Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf

Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezeichnung der Vorlage Stadtquartier Viktoriastraße hier: Beschluss zum Ergebnis des Investorenauswahlverfahrens mit städtebaulicher Konzeption Beschlussvorschriften Beschlussorgan Rat Beratungsfolge Sitzungstermin Bezirksvertretung Bochum-Mitte Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Haupt- und Finanzausschuss Rat 06.03.2014 18.03.2014 26.03.2014 10.04.2014 Anlagen Anlage 1: Planauszug Wettbewerbsbeitrag mfi mit Maas und Partner Anlage 2: Planauszug prämierter Wettbewerbsbeitrag HBB mit RKW Anlage 3: Projektierte Verkaufsflächen und Rechte Zusatzinformationen Finanzielle Auswirkungen Beteiligungspflichtige Angelegenheit Personalrat wurde beteiligt Grundsatzentscheidung N N N N akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 1. Ergebnis des Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption und Sachstand zum Telekomgebäude Im Juli 2013 hat der Rat der Stadt Bochum die Auslobung zum Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption zum Stadtquartier Viktoriastraße beschlossen (Vorlage Nr. 20131016 und 20131083). Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen als Eigentümer der Justizfläche und die Stadt Bochum als Trägerin der Planungshoheit haben auf dieser Grundlage im August 2013 gemeinsam das Verfahren europaweit ausgeschrieben. Aufgabe der Investoren zur erfolgreichen Teilnahme am Wettbewerb war die Erarbeitung eines städtebaulichen Entwurfes für ein gemischt genutztes Stadtquartier mit insgesamt max. 20.000 m² Verkaufsfläche sowie ein Kaufpreisangebot für den Justizblock, der den Mindestwert gemäß Landeshaushaltsordnung einhält. Gegenstand der städtebaulichen Planungen sind Justiz- und Telekomblock sowie der angrenzende öffentliche Raum. Eine Bebauung des Husemannplatzes ist hierbei ausgeschlossen. Kaufgegenstand des Verfahrens ist der Justizblock sowie bei Bedarf und nach Erfordernis des Entwurfs Teile des öffentlichen Raumes. Im Oktober fand mit den sechs interessierten und zum Verfahren zugelassenen Investoren sowie deren Architekten und Stadtplaner das Kolloquium statt. Unter den sechs Investoren war auch die ECE Projektmanagement GmbH & Co KG (ECE) aus Hamburg, welche mit den Gebäuden Viktoriastraße 10 und Junggesellenstraße 8 bereits Eigentum im Interventionsbereich hat und sich beim Telekomgebäude ein Vorkaufsrecht gesichert hatte. Im Laufe des Verfahrens wurde bekannt, dass die ECE ihre bestehende Vorkaufsoption am Telekomgebäude nicht verlängert hat. In diesem Zusammenhang trat die Corpus Sireo erneut an die Stadt Bochum heran und teilte mit, dass sie als Vertreter der Eigentümerin Deutsche Telekom die Telekomimmobilie bis zum Jahresende 2013 verkaufen muss und hierzu nicht das Ergebnis des laufenden Verfahrens abwarten will. Vorrangig sei man an einem Verkauf an die Stadt Bochum interessiert. In der Diskussion im Kolloquium im Oktober wurde deutlich, dass sowohl das „Sperrgrundstück“ der ECE als auch der fehlende Zugriff auf das Telekomgebäude zu Unsicherheiten bei den Investoren führen. Ebenso wurde die monetäre Bewertung zum abzureißenden Justizblock kritisch hinterfragt. Kurz nach dem Kolloquium teilten drei Teilnehmer mit, dass sie nach reiflicher Überlegung keinen Beitrag abgeben werden und sich vom Verfahren zurückziehen. Parallel zum laufenden Investorenauswahlverfahren und dem Bekanntwerden, dass die ECE ihr Vorkaufsrechtsoption nicht verlängert hat, hat die Stadt Bochum erneut Kaufgespräche mit der Corpus Sireo aufgenommen. Mit genehmigtem Haushalt bzw. Vorliegen der Beratungskooperation wäre die Stadt Bochum Ende 2013 grundsätzlich in der Lage gewesen, die Telekomliegenschaft zu kaufen. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 Letztendlich kam die Stadt Bochum – wie mit Vorlage Nr. 20132700 im Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Anfang Dezember berichtet - zu der Auffassung, dass der Ankauf des nur mit hohem Aufwand nutzbar zu machenden Telekomgebäudes und das Risiko des Wiederverkaufs im Verhältnis zur Sicherstellung der städtebaulichen Steuerungsmöglichkeit stehen müssen. Hierzu hatte die Stadt Bochum die Intention, über den Jahreswechsel 2013/14 hinaus mit der Corpus Sireo zu verhandeln, um einen adäquaten Preis zum Ankauf des Grundstücks zu finden. Die Corpus Sireo verhandelte auch mit anderen Interessenten. So wurde der Unternehmer Baltz Ende Dezember 2013 mit der Corpus Sireo über den Kauf der Telekomimmobilie handelseinig und ging damit Anfang Januar 2014 an die Öffentlichkeit. Die Verwaltung begrüßt die Investition von der Fa. Baltz als örtlich ansässiger Unternehmer und setzt auf die gemeinsame städtebauliche Entwicklung an dieser Stelle. Basis für die weitere Planung zum Telekomgebäude wird das Ergebnis aus dem Verfahren zum Stadtquartier Viktoriastraße werden. Zum Investorenauswahlverfahren hat mit Schreiben vom 20.12.2013 neben den anderen drei Absagen die ECE die Stadt Bochum darüber informiert, dass sie gänzlich vom Verfahren Abstand genommen hat. Als Gründe hat die ECE u. a. die Verkaufsflächenbeschränkung von max. 20.000 m² und den gesetzten Mindestkaufpreis für den Justizblock angegeben. Von den ursprünglichen sechs zugelassenen Investoren haben Anfang Januar 2014  mfi fünfzehnte Grundbesitzgesellschaft mbH & Co KG, Essen mit Maas und Partner, Münster sowie  HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg mit RKW Rhode Kellermann Wawrowski, Düsseldorf als Bewerberteams aus renommierten Investoren und Architekten ihre Wettbewerbsbeiträge fristgereicht eingereicht. In der Folge wurden die Arbeiten vom beauftragten Wettbewerbsmanagementbüro Drees & Sommer, Dortmund/ Köln vorgeprüft. Mit der Preisgerichtssitzung am 31.01.2014 wurde das Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption unter Vorsitz von Prof. Carl Fingerhuth, Zürich/Basel im historischen Rathaus zum erfolgreichen Abschluss gebracht. Als Preisrichter waren neben externen Architekten und Stadtplanern Vertreter des Rates, des Einzelhandels, des Bauund Liegenschaftsbetriebes NRW (BLB NRW) sowie des Landes NRW, der städtischen Verwaltung sowie als Berater verschiedene Interessensvertreter der Innenstadt berufen worden. Erfolgreich aus dem Wettbewerb hervorgegangen ist ein einziger Investor. Der Auslober BLB NRW und Stadt Bochum hatten sich mit der Auslobung vorbehalten, dass das Preisgericht nur einen Entwurf prämieren muss, wenn dieser so deutlich in seiner Qualität von allen anderen Entwürfen abweicht. Das Preisgericht kam nach intensiver Diskussion einstimmig zu dem Beschluss, dass das städtebauliche Konzept von Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 3 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366  HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg (HBB) mit RKW Rhode Kellermann Wawrowski (RKW), Düsseldorf in hervorragender Weise die Neubauung zum Stadtquartier Viktoriastraße im Sinne der Auslobung umsetzt und deutlich in seiner Qualität die zweite Arbeit überragt. Der Wettbewerbsbeitrag von mfi fünfzehnte Grundbesitzgesellschaft mbH & Co KG mit Maas und Partner folgt in seiner städtebaulichen und funktionalen Struktur eher der Typologie eines Shopping-Centers als der einer geforderten Quartiersentwicklung (siehe Anlage 1). Der Wettbewerbsbeitrag von HBB mit RKW ist mit dem ersten Preis prämiert worden. Das Preisgericht empfiehlt mit seiner einstimmigen Prämierung dem Rat der Stadt Bochum den Entwurf von HBB mit RKW zur Freigabe für die Kaufvertragsverhandlungen mit dem BLB NRW. Die HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg ist eine alteingesessene familiengeführte Holdinggesellschaft, welche sich spezialisiert hat auf Handelsobjekte und den Bau von Seniorenpflegeheimen. In jüngster Vergangenheit hat die HBB u. a. das Forum Gummersbach und das Forum Hanau realisiert. Für letzteres hat sie zusammen mit der Stadt Hanau den Europäischen Innovationspreis 2014 des German Council of Shopping Centers gewonnen. RKW Rhode Kellermann Wawrowsky Architektur + Städtebau gilt als eines der erfolgreichsten deutschen Architekturbüros und hat bereits in mehreren Bauvorhaben mit der HBB zusammen gearbeitet. 2. Prämierter Entwurf zum Stadtquartier Viktoriastraße der HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH (HBB) mit RKW Rhode Kellermann Wawrowski (RKW) Zentrale Leitidee des Entwurfs „Husemann Quartier“ von HBB mit RKW ist ein Quartier mit selbständigen 4-5 geschossigen Baukörpern, welches sich in seiner Maßstäblichkeit und mittels seiner Gassen und Plätze in die Bochumer Innenstadt integriert (siehe Anlage 2). Zum Husemannplatz hin öffnet sich das Quartier mit einer Passagengasse, von der aus in Nord-Süd-Richtung eine weitere Gasse zum neuen Quartiersplatz vor dem Schlegelturm führt. Im Bereich des Willy-Brandt-Platzes entsteht mit neuen Raumkanten auf dem heutigen Telekomblock ein wirklicher Rathausvorplatz und der Fußgänger wird über die veränderte Raumkante ins Quartier, hin zum Schlegelturm gelenkt. Durch die Anordnung der neuen Baukörper sowie durch die vorgesehene Verengung der Viktoriastraße entstehen neue Blickbeziehungen auf das Rathaus und auf den Schlegelturm. Der Fokus des neu zu schaffenden Einzelhandels bleibt dem Justizblock in zwei Geschossen (sowie im UG) und dem gesamten Bereich hin zur Viktoriastraße vorbehalten. Die mit der Auslobung vorgegebenen Obergrenzen zu den Verkaufsflächen werden eingehalten: In den drei Baukörpern auf dem Justizblock sind ca. 14.700 m² und in den Gebäuden im Bereich des Telekomblock sind weitere Verkaufsflächen bis zu 5.000 m² geplant. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 4 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 In den Obergeschossen auf der Justizfläche sind Büros vorgesehen. Im Bereich des Telekomblocks können sich mehrere Nutzungen, wie Einzelhandel, Wohnen in den Obergeschossen des südlichen Baukörpers sowie Gastronomie und Hotel rund um das Schlegelhaus zu einem attraktiven und lebendigen Quartier vereinen. Unter der Funktion Dienstleistung kann sich auch universitäre Nutzung – z. B. mit einer Repräsentanz von „UniverCity“ in der Innenstadt – abbilden. Der Entwurf lässt eine spätere Realteilung in einzelne Gebäude mit jeweils eigenen Grundstücken im Bereich des Telekomblocks zu. Der Wettbewerbsbeitrag sieht beginnend mit dem Justizblock insgesamt vier Bauphasen vor. Das Konzept auf dem Justizblock funktioniert auch, wenn die übrigen Grundstücksteile auf dem Telekomblock noch nicht zur Verfügung stehen sollten. Es ermöglicht eine sukzessive Quartiersentwicklung, welche mit dem ersten Schritt zur Realisierung auf dem Justizblock einen baulichen Anker hat. Die weiteren Baukörper und Maßnahmen können sich dem anschließen. Die Architektursprache folgt dem Leitbild des klassischen Büro- und Geschäftshauses. Die Fassaden sind entsprechend der Nutzungen zoniert und strahlen mit hellem Fassadenmaterial eine schlichte Eleganz aus. Der Schlegelturm mit Schlegelhaus sowie das Bürogebäude auf der Ecke Viktoria-/ Junggesellenstraße bleiben erhalten und tragen zu einer gewachsenen Stadtstruktur bei. Das „Husemann Quartier“ schafft unter Einbeziehung der vorhandenen öffentlichen Räume neue Gassen und Plätze, so dass sich das Quartier an den vorhandenen Rundlauf in der Innenstadt anschließt. Hierbei ist der Husemannplatz von den zahlreichen Einbauten zu befreien, um als lebendiger Stadtraum genutzt werden zu können und eine direkte Blickund Laufbeziehung zur Passagengasse ins Quartier zu erhalten. In der Realisierung ist der öffentliche Charakter („24 h am Tag für die Allgemeinheit zugänglich“) des neu zu schaffende Außenraumes im Quartier sicher zu stellen. Der Entwurf sieht bauordnungsrechtlich erkennbar zu wenig Stellplätze vor, so dass hier geboten ist den Punkt zu überarbeiten und Gespräche mit der städtischen Tochter Entwicklungsgesellschaft Ruhr Bochum GmbH (EGR) als Eigentümer und Betreiber der Tiefgarage Husemannplatz aufzunehmen. Darüber hinaus empfiehlt das Preisgericht für die Überarbeitung des Entwurfes u. a. die Geschossigkeit zum Husemannplatz zu erhöhen, die Fassaden und Zugänglichkeiten in die Baukörper auszudifferenzieren, das Nutzungskonzept weiter zu entwickeln und die Integration eines Hotels zu konkretisieren. Zusammengefasst sieht der prämierte Entwurf von HBB mit RKW laut Preisgerichtsbeurteilung von Prof. Christoph Mäckler „eine in Raum und Körpern maßstäbliche Ergänzung der innerstädtischen Bochumer Bebauung im Sinne der Aufwertung des Standorts als durchmischter Handels- und Bürostandort mit Wohnnutzung“ vor. „Zusammen mit der vorgeschlagenen Bebauung auf dem nördlich gelegenen Telekomblock, die wichtige, identitätsstiftende bestehende Gebäude der ehemaligen Brauerei in der Neubaukonzeption mit einbezieht, entsteht ein insgesamt gelungenes städtebauliches Gesamtkonzept. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 5 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 Ein Ensemble von Straßen, Gassen und Plätzen, dass die Durchwegung sowohl innerhalb des neuen Quartiers als auch außerhalb zum Husemannplatz, zur Kortumstraße, dem Willy-Brandt-Platz und der südlichen Viktoriastraße gewährleistet.“ 3. Umsetzung der städtebaulichen Gesamtkonzeption Stadtquartier Viktoriastraße Dem wettbewerblichen Teil um das städtebauliche Konzept schließen sich nun vorbehaltlich des hier vorliegenden Ratsbeschlusses die Kaufvertragsverhandlungen zwischen BLB NRW und HBB an. Der BLB NRW hat das Ziel formuliert, die Verhandlungen im Frühjahr 2014 abzuschließen, um vor der politischen Sommerpause den Beschluss zur Veräußerung des Landesgrundstückes im Landtag einzuholen. Der Entwurf von HBB mit RKW ermöglicht in besonderer Weise das Stadtquartier Viktoriastraße als sukzessive Quartiersentwicklung und damit integrierten Stadtbaustein in der Innenstadt in den nächsten Jahren zu entwickeln. Beginn werden der Abriss der Justiz in 2016 und die darauf folgende Realisierung auf dem Justizblock sein. Die Eröffnung hier ist für 2018/2019 geplant. Zudem müssen neben dem anstehenden Bebauungsplanverfahren eine Fülle von öffentlichen und privaten Maßnahmen mittel- und langfristig seitens der Stadt Bochum angestoßen, begleitet und/ oder umgesetzt werden, um das prämierte Gesamtkonzept in Gänze umzusetzen und so zu einer nachhaltigen Innenstadtentwicklung beizutragen. Zentral hierbei ist:  die Verfügbarkeit und Realisierung der prämierten Konzeption auf dem im Eigentum von drei Privaten befindlichen Telekomblock zu unterstützen und planerisch sicher stellen und  insbesondere das Augenmerk darauf zu legen, dass hierbei an der Viktoriastraße durchgehend Geschäftsbesatz im Erdgeschoss entsteht. Außerdem tragen eine Fülle von Maßnahmen zur Gesamtkonzeption bei, hierzu zählen u. a.:  die Verengung der Viktoriastraße ist planerisch, verkehrtechnisch und liegenschaftsrechtlich umzusetzen  es sind Gespräche mit den Eigentümer auf der östlichen Seite der Viktoriastraße zu führen, damit sich die Ladeneinheiten zur Viktoriastraße hin öffnen oder nach Möglichkeit sogar sich bis zur Kortumstraße durch erstrecken Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 6 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 4.  eine besondere Bedeutung erhält auf der Viktoriastraße die Öffnung des sogenannten Witteler-Gebäudes, da es eine Scharnierfunktion zwischen Boulevard, Willy-BrandtPlatz und Viktoriastraße im städtebaulichen Konzept hat  den Verkauf von öffentlicher Fläche an den Investor zur Überbauung durchzuführen, soweit dies möglich ist und sobald das Konzept dies erfordert  die Wahrung des öffentlichen Charakters der neu geschaffenen Straßen und Plätze im gesamten Quartier durch Erwerb, öffentliche Widmung oder städtebaulichen Vertrag sicher zu stellen  die notwendigen Stellplätze unter Wahrung des öffentlichen Charakters an die Husemannplatztiefgarage anzuschließen und hierzu Bau- und Betreiberkonstruktionen mit der EGR zu erarbeiten  die Aufwertung und Öffnung der Gebäude am Husemannplatz weiter voran zu treiben  die Neugestaltung und den Ausbau der Kortumstraße mit der Baumaßnahme Stadtquartier Viktoriastraße abzustimmen  den in die Jahre gekommenen Husemannplatz neu zu gestalten und dies im städtischen Haushalt einzuplanen, wobei  mit einer Neugestaltung der Husemannplatz wegen der Blickbeziehungen und nötigen Offenheit zum Stadtquartier in jedem Fall von den unnötigen Einbauten zu befreien ist, so dass hier Lösungen zu den Café-Pavillions mit der Eigentümerin EGR angegangen werden müssen Bebauungsplanverfahren Nr. 864 „Stadtquartier Viktoriastraße“ Im März 2007 hat der damalige Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr die Aufstellung zum Bebauungsplan Nr. 864 „Junggesellenstraße/ Viktoriastraße“ beschlossen (siehe Vorlage Nr. 20070523) und im August 2009 die Ziele des Bebauungsplans zum Aufstellungsbeschluss konkretisiert (Vorlage Nr. 20091772). Die Erarbeitung eines Bebauungsplanentwurfes „Stadtquartier Viktoriastraße“ wird sich dem nun vor dem Abschluss stehendem Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption anschließen. Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren ist die prämierte städtebauliche Konzeption für den gesamten Bereich, wobei die Empfehlungen des Preisgerichtes zu berücksichtigen sind. Ziel ist es, die Zeit in 2014 und 2015 bis zum Abriss der heutigen Justiz für das planungs- und bauordnungsrechtliche Verfahren zu nutzen. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 7 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 Neben der planungsrechtlichen Steuerung des Vorhabens ist die Verwaltung der Stadt Bochum gefordert, für die Quartiersentwicklung die über das Stadtquartier hinaus gehenden öffentlichen Maßnahmen anzugehen und die privaten Maßnahmen positiv zu begleiten. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) Vorlage Nr.: 20140366 Bezeichnung der Vorlage Stadtquartier Viktoriastraße hier: Beschluss zum Ergebnis des Investorenauswahlverfahrens mit städtebaulicher Konzeption Der Rat der Stadt Bochum beschließt, die vom Preisgericht prämierte städtebauliche Konzeption von HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH mit RKW Rhode Kellermann Wawrowski für die Kaufvertragsverhandlungen zum Justizgelände mit dem Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW (BLB NRW) frei zu geben. Der Verkauf der für die Realisierung des prämierten Entwurfs benötigten Grundstücke und dinglichen Rechte im Bereich der Junggesellen- und Viktoriastraße zu den Kaufvertragsbedingungen der Auslobung wird beschlossen. Der Verkauf von Grundstücken und Rechten für den Teil des Telekomblocks steht unter dem Vorbehalt, dass die Realisierung des prämierten Konzeptes auf dem Telekomblock eigentumsrechtlich sichergestellt ist. Die Verwaltung wird vorbehaltlich dem erfolgreichen Abschluss der Kaufvertragsverhandlungen zwischen Investor und BLB NRW beauftragt,  das Bebauungsplanverfahren durchzuführen,  die öffentlichen Maßnahmen zur gesamten Quartiersentwicklung anzugehen,  zum Telekomblock eine moderierende Rolle zwischen Investor und den drei Eigentümern einzunehmen sowie  die privaten Maßnahmen im Umfeld des Stadtquartiers gemeinsam mit dem Investor anzustoßen und positiv zu begleiten.