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BUSSE & MIESSEN ~ RECHTSANWALTE -- -------------- BONN OxfordstraBe 21 53111 Bonn BU Der Bezirksbi.::; :;,;rmeister ~~~1l1t :L'P~~~e~003 1 BONN Tel. 0228-98 391-0 II Fax 0228-630 283 Felix Busse' Wolfgang Miessen' An den Prof. Dr. Raimund Wimmer' Dr. Torsten Arp' BezirksbOrgermeister des Stephan Eisenbeis' Stadtbezirks Rodenkirchen Michael Nimphius' Herrn Petschel Dr. Andreas Nadler' Dr. Ingo Pflugmacher'" HauptstraBe 85 Dr. Gernot Fritz 50996 Koln Michael Schorn Stefanie Frfr. v. LOdinghausen'" Dr. Christof Kiesgen I Dr. Thorsten A. Quiel '.' Dietrich Freyberger '. '. , Dr. Christina TOfflinger Dr. Vanessa Palm Sekretariat RA Nimphius: Frau pflugmacher Durchwahl 0228-98391 -21 . E-Mail: buero.nimphius@busse-miessen.de BERLIN WilhelmstraBe 46, 10117 Berlin Dr. jur. habil. Wolfgang Uhlmann Dr. J6rg Locke, Notar BleibtreustraBe 17, 10623 Berlin Uwe Scholz' Fruhzeitige Beteiligung der Offentlichkeit: Bebauungsplan-Vorentwurf Sebastian Menke LL.M. "Auenviertel" LEIPZIG Martin-Luther-Ring 3, 04107 Leipzig Walter Oertel Dr. Steffen Hamann zugleich Fachanwalt fOr 'Bau- und Architektenrecht 'Yerwaltungsrecht 'Medizinrecht 'Arbeitsrecht sFamilienrecht 'Yerkehrsrecht 'Yersicherungsrecht 'Miet- u. Wohnungseigentumsrecht Herr ~ ist EigentOmer des GrundstOckes Das GrundstOck ist bebaut mit einem zweigeschossigen Haupthaus und einem eingeschossigen Anbau. 'Erbrecht 'Lehrbeauftragter (FH Koblenz) , ausgeschieden USt-ldNr.: Das Erdgeschoss des Haupthauses wird gemeinsam mit dem Anbau als BOra genutzt, wahrend im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung eingerichtet ist. Das Haus verfOgt also Ober insgesamt drei Ein- DE 122 127 466 Konto 230 250 3 Commerzbank Koln 37040044 heiten. Mitglied im ~ NETZWERK •• BAUANWALTE www.nwba.de BUSSE & MIESSEN Der derzeit ausgelegte Bebauungsplan-Vorentwurf sieht fOr den Bereich, in dem auch das Grund- stOck unseres Mandanten gelegen ist, ein reines Wohngebiet vor, wobei zugleich die nach § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulassigen Nutzungen ausgeschlossen werden. Zulassig sind damit zukOnftig nur noch ausschlieBlich Wohngebaude. Die BOronutzung im Erdge- schoss wird dam it, weil es sich insofern nicht um eine freiberufliche Nutzung handelt, auf den Bestandsschutz beschrankt. Auf den Bestandsschutz beschrankt wird auch die bauliche Substanz. Der eingeschossige Anbau Iiegt nahezu Oberwiegend auBerhalb der Oberbaubaren GrundstOcksflache. Gleiches gilt auch fOr den im sOdlichen Bauwich gelegenen Eingangstrakt. Der Bebauungsplan beschrankt also die zurzeit vorhandene Ausnutzung des GrundstOckes in mehrfacher Hinsicht auf den Bestandsschutz. Sollte der Bebauungsplan-Vorentwurf letztlich mit diesen Festsetzungen als Bebauungsplan beschlossen werden, so sind nicht nur bauliche Anderungen des Baukorpers auBerhalb der Oberbaubaren Flachen ausgeschlossen, sondern auch Nutzungsanderungen. So konnte das Erdgeschoss auch im Hinblick auf die Zwei-Wohnungs-Klausel ausschlieBlich im Rahmen der genehmigten BOronutzung genutzt werden. Jegliche Nutzungsanderung auBerhalb der Oberbaubaren Flachen ware ausgeschlossen. Auch innerhalb der Oberbaubaren F1achenware eine Umwandlung der BOronutzung im Erdgeschoss in Wohnen ausgeschlossen, weil dem die ZweiWohnungs-Klausel entgegensteht. Dies ist umso bemerkenswerter, als das reine Wohngebiet gemaB § 3 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen dient und die ausnahmsweise zulassigen Nutzungen nach den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes gerade ausgeschlossen werden. Hier wird das eigentliche Planungsziel, namlich die Starkung der Wohnnutzung im Quartier, mithin verfehlt. Glei- ches gilt hier fOr die Nutzung von Gebaudeteilen, die auBerhalb der Oberbaubaren Flachen Iiegen. Auch deren Umnutzung in Wohnungen ist nach den bislang geplanten Festsetzungen des Be- bauungsplanes nicht moglich. Vielmehr wird hier die BOronutzung auf Dauer festgeschrieben und dem GrundstOckseigentOmer jede Dispositionsmoglichkeit genommen und so das bestehende und ausgeObte Baurecht in unverhaltnismaBiger Weise eingeschrankt. Nicht nachvollziehbar ist auch die Anordnung der Oberbaubaren Flachen auf den GrundstOcken unseres Mandanten. Sowohl das sOdlich angrenzende NachbargrundstOck GneisenaustraBee auch das nordlich angrenzende NachbargrundstOck GneisenaustraBe.sollen als eine groBere Be- bauungstiefe erhalten als das GrundstOck unseres Mandanten. Obwohl das GrundstOck unseres Mandanten GneisenaustraBe'flachenmaBig stOck GneisenaustraBe II ist dort groBer ist als das sOdlich angrenzende Nachbargrund- insgesamt eine groBere Oberbaubare Flache vorgesehen, ohne BUSSE & MIESSEN dass hierfOr eine BegrOndung ersichtlich ware. 1mGegenteil sind die beiden angrenzenden GrundstOcke bislang so bebaut, dass sie das zukOnftige Baufenster jedenfalls in der Bebauungstiefe nicht ausschopfen. Insofern hatte es nahegelegen, gerade fOr das GrundstOck unseres Mandanten eine groBere Bebauungstiefe festzusetzen als fOr die beiden in der Bebauungstiefe geringer bebauten NachbargrundstOcke. Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes wird der Gebaudebestand auf dem GrundstOck unseres Mandanten zu etwa 40 % auf den Bestandsschutz gesetzt. Bauliche Anderungen und Anderungen der Nutzungsart sind damit nicht mehr zulassig. Hierdurch wird in erheblichem MaBe in das Eigentumsgrundrecht in Gestalt des bestehenden und ausgeObten Baurechts eingegriffen, ohne dass dies stadtebaulich erforderlich ist. Das Planungsziel ist zunachst auf die Starkung der Wohnfunktion gerichtet. Hinsichtlich der Ober- baubaren GrundstOcksflache und Bauweise wird eine Einzelhausbebauung angestrebt. Hierzu ist es jedoch keineswegs erforderlich, die GrundstOcke gewissermaBen schematisch zu Oberplanen, ohne den Besonderheiten des GrundstOcks Rechnung zu tragen. Durch eng geschnittene Baufenster werden die Entwicklungsmoglichkeiten vieler GrundstOcke in erheblichem MaBe eingeschrankt, obwohl mit der niedrigen GRZ von 0,3 (statt 0,4 gem. § 17 Abs. 1 BauNVO) ein ausreichendes Korrektiv zur VerfOgung steht, um eine ObermaBige Bebauung der GrundstOcke zu verhindern. Die Oberwiegend rechteckig geschnittenen Baufenster, die hiervon nur abweichen, wenn dies der Verlauf der GrundstOcksgrenze vorgibt, sind im Rahmen einer BestandsOberplanung ungeeignet. GemaB Art. 14 GG und dem Abwagungsgebot gem. § 1 Abs. 7 BauGB ist vielmehr eine grundstOcks- bezogene Betrachtungsweise erforderlich. Dies ermoglicht es ohne weiteres, den vorhandenen Gebaudebestand bei der Festsetzung der Oberbaubaren GrundstOcksflache zu berOcksichtigen, ohne das eigentliche Planungsziel der Schaffung oder Beibehaltung einer aufgelockerten Wohnbebauung aufgeben zu mOssen. Dabei kann auch dem unterschiedlkhen NutzungsmaB der GrundstOcksbe- bauung Rechnung getragen werden. Die derzeit vorgesehenen Bebauungsplanfestsetzungen sollen offensichtlich einen Rahmen vorgeben fOr den Fall, dass eine vorhandene Bebauung beseitigt und durch eine Neubebauung ersetzt wird. Dies dOrfte aber ganz Oberwiegend die Ausnahme sein. In der Regel werden Umbauten des Bestands erfolgen. An dieser vorrangigen Bauentwicklung sollten sich die festsetzungen bauungsplanes orientieren und eine bestandsangepasste PJanungvorseh'etl. des~;Be- BUSSE & MIESSEN Die vorgesehene Planung berOcksichtigt mithin nicht hinreichend die grundrechtlich Interessen unseres Mandanten sowie weiterer ahnlich betroffener geschOtzten EigentOmer von GrundstOcken im Geltungsbereich des vorgesehenen Bebauungsplanes. Es ist deshalb erforderlich, die Oberbaubaren GrundstOcksflachen so anzuordnen, dass zumindest der Gebaudebestand von den zukOnftigen Baugrenzen umfasst wird. Weiterhin solite dem Umstand, dass die GrundstOcke im Plangebiet nicht ausnahmslos wohnlich genutzt werden, durch Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes Rechnung getragen werden. Nach der vorhandenen Nutzungsstruktur handelt es sich nicht um faktische reine Wohngebiete. Diesen Gebietscharakter erhalten die Grundstucke erstmalig durch den jetzt vorliegenden Plan-Entwurf. Vollig unangebracht ist es, in den reinen Wohngebieten auch noch die ausnahmsweise zulassigen Nutzungen auszu- schlieBen. Die Geltendmachung von Planentschadigungsanspruchen bei Beibehaltung der bisherigen Planung nach § 42 BauGB bleibt ausdrucklich vorbehalten. Jedenfalls aber sollte der Bebauungsplan solche Regelungen enthalten, die zumindest einen Wechsel der Buronutzung in Wohnnutzung im Erdgeschoss des Gebaudes unseres Mandanten unter Einbeziehung des Anbaus und der sonstigen auBerhalb der jetzt vorgesehen Oberbaubaren GrundstOcksflache gelegenen Bauteile ermoglichen. SchlieBlich ist darauf hinzuweisen, dass auf dem GrundstOck unseres Mandanten mehrere Stellplatze angelegt sind, die ebenfalls auf den Bestandsschutz gesetzt werden. Auch hier fehlt es an einer individuellen Betrachtung. In den der Be- bauungsplanbegrOndung beigefOgten Auflistungen findet sich das GrundstOck unseres Mandanten nicht. Die besondere Problematik des GrundstOckes wurde vollkommen ubersehen. Mit freundlichen GruBen LJv'\ (Michael Nimphius) Rechtsanwalt