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Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Spandau XIX. Wahlperiode Vorlage - zur Beschlussfassung - Nr. 1469/XIX TOP Ursprung: Vorlage - zur Beschlussfassung Initiator: BzStR Röding Beratungsfolge: Datum Gremium /Sitzung 20.05.2015 BVV Beratungsstand 043/XIX(BVV) Verordnung über den Erlass der Veränderungssperre 5-86/62 für den Südhafen, die Grundstücke Tiefwerderweg 1, 5, 8, 13 und die Kleingartenanlage Tiefwerder, die Kleingartenanlage Ruhlebener Straße sowie die Grundstücke Am Oberhafen 1, 7, 12, 16, 17, 22, 24, 25, 31 sowie die Schulenburgstraße 24 und das Flurstück 208/2 in der Gemarkung Spandau, Flur 17 sowie einen Abschnitt der Schulenburgstraße für im Bezirk Spandau im Geltungsbereich des Entwurfs zum Bebauungsplan 5-86 Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz In Anlage beigefügt: Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 10.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan 5-86 Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre) Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: VERORDNUNG über die Verlängerung der Veränderungssperre 5-86/62 im Bezirk Spandau Vom 2015 Auf Grund des § 16 Abs. 1 und des § 17 Abs. 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748), in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) wird verordnet: §1 Die durch Verordnung vom 06. Mai 2014 (GVBL. S. 146) erlassene Veränderungssperre 586/62 wird um ein Jahr bis zum 04. Juni 2016 verlängert. VO_zB1.dot Ausdruck vom: 21.05.2015 Seite: 1/6 Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Spandau XIX. Wahlperiode §2 Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. §3 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. A. Begründung: Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 20. März 2012 die Aufstellung des Bebauungsplanes 5-86 beschlossen. Anlass der Planaufstellung Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 5-86 ist die Sicherung und Qualifizierung des Hafenstandortes und angrenzender Gewerbeflächen. Auf Grundlage der bestehenden Nutzungen und räumlichen Gegebenheiten ist hierzu die Entwicklung bzw. Fortschreibung der städtebaulichen Qualität des Gebiets und dessen planungsrechtliche Definition in einer verbindlichen Bauleitplanung erforderlich. Neben der Sicherung des Hafenstandortes werden ergänzend Flächen für eine Mischgebietsnutzung sowie Wohnbebauung ausgewiesen. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans 5-86 wird eine entsprechende Grundlage geschaffen, um die zu erwartenden wechselseitigen Spannungen in der Gebietskulisse (vorhandene Wohn-, Freizeit- und Gewerbenutzung) unter Abwägung der einzelnen Fachplanungen (Step Industrie und Gewerbe, Step Verkehr und Integriertes Wirtschaftsverkehrskonzept Berlin) planungsrechtlich zu steuern. Die bis zum Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung parallel geführten zwei Planungsvarianten (Varinate 1: Schwerpunkt in der Gliederung der Gewerbeflächen, Variante 2: ergänzende Mischgebietsnutzung sowie Wohnbebauung) hat sich in der Zusammenschau der immissionsrechtlichen Betrachtung und den städtebaulichen Erfordernissen die Entscheidung für den Bezirk ergeben, die Planvariante 2 im Verfahren weiter zu führen. Durch die Ziele des Bebauungsplans sollen langfristige Nutzungskonflikte insbesondere durch Lärmemissionen vermieden werden und eine ausreichende Planungssicherheit für die einzelnen Nutzungen gewährleistet werden. Gemäß des Flächenutzungsplans (FNP Berlin) ist eine naturräumliche Aufwertung westlich der Havel vorgesehen. Dort wird entlang der Uferkante ein übergeordneter Grünzug mit öffentlicher Zugänglichkeit angestrebt. Des Weiteren ist auf Grundlage des FNP die planungsrechtliche Sicherung von Kleingartenanlagen im Bebauungsplan dauerhaft vorgesehen. VO_zB1.dot Ausdruck vom: 21.05.2015 Seite: 2/6 Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Spandau XIX. Wahlperiode Beschreibung des Plangebietes und seines räumlichen Umfeldes Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 34,9 ha. Das Plangebiet ist geprägt durch gewerbliche Flächen und den Südhafen Spandau der von der Berliner Hafen – und Lagerhausgesellschaft mbH (BEHALA) betrieben wird. Nördlich der Schulenburgstraße liegen große Gewerbeflächen überwiegend brach. Entlang der Straße Am Oberhafen hat sich produzierendes und Dienstleistungsgewerbe angesiedelt, das aber zum Teil wieder aufgeben wurde. Die Gewerbeflächen zwischen Götelstraße und der Havel im Planbereich sind belegt mit kleinteiligen Gewerbebetrieben. Das nördliche Grundstück (Götelstraße 132/140) ist mit einer Tankstelle der Firma LAT und deren Verwaltungsgebäude bebaut. Das mittlere Grundstück (Götelstraße 124/130) liegt brach und ist von Ruderalvegetation besiedelt. Die südlichen Grundstücke, Götelstraße 118/122, sind mit einem Wohngebäude (vier Wohneinheiten), Verwaltungs- und Lagergebäuden in geschlossener Bauweise bebaut. Diese Grundstücke werden von einer Straßenbaufirma genutzt und beherbergen diverse Baucontainer, Bauwagen, Stahl T-Träger, Reifen und Teer-/Asphaltkocher. Das östliche Grundstück, Götelstraße 142/ 144, ist breitflächig mit Verbundsteinen gepflastert und wird von einem Grünstreifen gesäumt. Die Flächen entlang des Tiefwerderweges weisen freizeitorientierte Nutzungen auf. Bis auf eine kirchliche Nutzung (Adventkapelle) sind von der Ruhlebener Straße ausgehend Kleingärten vorhanden. Weiter südlich haben sich überwiegend wassersporliche Nutzungen angesiedelt. Über die Pichelsdorfer Straße vom Westen und über die Ruhlebener Straße vom Osten her, ist das Plangebiet an das Hauptverkehrsnetz angebunden. Der Geltungsbereich ist ca. 1,5 km vom Spandauer Zentrum entfernt. Die verkehrliche Erschließung mit dem ÖPNV erfolgt über den Bus 131. Die Grundstücke des Plangebietes befinden sich bis auf wenige Grundstücke am Tiefenwerderweg und der Götelstraße in privatem Eigentum. Planerische Ausgangssituation Der Flächennutzungsplan (FNP Berlin) stellt für den künftigen Geltungsbereich östlich der Havel des Bebauungsplanentwurfs 5-86 als Sonderbaufläche mit gewerblichem Charakter (Hafen) dar, wobei die Grundstücke am Tiefwerderweg als Grünfläche bzw. Grünfläche Kleingarten- dargestellt sind. Die Grundstücke entlang der Götelstraße sind als Gemischte Baufläche M2 mit einem Grünzug entlang der Havel dargestellt. Der Baunutzungsplan (BNP) weist den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-86 überwiegend als beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe III/3 aus, in der eine GRZ von 0,3 und eine BMZ von 3,6 zulässig ist. In Verbindung mit der Bauordnung von 1958 und den Überleitungsplan VIII-A von 1971 ist eine GRZ bis 0,5 im beschränkten Arbeitsgebiet zulässig. Für die westlich an das beschränkte Arbeitsgebiet angrenzenden Flächen entlang des Tiefwerderweges zwischen Ruhlebener Straße und Schulenburgstraße sowie dem hinteren Grundstücksteil des Grundstücks Am Oberhafen 12 weist der BNP allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe IV/3 und einer GRZ von 0,3 aus. VO_zB1.dot Ausdruck vom: 21.05.2015 Seite: 3/6 Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Spandau XIX. Wahlperiode Für die Teilfläche der Grundstücke Götelstraße 118/140 im Planbereich gilt der einfache Bebauungsplans VIII-B12, der hinsichtlich der Art der Nutzung die Inhalte des bestehenden Planungsrechts (Ausweisungen des Baunutzungsplanes: beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe III/3) in die aktuelle Baunutzungsverordnung (BauNVO) überleitet. Des Weiteren schließt der einfache Bebauungsplan über eine textliche Festsetzung Vergnügungsstätten aus. Beurteilung gemäß §§ 34 und 35 Baugesetzbuch (BauGB) Die nördliche Teilfläche der nördlich des Grundstücks Am Oberhafen 16 gelegenen Fläche sowie die angrenzende Fläche an der Ruhlebener Straße (Kleingartenanlage Ruhlebener Straße) weist der BNP als Nichtbaugebiet aus. Die planungsrechtliche Beurteilung über die Bebaubarkeit der Grundstücke richtet sich demzufolge nach den Entscheidungskriterien des § 34 BauGB oder den Anforderungen des § 35 BauGB. Aufgrund der örtlichen Situation handelt es sich bei den Flächen um einen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Bei der nördlichen Fläche auf dem Grundstück Am Oberhafen 24, die der BNP ebenfalls als Nichtbaugebiet ausweist, handelt es sich um eine Fläche, die im Bebauungs- und Nutzungszusammenhang steht und deshalb nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Sanierungsgebiet Spandau-Wilhelmstadt Der Senat von Berlin hat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes Wilhelmstadt (Veröffentlichung der Rechtsverordnung im GVBl am 31. März 2011) ein besonderes Planungs-, Steuerungs- und Finanzierungsinstrumentarium zur Verfügung gestellt bekommen, um eine Verbesserung der städtebaulichen Situation in der Wilhelmstadt zu erzielen. Die Grundstücke Götelstraße 118/140 des Planbereichs liegen im Sanierungsgebiet. StEP Industrie und Gewerbe Im Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe ist der Südhafen Spandau in der räumlichen Entwicklung des gewerblichen Bereichs als Hafen mit der Entwicklung als Güterverkehrssubzentrum dargestellt. In diesem Zusammenhang ist für den Bereich das Integrierte Wirtschaftsverkehrskonzept Berlin (Stand 2005) von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz zu nennen. Es sieht eine effiziente und stadtverträgliche Gestaltung der Transporte von Waren, Gütern und Reststoffen vor. Wohnbauflächenpotenziale im Bezirk Spandau Zur Identifizierung von Wohnbauflächen und -potenzialen in Spandau hat der Bezirk eine Wohnbauflächenpotenzialstudie in Auftrag gegeben. Im bezirklichen Konzept (Stand: September 2014) sind Flächen im Bereich der Straße Am Oberhafen als langfristige Potenzialflächen mit der Empfehlung Geschosswohnen/Stadtquartier enthalten. Wesentlicher Inhalt des Bebauungsplanes Mit dem Bebauungsplan 5-86 sollen Gewerbegebiete, ein Mischgebiet und nördlich der Straße Am Oberhafen ein allgemeines Wohngebiet mit einer kleinen Mischgebietsfläche festgesetzt werden. Des Weiteren sind Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingarten und ein öffentlicher Grünzug mit Zuwegung entlang der Havel sowie eine Fläche für Versorgungsanlagen (BWB) und Straßenverkehrsflächen vorgesehen. VO_zB1.dot Ausdruck vom: 21.05.2015 Seite: 4/6 Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Spandau XIX. Wahlperiode Erforderlichkeit der Sicherung der Bauleitplanung Rechtliche Voraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist, dass die in Gang gesetzte hoheitliche Planung der Sicherung bedarf. Dies gilt unabhängig der verworfenen Variante. Durch den Bebauungsplan sollen nämlich insbesondere Nutzungskonflikte durch Lärmemissionen geklärt und zukünftig vermieden werden, um eine ausreichende Planungssicherheit für die einzelnen Nutzungen gewährleisten zu können. Ein Sicherungsbedürfnis besteht, da die Planung durch konkrete bauliche Anfragen und Anträge der inhaltlichen Zieldefinition entgegenstehen würde. Die Notwendigkeit, Maßnahmen zur Sicherung der verbindlichen Bauleitplanung für den Großteil der Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans zu ergreifen, wird durch den Sachverhalt begründet, dass ohne die im Auftrag gegebene schalltechnische Untersuchung eine abschließende planungsrechtliche Beurteilung der baulichen Anfragen und Anträge im Sinne der Konfliktvermeidung und Bewältigung nicht möglich ist. Der zwischenzeitlich vorliegende Entwurf der schalltechnischen Untersuchung lässt erkennen, dass eine haffenaffine gewerbliche Nutzung im Oberhafen nicht sinnvoll möglich ist. Eine angemessene Lärmkontingentierung der Flächen bzw. deren Aufteilung, ist unter Berücksichtigung der plangegebenen Vorbelastung zu klären. Der Abstimmungsprozess mit der Berliner Hafen- und Lagerhausgesellschaft mbH (BEHALA) wird geführt, damit die Geräuschemissionen der zulässigen Betriebe und Anlagen im Planbereich von Kontingenten soweit geregelt werden können, wie es für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den angrenzenden Gebieten geboten ist. Da zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch keine Aussagen darüber getroffen werden kann, mit welcher Ausrichtung und in welcher Höhe die Lärmkontingente festzusetzen sind, bleibt die Entwicklungsperspektive für die gewerbliche Nutzung abschließend zu klären. Eine Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich ist erforderlich. Aus dem Geltungsbereich der Veränderungssperre wurden die Flächen herausgenommen, die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen und die landeseigenen Flächen. Die Sicherung ist hier bereits gegeben. Durch den Ablauf der Zurückstellung der Entscheidung zum Antrag auf Verlängerung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer Lagerhalle im Oberhafen (s.u.) und den daran anhängigen Widerspruchsverfahren, ist es erforderlich eine Veränderungssperre zu erlassen bzw. nunmehr zu verlängern. Das Widerspruchsverfahren liegt der zuständigen Widerspruchsbehörde (SenStadtUm IIE) zur Entscheidung vor. Geltungsdauer der Veränderungssperre, Verfahrenshinweise Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 5-86 wurde mit Bescheid vom 04. Juni 2013 eine Zurückstellung der Entscheidung zum Antrag auf Verlängerung einer Baugenehmigung nach § 15 BauGB für die Dauer von 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides, ausgesetzt. VO_zB1.dot Ausdruck vom: 21.05.2015 Seite: 5/6 Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Spandau XIX. Wahlperiode Zur Sicherung der Planung hat das Bezirksamt Spandau die Verordnung der Veränderungssperre 5-86/62 vom 06. Mai 2014 erlassen und im Gesetz- und Verordnungsblatt am 28. Mai 2014 auf Seite 146 veröffentlicht. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der vorläufigen Untersagung des Vorhabens über den Antrag anzurechnen ist. Die eingereichten Bauvorlagen wurden dem Antragsteller zurückgegeben. Auf Grund des Verfahrensstandes - Vorbereitung der Behördenbeteiligung - ist zur Sicherung der Planung die Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr – bis zum 04. Juni 2016 – gemäß § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB geboten. Dem Ausschuss für Stadtentwicklung wird in seiner Sitzung am 05. Mai 2015 die Absicht zum Erlass der Veränderungssperre 5-86/62 zur Kenntnis gegeben. B. Rechtsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692) C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Für das Land Berlin entstehen Kosten in Zusammenhang mit erforderlichen Gutachten im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens. Die Kosten der Gutachten wurden aus Haushaltsmitteln (Kapitel 4610, Titel 89331 und Kapitel 4200, Titel 52610) veranschlagt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Gutachtermittel zusätzlich zu den Haushaltsmitteln des Stadtentwicklungsamtes ggf. über den sonstigen Bezirkshaushalt bzw. die „Sonderzuweisung Wohnungsbau“ generiert werden müssen. Berlin-Spandau, den 04.05.2015 Das Bezirksamt Kleebank Bezirksbürgermeister VO_zB1.dot Röding Bezirksstadtrat Ausdruck vom: 21.05.2015 Seite: 6/6