Daten
Kommune
Ulm
Dateiname
Anlage 4 - Vorentwurf Begründung.pdf
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186 kB
Erstellt
12.10.15, 21:54
Aktualisiert
27.01.18, 10:09
Stichworte
Inhalt der Datei
Anlage 4 zu GD 181/14
Stadt Ulm Stadtteil Ermingen
Bebauungsplan
„Allewind – Greut, 1. BA“
Begründung zum Bebauungsplan Vorentwurf
A. Städtebaulicher Teil
B. Umweltbericht
Ulm, 01.07.2014
Bearbeitung: IBG
Planbereich
Plan-Nr.
240
23
A Städtebaulicher Teil
1.
Verfahrensablauf
Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist das Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F.
der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz
vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
Das Planverfahren wurde mit Aufstellungsbeschluss vom ………………… eingeleitet (siehe
Amtsblatt Nr. ..... vom …………………).
Die Öffentlichkeitsbeteiligung mit öffentlicher Darlegung und Erörterung hat gemäß der
Bekanntmachung im o.g. Amtsblatt stattgefunden.
Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte gemäß der Bekanntmachung im
Amtsblatt Nr. ... vom …………………).
2.
Inhalt des Flächennutzungsplanes
Der verbindliche Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Ulm (siehe Amtsblatt
Nr. 37 vom 16.09.2010) stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes geplante
Wohnbauflächen dar. Der Bebauungsplan wird somit aus dem Flächennutzungsplan
gemäß § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt.
3.
Anlass der Planung
Aufgrund des anhaltenden Bedarfs nach Einfamilienhäusern im Ulmer Umland sollen im
Stadtteil Ermingen nördlich der entlang der Kreisstraße Allewind K9905 bestehenden
Wohnbebauung weitere Grundstücke für Wohnbauzwecke zur Verfügung gestellt werden.
Entsprechend der bestehenden Nachfrage werden für die Zielgruppe der „jungen
Familien“ Bauplätze für Einfamilienhäuser vorgesehen. Dabei soll den künftigen Bauherren
ein angemessener Spielraum zur individuellen Gestaltung ihrer Bauvorhaben gelassen
werden.
Grundlage für die geplante Siedlungsentwicklung ist das städtebauliche Konzept - Wohnen
in Ermingen „Greut“ – vom Oktober 2013. Durch den Bebauungsplan „Allewind – Greut, 1.
BA“ soll die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung des 1. Bauabschnitts
geschaffen werden.
4.
Angaben zum Bestand
Das ca. 3,3 ha große Plangebiet liegt am südwestlichen Ortsrand von Ermingen. Es ist im
Norden und Westen von Ackerflächen umgeben. Südlich sowie östlich grenzt eine
Wohnbebauung an das geplante Baugebiet an. Derzeit werden die Flächen noch
ackerbaulich genutzt.
Der räumliche Geltungsbereich umfasst folgende Grundstücke: Flurstück Nr. 255/1, 255/2
und 276, sowie Teilflächen der Flst.Nr. 237, 254, 255, 272, 273, 274, 275, 277, 487, 493, 494,
498, 499 und 500 der Gemarkung Ulm, Flur Ermingen.
Begründung mit Umweltbericht
5.
Planinhalt
5.1.
Planungsziel
Mit dem Bebauungsplan „Allewind – Greut, 1. BA“ soll ein angemessen verdichtetes
Baugebiet mit einer individuellen Einzelhausbebauung geschaffen werden. Zielgruppe sind
besonders jüngere Familien. Es sind 31 Bauplätze für Einfamilienhäuser vorgesehen.
Große Qualität bieten die unmittelbare Nähe zur Natur sowie der kurze Weg ins
Stadtzentrum von Ulm.
5.2.
Art der baulichen Nutzung
Mit der Ausweisung der Baufläche als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO
wird gewährleistet, dass das Gebiet vorwiegend dem Wohnen dient.
Als Ausnahmen können nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden. Zur
Sicherung des gewünschten Gebietscharakters und einer angemessenen Nutzung des
Baugebietes sind keine weiteren Ausnahmen vorgesehen.
Die Zahl der Wohneinheiten ist auf höchstens zwei Wohnungen pro Wohngebäude
beschränkt. Dies entspricht dem Ziel privatgenutzten Wohnraum für Familien zu schaffen.
5.3.
Maß der baulichen Nutzung
Zum einen ist es Ziel eine hohe Formenvielfalt und eine individuelle Baufreiheit zu
ermöglich, zum anderen soll die Neubebauung eine Ortsrandabrundung schaffen. Es gilt
den Charakter der bestehenden Bebauung aufzunehmen sowie einen harmonisch
gestalteten Übergang zur freien Landschaft zu schaffen. Hierfür wird ein ausreichendes
Maß der baulichen Nutzung wie folgt definiert:
Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 soll eine maximale Ausnutzung des gegebenen
Baufensters ermöglichen. Lediglich bei den drei größer dimensionierten Grundstücken im
Nord-Osten wird von der Obergrenze abgewichen und eine GRZ von 0,35 festgesetzt. Dies
soll für das Baugebiet unangemessen große Baukörper verhindern.
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse von maximal 2 Geschossen verfolgt das Ziel, sich an
der umliegenden Bebauung zu orientieren und ein harmonisches Gesamtbild zu erreichen.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe von 9,5 Meter soll die Höhenentwicklung der
Gebäude in einem vernünftigen Rahmen zulassen.
5.4.
Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Bezugnehmend auf die umliegende Bebauungsstruktur und im Sinne einer aufgelockerten
Bebauung am Ortsrand sind ausschließlich Einzelhäuser und eine offene Bauweise
zulässig.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mit Baugrenzen gem. der zeichnerischen
Darstellung festgelegt. Neben dem Mindestabstand von 2,5 Meter sind in Richtung
Erschließungsanlagen teilweise großzügigere Abstände festgelegt.
5.5.
Garagen und Stellplätze
Vorwiegend aus gestalterischen Gründen, aber auch um die Grundstücksflächen effizient
durch eine kompakte Bauweise zu nutzen, sind Garagen in das Hauptgebäude zu
integrieren oder gestalterisch an das Hauptgebäude anzupassen. Im Sinne einer flexiblen
Ausnutzung des gesamten Grundstücks sind Stellplätze, Carports und Garagen auch
außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Begründung mit Umweltbericht
5.6.
Festsetzungen über die Gestaltung
Um zukünftige Bauherren in Ihren Vorstellungen und Wünschen nicht einzuschränken,
werden Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung auf ein Mindestmaß begrenzt. Gewährleistet
werden soll dennoch, dass die gestalterischen städtebaulichen Ziele der Planung erreicht
werden.
Als Dachformen sind Sattel-, Flach- und Pultdach festgesetzt. Dies gewährleistet, dass sich
die neue Bebauung an der umliegenden Bestandsbebauung orientiert und ein
harmonisches Gesamtbild zu erwarten ist.
Dächer aus Materialien, die das abfließende Regenwasser belasten können, wie Kupfer,
Zink oder Blei sind nicht zugelassen. Diese Schwermetalle könnten sich im Boden anreichern.
Eine Anpassung der Garagen in Farbwahl und Dachform an das Hauptgebäude oder eine
bauliche Integration der Garagen gewährleistet ein einheitliches sowie harmonisches
Erscheinungsbild der Bebauung im Gebiet.
5.7.
Erschließung
Das Plangebiet wird über einen neuen Kreisverkehr an der bestehenden Kreisstraße
Allewind K9905 im Bereich des westlichen Ortseingangs an das bestehende Straßennetz
angebunden.
Die Erschließung des ersten Bauabschnitts des Rahmenplans „Wohnen in Ermingen Greut“
erfolgt über eine Stichstraße mit Wendemöglichkeit.
Bei der Realisierung weiterer Bauabschnitte kann ein Ringschluss der inneren Erschließung
über die Franz-Buck-Straße hergestellt werden.
5.8.
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Über die Buslinie 20 besteht Anschluss an das Stadtgebiet Ulm sowie das Donautal. Die
nächsten Haltestellen (Fahrtrichtung Ulm und Eggingen / Einsingen) befinden sich in der
Ortsstraße Allewind. Die Haltestellen sind 250 bzw. ca. 500 Meter (je nach Fahrtrichtung)
vom Plangebiet entfernt.
5.9.
Grünkonzept
Das Plangebiet bildet einen neuen Ortsrand des Stadtteils Ermingen. Der Übergang zur
freien Landschaft wird über eine Ortsrandeingrünung (öffentliche Grünflächen inkl.
Bepflanzung) verträglich gestaltet.
6.
Ver- / Entsorgung
Es bestehen Anschlussmöglichkeiten an das Entwässerungssystem der
Entsorgungsbetriebe der Stadt Ulm (EBU). Der westliche Teil des Plangebiets wird im
Bereich des geplanten Kreisverkehrs an das bestehende Kanalnetz in der Ortsstraße
Allewind angeschlossen, der östliche Teil (Stichstraße) wird über den östlichsten Bauplatz
sowie den bestehenden, von Norden nach Süden verlaufenden Grasweg, an das
bestehende Kanalnetz in der Franz-Buck-Straße angeschlossen. Hierzu wird ein
Leistungsrecht für die EBU festgesetzt.
Eine Entwässerung des Baugebiets im Freispiegel ist gegeben.
Zur Wasserversorgung bestehen Anschlussmöglichkeiten in der Ortsstraße Allewind.
Das Gebiet wird an die bestehende Gasversorgung angebunden.
Begründung mit Umweltbericht
7.
Aufhebung bestehender Pläne, Hinweise auf Fachplanungen
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan
vorhanden.
8.
Flächen- und Kostenangaben
8.1.
Flächenbilanz
Gesamtfläche Geltungsbereich
ca. 32.757 m²
(100,0 %)
davon:
Allgemeines Wohngebiet WA
ca. 17.085 m²
(52,2 %)
Öffentliche Verkehrsflächen
ca.
8.595 m²
(26,2 %)
davon: Straßenfläche
ca.
4.549 m²
Parkplätze
ca.
50 m²
Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung
ca.
877 m²
Gehwege / Feldwege
ca.
3.119 m²
Öffentliche Grünflächen
ca.
3.814 m²
davon: Flächen mit Planzgebot
ca.
3.064 m²
Verkehrsgrünflächen
ca. 2.208 m²
(9,8 %)
Fläche für Versorgungsanlagen
ca.
(0,2 %)
55 m²
(11,6 %)
Die durchschnittliche Bauplatzgröße beträgt 551 m.
8.2.
Kostenangaben
Der Stadt Ulm entstehen durch den Bebauungsplan Kosten für die Herstellung der
öffentlichen Straßen, Park- und Gehwegflächen sowie der Verkehrsgrünflächen. Den
Entsorgungs-Betrieben der Stadt Ulm entstehen Kosten für die Planung und den Bau der
Entwässerungsanlagen. Für die Herstellung der Entwässerungsanlagen wird ein Entwässerungsbeitrag nach den Bestimmungen der Satzung über die Stadtentwässerung
erhoben.
Zusätzlich entstehen Kosten im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung für
die notwendigen externen Kompensationsmaßnahmen.
8.3.
Kompensation unvermeidbarer Eingriffe
Die Kompensation des unvermeidbaren Eingriffs erfolgt außerhalb des Plangebiets auf
dem Flurstück 520 der Gemarkung Ermingen. Dort wurden 7.702 m² einer ehemals
ackerbaulich genutzten Fläche zu Mischwald aufgeforstet und damit um 2 Wertstufen
aufgewertet.
8.4.
Umlegung der Kompensationskosten
Die genannten Maßnahmen werden von der Stadt Ulm gemäß Baugesetzbuch § 135 a
stellvertretend umgesetzt. Die entstehenden Kosten werden entsprechend der nachfolgend beschriebenen und im Bebauungsplan verbindlich festzusetzenden Verteilung im
Rahmen von Kostenerstattungsbeiträgen auf die einzelnen Eingriffsverursacher umgelegt.
Für die Durchführung der zugeordneten Kompensationsmaßnahmen werden gemäß
§ 135 a Abs. 3 BauGB i. V. m. der Satzung der Stadt Ulm zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach §§ 135 a-c BauGB vom 20.05.1998 Kostenerstattungsbeiträge
erhoben. Die Kompensationskosten sind den Wohnbaugrundstücken und den VerkehrsBegründung mit Umweltbericht
flächen der öffentlichen Erschließung zuzuordnen. Die öffentlichen Grünflächen wirken
eingriffsausgleichend und bedürfen keiner weiteren Kompensation.
Eingriffswirksame Flächen (100 % der zu kompensierenden Flächen) sind somit:
8.5.
-
die Wohnbaugrundstücke (1,7085 ha) und
-
die öffentlichen Verkehrsflächen (0,8595 ha)
-
Fläche für Versorgungsanlage (o,oo55 ha)
Kosten für Ausgleichsmaßnahmen
Die Fläche mit der festgelegten Pflanzbindung innerhalb des Plangebiets ist Teil der
öffentlichen Grünfläche und daher kostenmäßig nicht eigens erfasst.
Kosten für Maßnahmen außerhalb des Plangebiets auf dem Flurstück 520 der Gemarkung
Ermingen:
Gesamtkosten für Ausgleichsmaßnahme auf 0,77 ha 45.364,78 €.
Kostenaufteilung für Erschließung, Wohnbauflächen und Versorgungsflächen
Gesamtfläche der Wohnbaugrundstücke, der öffentlichen Erschließung und der
Versorgungsflächen:
2,5735 ha
= 100,00 %
Öffentliche Erschließung:
0,8595 ha
=
33,40 %
Wohnbaufläche:
1,7085 ha
=
66,39 %
Fläche für Versorgung:
0,0055 ha
=
0,21 %
Kompensationskosten für öffentliche Erschließung:
33,40 % aus 45.364,78 €
= 15.151,84 €
(1,76 €/m²)
Kompensationskosten für Wohnbaufläche
66,39 % aus 45.364,78 €
= 30.117,68 €
(1,76 €/m²)
Kompensationskosten für Versorgungsflächen
o,21 % aus 45.364,78 €
=
95,27 €
(1,76 €/m²)
Begründung mit Umweltbericht
B
Umweltbericht
1
Einleitung
Methode und Ablauf der
Umweltprüfung
- Bestandsaufnahme
- Prognose
- Kompensation
Basis des Umweltberichts ist eine schutzgutbezogene Bestandsaufnahme des Umweltzustands im Bearbeitungsgebiet, welche
durch Auswertung und Zusammenfassung vorhandenen Datenmaterials sowie zusätzliche Geländeerhebungen entstanden ist.
Die Übertragung von Erfahrungen mit bereits ausgeführten Baugebieten erlaubt eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung.
Für die zu erwartenden nachteiligen Auswirkungen werden
schließlich Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und Kompensation vorgeschlagen.
Kurzdarstellung des
Bebauungsplanentwurfs
Lage und Größe
Art des Gebiets
Erschließung
Nutzung erneuerbarer
Energien
- Umgang mit Regenwasser
-
Im Nord-Westen des Stadtteils Ermingen soll durch den Bebauungsplan (ca. 3,3 ha) Baurecht für ein Allgemeines Wohngebiet geschaffen werden. Auf einer Fläche von ca. 1,7 ha sind 31 Einfamilienhäuser in einer moderat verdichteten Bauweise (GRZ 0,35 und 0,4)
geplant. Die Bauplätze sind im Mittel 551 m² groß, in Bereich der
GRZ 0,35 um 800 m².
Die Anbindung an das Verkehrsnetz erfolgt über einen geplanten
Kreisverkehr an die K 9905 Allewind. Innerhalb des Plangebiets erschließen eine Hauptzufahrt sowie eine verkehrsberuhigte Ringstraße die Bauplätze.
Die Nutzung von Solarenergie und Photovoltaik ist nicht
eingeschränkt.
Das unbelastete Niederschlagswasser ist auf den Grundstücken in
Zisternen zu sammeln.
Vorgaben von Fachplanungen, Schutzgebiete
Im aktuellen Flächennutzungs- und Landschaftsplan des Nachbarschaftsverbands Ulm (siehe Amtsblatt Nr. 37 vom 16.09.2010) ist
die Fläche als Wohnbaufläche (Planung) dargestellt.
- Flächennutzungsplan
- Landschaftsplan
- Schutzgebiete
Im Plangebiet sind keine Schutzgebiete und keine kartierten Biotope vorhanden. Westlich angrenzend liegt ein Landschaftsschutzgebiet (Schutzgebietsnummer 4.21.010, Name „Ermingen“).
Begründung mit Umweltbericht
2
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands und Prognose über die
Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung dieser Planung
Schutzgut
Bestandsaufnahme des
derzeitigen Umweltzustands
Voraussichtliche Auswirkungen
des Vorhabens
Boden
Die beanspruchten Ackerflächen
haben großteils
- hohe Standorteignung für die
natürliche Vegetation
- mittlere Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf
- sehr hohe Eignung als Filter und
Puffer für Schadstoffe
- mittlere bis hohe Standorteignung für Kulturpflanzen
Gemäß Bodenschätzung liegt der
nördliche Anteil der landwirtschaftlichen Fläche bei einer Wertigkeit
von 41-60 (landbauwürdige Flächen
auf mittleren Böden), der südliche
Anteil bei 28-40 (Grenzflur).
Dauerhafter Verlust der natürlichen
Bodenfunktionen im Bereich der
Versiegelungen (Überbauung im WA
bis 6.713 m² zulässig, Verkehrsflächen 8.650 m²).
Potentielle Gefahr der Verdichtung
und Bodenverunreinigung (Schadstoffeinträge) während der Bau- und
Betriebsphase.
Wegfall von Flächen als Standort für
Kulturpflanzen und natürliche
Vegetation. Verlust von landwirtschaftlich nutzbarer Bodenfläche
von 2,47 ha.
Oberflächengewässer sind im
Gebiet nicht vorhanden. Das
Niederschlagswasser wird bisher
vollständig versickert.
Nach der Vorpufferung in Zisternen
ergibt sich durch Überbauung und
Versiegelung eine Erhöhung der in
den Mischwasserkanal abgeleiteten
Niederschlagswassermenge und
damit eine Steigerung der Spitzenwasserabflussmenge in den Vorfluter.
Verringerung der Grundwasserneubildung durch Überbauung und Versiegelung.
Potentielle Gefahr von Schadstoffeinträgen in das Grundwasser während der Bau- und Betriebsphase.
Gemäßigtes kontinentales Lokalklima mit 749 Millimeter (mm)
Niederschlagsdurchschnitt und
einer Durchschnittstemperatur von
7,9 Grad Celsius (°C).
Hauptwindrichtung ist West.
Kleinklimatisch ist das Gebiet
wegen seiner Ackerflächen ein Kaltluftentstehungsgebiet und bzgl.
Wärmerückstrahlung und Lufthygiene nicht belastet. Durch die
Hanglage profitiert die Häuserzeile
an der Allewinder Straße von diesen
Klimafunktionen.
Verlust der Kaltluft- und Frischluftproduktionsfunktion.
Zunahme der Wärmerückstrahlung
durch den Speichereffekt der Baukörper und der Verkehrsflächen.
Eine spürbare Veränderung des
Kleinklimas in angrenzenden Gebieten ist aufgrund der Größe und
Ausrichtung der Planfläche nicht zu
erwarten.
- Bodenart
- Eigenschaften
- Leistungsfähigkeit
gemäß Leitfaden
Bodenbewertung
Wasser
- Oberflächenwasser
Klima / Luft
- Lokalklima
- Geländeklima
Begründung mit Umweltbericht
Schutzgut
Bestandsaufnahme des
derzeitigen Umweltzustands
Voraussichtliche Auswirkungen
des Vorhabens
Flora / Fauna
Im Bereich der Ackerflächen, die
intensiv genutzt werden, sind nur
wenige, nutzungstypische, anspruchslose Kleintier- und Pflanzenarten vorhanden. Es gibt keine
Ackerrandstreifen, Ackerwildkräuter sind nicht vorhanden. Flora und
Fauna des Gebiets sind verarmt.
Die Böschungsgehölze an der
K 9905 stellen für Kleintiere und
Vögel einen strukturreichen
Lebensraum dar.
Dauerhafter Verlust von ca. 2,47 ha
Ackerland als Lebensraum für Tiere
der freien Landschaft.
Teilweise Zerstörung von Lebensstätten von Kleintieren und Vögeln
im Bereich der Böschungsgehölze.
Entwicklung von Hausgärten auf
vormals intensiv bewirtschafteten
Ackerflächen, dadurch Erhöhung der
Strukturvielfalt für Vogelarten des
Siedlungsbereichs. Im Bereich der
wegfallenden privaten Grünfläche
Verlust von zusammenhängendem,
eher extensiv gepflegtem Grün.
Anlage einer Baum-/Strauchhecke
mit artenreichen Wiesenstreifen im
Norden des Plangebiets schafft
Lebensraumstrukturen.
Landschaftsbild
Durch den bestehenden Siedlungsrand der angrenzenden Wohngebiete, die intensive ackerbauliche
Nutzung und die K 9905 (Allewinder
Straße) ist das Landschaftsbild
stark anthropogen geprägt.
Die Einsehbarkeit aus dem Donautal ist infolge der Hanglage groß.
Voranschreitende Verstädterung
und Verdichtung des Landschaftsraums durch Bebauung. Einbindung
des nördlichen Gebietsrands durch
Bepflanzung.
Bebauung bleibt beim Blick aus
Süden einsehbar.
Erholung
Die Feldwege im Gebiet dienen als
ortsnahe Spazierwege. Weitere
Erholungsfunktionen sind nicht
vorhanden.
Erhalt der Zugänglichkeit der
angrenzenden Spazierwege durch
Grünverbindungen aus dem Gebiet
heraus. Attraktivierung des nördlich
in West-Ost-Richtung verlaufenden
Weges durch Eingrünung des
Gebiets.
Mensch
Die im Süden verlaufende K 9905 ist
durch bestehende Bebauung
abgeschirmt. Von ihr gehen keine
erheblichen Belastungen für das
Neubaugebiet aus.
Die Neuansiedlung zieht ein entsprechendes Verkehrsaufkommen
mit damit verbundenen Umweltauswirkungen nach sich.
Während der Bauphase ist mit einer
erhöhten Lärm- und Staubbelastung
zu rechnen.
Der Umbau des Kreuzungsbereichs
vermindert die gefahrenen
Geschwindigkeiten am Ortseingang
von Ermingen.
Nennenswerte Kultur- und
Sachgüter sind nicht vorhanden
Durch die angestrebte Bebauung
werden neue Sachgüter geschaffen.
- Eigenart
- Vielfalt
- Einsehbarkeit
- Lärmimmissionen
- Luftschadstoffe
Kultur- und
Sachgüter
Begründung mit Umweltbericht
3
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung dieser
Planung
Nullvariante
Die bisherige Nutzung würde bei der Nichtdurchführung der Planung
beibehalten. Die Ackerflächen würden nach wie vor einer intensiven
landwirtschaftlichen Nutzung unterliegen. Die Böschungsgehölze im
Einzugsbereich der K 9905 blieben erhalten.
Planungsalternativen
Die grundsätzliche Eignung des Standorts wurde bereits im Zuge der
vorbereitenden Bauleitplanung untersucht und bestätigt.
Gebietsinterne Planungsvarianten sind unter der Prämisse - Schaffung
von Wohnbaugrundstücken für eine moderat verdichtete Einzelhausbebauung - im Hinblick auf die Umwelterheblichkeit ohne Relevanz.
4
Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und Kompensation nachteiliger Wirkungen
Boden
Baubedingt
Sachgerechte Lagerung und Trennung des Mutterbodens vom Unterboden, Wiedereinbau bzw. sachgerechte Verwendung von gelagertem
Mutterboden.
Anlagebedingt:
Beschränkung der Versiegelung: Festlegung einer GRZ (0,4) bzw. Reduzierung der GRZ von max. 0,4 auf 0,35; Festlegung, dass im privaten
Bereich Stellplätze nur wasserdurchlässig befestigt werden dürfen.
Wasser
Anlagebedingt
Das unbelastete Niederschlagswasser von Dächern und Hofflächen ist
in Zisternen zu sammeln. Es kann als Grauwasser und zur Gartenbewässerung genutzt werden. Damit werden die Kanalisation und der Trinkwasserhaushalt entlastet. Das Gießwasser wird dem natürlichen
Wasserkreislauf nicht entzogen.
Die festgesetzte Dachbegrünung auf Flachdächern verzögert den
Niederschlagswasserabfluss und trägt damit ebenso wie die Zisternen
zur Minimierung der Spitzenbelastung des Vorfluters bei.
Flora und Fauna
Anlagebedingt:
Die öffentliche Grünfläche am Nordrand des Plangebiets wird durch ein
Pflanzgebot aufgewertet. Die sich dort entwickelnde Strauch-/ Baumhecke mit Wiesenflächen reichert das Gebiet strukturell an und schafft
Lebensraum für Tiere und Pflanzen.
Die Baumpflanzungen auf Privatgrund durchgrünen das Gebiet und
schaffen ebenfalls Lebensraum.
In den Pflanzenlisten sind heimische, standortgerechte Arten vorgesehen.
Kompensation:
Laut Berechnung im Anhang 1 zu diesem Umweltbericht sind entsprechend der in Ulm praktizierten Bewertungsmethode nach AnBegründung mit Umweltbericht
rechnung der beschriebenen Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs
notwendig.
Der externe Kompensationsbedarf wird durch Abbuchung des Ökokontos der Stadt Ulm abgeleistet. Dabei wird ein Teil der Fläche 024er
(Flurstück 520, Gemarkung Ermingen) herangezogen. Die Gesamtfläche des Grundstückes beträgt 12.213 m². Die Kompensation für den
Eingriff 7.702 m² (siehe Anhang 2).
Die ehemals ackerbaulich genutzte Fläche wurde mit Mischwald aufgeforstet, was nach dem EA-Bilanzierungsmodell der Stadt Ulm einen
Aufwertungsfaktor von 2 ergibt.
Die Fläche 024er liegt etwa 950 m westlich vom Plangebiet entfernt.
Landschaftsbild
Anlagebedingt:
Die Strauch-/ Baumhecke mit Wiesenflächen im Norden hat positive
Auswirkungen auf das Landschaftsbild.
5
Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen
durch die Stadt Ulm
Besondere Überwachungsmaßnahmen sind nicht erforderlich
durch Behörden
Die Behörden unterrichten die Stadt nach § 4 (3) BauGB, sofern nach
den ihnen vorliegenden Erkenntnissen die Durchführung des Bauleitplans erhebliche, insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt hat.
in Ausgleichsflächen
Realisierung und dauerhafter Erhalt sind auf Grund der Besitzverhältnisse (Stadt Ulm) gewährleistet.
Begründung mit Umweltbericht
6
Zusammenfassung
Im Nord-Westen des Stadtteils Ermingen soll durch den Bebauungsplan (ca. 3,3 ha) Baurecht für ein
Allgemeines Wohngebiet geschaffen werden. Auf einer Fläche von ca. 1,7 ha sind 31 Einfamilienhäuser in einer moderat verdichteten Bauweise (GRZ 0,35 und 0,4) geplant.
Die Anbindung an das Verkehrsnetz erfolgt über einen geplanten Kreisel an die K 9905 Allewind.
Innerhalb des Plangebiets erschließt eine Stichstraße sowie eine verkehrsberuhigte Ringstraße die
Bauplätze.
Die Flächen wurden bisher großteils als Ackerflächen, aber auch als Böschungsgehölze und
Verkehrsflächen genutzt.
Im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungs- und Landschaftsplan des Nachbarschaftsverbands Ulm) wurde die Eignung des Gebiets für Siedlungszwecke bereits überprüft und
durch Darstellung im Flächennutzungsplan bestätigt.
Die Betrachtung der Schutzgüter ergab starke Beeinträchtigungen der Schutzgüter Boden und
Wasser durch die geplante Überbauung und Versiegelung der Verkehrsflächen. Durch die bestehende intensive Ackernutzung ist die Artenausstattung an Tieren und Pflanzen des Gebiets gering.
Das Baugebiet ist durch die Hanglage gut einsehbar.
Bei Umsetzung der Planung sind die bei der Realisierung eines Wohngebietes üblichen Umweltauswirkungen zu erwarten.
Es findet ein Verlust von landwirtschaftlich nutzbarer Bodenfläche von 2,47 ha statt. Für Verkehrsflächen und Überbauung werden neu 1,54 ha versiegelt.
Festsetzungen des Bebauungsplans sehen Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung
nachteiliger Auswirkungen vor. Die dennoch verbleibenden Beeinträchtigungen, die Kompensationsmaßnahmen bedingen, deren Umfang bei der Stadt Ulm nach einer allgemein eingeführten
Konvention geregelt ist, können durch Aufwertung gebietsexterner Teilflächen ausgeglichen
werden.
Als Ausgleichsmaßnahme wird eine Wiederaufforstung (Flurstück 520, Gemarkung Ermingen) mit
einer Größe von 7.702 m² des Ökokontos der Stadt Ulm zugeordnet.
Für das Baugebiet gibt es aus städtebaulichen Gründen (Umsetzung eines Rahmenplans), der
Flächenverfügbarkeit und der Nachfrage nach Einfamilienhäusern keine Alternativen mit geringeren
Umweltauswirkungen.
Ulm, 01.07.2014
Bearbeitung: IBG
Begründung mit Umweltbericht
Anhang 1
01.04.2014
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung für den Bebauungsplan „Allewind – Greut, 1. BA“ in Ermingen
nach dem Ulmer Modell
1
Flächenbewertung
Ausgangssituation
m²
Intensivacker
unversiegelt, befestigte Fläche
(Schotterweg, Feldweg)
versiegelt, befestigte Fläche
Hecke, vielfältig
(Böschungsgehölze)
Verkehrsgrün + öffentl. Grün
private Grünfläche
Hecke, vielfältig
(Randeingrünung)
überbaut, versiegelte Fläche
(WA, GRZ 0,4)
überbaut, versiegelte Fläche
(WA, GRZ 0,3)
Hausgärten im WA
Gesamtfläche
2
Planrealisierung
ökol. Bedeutung
m²
ökol. Bedeutung
24.692
1.575
gering
gering
1.842
902
keine
hoch
8.650
keine
603
3.143
gering
mittel
3.958
gering
3.064
mittel
5.860
keine
853
keine
10.372
32.757
gering
32.757
Ökobilanz
Flächenanteile mit ökolog.
Bedeutung
keine
gering
mittel
hoch
sehr hoch
Flächensumme
Ausgangssituation
m²
1.842
26.870
3.143
902
32.757
Planrealisierung
m²
15.363
14.330
3.064
-
Differenz
m²
+ 13.521
-12.540
- 79
- 902
-
32.757
Wertverschiebung
Abwertung von ca. 12.540 m² um 1 Qualitätsstufe, von ca. 79 m² um 2 Qualitätsstufen und von
902 m² um 3 Qualitätsstufen.
Der Bedarf an externen Ausgleichsflächen beträgt ca. 15.404 m² (Summe Wertverschiebung) bei
einfacher Aufwertung. Bei doppelter Aufwertung ist eine Fläche von ca. 7.702 m² notwendig.
Begründung mit Umweltbericht
Anhang 2
Ausgleichsfläche B-Plan „Allewind – Greut, 1. BA“, Ermingen
Der externe Kompensationsbedarf wird durch Abbuchung des Ökokontos der Stadt Ulm abgeleistet. Dabei wird ein Teil der Fläche 024er (Flurstück 520, Gemarkung Ermingen) herangezogen.
Die Gesamtfläche des Grundstückes beträgt 12.213m². Die Kompensation für den Eingriff 7.702m².
Die ehemals ackerbaulich genutzte Fläche wurde mit Mischwald aufgeforstet, was nach dem EABilanzierungsmodell der Stadt Ulm einen Aufwertungsfaktor von 2 ergibt.
Die Fläche 024er liegt etwa 950 m westlich vom Plangebiet entfernt.
Ökokonto (gelb):
Begründung mit Umweltbericht
Ausgleich (rot):
Die Kosten der Kompensationsmaßnahme setzen sich wie folgt zusammen:
Grundstückskosten Aufforstung:
Maßnahmenkosten Aufforstung
31.886,28 €
13.478,50 €
Summe
45.364,78 €
Begründung mit Umweltbericht