Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf

Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezeichnung der Vorlage Bebauungsplan Nr. 923 - Baumarkt Hauptstraße hier: Auslegungsbeschluss Beschlussvorschriften § 3 BauGB Beschlussorgan Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Beratungsfolge Sitzungstermin Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Bezirksvertretung Bochum-Ost 30.01.2013 31.01.2013 Anlagen Anlage 1: Abwägung zu eingegangenen Stellungnahmen Anlage 2: Anregungen der Träger öffentlicher Belange (frühzeitigen Beteiligung) Anlage 3 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 923 Anlage 4: Übersichtsplan Anlage 5 Bebauungsplan Nr. 923 Zusatzinformationen Finanzielle Auswirkungen Beteiligungspflichtige Angelegenheit Personalrat wurde beteiligt Grundsatzentscheidung N N N N akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 2 Vorlage Nr.: 20122724 Stadtamt 61 31 (25 62) TOP/akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724 1. Anlass, Erfordernis und Zielsetzung des Bebauungsplanes Anlass des Bebauungsplanes ist das Interesse eines seit knapp 75 Jahren in räumlicher Nähe zum Plangebiet angesiedelten Familienbetriebes zur Verlagerung seines Baustoff-, Bau- und Gartenmarktes auf dem nördlichen Teilbereich des Plangebietes. Die Verlagerung des am Wallbaumweg befindlichen Marktes ist aus Sicht des Betreibers dringend notwendig geworden. Hinsichtlich Verkaufsflächengröße und Marktkonzeption soll der Betrieb an moderne Gegebenheiten und somit an die Wünsche der Kunden angepasst werden. Am heutigen Standort stehen Flächen zur Erweiterung oder Neukonzeption nicht zur Verfügung. Langfristig ist davon auszugehen, dass der bestehende Markt nicht wirtschaftlich betrieben werden kann. Die angestrebte Verlagerung in unmittelbarer Nähe zum heutigen Standort ermöglicht somit die dringend notwendigen Änderungen und den Erhalt des Betriebes und seiner Arbeitsplätze. Geplant ist die Errichtung eines großflächigen Gebäudes im nördlichen Teilbereich der Fläche. Das Gebäude unterteilt sich in drei Abschnitte, die einen Pflanzenmarkt-, einen Baumarkt- und einen Baustoffbereich aufnehmen. Vorgelagert sind die Kundenstellplätze angeordnet. Die Zulieferung des Marktes erfolgt über eine Zufahrt am westlichen Plangebietsrand. Erschlossen wird das Plangebiet über eine geplante, öffentliche Straße, die an den bestehenden Kreuzungsbereich an der Hauptstraße anschließt und Richtung Westen verläuft. Ziel ist der Anschluss über einen Kreisverkehr. Der südlich der geplanten Straße liegende Bereich ist für die Entwicklung von Gewerbeflächen vorgesehen. Konkrete Nutzer sind noch nicht vorhanden, der Investor ist aber an Nutzungen interessiert, die das Angebot des Baustoff- und Baumarktes ergänzen bzw. das geplante positive Erscheinungsbild des Marktumfeldes nicht stören. Beispielsweise wäre die Ansiedlung einer Systemgastronomie im Eingangsbereich denkbar. Einzelhandelsbetriebe sind im Gewerbegebiet ausgeschlossen. Zugelassen werden sollen jedoch Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und anderen produzierenden oder weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben, die sich ganz oder teilweise an den Endverbraucher richten. Sie sind ausnahmsweise zulässig, wenn sie nach Art und Umfang in eindeutigem Zusammenhang mit der Produktion, der Ver- und Bearbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistungen der Betriebsstätten im Plangebiet stehen und diesen flächenmäßig untergeordnet sind. Im Anschluss an die gewerbliche Fläche sollen südlich Teile der vorhandenen Grünstrukturen, allerdings in Abhängigkeit eventuell notwendiger Bodensanierungs- und sicherungsmaßnahmen, erhalten bzw. entwickelt werden. Hauptplanungsziel des Bebauungsplans ist somit die Verlagerung eines bestehenden Baustoff- und Baumarktes aus dem räumlichen Umfeld des Plangebiets zur dauerhaften Erhaltung und Entwicklung dieses Betriebes. Gleichzeitig wird hiermit eine heute brachliegende Fläche in integrierter Siedlungslage einer gewerblichen Nutzung zugeführt. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724 Im Sinne der Innenentwicklung durch Nachverdichtung auf ehemals baulich genutzten Flächen entspricht dies dem Planungsgrundsatz, wonach mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll, in besonderer Weise. Da die Verlagerung des Baustoff- und Baumarktes an den Standort des Plangebiets den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 825, insbesondere dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, widerspricht, ist zur Verwirklichung des Vorhabens die Aufstellung des Bebauungsplans - Baumarkt Hauptstraße - notwendig geworden. 2. Plangebiet Das Plangebiet des ca. 8 ha großen Bebauungsplans liegt im Bochumer Stadtteil Langendreer, westlich und nördlich der Hauptstraße, zwischen den Opel-Werken II und III, südlich der diese beiden Werke verbindenden Straße und nordöstlich des Wallbaumweges. Die heute brachliegende Fläche wurde früher zum Großteil als Aufstellflächen für Neuwagen der Adam Opel AG genutzt. Als potenzielle Erweiterungsfläche für bauliche Anlagen des angrenzenden Opel-Werks wird sie nicht mehr benötigt. Im Norden des Plangebietes befanden sich ein acht- und ein zweigeschossiges Wohngebäude. Die Gebäude wurden inzwischen abgerissen. Auf Teilen des Geländes ist Aufwuchs vorhanden. Im südlichen Planbereich befindet sich eine Freifläche, auf der sich seit Einstellung der bergbaulichen Tätigkeiten Gehölze entwickelt haben. Aufgrund der notwendigen Untersuchung der Altlastensituation und der bergbaulichen Situation mit schwerem Gerät wurden diese Gehölze zum großen Teil in der Zwischenzeit abgeräumt. Älterer Baumbestand findet sich im nördlichen Bereich um die leerstehenden Häuser. Entlang der östlichen und nördlichen Plangebietsgrenze stehen ebenfalls Gehölze auf. Der Betreiber des Baumarktes hat alle Grundstücke im Plangebiet von der Adam Opel AG und der Stadt Bochum erworben. 3. Inhalte des Bebauungsplanes Mit der Aufstellung des Bebauungsplans werden folgende Inhalte umgesetzt:     Festsetzung eines Sondergebietes „BauGewerbegebietes, Festsetzung von Immissionskontingenten Festsetzung von Baugrenzen Festsetzung der Grundflächenzahl und Gartenmarkt“ und eines Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 3 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724       Festsetzung der Geschossflächenzahl Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse Festsetzung von öffentlichen Verkehrsfläche Festsetzung von Versorgungsflächen Festsetzung von Bindungen für Bepflanzungen Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Die Festsetzungen im Bebauungsplan werden analog zu dem o. g. städtebaulichen Konzept getroffen. Der Bereich nördlich der festgesetzten Verkehrsfläche soll als Sondergebiet festgesetzt werden. Südlich der geplanten Erschließungsstraße wird ein allgemeines Gewerbegebiet mit Ausschluss von Einzelhandel festgesetzt. Dabei werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen bestimmt sowie Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen. Die innerhalb des Plangebiets verlaufende Ferngasleitung wurde zur Vorbereitung der baulichen Nutzung verlegt. Vorhandene Schachtbereiche und die notwendigen Schutzabstände wurden bereits gesichert. Die bisherigen Festsetzungen zu den Immissionskontingenten des Bebauungsplans Nr. 825 wurden überprüft und Schallschutzkontingente gemäß Gutachten festgesetzt. Zur Ausstattung des Gebietes mit Grün werden Flächen zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Südlich des Gewerbegebietes wird eine Fläche festgesetzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB mit Bindungen für Bepflanzungen und für den Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. Diese Fläche ist der natürlichen Sukzession zu überlassen. 4. Auswirkungen des Bebauungsplanes Der Bebauungsplan ermöglicht die Sicherung eines seit Jahrzehnten im Stadtteil ansässigen Familienbetriebes. Mit der Verlagerung des Baumarktes erfährt der Betrieb eine dringend notwendige Änderung und Entwicklung insbesondere hinsichtlich Verkaufsflächengröße und Marktkonzeption. Ohne die geplante Entwicklung wären die am Standort Bochum bestehenden Arbeitsplätze von derzeit 88 Mitarbeitern einschließlich 5 Auszubildender dauerhaft gefährdet. Beschäftigt werden Fachkräfte statt saisonale Aushilfskräfte. Eine Erweiterung des Standortes würde dagegen die Mitarbeiterzahlen auf insgesamt etwa 115 Mitarbeiter erhöhen. Bei dem hier zu verlagernden Betrieb handelt es sich um einen Markt, dessen Kernsortiment nach der Bochumer Liste nicht zentren- oder nahversorgungsrelevant ist. Nach den Empfehlungen des Masterplans Einzelhandel sollen Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ebenso in zentrale Bereiche oder in bestehende Sonderstandorte gelenkt werden. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 4 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724 Der Masterplan Einzelhandel führt allerdings weiter aus: „Einen Sonderfall stellen mögliche räumliche Verlagerungen bestehender Betriebe innerhalb Bochums dar. In diesen konkreten, hier nicht darstellbaren Fällen, ist es notwendig, die betrieblichen Interessen den aufgezeigten Zielen der Einzelhandelsentwicklung gegenüberzustellen und gegen- und miteinander abzuwägen.“ Die Auswirkungen des Vorhabens wurden im Vorfeld des Aufstellungsverfahrens durch ein Einzelhandelsgutachten untersucht. Durch das Vorhaben wird ein Verkaufsflächenzuwachs im Kernsortiment Bau- und Gartenmarkt von bis zu 12.000 m² stattfinden. Dieser Zuwachs bewegt sich deutlich unter dem ermittelten Potenzial in der Stadt Bochum. Eine Kompatibilität des Vorhabens mit den Aussagen des Masterplans Einzelhandel ist nach Auffassung des beauftragten Einzelhandelsgutachtens und des Konsultationskreises Einzelhandel bei der IHK prinzipiell gegeben. In Folge der Vorhabenrealisierung in der untersuchten Größenordnung wird es zu einer deutlichen Verschärfung der Wettbewerbssituation insbesondere im Bochumer Stadtgebiet kommen; versorgungsstrukturelle oder städtebauliche Auswirkungen sind jedoch nicht zu erwarten. Es wurde ein Änderungsverfahren des Regionalen Flächennutzungsplanes (RFNP) durchgeführt, RFNP-Änderung - 02 BO - Bau- und Gartenmarkt Hauptstraße. Nunmehr wird für den nördlichen Bereich des Bebauungsplanes Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel, - Bau- und Gartenmarkt - dargestellt, südlich stellt der RFNP unverändert Bereiche für gewerbliche Bauflächen und industrielle Nutzungen (GIB) dar. Der Bebauungsplan ist damit aus der übergeordneten Planung entwickelt. Die Kriterien des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Östliches Ruhrgebiet (REHK) sind hinsichtlich der Beschränkung der regional zentrenrelevant eingestuften Randsortimente auf weniger als 1.500 m² Verkaufsfläche erfüllt. Wegen der Randlage des Standortes können andere Kriterien jedoch nicht erfüllt werden. Ein regionaler Konsens über das Vorhaben konnte daher nicht erreicht werden. Aufgrund der planungsrechtlichen Einstufung und der rechtskräftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 825 ist ein Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft nicht erforderlich, da sie schon vor der planerischen Entscheidung zulässig waren. Der Schutz der bereits entfernten oder noch zu entfernenden Bäume regelt sich nach der Baumschutzsatzung. Eine artenschutzrechtliche Prüfung wurde durchgeführt. Der Bebauungsplan wird im Normalverfahren aufgestellt. Daher wurde ein Umweltbericht über alle Umweltbelange erstellt. Die Nachbarstädte werden weiterhin im Verfahren beteiligt. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 5 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724 5. Planverfahren Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 923 - Baumarkt Hauptstraße - wurde in der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung am 23.02.2011gefasst. Am Rande der Beratung zum Aufstellungsbeschluss in der Bezirksvertretung Bochum-Ost am 24.02.2011 wurde mit dem Bezirksbürgermeister vereinbart, dass auf eine zusätzliche Bürgerversammlung zum Bebauungsplan verzichtet werden kann, da im Rahmen des bereits eingeleiteten RFNP-Änderungsverfahrens bereits am 02.02.2011 eine Bürgerversammlung zu dem Thema abgehalten wurde, die nur auf eine geringe Resonanz stieß. Daher kann auf eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB mit Bürgerversammlung verzichtet werden. Die Unterrichtung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 22.03.2011 bis zum 29.04.2011 statt. Mit Schreiben vom 19.04.2011 wurden die Träger öffentlicher Belange an der Planung beteiligt. Eingegangene Stellungnahmen Im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit gingen keine Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein. Die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangenen Stellungnahmen sind der Beschlussvorlage als Anlage 2 beigefügt. Die Abwägung der Verwaltung zu den eingegangenen Stellungnahmen liegt als Anlage 1 bei. 6. Verträge Voraussetzung zur Verlagerung des Baumarktes vom Wallbaumweg an die Hauptstraße ist, dass der Altstandort zukünftig nicht mehr zu Einzelhandelszwecken mit zentren- oder nichtzentrenrelevanten Sortimenten im Sinne des Masterplanes Einzelhandel genutzt wird. Diese Forderung ist dem Investor bekannt. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 6 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724 Noch vor dem Satzungsbeschluss oder dem Erreichen eines Verfahrensstandes im Sinne des § 33 BauGB ist daher ein städtebaulicher Vertrag abzuschließen, der eine Einzelhandelsnutzung im vorgenannten Sinne über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit und einer Baulast verbindlich auch für mögliche Rechtsnachfolger ausschließt. Ohne Abschluss dieses Vertrages wird die Verwaltung die Satzung über den Bebauungsplan nicht zur Beschlussfassung vorlegen. Über den Bau der öffentliche Straße wird ein Erschließungsvertrag geschlossen. Erst nach Abschluß der o.a. Verträge kann ein Bauvorbescheid oder eine Baugenehmigung erteilt werden. 7. Gutachten Folgende Gutachten wurden im Rahmen des Aufstellungsverfahrens erstellt:  Junker und Kruse Stadtforschung Planung: Raumordnerische und städtebauliche Wirkungsanalyse der geplanten Verlagerung und Vergrößerung eines Bau- und Gartenmarktes in Bochum unter besonderer Berücksichtigung zu erwartender Auswirkungen i. S. v. § 11 (3) BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungsstrukturen, Dortmund, Februar 2010  Junker und Kruse Stadtforschung Planung: Bebauungsplan Nr. 923 - Baumarkt Hauptstraße - Bochum, Ergänzende Ausführungen zur raumordnerischen und städtebaulichen Wirkungsanalyse der geplanten Verlagerung und Vergrößerung eines Bau- und Gartenmarktes in Bochum aus dem Februar 2010, Dortmund, August 2011  blanke verkehr.concept, Ingenieurbüro für konzeptionelle Verkehrsplanung: Hagebaumarkt Ziesak in Bochum-Langendreer, Verkehrsuntersuchung erstellt im Auftrag der FAM Immobilien GmbH & Co. KG, Oberhausen - Projekt-Nr. 1103, Bochum 2011 - und Ausführungsplanung des Büros  arccon Ingenieurgesellschaft mbH, Geo-, Montan- und Umwelttechnik: Neubau eines Baumarktes, Hauptstraße 90 in Bochum (ehemals Opel Werk III), Orientierende umwelttechnische Untersuchungen und Begutachtung, Oberhausen, März 2009  arccon Ingenieurgesellschaft mbH, Geo-, Montan- und Umwelttechnik: FAM Immobilien GmbH & Co. KG, Neubau eines Baumarktes, Hauptstraße 90, Bochum Hier: Teilbereich südliche Brachfläche Orientierende umwelttechnische Untersuchungen und Begutachtung, Gelsenkirchen 21.05.2012 Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 7 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724  arccon Ingenieurgesellschaft mbH, Geo-, Montan- und Umwelttechnik: Neubau eines Baumarktes, Hauptstraße 90 in Bochum, Opel Werk III, Bochum, Umwelttechnische Beurteilung, Hier: Ergebnisse der 3. Grundwasserprobenahme am Pegel B VIII, Oberhausen, Mai 2009  arccon Ingenieurgesellschaft mbH, Geo-, Montan- und Umwelttechnik: Neubau eines Baumarktes, Hauptstraße 90 in Bochum, Opel Werk III, Bochum, Umwelttechnische Beurteilung, Hier: Ergebnisse der 4. Grundwasserprobenahme am Pegel B VIII, Oberhausen, November 2009  arccon Ingenieurgesellschaft mbH, Geo-, Montan- und Umwelttechnik: FAM Immobilien GmbH & Co. KG, Neubau eines Baumarktes, Hauptstraße 90 in Bochum, Opel Werk III, Bochum, Baugrundvorerkundung, Baugrundbeurteilung, geotechnische Beratung im Rahmen der Vorplanung, Oberhausen, Januar 2009  arccon Ingenieurgesellschaft mbH, Geo-, Montan- und Umwelttechnik: Adam Opel – Werk III Montan-, geo- und umwelttechnische Untersuchung, Ergebnisse der montantechnischen Erkundung, Oberhausen, August 2008  arccon Ingenieurgesellschaft mbH, Geo-, Montan- und Umwelttechnik: Ziesak, Bochum, Montangeotechnische Beratung, Hier: Angaben zur Standsicherheit und Sicherung von Schacht Gustav, Schacht II, Wetterschacht aus Flöz Albert III und Luftschacht ehem. Bruchstraße, Oberhausen, Dezember 2011  ITAB Ingenieurbüro für technische Akustik und Bauphysik: GeräuschimmissionsUntersuchung Stadt Bochum, Bebauungsplan Baumarkt Hauptstraße in Bochum, Dortmund, Dezember 2012  weluga Umweltplanung Weber Ludwig Galhoff & Partner, Erstellt für Planergruppe GmbH Oberhausen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag nach § 44 BNatSchG Voreinschätzung - Planung Baumarkt Hauptstraße in Bochum, Bochum, Januar 2011  Planergruppe GmbH Oberhausen: Umweltbericht zum Bebauungsplan „Baumarkt Hauptstraße - Bochum“, Oberhausen, Oktober 2011 (in die Begründung zum Bebauungsplan integriert) Die Gutachten können im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, Technisches Rathaus, Hans-Böckler-Straße 19, 44777 Bochum, eingesehen oder elektronisch angefordert werden. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 61 31 (25 62) Vorlage Nr.: 20122724 Bezeichnung der Vorlage Bebauungsplan Nr. 923 - Baumarkt Hauptstraße hier: Auslegungsbeschluss Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 923 in der Fassung vom 10.12.2012 ist einschließlich der Begründung mit Umweltbericht öffentlich auszulegen (§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch).