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Der Bürgermeister - Dezernat I - Fachbereich 6 - Moers, den 14.06.2011 Sitzungsvorlage Nr. 15/0499 Beratungsfolge 1. Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Umwelt öffentlich Entscheidung Sitzungsdatum 30.06.2011 Bebauungsplan Nr. 195 der Stadt Moers, Hochstraß (Römerstraße/Eichenstraße) gemäß § 2 BauGB i. V. m. § 13a BauGB - Beschluss zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zur 9. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 der Stadt Moers, Hochstraß - Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 195 der Stadt Moers, Hochstraß (Römerstraße/Eichenstraße) gemäß § 2 BauGB i. V. m. § 13a BauGB - Beschluss zur Durchführung einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB Beschlussvorschlag: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Umwelt beschließt - die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zur Bebauungsplanes Nr. 37 der Stadt Moers, Hochstraß und 9. Änderung des - für den nachfolgend aufgeführten räumlichen Geltungsbereich die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 195 der Stadt Moers, Hochstraß (Römerstraße /Eichenstraße) gemäß § 2 BauGB i. V. m. § 13a BauGB. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Umwelt nimmt die städtebaulichen Entwürfe A und B zum Bebauungsplan Nr. 195 zur Kenntnis und beschließt die Durchführung einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB für 3 Wochen im Fachbereich Stadtplanung und Grünflächen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung von Rahmenbedingungen zur Realisierung eines Mehrgenerationenwohnprojektes. geeigneten Räumlicher Geltungsbereich: Gemarkung Hochstraß, Flur 7 Der Geltungsbereich umfasst ganz oder teilweise die Flurstücke Nrn. 347, 925, 927, 928, 929, 944, 945 und 946. Der genaue Geltungsbereich geht aus der Anlage 3 hervor und ist dort geometrisch eindeutig abgegrenzt. Sachverhalt und Stellungnahme: Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Planung und Umwelt hat in seiner Sitzung am 10.09.2009 die Aufstellung der 9. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 der Stadt Moers, Hochstraß gemäß § 2 BauGB i. V. m. § 13a BauGB beschlossen. Wesentliches Ziel der Seite 1 von 4 Planungsänderung ist die Schaffung von geeigneten Rahmenbedingungen zur Realisierung eines Mehrgenerationenwohnprojektes. Der Bebauungsplan Nr. 37 der Stadt Moers, Hochstraß ist seit dem 17.02.1969 rechtsverbindlich und wurde bereits mehrfach geändert. Er erstreckt sich zwischen Römer-, Westerbruch- und Eichenstraße und setzt neben Allgemeinen und Reinen Wohngebieten überwiegend gewerbliche Bauflächen fest. Planungserfordernis Im südwestlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 37, Ecke Römerstraße/Eichenstraße, befindet sich die ehemals städtische Immobilie Eichenstraße 226-232 (s. Anlage 1). Diese Immobilie besteht aus zwei Mehrfamilienhäusern, die 1969 bzw. 1973 als sogenannte Schlichtwohnungen für Asylanten- und Obdachlose errichtet wurden. Allerdings bestand bereits 2005 für diese Nutzung kein Bedarf mehr, so dass die Immobilie schon seit längerer Zeit leer steht. Dieser Leerstand führt allerdings zu Verwahrlosungstendenzen und strahlt negativ auf die angrenzenden Wohnlagen aus. Der Rat der Stadt hat bereits im September 2006 beschlossen, dass die Stadt Moers diese Immobilie auf dem städtischen Grundstück Gemarkung Hochstraß, Flur 7, Flurstück 944 an die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH verkauft. Die von der Wohnungsbau GmbH auf dem ca. 3033 qm großen Grundstück geplante Nutzung „Mehrgenerationen-Wohnprojekt“ war 2007 Gegenstand der damaligen Verkaufsentscheidung. Um den o. g. städtebaulichen Missstand zu beheben und u. a. auf diese Weise bessere Realisierungsmöglichkeiten für das geplante Wohnprojekt zu schaffen, sollte der Bebauungsplan Nr. 37 geändert werden. Im Laufe des Planungsprozesses hat sich allerdings herausgestellt, dass zur Realisierung der Planungsidee über den geplanten Geltungsbereich der 9. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 hinaus Flächen benötigt werden. Diese Flächen liegen im Geltungsbereich der 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37. Daher wird zur Schaffung eines einheitlichen Planungsrechtes und aus Gründen der Rechtssicherheit ein eigenständiger Bebauungsplan – Bebauungsplan Nr. 195 – aufgestellt (s. Anlage 2). Die Zielsetzungen zu dieser Planung verändern sich nicht. Für den zur Bebauung anstehende Bereich setzt der rechtskräftige Bebauungsplan eine Lförmige überbaubare Fläche fest, die zum einen eine Tiefe von überwiegend 12,5 m und zum anderen eine Tiefe von 23,0 m aufweist. Die überbaubaren Flächen sind überwiegend entlang der Eichenstraße angeordnet. Aufgrund der Ausrichtung, Form und der überwiegend geringen Tiefe von 12,5 m ist eine sinnvolle und attraktive Bebauung innerhalb der überbaubaren Flächen nur bedingt möglich. Vor diesem Hintergrund sollen die Voraussetzungen u. a. für eine bessere Ausnutzbarkeit des Grundstückes sowie für eine attraktive und zweckmäßige Ausrichtung der Neubebauung geschaffen werden. Zudem beinhaltet der rechtskräftige Bebauungsplan im Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 195 Festsetzungen, die überwiegend dem tatsächlichen Bestand nicht mehr entsprechen und in diesem Zusammenhang den heutigen städtebaulichen Anforderungen angepasst werden sollen. Die Verkehrsfläche der Eichenstraße wurde beispielsweise in der Vergangenheit im Kreuzungsbereich Eichenstraße/Römerstraße erweitert, so dass die Festsetzungen nicht mehr dem Bestand entsprechen und daher ebenfalls in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 195 einbezogen werden. Mit dem Abschluss des Verfahrens durch die Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan Nr. 195 im Amtsblatt wird der zurzeit rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 37 und seine 7. Änderung für das Gebiet des Geltungsbereiches des neu aufzustellenden Bebauungsplanes aufgehoben. Seite 2 von 4 Planungsrechtliche Situation Im Flächennutzungsplan sind für den Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplanes Nr.195 eine Wohnbaufläche und eine Umformerstation dargestellt. Im rechtkräftigen Bebauungsplan und in seiner 7. Änderung (s. Anlage 2) sind für das Plangebiet ein Reines Wohngebiet (offene Bauweise, zwei Geschosse als Höchstgrenze, GRZ 0.4, GFZ 0.7), ein Allgemeines Wohngebiet (offene Bauweise, zwei Geschosse als Höchstgrenze, GRZ 0.4, GFZ 0.8), Straßenverkehrsflächen und eine Umformerstation festgesetzt. Bestand Die Flurstücke innerhalb des Plangebietes sind im Eigentum der Stadt Moers, der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH (Flurstücke 944 und 945) und der Enni GmbH (Flurstück 925). Insgesamt weist das Plangebiet ca. 0,9 ha auf. An der Ecke Römerstraße/Eichenstraße befindet sich eine Schaltanlage der Enni GmbH, die von der Eichenstraße durch den Versorgungsträger angefahren wird. Auf dem städtischen Flurstück 928 ist daher eine Baulast für ein Geh- und Fahrrecht zugunsten des Versorgungsträgers eingetragen. Zudem befinden sich im westlichen Plangebiet eine öffentliche Grünfläche (Flurstücke 927 und 928) und ein Containerstandort. Mittig im Plangebiet befinden sich die zwei L-förmig angeordneten II-geschossigen Mehrfamilienhäuser der Asylanten- und Obdachlosenunterkunft. Vor wenigen Jahren hat die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH auf dem östlich anschließenden damals noch unbebauten Restgrundstück an der Eichenstraße eine Sozialstation mit Wohnungen errichtet. Die 10 notwendigen Stellplätze sind westlich der Einrichtung angeordnet. Das Gebäude des „Sozialraumteams Ost“ weist überwiegend drei Geschosse auf. Östlich schließt eine Mehrfamilienhausbebauung mit zwei Geschossen an. Die Freiflächen innerhalb des Plangebietes sind geprägt durch die brach gefallenen Außenanlagen der ehemaligen Asylanten- und Obdachlosenunterkunft. Im westlichen Teil des Gebietes dominieren intensiv gepflegte Rasenflächen sowie der gepflasterte Containerstandort. Der ökologische Wert dieser Biotoptypen ist als sehr gering bis gering zu bezeichnen. Lediglich den stellenweise vorhandenen einheimischen Einzelbäumen kommen mittlere Biotopwerte zu. Dabei handelt es sich um Linden auf der öffentlichen Grünfläche, Baumhasel an der Eichenstraße vor den Häusern Nr. 228 und 226 sowie Obstbäume im rückwärtigen Bereich dieser Häuser. Insbesondere die Linden sind erhaltenswert, da sie sich in einem vitalen Zustand befinden und aufgrund ihres Alters bzw. ihrer Größe für die Umgebung prägende Gehölze darstellen und den Eingangsbereich zu den anschließenden Wohnbereichen markieren. Im Rahmen einer Freiraumanalyse wurde entlang der Römerstraße ein Defizit in der Freiraumversorgung festgestellt. Daher kommt der Sicherung dieses hochwertigen Gehölzbestandes besondere Bedeutung zu. Grundsätzlich sind auch die Baumhaseln erhaltenswert. Aufgrund ihrer direkten Lage zu den Gebäuden der ehemaligen Asylanten- und Obdachlosenunterkunft sind sie allerdings im Zuge der späteren Abrissarbeiten gefährdet. Die Obstbäume sind aufgrund ihres Alters und schlechtem Pflegezustand nicht dauerhaft zu erhalten. Städtebauliche Planung Das von der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH geplante Mehrgenerationenwohnprojekt wurde seit 2009 mehrfach im Gestaltungsbeirat der Stadt Moers vorgestellt und beraten. Die nun vorliegenden städtebaulichen Entwürfe A und B des Architekturbüros Falk aus Duisburg gehen aus der Anlage 4.1 und 4.2 hervor und werden in der Anlage 5 erläutert. Seite 3 von 4 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 195 als Bebauungsplan der Innenentwicklung Der Bebauungsplan Nr. 195 soll gemäß § 2 i V. m. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden. Da der Bebauungsplan zukünftig eine zulässige Grundfläche von weniger als insgesamt 20.000 qm festsetzt, bedarf es keiner förmlichen Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB. Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder als zulässig. Bei diesem Verfahren kann zudem von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 (1) und § 4 (1) BauGB abgesehen werden. Allerdings wird aufgrund eines möglichen öffentlichen Interesses eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vorgeschlagen. Im Rahmen dieser frühzeitigen Beteiligung sind die städtebaulichen Entwürfe A und B den Interessierten zu erläutern und mit ihnen zu erörtern. Hierzu soll im Fachbereich Stadtplanung und Grünflächen 3 Wochen Gelegenheit sein. Möglichst zeitnah zur Beteiligung der Öffentlichkeit sollen die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt werden. Im beschleunigten Verfahren kann gemäß § 13a (2) Nr. 2 BauGB ein Bebauungsplan aufgestellt werden, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht. Die zukünftige Darstellung des Flächennutzungsplanes ist jedoch im Wege der Berichtigung den Inhalten und Zielen der verbindlichen Bauleitplanung anzupassen. Der Bebauungsplan kann allerdings aufgrund der Planungsziele aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden, so dass eine Berichtigung nicht erforderlich ist. Die Verwaltung ist der Auffassung, dass gemäß Beschlussvorschlag Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 195 gefasst werden kann. der Finanzielle Auswirkungen: Keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen. In Vertretung Thoenes Beigeordneter Anlage 1: Ausschnitt aus dem Liegenschaftskataster mit Bebauungsplanübersicht (o. Maßstab) Anlage 2: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Nr. 37 (Zeichnerische Festsetzungen) mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 195 (o. Maßstab) Anlage 3: Ausschnitt aus dem Liegenschaftskataster mit Kennzeichnung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 195 (M 1:1500) Anlage 4.1: Städtebaulicher Entwurf A Anlage 4.2: Städtebaulicher Entwurf B Anlage 5: Erläuterungstext zu den städtebaulichen Entwürfen A und B Seite 4 von 4