Daten
Kommune
Ulm
Dateiname
Beschlussvorlage.pdf
Größe
307 kB
Erstellt
12.10.15, 21:59
Aktualisiert
27.01.18, 10:41
Stichworte
Inhalt der Datei
Stadt Ulm
Beschlussvorlage
Sachbearbeitung
SUB - Stadtplanung, Umwelt und Baurecht
Datum
15.11.2014
Geschäftszeichen
SUB III-Ri
Vorberatung
Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau
und Umwelt
Sitzung am 16.12.2014
TOP
Beschlussorgan
Gemeinderat
Sitzung am 18.12.2014
TOP
Behandlung
öffentlich
Betreff:
Bebauungsplan "Frauenstraße 1"
Behandlung der Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss
Anlagen:
1
1
1
1
1
GD 444/14
Übersichtsplan
Bebauungsplan (Lageplan)
Textliche Festsetzungen
Begründung
Mehrfertigung der eingegangenen Stellungnahmen
(Anlage 1)
(Anlage 2)
(Anlage 3)
(Anlage 4)
(Anlage 5)
Antrag:
1.
Die zum Entwurf des Bebauungsplans "Frauenstraße 1" vorgebrachten Stellungnahmen in der
von der Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt und Baurecht vorgeschlagenen Art und Weise
zu behandeln.
2.
Den Bebauungsplan "Frauenstraße 1“ in der Fassung vom 15.11.2014 als Satzung zu erlassen
sowie die Begründung vom 15.11.2014 hierzu festzulegen.
Jescheck
Zur Mitzeichnung an:
BM 3, C 3, LI, OB
Bearbeitungsvermerke Geschäftsstelle des
Gemeinderats:
Eingang OB/G
Versand an GR
Niederschrift §
Anlage Nr.
-2-
Sachdarstellung:
1.
Kurzdarstellung
Der Vorhabenträger/Investor des mittlerweile realisierten Wohn- und Geschäftshauses
Frauenstraße 1 beabsichtigte zwischenzeitlich, den im Vorhaben- und Erschließungsplan zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Frauenstraße - Neue Straße – Schlegelgasse“
verankerten Wohnanteil wesentlich zu verringern. Der vorliegende Bebauungsplan dient der
Klarstellung, dass der beschlossene Wohnanteil langfristigen städtebaulichen Zielsetzungen
entspricht und somit nicht zur Disposition steht.
2.
Rechtsgrundlagen
§ 10 Abs. 1 Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl I S. 1548).
3.
Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Flurstück Nr. 26/15, 26/18, 417/2,
417/3, 417/4 sowie Teilflächen von Flurstück Nr. 10 (Neue Straße), 26/14 (Schlegelgasse) und
417 (Frauenstraße) der Gemarkung Ulm, Flur Ulm. Die exakte räumliche Abgrenzung des
Geltungsbereichs ist im Lageplan des Bebauungsplans dargestellt.
4.
Ergänzung bestehender Bebauungspläne
Der bestehende vorhabenbezogene Bebauungsplan 110.1/91 „Frauenstraße – Neue Straße Schlegelgasse“, rechtsverbindlich seit dem 20.10.2011, wird durch den Bebauungsplan
110.1/95 „Frauenstraße 1“überlagert und um die darin enthaltenen Festsetzungen ergänzt.
Die Festsetzungen des überlagerten Bebauungsplans bleiben unverändert gültig.
5.
Verfahrensübersicht
a) Aufstellungs- und Auslegungsbeschluss des FBA Stadtentwicklung, Bau und Umwelt vom
03.06.2014;
b) öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Ulm und des Alb-Donau-Kreises Nr.
24 vom 13.06.2014;
c) Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung bei der
Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt, Baurecht vom 23.06.2014 bis einschließlich
25.07.2014.
6.
Sachverhalt
6.1.
Ausgangslage:
Der Gemeinderat hat am 12.10.2011 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Frauenstraße
– Neue Straße – Schlegelgasse“ als Satzung beschlossen (vgl. GD 294/11). Der Bebauungsplan
setzt „Kerngebiet“ gem. § 7 BauNVO fest. Auf dieser planungsrechtlichen Grundlage hat der
-3Vorhabenträger an der Ecke Frauenstraße/Neue Straße (Frauenstraße 1) jüngst ein Wohnund Geschäftshaus errichtet; dieses ist mittlerweile fertiggestellt und bezogen.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan zum genannten vorhabenbezogenen Bebauungsplan
weist neben Einzelhandels- und Büroflächen insgesamt 5 Wohnungen aus. Dies entspricht
einem Anteil an der Geschossfläche von etwa 20 %. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist
bindender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Zur Förderung der Nutzungsmischung in der Innenstadt hat der Fachbereichsausschuss
Stadtentwicklung, Bau und Umwelt im Rahmen der Wohnungsdebatte am 20.11.2012 die
Verwaltung beauftragt sicherzustellen, dass auf grundsätzlich 20 % der Geschossfläche neuer
Büro- und Geschäftsgebäude im Kernstadtbereich Wohnungen entstehen (vgl. GD 420/12).
Das Projekt Frauenstraße 1 wurde vor dem Beschluss aus der Wohnungsdebatte auf den Weg
gebracht; es erfüllt aber dennoch die darin formulierten Zielsetzungen.
Seitens des Vorhabenträgers/Investors gab es zwischenzeitlich Bestrebungen, im Nachhinein
den Anteil der Wohnnutzung innerhalb des fertiggestellten Wohn- und Geschäftshauses
Frauenstraße 1 zu verringern und bestehende Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten
umzuwandeln. Damit würde der angestrebte Anteil der Wohnnutzung von grundsätzlich 20%
der Geschossfläche wesentlich unterschritten. Das städtebauliche Ziel, innerstädtisches
Wohnen in angemessener Weise zu stärken, würde auf diese Weise verfehlt. Der
Vorhabenträger hat von diesen Bestrebungen mittlerweile zwar Abstand genommen;
ungeachtet dessen soll das Bebauungsplanverfahren aber zu Ende geführt werden, um hier
für die Zukunft eindeutige Verhältnisse zu schaffen.
Der vorliegende Bebauungsplan dient somit der langfristigen Sicherung des Mindestanteils
für Wohnungen, der im Vorhaben- und Erschließungsplan für das Projekt Frauenstraße 1
verankert und im Zuge der Wohnungsdebatte beschlossen wurde. Mit dem Bebauungsplan
wird klar gestellt, dass die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten und
infolgedessen realisierten Wohnungen einem langfristigen städtebaulichen Ziel entsprechen
und somit grundsätzlich nicht zur Disposition stehen.
6.2.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurden folgende Anregungen geäußert:
Folgende Stellungnahmen wurden vorgebracht:
Stellungnahmen der Verwaltung:
Einwender 1, Schreiben vom 24.07.2014
(Anlage 5)
Der Einwender vertritt eine Gesellschaft, die
wiederum von der Eigentümergesellschaft des
im Plangebiet gelegenen Grundstückes
Flurstück 26/18 (Frauenstraße 1) bevollmächtigt
wurde, sich zum Bebauungsplanverfahren zu
äußern.
„(...)
1.
Der Bebauungsplanentwurf sieht vor, dass in
dem gesamten Kerngebiet 20% der
Geschossfläche für Wohnungen zu
verwenden sind.
Für eine solche Festsetzung fehlt es an einer
Die Beschränkung der Mindestfestsetzung von
-4gesetzlichen Grundlage. Nach § 7 Abs. 4 Nr.
2 BauNVO, auf den in der Begründung zu
dem Entwurf des Bebauungsplans
hingewiesen wird, darf ein bestimmter
Wohnanteil nur für Teile eines Kerngebiets,
nicht aber für das gesamte von dem
Bebauungsplan betroffene Kerngebiet
festgesetzt werden (...).
2.
Der Bebauungsplan soll den bestehenden
vorhabenbezogenen Bebauungsplan
110.1/91 „Frauenstraße – Neue Straße –
Schlegelgasse“ ergänzen bzw. überlagern
(Seite 3 der Begründung zum Entwurf des
Bebauungsplans).
Eine erforderliche Zustimmung der
Vorhabenträgerin zur Änderung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt
nicht vor. Nach § 1 Abs. 8 i.V.m. § 12 BauGB
bedarf es einer einvernehmlichen Änderung
des mit dem Vorhabenträger abgestimmten
Vorhaben- und Erschließungsplans sowie
einer Änderung des Durchführungsvertrages
(...).
3.
Wohnflächenanteilen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2
BauNVO auf Teile des Kerngebiets ist
insbesondere darauf ausgerichtet, den
Gebietscharakter zu wahren. Bei einem
verbleibenden Anteil von 80 % der
Geschossfläche für kerngebietstypische
Handelsnutzungen, Gewerbe und
Dienstleistungen bleibt die Zweckbestimmung
eines Kerngebiets im Sinne des § 7 Abs. 1
BauNVO - und damit die Absicht hinter der
Beschränkung des § 7 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO zweifelsohne gewahrt. Im Übrigen liegt diesem
Bebauungsplan ein weiterhin rechtsgültiger
vorhabenbezogener Bebauungsplan zugrunde.
Der darin verankerte und rechtsverbindliche
Vorhaben- und Erschließungsplan weist sehr
wohl konkrete Teilbereiche für Wohnnutzung
innerhalb des Kerngebiets aus.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan bleibt
vollumfänglich rechtsgültig und wird durch das
vorliegende Bebauungsplanverfahren in keiner
Weise geändert. Im Gegenteil: Auslöser des
Verfahrens war der Vorstoß der
Vorhabenträgerin, einseitig von dem darin
fixierten Vorhaben abzweichen. Das vorliegende
Bebauungsplanverfahren dient gerade einer
dauerhaften Sicherung der einvernehmlich
abgestimmten und in Planungsrecht
überführten Nutzungsverteilung. Die
Regelungen des Durchführungsvertrags sind
durch den Bebauungsplan nicht berührt.
Der Bebauungsplan basiert auf der
Prämisse, dass die in dem Plangebiet
entstandenen 5 Wohneinheiten ca. 20 % der
in dem Gebiet vorhandenen Geschossfläche
ausmachen (Seite 3 der Begründung zum
Entwurf des Bebauungsplans).
Diese Annahme trifft indes nicht zu. Die 5
Wohneinheiten machen nach der
Berechnung eines damit beauftragten
Architekturbüros lediglich einen Anteil von
unter 20 % an der gesamten Geschossfläche
aus. Grund für die Differenz zur Berechnung
der Stadt dürfte sein, dass das 4. OG kein
Vollgeschoss gem. § 2 Abs. 6 LBO ist. Eine
Festsetzung, dass das 4. OG dennoch bei der
Ermittlung des Wohnungsanteils an der
bestehenden Geschossfläche mitzurechnen
ist (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO), enthält
Die Differenz bei der Ermittlung des realisierten
Wohnflächenanteils zwischen den
Berechnungen des Einwenders bzw. der Stadt
resultieren, wie vom Einwender bereits
gemutmaßt, aus unterschiedlichen
Berechnungsgrundlagen. Um hier Klarheit zu
schaffen wird die Festsetzung des
Bebauungsplans auf Grundlage des § 20 Abs. 3
Satz 2 BauNVO folgendermaßen konkretisiert:
„Mindestens 20% der Geschossfläche sind
-5der Entwurf des Bebauungsplans nicht.
4.
Darüber hinaus besteht für die Festsetzung
eines verbindlichen Wohnungsanteils von
mindestens 20 % der Geschossfläche kein
besonderer städtebaulicher Grund im Sinne
des § 7 BauNVO. Überhaupt mangelt es an
einem städtebaulichen Erfordernis für die
Bebauungsplanänderung. In der
Begründung zu dem Entwurf des
Bebauungsplans (Seite 3) wird darauf
hingewiesen, dass die Stadt Ulm einer
Verödung ihrer Innenstadt seit Jahren
entgegenwirkt; die eingeleiteten
Steuerungsmaßnahmen würden „tatsächlich
wirken“. Die Folge sei, dass die Ulmer
Innenstadt nach wie vor einen
vergleichsweise hohen Wohnanteil habe;
insbesondere in den Obergeschossen
bestehe flächendeckend noch ein
beträchtlicher Anteil an Wohnnutzung.
Im Übrigen fällt auf, dass in der (einstimmig
angenommenen) Beschlussvorlage für die
Sitzung des Fachbereichsausschusses
Stadtentwicklung, Bau und Umwelt am
20.11.2012 (GD 420/12) lediglich ein
Wohnungsanteil von „grundsätzlich 20 %“
der Bruttogeschossfläche, nicht aber von
„mindestens 20 %“ der Geschossfläche für
notwendig erachtet wird.
Des Weiteren ist der Begründung zu dem
Entwurf des Bebauungsplans (Seite 2) zu
entnehmen, dass sich der Beschluss des des
Fachbereichsausschusses Stadtentwicklung,
Bau und Umwelt nur auf „neue Büro- und
Geschäftsgebäude beziehen soll. Das
Gebäude (der Mandantin) ist indes – wie die
Stadt in der Begründung zu dem Entwurf
grundsätzlich für Wohnen zu verwenden. Bei der
Berechnung der Geschossfläche wird das 4.
Obergeschoss insgesamt berücksichtigt; die mit
Arkaden überstellten öffentlichen
Verkehrsflächen werden dagegen nicht auf die
Geschossfläche angerechnet.“
Mit dieser Formulierung wird die
Berechnungsgrundlage hinreichend präzisiert.
Die Festsetzung verweist auf das konkrete, dem
Vorhaben- und Erschließungsplan zugrunde
liegenden Projekt. Diese Formulierung wurde in
einem Gespräch mit dem Einwender
einvernehmlich abgestimmt. Der Einwender hat
in Aussicht gestellt, bei Übernahme der
abgestimmten Formulierung in den
Bebauungsplan die im Verfahren geäußerten
Bedenken zurückzustellen.
Die Kritik des Einwenders unterstellt, dass vor
dem Hintergrund bereits erzielter Erfolge zum
Erhalt der Wohnnutzung in der Ulmer
Innenstadt das städtebauliche Erfordernis für
diesen Bebauungsplan nicht mehr gegeben sei.
Diese Argumentation ignoriert den
Zusammenhang von Ursache und Wirkung:
Planungsrechtliche Steuerungsmaßnahmen wie
die hier vorliegende verhindern gerade die
Verdrängung der Wohnnutzung aus den
Innenstadtlagen. Der Verweis des Einwenders
auf die Erfolge bei der Sicherung der
Wohnnutzung zum Zwecke der Verhinderung
entsprechender Steuerungsmaßnahmen auf
dem eigenen Grundstück verkennt die
Problemstellung. Das städtebauliche Erfordernis
zur Sicherung der Wohnnutzung betrifft alle
Bereiche der Innenstadt. Im Übrigen ist der
festzusetzende Wohnanteil bereits über den
Vorhaben- und Erschließungsplan zum
rechtskräftigen vorhabenbezogenen
Bebauungsplan faktisch gegeben.
Der Wortlaut der textlichen Festsetzungen wird,
wie bereits dargestellt, entsprechend präzisiert
(„Mindestens 20% der Geschossfläche sind
grundsätzlich für Wohnen zu verwenden...“).
Der Wortlaut wurde mit dem Einwender
einvernehmlich abgestimmt.
Der vorliegende Bebauungsplan präzisiert
lediglich in Worten, was die Zeichnungen des
zugrunde liegenden, planungsrechtlich
gesicherten Vorhabens bereits implizieren. Im
Rahmen seiner Planungshoheit steht dem
Gemeinderat - unabhängig von dem erwähnten
-6des Bebauungsplans (Seite 2) selber
feststellt – längst fertiggestellt und bezogen
und damit nicht mehr „neu“.
5.
Die beabsichtigte Bebauungsplanänderung
ist schließlich unverhältnismäßig. Zu
berücksichtigen ist, dass der
Bebauungsplanentwurf keine Ausnahmen
für die gesetzte „Mindestquote“ von 20 %
enthält. Der Bebauungsplanentwurf
widerspricht auch insofern dem Beschluss
des Fachbereichsausschusses
Stadtentwicklung, Bau und Umwelt vom
20.11.2012, wonach eine Quote von 20 %
lediglich „grundsätzlich“, nicht aber
ausnahmslos gewollt ist. Unabhängig
hiervon dürfte es bei Inkrafttreten des neuen
Bebauungsplans nicht mehr möglich sein,
einen geringeren Wohnungsanteil ohne
förmliche Bebauungsplanänderung
zuzulassen. Die durch den Vorhaben- und
Erschließungsplan gewollte Flexibilität der
Vorhabenträgerin bei der künftigen Nutzung
des Gebäudes würde hierdurch
unverhältnismäßig eingeschränkt.
Grundsatzbeschluss - frei, eine solche
Präzisierung vorzunehmen, solange der
Regelungsgehalt des rechtskräftigen
vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht
tangiert ist. Der Grundsatzbeschluss wird in der
Begründung nicht als Rechtgrundlage für dieses
Verfahren, sondern vielmehr zur Erläuterung der
grundlegenden städtebaulichen Zielsetzung für
die Ulmer Innenstadt aufgeführt.
Das Wort „grundsätzlich“ wurde in die
Formulierung der Festsetzung aufgenommen
(s.o.). Auf diese Weise wird sichergestellt, dass
geringfügige Abweichungen künftig flexibel
gehandhabt werden können, ohne dass die
Grundzüge der Planung infrage gestellt sind.
Eine solche Abweichung wäre gegebenenfalls
zwingend mit der Stadt abzustimmen
(Befreiung von den Feststzungen des
Bebauungsplans).
(...)“
6.3.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wurden folgende Träger öffentlicher Belange
beteiligt:
- Handwerkskammer Ulm
- Industrie und Handelskammer Ulm
Von Seiten der Träger öffentlicher Belange sind zum Verfahren keine Anregungen oder
Einwände geäußert worden.
7.
Änderungen am Bebauungsplan
Aufgrund der vorgebrachten Stellungnahme wurden die textlichen Festsetzungen
folgendermaßen ergänzt:
„Mindestens 20% der Geschossfläche sind grundsätzlich für Wohnen zu verwenden. Bei der
Berechnung der Geschossfläche wird das 4. Obergeschoss insgesamt berücksichtigt; die mit
Arkaden überstellten öffentlichen Verkehrsflächen werden dagegen nicht auf die
Geschossfläche angerechnet.“
-7-
Die Ergänzung hat rein definitorischen Charakter; sie dient der Konkretisierung der
Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der Geschossfläche. Diese Definition entspricht dem
Ansatz, der bei der Ermittlung des bestehenden Wohnanteils gemäß Vorhaben- und
Erschließungsplan tatsächlich angewandt wurde. Mit der textlichen Ergänzung geht
gegenüber der ursprünglichen Planung also faktisch keine Veränderung des geforderten
Wohnflächenanteils einher.
Die Ergänzung der textlichen Festsetzung berührt somit weder öffentliche noch nachbarliche
Belange über das bisherige Maß hinaus; eine erneute Planauslegung ist nicht erforderlich.
8.
Satzung
Der Bebauungsplan in der Fassung vom 15.11.2014 kann gemäß § 10 Abs. 1 des
Baugesetzbuches als Satzung erlassen und die beiliegende Begründung in der Fassung vom
15.11.2014 hierzu festgelegt werden.