Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf

Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung ZD12 (4412) Vorlage Nr.: 20131466 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezeichnung der Vorlage Städtisches Gebäude Harpener Hellweg 77 - Altes Amtshaus Harpen / weitere Verwendung des Gebäudes Beschlussvorschriften Beschlussorgan Bezirksvertretung Bochum-Nord Beratungsfolge Sitzungstermin Bezirksvertretung Bochum-Nord Anlagen Zusatzinformationen Finanzielle Auswirkungen Beteiligungspflichtige Angelegenheit Personalrat wurde beteiligt Grundsatzentscheidung N N N N akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung ZD12 (4412) Vorlage Nr.: 20131466 Das städtische Gebäude Harpener Hellweg 77 wird von den Zentralen Dienste verwaltet und bewirtschaftet. Es handelt sich um ein gemischt genutztes Gebäude, das sowohl von einer städtischen Dienststelle (Erziehungsberatungsstelle Harpen) als auch von verschiedenen Fremdmietern (insbesondere Vereine) genutzt wird. Die Struktur des Hauses lässt sich wie folgt beschreiben: Westlicher Anbau: Kindertagesstätte, deren Nutzung aufgrund statischer Probleme an der Deckenkonstruktion eingestellt wurde. Östlicher Anbau: Kleiner Saal und Sanitärbereiche. Mitteltrakt: Großer Saal mit Bühne und Nebenräumen. Südlicher Gebäudeteil: Büronutzung Ober- und Dachgeschoss: Wohnungen Formal fallen der große Saal (230 qm) und der kleine Saal (50 qm) mit gesamt 280 qm Grundfläche unter den Geltungsbereich der Sonderbauverordnung (Versammlungsstätte). Es existiert aktuell eine Baugenehmigung für die Nutzung als Versammlungsstätte mit einer Beschränkung der Nutzung auf max. 200 Personen. Das Gebäude wurde in der Vergangenheit und wird auch gegenwärtig in baulicher Hinsicht durch regelmäßige Instandsetzung funktionsfähig gehalten. Trotz bestimmungsgemäßen Gebrauchs sind aber mittlerweile wesentliche Bestandteile des Gebäudes nur allein durch die normale Abnutzung so sanierungs- und erneuerungsbedürftig, dass hier kleinere Maßnahmen der laufenden Bauunterhaltung nicht mehr ausreichen. Größere mehrmonatige Erneuerungs- und Umbaumaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster, Decken, Fußböden, Erneuerung von Wänden und Kaminen datieren lt. Aktenlage letztmalig aus dem Jahr 1965. Es stehen bei dem Gebäude Harpener Hellweg 77 daher umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an, die sich nicht nur auf den Veranstaltungsbereich beziehen, sondern auf das gesamte Gebäude. Dies wird auch deutlich an den Schadensmeldungen wie der des AWO – Kindergartens Ende 2011 bezüglich einer durchgebogenen Zimmerdecke. Hier wurde von den Zentralen Diensten unverzüglich veranlasst, dass eine statische Untersuchung dieses Bereiches durchgeführt wird. Das Ergebnis dieser statischen Untersuchung führte dazu, dass am 03.01.2012 der Bereich des Kindergartens für die weitere Nutzung gesperrt werden musste und seitdem nicht mehr genutzt werden darf (Mietfläche von 109 m²). Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung ZD12 (4412) Vorlage Nr.: 20131466 Da nicht auszuschließen war, dass die Schäden im Kindergartenbereich auch die Standsicherheit des restlichen Gebäudes gefährden, wurde eine statische Untersuchung des gesamten Gebäudes (einschließlich Saalbereich) veranlasst. Aus dieser Untersuchung ergab sich wiederum die Notwendigkeit weiterer umfangreicher brandschutztechnischer Untersuchungen. Die Stellungnahme des Brandschutzsachverständigen mündete in der Feststellung, dass aus brandschutztechnischer Sicht die folgenden Sofortmaßnahmen ergriffen werden mussten: 1. Der Bereich der Wohnungen im Dachgeschoss und im Spitzboden, sowie im Zwischendeckenbereich oberhalb des Veranstaltungssaales muss flächendeckend mit funkvernetzten Rauchmeldern überwacht werden. 2. Die funkvernetzten Rauchmelder müssen automatisch eine akustische Alarmierung innerhalb des Saales auslösen. 3. Innerhalb des Saales muss bei jeder Veranstaltung eine Brandwache anwesend sein, die beim Auslösen der Alarmierung die sofortige Räumung des Saales veranlasst. 4. Vor Veranstaltungsbeginn muss die Funktionsfähigkeit der funkvernetzten Melder und der Alarmierungsanlage durch die Brandwache überprüft werden (Probealarm). Die Feststellungen des Brandschutzgutachters besagen, dass für eine weitere dauerhafte Nutzung ausdrücklich zusätzliche Baumaßnahmen notwendig sind (z. B. Maßnahmen bezüglich der brandschutztechnischen Ertüchtigung der Abgrenzungsmauern im Dachgeschoss zwischen Saalbereich und den übrigen Räumen). Diese zusätzlichen Baumaßnahmen zur Vermeidung von Personenschäden im Falle eines Brandes müssen im Rahmen eines extra zu erstellenden Brandschutzkonzeptes mit dem Bauordnungsamt abgestimmt und bauordnungsrechtlich genehmigt werden. Das aktuelle Brandschutzkonzept aufgrund des Gutachtens vom 30.01.2013 weist darüber hinaus zusätzliche Abweichungen gegenüber den Aussagen der Bauordnung aus: - Fehlende Aufstellfläche und Zufahrt zu den Aufstellflächen für die Feuerwehr - § 5 BauO NRW - Brandschutzanforderungen an Öffnungen in der Gebäudeabschlusswand des angrenzenden Nebengebäudes - § 31 BauO NRW - Entflammbarkeit der Abhangdecke im Versammlungsraum - § 5 SBauVO - Fehlende Feuerwiderstandsklasse der Dächer der Anbauten - § 35 BauO NRW Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 3 Stadtamt TOP/akt. Beratung ZD12 (4412) Vorlage Nr.: 20131466 - Fehlende Feuerwiderstandsklasse sammlungsraumes - § 4 SBauVO des Dachtragwerkes oberhalb - Fehlende Brandwände der Treppenräume - § 37 BauO NRW - Fehlende Sicherheitsbeleuchtung im Veranstaltungssaal - § 15 SBauVO des Ver- Unter der Voraussetzung, dass das dargestellte Brandschutzkonzept in seiner Gesamtheit umgesetzt werden kann, bestehen gegen eine weitere Nutzung des Saales keinerlei Bedenken aus Sicht des Brandschutzsachverständigen. Mit diesen vorgenannten Maßnahmen wird aber nur den aktuellen brandschutzrechtlichen Anforderungen Genüge getan. Darüber hinaus besteht aber noch ein erheblicher allgemeiner Sanierungsbedarf. Durch Begehungen eines Ingenieurbüros für Baustatik in 2012 wurden verschiedene Mängel an der Baustruktur festgestellt: - Risse in der Außenwand Treppenhaus links Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung 1.OG links Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung DG links (unbewohnt) Risse in der Flurdecke Bürotrakt Risse im Sturz oberhalb der Bühne Marode Deckenfelder oberhalb der Kita (führten bereits zur Einstellung der Nutzung) Feuchtigkeitsschäden am Dachstuhl Die Mängel führen mit Ausnahme der Kita-Decke zurzeit nicht zur Beeinträchtigung der Standsicherheit, müssen aber mittelfristig beseitigt werden. Aus den Begehungsprotokollen der Zentralen Dienste der letzten Jahre geht hervor, dass die Fenster des Gebäudes in einem teilweise schlechten Zustand und zudem weitestgehend noch ohne Isolierverglasung ausgestattet sind. Die Dachdeckung wird im Zuge der Bauunterhaltung betreut, muss aber mittelfristig erneuert werden. In der aktuellen Kostenschätzung wird davon ausgegangen, dass im Fall der umfassenden Sanierung des Gebäudes die zurzeit leer stehenden ehemaligen Kindergarten- und Wohnungsflächen als Büro- oder sonstige gewerbliche Flächen hergerichtet werden. Eine Wiederherstellung dieser Räumlichkeiten als Kindergarten- und Wohnungsflächen würde zu weiteren zusätzlichen Kosten führen, da dann aufgrund des Umfanges der durchzuführenden Arbeiten kein baurechtlicher Bestandsschutz mehr geltend gemacht werden kann, sondern stattdessen die aktuellen, deutlich strengeren Bauvorschriften umgesetzt werden müssen (zusätzliche Rettungswege, Schallschutz etc.). Eine gleichzeitige Nutzung des Gebäudes als Veranstaltungsort sowie als Wohngebäude sollte daher in Zukunft nach Möglichkeit vermieden werden. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 4 Stadtamt TOP/akt. Beratung ZD12 (4412) Vorlage Nr.: 20131466 Zusammenfassung Finanzmittelbedarf: Bezogen auf die Kostenseite werden noch mindestens rd. 880.000 Euro benötigt, um dass Gebäude längerfristig betriebsfähig halten zu können. Diesem Finanzmittelbedarf stehen zur Refinanzierung jedoch nur relativ geringe Einnahmen gegenüber. Einnahmesituation Dauermietverhältnisse: Durch die noch bestehenden Dauermietverhältnisse fließen der Stadt Bochum jährlich Mieteinnahmen (Grundmiete) in Höhe von ca. 12.000 Euro zu. Diese Einnahmen aus den Dauermietverhältnissen können kurzfristig nicht gesteigert werden, da für die Herstellung der Vermietbarkeit der ehemaligen Kindergartenfläche im Erdgeschoss sowie der ehemaligen Wohnfläche im 1. OG noch zusätzliche Finanzmittel benötigt würden. Fazit: Die Wirtschaftlichkeit dieser lt. Kostenschätzung erforderlichen Maßnahmen ist nicht darstellbar. Weiterhin ist nicht ausgeschlossen, dass die Erziehungsberatungsstelle Harpen als einzige noch in dem Gebäude verbliebene städtische Dienststelle mittelfristig verlagert wird. In diesem Fall würde das Gebäude nicht mehr primär städtischen Zwecken dienen und müsste entsprechend den Beschlüssen aus der Beratungskooperation mit der Bezirksregierung Arnsberg sogar zwingend einer Vermarktung zugeführt werden. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung ZD12 (4412) Vorlage Nr.: 20131466 Bezeichnung der Vorlage Städtisches Gebäude Harpener Hellweg 77 - Altes Amtshaus Harpen / weitere Verwendung des Gebäudes Die Verwaltung wird beauftragt: 1. zu prüfen, ob die stadtinterne Nutzung (Erziehungsberatungsstelle Harpen) in ein anderes städtisches Gebäude im Einzugsbereich Bochum-Nord verlagert werden kann, 2. zu prüfen, ob im Falle einer Verlagerung der stadtinternen Nutzung (Erziehungsberatungsstelle Harpen) die Vermarktung des Gebäudes unter Beibehaltung der Dauermietverträge möglich ist. 3. für den Fall, dass eine Vermarktung unter Beibehaltung der Dauermietverträge nicht möglich ist, das Gebäude Harpener Hellweg komplett leer zu ziehen und anschließend zu vermarkten. Die Verwaltung unterstützt die Vereine bei der Suche nach einem neuen Standort.