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Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf

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Daten

Kommune
Bochum
Dateiname
Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf
Größe
34 kB
Erstellt
26.12.14, 13:56
Aktualisiert
28.01.18, 07:55

Inhalt der Datei

Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Vorblatt - Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung öffentlich/nichtöffentlich nichtöffentlich gemäß öffentlich Bezeichnung der Vorlage Städtisches Wohnungsbauprogramm hier: Weiterführung der Annuitätshilfen für Eigentümer Beschlussvorschriften § 41 GO NRW Beschlussorgan Rat Beratungsfolge Sitzungstermin Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung Haupt- und Finanzausschuss Rat 01.09.2010 15.09.2010 23.09.2010 Anlagen Modellrechnung für alle 10 Annuitätshilfen Zusatzinformationen Finanzielle Auswirkungen Beteiligungspflichtige Angelegenheit Personalrat wurde beteiligt Grundsatzentscheidung J N N N akt. Beratung Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 Vorbemerkung Die starke Nachfrage nach öffentlich gefördertem Wohnraum für die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung konnte Ende der 80er-/Anfang der 90er-Jahre allein durch Fördermaßnahmen des Landes nicht gedeckt werden. Deshalb beschloss der Rat der Stadt am 31.08.1989 neben weiteren wohnungspolitischen Maßnahmen zusätzlich die Aufstellung eines städtischen Wohnungsbauprogramms. Dieses sieht u. a. die Gewährung von Annuitätshilfen für Eigentümer vor. Die Ausgestaltung des Programms und seine erste Fortführung erfolgte durch die Ratsbeschlüsse vom 14.12.1989 und 18.10.1990 bzw. 31.08.2000. Zurzeit werden noch für 10 Objekte mit 199 WE Annuitätshilfen gewährt. Die Wohnungen unterliegen einer Belegungs- und Mietpreisbindung. Nunmehr ist die Weiterführung der Annuitätshilfen für den letzten Zeitraum, und zwar bis zum Ende der Laufzeit der von der Stadt subventionierten Darlehen, neu zu regeln. Weiterführung der Annuitätshilfen 1. Die zunächst auf 10 Jahre befristeten und schon einmal um den gleichen Zeitraum verlängerten Annuitätshilfen wurden mit einer Option für eine notwendige Anschlussregelung versehen. Diese Art der Förderung enthält folgende Elemente: - Subventionierung eines vom Eigentümer aufgenommenen Kapitalmarktdarlehens in Höhe eines den Förderungsbestimmungen des Landes entsprechenden öffentlichen Baudarlehens. - Übernahme der Zinsleistungen für das subventionierte Darlehen. Vom Eigentümer ist ein Eigenanteil von 0,51 EUR/qm Wohnfläche monatlich zu erbringen. Eine um diesen Betrag höhere Durchschnittsmiete wurde zugelassen. - Übernahme der zusätzlichen Tilgung in Höhe der ersparten Zinsen und Entstehung eines entsprechenden städtischen Darlehensanspruches, der - wie bisher - durch die Eintragung einer brieflosen Grundschuld zugunsten der Stadt grundbuchlich abzusichern ist. - Berechnung und Zahlung des Zinszuschusses sowie der zusätzlichen Tilgungsanteile an den Eigentümer auf der Grundlage des jeweils am Jahresanfang vorhandenen Darlehensrestkapitals. - Bei ungünstigeren Darlehenskonditionen durch andere Kreditinstitute wird eine Förderung auf die Konditionen der seinerzeit an dem städtischen Wohnungsbauprogramm beteiligten Sparkasse Bochum begrenzt. - Zahlungsverpflichtungen des Eigentümers: - Jährlicher Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,50 % bzw. 0,25 % des Darlehensnennbetrages an die Stadt, Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 - Beteiligung am Zinsaufwand durch einen Eigenanteil von 0,51 EUR/qm Wohnfläche monatlich sowie durch Zinszuschusskürzungen analog zur Zinserhebung des Landes, - 1,00 % Tilgung jährlich an den Darlehensgeber. 2. Die zweite zehnjährige Zinsfestschreibungsperiode endet für das erste Förderungsobjekt am 30.06.2011, während die der übrigen 9 in den Jahren 2012 bis 2015 ausläuft. In den abgeschlossenen Verträgen wurde den Eigentümern eine entsprechende Anschlussregelung zugesagt. 3. Die Verwaltung hat den finanziellen Aufwand für die Anschlussfinanzierung und Fortführung der Annuitätshilfen (zusammengefasst für 10 Objekte) für ein Jahr errechnet. Das Zinsniveau für 10-jährige Anschlussfinanzierungen liegt zurzeit bei ca. 5,00 %. Die jährliche Annuität (738.914 EUR) ergibt sich aus der Anwendung des Zinssatzes von 5,00 % zuzüglich des 1%igen Tilgungssatzes bezogen auf die ursprünglich subventionierte Darlehenssumme (Ursprungskapital) von 12.315.232 EUR. Wie nachfolgend dargestellt, ergibt sich für die Stadt aus den Zinszuschuss- und Tilgungsanteilen ein jährlicher finanzieller Aufwand von 382.388 EUR. Die bisherigen Zinsbindungen enden jedoch zu unterschiedlichen Zeitpunkten (2011 bis 2015). Während dieses Zeitraumes können Zinssatzänderungen eintreten. Jede Abweichung von dem angenommenen Zinssatz (5,00 %) um 0,10 % führt zu einer jährlichen Erhöhung/Senkung der Annuitätshilfen um 12.315 EUR. Die jährliche Annuität von 738.914 EUR ist in jedem Jahr konstant. Wie der beigefügten Modellrechnung entnommen werden kann, nehmen die Zinsen von Jahr zu Jahr ab, während die Tilgung in Höhe der ersparten Zinsen in gleicher Höhe ansteigt. Folglich erhöht sich im Bereich der darlehensweisen Übernahme der zusätzlichen Tilgungsanteile der Finanzaufwand der Stadt von Jahr zu Jahr. Im gleichen Verhältnis reduzieren sich für die Stadt die Zinszuschusszahlungen. Durch die in der Modellrechnung dargestellten Abzüge (VKB, Eigenleistung, Kürzung der Zinszuschüsse nach altem Recht) sowie durch die nach dem Jahr 2011 auch weiterhin um jährlich 8.483 EUR ansteigende Kürzung der Zinszuschüsse nach neuem Recht, verringern sich die städtischen Zahlungen im Bereich der Zinszuschüsse weiterhin entsprechend. Unter Hinweis auf Ziff. 5 dieser Vorlage ist zu erwähnen, dass sich der VKB ca. ab dem Jahr 2015 halbieren wird. Das wiederum führt zu höheren Zinszuschusszahlungen, die sich allerdings für die Stadt durch die stetig ansteigende Kürzung der Zinszuschüsse finanziell nur unwesentlich auswirken. Ca. ab dem Jahr 2017 werden von der Stadt keine Zinszuschusszahlungen mehr zu leisten sein, da ab diesem Zeitpunkt die Zinsen lt. Zins- und Tilgungsplan niedriger als die vorzunehmenden Abzüge sein werden. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 3 Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 Berechnung der sich für die Stadt aus der weiteren Anschlussfinanzierung ab dem 21. Jahr (2011) ergebenden jährlichen finanziellen Belastung: Berechnung der Zinsen und Tilgung auf der Grundlage des nach Ablauf des 2. Förderungszeitraumes vorhandenen Restkapitals von 7.113.224 EUR (mtl. Tilgungsverrechnung) abzüglich Verwaltungskostenbeitrag der Eigentümer abzüglich Eigenanteil der Eigentümer (0,51 EUR x 14.139 qm Wohnfläche x 12 Monate) abzüglich Senkung der Annuitätshilfen analog zur Zinserhebung des Landes für öffentliche Baudarlehen nach altem Recht (14.139 qm x 0,31 bzw. 0,61 EUR/qm x 12 Monate) abzüglich Senkung der Annuitätshilfen analog zur Zinserhebung des Landes für öffentliche Baudarlehen nach neuem Recht (14.139 qm x 0,05 EUR/qm x 12 Monate) Zinssatz (5,00 %) Tilgung (1,00 %) 348.704 EUR 390.210 EUR ./. 61.576 EUR ./. 86.531 EUR ./. 76.784 EUR ./. 8.483 EUR ./. 123.152 EUR abzüglich Tilgungsanteile der Eigentümer (1,00 % vom Ursprungskapital) Finanzaufwand der Stadt für ein Jahr 115.330 EUR 267.058 EUR Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 4 Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 4. Grundsätzlich wird für die Anschlussfinanzierung eine 10-jährige Zinsfestschreibung vorgegeben. Sollten Eigentümer innerhalb dieses Zeitraumes die Möglichkeit haben, in den Genuss eines günstigeren Zinssatzes zu kommen, verringern sich die zu zahlenden Annuitätshilfen. Die vertraglichen Vereinbarungen sind dann anzupassen mit der Folge, dass die Annuitätshilfen für einen über 10 Jahre hinausgehenden Zeitraum, längstens jedoch bis zur planmäßigen Tilgung, bewilligt werden. Eigentümern, die sich länger als 10 Jahre binden wollen, sollte diese Möglichkeit eingeräumt werden, wenn das zum entsprechenden Zeitpunkt maßgebliche Zinsniveau dieses sinnvoll erscheinen lässt. Sollten Eigentümer bei anstehenden Anschlussfinanzierungen das bisherige Kreditinstitut wechseln, müssen die wesentlichen Finanzierungsgrundlagen übernommen werden. Das bedeutet, dass es sich unter Berücksichtigung der bisherigen Gesamtannuität und der bis dahin fortgeschrittenen Tilgung weiterhin ausschließlich um Annuitätendarlehen mit 100prozentiger Auszahlung und monatlicher Tilgungsverrechnung handeln muss. 5. Nach Ablauf von rund 25 Jahren sind die subventionierten Darlehen um mehr als die Hälfte getilgt. Da das städtische Wohnungsbauprogramm in seinen mietpreisrechtlichen Auswirkungen der Landesförderung entspricht, wird der Verwaltungskostenbeitrag von 0,50 % auf 0,25 % sinken. Diese Senkung führt zu einer Erhöhung der von der Stadt ab diesem Zeitpunkt auszuzahlenden Zinszuschüsse. Die Eigentümer sind dann verpflichtet, die Kostenmiete entsprechend zu senken. 6. Mit der Weiterführung der Annuitätshilfen ist sichergestellt, dass die geförderten Wohnungen Haushalten zur Verfügung stehen, deren Einkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr als 20 % überschreitet. Die um 0,51 EUR/qm Wohnfläche monatlich höhere Durchschnittsmiete gegenüber den mit Landesmitteln geförderten Wohnungen der entsprechenden Förderungsjahrgänge bleibt bestehen. 7. Die gegenüber den Eigentümern der 10 Förderobjekte bestehenden Darlehensforderungen der Stadt betragen nach Ablauf des zweiten 10-Jahresabschnittes insgesamt 2.741.537 EUR. Einige Eigentümer haben die Absicht zu einer vorzeitigen Beendigung der städtischen Förderung geäußert. Wenn sich Eigentümer dafür entscheiden, sollte ihnen diese Möglichkeit eröffnet werden, mit der Konsequenz der Einstellung der Zinszuschusszahlung durch die Stadt und der sofortigen Rückzahlung der darlehensweise übernommenen zusätzlichen Tilgung durch die Eigentümer. Sollten Eigentümer eine vorzeitige Beendigung anstreben, bedeutet dieses für sie, dass die geförderten Wohnungen nach Rückzahlung der Darlehen grundsätzlich noch für weitere 10 Jahre der öffentlichen Bindung unterliegen. Die Eigentümer machen ihre Entscheidung zur vorzeitigen Beendigung der Förderung allerdings davon abhängig, dass ihnen die Stadt in diesem Zusammenhang finanziell entgegen kommt. Um einen entsprechenden Anreiz zu schaffen, empfiehlt die Verwaltung, den Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Begründung - Seite 5 Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 Eigentümern hinsichtlich der von ihnen zurückzuzahlenden Darlehen einen Nachlass von 10 % auf die bestehende Schuld zu gewähren. Sie verzichtet demnach auf einen Teil (274.154 EUR) ihrer Forderungen. Eine solche Maßnahme bringt der Stadt aber auch finanzielle Vorteile. Sie hätte im Bereich der Zinszuschüsse keine Zahlungen mehr zu leisten. Ein 10 %iger Nachlass bei den Darlehensforderungen entspricht auf jeden Fall dem Einsparpotenzial bei den Zinszuschusszahlungen für die nächsten 10 Jahre. Ferner kommt die Stadt – wenn auch mit entsprechenden Reduzierungen – eher in den Genuss der bis heute aufgelaufenen Darlehen. Das bedeutet, dass die gegenüber den Eigentümern bestehenden Darlehensforderungen nicht mehr auf lange Zeit vorzufinanzieren sind. 8. Nach planmäßiger Tilgung der subventionierten Darlehen (ca. 2025 bis 2030) durch die Eigentümer gegenüber ihren Kreditinstituten und den letzten Annuitätshilfezahlungen, haben die Eigentümer die darlehensweise übernommene zusätzliche Tilgung an die Stadt zurückzuzahlen. Die Darlehenskonditionen richten sich nach den Bestimmungen des Landeswohnungsbauprogramms zu den dann maßgebenden Bedingungen. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 1 Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 Bezeichnung der Vorlage Städtisches Wohnungsbauprogramm hier: Weiterführung der Annuitätshilfen für Eigentümer Der Rat der Stadt beschließt die Weiterführung der Annuitätshilfen im Rahmen des städtischen Wohnungsbauprogramms bis zum Ende der Laufzeit der von der Stadt subventionierten Darlehen mit folgenden Festlegungen: 1. Die Stadt übernimmt weiterhin - wie vertraglich vereinbart - die zu erbringenden Zinsleistungen sowie die über 1,00 % des Ursprungskapitals hinausgehenden Tilgungsanteile und zahlt sie den Eigentümern aus. Für die Höhe der Zinssubvention ist das jeweils am Jahresanfang vorhandene Darlehensrestkapital maßgebend. Durch die Übernahme der zusätzlichen Tilgungsanteile erwirbt die Stadt gegenüber den Eigentümern Darlehensansprüche in gleicher Höhe. 2. Die Eigentümer zahlen für die von Ihnen aufgenommenen Darlehen eine jährliche Tilgung von 1,00 % des Ursprungskapitals, einen Eigenanteil von 0,51 EUR/qm Wohnfläche monatlich und einen jährlichen Verwaltungskostenbeitrag von 0,50 % des Darlehensnennbetrages. Nach 50 %iger Tilgung der Darlehen verringert sich der Verwaltungskostenbeitrag auf 0,25 %. Außerdem haben die Eigentümer Kürzungen des in der Annuitätshilfe enthaltenen Zinszuschusses analog zur Zinserhebung des Landes für öffentliche Baudarlehen sowohl nach altem als auch nach neuem Recht hinzunehmen, deren betragliche Veränderungen sie allerdings bei der Berechnung ihrer Kostenmiete entsprechend berücksichtigen dürfen. 3. Für die Anschlussfinanzierung wird den Eigentümern grundsätzlich eine 10-jährige Zinsfestschreibung vorgegeben. Folgende Ausnahmen werden zugelassen: - Sollten Eigentümer innerhalb dieses Zeitraumes die Möglichkeit haben, einen günstigeren Zinssatz zu erhalten, werden die vertraglichen Vereinbarungen über die bewilligten Annuitätshilfen entsprechend angepasst. Die Annuitätshilfen werden dann für einen über 10 Jahre hinausgehenden Zeitraum, längstens jedoch bis zur planmäßigen Tilgung der subventionierten Darlehen, gewährt. - Wollen sich Eigentümer länger als 10 Jahre an den von ihrem Kreditinstitut angebotenen Zinssatz binden, ist dieses bei entsprechend günstigem Zinsniveau möglich. Hierüber entscheidet die Finanzverwaltung im Einzelfall. 4. Bei ungünstigeren Darlehenskonditionen durch andere Kreditinstitute wird eine Förderung auf die Konditionen der seinerzeit an dem städtischen Wohnungsbauprogramm beteiligten Sparkasse Bochum begrenzt. 5. Sollten Eigentümer eine Umfinanzierung planen, haben sie dafür zu sorgen, dass die wesentlichen Finanzierungsgrundlagen übernommen werden. Stadt Bochum Beschlussvorlage der Verwaltung - Beschlussvorschlag - Seite 2 Stadtamt TOP/akt. Beratung 20 4 (2254) 60 2 (3743) Vorlage Nr.: 20101550 6. Der Rat der Stadt ermächtigt die Verwaltung, interessierten Eigentümern ein Angebot zur vorzeitigen Beendigung der Förderung zu unterbreiten. Sie wird insbesondere ermächtigt, bei außerplanmäßiger Tilgung der aufgelaufenen Darlehen auf die noch vorhandene Schuld einen Nachlass von 10 % zu gewähren. 7. Nach planmäßiger Tilgung der subventionierten Darlehen (ca. 2025 bis 2030) durch die Eigentümer gegenüber ihren Kreditinstituten und den letzten Annuitätshilfezahlungen durch die Stadt wird die Verwaltung bezüglich der Rückzahlung der darlehensweise übernommenen zusätzlichen Tilgung ermächtigt, mit den Eigentümern entsprechende Darlehensverträge abzuschließen. Die Darlehenskonditionen richten sich nach den Bestimmungen des Landeswohnungsbauprogramms zu den dann maßgebenden Bedingungen.