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Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin VII. Wahlperiode Drucksachen-Nr: Dringliche Vorlage zur Beschlussfassung DS/0743/VII 18.04.2013 Datum: Ursprungsdrucksachenart: Dringliche Vorlage zur Beschlussfassung Ursprungsinitiator: Bezirksamt BzStR Stadt Bebauungsplan 11-59 G - öffentliche Auslegung Arbeitstitel: zentraler Versorgungsbereich Ortsteilzentrum Hauptstraße Beratungsfolge: Datum Gremium / Ergebnis 18.04.2013 BVV BVV-019/VII Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zu beschließen: a) den sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf 11-59 G vom 25.09.2012 für die Grundstücke Hauptstraße 19-24, die Grundstücke Konrad-Wolf-Straße 9/11, Degnerstraße 32/34, die Grundstücke Wartenberger Straße 4/10, Gehrenseestraße 1-2, Wollenberger Straße 1/9, das Grundstück Wartenberger Straße 24, Gehrenseestraße 100 sowie das östlich angrenzende Grundstück (Flurstücke 224 und 225), das Gelände westlich der Wartenberger Straße und den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Malchower Weg 2/4, 6A und Titastraße 1A-8 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil AltHohenschönhausen einschließlich der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch. b) Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich Anlage 2: Auswertung und Ergebnis Anlage 3: Begründung zum Bebauungsplanentwurf Der Originalplan liegt während der BVV-Sitzung aus. c) über den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes 11-59 G Anlage 4: Entwurf der Verordnung Begründung: Der Beschluss des Bebauungsplanentwurfes durch die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch und die Entscheidung der Bezirksverordnetenversammlung über die Rechtsverordnung zum Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz sind notwendige Voraussetzungen zur Festsetzung des Bebauungsplanes. Ausdruck vom: 18.04.2013 Seite: 1/7 Anlage 1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes 11-59 G für die Grundstücke Hauptstraße 19-24, die Grundstücke Konrad-Wolf-Straße 9/11, Degnerstraße 32/34, die Grundstücke Wartenberger Straße 4/10, Gehrenseestraße 1-2, Wollenberger Straße 1/9, das Grundstück Wartenberger Straße 24, Gehrenseestraße 100 sowie das östlich angrenzende Grundstück (Flurstücke 224 und 225), das Gelände westlich der Wartenberger Straße und den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Malchower Weg 2/4, 6A und Titastraße 1A-8 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen Ausdruck vom: 18.04.2013 Seite: 2/7 Anlage 2 Auswertung und Ergebnis der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch Der Entwurf des Bebauungsplanes ist gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) mit der Begründung für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sollen von der Auslegung benachrichtigt werden. Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 22. Oktober bis einschließlich 22. November 2012 in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung statt. Die ortsübliche Bekanntmachung über Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 43 vom 12. Oktober 2012. Die Öffentlichkeit wurde außerdem am 19. Oktober 2012 über eine Anzeige in der Berliner Zeitung von der Auslegung in Kenntnis gesetzt. Des Weiteren wurde die Pressestelle informiert und es erfolgte in allen Bürgerämtern ein entsprechender Aushang. Weiterhin wurde im o.g. Zeitraum über das Internet die Einsichtnahme in den B-Planentwurf und die Begründung ermöglicht. Die Behörden und die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks und der Stadtentwicklungsausschuss wurden mit Schreiben vom 19. Oktober 2012 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt. Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Informationsmaterialien dargelegt: - Bebauungsplanentwurf mit Grundstücksverzeichnis, - Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. 2 Bürger und das Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt des Bezirksamts haben während dieser Zeit Einsicht in die Planung genommen. Es wurden 3 schriftliche Stellungnahmen abgegeben (Wiedergabe des wesentlichen Inhalts): 1. Eigentümer des Grundstücks Hauptstraße 19-20 (Bundesfinanzverwaltung) mit Schreiben vom 19.11.2012 STELLUNGNAHME ABWÄGUNG Das Grundstück kann als Mischgebiet betrachtet werden, da es im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche M2 ausgewiesen ist. Es wird davon ausgegangen, dass es sich um ein im Sinne von § 6 Abs. 2 Baunutzungsverordnung ausnutzbares Mischgebiet handelt. Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt gemäß § 5 Abs.1 Satz 1 BauGB die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung dar und ist als hoheitliche Maßnahme eigener Art anzusehen, der keine Rechtsnormqualität zukommt. Nach der Plansystematik des BauGB kommt ihm nur verwaltungsinterne Bedeutung als Vorbereitung für den allein außenverbindlichen Bebauungsplan zu. Eine Ableitung aus dem FNP für die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist nicht möglich. Die Grundstücke Hauptstraße 19-20 befinden sich in einem Bereich, für den bisher keine planungsrechtlichen Festsetzungen im Sinne von § 30 BauGB getroffen wurden. Infolgedessen ist für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich. Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ausdruck vom: 18.04.2013 Seite: 3/7 Die Planfestsetzung sieht nunmehr den Ausschluss einer erheblichen Anzahl von Nutzungstatbeständen vor. Die Begründung ist bezüglich des Grundstücks nicht nachvollziehbar. Ein Discounter mit einer Verkaufsfläche von 798 m² dient der Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete und dürfte kaum zu einer Schwächung des Ortsteilzentrums Hauptstraße führen. Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Zur Feststellung, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB) ist zunächst die Eigenart der näheren Umgebung zu ermitteln. Die nähere Umgebung wird in diesem Bereich zwischen der westlich gelegenen Rhinstraße und der östlich befindlichen Hauptstraße durch gewerbliche Nutzungen (Autohandel, Tankstelle, Spielhallen) geprägt, wobei sich die Nutzungen über die gesamten Grundstücksflächen der Grundstücke Hauptstraße 19-24 erstrecken. Östlich der Hauptstraße befindet sich ein sehr großes, seit langem leer gefallenes Grundstück mit 9 mehrgeschossigen Gebäuden, die ehemals als Wohnheime für Kriegsflüchtlinge und Asylbewerber genutzt wurden. Im Anschluss daran befinden sich ein nicht mehr genutzter Berufsschulstandort und in südlicher Richtung noch 3 kleine Wohngrundstücke mit teilweiser gewerblicher Nutzung. Die maßgeblich nähere Umgebung rechtfertigt keine Zuordnung zu einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, da die hier bereits vorhandenen gewerblichen Nutzungen und die vorhandene Wohnbebauung in keinem in der Baunutzungsverordnung aufgeführten Baugebiete gemeinsam geplant werden könnte. Es ist nicht richtig, dass eine erhebliche Anzahl von Nutzungstatbeständen ausgeschlossen wird. Wie bereits in der Begründung dargelegt, sollen nur Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nicht zulässig sein. Alle anderen Nutzungen, die sich nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügen, sind planungsrechtlich zulässig. Das Grundstück Hauptstraße 19-20 ist das dem zu schützenden Ortsteilzentrum am nächsten gelegene Grundstück des Geltungsbereiches und ist wie in der Begründung dargelegt aufgrund seiner Größe und mit Blick auf die angrenzenden Grundstücke geeignet für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben. Die gute Erreichbarkeit mit dem Auto kann zu einem Kaufkraftabfluss des für Autofahrer nicht Ausdruck vom: 18.04.2013 Seite: 4/7 Der Planbereich, in dem sich das genannte Grundstück befindet, ist mit 6.000 m² der kleinste Teilbereich. Es ist nicht davon auszugehen, dass diese Flächen für eine andere Gewerbenutzung zur Verfügung stehen. Ein erheblicher Teil wird bereits durch eine Tankstelle mit Spielcasino genutzt, so dass deutlich weniger Fläche zur Verfügung steht. Die möglichen Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum können damit sicherlich vernachlässigt werden. Auch angesichts der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung würden diese kompensiert werden. Angesichts des mit dem geplanten Wohnungsbau verbundenen Bevölkerungszuwachses ist die Nahversorgung sicherzustellen. Durch einen Discounter oder eine anderweitige unter die Aufzählung fallende Nutzung des Grundstücks könnte motorisierter Verkehr vermieden werden und die verbrauchernahe Versorgung sichergestellt werden, ohne dass es zu Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum Hauptstraße kommen würde. optimal erschlossenen Ortsteilzentrums und damit zu einer Schädigung der Versorgungsfunktion führen. Auch ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche unter 800 m² kann nach herrschender Rechtsprechung schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben. Zu beachten ist außerdem, dass die Grundstücke sich nicht innerhalb eines zu versorgenden Wohngebietes befinden. Die derzeit durch Autohandel genutzten Flächen, die keinen wesentlichen Gebäudebestand aufweisen, haben eine Größe von ca. 3.400 m². Bereits diese Größenordnung ist durchaus geeignet mehrere Einzelhandelsbetriebe anzusiedeln, die schädliche Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum haben. Der Einzugsbereich eines Nahversorgungsstandortes ist mit einem Radius von ca. 500 m anzusetzen. Das Ortsteilzentrum an der Hauptstraße übernimmt innerhalb dieses Radius die Nahversorgungsfunktion für die vorhandene Wohnbebauung und kann diese auch für die Wohnbaupotentialflächen im Einzugsbereich übernehmen. Die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück Hauptstraße 19-20 trägt für die vorhandene Wohnbebauung in den dichter bebauten Gebieten zu keiner Verbesserung der Nahversorgung bei. Eine Verbesserung der Nahversorgung für bisher nicht versorgte Bereiche an der Rhinstraße (südlich Marzahner Straße) würde nur einen sehr geringen Bevölkerungsanteil betreffen. Für die nicht durch das Ortsteilzentrum versorgten Wohnbaupotentialflächen an der Gehrenseestraße kann die Nahversorgung durch einen bereits vorhandenen Einzelstandort gesichert werden. Die verbrauchernahe Versorgung ist insbesondere im Hinblick auf die nicht motorisierte Bevölkerung sicher gestellt, muss aber am vorhandenen zentralen Versorgungsbereich gestärkt werden. Auch eventuell zukünftig im Umfeld mit Wohngebäuden bebaubare Flächen liegen Ausdruck vom: 18.04.2013 Seite: 5/7 Es wurde die Herausnahme der Grundstücke Hauptstraße 19-24 aus dem BPlanverfahren beantragt. Mit Bezug auf ein voll ausnutzbares Mischgebiet führt die Beschränkung durch den B-Plan zu einem Wertverlust, für den gegebenenfalls Entschädigung im Sinne von § 42 BauGB geltend gemacht wird. im Einzugsbereich des Ortsteilzentrums Hauptstraße als Nahversorgungsstandort. Das Grundstück Hauptstraße 19-20 ist gerade für den motorisierten Kunden interessant und würde aufgrund seiner Lage außerhalb von vorhandenen Wohngebieten wesentlich von Auto fahrenden Kunden genutzt werden. Es ist zu befürchten, dass Kundschaft aus dem Ortsteilzentrum Hauptstraße in nicht unerheblichem Umfang abgezogen wird und damit das Ortsteilzentrum in seiner Funktion geschwächt wird und damit nicht motorisierte Kunden schlechter versorgt werden. Für die Errichtung von Wohnungen im unmittelbaren Umfeld/Einzugsbereich besteht kein Planungsrecht. Aufgrund der bereits in der Begründung dargelegten planerischen Ziele der Gemeinde, die in der Sicherung und Stärkung des Ortsteilzentrums als zentraler Versorgungsbereich über die Nahversorgungsfunktion hinaus bestehen, und der zu erwartenden negativen Auswirkungen auf diesen zentralen Versorgungsbereich durch Grundstücke, auf den die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten in nicht unerheblichem Ausmaß zu befürchten ist, wird an dem Geltungsbereich festgehalten. Bebauungspläne, die im Einklang mit dem Baugesetzbuch erlassen werden, bestimmen Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz). Das gilt auch dann, wenn ein Bebauungsplan die bisherige Rechtslage zum Nachteil bestimmter Grundeigentümer ändert. Wie bereits in der Begründung und eingangs dargelegt, wird mit dem Ausschluss der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten nur ein Teil der bisher nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässigen Nutzungen planungsrechtlich unzulässig. Die privaten Belange wurde mit den öffentlichen Belangen, der Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches, auf der Grundlage des § 9 Abs. 2a Baugesetzbuch abgewogen. Angesichts des Nicht-Vorhanden-Seins solcher Einzelhandelsbetriebe gibt es keinen Eingriff in eine derartige ausgeübte Nutzung. Ein Planungsschaden ist nicht erkennbar. Keine Planänderung Ausdruck vom: 18.04.2013 Seite: 6/7 2. Berliner Wasserbetriebe mit Schreiben vom 05.12.2012 STELLUNGNAHME ABWÄGUNG Im Geltungsbereich befinden sich Wasserversorgungsund Abwasserentsorgungsanlagen. Da mit dem Verfahren keine Festsetzung von Baugebieten erfolgt, wurde nicht geprüft, ob sich Anlagen im nichtöffentlichen Straßenland befinden und somit eine Sicherung erforderlich ist. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es ist richtig, dass eine Festsetzung von Baugebieten nicht beabsichtigt ist, sondern lediglich der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten. D.H. die Bebaubarkeit richtet sich weiterhin nach § 34 BauGB. Keine Planänderung 3. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C – Immissionsschutz, mit Schreiben vom 22.11.2012 STELLUNGNAHME ABWÄGUNG Durch die beabsichtigten Festsetzungen werden verkehrsverursachte Immissionen nicht berührt. Die Hinweise genommen. werden zur Kenntnis Keine Planänderung Ergebnis: Aus der öffentlichen Auslegung ergibt sich keine Veränderung der Zielstellung des Bebauungsplanes. Initiator: Bezirksamt , BzStR Stadt Ausdruck vom: 18.04.2013 Seite: 7/7