Daten
Kommune
Titz
Größe
257 kB
Datum
06.10.2016
Erstellt
06.10.16, 17:02
Aktualisiert
06.10.16, 17:02
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Bebauungsplan Nr. 29„Titz 29“ (1. vereinfachte Änderung); Gemeinde Titz – Ortslage Titz
Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Stellungnahmen
1
Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt.
Der Rat schließt sich
dem Abwägungsvorschlag an.
Marianne Bender mit Schreiben vom 18.02.2016
Ich als Bauherrin der Parzelle 340 im Neubaugebiet Hinter den Gärten in Titz möchte den Bebauungsplan geändert haben. Statt der
1/
vorgeschriebenen 1 2 geschossigen Bauweise möchte ich 2 geschossig bauen. Die Bauherren der Parzellen 335, 336, 337, 372,
378, 380, 381 schließen sich hiermit an.
Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie meiner (unserer Bitte) nachkommen würden.
Im 1. Änderungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Titz 29“
wird für die Grundstücke der Gemarkung Titz, Flur 41, Flurstücke 336, 337,
372, 340, 341, 381 und 380 eine II-geschossige Bauweise mit einer maximalen Firsthöhe von 9,00 m festgesetzt. Die Festsetzung für diese Grundstücke begründet sich aus den vorhandenen Höhenunterschieden um teilweise bis zu 3,00 m, sodass eine Erhöhung der Geschossigkeit entlang der
Ophertener Straße zu keiner Beeinträchtigung der nördlich angrenzenden
Grundstücke, welche eine maximale Firsthöhe von 7,50 m einhalten müssen, führt.
Für die Grundstücke 335 sowie 378 war eine Erhöhung auf IIVollgeschosse aufgrund der topographischen Gegebenheiten nicht möglich. Das Flurstück 335 liegt nur ca. 1,00 m unterhalb der Bebauung, die
sich nördlich an die Flurstücke anfügt. Somit würde in diesem Fall, bei einer
Erhöhung der Geschossigkeit, die nördlich angrenzenden Grundstücke
erheblich bzgl. einer möglichen Sichtbeziehung zu den Natur- und Landschaftsräumen eingeschränkt. Das Flurstück 378 liegt mitten im Bebauungsplan. Würde hier eine zweigeschossige Bebauung ermöglicht, würden
die Häuser aufgrund der topographischen Lage, welche von Süd nach Nord
um bis zu 3,00 m zunimmt, über den südlichen Häusern an der Ophertener
Straße/ Hinter den Gärten hervorstehen. Demnach konnten die Flurstücke
335 sowie 378 nicht in der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Titz 29“
berücksichtigt werden.
2
Josef Schneider mit Schreiben vom 04.04.2016
Als Eigentümer der Baugrundstücke (Flurstücke) 355, 357 stelle ich
hiermit den Antrag, im Rahmen der laufenden Überarbeitung des
Bebauungsplan Titz 29, die bebaubare Fläche dahingehend zu verändern wie sie im beigefügten Bebauungsplan eingezeichnet ist. Es
soll eine Alternative zur Grenzbebauung von Doppelhaushälften
geschaffen werden. Die Grundstücke würden somit attraktiver für
Der Stellungnahme wird zum Teil gefolgt.
Die Vergrößerung des Baufensters hinsichtlich der Tiefe von 14,00 m auf
16,00 m wurde gefolgt. Die Grundstücke befinden sich in dem Bereich des
Plangebietes, welches als Ellipse (EI) geschnitten ist und sind daher von
der Bebaubarkeit im Gegensatz zu anderen Grundstücken in ihrer Ausnutzbarkeit eingeschränkt. Eine Vertiefung der Baufenster um 2 m auf ins-
Der Rat schließt sich
dem Abwägungsvorschlag an.
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Bebauungsplan Nr. 29„Titz 29“ (1. vereinfachte Änderung); Gemeinde Titz – Ortslage Titz
Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Stellungnahmen
Abwägungsvorschlag
mögliche Interessenten, welche sich in Titz niederlassen möchten.
gesamt 16 m begründet somit die bessere Ausnutzbarkeit des Grundstückes, auch um verschiedene Gebäudeformen innerhalb des Baufensters
zulassen zu können. Durch eine Vertiefung des Baufensters kommt es
zudem nicht zu einer Einschränkung der Sichtbeziehung.
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie meiner Bitte nachkommen
würden.
Beschlussvorschlag
Der Ausweisung der Flächen für Garagen und Stellplätze jeweils östlich
und westlich der Baufenster wurde nicht gefolgt. Gegen solch eine Ausweisung von Garagenflächen spricht, dass die geordnete Struktur der Baukörper empfindlich gegenüber Veränderungen ist und daher in den derzeit
gültigen Festsetzungen (Nr. 4) „Garagen und Stellplätze nur innerhalb der
Baugrenzen oder der ausgewiesenen Flächen für Stellplätze und Garagen
zulässig sind“. Um daher an den Festsetzungen festzuhalten und die geordnete Struktur der Baukörper zu erhalten, sollte im Einzelfall durch die
Genehmigungsbehörde geprüft werden, ob Garagen auch ausnahmsweise
außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig sind.
3
Marianne Bender mit Schreiben vom 07.06.2016
Ich bitte um Erweiterung der überbaubaren Fläche um 2,00 m im
hinteren Bereich des Grundstückes Gemarkung Titz, Flur 41, Flurstück 340. Es ist beabsichtigt, das Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus zu bebauen. Hierbei ist vorgesehen, im vorderen Grundstücksbereich Stellplätze anzulegen, so dass von der überbaubaren
Grundstücksfläche ca. 2,00 m nicht bebaut werden können.
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.
Gegen eine Erweiterung des Baufensters um 2,00 m in Richtung Norden
sprechen mehrere städtebauliche Gründe. Zum einen wird durch die Verbreiterung des Baufensters für die Zulassung von Stellplätzen im vorderen
Bereich der hintere Gartenbereich um 2,00 m verringert. Da es sich bei
diesen Grundstücken um sehr schmale Grundstücke mit Nordgarten handelt, würde durch die Erweiterung um 2,00 m in Richtung Norden der rückwärtige Gartenbereich unverhältnismäßig eingeschränkt. Da zudem im
vorderen Teil des Grundstückes Stellplätze untergebracht werden sollen,
würde der Baukörper an dieser Stelle zurückspringen und somit die durch
den Bebauungsplan festgesetzte geordnete Struktur stören. Des Weiteren
wird im gesamten Bebauungsplan eine Baufenstertiefe von 14,00 m festgesetzt. Bei einer Erweiterung auf 16,00 m müssten die angrenzenden Baufenster aus Gründen der planerischen Gleichbehandlung ebenfalls auf
16,00 m erhöht werden. Dies widerspräche den Grundsätzen der Planung,
welche im Bebauungsplan Nr. 29 festgesetzt wurden. Eine Ausnahme begründet sich lediglich innerhalb des ellipsenförmigen Baugebietes in der
Mitte des Plangebietes, da der Grundstückszuschnitt hier tropfenförmig
vorliegt und somit eine Einschränkung der Bebaubarkeit gegeben ist. Um
Der Rat schließt sich
dem Abwägungsvorschlag an.
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Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Stellungnahmen
Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
daher an den Festsetzungen festzuhalten und die geordnete Struktur der
Baukörper zu erhalten, wird der Stellungnahme bzgl. einer Erweiterung der
überbaubaren Fläche für das Grundstück Gemarkung Titz, Flur 41, Flurstück 340 nicht gefolgt.
4
Christine und Marius Herwartz mit Schreiben vom 29.07.2016
Im Rahmen der Offenlegungsfrist zur Änderung des Bebauungsplanes Titz 29 vom Ratsbeschluss vom 14.7.2016 haben wir heute Einsicht in den Bebauungsplan genommen. Als betroffener Besitzer
eines im Bebauungsplan Titz 29 liegenden Baugrundstückes (Hinter
den Gärten 10a) sind wir direkt Betroffene der hier vorliegenden Änderung.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Der Rat schließt sich
dem Abwägungsvorschlag an.
Hiermit legen wir Widerspruch gegen die Änderung des Bebauungsplanes Titz 29 ein.
1. In Punkt 2.1 wird die maximale Firsthöhe verändert. Dieses wird in
der Bekanntmachung der Gemeinde als geringfügige Änderung bezeichnet. Wir können nicht erkennen dass die Veränderung von Vorher ca. 7 m auf jetzt 9 m als geringfügig zu bezeichnen ist. Hierzu
wird Widerspruch eingelegt.
Die ursprüngliche Höhe baulicher Anlangen innerhalb des Bebauungsplanes wurde über Traufhöhen gem. Festsetzung 4.1 geregelt. Demnach war
im Bereich, welcher I-geschossig bebaut werden kann, eine Traufhöhe von
4,00 m zulässig. Bei zulässigen Dachformen bis 48° können sich Firsthöhen von 9,00 m oder mehr ergeben. Zum Beispiel bei einem 10m x10m
Haus, würde bei einer Traufhöhe von 4 m und einer Dachneigung von 48°
die Firsthöhe 9,55 m ergeben (siehe Bild unten).
2. Im Bereich B (gestalterische Festsetzungen) wird im Abschnitt 1
der vorgeschriebene Dachneigungsbereich verändert. Gegen die
Änderung legen wir ebenfalls Widerspruch ein.
3. Der Bereich der 2 geschossigen Bebauungsweise wird erweitert.
Hiergegen wird ebenfalls Widerspruch eingelegt.
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Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Stellungnahmen
Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
Der Widerspruch wird wie folgt begründet:
Bei der Planung unseres Hauses mussten wir uns an die bisherigen
Randbedingungen des Bebauungsplanes halten und wurden somit in
der Gestaltung unsers Hauses erheblich eingeschränkt. Die jetzt
vorgeschlagenen Änderungen hätten uns bei gleicher Grundrisslösung im Dachbereich eine erheblich größere Wohnfläche möglich
gemacht, da durch einen höheren Drempel die Einschränkung der
Dachschrägen deutlich geringer ausgefallen wäre. Dieses hinnehmend haben wird uns dennoch für dieses Grundstück entschieden
und die Baumaßnahme begonnen. Die jetzt erfolgte Änderung stellt
für unsere Baumaßnahme gegenüber den neuen Regularien eine
erhebliche Härte da.
Weiterhin wird durch die Veränderung der Firsthöhen der Sichtbereich von unserem Grundstück deutlich eingeschränkt. Dies widerspricht der Begründung aus dem Ratsbeschluss dass durch die Erhöhung der Vollgeschosse die Sichtbeziehung zu der Natur und
Landschaft verbessert werden sollte. Für unser Grundstück besteht
genau das Gegenteil.
Mit Verwunderung stellen wir fest dass eine solche Änderung ohne
Beteiligung der angrenzenden Grundstückseigentümer durchgeführt
werden soll.
Eingereicht fristgerecht am 30.07.2016 durch eigenhändigen Einwurf
in den Briefkasten der Gemeinde Titz.
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Bebauungsplan Nr. 29„Titz 29“ (1. vereinfachte Änderung); Gemeinde Titz – Ortslage Titz
Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Stellungnahmen
Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes wird die Begrenzung der
Firsthöhe im Bereich der I-geschossigen Bauweisen auf eine maximale
Höhe von 7,50 m und im Bereich der II-geschossigen Bebauung auf 9,00 m
festgesetzt. Die zulässige maximale Gebäudehöhe wird daher durch die
Änderung nicht wesentlich verändert.
Die Dachneigung wird von 30° bis 48° auf 25° bis 48° erhöht. Durch die
Festsetzung wird lediglich ein Spielraum von 5° zulässig, welcher sich in
der Örtlichkeit nicht wesentlich niederschlägt.
Die II-geschossige Bauweise wird in den Teilen des Plangebiets erweitert,
welche durch ihre Lage eine II-geschossige Bauweise zulassen, ohne bereits bestehende Gebäude erheblich einzuschränken.
Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden 2 textliche Festsetzungen sowie 2 zeichnerische Festsetzungen den heutigen Ansprüchen an ein
Wohngebiet im Gemeindegebiet Titz angepasst. Demnach wurde im Zuge
der Änderung die Dachneigung von 30° bis 48° auf 25° bis 48° erhöht. Es
ist daher Ziel der Gemeinde Titz die erhöhte Ausnutzbarkeit der Grundstücke zukünftig zu fördern und an den tatsächlichen Bedarf des Wohngebietes anzupassen. Demnach soll der Bebauungsplan dementsprechend geändert werden und somit die Möglichkeit schaffen, auch bei I-geschossiger
Bauweise die Ausnutzbarkeit der Grundstücke optimal zu gewährleisten.
Die ursprüngliche Höhe baulicher Anlagen innerhalb des Bebauungsplanes
wurde über Traufhöhen gem. Festsetzung 4.1 geregelt. Demnach war im
Bereich, welcher I-geschossig bebaut werden kann, eine Traufhöhe von
4,00 m zulässig. Bei zulässigen Dachformen bis 48° können sich Firsthöhen von 9,00 m oder mehr ergeben. Zum Beispiel würde bei einem 10m
x10m Haus, mit einer Traufhöhe von 4 m und einer Dachneigung von 48°
die Firsthöhe 9,55 m erreicht werden.
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Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Stellungnahmen
Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes wird die Begrenzung der
Firsthöhe im Bereich der I-geschossigen Bauweisen auf eine maximale
Höhe von 7,50 m und im Bereich der II-geschossigen Bebauung auf 9,00 m
festgesetzt. Die zulässige maximale Gebäudehöhe wird daher durch die
Änderung nicht wesentlich verändert. Zudem liegen die Häuser an der
rückwärtigen Plangebietsstraße aufgrund des Nord-Süd-Gefälles bis zu
3,00 m über den zu errichtenden Häusern an der Ophertener Straße,
wodurch ebenfalls ein erheblicher Höhenunterschied besteht. Gemäß der
Vermessungsgrundlage für den Bebauungsplan Nr. 29 „Titz 29“ des Dipl.Ing. J. Tollmann ÖBVI mit Stand vom 01.02.2005 besteht im Bereich des
Flurstückes 385 zu den südlich angrenzenden Flurstücken 337 und 372 an
der „Ophertener Straße“ ein Gefälle von 1,70 m (106,18 m ü. NHN [Flurst.
385] auf 104,42 m ü. NHN [Flurst. 337]) bis 2,80 m (106,18 m ü. NHN
[Flurst. 385] auf 103,32 m ü. NHN [Flurst. 372]). Durch die Festsetzung
einer Firsthöhe sowie dem vorhandenen Höhenunterschied ist demnach
eine Einschränkung der Sichtbeziehung zu Natur und Landschaft nicht
ersichtlich.
Vereinfachte Änderungen eines Bebauungsplans durchlaufen gem. § 13
BauGB immer die Beteiligung der Betroffenen Bürger sowie Träger öffentlicher Belange. In diesem Zuge können Stellungnahme abgegeben werden,
welche im weiteren Verlauf des Verfahrens gerecht gegeneinander und
untereinander abzuwägen sind.
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Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
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Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Der Rat schließt sich
dem Abwägungsvorschlag an.
Katia und Benjamin Peter mit Schreiben vom 08.08.2016
Als Bewohner des Neubaugebietes „hinter den Gärten“ haben wir
gegen die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 Bedenken vorzubringen, da die Erhöhung der zulässigen Geschosszahl nach unserer Auffassung nicht ausreichend städtebauliche begründet ist.
Und zwar ist als Ziel und Zweck der 1. Änderung des Bebauungsplanes vorgebracht, dass durch die Erhöhung der Vollgeschosse in
einem Teilbereich des Plangebietes die Sichtbeziehung zur Natur
und Landschaft zusätzlich verbessert werden. Allerdings wird gleichzeitig die Sichtbeziehung zur Natur und Landschaft für die Grundstücke, die hinter den Grundstücken des Änderungsbereichs 1 liegen,
deutlich verschlechtert. Es findet also im Rahmen der 1. Änderung
keine ausreichende Abwägung zwischen den Belangen der vorhandenen Bewohner/Bauherren in dem Neubaugebiet und den noch zu
vermarkten Grundstücken des Änderungsbereiches 1 statt.
Die ursprüngliche Höhe des Bebauungsplanes wurde über Traufhöhen
gem. Festsetzung 4.1 geregelt. Demnach war im Bereich, welcher Igeschossig bebaut werden kann, eine Traufhöhe von 4,00 m zulässig.
Bei zulässigen Dachformen bis 48° können sich Firsthöhen von bis zu
9,00 m oder mehr ergeben. Zum Beispiel würde bei einem 10m x10m
Haus, mit einer Traufhöhe von 4 m und einer Dachneigung von 48° die
Firsthöhe 9,55 m erreicht werden.
Während der Vorgespräche zu unserem Bauvorhaben wurde uns
damals seitens der Gemeinde Titz aufgetragen, auf eine zweigeschossige Bebauung und die gewünschte Dachneigung zu verzichten, da dies den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprach.
Eine Änderung des Bebauungsplans im Änderungsbereich 1 würde
nun nachträglich eine von uns damals gewünschte Nutzung in einem
angrenzenden Plangebiet legalisieren, ohne uns gleichzeitig auch
dieses Recht einzuräumen. Durch die Änderung des Bebauungsplans entstehen somit nach unserer Auffassung bodenrechtliche
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Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
Spannungen, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgewogen werden müssen. Dies ist jedoch nach unserer Sicht bisher
nur aus dem Blickwinkel der zu vermarkten Grundstücke, nicht aber
aus dem Blickwinkel der vorhandenen Bewohner/Bauherren erfolgt.
Wir bitten daher darum, im weiteren Verfahren zu prüfen, inwiefern
im Änderungsbereich 1 auf eine Verbesserung der Sichtbeziehung
zum Nachteil der vorhandenen Bewohner in den dahinterliegenden
Grundstücken verzichtet werden kann.
Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes wird die Begrenzung der
Firsthöhe im Bereich der I-geschossigen Bauweisen auf eine maximale
Höhe von 7,50 m und im Bereich der II-geschossigen Bebauung auf 9,00 m
festgesetzt. Die zulässige maximale Gebäudehöhe wird daher durch die
Änderung nicht wesentlich verändert. Zudem liegen die Häuser an der
rückwärtigen Plangebietsstraße aufgrund des Nord-Süd-Gefälles bis zu
3,00m über den zu errichtenden Häusern an der Ophertener Straße,
wodurch ebenfalls ein erheblicher Höhenunterschied besteht. Gemäß der
Vermessungsgrundlage für den Bebauungsplan Nr. 29 „Titz 29“ des Dipl.Ing. J. Tollmann ÖBVI mit Stand vom 01.02.2005 beträgt im Bereich des
Flurstückes 330 der Höhenunterschied zu der südlich angrenzenden Flurstücken 334 und 335 an der „Ophertener Straße“ 1,20 m (106,19 m ü. NHN
[Flurst. 330] auf 104,91 m ü. NHN [Flurst. 334]), zu dem durch die Änderung auf II-Vollgeschosse erhöhten Teilbereich der Flurstücke 336 und 337
1,70 m (106,19 m ü. NHN [Flurst. 330] auf 103,31 m ü. NHN [Flurst. 337]).
Durch die Festsetzung einer Firsthöhe sowie dem vorhandenen Höhenunterschied ist demnach eine Einschränkung der Sichtbeziehung zu Natur
und Landschaft ist nicht ersichtlich.
Die Änderung der Geschosshöhe im gesamten Plangebiet wurde im Verlauf des Verfahrens eingehend untersucht. Eine Änderung von I- auf IIVollgeschosse begründet sich lediglich im nordwestlichen Teil des Plangebietes, an deren Stelle die Bebauung an die zum Teil II-geschossige
Wohnbebauung der Landstraße in Titz anschließen. Des Weiteren können
die Grundstücke entlang der Titzer Straße von I- auf II-Vollgeschosse erhöht werden. Zum einen liegen die Grundstücke in der hinteren Reihe um
bis zu 3,00 m über den Grundstücken an der Titzer Straße, zum anderen
wird durch die Festsetzung einer Firsthöhe die maximal zulässige Gebäudehöhe beschränkt. Eine II-geschossige Bebauung im Bereich Hinter den
Gärten wäre aufgrund der topographischen Gegebenheiten im Plangebiet
nicht umsetzbar. Eine Erweiterung der Dachneigung entspricht den neue-
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Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
ren Bebauungsplänen der Gemeinde Titz. Es ist Ziel der Gemeinde Titz die
erhöhte Ausnutzbarkeit der Grundstücke zukünftig weiter zu fördern. Demnach soll der Bebauungsplan dementsprechend geändert und bzgl. der
Dachneigungen erweitert werden und somit die Möglichkeit schaffen, auch
bei I-geschossiger Bauweise die Ausnutzbarkeit der Grundstücke optimal
zu gewährleisten.
Bodenrechtliche Spannungen werden begründet, wenn durch das Bauvorhaben die gegebene Situation verschlechtert, gestört, belastet oder sonst
negativ in Bewegung gebracht wird. Da die Änderung jedoch keine Beeinträchtigungen im Vergleich zum vorherigen Bebauungsplan auslöst, werden
keine bodenrechtlichen Spannungen erkannt.
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Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
Wolfgang und Getrud Knapp mit Schreiben vom 12.08.2016
Als direkt betroffene Besitzer und zukünftige Bewohner im Neubaugebiet, Hinter den Gärten Nr. 10, legen wir gegen die 1. Änderung
des Bebauungsplans Titz Nr. 29 Widerspruch ein.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Der Rat schließt sich
dem Abwägungsvorschlag an.
Ziel und Zweck der Änderung:
Erhöhung der zulässigen Geschosszahl in eine zweigeschossige
Bebauung um die Ausnutzbarkeit der Grundstücke zu erhöhen und
durch die Erhöhung der Vollgeschosse in einem Teilbereich des
Planungsgebietes die Sichtbeziehung zur Natur- und Landschaft
zusätzlich zu verbessern, ist nach unserer Auffassung städtebaulich
nicht ausreichend begründet.
Die betreffenden Grundstücke, die an die Ophertener Straße angrenzen, sind aktuell weder Parzelliert noch verkauft. Nach Angaben
auf dem Verkaufsschild, besteht hier die Möglichkeit verschiedene
Grundstücksgrößen zu erwerben. Eine Einschränkung der Ausnutzbarkeit der Grundstücke mit der Bebauung nach dem Aktuellen Bebauungsplan ist nicht gegeben. Auch eine Einschränkung der Sichtbeziehung zur Natur ist aufgrund der Lage der Grundstücke nicht
gegeben.
Seinerzeit haben wir in den Vorgesprächen unserer Wünsche zu
unserem Bauvorhaben, „Eingeschossiger Bungalow mit Dachnei-
Die Änderung der Geschosshöhe im gesamten Plangebiet wurde im Verlauf des Verfahrens eingehend untersucht. Eine Änderung von I- auf IIVollgeschosse begründet sich lediglich im nordwestlichen Teil des Plangebietes, an deren Stelle die Bebauung an die zum Teil II-geschossige
Wohnbebauung der Landstraße in Titz anschließen. In diesem Bereich
kann durch eine Erhöhung der Vollgeschosse die Sichtbeziehung zur Natur
und Landschaft verbessert werden. Des Weiteren können die Grundstücke
entlang der Ophertener Straße von I- auf II-Vollgeschosse erhöht werden.
Zum einen liegen die Grundstücke in der hinteren Reihe um bis zu 3,00 m
über den Grundstücken an der Ophertener Straße. Gemäß der Vermessungsgrundlage für den Bebauungsplan Nr. 29 „Titz 29“ des Dipl.-Ing. J.
Tollmann ÖBVI mit Stand 01.02.2005 besteht von dem Flurstück 386 zu
den südlich angrenzenden Flurstücken 334 und 335 an der „Ophertener
Straße“ ein Gefälle von 1,20 m (106,40 m ü. NHN [Flurst. 386] auf 105,19
m ü. NHN [Flurst. 335]) sowie zu dem Bereich der durch die 1. Änderung
mit II-geschossiger Bauweise bebaubaren Flurstücke 336, 337, 372 und
340 ein Gefälle von 3,0 m (106,40 m ü. NHN [Flurst. 386] auf 103,31
[Flurst. 337]) bzw. 4,0 m (106,40 m ü.NHN [Flurst. 386] auf 102,48 m ü.
NHN [Flurst. 340]). Zum anderen wird durch die Festsetzung einer Firsthöhe die maximal zulässige Gebäudehöhe beschränkt. Im bisherigen Bebauungsplan Nr. 29 „Titz 29“ wurde keine Beschränkung der Firsthöhe festgesetzt. Die Regelung der Gebäudehöhe wurde über die Festsetzung von
Traufhöhen vollzogen. Demnach wäre durch die heutigen Festsetzungen
mit Traufhöhe und Dachneigung von 30° bis 48° eine erheblich höhere
Firsthöhe möglich gewesen (9,00 m oder mehr). Eine Einschränkung der
vorhandenen Sichtbeziehungen ist demnach nicht zu erwarten. Zum Beispiel würde bei einem 10m x10m Haus, mit einer Traufhöhe von 4 m und
einer Dachneigung von 48° die Firsthöhe 9,55 m erreicht werden.
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Stellungnahmen
Abwägungsvorschlag
Beschlussvorschlag
gung 25°“ vorgetragen. Uns wurde mitgeteilt, dass eine solche Ausführung Aufgrund des bestehenden Bebauungsplans nicht möglich
sei. Eine mögliche Alternative war, das bereits parzellierte Grundstück zu vergrößern. Hierdurch konnten wir die Grundfläche des
Hauses im Bereich des vorgegebenen Baufensters effektiv nutzen
und haben uns mit den Bauvorschriften und den für uns erheblichen
Mehrkosten für das Dachgeschoss arrangiert.
Ein wichtiger Grund für den Kauf eines Grundstücks in diesem Bereich, im Baugebiet Titz 29, war der bestehende Bebauungsplan.
Ruhige Lage, Ortsrand von Titz, bestehender Bebauungsplan, mit
einer Sichtbeziehung zur Natur- und Landschaft.
Durch eine Änderung des Bebauungsplans würden in diesem Bereich erhebliche Veränderungen für die jetzigen Bewohner und Bauherren entstehen. Die Struktur der eingeschossigen Bebauung wäre
nicht mehr gegeben. Die Sichtbeziehung zur Natur- und Landschaft
würden für die Grundstücke im Bereich Hinter den Gärten erheblich
eingeschränkt, eventuell durch die zweigeschossige Bebauung der
Grundstücke angrenzend an die Ophertener Straße gänzlich verbaut.
Wir bitten Sie die Änderung im Planungsverfahren nochmals eingehend zu prüfen und abzuwägen ob auf diese Änderung nicht verzichtet werden kann.
Gerne würden wir dies auch bei einem Ortstermin zusammen mit
Ihnen besprechen.
Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden 2 textliche Festsetzungen sowie 2 zeichnerische Festsetzungen den heutigen Ansprüchen an ein
Wohngebiet im Gemeindegebiet Titz angepasst. Demnach wurde im Zuge
der Änderung die Dachneigung von 30° bis 48° auf 25° bis 48° erhöht. Die
Dachneigung wird von 30° bis 48° auf 25° bis 48° erhöht. Durch die Festsetzung wird lediglich ein Spielraum von 5° zulässig, welcher sich in der
Örtlichkeit nicht wesentlich niederschlägt. Eine Erweiterung der Dachneigung entspricht den neueren Bebauungsplänen der Gemeinde Titz. Es ist
Ziel der Gemeinde Titz die erhöhte Ausnutzbarkeit der Grundstücke zukünf-
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Stellungnahme der Verwaltung zu den Stellungnahmen der Öffentlichkeit aus der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
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tig weiter zu fördern. Demnach soll der Bebauungsplan dementsprechend
geändert und bzgl. der Dachneigungen erweitert werden und somit die
Möglichkeit schaffen, auch bei I-geschossiger Bauweise die Ausnutzbarkeit
der Grundstücke optimal zu gewährleisten.
An den bestehenden Gründen für den Kauf eines Grundstückes ergeben
sich durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 nur geringfügige
Änderungen bzgl. der Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplanes.
Durch den Bebauungsplan wird auch weiterhin eine Struktur einer Einfamilienhaussiedlung gewahrt, in der nur Einzel- oder Doppelhäuser gebaut
werden dürfen.
Die Struktur der eingeschossigen Bauweise wurde aus städtebaulichen
Gründen gewählt, um innerhalb des Baugebietes die Sichtbeziehungen zur
Natur und Landschaft nicht einzuschränken. Allerdings besteht bereits heute innerhalb der „Ellipse“ des Plangebietes die Möglichkeit, eine IIgeschossige Bauweise umzusetzen, sodass keine durchgängige Struktur
innerhalb des Plangebietes gegeben ist. Durch die Festsetzung einer
Traufhöhe war mit den bestehenden Festsetzungen der Dachneigung bereits bei den bestehenden Festsetzungen eine Gebäudehöhe von 9,00 m
oder mehr bei eingeschossiger Bauweise möglich.
Zum Beispiel würde bei einem 10m x10m Haus, mit einer Traufhöhe von 4
m und einer Dachneigung von 48° die Firsthöhe 9,55 m erreicht werden.
Durch die Festsetzung einer Firsthöhe wird die Gebäudehöhe daher auf ein
verträgliches Maß beschränkt und nicht wesentlich erhöht. Eine Einschränkung der Sichtbeziehungen der bereits bestehenden Bebauung ist nicht
ersichtlich.
*Die in rot gekennzeichneten Bereiche wurden nach der Ausschusssitzung am 28.09.2016 für die Ratssitzung am 06.10.2016 ergänzt.
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