Anlage 3 - Vorentwurf Textliche Festsetzungen.pdf

Anlage 3 zu GD 181/14 Planbereich Plan Nr. 240 23 Stadt Ulm Stadtteil Ermingen Bebauungsplan „Allewind – Greut, 1. BA“ Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf Stand: 01.07.2014 Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan: Ermingen "Allewind – Greut, 1. BA" GESETZLICHE GRUNDLAGEN DIESES BEBAUUNGSPLANES SIND: DAS BAUGESETZBUCH (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) zul. geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954) DIE BAUNUTZUNGSVERORDNUNG (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) zul. geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) DIE LANDESBAUORDNUNG (LBO) i.d.F. vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416) zul. geändert durch Gesetz vom 03.12.2013 (GBl. S. 389,440) DIE PLANZEICHENVERORDNUNG (PlanzV90) i.d.F. vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58) zul. geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBI. I S. 1509) 1. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN (§ 9 BauGB und BauNVO) 1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 Abs. 1 Ziffer 1 BauGB i.V.m. §§ 1-15 BauNVO) 1.1.1. Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) WA 1.1.2. Die unter § 4 Abs. 3 aufgeführten Ausnahmen sind, mit Ausnahmen sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, nicht Bestandteil des Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 6 Ziffer 1 BauNVO) 1.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 Abs. 1 Ziffer 1 BauGB i.V.m. §§ 16 - 21 a BauNVO) 1.2.1. 0,35/0,4 1.2.2. II 1.2.3. 9,5 Grundflächenzahl (GRZ) siehe Einschrieb Nutzungsschablone Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze Gebäudeoberkante in Meter als Höchstgrenze (§ 16 Abs. 2 und 4 BauNVO) 1.2.4. Die Gebäudeoberkante wird als relatives Maß zum Bezugspunkt definiert. Bezugspunkt ist bei bergseitig angrenzender Erschließungsstraße die Höhe der Verkehrsfläche in der Gebäudemittelachse, bei talseitig angrenzender Erschließungsstraße das natürliche Gelände in der Mitte der Gebäudewand talseitig. Dies ist durch den Geländeschnitt eines vermessungstechnischen Sachverständigen nachzuweisen. Erläuterungsskizzen 1.3. BAUWEISE (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) 1.3.1. 1.3.2. 1.4. O offene Bauweise nur Einzelhäuser zulässig ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 1.4.1. 1.4.2. Baugrenze Stellplätze, überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 1.5. HÖCHSTZULÄSSIGE ZAHL DER WOHNUNGEN (§9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 1.5.1. 2 WE Je Wohngebäude sind maximal 2 Wohneinheiten zulässig. 1.6. VERKEHRSFLÄCHEN (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 1.6.1. Öffentliche Straßenverkehrsfläche 1.6.2. Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Verkehrsberuhigter Bereich 1.6.3. Gehweg / Feldweg 1.6.4. Verkehrsgrün als Bestandteil von Verkehrsanlagen 1.6.5. Zufahrtsverbot, Bereich ohne Ein- und Ausfahrt 1.7. FLÄCHEN FÜR VERSORGUNGSANLAGEN (§ 9 Abs.1 Nr.12 BauGB) 1.7.1. 1.8. Zweckbestimmung: Elektrizität ÖFFENTLICHE GRÜNFLÄCHEN (§ 9 Abs.1 Nr.15 BauGB) 1.8.1. Öffentliche Grünfläche 1.9. FLÄCHEN ODER MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ; ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON BODEN, NATUR UND LANDSCHAFT (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 1.9.1. Zisternen Das von Dachflächen und befestigten Hofflächen anfallende unschädliche Niederschlagswasser ist in Zisternen zu sammeln. Die Zisternen müssen einen Rückhaltewasseranteil bereit halten können. Der Rückhalteanteil, bemessen mit mindestens 3 m³ muss sich selbst entleeren, damit der Rückhalteraum für den nächsten Regen bereitsteht. Ein Notüberlauf an den Mischwasserkanal ist herzustellen. Brauchwassernutzung ist gewünscht. 1.9.2. Anforderungen an Oberflächen, Versickerung Flächen für das Parken von Fahrzeugen, sowie sonstige befestigte Flächen auf dem Baugrundstück (Garagenzufahrten etc.) dürfen nur mit wasserdurchlässigen Belägen befestigt werden (z. B. Schotter, Schotterrasen, Rasengittersteine, Pflaster mit 3 cm Fuge). Der nicht versickerbare Rest ist über Notüberläufe dem Mischwasserkanal zuzuführen. 1.9.3. Niederschlagswasser von öffentlichen Verkehrsflächen Das Niederschlagswasser der öffentlichen Verkehrsflächen ist nach Möglichkeit über straßenbegleitende Versickerungsflächen mit einer mind. 30 cm mächtigen belebten Bodenschicht zu versickern. Der nicht versickerbare Rest ist über Notüberläufe dem Mischwasserkanal zuzuführen. 1.10. LEITUNGSRECHT (§ 9 Abs.1 Nr.21 BauGB) 1.10.1. 1.10.2. Mit einem zugunsten der EBU (Entsorgungs-Betriebe der Stadt Ulm) zu belastende Fläche. Auf den Flächen für Leitungsrechte sind bauliche Anlagen aller Art, Bäume und tiefwurzelnde Sträucher unzulässig. Beim Anpflanzen von Bäumen ist zu Leitungsrechten ein Mindestabstand von 2 m einzuhalten. Nach der Leitungsverlegung sind auch leitungsgefährdende Änderungen des Bodenniveaus unzulässig. 1.11. ANPFLANZEN UND ERHALTEN VON BÄUMEN UND STRÄUCHERN (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB) 1.11.1. Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen und dem dauerhaften Unterhalt von Bäumen, Sträuchern, und sonstigen Bepflanzungen. Innerhalb der mit Planzeichen abgegrenzten Fläche sind Feldgehölzstreifen mit einzelnen Überhältern zu pflanzen. Zwischen den Gehölzgruppen sind artenreiche Wiesenflächen anzulegen. Geeignete Gehölze sind mittelgroße Bäume (Bäume II. Ordnung, Höhe bis max. 15 m): Feld-Ahorn, Birke, Erle, Vogel-Kirsche, Trauben-Kirsche, FeldUlme. Sträucher: Haselnuss, Hartriegel, Schlehe, Heckenkirsche, Gemeiner Schneeball, Holunder, Hainbuche, Weißdorn. 1.11.2. Auf den privaten Grundstücken ist je angefangene 250 m² Grundstücksfläche ein Laubbaum der folgenden Arten zu pflanzen: Hochstamm-Obstbäume: Apfel, Birne, Kirsche, Quitte, Mirabelle, Vogelbeere, Eberesche, Mehlbeere. 1.12. FLÄCHEN FÜR AUSGLEICHSMASSNAHMEN (§ 9 Abs. 1 a BauGB) 1.12.1. Externe Ausgleichsfläche auf dem Flurstück 520 der Gemarkung Ermingen. Als Fläche für Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans werden den im Plangebiet ausgewiesenen Bauflächen gemäß § 9 Abs. 1a BauGB 7.702 m² auf dem Flurstück 520 der Gemarkung Ermingen zugeordnet. Diese Fläche wird dem städtischen Ökokonto entnommen. Dabei wird ein Teil der Fläche 024er (Flurstück 520, Gemarkung Ermingen) herangezogen. Die kompensatorisch wirksame Fläche beträgt 7.702 m². Der Aufwertungsfaktor wird mit 2 angesetzt. Die ehemals ackerbaulich genutzte Fläche wurde mit Mischwald aufgeforstet. 1.12.2. Umlegung der Kompensationskosten Für die Durchführung der zugeordneten Kompensationsmaßnahmen werden gemäß § 135 a Abs. 3 BauGB i. V. m. der Satzung der Stadt Ulm zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach §§ 135 a-c BauGB vom 20.05.1998 Kostenerstattungsbeiträge erhoben. 100 % der Kompensationskosten sind zu 66,39 % den Wohnbaugrundstücken, zu 33,40 % den Erschließungsanlagen und zu 0,21 % der Versorgungsfläche zuzuordnen. Eine Aufschlüsselung des Verteilmaßstabs enthält die Begründung. 1.13. SONSTIGE FESTSETZUNGEN DURCH PLANZEICHEN 1.13.1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes (§ 9 Abs. 7 BauGB) 1.13.2. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen (§ 1 Abs. 4 Nr.2 BauVNO) 1.14. NUTZUNGSSCHABLONE Art der baulichen Nutzung Anzahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze Grundflächenzahl (GRZ) Geschossflächenzahl (GFZ) Bauweise Max. Zahl der Wohneinheiten je Gebäude 2 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN (§ 74 LBO-BW) 2.1 Dachgestaltung Zulässig sind Sattel-, Flach- und Pultdächer. Dächer aus kupfer-, zink- oder bleigedecktem Metall sind mit Ausnahme beschichteter Metalldächer und solche mit feuerverzinntem Kupferblech nicht zulässig. Flachdächer sind mit gras- oder pflanzenbewachsenen Erdschichten zu versehen, sofern sie nicht als Dachterrassen genutzt werden. 2.2 Garagen Garagen sind in Farbwahl und Dachform gestalterisch an das Hauptgebäude anzupassen oder baulich zu integrieren. 2.3 Freifläche Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind landschaftsgärtnerisch anzulegen. Ausgenommen hiervon sind die Flächen für Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen. 2.4 Einfriedungen Zugelassen sind Einfriedungen bis max. 1,50 m Gesamthöhe. Der Abstand vom Boden muss 10 cm betragen. Mauern und Sockelmauern sind nicht zugelassen. 2.5 Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen sind bis max. 1,00 m zur Schaffung von wohnungsbezogenen Freiräumen und Wohnungszugängen zulässig. An den Grundstücksgrenzen sind niveaugleiche Geländeübergänge herzustellen. Darüber hinausgehende Aufschüttungen oder Abgrabungen können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegen stehen. 3 3.1 3.2 HINWEISE Geplante Grundstücksgrenze (unverbindlich) Führung von Versorgungsanlagen und Versorgungsleitungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) Oberirdische Versorgungsanlagen und –leitungen Die bestehende Mittelspannungsfreileitung soll im Rahmen der Erschließungsplanung unterirdisch neu verlegt werden. 3.3 Zu diesem Bebauungsplan wird ein Umweltbericht verfasst. Dieser enthält über die Festsetzungen dieses Bebauungsplans hinausgehende Aussagen, Hinweise und Empfehlungen, die bei der Realisierung der Bauvorhaben berücksichtigt werden sollen. 3.4 Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens ist ein Freiflächengestaltungsplan zum jeweiligen Bauantrag einzureichen. 3.5 Bodenschutz (§ 202 BauGB) Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Änderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Nicht belasteter Erdaushub hat, nach Ober- und Unterboden getrennt, im Plangebiet zu verbleiben und ist für landschaftliche Geländemodellierungen wie Böschungen und Mulden wiederzuverwenden bzw. einzubauen. Für den im Plangebiet nicht verwendbaren Bodenaushub ist die Verwertung an anderer Stelle nachzuweisen (Verwertungskonzept). Sollte im Zuge von Erdarbeiten archäologische Fundstellen (z.B. Mauern, Gruben, Brandschichten o.ä.) angeschnitten oder Funde gemacht werden (z.B. Scherben, Metallteile, Knochen), ist das Regierungspräsidium Tübingen, Ref. 26 – Denkmalpflege, Fachbereich Archäologische Denkmalpflege, unverzüglich zu benachrichtigen. Auf § 20 DSchG wird verwiesen.