Daten
Kommune
Berlin Spandau
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09.10.15, 18:12
Aktualisiert
27.01.18, 11:19
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Drucksachen
der Bezirksverordnetenversammlung Spandau
XIX. Wahlperiode
Vorlage - zur Beschlussfassung -
Nr. 0461/XIX
TOP
Ursprung: Vorlage - zur Beschlussfassung Initiator: BzStR Röding
Beratungsfolge:
Datum
Gremium /Sitzung
28.11.2012
BVV
Beratungsstand
016/XIX(BVV)
Verordnung über den Erlass der Veränderungssperre VIII-B 11/60 für das Grundstück
Neuendorfer Straße 13 im Bezirk Spandau im Bereich des Entwurfs zum
Bebauungsplan VIII-B 11
Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz
In Anlage beigefügt:
-
Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 20.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII – B 11
Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)
Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:
VERORDNUNG
über die Veränderungssperre VIII-B11/60
im Bezirk Spandau
Vom
20..
Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S.
1509), in Verbindung mit § 13 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der
Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3.
November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:
§1
Für das Grundstück Neuendorfer Straße 13 im Bezirk Spandau, für das das Bezirksamt neben
anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine
Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.
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Ausdruck vom: 29.11.2012
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§2
Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der
Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von
Berlin,
Abteilung
Bauen,
Planen,
Umweltschutz
und
Wirtschaftsförderung,
Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bau- und
Wohnungsaufsicht, aus.
§3
Auf die Vorschriften über
1.
die
Geltendmachung
und
die
Herbeiführung
der
Fälligkeit
etwaiger
Entschädigungsansprüche
für
eingetretene
Vermögensnachteile
durch
die
Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und
2.
das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§
18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)
wird hingewiesen.
§4
Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung
von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs
innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem
Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung
begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes
nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt
nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden
sind.
§5
Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für
Berlin in Kraft.
A. Begründung:
Das Bezirksamtes Spandau von Berlin hat am 26. Mai 1987 die Aufstellung des
Bebauungsplanes VIII-B 11 beschlossen und den Geltungsbereich mit Änderungsbeschluss
vom 29. September 2009 erweitert. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit gleichem
Beschluss auf das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB umgestellt.
Anlass der Planaufstellung
Die sogenannte Spandauer Neustadt zwischen Hohenzollernring, Neuendorfer Straße und
Falkenseer Damm ist bereits seit geraumer Zeit einem starken Veränderungsdruck infolge der
sich mehrenden städtebaulichen Anfragen zur Zulässigkeit und konkreten Anträge auf
Nutzungsänderung überwiegend für Spielhallen, aber auch für Vergnügungsstätten aller Art
(Wettbüros, Nachtlokale, Diskotheken und Swinger-Clubs) ausgesetzt.
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Ausdruck vom: 29.11.2012
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Durch die zunehmende Veränderung der Branchenzusammensetzung und die räumliche
Konzentration von Vergnügungsstätten in diesem Bereich mit bereits vorhandenen sozio –
ökonomischen und städtebaulichen Brennpunkten ist in weiten Teilen des Gebiets bereits eine
städtebaulich unerwünschte Veränderung der vorhandenen Gebietsstruktur absehbar. Die
direkten Verdrängungs-, aber auch die indirekt wirksamen Nachbarschaftseffekte gehen zu
Lasten der traditionellen typischen Nutzungsvielfalt, verändern das Struktur- und
Erscheinungsbild der Spandauer Neustadt und zerstören ihren Charakter und die
städtebauliche Qualität.
Die Aufstellung des Bebauungsplans ist unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der
Bevölkerung mit Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, insbesondere
für die Belange von Familien, aber auch den Erhalt von Ortsteilen und sonstigen
städtebaulichen Planungen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2, 3 und 11 BauGB sowie zum Zwecke der
Sicherung von Nahversorgungszentren erforderlich.
Um städtebaulich unerwünschten Funktionsverlusten und einem zunehmenden
Qualitätsverfall in diesem gewachsenen bezirklichen Stadtquartier entgegenzuwirken, ist es
erforderlich, Vergnügungsstätten über das Steuerungsinstrument des Textbebauungsplans
VIII - B 11 im Hinblick auf die Überleitung der Planinhalte unter Anwendung der
Baunutzungsverordnung von 1990 (BauNVO 90) und hinsichtlich der Konkretisierung der
Planinhalte bereits vor 1990 festgesetzter Bebauungspläne, auszuschließen.
Zudem soll die gesamte Gebietskulisse des durch Senatsbeschluss vom 16.12.2008
festgelegten Fördergebietes der „Spandauer Neustadt“ in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes VIII – B 11 integriert werden, um auch hier die „Einsickerung“ von
Vergnügungsstätten in die bestehenden Wohnquartiere zu verhindern, und damit das Ziel
einer stadträumlichen Aufwertung zu gewährleisten, um auch die Intention und Maßnahmen
des städtebaulichen Förderprogramms „Soziale Stadt“ mit planungsrechtlichen Instrumenten
zu unterstützen.
Mit der Integration des Fördergebietes „Spandauer Neustadt“ in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanentwurfs VIII – B 11 strebt das Bezirksamt eine nachhaltige sozio –
ökonomische und städtebauliche Stabilisierung des Gebietes an, den Funktionsverlust der
Neustadt aufhält, die Wohnnutzung stärkt und privaten Eigentümern und Geschäftsleuten
weiter Anreize für investive Maßnahmen bietet.
Ein weiteres neu hinzugekommenes Instrument gegen eine räumliche Konzentration von
Spielhallen ist das Spielhallengesetz vom 20. Mai 2011. Darin ist u.a. geregelt, dass
Spielhallenstandorte untereinander einen Abstand von 500 m nicht unterschreiten dürfen
sowie das Betreiben dieser Unternehmen in der Nähe von Einrichtungen, die vorwiegend von
Kindern und Jugendlichen aufgesucht werden, nicht erlaubt wird.
Diese einfach-gesetzlichen Regelungen für die Zulässigkeit von Spielhallen stehen dem
weitergehenden Bebauungsplan VIII-B 11 nicht entgegen.
Beschreibung des Bebauungsplangebietes
Der gesamte Bereich der Spandauer Neustadt befindet sich nördlich des Falkenseer Platzes
zwischen der Bastionsumwallung (heute Askanier- und Hohenzollernring) und der Havel.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes soll etwas enger gefasst werden und wird im
Norden durch den Hohenzollernring und die Havelschanze, im Osten durch die
Schützenstraße, die Neuendorfer Straße, durch das Eiswerderufer und den Wröhmännerpark,
im Süden durch den Falkenseer Platz und im Westen durch den Falkenseer Damm und den
Askanierring begrenzt.
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Ausdruck vom: 29.11.2012
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In ihrer heutigen Form entstand die Neustadt als Oranienburger Vorstadt seit Mitte des 19. Jh.
im Zuge der zunehmenden Ansiedlung der Rüstungsindustrie. Seit 1860 wurde dort Bauland
erschlossen und bis 1900 entstand die typische Berliner Mietskasernenstruktur in 4- bis 5geschossiger Blockrandbebauung. Die gründerzeitliche Bebauung, die Anfang des 20. Jh.
weitgehend abgeschlossen war, weist eine hohe Dichte von Kleinstwohnungen hinter
überwiegend schmucklosen Fassaden ohne Erker und Balkon auf und prägt das Gebiet bis
heute.
In den 50er und 60er Jahren wurden zahlreiche Baulücken mit öffentlicher Förderung
geschlossen. In den 70 er und 80 er Jahren erfolgten hauptsächlich ModInst – Maßnahmen an
den bestehenden Gebäuden.
Der nördlich der Kirchhofstraße gelegene Koeltzepark dient als Naherholungsfläche, die
jedoch zunehmend der Vermüllung zum Opfer fällt.
Eigentümer des Wohnungsbaubestandes sind meist Wohnungsbaugesellschaften oder
Privateigentümer. Der Wohnungsleerstand nimmt zu.
Entlang den Hauptverkehrsstraßen befinden sich überwiegend kleinteilige Einzelhandels- und
Dienstleistungskonzentrationen, viele Billig- und Schnäppchenläden, aber nur wenige
Verbrauchermärkte. In den Seitenstraßen sind Einzelhandelsstrukturen nicht stark ausgeprägt,
d.h., entweder nicht vorhanden oder viele Läden stehen leer. Ein zunehmender Leerstand ist
auch entlang der Hauptverkehrsstraßen festzustellen.
Neben der Wohnnutzung wird der Bereich nördlich der Lynarstraße zwischen der
Schönwalder Straße, dem Fehrbelliner Tor, dem Hohenzollernring und der Neuendorfer
Straße durch das Vivantes Klinikum Spandau und die nördlich davon gelegenen Gewerbeund Lagerflächen geprägt.
Planerische Ausgangssituation
Für das den Änderungsbeschluss zur Aufstellung umfassende Plangebiet weist der
Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan – dort, wo es noch keine festgesetzten
Bebauungspläne gibt, - allgemeines Wohngebiet (östlich und westlich der Schönwalder Straße
sowie nördlich des Falkenseer Damms), gemischtes Gebiet (nördlich und südlich der
Schäferstraße, nördlich des Falkenseer Platzes sowie im Bereich zwischen der Wilhelm –
Leuschner Oberschule und der Falkenhagener Straße) und beschränktes Arbeitsgebiet
(Bereich Flankenschanze, Bismarckstraße, Groenerstraße sowie nördlich des Vivantes
Klinikum Spandau) aus. Das von der Veränderungsspere betroffene Grundstück liegt im
Bereich des am 21. November 1955 förmlich festgesetzen Bebauungsplan VIII-11.
Der Flächennutzungsplan Berlin stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes
VIII – B 11 die östliche Hälfte des Geltungsbereiches als Wohnbaufläche W 1 (GFZ über 1,5),
die Fläche des Vivantes Klinikums als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung
„Krankenhaus“ sowie nördlich davon eine gewerbliche Baufläche mit einer Sportfläche dar.
Die westliche Hälfte des Geltungsbereichs stellt der FNP als Wohnbaufläche W 2, (GFZ bis
1,5) und Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule" dar.
Planinhalte
Der Inhalt des Textbebauungsplanes ergänzt bzw. ändert das bestehende Planungsrecht
(Ausweisungen des Baunutzungsplanes; Inhalte der vor 1990 festgesetzten Bebauungspläne),
indem der Ausschluss von Vergnügungsstätten festgesetzt werden soll, um den negativen
Einfluss dieser Nutzungsart auf gewachsene Stadtquartiere mit städtebaulichen und sozio –
ökonomischen Problemen zu verhindern.
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Ausdruck vom: 29.11.2012
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Hierzu werden zum einen die Ausweisungen des Baunutzungsplans sowie die Inhalte der vor
1990 festgesetzten Bebauungspläne in das neue Recht der BauNVO 90 übergeleitet, und
andererseits der 2006 festgesetzte Bebauungsplan VIII – B 3 durch den generellen
Ausschluss von Vergnügungsstätten geändert.
Entsprechend den Darstellungen des FNP sollen im Geltungsbereich des
Bebauungsplanentwurfs VIII – B 11 neben den Geltungsbereichen der festgesetzten
Bebauungspläne entsprechend der BauNVO 90 die übergeleiteten Nutzungsarten allgemeines
Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet festgesetzt werden.
Weiterhin soll in der textlichen Festsetzung Nr. 5 festgesetzt werden, dass
Vergnügungsstätten nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3, § 7 Abs. 2 Nr. 2 und § 8 Abs. 3 Nr. 3
der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung –
BauNVO -) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.133),
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) unzulässig sind.
Zudem befindet sich der erst im Jahr 2006 festgesetzte Bebauungsplan VIII-B 3 im
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs VIII – B 11. Zu diesem Zeitpunkt war die
BauNVO 90 bereits rechtskräftig, so dass die Nutzungen des Bebauungsplanes VIII – B 3
nicht übergeleitet werden müssen. Die Inhalte des Bebauungsplanes VIII – B 3 werden
lediglich um die textliche Festsetzung Nr. 6 im Bebauungsplanentwurf VIII – B 11 geändert,
die wie folgt lautet:
„Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII – B3 sind Vergnügungsstätten gemäß § 8
Abs. 3 Nr. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23.
Januar 1990 (BGBl. I S.133), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993
(BGBl. I S. 466) unzulässig.“
Antragsverfahren
Mit Eingangsdatum vom 13. Dezember 2011 wurde die Nutzungsänderung, das Einrichten
zweier Cafès im zurzeit noch betriebenen Kulturzentrum, im Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß 63 BauOBln angezeigt.
Nach dem geltenden Planungsrecht wäre das Vorhaben genehmigungsfähig, widerspricht
jedoch den Zielen des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-B11, da das Vorhaben als
Vergnügungsstätte zu beurteilen, weil beide Cafès eine Funktionseinheit bilden und die
angebotenen Leistungen, an insgesamt sechs Geldspielautomaten zu spielen und an zwei TVGeräten Fernsehübertragungen zu verfolgen, gegenüber einer Gaststättennutzung
überwiegen. Planungsrechtlich ist deshalb das Vorhaben als Vergnügungsstätte und nicht als
Gaststätte einzuordnen.
Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-B11 wurde mit Bescheid
vom 03. Januar 2012 eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB der Nutzungsänderung
für die Dauer 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides, ausgesprochen.
Gegen den o.g. Bescheid wurde mit Schreiben vom 21. Januar 2012 Widerspruch erhoben.
Der Widerspruch wurde mit Bescheid vom 20. August 2012 zurückgewiesen. Eine Klage
wurde nicht erhoben.
Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14
BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages
zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der
Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der
Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.
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Ausdruck vom: 29.11.2012
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Das Bebauungsplanverfahren wird nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs
(BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) durchgeführt.
Auf Grund des Verfahrensstandes - vor Durchführung der Behördenbeteiligung im Sinne des §
4 Abs. 2 BauGB - ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 30.06.2009 über die
planungsrechtliche Steuerung der zunehmenden Vergnügungsstättennutzung zum Schutz der
gewachsenen, erhaltenswerten und zu stabilisierenden Gebietsstruktur durch die Aufstellung
bzw. die Änderung von Textbebauungsplänen (VIII – B 10; VIII – B 11; VIII – B 12) informiert
und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat grundsätzlich im Jahr 2011 die Absicht zum Erlass
von Veränderungssperren im Plangebiet zustimmend zur Kenntnis genommen. Des Weiteren
wurde die Absicht über den Erlass einer Veränderungssperre für das Grundstück Neuendorfer
Straße 13 im Ausschuss für Stadtentwicklung am 06. November 2012 angemeldet.
B. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November
1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 693).
C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben
Es gibt keine Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.
Berlin-Spandau, den 31.10.2012
Das Bezirksamt
Kleebank
Bezirksbürgermeister
VO_zB1.dot
Röding
Bezirksstadtrat
Ausdruck vom: 29.11.2012
Seite: 6/6