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Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin III. Wahlperiode Ursprung: Mündliche Anfrage Initiator: DIE LINKE, Assatzk, Mirko Beratungsfolge 22.06.2011 Gremium BVV Sitzung Drs. Nr.: DS/2292/III Erledigungsart 042/III-BVV beantwortet Mündliche Anfrage Betr.: Bauantrag VIVICO (B-Plan V-3 / MK 7) Hier: Fristen, Genehmigungsfähigkeit und generelle Planungsziele Ich frage das Bezirksamt: 1. Wann ist der Bauantrag eingegangen und sind die Unterlagen vollständig? 2. Ist der eingereichte, gegenwärtige Bauantrag genehmigungsfähig? (Wenn ja – wann und in welchen Fristen wird er genehmigt? Wenn nein – welche Gründe liegen für die Ablehnung vor bzw. müssen noch geprüft werden?) 3. Wurden nach Auffassung des Bezirksamts generelle Planungsziele und textliche Festsetzungen mit dem Bauantrag eingehalten (grundsätzlicher Wohnungsanteil von 20 Prozent, Wohnungen ab einer Höhe von 63,0 m über NHN; Entwicklung eines lebendigen Quartiers für Wohnen, Einkaufen, Freizeit) oder wurden sie verletzt? Zusatzfrage 1. Auf wieviel Millionen Euro belaufen sich die Schadensersatzforderungen des Eigentümers bzw. Bauherren des im Januar 2004 festgesetzten Bebauungsplans V-3 gegenüber dem Bezirksamt insgesamt, seinen Baufeldern im Einzelnen und insbesondere auf dem Baufeld MK 7, wenn das Bezirksamt dem Bürgerbegehren „Spreeufer für Alle!“ bzw. der DS 2252/III (Traufhöhe 22 Meter) folgen würde? Beantwortung: Herr Dr. Schulz Zu Frage 1: Der Bauantrag ist am 27.05.2011 eingereicht worden. Im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Prüfung fehlte dann noch ein Antrag auf Befreiung von festgesetzten Oberkante des Hochhauses. Dieser Antrag auf Befreiung ist dann am 14.06.2011 nachgereicht worden. Zwischenzeitlich ist auch eine Bauvorbescheidsanfrage gestellt worden, aber bezogen auf den Bauantrag ist mit der Nachreichung vom 14.06. der Bauantrag vollständig und prüffähig. Zu Frage 2: Der Antrag, der nun vorliegt, enthält im Wesentlichen die Festsetzung des Bebauungsplans V-3 und deshalb derzeit planungsrechtlich, bauplanungsrechtlich eine grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit erkennbar. Über die Anträge, die die Befreiung betreffen und damit verbundene Änderung, werden dann noch in weiteren Verfahren zu entscheiden sein. Der Fachbereich Stadtplanung hat innerhalb von einer Frist von einem Monat die städtebauliche Stellungnahme zu bearbeiten. Falls Nachreichungen erforderlich sind, wird dann für den Zeitraum der Nachreichung diese Frist entsprechend ausgesetzt. Zu Frage 3: Der Bebauungsplan V-3 regelt die Zulässigkeit des Wohnens in den einzelnen NKs. Die Gesamtverpflichtung zur Errichtung liegt bei 56.000 m² Wohnen auf dem gesamten Areal. Eine Verpflichtung zur Unterbringung von Wohnen in jedem einzelnen Baufeld besteht nicht. Zu Nachfrage 1: Also ich denke, da will ich zitieren aus dem Schreiben der Vivico an den Fraktionsvorsitzenden Herr Grüning im Abgeordnetenhaus, dass wir bei der Frage, wie Schadensersatzforderungen sind, nun nicht unbedingt Argumente sozusagen der Gegenseite hier vortragen sollten, uns daran orientieren sollten, die ist natürlich interessengeleitet. Da schreibt zu diesem Thema Herr Thomsen: „Zudem füge ich Ihnen, also Herrn Ratzmann, eine Stellungnahme des Rechtsanwaltsbüros Nöhr LLP hinsichtlich der Schadensersatzansprüche der AEG bei. Auch diese wurden auf Anfrage der Fraktion von SPD und Die Linke erstellt und verteilt.“ Also das finde ich wirklich etwas befremdlich, dass sie sozusagen bei der Gegenseite sich die Argumente bestellen und bearbeiten lassen, wie sie dann hier Politik machen wollen. Ich würde mich gerne auf Schätzungen einlassen, die wir als Bezirksamt gemacht haben, auch machen mussten, nämlich im Vorfeld zu dem Bürgerentscheid, da erinnern Sie sich, dass wir dort einen bestimmten Betrag kumulativ dargestellt hatten, was an Schadensersatzforderung auftreten könnte, wenn sozusagen 1:1 die Forderung des Bürgerentscheids und des Bürgerbegehrens zu dem Zeitpunkt umgesetzt werden würden. Wir haben dabei folgendes Verfahren gemacht und ich denke, das ist jetzt eine wirklich nur erste Näherung und nageln Sie mich bitte nicht auf den Betrag fest, aber ich will Ihnen sozusagen mal das Verfahren deutlich machen, das wir damals angewendet hatten für eine Hochschätzung Wir haben dabei die Fläche von dem Bebauungsplan V-3, das ist der Anschutz-Bebauungsplan, und den Geltungsbereich, also die Fläche von dem Postareal, das ist das Nachbarareal, mit dazugenommen, das ist V-83. Das ist eine Größenordnung insgesamt als Fläche von 146.000 m². Die haben eine durchschnittliche GFZ von 5,0. Daraus ergibt sich ein Baulandwert von 136 Mio. EUR. So, jetzt haben wir mal gerechnet damals, dass wir 22 m nur haben. Es war ja eine Forderung schon aus dem Bürgerentscheid und vom Bürgerbegehren und stand für den Bürgerentscheid dann an. Legt man jetzt sozusagen auf beide Flächen 22 m zugrunde, da kommt man auf eine mittlere GFZ von 3,4. Die würde ich jetzt wieder auf die Baulandwerte umrechnen, dann komme ich auf 105 Mio. EUR. Jetzt stelle ich die gegenüber 136 Mio. EUR zu den 105 Mio. EUR bei 22 m Höhe, dann kriegt man einen Delta von 31 Mio. EUR. Jetzt betrachte ich mir mal die Flächen, jetzt wirklich in erster Näherung von dem Anschutz-Areal zu dem Post-Areal, dann hat das Anschutz-Areal etwa 2/3 der Gesamtfläche. Das würde bedeuten bei dieser Betrachtung, bei dieser ersten Näherung, dass dort eine Schadensersatzforderung von 20 Mio. EUR etwa auftauchen würde. In erster Näherung. So, dann wäre noch zu betrachten die Rückzahlung der GA-Mittel ja oder nein. Die GA-Mittel haben überhaupt keinen inhaltlichen Zusammenhang. Herr Kollege, vielleicht sollten Sie sich da auch als Finanzstadtrat vielleicht konzentrieren. Die haben überhaupt keinen Zusammenhang zu der Baudichte, aber zu der Art der Nutzung. Das heißt, wenn dort Wohnen käme, was ja verschiedentlich von Ihnen auch aufgerufen worden ist, dann würden wir sofort gefährden vergaberechtlich die Ausweisung dieser Gemeinschaftsaufgabe Mittel, die dort verbraucht und verbaut worden sind, weil die ausschließlich im Zusammenhang mit benachbarten gewerblichen Nutzungen umgesetzt werden können, denn die sind eine spezielle Form von Wirtschaftsförderung und nicht von Wohnungsförderung. Also das dürfte ausscheiden. Dann gibt es noch den Blick auf den städtebaulichen Vertrag und den Ausgleichsbetrag, den wir dort vereinbart haben und den wir verwendet haben zum Aufkaufen, Herrichtung der Parks zwischen der Eastside-Gallerie und der Spree. Es gibt einen bestimmten, hinsichtlich der Baudichte in der Baunutzungsverordnung eine Obergrenze bezogen auf die jeweiligen Gebietstypen. Und die Bau-NVO sagt, wenn dieser Richtwert bezogen auf diese Gebietsausweise überschritten wird, dann kann die Kommune, der Planungsträger einen Ausgleich verlangen. Aber der Ausgleich ist nicht linear sozusagen zu den GFZ-Übersteigerung dieser Richtwerte. Das heißt, der ist so nicht bestimmt worden und würde sozusagen auch bei einer baudichten Verringerung nicht sozusagen auch linear zurückgerechnet werden kann, weil auch bei der Verringerung, ich sagte schon bei der durchschnittlichen GFZ von 3,4 würden wir auch noch sozusagen knapp über dem Richtwert liegen. Man muss allerdings dazu sagen, dass wir bei dieser Betrachtung von dem Gesamtgebiet 31 Mio. damals für die Berechnung des Bürgerentscheids nicht mitberücksichtigt haben noch zwei andere Sachverhalte. Das Baugesetzbuch, das Schadensrecht, das ist einmal der § 39, der praktisch Vertrauensschaden beschreibt und der § 95, Entschädigung für Rechtsverlust, wenn das Baurecht, das Bauplanungsrecht dort geändert werden würde. Das können wir im Moment nicht seriös hochrechnen und es wird auch keine seriöse Hochrechnung, wenn ich jetzt von einem Anwalt, sozusagen von Vivico oder Anschutz da eine Zahl bekommen würde. Das ist sozusagen der Bereich, der am heftig umstrittensten ist, wenn es dann vor dem Gericht ausgetragen wird. Also insoweit könnte sich das um einen Betrag von 20 Mio. + X handeln. Auf einen Punkt möchte ich allerdings noch mal hinweisen: Zurecht ist von Herrn Dr. Stöß darauf hingewiesen worden, dass man nicht einfach so einen Bebauungsplan ändern kann, jetzt unabhängig von den rechtlichen Folgen, sondern dafür eine städtebauliche Begründung notwendig ist. Und diese städtebauliche Begründung tatsächlich städtebauliche Argumente heranziehen muss. Dann muss ich Ihnen allerdings sagen, ich habe mir heute auch noch mal die Zeit genommen, dass ich in den SPD, also Veröffentlichung geschaut habe von 2008 und da muss ich Ihnen wirklich sagen, da wird man auf jeden Fall fachlich fündig. Wie Sie sozusagen damals, gerade auch Anschutz-Areal, städtebaulich in Grund und Boden gemacht haben, das wimmelt von städtebaulichen qualitativ hochwertigen Argumenten für den Bauplanungsentwurf. Im Übrigen sind viele der Presseerklärungen unterschrieben von dem damaligen Kreisvorsitzenden, Herr Dr. Stöß. Herr Assatzk: Vielen Dank für die Erläuterungen. Ich habe eine Nachfrage zu dem Problem Wohnanteil MK7. Wie kommentieren Sie dann die Festlegung, die im städtebaulichen Vertrag festgehalten sind, dass in den Teilen des Kerngebietes MK7 grundsätzlich ein durchschnittlicher Wohnanteil von 20% angestrebt wird und in den textlichen Festlegungen steht, in dem Teil des Kerngebiets MK7 sind entlang der Linie H2H5 Wohnungen ab einer Höhe von 63 m über normal hoch allgemein zulässig. Zu Nachfrage 2: Das war ja gerade meine Ausführung, in den einzelnen MKs nicht baufelderscharf, aber den MKs sind die Wohnanteile festgehalten worden. Das gleiche gilt auch für den großflächigen Einzelhandel, also für diese beiden Festsetzungen, aber nicht für die einzelnen Baufelder. Herr Dahl: Wann könnte den frühstens eine Veränderungssperre von Ihnen dann erlassen werden, um das Bauvorhaben zurückzustellen? Zu Nachfrage 3: Das werde ich gleich bei der nächsten mündlichen Anfrage beantworten. Sie zielt ja genau darauf ab. Frau Kapek: Ich frage das Bezirksamt, gibt es in Bezug auf die hier zitierten Daten, die ja ganz offensichtlich in Auftrag gegeben wurden von zwei Fraktionen, eine eigene Überprüfung durch das Bezirksamt oder werden hier Vermutungen der Gegenpartei in den luftleeren Raum gestellt? Zu Nachfrage 4: Es gibt eine schriftliche Anfrage von der SPD, auch wenn das kritisch gesehen wurde, dass sie sehr spät noch mal um Fristverlängerung gebeten wurde, aber das Bezirksamt hat mit der Fristverlängerung auch darauf hingewiesen, dass wir nächste Woche die Beantwortung machen werden und das wird natürlich auch das Ergebnis sein, etwa einer genaueren Berechnung. Also im Moment gibt es sozusagen die Betrachtung mit den durchschnittlichen GFZ-Zahlen, die ich Ihnen vorgetragen hatte. Friedrichshain-Kreuzberg, den 24.06.11 DIE LINKE Herr Assatzk, Mirko (Antragsteller/in, Fragesteller/in bzw. Berichterstatter/in)