Anlage 1 zur VzK Kurzbegründung12-52.doc_2-1.pdf

Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Anlage 1 Kurzbegründung Bebauungsplan 12-52; Blankestraße 9 – 11 und Teilflächen der Gotthardstraße Anlass und Erforderlichkeit Der Bereich zwischen der Scharnweber-, der Ollenhauer- und der Großkopfstraße wurde bereits in den Jahren 2010 - 2012 planerisch neu geordnet. Vor dem Hintergrund verstärkter Anfragen zur Errichtung von Spielhallen initiierte der Bezirk Reinickendorf ein Spielhallenentwicklungskonzept und darauf folgend verschiedene Bebauungsplanverfahren. Der im Jahre 2012 festgesetzte, einfache Bebauungsplan 12-26B regelt die zulässigen Nutzungsarten für den betreffenden Bereich. Die straßenbegleitenden Grundstücke an der Scharnweberstraße und an der Ollenhauerstraße wurden als Kerngebiet, die rückwärtigen Grundstücke als Gewerbegebiet festgesetzt. Mit dieser Gliederung wurden die bezirklichen Behörden in die Lage versetzt, die Ansiedlung von Spielhallen und anderer Vergnügungsstätten im Gebiet planerisch zu steuern. Planungsüberlegungen auf dem westlich benachbarten Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96, die eine Umwandlung des Gewerbeareals mit einem größeren Hotel in ein Kerngebiet mit der Möglichkeit zu Studentenwohnen zum Inhalt haben, sind Anlass, auch eine bauliche Entwicklung der Grundstücke Blankestraße 9 – 11 sowie der rückwärtig gelegenen bisher als Wirtschaftshof genutzten Fläche des evangelischen Dankeskirchhofs anzuschieben. Diese Grundstücke werden bisher baulich nur wenig genutzt. Die überplante Friedhofsfläche ist nicht pietätsbefangen. Es besteht berlinweit Bedarf an der Schaffung von Wohnraum für die wachsende Bevölkerung. Auf Grund seiner zentralen und zugleich im Übergang zum Außenbereich befindlichen Lage eignet sich der Standort für Wohnnutzungen. Das Wohnungsbaupotential der Plangrundstücke soll daher aktiviert werden. Die geltende Ausweisung als Gewerbegebiet schließt jedoch die Errichtung von Wohnungen grundsätzlich aus. Der Bebauungsplan soll die Voraussetzungen für Wohnen und eine gemischte Nutzung schaffen. Er dient gleichzeitig der planerischen Bewältigung bodenrechtlicher Spannungen zwischen dem im Gebiet bereits vorhandenen Wohnen und der verbleibenden gewerblichen Nutzung. Der Bebauungsplan ist daher im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich. Geltungsbereich Der Geltungsbereich wird begrenzt durch die Blankestraße im Norden, den Dankeskirchhof im Osten, die Gotthardstraße im Süden sowie durch das Grundstück Blankestraße 8A / Gotthardstraße 92 im Westen. Er umfasst die Grundstücke Blankestraße 9 – 11 und den Wirtschaftshof des Dankeskirchhofs. Da die anliegenden Straßen, Blankestraße und Gotthardstraße, bereits in dem Bebauungsplan XX-128 als öffentliche Straßen, Wege und Plätze festgesetzt sind, sind sie kein Bestandteil dieser Planung. Das Plangebiet hat eine Größe von etwa 7.350 m². Aufstellung 12-52 . Abt. Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe - Fachbereich Stadtplanung - Bestehende bauliche Struktur Das Gebiet östlich des Kurt-Schumacher-Platzes besitzt eine überwiegend gewerbliche Prägung. Zum rückwärtig gelegenen Kirchhof hin sowie an der Scharnweberstraße befinden sich jedoch auch zwei Wohngebäude. Die gewerbliche Nutzung erstreckt sich in einer Bandbreite von nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten und Handwerksbetrieben bis hin zu klein- und großflächigen Einzelhandelsbetrieben. An das Gewerbegebiet grenzt nördlich und östlich mit dem Dankeskirchhof ein großes als evangelischer Friedhof genutztes Grünareal an. Südlich der Gotthardstraße erstreckt sich entlang des schwarzen Grabens ebenfalls ein größerer Grünbereich, teils parkartig, teils als weiterer kirchlicher Friedhof, Dorotheenstadt III, der einer Wohnbebauung vorgelagert ist. Westlich folgt eine kerngebietstypische Mischbebauung. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich eine Autowerkstatt, ein Möbelverkauf, eine Pension sowie der Wirtschaftshof des Dankeskirchhofs. Direkt benachbart schließt sich ein Wohnhaus, ein Teppich- und Farbenmarkt und ein größeres Hotel an. Von den Baugrundstücken im Plangebiet erreicht kein Grundstück eine adäquate bauliche Auslastung. Geltendes Planungsrecht Es gelten folgende planungsrechtliche Grundlagen: Bebauungsplan XX-128 vom 31.08.1965. Der qualifizierte Bebauungsplan setzt Gewerbegebiet nach § 8 der Baunutzungsverordnung von 1962 fest. Des Weiteren ist eine Grundflächenzahl von 0,5 und eine Geschossflächenzahl von 1,6 bei vier möglichen Vollgeschossen in geschlossener Bauweise zulässig. Bebauungsplan 12-26B vom 17. Juni 2010. Der einfache Bebauungsplan stellt das Gewerbegebiet für den betreffenden Bereich auf die Bestimmungen des § 8 der Baunutzungsverordnung von 1990 um. Des Weiteren sind Bordelle oder bordellartige Betriebe nur in der Ausnahme zulässig. Der Bebauungsplan lässt die Festsetzungen des Bebauungsplans XX-128 zur Geschossigkeit, zu Grund- und Geschossflächenzahlen sowie zu den überbaubaren Grundstücksflächen unberührt. Diese gelten weiter fort. Der Flächennutzungsplan stellt den Planbereich als gemischte Baufläche M2 und Friedhofsfläche dar. Entsprechend der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ist der Bebauungsplan aus dem FNP entwickelbar. Die betreffende Teilfläche des Dankeskirchhofes ist unbeplant. Sie ist mit einem eingeschossigen Bauwerk bebaut, das als Wirtschaftshof dient. Damit ist sie Teil des umliegenden, gewerblich geprägten Bebauungszusammenhangs und daher dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB zuzuordnen. Der Friedhofsentwicklungsplan 2006 stellt die betreffende Fläche in der Planung als Sonstige Nutzung kurzfristig dar. Ziele und wesentlicher Planinhalt Der qualifizierte Bebauungsplan setzt Mischgebiet und allgemeines Wohngebiet fest. Die bauliche Dichte reduziert sich entsprechend der neuen Nutzung auf eine GFZ von 0,9 bzw. 1,2. Straßenbegleitend zur Blankestraße soll der Blockrand geschlossen, die rückwärtige Bebauung jedoch offen und damit kleinteiliger bebaut werden. Entsprechend variiert die Aufstellung 12-52 Seite 2 . Abt. Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 3 - Fachbereich Stadtplanung - Geschossigkeit zwischen vier oder zwei Vollgeschossen. Straßenbegleitend zur Gotthardstraße ist eine geschlossene Bauweise bis zu vier Vollgeschossen beabsichtigt. Diese läuft in dem Grünraumstreifen aus. Die rückwärtige Bebauung soll ebenfalls offen und kleinteiliger bebaut werden. Hier sind bis zu drei Geschosse möglich. Der Blockinnenbereich soll in Teilen von Bebauung frei gehalten werden. Damit bleibt ausreichend Raum für anspruchsvoll gestaltete Außenlagen. Mit einer guten Durchlüftung werden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Gebiet gesichert. Ein Pflanzstreifen mit hoch wachsenden Bäumen und Sträuchern hält Abstand zur verbleibenden Friedhofsnutzung auf dem benachbarten Dankeskirchhof. Verfahren Der Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor: - Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung und ist damit eine Maßnahme der Innenentwicklung. - Die einzeln festzusetzenden Grundflächen nach § 19 Abs. 2 BauNVO liegen mit ca. 1.130 m² Mischgebiet und ca. 1.360 m² Allgemeinem Wohngebiet deutlich unterhalb des Schwellenwertes nach § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB. - Die Bebauungspläne 12-52 und 12-26B (künftig 12-26-1) liegen in einem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Planung und wirken sich kumulierend aus. Die künftig neu festgesetzten Grundflächen beider Bebauungspläne sind mit ca. 7500 m² deutlich unterhalb des Schwellenwertes von 20.000 m². - Der Bebauungsplan begründet keine Vorhaben, welche einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung gemeinschaftlicher Schutzgüter i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB. (FFH-Gebiete). Die Beschleunigung des Verfahrens Wohnungsbaupotentialen geboten. Berlin, den 10.10.2014 Aufstellung 12-52 ist zur zügigen Realisierung von