Anlage 04 - Begründung.pdf

Anlage 4 zu GD 339/14 Planbereich 160 Plan Nr. 106 Stadt Ulm Stadtteil Söflingen Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Ulm, 19.09.2014 Bearbeitung: ARCHITEKTUR · STÄDTEBAU OBERMEIER + TRAUB Freie Architekten PartG Ulm Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" 1. Begründung Inhalt des Flächennutzungsplanes Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Ulm (siehe Amtsblatt Nr. 37 vom 16.09.2010) stellt im Plangebiet eine gemischte Baufläche dar. Im Norden und Westen des Plangebietes grenzen reine Wohnnutzungen an. Im Osten befindet sich ein Autohaus mit angegliederter Werkstatt. Die gewerbliche Nutzung auf dem Areal wurde bereits vor einigen Jahren aufgegeben. Aufgrund der Umgebungsbebauung kann die Darstellung des Plangebiets im Bebauungsplan als Wohnbaufläche aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt werden. Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt. 2. Anlass und Ziel der Planung Die Antragstellerin und Vorhabenträgerin zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Sinne von § 12 Abs. 2 BauGB war die Entwicklungspartnerschaft „Yigin KG Ulm / Fides Ulm Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)“. Mit Schreiben vom 22.10.2012 wurde mitgeteilt, dass die „Grundstücksgesellschaft Ulm mbH & Co.KG – GGU“ mit Sitz in Ulm als Vorhabenträgerin auftritt. Die Vorhabenträgerin „Grundstücksgesellschaft Ulm mbH & Co.KG – GGU“ beabsichtigt, die bestehenden Gebäude auf den Flurstücken 972/11, 972/12 und 972/14 abzubrechen und das Plangebiet anschließend mit Wohngebäuden neu zu gestalten. Zu diesem Zweck wurde von der Vorhabenträgerin im April 2011 ein anonymes Gutachterverfahren mit 3 Architekturbüros unter Einbeziehung der Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt und Baurecht der Stadt Ulm und eines externen Gutachters durchgeführt. Dabei wurde die Arbeit des Architekturbüros h4a Gessert + Randecker Architekten BDA, Stuttgart zur weiteren Bearbeitung empfohlen. Dieser Entwurf wird der weiteren Planung zugrunde gelegt. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt innerhalb des genehmigten Bebauungsplans Nr. 160/ 90 „Meinlohstraße – Klingensteiner Straße – Clarissenstraße“ vom 04.12.1969. Die darin getroffenen Festsetzungen hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der zulässigen Zahl der Vollgeschosse können mit dem Neubauprojekt nicht eingehalten werden. Die planungsrechtliche Sicherung des Vorhabens muss daher nach Abstimmung mit der Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt und Baurecht durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne von § 12 Abs. 2 BauGB erfolgen. 3. Angaben zum Bestand Das Plangebiet liegt nordwestlich des historischen Ortskerns von Söflingen in einem gemischt genutzten Quartier mit überwiegender Wohnnutzung. Im Nordosten wird es von der Klingensteiner Straße und im Südwesten von einem öffentlichen Fuß- und Radweg und einem anschließenden Schulsportgelände begrenzt. Im Südosten grenzt das Plangebiet an das Grundstück eines Autohauses und die als Stich angelegte Clarissenstraße, während sich in nordwestlicher Richtung die Gärten der an der Meinlohstraße gelegenen 4- und 2-geschossigen Wohnhäuser mit steilem Satteldach anschließen. Nach der in den Jahren 2007 und 2008 durchgeführten Freimachung und Altlastensanierung des ehemals gewerblich und als private Grünfläche genutzten Areals wurde bereits die technische Erschließung hergestellt. Zudem wurden im Geltungsbereich 3 Gebäude auf den Flurstücken 972/11, 972/12 und 972/14 im Rohbau errichtet, die zu Gunsten der Neugestaltung wieder abgebrochen werden sollen. Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Flst. Nr. 972/3, 972/10, 972/11, 972/12, 972/13, 972/14, 972/15, 972/16, 972/17, 972/18, 972/19 und 972/24, sowie eine Teilfläche aus 974 (öffentlicher Fuß- und Radweg) der Gemarkung Ulm, Flur Söflingen und weist eine Größe von ca. 6.094 m² auf. 2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" 4. Begründung Geplante Neugestaltung des Geltungsbereiches Das Plangebiet soll zu einem Wohnquartier mit 58 Geschosswohnungen entwickelt werden. In zwei von Nordost nach Südwest verlaufenden Reihen werden 6 Gebäude parallel zu den Längskanten des Plangebietes angeordnet. Die zur südöstlichen Grenze gelegene Reihe besteht aus 3 freistehenden Baukörpern mit jeweils 3 Vollgeschossen und Staffelgeschoss, die nordwestliche Reihe wird von einem freistehenden Gebäude mit 3 Vollgeschossen und Staffelgeschoss und zwei gereihten Baukörpern mit jeweils 2 Vollgeschossen und Staffelgeschoss gebildet. Die Wohneinheiten werden fußläufig über eine zentrale "Grüne Mitte" erschlossen. Um das Plangebiet von Verkehr freizuhalten und eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität zu schaffen, werden die erforderlichen Stellplätze in zwei Tiefgaragen, jeweils mit der Zufahrt von der Klingensteiner Straße und von der Clarissenstraße aus, bereit gestellt. Die Dächer der Wohnhäuser sind als Flachdächer mit extensiver Begrünung geplant. Die Neugestaltung des Planbereichs führt insgesamt zu einer städtebaulichen Aufwertung des Standortes und entspricht dem stadtentwicklungspolitischen Ziel, Flächen für Wohnraum in innerstädtischen Gebieten zu aktivieren. Nicht bebaute Freiflächen im Außenbereich werden geschont. 5. Planinhalt 5.1 Zulässige bauliche Nutzungen Die Art der baulichen Nutzung wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Zulässig sind Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke und Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Weise ausüben. Nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke sind nur im Erdgeschoss des Vorhabens zulässig. Auf Grund der geplanten Bebauungsstruktur kann es sich dabei nur um kleinere Einheiten ohne wesentliche Verkehrsauswirkungen handeln. Weiterhin wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB festgesetzt, dass nur solche Vorhaben zulässig sind, zu denen sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Das Grundstück der Vorhabenträgerin war ehemals rein gewerblich genutzt. Eine Neuansiedlung von Gewerbebetrieben, die in einem Mischgebiet zulässig wären, entspricht nicht dem Ziel einer geordneten, städtebaulichen Entwicklung in dem nahe dem Söflinger Ortskern gelegenen Gebiet. Brach gefallene Gewerbegrundstücke einer innerstädtischen Wohnnutzung zuzuführen, entspricht den Zielen der Ulmer Wohnbaupolitik. Einerseits werden dadurch unbebaute Flächen geschont, andererseits der Bedarf an Wohnungen in der Stadt gedeckt. Im Norden und Westen des Plangebietes grenzen Wohngebäude an. Östlich an das Plangebiet angrenzend, befindet sich auf dem Grundstück Klingensteiner Straße 49 sowie Clarissenstraße 2 und 4 ein Gewerbebetrieb (Autohaus mit Werkstattbetrieb). Durch den Werk-stattbetrieb und die Andienung können Beeinträchtigungen durch Lärmimmissionen entstehen. Der Gewerbebetrieb genießt Bestandsschutz und wurde bei der Planung berücksichtigt. Das geltende Planungsrecht für das Autohaus ist Mischgebiet. Im Norden, Osten und Westen des Betriebsgrundstückes befindet sich Wohnbebauung. Ein gegenseitiges Rücksichtnahmegebot besteht daher bereits heute. Nach den Vorgaben der Baunutzungsverordnung ist bei einer Gliederung mit dem Nebeneinander eines Mischgebietes und eines allgemeinen Wohngebietes eine städtebaulich geordnete Entwicklung gegeben. Mit der vorgesehenen Gliederung zwischen dem Vorhaben als allgemeines Wohngebiet und der Lage des Gewerbebetriebes in einem Mischgebiet besteht kein absehbarer Konflikt. Zur Beurteilung der Lärmeinwirkungen des bestehenden Gewerbebetriebes an den geplanten Wohngebäuden wurde durch das Ingenieurbüro für Bauphysik Dipl. Ing. Häberle ein Schallschutzgutachten, 27.11.2013 erstellt. Aufgrund des Beschlusses des Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau und Umwelt am 28.01.2014 hat die Vorhabenträgerin gegenüber dem Aufstellungsbeschluss die Bebauung um 3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" Begründung 1 Wohngebäude (im Gutachten als Haus C bezeichnet) reduziert. Die Schallsituation wurde mit Stellungnahme des Gutachters Ingenieurbüro K. Häberle vom 08.04.2014 neu beurteilt. Die Ergebnisse sind unter Punkt 5.9 der Begründung aufgeführt. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ), die zulässige Zahl der Vollgeschosse und die maximal zulässige Gebäudehöhe bestimmt. Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird - entsprechend der Festsetzung des bisher geltenden Bebauungsplans - auf den Wert 0,4 festgelegt und entspricht der Obergrenze der Grundflächenzahl gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Die maximal zulässige Grundflächenzahl darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundfläche von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen, Kellerräume) bis zu einem Wert von 0,85 überschritten werden. Der Wert überschreitet damit die in § 19 BauNVO vorgegebene Obergrenze. Die Überschreitung ist begründet durch die Unterbringung der Parkierung in Tiefgaragen, so dass private und öffentliche Freibereiche von ruhendem Verkehr freigehalten werden können. Damit wird eine hohe Aufenthalts- und Wohnqualität ermöglicht. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten. Die maximal zulässige Gebäudehöhe wird als absolutes Maß zum Bezugspunkt definiert und variiert zwischen 7,30 Meter und 12,50 Meter. Bezugspunkt ist die jeweilige mittlere Geländeoberkante, gemessen in der Mitte der Gebäude. Die geplante Geländeoberkante fällt von ca. 484,00 m ü. NN am südlichen Gehweg auf ca. 482,90 m ü. NN am Anschluss zur Klingensteiner Straße. Die Neuplanung orientiert sich in der Geschosszahl und der baulichen Dichte an den bestehenden, angrenzenden Gebäuden der Meinloh- und Klingensteinerstraße. Für das Gebäude östlich der Meinlohstraße 11-15 werden im Bebauungsplanentwurf maximal 2 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss festgesetzt, für alle weiteren Gebäude maximal 3 Vollgeschosse und 1 Staffelgeschoss. Mit den vorgesehenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird eine angemessene Neuordnung und Aufwertung des Plangebietes ermöglicht. 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Abstandsflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt. Die Bauweise wird als offene Bauweise festgesetzt. Die Abstandsflächen werden entsprechend der gesetzlichen Regelungen der Landesbauordnung Baden-Württemberg eingehalten. 5.4 Verkehrserschließung Die Erschließung des Plangebiets ist gesichert und erfolgt über die bestehenden Verkehrsflächen der Klingensteiner Straße und der Clarissenstraße. Die baurechtlich notwendigen Stellplätze werden in zwei Tiefgaragen bereitgestellt, deren Zu- bzw. Abfahrten von der Klingensteiner Straße (2-spurig) und der Clarissenstraße (1-spurig mit Signalsteuerung) aus erfolgen. Ein, von der Klingensteiner Straße bis zum bestehende Fuß- und Radweg im Südwesten des Geltungsbereichs durchgehender, privater Fußweg erschließt die neuen Wohngebäude und ermöglicht die Durchwegung des Plangebietes. Es sind 82 Tiefgaragenstellplätze, davon 49 Stellplätze in der Tiefgarage mit Anbindung an die Klingensteiner Straße und 33 Stellplätze in der Tiefgarage mit Anbindunug an die Clarissenstraße geplant. Für die vorgesehene Anzahl an Wohnungen sind nach der Verwaltungsvorschrift über die Herstellung notwendiger Stellplätze 58 Stellplätze notwendig (1 Stellplatz pro Wohneinheit). Der Überhang an Stellplätzen kann damit als Besucherstellplätze genutzt oder an Bewohner der Nach- 4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" Begründung barschaft vermietet werden. Entlang der Zufahrten der Tiefgaragen sind 5 ebenerdige Besucherstellplätze geplant. Die mit der Neubebauung verbundene Erhöhung des Verkehrsaufkommens wird von der Hauptabteilung Verkehrsplanung und Straßenbau, Grünflächen, Vermessung auf ca. 200 bis 300 Fahrten/ 24 h prognostiziert. Der Verkehr kann vom Straßennetz aufgenommen werden. Unzumutbare Beeinträchtigungen für die Umgebung sind damit nicht verbunden. Die Aufteilung des Verkehrs auf zwei Tiefgaragen ist einerseits durch die mittig im Plangebiet liegende Kanaltrasse bedingt, andererseits dient es der verkehrlichen Entlastung. Der Zu- und Abfahrtsverkehr wird nicht auf eine Straße konzentriert. 5.5 Grünordnerische Festsetzungen Im Rahmen der Grünordnung werden zum Bebauungsplanentwurf Festsetzungen u.a. zur extensiven Begrünung der Flachdächer und der Tiefgarage sowie Baum- und Strauchpflanzungen in den Freiflächen des Plangebietes zur Durchgrünung getroffen. 5.6 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Der Bebauungsplan wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt. Die vorgegebenen Kriterien nach § 13a Abs. 1 BauGB sind aufgrund der Größe des Geltungsbereiches von ca. 6.094 m² erfüllt. Die Durchführung einer formalen Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist nicht erforderlich. Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB für die Bebauung des Grundstückes sowie die Erstellung eines Umweltberichtes im Sinne von § 2 a BauGB ist nicht erforderlich. 5.7 Infrastrukturversorgung Die bestehende Infrastruktur ist ausreichend zur Versorgung des Plangebietes dimensioniert. Die Ableitung des Schmutzwassers zur Kläranlage Steinhäule erfolgt über bereits vorhandene Kanäle. 5.8 Baugrund Das Plangebiet liegt im Blautal im Bereich der Talaue mit organisch geprägtem Auenlehm, der einen stark setzungsanfälligen Baugrund darstellt. Die Vorhabenträgerin hat ein Bodengutachten erstellen und ergänzende Baugrunduntersuchungen durch das Ingenieurbüro GeoBüro Ulm vornehmen lassen (Stellungnahme Baugrund und Grundwasser vom 19.12.2012 und baugrundtechnischer Untersuchungsbericht vom 18.01.2013. Die Verwaltung hat daraufhin den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Herrn Dr. Hönig, des BWU - Institut für Hydrogeologie, Umweltgeologie und Baugrunduntersuchungen, Kirchheim-Teck mit einer Stellungnahme zu den beiden vorgenannten Gutachten beauftragt (Stellungnahme vom 28.01.2013). Entsprechend der Empfehlung des Sachverständigen Dr. Hönig hat die Vorhabenträgerin das Ingenieurbüro GeoBüro Ulm mit weiteren Sondierungen auf dem Gelände und der Ergänzung der bisherigen Bodengutachten beauftragt. Alle Ergebnisse wurden in der Ergänzenden Baugrunduntersuchung“ vom 13.12.2013 des GeoBüro Ulm zusammengefasst: 1. Gründung In den am 22.11.2013 ergänzend durchgeführten Rammsondierungen (RKS 14, 15 und 16), die von dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr. Hönig empfohlen wurden, lag die Untergrenze der jungen Talfüllungen mit organischen Sedimenten, unter der die tragfähigen Kiese anzutreffen sind, bei jeweils ca. 9,2 m bis 9,3 m und damit etwas tiefer als bei den vorangegangenen Sondierungen. 5 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" Begründung Eine zuverlässige Gründung kann nur durch eine Tiefgründung gewährleistet werden. Das im Untersuchungsbericht vom 18.01.2013 dargestellte Gründungskonzept mit einer Gründung auf duktilen Gußpfählen wird durch dieses Ergebnis bestätigt. Duktile Gusspfähle sind fertige Verdrängungspfähle aus Gusseisen. Ihre geringe Masse ermöglicht die Pfahlherstellung mit einem leichten, wendigen Hydraulikbagger mit hydraulischem Schnellschlaghammer. Bei diesem Verfahren liegt die Frequenz des Einbringungsverfahrens unterhalb der typischen Eigenfrequenz von Gebäuden, so dass Resonanzeffekte in der Bausubstanz aus den unmittelbaren Bodenschwingungen nicht zu erwarten sind. Aufgrund der geringen Durchmesser der duktilen Gußpfähle von rd. 11,8 bis 17,0 cm wird der Eindringwiderstand in den jungen Talfüllungen gering sein. Aufgrund der geringen Erschütterungen können duktile Gusspfähle unmittelbar neben bestehenden, flach gegründeten Gebäuden eingebracht werden. 2. Grundwasser Das im Kiesgrundwasser liegende Grundwasser ist für die geplante Bebauung ohne Bedeutung. 3. Baugrube In der Baugrube sind die Böschungen mit einem Winkel von 45° anzulegen. Sofern dies aufgrund der räumlichen Verhältnisse nicht möglich ist, sind die Böschungen durch einen Verbau zu sichern. In der Nähe angrenzender nicht unterkellerter Gebäude muss der Verbau verformungsarm hergestellt werden, sofern diese Häuser nicht auf einer Tiefgründung gegründet sind. Hierzu gehört prinzipiell auch die Einfriedigungsmauer zum Grundstück Clarissenstraße 2 und 4 (Autohaus Kreisser). Als verformungsarmer Verbau ist der Trägerbohlwandverbau nur geeignet, wenn die Ausfachung mit Spritzbeton und nicht mit Holzbohlen ausgeführt wird. Die Träger des Verbaus dürfen zur Vermeidung von Erschütterungen nur in vorgebohrte Löcher eingestellt und nicht gerammt oder eingerüttelt werden. 4. Baustellenverkehr Da die angetroffenen organischen Schichten gegenüber dynamischen Beanspruchungen sehr empfindlich sind, dürfen die Aushubsohlen nicht ohne weitere Maßnahmen mit Baufahrzeugen befahren werden. Um eine Arbeitsebene für die geplante Pfahlgründung herzustellen, sollte die Aushubsohle mit einem mit Kalkschotter oder Recyclingmaterial überschütteten Geotextil abgedeckt werden. Um die beim Bauablauf auftretenden Erschütterungen möglichst gering zu halten, sind folgende Anforderungen einzuhalten: - Transportvorgänge auf der Baustelle nur mit Schrittgeschwindigkeit - Etwaige Verdichtungsmaßnahmen (z.B. im Bereich der Tiefgaragenzufahrt und der Gehwege) nur mit leichten Verdichtungsgeräten - Um schädliche Auswirkungen auf die Nachbarbebauung aufgrund von Erschütterungen sicher auszuschließen, sind Erschütterungsmessungen durchzuführen. . Auf dem Areal befinden sich zwei kleinräumige Bereiche mit siedlungstypischer Belastung. Vor dem Abtransport von Boden, muss dieser hinsichtlich seiner Entsorgungsrelevanz untersucht werden. Die Verpflichtung der Vorhabenträgerin zur Umsetzung der Empfehlungen der Gutachter und zur Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens erfolgt im Durchführungsvertrag. 5.9 Immissionsschutz Im Dezember 2011 wurde eine schalltechnische Untersuchung durch das Ingenieurbüro für Bauphysik Dipl. Ing. K. Häberle erarbeitet. Zwischenzeitlich wurden ergänzende aktive Lärmschutzmaß- 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" Begründung nahmen durch das an das Plangebiet östlich angrenzende Autohaus ergriffen (Einhausung Servicebereich, Einbau Schalldämpfer an der Lüftung der Werkstatt) und die Anzahl der Lärmquellen (kein Einsatz des Dampfstrahlers im Außenbereich, Stilllegung des Lüfters der Dialogannahme des Autohauses) reduziert. Anschließend wurden die Lärmeinwirkungen durch das Autohaus auf die geplante Wohnbebauung erneut bestimmt und beurteilt. Die Ergebnisse wurden im Schallschutzgutachten des Ingenieurbüros für Bauphysik Dipl. Ing. Häberle vom 27.11.2013 dargelegt, wobei eine erneute Betrachtung der Schallsituation durch den Gutachter mit Stellungnahme vom 08.04.2014 aufgrund des Entfalls des im Gutachten vom 27.11.2013 als Haus C bezeichneten Gebäudes, erfolgte. Die Ergebnisse lauten in der Zusammenfassung wie folgt. 5.9.1 Autohaus Lüftung der Werkstatt des Autohauses Der Lärmanteil der Lüftung der Werkstatt unterschreitet den Immissionsrichtwert für Allgemeine Wohngebiete um mind. 12 dB(A), so dass der Lärmanteil der Lüftung ohne Bedeutung für die Lärmsituation ist. Emissionen durch den Betriebshof des Autohauses Im Gutachten werden die Lärmemissionen der Parkplätze für Mitarbeiter und Kunden berechnet. Es werden keine gravierenden Lärmeinwirkungen durch die Fahrzeugbewegungen auf dem Betriebshof verursacht. Waschanlage des Autohauses Die Einhaltung der Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohngebiete ist für alle neu geplanten Wohngebäude auch bei vollständig geöffnetem Tor der Waschanlage gegeben. Somit sind keine organisatorischen Maßnahmen im Bereich des Autohauses notwendig. Bestandsschutz Autohaus Das östlich an das Plangebiet angrenzende Autohaus genießt Bestandsschutz. Das geltende Planungsrecht für das Autohaus ist Mischgebiet. Im Norden, Osten und Westen des Betriebsgrundstückes befindet sich Wohnbebauung. Ein gegenseitiges Rücksichtnahmegebot besteht daher bereits heute. Zur Beurteilung der Lärmeinwirkungen des Betriebes wurden die Lärmimmissionen an den geplanten Wohngebäuden (0,5 m Abstand vor dem Fenster der Wohngebäude) bestimmt. Die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für ein Allgemeines Wohngebiet werden auch bei geöffnetem Tor der Waschanlage an der geplanten Bebauung in allen Geschossen eingehalten. Zudem wird bei geschlossenem Tor der Waschanlage der Immissionsrichtwert von 55 dB (A) deutlich unterschritten. Eine Betriebserweiterung ist damit im vorgegebenen Rahmen der TA Lärm möglich. Obwohl die gesetzlichen Anforderungen durch die vorbeschriebenenen Maßnahmen erfüllt sind, verpflichtet sich darüber hinaus die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag zur Organisation der Wohngrundrisse der östlich, entlang der Grundstücksgrenze zum Autohaus gelegenen Wohnungen in der Art und Weise, dass keine Fensteröffnungen für Schlafräume nach Osten angeordnet werden. Zusätzlich wird im Bebauungsplan ein Hinweis auf das Autohaus aufgenommen. Mit Unterlassungsansprüchen durch die Wohnbebauung gegen das Autohaus muss daher nicht gerechnet werden. 7 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Klingensteiner Straße - Clarissenstraße" Begründung 5.9.2 Sportplatz Im Schallschutzgutachten vom 27.11.2013 wurde auch der Sportplatz berücksichtigt. Unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen an der geplanten Wohnbebauung im Sinne der 18. BImSchV sind nicht zu erwarten. 5.10 Örtliche Bauvorschriften Zur Sicherstellung der Zielsetzungen für die Gestaltung im Plangebiet werden örtliche Bauvorschriften nach § 74 der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) als eigenständiger Satzungsteil festgesetzt. Die Gestaltungsanforderungen betreffen die Dachgestaltung, die Nutzung von Sonnenenergie, die gärtnerische Gestaltung der nichtüberbaubaren Grundstücksflächen, die Unterbringung von Müllbehältern und die Gestaltung von Werbeanlagen. 5.11 Durchführungsvertrag Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB wird mit der Vorhabenträgerin ein Durchführungsvertrag zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgeschlossen. 6. Flächen- und Kostenangaben 6.1 Flächenbilanz Gesamtfläche Geltungsbereich davon: allgemeines Wohngebiet (WA) öffentlicher Fuß- und Radweg ca. 6.094 m² (100,0 %) ca. 5.715 m² (93,8 %) ca. 379 m² (6,2 %) 6.2 Kostenangaben Der Stadt Ulm entstehen durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine Kosten. Die Kosten für die Bearbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie die notwendigen Umgestaltungen der angrenzenden Straßenverkehrsflächen werden von der Vorhabenträgerin als Veranlasser der Planung vollständig getragen. 8