Daten
Kommune
Berlin Tempelhof-Schöneberg
Dateiname
Drucksache.pdf
Größe
114 kB
Erstellt
09.10.15, 11:05
Aktualisiert
27.01.18, 12:01
Stichworte
Inhalt der Datei
Drucksachen
der Bezirksverordnetenversammlung
Tempelhof-Schöneberg von Berlin
XIX. Wahlperiode
Ursprung: Vorlage zur Beschlussfassung, Bezirksamt
Beratungsfolge:
Gremium
Datum
11.06.2014 Ausschuss für Stadtentwicklung
18.06.2014 Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin
Vorlage zur Beschlussfassung
Drucks. Nr:
1125/XIX
Bezirksamt
des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin gem. § 12 Abs. 2 Nr. 4 des
BezVG über eine Erhaltungsverordnung für das Gebiet "Barbarossaplatz /
Bayerischer Platz", für die Grundstücke zwischen Hohenstaufen-, Pallas-,
Elßholz-, Grunewald- und Bamberger Straße im Bezirk Tempelhof-Schöneberg,
Ortsteil Schöneberg
Das Bezirksamt bittet:
die Begründung für den Erlass einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Gebiet „Barbarossaplatz /
Bayerischer Platz“, für die Grundstücke zwischen Hohenstaufen-, Pallas-, ElßholzGrunewald- und Bamberger Straße im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil
Schöneberg und den Entwurf der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz
1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Gebiet „Barbarossaplatz / Bayerischer
Platz“ im Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin, Ortsteil Schönerberg zu
beschließen.
Begründung:
Dem Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung geht eine städtebauliche Untersuchung (im
Jahr 2013) voraus. Die Verordnungs-Begründung basiert auf den Ergebnissen der
“Untersuchung zur Begründung einer sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet
Barbarossaplatz
/
Bayerischer
Platz“
des
Büros
TOPOS
Stadtplanung
Landschaftsplanung Stadtforschung, April 2014 (vgl. Anlage 1), im Weiterem nur kurz
Untersuchung genannt.
I. Zentrale Ergebnisse zu Sozialstruktur und Wohnungsversorgung
Das Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz ist durch zwei ineinander verwobene
Baustrukturen gekennzeichnet:
Zum einen handelt es sich um Gründerzeitbauten, mit überwiegend großen, gut
erhaltenen Wohnungen und zum anderen um Bauten aus der Nachkriegszeit, die
Abstimmungsergebnis:
beschlossen:
abgelehnt:
überwiesen:
ursprünglich als Sozialwohnungen errichtet worden sind und über kleinere,
überwiegend aber zeitgemäß ausgestattete Wohnungen verfügen. In diesen beiden,
aus unterschiedlicher Zeit stammenden und für unterschiedliche Zielgruppen
gebauten Wohnungstypen haben sich zwei sozialstrukturell unterschiedliche
Bevölkerungen entwickelt, die zusammen die gegenwärtige besondere Sozialstruktur
bilden.
Die Bewohnerschaft in den Nachkriegswohnungen hat eine leicht über dem Berliner
Durchschnitt liegende ökonomische und soziale Lage. Der Anteil an selbstnutzenden
EigentümerInnen ist für ein Innenstadtwohngebiet und diesen Wohnungsbestand sehr hoch.
Unter den MieterInnen haben mehr als die Hälfte der Haushalte ein unterdurchschnittliches
Einkommensniveau. Die Mieten pro Quadratmeter liegen leicht über dem Berliner
Durchschnitt. Bei Neuvermietung in den letzten Jahren sind allerdings wesentlich höhere
Mietpreise gefordert worden, die jedoch niedriger als im Altbau liegen.
Der Anteil älterer Personen und RentnerInnen in diesem Gebäudetyp ist hoch, die Anzahl
der Haushalte mit Kindern gering. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt unter dem
allgemeinen Durchschnitt. Die Wohndauer ist lang und die Gebietsbindung sehr hoch. Durch
Zuwanderung ist in den letzten Jahren das Einkommensniveau leicht angestiegen.
Die Haushalte in den Altbauwohnungen haben ein weit überdurchschnittliches Einkommen.
Der Anteil selbstnutzender Eigentümer übersteigt den Berliner Durchschnitt deutlich. Die
Eigentümerinnen und Eigentümer haben ein nochmals wesentlich höheres
Einkommensniveau. Auch die Einkommen der MieterInnen liegen weit über dem Berliner
Durchschnitt.
Die Mieten pro Quadratmeter liegen auf einem ähnlichen Niveau wie in den
Nachkriegswohnungen. Allerdings sind die Wohnungsgesamtmieten aufgrund der wesentlich
größeren Wohnungen deutlich höher.
Der Anteil älterer Personen und RentnerInnen ist unterdurchschnittlich. Es gibt, auch im
Berliner Vergleich, überdurchschnittlich viele Haushalte mit Kindern. Der
Wohnflächenkonsum im Altbau ist wesentlich höher als im Neubau.
Die ökonomische Lage der „zuwandernden“ Haushalte liegt schon seit über einem Jahrzehnt
über dem bereits hohen Durchschnitt der AltbaubewohnerInnen.
Die Zufriedenheit mit der infrastrukturellen Versorgung wird deutlich betont.
Die
Nutzungsintensität
der
gebietlichen
Infrastruktur
ist
hoch.
Besonders
die
einkommensschwächeren Haushalte sind stark auf die Angebote der sozialen Infrastruktur
angewiesen und nutzen sie in höherem Maße.
Insgesamt zeigt sich, dass das Gebiet als Ganzes, aber auch seine beiden unterschiedlichen
Wohnungsbestände eine hohe bis sehr hohe Anziehungskraft auf Haushalte mit
überdurchschnittlichen Einkommen besitzt.
II. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 BauGB bestimmt, dass Genehmigungsvorbehalte
gemacht werden können, wenn durch bauliche Maßnahmen die soziale Zusammensetzung
der Gebietsbevölkerung verändert wird und dadurch negative städtebauliche Entwicklungen
ausgelöst werden.
Die Untersuchung hat gezeigt, dass im Gebiet
- eine Verdrängungsgefahr existiert und Aufwertungspotentiale vorhanden sind,
- die konkreten Auswirkungen baulicher Maßnahmen die Struktur der
Wohnbevölkerung verändern und
- negative städtebaulichen Folgen daraus resultieren.
II.1 Aufwertungsspielraum
In einem großen Teil der Vollstandardwohnungen fehlen einzelne
Ausstattungsmerkmale wie Fliesen im Bad, Doppelfenster in allen Räumen sowie
Balkone. Derartige Merkmale, die mietpreisrechtlich als Sondermerkmale gelten,
sind auf dem heutigen Wohnungsmarkt für ein gehobenes Wohnungsangebot
Voraussetzung. Hochwertige Bäder oder hochwertige Wohnraumausstattungen
gibt es bisher nur in einem kleinen Teil der Wohnungen. Aufzüge sind vor allem im
Seite: 5/2
Altbau noch relativ selten. Der Anteil an Altbauten mit einem ausgebauten Dach ist
relativ hoch, enthält aber noch erhebliche Ausbaupotentiale, die häufig mit
umfassenden Modernisierungsmaßnahmen im gesamten Gebäude gekoppelt
werden.
Die hohe Nachfrage nach Wohnungen im Gebiet, die hohe Mietzahlungsfähigkeit
und –bereitschaft „zuwandernder“ Haushalte und die erhebliche Nachfrage nach
Wohnungsqualitäten oberhalb des zeitgemäßen Ausstattungszustandes im Gebiet
zeigen
die
Möglichkeit,
dass
weiterhin
modernisierungsbedingte
Aufwertungsinvestitionen vorgenommen werden können (z.B. über die
Ausstattung mit Zusatz- und Sondermerkmalen).
Ein weiterer relevanter Aufwertungsspielraum besteht bei den Wohnungen, die
MieterInnen mit eigenen Investitionen auf Vollstandard gebracht haben.
Hinsichtlich einer energetischen Modernisierung gibt es zudem nahezu in allen
Gebäuden noch einen – überwiegend erheblichen - Aufwertungsspielraum.
II.2 Verdrängungspotential
Die soziale Besonderheit des Gebiets ist die deutliche Trennung der BewohnerInnen der
Altbauwohnungen und der Nachkriegswohnungen in zwei demografisch und
sozialstrukturell getrennte, etwa gleich große Bevölkerungsgruppen. Betrachtet man beide
Gruppen zusammen, so hat ein gutes Fünftel der Haushalte ein prekäres Einkommen und
ein weiteres knappes Fünftel ein Einkommen oberhalb dieser Grenze, aber unter dem
Berliner
Durchschnitt.
Diese
Haushalte
werden
modernisierungsbedingte
Mietsteigerungen in der Regel nicht verkraften können.
Darüber hinaus sind auch MieterInnen mit einem leicht überdurchschnittlichen
Einkommen in Gefahr, aufgrund modernisierungsbedingter Mieterhöhungen verdrängt zu
werden, wenn in diesen Wohnungen weitere mietpreisrelevante Zusatzausstattungen
eingebaut werden, wie sich dies im Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz zeigt. In
Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung ist der Anteil der Haushalte aus dieser
Einkommensgruppe nur noch schwach vertreten.
Insgesamt sind also 40% aller Haushalte aufgrund ihres geringen Einkommens
von Verdrängung bedroht, davon die Hälfte sehr stark.
II.3 Aufwertungsdruck
Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen einen erheblichen Aufwertungsdruck im
Gebiet auf alle Wohnungsbestände. Es existiert sowohl auf dem Berliner
Wohnungsmarkt allgemein als auch im Gebiet Barbarossaplatz/Bayerischer Platz
eine große Nachfrage nach Wohnungen auch im höherpreisigen Segment.
Gerade in Gebieten wie dem Barbarossaplatz/Bayerischer Platz, die eine hohe
Attraktivität für einkommensstarke Mieter und für selbstnutzende Eigentümerinnen
und Eigentümer haben, konkurrieren die Anbieter mit überdurchschnittlicher
Ausstattungsqualität um Mieter bzw. Käuferinnen.
Die Zunahme des Aufwertungsdrucks zeigt sich vor allem in der Mietentwicklung.
Die Mieten steigen im Gebiet schnell an und liegen inzwischen erheblich über den
Mietspiegelwerten. Die hohen Einkommen der „zugewanderten“ Bevölkerung
ziehen nicht nur kontinuierliche Mietsteigerungen und steigenden Kaufpreise nach
sich, sondern verdeutlichen auch, dass sich Aufwertungsinvestitionen wieder
rechnen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten, die bei Mietabschlüssen im
Untersuchungsjahr 2013 vereinbart wurden, liegen um gut 30% über dem
Gebietsdurchschnitt.
Der Aufwertungsdruck betrifft nicht nur die ‚großbürgerlichen’ Altbauwohnungen,
sondern auch den Bestand an Nachkriegswohnungen. Viele der Grundstücke
dieses Bestandes bieten zusätzliche Verdichtungspotentiale. Das ermöglicht die
Vorgehensweise des Abrisses und anschließenden Neubaus auf dem Grundstück.
Zudem ist die Nachfrage nach umgewandelten Wohnungen hoch. Durch die
Seite: 5/3
spezielle Größenstruktur mit vielen relativ kleinen Wohnungen stellt dieser
Wohnungsbestand ein besonderes Angebotssegment für Mieterinnen und
Eigentümer dar, das in der Berliner Innenstadt relativ wenig vorhanden ist. Dies ist
damit ein Angebot, welches auch von Interessenten an Eigentumswohnungen mit
einem etwas geringeren Einkommensniveau nachgefragt wird. Dies erhöht den
Kreis der potenziellen NachfragerInnen nach Wohneigentum und damit den Druck
auf den Neubauwohnungsbestand. Dies zeigt sich auch am bestehenden hohen
Eigentumsanteil.
Die vorhandene Wohnungsgrößenstruktur mit dem erheblichen Anteil kleinerer
Wohnungen begrenzt auch die Nachfrage nach Infrastruktureinrichtungen für
Kinder, speziell im Grundschulbereich. Da die Kapazitätsgrenze der Grundschulen
erreicht ist, wird eine Ausweitung des Angebots an größeren Wohnungen eine
Verstärkung des Platzangebots erfordern, das im Rahmen der vorhandenen
Schulen nicht vorgehalten werden kann.
II.4 Ergebnis
Der gegenwärtige Wohnungsbestand und die spezifischen Wohnungsnachfrage
zeigen erhebliche Aufwertungsspielräume. Entsprechend hoch ist der Druck im
Gebiet, Aufwertungsinvestitionen zu tätigen. Die dadurch verursachten
Entwicklungen betreffen 40% aller Haushalte, die aufgrund ihres geringen
Einkommens von Verdrängung bedroht sind, davon die Hälfte sehr stark.
Im Ergebnis ist daher zu befürchten, dass der zufriedenstellte Gesamtzustand, der
durch das Zusammenpassen von Bevölkerung, Wohnungsbestand und
gebietlicher Infrastrukturausstattung gekennzeichnet ist, nachhaltig gestört wird.
III. Städtebauliche Folgen einer Veränderung der Sozialstruktur
Voraussetzung für den Erlass einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz
1 Nr. 2 BauGB ist das Vorliegen städtebaulicher Gründe für den Schutz der
vorhandenen Wohnbevölkerung vor Verdrängung.
Als Ergebnis der Untersuchung zeigt sich eine Tendenz zu städtebaulichen
Fehlentwicklungen, wenn das Instrumentarium der Erhaltungsverordnung nicht
eingesetzt werden würde.
Störung des günstigen Verhältnisses von Wohnungs- und Haushaltsstruktur
Die für die Berliner Innenstadt insgesamt untypische Mischung des Wohnungsangebots aus
relativ preiswerten, kleineren Wohnungen aus der Nachkriegszeit und gründerzeitlichen
Wohnungen, die aufgrund ihrer sehr großen Wohnfläche sehr viel teurer sind, hat eine
besondere Bevölkerungsstruktur entwickelt, die in dieser Form in anderen Gebieten nicht
vorkommt. Insbesondere die MieterInnen der Nachkriegswohnungen sind auf dieses
Wohnungsangebot angewiesen. Viele von ihnen sind als Sozialmieter in die ursprünglich
öffentlich geförderten Wohnungen gezogen. Sie haben häufig auch heute ein Einkommen,
das zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigen würde. Allerdings gibt es nur noch wenige
öffentlich geförderte Wohnungen in Berlin. Angesichts der rapiden Mietpreisentwicklung in
Berlin, die sich auch in den Beständen des Untersuchungsgebiets gezeigt habt, ist ein
Ausweichen in andere, für diese Gruppe bezahlbare Bestände nur schwer möglich.
Zur Zeit wird im Rahmen der Neufassung des Stadtentwicklungsplans (STEP) Wohnen der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung intensiv die Notwendigkeit der Planung und
Errichtung zusätzlicher geförderter Wohnungen speziell für einkommensschwächere
Haushalte untersucht. Die sich daraus ergebenden städtebaulichen Probleme sind für das
Land Berlin umso größer, je größer die Zahl einkommensschwacher Haushalte ist, die aus
Gebieten wie dem Barbarossaplatz/Bayerischer Platz verdrängt werden. Für die Versorgung
der
Haushalte
mit
unterdurchschnittlichen
Einkommen
stellen
daher
die
Nachkriegswohnungen mit niedrigen Mieten in ihrem gegenwärtigen Ausstattungszustand
ein derzeit nicht zu ersetzendes Angebot dar.
Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen sind daher nur im Gebiet zu halten, wenn
Seite: 5/4
effektive Maßnahmen zu Begrenzung der Aufwertungsinvestitionen durchgesetzt werden
können. Dies würde einen Beitrag auf gesamtstädtischer Ebene leisten, um den Verlust
preiswerten Wohnraums zu reduzieren und die Wohnungsversorgung der Haushalte mit
geringen Einkommen zu sichern.
Veränderung einer bewährten Bevölkerungsstruktur
Ein großer Teil der BewohnerInnen ist auf die Struktur des Wohngebiets mit seinen
infrastrukturellen Ausstattungen, seinen nachbarschaftlichen Kontakten und seiner
Vertrautheit angewiesen. Ein sehr großer Teil der Bewohnerinnen und Bewohner ist im
Rentenalter. Sie wohnen im Durchschnitt seit 32 Jahren im Gebiet und seit 27 Jahren in der
gleichen Wohnung.
Derartig gewachsene, sich kontinuierlich weiterentwickelnde Sozialstrukturen haben positive
Auswirkungen auf die Struktur und die Kosten der staatlich zu organisierenden und
bereitzustellenden Daseinsfürsorge und Infrastrukturausstattung. Die Untersuchung hat
gezeigt,
dass
im
Gebiet
Barbarossaplatz/Bayerischer
Platz
enge
soziale
Kommunikationsnetze existieren. Dies zeigt sich sowohl in den intensiven
nachbarschaftlichen Beziehungen und den engen persönlichen Netzwerken als auch in einer
positiven Bewertung des Wohngebiets durch die BewohnerInnen.
Diese Sozialbeziehungen gehen dabei häufig über reine Kommunikationsbeziehungen
hinaus. Sie beinhalten eine Vielzahl kleinerer und größerer Hilfeleistungen, gegenseitige
Unterstützungen und Beratungen, die nicht nur die Lebensqualität für die BewohnerInnen
erhöhen, sondern staatliche Leistungen unterstützen und ersetzen.
Die vorgefundene Gebietsstruktur entspricht den im § 1 des BauGB angesprochenen
ausgeglichenen Bevölkerungsstrukturen. Damit besteht die begründete Erwartung, dass eine
Änderung der Bevölkerungsstruktur zumindest für einen längeren Zeitraum dem Gebiet die
Qualitätsmerkmale einer bewährten Bevölkerungsstruktur nehmen würde. Es erscheint
daher als sinnvoll und geboten, die vorhandene Struktur zu erhalten.
Gefahr der Überlastung der infrastrukturellen Angebote für Kinder
Bei einer veränderten Wohnungsgrößenstruktur durch Zusammenlegungen kleiner
Wohnungen, die insbesondere im Zuge von Bau- und Modernisierungsmaßnahmen
in den Wohnanlagen der Nachkriegsperiode droht, wird die Nachfrage nach
infrastrukturellen Angeboten für Kinder steigen, speziell im Grundschulbereich. Die
Kapazitätsgrenze der Grundschulen ist aber bereits erreicht. Eine Ausweitung des
Platzangebots würde somit zusätzliche Investitionen in die Infrastruktur erfordern.
Verstärkung von Segregationsprozessen in der Gesamtstadt
Eine zunehmende Verdrängung einkommensschwacher Haushalte wird zu neuen
Problemquartieren und damit zur Verstärkung eines gravierenden städtebaulichen Problems
in Berlin führen.
IV. Prüfkriterien bei der Anwendung der sozialen Erhaltungsverordnung
Welche Prüfkriterien im Rahmen des Antragsverfahrens herangezogen werden sollen, wird
im weiterem Verfahren geprüft und erarbeitet. Die „Prüfkriterien für die Umsetzung der
sozialen Erhaltungsverordnung“ werden dem Bezirksamt zur Beschlussfassung und der
Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnisnahme vorgelegt. Der Beschluss wird im
Amtsblatt für Berlin bekanntgemacht werden.
Berlin, den 11.06.2014
Frau Schöttler, Angelika
Frau Dr. Klotz, Sibyll
Bezirksamt
Seite: 5/5