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Kommune
Bochum
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Beschlussvorlage der Verwaltung.pdf
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26.12.14, 13:56
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28.01.18, 07:55
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Stadt Bochum
Beschlussvorlage der Verwaltung
- Vorblatt -
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
20 4 (2254)
60 2 (3743)
Vorlage Nr.: 20101550
Sicht- und Eingangsvermerk der Schriftführung
öffentlich/nichtöffentlich
nichtöffentlich gemäß
öffentlich
Bezeichnung der Vorlage
Städtisches Wohnungsbauprogramm
hier: Weiterführung der Annuitätshilfen für Eigentümer
Beschlussvorschriften
§ 41 GO NRW
Beschlussorgan
Rat
Beratungsfolge
Sitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft, Infrastruktur- und Stadtentwicklung
Haupt- und Finanzausschuss
Rat
01.09.2010
15.09.2010
23.09.2010
Anlagen
Modellrechnung für alle 10 Annuitätshilfen
Zusatzinformationen
Finanzielle Auswirkungen
Beteiligungspflichtige Angelegenheit
Personalrat wurde beteiligt
Grundsatzentscheidung
J
N
N
N
akt.
Beratung
Stadt Bochum
Beschlussvorlage der Verwaltung
- Begründung - Seite 1
Stadtamt
TOP/akt. Beratung
20 4 (2254)
60 2 (3743)
Vorlage Nr.: 20101550
Vorbemerkung
Die starke Nachfrage nach öffentlich gefördertem Wohnraum für die Versorgung breiter Schichten
der Bevölkerung konnte Ende der 80er-/Anfang der 90er-Jahre allein durch Fördermaßnahmen
des Landes nicht gedeckt werden. Deshalb beschloss der Rat der Stadt am 31.08.1989 neben
weiteren wohnungspolitischen Maßnahmen zusätzlich die Aufstellung eines städtischen
Wohnungsbauprogramms. Dieses sieht u. a. die Gewährung von Annuitätshilfen für Eigentümer
vor.
Die Ausgestaltung des Programms und seine erste Fortführung erfolgte durch die Ratsbeschlüsse
vom 14.12.1989 und 18.10.1990 bzw. 31.08.2000. Zurzeit werden noch für 10 Objekte mit 199 WE
Annuitätshilfen gewährt. Die Wohnungen unterliegen einer Belegungs- und Mietpreisbindung.
Nunmehr ist die Weiterführung der Annuitätshilfen für den letzten Zeitraum, und zwar bis zum
Ende der Laufzeit der von der Stadt subventionierten Darlehen, neu zu regeln.
Weiterführung der Annuitätshilfen
1. Die zunächst auf 10 Jahre befristeten und schon einmal um den gleichen Zeitraum
verlängerten Annuitätshilfen wurden mit einer Option für eine notwendige
Anschlussregelung versehen. Diese Art der Förderung enthält folgende Elemente:
- Subventionierung eines vom Eigentümer aufgenommenen Kapitalmarktdarlehens in Höhe
eines den Förderungsbestimmungen des Landes entsprechenden öffentlichen
Baudarlehens.
- Übernahme der Zinsleistungen für das subventionierte Darlehen. Vom Eigentümer ist ein
Eigenanteil von 0,51 EUR/qm Wohnfläche monatlich zu erbringen. Eine um diesen Betrag
höhere Durchschnittsmiete wurde zugelassen.
- Übernahme der zusätzlichen Tilgung in Höhe der ersparten Zinsen und Entstehung eines
entsprechenden städtischen Darlehensanspruches, der - wie bisher - durch die Eintragung
einer brieflosen Grundschuld zugunsten der Stadt grundbuchlich abzusichern ist.
- Berechnung und Zahlung des Zinszuschusses sowie der zusätzlichen Tilgungsanteile an
den Eigentümer auf der Grundlage des jeweils am Jahresanfang vorhandenen
Darlehensrestkapitals.
- Bei ungünstigeren Darlehenskonditionen durch andere Kreditinstitute wird eine Förderung
auf die Konditionen der seinerzeit an dem städtischen Wohnungsbauprogramm beteiligten
Sparkasse Bochum begrenzt.
- Zahlungsverpflichtungen des Eigentümers:
- Jährlicher Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,50 % bzw. 0,25 % des
Darlehensnennbetrages an die Stadt,
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- Begründung - Seite 2
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TOP/akt. Beratung
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Vorlage Nr.: 20101550
- Beteiligung am Zinsaufwand durch einen Eigenanteil von 0,51 EUR/qm Wohnfläche
monatlich sowie durch Zinszuschusskürzungen analog zur Zinserhebung des Landes,
- 1,00 % Tilgung jährlich an den Darlehensgeber.
2. Die zweite zehnjährige Zinsfestschreibungsperiode endet für das erste Förderungsobjekt am
30.06.2011, während die der übrigen 9 in den Jahren 2012 bis 2015 ausläuft. In den abgeschlossenen Verträgen wurde den Eigentümern eine entsprechende Anschlussregelung
zugesagt.
3. Die Verwaltung hat den finanziellen Aufwand für die Anschlussfinanzierung und Fortführung
der Annuitätshilfen (zusammengefasst für 10 Objekte) für ein Jahr errechnet. Das Zinsniveau
für 10-jährige Anschlussfinanzierungen liegt zurzeit bei ca. 5,00 %. Die jährliche Annuität
(738.914 EUR) ergibt sich aus der Anwendung des Zinssatzes von 5,00 % zuzüglich des
1%igen Tilgungssatzes bezogen auf die ursprünglich subventionierte Darlehenssumme
(Ursprungskapital) von 12.315.232 EUR. Wie nachfolgend dargestellt, ergibt sich für die Stadt
aus den Zinszuschuss- und Tilgungsanteilen ein jährlicher finanzieller Aufwand von 382.388
EUR.
Die bisherigen Zinsbindungen enden jedoch zu unterschiedlichen Zeitpunkten (2011 bis 2015).
Während dieses Zeitraumes können Zinssatzänderungen eintreten. Jede Abweichung von
dem angenommenen Zinssatz (5,00 %) um 0,10 % führt zu einer jährlichen Erhöhung/Senkung
der Annuitätshilfen um 12.315 EUR.
Die jährliche Annuität von 738.914 EUR ist in jedem Jahr konstant. Wie der beigefügten
Modellrechnung entnommen werden kann, nehmen die Zinsen von Jahr zu Jahr ab, während
die Tilgung in Höhe der ersparten Zinsen in gleicher Höhe ansteigt. Folglich erhöht sich im
Bereich der darlehensweisen Übernahme der zusätzlichen Tilgungsanteile der Finanzaufwand
der Stadt von Jahr zu Jahr. Im gleichen Verhältnis reduzieren sich für die Stadt die
Zinszuschusszahlungen. Durch die in der Modellrechnung dargestellten Abzüge (VKB,
Eigenleistung, Kürzung der Zinszuschüsse nach altem Recht) sowie durch die nach dem Jahr
2011 auch weiterhin um jährlich 8.483 EUR ansteigende Kürzung der Zinszuschüsse nach
neuem Recht, verringern sich die städtischen Zahlungen im Bereich der Zinszuschüsse
weiterhin entsprechend.
Unter Hinweis auf Ziff. 5 dieser Vorlage ist zu erwähnen, dass sich der VKB ca. ab dem Jahr
2015 halbieren wird. Das wiederum führt zu höheren Zinszuschusszahlungen, die sich
allerdings für die Stadt durch die stetig ansteigende Kürzung der Zinszuschüsse finanziell nur
unwesentlich auswirken.
Ca. ab dem Jahr 2017 werden von der Stadt keine Zinszuschusszahlungen mehr zu leisten
sein, da ab diesem Zeitpunkt die Zinsen lt. Zins- und Tilgungsplan niedriger als die
vorzunehmenden Abzüge sein werden.
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Vorlage Nr.: 20101550
Berechnung der sich für die Stadt aus der weiteren Anschlussfinanzierung ab dem 21. Jahr
(2011) ergebenden jährlichen finanziellen Belastung:
Berechnung der Zinsen und Tilgung auf der
Grundlage des nach Ablauf des 2. Förderungszeitraumes vorhandenen Restkapitals
von 7.113.224 EUR (mtl. Tilgungsverrechnung)
abzüglich
Verwaltungskostenbeitrag der Eigentümer
abzüglich
Eigenanteil der Eigentümer
(0,51 EUR x 14.139 qm Wohnfläche x 12
Monate)
abzüglich
Senkung der Annuitätshilfen analog zur
Zinserhebung des Landes für öffentliche
Baudarlehen nach altem Recht
(14.139 qm x 0,31 bzw. 0,61 EUR/qm x 12
Monate)
abzüglich
Senkung der Annuitätshilfen analog zur
Zinserhebung des Landes für öffentliche
Baudarlehen nach neuem Recht
(14.139 qm x 0,05 EUR/qm x 12 Monate)
Zinssatz (5,00 %)
Tilgung (1,00 %)
348.704 EUR
390.210 EUR
./. 61.576 EUR
./. 86.531 EUR
./. 76.784 EUR
./. 8.483 EUR
./. 123.152 EUR
abzüglich
Tilgungsanteile der Eigentümer
(1,00 % vom Ursprungskapital)
Finanzaufwand der Stadt für ein Jahr
115.330 EUR
267.058 EUR
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Vorlage Nr.: 20101550
4. Grundsätzlich wird für die Anschlussfinanzierung eine 10-jährige Zinsfestschreibung
vorgegeben. Sollten Eigentümer innerhalb dieses Zeitraumes die Möglichkeit haben, in den
Genuss eines günstigeren Zinssatzes zu kommen, verringern sich die zu zahlenden
Annuitätshilfen. Die vertraglichen Vereinbarungen sind dann anzupassen mit der Folge, dass
die Annuitätshilfen für einen über 10 Jahre hinausgehenden Zeitraum, längstens jedoch bis zur
planmäßigen Tilgung, bewilligt werden.
Eigentümern, die sich länger als 10 Jahre binden wollen, sollte diese Möglichkeit eingeräumt
werden, wenn das zum entsprechenden Zeitpunkt maßgebliche Zinsniveau dieses sinnvoll
erscheinen lässt.
Sollten Eigentümer bei anstehenden Anschlussfinanzierungen das bisherige Kreditinstitut
wechseln, müssen die wesentlichen Finanzierungsgrundlagen übernommen werden. Das
bedeutet, dass es sich unter Berücksichtigung der bisherigen Gesamtannuität und der bis
dahin fortgeschrittenen Tilgung weiterhin ausschließlich um Annuitätendarlehen mit 100prozentiger Auszahlung und monatlicher Tilgungsverrechnung handeln muss.
5. Nach Ablauf von rund 25 Jahren sind die subventionierten Darlehen um mehr als die Hälfte
getilgt. Da das städtische Wohnungsbauprogramm in seinen mietpreisrechtlichen
Auswirkungen der Landesförderung entspricht, wird der Verwaltungskostenbeitrag von 0,50 %
auf 0,25 % sinken. Diese Senkung führt zu einer Erhöhung der von der Stadt ab diesem
Zeitpunkt auszuzahlenden Zinszuschüsse. Die Eigentümer sind dann verpflichtet, die
Kostenmiete entsprechend zu senken.
6. Mit der Weiterführung der Annuitätshilfen ist sichergestellt, dass die geförderten Wohnungen
Haushalten zur Verfügung stehen, deren Einkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr
als 20 % überschreitet. Die um 0,51 EUR/qm Wohnfläche monatlich höhere
Durchschnittsmiete gegenüber den mit Landesmitteln geförderten Wohnungen der
entsprechenden Förderungsjahrgänge bleibt bestehen.
7. Die gegenüber den Eigentümern der 10 Förderobjekte bestehenden Darlehensforderungen der
Stadt betragen nach Ablauf des zweiten 10-Jahresabschnittes insgesamt 2.741.537 EUR.
Einige Eigentümer haben die Absicht zu einer vorzeitigen Beendigung der städtischen
Förderung geäußert.
Wenn sich Eigentümer dafür entscheiden, sollte ihnen diese Möglichkeit eröffnet werden, mit
der Konsequenz der Einstellung der Zinszuschusszahlung durch die Stadt und der sofortigen
Rückzahlung der darlehensweise übernommenen zusätzlichen Tilgung durch die Eigentümer.
Sollten Eigentümer eine vorzeitige Beendigung anstreben, bedeutet dieses für sie, dass die
geförderten Wohnungen nach Rückzahlung der Darlehen grundsätzlich noch für weitere 10
Jahre der öffentlichen Bindung unterliegen.
Die Eigentümer machen ihre Entscheidung zur vorzeitigen Beendigung der Förderung
allerdings davon abhängig, dass ihnen die Stadt in diesem Zusammenhang finanziell entgegen
kommt. Um einen entsprechenden Anreiz zu schaffen, empfiehlt die Verwaltung, den
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Beschlussvorlage der Verwaltung
- Begründung - Seite 5
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20 4 (2254)
60 2 (3743)
Vorlage Nr.: 20101550
Eigentümern hinsichtlich der von ihnen zurückzuzahlenden Darlehen einen Nachlass von 10 %
auf die bestehende Schuld zu gewähren. Sie verzichtet demnach auf einen Teil (274.154 EUR)
ihrer Forderungen.
Eine solche Maßnahme bringt der Stadt aber auch finanzielle Vorteile. Sie hätte im Bereich der
Zinszuschüsse keine Zahlungen mehr zu leisten. Ein 10 %iger Nachlass bei den
Darlehensforderungen entspricht auf jeden Fall dem Einsparpotenzial bei den
Zinszuschusszahlungen für die nächsten 10 Jahre. Ferner kommt die Stadt – wenn auch mit
entsprechenden Reduzierungen – eher in den Genuss der bis heute aufgelaufenen Darlehen.
Das bedeutet, dass die gegenüber den Eigentümern bestehenden Darlehensforderungen nicht
mehr auf lange Zeit vorzufinanzieren sind.
8. Nach planmäßiger Tilgung der subventionierten Darlehen (ca. 2025 bis 2030) durch die
Eigentümer gegenüber ihren Kreditinstituten und den letzten Annuitätshilfezahlungen, haben
die Eigentümer die darlehensweise übernommene zusätzliche Tilgung an die Stadt
zurückzuzahlen. Die Darlehenskonditionen richten sich nach den Bestimmungen des
Landeswohnungsbauprogramms zu den dann maßgebenden Bedingungen.
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- Beschlussvorschlag - Seite 1
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Vorlage Nr.: 20101550
Bezeichnung der Vorlage
Städtisches Wohnungsbauprogramm
hier: Weiterführung der Annuitätshilfen für Eigentümer
Der Rat der Stadt beschließt die Weiterführung der Annuitätshilfen im Rahmen des städtischen
Wohnungsbauprogramms bis zum Ende der Laufzeit der von der Stadt subventionierten Darlehen
mit folgenden Festlegungen:
1. Die Stadt übernimmt weiterhin - wie vertraglich vereinbart - die zu erbringenden Zinsleistungen
sowie die über 1,00 % des Ursprungskapitals hinausgehenden Tilgungsanteile und zahlt sie
den Eigentümern aus.
Für die Höhe der Zinssubvention ist das jeweils am Jahresanfang vorhandene
Darlehensrestkapital maßgebend. Durch die Übernahme der zusätzlichen Tilgungsanteile
erwirbt die Stadt gegenüber den Eigentümern Darlehensansprüche in gleicher Höhe.
2. Die Eigentümer zahlen für die von Ihnen aufgenommenen Darlehen eine jährliche Tilgung von
1,00 % des Ursprungskapitals, einen Eigenanteil von 0,51 EUR/qm Wohnfläche monatlich und
einen jährlichen Verwaltungskostenbeitrag von 0,50 % des Darlehensnennbetrages. Nach 50
%iger Tilgung der Darlehen verringert sich der Verwaltungskostenbeitrag auf 0,25 %.
Außerdem haben die Eigentümer Kürzungen des in der Annuitätshilfe enthaltenen
Zinszuschusses analog zur Zinserhebung des Landes für öffentliche Baudarlehen sowohl nach
altem als auch nach neuem Recht hinzunehmen, deren betragliche Veränderungen sie
allerdings bei der Berechnung ihrer Kostenmiete entsprechend berücksichtigen dürfen.
3. Für die Anschlussfinanzierung wird den Eigentümern grundsätzlich eine 10-jährige Zinsfestschreibung vorgegeben. Folgende Ausnahmen werden zugelassen:
- Sollten Eigentümer innerhalb dieses Zeitraumes die Möglichkeit haben, einen günstigeren
Zinssatz zu erhalten, werden die vertraglichen Vereinbarungen über die bewilligten
Annuitätshilfen entsprechend angepasst. Die Annuitätshilfen werden dann für einen über 10
Jahre hinausgehenden Zeitraum, längstens jedoch bis zur planmäßigen Tilgung der
subventionierten Darlehen, gewährt.
- Wollen sich Eigentümer länger als 10 Jahre an den von ihrem Kreditinstitut angebotenen
Zinssatz binden, ist dieses bei entsprechend günstigem Zinsniveau möglich. Hierüber
entscheidet die Finanzverwaltung im Einzelfall.
4. Bei ungünstigeren Darlehenskonditionen durch andere Kreditinstitute wird eine Förderung auf
die Konditionen der seinerzeit an dem städtischen Wohnungsbauprogramm beteiligten
Sparkasse Bochum begrenzt.
5. Sollten Eigentümer eine Umfinanzierung planen, haben sie dafür zu sorgen, dass die
wesentlichen Finanzierungsgrundlagen übernommen werden.
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- Beschlussvorschlag - Seite 2
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Vorlage Nr.: 20101550
6. Der Rat der Stadt ermächtigt die Verwaltung, interessierten Eigentümern ein Angebot zur
vorzeitigen Beendigung der Förderung zu unterbreiten. Sie wird insbesondere ermächtigt, bei
außerplanmäßiger Tilgung der aufgelaufenen Darlehen auf die noch vorhandene Schuld einen
Nachlass von 10 % zu gewähren.
7. Nach planmäßiger Tilgung der subventionierten Darlehen (ca. 2025 bis 2030) durch die
Eigentümer gegenüber ihren Kreditinstituten und den letzten Annuitätshilfezahlungen durch die
Stadt wird die Verwaltung bezüglich der Rückzahlung der darlehensweise übernommenen
zusätzlichen Tilgung ermächtigt, mit den Eigentümern entsprechende Darlehensverträge
abzuschließen. Die Darlehenskonditionen richten sich nach den Bestimmungen des Landeswohnungsbauprogramms zu den dann maßgebenden Bedingungen.