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Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 1 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 (2902) Vorlage Nr. 20141279 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezug (Beschluss, Anfrage Niederschrift Nr. ... vom ... ) Anfrage zur Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 12.05.2015 – TOP 6.5 Vorlage Nr. 20140999 Bezeichnung der Vorlage Wohnen am Dorneburger Mühlenbach Beratungsfolge Haupt- und Finanzausschuss Sitzungstermin akt. Beratung 06.11.2014 Anlagen Parzellierungsplan Wortlaut In der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 12.05.2014 wurde durch die CDUFraktion die folgende Anfrage (Vorlage Nr. 20140999) an die Verwaltung gerichtet - TOP 6.5 -: „Herr Gräfingholt schildert folgenden Sachverhalt und fragt an: Den Käufern und Kaufinteressenten der ersten Baugrundstücke im Baugebiet "Dorneburger Mühlenbach" haben die Verzögerungen bei der Baureifmachung Geld und Nerven gekostet. Nach wie vor steht Ärger ins Haus. 1. Die Eigentümer sollen Kosten für eine Wohnumfeldverbesserung (Baukostenzuschuss) tragen und jeder diese in Höhe von 3.033,33 € + MwSt. (allein für Wasserversorgung) an die Stadtwerke zahlen (Gasversorgung geht extra, ein Angebot liegt noch nicht vor). Da die Grundstücke voll erschlossen verkauft worden sind, sind diese Kosten für die Käufer nicht nachvollziehbar. Für die CDU Fraktion auch nicht. Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 2 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 (2902) Vorlage Nr. 20141279 a) b) c) d) e) f) Teilt die Verwaltung die Auffassung, dass die entstehenden Häuser die eigentliche Wohnumfeldverbesserung für das Baugebiet darstellen? Wie setzten sich diese Kosten zusammen? Handelt es sich um öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Forderungen? Auf welcher Rechtsgrundlage werden die Forderungen gegründet? Handelt es sich um eine Ermessensentscheidung? Würde sich unabhängig davon nicht im konkreten Fall angesichts der Verzögerungen und Nachteile der Käufer ein Verzicht aus Billigkeitsgesichtspunkten anbieten? 2. Von Beginn der Erschließung an war die Verlegung von Telekommunikationsleitungen ein großer Streitpunkt. Hier stellt sich im Allgemeinen für die zukünftigen Wohnbaulandgebiete und im Besonderen beim Gebiet "Dorneburger Mühlenbach" die Frage, wie eine aufwändige Telekommunikationserschließung faktisch und finanziell gehandhabt werden soll. Es kann nicht sein, dass dem oder den ersten Käufern das finanzielle Risiko für die komplette Erschließung aufgebürdet wird. a) b) c) Welche Möglichkeiten sieht die Stadt in Vorleistung zu treten? Ist es nicht sinnvoll, die Gesamtkosten von vornherein durch die Anzahl der Grundstücke zu teilen und eine Art Telekommunikationserschließungsbeitrag den Grundstückskosten zuzuschlagen? Dies wären beim „Dorneburger Mühlenbach“ rund 800,-- € je Grundstück. Oder kann mit einem entsprechenden Anbieter ein Gesamtpaket ausgehandelt werden? Es geht dabei um einen Gesamtbetrag von etwa 40.000,00 €! Die Erwerber müssten in Vorleistung für den Gesamtbetrag gehen! Das ist praktisch und vor allem organisatorisch unmöglich. Die Organisation kann nur durch die Stadt durchgeführt werden. Die Eigentümer der Grundstücke im Baugebiet A wären fast alle bereit, sich angemessen zu beteiligen. Es gibt bei der Stadt Bochum keinen verantwortlichen Ansprechpartner, der eine derartige Entscheidung treffen kann/darf! 3. Offensichtlich hat es im Zuge der Sanierung der Grundstücke größere Erdbewegungen gegeben mit der Folge, dass z. B. bei den erstverkauften Grundstücken statt 90 cbm 350 cbm Erde ausgehoben werden mussten, noch dazu Böden mit erhöhten PAK Werten. Dies führte zu Zusatzkosten von rund 10.000,-- €. (Bei dem Grundstück B 4 und evtl. auch noch B 3 ist das besonders gut sichtbar/Höhenverhältnis passt in keinster Weise zu den restlichen Grundstücken). a) b) c) d) e) Fazit: Ist der Stadt diese Tatsache bekannt und ist dies zutreffend? Wer ist verantwortlich dafür? Wie kam der verunreinigte Boden auf die Grundstücke? War das Vorgehen mit der Stadt abgestimmt? Wer erstattet den Eigentümern die zusätzlichen Kosten? Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 3 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 (2902) Vorlage Nr. 20141279 Das Beispiel der Abwicklung "Dorneburger Mühlenbach" hat deutlich gemacht, dass die Stadtverwaltung bei der Erschließung von Voraussetzungen ausgeht, die es insbesondere jungen Familien schwer bis unmöglich machen, die Kosten der Grundstücke insgesamt zu kalkulieren. Herr Gräfingholt fragt an: Welche Konsequenzen will die Stadt für die Zukunft ziehen, um Bauwilligen belastbare Randbedingungen zu schaffen? Die Anfrage wird schriftlich beantwortet. Zu 1: Die Baugrundstücke im Neubaugebiet "Dorneburger Mühlenbach" wurden wie folgt ausgeschrieben: „Erschließungsbeiträge nach Baugesetzbuch (BauGB) fallen nicht an. Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz sind vom Erwerber zu zahlen“. Im Kaufpreis sind daher die Kosten für die folgenden nach den §§ 123 bis 135 BauGB beitragspflichtigen öffentlichen Erschließungsanlagen enthalten: - öffentliche Straßen, Wege und Plätze, öffentliche Verkehrsanlagen (z.B. Fußwege, Wohnwege), Parkflächen für den ruhenden Verkehr und Grünanlagen. Die Kosten wurden bei der Kaufpreiskalkulation von 220,00 EUR/m² Grundstücksfläche berücksichtigt. Den Bauwilligen war von Anfang an bekannt, dass die über die öffentliche Erschließung hinaus erforderlichen Kosten für die Versorgung mit Wasser, Energie und Telekommunikation zu Lasten des Erwerbers gehen. Die Energieversorger berechnen daher jedem Erwerber neben den Hausanschlusskosten einen Kostenanteil für die Erstellung des Versorgungsnetzes in der Straße. Diese Kosten sind abhängig von den Gesamtkosten der Baumaßnahme und einem Umlageschlüssel. Demnach sind die Stadtwerke Bochum Holding GmbH auf der Grundlage des § 8 Abs. 1 Kommunalabgabengesetz (KAG) für das Land Nordrhein-Westfalen in Verbindung mit § 9 der „Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser“ (AVBWasserV) sowie Punkt 1 der Ergänzenden Bedingungen der Stadtwerke Bochum Holding GmbH zur AVBWasserV berechtigt, vom Anschlussnehmer (Bauherr) einen angemessenen Baukostenzuschuss zu verlangen. Auf dieser Grundlage hat die Stadtwerke Bochum Holding GmbH in dem Angebot an die Anschlussnehmer anteilige Kosten für das Versorgungsnetz (Wasser) in Höhe von 3.333,33 EUR netto kalkuliert; dieser Kostenanteil wurde später auf 2.000,00 EUR je Anschlussnehmer reduziert. Ein Verzicht aus Billigkeitsgründen bzw. eine Erstattung angesichts der Nachteile durch die bekannte Bauverzögerung erfolgt nicht. Ein Teil der Bauwilligen aus dem Baufeld A hat im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung eine Erstattung der nachgewiesenen Aufwendungen für Mehrkosten erhalten. Darüber hinaus haben alle Bauwilligen aus den Baufeldern A und B eine pauschalierte Entschädigung in Höhe von 5.000,00 EUR zur Abgeltung der allgemeinen Mehrkosten wie Baukostensteigerungen, Zinserhöhungen etc. erhalten, die mit dem Kaufpreis verrechnet wurde. Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 4 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 (2902) Vorlage Nr. 20141279 Zu 2: Im Zuge der Planung zum Erschließungsgebiet „Dorneburger Mühlenbach“ wurden seitens der Verwaltung alle Versorgungs- und Telekommunikationsanbieter angefragt, sich an der Ersterschließung zu beteiligen. Die Versorgungsträger haben dies abgelehnt mit dem Hinweis, dass ohne konkreten Versorgungsantrag keine Leitungen verlegt werden, da die Rentierlichkeit einer derartigen Investition nicht darstellbar wäre. Es war davon auszugehen, dass Anwohner eines solchen Gebietes auch mit Konkurrenzunternehmen Verträge abschließen würden. Der Netzbetreiber wäre in diesem Fall zur Durchleitung verpflichtet. Jedoch sind die durch die Regulierungsbehörde für Telekommunikation festgelegten Durchleitungsgebühren für die Unternehmen nicht besonders auskömmlich. Aus diesen Gründen haben die Telekommunikationsunternehmen kein Interesse, ein Netz ohne konkrete Nutzerverträge auf eigene Kosten auszubauen. Während der Bauvorbereitung für die Erstellung der Baustraßen wurden die Anbieter für Internet, Telefon und TV Unitymedia NRW GmbH, Vodafone D2 GmbH und Westnetz GmbH nochmals über Art und Umfang der Baumaßnahme informiert. Dabei wurden die Versorger gebeten, die Versorgung des Gebietes vorzubereiten. Sie sollten im Zuge des Baus der Baustraße ihre für die Versorgung des Gebietes notwendige Infrastruktur miterrichten. Die Stadt sieht sich aufgrund der außerordentlich knappen Kalkulation für dieses Baugebiet auch nicht in der Lage, die Kosten für eine derartige Erschließung zu übernehmen. Die Kosten müssten dann im Nachgang wieder über den Grundstückspreis auf alle Anlieger umgelegt werden, so dass auch die, die sich über andere Wege z. B. durch drahtlose Telekommunikation oder Satelliten-Fernsehen versorgen, diese Anlagen mitfinanzieren müssten. Im Rahmen der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen (Austausch der falsch gelieferten Bettungssande im Kanalbau) hat die Verwaltung 2013 entschieden, durch den vor Ort tätigen Tiefbauunternehmer Leerrohre für Telekommunikationsleitungen verlegen zu lassen. Inzwischen wurden Gespräche mit der Unitymedia NRW GmbH und der Deutschen Telekom Technik GmbH über eine Versorgung des Neubaugebietes geführt. Die Unitymedia NRW GmbH hat mitgeteilt, dass die Investitionskosten für ihr Unternehmen nur rentabel seien, wenn das gesamte Neubaugebiet versorgt werden könne. Dies ist jedoch bei dem aktuellen Vermarktungsstand (Baufelder C und F wurden wegen der Sanierungsmaßnahmen noch nicht ausgeschrieben) nicht möglich. Nach Prüfung beabsichtigt die Deutsche Telekom Technik GmbH nun den Erwerb eines Leerrohres zur Verlegung von Kabeln. Zu 3: Im Zuge der Ausführung der Sanierungsmaßnahmen (Austausch der falsch gelierten Bettungssande in den Hauptkanälen und Hausanschlussleitungen) wurde der gesamte verdrängte Boden vertragsgemäß abgefahren und entsorgt. Beim Austausch des Baustoffgemisches ist kein zusätzlicher Bodenaushub angefallen. Das Baustoffgemisch wurde ohne Zwischenlagerung von der Saugbox in Container gefüllt und abgefahren. Danach wurden die in Anspruch genommenen Grundstücksflächen wieder auf das Ursprungsniveau angeglichen. Eine abschließende Geländemodellierung war im Rahmen der Erschließung des Neubaugebietes nicht vorgesehen und wurde auch nicht vertraglich Stadt Bochum Mitteilung der Verwaltung - Seite 5 - Stadtamt TOP/akt. Beratung 62 32 (2902) Vorlage Nr. 20141279 zugesichert. Da das vertraglich festgelegte Höhenniveau der Baustraße niedriger ist als die vermarkteten Wohnbauflächen, kann insbesondere im Bereich des Baugrundstücks Parzelle B 4 der optische Eindruck zusätzlicher Auffüllungen entstehen. Eine kostenmäßige Beteiligung der Stadt an den individuellen Entsorgungskosten ist nicht vorgesehen. Den Kaufinteressenten werden vor Abschluss des Kaufvertrages sämtliche Gutachten über die Beschaffenheit des Grund und Bodens übergeben; u .a. auch eine abschließende „Umwelttechnische Untersuchung und Begutachtung“ des die Sanierungsmaßnahmen begleitenden Gutachters. Wegen der bekannten Vornutzung der Wohnbauflächen war es das Ziel der von der Stadt beauftragten Bodenuntersuchungen, eine Erkundung der anstehenden aufgefüllten Böden, insbesondere im Hinblick auf die zukünftige wohnbauliche Nutzung, durchzuführen. Anhand der Gutachten und deren analytischen Untersuchungsergebnisse wird der Bauherr somit in die Lage versetzt, eine gezielte Kostenkalkulation für den Bodenaushub vorzunehmen. Die durch den Gutachter ermittelten PAK Werte in den analytisch überprüften Mischproben wurden im Ergebnis als sehr geringfügig bis leicht erhöht bezeichnet. Auf der Grundlage der vorliegenden Untersuchungsergebnisse sind die anstehenden Auffüllungsböden je nach untersuchter Teilfläche den Zuordnungswerten Z 0 bis Z 2 gemäß LAGA-Richtlinie 20 für Boden zuzuordnen und können somit im Sinne dieser Richtlinie einer ordnungsgemäßen Verwertung zugeführt werden. Diesbezügliche Zusatzkosten können lediglich in geringem Umfange bei den Kosten für den Bodenaushub im Vergleich zu „gewachsenem“ Boden entstehen. Zum Fazit: Seitens des Liegenschaftsmanagements wurden die Baugrundstücke schon zu einem relativ frühen Zeitpunkt öffentlich angeboten. Die Arbeiten an den Grundstücken und der Erschließung waren noch nicht abgeschlossen. Es ist künftig vorgesehen, die Erschließung als Baustraße fertigzustellen, die Baugrundstücke zu bilden sowie die Rahmenbedingungen für die öffentliche und private Ver- und Entsorgung zu klären, bevor eine Veröffentlichung zum Verkauf erfolgt. Des Weiteren könnten auch Baugrundstücke Bauträgern - ggf. über Investorenauswahlverfahren - angeboten werden, die gleichzeitig die Erschließungsanlagen errichten.