Anlage zur VzB DS/0492/IV.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Bezirksbürgermeister Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Drucksache Nr. Vorlage - zur Beschlussfassung – Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord“ für die Flurstücke 3284, 3283, 3282, 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg hier: Beschluss über - das Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, - das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB - den Bebauungsplan VI-140i VE einschließlich Begründung, - den Entwurf der Rechtsverordnung. Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen: Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin beschließt den Bebauungsplan VI-140i VE vom 15.Mai 2012 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB und entscheidet über die Rechtsverordnung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG. A) Begründung: Die Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte in der Zeit vom 06.Juni bis 18.Juli 2012. Die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes VI-140i VE erfolgte in der Zeit vom 06.Juni 2012 bis einschließlich 06.Juli 2012. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Unterlagen sind vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg mit Schreiben vom 06.Juni.2012 an 48 Behörden und sonstige Träger versand worden. Der Rücklauf sollte bis zum 18.07.2012 erfolgen. Insgesamt sind 38 Stellungnahmen beim BA Friedrichshain-Kreuzberg eingegangen, wobei 2 Behörden und sonstige Träger jeweils 2 bzw. 3 Stellungnahmen abgegeben haben, die mit a/b( c ) gekennzeichnet sind. 4 Stellungnahmen gingen verspätet ein, wurden aber bei der Abwägung berücksichtigt. Von den Behörden und sonstigen Trägern hatten 18 keine Bedenken oder Hinweise, bzw. waren von der Planung nicht berührt. 1 von 4 Die Anregungen und Bedenken führten nicht zu einer Änderung der Planinhalte. Es wurden folgende redaktionelle Änderungen der Begründung und Ergänzungen von Fachgutachten vorgenommen. Ergänzungen in der Begründung: - - - - Klarstellung der Bevorrechtigung des Verkehrs auf dem Schöneberger Ufer an der Einmündung der Flottwellstraße (Kap. II 2.6.1 Individualverkehr) Ergänzung der weiterhin bestehenden Trassenfreihaltung für die S 21 auf dem Gleisdreieckgelände (Kap. II 2.6.1 Öffentlicher Nahverkehr) Anpassung der Kapitelüberschrift von „Schmutzwasser“ in „Mischwasser, Regenwasser“ und Ergänzung zum Regenentwässerungskonzept (Kap. II 2.6.2) Klarstellung, dass oberirdische Gewässer nicht von der Planung betroffen sind und damit auch nicht den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes unterliegen. (Kap. II 4.1.2) Die Begründung wird hinsichtlich der Auswirkungen auf das Vorhaben durch die gewerblichen Nutzungen in der Umgebung ergänzt (Kap. II 6.5.2, siehe auch Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens vom 23.08.2012) Ein neues Unterkapitel „Lärm der ‚Spielfläche unter der U1, Westpark‘“ wird in Kap. II 6.5 eingefügt (Kap. II 6.5.3, siehe auch Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens vom 23.08.2012) Der Hinweis auf die Erweiterungsmöglichkeiten der Allegro-Grundschule wird in die Begründung mit aufgenommen (Kap III 4 Soziale Infrastruktur) Ergänzung von Fachgutachten: - Das schalltechnische Gutachten (ALB, Februar 2012) wird durch eine Stellungnahme vom 23.08.2012 u.a. zur Auswirkung der heranrückenden Wohnbauung an bestehende und geplante gewerbliche Nutzungen im Umfeld, ergänzt. Nach der Auswertung und Abwägung der während der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangenen Stellungnahmen und der geäußerten Hinweise ergeben sich keine Änderungen für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der Bebauungsplaninhalt wird in seinen Grundzügen nicht verändert. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Bas. 2 BauGB Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde vom 06.Juni bis zum 06.Juli 2012, Montag bis Donnerstag von 7.30 Uhr bis 16.00 Uhr und Freitag von 7.30 Uhr bis 13.00 Uhr im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Fachbereich Stadtplanung, Yorckstraße 4-11 durchgeführt. Während dieser Zeit konnten zu dem Entwurf des B-Plans VI-140i VE Stellungnahmen abgegeben werden. Gleichzeitig lagen die Fachgutachten zur Fauna, zum Klima, zu den Altlasten, zum Boden, zum Verkehr, zu den Luftschadstoffen, einem Erschütterungsgutachten, einem Niederschlagswasserversickerungsgutachten, einem Lärmgutachten, einem Gutachten zur Erfassung der Bäume und einem Gutachten zur sozialen Infrastruktur, der Entwurf des Durchführungsvertrages sowie die Projektplanung aus. Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 25.05.2012 im Amtsblatt Nr. 21 Seite 805 sowie am 04.06.2012 in der Tagespresse bekannt gegeben. Parallel zur Beteiligung in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung konnten die Unterlagen im Internet auf der Internetseite des Bezirksamtes FriedrichshainKreuzberg eingesehen werden. 2 von 4 Während der Auslegungszeit haben mehrere Bürger die Unterlagen eingesehen. 19 schriftliche Stellungnahmen wurden eingereicht, 2 davon baten um Fristverlängerung und gaben die Stellungnahmen verspätet ab, wurden aber bei der Abwägung berücksichtigt. Die Anregungen und Bedenken der Öffentlichkeit haben zu keiner Änderung des Planinhaltes geführt. Der Bebauungsplaninhalt wird in seinen Grundzügen nicht verändert. Es erfolgten folgende redaktionelle Änderungen, bzw. Ergänzungen in der Begründung: Ergänzungen der Begründung: - - - - - Darstellung der Gründe für eine Einstufung des Vorhabens gemäß § 34 BauGB (Kap I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und Kap. II 4.3.1.3 Eingriffsbilanzierung) Hinweis auf die Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben, welche für den benachbarten Bebauungsplan VI-140h VE durchgeführt wurde hinsichtlich ihrer Anwendbarkeit und Relevanz für das Vorhaben (Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion) Klarstellung der Berechnungsgrundlage für den Ausgleich im Gesamtverfahren VI-140 (Kap. II 4.2.3.3.1 Eingriffsbeurteilung – Eingriffserfassung und bewertung). Darstellung der Gebäudehöhen westlich der Flottwellstraße (Kap II 6.2.3 Höhe der baulichen Anlagen) Ergänzung des Hinweises auf die Möglichkeiten der Kapazitätserweiterung der Allegro Grundschule im Bezirk Mitte. (Kap. III.4. Auswirkung auf die soziale Infrastruktur) Themen, zu denen im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung Anregungen und Bedenken geäußert wurden und das Ergebnis der Abwägung (Kap. IV Verfahren 2). Ergänzung von Fachgutachten: - Das schalltechnische Gutachten (ALB, Februar 2012) wird durch eine Stellungnahme vom 23.08.2012 u.a. zur Auswirkung der heranrückenden Wohnbebauung auf das Grundstück Schöneberger Ufer 5 (Parkhaus) und dessen künftige Nutzung sowie der Auswirkung des Verkehrslärms ergänzt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE wird auf der Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung vom Bezirksamt vorgelegt. Die Auswertung/Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs.2 BauGB, die Auswertung/Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, die Begründung zum vorhabenbezogenen B-Plan, der Entwurf der Rechtsverordnung, die zusammenfassende Erklärung sowie der Durchführungsvertrag einschließlich Anlagen und liegen der Drucksache bei. Mit den Beschlüssen des Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung kann nun erwartet werden, dass der Plan mit den vorgesehenen Inhalten in Kraft treten wird. Es ist davon auszugehen, dass die Festsetzung des Plans nach Rechtsprüfung erfolgen kann. Es besteht damit die Möglichkeit, Bauvorhaben im Plangebiet 3 von 4 auch kurzfristig im Rahmen der sogenannten Planreife gemäß § 33 Abs. 1 BauGB zu genehmigen. B) Rechtsgrundlage: Baugesetzbuch (BauGB), Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB), Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG), Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), C) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: keine b) Personalwirtschaftliche Ausgaben: keine Berlin, den 15 . 11 . 2012 Schulz Bezirksbürgermeister Anlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Auswertung und Ergebnis Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs.2 BauGB Auswertung und Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Begründung Entwurf der Rechtsverordnung Zusammenfassende Erklärung Planzeichnungen B-Plan VI-140i VE Durchführungsvertrag 4 von 4 Anlage 1 Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB BETEILIGUNG DER BEHÖRDEN UND TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE DES BEBAUUNGSPLANENTWURFES IV-140I VE „FLOTTWELLSTRAßE NORD“ NACH § 4 ABS. 2 BAUGB September 2012 1 Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die folgenden Seiten enthalten die Darstellung der Ergebnisse der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, deren Belange von der Planung berührt sind. Die BVV Friedrichshain-Kreuzberg hat in der Sitzung vom 25.04.2012 die Durchführung der Trägerbeteiligung und Offenlage beschlossen. Insgesamt sind die Unterlagen vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg mit Schreiben vom 06.06.2012 an 48 Behörden und sonstigen Träger versand worden. Der Rücklauf sollte bis 18.07.2012 erfolgen. Insgesamt sind 38 Stellungnahmen beim BA Friedrichshain-Kreuzberg eingegangen, wobei 2 Behörden und sonstige Träger jeweils 2(3) Stellungnahmen abgegeben haben, die mit a/b(/c) gekennzeichnet wurden. 4 Stellungnahmen gingen verspätet ein, wurden aber bei der Abwägung berücksichtigt. Von den Behörden und sonstigen Trägern hatten 18 keine Bedenken, bzw. waren von der Planung nicht berührt. Die Nummerierung der Stellungnahmen erfolgt auf Grundlage der „TöB“- Liste (Stand vom 30.05.2012). Auf den folgenden Seiten sind die Stellungnahmen auf der linken Textseite dargestellt, der Abwägungsvorschlag auf der rechten Seite. Anlage 1 2 Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum 1. Berliner Feuerwehr FI MM 1 19.06.2012 Die von der Berliner Feuerwehr wahrzunehmenden öffentli- Belange nicht berührt chen Belange werden durch den Bebauungsplan nicht beAuswirkungen auf den B-Plan: keine rührt. 2. Berliner Stadtreinigungsbetriebe – BSR- Immobilienmanagement 18.06.2012 Bauliche- oder Grundstücksinteressen der Berliner Belange nicht berührt Stadtreinigungsbetriebe sowie Belange der Abfallbeseitigung werden nach den vorliegenden Unterlagen nicht berührt. FI-P 3. BVG Zentrale Leitungsverwaltung VBI-BA 22 Stellungnahme 3 Abwägungsvorschlag Detaillierte Forderungen in reinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst mit Vorlage der Entwurfszeichnungen (Straßenneubau/-umbau) gestellt wer- Auswirkungen auf den B-Plan: keine den 14.06.2012 Gegen die Durchführung der vorgesehenen Arbeiten ge- Keine Bedenken mäß den zugestellten Unterlagen bestehen aus Sicht der BVG keine Bedenken. Betriebliche Einrichtungen und Kabel werden in diesem Bereich nicht unterhalten. Ein Exemplar der zugestellten Zeichnungen wird, mit Sicht- Auswirkungen auf den B-Plan: keine vermerk versehen, zurück gesandt. 4. Berliner Wasserbetriebe Bereich Netz- und Anlagenbau GI / G 27.06.2012 Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und sind bedes Bebauungsplanentwurfes Wasserversorgungs- und reits in der Begründung aufgenommen. Abwasserentsorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Trinkwasserversorgung Die äußere Erschließung ist gesichert. Durch die Bebauungsverdichtung könnte eine Neuberohrung oder Rohrverstärkung erforderlich werden. Dies muss in der Planungsphase bei Vorlage von genauen Bedarfswerten untersucht werden. Die innere Erschließung kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen vorgenommen werden. Die Dimensionierung der Versorgungsleitungen erfolgt entsprechend dem Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 4 Abwägungsvorschlag Trinkwasserbedarf. Löschwasser wird nur im Rahmen der Leistungsfähigkeit des Trinkwasserversorgungsnetzes bereitgestellt. Sollte aufgrund der Bebauungshöhe das Betreiben privater Druckerhöhungsanlagen erforderlich werden, wird darauf hingewiesen, dass jegliche Folgemaßnahmen (z. B. Rohmetzerweiterungen) zu Lasten des Veranlassers gehen. Abwasserentsorgung Im Geltungsbereich des o. g. Bebauungsplanes sind Die Überschrift unter Kap. 2.6.2 Technische Infrastruktur Mischwasserkanäle vorhanden. Es wird darum gebeten, in wird in „Mischwasser, Regenwasser“ in der Begründung geder Begründung unter Punkt 2.6.2 Technische Infrastruktur ändert. die Überschrift „Schmutzwasser, Regenwasser“ in „Mischwasser, Regenwasser“ zu korrigieren. Die Belange wurden unter diesem Punkt berücksichtigt. Diese Aussagen sind weiterhin gültig. Mit Schreiben GI-G/A/K/Jo vom 27. April 2012 an die Freie Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Planungsgruppe Berlin GmbH / Herr Dembeck wurde eine Einleitbeschränkung für das Bauvorhaben Flottwellpromenade Baufeld Nord in Berlin-Kreuzberg (Gesamtfläche 7.300 m2) auf 8 I/s ausgesprochen. Das entspricht einer Einleitbeschränkung von 10 I/s*ha. Der Regenüberlaufkanal im Bereich Flottwellstraße / Schöneberger Ufer muss wegen dem Bau einer Fußgängerbrücke über den Landwehrkanal in eine neue Trasse verlegt werden. Die Baumaßnahme ist für das Jahr 2013 geplant. In der Flottwellstraße befindet sich eine Abwasserdruckrohrleitung DN 900/950 teilweise im Schutzrohr DN 1000. Diese Leitung ist in Betrieb und muss erhalten bleiben. Grundsätzlich gilt, dass bei privaten Verkehrsflächen zugunsten der Berliner Wasserbetriebe beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Erschließungskosten für die Trinkwasserverund Abwasserentsorgung sind zu 100% vom Grundstücks- Die Erschließung erfolgt über die Flottwellstraße, so dass keine Leitungsrechte im Gebiet erforderlich sind. Bei einer Teilung wird die Erschließung der Einzelhäuser über Baulasten gesichert Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 5 Abwägungsvorschlag eigentümer zu tragen. Alle Anlagen des Unternehmens, die im nichtöffentlichen Straßenland liegen, sind zu sichern. Zur Sicherstellung eines reibungslosen Bauablaufes wird Der Hinweis wird an den Vorhabenträger weitergegeben. um Beachtung gebeten, dass die Erschließungsinvestitio- Nicht Gegenstand des Verfahrens. nen bis zum März des Vorjahres bei den Berliner Wasserbetrieben angemeldet und die Planung beauftragt sein muss. Es wird darum gebeten, die Belange der Berliner Wasserbetriebe im weiteren Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen. Anlagen: 1 Plan (1:1500) Wasserversorgung, 1 Plan Redaktionelle Änderung der Begründung (1:1500) Entwässerung, 1 Plan (1:1500) Abwasserdruck Auswirkungen auf den B-Plan: keine 5. Wehrbereichsverwaltung Ost IUW 4 03.07.2012 Die vorgelegte Planung beeinträchtigt die Interessen der Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an den VorLandesverteidigung und kann diese stören. habenträger weitergegeben. Das geplante Bauvorhaben befindet sich in einer Entfernung von 2,86 km zum Sensor der Luftverteidigungsanlage Berlin Tempelhof. Die maximale Traufhöhe von 62 m reicht bereits 6 m in das Radarstrahlungsfeld des Sensors hinein. Die dadurch hervorgerufene Abschattung des Strahlungsfeldes wird bei der Entfernung und dem relativ geringen Bauanteil im Radarstrahlungsfeld als hinnehmbar bewertet. Bei der Ausrichtung des Gebäudes zum Radar kann es je nach verwandten Materialien der Fassadeneinkleidung zu Reflektionen und damit zu einer Bildung von Siegelzielen kommen, die den Auftrag an die Luftverteidigung so beeinflusst, dass er in einem Sektor nicht mehr durchführbar ist. Durch eine gutachterliche Bewertung der Bauplanung ist zu belegen, dass durch geplante bauliche Anlagen hervorgerufene Reflektionen die Flugzielortung des Sensors Tempelhof nicht stören. 6. Bundesnetzagentur (BNetzA) 06.07.2012 Die BNetzA teilt u.a. gemäß § 55 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) vom 22.06.2004 die Frequenzen für Das Vorhaben weist jeweils eine maximale Höhe von 25,30 m (Wohnen) und 28,30 m (Hotel) auf. Im Rahmen der Baugenehmigung erfolgt ggf. eine Bewertung der Einflüsse der Bauvorhaben auf den Sensor der Luftverteidigungsanlage. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Referat 226 Datum Stellungnahme 6 Abwägungsvorschlag das Betreiben von zivilen Richtfunkanlagen zu. Selbst betreibt sie keine Richtfunkstrecken. Die BNetzA kann aber in Planungs- und Genehmigungsverfahren im Rahmen des Baurechts bzw. zum Schutz vor Immissionen einen Beitrag zur Störungsvorsorge leisten, indem sie Namen und Anschriften der für das Baugebiet in Frage kommenden Richtfunkbetreiber identifiziert und diese den anfragenden Stellen mitteilt Somit werden die regionalen Planungsträger in die Lage versetzt, die evtl. betroffenen Richtfunkbetreiber frühzeitig über die vorgesehenen Baumaßnahmen bzw. Flächennutzungen zu informieren. Beeinflussungen von Richtfunkstrecken durch neue Bau- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. werke mit Bauhöhen unter 20 m sind nicht sehr wahrscheinlich. Auf das Einholen von Stellungnahmen der BNetzA zu Planverfahren mit geringer Bauhöhe kann daher allgemein verzichtet werden. Im vorliegenden Fall wird diese Höhe jedoch erreicht bzw. überschritten. Angaben zum geografischen Trassenverlauf der Richtfunkstrecken bzw. zu den ggf. eintretenden. Störsituationen kann die BNetzA nicht liefern. Im Rahmen des Frequenzzuteilungsverfahrens für Richtfunkstrecken prüft die BNetzA lediglich das Störverhältnis zu anderen Richtfunkstrecken unter Berücksichtigung topografischer Gegebenheiten, nicht aber die konkreten Trassenverhältnisse (keine Überprüfung der Bebauung und anderer Hindernisse, die den Richtfunkbetrieb beeinträchtigen können). Die im Zusammenhang mit der Bauplanung bzw. der geplanten Flächennutzung erforderlichen Informationen können deshalb nur die Richtfunkbetreiber liefern. Außerdem ist die BNetzA von den Richtfunkbetreibern nicht ermächtigt, Auskünfte zum Trassenverlauf sowie zu technischen Parametern der Richtfunkstrecken zu erteilen. Aus Gründen des Datenschutzes können diese Angaben nur direkt bei den Richtfunkbetreibern eingeholt werden. Auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Der Bezirk hat die angegebenen Richtfunkstrecken- und - Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 7 Abwägungsvorschlag Angaben habe ich eine Überprüfung des angefragten Ge- anlagenbetreiber am 06.07.2012 angeschrieben, woraufhin biets durchgeführt. Der beigefügten Anlage 1 können Sie drei Stellungnahmen (Nr. 6a-c) eingegangen sind. die dazu von mir ermittelten Koordinaten des Prüfgebiets (Fläche eines Planquadrats mit dem NW- und dem SOWert) sowie die Anzahl der in diesem Koordinatenbereich in Betrieb befindlichen Punkt-zu-Punkt-Richtfunkstrecken entnehmen. In der zu dem Baubereich gehörenden Stadt Berlin sind außerdem Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunkanlagen geplant bzw. in Betrieb. Da beim Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunk die Anbindung der Terminals innerhalb zellularer Strukturen in der Fläche erfolgt, kann nur durch den jeweiligen Richtfunkbetreiber die Auskunft erteilt werden, ob auch das Baugebiet direkt betroffen ist (Anlage 2). Bei den Untersuchungen wurden Richtfunkstrecken militärischer Anwender nicht berücksichtigt. Diesbezügliche Prüfungsanträge können an die örtlich zuständigen Wehrbereichsverwaltungen (WBV'en) gestellt werden. Auskünfte über die örtliche Zuständigkeit der WBV'en erhalten Sie beim Bundesamt für Informationsmanagement und Informationstechnik der Bundeswehr, Bereich A9 - NARFA GE Ferdinand-Sauerbruch-Straße 1, 56073 Koblenz, Tel.: (02621) 694-7265. Die anliegenden Übersichten geben Auskunft über die als Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Ansprechpartner in Frage kommenden Richtfunkbetreiber. Vorhabenträger weitergegeben. Da das Vorhandensein von Richtfunkstrecken im Untersuchungsraum allein kein Ausschlusskriterium für das Errichten hoher Bauten ist, empfehle ich Ihnen, sich mit den Richtfunkbetreibern in Verbindung zu setzen und sie in die weiteren Planungen einzubeziehen. Je nach Planungsstand kann auf diesem Wege ermittelt werden, ob tatsächlich störende Beeinträchtigungen von Richtfunkstrecken zu erwarten sind. Da der Richtfunk gegenwärtig eine technisch und wirtschaftlich sehr gefragte Kommunikationslösung darstellt, Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 8 Abwägungsvorschlag sind Informationen über den aktuellen Richtfunkbelegungszustand für ein bestimmtes Gebiet ggf. in kürzester Zeit nicht mehr zutreffend. Ich möchte deshalb ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Ihnen hiermit erteilte Auskunft nur für das Datum meiner Mitteilung gilt. Messeinrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNet- Keine Bedenken zA werden durch die Planungen nicht beeinträchtigt. Weiterhin möchte ich noch auf folgenden Sachverhalt aufmerksam machen: Das Telekommunikationsgesetz (TKG) vom 22.06.2004 sieht für die Verlegung öffentlichen Zwecken dienender Telekommunikationslinien (unter- oder oberirdisch geführte Telekommunikationskabelanlagen) ein unentgeltliches Wegerecht (§ 68 ff. TKG) vor. Kenntnisse von Bebauungsplänen könnten daher für die Betreiber dieser Telekommunikationslinien von Interesse sein, um eigene Planungen durchzuführen. Aus der Sicht der Kommunen könnte diese frühzeitige Beteiligung hinsichtlich der Erstellung der Infrastruktur von Vorteil sein. Die Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien erfüllen im Sinne des Art. 87f GG einen Versorgungsauftrag des Bundes und nehmen somit „öffentliche Belange“ war. Meines Erachtens müssen jedoch nicht alle Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien beteiligt werden. Ich empfehle jedoch, die in dem entsprechenden Landkreis tätigen Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien sowie die Betreiber, die die Absicht zur Errichtung solcher Linien bekundet haben, zu beteiligen. 6a LAN-COM-East GmbH Richtfunkbetreiber Die in den Anlagen 1 und 2 aufgelisteten Betreiber von Punkt zu Punkt Richtfunkanlagen wurden über die Planung informiert. Die Hinweise werden an den Bauherren weitergegeben, sind jedoch nicht Gegenstand der Festsetzungen im Verfahren. Auswirkungen auf den B-Plan: keine 16.07.2012 Die LAN-COM-East GmbH betreibt im Randbereich des Die Richtfunkstrecken berühren das Gebiet nicht. Die GePlanungsgebietes folgende Richtfunkstrecken (Punktzubäudehöhen sind mit ca. 28 m zu gering. Punkt): siehe Anhang. Höhe der Richtfunkstrecken über Grund im Bereich des Planungsgebietes: ca. 68 m (1) bzw. 33 m (2). Trotz der Höhe bzw. Entfernung zu den angegebenen Richtfunkstrecken bitten wir um Beachtung des folgenden Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme Abwägungsvorschlag Hinweises: Benötigter freier Übertragungsbereich zur Richtfunkstrecke: Der Hinweis wird an den Vorhabenträger weitergegeben. Durchmesser ca. 12 m. Direkte Kreuzung mit Baueinrichtungen: unbedingt vermeiden. Wegen der vergleichsweise geringen Durchmesser der als Antennenträger genutzten leichten Tragkonstruktionen in richtfunktauglicher Spezialausführung bestehen nur geringe horizontale Ausweichmöglichkeiten für die Montageplätze der Richtfunkantennen (max. ca. +/- 0,5 m). Auch in der Antennenhöhe bestehen kaum Ausweichmöglichkeiten, da wegen der vorhandenen Bebauung bereits die höchstmöglichen Montageplätze genutzt werden und die Statik der Bauwerke keine zusätzlichen Mastverlängerungen gestat- Keine Änderung tet, so dass der Übertragungskanal im betreffenden Be- Auswirkungen auf den B-Plan: keine reich frei bleiben muss. 6b E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG 24.07.2012 Durch das Bebauungsplanverfahren VI-140i VE wird aktuell Belang nicht berührt keine durch E-Plus betriebene Richtfunkstrecke beeinträchAuswirkungen auf den B-Plan: keine tigt. 6c Telefónica Germany GmbH & Co. OHG 23.08.2012 Die Belange von Telefónica Germany sind nicht betroffen. Auswirkungen auf den B-Plan: keine NT-EAT-Transport 7. DB Services Immobilien Management GmbH Niederl. Berlin Liegenschaftsmanagement FRI-BLN-I 1 Belang nicht berührt 18.07.2012 Die eingereichten Unterlagen haben wir zur Kenntnis genommen und aus der Sicht der DB AG bezüglich der von ihr zu vertretenden Belange fachtechnisch prüfen lassen. Hierzu haben wir die vorgelegten Unterlagen von den betroffenen Konzerngesellschaften der DB Netz AG, DB Kommunikationstechnik GmbH und DB Energie GmbH eigenständig prüfen lassen. Die vorgenannten Konzerngesellschaften sind eigenständige Gesellschaften und sprechen für sich. Als Anlageneigentümer/-verantwortliche haben sie für ihren Verantwortungsbereich separat Stellung genommen. 9 Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 10 Abwägungsvorschlag Nach Sichtung der eingereichten Unterlagen teilen wird mitgeteilt: Der vorgelegte Bebauungsplan tangiert an die Strecke Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den 6134 Bln. Moabit - Bln. Papestraße (Nord-Süd- Vorhabenträger weitergegeben. Fernbahntunnel) Gemäß Artikel 1 § 2 Eisenbahnneuordnungsgesetz - E- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den NeuOG vom 27.12.1993 (BGGL. I S 2378)- ist die Deut- Vorhabenträger weitergegeben. sche Bahn AG über die Liegenschaften der Deutschen Auswirkungen auf den B-Plan: keine Reichsbahn verfügungsberechtigt. Es ist davon auszugehen, dass alle Grundstücke und Grundstückssteile, über die die Deutsche Bahn AG gemäß Artikel 1 § 22 ENeuOG verfügungsberechtigt ist, im allgemeinen dem besonderen Eisenbahnzweck dienen und die entsprechenden baulichen Anlagen gemäß Artikel 5 § 18 ENeuOG als planfestgestellten Bahnanlage zu verstehen sind. Eine bestehende Bahnanlage bzw. Eisenbahnstrecke genießt einen sogenannten Bestandsschutz im Hinblick auf jegliche nachträgliche entlang der Anlage errichtete Bebauung. Gemäß der 16. Verordnung zur Durchführung des Bundes – Immissionsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverordnung) durch die Deutsche Bahn AG sind keine weiteren Lärmschutzmaßnahmen erforderlich werden. Auswirkungen, die durch Erschütterungen und Verkehrslärm eintreten können, sind ggf. bei der Planung zu berücksichtigen. Das Errichten, Betreiben und der Abbruch baulicher Anla- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den gen hat nach den anerkannten Regeln der Technik und Vorhabenträger weitergegeben. unter Einhaltung der gültigen Sicherheitsvorschriften zu erfolgen. Für alle zu Schadensersatz verpflichtenden Ereignisse, die aus der Vorbereitung, der Bauausführung und dem Betrieb abgeleitet werden können und sich auf Eisenbahnflurstücke und auf darauf befindlichen Sachen auswirken, haftet der Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 11 Abwägungsvorschlag Bauwerber bzw. der Bauherr. Konkrete Planungen in Eisenbahnnähe, die noch nicht im Entwurf ausgewiesen werden, sind uns zur Einsichtnahme bzw. Prüfung vorzulegen. Dabei ist die Beachtung der tatsächlichen vorhandenen Lagebeziehungen zueinander unerlässlich. Die geplante Bebauung entlang der vorhandenen Tunnelwände ist der DB AG zur Stellungnahme und Zustimmung Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben. gesondert vorzulegen. Die Standsicherheit der Bahnanlage darf durch die geplanten Baugruben und eventuelle Grundwasserabsenkungen nicht gefährdet werden. Eine konkretere Aussage kann auf der Grundlage der vorgelegten Unterlagen leider nicht abgegeben werden. Für Kreuzungen und Näherungen von Versorgungs-, Informations- und Verkehrsanlagen mit Bahnanlagen oder Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben. sonstigen Eisenbahngrundstücken sowie sonstige Baumaßnahmen im unmittelbaren Näherungsbereich der Bahnanlage, die im Zuge der Realisierung von Bauleitplanungen erforderlich sind, müssen besondere Anträge mit Bahnlageplänen Maßstab 1:1000 und entsprechende Erläuterungsberichte an die DB Services Immobilien GmbH Niederlassung Berlin, Caroline-Michaelis-Straße 5-11, 10115 Berlin in mind. 4-facher Ausfertigung gestellt werden. Des Weiteren sind alle geplanten Baumaßnahmen im Be- Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben. reich der Eisenbahn, wie Einrichten von P&R-Plätzen, Errichten von Rampen beim vorgenannten Bereich der Deutschen Bahn AG zur Stellungnahme und Zustimmung einzureichen. Unser Schreiben gilt nicht als Zustimmung der Deutschen Bahn AG für Bau-, Kreuzungs- oder Näherungsmaßnahmen Dritter. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Schadensersatzansprüche an die Deutsche Bahn AG für Die Auswirkungen der Lärmimmissionen durch den Schieden Fall, dass dem Antragsteller, Bauherrn, Grundstücks- nenverkehr wurden in der Schalltechnischen Untersuchung Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum 12 Stellungnahme Abwägungsvorschlag eigentümer oder -nutzer durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form Schäden an Eigentums- oder Pachtflächen oder an Sachen auf diesen entstehen, können nicht abgeleitet werden. Insbesondere gilt für Immissionen wie Erschütterungen, Lärmbelästigungen, Funkenflug oder dergleichen, die von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, der Ausschluss jeglicher Ansprüche. Ebenso ist auf die Geltendmachung von Abwehrmaßnahmen nach § 1004 in Verbindung mit § 906 BGB sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG), die durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form veranlasst werden könnten, vom Bauherrn zu verzichten. berücksichtigt. Ebenso wurden die Auswirkungen durch Erschütterungen untersucht und gutachterlich bewertet. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergegeben. Die Standsicherheit und Funktionsfähigkeit aller direkt oder indirekt durch die geplante Bebauung und das Betreiben Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben. von baulichen Anlagen beeinträchtigen oder beanspruchten Bahnanlagen ist ständig und ohne Einschränkungen, auch insbesondere während der Baudurchführung zu gewährleisten. Bahndämme dürfen nicht ab- oder untergraben werden, auch nicht die geradlinige Fortsetzung des DamAuswirkungen auf den B-Plan: keine mes unterhalb der jeweiligen Geländeoberfläche. DB Services Immobilien Management GmbH Niederl. Berlin Liegenschaftsmanagement FRI-BLN-I 1 Nachtrag DB Netz AG 06.08.2012 Die DB Netz AG stimmt dem Bebauungsplan VI-140i VE Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und sind bei unter Beachtung nachfolgend aufgeführter Auflagen zu: der Vorhabenplanung bereits berücksichtigt worden. Im Bereich der Flächen Flottwellstraße, Flurstücke 3284, Auswirkungen auf den B-Plan: keine 3283, 3282, 70/1, verläuft die Nord-Süd-Verbindung der Eisenbahnstrecke 6134 im Bahn-km 4,8 - 5,0 unterirdisch im Tunnelbauwerk. Die Eisenbahnanlagen sind und bleiben betriebsnotwendig, daher sind im Zuge des Bebauungsplanverfahrens folgende Punkte zu beachten:  Auf das Tunnelbauwerk dürfen bauzeitlich und dauer- Die Informationen werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergegeben. haft keine Lasten einwirken.  Die im Punkt 1.2.1 genannten Auflagen, dass der Tunnel nicht überbaut werden darf und ein seitlicher Abstand von mind. 2 m einzuhalten ist, werden ohne wei- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 13 Abwägungsvorschlag tere Hinweise / Einwände bestätigt. 8.  Sollte im Zuge der Grundstücksbebauung eine Grundwasserabsenkung erforderlich sein, ist dies im Zuge eines Bauantrages bei der DB Services Immobilien GmbH anzuzeigen und abzustimmen.  Für die Entwässerung der neu zu errichtenden Gebäu- Nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die Entwässerung de ist das Entwässerungskonzept mit der DB Netz AG wird im Rahmen der Baugenehmigung mit der DB abgeabzustimmen. Eine Oberflächenversickerung ist nach stimmt. Erachten der DB Netz AG nicht zielführend.  Die Rettungs- und Tunneltechnik darf nicht beeinflusst werden.  Vor Baubeginn ist eine Leitungsabfrage bei der DB Netz AG durchzuführen  Aus dem Eisenbahnverkehr (Tunnelbereich) können Erschütterungen auftreten. Der Erschütterungsschutz Auswirkungen auf den B-Plan: keine geht zu Lasten des Baulastträgers. EisenbahnBundesamt Keine Stellungnahme (20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass von Seiten des Eisenbahnbundesamtes keine Bedenken gegen das Vorhaben vorliegen. Sachbereich Planfeststellung 9. Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin/Brandenburg GL 5.1 Frau Hoff Auswirkungen auf den B-Plan: keine 02.07.2012 Im Rahmen unserer Zuständigkeit für die Raumordnung Dies wird zur Kenntnis genommen und Landesplanung (vgl. Nr. 8 Abs. 1 ZustKat AZG bzw. Die Stellungnahme vom 24.01.2012 wurde bereits vollstänArt. 13 Landesplanungsvertrag) wird sich erneut zu der dig berücksichtigt. vorgelegten Planung geäußert. Es wurde auf die Stellungnahme vom 24.01.2012, deren Inhalt weiterhin Gültigkeit behält, verwiesen. Der Bebau- Auswirkungen auf den B-Plan: keine ungsplan-Entwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst und entspricht den hier relevanten Grundsätzen der Raumordnung. Hinweis Diese Mitteilung gilt, solange die Grundlagen, die zur Beur- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 14 Abwägungsvorschlag teilung Ihrer Planungsanzeige geführt haben, nicht wesentlich geändert wurden. Die Erfordernisse aus weiteren Rechtsvorschriften bleiben von dieser Mitteilung unberührt. 10. Handwerkskammer Berlin Svend Liebscher Keine Stellungnahme (20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass die Belange der Handwerkskammer nicht berührt sind. Auswirkungen auf den B-Plan: keine 11. IndustriebahnGesellschaft Berlin mbH 18.06.2012 Unsere Gesellschaft war und ist weder Eigentümerin von Belange nicht berührt Grundstücken noch Betreiberin von Gleisanlagen, die in Ihrem Bezirk liegen. Wir erklären hiermit, dass unsere Interessen als Träger öffentlicher Belange durch Ihre mit Schreiben vom 8.6.2012 dargelegten Planungen nicht berührt werden und insoweit Auswirkungen auf den B-Plan: keine unsere Zustimmung finden. 12. Industrie- und Handelskammer zu Berlin Bereich Infrastruktur und Stadtentwicklung 06.07.2012 Gegen den o.g. Bebauungsplan zur Festsetzung als Hotel Keine Einwände und Wohngebäude erheben wir keine Einwendungen und bedanken uns für die Einbeziehung in das Beteiligungsverfahren. Bitte informieren Sie uns über den Fortgang des Verfah- Auswirkungen auf den B-Plan: keine rens. 13. Landesamt für Ar25.06.2012 Die Prüfung der übersandten Planungsunterlagen hat aus Keine Einwände beitsschutz, Gemeiner Sicht keine Einwände oder konkrete Hinderungssundheitsschutz und gründe oder sonstige umweltrelevante Aspekte ergeben. technische SicherAus dem Zuständigkeitsbereich des LAGetSi sind mir keine heit Berlin immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren be(LAGetSi) Referat kannt, die von dem Bebauungsplanverfahren betroffen wäAuswirkungen auf den B-Plan: keine 1A ren. 14. NBB Netzges. Berlin-Brandb. mbH & Co.KG NBB IV (Gasversor- 20.06.2012 Die WGI GmbH (nachfolgend WGI genannt) wird von der Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co. KG (nachfolgend NBB genannt) beauftragt, Auskunftsersuchen zu bearbeiten und handelt namens und in Vollmacht der NBB. Die NBB handelt namens und im Auftrag der GASAG Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger gung) Datum Stellungnahme 15 Abwägungsvorschlag Berliner Gaswerke AG, der EMB Energie Mark Brandenburg GmbH, der Stadtwerke Belzig GmbH, der Gasversorgung Zehdenick GmbH und der Havelländische Stadtwerke GmbH. Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben Vorhabenträger weitergegeben. und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen usw.) festzustellen. Bei nicht bekannter Lage der Leitung ist auf den Einsatz von Maschinen zu verzichten und in Handschachtung zu arbeiten. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass gegebenenfalls noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten. Im Zusammenhang mit der Verwirklichung des oben genannten Bebauungsplanes bestehen seitens der NBB zurzeit keine Planungen. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme Abwägungsvorschlag Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Die Erschließung erfolgt über die Flottwellstraße, so dass keine Leitungsrechte im Gebiet erforderlich sind, Bei einer Teilung wird die Erschließung der Einzelhäuser über Baulasten gesichert Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVCBaumschutzplatte einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss. Die Hinweise werden an den Vorhabenträger weitergegeben. Die Gasleitungen befinden sich auf der westlichen Seite der Flottwellstraße. Die Ausführung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Sollte der Geltungsbereich Ihrer Auskunftsanfrage verändert werden oder der Arbeitsraum den dargestellten räumlichen Bereich überschreiten, ist der Vorgang erneut zur Erteilung einer Auskunft der NBB vorzulegen. Der Stellungnahme ist ein Plan (1:1000, DIN A4) beigefügt. 15. Vattenfall Europe Business Services GmbH Immobilien- 16 Auswirkungen auf den B-Plan: keine 02.07.2012 Den oben genannten Entwurf zum Bebauungsplan haben Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. wir geprüft und nehmen im Namen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH dazu Stellung. In dem betrachteten Gebiet befinden sich Anlagen der Vat- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und Datum sonstige Träger Liegenschaftswesen Berlin Stellungnahme 17 Abwägungsvorschlag tenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Der Plan ist berücksichtigt und die Informationen an den Ein Plan mit Anlagen der Vattenfall Europe Distribution Ber- Vorhabenträger weitergegeben worden. lin GmbH ist beigefügt. Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz von Kabel- und Frei- Die Informationen wurden zur Kenntnis genommen und an leitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin den Vorhabenträger weitergeleitet. GmbH“ und die „Richtlinie zum Schutz von Anlagen der Öffentlichen Beleuchtung des Landes Berlin der Vattenfall Europe Netzservice GmbH“ sind genau zu beachten. Auswirkungen auf den B-Plan: keine 15b Vattenfall Europe Wärme AG Vertrieb/Bau Berlin West 26.06.2012 Das Grundstück ist nicht durch Fernwärme der Vattenfall Europe Wärme AG erschlossen, es sollten jedoch Flächen für die Versorgung mit Fernwärme gesichert werden, um nicht zuletzt aus Gründen des Klimaschutzes perspektivisch die Versorgung aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen vorzubereiten. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Festsetzung zur Anlage von Fernwärmeversorgung aus Gründen des Klimaschutzes erfolgt nicht. Die Einleitung des Bebauungsplanes erfolgte vor Inkrafttreten der Änderungen des BauGB. Das Verfahren wird gemäß § 233 Abs. 1 BauGB weitergeführt. Im Hinblick auf die neu eingefügten Planungsleitsätze der klimaschutzbezogenen städtebaulichen Entwicklung (§ 1 Abs. 5 S. 2 sowie § 1a Abs. 5 BauGB) wird nunmehr bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten baulichen Anlagen auch das Ziel des Energieeinsparens als zulässiges Motiv einer Festsetzung nach § 9 Abs.1 Nr. 23 lit. b BauGB gesehen, insbesondere durch die Bevorzugung erneuerbarer Energieträger, vorliegend namentlich der Kraft-Wärme-Kopplung. Kraft-Wärme-Kopplung ist daher als öffentlicher Belang in Ihrer Abwägung besonders zu berücksichtigen. Der Vorhabenträger sieht einen Anschluss an die Fernwärmeversorgung vor. Eine textliche Festsetzung ist daher nicht erforderlich Keine Änderung Auswirkungen auf den B-Plan: keine Aus städtebaulichen Gründen ist daher der Festsetzung von Anlagen zur Fernwärmeversorgung im Bebauungsplan besonderes Gewicht zu zumessen. 16. Verkehrslenkung Berlin (VLB) VLB D 2 Keine eigene Stellungnahme (20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass die Belange der Verkehrslenkung Berlin in die Stellungnahme Nr. 24 eingeflossen sind. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum 17. Senatsverwaltung für Finanzen 09.07.2012 I. An fachlichen Interessen sind aufgrund der Zuständigkeit Keine Bedenken. für I D 13 (Liegenschaftswesen) Stellungnahme 18 Abwägungsvorschlag 1. Dingliche Grundstücksgeschäfte (Nr. 6 Abs. 2 ZustKat) zu benennen: Keine Bedenken. 2. Haushaltswirtschaftliche Aspekte (vgl. Nr.6 Abs. 2 ZustKat): Keine Bedenken. II. Weitere originäre Aufgaben aufgrund fachgesetzlicher Auswirkungen auf den B-Plan: keine Regelungen liegen hier nicht vor. 18. Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung 02.07.2012 Aus wirtschaftspolitischer Sicht bestehen gegen die Ziele Keine Bedenken des o. g. Planungsverfahrens keine Bedenken. III B 12 19. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IB Auswirkungen auf den B-Plan: keine 20.06.2012 Aufgrund der originären Zuständigkeiten der Referate I A Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. und I B für die vorbereitende Bauleitplanung (Nr. 8 Abs. 2 ZustKatAZG) äußern wir uns zur Abstimmung der Bauleitplanung wie folgt zur 1. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regionalplanerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1). Es ist hierzu nichts vorzutragen. 2. Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen. Es ist hierzu folgendes vorzutragen: Anmerkung zum Städtebaulichen Rahmenvertrag zur Ent- Der Hinweis wird zu Kenntnis genommen. Eine entsprewicklung des Areals des Gleisdreiecks chende Regelung wird bereits im Durchführungsvertrag (§ 9) getroffen. vom 27.09.2005: Aus der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geht hervor, dass mit den beabsichtigten Festsetzungen eine durchschnittliche GRZ von 0,4 und eine durchschnittliche GFZ von 2,9 erreicht wird (6.2.1 und Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 19 Abwägungsvorschlag 6.2.2). Damit tritt eine Abweichung der Bebauungsplanung gegenüber dem im städtebaulichen Rahmenvertrag vorgesehenen Nutzungskonzept (Anlage 6) ein. Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann nur zugestimmt werden, wenn im Durchführungsvertrag die Rege- Eine entsprechende Regelung wird im Durchführungsvertrag lungen unter Ziffer 11.1.2 des Rahmenvertrages beachtet festgelegt. werden. Vor Durchführung der Bauleitplanung ist die Änderung und Konkretisierung des Nutzungskonzeptes im Durchführungsvertrag aufzunehmen, so dass dieser Vertrag für die Bilanzierung maßgebend ist. Im vorliegenden Entwurf zum Durchführungsvertrag sind keine Regelungen zur Erfüllung der Verpflichtungen aus der Rahmenvereinbarung zwischen dem Land Berlin und der Vivico enthalten. Andernfalls ist eine Erklärung des Vertragspartners (CA Immo) abzugeben, dass die „nach Art veränderte oder nach Maß verminderte planungsrechtlich zulässige Nutzung“ ohne Ausgleich auf einem anderen Baufeld erfolgt und eine mögliche Abweichung nicht als wirtschaftlicher Auswirkungen auf den B-Plan: keine Nachteil in die bis zum 30.12.2012 zu erstellende Bilanz einbezogen wird. Bisher liegt keine Verzichtserklärung der CA Immo vor. 20. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IC 21. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IE 22. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 05.07.2012 Zu dem Entwurf wird mitgeteilt, dass der Vollzugsfähigkeit Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen der Pläne keine artenschutzrechtlichen Hinderungsgründe Auswirkungen auf den B-Plan: keine aufgrund der Verbote des §44 Abs.1 BNatSchG entgegenstehen. Keine gesonderte Stellungnahme, siehe unter 21 Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger und Umwelt Datum Stellungnahme 20 Abwägungsvorschlag IE2 23. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II A 17.07.2012 Im Rahmen der TöB zum Bebauungsplan VI-140i VE bittet Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist in den WohngeSenStadtUm, Abt. II um Berücksichtigung der relevanten bäuden nicht störendes Gewerbe zugelassen. Anregungen und Hinweise der 28. Sitzung des Baukollegiums vom 16. April 2012 (s. Anlage, Auszug aus dem Protokoll). Insbesondere finden wir aus gesamtstädtischer Sicht und dem Ort als Entree in die Flottwellstraße angemessen, eine vertiefende Vorabstimmung zur städtebaulichen und architektonischen Qualität, insbesondere des Hotel-Kopfbaus für zwingend. Hier müssen Materialität und EG-Nutzung Erschließung, öffentlicher Raum, Eingang zum Park und die Wirkung zur Flottwellstr. Hohen Qualitäten entsprechen. Der Bezirk hat in der Sitzung vom 27.06.2012 versichert, dass diese Ziele genauso gesehen und die Festsetzung des Bebauungsplanes an dem Umsetzungserfolg durch die begonnenen Abstimmungsgespräche mit dem Investor geknüpft werden. Ein Abstimmungsgespräch zur städtebaulichen und architektonischen Qualität des Vorhabens, insbesondere auch zur Baukörper- und Fassadengestaltung des Hotels, findet vor Festsetzung des Bebauungsplans mit der Senatsbaudirektorin statt. Um die teilweise konträren Positionen zu klären und Orientierungslinien für die weitere Entwicklung des Areals zu erarbeiten, wird als grundsätzlich ein Dialog zwischen den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg sowie der SeAuswirkungen auf den B-Plan: keine natsbaudirektorin empfohlen. Die Nahtstelle zwischen privatem und öffentlichem Frei- Das Atelier Loidl ist für das Freiraumkonzept beauftragt, so raum soll aus derselben architektonischen Haltung entwi- dass von der gleichen landschaftsarchitektonischen Haltung ckelt werden, aus der der Parkentwurf entwickelt wurde. ausgegangen werden kann. Eine Gesamtverantwortung des Ateliers Loidl für alle Außenanlagen wäre wünschenswert. Die Mauer darf zum Schutz der privaten Räume nicht noch Die endgültige Gestaltung der Mauer ist nicht Gegenstand mit einem Zaun bekrönt werden. Besser vorstellbar ist es, des Bebauungsplanes. Es fanden Abstimmungsgespräche die notwendige Brüstungshöhe in die Mauer zu integrieren. mit Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Atelier Loidl, GrünBerlin und dem Bezirk FriedrichshainKreuzberg und dem Vorhabenträger statt, dabei wurde auch Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 21 Abwägungsvorschlag die Gestaltung der erforderlichen Absturzsicherung geklärt. Der städtische Kontext, auf den Bezug zu nehmen ist, um- Der weiträumige städtische Kontext ist zwar das sich westlich anfasst das Gebiet von der Potsdamer Straße bis zu den Y- schließende Gebiet bis zur Potsdamer Straße, der konkrete städtebauliche Anknüpfungspunkt bzgl. Art und Maß der baulichen Nutorck-Brücken und entlang des Landwehrkanals. zung ist jedoch die sich entwickelnde westliche Seite der Flottwellstraße. Die gestalterische Aufgabenstellung für das Ensemble soll- s.o. te einer starken, soliden Geste folgen. Die Disparität von Straße und Park kann man dauerhaft nur s.o. durch die richtige Setzung der Massen klären. Die Beplanungen der drei Baufelder müssen der momenta- Die Straße ist nicht Bestandteil des Vorhabens und somit nen Situation des Quartiers und der Straße sowie späteren des Bebauungsplanes. Hierzu finden AbstimmungsgespräEntwicklungen Stand halten. che mit dem Bezirk Mitte statt. An den Schnittstellen zwischen Gebäuden und Park muss der Park konzeptionell direkt an die Flottwellstraße geführt werden. Vor allem an den Zugängen dürfen keine Zwischenzonen entstehen. Die Parkzugänge werden zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Atelier Loidl, GrünBerlin dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und dem Vorhabenträger abgestimmt Die intimen Zonen der Wohngebäude dürfen nicht auf den Der Hinweis ist unverständlich. öffentlichen Park stoßen. Der Park muss an solchen Stellen bis ans Haus geführt werden. Für die Erdgeschosse müssen Vorgaben erarbeitet werden, wie mit einer anspruchsvollen Gestaltung die Qualität des öffentlichen Raumes gewährleistet werden kann. Es muss klare, urbane Erdgeschosse ohne Vorgärten geben. Die Eingänge müssen direkt an der Straße liegen. Die Vorgärten dienen der optischen Aufweitung des Straßenraums und fanden im Rahmen des diskursiven Verfahrens zur Entwicklung östlich der Flottwellstraße Zustimmung. Sie sind Bestandteil des Entwurfs für die Wohngebäude. Vorgärten sind ein berlintypisches innerstädtisches Element. Unter dem Aspekt einer angemessenen Urbanität der Häu- Zur Fassadengestaltung (einschließlich Balkone) fanden ser muss auch die Lage der Balkone überdacht werden. mehrere Abstimmungsgespräche im FB Stadtplanung Friedrichshain-Kreuzberg statt. Ein Gespräch zur städtebaulichen und architektonischen Qualität des Vorhabens, insbesondere auch zur Baukörperund Fassadengestaltung des Hotels, findet vor Festsetzung des Bebauungsplans mit der Senatsbaudirektorin statt. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 22 Abwägungsvorschlag Die Köpfe der städtebaulichen Figur müssen gestärkt wer- Der Bezirk hat klare Vorstellungen zur städtebaulichen Figur den. Das Baukollegium nimmt das Hotel im Norden als So- und stellt diese der Senatsbaudirektorin vor und stimmt sie litär wahr und regt dringend an, diese Position markant ab. auszuformulieren. Es steht dem Bezirk frei, an den städtebaulich wichtigen Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Orten höhere Gestaltungsqualität gegen höhere Dichte zu verhandeln. Durch die in der Novellierung begriffene Baunutzungsverordnung ist eine begünstigende rechtliche Situation für mögliche GFZ-Überschreitungen zu erwarten. Die Einschnitte zwischen den Bauabschnitten lassen befürchten, dass hier unwirtliche Orte zwischen Brandwänden entstehen. An diesen Stellen ist zu prüfen, inwieweit die Baukörper durchgebaut werden können. Insgesamt soll entlang der Flottwellstraße eine geschlossene Bebauung entwickelt werden, die aber partiell Öffnungen zulässt, um eine Durchlässigkeit und die Durchblicke zum Park ermöglichen. Zwischen den Wohngebäuden und dem Sonderbaukörper des Hotels ist der Park öffentlich zugänglich. Die Materialität des Hotels wird vom Baukollegium als zu Eine Überarbeitung der Fassade ist bereits erfolgt und wird bescheiden für den Standort erachtet. Von der Fassaden- mit der Senatsbaudirektorin abgestimmt. gestaltung mit Märchenmotiven ist abzusehen. Die Flottwellstraße muss in der aktuellen Planung mit bedacht werden. Das Baukollegium empfiehlt den beiden Bezirken und der Senatsverwaltung, die gewünschten Qualitätskriterien bezüglich Straßenprofil, Baumbestand, Beleuchtung, Möblierung, Erdgeschossnutzungen, etc. für die sich wandelnde Straße zu identifizieren Die Hinweise zur Gestaltung der Flottwellstraße werden zur Kenntnis genommen. Die Gestaltung der Straße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Dies ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und auch dem Quartiersmanagement, das im Rahmen der Offenlage, wie mehre Bürger diesen Wunsch geäußert hat, in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Ein weiteres Monitoring der Bebauungen wird vom Baukol- Nicht Gegenstand des Verfahrens. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 23 Abwägungsvorschlag legium empfohlen, auch im Interesse der Kommunikation Auswirkungen auf den B-Plan: keine zwischen den Verwaltungen und Vorhabenträgern. 24. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B 02.07.2012 Zum Nachweis der verkehrlichen Erschließung wurde eine Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. verkehrliche Untersuchung zur Bebauung östlich der FlottweIlstraße für die vorhabenbezogenen Bebauungspläne VI140i VE und VI-140h VE in Berlin (Stand: Projekt A 1305 April 2012)durch das Gutachterbüro IGS Ingenieurgesellschaft Stolz mbH durchgeführt. Die verkehrlichen Datengrundlagen, Berechnungsansätze und Methodiken wurden in mehreren Besprechungen mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz abgestimmt. Sie sind daher verkehrlich nachvollziehbar und akzeptabel. Zu den Einschätzungen und Ergebnissen der Untersuchung werden folgende Hinweise und Anmerkungen gegeben: zu Punkt 5.2.2, 5.2.3 und 6. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Empfehlung des Gutachters, zugunsten des Verkehrsflusses auf der Potsdamer Straße die Grünzeiten für die Hauptrichtung unter Verzicht auf die Räumpfeile für Linksabbieger in die Lützowstraße zu verlängern, wird von der Verkehrslenkung für kritisch gesehen. Da der zusätzliche Verkehr an den dicht folgenden Knotenpunkten nicht abgeführt werden kann, würde die Potsdamer Straße als Rückstaubereich fungieren, was ein Ab- und Einbiegen in die Lützowstraße erheblich erschweren würde. Die verkehrstechnischen Planungen in der Potsdamer Straße stellen ein gebietsübergreifendes Problem dar, das auf Senatsebene gelöst werden muss, da wie durch das Verkehrsgutachten aufgezeigt wurde, auch ohne die Entwicklung Probleme durch die Planung entstehen. Dies ist jedoch nicht ursächlich dem Vorhaben zuzuordnen und darf einer vom Land Berlin angestrebten Entwicklung an der Flottwellstraße nicht entgegenstehen. Räumpfeile haben sich in der Leistungsbilanz von Linksabbiegeströmen in Berlin durchweg bewährt. Der zusätzlich erzeugte Verkehr durch das Bauvorhaben würde bei deren Wegfall sowohl im Zu- als auch im Abfluss bei Realisierung dieser Maßnahme benachteiligt werden. Die Bedenken des Gutachters hinsichtlich weiter zunehmender Leistungsminderung auf der ohnehin stark belasteten Potsdamer Straße bei Aufhebung der Mehrzweckspur zugunsten einer reinen Busspur wird aus verkehrstechnischer Sicht geteilt. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 24 Abwägungsvorschlag Aufgrund der Aufhebung der Radwegebenutzungspflicht ist die Umwandlung der Wirtschaftsspur in einen reinen BSF unerlässlich. Dieses ist mit der obersten Straßenverkehrsbehörde abgestimmt. Die Folgen sind jedoch nicht ursächlich dem Bauvorhaben zuzuordnen, dies würde die Überlastungssituation jedoch verstärken. zu Punkt 5.2.5 Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Klarstellung erfolgt in der Begründung Kap. 2.6.1 Individualverkehr. Die eventuell vorgesehene Bevorrechtigung der FlottweIlstraße ist ausschließlich der Einmündung in das Schöne- Redaktionelle Änderung der Begründung berger Ufer zu verstehen. Hier bleibt eine Bevorrechtigung des Verkehrs auf der Uferstraße aufgrund des Tiergartentunnels bestehen. Im Begründungstext des B-Planes, Seite 7, Absatz Öffentli- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Begrüncher Personennahverkehr, letzten zwei Sätze wird darauf dung unter Kap. 2.6.1 Öffentlicher Nahverkehr ergänzt. hingewiesen, dass die S-Bahnlinie S21 nicht im PlanungsRedaktionelle Änderungen der Begründung horizont 2025 des StEP Verkehrs enthalten ist. Eine Trassenfreihaltung ist aber weiterhin zu berücksichtigen. Punkt 6. und Punkt III.3 Auswirkungen auf die Verkehrssi- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. tuation (VI-140i VE ) Die notwendigen Änderungen der LSA-Steuerungen bedeuten nicht nur Anpassung der Signalpläne, sondern unter Umständen auch technische und planerische Erweiterungen für verkehrsabhängige Steuerungen. Aufgrund des sehr eng vermaschten Netzes können die Umprogrammierungen von weiteren, bisher nicht vorgesehenen LSA in Auswirkungen auf den B-Plan: keine den Streckenzügen erforderlich werden. 25. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VIII D 25 26.07.2012 Gegen die Planungsziele bestehen zurzeit keine grundsätz- Keine grundsätzlichen Bedenken. lichen Bedenken. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Entwässerung Es wird ein konkretes Regenwasserentwässerungskonzept Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich des Misch- erarbeitet und im Vorfeld der Baugenehmigung mit SenStadt wasserpumpwerkes Berlin VII, Genthiner Str. Für dieses Um abgestimmt. Die Niederschlagsentwässerung des PlanEinzugsgebiet wurde gemäß der Sanierungserlaubnis für gebietes wird somit dauerhaft gesichert. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 25 Abwägungsvorschlag die Mischwassereinleitungen in die Oberflächengewässer seitens der Berliner Wasserbetriebe ein Sanierungskonzept erstellt. Aus der vorliegenden „Voruntersuchung“ zur Niederschlagsentwässerung geht hervor, dass das Plangebiet trotz der beschränkten Ableitmenge von 8 I/s ha in die Mischwasserkanalisation der BWB grundsätzlich entwässert werden kann, wenn bestimmte zusätzliche Maßnahmen zur Regenwasserbewirtschaftung im Plangebiet ergriffen werden. Die seitens der Berliner Wasserbetriebe auferlegte Einleitungsbeschränkung auf 8 I/s bezüglich der Niederschlagsentwässerung ist für die überplanten Grundstücke unbedingt einzuhalten. Das in der Voruntersuchung zur möglichen Versickerung des Niederschlagswassers dargestellte Entwässerungskonzept zur Niederschlagsentwässerung ist grundsätzlich genehmigungsfähig. Zur Reduzierung der Belastung für die Mischwasserkanalisation sollte dieses Konzept weiterverfolgt werden. Deshalb empfehle ich die vorliegende "Voruntersuchung" zu einem Entwässerungskonzept mit konkreten, umsetzungs- und genehmigungsfähigen Maßnahmen weiter zu entwickeln. Auf der Grundlage eines solchen Konzeptes sollte anschließend über entsprechende textliche Festsetzungen für den B-Plan entschieden werden. Bei der Versickerung von Niederschlagswasser handelt es sich um eine wasserwirtschaftliche Regelung für die das städtebauliche Instrument des Bebauungsplanes mit den Festsetzungsmöglichkeiten gemäß § 9 Abs. 1 BauGB nicht greift. Das Regenwasserentwässerungskonzept wird mit SenStadtUm im Vorfeld der Baugenehmigung abgestimmt. Die Niederschlagsentwässerung des Plangebietes wird somit dauerhaft gesichert. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergegeben. Sie sind nicht Gegenstand Ausgehend von den bisher vorgelegten Bebauungsentdes Bebauungsplans und werden im Rahmen des Baugewurfsunterlagen sollen im Rahmen der geplanten Bebaunehmigungsverfahrens berücksichtigt. ung mutmaßlich auch tiefgegründete Bauwerke (TiefgaraHinweise zum Tiefbau Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 26 Abwägungsvorschlag ge) errichtet werden sowie in diesem Zusammenhang erlaubnispflichtige Grundwasserbenutzungen (Einbringen und Einleiten von Stoffen in das Grundwasser, Wasserhaltungsmaßnahmen, etc.) erfolgen. Sowohl die Art der Grundwasserbenutzungen, als auch deren Umfang sind maßgeblich von den Tiefenlagen sowie den Gründungsweisen der neu zu errichtenden Bauwerke abhängig, zu denen bisher keine konkreten Angaben vorliegen. Daher müssen für eine weitere explizite wasserbehördliche Prüfung im Rahmen des Bebauungsplans zunächst noch folgende Sachverhalte näher erläutert werden: 26. Senatsverwaltung  geometrische Größen geplanter unterirdischer bzw. tiefgegründeter Bauwerke, inkl. Volumenermittlung einzuleitender flüssiger oder pastöser Stoffe und/oder fester Stoffe in den Baugrund bzw. das Grundwasser (Vorlage der Genehmigungs- oder Ausführungsplanung),  etwaige geometrische, bauzeitliche oder sonstige Abhängigkeiten bereits vorhandener Bauwerke zu neu geplanten Bauwerken sowie neu geplanter Bauwerke untereinander (Vorlage der Genehmigungs- oder Ausführungsplanung),  etwaige geplante Baugruben und/oder konstruktive Baugrubenumschließungen sowie damit erforderliche (Rest-) Wasserhaltungsmaßnahmen (inkl. hydraulischer Nachweise sowie Angaben zu Förderdauer, volumen, etc.), Darlegung der geplanten Ableitungsart des Förderwassers (z. B. öffentliche Kanalisation, Wiederversickerung, etc.) unter nachweislicher Berücksichtigung der zu erwartenden Grund- bzw. Förderwasserqualität (Vorlage eines (Rest-) WasserhaltungskonzepAuswirkungen auf den B-Plan: keine tes sowie einer Grundwasseranalyse). 21.06.2012 Sie erhalten meine nachfolgende Stellungnahme zu ver- Aufgrund der Hinweise und Bedenken wurde das Fachgut- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger für Stadtentwicklung und Umwelt IX D 11 Datum Stellungnahme 27 Abwägungsvorschlag kehrsverursachten Immissionsbelastungen, die sich auf die achten der lärmtechnischen Untersuchung durch die Stelgesetzliche Grundlage des § 47 BImSchG (Luftreinhalte- lungnahme von ALB vom 10.08.2012 wie folgt ergänzt. und Aktionsplan, Lärmminderungs- und Aktionsplanung) stützt. Einwirkung auf das Plangebiet Die schalltechnische Untersuchung (Bericht Nr. FLO 1201.010 P des Akustik-Labor Berlin vom 06.02.2012) zeigt, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ an den lärmzugewandten Fassaden um teilweise mehr als 5 dB(A) überschritten werden, sowohl für die Wohnhäuser in der Gebietsausweisung allgemeines Wohngebiet als auch für das Hotel in der Gebietsausweisung Kerngebiet. Die Schwellenwerte des Berliner Lärmaktionsplans von Lden = 65 dB(A) und Lnight = 55 dB(A) werden für die Wohngebäude am Tag eingehalten aber nachts um bis zu 3 dB(A) überschritten. Die Lärmbelastung des nördlich gelegenen Hotels jedoch steigt infolge der Einwirkung des stark befahrenen Schöneberger Ufers an, so dass hier die vg. Schwellenwerte z. T. deutlich überschritten werden. Im Gegensatz zu den Wohngebäuden deren rückwärtige, lärmabgewandte Gebäudeseiten bei einer entsprechenden Grundrissgestaltung einen Ausgleich bieten, liegen am Hotel dreiseitig hohe Lärmbelastungen an. Für die Wohngebäude anzustreben ist ein Grundrisszuschnitt mit zumindest einem Raum in jeder Wohnung zu einer ruhigen Fassade. Dies ermöglicht gesunde Wohnverhältnisse auch dadurch, dass Fenster in den ruhigen Fassaden ohne Überschreitung gesundheitsrelevanter Schallpegel in den Räumen ggf. auch dauerhaft geöffnet werden können. Laut dem Bericht Nr. FLO 1201.010P wird dies von der Hochbauplanung für eine überwiegende Anzahl der Wohnungen bereits auch so berücksichtigt. Grundsätzlich sollte dieses Vorgehen Vorrang vor rein passiven Maßnahmen haben. Nur wenn Wohnungszuschnitte keinen Zu- Unter Zugrundelegung einer (im Entwurf zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140i VE zwar nicht festgesetzten) Schutzwürdigkeit der geplanten Wohngebäude als „Allgemeines Wohngebiet (WA)“ und des Hotels als „Kerngebiet MK“ wurden in der schalltechnischen Untersuchung die in der Stellungnahme angeführten Überschreitungen der entsprechenden schalltechnischen Orientierungswerte von Beiblatt 1 zu DIN 18 005-1 und des Schwellenwertes Nacht von 55 dB(A) der 2. Stufe des Lärmaktionsplans Berlin ermittelt. Für das Hotel ergaben sich für einige Fassaden auch Überschreitungen des Schwellenwertes Nacht von 60 dB(A) der 1. Stufe des Lärmaktionsplans Berlin. Aus diesem Grund sind Zwangslüftungen im erforderlichen Maß festgesetzt. Richtig ist, dass vom Grundsatz her die Möglichkeit besteht, durch Festsetzungen zu einer lärmgeminderten Grundrissgestaltung eine natürliche Lüftung über die Fenster teilweise oder permanent auch nachts zu ermöglichen, da die schalltechnische Untersuchung gezeigt hat, dass für die geplanten Wohngebäude eine ausreichende Anzahl gering beschallter Fassaden erwartet werden kann. Eine solche Festsetzung stellt jedoch vorliegend eine einschneidende Restriktion für die Architektenplanung dar und würde z. B. kleinere Wohnungen zur Flottwellstraße hin vollkommen ausschließen. Daher wurde sich für eine alternative Festsetzung - der Aus- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum 28 Stellungnahme Abwägungsvorschlag gang zu einer ruhigen Fassade zulassen und somit alle Aufenthaltsräume zu lauten Fassaden orientiert sind, sollten ersatzweise neben ausreichend schalldämmenden Fenstern schallgedämmte Lüftungsanlagen vorgesehen werden. In den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan ist jedoch nur dies enthalten (textliche Festsetzung 8). Zu empfehlen ist eine entsprechende Absicherung, um einer Grundrissgestaltung Vorrang gegenüber rein passiven Maßnahmen zu gewähren. stattung bestimmter Aufenthaltsräume mit einer mechanischen schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit - entschieden. Dennoch sieht die Architektenplanung für eine Vielzahl der Wohnungen Räume mit Fenstern in ausreichend gering beschallten Fassaden vor. Der Lärmschutz für das Hotelgebäude ist infolge Lage und Bauform auf rein passive Maßnahmen beschränkt. Durch eine ausreichend bemessene Lüftungsanlage ist abzusichern, dass die erforderlichen Schallschutzfenster dauerhaft geschlossen bleiben können. Ein Verzicht auf Außenwohnbereiche in verlärmten Zonen wird bereits sachgerecht in dem Bericht Nr. FLO 1201.010P empfohlen. Für die überbaubare Fläche mit der Nutzung Hotel ist für die Mehrzahl der Übernachtungsräume die Notwendigkeit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit festgesetzt worden. Festsetzungen zum Ausschluss von bebauten Außenwohnbereichen (Balkone, Loggien, Terrassen) sind derzeit im Land Berlin noch nicht üblich. Auswirkung außerhalb des Plangebietes Es ist richtig, dass vor Fassaden der außerhalb des Plangebietes berücksichtigten schutzwürdigen Nutzungen entlang der Flottwellstraße z. T. der Schwellenwert Nacht der 2. Stufe des Lärmaktionsplans Berlin geringfügig überschritten wird. Dies ist jedoch für die zwischen Lützowstraße und Schöneberger Ufer berücksichtigten Immissionsorte mit Bezug auf Tabelle 10 der Schalltechnischen Untersuchung bereits im Prognosenullfall so. Die Lärmbelastung in den angrenzenden Straßen wird durch die Gesamtmaßnahme (Hotel, Wohnungen, Büros) geringfügig um 1 bis zu 2 dB(A) auf maximal 64/57 dB(A) ansteigen. Die eingangs genannten Schwellenwerte des Lärmaktionsplans werden somit in der Nacht z. T. überschritten. Zu empfehlen ist eine umweltgerechte Verkehrserschließung zur Dämpfung zusätzlichen motorisierten Verkehrs. Hierfür bestehen lt. Abs. 2.6.1 der Begründung zum Bebauungsplan vom 31.05.2012 für die Verkehrsträger des Umweltverbundes sehr günstige Voraussetzungen. Offen bleibt jedoch, welche Festlegungen des Bebauungsplanes darauf hinwirken, dieses Potential zu nutzen (z.B. mittels einer Begrenzung der Zahl von Tiefgaragenstellplätzen). Auswirkungen auf den B-Plan: keine Auswirkungen auf den B-Plan: keine Der gesamte Bereich rings um die Flottwellstraße ist bereits "Verkehrsberuhigte Zone". Für die Dennewitzstraße vollständig und für die Kurfürstenstraße bereichsweise (westlicher Teil ab Hausnummer 166A bis Dennewitzstraße) besteht ein Fahrverbot für Fahrzeuge über 7,5 t Gesamtgewicht. Weitere lärmmindernde straßenverkehrliche Maßnahmen sind nicht notwendig und auch nicht möglich. Die Anzahl der geplanten Tiefgaragenplätze ist gemessen am Bedarf vergleichsweise gering (derzeitiger Schlüssel: 0,6 Stellplätze/WE) und deckt den voraussichtlich zu erwarten- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 29 Abwägungsvorschlag den Bedarf nicht ab. Es gibt daher Vorüberlegungen, zusätzliche Stellplätze außerhalb des Plangebietes anzumieten. Dadurch wird ein Fernhalten des Kfz-Verkehrs von der Flottwellstraße gefördert. Auswirkungen auf den B-Plan: Eine Begrenzung zusätzlichen motorisierten Verkehrs ist auch im Hinblick auf die bereits heute schon hoch belastete Potsdamer Straße erforderlich. Diese ist ein Lärmschwerpunkt und entsprechend enthält der Lärmaktionsplan 2008 im Abs. 5.6.10 ein Maßnahmenkonzept eigens zur Reduzierung der Belastungen dort. Sowohl eine Erhöhung der Verkehrsmenge dort als auch eine lärmtechnisch ungünstige Fahrspuraufteilung dort läuft diesem Ansinnen zuwider. 27. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt X F 1/2 28. 29. 30. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen Die Potsdamer Straße liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Wie erwähnt, ist sie bereits heute stark belastet und Lärmschwerpunkt, auch ohne das Vorhaben. Eine Verbesserung dieser Situation ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Auswirkungen auf den B-Plan: keine 06.07.2012 Es wurden folgende Fachbereiche der Abteilung X beteiligt Keine Hinweise oder Einwände und um Stellungnahme gebeten: XF, X OI, X OS, X OW, X PS A, X PS E, XPW, X PI A, X PI E Von den Beteiligten gab es keine Hinweise oder Einwendungen. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Keine Stellungnahme (Stand 20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken seitens des Landesdenkmalamtes bestehen. Landesdenkmalamt, LDA 25 Auswirkungen auf den B-Plan: keine BA TempelhofSchöneberg GesSozStadt Keine Stellungnahme (Stand 20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken seitens des Stadtentwicklungsamtes bestehen. Stadtentwicklungsamt Auswirkungen auf den B-Plan: keine BA TempelhofSchöneberg Bau Tiefbau, Land- 06.07.2012 Grundsätzlich sind die Punkte TUV und W auf dem beilie- Der Originalplan ist im Maßstab 1:1000 angefertigt. Dort sind genden Plan nicht zu erkennen die Punkte zu erkennen. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und Datum sonstige Träger schaftsplanungsamt, SE Facilitymanagement Stellungnahme 30 Abwägungsvorschlag Auswirkungen auf den B-Plan: keine Die Verkehrsorganisation / Verhinderung des zusätzlichen Verkehrs als Schleichverkehr in die Schöneberger WohngeGrundsätzlich liegt die Sorge des Bezirkes Tempelhofbietsstraßen ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Schöneberg in der zusätzlichen Belastung der südlich angrenzenden Blumenthal- und Steinmetzstraße. Ein Verkehr In dem Verkehrsgutachten erfolgte die Zuordnung des zuin Richtung Süden/Osten würde den Kreuzungsbereich sätzlichen Verkehrsaufkommens der neuen Wohneinheiten Steinmetzstraße/Bülowstraße zusätzlich belasten. Vom und der Büroarbeitsplätze entsprechend der heute im BeVerkehrsgutachten ist dieser Bereich nicht untersucht wor- reich Flottwellstraße/Lützowstraße/Pohlstraße feststellbaren den. Es ist daher Sorge zu tragen, dass dieser zusätzliche Belastungsverteilung. Danach wird davon ausgegangen, Verkehr nicht über diese Wohngebietsstraßen abgewickelt dass der von Süden (Potsdamer Straße) und der von Weswird (Verkehrsorganisation). ten (Bülowstraße) anfahrende Teil des Verkehrsaufkommens über die Kurfürstenstraße zur Dennewitzstraße gelangt. Verkehrliche Erschließung: Dadurch ist auf der Dennewitzstraße südlich des Baufeldes Süd ein Zuwachs von rd. 10% gegenüber heute zu erwarten. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich dadurch die Belastungen auf der Blumenthalstraße und der Steinmetzstraße kaum verändern. Keine Änderung Auswirkung auf den B-Plan: keine Sowohl in der Begründung als auch im Verkehrsgutachten wird von 300 Wohneinheiten westlich der FlottweIlstraße ausgegangen. Es ist nicht ersichtlich wo diese errichtet werden sollen. Diese Wohneinheiten sollen im Bezirk Mitte an der Flottwellstraße zwischen der Lützowstraße und der Pohlstraße und südlich Ecke Pohlstraße geschaffen werden bzw. werden zurzeit gebaut. Sie sind in der Begründung in Abb. 1 dargestellt. Die Empfehlung die Umwandlung des Mehrzweckstreifens in eine Busspur aufgrund des Lkw-Verkehrs zurückzunehmen ist lt. Begründung in der Prüfung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Verkehrslenkung Berlin. Zur endgültigen Stellungnahme ist das Ergebnis dieser Prüfung wichtig. Richtigstellung: Aus Gründen der Verkehrsabwicklung wird empfohlen auf diese Umwandlung zu verzichten. Die verkehrstechnischen Planungen in der Potsdamer Straße stellen ein gebietsübergreifendes Problem dar, das auf Senatsebene gelöst werden muss, da wie durch das Verkehrsgutachten aufgezeigt wurde, auch ohne die Entwick- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 31 Abwägungsvorschlag lung Probleme durch die Planung entstehen. Dies ist jedoch nicht ursächlich dem Vorhaben zuzuordnen und darf einer vom Land Berlin angestrebten Entwicklung an der Flottwellstraße nicht entgegenstehen. Keine Änderung Auswirkung auf den B-Plan: keine Die auf Seite 6 der Begründung enthaltene Tabelle weist eine Erhöhung des Verkehrs in der südlichen Dennewitzstraße um 402 Fahrzeuge aus. Da dies eine Sackgasse ist, möchte ich wissen, wo der zusätzliche Verkehr herkommt. Hier liegt ein Missverständnis vor. Der nördliche Teil der Dennewitzstraße (Baufeld Süd) wird in zwei Teile geteilt, da die Stellplatzanlage der neuen Nutzungen mittig angebunden werden soll, und sich dadurch auf den beiden Teilen ein unterschiedlicher Zuwachs einstellt. Keine Änderung Auswirkung auf den B-Plan: keine Verkehrsgutachten: Die Zahlen im Verkehrsgutachten sind in sich nicht schlüs- Prüfung und Kommentar des Verkehrsgutachters sig. So wird zu dem Hotel im Norden mit 100 Zimmern ver- Bei 80 besetzten Betten ergibt sich merkt, dass bei einer Auslastung von 80 % täglich 80 Zim- 40 % für die Anfahrt = 32 Anfahrten, mer besetzt sind. Das ist nachvollziehbar. Woher ergeben sich jedoch 80 An- und Abfahrten unter Berücksichtigung - 30 % Anfahrt der Taxen = 24 Anfahrten und von 30 % ÖPNV, 40 % PKW und 30 % Taxen? - 30 % Taxenrückfahrten = 24 Abfahrten, also insgesamt 80 Fahrten bei der Anreise. Auf einen Abschlag für längere Aufenthalte wurde verzichtet Auch die Berechnung für die Büronutzung ist nicht nachvollziehbar. Bei 219 Arbeitsplätzen * 0,9 (verkehrsrelevant) Die Berechnung der Büroarbeitsplätze ist im Bericht in der * 0,40 Nutzung * 1,5 Wegen pro Mitarbeiter und Tag kom- beigefügten Anlage 4 ausführlich dargestellt. me ich nicht auf die errechneten Werte. Das Gleiche gilt für die Besucherfahrten. Ich bitte hierzu um Erläuterung. In dem Verkehrsgutachten erfolgte die Zuordnung des zuEs werden zwar die großen Knotenpunkte mit der Potsda- sätzlichen Verkehrsaufkommens der neuen Wohneinheiten mer Straße und dem Schöneberger Ufer untersucht, die und der Büroarbeitsplätze entsprechend der heute im Be- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum 32 Stellungnahme Abwägungsvorschlag Verkehrsführung im südlichen Bereich fehlt jedoch. Für diese ist nur ein nicht entsprechend leistungsfähiger Knoten Steinmetzstraße/Bülowstraße vorhanden. Eine Nutzung dieses Bereiches ist daher zu verhindern (siehe oben). reich Flottwellstraße/Lützowstraße/Pohlstraße feststellbaren Belastungsverteilung. Danach wird davon ausgegangen, dass der von Süden (Potsdamer Straße) und der von Westen (Bülowstraße) anfahrende Teil des Verkehrsaufkommens über die Kurfürstenstraße zur Dennewitzstraße gelangt. Auch hier der Hinweis auf die Bus/Umweltspur. Diesem muss nachgegangen werden. Dadurch ist auf der Dennewitzstraße südlich des Baufeldes Süd ein Zuwachs von rd. 10% gegenüber heute zu erwarten. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich dadurch die Belastungen auf der Blumenthalstraße und der Steinmetzstraße kaum verändern. Auswirkungen auf den B-Plan: keine 31. 32. BA TempelhofSchöneberg 09.07.2012 Zum vorgelegten Planentwurf ergeben sich bezüglich der Keine Bedenken Belange des Abt. Bürgerdienste, Ordnungsaufgaben, Natur und Umwelt  Bodenschutzes  Naturschutzes Amt für Umwelt und Natur  Immissionsschutzes BA TempelhofSchöneberg Auswirkungen auf den B-Plan: keine keine Bedenken oder Anregungen. Siehe Nr. 30 Abt. Bürgerdienste, Ordnungsaufgaben, Natur u. Umwelt Tiefbau 33. BA TempelhofSchöneberg Keine Stellungnahme (20.08.2012) Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken bestehen. Abt. Familie, Jugend, Sport u. QM Amt f. Familie, Jugend u. Sport Auswirkungen auf den B-Plan: keine Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 34. BA TempelhofSchöneberg 11.06.2012 Zu unserer Stellungnahme vom Januar 2012 gibt es keine Keine Einwände oder Bedenken zusätzliche Information. 33 Abwägungsvorschlag Abt. Schule, Bildung u. Kultur Auswirkungen auf den B-Plan: keine Schulamt 35. BA Mitte Abt. Stadtentwicklung LuV Planen und Genehmigen 10.07.2012 Der Stellungnahme vom Juni 2012 seitens des Stadtplanungsamtes bitte ich folgende Ergänzungen beizufügen: Auf der Höhe FlottweIlstraße 2 und 3 in der FlottweIlstraße auf der Ostseite stehen zwei über 20m hohe Straßenbäume. Zu diesen zwei Bäumen ist in der Begründung zum BPlan Entwurf keine Aussage hinsichtlich der Schutzwürdigkeit getroffen. Hierzu sollte eine dezidierte Überprüfung stattfinden. Die Straßenbäume sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans, da die Flottwellstrasse nicht im Geltungsbereich liegt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, dass auf einen längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut In diesem Bereich auf der westlichen Seite ist mit Art der mit dem ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eNutzung „Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt worden. her verkehrliche Ausnahmeereignisse. Eine Vorfahrt ist für Die Errichtung von Wohnhäusern ist in die Umsetzung geein Hotel dieser Größenordnung nicht vorgesehen. bracht. Um zusätzliche Beeinträchtigungen für die angrenzenden Bewohner so gering wie möglich zu halten, wäre Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutacheine Überprüfung der Verlegung von Anlieferung und Bus- ten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz) in einem üblichen vorfahrt von Nöten. Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Eine Verlegung ist nicht möglich. Im B-Plan Entwurf befindet sich südlich des Hotels in der FlottweIlstraße ein Platz mit Parkzugang. In diesem Bereich ist ebenfalls laut Planung die Anlieferung des Hotels und die Vorfahrt u.a. mit Bussen angedacht. Keine Änderung. Das im B-Plan Entwurf vorgesehene Hervortreten eines Bei der Konzeption für das Vorhaben Flottwellstraße Nord Flügels (als Abschluss) des Wohnhauses (südlich des Ho- wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 34 Abwägungsvorschlag tels) direkt gegenüber der Flottwellstraße 2 wäre zu über- als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt und denken, zumal auf der Westseite planungsrechtlich, im B- nicht die Einzelgebäude. Plan II-176 eine geschlossene Bebauung festgesetzt wurDie Gebäude hätten auch als geschlossene Front direkt an de. der Straßenbegrenzungslinie liegen können. Hierauf wurde Aus diesem Grund muss kein Bezug hergestellt werden. weitgehend durch eine Vorgartenzone verzichtet, um den Straßenraum insgesamt optisch aufzuweiten. Im Vordergrund stand hier nicht die städtebauliche Betonung von Gebäudeköpfen, die bewusst vorspringen, sondern eine straßenbegleitende Bebauung, die partiell zurückspringt, um den Straßenraum optisch aufzuweiten. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar ist und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Ohne Bebauungsplan wäre gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. 36. BA Mitte Abt. Stadtentwicklung LuV Umwelt und Natur 09.07.2012 Fb Umwelt Keine Bedenken Teil Immissionsschutz: keine Bedenken, keine weiteren Auswirkungen auf den B-Plan: keine Hinweise Teil Bodenschutz/Altlasten Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Diese sind in der Begründung zum Bebauungsplan VI-140i VE bereits beDer Geltungsbereich des B-Plans liegt auf der Katasterflärücksichtigt worden. che 390 (Güterbahnhofsfläche und Lagerplatz) des Bodenbelastungskatasters Berlin. Zuständige Bodenschutzbehör- Keine Bedenken. de für diese Fläche ist das Umweltamt FriedrichshainKreuzberg. An der Westseite der FlottweIlstraße befinden sich folgende Katasterflächen des Bodenbelastungskatasters Berlin: Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme  Flottwellstraße 2, Katasternummer 15166, Altlast: erhöhte Bleibelastung in der Auffüllung  Flottwellstraße 3, Katasternummer 15165, Altlast: erhöhte Blei- und Kupferbelastung in der Auffüllung  Flottwellstraße 4-7/Lützowstraße 1-2, Katasternummer 1279, Altlast: Das neu bebaute Grundstück Lützowstraße 1-2 wurde 2011 nach Vorlage der Sohlebeprobungen und Grundwassermessungen befreit. Für den Bereich Flottwellstraße 4-5 besteht weiterhin Altlastenverdacht. Grundsätzlich besteht nur bei Ausbildung eines Absenktrichters bis zu den Altlastenflächen und längerer Wasserhaltung die Möglichkeit, dass sich Grundwasserbelastungen verlagern können. Dies wäre rechtlich nicht zulässig. Grundwassermessungen liegen aber für den Bereich der Flottwellstr. 2-5 nicht vor. Nach derzeitigem Sachstand besteht jedoch kein Verdacht auf erhebliche Grundwasserschäden aus dem Bereich der obigen Grundstücke. Außerdem wurden im Rahmen einer wasserrechtlichen Erlaubnis auch drei Grundwassermessstellen an der östlichen Seite der Flottwellstr. 8-18 errichtet. Bei der Nullbeprobung und während der Wasserhaltung gab es geringe Überschreitungen des Geringfügigkeitsschwellenwertes (GFS), also dem Wert bei dem ein Grundwasserschaden zu konstatieren ist. Während der Wasserhaltung nahmen die Konzentrationen leicht zu. Aufgrund der hohen Werte der gemessenen Leitfähigkeit sind im Geltungsbereich des B-Plans ins Grundwasser eingetragene Auswaschungen von Sulfaten mit deutlichen Überschreitungen des GFS für Sulfat zu erwarten. Die Messstelle G 5 liegt im öffentlichem Straßenland unmittelbar neben dem südlichen Geltungsbereich des B-Plans VI-140i VE (s. beigefügten Lageplan zur Stellungnahme B- Abwägungsvorschlag 35 Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 36 Abwägungsvorschlag Plan VI-140h VE). Insgesamt werden die Messergebnisse unter Berücksichtigung der Grundwasserfließrichtung nach Nordwesten und während der Wasserhaltung zur Flottwellstr. 8-18 so interpretiert, dass die Belastungen im Grundwasser aus dem Anstrom vom Gleisdreieck-Gelände (Geltungsbereich) kommen. Eine sanierungsbedürftige Grundwasserkontamination ist im Bereich der Messstelle G 5 jedoch nicht vorhanden. Bedenken gegen den B-Plan bestehen seitens der BodenAuswirkungen auf den B-Plan: keine schutzbehörde des BA Mitte nicht. Fb Naturschutz: keine Bedenken, keine weiteren Hinweise Keine Bedenken Auswirkungen auf den B-Plan: keine 37. BA Mitte Keine Stellungnahme (20.08.2012) Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken bestehen. Abt. Bildung und Kultur LuV Schule und Sport 38. BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt Auswirkungen auf den B-Plan: keine 06.07.2012 1. Geltungsbereiche der Bebauungspläne VI-140i VE und Der Zugang des Parks ist kein Bestandteil des Vorhabens. VI-140h VE: Somit ist er nicht Gegenstand des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Geltungsbereiche der Bebauungspläne VI-140i VE und VI-140h VE sollten erweitert werden, so dass sie aneinan- Der Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen B-Plans der anschließen. Gegenwärtig liegt der Zugang zum Park in VI-140a umfasst den Parkzugang. Verlängerung der Lützowstraße in keinem der beiden BPläne. 2. Wichtige Fuß- und Radwege: Die Zugänge sind nur für den Fuß- und Radverkehr vorgesehen. Lediglich die Feuerwehraufstellflächen für die WohnFür die Nutzungsverträglichkeit von Bebauung und Park ist bebauung liegen im Zugangsbereich. die Vermeidung von Konflikten im Bereich des Eingangs Lützowstraße besonders wichtig. Es muss in geeigneter Form gesichert werden, dass diese Zugänge zur öffentlichen Parkanlage hauptsächlich dem Fuß- und Radverkehr vorbehalten sind. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 37 Abwägungsvorschlag Die übergeordnete Funktion dieser Wegebeziehung ist dem Ausschnitt aus dem Radverkehrskonzept, BA Mitte zu entnehmen. Das gleiche trifft für den übergeordneten Fußverkehr zu. 3. Maßnahmen in der Flottwellstraße als Teil des Durchfüh- Die Gestaltung der Flottwellstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern ein bezirksübergreifenrungsvertrages des Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der FlottwellIm Bereich des Parkzugangs Lützowstraße ist künftig mit straße gelöst werden muss. Nach einem ersten Termin einem hohen Fuß- und Radverkehrsaufkommen zu rech(23.07.2012) im Rahmen der Trägerbeteiligung und Offennen. lage zum Nachbarbebauungsplan VI-140 h VE wurde verZur verkehrssicheren und barrierefreien Querung für Fuß- einbart, dass durch das Tiefbauamt Mitte Termine mit Invesgänger und Radfahrer über die Flottwellstraße sollten ge- toren und dem Quartiersmanagement in die Wege geleitet eignete Querungshilfen für Fußgänger vorgesehen werden. werden. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Im städtebaulichen Vertrag sollte der Grundstückseigentü- Flottwellstraße zu definieren. Es soll eine vertragliche Regemer verpflichtet werden, mit dem BA Mitte entsprechende lung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen, allerdings nicht im Durchführungsvertrag. Regelungen zu treffen. 4. Verkehrskonzept IGS Die Verkehrsuntersuchung im Rahmen des Bebauungsplanes bezieht sich lediglich auf die Frage, ob der KFZ-Verkehr Das Verkehrskonzept von IGS ist nicht ausreichend, da es grundsätzlich abgewickelt werden kann und dient zudem als sich nur auf den KFZ- Verkehr bezieht und keine Aussagen Grundlage für die Immissionsgutachten. Das Gebiet ist im zum Fuß- und Radverkehr trifft. planungsrechtlichen Sinne erschlossen und die Flottwellstraße ausreichend dimensioniert. Die Gestaltung der Flottwellstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Auswirkungen auf den B-Plan: keine 5. Auskragung der Gebäudespitze Hotel ab dem 1. OG ü- Die genannten Bereiche befinden sich nicht im Bezirk Mitte. ber den Gehweg / Vorfahrt Hotel Die Überbauung ist mit dem zuständigen Tiefbauamt Friedrichshain-Kreuzberg abgestimmt. Mit Nebenzeichnung soll ein Auskragen des Gebäudes in ca. 3 m Höhe über Gehweg zulässig sein. Weiterhin wird Eine Vorfahrt ist bei einem Hotel dieser Kategorie nicht voreine Hotelvorfahrt im Gehwegbereich geplant. gesehen. Die Zufahrt zu den Kurzzeit- und Behindertenstellplätzen befinden sich nördlich auf dem Grundstück. BusvorDas ist im Bezirk Mitte nicht genehmigungsfähig. Allerdings fahrten und die Anlieferung sollen südlich des Hotels auf ist den Plänen nicht zu entnehmen, ob diese Bereiche üdem privaten Grundstück erfolgen. berhaupt im Bezirk Mitte liegen. Keine Änderung Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 38 Abwägungsvorschlag Auswirkungen auf den B-Plan: keine 39. 40. BA-FriedrichshainKreuzberg FinPerStadt Keine Stellungnahme (20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken seitens des FB Bauaufsicht bestehen. FB Bauaufsicht Auswirkungen auf den B-Plan: keine BA-FriedrichshainKreuzberg FinPerStadt FB Bauaufsicht Untere Denkmalschutzbehörde- 41. 42. 13.06.2012 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE betrifft Keine Bedenken das Areal östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße. Gegen den Plan bestehen aus Sicht der Unteren Denkmalschutzbehörde keine Bedenken, da bei der Umsetzung der geplanten Vorhaben keine Bau- oder Gartendenkmale tanAuswirkungen auf den B-Plan: keine giert werden. BA-FriedrichshainKreuzberg FinPerStadt Keine Stellungnahme (20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken seitens des FB Vermessung bestehen. Fachbereich Vermessung Auswirkungen auf den B-Plan: keine BA-FriedrichshainKreuzberg FinPerStadt Finanzservice 13.06.2012 Durch die geplante Wohnbebauung besteht ein erhöhter Die Versorgungssituation der sozialen Infrastruktur wurde im Bedarf an sozialer Infrastruktur. Rahmen des Verfahrens bezirksübergreifend geprüft und abgestimmt. Kitaplätze für das Vorhaben und deren zeitige Es besteht die Zusage für die Errichtung der KitaplatzkapaRealisierung sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich zitäten durch die Vorhabenträger. Es ist darauf zu achten, gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt, eine Kita in das dass die Ermittlung der voraussichtlichen Anzahl der KiVorhaben zu integrieren. taplätze valide und nachvollziehbar erfolgt und in angemessenem Rahmen eine Auditierung und ggf. Nachjustierung möglich ist. Folgekosten für das Betreiben von Kindertagesstätten sind Keine Änderung über die Abrechnung der Kitacard für den Bezirk finanzneutral. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Der dargelegte Bedarf an Spielplatzflächen wird durch die Die notwendigen Kinderspielplätze gemäß BauOBln werden Teilung der Bauflächen Flottwell Nord, Mitte und Süd in auf dem Grundstück hergestellt. Die Verpflichtung die Kosten jeweils eigene vorhabenbezogene B-Pläne unnötig kleinge- für Wohnfolgekosten zu übernehmen, resultiert aus dem Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum 39 Stellungnahme Abwägungsvorschlag rechnet. Wenngleich so für jeden B-Plan nur geringe Bedarfe formuliert werden, ergibt sich insgesamt eine relevante Nachfrage. Dies kann zu finanziellen Auswirkungen für den Bezirk führen, wenn hieraus die Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes abgeleitet wird. Die sich aus der Bauordnung Berlin ergebenden Vorgaben für private Spielplätze sind in der Bewertung gegenzuhalten. städtebaulichen Rahmenvertrag für das Gelände des Gleisdreiecks B-Plan VI-140. Dabei sind die vorhandenen Einrichtungen zu berücksichtigen. In der unmittelbaren Nachbarschaft im Gleisdreieckpark entstehen öffentliche Kinderspielplätze. Es wurde im Rahmen der Behördenbeteiligung von den zuständigen Fachbereichen kein Bedarf für einen öffentlichen Es wird ergänzend darauf hingewiesen, dass Kreuzberger Spielplatz angemeldet. Spielplätze vielfältige Größen aufweisen (Radiborstr 14 b: 1.017m2, Mittenwalder Str. 54: 832 m2, Weinstr. 3 (Fr'hain): 588m2). Die Bezugnahme auf 1.500m2 (nach Auffassung des Uz Keine Änderung formuliert als Mindestgröße) im B-Planentwurf ist insoweit Auswirkungen auf den B-Plan: keine nicht überzeugend. Angesichts der Randlage an der Grenze zu Mitte sind bei o.g. Prüferfordernissen die Gegebenheiten des näheren Einzugsbereiches vor allem bezirksübergreifend zu betrachten, es wird erwartet, dass die entsprechenden Stellen der betroffenen Nachbarbezirke in gleichem Maße im Rahmen der Beteiligung der Behörden die Belange einbringen (können). Die Baufelder werden über die Flottwellstraße erschlossen und orientieren sich Richtung Westen zum OT Tiergarten, was hinsichtlich der Inanspruchnahme weiterer sozialer Einrichtungen von Einfluss sein wird. Auch liegt die Flottwellstraße bereits nicht mehr im Bezirk FrKr. Eine Beurteilung von Straßenbaumaßnahmen obläge daher nicht dem Tiefbauamt FrKr. Soweit ein Bereich des Gehwegs innerhalb der bezirklichen Verantwortung des Bezirks liegen sollte, ist eine Einschätzung des Bereichs Tiefbau unbedingt um finanzielle Auswirkungen zu ergänzen. 43. BA-FriedrichshainKreuzberg UVGI Der Gehweg liegt nicht im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, die Gestaltung des Straßenlandes Flottwellstraße (einschl. Gehwege) ist somit nicht Gegenstand des Verfahrens. Zwischen Vorhabenträger und dem zuständigen Fachbereich des BA Mitte soll eine Abstimmung über die Gestaltung und anteiligen Finanzierung der Straße erfolgen. Keine Änderung Auswirkungen auf den B-Plan: keine Keine Stellungnahme (20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken seitens des Landschaftspla- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. 44. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 40 Abwägungsvorschlag Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt nungsamtes bestehen. Tiefbau siehe Nr. 44 BA-FriedrichshainKreuzberg UVGI Die Widmungsgrenze des öffentlichen Straßenlandes gehört nicht zum Vorhaben und ist deshalb nicht Gegenstand und Absicht des Bebauungsplanes. Die bestehenden Straßenbegrenzungslinien werden durch die Planzeichnung oder textliche Festsetzung aufgenommen. Die Überbauung im nördlichen Bereich des Hotels ist bereits mit dem Tiefbauamt Friedrichshain-Kreuzberg vorabgestimmt, (Mail vom 12.03 2012). Auswirkungen auf den B-Plan: keine 19.07.2012 Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollte nach Norden hin erweitert werden, damit der derzeit unbefriedigende Verlauf der Widmungsgrenze des Tiefbau- und Landöffentlichen Straßenlandes Schöneberger Ufer den tatsächschaftsplanungsamt, lichen Verkehrsbedürfnissen entsprechend angepasst werFB Tiefbau den kann. Es wird vorgeschlagen, die Widmungsgrenze dahingehend zu bereinigen, in dem zwischen der nordöstlichen Ecke des Flurstückes 3333 und der nordwestlichen Ecke (Spitze) des Flurstückes 3307 eine Abschrägung des Gehweges erfolgt. Diese Linie sollte als Straßenbegrenzungslinie für das Schöneberger Ufer mit dem Bebauungsplan festgesetzt werden. Keine Änderung Auswirkungen auf den B-Plan: Gegenüber dem Entwurf des Bebauungsplanes bestehen Dies wird zur Kenntnis genommen. hinsichtlich einer Gewährleistung der regelmäßigen Verkehrsbedürfnisse und Verkehrssicherheit im öffentlichen Straßenland des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg keine Bedenken. Zur Herstellung von Planungssicherheit und damit zugleich, Die öffentlich gewidmeten Straßen sind übernommen worRechtssicherheit für die öffentlichen Straßen Schöneberger den, insofern steht dies nicht der Rechtssicherheit des BeUfer und Flottwellstraße, sollten Straßenbegrenzungslinien bauungsplanes entgegen. mit dem Plan festgesetzt werden. Keine Änderung Auswirkungen auf den B-Plan: 45. BA-FriedrichshainKreuzberg FamGesKuBi Jugendamt 46a. BA-FriedrichshainKreuzberg UVGI FB Umwelt und Na- . Keine Stellungnahme (20.08.2012). Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken seitens des Jugendamtes bestehen. Auswirkungen auf den B-Plan: keine 10.07.2012 Der o.g. Planentwurf und die Begründung begegnen aus Keine Bedenken oder Ergänzungen Sicht des Umwelt- und Naturschutzamtes keinen Bedenken. Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung sind für die Planzwecke ausreichend und bedürfen keiner Auswirkungen auf den B-Plan: keine Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger tur Datum Stellungnahme 41 Abwägungsvorschlag Ergänzung. Umwelt 1. Immissionsschutz – Geräusche 1.1 Verkehrslärm Bezüglich des Verkehrslärms mit seinen Auswirkungen außerhalb und innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Planes erfolgt durch das Umwelt- und Naturschutzamt keine Prüfung /Beurteilung. Die Zuständigkeit hierfür liegt bei der bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Zu den Bedenken wurde eine das schalltechnische Gutachten vom Februar ergänzende Stellungnahme der ALB (23.08.2012) eingeholt und in die Abwägung einbezogen. Die DIN 4109 ist im Land Berlin bauaufsichtlich eingeführte Baubestimmung und im Baugenehmigungsverfahren in Bezug auf den Schallschutz im Hochbau anzuwenden. Der Bebauungsplanentwurf regelt in der TF 8 für bestimmte Aufenthaltsräume der Wohngebäude und in der TF 9 für Übernachtungsräume im Hotel die Notwendigkeit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit als Maßnahme des passiven Schallschutzes. Gem. vorliegender Schalltechnischer Untersuchung ALB Bericht Nr. FLO 1201.010 P v. 06.02.2012 wurde unter Zugrundelegung der Einstufung der Wohngebäude als „allgemeines Wohngebiet“ eine massive Überschreitung der Immissionsrichtwerte der DIN 18005-1 tags und nachts ergeben. Für die geplante Nutzung Hotel benennt das vorgeFestsetzungen zu erforderlichen resultierenden Baunannte Gutachten die Einstufung „Mischgebiet“. Auch dort Schalldämm-Maßen im Sinne der DIN 4109 werden im Land kommt es zu Überschreitungen der Immissionsrichtwerte Berlin schon seit Jahren nicht mehr getroffen. Sie sind mit der DIN 18005-1. Bezug auf die in der Schalltechnischen Untersuchung im Ein baulicher Schallschutz für schutzbedürftige Räume im Kapitel 6.2 zumindest für die Wohngebäude aufgeführten Sinne der DIN 4109 wird damit alleine aufgrund der Über- Lärmpegelbereiche und ein maximal erforderliches resultieschreitungen bedingt durch den Verkehrslärm zwingend rendes bewertetes Bauschalldämm-Maß von R'w,res ≥ 40 dB indiziert. auch nicht erforderlich. Nur für die nördlichen Fassadenabschnitte des Hotels wurden Lärmpegelbereiche von V mit einem erforderlichen resultierenden bewerteten Bauschalldämm-Maß von R'w,res ≥ 45 dB für Wohnräume und Übernachtungsräume ermittelt. Die Einhaltung der Schallschutzanforderungen gemäß DIN 4109 ist im Baugenehmigungsverfahren zu regeln. Keine Änderung Auswirkungen auf den B-Plan: keine Das Umwelt- und Naturschutzamt ist zuständige Ord- Die genannten Anlagen sind nicht Gegenstand des Vorha- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 42 Abwägungsvorschlag nungsbehörde für nicht genehmigungsbedürftige Anlagen bens. Auf der Ebene des Bebauungsplanverfahrens ist eine im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Berücksichtigung des anlagenbezogenen Verkehrs auf öffentliche Verkehrsflächen im Sinne von Nr. 7.4 der TA Lärm Hierzu zählen auch Garagen soweit diese im Zusammensomit nicht erforderlich. Erstens sind die im Plangebiet zuhang mit gewerblichen Nutzungen stehen und den dadurch lässigen gewerblichen Anlagen und Betriebe derzeit noch bedingten Verkehrsgeräuschen im Sinne der TA Lärm Zifnicht bekannt und zweitens kann bereits im Vorfeld sicher fer 7.4. Aus den vorliegenden Lärmgutachten geht nicht eingeschätzt werden, dass der einer bestimmten gewerblihervor, dass eine Berücksichtigung der Verkehrsgeräusche chen Anlage im Plangebiet zuzurechnende anlagenbezogeim Sinne der TA Lärm Ziffer 7.4 erfolgt ist. ne Verkehr auf der Flottwellstraße nicht die in Nr. 7.4 der TA Lärm aufgeführten und kumulativ einzuhaltenden drei Aus hiesiger Sicht bedarf es noch vg. Prüfung. Kriterien erfüllt. Keine Änderung Auswirkungen auf den B-Plan: keine 1.2 Weitere Geräuscheinwirkungen innerhalb des Plangebietes Über vg. Verkehrslärm im Zusammenhang mit nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen im Sinne des BimSchG fehlen in dem vorliegendem Lärmgutachten weitergehende qualifizierte Angaben / Beurteilungen der Geräuschimmissionen der weiteren nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen wie z.B. gastronomischen Betriebe, Außengastronomie und Anlieferung Hotel, Wellness- und Fitnessbetriebe, Geschäfte sowie Handwerks- und Gewerbebetriebe. In den Textlichen Festsetzungen 2 und 3 sind die planungsrechtlich möglichen Nutzungen aufgelistet. Für den Bereich der Wohngebäude sind diese auch unter § 4 der BauNVO für allgemeine Wohngebiete als zulässige und ausnahmsweise zulässige Nutzungen aufgeführt. Im Baufeld Hotel sind neben der Hotelnutzung noch Gastronomie, Wellness und Fitnessanlagen zulässig. Innengastronomie, Wellness und Fitnessanlagen befinden sich im Hotelgebäude und werden intern genutzt. Flächen für Außengastronomie, die zum Hotelbetrieb gehören und sich nordöstlich des Hotels befinden, werden durch das Hotel abgeschirmt. Es kann nicht von erheblichen Belastungen ausgegangen werden. Aufgrund vg. fehlender Angaben ist eine dezidierte Beurteilung durch das Umwelt- und Naturschutzamt nicht möglich. Es ist jedoch aus hiesigen Erfahrungen festzuhalten, dass derartige Anlagen erhebliche Geräuschimmissionen der heranrückenden Bebauung verursachen können. Zudem Bei Notwendigkeit kann der entsprechende Nachweis der sind derartige Anlagen nach der TA Lärm zu beurteilen. Einhaltung der Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm im Eine Beurteilung ist aus hiesiger Sicht in diesem Verfahren Baugenehmigungsverfahren gelöst werden. noch geboten. Keine Änderung Eine Einstufung der Wohngebäude als „Mischgebiet“ sollte Auswirkungen auf den B-Plan: keine aufgrund der hohen Verdichtung im städtischen Raum mit Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 43 Abwägungsvorschlag den um 5 dB(A) höheren zulässigen Immissionsrichtwerten der TA Lärm i.H.v. 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts beibehalten werden. Hinweis: Immissionsschutzrechtliche Prüfungen nach dem BImSchG unterliegen nicht dem bauaufsichtlichen Prüfverfahren nach BauO Bln, da nicht aufgedrängtes Recht. 1.3 Weitere Geräuschemissionen außerhalb des Plangebietes mit Einwirkungen für das Plangebiet 1.3.1 Plangebiet VI-140b Parkhaus „Am Gleisdreieck“ Angrenzend an das Plangebiet VI-140i VE befindet sich östlich hinter dem zur Zeit in Bau befindlichen „Park am Gleisdreieck (West)“ das Plangebiet VI-140b. Derzeit befindet sich dort das Parkhaus „Am Gleisdreieck“ mit 1.500 Stellplätzen, welches auch zur Nachtzeit (z.B. in Verbindung mit den großen Veranstaltungsstätten Tempodrom, Premium Berlin, Technikmuseum sowie einer kleineren Veranstaltungsfläche im Bereich Luckenwalder Str. 5) genutzt wird. Aufgrund offener Fassade und offenem Parkdeck sowie Lage der Ausfahrten auf der Seite zum Park wird Anlagenlärm indiziert, der zumindest für den WorstCase-Fall der lautesten Nachtstunde gem. TA Lärm relevant sein kann. Lt. o.a. Lärmgutachten (S. 19 Ziffer 4.6.1). sollten die Geräuscheinwirkungen des Parkhauses auf die Nutzungen in dem Plangebiet nicht von Relevanz sein. Diese Angaben sind hier nicht nachvollziehbar. Ergänzend zum vorliegenden Schallgutachten für den VI-140 h VE wurden die Auswirkungen des Parkhauses "Am Gleisdreieck" und der Umnutzung des Parkhauses gutachterlich durch ALB geprüft und eingeschätzt. (Ergänzende Stellungnahme der ALB (23.08.2012)).Der Gutachter komm zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: Bestehende Nutzung Parkhaus: Die Baugenehmigung für das Parkhaus sieht hinsichtlich des Immissionsschutzrechts u.a. Folgendes vor:  Das Parkhaus sowie die gesamten Betriebseinrichtungen sind so zu errichten und zu betreiben. Dass es nach den gesetzlichen Bestimmungen zu keinen unzulässigen Immissionen bei den Anwohnern, in der Nachbarschaft und der Umgebung kommen kann.  Der Betreiber des Parkhauses und der Betriebseinrichtungen ist verpflichtet, vermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen nach dem Stand der Technik zu vermindern und unvermeidbare nach dem Stand der Technik auf ein Mindestmaß zu beschränken. Bei den Anwohnern und bei der in der im Zusammenhang mit dem Zu- und Abfahrverkehr des Parkhauses betroffenen Nachbarschaft sind die Immissi- Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 44 Abwägungsvorschlag onsrichtwerte von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts gem. Nr. 3.3.1 VDI 2058 -BI. 1- einzuhalten. Gemäß Festsetzungen des Bebauungsplans II-176 befinden sich die dem Parkhaus "Am Gleisdreieck" in einem Abstand zwischen 105 und 130 m in westlicher Richtung gegenüberliegenden Wohnhäuser Flottwellstraße 1a, 1, 2 und 3 innerhalb eines allgemeines Wohngebietes. Beim Betrieb des Parkhauses müssten vor den Ostfassaden vorgenannter Wohnhäuser die Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts eingehalten werden. Ein Anspruch auf Lärmschutz im Bestand ist gleichfalls für das östlich des Parkhauses in ca. 75 m Entfernung befindliche Wohnhaus Schöneberger Straße 17a (5 Geschosse zzgl. Staffelgeschoss) gegeben. Von den Fenstern in der Nordwestfassade dieses Wohnhauses aus besteht Sichtverbindung zumindest zum südlichen Bereich des Parkhauses. Insbesondere ist auch die o. b. einzige Ausfahrt aller Kfz an der Schöneberger Straße einsehbar. Durch die U-Bahn-Hochtrasse erfolgt nur eine Teilabschirmung der Geräusche der Ausfahrten. Die vorstehend aufgeführten Gründe (vorhandene Wohnnutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft des Parkhauses, Öffnungszeiten und Frequentierung zur Nachtzeit) erlauben den Rückschluss, dass die im Baufeld Nord an der Flottwellstraße geplanten Wohnnutzungen aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der Nutzung des Parkhauses führen. Zudem ist nach einem vorliegenden Bauantrag für das Parkhaus eine Umnutzung das Projekt „Greenbox“ geplant. Es soll eine Reduzierung der Stellflächen erfolgen. Ferne sind zwei große kulturelle Veranstaltungsstätten, ein Tagungsbereich, parkseitige Außengastronomie und weitere Außenterrassen mit einer Nutzung von bis zu 1.400 Personen geplant. Der Abstand zur geplanten Wohnnutzungen des Plangebiets VI-140i VE beträgt lediglich ca. 54 m. Eine Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dieses Vorha- Umnutzung Greenbox Der Entwurf zum Bebauungsplans VI-140b weist für das Parkhausgrundstück ein Sondergebiet "Parkhaus" aus. Der Bebauungsplan erlangte jedoch keine Rechtskraft. Die planungs-rechtliche Situation wäre demnach nach § 34 BauGB zu beurteilen. Für das Parkhaus "Am Gleisdreieck" wurde beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin ein Bauantrag zum BV Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum 45 Stellungnahme Abwägungsvorschlag bens auf die heranrückenden Nutzungen in dem Plangebiet ist aus hiesiger Sicht auch unter Berücksichtigung des Zuund Abganges der Nutzer des vg. Projektes „Greenbox“ unabdingbar. "GreenBox auf + im Parkhaus am Gleisdreieck" eingereicht. Danach soll auf und in das bestehende Parkhaus eine multifunktionale Veranstaltungshalle für Messen, Ausstellungen, Seminare usw. (nicht jedoch für Konzerte) auf drei verschiedenen Ebenen mit Platz für bis zu 2.800 Besucher gebaut werden. Aus den eingereichten Unterlagen (Betriebs- und Baubeschreibung und Gutachten Prognose zu den Lärmimmissionen, Stand 06.08.2012) geht hervor, dass die zu erwartenden Lärmimmissionen mit der heranrückenden Wohnbebauung verträglich sind. Die angestrebte neue Nutzung und deren zeitliche Beschränkung verursachen keine relevanten Schallimmissionen auf die umliegende und die heranrückende Wohnbebauung. Es kann also davon ausgegangen werden, dass Konflikte durch das Heranrücken der Wohnbebauung und eine sich daraus ergebende Beschränkung der bestehenden und geplanten Nutzungen nicht zu befürchten sind. Nach hier vorliegenden Informationen ist bereits ein Lärmgutachten durch die Projektleitung von „Greenbox“ in Auftrag gegeben worden, welches entsprechend berücksichtigt werden sollte. Ergänzung der Begründung Kap. II 6.5.2 Gewerbelärm Redaktionelle Änderung der Begründung Auswirkungen auf den B-Plan: keine 1.3.2 Park „Am Gleisdreieck (West)“ Aufgrund der freien Zugänglichkeit des Parks sind insbesondere in der Nacht verhaltensbedingte Geräuschbeeinträchtigungen auf die im Plangebiet gegebenen Wohnnutzungen zu erwarten. Verhaltensbedingte Geräuscheinwirkungen, die nicht einer in den Geltungsbereich der TA Lärm fallenden Anlage, einer in den Geltungsbereich der 18. BImSchV fallenden Sportanlage oder einer in den Geltungsbereich der AV LImSchG Bln fallenden Anlage zugeordnet werden können, sind nicht immissionsschutzrechtlich sondern ordnungsrechtlich zu begegnen. Dazu bietet § 6 Abs. (4) GrünanlG die rechtliche Grundlage. Ergänzung der Begründung (Kap. II. 6.5.3 Lärm der „Spielfläche unter der U1, Westpark“) Redaktionelle Änderung der Begründung Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 46 Abwägungsvorschlag Auswirkungen auf den B-Plan: keine 1.3.3 Gewerbelärm aus dem Bezirk Mitte Laut o.a. Schalltechnischer Untersuchung kommt es zu Einwirkungen in dem Plangebiet. Diesbezüglich liegen hier keine weiteren Erkenntnisse vor, so dass die Angaben in der Untersuchung hier nicht nachvollziehbar sind. Es wird empfohlen, diesbezüglich das Bezirksamt Mitte zu kontaktieren. Aus dem Bezirk Mitte stammender Gewerbelärm ist für das Plangebiet, wenn überhaupt, nur in zu vernachlässigender Größenordnung zu erwarten. Durch die bereits weitestgehend fertiggestellte Bebauung der Westseite der Flottwellstraße gegenüber dem Baufeld Nord, kann ohnehin von einer weitgehenden Abschirmung von Gewerbelärm aus dem Bezirk Mitte ausgegangen werden. Ergänzung der Begründung Kap. II 6.5.2 Gewerbelärm Redaktionelle Änderung der Begründung Auswirkungen auf den B-Plan: keine Fazit Die o.a. Schalltechnische Untersuchung betrachtet die auf Zu den Bedenken und Anregungen wurde eine gutachterlidas Plangebiet einwirkenden Lärmquellen nicht vollständig. che Stellungnahme von ALB vom 23.08.2012 eingeholt, die Auch bleiben Geräuscheinwirkungen innerhalb des Plan- in die Abwägung eingeflossen ist. gebietes unklar. Die wesentlichen Inhalte werden in der Begründung aufgeWie o.a. bedarf es aus hiesiger Sicht zwingend weiterer nommen. Die Stellungnahmen ergänzt das Schalltechnische Gutachten von ALB (Februar 2012). Betrachtungen / Beurteilungen. Eine Konfliktlage zwischen der heranrückenden schutzwürdigen Nutzungen des Plangebietes (insbesondere Wohnen und Hotel) und den vorhandenen Nutzungen sowie im weiterem derzeit entstehenden/geplanten Nutzungen muss ausgeschlossen werden. Danach kann eine Konfliktlage zwischen der heranrückenden schutzwürdigen Nutzungen des Plangebietes (insbesondere Wohnen und Hotel) und den vorhandenen Nutzungen sowie im Weiteren derzeit entstehenden/geplanten Nutzungen ausgeschlossen werden. In Ziffer 3.5 der Begründung (Seite 9) wird das Plangebiet bisher als „Mischgebiet“ ausgewiesen. Davon abweichend sollen die Wohngebäude im Plangebiet als „allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen werden, auch wenn dies in den textlichen Festlegungen nicht explizit benannt wird. Hier liegt ein Missverständnis vor. Der Einwender nimmt Bezug auf die Darstellung der BEP. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt ein Hotelgebäude und Wohngebäude fest, bei denen jeweils der Schutzstatus eines Kerngebietes (Hotel) und eines allgemeinen Wohngebietes berücksichtigt wurde. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 47 Abwägungsvorschlag Es bestehen grundsätzliche Bedenken des Umwelt- und Naturschutzamtes gegen die nun vorgesehene Einstufung Eine Mischgebietsausweisung entspricht nicht dem anvisierder Wohngebäude im Plangebiet VI-140i VE als „allgemeiten Vorhaben und ist daher nicht möglich. nes Wohngebiet“. Eine Einstufung als „Mischgebiet“ sollte aufgrund der hohen Verdichtung im städtischen Raum mit den höheren zulässigen Immissionsrichtwerten tags und nachts beibehalten werden. Die textlichen Festsetzungen nach Ziffer 8 und Ziffer 9 sind aus hiesiger Sicht nicht ausreichend. Die DIN 4109 auf die hier Bezug genommen wird, ist grundO.a. ist für das Umwelt- und Naturschutzamt als z.T. im sätzlich anzuwenden und deren Einhaltung im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Die textlichen Festsetzungen Beschwerdefall zuständige Ordnungsbehörde sehr wesentNr. 8 und 9 sind zusätzliche Regelungen. lich. Im Falle von Beschwerden ist eine Überprüfung der Einhaltung der Immissionsrichtwerte erforderlich. Insbes. bei Geräuschen von nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen hat diese bei vg. Geräuschquellen 0,5 m außerhalb von der Ergänzung des Lärmgutachtens Mitte des geöffneten Fensters des vom Geräusch am Redaktionelle Änderung der Begründung stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raumes nach DIN Auswirkung auf den B-Plan: keine 4109 zu erfolgen. 2 Immissionsschutz – Luftschadstoffe Nicht zuständig Die diesbezüglichen ordnungsbehördlichen Zuständigkei- Auswirkung auf den B-Plan: keine ten liegen bei der o.a. Senatsverwaltung, so dass durch das Umwelt- und Naturschutzamt keine Prüfung / Beurteilung erfolgte. 3 Immissionsschutz - Erschütterungen durch Bahnverkehr Die diesbezüglichen ordnungsbehördlichen Zuständigkeiten liegen bei der o.a. Senatsverwaltung als Aufsichtsbehörde für den schienengebundenen U-Bahnverkehr sowie beim Eisenbahnbundesamt (DB-Netz / S-Bahn), so dass durch das Umwelt- und Naturschutzamt keine Prüfung/Beurteilung erfolgte. Nicht zuständig Auswirkung auf den B-Plan: keine Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme Abwägungsvorschlag 4 Gewässerschutz Unter Ziffer 4.1.2 auf Seite 19 der Begründung des Ent- Ergänzung der Begründung in Kap. II 4.1.2 wurfs wird unter der Überschrift des Wasserhaushaltsgesetz (WHG) benannt: „Gewässer sind von den Planungen nicht betroffen.“ Diese Aussage kann hier nur nachvollzogen werden, wenn mit vg. Gewässer ein oberirdisches Gewässer wie z.B. ein See bzw. der Landwehrkanal gemeint ist. Sollte vg. nicht zutreffen, so bedarf es in der Begründung einer entsprechenden fachlichen Präzisierung und ggf. Abwägung durch den Vorhabenträger, welche Schutzgüter Redaktionelle Änderung der Begründung nach dem WHG durch das Vorhaben betroffen sind bzw. Auswirkung auf den B-Plan: keine sein könnten. 4.1 Abwasserbeseitigung In den vorgelegten Unterlagen sind keine Angaben z.B. Nicht Gegenstand des Verfahrens zum Abwasseraufkommen enthalten, das durch den BeAuswirkung auf den B-Plan: keine trieb von Abwasseranlagen anfallen wird. Auch zu den ggf. in Frage kommenden Abwasserbehandlungsanlagen und den Abwassereinleitkonzentrationen sind keine Angaben enthalten. Da Abwasseranlagen und Abwasserbehandlungsanlagen der Anzeige- / Genehmigungspflicht nach § 38 BWG unterliegen und Einleitungen von Abwässern in die öffentliche Abwasseranlage (Schmutzwasser- / Mischwasserkanalisation) ggf. der Anzeige- / Genehmigungspflicht nach IndV i.V.m der AbwV unterliegen können, sind hierfür aufgrund der eigenständigen Verfahren textliche Festsetzungen in dem Bebauungsplan nicht erforderlich. 4.2 Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen In den vorgelegten Unterlagen sind keine Angaben zu Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen benannt. Da im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Auswirkung auf den B-Plan: keine 48 Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 49 Abwägungsvorschlag diesbezüglich eine Auflagenerteilung möglich ist (aufgedrängtes Recht), sind hierfür textliche Festsetzungen in dem Bebauungsplan nicht erforderlich 4.3 Niederschlagsentwässerung / -bewirtschaftung Die ordnungsbehördlichen Zuständigkeiten liegen bei der Nicht zuständig Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Daher erfolgte durch das Umwelt- und Naturschutzamt keine Beurteilung. Unabhängig des vg. besteht eine Verbindung zu den Zu- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen ständigkeiten des Umwelt- und Naturschutzamtes: Vorsorglich wird schon jetzt darauf hingewiesen, dass NieDie Hinweise sind nicht Gegenstand des Verfahrens derschlagswasser, welches im Bereich von Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (z.B. Abfüll- und Umschlaganlagen für wassergefährdende Stoffe, Kälteanlagen) anfällt und mit wassergefährdenden Stoffen verunreinigt sein kann, nicht bzw. erst nach einer geeigneten Abwasserbehandlung in die öffentliche Kanalisation eingeleitet werden darf. Eine Nutzung der geplanten Versickerungen von Niederschlägen von diesen Flächen mit Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen ist auszuschließen. Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren ist diesbezüg- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den lich eine Prüfung und ggf. Auflagenerteilung möglich (auf- Vorhabenträger weitergegeben. gedrängtes Recht). Auswirkung auf den B-Plan: keine Hinweis Die in vorliegender Schalltechnischen Untersuchung ALB Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen Bericht Nr. FLO 1201.010 P v. 6.02.2012 grafisch dargeAuswirkung auf den B-Plan: keine stellten Ermittlungen zu Verkehrslärm – Rasterlärmkarten – entsprechen farblich nicht den Vorgaben des Anhangs B der DIN 18005 Teil 2. Eine Vergleichbarkeit mit anderen Lärmkarten ist damit nicht ohne weiteres möglich. 5 Bodenschutz / Altlasten Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 50 Abwägungsvorschlag Die Ausführungen hinsichtlich Bodenschutz/Altlasten in der Keine Änderung Begründung bedürfen keiner Änderung/Ergänzung. Hinweis: Die Wasserbehörde (Aufsicht über das Grundwasser) heißt: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Auswirkung auf den B-Plan: keine VIII D 3. 46b. BA-FriedrichshainKreuzberg UVGI FB Umwelt und Natur 19.07.2012 Gegen die Festsetzungen des B-Planes VI-140i VE bestehen seitens des Amtes für Umwelt und Natur (Sachgebiet Naturschutz) keine Bedenken. Keine Bedenken Natur Aus Sicht des Sachgebietes Naturschutz ist jedoch der Der Fensteranteil des Hotelgebäudes ist mit ca. 30% der Punkt 4.2.3.1.2.durch den nachfolgenden Hinweis zu er- Fassade nicht außergewöhnlich hoch. Direkt am Hotel sind gänzen. parkseitig keine Bäume geplant, die sich irritierend spiegeln. Aus diesen Gründen werden vorgeschlagenen Maßnahmen Unter Punkt 4.2.3.1.2. wird ausgeführt, dass der zur Verfüzum Vogelschutz für unverhältnismäßig erachtet. gung stehende Lebensraum für Pflanzen und Tiere um 80% verringert und zusätzlich der verbleibende auch noch durch die Planung anlagebedingt erheblich beeinträchtigt wird. Als Vermeidungsmaßnahmen werden die gärtnerische Anlage der Höfe und die extensive Dachbegrünung aufgeführt. Im städtebaulichen Vertrag wird die Verwendung von Natrium-Hochdrucklampen vereinbart, um negativen Auswirkungen auf Tiere zu mindern. Hinweis: Eine wesentliche Maßnahme, die die anlagebedingten negativen Auswirkungen auf die Vogelwelt verringert, und zwar die Vermeidung von Vogelfallen, z.B. durch die Verwendung von reflexionsarmen Glas und transluzentem Material (insbesondere bei der 8-geschossigen Eckbebauung Hotel), fehlt jedoch! Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 51 Abwägungsvorschlag Daher wird empfohlen, die o.g. Vermeidungsmaßnahme in den Städtebaulichen Vertrag aufzunehmen. Nähere Erläuterungen sind der Veröffentlichung der Schweizerischen Vogelwarte: Vogelfreundliches Bauen mit Licht und Glas von H. Schmidt, P. Waidburger & D. Heynen Auswirkung auf den B-Plan: keine (2008) zu entnehmen. 47. BA-FriedrichshainKreuzberg UVGI FB Naturschutz und Grünflächen 10.07.2012 Östlich angrenzend an den B-Plan-Bereich entsteht der Die Hinweise wurden bereits berücksichtigt, es fanden AbWestteil des Parks auf dem Gleisdreieck. stimmungsgespräche zwischen GrünBerlin, Atelier Loidl, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, dem Der Fachbereich wurde darüber informiert, dass AbstimBezirk Friedrichshain-Kreuzberg und dem Vorhabenträger mungen zu den Übergangsbereichen Bebauung/Park mit statt. SenStadtUm, der Grün Berlin GmbH und dem Atelier Loidl stattfanden. Daher geht der Fachbereich davon aus, dass die Belange des Parks/der Parknutzer/innen gewahrt sind. Der Parkeingang von der verlängerten Lützowstraße aus muss von Fahrzeugen jeglicher Art freigehalten werden (Ausnahme Feuerwehr). Grundlage dafür ist das Grünanla- Auswirkungen auf den B-Plan: keine gengesetz. 48. BA-FriedrichshainKreuzberg FamGesKuBi Amt für Familie, Gesundheit und Bildung 03.07.2012 Auf S. 68/69 des Entwurfs zur Begründung zum vorhaben- Die Hinweise werden zu Kenntnis genommen und die Auswirkung der leicht geringeren Betreuungsquote überprüft. bezogenen Bebauungsplan VI - 140i VE sind unter Dies führt im Ergebnis allerdings nicht zu einer Änderung der 4. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Bedarfszahlen. Die Quote wird in der Begründung Kap. III. 4 die Belange des Jugendamtes dargestellt und ausreichend geändert. berücksichtigt. Redaktionelle Änderung der Begründung. Für den benachbarten Planungsraum Rathaus Yorckstraße Auswirkungen auf den B-Plan: keine wurde unter Berücksichtigung des Rechtsanspruches für Kinder ab dem ersten Lebensjahr, der ab 2013 verbindlich ist, eine Betreuungsquote für Kinder im Alter 0-<6 Jahre von 73,5 % ermittelt. Für den letzten Absatz 2. und 3. Satz, bitte ich folgende Die Kitaplätze für das Vorhaben und deren zeitige RealisieFormulierung zu übernehmen: rung sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Kindertagesstätte mit Die Vorhabenträger sollen sich vorzugsweise an der Errichim Vorhabengebiet unterzubringen. Dies wird in der Begrüntung einer Einrichtung im näheren Einzugsgebiet finanziell Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Nr. Behörden und sonstige Träger Datum Stellungnahme 52 Abwägungsvorschlag beteiligen oder, sollte dies nicht realisierbar sein, eine klei- dung ergänzt (Kap. III. 4.) ne Kindertagesstätte im Plangebiet vorhalten. Das Jugendamt Friedrichshain-Kreuzberg priorisiert die Redaktionelle Änderung der Begründung Beteiligung der Vorhabenträgerin an der Errichtung einer Einrichtung im näheren Einzugsgebiet. Auswirkungen auf den B-Plan: keine Zu folgenden Themenfeldern wurden von den Trägern öffentlicher Belange Bedenken oder Einwände geäußert: 1 Lärmschutz  Für die geplanten Bauvorhaben sind mögliche Lärmminderungsmaßnahmen in den Innenräumen zu prüfen und ggf. festzusetzen (Grundrissgestaltung, Lüftungen). Grundrissgestaltungen sollten Vorrang vor passiven Maßnahmen haben (Nr. 26, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IX D 11).  Es kommt zu einer massiven Überschreitung der Immissionsschutzrichtwerte im Bereich des Hotels. Der Geltungsbereich sollte deshalb als Mischgebiet eingestuft werden (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt).  Es fehlen die Beurteilungen der Geräuschimmissionen durch verschiedene gewerbliche Nutzungen und den damit zusammenhängenden Lieferverkehr, insb. zum Hotel. Ebenso verhält es sich mit westlich befindlichen Gewerbenutzungen im Bezirk Mitte (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt).  Die Auswirkungen der Geräuschimmissionen durch das Parkhaus, vor allem aber auch durch die geplante Umnutzung (Green Box) sollten in der Planung berücksichtigt werden (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt).  Die Anlieferung des Hotels sollte verlegt werden um Beeinträchtigungen der benachbarten Wohnungen zu vermeiden (Nr. 35, BA Mitte, Abteilung Stadtentwicklung LuV, Planen und Genehmigen).  Die freie Zugänglichkeit des Parks sollte hinsichtlich zu erwartender Lärmimmissionen beurteilt werden (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt). Abwägung: Es wurden im erforderlichen Maß Zwangslüftungen festgesetzt. In den meisten Wohngebäuden ist zwar eine ausreichende Anzahl gering beschallter Fassaden vorhanden, allerdings würde eine Festsetzung von Wohn- und Aufenthaltsräume an solchen Fassaden kleine Wohnungen entlang der Flottwellstraße ausschließen. Alternativ werden für bestimmte Aufenthaltsräume mechanische, schallgedämmte Dauerlüftungen festgesetzt. Im Hotel wird für die Mehrzahl der Räume die Anlage von passiven Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt. Bebaute Außenwohnbereiche werden derzeit im Land Berlin üblicherweise nicht ausgeschlossen. Die Belastungen durch den Betrieb des Hotels einschließlich Gastronomie, Wellness und Fitnessanlagen wurden berücksichtigt. Es kann durch die Lage (Gastronomie, Wellness und Fitness im Hotel, Außengastronomie durch das Gebäude abgeschirmt) und Nutzungsbeschränkungen (Wellness und Fitness nur für Hotelgäste) nicht von erheblichen Belastungen ausgegangen werden. Das Hotel wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach dem Schutzstatus eines Kerngebiets beurteilt und nicht nach einer anderen Gebietskategorie. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 53 Die zusätzlichen Verkehrsbelastungen sind nicht erheblich, da in dieser Hotelkategorie (Boutiquehotel) nicht mit regelmäßigen Busvorfahrten zu rechnen. Eine Verlegung der Zufahrt und der Anlieferung ist nicht möglich. Das Parkhaus am Gleisdreieck ist laut Baugenehmigung so zu betreiben, dass nach den gesetzlichen Bestimmungen Auswirkungen auf die Anwohner und die Nachbarschaft in der Umgebung zu verhindern und nach dem Stand der Technik zu vermeiden sind. Die Projektbeschreibung der Veranstaltungshalle greenBox im Parkhaus am Gleisdreieck lassen keine Unverträglichkeit mit der angrenzenden Wohnnutzung erkennen. Durch die benachbarte, bereits fertiggestellte Wohnbebauung im Bezirk Mitte und die Schutzwürdigkeit kann davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung der Wohnverhältnisse wie auch der Nutzung des Parkhauses bestehen. Die Wohnbebauung an der westlichen Seite der Flottwellstraße schirmt das Vorhaben gegen Gewerbelärm aus dem Bezirk Mitte ab. Verhaltensbedingte Geräuscheinwirkungen aus dem Park am Gleisdreieck können nur ordnungsrechtlich sanktioniert werden. Planungsrechtlich ist hier keine Lösung möglich. 2 Verkehr  Das Verkehrsgutachten sollte auch den Fuß- und Radverkehr berücksichtigen (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt).  Es sollen geeignete Maßnahmen zur Wegeführung für Radfahrer und Fußgänger getroffen werden, insbesondere im Park und an den Zugängen sowie den Kreuzungspunkten mit anderen Verkehren (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt).  Es wird befürchtet, dass es zu zusätzlichem Staus auf der Potsdamer Straße führt, wenn die Grünzeiten für die Hauptlastrichtung verlängert und gleichzeitig auf Räumpfeile für die Linksabbieger in die Lützowstraße verzichtet würde (Nr. 24, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B).  Die Bedenken hinsichtlich zusätzlicher Verkehrsbelastungen durch die Umwandlung der Wirtschaftsspur in eine reine Busspur auf der Potsdamer Straße werden geteilt (Nr. 24, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B, Nr. 30 BA Tempelhof-Schönberg Tiefbau, Landschaftsplanungsamt, Facilitymanagement).  Die Umwandlung in eine reine Busspur sei aber gerade deshalb unerlässlich, weil die Radwegebenutzungspflicht aufgehoben werde (Nr. 24, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B).  Der zusätzliche Verkehr sollte nicht über die südlichen Wohngebietsstraßen geführt werden, entsprechende Verhinderungsmaßnahmen seien durchzuführen auch vor dem Hintergrund der beschränkten Kreuzungskapazität Ecke Steinmetz-/Bülowstraße (Nr. 30 BA Tempelhof-Schönberg Tiefbau, Landschaftsplanungsamt, Facilitymanagement).  Evtl. im Bezirk liegende Verkehrsinfrastrukturflächen sind festzustellen und die betroffenen Stellen um Kosteneinschätzung zu bitten (Nr. 42, BA FriedrichshainKreuzberg Finanzservice).  Straßenbegrenzungslinien sollten in Bezug auf die Rechtsicherheit festgesetzt werden und um den bisher unbefriedigenden Verlauf der Widmungsgrenze des Schöneberger Ufers im Norden des Geltungsbereichs zu verbessern (Nr. 44 BA Friedrichshain-Kreuzberg, Tiefbau). Abwägung: Die Verkehrsuntersuchung im Rahmen des Bebauungsplanes bezieht sich lediglich auf die Frage, ob der KFZ-Verkehr grundsätzlich abgewickelt werden kann und dient zudem als Grundlage für die Immissionsgutachten. Das Gebiet ist im planungsrechtlichen Sinne erschlossen und die Flottwellstraße ausreichend dimensioniert. Die Gestaltung der Flottwellstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes, sondern muss bezirksübergreifend und unter Einbezug aller Anlieger gelöst werden. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 54 Die verkehrstechnischen Probleme der Potsdamer Straße stellen ein gebietsübergreifendes Problem dar, dass auf Senatsebene gelöst werden muss. Das Vorhaben ist nicht ursächlich für diese Probleme. Die Verkehrsorganisation im Gebiet ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehr durch die Bülow-/Kurfürstenstraße zur Dennewitzstraße gelangt. Hier ist ein Zuwachs zu erwarten, die Belastungen auf der Blumenthal- und der Steinmetzstraße dürften sich kaum verändern. Maßnahmen an der Verkehrsinfrastruktur betreffen nicht den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, sondern liegen im Bezirk Mitte, der hier eine Lösung mit dem Vorhabenträger abstimmen muss. Die Widmungsgrenze des öffentlichen Straßenlandes ist nicht Gegenstand des Vorhabens und wird aus diesem Grund auch nicht im Bebauungsplan geregelt. Die Überbauung des Gehwegbereiches im nördlichen Bereich des Hotels ist bereits mit dem Tiefbauamt Friedrichshain-Kreuzberg vorabgestimmt. 3 Entwässerung/Versickerung  Es wird eine Voruntersuchung zur Gebietsentwässerung empfohlen, um entsprechende textliche Festsetzungen in den Bebauungsplan zu übernehmen (Nr. 25, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VIII D 25). Abwägung: Die Niederschlagsversickerung ist eine wasserwirtschaftliche Regelung, die nicht mit dem Festsetzungsinstrumentarium des § 9 geregelt werden kann. Das Niederschlagsentwässerungskonzept wird im Rahmen der Baugenehmigung abgestimmt. 4 Architektur/Städtebau  Das Baukollegium kritisiert die architektonischen und freiraumplanerischen Maßnahmen und fordert eine weitere Zusammenarbeit zwischen den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und der Senatsbaudirektorin (Nr. 23, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II A).  Da auf der Westseite eine geschlossene Bebauung festgesetzt sei, sollte sich die Bebauung auf der Ostseite daran orientieren und ein Hervortreten vermeiden (Nr. 35, BA Mitte, Abteilung Stadtentwicklung LuV, Planen und Genehmigen)  Auskragungen über den Gehweg, wie am Hotel vorgesehen, seien im Bezirk Mitte nicht genehmigungsfähig. Es sei unklar, ob evtl. betroffene Bereiche im Bezirk Mitte lägen (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt).  Durch Gutachten soll nachgewiesen werden, dass die die baulichen Anlagen die Flugzielortung des Luftverteidigungssensors Berlin-Tempelhof nicht stören (Nr. 5, Wehrbereichsverwaltung Ost) Abwägung: Seit Anfang 2012 finden umfangreiche Abstimmungen zwischen Vorhabenträger, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg und dem beteiligten Architekten und Freiraumplaner statt. Dabei wurden private und öffentliche Belange berücksichtigt und abgewogen und die Gestaltung des Vorhabens mit allen Beteiligten und mit Zustimmung der Bezirksämter Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte abgestimmt. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 55 Bei der Konzeption des Vorhabens Flottwellstraße Nord wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt. Die Gebäude im Baufeld Flottwellstraße Nord treten abschnittsweise von der Straßenbegrenzungslinie zurück um eine Vorgartenzone zu schaffen und den Straßenraum optisch aufzuweiten. Die Bebauung tritt also nicht vor, sondern springt auf ihrer überwiegenden Länge zurück. Die Auskragung des Hotels befindet sich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, der Bezirk Mitte ist von dieser Planung nicht berührt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren erfolgt, sofern erforderlich, eine gutachterliche Einschätzung inwieweit Anlagen der Luftverteidigung durch das Vorhaben beeinträchtigt werden. Nach § 34 BauGB wäre die Errichtung einer 25 m hohen geschlossenen Blockrandbebauung zulässig. Dies wird durch die Planung aufgelockert um den Bezug zwischen bestehendem Quartier und dem Gleisdreieckpark zu schaffen. 5 Soziale Infrastruktur  Zusätzliche soziale Infrastruktur, wie Kindergärten, Spiel- und Grundschulplätze seien kostenneutral für den Bezirk herzustellen (Nr. 42, BA FriedrichshainKreuzberg Finanzservice).  Der Vorhabenträger soll sich an der Einrichtung einer Kindertagesstätte im näheren Einzugsbereich finanziell beteiligen (Nr. 48, BA Friedrichshain-Kreuzberg, Amt für Familie, Gesundheit und Bildung). Abwägung: Die Versorgungssituation mit sozialer Infrastruktur wurde bezirksübergreifend ermittelt und abgestimmt. Notwendige Wohnfolgeeinrichtungen sind dem Rahmenvertrag entsprechend vom Vorhabenträger zu finanzieren und sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt die Errichtung einer Kindertagesstätte. Weitere Einrichtungen wie ein öffentlicher Spielplatz sind nicht geplant. 6 Verfahren  Der Durchführungsvertrag sollte dahingehend ergänzt werden, dass gegenüber dem Rahmenvertrag verminderte, planungsrechtlich zulässige Nutzungsmaße nicht zu einem finanziellen oder flächenmäßigen Ausgleich führen (Nr. 19, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt I B).  Die Geltungsbereiche der Bebauungspläne VI 140i VE und VI-140h VE sollten so vergrößert werden, dass sie direkt aneinander grenzen, um die Zugänge in den Park planungsrechtlich zu sichern (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt). Abwägung: Im Durchführungsvertrag wird eine Regelung getroffen, dass vom Land Berlin kein Ausgleich für verminderte bauliche Ausnutzung gegenüber dem Rahmenvertrag an den Vorhabenträger geleistet werden muss. Die Zugänge zum Park sind weder Bestandteil des Bebauungsplans VI-140i VE noch VI-140h VE. Eine Regelung der Parkzugänge erfolgt im Bebauungsplan VI140a. Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und die sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 56 7 Naturschutz  Als Maßnahme zum Vogelschutz wird empfohlen auf, die Verwendung von reflexionsarmen Glas und transluzentem Material im städtebaulichen Vertrag festzusetzen (Nr. 46b BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Natur).  Zu den Straßenbäumen auf der Ostseite der Flottwellstraße, gegenüber den Hausnummern 2 und 3, sollte eine Aussage getroffen werden (Nr. 35, BA Mitte, Abteilung Stadtentwicklung LuV, Planen und Genehmigen). Abwägung: Der Fensteranteil des Hotelgebäudes ist mit ca. 30% der Fassade nicht außergewöhnlich hoch. Direkt am Hotel sind parkseitig keine Bäume geplant, die sich irritierend spiegeln. Aus diesen Gründen werden vorgeschlagenen Maßnahmen zum Vogelschutz für unverhältnismäßig erachtet. Die Straßenbäume sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans, da die Flottwellstrasse nicht im Geltungsbereich liegt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Die Anregungen und Bedenken führten nicht zu einer Änderung der Planinhalte. Es wurden folgende redaktionelle Änderungen der Begründung und Ergänzungen von Fachgutachten vorgenommen. - Klarstellung der Bevorrechtigung des Verkehrs auf dem Schöneberger Ufer an der Einmündung der Flottwellstraße (Kap. II 2.6.1 Individualverkehr) Ergänzung der weiterhin bestehenden Trassenfreihaltung für die S 21 auf dem Gleisdreieckgelände (Kap. II 2.6.1 Öffentlicher Nahverkehr) Anpassung der Kapitelüberschrift von „Schmutzwasser“ in „Mischwasser, Regenwasser“ und Ergänzung zum Regenentwässerungskonzept (Kap. II 2.6.2) Klarstellung, dass oberirdische Gewässer nicht von der Planung betroffen sind und damit auch nicht den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes unterliegen. (Kap. II 4.1.2) Die Begründung wird hinsichtlich der Auswirkungen auf das Vorhaben durch die gewerblichen Nutzungen in der Umgebung ergänzt (Kap. II 6.5.2, siehe auch Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens vom 23.08.2012) Ein neues Unterkapitel „Lärm der ‚Spielfläche unter der U1, Westpark‘“ wird in Kap. II 6.5 eingefügt (Kap. II 6.5.3, siehe auch Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens vom 23.08.2012) Der Hinweis auf die Erweiterungsmöglichkeiten der Allegro-Grundschule wird in die Begründung mit aufgenommen (Kap III 4 Soziale Infrastruktur) Ergänzung von Fachgutachten: - Das schalltechnische Gutachten (ALB, Februar 2012) wird durch eine Stellungnahme vom 23.08.2012 u.a. zur Auswirkung der heranrückenden Wohnbauung an bestehende und geplante gewerbliche Nutzungen im Umfeld, ergänzt. B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Zusammenfassende Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, ausgelegt in der Zeit vom 06.06.– 06.07. 2012 im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abteilung Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung -, Zimmer 512, 5. Etage, Yorckstraße 4-11, 10965 Berlin, Telefon: 90298-3513, Montag bis Donnerstag von 7.30 bis 16 Uhr; Freitag von 7.30 bis 13 Uhr. Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 25.05.2012 im Amtsblatt Nr. 21 Seite 805 sowie am 04.Juni 2012 in der Tagespresse bekanntgegeben. Während der Auslegungszeit haben mehrere Bürger die Unterlagen eingesehen. 19 schriftliche Stellungnahmen wurden eingereicht, 2 davon (Nrn. 19.1 und 19.2, die Bezug aufeinander nehmen) baten um Fristverlängerung und gaben die Stellungnahmen nach Ablauf der Auslegungszeit ab, wurden bei der Abwägung aber berücksichtigt. Von den Stellungnahmen sind 3 Stellungnahmen gleichen Inhaltes (Nrn. 3, 6, 12) und wurden zusammengefasst. Stellungnahme Nr. 11 bezieht sich auf Nr. 13 An die Stellungnahme Nr. 9 schlossen sich 8 Einwender allgemein an (Nrn. 2, 4, 7, 10, 15, 17, 18, 19.1) Die Bedenken und Anregungen bezogen sich auf folgende Inhalte: I. Verfahren .............................................................................................................................................. 3 1. Entwicklung westlich der Flottwellstraße (1) ....................................................................... 3 2. Rahmenvertrag / Rahmenplan VI 140 / Entwicklung in Teilbebauungsplänen (2).............. 3 3. Kein Wettbewerbsverfahren (1)........................................................................................... 3 4. Unterlagen (5)...................................................................................................................... 3 5. Mängel in der Begründung/Umweltbericht (1)..................................................................... 4 6. Durchführung von Bewohnerworkshops, Mitentscheidung von Anwohnern (2) ................. 5 II. Planungsrechtliche Ausgangsituation ........................................................................................ 5 1. Verhältnis zur übergeordneten Planung (8) ....................................................................... 5 2. Einstufung des Geltungsbereiches als Innenbereich nach § 34 BauGB (2) ....................... 6 III. Städtebau ................................................................................................................................... 7 1. Städtebauliche und architektonische Gestaltung des Vorhabens (13) ............................... 8 2. Geschossigkeit / Gebäudehöhen und Auswirkung (5) ........................................................ 9 3. Qualität des Wohnumfeldes (9) ........................................................................................... 9 4. Gestaltung des öffentlichen Raumes (2) .................................................................................. 10 5. Sicherung von bezahlbarem Wohnraum (3)...................................................................... 11 6. Heranrücken der Wohnbebauung an das Parkhaus (1).................................................... 11 7. Auswirkungen auf die Wohnqualität / Wertminderung des Eigentums (Flottwellstraße 2) (4) 12 8. Öffentliche Zugänglichkeit/Sicherung einer öffentlichen Durchwegung/ ............................... Verknüpfung mit dem Umfeld (2)....................................................................................... 12 IV. Eingriff/Ausgleich/Ökologie ...................................................................................................... 13 1. Bewertung der Auswirkung bei Durchführung der Planung (2)......................................... 13 2. Versiegelungsgrad (3) ....................................................................................................... 13 3. Ausgleich/Kompensation (1).............................................................................................. 14 4. Biotop- und Artenschutz (2)............................................................................................... 15 5. Klimaschutz (6) .................................................................................................................. 16 6. Erholungsfunktion (6) ........................................................................................................ 17 7. Landschaftsbild (5) ............................................................................................................ 18 V. Grünfestsetzungen / Anpflanzgebote ....................................................................................... 19 1. Baumerhalt/-anpflanzungen (3) ......................................................................................... 19 2. Baumgutachten (1) ............................................................................................................ 19 3. Fassaden- und Dachbegrünung, Anpflanzung auf der Tiefgarage (1).............................. 20 4. Erdschicht auf der Tiefgarage (2) ...................................................................................... 20 5. Entwässerung, Versickerung (8) ....................................................................................... 20 VI. Immissionen ............................................................................................................................. 21 1. Erhöhung des Lärmpegels (12) ......................................................................................... 21 2. Schallgutachten (2)............................................................................................................ 23 1 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a VII. Verkehr, Stellplätze .................................................................................................................. 25 Gestaltung der Flottwellstraße (12) ................................................................................... 25 Gehwege/Erhalt der Straßenbäume (7) ............................................................................ 26 Verkehr / Anlieferung / Busvorfahrt Hotel (5) .................................................................... 26 Stellplätze (3)..................................................................................................................... 26 VIII. Soziale Infrastruktur.................................................................................................................. 27 1. Versorgung mit Kitaplätzen (5) .......................................................................................... 27 2. Schulangebot (1) ............................................................................................................... 27 3. Spielplatzangebot (3)......................................................................................................... 27 Fazit .................................................................................................................................................. 28 1. 2. 3. 4. 2 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a I. Verfahren 1. Entwicklung westlich der Flottwellstraße (1) Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg führt ein Bebauungsplanverfahren zur Entwicklung des Gleisdreieckgeländes durch. Damit werde aber nur die östliche Straßenseite der Flottwellstraße behandelt, die im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg liegt. Die westliche Straßenseite entziehe sich der öffentlichen Diskussion, da der Bezirk Mitte „stillschweigend“ genehmige und jeglicher Bürgerbeteiligung aus dem Weg gehe (Nr. 1). Abwägung Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg führt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI -140i VE auf der östlichen Seite der Flottwellstraße durch, die westliche Straßenseite ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Die Entwicklung, die auf Grundlage bestehenden Planungsrechts im Bezirk Mitte erfolgte, wurde bei der Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes und bei den Fachgutachten berücksichtigt. Westlich der Flottwellstraße befinden sich die festgesetzten Bebauungspläne 1-42b und II-176. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Rahmenvertrag / Rahmenplan VI-140 / Entwicklung in Teilbebauungsplänen (2) An keiner Stelle hätten die BürgerInnen die Chance gehabt sich gegen die Entscheidung für die Baufelder Flottwellstraße zu wehren, im Rahmen der öffentlichen Auslegung zum Rahmenplan sei die Kritik weggewogen worden (Nr. 15) Die Stellungnahme des BLN vom 30. Juni 2006 und von der AG Gleisdreieck vom 27. Juni 2006 zum Bebauungsplan VI-140 seien unberücksichtigt geblieben, lediglich die TÖB-Auswertung sei auffindbar. Der B-Plan VI-140 entziehe sich somit einer gerichtlichen Überprüfung. Dies sei ein Armutszeugnis für eine sich partizipativ nennende Stadtplanung (Nr. 9). Abwägung Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Zeitraum vom 06. Juni 2006 bis zum 30. Juni 2006 durchgeführt und die grundsätzlichen Ziele und Zwecke erörtert. Am 23. Juni 2006 fand eine Informationsveranstaltung statt. Im Ergebnis führten die vorgebrachten Äußerungen nicht zu einer Änderung des Planes. Für den Bebauungsplan VI-140i VE wurde auf der Grundlage von § 3 Abs. 1 Nr. 2 BauGB auf eine erneute frühzeitige Beteiligung verzichtet. Die Begründung (Kap. IV Verfahren 2) wird um die Themen und das Ergebnis der Abwägung ergänzt. Redaktionelle Änderung, Ergänzung der Begründung keine Auswirkung auf den Planinhalt 3. Kein Wettbewerbsverfahren (1) Bei Vorhaben dieser Größe und Bedeutung sei ein Wettbewerbsverfahren zur Entwicklung des Vorhabens normalerweise Standard (Nr. 13.1) Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ausgehend von einer an dem Potsdamer Platz orientierten dichten geschlossenen Bebauung ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit optimiert. Es gibt für nicht öffentliche Bauträger keine Verpflichtung, einen Wettbewerb durchzuführen. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 4. Unterlagen (5) Der Durchführungsvertrag sei nicht mit ausgelegt worden, was in anderen Bezirken üblich sei (Nrn. 3, 6, 12). 3 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Das Herunterladen der Gutachten sei wegen der Dateigröße unzumutbar gewesen. Deshalb war eine kurzfristige Stellungnahme nicht möglich (Nr. 19.1). Die zur Planung ausliegenden Gutachten wurden erst im Nachhinein am 06.06.2012 zur Verfügung gestellt, nachdem das Stadtplanungsamt auf § 10 Abs. 3 UIG aufmerksam gemacht wurde. Die zur Verfügung gestellten Dokumente seien nicht vollständig, es fehlten Klimagutachten und Durchführungsvertrag. (Nr. 9). Die auftretenden Schwierigkeiten beim Download (nur mit speziellem Programm möglich), die Verschlüsselung (Drucken oder Kopieren von Textteilen unzulässig) führten dazu, dass es sich nicht um „leicht zugängliche Formate“ nach Maßgabe des UIG handele und man vermute, dass der Bezirk die Öffentlichkeit mit der Beschäftigung mit den Unterlagen möglichst behindern wolle (Nr. 9). Abwägung Die durch § 3 Abs. 2 BauGB vorgeschriebene Auslegung der Unterlagen erfolgte in den Räumlichkeiten des Fachbereichs Stadtplanung im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg. Hier lagen im Zeitraum vom 04.06. bis zum 04.07.2012 Planzeichnung, Begründung, Vorhabenplan, alle Gutachten und der Entwurf des Durchführungsvertrags aus. Die Bereitstellung der Unterlagen im Internet ist ein zusätzlicher Service des Bezirks FriedrichshainKreuzberg auf Wunsch des Landes Berlins, um die Partizipation zu erhöhen. Der Umfang der auszulegenden Unterlagen wird durch § 3 Abs. 2 BauGB, nicht aber durch das Umweltinformationsgesetz bestimmt. In der Begründung in Kap. II. 2 sind die wesentlichen Inhalte des Durchführungsvertrages ebenfalls dargestellt. Zu den Schwierigkeiten, die Unterlagen herunterzuladen werden Hinweise zur Kenntnis genommen. Keine Änderung Auswirkung auf den Bebauungsplan: keine 5. Mängel in der Begründung/Umweltbericht (1) Das Baumgutachten, die Biotoptypenkartierung und floristische Erfassung wurden für den gesamten Geltungsbereich des VI-140 untersucht und dargestellt und seien daher fehlerhaft. Die Begründung weise formale Mängel auf, wie eine Legende zum besseren Erkennen der verschiedenen schutzgutbezogenen Untersuchungsräume, das Fehlen eines Literaturverzeichnisses am Ende des Umweltberichtes, sowie eine Anmerkung zur Bürgerbeteiligung des Verfahrens zum B-Plan VI140. Es hätten sich durch das Kopieren von Textteilen beider Bebauungspläne VI-140 i und h Fehler eingeschlichen, wie die Nennung der Abstandflächen „in Höhe von Lützow und Pohlstraße (S. 36). Die Umweltziele (des Landschaftsprogramms) seien nicht richtig aufgezählt worden. Eingriffsbewertung und Kompensationsmaßnahmen sollten sich in der Folge daran orientieren. Eine Aufwertung durch die Errichtung einer Grünanlage durchzuführen und mit einem Mangel an Grünflächen zu begründen sei nicht schlüssig. Bei einem Mangel sollte das gesamte Gelände einer Grünflächennutzung zugeführt werden. Der Plan diene nur der Finanzierung der Parkgestaltung (Nr. 9). Abwägung Der Umweltbericht ist kein separates Fachgutachten, sondern Teil der Begründung und muss sich daher an die Form der Begründung halten. Ein Literatur- und Quellenverzeichnis ist nicht angebracht, da dies nicht der Form einer Bebauungsplanbegründung entspricht. Die Untersuchungsräume werden verbal erläutert und grafisch auf dem Luftbild dargestellt. Eine separate Legende zu der Grafik ist nicht erforderlich, weil die Untersuchungsräume als verschieden farbige Umrisslinien dargestellt sind. Die Farbe der Umrisslinie für den jeweiligen schutzgutbezogenen Untersuchungsraum wurde im Text benannt. Eine Verwechslung ist nicht möglich. Die Begründung (Kap. IV Verfahren 2.) wird um die Themen und das Ergebnis der Abwägung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ergänzt. Die Aussagen zur Pohlstraße (Kap. 4.2.3.1.5. Schutzgut Klima / Luft) beziehen sich grundsätzlich auf die Abstandsflächen zwischen den Baufeldern und sind aus diesem Grund korrekt dargestellt. Die Hinweise zu den Zielen des Landschaftsprogramms werden zur Kenntnis genommen. Aufgrund des Widerspruchs zwischen FNP und LaPro, das seit 1994 nicht aktualisiert wurde, wurden die Ziele des LaPro in Teilen als nicht mehr aktuell bewertet. Es wurden daher nur die Ziele in der Begründung zitiert, die bei einer baulichen Entwicklung der Fläche weiterhin Gültigkeit haben. Die öffentliche Parkanlage kann in der geplanten Größenordnung von 30 ha nur auf Grundlage des im Rahmenvertrag vereinbarten Kompromisses zwischen öffentlichen und privatwirtschaftlichen Interessen hergestellt und finanziert werden. 4 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Redaktionelle Änderung der Begründung Auswirkung auf den Bebauungsplan: keine 6. Durchführung von Bewohnerworkshops, Mitentscheidung von Anwohnern (2) Um die Bürger in die Baumaßnahmen einzubinden, sollen Workshops durchgeführt werden, anhand derer konkrete Ziele für die zukünftige Gestaltung des Quartiers mit den Bewohnern entwickelt werden können (Nr. 1). Die öffentliche Auslegung ändere nichts an der Entscheidung, dass das Wohnumfeld sich in einem nie dagewesenen Maß verändere, ohne dass die Anwohner darüber mit entscheiden durften. Das jahrelange Engagement der Anwohner für den Naturpark Gleisdreieck sei wenig erfolgreich gewesen, Letztendlich hätten sich die Verwertungsinteressen durchgesetzt. (Nr. 15) Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Allerdings ist die Gesamtgestaltung nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Der angesprochene Kiez befindet sich darüber hinaus zum überwiegenden Teil im Bezirk Mitte. Im Bebauungsplanverfahren wurden öffentliche Belange und die unterschiedlichen privaten Belange untereinander abgewogen. Die öffentlichen Belange bestehen darin, eine möglichst große öffentlich nutzbare innerstädtische Grün- und Freifläche entwickeln zu können und der Bevölkerung für Erholungszwecke zur Verfügung zu stellen. Die Baufelder stellen dabei einen Kompromiss der Verhandlungen mit den Eigentümern dar, die insgesamt den Anwohnern zu Gute kommt. Bislang war das Gleisdreieckgelände nicht offiziell zugänglich und das Gebiet um die Flottwellstraße, hatte bisher ein „Schmuddelimage“. Park und Baufelder bedingen einander. Für die Parkplanung wurden verschiedene Workshopverfahren mit den Anwohnern und anderen interessierten Bürgern durchgeführt. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt II. Planungsrechtliche Ausgangsituation 1. Verhältnis zur übergeordneten Planung (8) Im Flächennutzungsplan sei die zu beplanende Fläche als Grünfläche ausgewiesen (Nrn. 2, 4, 9, 15, 18). Im Landschaftsprogramm, Teilplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption, werde sie als zu schaffende Grünfläche definiert. Es bestehe kein Verständnis, warum dies nicht mehr so sein solle (Nrn. 2, 4, 7, 9). Die Interpretation hinsichtlich der Detailunschärfe sei falsch. Der Flächennutzungsplan sei nur in Bezug auf den Straßenverlauf unscharf, nicht aber hinsichtlich des Verlaufes der Bezirksgrenze. So ergebe sich eindeutig, dass auf Kreuzberger Seite keine Baufläche dargestellt sei. Die Baufelder seien nicht im Textteil (1998) erwähnt (Nr. 9). In der Änderung des Flächennutzungsplanes 1998 seien die heutigen Baugebiete bereits dargestellt worden, das Baufeld an der Flottwellstraße sei aber im Gegensatz zu den anderen (Urbane Mitte, Yorckdreieck, Möckernkiez) nicht namentlich erwähnt worden (Nr. 9). Die in der Begründung geäußerte Darstellung des Geltungsbereiches als gemischte Baufläche im FNP sei falsch. Tatsächlich sei keine Baufläche dargestellt. Dem entspräche auch das Planwerk Innenstadt (1999) (Nr. 9). Die Fläche des Vorhabenträgers liege im Vorranggebiet der Luftreinhaltung (Nrn. 2, 10, 15, 18). Die Inhalte des Flächennutzungsplanes seien für Verwaltungshandeln verbindlich. Es bestehe kein Verständnis für die Nichtberücksichtigung der Planinhalte (Nrn. 2, 7, 10, 15, 18). Das Grundstück liegt laut LaPro auf einer gesamtstädtischen Ausgleichsfläche 1. Priorität (Nrn. 7, 9). Im Gegensatz zum Tempelhofer Feld würden im LaPro keine Bereiche dargestellt, in denen eine Nutzungsänderung gemäß Flächennutzungsplan vorliege (Nr. 9). Die ökologischen Ausgleichsflächen der Bebauung des Potsdamer Platzes auf dem Gelände des Gleisdreiecks seien durch den sog. Notenwechsel langfristig gesichert. Trotz Ablehnung des damaligen Normenkontrollantrages sei das OVG davon ausgegangen, dass das Gelände des Gleisdreiecks westlich der Bahnbetriebsanlagen (Nord-Süd-Tunnel) unbebaut bleibe. Der Verweis auf die stattfindende Sicherung der Ausgleichsflächen sei ein Grund für die Ablehnung des Normenkontrollantrages gewesen (Nr. 9). 5 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Die 3-ha-Regelung werde durch die Senatsverwaltung ausgehöhlt, indem aus Grünflächen Bauflächen bis zu 3 ha entwickelt würden, obwohl die Regelung eigentlich bedeute, dass innerhalb einer Grünfläche verstreut liegende Einzelhäuser bis zu einer Fläche von 3 ha entwickelt werden könnten (Nr. 19.1). Abwägung Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP's generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Der FNP ist verwaltungsverbindlich aber kein starres Instrument. In einer Großstadt wie Berlin besteht ein ständiges Anpassungserfordernis. Der Flächennutzungsplan wird hinsichtlich der Entwicklungsziele überprüft und ggf. begründet geändert. Landschaftsprogramm und Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen sich. Die naturschutzfachlichen Entwicklungsziele und Maßnahmen, die das Landschaftsprogramm darstellt beziehen sich auf die vorhandene Bodennutzung. Dort, wo der FNP neue Nutzungen vorsieht, zeigt das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm dann entsprechend neue Entwicklungsziele und Maßnahmen auf. Es bildet damit die wesentliche ökologische Bezugsbasis der vorbereitenden Bauleitplanung. Aufgrund des genannten Zusammenhanges hat das LaPro auf die regelmäßigen Änderungen des FNP zu reagieren. Entsprechend seiner Darstellungssystematik werden die neuen naturschutzfachlichen Ziele und Maßnahmen der geänderten Bodennutzung zugeordnet. Unabhängig von der formalen Aktualisierung werden die naturschutzfachlichen Inhalte in das jeweilige FNPÄnderungsverfahren transportiert, so dass der inhaltliche Abstimmungsprozess zwischen Landschaftsund Bauleitplanung kontinuierlich geführt wird. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden erfolgte kein Hinweis, dass die Ziele der übergeordneten Planungen hier falsch interpretiert wurden. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Auch das Planwerk Innenstadt wurde seit 1999 kontinuierlich verwaltungsintern überprüft und aktualisiert. Neue Projekte und räumliche Konzepte wurden einbezogen, so ist eine straßenbegleitende dichte geschlossene Bebauung östlich der Flottwellstraße seit 2003 Bestandteil des Planwerkes Innenstadt, das heute durch das Planwerk Innere Stadt (Stand 2011) abgelöst wurde. Der Notenwechsel wurde durch die Vereinbarungen, die zum Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecksgeländes führten obsolet. Zum Rahmenvertrag wurden im Vorfeld einer konkreten Parkplanung Ausgleichsflächen zugeordnet, um sicher zu stellen, dass keine Doppelnutzung erfolgt. Es wurden auf der Fläche des Gleisdreiecks sowohl die erforderlichen Ausgleichsflächen für die Entwicklung des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes (16 ha) als auch weitere Ausgleichsflächen für die Entwicklung der Baufelder nachgewiesen. Durch den Rahmenvertrag und die Festsetzung des Teilbebauungsplans VI-140a für den Gleisdreieckpark erfolgt die Sicherung der Ausgleichsflächen für den Potsdamer Platz und Leipziger Platz. Dies ist allerdings nicht Inhalt dieses Bebauungsplanes. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Einstufung des Geltungsbereiches als Innenbereich nach § 34 BauGB (2) Das Gebiet sei ebenso wie das des Möckernkiezes als Außenbereich nach § 35 BauGB zu sehen und entsprechend in der Planung zu beurteilen. Dafür spräche, dass bisher nur als Bahngelände genutzt 6 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a wurde, vor der umliegenden Bebauung entstand und durch die Aufschüttung des Geländes klar von der Umgebung abgegrenzt sei. Es läge keine Innenentwicklung vor. Innenentwicklung sei nicht die Bebauung der Ränder innerstädtischer Freiflächen (Nr. 9). Vielmehr ist der § 35 des BauGB anzuwenden, da die gesamte Bahnfläche vor der Nutzung als Güterbahnhof niemals bebaut war, sondern vor den Toren Berlins bis etwa 1870 als Ackerland genutzt wurde, also als „reine Natur“. Das Gelände war selbst in seinem bahntechnisch größten Ausbau 1944 nur mit Gleisen, nie aber mit Gebäuden bebaut. Das Eisenbahnsondernutzungsrecht mache die Rechtslage weniger eindeutig als es scheine (Nr. 19.1). Abwägung Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und II 4.3.1.3) wird entsprechend ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt III. Städtebau 2. Nutzungskonzept (3) In der Nähe gäbe es bereits ein Hotel und das zukünftige Hotel sei dadurch unnötig. Es solle im Zentrum mehr Grünes geben. Durch die Baumaßnahme würde der öffentliche Haushalt belastet. Die Notwendigkeit auch der Wohnbebauung wird in Frage gestellt. (Nr. 14) Grundsätzlich werden die städtebaulich und hinsichtlich ihrer Nutzung untereinander abgestimmten Zielsetzungen für die Baufelder begrüßt, vor allem die angemesse Anpassung der Kerngebietsnutzung in Baufeld Nord. (Nrn. 11,13) Abwägung Eine Bedarfsanalyse für das Hotel ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Es handelt sich bei der Größenordnung von ca. 100 Zimmern um ein kleines, ein sog. „Boutique-Hotel“ für die individuellle Nachfrage, dass das bestehende Angebot ergänzt. Eine Bedarfsanalyse für Wohnungsbau ist ebenfalls nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Nach dem aktuellen Wohnungsmarktbericht der IBB (siehe unter: http://www.stadtentwicklung.berlin.de /wohnen/wohnungsmarktbericht/) verzeichneten die Bezirke Kreuzberg-Friedrichshain und Mitte von 2001 zu 2010 einen Bevölkerungsanstieg von über 5 % und 1,5 – 5 %. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass erst seit 2005 ein stetiger Anstieg vorliegt, während die Entwicklung vorher stagnierte. Um die starke Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum zumindest teilweise zu befriedigen, ist es Ziel des Senats, bis 2016 vor allem in den Innenbezirken 30.000 neue Wohnungen zu bauen. Das Vorhaben an der Flottwellstraße erhöht den Wohnungsbestand und kann so zur Entspannung der Nachfrage beitragen. Vor diesem Hintergrund ist auch das geänderte Nutzungskonzept für das Baufeld, einen großen Anteil durch Wohngebäude zu nutzen, folgerichtig. Es handelt sich um ein privates Bauvorhaben. Der Vorhabenträger hat sich im Durchführungsvertrag dazu verpflichtet, die Planungskosten zu übernehmen, so dass der öffentliche Haushalt nicht belastet wird. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 7 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord 1. Anlage 2a Städtebauliche und architektonische Gestaltung des Vorhabens (13) Zu massige Baukörper, überhöhte GFZ und Höhe im Vergleich zur Nachbarbebauung (Nrn. 8, 13.1, 16). Verschattung und zu geringe Abstandsflächen zur Nachbarbebauung (Nr.8). Die städtebauliche Betonung an der nördlichen Spitze einschließlich des höheren Baukörpers und die Hotelnutzung seien nachvollziehbar. (Nr. 11, 13) Die Inhalte des benachbarten Bebauungsplanes II-176 in Mitte seien hinsichtlich Art und Maß (der baulichen Nutzung (Allgemeines Wohngebiet und 22 m Traufhöhe) sowie der städtebaulichen Konzeption zu beachten und zu übernehmen (Nrn. 11, 13, 13.2). Die Architektur des Hauses Flottwellstraße 2 und das Verhältnis zum öffentlichen Raum werde durch das Vorhaben nicht ausreichend berücksichtigt (Nrn. 11, 13, 13.1, 13.2). Das Vorhaben sollte um 4,5 m von der Flottwellstraße zurückspringen, damit der Baumbestand erhalten bleiben kann (Nr. 16). Es sei nicht vertretbar, dass die durchgehende Vorgartenzone am nördlichen Rand des nördlichen Wohngebäudes ausgerechnet dort aufgegeben werde, obwohl sich dies nicht aus der gegenüberliegenden Bebauung ableiten lasse. Die vorgeschlagene Kopfbebauung mit dem zusätzlich weit auskragenden Eckbalkon wirke eigenartig und unangemessen. Sie stelle eine nicht zu tolerierende Einschränkung der Wohnutzung des Hauses Flottwellstraße 2 dar. Es wird vorgeschlagen, die Vorgartenzone der Wohnbebauung bis zum Vorplatz des Hotels durchzuziehen. Die Lücke zwischen Hotel und Wohnbebauung könnte durch Verzicht der Lücke in der Wohnbebauung größer werden (Nrn, 11,13). Bei den Öffnungen solle die Flottwellstraße 2, die für den Deutschen Architekturpreis des DAM 2013 nominiert ist, berücksichtigt werden (Nrn, 13.1). Das zur grünen Klimaoase erklärte Gleisdreieck werde kasernenartig zugebaut (Nr. 17). Die Entwicklung des Parks sei auch ohne flankierende Bebauung möglich (Nrn 9, 10, 14, 15). Eine Begründung, dass nur eine Bebauung das Gleisdreieckgelände in das umgebende Stadtgefüge reintegrieren könne, sei nicht erbracht, sonst wären andere Parks, die an eine öffentliche Straße heranreichen wie der Tiergarten, die Hasenheide oder das Gleisdreieck entlang der Möckernstraße und keine Randbebauung aufweisen auch nicht integriert. Der Park sei durch die vorhandenen Eingänge eingebunden, sonst müsse auch die Möckernstraße bebaut werden (Nrn. 9, 10, 18). Mangelnde Berücksichtigung der gesamten Straße und seiner Entwicklung durch das Vorhaben (Nrn. 11, 13, 13.2, 16). Keinesfalls dürfe die Flottwellstraße zur Rückseite einer präferierten Ausrichtung der neuen Wohnbebauung werden, die Gestaltung der Fassaden zur Flottwellstraße und die Erdgeschoßzonen müssten den hochwertigen urbanen Straßenraum erzeugen. (Nr. 13.1) Abwägung, Die Hinweise zu Städtebau und Architektur werden zur Kenntnis genommen. Das städtebauliche Konzept wurde in einem diskursiven Verfahren entwickelt. Ziel war es, in der innerstädtischen Lage ein dichtes urbanes Quartier zu realisieren. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit modifiziert. Die im Rahmenvertrag ursprünglich anvisierte hohe Dichte von einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,5 orientierte sich an der Bebauung des Potsdamer Platzes und hätte demgegenüber eine geschlossene Blockrandbebauung oder eine Hochhausbebauung ermöglicht. Das vorliegende Vorhaben weist mit einer GFZ von 2,9 eine deutlich geringere Dichte auf. Durch die sich zum Park öffnenden Höfe und die Durchlässe wird der Freiraum optisch aufgeweitet. Bei der Konzeption für das Vorhaben wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt und nicht die Einzelgebäude. Die Gebäude hätten auch als geschlossene Front direkt an der Straßenbegrenzungslinie liegen können. Hierauf wurde weitgehend durch eine Vorgartenzone verzichtet, um den Straßenraum insgesamt optisch aufzuweiten. Im Vordergrund stand hier nicht die städtebauliche Betonung von Gebäudeköpfen, die bewusst vorspringen, sondern eine straßenbegleitende Bebauung, die partiell zurückspringt, und den Straßenraum so optisch aufweitet. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar ist und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Ohne Bebauungsplan wäre gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. 8 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Im Vorfeld der Festsetzung des Bebauungsplanes wird die städtebauliche und architektonische Qualität der Gebäude, insbesondere die Fassadengestaltung und der Baukörper des Hotels, zwischen Bezirk und Senatsbaudirektorin abgestimmt. Die genannten Orte Berlins wie Hasenheide und Tiergarten sind nicht mit der Situation des Gleisdreiecks vergleichbar. Das Gleisdreieck war über Jahrzehnte durch die Nutzung als Bahnanlage und später als Brachfläche abgeschottet. Hinzu kommt die erhöhte Lage durch die Aufschüttung. Die noch vorhandenen hohen Mauern und Zäune sind immer noch Zeugnis dieser Autarkie. Die geplanten Baufelder schaffen einen Übergang zwischen Freifläche und Bebauung und tragen so zur Eingliederung ins Stadtgefüge bei. Dies bedeutet nicht, dass der Park rundherum bebaut werden muss. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Geschossigkeit / Gebäudehöhen und Auswirkung (5) Es sei nicht einzusehen, warum die Gebäude östlich der Flottwellstraße höher sein sollen (Nr. 13.1) Das Hotel überschreite mit 8 Geschossen und 25,30 m die Berliner Traufhöhe von 22 m, damit bilde die Bebauung einen extremen Riegel im Vergleich zum Ist-Zustand zwischen der Grünfläche am Karlsbad bzw. der offenen Bebauung im Westen und dem Gleisdreieck-Park im Osten (Nr.9). Die Bauhöhe sollte an die gegenüberliegende Straßenseite angepasst werden und diese nicht überragen (16). Abwägung Die Wohngebäude im Geltungsbereich weisen eine berlintypische Traufhöhe von 22 m (hier bis 55,7 bis 56,20 m ü. NHN) auf und eine Oberkante von (59,30 m ü. NHN). Das Hotel hat eine Trauföhe von 25,3 m (59,00 m ü. NHN) und eine Oberkante von 28,3 m (62,00 m ü. NHN). Für das Hotel ist bewusst eine höhere Bebauung zugelassen, um die Eckbebauung, hier als besonderes Einzelgebäude, städtebaulich zu betonen. Die umgebende Bebauung weist eine heterogene Baustruktur und unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Die Höhe der umliegenden Gebäude wurde im Jahr 2008 exemplarisch ermittelt (Zech und Ruth) und liegt z.B. in der Lützowstraße Nr. 3-5 bei 55,70 – Oberkante 58,85 m ü. NHN, Lützowstraße Nr. 105 bei 60,85-78,0 m ü. NHN. Die geplanten und zum Teil realisierten Gebäude westlich der Flottwellstraße weisen ebenfalls unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Das niedrigste Gebäude ist die Flottwellstraße 8 / Lützowstraße 113 mit einer Oberkante von 20,70 m (55,70 m ü. NHN), die höchsten Gebäude Flottwellstraße 14-18 / Pohlstraße 2-4 mit einer Oberkante des Staffelgeschosses von 23,39 m (58,84 m ü. NHN) und Lützowstraße 1 mit 25,0 m (59,47 m ü. NHN). Die Flottwellstraße 2 hat eine Oberkante 22,95 m (56,95 m NHN). Für die westliche Straßenseite der Flottwellstraße ist der Bezirk Mitte zuständig, die Baugenehmigungen basieren auf der dort vorzufindenden planungsrechtlichen Situation. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140i VE können die Festsetzungen auf das städtebaulich begründete Vorhaben abgezielt werden. Somit sind die Wohngebäude um 2,35 m höher als die Flottwellstraße 2, 0,45 m als die Lützowstraße 3-5 und fast gleich hoch wie Lützowstraße 1. Somit orientiert sich der Bebauungsplan an der umliegenden Bebauuung. Es wurde bereits eine Vorgartenzone vorgesehen, um den Straßenraum optisch aufzuweiten. Die bauliche Dichte wurde deutlich reduziert. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Bei einer Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 34 BauGB wäre die Errichtung eines 25 m hohen, geschlossenen Blockrands auf der Ostseite der Flottwellstraße zulässig. Begründung (Kap. II 6.2.3 Höhe baulicher Anlagen) wird entsprechend ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 3. Qualität des Wohnumfeldes (9) Das Wohnumfeld werde verschattet (8). Durch die Verschattung des Parks bereits ab dem frühen Nachmittag verschlechtere sich die Qualität des Wohnumfeldes (Nr. 18). Das Wohnumfeld werde sich verschlechtern (Nr. 10, 2). Wofür brauche man Panoramafenster, wenn gegenüber gebaut werde? Welche Ausgleichsmaßnahmen seien für die Betroffenen geplant (Nr. 7). Die Fällung von Bäumen beeinträchtigt das Wohnumfeld (Nr. 11, 13, 13.2). Durch die Schaffung einer durchgehenden Vorgartenzone, auch auf der Ostseite der Flottwellstraße, könnte das Wohnumfeld wesentlich verbessert werden (Nr. 11, 13, 13.2). 9 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Die Gestaltung der Fassaden und Erdgeschosszonen zur Flottwellstraße sollte höchste Priorität haben, um die Qualität des Wohnumfeldes und der gegenüberliegenden Straßenseite zu erhalten. Es wird vorgeschlagen, eine Bestandsaufnahme der bestehenden Gebäude westlich entlang der Flottwellstraße für die Platzierung und Abmesseung der Öffnungen der Bebauung Flottwellstraße Nord hinzuzuziehen, (Nr. 13.1). Im nördlichen Bereich des ehem. Potsdamer Güterbahnhofs würden lediglich die Flächen über dem Eisenbahntunnel als Park gestaltet (Nr.10). Eine großzügigere Parkanlage an dieser Stelle sei wünschenswert und für die Bewohner der Stadt einen Ausgleich (Nr. 16). Abwägung Die Bebauung wird aufgrund der städtebaulichen Orientierung, der Größe des Gesamtparks sowie der unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzliche Auswirkung des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Das Gebiet beidseitig der Flottwellstraße ist gerade erst in der Entwicklung begriffen. Der Westpark, existiert noch nicht. Eine Aufwertung und Qualität des Wohnumfeldes entsteht mit der Gesamtwicklung. Ohne die Baufelder u.a. an der Flottwellstraße, die im Rahmenvertrag bestimmt worden sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darstellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. Bei der Konzeption für das Vorhaben Flottwellstraße Nord wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt und nicht die Einzelgebäude. Die Absicht, das Gebiet zu bebauen, wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Die notwendigen Abstandsflächen werden eingehalten. Der Erhalt der Straßenbäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Im Vorfeld der Festsetzung des Bebauungsplanes wird die städtebauliche und architektonische Qualität der Gebäude zwischen Bezirk und Senatsbaudirektorin abgestimmt. Der Gleisdreieckpark muss in seiner Gesamtheit von 30 ha gesehen werden. Die Breite eines Teils des Parks kann hier nicht als alleiniger Maßstab der Qualität betrachtet werden. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 4. Gestaltung des öffentlichen Raumes (2) Es werden diverse Vorschläge und Forderungen eingebracht, die bei der Ausführung des Vorhabens berücksichtigt werden sollen, betr. Aufenthaltsqualität im öffentlichen und privaten Raum, Gestaltung der Außenanlagen, Möblierung, Fassadengestaltung, Umsetzung von Nutzungen wie Nahversorgung und Dienstleistungen in der Erdgeschossebene, Schaffung von gemeinschaftlich nutzbaren Flächen, Herstellung und Offenhaltung von Wegebeziehungen, Erhalt von Sportmöglichkeiten in der Lützowstraße sowie Maßnahmen zur Neu- und Umgestaltung des Straßenraumes (Nr. 1). Der Übergang von Gleisdreieckpark zur Grünanlage am Karlsgarten werde durch den Bau des Hotels erschwert (Nr. 9) Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, betreffen aber nur bedingt das Bebauungsplanverfahren und das Gebiet selbst. Die zulässigen Nutzungen ermöglichen eine gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen. Die öffentliche Durchwegung zum künftigen Westpark nördlich und südlich angrenzend bleibt erhalten. Darüber hinaus ist südlich des Hotels eine weitere Anbindung an den Park ge- 10 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a plant, so dass die Anbindung an die angrenzende Grünfläche gewährleistet ist. Es wurde ein Freiflächenkonzept für den privaten Freiraum erarbeitet, das Anlage zum Durchführungsvertrag wird. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 5. Sicherung von bezahlbarem Wohnraum (3) Es wird durch die Aufwertung der Wohnqualität (momentan noch einfache Lage) befürchtet, dass die Mieten steigen (Nrn. 1, 9). Eine Ermittlung der Mietstruktur soll erfolgen und aufgrund dieser dann entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet werden, um zu verhindern, dass Verdrängungseffekte auftreten. Dabei soll auf die Wohnungsbaugesellschaften eingewirkt werden, so dass Mieterhöhungen abgewendet werden können, gleichzeitig wird die Aufstellung einer Milieuschutzsatzung für das Gebiet gefordert (Nr. 1). Starke Mietpreissteigerungen und Verdrängungseffekte könnten zu einer Ablehnung des Parks bei Teilen der benachbarten Bevölkerung führen und einer geplanten Integration des Gleisdreiecksgeländes in die Stadt zuwider laufen (Nr. 9). Die sozio-kulturelle Anwohnerschaft werde zerstört, begonnene Gentrifizierung weiter zunehmen (Nr. 15). Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Westlich der Flottwellstraße liegt die Zuständigkeit beim Bezirk Mitte. Der Erhalt und die Schaffung kostengünstigen Wohnraums kann nicht auf Bezirksebene gelöst werden. Hier bedarf es einer gesamtstädtischen Strategie. Aufgrund des Nachfragedrucks nach Wohnungen innerhalb des S-Bahnrings, ist der Neubau von Wohnungen erforderlich. Ein Verzicht auf Neubauten würde den Druck auf die Bestände ebenfalls erhöhen. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 6. Heranrücken der Wohnbebauung an das Parkhaus (1) Der B-Plan VI-140 sehe im Gegensatz zum VI-140h VE eine Gebietstypenfestsetzung als Kerngebiet (MK) bzw. Mischgebiet (MI) vor. Das jetzige Vorhaben entspräche aber einer Wohngebietsnutzung, welches keine Nutzungen ermöglicht, die in einem Kern- oder Mischgebiet zulässig seien. Dadurch sei die zukünftige Entwicklung gewerblicher Nutzung im direkten Umfeld bedroht, da der Betrieb aus immissionsschutzrechtlichen Gründen unverhältnismäßig eingeschränkt werden müsste. Die Interessen des Grundstücksbesitzers des Flurstücks 3388 (Schöneberger Ufer 5, 10785 Berlin), seien nicht ausreichend berücksichtigt worden. Es droht eine Wertminderung des Eigentums. Der Eigentümer behält sich die Geltendmachung seiner Rechte in diesem Zusammenhang ausdrücklich vor . Evtl. entstehende Lärmkonflikte zwischen der Wohnnutzung und der Gewerbenutzung können aufgrund einer nicht vorhandenen Gebietstypenkategorisierung nach BauNVO nicht näher eingeschätzt werden (Nr. 5). Abwägung: Für das Parkhaus "Am Gleisdreieck" wurde beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ein Bauantrag zum Bauvorhaben "greenBox“ auf und im Parkhaus am Gleisdreieck eingereicht. Danach soll auf und in das bestehende Parkhaus eine multifunktionale Veranstaltungshalle für Messen, Ausstellungen, Seminare usw. (nicht jedoch für Konzerte) auf drei verschiedenen Ebenen mit Platz für bis zu 2.800 Besucher gebaut werden. Aus den eingereichten Unterlagen (Betriebs- und Baubeschreibung und Gutachten Prognose zu den Lärmimmissionen, Stand 06.08.2012) geht hervor, dass die zu erwartenden Lärmimmissionen mit der heranrückenden Wohnbebauung verträglich sind. (Stellungnahme ALB 23.08.2012 als Ergänzung des Lärmgutachtens (Februar 2012). Die angestrebte neue Nutzung und deren zeitliche Beschränkung verursachen keine relevanten Schallimmissionen auf die umliegende und die heranrückende Wohnbebauung. Die Frage, ob die bestehende Nutzung als Parkhaus eingeschränkt wird, wurde ebenfalls gutachterlich in einer ergänzenden Stellungnahme (vom 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung eingeschätzt. Danach ist auch hinsichtlich der Bestandsnutzung als Parkhaus keine Beschränkung zu erwarten. Die vorhandene Wohnnutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft des Parkhauses, die Öffnungszeiten und die Frequentierung zur Nachtzeit erlauben den Rückschluss, dass die im Baufeld Nord an der Flottwellstraße geplanten Wohnnutzungen aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der Nutzung des Parkhauses führen. 11 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Wertminderungen des Grundstückes Schöneberger Ufer 5, die so erheblich sind, dass die Planung unverhältnismäßig sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dass das Grundstück Schöneberger Ufer 5 nicht mehr rentierlich genutzt werden kann, ist ebenfalls nicht erkennbar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt Wohngebäude und ein Hotelgebäude fest. Diese haben den Schutzstatus eines Allgemeinen Wohngebietes und eines Kerngebietes. Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 7. Auswirkungen auf die Wohnqualität / Wertminderung des Eigentums (Flottwellstraße 2) (4) Mitentscheidend für den Kauf der Wohnung in der Flottwellstraße 2 war der direkte Parkanschluss, der aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm abgeleitet wurde. Das Vorhaben bedrohe den Werterhalt des Eigentums. Entweder werde es in den kritisierten Punkten nachgebessert oder es solle auf die Planung verzichtet werden (Nr. 4). Durch die gegenüber liegende, hohe Bebauung und die Fällung von Straßenräumen erhöhe sich die Sonneneinstrahlung im Sommer und führe aufgrund der großen Fensterflächen zu höheren Temperaturen im Gebäude (Flottwellstraße 2). Im Winter wird weniger direkte Sonneneinstrahlung erwartet und dementsprechend höhere Heizkosten und ein erhöhter CO2-Ausstoß (Nrn. 2, 4). Wozu würde man Panoramafenster brauchen, wenn das Grundstück bebaut wird? Welche Ausgleichsmaßnahmen sind für die Bewohner Flottwellstraße 2 geplant? (Nr. 7) Nach Osten befinden sich die schmalen Balkone der Wohnungen, die zur Flottwellstraße hin vollständig verglast sind und zu 50% geöffnet werden können, so dass die zukünftig verstellten Blickbeziehungen und die zu erwartenden Schallimmissionen sich unmittelbar und gravierend auf die Wohnqualität auswirken würden. (Nrn. 11, 13) Abwägung Der Flächennutzungsplan ist nicht parzellen- und detailscharf und daher nicht geeignet, alleine daraus Kaufentscheidungen abzuleiten. Das LaPro ist seit 1994 nicht aktualisiert worden. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Wertminderungen dieses Grundstückes, die so erheblich sind, dass die Planung unverhältnismäßig sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dass das Grundstück Flottwellstraße 2 nicht mehr rentierlich oder angemessen genutzt werden kann, ist ebenfalls nicht erkennbar. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Im Gegensatz zur Erteilung einer Baugenehmigung nach § 34 BauGB setzt der Bebauungsplan wesentlich weniger bauliche Dichte fest. Bei einer Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 34 BauGB wäre die Errichtung eines 25 m hohen, geschlossenen Blockrands auf der Ostseite der Flottwellstraße zulässig. Der Erhalt der Straßenbäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Durch das Vorhaben und die Gesamtentwicklung erfährt das Gebiet, das bisher ein „Schmuddelimage“ habe, eine deutliche Aufwertung. Ohne die Baufelder u.a. Flottwellstraße-Nord, die im Rahmenvertrag bestimmt worden sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darstellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. Durch die Öffnungen der geplanten Bebauung und die öffentlichen Zugänge ist ein direkter fußläufiger Parkanschluss gegeben. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Deshalb tritt das Interesse der Bewohner Flottwellstraße 2 an dem direkten Parkanschluss hinter die, diese Planung tragenden Belange zurück. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 8. Öffentliche Zugänglichkeit/Sicherung einer öffentlichen Durchwegung/Verknüpfung mit dem Umfeld (2) Es sollen öffentliche Gehwegrechte in Norden, Mitte und Süden zur Zugänglichkeit des Parks festgesetzt werden. Eine Verzahnung von privatem und öffentlichem Raum könne dem Plan nicht entnommen werden. 12 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Durch die Bebauung werde die Verknüpfung des Parks mit den westlich gelegenen Stadtquartieren wesentlich erschwert. Auf dem südlichen Baufeld könnte der Zugang zwischen Pohl- und Kurfürstenstraße wesentlich einfacher erfolgen, als über die geplante Tiefgarageneinfahrt eines privaten Grundstücks (Nr. 9). Es bestehe kein Zugang und Bezug mehr zum Park (Nr. 2). Abwägung Der Park ist über den Zugang Schöneberger Ufer zugänglich. Das Parkkonzept sieht für den Westpark in Verlängerung der Lützowstraße im Süden an das Gebiet angrenzend einen öffentlichen barrierefreien Parkzugang vor. Somit ist der Park ausreichend erschlossen. Darüber hinaus ist ein Zugang südlich des Hotels über das Privatgrundstück möglich. Die Zuwegungen sind mit der Parkplanung abgestimmt und sind mit dem geplanten Wegesystem des Parks kompatibel. Im Gegensatz zu einer geschlossenen Gebäudefront stellt die Öffnung der Blöcke eine räumliche Verzahnung dar. Durch die Öffnungen der geplanten Bebauung und die öffentlichen Zugänge ist ein direkter fußläufiger Parkanschluss gegeben. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Das südliche Baufeld zwischen Pohl- und Kurfürstenstraße ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt IV. Eingriff/Ausgleich/Ökologie 1. Bewertung der Auswirkung bei Durchführung der Planung (2) Die Auswirkungen der Planung werden lediglich mit der vorherigen Nutzung als Golfplatz verglichen. (Nr. 9). Es wird nicht die Zerstörung der Natur durch die Baulogistik bewertet. (Nr. 15). Alle Lebensraumfunktionen der Arten gingen durch die Planung verloren. Es sei unklar, ob der Park überhaupt ausreichende Lebensräume für die vorhandenen Arten vorsehe, so dass die Gefahr bestünde, dass diese Lebensräume bereits von anderen Arten belegt seien. Vermeidungen der Umweltauswirkungen können nicht erkannt werden. Minimierungsmaßnahmen könnten durch weitere ökologische Festsetzungen erweitert werden. Der Biotopverbund werde irreparabel zerstört (Nr. 9). Abwägung Die angesprochene Entwertung des Planungsgebietes erfolgte nicht durch die Zwischennutzung als Golfplatz, sondern durch die Baulogistiknutzung des Potsdamer Platzes. Zwischen dem Eingriff, der nun durch den Bebauungsplan vorbereitet wird und der Entwertung durch Baulogistiknutzung des Potsdamer Platzes besteht kein Zusammenhang. Da der Park erst neu gebaut wird, kann eine „Belegung“ durch Arten noch nicht erfolgt sein. Im Rahmen des Umweltberichts wurde dargestellt, dass im Planungsgebiet bis auf den Gehölzstreifen die Lebensraumfunktion bereits stark eingeschränkt ist. Es sind nur Ubiquisten zu vermuten, die keine besonderen Lebensraumansprüche haben und daher auch im Park Lebensraum finden werden. Das Bundesnaturschutzgesetz kennt nur die Begriffe vermeiden und ausgleichen. Es werden daher unter Vermeidungsmaßnahmen auch solche benannt, die zu einer Reduzierung der Beeinträchtigungen führen (Minimierungsmaßnahmen). Die angesprochene irreparable Zerstörung des Biotopverbundes kann nicht nachvollzogen werden. Die Fläche hat in der derzeitigen Form keine besondere Bedeutung für den Biotopverbund. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Versiegelungsgrad (3) Es wären Aspekte der Nachhaltigkeit betrachtet worden – ohne Konsequenz, im Gegenteil: „Es würden Stadtbrachen in Anspruch genommen“ und völlig unlogisch sei die Schlussfolgerung, dass die „Bodenversiegelung durch eine urbane bauliche Dichte zugunsten der öffentlichen Freifläche begrenzt würde. Die Bodenversiegelung betrage 80 % und statt öffentlicher Freifläche, wird diese hier bebaut. Durch das Vorhaben werden im Gegensatz zur vorherigen Zwischennutzung als Golfplatz 5.637 m² (80%) neu versiegelt. Eine Versiegelung von 80 % sei zu hoch und könne nicht als Begrenzung bezeichnet werden. Der Bodenaustausch auf 20 % des Geltungsbereiches stelle keine Verbesserung 13 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a dar, wenn gleichzeitig 80 % versiegelt würden.(Nr. 9) 80 % wie für Kerngebietes sei abzulehnen, durch nichts zu rechtfertigen und stelle ein Armutszeugnis dar. Die Tiefgaragen die zu der hohen Versiegelung führen würden, seien unter den Gebäuden zu errichten. (Nr. 15) bzw. zu reduzieren (Nr. 19) Der vorgeschlagenen Zwischenspeicher sei ein festes Bauwerk, durch das sich die Versiegelung erhöhe. Dazu fehle aber die Flächenangabe. Die Versiegelung werde sich noch weiter erhöhen durch die Fahrradstellplätze, die gemäß Bauordnung notwendig wären. (Nr. 9, 19) Der Wegeaufbau solle aus einem wasser- und luftdurchlässigen Belag hergestellt werden (Nr. 9). Abwägung Der Sachverhalt ist hier falsch und verkürzt wiedergegeben. Im Umweltbericht heißt es, dass die Planung aufgrund der Versiegelung zu erheblichen Beeinträchtigungen bezogen auf dieses Schutzgut führt. Im Rahmen der Umweltprüfung sind aber auch positive Entwicklungen darzustellen. Daher wurde auch der Bodenaustausch erwähnt, der zu einer qualitativen Aufwertung führt. Die Beeinträchtigungen bleiben jedoch erheblich. Im Rahmenbebauungsplan VI-140 wurde für das Baufeld Nord eine GRZ von 1,0 ausgewiesen. Insofern stellt die Verringerung auf 0,8 eine Verbesserung dar. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 3. Ausgleich/Kompensation (1) Die Kompensationsberechnung sei falsch, da das Gebiet nicht dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet werden könne. Bei einer Betrachtung des Gebiets nach § 35 seien 5.637 m² Versiegelung ausgleichspflichtig. Bei einer Betrachtung nach § 34 seien es immerhin noch 349,50 m², da für Büro und Dienstleistungen eine GRZ von 0,7 (statt 0,5) gelte und eine Gesamt-GRZ von 0,8 (statt 0,75). Diese müsse außerhalb der Sammelausgleichsfläche im Westpark des Gleisdreiecks erfolgen. Es sei nicht erklärbar, dass die Versiegelung einer Fläche durch Maßnahmen mit Aufwertungsschwerpunkt in der Erholungsfunktion ausgeglichen werde. Vermeidungsmaßnahmen in Bezug auf das Schutzgut Landschaftsbild würden nur behauptet, aber nicht näher ausgeführt. Das verbal-argumentative Verfahren der Eingriffsbewertung sei bei Verfahren dieser Größenordnung nicht angemessen. Wenn dabei nur Bezug auf die Neuversiegelung anstatt auf alle Schutzgüter genommen werde, könne ein vollständiger Ausgleich des Vorhabens nur durch die Entsiegelung einer gleich großen Fläche erreicht werden. Die vorgeschlagenen Maßnahmen zum Ausgleich seien unqualifiziert. Die nach Durchführung der Minderungsmaßnahmen verbleibenden Beeinträchtigungen seien nicht nachvollziehbar, bzw. dargelegt. Insgesamt die sei Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nicht nachvollziehbar, bzw. nicht vorhanden. Die Anlage eines Parks stelle per se keine Ausgleichsmaßnahme dar (Nr. 9). Abwägung Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene, großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB) wird entsprechend ergänzt. Im Rahmen des Rahmenvertrages zwischen dem Land Berlin und der Vivico (heute CA Immo Deutschland GmbH) wurden Flächen definiert, die für den Ausgleich der Baumaßnahmen am Potsdamer Platz und der Deutschen Bahn zur Verfügung stehen und solchen die für den Ausgleich der Eingriffe aus den Baufeldern dienen sollen. Im Rahmen der Eingriffsbilanzierung und –bewertung ist der Eingriff in Natur und Landschaft zu beschreiben und zu bewerten. Das Bundesnaturschutzgesetz und das Berliner Naturschutzgesetz geben keine Vorgaben, dass diese Bilanzierung in rechnerischer Form und anhand eines standardisierten Verfahrens erfolgen muss. In Brandenburg wird nur eine verbal-argumentative Bewertung vorgenom- 14 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a men. Eine verbal-argumentative Beschreibung wird von vielen Experten sogar als die fachlich korrekte Herangehensweise angesehen. Das ausführliche Verfahren wurde in dem Planfall begründet nicht angewendet. Hintergrund ist, dass es fachlich geboten ist, die gleiche Methode zur Ermittlung des Eingriffs anzuwenden, wie zur Beurteilung der Ausgleichsfläche. Erst so lässt sich nachvollziehbar darlegen, wie der ermittelte Eingriff auch ausgeglichen werden kann. Die Umrechnung der ermittelten Wertpunkte nach dem Berliner Verfahren in Geld wäre sonst das gleiche wie die Umrechnung der Neuversiegelung in einen Geldwert. Grundsätzlich ist bei allen Bebauungsplänen um das Gleisdreieck durch den Rahmenvertrag vorgegeben, dass planexterne Maßnahmen in den Park auf dem Gleisdreieck zu leiten sind. Das heißt der gesamte Park wird aus den Ausgleichsgeldern des Potsdamer Platzes und der gesamten Baufelder um den Park bezahlt. Der Rahmenvertrag regelt, dass sich der Ausgleich nach durchschnittlichen Parkkosten des Ostparks, der bereits realisiert wurde, zu bemessen hat. Es bedarf daher einer flächenhaften Umrechnung, wie viel Park für ein Baufeld hergestellt werden soll. Hierfür dient die Versiegelungsbilanz. Die fachliche Bewertung erfolgt verbal-argumentativ. Die Schaffung eines Quadratmeter Parks für einen Quadratmeter versiegelte Fläche wird als angemessen erachtet. Um diesen Aspekt des Verbrauchs transparent darzustellen, werden allen Bebauungsplänen Quadratmeter im Park zugeordnet. Dadurch kann es nicht zu einer Doppelbelegung kommen. Im Fall des Bebauungsplans VI-140i VE ist der Eingriff vollständig nicht ausgleichspflichtig, so dass keine Zuordnung erfolgt. Im Rahmen der Eingriffsregelung ist in einem Bauleitplan kein vollständiger Ausgleich erforderlich. Grundlage ist die sog. Verhältnismäßigkeit, die aus der Gesamtschau aller erforderlichen Leistungen entsteht. Maßgebliche Beurteilungsgrundlage ist hier das Baugesetzbuch, das keinen Unterschied zwischen Ausgleich und Ersatz macht. Im Umweltbericht sind als Vermeidungsmaßnahmen für das Schutzgut Landschaftsbild die Einhaltung der ortstypischen Gebäudehöhen und die gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen benannt. Die Begründung Kap. II 4.2.3.3.1; II 4.3.1.3; wird ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung Keine Auswirkung auf den Planinhalt. 4. Biotop- und Artenschutz (2) Die Bedeutsamkeit des Gebiets für den innerstädtischen Biotopverbund wird nicht behandelt. Die Zwischennutzung als Golfplatz sei als Ausgangsbasis für den Umweltbericht nicht brauchbar, da durch diese Nutzung die ökologische Vielfalt auf einem planfestgestellten Bahngelände stark verarmt sei. Das brachliegende Bahngelände sei als Ausgangspunkt zu nutzen. (Nr. 9). Es wird nicht die Zerstörung der Natur durch die Baulogistik bewertet. Die Ruderalvegetation, die nach der Golfnutzung entstanden ist, sei wertvoll im Vergleich zu der geplanten Liegewiese.(Nr. 15) Aussagen über das LaPro im Bebauungsplan seien falsch. Es gelten die Anforderungen an Grün- und Freiflächen bzgl. Biotop- und Artenschutz. Für das Untersuchungsgebiet des Umweltberichtes seien die Anforderungen des LaPro hinsichtlich „Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen“ anzunehmen. Ebenso sei für das Schutzgut „Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt“ eine Ausweitung des Untersuchungsgebietes nach Norden und Osten erforderlich. Die Bedeutung des Gehölzstreifens am Rand der ehemaligen Gleisanlagen werde von der Planung nicht berücksichtigt (Nr. 9). Abwägung Die Fläche hat aufgrund der Baulogistiknutzung und der Zwischennutzung als Golfplatz nur noch untergeordnete Bedeutung für den Biotopverbund. Dem Gehölzstreifen ist keine besondere Bedeutung für den Biotopverbund beizumessen. Die Wertigkeit des Gehölzstreifens als Lebensraum wurde dargestellt und der Verlust entsprechend bewertet. Ein Erhalt ist aufgrund von erforderlichen Geländeangleichungen jedoch nicht möglich. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestandsbeschreibung ist der aktuelle Zustand und nicht der Zustand zum Zeitpunkt der Golfplatznutzung. Darauf wird nur Bezug genommen um darzustellen, dass das Planungsgebiet aufgrund vorangegangener Nutzungen bereits weitgehend in seiner Qualität beeinträchtigt wurde. Aufgrund der Widersprüche zwischen FNP und LaPro wurden nur die Ziele des LaPro 15 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a benannt, die auch bei einer baulichen Entwicklung wie im FNP dargestellt, relevant sein können. Eine Ausweitung des Untersuchungsraumes nach Norden und Osten ist nicht sinnvoll. Diese Flächen befinden sich gerade in einer vollständigen Umstrukturierung durch die Anlage des Westparks. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 5. Klimaschutz (6) Die Fläche wird im STEP Klima als Frei- und Grünfläche dargestellt. Durch die Bebauung wird der angrenzende Park, der als Grün- und Freifläche von mittlerer bis hoher stadtklimatischer Bedeutung dargestellt wird, in seiner Größe beschnitten. Dadurch verschlechtert sich das Klima in den kritisch gesehenen umliegenden Bereichen. Das Fazit des Umweltberichtes an dieser Stelle, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen des Stadtklimas zu erwarten seien, sei nicht fachkundig (Nr. 9). Die Einschätzung des Klimagutachtens, dass aufgrund der kleinräumigen Wirkung der Planung keine erheblichen Auswirkungen auftreten können, erscheine unangemessen (Nr. 9). Es wird auf die Zunahme der Temperaturen im Bereich der Gebäude um bis zu 2,7°C hingewiesen. Die Windgeschwindigkeiten werden durch die Bebauung im Umfeld abnehmen, in Gebäudenähe können sie zunehmen und es können Düseneffekte auftreten (Nrn. 9, 18). Der Kaltluftvolumenstrom nehme durch die Bebauung laut Klimaschutzgutachten ab. Die positiven bioklimatischen Bedingungen können nur für das Vorhabengebiet selbst gelten. Für die westliche gelegene Bebauung verschlechtere sich die Situation. Der Hinweis auf die schwerwiegenderen klimatischen Veränderungen auf der Westseite der Flottwellstraße seien wenig hilfreich. Diese Bebauung sei im Gegensatz zum jetzigen Vorhaben bereits seit Jahrzehnten beabsichtigt und geplant. Aus diesem Grunde seien die Flächen auf der Ostseite der Flottwellstraße auch als Grünfläche in der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption ausgewiesen worden. Die Baufelder „Möckernkiez“, „Yorckdreieck“ und „Urbane Mitte“ seien im Gegensatz zu benachbarten Baufeldern an der Flottwellstraße nicht in die Szenarien zur Entwicklung der Windgeschwindigkeit aufgenommen worden. Dies sei unverständlich. Dem Gutachten fehle eine Einordnung des Gebietes in den gesamtstädtischen Zusammenhang, da die Bebauung in einem bedeutsamen Raum liege. Es bestehe die Gefahr, dass sich der Wärmering um die Berliner Innenstadt schließe. Aus diesem Grund müsste das Gleisdreieck von jeglicher Bebauung freigehalten werden. Damit werde mit der vorliegenden Planung gegen die Festsetzungen der Bebauungspläne zum Potsdamer/Leipziger Platz verstoßen (Nr. 9). Es bestünde die Gefahr der Nichterreichung der Klimaschutzziele (gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen vermeiden, Schäden durch klimawandelbedingten Extremereignisse zu minimieren und Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen zu sichern) (Nr. 9). Erhalt der Frischluftschneise vom Stadtzentrum zum südlichen Stadtrand, wie im Umweltgutachten zu den B-Plänen Potsdamer und Leipziger Platz vorgeschlagen (Nrn. 10, 15). Klima- und Windschneisenentwicklung werden beeinträchtigt oder nachhaltig zerstört (Nr. 17). Eine reduzierte Bebauung muss diese Negativwirkung verhindern. (Nr. 19) Abwägung Die Bewertung des Schutzgutes Klima/Luft im Rahmen der Umweltprüfung stützt sich auf das Fachgutachten Stadtklima, das eigens für die Planung erstellt wurde. Im Rahmen des Fachgutachtens werden auch die bioklimatischen Belastungen untersucht. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Durch die im Bestand vorhandene Komfortsituation wirkt sich die Planung nicht gravierend aus. Jede bauliche Veränderung im Bereich von Frei- und Brachflächen stellt eine Beeinflussung dar. Im Rahmen der städtebaulichen Planungen muss daher mittels Fachgutachten beurteilt werden, in wieweit diese Funktionen beeinträchtigt werden und ob deren Wirksamkeit grundsätzlich erhalten bleibt. Zu den Einwänden nimmt das Fachgutachten wie folgt Stellung: Es wird festgestellt, dass sich innerhalb des für die Bebauung vorgesehenen Areals die bioklimatische Situation zwangsläufig verschlechtert, da es sich hier um eine im Istzustand unbebaute Fläche handelt. Entscheidend ist dabei allerdings die Frage, wie sich diese Baumaßnahme auf den Bestand auswirkt. Die klimatische Wohlfahrtswirkung des Gleisdreiecks bleibt auch nach einer Bebauung des Randbereiches entlang der Flottwellstraße auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau, selbst wenn gegenüber dem Ausgangszustand eine Beeinflussung im Nahbereich durch die Gesamtheit der geplanten 16 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Baukörper zu beobachten ist. Da diese Einwirkung rasch abklingt, wird der Bestand durch die Planung kaum beeinflusst. Beurteilungsgrundlage der bioklimatischen Situation ist der Bewertungsindex PMV (Predicted Mean Vote; vgl. FANGER 1972) als dimensionsloses Maß für die Wärmebelastung. Dieser basiert auf der Wärmebilanzgleichung des menschlichen Körpers und gibt den Grad der Unbehaglichkeit bzw. Behaglichkeit als mittlere subjektive Beurteilung einer größeren Anzahl von Menschen wieder. Bei der Berechnung des PMV-Wertes gehen als wichtigste meteorologische Eingangsgrößen die Lufttemperatur, die Windgeschwindigkeit, der Dampfdruck und die Strahlungstemperatur am Aufenthaltsort ein. Der PMV-Wert ist ein sehr aussagekräftiger Parameter, da eine Vielzahl meteorologischer Einflussgrößen eingehen. Damit wurde derselbe Bewertungsparameter herangezogen, wie dies auch im Stadtentwicklungsplan Klima der Fall ist. Die lokalklimatische Wirkung der Planungen zeichnet sich sichtbar in den Ergebnissen der Klimamodellierung ab, sie ist allerdings weder erheblich noch dramatisch. Fakt ist, dass sich direkt am Standort eines gebauten Gebäudes die Lufttemperatur und die Windgeschwindigkeit kleinräumig verändern, da dieser im Istzustand unbebaut ist. Der lokale Luftaustausch bleibt auch nach Umsetzung der Bebauung grundsätzlich erhalten. Die stärkste Zunahme der Lufttemperatur findet im Baufeld Flottwellstraße statt, welche im Istzustand unbebaut ist. Die Wirkung auf angrenzende Areale ist dabei gering. Wie die Ergebniskarten zeigen, beträgt westlich der Flottwellstraße die Zunahme der Lufttemperatur - direkt an die darüber hinaus geplanten Gebäude angrenzend - zwischen 0,5°C und 1°C. Darüber hinaus beträgt die Zunahme während sommerlicher wolkenloser Hochdruckwetterlagen weniger als 0,5°C. Diese Zunahme ist als unerheblich einzustufen. Die Kaltluftströmung wird natürlich von den geplanten Baukörpern beeinflusst und es kommt zur Ausprägung eines „Strömungsschattens“, in dem die lokale Abnahme der Strömungsgeschwindigkeit direkt am Standort eines geplanten Gebäudes auch durchaus erheblich sein kann. Der lokale Luftaustausch insgesamt bleibt weiterhin erhalten, so dass die Beeinflussung trotz Abnahme der Reichweite der Kaltluftströmung um 50 m bis 70 m innerhalb von Lützowstraße und Pohlstraße als unerheblich eingestuft werden kann. Die bioklimatische Situation im Bestand ist westlich der Flottwellstraße bereits im Istzustand auf einem weniger günstigen bis ungünstigem Niveau. Aufgrund des lediglich lokalen Einflusses wird sich die Situation durch die Planungen nicht wesentlich verändern. Eine Erheblichkeit wäre dann gegeben, wenn sich die bioklimatischen Bedingungen über einzelne Rasterzellen hinaus innerhalb eines gesamten Wohnblocks verschlechtern. Unabhängig davon, ob die über die Flottwellstraße hinaus vorgesehene Bebauung schon seit Jahrzehnten beabsichtigt ist, ist die Summenwirkung aller Baukörper im Bereich Flottwellstraße berücksichtigt worden. Hinsichtlich der Visualisierung war nur das Baufeld “Nord“ Gegenstand der Bewertung und Darstellung im Gutachten. Wie die Modellrechnungen zeigen, wird der „Wärmering“ nicht geschlossen. Das Gleisdreieck bleibt als Kaltluftproduktionsfläche erhalten. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 6. Erholungsfunktion (6) Entgegen der Einschätzung, die Fläche habe keine Bedeutung für die Erholungsvorsorge, sei das Vorhabengebiet seit Ende der Baumaßnahmen des Potsdamer Platzes von den Bewohnern der Umgebung als Erholungsraum genutzt worden (Nr. 9). Durch die Baumaßnahmen nicht nur an der Flottwellstraße sondern auch am Gleisdreieck („Urbane Mitte“) direkt gehe wesentliche Fläche für die Erholungsfunktion verloren (Nrn. 9). Die Abstandsflächen lägen zum Teil auf der Fläche der Parkanlage. Dies sei investorenfreundlich und gehe zu Lasten der Grünflächen. (Nr. 15) Die reduzierte Parkfläche wird zu einem erheblichen Teil des Tages verschattet sein. In den Vormittagsstunden wird sie von dem östlich vorgelagerten Baufeld „Urbane Mitte“ am U-Bhf. Gleisdreieck verschattet werden. Nördlich an das Baufeld „Urbane Mitte“ schließt sich das Parkhaus Debis an, für das eine Aufstockung geplant ist. Auch hierdurch wird die Parkfläche in den Vormittagsstunden verschattet werden. In den Nachmittagsstunden wird der Park dann durch die geplanten Bauten am westlichen Rand verschattet werden. Eine Verschattungsstudie sei abgelehnt worden (Nr. 9). Es bestehe die Gefahr, dass die Fläche nur noch als den Gebäuden vorgelagerte, halb-öffentliche Fläche wahrgenommen werde (Nr. 9). Die Erholungsfunktion sei durch die starke Konkurrenz von Erholungssuchenden und Durchfahrenden auf den Nord-Süd- und Ost-West-Fahrradrouten stark eingeschränkt, was ein Resultat der geringen Ost-West-Ausdehnung sei (Nr. 9). 17 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Der Erholungswert werde durch die Verkleinerung und Verschattung der Fläche stark eingeschränkt (Nrn. 2, 4, 10,15, 18). Die Verschattung werde durch die Höhe des Hotels von 25,30 m weiter ansteigen (Nr. 9). Abwägung Eine „wilde“ Nutzung eines eingezäunten Privatgeländes kann nicht als Grundlage herangezogen werden. Maßgeblich ist, welche Nutzung derzeit ordnungsrechtlich erlaubt ist. Die Planung kann nur im Gesamtzusammenhang mit der Entwicklung auf dem Gleisdreieck gesehen werden. Nur durch die Entwicklung der Baufelder am Rand ist die Umsetzung der Parkfläche möglich. Die Breite des Parks kann hier nicht als alleiniger Maßstab der Qualität betrachtet werden. Die Gestaltung des Parks ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die freiraumplanerischen Entwürfe zur Flottwellstraße-Nord haben sich auch gerade dem Rand zum Park gewidmet. Dabei ist es Ziel diese Kante so zu gestalten, dass eine klare Trennung zwischen öffentlich und privat erfolgt. Die Abstandsflächen liegen partiell auf dem Park, dies ist in der Begründung Kap. II 6.3.2. Abb. 7 dargestellt. Dies betrifft die Schmalseiten der Seitenflügel und geringfügig die südöstliche Spitze des Hotelgebäudes. Die Abstandsflächen werden in der Bauordnung Berlin geregelt, um eine ausreichende Belichtung, Belüftung, den Brandschutz und den Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden zu regeln. Da angrenzend durch die öffentliche Widmung der Parkfläche sichergestellt ist, dass dort keine Gebäude errichtet werden, können die notwendigen Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 2 der Bauordnung Berlin ganz oder teilweise auf den öffentlichen Parkflächen liegen. Dies ist ein allgemeines Recht. Die Bebauung wird aufgrund der Orientierung und unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität des Parks dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzlichen Auswirkung des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. (Aufgrund seiner nördlichen Lage ist die Höhe des Hotels, ein Geschoß mehr nicht relevant). Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Die Begründung wird in Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion ergänzt. Das Baufeld Urbane Mitte ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Die beabsichtigte Nutzungsänderung des Parkhauses bewegt sich innerhalb der vorhandenen Kubatur. Redaktionelle Änderung der Begründung Keine Auswirkung auf den Planinhalt. 7. Landschaftsbild (5) Das Landschaftsbild werde durch das geplante Vorhaben verändert (Nr. 2, 4, 10). Es gebe keinen Grund die historische Kante zwischen bebauter Stadt und Bahnlandschaft aufzugeben (Nr. 10). Durch die Bebauung wird der Blick aus dem Park nach Westen und Norden eingeschränkt. Insbesondere in Blickrichtung Norden werde die Erfahrbarkeit des Stadtraumes durch die Verengung von 30m zwischen Hotel und Debis-Parkhaus erheblich eingeschränkt. Dies widerspreche auch dem Konzept der Sichtbeziehungen, welches sich aus dem städtebaulichen Konzept des Potsdamer/Leipziger Platzes von Hillmer und Sattler ergebe (Nr. 9). Der Untersuchungsrahmen für das Schutzgut Landschaftsbild müsse nach Süden ausgeweitet werden (Nr. 9). Es solle sichergestellt werden, dass der Park von ausgewählten Häusern auf der Westseite der Flottwellstraße aus zu sehen ist (Flottwellstraße 2) (Nr. 13.1) Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Das Landschaftsbild wird durch die Planung verändert, dies wird durch den Umweltbericht anschaulich vermittelt. Es geht jedoch darum, nur die Veränderungen zu erfassen und zu bewerten, die als erheblich bewertet werden. Daher wurde der Schwerpunkt auf die sensiblen Nutzungen gelegt, die sich bereits im unmittelbaren Umfeld befinden. Das sind die direkt angrenzenden Wohnnutzungen, für die eine direkte Veränderung entsteht. 18 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Eine Beeinträchtigung durch Verengung der Blickbeziehungen kann nicht nachvollzogen werden. Wichtige Bezugspunkte z.B. die Hochbahnen sind vom Potsdamer Platz aus weiterhin sichtbar. Durch die Bebauung werden zudem weitere Landmarken entstehen. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Landschaftsbild wurde anhand der empfindlichen Wohnnutzung im Umfeld der Planung abgegrenzt. Für diese direkt angrenzenden Wohnnutzungen wurde untersucht, ob durch die Planung eine erhebliche Beeinträchtigung vorbereitet wird. Südlich schließt keine Bestandsbebauung an. Eine Ausweitung des Untersuchungsraums ist nicht erforderlich. Die Bebauung westlich der Flottwellstraße wurde in seiner Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung betrachtet, nicht die Einzelhäuser. Der freie Blick ist rechtlich nicht geschützt. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt V. Grünfestsetzungen / Anpflanzgebote 1. Baumerhalt/-anpflanzungen (3) Es soll pro 200 m² Grundstücksfläche 1 einheimischer Laubbaum angepflanzt werden. Der Gehölzstreifen östlich der Flottwellstraße soll erhalten werden, bzw. mindestens in einem 5 m breiten Streifen neu angelegt werden (Nr. 9). Die teilweise 20 m hohen Straßenbäume mit ihren auskragenden Kronen würden als markante Landschafts- und Grünstrukturen nicht nur zum Straßenbild, sondern darüber hinaus wesentlich zur Wohnqualität beitragen. Diese würden im Bebauungsplan nicht erwähnt. Es wird um Überprüfung gebeten, die Bäume vollständig zu erhalten (Nrrn. 11,13) Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 1 heimischer Laubbaum pro 200 m² Grundstücksfläche würde 35 Bäume bedeuten. Diese Bäume sind nicht mit der gewünschten baulichen Dichte an diesem Standort vereinbar. Der Erhalt des Gehölzstreifens ist nicht möglich, da eine Geländeangleichung erforderlich ist. Die Bebauung soll sich zur Straße hin öffnen, so dass kein neuer Gehölzstreifen entwickelt werden soll. Die Straßenbäume sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans, da die Flottwellstrasse nicht im Geltungsbereich liegt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Das Vorhaben sieht bereits eine Vorgartenzone vor. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Baumgutachten (1) Das Baumgutachten untersucht alle drei geplanten Baufelder an der Flottwellstraße, nicht aber den Geltungsbereich des B-Plans VI-140i VE allein. Es lassen sich die von Fällung betroffenen Bäume nicht eindeutig zuordnen. Es sei jedoch ersichtlich, dass die Bäume Nr. 1 -14 wahrscheinlich betroffen seien. Wenige Tage vor der Erstellung des Gutachtens seien Bäume gefällt worden. Es sei nicht nachzuvollziehen, dass die als Pflegearbeiten deklarierten Fällungen nicht im Baumgutachten auftauchten, obwohl die Baumstümpfe sichtbar gewesen seien Im Planungsgebiet sollen nach Begründung S 43 keine Bäume wachsen, dann ist auf Seite 37 der Begründung (unter Erheblichkeit der Auswirkungen) doch der Verlust von Bäumen als erhebliche Auswirkung genannt. Die berechnete Wertminderung entspricht nicht den Wertkategorien der Baumschutzverordnung Berlin. Es seien nicht die Ersatzpflanzungen mit aktuellen Baumschulpreisen vorgesehen worden. Dies sei unzulässig (Nr. 9). Abwägung Es wurde eine Reihe von Fachgutachten erarbeitet, die die Bebauung an der Flottwellstraße insgesamt untersuchten. Die dem Baumgutachten beigefügten Karten ermöglichen eine räumliche Zuordnung der Bäume. Der Zuschlag doppelter Wert gem. BaumSchVO §6 Abs. 8 wurde bei der Endsumme berücksichtigt. Das Baumgutachten stellt nur eine erste Begutachtung dar. Im Gutachten heißt es: „Schließlich wurden die Kosten der gesamten Baumrodungen inkl. erforderlicher Ersatzpflanzungen bzw. Ausgleichszahlungen grob ermittelt.“ Ein Antrag auf Fällgenehmigung gemäß § 6 Baumschutzverordnung ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens einzureichen. Dann wird auch der Um- 19 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a fang der Ausgleichszahlung ermittelt werden. Auf dieser Grundlage können dann aktuelle Katalogpreise herangezogen werden. Durch die Fachgutachter Gast/Leyser wurden die Bäume kartiert, die gemäß Baumschutzverordnung geschützt sind. Tote oder gefällte Bäume fallen nicht unter die Baumschutzverordnung. Die vorgefundene Situation bildet die Ausgangssituation für das Gutachten. In der Begründung besteht kein Widerspruch, da bei der Bestandsdarstellung zunächst nur Bäume im Allgemeinen genannt werden und nachfolgend Bäume, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Keine Auswirkung auf den Planinhalt. 3. Fassaden- und Dachbegrünung, Anpflanzung auf der Tiefgarage (1) Es soll eine Fassadenbegrünung festgesetzt werden, die mind. 12 % der Fassadenflächen umfasst. Die Dächer sollen als Flachdächer ausgebildet und extensiv begrünt werden. Die Bepflanzung der Tiefgarage soll zu mind. 33 % aus einheimischen Sträucher und Bäumen bestehen (Nr.9). Abwägung Für den Entwurf des Baufeldes Flottwellstraße Nord erfolgt eine Fassadengestaltung durch den vom Vorhabenträger beauftragen Architekten. Eine Fassadenbegrünung ist hier nicht mit dem gewünschten Vorhaben vereinbar. Es handelt sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Das Vorhaben sieht ausschließlich Flachdächer vor. 40 % der Dachflächen werden extensiv begrünt. Unter Berücksichtigung der zurückgestaffelten Obergeschosse der Wohngebäude und des Staffelgeschosses des Hotels sowie einem Anteil von ca. 25 % für Konstruktion oder ggf. technische Aufbauten sind die Dachflächen der oberen Geschosse zu 60-70% % zu begrünen. Darüber hinaus können weitere Flächen der darunterliegen, zurückgestaffelten Flächen herangezogen werden. Ein höherer Anteil ist hier nicht realisierbar. Der Hinweis zur Zusammensetzung der Bepflanzung wird zur Kenntnis genommen. Die Ausführungsplanung Freiraum ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 4. Erdschicht auf der Tiefgarage (2) Östlich der Straße ist ein ökologisch bedeutsamer, mehrschichtiger Gehölzbestandsstreifen. Dort ist die Anlage von Tiefgaragen geplant. Die als Überdeckung der Tiefgarage anzulegende Erdschicht von 70 cm Höhe ist für Wurzeln größerer Sträucher sowie für Bäume nicht ausreichend. Sie soll mindestens 100 cm betragen (9, 15). Abwägung Der Gehölzstreifen kann aufgrund von erforderlichen Geländemodellierungen nicht erhalten werden. Die Ausführung der Vegetationsschicht der Tiefgarage mit einer Mindeststärke von 70 cm gewährleistet die erforderliche Bepflanzungsqualität. Der Standort der Tiefgarage ist nur für mittelkronige Bäume geeignet. Großkronige Bäume erreichen hier keine Standsicherheit auch nicht bei einer Erhöhung der Substratstärke auf 1 m. Partiell kann die Substratstärke erhöht werden. Diese Ausführungsdetails sind jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 5. Entwässerung, Versickerung (8) Die zunehmende Versiegelung von Parkflächen erhöht das Abflussproblem des Niederschlagswassers auf der Flottwellstraße. Bereits heute steht diese nach starken Regenfällen stellenweise unter Wasser (Nrn. 2, 4, 10, 15. 18). Die dezentrale Versickerung im südlichen Bereich scheint unrealistisch. Die Vorgärten seien bereits stark versiegelt und es sei ungeklärt, wo die Fahrradabstellpätze untergebracht werden sollen. Auch an dem östlichen und südlichen Grundstücksrand würden Schwierigkeiten auftreten alle Abflussstellen anzuschließen. Dazu sei die Versickerung im Park bereits wegen der Untertunnelung durch die NordSüd-Fernbahn schwierig. Der vorgeschlagene Zwischenspeicher im nördlichen Teil erhöhe die Versiegelung weiter, ebenso wie die erforderlichen Fahrradstellplätze für Wohnnutzung und Hotel. Es ist zu befürchten, dass die zulässige 80 %ige Versiegelung erhöht werde. 20 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Die vorgeschlagenen Maßnahmen des Niederschlagsgutachtens würden dazu führen, dass bei Starkregen die Mischwasserkanalisation überlaufe und das abfließende Wasser unkontrolliert in den Landwehrkanal eingeleitet würde. Weiterhin sei unverständlich, weshalb sich das Niederschlagswassergutachten nicht mit der Altlastenproblematik auseinandersetze, das die Gefahr eines Grundwassserschadens beschreibe. Im Gutachten zur Niederschlagsentwässerung auf Seite 6 heißt es dagegen „Der gewachsene Boden ist hinsichtlich der Schadstoffbelastung unauffällig (Einstufung Z0)“ (Nr. 9). Das Regenwasser müsse auf dem Planungsgebiet versickert werden (Nrn. 4, 5). Durch den hohen Versiegelungsgrad des Vorhabens sei eine Versickerung des Niederschlagswasser im Vorhabengebiet nicht möglich (Nr. 10) Würde man die sinkende Zahl der KFZ-Motorisierung berücksichtigen, wären weniger Tiefgaragenplätze erforderlich und es stände mehr Versickerungsfläche zu Verfügung (Nr. 19). Abwägung Im Rahmen der Machbarkeitsstudie, die die grundsätzlichen Möglichkeiten der Niederschlagsentwässerung prüft, erfolgte eine Bewertung der Böden hinsichtlich Altlasten. Die Angaben wurden dem Geotechnischen Bericht vom 29.09.2011 entnommen. Die Probestellen befinden sich alle auf dem Grundstück und sind für die Auswertung hinsichtlich der Versickerungsproblematik relevant. Der Boden des Baugrundstückes wird im Rahmen des Gutachtens in zwei Kategorien unterteilt: einmal der natürliche gewachsene Boden und einmal der Ausschüttungsboden. Die Überschreitungswerte betreffen ausschließlich Aufschüttungsböden, der natürliche gewachsene Boden ist davon nicht betroffen. Die Aussage ist also richtig und bleibt bestehen. Für den Fall der Versickerung von Niederschlagswasser in entsprechenden Anlagen sind ggf. belastete Aufschüttungsböden bis auf den natürlich gewachsenen Boden abzutragen und durch Z0-Material zu ersetzen. Dies wird im Genehmigungsverfahren geregelt. Die Grundwassermessestelle im Schreiben des Bezirksamts Mitte vom 22.02.2012 befindet sich südlich des Untersuchungsgebietes. Das Untersuchungsgebiet selbst kann aufgrund der Fließrichtung des Grundwassers nicht Quelle der festgestellten Belastung sein. Die Qualität des Grundwassers ist nicht Bestandteil der Untersuchung zum Niederschlagskonzept. Hierbei ist entscheidend, dass durch die Versickerung kein Grundwasserschaden entsteht und sich die Situation auch nicht verschlechtern kann. Dies wird hinreichend ausgeschlossen. Die Möglichkeiten zur Regenwasserversickerung wurden eingehend geprüft. Eine Versickerung ist insgesamt an dieser Stelle problematisch, da im nördlichen Bereich das Grundwasser hoch ansteht. Eine Versickerung des gesamten Niederschlagswassers ist vor allem nicht mit dem gewünschten städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzept des Vorhabens vereinbar. Im Rahmen der Ausführungsplanung werden besondere Materialitäten und Ausführungen (Platzneigung) gewünscht mit denen das Ziel der Versickerung nicht vereinbar ist. Durch die extensive Dachbegrünung und die Anlage von Grünflächen wird ein Rückhalt partiell ermöglicht. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO vor. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Für das Hotel ist geplant, Stellplätze im Parkhaus am Gleisdreieckpark anzumieten, so dass hier von einer Reduzierung der Stellplätze ausgegangen werden kann. Für die Gebäude und die Tiefgarage wird eine GRZ von 0,68 erreicht. Für weitere Nutzungen (Behindertenstellplätze, Zufahrten, Anlieferungsbereich, Terrasse und Regenrückhaltespeicher) nach § 19 Abs. 4 BauNVO stehen ca. 840 m² zur Verfügung. Das Freiraumkonzept wird Anlage zum Durchführungsvertrag. Die Fahrradabstellplätze sind dann einzurechnen, wenn sie überdacht und als Nebenanlagen anzusehen sind. Die Regenrückhaltebecken sind als unterirdische technische Bauwerke grundsätzliche einzurechnen. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt VI. Immissionen 1. Erhöhung des Lärmpegels (12) Mit welchem Lärm ist durch die Hotelnutzung (Busse Taxis, Lieferfahrzeuge) zu rechnen? (Nr. 7) 21 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Durch das Vorhaben kommt es zu Baulärm und Zulieferverkehr (Nr. 8). Durch das Hotel und die benachbarte Bebauung, die als Apartmenthaus genutzt werden könnte, erhöht sich die bereits über dem Erträglichen liegende Lärmbelastung nochmals durch An- und Abreisesowie Lieferverkehr (Nrn. 2, 4, 8). Der fließende Verkehr wird durch die zu erwartende hohe Zahl von Reisebussen drastisch behindert und produziert somit mehr Lärm- und Abgasemmissionen (Nrn. 2, 4). Verkehrslärm und Schallreflexionen erhöhen den Lärmpegel auf der Westseite der Flottwellstraße (Nrn. 10, 11, 13, 13.2, 15, 18). Die vorgeschlagene Kopfbebauung mit dem zusätzlich weit auskragenden Eckbalkon würde zu einer erhöhten Schallreflexion führen (Nr, 11,13). Der zunehmende Lärm beeinträchtigt die Wohnqualität (17) Die Lärmzunahme würde sich nicht nur auf jetzige Anwohner, sondern auch auf die Hotelgäste auswirken (Nr. 14) Es sei unklar, weswegen für das Vorhaben passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt würden, während die Belastung für die Westseite der Flottwellstraße als unerheblich eingestuft werde. (Nr.9) Abwägung Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, das auf einen längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit dem ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz) in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Die zukünftigen Nutzungen wurden im Verkehrsgutachten und somit auch in den Immissionsgutachten berücksichtigt. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der, durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten, zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Die Lärmprognose stellt aus folgenden Gründen eine Worst-Case Betrachtung dar: - Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, - Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Die Zunahme durch das Vorhaben ist mit einem täglichen Ziel- und Quellverkehr von jeweils 415 Kfz/ 24 Stunden gering. Das Gebiet weist bereits ohne Entwicklung Beurteilungspegel auf, die zum Teil über den Orientierungswerten des Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete liegen. Dies schließt eine Überschreitung für allgemeine Wohngebiete ein. In der schalltechnischen Untersuchung wurde die planungsrechtliche Ausgangsituation, der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes im Bebaubauungsplan II-176 berücksichtigt, (siehe Tabelle 10). Entscheidend ist dabei die verursachte Änderung, die sich hier aber nicht nur aus dem Vorhaben ergibt, sondern aus der Gesamtentwicklung. Die Auswirkungen der Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße auf die Nachbarbebauung, sind mit Pegelerhöhung für die meisten schutzwürdigen Gebäude kleiner als 1,0 dB(A) gering. Nur für einen einzigen Immissionsort wurden in zwei Geschossen Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) bis zu maximal 2,1 dB(A) tags ermittelt. Für denjenigen Immissionsort (Nordfassade der Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten. Für die Flottwellstraße 2 liegt die maximale Zunahme bei 1,2 dB(A) im 1. OG. Die Reflexion der Gebäude bezogen auf das Konzept wurde dabei ebenfalls berücksichtigt. Die Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße führt zu einer geringen Zunahme des Verkehrslärms, der aber nur zu einem Teil durch das Vorhaben selbst ausgelöst wird und nicht zu erheblichen Auswirkungen auf die angrenzenden empfindlichen Nutzungen führt. Die Neubauten westlich der Flottwellstraße müssen aufgrund der Vorbelastung und ihres Schutzstatus allgemeines Wohngebiet bereits gemäß DIN 4109 die erforderlichen Schalldämmmaße für die Außenfassaden vorgesehen haben. Für das geplante Hotel werden Lärmschutzmaßnahmen getroffen. Die Auswirkungen auf die Luftschadstoffe wurden untersucht. Danach werden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an den Gebäuden in allen Bereichen, östlich wie westlich der Flottwellstraße ein- 22 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a gehalten. Die durch den Bebauungsplan VI-140i VE zusätzlich verursachten Luftschadstoffimmissionen im Untersuchungsgebiet sind gering. Baulogistik und Baulärm sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Schallgutachten (2) Das Schallgutachten berücksichtigt nicht das Nichteinhalten der aktuellen Geschwindigkeitsbegrenzungen (Nr. 4). Die Anlage 16 zur Schallschutzberechnung fehlt in den Unterlagen. Es werden Zahlen zum LKW-Anteil genannt, die nicht nachzuprüfen sind. Es würden unterschiedliche LKW-Anteile genannt, die bei 1,2 % im Schallgutachten und 8,4% im Lufthygienegutachten lägen. Die prognostizierten Werte ließen eine erhebliche Überschreitung der Schwellenwerte nach DIN 18005-1 erkennen. Aus den Unterlagen gehe nicht hervor, wie und in welchem Ausmaß Schallreflexionen auftreten. Dies betreffe auch den U-Bahn- und Zug-Verkehr und das Zusammenwirken aller Schallquellen. Bei der Annahme eines LKW-Anteils von 8 % müsse nach dem Onlinerechner des BadenWürttembergischen Amtes für Umweltschutz der tatsächliche Lärmpegel inkl. aller zusätzlichen Einflüsse wesentlich höher liegen, als die prognostizierten Werte. Unklarheit bestände über die Unterschiede in der Bewertung der Schallpegeldifferenzen. Für IO 42 werde bei einem Belastungspegel von 63,8 db(A) eine Überschreitung von 4,8 angeben, für IO 72 bei einer Belastung von 64 dB(A) eine Überschreitung von 4,5 (Nr. 9). Abwägung Das Schallgutachten basiert auf einer Worst-Case Betrachtung hinsichtlich des Verkehrs. (siehe unter 1) Von Seiten des Lärmgutachters wird wie folgt Stellung (ergänzende Stellungnahmen ALB als Anlage zur Schalltechnischen Untersuchung Februar 2012) bezogen und der Sachverhalt erläutert: Zu den Lkw-Anteilen: Die Herleitung der für die schalltechnischen Berechnungen notwendigen Ausgangwerte maßgebende Verkehrsstärke M (auf den Beurteilungszeitraum bezogener Mittelwert über alle Tage des Jahres der einen Straßenquerschnitt stündlich passierenden Kraftfahrzeuge) und maßgebender Lkw-Anteil p (Anteil der Kraftfahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht über 2,8 t in Prozent der maßgebenden Verkehrsstärke) hat nach den Vorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zu erfolgen. Die Größen M und p sind gemäß RLS 90 für die Tagzeit 6 bis 22 Uhr und für die Nachtzeit 22 bis 6 Uhr in den schalltechnischen Berechnungen zu berücksichtigen. Im Unterschied zur Schalltechnischen Untersuchung werden in der Luftschadstoffuntersuchung zu den Lkw's nur diejenigen Kfz mit einem zulässigen Gesamtgewicht über 3,5 t (sog. Schwerverkehr) gezählt. Von daher unterscheiden sich die Lkw-Anteile in schalltechnischer und lufthygienischer Untersuchung schon per definitionem. Die Lkw-Anteile in der schalltechnischen Untersuchung sind bezogen auf 24 Stunden - immer größer als die der Luftschadstoffuntersuchung. Überdies muss in der Luftschadstoffuntersuchung keine Unterteilung in Tag- und Nachtanteile erfolgen. Die in der Anlage 16 des Verkehrsgutachtens aufgeführte Unterteilung berücksichtigt die bei Verkehrszählungen üblicherweise erfassten Fahrzeugkategorien (Pkw, Krad, Lieferwagen, Lkw/Lastzüge, Busse). Eine Unterteilung nach zulässigem Gesamtgewicht erfolgt hier nicht. Zudem beinhaltet Anlage 16 des Verkehrsgutachtens prozentuale Anteile Tag/Nacht für (alle) Kfz nicht nachvollziehbare Werte von mehr als 100 %. Um nicht Fortsetzungsfehler zu begehen, wurden daher für die schalltechnische und Luftschadstoffuntersuchung als Ausgangswerte des Verkehrsgutachtens nur die DTVwt-Werte und die DTVwt-Werte für die Kategorie Lkw/Lastzüge übernommen. Die für die Berechnungen notwendigen (und o. g.) Größen wurden eigenverantwortlich und regelkonform hergeleitet. Richtig ist, dass sich die in Tabelle 7 der schalltechnischen Untersuchung und in Tabelle 5 der Luftschadstoffuntersuchung in den Spalten p/pN bzw. p angeführten Differenzen voneinander unterscheiden. In der schalltechnischen Untersuchung erfolgte eine einfache Differenzbildung der p-Werte. In der Luftschadstoffuntersuchung wurde als Differenz der p-Wert des zusätzlichen Verkehrsaufkommens angegeben. Die Differenzen zwischen Prognosenullfall und Prognoseplanfall in diesen Spalten sind jedoch ohnehin von geringer Aussagekraft, wurden unterschiedlich berechnet und - vor allem hatten keinerlei Einfluss auf die Berechnungsergebnisse. Zur Mehrfachreflexion: In der Stellungnahme Nr. 9 wird zur Mehrfachreflexion aus dem Schallgutachten zitiert. Dort heißt es, dass Mehrfachreflexionen bis zur 3. Reflexionsordnung berücksichtigt wurden. Dies ist eine Ordnung, 23 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a die üblicherweise in schalltechnischen Berechnungen berücksichtigt wird. Eine Berücksichtigung noch höherer Reflexionsordnungen führt i. d. R. zu nur unerheblichen Pegelerhöhungen im Bereich von 100stel dB(A). Auf Seite 27 des Schallgutachtens wird unter a) die im Prognosenullfall und im Prognoseplanfall berücksichtigte Bebauungssituation beschrieben. Danach wurde im Prognosenullfall der zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens vorgefundene Bebauungszustand (u. a. auch am westlichen Rand der Flottwellstraße) und im Prognoseplanfall der Worst-Case bzgl. Mehrfachreflexion zugrunde gelegt: eine vollständig geschlossene Bebauung am westlichen Rand der Flottwellstraße. Im Lageplan der Anlage 1 der Schalltechnischen Untersuchung ist dieser Sachverhalt durch unterschiedlich farbig dargestellte Gebäudegrundrisse dargestellt. Auf Seite 25 der schalltechnischen Untersuchung wurde dargelegt, dass sich die Geräuschimmissionssituation im Prognoseplanfall von der im Prognosenullfall infolge der drei Faktoren Verkehrszunahme, Mehrfachreflexion und zusätzliche Abschirmung (im Planfall) unterscheidet. Eine Ausweisung des ausschließlichen Einflusses der Mehrfachreflexion wäre daher irreführend. Eine getrennte Darstellung nach Straßen- und Schienenlärm (als Teilbeurteilungspegel) für die Immissionsorte wäre zwar möglich, würde jedoch angesichts der Vielzahl berücksichtigter Immissionsorte den Rahmen der Untersuchung sprengen und wäre überdies nur von geringer Aussagekraft, da es auf die Summenwirkung aller o. g. Faktoren ankommt. In der schalltechnischen Untersuchung wurden die vorstehend aufgeführten drei Einflussfaktoren in Summe berücksichtigt. Für die vorhandenen bzw. planungsrechtlich möglichen schutzwürdigen Nutzungen außerhalb des Plangebietes sind in der Abwägung die (sich in Summe aller Einflussfaktoren ergebenden) Unterschiede zwischen Prognosenullfall und Prognoseplanfall maßgeblich. Zur Beispielrechnung „Mittelungspegel für einen langen, geraden Fahrstreifen nach RLS-90“ In der angeführten Vergleichsrechnung wurden falsche Ausgangswerte für M und p verwendet. Berechnet wurde der Mittelungspegel für die Tagzeit auf der Grundlage von MT = 313 Kfz/h und pT = 8 %. Die für diesen Abschnitt der Flottwellstraße (Abschnitt 2b) zu verwendenden Ausgangswerte sind jedoch MT = 285 Kfz/h und pT = 4,5 %. Insbesondere der angesetzte, wesentlich höhere p-Wert bewirkt im Ergebnis den wesentlich höheren Mittelungspegel. Der Abschnitt 2b der Flottwellstraße (südlicher Bereich der Flottwellstraße zwischen Straße Am Karlsbad und Lützowstraße) befindet sich überdies bereits außerhalb des Einflussbereiches des Lichtsignalanlagenzuschlages und die Straße Am Karlsbad spielt, wie auch die Schienenwege, für die Immissionsorte vor der entlang des Abschnittes 2b gelegenen Bebauung keine Rolle. Unstrittig (und auch in der Schalltechnischen Untersuchung ausführlich dargelegt) ist, dass sich die Geräuschimmissionssituation für die Bebauung am westlichen Rand der Flottwellstraße z. T. verschlechtern wird; dies jedoch in nur unerheblichem Ausmaß. Die Beurteilungspegel überschreiten auch im Prognoseplanfall keine kritischen Werte. Die in der Tabelle 11 angeführten Beurteilungspegel für die Immissionsorte vor den im Plangebiet vorgesehenen Gebäuden wurden gemäß RLS-90 auf ganze dB(A)-Zahlenwerte gerundet. Die Rundungsregeln gemäß RLS-90 bedingen i. d. R. eine Aufrundung (z. B.: Ein Pegel von 49,05 dB(A) wird auf 50 dB(A) gerundet). Die Differenzen wurden auf eine Nachkommastelle gerundet angegeben. Die in Tabelle 10 angegebenen Beurteilungspegel für die Immissionsorte vor vorhandener und geplanter Bebauung außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE wurden auf eine Nachkommastelle gerundet. Im Bebauungsplanverfahren ist u. a. zu prüfen, ob für die geplanten Nutzungen gesunde Wohnverhältnisse auch in Bezug auf den Schall gewahrt sind. Ist dies nicht der Fall, muss die Realisierung geeigneter Lärmschutzmaßnahmen durch Festsetzung planungsrechtlich gesichert werden. Im vorliegenden Fall erfolgte dies durch entsprechende Festsetzungen. Für die Immissionsorte vor vorhandener und geplanter Bebauung außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches wurden die Berechnungen für den Prognosenullfall und den Prognoseplanfall durchgeführt, um aufzuzeigen, welche Auswirkungen nicht nur das Vorhaben im Plangebiet VI-140i VE, sondern alle geplanten Vorhaben innerhalb der drei Baufelder auf der Ostseite der Flottwellstraße haben werden. Die Berechnungen ergaben für die Gebäude außerhalb des Plangebietes VI-140i VE (vor allem für diejenigen in der Nähe des Schöneberger Ufers) bereits im Prognosenullfall (also ohne Berücksichtigung auch nur eines Vorhabens auf der Ostseite der Flottwellstraße) Überschreitungen der der hier für Vergleichszwecke herangezogenen Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV und der schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005-1 vorliegen. Durch die Vorhaben ist für die Bebauung entlang der Westseite der Flottwellstraße eine geringfügige, subjektiv nicht wahrnehmbare Verschlechterung der Geräuschimmissionssituation zu erwarten. Aus den Ergebnissen lassen sich jedoch keine Lärmschutzansprüche gegenüber dem Vorhabenträger ableiten. 24 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt VII. Verkehr, Stellplätze 1. Gestaltung der Flottwellstraße (12) Mit der Bebauung auf beiden Seiten verändere sich das Gesicht der Flottwellstraße. Als zukünftige Wohnstraße müsse ihre Funktion der Bedarfslage angepasst werden. Dazu wurden konkrete Hinweise gegeben. Derzeit bilde sich eine Arbeitsgruppe aus interessierten Bewohnern, die konkrete Vorschläge für die Gestaltung der Verkehrsflächen erarbeiten will. Hauptforderung ist, dass es eine öffentliche Diskussion mit den Bezirksämtern und den Bauherren über die Gestaltung des neu entstehenden Stadtraumes gibt. Insbesondere der Bezirk Mitte wird aufgefordert, sich diesbezüglich mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in Verbindung zu setzen. (Nr. 1) Das Verkehrsgutachten zeige nicht, dass der Verkehr in den nächsten 10 Jahren deutlich abnehmen werde, insbesondere durch steigende Kraftstoffpreise. Durch die soziale Struktur der umliegenden Gebiete, v.a. aber auch die hervorragende Anbindung an den ÖPNV sei davon auszugehen, dass wesentlich weniger Menschen ein Auto benötigen. Aus diesem Grund seien die prognostizierten Zahlen zum Verkehrsaufkommen im Geltungsbereich zu hoch und es spräche nichts dagegen den Fahrbahnquerschnitt zu verkleinern und somit eine Geschwindigkeitsreduzierung auf der Flottwellstraße zu erreichen (Nr. 19). Es ist keine Untersuchung erfolgt, welche Auswirkungen der Verkehr auf Verkehrssicherheit, Aufenthaltsqualität und Wohnqualität der Flottwellstraße hat, die sich im Charakter von einer Straße im Brachland zu einer Wohnstraße entwickelt (Nrn. 3, 6, 12). Die Flottwellstraße wird zu einer Wohnstraße. Diesbezüglich müssen diverse Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung und Steigerung der Aufenthaltsqualität durchgeführt werden. Dies betrifft Geschwindigkeitsreduzierende Maßnahmen (Querparken, Drempel, „Moabiter Kissen“), Entschärfung von Gefahrschwerpunkten, Aus-/Neubau von Radwegen, Verbreiterung der Gehwege, Erhalt der Straßenbäume (Nrn. 1, 3, 6, 12). Den unterschiedlichen Verkehrsteilnehmern muss angemessen Rechnung getragen werden. Die jetzige Straßengestaltung ist nicht dazu geeignet, den zunehmenden Verkehr der Anwohner, der Parkbesucher und der durchfahrenden Radfahrer auf dem Fernradweg Berlin-Leipzig aufzunehmen. Der Vorhabenträger sei an den Kosten zu beteiligen (Nrn. 1, 3, 6, 12). Die Verkehrsbelastung werde um 20 % auf der Flottwellstraße und um 40 % auf den zuführenden Straßen steigen (Nrn. 3, 6, 12). Etwaige Zahlungen des Vorhabenträgers sollten im Bezirk Mitte eingesetzt werden. Wegen der Dringlichkeit der Probleme hat der Quartiersrat Magdeburger Platz/Tiergarten-Süd beschlossen, dass aus den knappen Fördermitteln für das Quartiersmanagementgebiet ein Gutachten für ein Verkehrs- und Gestaltungskonzept für die Flottwellstraße finanziert werden soll. Die Vorbereitungen zur Ausschreibung laufen bereits (Nrn 3, 6, 12). Der Charakter einer Anwohnerstraße werde zerstört (Nr. 8). Die Flottwellstraße sei die einzige sichere Fahrradverbindung von Schöneberg nach Mitte (8). Störender Zulieferverkehr für die Baustellen und den späteren Betrieb (Nr. 8). Der Bebauungsplanentwurf überlagere die östliche Straßenbegrenzungslinie. (Nr. 11,13) Abwägung Die Hinweise zur Gestaltung der Flottwellstraße werden zur Kenntnis genommen. Die Gestaltung der Straße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Dies ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die Verkehrsuntersuchung basiert auf aktuellen Regelwerken. Im Rahmen des Bebauungsplanes bezieht dieses sich auf die Frage, ob der KFZ-Verkehr grundsätzlich abgewickelt werden kann und dient zudem als Grundlage für die Immissionsgutachten. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der durch die westlich der Flottwellstraße geplanten Bebauung induzierten zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Der Anteil des Vorhabens ist nur gering. 25 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Baulogistik und Baulärm sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Der Geltungsbereich überlagert nur grafisch die Straßenbegrenzungslinie. Der Geltungsbereich liegt innerhalb der Linie der Geltungsbereichsgrenze. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Gehwege/Erhalt der Straßenbäume (7) Es bedarf der Anlage von Querungshilfen für Fußgänger. Der Vorhabenträger ist an den Kosten zu beteiligen. Die Gehwege sind zu verbreitern und der Baumbestand zu erhalten (Nrn. 1, 3, 6, 12). Der Vorhabenträger sollte, wenn es nicht möglich ist einen ausreichend breiten Gehweg anzulegen, dazu verpflichtet werden, dies unter Nutzung eigener Grundstücksflächen zu bewerkstelligen (Nrn. 3, 6, 12). Alternativ wäre auch eine Verbreiterung des Gehwegs zwischen Bäumen und Straße möglich; dies hätte den positiven Nebeneffekt, dass der Fahrstreifen eingeengt würde, und somit die Geschwindigkeit des MIV gebremst würde (Nrn. 3, 6, 12). Die Straßenbäume in der Flottwellstraße sollen erhalten bleiben, da sie zur Wohnqualität und Straßenbild beitragen (Nrn. 11, 13, 13.2) Abwägung Die Gestaltung der Flottwellstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Das Grundstück ist im planungsrechtlichen Sinne erschlossen. Die Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert. Die Gestaltung ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es seien, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Der Erhalt der Straßenbäume ist ebenfalls nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Das Vorhaben sieht bereits eine Vorgartenzone vor. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 3. Verkehr / Anlieferung / Busvorfahrt Hotel (5) Es sei mit zusätzlicher Staubildung durch die Reisbusse zu rechnen (2). Es könne nicht nachvollzogen werden, warum die Anlieferung des Hotels, Vorfahrt und Aufstellung von Bussen ausgerechnet von einem neu errichteten Wohngebäude und innerhalb einer allgemeinen Wohnstraße stattfinden soll (Nrn. 11, 13). Die Busvorfahrt und Anlieferung des Hotels sollten ans Schöneberger Ufer zu verlagern, da sie dem Charakter der Flottwellstraße als Wohnstraße widerspreche (Nrn. 11, 13, 13.2, 16). Abwägung Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, dass auf einen längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit dem ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 4. Stellplätze (3) Die Parkmöglichkeiten für die direkten Anwohner und ihre Besucher werden sich weiter verschlechtern, da das Parken ohne Anwohnerparkschein nur 5 € beträgt und somit unter den Einstellgebühren für das Parkhaus liegt (Nr. 4). Parkplätze fallen durch die zu erwartende hohe Zahl an Reisebussen weg (Nr. 2, 4). Die Stellplatzproblematik werde verschärft (Nr. 17). 26 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Die Tiefgarage ist überdimensioniert (Nr. 19.1). Abwägung: Zunächst besteht kein Anspruch auf einen Stellplatz im öffentlichen Straßenraum. Es gibt keine Verpflichtung Stellplätze auf den privaten Grundstücken herzustellen. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Diese Größenordnung wird vor dem Hintergrund der sehr gut durch ÖPNV erschlossenen Lage und dem politischen Ziel einer Verkehrsreduzierung als angemessen erachtet. Für das Hotel ist geplant, Stellplätze im Parkhaus am Gleisdreieckpark anzumieten. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt. VIII. Soziale Infrastruktur 1. Versorgung mit Kitaplätzen (5) Es fehlen Kitaplätze in der Umgebung, neue Kapazitäten sollen für neu hinzuziehende Familien geschaffen werden (Nrn. 1). Falls keine zusätzlichen Kapazitäten zur Kindertagesbetreuung auf den Baufeldern Nord, Mitte und Süd entstünden, sei mit einer erheblichen zusätzlichen Nachfrage auf die Kitas in der Umgebung zu rechnen, die bereits jetzt Kapazitätsprobleme hätten und Wartelisten führen müssten. Mit einer weiteren Verknappung der Kinderbetreuungsplätze in der unmittelbaren Umgebung sei zu rechnen. Der Vorhabenträger habe für die Einrichtung von Kinderbetreuungsplätzen im Gebiet oder im unmittelbaren Umfeld in Tiergarten-Süd zu sorgen. Dies solle in den Durchführungsvertrag aufgenommen werden (Nrn. 3, 6, 12). Die Kita solle nicht auf dem Gelände des „Möckernkiez“ entstehen, da eine dortige Einrichtung vorwiegend den dortigen Bewohnern zu Gute käme (Nr. 10). Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Versorgungssituation der sozialen Infrastruktur wurde im Rahmen des Verfahrens bezirksübergreifend geprüft. Kitaplätze für das Vorhaben und deren zeitige Realisierung sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Kindertagesstätte im Vorhabengebiet unterzubringen. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 2. Schulangebot (1) Es soll über das Angebot der Allegro-Grundschule informiert werden (Nr. 1). Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der parallelen Behördenbeteiligung zum Nachbarbebauungsplan Vi-140h VE weist der Bezirk Mitte vor dem Hintergrund der Gesamtentwicklung in der Flottwellstraße daraufhin, dass die Allegro Grundschule in der Lützowstraße bei Aufgabe der Fremdnutzung von 4,4 auf 5 Züge erweitert werden könne und die zusätzlichen Grundschüler problemlos untergebracht werden können. Dies wird in der Begründung unter Kap. III 4. ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung Keine Auswirkung auf den Planinhalt 3. Spielplatzangebot (3) Durch die Entwicklung östlich der Flottwellstraße würde insgesamt ein zusätzlicher Bedarf an Kinderspielflächen von knapp 1.500 m² entstehen. Zusammen mit den Wohnungen auf der Westseite der Flottwellstraße ergebe sich ein Bedarf von ca. 2.500 m² Spielplatzfläche. Durch den Park auf dem Gleisdreieck würden zwar neue Kinderspielplätze entstehen, da allerdings der Park gesamtstädtische Bedeutung habe, könnten diese Spielplätze nicht dazu beitragen, den Mangel im Vorhabengebiet und den benachbarten Bereichen auszugleichen. Die Nutzung der geplanten Multifunktionsfläche im Park werde durch die fehlende Abgrenzung zu Fuß- und Radwegen beschnitten. Das durch den Liegenschaftsfond zum Verkauf stehende Grundstück mit dem Kleinspielfeld in der Pohlstraße sei zu erhalten, insb. da es im Infrastrukturgutachten noch als Spielfläche für das Quartier aufgeführt werde. Daneben sei mit dem Beachgarden bereits eine Fläche verloren gegangen, die ebenfalls für Spiel und Sport genutzt werden konnte. Insgesamt würden 3.500 m² Spielplatzfläche verloren gehen, die im Infrastrukturgutachten dargestellt und in die Begründung übernommen worden seien (Nrn. 3, 6, 12). 27 B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord Anlage 2a Abwägung: Die notwendigen Kinderspielplätze gemäß BauOBln werden auf dem Grundstück hergestellt. Die Verpflichtung die Kosten für Wohnfolgekosten zu übernehmen, resultiert aus dem Rahmenvertrag für das Gelände des Gleisdreiecks B-Plan VI-140. Dabei sind die vorhandenen Einrichtungen zu berücksichtigen. Wie bereits erwähnt entstehen in der unmittelbaren Nachbarschaft im Gleisdreieckpark öffentliche Kinderspielplätze. Es wurde im Rahmen der Behördenbeteiligung von den zuständigen Fachbereichen kein weiterer Bedarf für einen öffentlichen Spielplatz angemeldet. Die wohnungsnahe Versorgung mit Erholungsund Spielmöglichkeiten des Bezirks Mitte ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt Fazit Die Anregungen und Bedenken der Öffentlichkeit haben zu keiner wesentlichen Änderung des Planinhaltes geführt. Es erfolgten folgende redaktionelle Änderung, bzw. Ergänzungen der Begründung Ergänzungen der Begründung: - - Darstellung der Gründe für eine Einstufung des Vorhabens gemäß § 34 BauGB (Kap I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und Kap. II 4.3.1.3 Eingriffsbilanzierung) Hinweis auf die Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben, welche für den benachbarten Bebauungsplan VI-140h VE durchgeführt wurde hinsichtlich ihrer Anwendbarkeit und Relevanz für das Vorhaben (Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion) Klarstellung der Berechnungsgrundlage für den Ausgleich im Gesamtverfahren VI-140 (Kap. II 4.2.3.3.1 Eingriffsbeurteilung – Eingriffserfassung und -bewertung). Darstellung der Gebäudehöhen westlich der Flottwellstraße (Kap II 6.2.3 Höhe der baulichen Anlagen) Ergänzung des Hinweises auf die Möglichkeiten der Kapazitätserweiterung der Allegro Grundschule im Bezirk Mitte. (Kap. III.4. Auswirkung auf die soziale Infrastruktur) Themen, zu denen im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung Anregungen und Bedenken geäußert wurden und das Ergebnis der Abwägung (Kap. IV Verfahren 2). Ergänzung von Fachgutachten: - Das schalltechnische Gutachten (ALB, Februar 2012) wird durch eine Stellungnahme vom 23.08.2012 u.a. zur Auswirkung der heranrückenden Wohnbebauung auf das Grundstück Schöneberger Ufer 5 (Parkhaus) und dessen künftige Nutzung sowie der Auswirkung des Verkehrslärms ergänzt. 28 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b B-Plan VI-140i VE „Flottwellstraße – Nord“ Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, ausgelegt in der Zeit vom 6. Juni bis zum 6. Juli 2012 im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abteilung Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung -, Zimmer 512, 5. Etage, Yorckstraße 4-11, 10965 Berlin, Telefon: 90298-3513, Montag bis Donnerstag von 7.30 bis 16 Uhr; Freitag von 7.30 bis 13 Uhr. Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit der Auslegung wurde am 25.05.2012 im Amtsblatt Nr. 21 Seite 805 sowie am 04.06.2012 in der Tagespresse bekanntgegeben. Während der Auslegungszeit haben mehrere Bürger die Unterlagen eingesehen. 19 schriftliche Stellungnahmen wurden eingereicht, 2 davon (19.1 und 19.2, die Bezug aufeinander nehmen) baten um Fristverlängerung und gaben die Stellungnahmen nach Ablauf der Auslegungszeit ab, wurden bei der Abwägung aber berücksichtigt. Von den Stellungnahmen sind 3 Stellungnahmen gleichen Inhaltes (3, 6, 12) und wurden zusammengefasst. Stellungnahme Nr. 11 bezieht sich auf Nr. 13. An die Stellungnahme Nr. 9 schlossen sich 8 Einwender allgemein an (Nrn. 2, 4, 7, 10, 15, 17, 18, 19.1) Die Bedenken und Anregungen bezogen sich auf folgende Inhalte. Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 1 1 Die Flottwell-/Dennewitzstraße wird auf einer Länge von mehr als 500 m beidseitig neu bebaut, es entstehen ca. 750 Wohnungen, ein Hotel, Bauten mit Gewerberäumen. Das Areal gehört auf der Ostseite zu Kreuzberg, auf der Westseite ist es einschl. des gesamten Straßenraumes zu Mitte gehörig. Trotz des Umfangs der Bebauung gibt keine übergreifende Planung. Auf Kreuzberger Seite sind Bebauungsplanverfahren notwendig und damit wird es eine öffentliche Beteiligung geben. Auf der Seite von Mitte sind fast alle Gebäude im Bau, eines ist bereits fertiggestellt, die einzelnen Bauvorhaben werden ohne Zusammenhang betrachtet, es gibt nicht einmal Planungen zum Straßenraum oder zur sozialen Infrastruktur. Abwägung Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg führt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI -140i VE auf der östlichen Seite der Flottwellstraße durch, die westliche Straßenseite ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Die Entwicklung, die auf Grundlage bestehenden Planungsrechts im Bezirk Mitte erfolgte, wurde bei der Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes und bei den Fachgutachten berücksichtigt. Westlich der Flottwellstraße befinden sich die festgesetzten Bebauungspläne 1-42b und II-176. Die Hinweise zur Gestaltung der Flottwellstraße werden zur Kenntnis genommen. Die Gestaltung der Straße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Dies ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die soziale Infrastruktur für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde gebietsübergreifend untersucht und abgestimmt. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der Quartiersrat Magdeburger Platz/Tiergarten-Süd hat daher eine Informationsveranstaltung und zwei Workshops durchgeführt, um einerseits die Bewohner des Stadtteils zu informieren und zum anderen zu diskutieren, welche Auswirkungen die Bebauung auf den Stadtteil haben wird, welche Maßnahmen im unmittelbaren Umfeld und im ganzen Stadtteil zu ergreifen sind. Die Ergebnisse dieser Veranstaltungen bilden die Grundlage dieser Stellungnahme, die sich insbesondere an die Bezirksämter Mitte und Kreuzberg, aber auch an die Bauherren wendet. Hauptforderung ist, dass es eine öffentliche Diskussion mit den Bezirksämtern und den Bauherren über die Gestaltung des neu entstehenden Stadtraums gibt, über die zu erwartenden Auswirkungen auf den gesamten Stadtteil und notwendige Maßnahmen. Insbesondere der Bezirk Mitte wird aufgefordert sich mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in Verbindung zu setzen, um den öffentlichen Raum und die Straßenfläche der Flottwellstraße als Nahtstelle beider Bezirke sehr zeitnah in den Fokus ihrer Aktivitäten zu stellen. Bisher haben sich nur Friedrichshain-Kreuzberg und die Investoren der Bürgerbeteiligung geöffnet, während Mitte stillschweigend die Baugenehmigungen erteilt und jeglicher Bürgerbeteiligung aus dem Wege gegangen ist. Die Investoren sind ebenso einzubeziehen, wie die Bürger, um eine Planung zu erstellen und eine Realisation zu ermöglichen, die den neuen Bewohnern, wie auch den eingesessenen Bewohnern gerecht wird und ein lebenswertes Umfeld schafft. 2 Die Zuständigkeit für die Flottwellstraße liegt beim Bezirk Mitte. Die Gestaltung der Straße ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 3 Anlage 2b Abwägung Der öffentliche Raum Das Neubaugebiet soll ein lebendiger Stadtteil werden. Dazu müssen sich Menschen gerne in ihm aufhalten wollen, sowohl auf den öffentlichen Flächen, als auch auf den öffentlich zugänglichen privaten. Dafür braucht es:  Plätze, Straßen, die für den Aufenthalt gestaltet, begrünt, entsprechend möbliert sind, begrünte Fassaden;  Nutzungen, die zum Aufenthalt einladen, Cafés, Läden, insbesondere der Nahversorgung, Dienstleistungsangebote, also Erdgeschosszonen, die lebendig sind;  gemeinschaftlich nutzbare Flächen, wie z.B. Spielplätze, gemeinsam genutzte Nachbarschaftsgärten;  Möglichkeiten der Durchwegung, z.B. auch von der Pohl- zur Lützowstraße;  Erhalt von vorhanden Sportmöglichkeiten, das betrifft insbesondere das Fußballfeld in der Pohlstraße 16-18;  insbesondere aber Maßnahmen zur Neugestaltung des Straßenraumes, der Verkehrsflächen. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, betreffen aber nur bedingt das Bebauungsplanverfahren und das Gebiet selber. Die zulässigen Nutzungen ermöglichen eine gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen. Die öffentliche Durchwegung zum künftigen Westpark nördlich und südlich an das Vorhaben angrenzend bleibt erhalten. Darüber hinaus soll ein Zugang zwischen dem Hotel und der Wohnbebauung eingerichtet werden. Es wurde ein Freiflächenkonzept für den privaten Freiraum erarbeitet, das Anlage zum Durchführungsvertrag wird. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Verkehr Mit der Bebauung auf beiden Seiten verändert sich das Gesicht der Flottwellstraße. Die Randlage im Quartier mit Gewerbegebietscharakter ist passè. Als zukünftige Wohnstraße muss ihre Funktion der Bedarfslage angepasst werden:  Durchgangsverkehr muss unbedingt verhindert werden  generell muss das „autofreie Wohnen / Arbeiten“ gefordert und gefördert werden, Parkplätze bzw. Standorte für Car-Sharing sind zu schaffen  Entschärfung bzw. entsprechende Gestaltung der Einmündungsbereiche Lützow-, Pohl- und  Kurfürstenstraße unter besonderer Beachtung der Zugangsbereiche in den Westpark, z.B. Querungshilfen mit Mittelinseln Die Hinweise zur Gestaltung der Flottwellstraße werden zur Kenntnis genommen. Die Gestaltung der Straße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Dies ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung  geschwindigkeitsreduzierende Maßnahmen sind zu treffen, wie z.B. „Moabiter Kissen“, Verengung der Fahrbahn, senkrechtes Parken im Seitenwechsel  bei nötigem Neubau des östlichen Bürgersteiges ist eine Verbreiterung unter Erhalt der vorhandenen Straßenbäume vorzusehen  Anrainer-Bauherren müssen überzeugt werden, sich an den „Erschließungskosten“ zu beteiligen  Fahrradwege / -angebotsstreifen anlegen, z.B. als Abzweig / Nebenroute der Fahrradroute „Leipzig-Berlin“ im Westpark in die Lützowstraße, in die Kurfürstenstraße auf die Bürgersteige Derzeit bildet sich eine Arbeitsgruppe aus Interessierten Bewohnern, die konkrete Vorschläge für die Gestaltung der Verkehrsflächen erarbeiten will. Auswirkungen auf den Stadtteil Auch für den gesamten Stadtteil ist ein lebendiger Kiez (gutes Café und Ladenangebot, Sportmöglichkeiten für alle Altersgruppen, Kultureinrichtungen, gutes Schul- und Kitaangebot) mit einem guten Nachbarschaftsgefüge zu gestalten. Dazu gehört zum einen die Möglichkeit, dass sich alte und neue Nachbarschaften kennen lernen. Zum anderen ist zu verhindern, dass alt eingesessene BewohnerInnen auf Grund der Entwicklung - besonders auf Grund von Mietsteigerungen – wegziehen müssen. Mit dem jetzigen Ambiente und der Atmosphäre des Kiezes sind viele Bewohner zufrieden. Häufig bestehen allerdings keine konkreten Vorstellungen, welchen Weg das Gebiet gehen sollte. Daraus sind folgende Forderungen aufzustellen:  es sind weitere Workshops zu veranstalten, in denen präzisiere Zukunftsvorstellung zu entwickeln und auch Möglichkeiten der nachbarschaftlichen Gestaltung aufzuzeigen sind.  4 Bedingt durch die Aufwertung der Wohnqualität im Kiez (Neubauten und Park auf dem Gleisdreieck) ist zu erwarten, dass sich im Mietspiegel die Einstufung der Wohnlagen erhöhen wird (teilweise sind derzeit einzelne Straßenabschnitte noch als 'einfacher Wohnlage' eingestuft) und dass Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Allerdings ist die Zukunftsgestaltung nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Der angesprochene Kiez befindet sich darüber hinaus zum überwiegenden Teil im Bezirk Mitte. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Westlich der Flottwellstraße liegt die Zuständigkeit beim Bezirk Mitte. Der Erhalt und die Schaffung kostengünstigen Wohnraums kann nicht auf Bezirksebene gelöst werden. Hier B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender dann die Mieten entsprechend erhöht werden können. Damit ist eine verstärkte Verdrängung von bisherigen Bewohnern vorprogrammiert.  Die Mietstruktur im Gebiet ist genauer zu ermitteln (z.B. Verhältnis Wohnungsbaugesellschaften versus private Eigentümer). Um den Mieterbestand zu erhalten ist besonders von der Politik auf die Wohnungsbaugesellschaften einzuwirken. Hier können die Mieten noch am ehesten gehalten werden. So könnte z.B. bei Wohnungswechsel zur Anpassung der Wohnungsgröße innerhalb des Bestandes von Wohnungsbaugesellschaften auf Mieterhöhungen verzichtet werden. Um den zu erwartenden Veränderungsdruck abzumildern sollte der Stadtteil zu einem Milieuschutzgebiet erklärt werden. Für von Mieterhöhungen, Verdrängung betroffene Bewohner sollte es im Stadtteil Sozialberatung vor Ort geben.    5 Anlage 2b Abwägung bedarf es einer gesamtstädtischen Strategie. Aufgrund des Nachfragedrucks nach Wohnungen innerhalb des SBahnrings, ist der Neubau von Wohnungen erforderlich. Ein Verzicht auf Neubauten würde den Druck auf die Bestände ebenfalls erhöhen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Neben den Erholungsmöglichkeiten, die der Westpark zusätzlich anbieten wird, ist für eine gute Ausstattung von Spiel- und Grünplätzen im Quartier selbst zu sorgen, damit insbesondere für Kinder und für SeniorInnen die Wege nicht zu weit werden. Das Fußballfeld in der Pohlstraße 16-18 ist zu erhalten. Um dies zu erreichen darf das Grundstück vom Liegenschaftsfonds nicht verkauft werden. Die wohnungsnahe Versorgung mit Erholungs- und Spielmöglichkeiten des Bezirks Mitte ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Gebiet fehlen bereits jetzt 55 Kitaplätze. Deshalb ist für eine Erweiterung der Anzahl der Kitaplätze zu sorgen, damit neuzuziehende Kinder die Möglichkeit haben, innerhalb des Gebietes eine Kita zu besuchen. Insbesondere die neuzuziehenden Eltern sollten über das Angebot der Allegro-Grundschule informiert werden, damit zukünftig möglichst viele der Kinder diese Schule besuchen. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Versorgungssituation der sozialen Infrastruktur wurde im Rahmen des Verfahrens bezirksübergreifend geprüft. Kitaplätze für das Vorhaben und deren zeitige Realisierung sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Kindertagesstätte im Vorhabengebiet unterzubringen. Der Hinweis zur Allegro-Grundschule wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der parallelen Behördenbeteiligung zum Nachbarbebauungsplan VI-140h VE weist der Bezirk Mitte vor dem Hintergrund der Gesamtentwicklung B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung in der Flottwellstraße daraufhin, dass die AllegroGrundschule in der Lützowstraße bei Aufgabe der Fremdnutzung von 4,4 auf 5 Züge erweitert werden könne und die zusätzlichen Grundschüler problemlos untergebracht werden können. Dies wird in der Begründung unter Kap. III 4. ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt In einem Meinungsbild stimmte der Quartiersrat Magdeburger Platz / Tier- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. garten-Süd am 9. Mai 2012 bei einer Enthaltung dieser Stellungnahme zu. 2 6 Als persönlich von den Plänen betroffene Anwohner legen wir hiermit Widerspruch gegen die vorliegenden oben genannten Bebauungsplanentwürfe ein. Unser Wohnumfeld wird sich verschlechtern. Begründung: Im Flächennutzungsplan ist die betreffende Fläche als unbebaut ausgewiesen. Beim Kauf der Wohnung sind wir davon ausgegangen, dass dies Bestand hat. Im Landschaftsprogramm, Teilplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ist die betreffende Fläche als zu schaffende Grünfläche definiert. Die Fläche liegt im Vorranggebiet der Luftreinhaltung. Die Inhalte des Flächennutzungsplans sind für Verwaltungshandeln verbindlich. Wir haben kein Verständnis dafür, dass diese Planinhalte nicht berücksichtigt werden. Der Flächennutzungsplan ist nicht parzellen- und detailscharf und daher nicht geeignet, alleine daraus Kaufentscheidungen abzuleiten. Das LaPro ist seit 1994 nicht aktualisiert worden. Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 7 Unser Haus Flottwellstr. 2 ist als Niedrigenergiehaus konzipiert. Solare Gewinne verringern den Einsatz von Heizenergie im Winter. Diese solaren Gewinne werden durch einen - relativ hohen - Neubau auf der gegenüberliegenden Straßenseite vermindert, so dass wir mit höheren Heizkosten rechnen müssen. Zudem verliert die Wohnung an Wert, dadurch dass kaum noch direkter Sonneneinfall am Morgen und am Vormittag gegeben sein wird und dadurch, dass der Blick in den Park nicht mehr möglich ist. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Im Gegensatz zum Rahmenvertrag für das Gleisdreieck (im B-Plan VI-140) setzt der Bebauungsplan eine geringere Dichte fest. Bei einer Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 34 BauGB wäre die Errichtung eines 25 m hohen, geschlossenen Blockrands auf der Ostseite der Flottwellstraße zulässig. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Wertminderungen dieses Grundstückes, die so erheblich sind, dass die Planung unverhältnismäßig sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dass das Grundstück Flottwellstraße 2 nicht mehr rentierlich oder angemessen genutzt werden kann, ist ebenfalls nicht erkennbar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Flottwellstraße wird in erster Linie als Durchgangsstraße genutzt. Die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr ist schon jetzt erheblich. Durch eine zusätzliche Bebauung, insbesondere durch die Errichtung eines Hotels mit Anlieferverkehr und mit An- und Abreiseverkehr durch Hotelgäste wird Das Gebiet weist bereits ohne Entwicklung Beurteilungspegel auf, die zum Teil über den Orientierungswerten des Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete liegen. Dies schließt eine Überschreitung für allgemeine B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender diese Situation verschärft. Die Parkplatzsituation für die Anwohner wird sich durch das Hotel und das angeschlossene Restaurant verschlechtern. Mit zusätzlicher Staubildung ist durch den Verkehr von Reisebussen zu rechnen. 8 Anlage 2b Abwägung Wohngebiete ein. Die Auswirkungen der Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße auf die Nachbarbebauung, sind mit Pegelerhöhung für die meisten schutzwürdigen Gebäude kleiner als 1,0 dB(A) gering. Nur für einen einzigen Immissionsort wurden in zwei Geschossen Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) bis zu maximal 2,1 dB(A) tags ermittelt. Für denjenigen Immissionsort (Nordfassade der Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten. Für die Flottwellstraße 2 liegt die maximale Zunahme bei 1,2 dB(A) im 1. OG. Die Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße führt zu einer geringen Zunahme des Verkehrslärms, der aber nur zu einem Teil durch das Vorhaben selbst ausgelöst wird und nicht zu erheblichen Auswirkungen auf die angrenzenden empfindlichen Nutzungen führt. Die Neubauten westlich der Flottwellstraße müssen aufgrund der Vorbelastung und ihres Schutzstatus allgemeines Wohngebiet bereits gemäß DIN 4109 die erforderlichen Schalldämmmaße für die Außenfassaden vorgesehen haben. Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, das auf eine längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Wohnnutzung auszugehen ist. Auf einen Stellplatz im öffentlichen Straßenraum besteht kein Anspruch. Es gibt keine Verpflichtung Stellplätze auf den privaten Grundstücken herzustellen. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Diese Größenordnung wird vor dem Hintergrund der sehr gut durch ÖPNV erschlossenen Lage und dem politischen Ziel einer Verkehrsreduzierung als angemessen erachtet. Für das Hotel ist geplant, Stellplätze im Parkhaus am Gleisdreieckpark anzumieten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan. 9 Wir wohnen seit mehr als einem Jahr in unserer Wohnung in der Flottwellstraße 2. In dieser Zeit fiel uns auf, dass die Straße häufig überschwemmt ist bzw. sich tiefe Pfützen bilden. Durch die Bebauung auf der Ostseite der Straße und die damit verbundene Versiegelung wird sich dies verschlechtern. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan. Der Park wird durch die Bebauung auf der Ostseite der Straße für uns unattraktiver, da wir keinen direkten Bezug und Zugang dazu haben werden. Die zusätzliche Verschattung des Parks wirkt ebenfalls der Attraktivität entgegen. Eine Reihe von weiteren Argumenten ist in der Stellungnahme der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz zum Bebauungsplan VI-140h VE und VI-140i VE aufgeführt. Diese Stellungnahme wird Ihnen in Kürze übersandt bzw. ist Ihnen bereits zugegangen. Wir befürworten diese Stellungnahme und schließen uns ihr an. Im Gegensatz zu einer geschlossenen Gebäudefront stellt die Öffnung der Blöcke eine räumliche Verzahnung dar. Durch die Öffnungen der geplanten Bebauung und die öffentlichen Zugänge ist ein direkter fußläufiger Parkanschluss gegeben. Die Bebauung wird aufgrund der Orientierung und unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität des Parks dauerhaft und über das gesamte Jahr B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzliche Auswirkung des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. (Aufgrund seiner nördlichen Lage ist die Höhe des Hotels, ein Geschoß mehr nicht relevant). Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Die Begründung wird in Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion ergänzt. Die weiteren Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Redaktionelle Änderung der Begründung. keine Auswirkung auf den Planinhalt. 3 Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf VI-140i VE „Flottwellstraße Nord". Diese Stellungnahme bezieht sich im Schwerpunkt auf die Begründung des Bebauungsplans. Ich gehe davon aus, dass mit den vorgelegten Begründungen auch der Rahmen für das weitere Bebauungsverfahren gegeben ist und deshalb mit betrachtet werden muss. Leider wird der Text des Durchführungsvertrages nicht mit vorgelegt, das ist in anderen Bezirken z.T. üblich. Eine ähnlich lautende Stellungnahme wird es zum Bebauungsplanentwurf VI-140h VE „Flottwellstraße Mitte" geben. Zwischen beiden Bebauungen besteht ein enger Zusammenhang, es gibt ähnliche Problemlagen. 10 Die durch § 3 Abs. 2 BauGB vorgeschriebene Auslegung der Unterlagen erfolgte in den Räumlichkeiten des Fachbereichs Stadtplanung im Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg. Hier lagen im Zeitraum vom 04.06. bis zum 04.07.2012 Planzeichnung, Begründung, Vorhabenplan, alle Gutachten und der Entwurf des Durchführungsvertrags aus. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die Hinweise führen nicht zu Änderungen, keine Auswirkung auf den B-Plan. A. AUSWIRKUNGEN AUF DIE SOZIALE INFRASTRUKTUR Bedarf an Kindertagestätten: Dem Vorhabenträger werden in Bezug auf die Schaffung von Unterbringungsmöglichkeiten in Kindertagesstätten keine detaillierten Auflagen gemacht. Er soll die notwendigen Kosten übernehmen. Lt. Durchführungsvertrag sollen die genauen Festlegungen dazu mit dem Bezirk erfolgen. DIE KOSTENÜBERNAHME DES VORHABENTRÄGERS FÜR DIE SCHAFFUNG NEUER KINDERTAGESSTÄTTENPLÄTZE MUSS SO GESTALTET WERDEN, DASS NEUE KINDERTAGESSTÄTTENPLÄTZE ENTLANG DER FLOTTWELL-/DENNEWITZSTRASSE ODER IN TIERGARTENSÜD, ALSO IM BEZIRK MITTE, ENTSTEHEN, DA DAVON AUSZUGEHEN IST, DASS SICH DIE NEUEN BEWOHNER VORNEHMLICH NACH TIERGARTEN-SÜD ORIENTIEREN WERDEN. Soweit nicht ausreichende Kapazitäten direkt auf den Flächen der Baufelder Nord, Mitte und Süd entstehen , ist zu erwarten, dass ein erheblicher Teil der Kinder in einer der nahegelegenen Kindertagesstätten in Tiergarten-Süd untergebracht werden, vor allem in der Kita KiBiLuGa in der Bissingzeile 1519, die sich in nur 150 m Entfernung befindet. Damit ist zu rechnen, weil die Eltern die Wahl der Kinderbetreuungseinrichtung frei entscheiden können und die Entfernung der Kita ein wichtiges Kriterium ist. Auswirkungen dieser neuen Nachfrage nach Kita-Plätzen, insbesondere durch Verdrängungseffekte, werden dann auch in anderen Kindertagesstätten im Stadtteil zu bemerken sein, z.B. in der Kita Sonnenschein in der Pohlstr. 87. Insgesamt wird die Nachfrage nach Kindertagesstättenplätzen in Tiergarten-Süd in einem solchen Fall steigen. Bereits jetzt müssen alle Kindertagesstätten im Gebiet Wartelisten führen. Verschärft wird die Situation dadurch, dass für die neu entstehenden Wohnungen im Bereich des Bebauungsplans VI-140h VE „Flottwellstraße Mitte“ erst noch sichergestellt werden muss, dass die Schaffung neuer Kinderta- 11 Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Versorgungssituation der sozialen Infrastruktur wurde im Rahmen des Verfahrens bezirksübergreifend geprüft. Kitaplätze für das Vorhaben und deren zeitige Realisierung sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Kindertagesstätte im Vorhabengebiet unterzubringen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender gesstättenplätze in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens erfolgt (siehe Stellungnahme zu diesem Bebauungsplanentwurf) und dass auf der Westseite der Flottwellstraße im Bezirk Mitte 300 neue Wohnungen entstehen oder bereits bezogen sind, für die, dem Vernehmen nach, ein Bauträger eine Kindertagestätte mit 20 Plätzen einrichten will, die dafür auch nur kaum bedarfsdeckend ist. Hinzu kommen noch neue Wohnungen, die wahrscheinlich im Baufeld Flottwellstraße Süd entstehen werden, für die sicherlich, aufgrund der erwarteten Anzahl an Wohnungen, keine eigene Kita eingerichtet werden wird. Es ist mit einer eklatanten weiteren Verknappung der Kindertagesstättenplätze in Tiergarten-Süd zu rechnen, wenn die neu notwendigen Kindertagesstättenplätze nicht in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens entstehen, also in Tiergarten-Süd. ES MUSS ALSO SICHERGESTELLT WERDEN, DASS DIE BENÖTIGTEN NEUEN KINDERTAGESTÄTTENPLÄTZE IN UNMITTELBARER NÄHE DES BAUVORHABENS ENTSTEHEN. SO MUSS AUCH DER DURCHFÜHRUNGSVERTRAG GESTALTET WERDEN. 2. Bedarf an Spielplätzen Für den Fall, dass der Vorhabenträger auf seinem Grundstück keinen Spielplatz bauen sollte, muss sichergestellt werden, dass die Ausgleichszahlungen vom Bezirk Mitte verwendet werden können, um das Spielplatzangebot in Tiergarten-Süd zu verbessern oder zu erweitern. Die Aussagen zu den Kindertagesstätten gelten sinngemäß. Zum Bedarf an öffentlichen Spielflächen wird in der Begründung des Flächennutzungsplans ausgeführt, dass der Bedarf durch das Bauvorhaben um ca. 400 bis 525 m² steigen werde, dass dieser zusätzliche Bedarf aber nicht die Größenordnung eines üblichen Spielplatzes von 1.500 m² brutto erreiche. In der Begründung zum Bebauungsplan des Baufelds Mitte erfolgt dazu bezeichnender Weise überhaupt keine Aussage. Für beide Baufelder zusammen entsteht aber bei 410 Wohnungen und 1,9 Einwohner je Wohnung ein zusätzlicher Bedarf von 1.170 m². Hinzu kommt noch ein weiterer Bedarf der durch Wohnungen entstehen wird, die im Baufeld Nord entstehen werden, 12 Die notwendigen Kinderspielplätze gemäß BauOBln werden auf dem Grundstück hergestellt. Die Verpflichtung die Kosten für Wohnfolgekosten zu übernehmen, resultiert aus dem Rahmenvertrag für das Gelände des Gleisdreiecks B-Plan VI-140. Dabei sind die vorhandenen Einrichtungen zu berücksichtigen. Wie bereits erwähnt entstehen in der unmittelbaren Nachbarschaft im Gleisdreieckpark öffentliche Kinderspielplätze. Es wurde im Rahmen der Behördenbeteiligung von den zuständigen Fachbereichen kein weiterer Bedarf für einen öffentlichen Spielplatz angemeldet. Die wohnungsnahe Versorgung mit Erholungs- und Spielmöglichkeiten des Bezirks Mitte ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender schätzungsweise noch einmal 200 - 250 m². Zusammen ergibt sich also ein Auswirkung auf den B-Plan. neuer Bedarf an öffentlichen Kinderspielplätzen von fast 1.500 m², die genannte Größenordnung der notwendigen Fläche eines Spielplatzes wird also erreicht. Hinzu kommen noch die Neubauten auf der westlichen Seite der Flottwellstraße mit ca. 400 Wohnungen. Daraus ergibt sich nochmals ein neuer öffentlicher Spielplatzbedarf von ca. 1.100-1.200 m², alles zusammen also ein neuen Bedarf von ca. 2.500 m² an öffentlichen Spielplatzflächen. Die Spielplatzsituation im näheren Umkreis wird sich mit der Errichtung des West-parks verbessern. Dort sollen ein kleiner Kleinkinderspielplatz (300 m²) und ein größerer allgemeiner Spielplatz (2.200 m²) entstehen, zusammen ca. 2.500 m². Zusätzlich wird es einen Naturspielplatz (1.400 m²) geben. Diese Spielplätze würden den neuen Bedarf durch die entstehenden Wohnungen decken. Dabei wäre dann aber nicht berücksichtigt, dass der Park auf dem Gleisdreieck gesamtstädtische Bedeutung hat, dass die Besucher auch zu einem erheblichen Teil aus einem weiten Um-feld kommen, so dass diese neu entstehenden beiden Spielplätze nur teilweise den Spielplatzbedarf im Nahbereich zu gerechnet werden können. Durch die Neubebauung entlang der Flottwellstraße wird also ein Defizit an öffentlichen Spielplätzen entstehen. Zusätzlich zu den Spielplätzen wird im Westpark eine Multifunktionsfläche für sportliche Bestätigungen entstehen (4.000 m²), deren Nutzung aber stark eingeschränkt ist, da sie ohne Abgrenzungen von vielgenutzten Fuß- und Radwegen begrenzt und gekreuzt wird. Da für sportliche Aktivitäten ein überaus großer Bedarf in Tiergarten-Süd und Schöneberg-Nord besteht, hat der Quartiersrat Schöneberg-Nord bereits beschlossen, ein zusätzliches Kleinspielfeld im Westpark zu fordern, eine gleicher Antrag liegt auch dem Quartiersrat Tiergarten-Süd zur Beschlussfassung vor. Die Situation in Tiergarten-Süd dagegen wird sich verschlechtern, weil ein Grundstück in unmittelbarer Nähe zu den Neubauten, die Pohlstr. 16-18, auf der sich zurzeit ein kleines Fußballfeld befindet (ca. 1.800 m2), das im Rahmen der offenen Kinder- und Jugendarbeit genutzt wird, zum Verkauf durch den Liegenschaftsfond ansteht. (Dieses Fußballfeld ist im Infrastrukturgutachten von WEEBER + PARTNER noch als Spielplatz 13 Anlage 2b B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender aufgeführt.) An dieser Stelle ist zu befürchten, dass sich die Sportmöglichkeiten in Tiergarten-Süd verschlechtern werden. Der Quartiersrat TiergartenSüd hat daher in einem Beschluss den Erhalt dieses Fußballfeldes gefordert. Zusätzlich sind gegenüberliegend in der Pohlstraße 5 + 7 bereits Sport- und Spielmöglichkeiten, der Beachgarden, wegen des Neubauvorhabens Dennewitz 1 verloren gegangen. Dabei handelte es sich um eine ca. 1.700 m² große Fläche, die ebenfalls im Rahmen der Kinder- und Jugendarbeit genutzt wurde. Zusammen mit dem Fußballfeld sind in direkter Nachbarschaft zum Westpark somit 3.500 m² Sport- und Spielfläche verloren gegangen oder drohen demnächst verloren zu gehen. Insgesamt wird der Mehrbedarf an öffentlichen Spiel- und Sportflächen durch den Zuzug neuer Bewohner und die Verluste an Flächen durch neue Angebote im Westpark in etwa ausgeglichen, mit der Besonderheit, dass diese Flächen zukünftig von Menschen aus einem sehr viel größeren Einzugsbereich genutzt werden. DIE VERSORGUNG DER DERZEITIGEN UND DER NEUEN BEWOHNER IN TIERGARTEN-SÜD MIT ÖFFENTLICHEN KINDERSPIELPLÄTZEN WIRD ALSO SIGNIFIKANT SCHLECHTER SEIN, ALS SIE BISHER WAR. Insgesamt ist also festzustellen, dass die Versorgung mit öffentliche Spielflächen weit weniger positiv ist, als im Infrastrukturgutachten von WEEBER + PARTNER dargestellt und in die Begründung zum Bebauungsplan übernommen worden ist. B. AUSWIRKUNGEN AUF DIE VERKEHRSITUATION In der Begründung zur verkehrlichen Erschließung des Bauvorhabens wird vornehmlich auf den Individualverkehr (genauer: auf den motorisierten Individualverkehr) eingegangen. Fußgänger- und Radverkehr werden in 4½ Zeilen abgehandelt. Es wird letztendlich nur geprüft, ob die Straße und die Knotenpunkte den entstehenden zusätzlichen Verkehr werden aufnehmen können. Es wird aber nicht untersucht, welche Auswirkungen der Verkehr, auch der veränderte Verkehr, die Änderung des Charakters der Straße (von einer Straße in einem Brachland zu einer Wohnstraße) auf die Verkehrssicherheit, 14 Anlage 2b B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender auf die Aufenthaltsqualität, auf die Wohnqualität hat. Bei einer so eingeengten Fragestellung kann dann auch das Resümee gezogen werden: Die Straße und die Verkehrsknoten sind ausreichend leistungsfähig, es wird neben einer Änderung der Schaltzeiten der Ampel am Schöneberger Ufer, nur vorgeschlagen, aus der Flottwellstraße eine Vorfahrtstraße zu machen. 1. Gesamtentwicklung der Straße Die Flottwellstraße ist derzeit vor allem eine Straße auf der die Potsdamer Straße Richtung Kreuzberg zum Schöneberger Ufer umgangen wird. Obwohl sie in einer Tempo-30-Zone liegt, wird sie häufig schnell befahren. Das wird begünstigt durch den breiten Straßenquerschnitt. Dieser Zustand war bisher zu akzeptieren, war die Flottwellstraße doch eine Straße im Brachland. Zukünftig wird die Straße eine Wohnstraße sein. Die Verkehrsbelastung wird um ca. 20% steigen, in den zuführenden Pohlstraße und Lützowstraße um ca. 40%. Mit der Eröffnung des Westparks auf dem Gleisdreieck wird die Flottwellstraße verstärkt durch Fußgänger und Radfahrer überquert, was bereits jetzt, insbesondere an der Kreuzung zur Pohlstraße, nicht ungefährlich ist (man beachte die Erfahrungen nach der Eröffnung des Ostparks in der Möckernstraße). Der Radverkehr in der Nord-Südrichtung wird auch nach Eröffnung des Radfernweges Berlin-Leipzig, insbesondere wenn es eine neue Brücke über den Landwehrkanal für Fußgänger und Radfahrer geben wird, bedeutsam sein, die Straße ist als AIternativroute ausgewiesen. Die Gehwege sind zu schmal, insbesondere der östliche Gehweg befindet sich in einem sehr schlechten Zustand, er ist teilweise nicht befestigt. All das erfordert eine grundlegende Neuordnung der Flottwellstraße. Der Durchgangsverkehr muss reduziert werden (dann braucht die Flottwellstraße auch nicht mehr Vorfahrtstraße zu werden, möglicherweise können dann auch schallgedämmte Dauerlüftungen für Wohnungen entfallen), das 15 Die Hinweise zur Gestaltung der Flottwellstraße werden zur Kenntnis genommen. Die Gestaltung der Straße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Dies ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die Verkehrsuntersuchung basiert auf aktuellen Regelwerken. Im Rahmen des Bebauungsplanes bezieht dieses sich auf die Frage, ob der KFZ-Verkehr grundsätzlich abgewickelt werden kann und dient zudem als Grundlage für die Immissionsgutachten. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der durch die westlich der Flottwellstraße geplanten Bebauung induzierten zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Der Anteil des Vorhabens ist nur gering. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender hilft auch den zuführenden Straßen. Es müssen geschwindigkeitsreduzierende Maßnahmen ergriffen werden. Es müssen Querungshilfen eingerichtet werden. Es muss ein sicherer Radverkehr möglich werden. Die Gehwege müssen auf einen mindestens üblichen Standard gebracht werden. Insgesamt muss die Aufenthaltsqualität erhöht werden. AN DEN FÜR DIE NEUORDNUNG DER FLOTTWELLSTRASSE ANFALLENDEN KOSTEN SIND DIE VORHABENTRÄGER ZU BETEILIGEN! Die Maßnahmen werden u.a. auch notwendig wegen der erhöhten Verkehrsbelastung, sie verbessern die Wohnbedingungen der zukünftigen Bewohner und steigern den Wert der zu bauenden Wohnungen. Nach dem Straßenausbaubeitragsgesetz ist es zwar prinzipiell vorgesehen, die Anlieger zu beteiligen. Da aber die derzeitigen Regierungsfraktionen im Abgeordnetenhaus vereinbart haben, das Gesetz abzuschaffen, müsste im Durchführungsvertrag eine Regelung getroffen werden, dass dem Vorhabenträger eine Beteiligung an den Kosten des Straßenumbaus auferlegt wird, auf die ein etwaig doch zu zahlender Beitrag nach dem Straßenausbaubeitragsgesetz dann angerechnet werden könnte. 2. Gehweg Der Gehweg auf der östlichen Seite der Flottwellstraße ist sehr schmal und weist einen alten Baumbestand auf, der zu erhalten ist. Die im Baumgutachten Gast/Leyser empfohlene Rodung der Bäume ist wenig begründet, da zuvor von ihnen selbst festgestellt wird, die Bäume könnten erhalten wer- 16 Die Zuständigkeit für die Flottwellstraße liegt beim Bezirk Mitte. Die Gestaltung der Straße ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Gestaltung der Flottwellstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Das Grundstück ist im planungsrechtlichen Sinne erschlossen. Die Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender den. Letztendlich wird die Rodung nur wegen des erhöhten Pflegeaufwandes alter Bäume empfohlen. Der ökologische und ästhetische Nutzen der Bäume wird dagegen überhaupt nicht betrachtet. Der Gehweg hat zwar eine Breite von 3,8 m, durch den Baumbestand verengt er sich stellenweise auf bis zu 2,25 m zwischen Baumstamm und Grundstücksgrenze, zusätzlich gibt es noch Verwerfungen durch Wurzeln und Baumscheiben, sodass die real nutzbare Breite weiter eingeschränkt wird. Sie erreicht oder unterschreitet damit die in Straßenbaurichtlinien festgelegte Mindestbreite und müsste verbreitert werden. Für eine wünschenswerte höhere Aufenthaltsqualität wäre eine zusätzliche Verbreiterung notwendig. DEM VORHABENTRÄGER SOLLTE DAHER AUFERLEGT WERDEN, DASS BEI BEDARF (WENN AUF ANDERE WEISE KEIN AUSREICHEND BREITER GEHWEG BEI ERHALT DER BÄUME ANGELEGT WERDEN KANN) DEM LAND BERLIN DAS RECHT EINGERÄUMT WIRD, DEN GEHWEG, DORT WO DIE BAUKÖRPER ES ZULASSEN, TEILWEISE AUCH AUF SEINEM GRUNDSTÜCK ZU FÜHREN. ALTERNATIV KÖNNTE DER VORHABENTRÄGER AUCH SELBST EINEN STREIFEN SEINES GRUNDSTÜCKS NEBEN DEM GEHWEG IN GLEICHER WEISE ANLEGEN WIE DEN GEHWEG. Anlage 2b Abwägung Die Gestaltung ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es seien, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Der Erhalt der Straßenbäume ist ebenfalls nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Zur Ergänzung: Eine andere Möglichkeit, den Gehweg zu verbreitern, wäre, ihn zur Seite der Fahrbahn zu verbreitern, so dass er auch zwischen der Fahrbahn und den Bäumen begehbar wäre. Das würde zusätzlich den wünschenswerten Effekt bringen, den Fahrbahnquerschnitt zu verengen und damit einen Beitrag zur Reduzierung der Fahrgeschwindigkeit zu leisten. Auch bei den verkehrlichen Auswirkungen besteht wieder das Problem, dass die Bebauung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erfolgt, für die Straße aber der Bezirk Mitte zuständig ist. Auch hier muss sichergestellt werden, dass etwaige Zahlung des Vorhabenträgers zweckgebunden im Bezirk Mitte eingesetzt werden können. Wegen der Dringlichkeit der Probleme hat der Quartiersrat Magdeburger 17 Die Gestaltung ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es seien, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Platz/Tiergarten-Süd beschlossen, dass aus den knappen Fördermitteln für das Quartiersmanagementgebiet ein Gutachten für ein Verkehrs- und Gestaltungskonzept für die Flottwellstraße finanziert werden soll. Die Vorbereitungen zur Ausschreibung laufen bereits. Anlage 2b Abwägung Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Als Ergänzung zu dieser Stellungnahme verweise ich auf eine umfassende Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme des Quartiersrats Magdeburger Platz/Tiergarten-Süd zur Neubebauung der Flottwellstraße, die der Bürgermeister als zuständiger Leiter der Abteilung erhalten hat. 4 Wir sind durch die genannten Bauvorhaben der o.g. Bebauungspläne per- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. sönlich betroffen. Als Bewohner der Flottwellstraße 2 sind wir unmittelbare Anwohner. Durch die mögliche Bebauung wird sich unsere Wohnqualität unmittelbar negativ verändern, 1. Unser Haus ist aufgrund des Niedrigenergiestandards mit großen Fensterflächen und hoher Wärmedämmung ausgestattet. Durch die Bebauung und infolge dessen der Fällung der hohen Bäume an der Flottwellstraße entfällt die natürliche Verschattung. Damit ist von einer erheblich höheren Temperatur im Wohnungsinneren in den Sommermonaten auszugehen. Gleichzeitig wird durch die Gebäude die Sonneneinstrahlung im Winter stark reduziert. Die Höhe der Gebäude über der normalerweise anzunehmenden Berliner Traufhöhe verstärkt dies, auch wenn die oberen Geschosse zurückgesetzt sind. Damit erhöhen sich die Heizkosten und der CO2-Ausstoß. Diese Effekte werden sich durch die Erhöhung der Windgeschwindigkeit durch die Düseneffekte bei gleichzeitig, generell schlechterem Klima, noch verstärkt, wie aus dem Klimagutachten beider Bebauungsplanentwürfe ersichtlich ist. 18 Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Im Gegensatz zum Rahmenvertrag setzt der Bebauungsplan eine geringere bauliche Dichte fest. Bei einer Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 34 BauGB wäre die Errichtung eines 25 m hohen, geschlossenen Blockrands auf der Ostseite der Flottwellstraße zulässig. Der Erhalt der Straßenbäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Die Auswirkungen auf das Klima wurden untersucht. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung sind. Die klimatische Wohlfahrtswirkung des Gleisdreiecks bleibt auch nach einer Bebauung des Randbereiches entlang der Flottwellstraße auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau, selbst wenn gegenüber dem Ausgangszustand eine Beeinflussung im Nahbereich durch die Gesamtheit der geplanten Baukörper zu beobachten ist. Da diese Einwirkung rasch abklingt, wird der Bestand durch die Planung kaum beeinflusst. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 19 2. Bereits heute steht die Flottwellstraße bei normalen Regenfällen stark unter Wasser. Die zunehmende Versiegelung der angrenzenden Flächen und fehlende Aufnahme des Wassers durch die großen Bäume wird den Wasserhaushalt noch verschlimmern. Der Hinweise wird zur Kenntnis genommen. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 3. Durch die Nutzung des nördlichsten Baukörpers als Hotel und dem angrenzenden Gebäude mit geplanter Vermietung, die selbstverständlich auch kurzfristig als Apartments zum Hotel sein kann, wird sich der An und Abreiseverkehr erheblich erhöhen. Hierdurch erhöht sich der ohnehin schon über dem Erträglichen liegende ständige Schallpegel immens. Das Nichteinhalten der Geschwindigkeitsbegrenzungen, ständiges, starkes Beschleunigen und Abbremsen sind im Schallgutachten dabei noch nicht einmal berücksichtigt. Die zukünftigen Nutzungen wurden im Verkehrsgutachten und somit auch in den Immissionsgutachten berücksichtigt. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der, durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten, zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Die Lärmprognose stellt aus folgenden Gründen eine Worst-Case Betrachtung dar: - Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, - Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Die Zunahme durch das Vorhaben ist mit einem täglichen Ziel- und Quellverkehr von jeweils 415 Kfz/ 24 Stunden gering. Das Gebiet weist bereits ohne Entwicklung Beurteilungspegel auf, die zum Teil über den Orientierungswerten des Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete liegen. Dies schließt eine Überschreitung für allgemeine Wohngebiete ein. Die Auswirkungen der Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße auf die Nachbarbebauung, sind mit Pegelerhöhung für die meisten schutzwürdigen Gebäude kleiner als 1,0 dB(A) gering. Nur für einen einzigen Immissionsort wurden in zwei Geschossen Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) bis zu maximal 2,1 dB(A) tags ermittelt. Für denjenigen Immissionsort (Nordfassade der Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten. Für die Flottwellstraße 2 liegt die naximale Zunahme bei 1,2 dB(A) im 1. OG. Die Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße führt zu einer geringen Zunahme des Verkehrslärms, der aber nur zu einem Teil durch das Vorhaben selbst ausgelöst wird und nicht zu erheblichen Auswirkungen auf die angrenzenden empfindlichen Nutzungen führt. Die Neubauten westlich der Flottwellstraße müssen aufgrund der Vorbelastung und ihres Schutzstatus allgemeines Wohngebiet bereits gemäß DIN 4109 die erforderlichen Schalldämmmaße für die Außenfassaden vorgesehen 20 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung haben. Für das geplante Hotel werden Lärmschutzmaßnahmen getroffen. Die Auswirkungen auf die Luftschadstoffe wurden untersucht. Danach werden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an den Gebäuden in allen Bereichen, östlich wie westlich der Flottwellstraße eingehalten. Die durch den Bebauungsplan VI-140i VE zusätzlich verursachten Luftschadstoffimmissionen im Untersuchungsgebiet sind gering. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Weiterhin werden sich für uns und unsere Besucher durch diese Nutzung die Parkmöglichkeiten erheblich verschlechtern, da das Parken ohne Anwohnerausweis und Parkschein nur mit 5 EUR vom Ordnungsamt geahndet wird, was deutlich unter den Einstellgebühren des Parkhauses des Hotels liegen wird. Die in großer Zahl anreisenden und womöglich auch noch parkenden Reisebusse werden nicht nur die Parkmöglichkeiten drastisch reduzieren sondern darüber hinaus den fließenden Verkehr derart behindern, dass es zu vermehrter Staubildung mit den damit verbundenen Lärm und Abgasemissionen kommen wird. 21 Zunächst besteht kein Anspruch auf einen Stellplatz im öffentlichen Straßenraum. Es gibt keine Verpflichtung Stellplätze auf den privaten Grundstücken herzustellen. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Diese Größenordnung wird vor dem Hintergrund der sehr gut durch ÖPNV erschlossenen Lage und dem politischen Ziel einer Verkehrsreduzierung als angemessen erachtet. Für das Hotel ist geplant, Stellplätze im Parkhaus am Gleisdreieckpark anzumieten. Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, das auf eine längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Busse werden nicht im Gebiet parken. Hierfür gibt es B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung gesonderte Abstellflächen in der Stadt. Die Verkehrsuntersuchung basiert auf aktuellen Regelwerken und hat die Verkehre des Hotels berücksichtigt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 4. Mitentscheidend für den Kauf der Wohnung in der Flottwellstraße war, dass wir direkten Anschluss an den Park bekommen. Zum Einen verändert sich durch die Bebauung das Landschaftsbild, wir sehen natürlich lieber in einen Park als gegen ein Hotel, zum Zweiten wird der Erholungswert des Parks durch die Verkleinerung und Verschattung in den frühen Abendstunden erheblich gemindert. In den offiziellen Planwerken des Flächennutzungsplans wird die gesamte Fläche als Grün ausgewiesen, im Landschaftsprogramm, Teilplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ist sie als zu schaffende Grünfläche definiert. Wir verstehen nicht, warum das nunmehr nicht mehr gelten soll. 22 Der Flächennutzungsplan ist nicht parzellen- und detailscharf und daher nicht geeignet, alleine daraus Kaufentscheidungen abzuleiten. Das LaPro ist seit 1994 nicht aktualisiert worden. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Der FNP ist verwaltungsverbindlich aber kein starres Instrument. In einer Großstadt wie Berlin besteht ein B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung ständiges Anpassungserfordernis. Der Flächennutzungsplan wird hinsichtlich der Entwicklungsziele überprüft und ggf. begründet geändert. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Die Bebauung wird aufgrund der Orientierung und unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität des Parks dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzlichen Auswirkungen des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. (Aufgrund seiner nördlichen Lage ist die Höhe des Hotels, ein Geschoß mehr nicht relevant). Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Die Begründung wird in Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt. 23 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 5. Das Alles hat auch direkt einen negativen Einfluss auf den Werterhalt unseres Eigentums. Wir fordern also, dass die Bebauungspläne in den genannten Punkten nachgebessert werden, bzw. auf die Bebauung gänzlich verzichtet wird. Anlage 2b Abwägung Der Flächennutzungsplan ist nicht parzellen- und detailscharf und daher nicht geeignet, alleine daraus Kaufentscheidungen abzuleiten. Das LaPro ist seit 1994 nicht aktualisiert worden. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Wertminderungen dieses Grundstückes, die so erheblich sind, dass die Planung unverhältnismäßig sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dass das Grundstück Flottwellstraße 2 nicht mehr rentierlich oder angemessen genutzt werden kann, ist ebenfalls nicht erkennbar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Übrigen schließen wir uns in Gänze den Stellungnahmen der BLN (Berli- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. ner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz) zum Bebauungsplan VI-140h VE 39 und VI-140i VE 39 an, die Ihnen noch direkt zu gehen wird. 5 24 Einwendung gegen die vorhabenbezogenen Bebauungspläne VI-140i VE „Flottwellstraße Nord“ und VI-140h VE „Flottwellstraße Mitte“ in Friedrichshain-Kreuzberg Erläuterungen: Entgegen den Festsetzungen im Entwurf des Bebauungsplans VI-140 von 2007, in dem die Gebiete der aktuell ausgelegten Bebauungspläne VI-140i VE und VI-140h VE als Kerngebiet (MK) bzw. Mischgebiet (MI) ausgewiesen werden, sehen die Bebauungspläne nunmehr eine Nutzung vor, die der eines Wohngebiets entspricht und keinerlei gewerbliche Nutzungen beinhaltet, die einem Kern- bzw. Mischgebiet entsprechen würden (mit Ausnahme eines Hotels, das aber laut Baunutzungsverordnung auch in einem Wohngebiet zulässig ist). Eine Ausweisung als Wohngebiet würde die zukünftige Entwicklung gewerblicher Nutzungen im Umfeld der Plangebiete aus immissionsschutzrechtlichen Gründen unverhältnismäßig einschränken. Als Grundstücksbesitzer des Flurstückes 3388 (Schöneberger Ufer 5, 10785 Berlin) sehen wir unsere Interessen in den Bebauungsplänen VI-140i VE Für das Parkhaus "Am Gleisdreieck" wurde beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ein Bauantrag zum Bauvorhaben "greenBox“ auf und im Parkhaus am Gleisdreieck eingereicht. Danach soll auf und in das bestehende Parkhaus eine multifunktionale Veranstaltungshalle für Messen, Ausstellungen, Seminare usw. (nicht jedoch für Konzerte) auf drei verschiedenen Ebenen mit Platz für bis zu 2.800 Besucher gebaut werden. Aus den eingereichten Unterlagen (Betriebs- und Baubeschreibung und Gutachten Prognose zu den Lärmimmissionen, Stand 06.08.2012) geht hervor, dass die zu erwartenden Lärmimmissionen mit der heranrückenden Wohnbebauung verträglich sind. (Stellungnahme ALB 23.08.2012 als Ergänzung des Lärmgutachten (Februar 2012). Die angestrebte neue Nutzung und deren zeitliche Beschränkung verursachen keine relevanten Schall- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender und VI-140h VE nicht ausreichend berücksichtigt. Die Ausweisung eines Wohngebiets würde eine gewerbliche Nutzung unseres Grundstücks stark einschränken und hätte eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks zur Folge. Genauere Aussagen zum entstehenden Lärmkonflikt können aktuell nicht getroffen werden, da Angaben zur geplanten Gebietsausweisung (WR/WA/MI etc.) in den ausgelegten Bebauungsplänen fehlen. Anlage 2b Abwägung immissionen auf die umliegende und die heranrückende Wohnbebauung. Die Frage, ob die bestehende Nutzung als Parkhaus eingeschränkt wird, wurde ebenfalls gutachterlich in einer ergänzenden Stellungnahme (vom 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung eingeschätzt. Danach ist auch hinsichtlich der Bestandsnutzung als Parkhaus keine Beschränkung zu erwarten. Die vorhandene Wohnnutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft des Parkhauses, die Öffnungszeiten und die Frequentierung zur Nachtzeit erlauben den Rückschluss, dass die im Baufeld Nord an der Flottwellstraße geplanten Wohnnutzungen aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der Nutzung des Parkhauses führen. Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt Wertminderungen des Grundstückes Schöneberger Ufer 5, die so erheblich sind, dass die Planung unverhältnismäßig sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dass das Grundstück Schöneberger Ufer 5 nicht mehr rentierlich genutzt werden kann, ist ebenfalls nicht erkennbar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt Wohngebäude und ein Hotelgebäude fest. Diese haben den Schutzstatus eines Allgemeinen Wohngebietes und eines Kerngebietes. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Eine Geltendmachung unserer Rechte behalten wir uns in diesem Zusam- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. menhang ausdrücklich vor. 25 B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung 6 Siehe 3 7 1. Diese Fläche im FNP ist als Grünfläche ausgewiesen. Uns würde gerne Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 interessieren, nach welchem Recht wird aus einer Grünfläche im FNP eine dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisieBaufläche? rend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 2. Die Baufelder der geplanten Flottwellpromenaden sollten eigentlich als Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 Ausgleichflächen für den Potsdamer Platz dienen, um Frischluftzufuhr zu erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des garantieren. Wie ist Ihre jetzige Meinung dazu? Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Die Ausgleichsflächen für den Potsdamer und Leipziger Platz sind mit 16 ha in der Parkfläche nachgewiesen. 26 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 3. Wir sind direkt betroffen, da wir eine Wohnung in der Flottwellstr. 2 gekauft haben und auch bewohnen. Ich frage mich, wozu brauchen wir unsere Panorama-Fenster, wenn das Grundstück bebaut wird? Welche Ausgleichsmaßnahmen sind für uns geplant? Die Absicht, das Gebiet zu bebauen, wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Die notwendigen Abstandsflächen werden eingehalten, sodass keine Forderungen auf Ausgleich bestehen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 4. Mit welchem Lärm ist vom Hotelgebäude zu rechnen? z.B. Busse, Taxis, Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern Lieferfahrzeuge für das Hotel? handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, das auf einen längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz) in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Wir fordern also, dass die Bebauungspläne in den genannten Punkten Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. nachgebessert werden, bzw. auf die Bebauung gänzlich verzichtet wird. Im Übrigen schließen wir uns in Gänze der beigelegten Stellungnahme der BLN (Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz) zum Bebauungsplan VI-140h VE 39 und VI-140i VE 39 an, die Ihnen noch direkt zugehen wird. 27 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 8 28 Anlage 2b Abwägung   zu massiger Baukörper überhöhte GFZ ggü. Nachbarbebauung Bei der Konzeption für das Vorhaben Flottwellstraße Nord wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt. Die im Rahmenvertrag ursprünglich anvisierte hohe Dichte von einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,5 orientierte sich an der Bebauung des Potsdamer Platzes und hätte demgegenüber eine geschlossene Blockrandbebauung oder eine Hochhausbebauung ermöglicht. Das vorliegende Vorhaben weist mit einer GFZ von 2,9 eine deutlich geringere Dichte auf. Durch die sich zum Park öffnenden Höfe und die Durchlässe wird der Freiraum optisch aufgeweitet. Gemäß § 34 BauGB wäre eine geschlossene Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Verschattung Unverständlich, auf was sich dies bezieht. Grundsätzlich sind Abstandsflächen zu den Nachbarn eingehalten, sodass kein Nachteil abgeleitet werden kann. Der Hinweis führt nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Baulärm und Zulieferverkehr Baulogistik und Baulärm sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz) in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 9 29   Die Gestaltung der Straße ist nicht Gegenstand des BeCharakter einer Anliegerstraße wird zerstört Flottwellstraße ist als Fahrradstraße die einzige sichere Fahrradverbin- bauungsplanes. Dies ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstradung von Schöneberg nach Mitte ße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Zu geringe Abstandfläche zu Nachbarbebauung Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar ist und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Ohne Bebauungsplan wäre gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der Geltungsbereich des jetzt vorliegenden Planungsentwurfs umfasst eine Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Teilfläche von 7.065 m² unversiegelter Fläche des Gleisdreiecks, östlich der Flottwellstraße, die im Norden mit einem Hotel und im Süden mit 2 Wohnblöcken neu bebaut werden soll. Vorher wurde hier eine Zwischennutzung als Golfplatz genehmigt, der inzwischen beräumt ist. Durch die Planung werden 5.637 m² (rd. 80%) neu versiegelt. Nahezu das gesamte Wohngebiet soll mit Tiefgaragen, teils zweigeschossig, untertunnelt werden, auf denen lt. Festsetzung lediglich eine Erdschicht von 70 cm Höhe aufgetragen werden soll. Für Wurzeln größerer Sträucher sowie für Bäume ist diese B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Schicht nicht ausreichend. Die Be- und Unterbauung der Fläche ist so kolossal geplant, dass schon deshalb wenig Platz für Bäume und Sträucher bleibt. Auffällig und ökologisch bedeutsam ist östlich der Straße ein etwa vier bis sieben Meter breiter Streifen mit mehrschichtigem Gehölzbestand, von einer historischen Mauer im Westen gefasst. Ein kleiner Gehölzstreifen findet sich auch im Norden, am Schöneberger Ufer. Beide Wohnblöcke reichen bis zu 2 Meter an den Rest-Park und mit Gebäudeteilen direkt an den Gehweg der Flottwellstraße heran. Auch die längste Seite des dreieckigen Hotels reicht direkt bis an den Gehweg. Es überschreitet mit 8 Geschossen und 25,30 Metern die Berliner Traufhöhe von 22 Metern und seine nördliche Spitze soll bis in den Straßenraum auskragen. Auch die Wohngebäude werden so hoch. Damit bilden sie einen extremen Riegel im Vergleich zum Ist-Zustand zwischen der Grünfläche am Karlsbad bzw. der offenen Bebauung im Westen und dem Gleisdreieck-Park im Osten. 1 Formales / zum Verfahren Zur Planung ausliegende Gutachten wurden am 06.06.12 digital zu Verfügung gestellt. Diese sind jedoch auch für diese Beteiligung der Öffentlichkeit an der Planung (vgl. unsere Stellungnahme zum B-Planentwurf VI-140h VE vom 21.06.2012) immer noch nicht vollständig, beispielsweise fehlen dort 30 Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Wohngebäude im Geltungsbereich weisen eine berlintypische Traufhöhe von 22 m (hier bis 55,7 bis 56,20 m ü. NHN) auf und eine Oberkante von (59,30 m ü. NHN). Das Hotel hat eine Traufhöhe von 25,3 m (59,00 m ü. NHN) und eine Oberkante von 28,3 m (62,00 m ü. NHN). Für das Hotel ist bewusst eine höhere Bebauung zugelassen, um die Eckbebauung, hier als besonderes Einzelgebäude, städtebaulich zu betonen. Die im Rahmenvertrag ursprünglich anvisierte hohe Dichte von einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,5 orientierte sich an der Bebauung des Potsdamer Platzes und hätte demgegenüber eine geschlossene Blockrandbebauung oder eine Hochhausbebauung ermöglicht. Das vorliegende Vorhaben weist mit einer GFZ von 2,9 eine deutlich geringere Dichte auf. Durch die sich zum Park öffnenden Höfe und die Durchlässe wird der Freiraum optisch aufgeweitet. Gemäß § 34 BauGB wäre eine geschlossene Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die durch § 3 Abs. 2 BauGB vorgeschriebene Auslegung der Unterlagen erfolgte in den Räumlichkeiten des Fachbereichs Stadtplanung im Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg. Hier lagen im Zeitraum vom 06.06. bis zum B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender das Klimagutachten und der Durchführungsvertrag. Außerdem lassen sie sich leider immer noch nicht ausdrucken und auch diesmal traten beim Download immer wieder Schwierigkeiten auf. Ein Blick in die Sicherheitseinstellungen des Dokumentes zeigt, dass dies von den Autoren, die die Gutachten in einem PDF-Dokument zusammengestellt haben, so beabsichtigt war. Durch Acrobat Reader wird dokumentiert, dass zahlreiche normalerweise zugängliche Dokumenteigenschaften, wie das Ausdrucken und das Kopieren bewusst ausgeschaltet wurden. Es wurde sogar eine Verschlüsselung vorgenommen, damit die Inhalte nicht über Suchmaschinen im Internet gefunden werden können. Von „leicht zugänglichen Formaten“ wie es das Umweltinformationsgesetz (§10, Absatz 3) vorsieht, kann also nicht die Rede sein. Wir hoffen sehr, dass es dem Stadtplanungsamt nicht darum ging, die interessierte Öffentlichkeit bei der Beschäftigung mit den Unterlagen zum Bebauungsplan möglichst zu behindern. 31 Anlage 2b Abwägung 06.07.2012 Planzeichnung, Begründung, Vorhabenplan, alle Gutachten und der Entwurf des Durchführungsvertrags aus. Die Bereitstellung der Unterlagen im Internet ist ein zusätzlicher Service des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg auf Wunsch des Landes Berlins, um die Partizipation zu erhöhen. Der Umfang der auszulegenden Unterlagen wird durch § 3 Abs. 2 BauGB, nicht aber durch das Umweltinformationsgesetz bestimmt. In der Begründung in Kap. II. 2 sind die wesentlichen Inhalte des Durchführungsvertrages ebenfalls dargestellt. Zu den Schwierigkeiten, die Unterlagen herunterzuladen werden Hinweise zur Kenntnis genommen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Dadurch, dass große Teile der Begründung zu diesem B-Planentwurf und zum B-Planentwurf Flottwellstraße Nord identisch = kopiert sind, haben sich des öfteren Fehler eingeschlichen, z.B. werden Baufelder in Höhe der Pohlstraße fälschlich weiter beschrieben (S. 36). Die Aussagen zur Pohlstraße (Kap. 4.2.3.1.5. Schutzgut Klima / Luft) beziehen sich grundsätzlich auf die Abstandsflächen zwischen den Baufeldern und sind aus diesem Grund korrekt dargestellt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Das Baumgutachten (Dagmar Gast, Thomas Leyser 02/2011) bezieht sich immer noch nicht nur auf den Geltungsbereich des vorliegenden BPlanentwurfs. Untersucht und bilanziert wurden alle 3 geplanten Baufelder an der Flottwellstraße zusammen (Nord, Mitte, Süd). Die für den Geltungsbereich verbindlichen Berechnungen sind nicht erkennbar und nicht nachvollziehbar. Da der zugehörige Baumbestandsplan nicht mehr in der Zusammenstellung der Gutachten enthalten ist, lässt sich noch nicht einmal abschätzen, welche Bäume betroffen sein könnten. In der Unterlage zur Biotoptypenkartierung und floristischen Erfassung wur- Es wurde eine Reihe von Fachgutachten erarbeitet, die die Bebauung an der Flottwellstraße insgesamt untersuchten. Die dem Baumgutachten beigefügten Karten ermöglichen eine räumliche Zuordnung der Bäume. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender den sogar noch mehr Bereiche untersucht und dargestellt, nämlich der gesamte Geltungsbereich des ehemaligen B-Plans VI-140! Dies sind nicht nur formale Mängel. Die Begründung des Planungsentwurfs weist weitere formale Mängel auf:  In Abbildung 5 wäre eine Legende zum besseren Erkennen / für die Die Untersuchungsräume werden verbal erläutert und Nachvollziehbarkeit der verschiedenen schutzgutbezogenen Untersu- grafisch auf dem Luftbild dargestellt. Eine separate Legende zu der Grafik ist nicht erforderlich, weil die Unterchungsräume sehr hilfreich gewesen. suchungsräume als verschieden farbige Umrisslinien dargestellt sind. Die Farbe der Umrisslinie für den jeweiligen schutzgutbezogenen Untersuchungsraum wurde im Text benannt. Eine Verwechslung ist nicht möglich. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Ein Literatur- / Quellenverzeichnis am Ende des Umweltberichts wäre Der Umweltbericht ist kein separates Fachgutachten, auch bei diesem B-Planentwurf hilfreich gewesen, um fehlende Unterla- sondern Teil der Begründung und muss sich daher an die Form der Begründung halten. Ein Literatur- und gen zu erkennen / zu benennen. Quellenverzeichnis ist nicht angebracht, da dies nicht der Form einer Bebauungsplanbegründung entspricht. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Anmerkung zur Bürgerbeteiligung beim Ausgangs-B-Plan VI-140: Sie schreiben auf S. 1 der Begründung: „Planungsrechtlich wurde die Umsetzung dieser Entwicklungsziele durch Aufstellung des Rahmenbebauungsplans VI-140 eingeleitet, der bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und deren Auswertung, beschlossen am 11. Dezember 2007, geführt wurde. Für die einzelnen Baufelder bedarf es der Konkretisierung und Weiterführung von Teilbebauungsplänen. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Bebauungsplanes VI-140 beschlossen.“ Für diesen B-Plan wurde nicht nur eine Behördenbeteiligung sondern auch eine vorgezogene Bürgerbeteiligung bereits 1994, als das Baufeld Flottwell- 32 Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Zeitraum vom 06. Juni 2006 bis zum 30. Juni 2006 durchgeführt und die grundsätzlichen Ziele und Zwecke erörtert. Am 23. Juni 2006 fand eine Informationsveranstaltung statt. Im Ergebnis führten die vorgebrachten Äußerungen nicht zu einer Änderung des Planes. Für den Bebauungsplan VI-140i VE wurde auf der Grundlage von § 3 Abs. 1 Nr. 2 BauGB auf eine erneute frühzeitige Beteiligung verzichtet. Die Begründung B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender straße noch gar nicht geplant war, durchgeführt. Unsere Stellungnahme vom 30. Juni 2006 und die Stellungnahme der Arbeitsgemeinschaft Gleisdreieck vom 27. Juni 2006 zu späteren Arbeitsständen des B-Plans VI-140 mit diesem Baufeld bleibt im Beschluss des Bezirksamtes vom 11.12.2007 zum Entwurf des B-Plans VI-140 unberücksichtigt, es findet sich hier keine Auswertung dieser Bürgereinwände, sondern nur noch die der TÖB. Da der B-Plan VI-140 gar nicht mehr festgesetzt werden und somit schwebend bleiben soll, entzieht er sich einer gerichtlichen Überprüfung. Dass sich der B-Plan so einer gerichtlichen Überprüfung entzieht, mag formal nicht angreifbar sein, ist aber ein Armutszeugnis für eine sich partizipativ nennende Stadtplanung. 2 Bauplanungsrechtliche Aspekte 2.1 FNP Die Begründung des B-Plans zum Planungsrecht behauptet, der FNP würde dort die Baufläche M2 (Mischgebietscharakter) vorsehen. Auf Seite 8 der Begründung zum Bebauungsplan VI-140i VE heißt es: „Östlich angrenzend ist Grünfläche dargestellt. (…) Die Darstellungen des FNP sind generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund seiner geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu.“ Aufgrund dieser Detailunschärfe ist Ihre Interpretation des FNP falsch. Der FNP weist im Gegenteil das ganze Gebiet als Grünfläche aus. Die genannte Unschärfe ist rein kartografisch bedingt: die Grenze Baufläche Grünfläche mag im Verhältnis zur Straße ungenau gezeichnet sein, nimmt man aber nicht die Straßenkante sondern die eingetragene Bezirksgrenze als Bezugspunkt, so ergibt sich eindeutig, dass hier auf Kreuzberger Seite keine Baufläche dargestellt ist. 33 Anlage 2b Abwägung (Kap. IV Verfahren 2) wird um die Themen und das Ergebnis der Abwägung ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt. Der Bebauungsplan VI-140 wurde formal bis zur Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange einschließlich Darstellung des Ergebnisses der Beteiligung geführt. Danach erfolgte die Teilung des B-Plans VI-140 in die Teilbebauungspläne VI-140a bis VI-140i für die Baugebiete bzw. Baufelder. Es ist beabsichtigt den B-Plan VI-140a Park Gleisdreieck festzusetzen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Diese Tatsache wird durch zahlreiche Pläne gestützt, die ebenfalls in den 90er Jahren entwickelt wurden: Die Gruppe Planwerk mit Becker Giseke Mohren Richard hat z.B. in dem von der Senatsverwaltung beauftragten städtebaulichlandschaftsplanerischen Konzept im Jahre 1997 mehrere Bauflächen vorgeschlagen: Yorckdreieck, Möckernkiez (in kleinerer Form), Urbane Mitte (rund um den U-Bhf. Gleisdreieck) sowie einen Standort für die dritte Ausbaustufe des Deutschen Technikmuseums, auf der Fläche entlang der Flottwellstraße jedoch Grünfläche, wie die folgende Abbildung aus dem Gutachten zeigt. Auf Grundlage dieses Gutachtens wurde 1998 die Flächennutzungsplanänderung für das Gleisdreieck durchgeführt. Im Textteil zu dieser Planänderung wurden die neu zu schaffenden Bauflächen unter der Überschrift „Ziele und Erläuterungen“ erwähnt und zwar folgende Flächen: rund um den UBahnhof, Gleisdreieck, die Bebauungen nördlich der Yorckstraße (Yorckdreieck, Möckernkiez), die Flächen für das Museum als Gemeinbedarf. Nicht erwähnt wird im Text eine neue Baufläche an der Flottwellstraße! 2.2 Planwerk Innenstadt Auch im 1999 beschlossenen Planwerk Innenstadt werden hier die für das Gleisdreieck relevanten Passagen, veröffentlicht im Amtsblatt vom 13. August 1999, zitiert: „Die städtebauliche Überarbeitung zum Gleisdreieck ist in Abstimmung mit den Bezirken Kreuzberg, Schöneberg und Tiergarten, dem Technikmuseum und weiteren Verwaltungen abgeschlossen. Das Konzept zielt vor allem auf den Bau einer neuen Parkanlage mit hoher Aufenthalts-, Nutzungs- und Gestaltqualität (u. a. diverse Sport- und Spielplätze), sobald die Baulogistik GmbH das Gelände verlassen hat. Finanziert wird der öffentliche Freiraum aus Ausgleichs- und Ersatzmitteln des Potsdamer Platz- 34 Das Planwerk Innenstadt wurde seit 1999 kontinuierlich verwaltungsintern überprüft und aktualisiert. Neue Projekte und räumliche Konzepte wurden einbezogen, so ist eine straßenbegleitende dichte geschlossene Bebauung östlich der Flottwellstraße seit 2003 Bestandteil des Planwerkes Innenstadt, das heute durch das Planwerk Innere Stadt (Stand 2011) abgelöst wurde. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Projektes. Darüber hinaus sind ergänzende nutzungsgemischte Bebauun- Auswirkungen auf den B-Plan. gen im unmittelbaren Umfeld des Bahnhofs Gleisdreieck und im südöstlichen Bereich vorgesehen. Durch diese Teilbereichskonzeption soll ein Beitrag zur Aufwertung und Verknüpfung der dicht bebauten Altbauquartiere von Schöneberg und Kreuzberg geleistet werden.“ Das Planwerk Innenstadt 1999 erwähnt in seinem Text die Baufläche Flottwellstraße nicht. De facto wurde sie nicht in das Planwerk Innenstadt aufgenommen und wird auch im Plan nicht dargestellt. Erwähnt wird nur die Baufläche um den U-Bhf. Gleisdreieck, der gleich gegenüber zur Flottwellstraße liegt und die Bauflächen im südöstlichen Bereich. Wäre die Baufläche Flottwellstraße in das Planwerk Innenstadt aufgenommen worden, wäre sie an dieser Stelle im Text erwähnt worden – und auch in der zeichnerischen Darstellung erkennbar. 2.3 LaPro Die Begründung zur Planung benennt zwar auf Seite 10 das LaPro Berlin mit seinen Vorgaben als behördenverbindlich, die Planung nimmt aber nur ausgewählte Vorgaben des LaPro auf. Die Vorgaben sind:  Erhöhung der naturhaushaltwirksamen Flächen (Entsiegelungen, Dach-, Hof-, Fassadenbegrünungen)  Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna  Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten des Freiraums, Steigerung der Aufenthaltsqualität, Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum  Erhalt / Entwicklung begrünter Straßenräume  Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumpflanzungen  Erschließung von Freiflächen  Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei Grüngestaltung  Erhalt von Freiflächen, Beseitigung unnötiger Bodenversiegelungen  Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Ver- 35 Landschaftsprogramm und Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen sich. Die naturschutzfachlichen Entwicklungsziele und Maßnahmen, die das Landschaftsprogramm darstellt beziehen sich auf die vorhandene Bodennutzung. Dort, wo der FNP neue Nutzungen vorsieht, zeigt das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm dann entsprechend neue Entwicklungsziele und Maßnahmen auf. Es bildet damit die wesentliche ökologische Bezugsbasis der vorbereitenden Bauleitplanung. Aufgrund des genannten Zusammenhanges hat das LaPro auf die regelmäßigen Änderungen des FNP zu reagieren. Entsprechend seiner Darstellungssystematik werden die neuen naturschutzfachlichen Ziele und Maßnahmen der geänderten Bodennutzung zugeordnet. Unabhängig von der formalen Aktualisierung werden die naturschutzfachlichen Inhalte in das jeweilige FNP-Änderungsverfahren transportiert, so dass der inhaltliche Abstimmungsprozess zwischen Landschafts- und Bauleitplanung kontinuierlich geführt B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender dichtung  Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung  Berücksichtigung von Boden- und Grundwasserschutz  Dezentrale Regenwasserversickerung  Erhalt klimatisch wirksamer Freiräume  Sicherung / Verbesserung des Luftaustauschs  Vermeidung / Ausgleich von Bodenversiegelungen  Beseitigung von Landschaftsbildschäden, Erhalt / Entwicklung typischer Landschaftsbildelemente Folglich ergibt sich die Notwendigkeit weiterer ökologischer Festsetzungen in diesem B-Plan, denn diese sind nicht, wie auf Seite 20 behauptet, bei den geplanten Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen berücksichtigt worden:  Fassadenbegrünung, mind. 12 % der Fassadenflächen 36 Anlage 2b Abwägung wird. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden erfolgte kein Hinweis, dass die Ziele der übergeordneten Planungen hier falsch interpretiert wurden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Für den Entwurf des Baufeldes Flottwellstraße Nord erfolgt eine Fassadengestaltung durch den vom Vorhabenträger beauftragen Architekten. Eine Fassadenbegrünung ist hier nicht mit dem gewünschten Vorhaben vereinbar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Erhalt / Festsetzung des Gehölzstreifens bzw. mindestens einer Baum- Der Erhalt des Gehölzstreifens ist nicht möglich, da eine reihe östlich der Flottwellstraße sowie entlang der nördlichen Geltungs- Geländeangleichung erforderlich ist. Die Bebauung soll sich zur Straße hin öffnen, so dass kein neuer Gehölzbereichsgrenze. streifen entwickelt werden soll. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Festsetzung der Pflanzung von 1 heimischen Laubbaum pro 200 m² Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 1 heimischer Laubbaum pro 200 m² Grundstücksfläche würde 35 Grundstücksfläche Bäume bedeuten. Diese Bäume sind nicht mit der gewünschten baulichen Dichte an diesem Standort vereinbar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 37 Anlage 2b Abwägung  Regenwasserversickerung auf dem Grundstück  Die Erdschicht auf Tiefgaragen etc. muss mindestens 100 cm betragen Die Ausführung der Vegetationsschicht der Tiefgarage und ist mit standortgemäßen Pflanzen zu begrünen, davon mind. 33 % mit einer Mindeststärke von 70 cm gewährleistet die erforderliche Bepflanzungsqualität. mit Bäumen und Sträuchern Der Hinweis zur Zusammensetzung der Bepflanzung wird zur Kenntnis genommen. Die Ausführungsplanung Freiraum ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Erhöhung des Anteils der Dachbegrünung: Die Dächer sind als Flachdä- Es handelt sich um einen vorhabenbezogenen Bebaucher auszubilden und komplett extensiv zu begrünen – Ausnahme: ungsplan. Das Vorhaben sieht ausschließlich Flachdächer vor. 40 % der Dachflächen werden extensiv be- Die Möglichkeiten zur Regenwasserversickerung wurden eingehend geprüft. Eine Versickerung ist insgesamt an dieser Stelle problematisch, da im nördlichen Bereich das Grundwasser hoch ansteht. Eine Versickerung des gesamten Niederschlagswassers ist vor allem nicht mit dem gewünschten städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzept des Vorhabens vereinbar. Im Rahmen der Ausführungsplanung werden besondere Materialitäten und Ausführungen (Platzneigung) gewünscht mit denen das Ziel der Versickerung nicht vereinbar ist. Durch die extensive Dachbegrünung und die Anlage von Grünflächen wird ein Rückhalt partiell ermöglicht. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Schornsteine usw. Anlage 2b Abwägung grünt. Unter Berücksichtigung der zurückgestaffelten Obergeschosse der Wohngebäude und des Staffelgeschosses des Hotels sowie einem Anteil von ca. 25 % für Konstruktion oder ggf. technische Aufbauten sind die Dachflächen der oberen Geschosse zu 60-70% zu begrünen. Darüber hinaus können weitere Flächen der darunterliegen, zurückgestaffelten Flächen herangezogen werden. Ein höherer Anteil ist hier nicht realisierbar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.  Wegeaufbau mit luft-, wasserdurchlässigem Belag  Anlage eines mindestens 5 Meter breiten mehrschichtigen Gehölzstrei- Die Bebauung soll sich zur Straße hin öffnen, so dass fens (ggf. mit Durchlässen zum Park am östlichen Rand des Geltungsbe- kein neuer Gehölzstreifen entwickelt werden soll. reichs (Erhalt / Unterstützung des Biotopverbunds) Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt  Öffentliche Gehwegrechte in der Mitte des Geltungsbereichs (Erschlie- Der Park ist über den Zugang Schöneberger Ufer zugänglich. Das Parkkonzept sieht für den Westpark in ßung des Rest-Gleisdreieck-Parks) Verlängerung der Lützowstraße im Süden an das Gebiet angrenzend einen öffentlichen barrierefreien Parkzugang vor. Somit ist der Park ausreichend erschlossen. Darüber hinaus ist ein Zugang südlich des Hotels über das Privatgrundstück möglich. Die Zuwegungen sind mit der Parkplanung abgestimmt und sind mit dem geplanten Wegesystem des Parks kompatibel. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Es liegt ein Freiraumkonzept vor, das sowohl gebundene als ungebundene Wege vorsieht. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Ebenfalls mit Worten beschrieben (S.10), in der Begründung und in der Pla- Die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 nung aber ohne Konsequenz, ist die Tatsache, dass das Baufeld auf einer erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des 38 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender gesamtstädtischen Ausgleichsfläche 1. Priorität gemäß LaPro liegt, was in der Planung vorrangig zu berücksichtigen ist (S. 20). Wieso auf einer gesamtstädtischen Ausgleichsfläche 1. Priorität eine Bebauung zulässig sein kann, ist nicht nachvollziehbar. Und für die Bebauung einer gesamtstädtischen Ausgleichsfläche 1. Priorität soll der Ausgleich auf einer anderen gesamtstädtischen Ausgleichsfläche erfolgen. Somit schrumpfen die gesamtstädtischen Ausgleichsflächen 1. Priorität. Wie oft soll das noch passieren? Welche und wie viel gesamtstädtische Ausgleichsfläche bleibt dann noch übrig? Es wird so lange verschoben, bis niemand mehr weiß, wo, was, wie, weshalb und wofür und wodurch noch ausgeglichen werden soll und kann! Der Umweltbericht behauptet sogar weiter, dass hier die Darstellung als Park „der Maßstäbigkeit geschuldet“ ist. Er stuft die Bebauung als Grundvoraussetzung für eine Parkflächenentwicklung ein – Was ist das für ein Umweltbericht? 39 Anlage 2b Abwägung Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Die Hinweise zu den Zielen des Landschaftsprogramms werden zur Kenntnis genommen. Aufgrund des Widerspruchs zwischen FNP und LaPro wurden die Ziele des LaPro zumindest in Teilen als nicht mehr aktuell bewertet. Es wurden daher die Ziele ausgesucht, die bei einer baulichen Entwicklung der Fläche weiterhin Gültigkeit haben. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der Umweltbericht muss die vorhandenen Plangrundlagen auswerten und hinsichtlich der Bedeutung der Planung bewerten. Dies erfolgt hier in Bezug auf die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption und das LaPro insgesamt. Im Vertrag zwischen dem Land Berlin und der Vivico als Grundstückseignerin der Bahn wurden Festlegungen zu dem Baufeld Flottwellstraße-Nord getroffen. Hier wurde die Bebaubarkeit festgelegt. Dass diese Zielsetzungen sich nicht in den Planungen wiederfinden kann daher nur der Maßstäblichkeit geschuldet sein. Des Weiteren könnte das Gleisdreieck keine Ausgleichsfläche sein, wenn die Bahn dem Land Berlin diese Fläche nicht kostenlos zur Verfügung gestellt hätte. Dies hat sie aber nur unter der Maßgabe die Ränder bebauen zu dürfen. Diese Zusammenhänge stellt der Umweltbericht dar, um hier Transparenz zu schaffen. Die öffentliche Parkanlage kann in der geplanten Größenordnung nur auf Grundlage des im Rahmenvertrag B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung vereinbarten Kompromisses zwischen öffentlichen und privatwirtschaftlichen Interessen finanziert und hergestellt werden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 40 Die Bedeutsamkeit des Gebiets für den innerstädtischen Biotopverbund wird erst gar nicht benannt. Wichtige Verbindungsmöglichkeiten für Arten werden planerisch nicht festgesetzt. Das Gebiet des Parks am Gleisdreieck weist nach dem LaPro Berlin in Süd-, Südwest- und Nordrichtung Flächen (Bahntrassen) für den Biotopverbund auf. Auch der Landwehrkanal im Norden ist wichtig für einen Biotopverbund. Die Fläche hat aufgrund der Baulogistiknutzung und der Zwischennutzung als Golfplatz nur untergeordnete Bedeutung für den Biotopverbund. Der Gehölzstreifen als wertgebendes Element im Planungsgebiet wurde dargestellt. Der Landwehrkanal liegt nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Auf S. 10 der Begründung werden die Entwicklungsziele und Maßnahmen der Teilpläne des Landschaftsprogramms zur Planungsfläche zitiert. Im Detail wird dazu ab Seite 19 eingegangen. Aus diesen Gebietsbeschreibungen geht jedoch eindeutig hervor, dass das Plangebiet eine Freifläche ist und entsprechend den Zielsetzungen auch bleiben soll. Nach der Systematik des LaPro bestehen zwischen dem FNP und dem LaPro keine widersprüchlichen Zielsetzungen: Im LaPro „sind die neuen Zielsetzungen für die Entwicklung Berlins, wie sie der Flächennutzungsplan (FNP 94) darstellt, beachtet.“ LaPro 1994 S. 14. So sind im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung auf dem Tempelhofer Feld die im FNP als Baugebiet dargestellten Flächen bereits markiert und mit der Signatur „Nutzungsänderung gemäß Flächennutzungsplan / Anforderung für Wohnquartiere“ versehen. An diesen Stellen befand sich damals noch der Flughafen, jetzt eine Freifläche; da der FNP bestimmte Bereiche aber als Baufläche vorsieht, sind diese im LaPro entsprechend markiert. Das Planungsgebiet Flottwellstraße ist jedoch nicht so markiert! Vor allem im Landschaftsprogramm Teilplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption von 2004 mit einem wesentlich genaueren Maßstab (1:12.500), ist der Geltungsbereich als Grünfläche dargestellt. Die untenstehende Abbil- Landschaftsprogramm und Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen sich. Die naturschutzfachlichen Entwicklungsziele und Maßnahmen, die das Landschaftsprogramm darstellt beziehen sich auf die vorhandene Bodennutzung. Dort, wo der FNP neue Nutzungen vorsieht, zeigt das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm dann entsprechend neue Entwicklungsziele und Maßnahmen auf. Es bildet damit die wesentliche ökologische Bezugsbasis der vorbereitenden Bauleitplanung. Aufgrund des genannten Zusammenhanges hat das LaPro auf die regelmäßigen Änderungen des FNP zu reagieren. Entsprechend seiner Darstellungssystematik werden die neuen naturschutzfachlichen Ziele und Maßnahmen der geänderten Bodennutzung zugeordnet. Unabhängig von der formalen Aktualisierung werden die naturschutzfachlichen Inhalte in das jeweilige FNP-Änderungsverfahren transportiert, so dass der inhaltliche Abstimmungsprozess zwischen Landschafts- und Bauleitplanung kontinuierlich geführt B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender dung belegt eindeutig, dass das Grün bis zur westlichen Kante des Bahngeländes, gleichzeitig Bezirksgrenze zwischen Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte, geht. Da das Landschaftsprogramm aus dem FNP entwickelt wurde, präzisiert es den FNP auch und zeigt hier eindeutig die Grenze zwischen bebauter und freier Fläche. Das heißt an dieser Stelle soll nach Landschaftsprogramm und nach FNP die ehemalige Bahnfläche unbebaut bleiben, der bebaute Bereich beginnt erst an der westlichen Straßenseite der Flottwellstraße. 2.4 Sonstige Darstellungen In den 90er Jahren gab es eine Normenkontrollklage gegen den Bebauungsplan Potsdamer/Leipziger Platz. Ziel der Klage war die planungsrechtliche, bzw. eigentumsrechtliche Absicherung der ökologischen Ausgleichsflächen auf dem Gleisdreieck. Diese Ausgleichsflächen waren damals nur durch politische Absichtserklärungen des Senats (Beleg: kleine Anfrage im Abgeordnetenhaus), durch den sogenannten Notenwechsel und die städtebaulichen Verträge mit den Investoren des Potsdamer und Leipziger Platzes gesichert. Im Notenwechsel zwischen dem Land Berlin und der Bahn von 1994 heißt es dazu: „1. Das Bundeseisenbahnvermögen stellt dem Land Berlin in Aussicht, Flächen von insgesamt 16 ha Größe zum Zwecke der Herstellung einer öffentlichen Parkanlage zur Kompensation der bau- und planungsbedingten Eingriffe am Potsdamer Platz/Leipziger Platz zu übereignen, a) darunter eine zusammenhängend Fläche von 8,0 bis 10,0 ha westlich der Bahnbetriebsanlagen auf dem Gelände des Potsdamer Güterbahnhofs, an das Tempelhofer Ufer heranreichend„ Der Inhalt ist eindeutig. Westlich der Bahnbetriebsanlage bedeutet westlich 41 Anlage 2b Abwägung wird. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden erfolgte kein Hinweis, dass die Ziele der übergeordneten Planungen hier falsch interpretiert wurden. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der Notenwechsel wurde durch die Vereinbarungen, die zum Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecksgeländes führten obsolet. Zum Rahmenvertrag wurden im Vorfeld einer konkreten Parkplanung Ausgleichsflächen zugeordnet, um sicher zu stellen, dass keine Doppelnutzung erfolgt. Es wurden auf der Fläche des Gleisdreiecks sowohl die erforderlichen Ausgleichsflächen für die Entwicklung des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes (16 ha) als auch weitere Ausgleichsflächen für die Entwicklung der Baufelder nachgewiesen. Durch den Rahmenvertrag und die Festsetzung des Teilbebauungsplans VI-140a für den Gleisdreieckpark erfolgt die Sicherung der Ausgleichsflächen für den Potsdamer Platz und Leipziger Platz. Dies ist allerdings nicht Inhalt dieses Bebauungsplanes. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender der damals geplanten neuen Nord-Süd-Bahnstrecke, also westlich des Eisenbahntunnels. Das ist genau die Fläche an der Flottwellstraße, die heute als Baufläche beansprucht wird. Ebenso haben die städtebaulichen Verträge mit den Investoren des Potsdamer Platzes auf diese Fläche verwiesen. Im Vertrag zwischen Land Berlin und Debis vom 04.05.1994 heißt es u. a. „§4 Art der Kompensationsmaßnahmen; Finanzierungspflicht des Vorhabenträgers (1) Eine Kompensation der aufgrund des Vorhabens des Vorhabenträgers zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft soll im Rahmen der Herstellung einer öffentlichen Grünanlage auf den in der Anlage 3 gekennzeichneten Flächen (ehem. Potsdamer/Anhalter Güterbahnhof) nebst Zugang durch Brückenbau über den Landwehrkanal erfolgen. Das Land Berlin verpflichtet sich vorbehaltlich der Schaffung der eigentums- und planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Herstellung dieser Kompensationsmaßnahmen. ...“ Und hier eine Abbildung aus den Anlagen zum städtebaulichen Vertrag mit Debis: Sie zeigt, wo die Ausgleichsflächen verortet werden sollten, nämlich überwiegend auf dem Potsdamer Güterbahnhof, dort bis an die westlichen Kante des Bahngeländes und an das Ufer des Landwehrkanals reichend. Letztlich hat das Gericht die Normenkontrollklage im Jahr 1998 zurückgewiesen, wegen mangelnder Klagebefugnis. Trotzdem ist das Gericht im Urteil inhaltlich auf die strittigen Punkte eingegangen und hat in der Urteilsbegründung argumentiert, das Land Berlin sei ja gerade dabei, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um die im Notenwechsel und in den städtebaulichen Verträgen mit den Investoren des Potsdamer/Leipziger Platz anvisierten Ausgleichsflächen zu sichern. Das heißt, dass damals alle Prozessbeteiligten und das Verwaltungsgericht die 1998 geplante (und nach dem Urteil erfolgte) Flächennutzungsplanänderung im Bereich Gleisdreieck nicht so interpretierten, dass an der Flottwellstraße eine Baufläche geschaffen werden soll, sondern im Gegenteil so, dass diese Fläche als Freifläche zu erhalten ist und für ökologischen Ausgleich zur Verfügung steht. 2.5 Zur Frage Innen-, bzw. Außenbereich nach Baugesetzbuch 42 Anlage 2b B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Nachdem wir uns ausführlich mit den örtlichen Gegebenheiten des kürzlich öffentlich ausliegenden B-Planentwurfs VI-140e VE „Möckernkiez“ (Beplanung der Fläche Yorck- Ecke Möckernstraße am Gleisdreieck) beschäftigt haben, sind wir jetzt mehr als erstaunt, dass die mit vorliegendem Entwurf beplante Fläche des Gleisdreiecks nicht ebenfalls nach § 35 BauGB als Außenbereich gewertet wird. Die zugrunde gelegten Unterschiede sind für uns nicht erkennbar – im Gegenteil! Eine nachvollziehbare Erklärung findet sich auf keiner Seite der Begründung. Natürlich ist der Ortsteil bebaut – einen Zusammenhang gibt es hier aber ebenso wenig wie beim o.g. geplanten Möckernkiez. Beide Flächen sind unbebaut und Teil des Gleisdreiecks. Dass die Fläche nach dem Krieg eine Brache war und eine Randlage an der innerstädtischen Grenze bildete (s. S. 13 Begründung) spricht für sich und für die Einstufung nach § 35 BauGB! „Entscheidend ist vielmehr, ob das Grundstück an einem Bebauungszusammenhang teilnimmt. Es muss sich bei einem unbebauten Grundstück gewissermaßen um eine „Baulücke“ handeln, bei der die vorhandene Bebauung sich als prägendes Element darstellt und nicht die Freifläche. Ist die unbebaute Fläche hingegen aber so groß, dass sie das städtebauliche Erscheinungsbild dominiert und die vorhandene Bebauung lediglich einen untergeordneten Eindruck vermittelt, dann handelt es sich um einen Außenbereich ohne Baulandqualität.“ (Stadtplanungsamt Spandau). Lt. Begründung, S. 20 sollen die Ränder des Parks einer baulichen Entwicklung zugeführt werden. Ein Park (mit seinen Rändern) ist aber Außenbereich. In der Begründung heiß es, dass das Plangebiet nach § 34 BauGB als Innenbereich einzustufen ist. Diese Einschätzung ist falsch, denn es gibt bessere Argumente für eine andere Einschätzung:  Die Fläche ist noch nie bebaut gewesen.  Seit ca. 1840 wurde die Fläche durch Bahnbetriebsanlagen genutzt.  Auf der westlichen Seite, dort wo nun die Baufläche verortet werden soll, waren immer Gleise. Hier befanden sich die Gleisanlagen, die nach Norden über den Landwehrkanal zum Potsdamer Personenbahnhof führten. 43 Anlage 2b Abwägung Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und II 4.3.1.3) wird entsprechend ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung. Keine Auswirkung auf den Planinhalt. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Hier befanden sich keine Bahnbetriebsgebäude.  Ab 1870 wurde die Fläche als 3 bis 4 m hohe Aufschüttung gestaltet, um den Übergang über den Landwehrkanal und die Uferstraßen kreuzungsfrei zu gestalten. Bis dahin war der Übergang mit Drehbrücken auf Straßenniveau erfolgt.  Durch die Aufschüttung, die mit Böschungen und Stützmauern gestaltet wurde, war die Fläche immer klar getrennt von der benachbarten Stadt. Die benachbarten Stadtteile an Lützow-, Pohlstraße und Karlsbad sind erst entstanden, nachdem die Bahnanlagen schon etabliert waren. Seit dieser Zeit gibt es hier eine klare Trennung zwischen den bebauten Stadtteilen westlich, die an der westlichen Kante der Flottwellstraße enden und dem Bahngelände, das auf der östlichen Seite der Flottwellstraße eine Art eigene Landschaft in der Stadt bildete. 3 Zum Umweltbericht 3.1 Generelles Bereits der zugrunde liegende B-Plan VI-140 war dahingehend fehlerhaft, dass er den wirklichen Aufstellungsbeschluss 1994 nicht als Grundlage der Bewertung des Ist-Zustandes in der Bewertung zu nehmen, sondern diesen Zeitpunkt auf 2006 nachzudatieren. Da – wie schon erwähnt – der B-Plan VI-140, jetzt VI-140a, nicht festgesetzt werden soll, entzieht sich diese Nachdatierung einer gerichtlichen Überprüfung. Der Ausgangspunkt für den B-Plan VI-140i VE wird nun gar auf den 29.06.2010 festgesetzt, dem Beschlusstag zur Teilung des B-Plans VI-140. Zwischenzeitlich wurde ein Teil der Fläche als Golfplatz genutzt. Dies ist auf keinen Fall eine typische Nutzung planfestgestellten Bahngeländes und somit als Ausgangsbasis der Umweltbewertung völlig unbrauchbar. Die in der Begründung auf S. 20 und 22 festgestellte Degradation durch die Golfplatznutzung („Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt beschränkt sich ebenfalls auf das Planungsgebiet, da das Planungsgebiet durch die Vornutzung als Golfplatz sehr stark verarmt ist hinsichtlich seines Arteninventars und über das Planungsgebiet hinaus gehende Wirkungen nicht wahrscheinlich sind.“) ist deswegen durch diesen 44 Im Muster-Einführungserlass zum Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau) (EAG BauMustererlass) heißt es: „Die Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustandes, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden (Nummer 2 Buchstabe a der Anlage), dient dazu, den Status Quo der Umweltbedingungen zu ermitteln, der vor dem Inkrafttreten des Plans gegeben sind. Dieser Arbeitsschritt ist Voraussetzung dafür, dass anschließend die Umweltauswirkungen der Planung prognostiziert werden können. Zeitlicher Anknüpfungspunkt ist dabei der Umweltzustand, wie er sich zu Beginn des Aufstellungsverfahrens darstellt; ergeben sich im Verlauf des Verfahrens erhebliche Veränderungen des Umweltzustands, sind auch diese einzubeziehen.“ Die Bezugnahme auf 1994 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender oder den B-Plan VI-140a kompensationspflichtig. Anlage 2b Abwägung wäre rechtlich falsch. Der B-Plan VI-140a wird festgesetzt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Passagen zu den Aussagen des Landschaftsprogramms über diese Fläche sind streckenweise schlicht falsch: Zum Teilplan „Naturhaushalt / Umweltschutz“ wird geschrieben: „Als Ziele für die o.g. Schutzgüter werden in Siedlungsgebieten die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (durch Entsiegelungen, Dach-, Hof- und Wandbegrünungen) formuliert.“ Das LaPro gibt aber nicht einfach allgemeine Ziele für Nutzungstypen, sondern stellt die Ziele flächenhaft dar. Für diese Fläche wird ausgeführt: „Grünund Freifläche. Erhalt und Entwicklung aus Gründen des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung und der Klimawirksamkeit.“ Und als Fußnote: „Bei Nutzungsänderung gemäß Flächennutzungsplan gelten die Maßnahmen für die neue Nutzung.“ Da – wie oben ausgeführt – der FNP keine Nutzungsänderung ausweist, gilt weiterhin die ausgewiesene Anforderung als Grün- und Freifläche. Die Hinweise zu den Zielen des Landschaftsprogramms werden zur Kenntnis genommen. Aufgrund des Widerspruchs zwischen FNP und LaPro, das seit 1994 nicht aktualisiert wurde, wurden die Ziele des LaPro in Teilen als nicht mehr aktuell bewertet. Es wurden daher nur die Ziele in der Begründung zitiert, die bei einer baulichen Entwicklung der Fläche weiterhin Gültigkeit haben. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Teilplan „Biotop- und Artenschutz“ wird erwähnt, dass auf der Fläche vorrangig Arten ruderaler Standorte zu entwickeln sind, jedoch werden mit Hinweis auf die – u.a. durch die fragliche Golfplatznutzung – verarmte Biotopausstattung die Ziele nur noch als bedingt anwendbar betrachtet. Es wird völlig übergangen, dass diese Fläche Teil der in der Karte dargestellten Biotopverbindung hin zum Tiergarten ist und insofern auch Relevanz über die eigentliche Fläche hinaus hat. Diese Vernachlässigung ist besonders gewichtig, da für diesen Raum der „Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen“ explizit genannt wird. Die Fläche hat aufgrund der Baulogistiknutzung und der Zwischennutzung als Golfplatz nur noch untergeordnete Bedeutung für den Biotopverbund. Dem Gehölzstreifen ist keine besondere Bedeutung für den Biotopverbund beizumessen. Die Wertigkeit des Gehölzstreifens als Lebensraum wurde dargestellt und der Verlust entsprechend bewertet. Ein Erhalt ist aufgrund von erforderlichen Geländeangleichungen jedoch nicht möglich. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Teilplan „Landschaftsbild“ wird wiederum völlig das detaillierte Ziel für Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Landschaftsdiese Fläche ignoriert. Es lautet „Erhalt und Entwicklung typischer Elemente bild wurde anhand der empfindlichen Wohnnutzung im des Landschaftsbildes und Beseitigung von Landschaftsbildschäden“. Der Umfeld der Planung abgegrenzt. Für diese direkt an- 45 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Umweltbericht geht überhaupt nicht auf diese Qualität ein. Eine Ausweitung des Untersuchungsrahmens für die Bewertung der Umweltauswirkungen (Abb. 5) für das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt nach Westen (Park am Karlsbad) und nach Osten und Süden (Übergänge zum Park, Biotopverbund) ist unabdingbar. Auch der Untersuchungsrahmen für das Schutzgut Landschaftsbild muss nach Süden ausgeweitet werden. 3.2 Stadtklima Super, dass Sie auch StEP Klima zitieren (S. 21): Bereits jetzt gehört die angrenzende Wohnbebauung zu Bereichen, die von einer ansteigenden bioklimatischen Belastung betroffen sein werden – Lange Hitzperioden, kein Luftaustausch, Niederschlagsrückgang, Schwülegefahr usw. Die geplanten Bebauungen kommen unterstützend dazu! Aber das können ja Grün- und Freiflächen ausgleichen! Ja, aber nur wenn sie groß genug sind, in ausreichender Menge vorhanden und nicht selbst versiegelt und vegetationslos sind! Die aktuellen und künftigen Probleme, die sich durch die Planung ergeben, sind klar benannt (ansteigende bioklimatische Belastung). Konsequenzen daraus werden nicht gezogen, im Gegenteil! Gerade jetzt stöhnt ganz Berlin über die anhaltende schwüle Witterung, das wird durch weitere nahezu komplette Freiflächenversiegelungen wie geplant noch schlimmer werden! Im STEP Klima ist die Planungsfläche bezüglich der Analyse- und Maßnahmepläne meist unkritisch, da sie als Grünfläche dargestellt wird; als Grünfläche ist diese von stadtklimatisch mittlerer bis hoher bzw. sehr hoher Bedeutung dargestellt (ist im STEP Klima auf Grund der schlechten farblichen Darstellung nicht exakt ablesbar). Die benachbarten bebauten Quartiere jedoch fallen in die Rubrik des aktuell prioritären Handlungsbedarf (STEP Klima S. 14 ff). Dieser Einschätzung folgt auch die Begründung (S. 21f) für den B-Pan VI-140i VE, wo sie die Zielsetzung aus STEP Klima darstellt: „Die das Planungsgebiet umgrenzende Wohnnutzung ist den Bereichen zuzuordnen, die zukünftig (bis 2050) von einer ansteigenden bioklimatischen Belastung betroffen sein werden. Die Belastung wird bis 2050 weiter zunehmen, da eine 46 Anlage 2b Abwägung grenzenden Wohnnutzungen wurde untersucht, ob durch die Planung eine erhebliche Beeinträchtigung vorbereitet wird. Südlich schließt keine Bestandsbebauung an. Eine Ausweitung des Untersuchungsraums ist nicht erforderlich. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Bewertung des Schutzgutes Klima/Luft im Rahmen der Umweltprüfung stützt sich auf das Fachgutachten Stadtklima, das eigens für die Planung erstellt wurde. Im Rahmen des Fachgutachtens werden auch die bioklimatischen Belastungen untersucht. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Durch die im Bestand vorhandene Komfortsituation wirkt sich die Planung nicht gravierend aus. Jede bauliche Veränderung im Bereich von Frei- und Brachflächen stellt eine Beeinflussung dar. Im Rahmen der städtebaulichen Planungen muss daher mittels Fachgutachten beurteilt werden, in wieweit diese Funktionen beeinträchtigt werden und ob deren Wirksamkeit grundsätzlich erhalten bleibt. Zu den Einwänden nimmt das Fachgutachten wie folgt Stellung: Es wird festgestellt, dass sich innerhalb des für die Bebauung vorgesehenen Areals die bioklimatische Situation zwangsläufig verschlechtert, da es sich hier um eine im Istzustand unbebaute Fläche handelt. Entscheidend ist dabei allerdings die Frage, wie sich diese Baumaßnahme auf den Bestand auswirkt. Die klimatische Wohlfahrtswirkung des Gleisdreiecks bleibt auch nach einer Bebauung des Randbereiches B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender ungünstige bioklimatische Situation im Bestand besteht. Eine gravierende Folge des Klimawandels ist die Verschlechterung des Bioklimas der Stadt: Lange Hitzeperioden machen selbst gesunden Erwachsenen zu schaffen. Für Kranke, Vorbelastete und Ältere können sie lebensbedrohlich sein. Die angrenzenden Wohngebiete der Pohl- und Lützowstraße gehören jedoch nicht zu einem prioritären Handlungsfeld. Erst der weiter nördlich gelegene Potsdamer Platz gehört zu einem prioritären Handlungsfeld. Die Stadtbäume sind dem aktuellen Handlungsbedarf zugeordnet, da sie grundsätzlich als empfindlich gegenüber Niederschlagswasserrückgang im Sommer gelten.“ Selbst wenn das Gebiet nicht zu den prioritären Handlungsfeldern des akuten Verbesserungsgebotes gehört, so leitet sich doch daraus nicht ab, dass die Situation einfach verschlechtert werden darf. Faktisch handelt es sich um die Umwandlung einer Grünfläche in ein Baugebiet (das mag baurechtlich nicht so sein, aber das Klima richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung und nicht nach den planungsrechtlich zulässigen!) Die Begründung (S. 30) stellt dar: „Die bioklimatische Situation im Plangebiet wird vorwiegend mit der Belastungsstufe 1 „sehr günstig“ bewertet.“ Und weiter: „Der angrenzende (zukünftige) Park auf dem Gleisdreieck ist als eine Grün- und Freifläche von mittlerer bis hoher stadtklimatischer Bedeutung dargestellt. Diese Grün- und Freiflächen sind zu qualifizieren und anzupassen.“ (S. 21) Die Situation ist auf dem jetzigen Parkgelände sehr günstig, wird durch die Bebauung auf jeden Fall schlechter, auch für die anschießenden Gebiete auf der westlichen Seite der Flottwellstraße. Der B-Plan verschlechtert also die stadtklimatische Situation deutlich, dabei ist der Geltungsbereich schon jetzt als Park zu qualifizieren und nicht durch Baumaßnahmen zu verschmälern. Dennoch wird völlig unbeirrt in der Begründung (S. 39) festgehalten: „Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut keine erheblichen Beeinträchtigungen.“ Dies ist keine fachkundige Bewertung sondern reines Schönreden einer Baumaßnahme. 47 Anlage 2b Abwägung entlang der Flottwellstraße auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau, selbst wenn gegenüber dem Ausgangszustand eine Beeinflussung im Nahbereich durch die Gesamtheit der geplanten Baukörper zu beobachten ist. Da diese Einwirkung rasch abklingt, wird der Bestand durch die Planung kaum beeinflusst. Beurteilungsgrundlage der bioklimatischen Situation ist der Bewertungsindex PMV (Predicted Mean Vote; vgl. FANGER 1972) als dimensionsloses Maß für die Wärmebelastung. Dieser basiert auf der Wärmebilanzgleichung des menschlichen Körpers und gibt den Grad der Unbehaglichkeit bzw. Behaglichkeit als mittlere subjektive Beurteilung einer größeren Anzahl von Menschen wieder. Bei der Berechnung des PMV-Wertes gehen als wichtigste meteorologische Eingangsgrößen die Lufttemperatur, die Windgeschwindigkeit, der Dampfdruck und die Strahlungstemperatur am Aufenthaltsort ein. Der PMV-Wert ist ein sehr aussagekräftiger Parameter, da eine Vielzahl meteorologischer Einflussgrößen eingehen. Damit wurde derselbe Bewertungsparameter herangezogen, wie dies auch im Stadtentwicklungsplan Klima der Fall ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 3.3 Erholungsfunktion Die Begründung des B-Plans geht davon aus, dass die Fläche KEINE Bedeutung für die Erholungsvorsorge hat (S. 24). De facto wurde die Fläche seit dem Ende der Baulogistik im Jahre 1998 von zahlreichen Besuchern inoffiziell genutzt zum Spazierengehen, für kulturelle Events (kleine Konzerte) und als Abkürzung zwischen dem Quartier Tiergarten Süd zum U-Bhf. Gleisdreieck. Durch die vorgesehene Bebauung wird diese nicht öffentliche Erholungsfunktion eingeschränkt. Wichtiger ist jedoch noch, dass das Potential der Fläche für die zukünftige öffentliche Erholungsvorsorge stark eingeschränkt wird. 48 Anlage 2b Abwägung Eine „wilde“ Nutzung eines eingezäunten Privatgeländes kann nicht als Grundlage herangezogen werden. Maßgeblich ist, welche Nutzung derzeit ordnungsrechtlich erlaubt ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Durch die Einschränkung des Parkquerschnitts fehlt einfach ausreichend Fläche für die Erholungsnutzung. Die Nutzung des kürzlich eröffneten Parks auf der Ostseite des Gleisdreiecks, der wesentlich weitläufiger ist, hat gezeigt, dass ein sehr großer Bedarf nach Erholungsflächen besteht. Der Westpark hier wird durch die vorgesehenen Baufelder auf einen schmalen Streifen reduziert. Am nördlichen Ende wären hier zwischen den Baufeldern und dem Grundstück des Parkhauses Debis nur noch 30 m Breite übrig. Im Bereich des mittleren Baufeldes würde die Breite des Parks nur noch 75 bis 80 m betragen. Die Planung kann nur im Gesamtzusammenhang mit der Entwicklung auf dem Gleisdreieck gesehen werden. Nur durch die Entwicklung der Baufelder am Rand ist die Umsetzung der Parkfläche möglich. Die Breite des Parks kann hier nicht als alleiniger Maßstab der Qualität betrachtet werden. Die Gestaltung des Parks ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die reduzierte Parkfläche wird zu einem erheblichen Teil des Tages verschattet sein. In den Vormittagsstunden wird sie von dem östlich vorgelagerten Baufeld „Urbane Mitte“ am U-Bhf. Gleisdreieck verschattet werden. Für dieses Baufeld wurde im Bebauungsplanverfahren VI-140 des Bezirks im Jahr 2006 eine GFZ von 3,5 festgeschrieben. In den Bilanzen der CA Immo/Vivico wird diese Fläche mit einem Buchwert von 12 Mio. € geführt. Nördlich an das Baufeld „Urbane Mitte“ schließt sich das Parkhaus Debis an, für das eine Aufstockung geplant ist. Auch hierdurch wird die Parkfläche in den Vormittagsstunden verschattet werden. In den Nachmittagsstunden wird der Park dann durch die geplanten Bauten am westlichen Rand verschattet werden. Auf die mündliche Frage bei der Vorstellung des Projekts im Rathaus Kreuzberg am 11.05.12 wurde auf die Frage nach einer Verschattungsstudie für den Westpark geantwortet, dass keine solche Studie für not- Die Bebauung wird aufgrund der Orientierung und unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität des Parks dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzlichen Auswirkung des VI140i VE ebenfalls herangezogen werden. (Aufgrund seiner nördlichen Lage ist die Höhe des Hotels, ein Geschoß mehr nicht relevant). Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender wendig gehalten werde. Es sei unklar, was auf der angrenzenden Fläche geplant sei. Indirekt wurde jedoch die Verschattung bestätigt durch den Hinweis, etwas Schatten in Zeiten des Klimawandels sei ja gar nicht so schlecht. Anlage 2b Abwägung ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Die Begründung wird in Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung. Keine Auswirkung auf den Planinhalt. Durch die Fläche führen wichtige Fahrradverbindungen in Ost-West, sowie Die Gestaltung des Parks ist nicht Gegenstand des Bein Nord-Süd-Richtung. Aufgrund des geringen Parkquerschnitts wird es hier bauungsplans. zu einer starken Konkurrenz zu anderen Erholungsnutzungen kommen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Aufgrund der Nähe zu den geplanten Gebäuden besteht die Gefahr, dass die Fläche als den Gebäuden vorgelagerte, halb-öffentliche Fläche wahrgenommen wird. Der Effekt könnte noch verstärkt werden durch mögliche Bebauungen auf dem östlich gegenüberliegenden Baufeld „Urbane Mitte“. 3.4 Landschaftsbild Auf dem Gelände selbst wird außer dem Blick nach Westen und Osten vor allem der Blick nach Norden durch die geplante Bebauung eingeschränkt. Durch die Bebauung des mittleren Baufeldes Flottwellstraße wird der östlich angrenzende Park auf einen Streifen von ca. 75 m Breite im Norden und ca. 80 m Breite im Süden des Baufeldes reduziert. Erst südlich der Hochbahnbrücke der U1 weitet sich der Raum auf, bis er auf Höhe der Kurfürstenstraße ca. 180 m erreicht. Nach Norden hin gesehen jedoch verengt sich der Raum. Der kürzeste Abstand ergibt sich an der nördlichen Spitze zwischen dem nördlichen Baufeld Flottwellstraße und dem Grundstück des Parkhauses Debis. Hier bleiben nur rund über 30 m zwischen den Grundstücken. Diese Verengung nach Norden hin wird die Blickbeziehungen und die Er- 49 Die freiraumplanerischen Entwürfe zum Baufeld Flottwellstraße Nord haben sich auch gerade der Grenze zum Park gewidmet. Dabei ist es Ziel diese Kante so zu gestalten, dass eine klare Trennung zwischen öffentlich er und privater Fläche erfolgt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Das Landschaftsbild wird durch die Planung verändert, dies wird durch den Umweltbericht anschaulich vermittelt. Es geht jedoch darum, nur die Veränderungen zu erfassen und zu bewerten, die als erheblich bewertet werden. Daher wurde der Schwerpunkt auf die sensiblen Nutzungen gelegt, die sich bereits im unmittelbaren Umfeld befinden. Das sind die direkt angrenzenden Wohnnutzungen, für die eine direkte Veränderung entsteht. Eine Beeinträchtigung durch Verengung der Blickbeziehungen kann nicht nachvollzogen werden. Wichtige Be- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender fahrbarkeit der Stadtlandschaft stark einschränken. Die starke Störung des Landschaftsbilds verdeutlicht folgende Formulierung auf Seite 15 der Begründung: „…entwickelt sich das private Wohngrundstücke von einer Ebene zum Park sukzessive zu einem Plateau, das an der höchsten Stelle ca. 2,50 m über dem Parkniveau liegt.“ Bisher ist von der zukünftigen Parkfläche aus der durch die frühere Bahnnutzung geprägte historische (Technik)-Landschaftsraum erfahrbar, vor allem beim Blick Richtung Potsdamer Platz. Der heutige Tilla-Durieux-Park, der anstelle des früheren Potsdamer Personenbahnhofs liegt, ist mit seinen westlichen und östlichen Begrenzungen durch die neue Bebauung von debis und ABB, vom Potsdamer Güterbahnhof aus erfahrbar. Das städtebauliche Konzept von Hillmer und Sattler in den 90er Jahren für den Potsdamer / Leipziger Platz ist von diesem historischen Raumgefüge ausgegangen und hat dies auch im Süden auf den an den früheren Personenbahnhof anschließenden Bahnflächen weitergedacht. Ebenso wie der Blick vom Potsdamer Güterbahnhof Richtung Norden wird der Blick vom Potsdamer Platz Richtung Süden der Blick durch die Kante der neuen Bebauung eingeschränkt, so dass der räumliche Zusammenhang nur noch schwer zu erkennen sein wird. Im Kapitel Landschaftsbild wird die vorgeschlagene Bebauung ausschließlich von Standpunkten aus dem unmittelbar angrenzendem Straßenraum gesehen. Die erheblichen Veränderungen aus der Perspektive des zukünftigen Parkbesuchers auf dem ehemaligen Potsdamer Güterbahnhof, vom Norden vom Potsdamer Platz aus, aus Richtung Schöneberger und Luckenwalder Straße sowie von den Bahnsteigen der U1 und U2 aus und aus den fahrenden U-Bahnen, vom neuen Eingang an der Yorckstraße Richtung Norden in den Park schauend, von der Monumentenbrücke Richtung Norden schauend. Die erheblichen Veränderungen dieser Blickbeziehungen wer den nicht thematisiert. Aus all diesen Perspektiven wird das Landschaftsbild jedoch stark negativ verändert. Die zu Berlin passende Unterbrechung der dicht bebauten Stadt durch einen großzügigen Landschaftsraum (hier der Bahnlandschaft) wird durch die neue Bebauung unangemessen eingeschränkt. Viele Menschen sehen diese Einschränkung des Horizonts als 50 Anlage 2b Abwägung zugspunkte z.B. die Hochbahnen sind vom Potsdamer Platz aus weiterhin sichtbar. Durch die Bebauung werden zudem weitere Landmarken entstehen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Verlust. Anders als auf der öffentlichen Vorstellung der Pläne am 11. 05. 12 im Rathaus Kreuzberg dargestellt, ist die vorgeschlagene Bebauung in ihrer Höhe nicht überall an der Traufhöhe von 22 m orientiert. Damals hieß es vom Vorhabensträger, lediglich das Dachgeschoss als Staffelgeschoss würde über diese Höhe hinausgehen. Nun wird für das Hotel an der nördlichen Spitze des Baufeldes eine andere Höhe vorgeschlagen. Das Hotel soll eine Traufhöhe von ca. 25,30 m über dem Gehweg Flottwellstraße erreichen. Die Verschattung des Parks und der Gebäude an der westlichen Seite der Flottwellstraße würde dadurch verstärkt. Die im Klimagutachten beschriebenen negativen Auswirkungen würden weiter verstärkt. Durch das Vorspringen der nördlichen Spitze des Hotels, die in den Straßenraum auskragen soll, würde die visuelle Verbindung zwischen GleisdreieckPark und der Grünanlage Am Karlsbad erheblich eingeschränkt. 3.5 Pflanzen / Tiere / Biotope Logischerweise ergeben sich aufgrund der beschriebenen Folgen der Zwischennutzung als Golfplatz für Ihren Punkt 4.2.2.2 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt eher geringe bis mittlere Beurteilungen. Völlig „vergessen“ wurde hier der Punkt Biotopverbund (vgl. hierzu auch die Karten Biotopverbund von SenStadtUm). Immerhin befindet sich im Geltungsbereich mit dem Gehölzstreifen ein Relikt der bekanntermaßen für den Biotopverbund wertvollen Grünstrukturen entlang ehemaliger Gleisanlagen Es ist der wertvollste natürliche Bestand und sollte laut allen entsprechenden Gutachten deshalb erhalten bleiben. Auch darauf nimmt die Planung keine Rücksicht. Auch der Biotopverbund in Ost-Westrichtung im Norden des Geltungsbereichs und entlang des Landwehrkanals erfordert eine Unterstützung und keine Vernichtung zugunsten eines überdimensionierten Hotels. 3.6 Kompensationsbetrachtung Der Feststellung, dass insgesamt erhebliche Beeinträchtigungen durch die Umsetzung der Planung erfolgen, ist zuzustimmen, wobei bereits dargestellt wurde, dass diese Beeinträchtigungen im Einzelnen noch deutlich stärker sind als im Bericht dargelegt. 51 Die Fläche hat aufgrund der Baulogistiknutzung und der Zwischennutzung als Golfplatz nur noch untergeordnete Bedeutung für den Biotopverbund. Dem Gehölzstreifen ist keine besondere Bedeutung für den Biotopverbund beizumessen. Die Wertigkeit des Gehölzstreifens als Lebensraum wurde dargestellt und der Verlust entsprechend bewertet. Ein Erhalt ist aufgrund von erforderlichen Geländeangleichungen jedoch nicht möglich. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Darüber hinaus ist festzustellen, dass bei der Kompensationsberechnung die Zuordnung nach § 34 BauGB als Innenbereich falsch ist und dementsprechende Baurechte nach unserer Auffassung nicht bestehen. Die Kompensationsberechnung hat also vollständig für Nicht-Bauflächen zu erfolgen. Die hohe Wertigkeit des Schutzguts Boden und die hohe Empfindlichkeit gegenüber Bebauung und Versiegelung werden gut dargestellt. Gleiches gilt für das Schutzgut Wasser. Auch hinsichtlich des Schutzguts Klima wird die hohe Bedeutung für den innerstädtischen Luftaustausch beschrieben und noch wird die bioklimatische Situation mit sehr gut bewertet. Beim Klima wie auch beim Landschaftsbild wird nur der hohe Wert des Gehölzstreifens betont. Der Gehölzstreifen am Schöneberger Ufer bleibt gleich ohne jede Erwähnung. Zwar ist der Untersuchungsrahmen für das Landschaftsbild angeblich (vgl. S. 23) viel weiter gefasst als der Geltungsbereich, bewertet wird das Bauvorhaben von den umgebenden Flächen, insbesondere vom Park her, diesbezüglich jedoch nicht. Die Prognose zur Entwicklung des Umweltzustandes (4.2.3) erfolgt nur durch den Vergleich der aktuellen Bestandssituation mit den vorliegenden Planungen. Außer Acht gelassen wird sowohl der Zustand vor der Golfplatznutzung als auch der Zustand bei Erweiterung als Parkfläche. Anlage 2b Abwägung Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene, großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB) wird entsprechend ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestandsbeschreibung ist der aktuelle Zustand und nicht der Zustand zum Zeitpunkt der Golfplatznutzung. Darauf wird nur Bezug genommen um darzustellen, dass das Planungsgebiet aufgrund vorangegangener Nutzungen bereits weitgehend in seiner Qualität beeinträchtigt wurde. Aufgrund der Widersprüche zwischen FNP und LaPro wurden nur die Ziele des LaPro benannt, die auch bei einer baulichen Entwicklung wie im FNP dargestellt, relevant sein können. Eine Ausweitung des Untersuchungsraumes nach Norden und Osten ist nicht sinnvoll. Diese Flächen befinden sich gerade in einer vollständigen Umstrukturierung durch die Anlage des Westparks. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Sämtliche Vegetation soll beräumt werden, 80% der Fläche wird neu versie- Da der Park erst neu gebaut wird, kann eine „Belegung“ 52 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender gelt. Sämtliche Lebensräume und Lebensraumfunktionen von Arten gehen verloren. Die Arten sollen neue Lebensräume im Park finden. Ungestellt ist die Frage – und damit ist es ungeklärt -, ob die Parkplanung überhaupt entsprechende Lebensräume vorsieht bzw. ob diese ausreichen und nicht bereits von anderen Individuen oder Populationen belegt sind oder sein werden. 53 Anlage 2b Abwägung durch Arten noch nicht erfolgt sein. Im Rahmen des Umweltberichts wurde dargestellt, dass im Planungsgebiet bis auf den Gehölzstreifen die Lebensraumfunktion bereits stark eingeschränkt ist. Es sind nur Ubiquisten zu vermuten, die keine besonderen Lebensraumansprüche haben und daher auch im Park Lebensraum finden werden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Es wird behauptet, dass erhebliche Umweltauswirkungen durch die Planung aufgrund von Vermeidung und Minimierung vermindert werden. Vermeidungen können wir nirgends erkennen! Die Minimierungen können problemlos erweitert werden, s.o. zur Möglichkeit und Notwendigkeit weiterer ökologischer Festsetzungen. Die Dachbegrünung ist keine Vermeidung sondern eine Minimierung! (Was wird für welchen Bestand durch die Dachbegrünung vermieden?) Der Biotopverbund in Nord-Süd-Richtung und in Ost-West-Richtung wird lt. Planung ersatzlos zerstört! – Und wäre auch in Zukunft nicht mehr reparabel. Das Bundesnaturschutzgesetz kennt nur die Begriffe vermeiden und ausgleichen. Es werden daher unter Vermeidungsmaßnahmen auch solche benannt, die zu einer Reduzierung der Beeinträchtigungen führen (Minimierungsmaßnahmen). Die angesprochene irreparable Zerstörung des Biotopverbundes kann nicht nachvollzogen werden. Die Fläche hat in der derzeitigen Form keine besondere Bedeutung für den Biotopverbund. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Es wird 80% der natürlichen Bodenfunktion und –wertigkeit zerstört, aber: „Durch die Planung und den damit verbundenen sehr wahrscheinlichen Bodenaustausch in den Baugebieten, wird eine Verbesserung der Umweltsituation erreicht.“ (S. 35) - 80% Neuversiegelung ist keine Verbesserung für das Schutzgut Boden, selbst wenn der Boden von 20% des Geltungsbereichs ausgetauscht wird. Der Sachverhalt ist hier falsch und verkürzt wiedergegeben. Im Umweltbericht heißt es, dass die Planung aufgrund der Versiegelung zu erheblichen Beeinträchtigungen bezogen auf dieses Schutzgut führt. Im Rahmen der Umweltprüfung sind aber auch positive Entwicklungen darzustellen. Daher wurde auch der Bodenaustausch erwähnt, der zu einer qualitativen Aufwertung führt. Die Beeinträchtigungen bleiben jedoch erheblich. Im Rahmenbebauungsplan VI-140 wurde für das Baufeld Nord eine GRZ von 1,0 ausgewiesen. Insofern stellt die Verringerung auf 0,8 eine Verbesserung dar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Auswirkungen auf den B-Plan. Unter dem Gesichtspunkt der Prüfung des Schutzguts Klima und Luft werden erhebliche dramatische bioklimatische Veränderungen bilanziert (Temperaturerhöhung, sommerlichen Schwüle, Beeinflussung des autochthonen Strömungsfeldes und des bodennahen nächtlichen Kaltluftströmungsfeldes, Verringerung von Windgeschwindigkeiten …) – die negativen Wirkungen auf Kleinkinder, alte Menschen, empfindliche und kranke Menschen werden dennoch wissentlich in Kauf genommen. Dagegen wird die Wirkung der Abstandsflächen der geplanten Bebauung als günstig (S. 36) dargestellt bzw. als unerheblich wegen der Kleinräumigkeit dieses gewählten Geltungsbereichs. Die Bewertung der Erheblichkeit für das Schutzgut Klima / Luft als nicht erheblich (S. 38) ist falsch. Durch den benachbarten Park wird das Kleinklima nicht verbessert (S. 38), sondern die klimatische Wirkung des Parks wird durch die Planung verschlechtert. Vermeidungsmaßnahmen sind nicht in der Planung enthalten, schon allein deshalb ist es falsch, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen verbleiben. Unzureichend für dieses Schutzgut sind die Verminderungen durch die beschriebenen Planungen und Maßnahmen. Sie müssen erweitert werden durch die beschriebene Erhöhung der begrünten Dachflächen, durch Fassadenbegrünungen, durch Gehölzstreifen im Westen und Osten, durch Begrünung der Tiefgaragen mit Gehölzen aufgrund einer höheren Substratschicht durch wasser- und luftdurchlässige Wegebeläge und durch die Regenwasserversickerung im Gebiet. Die Bewertung des Schutzgutes Klima/Luft im Rahmen der Umweltprüfung stützt sich auf das Fachgutachten Stadtklima, das eigens für die Planung erstellt wurde. Im Rahmen des Fachgutachtens werden auch die bioklimatischen Belastungen untersucht. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Durch die im Bestand vorhandene Komfortsituation wirkt sich die Planung nicht gravierend aus. Die lokalklimatische Wirkung der Planungen zeichnet sich sichtbar in den Ergebnissen der Klimamodellierung ab, sie ist allerdings weder erheblich noch dramatisch. Fakt ist, dass sich direkt am Standort eines gebauten Gebäudes die Lufttemperatur und die Windgeschwindigkeit kleinräumig verändern, da dieser im Istzustand unbebaut ist. Der lokale Luftaustausch bleibt auch nach Umsetzung der Bebauung grundsätzlich erhalten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Gleiches gilt für die Minderung der Eingriffe in das Schutzgut Pflanzen und Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Tiere. Immerhin wird zugegeben, dass erhebliche Beeinträchtigungen verbleiben. Die Vernichtung der Biotopverbindungsfunktion wird angesprochen. Vermeidungsmaßnahmen bezogen auf das Schutzgut Landschaftsbild werden behauptet, aber nicht näher ausgeführt. Es gibt keine. Die Eingriffe in das Landschaftsbild werden nur flächenintern beschrieben, obwohl der Untersuchungsraum weiter gefasst wurde. Auch hier sind die von uns geforderten weiteren Festsetzungen als Minimierungen zu werten. 54 Im Umweltbericht sind als Vermeidungsmaßnahmen für das Schutzgut Landschaftsbild die Einhaltung der ortstypischen Gebäudehöhen und die gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen benannt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 55 Anlage 2b Abwägung Da das Gebiet nach § 35 BauGB beurteilt werden muss, ist die Bilanzierung, dass der Eingriff vollständig nicht ausgleichspflichtig ist, falsch. Der Eingriff muss nach § 35 BauGB bewertet werden, folglich sind 5.637 m² Neuversiegelung ausgleichspflichtig. Aber selbst wenn das Gebiet „Flottwellstraße“ nach § 34 BauGB zu bewerten ist, muss in diesem Geltungsbereich genauso wie für den Geltungsbereich des B-Plans 140h VE eine GRZ von 0,7 für Büro und Dienstleistungen (statt 0,5) und (Gesamt-) GRZ von 0,8 (statt 0,75) berechnet werden. Dann ergibt sich für anrechenbare Neuversiegelung eine Ausgleichsverpflichtung von 349,50 m². Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene, großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB) wird entsprechend ergänzt. Im Fall des Bebauungsplan VI-140i VE ist der Eingriff vollständig nicht ausgleichspflichtig. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt. Das verbal-argumentative Verfahren zur Eingriffsbewertung ist bei einfachen Bauvorhaben im Innenbereich ohne Beeinträchtigung von Natur und Landschaft richtig. Bei derart vielen betroffenen ökologischen Wertigkeiten einer zu 100-% unversiegelten Fläche, die Teil einer großen Grünfläche ist, ist es als Methode nicht angemessen! Jedes angewandte Verfahren der Eingriffsbilanzierung muss vollständig und auch nachvollziehbar dargestellt werden. Dies ist für den B-Planentwurf leider nicht festzustellen!!! Der Eingriffsausgleich muss vollständig sein, d.h. für alle Schutzgüter erreicht werden. Dies ist nicht gegeben. Damit ist der Eingriff als nicht ausgeglichen zu bewerten. Im Rahmen der Eingriffsbilanzierung und -bewertung ist der Eingriff in Natur und Landschaft zu beschreiben und zu bewerten. Das Bundesnaturschutzgesetz und das Berliner Naturschutzgesetz geben keine Vorgaben, dass diese Bilanzierung in rechnerischer Form und anhand eines standardisierten Verfahrens erfolgen muss. In Brandenburg wird nur eine verbal-argumentative Bewertung vorgenommen. Eine verbal-argumentative Beschreibung wird von vielen Experten sogar als die fachlich korrekte Herangehensweise angesehen. Das ausführliche Verfahren wurde in dem Planfall be- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Wenn die verbale Eingriffsbewertung schon nur Bezug auf die Neuversiegelung nimmt, so ist ein vollständiger Ausgleich für den Neuversiegelungseingriff allein durch eine gleich große zu entsiegelnde Fläche erreichbar! Die Eingriffsbilanzierung zielt offensichtlich nur darauf ab, dass solche Ergebnisse erzielt werden, dass die Gestaltung einer Teilfläche des RestParks „Gleisdreieck“ finanziert werden kann. Generell sind die ab S. 41 vorgeschlagenen Maßnahmen als Ausgleich völlig unqualifiziert. Im § 15 Abs. 2 S. 2 des BNatSchG heißt es: „Ausgeglichen ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes in gleicher Weise wiederhergestellt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist.“ Diese erfolgt aber in keiner Weise. Auch wenn im BauGB kein Unterschied zwischen Ausgleich und Ersatz gemacht wird, ist es im Sinne einer korrekten Bewertung wichtig, diesen Unterschied darzustellen. 56 Anlage 2b Abwägung gründet nicht angewendet. Hintergrund ist, dass es fachlich geboten ist, die gleiche Methode zur Ermittlung des Eingriffs anzuwenden, wie zur Beurteilung der Ausgleichsfläche. Erst so lässt sich nachvollziehbar darlegen, wie der ermittelte Eingriff auch ausgeglichen werden kann. Die Umrechnung der ermittelten Wertpunkte nach dem Berliner Verfahren in Geld wäre sonst das gleiche wie die Umrechnung der Neuversiegelung in einen Geldwert. Grundsätzlich ist bei allen Bebauungsplänen um das Gleisdreieck durch den Rahmenvertrag vorgegeben, dass planexterne Maßnahmen in den Park auf dem Gleisdreieck zu leiten sind. Das heißt der gesamte Park wird aus den Ausgleichsgeldern des Potsdamer Platzes und der gesamten Baufelder um den Park bezahlt. Der Rahmenvertrag regelt, dass sich der Ausgleich nach durchschnittlichen Parkkosten des Ostparks, der bereits realisiert wurde, zu bemessen hat. Es bedarf daher einer flächenhaften Umrechnung, wie viel Park für ein Baufeld hergestellt werden soll. Hierfür dient die Versiegelungsbilanz. Die fachliche Bewertung erfolgt verbalargumentativ. Die Schaffung eines Quadratmeter Parks für einen Quadratmeter versiegelte Fläche wird als angemessen erachtet. Um diesen Aspekt des Verbrauchs transparent darzustellen, werden allen Bebauungsplänen Quadratmeter im Park zugeordnet. Dadurch kann es nicht zu einer Doppelbelegung kommen. Im Fall des Bebauungsplan VI-140i VE ist der Eingriff vollständig nicht ausgleichspflichtig, so dass keine Zuordnung erfolgt. Im Rahmen der Eingriffsregelung ist in einem Bauleitplan kein vollständiger Ausgleich erforderlich. Grundlage ist B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung die sog. Verhältnismäßigkeit, die aus der Gesamtschau aller erforderlichen Leistungen entsteht. Maßgebliche Beurteilungsgrundlage ist hier das Baugesetzbuch, das keinen Unterschied zwischen Ausgleich und Ersatz macht. Die Begründung Kap. II 4.2.3.3.1; II 4.3.1.3; wird ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt. Eine weitere Fragestellung nach der Sinnhaftigkeit und auch der Rechtmäßigkeit der Bewertung ergibt sich aus div. Entwertungen ökologischer Bestände durch zwischenzeitlich genehmigte überlagernde Zwischennutzungen, in diesem Fall eine Golfplatznutzung. Bestands- und Bewertungsgutachten wurden erst nach der inzwischen erfolgten kompletten Beräumung des Bereichs erstellt. Dabei war bekannt, dass es sich bei dem gesamten Gebiet des Gleisdreiecks, also auch bei dieser Fläche um „eine der größten und ältesten Brachflächen der Berliner Innenstadt“ handelte (Dr. Markstein, Park auf dem Gleisdreieck; Ökologische Beratung zur Umsetzung der Parkplanung, 2007, erg. 2009, S. 1). Der eigentliche Eingriff in eine wertvolle Brachfläche ist durch die Zugrundelegung der inzwischen degradierten Fläche in keiner Weise erwähnt, geschweige denn berechnet worden. Hinzu kam, dass für die Baufeldfreimachung die Rasensoden des Golfplatzes entfernt wurden. Dennoch ist klar: die ehemalige Baumaßnahme der Bahn war nach Planland schon 2004 abgeschlossen und somit kann sich da eigentlich 2010 keine einjährige Ruderalflur befunden haben. Da diese so beschrieben wird, kann dies nur mit der Aufhebung der Golfplatznutzung zu tun haben, was an anderem Ort schon dargestellt wurde. Da nun 2010 der Vergleichszeitpunkt für die Bewertung sein soll, muss entweder von einer fiktiven Sukzession ausgegangen werden und somit ein deutlich späteres Sukzessionsstadium mit Gehölzen und mehrjährigen Stauden angenommen werden oder aber die Golfplatznutzung als Eingriff bewertet und sachgerecht ausgeglichen werden. 57 Die angesprochene Entwertung des Planungsgebietes erfolgte nicht durch die Zwischennutzung als Golfplatz, sondern durch die Baulogistiknutzung des Potsdamer Platzes. Zwischen dem Eingriff, der nun durch den Bebauungsplan vorbereitet wird und der Entwertung durch Baulogistiknutzung des Potsdamer Platzes besteht kein Zusammenhang. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Es kann nicht gehen, dass Flora und Fauna einer Fläche zerstört wird und dann der Mangel an relevanten Tieren und Pflanzen als Beweis ihrer geringen Qualität herhalten muss. Als Basis für eine Aufwertung muss deswegen eine konsolidierte, störungsfreie Ruderalfläche einschließlich ihrer typischen Flora und Fauna genommen werden. Diese Aufwertung hat dann auch den Zielen des LaPro Teilplan Arten- und Biotopschutz zu entsprechen, der für diese Fläche die vorrangige Entwicklung von Arten ruderaler Standorte angibt. Generell sollten die Umweltziele zu Beginn der Umweltprüfung nicht nur aufgezählt werden (in diesem Fall sollten sie dann auch noch richtig aufgezählt werden), sondern an diesen Zielen sollten sich Eingriffsbewertung und Kompensationsmaßnahmen orientieren. Das ist hier ganz offensichtlich nicht der Fall und aus unserer Sicht ein wesentlicher Fehler! Darüber hinaus ist es unstimmig, wenn die Aufwertung durch die Herrichtung einer Grünanlage begründet wird und als Argument die Unterversorgung des Gebietes mit Grünflächen herhalten muss; diese durchaus ernst zu nehmende Argumentation müsste aber zu einer Ablehnung dieses Bauprojektes auf einer Grünfläche führen. 58 In der Anlage 1 zu § 2 Abs. 4 hießt es unter Nr. 1b): Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden. Es geht also im Umweltbericht darum gerade auch die Diskrepanz zwischen Zielen und Umsetzung aufzuzeigen. Der Umweltbericht ist das Ergebnis der Prüfung des Bebauungsplans. Es handelt sich bei dem Umweltbericht nicht um ein Fachgutachten, das Empfehlungen etc. ausspricht. Letztlich dient der Umweltbericht dazu Transparenz zu schaffen, wie mit Natur und Landschaft umgegangen wird. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Bestand handelt es sich um eine Brache. Die Parkdimensionierung ist dem Rahmenvertrag zu entnehmen. Die Bebauung der Randbereiche war eine Voraussetzung für die kostenlose Bereitstellung des Gleisdreiecks durch die Vivico für die Parkrealisierung. Insofern ist es nicht richtig, dass durch die Bebauung Grünflächen verloren gehen. Die Bereitstellung eines Teils des Gleisdreiecks als Bauland war die Voraussetzung für die Schaffung eines großen zusammenhängenden Parks im B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Inneren. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Eine Eingriffsminderung durch geplante und weitere mögliche Minimierungsmaßnahmen / Festsetzungen auf die Schutzgüter Klima, Wasser, Pflanzen / Tiere / biologische Vielfalt und Landschaftsbild ist festzustellen. Wie groß die verbleibenden erheblichen Beeinträchtigungen sind, ist hier wieder weder dargelegt noch nachvollziehbar. Nicht festgestellt, aber dennoch vorhanden und höchstens gemindert sind die Eingriffe in Wechselwirkung zwischen den Umweltbelangen. Auch hier verbleiben erhebliche Beeinträchtigungen. Auch hierzu wird nichts weiter ausgeführt. Dadurch, dass es keine nachvollziehbare Eingriffsbilanzierung gibt und kein Eingriffsdefizit nachvollziehbar berechnet wurde, kann die Ausgleichsberechnung nur noch weniger nachvollziehbar ausfallen: Es gibt keine! Eine Neuversiegelung könnte nachvollziehbar durch eine Entsiegelung gleicher Flächengröße ausgeglichen werden. Dies ist auf der Sammelausgleichsfläche jedoch nicht möglich. 4 Städtebau Benannt wird auch die „Verantwortung gegenüber künftigen Generationen“ und dass „natürliche Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln“ (S. 16, Begründung) sind. Erkennbar ist dies in der vorliegenden Planung jedoch nicht. Sie unternimmt noch nicht einmal Versuche, Eingriffe in Natur, Landschaft und natürliche Lebensgrundlagen zu vermeiden, zu minimieren und vorrangig im Geltungsbereich auszugleichen! Es wurden „Aspekte der Nachhaltigkeit“ betrachtet – ohne Konsequenz, im Gegenteil: „Es werden Stadtbrachen in Anspruch genommen“ (S. 16). Völlig unlogisch ist deshalb die Schlussfolgerung, dass „die Bodenversiegelung durch eine urbane bauliche Dichte zugunsten der öffentlichen Freifläche begrenzt“ wird (S.17). Die Bodenneuversiegelung beträgt 80% und statt öffentlicher Freifläche (Ausgleichsfläche) wird diese hier bebaut. Ist das Nachhaltigkeit? 59 Im Fall des Bebauungsplan VI-140i VE ist der Eingriff vollständig nicht ausgleichspflichtig, so dass keine Zuordnung erfolgt. Demzufolge kann es auch keine Ausgleichberechnung geben. Keine Änderungen, keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan. Der Aspekt der Nachhaltigkeit wird hier eindimensional beleuchtet. Es ist nachhaltig, wenn gestörte Standorte, und eine ehem. Bahnfläche ist ein gestörter Standort, zur Bebauung genutzt werden anstatt z.B. auf grüner Wiese zu bauen. Die Planung basiert auf dem Grundsatz Innenvor Außenentwicklung. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Sieht man sich im Weiteren die Planung und die Bewertung der Auswirkung der Planung an, so kann man nur feststellen, dass sie „die umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen“ (S. 16) nicht miteinander in Einklang bringt. Ebenso trägt sie weder zum Schutz noch zur Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen bei. Auch „Nachhaltigkeit“ ist ein schönes und so oft verwendetes Wort, dass es nichts mehr aussagt. Das ist auch nicht „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Innenentwicklung ist Baulückenbebauung, Aufstockung, Dachausbau usw., nicht die neue Bebauung der Ränder großer zusammenhängender innerstädtischer Freiflächen. Dass durch Bebauung der Parkränder das Gleisdreieck ins Stadtgefüge einbezogen werden soll (S. 20f), ist ebenso widersinnig wie die Behauptung, dass nur durch die Randbebauung die künftigen Parkflächen entwickelt werden können. Durch eine qualifizierte Parkplanung kann ein Park sehr wirkungsvoll für sich entwickelt werden und mit umgebenden Wohnblöcken verbunden werden. Dazu muss nicht in den Park hinein gebaut werden und durch die Art der Bebauung müssen nicht neue Grenzen gezogen werden. Auf Seite 45 der Begründung heißt es, „Die geplante Bebauung muss in engem Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Gleisdreiecks gesehen werden. Städtebauliches Ziel ist es, die in unmittelbarer Umgebung vorhandene dichte Blockrandbebauung auf den an den Rändern des Gleisdreiecks zu entwickelnden Baufeldern zu arrondieren und fortzusetzen und so die gewünschte Reintegration des Gleisdreiecks in den Stadtkörper zu erreichen.“ Es wird nicht weiter begründet, warum nur eine Bebauung diese „Reintegrationsleistung“ erbringen könne. Wäre diese Behauptung richtig, wären alle Parks, die bis an eine öffentliche Straße heranreichen, nicht in den Stadtkörper integriert. Mit dieser Begründung müsste man beispielsweise den südlichen Rand des Tiergartens, die Hasenheide am Columbiadamm oder das Gleisdreieck an seiner Ostseite entlang der Möckernstraße komplett bebauen. Leider wird nicht ausgeführt, warum die Integration in den Stadtkörper an dieser Stelle anders als bei den genannten Beispielen, durch eine 60 Die Inanspruchnahme ehemaliger Bahnflächen anstatt unbelasteter Flächen auf der „Grünen Wiese“ basiert auf dem Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Die genannten Orte Berlins wie Hasenheide und Tiergarten sind nicht mit der Situation des Gleisdreiecks vergleichbar. Das Gleisdreieck war über Jahrzehnte durch die Nutzung als Bahnanlage und später als Brachfläche abgeschottet. Hinzu kommt die erhöhte Lage durch die Aufschüttung. Die noch vorhandenen hohen Mauern und Zäune sind immer noch Zeugnis dieser Autarkie. Die geplanten Baufelder schaffen einen Übergang zwischen Freifläche und Bebauung und tragen so zur Eingliederung ins Stadtgefüge bei. Dies bedeutet nicht, dass der Park rundherum bebaut werden muss. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Bebauung erfolgen soll. Anlage 2b Abwägung Durch die zur Zeit im Bau befindlichen Projekte an der Dennewitz-, Pohl-, Lützow- und westlichen Flottwellstraße wird in den nächsten Jahren der durch Kriegszerstörungen und den Kahlschlag für die Stadtautobahn in den 60er und 70er Jahren westlich der Flottwellstraße verlorene Stadtgrundriss wieder hergestellt. Damit werden rund 300 neue Wohnungen neu entstehen. Für das angrenzende Stadtquartier, seit Jahren QM-Gebiet, bedeutet dies einen großen Umbruch. Durch die Baufelder Flottwellstraße Nord, Mitte, Süd würden zusätzlich ca. 450 Wohnungen dazukommen. Es ist zu befürchten, dass dadurch das soziale Gefüge stark verändert wird und es zu hohen Mietsteigerungen und Verdrängungen kommt, da die große Zahl der neuen Wohnungen den Mietpreisspiegel in die Höhe treibt. Dies könnte zu einer Ablehnung des zukünftigen Parks bei Teilen der Bewohner führen, die letztlich dort die Ursache für den Verdrängungsdruck sehen. Schließlich würde die Bebauung östlich der Flottwellstraße so eher zu Desintegration als zu einer Integration führen. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Westlich der Flottwellstraße liegt die Zuständigkeit beim Bezirk Mitte. Der Erhalt und die Schaffung kostengünstigen Wohnraums kann nicht auf Bezirksebene gelöst werden. Hier bedarf es einer gesamtstädtischen Strategie. Aufgrund des Nachfragedrucks nach Wohnungen innerhalb des SBahnrings, ist der Neubau von Wohnungen erforderlich. Ein Verzicht auf Neubauten würde den Druck auf die Bestände ebenfalls erhöhen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der zukünftige Park auf dem Gleisdreieck lässt sich auch räumlich leichter in den Stadtkörper integrieren ohne die Bebauung. Die Parkplanung sieht Eingänge zum geplanten Park auf dem Potsdamer Güterbahnhof von an allen Stellen vor, an denen in Ost-West-Richtung laufende Straßen auf das Gelände stoßen. Zusätzlich sind vom Norden, vom Kanalufer her, vom Süden von der Yorckstraße und vom Osten aus Richtung der Schöneberger und der Luckenwalder Straße Eingänge vorgesehen. Mit diesen Eingängen wird der Park ausreichend erschlossen und mit dem benachbarten Stadtkörper verbunden. Die geplante Bebauung verbessert nicht diese Verbindungen und sie schafft keine Integration bzw. „Reintegration“, vielmehr erschwert sie die Integration. Blickbeziehungen aus der benachbarten Straße in den Park werden erschwert und auf wenige Korridore beschränkt. Ebenso erschwert sie die Blickbeziehung aus dem zukünftigen Park in die benachbarten Stadtteile. Von dem erhöhten Plateau aus könnten attraktive Balkone diese Blickbeziehung ermöglichen. Diese Möglichkeiten werden verbaut. Aktuell ist das Gleisdreieckgelände durch die erhöhte Lage sowie den noch vorhandenen hohen Mauern und Zäunen von den umliegenden Quartieren isoliert. Die geplanten Baufelder schaffen einen Übergang zwischen Freifläche und Bebauung und tragen durch die Öffnungen der geplanten Bebauung und die öffentlichen Zugänge zur Eingliederung ins Stadtgefüge bei. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Beim südlichen Baufeld an der Flottwellstraße zwischen Pohl- und Kurfürs- Das südliche Baufeld zwischen Pohl- und Kurfürsten- 61 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender tenstraße wird darüber hinaus auch die Erschließung des Park erschwert. Der Zugang soll dort nach den jetzigen Plänen in der Verlängerung des südlichen Bürgersteigs der Kurfürstenstraße erfolgen. Dafür ist dort die Querung der Tiefgarageneinfahrt auf einem privaten Grundstücks notwendig. Einfacher wäre es, wenn dieser Zugang wie bei den anderen Straßen in der Mittelachse der Straße erfolgen könnte. Anlage 2b Abwägung straße ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 5 Zum Gutachten Niederschlagsentwässerung Wie schon im Gutachten für das Baufeld Flottwellpromenade Mitte festge- Die aktuelle Begrenzung der Einleitmenge des Niederstellt, ist die Aufnahmemöglichkeit des Abwasserkanals in der Flottwellstra- schlagswassers beträgt laut BWB 8 l/sec auf das Grundße sehr begrenzt, das heißt nur 7,3 l/sec auf das ganze Grundstück gerech- stück bezogen. net, können aufgenommen werden. Auf Seite 26 kommt das Gutachten zu dem Schluss: „Eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers kann auf dem Baufeld Nord nicht realisiert werden.“ Wohin mit dem Wasser? Als Lösung wird vorgeschlagen, einen Teil des Wassers (im südlichen Bereich) dezentral zu versickern und einen Teil (im nördlichen Bereich) zwischenzuspeichern, um ihn dann gedrosselt abzuführen. Die dezentrale Versickerung im südlichen Bereich scheint unrealistisch. Zum einem weil die dem Gebäude zur Flottwellstraße hin westlich vorgelagerten Flächen aufgrund der Nutzung stark versiegelt sein werden, von dort wird der überwiegende Teil oberflächig in die Straße abfließen. Gegen den Einbau von Versickerungstechnik sprechen auch die Nutzungen auf diesem Streifen. Wo sollen eigentlich die nach Bauordnung notwendigen Stellplätze für Fahrräder hin, immerhin zwei Stück pro Wohnung? Bei dem Streifen an der östlichen Fläche zum Park hin besteht die Schwierigkeit („Durchbrüche durch die Tiefgaragen notwendig“), dass es kaum möglich sein wird, alle Abflussflächen anzuschließen. Gleiches gilt für den kleinen Streifen am südlichen Grundstücksrand. Als weitere Schwierigkeit kommt hinzu, dass auf der benachbarten Fläche im Park schon Schwierigkeiten mit der Versickerung bestehen aufgrund der Untertunnelung. Dort wirkt der Eisenbahntunnel als Barriere im Grundwasser, so dass ein Abfluss des versickernden Was- 62 Die Möglichkeiten zur Regenwasserversickerung wurden eingehend geprüft. Eine Versickerung ist insgesamt an dieser Stelle problematisch, da im nördlichen Bereich das Grundwasser hoch ansteht. Eine Versickerung des gesamten Niederschlagswassers ist vor allem nicht mit dem gewünschten städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzept des Vorhabens vereinbar. Im Rahmen der Ausführungsplanung werden besondere Materialitäten und Ausführungen (Platzneigung) gewünscht mit denen das Ziel der Versickerung nicht vereinbar ist. Durch die extensive Dachbegrünung und die Anlage von Grünflächen wird ein Rückhalt partiell ermöglicht. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender sers in diese Richtung unwahrscheinlich ist. 63 Anlage 2b Abwägung für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im nördlichen Bereich wird ein unterirdischer Zwischenspeicher mit 25 m³ vorgeschlagen sowie eine Mulde zur Versickerung. Der unterirdische Zwischenspeicher ist ein festes Bauwerk und erhöht damit weiter das Maß der Versiegelung. Unklar ist um wie viel m² sich die Versiegelung erhöht, da für den Wasserspeicher kein Flächenmaß angegeben wurde. Die Versiegelung insgesamt wird sich noch weiter erhöhen durch die Fahrradstellplätze, die nach Bauordnung notwendig wären, bei 140 Wohnungen immerhin ca. 220 m², sowie weitere durch das Hotel im nördlichen Bereich. Insgesamt wird sich die Versiegelung erhöhen auf weit über die in der Begründung zum BPlan angegebenen 80 %. Die Umsetzung dieses Konzeptes für das Niederschlagswasser hätte bei starken Regen, wie zuletzt in Berlin am letzten Wochenende des Juni 2012, zu einem Überlaufen der Mischwasserkanalisation geführt und zu einem unkontrollierten Einleiten des abfließenden Wassers in den Landwehrkanal. Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO vor. Für die Gebäude und die Tiefgarage wird eine GRZ von 0,68 erreicht. Für weitere Nutzungen (Behindertenstellplätze, Zufahrten, Anlieferungsbereich, Terrasse und Regenrückhaltespeicher) nach § 19 Abs. 4 BauNVO stehen ca. 840 m² zur Verfügung. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Unverständlich ist auch, warum das Gutachten zum Niederschlagswasser sich nicht mit dem Schreiben des Bezirksamts Mitte vom 22.02.2012 zur Altlastenproblematik auseinandersetzt. In diesem Schreiben wurde für Blei, Cadmium, Kupfer u. a. ein Überschreiten des Geringfügigkeitsschwellenwertes, „also dem Wert bei dem ein Grundwasserschaden zu konstatieren ist“. Im Gutachten zur Niederschlagsentwässerung auf Seite 6 heißt es dagegen „Der gewachsene Boden ist hinsichtlich der Schadstoffbelastung unauffällig (Einstufung Z0)“. Schwamm drin, Schwamm drüber? Im Rahmen der Machbarkeitsstudie, die die grundsätzlichen Möglichkeiten der Niederschlagsentwässerung prüft, erfolgte eine Bewertung der Böden hinsichtlich Altlasten. Die Angaben wurden dem Geotechnischen Bericht vom 29.09.2011 entnommen. Die Probestellen befinden sich alle auf dem Grundstück und sind für die Auswertung hinsichtlich der Versickerungsproblematik relevant. Der Boden des Baugrundstückes wird im Rahmen des Gutachtens in zwei Kategorien unterteilt: einmal der na- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung türliche gewachsene Boden und einmal der Ausschüttungsboden. Die Überschreitungswerte betreffen ausschließlich Aufschüttungsböden, der natürliche gewachsene Boden ist davon nicht betroffen. Die Aussage ist also richtig und bleibt bestehen. Für den Fall der Versickerung von Niederschlagswasser in entsprechenden Anlagen sind ggf. belastete Aufschüttungsböden bis auf den natürlich gewachsenen Boden abzutragen und durch Z0-Material zu ersetzen. Dies wird im Genehmigungsverfahren geregelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 6 Zum Gutachten Schallschutz B- VI-140i VE und VI-140h VE In der verkehrlichen Untersuchung zur Bebauung östlich der Flottwellstraße für die vorhabenbezogenen Bebauungspläne VI-140h VE und VI-140i VE in Berlin wird eine erhebliche Zunahme des Verkehrs prognostiziert, die in der Begründung zum B-Plan auf Seite 6 folgendermaßen dargestellt wird: 64 Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der, durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten, zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Die Lärmprognose stellt aus folgenden Gründen eine Worst-Case Betrachtung dar: - Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, - Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Die Zunahme durch das Vorhaben ist mit einem täglichen Ziel- und Quellverkehr von jeweils 415 Kfz/ 24 Stunden gering. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender In den Berechnungen der Gutachten zum Schall und zur Lufthygiene wird auf diese Daten zurückgegriffen. Dabei sind insbesondere die Aufteilung des Verkehrs in Tag- und Nachtzeiten sowie der Anteil des LKW-Verkehrs relevant. In der verkehrlichen Untersuchung zur Bebauung östlich der Flottwellstraße für die vorhabenbezogenen Bebauungspläne VI-140i VE und VI-140i VE in Berlin heißt es zur Aufteilung auf Seite 10: „Die Umrechnung des werktäglichen Verkehrs in den durchschnittlichen täglichen Verkehr erfolgte mit den in Berlin von der Senatsverwaltung festgelegten Umrechnungsfaktoren Kfz DTV werktags → DTV Faktor 0,91 Lkw DTV werktags → DTV Faktor 0,79. Die Aufgliederung in die Zeitbereiche 06.00 Uhr bis 22.00 Uhr und 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr erfolgte ebenfalls mit den in Berlin festgelegten Anteilswerten 06.00 bis 22.00 Uhr Pkw-Anteil 89%, Lkw-Anteil 88% - 22.00 bis 06.00 Uhr Pkw-Anteil 11%, Lkw-Anteil 12%. Die danach ermittelten Kennwerte für die Analysesituation sind in Anlage 16 ausgewiesen.“ Leider fehlt die Anlage 16 in den Unterlagen! Im Gutachten zum Schall und im Gutachten zur Lufthygiene werden dann jedoch Zahlen zum LKW-Anteil genannt. Interessanterweise unterscheiden sich diese Zahlen. Da die Anlage 16 im Verkehrsgutachten fehlt, bleibt unklar, in welchen darauf aufbauenden Gutachten nun die richtigen Zahlen verwendet wurden. Die Unterschiede sind erheblich. Zum Vergleich die Daten zum LKW-Anteil für den Abschnitt 2b in der Flottwellstraße zw. Karlsbad und Lützowstraße: Im Schallgutachten wird er maßgebliche Anteil für den LKW-Verkehr nach Tag und Nachtzeiten unterschieden. Laut Tabelle auf Seite 26 des Schallgutachtens im Abschnitt Differenzen (Prognosefall minus Prognose Nullfall) liegt er jeweils bei 1,2% tags und nachts. Im Gutachten für die Lufthygiene aus Seite 22 wird der LKW-Anteil für denselben Abschnitt mit 8,4% angenommen, wobei in diesem Gutachten nicht nach Tageszeiten differenziert wird. Diese Unklarheiten machen das Schallgutachten schwer lesbar. Hier als 65 Anlage 2b Abwägung Von Seiten des Lärmgutachters wird wie folgt Stellung (ergänzende Stellungnahmen ALB als Anlage zur Schalltechnischen Untersuchung Februar 2012) bezogen und der Sachverhalt erläutert: Die Herleitung der für die schalltechnischen Berechnungen notwendigen Ausgangwerte maßgebende Verkehrsstärke M (auf den Beurteilungszeitraum bezogener Mittelwert über alle Tage des Jahres der einen Straßenquerschnitt stündlich passierenden Kraftfahrzeuge) und maßgebender Lkw-Anteil p (Anteil der Kraftfahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht über 2,8 t in Prozent der maßgebenden Verkehrsstärke) hat nach den Vorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zu erfolgen. Die Größen M und p sind gemäß RLS 90 für die Tagzeit 6 bis 22 Uhr und für die Nachtzeit 22 bis 6 Uhr in den schalltechnischen Berechnungen zu berücksichtigen. Im Unterschied zur Schalltechnischen Untersuchung werden in der Luftschadstoffuntersuchung zu den Lkw nur diejenigen Kfz mit einem zulässigen Gesamtgewicht über 3,5 t (sog. Schwerverkehr) gezählt. Von daher unterscheiden sich die Lkw-Anteile in schalltechnischer und lufthygienischer Untersuchung schon per definitionem. Die Lkw-Anteile in der schalltechnischen Untersuchung sind - bezogen auf 24 Stunden - immer größer als die der Luftschadstoffuntersuchung. Überdies muss in der Luftschadstoffuntersuchung keine Unterteilung in Tagund Nachtanteile erfolgen. Die in der Anlage 16 des Verkehrsgutachtens aufgeführte Unterteilung berücksichtigt die bei Verkehrszählungen üblicherweise erfassten Fahrzeugkategorien (Pkw, Krad, Lieferwagen, Lkw/Lastzüge, Busse). Eine Unterteilung nach zulässigem Gesamtgewicht erfolgt hier nicht. Zu- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Beispiel die Werte für die Flottwellstraße 2, 1. OG, Auszug aus der Tabelle im Schallgutachten auf Seite 32. Die IO 42-Flottwellstraße 2 liegt in einem Allgemeinen Wohngebiet, die prognostizierten Werte lassen eine erhebliche Überschreitung der in der BimSchV und in der DIN 18005-1 vorgesehenen Werte erkennen. Außer den Unklarheiten zum angenommenen LKW-Anteil, gibt es weitere Unklarheiten. Auf Seite 18 des Schallgutachtens heißt es: „In den Verkehrslärmberechnungen wurden nicht nur eine Reflexion (streng nach RLS-90 /9/) sondern drei Reflexionen sowie die Seitenbeugung berücksichtigt. Da Mehrfachreflexionen explizit rechnerisch berücksichtigt wurden, wurde ein Zuschlag für 66 Anlage 2b Abwägung dem beinhaltet Anlage 16 des Verkehrsgutachtens prozentuale Anteile Tag/Nacht für (alle) Kfz nicht nachvollziehbare Werte von mehr als 100 %. Um nicht Fortsetzungsfehler zu begehen, wurden daher für die schalltechnische und Luftschadstoffuntersuchung als Ausgangswerte des Verkehrsgutachtens nur die DTVwtWerte und die DTVwt-Werte für die Kategorie Lkw/Lastzüge übernommen. Die für die Berechnungen notwendigen (und o. g.) Größen wurden eigenverantwortlich und regelkonform hergeleitet. Richtig ist, dass sich die in Tabelle 7 der schalltechnischen Untersuchung und in Tabelle 5 der Luftschadstoffuntersuchung in den Spalten p/pN bzw. p angeführten Differenzen voneinander unterscheiden. In der schalltechnischen Untersuchung erfolgte eine einfache Differenzbildung der p-Werte. In der Luftschadstoffuntersuchung wurde als Differenz der p-Wert des zusätzlichen Verkehrsaufkommens angegeben. Die Differenzen zwischen Prognosenullfall und Prognoseplanfall in diesen Spalten sind jedoch ohnehin von geringer Aussagekraft, wurden unterschiedlich berechnet und - vor allem – hatten keinerlei Einfluss auf die Berechnungsergebnisse. Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Mehrfachreflexionen wurden bis zur 3. Reflexionsordnung berücksichtigt. Dies ist eine Ordnung, die üblicherweise in schalltechnischen Berechnungen berücksichtigt wird. Eine Berücksichtigung noch höherer Reflexionsordnungen führt i. d. R. zu nur unerheblichen Pegelerhöhungen im Bereich von 100stel dB(A). Auf Seite 27 des Schallgutachtens wird unter a) die im Prognosenullfall B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Mehrfachreflexion (z. B. Drefl gemäß RLS-90 Nr. 4.4.1.4.1) nicht vergeben. Der genannte Zuschlag für Mehrfachreflexion war den zum Zeitpunkt des Erscheinens der RLS-90 vorhandenen technischen Berechnungsmöglichkeiten geschuldet und ist im Übrigen hinsichtlich der Vergabe nicht eindeutig geregelt (z. B. bei Straßenverkehr bzgl. der Definition einer "Häuserschlucht"). Physikalisch richtig ist die Berücksichtigung von Mehrfachreflexionen mit möglichst hoher Reflexionsordnung, wie dies im vorliegenden Gutachten mit der Berücksichtigung der 3. Reflexionsordnung umgesetzt wurde.“ Da die gegenüberliegende Straßenseite bisher unbebaut war, ist davon auszugehen, dass Schallreflexionen eine nicht unwesentliche Rolle spielen. Wie viel diese Mehrfachreflexionen zum Endergebnis beigetragen haben, geht aus den Unterlagen jedoch nicht hervor. Ähnliches gilt für die schalltechnische Betrachtung des Lärms durch die beiden Hochbahnen und die Regional- und Fernbahn. Auf Seite 28 des Schallgutachtens werden die Emissionsquellen dargestellt. Nirgendwo im Gutachten wird jedoch dargestellt, was an den einzelnen Immissionsorten davon ankommt. Um bei Beispiel IO 42 zu bleiben, es ist nicht nachvollziehbar, inwieweit hier Kfz-, Eisenbahnverkehr und Schallreflexionen zusammenwirken. 67 Anlage 2b Abwägung und im Prognoseplanfall berücksichtigte Bebauungssituation beschrieben. Danach wurde im Prognosenullfall der zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens vorgefundene Bebauungszustand (u. a. auch am westlichen Rand der Flottwellstraße) und im Prognoseplanfall der Worst-Case bzgl. Mehrfachreflexion zugrunde gelegt: eine vollständig geschlossene Bebauung am westlichen Rand der Flottwellstraße. Im Lageplan der Anlage 1 der Schalltechnischen Untersuchung ist dieser Sachverhalt durch unterschiedlich farbig dargestellte Gebäudegrundrisse dargestellt. Auf Seite 25 der schalltechnischen Untersuchung wurde dargelegt, dass sich die Geräuschimmissionssituation im Prognoseplanfall von der im Prognosenullfall infolge der drei Faktoren Verkehrszunahme, Mehrfachreflexion und zusätzliche Abschirmung (im Planfall) unterscheidet. Eine Ausweisung des ausschließlichen Einflusses der Mehrfachreflexion wäre daher irreführend. Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Eine getrennte Darstellung nach Straßen- und Schienenlärm (als Teilbeurteilungspegel) für die Immissionsorte wäre zwar möglich, würde jedoch angesichts der Vielzahl berücksichtigter Immissionsorte den Rahmen der Untersuchung sprengen und wäre überdies nur von geringer Aussagekraft, da es auf die Summenwirkung aller o. g. Faktoren ankommt. In der schalltechnischen Untersuchung wurden die vorstehend aufgeführten drei Einflussfaktoren in Summe berücksichtigt. Für die vorhandenen bzw. planungsrechtlich möglichen schutzwürdigen Nutzungen außerhalb des Plangebietes sind in der Ab- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung wägung die (sich in Summe aller Einflussfaktoren ergebenden) Unterschiede zwischen Prognosenullfall und Prognoseplanfall maßgeblich. Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Eine Vergleichsrechnung auf Basis des Prognosefalls mit 5632 Kfz werktags, davon ausgehend dass 89 Prozent der Pkws in der Zeit zwischen 6 Uhr und 22 Uhr fahren, sowie einem LKW-Anteil von 8 % ergibt beim Onlinerechner der Schallschutzfibel des Stuttgarter Amtes für Umweltschutz, herausgegeben vom Baden-Württembergischen Ministeriums für Wirtschaft einen Wert von 63,5 dB(A), also ungefähr den gleichen Wert wie das vorliegende Schallgutachten. Allerdings sind dabei die Schallreflexionen und der Schienenverkehr nicht berücksichtigt, eben sowenig der Einfluss des Abzweiges der Flottwellstraße zum Karlsbad, sowie der Ampel am Schöneberger Ufer. Bei einer Berücksichtigung dieser Einflüsse müsste der errechnete Schallpegel wesentlich höher liegen! Es ist davon auszugehen, dass durch die Bebauung auf der Ostseite der Flottwellstraße sich die Schallsituation auf der Westseite der Straße verschlechtern wird. 68 In der angeführten Vergleichsrechnung wurden falsche Ausgangswerte für M und p verwendet. Berechnet wurde der Mittelungspegel für die Tagzeit auf der Grundlage von MT = 313 Kfz/h und pT = 8 %. Die für diesen Abschnitt der Flottwellstraße (Abschnitt 2b) zu verwendenden Ausgangswerte sind jedoch MT = 285 Kfz/h und pT = 4,5 %. Insbesondere der angesetzte, wesentlich höhere p-Wert bewirkt im Ergebnis den wesentlich höheren Mittelungspegel. Der Abschnitt 2b der Flottwellstraße (südlicher Bereich der Flottwellstraße zwischen Straße Am Karlsbad und Lützowstraße) befindet sich überdies bereits außerhalb des Einflussbereiches des Lichtsignalanlagenzuschlages und die Straße Am Karlsbad spielt, wie auch die Schienenwege, für die Immissionsorte vor der entlang des Abschnittes 2b gelegenen Bebauung keine Rolle. Unstrittig (und auch in der Schalltechnischen Untersuchung ausführlich dargelegt) ist, dass sich die Geräuschimmissionssituation für die Bebauung am westlichen Rand der Flottwellstraße z. T. verschlechtern wird; dies jedoch in nur unerheblichem Ausmaß. Die Beurteilungspegel überschreiten auch im Prognoseplanfall keine kritischen Werte. Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. In den Festsetzungen zum Bebauungsplan wird u.a. der Einbau schallgedämmter Lüftungsmöglichkeiten bei Aufenthaltsräumen an zahlreichen Abschnitten der Fassaden gefordert. Offensichtlich wird hier mit unterschiedlichen Maßstäben gearbeitet. Während für die Westseite der Flottwellstraße, d. h. für die bestehende Bebauung die Erhöhung der Schallimmissionen unerheblich seien, soll auf der Ostseite in den neuen Gebäuden Schallschutz vorgesehen werden. Hier ein Vergleich von zwei gegenüberliegenden Berechnungsstellen (IO) aus dem Gutachten Schall: Unklar und nicht nachvollziehbar bleiben nicht nur die Berechnungen der Schallpegel, sondern auch die Bewertung der Differenzen, also die Überschreitung der zulässigen Grenzwerte nach BimSchV und nach DIN 18005. Bei IO 42 wird bei einem Beurteilungspegel von 63,8 dB(A) tagsüber die Überschreitung (IGW, BimSchV) mit 4,8 angegeben, bei der IO-Stelle 72, Baufeld Nord wird bei einem Beurteilungspegel von 64 dB(A) tagsüber die Überschreitung mit 4,5 angegeben. 69 Die in der Tabelle 11 angeführten Beurteilungspegel für die Immissionsorte vor den im Plangebiet vorgesehenen Gebäuden wurden gemäß RLS-90 auf ganze dB(A)Zahlenwerte gerundet. Die Rundungsregeln gemäß RLS-90 bedingen i. d. R. eine Aufrundung (z. B.: Ein Pegel von 49,05 dB(A) wird auf 50 dB(A) gerundet). Die Differenzen wurden auf eine Nachkommastelle gerundet angegeben. Die in Tabelle 10 angegebenen Beurteilungspegel für die Immissionsorte vor vorhandener und geplanter Bebauung außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE wurden auf eine Nachkommastelle gerundet. Im Bebauungsplanverfahren ist u. a. zu prüfen, ob für die geplanten Nutzungen gesunde Wohnverhältnisse auch in Bezug auf den Schall gewahrt sind. Ist dies nicht der Fall, muss die Realisierung geeigneter Lärmschutzmaßnahmen durch Festsetzung planungsrechtlich gesichert werden. Im vorliegenden Fall erfolgte dies durch entsprechende Festsetzungen. Für die Immissionsorte vor vorhandener und geplanter Bebauung außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches wurden die Berechnungen für den Prognosenullfall und den Prognoseplanfall durchgeführt, um aufzuzeigen, welche Auswirkungen nicht nur das Vorhaben im Plangebiet VI-140i VE, sondern alle geplanten Vorhaben innerhalb der drei Baufelder auf der Ostseite der Flottwellstraße haben werden. Die Berechnungen ergaben für die Gebäude außerhalb des Plangebietes VI-140i VE (vor allem für diejenigen in der Nähe des Schöneberger Ufers) bereits im Prognosenullfall (also ohne Berücksichti- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung gung auch nur eines Vorhabens auf der Ostseite der Flottwellstraße) Überschreitungen der der hier für Vergleichszwecke herangezogenen Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV und der schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005-1 vorliegen. Durch die Vorhaben ist für die Bebauung entlang der Westseite der Flottwellstraße eine geringfügige, subjektiv nicht wahrnehmbare Verschlechterung der Geräuschimmissionssituation zu erwarten. Aus den Ergebnissen lassen sich jedoch keine Lärmschutzansprüche gegenüber dem Vorhabenträger ableiten. Ergänzende Stellungnahme (ALB 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 7 Zum Klimagutachten Das Planungsgebiet liegt im Vorranggebiet Klimaschutz. Im Vorranggebiet sind klimatisch wirksame Freiräume zu erhalten, der Luftaustausch zu sichern und zu verbessern sowie Bodenversiegelungen zu vermeiden bzw. auszugleichen. - Soweit die Anforderungen, wie sie in der Begründung zum B-Plan formuliert werden. Das Klimagutachten der Geo-Net Umweltconsulting GmbH im Anhang zum Bebauungsplan kommt zu dem Fazit, „Aufgrund der kleinräumigen Wirkung sind die Flächennutzungsänderungen insgesamt als unerheblich einzuschätzen“. Diese Einschätzung scheint nicht angemessen, denn im Gutachten selbst werden an verschiedenen Stellen Tatsachen dargestellt, die schwerwiegendere Veränderung der klimatischen Verhältnisse im lokalen Umfeld beschreiben. 70 Die Bewertung des Schutzgutes Klima/Luft im Rahmen der Umweltprüfung stützt sich auf das Fachgutachten Stadtklima, das eigens für die Planung erstellt wurde. Im Rahmen des Fachgutachtens werden auch die bioklimatischen Belastungen untersucht. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Durch die im Bestand vorhandene Komfortsituation wirkt sich die Planung nicht gravierend aus. Die klimatische Wohlfahrtswirkung des Gleisdreiecks bleibt auch nach einer Bebauung des Randbereiches entlang der Flottwellstraße auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau, selbst wenn gegenüber dem Ausgangszustand eine Beeinflussung im Nahbereich durch die Gesamtheit der geplanten Baukörper zu beobachten ist. Da diese Einwirkung rasch abklingt, wird der Bestand durch die Planung kaum beeinflusst. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Temperaturen Auf Seite 10 des Gutachtens heißt es unter anderem, „Augenfällig sind die deutlichen Zunahmen der Werte im Bereich der geplanten Gebäude, welche lokal bis zu 2,7 C° betragen können“. Die stärkste Zunahme der Lufttemperatur findet im Baufeld Flottwellstraße statt, welche im Istzustand unbebaut ist. Die Wirkung auf angrenzende Areale ist dabei gering. Wie die Ergebniskarten zeigen, beträgt westlich der Flottwellstraße die Zunahme der Lufttemperatur - direkt an die darüber hinaus geplanten Gebäude angrenzend zwischen 0,5°C und 1°C. Darüber hinaus beträgt die Zunahme während sommerlicher wolkenloser Hochdruckwetterlagen weniger als 0,5°C. Diese Zunahme ist als unerheblich einzustufen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Autochthones Windfeld, bodennahe Strömungen Auf Seite 15 heißt es hierzu, „(…) wobei es vor allem im Lee westlich der Planfläche durch die Wirkung der Gebäude als Strömungshindernis zu deutlichen Veränderungen kommt. (…)“ Weiter wird festgestellt, dass sich insgesamt die Strömungsgeschwindigkeiten verringern, was sich bis in die westlich angrenzenden Straßen auswirkt, bis hin zur Körnerstraße, ebenso wie auf die Flächen am Kanalufer, bis in den Mendelssohn-Bartholdy-Platz. Gleichzeitig mit der generellen Verringerung der Windgeschwindigkeiten im Umkreis des Plangebiets treten lokal Zunahmen der Windgeschwindigkeit auf durch Kanalisierung der Strömung durch die geplanten Baukörper. Hier werden die sogenannten „Düseneffekte“ beschrieben. Kaltluftvolumenstrom Auf Seite 20 des Gutachtens heißt es, dass die Strömungssituation durch die geplanten Gebäude markant verändert werde. Und weiter unten: „ Es zeigt sich, dass die in Höhe des Baufeldes „Mitte“ vorgesehene Bebauung westlich der Flottwellstraße erheblich zur Abnahme des Volumenstroms beiträgt. 71 Die Kaltluftströmung wird natürlich von den geplanten Baukörpern beeinflusst und es kommt zur Ausprägung eines „Strömungsschattens“, in dem die lokale Abnahme der Strömungsgeschwindigkeit direkt am Standort eines geplanten Gebäudes auch durchaus erheblich sein kann. Der lokale Luftaustausch insgesamt bleibt weiterhin er- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung halten, so dass die Beeinflussung trotz Abnahme der Reichweite der Kaltluftströmung um 50 m bis 70 m innerhalb von Lützowstraße und Pohlstraße als unerheblich eingestuft werden kann. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Bioklimatische Situation Auf Seite 27 heißt es: „Im Planzustand zeigt sich ein gewisser Einfluss der geplanten Baukörper auf die bioklimatische Situation (Abb. 17). Aufgrund der Nähe zum Kaltluft produzierenden Gleisdreieckpark bleiben aber die bioklimatischen Bedingungen innerhalb der B-Planfläche VI-140i VE weiterhin günstig“. Dies gilt jedoch nur für die neuen Gebäude des VI-140i VE in direkter Nachbarschaft zum geplanten Park! Für die durch die neuen Baukörper vom Park abgeschnittenen Bereiche westlich der Flottwellstraße stellt das Gutachten erhebliche Verschlechterungen dar, die als „weniger günstig“ bzw. „kleinräumig sogar als ungünstig“ bezeichnet werden. Verhältnis zu anderen Planungen Auf Seite 27 des Gutachtens wird festgestellt, „ (. . .) dass ein wesentlicher Einfluss auch von den parallel geplanten Baulückenschließungen westlich der Flottwellstraße ausgeht“. Die Bauvorhaben westlich der Flottwellstraße sind zurzeit in Realisierung, bzw. schon fertig gestellt. Die Rekonstruktion des Stadtgrundrisses auf der Westseite der Flottwellstraße ist seit Jahrzehnten beabsichtigt und erfolgt auf Basis gültiger Bebauungspläne. Insofern ist die Bezeichnung „parallel geplant“ falsch und der Hinweis, die klimatischen Veränderungen durch diese Bauvorhaben sei schwerwiegender als die durch den B VI-140i VE bewirkten, wenig hilfreich. Die durch den B VI-140i VE bewirkten Klimaveränderungen addieren sich zu den auf der anderen Straßenseite produzierten. Gerade auch, weil die Rekonstruktion des Stadtgrundrisses absehbar war, ist ja die Bahnfläche auf der Ostseite der Flottwellstraße in der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als 72 Die bioklimatische Situation im Bestand ist westlich der Flottwellstraße bereits im Istzustand auf einem weniger günstigen bis ungünstigem Niveau. Aufgrund des lediglich lokalen Einflusses wird sich die Situation durch die Planungen nicht wesentlich verändern. Eine Erheblichkeit wäre dann gegeben, wenn sich die bioklimatischen Bedingungen über einzelne Rasterzellen hinaus innerhalb eines gesamten Wohnblocks verschlechtern Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Unabhängig davon, ob die über die Flottwellstraße hinaus vorgesehene Bebauung schon seit Jahrzehnten beabsichtigt ist, ist die Summenwirkung aller Baukörper im Bereich Flottwellstraße berücksichtigt worden. Hinsichtlich der Visualisierung war nur das Baufeld Nord Gegenstand der Bewertung und Darstellung im Gutachten. Wie die Modellrechnungen zeigen, wird der „Wärmering“ nicht geschlossen. Das Gleisdreieck bleibt als Kaltluftproduktionsfläche erhalten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Grünfläche ausgewiesen worden. Auf Seite 1 des Gutachtens heißt es, dass auch die nördlich und südlich an das Baufeld VI-140i VE anschließenden Baufelder VI-140i und VI-140g in das Planszenario aufgenommen worden seien. Die Veränderungen in diesen Bereichen sind teilweise auf den Visualisierungen, z. B. Abb. 12 und 13 zur Windgeschwindigkeit nachzuvollziehen, ohne dass diese Veränderungen in diesen Bereichen im Text des Gutachtens beschrieben und mit Datenmaterial belegt wurden. Nicht berücksichtigt wurden jedoch die anderen Bauflächen des B-Plan VI140, also „Möckernkiez“, „Yorckdreieck“ und „Urbane Mitte“. Insbesondere das Baufeld „Urbane Mitte“, dass sich rund um den U-Bahnhof Gleisdreieck erstreckt und damit unmittelbar östlich dem Baufeld VI-140i VE gegenüberliegt und für das im städtebaulichen Vertrag zwischen VIVICO und Land Berlin eine hohe bauliche Dichte vorgesehen ist, würde im Falle einer Realisierung die klimatische Situation erheblich beeinflussen. Wie im Gutachten am Beispiel der Bebauung westlich der Flottwellstraße schon festgestellt, spielt bei der Beurteilung der Veränderung des Klimas die kumulative Wirkung der verschiedenen im Gebiet geplanten Bauflächen eine entscheidende Rolle. Deswegen ist unverständlich, dass nicht auch die anderen im B-Plan VI-140 vorgesehenen Bauflächen mit betrachtet wurden. Außerdem fehlt in dem Gutachten die Einordnung in den gesamtstädtischen Zusammenhang. Dies ist nicht nur unabdingbarer, weil die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption die Fläche des B VI-140i VE als Ausgleichsfläche vorsieht, sondern auch weil die geplante Bebauung des VI-140i VE in einem für das Klima der gesamten Stadt bedeutsamen Raum liegt. Bei der Erstellung der Bebauungspläne Potsdamer/Leipziger Platz in den 90er Jahren wurde im Klimagutachten dieser gesamtstädtische Zusammenhang betrachtet. Das Gutachten stellte damals fest, dass durch die Bebauung des Potsdamer und Leipziger Platzes, die Gefahr besteht, dass sich der Wärmering um den Berliner Tiergarten schließen könnte. Bis dahin war dieser Wärmring um den Tiergarten an der südöstlichen Seite offen und über die sich dort anschließenden Bahnflächen mit dem südlichen Stadtrand ver- 73 Die Bewertung des Schutzgutes Klima/Luft im Rahmen der Umweltprüfung stützt sich auf das Fachgutachten Stadtklima, das eigens für die Planung erstellt wurde. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Zu weiteren Ausführungen des Klimagutachtens bzgl. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender bunden. Bei einer Schließung des Wärmerings um den Tiergarten wurde eine Erhöhung Jahresmitteltemperatur um 1 bis 2 Grad im gesamten Innenstadtbereich befürchtet. Um diese Entwicklung zu kompensieren, wurde in dem Gutachten vorgeschlagen, in die über das Gleisdreieck verlaufende Frischluftschneise keine weiteren geometrischen Hindernisse zu stellen und dort eine qualitätsvolle Parkanlage anzulegen. Mit dem Bauvorhaben VI-140i VE wird gegen diese Festlegungen aus den Bebauungsplänen Potsdamer/Leipziger Platz verstoßen. Zu befürchten ist, dass die in der Begründung zum B-Plan auf Seite 22 unter dem Punkt STEP-Klima formulierten Ziele nicht erreicht werden können:  gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen im bebauten und unbebauten Bereich zu verhindern,  Schäden durch klimawandelbedingte Extremereignisse zu minimieren,  Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen zu sichern. Die Abbildung stammt aus der Umweltverträglichkeitsuntersuchung zum Koordinierungsbebauungsplan Potsdamer/Leipziger Platz von 1993. Die Farben visualisieren Jahresmitteltemperaturen. Deutlich wird die wichtige klimatische Funktion der ehemaligen Bahnflächen, die sich vom Potsdamer Platz bis zum südlichen Stadtrand erstrecken. Die geplante Baufläche des B-Plans VI-140i VE liegt innerhalb dieser Frischluftschneise und wird dort zu einer erheblichen Abnahme der autochthonen Windgeschwindigkeiten führen, zu einer Abnahme des Kaltluftvolumenstroms sowie zu einer Erhöhung des Temperaturniveaus. Daraus ergeben sich nicht nur negative Veränderungen für die unmittelbare Nachbarschaft, wie sie im Gutachten zum B-Plan deutlich beschrieben werden. Darüber hinaus sind negative Folgen – wie eine weitere Erhöhung der Jahresmitteltemperaturen – für den Bereich der gesamten Berliner Innenstadt zu befürchten. Anlage 2b Abwägung Schließung des Wärmerings siehe oben. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 8 Zum Baumgutachten Nach wie vor ist das Baumgutachten zum Ersatz der zu fällenden Bäume Durch die Fachgutachter Gast/Leyser wurden die Bäume gem. Baumschutzverordnung Berlin unzulänglich. kartiert, die gemäß Baumschutzverordnung geschützt sind. Tote oder gefällte Bäume fallen nicht unter die 74 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Eines ist allerdings ersichtlich: Betroffen sind wahrscheinlich die Bäume Nummer 1 bis 14. Hiervon unterliegt nach der Tabelle des Gutachtens nur einer nicht der Baumschutzverordnung. ABER „Im Planungsgebiet wachsen keine Bäume, die gemäß Baumschutzverordnung geschützt sind Gast.Leyser 2011).“ Zitat aus der Begründung, Seite 43. – Wie kommt das denn? Sind sie inzwischen alle gefällt? Ansonsten ist nur noch aus Seite 37 die Rede von Baumbestand, hier wird der Verlust von mehrschichtigem Gehölzbestand und von Bäumen als erheblich für das Schutzgut Pflanzen dargestellt. Oder war das eine versehentliche Kopie aus dem Begründungstext für die Bebauung der Flottwellstraße Mitte? Das Baumgutachten wurde Ende Januar/Anfang Februar 2011 erstellt. Wenige Tage vor der Erstellung des Gutachtens wurden auf dem Grundstück zahlreiche Bäume gefällt. Diese Arbeiten wurden von der Grundstückseigentümerin damals auf Nachfrage als normale Pflegearbeiten bezeichnet. Der Gutachter muss die noch frischen Baumstümpfe gesehen haben. Dass sie in dem Gutachten nicht vorkommen, ist nicht nachvollziehbar. Nach wie vor lassen sich durch das Gutachten, das eine größere Fläche als den Geltungsbereich umfasst, nicht eindeutig die hier betroffenen Bäume zuordnen. D.h. es gibt keine nachvollziehbaren Berechnungen für deren Ersatz gem. Berliner Baumschutzverordnung. Dies ist ein erheblicher Mangel. Nach wie vor geht aus der Fußnote auf S. 8 hervor, dass für das Gutachten von 2011 ein veralteter Katalog von 2008 für die Preisermittlung der Ersatzpflanzungen herangezogen wurde. Auch dies ist ein erheblicher Mangel. Drittens entspricht die berechnete Wertminderung aufgrund der jeweiligen Wertkategorien (10%, 40%, 70%) nicht der Baumschutzverordnung Berlin und ist damit rechtswidrig! Laut Anlage 2 BaumSchVO sind die Laubbäume in 5 Schadstufen einzuteilen. Für die ersten 3 Schadstufen sind lt. Anlage 1 BaumSchVO folgende Ersatzpflanzungen mittlerer Gehölzsortierung vorzunehmen – bzw. die entsprechenden aktuellen Baumschulpreise anzusetzen für den Ausgleich: 75 Anlage 2b Abwägung Baumschutzverordnung. Die vorgefundene Situation bildet die Ausgangssituation für das Gutachten. In der Begründung besteht kein Widerspruch, da bei der Bestandsdarstellung zunächst nur Bäume im Allgemeinen genannt werden und nachfolgend Bäume, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die dem Baumgutachten beigefügten Karten ermöglichen eine räumliche Zuordnung der Bäume. Der Zuschlag doppelter Wert gem. BaumSchVO §6 Abs. 8 wurde bei der Endsumme berücksichtigt. Das Baumgutachten stellt nur eine erste Begutachtung dar. Im Gutachten heißt es: „Schließlich wurden die Kosten der gesamten Baumrodungen inkl. erforderlicher Ersatzpflanzungen bzw. Ausgleichszahlungen grob ermittelt.“ Ein Antrag auf Fällgenehmigung gemäß § 6 Baumschutzverordnung ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens einzureichen. Dann wird auch der Umfang der Ausgleichszahlung ermittelt werden. Auf dieser Grundlage können dann aktuelle Katalogpreise herangezogen werden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender  Schadstufe 0: Hochstamm, StU 18/20, 5xv, Db  Schadstufe 1: Hochstamm, StU 16/18, 4xv, Db Schadstufe 2: Hochstamm. StU 14/16, 4xv, Db. Anlage 2b Abwägung Auswirkungen auf den B-Plan. Außerdem muß nach § 6 Abs. 8 BaumSchVO je Baum ein Zuschlag in gleicher Höhe (entspricht Pflanzungsmaterial und Entwicklungspflege) dazu gerechnet werden. 9 Fazit Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Wir lehnen die vorliegende Planung aufgrund der aufgezeigten erheblichen vielfältigen Mängel ab, fordern den Verzicht auf den geplanten Bau sowie entsprechende Planungsänderungen und behalten uns rechtliche Schritte vor. 10 Als Anwohner, als Freund des Gleisdreiecks und als langjährig Engagierter für den Park auf dem Gleisdreieck bin ich durch die geplanten Bauvorhaben des Bebauungsplan VI-140h VE auf der östlichen Seite der Flottwellstraße persönlich betroffen. Durch die geplante Bebauung wird der Park stark verkleinert und sich mein Umfeld negativ verändern. Im nördlichen Bereich des ehemaligen Potsdamer Güterbahnhofs würden lediglich die nicht bebaubaren Flächen über dem Eisenbahntunnel als Park gestaltet. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Das Gebiet beidseitig der Flottwellstraße ist gerade erst in der Entwicklung begriffen. Der Westpark, existiert noch nicht. Eine Aufwertung und Qualität des Wohnumfeldes entsteht mit der Gesamtwicklung. Ohne die Baufelder u.a. an der Flottwellstraße, die im Rahmenvertrag bestimmt worden sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darstellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. Der Gleisdreieckpark muss in seiner Gesamtheit von 30 ha gesehen werden. Die Breite eines Teils des Parks kann nicht als alleiniger Maßstab der Qualität betrachtet werden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Das Klimagutachten belegt, dass im Bereich östlich der Flottwellstraße des Im Rahmen des Fachgutachtens wird deutlich, dass die Bauvorhaben es zu negativen Veränderung kommen wird. Durch die geplan- Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber 76 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender te Bebauung wird außerdem die vom Tiergarten über das Bahngelände des Gleisdreiecks bis zum südlichen Stadtrand verlaufenden Frischluftschneise weiter zugebaut mit negativen Folgen für die gesamte Innenstadt. Ich fordere, diese Frischluftschneise zu erhalten, wie es schon in den Umweltgutachten zu den B-Plänen Potsdamer und Leipziger Platz vorgeschlagen wurde. Auch die starke Versieglung wird das lokale Klima negativ verändern, der Wasserhaushalt im Gebiet wird stark beeinträchtigt, der Abwasserkanal in der Flottwellstraße ist schon jetzt an der Grenze seiner Kapazität. Aufgrund der vorgesehenen Bebauung wäre es nicht mehr möglich, das Niederschlagwasser auf dem Grundstück zu versickern. 77 Anlage 2b Abwägung als nicht erheblich einzuschätzen sind. Durch die im Bestand vorhandene Komfortsituation wirkt sich die Planung nicht gravierend aus. Die klimatische Wohlfahrtswirkung des Gleisdreiecks bleibt auch nach einer Bebauung des Randbereiches entlang der Flottwellstraße auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau, selbst wenn gegenüber dem Ausgangszustand eine Beeinflussung im Nahbereich durch die Gesamtheit der geplanten Baukörper zu beobachten ist. Da diese Einwirkung rasch abklingt, wird der Bestand durch die Planung kaum beeinflusst. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Möglichkeiten zur Regenwasserversickerung wurden eingehend geprüft. Aufgrund der zahlreichen Nutzungsanforderungen – Feuerwehrumfahrungen, Tiefgarage u.a. können nicht ausreichend Flächen für die Versickerung zur Verfügung gestellt werden. Eine Versickerung des gesamten Niederschlagswassers ist daher nicht mit dem gewünschten Vorhaben vereinbar. Durch die extensive Dachbegrünung und die Anlage von Grünflächen wird ein Rückhalt partiell ermöglicht. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Die Schallgutachten belegen, dass durch zusätzlichen Verkehr und durch Schallreflexionen von der bisher unbebauten östlichen Straßenseite es zu einer Erhöhung der Immissionen in den Bereichen westlich der Flottwellstraße kommen wird. Anlage 2b Abwägung Das Gebiet weist bereits ohne Entwicklung Beurteilungspegel auf, die zum Teil über den Orientierungswerten des Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete liegen. Dies schließt eine Überschreitung für allgemeine Wohngebiete ein. In der schalltechnischen Untersuchung wurde die planungsrechtliche Ausgangsituation, der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes im Bebaubauungsplan II-176 berücksichtigt, (siehe Tabelle 10). Entscheidend ist dabei die verursachte Änderung, die sich hier aber nicht nur aus dem Vorhaben ergibt, sondern aus der Gesamtentwicklung. Die Auswirkungen der Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße auf die Nachbarbebauung, sind mit Pegelerhöhung für die meisten schutzwürdigen Gebäude kleiner als 1,0 dB(A) gering. Nur für einen einzigen Immissionsort wurden in zwei Geschossen Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) bis zu maximal 2,1 dB(A) tags ermittelt. Für denjenigen Immissionsort (Nordfassade der Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten. Für die Flottwellstraße 2 liegt die maximale Zunahme bei 1,2 dB(A) im 1. OG. Durch die Vorhaben ist für die Bebauung westlich der Flottwellstraße eine geringfügigere, subjektiv nicht wahrnehmbare Verschlechterung der Geräuschimissionssituation zu erwarten. Aus den Ergebnissen lassen sich jedoch keine Lärmschutzansprüche gegenüber dem Vorhabenträger ableiten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der Erholungswert des zukünftigen Westparks des Gleisdreiecks wird durch Die Gestaltung des Parks ist nicht Gegenstand des Bedie geplante Bebauung eingeschränkt bauungsplans. Die Bebauung wird aufgrund der städtebaulichen Orien Durch die erhebliche Verkleinerung der Fläche 78 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender  Abwägung Durch die Verschattung des Parks durch die geplanten Bauten schon am tierung, der Größe des Gesamtparks sowie der unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung frühen Nachmittag führen, die die Aufenthaltsqualität dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzlichen Auswirkungen des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Das Landschaftsbild würde durch die neuen Bauten grundlegend verändert. Bisher wurde das Bild bestimmt durch die Kante zwischen gründerzeitlich bebauter Stadt auf der Westseite der Flottwellstraße und der seit ihrer Entstehung unbebauten Bahnfläche auf der Ostseite. Ich sehe keinen Grund, diese historische entstandene Kante zwischen bebauter Stadt und Bahnlandschaft aufzugeben, auch wenn die Bahnlandschaft nun zu einem öffentlichen Park wird. Für die städtebauliche Einbindung des zukünftigen Parks ist keine Bebauung der Parkränder notwendig. Wäre dies so, müssten zahlreiche Parks in Berlin, z.B. der Große Tiergarten an ihren Rändern bebaut werden. Auch die Erfahrung mit dem Ostpark des Gleisdreiecks zeigt dies. Mit den Eingängen an der Obentraut-, Wartenburg- und Hornstraße wird der Park mit dem angrenzenden Stadtteil verbunden Die Parkseite der Möckernstraße musste hierfür nicht bebaut werden. Genauso könnte es beim Westpark geschehen mit den Eingängen am Bülowbogen, an der Kurfürstenstraße, an der Pohlstraße, an der Lützowstraße, am Karlsbad und am 79 Anlage 2b Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Das Landschaftsbild wird durch die Planung verändert, dies wird durch den Umweltbericht anschaulich vermittelt. Es geht jedoch darum, nur die Veränderungen zu erfassen und zu bewerten, die als erheblich bewertet werden. Daher wurde der Schwerpunkt auf die sensiblen Nutzungen gelegt, die sich bereits im unmittelbaren Umfeld befinden. Das sind die direkt angrenzenden Wohnnutzungen, für die eine direkte Veränderung entsteht. Die Bewohner sind dauerhaft durch die Planung betroffen. Diese Einschränkungen sind anders zu bewerten, als die der vorbeifahrenden Nutzer des Öffentlichen Personennahverkehrs. Park und Baufeld entstehen gleichzeitig und bedingen einander. Der Tiergarten ist nicht mit der Situation des Gleisdrei- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Ufer des Landwehrkanals. In den offiziellen Planwerken des Flächennutzungsplans wird die Fläche als Grün ausgewiesen. Im Landschaftsprogramm, Teilplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ist sie als zu schaffende Grünfläche definiert. Die Fläche liegt im Vorranggebiet der Luftreinhaltung. Die Inhalte des Flächennutzungsplanes sind für Verwaltungshandeln verbindlich. Ich habe kein Verständnis dafür, dass diese Planinhalte nicht berücksichtigt werden. 80 Anlage 2b Abwägung ecks vergleichbar. Das Gleisdreieck war über Jahrzehnte durch die Nutzung als Bahnanlage und später als Brachfläche abgeschottet. Hinzu kommt die erhöhte Lage durch die Aufschüttung. Die noch vorhandenen hohen Mauern und Zäune sind immer noch Zeugnis dieser Autarkie. Die geplanten Baufelder schaffen einen Übergang zwischen Freifläche und Bebauung und tragen so zur Eingliederung ins Stadtgefüge bei. Dies bedeutet nicht, dass der Park rundherum bebaut werden muss. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Der FNP ist verwaltungsverbindlich aber kein starres Instrument. In einer Großstadt wie Berlin besteht ein ständiges Anpassungserfordernis. Der Flächennutzungsplan wird hinsichtlich der Entwicklungsziele über- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung prüft und ggf. begründet geändert. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Ich unterstütze die Stellungnahme der BLN (Berliner Landesarbeitsgemein- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. schaft Naturschutz) zum Bebauungsplan VI-14Oi VE, die Ihnen in Kürze zugehen wird. 11 Als Besitzerin einer Wohnung an der Flottwellstrasse 2 unterstütze ich die Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Stellungnahme der Architekten Tim Heide und Verena von Beckerath die ich in der Folge zitiere: nachfolgend siehe 13 12 Nachfolgend meine Stellungnahme zum vorgestellten Entwurf. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. nachfolgend siehe 3 13 81 Als Architekten des kürzlich in Baugemeinschaft fertig gestellten Wohnhau- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. ses in der Flottwellstraße 2, Eigentümer und Anwohner möchten wir wie folgt zu dem vorliegenden Entwurf des Bebauungsplanes VI-140i VE Stellung nehmen: Grundsätzlich begrüßen wir die städtebaulich und hinsichtlich ihrer Nutzungen untereinander abgestimmten Zielsetzungen für die Baufelder Flottwellstraße Nord und Mitte. Insbesondere halten wir die Anpassungen gegenüber der ursprünglich geplanten Kerngebietsnutzung auf dem Baufeld Nord für B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender angemessen. Wir freuen uns über die Aufwertung und zukünftige Attraktivität des Quartiers und können die städtebauliche Betonung an der nördlichen Spitze, einschließlich des höheren Baukörpers und der geplanten Hotelnutzung, gut nachvollziehen. Aus den Begründungen des Bebauungsplanentwurfes geht hervor, dass dem zukünftigen Westpark und dessen Verknüpfung mit den umliegenden Stadtgebieten, sowie den angrenzenden neuen Baufeldern untereinander, eine große Bedeutung beigemessen wird. Jedoch vermissen wir bei dem Entwurf für das Baufeld Nord eine ausreichende Berücksichtigung und Qualifizierung der Flottwellstraße, sowie der seit 2011 bestehenden neuen Wohngebäude entlang der westlichen Straßenseite. Daher möchten wir hier auf einige Aspekte aufmerksam machen, welche insbesondere den öffentlichen Raum der Straße, sowie die gesunden Wohnund Arbeitsverhältnisse der gegenüber dem Baufeld gelegenen Wohnbauten betreffen. 82 1. Die Flottwellstraße wird entlang ihrer Ostseite von alten, teilweise über 20 m hohen Straßenbäumen begleitet. Die Bäume mit ihren ausladenden Kronen tragen als markante Landschafts- und Grünstrukturen nicht nur zum Straßenbild, sondern darüber hinaus wesentlich zur Wohnqualität, insbesondere auch unseres Hauses bei. Wir bezweifeln, dass hier eine ausreichende Abstimmung mit dem Bezirk Mitte, zu dem die Straße gehört, stattgefunden hat, da die Bäume in den Begründungen nicht erwähnt und in den Plänen nicht ausreichend dargestellt werden. Darüber hinaus überlagert der vorliegende Bebauungsplanentwurf die östliche Straßenbegrenzungslinie. Abgesehen von der Schutzwürdigkeit der Bäume und ihrem Beitrag zu den gesunden Wohnverhältnissen haben sie gestalterisch in einer zukünftig beidseitig neu bebauten Straße einen hohen Stellenwert. Wir bitten um Überprüfung und Anpassung des Bebauungsplanentwurfes, um die schützenswerten Bäume und ihre Kronen vollständig erhalten zu können. Der Erhalt der Straßenbäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Der Geltungsbereich überlagert nur grafisch die Straßenbegrenzungslinie. Der Geltungsbereich liegt innerhalb der Linie der Geltungsbereichsgrenze. Der Hinweis führt nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 2. Die Anlieferung und Busvorfahrt des Hotels ist südlich des Hotelgebäudes an der Flottwellstraße vorgesehen, hier befindet sich in der vorliegenden Planung ein Platz mit Parkzugang, den wir grundsätzlich begrüßen, zumal sich im Erdgeschoss des Hauses Flottwellstraße 2 nicht nur eine visuelle Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, das auf einen längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende ab- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Transparenz zum Garten, sondern auch eine kleine Gewerbeeinheit befindet, die sich bewusst zum öffentlichen Stadtraum orientiert. Der Verkehrsplanung müssen wir jedoch widersprechen, da sie eine erhebliche Einschränkung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse des Hauses mit sich bringt. Es ist nicht nachzuvollziehen, warum die Anlieferung eines Hotels mit geplanten 110 Zimmern, die Vorfahrt und Aufstellung von Bussen, sowie die Versammlung von Reisegruppen ausgerechnet vor einem neu errichteten Wohngebäude und innerhalb einer allgemeinen Wohnstraße stattfinden soll. Wir schlagen vor, die Anlieferung und Busvorfahrt so zu verlegen, dass sie vom Schöneberger Ufer aus erfolgen kann, um zusätzliche Beeinträchtigungen und Lärmimmissionen zu vermeiden. 3. Für die westliche Bebauung der Flottwellstraße zwischen der Straße Am Karlsbad und der Lützowstraße besteht der gültige Bebauungsplan II-176, festgesetzt am 9.11.2000. Dieser sieht, entgegen der Erläuterungen zu den zu erwartenden Lärmimmissionen, Allgemeines Wohngebiet in geschlossener Bauweise mit einer Traufhöhe von maximal 22 m und einer Bebauungstiefe von maximal 15 m vor. Es ist davon auszugehen, dass auch das Eckgrundstück Flottwellstraße 1/Am Karlsbad 17 in absehbarer Zeit neubebaut und die Straßenfront damit vollständig geschlossen wird. Die bauliche Figur der auf dem Baufeld Nord geplanten Wohnbebauung, die mit einem Flügel am nördlichen Rand des nördlichen Wohngebäudes abschließt und vermutlich auf einer städtebaulichen Orientierung an der gegenüberliegenden Wohnbebauung beruht, ist nicht nachvollziehbar. Ihr gegenüber liegt keine Eckbebauung (mit zweiseitiger Belichtung wie an der Lützowstraße), sondern eine Lückenbebauung mit seitlichen Brandwänden. Es ist nicht vertretbar, dass die durchgehende Vorgartenzone von 4,50 m ausgerechnet hier aufgegeben wird. Die vorgeschlagene Kopfbebauung mit dem zusätzlich weit auskragenden Eckbalkon wirkt nicht nur eigenartig und unangemessen, sondern führt, in dem sie als Puffer für die dann folgende Wohnbebauung dienen soll, zu erhöhten Schallreflektionen in Richtung Westen. Sie stellt insofern eine nicht zu tolerierende Einschränkung der Wohnnutzung des Hauses Flottwellstraße 2 dar. Das von uns geplante und selbst genutzte 83 Anlage 2b Abwägung zielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz) in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Eine Verlegung an das Schöneberger Ufer ist nicht möglich. Der Hinweis führt nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Bei der Konzeption für das Vorhaben wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt und nicht die Einzelgebäude. Die Gebäude hätten auch als geschlossene Front direkt an der Straßenbegrenzungslinie liegen können. Hierauf wurde weitgehend durch eine Vorgartenzone verzichtet, um den Straßenraum insgesamt optisch aufzuweiten. Im Vordergrund stand hier nicht die städtebauliche Betonung von Gebäudeköpfen, die bewusst vorspringen, sondern eine straßenbegleitende Bebauung, die partiell zurückspringt, und den Straßenraum so optisch aufweitet. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Im Gegensatz zur Erteilung einer Baugenehmigung nach § 34 BauGB setzt der Bebauungsplan wesentlich weniger bauliche Dichte fest. Bei einer Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 34 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Gebäude beruht auf durchgehenden Ost-West-Wohnungen mit einer Tiefe von 15 m, bei denen die Schlafräume teilweise zur Flottwellstraße orientiert sind, so beispielsweise im 1. OG. Ausschließlich nach Osten befinden sich die schmalen Balkone der Wohnungen, die zur Flottwellstraße hin vollständig verglast sind und zu 50% geöffnet werden können, sodass die zukünftig verstellten Blickbeziehungen und die zu erwartenden Schallimmissionen sich unmittelbar und gravierend auf die Wohnverhältnisse auswirken werden. Wir schlagen daher für das Baufeld Nord vor, die Vorgartenzone im Bereich der Wohnhäuser und entlang der Flottwellstraße durchgehend bis zum Vorplatz des Hotels beizubehalten und lediglich den Straßenkreuzungspunkt/ Parkzugang an der Lützowstraße, städtebaulich abzuschließen, um das Baufeld Nord mit dem Baufeld Mitte zu verknüpfen. Unter Umständen kann der Abstand zwischen dem Hotel als Solitär und der Wohnbebauung etwas vergrößert und stattdessen auf die Lücke zwischen den beiden Wohngebäuden verzichtet werden, da eine zusätzliche Verzahnung mit dem Park aus unserer Sicht hier nicht notwendig ist. Eine Alternative könnte auch darin bestehen, das Hotel und das nördliche Wohngebäude unter Einbeziehung der Vorgartenzone baulich stärker miteinander zu verknüpfen, den gewünschten Abschluss der Blockrandbebauung bei der Einmündung der Straße Am Karlsbad zu realisieren, auf den Vorplatz an der Flottwellstraße zu verzichten und die Lücke zwischen den Baukörpern neu zu verorten. Anlage 2b Abwägung BauGB wäre die Errichtung eines 25 m hohen, geschlossenen Blockrands auf der Ostseite der Flottwellstraße zulässig. Im Vorfeld der Festsetzung des Bebauungsplanes wird die städtebauliche und architektonische Qualität der Gebäude, insbesondere die Fassadengestaltung und der Baukörper des Hotels, zwischen Bezirk und Senatsbaudirektorin abgestimmt. Der Hinweis führt nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Hinweise zu Städtebau und Architektur werden zur Kenntnis genommen. Das städtebauliche Konzept wurde in einem diskursiven Verfahren entwickelt. Ziel war es, in der innerstädtischen Lage ein dichtes urbanes Quartier zu realisieren. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit modifiziert. Der Hinweis führt nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Gleichzeitig bitten wir um grundsätzliche Überprüfung der Schallgutachten Die zukünftigen Nutzungen wurden im Verkehrsgutach(Verkehrslärm) angesichts des oben erwähnten geltenden Bebauungspla- ten und somit auch in den Immissionsgutachten berücknes. sichtigt. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der, durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten, zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Die Lärmprognose stellt aus folgenden Gründen eine 84 B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung Worst-Case-Betrachtung dar: - Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, - Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Die Zunahme durch das Vorhaben ist mit einem täglichen Ziel- und Quellverkehr von jeweils 415 Kfz/ 24 Stunden gering. Das Gebiet weist bereits ohne Entwicklung Beurteilungspegel auf, die zum Teil über den Orientierungswerten des Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete liegen. Dies schließt eine Überschreitung für allgemeine Wohngebiete ein. In der schalltechnischen Untersuchung wurde die planungsrechtliche Ausgangsituation, der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes im Bebaubauungsplan II-176 berücksichtigt, (siehe Tabelle 10). Entscheidend ist dabei die verursachte Änderung, die sich hier aber nicht nur aus dem Vorhaben ergibt, sondern aus der Gesamtentwicklung. Die Auswirkungen der Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße auf die Nachbarbebauung, sind mit Pegelerhöhung für die meisten schutzwürdigen Gebäude kleiner als 1,0 dB(A) gering. Nur für einen einzigen Immissionsort wurden in zwei Geschossen Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) bis zu maximal 2,1 dB(A) tags ermittelt. Für denjenigen Immissionsort (Nordfassade der Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten. Für die Flottwellstraße 2 liegt die maximale Zunahme bei 1,2 dB(A) im 1. OG. 85 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die Reflexion der Gebäude bezogen auf das Konzept wurde dabei ebenfalls berücksichtigt. Durch die Vorhaben ist für die Bebauung entlang der Westseite der Flottwellstraße eine geringfügigere, subjektiv nicht wahrnehmbare Verschlechterung der Geräuschimmissionssituation zu erwarten. Aus den Ergebnissen lassen sich jedoch keine Lärmschutzansprüche gegenüber dem Vorhabenträger ableiten. Die Neubauten westlich der Flottwellstraße müssen aufgrund der Vorbelastung und ihres Schutzstatus allgemeines Wohngebiet bereits gemäß DIN 4109 die erforderlichen Schalldämmmaße für die Außenfassaden vorgesehen haben. Der Hinweis führt nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Zusammenfassend wird angeregt, die Baukörperfestsetzung in enger Abstimmung mit dem Bezirk Mitte und unter Berücksichtigung folgender Punkte zu überarbeiten:  Kartierung und Erhalt der schützenswerten Straßenbäume einschließlich ihres Kronenumfangs  Verlagerung der Anlieferung und Busvorfahrt für das geplante Hotel an das Schöneberger Ufer  Berücksichtigung des geltenden Bebauungsplanes II-176 (Allgemeines Wohngebiet, geschlossene Bebauung, Traufhöhe maximal 22 m) hinsichtlich des Städtebaus, der Baukörperfestsetzung, der Höhenentwicklung, der Verortung der Vorgartenzone und der Minimierung von Lärmimmissionen zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse  Besondere Berücksichtigung der bestehenden Architektur des Hauses Flottwellstraße 2 hinsichtlich der Wohnqualität und des Verhältnisses zum öffentlichen Raum Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung und bitten um Mitteilung über das weitere Vorgehen. 86 Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Zu den Abwägungen siehe oben. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den Planinhalt. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 13-1 Nachtrag zur Stellungnahme vom 4.07.2012: Ergänzend zu den Erläuterungen unter 1.-3. und der Zusammenfassung möchten wir darauf hinweisen, dass die Qualität der Architektur von entscheidendem Einfluss auf das neue Stadtquartier und den öffentlichen Raum an der Flottwellstraße sein wird. Üblicherweise werden bei Projekten dieser Größe und Bedeutung für die Stadt Architektenwettbewerbe ausgeschrieben. Anlage 2b Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ausgehend von einer an dem Potsdamer Platz orientierten dichten geschlossenen Bebauung ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit optimiert. Es gibt für nicht öffentliche Bauträger keine Verpflichtung, einen Wettbewerb durchzuführen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den Planinhalt. Weiterhin machen wir darauf aufmerksam, dass die Höhenentwicklungen Die Wohngebäude im Geltungsbereich weisen eine berbeidseits der Flottwellstraße bei gleicher Nutzung unterschiedlich definiert lintypische Traufhöhe von 22 m (hier bis 55,7 bis 56,20 wurden. m ü. NHN) auf und eine Oberkante von (59,30 m ü. NHN). Das Hotel hat eine Traufhöhe von 25,3 m (59,00 m ü. NHN) und eine Oberkante von 28,3 m (62,00 m ü. NHN). Für das Hotel ist bewusst eine höhere Bebauung zugelassen, um die Eckbebauung, hier als besonderes Einzelgebäude, städtebaulich zu betonen. Die umgebende Bebauung weist eine heterogene Baustruktur und unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Die Höhe der umliegenden Gebäude wurde im Jahr 2008 exemplarisch ermittelt (Zech und Ruth) und liegt z.B. in der Lützowstraße Nr. 3-5 bei 55,70 – Oberkante 58,85 m ü. NHN, Lützowstraße Nr. 105 bei 60,85-78,0 m ü. NHN. Die geplanten und zum Teil realisierten Gebäude westlich der Flottwellstraße weisen ebenfalls unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Das niedrigste Gebäude ist die Flottwellstraße 8 / Lützowstraße 113 mit einer Oberkante 87 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung von 20,70 m (55,70 m ü. NHN), die höchsten Gebäude Flottwellstraße 14-18 / Pohlstraße 2-4 mit einer Oberkante des Staffelgeschosses von 23,39 m (58,84 m ü. NHN) und Lützowstraße 1 mit 25,0 m (59,47 m ü. NHN). Die Flottwellstraße 2 hat eine Oberkante 22,95 m (56,95 m NHN). Für die westliche Straßenseite der Flottwellstraße ist der Bezirk Mitte zuständig, die Baugenehmigungen basieren auf der dort vorzufindenden planungsrechtlichen Situation. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140i VE können die Festsetzungen auf das städtebaulich begründete Vorhaben abgezielt werden. Somit sind die Wohngebäude um 2,35 m höher als die Flottwellstraße 2, 0,45 m als die Lützowstraße 3-5 und fast gleich hoch wie Lützowstraße 1. Somit orientiert sich der Bebauungsplan an der umliegenden Bebauuung. Die Begründung (Kap. II 6.2.3 Höhe baulicher Anlagen) wird entsprechend ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung. Keine Auswirkung auf den Planinhalt 4. Für die bestehenden Wohnhäuser an der westlichen Straßenseite bestimmt die Gestaltung und Materialität der Straßenfassaden, einschließlich der Erdgeschosse und des Hotels, sowie ihre Profilierung und Farbigkeit, wesentlich zur künftigen Wohnqualität bei, da sich der Ausblick aus den Wohnräumen und von den Balkonen entscheidend verändern wird. Keinesfalls sollte die Flottwellstraße zur „Rückseite“ einer präferierten Ausrichtung der neuen Wohnbebauung werden, da eine solche Charakterisierung die Ausrichtung der Bebauung auf der Westseite der Straße konterkarieren würde. Wir erwarten, dass der Gestaltung der Fassaden zur Flottwellstraße, sowie der Erdgeschosszonen, die höchste Priorität eingeräumt wird, um einen architektonisch und hinsichtlich seiner Nutzung hochwertigen, urbanen Stra- 88 Die Hinweise zu Städtebau und Architektur werden zur Kenntnis genommen. Das städtebauliche Konzept wurde in einem diskursiven Verfahren entwickelt. Ziel war es, in der innerstädtischen Lage ein dichtes urbanes Quartier zu realisieren. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit modifiziert. Im Vorfeld der Festsetzung des Bebauungsplanes wird B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender ßenraum zu erzeugen und bestehende Wohnqualitäten zu erhalten. 5. Gleichzeitig sollte bei den Öffnungen innerhalb der Blockrandbebauung entlang der Flottwellstraße, die der räumlichen Verzahnung zwischen Park am Gleisdreieck und Stadtkörper dienen, auch darauf geachtet werden, was vom Park aus eigentlich zu sehen sein wird. Beispielsweise handelt es sich bei dem Gebäude Flottwellstraße 4-5 um ein wenig attraktives Betriebs- und Bürogebäude, das von der Vattenfall genutzt wird. Hingegen wurde das Wohnhaus in der Flottwellstraße 2 mit seinem kontrastierenden Fassadenrelief für den Deutschen Architekturpreis des DAM in Frankfurt 2013 nominiert. Wir schlagen dringend vor, eine Bestandsaufnahme der bestehenden Gebäude und Fassaden an der westlichen Flottwellstraße des Baufeldes Nord für die Platzierung und Abmessung der Öffnungen hinzuzuziehen. 89 Anlage 2b Abwägung die städtebauliche und architektonische Qualität der Gebäude, insbesondere die Fassadengestaltung und der Baukörper des Hotels, zwischen Bezirk und Senatsbaudirektorin abgestimmt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Bei der Konzeption für das Vorhaben wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt und nicht die Einzelgebäude. Die Gebäude hätten auch als geschlossene Front direkt an der Straßenbegrenzungslinie liegen können. Hierauf wurde weitgehend durch eine Vorgartenzone verzichtet, um den Straßenraum insgesamt optisch aufzuweiten. Im Vordergrund stand hier nicht die städtebauliche Betonung von Gebäudeköpfen, die bewusst vorspringen, sondern eine straßenbegleitende Bebauung, die partiell zurückspringt, und den Straßenraum so optisch aufweitet. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar ist und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Ohne Bebauungsplan wäre gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Durch das Vorhaben und die Gesamtentwicklung erfährt das Gebiet, das bisher ein „Schmuddelimage“ habe, eine deutliche Aufwertung. Ohne die Baufelder u.a. Flottwellstraße-Nord, die im Rahmenvertrag bestimmt worden B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darstellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. Durch die Öffnungen der geplanten Bebauung und die öffentlichen Zugänge ist ein direkter fußläufiger Parkanschluss gegeben. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Deshalb tritt das Interesse der Bewohner Flottwellstraße 2 an dem direkten Parkanschluss hinter die, diese Planung tragenden Belange zurück. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 6. Für den öffentlichen Raum der Straße, wie auch für die gesunden Wohnverhältnisse auf der westlichen Straßenseite, ist die Gebäudehöhe von großer Bedeutung. Uns ist in stadträumlicher Hinsicht nicht verständlich, warum sich gegenüberliegende Wohnhäuser an derselben Straße unterschiedliche Höhen haben sollen, auch wenn die Traufe in beiden Fällen bei 22 m liegt. Wir bitten um entsprechende Abstimmung mit dem Bezirk Mitte und eine klare Regelung für die Bebauungen beidseits der Flottwellstraße. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Zur Abwägung der Höhen siehe oben. Die Begründung (Kap. II 6.2.3 Höhe baulicher Anlagen) wird entsprechend ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt 13-2 Siehe 13, zusätzlich zeichnerische Darstellung der kritischen Aspekte der Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, führen Baukörperfestsetzung und 2 Lösungsvorschlägen jedoch nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 14 Ich bin Julia, wohne in der Flottwellstraße und widerspreche gegen den Bau am Gleisdreieck. Ein Grund dafür ist, dass es in der Nähe bereits ein Hotel gibt und das zukünftige Hotel dadurch unnötig wird. Außerdem sollte es im Zentrum Berlins mehr Grünes geben und das wäre eine gute Gelegenheit, am Gleisdreieck die grüne Seite Berlins zu zeigen, denn es gibt viel zu wenig davon. Dadurch würden die Geldbeutel aller nicht so leiden. Dazu kommt noch, dass es insgesamt mehr Lärm geben würde, was sehr schlecht für die Mitbewohner in dieser Gegend wäre, da es bereits sehr laut ist, wenn zum Beispiel die UBahn vorbeifährt. Dieser Lärm würde sich auch auf die Kunden des zukünf- 90 Eine Bedarfsanalyse für das Hotel ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Es handelt sich bei der Größenordnung von ca. 100 Zimmern um ein kleines, ein sog. „Boutique-Hotel“ für die individuelle Nachfrage, das das bestehende Angebot ergänzt. Ohne die Baufelder u.a. Flottwellstraße-Nord, die im Rahmenvertrag bestimmt worden sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darstellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender tigen Hotels auswirken, wenn mein Widerspruch nicht zur Kenntnis genom- Die Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße führt zu men wird. einer geringen Zunahme des Verkehrslärms, der aber nur zu einem Teil durch das Vorhaben selbst ausgelöst wird und nicht zu erheblichen Auswirkungen auf die angrenzenden empfindlichen Nutzungen führt. Durch die Vorhaben ist für die Bebauung entlang der Westseite der Flottwellstraße eine geringfügigere, subjektiv nicht wahrnehmbare Verschlechterung der Geräuschimmissionssituation zu erwarten. Aus den Ergebnissen lassen sich jedoch keine Lärmschutzansprüche gegenüber dem Vorhabenträger ableiten. Die Neubauten westlich der Flottwellstraße müssen aufgrund der Vorbelastung und ihres Schutzstatus allgemeines Wohngebiet bereits gemäß DIN 4109 die erforderlichen Schalldämmmaße für die Außenfassaden vorgesehen haben. Für das geplante Hotel werden Lärmschutzmaßnahmen getroffen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Zu den Wohnquartieren kann ich nur dasselbe sagen. Man sollte auch berücksichtigen, dass es Berlin wieder Geld kosten würde und es, auch wenn es nur ganz minimal ist, auf Deutschland und Europa auswirken, obwohl doch nun für Griechenland und Co. gespart werden soll. Alles fängt klein an: machen Sie den Anfang und denken Sie an die AUSWIRKUNGEN! Denn: ist der Bau wirklich nötig? Muss der Staat wieder etwas auf den Schuldenberg legen? Hat Berlin etwa keine Rücksicht auf die Mitbürger und Bewohner? Bitte denken Sie darüber nach 91 Eine Bedarfsanalyse für Wohnungsbau ist ebenfalls nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Nach dem aktuellen Wohnungsmarktbericht der IBB (siehe unter: http://www.stadt entwicklung.berlin.de/wohnen/wohn ungsmarktbericht/) verzeichneten die Bezirke KreuzbergFriedrichshain und Mitte von 2001 zu 2010 einen Bevölkerungsanstieg von über 5 % und 1,5 – 5 %. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass erst seit 2005 ein stetiger Anstieg vorliegt, während die Entwicklung vorher stagnierte. Um die starke Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum zumindest teilweise zu befriedigen, ist es Ziel des Senats, bis 2016 vor allem in den Innenbezirken 30.000 neue Wohnungen zu bauen. Das Vorhaben an der Flott- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung wellstraße erhöht den Wohnungsbestand und kann so zur Entspannung der Nachfrage beitragen. Vor diesem Hintergrund ist auch das geänderte Nutzungskonzept für das Baufeld, einen großen Anteil durch Wohngebäude zu nutzen, folgerichtig. Es handelt sich um ein privates Bauvorhaben. Der Vorhabenträger hat sich im Durchführungsvertrag dazu verpflichtet, die Planungskosten zu übernehmen, so dass der öffentliche Haushalt nicht belastet wird. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 15 Als Anwohnerin, als Mitglied der Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck, als An- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. wohnervertreterin für den Gleisdreieckpark und als für den Naturschutz beim BUND Engagierten bin ich persönlich von der Bebauung entlang der Flottwellstraße betroffen. Am 28. September 2005 wurde von Frau Junge-Reyer, Herrn Dr. Franz Schulz und dem Leiter der Vivico Niederlassung, Herrn York von Pannwitz, der Rahmenvertrag zur "städtebaulichen Neuordnung des Gleisdreiecks" unterzeichnet. Den Anwohnern auf der Schöneberger und Tiergartener Seite gaukelten die Bezirksämter und der Senat jahrelang vor, dass entlang der Dennewitz- und Flottwellstraße eine große öffentliche Grünfläche entstehen würde, anstelle dieses amputierten Parks, den wir jetzt bekommen werden. Die großen Baufelder auf dem Gleisdreieck, die der bald darauf privatisierten Vivico zugestanden wurden, kann man nur als desaströsen Ausverkauf unserer Gemeingüter (Eigentümerin war bekanntlich die staatliche Deutsche Bahn), verstehen, an dem nicht zuletzt der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg beteiligt war. Über die Baufelder entlang der Dennewitz- und Flottwellstraße einigten sich die Vertragspartner erst sehr spät, an keiner Stelle erhielten die Bürgerinnen und Bürger die Chance, sich gegen diese Entscheidung zu wehren. Auch die Bezirksverordneten und Abgeordneten des Abgeordnetenhauses, denen 92 Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Zeitraum vom 06. Juni 2006 bis zum 30. Juni 2006 durchgeführt und die grundsätzlichen Ziele und Zwecke erörtert. Am 23. Juni 2006 fand eine Informationsveranstaltung statt. Im Ergebnis führten die vorgebrachten Äußerungen nicht zu einer Änderung des Planes. Für den Bebauungsplan VI-140i VE wurde auf der Grundlage von § 3 Abs. 1 Nr. 2 BauGB auf eine erneute frühzeitige Beteiligung verzichtet. Die Begründung (Kap. IV Verfahren 2) wird um die Themen und das Er- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender wir in der repräsentativen Demokratie alle vier Jahre unsere Stimme geben, forderten an keiner Stelle vehement eine Korrektur. Die anlässlich der öffentlichen Auslegung für den Gesamtplan für das Gleisdreieck vorgebrachte Kritik an den Baufeldern und an der geplanten Naturzerstörung wurde vom Bezirksamt sämtlich weggewogen. Meine Kritikpunkte an einzelnen Punkten des Bebauungsplans IV-140i VE: 1) Der hohe Grad der Versiegelung: a) Eine 80 %ige Versiegelung für ein gemischtes Wohnbaugebiet (alle Baufelder links und rechts der Flottwellstraße werden in einem extrem hohen Maße versiegelt) stellt eine grobe Missachtung der Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Luft sowie Pflanze, Tier und Mensch dar. Die in letzter Zeit gerne vorgebrachten Argumente, die hohe bauliche Ausnutzung von Baugrundstücken wäre auch noch ökologisch, bewerte ich als reichlich zynisch angesichts der großen Massen von Beton, unter der vormals grüne Flächen auf lange Zeit verschwinden werden. Eine Versiegelung von 80% wie für Kerngebiete ist schärfstens abzulehnen, sie ist durch nichts zu rechtfertigen und stellt ein Armutszeugnis dar für die dafür verantwortlich Zeichnenden. Anlage 2b Abwägung gebnis der Abwägung ergänzt. Redaktionelle Änderung der Begründung, keine Auswirkung auf den Planinhalt Um eine möglichst große öffentliche Parkfläche auf den bisher nicht öffentlich zugänglichen planfestgestellten Flächen zu erhalten, wird für die Baufelder eine hohe urbane Dichte angestrebt. Aufgrund der Erfordernisse des Vorhabenträgers, Stellplätze auf dem Grundstück anbieten zu können, ist ein hoher Versiegelungsgrad erforderlich. Dabei entspricht der erreichte Stellplatzschlüssel von 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit der politischen Zielsetzung, den Verkehr bzw. den Motorisierungsgrad insgesamt zu verringern. Die Nachhaltigkeit der Entwicklung ist nicht ausschließlich auf das Grundstück bezogen zu betrachten, sondern auf die gesamtstädtische Entwicklung, die dem Leitbild der Innenentwicklung vor Außenentwicklung folgt. Diese Zielsetzung dient dazu, dem weiteren Flächenverbrauch von bisher nicht belasteten Flächen entgegen zu wirken. Ein weiterer Aspekt ist dabei, die vorhandene innerstädtische Infrastruktur zu nutzen. Im Rahmenbebauungsplan VI-140 wurde für das Baufeld Nord eine GRZ von 1,0 (für Kerngebiete zulässig) ausgewiesen. Insofern stellt die Verringerung auf 0,8 eine Verbesserung dar. Die Möglichkeit einer GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von bis zu 0,8 wird rechtlich grundsätzlich für alle Baugebiete eingeräumt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. b) Auf allen Baugrundstücken des Gleisdreiecks werden die Tiefgaragen Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,8 gemäß § 19 93 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender größtenteils unter der Gartenfläche erstellt, auch für das Baufeld Flottwellstraße Nord. Statt vom Investor zu fordern, die Tiefgaragen überwiegend unter den Gebäudekörpern zu errichten, wird vom Bezirksamt großzügig grünes Licht für diese äußerst negative Entwicklung gegeben (dies ist eine Entwicklung, die wir in allen drei aneinandergrenzenden Innenstadtbezirken beobachten können). Die Aufgabe der Behörde ist es, nicht nur dem Investor gerecht zu werden, sie sollte auch die Schutzgüter stets im Auge zu behalten, damit diese nicht unter die Räder kommen. Unabhängig von den Naturschutzaspekten fragt man sich, ob die autogerechte Stadt nicht ein Modell von vorgestern ist? Und ob es in Wirklichkeit nicht ein Überangebot an Tiefgaragen gibt (in Nordschöneberg jedenfalls hat man laut einer Mitarbeiterin vom Stadtplanungsamt Tempelhof-Schöneberg in den 80er Jahren zu viele Tiefgaragen gebaut, beim Debis-Parkhaus haben sich bekanntlich auch nicht die hochgesteckten Erwartungen erfüllt). 2) Erdaufschüttung Die Berliner Praxis, eine Erdaufschüttung auf Unterbauten von 70cm festzusetzen, widerspricht sämtlichen Erfahrungswerten, sofern Mensch seine Umgebung aufmerksam wahrnimmt. Wie können auf einer so geringen aufgebrachten Erdschicht auf Dauer Sträucher, Gehölzer und mittlere Bäume gut gedeihen? Auch für das Baufeld Flottwellstraße Nord sollte eine Erdschicht von mindestens 1 bis 1,50 Meter festgesetzt werden. Besser wäre es natürlich, die hohe Versiegelung würde grundsätzlich reduziert werden, um den Bäumen den Kontakt zum Grundwasser zu ermöglichen. 3) Regenwasserversickerung Der hohe Versiegelungsgrad der Baufläche schafft auch für die Regenversickerung Probleme. Es ist schlicht unverantwortlich, dem nahegelegenen Landwehrkanal die überschüssigen Wassermassen mit den bekannten schlimmen Folgen für die Fische bei Starkregen aufzubürden, nach dem Motto, nach mir die Sintflut, Hauptsache das überschüssige Wasser wird unsichtbar entsorgt! 94 Anlage 2b Abwägung Abs. 4 BauNVO vor. Für die Gebäude und die Tiefgarage wird eine GRZ von 0,68 erreicht. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Für das Hotel ist geplant, Stellplätze im Parkhaus am Gleisdreieckpark anzumieten, so dass hier von einer Reduzierung der Stellplätze ausgegangen werden kann. Eine Überversorgung mit Stellplätzen und Tiefgaragen kann hier nicht festgestellt werden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Der Standort der Tiefgarage ist nur für mittelkronige Bäume geeignet. Großkronige Bäume erreichen hier keine Standsicherheit auch nicht bei einer Erhöhung der Substratstärke auf 1 m. Partiell kann die Substratstärke erhöht werden. Diese Ausführungsdetails sind jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Möglichkeiten zur Regenwasserversickerung wurden eingehend geprüft. Eine Versickerung ist insgesamt an dieser Stelle problematisch, da im nördlichen Bereich das Grundwasser hoch ansteht. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 4) Abstandsflächen Wie schon für den Möckernkiez liegt auch für die Bebauung Flottwellstraße Nord ein Teil der notwendigen Abstandsfläche auf der Fläche der unbebauten öffentlichen Parkanlage. Warum genehmigt das Bezirksamt sämtliche in Frage kommenden Ausnahmen für die Bebauung, nicht nur für die GFZ und die GRZ, sondern auch noch für die Abstandsflächen? Angeblich ist die Überschreitung der Obergrenzen städtebaulich immer „erforderlich“, der kritische Anwohner erlebt diese angeblich erforderliche Überschreitung in der Regel als reines Entgegenkommen gegenüber dem Investor. Eine Überschreitung der Abstandsfläche ist meiner Meinung nach auf keinen Fall „gerechtfertigt“, sie geht zu Lasten der Grünflächen und anderer öffentlichen Flächen. Die Abstandsflächen liegen partiell auf dem Park, dies ist in der Begründung Kap. II 6.3.2. Abb. 7 dargestellt. Dies betrifft die Schmalseiten der Seitenflügel und geringfügig die südöstliche Spitze des Hotelgebäudes. Die Abstandsflächen werden in der Bauordnung Berlin geregelt, um eine ausreichende Belichtung, Belüftung, den Brandschutz und den Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden zu regeln. Da angrenzend durch die öffentliche Widmung der Parkfläche sichergestellt ist, dass dort keine Gebäude errichtet werden, können die notwendigen Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 2 der Bauordnung Berlin ganz oder teilweise auf den öffentlichen Parkflächen liegen. Dies ist ein allgemeines Recht. Der vorliegende Bebauungsplan ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB. Diese Pläne müssen die Gebietstypenkategorien der Baunutzungsverordnung nicht übernehmen und sind aus diesem Grund auch nicht an die daraus erwachsenen Restriktionen (wie Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung) gebunden. Im Übrigen setzt der Bebauungsplan ein geringeres Maß fest, als im Rahmenvertrag vorgesehen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. 5) Naturzerstörung ohne Ausgleich Die nach dem Krieg auf dem Gleisdreieck entstandene Natur wurde durch Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestandsbeschreibung ist 95 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender die Baulogistik großflächig auf der Westseite des Gleisdreiecks zerstört, ohne dass dafür ein naturschutzrechtlicher Ausgleich geschaffen werden muss. Grund: Der Zustand der Fläche wurde erst nach der 2. Zerstörung (durch den Golfplatz) begutachtet und bewertet. Dieser Trick auf Kosten der Natur durch die verantwortlichen Behörden kommt jetzt den Bauherren zugute, weil auf der Baufläche angeblich nur eine minderwertige einjährige Ruderalflur entstand. Was auch fragwürdig ist, da die Baulogistik ja schon vor mehreren Jahren abgezogen ist und das Bezirksamt selber durch seine Golfplatz-Genehmigung dafür gesorgt hat, dass sich dort keine „wertvolle Natur“ entwickeln konnte. Die Ruderalvegetation, die sich nach der Schließung des Golfplatzes angesiedelt hat, ist meiner Meinung nach sehr wohl wertvoll - vor allem im Vergleich zu den Liegewiesen, die Grün Berlin auf der Parkfläche nebenan vorgesehen hat. 6) Zerstörung der gewachsenen Umgebung Das Gleisdreieck entlang der Flottwellstraße war noch nie bebaut, bekanntlich war es seit dem 19. Jahrhundert Bahngebiet. Dass auf beiden Seiten der Flottwellstraße in diesem hohen Maße verdichtet wird, entspricht nicht den gewachsenen Strukturen und verändert das Wohnumfeld in einem nie dagewesenen Maße, ohne dass die Anwohner darüber mitentscheiden durften. Daran ändert auch die öffentliche Auslegung für den B-Plan Flottwellstraße Nord nichts, da bekanntlich die Einwände der Bürger abschlägig behandelt werden. Das jahrelange Engagement der Anwohner für einen Naturpark Gleisdreieck, das in den 90er Jahren begann, war letzten Endes wenig erfolgreich. Durchgesetzt haben sich die Verwertungsinteressen der früheren und später privatisierten Bahntochter Vivico und die Senatsverwaltung, die kein Geld für den Park ausgeben wollte und die zusammen mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg für den Eigentümer unglaublich hohe Grundflächen- und Geschossflächenzahlen möglich machte. Anlage 2b Abwägung der aktuelle Zustand und nicht der Zustand zum Zeitpunkt der Golfplatznutzung. Darauf wird nur Bezug genommen um darzustellen, dass das Planungsgebiet aufgrund vorangegangener Nutzungen bereits weitgehend in seiner Qualität beeinträchtigt wurde. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Bebauungsplanverfahren wurden öffentliche Belange und die unterschiedlichen privaten Belange untereinander abgewogen. Die öffentlichen Belange bestehen darin, eine möglichst große öffentlich nutzbare innerstädtische Grün- und Freifläche entwickeln zu können und der Bevölkerung für Erholungszwecke zur Verfügung zu stellen. Die Baufelder stellen dabei einen Kompromiss der Verhandlungen mit den Eigentümern dar, die insgesamt den Anwohnern zu Gute kommt. Bislang war das Gleisdreieckgelände nicht offiziell zugänglich und das Gebiet um die Flottwellstraße, hatte bisher ein „Schmuddelimage“. Park und Baufelder bedingen einander. Für die Parkplanung wurden verschiedene Workshopverfahren mit den Anwohnern und anderen interessierten Bürgern durchgeführt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan. Wie der BLN lehne ich die vorliegende Planung ab und fordere den Verzicht Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 96 B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender auf den geplanten Bau. 16 Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung Eine großzügigere Parkanlage an dieser Stelle wäre wünschenswert und für Ohne die Baufelder u.a. Flottwellstraße-Nord, die im die Bewohner der Stadt ein notwendiger Ausgleich! (ursprünglicher Flä- Rahmenvertrag bestimmt worden sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darchennutzungsplan) stellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. Es werden insgesamt 30 ha Parkfläche geschaffen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan. Überschreitung der Bauhöhe, siehe unten Abstandsfläche, Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar ist und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Ohne Bebauungsplan wäre gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan. Verkehrsführung siehe unten Die Bauhöhe sollte an die gegenüberliegende Straßenseite angepasst wer- Die Wohngebäude im Geltungsbereich weisen eine berden und diese nicht überragen. lintypische Traufhöhe von 22 m (hier bis 55,7 bis 56,20 m ü. NHN) auf und eine Oberkante von (59,30 m ü. NHN). Das Hotel hat eine Traufhöhe von 25,3 m (59,00 m ü. NHN) und eine Oberkante von 28,3 m (62,00 m ü. NHN). Für das Hotel ist bewusst eine höhere Bebauung zugelassen, um die Eckbebauung, hier als besonderes Einzelgebäude, städtebaulich zu betonen. Die umgebende Bebauung weist eine heterogene Bau- 97 B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung struktur und unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Die Höhe der umliegenden Gebäude wurde im Jahr 2008 exemplarisch ermittelt (Zech und Ruth) und liegt z.B. in der Lützowstraße Nr. 3-5 bei 55,70 – Oberkante 58,85 m ü. NHN, Lützowstraße Nr. 105 bei 60,85-78,0 m ü. NHN. Die geplanten und zum Teil realisierten Gebäude westlich der Flottwellstraße weisen ebenfalls unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Das niedrigste Gebäude ist die Flottwellstraße 8 / Lützowstraße 113 mit einer Oberkante von 20,70 m (55,70 m ü. NHN), die höchsten Gebäude Flottwellstraße 14-18 / Pohlstraße 2-4 mit einer Oberkante des Staffelgeschosses von 23,39 m (58,84 m ü. NHN) und Lützowstraße 1 mit 25,0 m (59,47 m ü. NHN). Die Flottwellstraße 2 hat eine Oberkante 22,95 m (56,95 m NHN). Für die westliche Straßenseite der Flottwellstraße ist der Bezirk Mitte zuständig, die Baugenehmigungen basieren auf der dort vorzufindenden planungsrechtlichen Situation. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140i VE können die Festsetzungen auf das städtebaulich begründete Vorhaben abgezielt werden. Somit sind die Wohngebäude um 2,35 m höher als die Flottwellstraße 2, 0,45 m als die Lützowstraße 3-5 und fast gleich hoch wie Lützowstraße 1. Somit orientiert sich der Bebauungsplan an der umliegenden Bebauung. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan Ein durchgängiger Rücksprung der Bebauung entlang der Flottwellstr um Es wurde bereits eine Vorgartenzone vorgesehen, um 4,5 m wäre zu begrüßen (alter Baumbestand an der Flottwellstr.) den Straßenraum optisch aufzuweiten. Die bauliche Dichte wurde deutlich reduziert. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. 98 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Der Erhalt der Straßenbäume ist ebenfalls nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzplanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Das Vorhaben sieht bereits eine Vorgartenzone vor. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan Die Busvorfahrt und Anlieferungszone für das geplante Hotel in die Flott- Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern wellstraße zu legen, sollte überdacht werden, da sie ein gesundes Wohnen handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel der unmittelbaren Anwohner sehr stark einschränkt. für die individuelle Nachfrage, das auf eine längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKW-Anteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan 17 99 Ich wohne seit 30 Jahren in der Lützowstr. 6 und muss nun mit Angst und Sorge feststellen, dass das bereits vor langer Zeit zur grünen Klimaoase erklärte Gleisdreck nun unter dem Aspekt größtmöglicher Ausbeutung und ungeachtet der krassen Folgen nahezu kasernenartig zugebaut werden soll. Im Rahmen des Bebauungsplanes wurde ein Fachgutachten zu klimatischen Auswirkungen erstellt. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Die Hinweise zu Städtebau und Architektur werden zur Kenntnis genommen. Das städtebauliche Konzept wurde B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung in einem diskursiven Verfahren entwickelt. Ziel war es, in der innerstädtischen Lage ein dichtes urbanes Quartier zu realisieren. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit modifiziert. Ohne Bebauungsplan wäre gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Im Vorfeld der Festsetzung des Bebauungsplanes wird die städtebauliche und architektonische Qualität der Gebäude, insbesondere die Fassadengestaltung und der Baukörper des Hotels, zwischen Bezirk und Senatsbaudirektorin abgestimmt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkung auf den B-Plan Die Infrastrukturen wie Klima- und Windschneisenentwicklung, Grundwas- Die Stellungnahme ist unverständlich. serhaushalt, soziokulturelle Anwohnerschaft, enorme und bereits begonnene Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Gentrifizierung im weiten Umfeld, Verkehrswesen mit zunehmenden Lärm, Auswirkungen auf den B-Plan. Schmutz und fehlenden Parkflächen, werden nicht nur beeinträchtigt sondern gar nachhaltig zerstört durch die Schaffung eines solchen neuen Ballungsgettos. Ich erhebe Einspruch auch gegen diesen Bebauungsplan und unterschreibe Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. zudem die dazu entsprechende Stellungnahme der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz. 18 Ich bin durch die geplanten Bauvorhaben des Bebauungsplan VI-140i VE Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. (Flottwellstr. Nord) persönlich betroffen. Als Bewohner der Lützowstr. 2 bin ich unmittelbarer Anwohner. Durch die mögliche Bebauung wird sich mein Umfeld negativ verändern, das Im Rahmen des Fachgutachtens werden auch die bio- 100 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Klimagutachten belegt, dass im Bereich östlich der Flottwellstraße des Bauvorhaben zu negativen Veränderung kommen wird, die Anzahl der heißen Tage wird sich erhöhen, es kommt zu einer generellen Verringerung der Windgeschwindigkeiten im Umkreis des Plangebiets, lokal jedoch zu Zunahmen der Windgeschwindigkeit durch Kanalisierung des Strömung durch die geplanten Baukörper, sogenannte „Düseneffekte“. Anlage 2b Abwägung klimatischen Belastungen untersucht. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Die stärkste Zunahme der Lufttemperatur findet im Baufeld Flottwellstraße statt, welche im Istzustand unbebaut ist. Die Wirkung auf angrenzende Areale ist dabei gering. Wie die Ergebniskarten zeigen, beträgt westlich der Flottwellstraße die Zunahme der Lufttemperatur - direkt an die darüber hinaus geplanten Gebäude angrenzend zwischen 0,5°C und 1°C. Darüber hinaus beträgt die Zunahme während sommerlicher wolkenloser Hochdruckwetterlagen weniger als 0,5°C. Diese Zunahme ist als unerheblich einzustufen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Auch die starke Versieglung wird das lokale Klima negativ verändern, der Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Wasserhaushalt im Gebiet wird stark beeinträchtigt, der Abwasserkanal in der Flottwellstraße ist schon jetzt an der Grenze seiner Kapazität. Die Schallgutachten belegen, dass durch zusätzlichen Verkehr und durch Das Gebiet weist bereits ohne Entwicklung BeurteiSchallreflexionen von der bisher unbebauten östlichen Straßenseite es zu lungspegel auf, die zum Teil über den Orientierungswereiner Erhöhung der Immissionen an meinem Wohnort kommt. ten des Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete liegen. Dies schließt eine Überschreitung für allgemeine Wohngebiete ein. Die Reflexion der Gebäude bezogen auf das Konzept wurde dabei ebenfalls berücksichtigt. Das Schallgutachten kommt zu dem Schluss, dass durch die Vorhaben für die Bebauung an der Westseite der Flottwellstraße eine geringfügige, subjektiv nicht wahrnehmbare Verschlechterung der Geräuschimmissionssituation zu erwarten ist. Aus den Ergebnissen lassen sich jedoch keine Lärmschutzansprüche gegenüber dem Vorhabenträger ableiten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine 101 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Auswirkungen auf den B-Plan. 102 Der Erholungswert des zukünftigen Westparks des Gleisdreiecks wird durch die geplante Bebauung eingeschränkt  durch die erhebliche Verkleinerung der Fläche  durch die Verschattung des Parks durch die geplanten Bauten schon am frühen Nachmittag Der Gleisdreieckpark muss in seiner Gesamtheit von 30 ha gesehen werden. Die Breite eines Teils des Parks kann hier nicht als alleiniger Maßstab der Qualität betrachtet werden. Die Bebauung wird aufgrund der städtebaulichen Orientierung, der Größe des Gesamtparks sowie der unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzliche Auswirkung des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Das Landschaftsbild würde durch die neuen Bauten grundlegend verändert. Bisher wurde das Bild bestimmt durch die Kante zwischen gründerzeitlich bebauter Stadt auf der Westseite der Flottwellstraße und der seit ihrer Entstehung unbebauten Bahnfläche auf der Ostseite. Ich sehe keinen Grund, diese historische entstandene Kante zwischen bebauter Stadt und Bahnlandschaft aufzugeben, auch wenn die Bahnlandschaft nun zu einem öffentlichen Park wird. Für die städtebauliche Einbindung des zukünftigen Parks ist keine Bebauung der Parkränder notwendig. Wäre dies so, müssten zahlreiche Parks in Berlin, z. B. der Große Tiergarten an ihren Rändern bebaut Die genannten Orte Berlins wie Hasenheide und Tiergarten sind nicht mit der Situation des Gleisdreiecks vergleichbar. Das Gleisdreieck war über Jahrzehnte durch die Nutzung als Bahnanlage und später als Brachfläche abgeschottet. Hinzu kommt die erhöhte Lage durch die Aufschüttung. Die noch vorhandenen hohen Mauern und Zäune sind immer noch Zeugnis dieser Autarkie. Die geplanten Baufelder schaffen einen Übergang zwischen Freifläche und Bebauung und tragen so zur Eingliede- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender werden. Auch die Erfahrung mit dem Ostpark des Gleisdreiecks zeigt dies. Mit den Eingängen an der Obentraut-, Wartenburg- und Hornstraße wird der Park mit dem angrenzenden Stadtteil verbunden Die Parkseite der Möckernstraße musste hierfür nicht bebaut werden. Genauso könnte es beim Westpark geschehen mit den Eingängen am Bülowbogen, an der Kurfürstenstraße, an der Pohlstraße, an der Lützowstraße, am Karlsbad und am Ufer des Landwehrkanals. In den offiziellen Planwerken des Flächennutzungsplans wird die Fläche als Grün ausgewiesen. Im Landschaftsprogramm, Teilplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ist sie als zu schaffende Grünfläche definiert. Die Fläche liegt im Vorranggebiet der Luftreinhaltung. Die Inhalte des Flächennutzungsplans sind für Verwaltungshandeln verbindlich. Ich habe kein Verständnis dafür, dass diese Planinhalte nicht berücksichtigt werden. 103 Anlage 2b Abwägung rung ins Stadtgefüge bei. Dies bedeutet nicht, dass der Park rundherum bebaut werden muss. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Der FNP ist verwaltungsverbindlich aber kein starres Instrument. In einer Großstadt wie Berlin besteht ein ständiges Anpassungserfordernis. Der Flächennutzungsplan wird hinsichtlich der Entwicklungsziele überprüft und ggf. begründet geändert. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstel- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung lung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Ich unterstütze die Stellungnahme der BLN (Berliner Landesarbeitsgemein- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. schaft Naturschutz) zum Bebauungsplan VI-140i VE. Im Übrigen schließe ich mich der Stellungnahme der BLN (Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz) zum Bebauungsplan VI-14Oi VE an. 19 104 Die Stellungnahme erhalten Sie in den nächsten Tagen. Die elektronischen Dateien mit den Gutachten erhielten wir viel zu spät, um pünktlich einen Schriftsatz zu verfassen. Diese Gutachten waren alle zusammen in einer Datei gespeichert und aus dem Internet nicht herunterladbar. Erst vor zwei Wochen erhielt ich diese von Bekannten, die offenbar die 81 MB umfassende Datei herunterladen konnten. Unser PC schaffte diese Datenmenge nicht, sondern lud unendlich lange und brach dann ab. Bitte stellen Sie bei zukünftigen B-Plan-Unterlagen im Internet sicher, dass die Gutachten einzeln herunterladbar sind. Ansonsten verunmöglichen Sie eine Bürgerbeteiligung, da die Begründung als Information nicht ausreicht Die durch § 3 Abs. 2 BauGB vorgeschriebene Auslegung der Unterlagen erfolgte in den Räumlichkeiten des Fachbereichs Stadtplanung im Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg. Hier lagen im Zeitraum vom 06.06. bis zum 06.07.2012 Planzeichnung, Begründung, Vorhabenplan, alle Gutachten und der Entwurf des Durchführungsvertrags aus. Die Bereitstellung der Unterlagen im Internet ist ein zusätzlicher Service des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg auf Wunsch des Landes Berlins, um die Partizipation zu erhöhen. Der Umfang der auszulegenden Unterlagen wird durch § 3 Abs. 2 BauGB, nicht aber durch das Umweltinformationsgesetz bestimmt. In der Begründung in Kap. II. 2 sind die wesentlichen Inhalte des Durchführungsvertrages ebenfalls dargestellt. Zu den Schwierigkeiten, die Unterlagen herunterzuladen werden Hinweise zur Kenntnis genommen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender 19 neu 105 Anlage 2b Abwägung Wir erheben Einspruch Wir erhielten die elektronischen Dateien mit den Gutachten viel zu spät, um pünktlich einen Schriftsatz verfassen zu können. Diese Gutachten waren alle zusammen in einer Datei gespeichert und aus dem Internet nicht herunterladbar. Erst vor Anfang Juli 2012 erhielten wir diese von Bekannten, die es offenbar geschafft hatten, die 81 MB (!) umfassende Datei herunterzuladen. Unser PC schaffte diese Datenmenge nicht, sondern lud unendlich lange und brach dann ab. Bitte stellen Sie bei zukünftigen B-Plan-Unterlagen im Internet sicher, dass die Gutachten einzeln, jeweils in einer Datei, herunterladbar sind. Ansonsten verunmöglichen Sie eine Bürgerbeteiligung, da der B-Plan-Begründungstext als Information für eine begründete Stellungnahme nicht ausreicht. Die durch § 3 Abs. 2 BauGB vorgeschriebene Auslegung der Unterlagen erfolgte in den Räumlichkeiten des Fachbereichs Stadtplanung im Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg. Hier lagen im Zeitraum vom 06.06. bis zum 06.07.2012 Planzeichnung, Begründung, Vorhabenplan, alle Gutachten und der Entwurf des Durchführungsvertrags aus. Die Bereitstellung der Unterlagen im Internet ist ein zusätzlicher Service des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg auf Wunsch des Landes Berlins, um die Partizipation zu erhöhen. Der Umfang der auszulegenden Unterlagen wird durch § 3 Abs. 2 BauGB, nicht aber durch das Umweltinformationsgesetz bestimmt. In der Begründung in Kap. II. 2 sind die wesentlichen Inhalte des Durchführungsvertrages ebenfalls dargestellt. Zu den Schwierigkeiten, die Unterlagen herunterzuladen werden Hinweise zur Kenntnis genommen. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Zum Gutachten zu den Baugrund- und Gründungsverhältnissen vom 08.02.2011 (beauftragt am 14. 12. 2010): In der Darstellung stimmen drei Fakten nicht: Im Kapitel „3.2 Historische Nutzung und Bestand“ steht:  „Das Baufeld „Mitte“ (…) war ehemals mit Lok- und Güterschuppen des Potsdamer Güter-Bahnhofs bebaut, die nach dem 2. Weltkrieg abgerissen wurden.“(S.8) Die Lagerhallen (Güterschuppen) lagen nicht auf dem Gelände des heutigen Baufelds Flottwellstraße-Mitte, sondern lagen weiter östlich. Selbst in einem betriebsinternen Plan der Deutschen Reichsbahn von 1944 (= max. Ausbauzustand) sind in diesem Bereich nur Gleise, nicht einmal Unterstellhäuschen Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Das Gutachten wurde im Vorfeld zur Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes entwickelt, ist aber von Ergebnissen übertragbar. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen des Planinhaltes. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender für Bahnarbeiter eingezeichnet. Abwägung  „Dazu wurde u.a. ein provisorischer Brückenbau zum Potsdamer Platz Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen hergestellt, für den weiträumige Aufschüttungen erforderlich wurden, die die heutige Geländesituation prägen. (S. 9) “ Die Aufschüttung des Potsdamer Güterbahnhofs war bereits 1870 notwendig, da der Verkehr in zwei Ebenen abgewickelt werden sollte, da der Landverkehr durch Pferdefuhrwerke mit dem Bahnverkehr ständig kollidierte. Als Beweis weise ich auf die Umgrenzungsmauer hin, die aus derselben Zeit stammt. Diese Aufschüttung war auch damals schon notwendig, weil die Gleise am westlichen Rand des Potsdamer Güterbahnhofsgeländes in nördlicher Richtung über den Landwehrkanal führten. Für die Baulogistik wurde eine neue, provisorische Brücke von diesem historischen Brückenfundament diagonal über den Landwehrkanal auf die Nordseite geführt. Ende der 90er Jahre wurde nicht nur die provisorische Brücke, sondern auch das Brückenfundament abgetragen.  Die vom Auftraggeber (Vivico Real Estate GmbH) den Gutachtern zur Der Bebauungsplan VI-140h VE ist nicht Gegenstand Verfügung gestellte Handskizze zum Bebauungsplanentwurf (Anlage 1.2 dieses Verfahrens. Lage der Untersuchungsstellen) mit der gekennzeichneten Tiefgarage, der Wohnbebauung und den Kellern stimmt nicht mit dem offenbar erst später festgelegten Entwurf der Baukörper im B-Plan-Entwurfsplanung überein. In dieser Skizze ist eine geschlossene Blockrandbebauung mit 5 Seitenflügeln vorgesehen. Im B-Plan-Entwurf VI – 140 h VE stehen die Gebäude mäanderförmig, also 2 hufeisenartige Gebäude (mit der Hoföffnung zum Park). Das Mittelgebäude steht von der Flottwellstraße weit zurückgesetzt fast an der hinteren Grundstückgrenze. Somit ergeben sich nur 4 Seitenflügel (und nicht wie in der Handskizze eingezeichnet 5!). Gleichwohl hat diese falsche Faktendarstellung keine wesentlichen Auswirkungen auf das Ergebnis des Gutachtens. Es kennzeichnet aber die den Gutachtern zur Verfügung gestellten Informationen durch die Auftraggeber. Zur Rechtsgrundlage 106 Anlage 2b B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Beklagenswert und in Frage zu stellen ist die Anwendung des § 34 des BauGB in diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren. Hier ist wegen des Eisenbahnsondernutzungsrechts die Rechtslage längst nicht so eindeutig, wie die Vorhabenträger dies glauben machen wollen. Vielmehr ist der § 35 des BauGBs anzuwenden, da die gesamte Bahnfläche vor der Nutzung als Güterbahnhof niemals bebaut war, sondern vor den Toren Berlins bis etwa 1870 als Ackerland genutzt wurde, also als „reine Natur“. Deshalb ist eine Bebauung der Ostseite der Flottwellstraße strikt abzulehnen. In keinem Flächennutzungsplan ist diese Fläche als Baufläche ausgewiesen, selbst im letztgültigen von 1998 nicht. Außerdem hat uns einer der führenden Baujuristen, Prof. Dr. Rudolph Schäfer, gelehrt, dass die 3 ha-Regelung, die er „erfunden“ hat, durch die Senatsverwaltung ausgehöhlt wird, indem diese statt der Ausweisung von einzelnen Häusern in einer Grünfläche diese Regelung sinnwidrig zur Entwicklung von Bauflächen bis 3 ha aus einer Grünfläche heraus anwendet. Somit findet die Senatsverwaltung immer Gründe für eine zulässige Bebauung, während die ursprüngliche Absicht war, bei einzelnen, in Grünflächen unter 3 ha verstreut liegenden Einzelhäusern solche Grünflächen nicht als Bauflächen ausweisen zu müssen. 107 Anlage 2b Abwägung Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und II 4.3.1.3) wird entsprechend ergänzt. Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneu- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung ten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Zum Verkehrsgutachten Im Folgenden werden Textzitate aufgeführt, die zeigen, dass die Berechnungen auf unrealistischen Zahlen basieren: Um bei der Einschätzung des Verkehrsaufkommens des geplanten Neubaugebietes auf der „sicheren Seite“ zu sein, wird anstelle der durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,0 Personen je Wohneinheit bei den hier geplanten Wohnungen von 2,5 Personen je Wohneinheit ausgegangen. Nach den Daten zum Berliner Verkehr [2] ist bei mobilen Personen mit einer spezifischen Wegehäufigkeit von 1,7 Wegen je Einwohner/Tag und Richtung auszugehen. Die Kraftfahrzeugnutzung liegt innerhalb von Berlin durchschnittlich bei 31%. 108  Danach ist einschließlich des Verkehrsaufkommens, das durch die Besucher und den Ver- und Entsorgungsverkehr verursacht wird, im nördlichen Teil ein tägliches Verkehrsaufkommen im Ziel- und Quellverkehr von jeweils rd. 220 Kfz/24h, im mittleren Teil von jeweils 315 Kfz/24h und im südlichen Teil von jeweils 111 Kfz/24h zu erwarten (Anlagen 1 bis 3).  Zusätzlich wird im Rahmen der Untersuchung berücksichtigt, dass westlich der Flottwellstraße insgesamt rd. 300 neue Wohneinheiten eingerichtet werden sollen, deren Verkehrsaufkommen im Ziel- und Quellverkehr täglich jeweils rd. 380 Kfz/24h umfasst.“ (…) „Bei der in Berlin im Berufspendlerverkehr üblichen Kraftfahrzeugnutzung von 40%...(….) für das Hotel: „Wenn davon ausgegangen wird, dass 30% mit dem ÖPNV anreisen, 40% den eigenen Pkw benutzen und 30% mit Taxen antransportiert werden, ergeben sich…“. (S.3)  „Darüber hinaus ist aber zu berücksichtigen, dass durch die 300 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender Wohneinheiten, die westlich der Flottwellstraße eingerichtet werden können, ein zusätzliches Verkehrsaufkommen ausgelöst wird,“ (S.4)  „Auch mit dem öffentlichen Personennahverkehr ist der Standort gut erschlossen. Zum einen sind die U-Bahnhöfe MendelssohnBartholdy-Park, Kurfürstenstraße und Gleisdreieck mit Fußwegen von maximal 5 bis 10 Minuten gut erreichbar und zum anderen sind die Buslinien M48 und M85 an der Potsdamer Straße, die in einem 10-Minuten-Takt verkehren, und die Buslinie M29 auf dem Schöneberger Ufer, die einen 5-Minuten-Takt besitzt, gut erreichbar.“ (S.5)  „Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat geprüft und festgestellt, dass die Verkehrsprognose des Landes Berlin [5] im Rahmen der vorliegenden Untersuchung nicht herangezogen werden muss. Die zukünftig zu erwartenden Verkehrsbelastungen im Umfeld des Vorhabens liegen unter den heutigen Verkehrsmengen. Die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf der Basis der heutigen Belastungen ist daher als ausreichend anzusehen.“ (S.8) Ergebnisse  „Zukünftig wird die Straße eine Wohnstraße sein. Die Verkehrsbelastung wird um ca. 20% steigen, in den zuführenden Pohlstraße und Lützowstraße um ca. 40%.“  „Aufgrund des beabsichtigten Erschließungskonzeptes einerseits und dem zur Verfügung stehenden Straßennetz im Nahbereich andererseits ergeben sich im Zuge der Flottwellstraße die größten Zuwachsraten. Hier erhöhen sich die Belastungen während der Morgenspitzenstunde in der Größenordnung von 15% und nachmittags in der Größenordnung von 10%. Da über die Lützowstraße und die Pohlstraße die Verbindung hergestellt wird zwischen der Potsdamer Straße und der Flottwellstraße können Belastungszuwächse auf beiden Straßen nicht ausgeschlossen werden. Es wird hier damit gerechnet, dass es sich im Zuge der Lützowstraße um maximal rd. 70 Kfz/h handelt. Dabei muss berücksichtigt werden, dass ein Teil dieses zusätzlichen Verkehrsaufkommens durch die westlich der Flott- 109 Anlage 2b B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender wellstraße geplante Wohnbebauung besteht.“ (S.17)  „In der Spitzenstunde am Vormittag sind insgesamt 98 abfahrende Kfz/h und 85 anfahrende Kfz/h zu erwarten. In der Spitzenstunde am Nachmittag umfasst die Zahl der anfahrenden Fahrzeuge 101 Kfz/h und 143 abfahrende Kfz/h. (…) Zusätzlich ist das Verkehrsaufkommen der neuen Wohneinheiten, die westlich der Flottwellstraße gebaut werden sollen, mit jeweils rd. 380 Kfz/24h zu berücksichtigen. (…) Ein Zuwachs im allgemeinen Verkehr bis zum Prognosejahr 2025 kann unberücksichtigt bleiben, da die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung davon ausgeht, dass die zu erwartenden Verkehrsbelastungen im nahen Umfeld des Vorhabens unter den heutigen Belastungen liegen werden.“ (….)„Am Knotenpunkt Schöneberger Ufer / Flottwellstraße sollte die Freigabezeit für die auf das Schöneberger Ufer einbiegenden Fahrzeuge im Sekundenbereich erhöht werden. Hier ist die bestehende Regelung – zumindest während der Morgenspitzenstunden – schon heute sehr ungünstig. Eine unzulässige Beeinträchtigung des Verkehrsablaufs auf dem Schöneberger Ufer ist nicht zu befürchten. Mit einer entsprechenden verkehrsabhängigen Signalsteuerung ist hier die Abwicklung der zukünftigen Belastungen ohne Weiteres möglich.“ (S.18) Diese Textstellen verraten folgendes: Die Autoren haben offenbar wegen der Berechnungsgrundlagen eine Anfrage an die Verkehrslenkung Berlin (VLB) gestellt. Für die Abschätzung des zukünftigen Verkehrs hätten sie stattdessen beim Referat Grundsatzangelegenheiten und Verkehrsentwicklungsplan nachfragen müssen. Da die VLB nämlich nur mit der Bewältigung vorrangig des Kfz-Verkehrs beschäftigt ist, sind sie vollständig gegenwartsbezogen und darauf fixiert, den heutigen KfzVerkehr möglichst ohne Stau in der gesamten Stadt „bewältigen“ zu wollen, indem sie ihn laut ihrem Auftrag „flüssig und leicht“ organisieren. Der zukünftige Verkehr (insbesondere der Kfz-Verkehr) wird sich aber deutlich verringern, wenn die Autoren den Senatsbeschluss zum STEPVerkehr vom 29. 3. 2011 mit angestrebtem Modal-split von Fussverkehrsanteil von 28 %, 18 % Fahrrad, 29 % ÖPNV und nur noch 25 % MIV zur 110 Das Verkehrsgutachten basiert auf aktuellen Regelwerken und wurde sowohl mit SenStadtUm VII, als auch mit der VLB abgestimmt und sollte bewusst eine Worst-Case Betrachtung darstellen. Das Gebiet ist im planungsrechtlichen Sinne erschlossen und die Straßen ausreichend dimensioniert. Im Rahmen des Bebauungsplanes bezieht sich das Verkehrsgutachten auf die Frage, ob der KFZ-Verkehr grundsätzlich abgewickelt werden kann und dient zudem als Grundlage für die Immissionsgutachten. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognose- B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Grundlage ihrer Berechnungen gemacht hätten. Das Untersuchungsergebnis zeigt genau, was dabei herauskommt, wenn man ein qualifiziertes Verkehrsplanungsbüro außerhalb Berlins beauftragt, das die innerstädtischen Verkehrsverhältnisse nicht aus den Verkehrsmeldungen und eigenem Erleben sowie die genauen Verkehrshintergründe kennt. Schließlich ist deren Hintergrunderleben in Neuss und die Richtlinien nicht mit dem Alltagsverkehr mit den Verdrängungskämpfen zwischen den unterschiedlichen Verkehrsträgern nicht vergleichbar. Anlage 2b Abwägung fall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der, durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten, zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Die Lärmprognose stellt aus folgenden Gründen eine Worst-Case Betrachtung dar: - Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, - Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Der Anteil des Vorhabens nur gering. Eine Verringerung des Verkehrs ist wahrscheinlich und wünschenswert. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die Verkehrsverhältnisse im Innenstadtbereich (also innerhalb des S- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Bahnrings) unterscheiden sich deutlich von den allgemeinen Verkehrsstatistikdaten. Die Fläche des „kleinen Hundekopfs“, an dessen Rand das Untersuchungsgebiet liegt, beträgt nur 3% der Gesamtfläche Berlins und liegt mitten im Zentrum der Metropole. Deshalb nimmt es auch nicht Wunder, wenn sich im Untersuchungsgebiet die Motorisierung (Pkw-Besitz) wie auch die Verkehrsleistung (also die gefahrenen Kilometer der Kfz) deutlich von den Gesamtberliner Zahlen (incl. dünn besiedelten Randgebieten) unterscheiden. Dazu kommen örtliche Faktoren:  111 Der Fußweg von der U-Bahnstation Mendelssohn-Bartholdy-Park bis zum geplanten Hotel dauert max. 5 Minuten. Diesen besonderen Vorteil wird das Hotel auch für die Erreichbarkeit in seiner Werbung B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Abwägung Einwender herausstreichen, da dieses extrem innenstadtnah und zudem gut zu Fuß zu erreichen ist. 112  Für die meisten Bewohner der Neubauten erübrigt sich wegen der zentralen Lage für den Alltagsverkehr der Besitz und die Nutzung eines eigenen Pkws, sogar für Singles, die die Vorteile der flexiblen Nutzung unterschiedlicher Verkehrsträger zu schätzen wissen und davon ausgiebig Gebrauch machen. Dies ist aus statistischen Untersuchungen längst belegt.  Die Eröffnung der Radverkehrsverbindung Berlin-Leipzig im Park am Gleisdreieck (Potsdamer Güterbahnhof) im Jahr 2013 mit Verlängerung im sog. „Flaschenhals“ zum Südgelände bis 2015 und der späteren Verbindung ins Umland und nach Leipzig wird eine starke Zunahme des Fahrradverkehrs in dem Untersuchungsgebiet zur Folge haben.  Der Anteil des Fahrradverkehrs am Gesamtverkehr ist in Kreuzberg (Bergmannstraße: 47 %!) in Schöneberg und Tiergarten-Süd wegen der Besiedlungsdichte und der niedrigen Einkommen deutlich höher als aus der Gesamtstatistik.  Extrem breite Fahrbahnen auch in diesem Tempo-30-Gebiet verführen zum Schnellfahren. Viele Ampeln werden von den Autofahrern wegen des Zeitvorteils gern umfahren, indem sie den Weg durch die Wohngebiete abkürzen. Dies ist gerade bei der Flottwellstraße der Fall.  Die geplanten Nutzungen liegen in einem Tempo-30-Gebiet. Die Flottwellstraße ist derzeit vor allem eine Straße auf der die Potsdamer Straße Richtung Kreuzberg zum Schöneberger Ufer umfahren wird. Obwohl sie in einer Tempo-30-Zone liegt, wird sie häufig schnell befahren. Das wird begünstigt durch den breiten Straßenquerschnitt. Dieser Zustand war bisher zu akzeptieren, war die Flottwellstraße doch eine Straße im Brachland. Anlage 2b B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung Die Weltpolitischen Einflüsse auf den Kfz- Verkehr werden auch auf die Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Größe des Kfz-Verkehrs vor Ort durchschlagen, da sie eine andere Datenlage ergeben und erfordern werden:  Im STEP-Klima des Berliner Senats von 2011 ist der Klimawandel mit politischen und wirtschaftlichen Einschränkungen des Autoverkehrs verbunden.  Der unaufhaltsame Anstieg des Öl-/Diesel-/Benzinpreises wird zum erheblich eingeschränkten Kauf von Mineralölprodukten führen, was in der Folgewirkung nicht nur sparsamere Automodelle, eine steigende Anzahl von Elektromobilen, zwangsläufig eine erhebliche Verteuerung der Kfzs, sinkende Motorisierung und sinkende gefahrene Fahrzeugkilometer zur Folge haben wird. 113 Das Verkehrsgutachten kommt aufgrund der vielfältigen zukünftigen Einflüsse auf das Verkehrsgeschehen zu falschen Ergebnissen, da sich bereits in naher Zukunft (also in den nächsten zehn Jahren) das Verkehrsgeschehen im Kfz-Verkehr deutlich reduzieren wird. Somit prognostiziert das Verkehrgutachten eine gegenteilige Entwicklung der Flottwellstraße und der Nachbarstraßen und gibt die falschen (d.h. vergangenheitsbezogenen) Hinweise. Die Leistungsfähigkeit der normalen „Wohnstraßen“ beträgt durchschnittlich 900 Kfz/h. Die errechneten Werte liegen deutlich unterhalb dieses Wertes, so dass sich die Verkehrsverhältnisse in der Flottwellstraße nicht wesentlich ändern werden. Aber alles spricht für die von den Bewohnern des Kiezes und der Verwaltung gewünschte Verkehrsberuhigung. Diese ist vorrangig in der Verringerung des Fahrbahnquerschnitts zu sehen, um vor allem die gefahrene Geschwindigkeit zu verringern. Dieser Hinweis ist allerdings nicht im Bebauungsplan darstellbar, da das Straßenprofil nicht Teil des hier vorgelegten B-Plans ist. Das Verkehrsgutachten basiert auf aktuellen Regelwerken und wurde sowohl mit SenStadtUm VII, als auch mit der VLB abgestimmt und sollte bewusst eine Worst-Case Betrachtung darstellen. Die Gestaltung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern ein bezirksübergreifendes Thema das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden soll. Der Vorhabenträger ist diesbezüglich an das Tiefbauamt des BA Mitte (1.Termin 23.07.2012) herangetreten. Es wurde vereinbart, dass durch das Tiefbauamt Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege geleitet werden. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Zum Gutachten Niederschlagsentwässerung auf dem Baugrundstück Das Niederschlagsentwässerungskonzept wurde auf Grundlage der aktuellen Regelwerke erstellt. Für das B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender vom 04.07.2011 „Für das mittlere Baufeld der Flottwellpromenade ist eine GRZ (Grundflächenzahl) von 0,8 vorgesehen. Das heißt, dass 80 % des Baufeldes mit Gebäuden bebaut werden können. Diese bebauten Flächen sind Wohngebäude mit Gründachanteilen sowie begrünte Tiefgaragen. 20 % der Grundfläche bleiben unbebaut.“ Angesichts der extremen Ausnutzung des Grundstücks durch den vorliegenden Entwurf mit viel zu vielen Tiefgaragenstellplätzen sind äußerst wenige und geringe Versickerungsflächen für das Niederschlagswasser vorhanden. Reduziert man die Zahl der vorgesehenen Keller-Einstellplätze für Pkws, ergeben sich größere Versickerungsflächen. Da – wie oben ausgeführt – die Zahl der Kfz-Motorisierung deutlich sinken wird, sind nicht so viele Einstellplätze im Kellergeschoss notwendig. Deshalb brauchen die Höfe nicht in Gänze unterkellert werden, so dass mehr Versickerungsfläche zur Verfügung stehen kann. Zu Bedenken ist aber auch, dass im nachfolgenden Bauantragsverfahren noch einige hundert Fahrradeinstellplätze nachgewiesen werden müssen, so dass jetzt schon bedacht werden muss, dass die Bewohner der Eigentumsanlage sicherlich diese später überdachen werden, wodurch die Versickerungsfläche wieder reduziert werden wird, wenn diese oberirdisch auf dem Grundstück angelegt werden. Auch dies ist ein wichtiger Grund für die Reduzierung der Pkw-Einstellplätze auf dem Grundstück. Anlage 2b Abwägung Vorhaben wurde auf Grundlage des aktuellen Freiflächenkonzeptes ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Durch die Stellplätze in der Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von 0,6 Stellplatz / Wohneinheit erreicht. Somit ist die innerstädtische gut mit ÖPNV erschlossene Lage gewürdigt. Keine Änderung, keine Auswirkung auf den Planinhalt. Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO vor. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Für die Gebäude und die Tiefgarage wird eine GRZ von 0,68 erreicht. Für weitere Nutzungen (Behindertenstellplätze, Zufahrten, Anlieferungsbereich, Terrasse und Regenrückhaltespeicher) nach § 19 Abs. 4 BauNVO stehen ca. 840 m² zur Verfügung. Die Fahrradabstellplätze sind dann einzurechnen, wenn sie überdacht und als Nebenanlagen anzusehen sind. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Die berechnete Menge von Regenmenge auf die Versickerungsfläche Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes „(…) entspricht einem Starkregenereignis, das mit einer Wahrscheinlichkeit für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hin- 114 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender von einmal in fünf Jahren (0,2 / a) auftritt.“ An den derzeitigen Wetterverhältnissen erkennt man, dass diese Wahrscheinlichkeit bereits überholt ist und Starkregenereignisse in Wochenrhythmus schon Wirklichkeit sind. Der angekündigte Klimawandel ist bereits in vollem Gange und wirft alle Erfahrungen der letzten Jahrhunderte und Wahrscheinlichkeiten über den Haufen. Die Prognosen bzw. Berechnungen für den Ballungsraum Brandenburg mit Berlin sagen trockenere Sommer und nassere Winter, mehr Starkregenereignisse und stärkere Winde, also extremere Wetterverhältnisse aus. Deshalb muss die Versickerungsfläche auf dem Grundstück unbedingt – auf Kosten der Pkw-Einstellplätze – vergrößert werden, damit das Grundstück mit seiner spärlichen Vegetation in Zukunft nicht häufig unter Wasser steht. Zum Klimagutachten Hier ist unbedingt auf die Umweltverträglichkeitsuntersuchung im ScopingVerfahren für die Bebauung zum Potsdamer- und Leipziger Platz von 1993 hinzuweisen. In diesem wurde bereits festgestellt, dass durch eine weitere Bebauung die beiden Wärmeinseln Tiergarten-Süd/ Schöneberg-Nord und südliche Friedrichstadt sich verbinden werden, die die Kaltluftzufuhr vom Süden Berlins und vom Südgelände deutlich behindert. Die Menschen im Bezirk Mitte sind aber an heißen Tagen auf diesen abkühlenden Luftaustausch von Süden angewiesen, um z.B. nachts noch schlafen zu können. Deshalb muss durch eine reduzierte Bebauung diese Negativentwicklung verhindert werden. Eine Bebauung der östlichen Flottwellstraße ist daher abzulehnen. 115 Anlage 2b Abwägung sichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Rahmen des Fachgutachtens werden auch die bioklimatische Belastungen untersucht. Es wird deutlich, dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Durch die im Bestand vorhandene Komfortsituation wirkt sich die Planung nicht gravierend aus. Jede bauliche Veränderung im Bereich von Frei- und Brachflächen stellt eine Beeinflussung dar. Im Rahmen der städtebaulichen Planungen muss daher mittels Fachgutachten beurteilt werden, in wieweit diese Funktionen beeinträchtigt werden und ob deren Wirksamkeit grundsätzlich erhalten bleibt. Zu den Einwänden nimmt das Fachgutachten wie folgt Stellung: Es wird festgestellt, dass sich innerhalb des für die Bebauung vorgesehenen Areals die bioklimatische Situation zwangsläufig verschlechtert, da es sich hier um eine im Istzustand unbebaute Fläche handelt. Entscheidend ist dabei allerdings die Frage, wie sich diese Baumaßnahme auf den Bestand auswirkt. B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung Die klimatische Wohlfahrtswirkung des Gleisdreiecks bleibt auch nach einer Bebauung des Randbereiches entlang der Flottwellstraße auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau, selbst wenn gegenüber dem Ausgangszustand eine Beeinflussung im Nahbereich durch die Gesamtheit der geplanten Baukörper zu beobachten ist. Da diese Einwirkung rasch abklingt, wird der Bestand durch die Planung kaum beeinflusst. Beurteilungsgrundlage der bioklimatischen Situation ist der Bewertungsindex PMV (Predicted Mean Vote; vgl. FANGER 1972) als dimensionsloses Maß für die Wärmebelastung. Dieser basiert auf der Wärmebilanzgleichung des menschlichen Körpers und gibt den Grad der Unbehaglichkeit bzw. Behaglichkeit als mittlere subjektive Beurteilung einer größeren Anzahl von Menschen wieder. Bei der Berechnung des PMV-Wertes gehen als wichtigste meteorologische Eingangsgrößen die Lufttemperatur, die Windgeschwindigkeit, der Dampfdruck und die Strahlungstemperatur am Aufenthaltsort ein. Der PMV-Wert ist ein sehr aussagekräftiger Parameter, da eine Vielzahl meteorologischer Einflussgrößen eingehen. Damit wurde derselbe Bewertungsparameter herangezogen, wie dies auch im Stadtentwicklungsplan Klima der Fall ist. Die lokalklimatische Wirkung der Planungen zeichnet sich sichtbar in den Ergebnissen der Klimamodellierung ab, sie ist allerdings weder erheblich noch dramatisch. Fakt ist, dass sich direkt am Standort eines gebauten Gebäudes die Lufttemperatur und die Windgeschwindigkeit kleinräumig verändern, da dieser im Istzustand unbebaut ist. Der lokale Luftaustausch bleibt auch nach Umsetzung der Bebauung grundsätzlich erhalten. Die stärkste Zunahme der Lufttemperatur findet im Bau- 116 B-Plan VI-140i VE Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Abwägung feld Flottwellpromenade statt, welche im Istzustand unbebaut ist. Die Wirkung auf angrenzende Areale ist dabei gering. Wie die Ergebniskarten zeigen, beträgt westlich der Flottwellstraße die Zunahme der Lufttemperatur direkt an die darüber hinaus geplanten Gebäude angrenzend - zwischen 0,5°C und 1°C. Darüber hinaus beträgt die Zunahme während sommerlicher wolkenloser Hochdruckwetterlagen weniger als 0,5°C. Diese Zunahme ist als unerheblich einzustufen. Die Kaltluftströmung wird natürlich von den geplanten Baukörpern beeinflusst und es kommt zur Ausprägung eines „Strömungsschattens“, in dem die lokale Abnahme der Strömungsgeschwindigkeit direkt am Standort eines geplanten Gebäudes auch durchaus erheblich sein kann. Der lokale Luftaustausch insgesamt bleibt weiterhin erhalten, so dass die Beeinflussung trotz Abnahme der Reichweite der Kaltluftströmung um 50 m bis 70 m innerhalb von Lützowstraße und Pohlstraße als unerheblich eingestuft werden kann. Die bioklimatische Situation im Bestand ist westlich der Flottwellstraße bereits im Istzustand auf einem weniger günstigen bis ungünstigem Niveau. Aufgrund des lediglich lokalen Einflusses wird sich die Situation durch die Planungen nicht wesentlich verändern. Eine Erheblichkeit wäre dann gegeben, wenn sich die bioklimatischen Bedingungen über einzelne Rasterzellen hinaus innerhalb eines gesamten Wohnblocks verschlechtern. Unabhängig davon, ob die über die Flottwellpromenade hinaus vorgesehene Bebauung schon seit Jahrzehnten beabsichtigt ist, ist die Summenwirkung aller Baukörper im Bereich Flottwellstraße berücksichtigt worden. Hinsichtlich der Visualisierung war nur das Baufeld „Mitte“ Gegenstand der Bewertung und Darstellung im Gutach- 117 B-Plan VI-140i VE Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Lfd. Nr. der Anregung / Bedenken Einwender Anlage 2b Abwägung ten. Wie die Modellrechnungen zeigen, wird der „Wärmering“ nicht geschlossen. Das Gleisdreieck bleibt als Kaltluftproduktionsfläche erhalten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan. Im Übrigen schließen wir uns voll und ganz der Stellungnahme des BLN mit Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. seinen überaus differenzierten Argumenten an. 19-1 Ich erhebe Einspruch gegen den ausgelegten B-Plan-Entwurf VI 140i VE Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Flottwellstraße-Nord. Meine Stellungnahme erfolgt in den nächsten Tagen. Die Zeit reichte einfach nicht, um die recht umfangreichen Unterlagen incl. Gutachten zu sichten und eine Stellungnahme zu verfassen. 19-1 neu Wie im rechtzeitigen Einspruch innerhalb der Auslegungsfrist des B-Plans Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der VI-140i VE vom 5. Juli 2012 bereits angedeutet, reiche ich hier die ausführli- vorliegende Bebauungsplan VI-140i VE betrifft das Baufeld Flottwellstraße Nord. che inhaltliche Stellungnahme nach: Abwägung siehe 19. Ich erhebe Einspruch gegen den ausgelegten B-Plan-Entwurf VI 140 h VE Möckernkiez. Meine Forderungen und Argumente für die Aufnahme von zusätzlichen Textlichen Festlegungen für den Durchführungsvertrag finden Sie in der Stellungnahme des AG Gleisdreieck e.V., der ich mich ausdrücklich voll und ganz anschließe. Ergebnis der Abwägung Die Anregungen und Bedenken der Öffentlichkeit haben zu keiner wesentlichen Änderung des Planinhaltes geführt. Es erfolgten folgende redaktionelle Änderung, bzw. Ergänzungen der Begründung: Ergänzungen der Begründung: 118 B-Plan VI-140i VE - Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Anlage 2b Darstellung der Gründe für eine Einstufung des Vorhabens gemäß § 34 BauGB (Kap I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und Kap. II 4.3.1.3 Eingriffsbilanzierung) Hinweis auf die Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben, welche für den benachbareten Bebauungsplan VI-140h VE durchgeführt wurde hinsichtlich ihrer Anwendbarkeit und Relevanz für das Vorhaben (Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion) Klarstellung der Berechnungsgrundlage für den Ausgleich im Gesamtverfahren VI-140 (Kap. II 4.2.3.3.1 Eingriffsbeurteilung – Eingriffserfassung und -bewertung). Darstellung der Gebäudehöhen westlich der Flottwellstraße (Kap II 6.2.3 Höhe der baulichen Anlagen) Ergänzung des Hinweises auf die Möglichkeiten der Kapazitätserweiterung der Allegro-Grundschule im Bezirk Mitte. (Kap. III.4. Auswirkung auf die soziale Infrastruktur) Themen, zu denen im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung Anregungen und Bedenken geäußert wurden und das Ergebnis der Abwägung (Kap. IV Verfahren 2). Ergänzung von Fachgutachten: - Das schalltechnische Gutachten (ALB, Februar 2012) wird durch eine Stellungnahme vom 23.08.2012 u.a. zur Auswirkung der heranrückenden Wohnbebauung auf das Grundstück Schöneberger Ufer 5 (Parkhaus) und dessen künftige Nutzung sowie der Auswirkung des Verkehrslärms ergänzt. 119 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – Anlage 3 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord“ für die Flurstücke 3284, 3283, 3282, 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg 10.09.2012 Inhalt I Planungsgegenstand 1 1 Veranlassung und Erforderlichkeit 2 Plangebiet 2.1 Geltungsbereich 2.2 Eigentumsverhältnisse 2.3 Stadträumliche Einordnung 2.4 Bestand und Realnutzung 2.5 Denkmalschutz 2.6 Erschließung und Versorgung 2.6.1 Verkehrliche Erschließung 2.6.2 Technische Infrastruktur 3 Planerische Ausgangssituation 3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007) 3.2 Landesentwicklungsplan für Berlin Brandenburg (LEP B-B) 3.3 Flächennutzungsplan 3.4 Stadtentwicklungsplanung 3.5 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 3.6 Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm 3.7 Planwerk Innere Stadt 2010 3.8 Bestehendes Planungsrecht 3.9 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB 3.11 Entwurf des Bebauungsplans VI-140 1 2 2 2 2 2 3 4 4 7 8 8 8 8 9 9 10 10 11 12 12 12 II Planinhalt 13 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen 1.1 Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes 1.2 Vorhabenbeschreibung 1.2.1 Projektbeschreibung 1.2.2 Verkehrserschließung 2 Durchführungsvertrag 3 Intention des Plans 3.1 Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung 4 Umweltbericht 4.1 Einleitung 4.1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans 4.1.2 Darstellung der für die Planung relevanten fachgesetzlichen und fachplanerischen Ziele des Umweltschutzes und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden 4.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 4.2.1 Untersuchungsrahmen 4.2.2 Bestandsaufnahme und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes 4.2.3 Prognosen zur Entwicklung des Umweltzustandes 4.2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 4.3 Zusätzliche Angaben 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 17 17 22 22 24 32 44 45 5 6 7 8 4.3.1 Technische Verfahren und verwendete Unterlagen 4.3.2 Umweltmonitoring 4.4 Allgemein verständliche Zusammenfassung Wesentlicher Planinhalt Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.1.1 Verpflichtung des Vorhabenträgers 6.1.2 Zulässige Nutzungen 6.2 Maß der Nutzung 6.2.1 Grundfläche 6.2.2 Geschossfläche 6.2.3 Höhe baulicher Anlagen, Traufhöhen und Oberkanten 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche 6.3.2 Geringere Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln 6.4 Tiefgaragen, Stellplätze 6.5 Immissionen 6.5.1 Verkehrslärm 6.5.2 Gewerbelärm 6.5.3 Lärm durch die „Spielfläche unter der U1, Westpark“ 6.5.4 Luftreinhaltung 6.5.5 Erschütterungen 6.6 Grünordnerische Festsetzungen 6.7 Verkehrliche Erschließung 6.8 Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen 6.9 Nachrichtliche Übernahme Abwägung der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Abwägung der Beteiligung der Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Gestaltung des öffentlichen Raumes 45 49 50 51 52 52 52 52 53 53 54 56 57 58 61 61 61 65 66 66 67 68 68 69 69 69 73 81 III Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 101 1 2 3 4 5 6 7 8 101 101 101 101 102 102 103 103 Bodenrechtliche Auswirkungen Städtebauliche Auswirkungen Auswirkungen auf die Verkehrssituation Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Auswirkungen auf die Kultur und den Denkmalschutz Auswirkungen auf die Umwelt Auswirkungen auf das Gender Mainstreaming Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung IV Verfahren 104 1 Teilungsbeschluss 2 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung VI-140 gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger VI-140 gemäß § 4 Abs. 1 BauGB 4 Mitteilung der Planungsabsicht VI-140i VE 5 Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VI-140i VE 6 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2 BauGB VI-140i VE 7 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB VI-140i VE 104 104 104 105 105 105 106 V Rechtsgrundlagen 108 VI Anhang 110 1 Textliche Festsetzungen 110 1 I Planungsgegenstand 1 Veranlassung und Erforderlichkeit Das Plangebiet „Flottwellstraße Nord“ liegt am nordwestlichen Rand des sogenannten Gleisdreiecks des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg. Das gesamte Areal des Gleisdreiecks wird nach Aufgabe der ursprünglichen Bahnnutzung und nachdem es zwischenzeitlich als Baulogistikzentrum für den Potsdamer Platz und große innerstädtische Verkehrsprojekte genutzt wurde, sowohl städtebaulich als auch landschaftsplanerisch neu geordnet. Das Entwicklungskonzept für das Gebiet des Gleisdreiecks sieht als Nachfolgenutzung im Wesentlichen die Anlage eines großzügigen Stadtparks und mehrerer Baufelder zur Arrondierung der angrenzenden Stadtteile vor. Planungsrechtlich wurden diese Entwicklungsziele durch Aufstellung des Rahmenbebauungsplans VI-140 umgesetzt, der bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und deren Auswertung, beschlossen am 11. Dezember 2007, geführt wurde. Für die einzelnen Baufelder bedarf es der Konkretisierung und Weiterführung von Teilbebauungsplänen. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Bebauungsplans VI-140 und gleichzeitig die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140i für das Gebiet „Flottwellstraße Nord“ beschlossen. Eine städtebauliche Studie, die Anfang 2011 im Rahmen eines kooperativen Planungsverfahrens mit zwei ausgewählten Planungsbüros und in enger Abstimmung mit den Eigentümern sowie dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg für die drei Baufelder an der Flottwellstraße erarbeitet wurde, sollte auch unterschiedliche Ansätze und Vorschläge zur Nutzung und Bebaubarkeit des gesamten Baufeldes Flottwellstraße aufzeigen. Für das Baufeld Nord wurde hinsichtlich der Nutzungsart alternativ zu einer reinen Kerngebietsnutzung auch eine Kombination einer Kerngebietsnutzung (Hotel im Norden) und Wohnen im Süden diskutiert und für positiv erachtet. Die neuen Eigentümer des Baufeldes „Flottwellpromenade I GmbH, Flottwellpromenade II GmbH, Flottwellpromenade GmbH & Co. OHG“ beabsichtigen nun, auf dem ca. 0,7 ha großen nördlichen Baufeld in der Flottwellstraße in Anlehnung an die städtebauliche Studie ein Hotel sowie zwei Wohnhäuser zu errichten. Das geplante Hotel umfasst ca. 110 Zimmer im Kreuzungsbereich zum Schöneberger Ufer. Die beiden Wohngebäude sollen ca. 140 Wohnungen beherbergen. Aufgrund der Konkretisierung des Vorhabens haben die Eigentümer einen Antrag auf Umstellung des bisherigen Bebauungsplanverfahrens VI-140i, das eine Angebotsplanung darstellte, auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI140i VE gemäß § 12 Abs. 2 BauGB gestellt, der auf das konkrete Vorhaben abgestimmt ist. Da die Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet, hat das Bezirksamt in seiner Sitzung am 15.05.2012 beschlossen das Bebauungsplanverfahren entsprechend dem Antrag der Vorhabenträgerin als vorhabenbezogener Bebauungsplan durchzuführen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Im Baunutzungsplan ist die Fläche als Bahnfläche ausgewiesen, da das gesamte Areal des Gleisdreiecks ursprünglich planfestgestelltes Bahnbetriebsgelände war. Der größte Teil der Flächen ist von Bahnbetriebszwecken freigestellt. Nach der Freistellung richtet sich die planungsrechtliche Beurteilung der Flächen nach den Planersatzvorschriften des § 34 BauGB. Die Durchführung des Bebauungsplanes ist erforderlich, da es auf Grund der städtebaulichen Situation eines Bebauungsplans zur städtebaulichen Einordnung des Vorhabens bedarf. Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VI-140i VE werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung geschaffen. Das Vorhaben berührt aufgrund der Lage an einer übergeordneten Straßenverbindung mit Verbindungsstufe II, dem Schöneberger Ufer sowie der Lage an Teilen des unterirdischen Nord-Süd-Eisenbahntunnels mit Gleisanlagen der Fern-, Regional- und S-Bahn die dringenden Gesamtinteressen Berlins und wird daher vom Bezirksamt gemäß § 7 AGBauGB durchgeführt. 2 2 Plangebiet 2.1 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans VI-140i VE umfasst die Flurstücke 3284, 3283, 3282 und 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße, südlich der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, im Ortsteil Kreuzberg. Die Bezirksgrenze zum Bezirk Mitte schließt direkt an die westliche Grundstückskante an. Das ca. 7.065 m² große Grundstück wird nördlich durch das Schöneberger Ufer bzw. durch die geplante Zufahrt des Rettungsplatzes (planfestgestellte Fläche außerhalb des Geltungsbereichs), westlich durch die Flottwellstraße, südlich durch die verlängerte Lützowstraße und östlich durch die Grünfläche Gleisdreieck begrenzt. Das Plangebiet liegt derzeit brach, nachdem ein Golfplatz als Zwischennutzung im Jahr 2009 aufgegeben wurde. Eine Teilfläche des Flurstücks 70/1 der an der nördlichen Spitze des Vorhabens angrenzenden Straßenverkehrsfläche wird gemäß § 12 Abs. 4 BauGB in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen, da das Vorhaben in den oberen Geschossen in den Straßenraum hineinragt. 2.2 Eigentumsverhältnisse Die Eigentümer sind die „Flottwellpromenade I GmbH, Flottpromenade II GmbH, Flottwellpromenade GmbH & Co. OHG“. 2.3 Stadträumliche Einordnung Der Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt in der Berliner Innenstadt, südlich des Potsdamer Platzes in Sichtachse des Tilla-Durieux-Parks. Er befindet sich am nordwestlichen Rand des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg im Ortsteil Kreuzberg. An die westliche Grenze des Geltungsbereichs grenzt der Bezirk Mitte mit seinem Ortsteil Tiergarten an. Das Plangebiet ist Teil des Gleisdreiecks, das sich in eine großzügige Parkanlage und verschiedene Baufelder gliedert. Im Süden schließen sich die beiden anderen Teilflächen des Baufeldes Flottwellstraße (VI-140h VE und VI-140g) an. Östlich befindet sich das Gelände der zukünftigen Parkanlage Gleisdreieck, der sogenannte Westpark. Im Westen verläuft die Flottwellstraße. Auf der gegenüber liegenden Seite der Flottwellstraße befindet sich entlang des Schöneberger Ufers bis zur Straße Am Karlsbad eine öffentliche Parkanlage. 2.4 Bestand und Realnutzung Das Plangebiet liegt derzeit brach, die Zwischennutzung als Golfplatz wurde im Jahr 2009 aufgegeben. Das Areal ist unbefestigt und liegt im südlichen Teil mit ca. 37,0 m ü NHN ca. 3 m über dem heutigen Straßenniveau. Nach Norden fällt das Areal auf ca. 34,0 m ü NHN ab und befindet sich am Schöneberger Ufer auf dem Straßenniveau. Der Höhenunterschied ist auf die ursprüngliche Bahnnutzung zurück zu führen. Zur Jahrhundertwende wurden vorhandene natürliche Reliefunterschiede künstlich durch Auffüllung nivelliert, um den Schienenverkehr gegenüber dem angrenzenden Straßenverkehr in eine höhere Ebene zu verlagern. Zur geplanten Parkanlage im Osten hin fällt das Plangebiet nur unwesentlich ab. Die Fertigstellung des direkt angrenzenden künftigen Westparks ist für das Jahr 2013 geplant. Im Norden ist das Gebiet teilweise von dem Nord-Süd-Fernbahntunnel unterbaut. Dieser darf nicht überbaut werden. Darüber hinaus ist (nach Schreiben der DB Service Immobilien GmbH vom 06.07.2011 an den Vorhabenträger) ein Schutzabstand von mindestens 2 m einzuhalten. 3 Abb. 1: Lage des Baugebiets 2.5 Denkmalschutz Im Geltungsbereich befinden sich keine in die Denkmalliste Berlin (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001, ABI. Nr. 29 vom 14.06.2001, und in der jeweils fortgeschriebenen Fassung, Stand 14.01.2011) eingetragenen Gebäude und Anlagen oder Bodendenkmale. In der Umgebung befinden sich mehrere Baudenkmale sowie zwei Denkmalbereiche. Baudenkmal in unmittelbarer Umgebung Nordöstlich des Geltungsbereichs ist die Köthener Brücke, 1910 von Arno Koernig und Friedrich Krause in die Denkmalliste eingetragen (Nr. 09031182). Denkmalbereiche (Gesamtanlage) in unmittelbarer Umgebung Nördlich des Geltungsbereichs ist am Schöneber Ufer und Reichpietschufer die Uferbefestigung mit Auf- und Abgängen sowie begrüntem Uferstreifen mit Baumpflanzungen und Geländer, Oberschleuse und Unterschleuse mit Flutgraben, 1845-50, Ausbau 1883-90 und 1936-40 für den Landwehrkanal denkmalgeschützt (Nr. 09050364). Östlich des Geltungsbereichs befindet sich die als Gesamtanlage denkmalgeschützte Hochbahnanlage Skalitzer Straße / Gitschiner Straße (ehemalige Stammbahn) zwischen Oberbaumbrücke und Dennewitzstraße bzw. Köthener Brücke (heute Teil der U1) und zwischen Reichpietschufer und Bezirksgrenze Schöneberg (heute Teil der U2) mit stillgelegter Gleisschleife am Gleisdreieck, Hochbahn-Viadukt, 1896-1902 von Siemens & Halske (Ingenieur Heinrich Schwieger), Umbau 1912-13 (Nr. 09031105). 4 Abb. 2: Ausschnitt aus der Denkmalkarte Berlin, Stand: 30.11.2011 Bodendenkmal Für den beplanten Bereich nennt das aktuelle öffentliche Verzeichnis der Denkmale in Berlin derzeit keine Bodendenkmale. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 erfolgte vom Landesdenkmalamt Berlin, Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege, jedoch der Hinweis, dass das gesamte Plangebiet des Bebauungsplans VI-140 als archäologisches Verdachtsgebiet mit zahlreichen ur- und frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten ist. Es handelt sich hierbei um einen neuzeitlichen Friedhof. Das weitere Auftreten von Bodenfunden ist zu erwarten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden. 2.6 Erschließung und Versorgung 2.6.1 Verkehrliche Erschließung Individualverkehr Das Bebauungsplangebiet grenzt im Westen an die Flottwellstraße und im Norden an die B 96 / Schöneberger Ufer, die als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) klassifiziert ist, an. Die Auswirkung der Gesamtentwicklung des Gebietes östlich der Flottwellstraße auf das Verkehrsaufkommen in der Flottwellstraße, den umgebenden Straßen und die Leistungsfähigkeit der angrenzenden Knotenpunkte wurde auch unter Berücksichtigung der Entwicklung westlich der Flottwellstraße untersucht, (IGS, April 2012). Das Verkehrsaufkommen der neuen Nutzungen beidseitig der Flottwellstraße wurde eingeschätzt. Durch Überlagerung der bestehenden Kraftfahrzeugbelastungen im nahen Umfeld der neuen Nutzungen werden die zukünftig zu erwartenden Gesamtbelastungen abgeleitet. Mit entsprechenden Leistungsnachweisen wurde geprüft, unter welchen verkehrlichen Voraussetzungen auch zukünftig ein zufriedenstellender Verkehrsablauf in diesem Bereich möglich ist. 5 Für den Prognosefall wurden die aktuellen Planungen für die Vorhaben Flottwellstraße Mitte und Flottwellstraße Nord berücksichtigt. (In der aktuellen Vorhabenplanung hat sich die Anzahl der Hotelzimmer gegenüber dem zugrunde gelegten Nutzungskonzeptes um 10 Zimmer erhöht. Aufgrund der vorgenommenen worst-case-Betrachtung (siehe Kap. 4.3.1.5) ist dies für das Ergebnis jedoch vernachlässigbar). Die Annahmen für das Baufeld Süd beruhen dabei auf dem städtebaulichen Konzept (siehe Kap. II. 2). Darüber hinaus wurden die geplanten bzw. teilweise neugebauten 300 Wohneinheiten westlich der Flottwellstraße berücksichtigt. Tab. 1: Verkehrsaufkommen durch die künftige Bebauung östlich der Flottwellstraße Bei Realisierung der Baufelder östlich der Flottwellstraße ist im Kfz-Verkehr ein zusätzliches Verkehrsaufkommen zu erwarten, das im Ziel- und Quellverkehr jeweils ca.1.050 KfzFahrten umfasst. In der Spitzenstunde am Vormittag sind insgesamt 98 abfahrende Kfz/h und 85 anfahrende Kfz/h zu erwarten. In der Spitzenstunde am Nachmittag umfasst die Zahl der anfahrenden Fahrzeuge 101 Kfz/h und 143 abfahrende Kfz/h. Von den Nutzungen, die im Plangebiet VI -140i VE realisiert werden sollen, ist ein tägliches Verkehrsaufkommen im Ziel- und Quellverkehr von jeweils 415 Kfz/24h zu erwarten. Darüber hinaus wurde berücksichtigt, dass durch die 300 Wohneinheiten, die westlich der Flottwellstraße eingerichtet werden können, ein zusätzliches Verkehrsaufkommen ausgelöst wird, das im Ziel- und Quellverkehr jeweils täglich rund 380 Kfz/24h umfasst. Während der Spitzenstunden morgens treten im Quellverkehr 30 Kfz/h und im Zielverkehr 14 Kfz/h auf. Während der Spitzenstunde am Nachmittag sind hier insgesamt 50 anfahrende und 25 abfahrende Fahrzeuge zu erwarten. In der Tabelle 2 ist der Prognosenullfall (PNF) ohne Entwicklung und der Prognoseplanfall (PPF) mit Entwicklung östlich und westlich der Flottwellstraße dargestellt. In den beiden rechten Spalten ist die Veränderung im Prognoseplanfall gegenüber dem Prognosenullfall in absoluten Zahlen und in Prozent dargestellt. Der Zuwachs auf der Lützowstraße und auf der Pohlstraße wird u.a. von dem Verkehrsaufkommen westlich der Flottwellstraße bestimmt. Die Gesamtbelastungen sind damit aber immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Bezogen auf die Leistungsfähigkeit der Straßen und Verkehrsabläufe ist die Spitzenstunde entscheidend. Die Flottwellstraße hat hier die größten Zuwachsraten. Hier erhöhen sich die Belastungen während der Morgenspitzenstunde in der Größenordnung von 15% und nachmittags in der Größenordnung von 10%. Da über die Lützowstraße und die Pohlstraße die Verbindung zwischen der Potsdamer Straße und der Flottwellstraße hergestellt wird, können Belastungszuwächse auf beiden Straßen nicht ausgeschlossen werden. Es wird hier damit gerechnet, dass es sich im Zuge der Lützowstraße um maximal rd. 70 Kfz/h handelt. Dabei muss berücksichtigt werden, dass ein Teil dieses zusätzlichen Verkehrsaufkommens durch die westlich der Flottwellstraße geplante Wohnbebauung besteht. Die durchgeführten Leistungsnachweise zeigen, dass das ausgewiesene zusätzliche Verkehrsaufkommen mit der bestehenden Infrastruktur mit mindestens ausreichender Qualität im Verkehrsanlauf abgewickelt werden kann. Allerdings wird von Seiten der Gutachter darauf hingewiesen werden, dass ungeachtet der Neubauvorhaben die Absicht von Seiten der Verkehrslenkung Berlin, künftig anstelle der heutigen Mehrzweckfahrstreifen in der Potsdamer Straße Bussonderfahrstreifen einzurichten, auf denen dann der LKW-Verkehr nicht mehr abgewickelt werden kann, schon bei den heutigen Belastungen zu erheblichen Beein- 6 trächtigungen im Verkehrsablauf führt. Es wird daher empfohlen die ursprüngliche Absicht, mittelfristig hier sog. Umweltfahrstreifen einzurichten, für die eine gemeinsame Nutzung von Bus, Taxi, LKW- und Radverkehr möglich ist, weiter zu verfolgen, (Gutachten Boulevard Potsdamer Straße, TOPOS / M+O Berlin IA. SenStadt, April 2003). Dies wird von Seiten der Senatsverwaltung und der Verkehrslenkung Berlin geprüft. Straße Abschnitt zw. Schöneberger Ufer und Am Karlsbad zw. Karlsbad und Lützowstraße (nördl. Teil) Flottwellstraße zw. Karlsbad und Lützowstraße (südl. Teil) zw. Lützow und Pohlstraße (nördl. Teil) zw. Lützow und Pohlstraße (südl. Teil) Dennewitzstraße nördlicher Teil südlicher Teil Am Karlsbad Lützowstraße Pohlstraße Schöneberger Ufer Reichspietschufer Kurfürstenstraße zw. Marshallbrücke und Schöneberger Str. zw. Schönberger Str. und Marshallbrück e Vergleich PPF-PNF Differenz VeränderAnz. Kfz ung in % DTV WT PNF Kfz/24 h DTV WT PPF 5.018 5.968 950 18,9 4.818 5.768 950 19,7 4.818 5.632 814 16,9 4.322 5.527 1.205 27,9 4.322 5.274 952 22,0 4.200 4.200 763 2.256 1.209 32.900 5.050 4.602 763 3.237 1.675 33.375 850 402 0 981 466 475 20,2 9,6 0,0 43,5 38,5 1,4 32.400 4.200 32.400 4.602 0 402 0,0 9,6 Tab. 2: Quelle: FPB GmbH zusammengestellt nach Verkehrsdaten IGS Januar 2011 Bezogen auf die Bestandssituation wird vorgeschlagen die Flottwellstraße als Vorfahrtstraße (ausgenommen die Einmündung am Schöneberger Ufer) einzurichten und Signalprogramme für die Verkehrsknoten Schöneberger Ufer / Flottwellstraße sowie im Hinblick auf die Wendefahrten Schöneberger Ufer / Köthener Brücke zu ändern. Rad- und Fußgängerverkehr Die Planung für den angrenzenden Stadtpark sieht sowohl in Nord-Süd- als auch in OstWest-Richtung neue Rad- und Fußgängerverbindungen, die z. T. Bedeutung als übergeordnete städtische Verbindung haben (Radfernweg Berlin-Leipzig), vor. Diese kommen auch den künftigen Bewohnern des Plangebietes zugute und werden barrierefrei über die angrenzenden Parkzugänge angebunden. Öffentlicher Personennahverkehr In fußläufiger Erreichbarkeit vom Plangebiet entfernt befindet sich der U-Bahnhof Gleisdreieck, der von der U-Bahnlinie 1 (Uhlandstraße – Warschauer Straße) sowie der UBahnlinie 2 (Ruhleben – Pankow) angefahren wird. Derzeit muss allerdings noch ein Umweg von ca. 600 m um das nördliche Gleisdreieck in Kauf genommen werden, da direkte Wegeverbindungen zum Bahnhof fehlen. Nach Fertigstellung des Westparks werden die künftigen Bewohner und Beschäftigen des Quartiers von den neuen Wegebeziehungen profitieren können; der Weg zum U-Bahnhof beträgt dann nur noch 150 bis 200 m. In fußläufiger Entfernung ist zudem der U-Bahnhof Mendelssohn-Bartholdy-Park gut erreichbar, an dem ebenfalls die U-Bahnlinie 2 (Ruhleben – Pankow) verkehrt. Auch der S-Bahnhof Yorckstraße / Großgörschenstraße, der von der S-Bahnlinie S 1 (Wannsee – Oranienburg) angefahren wird, ist in einer Entfernung von ca. 1.200 m fußläufig noch erreichbar. Gleiches gilt für den S-Bahnhof Yorckstraße, an dem die S-Bahnlinien S2 (Blankenfelde – Bernau) und S25 (Teltow Stadt – Hennigsdorf) zum Bahnhof Südkreuz verkehren. 7 Die Metro-Buslinie M29 (Grunewald / Roseneck – Hermannplatz) mit der Haltestelle UBahnhof Mendelssohn-Bartholdy-Park ergänzt das sehr gute ÖPNV-Angebot. Langfristig soll durch Bau der S-Bahnlinie S 21 eine weitere Nord-Süd-Verbindung realisiert werden, die den Haltepunkt S-Bahnhof Yorckstraße mit Südkreuz und Hauptbahnhof verbindet. Im StEP Verkehr 2011 ist der Ausbau bis zum Jahr 2025 nicht enthalten, der Trassenverlauf wird aber weiterhin berücksichtigt. 2.6.2 Technische Infrastruktur Hinsichtlich der Erschließung mit technischer Infrastruktur ist das Gebiet grundsätzlich über die in der Flottwellstraße liegenden Versorgungsleitungen erschlossen. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange für das Verfahren VI140i VE werden die Aussagen geprüft und ergänzt. Trinkwasser In der Flottwellstraße liegen Wasserversorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB), die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Inwieweit sich aus der Planung ein Bedarf für Neuberohrungen oder Leitungsverstärkungen ergibt, ist im weiteren Bebauungsplanverfahren zu prüfen. Gleiches gilt für die Versorgung des Gebietes mit Löschwasser. Mischwasser, Regenwasser In der Flottwellstraße befinden sich Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Insbesondere liegt hier eine Abwasserdruckrohrleitung DN 950, die in Betrieb ist und erhalten bleiben muss. Das zu planende Abwasserkanalnetz ist an das vorhandene öffentliche Kanalnetz anzuschließen, Anzahl und Lage der Anschlusspunkte und die technische Ausgestaltung sind mit der BWB abzustimmen. Bereits im Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde von Seiten der BWB darauf hingewiesen, dass Regenwasser-Hausanschlüsse nur mit einer starken Einschränkung der abzunehmenden Regenabflussmenge von Dachflächen und gering verschmutzten Hofflächen möglich sind. Nach Schreiben der BWB vom 27.04.2012 ist von einer abzunehmenden Regenwassermenge von 8 l/s* auszugehen. Auf den Grundstücken anfallendes gering verschmutztes Niederschlagswasser, z.B. von Dachflächen, sollte auf den Grundstücken direkt versickert werden, sofern die erforderlichen Voraussetzungen bestehen. Diese Voraussetzungen wurden untersucht (Machbarkeitsstudie Niederschlagsentwässerung, FPB April 2012) und werden im Rahmen der Ausführungsplanung konkretisiert. Elektrizität In der Flottwellstraße befinden sich innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsfläche Kabelanlagen für die Stromversorgung, das Plangebiet ist ausreichend mit Elektrizität erschlossen. Nördlich des Bebauungsplangebietes befinden sich ein 110 kV-Kabel und westlich ein Mittel- und Niederspannkabel. Gas Im westlichen Verlauf der Flottwellstraße befinden sich Gasrohrleitungen, die für die Versorgung des Gebietes mit Gas zur Verfügung stehen. Die Anbindung an das vorhandene Netz ist mit den Berliner Gaswerken (GASAG) abzustimmen. Telekommunikationslinien Ein Telekommunikationsnetz ist im Plangebiet zu installieren. Fernwärme Innerhalb der Flottwellstraße befinden sich Leitungen für Fernwärme. Das angrenzende Gebiet ist mit Fernwärme erschlossen. 8 3 Planerische Ausgangssituation 3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007) Das Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007), seit 1. Februar 2008 in Kraft, legt die Grundsätze der Raumordnung fest und bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung für die Hauptstadtregion Berlin – Brandenburg. Dieser ist Grundlage für alle nachfolgenden Planungsebenen, insbesondere sind in § 5 LEPro 2007 die Grundsätze zur Siedlungsentwicklung festgelegt. Die Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE entsprechen den Grundsätzen zur Siedlungsentwicklung. Diese sind: 3.2 • Die Ausrichtung der Siedlungsentwicklung auf die raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereiche (§ 5 Abs. 1 LEPro), • der Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung, insbesondere die Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen (§ 5 Abs. 2 LEPro), • die Orientierung der Siedlungsentwicklung an der Verkehrsinfrastruktur in raumordnerisch festgelegten und durch schienengebundenen Personennahverkehr gut erschlossenen Siedlungsbereichen (§ 5 Abs. 3 LEPro), Landesentwicklungsplan für Berlin Brandenburg (LEP B-B) In der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin Brandenburg (LEP B-B) ist der Geltungsbereich als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt, (Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009, GVBl. Nr. 11 vom 14.05.2009, S. 182). Gemäß Ziel4.5 (Z) Abs.1 Nr. 2 ist die Entwicklung von Siedlungsflächen im Gestaltungsraum Siedlung möglich. 3.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) stellt für den Geltungsbereich eine gemischte Baufläche M2 dar. Die gemischte Baufläche M2 zeichnet sich durch eine mittlere Nutzungsintensität und -dichte aus und hat überwiegend Mischgebietscharakter. Östlich angrenzend ist eine Grünfläche dargestellt. Das Schöneberger Ufer und das Reichpietschufer sind als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen und der Landwehrkanal als Wasser dargestellt. Unmittelbar westlich an den Geltungsbereich angrenzend sowie nördlich den Geltungsbereich überlagernd ist eine Grünfläche mit dem Lagesymbol „Parkanlage“ dargestellt, die östlich und westlich von gemischten Bauflächen umgeben ist. Die Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin. Die Darstellungen des FNP sind generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund seiner geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Unter der Voraussetzung, dass die Grundzüge des Flächennutzungsplans unangetastet bleiben, gestattet das Entwicklungsgebot auch Abweichungen. Ob die Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB erfüllt sind, hängt davon ab, ob die Konzeption, die ihm zugrunde liegt, in sich schlüssig bleibt (vgl. BVerwG, BauR 2004, 1264 f. m. w. N.). Der Rechtsbegriff "Entwickeln" gewährleistet auch die gestalterische Freiheit. Er gestattet sogar, in einem gewissen Maß von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abzuweichen und zwar von den gegenständlichen Darstellungen des Flächennutzungsplans, etwa bezüglich der Art oder des Maßes der baulichen Nutzung (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauG), wie auch von den im Flächennutzungsplan dargestellten räumlichen Grenzen. Im vorliegenden Fall ist die Abweichung, die Überlagerung der Grünfläche mit dem Baugebiet unwesentlich, da das Grundkonzept unangetastet bleibt. Die Darstellung des Flächennutzungsplans räumt einen Spielraum für die Bebauung östlich der Flottwellstraße ein. Die Grünfläche bleibt gemäß der Darstellung des FNP in ihrer städtebaulich bedeutsamen Ausdehnung erhalten. 9 Die geplanten Nutzungen Wohnen, Hotel, sowie ergänzende gewerbliche Nutzungen entsprechen einem Mischgebietscharakter und sind somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Abb. 3: Flächennutzungsplan Berlin, Stand 2011 3.4 Stadtentwicklungsplanung Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen Im StEP Wohnen aus dem Jahr 1998 liegt das Plangebiet weder innerhalb eines prioritären Entwicklungsraums für die Neubauentwicklung, noch handelt es sich um einen nachrangig zu entwickelnden Standort. Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr Der Flottwellstraße ist im übergeordneten Verkehrsnetz des StEP Verkehr Bestand (2011) keine Funktion zugeordnet. Gleiches gilt für die Planung für das Jahr 2025. Die jetzige Bedeutung der Straße Schöneberger Ufer als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) bleibt in der Planung 2025 unverändert, wohingegen die Potsdamer Straße in der Planung 2025 als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) dargestellt wird – im Bestand 2011 noch als großräumige Straßenverbindung (Stufe I) eingestuft – und damit eine Herabstufung erfährt. 3.5 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) In der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung Friedrichshain-Kreuzberg (Stand 07.11. 2005) sind die Entwicklungsziele für das gesamte Gleisdreieck bereits einbezogen. Das Plangebiet VI-140i VE ist als Mischgebiet ausgewiesen, westlich angrenzend ist die künftige Parkfläche als öffentliche Grünfläche dargestellt. Somit entsprechen die Festsetzungen des Bebauungsplanes den Zielen der BEP. 10 3.6 Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm Durch das Landschafts- einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin (LaPro in der Fassung der Bekanntmachung vom 19.07.1994 (Amtsblatt für Berlin S. 2331), zuletzt geändert am 27.06.2006 (ABl. S. 2350)) werden die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege in den Prozess des Wandels und der Entwicklung der Stadt integriert. Die Vorgaben des Programms sind behördenverbindlich. Dargestellt sind die Ziele in den Programmplänen Naturhaushalt / Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Landschaftsbild sowie Erholung und Freiraum. Programmplan Naturhaushalt / Umweltschutz Das Plangebiet ist als Grün- und Freifläche dargestellt. Diese ist aus Gründen des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung und der Klimawirksamkeit zu erhalten und entwickeln. Weiterhin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet Klimaschutz. Im Vorranggebiet sind klimatisch wirksame Freiräume zu erhalten, der Luftaustausch zu sichern und zu verbessern sowie Bodenversiegelungen zu vermeiden bzw. auszugleichen. Programmplan Biotop- und Artenschutz Das Gebiet Flottwellstraße ist im Programmplan Biotop- und Artenschutz als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen eingestuft. In diesen werden insbesondere der Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna, die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands gefordert. Auf Erhalt wertvoller Biotope und die Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung ist zu achten. Programmplan Landschaftsbild Das Plangebiet an der Flottwellstraße liegt innerhalb des städtischen Übergangsbereichs mit Mischnutzungen, in dem u. a. charakteristische Stadtbildbereiche sowie markante Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung erhalten und entwickelt, ortstypische Gestaltelemente berücksichtigt und der Grünanteil auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) entwickelt werden sollen. Eine vorrangige Entwicklung sollte von Arten ruderaler Standorte (innerstädtische Brachfläche) sichergestellt werden. Programmplan Erholung und Freiraumnutzung Im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Plangebiet als Grünfläche / Parkanlage dargestellt. In dieser sind insbesondere Entwicklungen und die Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, die Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen sowie die Verbesserung der Aufenthaltsqualität zu entwickeln. Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption Das Landschafts-/ Artenschutzprogramm wurde im Jahr 2004 um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ergänzt. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt, für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Das Baufeld Flottwellstraße liegt innerhalb einer solchen Ausgleichsfläche 1. Priorität und ist Teil der Ausgleichsflächenkonzeption mit dem Ziel der Entwicklung einer öffentlichen Parkanlage. 3.7 Planwerk Innere Stadt 2010 Das Planwerk Innere Stadt 2010 wurde am 11. Januar 2011 durch den Senat von Berlin beschlossen. Es beruht auf dem 1999 als städtebauliches Leitbild für eine Reurbanisierung und Revitalisierung der historischen Mitte und der City-West vom Berliner Senat beschlos- 11 senen Planwerk Innenstadt, das eine nachhaltige Stadtentwicklung vorsieht, die mit den Schlagworten „kompakte Stadt“, „Stadt der kurzen Wege“ und „sozial gemischte Stadt“ verbunden ist. Es folgt dem Leitbild der kritischen Rekonstruktion. Das Planwerk Innenstadt wurde mehrfach fortgeschrieben und wird nun durch das Planwerk Innere Stadt 2010 sowohl räumlich als auch methodisch erweitert und ergänzt. Dieses stellt ein mögliches baulich-räumliches Bild für Teile des Bereichs innerhalb des S-BahnRings dar. Im Vordergrund steht neben der Ausdifferenzierung von Räumen bzw. Adressen (Profilierung der „Kieze“) die Verknüpfung ortsbezogener und gesamtstädtischer Planungen. Das Planwerk Innere Stadt schlägt für das Baufeld Flottwellstraße eine mehrteilige Blockrandbebauung vor. Bei den dargestellten Baukörpern handelt es sich um Gebäudechiffren, die beispielhaft sind und aufgrund der Dynamik von Planungsprozessen ggf. modifiziert werden müssen. In einem der im Planwerk formulierten Schwerpunkträume liegt das Baufeld nicht. Abb.4: Planwerk Innere Stadt, Stand 2011 3.8 Bestehendes Planungsrecht Baunutzungsplan / Baufluchtlinien Der Baunutzungsplan von 1958/60 in Verbindung mit der Bauordnung für Berlin von 1958 (BO 58) als übergeleiteter rechtsverbindlicher Bauleitplan weist den Geltungsbereich des Bebauungsplans als Bahnfläche aus. Bis zu deren Entwidmung war die Fläche überdies planfestgestellte Bahnfläche. Da Bahnflächen nicht i.S.d. § 173 BBauG übergeleitet wurden, sind Vorhaben auf den Flächen, die aus der Planfeststellung entlassen werden, nach § 34 oder § 35 BauGB zu bewerten. Entlang der westlichen Geltungsbereichsgrenze bzw. der östlichen Begrenzung der Flottwellstraße verläuft die durch die „Allerhöchste Cabinets Ordre“ (ACO) festgestellte Straßenund Baufluchtlinie vom 18.06.1870. 12 3.9 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks Im September 2005 wurde ein städtebaulicher Rahmenvertrag zwischen dem Land Berlin und der Vivico Real Estate GmbH (jetzt CA Immo Deutschland GmbH) über die weitere städtebauliche Nutzung des Gleisdreiecks abgeschlossen. Dort wurden auch die Baufelder im Bereich des Gleisdreiecks und deren Entwicklungsrahmen bestimmt, der in den Bebauungsplanentwurf VI-140 eingeflossen ist (siehe Kap. I 3.11). 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB Nach Anlage 10 zum städtebaulichen Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks ist das Plangebiet ohne Durchführung des Bebauungsplangebietes aufgrund seiner Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils als Innenbereich gemäß § 34 BauGB einzustufen. Dort wird für das Baufeld Nord Gewerbe (Büro und Dienstleistung), eine GFZ von 3,0 für den nördlichen Teil und GFZ 2,5 für den südlichen Teil und eine GRZ 0,7 (Versiegelung bis max. 0,8) sowie eine Firsthöhe bis 25 m als zulässig erachtet. 3.11 Entwurf des Bebauungsplans VI-140 Der Rahmenbebauungsplan VI-140 soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Neuordnung des Gleisdreiecks schaffen und als Grundlage für weitere detaillierte Teilbebauungspläne dienen. Das Bebauungsplanverfahren wurde bis zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und deren Auswertung geführt. Der Entwurf des Bebauungsplans VI-140 (Stand Dezember 2007) trifft im Bereich des Plangebietes Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung. Danach ist die Festsetzung eines Kerngebiets mit einer GRZ von 1,0 und einer GFZ von 3,5 angestrebt. Hintergrund der Festsetzung war es, im nördlichen Teil der Flottwellstraße einen Schwerpunkt für Büro- und Verwaltungsgebäude am Schöneberger Ufer und in den darunter liegenden Baufelder eine Mischgebietsnutzung mit Wohnen in direkter Nähe zum Park zu ermöglichen. Die Gliederung Kerngebiet im Norden und Mischgebiete im Süden resultiert auch aus Immissionsschutzgründen, um sensible Nutzungen – Wohnen – durch gewerbliche orientierte Nutzungen von dem stark befahrenem Schöneberger Ufer abzuschirmen. Die Unterbrechung des Baufeldes durch großzügige Parkeingänge in Verlängerung der einmündenden Straßen (Kurfürsten- Pohl- und Lützowstraße) ist im Bebauungsplanentwurf VI-140 verankert. Das Bezirksamt Friedrichshain–Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans VI-140 und unter anderem die Weiterführung des Teilbebauungsplans VI-140i für die Flottwellstraße Nord beschlossen. Die ursprünglich geplanten Festsetzungen des Rahmenbebauungsplan VI-140 werden im Teilbebauungsplan VI-140i VE anhand des angestrebten Nutzungskonzeptes konkretisiert. Die Festsetzung eines Hotels am Schöneberger Ufer sowie die beabsichtigten Wohngebäude stehen im Einklang mit der gewünschten Staffelung. 13 II Planinhalt 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet liegt im nordwestlichen Teil des Gleisdreiecks. Dieses befand sich durch die Teilung Berlins in einem planerischen Vakuum. In diesem Zeitraum von etwa 40 Jahren fielen die Flächen allmählich brach und wurden zunehmend von Pflanzen- und Tierarten besiedelt. Im Laufe der Jahre entwickelte sich auf diese Weise eine urbane Brache bzw. eine grüne Oase mit ganz eigenem Charakter, die aber von der Öffentlichkeit nicht betreten werden durfte. Durch die Wiedervereinigung ergaben sich neue Rahmenbedingungen. Viele Flächen, die zuvor eine unattraktive Randlage an der innerstädtischen Grenze aufwiesen, wurden nun zu Grundstücken in zentraler Lage, wie z.B. der Potsdamer/Leipziger Platz. Die veränderte innerdeutsche Situation und die Entscheidung für Berlin als neuem Regierungssitz löste eine enorme Bautätigkeit aus. Diese konzentrierte sich vor allem auf den zentralen Bereich der Stadt. Ab 1992 befand sich am Potsdamer/Leipziger Platz Europas größte innerstädtische Baustelle. In dieser Zeit wurde das unmittelbar südlich angrenzende Areal des Gleisdreiecks als Fläche für die Baulogistik des Potsdamer Platzes sowie des Straßen- und des Fernbahntunnels genutzt. Gleichzeitig wurde im Rahmen der städtebaulichen Verträge zu den Bebauungsplanverfahren für den Potsdamer/Leipziger Platz festgelegt, dass für Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft auf dem Areal des Gleisdreiecks ein 16 ha großer Park anzulegen ist. Durch die Wiedervereinigung rückte auch die zentrale Lage des Gleisdreiecks in Hinblick auf die Gesamtstadt wieder in den Vordergrund. Dies bewirkte ein allgemein zunehmendes Interesse an der Fläche, so dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie 1997 die Aktualisierung eines städtebaulich-landschaftsplanerischen Entwicklungskonzeptes für das Gleisdreieck beauftragt hat wurde, (Arbeitsgemeinschaft Gruppe Planwerk mit Becker Giseke Mohren Richard). Das Konzept schlug mehrere Teilgebiete für eine Bebauung vor. Die verbleibenden Flächen sollten zu einem Stadtpark mit hoher Aufenthaltsqualität, Nutzungs- und Gestaltqualität entwickelt werden entwickelt werden. Die Vorschläge des Entwicklungskonzeptes fanden Eingang in das 1999 beschlossene „Planwerk Innenstadt Berlin“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie. Das Bebauungsplanverfahren VI-140 zur Umsetzung der Entwicklungsziele, das bereits 1994 eingeleitet worden war, konnte nicht weiter durchgeführt werden, nachdem im Rahmen der Trägerbeteiligung von Seiten der Deutschen Bahn AG (DB AG) erhebliche Einwände auf Grundlage einer Vereinbarung von 1994 zwischen dem Land Berlin und der DB AG zur zukünftigen Nutzung des Gleisdreiecks erhoben wurden. Die in der Folgezeit geführten Verhandlungen zwischen der Vivico Real Estate GmbH und dem Land Berlin hatten eine Modifizierung der Bebauungsplaninhalte bei gleichzeitiger Wahrung der Gesamtkonzeption des Bebauungsplanentwurfs (Stand: 1999) zur Folge. Als Kompromiss zwischen den unterschiedlichen Interessen wurden vier Baufelder bestimmt, darunter auch das sog. Baufeld „Flottwellpromenade“ östlich der Flottwellstraße. Dies fand bereits Niederschlag im Planwerk Innenstadt (Stand 2003). Auf Grundlage des Verhandlungsergebnisses wurde im September 2005 ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin und der Vivico Real Estate GmbH über die weitere städtebauliche Nutzung des Gleisdreiecks abgeschlossen. Für die Baufelder, auch für die Flottwellstraße, sind die Entwicklungsziele vertraglich bestimmt. Das bisher isolierte Gelände des Gleisdreiecks soll durch die Baufelder, die die urbane bauliche Dichte der umliegenden Bebauung aufnimmt in den Stadtraum integriert werden. Die 2-Stufigkeit des Bebauungsplanverfahrens wurde ebenfalls im städtebaulichen Rahmenvertrag geregelt. Das Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde im Jahr 2006 erneut mit einem Änderungsbeschluss weitergeführt und bis einschließlich der Behördenbeteiligung (Ende 2007) durchgeführt. Für die einzelnen Baufelder sind zur Konkretisierung der Planungsziele Teilbebauungspläne aufzustellen, sobald konkrete Planungen zu bestimmten Vorhaben vorliegen. In den nächsten Jahren soll das Baufeld Flottwellstraße Nord zu einem attraktiven Hotelund Wohnstandort entwickelt werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI -140i VE soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür schaffen. 14 1.1 Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes Das Baufeld Flottwellstraße soll zu einem attraktiven Wohn- und Dienstleistungsstandort in unmittelbarer Nähe zum neuen Stadtpark auf dem Gleisdreieck entwickelt werden. Zur Konkretisierung des städtebaulichen Konzeptes beauftragte die CA Immo Deutschland Estate GmbH zwei Planungsbüros mit der Erarbeitung städtebaulicher Testentwürfe, die stufenweise in einem diskursiven Verfahren weiter entwickelt wurden. Das Hauptaugenmerk lag dabei zwar auf dem Baufeld Flottwellstraße Mitte. Dies sollte aber in ein Gesamtkonzept für die Bebauung östlich der Flottwellstraße eingebunden sein. Großer Wert wurde auf die frühzeitige Abstimmung der Planung zwischen Eigentümer und Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg sowie dem Bezirksamt Mitte gelegt, dessen Bezirksgrenze unmittelbar an das Plangebiet grenzt. Eigentümer und Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg einigten sich darauf, dass das städtebauliche Konzept der Arbeitsgemeinschaft Freie Planungsgruppe Berlin FPB und Claus Neumann Architekten Grundlage für das Bebauungsplanverfahren VI-140i VE sein soll. Prägendes Element des städtebaulichen Konzeptes ist eine Bebauung, die von Nord nach Süd durch alle 3 Baufelder „mäandert“. Auf diese Weise entsteht eine bauliche Struktur, die interessante Raumfolgen und großzügige Außenräume entstehen lässt. Die Gebäude nehmen die Höhe der (geplanten) Umgebungsbebauung auf (Traufhöhe max. 22 m) und sind weitgehend mit 6 bis 7 Vollgeschossen plus Staffelgeschoss geplant. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE bezieht sich auf das nördliche Baufeld. Hier sieht das Konzept in Korrespondenz zum Potsdamer Platz, in Sichtachse zum TillaDurieux-Park ein individuelles kompaktes Einzelgebäude als Hotel vor. Diese ist durch ein zusätzliches Geschoß städtebaulich betont. Das südliche angrenzende Gebäude, kann als Wohn- aber auch als Bürogebäude genutzt werden und bildet zum Park einen Hof aus. Trotz recht hoher Baudichte entsteht durch die großzügig ausformulierten Wohnhöfe keine räumliche Enge. Das Gesamtkonzept ermöglicht die räumliche Verzahnung von öffentlichem und privatem Grün. Die verkehrliche Erschließung des Baufeldes erfolgt über die Flottwellstraße. 1.2 Vorhabenbeschreibung 1.2.1 Projektbeschreibung Die neuen Eigentümer haben das städtebauliche Konzept durch das Vorhaben weiter modifiziert und konkretisiert. Es ist beabsichtigt, auf dem Grundstück ein Hotel mit ca. 110 Zimmern sowie 2 Wohngebäude mit insgesamt ca. 140 Wohneinheiten zu errichten. Die Planung sieht im nördlichen dreiecksförmigen Bereich ein Hotelgebäude vor. Das Hotelgebäude soll weiterhin als Sonderbaukörper in der Nähe zum Potsdamer Platz die Eingangssituation des Quartiers städtebaulich betonen. Das Gebäude liegt in der Sichtachse des Tilla-Durieux-Parks sowie in Verlängerung der Straßenachse Am Karlsbad. Das Hotelgebäude wird an der nördlichen Spitze 8 Geschosse (Traufhöhe ca. 25,30 m über Gehweg Flottwellstraße) aufweisen. In einem weiteren Staffelgeschoss werden ein Wellnessbereich und die Technik untergebracht. Eine weitere städtebauliche Besonderheit wird durch eine Auskragung der Gebäudespitze ab dem 1. OG über den Gehweg erzielt. Der Hauptzugang des Hotelgebäudes befindet sich an der nördlichen Gebäudeseite zum Schöneberger Ufer. Im Nordosten des Hotelgrundstücks wird das Grundstück von dem Nord-Süd-Fernbahntunnel tangiert, der nicht überbaut werden darf und zu dem ein seitlicher Sicherheitsabstand von 2 m eingehalten wird. Südlich des Hotels werden 2 Wohngebäude so angeordnet, dass sie ein zum Park geöffnetes weites U ausbilden. Die Wohngebäude haben insgesamt 8 Geschosse (Gesamthöhe ca. 25,30 m über OK Flottwellstraße), wobei das oberste Geschoss nach der Traufhöhe von 22,0 m über Gehweg zurückgestaffelt ist. Entlang der Flottwellstraße ist eine 4,50 m tiefe Vorgartenzone geplant. Zwischen den beiden Wohngebäuden befinden sich an der Flottwellstraße die Zu- und Ausfahrt der Tiefgarage sowie ein Durchgang zum Hof. Die Tiefgarage für die Wohngebäude wird aufgrund des Geländesprungs von der Flottwellstraße zum Park zum Teil zweigeschossig unterhalb des Hofes angeordnet. Zum Park, 15 dessen Gelände zum Schöneberger Ufer auf Straßenniveau abfällt, entwickelt sich das private Wohngrundstück von einer Ebene zum Park sukzessive zu einem Plateau, das an der höchsten Stelle ca. 2,50 m über dem Parkniveau liegt. 1.2.2 Verkehrserschließung Die Erschließung der Wohngebäude für den motorisierten Verkehr erfolgt über die Flottwellstraße. Das Hotel erhält eine Vorfahrt mit Kurzzeitstellplätzen die nordöstlich des Hotels angeordnet wird. Die Anlieferung und die Busvorfahrt erfolgt über die Flottwellstraße südlich des Hotelgebäudes. Stellplätze für das Hotel sollen in dem östlich gelegenen Parkhaus untergebracht werden. Die potentiellen verkehrlichen Auswirkungen der Entwicklung des Plangebietes wurden im Gesamtzusammenhang mit der Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße untersucht. Die durchgeführten Leistungsnachweise zeigen, dass das ausgewiesene zusätzliche Verkehrsaufkommen mit der bestehenden Infrastruktur mit mindestens ausreichender Qualität im Verkehrsablauf abgewickelt werden kann. 2 Durchführungsvertrag Im September 2005 wurde ein städtebaulicher Rahmenvertrag zwischen dem Land Berlin und der Vivico Real Estate GmbH (jetzt CA Immo Deutschland GmbH) über die weitere städtebauliche Nutzung des Gleisdreiecks abgeschlossen. Zur Sicherung der Entwicklungsziele und deren Realisierung wird zwischen den Eigentümern „Flottwellpromenade I GmbH, Flottwellpromenade II GmbH und Flottpromenade GmbH & Co. OHG“ und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ein Durchführungsvertrag abgeschlossen. In diesem verpflichten sich die Vorhabenträger dazu, das Vorhaben innerhalb einer mit dem Bezirk festzulegenden Frist durchzuführen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Das Vorhaben wird durch den, dem Vertrag als Anlage, beigefügten Projektplan weiter konkretisiert. Dieser besteht aus dem städtebaulichen Konzept, den Hochbauentwürfen und dem Freiraumkonzept. Darüber hinaus werden im Durchführungsvertrag die folgenden Verpflichtungen der Vivico gegenüber dem Land Berlin (im Rahmenvertrag zur Gesamtentwicklung des Gleisdreiecks für das Planungsgebiet konkretisiert und deren Übernahme gesichert. Dies sind: • die Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Maßnahme durch die Bauherren auf eigene Kosten, insbesondere die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse und die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung inkl. Umweltbericht, • die Übernahme von Kosten, die zur notwendigen Erweiterung der bestehenden sozialen Infrastruktur als Folge der städtebaulichen Maßnahme anfallen (eine genaue Festlegung erfolgt mit dem Bezirk), • die Kosten für die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen, die durch den geplanten Eingriff notwendig werden und außerhalb des Plangebietes entstehen (Es sind aufgrund der bereits vorhandenen Zulässigkeit von Vorhaben gem. § 34 BauGB keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich). Der Vorhabenträger verpflichtet sich des Weiteren zur: • Ausstattung sämtlicher Außenbeleuchtungsanlagen mit Natrium-Hochdrucklampen (Kaltlichtlampen) zur Schonung der Insektenpopulation • (anteiligen) Übernahme der Kosten für das Signalprogramm an den lichtsignalisierten Knotenpunkten (KP) Schöneberger Ufer / Flottwellstraße und Schöneberger Ufer / Köthener Brücke • Abstimmung der Planung / des Baus der Parkeingänge mit dem Vorhaben • Abstimmung mit dem Eisenbahnbundesamt zur Nutzung der nördlich an das Gebiet angrenzenden planfestgestellten Fläche (Rettungsplatz) als Zuwegung für die Kurzzeitparker des Hotels. • Abstimmung und Übernahme der Nutzungsgebühren für die Überbauung der öffentlichen Verkehrsfläche an der nördlichen Spitze. 16 3 Intention des Plans Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140i VE soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung für ein Hotel- und Wohnquartier sichergestellt werden. Er dient zum einen der Wohnraumversorgung der Bevölkerung in innerstädtischer Lage und erweitert zum anderen das zentrale Hotelangebot in infrastrukturell gut versorgter Lage. Der Bebauungsplan soll gemäß § 1 (5) Baugesetzbuch (BauGB) eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und die umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Insgesamt soll ein lebendiges nutzungsgemischtes Quartier in einem attraktiven Wohnumfeld entstehen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI -140i VE soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens schaffen. 3.1 Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung Im Rahmen der Entwicklung der städtebaulichen Studie (siehe Kap. II 1.1) wurden Aspekte der Nachhaltigkeit betrachtet, die zum großen Teil auf den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zutreffen. Standortmerkmale • Bei dem Standort handelt es sich aufgrund seiner Standortmerkmale um ein sehr gut erschlossenes und gut mit technischer und sozialer Infrastruktur versorgtes Gebiet bei dem die Qualitäten, Innenstadtlage, Parknähe, Nähe zu kulturellen Einrichtungen überwiegen. • Es besteht jedoch eine Belastung durch den Verkehrslärm und Lärm durch den Schienenverkehr, deren Auswirkung durch passive Lärmschutzmaßnahmen gemindert werden können. Eine städtebauliche Reaktion (geschlossene Bebauung zum Park) steht dem Anspruch an räumlicher Verzahnung mit dem Park gegenüber. • Am Standort befinden sich Bodenverunreinigungen, die im Zuge der Entwicklung der Flächen beseitigt werden. Soziokulturelle und funktionale Aspekte • Das Gebiet befindet sich im Umbruch. Durch die geplante Neubebauungen und den Park erfährt die Flottwellstraße eine Aufwertung. Der Entwurf stellt einen eigenen charakteristischen Baukörper dar, der zu einer hohen Identifikation führt, sich aber trotzdem durch die Aufnahme der Kubatur der umgebenden Bebauung gut in sein städtebauliches Umfeld einfügt. • Belebung und damit einer stärkeren sozialen Kontrolle führen prinzipiell zu mehr Sicherheit der Bewohner und der Parknutzer. Prozessqualität • Der Planungsprozess, die Diskussion von Varianten mit der Eigentümerin, den Bauherren, dem Nachbarbezirk, den Parkplanern führt zur Optimierung der Planungsziele und ihrer Konkretisierung und dient der Planungssicherheit und Akzeptanz. • Die gemeinsam entwickelten Planungsziele wie städtebauliche Orientierung an dem Gebiet „Potsdamer Straßenkiez“ und die Aufnahme der dort geplanten und vorhandenen Kubaturen sowie der räumlichen Verzahnung mit dem geplanten Park führen zu einer optimalen Eingliederung des Gebiets und zu hoher städtebaulichen Qualität. • Durch die zunehmende Nachfrage von Wohnungen in der Innenstadt (S-Bahnring) ist eine Modifizierung der Planungsziele hinsichtlich des Nutzungskonzepts (Erhöhung des Wohnanteils) als nachhaltig zu betrachten. Ökologie • Die Planung folgt gesamtstädtisch dem Grundsatz der Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Es werden Stadtbrachen in Anspruch genommen und die Bodenversiegelung durch eine urbane bauliche Dichte zugunsten der öffentlichen Freifläche be- 17 grenzt. Somit wird das Ziel der geringen Inanspruchnahme von Flächen, weitgehende Schonung von Boden und Naturraum sowohl gesamtstädtisch als auch auf den Standort bezogen erreicht. • Im Zuge der Entwicklung werden Bodenverunreinigungen beseitigt. • Es wird im Rahmen des B-Planes eine Umweltprüfung (siehe Kap. 4. Umweltbericht) durchgeführt und Maßnahmen zur Vermeidung bzw. Minderung von Eingriffen bestimmt. Dabei werden auch die Auswirkungen auf das Stadtklima untersucht und bewertet. Das Mikroklima wird durch Gründächer und Anpflanzungen verbessert. Ökonomie • 4 Eine effektive bauliche Ausnutzung des Grundstückes kann auf Ebene des Städtebaus ein Indikator für Wirtschaftlichkeit sein. Dies darf allerdings nicht zu Lasten der Qualität soziokultureller und funktionaler Qualität führen. Das Vorhaben für das Baufeld Flottwellstraße Nord hat einerseits eine hohe urbane Dichte, andererseits wird durch einen großzügigen Hof eine gute Belichtung, ein großzügiger Soziallabstand und eine hohe Nutzungs- und Aufenthaltsqualität der Freiflächen geschaffen. Umweltbericht Zum Bebauungsplan wird gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung (UP) durchgeführt und in folgendem Umweltbericht dargestellt. 4.1 Einleitung Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Die Berücksichtigung dieser Belange erfolgt im Rahmen einer Umweltprüfung. Es ist ein Umweltbericht zum Bebauungsplan zu erarbeiten, dessen Inhalt in § 1 Abs. 6 Nr. 7, § 2 Abs. 4 BauGB und in der zugehörigen Anlage dargestellt ist. Im Umweltbericht müssen die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet werden (§ 2 Abs. 4 BauGB). Das Ergebnis des Umweltberichts ist im Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung (§ 2a BauGB). Der Inhalt der Umweltprüfung richtet sich nach den Anforderungen des Baugesetzbuches (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 sowie § 2 Abs. 4 und 2a und die Anlage zu § 2 Abs. 4 und 2a BauGB). 4.1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans Der Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE befindet sich im Westen des Gleisdreiecks und hat eine Größe von 7.065 m². Das Planungsgebiet umfasst die nördliche Teilfläche des Baufeldes Flottwellstraße. Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Hotel und ein neues Wohnquartier am künftigen Park auf dem Gleisdreieck zu schaffen. Die Wohnnutzung wird als Wohngebiet festgesetzt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan eröffnet zudem die Möglichkeit das Grundstück zum Teil mit einer Tiefgarage zu unterkellern. 4.1.2 Darstellung der für die Planung relevanten fachgesetzlichen und fachplanerischen Ziele des Umweltschutzes und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden Neben den Vorschriften des Baugesetzbuches mit den umweltbezogenen Zielsetzungen der §§ 1 und 1a BauGB existieren eine Reihe weiterer, für die Bauleitplanung relevanter Fachgesetze, Verordnungen und Richtlinien mit Umwelt schützendem Charakter sowie übergeordnete Planungen mit Zielaussagen zum Umweltschutz, die als Grundlage und Bewertungsmaßstäbe für die Ermittlung der Umweltauswirkungen der Planung heranzuziehen sind. 18 Bundesnaturschutzgesetz Gemäß § 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind Natur und Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Grundlage für Leben und Gesundheit des Menschen auch in Verantwortung für die zukünftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen, dass 1. die biologische Vielfalt, 2. die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie 3. die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Der Schutz umfasst auch die Pflege, die Entwicklung und, soweit erforderlich, die Wiederherstellung von Natur und Landschaft. Die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Standortes und seine Bedeutung für Natur und Landschaft werden im Rahmen der Umweltprüfung ermittelt und bewertet, so dass diese Belange in die Abwägung eingestellt werden können. Sind aufgrund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden (§ 18 BNatSchG). Gemäß § 1a BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes in der Abwägung zu berücksichtigen. Der Ausgleich erfolgt über Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich. Der Eingriff in Natur und Landschaft wird im Rahmen des Umweltberichtes ermittelt und Maßnahmen zur Vermeidung festgesetzt oder vertraglich gesichert. Der Geltungsbereich liegt weder in Schutzgebieten im Sinne der §§ 22f BNatSchG noch in Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) oder Europäischen Vogelschutzgebieten. Erhaltungsziele und der Schutzzweck von FFH- und Vogelschutzgebieten sind durch die Planung nicht betroffen. § 44 Abs. 1 BNatSchG enthält Zugriffsverbote zum Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen der besonders geschützten Arten. Danach ist es verboten Tiere der geschützten Arten zu fangen, zu töten oder Entwicklungsformen, Nist-, Brut-, Wohn- oder Zufluchtsstätten der Natur zu entnehmen oder zu zerstören bzw. Pflanzen der geschützten Arten zu beschädigen oder zu vernichten. Im Bebauungsplanverfahren ist daher zu prüfen, ob auf der zu beplanenden Fläche besonders oder streng geschützte Tier- oder Pflanzenarten vorkommen und ob durch die Planung Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG betroffen sind. Werden geschützte Arten festgestellt und kann das Vorhaben nicht so geplant werden, dass diese Arten oder deren Lebensstätten nicht beeinträchtigt werden, so ist in eine artenschutzrechtliche Ausnahmelage zu planen. Die artenschutzrechtlichen Belange unterliegen nicht der baurechtlichen Abwägung. Bundes-Immissionsschutzgesetz und Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin mit den entsprechenden Richtlinien und Verwaltungsvorschriften (BImSchV, DIN 18005, TA Lärm/TA Luft) Zweck des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) und des Landesimmissionsschutzgesetzes (LImSchG) ist es, Menschen, Tiere und Pflanzen, den Boden, das Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu schützen und dem Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen vorzubeugen (§ 1 BImSchG). Im Rahmen der Umweltprüfung werden die Umweltauswirkungen durch Fachgutachten zu Lufthygiene und Lärm untersucht und ihre Erheblichkeit eingeschätzt. Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Zweck des Bodenschutzgesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren. Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen sind zu sanieren und es ist Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie sei- 19 ner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden. Im Rahmen der Umweltprüfung werden die Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Boden untersucht. Die Böden wurden im Planungsgebiet beprobt und hinsichtlich einer orientierenden Altlastenuntersuchung bewertet. Wasserhaushaltsgesetz (WHG) Zweck des Wasserhaushaltsgesetzes ist es, die Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen zu sichern. Die Gewässer sind so zu bewirtschaften, dass sie dem Wohl der Allgemeinheit und im Einklang mit ihm auch dem Nutzen Einzelner dienen, vermeidbare Beeinträchtigungen ihrer ökologischen Funktionen und der direkt von ihnen abhängenden Landökosysteme und Feuchtgebiete im Hinblick auf deren Wasserhaushalt unterbleiben und damit insgesamt eine nachhaltige Entwicklung gewährleistet wird. Dabei sind insbesondere mögliche Verlagerungen von nachteiligen Auswirkungen von einem Schutzgut auf ein anderes zu berücksichtigen; ein hohes Schutzniveau für die Umwelt insgesamt, unter Berücksichtigung der Erfordernisse des Klimaschutzes, ist zu gewährleisten. Oberirdische Gewässer sind von den Planungen nicht betroffen. Nördlich des Planungsgebietes verläuft die Straße Schöneberger Ufer, deren nördliche Begrenzung durch den Landwehrkanal gebildet wird. Landschaftsprogramm (LaPro) Fachplanerische Zielsetzungen ergeben sich in Berlin insbesondere aus dem Flächennutzungsplan und das auf diesen bezogene Landschaftsprogramm (LaPro) (einschließlich Artenschutzprogramm). Das Landschaftsprogramm stellt Entwicklungsziele und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege aufgrund der inhaltlichen Regelungen des Berliner Naturschutzgesetzes in vier aufeinander abgestimmten Teilplänen mit folgenden Inhalten für das Gebiet des Bebauungsplans dar: • Teilplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ Der Programmplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ stellt empfindliche und wertvolle Räume als Vorranggebiete für die Naturgüter Klima, Boden und Wasser dar. Als Ziele für die o.g. Schutzgüter werden in Siedlungsgebieten die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (durch Entsiegelungen, Dach-, Hof- und Wandbegrünungen) formuliert. Bei Verdichtung sind kompensatorische Maßnahmen vorzusehen sowie die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, eine dezentrale Regenversickerung und die Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Das Planungsgebiet liegt wie die gesamte Innenstadt im Vorranggebiet Luftreinhaltung. In diesem Vorranggebiet sind Emissionen zu mindern, Freiflächen zu erhalten, der Vegetationsanteil zu erhöhen und empfindliche Nutzungen sind vor Immissionen zu schützen. Das Planungsgebiet liegt im Vorranggebiet Klimaschutz. Im Vorranggebiet sind klimatisch wirksame Freiräume zu erhalten, der Luftaustausch zu sichern und zu verbessern sowie Bodenversiegelungen zu vermeiden bzw. auszugleichen. Das Bebauungsplangebiet selbst ist im Programmplan zusammen mit dem gesamten Gleisdreieck als Grünfläche dargestellt. Dieses Ziel ist im Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Gleisdreiecks zu interpretieren. Zwischen dem Land Berlin und der VIVICO wurde der Rahmenvertrag verfasst. Die Entwicklung eines Großteils des Gleisdreiecks zu einem Park war nur in Verbindung mit der Arrondierung der Baufelder am Rand des Parks zu realisieren. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Fachgutachten zum Stadtklima erarbeitet, das die klimatischen Auswirkungen der Planung untersucht. Die westlich an das Planungsgebiet angrenzende Bebauung ist als Überwachungs- und Sanierungsschwerpunkt bezogen auf Immissionsschutz dargestellt. • Teilplan „Biotop- und Artenschutz“ Der Programmplan „Biotop- und Artenschutz“ zeigt Entwicklungsziele zur Verbesserung der Lebensbedingungen der wildlebenden Pflanzen- und Tierwelt auf. Er umfasst die programmatischen, räumlich darstellbaren Inhalte des Artenschutzprogramms. Das Planungsgebiet ist im Programmplan Biotop- und Artenschutz als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen eingestuft. In diesen werden insbesondere der Erhalt 20 der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna, die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands gefordert. Auf Erhalt wertvoller Biotope und die Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung ist zu achten. Als Ziel wird die Umwandlung, Neuschaffung, Renaturierung von sonstigen Prioritätsflächen des Biotopschutzes und Biotopverbundes und die vorrangige Entwicklung von Arten ruderaler Standorte (innerstädtische Brachflächen) benannt. Außerhalb des Planungsgebietes, nördlich der Straße Schöneberger Ufer verläuft der Landwehrkanal, der Biotopverbundfunktion für Arten der Gewässerränder, Böschungen und Ufer hat. Die genannten Ziele sind auf das Planungsgebiet nur bedingt anwendbar, da es sich im Bestand um einen für den Biotop- und Artenschutz geringwertigen Standort handelt. Die Fläche ist durch die Nutzung als Baulogistikfläche des Potsdamer Platzes und durch die folgende Nutzung als Golfplatz im Artenbestand sehr stark verarmt. Bedeutung nehmen nur die mehrschichtigen Gehölzbestände an der Flottwellstraße ein. • Teilplan „Landschaftsbild“ Im Programmplan „Landschaftsbild“ werden Entwicklungsräume entsprechend ihrer unterschiedlichen siedlungs- und landschaftsprägenden Merkmale dargestellt. Ziel ist der Erhalt und die Entwicklung des Erscheinungsbildes der Stadtlandschaft, u. a. der Erhalt der markanten Landschaftselemente und der naturräumlichen Gliederung. Das Planungsgebiet liegt innerhalb des städtischen Übergangsbereichs mit Mischnutzungen, in dem u.a. charakteristische Stadtbildbereiche sowie markante Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung erhalten und entwickelt, ortstypische Gestaltelemente berücksichtigt und der Grünanteil auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) entwickelt werden sollen. Bei Siedlungserweiterungen sind ortsbildprägende Freiflächen, begrünte Straßenräume und Stadtplätze anzulegen. Als Ziel wird formuliert: Erhalt und Entwicklung typischer Elemente des Landschaftsbildes und Beseitigung von Landschaftsbildschäden. Die genannten Ziele sind auf das Planungsgebiet nur bedingt anwendbar, da es sich im Bestand um einen in Bezug auf das Landschaftsbild immer wieder überformten Standort handelt. Zuletzt wurde die Fläche als Golfplatz genutzt. Typische Elemente sind bis auf die Einfassungsmauer entlang der Flottwellstraße nicht vorhanden. • Teilplan „Erholung und Freiraumnutzung“ Im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Planungsgebiet als Grünfläche/Parkanlage dargestellt. Als Ziel wird die Entwicklung und Neuanlage einer Grünfläche mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten benannt. Störende und beeinträchtigende Nutzungen sind auszulagern und die Aufenthaltsqualität ist zu verbessern. Die in den Teilplänen genannten Ziele werden nach Möglichkeit bei den Geplanten Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen Kap. 4.2.3.3 berücksichtigt. • Gesamtstädtische Ausgleichsfunktion Das Landschafts-/ Artenschutzprogramm wurde im Jahr 2004 um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ergänzt. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt, für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Die Priorität dieser Flächen resultiert daraus, inwieweit sie in der Lage sind, das Natur- und Freiraumsystem der Stadt zu stützen bzw. zu ergänzen. Bei der Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffe in der verbindlichen Bauleitplanung sind für die Maßnahmen des Ausgleichs die prioritären Räume und Flächen der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption des LaPro grundsätzlich vorrangig zu berücksichtigen. Das Planungsgebiet liegt innerhalb einer solchen überbezirklichen Ausgleichsfläche und ist Teil der Ausgleichsflächenkonzeption. Ziel ist die Entwicklung eines Parks auf dem Gleisdreieck (VI-140a). Die Darstellung des Planungsgebietes als Parkfläche ist jedoch der Maßstäblichkeit geschuldet. Der Plan berücksichtigt nicht, dass die Ränder des Parkes einer baulichen Entwicklung zugeführt werden sollen, um das Gleisdreieck wieder in das 21 Stadtgefüge einzubeziehen. Diese Bebauung des Randes war Grundvoraussetzung für die Entwicklung der künftigen Parkflächen. Landschaftsplan Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Landschaftsplanes VI-L-1a „Gleisdreieck“. Der Plan wurde 1982 eingeleitet und 1983 in die frühzeitigen Beteiligungsschritte gegeben. Ein Biotopflächenfaktor -BFF- als ökologischer Mindeststandard wurde nicht festgesetzt. Dieser Landschaftsplan berücksichtigt noch nicht die Entwicklungen, die sich nach der Wende durch die Gestaltung des Potsdamer Platzes und die damit verbundene Aufwertung des Gleisdreiecks als Parks ergeben haben. Eine Berücksichtigung dieser Planung ist daher nicht erforderlich, da sie von anderen Rahmenbedingungen ausgeht. Denkmalschutzgesetz Im Geltungsbereich und auch unmittelbar angrenzend befinden sich keine Denkmäler gemäß § 10 i.V.m. § 11 Abs. 2 Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln). Für den beplanten Bereich nennt das aktuelle öffentliche Verzeichnis der Denkmale in Berlin (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001, ABI. Nr. 29 vom 14.06.2001, und in der jeweils fortgeschriebenen Fassung, Stand 14.01.2011) derzeit keine Bodendenkmale. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 erfolgte vom Landesdenkmalamt Berlin, Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege jedoch der Hinweis, dass das gesamte Plangebiet des Bebauungsplans VI-140 als archäologisches Verdachtsgebiet mit zahlreichen urund frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten ist. Es handelt sich hierbei um einen neuzeitlichen Friedhof. Das weitere Auftreten von Bodenfunden ist zu erwarten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden. STEP Klima Das Land Berlin hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima beschlossen. Ziel des Stadtentwicklungsplans ist es die Stadt auf den Klimawandel vorzubereiten. Der Klimawandel trifft die Städte auf besondere Weise, er wirkt sich auf das Bioklima und damit auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen aus. Der Stadtentwicklungsplan Klima widmet sich den räumlichen und stadtplanerischen Aspekten des Klimas in Berlin. Ziel des STEP Klima ist es: • gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen im bebauten und unbebauten Bereich zu verhindern, • Schäden durch klimawandelbedingte Extremereignisse zu minimieren, • die ökologischen System der Gewässer auch bei veränderten Niederschlagscharakteristiken zu stabilisieren, • ein häufiges Überlaufen der Mischwasserkanalisationen zu verhindern, • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen zu sichern, • gute Erreichbarkeit mit ÖPNV zu sichern und • Infrastrukturen der Ver- und Entsorgung funktionstüchtig zu halten Die das Planungsgebiet umgrenzende Wohnnutzung ist den Bereichen zuzuordnen, die zukünftig (bis 2050) von einer ansteigenden bioklimatischen Belastung betroffen sein werden. Die Belastung wird bis 2050 weiter zunehmen, da eine ungünstige bioklimatische Situation im Bestand besteht. Eine gravierende Folge des Klimawandels ist die Verschlechterung des Bioklimas der Stadt: Lange Hitzeperioden machen selbst gesunden Erwachsenen zu schaffen. Für Kranke, Vorbelastete und Ältere können Sie lebensbedrohlich sein. Die angrenzenden Wohngebiete zwischen Am Karlsbad und Lützowstraße gehören jedoch nicht zu einem prioritären Handlungsfeld. Erst der weiter nördlich gelegene Potsdamer Platz gehört zu einem prioritären Handlungsfeld. Die Stadtbäume sind dem aktuellen Handlungsbedarf zugeordnet, da sie als grundsätzlich als empfindlich gegenüber Niederschlagswasserrückgang im Sommer gelten. Der angrenzende (zukünftige) Park auf dem Gleisdreieck ist als eine Grün- und Freifläche von mittlerer bis hoher stadtklimatischer Bedeutung dargestellt. Diese Grün- und Freiflächen sind zu qualifizieren und anzupassen. 22 Das Planungsgebiet gehört wie alle Flächen im S-Bahnring zum Handlungsfeld Mischwassersystem, das sehr überlaufanfällig ist und damit zu einer Verschmutzung der Gewässer beiträgt. 4.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 4.2.1 Untersuchungsrahmen Der Untersuchungsgegenstand ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE und die durch die Planung voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen. Zur Ermittlung der Umweltauswirkungen der geplanten Nutzungen auf den Naturhaushalt werden Untersuchungsräume definiert. Die Untersuchungsräume richten sich nach den möglichen Umweltauswirkungen. Hauptkriterien für die Abgrenzung sind die Reichweiten der Auswirkungen der Planung (Wirkfaktoren) sowie die an das Planungsgebiet angrenzenden Nutzungen mit ihren spezifischen Empfindlichkeiten und die örtlichen Gegebenheiten. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Boden (orange dargestellt in Abb. 5) erstreckt sich auf das Planungsgebiet (rot dargestellt in Abb. 5) selbst, da durch die Wirkfaktoren der Planung und die örtlichen Gegebenheiten keine über das Planungsgebiet hinausgehenden Auswirkungen verursacht werden. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt (orange dargestellt in Abb. 5, identisch zu Schutzgut Boden) beschränkt sich ebenfalls auf das Planungsgebiet, da das Planungsgebiet durch die Vornutzung als Golfplatz sehr stark verarmt ist hinsichtlich seines Arteninventars und über das Planungsgebiet hinaus gehende Wirkungen nicht wahrscheinlich sind. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Wasser (dunkelblau dargestellt in Abb. 5) erstreckt sich neben dem Planungsgebiet selbst auch auf den Landwehrkanal, da im Planungsgebiet und Umgebung die Grundwasserflurabstände gering sind und somit die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers doch. Negative Auswirkungen sind hier zu vermeiden. Die Untersuchungsräume stellen sich wie folgt dar. 23 Abb. 5: Schutzgutbezogene Untersuchungsräume Umweltprüfung Der Untersuchungsraum für die Schutzgüter Kulturgüter und sonstige Sachgüter (violett dargestellt in Abb. 5) umfasst nur das Planungsgebiet selbst, da hier keine Denkmale oder Bodendenkmale vorkommen bzw. in der unmittelbaren Umgebung vorhanden sind, die durch die Planung beeinträchtigt werden könnten. Die Schutzgüter Klima / Luft sowie die Schutzgüter Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung (hellblau dargestellt in Abb. 5) umfassen neben dem Planungsgebiet die angrenzenden empfindlichen bestehenden und geplanten Nutzungen, da hier Auswirkungen durch Schall- und Erschütterungsemissionen möglich sind bzw. Wirkungen auf das Planungsgebiet zu erwarten sind. Auch der Fernbahntunnel der Nord-Süd-Verbindung ist daher im Untersuchungsraum enthalten. Bzgl. der Verkehrszunahme ist auch der südlich angrenzende B-Plan VI-140h VE in den Untersuchungsraum eingefasst, da auch von dort eine weitere Zunahme des Ziel- und Quellverkehrs auf der Flottwellstraße erzeugt wird. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Landschaftsbild (grün dargestellt in Abb. 5) berücksichtigt die Sichtbeziehungen, die im Zusammenhang mit dem Planungsgebiet stehen und beeinträchtigt werden könnten. 24 4.2.2 Bestandsaufnahme und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Bebauungsplanes VI-140 beschlossen. Zeitlicher Ausgangspunkt für die Betrachtung der Umweltauswirkungen für die Umweltprüfung ist der Umweltzustand zum Zeitpunkt 2011/2012. Zu diesem Zeitpunkt war die Golfplatznutzung bereits aufgegeben (seit Anfang 2009) und die Bauarbeiten zum Park auf dem Gleisdreieck auf dem benachbarten Grundstück begonnen. Das Planungsgebiet stellte sich demnach primär als Baustellenfläche bzw. als Brachfläche dar. Im Folgenden werden die Schutzgüter mit ihren Bestandsmerkmalen und Empfindlichkeiten dargestellt. 4.2.2.1 Schutzgüter Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung 4.2.2.1.1 Bestand Lärmemissionen Das Planungsgebiet wurde hinsichtlich seiner schalltechnischen Belastung untersucht (ALB Februar 2012). Grundlage bildet das Verkehrsgutachten (IGR Februar 2012, überarbeitet April 2012) und die daraus resultierenden Verkehrsmengen. Die gutachterliche Untersuchung zeigt, dass das Planungsgebiet im Bestand bereits durch Verkehrs- und Schienenverkehrslärm vorbelastet ist. Die vorhandenen KFZ-Lärmbelastungen setzen sich aus dem Straßenverkehr auf der Flottwellstraße, der Pohlstraße, der Lützowstraße und dem Schöneberger Ufer zusammen. Die Tagesbelastungen auf dem Schöneberger Ufer und der Potsdamer Straße umfassen rd. 32.900 Kfz/24h. Im Zuge der Flottwellstraße liegen diese Belastungen zwischen 4.300 und rd. 5.000 Kfz/24h. Demgegenüber sind die Belastungen im Zuge der Lützowstraße mit 2.250 Kfz/24h und der Pohlstraße mit rd. 1.200 Kfz/24h deutlich geringer. Gerade die Emissionen im Bereich des Schöneberger Ufers wirken im Bestand auf das Planungsgebiet, da keine Bebauung mit Barrierewirkung vorhanden ist. Für die Verkehrslärmberechnungen sind neben den vorhandenen Straßen im Untersuchungsraum, die U-Bahnlinien U1 und U2 sowie die südöstlich des Plangebietes gelegenen und bis zu einem Tunnelportal oberirdisch verlaufenden Gleise von Strecken der Deutschen Bahn AG von Bedeutung. An den Immissionsorten in der Flottwellstraße werden im Bestand als höchste Schallpegel tags 63 dB(A) und nachts 57 dB(A) an den Außenfassaden entlang der Flottwellstraße erreicht. Am höchsten sind die Werte Am Karlsbad mit tags 64,4 dB(A) und nachts 58,5 dB(A). Hiermit werden die Orientierungswerte für Mischgebiete im Bestand zum Teil bereits überschritten. Erschütterungs- und Sekundärluftschallimmissionen Das Planungsgebiet wird im nördlichen Teil direkt von einem Fernbahntunnel tangiert. Der Fernbahntunnel zwischen den Stationen Potsdamer Platz und Südkreuz ist Bestandteil der Nord-Süd-Verbindung Berlin mit Regional- und Fernbahn- bzw. ICE-Verkehr in dichter Zugfolge. Um zu untersuchen, in welchem Maße Verkehrserschütterungen aus dem Tunnel in die geplanten Gebäude eingetragen werden können, wurde eine Immissionsprognose erstellt (GuD 2011). Die Ergebnisse sind im Rahmen der Prognose dargestellt (vgl. Kap. 4.2.3.1.1) Erholungsfunktion Die Fläche hat im Bestand keine Bedeutung für die Erholungsvorsorge. Die Zwischennutzung als Golfplatz wurde vor zwei Jahren aufgegeben. Die Fläche ist partiell eingezäunt und nicht öffentlich zugänglich. Die Fläche scheint trotz Absperrung jedoch zum Hundeauslauf und als Spielplatz genutzt zu werden. Westlich des Planungsgebietes grenzt die Grünfläche Am Karlsbad an, die für die wohnungsnahe Erholung Bedeutung an. Durch diese Grünfläche verläuft der sog. Tiergartenring, eine der übergeordneten Wegeverbindungen (sog. 20 Grüne Hauptwege). Nördlich des Planungsgebietes verläuft ein Geh- und Radweg am Landwehrkanal, der eine übergeordnete Grünverbindung trotz der stark frequentierten Straße Schönberger Ufer darstellt. Nördlich des Kanals befindet sich in Verlängerung des Planungsgebietes mit dem Til- 25 la-Durieux-Park eine Grünverbindung nach Norden, wobei die nächste Brücke westlich des Planungsgebietes an der Köthener Straße liegt. 4.2.2.1.2 Empfindlichkeit Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Lärmbelastung und einer Erhöhung der Verkehrsmengen, da das Planungsgebiet und die angrenzende Bebauung insbesondere durch das Schöneberger Ufer bereits vorbelastet sind. Es besteht keine Empfindlichkeit gegenüber Verlust an Erholungsfläche, da die Fläche im Bestand keine Bedeutung als Erholungsfläche hat. Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen (z.B. zusätzlichem Verkehr) der übergeordneten Wegeverbindung am Landwehrkanal. 4.2.2.2 Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt 4.2.2.2.1 Pflanzen Bestand Das Planungsgebiet stellt sich nach der Nutzungsaufgabe des Golfplatzes (2009) als Brachfläche dar. Die Fläche war bei einer Begehung 2012 gerade im nördlichen Bereich durch einen großen Anteil an Schotter- und Kiesauflage geprägt. Dies ist auf Reste von befestigten Flächen der Golfplatznutzung zurück zuführen (Parkplatz etc.). Die versiegelten Flächen wurden bis auf wenige Quadratmeter beseitigt und das Bettungsmaterial blieb zurück. Ein Teil der Kiesauflage gerade am westlichen Rand des Planungsgebietes ist vollkommen unbewachsen und liegt offensichtlich erst kürzlich dort. Dies könnten Reste aus der benachbarten Baustelle des Parks auf dem Gleisdreieck sein. Zwischen Baustelle und Planungsgebiet gibt es keine Absperrung, zum Teil werden daher auch Materialien im Planungsgebiet zwischengelagert. Der südliche Teil des Planungsgebietes ist durch die eigentliche Golfplatznutzung stark überprägt. Die ehemalige Driving Range stellt sich als artenarme Ruderalflur dar und ist aus dem Golfplatzrasen hervorgegangen. Der prägende Gehölzbestand aus heimischen und nichtheimischen Gehölzen auf und am oberen Rand der Böschung entlang der Flottwellstraße am westlichen Grundstücksrand ist bis heute das einzige Wert gebende Element im Planungsgebiet. Kennzeichnende Arten sind Hybrid-Pappeln (Populus x canadensis), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), SpitzAhorn (Acer platanoides), Robinie (Robinia pseudoacacia) und Götterbaum (Ailanthus altissima). Dazwischen kommen im Wechsel ausgeprägte Waldreben-Schleiern (Clematis vitalba) sowie Silberregen/ Schlingknöterich (Fallopia baldschuanica) vor. Der Unterwuchs wird von Stauden stickstoffliebender Ruderalfluren aufgebaut. Der Boden mit teils schotterreichem, teils sandig-kiesigem Substrat ist inzwischen mit lückiger, teilweise auch dichter schließender Ruderalvegetation bewachsen. Prägend sind dominierender Weiß-Klee (Trifolium repens) und Gewöhnlicher Beifuß (Artemisia vulgaris). Hinzu treten weitere Arten der einjährigen Ruderalgesellschaften und der zwei- und mehrjährigen ruderalen Staudenfluren sowie deren Begleiter. Häufig sind dabei Hopfenklee (Medicago lupulina), Kanadisches Berufkraut (Conyza canadensis), Kanadische Goldrute (Solidago canadensis) und Wilde Möhre (Daucus carota), daneben Rainfarn (Tanacetum vulgare), Schmalblättriger Doppelsame (Diplotaxis teniufolia), Spitz-Wegerich (Plantago lanceolata), Breit-Wegerich (Plantago major) und Zweijährige Nachtkerze (Oenothera biennis). Desweiteren kommen Melde (Atriplex spec.), Echte Kamille (Matricaria recutita),, Gewöhnliches Bitterkraut (Picris hieracioides), Schmalblättriges Greiskraut (Senecio inaequidens) und Lanzett-Kratzdistel (Cirsium vulgare) vor. An einigen Stellen ist der Boden flächig mit Holzhäckseln bedeckt. Am Übergang zum Gehölzbestand am Rand sowie am Übergang zum ehem. Golfplatzareal (Trennung nördlicher und südlicher Bereich durch einen Maschendrahtzaun) tritt lokal Land-Reitgras (Calamagostis epigeios) hinzu. Insbesondere im nördlichen Teil der Fläche ist zerstreut Anwuchs von Robinie und Götterbaum zu verzeichnen. Das Planungsgebiet ist durch stark gestörte Biotope gekennzeichnet und weist aus naturschutzfachlicher Sicht lediglich einen eingeschränkten (geringen bis mittleren) Wert auf. 26 4.2.2.2.2 Tiere Bestand Im Rahmen des Bebauungsplans VI-140 erfolgten faunistische Untersuchungen zu den Tiergruppen Vögel (Aves), Kriechtiere (Reptilia), Laufkäfer (Carabidae) und Heuschrecken (Saltatoria) für den Umgriff des gesamten Gleisdreiecks. Die Untersuchungen wurden für das Bebauungsplangebiet VI-140i VE ausgewertet und es wurde eine ergänzende Begehung 2011 vorgenommen hinsichtlich des Potenzials der Fläche für das Vorkommen streng geschützter Arten, da diese im Bebauungsplanverfahren durch den § 44 BNatSchG eine herausragende Bedeutung zukommt (vgl. Kap. 4.2.3.5). Das Planungsgebiet wurde sowohl 2006 als auch 2011 hinsichtlich des Vorkommens von Vogelarten begangen, wobei 2011 nur eine ergänzende gutachterliche Einschätzung hinsichtlich des Vorkommens streng geschützter Vogelarten anhand der Parameter Bewuchs und Störungsintensität erfolgte. Auf der Fläche konnten keine Hinweise für eine Besiedelung durch Vogelarten gefunden werden. Im Gehölzaufwuchs waren keine Nester von Freibrütern zu finden. Wegen des Fehlens von Altbäumen sind keine ganzjährig geschützten Lebensstätten (Baumhöhlen) auf der Fläche. Ob eine Besiedelung durch Bodenbrüter, wie dem streng geschützten und in Berlin vom Aussterben bedrohten Brachpieper Anthus campestris erfolgt, konnte auf Grund des Untersuchungszeitraumes nicht endgültig eingeschätzt werden. Jedoch sprechen die intensive Nutzung der Fläche sowie das umfangreiche Baugeschehen auf unmittelbar angrenzenden Flächen dagegen. Ergänzende Untersuchungen erfolgen aufgrund der gutachterlichen Einschätzung nicht. Die streng geschützte Art Zauneidechse wurde bisher einmal am 15. Juni 2010 mit einem Jungtier am südlichen Rand des Gleisdreiecks, im Bereich der Yorckbrücken, nachgewiesen (K.-H. Kielhorn schrftl. Mitt.). Der Fundpunkt liegt ca. 500 m vom Planungsgebiet entfernt. Zwischen dem Nachweisort der Zauneidechse und dem Plangebiet verlaufen Bahntrassen, u. a. der ICE-Tunnel. Im Bereich des Fundpunktes befanden sich zum Zeitpunkt des Nachweises Gehölzsäume, offene Sandflächen u. ä., die den Lebensraumansprüchen der Art entsprechen. Das Planungsgebiet bietet auf Grund des ausschließlich aus Schotter bestehenden Untergrundes und der damit fehlenden Versteckmöglichkeiten sowie Eiablageplätze (Fortpflanzungsstätten) keine bzw. nur sehr eingeschränkte Lebensraumqualitäten für die Zauneidechse. Auch die Hangkante kann wegen des Gehölzaufwuchs und der Störungen im Gebiet als pessimaler Lebensraum der Art eingeschätzt werden. Zumindest ein dauerhaftes Vorkommen der Art im Planungsgebiet kann ausgeschlossen werden. Das Vorkommen weiterer streng geschützter Arten, wie holzbewohnende Käferarten sowie Amphibien, kann auf Grund der Biotopausstattung, den Biotopansprüchen der einzelnen Arten, u. a. das Fehlen von Gewässern und alten Laubbäumen ausgeschlossen werden. Die Untersuchungen zu Heuschrecken, Laufkäfern und Schmetterlingen, die für den Bebauungsplan VI-140 erstellt wurden, können nicht bezogen auf das Planungsgebiet VI-140i VE ausgewertet werden, da das Gutachten keine flächenbezogenen Aussagen trifft. Auf Grund der Vegetationsstruktur (Vegetationsaufnahme 2011) hat das Planungsgebiet im Bestand jedoch keine besondere Lebensraumfunktion für diese Tiergruppen, weitere Untersuchungen erfolgen daher nicht. 4.2.2.2.3 Biologische Vielfalt – Bestand Im Planungsgebiet besteht durch die voran gegangenen Nutzungen nur überwiegend geringwertige Vegetation. Ausnahme bildet der Baumbestand an der Flottwellstraße. Das Planungsgebiet hat insgesamt nur eine geringe Wertigkeit bezogen auf die biologische Vielfalt. 4.2.2.2.4 Empfindlichkeit Für das Planungsgebiet besteht nur eine geringe Veränderungsempfindlichkeit, da das Planungsgebiet durch stark gestörte Standorte geprägt ist. Es besteht eine geringe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen und damit verbundenen Vegetations- bzw. Lebensraumverlust im gesamten Planungsgebiet für die Tierwelt. 27 4.2.2.3 Schutzgut Boden 4.2.2.3.1 Bestand Das Planungsgebiet liegt am südlichen Rand des Warschau-Berliner Urstromtals. Südlich des Planungsgebietes, im Bereich des Flaschenhalses, beginnt die Teltow-Hochfläche. Am westlichen Rand des Planungsgebietes befindet sich eine bewachsene Böschung. Das Gelände steigt von der Straße Schöneberger Ufer an. Das Baufeld liegt überwiegend ca. 3 m höher als der Gehweg an der Flottwellstraße. Der Geländesprung wird durch eine Böschung sowie eine Mauer gesichert. Die Höhenlage liegt bei etwa +33,5 m NHN im Bereich der Straße. Auch innerhalb des Planungsgebietes ergibt sich eine Geländeerhöhung. Die Höhenlagen auf dem Grundstück schwanken zwischen etwa 33,0 m NHN im nördlichen Geländeteil und etwa 37,0 m NHN im südlichen Teil. Das Gelände steigt nach Westen um rund +0,5 m auf +37 m NHN an. Die Geländefläche ist unbefestigt. Die Aufschüttung ist auf die Nutzung des Gleisdreiecks und die historische Entwicklung zurückzuführen. Die natürliche Reliefierung des Geländes wurde bei der Anlage der Bahnanlagen nivelliert. Die Auffüllungen wurden zur Jahrhundertwende durchgeführt, um den Schienenverkehr gegenüber dem angrenzenden Straßenverkehr in eine zweite, durchschnittlich vier Meter, stellenweise sogar bis zu sechs oder sieben Meter höhere Ebene zu verlagern. Im Planungsgebiet ist die Aufschüttung deutlich geringer als in anderen Bereichen des Gleisdreieckes wie z.B. im Bereich der Möckernstraße. Das Planungsgebiet war ehemals mit Lok- und Geräteschuppen des Potsdamer Güterbahnhofs bebaut, die nach dem 2. Weltkrieg abgerissen wurden. Im Rahmen der Bauarbeiten zur Nord-Süd-Trasse der Deutschen Bahn AG erfolgte ein provisorischer Brückenbau zum Potsdamer Platz für den ebenfalls weiträumige Aufschüttungen erforderlich wurden, die noch die heutige Geländesituation prägen. Die Aufschüttung erreicht zum Teil Mächtigkeiten von 6,0 m. Das Planungsgebiet stellt sich im Bestand als nahezu unversiegelte Fläche dar. Nur eine kleine Restfläche von ca. 15 m² ist derzeit noch versiegelt (Betoneinfassung, Reste einer Pflasterung). Dies kann vernachlässigt werden (unter 1%). Im Bereich der noch unversiegelten Flächen sind als Bodengesellschaft Lockersyrosem + Regosol + Pararendzina anzusprechen. Das Ausgangsmaterial sind Aufschüttungen von Sanden, Schottern, Industrie, Bau- und Trümmerschutt. Die Auffüllmächtigkeit schwankt zwischen 1,6 m und 6,0 m, im Mittel hat die Auffüllung eine Mächtigkeit von etwa 4,5 m. Die Auffüllung setzt sich überwiegend aus Mittelsand zusammen, der fein- oder grobsandige, z.T. kiesige, z.T. schwach schluffige Beimengungen aufweist. Ziegel- und Betonreste sind auch vorhanden. Der Eingangsbereich ist durch anstehende Kiesschüttungen geprägt. Unter der Auffüllung folgen humose Sande. Nur bei einer Bohrung fanden sich Einschlüsse von sandigem Torf (G+B 2011). Die Böden befinden sich im sog. Unerheblichkeitsbereich. Dies sind Böden bei denen bei der Planung keine besonderen Anforderungen bestehen. Die allgemeinen Belange des Bodenschutzes sind dennoch zu berücksichtigen. Insgesamt liegt im Planungsgebiet nur eine geringe Leistungsfähigkeit im Mittel der fünf Bodenfunktionen (Summe der Einzelbewertungen < 9) und keine hohe Leistungsfähigkeit bei einer der Bodenfunktionen vor. Der gesamte Bereich des Planungsgebietes ist durch die Vornutzung bereits stark anthropogen beeinflusst. Orientierende Altlastenuntersuchung Das Plangebiet ist Teilfläche einer unter der Nr. 390 (Güterbahnhofsfläche und Lagerplatz) im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) geführten Fläche. Der Altlastenverdacht hinsichtlich des Plangebietes konnte inzwischen ausgeräumt werden. 28 Abb. 6: Auszug Bodenbelastungskataster (Stand November 2011) Im Rahmen der Baugrunduntersuchung erfolgte eine Untersuchung der Probennahmen hinsichtlich der LAGA und eine Bewertung bzw. Zuordnung in die Einbauklassen vorgenommen. In zwei Proben kam es durch einen erhöhten PAK-Summenwert sowie aufgrund geringer Überschreitungen bei dem Schwermetall Quecksilber zur Überschreitung des Zuordnungswertes Z0. Eine dieser Mischproben wies zudem eine geringe Überschreitung des Zuordnungswertes Z 1.1 im Eluat auf. Alle weiteren Parameter im Feststoff wie im Eluat sind unauffällig. Auf der Grundlage der Eluatuntersuchung kann davon ausgegangen werden, dass kein wesentlicher Schadstoffaustrag aus der Auffüllung im Grundwasser besteht. Auf Grund der Zuordnungswerte erfolgt die Einordnung der Auffüllung entsprechend LAGA in die Einbauklasse 1 (eingeschränkt offener Einbau). Das Auffüllungsmaterial ist somit für den offenen Einbau in technischen Bauwerken oberhalb des Grundwassers geeignet. An der Westseite der Flottwellstr. befinden sich folgende Katasterflächen des Bodenbelastungskatasters Berlin: Im Bodenbelastungskataster Berlin (BBK) registrierte Flächen Adresse Kataster-Nr. (BBK) Flottwellstr. 2 15166 Flottwellstr. 3 15165 Kategorie n. § 2 BBodSchG Altlast Bemerkungen Altlast Erhöhte Blei- und Kupferbelastung in der Auffüllung Das neu bebaute Grundstück Lützowstr. 12 wurde 2011 nach Vorlage der Sohlbeprobungen u. Grundwassermessungen befreit. Für den Bereich Flottwellstr. 4-5 besteht weiterhin Altlastenverdacht Altlastverdächtige Fläche Flottwellstr. 4-7 / Lützowstr. 1-2 1279 Erhöhte Bleibelastung in der Auffüllung Grundsätzlich besteht nur bei Ausbildung eines Absenktrichters bis zu den Altlastenflächen und längerer Wasserhaltung die Möglichkeit, dass sich Grundwasserbelastungen verlagern können. Dies wäre rechtlich nicht zulässig. Grundwassermessungen liegen aber für den Bereich der Flottwellstr. 2-5 nicht vor. Nach derzeitigem Sachstand besteht jedoch kein Verdacht auf erhebliche Grundwasserschäden aus dem Bereich der obigen Grundstücke. Außerdem wurden im Rahmen einer wasserrechtlichen Erlaubnis auch drei Grundwassermessstellen an der östlichen Seite der Flottwellstr. 8-18 errichtet. Die Nullbeprobung (ohne Absenktrichter) von 2012 ergab folgende Überschreitungen des Geringfügigkeitsschwellenwertes (GFS), also dem Wert bei dem ein Grundwasserschaden zu konstatieren ist: 29 Blei Cadmium Kupfer Leitfähigkeit µg/l µg/l µg/l µS/cm G2 G3 G5 9 0,5 10 0,9 10 1 16 2130 Berliner Liste 2005 GFS 7 0,5 14 Deutet auf Überschreitung des GFS für Sulfat hin. Die Messstelle G 5 liegt unmittelbar neben dem südlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen B-Plans VI-140i VE, die anderen beiden Messstellen liegen südlicher. Insgesamt werden die Messergebnisse unter Berücksichtigung der Grundwasserfließrichtung nach Nordwesten durch das Bezirksamt Mitte so interpretiert, dass die Belastungen im Grundwasser aus dem Anstrom vom Gleisdreieck-Gelände kommen. Im Abstrom des Gleisdreiecks ist ohne Einfluss der kurz bevorstehenden Wasserhaltung nur ein geringer Grundwasserschaden mit Schwermetallen vorhanden. Bedenken gegen den B-Plan bestehen seitens der Bodenschutzbehörde des BA Mitte nicht. Kampfmittel Es liegen keine Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet vor. Eine präventive Untersuchung vor Baubeginn liegt im Interesse des Bauherrn und ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 4.2.2.3.2 Empfindlichkeit Im Planungsgebiet besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Versiegelung / Überbauung, da das Planungsgebiet unversiegelt ist. Gegenüber Verdichtungen und damit verbundenen Veränderungen des Bodenwasserhaushaltes / Entwässerung besteht im Planungsgebiet nur eine geringe Empfindlichkeit, da durch die Nutzungsgeschichte bereits Verdichtungen bedingt sind und keine natürliche Horizontierung der Böden vorliegt. Bezogen auf Altlasten im Boden und Kampfmittel ist insgesamt eine geringe Veränderungsempfindlichkeit gegeben (Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers wird unter Schutzgut Wasser abgehandelt). 4.2.2.4 Schutzgut Wasser 4.2.2.4.1 Bestand Das Grundwasser fließt laut Angabe der Grundwassergleichenkarte im Geologischen Atlas von Berlin großräumig in nördliche Richtung zur Spree. Der unbeeinflusste Grundwasserspiegel ist zwischen + 31,6 m NHN zu erwarten (G+B 2011). Aufgrund der Aufschüttungen beträgt der Grundwasserflurabstand überwiegend im Baufeld ca. 4 m - 7 m und nur an der Nordspitze 2 m – 2,5 m. Außerhalb des Planungsgebietes beträgt der Grundwasserflurabstand 2 m – 3 m im Verlauf der Flottwellstraße, direkt angrenzend an das Planungsgebiet. Da die Fläche sich im Bestand als unversiegelt darstellt, ist von einem weitgehenden naturnahen Wasserhaushalt auszugehen. Anfallendes Niederschlagswasser wird versickert und durch die Vegetation z.T. zurückgehalten und steht der Verdunstung zur Verfügung. Die Verschmutzungsempfindlichkeit ist als hoch einzustufen, da durch die sandigen bis kiesigen Deckschichten mit nur geringen bindigen Anteilen die Sickergeschwindigkeit relativ hoch ist. Die nächstgelegenen Grundwassermessstellen des Hauptgrundwasserleiters befinden sich südwestlich des Planungsgebietes in der Pohlstraße (Grundwassermessstelle Nr. 52). Gemäß Messergebnissen der letzten 11 Jahre ist der Wasserspiegel bei etwa NHN + 31,5 und 31,8 relativ konstant (G+B 2011). Es wurden Grundwasserproben entnommen. Dabei wurden geringfügige Belastungen festgestellt. Unter anderem wurden geringfügige Auffälligkeiten bei der Leitfähigkeit und dem DOC-Summenparameter (gelöster organischer Kohlenstoff) festgestellt. Das Grundwasser 30 wurde auch hinsichtlich seiner Betonaggressivität untersucht. Das Grundwasser ist aufgrund eines erhöhten Sulfatgehaltes als mäßig stark betonangreifend einzuschätzen (GuD 2011). Oberflächengewässer sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. 4.2.2.4.2 Empfindlichkeit Es besteht eine hohe Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers, da der Grundwasserflurabstand gering, die Wasserdurchlässigkeit äußerst hoch und das Filtervermögen gering ist. Gegenüber einer Zunahme der Versiegelung und einer dadurch bedingten Veränderung des naturnahen Wasserhaushaltes besteht eine hohe Empfindlichkeit. 4.2.2.5 Schutzgut Klima / Luft 4.2.2.5.1 Bestand Das Planungsgebiet ist Teil des sog. Gleisdreiecks. Dem Gleisdreieck, insbesondere dem Bereich des ehem. Potsdamer Güterbahnhofs wird in verschiedenen Gutachten ein besonderer Stellenwert im klimatischen Gefüge der Berliner Innenstadt eingeräumt. Die klimatisch positiven Effekte des Gleisdreiecks wurden durch die Bebauung des Potsdamer Platzes und die baulogistische Nutzung und den damit verbundenen Vegetationsverlust z.T. bereits vermindert (Ketzler et al. 1993). Im Rahmen eines Fachbeitrags zum Stadtklima wurde das Planungsgebiet hinsichtlich seiner Bedeutung für das lokale und das Stadtklima untersucht (GEO-NET 2012). Das Gutachten verdeutlicht, dass das Planungsgebiet als Teil des Gleisdreiecks Bedeutung für den Luftaustausch hat. Im Bestand erfolgt durch die unversiegelten und zum Teil Vegetation bestandenen Flächen eine deutlich stärkere nächtliche Wärmeabstrahlung als in bebauten Gebieten. Das bodennahe Temperaturfeld weist oberflächennahe Lufttemperatur von 16 – 18°C in 2 m über Grund auf. In Angrenzung an die Flottwellstraße liegt die Temperatur etwas höher zwischen 18 - 19°C. Die Luftaustauschprozesse im unmittelbaren Umfeld des Planungsgebietes spielen sich somit insgesamt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau ab. Das autochthone Strömungsfeld weist Strömungsgeschwindigkeiten von 0,2 – 0,3 m/s auf. Die Strömungen kommen von Süden und schwenken im Bereich des Planungsgebietes nach Westen ab. Die räumliche Ausprägung des Kaltluftvolumenstroms geht im Wesentlichen mit der des bodennahen Strömungsfeldes einher. Der Volumenstrom hat im südlichen Teil nur eine geringe überwiegend jedoch eine mittlere Intensität mit einer Geschwindigkeit von 0,3 – 0,5 m/s. Innerhalb des westlich angrenzenden Baublocks erfolgt eine Zunahme auf einen hohen Volumenstrom. Die bioklimatische Situation im Plangebiet wird vorwiegend mit der Belastungsstufe 1 „sehr günstig“ bewertet. Die Grundlage für die Beurteilung der bioklimatischen Belastung ist der Bewertungsindex PMV (Predicted Mean Vote) als dimensionsloses Maß für die nächtliche Wärmbelastung. Dieser gibt den Grad der Behaglichkeit bzw. Unbehaglichkeit als mittlere subjektive Beurteilung wieder (GEO-NET 2012). Es wurde eine Luftschadstoffuntersuchung der Kfz-bedingten Luftschadstoffbelastung von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 durchgeführt, die als wichtige Leitgrößen für verkehrsstämmige Luftverunreinigungen gelten. Dabei wurde untersucht, welchen Einfluss das Planvorhaben auf die lufthygienischen Verhältnisse im Plangebiet und dessen Umgebung ausübt, und insbesondere, ob Immissionsgrenzwerte (IGW) überschritten werden. Der Luftschadstoffuntersuchung liegen Verkehrswerte für die im Untersuchungsraum gelegenen Straßen für folgende Szenarien zu Grunde: • • Prognosenullfall (PNF): Analyse der Ist-Belastung auf der Grundlage der Straßenverkehrszählung 2009 und Zählungen des Verkehrsgutachters Prognoseplanfall (PPF): PNF zuzüglich der durch alle drei Baufelder entlang der Flottwellstraße (Bebauungspläne VI-140g, VI-140h VE und VI-140i VE) und der durch die geplante Bebauung (ca. 300 WE) westlich der Flottwellstraße induzierten zusätzlichen Verkehre. Um die Auswirkungen der Bauvorhaben ermitteln zu können, werden die Luftschadstoffkonzentrationen für den Prognoseplanfall – nach Realisierung der planermöglichten Bauvorhaben – berechnet mit dem Prognosenullfall – ohne Realisierung der Bauvorhaben – 31 verglichen. Die Immissionsberechnungen wurden mit den Immissionsgrenzwerten der 39. BImSchV verglichen. In der Bestandssituation werden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an den Gebäuden in allen Bereichen, östlich wie westlich der Flottwellstraße, eingehalten (ALB 2012). 4.2.2.5.2 Empfindlichkeit Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Austauschbarrieren, die den Kaltluftmassenstrom in Richtung Innenstadt und angrenzende Quartiere behindern könnten. Die Empfindlichkeit gegenüber klimatisch bedeutenden Vegetationsverlust ist im überwiegenden Teil des Planungsgebietes gering und nur im Randbereich hoch. Die Empfindlichkeit gegenüber einer Verkehrszunahme und dadurch bedingte Zunahme der Luftbelastung wird als hoch eingeschätzt, da im Bestand durch die Potsdamer Straße und das Schöneberger Ufer eine hohe Vorbelastung vorliegt. 4.2.2.6 Schutzgut Landschaft 4.2.2.6.1 Bestand Das Planungsgebiet ist im Bestand durch die Klinkermauer von der Flottwellstraße aus nicht erlebbar. Einblicke sind zudem durch den dichten Vegetationsbestand sehr stark eingeschränkt. Die Klinkermauer kann durch seine geschichtliche Bedeutung aus der Eisenbahnnutzung als prägendes Merkmal bezeichnet werden. Nur von den oberen Stockwerken der gegenüberliegenden Bebauung sind Blickbeziehungen vorhanden. Einen Blick in das Planungsgebiet ist nur von der Straße Schöneberger Ufer möglich. Der überwiegende Teil der Fläche stellt sich als brachgefallene Golfplatzfläche mit entsprechenden Nebenanlagen dar. Für das Landschaftsbild sind im Bestand mit Ausnahme der Klinkermauer keine Wert gebenden Elemente feststellbar. 4.2.2.6.2 Empfindlichkeit Die Veränderungsempfindlichkeit gegenüber der Bestandssituation ist mit Ausnahme der Klinkermauer gering. 4.2.2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 4.2.2.7.1 Bestand Im Planungsgebiet befinden sich keine Denkmäler. Das Vorkommen von Bodendenkmälern kann im Planungsgebiet nicht vollständig ausgeschlossen werden, ist jedoch aufgrund der anthropogenen Überformung sehr unwahrscheinlich. Als Sachgüter sind die angrenzenden Wohngebäude zu betrachten, die durch umweltbezogene Beeinträchtigungen (z.B. Lärm, Erschütterungen in der Bauphase) in ihrem Wert beeinträchtigt werden könnten. Wie bereits im Rahmen des Schutzgutes Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung beschrieben, ist die Lärmbelastung im Bestand sehr hoch. 4.2.2.7.2 Empfindlichkeit Es besteht nur eine geringe Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen von Kulturgütern, da im Planungsgebiet selbst keine Baudenkmäler betroffen sind. Gegenüber der Überplanung von Bodendenkmälern besteht nur eine geringe Empfindlichkeit, da die Wahrscheinlichkeit für das Vorhandensein von Bodendenkmälern aufgrund der Geländenivellierungen für die Bahnnutzung als gering einschätzt wird. Die Empfindlichkeit gegenüber baubedingten Auswirkungen auf das Schutzgut Sachgüter ist aufgrund des hohen Ausbaugrades der Verkehrsstraßen gering. Gegenüber einer Zunahme der Lärmemissionen besteht eine mittlere Belastung für die angrenzende Wohnbebauung. 32 4.2.3 Prognosen zur Entwicklung des Umweltzustandes Die Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands erfolgt durch einen Vergleich der Bestandssituation mit den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI140i VE. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans werden Wirkfaktoren abgeleitet, anhand derer die Auswirkungen auf die Umwelt, sowie auf Natur und Landschaft geprüft werden. Bei der Prognose werden die voraussichtlichen bau-, anlage- und betriebsbedingten Umweltauswirkungen dargestellt. Als baubedingte Auswirkungen gelten die Auswirkungen, die durch die engeren Arbeiten des Baustellenbetriebs hervorgerufen werden können, wie z.B. Baustellenlärm, Erschütterungen oder Auswirkungen durch versiegelte Baustraßen. Als anlagebedingte Auswirkungen gelten die Wirkungen, die durch die Anlage und insbesondere durch ihre Baulichkeiten hervorgerufen werden. Dazu zählen z.B. Versiegelungen durch Gebäude oder die Zerschneidung von Tierlebensräumen durch die Anlage von Straßen. Betriebsbedingte Auswirkungen sind dagegen mit der Nutzung verbunden und können Lärm, Schadstoffemissionen und damit verbundene Störungen z.B. der Fauna oder Anwohner sein. Im Folgenden wird die Prognose schutzgutbezogen dargestellt. 4.2.3.1 Entwicklung bei Durchführung der Planung 4.2.3.1.1 Schutzgüter Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung Anlagebedingt, also durch die Baukörper, gibt es keine negativen Beeinträchtigungen bezogen auf dieses Schutzgut. Betriebsbedingte Beeinträchtigungen, also solche, die durch zusätzlichen Ziel- und Quellverkehr auf der Flottwellstraße entstehen könnten, wurden gutachterlich untersucht. Es erfolgte eine verkehrstechnische Untersuchung (IGS, Februar 2012, überarbeitet April 2012) um den zusätzlichen Verkehr zu bestimmen. Das Verkehrsgutachten berücksichtigt neben dem Planungsgebiet auch die Bebauung in den zukünftigen nördlich und südlich angrenzenden Baugebieten an der Flottwellstraße (Bebauungspläne VI-140h VE und VI-140g) sowie die geplante Bebauung westlich der Flottwellstraße (300 WE) (siehe Kap. I, 2.6.1 Individualverkehr). Bei der Einschätzung der Entwicklung des Neuverkehrs wurde jeweils von den maximalen Grundannahmen (hinsichtlich Anzahl und Belegung der Wohnungen, Kraftfahrzeugnutzung und Auslastung des Hotels für den B-Plan VI-140i VE) ausgegangen. Darauf basierend wurde eine schalltechnische Untersuchung (ALB, Februar 2012) durchgeführt. Der den Berechnungen zugrunde gelegte Prognoseplanfall stellt eine Worst-CaseBetrachtung dar: - Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, - Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Bei Umsetzung der Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE sind Erhöhungen der Verkehrsgeräuschimmissionen vor außerhalb des Plangebietes westlich der Flottwellstraße bestehenden bzw. geplanten schutzwürdigen Gebäuden im Prognoseplanfall im Vergleich zum Prognosenullfall zu erwarten. Nur für einige Immissionsorte und Geschosse wurden Pegelerhöhungen von mehr als 1,0 dB(A) bis zu maximal 2,7 dB(A) tags bzw. 2,5 dB(A) nachts ermittelt. Für denjenigen Immissionsort mit Pegelerhöhungen von mehr als 2 dB(A) in den meisten Geschossen (Nordfassade der Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten, die weder die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV noch die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 übersteigen. Im Prognoseplanfall spiegeln die Beurteilungspegelerhöhungen im Vergleich zum Prognosenullfall die Erhöhungen der Emissionspegel (maximal 1,5 dB(A) für die Flottwellstraße) und den Einfluss der Mehrfachreflexionen wider. Die maximalen Schallpegel in der Flottwellstraße und am Karlsbad liegen tags bei 64 dB(A) und nachts bei 58 dB(A). Der für die vorhandenen Wohnnutzungen Pegel verändernde Einfluss durch zusätzlich mögliche Reflexionen an den neuen Baukörpern bzw. Abschirmungen durch die neuen Baukörper ist vergleichsweise gering. 33 Pegelerhöhungen in der Größenordnung von bis zu 1 dB(A) sind nach vorherrschender wissenschaftlicher Meinung subjektiv nicht wahrnehmbar. Die subjektive Wahrnehmung von Pegelerhöhungen im Bereich zwischen 1 und 3 dB(A) ist umstritten. Pegelerhöhungen von mehr als 3 dB(A) gelten subjektiv gemeinhin als wahrnehmbar. Als bedenklich gelten Pegelerhöhungen aber vor allem dann, wenn sogenannte Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung überschritten werden. Hierzu müssten 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts erstmalig oder weitergehend überschritten werden. Diese Schwellenwerte werden vor den außerhalb des Plangebietes vorhandenen/ geplanten Wohnnutzungen weder erreicht, noch überschritten. Die Planung führt daher nicht zu erheblichen betriebsbedingten Auswirkungen auf die angrenzenden empfindlichen Nutzungen. Bei den dargestellten Pegelerhöhungen ist außerdem zu beachten, dass die Berechnungen für den Prognoseplanfall (PPF) neben den zusätzlich durch die Bebauungsplanverfahren VI-140g-i (VE) induzierten Verkehren auch die durch die geplante Wohnbebauung westlich der Flottwellstraße induzierten Verkehre enthalten. Für den Bereich des öffentlichen Westparks östlich des Plangebiets wurde die Immissionssituation in 2 m Höhe über Grund für den Prognosenullfall sowie für den Prognoseplanfall untersucht. Danach bewirken die in den Baufeldern Süd, Mitte und Nord geplanten Vorhaben für den Parkbereich örtlich nur marginale Pegelerhöhungen, großflächig dagegen Pegelverringerungen bis zu 3 dB(A). Für die im Plangebiet vorgesehene Bebauung (Wohngebäude mit dem Schutzanspruch eines allgemeinen Wohngebietes, Hotel mit dem Schutzanspruch eines Kerngebietes) wurden für den Prognoseplanfall für einige Fassaden höhere Beurteilungspegel ermittelt, die Festsetzungen zum Lärmschutz erfordern. Im Prognoseplanfall ergibt sich folgende Situation: Vor den Wohngebäuden werden die für allgemeine Wohngebiete anzusetzenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV mit bis zu 64 dB(A) tags und 58 dB(A) nachts maximal um 4,6 dB(A) tags bzw. 8,7 dB(A) nachts überschritten. Die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für allgemeine Wohngebiete werden maximal um 8,6 dB(A) tags bzw. 12,7 dB(A) nachts überschritten. Vor dem Hotel werden die für Kerngebiete anzusetzenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV mit bis zu 69 dB(A) tags und 63 dB(A) nachts maximal um 4,5 dB(A) tags bzw. 8,6 dB(A) nachts überschritten. Die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für Kerngebiete werden maximal um 3,5 dB(A) tags bzw. 7,6 dB(A) nachts überschritten. Damit sind in Bezug auf Verkehrsgeräusche im Bebauungsplangebiet selbst gesunde Wohnverhältnisse in Teilbereichen nicht gegeben, da vor einigen Fassaden der geplanten Wohngebäude die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für allgemeine Wohngebiete um mehr als 5 dB(A) (und damit auch die Orientierungswerte für Mischgebiete) und vor einigen Fassaden des geplanten Hotels die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für Kerngebiete um mehr als 5 dB(A) überschritten werden. Eine Anordnung von Außenwohnbereichen (AWB) wie z.B. Balkone wäre für die beiden Wohngebäude allenfalls vor der Westfassade des Nordflügels nördlichen Wohngebäudes wegen der berechneten Überschreitung des für die AWB-Nutzung angesetzten Schwellenwertes von 62 dB(A) kritisch, (siehe Abb. 10 Kap. II 6.5.1). Gemäß der Projektplanung (Anhang, Anlage 2) ist dort ein Balkon „über Eck“ vorgesehen, so dass sich ein Teil der AWBGrundfläche vor der Südfassade des Nordflügels – und damit in ausreichend schallabgeschirmter Lage – befindet. Für das Hotel wird eine Anordnung von Außenwohnbereichen vor Fassaden mit Ausnahme der Südfassade kritisch gesehen, da vor allen anderen Fassaden tagsüber Beurteilungspegel von z. T. deutlich mehr als 62 dB(A) zu erwarten sind, was eine störungsfreie AWBNutzung faktisch ausschließt. Möglich wären allerdings Loggien, die straßenseitig eine Kaltverglasung erhalten und damit als Wintergarten fungieren. In den Außenfassaden dieser Wintergärten können Fenster vorgesehen werden, deren Öffnung dann in der Verantwortung des Nutzers liegt. Die Auswirkungen im Planungsgebiet werden durch die gemäß DIN 4109 im Baugenehmigungsverfahren erforderlichen Schallschutzmaßnahmen verringert. Bei den Wohnungen bzw. den Übernachtungsräumen, die ausschließlich zur Flottwellstraße und in Teilen an 34 den seitlichen Rändern orientiert sind, werden die gesunden Wohn- Aufenthalts- und Schlafverhältnisse durch schallgedämmte Dauerlüftungsmöglichkeiten gewahrt. Festsetzungen zur Anordnung und Gestaltung von Außenbereichen werden nicht vorgesehen. Hierauf wird im Vorhaben reagiert (Projektplan als Anlage zum Durchführungsvertrag). Baubedingte Beeinträchtigungen wie z.B. Lärm und Staubbildung können für einzelne, die bereits gesundheitliche Probleme haben, eine hohe Belastung darstellen. Da die Maßnahmen nicht dauerhaft sind, werden sie als nicht erheblich eingestuft. Erschütterungs- und Sekundärluftschallimmissionen Im Rahmen eines Gutachtens (GuD 2011) wurde untersucht, in welchem Maße der Zugverkehr im Nord-Süd-Fernbahntunnel Schwingungs- und Sekundärluftschallimmissionen in den Neubauten im Planungsgebiet verursachen können. Die Untersuchung zeigt, dass in der geplanten Bebauung die Anforderung entsprechender Normen und Immissionsschutzverordnungen hinsichtlich der wahrnehmbaren Schwingungen und des Sekundärluftschalls eingehalten werden. Spezielle Maßnahmen zur Immissionsminderung sind daher für die geplante Bebauung nicht erforderlich. Das Gutachten empfiehlt bei der Planung der Gebäude einen Bauakustiker hinzuziehen, um insbesondere beim Innenausbau schwingungsverstärkende Resonanzeffekte im Gebäude durch eine entsprechende Konzipierung (Auslegung des schwimmenden Estrichs, leichte Trennwände, abgehängte Decken) zu vermeiden. Erholungsfunktion Die Planung wirkt sich nicht negativ auf die Erholungsvorsorge auf, da das Planungsgebiet im Bestand keine Bedeutung für die Erholungsvorsorge hat. Die übergeordneten Wegeverbindungen sind durch die Planung nicht berührt. Die Planung berücksichtigt durch die Öffnungen zwischen Hotel und Wohngebäude Zugänge zum Park auf dem Gleisdreieck. Durch die Planung wird als naturschutzrechtlicher Ausgleich ein Teil des Parks auf dem Gleisdreieck (VI-140a) umgesetzt. Es wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das benachbarte Vorhaben Flottwellstraße Mitte (Fuchshuber August 2012) durchgeführt, die sich auf Grund der gleichen Gebäudekörperausrichtung auf das Baufeld Nord übertragen lassen. Danach erfolgt eine weitgehende Verschattung der östlich angrenzenden Flächen des Parks, zum Sonnenstand am 21. Juni erst gegen 20 Uhr abends. Zum Stichtag 20. März der vom Sonnenstand auch mit dem 20./21. September vergleichbar ist, ist eine weitgehende Verschattung der angrenzenden Flächen ab ca. 17 Uhr zu erwarten. Im Winter (Stichtag 17. Januar) ist bereits gegen 15 Uhr mit einer Verschattung zu rechnen. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. 4.2.3.1.2 Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt Durch die Planung werden anlagebedingt erhebliche Beeinträchtigungen der Lebensraumfunktion der Tiere und Pflanzen erzeugt. Vegetations- und Habitatstrukturen werden verändert und beseitigt. Es ist von einem fast vollständigen Vegetationsverlust entlang der Flottwellstraße auszugehen. 20% der Fläche des gesamten Planungsgebietes bleiben unversiegelt. Aufgrund der Geländeangleichung werden die Grünflächen neu angelegt, es ist nicht von einem Erhalt auszugehen. Insbesondere durch die Geländeangleichung und den Abtrag der Aufschüttung, auf der der größte Vegetationsbestand steht, wird der mehrschichtige Gehölzbestand beseitigt. Die Auswirkungen auf die Tiere sind erheblich, zwar werden durch die Beseitigung der Gehölzstrukturen Lebensräume von Arten zerstört, die auch in den neu geschaffenen Gehölzen bzw. im angrenzenden Park Lebensraum finden, gleichwohl verringert sich die als Lebensraum zur Verfügung stehende Fläche im Planungsgebiet um 80%. Durch die Planung sind überwiegend Biotope von einer geringen naturschutzfachlichen Bedeutung betroffen. Die erheblichen Umweltauswirkungen, die anlagebedingt durch die Planung verursacht werden, können durch Maßnahmen im Gebiet vermieden bzw. gemin- 35 dert werden. Zwischen den Baukörpern werden Höfe gärtnerisch angelegt. Es wird eine extensive Dachbegrünung auf 40 Prozent der Dachflächen vertraglich gesichert. Insbesondere die Dachbegrünung wirkt als Vermeidungsmaßnahme und wirkt sich positiv auf die Fauna auf. Die Auswirkungen auf die biologische Vielfalt sind als nicht erheblich einzuschätzen, da durch die Planung keine gebietsheimischen Pflanzen betroffen sind. Es handelt sich vorwiegend um nichtheimische Gehölze und Hybriden. Bau- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen, also Beeinträchtigungen, die sich durch die spätere Nutzung des Gebietes ergeben, wie Auswirkungen auf Tiere durch Störungen oder Beunruhigungen, sind nicht zu erwarten, da keine störungsempfindlichen Tiere kartiert wurden. Auswirkungen auf Tiere durch Lichtemissionen können aufgrund der Verwendung von Natrium-Hochdrucklampen ausgeschlossen werden. 4.2.3.1.3 Schutzgut Boden Anlagebedingt werden durch die Planung erhebliche Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen hervorgerufen. Durch die Planung wird eine Neuversiegelung um 5.637 m² vorbereitet. Im Bereich der versiegelten Grundstücksflächen ist der anthropogene Einfluss auf den Boden als extrem hoch einzustufen. Das Bodenleben kommt unter den versiegelten Flächen nahezu vollständig zum Erliegen. Durch die Unterkellerung durch die Tiefgarage wird auch ein Eingriff in die Bodenhorizonte erfolgen. Da es sich im Planungsgebiet um Aufschüttungsböden handelt, ist jedoch davon auszugehen, dass auch im Bestand keine natürliche Horizontierung mehr besteht. Betriebsbedingte Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind nicht zu erwarten. Baubedingt müssen die vorhandenen Auffüllungen zurückgebaut werden, so dass insgesamt 11.000 m³ Boden abgetragen werden muss, um das Straßenniveau der Flottwellstraße zu erreichen. Diese baubedingten Auswirkungen sind vernachlässigbar, da durch die Vorprägung des Standorts keine natürliche Horizontierung des Bodens besteht. 4.2.3.1.4 Schutzgut Wasser Im Bestand ist das Planungsgebiet unversiegelt. Durch die Planung nimmt der Versiegelungsgrad sehr stark zu. Damit wird der lokale Wasserhaushalt naturfern. Bei einem naturnahen Zustand halten sich die Ein- (Niederschlag) und Austräge (Abfluss, Versickerung, Verdunstung) im Gleichgewicht. Durch den hohen Versiegelungsgrad wird das anfallende Niederschlagswasser kaum zurückgehalten. Die beschriebene erhebliche Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes können in diesem Bereich nicht vermieden werden, da von einer weitgehenden Ableitung der anfallenden Niederschläge auszugehen ist. Positiv wirken sich die Dachbegrünung und die gärtnerische Anlage der unversiegelten Grundstücksflächen aus, da ein Teil des anfallenden Niederschlagswassers der Verdunstung zur Verfügung steht. Neben den quantitativen Auswirkungen der Planung auf den Wasserhaushalt sind die qualitativen zu betrachten. Durch die Planung und den damit verbundenen sehr wahrscheinlichen Bodenaustausch in den Baugebieten, wird eine Verbesserung der Umweltsituation erreicht. Damit kann eine vertikale Verschmutzungsgefährdung des Grundwassers reduziert werden. Es sind zwei Untergeschosse geplant. Diese binden damit in das Grundwasser ein. Bei einer Einbindung der Baugrubensohle in das Grundwasser muss der Grundwasserspiegel für die Zeit der Bauarbeiten unter die Aushubsohle abgesenkt werden. Grundwasserhaltungen bedürfen einer wasserrechtlichen Genehmigung. Aufgrund des angrenzenden Fernbahntunnels ist auch die Zustimmung der Deutschen Bahn AG einzuholen. Wie durch das Baugrundgutachten (GuD 2011) belegt, wurden Grundwasserbelastungen in einem geringen Umfang festgestellt. Es ist davon auszugehen, dass daher sämtliches gefördertes Grundwasser eine Reinigung zugeführt werden muss. In diesem Fall entstehen erhöhte Kosten dadurch, dass das Grundwasser vor einer Einleitung (Abwasseranlage oder Oberflächengewässer) gereinigt werden muss. Derartige Maßnahmen werden im Zuge des wasserrechtlichen Antrags-/Erlaubnisverfahrens von der Wasserbehörde (Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Umwelt) beauflagt. Baubedingte Auswirkungen können durch die angesprochenen Maßnahmen vermieden werden. Betriebsbedingte Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 36 Über das Planungsgebiet hinaus sind keine Veränderungen auf den Wasserhaushalt zu erwarten. 4.2.3.1.5 Schutzgut Klima / Luft Durch die Planung und die damit verbundene Versiegelung entstehen anlagebedingt Beeinträchtigungen auf das Geländeklima. Durch die zusätzliche Flächenversiegelung verdunstet weniger Niederschlagswasser, was dazu führt, dass die Verdunstungskühle ausbleibt. Verstärkt wird der Effekt der Erwärmung durch die Baukörper, welche Wärme abstrahlen und die erhöhte Oberflächenrauhigkeit. Dadurch wird das Geländeklima beeinflusst. Die Auswirkungen der Bebauung auf die klimatische Situation wurde gutachterlich untersucht (GEO-NET 2012). Durch die geplante Bebauung erhöhen sich die Temperaturen nur leicht auf 18 – 20°C im Bereich der Gebäude, bleiben aber aufgrund der Nähe zum Gleisdreieckpark auf einem vergleichsweise niedrigen Temperaturniveau. Im Bereich der westlich der Flottwellstraße neu entstandenen Baukörper steigen die Werte deutlich auf 19-20 °C an. Insgesamt zeigt sich eine Temperatureinwirkung von bis zu 80 m in die westliche Bebauung hinein, wobei die Zunahme +0,5°C nicht übersteigt und daher vernachlässigbar ist. Das autochthone Strömungsfeld wird durch die geplante Bebauung deutlich beeinflusst. Die Strömungsgeschwindigkeit wird lokal bis zu 0,27 m/s reduziert. Die Windgeschwindigkeiten verringern sich um -0,2 m/s über der Fläche des Teilbebauungsplans flächendeckend. Über die Bauflächen hinaus liegt eine Verringerung der Strömungsgeschwindigkeiten bis zur Körnerstraße vor. Gleichzeitig treten lokale Zunahmen in den Bereichen auf, wo geplante Baukörper eine Kanalisierung der Strömung mit einher gehender Erhöhung der Strömungsgeschwindigkeit bewirken. Die Beeinflussung des bodennahen nächtlichen Kaltluftströmungsfeldes während sommerlicher Hochdruckwetterlagen führt zu einer Reduzierung der Strömungsgeschwindigkeit im Nahbereich der Vorhabenfläche. Dies zeigt sich vor allem in der „Reichweite“ der in die Siedlungsfläche eindringenden Kaltluft. Innerhalb von Lützowstraße und Pohlstraße geht der klimaökologisch wirksame Kaltluftvolumenstrom von etwa 280 m auf 200 m zurück. Aus gutachterlicher Sicht wirkt die Baulückenschließung westlich der Flottwellstraße in Höhe der B-Planfläche VI-140i VE mindestens genauso stark beeinträchtigend auf den Baublock wie das Baufeld „Nord“. Es kann festgehalten werden, dass ein wesentlicher Einfluss auch von der parallel geplanten Baulückenschließung westlich der Flottwellstraße ausgeht. Während die über dem Gleisdreieckpark gebildete Kaltluft flächenhaft über den Bereich der B-Planfläche streicht, steigt im Übergangsbereich zur Bebauung die Strömungsgeschwindigkeit über den Baulücken weiter an. Dies ist auf den Temperaturgradienten als „Antrieb“ einerseits und auf die Verengung des Strömungsquerschnittes andererseits zurück zu führen. Über den Baulücken liegt im Ist-Zustand damit eine Intensivierung des Kaltluftvolumenstroms vor, so dass die Überbauung dieser Areale eine Verringerung des Luftaustausches bewirkt. Die Flächennutzungsänderungen westlich und östlich der Flottwellstraße unterbinden die Zufuhr von Kaltluft aber nicht vollständig, so dass sie auch im Planzustand auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau verbleibt. Die alleinige Umsetzung des Bebauungsplanes VI-140i VE würde sich weniger stark auswirken. Als günstig für den Luftaustausch erweisen sich die Abstandsflächen zwischen den einzelnen Baufeldern der Flottwellstraße in Höhe von Lützowstraße und Pohlstraße. Über diese „Kaltluftschneisen“ kann Kaltluft, wenn auch in reduziertem Maße, weiterhin in die Siedlungsfläche eindringen. Die lokale Verminderung des Volumenstroms wirkt sich nur lokal auf die oberflächennahen Lufttemperaturen aus und ist nach etwa 80 m abgeklungen. Auch die bioklimatische Situation wird nur kleinräumig beeinflusst. Wenngleich eine deutliche Beeinflussung des lokalen Luftaustausches deutlich wird, sind die geplanten baulichen Veränderungen nicht groß genug, um eine nennenswerte Verschlechterung der klimaökologischen Situation in der angrenzenden Wohnbebauung während austauscharmer Sommernächte auszulösen. Aufgrund der kleinräumigen Wirkung ist die Auswirkung des Vorhabens insgesamt als unerheblich einzuschätzen. Der regionale Einfluss ist ebenfalls gering, da eine Beeinträchtigung weiter entfernter Siedlungsflächen nicht anzunehmen ist. Im Hinblick auf die lufthygienische Situation ergibt sich keine Relevanz. Wie das entsprechende Fachgutachten aufzeigt, verbleiben Immissionsni- 37 veau und Verkehrsmengen auch mit Umsetzung der Planungen auf einem unkritischen Niveau (vgl. Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung). Die Auswirkungen sind daher nicht erheblich (GEO-NET, Februar 2012). Die betriebsbedingten Auswirkungen der Planung, insbesondere das erhöhte Verkehrsaufkommen führen nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Klima / Luft. Das Bauvorhaben trägt nur irrelevant zu den Luftschadstoffimmissionen im Umfeld bei. Die Luftschadstoffuntersuchung (ALB 2012) zeigt, dass auch im Planfall die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an den Gebäuden in allen Bereichen, östlich wie westlich der Flottwellstraße eingehalten werden. Die durch die Bebauungspläne VI-140h VE, VI-140g und VI-140i und durch die geplanten 300 Wohnungen westlich der Flottwellstraße zusätzlich verursachten Luftschadstoffimmissionen im Untersuchungsgebiet sind gering. Das Gutachten kommt insgesamt zu dem Ergebnis, dass aus lufthygienischer Sicht die Planung verträglich ist. 4.2.3.1.6 Schutzgut Landschaft Durch die Planung wird das Landschaftsbild erheblich verändert. Die Geländesituation wird verändert, die prägende Klinkermauer wird entfernt. An die Stelle der mit Ruderalvegetation bestandenen Brache treten eine mehrgeschossige Wohnbebauung und ein Hotel. Die Höhe der Baukörper beträgt an der Flottwellstraße ca. 25,30 m für die Wohngebäude und 28,30 m für das Hotel. Gerade für die angrenzende Wohnbebauung entstehen so veränderte Blickbeziehungen bzw. werden Blickbeziehungen verstellt. Bau- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen für das Landschaftsbild sind durch die Planung nicht zu erwarten. 4.2.3.1.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Durch die Planung werden anlagebedingt keine erheblichen Beeinträchtigungen der Schutzgüter Kultur- und Sachgüter vorbereitet. Durch die Planung findet eine stadtentwicklungspolitisch sinnvolle Wiedernutzung der brachliegenden Grundstücke statt. Anlagebedingt gibt es keine Beeinträchtigung von Sachgütern. Bau- und betriebsbedingte Auswirkungen der Kultur- und Sachgüter z.B. durch Erschütterungen sind aufgrund des hohen Ausbaugrades der Straßen auszuschließen. Die Wahrscheinlichkeit, dass durch die Planung Bodendenkmäler betroffen sind, wird als gering eingeschätzt. Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes sind im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen. 4.2.3.1.8 Wechselwirkungen Die Schutzgüter stehen untereinander in einem Wirkungszusammenhang. Zum Beispiel führt eine Versiegelung bisher unversiegelter Böden zu einem Verlust natürlicher Bodenfunktionen wie der Fähigkeit zur Filterung, Pufferung und Umwandlung von Schadstoffen und zu einem Verlust von Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Der Vegetationsverlust führt zu einem Lebensraumverlust für Tiere sowie zu einem Verlust Staub bindender Strukturen. Die einzelnen Beeinträchtigungen der Schutzgüter führen nicht zu Effekten, die sich untereinander verstärken. 4.2.3.2 Erheblichkeit der Auswirkungen Gemäß den Vorschriften zur Durchführung einer Umweltprüfung ergeben sich Beschränkungen im Hinblick auf die Ermittlungspflichten dahingehend, dass nur Umweltauswirkungen zu prüfen sind, die die genannten Schutzgüter voraussichtlich erheblich beeinträchtigen. Daher soll im Folgenden eingeschätzt werden, wie erheblich mögliche Auswirkungen durch die Planrealisierung einzuschätzen sind. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen für die Schutzgüter Klima/Luft, Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung, biologische Vielfalt sowie Kultur- und Sachgüter nach sich ziehen wird. Erhebliche Beeinträchtigungen sind für Pflanzen und Tiere, Boden, Wasser und Landschaftsbild zu erwarten. Maßnahmen zur Vermei- 38 dung wie Dachbegrünung werden hierbei bereits berücksichtigt. Die zusammenfassende Bewertung der Erheblichkeit ist folgender Tabelle zu entnehmen. Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung Pflanzen Tiere Biologische Vielfalt Boden Wasser Klima/ Luft Landschaftsbild Kultur- und Sachgüter Wechselwirkung Bewertungen: Bewertungskriterien Veränderungen der Erholungssituation Beeinträchtigung durch Verkehrslärmbelastungen Bewertung der Erheblichkeit - Verlust von mehrschichtigen Gehölzbestand Verlust von Bäumen Veränderungen/ Verlust von Teillebensräumen besonders geschützter Arten Veränderung von Artenzusammensetzungen Beeinträchtigung der Biologischen Vielfalt + Verlust von Bodenfunktion durch Versiegelungen Veränderung des Wasserhaushaltes Beeinträchtigung von klimatischen Ausgleichsfunktionen in der Umgebung Zunahme der lufthygienischen Belastung Veränderungen des Kleinklimas durch Erhöhung der Versiegelung Beeinträchtigung von Gestaltstrukturen Veränderung von Blickbeziehungen Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern + + - + - + - Wechselwirkung zwischen den Umweltbelangen + Beeinträchtigungen erheblich - Beeinträchtigung nicht erheblich 4.2.3.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 4.2.3.3.1 Eingriffsbeurteilung Grundlagen Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen über die Bearbeitung der Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB und § 18 BNatSchG) sind bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans Eingriffe in Natur und Landschaft zu prüfen. Gemäß dem Bundesnaturschutzgesetz sind Eingriffe „Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können“ (§ 14 BNatSchG). Sind aufgrund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bauleitplans Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden (§ 18 BNatSchG). Entsprechend der Entscheidungsabfolge in der Eingriffsregelung - sind vermeidbare Beeinträchtigungen zu unterlassen und - sind unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege vorrangig auszugleichen bzw. zu ersetzen. Eingriffserfassung und -bewertung Die Eingriffserfassung und -bewertung erfolgt anhand einer verbal-argumentativen Beschreibung und Bewertung. Die Gemeinden sind in der Wahl der Bewertungsmethode frei. In Berlin wird vom Land Berlin das sog. Ausführliche Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen/Auhagen-Verfahren zur Anwendung empfohlen. Dies kann jedoch al- 39 lenfalls eine Ergänzung der verbalen Beschreibung sein um den Kompensationsumfang zu quantifizieren. Eine verbal-argumentative Beschreibung wird von vielen Experten sogar als die fachlich korrekte Herangehensweise angesehen. Es gibt jedoch keine Verpflichtung zur Anwendung einer quantifizierenden Methode. Eine rein verbal-argumentative Beschreibung ist als Bewertungsmethode ebenso geeignet. Im Folgenden werden die Eingriffe, die durch die Planung vorbereitet werden, verbalargumentativ dargestellt. Als Ausgangspunkt der Betrachtung wird der Zustand zum Zeitpunkt 2011/2012 zu Grunde gelegt: Die Aufgabe der Zwischennutzung Golfplatz ist erfolgt und die Fläche liegt zum Teil brach bzw. wird im Rahmen der Bauarbeiten zum Westpark teilweise in Anspruch genommen. Schutzgut Boden Das Planungsgebiet stellt sich im Bestand als unversiegelte Fläche dar. Das Planungsgebiet ist durch die Aufschüttung im Rahmen der Bahnnutzung, die Nutzung als Baulogistikfläche des Potsdamer Platzes und die Golfplatznutzung anthropogen überprägt. Eine natürliche Horizontierung des Bodens liegt nicht vor. Es befinden sich erhebliche Anteile an Schotter und Kies und Trümmerschutt im Boden. Durch die Planung wird ein Versiegelungsgrad von 80% des Grundstücks ermöglicht. Die Neuversiegelung beträgt 5.637m². Durch die Planung werden somit erhebliche Eingriffe bezogen auf dieses Schutzgut vorbereitet. Das Bodenleben kommt unter den versiegelten Flächen nahezu vollständig zum Erliegen. Vermeidungsmaßnahmen sind für dieses Schutzgut nur insofern wirksam, als dass ein Mindestanteil an unversiegelter Fläche von 20% festgesetzt werden soll. Ausgleichsmaßnahmen sind nicht innerhalb des Planungsgebietes möglich. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut erhebliche Beeinträchtigungen. Schutzgut Wasser Das Planungsgebiet ist im Bestand durch einen weitgehend naturnahen Wasserhaushalt geprägt. Es ist davon auszugehen, dass im Planungsgebiet anfallende Niederschlagswasser auch weitgehend dort versickert werden. Durch den geringen Vegetationsanteil sind die Verdunstung und der Rückhalt im Bestand jedoch auch eingeschränkt. Durch die Planung wird eine Versiegelung von 80% des Planungsgebietes vorbereitet. Eingriffe, die sich aufgrund einer Erhöhung des Versiegelungsgrades ergeben, können im Gebiet gemindert werden. Durch die extensive Dachbegrünung und die Pflanzung von Gehölzen wird Niederschlagswasser zurückgehalten und steht der Verdunstung zur Verfügung. Der überwiegende Teil des anfallenden Niederschlagswassers wird jedoch abgeleitet, so dass der lokale Wasserhaushalt erheblich beeinträchtigt wird. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben, bezogen auf dieses Schutzgut, erhebliche Beeinträchtigungen. Schutzgut Klima / Luft Das Planungsgebiet hat als Teil des Gleisdreiecks Bedeutung für den Luftaustausch. Von Süden nach Norden erfolgen ein bodennahes Windfeld und ein Kaltluftvolumenstrom, die sich bis zu 280 m in die Lützow- und Pohlstraße auswirkt. Die bioklimatische Situation ist im Bestand als sehr günstig zu bewerten. Durch die Planung wird eine deutliche Beeinflussung des lokalen Luftaustausches verursacht. Eine nennenswerte Verschlechterung der klimaökologischen Situation in der angrenzenden Wohnbebauung ist nicht zu verzeichnen. Die Abnahme des Kaltluftvolumenstroms nördlich des Gleisdreieckparks ist vergleichsweise gering und bewohnte Bereiche sind davon nicht betroffen, sodass eine regionale Relevanz bei der Abnahme des Volumenstroms nicht erkennbar ist. Es zeigt sich ein gewisser Einfluss der geplanten Baukörper auf die bioklimatische Situation. Aufgrund der Nähe zum Kaltluft produzierenden Gleisdreieckpark bleiben die bioklimatischen Bedingungen innerhalb der B-Planfläche VI-140i VE weiterhin günstig. Im Bereich der westlich der Flottwellstraße geplanten Bebauung außerhalb des Plangebietes, sind die Bedingungen weniger günstig und kleinräumig sogar als ungünstig anzusehen. Im Wesentlichen bleiben die durch die Bebauung des Planungsge- 40 bietes verursachten Veränderungen aber lokal begrenzt. Die bioklimatische Situation im Bestand wird daher kaum beeinflusst. Regionale Auswirkungen erfolgen nicht. Die Auswirkungen sind daher nicht erheblich. Die Beeinträchtigungen des Kleinklimas, die durch die Planung vorbereitet werden, können durch Maßnahmen im Gebiet gemindert werden. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden gärtnerisch mit Bäumen und Sträuchern gestaltet und es wird eine extensive Dachbegrünung erfolgen. Diese Pflanzungen erhöhen die Verdunstungsleistung und reduzieren damit die Aufheizungseffekte durch die Zunahme der versiegelten Flächen. Durch den angrenzenden Park sind weitere Flächen vorhanden, die das Lokalklima verbessern und den Staub am Entstehungsort binden. Die Vermeidungsmaßnahmen und die Nähe zum Park auf dem Gleisdreieck bedingen, dass die negativen Auswirkungen im Gebiet verringert werden können. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut keine erheblichen Beeinträchtigungen. Schutzgut Pflanzen und Tiere Das Planungsgebiet ist im Bestand nur durch einen geringen Vegetationsanteil geprägt. Entlang der Flottwellstraße befindet sich ein Gehölzbestand auf einer Böschung. Die offenen Bereiche im nördlichen Teil des Planungsgebietes, stellen sich weitgehend vegetationsfrei dar oder sind durch ein- und zweijährige Ruderalfluren bestimmt, da hier der Anteil an Schotter und Kies hoch ist. Im südlichen Teil des Planungsgebietes, der ursprünglich als Driving Range des Golfplatzes genutzt war, ist die Vegetationsdeckung höher, jedoch sehr artenarm. Durch die Planung werden erhebliche Eingriffe bezogen auf dieses Schutzgut vorbereitet. Vegetations- und Habitatstrukturen werden verändert und beseitigt. Während dies für die Ruderalflächen weniger bedeutsam ist, ist der Verlust des Gehölzstreifens als erheblich zu bewerten. Es ist von einem vollständigen Vegetationsverlust auszugehen, da mit der Planung ein Abtrag der bewachsenen Böschung verbunden sein wird. Nur 20% der Fläche bleiben unversiegelt. Die gärtnerisch anzulegenden Flächen werden einen gleichwertigen Ersatz zu den offenen und Ruderalflächen. Durch die extensive Dachbegrünung ist eine Minderung der erheblichen Eingriffe möglich. Die geplante Bebauung wird zu signifikanten Standortveränderungen führen. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut erhebliche Beeinträchtigungen. Schutzgut Landschaftsbild Das Planungsgebiet ist im Bestand nur von der Flottwellstraße aus erlebbar und auch hier sind Einblicke durch den dichten Vegetationsbestand und vor allem durch die Klinkermauer sehr stark eingeschränkt. Die Mauer ist als Relikt aus der Zeit der Bahnnutzung ein landschaftsprägendes Element. Der überwiegende Teil des Planungsgebietes stellt sich als Bau- bzw. Brachfläche dar. Durch die Planung wird das Landschaftsbild verändert. Die Klinkermauer an der Flottwellstraße wird beseitigt. An die Stelle der mit Ruderalvegetation bestandenen Brache tritt eine mehrgeschossige Wohnbebauung und Hotel. Die Höhe der Baukörper beträgt an der Flottwellstraße ca. 25,30 m für die Wohngebäude und 28,30 m für das Hotel. Gerade für die angrenzende Wohnbebauung entstehen so veränderte Blickbeziehungen bzw. Blickbeziehungen werden verstellt. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut dennoch erhebliche Beeinträchtigungen. Ergebnis Das Ergebnis der Eingriffsbewertung ist, dass selbst unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen für die Schutzgüter Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere und Landschaftsbild erhebliche Eingriffe durch die Planung entstehen werden. Für das Schutzgut Klima/Luft entstehen keine erheblichen Beeinträchtigungen bzw. ist eine vollständige Vermeidung der Eingriffe möglich. 41 Feststellung der Ausgleichspflichtigkeit des Eingriffs Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren, sind gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht ausgleichspflichtig. Das bedeutet, dass ein Ausgleichserfordernis nur dann vorliegt, wenn das durch den Bebauungsplan zulässige Nutzungsmaß, die bisher nach § 34 BauGB zulässige Nutzung überschreitet. Das Planungsgebiet wird dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet. Zulässig wäre Gewerbe (Büro und Dienstleistungen) mit einer GRZ von 0,7 und einer GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bis max. 0,8. Das bedeutet, dass nur die Eingriffe ausgleichspflichtig sind, die das Maß von 0,8 überschreiten. Beurteilungsgrundlage Teilflächen nach § 34 BauGB zu beurteilen: GE, GFZ 3 / 2,5, GRZ 0,7, max. 0,8 A (01), (02) 5.652 m² Tab. 3: Planungsrechtliche Einordnung des Planungsgebietes und Versiegelungsgrad Bestand Es wurde folgende Versiegelungsbilanz durchgeführt: Flächenbilanz Gesamtfläche (in m²) Bestand 7.065 m² Versiegelung (in m²) versiegelte Fläche unversiegelte Fläche Planung 15 m² Versiegelungsgrad Bestand (in %) 0,2 % 7.050 m² Versiegelung (in m²) versiegelte Fläche 5.652 m² unversiegelte Fläche 1.413 m² Neuversiegelung (in m²) 5.637 m² Versiegelungsgrad Planung (in %) 80 % Tab. 4: Ermittlung der Neuversiegelung Demnach wird durch die Planung eine Neuversiegelung von 5.637 m² Fläche vorbereitet. Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE eine GRZ von 0,8 vorsieht und dies dem planungsrechtlich zulässigen Maß entspricht ist der Eingriff, der durch den Bebauungsplan vorbereitet wird, vollständig nicht ausgleichspflichtig. 4.2.3.3.2 Geplante Maßnahmen Im Folgenden werden die geplanten Maßnahmen zusammenfassend dargestellt. Sie wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Beeinträchtigungen berücksichtigt. 42 Festsetzung im Bebauungsplan Die Maßnahmen werden zur Vermeidung von erheblichen Umweltauswirkungen im Bebauungsplan festgesetzt. Im Folgenden werden die Maßnahmen bezogen auf die einzelnen Schutzgüter dargestellt. Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung • Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Bioklima, durch Vegetationspflanzungen sowie • Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse durch die Gebäudegliederung und großzügige Wohnhöfe. • Festsetzung von schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeiten für die Aufenthaltsräume in Wohnungen und Übernachtungsräume des Hotels mit ausschließlicher Orientierung zu den belasteten Fassaden. Schutzgüter Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Lebensraumfunktionen des Planungsgebietes durch • gärtnerische Anlage der Höfe, • extensive Begrünung der Dächer für die Insektenfauna. Schutzgut Boden Minderung der Versiegelung, durch einen Mindestanteil von 20% an unversiegelten, zu begrünenden Flächen Schutzgut Wasser Verzögerter Abfluss und Verdunstung des Niederschlagswassers, indem • gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Flächen sowie • die Dachflächen extensiv begrünt werden. Schutzgut Klima/Luft • Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Kleinklima durch die Nutzung der Verdunstungsleistung und Staub bindenden Wirkungen der Pflanzen, indem eine Mindestbegrünung sichergestellt wird und eine extensive Dachbegrünung hergestellt wird. • Ausschluss von bestimmten Luft verunreinigenden Brennstoffen. Schutzgut Landschaft Minderung negativer Auswirkungen auf das Landschaftsbild, durch • weitgehende städtebauliche Orientierung an der Umgebung • Öffnung der Blöcke, Schaffung von Durchlässen und Sichtbeziehungen • gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen. Sicherung durch den Durchführungsführungsvertrag Die Maßnahmen werden zur Vermeidung von erheblichen Umweltauswirkungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt bzw. im Durchführungsvertrag gesichert. Im Folgenden werden die Maßnahmen bezogen auf die einzelnen Schutzgüter dargestellt. Schutzgüter Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Lebensraumfunktionen des Planungsgebietes durch • Verwendung von Natrium-Hochdrucklampen zum Schutz der Insektenfauna. 43 Schutzgut Kultur- und Sachgüter • keine Bauzeitenplanung Durch eine Bauzeitenplanung können weitere negative Auswirkungen auf die Umwelt verhindert werden. Diese Maßnahmen sind nicht im Bebauungsplan festsetzbar. Folgendes ist dennoch zu berücksichtigen und artenschutzrechtlich durchsetzbar: Im Rahmen der Umsetzung der geplanten Baumaßnahme sind die Zugriffsverbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG zu beachten. Gemäß diesen Zugriffsverboten sind sämtliche Handlungen verboten, die den Tod oder die Verletzung besonders geschützter Tiere oder die Zerstörung, Beschädigung oder Entfernung ihrer Entwicklungsformen zur Folge haben. Gehölzentfernungen und Bodenabtrag sollten daher außerhalb der Brutzeit (März bis September) erfolgen. Vermeidung von Emissionen, Abfällen und Abwasser und Energieeffizienz Vermeidung von Emissionen Im Bebauungsplan werden bestimmte Luft verunreinigende Brennstoffe ausgeschlossen. Bei Einhaltung der gültigen Wärmedämmstandards und moderner Heizanlagen sind keine erheblichen Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen zu erwarten. Eine geringfügige Erhöhung der Vorbelastung umliegender Gebiete durch Abgase des Anliegerverkehrs ist möglich. Zur Vermeidung von Emissionen sind während der Bauphase unnötige Betriebsfahrten und Maschinenleerläufe zu vermeiden. Der Einsatz Treibstoff sparender, lärmarmer und schadstoffreduzierter Baumaschinen und Fahrzeuge wird empfohlen. Sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern Im Bebauungsplan sind keine Maßnahmen zur Vermeidung von Abfällen und Abwasser festsetzbar. Durch die zusätzliche Bebauung erhöht sich die anfallende Abwasser- und Abfallmenge. Der Abfall wird sachgerecht entsorgt bzw. wiederverwertet. Das Abwasser wird der Kanalisation zugeführt. Nutzung erneuerbarer Energien sowie der sparsame u. effiziente Umgang mit Energie Der Bebauungsplan trifft keine Festlegungen zum Einsatz erneuerbarer Energien bzw. zum sparsamen und effizienten Umgang mit Energie, lässt aber die Möglichkeit zu, Solaranlagen zu errichten. Fachrechtlicher Ausgleich nach Baumschutzverordnung (BaumSchVO) Im Planungsgebiet wachsen keine Bäume, die gemäß Baumschutzverordnung geschützt sind (Gast.Leyser 2011). 4.2.3.4 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) würde die Fläche weiterhin durch den Gehölzbestand am Rand einen Lebensraum für Tiere und Pflanzen darstellen und durch den Vegetationsbestand eine klimatische Ausgleichswirkung erzielen. Eine naturschutzfachliche Erhöhung der Wertigkeit würde sich nur mittelfristig bei weiterem „liegen lassen“ der Baustellenflächen einstellen. Auch bei Nichtdurchführung der untersuchten Planung wäre eine bauliche Entwicklung der nach § 34 BauGB beurteilten Fläche an der Flottwellstraße möglich. Gesamtstädtisches Ziel ist die Entwicklung eines Parks auf dem Gleisdreieck und eine räumliche Fassung des Parks durch innerstädtische Stadtquartiere. Im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) ist für den Geltungsbereich eine gemischte Baufläche M2 dargestellt. Die gemischte Baufläche M2 zeichnet sich durch eine mittlere Nutzungsintensität und -dichte aus und hat überwiegend Mischgebietscharakter. Östlich angrenzend ist eine Grünfläche dargestellt. 44 Die Darstellungen des FNP's sind generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die geplanten Nutzungen Wohnen, Hotel sowie ergänzende gewerbliche Nutzungen entsprechen einem Mischgebietscharakter und sind aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Die Darstellung des übergeordneten Flächennutzungsplans lässt östlich der Flottwellstraße einen Entwicklungsspielraum hinsichtlich der Grenzen der Baugebiete zu und macht deutlich, dass hier eine bauliche Entwicklung gewünscht ist. Der Bebauungsplan konkretisiert die Ziele des Flächennutzungsplans. 4.2.3.5 Artenschutzrechtliche Prüfung Im Rahmen der Planaufstellung muss vorausschauend ermittelt und beurteilt werden, ob durch den Vollzug des Bebauungsplans Verstöße gegen artenschutzrechtliche Verbote nach § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz zu erwarten sind. Im Rahmen der Begehung des Planungsgebietes wurden keine gemeinschaftsrechtlich geschützten Tierarten festgestellt bzw. wurde das Vorkommen für sehr unwahrscheinlich eingeschätzt, (Scharon 2012). Auf der Fläche konnten keine Hinweise für eine Besiedelung durch Vogelarten gefunden werden. In den wenigen Gehölzen befinden sich keine Nester bzw. Baumhöhlen. Ob eine Besiedelung durch Bodenbrüter, wie dem streng geschützten und in Berlin vom Aussterben bedrohten Brachpieper erfolgt, konnte auf Grund des Untersuchungszeitraumes nicht endgültig eingeschätzt werden. Jedoch sprechen die intensive Nutzung der Fläche sowie das umfangreiche Baugeschehen auf unmittelbar angrenzenden Flächen dagegen. Weitergehende Untersuchungen erfolgten daher nicht. Zu den ganzjährig geschützten Niststätten gehören solche, die über mehrere Jahre genutzt werden, wie Greifvogelhorste, Baumhöhlen und Höhlen sowie Nischen an Gebäuden, die als Fortpflanzungsstätten von verschiedenen Vogelarten und Quartiere von Fledermäusen genutzt werden können. An den wenigen und einen geringen Durchmesser aufweisenden Bäumen am westlichen Rand des B-Plangebietes wurden keine Baumhöhlen nachgewiesen. Die Fläche wurde hinsichtlich ihrer Bedeutung als Lebensraum für die Zauneidechse eingeschätzt. Diese streng geschützte Art wurde bisher einmal am 15. Juni 2010 mit einem Jungtier am südlichen Rand des Gleisdreiecks, im Bereich der Yorckbrücken, nachgewiesen (K.-H. Kielhorn schrftl. Mitt.). Der Fundpunkt liegt ca. 500 m vom B-Plangebiet entfernt. Zwischen dem Nachweisort der Zauneidechse und dem Plangebiet verlaufen Bahntrassen, u. a. der ICE-Tunnel. Im Bereich des Fundpunktes befanden sich zum Zeitpunkt des Nachweises Gehölzsäume, offene Sandflächen u. ä. die den Lebensraumansprüchen der Art entsprechen. Das B-Plangebiet bietet auf Grund des ausschließlich aus Schotter bestehenden Untergrundes und der damit fehlenden Versteckmöglichkeiten sowie Eiablageplätze (Fortpflanzungsstätten) keine bzw. nur sehr eingeschränkte Lebensraumqualitäten für die Zauneidechse. Zumindest ein dauerhaftes Vorkommen der Art auf der B-Planfläche kann ausgeschlossen werden. Weitergehende Untersuchungen sind daher nicht erforderlich. Das Vorkommen weiterer streng geschützter Arten, wie holzbewohnende Käferarten sowie Amphibien, kann auf Grund der Biotopausstattung, den Biotopansprüchen der einzelnen Arten, u. a. das Fehlen von Gewässern und alten Laubbäumen ausgeschlossen werden. Dem Bebauungsplan stehen keine unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Hindernisse entgegen. Bei der Umsetzung der Planung ist zur Vermeidung von Störungen und Beeinträchtigungen eine Bauzeitenregelung einzuhalten (vgl. Kap. 4.2.3.3.2 Bauzeitenplanung). 4.2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten Die geplante Bebauung muss in engem Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Gleisdreiecks gesehen werden. Städtebauliches Ziel ist es, die in unmittelbarer Umgebung vorhandenen dichten Blockrandbebauungen auf den an den Rändern des Gleisdreiecks zu entwickelnden Baufeldern zu arrondieren und fortzusetzen und so die gewünschte Reintegration des Gleisdreiecks in den Stadtkörper zu erreichen. Durch Konzentration der baulichen Entwicklung auf wenige dicht bebaute Baufelder wird die Inanspruchnahme weiterer innerstädtischer Freiflächen verringert und eine großzügige öffentliche Grün- und Freiflächennutzung ermöglicht, die zugleich ausgleichende Wirkung bezüglich der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Auswirkungen der Planung auf die 45 Umwelt hat. Gleichzeitig wird durch die bauliche Dichte eine eindeutige städtebauliche Zäsur zu den geplanten Grün- und Freiflächen hergestellt. Die geplante bauliche Entwicklung ist in verschiedenen übergeordneten Planwerken und informellen Planungen als gesamtstädtisches Ziel dargestellt. Hierzu zählt der FNP, der die Fläche des Planungsgebietes als Mischgebiet ausweist. Im Planwerk Innere Stadt wird das Plangebiet mit einer mehrteiligen Blockrandbebauung dargestellt. Der Teilbebauungsplan VI-140i VE entspricht dieser Zielsetzung. Standortalternativen für das Baufeld Flottwellstraße Nord innerhalb des Gleisdreiecks wurden im Vorfeld des städtebaulichen Rahmenvertrages zum VI-140 (2005) untersucht. Die heutige Lage stellt dabei den Kompromiss zwischen den privaten und öffentlichen Interessen dar. Es wurden alternative städtebauliche Konzepte für die Bebauung östlich der Flottwellstraße untersucht. In einem diskursiven Prozess mit den Eigentümern (des Baufeldes Mitte) und dem Bezirk Friedrichshain Kreuzberg wurde die Option für das Baufeld Nord eröffnet, neben dem Hotel eher eine Wohnnutzung als Büroflächen zu entwickeln und das ursprüngliche Ziel aufgegeben, in dem Baufeld Flottwellstraße Nord ein reines Kerngebiet zu entwickeln. Die Dichte wurde dadurch deutlich zurückgenommen. Der Prozess erfolgte von einer dichten Blockrandbebauung ohne Sichtbeziehungen in den Park, die gemäß dem Bebauungsplan VI-140 im Planungsgebiet möglich gewesen wäre, hin zu einer mäandrierenden Bebauung, die gegenüber der Flottwellstraße weitgehend geschlossen ist, einen Vorgartenstreifen vorsieht, aber Durchlässe in den Westpark ermöglicht und auch private Innenhöfe vorsieht. Im Rahmen der städtebaulichen Studie spielten somit auch Umweltaspekte eine Rolle, auch wenn die städtebauliche Struktur im Vordergrund stand. 4.3 Zusätzliche Angaben 4.3.1 Technische Verfahren und verwendete Unterlagen 4.3.1.1 Umweltprüfung Die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auf die Schutzgüter und ihre Wechselwirkungen werden im Rahmen der Umweltprüfung ermittelt, beschrieben und bewertet. Die Umweltprüfung ist zudem nicht auf die Betrachtung nachteiliger Umweltauswirkungen beschränkt, sondern bezieht auch positive Auswirkungen ein. Im Rahmen der verbal-argumentativen Untersuchungsmethode wird zunächst der gegenwärtige Zustand beschrieben. Hieraus werden die Empfindlichkeiten der jeweiligen Schutzgüter gegenüber den zu erwartenden Veränderungen abgeschätzt. Auf der Grundlage der Darstellung der Auswirkungen des geplanten Vorhabens werden außerdem die zu erwartenden Beeinträchtigungen und Wirkungen auf alle Schutzgüter aufgezeigt und zum Bestand und zur Empfindlichkeit in Relation gesetzt. Zusammenfassend werden dann Empfehlungen zur Vermeidung, zur Minimierung sowie ggf. zum Ausgleich der festgestellten Umweltauswirkungen abgeleitet. Grundlagen der Bestanderfassung und -bewertung sowie der Prognose bilden der Digitale Umweltatlas Berlin, Vor-Ort-Begehung, Luftbildauswertungen sowie Fachgutachten. 4.3.1.2 Biotoptypenkartierung Für das Planungsgebiet erfolgten im Juli 2006 eine Biotoptypenkartierung sowie eine floristische Aufnahme (Dr. Halfmann & Rothe), eine ergänzende Begehung zur Aktualisierung der Erfassung wurde im Januar 2012 durchgeführt. Der Vegetationsbestand war zu diesem Zeitpunkt sehr gut erkennbar. Das sichtbare Arteninventar der Fläche gab keine Anhaltspunkte für besonders geschützte Pflanzenarten, so dass keine weiteren Untersuchungen erforderlich waren. 4.3.1.3 Eingriffsbilanzierung Für die Bewertung und Bilanzierung des Eingriffs in Natur und Landschaft muss zunächst geprüft werden, ob ein auszugleichender Eingriff durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorbereitet wird. Hierfür wurde das nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässige Maß bestimmt. Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen 46 Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene großräumige Bebauung vermittelt. Es erfolgte eine verbal-argumentative Ermittlung, Beschreibung und Bewertung des Eingriffs. Das ausführliche Verfahren wurde in dem Planfall begründet nicht angewendet. Hintergrund ist, dass es fachlich geboten ist, die gleiche Methode zur Ermittlung des Eingriffs anzuwenden, wie zur Beurteilung der Ausgleichsfläche. Erst so lässt sich nachvollziehbar darlegen, wie der ermittelte Eingriff auch ausgeglichen werden kann. Die Umrechnung der ermittelten Wertpunkte nach dem Berliner Verfahren in Geld wäre sonst das gleiche wie die Umrechnung der Neuversiegelung in einen Geldwert. Grundsätzlich ist bei allen Bebauungsplänen durch den Rahmenvertrag vorgegeben, dass der Ausgleich für die Baufelder im Park auf dem Gleisdreieck erfolgen muss. Um den Umfang an erforderlichen planexternen Ausgleichsmaßnahmen zu bestimmen, wird daher eine Versiegelungsbilanz durchgeführt. Der Wirkfaktor Versiegelung ist Ursache für eine Vielzahl von erheblichen Beeinträchtigungen und eignet sich daher als Indikator für eine solche Zuordnung (so auch § 135b BauGB). Der Wirkfaktor der Versiegelung liegt daher in der Regel allen standardisierten Verfahren zu Grunde (z.B. dem in Berlin zur Anwendung empfohlenen ausführlichen Verfahren/Auhagen-Verfahren) und kann daher hier angewendet werden. Bei der planexternen Ausgleichsfläche handelt es sich um eine Sammelausgleichsfläche. Das heißt der gesamte Park wird aus den Ausgleichsgeldern des Potsdamer Platzes und der gesamten Baufelder um den Park bezahlt. Der Rahmenvertrag regelt, dass sich der Ausgleich nach durchschnittlichen Parkkosten des Ostparks, der bereits realisiert wurde zu bemessen hat. Es bedarf daher einer flächenhaften Umrechnung, wie viel Park für das Baufeld Flottwell-Mitte hergestellt werden soll. Hierfür dient die Versiegelungsbilanz. Die fachliche Bewertung erfolgt verbal-argumentativ. Die Eingriffe, die durch den Bebauungsplan VI-140i vorbereitet werden, sind planungsrechtlich nicht ausgleichspflichtig. Daher entfällt hier die Zuordnung von Maßnahmen im Park auf dem Gleisdreieck. 4.3.1.4 Faunistische Untersuchung Im Rahmen des Bebauungsplans VI-140 erfolgten faunistische Untersuchungen zu den Tiergruppen Vögel (Aves), Kriechtiere (Reptilia), Laufkäfer (Carabidae) und Heuschrecken (Saltatoria) für den Umgriff des gesamten Gleisdreiecks. Die Untersuchungen wurden für das Bebauungsplangebiet VI-140i VE ausgewertet und es wurde eine ergänzende Begehung 2011 vorgenommen hinsichtlich des Potenzials der Fläche für das Vorkommen streng geschützter Arten, da diese im Bebauungsplanverfahren durch den § 44 BNatSchG eine herausragende Bedeutung zukommt. Das B-Plangebiet sowie die angrenzenden Flächen wurden im Februar 2012 begangen und bezüglich des Potenzials für ein Vorkommen geschützter Arten sowie ganzjährig geschützter Lebensstätten in den Bäumen (Baumhöhlen) betrachtet. Wegen des zur Verfügung stehenden Zeitraumes der Begehung konnten keine methodischen Untersuchungen durchgeführt werden. So war der Nachweis von Brutvogelarten durch ein Verhören der artspezifischen Rufe nicht möglich. Aufgrund der Vegetationsausstattung und der hohen Störungsintensität der Fläche konnte das Vorkommen streng geschützter Vogelarten wie dem Brachpieper ausgeschlossen werden. Die Fläche ist öffentlich zugänglich und wird für verschiedene Nutzungen, wie Spielplatz, Hundeauslaufgebiet u. ä., begangen (Scharon 2011). Die streng geschützte Zauneidechse wurde bisher einmal am 15. Juni 2010 mit einem Jungtier am südlichen Rand des Gleisdreiecks, im Bereich der Yorckbrücken, nachgewiesen (K.-H. Kielhorn schrftl. Mitt.). Der Fundpunkt liegt ca. 500 m vom B-Plangebiet entfernt. Zwischen dem Nachweisort der Zauneidechse und dem Plangebiet verlaufen Bahntrassen, 47 u. a. der ICE-Tunnel. Im Bereich des Fundpunktes befanden sich zum Zeitpunkt des Nachweises Gehölzsäume, offene Sandflächen u.ä., die den Lebensraumansprüchen der Art entsprechen. Das B-Plangebiet bietet auf Grund des ausschließlich aus Schotter bestehenden Untergrundes und der damit fehlenden Versteckmöglichkeiten sowie Eiablageplätze (Fortpflanzungsstätten) keine bzw. nur sehr eingeschränkte Lebensraumqualitäten für die Zauneidechse. Zumindest ein dauerhaftes Vorkommen der Art auf der B-Planfläche kann ausgeschlossen werden. Weitere Erfassungen sind daher nicht erfolgt. 4.3.1.5 Lärmgutachten Es wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt (ALB, Februar 2012). Im Rahmen des Gutachtens wurden die Auswirkungen des Vorhabens auf schutzwürdige bauliche Anlagen außerhalb des Plangebiets, d.h. auf den Bestand bzw. auf die bereits geplante Bebauung westlich der Flottwellstraße (überwiegend MI) und den geplanten Westpark sowie die Verkehrslärmimmission innerhalb des Plangebietes für die Gesamtentwicklung beidseitig der Flottwellstraße untersucht. Aufgrund des räumlichen Zusammenhangs und der angestrebten engen Realisierungszeiträume ist eine jeweils auf die einzelnen Bebauungspläne bezogene alleinige Betrachtung nicht sinnvoll. Die Lärmberechnungen Februar 2012 beruhen auf den Ergebnissen der Verkehrsmengenberechnung vom Januar 2012 (im Verkehrsgutachten IGS, überarbeitete Fassung April 2012 dargestellt. (Die Überarbeitung des Verkehrsgutachtens bezog sich nicht auf die Bestands- und Prognosedaten.) In der aktuellen Vorhabenplanung hat sich die Anzahl der Hotelzimmer gegenüber dem im Verkehrsgutachten zugrunde gelegten Nutzungskonzept um 10 Zimmer erhöht. Aufgrund der vorgenommenen Worst-Case-Betrachtung siehe unten und auch hinsichtlich der angenommenen hohen Auslastung des Hotels um 80 %, ist dies für das Ergebnis vernachlässigbar). Entsprechend dem o.g. Untersuchungsrahmen wurden folgende Szenarien zu Grunde gelegt: - Prognosenullfall (PNF): Analyse der Verkehrslärmimmissionen im Ist-Zustand auf der Grundlage der Straßenverkehrszählung (SVZ) 2009 und Zählungen des Verkehrsgutachters - Prognoseplanfall (PPF): PNF zzgl. der durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten zusätzlichen Verkehre Als weitere Lärmquellen wurden die in Hochlage verlaufenden Trassen der U-Bahnen U1 und U2 sowie die südlich verlaufenden Gleise von Strecken der Deutschen Bahn (DB) AG berücksichtigt. Der den Berechnungen zugrunde gelegte Prognoseplanfall stellt eine worst-caseBetrachtung dar: - Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, - Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Die ermittelten Lärmpegel sind anhand der Orientierungswerte der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau, Beiblatt 1 zu bewerten, die für allgemeine Wohngebiete tags 55 dB(A) und für nachts 45 dB(A) und für MI tags 60 dB(A) und für nachts 50 dB(A) vorsehen. Bei den Orientierungswerten der DIN 18005 handelt es sich um Immissionswerte, deren Unterschreitung bzw. Einhaltung wünschenswert ist, um die Schutzbedürftigkeit des jeweiligen Baugebietes zu wahren und sich ggf. Schallschutzmaßnahmen im Rahmen der Bauleitplanung ableiten lassen. Für die Prognoseplanfälle ergeben sich hinsichtlich Lage und Höhe zukünftiger Bebauung aus der städtebaulichen Studie (VI-140g) und der konkretisierten Hochbauvorentwürfe für die vorhabenbezogenen Bebauungspläne VI-140h VE und VI-140i VE. Die im Rechenmodell dargestellten Baukörper entsprechen der Ausnutzung der gemäß Planentwurf maximal zulässigen Kubatur. Um die Auswirkungen der durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VI-140i VE im Zusammenhang mit der Gesamtentwicklung beidseitig der Flottwellstraße induzierten verkehrlichen Veränderungen im Untersuchungsraum darstellen zu können, wurde den Berechnungen für den Prognosenullfall ein Bebauungszu- 48 stand zugrunde gelegt, der eine nahezu geschlossene Straßenrandbebauung westlich der Flottwellstraße einschließt. Pegelunterschiede zwischen den Prognoseplanfall und dem Prognosenullfall können sich demnach nicht nur infolge erhöhter Verkehrsmengen im Prognoseplanfall, sondern auch infolge der im jeweiligen Prognoseplanfall veränderten Bebauungssituation (d. h. Einfluss von Reflexion und Abschirmung/Beugung) im Untersuchungsraum ergeben. Eine zusätzliche Emissionsquelle stellt neben dem Verkehrslärm der Schienenverkehrslärm im oberirdischen Schienennetz dar. Zur Ermittlung der verkehrlichen Lärmbelastung durch den Schienenverkehr (U-Bahn) wurden die Fahrpläne der U-Bahnlinien 1 und 2 ausgewertet. Da beide U-Bahnlinien den Untersuchungsraum in Hochlage (Brücke) durchschneiden (U1) oder tangieren (U2), wurden entsprechende Zuschläge (+3 dB(A)) in den Berechnungen berücksichtigt (Brückenzuschlag). Für die U2 wurde zusätzlich ein Kurvenzuschlag von DRA08 dB(A) gegeben. Die daraus resultierenden Emissionspegel betragen somit für die U1: Tag 61,6 / Nacht 57 dB(A) und für die U2: Tag 61,4 / Nacht 57,1 dB(A). In der Schalltechnischen Untersuchung wurden auch bei der Bestandsbetrachtung die südöstlich des Planungsgebietes liegenden Eisenbahnstrecken berücksichtigt. Auch hier wurde ein Zuschlag von 2 dB(A) für die Fahrbahnart Schotterbett mit Betonschwellen gegeben. Bei der verkehrlichen Untersuchung wurden prozentuale Anteile einzelner Fahrzeugarten (z. B. auch für Lkw/Lastzüge und für Lieferwagen) für die einzelnen Straßenabschnitte tags und nachts berücksichtigt. 4.3.1.6 Gutachten zu Erschütterung- und Sekundärluftschallimmissionen Zur Erfassung wurden am 28.07.2011 zwischen 17.00 Uhr und 19.10 Uhr auf dem Baugrundstück Schwingungsmessungen bei Zugverkehr durchgeführt. Es wurde zwischen Regionalbahnverkehr und ICE-Verkehr unterschieden. Den Vorgaben der DIN 4150 und DIN 45 669 wurden Schwinggeschwindigkeiten gemessen, da diese hinsichtlich der Fußbodenschwingungen und der Sekundärluftschallabstrahlung von primärer Bedeutung sind. Es wurden 20 Einzelmessungen erfasst. Jede Einzelmessung umfasst den vollständigen Schwingungsverlauf, vom Anschwellen der Schwingungsamplitude bei der Fahrzeugannäherung bis zum Abklingen nach der Vorbeifahrt. Im Rahmen der Erfassung traten Störungen der aufgezeichneten Schwingungssignale auf. Diese sind durch elektrische Störungen überlagert, die durch die elektrisch „raue“ Umgebung (elektrischer Zugbetrieb nahe den Messpunkten) und das nasse Wetter am Messtag hervorgerufen wurden. Die Störungen wurden im Rahmen der Auswertung eliminiert, indem der Störpegel durch Zug- und LKWVerkehr ermittelt und von der Messung subtrahiert wurde. Die von einem Messpunkt abgeleiteten Prognosewerte sind nur eingeschränkt verwendbar, da sie sehr stark gestört sind, können aber durch benachbarte ersetzt werden. Es sind ausreichend Daten für die Immissionsabschätzung vorhanden. 4.3.1.7 Gutachten Lufthygiene Für das Planungsgebiet wurde die Kfz-bedingte Luftschadstoffbelastung für • Stickstoffdioxid (NO2), • Feinstaub PM10 und • Feinstaub PM2,5 berechnet (ALB Februar 2012). Die Kfz-bedingten Emissionen von Luftschadstoffen auf einer Straße werden insbesondere durch die Verkehrsbelastung (Menge und Zusammensetzung des Verkehrs) bestimmt, die damit eine sehr hohe Bedeutung für die Berechnung der Immissionen hat. Zur Berechnung der Luftschadstoffe wurden für den Prognosenullfall sowie für den Prognoseplanfall die Verkehrszahlen der „Verkehrlichen Untersuchung des Baufeldes Flottwellstraße in Berlin“ von der Ingenieurgesellschaft Stolz mbH, Neuss vom Januar/ Februar 2012 herangezogen. Für den Prognoseplanfall wurde der KFZ-Verkehr für die Gesamtentwicklung beidseitig der Flottwellstraße zugrunde gelegt. Um die Kfz-bedingten Immissionen von Luftschadstoffen unter Berücksichtigung der Vorbelastung für die Luftschadstoffe Stickstoffdioxid (NO2), Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 zu ermitteln, wurden im Rahmen dieser Untersuchung die Luftschadstoffkonzentrationen rechnerisch ermittelt. 49 Die Ergebnisse sind repräsentativ für das Jahr 2015. Die Berechnung berücksichtigt bereits die positive Entwicklung der Berliner Umweltzone. Außerdem wurde für Berechnung die prognostizierte Hintergrundbelastung für 2015 verwendet, für die die Schadstoffbelastung im Vergleich zum Ist-Zustand geringfügig abgenommen hat. Es ist anzunehmen, dass die Hintergrundbelastungen, wie auch die Emissionsfaktoren wegen der fortschreitenden positiven Änderung der Flottenzusammensetzung in Zukunft noch weiter abnehmen werden. Die Ergebnisse wurden in der Luftschicht 2-3 m über Boden berechnet und beinhalten somit die Information der maximal zu erwartenden Konzentration im Untersuchungsraum. In höheren Luftschichten verringert sich die Konzentration aufgrund der besseren Luftaustauschbedingungen. Die Maße für die Güte des Verkehrsflusses (LOS-Werte) wurden konservativ angesetzt mit mehr als 50% Stop+Go Anteilen im Bereich der im Untersuchungsgebiet vorhandenen Lichtsignalanlage und der Straßen Schöneberger Ufer und Reichpietschufer. 4.3.1.8 Gutachten Stadtklima Für das Planungsgebiet wurden das bodennahe Temperaturfeld, das autochthone Windfeld, der Kaltluftvolumenstrom und die bioklimatische Situation untersucht (GEO-NET 2012). Für die Ermittlung der Zusammenhänge wurde als meteorologische Rahmenbedingung eine austauscharme, sommerliche Hochdruckwetterlage angenommen. Für die Modellrechnung wurde das mesoskalige Klima- und Strömungsmodell FITNAH verwendet. Es schließt physikalisch fundiert die räumlichen und / oder zeitlichen Lücken zwischen meteorologischen Messungen, berechnet weitere meteorologische Größen, die nicht gemessen wurden und ermittelt Wind- und Temperaturfelder in ihrer raumfüllenden Struktur. Das Hauptaugenmerk der Untersuchung lag auf der Beeinflussung des Kaltlufthaushaltes durch die zusätzlichen Baukörper. Die benachbarten Planungsgebiete der Bebauungspläne VI-140h VE und VI-140g der Flottwellstraße wurden mit in das Planungsszenario aufgenommen um mögliche Summenwirkungen der geplanten Bebauung in die Auswertung einbeziehen zu können. Als Datengrundlage diente ein digitales Geländemodell des Informationssystems Stadt und Umwelt (ISU) (SenStadt 2007). Die Zellengröße des erzeugten Modelleingangsrasters beträgt 10 m. Informationen zur Nutzungsstruktur (ISU) wurden ebenfalls dem ISU entnommen. Weiterhin wurden die digitale Grundkarte Berlin im Maßstab 1:5.000 und ein 3-DModell zur Höhe der Baustruktur auf Grundlage der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) verwendet. 4.3.2 Umweltmonitoring Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (Anlage 1 zum BauGB Nr. 3. b). Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter biologische Vielfalt, Klima / Luft, Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung sowie Kulturgüter und sonstige Sachgüter nach sich ziehen wird. Dementsprechend ist es nicht erforderlich, Maßnahmen zur Überwachung für diese Schutzgüter zu planen. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen für die Schutzgüter Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere und Landschaftsbild nach sich ziehen wird. Für deren Überwachung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen: 50 erhebliche Umweltauswirkung Boden Wasser Pflanzen und Tiere Landschaftsbild Überwachungsmaßnahmen (gem. § 4 c BauGB) Überprüfung der Einhaltung des Anteils an unversiegelter Fläche Überprüfung der Einhaltung der Pflanzfestsetzungen und der extensiven Dachbegrünung Bautechnische Überwachung bei Grundwasserhaltungsmaßnahmen Überprüfung der Einhaltung der Pflanzfestsetzungen und der extensiven Dachbegrünung Überprüfung der Pflanzfestsetzungen und der Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes Unterrichtung durch Behörden (gem. § 4 Abs. 3 BauGB) nach Realisierung der Planung nach Realisierung der Planung nach Realisierung der Planung nach Realisierung der Planung Tab. 5: Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen 4.4 Allgemein verständliche Zusammenfassung Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE befindet sich im Westen des Gleisdreiecks und hat eine Größe von 7.065 m². Das Planungsgebiet besteht aus dem Baufeld Flottwellstraße Nord. Das Planungsgebiet wird im Bestand im Süden und Westen durch Brachflächen bzw. der Baustelle des Westparks begrenzt. Nördlich grenzt die Straße Schöneberger Ufer an. Im Osten grenzt die Flottwellstraße an. Zukünftig wird die nördliche und südliche Grenze durch die Wege zum Park auf dem Gleisdreieck und östlich durch den im Bau befindlichen Park auf dem Gleisdreieck begrenzt. Die westliche Grenze ist die östliche Straßenbegrenzungslinie Flottwellstraße, bzw. die Bezirksgrenze zum Bezirk Mitte. Das Gebiet wird durch den Nord-Süd-Fernbahntunnel tangiert. Die Fläche liegt im Bestand brach, da der Golfplatz als Zwischennutzung bereits 2009 aufgegeben wurde. Das Planungsgebiet ist durch seine Vornutzungen ein bereits überformter Standort. Die Fläche diente im Rahmen der Bauarbeiten zum Potsdamer Platz und der Nord-Süd-Trasse der Deutschen Bahn AG als Baulogistikfläche (1994-2001) und wurde in diesem Zusammenhang vollständig überformt. Aus dieser Zeit stammen weitere Aufschüttungen. Das Planungsgebiet ist im Bestand unversiegelt, jedoch nur durch einen geringen Vegetationsanteil geprägt. Die offenen Bereiche, die den größten Anteil des Planungsgebietes einnehmen, werden durch einjährige Ruderalfluren bestimmt oder stellen sich vegetationsfrei dar, da sie im Rahmen der Baustelle Westpark in Benutzung sind. Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist es die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung und ein Hotel zum Park auf dem Gleisdreieck zu schaffen. Die Bebauung soll durch eine Tiefgarage unterkellert werden. Durch die Planung wird eine Versiegelung von 80% des Planungsgebietes ermöglicht. Da das Planungsgebiet im Bestand unversiegelt ist, erfolgt eine Neuversieglung von 5.637 m². Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung keine erheblichen Umweltauswirkungen für die Schutzgüter biologische Vielfalt, Klima / Luft, Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung sowie Kultur- und Sachgüter nach sich ziehen wird. Erhebliche Beeinträchtigungen sind für Boden, Wasser, Pflanzen, Tiere und Landschaftsbild zu erwarten. Maßnahmen zur Vermeidung wie Dachbegrünung und Pflanzmaßnahmen werden hierbei bereits berücksichtigt. 51 Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen über die Bearbeitung der Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB und § 18 BNatSchG) sind bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans Eingriffe in Natur und Landschaft zu prüfen. Dies erfolgte im Rahmen des Umweltberichtes. Die Eingriffe wurden ermittelt und bewertet. Das Ergebnis der Eingriffsbewertung ist, dass selbst unter Berücksichtigung der Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für die Schutzgüter Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere und Landschaftsbild erhebliche Eingriffe durch die Planung entstehen werden. Für das Schutzgut Klima /Luft entstehen keine erheblichen Beeinträchtigungen. Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren, sind gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht ausgleichspflichtig. Das bedeutet, dass ein Ausgleichserfordernis nur dann vorliegt, wenn das durch den Bebauungsplan zulässige Nutzungsmaß, die bisher nach § 34 BauGB zulässige Nutzung überschreitet. Es liegt von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine bauplanungsrechtliche Einschätzung vor (Stand 2006). Für das Planungsgebiet sind demnach eine GRZ von 0,7 und eine zulässige Versiegelung bis max. 0,8 zulässig. Das bedeutet, dass nur die Eingriffe ausgleichspflichtig sind, die das Maß von 0,8 überschreiten. Da der Bebauungsplan eine GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,8 vorsieht ist der Eingriff vollständig nicht ausgleichspflichtig. Die Berührung der artenschutzrechtlichen Verbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG erfolgte im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens. Dem Bebauungsplan stehen keine unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Hindernisse entgegen. Im Rahmen von städtebaulichen Studien wurden alternative Bebauungskonzepte untersucht, die auch Umweltaspekte enthielten. Die Dichte wurde deutlich zurückgenommen. Der Prozess erfolgte von einer dichten Blockrandbebauung ohne Sichtbeziehungen in den Park, die gemäß dem Bebauungsplan VI-140 im Planungsgebiet möglich gewesen wäre, hin zu einer mäandrierenden Bebauung, die gegenüber der Flottwellstraße weitgehend geschlossen ist, einen Vorgartenstreifen vorsieht, Einblicke in den Westpark ermöglicht und auch private Innenhöfe vorsieht. Standortalternativen wurden im Vorfeld des städtebaulichen Rahmenplanes zum VI-140 untersucht. Die geplante Bebauung muss in engem Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Gleisdreiecks gesehen werden und stellt einen Kompromiss zwischen den privaten und den öffentlichen Interessen dar. Städtebauliches Ziel ist es, die in unmittelbarer Umgebung vorhandene dichte Blockrandbebauung auf den an den Rändern des Gleisdreiecks zu entwickelnden Baufeldern zu arrondieren und fortzusetzen und so die gewünschte Reintegration des Gleisdreiecks in den Stadtkörper zu erreichen. Durch Konzentration der baulichen Entwicklung auf wenige dicht bebaute Baufelder wird die Inanspruchnahme weiterer innerstädtischer Freiflächen verringert und eine großzügige öffentliche Grün- und Freiflächennutzung ermöglicht, die zugleich ausgleichende Wirkung bezüglich der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt hat. Gleichzeitig wird durch die bauliche Dichte eine eindeutige städtebauliche Zäsur zu den geplanten Grün- und Freiflächen hergestellt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE entspricht dieser Zielsetzung. Standortalternativen wurden daher nicht untersucht. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen werden für die Schutzgüter Boden, Pflanzen und Tiere und Landschaftsbild vorgeschlagen und beziehen sich auf eine Kontrolle der tatsächlichen Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans und der vertraglichen Vereinbarungen. 5 Wesentlicher Planinhalt Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE dient der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Er schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entstehung eines Hotels und eines neuen Wohnquartiers in attraktiver, innerstädtischer Lage und die Voraussetzung für die Umsetzung des Vorhabens. Durch Festsetzung von Wohngebäuden und einem Hotel mit ergänzenden, zulässigen Einrichtungen (z.B. Läden, Schank und Speisewirtschaften, Soziale Infrastruktur, nicht störendes Gewerbe) zur Versorgung des Gebietes wird diesem Ziel, ein nutzungsgemischtes Quartier zu ermöglichen, Rechnung getragen. Das Maß der Nutzung des Vorhabens orientiert sich weitgehend an der Dichte der umgebenden Berliner Blockrandbebauung und der geplanten Bebauung westlich der Flottwell- 52 straße, setzt aber auch Akzente in der Nähe zum Potsdamer Platz und in Sichtachse zum Tilla-Durieux-Park und Am Karlsbad. Die bauliche Dichte ist durch die erweiterte Baukörperausweisung, die Traufhöhe und Oberkanten bestimmt. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden trotz der Dichte durch die Ausrichtung der Baukörper zu einem großzügigen und begrünten Wohnhof zum neuen Stadtpark sichergestellt. Zum Schutz vor Lärm sind die Grundrisse der Wohnungen so konzipiert, dass Aufenthaltsräume sich möglichst zu den ruhigeren Bereichen orientieren. Wo dies nicht möglich ist, sind die Aufenthaltsräume in den Wohnungen, die ausschließlich zu stark lärmbelasteten Fassaden orientiert sind, mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Dies gilt auch für die Übernachtungsräume des Hotels. Das Plangebiet ist über die öffentliche Flottwellstraße erschlossen. Eine Tiefgarage stellt sicher, dass der geplante Wohnhof frei von Individualverkehr und den damit verbundenen An- und Abfahrtsgeräuschen bleibt. Grünordnerische Festsetzungen, wie die Begrünung des Hofs und Vorgärten, Dachbegrünung und die Vor-Ort-Versickerung von Regenwasser gewährleisten ein attraktives Wohnumfeld und minimieren den durch die Planung vorbereiteten Eingriff. 6 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.1.1 Verpflichtung des Vorhabenträgers Die textliche Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan lassen gemäß § 12 Abs. 3a BauGB gegenüber den tatsächlich angestrebten Nutzungen eine größere Bandbreite an möglichen Nutzungen zu, um ggf. Spielräume für entwicklungsbedingte notwendige Anpassungen einräumen zu können. Im Hinblick auf eine Rechtssicherheit wird unter Anwendung von § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig. Textliche Festsetzung Nr. 1 Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Rechtsgrundlage: § 12 Abs.3a BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB 6.1.2 Zulässige Nutzungen Das im Rahmenbebauungsplan VI-140 ausgewiesene Kerngebiet wurde anhand des angestrebten Nutzungskonzeptes konkretisiert. Festgesetzt werden sollen ein Hotel im nördlichen Teil des Geltungsbereichs (siehe textliche Festsetzung Nr. 2) sowie zwei Wohngebäude im mittleren und südlichen Teil des Geltungsbereichs (siehe textliche Festsetzung Nr. 3). Auf eine Gebietskategorie, wie in der Baunutzungsverordnung dargestellt, wird verzichtet, da ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 3 BauGB nicht an die Festsetzungen nach § 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Baunutzungsverordnung gebunden ist. Die geplanten Nutzungen entsprechen nicht einer Gebietskategorie, so dass eine konkretisierende Festsetzung für die Einzelgebäude gewählt wurde. Die Nutzung Hotel knüpft funktional an den Potsdamer Platz als zentralen Ort in der Berliner Innenstadt an und schafft einen Übergang zu angrenzenden Wohnnutzungen. Das Hotel kann gleichzeitig die Funktion übernehmen, die angrenzenden Wohngebäude vor Immissionen des stark befahrenen Schöneberger Ufers abzuschirmen. Die Festsetzung der Wohngebäude dient der Sicherung von Wohnraum und damit der Wohnraumversorgung in innerstädtischer Lage. Angrenzend an die geplante Parkanlage bietet der Standort optimale Wohnbedingungen. 53 Um dem Hotelstandort weitere Entwicklungsoptionen zu gewähren, sollen auch gastronomische Betriebe zulässig sein. Für die Wohngebäude sollen neben der Hauptnutzung Wohnen auch die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Gastronomiebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke und nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe und Räume für freie Berufe zulässig sein. Die zulässigen Nutzungen sollen eine Flexibilität für die Nutzung der Gebäude gewähren, so dass eine Nutzungsmischung ermöglicht wird. Die Beschränkung der Zulässigkeit von Nicht-Wohnnutzungen auf das Erdgeschoß und 1. Obergeschoß soll für eine größere Wohnruhe sorgen. Textliche Festsetzung Nr. 2 Die überbaubare Fläche mit der Bezeichnung Hotel dient vor allem der Hotelnutzung. Es sind folgende Nutzungen zulässig: - Hotel - Gastronomie - Wellness, Fitness Textliche Festsetzung Nr. 3 Die überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude dienen überwiegend dem Wohnen. Es sind Wohnungen zulässig. In den Erdgeschossen und 1. Obergeschossen sind folgende weitere Nutzungen zulässig: - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Gastronomiebetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke - nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe - Räume für freie Berufe Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 3 BauGB i. V. mit § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB 6.2 Maß der Nutzung Zur Bestimmung des Maßes der Nutzung werden im Baugebiet die zulässigen Grundflächen durch die überbaubaren Grundstücksflächen (erweiterte Baukörperausweisung), die maximal zulässigen Geschossflächen sowie die maximal zulässigen Traufhöhen bzw. Oberkanten im Bebauungsplan festgesetzt. 6.2.1 Grundfläche Die zulässige Grundfläche wird zeichnerisch durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche festgesetzt. Eine numerische Festsetzung der zulässigen Grundfläche erfolgt nicht. Die überbaubaren Flächen orientieren sich an dem städtebaulichen Konzept. Die durch die jeweils von Baugrenzen umschlossene Fläche ist somit die zulässige Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 1 bzw. 2 BauNVO und beträgt ca. 2.980 m². Sie entspricht einer Grundflächenzahl (GRZ) für den gesamten Geltungsbereich (7.065 m²) von 0,4. Außerhalb des Geltungsbereichs beträgt die überkragende Grundfläche ca. 19,30 m². Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO Um die geplanten Flächen für die Tiefgarage und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für die Anlieferung des Hotels zu ermöglichen, soll die Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 zulässig sein. Die Festsetzung ist notwendig, um die Stellplätze auf den privaten Wohngrundstücken unterzubringen und eine funktionale Erschließung des Hotels zu gewährleisten. Diese aber von oberirdischen Stellplätzen freihalten zu können. So kann sichergestellt werden, dass die geplanten Wohnhöfe frei von Individualverkehr und den damit verbundenen An- und Abfahrtsgeräuschen bleiben. Textliche Festsetzung Nr. 4: Die unter Berücksichtigung der Grundflächen von baulichen Anlagen, Tiefgaragen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen ermittelte Grundflächenzahl darf 0,80 nicht überschreiten. 54 Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 3 BauGB 6.2.2 Geschossfläche Die zulässige Geschossfläche soll für jeden Baukörper separat festgesetzt werden. Für das Hotel ist eine maximal zulässige Geschossfläche von 4.750 m², für das nördliche Wohnhaus von 5.400 m² und für das südliche Wohngebäude von 10.100 m² vorgesehen. Die Geschossfläche orientiert sich am Vorhaben. In der Summe entspricht dies einer Geschossfläche von GRZ 2,9. Die angestrebte Dichte ist städtebaulich begründet. Es wird sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. 6.2.2.1 Städtebauliche Gründe Die städtebaulichen Gründe, die die festgesetzte bauliche Dichte im Bebauungsplan VI140i VE ergeben sich aus: • der städtebaulichen Situation und der hierfür entwickelten, dem Vorhaben zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzeption und • der Entwicklung des Plangebietes in Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Baufeldes Flottwellstraße und des Gleisdreiecks. zu 1.) Die Flottwellstraße liegt südlich des Potsdamer Platzes und des Kulturforums, in Sichtachse des Tilla-Durieux-Parks und östlich der gründerzeitlichen Bebauung des „Potsdamer Kiezes“. Zugleich bildet es den Auftakt für den westlich angrenzenden neuen Stadtpark auf dem Gleisdreieck. Diese besondere Lage bedarf eines städtebaulichen Konzeptes, das zwischen dem bestehenden gründerzeitlichen Stadtgebiet im Westen und der Neubebauung des Potsdamer Platzes vermittelt, sich zugleich an der vorhandenen Umgebungsbebauung orientiert ohne diese zu kopieren und ein urbanes Quartier mit eigener Identität entstehen lässt. Die im städtebaulichen Konzept vorgeschlagene von Nord nach Süd mäandrierende Bebauung greift die typische Berliner Blockrandbebauung mit ihren privaten Innenhöfen auf und entwickelt diese weiter. Die bauliche Struktur des Vorhabens lässt die städtebaulich erwünschte Verzahnung des öffentlichen und privaten Freiraums zu und bildet zugleich eine eindeutig definierte Stadtkante hin zum geplanten Stadtpark aus. Sie fügt sich in das bestehende Stadtbild ein. Die vorgeschlagene Bebauung orientiert sich einerseits hinsichtlich der Gebäudehöhe an den überwiegend in der Umgebung vorzufindenden bzw. auf den Grundstücken westlich der Flottwellstraße geplanten Gebäudehöhen bzw. Traufhöhen, andererseits wird der besonderen städtebaulichen Situation, der exponierten Lage am Schöneberger Ufer / Landwehrkanal in Sichtachse zum Tilla-Durieux-Park und einer markanten städtebauliche Fassung des Parkeingangs Rechnung getragen. Durch ein leicht höheres individuelles Einzelgebäude soll die „Spitze“ des Gebietes städtebauliche betont werden. Somit wird das bisher städtebaulich isolierte Gleisdreieck in den Stadtkörper integriert. Die angrenzenden Baugebiete an der Flottwellstraße weisen im Durchschnitt bezogen auf die bewohnten Blöcke eine GFZ von 2,6 auf. (Fis Broker, städtebauliche Dichte, Gebiet 0101104, Stand 2008) auf. Im westlichen Teil des Baublocks zwischen Lützow- und Pohlstraße, der durch gewerbliche Bauten im Blockinneren (7- bis 12-geschossig) geprägt ist, wird sogar eine GFZ von 3,0 bis 5,0 erreicht. Ausnahme bildet der östliche, bislang nur teilweise bebaute Teil dieses Baublocks mit einer GFZ von 1,0 - 1,5 (städtebauliche Dichte, Umweltatlas). Nach Umsetzung der geplanten Bebauung auf den Grundstücken Flottwellstraße 8 - 18 im Bezirk Mitte (geplant sind 6 Vollgeschosse plus Dach) wird jedoch auch dieser künftig eine GFZ von durchschnittlich 2,6 aufweisen, was dann auch der Dichte der nördlich angrenzenden nachverdichteten Bebauung entspricht. Ein geringeres als dieses innenstadttypische Dichtemaß würde zudem der stadtwirtschaftlichen Entwicklung dieses Bereichs, hinsichtlich der Nutzung vorhandener verkehrlicher, technischer und sozialer Infrastruktur nicht entsprechen. Dabei bleibt die ermöglichte bauliche Dichte weit unter dem ursprünglich aus dem Gesamtkonzept für das Gleisdreieck re- 55 sultierenden Zielen von GFZ 3,5, die im Rahmenbebauungsplan VI-140 formuliert wurden, zurück (vgl. Kap. I. 3.11). zu 2.) Die geplante Bebauung des gesamten Baufeldes Flottwellstraße muss in engem Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Gleisdreiecks gesehen werden. Die Deutsche Bahn AG hatte sich im Rahmen des städtebaulichen Vertrages zur Entwicklung des Potsdamer und Leipziger Platzes verpflichtet, 16 ha Parkfläche als Ausgleichsmaßnahme herzustellen. Nach langjährigen Verhandlungen zwischen dem Land Berlin und der Vivico (heute CA Immo Deutschland GmbH) wurde das städtebauliche Ziel verfolgt eine größere innerstädtische öffentliche Parkfläche von insgesamt ca. 30 ha herzustellen, um das Freiund Sportflächendefizit der angrenzenden Bezirke auszugleichen und im Gegenzug dazu die Baufelder an den Rändern zu komprimieren. Dieses Ziel fand Eingang in das „Planwerk innere Stadt“, (siehe Kap. I. 3. Planerische Ausgangssituation und II. 1. Entwicklung der Planungsüberlegung). Es handelt sich bei dem Gleisdreieck um eine hervorragend erschlossene innerstädtische bereits vorbelastete Fläche, die im Sinne des schonenden Umgangs mit Grund und Boden und des Nachhaltigkeitsprinzips der Innenentwicklung vor Außenentwicklung besonders geeignet ist, innerstädtische Wohnungen und Arbeitsplätze zu schaffen. Um den beiden Ansprüchen, der baulichen Nutzung innerstädtischer Brachen einerseits und der Schaffung einer möglichst großzügigen öffentlichen Grün- und Freiflächen andererseits gerecht zu werden, wurde die bauliche Entwicklung auf wenige dicht bebaute Baufelder konzentriert. Die hohe Dichte ist erforderlich, um die privat genutzten Flächen zugunsten der öffentlichen Flächen reduzieren zu können. Das umfangreiche Angebot an Grün- und Freiflächen in der direkten Nachbarschaft hat zugleich ausgleichende Wirkung bezüglich der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt. 6.2.2.2 Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt Die attraktive Lage in der Innenstadt Berlins und unmittelbar am Rand eines großen innerstädtischen Parks gelegen, die bereits vollständige Erschließung des Plangebietes sowie die gute ÖPNV-Anbindung sind Umstände, die eine dichte Bebauung des Plangebietes rechtfertigen. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die durch das Maß der baulichen Nutzung berührt werden können, beziehen sich insbesondere auf die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten und die Auswirkung von Immissionen sowie auf die Freiflächensituation. Das dem Entwurf zugrunde liegende städtebauliche Konzept bildet einen großzügigen, begrünten Hof. Die Wohnungen sind in der Regel durchgesteckt (zu zwei Seiten orientiert), so dass davon auszugehen ist, dass Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen sowie der Hotelzimmer in ausreichendem Maße gewährleistet sind. Auch die Konzentration des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage schützt die Bewohner vor Belästigungen durch an- und abfahrende PKW und ermöglicht zugleich großzügige Freiflächen, die in großen Teilen gärtnerisch anzulegen sind und wie der angrenzende Stadtpark auch der Naherholung zur Verfügung stehen. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt wurden in der Umweltprüfung untersucht (siehe Umweltbericht Kap. II 4) und werden durch Festsetzungen, die gärtnerisch anzulegende Flächen, Dachbegrünung und Regenwasserversickerung des überwiegenden Teils der Dachflächen sowie Ausschluss bestimmter luftverunreinigender Brennstoffe zum Gegenstand haben, vermieden. 6.2.2.3 Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs Die Verkehrsverhältnisse des Plangebietes sind sehr günstig. Die Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs (U-Bahn, MetroBus) liegen in der Nähe und auch die Bahnhöfe der S-Bahn sind fußläufig gut erreichbar. Es ist nicht davon auszugehen, dass die durch die Planung hervorgerufenen Bedarfe zu Überlastungen führen. Das Plangebiet ist über die Flottwellstraße gut an das städtische Verkehrsnetz angeschlossen. Durch die Planung werden neue Nutzer in das Gebiet kommen, die ein höheres Verkehrsaufkommen verursachen werden. Vor diesem Hintergrund wurde ein Verkehrsgutach- 56 ten in Auftrag gegeben, dass zu dem Ergebnis kommt, dass bei einer Gesamtentwicklung des Gebietes beidseitig der Flottwellstraße mit der bestehenden verkehrlichen Infrastruktur die zukünftig zu erwartenden Verkehrsmengen auch ohne bauliche Maßnahmen leistungsgerecht abgewickelt werden können (siehe Kap. I 2.6.1 verkehrliche Erschließung). Das Gebiet selber soll zugunsten eines hochwertigen Wohnumfeldes mit hoher Aufenthaltsqualität weitgehend frei von motorisiertem Individualverkehr bleiben. Die notwendigen Stellplätze der Bewohner und Beschäftigten des Gebietes werden in der geplanten Tiefgarage konzentriert, deren Zu- und Ausfahrten an der Flottwellstraße in ausreichender Entfernung zu wichtigen Knotenpunkten liegen. Für Fuß- und Radfahrer gibt es nördlich und südlich des Hotels sowie südliche der Wohngebäude Durchquerungsmöglichkeiten, so dass die Bedürfnisse des Radfahr- und Fußgängerverkehrs durch den Bebauungsplan in jeglicher Hinsicht befriedigt werden. 6.2.2.4 Nichtentgegenstehen sonstiger öffentlicher Belange Ein Entgegenstehen sonstiger öffentlicher Belange ist nicht erkennbar oder ermittelbar. 6.2.3 Höhe baulicher Anlagen, Traufhöhen und Oberkanten Die Höhe der Gebäude soll durch Festsetzungen einer Maximalhöhe für die Oberkante baulicher Anlagen sowie für die Traufhöhe begrenzt werden. Die Begrenzung der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen leitet sich weitgehend aus der für Berlin typische Traufhöhe von 22,0 m plus Dach- bzw. Staffelgeschoss ab. Das vorliegende Vorhaben nimmt bei den Wohngebäuden zum Straßenraum und zu den Seiten die Trauhöhe von ca. 56 m ü NHN auf. Dies entspricht bei einer Geländehöhe von durchschnittlich 34 m ü NHN (Gehweg) einer Traufhöhe von ca. 22 m. Aufgrund des leicht nach Norden abfallenden Straßenniveaus erfolgen für die einzelnen Gebäude geringfügige Anpassungen. Das oberste Geschoß tritt zur Straße und zu den Seiten um ca. 1,50 m zurück. Im Blockinnenbereich wird auf das Absetzen der Traufe verzichtet, da die Bebauung hier durch die Geländebewegung ein raumwirksames Geschoß niedriger ist. Die Oberkante der Wohngebäude beträgt 59,30 m ü NHN. Dies entspricht einer Gebäudehöhe von 25,30 m. Die umgebende Bebauung weist eine heterogene Baustruktur und unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Die Höhe der umliegenden Gebäude wurde im Jahr 2008 exemplarisch ermittelt (Zech und Ruth) und liegt z.B. in der Lützowstraße Nr. 3-5 bei 55,70 – Oberkante 58,85 m ü. NHN, Lützowstraße Nr. 105 bei 60,85-78,0 m ü. NHN. Die geplanten und zum Teil realisierten Gebäude westlich der Flottwellstraße weisen ebenfalls unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Das niedrigste Gebäude ist die Flottwellstraße 8 / Lützowstraße 113 mit einer Oberkante von 20,70 m (55,70 m ü. NHN), die höchsten Gebäude Flottwellstraße 14-18 / Pohlstraße 2-4 mit einer Oberkante des Staffelgeschosses von 23,39 m (58,84 m ü. NHN) und Lützowstraße 1 mit 25,0 m (59,47 m ü. NHN). Die Flottwellstraße 2 hat eine Oberkante 22,95 m (56,95 m NHN). Somit sind die Wohngebäude um 2,35 m höher als die Flottwellstraße 2, 0,45 m als die Lützowstraße 3-5 und fast gleich hoch wie Lützowstraße 1. Somit orientiert sich der Bebauungsplan an der umliegenden Bebauuung. Für das Hotel ist bewusst eine höhere Bebauung zugelassen, um die Eckbebauung, hier als besonderes Einzelgebäude, städtebaulich zu betonen: Für das Hotel ist für den überwiegenden Teil des Gebäudes die Festsetzung einer Traufhöhe von 59,00 m ü NHN (25,30 m über Gehweg) beabsichtigt. Dies basiert auf einer Gehweghöhe von 33,70 m ü NHN. Eine minimale Staffelung ist nur in dem südlichen Teil des Hotels zu Flottwellstraße vorgesehen, um hier die Abstandsflächen zur gegenüberliegenden Bebauung einzuhalten. Im nördlichen Teil des Hotels befindet sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite eine Parkanlage, so dass hier eine höhere Traufhöhe und eine geringfügige Überschreitung der Abstandsflächen über die Straßenmitte hinaus gerechtfertigt sind. Das Hotel ist als Solitärstandort konzipiert und soll den Eingangsbereich zur Flottwellstraße städtebaulich betonen. Aus diesem Grund wird hier weitgehend auf die optische Wirkung der Berliner Trauhöhe verzichtet. Das Hotel kann darüber hinaus ein zusätzliches Staffelgeschoß für Wellness – und Fitness sowie für Technik erhalten. Dieses ist kein Voll- 57 geschoß und tritt entsprechend deutlich zurück. Mit dem Staffelgeschoß ist eine Traufhöhe von 62,00 m ü NHN zulässig. Textliche Festsetzung 5 In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel ist abweichend von der festgesetzten Traufhöhe von 59,00 m ü NHN ist ein Staffelgeschoss zugelassen, wenn es kein Vollgeschoss ist und eine Oberkante von 62,00 m ü NHN nicht übersteigt. Rechtsgrundlage: § 9 Abs 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs 2 und 5 BauNVO und § 2 Abs.11 BauOBln Beschränkung von technischen Aufbauten Oberhalb der Oberkante des Staffelgeschosses / des obersten Geschosses sind nur technische Aufbauten bis 25 % der darunterliegenden Grundfläche zugelassen. Zur Beruhigung der Dachlandschaft sollen diese entsprechend ihrer Höhe von maximal 2,5 m um 2,5 m zurückgesetzt sein. Dies entspricht einem Winkel von 45 %. Ausgenommen von dem Rücksprung sind die Aufzugüberfahrten, die aufgrund der Lage der außenliegenden Erschließungskerne nicht zurückgesetzt sein können. Textliche Festsetzung Nr. 6 In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind oberhalb der zulässigen Oberkanten technische Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage bis zu einer Höhe von 2,5 m zulässig. Mit Ausnahme von Aufzugüberfahrten müssen diese mindestens 2,5 m hinter der Außenkante des Gebäudes zurückgesetzt sein. Rechtsgrundlage § 9 Abs .1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs 2 und 5 BauNVO Zulässigkeit von Solaranlagen Um dem grundsätzlichen ökologischen Anspruch nach Klimaschutz durch ressourcenschonenden Umgang und Energieeffizienz gerecht zu werden, sind Solaranlagen grundsätzlich auf den Dächern zulässig. Einschränkungen ergeben sich allerdings durch die Dachbegrünung, (vgl. textliche Festsetzung Nr. 12). Textliche Festsetzung Nr. 7 Oberhalb der Oberkanten der zugelassen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von maximal 2 m zulässig, wenn sie die zulässige Geschossfläche und die Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln nicht überschreiten. Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs 2 und 5 BauNVO 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch eine erweiterte Baukörperausweisung bestimmt. Die Baugrenzen orientieren sich an dem Vorhaben. Es lässt geringe Spielräume für Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des Hochbaus zu. In den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist gemäß § 12 Abs. 4 BauGB ein Teil der öffentlichen Straßenverkehrsfläche einbezogen, da das Vorhaben ab dem 1. Obergeschoss in die Verkehrsfläche (Gehwegbereich) hineinragt (siehe Nebenzeichnung 1 in der Planzeichnung). Das leichte Hineinragen des Gebäudes in den Straßenraum soll den Solitärcharakter betonen. Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 BauOBln Ein Teil der notwendigen Abstandsflächen, der Kopfbauten der Wohngebäude zum Park liegen auf der Fläche der unbebauten öffentlichen Parkanlage, (siehe Abb. 7). Dies ist gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 BauOBln ganz oder teilweise möglich, wenn der Park öffentlichrechtlich gewidmet und somit sichergestellt ist, dass die Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück nicht bebaut werden. Dies kann im Vorgriff auf eine Widmung auch durch eine Baulast sichergestellt werden. 58 Der nördliche Teil des Hotels zur Flottwellstraße überschreitet minimal die zulässige Abstandsfläche über die Straßenmitte hinaus. Im nördlichen Teil des Hotels befindet sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite eine öffentlich gewidmete Parkanlage, so dass hier eine höhere Traufe und eine geringfügige Überschreitung der Abstandsflächen zugunsten der Eckbetonung gerechtfertigt sind. Im südlichen Teil des Hotels gegenüber der Bebauung an der Flottwellstraße werden die Abstandsflächen durch eine minimale Staffelung eingehalten. Bei dem südlichen Wohngebäude nimmt der südliche Gebäudeflügel bewusst nicht die Grundstückskante auf, die zu einem spitzen Winkel der Bebauung führen würde, sondern wurde auf das Gebäude bezogen rechtwinklig geführt. Dies dient zur Schaffung einer größeren Wohnqualität und einer besseren Belichtung der Eckwohnungen. Dadurch gehen die Abstandsflächen teilweise über die Mitte des öffentlichen Parks (Parkzugang) hinaus. Dies ist möglich, da die geplante südlich angrenzende Bebauung im Geltungsbereich des angrenzenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140h VE „Flottwellstraße Mitte“ so weit von der Grundstücksgrenze zurück liegt, dass sich die Abstandsflächen nicht überschneiden. Dazu wird eine Vereinbarung mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks getroffen. 6.3.2 Geringere Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln Die Baukörperausweisung ist eine ausdrückliche Festsetzung gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln durch die sich auch geringere Abstandsflächen als gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln ergeben können. Aus städtebaulichen Gründen werden innerhalb des Geltungsbereichs für die Blocköffnungen zwischen den Wohngebäuden geringere Abstandsflächen und zwischen dem Hotel und dem benachbarten Wohngebäude geringere Abstandsflächen festgesetzt. Dadurch entsteht insgesamt der Eindruck einer geschlossenen Blockrandbebauung, bei gleichzeitiger Durchlässigkeit und Schaffung von Sichtbeziehungen von der Straße zum Park und umgekehrt. Geringere Abstandsflächen gemäß § 6 Abs 8 BauOBln setzen allerdings voraus, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und ein Sozialabstand gewahrt ist. Das durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichte Vorhaben sieht eine Grundrissorganisation vor, die eine ausschließliche Belichtung der Aufenthaltsräume zu den geringeren Abstandsflächen ausschließt und nur untergeordnete Räume dorthin orientiert sind, so dass eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung der Aufenthaltsräume sowie der Sozialabstand gewährleistet wird. (siehe Abb. 8 und 9) 59 Abb. 7: Lageplan mit Abstandsflächen und Entwurf Regelgeschoss 60 Abb. 8: Entwurf Regelgeschoss Hotel und Wohngebäude Abb. 9: Entwurf Regelgeschoß Wohngebäude 61 6.4 Tiefgaragen, Stellplätze Die Wohngrundstücke sollen zugunsten einer hohen Freiraum- und Aufenthaltsqualität weitgehend frei von motorisiertem Individualverkehr bleiben und Stellplätze in einer ein- bis zweigeschossigen Tiefgarage mit ca. 95 Plätzen konzentriert werden. Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von 0,67 Stellplätzen pro Wohneinheit. Die Lage und Größe der Tiefgarage ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO durch die Planzeichnung bestimmt. Die Erschließung der Tiefgarage erfolgt über eine Aus- und Einfahrt (zwischen den Wohngebäuden) in der Flottwellstraße. Für das Hotel wird eine Vereinbarung mit dem Betreiber des östlich in der Nachbarschaft gelegenen Parkhauses getroffen, um die Stellplätze dort zu sichern. Oberirdisch sind lediglich vier Kurzeitstellplätze geplant, von denen mindestens 1 Stellplatz behindertengerecht ausgeführt wird. 6.5 Immissionen 6.5.1 Verkehrslärm Es wurde eine schalltechnische Untersuchung (ALB, Februar 2012) durchgeführt, die auf dem Verkehrskonzept (IGS, Februar 2012, Kap. I. 2.6.1)) beruht. (siehe auch Umweltbericht Kap. II 4.2.2.1.1, 4.2.3.1.1 und 4.3.1.5). Es wurde Folgendes untersucht: • die Auswirkungen des Vorhabens auf schutzwürdige bauliche Anlagen außerhalb des Plangebiets, d.h. auf den Bestand bzw. auf die bereits geplante Bebauung westlich der Flottwellstraße (überwiegend MI) und den geplanten Westpark sowie • die Verkehrslärmimmission innerhalb des Plangebietes. Es wurden die Verkehrswerte für die im Untersuchungsraum gelegenen Straßen für folgende Szenarien: • Prognosenullfall (PNF): Analyse der Verkehrslärmimmissionen im Ist-Zustand auf der Grundlage der Straßenverkehrszählung (SVZ) 2009 und Zählungen des Verkehrsgutachters • Prognoseplanfall (PPF): PNF zzgl. der durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten zusätzlichen Verkehre Als weitere Lärmquellen sind die in Hochlage verlaufenden Trassen der U-Bahnen U1 und U2 sowie die südlich des Plangebietes verlaufenden Gleise von Strecken der Deutschen Bahn (DB) AG für beide Fälle gleich berücksichtigt worden. Ausgangssituation Die vorhandenen Lärmbelastungen setzen sich aus dem Straßenverkehr auf der Flottwellstraße, der Pohlstraße, der Lützowstraße, dem Schöneberger Ufer und aus dem o. g. Schienenverkehr zusammen. An den Immissionsorten in der Flottwellstraße werden im Bestand als höchste Schallpegel tags 63 dB(A) und nachts 57 dB(A) an den Außenfassaden entlang der Flottwellstraße erreicht. Am höchsten sind die Werte Am Karlsbad mit tags 64,4 dB(A) und nachts 58,5 dB(A). Hiermit werden die Orientierungswerte für Mischgebiete im Bestand zum Teil bereits überschritten. Auswirkung des Vorhabens außerhalb des Plangebietes Bei Umsetzung der Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE bzw. der Gesamtentwicklung sind Erhöhungen der Verkehrsgeräuschimmissionen vor außerhalb des Plangebietes westlich der Flottwellstraße bestehenden bzw. geplanten schutzwürdigen Gebäuden im Prognoseplanfall im Vergleich zum Prognosenullfall zu erwarten. Nur für einige Immissionsorte und Geschosse wurden Pegelerhöhungen von mehr als 1,0 dB(A) bis zu maximal 2,7 dB(A) tags bzw. 2,5 dB(A) nachts ermittelt. Für denjenigen Immissionsort mit Pegelerhöhungen von mehr als 2 dB(A) in den meisten Geschossen (Nordfassade der 62 Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten, die weder die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV noch die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 übersteigen. Im Prognoseplanfall spiegeln die Beurteilungspegelerhöhungen im Vergleich zum Prognosenullfall die Erhöhungen der Emissionspegel (maximal 1,5 dB(A) für die Flottwellstraße) und den Einfluss der Mehrfachreflexionen wieder. Die maximalen Schallpegel in der Flottwellstraße und Am Karlsbad liegen tags bei 64 dB(A) und nachts bei 58 dB(A). Der für die vorhandenen Wohnnutzungen Pegel verändernde Einfluss durch zusätzlich mögliche Reflexionen an den neuen Baukörpern bzw. Abschirmungen durch die neuen Baukörper ist vergleichsweise gering. Pegelerhöhungen in der Größenordnung von bis zu 1 dB(A) sind nach vorherrschender wissenschaftlicher Meinung subjektiv nicht wahrnehmbar. Die subjektive Wahrnehmung von Pegelerhöhungen im Bereich zwischen 1 und 3 dB(A) ist umstritten. Pegelerhöhungen von mehr als 3 dB(A) gelten subjektiv gemeinhin als wahrnehmbar. Als bedenklich gelten Pegelerhöhungen aber vor allem dann, wenn sogenannte Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung überschritten werden- Hierzu müssten 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts erstmalig oder weitergehend überschritten werden. Diese Schwellenwerte werden vor den außerhalb des Plangebietes vorhandenen/ geplanten Wohnnutzungen weder erreicht, noch überschritten. Die Planung führt daher nicht zu erheblichen betriebsbedingten Auswirkungen auf die angrenzenden empfindlichen Nutzungen. Bei den dargestellten Pegelerhöhungen ist außerdem zu beachten, dass die Berechnungen für den Prognoseplanfall (PPF) neben den zusätzlich durch die Bebauungsplanverfahren VI-140g-i (VE) induzierten Verkehren auch die durch die geplante Wohnbebauung westlich der Flottwellstraße induzierten Verkehre enthalten. Immissionssituation innerhalb des Plangebietes Für die im Plangebiet vorgesehene Bebauung (Wohngebäude mit dem Schutzanspruch eines allgemeinen Wohngebietes, Hotel mit dem Schutzanspruch eines Kerngebietes) wurden für den Prognoseplanfall für einige Fassaden höhere Beurteilungspegel ermittelt, die Festsetzungen zum Lärmschutz erfordern. Im Prognoseplanfall ergibt sich folgende Situation: Vor den Wohngebäuden werden die für allgemeine Wohngebiete anzusetzenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV mit bis zu 64 dB(A) tags und 58 dB(A) nachts maximal um 4,6 dB(A) tags bzw. 8,7 dB(A) nachts überschritten. Die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für allgemeine Wohngebiete werden maximal um 8,6 dB(A) tags bzw. 12,7 dB(A) nachts überschritten. Vor dem Hotel werden die für Kerngebiete anzusetzenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV mit bis zu 69 dB(A) tags und 63 dB(A) nachts maximal um 4,5 dB(A) tags bzw. 8,6 dB(A) nachts überschritten. Die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für Kerngebiete werden maximal um 3,5 dB(A) tags bzw. 7,6 dB(A) nachts überschritten. Damit sind in Bezug auf Verkehrsgeräusche im Bebauungsplangebiet selbst gesunde Wohnverhältnisse in Teilbereichen nicht gegeben, da vor einigen Fassaden der geplanten Wohngebäude die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für allgemeine Wohngebiete um mehr als 5 dB(A) (und damit auch die Orientierungswerte für Mischgebiete) und vor einigen Fassaden des geplanten Hotels die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18 005-1 für Kerngebiete um mehr als 5 dB(A) überschritten werden. 63 Abb. Abb. 10: Quelle ALB: Fassaden des Vorhabens mit Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte (Beiblatt zu DIN 18005-1 (Allgemeine Wohngebiete für die Wohngebäude und Kerngebiet für das Hotel) um mehr als 5 dB(A), rote Linien) Für die gemäß Vorhabenplanung vorgesehenen beiden Wohngebäude im Plangebiet wurde nur für die Westfassade des Nordflügels des nördlichen Wohngebäudes der Lärmpegelbereich (LPB) IV gemäß DIN 4109 ermittelt. Für alle anderen Fassaden wurden geringere Lärmpegelbereiche ermittelt. Für die innerhalb des LPB IV gelegenen Außenfassaden von Aufenthaltsräumen in Wohnungen im Sinne der DIN 4109 sind resultierende bewertete Bauschalldämm-Maße von R'w,res ≥ 40 dB erforderlich. Aus technischer Sicht und unter Berücksichtigung anderer Regelungen (z. B. zur Energieeinsparung) ist die Möglichkeit der Einhaltung einer solchen Anforderung durch übliche Bauweisen gewährleistet, sofern nicht ein außergewöhnlich hoher Fensterflächenanteil (> 50 %) und eine geringe flächenbezogene Masse für die entsprechende Außenwand vorgesehen werden. Für die Fassaden des geplanten Hotels ergaben sich in Abhängigkeit von der Ausrichtung Lärmpegelbereiche zwischen III und V gemäß DIN 4109. Für die innerhalb des LPB V gelegenen Außenfassaden von Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten im Sinne der 64 DIN 4109 sind resultierende bewertete Bauschalldämm-Maße von R'w,res ≥ 45 dB erforderlich. Eine Anordnung von Außenwohnbereichen (AWB) wie z.B. Balkone wäre für die beiden Wohngebäude allenfalls vor der Westfassade des Nordflügels nördlichen Wohngebäudes wegen der berechneten Überschreitung des für die AWB-Nutzung angesetzten Schwellenwertes von 62 dB(A) kritisch. Gemäß des Entwurfes der Vorhabenplanung ist dort ein Balkon "über Eck" vorgesehen, so dass sich ein Teil der AWB-Grundfläche vor der Südfassade des Nordflügels – und damit in ausreichend schallabgeschirmter Lage – befindet, (siehe Abb. 6) Für das Hotel wird eine Anordnung von Außenwohnbereichen vor Fassaden mit Ausnahme der Südfassade kritisch gesehen, da vor allen anderen Fassaden tagsüber Beurteilungspegel von z. T. deutlich mehr als 62 dB(A) zu erwarten sind, was eine störungsfreie AWBNutzung faktisch ausschließt. Möglich wären allerdings Loggien, die straßenseitig eine Kaltverglasung erhalten und damit als Wintergarten fungieren. In den Außenfassaden dieser Wintergärten können Fenster vorgesehen werden, deren Öffnung dann in der Verantwortung des Nutzers liegt. Die Auswirkungen im Planungsgebiet werden durch die gemäß DIN 4109 im Baugenehmigungsverfahren erforderlichen Schallschutzmaßnahmen verringert. Bei den Wohnungen bzw. den Übernachtungsräumen, die ausschließlich zur Flottwellstraße und in Teilen an den seitlichen Rändern orientiert sind, werden die gesunden Wohnverhältnisse durch schallgedämmte Dauerlüftungsmöglichkeiten gewahrt. Festsetzungen zur Anordnung und Gestaltung von Außenbereichen werden nicht vorgesehen. Hierauf wird im Vorhaben reagiert. Fazit Es werden die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 zur DIN 18 005-1 für allgemeine Wohngebiete (an den Fassaden der Wohngebäude) und für Kerngebiete (an den Fassaden des Hotels) sowohl tags als auch nachts z.T. erheblich überschritten. Die schutzwürdigere Nutzung Wohnen wird durch das Hotelgebäude an dem stark belasteten Schöneberger Ufer abgeschirmt und es werden Schallpegel erreicht, die eine Wohnnutzung nicht ausschließen, wohl aber Schallschutzmaßnahmen über die DIN 4109 hinaus erfordern, um die gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Aktive Lärmschutzmaßnahmen (z. B. Lärmschutzwände) zum Schutz planungsrechtlich möglicher schutzwürdiger Nutzungen kommen aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht. Die Baukörperfestsetzung im Planentwurf ist aus der Sicht des Lärmschutzes planerisch sinnvoll und effektiv, vor allem um die nach Osten gerichteten Hofbereiche der beiden Wohngebäude ausreichend vor den Straßenverkehrsgeräuschimmissionen abzuschirmen. Die Hofbereiche weisen dann auch vergleichsweise geringe Pegel auf. Zudem sieht die Vorhabenplanung größtenteils durchgesteckte Wohnungen vor, so dass für die überwiegende Mehrzahl der Wohnungen mindestens ein Raum mit einer Lüftungsmöglichkeit in einer Fassade mit ausreichend niedrigem Beurteilungspegel (vor allem nachts) vorhanden ist. Dadurch ist auch bei gekippten Fenstern ein weitgehend störungsfreier Schlaf gesichert. Für Übernachtungsräume des Hotels dagegen ergaben die Berechnungen für die Nordfassade sowie für die nördlichen Teilbereiche der Ost- und Westfassade nachts Beurteilungspegel, die über dem sog. Schwellenwert der Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A) nachts liegen. Ein störungsfreier Schlaf bei gekipptem Fenstern ist hier i. d. R. nicht gegeben. Wegen der relativ kurzen Aufenthaltsdauer im Hotel ist dabei zwar nicht von einer Gesundheitsgefährdung des Gastes auszugehen, der Hotelbetreiber hat jedoch die baulichen Voraussetzungen für ein weitgehend störungsfreies Schlafen bei ausreichender Frischluftzufuhr seiner Gäste zu gewährleisten. Die o. g. resultierenden bewerteten BauschalldämmMaße von R'w,res ≥ 45 dB in der Nordfassade und im nördlichen Bereich der Ostfassade erfordern Fenster mit einem vergleichsweise hohen Bau-Schalldämm-Maß. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140i VE werden von Seiten des Lärmgutachters Festsetzungen zum passiven Lärmschutz empfohlen, um gesunde Wohnverhältnisse / Aufenthaltsverhältnisse für die geplanten Nutzungen planungsrechtlich abzusichern. Prinzipiell kommen für Festsetzungen zur Grundrissgestaltung und zum Einbau schallge- 65 dämmter Lüftungseinrichtungen in Frage. Die zwingende Festsetzung ist vor dem Hintergrund der Vorhabenplanung, die bereit planerisch darauf reagiert nicht erforderlich und für das Hotel (vergleichbar mit 1-Raumwohnungen) nicht sinnvoll. Ergänzend zu den gemäß DIN 4109 ohnehin erforderlichen Schalldämmmaßen für die Außenfassaden wird aus diesem Grund die Ausstattung einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit für bestimmte Aufenthaltsräume festgesetzt. Die Festsetzung Nr. 8 gilt für die Fassaden an denen die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005 für allgemeine Wohngebiete um mehr als 5 dB(A) überschritten werden. Die Festsetzung Nr. 9 gilt für alle Fassaden die die Orientierungswerte für Kerngebiete im mehr als 5 dB(A) überschreiten. Sie dienen dazu, bei dem erforderlichen passiven Schallschutz eine ausreichende Belüftung und somit gesunde Wohn- Aufenthalts- und Schlafverhältnisse zu gewährleisten. Textliche Festsetzung Nr. 8 In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind sofern Wohnungen ausschließlich Aufenthaltsräume mit einziger Lüftungsmöglichkeit zu den Fassaden zwischen den Punkten C und D; E, F und G; H, I, J und K; L, M, N und O haben, diese Aufenthaltsräume mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Textliche Festsetzung Nr. 9 In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel sind Übernachtungsräume zu den Fassaden zwischen den Punkten P, Q, R und S; T, U, V und W mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Die Gebietsentwicklung folgt dem übergeordneten Leitbild der „Stadt der kurzen Wege“, das auf eine gesamtstädtische Verkehrsreduzierung abzielt. Aus diesem Grund müssen die Belange des Schallschutzes gegenüber den städtebaulichen Zielen zurückstehen. Durch die Gesamtqualität des Gebietes durch die Schaffung einer dichten urbanen Neubebauung und der Schaffung von Frei- und Erholungsmöglichkeiten durch den Gleisdreieckpark hat das Gebiet trotz der erhöhten Lärmbelastung eine hohe Attraktivität. Auswirkung des Vorhabens auf den Westpark Gleisdreieck Für den Bereich des öffentlichen Parks östlich des Plangebiets wurde die Immissionssituation in 2 m Höhe über Grund für den Prognosenullfall sowie für den Prognoseplanfall untersucht. Danach bewirken die in den Baufeldern Süd, Mitte und Nord geplanten Vorhaben für den Parkbereich örtlich nur marginale Pegelerhöhungen, großflächig dagegen Pegelverringerungen bis zu 3 dB(A). 6.5.2 Gewerbelärm Für diejenigen Betriebe und Anlagen im Umfeld des Plangebietes, die in den Geltungsbereich der TA Lärm fallen, sind deren Geräuschimmissionen wegen • geringer Schallemissionen • näher gelegener schutzwürdiger Nutzungen mit dem gleichen Schutzanspruch, wie derjenige der geplanten Wohngebäude (z. B. geplante Wohnnutzungen im Baufeld Mitte, vorhandene Wohnnutzungen südlich der Pohlstraße) und/oder • ausreichender Abschirmung zu den im Plangebiet vorgesehenen schutzwürdigen Nutzungen durch die zwischen Pohl- und Lützowstraße geplante Bebauung nicht relevant für die schalltechnische Untersuchung. Auch ohne rechnerischen Nachweis kann von einer Einhaltung der Immissionsrichtwerte (IRW) gemäß TA Lärm für allgemeine Wohngebiete an den maßgeblichen Immissionsorten im Plangebiet ausgegangen werden. Aus dem Bezirk Mitte stammender Gewerbelärm ist für das Plangebiet, wenn überhaupt, nur in zu vernachlässigender Größenordnung zu erwarten. 66 Möglichen baulichen und/oder betrieblichen Erweiterungen vorhandener Betriebe und Anlagen sind durch die in der Nachbarschaft bereits vorhandenen und geplanten (baugenehmigten) schutzwürdigen Nutzungen Grenzen gesetzt. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE hat darauf keinen Einfluss. Parkhaus „Am Gleisdreieck“ / Bauvorhaben „greenBox“ Die Auswirkungen des Heranrückens der Wohnbebauung und die Verträglichkeit der bestehenden und künftig geplanten Nutzungen wurden gutachterlich in einer das schalltechnische Gutachten (ALB Februar 2012) ergänzenden Stellungnahme (ALB 23. August 2012) eingeschätzt. Danach ist hinsichtlich der Bestandsnutzung als Parkhaus keine Beschränkung zu erwarten. Die planungsrechtliche Einstufung des Parkhausgrundstückes als Mischgebiet, die vorhandenen Wohnnutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft des Parkhauses, die Öffnungszeiten und Frequentierung zur Nachtzeit erlauben den Rückschluss, dass die im Baufeld Mitte an der Flottwellstraße geplanten Wohnnutzungen aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der Nutzung des Parkhauses führen. Für das Parkhaus "Am Gleisdreieck" wurde beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ein Bauantrag zum Bauvorhaben "greenBox“ auf und im Parkhaus am Gleisdreieck eingereicht. Danach soll auf und in das bestehende Parkhaus eine multifunktionale Veranstaltungshalle für Messen, Ausstellungen, Seminare usw. (nicht jedoch für Konzerte) auf drei verschiedenen Ebenen mit Platz für bis zu 2.800 Besucher gebaut werden. Aus den eingereichten Unterlagen (Betriebs- und Baubeschreibung und das Gutachten Prognose zu den Lärmimmissionen, Stand 06.08.2012) geht hervor, dass die zu erwartenden Lärmimmissionen mit der heranrückenden Wohnbebauung verträglich sind. Die angestrebte neue Nutzung und deren zeitliche Beschränkung verursachen keine relevanten Schallimmissionen auf die umliegende und die heranrückende Wohnbebauung. Es kann also davon ausgegangen werden, dass Konflikte durch das Heranrücken der Wohnbebauung und eine sich daraus ergebende Beschränkung der bestehenden und geplanten Nutzungen nicht zu befürchten sind. 6.5.3 Lärm durch die „Spielfläche unter der U1, Westpark“ Ergänzend zum vorliegenden Schallgutachten für den VI-140 i VE wurden die Auswirkungen des „Spielfläche unter der U1, Westpark“ gutachterlich durch ALB geprüft und eingeschätzt. Durch seine Lage südlich des Baufeldes Mitte kann nicht von einer Auswirkung auf das Baufeld Nord ausgegangen werden. Auch hinsichtlich der geplanten Spielgeräte unter der U1 sind keine relevanten Auswirkungen durch Benutzungslärm zu erwarten. 6.5.4 Luftreinhaltung Es wurde eine Luftschadstoffuntersuchung der Kfz-bedingten Luftschadstoffbelastung von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 durchgeführt, die als wichtige Leitgrößen für verkehrsstämmige Luftverunreinigungen gelten. (ALB Februar 2012) Dabei wurde untersucht, welchen Einfluss das Planvorhaben auf die lufthygienischen Verhältnisse im Plangebiet und dessen Umgebung ausübt, und insbesondere, ob Immissionsgrenzwerte (IGW) überschritten werden. (vgl. Umweltbereicht, Kap. 4.2.2.5.1 und 4.2.3.1.5 Schutzgut Klima / Luft) Der Luftschadstoffuntersuchung liegen Verkehrswerte (IGS Januar /Februar 2012) für die im Untersuchungsraum gelegenen Straßen für folgende Szenarien zu Grunde: • • Prognosenullfall (PNF): Analyse der Verkehrslärmimmissionen im Ist-Zustand auf der Grundlage der Straßenverkehrszählung (SVZ) 2009 und Zählungen des Verkehrsgutachters Prognoseplanfall (PPF): PNF zzgl. der durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten zusätzlichen Verkehre Um die Auswirkungen der Bauvorhaben ermitteln zu können, wurden die Luftschadstoffkonzentrationen für den Prognoseplanfall – nach Realisierung der planermöglichten Bau- 67 vorhaben – berechnet mit dem Prognosenullfall – ohne Realisierung der Bauvorhaben – verglichen. Die Immissionsberechnungen wurden mit den Immissionsgrenzwerten der 39. BImSchV verglichen. In der Bestandssituation wurden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an den Gebäuden in allen Bereichen, östlich wie westlich der Flottwellstraße, eingehalten. Das Bauvorhaben trägt nur irrelevant zu den Luftschadstoffimmissionen im Umfeld bei. Die Luftschadstoffuntersuchung zeigt, dass auch im Planfall die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an den Gebäuden in allen Bereichen, östlich wie westlich der Flottwellstraße eingehalten werden. Die durch die Bebauungspläne VI-140h VE, VI-140g und VI-140i VE zusätzlich verursachten Luftschadstoffimmissionen im Untersuchungsgebiet sind gering. Das Gutachten kommt insgesamt zu dem Ergebnis, dass aus lufthygienischer Sicht die Planung verträglich ist. Verwendung von Brennstoffen Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen, (textliche Festsetzung Nr. 10). Der Geltungsbereich befindet sich entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplans im „Vorranggebiet für Luftreinhaltung“. Dieses Gebiet umfasst im Wesentlichen die Innenstadtbezirke mit hohen Schadstoffemissionen, wo sich insbesondere die Emissionen von Kraftfahrzeugverkehr, Hausbrand und Industrie überlagern. Hier sollen räumliche Prioritäten für die Einschränkung von Emissionen der Verursachergruppen Verkehr, Hausbrand und Industrie gesetzt werden, da wegen der geringen Ableitungshöhe eine geringe Ausbreitung und Verdünnung gegeben ist, so dass in der Nähe von Emissionen auch hohe Immissionen auftreten. Die geplante Festsetzung soll insbesondere mit Blick auf die in der Umgebung vorhandene hohe Gewerbedichte für den Geltungsbereich Schadstoffemissionen und damit auch immissionen so weit wie möglich begrenzen. Sie dient daher dem Schutz gesunder Wohnund Arbeitsverhältnisse. Textliche Festsetzung Nr. 10 Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB 6.5.5 Erschütterungen Im Rahmen eines Gutachtens (GuD 2011) wurden untersucht, in welchem Maße der Zugverkehr im Nord-Süd-Fernbahntunnel Schwingungs- und Sekundärluftschallimmissionen in den Neubauten im Planungsgebiet verursachen können. Die Untersuchung zeigt, dass in der geplanten Bebauung die Anforderung entsprechender Normen und Immissionsschutzverordnungen hinsichtlich der wahrnehmbaren Schwingungen und des Sekundärluftschalls eingehalten werden. Spezielle Maßnahmen zur Immissionsminderung sind daher für die geplante Bebauung nicht erforderlich. Das Gutachten empfiehlt bei der Planung der Gebäude einen Bauakustiker hinzuziehen, um insbesondere beim Innenausbau schwingungsverstärkende Resonanzeffekte im Gebäude durch eine entsprechende Konzipierung (Auslegung des schwimmenden Estrichs, leichte Trennwände, abgehängte Decken) zu vermeiden. 68 6.6 Grünordnerische Festsetzungen Zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen sind grünordnerische Festsetzungen beabsichtigt. Alle nicht überbaubaren Flächen sollen gärtnerisch angelegt werden. Dies gilt auch für die geplante Tiefgarage, die mit einer Erdschicht von mindestens 70 cm überdeckt werden muss (textliche Festsetzung Nr. 11). Um einen gestalterischen Spielraum zu gewähren und notwendige Anlagen auf dem Grundstück unterzubringen, sind Terrassen, Wege, Zufahrten für Rettungsfahrzeuge sowie Spielplätze nach BauOBln davon ausgenommen. Die Festsetzung, die Flächen gärtnerisch anzulegen, dient der Verringerung der Versiegelung und damit des Eingriffs in Natur und Landschaft. Sie tragen zur Verbesserung der Freiraumqualität bei. Im Geltungsbereich sind mindestens 40 % der Dachflächen extensiv zu begrünen, (textliche Festsetzung Nr.12). Ziel der Festsetzung ist die Aufwertung des Stadt- und Landschaftsbildes. Die durch die Planung verloren gehenden Freiflächen bieten Insekten Lebensraum. Diese erhalten durch die extensive Dachbegrünung einen Ersatzlebensraum. Darüber dient die Dachbegrünung dem Ausgleich der geplanten hohen Nutzungsmaße und führt zu umweltrelevanten Verbesserungen. Textliche Festsetzung 11 Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,70 m betragen, davon ausgenommen sind Terrassen. Das Anpflanzgebot gilt nicht für Terrassen, Wege und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauordnung Berlin. Textliche Festsetzung 12 Mindestens 40 vom Hundert der Dachflächen sind zu begrünen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB 6.7 Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist durch die Flottwellstraße erschlossen. Die planungsrechtliche Sicherung der Straßenverkehrsflächen ist deshalb nicht erforderlich. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE grenzt an die Flottwellstraße an und überlagert deren östliche Straßenbegrenzungslinie. Eine zeichnerische Festsetzung der Straßenbegrenzungslinie ist deshalb nicht möglich, so dass die Festsetzung textlich erfolgt. Textliche Festsetzung Nr. 13 Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Das Plangebiet selber soll mit Ausnahmen des Hotelgrundstücks oberirdisch frei von motorisiertem Individualverkehr bleiben. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage erfolgt über die Flottwellstraße. Die Vorfahrt für das Hotel erfolgt nördlich des Hotelgebäudes ebenfalls über die Flottwellstraße und die nördlich an das Plangebiet angrenzende planfestgestellte Fläche, den Rettungsplatz. Die Nutzung der planfestgestellten Fläche wird mit dem Eisenbahn-Bundesamt abgestimmt und im Durchführungsvertrag geregelt. Der Anlieferungsbereich, der auch für die Vorfahrt von einem Reisebus genutzt werden kann, liegt südlich auf dem Grundstück des Hotels. Die notwendige Zugänglichkeit der Gebäude für Versorgungs- und Einsatzfahrzeuge der örtlichen Feuerwehr erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. In den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist gemäß § 12 Abs. 4 BauGB ein Teil der öffentlichen Straßenverkehrsfläche einbezogen, da das Vorhaben, die 69 nördliche Spitze des Hotels ab dem 1. Obergeschoss in die Verkehrsfläche (Gehwegbereich) hineinragt. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist dabei nicht Gegenstand der Festsetzungen. Textliche Festsetzung Nr. 14 Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB 6.8 Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen Die im Geltungsbereich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien werden durch Festsetzungen dieses Bebauungsplans ersetzt und treten damit außer Kraft. Textliche Festsetzung Nr. 15 Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 6.9 Nachrichtliche Übernahme In dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die unterirdische Fläche des planfestgestellten Nord-Süd-Fernbahntunnels nachrichtlich übernommen, (siehe Nebenzeichnung 2 in der Planzeichnung). 7 Abwägung der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger erfolgte in der Zeit vom 06. Juni bis 18. Juli 2012. Insgesamt sind 38 Stellungnahmen eingegangen. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange äußerten sich im Wesentlichen zu folgenden Themen. Verfahren Der Durchführungsvertrag sollte dahingehend ergänzt werden, dass gegenüber dem Rahmenvertrag verminderte, planungsrechtlich zulässige Nutzungsmaße nicht zu einem finanziellen oder flächenmäßigen Ausgleich führen (Nr. 19, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt I B). Die Geltungsbereiche der Bebauungspläne VI 140i VE und VI-140h VE sollten so vergrößert werden, dass sie direkt aneinander grenzen, um die Zugänge in den Park planungsrechtlich zu sichern (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt). Abwägung: Im Durchführungsvertrag wird eine Regelung getroffen, dass vom Land Berlin kein Ausgleich für verminderte bauliche Ausnutzung gegenüber dem Rahmenvertrag an den Vorhabenträger geleistet werden muss. Die Zugänge zum Park sind weder Bestandteil des Bebauungsplans VI-140i VE noch VI140h VE. Eine Regelung der Parkzugänge erfolgt im Bebauungsplan VI-140a. Architektur/Städtebau Das Baukollegium kritisiert die architektonischen und freiraumplanerischen Maßnahmen und fordert eine weitere Zusammenarbeit zwischen den Bezirken Mitte, FriedrichshainKreuzberg und der Senatsbaudirektorin (Nr. 23, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II A). 70 Da auf der Westseite eine geschlossene Bebauung festgesetzt sei, sollte sich die Bebauung auf der Ostseite daran orientieren und ein Hervortreten vermeiden (Nr. 35, BA Mitte, Abteilung Stadtentwicklung LuV, Planen und Genehmigen). Auskragungen über den Gehweg, wie am Hotel vorgesehen, seien im Bezirk Mitte nicht genehmigungsfähig. Es sei unklar, ob evtl. betroffene Bereiche im Bezirk Mitte lägen (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt). Durch Gutachten soll nachgewiesen werden, dass die die baulichen Anlagen die Flugzielortung des Luftverteidigungssensors Berlin-Tempelhof nicht stören (Nr. 5, Wehrbereichsverwaltung Ost). Abwägung: Seit Anfang 2012 finden umfangreiche Abstimmungen zwischen Vorhabenträger, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und dem beteiligten Architekten und Freiraumplaner statt. Dabei wurden private und öffentliche Belange berücksichtigt und abgewogen und die Gestaltung des Vorhabens mit allen Beteiligten und mit Zustimmung der Bezirksämter Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte abgestimmt. Bei der Konzeption des Vorhabens Flottwellstraße Nord wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt. Die Gebäude im Baufeld Flottwellstraße Nord treten abschnittsweise von der Straßenbegrenzungslinie zurück um eine Vorgartenzone zu schaffen und den Straßenraum optisch aufzuweiten. Die Bebauung tritt also nicht vor, sondern springt auf ihrer überwiegenden Länge zurück. Die Auskragung des Hotels befindet sich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, der Bezirk Mitte ist von dieser Planung nicht berührt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren erfolgt, sofern erforderlich, eine gutachterliche Einschätzung inwieweit Anlagen der Luftverteidigung durch das Vorhaben beeinträchtigt werden. Nach § 34 BauGB wäre die Errichtung einer 25 m hohen geschlossenen Blockrandbebauung zulässig. Dies wird durch die Planung aufgelockert um den Bezug zwischen bestehendem Quartier und dem Gleisdreieckpark zu schaffen. Verkehr Das Verkehrsgutachten sollte auch den Fuß- und Radverkehr berücksichtigen (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt). Es sollen geeignete Maßnahmen zur Wegeführung für Radfahrer und Fußgänger getroffen werden, insbesondere im Park und an den Zugängen sowie den Kreuzungspunkten mit anderen Verkehren (Nr. 38, BA Mitte Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt). Es wird befürchtet, dass es zu zusätzlichem Staus auf der Potsdamer Straße führt, wenn die Grünzeiten für die Hauptlastrichtung verlängert und gleichzeitig auf Räumpfeile für die Linksabbieger in die Lützowstraße verzichtet würde (Nr. 24, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B). Die Bedenken hinsichtlich zusätzlicher Verkehrsbelastungen durch die Umwandlung der Wirtschaftsspur in eine reine Busspur auf der Potsdamer Straße werden geteilt (Nr. 24, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B, Nr. 30 BA Tempelhof-Schönberg Tiefbau, Landschaftsplanungsamt, Facilitymanagement). Die Umwandlung in eine reine Busspur sei aber gerade deshalb unerlässlich, weil die Radwegebenutzungspflicht aufgehoben werde (Nr. 24, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VII B). Der zusätzliche Verkehr sollte nicht über die südlichen Wohngebietsstraßen geführt werden, entsprechende Verhinderungsmaßnahmen seien durchzuführen auch vor dem Hintergrund der beschränkten Kreuzungskapazität Ecke Steinmetz-/Bülowstraße (Nr. 30 BA Tempelhof-Schönberg Tiefbau, Landschaftsplanungsamt, Facilitymanagement). Evtl. im Bezirk liegende Verkehrsinfrastrukturflächen sind festzustellen und die betroffenen Stellen um Kosteneinschätzung zu bitten (Nr. 42, BA Friedrichshain-Kreuzberg Finanzservice). 71 Straßenbegrenzungslinien sollten in Bezug auf die Rechtsicherheit festgesetzt werden und um den bisher unbefriedigenden Verlauf der Widmungsgrenze des Schöneberger Ufers im Norden des Geltungsbereichs zu verbessern (Nr. 44 BA Friedrichshain-Kreuzberg, Tiefbau). Abwägung: Die Verkehrsuntersuchung im Rahmen des Bebauungsplanes bezieht sich lediglich auf die Frage, ob der KFZ-Verkehr grundsätzlich abgewickelt werden kann und dient zudem als Grundlage für die Immissionsgutachten. Das Gebiet ist im planungsrechtlichen Sinne erschlossen und die Flottwellstraße ausreichend dimensioniert. Die Gestaltung der Flottwellstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes, sondern muss bezirksübergreifend und unter Einbezug aller Anlieger gelöst werden. Die verkehrstechnischen Probleme der Potsdamer Straße stellen ein gebietsübergreifendes Problem dar, dass auf Senatsebene gelöst werden muss. Das Vorhaben ist nicht ursächlich für diese Probleme. Die Verkehrsorganisation im Gebiet ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehr durch die Bülow/Kurfürstenstraße zur Dennewitzstraße gelangt. Hier ist ein Zuwachs zu erwarten, die Belastungen auf der Blumenthal- und der Steinmetzstraße dürften sich kaum verändern. Maßnahmen an der Verkehrsinfrastruktur betreffen nicht den Bezirk FriedrichshainKreuzberg, sondern liegen im Bezirk Mitte, der hier eine Lösung mit dem Vorhabenträger abstimmen muss. Die Widmungsgrenze des öffentlichen Straßenlandes ist nicht Gegenstand des Vorhabens und wird aus diesem Grund auch nicht im Bebauungsplan geregelt. Die Überbauung des Gehwegbereiches im nördlichen Bereich des Hotels ist bereits mit dem Tiefbauamt Friedrichshain-Kreuzberg vorabgestimmt. Lärm Für die geplanten Bauvorhaben sind mögliche Lärmminderungsmaßnahmen in den Innenräumen zu prüfen und ggf. festzusetzen (Grundrissgestaltung, Lüftungen). Grundrissgestaltungen sollten Vorrang vor passiven Maßnahmen haben (Nr. 26, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IX D 11). Es kommt zu einer massiven Überschreitung der Immissionsschutzrichtwerte im Bereich des Hotels. Der Geltungsbereich sollte deshalb als Mischgebiet eingestuft werden (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt). Es fehlen die Beurteilungen der Geräuschimmissionen durch verschiedene gewerbliche Nutzungen und den damit zusammenhängenden Lieferverkehr, insb. zum Hotel. Ebenso verhält es sich mit westlich befindlichen Gewerbenutzungen im Bezirk Mitte (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt). Die Auswirkungen der Geräuschimmissionen durch das Parkhaus, vor allem aber auch durch die geplante Umnutzung (Green Box) sollten in der Planung berücksichtigt werden (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt). Die Anlieferung des Hotels sollte verlegt werden um Beeinträchtigungen der benachbarten Wohnungen zu vermeiden (Nr. 35, BA Mitte, Abteilung Stadtentwicklung LuV, Planen und Genehmigen). Die freie Zugänglichkeit des Parks sollte hinsichtlich zu erwartender Lärmimmissionen beurteilt werden (Nr. 46a BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Umwelt). Abwägung: Es wurden im erforderlichen Maß Zwangslüftungen festgesetzt. In den meisten Wohngebäuden ist zwar eine ausreichende Anzahl gering beschallter Fassaden vorhanden, allerdings würde eine Festsetzung von Wohn- und Aufenthaltsräume an solchen Fassaden kleine Wohnungen entlang der Flottwellstraße ausschließen. Alternativ werden für bestimmte Aufenthaltsräume mechanische, schallgedämmte Dauerlüftungen festgesetzt. Im Hotel wird für die Mehrzahl der Räume die Anlage von passiven Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt. Bebaute Außenwohnbereiche werden derzeit im Land Berlin üblicherweise nicht ausgeschlossen. 72 Die Belastungen durch den Betrieb des Hotels einschließlich Gastronomie, Wellness und Fitnessanlagen wurden berücksichtigt. Es kann durch die Lage (Gastronomie, Wellness und Fitness im Hotel, Außengastronomie durch das Gebäude abgeschirmt) und Nutzungsbeschränkungen (Wellness und Fitness nur für Hotelgäste) nicht von erheblichen Belastungen ausgegangen werden. Das Hotel wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach dem Schutzstatus eines Kerngebiets beurteilt und nicht nach einer anderen Gebietskategorie. Die zusätzlichen Verkehrsbelastungen sind nicht erheblich, da in dieser Hotelkategorie (Boutiquehotel) nicht mit regelmäßigen Busvorfahrten zu rechnen. Eine Verlegung der Zufahrt und der Anlieferung ist nicht möglich. Das Parkhaus am Gleisdreieck ist laut Baugenehmigung so zu betreiben, dass nach den gesetzlichen Bestimmungen Auswirkungen auf die Anwohner und die Nachbarschaft in der Umgebung zu verhindern und nach dem Stand der Technik zu vermeiden sind. Die Projektbeschreibung der Veranstaltungshalle greenBox im Parkhaus am Gleisdreieck lassen keine Unverträglichkeit mit der angrenzenden Wohnnutzung erkennen. Durch die benachbarte, bereits fertiggestellte Wohnbebauung im Bezirk Mitte und die Schutzwürdigkeit kann davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung der Wohnverhältnisse wie auch der Nutzung des Parkhauses bestehen. Die Wohnbebauung an der westlichen Seite der Flottwellstraße schirmt das Vorhaben gegen Gewerbelärm aus dem Bezirk Mitte ab. Verhaltensbedingte Geräuscheinwirkungen aus dem Park am Gleisdreieck können nur ordnungsrechtlich sanktioniert werden. Planungsrechtlich ist hier keine Lösung möglich. Entwässerung/Versickerung Es wird eine Voruntersuchung zur Gebietsentwässerung empfohlen, um entsprechende textliche Festsetzungen in den Bebauungsplan zu übernehmen (Nr. 25, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VIII D 25). Abwägung: Die Niederschlagsversickerung ist eine wasserwirtschaftliche Regelung, die nicht mit dem Festsetzungsinstrumentarium des § 9 geregelt werden kann. Das Niederschlagsentwässerungskonzept wird im Rahmen der Baugenehmigung abgestimmt. Soziale Infrastruktur Zusätzliche soziale Infrastruktur, wie Kindergärten, Spiel- und Grundschulplätze seien kostenneutral für den Bezirk herzustellen (Nr. 42, BA Friedrichshain-Kreuzberg Finanzservice). Der Vorhabenträger soll sich an der Einrichtung einer Kindertagesstätte im näheren Einzugsbereich finanziell beteiligen (Nr. 48, BA Friedrichshain-Kreuzberg, Amt für Familie, Gesundheit und Bildung). Abwägung: Die Versorgungssituation mit sozialer Infrastruktur wurde bezirksübergreifend ermittelt und abgestimmt. Notwendige Wohnfolgeeinrichtungen sind dem Rahmenvertrag entsprechend vom Vorhabenträger zu finanzieren und sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt die Errichtung einer Kindertagesstätte. Weitere Einrichtungen wie ein öffentlicher Spielplatz sind nicht geplant. Naturschutz Als Maßnahme zum Vogelschutz wird empfohlen auf, die Verwendung von reflexionsarmen Glas und transluzentem Material im städtebaulichen Vertrag festzusetzen (Nr. 46b BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Natur). Zu den Straßenbäumen auf der Ostseite der Flottwellstraße, ggü. Hausnrn. 2 und 3, sollte eine Aussage getroffen werden (Nr. 35, BA Mitte, Abteilung Stadtentwicklung LuV, Planen und Genehmigen). 73 Abwägung: Der Fensteranteil des Hotelgebäudes ist mit ca. 30% der Fassade nicht außergewöhnlich hoch. Direkt am Hotel sind parkseitig keine Bäume geplant, die sich irritierend spiegeln. Aus diesen Gründen werden vorgeschlagenen Maßnahmen zum Vogelschutz für unverhältnismäßig erachtet. Die Straßenbäume sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans, da die Flottwellstraße nicht im Geltungsbereich liegt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. 8 Abwägung der Beteiligung der Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die Öffentlichkeit wurde vom 6. Juni bis zum 6. Juli 2012 durch öffentliche Auslegung im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg beteiligt. Während der Auslegungszeit haben mehrere Bürger die Unterlagen eingesehen. 19 schriftliche Stellungnahmen wurden eingereicht. Die Bedenken und Anregungen bezogen sich auf folgende Inhalte: Entwicklung westlich der Flottwellstraße Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg führt ein Bebauungsplanverfahren zur Entwicklung des Gleisdreieckgeländes durch. Damit werde aber nur die östliche Straßenseite der Flottwellstraße behandelt, die im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg liegt. Die westliche Straßenseite entziehe sich der öffentlichen Diskussion, da der Bezirk Mitte „stillschweigend“ genehmige und jeglicher Bürgerbeteiligung aus dem Weg gehe. Abwägung Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg führt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI 140i VE auf der östlichen Seite der Flottwellstraße durch, die westliche Straßenseite ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Die Entwicklung, die auf Grundlage bestehenden Planungsrechts im Bezirk Mitte erfolgte, wurde bei der Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes und bei den Fachgutachten berücksichtigt. Westlich der Flottwellstraße befinden sich die festgesetzten Bebauungspläne 1-42b und II-176. Rahmenvertrag / Rahmenplan VI-140 / Entwicklung in Teilbebauungsplänen An keiner Stelle hätten die BürgerInnen die Chance gehabt sich gegen die Entscheidung für die Baufelder Flottwellstraße zu wehren, im Rahmen der öffentlichen Auslegung zum Rahmenplan sei die Kritik weggewogen worden. Die Stellungnahme der BLN vom 30. Juni 2006 und von der AG Gleisdreieck vom 27. Juni 2006 zum Bebauungsplan VI-140 seien unberücksichtigt geblieben, lediglich die TÖBAuswertung sei auffindbar. Der B-Plan VI-140 entziehe sich somit einer gerichtlichen Überprüfung. Dies sei ein Armutszeugnis für eine sich partizipativ nennende Stadtplanung. Abwägung Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Zeitraum vom 06. Juni 2006 bis zum 30. Juni 2006 durchgeführt und die grundsätzlichen Ziele und Zwecke erörtert. Am 23. Juni 2006 fand eine Informationsveranstaltung statt. Im Ergebnis führten die vorgebrachten Äußerungen nicht zu einer Änderung des Planes. Für den Bebauungsplan VI-140i VE wurde auf der Grundlage von § 3 Abs. 1 Nr. 2 BauGB auf eine erneute frühzeitige Beteiligung verzichtet. Die Begründung (Kap. IV Verfahren 2) wird um die Themen und das Ergebnis der Abwägung ergänzt. Kein Wettbewerbsverfahren Bei Vorhaben dieser Größe und Bedeutung sei ein Wettbewerbsverfahren zur Entwicklung des Vorhabens normalerweise Standard. 74 Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ausgehend von einer an dem Potsdamer Platz orientierten dichten geschlossenen Bebauung ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit optimiert. Es gibt für nicht öffentliche Bauträger keine Verpflichtung, einen Wettbewerb durchzuführen. Unterlagen Der Durchführungsvertrag sei nicht mit ausgelegt worden, was in anderen Bezirken üblich sei. Das Herunterladen der Gutachten sei wegen der Dateigröße unzumutbar gewesen. Deshalb war eine kurzfristige Stellungnahme nicht möglich. Die zur Planung ausliegenden Gutachten wurden erst im Nachhinein am 06.06.2012 zur Verfügung gestellt, nachdem das Stadtplanungsamt auf § 10 Abs. 3 UIG aufmerksam gemacht wurde. Die zur Verfügung gestellten Dokumente seien nicht vollständig, es fehlten Klimagutachten und Durchführungsvertrag. Die auftretenden Schwierigkeiten beim Download (nur mit speziellem Programm möglich), die Verschlüsselung (Drucken oder Kopieren von Textteilen unzulässig) führten dazu, dass es sich nicht um „leicht zugängliche Formate“ nach Maßgabe des UIG handele und man vermute, dass der Bezirk die Öffentlichkeit mit der Beschäftigung mit den Unterlagen möglichst behindern wolle. Abwägung Die durch § 3 Abs. 2 BauGB vorgeschriebene Auslegung der Unterlagen erfolgte in den Räumlichkeiten des Fachbereichs Stadtplanung im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg. Hier lagen im Zeitraum vom 04.06. bis zum 04.07.2012 Planzeichnung, Begründung, Vorhabenplan, alle Gutachten und der Entwurf des Durchführungsvertrags aus. Die Bereitstellung der Unterlagen im Internet ist ein zusätzlicher Service des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg auf Wunsch des Landes Berlins, um die Partizipation zu erhöhen. Der Umfang der auszulegenden Unterlagen wird durch § 3 Abs. 2 BauGB, nicht aber durch das Umweltinformationsgesetz bestimmt. In der Begründung in Kap. II. 2 sind die wesentlichen Inhalte des Durchführungsvertrages ebenfalls dargestellt. Zu den Schwierigkeiten, die Unterlagen herunterzuladen werden Hinweise zur Kenntnis genommen. Mängel in der Begründung/Umweltbericht Das Baumgutachten, die Biotoptypenkartierung und floristische Erfassung wurden für den gesamten Geltungsbereich des VI-140 untersucht und dargestellt und seien daher fehlerhaft. Die Begründung weise formale Mängel auf, wie eine Legende zum besseren Erkennen der verschiedenen schutzgutbezogenen Untersuchungsräume, das Fehlen eines Literaturverzeichnisses am Ende des Umweltberichtes, sowie eine Anmerkung zur Bürgerbeteiligung des Verfahrens zum B-Plan VI-140. Es hätten sich durch das Kopieren von Textteilen beider Bebauungspläne VI-140 i und h Fehler eingeschlichen, wie die Nennung der Abstandflächen „in Höhe von Lützow- und Pohlstraße (S. 36). Die Umweltziele (des Landschaftsprogramms) seien nicht richtig aufgezählt worden. Eingriffsbewertung und Kompensationsmaßnahmen sollten sich in der Folge daran orientieren. Eine Aufwertung durch die Errichtung einer Grünanlage durchzuführen und mit einem Mangel an Grünflächen zu begründen sei nicht schlüssig. Bei einem Mangel sollte das gesamte Gelände einer Grünflächennutzung zugeführt werden. Der Plan diene nur der Finanzierung der Parkgestaltung. 75 Abwägung Der Umweltbericht ist kein separates Fachgutachten, sondern Teil der Begründung und muss sich daher an die Form der Begründung halten. Ein Literatur- und Quellenverzeichnis ist nicht angebracht, da dies nicht der Form einer Bebauungsplanbegründung entspricht. Die Untersuchungsräume werden verbal erläutert und grafisch auf dem Luftbild dargestellt. Eine separate Legende zu der Grafik ist nicht erforderlich, weil die Untersuchungsräume als verschieden farbige Umrisslinien dargestellt sind. Die Farbe der Umrisslinie für den jeweiligen schutzgutbezogenen Untersuchungsraum wurde im Text benannt. Eine Verwechslung ist nicht möglich. Die Begründung (Kap. IV Verfahren 2.) wird um die Themen und das Ergebnis der Abwägung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ergänzt. Die Aussagen zur Pohlstraße (Kap. 4.2.3.1.5. Schutzgut Klima / Luft) beziehen sich grundsätzlich auf die Abstandsflächen zwischen den Baufeldern und sind aus diesem Grund korrekt dargestellt. Die Hinweise zu den Zielen des Landschaftsprogramms werden zur Kenntnis genommen. Aufgrund des Widerspruchs zwischen FNP und LaPro, das seit 1994 nicht aktualisiert wurde, wurden die Ziele des LaPro in Teilen als nicht mehr aktuell bewertet. Es wurden daher nur die Ziele in der Begründung zitiert, die bei einer baulichen Entwicklung der Fläche weiterhin Gültigkeit haben. Die öffentliche Parkanlage kann in der geplanten Größenordnung von 30 ha nur auf Grundlage des im Rahmenvertrag vereinbarten Kompromisses zwischen öffentlichen und privatwirtschaftlichen Interessen hergestellt und finanziert werden. Durchführung von Bewohnerworkshops, Mitentscheidung von Anwohnern Um die Bürger in die Baumaßnahmen einzubinden, sollen Workshops durchgeführt werden, anhand derer konkrete Ziele für die zukünftige Gestaltung des Quartiers mit den Bewohnern entwickelt werden können. Die öffentliche Auslegung ändere nichts an der Entscheidung, dass das Wohnumfeld sich in einem nie dagewesenen Maß verändere, ohne dass die Anwohner darüber mit entscheiden durften. Das jahrelange Engagement der Anwohner für den Naturpark Gleisdreieck sei wenig erfolgreich gewesen, Letztendlich hätten sich die Verwertungsinteressen durchgesetzt. Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Allerdings ist die Gesamtgestaltung nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Der angesprochene Kiez befindet sich darüber hinaus zum überwiegenden Teil im Bezirk Mitte. Im Bebauungsplanverfahren wurden öffentliche Belange und die unterschiedlichen privaten Belange untereinander abgewogen. Die öffentlichen Belange bestehen darin, eine möglichst große öffentlich nutzbare innerstädtische Grün- und Freifläche entwickeln zu können und der Bevölkerung für Erholungszwecke zur Verfügung zu stellen. Die Baufelder stellen dabei einen Kompromiss der Verhandlungen mit den Eigentümern dar, die insgesamt den Anwohnern zu Gute kommt. Bislang war das Gleisdreieckgelände nicht offiziell zugänglich und das Gebiet um die Flottwellstraße, hatte bisher ein „Schmuddelimage“. Park und Baufelder bedingen einander. Für die Parkplanung wurden verschiedene Workshopverfahren mit den Anwohnern und anderen interessierten Bürgern durchgeführt. Planungsrechtliche Ausgangsituation Verhältnis zur übergeordneten Planung Im Flächennutzungsplan sei die zu beplanende Fläche als Grünfläche ausgewiesen. Im Landschaftsprogramm, Teilplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption, werde sie als zu schaffende Grünfläche definiert. Es bestehe kein Verständnis, warum dies nicht mehr so sein solle. 76 Die Interpretation hinsichtlich der Detailunschärfe sei falsch. Der Flächennutzungsplan sei nur in Bezug auf den Straßenverlauf unscharf, nicht aber hinsichtlich des Verlaufes der Bezirksgrenze. So ergebe sich eindeutig, dass auf Kreuzberger Seite keine Baufläche dargestellt sei. Die Baufelder seien nicht im Textteil (1998) erwähnt. In der Änderung des Flächennutzungsplanes 1998 seien die heutigen Baugebiete bereits dargestellt worden, das Baufeld an der Flottwellstraße sei aber im Gegensatz zu den anderen (Urbane Mitte, Yorckdreieck, Möckernkiez) nicht namentlich erwähnt worden. Die in der Begründung geäußerte Darstellung des Geltungsbereiches als gemischte Baufläche im FNP sei falsch. Tatsächlich sei keine Baufläche dargestellt. Dem entspräche auch das Planwerk Innenstadt (1999). Die Fläche des Vorhabenträgers liege im Vorranggebiet der Luftreinhaltung. Die Inhalte des Flächennutzungsplanes seien für Verwaltungshandeln verbindlich. Es bestehe kein Verständnis für die Nichtberücksichtigung der Planinhalte. Das Grundstück liegt laut LaPro auf einer gesamtstädtischen Ausgleichsfläche 1. Priorität. Im Gegensatz zum Tempelhofer Feld würden im LaPro keine Bereiche dargestellt, in denen eine Nutzungsänderung gemäß Flächennutzungsplan vorliege. Die ökologischen Ausgleichsflächen der Bebauung des Potsdamer Platzes auf dem Gelände des Gleisdreiecks seien durch den sog. Notenwechsel langfristig gesichert. Trotz Ablehnung des damaligen Normenkontrollantrages sei das OVG davon ausgegangen, dass das Gelände des Gleisdreiecks westlich der Bahnbetriebsanlagen (Nord-Süd-Tunnel) unbebaut bleibe. Der Verweis auf die stattfindende Sicherung der Ausgleichsflächen sei ein Grund für die Ablehnung des Normenkontrollantrages gewesen. Die 3-ha-Regelung werde durch die Senatsverwaltung ausgehöhlt, indem aus Grünflächen Bauflächen bis zu 3 ha entwickelt würden, obwohl die Regelung eigentlich bedeute, dass innerhalb einer Grünfläche verstreut liegende Einzelhäuser bis zu einer Fläche von 3 ha entwickelt werden könnten. Abwägung Wie in der Begründung ausführlich unter Kapitel I 3.3 dargestellt, sind die Darstellungen des FNP generalisierend und nicht parzellenscharf und lassen aufgrund ihrer geringen Detailschärfe Gestaltungsspielräume zu. Die Größenordnung der Detailschärfe lässt sich an der sog. 3-ha-Regelung veranschaulichen (diese besagt, dass für eine Fläche unter 3 ha auch Abweichungen mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 1 BauGB vereinbar sind). Für die Entwickelbarkeit aus einer Grünfläche ist diese nicht anzuwenden, vielmehr lässt hier die offensichtliche Unschärfe der Darstellung die geplante Entwicklung zu. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht davon aus, dass eine Ableitbarkeit aus dem FNP vorliegt, da weder im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, noch bei der erneuten Behördenbeteiligung parallel zur Auslegung Bedenken gegen die Entwickelbarkeit aus dem FNP geäußert wurden. Der FNP ist verwaltungsverbindlich aber kein starres Instrument. In einer Großstadt wie Berlin besteht ein ständiges Anpassungserfordernis. Der Flächennutzungsplan wird hinsichtlich der Entwicklungsziele überprüft und ggf. begründet geändert. Landschaftsprogramm und Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen sich. Die naturschutzfachlichen Entwicklungsziele und Maßnahmen, die das Landschaftsprogramm darstellt beziehen sich auf die vorhandene Bodennutzung. Dort, wo der FNP neue Nutzungen vorsieht, zeigt das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm dann entsprechend neue Entwicklungsziele und Maßnahmen auf. Es bildet damit die wesentliche ökologische Bezugsbasis der vorbereitenden Bauleitplanung. Aufgrund des genannten Zusammenhanges hat das LaPro auf die regelmäßigen Änderungen des FNP zu reagieren. Entsprechend seiner Darstellungssystematik werden die neuen naturschutzfachlichen Ziele und Maßnahmen der geänderten Bodennutzung zugeordnet. Unabhängig von der formalen Aktualisierung werden die naturschutzfachlichen Inhalte in das jeweilige FNPÄnderungsverfahren transportiert, so dass der inhaltliche Abstimmungsprozess zwischen Landschafts- und Bauleitplanung kontinuierlich geführt wird. 77 Im Rahmen der Beteiligung der Behörden erfolgte kein Hinweis, dass die Ziele der übergeordneten Planungen hier falsch interpretiert wurden. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption wurde 2004 erarbeitet. Die darin dargestellte Flächenabgrenzung des Parks auf dem Gleisdreieck entspricht nicht der Darstellung im Rahmenvertrag, der 2005 geschlossen wurde. Auch wird hier dargestellt, dass die Verfügbarkeit der Flächen noch nicht gegeben ist. Es handelt sich daher auf dieser Grundlage noch um eine Zieldarstellung, die näher zu konkretisieren ist. Auch das Planwerk Innenstadt wurde seit 1999 kontinuierlich verwaltungsintern überprüft und aktualisiert. Neue Projekte und räumliche Konzepte wurden einbezogen, so ist eine straßenbegleitende dichte geschlossene Bebauung östlich der Flottwellstraße seit 2003 Bestandteil des Planwerkes Innenstadt, das heute durch das Planwerk Innere Stadt (Stand 2011) abgelöst wurde. Der Notenwechsel wurde durch die Vereinbarungen, die zum Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecksgeländes führten obsolet. Zum Rahmenvertrag wurden im Vorfeld einer konkreten Parkplanung Ausgleichsflächen zugeordnet, um sicher zu stellen, dass keine Doppelnutzung erfolgt. Es wurden auf der Fläche des Gleisdreiecks sowohl die erforderlichen Ausgleichsflächen für die Entwicklung des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes (16 ha) als auch weitere Ausgleichsflächen für die Entwicklung der Baufelder nachgewiesen. Durch den Rahmenvertrag und die Festsetzung des Teilbebauungsplans VI-140a für den Gleisdreieckpark erfolgt die Sicherung der Ausgleichsflächen für den Potsdamer Platz und Leipziger Platz. Dies ist allerdings nicht Inhalt dieses Bebauungsplanes. Einstufung des Geltungsbereiches als Innenbereich nach § 34 BauGB Das Gebiet sei ebenso wie das des Möckernkiezes als Außenbereich nach § 35 BauGB zu sehen und entsprechend in der Planung zu beurteilen. Dafür spräche, dass bisher nur als Bahngelände genutzt wurde, vor der umliegenden Bebauung entstand und durch die Aufschüttung des Geländes klar von der Umgebung abgegrenzt sei. Es läge keine Innenentwicklung vor. Innenentwicklung sei nicht die Bebauung der Ränder innerstädtischer Freiflächen. Vielmehr ist der § 35 des BauGB anzuwenden, da die gesamte Bahnfläche vor der Nutzung als Güterbahnhof niemals bebaut war, sondern vor den Toren Berlins bis etwa 1870 als Ackerland genutzt wurde, also als „reine Natur“. Das Gelände war selbst in seinem bahntechnisch größten Ausbau 1944 nur mit Gleisen, nie aber mit Gebäuden bebaut. Das Eisenbahnsondernutzungsrecht mache die Rechtslage weniger eindeutig als es scheine. Abwägung Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und II 4.3.1.3) wird entsprechend ergänzt. Städtebau Nutzungskonzept In der Nähe gäbe es bereits ein Hotel und das zukünftige Hotel sei dadurch unnötig. Es solle im Zentrum mehr Grünes geben. Durch die Baumaßnahme würde der öffentliche Haushalt belastet. Die Notwendigkeit auch der Wohnbebauung wird in Frage gestellt. 78 Grundsätzlich werden die städtebaulichen und hinsichtlich ihrer Nutzung untereinander abgestimmten Zielsetzungen für die Baufelder begrüßt, vor allem die angemessen Anpassung der Kerngebietsnutzung in Baufeld Nord. Abwägung Eine Bedarfsanalyse für das Hotel ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Es handelt sich bei der Größenordnung von ca. 100 Zimmern um ein kleines, ein sog. „Boutique-Hotel“ für die individuelle Nachfrage, dass das bestehende Angebot ergänzt. Eine Bedarfsanalyse für Wohnungsbau ist ebenfalls nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Nach dem aktuellen Wohnungsmarktbericht der IBB (siehe unter: http: //www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/) verzeichneten die Bezirke Kreuzberg-Friedrichshain und Mitte von 2001 zu 2010 einen Bevölkerungsanstieg von über 5 % und 1,5 – 5 %. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass erst seit 2005 ein stetiger Anstieg vorliegt, während die Entwicklung vorher stagnierte. Um die starke Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum zumindest teilweise zu befriedigen, ist es Ziel des Senats, bis 2016 vor allem in den Innenbezirken 30.000 neue Wohnungen zu bauen. Das Vorhaben an der Flottwellstraße erhöht den Wohnungsbestand und kann so zur Entspannung der Nachfrage beitragen. Vor diesem Hintergrund ist auch das geänderte Nutzungskonzept für das Baufeld, einen großen Anteil durch Wohngebäude zu nutzen, folgerichtig. Es handelt sich um ein privates Bauvorhaben. Der Vorhabenträger hat sich im Durchführungsvertrag dazu verpflichtet, die Planungskosten zu übernehmen, so dass der öffentliche Haushalt nicht belastet wird. Städtebauliche und architektonische Gestaltung des Vorhabens Zu massige Baukörper, überhöhte GFZ und Höhe im Vergleich zur Nachbarbebauung. Verschattung und zu geringe Abstandsflächen zur Nachbarbebauung. Die städtebauliche Betonung an der nördlichen Spitze einschließlich des höheren Baukörpers und die Hotelnutzung seien nachvollziehbar. Die Inhalte des benachbarten Bebauungsplanes II-176 in Mitte seien hinsichtlich Art und Maß (der baulichen Nutzung (Allgemeines Wohngebiet und 22 m Traufhöhe) sowie der städtebaulichen Konzeption zu beachten und zu übernehmen. Die Architektur des Hauses Flottwellstraße 2 und das Verhältnis zum öffentlichen Raum werde durch das Vorhaben nicht ausreichend berücksichtigt. Das Vorhaben sollte um 4,5 m von der Flottwellstraße zurückspringen, damit der Baumbestand erhalten bleiben kann. Es sei nicht vertretbar, dass die durchgehende Vorgartenzone am nördlichen Rand des nördlichen Wohngebäudes ausgerechnet dort aufgegeben werde, obwohl sich dies nicht aus der gegenüberliegenden Bebauung ableiten lasse. Die vorgeschlagene Kopfbebauung mit dem zusätzlich weit auskragenden Eckbalkon wirke eigenartig und unangemessen. Sie stelle eine nicht zu tolerierende Einschränkung der Wohnnutzung des Hauses Flottwellstraße 2 dar. Es wird vorgeschlagen, die Vorgartenzone der Wohnbebauung bis zum Vorplatz des Hotels durchzuziehen. Die Lücke zwischen Hotel und Wohnbebauung könnte durch Verzicht der Lücke in der Wohnbebauung größer werden. Bei den Öffnungen solle die Flottwellstraße 2, die für den Deutschen Architekturpreis des DAM 2013 nominiert ist, berücksichtigt werden. Das zur grünen Klimaoase erklärte Gleisdreieck werde kasernenartig zugebaut. Die Entwicklung des Parks sei auch ohne flankierende Bebauung möglich. Eine Begründung, dass nur eine Bebauung das Gleisdreieckgelände in das umgebende Stadtgefüge reintegrieren könne, sei nicht erbracht, sonst wären andere Parks, die an einen öffentliche Straße heranreichen wie der Tiergarten, die Hasenheide oder das Gleisdreieck entlang der Möckernstraße und keine Randbebauung aufweisen auch nicht integriert. Der Park sei durch die vorhandenen Eingänge eingebunden, sonst müsse auch die Möckernstraße bebaut werden. 79 Mangelnde Berücksichtigung der gesamten Straße und seiner Entwicklung durch das Vorhaben . Keinesfalls dürfe die Flottwellstraße zur Rückseite einer präferierten Ausrichtung der neuen Wohnbebauung werden, die Gestaltung der Fassaden zur Flottwellstraße und die Erdgeschoßzonen müssten den hochwertigen urbanen Straßenraum erzeugen. Abwägung Die Hinweise zu Städtebau und Architektur werden zur Kenntnis genommen. Das städtebauliche Konzept wurde in einem diskursiven Verfahren entwickelt. Ziel war es, in der innerstädtischen Lage ein dichtes urbanes Quartier zu realisieren. Für die Baufelder östlich der Flottwellstraße wurde ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt und eine städtebauliche Figur gefunden, die auch für das Baufeld Nord als Orientierung diente. Dieses wurde in Abstimmung zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger entsprechend der angestrebten Nutzung, der Dichte und der Durchlässigkeit modifiziert. Die im Rahmenvertrag ursprünglich anvisierte hohe Dichte von einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,5 orientierte sich an der Bebauung des Potsdamer Platzes und hätte demgegenüber eine geschlossene Blockrandbebauung oder eine Hochhausbebauung ermöglicht. Das vorliegende Vorhaben weist mit einer GFZ von 2,9 eine deutlich geringere Dichte auf. Durch die sich zum Park öffnenden Höfe und die Durchlässe wird der Freiraum optisch aufgeweitet. Bei der Konzeption für das Vorhaben wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt und nicht die Einzelgebäude. Die Gebäude hätten auch als geschlossene Front direkt an der Straßenbegrenzungslinie liegen können. Hierauf wurde weitgehend durch eine Vorgartenzone verzichtet, um den Straßenraum insgesamt optisch aufzuweiten. Im Vordergrund stand hier nicht die städtebauliche Betonung von Gebäudeköpfen, die bewusst vorspringen, sondern eine straßenbegleitende Bebauung, die partiell zurückspringt, und den Straßenraum so optisch aufweitet. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar ist und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Ohne Bebauungsplan wäre gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit einer Firsthöhe von 25 m zulässig. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Im Vorfeld der Festsetzung des Bebauungsplanes werden die städtebauliche und architektonische Qualität der Gebäude, insbesondere die Fassadengestaltung und der Baukörper des Hotels, zwischen Bezirk und Senatsbaudirektorin abgestimmt. Die genannten Orte Berlins wie Hasenheide und Tiergarten sind nicht mit der Situation des Gleisdreiecks vergleichbar. Das Gleisdreieck war über Jahrzehnte durch die Nutzung als Bahnanlage und später als Brachfläche abgeschottet. Hinzu kommt die erhöhte Lage durch die Aufschüttung. Die noch vorhandenen hohen Mauern und Zäune sind immer noch Zeugnis dieser Autarkie. Die geplanten Baufelder schaffen einen Übergang zwischen Freifläche und Bebauung und tragen so zur Eingliederung ins Stadtgefüge bei. Dies bedeutet nicht, dass der Park rundherum bebaut werden muss. Geschossigkeit / Gebäudehöhen und Auswirkung Es sei nicht einzusehen, warum die Gebäude östlich der Flottwellstraße höher sein sollen. Das Hotel überschreite mit 8 Geschossen und 25,30 m die Berliner Traufhöhe von 22 m, damit bilde die Bebauung einen extremen Riegel im Vergleich zum Ist-Zustand zwischen der Grünfläche am Karlsbad bzw. der offenen Bebauung im Westen und dem GleisdreieckPark im Osten. Die Bauhöhe sollte an die gegenüberliegende Straßenseite angepasst werden und diese nicht überragen. Abwägung Die Wohngebäude im Geltungsbereich weisen eine berlintypische Traufhöhe von 22 m (hier bis 55,7 bis 56,20 m ü. NHN) auf und eine Oberkante von (59,30 m ü. NHN). Das Ho- 80 tel hat eine Traufhöhe von 25,3 m (59,00 m ü. NHN) und eine Oberkante von 28,3 m (62,00 m ü. NHN). Für das Hotel ist bewusst eine höhere Bebauung zugelassen, um die Eckbebauung, hier als besonderes Einzelgebäude, städtebaulich zu betonen. Die umgebende Bebauung weist eine heterogene Baustruktur und unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Die Höhe der umliegenden Gebäude wurde im Jahr 2008 exemplarisch ermittelt (Zech und Ruth) und liegt z.B. in der Lützowstraße Nr. 3-5 bei 55,70 – Oberkante 58,85 m ü. NHN, Lützowstraße Nr. 105 bei 60,85-78,0 m ü. NHN. Die geplanten und zum Teil realisierten Gebäude westlich der Flottwellstraße weisen ebenfalls unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Das niedrigste Gebäude ist die Flottwellstraße 8 / Lützowstraße 113 mit einer Oberkante von 20,70 m (55,70 m ü. NHN), die höchsten Gebäude Flottwellstraße 14-18 / Pohlstraße 2-4 mit einer Oberkante des Staffelgeschosses von 23,39 m (58,84 m ü. NHN) und Lützowstraße 1 mit 25,0 m (59,47 m ü. NHN). Die Flottwellstraße 2 hat eine Oberkante 22,95 m (56,95 m NHN). Für die westliche Straßenseite der Flottwellstraße ist der Bezirk Mitte zuständig, die Baugenehmigungen basieren auf der dort vorzufindenden planungsrechtlichen Situation. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140i VE können die Festsetzungen auf das städtebaulich begründete Vorhaben abgezielt werden. Somit sind die Wohngebäude um 2,35 m höher als die Flottwellstraße 2, 0,45 m als die Lützowstraße 3-5 und fast gleich hoch wie Lützowstraße 1. Somit orientiert sich der Bebauungsplan an der umliegenden Bebauung. Es wurde bereits eine Vorgartenzone vorgesehen, um den Straßenraum optisch aufzuweiten. Die bauliche Dichte wurde deutlich reduziert. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Bei einer Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 34 BauGB wäre die Errichtung eines 25 m hohen, geschlossenen Blockrands auf der Ostseite der Flottwellstraße zulässig. Begründung (Kap. II 6.2.3 Höhe baulicher Anlagen) wird entsprechend ergänzt. Qualität des Wohnumfeldes Das Wohnumfeld werde verschattet. Durch die Verschattung des Parks bereits ab dem frühen Nachmittag verschlechtere sich die Qualität des Wohnumfeldes. Das Wohnumfeld werde sich verschlechtern. Wofür brauche man Panoramafenster, wenn gegenüber gebaut werde? Welche Ausgleichsmaßnahmen seien für die Betroffenen geplant. Die Fällung von Bäumen beeinträchtigt das Wohnumfeld. Durch die Schaffung einer durchgehenden Vorgartenzone, auch auf der Ostseite der Flottwellstraße, könnte das Wohnumfeld wesentlich verbessert werden. Die Gestaltung der Fassaden und Erdgeschosszonen zur Flottwellstraße sollte höchste Priorität haben, um die Qualität des Wohnumfeldes und der gegenüberliegenden Straßenseite zu erhalten. Es wird vorgeschlagen, eine Bestandsaufnahme der bestehenden Gebäude westlich entlang der Flottwellstraße für die Platzierung und Abmessung der Öffnungen der Bebauung Flottwellstraße Nord hinzuzuziehen. Im nördlichen Bereich des ehem. Potsdamer Güterbahnhofs würden lediglich die Flächen über dem Eisenbahntunnel als Park gestaltet. Eine großzügigere Parkanlage an dieser Stelle sei wünschenswert und für die Bewohner der Stadt einen Ausgleich. Abwägung Die Bebauung wird aufgrund der städtebaulichen Orientierung, der Größe des Gesamtparks sowie der unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzlichen Auswirkungen des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. 81 Das Gebiet beidseitig der Flottwellstraße ist gerade erst in der Entwicklung begriffen. Der Westpark, existiert noch nicht. Eine Aufwertung und Qualität des Wohnumfeldes entsteht mit der Gesamtwicklung. Ohne die Baufelder u.a. an der Flottwellstraße, die im Rahmenvertrag bestimmt worden sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darstellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. Bei der Konzeption für das Vorhaben Flottwellstraße Nord wurde die gegenüberliegende Bebauung in ihrer Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung berücksichtigt und nicht die Einzelgebäude. Die Absicht, das Gebiet zu bebauen, wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Die notwendigen Abstandsflächen werden eingehalten. Der Erhalt der Straßenbäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Im Vorfeld der Festsetzung des Bebauungsplanes wird die städtebauliche und architektonische Qualität der Gebäude zwischen Bezirk und Senatsbaudirektorin abgestimmt. Der Gleisdreieckpark muss in seiner Gesamtheit von 30 ha gesehen werden. Die Breite eines Teils des Parks kann hier nicht als alleiniger Maßstab der Qualität betrachtet werden. Gestaltung des öffentlichen Raumes Es werden diverse Vorschläge und Forderungen eingebracht, die bei der Ausführung des Vorhabens berücksichtigt werden sollen, betr. Aufenthaltsqualität im öffentlichen und privaten Raum, Gestaltung der Außenanlagen, Möblierung, Fassadengestaltung, Umsetzung von Nutzungen wie Nahversorgung und Dienstleistungen in der Erdgeschossebene, Schaffung von gemeinschaftlich nutzbaren Flächen, Herstellung und Offenhaltung von Wegebeziehungen, Erhalt von Sportmöglichkeiten in der Lützowstraße sowie Maßnahmen zur Neuund Umgestaltung des Straßenraumes. Der Übergang von Gleisdreieckpark zur Grünanlage am Karlsgarten werde durch den Bau des Hotels erschwert. Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, betreffen aber nur bedingt das Bebauungsplanverfahren und das Gebiet selbst. Die zulässigen Nutzungen ermöglichen eine gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen. Die öffentliche Durchwegung zum künftigen Westpark nördlich und südlich angrenzend bleibt erhalten. Darüber hinaus ist südlich des Hotels eine weitere Anbindung an den Park geplant, so dass die Anbindung an die angrenzende Grünfläche gewährleistet ist. Es wurde ein Freiflächenkonzept für den privaten Freiraum erarbeitet, das Anlage zum Durchführungsvertrag wird. Sicherung von bezahlbarem Wohnraum Es wird durch die Aufwertung der Wohnqualität (momentan noch einfache Lage) befürchtet, dass die Mieten steigen. Eine Ermittlung der Mietstruktur soll erfolgen und aufgrund dieser dann entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet werden, um zu verhindern, dass Verdrängungseffekte auftreten. Dabei soll auf die Wohnungsbaugesellschaften eingewirkt werden, so dass Mieterhöhungen abgewendet werden können, gleichzeitig wird die Aufstellung einer Milieuschutzsatzung für das Gebiet gefordert. Starke Mietpreissteigerungen und Verdrängungseffekte könnten zu einer Ablehnung des Parks bei Teilen der benachbarten Bevölkerung führen und einer geplanten Integration des Gleisdreiecksgeländes in die Stadt zuwider laufen. Die sozio-kulturelle Anwohnerschaft werde zerstört, begonnene Gentrifizierung weiter zunehmen. 82 Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Westlich der Flottwellstraße liegt die Zuständigkeit beim Bezirk Mitte. Der Erhalt und die Schaffung kostengünstigen Wohnraums kann nicht auf Bezirksebene gelöst werden. Hier bedarf es einer gesamtstädtischen Strategie. Aufgrund des Nachfragedrucks nach Wohnungen innerhalb des S-Bahnrings, ist der Neubau von Wohnungen erforderlich. Ein Verzicht auf Neubauten würde den Druck auf die Bestände ebenfalls erhöhen. Heranrücken der Wohnbebauung an das Parkhaus Der B-Plan VI-140 sehe im Gegensatz zum VI-140h VE eine Gebietstypenfestsetzung als Kerngebiet (MK) bzw. Mischgebiet (MI) vor. Das jetzige Vorhaben entspräche aber einer Wohngebietsnutzung, welches keine Nutzungen ermöglicht, die in einem Kern- oder Mischgebiet zulässig seien. Dadurch sei die zukünftige Entwicklung gewerblicher Nutzung im direkten Umfeld bedroht, da der Betrieb aus immissionsschutzrechtlichen Gründen unverhältnismäßig eingeschränkt werden müsste. Die Interessen des Grundstücksbesitzers des Flurstücks 3388 (Schöneberger Ufer 5, 10785 Berlin), seien nicht ausreichend berücksichtigt worden. Es droht eine Wertminderung des Eigentums. Der Eigentümer behält sich die Geltendmachung seiner Rechte in diesem Zusammenhang ausdrücklich vor. Evtl. entstehende Lärmkonflikte zwischen der Wohnnutzung und der Gewerbenutzung können aufgrund einer nicht vorhandenen Gebietstypenkategorisierung nach BauNVO nicht näher eingeschätzt werden. Abwägung: Für das Parkhaus "Am Gleisdreieck" wurde beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ein Bauantrag zum Bauvorhaben "greenBox“ auf und im Parkhaus am Gleisdreieck eingereicht. Danach soll auf und in das bestehende Parkhaus eine multifunktionale Veranstaltungshalle für Messen, Ausstellungen, Seminare usw. (nicht jedoch für Konzerte) auf drei verschiedenen Ebenen mit Platz für bis zu 2.800 Besucher gebaut werden. Aus den eingereichten Unterlagen (Betriebs- und Baubeschreibung und Gutachten Prognose zu den Lärmimmissionen, Stand 06.08.2012) geht hervor, dass die zu erwartenden Lärmimmissionen mit der heranrückenden Wohnbebauung verträglich sind. (Stellungnahme ALB 23.08.2012 als Ergänzung des Lärmgutachten (Februar 2012). Die angestrebte neue Nutzung und deren zeitliche Beschränkung verursachen keine relevanten Schallimmissionen auf die umliegende und die heranrückende Wohnbebauung. Die Frage, ob die bestehende Nutzung als Parkhaus eingeschränkt wird, wurde ebenfalls gutachterlich in einer ergänzenden Stellungnahme (vom 23.08.2012) zur schalltechnischen Untersuchung eingeschätzt. Danach ist auch hinsichtlich der Bestandsnutzung als Parkhaus keine Beschränkung zu erwarten. Die vorhandene Wohnnutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft des Parkhauses, die Öffnungszeiten und die Frequentierung zur Nachtzeit erlauben den Rückschluss, dass die im Baufeld Nord an der Flottwellstraße geplanten Wohnnutzungen aus Lärmschutzsicht nicht zu Einschränkungen in der Nutzung des Parkhauses führen. Wertminderungen des Grundstückes Schöneberger Ufer 5, die so erheblich sind, dass die Planung unverhältnismäßig sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dass das Grundstück Schöneberger Ufer 5 nicht mehr rentierlich genutzt werden kann, ist ebenfalls nicht erkennbar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt Wohngebäude und ein Hotelgebäude fest. Diese haben den Schutzstatus eines Allgemeinen Wohngebietes und eines Kerngebietes. Auswirkungen auf die Wohnqualität / Wertminderung des Eigentums (Flottwellstraße 2) Mitentscheidend für den Kauf der Wohnung in der Flottwellstraße 2 war der direkte Parkanschluss, der aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm abgeleitet wurde. Das Vorhaben bedrohe den Werterhalt des Eigentums. Entweder werde es in den kritisierten Punkten nachgebessert oder es solle auf die Planung verzichtet werden. 83 Durch die gegenüber liegende, hohe Bebauung und die Fällung von Straßenräumen erhöhe sich die Sonneneinstrahlung im Sommer und führe aufgrund der großen Fensterflächen zu höheren Temperaturen im Gebäude (Flottwellstraße 2). Im Winter wird weniger direkte Sonneneinstrahlung erwartet und dementsprechend höhere Heizkosten und ein erhöhter CO2-Ausstoß. Wozu würde man Panoramafenster brauchen, wenn das Grundstück bebaut wird? Welche Ausgleichsmaßnahmen sind für die Bewohner Flottwellstraße 2 geplant? Nach Osten befinden sich die schmalen Balkone der Wohnungen, die zur Flottwellstraße hin vollständig verglast sind und zu 50% geöffnet werden können, so dass die zukünftig verstellten Blickbeziehungen und die zu erwartenden Schallimmissionen sich unmittelbar und gravierend auf die Wohnqualität auswirken würden. Abwägung Der Flächennutzungsplan ist nicht parzellen- und detailscharf und daher nicht geeignet, alleine daraus Kaufentscheidungen abzuleiten. Das LaPro ist seit 1994 nicht aktualisiert worden. Die Absichten, das Gebiet zu bebauen wurde seit 2006 in mehreren öffentlichen Informationsveranstaltungen erörtert. Wertminderungen dieses Grundstückes, die so erheblich sind, dass die Planung unverhältnismäßig sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dass das Grundstück Flottwellstraße 2 nicht mehr rentierlich oder angemessen genutzt werden kann, ist ebenfalls nicht erkennbar. Die Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Gebäuden (Straßenmitte) werden eingehalten, so dass kein Nachteil erkennbar und kein Anspruch für die Nachbarn abgeleitet werden kann. Im Gegensatz zur Erteilung einer Baugenehmigung nach § 34 BauGB setzt der Bebauungsplan wesentlich weniger bauliche Dichte fest. Bei einer Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 34 BauGB wäre die Errichtung eines 25 m hohen, geschlossenen Blockrands auf der Ostseite der Flottwellstraße zulässig. Der Erhalt der Straßenbäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Durch das Vorhaben und die Gesamtentwicklung erfährt das Gebiet, das bisher ein „Schmuddelimage“ habe, eine deutliche Aufwertung. Ohne die Baufelder u.a. Flottwellstraße-Nord, die im Rahmenvertrag bestimmt worden sind, würde der Gleisdreieckpark, dessen künftige Nähe eine Qualität darstellt, in dieser Größenordnung und ggf. in dieser Lage nicht finanziert werden können. Durch die Öffnungen der geplanten Bebauung und die öffentlichen Zugänge ist ein direkter fußläufiger Parkanschluss gegeben. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Deshalb tritt das Interesse der Bewohner Flottwellstraße 2 an dem direkten Parkanschluss hinter die, diese Planung tragenden Belange zurück. Öffentliche Zugänglichkeit/Sicherung einer öffentlichen Durchwegung/Verknüpfung mit dem Umfeld Es sollen öffentliche Gehwegrechte in Norden, Mitte und Süden zur Zugänglichkeit des Parks festgesetzt werden. Eine Verzahnung von privatem und öffentlichem Raum könne dem Plan nicht entnommen werden. Durch die Bebauung werde die Verknüpfung des Parks mit den westlich gelegenen Stadtquartieren wesentlich erschwert. Auf dem südlichen Baufeld könnte der Zugang zwischen Pohl- und Kurfürstenstraße wesentlich einfacher erfolgen, als über die geplante Tiefgarageneinfahrt eines privaten Grundstücks. Es bestehe kein Zugang und Bezug mehr zum Park. Abwägung Der Park ist über den Zugang Schöneberger Ufer zugänglich. Das Parkkonzept sieht für den Westpark in Verlängerung der Lützowstraße im Süden an das Gebiet angrenzend ei- 84 nen öffentlichen barrierefreien Parkzugang vor. Somit ist der Park ausreichend erschlossen. Darüber hinaus ist ein Zugang südlich des Hotels über das Privatgrundstück möglich. Die Zuwegungen sind mit der Parkplanung abgestimmt und sind mit dem geplanten Wegesystem des Parks kompatibel. Im Gegensatz zu einer geschlossenen Gebäudefront stellt die Öffnung der Blöcke eine räumliche Verzahnung dar. Durch die Öffnungen der geplanten Bebauung und die öffentlichen Zugänge ist ein direkter fußläufiger Parkanschluss gegeben. Der unverbaute Blick ist eigentumsrechtlich nicht geschützt. Das südliche Baufeld zwischen Pohl- und Kurfürstenstraße ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Eingriff/Ausgleich/Ökologie Bewertung der Auswirkung bei Durchführung der Planung Die Auswirkungen der Planung werden lediglich mit der vorherigen Nutzung als Golfplatz verglichen. Es wird nicht die Zerstörung der Natur durch die Baulogistik bewertet. Alle Lebensraumfunktionen der Arten gingen durch die Planung verloren. Es sei unklar, ob der Park überhaupt ausreichende Lebensräume für die vorhandenen Arten vorsehe, so dass die Gefahr bestünde, dass diese Lebensräume bereits von anderen Arten belegt seien. Vermeidungen der Umweltauswirkungen können nicht erkannt werden. Minimierungsmaßnahmen könnten durch weitere ökologische Festsetzungen erweitert werden. Der Biotopverbund werde irreparabel zerstört. Abwägung Die angesprochene Entwertung des Planungsgebietes erfolgte nicht durch die Zwischennutzung als Golfplatz, sondern durch die Baulogistiknutzung des Potsdamer Platzes. Zwischen dem Eingriff, der nun durch den Bebauungsplan vorbereitet wird und der Entwertung durch Baulogistiknutzung des Potsdamer Platzes besteht kein Zusammenhang. Da der Park erst neu gebaut wird, kann eine „Belegung“ durch Arten noch nicht erfolgt sein. Im Rahmen des Umweltberichts wurde dargestellt, dass im Planungsgebiet bis auf den Gehölzstreifen die Lebensraumfunktion bereits stark eingeschränkt ist. Es sind nur Ubiquisten zu vermuten, die keine besonderen Lebensraumansprüche haben und daher auch im Park Lebensraum finden werden. Das Bundesnaturschutzgesetz kennt nur die Begriffe vermeiden und ausgleichen. Es werden daher unter Vermeidungsmaßnahmen auch solche benannt, die zu einer Reduzierung der Beeinträchtigungen führen (Minimierungsmaßnahmen). Die angesprochene irreparable Zerstörung des Biotopverbundes kann nicht nachvollzogen werden. Die Fläche hat in der derzeitigen Form keine besondere Bedeutung für den Biotopverbund. Versiegelungsgrad Es wären Aspekte der Nachhaltigkeit betrachtet worden – ohne Konsequenz, im Gegenteil: „Es würden Stadtbrachen in Anspruch genommen“ und völlig unlogisch sei die Schlussfolgerung, dass die „Bodenversiegelung durch eine urbane bauliche Dichte zugunsten der öffentlichen Freifläche begrenzt würde. Die Bodenversiegelung betrage 80 % und statt öffentlicher Freifläche, wird diese hier bebaut. Durch das Vorhaben werden im Gegensatz zur vorherigen Zwischennutzung als Golfplatz 5.637 m² (80%) neu versiegelt. Eine Versiegelung von 80 % sei zu hoch und könne nicht als Begrenzung bezeichnet werden. Der Bodenaustausch auf 20 % des Geltungsbereiches stelle keine Verbesserung dar, wenn gleichzeitig 80 % versiegelt würden. 80 % wie für Kerngebietes sei abzulehnen, durch nichts zu rechtfertigen und stelle ein Armutszeugnis dar. Die Tiefgaragen die zu der hohen Versiegelung führen würden, seien unter den Gebäuden zu errichten bzw. zu reduzieren. 85 Der vorgeschlagenen Zwischenspeicher sei ein festes Bauwerk, durch das sich die Versiegelung erhöhe. Dazu fehle aber die Flächenangabe. Die Versiegelung werde sich noch weiter erhöhen durch die Fahrradstellplätze, die gemäß Bauordnung notwendig wären. Der Wegeaufbau solle aus einem wasser- und luftdurchlässigen Belag hergestellt werden. Abwägung Der Sachverhalt ist hier falsch und verkürzt wiedergegeben. Im Umweltbericht heißt es, dass die Planung aufgrund der Versiegelung zu erheblichen Beeinträchtigungen bezogen auf dieses Schutzgut führt. Im Rahmen der Umweltprüfung sind aber auch positive Entwicklungen darzustellen. Daher wurde auch der Bodenaustausch erwähnt, der zu einer qualitativen Aufwertung führt. Die Beeinträchtigungen bleiben jedoch erheblich. Im Rahmenbebauungsplan VI-140 wurde für das Baufeld Nord eine GRZ von 1,0 ausgewiesen. Insofern stellt die Verringerung auf 0,8 eine Verbesserung dar. Ausgleich/Kompensation Die Kompensationsberechnung sei falsch, da das Gebiet nicht dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet werden könne. Bei einer Betrachtung des Gebiets nach § 35 seien 5.637 m² Versiegelung ausgleichspflichtig. Bei einer Betrachtung nach § 34 seien es immerhin noch 349,50 m², da für Büro und Dienstleistungen eine GRZ von 0,7 (statt 0,5) gelte und eine Gesamt-GRZ von 0,8 (statt 0,75). Diese müsse außerhalb der Sammelausgleichsfläche im Westpark des Gleisdreiecks erfolgen. Es sei nicht erklärbar, dass die Versiegelung einer Fläche durch Maßnahmen mit Aufwertungsschwerpunkt in der Erholungsfunktion ausgeglichen werde. Vermeidungsmaßnahmen in Bezug auf das Schutzgut Landschaftsbild würden nur behauptet, aber nicht näher ausgeführt. Das verbal-argumentative Verfahren der Eingriffsbewertung sei bei Verfahren dieser Größenordnung nicht angemessen. Wenn dabei nur Bezug auf die Neuversiegelung anstatt auf alle Schutzgüter genommen werde, könne ein vollständiger Ausgleich des Vorhabens nur durch die Entsiegelung einer gleich großen Fläche erreicht werden. Die vorgeschlagenen Maßnahmen zum Ausgleich seien unqualifiziert. Die nach Durchführung der Minderungsmaßnahmen verbleibenden Beeinträchtigungen seien nicht nachvollziehbar, bzw. dargelegt. Insgesamt die sei Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nicht nachvollziehbar, bzw. nicht vorhanden. Die Anlage eines Parks stelle per se keine Ausgleichsmaßnahme dar. Abwägung Bereits im Vorfeld erfolgte eine juristische Beurteilung der planerischen Ausgangssituation für das gesamte Gleisdreieckgelände insbesondere zwischen Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz. Diese fand ihren Niederschlag im Rahmenvertrag. Danach ist das Gebiet südlich des Schöneberger Ufers großräumig im Zusammenhang der bebauten Ortsteile zwischen der Bestandsbebauung westlich der Flottwellstraße, dem Baufeld „urbane Mitte“ und der Bebauung östlich der Möckernstraße als Gebiet nach § 34 BauGB einzustufen. Die Einstufung nach § 34 BauGB erfolgt, da das Baugrundstück trotz seiner Größe den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Dies wird insbesondere durch die auf den angrenzenden Grundstücken vorhandene, großräumige Bebauung vermittelt. Die Begründung (Kap. I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB) wird entsprechend ergänzt. Im Rahmen des Rahmenvertrages zwischen dem Land Berlin und der Vivico (heute CA Immo Deutschland GmbH) wurden Flächen definiert, die für den Ausgleich der Baumaßnahmen am Potsdamer Platz und der Deutschen Bahn zur Verfügung stehen und solchen die für den Ausgleich der Eingriffe aus den Baufeldern dienen sollen. Im Rahmen der Eingriffsbilanzierung und –bewertung ist der Eingriff in Natur und Landschaft zu beschreiben und zu bewerten. Das Bundesnaturschutzgesetz und das Berliner 86 Naturschutzgesetz geben keine Vorgaben, dass diese Bilanzierung in rechnerischer Form und anhand eines standardisierten Verfahrens erfolgen muss. In Brandenburg wird nur eine verbal-argumentative Bewertung vorgenommen. Eine verbal-argumentative Beschreibung wird von vielen Experten sogar als die fachlich korrekte Herangehensweise angesehen. Das ausführliche Verfahren wurde in dem Planfall begründet nicht angewendet. Hintergrund ist, dass es fachlich geboten ist, die gleiche Methode zur Ermittlung des Eingriffs anzuwenden, wie zur Beurteilung der Ausgleichsfläche. Erst so lässt sich nachvollziehbar darlegen, wie der ermittelte Eingriff auch ausgeglichen werden kann. Die Umrechnung der ermittelten Wertpunkte nach dem Berliner Verfahren in Geld wäre sonst das gleiche wie die Umrechnung der Neuversiegelung in einen Geldwert. Grundsätzlich ist bei allen Bebauungsplänen um das Gleisdreieck durch den Rahmenvertrag vorgegeben, dass planexterne Maßnahmen in den Park auf dem Gleisdreieck zu leiten sind. Das heißt der gesamte Park wird aus den Ausgleichsgeldern des Potsdamer Platzes und der gesamten Baufelder um den Park bezahlt. Der Rahmenvertrag regelt, dass sich der Ausgleich nach durchschnittlichen Parkkosten des Ostparks, der bereits realisiert wurde, zu bemessen hat. Es bedarf daher einer flächenhaften Umrechnung, wie viel Park für ein Baufeld hergestellt werden soll. Hierfür dient die Versiegelungsbilanz. Die fachliche Bewertung erfolgt verbal-argumentativ. Die Schaffung eines Quadratmeter Parks für einen Quadratmeter versiegelte Fläche wird als angemessen erachtet. Um diesen Aspekt des Verbrauchs transparent darzustellen, werden allen Bebauungsplänen Quadratmeter im Park zugeordnet. Dadurch kann es nicht zu einer Doppelbelegung kommen. Im Fall des Bebauungsplan VI-140i VE ist der Eingriff vollständig nicht ausgleichspflichtig, so dass keine Zuordnung erfolgt. Im Rahmen der Eingriffsregelung ist in einem Bauleitplan kein vollständiger Ausgleich erforderlich. Grundlage ist die sog. Verhältnismäßigkeit, die aus der Gesamtschau aller erforderlichen Leistungen entsteht. Maßgebliche Beurteilungsgrundlage ist hier das Baugesetzbuch, das keinen Unterschied zwischen Ausgleich und Ersatz macht. Im Umweltbericht sind als Vermeidungsmaßnahmen für das Schutzgut Landschaftsbild die Einhaltung der ortstypischen Gebäudehöhen und die gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen benannt. Die Begründung Kap. II 4.2.3.3.1; II 4.3.1.3; wird ergänzt. Biotop- und Artenschutz Die Bedeutsamkeit des Gebiets für den innerstädtischen Biotopverbund wird nicht behandelt. Die Zwischennutzung als Golfplatz sei als Ausgangsbasis für den Umweltbericht nicht brauchbar, da durch diese Nutzung die ökologische Vielfalt auf einem planfestgestellten Bahngelände stark verarmt sei. Das brachliegende Bahngelände sei als Ausgangspunkt zu nutzen. Es wird nicht die Zerstörung der Natur durch die Baulogistik bewertet. Die Ruderalvegetation, die nach der Golfnutzung entstanden ist, sei wertvoll im Vergleich zu der geplanten Liegewiese. Aussagen über das LaPro im Bebauungsplan seien falsch. Es gelten die Anforderungen an Grün- und Freiflächen bzgl. Biotop- und Artenschutz. Für das Untersuchungsgebiet des Umweltberichtes seien die Anforderungen des LaPro hinsichtlich „Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen“ anzunehmen. Ebenso sei für das Schutzgut „Planzen, Tiere und biologische Vielfalt“ eine Ausweitung des Untersuchungsgebietes nach Norden und Osten erforderlich. Die Bedeutung des Gehölzstreifens am Rand der ehemaligen Gleisanlagen werde von der Planung nicht berücksichtigt. Abwägung Die Fläche hat aufgrund der Baulogistiknutzung und der Zwischennutzung als Golfplatz nur noch untergeordnete Bedeutung für den Biotopverbund. Dem Gehölzstreifen ist keine be- 87 sondere Bedeutung für den Biotopverbund beizumessen. Die Wertigkeit des Gehölzstreifens als Lebensraum wurde dargestellt und der Verlust entsprechend bewertet. Ein Erhalt ist aufgrund von erforderlichen Geländeangleichungen jedoch nicht möglich. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestandsbeschreibung ist der aktuelle Zustand und nicht der Zustand zum Zeitpunkt der Golfplatznutzung. Darauf wird nur Bezug genommen um darzustellen, dass das Planungsgebiet aufgrund vorangegangener Nutzungen bereits weitgehend in seiner Qualität beeinträchtigt wurde. Aufgrund der Widersprüche zwischen FNP und LaPro wurden nur die Ziele des LaPro benannt, die auch bei einer baulichen Entwicklung wie im FNP dargestellt, relevant sein können. Eine Ausweitung des Untersuchungsraumes nach Norden und Osten ist nicht sinnvoll. Diese Flächen befinden sich gerade in einer vollständigen Umstrukturierung durch die Anlage des Westparks. Klimaschutz Die Fläche wird im STEP Klima als Frei- und Grünfläche dargestellt. Durch die Bebauung wird der angrenzende Park, der als Grün- und Freifläche von mittlerer bis hoher stadtklimatischer Bedeutung dargestellt wird, in seiner Größe beschnitten. Dadurch verschlechtert sich das Klima in den kritisch gesehenen umliegenden Bereichen. Das Fazit des Umweltberichtes an dieser Stelle, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen des Stadtklimas zu erwarten seien, sei nicht fachkundig. Die Einschätzung des Klimagutachtens, dass aufgrund der kleinräumigen Wirkung der Planung keine erheblichen Auswirkungen auftreten können, erscheine unangemessen. Es wird auf die Zunahme der Temperaturen im Bereich der Gebäude um bis zu 2,7°C hingewiesen. Die Windgeschwindigkeiten werden durch die Bebauung im Umfeld abnehmen, in Gebäudenähe können sie zunehmen und es können Düseneffekte auftreten. Der Kaltluftvolumenstrom nehme durch die Bebauung laut Klimaschutzgutachten ab. Die positiven bioklimatischen Bedingungen können nur für das Vorhabengebiet selbst gelten. Für die westliche gelegene Bebauung verschlechtere sich die Situation. Der Hinweis auf die schwerwiegenderen klimatischen Veränderungen auf der Westseite der Flottwellstraße sei wenig hilfreich. Diese Bebauung sei im Gegensatz zum jetzigen Vorhaben bereits seit Jahrzehnten beabsichtigt und geplant. Aus diesem Grunde seien die Flächen auf der Ostseite der Flottwellstraße auch als Grünfläche in der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption ausgewiesen worden. Die Baufelder „Möckernkiez“, „Yorckdreieck“ und „Urbane Mitte“ seien im Gegensatz zu benachbarten Baufeldern an der Flottwellstraße nicht in die Szenarien zur Entwicklung der Windgeschwindigkeit aufgenommen worden. Dies sei unverständlich. Dem Gutachten fehle eine Einordnung des Gebietes in den gesamtstädtischen Zusammenhang, da die Bebauung in einem bedeutsamen Raum liege. Es bestehe die Gefahr, dass sich der Wärmering um die Berliner Innenstadt schließe. Aus diesem Grund müsste das Gleisdreieck von jeglicher Bebauung freigehalten werden. Damit werde mit der vorliegenden Planung gegen die Festsetzungen der Bebauungspläne zum Potsdamer/Leipziger Platz verstoßen. Es bestünde die Gefahr der Nichterreichung der Klimaschutzziele (gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen vermeiden, Schäden durch klimawandelbedingten Extremereignisse zu minimieren und Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen zu sichern). Erhalt der Frischluftschneise vom Stadtzentrum zum südlichen Stadtrand, wie im Umweltgutachten zu den B-Plänen Potsdamer und Leipziger Platz vorgeschlagen. Klima- und Windschneisenentwicklung werden beeinträchtigt oder nachhaltig zerstört. Eine reduzierte Bebauung muss diese Negativwirkung verhindern. Abwägung Die Bewertung des Schutzgutes Klima/Luft im Rahmen der Umweltprüfung stützt sich auf das Fachgutachten Stadtklima, das eigens für die Planung erstellt wurde. Im Rahmen des Fachgutachtens werden auch die bioklimatischen Belastungen untersucht. Es wird deutlich, 88 dass die Planung zwar zu Veränderungen führt, dass diese aber als nicht erheblich einzuschätzen sind. Durch die im Bestand vorhandene Komfortsituation wirkt sich die Planung nicht gravierend aus. Jede bauliche Veränderung im Bereich von Frei- und Brachflächen stellt eine Beeinflussung dar. Im Rahmen der städtebaulichen Planungen muss daher mittels Fachgutachten beurteilt werden, in wieweit diese Funktionen beeinträchtigt werden und ob deren Wirksamkeit grundsätzlich erhalten bleibt. Zu den Einwänden nimmt das Fachgutachten wie folgt Stellung: Es wird festgestellt, dass sich innerhalb des für die Bebauung vorgesehenen Areals die bioklimatische Situation zwangsläufig verschlechtert, da es sich hier um eine im Istzustand unbebaute Fläche handelt. Entscheidend ist dabei allerdings die Frage, wie sich diese Baumaßnahme auf den Bestand auswirkt. Die klimatische Wohlfahrtswirkung des Gleisdreiecks bleibt auch nach einer Bebauung des Randbereiches entlang der Flottwellstraße auf einem klimaökologisch wirksamen Niveau, selbst wenn gegenüber dem Ausgangszustand eine Beeinflussung im Nahbereich durch die Gesamtheit der geplanten Baukörper zu beobachten ist. Da diese Einwirkung rasch abklingt, wird der Bestand durch die Planung kaum beeinflusst. Beurteilungsgrundlage der bioklimatischen Situation ist der Bewertungsindex PMV (Predicted Mean Vote; vgl. FANGER 1972) als dimensionsloses Maß für die Wärmebelastung. Dieser basiert auf der Wärmebilanzgleichung des menschlichen Körpers und gibt den Grad der Unbehaglichkeit bzw. Behaglichkeit als mittlere subjektive Beurteilung einer größeren Anzahl von Menschen wieder. Bei der Berechnung des PMV-Wertes gehen als wichtigste meteorologische Eingangsgrößen die Lufttemperatur, die Windgeschwindigkeit, der Dampfdruck und die Strahlungstemperatur am Aufenthaltsort ein. Der PMV-Wert ist ein sehr aussagekräftiger Parameter, da eine Vielzahl meteorologischer Einflussgrößen eingehen. Damit wurde derselbe Bewertungsparameter herangezogen, wie dies auch im Stadtentwicklungsplan Klima der Fall ist. Die lokalklimatische Wirkung der Planungen zeichnet sich sichtbar in den Ergebnissen der Klimamodellierung ab, sie ist allerdings weder erheblich noch dramatisch. Fakt ist, dass sich direkt am Standort eines gebauten Gebäudes die Lufttemperatur und die Windgeschwindigkeit kleinräumig verändern, da dieser im Istzustand unbebaut ist. Der lokale Luftaustausch bleibt auch nach Umsetzung der Bebauung grundsätzlich erhalten. Die stärkste Zunahme der Lufttemperatur findet im Baufeld Flottwellstraße statt, welche im Istzustand unbebaut ist. Die Wirkung auf angrenzende Areale ist dabei gering. Wie die Ergebniskarten zeigen, beträgt westlich der Flottwellstraße die Zunahme der Lufttemperatur direkt an die darüber hinaus geplanten Gebäude angrenzend - zwischen 0,5°C und 1°C. Darüber hinaus beträgt die Zunahme während sommerlicher wolkenloser Hochdruckwetterlagen weniger als 0,5°C. Diese Zunahme ist als unerheblich einzustufen. Die Kaltluftströmung wird natürlich von den geplanten Baukörpern beeinflusst und es kommt zur Ausprägung eines „Strömungsschattens“, in dem die lokale Abnahme der Strömungsgeschwindigkeit direkt am Standort eines geplanten Gebäudes auch durchaus erheblich sein kann. Der lokale Luftaustausch insgesamt bleibt weiterhin erhalten, so dass die Beeinflussung trotz Abnahme der Reichweite der Kaltluftströmung um 50 m bis 70 m innerhalb von Lützowstraße und Pohlstraße als unerheblich eingestuft werden kann. Die bioklimatische Situation im Bestand ist westlich der Flottwellstraße bereits im Istzustand auf einem weniger günstigen bis ungünstigem Niveau. Aufgrund des lediglich lokalen Einflusses wird sich die Situation durch die Planungen nicht wesentlich verändern. Eine Erheblichkeit wäre dann gegeben, wenn sich die bioklimatischen Bedingungen über einzelne Rasterzellen hinaus innerhalb eines gesamten Wohnblocks verschlechtern. Unabhängig davon, ob die über die Flottwellstraße hinaus vorgesehene Bebauung schon seit Jahrzehnten beabsichtigt ist, ist die Summenwirkung aller Baukörper im Bereich Flottwellstraße berücksichtigt worden. Hinsichtlich der Visualisierung war nur das Baufeld Nord Gegenstand der Bewertung und Darstellung im Gutachten. Wie die Modellrechnungen zeigen, wird der „Wärmering“ nicht geschlossen. Das Gleisdreieck bleibt als Kaltluftproduktionsfläche erhalten. 89 Erholungsfunktion Entgegen der Einschätzung, die Fläche habe keine Bedeutung für die Erholungsvorsorge, sei das Vorhabengebiet seit Ende der Baumaßnahmen des Potsdamer Platzes von den Bewohnern der Umgebung als Erholungsraum genutzt worden. Durch die Baumaßnahmen nicht nur an der Flottwellstraße sondern auch am Gleisdreieck („Urbane Mitte“) direkt gehe wesentliche Fläche für die Erholungsfunktion verloren. Die Abstandsflächen lägen zum Teil auf der Fläche der Parkanlage. Dies sei investorenfreundlich und gehe zu Lasten der Grünflächen. Die reduzierte Parkfläche wird zu einem erheblichen Teil des Tages verschattet sein. In den Vormittagsstunden wird sie von dem östlich vorgelagerten Baufeld „Urbane Mitte“ am U-Bhf. Gleisdreieck verschattet werden. Nördlich an das Baufeld „Urbane Mitte“ schließt sich das Parkhaus Debis an, für das eine Aufstockung geplant ist. Auch hierdurch wird die Parkfläche in den Vormittagsstunden verschattet werden. In den Nachmittagsstunden wird der Park dann durch die geplanten Bauten am westlichen Rand verschattet werden. Eine Verschattungsstudie sei abgelehnt worden. Es bestehe die Gefahr, dass die Fläche nur noch als den Gebäuden vorgelagerte, halböffentliche Fläche wahrgenommen werde. Die Erholungsfunktion sei durch die starke Konkurrenz von Erholungssuchenden und Durchfahrenden auf den Nord-Süd- und Ost-WestFahrradrouten stark eingeschränkt, was ein Resultat der geringen Ost-West-Ausdehnung sei. Der Erholungswert werde durch die Verkleinerung und Verschattung der Fläche stark eingeschränkt. Die Verschattung werde durch die Höhe des Hotels von 25,30 m weiter ansteigen. Abwägung Eine „wilde“ Nutzung eines eingezäunten Privatgeländes kann nicht als Grundlage herangezogen werden. Maßgeblich ist, welche Nutzung derzeit ordnungsrechtlich erlaubt ist. Die Planung kann nur im Gesamtzusammenhang mit der Entwicklung auf dem Gleisdreieck gesehen werden. Nur durch die Entwicklung der Baufelder am Rand ist die Umsetzung der Parkfläche möglich. Die Breite des Parks kann hier nicht als alleiniger Maßstab der Qualität betrachtet werden. Die Gestaltung des Parks ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die freiraumplanerischen Entwürfe zur Flottwellstraße-Nord haben sich auch gerade dem Rand zum Park gewidmet. Dabei ist es Ziel diese Kante so zu gestalten, dass eine klare Trennung zwischen öffentlich und privat erfolgt. Die Abstandsflächen liegen partiell auf dem Park, dies ist in der Begründung Kap. II 6.3.2. Abb. 7 dargestellt. Dies betrifft die Schmalseiten der Seitenflügel und geringfügig die südöstliche Spitze des Hotelgebäudes. Die Abstandsflächen werden in der Bauordnung Berlin geregelt, um eine ausreichende Belichtung, Belüftung, den Brandschutz und den Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden zu regeln. Da angrenzend durch die öffentliche Widmung der Parkfläche sichergestellt ist, dass dort keine Gebäude errichtet werden, können die notwendigen Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 2 der Bauordnung Berlin ganz oder teilweise auf den öffentlichen Parkflächen liegen. Dies ist ein allgemeines Recht. Die Bebauung wird aufgrund der Orientierung und unterschiedlichen Sonnenstände nicht zu einer Verschattung führen, die die Aufenthaltsqualität des Parks dauerhaft und über das gesamte Jahr gesehen einschränkt. Für das südlich angrenzende Vorhaben VI-140h VE Flottwellstraße Mitte wurde eine Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben durchgeführt. Diese kann für die grundsätzlichen Auswirkungen des VI-140i VE ebenfalls herangezogen werden. (Aufgrund seiner nördlichen Lage ist die Höhe des Hotels, ein Geschoß mehr nicht relevant). Danach sind im Hochsommer großflächige Verschattungen erst gegen 20 Uhr zu erwarten, im Frühjahr/Herbst ab 17 Uhr und im Winter ab ca. 15 Uhr. Da gemäß § 34 BauGB eine Blockrandbebauung mit bis zu 25 m hohen Gebäuden zulässig wäre, stellt das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung des Teils des Parks keine Verschlechterung dar. Die Begründung wird in Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion ergänzt. Das Baufeld Urbane Mitte ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Die beabsichtigte Nutzungsänderung des Parkhauses bewegt sich innerhalb der vorhandenen Kubatur. 90 Landschaftsbild Das Landschaftsbild werde durch das geplante Vorhaben verändert. Es gebe keinen Grund die historische Kante zwischen bebauter Stadt und Bahnlandschaft aufzugeben. Durch die Bebauung wird der Blick aus dem Park nach Westen und Norden eingeschränkt. Insbesondere in Blickrichtung Norden werde die Erfahrbarkeit des Stadtraumes durch die Verengung von 30m zwischen Hotel und Debis-Parkhaus erheblich eingeschränkt. Dies widerspreche auch dem Konzept der Sichtbeziehungen, welches sich aus dem städtebaulichen Konzept des Potsdamer/Leipziger Platzes von Hillmer und Sattler ergebe. Der Untersuchungsrahmen für das Schutzgut Landschaftsbild müsse nach Süden ausgeweitet werden. Es solle sichergestellt werden, dass der Park von ausgewählten Häusern auf der Westseite der Flottwellstraße aus zu sehen ist (Flottwellstraße 2). Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Das Landschaftsbild wird durch die Planung verändert, dies wird durch den Umweltbericht anschaulich vermittelt. Es geht jedoch darum, nur die Veränderungen zu erfassen und zu bewerten, die als erheblich bewertet werden. Daher wurde der Schwerpunkt auf die sensiblen Nutzungen gelegt, die sich bereits im unmittelbaren Umfeld befinden. Das sind die direkt angrenzenden Wohnnutzungen, für die eine direkte Veränderung entsteht. Eine Beeinträchtigung durch Verengung der Blickbeziehungen kann nicht nachvollzogen werden. Wichtige Bezugspunkte z.B. die Hochbahnen sind vom Potsdamer Platz aus weiterhin sichtbar. Durch die Bebauung werden zudem weitere Landmarken entstehen. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Landschaftsbild wurde anhand der empfindlichen Wohnnutzung im Umfeld der Planung abgegrenzt. Für diese direkt angrenzenden Wohnnutzungen wurde untersucht, ob durch die Planung eine erhebliche Beeinträchtigung vorbereitet wird. Südlich schließt keine Bestandsbebauung an. Eine Ausweitung des Untersuchungsraums ist nicht erforderlich. Die Bebauung westlich der Flottwellstraße wurde in seiner Gesamtheit als geschlossene Blockrandbebauung betrachtet, nicht die Einzelhäuser. Der freie Blick ist rechtlich nicht geschützt. Grünfestsetzungen / Anpflanzgebote Baumerhalt/-anpflanzungen Es soll pro 200 m² Grundstücksfläche 1 einheimischer Laubbaum angepflanzt werden. Der Gehölzstreifen östlich der Flottwellstraße soll erhalten werden, bzw. mindestens in einem 5 m breiten Streifen neu angelegt werden. Die teilweise 20 m hohen Straßenbäume mit ihren auskragenden Kronen würden als markante Landschafts- und Grünstrukturen nicht nur zum Straßenbild, sondern darüber hinaus wesentlich zur Wohnqualität beitragen. Diese würden im Bebauungsplan nicht erwähnt. Es wird um Überprüfung gebeten, die Bäume vollständig zu erhalten. Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 1 heimischer Laubbaum pro 200 m² Grundstücksfläche würde 35 Bäume bedeuten. Diese Bäume sind nicht mit der gewünschten baulichen Dichte an diesem Standort vereinbar. Der Erhalt des Gehölzstreifens ist nicht möglich, da eine Geländeangleichung erforderlich ist. Die Bebauung soll sich zur Straße hin öffnen, so dass kein neuer Gehölzstreifen entwickelt werden soll. Die Straßenbäume sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans, da die Flottwellstraße nicht im Geltungsbereich liegt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflan- 91 zungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Das Vorhaben sieht bereits eine Vorgartenzone vor. Baumgutachten Das Baumgutachten untersucht alle drei geplanten Baufelder an der Flottwellstraße, nicht aber den Geltungsbereich des B-Plans VI-140i VE allein. Es lassen sich die von Fällung betroffenen Bäume nicht eindeutig zuordnen. Es sei jedoch ersichtlich, dass die Bäume Nr. 1 -14 wahrscheinlich betroffen seien. Wenige Tage vor der Erstellung des Gutachtens seien Bäume gefällt worden. Es sei nicht nachzuvollziehen, dass die als Pflegearbeiten deklarierten Fällungen nicht im Baumgutachten auftauchten, obwohl die Baumstümpfe sichtbar gewesen seien Im Planungsgebiet sollen nach Begründung S 43 keine Bäume wachsen, dann ist auf Seite 37 der Begründung (unter Erheblichkeit der Auswirkungen) doch der Verlust von Bäumen als erhebliche Auswirkung genannt. Die berechnete Wertminderung entspricht nicht den Wertkategorien der Baumschutzverordnung Berlin. Es seien nicht die Ersatzpflanzungen mit aktuellen Baumschulpreisen vorgesehen worden. Dies sei unzulässig. Abwägung Es wurde eine Reihe von Fachgutachten erarbeitet, die die Bebauung an der Flottwellstraße insgesamt untersuchten. Die dem Baumgutachten beigefügten Karten ermöglichen eine räumliche Zuordnung der Bäume. Der Zuschlag doppelter Wert gem. BaumSchVO §6 Abs. 8 wurde bei der Endsumme berücksichtigt. Das Baumgutachten stellt nur eine erste Begutachtung dar. Im Gutachten heißt es: „Schließlich wurden die Kosten der gesamten Baumrodungen inkl. erforderlicher Ersatzpflanzungen bzw. Ausgleichszahlungen grob ermittelt.“ Ein Antrag auf Fällgenehmigung gemäß § 6 Baumschutzverordnung ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens einzureichen. Dann wird auch der Umfang der Ausgleichszahlung ermittelt werden. Auf dieser Grundlage können dann aktuelle Katalogpreise herangezogen werden. Durch die Fachgutachter Gast/Leyser wurden die Bäume kartiert, die gemäß Baumschutzverordnung geschützt sind. Tote oder gefällte Bäume fallen nicht unter die Baumschutzverordnung. Die vorgefundene Situation bildet die Ausgangssituation für das Gutachten. In der Begründung besteht kein Widerspruch, da bei der Bestandsdarstellung zunächst nur Bäume im Allgemeinen genannt werden und nachfolgend Bäume, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Fassaden- und Dachbegrünung, Anpflanzung auf der Tiefgarage Es soll eine Fassadenbegrünung festgesetzt werden, die mind. 12 % der Fassadenflächen umfasst. Die Dächer sollen als Flachdächer ausgebildet und extensiv begrünt werden. Die Bepflanzung der Tiefgarage soll zu mind. 33 % aus einheimischen Sträucher und Bäumen bestehen. Abwägung Für den Entwurf des Baufeldes Flottwellstraße Nord erfolgt eine Fassadengestaltung durch den vom Vorhabenträger beauftragen Architekten. Eine Fassadenbegrünung ist hier nicht mit dem gewünschten Vorhaben vereinbar. Es handelt sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Das Vorhaben sieht ausschließlich Flachdächer vor. 40 % der Dachflächen werden extensiv begrünt. Unter Berücksichtigung der zurückgestaffelten Obergeschosse der Wohngebäude und des Staffelgeschosses des Hotels sowie einem Anteil von ca. 25 % für Konstruktion oder ggf. technische Aufbauten sind die Dachflächen der oberen Geschosse zu 60-70% % zu begrünen. Darüber hinaus können weitere Flächen der darunterliegen, zurückgestaffelten Flächen herangezogen werden. Ein höherer Anteil ist hier nicht realisierbar. 92 Der Hinweis zur Zusammensetzung der Bepflanzung wird zur Kenntnis genommen. Die Ausführungsplanung Freiraum ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Erdschicht auf der Tiefgarage Östlich der Straße ist ein ökologisch bedeutsamer, mehrschichtiger Gehölzbestandsstreifen. Dort ist die Anlage von Tiefgaragen geplant. Die als Überdeckung der Tiefgarage anzulegende Erdschicht von 70 cm Höhe ist für Wurzeln größerer Sträucher sowie für Bäume nicht ausreichend. Sie soll mindestens 100 cm betragen. Abwägung Der Gehölzstreifen kann aufgrund von erforderlichen Geländemodellierungen nicht erhalten werden. Die Ausführung der Vegetationsschicht der Tiefgarage mit einer Mindeststärke von 70 cm gewährleistet die erforderliche Bepflanzungsqualität. Der Standort der Tiefgarage ist nur für mittelkronige Bäume geeignet. Großkronige Bäume erreichen hier keine Standsicherheit auch nicht bei einer Erhöhung der Substratstärke auf 1 m. Partiell kann die Substratstärke erhöht werden. Diese Ausführungsdetails sind jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Entwässerung, Versickerung Die zunehmende Versiegelung von Parkflächen erhöht das Abflussproblem des Niederschlagswassers auf der Flottwellstraße. Bereits heute steht diese nach starken Regenfällen stellenweise unter Wasser. Die dezentrale Versickerung im südlichen Bereich scheint unrealistisch. Die Vorgärten seien bereits stark versiegelt und es sei ungeklärt, wo die Fahrradabstellplätze untergebracht werden sollen. Auch an dem östlichen und südlichen Grundstücksrand würden Schwierigkeiten auftreten alle Abflussstellen anzuschließen. Dazu sei die Versickerung im Park bereits wegen der Untertunnelung durch die Nord-Süd-Fernbahn schwierig. Der vorgeschlagene Zwischenspeicher im nördlichen Teil erhöhe die Versiegelung weiter, ebenso wie die erforderlichen Fahrradstellplätze für Wohnnutzung und Hotel. Es ist zu befürchten, dass die zulässige 80 %ige Versiegelung erhöht werde. Die vorgeschlagenen Maßnahmen des Niederschlagsgutachtens würden dazu führen, dass bei Starkregen die Mischwasserkanalisation überlaufe und das abfließende Wasser unkontrolliert in den Landwehrkanal eingeleitet würde. Weiterhin sei unverständlich, weshalb sich das Niederschlagswassergutachten nicht mit der Altlastenproblematik auseinandersetze, das die Gefahr eines Grundwasserschadens beschreibe. Im Gutachten zur Niederschlagsentwässerung auf Seite 6 heißt es dagegen: „Der gewachsene Boden ist hinsichtlich der Schadstoffbelastung unauffällig (Einstufung Z0)“. Das Regenwasser müsse auf dem Planungsgebiet versickert werden (Nrn. 4, 5). Durch den hohen Versiegelungsgrad des Vorhabens sei eine Versickerung des Niederschlagswassers im Vorhabengebiet nicht möglich. Würde man die sinkende Zahl der KFZ-Motorisierung berücksichtigen, wären weniger Tiefgaragenplätze erforderlich und es stände mehr Versickerungsfläche zu Verfügung. Abwägung Im Rahmen der Machbarkeitsstudie, die die grundsätzlichen Möglichkeiten der Niederschlagsentwässerung prüft, erfolgte eine Bewertung der Böden hinsichtlich Altlasten. Die Angaben wurden dem Geotechnischen Bericht vom 29.09.2011 entnommen. Die Probestellen befinden sich alle auf dem Grundstück und sind für die Auswertung hinsichtlich der Versickerungsproblematik relevant. Der Boden des Baugrundstückes wird im Rahmen des Gutachtens in zwei Kategorien unterteilt: einmal der natürliche gewachsene Boden und einmal der Ausschüttungsboden. Die Überschreitungswerte betreffen ausschließlich Aufschüttungsböden, der natürliche gewachsene Boden ist davon nicht betroffen. Die Aussage ist also richtig und bleibt bestehen. Für den Fall der Versickerung von Niederschlagswasser in entsprechenden Anlagen sind 93 ggf. belastete Aufschüttungsböden bis auf den natürlich gewachsenen Boden abzutragen und durch Z0-Material zu ersetzen. Dies wird im Genehmigungsverfahren geregelt. Die Grundwassermessestelle im Schreiben des Bezirksamts Mitte vom 22.02.2012 befindet sich südlich des Untersuchungsgebietes. Das Untersuchungsgebiet selbst kann aufgrund der Fließrichtung des Grundwassers nicht Quelle der festgestellten Belastung sein. Die Qualität des Grundwassers ist nicht Bestandteil der Untersuchung zum Niederschlagskonzept. Hierbei ist entscheidend, dass durch die Versickerung kein Grundwasserschaden entsteht und sich die Situation auch nicht verschlechtern kann. Dies wird hinreichend ausgeschlossen. Die Möglichkeiten zur Regenwasserversickerung wurden eingehend geprüft. Eine Versickerung ist insgesamt an dieser Stelle problematisch, da im nördlichen Bereich das Grundwasser hoch ansteht. Eine Versickerung des gesamten Niederschlagswassers ist vor allem nicht mit dem gewünschten städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzept des Vorhabens vereinbar. Im Rahmen der Ausführungsplanung werden besondere Materialitäten und Ausführungen (Platzneigung) gewünscht mit denen das Ziel der Versickerung nicht vereinbar ist. Durch die extensive Dachbegrünung und die Anlage von Grünflächen wird ein Rückhalt partiell ermöglicht. Auf Grundlage des konkretisierten Freiraumkonzeptes für das Vorhaben wurde ein Regenentwässerungskonzept erarbeitet und die entsprechenden Vorgaben hinsichtlich Rückhaltung und Einleitung in das Netz eingehalten. Eine Abstimmung dazu erfolgt mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO vor. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Für das Hotel ist geplant, Stellplätze im Parkhaus am Gleisdreieckpark anzumieten, so dass hier von einer Reduzierung der Stellplätze ausgegangen werden kann. Für die Gebäude und die Tiefgarage wird eine GRZ von 0,68 erreicht. Für weitere Nutzungen (Behindertenstellplätze, Zufahrten, Anlieferungsbereich, Terrasse und Regenrückhaltespeicher) nach § 19 Abs. 4 BauNVO stehen ca. 840 m² zur Verfügung. Das Freiraumkonzept wird Anlage zum Durchführungsvertrag. Die Fahrradabstellplätze sind dann einzurechnen, wenn sie überdacht und als Nebenanlagen anzusehen sind. Die Regenrückhaltebecken sind als unterirdische technische Bauwerke grundsätzliche einzurechnen. Immissionen Erhöhung des Lärmpegels Mit welchem Lärm ist durch die Hotelnutzung (Busse Taxis, Lieferfahrzeuge) zu rechnen? Durch das Vorhaben kommt es zu Baulärm und Zulieferverkehr. Durch das Hotel und die benachbarte Bebauung, die als Apartmenthaus genutzt werden könnte, erhöht sich die bereits über dem Erträglichen liegende Lärmbelastung nochmals durch An- und Abreise- sowie Lieferverkehr. Der fließende Verkehr wird durch die zu erwartende hohe Zahl von Reisebussen drastisch behindert und produziert somit mehr Lärmund Abgasemissionen. Verkehrslärm und Schallreflexionen erhöhen den Lärmpegel auf der Westseite der Flottwellstraße. Die vorgeschlagene Kopfbebauung mit dem zusätzlich weit auskragenden Eckbalkon würde zu einer erhöhten Schallreflexion führen. Der zunehmende Lärm beeinträchtigt die Wohnqualität. Die Lärmzunahme würde sich nicht nur auf jetzige Anwohner, sondern auch auf die Hotelgäste auswirken. Es sei unklar, weswegen für das Vorhaben passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt würden, während die Belastung für die Westseite der Flottwellstraße als unerheblich eingestuft werde. Abwägung Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, das auf einen längeren Aufenthalt aus- 94 gelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKWAnteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz) in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Die zukünftigen Nutzungen wurden im Verkehrsgutachten und somit auch in den Immissionsgutachten berücksichtigt. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der, durch die westlich der Flottwellstraße geplante Bebauung induzierten, zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Die Lärmprognose stellt aus folgenden Gründen eine Worst-Case Betrachtung dar: Für die Grundannahmen zu den Verkehren durch die zukünftigen Nutzungen wurden immer maximale Annahmen getroffen, unter anderem zur Auslastung des Hotels, Darüber hinaus wurden die von Senatsverwaltung in der Verkehrsprognose 2025 abnehmenden Verkehrsmengen nicht berücksichtigt. Die Zunahme durch das Vorhaben ist mit einem täglichen Ziel- und Quellverkehr von jeweils 415 Kfz/ 24 Stunden gering. Das Gebiet weist bereits ohne Entwicklung Beurteilungspegel auf, die zum Teil über den Orientierungswerten des Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 für Mischgebiete liegen. Dies schließt eine Überschreitung für allgemeine Wohngebiete ein. In der schalltechnischen Untersuchung wurde die planungsrechtliche Ausgangsituation, der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes im Bebaubauungsplan II-176 berücksichtigt, (siehe Tabelle 10). Entscheidend ist dabei die verursachte Änderung, die sich hier aber nicht nur aus dem Vorhaben ergibt, sondern aus der Gesamtentwicklung. Die Auswirkungen der Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße auf die Nachbarbebauung, sind mit Pegelerhöhung für die meisten schutzwürdigen Gebäude kleiner als 1,0 dB(A) gering. Nur für einen einzigen Immissionsort wurden in zwei Geschossen Pegelerhöhungen von mehr als 2,0 dB(A) bis zu maximal 2,1 dB(A) tags ermittelt. Für denjenigen Immissionsort (Nordfassade der Flottwellstraße 11) sind jedoch absolut gesehen relativ geringe Pegel zu erwarten. Für die Flottwellstraße 2 liegt die maximale Zunahme bei 1,2 dB(A) im 1. OG. Die Reflexion der Gebäude bezogen auf das Konzept wurde dabei ebenfalls berücksichtigt. Die Entwicklung beidseitig der Flottwellstraße führt zu einer geringen Zunahme des Verkehrslärms, der aber nur zu einem Teil durch das Vorhaben selbst ausgelöst wird und nicht zu erheblichen Auswirkungen auf die angrenzenden empfindlichen Nutzungen führt. Die Neubauten westlich der Flottwellstraße müssen aufgrund der Vorbelastung und ihres Schutzstatus allgemeines Wohngebiet bereits gemäß DIN 4109 die erforderlichen Schalldämmmaße für die Außenfassaden vorgesehen haben. Für das geplante Hotel werden Lärmschutzmaßnahmen getroffen. Die Auswirkungen auf die Luftschadstoffe wurden untersucht. Danach werden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für das jeweilige Jahresmittel von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 an den Gebäuden in allen Bereichen, östlich wie westlich der Flottwellstraße eingehalten. Die durch den Bebauungsplan VI-140i VE zusätzlich verursachten Luftschadstoffimmissionen im Untersuchungsgebiet sind gering. Baulogistik und Baulärm sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Schallgutachten Das Schallgutachten berücksichtigt nicht das Nichteinhalten der aktuellen Geschwindigkeitsbegrenzungen. 95 Die Anlage 16 zur Schallschutzberechnung fehlt in den Unterlagen. Es werden Zahlen zum LKW-Anteil genannt, die nicht nachzuprüfen sind. Es würden unterschiedliche LKW-Anteile genannt, die bei 1,2 % im Schallgutachten und 8,4% im Lufthygienegutachten lägen. Die prognostizierten Werte ließen eine erhebliche Überschreitung der Schwellenwerte nach DIN 18005-1 erkennen. Aus den Unterlagen gehe nicht hervor, wie und in welchem Ausmaß Schallreflexionen auftreten. Dies betreffe auch den U-Bahn- und Zug-Verkehr und das Zusammenwirken aller Schallquellen. Bei der Annahme eines LKW-Anteils von 8 % müsse nach dem Onlinerechner des BadenWürttembergischen Amtes für Umweltschutz der tatsächliche Lärmpegel inkl. aller zusätzlichen Einflüsse wesentlich höher liegen, als die prognostizierten Werte. Unklarheit bestände über die Unterschiede in der Bewertung der Schallpegeldifferenzen. Für IO 42 werde bei einem Belastungspegel von 63,8 dB(A) eine Überschreitung von 4,8 angeben, für IO 72 bei einer Belastung von 64 dB(A) eine Überschreitung von 4,5. Abwägung Das Schallgutachten basiert auf einer Worst-Case Betrachtung hinsichtlich des Verkehrs. (siehe unter 1) Von Seiten des Lärmgutachters wird wie folgt Stellung (ergänzende Stellungnahmen ALB als Anlage zur Schalltechnischen Untersuchung Februar 2012) bezogen und der Sachverhalt erläutert: Zu den Lkw-Anteilen: Die Herleitung der für die schalltechnischen Berechnungen notwendigen Ausgangwerte maßgebende Verkehrsstärke M (auf den Beurteilungszeitraum bezogener Mittelwert über alle Tage des Jahres der einen Straßenquerschnitt stündlich passierenden Kraftfahrzeuge) und maßgebender Lkw-Anteil p (Anteil der Kraftfahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht über 2,8 t in Prozent der maßgebenden Verkehrsstärke) hat nach den Vorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zu erfolgen. Die Größen M und p sind gemäß RLS 90 für die Tagzeit 6 bis 22 Uhr und für die Nachtzeit 22 bis 6 Uhr in den schalltechnischen Berechnungen zu berücksichtigen. Im Unterschied zur Schalltechnischen Untersuchung werden in der Luftschadstoffuntersuchung zu den Lkw nur diejenigen Kfz mit einem zulässigen Gesamtgewicht über 3,5 t (sog. Schwerverkehr) gezählt. Von daher unterscheiden sich die Lkw-Anteile in schalltechnischer und lufthygienischer Untersuchung schon per definitionem. Die Lkw-Anteile in der schalltechnischen Untersuchung sind - bezogen auf 24 Stunden - immer größer als die der Luftschadstoffuntersuchung. Überdies muss in der Luftschadstoffuntersuchung keine Unterteilung in Tag- und Nachtanteile erfolgen. Die in der Anlage 16 des Verkehrsgutachtens aufgeführte Unterteilung berücksichtigt die bei Verkehrszählungen üblicherweise erfassten Fahrzeugkategorien (Pkw, Krad, Lieferwagen, Lkw/Lastzüge, Busse). Eine Unterteilung nach zulässigem Gesamtgewicht erfolgt hier nicht. Zudem beinhaltet Anlage 16 des Verkehrsgutachtens prozentuale Anteile Tag/Nacht für (alle) Kfz nicht nachvollziehbare Werte von mehr als 100 %. Um nicht Fortsetzungsfehler zu begehen, wurden daher für die schalltechnische und Luftschadstoffuntersuchung als Ausgangswerte des Verkehrsgutachtens nur die DTVwt-Werte und die DTVwt-Werte für die Kategorie Lkw/Lastzüge übernommen. Die für die Berechnungen notwendigen (und o. g.) Größen wurden eigenverantwortlich und regelkonform hergeleitet. Richtig ist, dass sich die in Tabelle 7 der schalltechnischen Untersuchung und in Tabelle 5 der Luftschadstoffuntersuchung in den Spalten p/pN bzw. p angeführten Differenzen voneinander unterscheiden. In der schalltechnischen Untersuchung erfolgte eine einfache Differenzbildung der p-Werte. In der Luftschadstoffuntersuchung wurde als Differenz der pWert des zusätzlichen Verkehrsaufkommens angegeben. Die Differenzen zwischen Prognosenullfall und Prognoseplanfall in diesen Spalten sind jedoch ohnehin von geringer Aussagekraft, wurden unterschiedlich berechnet und - vor allem - hatten keinerlei Einfluss auf die Berechnungsergebnisse. Zur Mehrfachreflexion: 96 In der Stellungnahme Nr. 9 wird zur Mehrfachreflexion aus dem Schallgutachten zitiert. Dort heißt es, dass Mehrfachreflexionen bis zur 3. Reflexionsordnung berücksichtigt wurden. Dies ist eine Ordnung, die üblicherweise in schalltechnischen Berechnungen berücksichtigt wird. Eine Berücksichtigung noch höherer Reflexionsordnungen führt i. d. R. zu nur unerheblichen Pegelerhöhungen im Bereich von 100stel dB(A). Auf Seite 27 des Schallgutachtens wird unter a) die im Prognosenullfall und im Prognoseplanfall berücksichtigte Bebauungssituation beschrieben. Danach wurde im Prognosenullfall der zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens vorgefundene Bebauungszustand (u. a. auch am westlichen Rand der Flottwellstraße) und im Prognoseplanfall der Worst-Case bzgl. Mehrfachreflexion zugrunde gelegt: eine vollständig geschlossene Bebauung am westlichen Rand der Flottwellstraße. Im Lageplan der Anlage 1 der Schalltechnischen Untersuchung ist dieser Sachverhalt durch unterschiedlich farbig dargestellte Gebäudegrundrisse dargestellt. Auf Seite 25 der schalltechnischen Untersuchung wurde dargelegt, dass sich die Geräuschimmissionssituation im Prognoseplanfall von der im Prognosenullfall infolge der drei Faktoren Verkehrszunahme, Mehrfachreflexion und zusätzliche Abschirmung (im Planfall) unterscheidet. Eine Ausweisung des ausschließlichen Einflusses der Mehrfachreflexion wäre daher irreführend. Eine getrennte Darstellung nach Straßen- und Schienenlärm (als Teilbeurteilungspegel) für die Immissionsorte wäre zwar möglich, würde jedoch angesichts der Vielzahl berücksichtigter Immissionsorte den Rahmen der Untersuchung sprengen und wäre überdies nur von geringer Aussagekraft, da es auf die Summenwirkung aller o. g. Faktoren ankommt. In der schalltechnischen Untersuchung wurden die vorstehend aufgeführten drei Einflussfaktoren in Summe berücksichtigt. Für die vorhandenen bzw. planungsrechtlich möglichen schutzwürdigen Nutzungen außerhalb des Plangebietes sind in der Abwägung die (sich in Summe aller Einflussfaktoren ergebenden) Unterschiede zwischen Prognosenullfall und Prognoseplanfall maßgeblich. Zur Beispielrechnung „Mittelungspegel für einen langen, geraden Fahrstreifen nach RLS90“ In der angeführten Vergleichsrechnung wurden falsche Ausgangswerte für M und p verwendet. Berechnet wurde der Mittelungspegel für die Tagzeit auf der Grundlage von MT = 313 Kfz/h und pT = 8 %. Die für diesen Abschnitt der Flottwellstraße (Abschnitt 2b) zu verwendenden Ausgangswerte sind jedoch MT = 285 Kfz/h und pT = 4,5 %. Insbesondere der angesetzte, wesentlich höhere p-Wert bewirkt im Ergebnis den wesentlich höheren Mittelungspegel. Der Abschnitt 2b der Flottwellstraße (südlicher Bereich der Flottwellstraße zwischen Straße Am Karlsbad und Lützowstraße) befindet sich überdies bereits außerhalb des Einflussbereiches des Lichtsignalanlagenzuschlages und die Straße Am Karlsbad spielt, wie auch die Schienenwege, für die Immissionsorte vor der entlang des Abschnittes 2b gelegenen Bebauung keine Rolle. Unstrittig (und auch in der Schalltechnischen Untersuchung ausführlich dargelegt) ist, dass sich die Geräuschimmissionssituation für die Bebauung am westlichen Rand der Flottwellstraße z. T. verschlechtern wird; dies jedoch in nur unerheblichem Ausmaß. Die Beurteilungspegel überschreiten auch im Prognoseplanfall keine kritischen Werte. Die in der Tabelle 11 angeführten Beurteilungspegel für die Immissionsorte vor den im Plangebiet vorgesehenen Gebäuden wurden gemäß RLS-90 auf ganze dB(A)-Zahlenwerte gerundet. Die Rundungsregeln gemäß RLS-90 bedingen i. d. R. eine Aufrundung (z. B.: Ein Pegel von 49,05 dB(A) wird auf 50 dB(A) gerundet). Die Differenzen wurden auf eine Nachkommastelle gerundet angegeben. Die in Tabelle 10 angegebenen Beurteilungspegel für die Immissionsorte vor vorhandener und geplanter Bebauung außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE wurden auf eine Nachkommastelle gerundet. Im Bebauungsplanverfahren ist u. a. zu prüfen, ob für die geplanten Nutzungen gesunde Wohnverhältnisse auch in Bezug auf den Schall gewahrt sind. Ist dies nicht der Fall, muss die Realisierung geeigneter Lärmschutzmaßnahmen durch Festsetzung planungsrechtlich gesichert werden. Im vorliegenden Fall erfolgte dies durch entsprechende Festsetzungen. Für die Immissionsorte vor vorhandener und geplanter Bebauung außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches wurden die Berechnungen für den Prognosenullfall und den Prognoseplanfall durchgeführt, um aufzuzeigen, welche Auswirkungen nicht nur das Vorhaben im Plangebiet VI-140i VE, sondern alle geplanten Vorhaben innerhalb der drei Baufelder 97 auf der Ostseite der Flottwellstraße haben werden. Die Berechnungen ergaben für die Gebäude außerhalb des Plangebietes VI-140i VE (vor allem für diejenigen in der Nähe des Schöneberger Ufers) bereits im Prognosenullfall (also ohne Berücksichtigung auch nur eines Vorhabens auf der Ostseite der Flottwellstraße) Überschreitungen der der hier für Vergleichszwecke herangezogenen Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV und der schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005-1 vorliegen. Durch die Vorhaben ist für die Bebauung entlang der Westseite der Flottwellstraße eine geringfügige, subjektiv nicht wahrnehmbare Verschlechterung der Geräuschimmissionssituation zu erwarten. Aus den Ergebnissen lassen sich jedoch keine Lärmschutzansprüche gegenüber dem Vorhabenträger ableiten. Verkehr, Stellplätze Gestaltung der Flottwellstraße Mit der Bebauung auf beiden Seiten verändere sich das Gesicht der Flottwellstraße. Als zukünftige Wohnstraße müsse ihre Funktion der Bedarfslage angepasst werden. Dazu wurden konkrete Hinweise gegeben. Derzeit bilde sich eine Arbeitsgruppe aus interessierten Bewohnern, die konkrete Vorschläge für die Gestaltung der Verkehrsflächen erarbeiten will. Hauptforderung ist, dass es eine öffentliche Diskussion mit den Bezirksämtern und den Bauherren über die Gestaltung des neu entstehenden Stadtraumes gibt. Insbesondere der Bezirk Mitte wird aufgefordert, sich diesbezüglich mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in Verbindung zu setzen. Das Verkehrsgutachten zeige nicht, dass der Verkehr in den nächsten 10 Jahren deutlich abnehmen werde, insbesondere durch steigende Kraftstoffpreise. Durch die soziale Struktur der umliegenden Gebiete, v.a. aber auch die hervorragende Anbindung an den ÖPNV sei davon auszugehen, dass wesentlich weniger Menschen ein Auto benötigen. Aus diesem Grund seien die prognostizierten Zahlen zum Verkehrsaufkommen im Geltungsbereich zu hoch und es spräche nichts dagegen den Fahrbahnquerschnitt zu verkleinern und somit eine Geschwindigkeitsreduzierung auf der Flottwellstraße zu erreichen. Es ist keine Untersuchung erfolgt, welche Auswirkungen der Verkehr auf Verkehrssicherheit, Aufenthaltsqualität und Wohnqualität der Flottwellstraße hat, die sich im Charakter von einer Straße im Brachland zu einer Wohnstraße entwickelt. Die Flottwellstraße wird zu einer Wohnstraße. Diesbezüglich müssen diverse Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung und Steigerung der Aufenthaltsqualität durchgeführt werden. Dies betrifft Geschwindigkeitsreduzierende Maßnahmen (Querparken, Drempel, „Moabiter Kissen“), Entschärfung von Gefahrschwerpunkten, Aus-/Neubau von Radwegen, Verbreiterung der Gehwege, Erhalt der Straßenbäume. Den unterschiedlichen Verkehrsteilnehmern muss angemessen Rechnung getragen werden. Die jetzige Straßengestaltung ist nicht dazu geeignet, den zunehmenden Verkehr der Anwohner, der Parkbesucher und der durchfahrenden Radfahrer auf dem Fernradweg Berlin-Leipzig aufzunehmen. Der Vorhabenträger sei an den Kosten zu beteiligen. Die Verkehrsbelastung werde um 20 % auf der Flottwellstraße und um 40 % auf den zuführenden Straßen steigen. Etwaige Zahlungen des Vorhabenträgers sollten im Bezirk Mitte eingesetzt werden. Wegen der Dringlichkeit der Probleme hat der Quartiersrat Magdeburger Platz/TiergartenSüd beschlossen, dass aus den knappen Fördermitteln für das Quartiersmanagementgebiet ein Gutachten für ein Verkehrs- und Gestaltungskonzept für die Flottwellstraße finanziert werden soll. Die Vorbereitungen zur Ausschreibung laufen bereits. Der Charakter einer Anwohnerstraße werde zerstört. Die Flottwellstraße sei die einzige sichere Fahrradverbindung von Schöneberg nach Mitte. Störender Zulieferverkehr für die Baustellen und den späteren Betrieb. Der Bebauungsplanentwurf überlagere die östliche Straßenbegrenzungslinie. Abwägung Die Hinweise zur Gestaltung der Flottwellstraße werden zur Kenntnis genommen. Die Gestaltung der Straße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Dies ist ein bezirksübergrei- 98 fendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es sein, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Die Verkehrsuntersuchung basiert auf aktuellen Regelwerken. Im Rahmen des Bebauungsplanes bezieht dieses sich auf die Frage, ob der KFZ-Verkehr grundsätzlich abgewickelt werden kann und dient zudem als Grundlage für die Immissionsgutachten. Da sich das Gebiet in der Entwicklung befindet, wurde als Prognosefall die Gesamtentwicklung durch die Baufelder Nord, Mitte und Süd sowie der durch die westlich der Flottwellstraße geplanten Bebauung induzierten zusätzlichen Verkehre berücksichtigt. Der Anteil des Vorhabens ist nur gering. Baulogistik und Baulärm sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Der Geltungsbereich überlagert nur grafisch die Straßenbegrenzungslinie. Der Geltungsbereich liegt innerhalb der Linie der Geltungsbereichsgrenze. Gehwege/Erhalt der Straßenbäume Es bedarf der Anlage von Querungshilfen für Fußgänger. Der Vorhabenträger ist an den Kosten zu beteiligen. Die Gehwege sind zu verbreitern und der Baumbestand zu erhalten. Der Vorhabenträger sollte, wenn es nicht möglich ist einen ausreichend breiten Gehweg anzulegen, dazu verpflichtet werden, dies unter Nutzung eigener Grundstücksflächen zu bewerkstelligen. Alternativ wäre auch eine Verbreiterung des Gehwegs zwischen Bäumen und Straße möglich; dies hätte den positiven Nebeneffekt, dass der Fahrstreifen eingeengt würde, und somit die Geschwindigkeit des MIV gebremst würde. Die Straßenbäume in der Flottwellstraße sollen erhalten bleiben, da sie zur Wohnqualität und Straßenbild beitragen. Abwägung Die Gestaltung der Flottwellstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Das Grundstück ist im planungsrechtlichen Sinne erschlossen. Die Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert. Die Gestaltung ist ein bezirksübergreifendes Thema, das unter Mitwirkung aller Anlieger der Flottwellstraße gelöst werden muss. Das Tiefbauamt Mitte wird Termine mit den Investoren und dem Quartiersmanagement in die Wege leiten. Ziel soll es seien, die künftigen Anforderungen an die Flottwellstraße zu definieren, um in diesem Jahr noch ein entsprechendes Gutachten mit Lösungsvorschlägen zu erhalten. Es soll eine vertragliche Regelung zwischen dem BA Mitte und dem Vorhabenträger erfolgen. Der Erhalt der Straßenbäume ist ebenfalls nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird geprüft werden müssen, ob Bäume erhalten bleiben können oder Ersatzpflanzungen gemäß der Baumschutzverordnung vorgenommen werden müssen. Das Vorhaben sieht bereits eine Vorgartenzone vor. Verkehr / Anlieferung / Busvorfahrt Hotel Es sei mit zusätzlicher Staubildung durch die Reisbusse zu rechnen Es könne nicht nachvollzogen werden, warum die Anlieferung des Hotels, Vorfahrt und Aufstellung von Bussen ausgerechnet von einem neu errichteten Wohngebäude und innerhalb einer allgemeinen Wohnstraße stattfinden soll. Die Busvorfahrt und Anlieferung des Hotels sollten ans Schöneberger Ufer zu verlagern, da sie dem Charakter der Flottwellstraße als Wohnstraße widerspreche. 99 Abwägung Bei der Größenordnung des Hotels mit ca. 100 Zimmern handelt es sich um ein kleines, ein sog. Boutique-Hotel für die individuelle Nachfrage, das auf eine längeren Aufenthalt ausgelegt ist und nicht auf Busreisende abzielt. Aufgrund der Art und Größe sowie der innerstädtischen sehr gut mit ÖPNV erschlossen Lage sind die Busvorfahrten eher verkehrliche Ausnahmeereignisse. Der Ver- und Entsorgungsverkehr wurde im Verkehrsgutachten berücksichtigt. Der LKWAnteil liegt mit 0,4 Fahrten je Arbeitsplatz (gängiger Ermittlungsansatz in einem üblichen Rahmen und ist als gering zu bewerten. so dass von einer Verträglichkeit mit der sensiblen Wohnnutzung auszugehen ist. Stellplätze Die Parkmöglichkeiten für die direkten Anwohner und ihre Besucher werden sich weiter verschlechtern, da das Parken ohne Anwohnerparkschein nur 5 € beträgt und somit unter den Einstellgebühren für das Parkhaus liegt. Parkplätze fallen durch die zu erwartende hohe Zahl an Reisebussen weg. Die Stellplatzproblematik werde verschärft. Die Tiefgarage ist überdimensioniert. Abwägung: Zunächst besteht kein Anspruch auf einen Stellplatz im öffentlichen Straßenraum. Es gibt keine Verpflichtung Stellplätze auf den privaten Grundstücken herzustellen. Durch das Vorhaben und die dort geplante Tiefgarage wird ein Stellplatzschlüssel von ca. 0,6 Stellplätzen pro Wohneinheit erreicht. Diese Größenordnung wird vor dem Hintergrund der sehr gut durch ÖPNV erschlossenen Lage und dem politischen Ziel einer Verkehrsreduzierung als angemessen erachtet. Für das Hotel ist geplant, Stellplätze im Parkhaus am Gleisdreieckpark anzumieten. Soziale Infrastruktur Versorgung mit Kitaplätzen Es fehlen Kitaplätze in der Umgebung, neue Kapazitäten sollen für neu hinzuziehende Familien geschaffen werden. Falls keine zusätzlichen Kapazitäten zur Kindertagesbetreuung auf den Baufeldern Nord, Mitte und Süd entstünden, sei mit einer erheblichen zusätzlichen Nachfrage auf die Kitas in der Umgebung zu rechnen, die bereits jetzt Kapazitätsprobleme hätten und Wartelisten führen müssten. Mit einer weiteren Verknappung der Kinderbetreuungsplätze in der unmittelbaren Umgebung sei zu rechnen. Der Vorhabenträger habe für die Einrichtung von Kinderbetreuungsplätzen im Gebiet oder im unmittelbaren Umfeld in Tiergarten-Süd zu sorgen. Dies solle in den Durchführungsvertrag aufgenommen werden. Die Kita solle nicht auf dem Gelände des „Möckernkiez“ entstehen, da eine dortige Einrichtung vorwiegend den dortigen Bewohnern zu Gute käme. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Versorgungssituation der sozialen Infrastruktur wurde im Rahmen des Verfahrens bezirksübergreifend geprüft. Kitaplätze für das Vorhaben und deren zeitige Realisierung sind im Durchführungsvertrag grundsätzlich gesichert. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Kindertagesstätte im Vorhabengebiet unterzubringen. Schulangebot Es soll über das Angebot der Allegro-Grundschule informiert werden. 100 Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der parallelen Behördenbeteiligung zum Nachbarbebauungsplan Vi-140h VE weist der Bezirk Mitte vor dem Hintergrund der Gesamtentwicklung in der Flottwellstraße daraufhin, dass die Allegro Grundschule in der Lützowstraße bei Aufgabe der Fremdnutzung von 4,4 auf 5 Züge erweitert werden könne und die zusätzlichen Grundschüler problemlos untergebracht werden können. Dies wird in der Begründung unter Kap. III 4. ergänzt. Spielplatzangebot Durch die Entwicklung östlich der Flottwellstraße würde insgesamt ein zusätzlicher Bedarf an Kinderspielflächen von knapp 1.500 m² entstehen. Zusammen mit den Wohnungen auf der Westseite der Flottwellstraße ergebe sich ein Bedarf von ca. 2.500 m² Spielplatzfläche. Durch den Park auf dem Gleisdreieck würden zwar neue Kinderspielplätze entstehen, da allerdings der Park gesamtstädtische Bedeutung habe, könnten diese Spielplätze nicht dazu beitragen, den Mangel im Vorhabengebiet und den benachbarten Bereichen auszugleichen. Die Nutzung der geplanten Multifunktionsfläche im Park werde durch die fehlende Abgrenzung zu Fuß- und Radwegen beschnitten. Das durch den Liegenschaftsfond zum Verkauf stehende Grundstück mit dem Kleinspielfeld in der Pohlstraße sei zu erhalten, insb. da es im Infrastrukturgutachten noch als Spielfläche für das Quartier aufgeführt werde. Daneben sei mit dem Beachgarden bereits eine Fläche verloren gegangen, die ebenfalls für Spiel und Sport genutzt werden konnte. Insgesamt würden 3.500 m² Spielplatzfläche verloren gehen, die im Infrastrukturgutachten dargestellt und in die Begründung übernommen worden seien. Abwägung: Die notwendigen Kinderspielplätze gemäß BauOBln werden auf dem Grundstück hergestellt. Die Verpflichtung die Kosten für Wohnfolgekosten zu übernehmen, resultiert aus dem Rahmenvertrag für das Gelände des Gleisdreiecks B-Plan VI-140. Dabei sind die vorhandenen Einrichtungen zu berücksichtigen. Wie bereits erwähnt entstehen in der unmittelbaren Nachbarschaft im Gleisdreieckpark öffentliche Kinderspielplätze. Es wurde im Rahmen der Behördenbeteiligung von den zuständigen Fachbereichen kein weiterer Bedarf für einen öffentlichen Spielplatz angemeldet. Die wohnungsnahe Versorgung mit Erholungs- und Spielmöglichkeiten des Bezirks Mitte ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. 101 III Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 1 Bodenrechtliche Auswirkungen Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet ist ohne Bebauungsplanverfahren nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Entwicklung eines Hotels und Wohnquartiers bzw. die Umsetzung des vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplanes wäre nicht zulässig. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan regelt die Bebaubarkeit des Grundstücks einschließlich der zulässigen Nutzungen und bestimmt die rechtliche Qualität des Bodens. Er schafft die Voraussetzungen, eine Bebaubarkeit der Fläche ohne bodenrechtliche Spannungen zu ermöglichen. 2 Städtebauliche Auswirkungen Durch die Planung werden die Voraussetzungen für eine adäquate, der zentralen Lage angemessenen Nutzung des derzeit brachliegenden Teils des Gleisdreiecks geschaffen. Mit der Umsetzung dieser Planung kann an der Schnittstelle zwischen neuem Stadtpark und bestehenden Siedlungsstrukturen ein attraktives Wohnquartier und ein Hotel entstehen, die sich baulich am vorhandenen Siedlungsgebiet orientieren und dieses abrunden. Die Flottwellstraße wird auf Höhe des Plangebietes durch die neue Bebauung räumlich gefasst und das Straßenbild damit aufgewertet. Das bisher städtebaulich isolierte Gleisdreieck wird im Westen in den Stadtkörper integriert. Zum Park entsteht eine eindeutige bauliche Zäsur. In Korrespondenz zum Potsdamer Platz wird durch ein individuelles leicht höheres Einzelgebäude eine städtebauliche Betonung erreicht, ohne die Dimension der direkten Umgebung zu sprengen. Es liegt sowohl in Sichtachse des Tilla-Durieux-Parks als auch Am Karlsbad von der Potsdamer Straße aus gesehen und stellt die städtebauliche Fassung des Eingangs zum Park dar. Die Lage und Größe des Gebäudes und die Absicht den Park in die Freifläche des Hotels hineinzuziehen lässt eine Offenheit für Parkbesucher zu. Die Eingangssituation wird durch Gastronomieangebote belebt. Durch die Bildung eines großen Wohnhofes für beide Wohngebäude zum Westpark wird die Parkfläche zumindest optisch aufgeweitet. Die Nutzung Hotel schafft einen Übergang zu angrenzenden Wohnnutzungen. Es kann gleichzeitig die Funktion übernehmen, die angrenzenden Wohngebäude vor Immissionen des stark befahrenen Schöneberger Ufers abzuschirmen. 3 Auswirkungen auf die Verkehrssituation Durch die Planung wird der Individualverkehr in der Flottwellstraße und den umgebenden Straßen zunehmen. Die Auswirkungen der Gesamtentwicklung östlich der Flottwellstraße wurden auch unter Berücksichtigung der geplanten und in Teilen bereits realisierten 300 Wohnungen westlich der Flottwellstraße in einem verkehrstechnischen Gutachten untersucht. Die durchgeführten Leistungsnachweise zeigen, dass das ausgewiesene zusätzliche Verkehrsaufkommen mit der bestehenden Infrastruktur ohne bauliche Maßnahmen leistungsgerecht abgewickelt werden kann. Um dies zu gewährleisten, sollte die Flottwellstraße als Vorfahrtstraße eingerichtet werden. Signalprogramme für die Verkehrsknoten Schöneberger Ufer / Flottwellstraße sowie im Hinblick auf die Wendefahrten Schöneberger Ufer / Köthener Brücke sind zu ändern. Allerdings sollte davon abgesehen werden, die heutige Mehrzweckspur in der Potsdamer Straße ausschließlich als Busspur zu nutzen, da dies bei den heutigen Belastungen auch ohne die geplanten Vorhaben schon zu erheblichen Beeinträchtigungen führen würde. 4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird im Plangebiet eine Wohnbebauung mit ca. 140 Wohneinheiten geschaffen, die einen Bedarf an sozialen Infrastruktureinrichtungen (Kindertagesstätten, Schulen, Spielplätze) auslösen wird. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 110 m² brutto (83 m² netto), kann von 1,9 Einwohner (Wohnung (EW/WE) (Berliner Durchschnitt) bis 2,25 EW/WE (Familienanteil 25 %) 102 ausgegangen werden. Bei einem Jahrgangsstärkenanteil der Kinder von 0- bis unter 12 Jahren an den Einwohnern (260-315 EW) von 1,0 % sind im Kitabereich bei einem Versorgungsgrad von 73,5 % (BA Friedrichshain-Kreuzberg, Amt für Familie, Gesundheit und Bildung) mit 12 bis 14 zusätzlichen Kitaplätzen zu rechnen, der nicht in den umliegenden Kindertagesstätten, auch nicht im Bezirk Mitte abgedeckt werden kann. (Die vorhandenen Kapazitäten auch im Nachbarbezirk Mitte wurden in einem Infrastrukturgutachten zum Nachbarbebauungsplan VI-140h VE Flottwellstraße (WEEBER + PARTNER, September 2011) ermittelt.) Im Grundschulbereich ist bei einem Versorgungsgrad von 95 % mit 15 bis 18 Schülern zu rechnen. Bei einer zweizügigen Grundschule sind dies 1-1,5 Schüler pro Klasse. Die Schüler können voraussichtlich durch Einschulungsbereichsänderungen versorgt werden. Durch das Vorhaben entsteht darüber hinaus ein Bedarf an öffentlicher Spielplatzfläche (1,5 m² brutto pro EW) von ca. 400 m² bis 525 m² und erreicht damit nicht die Größenordnung eines Spielplatzes von 1.500 m² brutto. Die Versorgung mit öffentlichen Spielflächen ist bereits gut und wird sich durch die Angebote im Gleisdreieck verbessern, (WEEBER + PARTNER). Der konkrete Handlungsbedarf liegt somit im Bereich Kindertagesstätte und wird mit dem Jugendamt des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg abgestimmt. Vorzugsweise sollen die Kindertagesstättenplätze in einer kleinen Einrichtung im Plangebiet entstehen. Der Vorhabenträger beabsichtigt die Einrichtung einer Kita im Plangebiet. 5 Auswirkungen auf die Kultur und den Denkmalschutz Im Plangebiet befinden sich keine Denkmäler gemäß Denkmalliste Berlin. Bodendenkmale sind zwar derzeit nicht verzeichnet, das Gleisdreieck insgesamt ist aber als archäologisches Verdachtsgebiet mit zahlreichen ur- und frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden. 6 Auswirkungen auf die Umwelt Das Planungsgebiet ist durch seine Vornutzungen als Baustelleneinrichtungsfläche für die Bebauung des Potsdamer Platzes, die Bauarbeiten zur Nord-Süd-Trasse der Deutschen Bahn AG und als ehem. Golfplatznutzung ein bereits überformter Standort. Die Fläche ist im Bestand nahezu unversiegelt, aber durch die anthropogene Überformung nur mit geringem Vegetationsanteil geprägt. Durch die Planung wird eine Neuversiegelung von 80% des Planungsgebietes ermöglicht. Da das Planungsgebiet im Bestand nahezu unversiegelt ist, erfolgt eine Neuversieglung von 5.637 m². Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung keine erheblichen Umweltauswirkungen für die Schutzgüter biologische Vielfalt, Klima / Luft, Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung sowie Kultur- und Sachgüter nach sich ziehen wird. Erhebliche Beeinträchtigungen sind für Boden, Wasser, Pflanzen, Tiere und Landschaftsbild zu erwarten. Maßnahmen zur Vermeidung wie Dachbegrünung und Pflanzmaßnahmen werden hierbei bereits berücksichtigt. Die Eingriffe wurden ermittelt und bewertet. Das Ergebnis der Eingriffsbewertung ist, dass selbst unter Berücksichtigung der Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für die Schutzgüter Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere und Landschaftsbild erhebliche Eingriffe durch die Planung entstehen werden. Für das Schutzgut Klima/Luft entstehen keine erheblichen Beeinträchtigungen bzw. ist eine vollständige Vermeidung der Eingriffe möglich. Die Eingriffe, die durch die Planung vorbereitet werden, gelten als bereits vor der planerischen Entscheidung als zulässig und sind damit nicht ausgleichspflichtig. Durch die Festsetzung der extensiven Dachbegrünung sowie der gärtnerischen Gestaltung der nicht überbauten Grundstücke können auch Teilziele der Programmpläne des Landschaftsprogramms entsprochen werden. Durch den Bebauungsplan wird die Möglichkeit geschaffen, dieses Quartier wieder in die Stadtstruktur einzubinden und eine für das Erscheinungsbild der Flottwellstraße attraktivere Wohnnutzung mit angrenzendem Park auf dem Gleisdreieck zu etablieren. Durch die Planung erfolgt eine weitere Flächenversiegelung, so dass dem Programmplan Klima nicht entsprochen werden kann. Das Gutachten zum Stadtklima zeigt, dass die Planung eine Verringerung des Kaltluftvolumenstroms zur 103 Folge hat, bewertet diese Reduktion jedoch als nicht erheblich. Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden die Emissionswerte der Brennstoffe beschränkt. Positiv ist, dass durch die die Standortwahl ein bereits überformter Standort zur Entwicklung genutzt wird. Die Fläche diente im Rahmen der Bauarbeiten zum Potsdamer Platz und der Nord-Süd-Trasse der Deutschen Bahn AG als Baulogistikfläche (1994-2001) und wurde in diesem Zusammenhang vollständig überformt. In der Folge erfolgte im Hinblick auf die zukünftige Bebauung eine Zwischennutzung als Golfplatz. Die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Standortes und seine Bedeutung für Natur und Landschaft waren durch die Vornutzung bereits sehr stark eingeschränkt. 7 Auswirkungen auf das Gender Mainstreaming Die Planung hat positive Effekte auf den Aspekt des Gender Mainstreaming. Das Gender Mainstreaming berücksichtigt u.a. die unterschiedliche Raumaneignung der Geschlechter und spezifischen Nutzungsansprüche unterschiedlicher Nutzergruppen (Anwohner, Arbeitsbevölkerung, Senioren, Kinder, etc.) hinsichtlich der Aufenthaltsqualität und Gestaltung von Kommunikationsorten. Durch die Wohnentwicklung am Rand des Parks auf dem Gleisdreieck wird die soziale Kontrolle im Park und somit die Sicherheit erhöht. Auch für die Flottwellstraße sind positive Aspekte durch die Erhöhung der sozialen Kontrolle zu erwarten. 8 Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung Zwischen dem Bezirk und den Vorhabenträgern wird ein Durchführungsvertrag geschlossen. Letztere übernimmt die Kosten für die Planung und für notwendige Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen. Dies sind insbesondere Kosten für die Freimachung und Neuordnung der Grundstücke. Die Vorhabenträger verpflichten sich, in Abstimmung mit dem Jugendamt und dem Schulentwicklungsamt des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg zur Errichtung einer kleinen Kindertagesstätteneinrichtung im Planungsgebiet bzw. übernimmt die Kosten für 12 - 14 Kitaplätze in einer Einrichtung in der näheren Umgebung. 104 IV Verfahren 1 Teilungsbeschluss Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes VI-140 und das Weiterführen des Teilbebauungsplans VI140i für die Flottwellstraße Nord beschlossen. Der Beschluss zur Teilung wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 46 vom 12.11.2010 auf Seite 1857 bekannt gegeben. 2 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung VI-140 gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Von der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung kann gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB abgesehen werden, wenn die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die Öffentlichkeit bereits über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Entwicklung des Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich unterrichtet. Dies erfolgte sowohl im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung in der Zeit vom 06.06. bis 30.06.2006, bei der sich die betroffenen und interessierten Bürger über Ziele und Zwecke der Planung informieren konnten und Mitarbeiter der Fachbereiche für Auskünfte zur Verfügung standen, als auch im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung am 23.06.2006. Die Bürger äußerten sich zu folgenden Themen: - Verfahren / Rahmenvertrag und Notenwechsel - Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan u.a. Baufeld Flottwellpromenade - Städtebauliche Einbindung / Art und Maß der Nutzung - Abgrenzung der Untersuchungsräume - Bedeutung des Gleisdreiecks auf das Stadtklima - Fauna und Flora - Lärm / Immissionen - Eingriff / Ausgleich - Sicherung der Durchwegung und Wegeverbindungen - Straßen und S-Bahn S 21 - Gestaltung der Parkanlage - Sportflächen kontra Kleingartenanlage - Denkmalpflege und Spurensicherung Im Ergebnis hat die Abwägung der Stellungnahmen zu keiner weiteren über das Abwägungsergebnis der frühzeitigen Behördenbeteiligung hinausgehenden Änderung geführt. 3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger VI-140 gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Nach § 4 Abs. 1 BauGB ist eine frühzeitige Behördenbeteiligung durchzuführen und die für die entsprechenden Fachbelange zuständigen Behörden sind zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufzufordern. Im Rahmen des Bebauungsplanes VI-140 für das Gleisdreieck wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB in der Zeit vom 24.05.2006 bis zum 05.07.2006 durchgeführt. Die Beteiligung der Behörden ge- 105 mäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte in der Zeit vom 07.03.2007 bis 18.04.2007. Das Abwägungsergebnis wurde am 11.12.2007 beschlossen. Die Ergebnisse der Beteiligungsverfahren sind bei der Fortsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VI-140i VE berücksichtigt worden. Es wird davon ausgegangen, dass die genannten Beteiligungsverfahren für den Bebauungsplan VI-140i VE den Anforderungen des § 4 Abs. 1 BauGB entsprechen und alle erforderlichen Informationen zur Bestimmung des Untersuchungsrahmens der Umweltprüfung diesen Verfahren entnommen werden können. Eine erneute Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB zur Bestimmung des Untersuchungsrahmens erfolgt deshalb nicht. 4 Mitteilung der Planungsabsicht VI-140i VE Nachdem Teilungsbeschluss des Rahmenplanes VI-140 und der Aufstellung des Teilbebauungsplanes VI-140i im Juni 2010 (siehe Kap. IV. 1.) hat der Vorhabenträger auf Grundlage eines konkreten Konzeptes einen Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB gestellt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz IIC 2 sowie die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg GL 8.2 wurden am 10.01.2012 über die Umstellung des Verfahrens VI-140i in VI-140i VE informiert. Nach Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz II C 21 vom 09.02.2012 bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Nach Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung GL 5 vom 24.01.2012 ist derzeit kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennbar. 5 Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VI-140i VE Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin hat am 20.03.2012 beschlossen, den Bebauungsplanentwurf VI-140i als vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140i VE fortzuführen. Das Verfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VI-140i VE wird gemäß § 233 Abs. 1 BauGB weitergeführt wird. 6 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 2 BauGB VI-140i VE Die BVV Friedrichshain-Kreuzberg hat in der Sitzung am 20. März 2012 die Durchführung der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Insgesamt sind die Unterlagen vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg mit Schreiben vom 06.06.2012 an 48 Behörden und sonstige Träger versandt worden. Der Rücklauf sollte bis 18.07.2012 erfolgen. Insgesamt sind 38 Stellungnahmen beim BA Friedrichshain-Kreuzberg eingegangen, wobei 2 Behörden und sonstige Träger jeweils 2(3) Stellungnahmen abgegeben haben, die mit a/b(/c) gekennzeichnet wurden. 4 Stellungnahmen gingen verspätet ein, wurden aber bei der Abwägung berücksichtigt. Von den Behörden und sonstigen Trägern hatten 18 keine Bedenken oder Hinweise, bzw. waren von der Planung nicht berührt. Die Anregungen und Bedenken führten nicht zu einer Änderung der Planinhalte. Es wurden folgende redaktionelle Änderungen der Begründung und Ergänzungen von Fachgutachten vorgenommen. - Klarstellung der Bevorrechtigung des Verkehrs auf dem Schöneberger Ufer an der Einmündung der Flottwellstraße (Kap. II 2.6.1 Individualverkehr) - Ergänzung der weiterhin bestehenden Trassenfreihaltung für die S 21 auf dem Gleisdreieckgelände (Kap. II 2.6.1 Öffentlicher Nahverkehr) 106 - - - - Anpassung der Kapitelüberschrift von „Schmutzwasser“ in „Mischwasser, Regenwasser“ und Ergänzung zum Regenentwässerungskonzept (Kap. II 2.6.2) Klarstellung, dass oberirdische Gewässer nicht von der Planung betroffen sind und damit auch nicht den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes unterliegen. (Kap. II 4.1.2) Die Begründung wird hinsichtlich der Auswirkungen auf das Vorhaben durch die gewerblichen Nutzungen in der Umgebung ergänzt (Kap. II 6.5.2, siehe auch Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens vom 23.08.2012) Ein neues Unterkapitel „Lärm der ‚Spielfläche unter der U1, Westpark‘“ wird in Kap. II 6.5 eingefügt (Kap. II 6.5.3, siehe auch Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens vom 23.08.2012) Der Hinweis auf die Erweiterungsmöglichkeiten der Allegro-Grundschule wird in die Begründung mit aufgenommen (Kap III 4 Soziale Infrastruktur) Ergänzung von Fachgutachten: Das schalltechnische Gutachten (ALB, Februar 2012) wird durch eine Stellungnahme vom 23.08.2012 u.a. zur Auswirkung der heranrückenden Wohnbauung an bestehende und geplante gewerbliche Nutzungen im Umfeld, ergänzt. 7 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB VI-140i VE Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, wurde in der Zeit vom 06.06. – 06.07. 2012 im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abteilung Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung durchgeführt Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 25.05.2012 im Amtsblatt Nr. 21 Seite 805 sowie am 04.06.2012 in der Tagespresse bekanntgegeben. Während der Auslegungszeit haben mehrere Bürger die Unterlagen eingesehen. 19 schriftliche Stellungnahmen wurden eingereicht, 2 davon (19.1 und 19.2), die Bezug aufeinander nehmen) baten um Fristverlängerung und gaben die Stellungnahmen nach Ablauf der Auslegungszeit ab, wurden bei der Abwägung aber berücksichtigt. Von den Stellungnahmen sind 3 Stellungnahmen gleichen Inhaltes (Nrn. 3, 6, 12) und wurden zusammengefasst. Stellungnahme Nr. 11 bezieht sich auf Nr. 13 An die Stellungnahme Nr. 9 schlossen sich 8 Einwender allgemein an (Nrn. 2, 4, 7, 10, 15, 17, 18, 19.1) Die Anregungen und Bedenken der Öffentlichkeit haben zu keiner wesentlichen Änderung des Planinhaltes geführt. Es erfolgten folgende redaktionelle Änderung, bzw. Ergänzungen der Begründung - Darstellung der Gründe für eine Einstufung des Vorhabens gemäß § 34 BauGB (Kap I 3.10 Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB und Kap. II 4.3.1.3 Eingriffsbilanzierung) - Hinweis auf die Modellrechnung zur Verschattung des Parks durch das Vorhaben, welche für den benachbarten Bebauungsplan VI-140h VE durchgeführt wurde hinsichtlich ihrer Anwendbarkeit und Relevanz für das Vorhaben (Kap. II 4.2.3.1.1 Erholungsfunktion) - Klarstellung der Berechnungsgrundlage für den Ausgleich im Gesamtverfahren VI140 (Kap. II 4.2.3.3.1 Eingriffsbeurteilung – Eingriffserfassung und -bewertung). - Darstellung der Gebäudehöhen westlich der Flottwellstraße (Kap II 6.2.3 Höhe der baulichen Anlagen) - Ergänzung des Hinweises auf die Möglichkeiten der Kapazitätserweiterung der Allegro Grundschule im Bezirk Mitte. (Kap. III.4. Auswirkung auf die soziale Infrastruktur) - Themen, zu denen im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung Anregungen und Bedenken geäußert wurden und das Ergebnis der Abwägung (Kap. IV Verfahren 2). • 107 Ergänzung von Fachgutachten: - Das schalltechnische Gutachten (ALB, Februar 2012) wird durch eine Stellungnahme vom 23.08.2012 u.a. zur Auswirkung der heranrückenden Wohnbebauung auf das Grundstück Schöneberger Ufer 5 (Parkhaus) und dessen künftige Nutzung sowie der Auswirkung des Verkehrslärms ergänzt. 108 V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22 Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) in Verbindung mit § 233 Abs. 1 BauGB Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Planzeichenverordnung 1990 vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (1509) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BnatSchG in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S.2542) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) in der Neufassung vom 3. November 2008 (GVBl. S. 378) 109 Aufgestellt: Berlin, den __.__.____ Bezirksamt Friedrichshain – Kreuzberg von Berlin Abt. Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – Peckskamp Fachbereichsleiter 110 VI Anhang 1 Textliche Festsetzungen 1. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. 2. Die überbaubare Fläche mit der Bezeichnung Hotel dient vor allem der Hotelnutzung. Es sind folgende Nutzungen zulässig. - Hotel Gastronomie Wellness, Fitness 3. Die überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude dienen überwiegend dem Wohnen. Es sind Wohnungen zulässig. In den Erdgeschossen und 1. Obergeschossen sind folgende weitere Nutzungen zulässig: - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Gastronomiebetriebe Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe Räume für freie Berufe 4. Die unter Berücksichtigung der Grundflächen von baulichen Anlagen, Tiefgaragen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen ermittelte Grundflächenzahl darf 0,80 nicht überschreiten. 5. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel ist abweichend von der festgesetzten Traufhöhe von 59,00 m ü NHN ein Staffelgeschoss zugelassen, wenn es kein Vollgeschoß ist und eine Oberkante von 62,00 m ü NHN nicht übersteigt. 6. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind oberhalb der zulässigen Oberkanten technische Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage bis zu einer Höhe von 2,5 m zulässig. Mit Ausnahme von Aufzugüberfahrten müssen diese mindestens 2,5 m hinter der Außenkante des Gebäudes zurückgesetzt sein. 7. Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von maximal 2 m zulässig, wenn sie die zulässige Geschossfläche und die Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln nicht überschreiten. 8. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind sofern Wohnungen ausschließlich Aufenthaltsräume mit einziger Lüftungsmöglichkeit zu den Fassaden zwischen den Punkten C und D; E, F und G; H, I, J und K; L, M, N und O haben, diese Aufenthaltsräume mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. 9. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel sind Übernachtungsräume zu den Fassaden zwischen den Punkten P, Q, R und S; T, U, V und W mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. 10 Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Entwurf der Begründung 111 11 Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,70 m betragen, davon ausgenommen sind Terrassen. Das Anpflanzgebot gilt nicht Terrassen, für Wege und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauordnung Berlin. 12. Mindestens 40 vom Hundert der Dachflächen sind zu begrünen. 13. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. 14. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. 15. Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Verordnung über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE „Flottwellstraße Nord“ im Bezirk Friedrichshain- Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Vom 2012 Auf Grund des § 12 Absatz 1 in Verbindung mit § 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), in Verbindung mit § 6 Absatz 5 und § 11 Absatz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl S.692) wird verordnet: §1 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE „Flottwellstraße Nord“ vom 15.Mai 2012 für die Flurstücke 3284, 3283, 3282, 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain- Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg, wird festgesetzt. §2 Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg von Berlin, Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können beim Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg von Berlin, Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen werden. §3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. §4 ( 1 ) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. ( 2 ) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. §5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den . ........ 2012 Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg von Berlin Schulz Bezirksbürgermeister Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Zusammenfassende Erklärung Bebauungsplan VI-140i VE Anlage 5 Inhaltsverzeichnis 1 2 3 4 Ziele des Bebauungsplans Verfahrensübersicht Berücksichtigung der Umweltbelange Berücksichtigung der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung und Ergebnis der Abwägung 5 Planungsalternativen 1 1 1 2 3 4 Ziele des Bebauungsplans Der Bebauungsplan VI-140i VE ist ein vorhabenbezogener Teilbebauungsplan zur Neuordnung des Gleisdreieckgeländes. Er entstand durch die Teilung des Geltungsbereichs des Rahmenbebauungsplans VI-140. Gesamtziel aller Teilbebauungspläne ist die planungsrechtliche Sicherung des Gleisdreieckparks sowie die bauliche Entwicklung der Randbereiche des Parks. Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt für das nördliche der drei am Westrand des Gleisdreickgeländes gelegenen Baufelder entlang der Flottwellstraße Wohngebäude sowie ein Hotel auf dem Bahngelände der ehemaligen Zulaufstrecken zum Potsdamer Bahnhof fest. Die Geltungsbereichsfläche lag seit Ende der Bahnnutzung brach und wurde Anfang der neunziger Jahre als Fläche für die Baulogistik am Potsdamer Platz benutzt. Danach diente das Gelände zwischenzeitlich als Golfplatz. 2 Verfahrensübersicht Am 29.06.2012 wurde durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg die Teilung des Bebauungsplans VI-140 und die Weiterführung als Teilbebauungsplan VI-140i für den Teilbereich Flottwellstraße Nord beschlossen. Von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB konnte abgesehen werden, da die Öffentlichkeit im Bebauungsplanverfahren zum VI-140 bereits über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig informiert wurde (06.06. – 30.06.2006). Ebenso wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB bereits im Bebauungsplanverfahren VI-140 vom 24.05. – 05.07.2006 um Stellungnahme gebeten. Aufgrund des Planungsfortschrittes und der Konkretiserung des Vorhabens stellte der Vorhabenträger den Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogen Bebauungsplanes. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg wurden am 10.01.2012 über die Absicht der Verfahrensumstellung auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140i VE informiert. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg fasste am 20. März 2012 den entsprechenden Beschluss. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140h VE wurde gemäß § 4 Abs. 2 BauGB eine Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vom 06.06.2012 bis zum 18.07.2012 durchgeführt. Die Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 6.6.2012 bis zum 6.7.2012 beteiligt. 1 Bebauungsplan VI-140i VE Zusammenfassende Erklärung Nach der letzten Offenlage erfolgten einige redaktionelle Änderungen der Begründung sowie Anpassungen von erforderlichen Gutachten. 3 Berücksichtigung der Umweltbelange Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB wurde eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet wurden (§ 2 Abs. 4 BauGB). Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil dieser Begründung (§ 2a BauGB). Untersucht und dargestellt wurden die zu erwartenden Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima / Luft, Pflanzen / Tiere und biologische Vielfalt, Landschaft / Erholung und Mensch / Gesundheit, Bevölkerung. Zeitlicher Ausgangspunkt für die Betrachtung der Umweltauswirkungen ist der Umweltzustand zum Zeitpunkt des Teilungsbeschlusses zum VI-140i. Zu diesem Zeitpunkt war die Golfplatznutzung bereits aufgegeben (seit Anfang 2009). Bei der Umweltprüfung wurden faunistische Untersuchungen, Biotoptypenkartierung, Kartierung des Baumbestandes, eine verkehrstechnische Untersuchung, eine schalltechnische und eine lufthygienische Untersuchung, ein stadtklimatisches Gutachten, ein Erschütterungsgutachten, eine Schattenstudie und eine Untersuchung des Bodens hinsichtlich altlastenverdächtiger Flächen berücksichtigt. Der Geltungsbereich liegt in keinem Schutzgebiet. Erhaltungsziele und der Schutzzweck von FFH- und Vogelschutzgebieten (Natura 2000-Gebieten) sind durch die Planung nicht betroffen. Die Fläche liegt im Bestand brach, da der Golfplatz als Zwischennutzung bereits 2009 aufgegeben wurde. Das Planungsgebiet ist durch seine Vornutzungen ein bereits überformter Standort. Die Fläche diente im Rahmen der Bauarbeiten zum Potsdamer Platz und der Nord-Süd-Trasse der Deutschen Bahn AG als Baulogistikfläche (1994-2001) und wurde in diesem Zusammenhang vollständig überformt. Die Fläche war bei einer Begehung 2012 gerade im nördlichen Bereich durch einen großen Anteil an Schotter- und Kiesauflage geprägt. Dies ist auf Reste von befestigten Flächen der Golfplatznutzung zurück zuführen (Parkplatz etc.). Die versiegelten Flächen wurden bis auf wenige Quadratmeter beseitigt und das Bettungsmaterial blieb zurück. Entlang der Flottwellstraße befindet sich ein mehrschichtiger Gehölzbestand auf einer Böschung. Es sind vor allem nicht heimische Gehölze vorherrschend. Das Planungsgebiet ist im Bestand unversiegelt. Der Boden mit teils schotterreichem, teils sandig-kiesigem Substrat ist inzwischen mit lückiger, teilweise auch dichter schließender Ruderalvegetation bewachsen. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung keine erheblichen Umweltauswirkungen für die Schutzgüter Klima/Luft, Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung, biologische Vielfalt sowie Kultur- und Sachgüter nach sich ziehen wird. Erhebliche Beeinträchtigungen sind für Pflanzen und Tiere, Boden, Wasser und Landschaftsbild zu erwarten. Dies ist vor allem auf die Neuversiegelung von 5.637 m², die Beseitigung des Gehölzstreifens an der Flottwelstrasse und die weitgehende Ableitung des Niederschlagswassers zurückzuführen. Die Prüfung der Betroffenheit der artenschutzrechtlichen Verbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG erfolgte im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens. Dem vorhabenbe2 zogenen Bebauungsplan stehen keine unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Hindernisse entgegen. Der Bebauungsplan setzt zur Vermeidung schädlicher Umweltauswirkungen eine Dachbegrünung von mindestens 40 % der Dachflächen vor. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. Die Maßnahmen können die Umweltauswirkungen im Gebiet nicht vermeiden, sind aber für eine Reduzierung geeignet. Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen über die Bearbeitung der Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB und § 18 BNatSchG) sind bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans Eingriffe in Natur und Landschaft zu prüfen. Dies erfolgte im Rahmen des Umweltberichtes. Die Eingriffe wurden ermittelt und bewertet. Das Ergebnis der Eingriffsbewertung ist, dass selbst unter Berücksichtigung der Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für die Schutzgüter Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere und Landschaftsbild erhebliche Eingriffe durch die Planung entstehen werden. Für das Schutzgut Klima /Luft entstehen keine erheblichen Beeinträchtigungen. Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren, sind gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht ausgleichspflichtig. Für das Planungsgebiet sind gemäß § 34 BauGB eine GRZ von 0,7 und eine zulässige Überschreitung gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bis max. 0,8 zulässig. Das bedeutet, dass nur die Eingriffe ausgleichspflichtig sind, die das Maß von 0,8 überschreiten. Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140i VE eine GRZ von 0,8 vorsieht und dies dem planungsrechtlich zulässigen Maß entspricht ist der Eingriff, der durch den Bebauungsplan vorbereitet wird, vollständig nicht ausgleichspflichtig. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen werden für die Schutzgüter Boden, Pflanzen und Tiere und Landschaftsbild vorgeschlagen und beziehen sich auf eine Kontrolle der tatsächlichen Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans und der vertraglichen Vereinbarungen. 4 Berücksichtigung der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung und Ergebnis der Abwägung Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung für das Bebauungsplanverfahren VI-140 äußerten sich die Bürger zu diversen Themen, die das gesamte Gelände des Gleisdreiecks betreffen. Insbesondere wurden Äußerungen zum Verfahren und dem Rahmenvertrag, zum Notenwechsel sowie zur übergeordneten Planung vorgebracht. Darüber hinaus waren die Gestaltung der Vorhaben, der Umweltprüfung sowie die verschiedenen Nutzungsansprüche und Konkurrenzsituationen an das Gebiet für die Bürger von Belang. Die Abwägung der Stellungnahmen führte über das Abwägungsergebnis hinaus nicht zu Änderungen des Plans. Die Stellungnahmen der Behördenbeteiligung zum Bebauungsplan VI-140 wurden bei der Fortsetzung des Bebauungsplans VI-140i VE berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass die bereits erfolgten Beteiligungsverfahren den Anforderungen des § 4 Abs. 1 BauGB genügen, sodass eine erneute frühzeitige Behördenbeteiligung deshalb nicht notwendig ist. Bebauungsplan VI-140i VE Zusammenfassende Erklärung Auch die Behördenbeteiligung, im Rahmen des Verfahrens zum vorhabenbezogenen VI-140i VE führte nicht zu wesentlichen Änderungen der Planinhalte. Anmerkungen betrafen hier vor allem den Verkehr, die Lärmimmissionsbelastung sowie den Umgang mit abzuführendem Niederschlagswasser. Es wurden einige redaktionelle Änderungen vorgenommen, sowie das schalltechnische Fachgutachten ergänzt. Die Öffentlichkeitsbeteiligung zum VI-140i VE führte zu diversen Ergänzungen in der Begründung. Hierbei wurde auf die planungsrechtliche Ausgangslage zur Einstufung des Gebietes nach § 34 BauGB eingegangen, darüber hinaus wurden die Herangehensweise an den Umweltbericht und die Ausgleichsflächenzuordnung verdeutlicht. Die Auswirkungen des Bebauungsplans auf die unmittelbar benachbarte Bebauung, insbesondere das gegenüberliegende Wohnhaus Flottwellstraße 2 wurden noch einmal in die Abwägung eingestellt. Das schalltechnische Fachgutachten wurde durch eine Stellungnahme zur Auswirkung von umgebendem Gewerbe auf die heranrückende Wohnbebauung ergänzt. Insgesamt führte die Beteiligung nicht zu Planänderungen. 5 Planungsalternativen Ziel des Teilbebauungsplans VI-140i VE ist die planungsrechtliche Sicherung der Randbebauung des zukünftigen Gleisdreieckparks. Durch die Verflechtungen über den Rahmenvertrag sichert die Bebauung aber auch die Herstellung des Gleisdreieckparks. Ohne die flankierende Bebauung könnte der Park nicht in der beabsichtigten Größe und Qualität hergestellt werden. Dabei dient der Park als Ausgleichsfläche für die geplanten Randbebauungen sowie für die Bebauung des Potsdamer Platzes. Eine Belassung des Gleisdreieckgeländes in seiner vorhandenen Situation kam aus städtebaulichen und vertragsrechtlichen Rahmenbedingungen nicht in Frage. Durch Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgte für einen Teilbereich eine planungsrechtliche Sicherung, die zusammen mit den anderen Teilbebauungsplänen die Grundlage für die Gesamtentwicklung des Geländes bildet. Gleichzeitig sichert sie die diversen Nutzungsansprüche an diese innerstädtische Brachfläche und verknüpft bisher periphere, umliegende Quartiere mit der weiteren Berliner Innenstadt. Die Alternativenprüfung ergab, dass unter den gegebenen Voraussetzungen eine Nichtaufstellung des Bebauungsplans eine Entwicklung dieses brachliegenden innerstädtischen Geländes wesentlich behindern könnte. Alle vorgebrachten Belange - sowohl die öffentlichen, wie auch die privaten - sind gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen worden und führten zu keiner Änderung des Bebauungsplanes. Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg hat den Bebauungsplan VI-140h VE am xx.xx.2012 als Rechtsverordnung beschlossen und damit auch das Ergebnis der Interessenabwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB. Schulz Bezirksbürgermeister 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan VI - 140i VE "Flottwellstraße Nord" Übersichtskarte 1:10000 für die Flurstücke 3284, 3283, 3282, 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Der Vorhaben- und Erschließungsplan VI-140i VE vom 15.05.2012 ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE. Nebenzeichnung 1 Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN V W 33.5 3279 2184 33.3 1 4, 4 12 , 5 ,0 4 20 , 1,2 5 ,8 27,2 10,0 Planfestgestellte Fläche 1 ,5 unbef. 3306 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel siehe Nebenzeichnung 2 7 12, N 3307 1 3,6 1, 5 O 3334 3355 7 12, Wohn- oder öffentliches Gebäude 59,3 m über 36.1NHN 5.400 m² 3279 34.1 8 3333 4 36.9 18 .6. 18 70 ( II I ) 1 ,5 3336 3357 3334 z.Z. Baustelle 3335 35.3 AC B 37.4 36.6 35,4 , N.D. , N.D. , , z.B. 60, 96/9, Flur 10 z.B. Mauer, Stützmauer Bordkante 49A , Baulinie, Baugrenze Straßenbegrenzungslinie 3307 34.6 35.7 Flurstücksgrenze Flurstücksnummer, Flurnummer Grundstücksnummer Teich Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen, auch soweit sie in diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht verwendet werden. Zugrunde gelegt sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 und die Planzeichenverordung 1990 (PlanzV90), geändert durch Artikel 2 des Gesetztes vom 22. Juli 2011. 1 41 , Gemarkungsgrenze Flurgrenze -II u n b e f. 3306 34.7 34.9 Vorhabenträger: Flottwellpromenade I GmbH, Flottwellpromenade II GmbH, Flottwellpromenade GmbH & Co. OHG Hafenweg 22, 48155 Münster Nebenzeichnung 2 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel 36.4 u. 34.1 34.4 36.0 3359 37.3 Landesgrenze von Berlin Bezirksgrenze Ortsteilgrenze V Zaun, Hecke Hochspannungsmast 35.4 E z.B. in m über NHN z.B. Laubbaum, Nadelbaum Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum) Schornstein 3283 O 295/2 3282 3357 mit Geschosszahl Brücke Gewässer Geländehöhe, Straßenhöhe 34.0 TH 56,2 m über NHN 1 2, A 294/3 Parkhaus unterirdisches Bauwerk 3280 35.0 TGA 2 mit Geschosszahl und Durchfahrt Wirtschafts-, Industriegebäude oder Garage S 8. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind sofern Wohnungen ausschließlich Aufenthaltsräume mit einziger Lüftungsmöglichkeit zu den Fassaden zwischen den Punkten C und D; E, F und G; H, I, J und K; L, M, N und O haben, diese Aufenthaltsräume mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. 9. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel sind Übernachtungsräume zu den Fassaden zwischen den Punkten P, Q, R und S; T, U, V und W mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Planunterlage z.Z. Baustelle 3 3, 1 ,5 Nachrichtliche Übernahmen 7 ße 59,2 5, 0 ell ttw C B ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(F 32) 37.0 1 5, TGA 1 34.7 Wohngebäude OK 59,3 m über NHN GF 10.100 m² 37.4 500m² Straßenbegrenzungslinie S ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(A-Pl.III-33)u.(F 32) TGA 1 1, 5 str a 34.0 D 0 OK GF G 7 5- 6 F lo z ow 34.1 7 ,4 L üt 3284 1 4, H I 3 F 12,4m über NHN 36.0 7 ,5 5,0 2162 OK GF Straßenverkehrsfläche 7 2322 70/1 33.9 34.4 56,0 m über NHN TGA 1 4 J TH 59,0 m über NHN 35.4 4.750 m² GF 3283 2 5, 8 1 ,5 37.2 z.Z. Baustelle 33.7 TH 55,7 m über NHN S 3333 HOTEL Wohngebäude 2 12 , 4 ,5 0 Eise nbah aß st r 2 25 , 1 1 3, 2 3 3A 33.7 14, 3280 34.13282 z.B. z.B. 7, 6 424/74 1, 5 K 33.9 4 ,5 3279 P f er 7. Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von maximal 2 m zulässig, wenn sie die zulässige Geschossfläche und die Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln nicht überschreiten. L z.Z. Baustelle 33.8 34.0 rU 1 ,5 VI R 26,1 TH M 34.0 rge e be 6. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind oberhalb der zulässigen Oberkanten technische Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage bis zu einer Höhe von 2,5 m zulässig. Mit Ausnahme von Aufzugüberfahrten müssen diese mindestens 2,5 m hinter der Außenkante des Gebäudes zurückgesetzt sein. 33.9 33.6 VII 2306 5,6 67,3° 12,4m über NHN Umgrenzung der Flächen für Tiefgaragen mit Angabe der Geschosse 61,5° 423/74 2. Die überbaubare Fläche mit der Bezeichnung Hotel dient vor allem der Hotelnutzung. Es sind folgende Nutzungen zulässig: Q 33.5 TH Geltungsbereichsgrenze des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bahn ne 0 ,8 33.7 394/75 1. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. R = 2,4 7 VI Textliche Festsetzung B 33.6 17 f. am: 09.11.2000 33.4 z.B. Sonstige Festsetzungen hö 2292 Bebauungsplan II-176 Baugrenze (§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO) Traufhöhe als Höchstmaß Oberkante als Höchstmaß Geschoßfläche als Höchstmaß n rls f.f. S u. B 6.8.1892(F 32)u.(T40 Tierg.) ba d Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN siehe Nebenzeichnung 1 33.5 Sc Ka Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baulinien, Baugrenzen, Höhe baulicher Anlagen bahn 2310 Am - Hotel - Gastronomie - Wellness, Fitness 3. Die überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude dienen überwiegend dem Wohnen. Es sind Wohnungen zulässig. In den Erdgeschossen und 1. Obergeschossen sind folgende weitere Nutzungen zulässig: - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Gastronomiebetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke - nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe - Räume für freie Berufe 4. Die unter Berücksichtigung der Grundflächen von baulichen Anlagen, Tiefgaragen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen ermittelte Grundflächenzahl darf 0,80 nicht überschreiten. 5. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel ist abweichend von der festgesetzten Traufhöhe von 59,00 m ü NHN ein Staffelgeschoss zugelassen, wenn es kein Vollgeschoss ist und eine Oberkante von 62,00 m ü NHN nicht übersteigt. 33.5 E isen T Eisen U 33.4 bahn 55,7 m über NHN Festsetzungen Eisen TH Zeichenerklärung 3285 Aufgestellt: Berlin, den 37.1 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Vermessung 10. Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Fachbereichsleiter Vermessung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Bezirksstadtrat Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde in der Zeit vom bis einschließlich Die Bezirksverordnetenversammlung hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan am Fachbereichsleiter Stadtplanung öffentlich ausgelegt. beschlossen. Berlin, den 11. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,70 m betragen, davon ausgenommen sind Terrassen. Das Anpflanzgebot gilt nicht für Terrassen, Wege und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauordnung Berlin. Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung 12. Mindestens 40 vom Hundert der Dachflächen sind zu begrünen. 13. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. 14. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. Fachbereichsleiter Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist auf Grund des § 12 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 6 Abs. 5 Satz 1 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs durch Verordnung vom heutigen Tage festgesetzt worden. 15. Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Für die Richtigkeit der Planunterlage und die geometrische Eindeutigkeit der Festsetzung. Grundstücksverzeichnis: Maßstab 1 : 1000 VI-140i VE 0 5 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m Planunterlage: Flurkarte, automatisierte Liegenschaftskarte und Ergänzungsmessungen Stand Mai 2012 Flurstück Fläche 3284 2844 m² 3283 3858 m² 3282 365 m² 70/1 7744 m² Grundbuchbezirk Grundbuchblattnr. Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5261 Berlin, den Berlin, den Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat Die Verordnung ist am im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf S. verkündet worden. Vorhaben- und Erschließungsplan VI - 140i VE "Flottwellstraße Nord" Übersichtskarte 1:10000 für die Flurstücke 3284, 3283, 3282, 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Nebenzeichnung 1 Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN V W 33.5 33.5 3279 bahn 2310 2184 33.5 Sc f.f. S u. B 6.8.1892(F 32)u.(T40 Tierg.) 34.0 5 ,0 bahn n 1,2 1 ,5 7 12, 7 ,5 5,0 H 1 3,6 1, 5 O 3334 3355 Planunterlage 12, 7 z.Z. Baustelle Wohn- oder öffentliches Gebäude 59,3 m über 36.1NHN 5.400 m² 34.1 1 5, 37.4 3282 34.0 4 34.4 35.4 3306 34.6 Bezirk FriedrichshainKreuzberg z.Z. Baustelle 3335 37.4 36.6 Gemarkung Kreuzberg Flur 6 36.4 3334 34.9 VI-140i VE 50 60 80 90 100 m Planunterlage: Flurkarte, automatisierte Liegenschaftskarte und Ergänzungsmessungen Stand Mai 2012 z.B. 60, 96/9, Flur 10 49A , Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen, auch soweit sie in diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht verwendet werden. Zugrunde gelegt sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 und die Planzeichenverordung 1990 (PlanzV90), geändert durch Artikel 2 des Gesetztes vom 22. Juli 2011. Vorhabenträger: Flottwellpromenade I GmbH, Flottwellpromenade II GmbH, Flottwellpromenade GmbH & Co. OHG Hafenweg 22, 48155 Münster Elmar Grimm (Geschäftsführer) 70 z.B. Baulinie, Baugrenze Straßenbegrenzungslinie - Herrn Elmar Grimm (Geschäftsführer) Maßstab 1 : 1000 40 , , Mauer, Stützmauer Bordkante vertreten durch: Grundstücksverzeichnis: 30 N.D. Berlin, den Für die Richtigkeit der Planunterlage und die geometrische Eindeutigkeit der Festsetzung. 20 N.D. , 37.1 12. Mindestens 40 vom Hundert der Dachflächen sind zu begrünen. 10 , 3285 11. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,70 m betragen, davon ausgenommen sind Terrassen. Das Anpflanzgebot gilt nicht für Terrassen, Wege und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauordnung Berlin. 5 35,4 Nebenzeichnung 2 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel 10. Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. 0 Flurstücksgrenze Flurstücksnummer, Flurnummer Grundstücksnummer Teich 34.7 4 35.3 Gemarkungsgrenze Flurgrenze -II 36.0 35.7 36.9 Landesgrenze von Berlin Bezirksgrenze Ortsteilgrenze V u n b e f. 1 41 , z.B. in m über NHN z.B. Zaun, Hecke Hochspannungsmast 3359 37.3 mit Geschosszahl Laubbaum, Nadelbaum Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum) Schornstein 3333 8 E 3336 8. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind sofern Wohnungen ausschließlich Aufenthaltsräume mit einziger Lüftungsmöglichkeit zu den Fassaden zwischen den Punkten C und D, EF und G, HIJ und K, LMN und O haben, diese Aufenthaltsräume mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. 9. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel sind Übernachtungsräume zu den Fassaden zwischen den Punkten PQR und S, TUV und W mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Brücke Gewässer Geländehöhe, Straßenhöhe 37.0 1 ,5 295/2 Parkhaus unterirdisches Bauwerk 35.0 TGA 2 mit Geschosszahl und Durchfahrt Wirtschafts-, Industriegebäude oder Garage 3279 3280 7 294/3 34.1 N TGA 1 20 , 1 ,5 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel siehe Nebenzeichnung 2 TH 56,2 m über NHN 1 2, Flur 7 C 3306 3 3, 34.0 D 0 unbef. Wohngebäude OK 59,3 m über NHN GF 10.100 m² 59,2 5, 0 O B S 34.1 14, 3284 u. ttw z.Z. Baustelle AC ell - 18 6 2322 .6. 18 70 1, 5 Planfestgestellte Fläche 34.7 TGA 1 2 5, 8 12 , (II I ) 4 ,5 0 OK GF G 7 5- 4 1 4, 3 F 1 4, I 37.2 33.8 34.0 Nachrichtliche Übernahmen 36.0 3283 4 2162 TGA 1 Wohngebäude 2 12 , 1 ,5 J 500m² Straßenbegrenzungslinie S ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(A-Pl.III-33)u.(F 32) 10,0 1 1 3, 2 3 3A - 4 ,5 12,4m über NHN B ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(F 32) 34.4 56,0 m über NHN OK GF Straßenverkehrsfläche TH 55,7 m über NHN S 3333 HOTEL TH 59,0 m über NHN 35.4 4.750 m² GF z.B. z.B. 7, 6 33.7 V K 33.9 424/74 2306 5 ,8 27,2 2 25 , 7. Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von maximal 2 m zulässig, wenn sie die zulässige Geschossfläche und die Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln nicht überschreiten. L z.Z. Baustelle 1, 5 6. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind oberhalb der zulässigen Oberkanten technische Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage bis zu einer Höhe von 2,5 m zulässig. Mit Ausnahme von Aufzugüberfahrten müssen diese mindestens 2,5 m hinter der Außenkante des Gebäudes zurückgesetzt sein. 1 ,5 Gemarkung Tiergarten Flur 5 70/1 33.9 26,1 TH M Bezirk Mitte 33.7 7 - Hotel - Gastronomie - Wellness, Fitness 3. Die überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude dienen überwiegend dem Wohnen. Es sind Wohnungen zulässig. In den Erdgeschossen und 1. Obergeschossen sind folgende weitere Nutzungen zulässig: - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Gastronomiebetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke - nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe - Räume für freie Berufe 4. Die unter Berücksichtigung der Grundflächen von baulichen Anlagen, Tiefgaragen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen ermittelte Grundflächenzahl darf 0,80 nicht überschreiten. 5. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel ist abweichend von der festgesetzten Traufhöhe von 59,00 m ü NHN ein Staffelgeschoss zugelassen, wenn es kein Vollgeschoss ist und eine Oberkante von 62,00 m ü NHN nicht übersteigt. 33.9 33.6 V F lo 2. Die überbaubare Fläche mit der Bezeichnung Hotel dient vor allem der Hotelnutzung. Es sind folgende Nutzungen zulässig: 3280 34.13282 P 12,4m über NHN Umgrenzung der Flächen für Tiefgaragen mit Angabe der Geschosse 61,5° 423/74 7 ,4 1. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. R 3279 TH Geltungsbereichsgrenze des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Eise nbah aß st r 0 ,8 33.7 394/75 Textliche Festsetzung 5,6 67,3° f er VI 33.5 rU f. am: 09.11.2000 rge e be 33.6 17 R = 2,4 7 Q Flur 5 z.B. Sonstige Festsetzungen ne 2292 Bebauungsplan II-176 33.4 Baugrenze (§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO) Traufhöhe als Höchstmaß Oberkante als Höchstmaß Geschoßfläche als Höchstmaß hö 33.3 Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN siehe Nebenzeichnung 1 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baulinien, Baugrenzen, Höhe baulicher Anlagen E isen T Eisen U 33.4 bahn 55,7 m über NHN Festsetzungen Eisen TH Zeichenerklärung Flurstück Fläche 3284 2844 m² 3283 3858 m² 3282 365 m² 70/1 7744 m² Grundbuchbezirk Grundbuchblattnr. Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5261 Berlin, den Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur DURCHFÜHRUNGSVERTRAG zum VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN VI-140i VE Flottwellstraße-Nord im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg f -2Zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg dieses vertreten durch den Bezirksbürgermeister Franz Schulz - nachstehend Berlin genannt - und der Flottwellpromenade I GmbH, Flottwellpromenade II GmbH, Flottwellpromenade GmbH & Co OHG, allesamt vertreten durch den allein vertretungsbefugten Geschäftsführer Elmar Grimm und allesamt ansässig in 48155 Münster, Hafenweg 22 - nachstehend Vorhabenträger genannt - wird folgender Vertrag geschlossen: Präambel Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung der künftigen Geltungsbereiche des Bebauungsplans VI-140 beschlossen. Der Teilbebauungsplan, der die nördliche Teilfläche des Baufeldes Flottwellstraße umfasst, wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan VI-140i VE nach § 12 BauGB aufgestellt. Es ist geplant, die vorgesehenen Baumaßnahmen nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und Durchführung erforderlicher Genehmigungsverfahren auf der Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach den Bestimmungen dieses Vertrages zu realisieren. Der Vorhabenträger beabsichtigt, im Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans (Plangebiet) auf den Flurstücken 3279,3280,3282,3283,3284, Flur 6 Gemarkung Kreuzberg ein Wohnquartier mit ca. 140 Wohneinheiten und ca. 95 Stellplätzen sowie einem Hotel und einer Geschossfläche in Vollgeschossen von 20.250 qm zu errichten. Mit diesem Durchführungsvertrag erfüllt der Vorhabenträger zugleich anteilig die Verpflichtungen der Vivico Real Estate GmbH aus dem Rahmenvertrag mit dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg vom 27. 5. 2005. In diesem Durchführungsvertrag werden die Verpflichtungen aus dem Rahmenvertrag insoweit konkretisiert. -3Teil I Allgemeines § 1 Vertragsgegenstand (1) Gegenstand des Vertrags sind Regelungen und Maßnahmen zur Entwicklung der gegenwärtigen Brachfläche zu einem Wohnungs-, Kindertagesstätten- und Hotelstandort (im Folgenden Vorhaben genannt) durch den Vorhabenträger. (2) Das Plangebiet umfasst die im Lageplan (Anlage 1) umgrenzten Flächen, bestehend aus den Flurstücken 3279,3280,3282,3283,3284 sowie einem Teilstück des Flurstücks 70/1 (Straßenland), Flur 6 Gemarkung Kreuzberg. (3) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens entsprechend dem Bebauungs- und Gesamtkonzept (Vorhaben- und Erschließungsplans) (Anlage 2), den künftigen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Anlage 3), dem Projektplan (Anlage 4) und den Regelungen dieses Vertrages. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist der vom Vorhabenträger vorgelegte und mit Berlin abgestimmte Vorhabenund Erschließungsplan (Anlage 2). (4) Der Vorhabenträger führt die Maßnahmen im eigenen Namen und für eigene Rechnung durch. § 2 Grundstücke im Plangebiet (1) Das geplante Vorhaben wird auf folgenden Flurstücken errichtet: Berlin FriedrichshainKreuzberg, Gemarkung Kreuzberg, Flur 6, Flurstücke 3279,3280,3282,3283,3284 sowie einem Teilstück des Flurstücks 70/1 (Straßenland). (2) Der Vorhabenträger hat die Grundstücksflächen im Plangebiet mit Ausnahme des Teilstück des Flurstücks 70/1 (Straßenland) durch Vertrag vom 05.09.2011 erworben. Zu seinen Gunsten ist eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Teil II -4Vorhaben § 3 Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen (1) Der Vorhabenträger wird alle für die medientechnische Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforderlichen Vorbereitungs-, Ordnungs- und Baumaßnahmen durchführen sowie deren Kosten übernehmen. Ferner verpflichtet er sich zur Übernahme der Planungsarbeiten und -kosten. (2) Durch das Ingenieurbüro G u D sind die Böden auf Belastungen mit umweltgefährdenden Stoffen oder Kampfmitteln untersucht worden. Der Vorhabenträger wird die in diesem Gutachten vom 27.09.2011 benannten Vorkehrungen oder Maßnahmen für die Beseitigung von Bodenverunreinigungen bzw. die Verwertung des Bodenaushubs, soweit dies für die Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforderlich ist, in dem gutachterlich festgelegten Umfang ausführen. § 4 Bauverpflichtung des Vorhabenträgers (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die erforderlichen Baumaßnahmen auf den Grundstücken des Plangebietes nach Maßgabe des Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlage 2) durchzuführen. Städtebaulich relevante Abweichungen sind nur mit Zustimmung des Fachbereichs Stadtplanung zulässig. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, im Bereich der Wohnhäuser Maßnahmen zur weitgehenden Versickerung von Regenwasser zu errichten und dauerhaft zu betreiben. (3) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, sämtliche Außenbeleuchtungsanlagen zur Schonung der Insektenpopulation ausschließlich mit Natrium-Hochdrucklampen (Kaltlichtlampen) oder gleichwertigen insektenschonenden Lampen auszustatten. (4) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, spätestens zwölf Monate nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die notwendigen Bauanträge zu stellen bzw. Bauvorlagen einzureichen. Genehmigungs- und Zustimmungsanträge für die Erschließung werden so rechtzeitig gestellt, dass die übernommenen Baupflichten fristgemäß realisiert werden können. Berlin wird auf eine zügige Bearbeitung der Bau- und Genehmigungsanträge hinwirken. -5(5) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die Baumaßnahmen nach Abs. 1 innerhalb von 5 Jahren nach Erteilung der Baugenehmigungen bzw. nach Zulässigkeit der Bauausführung gemäß § 63 Abs. 3 BauOBln fertig zu stellen. Die Fristen können auf Antrag des Vorhabenträgers verlängert werden, wenn dies städtebaulich vertretbar ist oder die Fristverlängerung aus Gründen geboten ist, für die der Vorhabenträger nicht verantwortlich ist. Solche Gründe können auch die Rechtsmittel Dritter gegen die Baugenehmigungen oder die Bauvorhaben sein. (6) Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass Berlin die Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 6 BauGB aufheben soll, wenn die Erschließungsund Baumaßnahmen nicht innerhalb der in Abs. 5 vereinbarten Frist durchgeführt sind und dies von dem Vorhabenträger zu vertreten ist. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Rechtsverordnung auch aufgehoben werden kann, wenn die in Abs. 3 festgelegte Frist für die Stellung der notwendigen Bauanträge bzw. Einreichung der Bauvorlagen überschritten wird. (7) Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass aus der Aufhebung der Rechtsverordnung Ansprüche gegen Berlin nicht geltend gemacht werden können. Für diesen Fall verzichtet der Vorhabenträger auf nicht in Anspruch genommene Baugenehmigungen bzw. zulässig gewordene Bauausführungen. Dieser Verzicht gilt jedoch nicht, wenn der Vorhabenträger mit dem Bauvorhaben in Ausnutzung einer ihm erteilten Baugenehmigung bereits begonnen hat. § 5 Erschließungsmaßnahmen (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur hälftigen Übernahme der Kosten für die Änderung des Signalprogramms an den lichtsignalisierten Knotenpunkten (KP) Schöneberger Ufer/Flottwellstraße und KP Schöneberger Ufer/Köthener Brücke. Der Bauherr des Baufeldes Flottwell Mitte hat hierzu eine Vereinbarung mit der Verkehrslenkung Berlin –VLB – geschlossen. Die Vereinbarung liegt als Anlage 5 diesem Vertrag bei. (2) Der Vorhabenträger trägt diese Kosten in der Weise hälftig, dass die Bauherren des Baufelds Flottwell Mitte diese Kosten ebenfalls zur Hälfte tragen werden. Der Vorhabenträger wird daher dem Bauherren des Baufeldes Flottwell Mitte die Hälfte des von diesem zu diesem Zweck an die Verkehrslenkung Berlin gezahlten Betrages binnen 14 Tagen nach Nachweis und Anforderung zahlen. Der Bauherr des Baufeldes Flottwell-Mitte soll durch diese Regelung nicht unmittelbar da Recht erwerben, die Zahlung vom Vorhabenträger zu fordern. -6§ 6 Wohnfolgeeinrichtungen (1) Durch das Vorhaben wird die Wohnbevölkerung ansteigen. In Abstimmung mit dem Jugendamt des Bezirks Friedrichhain-Kreuzberg wurde in einem Infrastrukturgutachten (Weeber + Partner, September 2011) festgestellt, dass durch das Vorhaben ein zusätzlicher Bedarf von 12 Plätzen in einer Kindertagesstätte entstehen wird. Weitere Wohnfolgeeinrichtungen, die durch das Bebauungsplanverfahren VI-140i VE hervorgerufen werden könnten, sind nicht erforderlich. (2) Auf dem Baufeld Flottwellstraße Mitte (Bereich des Bebauungsplans VI 140 h VE) entsteht ebenfalls Wohnungsbau, der den Bedarf von 20 Kindertagesstättenplätzen hervorruft. Der Vorhabenträger wird von dem Bauherren des Baufeldes Mitte zur Schaffung von 20 Kindertagesstätteplätzen im Plangebiet einen Betrag in Höhe von 460.000 € erhalten. (3) Der Vorhabenträger wird im Plangebiet eine Kindertagesstätte mit mindestens 32 Plätzen mit einer Fläche in pädagogisch genutzten Räumen von ca. 4,5 m² pro Kindertagesstättenplatz sowie einer Freifläche von mindestens 192 m² Nettospielfläche auf der in der Anlage 7 blau gekennzeichneten Flächen errichten und ausstatten. Die Kindertagesstätte liegt im EG und hat einen direkten Zugang zur Freifläche. Die Grundrissgestaltung und die Ausstattung erfolgt in enger Abstimmung mit Jugendamt des Bezirks Friedrichhain-Kreuzberg und der Kindertagesstättenaufsicht Berlin entsprechend den in Anlage 8 beigefügten Bau- und Ausstattungsrichtlinien der Kindertagesstättenaufsicht Berlin und Bedarf der Zustimmung Berlins. Die Kosten für die Ausstattung werden ca. 3.000 € pro Kindertagesstättenplatz betragen. (4)Die Kindertagesstätte wird durch einen von Berlin ausgewählten Dritten betrieben. (5) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, Berlin ein auf die Errichtung, Ausstattung und Nutzung einer Kindertagesstätte mit mindestens 32 Plätzen beschränktes Nießbrauchrecht an einem noch zu bildenden Teileigentum einzuräumen. Der Vorhabenträger verpflichtet sich ferner, die Kindertagesstätte nach dem in Berlin üblichen Standard in Abstimmung mit dem Jugendamt des Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg einzurichten. (6) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, Berlin ein Nießbrauchrecht an einer dem Teileigentum in Form eines Sondernutzungsrechts zuzuweisenden Freifläche von mindestens 192 m² Nettospielfläche einzuräumen, es sei denn, das Jugendamt des Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg befreit von der Notwendigkeit einer Freifläche in dieser Größe. -7(7) Das Nähere ist in einer Vereinbarung zur Einräumung des Nießbrauchrechts zu regeln, wobei die gesetzlichen Regelungen zu beachten sind, sofern nachfolgend nichts Abweichendes geregelt ist: - Das Nießbrauchrecht ist unentgeltlich, kostenlos und frei von Belastungen an Berlin einzuräumen. - Das Nießbrauchrecht erlischt mit Kündigung. Der Vorhabenträger kann das Nießbrauchrecht schriftlich mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, sofern Berlin oder ein Dritter, dem die Flächen zur Nutzung überlassen wurden, die Flächen schuldhaft nicht für den Zweck einer Kindertagesstätte nutzen sollte (zweckwidrige Nutzung) und die zweckwidrige Nutzung auch trotz schriftlich gesetzter angemessener Nachfrist nicht beenden oder für die Zukunft unterlassen sollte. - Berlin obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der Sache. Bei dem Nießbrauch unterliegendem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht hat Berlin die erforderlichen Maßnahmen selbst vorzunehmen. Bei dem Gemeinschaftseigentum führt der Vorhabenträger die entsprechenden Arbeiten durch. Berlin trägt hierfür die anteiligen Kosten entsprechend dem Miteigentumsanteil, an dem sein Nießbrauch besteht. - Berlin wird ab Übergabe der Räume Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten leisten (insbesondere Verwaltungskosten, einschließlich der Kosten zur Eigenverwaltung des Vorhabenträgers, Betriebskosten gem. 2. BerVO, anteilige Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums). Hierfür hat Berlin eine von dem Vorhabenträger festgesetzte angemessene monatliche Vorauszahlung zu leisten. Soweit Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungsarbeiten anfallen, die die Instandhaltungsrücklage überschreiten, ist der Vorhabenträger berechtigt, für die übersteigenden Kosten eine Sonderumlage zu erheben. - Weiter hat Berlin auch sämtliche auf der nießbrauchbelasteten Sache ruhenden öffentlichen Lasten einschließlich der außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind, zu tragen. - Der Vorhabenträger ist verpflichtet, nach Schluss eines jeden Geschäftsjahres das jeweils vom 1. Januar bis 31. Dezember läuft, Berlin eine Abrechnung über die zu erbringenden Geldleistungen und die von ihm geleisteten Vorauszahlungen vorzulegen. Er ist weiter verpflichtet, die ihm zukommenden Geldbeträge von seinem sonstigen Vermögen gesondert zu halten und bestimmungsgemäß zu verwenden. Die Instandsetzungsrücklage ist nur insoweit zu verwenden, wie dies zur ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich ist. (8) Ein anderer als der in Anlage 7 festgelegte Standort der Nutzflächen kann nur im gegenseitigen Einvernehmen festgelegt werden. -8- (9) Die Kosten der Begründung des Teileigentums, der Nießbrauchbestellung und der Vermessung trägt der Vorhabenträger. § 7 Feuerwehrzufahrt (1) Berlin gestattet dem Vorhabenträger die auf der Anlage 6 rot gekennzeichneten Flächen als Feuerwehrzufahrt und – aufstellfläche zu benutzen. Das Nutzungsrecht wird durch Berlin durch Übernahme einer Baulast gesichert. (2) Berlin wird die Eintragung der vorgenannten Baulasten bewilligen, sobald der Vorhabenträger die von der Wertermittlung des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg für die Eintragung der Baulasten ermittelten Ausgleichsbeträge gezahlt hat. § 8 Überbauung des Straßenlandes (1)Das Vorhaben überbaut an seiner nördlichen Spitze in der in der Anlage 4 dargestellten Umgang von 252 m² das öffentliche Straßenland. Hierfür zahlt der Vorhabenträger an das Tiefbauamt des Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg einen Ablösebetrag in Höhe von 39.620 €. (2) Die Zahlung ist fällig zwei Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung für das Hotel und erfolgt ein von Berlin zu benennendes Konto. (3) Der Ablösebetrag ist zu erstatten, wenn der Vorhabenträger die Baugenehmigung nicht ausnutzt und sie daher ihre Wirksamkeit verliert. Entsprechendes gilt, wenn die Baugenehmigung auf den Rechtsbehelf eines Dritten hin aufgehoben oder auch unabhängig von einem Rechtsbehelf widerrufen oder zurückgenommen wird. Der Rückzahlungsanspruch ist fällig innerhalb von zwei Wochen nach Erlöschen der Baugenehmigung. (3) Diese Regelung des § 8 ersetzt einen Gebührenbescheid des Tiefbauamtes Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg. Das Tiefbauamt des Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg wird abweichend von der Regelung in § 13 Abs. 5 dieses Vertrages keine weiteren Gebühren für die in Abs. 1 beschrieben Überbauung vom Vorhabenträger fordern. -9§ 9 ...Rahmenvereinbarung zwischen dem Land Berlin und der Vivico (1) Mit diesem Durchführungsvertrag erfüllt der Vorhabenträger zugleich anteilig die Verpflichtungen der Vivico Real Estate GmbH aus dem Rahmenvertrag mit dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 27. 5. 2005. In diesem Durchführungsvertrag werden die Verpflichtungen aus dem Rahmenvertrag insoweit konkretisiert. (2) Die Nutzungsdichte im Plangebiet wird auf ausdrücklichen Wunsch des Vorhabenträger deutlich niedriger festgesetzt als in Anlage 6 der Rahmenvereinbarung vom 27.5.2005 festgelegt. (3) Der Vorhabenträger verzichtet für sich und seine Rechtsnachfolger ausdrücklich auf die Geltendmachung von Schadensersatz- und Ausgleichsansprüchen aus Ziffer 11 der Rahmenvereinbarung vom 27.5.2005 oder Planungsschäden gemäß §§ 39 ff BauGB gegenüber dem Land Berlin und der Immo Deutschland GmbH als Rechtsnachfolgerin der Vivico Real Estate GmbH. Dieser Verzicht des Vorhabenträgers gilt nicht im Falle der Feststellung der Unwirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens sowie im Falle der Aufhebung der für das Vorhaben zu erteilenden Baugenehmigung auf den Rechtsbehelf eines Dritten hin oder vom Amts wegen als Rücknahme oder Widerruf eines Verwaltungsaktes. - 10 Teil III Schlussbestimmungen § 10 Allgemeine Pflichten des Vorhabenträgers (1) Die Vertragsparteien sind verpflichtet, ihre Aufgaben in enger Zusammenarbeit zu erfüllen. Die Vertragsparteien werden im Rahmen ihrer Arbeit die notwendigen Verhandlungen mit den anderen beteiligten Behörden und Trägern öffentlicher Belange vorbereiten und unterstützen. (2) Die Vertragsparteien werden die nicht für die Öffentlichkeit bestimmten Unterlagen und Daten, die bei der Durchführung der Maßnahmen erlangt werden, vertraulich behandeln und nur im Einvernehmen mit dem jeweiligen anderen Vertragspartner an Dritte weitergeben. Die Vertragsparteien tragen für die Einhaltung der gesetzlichen Datenschutzbestimmungen Sorge. (3) Der Vorhabenträger wird Berlin unverzüglich mitteilen, wenn beabsichtigt ist, die Durchführung des Vorhabens auf Dritte zu übertragen. (4) Der Vorhabenträger wird sicherstellen, dass die offenen Verpflichtungen für alle, auch künftige Fälle der Weiterveräußerung der im Plangebiet liegenden Grundstücke durch den Vorhabenträger oder durch Dritte auf die jeweiligen Rechtsnachfolger übertragen werden. Der Vorhabenträger haftet auch bei einer Veräußerung seiner Grundstücke für die von dem Vorhabenträger in diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen, es sei denn, dass Berlin der Veräußerung und der befreienden Übertragung der Verpflichtung schriftlich zustimmt. Die Zustimmung darf nur aus einem sachlichen Grund verweigert werden. (5) Abs. 4 findet keine Anwendung bei einer Weiterveräußerung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Verpflichtungen des Vorhabenträgers gehen nicht an Erwerber von Sondereigentum über. Berlin wird gegen eine Veräußerung von Sondereigentum keine Einwände erheben. § 11 Finanzierungsbestätigung und Sicherheitsleistungen (1)Der Vorhabenträger hat Berlin eine Bankauskunft der Hypo-Vereinsbank vom 25. 0ktober 2012 vorgelegt. Aus ihr geht hervor, dass aufgrund der von der Bank geprüften Bonität des Vorhabenträgers sicher zu erwarten ist, dass dieser die erforderlichen Eigenmittel aufbringt, um seine vertraglichen Pflichten zu erfüllen und das Vorhaben vollständig zu verwirklichen. - 11 - (2) Zur Sicherung der sich aus § 8 für den Vorhabenträger ergebenden Verpflichtungen leistet er Sicherheit durch Übergabe unbefristeter selbstschuldnerischer Bürgschaften eines von der Europäischen Gemeinschaft zugelassenen Kreditinstituts Bank in Höhe eines Betrages von 39.620 € an Berlin (Vertragserfüllungsbürgschaft). (3) Die Bürgschaftsurkunde müssen den Verzicht des Bürgen auf die Einreden der Anfechtung, Aufrechnung und Vorausklage gem. §§ 770, 771 BGB enthalten. Die Bürgschaften sind auf den Vordrucken Berlins auszustellen (siehe ABau). (4) Die Kosten für die Beibringung der Bürgschaften und sämtliche damit verbundenen Kosten trägt der Vorhabenträger. § 12 Haftungsausschluss (1) Aus diesem Vertrag entsteht Berlin keine Verpflichtung zur Festsetzung der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Eine Haftung Berlins für etwaige Aufwendungen des Vorhabenträger, die dieser im Hinblick auf die Aufstellung der Rechtsverordnung tätigt, ist ausgeschlossen. (2) Für den Fall der Aufhebung der Rechtsverordnung (§ 12 Abs. 6 BauGB) können Ansprüche gegen Berlin nicht geltend gemacht werden. Dies gilt auch für den Fall, dass sich die Unwirksamkeit der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Verlauf eines gerichtlichen Streitverfahrens herausstellt. § 13 Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen, Ergänzungen, Kosten (1) Die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen berührt nicht die Gültigkeit des übrigen Vertragsinhaltes. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck dieses Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen. (2) Sollten bei der Durchführung des Vertrages ergänzende Bestimmungen notwendig werden – auch zur Vermeidung unbilliger Härten -, so verpflichten sich die Vertragsparteien, die erfor- - 12 derlichen Vereinbarungen zu treffen. Das Gleiche gilt, wenn einzelne Bestimmungen dieses Vertrages späteren gesetzlichen Regelungen widersprechen. (3) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie andere Vereinbarungen, die den Inhalt dieses Vertrages berühren, bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit unbedingt der Schriftform, soweit nicht notarielle Beurkundung erforderlich ist. Dies gilt auch für eine Vereinbarung, durch die das Schriftformerfordernis aufgehoben wird. (4) Die Vertragsparteien können sich auf die Nichtigkeit von Regelungen dieses Vertrages nicht mehr berufen, wenn mit der Verwirklichung des Vorhabens begonnen wurde. (5) Die Erhebung von Beiträgen, Gebühren und sonstigen Abgaben nach den gesetzlichen Bestimmungen wird, soweit in diesem Vertrag nicht ausdrücklich anders geregelt, nicht berührt. Die Erhebung von Beiträgen für Leistungen, deren Kosten der Vorhabenträger übernommen hat, ist jedoch ausgeschlossen. (6) Der Vertrag ist zweifach ausgefertigt. Berlin erhält eine Ausfertigung, der Vorhabenträger eine Ausfertigung. § 14 Erfüllungsort und Gerichtsstand Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Berlin. § 15 Anlagen und Wirksamkeit des Vertrages (1) Diesem Vertrag liegen Anlagen bei. Die Anlagen sind Bestandteil dieses Vertrages. Die Vertragsparteien bestätigen, dass ihnen die folgenden Anlagen vollständig vorliegen und die Vertragsparteien hiervon Kenntnis genommen haben: Anlage 1: Lageplan Anlage 2: Vorhaben- und Erschließungsplan Anlage 3: Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Anlage 4: Projektplan Anlage 5: Vereinbarung VLB Anlage 6: Feuerwehraufstellfläche Anlage 7: Fläche der Kindertagesstätte - 13 Anlage 8: Richtlinien Kindertagesstättenaufsicht (2) Dieser Vertrag wird erst wirksam, wenn die Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan in Kraft tritt oder wenn eine Baugenehmigung auf der Grundlage einer Planreifebestätigung nach § 33 BauGB erteilt worden ist. Berlin, den 15. November 2012 ........................................................ Unterschrift Berlin ........................................................ Unterschrift Vorhabenträger Vorhaben- und Erschließungsplan VI - 140i VE "Flottwellstraße Nord" Übersichtskarte 1:10000 für die Flurstücke 3284, 3283, 3282, 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Nebenzeichnung 1 Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN V W 33.5 33.5 3279 bahn 2310 2184 33.5 Sc f.f. S u. B 6.8.1892(F 32)u.(T40 Tierg.) 34.0 5 ,0 bahn n 1,2 1 ,5 7 12, 7 ,5 5,0 H 1 3,6 1, 5 O 3334 3355 Planunterlage 12, 7 z.Z. Baustelle Wohn- oder öffentliches Gebäude 59,3 m über 36.1NHN 5.400 m² 34.1 1 5, 37.4 3282 34.0 4 34.4 35.4 3306 34.6 Bezirk FriedrichshainKreuzberg z.Z. Baustelle 3335 37.4 36.6 Gemarkung Kreuzberg Flur 6 36.4 3334 34.9 VI-140i VE 50 60 80 90 100 m Planunterlage: Flurkarte, automatisierte Liegenschaftskarte und Ergänzungsmessungen Stand Mai 2012 z.B. 60, 96/9, Flur 10 49A , Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen, auch soweit sie in diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht verwendet werden. Zugrunde gelegt sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 und die Planzeichenverordung 1990 (PlanzV90), geändert durch Artikel 2 des Gesetztes vom 22. Juli 2011. Vorhabenträger: Flottwellpromenade I GmbH, Flottwellpromenade II GmbH, Flottwellpromenade GmbH & Co. OHG Hafenweg 22, 48155 Münster Elmar Grimm (Geschäftsführer) 70 z.B. Baulinie, Baugrenze Straßenbegrenzungslinie - Herrn Elmar Grimm (Geschäftsführer) Maßstab 1 : 1000 40 , , Mauer, Stützmauer Bordkante vertreten durch: Grundstücksverzeichnis: 30 N.D. Berlin, den Für die Richtigkeit der Planunterlage und die geometrische Eindeutigkeit der Festsetzung. 20 N.D. , 37.1 12. Mindestens 40 vom Hundert der Dachflächen sind zu begrünen. 10 , 3285 11. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,70 m betragen, davon ausgenommen sind Terrassen. Das Anpflanzgebot gilt nicht für Terrassen, Wege und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauordnung Berlin. 5 35,4 Nebenzeichnung 2 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel 10. Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. 0 Flurstücksgrenze Flurstücksnummer, Flurnummer Grundstücksnummer Teich 34.7 4 35.3 Gemarkungsgrenze Flurgrenze -II 36.0 35.7 36.9 Landesgrenze von Berlin Bezirksgrenze Ortsteilgrenze V u n b e f. 1 41 , z.B. in m über NHN z.B. Zaun, Hecke Hochspannungsmast 3359 37.3 mit Geschosszahl Laubbaum, Nadelbaum Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum) Schornstein 3333 8 E 3336 8. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind sofern Wohnungen ausschließlich Aufenthaltsräume mit einziger Lüftungsmöglichkeit zu den Fassaden zwischen den Punkten C und D, EF und G, HIJ und K, LMN und O haben, diese Aufenthaltsräume mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. 9. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel sind Übernachtungsräume zu den Fassaden zwischen den Punkten PQR und S, TUV und W mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Brücke Gewässer Geländehöhe, Straßenhöhe 37.0 1 ,5 295/2 Parkhaus unterirdisches Bauwerk 35.0 TGA 2 mit Geschosszahl und Durchfahrt Wirtschafts-, Industriegebäude oder Garage 3279 3280 7 294/3 34.1 N TGA 1 20 , 1 ,5 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel siehe Nebenzeichnung 2 TH 56,2 m über NHN 1 2, Flur 7 C 3306 3 3, 34.0 D 0 unbef. Wohngebäude OK 59,3 m über NHN GF 10.100 m² 59,2 5, 0 O B S 34.1 14, 3284 u. ttw z.Z. Baustelle AC ell - 18 6 2322 .6. 18 70 1, 5 Planfestgestellte Fläche 34.7 TGA 1 2 5, 8 12 , (II I ) 4 ,5 0 OK GF G 7 5- 4 1 4, 3 F 1 4, I 37.2 33.8 34.0 Nachrichtliche Übernahmen 36.0 3283 4 2162 TGA 1 Wohngebäude 2 12 , 1 ,5 J 500m² Straßenbegrenzungslinie S ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(A-Pl.III-33)u.(F 32) 10,0 1 1 3, 2 3 3A - 4 ,5 12,4m über NHN B ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(F 32) 34.4 56,0 m über NHN OK GF Straßenverkehrsfläche TH 55,7 m über NHN S 3333 HOTEL TH 59,0 m über NHN 35.4 4.750 m² GF z.B. z.B. 7, 6 33.7 V K 33.9 424/74 2306 5 ,8 27,2 2 25 , 7. Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von maximal 2 m zulässig, wenn sie die zulässige Geschossfläche und die Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln nicht überschreiten. L z.Z. Baustelle 1, 5 6. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind oberhalb der zulässigen Oberkanten technische Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage bis zu einer Höhe von 2,5 m zulässig. Mit Ausnahme von Aufzugüberfahrten müssen diese mindestens 2,5 m hinter der Außenkante des Gebäudes zurückgesetzt sein. 1 ,5 Gemarkung Tiergarten Flur 5 70/1 33.9 26,1 TH M Bezirk Mitte 33.7 7 - Hotel - Gastronomie - Wellness, Fitness 3. Die überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude dienen überwiegend dem Wohnen. Es sind Wohnungen zulässig. In den Erdgeschossen und 1. Obergeschossen sind folgende weitere Nutzungen zulässig: - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Gastronomiebetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke - nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe - Räume für freie Berufe 4. Die unter Berücksichtigung der Grundflächen von baulichen Anlagen, Tiefgaragen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen ermittelte Grundflächenzahl darf 0,80 nicht überschreiten. 5. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel ist abweichend von der festgesetzten Traufhöhe von 59,00 m ü NHN ein Staffelgeschoss zugelassen, wenn es kein Vollgeschoss ist und eine Oberkante von 62,00 m ü NHN nicht übersteigt. 33.9 33.6 V F lo 2. Die überbaubare Fläche mit der Bezeichnung Hotel dient vor allem der Hotelnutzung. Es sind folgende Nutzungen zulässig: 3280 34.13282 P 12,4m über NHN Umgrenzung der Flächen für Tiefgaragen mit Angabe der Geschosse 61,5° 423/74 7 ,4 1. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. R 3279 TH Geltungsbereichsgrenze des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Eise nbah aß st r 0 ,8 33.7 394/75 Textliche Festsetzung 5,6 67,3° f er VI 33.5 rU f. am: 09.11.2000 rge e be 33.6 17 R = 2,4 7 Q Flur 5 z.B. Sonstige Festsetzungen ne 2292 Bebauungsplan II-176 33.4 Baugrenze (§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO) Traufhöhe als Höchstmaß Oberkante als Höchstmaß Geschoßfläche als Höchstmaß hö 33.3 Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN siehe Nebenzeichnung 1 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baulinien, Baugrenzen, Höhe baulicher Anlagen E isen T Eisen U 33.4 bahn 55,7 m über NHN Festsetzungen Eisen TH Zeichenerklärung Flurstück Fläche 3284 2844 m² 3283 3858 m² 3282 365 m² 70/1 7744 m² Grundbuchbezirk Grundbuchblattnr. Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5261 Berlin, den Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Vorhabenbezogener Bebauungsplan VI - 140i VE "Flottwellstraße Nord" Übersichtskarte 1:10000 für die Flurstücke 3284, 3283, 3282, 70/1 (teilweise) östlich der Flottwellstraße zwischen Schöneberger Ufer und der verlängerten Lützowstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Der Vorhaben- und Erschließungsplan VI-140i VE vom 15.05.2012 ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140i VE. Nebenzeichnung 1 Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN V W 33.5 3279 2184 33.3 1 4, 4 12 , 5 ,0 4 20 , 1,2 5 ,8 27,2 10,0 Planfestgestellte Fläche 1 ,5 unbef. 3306 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel siehe Nebenzeichnung 2 7 12, N 3307 1 3,6 1, 5 O 3334 3355 7 12, Wohn- oder öffentliches Gebäude 59,3 m über 36.1NHN 5.400 m² 3279 34.1 8 3333 4 36.9 18 .6. 18 70 ( II I ) 1 ,5 3336 3357 3334 z.Z. Baustelle 3335 35.3 AC B 37.4 36.6 35,4 , N.D. , N.D. , , z.B. 60, 96/9, Flur 10 z.B. Mauer, Stützmauer Bordkante 49A , Baulinie, Baugrenze Straßenbegrenzungslinie 3307 34.6 35.7 Flurstücksgrenze Flurstücksnummer, Flurnummer Grundstücksnummer Teich Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen, auch soweit sie in diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht verwendet werden. Zugrunde gelegt sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 und die Planzeichenverordung 1990 (PlanzV90), geändert durch Artikel 2 des Gesetztes vom 22. Juli 2011. 1 41 , Gemarkungsgrenze Flurgrenze -II u n b e f. 3306 34.7 34.9 Vorhabenträger: Flottwellpromenade I GmbH, Flottwellpromenade II GmbH, Flottwellpromenade GmbH & Co. OHG Hafenweg 22, 48155 Münster Nebenzeichnung 2 unterirdische Tunnelanlage Nord-Süd-Fernbahntunnel 36.4 u. 34.1 34.4 36.0 3359 37.3 Landesgrenze von Berlin Bezirksgrenze Ortsteilgrenze V Zaun, Hecke Hochspannungsmast 35.4 E z.B. in m über NHN z.B. Laubbaum, Nadelbaum Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum) Schornstein 3283 O 295/2 3282 3357 mit Geschosszahl Brücke Gewässer Geländehöhe, Straßenhöhe 34.0 TH 56,2 m über NHN 1 2, A 294/3 Parkhaus unterirdisches Bauwerk 3280 35.0 TGA 2 mit Geschosszahl und Durchfahrt Wirtschafts-, Industriegebäude oder Garage S 8. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind sofern Wohnungen ausschließlich Aufenthaltsräume mit einziger Lüftungsmöglichkeit zu den Fassaden zwischen den Punkten C und D; E, F und G; H, I, J und K; L, M, N und O haben, diese Aufenthaltsräume mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. 9. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel sind Übernachtungsräume zu den Fassaden zwischen den Punkten P, Q, R und S; T, U, V und W mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten. Planunterlage z.Z. Baustelle 3 3, 1 ,5 Nachrichtliche Übernahmen 7 ße 59,2 5, 0 ell ttw C B ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(F 32) 37.0 1 5, TGA 1 34.7 Wohngebäude OK 59,3 m über NHN GF 10.100 m² 37.4 500m² Straßenbegrenzungslinie S ACO 11.8.1848(V)u.(B-Pl. III-23)u.(A-Pl.III-33)u.(F 32) TGA 1 1, 5 str a 34.0 D 0 OK GF G 7 5- 6 F lo z ow 34.1 7 ,4 L üt 3284 1 4, H I 3 F 12,4m über NHN 36.0 7 ,5 5,0 2162 OK GF Straßenverkehrsfläche 7 2322 70/1 33.9 34.4 56,0 m über NHN TGA 1 4 J TH 59,0 m über NHN 35.4 4.750 m² GF 3283 2 5, 8 1 ,5 37.2 z.Z. Baustelle 33.7 TH 55,7 m über NHN S 3333 HOTEL Wohngebäude 2 12 , 4 ,5 0 Eise nbah aß st r 2 25 , 1 1 3, 2 3 3A 33.7 14, 3280 34.13282 z.B. z.B. 7, 6 424/74 1, 5 K 33.9 4 ,5 3279 P f er 7. Oberhalb der Oberkanten der zugelassenen obersten Geschosse sind Solaranlagen bis zu einer Höhe von maximal 2 m zulässig, wenn sie die zulässige Geschossfläche und die Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln nicht überschreiten. L z.Z. Baustelle 33.8 34.0 rU 1 ,5 VI R 26,1 TH M 34.0 rge e be 6. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude sind oberhalb der zulässigen Oberkanten technische Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von 25 vom Hundert der darunterliegenden Grundfläche der baulichen Anlage bis zu einer Höhe von 2,5 m zulässig. Mit Ausnahme von Aufzugüberfahrten müssen diese mindestens 2,5 m hinter der Außenkante des Gebäudes zurückgesetzt sein. 33.9 33.6 VII 2306 5,6 67,3° 12,4m über NHN Umgrenzung der Flächen für Tiefgaragen mit Angabe der Geschosse 61,5° 423/74 2. Die überbaubare Fläche mit der Bezeichnung Hotel dient vor allem der Hotelnutzung. Es sind folgende Nutzungen zulässig: Q 33.5 TH Geltungsbereichsgrenze des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bahn ne 0 ,8 33.7 394/75 1. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. R = 2,4 7 VI Textliche Festsetzung B 33.6 17 f. am: 09.11.2000 33.4 z.B. Sonstige Festsetzungen hö 2292 Bebauungsplan II-176 Baugrenze (§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO) Traufhöhe als Höchstmaß Oberkante als Höchstmaß Geschoßfläche als Höchstmaß n rls f.f. S u. B 6.8.1892(F 32)u.(T40 Tierg.) ba d Baugrenzen und Traufhöhe oberhalb von 36,5 m über NHN siehe Nebenzeichnung 1 33.5 Sc Ka Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baulinien, Baugrenzen, Höhe baulicher Anlagen bahn 2310 Am - Hotel - Gastronomie - Wellness, Fitness 3. Die überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Wohngebäude dienen überwiegend dem Wohnen. Es sind Wohnungen zulässig. In den Erdgeschossen und 1. Obergeschossen sind folgende weitere Nutzungen zulässig: - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Gastronomiebetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche, soziale und sportliche Zwecke - nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe - Räume für freie Berufe 4. Die unter Berücksichtigung der Grundflächen von baulichen Anlagen, Tiefgaragen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen ermittelte Grundflächenzahl darf 0,80 nicht überschreiten. 5. In den überbaubaren Flächen mit der Bezeichnung Hotel ist abweichend von der festgesetzten Traufhöhe von 59,00 m ü NHN ein Staffelgeschoss zugelassen, wenn es kein Vollgeschoss ist und eine Oberkante von 62,00 m ü NHN nicht übersteigt. 33.5 E isen T Eisen U 33.4 bahn 55,7 m über NHN Festsetzungen Eisen TH Zeichenerklärung 3285 Aufgestellt: Berlin, den 37.1 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Vermessung 10. Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Fachbereichsleiter Vermessung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Bezirksstadtrat Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde in der Zeit vom bis einschließlich Die Bezirksverordnetenversammlung hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan am Fachbereichsleiter Stadtplanung öffentlich ausgelegt. beschlossen. Berlin, den 11. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen Tiefgaragen hergestellt werden. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,70 m betragen, davon ausgenommen sind Terrassen. Das Anpflanzgebot gilt nicht für Terrassen, Wege und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge und die notwendigen Spielplätze gemäß § 8 Abs. 2 der Bauordnung Berlin. Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung 12. Mindestens 40 vom Hundert der Dachflächen sind zu begrünen. 13. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. 14. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. Fachbereichsleiter Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist auf Grund des § 12 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 6 Abs. 5 Satz 1 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs durch Verordnung vom heutigen Tage festgesetzt worden. 15. Im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Für die Richtigkeit der Planunterlage und die geometrische Eindeutigkeit der Festsetzung. Grundstücksverzeichnis: Maßstab 1 : 1000 VI-140i VE 0 5 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m Planunterlage: Flurkarte, automatisierte Liegenschaftskarte und Ergänzungsmessungen Stand Mai 2012 Flurstück Fläche 3284 2844 m² 3283 3858 m² 3282 365 m² 70/1 7744 m² Grundbuchbezirk Grundbuchblattnr. Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5236 Potsdamer Torbezirk 5261 Berlin, den Berlin, den Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat Die Verordnung ist am im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf S. verkündet worden. Bau – und Ausstattung Ein Wort vorweg: Nur wenige neue Kitas entstehen am Reißbrett, werden neu gebaut. Wesentlich häufiger werden bestehende Gebäude umgenutzt, alte Kindertagesstätten nach neuen Standards saniert oder Ladenräume in Kitaräume verwandelt. Diese unterschiedlichen Ausgangsvoraussetzungen sind es, die den Ablauf ihres Vorhabens entscheidend beeinflussen. Je größer und komplexer Ihr Vorhaben, desto wahrscheinlicher haben Sie Fachleute, Architekten und Ingenieure, an der Hand, die Sie begleiten, durch das Baugenehmigungsverfahren und die gesamte Bauphase führen. Ist dies nicht der Fall weil Ihr Vorhaben klein und überschaubar ist, sollten Sie sich vorab durch die zuständigen örtlichen Baubehörden beraten lassen. Klären Sie, welche Umbauten, Einbauten, baulichen Veränderungen genehmigungspflichtig sind und welche Grundvoraussetzungen erfüllt sein müssen (z.B. Brandschutz), um die Sicherheit der Kinder gewährleisten zu können. Auf den folgenden Seiten erfahren Sie, welche Standards in Berliner Kindertagesstätten gelten. Aus dem vorher Gesagten können Sie aber bereits entnehmen, dass es Abweichungen geben kann, zuweilen geben muss, da die Ausgangsbedingungen eben unterschiedlich sind. Standards werden dann zu Orientierungsgrößen, die sich in der Praxis bewährt haben. Einige Standards sind nicht verhandelbar. So bspw. der Flächenstandard von 3 m² pro Kind in den pädagogisch genutzten Räumen. Sind Standardabweichungen unvermeidlich, sollten Sie diese mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Einrichtungsaufsicht, ggf. auch den örtlichen Behörden, abstimmen. So vermeiden Sie böse Überraschungen, wenn die Erteilung Ihrer Betriebserlaubnis bevorsteht. Worum es geht: Bei der Planung und Gestaltung obliegt den Bauherren und Architekten eine große Verantwortung, denn die Kindertagesstätte wird zur ersten wichtigen Erfahrungswelt des Kindes außerhalb seiner vertrauten Umgebung in der Familie. Kindertagesstätten sollen Kinder in ihrer emotionalen, sozialen, intellektuellen und körperlichen Entwicklung fördern, ihre Phantasie und Kreativität anregen sowie zum Verändern ihrer Umwelt und zum Improvisieren herausfordern. Lage und Bau, Ausstattung und Gestaltung unterstützen das pädagogische Personal, diese Ziele zu erreichen. Es gilt Räume zu schaffen zum Spielen, Lernen, Tanzen, Bauen, Turnen, Matschen, Ruhen, Toben und Träumen. Barrierefrei und selbständig nutzbar - für alle Kinder: von der 8. Lebenswoche bis zur Einschulung, mit und ohne Behinderung. Unser Tipp: Beziehen Sie bereits in der Planungsphase Pädagogen mit ein. Sie können wertvolle Hinweise für eine praxisgerechte Umsetzung Ihres Vorhabens liefern. Allgemein Beachtenswertes: Bereits die Auswahl des Standortes ist von eminenter Bedeutung. Verfügt der Standort über eine geeignete Außenfläche bzw. Natur- und Grünfläche? Werden Kinder und Erwachsene schädlichen Emissionen ausgesetzt? Die Verwendung gesundheitlich unschädlicher und unbedenklicher Bau – und Ausstattungsmaterialien ist selbstverständlich In Kindertagesstätten variiert das Alter der betreuten Kinder. Um unterschiedliche pädagogische Konzepte realisieren zu können, ist eine altersentsprechende multifunktionale Ausstattung in allen Gruppen – und Funktionsräumen erforderlich. Eingangsbereiche und Mehrzweckräume sollten auch gemeinwesenorientierte Aktivitäten ermöglichen. Die Farbgestaltung in Eingangsbereichen, Geschossen und Fluren kann Kindern Orientierung ermöglichen. Bewährt haben sich auch Durchsichten aus (sicherem) Glas, z.B. in Wänden und Türen. Kunst am Bau ist dann besonders sinnvoll, wenn sie nicht nur zum anschauen da ist. Kinder sollten sie nutzen können. Eingangsbereich Der Eingangsbereich ist viel mehr als nur eine reine Verkehrsfläche, er empfängt die Besucher, er stimmt sie ein und er ist auch so etwas wie die Visitenkarte der Kindertagesstätte. Er kann unter Berücksichtigung der Brandsicherheit auch multifunktional genutzt werden, z.B. für gruppenübergreifende Aktivitäten, als Informationsforum für Kinder und Eltern oder gemeinwesenorientierte Ereignisse. Sichtbeton z.B. als unveränderbares Element ist nicht empfehlenswert. Treppen sind grundsätzlich mit beidseitig durchgehenden Handläufen in kindgerechter Höhe auszustatten. Abstände von Längsstreben und anderen Gestaltungselementen dürfen 7 cm nicht überschreiten. Garderoben Aus Gründen der Brandsicherheit sind Garderoben grundsätzlich in geschlossenen Räumen zu planen. Der Garderobenbereich sollte kommunikationsfreundlich und großzügig sein, damit kein Gedränge aufkommt. Die Garderobe ist der Ort, wo sich Eltern, Kinder und Erzieher täglich begegnen. Hier können Tür - und AngelGespräche geführt werden und Eltern sich kennen lernen und Informationen austauschen. Diesem Bedarf sollte bei der Gestaltung der Garderobe entsprochen werden. Anforderungen: Grundfläche Garderobe 0,4 m² pro Platz belüftbar pro Platz je ein Ablagefach, eine Sitzmöglichkeit (bei Bänken 30 cm Sitzfläche pro Platz), Schuhablage Abstand Garderobenhaken 20 cm Sanitärräume Der Sanitärbereich in der Kindertagesstätte hat nicht nur eine rein funktionelle Bedeutung. Er kann auch Ort für pädagogische Angebote, z.B. Wasserspiele, sein. Je sinnvoller er angelegt ist, um so mehr kann er selbständiges Verhalten der Kinder fördern. Sanitäre Anlagen sollen den Gruppenbereichen so zugeordnet sein, dass Kinder sie allein aufsuchen können und die Aufsichtspflicht durch das pädagogische Personal wahrgenommen werden kann. Ein direkter Zugang zum Gruppenraum ist nicht zulässig. Dazwischen gehört ein Vorraum oder Flur. Die Ausstattung soll auch auf die Erfordernisse altersgemischter Gruppen ausgerichtet sein. Im WC-Bereich ist für Kinder ab dem dritten Lebensjahr mindestens eine WC-Kabine vorzusehen, um dem Bedürfnis von Kindern nach Intimität Rechnung zu tragen. Bei der Installation von Handwaschbecken, WCBecken, Ablagen und Handtuchhaken ist die unterschiedliche Größe der Kinder zu beachten. Ecken, Kanten und Haken sind zu runden bzw. abzuschirmen, um Verletzungen zu vermeiden. Evtl. nutzen einige Ihrer Kinder einen Topf. Bitte lassen Sie sich durch Ihr Gesundheitsamt beraten, ob ggf. eine Topfspüle erforderlich ist. Anforderungen: Grundfläche Sanitärraum 0,6 m² pro Platz Temperaturbegrenzer für Handwaschbecken, Warmwasser bis max. 45º C Rutschfester Boden (Rutschfestigkeitsklasse R 10) für jeweils 15 Kinder 1 WC/Handwaschbecken bei Neubau für je 10 Kinder 1 WC/ Handwaschbecken Sitzhöhe für WC-Becken Krippe / Kiga: Sitzhöhe 26 – 35 cm WC-Trennwände / Kabinen (keine Pendeltüren) 1,40 m hoch / Klemmschutz Höhe Handwaschbecken 48 - 60 cm, Tiefe 28 - 40 cm bei Altersmischung Höhe Handwaschbecken für Krippenkinder durchschnittlich 55 cm Höhe Handwaschbecken für Kiga-Kinder durchschnittlich 60 cm 1 Handtuchhaken pro Kind, Abstand 15 cm Duschmöglichkeit für Kinder unter 3 Jahre Wickelplatz Abstellfläche für Zahnpflegeutensilien Die besonderen Bedürfnisse von in der Bewegung eingeschränkten Kindern und Erwachsenen sind zu berücksichtigen. Gruppen - und Funktionsräume Der Alltag in der Kindertagesstätte spielt sich vorwiegend im Gruppenbereich ab, hier verbringen Kinder und Erzieherinnen die meiste Zeit miteinander. Auf Größe und Ausgestaltung der Gruppenräume ist daher besonderer Wert zu legen. Für jeden Gruppenbereich sind mindestens 2 Räume vorzusehen. Die Anlage der pädagogisch zu nutzenden Räume soll eine Nutzungsvielfalt und die spätere Änderung pädagogischer Konzepte ermöglichen. Die Gruppenräume sollen von der Anlage her sowohl ein hohes Maß an Differenzierung der Lernangebote als auch eine Öffnung zueinander in größere Raumeinheiten erlauben. Dabei ist die Zuordnung mindestens zweier Gruppen zueinander anzustreben mit der Möglichkeit, die Gruppenbereiche teils oder ganz öffnen zu können. Über die Gruppenbereiche hinaus sind Mehrzweckräume, z.B. für Bewegungserziehung und Theater, empfehlenswert. Die richtige Belichtung der Gruppenräume ist von großer Bedeutung. Ein Dauerbetrieb mit künstlichem Licht ist zu vermeiden. Verschiedene Lichtquellen ermöglichen eine den einzelnen Spielbereichen angepasste Beleuchtung (z.B. dämmriges Licht in der Puppenecke, helles Licht an Maltischen); empfehlenswert sind Leuchten mit einem dem natürlichen Licht möglichst nahekommenden Spektrum. Die Gruppenräume sollten so ausgerichtet sein, dass besonders viel natürliches Licht verfügbar ist. Durch geeigneten Sonnenschutz ist das Aufheizen der Räume zu vermeiden. Angenehme Wärme und eine zweckmäßige Belüftung sind Grundvoraussetzung für das Wohlbefinden und das Raumklima. Da Kinder gern auf dem Boden spielen, ist auf ausreichende Bodenwärme zu achten. Neben einer guten Isolierung sind auch Fußbodenheizungen kombiniert mit anderen Heizsystemen möglich. Hoch hinaus geht es mit der zweiten Spielebene (in Berlin bekannt als Hochebene oder Spielpodest). „Über den Wolken“ spielen hier die Kinder vorwiegend einzeln oder in Kleingruppen miteinander. Kinder beobachten auch mal von oben das Spiel anderer Kinder in der Gruppe, fühlen sich auf der Hochebene sicher, verschaffen sich einen Überblick über Gruppe und Raum. Kinder benutzen die zweite Ebene auch als Bühne für Theater und Rollenspiele. Spielebenen auf unterschiedlichem Niveau fördern das dreidimensionale Raumgefühl, machen Perspektive erfahrbar und bieten den Kindern außerdem Rückzugsmöglichkeiten. Hochebenen müssen gut einsehbar sein, um im Gefahrenfall den Aufenthalt der Kinder schnell feststellen zu können. Rettungswege dürfen nicht überbaut werden. Zur Vermeidung vollgestellter Räume erweisen sich Einbauschränke als nützlich. Außerdem lassen sich hier Matratzen und Bettzeug gut integrieren. Anforderungen: 3 m² Grundfläche pro Platz in den pädagogisch genutzten Räumen (Mindeststandard), 4,5 m² sind anzustreben Raumhöhe mindestens 2.50 m Belichtung 300 Lux Dreh - und Kippflügelfenster Verglasungen: Grundsätzlich Sicherheitsglas nach DIN oder Splitterschutzfolie bis 1.50 m Höhe (Empfehlung: Abkleben der gesamten Glasfläche) Sonnenschutz außen Schalldämmung (Nachhallzeit nicht mehr als 0,6 - 0,8 Sekunden) Elektrische Anlagen einschließlich Steckdosensicherung nach DIN Mind. 2 Stromkreisläufe pro Raum Unfallsichere Heizkörper (keine scharfen Kanten) Außenfläche Bewegungsräume für Kinder werden insbesondere in Innenstadtbereichen immer mehr begrenzt. Daher kommt der Außenspielfläche im Kindergarten eine große Bedeutung zu. Sie ist viel mehr als eine Grünfläche mit Spielgeräten, denn sie soll den Kindern Bewegungsraum geben und ihnen naturnahe Erlebnisse vermitteln. Die örtlichen Gegebenheiten (vorhandener Baumbestand, Höhenunterschiede im Gelände, Hügel, Hanglagen) sind bei der Errichtung der Spielgeräte und Planung der Fläche zu berücksichtigen. Eine großzügig bemessene Abstellfläche für Spielgeräte, ebenerdig und von der Außenfläche her zugänglich, sollte vorhanden sein. Ebenso ein von außen zugänglicher WC-Raum für die Kinder. Das Anlegen von Teichen ist nicht zu empfehlen, da auf Grund des großen Unfallrisikos die gewünschten pädagogischen und ökologischen Ziele nur mit hohem Aufwand erreicht werden können. Sowohl beim Aufstellen von Spielgeräten wie auch bei der Zuordnung zu den Spielbereichen sind die GUV-Sicherheitsvorschriften und die des jeweiligen GeräteHerstellers zu beachten. Eine Außenspielfläche sollte 6 Bereiche umfassen: Bewegungsbereich Zum Klettern, Kriechen, Hangeln, Rutschen usw. Es soll ein Bereich sein, in dem die Kinder sich austoben können und die Fähigkeit erlernen, Gefahren und Risiken richtig einzuschätzen. Sand – / Wasserbereich Für etwas ruhigere und auch gestalterische Aktivitäten, wo Kinder graben, Burgen bauen, oder sich einfach nur mit Sand und Wasser beschäftigen können. Bei Wasserspielanlagen muss das Wasser versickern oder abfließen können. Freifläche Sie bietet Platz für größere Gruppenspiele wie Ball-, Tanz-, Kreis- und Hüpfspiele, auch für Rollerfahren, Seilspringen usw. Sie ist auch Fläche für Feste aller Art. Ruhe – und Kommunikationsbereich Dort können sich die Kinder zurück ziehen, sich in kleinen informellen Gruppen treffen, Theater bzw. Rollen oder Geschichten spielen sowie geschützt beobachten. Hier bietet sich die Anpflanzung von Weidenhäuschen an. Experimentierfläche Hier haben die Kinder in den ungestalteten Bereichen die Möglichkeit, nach eigenen Vorstellungen zu graben, Hügel aufzuschütten, Höhlen zu bauen, Steine zu schichten. Kleinere Bachläufe – auch künstlich geschaffen – sind ebenfalls hervorragend geeignete Stellen, an denen durch Stauen oder Graben experimentiert werden kann. Auch eine Feuerstelle ist empfehlenswert. Nutzgarten Er bietet Kindern erste Erfahrungen im Umgang mit der Natur. Hier können die Kinder säen, pflanzen und das Werden und Vergehen in der Natur beobachten. Der Garten ist letztlich der Begriffsstamm für den Namen Kinder-Garten. Anforderung: Orientierungsgröße 6-10 m² Netto-Spielfläche je Platz. Keine giftigen Pflanzen, Sicherheitsgerechte Spielgeräte. Küchen Die Zubereitung der Mahlzeiten vor Ort bietet große Vorteile: Einflussnahme auf die Qualität und Auswahl der Gerichte durch Kinder und Personal / Eltern Berücksichtigung spezieller Ernährungsbedürfnisse Optimale Möglichkeiten der ernährungsphysiologischen Erfordernisse (zeitnahe Koch – und Essensabläufe) Aus pädagogischen Gründen ist es vorteilhaft, die Küche für Kinder einsehbar zu gestalten (Glas), um für die Kinder hauswirtschaftliche Abläufe und entsprechende Berufsbilder erfahrbar zu machen. In Kindertagesstätten, in denen nicht selbst gekocht wird, ist eine Verteilerküche mit mind. 8 m² einzurichten. Sie dient insbesondere der Verteilung von Lieferessen. Anforderungen: Die Größe der Hauptküche richtet sich nach der Kapazitätsanforderung. Mindestens sind jedoch 41 m² Küchenfläche und 22 m² Lagerfläche erforderlich. Die räumlich getrennten Arbeitsbereiche der Hauptküche gliedern sich wie folgt: Auftau – und Garbereich 24 m² Spülbereich 11 m² Vorbereitungsraum 6 m² Für die Lagerräume sind folgende Flächen vorzusehen: Vorratslager 4 m² Lager für erdhaltige Lebensmittel 3 m² Leergutraum und Lager für Küchen, Reinigungsgeräte – und Mittel 3 m² Raum zur Aufstellung der Tiefkühl-Lagerschränke 12 m² In mehrgeschossigen Gebäuden wird der Einbau von Verteilerküchen (8 m²) auf jeder Ebene und Speiseaufzüge empfohlen. Wenn Träger kleiner Kindertagesstätten (z.B. EKT) Räume in Altbauten anmieten, so ist für die Zubereitung der Mahlzeiten vor Ort eine Fläche von mindestens 15 m² vorzusehen. Für die Verteilung von Liefer-Essen ist eine Mindestfläche von 8 m² erforderlich. In Kindertagesstätten, die nicht selbst kochen, ist mindestens eine Verteilerküche einzurichten. Verteilerküchen sollten so angelegt sein, dass sie auch von Kindern genutzt werden können. In diesem Fall muss die Kochstelle gesichert werden (geräteexterner Stromschalter, Herdgitter). Es ist zu empfehlen, die Planung der Räume und deren Ausstattung mit der zuständigen Veterinär – und Lebensmittelaufsichtsbehörde abzustimmen. Personal-, Wirtschafts- und Abstellräume Ein Bereich für Gespräche, Arbeitsvorbereitungen, Arbeitspausen, Verwaltungstätigkeit und Unterbringung von Garderobenschränken ist für das Personal erforderlich. Materialräume / Abstellräume ermöglichen eine übersichtliche Aufbewahrung und zweckmäßige Lagerung von Spiel - und Lernmaterial, Mobiliar, Liegen / Matratzen / Bettzeug sowie Reinigungsmitteln. Eine Kinderwagen-Abstellmöglichkeit ist zu schaffen. Brandsicherheit Neben der bauseitig erforderlichen Herstellung der Brandsicherheit kommt der Ausgestaltung der Räumlichkeiten eine besondere Bedeutung zu. Es gilt der Grundsatz, dass sich insbesondere in Fluren, Treppenräumen und Eingangsbereichen (Rettungswege) keine brennbaren Materialien befinden dürfen, dennoch sollen sie nicht leer und steril erscheinen. Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten der Gestaltung. So ist z.B. die Verwendung von Metall, Keramik, Glas (Glashalter zum Ausstellen von Bildern aller Art) unbedenklich. Beispiele hierfür findet man auf der Web-Seite der Senatsverwaltung für Bildung, Wissenschaft und Forschung unter dem Titel „Gratwanderung zwischen Brandsicherheit und Pädagogik“. Anforderungen: Grundsätzlich zwei voneinander unabhängige Rettungswege Alarmeinrichtung zur Warnung von Personen (je nach Größe der Einrichtung) Feuerlöscher (anzubringen in 1,10 m Höhe) Rauchmelder Löschdecke in Kochküchen Beschilderung der Rettungswege und Rettungswegeplan Mindestbreite der Rettungswege 1,10 m Panikverschlüsse an Außentüren UNFALLKASSE BERLIN Sicherheitsgerechte Gestaltung von Kinderkrippen in Ergänzung der „Richtlinien für Kindergärten – Bau und Ausrüstung“ (GUV-SR 2002) Beispiele und Hinweise 1. Vorbemerkung Kinder unter 36 Monaten sind noch nicht in der Lage, Gefahren zu erkennen, ihnen auszuweichen oder sie zu bewältigen. Beim Bau und der Einrichtung von Krippen ist deshalb noch mehr als in Kindergärten auf sichere Gestaltung zu achten. Grundsätzlich sind jedoch die sicherheitstechnischen Schutzziele in Krippen und Kindergärten weitgehend identisch. Bei Planung, Bau und Betrieb von Krippen sind deshalb die Richtlinien für Kindergärten unter Beachtung der folgenden zusätzlichen Anforderungen anzuwenden. 2. Gebäude 2.1. Am Gebäudeeingang ist für einen stufenlosen Zugang für Kinderwagen zu sorgen (z.B. durch Rampen mit einer Neigung von max. 10% oder Stufenkeile außerhalb des notwendigen Treppenbereiches). 2.2. An den Ausgängen zur Freispielfläche sind Stufen und Schwellen zu vermeiden. 2.3. Die Kinderwagen sind außerhalb der Verkehrs- und Fluchtwege unterzubringen (z.B. in einem gesonderten Raum). 2.4. In Aufenthaltsbereichen von Kindern sind an Metall- und Ganzglastüren die hinteren Schließkanten abzudecken bzw. gegen Fingerquetschgefahren zu sichern (z.B. Öffnungsspalt in keiner Stellung > 0,4 cm). 2.5. Treppen, die sich im Aufenthaltsbereich und im Spielbereich der Kinder befinden, sind zu sichern (z.B. durch Türchen oder Kinderschutzgitter). 2.6. Die Mindesthöhe der Schutzgitter beträgt 60 cm, die Abstände von senkrechten Gitterstäben max. 6,5 cm. Bei Gitternetzen beträgt die max. Maschenweite 0,7cm. 2.7. An Treppen ist ein zusätzlicher Handlauf für Kinder anzubringen (z.B. wandseitig in 60 cm Höhe). 3. Einrichtungen 3.1. Für Zugänge zu erhöhten Ebenen von Spielmöbeln eignen sich flache Treppen mit max. 13 cm hohen Stufen. 3.2. Hochstühle und Etagenbetten sind in Krippen nicht geeignet. Zum Schlafen eignen sich Matten oder Kinderbetten nach DIN EN 716-1. 3.3. Der Wickelplatz ist an den Seiten und an der Rückwand mit Absturzsicherungen zu versehen (z.B. mind. 20 cm Höhe Aufkantungen). Die notwendigen Utensilien müssen vom Wickeltisch aus leicht erreichbar sein. 3.4. An Herden, die für Kinder zugänglich sind, müssen Sicherheitseinrichtungen vorhanden sein: • • • Ein Energieschalter außerhalb der Reichweite der Kinder (ca. 1,70 m Höhe), oder ein Abdeckgitter über den Herdschaltern. Ein Gitter an der Kochplatte, das ein Herunterziehen von Töpfen verhindert. Eine nicht heißwerdende Dreiflachverglasung oder eine Gitterabschirmung am Backofenfenster. 3.5 Heißwasserboiler sind außerhalb der Reichweite der Kinder oder in einem verschlossenen Raum oder Schrank ( z.B. Unterschrank) anzuordnen. Temperaturstellelemente für Warmwasserentnahmestellen sind gegen Verstellen durch Kinder zu sichern ( z.B. abziehen oder feststellen). 3.6. Waschmaschinen und Wäschetrockner sind für Kinder nicht zugänglich aufzustellen. 4. Außenspielflächen 4.1. Als Bodenbeläge für die Terrasse eignen sich z.B. Verbundpflaster, gesägte Natursteine, Asphalt. Beläge aus Holz sind bedingt geeignet, da sie bei Nässe und Frost die rutschhemmenden Eigenschaften verlieren können. 4.2. Bei Spielflächen zur Benutzung mit Kinderfahrzeugen sind Absturzstellen wie Stufen und Treppen zu vermeiden bzw. abzusichern. 4.3. Teiche, Feuchtbiotope u.ä. sind zu vermeiden oder abzusichern (z.B. durch eine Einfriedung, die nicht zum Klettern verleitet). 5. Hinweise 5.1. Zum Schutz vor Verunreinigungen von Sandspielplätzen nach dem Spielbetrieb eignet sich z.B. eine Abdeckung mit einem engmaschigen Netz oder Drahtgitter. 5.2. Spielgeräte, entsprechend der „Richtlinien für Kindergärten – Bau und Ausrüstung“ (GUV-SR 2002) oder nach DIN EN1176 sind grundsätzlich für Kinder ab 3 Jahre geeignet. Kinder unter 3 Jahre können nur unter spezieller Hilfestellung bzw. intensive Beaufsichtigung durch Erzieher benutzen. Musterraumplanung für eine Neubau-Kindertagesstätte mit 6 Gruppen 80 - 100 Plätze I. Gruppenbereich 6 Gruppenräume z.B. je 37,5 qm 6 Gruppen-Nebenräume z.B. je 26,0 qm* Wasch+WC-Räume 2 Personalräume je 15 qm 1 Personal-WC 225,0 qm 156,0 qm 60,0 qm 30,0 qm 3,0 qm 2 Abstellräume für Reinigungsgeräte/Material je 4 qm 2 Abstellräume für sperriges Spielmaterial je 8 qm 2 Liegenabstellräume je 8 qm Garderobenfläche 1 Verteilerküche 8,0 qm 16,0 qm 16,0 qm 40,0 qm 10,0 qm 564,0 qm II. Zentraler Bereich 1 Büro incl. Isolierbereich 1 Besucher-WC - behindertengerecht 1 Kinderwagenabstellraum 1 Abstellraum für Spiel/Gartengeräte** 1 Personal-WC mit Dusche 15,0 qm + 8,0 qm 6,0 qm 15,0 qm 15,0 qm 5,0 qm 64,0 qm III. Hauptküche 1 Garbereich 1 Spülbereich 1 Vorbereitungsraum 1 Vorratslager 1 Lager für erdhaltige Lebensmittel 1 Lager für Leergut 1 Tiefkühllager 1 Personalraum für Küchenpersonal 1 Personal-WC mit Dusche für Küchenpersonal 18,0 qm 10,0 qm 6,0 qm 4,0 qm 3,0 qm 3,0 qm 10,0 qm 12,0 qm 5,0 qm 71,0 qm Programmfläche insgesamt, ohne Keller / Anschlußräume 699,0 qm Es ist ein Aufzug vorzusehen. Personal- und Abstellräume für sperriges Spielmaterial, Reinigungsgeräte und -material sind in der Nähe von Gruppenräumen anzuordnen. *Gruppen-Nebenräume mehrerer Gruppen sollten zu größeren Räumen zusammengefasst werden können. **Diese Abstellräume sollen der Freifläche zugeordnet sein. Umbau bestehender Kindertagesstätten und die Bedürfnisse von Kindern aus der Sicht einer Architektin Der folgende Artikel, entnommen dem „Blickpunkt Berliner Kitas“, herausgegeben vom Landesjugendamt Berlin, Ausgabe 1/2003, fällt zwar aus dem Rahmen dieses Heftes, dennoch haben wir uns entschieden, ihn in diese Broschüre zu übernehmen. Eingangs haben wir bereits erwähnt, dass nur wenige Neubauten entstehen. Vielmehr werden bestehende Gebäude umgenutzt, ausgebaut, umgebaut. An zwei Praxisbeispielen macht die planende Architektin Gudrun Ludwig deutlich, wie es gelingen kann, in bestehenden Räumen mit ihren je unterschiedlichen Voraussetzungen, einen Ort für Kinder zu gestalten: Maße, Größen, Normen im Überblick Garderoben Grundfläche Garderobe 0,4 m² pro Platz belüftbar pro Platz je ein Ablagefach, eine Sitzmöglichkeit (bei Bänken 30 cm Sitzfläche pro Platz), Schuhablage Abstand Garderobenhaken 20 cm Sanitärräume Grundfläche Sanitärraum 0,6 m² pro Platz. Temperaturbegrenzer für Handwaschbecken, Warmwasser bis max. 45º C Rutschfester Boden (Rutschfestigkeitsklasse R 10) für jeweils 15 Kinder 1 WC/Handwaschbecken bei Neubau für je 10 Kinder 1 WC/ Handwaschbecken Sitzhöhe für WC-Becken Krippe / Kiga: Sitzhöhe 26 – 35 cm WC-Trennwände / Kabinen (keine Pendeltüren) 1,40 m hoch / Klemmschutz Höhe Handwaschbecken 48 - 60 cm, Tiefe 28 - 40 cm bei Altersmischung Höhe Handwaschbecken für Krippenkinder durchschnittlich 55 cm Höhe Handwaschbecken für Kiga-Kinder durchschnittlich 60 cm 1 Handtuchhaken pro Kind, Abstand 15 cm Duschmöglichkeit für Kinder unter 3 Jahre Wickelplatz Abstellfläche für Zahnpflegeutensilien Haltegriffe im WC-Bereich für die in der Bewegung eingeschränkten Kinder Pädagogische Nutzflächen Mindeststandard 3 m² Grundfläche pro Platz in den pädagogisch genutzten Räumen 4,5 m² sind anzustreben Raumhöhe mindestens 2.50 m Belichtung 300 Lux Dreh - und Kippflügelfenster Verglasungen: Grundsätzlich Sicherheitsglas nach DIN oder Splitterschutzfolie bis 1.50 m Höhe (Empfehlung: Abkleben der gesamten Glasfläche) Sonnenschutz außen Schalldämmung (Nachhallzeit nicht mehr als 0,6 - 0,8 Sekunden) Elektrische Anlagen einschließlich Steckdosensicherung nach DIN Mind. 2 Stromkreisläufe pro Raum Unfallsichere Heizkörper (keine scharfen Kanten) Einbauten Spielebenen in Gruppenräumen mit einer Höhe bis 1,50 m mit Umwehrungen von mindestens 70 cm Höhe Spielebenen mit einer Höhe von mehr als 1,50 m mit Umwehrungen von mindestens 1 m Höhe Abstand zwischen den Längsstreben höchstens 7 cm Treppen mit beidseitig durchgehenden Handläufen in kindgerechter Höhe ca. 70 cm Vermeidung von scharfen Kanten aller Art Außenspielfläche Orientierungsgröße 6-10 m² Netto-Spielfläche je Platz. Wird einem Träger einer Kindertagesstätte von der zuständigen bezirklichen Jugendhilfe-Planung ein Platzbedarf bestätigt (nicht erforderlich für Elterninitiativkindertagesstätten), kann unter folgenden Bedingungen eine Betriebserlaubnis gemäß § 45 SGB VIII auch ohne eigene Freifläche erteilt werden: Grundsätzlich nur für Standorte mit maximal 25 Plätzen ab dem 1. Lebensjahr Die Raumbedingungen des Standortes müssen einen entsprechenden Ausgleich gewährleisten, dementsprechend sind mindestens 4 m² pädagogische Nutzfläche pro Kind vorzuhalten Beschreibung der Umsetzung des Berliner Bildungsprogramms ohne eigene Freifläche Nachweis einer nahe gelegenen Freifläche und Darstellung ihrer Beschaffenheit und Ausstattung Standorte mit mehr als 25 Plätzen müssen grundsätzlich über eine eigene Freifläche verfügen. Diese Fläche sollte sich direkt am Haus befinden bzw. in für Kinder gut erreichbarer Nähe. Küchen In einer selbst kochenden Kindertagesstätte richtet sich die Größe der Hauptküche nach der Kapazitätsanforderung. Mindestens sind jedoch 41 m² Küchenfläche und 22 m² Lagerfläche erforderlich. Bei kleinen Einrichtungen Vollküche mindestens 15 m² Verteilerküche mindestens 8 m² Handwaschbecken für das Personal Brandsicherheit Grundsätzlich zwei voneinander unabhängige Rettungswege Alarmeinrichtung zur Warnung von Personen (je nach Größe der Einrichtung) Feuerlöscher (anzubringen in 1,10 m Griffhöhe) Rauchmelder Löschdecke in Kochküchen Beschilderung der Rettungswege und Rettungswegeplan Mindestbreite der Rettungswege 1,10 m Panikverschlüsse an Außentüren Literaturempfehlungen: • Angelika von der Beek Bildungsräume für Kinder von Null bis Drei Verlag das Netz, ISBN 3-937785-38-8 --------------------------------------------------------------------------------------------------• Angelika von der Beek/ Matthias Buck/ Annelie Rufenach Kinderräume bilden – Ein Ideenbuch für Raumgestaltung in Kitas Luchterhand Verlag, ISBN 3-472-04165-X -------------------------------------------------------------------------------------------------• Gisela Hermann/ Gerda Wunschel Erfahrungsraum KITA – Anregende Orte für Kinder, Eltern und Erzieherinnen Beltz Verlag, ISBN 3-407-56164-4 ---------------------------------------------------------------------------------------------------• Rainer Bachmann Ökologische Außengestaltung in KinderGärten Praktisches Handbuch für Neubau und Umgestaltung FIPP Verlag Berlin 1994 Sonderausgabe für das Ministerium für Bildung, Jugend und Sport des Landes Brandenburg (nur noch in Bibliotheken erhältlich) -------------------------------------------------------------------------------------------------------• Rolf von der Horst Kindergarten und Schulhofgestaltung Edition Spielraum 1999, ISBN 3-9804878-2-2 -------------------------------------------------------------------------------------------------------Praktisches Handbuch für Neubau und Umgestaltung FIPP Verlag Berlin 1994 Sonderausgabe für das Ministerium für Bildung, Jugend und Sport des Landes Brandenburg (nur noch in Bibliotheken erhältlich) ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Hinweis auf Fundstellen und Rechtsgrundlagen Kindertagesförderungsgesetz – KitaFöG (Gesetz – und Verordnungsblatt für Berlin, 61. Jahrgang Nr. 22 vom 30.Juni 2005) Berliner Bauordnung unter www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/bauen.shtml. Berufsgenossenschaft für Gesundheitsdienst und Wohlfahrtspflege Pappelallee 35/37 22089 Hamburg Telefon: 040 20207-0 Telefax: 040 20207-525 www.bgw-online.de Bundesverband der Unfallversicherungsträger der öffentlichen Hand – BAGUV www.unfallkassen.de Insbesondere die folgenden Broschüren des Unfallversicherungsträgers in der jeweils gültigen Fassung sind bei der Planung von Kindertagesstätten zu beachten: 1. Richtlinien für Kindergärten – Bau und Ausstattung 2. Treppen 3. Spielgeräte in Kindergärten 4. Giftpflanzen Verordnung (EG) Nr. 852/2004 über Lebensmittelhygiene (LMHV) vom 29.04.2004 (AB Nr. L 226 Seite 3) Verordnung über Lebensmittelhygiene und zur Änderung der Lebensmitteltransportbehälter-Verordnung vom 5. August 1997 (Bundesgesetzblatt Jahrgang 1997 Teil I, Seite 2008) Gaststätten-Verordnung Gesetz zur Verhütung und Bekämpfung von Infektionskrankheiten beim Menschen (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2000 Teil I, 1045 vom 20. Juli 2000)