VzK - Anlage 3.doc

Anlage 3 Begründung Veranlassung und Erforderlichkeit Eine wesentliche Veranlassung für die Teilung des Bebauungsplans XVII-50ab „Gartenstadt Karlshorst II“ in die Bebauungspläne XVII-50aba „Gartenstadt Karlshorst IIa“ und XVII-50abb „Gartenstadt Karlshorst IIb“ besteht darin, dass im Rahmen des anstehenden Verfahrens das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung angewendet werden soll und es sich als zielführend erwiesen hat, die hiermit verbundenen Verhandlungen innerhalb eines Verfahrens möglichst nur mit einem Vorhabenträger zu führen. Daher soll der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50ab entsprechend der vorhandenen Eigentumsstruktur aufgeteilt werden. Diesem Ansatz folgend ergibt sich für den neuen Bebauungsplan XVII-50aba ein wesentlich größerer Geltungsbereich als für den Bebauungsplan XVII-50abb. Die Flächen des größeren Geltungsbereichs befinden sich mehrheitlich im Eigentum eines mitwirkungsbereiten Vorhabenträgers. Miteinbezogen sind aber auch Flächen, die sich in sonstigem Eigentum, unter anderem auch des Landes Berlin, befinden. Diese sollen jedoch gemäß den vorgesehenen Festsetzungen entweder in ihrem Bestand gesichert oder aber für andere Zwecke als Wohnen genutzt werden. Der kleinere Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50abb befindet sich fast vollständig im Eigentum der Russischen Föderation. Im zurückliegenden Verfahren hat sich gezeigt, dass von deren Seite wenig Interesse an einer Mitwirkung bei der Planung besteht. So hat sich allein schon die Aufgabe, das betreffende Gelände zum Zwecke einer Bestandsaufnahme zu betreten, als nicht lösbar herausstellte. Da die betreffende Fläche des Bebauungsplans XVII-50abb nach wie vor Bestandteil des städtebaulichen Konzeptes bleibt und davon auszugehen ist, dass der bislang wenig mitwirkungsbereite Grundstückseigentümer bei einer fortschreitenden Entwicklung im Umfeld ebenfalls Interesse an einer baulichen Entwicklung zeigen wird, soll das Bebauungsplan-Verfahren für die betreffende Fläche trotz der momentanen Schwierigkeiten fortgeführt werden. Die Teilung des Bebauungsplans XVII-50ab ist vor allem erforderlich, um für die Flächen des mitwirkungsbereiten Grundstückseigentümers zeitnah die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung des abgestimmten städtebaulichen Konzepts zu schaffen. Plangebiet und Planungskonzept des Bebauungsplans XVII-50aba Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50aba (siehe Anlage 1) wird im Norden durch die neu errichtete Patersdorfer Straße und deren östliche Verlängerung bis zur Kleingartenanlage, im Westen durch den Biesenhorster Weg und die sich anschließende Kleingartenanlage „Biesenhorst II“, im Süden durch die Wiesengrundstraße und die Kleingartenanlage „Rheinstein“ sowie im Westen durch die Köpenicker Allee, die Rheinsteinstraße und die Zwieseler Straße begrenzt. Westlich der Köpenicker Allee schließt sich im südlichen Abschnitt eine ehemals gewerblich genutzte Fläche an, die zurzeit als Flüchtlingsunterkunft dient, während sich weiter nördlich Flächen erstrecken, die durch Verwaltungseinrichtungen genutzt werden. Nördlich der Rheinsteinstraße erstreckt sich ein durch Einfamilienhäuser geprägtes Gebiet. Nördlich der Patersdorfer Straße befindet sich der teilweise noch in der Entwicklung befindliche, nördliche Bereich der Gartenstadt Karlshorst (Bebauungsplan XVII-50aa „Gartenstadt Karlshorst I“). Diese steht in einem engen Zusammenhang mit dem geplanten Wohngebiet, für den der vorliegende Bebauungsplan zusammen mit dem Bebauungsplan XVII-50abb die planerischen Voraussetzungen schaffen soll (Gartenstadt Karlshorst II). Mit dem Bebauungsplan XVII-50aba sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung eines neuen, landschaftlich geprägten Wohngebiets geschaffen werden, dessen städtebauliche und gestalterische Leitlinien sich an der Gartenstadtidee orientieren. Während zu den Kleingärten hin eine offene, im Wesentlichen durch Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser geprägte Wohnbebauung vorgesehen ist, soll für den nördlichen Bereich sowie die Abschnitte längs der Köpenicker Allee und längs der Straße am Heizhaus eine höhere Dichte, bis zu viergeschossige Bauweise in Form von Mehrfamilienhäusern, ermöglicht werden. Im Zuge der Wohnbaulandentwicklung wird auch eine bestandsgerechte Weiterentwicklung der ehemaligen Flugzeughallen angestrebt. Im nordwestlichen Bereich sieht die Planung eine großflächige, der Nahversorgung dienende Einzelhandelseinrichtung mit ergänzenden gewerblichen Nutzungen vor. Weitere wesentliche Ziele der Planung sind die Sicherung einer Gemeinbedarfsfläche für das Deutsch-Russische Museum, die Sicherung einer bereits im Bau befindlichen Kindertagesstätte und die Festsetzung von neuen öffentlichen Grünanlagen. Zur Erschließung des neuen Wohngebiets sollen die bereits vorhandenen Straßen (insbesondere Köpenicker Allee, Straße am Heizhaus und Wiesengrundstraße) gesichert und durch neue 10 bis 18 m breite Straßen ergänzt werden. Des Weiteren ist die Einbindung des Biesenhorster Weges in das Erschließungsnetz vorgesehen. Plangebiet und Planungskonzept des Bebauungsplans XVII-50abb Das Konzept für den Bebauungsplan XVII-50abb steht in einem engen Zusammenhang mit dem Konzept des oben erläuterten Bebauungsplans XVII-50aba. So sollen auch im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50abb die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung eines neuen Wohngebiets und die hierfür erforderlichen Erschließungsanlagen geschaffen werden. In den Geltungsbereich einbezogen ist auch die Hälfte der ehemaligen, denkmalgeschützten Flugzeughallen, für die ebenfalls eine denkmalgerechte Nutzung angestrebt wird. Planerische Ausgangssituation Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31) zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S 1362) stellt den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50aba als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) und den Bereich an der Köpenicker Allee als gemischte Baufläche M2 dar. Im nördlichen Bereich ist in Verlängerung der Rheinsteinstraße eine übergeordnete Hauptverkehrsstraße eingetragen, über die künftig der östliche Bereich des Ortsteils Karlshorst an die geplanten Tangential-Verbindung-Ost (TVO) angebunden werden soll. Des Weiteren enthält der FNP folgende Kennzeichnungen und nachrichtliche Hinweise, die für das Plangebiet relevant sind: Im Bereich des Deutsch-Russischen Museums ist die Signatur für einen Kulturstandort, östlich davon die Signatur für eine Verwaltungsnutzung und am östlichen Rand des Geltungsbereichs die Signatur für eine Sportnutzung eingetragen. Im mittleren Teil des Gebiets ist ein Bereich mit schadstoffbelasteten Böden gekennzeichnet. Den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50abb stellt der Flächennutzungsplan überwiegend als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) und im nordwestlichen Bereich als gemischte Baufläche M2 dar. Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Alt-Lichtenberg (Stand: Juli 2004, aktualisiert im Mai 2005) entspricht weitgehend dem Flächennutzungsplan. In einigen Bereichen konkretisiert oder variiert die BEP jedoch Vorgaben des Flächennutzungsplans, ohne dessen Grundaussagen in Frage zu stellen. Im Einzelnen trifft die BEP für das Plangebiet (Bebauungspläne XVII-50aba und XVII-50abb) folgende Aussagen: Der nördliche Bereich wird bis zur Straße am Heizhaus als Mischgebiet mit einem hohen Wohnanteil, der Bereich des Deutsch-Russischen Museums als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kultur“ ausgewiesen. Der gesamte Bereich südlich der Straße am Heizhaus wird als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) dargestellt. Östlich und südlich des Museumsstandortes verläuft eine Grünverbindung. Die im FNP dargestellte neue Hauptverkehrsstraße, die an die geplante TVO anknüpfen und darüber hinaus eine Verbindungsfunktion zwischen Karlshorst und Biesdorf erfüllen soll, wird in der BEP nicht berücksichtigt, statt dessen wird eine weiter nördlich gelegenen Verkehrsführung parallel zur Trasse der U-Bahnlinie 5 vorgeschlagen. Der westlich an das Plangebiet anschließende Bereich wird vollständig als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) dargestellt. ? - - 2 - - 11 - - ?? - - 11 - - 11 -