Anlage - Vorlage zur Kenntnisnahme.pdf

Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf Berlin, den 09.04.2013 Vorlage zur Kenntnisnahme für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 25.04.2013 1. Gegenstand der Vorlage: Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XXIII-3-2 VE für die Grundstücke An der Schule 2/8A, einschließlich Flurstück 54 der Flur 171, Fritz-Reuter-Straße 1, teilweise Fritz-Reuter-Straße 3, 4 (Flurstücke 64, 66 der Flur 171), Fritz-Reuter-Straße Flurstück 393 der Flur 172 und Hönower Straße 72-80 im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Mahlsdorf 2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten: Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat in seiner Sitzung am 09.04.2013 beschlossen, die BA-Vorlage Nr. 0410/IV der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen. Die Vorlage ist als Anlage beigefügt. Komoß Bezirksbürgermeister Anlage Christian Gräff Bezirksstadtrat für Wirtschaft und Stadtentwicklung Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung Stapl BPL 1 22.03.13 5241 Vorlage für das Bezirksamt - zur Beschlussfassung Nr. 0410/IV A. Gegenstand der Vorlage: Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XXIII-3-2 VE für die Grundstücke An der Schule 2/8A, einschließlich Flurstück 54 der Flur 171, FritzReuter-Straße 1, teilweise Fritz-Reuter-Straße 3, 4 (Flurstücke 64, 66 der Flur 171), Fritz-Reuter-Straße Flurstück 393 der Flur 172 und Hönower Straße 72-80 im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Mahlsdorf B. Berichterstatter: Bezirksstadtrat Herr Gräff C.1 Beschlussentwurf: Das Bezirksamt beschließt: 1. der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (Anlage 1) zuzustimmen. 2. Das Bebauungsplanverfahren wird als beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB weitergeführt. 3. Die Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung wird beauftragt, auf der Grundlage der Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XXIII-3-2 VE zu erarbeiten und die Beteiligung der Behörden gem. § 4 (2) BauGB durchzuführen.. C.2 Weiterleitung an die BVV zugleich Veröffentlichung: Das Bezirksamt beschließt weiterhin, diese Vorlage der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen und zu veröffentlichen. D. Begründung: siehe Anlage 1 E. Rechtsgrundlage: § 3 Abs. 1 und § 233 Abs. 1 BauGB; § 4 Abs. 1 AGBauGB; §§ 15, 36 Abs. 2 Buchstabe b, c, f und Abs. 3 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) F. Haushaltsmäßige Auswirkungen: keine G. Gleichstellungsrelevante Auswirkungen: keine H. Behindertenrelevante Auswirkungen: keine I. Migrantenrelevante Auswirkungen: keine Christian Gräff Bezirksstadtrat für Wirtschaft und Stadtentwicklung Anlage Anlage zur Beschlussvorlage Nr. 0410/IV D. Begründung: Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) I. Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan XXIII-3-2VE im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und deren voraussichtlichen Auswirkungen informiert und den Bürgern/-innen Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. Der Zeitraum der Öffentlichkeitsbeteiligung vom 18. Juli 2012 bis einschließlich 17. August 2012 wurde in der Tageszeitung „Berliner Zeitung" bekannt gegeben. Die Planungen konnten im Rathaus Helene-Weigel-Platz 8 im Foyer der 4. Etage des Fachbereiches Stadtplanung und im Stadtteilzentrum „Pestalozzi-Treff“ in Mahlsdorf eingesehen werden. Es informierten sich mehrere Bürger/-innen an Hand der ausgestellten Unterlagen über die Planungsziele. Es liegen 10 schriftliche Stellungnahmen vor. Während des Zeitraumes der Beteiligung der Öffentlichkeit konnte die Planung im Internet eingesehen werden. Es wurde während der Auslegungsfrist 202-mal über das Internet auf die Planungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XXIII-3-2VE zugegriffen. Das Verfahren wird gemäß § 13a Abs. 2, Satz 1 BauGB geführt. Für die Durchführung eines Verfahrens nach § 13a BauGB muss sichergestellt werden, dass durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem Gesetz oder Landesrecht unterliegen. In der Vorprüfung zum beabsichtigten Vorhaben wurden auf Grund der geplanten Geschossfläche >1200 bis 5000 m² die im § 2 Abs. 1 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) aufgeführten Schutzgüter ¾ Menschen, einschließlich der menschlichen Gesundheit, Tiere und Pflanzen und der biologischen Vielfalt, ¾ Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft, ¾ Kulturgüter und sonstige Sachgüter sowie ¾ die Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Schutzgütern anhand der Kriterien der Anlage 2 zum UVPG auf eine mögliche Betroffenheit überprüft und konnten eingesehen werden. Die Vorprüfung kam zu dem Ergebnis, dass erhebliche Auswirkungen - insbesondere auf das Orts- und Landschaftsbild sowie auf ökologische Belange - nicht gegeben sind und eine Pflicht zur Durchführung der eigentlichen Umweltverträglichkeitsprüfung nicht besteht. Es handelt sich somit um kein UVP-pflichtiges Vorhaben. 1 II. Inhalt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des bestehenden rechtskräftigen Bebauungsplans XXIII-3. Mit der Festsetzung eines Sondergebietes war das Ziel verbunden, den für Handel und Dienstleistungen attraktiven Schwerpunkt innerhalb des Ortsteilzentrums Mahlsdorf über den Bestand hinaus zu entwickeln. Durch ausgebliebene Instandhaltungsmaßnahmen und uneffektive Flächennutzung besteht beim baulichen Bestand und der städtebaulichen Struktur mäßiger sowie durch veraltete Gebäude und unattraktive Warenpräsentation ein starker Handlungsbedarf bei der Einzelhandelsnutzung. Dies auch vor dem Hintergrund, dass in den benachbarten östlichen Stadt- und Ortsteilzentren bereits eine Erwicklung erfolgte und das Ortsteilzentrum Mahlsdorf deshalb gefährdet ist und dauerhaft seiner wichtigen Funktion als Ortsteilzentrum nicht gerecht werden kann. Da die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans XXIII-3 aus Sicht des Investors keine wirtschaftliche Verwertbarkeit ermöglichen, wurde durch die REWE Group am 05.08.2011 für das Gebiet von der Straße an der Schule 2-8a durchgehend zur Hönower Straße 72-80 ein Antrag zur Durchführung eines Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 BauGB gestellt. Das Bezirksamt hat mit Beschluss-Nr. 0101/IV vom 20.03.2012 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes XXIII-3-2VE beschlossen. Der Vorhabenträger, die REWE Group Köln, hat die Liegenschaft Hönower Straße 74–80 von der Ersten Konsum Berlin Immobilien GmbH & Co. KG erworben. Es besteht die Absicht des Vorhabenträgers, anstelle der vorhandenen ehemaligen Kaufhalle zeitgemäße Nahversorgungseinrichtungen mit einer Vielfalt von Einrichtungen zu ermöglichen und so die Attraktivität und Urbanität des Ortteilzentrums zu steigern. Dabei sollen ca. 3.500 m² Verkaufsfläche sowie ca. 4.500 m² vermietbare Nutzfläche für Dienstleistungen entstehen. III. Schwerpunkte der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Schlussfolgerungen für das weitere Bebauungsplanverfahren 1. Auswirkungen auf Natur und Umwelt bei der Verfahrensführung gem. § 13 a BauGB Versiegelung / Niederschlagswasser Einige Einwender setzen sich kritisch mit dem Grad der Versiegelung („totale Versiegelung“) sowie der Überplanung von Gehölzen, insbesondere der stadtbildprägenden Linden am Bahndamm auseinander. Es werden Renaturierungsmaßnahmen (Öffnung des Rohrpfuhlgrabens) angeregt und auf den Schutz der Bäume hingewiesen. Es wird eine Versickerung des Niederschlagswassers angeregt. Planwerke / Belange des Natur und Umweltschutzes Von Seiten der Berliner Arbeitsgemeinschaft Naturschutz e. V. wird auf die Berücksichtigung des Landesprogramms Berlin (LaPro), des Berliner Biotopverbunds und des Trinkwasserschutzgebietes III B des Wasserwerkes Wuhlheide / Kaulsdorf gedrängt. Zudem bestehen folgende Forderungen: 2 - der Betrieb des ehemaligen Kellergeschosses des jetzigen Einkaufsmarktes als unterirdischer Regenwasserblock, die Festsetzung von geeigneten Bäumen in einer separaten Liste, die Anpflanzung je eines großkronigen heimischen Laubbaumes pro vier Stellplätzen, eine Baumreihe an der Hönower Straße und ein mindestens 15 m breiter Gehölzstreifen entlang des Bahndamms. Von den Stellung Nehmenden werden Ausgleichsmaßnahmen vorgeschlagen und die Verfahrensführung gem. § 13a BauGB bedauert. Abwägung zu 1.: Den Bedenken wird zum Teil gefolgt. Planungspriorität Aufgrund von veralteter Gebäudesubstanz und nicht mehr zeitgemäßer Warenpräsentation besteht ein starker Handlungsbedarf zur Umgestaltung der Einzelhandelseinrichtung, um ein leistungsfähiges Angebot der wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung langfristig zu sichern und damit das Ortsteilzentrum in seiner wichtigen Funktion als zentraler Ort der Identifikation und Kommunikation zu stärken. Das geplante Vorhaben befindet sich im Kernbereich des Ortsteilzentrums. Hier soll die Entwicklung einer hohen Vielfalt von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen und damit eine hohe Urbanität gefördert werden. Die zentrale Lage ist bestimmt durch die hervorragende Erreichbarkeit durch den öffentlichen Nahverkehr; das Vorhaben liegt ebenso an der örtlichen Hauptverkehrsstraße, deren bauliche Umgestaltung Gegenstand intensiver planerischer Erörterungen ist. Aufgrund dieser herausragenden Funktion, der beabsichtigten Nutzung und unter Berücksichtigung der innerhalb der vorhandenen baulichen Strukturen zur Verfügung stehenden Fläche strebt der Vorhabenträger für das Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes die Festsetzung einer Versiegelung von bis zu 90 % der Fläche und damit entsprechend eine Grundflächenzahl von 0,9 an. Dieser aus dem Planungsziel resultierende hohe Versiegelungsgrad überschreitet die Obergrenzen gem. § 17 (1) BauNVO. Der Antragsteller begründet dies mit dem Erfordernis zur Sicherung der beabsichtigten städtebaulichen Qualität dieses Nahversorgungsbereiches im Sinne einer hohen Urbanität und Zentralität. Der hohe Versiegelungsgrad werde vorrangig durch die erforderliche verkehrliche Erschließung und den Stellplatzbedarf dieser Nutzungsart verursacht. Im Zuge der Umsetzung des Vorhabens ist neben der Ausführung des geplanten Vorhabens in einer „Green-Building-Bauweise“, die einen hohen ökologisch und energetisch nachhaltigen Standard setzt, auch eine Dachbegrünung von bis zu 75 % der Marktdachflächen als Maßnahme zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt gem. § 17 (2) Nr. 2 BauNVO vorgesehen. Die hohen Maßstäbe an die erhebliche Besonderheit eines Vorhabens, dass z.B. die Ursache in sehr schwierigen städtebaulichen oder sonstigen Rahmenbedingungen liegt, die keine andere Form der Realisierung der Ziele zulässt, können bei diesem Vorhaben nicht erkannt werden. Mit Vorrang ist deshalb im weiteren Verfahren durch den Vorhabenträger zu prüfen, durch welche planerischen Maßnahmen zumindest eine Einhaltung der Obergrenze gewährleistet werden kann. 3 Im Rahmen des erforderlichen Verkehrsgutachtens ist nachzuweisen, dass die Bedürfnisse des Verkehrs unter Berücksichtigung des derzeitigen und zukünftigen Verkehrsaufkommens befriedigt werden können. Eine Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb der Ortslage Mahlsdorf ist durch die geplanten Festsetzungen des vorhabenbezogenenen Bebauungsplans nicht zu erwarten, da die vorgesehene Konzentration im Wesentlichen die bereits bestehende Nutzung der Fläche als Nahversorgungsstandort fortsetzt. Baumschutz Die bestehenden Gehölze werden weitestgehend erhalten. So wird im derzeitigen Planungsstand davon ausgegangen, dass die im Südosten des Geltungsbereichs vorkommende Altholz-Kastanienreihe und der gehölzbestandene Bahndamm vollständig erhalten bleiben. Lediglich im Bereich für den Neubau des Einkaufsmarktes wird Baumbestand überplant. Von den angesprochenen Linden an der S-Bahnbrücke befinden sich zwei im räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Diese bleiben ebenfalls erhalten. In Bezug auf die Überplanung von Bäumen gelten die Vorschriften der Berliner Baumschutzverordnung. Die Pflanzung einer Baumreihe auf dem Grundstück an der Hönower Straße würde dem städtebaulichen Ziel der Schaffung einer Raumkante entlang der Straßenbegrenzungslinie durch die Errichtung einer Arkade widersprechen. Eine eigene Liste zu Baumarten kann im weiteren Verfahren eingepflegt werden. In der Planung ist das Gutachten zur Gestaltung öffentlicher und privater Grünflächen, welches z. Zt. erarbeitet wird, zu berücksichtigen. Rohrpfuhlgraben Der Rohrpfuhlgraben quert das Plangebiet nahezu mittig im Bereich der geplanten Stellplatzanlage / Eingangsbereich des Einkaufsmarktes. Bereits der bestehende, rechtskräftige Bebauungsplan XXIII-3 setzt für die Flächen des ehemaligen Rohrpfuhlgrabens ein Baugebiet fest. Für diesen Abschnitt des Rohrpfuhlgrabens besteht kein Erfordernis der Öffnung des Grabens zur Sicherung der wasserwirtschaftliche Funktion, da die Gewässereigenschaft hier aufgehoben ist. Darüber hinaus würde eine Öffnung des Rohrpfuhlgrabens wesentliche Planungsziele auf Grund der räumlichen Einschränkungen konterkarieren. Die hier vom Eigentümer beabsichtigte Nutzung würde sich als wirtschaftlich schwer umsetzbar darstellen. Eine Renaturierung und Sicherung einer Verbindungsfunktion für Arten der Gewässerränder, wie als Entwicklungsziel im LaPro formuliert, kann damit hier nicht umgesetzt werden; in Bezug auf die planerischen Einschränkungen würden Entschädigungsansprüche des Vorhabenträger ausgelöst werden. Die vorgeschlagene Alternative wäre innerhalb einer öffentlichen Parkanlage wahrscheinlich umsetzbar, sie wird hier jedoch den realen wirtschaftlichen Zwängen zur Nutzung des Raumes nicht gerecht. Versickerung von Regenwasser Von einer generellen Versickerung von Regenwasser auf dem Grundstück selbst kann auf Grund der beabsichtigten Nutzung in Verbindung mit den Verbotstatbeständen der Trinkwasserschutzverordnung nicht ausgegangen werden. Stellplätze sind dementsprechend generell zu versiegeln. Hinweise zum Trinkwasserschutzgebiet 4 III B werden in der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Eine Versickerung wird außerhalb der Stellplatzanlage durch den Einsatz von Ökopflaster „Geostone“ erreicht. Das Niederschlagswasser wird hier entweder über durchlässige Beläge (Geostone) versickert oder gemäß der Vorgaben der Berliner Wasserbetrieben gedrosselt mit 59 l / Sek. der öffentlichen Regenwasserkanalisation in der Hönower Straße zugeführt. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird im Sinne des langfristigen Erhalts der Versickerungsfähigkeit von Nebenanlagen außerhalb der Stellplatzflächen eine entsprechende Festsetzung vorgesehen und im Durchführungsvertrag eine entsprechend Regelung vereinbart. Eine Nutzung des Kellergeschosses vom vorhandenen Einkaufsmarkt als unterirdischer Zwischenspeicher kann nicht weiter verfolgt werden. Die im Zusammenhang mit dem Vorhaben vorgesehene Planung der Gebäude und der LKW-Anlieferung in diesem Bereich würden einer solchen Nutzung entgegenstehen. Im Sinne einer nachhaltigen Regenwasserbewirtschaftung wird mit dem Vorhaben eine weitestgehende Dachbegrünung der Baukörper verfolgt. Außerdem würde der Erhalt des Kellers und Nutzung als Zisterne eine Baumpflanzung auf den darüber geplanten Stellplatzflächen ausschließen. Die städtebaulich beabsichtigte Gestaltung und Gliederung der Stellplatzflächen durch Baumpflanzungen und die Errichtung eines überdachten Säulengangs (Arkaden) entlang der Straßenbegrenzungslinie zur Fassung des Straßenraumes wären damit ausgeschlossen. Gehölzbestandener Bahndamm als Biotopverbund Der gehölzbestandene Bahndamm, der entsprechend LaPro eine Verbindungsfunktion für sonstige Arten darstellt und der im Übrigen außerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt, bleibt in der jetzigen Form, d.h. kleiner als 15 m Breite, erhalten. Eine Erweiterung zur Stärkung des Biotopverbundes ist unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung nicht möglich. Unter Berücksichtigung der privaten Belange der Grundstücknutzung und der dargestellten öffentlichen Belange zur Entwicklung des Ortsteilzentrums soll eine zusätzliche Sicherung von privaten Grundstücksflächen für den Biotopverbund nicht erfolgen. Städtebauliche Priorität hat hier die Entwicklung des Nahversorgungsstandortes. Der öffentliche Belang liegt zudem in der Sicherung der großen Fahrradabstellanlage im Nord (-westen) und im Erhalt der vorhandenen Rad- und Gehwegverbindung. Landesprogramm (LaPro) Die Begründung wird im Punkt „Planerische Ausgangssituation“ um die Nennung der Ziele des Landesprogramms und des Biotopverbundes ergänzt. Der Auffassung des BLN wird nicht gefolgt. Die im LaPro dargestellten landesplanerischen Maßnahmen sollen jeweils einen bestimmten Gebietscharakter unterstützen. Eine vollständige Umsetzung aller Maßnahmen in einem Bebauungsplan ist, auch in Abhängigkeit von der Größe des Plangebietes, nicht möglich. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XXIII-3-2VE sind u.a. folgende Maßnahmen im Sinne der Ziele des Landesprogramms Berlin geplant: - Im Plangebiet befinden sich mit Ausnahme der Kastanienbäume im Süd-Osten des Grundstücks und den Linden an der Hönower Straße keine gebietstypische Vegetationsbestände, die im Rahmen der Vorhabenplanung in Übereinstimmung mit dem LaPro erhalten bleiben sollen. 5 - - Der vorhandene Bestand soll erhalten bleiben. Eine Bepflanzung mit den genannten, gebietstypischen Laubbäumen ist mit einem Baum pro drei Stellplätze vorgesehen. Ebenfalls ist eine Dachbegrünung der Märkte, als kompensatorische Maßnahme in Folge der Verdichtung in Übereinstimmung mit dem LaPro geplant. Auf die Entwicklung weiterer gebietstypischer Vegetationsstrukturen soll im Sinne der Umsetzung der geplanten Nutzung verzichtet werden. Ausgleichserfordernis Durch eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gem. UVPG wurde nachgewiesen, dass es zu keinen erheblichen Veränderungen für Boden, Natur und Landschaft durch das Planverfahren kommt. Es handelt sich nicht um ein ausgleichspflichtiges Vorhaben gem. § 14 BNatSchG. Es soll demnach eine Entwicklung innerhalb der vorhandenen Strukturen erfolgen. Damit werden auch nach den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Vorhaben, die das bauliche Maß des rechtsgültigen Bebauungsplans überschreiten, unzulässig sein. Damit verursacht der Bebauungsplan keinen Eingriff in Natur und Landschaft, der auszugleichen wäre. Darüber hinaus gelten die Vorschriften des § 44 BNatSchG (Störungsverbot während bestimmter Zeiten). Zur Erfüllung dieser Vorschriften für besonders geschützte und bestimmte andere Tierarten gemäß § 44 BNatSchG werden bei Verlust der Fortpflanzungsstätten entsprechende Maßnahmen mit der zuständigen Fachabteilung abgestimmt. 2. Verkehrliche Belange Zu- und Abfahrt Hönower Straße Einige Anwohner beschäftigen sich kritisch mit der Verkehrssituation der Hönower Straße im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Hönower Straße wird als stark belastet, konfliktträchtig durch verschiedene Verkehrsträger (Pkw, Tram, Bus, etc.) und die Zu- und Abfahrtsituation zum Stellplatz wird kritisch angesehen. Es wird die Machbarkeit angezweifelt und eine aktuelle Verkehrszählung angemahnt. Stellplatzanlage / Durchgängigkeit Weiter wird auf dem Gelände ein Konflikt zwischen Pkws und Fußgänger zu ungunsten der Fußgänger (lange Fußwege) und eine besondere Gefährlichkeit für letztere gesehen. Der Stellplatz wird als überdimensioniert, die Planung als autodominiert kritisiert. Es wird eine Durchgängigkeit des Geländes von der Hönower Straße Richtung Ost mittels eines sicheren und beleuchteten Weges insbesondere als Schulweg bezweifelt. Verkehrliches Gesamtkonzept Weiteren Stellung Nehmenden gehen die verkehrlichen Planungen nicht weit genug; sie mahnen ein verkehrliches Gesamtkonzept für die Umgestaltung der öffentliche Verkehrsfläche für alle Verkehrsteilnehmer an, das auch den Ausbau des S-Bahnhof Mahlsdorf zu einem Regionalbahnhof umfasst. 6 Zweite Brückenführung Es wird angefragt, ob durch die Planung die zweite Brückendurchführung nicht verbaut würde, was einer späteren Erweiterung der Hönower Straße aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens entgegenstünde. Umleitung des Verkehrs In einem Fall wird die geplante Entlastung der Fritz-Reuter-Straße und der Straße An der Schule als verkehrsberuhigende Maßnahme interpretiert und befürchtet, dass es dadurch an der Straße direkt nördlich des S-Bahnhofs Mahlsdorf zu einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen kommt. Zudem wird auf die Situation in dieser Straße eingegangen, die unbefriedigend sei. Abwägung zu 2.: Den Bedenken wird zum Teil gefolgt. Verkehrsplanungen Die Lösung der sich abzeichnenden Fragen nach einer funktionsfähigen Erschließung durch Kunden- und Lieferverkehr ist im weiteren Verfahren durch ein Gutachten nachzuweisen. In Bezug auf die Gestaltung des Umsteigepunktes am S-Bahnhof Mahldorf dem Ergebnis der Machbarkeitsstudie des Senats gefolgt, die eine Neugestaltung des Straßenraumes mit einer Umverlegung der Straßenbahnhaltestelle unter bzw. unmittelbar südlich der Bahnbrücke vorsieht. Zudem werden die Zu- und Abfahrt zur Stellplatzfläche entsprechend groß dimensioniert und im weiteren Verfahren die Möglichkeit einer zweiten Zu- und Abfahrt über die Fritz-Reuter-Straße geprüft. Eine Verkehrszählung wurde in diesem Sommer durchgeführt und bildet eine Grundlage für die weitere Verkehrsplanung. Fußgänger und Radfahrer / Stellplatzanlage Für Fußgänger und Radfahrer soll die Planung attraktive Lösungen anbieten. Die auf dem Vorhabengrundstück vorgesehenen Einzelbereiche sollen durch großzügige, sichere und barrierefreie Zuwegungen künftig erschlossen und mit der Umgebung verknüpft werden. Es ist insbesondere für Fahrräder eine großzügige überdachte Stellplatzanlage vorgesehen. Damit kann die jetzige Fahrradabstellfläche unter dem östlichen Brückenbereich zugunsten der Verbreiterung der Verkehrsflächen aufgegeben werden, was wiederum eine Voraussetzung für die Planung ist. Außerdem werden nahe der Einkaufs- und Fachmärkte weitere Fahrradstellplätze vorgesehen. Bei sämtlichen Wegen entfallen zukünftig Treppenstufen, so dass diese Wege barrierefrei und sicher benutzbar sind. Der Schulweg ist über einen sicheren, separat geführten und ausgeleuchteten Geh- und Radweg am nördlichen Rand des Geltungsbereichs vorgesehen. Die geplante Stellplatzkapazität entspricht einem funktional notwendigen Mindestmaß; sie ist geringer dimensioniert als bei den meisten vergleichbaren Einzelhandelsobjekten. Der Vorhabenträger wird nur eine zeitlich befristete Nutzung der Stellplätze umsetzen, damit die Plätze auch den Nutzer/innen des Vorhabens zur Verfügung stehen und nicht durch P+R-Nutzung ganztägig belegt sind. 7 Umfang der Verkehrsplanungen Das Gesamtkonzept der Verkehrsplanung des Ortsteils Mahlsdorf ist nicht innerhalb des zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehörenden Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) zu lösen. Der VEP berücksichtigt die übergeordneten Belange insofern, dass öffentliche Verkehrsflächen planungsrechtlich gesichert werden, die zur Umsetzung des Verkehrskonzeptes erforderlich sind. Machbarkeitsstudie Durch die Einordnung des Einkaufsmarktes im östlichen Grundstücksbereich, den Rückbau der Treppenanlage des vorhandenen Einkaufsmarktes sowie die geplante Verlagerung der öffentlichen Fahrradabstellplätze unter der S-Bahn-Brücke auf das REWE-Grundstück wird entsprechend der Machbarkeitsstudie des Senats Platz für Geh- und Radwege und Bushaltestellen unter der Brücke sowie für eine Straßenbahn-Endhaltestelle vor der Brücke geschaffen. Dies würde grundsätzlich auch eine zweite Brückendurchführung gestatten. Umliegende Straßen Die Situation in einer Anliegerstraße direkt nördlich des S-Bahnhofs Mahlsdorf betrifft nicht das Bauleitverfahren und kann an dieser Stelle auch nicht optimiert werden. Auch gibt es keine Verkehrsberuhigung der genannten Straßen. Der Einkaufsmarkt wird lediglich künftig von der Hönower Straße und ggf. von der Fritz-Reuter-Straße direkt angefahren. 3. Städtebauliche Belange Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan wird von einigen Stellung Nehmenden abgelehnt, da er zu einer Zerstückelung der bestehenden Straßenfront beitragen und diese noch weiter auflösen würde. Die Arkaden werden als deplaziert und die Stellplatzfläche als unbelebter Ort empfunden. Es wird angeregt, die Position von Stellplatzfläche und Einkaufsmarkt zu tauschen. Es wird kritisiert, dass der Baukörper ein standardisiertes Muster aufweise. Weiterhin wird gefragt, wo der Bereich für den Wochenmarkt zu finden sei. Die Notwendigkeit von zwei zusätzlichen Fachmärkten wird bezweifelt, da es Leerstände im Ortsteilzentrum gäbe. Abwägung zu 3.: Den Bedenken wird zum Teil gefolgt. Städtebauliches Erscheinungsbild Die Aussage, dass durch das geplante Vorhaben die straßenbegleitende Bebauung entsprechend der sonst typischen Bebauung entlang der Hönower Straße nicht erreicht wird, ist zutreffend. Die vorliegende Planung weicht von den Festsetzungen des Bebauungsplanes XXIII-3 ab. Die bereits seit Jahrzehnten aufgelöste, ehemals geschlossene Straßenfront soll in Anlehnung an eine straßenbegleitende Bebauung ersetzt werden durch Arkaden, Der öffentliche Raum, der in diesem neu gestalteten wichtigen Bereich des Ortsteilzentrums Mahlsdorf entstehen soll, wird im Wesentlichen durch Verkehrsanlagen 8 geprägt sein und soll durch Arkaden räumlich gefasst werden, deren Gestaltung und Nutzung im weiteren Verfahren vertiefend zu prüfen und darzustellen ist. Eine derart vorgesehene Differenzierung des Straßen- und Stadtbildes von der ansonsten vorwiegend geschlossenen Straßenfront im Kernbereich erscheint in Abstimmung mit den Ergebnissen der Konkretisierungen grundsätzlich vertretbar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird auf ein konkretes Projekt bezogen erstellt. Die Gestaltung des Vorhabens unterliegt den städtebaulichen Rahmenbedingungen. Aus der maßgeblichen Umgebung, die ein sehr heterogenes Gestaltungsbild aufweist, können keine Gestaltungsanforderungen abgeleitet werden. Bei der Projektplanung sind jedoch die Inhalte des städtebaulichen Leitbildes, welches vom Stadtentwicklungsamt derzeitig erarbeitet wird, zu berücksichtigen. Dort werden Aussagen zur Gestaltung baulicher Anlagen insbesondere für den mehrgeschossigen Baukörper an der Hönower Straße getroffen. Der Erlass einer Gestaltungsverordnung für den Ortskern Mahlsdorf wird derzeitig geprüft. Für die Märkte wird darüber hinaus die Berücksichtigung der privaten Belange wie Wiedererkennung und Identifikation der Firmen bei der Anpassung an den Ort ein wichtiges Kriterium sein. Eine weitere Konkretisierung erfolgt im weiteren Verfahren. Wochenmarkt Der Bereich für den Wochenmarkt ist noch nicht bestimmt. Der zwischenzeitlich angedachte Bereich hinter den Hausnummern Hönower Straße 72 und 74 an der FritzReuter-Straße wird derzeit als weitere verkehrliche Erschließung geprüft. Eine weitere Konkretisierung der Zuordnung eines Marktstandortes erfolgt im weiteren Verfahren. Notwendigkeit zusätzlicher Einzelhandelsflächen Bezüglich der Notwendigkeit der Fachmärkte wird auf Abschnitt „Abwägung zu 1.“, 1. Absatz, verwiesen. Durch zeitgemäße Gebäude und deren architektonisch anspruchsvolle Gestaltung sowie durch die Zulässigkeit weiterer Einzelhandelsangebote unmittelbar im Zentrum des Ortsteilzentrums, soll die besondere städtebauliche Bedeutung des Ortsteilzentrums Mahlsdorf hervorgehoben werden. Dadurch sollen die Zentralität und Urbanität des Ortes gestärkt werden. IV. Fazit: Das Ergebnis der Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit vorgebrachten Äußerungen führt nicht zu wesentlichen Änderungen der Planungsziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Folgende Belange unterliegen dabei jedoch weiteren Prüfungen bzw. Konkretisierungen: - Im weiteren Verfahren ist zu klären, wie eine Überschreitung der Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO vermieden werden kann, da aus der Besonderheit des Ortes, seiner städtebaulichen Rahmenbedingungen sowie den besonderen Anforderungen des Vorhabens ernsthafte Prüfung möglicher Alternativen mit Einhaltung der Obergrenze keine Begründung entsprechend den gesetzlichen Anforderungen erkannt werden kann. 9 - Vor der Erarbeitung des Entwurfes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan für die Durchführung der Beteiligung der Behörden § 4 (2) BauGB ist die Fertigstellung des durch den Investor beauftragten Verkehrsgutachtens erforderlich, welches Aussagen zur Sicherung der Erschließung des geplanten Vorhabens, insbesondere unter Betrachtung der Problematik Hönower Straße treffen wird. Die ggf. daraus resultierenden Maßnahmen, die zur Umsetzung einer gesicherten Erschließung führen, sind in die weitere Verfahrensführung einzustellen. - In der Abwägung der vorgebrachten Belange, die auf eine Bewältigung des Durchfahrts- und Erschließungsverkehrs abzielen, wurde auf die noch ausstehende Prüfung im Rahmen eines Verkehrsgutachtens unter Berücksichtigung von Prognosedaten verwiesen. - Grundsätzlich soll eine Dachbegrünung der Märkte vorgesehen werden. - Die Gestaltung und Nutzbarkeit der Arkaden ist zu prüfen und darzustellen. - Es ist im weiteren Verfahren zu prüfen, dieses Vorhaben entsprechend den Anregungen von Frau Senatsbaudirektorin Lüscher dem Baukolloquium zur Diskussion über Städtebau und Architektur des Vorhabens unter Würdigung der Funktion des Standortes vorzulegen. 10