Beschlussvorlage (Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 08/03 "Ortskern" im Ortsteil Schuckenbaum südlich des Friedhofes, westlich der Herforder Straße)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Beschlussvorlage - öffentlich - Drucksache 70/2009 zur Sitzung des Hochbau- und Planungsausschusses der Gemeinde Leopoldshöhe Fachbereich: FB III Bauen / Planen / Umwelt Auskunft erteilt: Frau Knipping Telefon: 05208 / 991-265 Datum: 24. November 2009 Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 08/03 "Ortskern" im Ortsteil Schuckenbaum südlich des Friedhofes, westlich der Herforder Straße Beratungsfolge Hochbau- und Planungsausschuss Termin 23.04.2009 Bemerkungen Sachdarstellung: Der Antragsteller beantragt die Änderung der Gebietsfestsetzung vom Allgemeinen Wohngebiet zum Mischgebiet. Weiterhin soll die überbaubare Fläche erweitert werden. Beides dient dazu, die Errichtung und Nutzung eines Imbisses bauplanungsrechtlich zu ermöglichen. Die Antragsunterlagen sind beigefügt. Vorgeschichte Der Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes ist vor dem Hintergrund der Diskussion zum Bauantrag des Antragstellers zu sehen. Inhaltlich wird hier auf die Ausschusssitzung vom 19.03.09, nicht öffentlicher Teil (s. auch Vorlagen-Nr. 25/2009) sowie auf die Niederschrift zu diesem Tagesordnungspunkt verwiesen. Die Baugenehmigung ist ein eigenständiges Verwaltungsverfahren. Dieses bezieht sich ausschließlich auf den gegenwärtigen rechtskräftigen Bebauungsplan. Auch eine zum jetzigen Zeitpunkt veranlasste Bebauungsplanänderung führt nicht zu einer anderen Rechtslage. Erst bei Rechtskraft der hier beantragten B-Planänderung ist eine andere bauplanungsrechtliche Beurteilung möglich. Eine frühere Erteilung der Baugenehmigung im Sinne des Antragstellers ist erst denkbar, wenn das hier beantragte Änderungsverfahren kurz vor dem Abschluss steht. 1. Zwischenergebnis Mit einer Bebauungsplanänderung kann der angestrebten Nutzung des Antragstellers nicht kurzfristig entsprochen werden. Beurteilung der Rechtssituation 5. Änderung B-Plan Nr. 08/03 „Ortskern“ Das Vorhaben eines Imbissstandes widerspricht den gegenwärtigen Festsetzungen, weshalb nachfolgende Änderungen nötig wären: - Änderung vom Allgemeinen Wohngebiet (WA) in ein Mischgebiet (MI) - Erweiterung der überbaubaren Fläche, ggf. flächig um ca. 7 m in Richtung der vorhandenen Stellplätze - Änderung der zulässigen Dachneigung (35° – 45°) und der Dachform (Sattel- oder Krüppelwalmdach) Die Änderung des Gebietstyps berührt die Grundzüge der Planung. Während im WA dem Wohnen ein Vorrang eingeräumt wird gegenüber allen anderen Nutzungen, ist im MI das Wohnen der nicht wesentlich -2- störenden gewerblichen Nutzung gleichgestellt. Innerhalb eines MI-Gebietes ist diese gleichberechtigte Nutzung unproblematisch. Schwierig wird es dagegen, wenn ein WA an ein MI angrenzt. Die Nutzung im MIGebiet hat, zumindest in den Randlagen zum WA, auf diese Rücksicht zu nehmen. Genau dieser Aspekt ist auch bei der beantragten B-Planänderung zu beachten, da es sich um eine kleinräumige Situation handelt. Beeinträchtigungen der Nachbarschaft durch den An- und Abfahrverkehr zum Imbiss, wie auch Geruchsbelästigungen sind zu erwarten. Auch ist nicht zu verkennen, dass eine biergartenähnliche Nutzung schnell geschaffen ist, was sich bei einer kundenorientierten Handlungsweise in der Gartenfläche fast aufdrängt. Um hier eine sachgerechte Abwägung aller Interessen zu erreichen und die räumliche Nähe und damit ggf. einhergehende Beeinträchtigung richtig einschätzen zu können, wird eine gutachterliche Beurteilung bzgl. Geruch und Lärm empfohlen. Dieses würde eine unvoreingenommene und solide Beurteilungsbasis darstellen. Grundsätzlich in die Erwägung mit einzustellen ist, dass auch der Außenwohnbereich des WA einen Schutz hinsichtlich angemessener Wohnbedürfnisse eines bisher unvorbelasteten Wohnbereiches (insbesondere des Geruchs) hat. aktuelle Bebauungssituation aktueller B-Planauszug Ca. 20 m Ausgleichsfläche Mit der Verschiebung der Baugrenze um ca. 7 m in Richtung Süden würde jedoch genau dieser Außenwohnbereich durch den An- und Abfahrverkehr des Imbisses, zusätzlich zu dem der Pension, der jedoch hauptsächlich vormittags und abends erfolgt, während der Imbiss fortlaufend von 17.00 – 20.00 Uhr angefahren wird, beeinflusst. Also genau in der Zeit, wenn die Anwohner ihre Freizeit im Garten verbringen. Eine Bebauungsplanänderung hätte hierfür städtebauliche Alternativen zu erarbeiten. Die Änderung der gestalterischen Vorgaben ist in diesem Einzelfall als untergeordnet anzusehen. Dieses beruht u.a. auf der Tatsache, dass die bauliche Anlage des Imbisses nicht sehr umfangreich ist. 2. Zwischenergebnis Mit der Änderung des Gebietstyps vom WA in ein MI werden die Grundzüge der Planung berührt. Damit wird für die Bebauungsplanänderung ein Vollverfahren mit zweimaliger Beteiligung erforderlich. Gleichzeitig kann aus Immissionsschutzgründen nur empfohlen werden, entsprechende Beurteilungen erarbeiten zulassen. Die Kostenübernahme wäre zu klären. Beurteilung der Rechtssituation zum Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe sowie weiterer städtebaulicher Rahmenplanungen Auch der Flächennutzungsplan sieht für diesen Bereich großräumig Wohnbaufläche vor. Dieser müsste parallel zum Bebauungsplan geändert werden. Eine städtebauliche Begründung für die unvermeidliche Insellage der dann anzustrebenden Mischfläche ist vorläufig nicht erkennbar. -3- notwendiger Änderungsbereich FNP Der Rahmenplan sieht hier eine Wohnbaufläche vor Auszug aus dem aktuellen Flächennutzungsplan (FNP) Auch der Städtebauliche Rahmenplan Leopoldshöhe – Schuckenbaum (erarbeitet i.V.m. dem Neubaugebiet Brunsheide-Süd 2005) sieht entlang der Herforder Straße eine Wohnbebauung vor. Zwischenzeitliche Überlegungen, auf den bisherigen landwirtschaftlichen Flächen, südlich des hier zur Diskussion stehenden Grundstückes, einen Lebensmittelmarkt anzusiedeln, widerspricht nicht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als Wohnbauflächen. Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sind innerhalb von Wohnbauflächen bzw. in Bebauungsplänen im Allgemeinen Wohngebiet zulässig. 3. Zwischenergebnis Parallel zum Bebauungsplan wäre der Flächennutzungsplan zu ändern. Gesamtergebnis Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Imbissstandes umfangreiche Änderungsverfahren für die Bauleitpläne notwendig sind. Zudem ist eine gutachterliche Absicherung dringend zu empfehlen. Wenngleich der Imbiss anscheinend von der Bevölkerung, die diesen zum Verzehr seiner angebotenen Produkte aufsucht, gut angenommen wird, so ist der erforderliche Planungsaufwand, wie auch die inhaltliche Änderung der städtebaulichen Konzeption aus den o.g. Gründen als diskussionswürdig einzuschätzen. Auch ist ein direktes Planungserfordernis, hinsichtlich der von der Gemeinde Leopoldshöhe zu vertretenden allgemeinen öffentlichen Belange, nicht erkennbar, abgesehen ggf. vom Aspekt der Wirtschaftsförderung. Beschlussvorschlag: Der Hochbau- und Planungsausschuss lehnt die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 08/03 „Ortskern“ ab. Sollten vom Antragsteller gutachterliche Einschätzungen bzgl. Lärm (An- und Abfahrverkehr / Lebensäußerungen von Menschen beim geselligen Beisammensein) und Geruch erkennen lassen, dass der angestrebte Standort in Bezug auf die vorhandene und geplante Wohnbebauung unproblematisch ist, so wird die Verwaltung beauftragt, eine erneute Vorlage zur Änderung des B-Planes zu erstellen. Schemmel Anlage: Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 08/03 „Ortskern“