Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf

Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) / 62 3214 (29 17) Vorlage Nr.: 20140494 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezeichnung der Vorlage Entwicklung der Fläche des ehemaligen Stadtarchivs an der Kronenstraße für innerstädtisches Wohnen Grundsatzbeschluss zum Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption Beschlussvorschriften Beschlussorgan Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Beratungsfolge Sitzungstermin Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Bezirksvertretung Bochum-Mitte 18.03.2014 03.04.2014 Anlagen Anlage 1: Maßnahmenplan zum ViktoriaQuartierBochum Anlage 2: Übersichtsplan Kronenstraße Anlage 3: Vorentwürfe Zusatzinformationen Finanzielle Auswirkungen Beteiligungspflichtige Angelegenheit Personalrat wurde beteiligt Grundsatzentscheidung N N N N akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) / 62 3214 (29 17) Vorlage Nr.: 20140494 1. ViktoriaQuartierBochum und die Entwicklungsfläche an der Kronenstraße In 2008 hat der Rat der Stadt Bochum (siehe Vorlage Nr. 20081383) mit dem Entwicklungskonzept zum ViktoriaQuartierBochum das kreativwirtschafltiches Quartier in der südlichen Innenstadt auf den Weg gebracht. Mit einer Fülle von öffentlichen und privaten Maßnahmen ist das ViktoriaQuartierBochum inzwischen zu einer festen Größe im Stadtgefüge herangewachsen. Neben dem baulichen Anker mit dem in 2015 fertig gestellten Musikzentrum sind hier u. a. die Zukunftsakademie NRW, die Neugestaltung des Konrad-Adenauer-Platzes mit der Bühne IMPULS und der Sanierung des Parkhauses P 8 mit Skatedeck sowie die Etablierung des Viertel vor Ehrenfelds als Szeneviertel zu nennen (siehe Anlage 1). Im Entwicklungskonzept 2008 ist auch die Fläche des ehemaligen Stadtarchivs an der Kronenstraße als potentielle Entwicklungsfläche für innerstädtisches Wohnen (o. a. Wohnen für Kreative) aufgeführt. Die ca. 5.700 m² große städtische Fläche umfasst mehrere aneinander gebaute Gebäude mit ca. 8750 m² Nutzfläche die stark sanierungsbedürftig bzw. abgängig sind (siehe Anlage 2). Das Umfeld der Entwicklungsfläche ist überwiegend durch Wohnen geprägt. Die Umgebung ist von III bis III,5-geschossigem Wohnungsbau in Blockrandbebauung gekennzeichnet, wobei nördlich der angrenzenden Radtrasse Friederikabahn sich Mehrfamilienhäuser als Solitäre und in freier Form zueinander anschließen. Die geplante Bebauung der Fläche kann sich nach § 34 BauGB in Art, Maß und Nutzung der Umgebung einfügen, so dass zunächst einmal nicht von einem Bebauungsplanverfahren auszugehen ist. Dieser Bereich im ViktoriaQuartierBochum ist ein bevorzugter Wohnstandort. Allerdings bedarf der Bereich zwischen Bahntrasse und Schauspielhaus einen Impuls, zeitgemäßes Wohnen und gesundes Leben in der Innenstadt zu sichern und so zur Lebensvielfalt im ViktoriaQuartierBochum beizutragen. Die Entwicklung der Fläche des ehemaligen Stadtarchivs zu zeitgenössischem Wohnen bietet in besonderer Weise die Chance, solch einen Impuls für das ViktoriaQuartierBochum zu liefern. Es sind unterschiedlichste Konzepte vorstellbar: So ist es denkbar, Teile des Altbestandes zu nutzen (z. B. Umnutzung des sogenannten Hein de GrootGebäudes zu Loftwohnen) oder aber auch eine komplette Neubebauung vorzusehen, solange eine urbane, dichte und dem innerstädtischen Standort gerechte Wohntypologie an dieser Stelle entsteht. Zuletzt hat die Verwaltung im Jahr 2013 in ihrer Vorlage zur Innenstadtentwicklung (Vorlage Nr. 20122778) und in ihrer Mitteilung „Kronenstraße: Wohnungsbau in atttraktiver Lage“ (Vorlage Nr. 20132552) über den Sachstand zum ehemaligen Stadtarchiv berichtet. Lange Zeit war die Entwicklung an der Kronenstraße durch die Restnutzungen im Gebäudebestand (kulturelle Einrichtungen, städt. Ämter mit ihren Lagerflächen sowie Teile des Stadtarchivs), die Unsicherheiten zur Anwendung des EU-Vergaberechtes sowie durch die ausstehende Bewertung der Schadstoffsituation blockiert. Mit dem Auszug von Theater Total und dem Jungen Schauspielhaus verbleiben nur Restnutzungen des Stadtarchivs sowie Lagerflächen der Stadtsportbundes u. a., die kurzfristig zu verlegen wären. Zudem liegen aktuell eine Schadstoffbewertung und die damit verbundene Abbruchkostenschätzung vor, so dass nun für die Bewertung der Fläche ebenfalls alle Fakten vorliegen. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) / 62 3214 (29 17) Vorlage Nr.: 20140494 Die Abbruchkostenschätzung übersteigt mit 1,6 Mio. EUR deutlich den zu erwartenden Verkaufserlös für ein freigeräumtes und unbelastetes Grundstück. Auf der Basis des aktuellen Bodenrichtwerts für das Jahr 2014 in Höhe von 230,- EUR je m² kann von einem Grundstückswert um 1,31 Mio. EUR für ein derart aufbereitetes Grundstück ausgegangen werden. Der Buchwert des Grundstücks befindet sich mit 229,- EUR je m² bzw. rd. 1,3 Mio. EUR in einem ähnlichen Bereich. Dieser Diskrepanz zwischen Abbruchkostenschätzung und Bodenwertverhältnissen soll in einer das Verfahren möglichst nicht belastenden Weise begegnet werden. Die genauen Wertvorgaben sollen in der anstehenden Verfahrensvorbereitung anhand der konkreten Auslobungsziele definiert und im Auslobungsbeschluss vorgestellt werden. In der Flächenkonferenz der Verwaltung zu unbebauten und bebauten städtischen Grundstücken ist die Fläche an der Kronenstraße ebenfalls beraten worden. Empfehlung hieraus ist, die Entwicklung der Fläche auf Grund seiner Vorprägung und seiner Lage im ViktoriaQuartierBochum auch für eine Kombination mit kreativem Gewerbe zu öffnen. So könnten auch Gebäude entstehen, die Wohnnutzungen mit Ateliers und Werkstätten vorsehen, welche die vorhandene und geplante Wohnnutzung nicht beeinträchtigen. Darüber hinaus spricht sich die Flächenkonferenz mit Blick auf die städtebauliche Bedeutung für ein wettbewerbliches Verfahren zur Auswahl eines Investors aus. Mit der Lösung für die Restnutzungen, der Vorlage der Schadstoffergebnisse, der Grundstücksbewertung sowie der Abbruchkostenschätzung und der Empfehlungen aus der Flächenkonferenz kann nun die Verwaltung das Verfahren zur städtebaulichen Entwicklung des ehemaligen Stadtarchivs mit dem Schwerpunkt innerstädtisches Wohnen angehen. 2. Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption Ziel der Verwaltung ist es, eine qualitätvolle städtebauliche Entwicklung auf Grundlage des Entwicklungskonzeptes ViktoriaQuartierBochum für die Fläche des ehemaligen Stadtarchivs an der Kronenstraße anzugehen. Hierbei soll nicht rein nach monetären Gesichtspunkten der Grundstücksveräußerung, sondern in erster Linie nach der städtebaulichen Qualität und damit dem langfristigen Mehrwert für die Stadt Bochum entschieden werden. Hierzu ist es notwendig, städtebauliche Konzepte von verschiedenen Investoren in einen Wettbewerb untereinander zu stellen, wobei die Kaufpreisangebote nachrangig zur Entscheidungsfindung des Auslobers Stadt dienen sollten. Solch eine Grundstücksvergabe nach dem „Bestgebotsverfahren“ hat das Ziel, ein maßgeschneidertes und qualitätvolles städtebauliches Konzept für eine nachhaltige Stadtentwicklung zu liefern. Die Stadt Bochum geht derzeit davon aus, dass das angestrebte Verfahren nicht unter die Anwendung des EU-Vergaberechtes fällt, da kein unmittelbares wirtschaftliches Interesse der Stadt Bochum vorliegt. Die reine Vergabe des Grundstücks mit der Verpflichtung, es gemäß dem Ergebnis des Auswahlverfahrens zu bebauen führt nicht zur Anwendung des EU-Vergaberechtes. Im Weiteren ist dennoch zu überlegen, ob „freiwillig“ EU-weit ausgeschrieben werden sollte, um die Ansprache potentieller Investoren nicht nur auf den nationalen Markt zu beschränken. Um die Entwicklung und damit die Veräußerung der städtischen Fläche an der Kronenstraße in ein Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 3 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) / 62 3214 (29 17) Vorlage Nr.: 20140494 qualifiziertes Verfahren zu geben, ist als ersten Schritt ein externes, fachlich geeignetes Büro für das Verfahrensmanagement einzuschalten. Mit dem Büro für Verfahrensmanagement sind zunächst einmal die Aufgabenstellung sowie ein rechtssicheres Verfahren zu erarbeiten. Mit diesen Grundlagen sind die dafür zuständigen politischen Gremien erneut zu betrauen. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 41 (41 99) / 62 3214 (29 17) Vorlage Nr.: 20140494 Bezeichnung der Vorlage Entwicklung der Fläche des ehemaligen Stadtarchivs an der Kronenstraße für innerstädtisches Wohnen Grundsatzbeschluss zum Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption Für die städtische Fläche an der Kronenstraße (Gemarkung Wiemelhausen, Flur 4, Flurstücke 289 und 180) soll zur Grundstücksvergabe ein sogenanntes „Bestgebotsverfahren“ (hier: Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption) mit dem Ziel einer qualitätvollen städtebaulichen Entwicklung für innerstädtisches, zeitgenössisches Wohnen erarbeitet werden. Die Verwaltung wird beauftragt,  die Auslobung/ Ausschreibung für ein Investorenauswahlverfahren mit städtebaulicher Konzeption als Grundlage des Verkaufs der städtischen Fläche zu erarbeiten und den dafür zuständigen politischen Gremien der Stadt Bochum zum Beschluss vorzulegen und hierfür ein fachlich professionelles Büro als externen Verfahrensmanager einzuschalten.