Beschlussvorlage (Grundstücksflächen der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas in Urfeld hier: Stellungnahme zum Antrag der Fraktionen der CDU und der FDP - Prüfung der weiteren Nutzung der Grundstücke der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas in Urfeld als "Seniorenresidenz Rheinblick Urfeld")

Sitzungsvorlage Nr.: 229/2011 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - - 50 - - 65 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Grundstücksflächen der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas in Urfeld hier: Stellungnahme zum Antrag der Fraktionen der CDU und der FDP - Prüfung der weiteren Nutzung der Grundstücke der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas in Urfeld als "Seniorenresidenz Rheinblick Urfeld" Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - - 50 - - 65 - 18.10.2011 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 229/2011 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 18.10.2011 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Grundstücksflächen der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas in Urfeld hier: Stellungnahme zum Antrag der Fraktionen der CDU und der FDP - Prüfung der weiteren Nutzung der Grundstücke der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas in Urfeld als "Seniorenresidenz Rheinblick Urfeld" Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die planungsrechtlichen Rahmenvorgaben und städtebaulichen Ziele/Qualitätsanforderungen als Beurteilungskriterien in ein Vergabeverfahren für die Grundstücksflächen „alte Rheinschule/Kindergarten St. Thomas (Rheinstraße 193-197)“ in Urfeld aufzunehmen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz empfiehlt dem Unterausschuss Liegenschaften, ein Vergabe-/Bieterverfahren zur Vermarktung der Grundstücksflächen „alte Rheinschule/Kindergarten St. Thomas (Rheinstraße 193-197)“ in Urfeld durchzuführen. Sachdarstellung: 1. Problem Die Stadt Wesseling ist Eigentümerin des gesamten Grundstücks Rheinstraße 193-197 (Gemarkung Urfeld, Flur 11, Flurstück 593, 3.615 qm), das durch seine zentrale Lage im Ortskern und insbesondere durch seine unmittelbare Rheinlage eine sehr hohe Standortqualität für die Ansiedlung hochwertiger Nutzungen aufweist. Durch den Neubau der Rheinschule in Urfeld, die zum Schuljahr 2010/2011 eröffnet wurde, werden die Bauten der alten Rheinschule an der Rheinstraße nicht mehr für schulische oder sonstige öffentliche Zwecke benötigt, so dass ca. 2.720 qm des insgesamt 3.615 qm großen Grundstücks bereits für eine Neunutzung zur Verfügung stehen. Der katholische Kirchengemeindeverband Wesseling beabsichtigt, einen neuen Kindergarten auf dem Kirchengrundstück am Sankt- Thomas- Weg zu errichten und den bisherigen Kindergarten Rheinstraße 197 aufzugeben. Der Bauantrag für den Kindergarten- Neubau liegt bereits vor. Hinsichtlich der zeitlichen Verfügbarkeit des Kindergartengrundstücks (ca. 895 qm) für eine Neunutzung besteht Klärungsbedarf mit dem Stiftungsgeber des Gebäudes Rheinstraße 197. Für das bisherige Kindergartengebäude gibt es einen Stiftungsvertrag aus dem Jahr 1910, mit dem sich die Stadt Wesseling (damals Gemeinde Urfeld) verpflichtet hat, dieses Teilgrundstück nicht zu verkaufen und das Gebäude nur dem Stiftungswillen entsprechend zu nutzen („den Dienst am Menschen“, damals als Kinderbewahranstalt, heute als Kindergarten o.ä.). Im Hinblick auf die Einbeziehung des Kindergartengrundstücks in anderweitige Nutzungsüberlegungen bzw. Verkaufsabsichten ist zu berücksichtigen, dass der Wille des Stiftungsgebers erhalten bleibt. In diesem Sinne bedarf es einer Abstimmung mit dem Stiftungsgeber hinsichtlich der Möglichkeiten, diesen Willen im Rahmen einer Neukonzeption für das gesamte Grundstücksareal Rheinstraße 193-197 oder an anderer Stelle in Urfeld angemessen zu berücksichtigen. In einer Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz im Mai 2010 wurde entsprechend einem Antrag der Fraktionen der CDU und der FDP ein Prüfauftrag an die Verwaltung beschlossen, der eine fachübergreifende Prüfung der künftigen Nutzung des Grundstücks der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas als „Seniorenresidenz Rheinblick Urfeld“ zum Inhalt hatte (Vorlage 101/2010). Die Neubebauung des Rheingrundstücks ist von großer Bedeutung sowohl für den alten Urfelder Ortskern an der Rheinstraße als auch für das Rheinpanorama. Im Hinblick auf die regionale Wahrnehmung der Rheinlagen und die langjährige Beteiligung der Stadt Wesseling an Regionale- Projekten mit starkem Rheinbezug (Neugestaltung Rheinufer, Arbeitskreis Rhein) sind an die Neubebauung dieses Rheingrundstücks besondere städtebauliche und gestalterische Qualitätsanforderungen zu stellen. Planungsrechtliche Rahmenvorgaben für das Grundstück Rheinstraße 193-197: - Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich des Landschaftsplanes 8 Rheinterrassen. - Die katholische Kirche St. Thomas und das Pfarrhaus (Rheinstraße 194/200) stehen unter Denkmalschutz, der Umgebungsdenkmalschutz ist deshalb zu beachten. Auf dem Grundstück selbst befinden sich keine denkmalgeschützten Bauten. - Das Grundstück ist im wirksamen Flächennutzungsplan als „Fläche für den Gemeinbedarf- Zweckbestimmung Schule“ dargestellt. Die FNP- Darstellung ist nur von Relevanz, wenn für eine Neubebauung ein Planerfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes bestehen würde (parallele FNP- Änderung erforderlich). - Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder einer sonstigen Satzung. Die Zulässigkeit einer Neubebauung ist deshalb gemäß § 34 Baugesetzbuch (Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. - Wesentliche Beurteilungskriterien für die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB sind die Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche. Die Erschließung muss gesichert sein, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Die in der näheren Umgebung vorhandenen Bau- und Nutzungsstrukturen an der Rheinstraße prägen die maßgebende Eigenart der näheren Umgebung für das Grundstück Rheinstraße 193-197. Städtebauliche Beurteilung und erste Einschätzung der Einfügung der vorgeschlagenen „Seniorenresidenz“ (seniorengerechte Wohnungen und/oder betreutes Wohnen) nach § 34 BauGB: - Das Nutzungsspektrum im näheren Umfeld umfasst öffentliche Nutzungen/Gemeinbedarfsnutzungen, Büro-/Dienstleistungsnutzungen und kleinteiligen Einzelhandel, Parkplätze und überwiegend Wohnnutzung. - Die Einfügung ist jeweils für den konkreten Einzelfall zu beurteilen; nach erster Einschätzung kann davon ausgegangen werden, dass sich die Nutzungsarten „Wohnen, seniorengerechtes Wohnen, betreutes Wohnen; kleinere soziale, kulturelle, kirchliche Einrichtungen; kleinteilige Dienstleistungs-/Büro-/ Einzelhandelsnutzungen“ nach der Art der Nutzung nach § 34 BauG einfügen würden. - Die nähere Umgebung weist eine eher inhomogene Bebauungsstruktur auf und ist gekennzeichnet durch zumeist relativ dichte, 1-2-geschossige Bebauung auf relativ tiefen Grundstücken (z.T. noch dörfliche Baustrukturen). Die 2-geschossigen Bauten (2 Vollgeschosse (VG)) sind teils mit, teils ohne Dachgeschossausbau vorhanden und weisen unterschiedliche Dachformen/-ausbauten auf, die Gebäudehöhen differieren demzufolge. Als ortsbildprägend ist, neben der denkmalgeschützten Kirche mit Pfarrhaus, das weiter entfernt befindliche Ensemble der ehemaligen Schwedischen Botschaft zu bewerten. - Die Einfügung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, überbaubaren Grundstücksfläche und Bauweise nach § 34 BauGB kann sinnvollerweise nur anhand einer Bebauungskonzeption im konkreten Einzelfall beurteilt werden. Der vorhandene Rahmen für die Zulässigkeit von Vorhaben erlaubt im Einzelfall durchaus auch eine (geringfügig) höhere bauliche Ausnutzung eines Grundstückes, wenn damit weder bodenrechtliche Spannungen noch ein Planerfordernis (Bebauungsplan) ausgelöst werden. Generell kann nach erster Einschätzung davon ausgegangen werden, dass sich eine 2-geschossige Bebauung (2 VG, mit Dachgeschossausbau) nach § 34 BauGB einfügen würde. In Abhängigkeit von der Bebauungskonzeption könnte auch eine teilweise 3-geschossige (3 VG, mit Dachgeschossausbau) die Kriterien der Einfügung nach § 34 BauGB erfüllen. Wie erläutert, ist dies nur anhand einer Bebauungskonzeption für das Grundstück Rheinstraße 193-197 zu beurteilen. Kritisch zu sehen sind jedoch bauliche Großstrukturen, wie sie häufig bei gewerblich betriebenen Seniorenwohnanlagen anzutreffen sind (z.B. 4-5-geschossige Bauten, hoher Überbauungsgrad etc.); derartige Strukturen würden sich nach § 34 BauGB nicht einfügen. - Falls sich ein Vorhaben gemäß § 34 BauGB nicht einfügen würde, jedoch auf Grund seiner städtebaulich- architektonischen Qualitäten oder Nutzungskonzeption trotzdem realisiert werden soll, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen und somit das erforderliche Planungsrecht für ein Bauvorhaben zu schaffen. Bedarf an altersgerechten Wohnformen in Wesseling Nach Einschätzung der Verwaltung (Bereich 50 Soziale Hilfen und Wohnungswesen) ist die Versorgung im Bereich der vollstationären Pflege und der Tagespflege durch die bestehenden und derzeit noch in der Planung befindlichen Pflegeeinrichtungen im gesamten Stadtgebiet Wesseling gedeckt. Im Bereich des ServiceWohnens/betreuten Wohnens, der Wohnprojekte und der Seniorenwohnungen (seniorengerechtes Wohnen) wird ein Bedarf an qualitativ guten und dennoch bezahlbaren Angeboten gesehen. Kriterien für „alters- oder seniorengerechte Bauten und Wohnungen“ sind unter anderem: - Barrierefreiheit von Gebäuden und Wohnungen (Aufzüge, Treppenlifte, Rampen, Vermeidung von Stufen und Schwellen); - Anpassungen im Sanitärbereich (bodengleiche Duschkabine, Haltegriffe, Toilettenhöhe, Waschbecken unterfahrbar, Öffnung der Tür nach außen, Einhebelmischarmaturen); - Vergrößerung der Bewegungsflächen (Breite der Türen und der Flure, Arbeitsflächen in der Küche unterfahrbar); - Sturzprophylaxe durch rutschfeste Bodenbeläge, ausreichende Beleuchtung, Handläufe, gerade Stufenkanten und farbige Markierungen im gesamten Innen– und Außenbereich; - Bedienelemente (Gegensprechanlage und Rollladenantriebssteuerung), Steckdosen und Briefkästen in geeigneter Höhe, leichtgängige Fenster, Hochbeete; - breite Stellplätze und Garagen mit elektrischen Toren. 2. Lösung Im Vorfeld des Verfahrens zur Grundstücksvergabe (Ausschreibung des stadteigenen Grundstücks, gegebenenfalls als Bieterverfahren) sollen die städtebaulichen Entwicklungsziele für das Grundstück Rheinstraße 193-197 diskutiert und definiert werden. Die Stadt Wesseling als Eigentümerin und Trägerin der Planungshoheit verfolgt zum einen das Ziel, im Rahmen des Vergabeverfahrens geeignete Investoren/Käufer für das Grundstück zu gewinnen, die mittels einer qualitätvollen Bebauungskonzeption die hohen städtebaulichen und architektonischen Qualitätsanforderungen an die Neubebauung dieser prominenten Rheinlage sicher stellen. Zum anderen verfolgt sie das Ziel, durch die Veräußerung oder Verpachtung des Grundstücks optimale, der hohen Lagequalität des Rheingrundstücks angemessene Erlöse zu erzielen. Es wird deshalb vorgeschlagen, zur Vermarktung des stadteigenen Grundstücks ein Vergabe-/Bieterverfahren durchzuführen, bei dem die Gebote der interessierten Investoren/Bieter nicht nur auf Grund ihrer Finanzierungsangebote, sondern auch anhand der von ihnen einzureichenden städtebaulichen Konzepte/Bebauungskonzepte beurteilt werden. Mit dieser Vorgehensweise könnte die Stadt Wesseling zum einen mehrere qualitätvolle Lösungsvorschläge für die städtebauliche Entwicklung des Rheingrundstücks erhalten und wäre nicht auf das Konzept eines Interessenten festgelegt. Zum anderen könnte die Stadt Wesseling mit einem Bieterverfahren mehrere Kauf/Pachtpreisangebote erhalten und in ihre abwägende Entscheidung über die Grundstücksvergabe einbeziehen. Nachfolgende städtebauliche Ziele und Qualitätsanforderungen werden für die Entwicklung und Vermarktung des stadteigenen Grundstücks Rheinstraße 193-197 (alte Rheinschule/Kindergarten St. Thomas) vorgeschlagen: - In Anbetracht der Grundstücksgröße von 3.615 qm soll eine gemischte Nutzungskonzeption angestrebt werden, die zum einen ein angemessenes Angebot von seniorengerechten Wohnformen (auch in Kombination mit betreutem Wohnen) umfasst, zum anderen jedoch auch attraktives Wohnen für alle Nutzergruppen in direkter Rheinlage ermöglicht. Sinnvoll wäre eine gute Mischung des Wohnungsangebotes von attraktiven Miet-/Eigentumswohnungen und seniorengerechten Wohnformen, ergänzt durch betreutes Wohnen. Eine nur auf Seniorenwohnen/betreutes Wohnen orientierte Konzeption erscheint im Hinblick auf die Grundstücksgröße von 3.615 qm als zu monofunktional. Ein ergänzendes Angebot familiengerechter Wohnungen wäre sinnvoll, um die vorhandenen öffentlichen Infrastrukturen (Kindergarten, Dorfplatz, Grundschule etc.) auszunutzen. - Das Konzept der Neubebauung soll sich in seiner Kubatur, dem Überbauungsgrad, der Geschossigkeit und der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Die vorhandenen Baustrukturen sollen städtebaulich sinnvoll und verträglich ergänzt werden, nicht jedoch durch unmaßstäbliche oder stark verdichtete Bauformen beeinträchtigt werden. In Abhängigkeit von der städtebaulichen Konzeption und Qualität erscheint eine teilweise 3-geschossige Bebauung (3 VG, mit Dachgeschossausbau) vorstellbar. - Die Belange des Umgebungsdenkmalschutzes sind durch entsprechende Rücksichtnahme auf die Denkmalsubstanz im Umfeld des Grundstückes Rheinstraße 193-197 zu wahren. Die erforderliche hohe Qualität von Neubauten am Rheinufer, die künftig das Rheinpanorama Urfelds mitprägen, ist durch die Planung einer stadtverträglichen Gebäudekubatur sowie durch eine zeitgemäße und hochwertige Architekturgestaltung der Neubauten zu sichern. - Das Konzept der Neubebauung muss hinsichtlich der Abstandsflächen, der Erschließung und Unterbringung der erforderlichen Stellplätze für Anwohner/Besucher und der Nutzungszuordnung auf dem Grundstück Rheinstraße 193-197 die Belange des Nachbarschutzes und des Immissionsschutzes angemessen berücksichtigen. - Die vorab genannten Anforderungen an seniorengerechte Bau-/Wohnformen und Freiflächengestaltungen sollen, entsprechend der jeweiligen Planungsstufe, möglichst frühzeitig berücksichtigt werden. Es wird vorgeschlagen, diese städtebaulichen Ziele und Qualitätsanforderungen für die Entwicklung des Grundstückes Rheinstraße 193-197 als Beurteilungskriterien in ein Vergabe-/Bieterverfahren für das stadteigene Grundstück aufzunehmen. Im Rahmen des Verfahrens zur Grundstücksvergabe sollen die Gebote der interessierten Investoren/Bieter nicht nur Kauf-/Pachtpreisangebote, sondern auch städtebauliche Konzepte/Bebauungskonzepte und Erläuterungen des geplanten Nutzungskonzeptes für das Grundstück enthalten. Die Verwaltung wird eine entsprechende Vorlage in eine der nächsten Sitzungen des Unterausschusses Liegenschaften einbringen. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Stadt Wesseling ist Eigentümerin der Grundstücksflächen der alten Rheinschule und des Kindergartens St. Thomas. Zum einen könnte die Stadt Wesseling bei einer Vermarktung des 3.615 qm großen, hochwertigen Grundstücks in direkter Rheinlage voraussichtlich erhebliche Einnahmen erzielen. Zum anderen können die laufenden Kosten der Grundstücks- und Gebäudeunterhaltung für die derzeit leerstehenden Bauten der alten Rheinschule nach der Vermarktung eingespart werden. Anlagen: - Liegenschaftskarte - Luftbild