersuchung zur Begründung einer sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet Schöneberger Insel Auftraggeber: Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abteilung für Gesundheit, Soziales, Stadtentwicklung, Fachbereich Stadtentwicklungsamt Bearbeitung: TOPOS Stadtforschung Sigmar Gude Tom Thal Berlin, April 2015 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkungen und Aufgabenstellung .......................................................... 4 1.1. Vorgehensweise............................................................................................... 4 1.2. Qualität der Stichprobe .................................................................................... 4 1.3. Darstellung der Ergebnisse .............................................................................. 5 1.4. Beschreibung des Untersuchungsgebiets ........................................................ 6 2. Ergebnisse der Untersuchung............................................................................ 8 2.1. Einwohner im Gebiet Schöneberger Insel ........................................................ 8 2.1.1. Einwohnerentwicklung und Altersstruktur ........................................................ 8 2.1.2. Migrationshintergrund ...................................................................................... 9 2.1.3. Haushaltsgröße .............................................................................................. 10 2.1.4. Haushaltstypen .............................................................................................. 10 2.2. Berufs- und Erwerbsstruktur .......................................................................... 11 2.2.1. Erwerbstätigkeit der Personen ....................................................................... 12 2.2.2. Erwerbstypen der Haushalte .......................................................................... 13 2.3. Einkommen .................................................................................................... 14 2.3.1. Einkommen nach Haushaltsgröße ................................................................. 15 2.3.2. Einkommen nach Haushaltstyp ...................................................................... 16 2.3.3. Einkommen nach Erwerbstyp ........................................................................ 17 2.3.4. Einkommen unterhalb der Armutsgrenze ....................................................... 18 2.3.5. Einkommen nach Migrationshintergrund ........................................................ 18 2.4. Wohndauer und Fluktuation ........................................................................... 19 2.5. Herkunft.......................................................................................................... 20 2.6. Arbeitsort und Verkehrsmittelwahl.................................................................. 20 2.6.1. Arbeitsort ........................................................................................................ 20 2.6.2. Verkehrsmittel ................................................................................................ 21 2.7. Wohnverhältnisse und Wohnungsstruktur...................................................... 22 2.7.1. Erhaltungszustand der Wohngebäude ........................................................... 22 2.7.2. Miet- und Eigentumsverhältnisse ................................................................... 22 2.7.3. Wohnungsgröße............................................................................................. 23 2.7.4. Belegung und Wohnflächenverbrauch ........................................................... 24 2.7.5. Modernisierungsgeschehen ........................................................................... 25 2.7.6. Ausstattung der bewohnten Wohnungen ....................................................... 26 2.7.7. Mängel der bewohnten Wohnungen .............................................................. 27 2.7.8. Verbesserungswünsche an den Wohnungen................................................. 28 2.8. Miete und Mietentwicklung ............................................................................. 29 2.8.1. Nettokaltmiete – Stand und Entwicklung ........................................................ 29 2.8.2. Mietentwicklung nach Einzugsjahr in den Vollstandardwohnungen ............... 30 2.8.3. Betriebs- und Heizkosten ............................................................................... 31 2.9. Mietbelastung ................................................................................................. 31 2.10. Soziale Netzwerke ......................................................................................... 32 2.10.1. Freunde, Bekannte und Verwandte................................................................ 32 2.10.2. Bewertung der Nachbarschaft ........................................................................ 33 2.10.3. Zuzugsempfehlung in das Wohngebiet an Freunde....................................... 34 2 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 2.11. Umzugsabsichten........................................................................................... 35 2.11.1. Wohnungs- und Gebietswechsel ................................................................... 35 2.11.2. Gründe für den Umzug................................................................................... 36 2.12. Gebietsnutzung .............................................................................................. 37 2.12.1. Nutzung der öffentlichen Einrichtungen ......................................................... 37 2.12.2. Positives, Fehlendes und Störendes im Gebiet ............................................. 39 3. Entwicklungstendenzen im Gebiet Schöneberger Insel ................................ 41 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Veränderungen nach Einzugsperiode ............................................................ 41 Mieter und selbstnutzende Eigentümer .......................................................... 42 Mieter nach Migrationshintergrund ................................................................. 44 Mieter im Altbau und im Nachkriegsneubau................................................... 46 Sozialstrukturelle Unterschiede nach Ausstattungsstandard und Modernisierungsstand .................................................................................... 47 3.6. Einfluss von Modernisierungsmaßnahmen auf die Sozialstruktur .................. 49 3.6.1. Modernisierungsmaßnahmen oberhalb zeitgemäßer Ausstattung Balkone, Bäder, Aufzüge ............................................................................... 50 4. Schlussfolgerungen .......................................................................................... 51 4.1. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für das Gebiet Schöneberger Insel ........................................................................................ 51 4.1.1. Zentrale Ergebnisse zu Sozialstruktur und Wohnungsversorgung................. 51  Veränderungsprozesse der letzten Jahre...................................... 52 4.1.2. Untersuchung der Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung im Gebiet Bautzener Straße ............................................................................... 52 a.) ein Aufwertungsspielraum besteht, ............................................... 52 b.) ein relevantes Verdrängungspotential vorhanden ist, ................... 53 c.) ein Aufwertungsdruck weiterhin gegeben ist. ................................ 53 d.) Ergebnis ........................................................................................ 53 4.2. Städtebauliche Folgen einer Veränderung der Sozialstruktur ........................ 54 4.3. Empfehlungen zur Sozialen Erhaltungsverordnung und zu den Prüfkriterien .................................................................................................... 56 Befragungsunterlagen ............................................................................................ 57 3 Endbericht 1. Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Vorbemerkungen und Aufgabenstellung Im November 2012 hat die Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks TempelhofSchöneberg das Bezirksamt um Prüfung ersucht, für welche Gebiete des Bezirks eine Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ('Milieuschutz') geboten sein könnte.1 Auf Grundlage dieser Untersuchung wurde nach den Gebieten „Bautzener Straße“, „Kaiser-Wilhelm-Platz“ und "Barbarossaplatz / Bayerischer Platz“ nun auch eine vertiefende Untersuchungen für das Gebiete „Schöneberger Insel“ in Auftrag gegeben, die Grundlage für den Beschluss einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sein soll, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben sind. Mit dem Instrument der sozialen Erhaltungsverordnung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Modernisierungsgeschehens gewährleistet und Verdrängungsprozesse in der Bevölkerungsstruktur vermieden werden, die durch den Modernisierungsprozess ausgelöst werden können. Diese Untersuchung soll überprüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung bestehen und die Sozialstruktur und Wohnungsversorgung in dem Gebiet Schöneberger Insel erfassen. Im Detail bedeutet das Veränderungsprozesse, Aufwertungsspielraum und Aufwertungsdruck, Verdrängungspotenziale und die städtebaulichen Folgen einer Veränderung der Sozialstruktur aufzuzeigen. Ferner soll die Untersuchung eine differenzierte Erfassung des Ausstattungsstandards beinhalten, der für das Genehmigungsverfahren von Bedeutung sein könnte sowie Vorschläge zur zukünftigen Genehmigungspraxis unterbreiten. 1.1. Vorgehensweise Die Untersuchung wurde als repräsentative schriftliche Erhebung durchgeführt. Die Erhebungsphase war im Nov. / Dez. 2014. Um sicherzustellen, dass für alle inhaltlichen Themenbereiche (z.B. alle Kategorien der Gebietsmietentabelle) eine statistisch zuverlässige Fallzahl vorliegt, wurde ein auswertbarer Datensatz mit einer Stichprobengröße von mindestens 500 angestrebt. Dem Endbericht liegen als Datengrundlage 1444 verwertbare Datensätze zugrunde. Zur Erhebung wurden im Untersuchungsgebiet die Befragungsunterlagen an alle Haushalte verteilt. Neben dem Fragebogen befanden sich in den Umschlägen ein Anschreiben vom Bezirk bezüglich des Zweckes der Untersuchung, ein Erläuterungsschreiben zum Fragebogen und ein frankierter Rückumschlag. Der Fragebogen (siehe Anlage) enthielt 40 Fragen  zum Haushalt (Größe, Zusammensetzung, Erwerbstätigkeit, Nationalität, Einkommen, Einkommensentwicklung, Wohndauer),  zur Wohnung (Größe, Ausstattung, Miete, Modernisierungszeitpunkt, Mängel)  zum Wohngebiet (Verkehrsmittelnutzung, Bewertung des Wohngebiets und der Nachbarschaft, Umzugsabsicht sowie -gründe). In der Stichprobe der schriftlichen Erhebungsphase ergab sich eine unterproportionale Beteiligung der migrantischer Haushalte. Daher wurde mit Interviewern bei migrantischen Haushalten nachgesetzt. 1.2. Qualität der Stichprobe Eine Überprüfung der Stichprobenqualität lässt sich anhand eines Vergleichs zwischen der in der Stichprobe erfassten Altersstruktur und der des Einwohnermelderegisters zum Stichtag 01.06.2014 durchführen. 1 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg August 2013: Soziale Erhaltungssatzungen für TempelhofSchöneberg prüfen!; Drucksache Nr.:0454/XIX. 4 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Tab. 1 Schöneberger Insel Überprüfung der Stichprobenqualität anhand der EWR Stichprobe Altersstruktur der Gebiets30.06.2014 2014 bevölkerung (in %) von ... bis unter ... Jahren unter 6 6 – 15 15 – 18 18 – 27 27 – 45 45 – 55 55 – 65 65 und älter (n=2.675) 5,9 5,9 1,7 11,4 36,2 18,7 11,2 9,0 100 6,6 6,9 1,6 10,4 37,6 19,6 11,4 6,3 100 Die Stichprobe stimmt fast für alle Altersgruppen mit den gemeldeten Einwohnern im Wohngebiet überein. Nur die Gruppe der über 65-jährigen, im besonderen der über 65-jährigen Frauen ist etwas unterrepräsentiert. Der Unterschied bewegt sich für die vorliegende Aufgabenstellung auf einem Niveau, welches keine stärkere Gewichtung einer Altersgruppe erfordert, denn insgesamt ermöglicht die Stichprobe zuverlässige Aussagen über die Grundgesamtheit im Untersuchungsgebiet Schöneberger Insel2. 1.3. Darstellung der Ergebnisse Daten und Werte innerhalb des Textes und der Tabellen, die nicht gesondert gekennzeichnet sind, sind Ergebnisse der Haushaltsbefragung von TOPOS Stadtforschung. Andere Quellen werden jeweils gesondert benannt. Um die Ergebnisse und den Stand der Entwicklungen im Gebiet besser einordnen zu können, werden Daten aus Untersuchungen in anderen Sozialen Erhaltungsgebieten zum Vergleich herangezogen, sofern sich dies anbietet. So werden vor allem die benachbarten Gebiete „Bautzener Straße“, „Kaiser-Wilhelm- Platz“ und "Barbarossaplatz / Bayerischer Platz“, bei Bedarf aber auch das Kreuzberger Milieuschutzgebiete "Bergmannstraße-Nord" oder "Chamissoplatz" herangezogen, in denen 2013 bzw. 2012 Studien zur Überprüfung der Voraussetzungen für den Fortbestand einer Erhaltungssatzung durchgeführt worden sind. Zur besseren Übersichtlichkeit ist in den Tabellen auf die Angabe von Fallzahlen verzichtet worden. Die jeweilige Bezugsgröße ist i.d.R. im Kopf der Spalte mit (n=) angegeben. Insbesondere, wenn mehrere Gruppen miteinander verglichen werden sollen, sind zusätzliche Spalten mit Fallzahlen hinderlich. Der wesentliche Sinn der Angabe von Fallzahlen ist die Dokumentation, inwieweit in den einzelnen Zellen ausreichend Fälle vorhanden sind und damit eine statistisch gesicherte Aussage zu tätigen. Daher werden Prozentwerte, die auf weniger als 10 Fällen basieren, mit Sternchen (*) gekennzeichnet, um zu zeigen, dass der entsprechende Wert nur als Tendenzaussage gewertet werden kann. Liegen die Fallzahlen unter 4, wird auf die Ausgabe eines Wertes verzichtet und nur ein Sternchen (*) eingefügt. Ein Minus (-) kennzeichnet Merkmalskombinationen, die nicht festgestellt wurden (z.B. 4- und mehrPersonen-Haushalte in Einzimmerwohnungen). Die Prozentwerte in den Tabellen sind stets auf ganze Zahlen gerundet. Durch die Rundung ergeben sich z.T. geringe Abweichungen innerhalb der Tabellen (z.B. in den Spalten- oder Zeilensummen) bzw. zwischen den in den Tabellen ausgewiesenen und im Text genannten Zahlen. Eine derartige Darstellung erfolgt aus Gründen 2 Allerdings wird bei der Interpretation aller Ergebnisse, die einen Zusammenhang mit der Altersstruktur erwarten lassen, jeweils besonders geprüft, ob die Ergebnisse signifikant sind. 5 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 der Lesbarkeit der Studie: Wenn eine Einheitlichkeit der Darstellung angestrebt wird, muss diese sich an der geringsten Genauigkeit orientieren, die mit den gemachten Angaben erreicht wird. Gerade Werte auf der Basis geringer Fallzahlen sind dabei problematisch. Eine Angabe von Nachkommastellen würde hier eine Genauigkeit vortäuschen, die bei Stichprobenerhebungen diesen Umfangs nicht gegeben ist. 1.4. Beschreibung des Untersuchungsgebiets Das Untersuchungsgebiet Schöneberger Insel im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg, wird im Westen durch die Cherusker- und Czeminskistraße, im Norden durch die Monumentenstraße, im Osten durch die Wilhelm-Kabus-Straße und im Süden durch die Torgauer Straße begrenzt. Das Gebiet liegt im nördlichen Teil Schönebergs an der Grenze zum Ortsteil Kreuzberg und östlich der Milieuschutzgebiete Bautzener Straße, Kaiser-Wilhelm- Platz und Barbarossaplatz / Bayerischer Platz. Zum Gebiet gehören die 17 statistischen Wohnblöcke 160, 164 bis 166, 190 bis 202 und 621. Das Gebiet wurde ursprünglich um die Jahrhundertwende zum 20. Jahrhundert bebaut. Die damals entwickelte Blockstruktur ist weiterhin erhalten. Eine Besonderheit des Gebiets ist die Lage zwischen den Bahngleisen der sogenannten Wannseebahn und der sogenannten Anhalterbahn im Osten und Westen und der Ringbahn im Süden. Daher auch die Bezeichnung „Insel“. Verbindung zu benachbarten Wohngebieten besteht nur über die Brücken der Ost-West Verkehrsachsen Monumentenstraße und Langescheidstraße und Fußgängerbrücken zwischen Cherusker und Ebersstraße sowie zwischen Wilhelm-Kabus-Straße und General-Pape-Straße (Alfred-Lion-Steg). Die Schöneberger Insel besitzt eine zentrale Lage innerhalb des Stadtgefüges von Berlin. Durch die U-Bahn-Linien 7 mit dem Bahnhöfen Yorckstraße im Norden des Gebiets, sowie den S-Bahnhöfen Yorckstraße, Julius-Leber-Brücke, Südkreuz und Schöneberg und mehreren Buslinien ist das Gebiet sehr gut an den ÖPNV angebunden. Die Hauptverkehrsachsen im Gebiet sind die in Ost-West-Richtung durch das Gebiet verlaufende Kolonnenstraße, die das Gebiet im Norden begrenzende Monumentenstraße und die Naumannstraße, die das Gebiet am östlichen Rand begrenzt. Grundsätzlich ist das Verkehrsaufkommen im Inneren des Gebiets eher gering und auch die Durchgangsstraßen sind nur zweispurig und weisen daher nur ein geringes Verkehrsaufkommen auf. Das Gebiet ist recht gut mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur versorgt. Im Gebiet bzw. direkt an es angrenzend liegen zwei Grundschulen und eine Oberschule. Es gibt sechs Kindertagesstätteneinrichtungen und ein Kinderzentrum sowie zwei Jugendeinrichtungen. Für die Versorgung von Waren und Dienstleistungen finden sich in den Straßen überwiegend kleine Läden. 6 Endbericht Abb. 1 Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Untersuchungsgebiet Schöneberger Insel 7 Endbericht 2. Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Ergebnisse der Untersuchung 2.1. Einwohner im Gebiet Schöneberger Insel Zum 01.06.2014 waren im Gebiet Schöneberger Insel insgesamt 10.288 Personen gemeldet3. 2.1.1. Einwohnerentwicklung und Altersstruktur Die Einwohnerzahl im Untersuchungsgebiet ist seit 2007 um 1,2 % gestiegen. Dieser Trend entspricht in etwa der Entwicklung im Ortsteil Schöneberg und vergleichbarer Innenstadtgebiete, deren Einwohnerzahlen seit 2007 nahezu stagnierten. Der Anteil der Ausländer ist seit 2007 um 1,4 % zurückgegangen und liegt bei 18,7 %. Es ist davon auszugehen, dass ein Teil des Rückgangs durch Einbürgerungen verursacht ist. Der Ausländeranteil liegt unter dem Wert für den Ortsteil Schöneberg. Das Milieuschutzgebiet Bautzener Straße hat einen deutlich höheren Ausländeranteil als die Schönberger Insel und auch die Gebiete Kaiser-Wilhelm-Platz und Bergmannstraße-Nord weisen einen höheren Ausländeranteil auf. Tab. 2 Bevölkerungsentwicklung Einwohneranzahl Deutsche Ausländer Ausländeranteil Schöne- Schöne- Bautze- Kaiser- Ortsteil Bergberger berger ner Stra- Wilhelm- Schöne- mannstraInsel Insel ße Platz berg ße-Nord 2014 2007 2013 2013 EWR 10.288 8.365 1.923 18,7% EWR 10.159 8.092 2.067 20,1% EWR 6.296 4.368 1.928 30,6% EWR 3.973 3.022 951 23,9% 2014 EWR 114.887 89.455 25.432 22,1% 2012 EWR 12.020 9.111 2.909 24,2% Die Altersstruktur hat sich seit 2007 zu Gunsten der über 45-jährigen verändert. Die Gruppen der 18- bis 27-jährigen und der 27- bis 45-jährigen haben hingegen etwas abgenommen. Vergleicht man die Altersstruktur im Gebiet Schöneberger Insel mit der Verteilung im Ortsteil Schöneberg, so fällt der höhere Anteil der Erwachsenen im Alter zwischen 27 und 45 Jahren im Untersuchungsgebiet auf. Gleichzeitig gibt es in der Bevölkerung im Untersuchungsgebiet geringere Anteile älterer Menschen als im Ortsteil Schöneberg. Senioren ab 65 sind 6 Prozentpunkte weniger vertreten. Gebiete mit einem deutlichen Strukturwandel der Bevölkerung haben in der Regel einen überproportional hohen Anteil der Altersgruppe der 27- bis 45-jährigen. Nur das Gebiet Bergmannstraße-Nord hat von den Vergleichsgebieten einen höheren Anteil (40,4 %) in dieser Altersgruppe. 3 Wenn nicht anders dargestellt sind in diesem Kapitel die Datenquellen im folgenden: Statistisches Landesamt Berlin, melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung in Berlin am 30.06.2014, 31.12.2013, 31.12.2012, 30.06.2012 8 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Tab. 3 Altersstruktur von ... bis unter ... Jahren Schöneber- Schöneber- Bautzener ger Insel ger Insel Straße (%) unter 6 6 bis 15 15 bis 18 18 bis 27 27 bis 45 45 bis 55 55 bis 65 65 und älter Abb. 2 2014 2007 2013 EWR EWR EWR 5,9 5,9 1,7 11,4 36,2 18,7 11,3 9,0 100 5,3 5,4 2,4 12,9 37,9 16,7 9,6 8,6 100 KaiserWilhelmPlatz Ortsteil BergmannSchöneberg Nord 2013 EWR 5,8 6,4 2,3 12,2 32,8 19,3 10,7 10,5 100 2014 2012 EWR EWR 5,7 6,9 2,2 12,5 31,9 17,4 14,4 9,0 100 5,2 6,7 2,3 11,1 28,7 17,7 12,9 15,4 100 Berlin 2014 EWR 5,5 5,5 2,2 13,2 40,4 17,2 8,9 7,1 100 5,6 7,1 2,3 10,7 27,3 15,7 12,0 19,1 100 BewohnerInnenstruktur im Gebiets- und Jahresvergleich 40 35 30 25 Anteil in % 20 15 10 5 0 unter 6 6-15 15-18 18-27 27-45 45-55 Altersgruppe von ... bis unter ... Jahre Schöneberger Insel 2014 5,9 5,9 1,7 11,4 36,2 Schöneberger Insel 2007 5,3 5,4 2,4 12,9 37,9 Bautzener Straße 2013 5,8 6,4 2,3 12,2 32,8 55-65 65 und mehr Ausländer 18,7 11,3 9,0 18,7 16,7 9,6 8,6 20,1 19,3 10,7 10,5 30,6 Kaiser-Wilhelm-Platz 2013 5,7 6,9 2,2 12,5 31,9 17,4 14,4 9,0 23,9 OT Schöneberg 2014 5,1 6,7 2,3 11,1 28,7 17,7 12,9 15,4 17,6 2.1.2. Migrationshintergrund Im Gebiet Schöneberger Insel haben 25 % der Haushalte einen Migrationshintergrund. Dieser Wert entspricht in etwa den Werten der Gebiete Bergmannstraße-Nord (28 %) oder Kaiser-Wilhelm-Platz (23 %). Nur das Gebiet Bautzener Straße hat in dieser Hinsicht eine besondere Stellung mit 54 % migrantischen Haushalten. Tab. 4 Migrationshintergrund (%) Haushalte ohne Migrationshintergrund Haushalte mit Migrationshintergrund Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-pl. ger Insel Straße BergmannNord. 2014 2013 2013 2013 2012 (n=1.444) (n=460) (n=380) (n=1.774) (n=685) 75 46 77 73 72 25 54 23 28 28 100 100 100 100 100 9 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Migrantische Haushalte sind größer als nichtmigrantische. In migrantischen Haushalten leben ein Drittel der Bewohner4. 2.1.3. Haushaltsgröße Die durchschnittliche Haushaltsgröße im Gebiet Schöneberger Insel beträgt 1,90 Personen. Dieser Wert liegt zwischen den Werten für die benachbarten Gebiete Barbarossaplatz / Bayerischer Platz (1,85) und Kaiser-Wilhelm-Platz (1,96) und deutlich unter dem Wert für das Gebiet Bautzener Straße (2,10). Die Zahl der 1-PersonenHaushalte ist in etwa so hoch wie in den Gebieten Bayerischer Platz und Bergmannstraße-Nord. Die Zahl der großen Haushalte von 4-Personen und mehr ist allerdings so niedrig wie sonst nur im von Rentner-Haushalten geprägten Gebiet Bayerischer Platz. Tab. 5 Haushaltsgröße (%) 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und mehr Personen Durchschn. Haushaltsgröße Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. ger Insel Straße. 2014 2013 2013 Bar./Bay. Pl. 2013 BergmannNord 2012 (n=453) (n=1.761) (n=695) (n=1.429) 42 36 14 7 1 100 1,90 32 38 20 9 2 100 2,10 (n=377) 37 40 14 7 2 100 1,96 45 35 12 7 1 100 1,85 42 32 15 8 2 100 1,97 Die Haushaltsgrößenstruktur ist stark von der Herkunft abhängig. Die durchschnittliche Haushaltsgröße beläuft sich bei deutschen Haushalten ohne Migrationshintergrund auf 1,7 und bei migrantischen Haushalten auf 2,5 Personen pro Haushalt. Nur 16 % der migrantischen Haushalte sind 1-Personen-Haushalte, während der Anteil bei nicht-migrantischen Haushalten bei 51 % liegt. Damit ist der Unterschied in der Haushaltsgröße zwischen migrantischen und nicht-migrantischen Haushalten noch einmal größer als im Gebiet Bautzener Straße, das einen deutlich höheren Migrantenanteil aufweist und in dem die durchschnittliche Haushaltsgröße nicht-migrantischer Haushalte bei 1,8 Personen und migrantischer Haushalte bei 2,4 Personen liegt. 2.1.4. Haushaltstypen Der Anteil an Haushalten mit Kindern liegt bei 22 % und ist damit leicht (1 Prozentpunkt) niedriger als im Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz und sogar 10 Prozentpunkte niedriger als im Gebiet Bautzener Straße. Insgesamt entsprechen die Werte ungefähr denen im Gebiet Bergmannstraße-Nord. Der geringe Wert an Paaren mit nur einem Kind im Gebiet ist besonders auffällig. Bei der Auswertung nach Migrationshintergrund wird deutlich, dass vor allem nichtmigrantische Haushalte kinderlos sind. Insgesamt wohnen nur in 11 % der nichtmigrantischen Haushalte Kinder während in 21 % der migrantischen Haushalte Kinder wohnen. Lediglich der Anteil Alleinerziehender ist in beiden Gruppen mit 5 % auf einem ähnlichen Niveau. 4 Dieser Wert entspricht den Angaben im Einwohnerregister, in dem für die Schöneberger Insel 33,5% Personen mit Migrationshintergrund angegeben werden. 10 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Tab. 6 Haushaltstypen Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.ger Insel Straße Pl. (%) Einpersonenhaushalt Paar ohne Kinder Erwachsenenhaushalt5 ohne Kinder Paar mit Kind(ern) - 1 Kind - 2 und mehr Kinder Erwachsenenhh. mit Kindern Alleinerziehende Tab. 7 Haushaltstypen nach Migrationshintergrund Abb. 3 2014 2013 2013 2013 2012 (n=1.402) (n=440) (n=363) (n=1.691) (n=685) 6 5 42 32 31 30 36 39 45 33 43 29 5 15 7 21 3 17 4 14 5 16 15 6 2 5 100 2 9 100 Schönebernichtger Insel migrantische gesamt Haushalte (%) Einpersonenhaushalt Paar ohne Kinder Erwachsenenhaushalt ohne Kinder Paar mit Kind(ern) - 1 Kind - 2 und mehr Kinder Erwachsenenhh. mit Kindern Alleinerziehende BergmannNord. (n=1.402) 6 5 (n=1.053) 12 5 8 6 2 4 100 migrantische Haushalte (n=363) 42 32 51 30 16 38 5 15 3 11 10 28 6 4 2 5 100 1 3 100 10 6 1 5 100 15 13 3 5 100 Haushaltstypen im Gebietsvergleich Anteil in % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1-Personen-HH Paar o. Kind Schöneberger Insel 2014 42 32 Paar m. Kind(ern) Alleinerziehende 15 5 Bautzener Straße 2013 31 30 21 9 Kaiser-Wilhelm-Platz 2013 36 39 17 4 Bar./Bay. Pl. 2013 45 33 14 3 2.2. Berufs- und Erwerbsstruktur Die Beteiligung am Erwerbsleben (Erwerbsquote) beträgt 83 %. Insgesamt liegt damit die Erwerbsquote6 im Gebiet Schöneberger Insel etwas unter den Werten für die Nachbargebiete Bautzener Straße (84 %) und Kaiser-Wilhelm-Platz (88 %) aber deutlich über der des Berliner Durchschnitts (76,6%).7 5 6 7 Als Erwachsenenhaushalt wird hier ein Haushalt mit mehr als zwei Erwachsenen bezeichnet. Es kann sich dabei eine Wohngemeinschaft, aber auch um Eltern mit erwachsenen Kindern handeln. Anteil der Personen im erwerbsfähigen Alter zwischen 15 und 65 (Erwerbspersonenpotential), die einer Erwerbstätigkeit nachgehen oder eine Erwerbstätigkeit suchen (Erwerbspersonen). Daten des Mikrozensus 2012 11 2 4 100 Endbericht 2.2.1. Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Erwerbstätigkeit der Personen Von den Bewohnern im erwerbsfähigen Alter (ab 15 Jahre) gehen 65 % einer Erwerbstätigkeit nach, dass entspricht dem Wert im Gebiet Bautzener Straße und liegt unter dem Wert des Gebiets Kaiser-Wilhelm-Platz (72 %). Die Arbeitslosenquote ist mit 6 % relativ gering und liegt deutlich unter dem Wert für den Bezirk TempelhofSchöneberg (9,7 %). Der Rentneranteil liegt bei 9 % und liegt damit zwischen den Werten der benachbarten Gebiete. Auffällig ist der relativ hohe Anteil an Studenten von 9 %, der nur im Gebiet Bergmannstraße-Nord noch etwas höher ist (10 %). Tab. 8 Schöne- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.- BergmannStellung im Erwerbsleben berger Insel Straße Pl. straße-Nord 2013 (Personen 15 Jahre u. älter) 2014 2013 2013 2012 (n=2.436) (n=835) (n=643) (n=2.891) (n=1.193) (%) Arbeiter/in 4 10 3 3 2 Angestellte/r 41 38 39 36 40 Beamte/r 4 2 5 5 3 Selbständige/r 15 13 24 16 20 Rentner/in 9 6 11 20 6 Arbeitslos8 6 10 6 5 8 Sozialhilfebezieher/in * 1* * * 1* Student/in 9 8 5 7 10 Azubi 1 2 1 1 5 Schüler/in 6 7 5 5 2 Hausfrau/-mann9 3 5 1 2 2 Sonstige * * * * 1* 100 100 100 100 100 Die Analyse der Erwerbstätigenstruktur zeigt, dass die Angestellten die mit Abstand größte Gruppe bilden (58 %) und einen deutlich höheren Anteil an Erwerbstätigen haben, als in den benachbarten Gebieten. Die zweitgrößte Gruppe stellen die Selbstständigen mit 21 %. Der Arbeiteranteil ist wie in den Nachbargebieten - mit Ausnahme des Gebiets Bautzener Straße - auch in der Schöneberger Insel sehr gering. Tab. 9 Erwerbstätigkeit10 (%) Arbeiter/in Angestellte/r Beamte/r Selbständige/r Arbeitslos11 Azubi Erwerbsquote Erwerbslosenquote 8 9 10 11 Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.ger Insel Straße Pl. 2014 (n=2.436) 6 58 6 21 8 1 100 85% 6% 2013 (n=835) 13 51 3 17 13 3 100 84% 11% 2013 (n=643) 4 52 6 31 6 1 100 88% 5% 2013 (n=1.893) BergmannNord. 2012 (n=874) 5 55 8 25 5 1 100 87% 5% 3 54 4 27 11 0 100 85% 9% Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Hartz-IV-Empfänger. Aufgrund der niedrigen Fallzahlen anderer Arbeitslosen-Kategorien sind hierunter alle Arbeitslosengeldempfänger, Aufstocker und andere Arbeitsuchende zusammengefasst, inkl. Ein-Euro-Jobber und Personen ohne Ausbildungsplatz. inkl. Personen im Erziehungsurlaub Basis sind hier alle Personen, die einer Erwerbstätigkeit nachgehen bzw. auf der Suche nach einer solchen sind. Hierbei handelt es sich 2013 hauptsächlich um Hartz-IV-Empfänger. Aufgrund der niedrigen Fallzahlen anderer Arbeitslosen-Kategorien sind hierunter alle Arbeitslosengeldempfänger, Aufstocker und andere Arbeitsuchende zusammengefasst, inkl. Ein-Euro-Jobber und Personen ohne Ausbildungsplatz. 12 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Die Arbeitslosigkeit unter Migranten ist doppelt so hoch (12 %) wie unter nichtmigrantischen (6 %) Personen. Besonders groß ist der Unterschied bei Hartz-IVEmpfängerInnen. 9 % der Personen mit Migrationshintergrund sind Hartz-IVEmpfängerInnen und nur 2 % der Personen ohne Migrationshintergrund. Auch der Anteil an ArbeiterInnen ist unter Migranten höher (9 % zu 2 %) während der Anteil an Angestellten (34 % zu 45 %) und Rentnern (3 % zu 12 %) deutlich geringer ist. Das lässt darauf schließen, dass die Gruppe der Migranten im Gebiet Schöneberger Insel, ähnlich wie im Gebiet Bautzener Straße, zumindest teilweise noch einer "klassischen" Berliner Migrantengruppe, geprägt durch Arbeitsmigration der 60er und 70er Jahre und die Zuwanderung aus Krisengebieten der 80er, entspricht. 2.2.2. Erwerbstypen der Haushalte Die Eingruppierung der Haushalte nach der Berufstätigkeit in sog. „Erwerbstypen“ wurde aus der Erwerbstätigkeit der im Haushalt lebenden Personen abgeleitet.12 Über 78 % aller Haushalte verfügen im Gebiet Schöneberger Insel über ein Einkommen aus Erwerbstätigkeit. Der Anteil der Haushalte, die auf staatliche Unterstützung oder Renten angewiesen sind bzw. unsichere Erwerbslagen aufweisen, liegt bei 23 %. Tab. 10 Haushalte nach Erwerbstypen (in %) Selbständigen-Haushalt Beamten-Haushalt Angestellten-Haushalt Arbeiter-Haushalt Rentner-Haushalt Studenten/Azubi-Haushalt Arbeitslosen-Haushalt13 sonstiger Haushalt Schöneberger Insel Bautzener Straße 2014 2013 (n=887) (n=448) 23 5 46 4 10 7 6 * 100 19 3 47 11 6 7 7 * 100 Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-pl. 2013 2013l (n=372) (n=1.736) 33 6 38 3 12 3 4 100 24 7 38 3 22 3 3 * 100 Für größere Haushalte ist das Vorhandensein von zwei Erwerbseinkommen in der Regel unabdingbar, um eine mindestens durchschnittliche Einkommenssituation zu erreichen. Haushalte ab drei Personen - also vor allem Haushalte mit Kindern - ha12 13 Der Haushalt wird nach der höchsten im Haushalt vorkommenden Einkommenserzielung einer Kategorie zugeordnet. Dabei werden die Arten der Einkommenserzielung folgendermaßen hierarchisiert:  Selbständige,  Beamte  Angestellte  Arbeiter  Rentner  Studenten  Erwerbslose (Alg. I)  Erwerbslose (Alg. II/Hartz IV)  Sozialhilfeempfänger  Sonstige D.h. wenn wenigstens ein Haushaltsmitglied selbständig ist, wird der Haushalt als Selbständigenhaushalt geführt. In einem Arbeiterhaushalt wird umgekehrt keines der höher eingestuften Einkommen aus Selbständigkeit oder als Beamter oder Angestellter erzielt. Hierbei handelt es sich 2013 hauptsächlich um Hartz-IV-Empfänger. Aufgrund der niedrigen Fallzahlen anderer Arbeitslosen-Kategorien sind hierunter alle Arbeitslosengeldempfänger, Aufstocker und andere Arbeitsuchende zusammengefasst, inkl. Ein-Euro-Jobber und Personen ohne Ausbildungsplatz. 13 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 ben in der Regel ein weit unterdurchschnittliches Einkommen, wenn sie nur auf ein Erwerbseinkommen zurückgreifen können. Im Gebiet Schöneberger Insel liegt der Anteil an Haushalten mit mindestens zwei Erwerbseinkommen (bzw. einem Erwerbseinkommen bei Single-Haushalten) bei 63 %. Im Gebiet Bautzener Straße sind es nur 58 % der Haushalte im Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz hingegen 73 %. 2.3. Einkommen Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen beträgt 2.362 €, das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen 1.234 € und das Äquivalenzeinkommen 1.731 €. Das Gebiet Schöneberger Insel hat damit gemessen an Berlin ein deutlich überdurchschnittliches und gemessen am Bezirk ein etwas überdurchschnittliches Einkommensniveau. Die allgemeine Einkommenssituation entspricht in etwa der Situation im Erhaltungsgebiete Bergmannstraße-Nord. Tab. 11 Nettoeinkommen der Haushalte im Vergleich (%) unter 500 € 500 bis u. 900 € 900 bis u. 1.300 € 1.300 bis u. 1.500 € 1.500 bis u. 2.000 € 2.000 bis u. 2.600 € 2.600 bis u. 3.200 € 3.200 € und mehr Median17 (Euro) durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen (Euro) durchschnittliches ProKopf-Einkommen (Euro) durchschnittliches Äquivalenzeinkommen (Euro) 14 15 16 17 Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße Ks.-Wlh.Pl. 2013 2013 (n=1.237) (n=417) (n=323) Bar./Bay.- Bergmannpl. straßeNord 2012 2013 (n=1.520) 1 7 11 7 17 20 12 24 100 2.100 * 5 10 13 19 22 15 15 100 2.000 2* 3 12 3 14 20 14 32 100 2.500 1 6 12 5 15 19 12 30 100 2.300 2.445 2.226 2.859 1.234 1.061 1.731 1.470 (n=550) 4 8 13 5 16 18 35 Berlin Bezirk TempelhofSchöne2013 berg 2013 / 14 15 / 16 17,0 13,6 100 2.000 17,2 8,7 16,9 15,1 8,7 16,4 100 1.600 15,1 7,9 16,9 15,3 9,8 21,4 100 1.875 2.746 2.448 2.091 2.316 1.449 1.422 1.242 1.190 1.312 1.963 1.999 1.694 1.568 1.724 Der Vergleich der Einkommensdaten der Befragung mit denen des Mikrozensus ist etwas verzerrt. In der vorliegenden Befragung stellen die Bewohner einer Wohnung einen Haushalt dar. Im Mikrozensus ist ein Haushalt eine unabhängig wirtschaftende Einheit ohne Berücksichtigung der Wohnsituation. Im Konzept des Mikrozensus kann ein Zweipersonenhaushalt in einer Wohnung als zwei Haushalte geführt werden, wenn eine getrennte Haushaltsführung vorliegt. Dadurch erklärt sich der im Mikrozensus ausgewiesene höhere Anteil an Einpersonenhaushalten und die geringere durchschnittliche Haushaltsgröße. Entsprechend ist das ausgewiesene Haushaltseinkommen geringer. Daten für Berlin: Statistisches Landesamt Berlin: Mikrozensus 2013. Die Werte für das durchschnittliche Haushaltseinkommen und das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen für Berlin und den Bezirk durch TOPOS Stadtforschung aus den Tabellenwerten des Mikrozensus 2013 berechnet. Daten für den Bezirk: Statistisches Landesamt Berlin: Mikrozensus 2013 Der Median teilt die Haushalte in der Stichprobe in zwei gleich große Hälften. 14 Endbericht Abb. 4 Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Einkommensstruktur der Haushalte im Gebietsvergleich 25 20 Anteil in % 15 10 5 0 unter 500 500 - 900 900 - 1.300 1.300 - 1.500 1500 - 2.000 2.000 - 2.600 2.600 - 3.200 3.200 - 3.750 3.750- 5.000 5.000 und mehr 7 17 20 12 8 9 7 Schöneberger Insel 2014 1 7 11 Bautzener Straße 2013 0 5 10 13 19 22 15 7 6 3 Kaiser-Wilhelm-Platz 2013 2 3 12 3 14 20 14 4 13 15 Bar./Bay. Pl. 2013 1 6 12 5 15 19 12 8 12 11 Abb. 5 Einkommensstruktur der Gebiete Schöneberger Insel und KaiserWilhelm-Platz im Vergleich18 35 Anteil in Prozent 30 25 20 15 10 5 0 unter 50% 50%-u.75% 75%-u.100% 100%u.125% Ks.-Wilh.-Platz 2.3.1. 125%u.150% 150%u.175% 175% u.200% 200% u.m. Schöneberger Insel Einkommen nach Haushaltsgröße Die beste Einkommenssituation haben - gemessen am durchschnittlichen Äquivalenzeinkommen – die 2-Personen-Haushalte gefolgt von den 1-PersonenHaushalten. Die Haushalte ab drei Personen, also vor allem Haushalte mit Kindern, haben ein niedrigeres Einkommensniveau. Tab. 12 Durchschnittliches Nettoeinkommen nach Haushaltsgröße (Euro) alle Haushalte 1-Person 2-Personen 3-Personen 4-Personen 5- u. m. Person Schöneberger Insel 2014 (n=1.444) (n=602) (n=516) (n=198) (n=100) (n=19) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.445 1.731 1.745 1.745 2.867 1.932 2.919 1.560 3.298 1.523 3.826 1.411 18 Angaben in Prozent des durchschnittlichen Berliner Äquivalenzeinkommens. 15 Endbericht Tab. 12 Durchschnittliches Nettoeinkommen nach Haushaltsgröße (Euro) Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 alle Haushalte 1-Person 2-Personen 3-Personen 4-Personen 5- u. m. Person Bautzener Straße 2013 (n=460) (n=129) (n=161) (n=83) (n=36) (n=3) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.226 1.470 1.568 1.568 2.457 1.668 2.521 1.356 2.596 1.104 * * Ks.-Wlh.-Pl. 2013 (n=323) (n=118) (n=132) (n=51) (n=21) (n=6) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.859 1.963 1.776 1.776 3.471 2.314 3.173 1.698 3.748 1.696 4.250* 1.540* (n=1.520) (n=667) (n=542) (n=184) (n=98) (n=22) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.746 1.999 1.855 1.855 3.266 2.199 3.546 1.888 4.070 1.867 4.775 1.912 Bergmannstraße-Nord 2012 (n=383) (n=237) (n=170) (n=82) (n=48) (n=13) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.448 1.694 1.736 1.736 3.027 2.061 2.869 1.560 2.983 1.348 3.173 1.172 Bar./Bay.-pl. 2013 2.3.2. Einkommen nach Haushaltstyp Paare ohne Kinder haben das höchste Einkommensniveau nach Äquivalenzeinkommen, Alleinerziehende das niedrigste. Der einzige Haushaltstyp, der wie die Paare ohne Kinder über dem Gebietsdurchschnitt liegt, sind die 1-Personen-Haushalte. Die im Gebiet lebenden Paare mit einem Kind haben ein Einkommen, das knapp unter dem Gebietsdurchschnitt liegt. Am schlechtesten gestellt sind neben den Alleinerziehenden die Paare mit zwei und mehr Kindern. Diese Einkommensverteilung entspricht den Werten für andere Untersuchungsgebiete. Tab. 13 alle Hausdurchschnittliches Nettohalte einkommen der Haushaltstypen (Euro) 1Personenhaushalt Paar ohne Alleinerzie- Paar mit 1 Kinder hende Kind Paar mit 2 und mehr Kindern Schöneberger Insel 2014 (n=1.444) (n=602) (n=400) (n=54) (n=105) (n=78) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.445 1.731 1.745 1.745 3.011 2.003 1.793 1.254 3.010 1.643 3.263 1.505 Bautzener Straße 2013 (n=460) (n=129) (n=127) (n=38) (n=64) (n=26) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.226 1.470 1.568 1.568 2.709 1.812 1.536 1.142 2.536 1.386 2.422 1.087 Ks.-Wlh.-Pl. 2013 (n=323) (n=118) (n=294) (n=13) (n=45) (n=19) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.859 1.963 1.776 1.776 3.562 2.354 2.230* 1.490 3.054 1.670 3.894* 1.788* (n=1.520) (n=667) (n=561) (n=53) (n=132) (n=98) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.746 1.999 1.855 1.855 3.375 2.254 2.160 1.484 3.511 1.926 4.257 1.938 Bergmann Nord 2012 (n=550) (n=236) (n=153) (n=23) (n=55) (n=36) Haushaltsnettoeinkommen Äquivalenzeinkommen 2.448 1.694 1.739 1.750 3.140 2.113 1.942 1.304 3.125 1.722 3.143 1.467 Bar./Bay.-pl. 2014 16 Endbericht Abb. 6 Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Äquivalenzeinkommen der Haushaltstypen im Gebietsvergleich (Euro) 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Paar mit zwei u.m. Kindern 1505 alle Haushalte 1-Personen-Haushalt Paar ohne Kinder Alleinerziehende Paar mit einem Kind Schöneberger Insel 2014 1731 1745 2003 1254 1643 Bautzener Straße 2013 1470 1568 1812 1142 1386 1087 Kaiser-Wilhelm-Platz 2013 1963 1776 2354 1490 1670 1788 2.3.3. Einkommen nach Erwerbstyp Bezogen auf den Erwerbstyp liegen die Beamten-, Selbstständigen- und Angestelltenhaushalte in ihrer Einkommenslage über dem Gebietsmittel. Dabei haben Beamtenhaushalte die deutlich beste Einkommenssituation mit einem Äquivalenzeinkommen, das 52 % über dem Gesamtdurchschnitt liegt. Selbständigen- und Angestelltenhaushalte liegen nur knapp über diesem. Alle anderen Haushalte weisen dagegen ein unterdurchschnittliches Äquivalenzeinkommen auf. Dies zeigt den engen Zusammenhang zwischen Erwerbstätigkeit und Einkommen. Die Ausnahme bilden hierbei die Arbeiterhaushalte als einziger Erwerbstyp mit einem Einkommen aus Erwerbsarbeit unter dem Gebietsschnitt (61 % des Durchschnitts). Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen der Arbeitslosenhaushalte liegt deutlich unter dem Gebietsdurchschnitt, so dass Arbeitslosenhaushalte im Schnitt nicht einmal die Hälfte (47 %) des durchschnittlichen Äquivalenzeinkommens zur Verfügung haben. Tab. 14 Einkommen der Erwerbstypen (€) Selbständigenhaushalt Beamtenhaushalt Angestelltenhaushalt Arbeiterhaushalt Rentnerhaushalt Studentenhaushalt Arbeitslosenhaushalt Durchschnitt Schöneberger Insel 2014 Haushalts- Äquivalenzeinkommen einkommen 2.708 1.823 3.810 2.630 2.671 1.874 1.713 1.057 1.695 1.384 1.322 989 1.114 813 2.445 1.731 17 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Das Einkommensniveau der Rentnerhaushalte liegt deutlich unter dem Gebiets- und auch unter dem Berliner Durchschnitt. Im Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz haben die Rentner ein deutlich höheres, im Gebiet Bautzener Straße ein niedrigeres Einkommen. 2.3.4. Einkommen unterhalb der Armutsgrenze Der Anteil Haushalte unter der Armutsgrenze liegt im Gebiet bei 8 % und damit 3 % über dem Wert für das Nachbargebiet Kaiser-Wilhelm-Platz und 3 % unter dem Wert für das Gebiet Bautzener Straße. Für die Berliner Innenstadt ist das ein eher geringer Wert. Betroffen von Armut sind vor allem Arbeitslosenhaushalte. 40 % leben unter der Armutsgrenze. Inzwischen gibt es kaum noch Arbeitslosengeld-I-Empfänger und die überwiegende Mehrheit der Arbeitslosenhaushalte lebt von Hartz IV. Neben den Arbeitslosenhaushalten leben vor allem Arbeiterhaushalte (20 %), Rentnerhaushalte (17 %) und Studentenhaushalte (26 %) unter der Armutsgrenze. Letztere haben allerdings andere finanzielle Belastungen und eine flexible Lebenssituation, so dass diese Situation für diese Haushalte selbst nicht so bedrohlich ist, wie für andere Haushaltstypen. Tab. 15 Haushalte unterhalb verschiedener Einkommensgrenzen (%) Schöneberger Insel Bautzener Straße 2014 2013 (n=1.226) Armutsbevölkerung19 2.3.5. Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-Pl. Bergmannstr.-Nord 2013 2013 2012 (n=417) 8% (n=323) 11% 5% (n=1.520) (n=550) 6% 12% Einkommen nach Migrationshintergrund Die festgestellten Einkommensverhältnisse sind auch von der Herkunft der Haushalte abhängig. Die Haushalte ohne Migrationshintergrund besitzen günstigere finanzielle Verhältnisse als migrantische Haushalte. Zwar ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen migrantischer Haushalte sogar etwas höher, setzt man es allerdings in Bezug zur Haushaltgröße zeigt sich am Äquivalenzeinkommen das deutlich niedrigere Einkommensniveau migrantischer Haushalte. Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen nicht-migrantischer Haushalte liegt 6 % über dem Gebietswert. Der Wert für migrantische Haushalte liegt 14 % unter diesem Wert. Diese Diskrepanz drückt sich auch in der Anzahl der Haushalte aus, die unter der Armutsgrenze leben. Tab. 16 Einkommen nach Nationalität (€) Schöneberger Insel 2014 durchschnittliches Haushaltseinkommen durchschnittliches Äquivalenzeinkommen Armutsbevölkerung 19 alle Haushalte nichtmigrantische Haushalte migrantische Haushalte (n=1.237) (n=934) (n=303) 2.445 2.440 2.461 1.731 8% 1.840 6% 1.495 16% Zur Armutsbevölkerung werden die Haushalte gezählt, deren Äquivalenzeinkommen weniger als die Hälfte des Berliner Durchschnitts beträgt. Vgl. Statistisches Bundesamt (Hg.): Datenreport 2004. Bonn 2004, S. 628f. Vgl. auch: Statistisches Landesamt Berlin (2003): Daten über Armut und soziale Ungleichheit in Berlin. In neueren Armutsberichten der Bundesregierung wird als ‚Armutsschwelle’ 60% des Medians als Grenzwert benutzt. Zur besseren Vergleichbarkeit innerhalb Berlins wird hier aber weiterhin von dem Grenzwert 50% des arithmetischen Mittels ausgegangen. 18 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Etwa 6 % der nicht-migrantischen Haushalte haben weniger als der Hälfte des Berliner Durchschnittseinkommens zur Verfügung, während es unter migrantischen Haushalten 16 % sind. 2.4. Wohndauer und Fluktuation In der gesamten Berliner Innenstadt hat sich die Fluktuation wegen der stark gestiegenen Mieten bei Neuvermietung deutlich reduziert. Im Vergleich liegt der Wert für den Umzug im Laufe des Erhebungsjahres mit 6 % auf einem ähnlichen Niveau wie der Wert für die benachbarten Gebiete. In den 2 Jahren vor dem Untersuchungsjahr sind mit 13 % vergleichsweise wenige Haushalte in ihre Wohnung gezogen. Auch in den Jahren davor war die Fluktuation niedrig. Rund 35 % aller GebietsbewohnerInnen wohnen schon länger als 10 Jahre in ihren Wohnungen. Die durchschnittliche Wohndauer in der Wohnung liegt mit 10,7 Jahren über dem Durchschnitt im Gebiet Bautzener Straße, etwas unter dem Wert für das Gebiet Kaiser-WilhelmPlatz (12,1 Jahre) und deutlich unter dem hohen Wert von 14,0 Jahren im Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz. Tab. 17 Wohndauer der Mieter in der jetzigen Wohnung (%) im Erhebungsjahr eingezogen 1 Jahr vorher 2 Jahre 3 bis 5 Jahre 6 bis 10 Jahre 11 bis 20 Jahre Mehr als 20 Jahre durchschnittliche Wohndauer in der Wohnung (Jahre) Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.ger Insel Straße Pl. 2014 2013 2013 2013 (n=1.426) (n=453) (n=379) (n=1.768) BergmannNord 2012 (n=696) 6 7 6 22 24 20 15 100 5 9 10 25 26 16 9 100 5 6 10 17 23 21 19 100 5 6 8 17 20 21 25 100 7 7 8 23 22 18 15 100 10,7 8,6 12,1 14,0 8,3 Die durchschnittliche Wohndauer im Wohngebiet liegt knapp zwei Jahre höher als die Wohndauer in der Wohnung. 37 % der Haushalte sind in den letzten 5 Jahren in das Wohngebiet gezogen. Wie bei der Wohndauer in der Wohnung liegt der Durchschnittswert für das Gebiet Schöneberger Insel (12,9 Jahre) unter dem Wert für den Kaiser-Wilhelm-Platz (14,6) und über dem für das Gebiet Bautzener Straße (11,0). Tab. 18 Wohndauer im Gebiet (%) im Erhebungsjahr eingezogen 1 Jahr vorher 2 Jahre 3 bis 5 Jahre 6 bis 10 Jahre 11 bis 20 Jahre Mehr als 20 Jahre durchschnittliche Wohndauer im Gebiet (Jahre) Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.ger Insel Straße Pl. 2014 (n=887) 2013 (n=451) 2013 (n=371) 2013 (n=1.741) BergmannNord 2012 (n=689) 5 7 6 19 21 22 21 100 4 7 8 21 21 22 16 100 4 6 8 12 20 25 25 100 4 5 6 14 16 22 33 100 4 6 6 19 21 20 23 100 12,9 11,0 14,6 17,2 13,0 19 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 2.5. Herkunft Der Anteil der Mieter, die vor dem Zuzug in das Wohngebiet Schöneberger Insel bereits im Ortsteil Schöneberg gelebt haben, liegt bei 25 % und ist damit auf einem ähnlichen Niveau wie in den Nachbargebieten. Recht stark ist der Zuzug aus den benachbarten Ortsteilen Kreuzberg (10 %), Wilmersdorf (8 %) und Neukölln (7 %). Ein mit 12 % erheblicher Teil der Bewohner ist aber direkt aus einem westdeutschen Bundesland in das Gebiet gezogen. In den Milieuschutzgebieten Kaiser-WilhelmPlatz und Bergmannstraße-Nord sind dies sogar fast 20 % der Haushalte. Im einkommensschwächeren Gebiet Bautzener Straße sind es hingegen nur 9 %. Der Anteil von BewohnerInnen, die vorher in einem der östlichen Bezirke von Berlin oder einem der fünf östlichen Bundesländer gelebt haben, ist mit 6 % gering. Tab. 19 Herkunft der Haushalte nach Bezirken / Ortsteilen (%) Schöneberg Tempelhof Kreuzberg Charlottenburg / Wilmersdorf Neukölln Mitte / Pankow Friedrichshain Steglitz / Zehlendorf Wedding / Tiergarten Spandau / Reinickendorf Außenbezirke Ost Berlin (ohne Bezirksangabe) Brandenburg Ostdeutschland Westdeutschland Ausland Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-pl. 2013 2013 (n=1.419) (n=457) (n=375) 25 3 10 8 7 4 2 5 5 2 1 10 3 2 12 2 100 23 5 15 5 7 5 2 3 7 2 2 10 2 2 9 3 100 24 2 13 8 5 6 2 3 4 1 1 8 1 2 19 3 100 (n=1.741) 24 2 6 12 5 4 1 7 5 2 1 13 1 2 12 3 100 2.6. Arbeitsort und Verkehrsmittelwahl 2.6.1. Arbeitsort Tab. 20 Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.- BergmannOrt des Arbeitsortes / ger Insel Straße Pl. Nord. Ausbildungsplatzes 2014 2013 2013 2013 2012 (n=877) (n=410) (n=348) (n=589) (n=517) (%) im Wohngebiet 10 10 14 9 15 in Schöneberg 17 21 16 16 2520 Berlin 66 69 61 71 52 Innenstadt-West 27 31 24 30 19 Innenstadt-Ost 16 13 19 19 16 Außenbezirk Süd 14 9 8 10 8 Außenbezirk Nord 2 4 1 5 2 Außenbezirk Ost 3 4 2 2 3 wechselnde Bezirke 1 * 1 1 2 Berlin (ohne Bezirksangabe) 2 2 5 5 Außerhalb Berlins 6 5 9 4 8 100 100 100 100 100 20 Ortsteil Kreuzberg 20 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Die Arbeitsorte, zu denen die Bewohner des Gebiets Schöneberger Insel pendeln, sind über ganz Berlin verteilt. 27 % der BewohnerInnen haben einen Arbeitsplatzbzw. Ausbildungsplatz im Wohngebiet oder im Ortsteil Schöneberg. Das ist vergleichbar mit den benachbarten Milieuschutzgebieten. Insgesamt 28 % der Befragten arbeiten in der Innenstadt-West und ein auffällig hoher Anteil in den südlichen Außenbezirken (14 %). 2.6.2. Verkehrsmittel 59 % der Haushalte im Gebiet Schöneberger Insel besitzen kein, 41 % der Haushalte verfügen über mindestens ein Auto. Mit 234 PKW pro 1.000 Einwohner ist die KfzDichte auch für innerstädtische Quartiere gering und liegt deutlich unter dem Berliner Durchschnitt (364 Pkw/1.000 Ew.). Mit diesem Wert liegt das Untersuchungsgebiet erneut zwischen den beiden benachbarten Milieuschutzgebieten, auch wenn das Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz eine außergewöhnlich hohe PKW-Dichte hat. Tab. 21 Autobesitz (%) kein Auto ein Auto zwei Autos und mehr Bautzener Straße 2013 (n=1.286) (n=452) 59 38 3 100 234 Kfz-Dichte auf 1.000 EW Abb. 7 Schöneberger Insel 2014 59 37 5 100 227 Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-Pl. BergmannNord. 2013 2013 2012 (n=367) (n=1.248) 54 41 5 100 264 (n=623) 49 46 5 100 323 57 40 2 100 234 Autobesitz der Haushalte im Gebiet Schöneberger Insel 3% 38% kein Auto ein Auto 59% zwei und mehr Autos Das meistgenutzte Verkehrsmittel sind die öffentlichen Busse und Bahnen (ÖPNV). Mehr als die Hälfte der Befragten (57 %) nutzt den Nahverkehr ausschließlich oder in Kombination bzw. Wechsel mit einem anderen Verkehrsmittel regelmäßig für den Weg zum Ausbildungs- oder Arbeitsplatz. Am zweithäufigsten (48 %) wird das Fahrrad genutzt. Nur 26 % der Befragten nutzt einen Pkw bzw. erreicht mit Hilfe einer Kombination aus Auto und anderen Verkehrsmitteln ihren Arbeitsplatz/Ausbildungsplatz. Im Vergleich gehen die BewohnerInnen des Untersuchungsgebiets selten zu Fuß zur Arbeit, was auch der besonderen Insellage geschuldet sein kann. Das Nutzungsverhalten der anderen Verkehrsmittel gleicht dem Nutzungsverhalten in dem Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz. Das Gebiet Bautzener Straße ist geprägt durch eine besonders hohe Nutzung des Autos auf dem Weg zu Arbeit oder Ausbildungsstätte, obwohl es 21 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 verglichen mit der Schöneberger Insel und dem Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz die geringste Auto-Dichte hat. Tab. 22 Nutzung von Verkehrsmitteln Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.ger Insel Straße Pl. 2013 2014 2013 2013 (n=1.286) (%) (n=410) (n=350) (n=1.477) BergmannNord 2012 (n=643) Pkw ÖPNV Fahrrad zu Fuß 15 27 19 4 25 33 9 5 10 23 17 7 15 28 15 6 10 20 24 5 Kombination mit Auto Kombination mit ÖPNV Kombination mit Fahrrad 11 30 29 7 25 23 12 36 35 13 27 26 10 30 23 2.7. Wohnverhältnisse und Wohnungsstruktur21 Der Wohnungsbestand im Gebiet Schöneberger Insel beläuft sich auf knapp 6.300 Wohnungen. Der Wohnungsleerstand, der bei der Begehung durch Inaugenscheinnahme festgestellt wurde, belief sich auf ca. 260 WE (4 %) und ist sowohl fluktuations- als auch umbaubedingt. Er bewegt sich damit in der Größenordnung, die für den Berliner Wohnungsmarkt zurzeit typisch ist22. Damit liegt die Zahl der bewohnten Wohnungen bei 6.000. 2.7.1. Erhaltungszustand der Wohngebäude Im Rahmen der Begehung wurden auch Besonderheiten des baulichen Zustands nach Augenschein aufgenommen23. Dabei wurden die Begeher gebeten, den Gebäudezustand in einer vierstufigen Skala von heruntergekommen (1) bis luxeriös (4) einzuordnen. In 'luxuriös' bewerteten Gebäuden bzw. Gebäudeteilen lagen 188 WE (3,1%). In Gebäuden mit gutem Erhaltungszustand befanden sich 1.715 WE (27,9%), in mäßig erhaltenen Gebäuden 3.951 WE (64,4%) und in heruntergekommenen Gebäuden wurden nur wenige Gebäude mit lediglich 114 WE (1,9%) gezählt. Insgesamt ist die Substanz im Untersuchungsgebiet nicht in besonderem Umfang gut erhalten, allerdings auch nicht vernachlässigt worden. Es existiert offensichtlich ein erhebliches Aufwertungspotenzial. 2.7.2. Miet- und Eigentumsverhältnisse Der Anteil von selbst nutzenden Wohnungseigentümern24 ist im Gebiet Schöneberger Insel relativ gering. Er liegt mit 9 % deutlich unter dem Wert für das Gebiet Barbarossaplatz / Bayerischer Platz (19 %), allerdings auf dem Niveau anderer Innenstadtgebiete. Migranten sind im gleichen Umfang selbstnutzende Eigentümer wie nichtmigrantische Haushalte. Allerdings stammen migrantische Eigentümer weit überproportional aus der EU. 21 22 23 24 In die Befragung konnten nur bewohnte Wohnungen einbezogen werden. Nach Angaben im Wohnungsmarktbericht Berlin 2013 der IBB wird der längerfristige Leerstand in Berlin mit 2,0 % angegeben. Der fluktuationsbedingte Leerstand kann auf ca. 3% geschätzt werden. Die Begehung wurde nicht von fachlich ausgebildeten Personen durchgeführt. Es wurden daher überwiegend nur sehr deutliche Anzeichen registriert. Selbstnutzende Wohnungs- bzw. Hauseigentümer 22 Endbericht Tab. 23 Miet- und Eigentumsverhältnisse (%) Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Schöneberger Insel (n=1.426) Mieter Untermieter Eigentümer Bautze- Kaiser- Bar./Bay. ner Wilhelm-Pl. Straße Platz (n=453) 89 2 9 100 (n=379) 95 2 3 100 BergmannNord (n=1.768) 91 * 9 100 (n=696) 79 1 19 100 91 1 8 100 Wie im benachbarten Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz gehören gut die Hälfte aller Wohnungen Privateigentümern, die jeweils das ganze Haus besitzen, und 14 % Einzeleigentümern, die einzelne Wohnung besitzen. Ein Drittel der in Einzeleigentum umgewandelten Wohnungen werden vermietet. Private Wohnungsunternehmen (23 %) sind recht stark vertreten, während städtische Wohnungsbaugesellschaften (7 %) eine ähnlich geringe Rolle spielen wie im Gebiet Barbarossaplatz / Bayerischer Platz. Migrantische Haushalte wohnen deutlich überproportional bei privaten Wohnungsbaugesellschaften (33%) und bei städtischen (22%). Tab. 24 Eigentümer der Wohnungen (%) Schöne- Bautzener berger Insel Straße 2014 2013 (n=1.426) (n=451) Privateigentümer (Haus) Privateigentümer (Wohnung) Städtische Wohnungsunternehmen Private Wohnungsunternehmen Sonstige 2.7.3. 54 14 7 23 100 KaiserWilhelmPlatz 2013 (n=374) 19 8 38 31 5 100 Bar./Bay.Pl. 2013 (n=1.393) 55 16 13 15 1 100 42 37 5 14 2 100 Wohnungsgröße Das Gebiet Schöneberger Insel weist eine für die Innenstadt typische Verteilung der Wohnungsgrößen auf, die weitgehend der Verteilung im Gebiet BergmannstraßeNord entspricht. Im Gebiet Bautzener Straße sind die Wohnungen kleiner, in den anderen beiden Schöneberger Erhaltungsgebieten größer. Tab. 25 Wohnungsspiegel (%) 1 Zimmer 1,5-2 Zimmer 2,5-3 Zimmer 3,5-4 Zimmer 4,5 und mehr Zimmer durchschnittliche Zimmerzahl durchschnittliche Größe (m²) Schöneberger Insel 2014 (n=1.426) 10 38 35 13 3 100 2,6 77,0 Bautzener Straße 2013 KaiserBar./Bay.-Pl. Wilhelm-Platz 2013 2013 BergmannNord 2012 (n=460) (n=378) (n=1.772) (n=698) 11 40 35 12 3 100 2,4 70,3 8 31 37 11 13 100 2,9 91,2 12 29 36 12 11 100 2,7 82,7 9 37 36 11 5 100 2,6 78,3 Kleine Wohnungen mit nur einem Zimmer gibt es wenig (10 %), der Großteil der Wohnungen (73 %) besitzt eine Wohnungsgröße zwischen 1,5 bis 3 Zimmern. Große Wohnungen mit 3,5 und mehr Zimmern machen 16 % der Wohnungen aus. Die durchschnittliche Zimmerzahl im Gebiet Schöneberger Insel beträgt 2,6 Zimmer bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 77,0 m². 23 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Migrantische und nicht-migrantische Haushalte verfügen über ähnlich große Wohnungen. Die Wohnungsbelegung ist bei migrantischen Haushalten allerdings erheblich höher. 2.7.4. Belegung und Wohnflächenverbrauch In der Norm des sozialen Wohnungsbaus, nach der den Haushalten Wohnungen zur Verfügung stehen sollen, deren Zimmeranzahl gleich oder um eins größer ist als die Zahl der Haushaltsmitglieder, leben im Gebiet Schöneberger Insel 80 % der erfassten Haushalte. Schöneberger Insel 2014 Tab. 26: Wohnungsbelegung - (%) (n=1.426) 25 gravierend überbelegt Überbelegt26 Norm Sozialer Wohnungsbau Unterbelegt 0* 5 80 15 100 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. 2013 Bar./Bay.-Pl. 2013 (n=453) (n=375) (n=1.760) * 9 81 10 100 0 7 68 25 100 0* 4 69 27 100 (n=484) 1* 7 74 17 100 Der Anteil von Wohnungen, die überbelegt oder gravierend überbelegt sind liegt bei 5% und ist damit gering. Der Anteil von unterbelegten Wohnungen, bei denen mindestens zwei Zimmer mehr zur Verfügung stehen als Haushaltsmitglieder vorhanden sind, ist mit 15 % höher als im Gebiet Bautzener Straße aber z. T. deutlich geringer als in den beiden anderen Schöneberger Erhaltungsgebieten. Migrantische Haushalte sind mit 12 % eher von Überbelegung betroffen als nichtmigrantische Haushalte (3 %). Außerdem leben 19 % der nicht-migrantischen Haushalte in unterbelegten Wohnungen, während dies auf nur 9 % der migrantischen Haushalte zutrifft. Damit ähnelt die Belegungssituation im Gebiet Schöneberger Insel der im Gebiet Bautzener Straße sehr stark. Tab. 27 Belegungsmatrix der Haushalte im Gebiet Schöneberger Insel Personen 1 2 3 4 >5 Zimmer gesamt (n=1432) 1 10% 0% 0% 0% 0% 10% 1,5-2 23% 14% 1% 0% 0% 38% 2,5-3 7% 16% 9% 3% 0% 35% 3,5-4 2% 5% 3% 3% 1% 13% 4,5 u.m. 0% 1% 1% 1% 1% 3% gesamt 42% 36% 14% 7% 1% 100% Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch pro Person im Gebiet liegt mit 40,5 m2 über dem Niveau der Bautzener Straße, allerdings deutlich unter den hohen Werten in den Gebieten Barbarossaplatz/Bayerischer Platz und Kaiser-Wilhelm-Platz. Die Betrachtung des Wohnflächenkonsums in den verschiedenen Haushaltsgrößen27 zeigt ein ähnliches Bild. 25 26 27 BergmannNord 2012 Zwei oder mehr Haushaltsmitglieder als Zimmer in der Wohnung Ein Haushaltsmitglied mehr als Zimmer in der Wohnung Mit steigender Anzahl von Haushaltsmitgliedern nimmt der durchschnittliche Pro-KopfWohnflächenverbrauch ab. 24 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Tab. 28: Wohnfläche pro Person nach Haushaltsgröße – (m²) Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 (n=1.426) (n=460) (n=378) (n=1.761) (n=701) 60 42 31 25 24 40,5 52 38 26 24 21 33,6 67 49 35 33 29 46,6 61 45 36 34 30 44,9 60 41 32 27 24 39,8 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 u. mehr Personen Ø Wohnfläche / Person 2.7.5. KaiserBar./Bay.-Pl. Wilhelm-Platz 2013 2013 BergmannNord 2012 Modernisierungsgeschehen a.) Jahr der Modernisierung Nach Aussagen der Befragten wurden in den letzten fünf Jahren jeweils ca. 3 % des Wohnungsbestands modernisiert. In den Jahren vorher lag der Modernisierungsumfang niedriger. 20 % der Haushalte, die in den letzten 3 Jahren in ihre Wohnung gezogen sind, sind ErstbewohnerInnen nach einer Modernisierung. Insgesamt wurden in den letzten drei Jahren 8 % der Wohnungen modernisiert. Insbesondere unter Berücksichtigung des hohen Anteils an Wohnungen mit Vollstandard ist damit ein nicht unerhebliches Modernisierungsgeschehen zu verzeichnen. Im Nachbargebiet Kaiser-Wilhelm-Platz war das Modernisierungsgeschehen in den letzten drei Jahren mit knapp 11 % modernisierter Wohnungen noch größer, im Gebiet Bautzener Straße niedriger (5 %). b.) Energetische Modernisierung Tab. 29 Energetische Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) (%) energiesparende Heizungsanlage Solaranlage – Erwärmung von Wasser Solaranlage – Stromgewinnung (Photovoltaik) gedämmte Fassade gedämmte Kellerdecke gedämmtes Dach gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen Wohnungen in energetisch modernisierten Gebäuden Schöne- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.pl. berger Insel Straße 2013 2014 2013 2013 (n=453) (n=1.426) (n=375) (n=1.774) BergmannNord 2012 (n=701) 9 9 18 15 9 * 2* * 1 1 * - - * - 10 2 7 4 10 3 7 3 14 4 12 9 23 3 16 9 9 2 10 5 27% 19% 31% 39% 20% Etwa 27 % aller Wohnungen liegen in Gebäuden, in denen energetische Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden haben. Allerdings ist nur selten eine umfassende Erneuerung durchgeführt worden, sondern es wurden einzelne oder eine Kombination von zwei oder drei Komponenten eingebaut. Im Schnitt wurden in den betreffenden Gebäuden 1,6 Maßnahmen durchgeführt. Von den einzelnen Maßnahmen (vgl. nachstehende Tabelle) ist die Dämmung der Fassade am häufigsten durchgeführt worden, gefolgt von dem Einbau einer modernen Heizungsanlage und der Dachdämmung. In den Fällen, in denen mehr als zwei energetische Modernisierungsmaßnahmen kombiniert wurden, wurden am häufigsten Fassade, Dach und Kellerdecke kombiniert. Diese Kombination betrifft aber insgesamt nur 1% aller Wohnungen. Die Miete in diesen Wohnungen liegt etwa 1,50 € über dem Durchschnitt der Vollstan- 25 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 dardwohnungen. Der Anteil selbstnutzender Eigentümer ist hoch und die Einkommensverhältnisse der Bewohner dieser Wohnungen sind weit überdurchschnittlich. Solaranlagen sind bisher nur sehr selten eingebaut worden und wenn, dann in Kombination mit wärmedämmenden Maßnahmen oder dem Einbau einer modernen Heizung. Im Teilgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz war die energetische Modernisierungstätigkeit höher. In 31 % der Wohnungen wurden Maßnahmen der energetischen Modernisierung durchgeführt, gegenüber 19 % im Teilgebiet Bautzener Straße. 2.7.6. Ausstattung der bewohnten Wohnungen Der Ausstattungsstand der bewohnten Wohnungen im Gebiet Schöneberger Insel ist gut. Insgesamt 96 % verfügen über alle Merkmale des Vollstandards gemäß den Kriterien des Berliner Mietspiegels. Wohnung mit Substandard (Ausstattungsstufe 1) und einfach ausgestattete Wohnung (Ausstattungsstufe 2) kommen praktisch nicht mehr vor. Tab. 30: Bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen28 (%) Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-Pl. (n=453) (n=375) 2013 2013 BergmannNord 2012 - - - - - * 4 6 5 * 4 5 96 100 94 100 95 100 96 100 95 100 (n=1.426) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Gesamt Da es kaum noch Wohnungen ohne Vollstandard gibt, beinhaltet die Modernisierungsaktivität seltener umfassende Erneuerungen, sondern immer häufiger graduelle Verbesserungen von Wohnungen, die bereits einen hohen Standard besitzen. Tab. 31: Heizungsausstattung - (%) Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. (n=453) (n=375) (n=1.713) 2013 BergmannNord 2012 4 50 46 100 6 33 61 * 100 6 41 53 * 100 4 19 77 1 100 5 42 51 3 100 (n=1.426) Ofenheizung Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme 2013 Bar./Bay.-Pl. (n=678) Im Gebiet Schöneberger Insel verfügen 96% der Wohnungen über eine zentrale Heizungsanlage (Zentralheizung oder Gasetagenheizung). Wohnungen ohne Bad (mit Dusche und / oder Badewanne) kommen nur noch in seltenen Fällen vor. Auffällig ist, dass bei weitem nicht alle Wohnungen, die eine Zentralheizung haben auch über eine zentrale Warmwasserversorgung verfügen, sondern über zwei Drittel der Haushalte einen Durchlauferhitzer bzw. Boiler zur Warmwasserbereitung benutzen. 28 Die Ausstattungsstufen entsprechen denen des Berliner Mietpreisspiegels. 26 Endbericht Tab. 32 Sanitärausstattung (%) Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. (n=453) (n=375) (n=1.774) * 100 100 * 100 1 99 (n=1.426) Toilette - Außentoilette - Innentoilette Badezimmer - mit Dusche - mit Wanne - gefliestes Bad Warmwasserversorgung - zentrales Warmwasser - Durchlauferhitzer - Boiler 98 46 68 68 99 52 87 46 29 63 6 Bar./Bay.-Pl. 2013 100 2013 100 34 81 71 46 46 9 36 56 7 BergmannNord 2012 (n=634) 97 41 88 72 27 66 7 100 40 62 77 25 62 6 Einige der Verbesserungen wurden von den Mietern vorgenommen. So haben 3 % der Mieter eine Gasetagenheizung einbauen lassen, 4 % eine Dusche oder Badewanne installiert und 5 % Fliesen im Bad angebracht. 7 % der Haushalte haben einen Aufzug im Haus. Dieser Wert ist niedriger als in den Vergleichsgebieten. Dies spiegelt den geringen Anteil an Nachkriegsbauten wieder, die häufig mit Aufzügen ausgestattet sind. Der Anteil an Wohnungen mit Balkon liegt im Gesamtgebiet Schöneberger Insel bei 66 %, ähnlich hoch wie im Gebiet KaiserWilhelm-Platz und höher als im Teilgebiet Bautzener Straße. Wohnungen mit einer Zweittoilette sind im Gebiet selten. Tab. 33: Sonstige Ausstat- Schöneberger Insel tung - (%) 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. (n=453) (n=375) (n=1.774) 2013 BergmannNord 2012 66 7 88 64 36 30 28 52 10 82 81 31 14 27 64 17 81 65 48 28 31 81 48 80 67 56 25 41 26 8 86 61 53 20 25 58 4 73 4 66 14 51 13 56 11 (n=1.426) Balkon/Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/ Isolierglasfenster Doppel-/ Isofenster teilweise Einbauküche (Vom Vermieter eingebaut) Parkett / abgezogene Dielen Gäste-WC 2.7.7. Bar./Bay.-pl. 2013 (n=701) Mängel der bewohnten Wohnungen Tab. 34: Wohnungsmängel (%) Schöne- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.- Bergmannberger Insel Straße Pl. Nord 2014 2013 2013 2013 2012 (Mehrfachnennungen möglich) (n=1.426) (n=453) (n=375) (n=1.774) (n=701) Schimmel / Feuchtigkeit Fenster undicht Heizungsanlage defekt 17 31 4 6 9 30 4 5 13 30 4 6 15 29 5 Sanitäranlage defekt 11 33 3 4 Elektroinstallation defekt sonstige Mängel29 5 10 6 7 3 7 5 10 6 16 Wohnung ohne Mängel 52% 46 % 40 % 43% 40% 29 6 In dieser Kategorie wurden v.a. Türen, Fußböden sowie Schalldämmung genannt 27 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 52 % der befragten Haushalte im Gebiet Schöneberger Insel gaben an, dass ihre Wohnung keine Mängel hat. Als häufigster Mangel wurden von einem Drittel der Befragten schadhafte Fenster genannt. Probleme mit Schimmel und Feuchtigkeit bemängelt jeder zehnte Bewohner. Der Anteil an Haushalten, die derartig gravierende Mängel nannten, dass die Bewohnbarkeit der Wohnung in Frage steht, ist sehr selten vorgekommen (1%). Tab. 35: Wohnungen nach Mängeltyp30 - (%) keine / sehr leichte Mängel (mehrere) leichte Mängel schwere Mängel gravierende Mängel, Bewohnbarkeit fraglich Gesamt 2.7.8. Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.Pl. 2013 Bar./Bay.- BergmannPl. Nord 2013 2012 (n=1.426) (n=453) (n=375) (n=1.774) (n=402) 75 11 13 1 77 9 11 4 79 9 9 3 77 8 10 5 61 25 13 100 100 100 100 100 1* Verbesserungswünsche an den Wohnungen 34% der befragten Haushalte äußerten Modernisierungswünsche zu ihren Wohnungen, die mit einer Mieterhöhung einhergehen würden. Tab. 36: Verbesserungswünsche Schöne- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.- Bergmannan der Wohnung (in Prozent der berger Insel Straße Pl. Nord Haushalte) 2014 2013 2013 2013 2012 (n=1.426) (n=460) (n=380) (n=1.774) Nennungen (Mehrfachnennungen (n=699) möglich) Modernisierung / Verbesserung Ba6 3 7 6 5 dezimmer Verbesserung Küche 1 * 2 1* Gasetagen-/Zentralheizung 4 4 3 3 5 Durchlauferhitzer/Boiler * * * 5 bessere Fenster 11 6 8 10 8 Gegensprechanlage * * * 2 1* Kabelfernsehen * * Wärme-/Schalldämmung 8 6 6 3 8 Elektroerneuerung 2 2 3 3 2 Parkettboden / Dielen 1 1 1 Balkon 4 6 5 3 12 Aufzug 4 4 7 3 4 sonstiges 3 4 3 6 5 Haushalte ohne Verbesserungswün56% 69% 53% 46% 42% sche Als häufigste Verbesserungswünsche werden bessere Fenster, Wärme- und Schalldämmung und Verbesserungen im Badezimmer genannt. Auch der Einbau von Aufzügen und der Anbau von Balkonen wird noch relativ häufig genannt. Den Einbau von Aufzügen wünschen fast ausschließlich Haushalte mit einem hohen Einkommen. 30 Wenn Mieter nur den Mangel ‚undichte Fenster‘ angegeben haben, wurde dies unter sehr leichte Mängel eingeordnet. Leichte Mängel sind Wohnungen mit defekten Sanitär- oder Elektroanlagen. Schwere Mängel bestehen, wenn Feuchtigkeit / Schimmel in der Wohnung oder eine defekte Heizungsanlage angegeben wurde. Bei Wohnungen, deren Bewohnbarkeit fraglich ist, treten beide schweren Mängel bzw. ein schwerer und mehrere leichte Mängel auf. 28 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Die Modernisierungswünsche der Befragten im Gebiet Schöneberger Insel unterscheiden sich nur minimal von denen in den anderen Innenstadtwohngebieten. 2.8. Miete und Mietentwicklung 2.8.1. Nettokaltmiete – Stand und Entwicklung Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller Wohnungen liegt im Jahr 2014 bei 6,15 € /m². Vollstandardwohnungen kosten 6,18€/m². Ohne Berücksichtigung der Dachgeschosswohnungen beträgt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter einer Vollstandardwohnung 6,11 €. Nachkriegswohnungen kosten pro Quadratmeter 20 Cent mehr als Altbauwohnungen. Allerdings liegt die Nettokaltmiete einer durchschnittlichen Vollstandardaltbauwohnung im Altbau bei 479 €, die einer entsprechenden Nachkriegswohnung bei 406 €. Ursache sind die unterschiedlichen Wohnflächen von 79,3 m² im Altbau und 65,2 m² im Neubau. Verglichen mit den Nachbargebieten zeigt es sich, dass das Gebiet Bautzener Straße ein niedrigeres Mietniveau, das Gebiet Kaiser Wilhelm-Platz ein gleiches und das Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz ein höheres hat. Tabelle 37: Durchschnittsmieten (nettokalt, €/m²) insgesamt Teilstandard Vollstandard alle Vollstandard ohne DG Vollstandard Altbau ohne DG Vollstandard Neubau ohne DG Neubau ab 90 und DG Schöneberger Insel Bautzener Straße 2014 6,15 5,77 6,18 6,11 6,05 6,23 2013 5,44 4,12 5,57 5,54 5,33 6,14 7,16 - Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-Pl. 2013 2013 6,03 5,61 6,04 5,99 5,92 6,48 6,38 5,55 6,42 6,33 6,36 6,21 * 8,27 Das Gebiet Schöneberger Insel ist im Berliner Mietspiegel als einfache Wohnlage eingeordnet. Die im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreise werden im Gebiet deutlich überschritten. Auch wenn berücksichtigt werden muss, dass der Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels zwei Jahre vor dieser Untersuchung lag, müssen die Mieten im Gebiet Schöneberger Insel als überdurchschnittlich hoch bezeichnet werden. Dies gilt für die Nachkriegswohnungen noch stärker als für den Altbau. 29 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Altbau Schöneberger Insel Mietspiegel Altbau bis 1918 einfache Wohnlage Altbau Bar./Bay.-Pl. unter 40 m² 7,80 6,66 8,17 40 m² bis unter 60 m² 6,47 5,57 7,05 60 m² bis unter 90 m² 6,25 5,19 6,44 90 m² und mehr 5,69 5,17 6,27 Tab. 38: Gebietsmiete31 im Vergleich zum Mietspiegel (nettokalt) 2013 Vollstandard (€/m²) Abb. 8 Altbaugebietsmieten in Vollstandardwohnungen im Vergleich zum Gebiet Barbarossaplatz / Bayerischer Platz und Mietspiegel 10 8 In / m2 6 4 2 0 unter 40m² 40 bis unter 60 m² 60 bis unter 90 m² Schöneberger Insel 7,8 6,47 6,25 5,69 Mietspiegel für einfache Wohnlage 2013 6,66 5,57 5,19 5,17 Bar./Bay. Pl. 6,52 6,1 6,22 6,25 2.8.2. über 90 m² Mietentwicklung nach Einzugsjahr in den Vollstandardwohnungen Die Tabelle belegt, dass die Mietpreisentwicklung vor allem durch die Neuvermietung vorangetrieben wird. Mieter mit einer langen Wohndauer haben eine günstigere Miete. Die Mieten der Mieter, die vor 2000 in ihre jetzige Wohnung gezogen sind, liegen offensichtlich noch unter dem Mietpreis, der nach Mietspiegel möglich wäre. Bei einer Neuvermietung im laufenden Jahr 2015 müsste im Schnitt für den Quadratmeter in einer Vollstandardwohnung bereits über 8 € gezahlt werden, 30% über dem Gebietsdurchschnitt für Vollstandard. 31 Im Gegensatz zum Berliner Mietspiegel, der eine Kappung der Extremwerte vornimmt, fließen in die Gebietsmiete alle erhobenen Mietwerte ein. Herausgenommen sind allerdings die Dachgeschosse. Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spannenwerte beinhalten das vorgefundene Mietniveau im Untersuchungsgebiet. 30 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Tab. 39: Entwicklung der Nettokaltmieten bei Vollstandardwohnungen nach Jahren - in €/ m² Alle (n=) Wohnungsbezug vor 1990 1990-1999 2000-2005 2006-2009 4,50 5,36 5,64 6,05 (141) (113) (209) (346) 2011 6,58 (96) 2012 7,68 (69) Der Mietanstieg ist insgesamt sehr ähnlich verlaufen wie in anderen Innenstadtwohngebieten. Allerdings zeigen sich weiterhin deutliche Abstände zu Gebieten, die noch stärker gefragt sind. Das Gebiet Schöneberger Insel ist insgesamt eher mit dem Erhaltungsgebiet Bautzener Straße als dem Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz vergleichbar. Die Mietentwicklung vor allem der letzten Jahre zeigt die hohe Nachfrage nach Wohnungen. Das Gebiet Schöneberger Insel besitzt eine hohe Attraktivität für zuwandernde Haushalte. Abb. 9 Mietentwicklung nach Einzugsjahr in den Vollstandardwohnungen im Vergleich zu den Gebieten Bautzener Straße, Barbarossaplatz / Bayerischer Platz und Chamissoplatz 9 8 Bar.-Bay.-Platz 7 €/m² Schön. Insel Bautzener Straße Chamissoplatz 6 5 4 v or 2.8.3. 1990 2000-2005 2010 1990-1999 2006-2009 2011 2012 2013 2014 Betriebs- und Heizkosten Für die Haushalte im Gebiet Schöneberger Insel fallen durchschnittlich 1,30 €/m² ‚kalte‘ Betriebskosten an. Die Heizkosten liegen bei 1,09 €/m². Diese Werte entsprechen denen in den Nachbargebieten. 2.9. Mietbelastung Die durchschnittliche Bruttokalt-Mietbelastung unter Berücksichtigung von Wohngeld beläuft sich auf 27,9 % des Haushaltsnettoeinkommens. Das ist in etwa das gleiche Niveau wie in den Nachbargebieten und in weiteren vergleichbaren Innenstadtgebieten. 31 2013 7,59 (90) 2014 8,13 (72) Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Etwa 47% der befragten Haushalte hat eine Brutto-Kaltmietbelastung, die unterhalb von 25% liegt. Ein Viertel der Haushalte hat mit 35% und mehr eine relativ hohe Mietbelastung zu tragen. Alleinerziehende haben die höchste Mietbelastung zu tragen. Tabelle 40: Bruttokaltmietbelastung der Haushalte bei Berücksichtigung von Wohngeld32 - in % bis 10% 10 bis unter 20% 20 bis unter 25% 25 bis unter 30% 30 bis unter 35% 35% und mehr Gesamt Durchschnitt Tabelle 41: Kaltmietbelastung (inkl. Wohngeld) sowie Wohngeldbezug der wichtigsten Haushaltstypen Kaltmietbelastung Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.ger Insel Straße Pl. Bergmann-Nord 2014 2013 2013 2013 2012 (n=1.110) (n=408) (n=290) (n=1.224) (n=551) 2 26 19 16 12 24 100 27,9% 5 20 18 17 16 24 100 28,1% 4 28 18 14 9 26 100 27,3% 2 26 19 19 13 20 100 27,6% 5 28 20 12 12 24 100 28,2% alle Haushalte 1PersonenHaushalt Paar ohne Kinder 27,9% 30,1% 24,8 % Alleinerziehende 35,5% Paar mit einem Kind 26,6% Eine hohe Mietbelastung müssen die Haushalte mit einem im Berliner Vergleich unterdurchschnittlichem Einkommensniveau verkraften. Diese Gruppe, zu der ca. die Hälfte der Haushalte gehört, müssen für die Warmmiete im Durchschnitt schon ca. 40% ihres Einkommens aufwenden. 2.10. Soziale Netzwerke Die sozialen Netzwerke werden anhand der Indikatoren von Freundschaften, Bekanntschaften und Verwandten sowie durch die Beurteilung des Zusammenlebens mit der Nachbarschaft erfasst. Zusammengenommen zeigen die Indikatoren eine hohe Gebietsverbundenheit und zufriedenheit. Die Werte sind insgesamt zwar nicht auf dem Niveau des Gebiets Chamissoplatz, das zu den Wohngebieten mit der höchsten Wohnzufriedenheit in der Berliner Innenstadt gehört, sind aber in der Tendenz ähnlich und weisen auf eine höhere Gebietsverbundenheit hin als im Gebiet Barbarossaplatz / Bayerischer Platz. 2.10.1. Freunde, Bekannte und Verwandte Die BewohnerInnen im Gebiet Schöneberger Insel pflegen mehrheitlich nachhaltige nachbarschaftliche Kontakte. Das kann als ein Potenzial des Wohngebiets angesehen werden. 73 % der Befragten haben Freunde im Wohngebiet, knapp zwei Drittel Bekannte und knapp ein Viertel Verwandte. Außerdem haben 50 % der Befragten mehr als eine der abgefragten Kategorien angekreuzt. Die Werte der Schöneberger Insel liegen je nach Kategorie der sozialen Kontakte zwischen den Werten der benachbarten Milieuschutzgebiete. Nur der Anteil von Bekannten, also losen sozialen 32 Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen inkl. Wohngeld. Haushalte, in denen das Job-Center die Mietkosten übernimmt, sind hier nicht berücksichtigt 32 Paar mit zwei und mehr Kindern 25,8% MehrerwachsenenHaushalte o. Kinder 26,7% Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Kontakten, ist mit 60 % etwas niedriger. Es gibt nur wenige Haushalte, die über keine sozialen Netzwerke im Gebiet verfügen. Der Großteil der Haushalte kann zumindest auf eine dieser wichtigen Bezugsgruppen zurückgreifen. Ein Blick auf die sozialen Kontakte nach Migrationshintergrund zeigt, dass migrantische Haushalte über noch engere soziale Netzwerke im Gebiet verfügen, als nichtmigrantische Haushalte. Tab. 42 Freunde, Bekannte und Verwandte (%) (Mehrfachantworten möglich) Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. 2013 Bar./Bay.Pl. 2013 BergmannNord 2012 (n=1.280) (n=574) (n=404) (n=1.752) (n=657) Freunde Bekannte Verwandte ohne Angabe Tab. 43 Freunde, Bekannte und Verwandte (%) (Mehrfachantworten möglich) 73 60 18 11 75 67 34 12 70 65 14 9 63 57 17 14 73 67 16 6 SchöneberNichtMigrantische ger Insel Migrantische HH Gesamt HH (n=1.280) Freunde Bekannte Verwandte ohne Angabe (n=954) 73 60 18 11 (n=326) 70 59 14 12 80 64 33 9 2.10.2. Bewertung der Nachbarschaft 67 % der BewohnerInnen haben intensivere, 24 % mittlere und 9 % nur wenige Kontakte im Haus. Im Vergleich mit den anderen Schöneberger Untersuchungsgebieten weist das Gebiet sehr enge Nachbarschaftliche Beziehungen auf. Nur das Gebiet Bayerischer Platz / Barbarossa Platz weist einen ähnlich hohen Wert an intensiven Kontakten auf. Tab. 44 Charakter nachbarschaftlicher Beziehungen (%) enge Kontakte kleine Hilfeleistungen Grußbekanntschaften geringer Kontakt Anonymität Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. 2013 Bar./Bay.-Pl. 2013 (n=1.415) (n=451) (n=374) (n=1.758) 20 47 24 8 1 100 12 33 45 7 3 100 17 49 22 7 3 100 19 51 19 10 1 100 Als Zusatzpunkt wurde bei dieser Befragung erstmals auch die detaillierte Art der positiven nachbarschaftlichen Kontakte abgefragt, die über kleinere Hilfeleistungen hinausgehen. Nur 39 % der Befragten haben keine weiteren Kontakte, die über kleinere Hilfeleistungen hinausgehen, mit ihren Nachbarn. Allgemeine Erledigungen übernehmen knapp 17 % der Befragten, knapp 14 % holen sich in bestimmten Fragen Rat bei ihren Nachbarn und 8 % unternehmen sogar etwas in ihrer Freizeit zusammen. 33 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Unter migrantischen Haushalten ist die Kontaktquote über kleinere Hilfeleistungen hinaus etwas geringer (47 % haben keine weiteren Kontakte) allerdings ist die Art des Kontaktes in ihrer Ausprägung ähnlich. Tab. 45 Nachbarschaftliche Kontakte (%) Schöneberger Insel 2014 (Mehrfachantworten möglich) (n=1.657) Keine Gemeinsame Nutzung Waschmaschine, Auto, etc. Erledigungen Kinderbetreuung Seniorenbetreuung Behindertenbetreuung Hilfe beim Einkauf Hilfe im Haushalt Beratung in „kniffligen Fragen“ Gemeinsame Freizeitaktivitäten 39 4 17 7 3 1 5 2 14 8 100 Auch die Frage nach der allgemeinen Bewertung der Nachbarschaftsbeziehungen fällt positiv aus. 92 % der BewohnerInnen gefallen ihre Kontakte mindestens einigermaßen gut. Die Werte liegen damit über den ebenfalls sehr positiv bewerteten Nachbarschaftsbeziehungen in den Schöneberger Milieuschutzgebieten. Insgesamt zeugen diese Werte von einer Nachbarschaft, die den Anforderungen der BewohnerInnen weitgehend entspricht. Tab. 46 Bewertung der Nachbarschaft (%) Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. 2013 Bar./Bay.-Pl. 2013 (n=1.423) (n=459) (n=374) (n=1.744) gefällt gut gefällt einigermaßen gut gefällt nicht egal kann ich nicht beurteilen 59 33 3 1 4 100 55 33 5 2 4 100 51 38 6 2 3 100 53 36 5 3 4 100 Die Kontaktintensität wird von nicht-migrantischen Haushalten als etwas intensiver eingestuft, während die Zufriedenheit mit den Nachbarschaftskontakten unter migrantischen Haushalten höher ist. 2.10.3. Zuzugsempfehlung in das Wohngebiet an Freunde Der Anteil der BewohnerInnen des Gebiets Schöneberger Insel, der ihren Freunden den Zuzug in ihr Wohngebiet empfehlen würde, ist mit 85% höher als in den meisten anderen Untersuchungsgebieten und ein weiteres Zeichen für die hohe Gebietszufriedenheit der Bevölkerung. Tab. 47 Empfehlung an Freunden, ins Wohngebiet zu ziehen (%) den Zuzug empfehlen Eventuell vom Zuzug abraten Schöneberg 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.Pl. 2013 Bar./Bay.Pl. 2013 BergmannNord 2012 (n=1.423) (n=455) (n=374) (n=1.725) (n=690) 85 13 2 100 68 25 7 100 79 19 2 100 87 10 2 100 76 20 3 100 34 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 2.11. Umzugsabsichten Neben den Umzugsabsichten wurde nach dem Zielort bei einem möglichen Auszug und den Umzugs- bzw. den Bleibegründen gefragt. 2.11.1. Wohnungs- und Gebietswechsel Deutlich mehr als zwei Drittel (73 %) der Haushalte bekundet aktuell keinen Auszugswunsch. Sie sind offensichtlich mit der Wohnsituation und mit der Situation im Gebiet soweit zufrieden, dass sie nicht über einen Auszug nachdenken. Ein aktueller Auszugswunsch liegt bei 5 % der Haushalte vor, so wenig wie in keinem der Vergleichsgebiete. 22 % planen einen Auszug zu einem späteren Zeitpunkt, ebenfalls ein geringer Wert. Einerseits sind diese niedrigen Umzugswunschwerte mit der Allgemeinen Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu begründen. Kaum ein Haushalt würde eine Wohnung in vergleichbarer Lage zu ähnlichen Konditionen finden. Andererseits bestätigen diese Werte auch die überdurchschnittliche Gebietsverbundenheit und die Existenz ausgeprägter sozialer Netzwerke. Tab. 48 Absicht, die Wohnung zu verlassen (%) keine Auszugsabsicht vorhandene Auszugsabsicht späterer Zeitpunkt Schöneberger Insel Bautzener Straße Ks.-Wlh.Pl. Bar./Bay.Pl. BergmannNord 2014 2013 2013 2013 2012 (n=1.407) (n=456) (n=372) (n=1.740) (n=685) 73 5 22 100 58 9 33 100 68 8 24 100 71 7 22 100 56 8 36 100 Mehr als die Hälfte der Haushalte die jetzt oder später aus ihrer Wohnung ausziehen wollen oder müssen, wollen dabei im Gebiet bleiben. Damit wollen insgesamt 87 % der Haushalte auf jeden Fall im Gebiet bleiben. Tab. 49 Gebietswunsch (%) (Haushalte, die aus ihrer Wohnung ziehen wollen) im Gebiet bleiben Berliner Innenstadtbezirk Berliner Außenstadtbezirk Berliner Umland Anderes Bundesland Gegend ist egal Schöneberger Insel Bautzener Straße Ks.-Wlh.Pl. Bar./Bay.Pl. 2014 2013 2013 2013 (n=381) (n=173) (n=115) (n= 503) 55 17 8 4 12 4 100 44 29 6 4 12 5 100 57 15 13 4 11 100 Tab. 50 Bleibe- und Wegzugsabsicht Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 2013 2013 (%) (n=1.407) (n=460) (n=380) (n=1.740) in der Wohnung oder im Gebiet bleiben Gebiet verlassen33 33 87 13 100 74 26 100 Ks.-Wlh.Pl. 61 15 6 4 11 3 100 84 16 100 Bar./Bay.Pl. 88 12 100 inkl. der Haushalte, die sofort oder später umziehen wollen und denen das Gebiet egal ist. 35 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Der Anteil der Auszugswilligen ist unter Migranten etwas höher (43 %) als unter Nicht-Migranten (35 %), allerdings wollen migrantische Haushalte häufiger im Wohngebiet (52 %) und in der Berliner Innenstadt (29 %) bleiben als nicht-migrantische Haushalte (48 % bzw. 17 %). 2.11.2. Gründe für den Umzug Von den Auszugswilligen oder zum Auszug gezwungenen (27 % aller Haushalte) wurden zur Begründung des Auszugswunsches durchschnittlich 1,4 Gründe aufgeführt. Wie in vergleichbaren Untersuchungen wurden überwiegend wohnungsbezogene Gründe angegeben. Der mit Abstand wichtigste Auszugsgrund ist die zu hohe Miete (20%). Danach wurden die zu kleine Wohnung (17 %) und die schlechte bzw. fehlende Ausstattung der Wohnung (8 %) genannt. Berufliche und private Gründe (je 8 %) werden als häufigste Gründe angeführt, die sich nicht auf die Wohnung beziehen. Verglichen mit den anderen Schöneberger Untersuchungsgebieten gibt es sehr viel weniger Auszugsgründe, die die Wohnung oder die Wohngegend betreffen. Allerdings ist der Umzugsdruck aufgrund zu hoher Mieten noch höher als in den Vergleichsgebieten. Tab. 51 Auszugsgründe umzugswilliger Haushalte (Mehrfachnennungen möglich) Schöneberger Insel Bautzener Ks.-Wlh.Straße Pl. 2013 2013 2013 2012 (n=192) (n=118) (n=515) (n=303) 2014 (% der Haushalte) Wohnung zu teuer zu klein zu groß schlechte Ausstattung Mängel Haus / Wohnung Eigentumsbildung Gegend Wohngegend Müll / Dreck / Hundekot fehlende Infrastruktur fehlende Grünflächen Lärm / Verkehrsaufkommen Sozialstruktur / Nachbarschaft Ins Grüne / Berlin verlassen private Gründe berufliche Gründe sonstige Gründe Durchschnittliche Anzahl an Nennungen (n=381) 55 71 96 20 17 1 8 5 4 11 78 14 37 8 10 6 6 13 16 27 2 8 10 10 12 17 28 * 15 11 7 24 2 1 1 4 3 3 3 2 13 3 2 2 14 2 1 9 2 1* 3 * 12 1 8 8 6 3 3 9 10 5 9 1,4 67 18 24 * 9 9 5 14 8 8 9 Bar./Bay.- Bergmann Pl. Nord 10 13 4 6 1,30 4 14 12 18 1,47 8 9 9 13 1,43 1,6 Haushalte, die planen, Eigentum zu bilden, haben nahe liegender Weise ein weit überdurchschnittliches Einkommensniveau. Mehr als zwei Drittel von Ihnen will das Eigentum im Wohngebiet bilden. 36 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 2.12. Gebietsnutzung Abb. 10 Soziale Infrastruktur und Verkehrsanbindungen im Gebiet 2.12.1. Nutzung der öffentlichen Einrichtungen Zur Einschätzung der grundsätzlichen Bedeutung, die die soziale Infrastruktur für die Bewohnerschaft hat, wurden das Ausmaß der Nutzung von gesellschaftlichen Einrichtungen und deren jeweilige Wichtigkeit für die Bewohner und Haushalte abgefragt. Dabei zeigt es sich, dass der öffentliche Nahverkehr von ca. vier Fünfteln der Bewohner genutzt wird und die Grünflächen und die medizinische Versorgung von jeweils drei Vierteln. Die kulturellen Einrichtungen werden von knapp der Hälfte der BewohnerInnen genutzt. Die Nutzungsintensität ist im Gebiet Schöneberger Insel in fast allen Infrastrukturbereichen geringer als in den benachbarten Gebieten. Die Einrichtungen bzw. Angebote mit einer hohen Nutzungsintensität werden auch für den eigenen Haushalt überwiegend für wichtig erachtet. Bei Grünflächen, medizinischer Versorgung und ÖPNV liegen die Werte für die Wichtigkeit etwas höher als die Nutzungszahlen, sind in der Tendenz aber ähnlich. Die Wichtigkeit des ÖPNVs für 91% der Haushalte sollte allerdings noch einmal hervorgehoben werden. Bei den Angeboten für Kinder, Jugendliche und Senioren und bei kulturellen Einrichtungen wird die Wichtigkeit der Einrichtungen deutlich höher eingestuft als die tatsächliche 37 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Nutzung es vermuten lässt. Hier werden offensichtlich mögliche Nutzungen zu späteren Zeitpunkten in die Wertungen einbezogen. Tab. 52 Nutzung der Infrastruktur – alle Haushalte (%) Grundschule weiterführende Schule Kindertagesstätte/Hort Spielplätze öffentliche Grünflächen Jugendfreizeiteinrichtungen Seniorenfreizeiteinrichtungen kulturelle Einrichtungen medizinische Versorgung Öffentlicher Nahverkehr Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. 2013 wird ge- ist wichtig wird ge- ist wichtig wird ge- ist wichtig nutzt nutzt nutzt 8% 10% 6% 8% 13% 11% 11% 73% 11% 60% 11% 33% 19% 73% 25% 65% 19% 38% 68% 88% 78% 83% 70% 68% 5% 60% 8% 58% 6% 32% 3% 34% 2% 57% 4% 29% 45% 54% 50% 69% 36% 60% 64% 75% 74% 76% 73% 68% 78% 91% 80% 84% 82% 74% Die Nutzung von Einrichtungen hängt stark vom Haushaltstyp ab. Haushalte mit Kindern sind besonders stark auf die kinderspezifischen Angebote in Wohnungsnähe angewiesen. Der ÖPNV und die medizinische Versorgung werden vom neun Zehnteln, die Grünanlagen von mehr als 80% der Haushalte mit Kindern genutzt. Tab. 53 Nutzung der Infrastruktur – alle Haushalte Haushalte mit Kindern (%) Grundschule weiterführende Schule Kindertagesstätte/Hort Spielplätze öffentliche Grünflächen Jugendfreizeiteinrichtungen Seniorenfreizeiteinrichtungen kulturelle Einrichtungen medizinische Versorgung Öffentlicher Nahverkehr Schöneberger Insel 2014 Bautzener Straße 2013 Ks.-Wlh.-Pl. 2013 wird ge- ist wichtig wird ge- ist wichtig wird ge- ist wichtig nutzt nutzt nutzt 38% 30% 23% 30% 37% 41% 47% 92% 70% 79% 41% 57% 72% 93% 67% 94% 63% 72% 90% 95% 97% 96% 95% 86% 15% 69% 21% 81% 17% 57% 3% 62% 1% 79% 2% 35% 59% 67% 66% 81% 66% 70% 81% 79% 93% 88% 95% 85% 90% 92% 94% 94% 98% 85% 38 Endbericht Abb. 11 Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Nutzung der gesellschaftlichen Einrichtungen / Vergleich alle Haushalte und Haushalte mit Kindern Öffentlicher Nahverkehr medizinische Versorgung kulturelle Einrichtungen Seniorenfreizeiteinricht. Jugendfreizeiteinrichtungen öffentliche Grünflächen Spielplätze Kindertagesstätte/Hort weiterführende Schule Grundschule 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% häufige Nutzung bzw. Nutzung (Anteil in%) HH mit Kindern Alle HH 2.12.2. Positives, Fehlendes und Störendes im Gebiet Die vielen positiven Gebietsmerkmale, die die Befragten auf die Frage ‚Was würde Ihnen fehlen, wenn Sie das Gebiet verlassen würden?’ genannt haben, zeigen, dass die BewohnerInnen ihr Gebiet grundsätzlich positiv sehen. Das soziale Umfeld des Gebiets wird von den BewohnerInnen besonders geschätzt und wird noch häufiger als in den benachbarten Gebieten als positives Merkmal genannt. Der spezielle Charakter des Gebiets und seine Atmosphäre und die zentrale Lage werden ebenfalls häufig hervorgehoben. Auch der ÖPNV-Anschluss und die Grünflächen werden von den Bewohnern geschätzt. Tab. 54 Positive Gebietsmerkmale (Anteil der Haushalte, die das Merkmal genannt haben in %) Schöneber- Bar./Bay.- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bergmanger Insel Pl. Straße Nord 2013 2014 2013 2013 2012 (n=2.627) nichts alles Die eigene Wohnung Preisgünstige Miete Ruhe Atmosphäre / Gebiet allg. zentral/verkehrsgünstig Soziales Umfeld / pos. Bewohner Multikulti Gute Infrastruktur Grün Kultur Einkaufsmöglichkeiten allgemein kleine/besondere Geschäfte Kneipen/Restaurants/Cafés ÖPNV Straßenanbindung Sonstiges Durchschnittl. Anzahl an Nennungen Anteil an Haushalten mit Nennung (n=3.105) 1 4 2 2 29 23 31 7 7 12 2 8 4 8 14 4 25 1,8 83% (n=708) 2 4 27 21 21 3 9 9 3 15 6 13 13 3 25 1,7 81% (n=700) 4 2 1 2 2 20 20 25 7 5 13 2 5 4 4 14 5 14 1,5 78% (n=620) 2 2 4 2 34 18 28 6 12 8 3 10 8 13 18 6 7 1,8 83% 1 6 1 1 2 28 17 26 13 11 18 9 16 6 19 10 1 10 1,9 88% 39 100% Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Fehlendes im Gebiet wird in deutlich geringerem Ausmaß benannt als Positives. Am stärksten vermisst werden Parkplätze, bessere Einkaufsmöglichkeiten und in wesentlich geringerem Maße kleine bzw. besondere Geschäfte. Das Thema Schule wird nicht als problematisch geschildert, auch nicht von den Eltern mit Kindern im Grundschulalter. Tab. 55 Fehlendes im Gebiet (Anteil der Haushalte, die das Merkmal genannt haben in %) Schöne- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar./Bay.-Pl. Bergmannberger Insel Straße Nord 2013 2013 2014 2013 2012 (n=735) nichts Sauberkeit fehlt Keine Sicherheit Gute Schule Restl. Infrastruktur wenig Grün Einkaufsmöglichkeiten allg. kleine/besondere Geschäfte Kneipen/Restaurants/Cafés ÖPNV-Anbindung fehlt Parkplätze fehlen Sonstiges Anzahl Angaben pro Haushalt Anteil an Haushalten mit Nennung (n=253) 11 1 1 2 2 9 4 2 1 10 7 0,5 32% (n=199) 15 5 5 1 4 1 10 5 2 2 12 0,5 40% (n=926) 15 1 1 2 2 4 13 18 1 7 9 0,6 37% (n=257) 18 1 3 2 3 12 1 3 9 0,5 8 2 4 2 7 4 1 3 15 0,5 28% 37% Die Befragten stören vor allem die hohen Mieten im Gebiet. An zweiter Stelle steht der Lärm, Schmutz und der Verkehr. Insgesamt stören die BewohnerInnen im Gebiet weniger Dinge als in den Nachbargebieten. Tab. 56 Schöneber- Bautzener Ks.-Wlh.-Pl. Bar.BergmannStörendes im Gebiet (Anteil der Haushalte, ger Insel Straße Pl./Bay. Pl Nord 2013 die das Merkmal genannt haben in %) 2014 2013 2013 2012 (n=916) Nichts hohe Miete Lärm Schmutz Ungünstige Verkehrslage Soziales Umfeld Hunde Unsicherheit Alkoholiker Ausländer Jugendliche Schulqualität Fehlendes Grün Verkehr Touristen Sonstiges Durchschnittliche Anzahl an Nennungen Anteil an Haushalten mit Nennung (n=530) 10 10 6 4 2 2 1 1 3 1 22 0,6 39% (n=623) 12 7 9 8 1 2 8 1 4 1 1 1 5 2 29 0,9 38% (n=1.227) 16 5 9 2 1 4 3 1 1 1 2 7 1 31 0,8 37% 18 4 10 3 1 2 2 2 1 1 5 1 20 0,7 36% (n=448) 6 14 12 6 3 3 k.A. 4 2 2 2 1 1 6 14 29 1,1 75% 40 Endbericht 3. Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Entwicklungstendenzen im Gebiet Schöneberger Insel Für die anstehenden Bewertungen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungsverordnung gegeben sind, sind Einschätzungen über die sozialstrukturellen Entwicklungstendenzen im Gebiet notwendig. Die stärksten kurzfristigen Veränderungen in Wohngebieten werden durch Wanderungsprozesse verursacht. Die Entwicklungen, wer aus dem Gebiet auszieht und wer neu in das Gebiet kommt, entscheiden am stärksten über den soziostrukturellen Wandel. Da es keine vergleichbar differenzierte Untersuchung des Gebiets Schöneberger Insel zu einem früheren Zeitpunkt gibt, sind nur Informationen über die Haushalte verfügbar, die in den jeweiligen Perioden zugezogen sind. Diese bieten allerdings eine gute Grundlage sowohl für die Erfassung aktueller Entwicklungstendenzen als auch solche der zurückliegenden Perioden. Dazu werden Analysen zu sozialstrukturellen Merkmalen der Bevölkerung nach Einzugsperiode vorgenommen. 3.1. Veränderungen nach Einzugsperiode Bei dem Vergleich der Einwohnergruppen nach der Einzugsperiode zeigt sich, dass in den letzten 4 Jahren überwiegend Haushalte mit einer überdurchschnittlichen ökonomischen Lage zugezogen sind. Diese Entwicklung war zwar nicht so ausgeprägt wie in dem Nachbargebiet Kaiser-Wilhelm-Platz aber erheblich stärker als im anderen Nachbargebiet Bautzener Straße. Auch im Vergleich zum gesamtberliner Durchschnitt sind die Zuwanderer als einkommensstark zu klassifizieren. Die Haushaltsstruktur dieser Zuwanderungsgruppen zeigt zwar einen leicht unterdurchschnittlichen Anteil an Haushalten mit Kindern. Die Altersstruktur zeigt jedoch auch, dass sowohl die Zahl und der Anteil der Kinder als auch der Anteil der Haushalte mit Kindern in dieser Gruppe im Verlauf der nächsten Jahre kontinuierlich zunehmen wird. Die Gruppe, die in dem davor liegenden Jahrzehnt zugewandert ist, hat gemessen an Berlin ebenfalls eine überdurchschnittlich finanzielle Lage. Sie liegt aber unter der der letzten Periode und repräsentiert den augenblicklichen Gebietsdurchschnitt. Der Anteil an Haushalten mit Kindern ist überdurchschnittlich hoch und wird in den nächsten Jahren noch weiter zunehmen. Die Haushalte, die in den neunziger Jahren zugezogen sind, haben eine unterdurchschnittliches Einkommensniveau, sowohl gegenüber Berlin als auch, in deutlich stärkerem Maße, gegenüber dem Durchschnitt der Schöneberger Insel. In dieser Gruppe ist der Anteil an Kindern am höchsten. Die Kinder sind überwiegend 12 Jahre und älter. Die Haushalte, die vor 1990 ins Gebiet gezogen und seither dort geblieben sind, haben bezogen auf das Gebiet eine durchschnittliche Einkommenslage. Sie ist deutlich besser als diejenige der in den 90er Jahren Zugezogenen. Insgesamt zeigt die Analyse der Zuzugsgruppen, dass in dem Gebiet seit gut einem Jahrzehnt ein struktureller Veränderungsprozess der Gebietsbevölkerung stattfindet, der zu einer Verringerung des Anteils an Haushalten mit unterdurchschnittlichen Einkommen führt. 41 Endbericht Tab. 57 Sozialstrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 alle Haushal- Zuzug vor te 1990 (n=1444) (n=253) Zuzug Zuzug zwischen zwischen 1990 - 1999 2000 -2010 (n=213) (n=622) Zuzug ab 2011 (n=340) Anteil an allen Haushalten durchschnittliche Haushaltsgröße Anteil an Einpersonenhaushalten Anteil an Haushalten mit Kindern Anteil an Haushalten mit Kindern in familiengeeigneten Wohnraum34 100% 1,90 42% 21% 27% 18% 1,65 49% 7% 9% 15% 2,10 37% 29% 34% 43% 1,98 40% 26% 32% 24% 1,81 42% 18% 29% Studentenanteil Rentneranteil Erwerbsquote Erwerbslosenquote Anteil an Erwerbshaushalten35 Anteil an Migrantenhaushalten durchschnittl. Haushaltseinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte 9% 9% 83% 9% 78% 25% €2.445 €1.731 €1.897 3% 33% 83% 19% 57% 16% €2.261 €1.717 €1.982 5% 8% 82% 14% 81% 26% €2.354 €1.508 €1.663 9% 4% 85% 7% 84% 29% €2.528 €1.760 €1.889 16% 3% 79% 4% 82% 23% €2.519 €1.848 €2.033 Haushalte unterhalb Armutsschwelle Anteil an Vollstandardwohnungen durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) durch. Kaltmietbelastung (brutto) Einkommen höher durch. Wohnfläche pro Person (m²) Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) durchschnittl. Wohndauer (Wohnung) sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) Anteil Eigentümer 11% 96% €6,15 27,9% 24% 40,5 48% 234 7,6 22% 13% 9% 12% 95% €4,83 26,5% 11% 50,1 40% 325 26,6 13% 7% 8% 12% 97% €5,59 28,5% 16% 39,1 33% 237 4,8 13% 9% 15% 11% 96% €6,10 27,3% 24% 38,4 50% 210 4,7 25% 16% 10% 10% 98% €7,57 29,6% 39% 39,3 60% 223 0,6 30% 15% 7% 3.2. Mieter und selbstnutzende Eigentümer Der Anteil an in Eigentum umgewandelten Wohnungen und an selbstnutzenden Eigentümern beträgt im Gebiet Schöneberger Insel 21%. 10% aller Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt. Ca. 11% der Wohnungen sind vermietete Eigentumswohnungen. Das Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz hat weitaus größere Anteile, das Gebiet Bautzener Straße deutlich geringere. Die Anteile an umgewandelten und an selbstgenutzten Wohnungen sind durchschnittlich für die Berliner Innenstadt. Im Erhaltungsgebiet Bergmannstraße-Nord sind bisher 19% der Wohnungen umgewandelt worden und 8% werden von den Eigentümern selbst genutzt. Der niedrige Grad an Umwandlung und an Selbstnutzung gilt für beide Wohnungstypen. Zurzeit ist die Umwandlungstätigkeit im Gebiet gering. 34 35 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen. Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter oder Selbständiger tätig ist. 42 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Tab. 58 Zuzug selbstnutzender Eigentümer nach Zeitraum und Wohnungstyp (abs.)36 Schöneberger Insel vor 1990 1990-93 1994-98 1999-03 2004-08 ab 2009 alle Anteil selbstgenutzter Eigentumswohnungen Anteil umgewandelter Wohnungen 71 4 75 164 107 173 595 9% 21% GroßgörschenBarbarossastraße/Kaiserplatz/Bayerischer Wilhelm-Platz Platz 69 392 6 65 17 294 75 337 58 365 75 397 300 1850 6% 19% 13% 36% Der Eigentumsbildungsprozess war vor 2000 gering und ist dann im Zeitverlauf ähnlich wie in den benachbarten Gebieten37 gewachsen. Abb. 12 Zuzug selbstnutzender Eigentümer nach Zeitraum und Gebiet (in Prozent des Wohnungsbestandes) 5% 4% 3% 2% 1% 0% vor 1990 90-93 Schön.-Insel 94-98 99-2003 Groß/Ks.Wilh-Pl. 04-08 ab 2009 Barbaros./Bayr.-Pl. Auch wenn bisher der Zuzug von selbstnutzenden Eigentümern ins Gebiet noch begrenzt war, so zeigen sich doch die sozialen Auswirkungen, die eine zunehmende Zuwanderung von Selbstnutzern haben würde. Im Vergleich mit den Gebietsdurchschnitten und mit den Strukturen der Mieter haben Eigentümer ein weit überdurchschnittliches Einkommen. Das Einkommensniveau der Eigentümer im Gebiet Schöneberger Insel liegt deutlich - um ein Drittel - über dem Einkommensniveau der Mieter. Die Eigentümer, die seit 2010 zugezogen sind, haben nochmals ein weitaus höheres Einkommensniveau. Auch die anderen Sozialindikatoren wie Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit weisen auf eine sehr gute soziale Lage hin. Sie bewohnen große 36 37 Ergebnisse der Befragung hochgerechnet auf 5.150 WE. Das Gebiet Bautzener Straße ist hier nicht dargestellt, weil der Anteil an selbstnutzenden Eigentümern sehr gering ist. 43 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Wohnungen und haben einen deutlich überdurchschnittlichen Wohnflächenkonsum. Der KFZ-Besatz liegt ca. ein Viertel über dem Gebietsdurchschnitt. Auch die Sozialstruktur in den vermieteten Eigentumswohnungen unterscheidet sich deutlich vom allgemeinen Durchschnitt. Das Einkommensniveau dieser Gruppe ist ca. 10% höher als die der anderen Mieter. Auch die Quadratmetermieten, die in diesem Bestand verlangt werden, liegen über dem Durchschnitt. Umgewandelte Wohnungen, unabhängig davon, ob sie vom Eigentümer bewohnt oder vermietet sind, haben ein höheres Ausstattungsniveau, was sich auch in den höheren Mietpreisen widerspiegelt. Der Umwandlungsprozess führt offensichtlich zu einer deutlich höheren Aufwertung der Wohnung als ein Modernisierungsprozess ohne Aufteilung in Eigentum. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Prozess der Umwandlung in Eigentum und die damit verbundene Zuwanderung von einkommensstarken Haushalten bereits eine Veränderung der Sozialstruktur bewirkt hat. Dieser strukturverändernde Einfluss würde noch stärker, wenn der Prozess der Eigentumsumwandlung noch zunehmen würde. Tab. 59 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Eigentumsform alle Mieterhaushalte Mieter in alle Eigen- Eigentümer umgewan- tümerhaus- ab 2010 halte delten Wohnungen (n=1279) Anteil an allen Haushalten durchschnittliche Haushaltsgröße Anteil an Einpersonenhaushalten Anteil an Haushalten mit Kindern Anteil an Haushalten mit Kindern in familiengeeigneten Wohnraum Studentenanteil Rentneranteil Erwerbsquote Erwerbslosenquote Anteil an Erwerbshaushalten Anteil an Migrantenhaushalten durchschnittl. Haushaltseinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Haushalte unterhalb Armutsschwelle Anteil an Vollstandardwohnungen durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) durch. Kaltmietbelastung (brutto) Einkommen höher durch. Wohnfläche pro Person (m²) Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) durchschnittl. Wohndauer (Wohnung) sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) Anteil Eigentümer (n=162) (n=135) (32) 89% 1,88 43% 21% 28% 11% 1,81 47% 22% 25% 9% 2,07 32% 24% 22% 2% 2,16 25% 33% 37% 9% 9% 82% 10% 77% 24% €2.355 €1.680 €1.848 11% 8% 83% 6% 80% 15% €2.445 €1.808 €1.987 5% 9% 91% 3% 88% 26% €3.382 €2.236 €2.371 2% 4% 100% 6% 94% 31% €3.809 €2.583 €2.679 11% 96% €6,14 28,1% 24% 40,0 51% 231 9,7 23% 14% 0% 10% 97% €6,66 27,4% 34% 41,0 55% 225 7,6 28% 21% 0% 5% 100% 7% 100% €8,47 11,7% 19% 42,6 41% 357 1,5 16% 13% 100% 15,4% 23% 45,2 25% 284 11,2 20% 12% 100% 3.3. Mieter nach Migrationshintergrund Der Migrantenanteil im Gebiet Schöneberger Insel ist mit einem Viertel der Haushalte und einem Drittel der Personen nicht sehr hoch. Deren soziale Lage ist nicht über- 44 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 durchschnittlich wie die der Haushalte ohne Migrationshintergrund, sondern - gemessen an der Berliner Situation - leicht unterdurchschnittlich. Anhand der Analyse der Mieterhaushalte dieser beiden Gruppen soll geprüft werden, ob es unterschiedliche Entwicklungstendenzen gibt. Mieterhaushalte ohne Migrationshintergrund haben ein überdurchschnittliches Einkommensniveau, sowohl gegenüber dem Gebietsdurchschnitt als auch gegenüber dem Berliner Durchschnittsniveau. Die Haushalte sind kleiner und in ihnen leben seltener Kinder. Hinsichtlich der Zuzugsperioden zeigt sich die gleiche Entwicklung wie bei der gesamten Gebietsbevölkerung. Die Haushalte, die in den neunziger Jahren gekommen sind, haben das geringste Einkommen. Vor allem die Einkommen der seit 2011 Zugezogenen liegen deutlich über den Einkommen der anderen Zuzugsgruppen. Alle Gruppen haben einen hohen Wohnflächenkonsum, aber aufgrund der guten Einkommenslage eine recht niedrige Mietbelastung. Je kürzer die Wohndauer umso höher die Mieten pro Quadratmeter. Je kürzer die Wohndauer ist, umso höher ist zwar die Bereitschaft, das Gebiet wieder zu verlassen. Allerdings ist die Absicht, im Gebiet zu bleiben, bei allen Zuzugsgruppen mit über 80% sehr hoch. Zuzug Zuzug ab alle Mie- Mieter ohne Zuzug vor Zuzug Tab. 60 2011 terhaus- Migrations1990 zwischen zwischen Soziostrukturelle Merkmale der 1990 - 1999 2000 -2010 halte hintergrund Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet (n=1279) (n=967 (n=192) (n=131) (n=398) (n=238) - Mieterhaushalte ohne Migrationshintergrund Anteil an allen Haushalten durchschnittliche Haushaltsgröße Anteil an Einpersonenhaushalten Anteil an Haushalten mit Kindern Anteil an Haushalten mit Kindern in familiengeeigneten Wohnraum Studentenanteil Rentneranteil Erwerbsquote Erwerbslosenquote Anteil an Erwerbshaushalten Anteil an Migrantenhaushalten durchschnittl. Haushaltseinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Haushalte unterhalb Armutsschwelle Anteil an Vollstandardwohnungen durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) durch. Kaltmietbelastung (brutto) Einkommen höher durch. Wohnfläche pro Person (m²) Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) durchschnittl. Wohndauer (Wohnung) sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) Anteil Eigentümer 89% 1,88 43% 21% 28% 67% 1,69 51% 15% 23% 13% 1,53 56% 5% 8% 9% 1,83 46% 23% 32% 28% 1,72 52% 18% 28% 16% 1,70 50% 15% 26% 9% 9% 82% 10% 77% 24% €2.355 €1.680 €1.848 9% 12% 85% 7% 77% 0% €2.342 €1.786 €1.951 3% 37% 82% 16% 54% 0% €2.055 €1.631 €1.876 4% 11% 86% 8% 82% 0% €2.264 €1.595 €1.733 10% 6% 87% 5% 82% 0% €2.413 €1.850 €1.978 14% 3% 82% 2% 84% 0% €2.504 €1.903 €2.068 11% 96% €6,14 28,1% 24% 40,0 51% 231 9,7 23% 10% 95% €6,14 27,5% 26% 44,1 55% 247 10,4 23% 13% 94% €4,76 26,9% 11% 52,0 46% 336 28,3 12% 11% 95% €5,55 28,4% 21% 44,2 40% 228 14,3 10% 10% 95% €6,12 26,7% 26% 42,1 59% 229 6,2 26% 6% 98% €7,55 28,7% 43% 41,4 61% 225 0,6 31% 14% 0% 14% 0% 6% 0% 7% 0% 17% 0% 17% 0% 45 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Migrantenhaushalte sind erheblich größer und haben entsprechend häufiger Kinder. Ihre Wohndauer ist geringer als die der Nichtmigranten. Sie wohnen aber auf deutlich geringerer Fläche. Ihr Einkommensniveau liegt fast 20% unter dem der Nichtmigranten und ca. 7% unter dem Berliner Durchschnitt. Diejenigen, die in den 90er Jahren gekommen sind, liegen nochmals weit darunter. Sie müssen ähnlich hohe Mieten zahlen wie die Nichtmigranten und haben, trotz eines geringen Wohnflächenkonsums, eine Mietbelastung von 30%. Tab. 61 Soziostrukturelle Merkmale der Mieterhaushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet - Mieterhaushalte mit Migrationshintergrund Anteil an allen Haushalten durchschnittliche Haushaltsgröße Anteil an Einpersonenhaushalten Anteil an Haushalten mit Kindern Anteil an Haushalten mit Kindern in familiengeeigneten Wohnraum Studentenanteil Rentneranteil Erwerbsquote Erwerbslosenquote Anteil an Erwerbshaushalten Anteil an Migrantenhaushalten durchschnittl. Haushaltseinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Haushalte unterhalb Armutsschwelle Anteil an Vollstandardwohnungen durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) durch. Kaltmietbelastung (brutto) Einkommen höher durch. Wohnfläche pro Person (m²) Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) durchschnittl. Wohndauer (Wohnung) sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) Anteil Eigentümer alle Mieter- Alle mit Zuzug vor Zuzug Zuzug Zuzug ab 2011 haushalte Migrations1990 zwischen zwischen 1990 - 1999 2000 -2010 hintergrund (n=1279) (n=312) (n=39) (n=49) (n=155) (n=67) 89% 1,88 43% 21% 28% 22% 2,48 16% 37% 39% 3% 2,15 18% 15% 11% 3% 2,90 12% 44% 34% 11% 2,61 14% 46% 51% 5% 2,04 25% 22% 36% 9% 9% 82% 10% 77% 24% €2.355 €1.680 €1.848 10% 3% 77% 18% 78% 100% €2.300 €1.452 €1.596 4% 16% 86% 30% 64% 100% €2.630 €1.741 €2.044 5% 3% 76% 31% 73% 100% €2.186 €1.169 €1.281 8% 0% 78% 14% 85% 100% €2.482 €1.459 €1.556 23% 0% 68% 7% 74% 100% €2.200 €1.496 €1.727 11% 96% €6,14 28,1% 24% 40,0 51% 231 9,7 23% 16% 98% €6,17 29,9% 16% 31,4 39% 197 7,5 23% 11% 97% €5,04 26,8% 12% 40,6 31% 282 20,2 18% 21% 100% €5,79 29,9% 2% 27,9 22% 218 11,4 14% 14% 98% €5,86 29,2% 15% 30,2 38% 180 6,2 21% 21% 97% €7,76 33,3% 31% 33,4 58% 176 0,5 35% 14% 0% 13% 0% 11% 0% 10% 0% 15% 0% 11% 0% 3.4. Mieter im Altbau und im Nachkriegsneubau Knapp 90% der Wohnungen liegen im Altbau. Wohnungen aus der Nachkriegszeit, vor allem der 50er und 60er Jahre, stellen gut 10%. Wohnungen, die nach 1990 gebaut wurden, sind sehr selten (1%). Die Strukturen der Mieter im Altbau und in den Nachkriegsbauten unterscheiden sich deutlich hinsichtlich ihrer Einkommen und hinsichtlich ihrer Wohnverhältnisse. Mieter in Nachkriegsbauten haben sowohl im Vergleich zum Gebietsdurchschnitt als auch zum Berliner Mittel ein unterdurchschnittliches Einkommen. Vom Gebietsdurchschnitt trennen sie knapp 20% und vom Berliner Durchschnitt knapp 10%. Sie bewohnen allerdings deutlich weniger Wohnfläche. Der für Familien geeignete Wohnraum wird 46 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 in deutlich höherem Maße tatsächlich von Familien genutzt. Trotz des geringeren Wohnkonsums ist ihre Mietbelastung um fast 3 Prozentpunkte höher als die der Mieter im Altbau. Der Anteil von Migrantenhaushalten ist im Nachkriegsbau höher. alle MieTab. 62 terhausSoziostrukturelle Merkmale der halte Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet (n=1279) - Mieterhaushalte ohne Migrationshintergrund Anteil an allen Haushalten durchschnittliche Haushaltsgröße Anteil an Einpersonenhaushalten Anteil an Haushalten mit Kindern Anteil an Haushalten mit Kindern in familiengeeigneten Wohnraum Studentenanteil Rentneranteil Erwerbsquote Erwerbslosenquote Anteil an Erwerbshaushalten Anteil an Migrantenhaushalten durchschnittl. Haushaltseinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Haushalte unterhalb Armutsschwelle Anteil an Vollstandardwohnungen durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) durch. Kaltmietbelastung (brutto) Einkommen höher durch. Wohnfläche pro Person (m²) Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) durchschnittl. Wohndauer (Wohnung) sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) Anteil Eigentümer Mieter im Altbau (n=1026) Mieter im Mieter im NachNeubau kriegsbau nach 1990 (n=129) (n=10) 89% 1,88 43% 21% 28% 71% 1,92 41% 22% 28% 9% 1,89 44% 22% 45% 1% 2,10 10% 20% 0% 9% 9% 82% 10% 77% 24% €2.355 €1.680 €1.848 8% 8% 83% 10% 79% 25% €2.417 €1.709 €1.862 12% 9% 77% 9% 74% 32% €2.056 €1.445 €1.682 0% 6% 94% 0% 90% 10% €3.660 €2.606 €2.614 11% 96% €6,14 28,1% 24% 40,0 51% 231 9,7 23% 8% 96% €6,08 27,7% 24% 40,6 47% 226 11,0 22% 11% 98% €6,32 30,6% 27% 33,7 64% 238 7,1 25% 0% 100% €7,54 20,7% 40% 36,0 50% 167 6,5 30% 14% 0% 13% 0% 17% 0% 10% 0% 3.5. Sozialstrukturelle Unterschiede nach Ausstattungsstandard und Modernisierungsstand Der Ausstattungsstandard der Wohnungen im Gebiet ist sehr hoch. Nur noch ein sehr kleiner Anteil der Wohnungen hat, nach Angaben der Mieter38 keinen Vollstandard im Sinne des Berliner Mietpreisspiegels. Gut ein Drittel der Wohnungen sind modernisiert worden39, der überwiegende Teil davon ab dem Jahr 2000. Anhand eines Vergleichs zwischen modernisierten und 38 39 4% der Mieter hat angegeben, noch mit Einzelöfen zu heizen. 3% nutzen eine Etagenheizung, die sie selbst eingebaut haben. Grundlage sind die Aussagen der Befragten, ob und ggf. wann die Wohnung modernisiert worden ist. Es ist davon auszugehen, dass der Kenntnisstand über längere Zeit zurückliegende Modernisierungsmaßnahmen unter den aktuellen BewohnerInnen lückenhaft ist. Für die Fragestellung der Untersuchung sind aber die Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre relevanter. Hier ist von einem guten Kenntnisstand auszugehen. 47 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 nicht modernisierten Beständen können die Auswirkungen von Modernisierungsmaßnahmen auf die Sozialstruktur analysiert werden. Insgesamt zeigen nur einige Indikatoren relevante Unterschiede an. Deutliche Unterschiede zeigen sich beim Einkommensniveau, das in den modernisierten Wohnungen 20% über dem in den nicht modernisierten Wohnungen liegt. Der Unterschied wird nicht durch den höheren Anteil selbst nutzender Eigentümer in den modernisierten Wohnungen bewirkt. Auch bei den Mietern gibt es einen deutlichen Einkommensunterschied von 11%. Die Mieten liegen in den modernisierten Wohnungen höher. Der Unterschied ist aber nicht sehr groß. Der Abstand zu den ab 2000 modernisierten Wohnungen beträgt knapp 10%. Tab. 63 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung alle Haushal- Unterhalb Vollstandard- Wohnungen te Vollstandard wohnungen ohne Modernisierung 40 modernisiert modernisiert bis 2000 nach 200040 Alle (n=1444) Anteil an allen Haushalten durchschnittliche Haushaltsgröße Anteil an Einpersonenhaushalten Anteil an Haushalten mit Kindern Anteil an Haushalten mit Kindern in familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil Rentneranteil Erwerbsquote Erwerbslosenquote Anteil an Erwerbshaushalten Anteil an Migrantenhaushalten durchschnittl. Haushaltseinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen durchschnittl. Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Haushalte unterhalb Armutsschwelle Anteil an Vollstandardwohnungen durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) durch. Kaltmietbelastung (brutto) Einkommen höher durch. Wohnfläche pro Person (m²) Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) durchschnittl. Wohndauer (Wohnung) sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) Anteil Eigentümer Modernisierte Wohnungen (n=52) (n=1340) (n=691) (n=501) (n=106) (n=324) 100% 1,90 42% 21% 27% 4% 1,67 54% 14% 25% 93% 1,92 41% 21% 28% 48% 1,89 41% 22% 24% 35% 1,93 41% 21% 29% 7% 1,80 48% 17% 23% 22% 1,97 40% 22% 32% 9% 9% 83% 9% 78% 25% €2.445 €1.731 €1.897 9% 18% 88% 23% 58% 12% €1.613 €1.296 €1.488 9% 9% 82% 9% 79% 26% €2.488 €1.753 €1.916 7% 10% 84% 10% 77% 24% €2.335 €1.653 €1.817 9% 9% 83% 9% 79% 22% €2.585 €1.811 €1.962 3% 22% 87% 4% 72% 17% €2.350 €1.685 €1.827 11% 5% 82% 11% 82% 25% €2.680 €1.859 €1.994 11% 96% €6,15 27,9% 24% 40,5 48% 234 7,6 22% 13% 9% 38% 0% €5,41 34,7% 21% 43,3 54% 188 13,2 18% 6% 0% 7% 100% €6,18 27,6% 24% 40,4 48% 235 9,5 22% 13% 9% 13% 94% €5,82 28,4% 22% 41,0 46% 239 11,1 23% 14% 4% 8% 97% €6,41 27,5% 22% 41,0 48% 239 10,3 21% 13% 14% 12% 96% €5,18 26,7% 14% 45,1 46% 246 22,3 11% 6% 15% 6% 98% €6,79 27,2% 24% 39,8 49% 248 7,1 24% 15% 16% In dieser Auswertung wurden nur die Wohnungen einbezogen, bei denen der Befragte ‚eine Modernisierung nach 2000’ angegeben hat. 48 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Abb. 13 Einkommensstruktur in modernisierten Wohnungen nach Modernisierungszeitraum41 50 40 30 % Mod. vor 2000 Mod.2000-04 Mod. 2005-09 Mod. ab 2010 20 10 0 unter 50% 100% -u.125% 50% -u.100% 150% -u.200% 125% -u.150% 200% u.m. Einen präzisen Einblick in den Wandel der Sozialstruktur vermittelt die Veränderung der Einkommensstruktur nach dem Zeitpunkt der Modernisierung. Modernisierungsmaßnahmen ab 2005, besonders aber ab 2010 haben die soziale Zusammensetzung gravierend verändert. Haushalte mit sehr geringen Einkommen haben nur noch in Ausnahmefällen die Möglichkeit, eine Wohnung in einem frisch modernisierten Haus anzumieten. Der Anteil der Haushalte mit einem unterdurchschnittlichen Einkommenverringert sich mit Modernisierungsmaßnahmen im Gebiet kontinuierlich. 3.6. Einfluss von Modernisierungsmaßnahmen auf die Sozialstruktur Der § 172 bestimmt, dass die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards auflagenfrei zu genehmigen ist. Darüber hinaus gehende Modernisierungsmaßnahmen sollten nur unter Auflagen genehmigt oder versagt werden, wenn diese eine die Sozialstruktur verändernde Wirkung haben. Maßnahmen, die im Verdacht stehen gravierende Sozialstrukturveränderungen auszulösen, sind Wohnungszusammenlegungen, Grundrissänderungen zur Schaffung besonders großzügiger Wohnverhältnisse, der Einbau von Erstbalkonen mit mehr als 4 m² Grundfläche bzw. der Einbau von Zweitbalkonen, die Ausstattung von Einbauküchen und die aufwendige Ausstattung des Bades.42 Im Folgenden soll daher geprüft werden, welche messbaren sozialstrukturverändernden Auswirkungen der Einbau hochwertiger Bäder bzw. Gästetoiletten, große bzw. Zweitbalkone, überdurchschnittliche Ausstattung des Wohnbereichs und Aufzüge auf die Struktur der Mieterhaushalte43 und auf die Mieten haben. 41 42 43 Angaben in Prozent des durchschnittlichen Berliner Äquivalenzeinkommens. Vgl. Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnung in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Bezirk Tempelhof-Schöneberg vom 3. September 2014. Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin, Abl. 38 S. 1754f. Die deutlichen Auswirkungen der Zuwanderung von selbstnutzenden Eigentümern wurden bereits oben dargestellt (Kap. 3.2) 49 Endbericht 3.6.1. Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Modernisierungsmaßnahmen oberhalb zeitgemäßer Ausstattung Balkone, Bäder, Aufzüge Die Ausstattung einer Wohnung oberhalb des durchschnittlichen zeitgemäßen Ausstattungsstandards bewirkt deutliche soziostrukturelle Veränderungen, die zu Verstärkungen der negativen städtebaulichen Auswirkungen führen (vgl. Kap. 5.2). Dies zeigt sich besonders deutlich bei den angesprochenen Ausstattungsmerkmalen, ‚hochwertige Wohnraumausstattung’, ‚hochwertige Badausstattung’, Terrasse und Aufzug.44 Tab. 64 alle Mie- Terrasse Bad mit Aufzug im Gäste-WC Hochwertige Soziostrukturelle Merkmale der WohnraumterhausTrennung Altbau Mieterhaushalte bei relevanten Mo- halte ausstattung von Wanne dernisierungsmaßnahmen oberhalb u. Dusche (n=1279) (n=74) (n=109) (n=18) (n=36) (n=14) zeitgemäßer Ausstattung (ohne Dachgeschoss) Anteil an allen Haushalten 89% 5% 8% 1% 3% 2% durchschnittliche Haushaltsgröße 1,88 2,14 2,61 1,94 2,79 1,86 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 28% 12% 33% 5% 45% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 23% 44% 11% 50% 18% Anteil an Haushalten mit Kindern in 28% 26% 40% 11% 42% 24% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 9% 10% 7% 3% 6% 6% Rentneranteil 9% 5% 3% 6% 4% 3% Erwerbsquote 82% 86% 77% 88% 80% 91% Erwerbslosenquote 10% 4% 13% 7% 3% 3% Anteil an Erwerbshaushalten 77% 88% 84% 94% 92% 91% Anteil an Migrantenhaushalten 24% 18% 39% 22% 21% 18% €2.355 €3.003 €3.048 €3.020 €3.895 €3.459 durchschnittl. Haushaltseinkommen €1.680 €2.006 €1.744 €2.046 €2.115 €2.502 durchschnittl. Äquivalenzeinkommen €1.848 €2.178 €1.867 €2.141 €2.251 €2.749 durchschnittl. Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Haushalte unterhalb Armutsschwelle 11% 0% 6% 0% 0% 0% Anteil an Vollstandardwohnungen 96% 99% 96% 100% 100% 100% €6,14 €6,39 €6,60 €6,83 €6,25 €6,86 Durch. Nettokaltmiete (Euro/m²) Durch. Kaltmietbelastung (brutto) 28,1% 25,0% 28,3% 25,6% 25,1% 23,2% Einkommen höher als Vorjahr 24% 29% 28% 19% 35% 50% Durch. Wohnfläche pro Person 40,0 41,4 36,3 42,9 40,9 47,2 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 51% 32% 17% 47% 5% 23% Kfz-Dichte (auf 1.000 Einwohner) 231 253 227 235 170 195 Wohndauer (Wohnung) 9,7 7,9 5,6 8,8 6,1 8,5 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 23% 28% 25% 24% 26% 35% Umzugswunsch (Gebiet verlassen) 14% 15% 14% 6% 11% 20% Anteil Eigentümer 0% 0% 0% 0% 0% 0% Terrassen kommen im Gebiet in 5% der Wohnungen vor. Der Einfluss auf die Sozialstruktur zeigt sich deutlich beim Einkommen. Die mieterhöhende Wirkung ist nicht sehr groß. Mieter in Wohnungen mit einer hochwertigen Wohnraumausstattung haben eine deutlich überdurchschnittliche Einkommensstruktur, die höchste aller hier betrachteten Untergruppen. Die Quadratmetermieten liegen gut 10% über dem Durchschnitt. Der Wohnflächenkonsum dieser Haushalte ist extrem hoch. 44 Die Ergebnisse entsprechen denjenigen, die in den benachbarten Schöneberger Erhaltungsgebieten gefunden wurden. 50 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Der Zusammenhang zwischen der Abweichung von der durchschnittlichen Sozialstruktur und einer hochwertigen Badausstattung, insbesondere bei der Einrichtung einer zweiten Toilette ist deutlich ausgeprägt. Die Einkommensverhältnisse der Mietergruppe mit einer hochwertigen Badausstattung übersteigen die durchschnittlichen Einkommensverhältnisse aller Mieter um ca. 25%. Die durchschnittliche Quadratmetermiete deutlich über dem Gebietsdurchschnitt. Eine hochwertige Badausstattung ist wie auch die hochwertigen Wohnraumausstattungsmerkmale ein Indikator für eine weitreichende Veränderung der Sozialstruktur. Der überwiegende Teil der Gebäude im Gebiet, die mit Aufzügen ausgestattet sind, stammt aus der Nachkriegszeit. Diese sind im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus finanziert worden. Auch wenn ein großer Teil dieser Wohnungen keine Sozialwohnungen mehr sind, ist der Einfluss der ehemaligen Finanzierungsform und der damit verbundenen Bewirtschaftungsregularien deutlich spürbar. Die Mieten für Wohnungen mit bzw. ohne Aufzug unterscheiden sich praktisch nicht. Dies verhält sich in den Altbauwohnungen aus der Zeit vor 1918 anders. Die Ausstattung mit Aufzügen ist sehr viel geringer. Nur 2% der Mietwohnungen sind durch einen Aufzug erschlossen. Die Differenz zwischen den Quadratmetermieten in Wohnungen mit und ohne Aufzugausstattung beträgt ca. 0,80 €. Die Sozialstruktur ist deutlich verändert. Das Einkommensniveau der Mieter in diesen Beständen liegt gut 20% über dem Durchschnitt aller Mieter. Die Voraussetzungen für eine Vermarktung von Wohnungen mit einem Aufzug sind in Innenstadtgebieten wie dem Gebiet Schöneberger Insel, vor allem aber im Teilgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz aufgrund der einkommensstarken Nachfrage sehr gut. Eine unbegrenzte Möglichkeit des Einbaus von Aufzügen in dem Gebiet würde weitere deutliche sozialstrukturelle Veränderungen unterstützen. Insgesamt zeigt sich, dass Modernisierungsmaßnahmen, die über eine zeitgemäße Ausstattung hinausgehen, deutliche mietsteigernde Wirkungen haben und darüber deutliche Impulse zur Veränderung der Sozialstruktur geben. 4. Schlussfolgerungen Gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Bau GB kann eine Gemeinde (in Berlin: ein Bezirk) durch Satzung (in Berlin: durch Verordnung) Gebiete bezeichnen, in denen die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dadurch geschützt werden soll, dass bestimmte bauliche Veränderungen einem Genehmigungsvorbehalt unterliegen. 4.1. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für das Gebiet Schöneberger Insel 4.1.1. Zentrale Ergebnisse zu Sozialstruktur und Wohnungsversorgung  Insgesamt hat das Gebiet verglichen mit Berlin ein moderat überdurchschnittliches Einkommensniveau. Der Armenanteil ist geringer als im Berliner Durchschnitt.  Der Migrantenanteil ist mit 33% im Vergleich zum Ortsteil Schöneberg unterdurchschnittlich. Das Einkommensniveau der Migranten ist deutlich geringer als das der Nichtmigranten.  Die Wohnverhältnisse hinsichtlich Ausstattung, Wohnfläche und Belegung sind im Berliner Vergleich durchschnittlich.  Das Mietniveau übersteigt die Mittelwerte des Berliner Mietspiegels deutlich. 51 Endbericht   Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Der Anteil selbstnutzender Eigentümer ist für Berliner Innenstadtwohngebiete durchschnittlich. Veränderungsprozesse der letzten Jahre  Das Gebiet weist eine deutliche Tendenz zur Veränderung der Sozialstruktur auf.  In den letzten 4 Jahren sind überwiegend Haushalte mit einer überdurchschnittlichen ökonomischen Lage zugezogen. Diese Entwicklung war zwar nicht so ausgeprägt wie in dem Nachbargebiet Kaiser-Wilhelm-Platz, ist aber deutlich ausgeprägt.  Die Haushaltsstruktur dieser Zuwanderungsgruppen zeigt zwar einen leicht unterdurchschnittlichen Anteil an Haushalten mit Kindern. Die Altersstruktur zeigt jedoch auch, dass sowohl die Zahl und der Anteil der Kinder als auch der Anteil der Haushalte mit Kindern in dieser Gruppe im Verlauf der nächsten Jahre kontinuierlich zunehmen wird.  Die gewachsene Attraktivität zeigt sich in einer Zunahme der Umwandlungsprozesse in Einzeleigentum.  Die Investitionsneigung der Hauseigentümer im Gebiet ist hoch. Seit 2007 sind in 17% des Wohnungsbestandes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden. 4.1.2. Untersuchung der Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung im Gebiet Bautzener Straße Insgesamt besitzt das Gebiet Bautzener Straße eine anhaltende hohe Attraktivität für einkommensstarke, junge Haushalte. Diese Anziehungskraft zeigt sich auch in der Zufriedenheit mit den Strukturmerkmalen des Gebiets und in den positiven Bewertungen durch alle Bevölkerungsgruppen. Diese Situationsbeschreibung macht insgesamt deutlich, dass die Anwendungsvoraussetzungen für eine soziale Erhaltungsverordnung im Gebiet Bautzener Straße gegeben sind, da a.) ein Aufwertungsspielraum besteht, Im Gebiet Schöneberger Insel verfügen 4% der Wohnungen nicht über eine Vollstandardausstattung. Allerdings hat es sich gezeigt, dass in den letzten Jahren in erheblichem Umfang - 17% der Wohnungen innerhalb von 7 Jahren – Modernisierungsinvestitionen vorgenommen wurden. Ein erheblicher Teil dieser Wohnungen hatte schon vorher eine Vollstandardausstattung. Das zeigt, dass auch über den durchschnittlichen Standard hinaus modernisiert wird. Schließlich fehlen in einem sehr großen Teil der Vollstandardwohnungen einzelne Ausstattungsmerkmale wie Fliesen im Bad (36%), Doppelfenster in allen Räumen (63%), Balkone (44%), die sowohl als Sondermerkmale im Berliner Mietpreisspiegel einbezogen sind, als auch auf dem heutigen Wohnungsmarkt für ein gehobenes Wohnungsangebot Voraussetzung sind. Aufzüge sind nur in einem geringen Maße im Gebiet vorhanden. Sie gehören aber in Wohnungen mit einem gehobenen Standard auch im Altbau zur Regelausstattung. Seit der Jahrhundertwende sind ein Viertel der jetzt vorhandenen Aufzüge eingebaut worden. Besonders häufig geschah dies in Zusammenhang mit der Umwandlung von Altbauten in Eigentumswohnungen. Bewohner dieser Wohnungen haben ein deutlich überdurchschnittliches Einkommensniveau, auch diejenigen, die Mieter sind. Es besteht die Gefahr, dass in stärkerem Umfang als 52 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 bisher, Aufzüge eingebaut werden sollen, auch wenn zu berücksichtigen ist, dass der Einbau nur in engen Grenzen verhindert werden kann. Ein weiterer relevanter Aufwertungsspielraum besteht bei Wohnungen, die Mieter mit eigenen Investitionen auf Vollstandard gebracht haben. Dies sind vor allem Wohnungen, in denen Mieter eine Gasetagenheizung eingebaut haben. Diese Wohnungen machen 3% des Bestandes aus. Schließlich liegt bisher nur ein geringer Teil der Wohnungen in Gebäuden, die energetisch aufgerüstet wurden. Auch in diesen Gebäuden wurden bisher jeweils nur ein Teil der möglichen Maßnahmen zur Energieeinsparung vorgenommen, so dass im Bereich der energetischen Modernisierung noch ein sehr großes Potenzial vorhanden ist. Aufgrund der großen Nachfrage und der gestiegenen Erwartungen einkommensstärkerer Haushalte an die Ausstattung der Wohnung ist das Aufwertungspotenzial im Gebiet in größerem Umfang vorhanden. b.) ein relevantes Verdrängungspotential vorhanden ist, Der Anteil von Haushalten mit deutlich unterdurchschnittlichem Einkommen ist im Gebiet trotz des Zuzugs einkommensstärkerer Haushalte noch hoch. Die Entwicklung im angrenzenden Gebiet Kaiser-Wilhelm-Platz zeigt, dass das Potenzial für noch stärkere sozialstrukturelle Veränderungen noch keinesfalls ausgeschöpft ist. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Veränderungsprozesse im Gebiet Schöneberger Insel später eingesetzt haben, sich prinzipiell aber ähnlich entwickeln können wie im Nachbargebiet. Dadurch ist das Verdrängungspotenzial insgesamt noch größer, da auch Haushalte mit durchschnittlichen Einkommen betroffen sein können. 11% der Haushalte sind entsprechend der oben dargestellten Kriterien der Berliner Senatsverwaltung arm, weitere 17% haben ein prekäres Einkommen und insgesamt 50% haben ein Einkommen unter dem Berliner Durchschnittsniveau. Diese müssen im Durchschnitt bereits jetzt trotz stark unterdurchschnittlichem Wohnflächenkonsum und unterdurchschnittlicher Quadratmetermiete ca. 40% ihres Einkommens für die Warmmiete aufwenden. Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen könnte ein erheblicher Teil dieser Haushalte nicht verkraften. Ein erheblicher Anteil an Haushalten im Gebiet (ca. 50%) sind verdrängungsgefährdet. c.) ein Aufwertungsdruck weiterhin gegeben ist.  Der Aufwertungsdruck zeigt sich darin, dass die Zuwanderer in das Gebiet ein überdurchschnittliches Einkommen haben. Auch der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren lag hoch.  Das Erstarken des Aufwertungsdrucks zeigt sich auch in der Mietentwicklung, die bei den Zuwanderern über den Werten des Berliner Mietspiegels liegen. d.) Ergebnis Im Gebiet gibt es in nahezu allen Wohnungsbeständen deutliche Aufwertungspotentiale. Aufgewertete Wohnungen werden von einkommensstarken Haushalten stark nachgefragt. Das Einkommensniveau der durchschnittlichen Gebietshaushalte reicht in der Regel nicht dazu aus, Mieten in aufgewerteten Wohnungen zu tragen. Daher ist davon auszugehen, dass die Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen (ca. 50%) bei Aufwertungsinvestitionen verdrängungsgefährdet sind. 53 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 4.2. Städtebauliche Folgen einer Veränderung der Sozialstruktur Voraussetzung für den Erlass einer Erhaltungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist das Vorliegen städtebaulicher Gründe für den Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung. Als Ergebnis der Untersuchung zeigt sich eine Tendenz zu städtebaulichen Fehlentwicklungen, wenn das Instrumentarium der Erhaltungsverordnung nicht eingesetzt werden würde.  Verlust preiswerten Wohnraums Aufgrund der kontinuierlichen hohen Zuwanderung nach Berlin ist der Berliner Wohnungsmarkt angespannt. Gleichzeitig sinkt auf allen Teilmärkten des Berliner Wohnungsmarktes einschließlich des Sozialen Wohnungsbaus das Angebot preiswerter Wohnungen.45 Preiswerter Wohnraum geht kontinuierlich durch Modernisierungsinvestitionen verloren. Darüber hinaus sind die Wohnungsmieten in Berlin in allen Marktsegmenten des Berliner Wohnungsmarkts während der letzten Jahre schneller als die Einkommen gestiegen. In Berlin gibt es ca. 700.000 Mieterhaushalte mit einem Einkommen unterhalb der Einkommensgrenzen des §9 WoFG46, die damit aufgrund ihres niedrigen Einkommens die Zugangsberechtigung zu Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus, 1. Förderweg, haben. Dem stehen zurzeit nur noch weniger als 150.000 Sozialwohnungen gegenüber47, deren Zahl sich durch Auslaufen der Bindungsfrist weiter reduzieren wird. Daher sind von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Förderrichtlinien für die Neuerrichtung von Sozialwohnungen erarbeitet worden. Es wird aber davon ausgegangen, dass kurz und mittelfristig der Bedarf an geförderten Wohnungen nicht gedeckt werden kann. Die sich daraus ergebenden städtebaulichen Probleme sind für das Land Berlin umso größer, je größer die Zahl einkommensschwacher Haushalte ist, die aus Gebieten wie der Schöneberger Insel verdrängt werden. Für die Versorgung der Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen stellen daher die Altbauwohnungen mit niedrigen Mieten ein derzeit nicht zu ersetzendes Angebot dar. Unter den gegebenen Umständen ist die Deckung des Wohnungsbedarfs der Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen nur zu sichern, wenn vorhandener preiswerter Wohnraum auch längerfristig erhalten wird und Modernisierungsinvestitionen auf die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards beschränkt werden.  Verstärkung von Segregationsprozessen in der Gesamtstadt Im Gebiet Schöneberger Insel lebt eine gemischte Bevölkerung mit erheblichen Teilen von einkommensschwächeren und verdrängungsgefährdeten Haushalten. Wenn diese ökonomisch schwachen Teile der Bevölkerung durch Modernisierungsinvestitionen zum Verlassen der bisherigen Wohnungen gezwungen werden, werden selektive Wanderungsprozesse verstärkt. Ein großer Teil dieser Haushalte, insbesondere aber diejenigen mit geringen Chancen für eine eigenverantwortliche Verbesserung ihrer sozialen Lage, wandern nämlich in Gebiete ab, die bereits aufgrund ihrer hochsegregierten Bevölkerungsstruktur als Problemgebiete eingestuft sind. Dies zei45 46 47 Vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2012, S. 9 Schätzung (vgl. TOPOS / Prof. Schmoll: Nachfragepotentiale für Eigentümer- und Mietwohnungen in Berlin 2002, im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Berlin 2002). Jüngere Berechnungen des Anteils der Zugangsberechtigten liegen nicht vor. Da aber zum einen die Einkommen in Berlin seit 2002 nur geringfügig angestiegen sind, zum anderen in Berlin zum 1.4.2006 die Einkommensgrenzen des WoFG erhöht worden sind, kann die genannte Größenordnung als weiterhin realistisch gelten. vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2010, S. 47 54 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 gen sowohl kleinräumige Untersuchungen in Stadtquartieren als auch das ‚Stadtmonitoring‘ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.48 Diese Gebiete gefährden die Stadtentwicklung und erfordern hohen personellen und finanziellen Aufwand zu ihrer Steuerung und Verbesserung. Als eines der wichtigsten städtebaulichen Entwicklungsziele hat daher der Berliner Senat festgelegt: „Im Rahmen der Bestandsqualifizierung ist es ... wesentlich, soziale Entmischungsprozesse zu vermeiden und gemischte funktionale Strukturen zu sichern.“49 Veränderung einer bewährten Bevölkerungsstruktur Ein großer Teil der BewohnerInnen ist auf die Struktur des Wohngebiets mit seinen infrastrukturellen Ausstattungen, seinen nachbarschaftlichen Kontakten und seiner Vertrautheit angewiesen.  Derartig gewachsene, sich kontinuierlich weiterentwickelnde Sozialstrukturen haben positive Auswirkungen auf die Struktur und die Kosten der staatlich zu organisierenden und bereitzustellenden Daseinsfürsorge und Infrastrukturausstattung. Auch hier hat sich in der Untersuchung gezeigt, dass im Gebiet Schöneberger Insel enge soziale Kommunikationsnetze existieren. Dies zeigt sich sowohl in den intensiven nachbarschaftlichen Beziehungen (vgl. Kap.2.10.2) und den engen persönlichen Netzwerken (vgl. Kap.2.10.1) als auch in einer positiven Bewertung des Wohngebiets durch die BewohnerInnen (vgl. Kap.2.12.2). Diese Sozialbeziehungen gehen dabei häufig über reine Kommunikationsbeziehungen hinaus. Sie beinhalten eine Vielzahl kleinerer und größerer Hilfeleistungen, gegenseitige Unterstützung und Beratung, die nicht nur die Lebensqualität für die BewohnerInnen erhöhen, sondern staatliche Leistungen unterstützen und ersetzen. 20% der Befragten berichten von intensiven nachbarschaftlichen Kontakten und großer Bereitschaft zu gegenseitiger Hilfe. Weitere 47% nennen kleinere gegenseitige Hilfeleistungen, so dass zwei Drittel aller BewohnerInnen von Kontakten berichten, die auch gegenseitige Unterstützungsleistungen beinhalten. Bei den älteren BewohnerInnen in den Nachkriegswohnungen sind die jeweiligen Werte noch höher. Die vorgefundene Gebietsstruktur entspricht weiterhin den im §1 des BauGB angesprochenen ausgeglichenen Bevölkerungsstrukturen. Damit besteht die begründete Erwartung, dass eine Änderung der Bevölkerungsstruktur zumindest für einen längeren Zeitraum dem Gebiet die Qualitätsmerkmale einer bewährten Bevölkerungsstruktur nehmen würde. Es erscheint daher als sinnvoll und geboten, die vorhandene Struktur zu erhalten.  Verstärkung der innerstädtischen Verkehrsprobleme Das Teilgebiet Schöneberger Insel hat innerhalb des Bezirks und der Stadt eine zentrale Lage. Es verfügt über eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. So liegen direkt an das Gebiet angrenzend zwei S-Bahnhöfe und ein Regionalbahnanschluss. Dies zeigt sich in der hohen Nutzungsintensität von 78% der Haushalte (vgl. Tab. 52). 57% der Bewohner benutzen für ihre Wege den sog. Umweltverbund (ÖPNV, Fahrrad oder zu Fuß). 32% der BewohnerInnen nutzen für den Weg zur Arbeit oder zum Ausbildungsplatz den öffentlichen Nahverkehr. (vgl. Tab. 22). Gleichzeitig verfügt das dicht bebaute Wohngebiet nur über wenige Kfz-Stellplätze. Aufgrund der dichten Bebauung befinden sich mit wenigen Ausnahmen Stellplätze nur auf öffentlichem Straßenland, das selbst bei dem geringen gegenwärtigen PKW- 48 49 vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Stadtmonitoring 2011 vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Stadtentwicklungskonzept Berlin 2020. Statusbericht und perspektivische Handlungsansätze. S. 11. 55 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Besatz nicht ausreicht. So führt der ruhende Verkehr zu einer gravierenden Belastung des Wohngebiets und zu einer deutlichen Einschränkung der Wohnqualität. Die Kapazität der das Gebiet berührenden Hauptverkehrsstraßen, die den privaten Verkehr aufnehmen müssen, ist während der Hauptverkehrszeiten bereits erschöpft. Aus diesen Gründen strebt die Berliner Verkehrsplanung eine stärkere Nutzung des ÖPNV bei gleichzeitiger Eindämmung der Benutzung des privaten Kfz an. Die Bevölkerung im Gebiet unterschreitet den in Berlin durchschnittlich üblichen Besitz an PKWs mit ca. 60% deutlich. Dadurch wird ebenso die prekäre Verkehrssituation vor Ort entlastet, als auch die gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur des öffentlichen Nahverkehrs überdurchschnittlich genutzt. Dagegen verfügen die Haushalte mit einem Einkommensniveau oberhalb des Gebietsdurchschnittes, die besonders häufig zu den Zuwanderern in modernisierte, überdurchschnittlich ausgestattete Wohnungen zählen, über deutlich mehr Autos als der Durchschnitt der BewohnerInnen (302 gegenüber 234 pro 1000 Einwohner). Bei einer Fortsetzung dieses Trends würde die Situation sowohl des ruhenden als auch des fließenden Verkehrs weiter verschlechtert. Damit würden zusätzliche Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur notwendig, bei gleichzeitig schlechterer Auslastung und damit einer Entwertung der vorhandenen Einrichtungen des ÖPNV. Zusätzlich bringt eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens eine weitere Erhöhung der Immissionsbelastung des Wohngebiets mit Schadstoffen und Lärm mit sich. Innenstadtnahe Wohngebiete haben aber bereits jetzt besonders hohe Belastungswerte, die häufig die Grenzwerte überschreiten. Insgesamt sind also die negativen Auswirkungen einer möglichen Sozialstrukturveränderung auf die Verkehrsinfrastruktur, den städtebaulichen Charakter des Wohngebiets und die Umweltbelastung als gravierend einzuschätzen. 4.3. Empfehlungen zur Sozialen Erhaltungsverordnung und zu den Prüfkriterien Aufgrund der Ergebnisse empfehlen wir für den Teilbereich Schöneberger Insel eine soziale Erhaltungsverordnung zu erlassen. Es sollten Maßnahmen versagt bzw. auf ihre Verträglichkeit hinsichtlich des Erhalts der Sozialstruktur geprüft werden, die geeignet sind, soziostrukturelle Veränderungen zu verursachen. Die in den Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnung in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Bezirk Tempelhof-Schöneberg enthaltenen Beurteilungskriterien für Umbaumaßnahmen sollten entsprechend angewendet werden. Der Senat von Berlin hat am 03.03.2015 von der Möglichkeit im § 172 BauGB Gebrauch gemacht, eine Umwandlungsverordnung zu erlassen, nach der 'die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf'. In Kapitel 3.2 dieser Untersuchung ist dargelegt worden, dass mit der Umwandlung in Wohnungseigentum und dem Verkauf dieser Wohnungen erhebliche bauliche Aufwertungen und sozialstrukturelle Veränderung einhergehen, unabhängig davon, ob die Käufer als selbstnutzende Eigentümer hinzuziehen oder ob die Wohnungen weiter vermietet werden. Wir empfehlen daher, die Möglichkeiten der Umwandlungsverordnung zu nutzen und die Umwandlung in Eigentum entsprechend der Bestimmungen des Gesetzes zu beschränken. 56 Endbericht Sozialuntersuchung Schöneberger Insel 2015 Befragungsunterlagen  Anschreiben  Erläuterungshinweise zum Ausfüllen des Fragebogens  Fragebogen 57 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abt. Gesundheit, Soziales, Stadtentwicklung Bezirksstadträtin 1 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, Abt. GesSozStadt  D 10820 Berlin An die Bewohnerinnen und Bewohner Des Gebietes „Schöneberger Insel“ Dienstgebäude: Rathaus Schöneberg John-F.-Kennedy-Platz Zimmer 3001  (Durchwahl) 90277 7250 Vermittlung (030) 90277 0 intern (9277) 7250 Telefax (030) 90277 2935 e-mail: sibyll.klotz@ba-ts.berlin.de (E-Mail –Adresse nicht für Dokumente mit elektronischer Signatur) Datum: November 2014 Sehr geehrte Bewohnerinnen und Bewohner, das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg möchte prüfen lassen, ob für das Gebiet "Schöneberger Insel" eine Soziale Erhaltungsverordnung (nach Baugesetzbuch § 172) erlassen werden soll. Ziel dieser Verordnung ist es, notwendige Instandsetzungen und Modernisierungen sozial verträglich und behutsam umzusetzen. Dabei sollen städtebauliche Fehlentwicklungen verhindert und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden. Deshalb hat das Bezirksamt TOPOS Stadtforschung beauftragt, eine Untersuchung in Ihrem Wohngebiet durchzuführen. Mit dem Ergebnis soll geprüft werden, ob sich durch bauliche Veränderungen in ihrem Wohngebiet, wie z. B. Modernisierungen, Abrisse von Wohngebäuden oder Umnutzungen von Wohnungen, die Struktur der Wohnbevölkerung verändern würde. Wenn dies in der Untersuchung festgestellt wird, soll eine Begründung erarbeitet werden. Ohne diese Begründung kann eine Erhaltungsverordnung nicht auf Dauer festgesetzt werden. (Weitere Informationen zur Funktionsweise der Sozialen Erhaltungsverordnungen finden Sie auf der Rückseite der beiliegenden Gebietskarte). Damit die Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung überprüft werden können, bitte ich Sie um Ihre freiwillige Mitarbeit, indem Sie den Ihnen zugestellten Fragebogen ausfüllen und mit dem beigelegten Freiumschlag an uns zurücksenden. Die Befragungsunterlagen haben alle Haushalte im Gebiet erhalten. Dem Fragebogen sind Erläuterungen sowie eine Gebietskarte beigefügt, die Ihnen beim Ausfüllen helfen sollen. Ich möchte Sie bitten, den ausgefüllten Fragebogen in dem beiliegenden Rückumschlag zurückzusenden oder die Unterlagen im Rathaus Schöneberg abzugeben. Ihre Antworten werden ohne Namensnennung notiert, anonym ausgewertet und selbstverständlich an niemanden weitergegeben. Informationen zu dieser Untersuchung können Sie erhalten beim: Fahrverbindungen: Bus: M46, 104 U-Bahn: U 4 – Rathaus Schöneberg, U 7 – Bayerischer Platz Sprechzeiten: nach Vereinbarung   Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, Abteilung Gesundheit, Soziales, Stadtentwicklung, Fachbereich Stadtentwicklungsamt: Frau Franßen, Tel. 902772343 TOPOS Stadtforschung: Herr Gude, Tel.: 864 904-27 (mail@topos-planung.de) Sollten Sie Fragen zum Fragebogen haben, wenden Sie sich bitte direkt an TOPOS Stadtforschung. Vielen Dank für Ihre Mitarbeit. Mit freundlichen Grüßen Dr. Sibyll K l o t z Was ist eine soziale Erhaltungsverordnung?      Die soziale Erhaltungsverordnung - früher bekannt unter dem Stichwort Milieuschutz – ist ein rechtliches Instrument des Baugesetzbuches (§ 172, Abs. 1 und Abs. 4). Sie soll die Struktur der Bevölkerung schützen und erhalten, wenn durch bauliche Maßnahmen wie Umbau, Modernisierung, Abriss o. ä. diese Bevölkerungsstruktur verändert wird und durch diese Veränderung städtebauliche Probleme entstehen. Solche städtebaulichen Probleme können z. B. sein: - eine zu starke oder zu geringe Ausnutzung der Infrastruktur (Kitas, Schulen, Öffentlicher Nahverkehr, Parkplätze usw. - Probleme bei der Wohnungsversorgung - städtebauliche Probleme in anderen Stadtteilen, wenn bestimmte Teile der Bevölkerung in diese Stadtteile verdrängt werden. Weil es ein Instrument der Baugesetzgebung ist, kann es nur für die Regulierung von baulichen und städtebaulichen Maßnahmen eingesetzt werden. Die Bezirksverwaltung kann nur eingreifen, wenn der Eigentümer bauliche Maßnahmen vorbereitet oder durchführt. Es ist kein direktes Instrument des Mieterschutzes oder zur Abwendung sozialer Probleme. Allerdings sollen Verdrängungsprozesse durch Mietsteigerungen, aber auch durch Abriss und Neubau, verhindert werden. Welche Konsequenzen ergeben sich hieraus für die Mieter/innen bzw. Eigentümer/innen? Für das Gebiet 'Schöneberger Insel' ist ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungsverordnung gefasst worden. Eigentümer/innen von Wohnbauten oder Wohnungen im Gebiet müssen daher (nach Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt), den Rückbau von Gebäuden (Abriss), die Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen erhaltungsrechtlich beantragen und genehmigen lassen. Soweit erkennbar ist, dass die beantragte Maßnahme den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung entgegenstehen könnte, kann der Antrag bis zum Erlass der Verordnung, längstens für ein Jahr zurückgestellt werden.  Sollte die jetzt mit dieser Befragung durchgeführte Untersuchung ergeben, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gegeben sind, kann die Bezirksverwaltung Anträge auf die Genehmigung der baulichen Maßnahmen ablehnen oder an Auflagen binden.  Solche Auflagen können z. B. sein: - Begrenzung des Modernisierungsumfangs, - Untersagung von Grundrissänderungen wie die Zusammenlegung von Wohnungen, - Untersagung von Umnutzungen von Wohnungen in Gewerbe oder Ferienwohnungen.  Allerdings verlangt das Baugesetzbuch, dass die Bezirksverwaltung den ‚durchschnittlichen zeitgemäßen Ausstattungszustand’ (z.B. Ersteinbau eines Bades in durchschnittlicher Qualität und einer Sammelheizung) ohne Auflagen genehmigen muss.  Wenn in Ihrer Wohnung bzw. in Ihrem Wohngebäude Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, können Sie bei der Bezirksverwaltung nachfragen, ob eine erhaltungsrechtliche Genehmigung vorliegt. Fragebogen Schöneberger Insel 2014 Überprüfung der Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungsverordnung Mein / unser Haushalt wohnt im Gebiet:  Block [...............] *siehe beiliegende Karte! Schöneberger Insel Altbau (bis 1949)  Neubau (1950-1990)  Neubau (nach 1990)  Vorderhaus  Hinterhaus  Seitenflügel  Dachgeschoss  Fragen zur Wohnung 1. Seit wann wohnen Sie in dieser Wohnung? seit (Jahr) [...............] 2. Wann sind Sie in diese Wohngegend gezogen? (Jahr) [...............] - im (Alt)Bezirk Schöneberg  - anderer Altbezirk Berlins  3. Wo haben Sie davor gewohnt? * (* = im Erläuterungsbogen finden Sie zusätzliche Anmerkungen) [...................................................] - anderes Bundesland / Land  [...................................................] - Mieter  - Untermieter  - Eigentümer  4. Sind Sie Mieter, Untermieter oder Eigentümer der von Ihnen genutzten Wohnung? - Privateigentümer (Haus) - Privateigentümer (Wohnung) - Städtische Wohnungsbaugesellschaften - Private Wohnungsunternehmen - sonstige 5. Wer ist Vermieter dieser Wohnung? 6. Wie viele Zimmer und welche anderen Räume - Zimmer [................] - Küche  - Badezimmer  hat Ihre Wohnung? * Räume zwischen 6 und 10 qm als halbe Zimmer angeben! 7. Wie viele Quadratmeter hat Ihre Wohnung? qm [.................] € 8. Wie viel Miete zahlen Sie monatlich für Ihre Wohnung? * Die Nettokaltmiete, Betriebskosten und Heizkosten sofern möglich bitte getrennt ausweisen! Weitergehende Erklärungen zu der Zusammensetzung der Miete finden Sie im Erläuterungsschreiben. 9. Wurde Ihre Wohnung in den letzten Jahren vom Eigentümer modernisiert? [...............] + Betriebskosten [...............] = Kaltmiete [...............] + Heizkosten [...............] = Warmmiete [...............] ja, 19 [.........] / 20 [.........] - nein  weiter mit Frage 11 - weiß nicht  weiter mit Frage 11 - * Nettokaltmiete - * 10. Wenn eine Modernisierung stattgefunden hat, wann sind Sie in diese Wohnung eingezogen?      eine Modernisierung wurde angekündigt  - vor / während der Modernisierung  - als erster Mieter nach der Modernisierung  - einige Zeit nach der Modernisierung  - keine Modernisierung  TOPOS Stadtforschung Schöneberger Insel 2014 Seite 2 nach nach beim Einzug Einzug Einzug vom vom Bitte geben Sie an, ob das Ausstattungsmerkmal schon bei Ihrem Einzug in der Wohnung vorhanden war oder ob es erst nach Ihrem vorhanden Mieter ein- Vermieter Einzug von Ihnen (in Selbsthilfe) oder vom Vermieter eingebaut wurde. gebaut eingebaut 11. Über welche Ausstattung verfügt Ihre Wohnung? a) Heizungssystem - Ofenheizung (Kohle/Öl) - Gasetagenheizung - Zentralheizung/Fernheizung - sonstige [......................................................] b) Sanitärausstattung Toilette: - Außentoilette - Innentoilette Badezimmer: - mit Dusche - mit Badewanne - mit Badewanne und einer davon getrennten Dusche - überwiegend gefliest außerhalb eines Bades: - mobile Dusche oder Badewanne - fest installierte Dusche / Badewanne (in der Speisekammer) Warmwasserversorgung - Kohle-Badeofen - großer Elektroboiler - Gas- / Elektrodurchlauferhitzer - zentrale Warmwasserversorgung c) sonstige Ausstattungsmerkmale - Balkon (bis 4 m²) - großer Balkon/Terrasse/Wintergarten - Fahrstuhl – Wissen Sie, wann er eingebaut wurde? [............] - Gegensprechanlage - Kabelfernsehen - Doppel-/Verbundglasfenster - teilweise Doppel- / Verbundglasfenster - Einbauküche - Teppichboden - Parkettboden und / oder abgezogene Dielen - verstärkte Elektrosteigeleitung (moderne Elektroinstallation) - Gäste-WC - sonstige [..........................................................] d) energiesparende Ausstattung * - moderne, energiesparende Heizungsanlage - Solaranlage – Erwärmung von Wasser - Solaranlage – Stromgewinnung (Photovoltaik) - gedämmte Fassade - gedämmte Kelleredecke - gedämmtes Dach - gedämmtes Heizungs- und Warmwasserleitungen                                                                                              TOPOS Stadtforschung Schöneberger Insel 2014 Seite 3 - keine  - zusätzlich:  12. Durch eine Verbesserung der Ausstattung Ihrer Wohnung, würde die Miete steigen. Welche Ausstattungsmerkmale sollte Ihre Wohnung trotz der damit verbundenen Mieterhöhung zusätzlich erhalten? [....................................................................] [....................................................................] * 13. Welche Mängel hat Ihre Wohnung? - keine - Feuchtigkeit / Schimmel - Fenster undicht - Heizung / Ofen defekt - Sanitär defekt - Elektro defekt * Mehrfachnennungen sind möglich       - sonstige [..................................................] Fragen zur Verkehrsnutzung - im Wohngebiet  - in Schöneberg  - in anderen Bezirken Berlins  14. Wo befindet sich Ihr Arbeitsplatz / Ausbildungsplatz? [..............................................] - im Umland  - Auto  - Busse/Bahnen  - Fahrrad  - zu Fuß  15. Welche Verkehrsmittel benutzen Sie hauptsächlich auf dem Weg zu Ihrem Arbeitsplatz / Ausbildungsplatz? 16. Verfügt Ihr Haushalt über ein Auto? - ja, Anzahl [............] - nein  Fragen zur Nutzung von öffentlichen Einrichtungen 17. Wenn Sie Kinder in entsprechendem Alter haben, welche Schulen besuchen sie? Grundschule  Welche:[.................................................] weiterführende Schule  Welche:[.................................................] 18. Nutzen Sie folgende Einrichtungen/Angebote im Gebiet? * 19. und wie wichtig sind sie für Sie/Ihre Familie?* nutze ich/ nutzen wir finde ich sehr wichtig finde ich wichtig finde ich weniger wichtig finde ich unwichtig Kindertagesstätte/Hort      Spielplätze      öffentliche Grünflächen      Jugendfreizeiteinrichtungen      Seniorenfreizeiteinrichtungen      kulturelle Einrichtungen      medizinische Versorgung (Ärzte)      Öffentlicher Nahverkehr (Bus, U-Bahn)      sonstiges [.......................................]      TOPOS Stadtforschung Schöneberger Insel 2014 Seite 4 20. Was würden Sie vermissen, wenn Sie das Gebiet verlassen würden? [........................................................................................................................................................] [........................................................................................................................................................] 21. Welche Dinge oder Einrichtungen, die Sie oder Ihr Haushalt dringend benötigen, fehlen im Wohngebiet? [........................................................................................................................................................] [........................................................................................................................................................] 22. Welche Dinge oder Umstände stören Sie hier so, dass Sie sich vorstellen können, deswegen das Wohngebiet zu verlassen? [........................................................................................................................................................] [........................................................................................................................................................] Fragen zum Haushalt 23. Wieviele Personen leben in der Wohnung? Anzahl [............] Person Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person 6. Person 24. Geburtsjahr [............] [............] [............] [............] [............] [............] 25. Geschlecht m w m w m w m w m w m w                                                                                                                   26. Berufliche Stellung (nur Personen über 15 Jahre) Arbeite/r Angestellte/r Beamte/r Selbständige/r Rentner/in Sozialhilfeempfänger/in Arbeitslose: ohne Arbeitslosengeld Arbeitslosengeld I Arbeitslosengeld II (Hartz) Alg II und ‚Ein-Euro-Job’ Aufstocker*siehe Erläuterung ohne Ausbildungsplatz Arbeitsfördermaßnahme Umschulung  Student/in Auszubildende/r Schüler/in Hausfrau/-mann sonstiges [.......................]      TOPOS Stadtforschung Schöneberger Insel 2014 - deutsch  - türkisch  27. Welche Nationalitäten sind in Ihrem Haushalt vertreten? Bitte geben Sie alle Nationalitäten der in der Wohnung lebenden Personen an (Anmerkung: doppelte Staatsbürgerschaft bitte als zwei Nationalitäten notieren) Seite 5 - sonstige  [........................................................] [........................................................] - nein  28. Hat ein Mitglied in Ihrem Haushalt die deutsche Nationalität angenommen? * - ja  [.....................................................................] 29. In welchen Sprachen unterhalten sich die Angehörigen ihres Haushalts untereinander? [................................................................] 30. Erhalten Sie Wohngeld? - nein  * Wenn Sie Hartz IV erhalten, geben Sie bitte die Summe an, die Sie für Ihre Wohnkosten erhalten. Beim Einkommen tragen Sie dann die Summe ohne Wohnkosten ein. 31. Bitte geben Sie das monatliche NettoHaushalts-Einkommen (ohne Wohngeld bzw. ohne Wohnkosten bei Alg II) für den letzten Monat an. * Bitte berücksichtigen Sie die Einkommen aller Haushaltsmitglieder bei Ihrer Angabe. Gemeint sind sämtliche Einkommen außer dem Wohngeld bzw. der Wohnkostenübernahme, z.B. Lohn oder Gehalt, Unterhaltszahlungen, Rente, öffentliche Unterstützungen, Kindergeld etc. Selbständige geben bitte das Jahreseinkommen nach Abzug der Steuern an 32. Hat sich Ihr Haushaltseinkommen gegenüber dem letzten Jahr verändert? - ja, Wohngeld vom Bezirksamt € [...............] - Wohnkostenübernahme im Rahmen von Alg II (Hartz IV)€ [...............] Netto-Haushalts-Einkommen  € [............................] oder - Netto-Haushalts-Einkommen pro Jahr € [..................................] - gleich geblieben  - verschlechtert  - verbessert  Fragen zur Nachbarschaft 33. Wie sind die Kontakte der Nachbarn im Haus untereinander? Bitte nur die zutreffendste Beschreibung ankreuzen - Es gibt enge Kontakte in der Nachbarschaft und eine große Bereitschaft, sich untereinander zu helfen. (z.B. Einkaufen, Kinderbetreuung) - Die meisten Mieter kennen sich und unterhalten sich gelegentlich miteinander, man hilft sich gegenseitig in kleinen Dingen aus. (z.B. Blumen, Post) - Man kennt und grüßt sich. - Hier haben nur einige Kontakt miteinander, die meisten laufen aneinander vorbei. - Hier kennt und grüßt sich fast keiner      TOPOS Stadtforschung Schöneberger Insel 2014 34. Wie beurteilen Sie die Nachbarschaft im Haus? Seite 6 - Das Zusammenleben gefällt mir.  - Zusammenleben ist einigermaßen gut.  - Das Zusammenleben gefällt mir nicht.  - Das Zusammenleben ist mir egal.  - Kann ich nicht beurteilen.  Bitte nur die zutreffendste Beschreibung ankreuzen 35. Von kleinen Hilfeleistungen abgesehen, welche Kontakte bestehen mit Ihren Nachbarn? - keine  - gemeinsame Nutzung von Waschmaschine, Auto, Kinderwagen o.ä.  - Erledigungen  - Kinderbetreuung  - Betreuung Älterer  - Betreuung Behinderter  - Hilfe beim Einkaufen  - Hilfe im Haushalt  - Beratung in 'kniffligen Fragen'  - gemeinsame Freizeitaktivitäten  mehrere Antworten sind möglich - sonstiges  [................................................................................] 36. Haben Sie Freunde, Bekannte oder Verwandte in der Umgebung? mehrere Antworten sind möglich - Freunde  - Bekannte  - Verwandte  Fragen zum Wohngebiet 37. Würden Sie einem Bekannten oder Freund raten in dieses Wohngebiet zu ziehen? 38. Haben Sie vor, aus Ihrer Wohnung auszuziehen? - ja  - eventuell  - nein  - ja  - jetzt nicht aber später  - eigentlich nicht  39. Wenn Sie jetzt oder später ausziehen wollen, welcher Grund ist ausschlaggebend für diese Entscheidung? [...................................................................] * [...................................................................] [...................................................................] 40. Möchten Sie, wenn Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen, in der Gegend wohnen bleiben, woanders hinziehen oder ist Ihnen die Gegend egal? Vielen Dank für Ihre Mitarbeit! - im Wohngebiet bleiben  - in einen Berliner Innenstadtbezirk ziehen  - in einen Berliner Außenstadtbezirk ziehen  - ins Berliner Umland ziehen  - woanders hinziehen  - Die Gegend ist mir egal 