Anlage C.pdf

Anlage c Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan 12-26B-1 vom 3. März 2015 für die Grundstücke Blankestraße 4, 5, 7, 8, 8A und 8B sowie Gotthardstraße 92, 96 und 100, im Bezirk Reinickendorf Stand: erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- A Begründung I. 4 PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 4 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung 4 2. Beschreibung des Plangebietes 4 2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung 4 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse 5 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand 5 2.4 Geltendes Planungsrecht 6 2.5 Verkehrserschließung 6 2.6 Technische Infrastruktur 6 2.7 Denkmalschutz 6 3. 4. II. Seite 2 Planerische Ausgangssituation 6 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung 6 3.2 Flächennutzungsplan 7 3.3 Landschaftsprogramm 7 3.4 Stadtentwicklungsplanungen 8 3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen 9 3.6 Bereichsentwicklungsplanung 9 3.7 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen 10 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne 10 3.9 Planfeststellungen 10 Entwicklung der Planungsüberlegungen 10 PLANINHALT UND ABWÄGUNG 11 1. Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt 11 2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan 12 3. Begründung der Festsetzungen 12 3.1 Art der baulichen Nutzung 12 3.2 Maß der baulichen Nutzung, Anzahl der Vollgeschosse 16 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 17 3.4 Weitere Arten der Nutzung 18 3.5 Immissionsschutz / Klimaschutz 18 3.6 Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen 20 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 4. 3.7 Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen 22 3.8 Kennzeichnungen 23 3.9 Nachrichtliche Übernahmen 23 3.10 Hinweise 23 3.11 Städtebaulicher Vertrag 24 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange 24 III. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 1. 2. Seite 3 26 Auswirkungen auf die Umwelt 26 1.1 Auswirkungen auf Natur und Landschaft 26 1.2 Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen 30 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten 35 2.1 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse 35 2.2 Auswirkungen auf die Arbeitsstätten 36 3. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung 36 4. Weitere Auswirkungen 37 IV. VERFAHREN 37 1. Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 37 2. Mitteilung der Planungsabsicht 37 3. Aufstellung 38 4. Beteiligung der Behörden u. Träger öffentl. Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB 38 5. Mitteilung der geänderten Planungsabsicht 41 B Rechtsgrundlagen 2. Beteiligung TÖB 41 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- A I. 1. Seite 4 Begründung Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Der Bereich zwischen der Scharnweber-, der Ollenhauer- und der Großkopfstraße wurde bereits in den Jahren 2010 - 2012 planerisch neu geordnet. Vor dem Hintergrund verstärkter Anfragen zur Errichtung von Spielhallen initiierte der Bezirk Reinickendorf ein Spielhallenentwicklungskonzept und verschiedene Bebauungsplanverfahren. Der im Jahre 2012 festgesetzte, einfache Bebauungsplan 12-26B regelt die zulässigen Nutzungsarten für den betreffenden Bereich neu. Die straßenbegleitenden Grundstücke an der Scharnweberstraße und an der Ollenhauerstraße wurden als Kerngebiet, die rückwärtigen Grundstücke als Gewerbegebiet mit differenzierten Zulässigkeitstatbeständen für die betreffenden Nutzungen festgesetzt. Diese Gebietsgliederung ermöglichte es den bezirklichen Behörden, die Ansiedlung von Spielhallen und anderen Vergnügungsstätten im Gebiet planerisch zu steuern. Aktuelle Entwicklungen auf dem Grundstück Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5, auf dem 1993 ein viergeschossiges Hotelgebäude errichtet wurde, sind Anlass, den Bebauungsplan 12-26B in Teilbereichen abzuändern. Mit der absehbaren Schließung des Flughafens Tegel erwägt der Eigentümer die Immobilie zu veräußern. Seitens potentieller Erwerber besteht Interesse, das Hotel als Studentenwohnheim umzunutzen. Die Planungen werden vom Bezirksamt Reinickendorf mit Blick auf die künftige Entwicklung des benachbarten Flughafengeländes unterstützt. Die gegenwärtige Ausweisung als Gewerbegebiet schließt Wohnen grundsätzlich aus. Mit der Festsetzung eines Kerngebietes soll der künftige Bebauungsplan eine Nutzung des Gebäudes als Studentenwohnheim ermöglichen und die auftretenden planerischen Konflikte bewältigen. Er ist daher im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich. 2. Beschreibung des Plangebietes 2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung Das Plangebiet liegt stadträumlich betrachtet am südlichen Rand des Bezirks Reinickendorf. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich westlich mit dem Kurt-Schumacher-Platz eines der vier bezirklichen Zentren Reinickendorfs. Die vorbeiführende Scharnweberstraße verbindet als wichtige Verkehrsachse das Hauptzentrum Tegel mit der Stadtmitte Berlins. Der nach Süden führende Kurt-Schumacher-Damm hat wichtige Funktionen als Zubringer zur Stadtautobahn und zum Flughafen Tegel. Über die U-Bahnlinie 6, Alt-Tegel – Mariendorf, besteht eine attraktive Nahverkehrsanbindung. Der künftige Forschungs- und Industriepark, der nach Schließung des Flugbetriebes auf dem Flughafengelände entstehen soll, liegt lediglich 2,5 km Luftlinie entfernt. Das unmittelbare Umfeld des Plangebietes ist überwiegend gewerblich geprägt. Zum rückwärtig gelegenen kirchlichen Friedhof hin sowie an der Scharnweber- und der Ollenhauerstraße befinden sich jedoch auch einzelne Wohngebäude. Die gewerbliche Nutzung erstreckt sich in einer Bandbreite von Einzelhandel über Dienstleistung bis hin zu 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 5 kleineren Fertigungsbetrieben. Derzeit stagniert die bauliche Entwicklung. Viele Grundstücke sind baulich unterausgelastet. Es sind teils erhebliche Leerstände in den Gewerbeimmobilien zu verzeichnen. Bei der im Zuge des Bebauungsplans 12-26B im Jahre 2009 erstellten Bestandsanalyse wurde in den Gewerberäumen eine Leerstandsquote von 21% ermittelt. Diese Situation hat sich auch im Jahr 2014 nicht wesentlich verändert. So zeigen die Geschäftsstraßen rund um den Kurt-Schumacher-Platz bereits deutliche Abwertungstendenzen. An das Gewerbegebiet grenzt nördlich mit dem evangelischen Dankes- Nazarethkirchhof ein großes als kirchlicher Friedhof genutztes Grünareal an. Südlich der Gotthardstraße erstreckt sich entlang des schwarzen Grabens ebenfalls ein größerer Grünbereich, teils parkartig, teils als weiterer kirchlicher Friedhof, Dorotheenstadt III, der einer Wohnbebauung vorgelagert ist. (Zur Gebietsentwicklung siehe auch Ausführungen unter Abschnitt II 1, Ziele der Planung, wesentlicher Planinhalt.) 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Der Geltungsbereich wird begrenzt durch die Blankestraße im Norden, das Grundstück Blankestraße 9, den Dankeskirchhof im Osten, die Gotthardstraße im Süden sowie die Grundstücke Scharnweberstraße 8 – 13 im Westen. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 12.150 m². Es umfasst die Grundstücke Blankestraße 4 – 8B sowie Gotthardstraße 92 und 96 - 100. Das Grundstück Gotthardstraße 100 befindet sich im Eigentum des Stromversorgers Vattenfall. Es ist Reservefläche für einen Ersatzneubau des benachbarten 110 kV Umspannwerks. Die übrigen Grundstücke sind privates Einzeleigentum. 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich neben dem Hotel der Hotelkette Dorint (Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5, 8B) eine Büronutzung (Gotthardstraße 100), ein Möbelverkauf (Blankestraße 4), ein Wohngebäude (Blankestraße 7-8A) sowie ein Teppichund Farbenhandel (Blankestraße 92). Südwestlich schließen sich auf den zur Scharnweberstraße hin gelegenen Grundstücken folgende Nutzungen an: Tankstelle im 24h Betrieb (Scharnweberstraße 12/13), Autowerkstatt (Scharnweberstraße 11), Autowerkstatt und Lackiererei (Scharnweberstraße 10), Wohngebäude mit Geschäftsunterlagerung (Scharnweberstraße 9), 110kV Umspannwerk (Scharnweberstraße 8). Nördlich des Geltungsbereichs befindet sich auf der gegenüber liegenden Straßenseite die Firma HAWID (Blankestraße 13 – 16), welche philatelistische Bedarfsartikel herstellt. Nordöstlich sind eine weitere Autowerkstatt (Blankestraße 9) sowie der Wirtschaftshof des Dankeskirchhofes angesiedelt. Die Baugrundstücke werden verschieden stark baulich genutzt. Während das Hotelgrundstück Gotthardstraße, 96 / Blankestraße 5, 8B mit einer GFZ von 2,3 überausgelastet ist, bestehen Geschossflächenreserven auf den übrigen, lediglich ein- bis dreigeschossig bebauten Grundstücken des Geltungsbereichs. 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 2.4 Seite 6 Geltendes Planungsrecht Es gelten folgende planungsrechtliche Grundlagen: Bebauungsplan XX-128 vom 31.08.1965. Der qualifizierte Bebauungsplan setzt Gewerbegebiet nach § 8 der Baunutzungsverordnung von 1962 (BauNVO 1962) fest. Des Weiteren ist eine Grundflächenzahl von 0,5 und eine Geschossflächenzahl von 1,6 bei vier möglichen Vollgeschossen in geschlossener Bauweise zulässig. Durch den Bebauungsplan XX-A vom 10.04.1970 wurden die Bestimmungen zur Berechnung des baulichen Nutzungsmaßes, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zur Zulässigkeit von Garagen und Stellplätzen auf die Baunutzungsverordnung 1968 (BauNVO 1968) umgestellt. Bebauungsplan 12-26B vom 28. November 2012. Der einfache Bebauungsplan stellt das Gewerbegebiet nach § 8 der BauNVO 1962 für den betreffenden Bereich auf Gewerbegebiet nach der Baunutzungsverordnung von 1990 (BauNVO 1990) um. Des Weiteren werden Bordelle oder bordellartige Betriebe auf die Ausnahme beschränkt. Der Bebauungsplan lässt die Festsetzungen des Bebauungsplans XX-128 zur Anzahl der Vollgeschosse, zu Grundund Geschossflächenzahlen sowie zu den überbaubaren Grundstücksflächen unberührt. Diese gelten weiter fort. 2.5 Verkehrserschließung Das Plangebiet ist über die anliegende Blankestraße sowie über die Gotthardstraße verkehrstechnisch ausreichend erschlossen. Beide Straßen münden in die Scharnweberstraße, die eine Verkehrsachse zwischen dem Ortsteil Tegel und der Stadtmitte bildet. Mit der U-Bahnlinie 6 At-Tegel – Mariendorf besteht eine attraktive öffentliche Nahverkehrsverbindung. Des Weiteren halten am Kurt-Schumacher-Platz mehrere Buslinien Sie erschließen die umliegenden Ortsteile Reinickendorfs sowie den Flughafen Tegel. 2.6 Technische Infrastruktur Mit seiner Lage im dicht bebauten Stadtgebiet ist für das Plangebiet von einer ausreichenden technischen Infrastruktur bzw. medientechnischen Erschließung auszugehen. 2.7 Denkmalschutz Denkmäler oder Denkmalbereiche befinden sich weder im Geltungsbereich selbst, noch in seiner näheren Umgebung. 3. Planerische Ausgangssituation 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007); Landesentwicklungsplan BerlinBrandenburg (LEP B-B) Das Plangebiet befindet sich nach der Festlegungskarte 1 im Gestaltungsraum Siedlung. Zugleich ist es nach der Festlegungskarte 2 als städtischer Kernbereich dargestellt. Planrelevant sind die Grundsätze nach § 5 Absätze 1 - 3 LEPro 2007 sowie § 4.1 LEP B-B: 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 7 - Konzentration der Siedlungsentwicklung auf raumordnerisch festgelegte Siedlungsbereiche, - Vorrangige Nutzung von Innenentwicklungspotentialen unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur, - Vorrang der Innen- vor Außenentwicklung, - Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen, - Entwicklung verkehrsvermeidender Siedlungsstrukturen durch Funktionsbündelung und Nutzungsmischung. Flächennutzungsplan (FNP) in seinen raumordnerischen Festlegungen Der FNP beinhaltet folgende regionalplanerische Festlegungen für das unmittelbare Umfeld: Z 1.1 Städtisches Zentrum mit einer Einzelhandelskonzentration entlang der Hauptstraßen um den Kurt-Schumacher-Platz.  Städtische Zentren sind zu erhalten, auszubauen und zu entwickeln. Sie sind zur Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten, vorrangig für Kultur, Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit zu entwickeln. Z 1.2 Übergeordnete Hauptverkehrsstraßen der vorbeiführenden Scharnweberstraße, des Kurt-Schumacher-Damms sowie der Ollenhauerstraße.  Die Netzstruktur ist zu erhalten und auszubauen. 3.2 Flächennutzungsplan Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (Abl. S. 31) Der FNP stellt für den betreffenden Planbereich gemischte Baufläche M 2 dar. 3.3 Landschaftsprogramm Teilplan Erholung und Freiraumnutzung: Sehr hohe Anforderungen an den öffentlichen Freiraum bei lediglich minimaler Ausstattung privater/halböffentlicher Freiräume. Als Sofortmaßnahmen werden u.a. genannt: - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, Erschließung vorhandener Freiflächen, Hof-, Dach,- und Fassadenbegrünung, Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum, Wohnumfeldverbesserungen. Teilplan Landschaftsbild: Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen. Als Entwicklungsziele bzw. Maßnahmen werden u.a. genannt: - Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung, Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume, Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumpflanzungen, Begrünung von Höfen, Dächern und Wänden, Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung, 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- - Seite 8 Wiederherstellung und Aufwertung von Stadtplätzen (Kurt-Schumacher-Platz). Teilplan Biotop- und Artenschutz: Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen. Als Entwicklungsziele bzw. Maßnahmen werden u.a. genannt: - Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen, Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung und Dachbegrünung, Entwicklung eines gebietstypischen Baumbestandes. Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz: Industrie und Gewerbe Bei Nutzungsänderung der betreffenden Flächen gemäß Flächennutzungsplan gelten die Maßnahmen für die neue Nutzung. Des Weiteren sollte die Notwendigkeit von Ausgleichs-, und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung der Naturhaushaltsfunktion geprüft werden. Da der Bebauungsplan Kerngebiet festgesetzt, ist das Planareal nach Darstellungssystematik dem Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung Immissionsschutz zuzuordnen. Hier werden als Ziele u.a. genannt: 3.4 der und Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof-, und Wandbegrünung), Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, Berücksichtigung des Boden-, und Grundwasserschutzes, dezentrale Regenversickerung, Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Stadtentwicklungsplanungen Im Folgenden werden nur die Stadtentwicklungsplanungen aufgeführt, welche für den Geltungsbereich relevant sind. Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 Der im April 2011 beschlossene Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 stellt den Bereich des Kurt-Schumacher-Platzes als Hauptzentrum und als Zentren tragenden Stadtraum mit ausgeprägter Urbanität dar. Das Plangebiet grenzt hier direkt an und wird durch die künftige Entwicklung des benachbarten Zentrums sicherlich beeinflusst. Stadtentwicklungsplan Verkehr Der im März 2011 vom Berliner Senat beschlossene Stadtentwicklungsplan stellt die Gotthardstraße als örtliche Straßenverbindung der Stufe III dar. Die Blankestraße erfüllt dagegen nur eine untergeordnete Funktion als quartiersinterne Erschließungsstraße. Stadtentwicklungsplan Klima (Step Klima) Der am 31. Mai 2011 beschlossene Stadtentwicklungsplan Klima (StEP Klima) widmet sich den räumlichen und stadtplanerischen Aspekten des Klimas in Berlin. Primär wird das Ziel verfolgt, 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 9 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- die Lebensqualität in der Stadt unter den Vorzeichen des Klimawandels zu sichern. Im Einzelnen werden die folgenden Ziele verfolgt:       Verhinderung gesundheitlicher Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen im bebauten und unbebauten Bereich, Minimierung der Schäden durch klimawandelbedingte Extremereignisse, Stabilisierung der ökologischen Systeme der Gewässer auch bei veränderten Niederschlagscharakteristiken, Verhinderung des häufigen Überlaufens der Mischwasserkanalisationen, Sicherung der Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen, Sicherung einer guten Erreichbarkeit durch den ÖPNV. In den Analysekarten werden zum Plangebiet folgende Aussagen getroffen: Bioklima: Betroffener Siedlungsraum mit aktueller Wärmebelastung am Tag und einem voraussichtlichen Zuwachs der Wärmebelastung für die Nachtstunden. In der Maßnahmekarte ist der Geltungsbereich als Siedlungsraum mit überwiegender Arbeitsplatznutzung und aktuell prioritärem Handlungsbedarf dargestellt. Stadtklimatische Bedeutung von Grün- und Freiflächen: Potentielle Empfindlichkeit der Stadtbäume im Siedlungsraum gegenüber Niederschlagsrückgang im Sommer. Im Maßnahmeplan wird perspektivisch ein prioritärer Handlungsbedarf diagnostiziert. Des Weiteren sollen Potentiale zur Entsiegelung unbebauter Flächen ausgeschöpft werden. Gewässerqualität und Starkregen: Siedlungsraum Maßnahmeplan empfiehlt eine Regenwasserentwässerung. 3.5 mit hohem Versiegelungsgrad. Der Ausweitung der dezentralen Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Lärmaktionsplan 2013-2018 (Entwurf zur öffentlichen Auslegung) Das Plangebiet wird nicht von den überörtlichen Straßen tangiert. Es ist kein Konzept- oder Modellgebiet für die Lärmminderung. Das Hotspot-Untersuchungsnetz umfasst zwar die Gotthardstraße, jedoch nicht im Geltungsbereich. Luftreinhalteplan 2011 - 2017 Für das Plangebiet sind keine konkreten Maßnahmebündel vorgesehen. Die Gotthardstraße weist einen Index für Luftbelastung durch Kfz-Verkehr für Feinstaub und Stickoxide von mäßig belastet bis erhöht belastet auf. 3.6 Bereichsentwicklungsplanung Keine aktuelle Bereichsentwicklungsplanung 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 3.7 Seite 10 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Spielhallenentwicklungskonzept Der Bezirk Reinickendorf hat ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen beschlossen. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept stellt im Ergebnis Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirks Reinickendorf dar und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Eignungsflächen befinden sich außerhalb des Plangebiets im Bereich des Kurt-SchumacherPlatzes an der Scharnweber- sowie an der Ollenhauerstraße. 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Die unter Abschnitt I 2.4 aufgeführten Bebauungspläne XX-128 vom 31.08.1965 sowie 12-26B vom 17.06.2010 überdecken den Geltungsbereich vollständig und reichen über diesen hinaus. Die zur Scharnweberstraße hin gelegenen südwestlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstücke sind nach dem einfachen Bebauungsplan 12-26B als Kerngebiet nach § 7 der BauNVO 1990 festgesetzt. Spielhallen sind hier außerhalb des ersten Vollgeschosses zulässig. Bordelle sowie bordellartige Betriebe werden ebenso wie die Schaustellung von Personen nur ausnahmsweise zugelassen. Die nordöstlich und nordwestlich angrenzenden Grundstücke sind als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO 1990 ausgewiesen. Die mit dem Bebauungsplan XX-128 festgesetzten baulichen Nutzungsmaße (GRZ 0,5, GFZ 1,6), die zulässige Anzahl von vier Vollgeschossen sowie die geschlossene Bauweise gelten nach den Bestimmungen der BauNVO 1968 weiter fort. Der nordöstlich angrenzende Bereich mit den Grundstücken Blankestraße 7 – 11, Gotthardstraße 92 und einer Teilfläche des Dankeskirchhofes wird neu überplant. Der qualifizierte Bebauungsplan mit der Bezeichnung 12-52 soll Mischgebiet nach § 6 sowie allgemeines Wohngebiet nach § 4 Baunutzungsverordnung 2013 (BauNVO) mit baulichen Dichten von GFZ 1,2 bzw. 0,9 festsetzen. Das Planverfahren ist noch nicht abgeschlossen. 3.9 Planfeststellungen Keine 4. Entwicklung der Planungsüberlegungen Im Dezember 2013 trat eine Investorengruppe mit dem Wunsch an den Bezirk Reinickendorf heran, das derzeit auf dem Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 befindliche Hotel als Wohnheim für Studenten umzunutzen. Es ist geplant, die bauliche Hülle im Wesentlichen zu erhalten, den Grundriss jedoch auf die Wohnbedürfnisse anzupassen. Das Grundstück soll soweit als möglich entsiegelt werden. Das Bezirksamt unterstützt das Ansinnen, da berlinweit Bedarf an preisgünstigem Wohnraum, für Studenten oder Auszubildende besteht. Das Plangebiet befindet sich im weiteren Umfeld der Beuth-Hochschule an der Amrumer Straße. Der Flughafen Tegel, welcher nach Aufgabe der Nutzung zu einem Forschungs- und Industriepark für Zukunftstechnologien entwickelt werden soll, ist ca. 1,2 km Luftlinie entfernt. Teil des 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 11 Nutzungskonzeptes ist auch die Etablierung der Beuth-Hochschule auf dem Gelände. Die Ansiedlung von Wohnen dient gleichzeitig der Stabilisierung des von Abwertung betroffenen Gebietes rund um den Kurt-Schumacher-Platz. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die erforderliche baurechtliche Genehmigung zu schaffen, leitete das Bezirksamt mit der vorliegenden Planung ein Änderungsverfahren für den Bebauungsplan 12-26B ein. Dabei wurden die angrenzenden Grundstücke in den Geltungsbereich einbezogen, um auch hier ggf. eine bauliche Entwicklung anzustoßen. Da die Hotelnutzung in absehbarer Zeit aufgegeben werden soll, besteht für den Bebauungsplan eine gewisse Dringlichkeit. Ein weiteres leer stehendes Gebäude würde die negativen Tendenzen im Gebiet weiter verschärfen. II. 1. Planinhalt und Abwägung Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt Der an der Peripherie des Zentrumsbereichs Kurt-Schumacher-Platz gelegene Bebauungsplan 12-26B-1 dient der weiteren Ausdifferenzierung zulässiger Nutzungsarten hinsichtlich ihrer Intensität und ihrer Auswirkungen auf das Umfeld. So sind im unmittelbaren Platzbereich und an den Hauptstraßen Vergnügungsstätten, einschließlich Spielhallen regelmäßig zulässig. Ebenso können auch problematische Nutzungen (z.B. sexuelle Dienstleistungsangebote) in der Ausnahme zugelassen werden. Dort, wo Wohngebiete angrenzen, werden hingegen störende Nutzungen ausgeschlossen und Wohnungen ermöglicht. So soll sich auch der in Randlage des Zentrums befindliche Baublock Blankestraße / Scharnweberstraße / Gotthardstraße, der den Geltungsbereich umschließt, künftig in der Tiefe gliedern: Wohnungen sind an der Scharnweberstraße nach der Regelfestsetzung für Kerngebiete auf die Ausnahme beschränkt. Die betreffenden Grundstücke werden durch den Straßenverkehr stark belastet, genießen aber die Lagegunst der Hauptstraße. Mit zunehmendem Abstand sinkt die Lärmbelastung und nimmt der Anteil sensiblerer Nutzung zu (Kerngebiet mit Wohnanteil, Mischgebiet, allgemeines Wohngebiet). Entsprechend der künftigen Blockstruktur setzt die vorliegende Planung für die im westlichen Teil des Geltungsbereiches gelegenen Grundstücke Kerngebiet bzw. Kerngebiet mit mit Wohnanteil fest. Die dahinter liegenden östlichen Gebietsteile werden als Mischgebiet bzw. als private Grünfläche festgesetzt. In dem von Lärmemission weniger betroffenen Areal soll sich Wohnen und nicht störendes Gewerbe entwickeln. Die offen und weniger dicht bebauten Grundstücksteile in hinterer Baureihe sowie die private Grünfläche dienen der Durchlüftung des Gebietes und damit gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen. Die Fläche für Versorgungsanlagen ist als Reservestandort für einen Ersatzneubau des benachbarten Umspannwerkes von Vattenfall vorgesehen und wird entsprechend festgesetzt. Eine straßenbegleitende, Lärm abschirmende Blockrandbebauung bildet die äußere städtebauliche Figur der Planung. Die Tiefe des Baublockes soll dagegen bei nicht festgelegter Bauweise lockerer und damit kleinteiliger bebaut werden. Die Planung orientiert sich an der Bestandsbebauung, eröffnet darüber hinaus aber auch andere Entwicklungsmöglichkeiten. So können die Bauflächen im MK 1 eigenständig bebaut werden, jedoch auch im Zuge einer Arrondierung mit den Nachbargrundstücken entwickelt werden. Das bestehende Hotelgebäude entspricht zwar im Wesentlichen den Festsetzungen 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 12 des Bebauungsplans, jedoch erlaubt der planerische Rahmen auch eine andere bauliche Konzeption. Zur Bewältigung der auftretenden planerischen Konflikte zwischen dem hohen Anteil an Wohnen und der verbleibenden gewerblichen Prägung des Bereichs, werden die nordöstlich an das Plangebiet angrenzenden Flächen in einem parallelen Verfahren ebenfalls neu überplant. Der qualifizierte Bebauungsplan mit der Bezeichnung 12-52 soll künftig Wohnund Mischgebiet festsetzen und durch eine aufgelockerte Bebauung in den angrenzenden Grünbereich überleiten. 2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan stellt für den Geltungsbereich gemischte Baufläche M2 dar. Aus dieser Darstellung ist sowohl Kerngebiet nach § 7 BauNVO als auch Mischgebiet nach § 6 BauNVO entwickelbar. 3. Begründung der Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung Kerngebiet: Der Bebauungsplan setzt im westlichen Teil des Plangebietes Kerngebiet fest. Es wird damit Teil eines größeren Zentrumsbereiches rund um den Kurt-Schumacher-Platz, welcher ebenfalls als Kerngebiet ausgewiesen ist. Dieser umfasst weitere Flächen an der Scharnweberstraße und an der Ollenhauerstraße und hat eine Größe von ca. 5,3 ha. Die vorhandenen Nutzungen des überplanten Kerngebietes (Hotel, Büround Facheinzelhandelsnutzung) entsprechen dem Gebietskatalog nach § 7 Abs. 2 BauNVO. Das Kerngebiet wird in die Gebietsteile MK 1 und MK 2 untergliedert: Im MK 1 ist Wohnen nach der Regelfestsetzung des § 7 BauNVO nur in der Ausnahme zulässig. Im Hinblick auf künftige Entwicklungen im Bereich des Kurt-Schumacher-Platzes nach Schließung des Flughafens Tegel bieten diese Flächen im Zuge einer Arrondierung mit den angrenzenden Grundstücken an der Scharnweberstraße Potential für die Ansiedlung zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung oder der Kultur. Sie sind anderseits aber auch eigenständig bebaubar. Im MK 2 werden Wohnungen in den baulichen Anlagen allgemein zugelassen. Davon wird ein bestimmter Anteil als Wohnungen für Studenten zwingend festgesetzt. (Siehe Ausführungen unter TF 2.) Bezogen auf das gesamte Kerngebiet rund um den KurtSchumacher-Platz macht dieses in Randlage befindliche Planareal mit weniger als 10% nur einen unwesentlichen Teil der Gebietskulisse MK aus. Bis auf eine weitere, ca. 6.400 m2 große Fläche an der (außerhalb des Plangebietes) gelegenen Von-der-Gablentz-Straße, auf der ebenfalls Wohnen in den baulichen Anlagen allgemein zugelassen werden kann, ist der kompakte Kernbereich rund um den Kurt-Schumacher-Platz als Standort zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur ohne Einschränkungen geeignet. Die allgemeine Zweckbestimmung bleibt daher gewahrt. "1. Im Kerngebiet MK 1 sind Bordelle oder bordellartige Betriebe sowie die Schaustellung von Personen (z.B. Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder ähnliche Vorführungen oder Einrichtungen dieser Art nur in der Ausnahme zulässig.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO) 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 13 Der Gebietsteil MK 1 ist potentielle Arrondierungsfläche für künftige bauliche Entwicklungen am Kurt-Schumacher-Platz und daher im Zusammenhang mit den durch den Bebauungsplan 12-26B erfolgten planerischen Regelungen zu betrachten. (Siehe Ausführungen unter Abschnitt I. 3.8.) Das hier festgesetzte Kerngebiet beschränkt die o.g. Nutzungsarten ebenfalls auf die ausnahmsweise Zulässigkeit. Folgende besondere städtebauliche Gründe sprechen für eine Beschränkung: Einrichtungen zur Befriedigung des Sexualtriebs oder einschlägige Vergnügungsstätten (Zu den bordellartigen Betrieben gehören auch sog. Terminwohnungen, in denen Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgehen, sich jedoch nur für eine kurze Zeit aufhalten sowie Massagesalons oder Saunaclubs mit eindeutiger Ausrichtung ihres Geschäftsmodels auf sexuelle Dienstleistungen.) tendieren zur Konzentration auf die wenigen Baugebiete, in denen sie zugelassen werden. Derartige Nutzungen entfalten eine Sogwirkung, welche angestammte Betriebe verdrängen und Monostrukturen erzeugen kann. So besteht die Gefahr, funktionsfähige Versorgungs- und Dienstleistungsbereiche, welche im Umfeld des Kurt-Schumacher-Platzes noch zu finden sind, zu zerstören. Der zunehmende Leerstand von Gewerberäumen am Kurt-Schumacher-Platz ist Ausdruck eines sich verschlechternden sozialen und städtebaulichen Umfeldes. Ein weiteres Abgleiten gewerblicher Prägungen hin zu Monostrukturen einschlägiger Unterhaltung oder Vergnügung würde die Abwertungstendenzen weiter verfestigen und das Gebiet destabilisieren. Die betreffenden Nutzungen können daher nur zugelassen werden, wenn sie sich in die gewachsene Gebietsstruktur sowohl hinsichtlich ihrer Größe als auch ihres äußeren Erscheinungsbildes einfügen und nicht prägend auf das Umfeld wirken. Aggressive, sich in den Vordergrund drängende Werbung ist dabei auszuschließen. Der Gebietscharakter mit seiner vielfältigen Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie und Vergnügungsangeboten muss erhalten bleiben. Ebenfalls ausgeschlossen sind derartige Einrichtungen in der Nachbarschaft von Wohnungen oder wohnähnlichen Nutzungen, da diese durch ihre typischen Begleiterscheinungen geeignet sind, das umliegende Wohnen zu stören. Im Einzelfall würden Ausnahmegründe im MK 1 nicht vorliegen. Trotz Einschränkung dieser ansonsten im Kerngebiet allgemein zulässigen Nutzungen bleibt die Zweckbestimmung des Gebietes als Standort für die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur gewahrt. "2. „Auf der Teilfläche des Kerngebiets MK 2 sind in den baulichen Anlagen oberhalb des ersten Vollgeschosses Wohnungen allgemein zulässig. Auf 7.500 m2 Geschossfläche dürfen nur Wohnungen für Studenten errichtet werden.“ ( § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sowie § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) Der Gebietsteil MK 2 umfasst wesentliche Teile des Grundstücks Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5, 8B. Diese liegen abseits der stark befahrenen Scharnweberstraße. Die vorgelagerten Grundstücke schirmen die Verkehrs- und Gewerbeemissionen teilweise ab. Der Gebietsteil MK 2 dient als Puffer zwischen den allgemein zulässigen kerngebietstypischen Nutzungen im MK 1 mit ihrem vergleichsweise hohen Störpotential und dem dahinter liegenden Mischgebiet. Potentiell störende Nutzungen werden ausgeschlossen. (Siehe Ausführungen zu den textlichen Festsetzungen Nr. 3 und 4.) Daher eignet sich der Gebietsteil MK 2 für die allgemeine Zulassung von Wohnungen in den baulichen Anlagen. 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 14 Das Erdgeschoss ist wenig belichtet und wird daher von der Wohnnutzung ausgenommen. Es kann durch nicht störende gewerbliche Einrichtungen genutzt werden. Der Eigentümer plant hier hochschulbezogene Dienstleistungseinrichtungen, Gastronomie oder die Ansiedlung freier Berufe i.S. des § 13 BauNVO. In der Tiefgarage ist neben der Stellplatznutzung durch die Bewohner auch eine Autovermietung vorstellbar. Die Beschränkung auf studentisches Wohnen mit mindestens 7.500 m2 Geschossfläche entspricht einem Anteil von ca. 65 % der zulässigen Geschossflächen im MK 2 und wird wie folgt begründet: Berlinweit besteht ein großer Bedarf an Plätzen für studentisches Wohnen. So wird nach Auskunft des Studentenwerks mittelfristig ein zusätzlicher Bedarf von 5.000 – 10.000 Wohnheimplätzen prognostiziert. Die Beuth-Hochschule für Technik liegt nur 3,2 km vom Plangebiet entfernt. Mit der geplanten Ansiedlung auf den Standort des Flughafens Tegel wird die Beuth-Hochschule noch näher an das Plangebiet heranrücken. Das studentische Wohnen bietet sich daher als Ergänzung für den geplanten Bildungscampus an. Die Zulassung von Wohnungen für Studenten begegnet den Abwertungstendenzen im Gebiet und ist daher städtebaulich gewollt. Die überwiegende Nachnutzung des Gebäudes als Studentenwohnheim geht zweckmäßig mit der vorhandenen Bausubstanz um und bildet eine sinnvolle Alternative zu anderen Nutzungskonzeptionen, welche im Rahmen der früheren gewerblichen Ausweisung hätten zugelassen werden müssen. Für die Umnutzung wesentlicher Teile des ehemaligen Hotels als Studentenwohnheim bestehen konkrete Absichten des künftigen Eigentümers. Die Hotelzimmer sollen entsprechend des prognostizierten Bedarfs als Einzimmerappartements ausgebaut werden. Über eine entsprechende Regelung im städtebaulichen Vertrag wird sich der Eigentümer verpflichten, mindestens 65% der zulässigen Geschossfläche des MK 2 für studentisches Wohnen zu nutzen. Der prozentuale Anteil umfasst das zweite bis vierte Vollgeschoss des vorhandenen Baukörpers. Die mit dem Bestandsbaukörper erreichte bauliche Dichte von GFZ 2,6, welche in den Bebauungsplan übernommen wird, lastet das Baugrundstück erheblich aus. Wegen fehlender Freiflächen eignet es sich daher nur bedingt für dauerhaftes Wohnen, auch wenn zu dem Grundstück eine im Bebauungsplan als private Parkanlage festzusetzende Grünfläche gehört. Für studentisches Wohnen ist von weniger hohen Ansprüchen auszugehen, was die Ausstattung mit Freiflächen auf dem Grundstück selbst anbelangt. Die studentische Klientel ist im Vergleich zum normalen Mieter wesentlich mobiler und daher auch weniger auf das unmittelbare Wohnumfeld angewiesen. Das durch den Bauherren verfolgte Wohnheimkonzept mit 304 Einzimmerappartements eignet sich kaum für Familien oder Alleinerziehende. Entsprechend wird auch kaum ein Bedarf an sozialer Infrastruktur entstehen. Die verbleibenden Anteile außerhalb des ersten Vollgeschosses können auch für allgemeines Wohnen genutzt werden. Diese machen jedoch nur einen geringen Teil der Wohnnutzung aus und umfassen etwa die Geschossfläche des Dachgeschosses. Neben dem Mangel an grundstücksbezogener Freifläche spricht auch das Defizit an vorhandener sozialer Infrastruktur im Umfeld des Plangebietes für die Beschränkung des allgemeinen Wohnanteils. Allgemeine gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden ansonsten durch die weniger dichte und aufgelockerte Bebauung insbesondere des östlich gelegenen, bisher nicht bebauten der Nachbargrundstücks gewahrt. Die hier festgesetzte aufgelockerte Bebauung befördert die Durchlüftung des Gebietes. Die im Zuge der künftigen Neubebauung zu erwartende Entsiegelung und Begrünung verbessert die mikroklimatische Situation. (Belange des Emissionsschutzes siehe Ausführungen unter 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 15 den textlichen Festsetzungen 7 und 8 sowie unter Abschnitt III 1.2.2.) Mit dem Umbau erfolgt der Abbruch der Vorfahrtsüberdachung sowie der nicht mehr benötigten Stellplatzanlagen auf der künftigen Grünfläche. Die Fläche eignet sich daher für die allgemeine Zulässigkeit von temporärem Wohnen. "3. Im Kerngebiet MK 2 sind Vergnügungsstätten nicht zulässig.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und Abs. 8 BauNVO) Für den Ausschluss der im Kerngebiet allgemein zulässigen Vergnügungsstätten sprechen folgende besondere städtebauliche Gründe: Der städtebaulich gewollte hohe Wohnanteil macht das Plangebiet sensibel gegenüber den milieubedingten Auswirkungen dieser Nutzungen. Vergnügungsstätten sind durch die typischerweise auftretenden Auswirkungen wie Geräusche durch an- und abfahrende Fahrzeuge und das vom Besuch animierte Publikum geeignet, das Wohnen zu stören. Die beengten Straßenverhältnisse insbesondere an der Blankestraße können kaum größere Verkehrsströme bzw. Parksuchverkehr bewältigen. Der Gebietsteil MK 2 fungiert als Übergangszone zur sensibleren Nutzung des Mischgebietes im östlichen Teil des Plangebietes. Zudem bestehen konkrete Nutzungsabsichten des Eigentümers für das betreffende Areal. Es soll als Studentenwohnheim mit nicht störenden gewerblichen Unterlagerungen im Erdgeschoss genutzt werden. Die vorliegende Festsetzung dient der Gliederung des wesentlich größeren Zentrumsbereichs hinsichtlich zulässiger Nutzungsarten rund um den Kurt-SchumacherPlatz. Somit bleibt die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes als Standort für zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur gewahrt. "4. Im Kerngebiet MK 2 sind Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig“. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO) Zu den ausgeschlossenen Nutzungen gehören Einrichtungen zur Befriedigung des Sexualtriebs oder andere einschlägige Vergnügungsstätten. Hierzu gehören auch sog. Terminwohnungen, in denen Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgehen, sich jedoch nur für eine kurze Zeit aufhalten sowie Massagesalons oder Saunaclubs mit eindeutiger Ausrichtung ihres Geschäftsmodels auf sexuelle Dienstleistungen. Deren milieubedingte Auswirkungen sind geeignet, das gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2 allgemein zugelassene Wohnen zu stören und damit unattraktiv zu machen. Insofern bestehen hier besondere städtebauliche Gründe für den Ausschluss der o.g. Nutzung. Die allgemeine Zweckbestimmung von Kerngebieten wird nicht berührt, da sich der Ausschluss nur auf einen kleinen Teil des Kerngebietes bezieht. Mischgebiet: Der Bebauungsplan setzt auf den Grundstücken Blankestraße 7 – 8A sowie Gotthardstraße 92 Mischgebiet nach § 6 BauNVO fest. Es dient der Zulassung von Wohngebäuden und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Auf dem abseits des Verkehrs liegenden Grundstück Blankestraße 7 – 8A ist bereits ein mehrgeschossiges Wohnhaus vorhanden. Das Gebäude aus den 1930er Jahren befindet sich äußerlich in einem guten baulichen Zustand. Es weist keinen Leerstand auf. Auf dem südlichen Grundstück Gotthardstraße 92 befindet sich ein kleinerer Teppich- und Farbenmarkt. Im Zuge einer möglichen baulichen Neuordnung könnte hier straßenseitig ein Geschäftshaus mit Einzelhandelsunterlagerungen entstehen. Rückwärtig wären dann im vom Verkehrslärm abgeschirmten Bereich Wohngebäude möglich. Die vorhandenen Nutzungen entsprechen dem Regelkatalog nach § 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 16 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 6 BauNVO. Nr. 2 "5. Im Mischgebiet sind die in § 6 Abs. 2 Nr. 6, Nr. 7 und Nr. 8 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nicht zulässig.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO Die textliche Festsetzung schließt Gartenbaubetriebe, Tankstellen sowie kleinere Vergnügungsstätten aus. Hierfür bestehen folgende städtebauliche Gründe: Gartenbaubetriebe haben nutzungsbedingt große Flächenansprüche. Die Grundstücke sind jedoch eher kleinteilig geschnitten, sodass Nutzungskonflikte mit den Grundstücksnachbarn nicht ausgeschlossen wären. Gartenbaubetriebe widersprechen der städtebaulichen Zielstellung, in diesem Bereich eine mehrgeschossige, abschirmende Wohn- und Mischbebauung zu schaffen. Ähnliches gilt für Tankstellen. Diese ziehen typischerweise Verkehr in den Baublock hinein und erzeugen Lärm- und Geruchsemissionen. Es ist städtebaulich nicht sinnvoll, das Mischgebiet für derartige Nutzungen vertikal zu gliedern, da straßenbegleitend eine mehrgeschossige, lärmabschirmende Bebauung gewünscht wird. Tankstellen wären geeignet, das beabsichtigte Wohnen im Plangebiet selbst und auf dem östlich angrenzenden Grundstück unattraktiv zu machen. Die für das Kerngebiet MK 1 aufgeführten Gründe zum Ausschluss von Vergnügungsstätten treffen auch für das Mischgebiet zu. (Siehe Ausführungen zur TF 3) Vergnügungsstätten würden auch das Wohnen an der Gotthardstraße unattraktiv machen. Derartige Nutzungen sollen bevorzugt am Kurt-Schumacher-Platz angesiedelt werden. 3.2 Maß der baulichen Nutzung, Anzahl der Vollgeschosse Kerngebiet: Entsprechend der Gebietsgliederung werden bei gleicher Grundflächenzahl (0,6) unterschiedliche Geschossflächenzahlen festgesetzt. Im MK1 wird die GFZ auf 2,0 begrenzt. Die schmalen, lang gezogenen Grundstücke wären eigenständig nicht dichter bebaubar. Für das Gebiet MK 2 wird eine GFZ von 2,6 festgesetzt. Die Festsetzung liegt geringfügig unter der vorhandenen GFZ des verkleinerten Hotelgrundstückes, da der Grundstücksteil Blankestraße 8B als nicht anrechenbare private Grünfläche festgesetzt wird. Die 1992 erteilte Baugenehmigung genießt Bestandsschutz. Erweiterungen waren auch nach dem vormals geltenden Planungsrecht nicht mehr zulässig. Da der Bebauungsplan das bauliche Nutzungsmaß sogar noch erhöht, entsteht kein Planungsschaden. Die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO werden nicht überschritten. Mischgebiet: Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück Blankestraße 7-8A eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,6 fest. Das hier vorhandene dreigeschossige Wohnhaus erreicht im Bestand eine GRZ von 0,47 und eine GFZ von 1,42. Die Festsetzung im Bebauungsplan überschreitet die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO für Mischgebiete. Hierfür bestehen folgende städtebauliche Gründe: Zum Schutz vor Emissionen des benachbarten Gewerbegebietes soll langfristig an beide seitliche Grenzen herangebaut werden, um den Baublock in Sinne einer lärmrobusten Bauweise zu schließen. Bei einer Verlängerung des ca. 12 m tiefen Gebäudes an die Nachbargrenze würden die festgesetzten Nutzungsmaße nahezu erreicht, sodass der tatsächliche Zuwachs 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 17 an baulicher Verdichtung gering bleibt. Der Bebauungsplan setzt auf dem benachbarten Grundstücksteil Blankestraße 8B private Grünfläche fest. Die parkartige Begrünung der ehemals vollversiegelten Stellplatzanlage verbessert die Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch auf dem Grundstück Blankestraße 7-8A. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu befürchten. Für das Grundstück Gotthardstraße 92 werden eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 festgesetzt. Die Nutzungsmaße ermöglichen neben einer abriegelnden Bebauung zur Gotthardstraße hin, aufgelockerte Baukörper in der Tiefe des Baublocks. Die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO werden nicht überschritten. Fläche für Versorgungsanlagen Der Bebauungsplan setzt für die Fläche für Versorgungsanlagen eine GRZ von 0,8 und eine Baumassenzahl von 10,0 fest. Diese Maße resultieren aus den Anforderungen des Energieversorgers Vattenfall für den Ersatzneubau des benachbarten Umspannwerkes. Der auch hier erwünschte, geschlossen bebaute, viergeschossige Baukörper würde die zulässige Baumasse auf dem Grundstück nahezu ausfüllen. Hinsichtlich der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO orientiert sich die Festsetzung an den Bestimmungen für Gewerbe- / Industrie- bzw. sonstige Sondergebiete. Diese liegen bei GRZ 0,8 sowie BMZ 10,0. Zahl der Vollgeschosse: Der Bestandsbaukörper des Hotels bildet den Maßstab für die Zahl der Vollgeschosse der straßenbegleitenden Bebauung. In der Tiefe des Baublocks gliedert sich die Geschossigkeit: Das Hotelgebäude wird in seiner Höhenabwicklung mit vier Vollgeschossen entsprechend des Bestandes gesichert. Die abriegelnde Wirkung des durchgehenden Baukörpers schützt die östlich liegenden Grundstücke mit sensiblerer Nutzung vor den Lärmemissionen potentieller kerngebietstypischer Nutzungen sowie dem Straßenverkehr an der Scharnweberstraße. Auf den Nachbargrundstücken sind in der Tiefe des Baublocks lediglich drei Vollgeschosse zulässig. Die niedrigere Bebauung gewährleistet eine ausreichende Belüftung und Besonnung des Blockinnenbereiches. Für das Grundstück Gotthardstraße 92 wird im straßenbegleitenden Bereich eine Mindestanzahl von drei Vollgeschossen festgesetzt. Die Festsetzung sichert die Fortentwicklung einer markanten Blockkante, welche sich mit den Grundstücken Gotthardstraße 96 und 100 begründet. Die Mindestanzahl der Vollgeschosse dient auch der Abschirmung der rückwärtigen Bebauung vor den Lärmemissionen der Gotthardstraße. Auf der Fläche für Versorgungsanlagen wird die Höhe der baulichen Anlage durch Festsetzung einer Traufhöhe bestimmt. Die Höhe von 15 m über dem Höhenpunkt 1 ist auf das Giebelprofil des benachbarten Hotelgebäudes abgestimmt. Der künftige Baukörper wird sich daher in seiner Höhenentwicklung in die umliegende Bebauung einfügen. 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Der Bebauungsplan setzt in den straßenbegleitenden Bereichen im Sinne einer lärmrobusten Bauweise in einer Tiefe bis maximal 25 m geschlossene Bauweise fest. Die geschlossenen Fronten schützen den Blockinnenbereich vor Verkehrs- und Gewerbelärm. In rückwärtiger Baureihe wird in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 sowie auf der Fläche für Versorgungsanlagen die Bauweise nicht festgelegt. Einer künftigen Überplanung der Grundstücke eröffnen sich so flexible Möglichkeiten, ohne den Bestand des Hotelgebäudes infrage zu stellen. Für das Mischgebiet sichert die festgesetzte offene Bauweise eine aufgelockerte Bebauung des Blockinnenbereichs. 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 18 "6. An die Grundstücksgrenzen ist zwischen den Punkten A und B, bezogen auf die zulässige Zahl der Vollgeschosse, mit Einschränkungen der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin heranzubauen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Die textliche Festsetzung bestimmt den Anbau an die Grenzen der benachbarten Grundstücke der Scharnweberstraße. Der Grenzanbau soll das Plangebiet bei einer eigenständigen Bebauung der betreffenden Grundstücke vor den Emissionen der benachbarten Tankstelle sowie der Autowerkstatt schützen und so gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnissen sichern. Bei einer möglichen Einbeziehung des Grundstücks zum Zwecke einer baulichen Neuordnung des Bereiches an der Scharnweberstraße entfällt mit der Grundstücksgrenze auch die Notwendigkeit einer abschirmenden Grenzbebauung. Nachbarliche Belange werden nicht berührt. Nach dem vormals geltenden Bebauungsplan XX-128 waren durch die geschlossene Bauweise Grenzanbauten allgemein zulässig. So sind die Nachbargrenzen zum überwiegenden Teil bereits jetzt bebaut. 3.4 Weitere Arten der Nutzung Fläche für Versorgungsanlagen: Die vordere Teilfläche des Grundstückes Gotthardstraße 100 wird als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Umspannwerk festgesetzt. Die ca. 1.200 m² große Fläche ist Reservestandort für einen Ersatzneubau des auf dem Grundstück Scharnweberstraße 8 vorhandenen Umspannwerkes. Der Betreiber Vattenfall ist Eigentümer der Fläche. Negative Auswirkungen auf die benachbarte Nutzung sind nicht zu befürchten. Das Umspannwerk dient in erster Linie der Versorgung des umliegenden Bereichs. Es ist kein Vorhaben nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und auch nicht in der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung aufgeführt. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wird das Vorhaben auf die Anforderungen der umgebenden Bebauung angepasst. 3.5 Immissionsschutz / Klimaschutz Das Plangebiet ist durch Verkehrs- und Gewerbelärm belastet. Um geeignete Lärmschutzmaßnahmen festlegen zu können, wurde durch das Akustikbüro Krämer u. Stegmaier ein schalltechnisches Gutachten gefertigt. Detaillierte Ausführungen zum Lärmschutz erfolgen unter Abschnitt III.1.2.2. "7. Zum Schutz vor Lärm müssen im Kerngebiet MK 2 die Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen oder von Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten zwischen den Punkten C und D ab dem vierten Vollgeschoss ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 35 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Die textliche Festsetzung gewährleistet den Schutz des Kerngebietes mit Wohnanteil vor den Emissionen benachbarter gewerblicher Nutzungen, hier insbesondere der Tankstelle mit Waschanlage und eines Kfz-Betriebes. Hierbei ist Folgendes auszuführen: Die benachbarten, außerhalb gelegenen Grundstücke sind planungsrechtlich durch den 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 19 Bebauungsplan 12-26B bereits als Kerngebiet ausgewiesen. Unverträgliche Nutzungen befinden sich hier nicht. Künftige Nutzungen sind in ihren gewerblichen Emissionen an die Richtwerte der TA-Lärm gebunden. Die Waschanlage der Tankstelle ist in ihrer Betriebszeit durch die erteilte Baugenehmigung auf 22:00 Uhr begrenzt. Aufgrund der Abschirmung durch die vorhandene Bebauung sind nur das vierte Vollgeschoss und das Dachgeschoss des Hotels lärmbetroffen. Verkehrliche Emissionen der Scharnweberstraße spielen für diesen Bereich keine Rolle. Eine künftige Bebauung des Nachbargrundstückes Blankestraße 4 wird lärmrobust durch eine geschlossene Bauweise entlang der Blankestraße sowie durch den vorgegebenen Grenzanbau zwischen den Punkten A und B erfolgen und damit auch das Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 abschirmen. Wird das Grundstück selbst später einmal neu bebaut, bieten sich statt schallgedämmter Lüftungseinrichtungen, als Maßnahme gleicher Wirkung auch verglaste Loggien oder durchgesteckte Wohnungsgrundrisse an. "8. Zum Schutz vor Lärm müssen im Kerngebiet MK 2 die zur Gotthardstraße ausgerichteten Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen oder in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 45 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Der betreffende Bereich ist durch den Verkehrslärm an der Gotthardstraße hoch bis sehr hoch lärmbelastet. Die schalltechnischen Orientierungswerte nach der DIN 18005 werden nachts in allen Stockwerken um bis zu 6 dB(A) übertroffen. Das Auslösekriterium nach dem Rundschreiben 1/2014 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wird erfüllt. Im Gebiet soll temporäres Studentenwohnen in den baulichen Anlagen allgemein zugelassen werden. Der Betreiber plant hier die Umnutzung des Hotelgebäudes als Studentenwohnheim. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind entlang der Gotthardstraße nicht möglich. Es handelt sich hier um einen Bestandsbaukörper, direkt an der Straßenbegrenzungslinie. Da im Wesentlichen Einzimmerappartements errichtet werden sollen, besteht auf absehbare Zeit auch keine Möglichkeit der Querlüftung mittels durchgesteckter Wohnungsgrundrisse. Daher werden schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten als passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Der Bebauungsplan schützt die rückwärtigen Grundstücksteile durch Festsetzung einer straßenbegleitenden, geschlossenen Bauweise (Maßnahmen gleicher Wirkung siehe Ausführungen unter der TF 7). "9. Zum Schutz vor Lärm müssen im Mischgebiet die zur Gotthardstraße hin ausgerichteten Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen oder in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 45 dB(A) aufweisen. Zur Gotthardstraße hin ausgerichtete Wohnungen müssen mindestens einen Aufenthaltsraum, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume von der Straße abgewandt sein. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Der an der Gotthardstraße liegende Mischgebietsteil ist wie im benachbarten Kerngebiet hoch bis sehr hoch lärmbelastet. Da hier noch keine maßgebliche Bebauung vorhanden ist, sind aktive Lärmschutzmaßnahmen zu prüfen. Die Errichtung einer Lärmschutzwand 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 20 an der Gotthardstraße wäre ebenso wie ein deutliches Zurückweichen der straßenbegleitenden Bebauung städtebaulich unbefriedigend und hätte zudem wesentliche Einschränkungen der Bebaubarkeit zur Folge. Weniger lärmsensible Nutzungsarten wie die Festsetzung eines Gewerbegebietes scheiden ebenfalls aus, da am Standort auch Wohnen entwickelt werden soll. Als aktive Lärmschutzmaßnahme setzt der Bebauungsplan eine geschlossene und damit lärmrobuste Bauweise entlang der Gotthardstraße mit einer Mindestanzahl von drei Vollgeschossen fest. Hierdurch werden die zu errichtenden rückwärtigen Gebäude zuverlässig vor Lärm geschützt. Die Festsetzung durchgesteckter Wohnungsgrundrisse dient gesunden Wohnverhältnissen und ist einer Zwangslüftung vorzuziehen. Als Maßnahmen gleicher Wirkung wäre auch hier die Errichtung von verglasten Loggien möglich. "10. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nur die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeldioxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL ist.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB) Im Bereich der Gotthardstraße / Scharweberstraße sind nach den Ergebnissen der Modellrechnungen für die Luftqualität, dargestellt im Umweltatlas Karte 03.11, Überschreitungen der Grenzwerte für Feinstaub PM 10 nicht auszuschließen. Der berechnete Jahresmittelwert von 30 µg/m3 ist aufgrund des statistischen Zusammenhangs geeignet, die erlaubte Anzahl von mehr als 35 Überschreitungen des Grenzwertes von 50 µg/m3 zu übertreffen. Zusätzliche Feinstaubemissionen sind daher soweit als möglich zu vermeiden. 3.6 Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen Private Grünfläche: Auf dem Teilgrundstück Blankestraße 8B setzt der Bebauungsplan private Grünfläche mit der Zweckbestimmung private Parkanlage fest. Die voll versiegelte, ca. 800 m² große Fläche gehört zum Grundstück Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5, 8B und ist bisher Pkw-Stellplatz der Hotelanlage. Für die Bewohner des künftigen Studentenwohnheims soll hier eine qualitätvolle, parkartig gestaltete Grünanlage entstehen. Die Entsiegelung und Begrünung der Fläche dient gleichzeitig als Ausgleichsmaßnahme für die zugelassene hohe bauliche Dichte des Baugrundstückes. Meidungs- und Minderungsmaßnahmen: Unter den folgenden textlichen Festsetzungen werden Meidungsund Minderungsmaßnahmen i.S. der §§ 13 – 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) getroffen. Nähere Ausführungen zum Grünbestand des Plangebietes und zu den Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft sind unter dem Abschnitt III.1.1 zu finden. "11. Ebenerdige Stellplatzflächen sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je 6 Stellplätze ist ein gebietstypischer Baum mit einem Mindeststammumfang von 16/18 cm, gemessen in 1 m Höhe, zu pflanzen. Dabei sind Baumscheiben in einer Größe von mindestens 4,5 m2 herzustellen, deren Breite 2,0 m nicht unterschreiten darf.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 25a BauGB) Die textliche Festsetzung gewährleistet die Eingrünung oberirdischer Stellplatzflächen. Sie sichert grüngestalterische Mindestanforderungen an die anzulegenden Freianlagen und ist Ausgleich für die vergleichsweise hohe bauliche Dichte im Gebiet. Die mit der 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 21 Entwicklung der Bäume zunehmende Verschattung der versiegelten Stellplatzflächen wirkt einer Aufheizung des Gebietes entgegen. "12. Im Mischgebiet ist pro angefangener 250 m2 anrechenbarer Baufläche mindestens ein gebietstypischer Baum mit einem Mindeststammumfang von 16/18 cm, gemessen in 1 m Höhe zu pflanzen, zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Bei der Ermittlung der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen gebietstypischen Bäume, die mindestens den gleichen Stammumfang aufweisen, sowie Bäume, die aus anderen Pflanzgeboten zu pflanzen sind, einzurechnen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB ) Die Pflanzbindung gewährleistet einen Mindestbestand am Bäumen und damit die Eingrünung des Mischgebietes. Auf dem Grundstück Blankestraße 7 – 8A wären bei einer Neubebauung vier Bäume zu pflanzen bzw. zu erhalten. Die Freiflächen sind kaum versiegelt. Im Bestand befinden sich hier drei gebietstypische Bäume. Auf dem Grundstück Gotthardstraße 92 wären 14 Bäume zu pflanzen oder zu erhalten. Anrechenbarer Baumbestand (10 Bäume) befindet sich vor allem am östlichen Gebietsrand. Das Grundstück ist sehr stark versiegelt. Neben ihrer Funktion als Rückzugsraum für Tiere, insbesondere für Vögel und Insekten, erfüllen die Bäume klimatische Funktionen. Sie binden Staub, kühlen durch Verdunstung und Verschattung und wirken so einer Aufheizung des Gebietes entgegen. Die festgesetzte Pflanzbindung rechtfertigt sich durch die gegenüber dem Kerngebiet höheren Anforderungen der Mischnutzung. "13. Im Kerngebiet MK 1 und MK 2 sowie auf der Fläche für Versorgungsanlagen sind die Außenwandflächen auf den von der Straße abgewandten Seiten mit selbstklimmenden oder rankenden Pflanzen zu begrünen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) Die textliche Festsetzung gebietet die Begrünung der Fassadenflächen auf den von der Straße abgewandten Seiten. Die Fassadenbegrünung bildet mit zunehmender Entwicklung große biologisch wirksame Oberflächen aus, die vermehrt Staub binden, Feuchtigkeit verdunsten und auf diese Weise die lokalen klimatischen Verhältnisse innerhalb der dicht bebauten Höfe des Kerngebietes verbessern. Dies dient gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen, wovon insbesondere der Gebietsteil MK 2 mit der allgemeinen Zulässigkeit von Wohnen in den oberen Geschossen profitiert. Die vorhandene Belastung durch Feinstaub und Stickoxide wird gemindert. Die stark verdichteten Gebietsteile MK weisen nur 20 % an nicht versiegelter Freifläche auf. Die wenig Fläche beanspruchende Fassadenbegrünung wird daher statt eines Baumpflanzgebotes festgesetzt. Die straßenseitigen Fassadenflächen werden von der textlichen Festsetzung aus folgenden Gründen ausgenommen. Der Bebauungsplan setzt zu großen Teilen Baulinien fest. Die Gebäude sollen entsprechend des Bestandes direkt an die Straßenflucht herangebaut werden, sodass Vorgartenflächen als Pflanzflächen für die Wandbegrünung fehlen. "14. Flachdächer oder Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15° und mit einer Fläche von mehr als 10 m2 sind zu begrünen. Der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss mindestens 18 cm betragen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen, für Beleuchtungsflächen und Terrassen. Der Anteil für technische Einrichtungen, Beleuchtungsflächen und Terrassen darf höchstens 50 % betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 22 Die Begrünung der Dachflächen wirkt der Aufheizung des Gebietes entgegen. Das Regenwasser läuft verzögert ab, verdunstet teilweise und bewirkt eine Verbesserung der mikroklimatischen Verhältnisse. Die Vegetation bindet Staub und mindert so die Emission durch den umliegenden Straßenverkehr. Die Dicke der Substratschicht von 18 cm ist erforderlich, um eine Gräser-, und Kräuterschicht dauerhaft auf dem Dach zu erhalten. Nur diese bewirkt einen ausreichenden klimatischen Effekt für das relativ stark belastete Gebiet. Gleichzeitig dienen solcher Art begrünte Dachflächen als Rückzugsraum für Vögel und Insekten. Die im Plangebiet vorhandenen Dachtypen sind sehr vielgestaltig. Es sind sowohl Sattelund Walmdächer als auch Flachdächer vorhanden. Ein generelles Gebot für die Anordnung von Flachdächern würde über Gebühr in die Gestaltungsfreiheit der Eigentümer eingreifen. Es wäre nicht abwägungsgerecht, da naturschutzfachlich kein (erneuter) Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum vorgenommen wird, welcher durch eine Dachbegrünung kompensiert werden müsste. Insbesondere werden die baulich stark verdichteten Flächen des Kerngebietes von den klimatischen Wirkungen begrünter Dächer profitieren. Hier ist vom vorherrschenden Gebäudetypus her auch die Wahrscheinlichkeit von Flachdachkonstruktionen am größten. Dagegen bestehen im Mischgebiet mit den Baumpflanzgeboten auch andere Kompensationsmöglichkeiten. Dem gewähltem Anteil von 50 % Mindestbegrünung liegen folgende Überlegungen zugrunde: Der Bebauungsplan lässt die Anrechenbarkeit von Aufenthaltsräumen in Dachflächen unberücksichtigt. Dieser Dachgeschossbonus begünstigt daher die Anordnung von Staffelgeschossen mit nicht mehr als 2/3 der Grundfläche der Normalgeschosse. So werden 33 % der Dachflächen voraussichtlich als Terrassen genutzt. Die übrigen 17 % werden für Dachausstiege, Aufzugsüberfahrten, Brandschutzstreifen u.ä. benötigt, sodass effektiv nicht mehr als 50 % Dachbegrünung wirksam sind. Die Mindestgröße von 10 m2 schließt kleinere Schuppen von der Festsetzung aus. Jedoch sollen Carports oder Garagen begrünt werden. Die gewählte Schwelle von 15 °Dachneigung beugt Schrägdachkonstruktionen zur Umgehung der Begrünungspflicht vor. kaschierten "15. Im Mischgebiet ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Dies gilt nicht für Feuerwehrzufahrten. (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 2 Satz 3 NatSchG Bln) Der versickerungsfähige Aufbau von Befestigungen dient der Grundwasserneubildung. Der verminderte Anfall von Niederschlagswasser schont die Kapazität des Vorflutsystems. Die hohen Anforderungen an die Tragfähigkeit von Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen bedingen hier jedoch die Ausnahme. Das Kerngebiet sowie die Flächen für Versorgungsanlagen werden durch die Festsetzung ebenfalls nicht erfasst. Der hohe Versiegelungsgrad, die Unterbauung des Hotelgrundstückes durch eine Tiefgarage sowie die beengten Grundstücksverhältnisse würden die Regelung ins Leere laufen lassen. 3.7 Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 23 "16. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Wechselndes oder bewegtes Licht für Werbeanlagen ist unzulässig.“ (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 AG BauGB) Fremdwerbeanlagen wirken störend auf das umliegende Ortsbild, da sie typischerweise auf Fernwirkungen an den Hauptstraßen zielen. (Für das Plangebiet prägend ist hier vor allem die Gotthardstraße, teilweise auch die Scharnweberstraße.) Sie treten in Konkurrenz mit der Firmenwerbung der ansässigen Gewerbebetriebe. Gerade diese sind jedoch auf die Sichtbarkeit für ihre Kunden angewiesen. Somit beginnt ein Wettlauf um die Aufmerksamkeit des Betrachters, der in immer grelleren Werbeauftritten münden kann. In den überwiegenden Teilen des Plangebietes ist Wohnen allgemein zulässig. Fremdwerbeanlagen würden hier beeinträchtigend wirken. Auch wechselndes oder bewegtes Licht zulässiger Eigenwerbung stellt eine störende Emission dar, da es durch Schlagschatten zu erheblichen Belästigungen für die Bewohner des Gebietes selbst bzw. für die Nachbarschaft (Hier insbesondere Wohngebäude Scharnweberstraße / Gotthardstraße) kommen kann. "17. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.“ Der qualifizierte Bebauungsplan setzt in seinem Geltungsbereich die Bestimmungen des qualifizierten Bebauungsplans X-128 sowie des einfachen Bebauungsplans 12-26B außer Kraft. 3.8 Kennzeichnungen Keine 3.9 Nachrichtliche Übernahmen „Der Geltungsbereich befindet sich vollständig innerhalb der Schutzzone 2 Fluglärmschutzbereiches nach der Verordnung über die Festsetzung Lärmschutzbereichs für den Flughafen Berlin-Tegel vom 4. Juni 1976 (GVBl. S. 1242).“ des des Siehe hierzu nähere Ausführungen unter Abschnitt III.1.2.2. 3.10 Hinweise „Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Reinickendorf von Berlin, Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, zur Einsichtnahme bereitgehalten.“ Dieser Hinweis ist in die Planung aufzunehmen, da die textlichen Festsetzungen Nr. 7 - 9 hierauf Bezug nehmen. „Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 11 und 12 wird die Verwendung der nachfolgenden Pflanzliste empfohlen: Pflanzliste: 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 24 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Zu den gebietstypischen Bäumen zählen folgende in den märkischen Wäldern heimische Baumarten: Stieleiche (Quercus robur), Traubeneiche (Quercus petraea), Gemeine Waldkiefer (Pinus sylvestris), Rotbuche (Fagus sylvatica), Winterlinde (Tilia cordata), Vogelkirsche (Prunus avium), Feldahorn (Acer Campestre,) Hainbuche (Capinus betulus) Sandbirke (Betula pendula), Bergulme (Ulmus glabra).” 3.11 Städtebaulicher Vertrag In dem abzuschließenden städtebaulichen Vertrag wird der Eigentümer des Grundstücks Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5 verpflichtet, auf mindestens 65 % der Geschossfläche des MK 2 ein Wohnheim für Studenten zu errichten und zu betreiben (siehe auch Ausführungen unter Abschnitt II 3.1 sowie III.2.2). Die Verpflichtung ist an eventuelle Rechtsnachfolger weiterzureichen. Des Weiteren wird die Erstellung erforderlicher Gutachten (Lärmschutz) geregelt. 4. Abwägung der öffentlichen und privaten Belange öffentliche Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt. Er berücksichtigt durch die Gliederung des Stadtteilzentrums Kurt-Schumacher-Platz nach zulässigen Nutzungsarten insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Die verschiedenen Nutzungsansprüche von Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen sowie die Bedürfnisse nach entsprechenden Freizeitund Vergnügungsangeboten werden innerhalb des Hauptzentrums zu einem Ausgleich gebracht. Belangen der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur, kommt die breite Mischung unterschiedlicher gewerblicher und sonstiger Nutzungen entgegen. Nicht zuletzt berücksichtigt der Bebauungsplan auch die kulturellen und sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung und befördert die Erhaltung und Fortentwicklung des Bereichs ReinickendorfWest. Bei dem städtebaulich gewollten und von der Eigentümerseite gewünschten Wohnanteil im Kerngebiet MK 2 waren die infrage kommenden Festsetzungsmöglichkeiten abzuwägen. Der Ausweisung eines Wohn- oder Mischgebietes stehen die mit der gewerbe- bzw. kerngebietstypischen Prägung des unmittelbaren Umfeldes einhergehenden Emissionen durch den Straßen- und Gewerbelärm entgegen. Des Weiteren ist die vorhandene bauliche Dichte als Merkmal der Urbanität wesentliche Voraussetzung für die Vitalisierung des Stadtteilzentrums am Kurt-Schumacher-Platz und soll daher nicht verringert werden. Die gewählte Staffelung im Bebauungsplan als Kerngebiet, als Kerngebiet mit Wohnanteil sowie als Mischgebiet eröffnet im unmittelbaren Umfeld des zentralen Bereichs am KurtSchumacher-Platz eine große Bandbreite unterschiedlicher Nutzungen. Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen sind nicht erkennbar. Der Belastung des Gebietes durch Lärm- und Feinstaubemission setzt der Bebauungsplan ein Bündel an Maßnahmen zum aktiven und passiven Schallschutz sowie zur Begrünung entgegen. Diese greifen Entwicklungsziele und Maßnahmen aus dem 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 25 Landschaftsprogramm sowie aus dem Stadtentwicklungsplan Klima unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten auf und sind Voraussetzung für die Zulassung sensiblerer Nutzungen auf den vormaligen Gewerbegrundstücken. Mit der geplanten Begrünung des nicht mehr benötigten Parkplatzes auf dem Teilgrundstück Blankestraße 8B wird sich auch die Versiegelung des Bodens erheblich reduzieren – Ebenso bei einer künftigen Neubebauung des bisher stark versiegelten Grundstücks Gotthardstraße 100. Private Belange Der Bebauungsplan stellt die vormalige gewerbliche Nutzung auf Kern- bzw. Mischgebiet um. Die Möglichkeit der Errichtung von Wohnungen in vorhandenen Gebäuden oder in Neubauten erlaubt eine höherwertige Nutzung. Die durch den Bebauungsplan beförderte positive Entwicklung des Gebietes ist geeignet, langfristig auch den Bodenwert wieder zu erhöhen und damit zu einer Wertsteigerung der Grundstücke beizutragen (siehe auch Ausführungen unter Abschnitt III. 3). Im Kerngebiet erhöht sich die zulässige Dichte erheblich auf GFZ 2,0 bzw. 2,6. Anders dagegen im Mischgebiet, wo die zulässige GFZ überwiegend von 1,5 auf 1,2 abgesenkt wird. Der private Belang einer ungehinderten gewerblichen Nutzung im Sinne der Gewerbefreiheit und einer maximalen wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke steht gegen öffentliche Belange einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in dem rückwärtig zum KurtSchumacher-Platz gelegenen Bereich. Hierzu ist Folgendes auszuführen: Die Bandbreite möglicher Nutzungen erweitert sich gegenüber der vormaligen Ausweisung als Gewerbegebiet. Die Gebietsstruktur wird stabilisiert. Die Nutzungseinschränkungen bzw. -ausschlüsse dienen dem Schutz sensibler Nutzungen im Plangebiet. Dieses Schutzbedürfnis überwiegt in der Abwägung rein gewerbliche Belange, da der Bebauungsplan den Grundstücken eine höherwertige Nutzung zuweist. Die vorhandenen Gewerbebetriebe innerhalb des Geltungsbereiches sind planungsrechtlich weiter zulässig, auch wenn auf dem Grundstück Gotthardstraße 92 eine bauliche Entwicklung in Richtung Wohnen wünschenswert wäre. Insofern entsteht kein Eingriff in ausgeübte Nutzungen. Die teilweise Absenkung der Nutzungsmaße auf den Mischgebietsteilen ist durch die Gebietsart bedingt. Die höherwertige Nutzung wiegt den vergleichsweise geringen Verlust an Geschossfläche auf. Das Grundstück Gotthardstraße 92 weist im Bestand tatsächlich eine viel geringere Ausnutzung als bisher zulässig auf. Für das Grundstück Blankestraße 7 – 8A setzt der Bebauungsplan eine GFZ von 1,6 fest und eröffnet über den Bestand hinaus weitere Entwicklungsmöglichkeiten. Der festgesetzte Grenzanbau zwischen den Punkten A und B legt die Ausrichtung der rückwärtigen Bebauung der betroffenen Grundstücke Blankestraße 4 sowie Gotthardstraße 100 fest. Die Bestandsbebauung ist jedoch zur anderen Seite hin orientiert. Hierzu ist Folgendes auszuführen: Die bestehende Bebauung genießt Bestandsschutz. Erst bei einer weiteren baulichen Entwicklung der Grundstücke käme diese aus Gründen des Emissionsschutzes getroffene Regelung zum Tragen. Da das Hotelgebäude im betreffenden Bereich ebenfalls Abstand zur Grundstücksgrenze hält, kann sich dort eine zusammenhängende, unverbaute Freifläche entwickeln und die Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse verbessern. Die betroffenen Grundstücke werden in ihrer Nutzung nicht unzumutbar eingeschränkt, zumal der Bebauungsplan diesen eine höhere bauliche Auslastung und eine höherwertigere Nutzungsart zubilligt. Die lärmrobuste Ausrichtung künftiger Gebäude verbessert hier die Wohn- und Arbeitsbedingungen. Die Festschreibung von 65 % der Geschossfläche im MK 2 für studentisches Wohnen entspricht wegen der damit verbundenen Aufwertung des Bereiches und der Bereitstellung des benötigten Angebotes sowohl den städtebaulichen Zielvorstellungen des Bezirks als auch der Intention des betreffenden Grundstückseigentümers. Die durch städtebaulichen 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 26 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Vertrag gesicherte studentische Wohnheimnutzung erzeugt keinen zusätzlichen Bedarf an sozialer Infrastruktur, für den andernfalls der Investor mit herangezogen werden müsste. III. Auswirkungen der Planung 1. Auswirkungen auf die Umwelt 1.1 Auswirkungen auf Natur und Landschaft 1.1.1 Eingriff Ausgleich Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach den Bestimmungen des § 13a BauGB durchgeführt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine formale Bilanzierung im Sinne eines Umweltberichtes nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB ist damit nicht erforderlich. Gleichwohl besteht ein Meidungs- und Minderungsgebot nach den §§ 13 - 18 BNatSchG. 1.1.2 Bestand Nach dem vormaligen Bebauungsplan XX-128 vom 31.08.1965 war mit einer GRZ von 0,5 der Hauptanlagen eine Versiegelung von maximal 6.075 m2 zulässig. Für überdachte Stellplätze, Garagen oder andere befestigte Flächen bestanden nach dem alten Recht keine Regelungen, sodass die Grundstücke durch die erfolgte gewerbliche Nutzung mittlerweile fast vollständig versiegelt sind. Die Versiegelung selbst besteht bis auf einzelne Gehwegbefestigungen aus Asphalt, Betonplatten oder Pflaster mit Betonunterbau. Diese sind kaum wasserdurchlässig. Die nachfolgende Flächenbilanz basiert auf dem in der Anlage zum Bebauungsplan enthaltenen georeferenzierten Infrarotluftbild, Stand 2010: Versiegelte Fläche (% der Grundstücksfl.) unversiegelte Fläche Blankestr. 4 930 m2 84 % 15 m2 Blankestr. 7-8A 541 m2 58 % Blankestr. 8B 601 m2 2.571 m2 Gotthardstr. 92 begrünte Mauer, ca.35 lfd. m 390 m2 2 großkronig 1 Nadelbaum begrünter Zaun, ca. 43 lfd. m 70% 263 m2 4 großkronig 1 mittelkronig begrünter Zaun, ca. 43 lfd. m 76 % 796 m2 10 großkronig m2 4.212 m2 100 % 0 Gotthardtstr. 100 1.778 m2 100 % 0 m2 10.633 m2 86 % 2. Beteiligung TÖB Sonstiges (Anzahl) 1 mittelkronig Gotthardstr. 96 / Blankestr. 5 Gesamt : Bäume 1.464 m2 - 4 kleinkronig 2 Pflanztröge, ca. 240 m2 Wandbegrünung aus Knöterich, ca. 75 m2 0 Begrünter Zaun, ca. 20 lfd. m 17 großkronig 2 mittelkronig 4 kleinkronig Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 27 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Tabelle 1, Grünbestand Das Plangebiet ist wenig mit Bäumen bestanden. Es handelt sich hier um teilweise mehrstämmigen Wildaufwuchs aus Pappeln, Eichen oder Ahorn. Viele Bäume sind krummwüchsig. Auf dem Grundstück Blankestraße 7 – 8A befindet sich eine Douglasie. Die naturschutzfachlich wertvolleren Bäume befinden sich am östlichen Gebietsrand in der Tiefe des Grundstücks Gotthardstraße 92. 1.1.3 Planung Kennwerte: Der vorliegende Bebauungsplan stellt die gewerbliche Nutzung auf Kerngebiet, Mischgebiet bzw. eine Fläche für Versorgungsanlagen um. Der Grundstücksteil Blankestraße 8B wird ganz aus der baulichen Nutzung herausgenommen und als private Grünfläche festgesetzt. Die zulässige GRZ variiert von 0,4 bis 0,8. Zusätzlich können die Grundstücke durch Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Nebenanlagen, Garagen, Hauptzufahrten) versiegelt werden. Die folgende Tabelle stellt grundstücksbezogen die nach der Planung zulässigen Grundflächen (GR) mit dem prozentualen Versiegelungsanteil durch Nebenanlagen dar und benennt die jeweiligen Ausgleichs- und Minderungsmaßnahmen: Nutzungsart Blankestr. 4 MK 1 GR GR GR (Hauptanlage) (Nebenanlage) (gesamt) 567 m2 189 m2 Ausgleichsu. Minderungsmaßnahm en 756 m2 - Baumpflanzbindung 6 / 1 für oberirdische Stellplätze 80% - Fassadenbegrünung - Begrünung für Flachdächer Blankestr. 7-8A Blankestr. 8B Gotthardstr. 92 Gotthardstr. 96 / Blankestr. 5 Gotthardstr. 100 Summen : MI Grünfläche MI MK 2 558 m2 186 m2 744 m2 0 m2 0 m2 0 m2 1.347 m2 2.528 m2 MK1; Fläche für 1.310 m2 Vers.anlagen 6.310 m2 673 m2 842 m2 2.020 m2 3.370 m2 - Begrünung für Flachdächer - Baumpflanzbindung 1 / 250 m2 i.V.m. Eingrünung 80% oberirdischer Stellplätze - Versickerungsfähige Zufahrten 0% Parkartige Begrünung im Zuge der Projektplanung - Begrünung für Flachdächer - Baumpflanzbindung 1 / 250 m2 i.V.m. Eingrünung 60% oberirdischer Stellplätze - Versickerungsfähige Zufahrten - Baumpflanzbindung 6 / 1 für oberirdische Stellplätze 80% - Fassadenbegrünung - Begrünung für Flachdächer 112 m2 1.422 m2 80% 2.002 m2 8.312 m2 68 % - Baumpflanzbindung 6 / 1 für oberirdische Stellplätze - Fassadenbegrünung - Begrünung für Flachdächer Tabelle 2, Versiegelung und Begrünungsmaßnahmen durch den Bebauungsplan 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 28 Versiegelung: Bei Realisierung der Baumaßnahmen wird sich die Versiegelung lediglich auf dem Grundstück Blankestraße 7 – 8A erhöhen. Bezogen auf das gesamte Plangebiet verringert sich diese jedoch um 18 %, wenn die Planung vollständig umgesetzt wird. Der durch textliche Festsetzung Nr. 15 im Mischgebiet gebotene wasser- und luftdurchlässige Aufbau von Wegen und Zufahrten trägt zur Grundwasserneubildung und damit zum Erhalt der natürlichen Lebensgrundlagen bei. Bäume: Bei einer Bebauung der Grundstücke nach den Festsetzungen des Bebauungsplans werden voraussichtlich zwei mittelkronige und sieben großkronige Bäume gefällt werden müssen. Dies betrifft folgende Grundstücke: Gotthardstraße 100 Im straßenbegleitenden Bereich sind voraussichtlich wegen der städtebaulich an dieser Stelle notwendigen Grenzbebauung ca. sechs Bäume von Fällung betroffen. Hierbei handelt es sich um Pappeln verschiedenen Alters. Die übrigen Bäume, überwiegend ruderaler, teilweise mehrstämmiger Aufwuchs aus Eichen oder Ahorn befinden sich rückwärtig an der östlichen Grundstücksgrenze und stehen einer künftigen Bebauung voraussichtlich nicht im Wege. Blankestraße 4 Der Bebauungsplan setzt aus Lärmschutzgründen einen Grenzanbau zwingend an der westlichen Grundstücksgrenze fest. Der vorhandene mittelkronige Baum wird daher bei einer möglichen Neubebauung des Grundstückes voraussichtlich gefällt werden müssen. Blankestraße 7 – 8B Einer möglichen Erweiterung der Bebauungstiefe entsprechend der benachbarten Grenzbebauung würden voraussichtlich ein großkroniger, jedoch schief gewachsener Baum sowie die Douglasie zum Opfer fallen. Meidungs- und Minderungsmaßnahmen: Der Bebauungsplan setzt mit der textlichen Festsetzung Nr. 12 ein Pflanzgebot von einem Baum in der Qualität 16 / 18 pro 250 m2 anrechenbarer Baufläche im Mischgebiet fest. Aus der Pflanzbindung ergeben sich als Kompensation für die Fällung von neun Bäumen 14 neu zu pflanzende Bäume, welche in Laufe ihrer Entwicklung den ökologischen und klimatischen Funktionen mehr und mehr gerecht werden. Die Pflanzung weiterer Bäume ist bei der Gestaltung der Parkanlage auf dem Grundstücksteil Blankestraße 8B zu erwarten. Ebenso muss auch im Kerngebiet ein Baum pro sechs oberirdische Stellplätze gepflanzt werden. Aufgrund der beengten Grundstückssituation wird dieser Fall jedoch eher selten eintreten. Statt eines Baumpflanzgebotes wird im Kerngebiet MK 1 und MK 2 mit der textlichen Festsetzung Nr. 13 die Begrünung der von den Straßen abgewandten Fassaden gefordert. Neben ihrer Funktion für die Verbesserung des lokalen Klimas und der Luftqualität bildet die Fassadenbegrünung mit zunehmender Entwicklung der Pflanzen große ökologisch und klimatisch wirksame Flächen aus, die geeignete Rückzugsräume, insbesondere für Vögel sind. 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 29 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Ebenso bilden die nach der textlichen Festsetzung Nr. 14 zu begrünenden Flachdachflächen mit einer Mindestdicke der Substratschicht von 18 cm ökologische Nischen für Insekten und Vögel. 1.1.4 Bilanz Die folgende Tabelle bilanziert verbal argumentativ, bezogen auf die wesentlichen Schutzgüter, den durch das Vorhaben erfolgten Eingriff und stellt dem Meidungs- und Minderungsmaßnahmen gegenüber. Eingriff Art Vermeidung Minderung / Ausgleich Vorhandener hoher Versiegelungsgrad (86%) Geringerer Versiegelungsgrad der Grundstücke (68%) Result. Eingiffsintensität: Keine Wirksamkeit: Flächenbedingt hoch Begrünung der Flachdachflächen, Versickerungsfähiger Aufbau v. Zufahrten Anthropogen mittel beanspruchte, stark überprägte Böden, hoher Anteil an versiegelten Flächen Geringerer Versiegelungsgrad der Grundstücke (68% Vorbelastung Schutzgut Wasser Versiegelung, Verlust von Infiltrationsfläche. Wirksamkeit: Flächen- und Situationsbedingt mittel Schutzgut Boden Dauerhafter Verlust von belebtem Boden u. Vernichtung der natürlichen Bodenfunktionen durch Versiegelung von verbliebenen unversiegelten und teilversiegelten Flächen Versickerungsfähiger Aufbau v. Zufahrten Flächenbedingt hoch Wirksamkeit: Situationsbedingt mittel Vorhandener hoher Versiegelungsgrad (Pflaster, Asphalt) Geringerer Versiegelungsgrad der Grundstücke (68%) Begrünung der Flachdachflächen, Fassadenbegrünung Wenig Bäume Wirksamkeit: Flächenbedingt hoch Wirksamkeit: Situations- und flächenbedingt mittel Result. Eingriffsintensität: Keine Wirksamkeit: Schutzgut Luft und Klima Errichtung sich aufheizender Baukörper und Oberflächenbefestigungen, Ausbleiben der klimatisch günstigen Wirkung von offenen, unversiegelten Flächen, Beseitigung von Gehölzen Result. Eingriffsintensität: Gering Pflanzbindung von Bäumen Wirksamkeit: Situationsbedingt mittel Biotope und Arten Beseitigung von Bäumen und Sträuchern, Beanspruchung von Standorten mit krautiger Vegetation, Überprägung von Lebensund 2. Beteiligung TÖB teilweise nichtheimische, Gehölzarten, geringer Anteil unversiegelter Flächen Result. Eingriffsintensität: Geringerer Versiegelungsgrad der Grundstücke (68%) Wirksamkeit: Begrünung der Flachdachflächen Wirksamkeit: Situationsbedingt gering Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 30 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Rückzugsräumen von Tieren Gering Flächenbedingt hoch Pflanzbindung von Bäumen, Fassadenbegrünung Wirksamkeit: Mittel Tabelle 3, Eingriffs- Ausgleichsbilanz Aus der Bilanz ergibt sich bezogen auf die wesentlichen Schutzgüter eine Verbesserung der Situation. 1.1.5 Geschützte Tier- und Pflanzenarten Es liegen keine Informationen zu Lebensstätten von besonders geschützten Tier- oder Pflanzenarten vor, welche unter die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG fallen. Aufgrund der intensiven Nutzung und des hohen Versiegelungsgrades des Geländes ist ein Vorkommen auch eher unwahrscheinlich. Artenschutzrechtliche Belange finden daher auf der Ebene des Baugenehmigungsverfahrens ausreichend Berücksichtigung. Vor Durchführung von Beräumungen auf den Plangrundstücken ist über einen Fachgutachter sicherzustellen, dass keine Lebensstätten von geschützten Tieren und Pflanzen beseitigt werden. Sollten derartige Lebensstätten angetroffen werden, ist vor Beginn der Bau- oder Abrissarbeiten eine artenschutzrechtliche Zulassung zu beantragen. Hier werden ggf. entsprechende Kompensationsmaßnahmen beauflagt. 1.2 Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen 1.2.1 Altlasten Bisher sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Im Rahmen der erstmaligen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden hierzu Informationen eingeholt. 1.2.2 Lärmbelastung Das Plangebiet ist durch den Flug- und Straßenverkehr erheblich mit Lärm belastet. Ebenfalls sind Emissionen durch benachbarte gewerbliche Nutzungen zu berücksichtigen. Fluglärm: Hauptlärmquelle ist der Flugverkehr des nahen Flughafens Tegel. Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Schutzzone 2 des Fluglärmschutzbereiches nach der Verordnung über die Festsetzung des Lärmschutzbereichs für den Flughafen Berlin-Tegel (LSbV-Tegel). Hier ist mit einem äquivalenten Dauerschallpegel von 67 – 75 dB(A) zu rechnen. Die strategische Lärmkarte Flugverkehr 2012 weist Lärmindizes von LDEN 71 - 75 dB(A) und LNight von 59 – 62 dB(A) aus. Das Fluglärmschutzgesetz (FluglärmG) vom 31. Oktober 2007 regelt im Zusammenhang mit der Zweiten Fluglärmschutzverordnung (2. FlugLSV) Schallschutzmaßnahmen für Aufenthaltsräume in Gebäuden. Nach § 3 Abs. 1 des 2. FlugLSV ist in der Tag-Schutzzone 2 bei einem äquivalenten Dauerschallpegel bis 75 dB(A) ein Bauschalldämmmaß Rw,res von 45 dB(A) nach der DIN 4901 für alle Umfassungsbauteile einzuhalten. Nachtschutzzonen sind für den Flughafen Tegel noch nicht ausgewiesen sodass keine 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 31 Vergleichswerte herangezogen werden können. Im FluglärmG ist hierfür eine zehnjährige Übergangsfrist vorgesehen. Es bestehen daher entsprechende gesetzliche Grundlagen zur Berücksichtigung des Fluglärms bei der Planung von Gebäuden im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren. Somit erübrigen sich diesbezügliche Regelungen im Bebauungsplan. Mit der voraussichtlichen Schließung des Flughafens im Jahre 2017 wird die Belastung des Plangebietes durch Fluglärm entfallen. Unsicherheiten bestehen hinsichtlich der erforderlichen Neuberechnung der Schutzzonen nach dem FluglärmG innerhalb der zehnjährigen Übergangsfrist. Diese Belange entziehen sich jedoch einer planerischen Bewältigung im Bebauungsplanverfahren. Verkehrs- und Gewerbelärm, schalltechnisches Gutachten: Mit dem schalltechnischen Gutachten vom 23.01.2015 wurden durch das Akustikbüro Krämer & Stegmaier die Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet durch Verkehr und Gewerbe untersucht sowie Vorschläge für Schallschutzmaßnahmen erarbeitet. Im Gutachten erfolgten auch detaillierte schalltechnische Untersuchungen zum Hotelgebäude. Da die vorhandene Kubatur nur eine Bebauungsmöglichkeit im MK 2 darstellt, weichen die Festsetzungen des Bebauungsplans teilweise von den Empfehlungen des Gutachtens ab. Zu den verwendeten Prognosedaten führt das Gutachten auf S. 19 Folgendes aus: „Die Eingangsdaten basieren auf den Verkehrszahlen 2009 des Landes Berlin (FIS-Broker) Da die Gesamtverkehrsprognose 2025 insgesamt eine Verringerung der Verkehrszahlen für Berlin erwarten lässt, stellt die Verwendung der o.g. Verkehrszählungsdaten eine Maximalwertannahme dar und führt im Ergebnis zu einer abgesicherteren Berechnung des Verkehrslärms. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass im vorliegenden Fall nicht vornehmlich eine mögliche künftige Wohnbebauung, sondern vor alllem die kurzfristig geplante Umnutzung eines bestehenden Hotelgebäudes [zu einem Studentenwohnheim] schalltechnisch untersucht werden soll.“ Des Weiteren ist anzuführen, dass sich die Verkehrsströme mit Schließung des Flughafens im Bereich Gotthardstraße, Scharnweberstraße voraussichtlich verringern werden. Da das Verkehrskonzept für die künftige Nachnutzung des Flughafen Tegel noch nicht feststeht, wäre eine Verkehrsprognose 2025 mit mehr Unsicherheit behaftet. Die Prognosedaten 2009 bilden insofern das Worst-Case Szenario bezüglich vorhandener oder zu erwartender verkehrlicher Belastung ab und sind daher planerisch „auf der sicheren Seite“. Die gefertigten Rasterlärmkarten unterscheiden zwischen Gewerbe- und Verkehrslärm und sind des Weiteren in IST-Zustand und Planfall unterteilt. Für den Planfall wurde für den Betrieb „Ihr Teppichfreund“ im Mischgebiet sowie für Möbel Kusian im Kerngebiet MK1 eine künftige Wohnbebauung angenommen. (Im MK 1 ist Wohnen in den baulichen Anlagen allerdings nur im Ausnahmefall zulässig.) Als dritte Kategorie wurden Rasterlärmkarten mit Bebauungskonzept dargestellt. Hier ist die wahrscheinliche Bebauung bei Durchführung des Bebauungsplans dargestellt. Die abschirmende Wirkung einer lärmrobusten Bauweise wird hier deutlich. Allerdings wurden hier keine Beurteilungspegel berechnet. Die Isophonenlinien für Gewerbelärm weisen Ungenauigkeiten auf, da die Fassadenpegel nach der TA-Lärm 0,5 m vor dem Fenster zu berechnen sind und hier modellbedingt nicht dargestellt werden können. Maßgeblich für Bewertung der Schallemissionen sind daher die berechneten Beurteilungspegel LrT (tags) und LrN (nachts) an den jeweiligen Emissionsorten (IO) nach den Anlagen 4 – 5 bzw. 10 – 12 des schalltechnischen Gutachtens. Die Umnutzung des Hotelgebäudes in ein Studentenwohnheim ist wesentlicher Anlass der Planung und wird mit Erlangung der Planreife voraussichtlich realisiert. Daher ist hinsichtlich 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 32 der Bebauung für den betroffenen Gebietsteil MK 2 realistischerweise vom IST-Zustand auszugehen. Die übrigen Gebietsteile sind bisher baulich unterausgenutzt und weisen eine nicht erheblich störende gewerbliche Nutzung auf. Für die künftige Neubebauung ist daher der Planfall anzunehmen. Für den Planfall wurden in den Baugebieten Baukörper prognostiziert. Ein möglicher Neubau des Umspannwerkes wurde jedoch davon ausgenommen, da mit seiner Realisierung erst sehr langfristig zu rechnen ist. In der Darstellung wird das hier vorhandene zweigeschossige Bürogebäude beibehalten. Das Gebiet wird durch Verkehrslärm an der Gotthardstraße sowie durch Gewerbelärm im Bereich Scharnweberstraße und Blankestraße belastet. Für den Verkehrslärm gelten die Orientierungswerte der DIN 18005. Für Kerngebiete betragen diese tagsüber 65 dB(A) und nachts 55 / 50 dB(A). Im Mischgebiet ist der Orientierungswert 60 bzw. 50 / 45 dB(A). Die niedrigeren Werte sind für Gewerbe- und Freizeitlärm anzusetzen. In der DIN 18005 wird darauf hingewiesen, dass ab einem Lärmpegel von 45 dB(A) ungestörter Nachtschlaf selbst bei teilgeöffneten Fenster nicht mehr möglich ist. Ferner sind im Rundschreiben 1/2014 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Auslösekriterien formuliert, nach denen im Rahmen der Erstellung von Bebauungsplänen aktive und passive Maßnahmen zum Schallschutz zu prüfen sind. Maßgeblich ist hier der Schwellenwert LDEN oder LNight + 10dB(A) ≥ 63 dB(A) für Aufenthaltsräume in Wohnungen u. ä. Im vorliegenden Fall wird ein Schwellenwert für schallgedämmte Lüftungseinrichtungen ab einem Beurteilungspegel nachts von mehr als 50 dB(A) entsprechend der VDI-Richtlinie 2719 für erforderlich gehalten. Ergebnisse: Gotthardstraße: Die im Südosten direkt an der Gotthardstraße gelegenen Baulinien bzw. Baugrenzen des Kerngebietes MK 2 und des Mischgebietes sind am stärksten vom Verkehrslärm betroffen. Die Orientierungswerte werden in allen Geschossen deutlich überschritten. Die Überschreitung im MK 2 (IST-Zustand IO 1 und 2) beträgt tags und nachts bis zu 6 dB(A). Wegen der niedrigeren Orientierungswerte sind die Überschreitungen im MI (Planfall IO 18) mit bis zu 9 dB(A) im zweiten und dritten Obergeschoss noch höher. Die höchste Lärmbelastung ist im zweiten Vollgeschoss des MK 2 mit Beurteilungspegeln von 71 dB(A) zu erwarten. Dies entspricht einer hohen bzw. sehr hohen Lärmbelastung durch den Straßenverkehr. Der Bebauungsplan trägt der Lärmbelastung durch die textlichen Festsetzungen Nr. 8 und 9 Rechnung. Außenbauteile vor Aufenthaltsräumen müssen hier ein bewertetes Schalldämmmaß von 45 dB(A) sowie schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten bzw. durchgesteckte Wohnungsgrundrisse aufweisen (siehe Ausführungen unter Abschnitt II.3.5). Das Gutachten berechnet aufgrund des Verhältnisses zwischen Raum- und Fensterfläche in den jeweiligen Zimmern die für den Baukörper des künftigen Studentenwohnheims erforderlichen Schalldämmmaße, welche mit 40 dB(A) niedriger ausfallen. Da bei einer künftigen Bebauung die Raumgeometrie planerisch nicht festgelegt werden soll, legt der Bebauungsplan für die betreffenden Fassaden jedoch durchgängig den Lärmpegelbereich V mit 45 dB(A) zugrunde. Für die lärmabgewandten Fassaden im Mischgebiet liegen die Orientierungswerte der TALärm bei einer Nichtbebauung tagsüber zwischen 62 – 64 dB(A) und nachts zwischen 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 33 52 - 54 dB(A). Das Auslösekriterium würde hier gerade erreicht. Bei einer geschlossenen Bebauung entlang der Gotthardstraße entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans, ist davon auszugehen, dass die rückwärtigen Fassaden nicht lärmbetroffen sind. Scharnweberstraße: Die zur Scharnweberstraße hin orientierte Südwestseite des Plangebiets ist weniger von Verkehrslärm betroffen. An den IO 19 und IO 20 (Planfall) wurden Beurteilungspegel von bis zu 64 dB(A) tagsüber und bis zu 55 dB(A) nachts berechnet. Diese liegen innerhalb der Orientierungswerte der DIN 18005. Das Auslösekriterium für schutzwürdige Wohnräume wird zwar erfüllt, jedoch ist im MK 1 für den Regelfall keine Wohnnutzung zu erwarten. Durch den benachbarten Tankstellenbetrieb und die Autowerkstatt werden am IO 20 (Planfall) im zweiten und dritten Vollgeschoss die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für den Tag um bis zu 4,7 dB(A) und nachts um bis zu 6,0 dB(A) überschritten. Der Bebauungsplan setzt als aktive Schallschutzmaßnahme durch textliche Festsetzung Nr. 6 für den betreffenden Bereich den Anbau direkt an der Nachbargrenze fest. Die hier zu errichtenden öffnungslosen Brandwände der Gebäude sind durch brand- und wärmeschutztechnische Anforderungen auch ausreichend schallgedämmt. An der Gebietsgrenze zum MK 2 sind die IO 3, 4, 5 und 6 (IST-Zustand) maßgebend. Der Verkehrslärm erreicht hier Nachtwerte zwischen 49 und 50 dB(A). Am IO 4 wird ab dem fünften Geschoss ein Beurteilungspegel von 51 dB(A) erreicht. Bei Gewerbelärm kann es innerhalb der lautesten Nachtstunde durch die Benzinanlieferung der benachbarten ARAL-Tankstelle zu Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der TALärm von mehr als 3 dB(A) kommen (IO 6, IST-Zustand ab dem 4. Vollgeschoss) Das Gutachten nimmt Bezug auf „Technische Berichte, Nr. 116 und Nr. L 4054 zur Untersuchung der Geräuschemissionen und –immissionen von Tankstellen“ (Tankstellenstudie) und weist auf die besondere Situation bei Tankstellen hin. Bei einem Abstand zwischen 40 - 50 m zur Emissionsquelle und einem Mittelungspegel von 55 – 60 dB(A) könne ein um 2 dB(A) niedrigerer Beurteilungspegel erwartet werden. Der Spitzenpegel aus dem Gewerbelärm (am IO 6) beträgt in diesem Fall 46 dB(A) ab dem vierten Vollgeschoss. Die Überschreitung ist vergleichsweise geringfügig. Entsprechend des ausgewiesenen Lärmpegelbereiches III (Anlage 14) setzt der Bebauungsplan an der Gebietsgrenze zum MK 2 durch textliche Festsetzung Nr. 7 ein bewertetes Luftschalldämmmaß von 35 dB(A) für Außenbauteile sowie schallgedämmte Lüftungseinrichtungen ab dem vierten Vollgeschoss fest. Aktive Schallschutzmaßnahmen fallen an dieser Stelle aus, da es sich mit dem Hotel um eine Bestandsnutzung handelt und eine wirksame Schallschutzwand an dieser Stelle mindestens 10 m hoch sein müsste. Dies ist weder städtebaulich vertretbar, noch steht der immense Aufwand in einem angemessenen Verhältnis zum Nutzen. Die Empfehlungen des Gutachtens sehen für das Gebäude des Dorinthotes lediglich schallgedämmte Lüftungseinrichtungen ab dem Dachgeschoss vor. Da der Baukörper in dem betreffenden Bereich 7 m von der Gebietsgrenze zurückweicht, bestehen hier Abweichungen. An den IO 20 und 21 (Planfall) wird der Immissionsrichtwert nachts um bis zu 6 dB(A) überschritten. 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 34 Der Bebauungsplan setzt hier geschlossene Bauweise fest. Eine künftige Neubebauung wird eine zur Scharnweberstraße ausgerichtete, geschlossene Brandwand aufweisen, welche ausreichend schallgedämmt ist. Blankestraße: Für den Bereich der Blankestraße ergeben sich am IO 7 (IST-Zustand) Überschreitungen der Emissionsrichtwerte der TA-Lärm, nachts um bis zu 2 dB(A). Die Überschreitung rührt ebenfalls aus den Emissionen der ARAL-Tankstelle. Bei einer Abminderung um 2 dB(A) entsprechend der Tankstellenstudie werden die Emissionsrichtwerte eingehalten. An den übrigen Emissionsorten werden die Richtwerte eingehalten oder unterschritten. Die Geräusche durch die Nutzung der Tiefgarage auf dem Grundstück Gotthardstraße 96 / Blankestraße wurden durch das schalltechnische Gutachten untersucht. Am IO7 wurde der Immissionsrichtwert der TA-Lärm im ersten Obergeschoss geringfügig um 0,3 dB(A) überschritten. Neben den Geräuschen aus der Tiefgaragennutzung spielt die Benzinanlieferung der ARAL-Tankstelle eine Rolle. Wird die besondere Situation bei Tankstellen im Sinne der Tankstellenstudie berücksichtigt, wird auch hier der Richtwert eingehalten. Eine künftige gewerbliche Nutzung der Tiefgarage, beispielsweise durch einen Mietwagenbetrieb, ist emissionstechnisch im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu beurteilen. 1.2.3 Luftbelastung: Die Schadstoffbelastung durch Schwefeldioxid liegt mit 5 – 10 t/km² und Jahr im unteren Mittelfeld (Karte 3.12 des Umweltatlas). Der Anteil des Verkehrs beträgt hier über 75 %. Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der Belastung durch Stickoxide, die mit 10 – 20 t/km² und Jahr ebenfalls einen mittleren Wert erreicht. Die Feinstaubbelastung (PM 2,5) lag im Jahre 2008/2009 mit 0,5 – 1,0 t/km² im unteren Berliner Mittelfeld. Der Anteil am Straßenverkehr liegt hier bei ca. sieben Achtel. (Gleicher Wert bei PM 10.) Um welche Größenordnung sich die Emissionen bei Schließung des Flughafens verringern werden, kann aus den vorliegenden Daten nicht ermittelt werden. Es ist jedoch in jedem Fall von einer Verbesserung der Situation auszugehen. Das Land Berlin hat für den Zeitraum 2011 – 2017 einen Luftreinhalte- und Aktionsplan aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht. Die in der Karte 3.11.3 beschriebenen Szenarios für die Entwicklung der Belastung Stickoxiden im Jahre 2015 gehen nur von einer geringen Belastung aus (NO2 < 38 µg /m3; Indexwert <1,2). Dagegen gehen die Szenarios für Feinstaub im vorderen Teil der Gotthardstraße von einer mäßigen Belastung (28 -30 µg /m3; Indexwert 1,21 – 1,5) aus. Das für die Luftreinhalteplanung zuständige Referat IX C der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt schließt in seiner Stellungnahme vom 16.06.2014 Überschreitungen der Luftqualitätsgrenzwerte für Feinstaub von 30 µg/m3 im Bereich der Gotthardstraße nicht aus. Ebenso sei aufgrund des statistischen Zusammenhangs mit mehr als 35 Überschreitungen des Tagesgrenzwertes von 50 µg /m3 pro Jahr zu rechnen. Ähnliches gelte auch für die (außerhalb des Plangebietes gelegene) Scharnweberstraße, welche insbesondere bei östlichen Windrichtungen von Hausbrandemissionen betroffen sein 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 35 könnte. Vermeidbare Feinstaubemissionen sollten vermieden werden, da die Einhaltung der Luftqualitätsgrenzwerte rechtlich einklagbar sei. Das Referat IX C regt daher an, in den textlichen Festsetzungen Regelungen zur Verwendung von Brennstoffen entsprechend der Anforderungen im Vorranggebiet Luftreinhaltung zu treffen. Der Bebauungsplan setzt diese Anregungen durch die textliche Festsetzung Nr. 10 um. Hier wird die Verwendung von Erdgas oder Heizöl als Brennstoff bestimmt. Andere Brennstoffe sind dann zulässig, wenn die Masseströme von Schwefeldioxiden, Stickoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffes vergleichbar sind. Damit wird beispielsweise eine ungefilterte Kohle- oder Holzfeuerung im Plangebiet ausgeschlossen. 2. 2.1 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse Das Plangebiet gehört zum LOR – Planungsraum 12103218, Teichstraße. Der LOR – Prognoseraum hat die Bezeichnung 1210, Reinickendorf –Ost. Die folgenden Angaben beruhen auf den Grundlagen der quantitativen Bedarfsermittlung an öffentlichen Einrichtungen der sozialen und grünen Infrastruktur für Wohnungsneubau vom 10. März 2014 sowie auf dem Modell der kooperativen Baulandentwicklung mit Stand vom Dezember 2014. Bedarf an sozialer Infrastruktur: Der Bebauungsplan schafft auf dem Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 die planungsrechtlichen Grundlagen für ein Angebot an geeigneten Wohnraum für Studenten. Er berücksichtigt damit den künftigen Bedarf angesichts der Entwicklung des Forschungs- und Industrieparks auf dem ehemaligen Flughafengelände. Der Vorhabenträger beabsichtigt in dem ehemaligen Hotelgebäude ein Wohnheim mit 304 Einzimmerappartements einzurichten und verpflichtet sich hierzu durch einen städtebaulichen Vertrag. Die Apartments sind aufgrund ihrer Größe nicht für Familien oder Alleinerziehende geeignet. Der Bebauungsplan beschränkt daher die zulässige Wohnnutzung auf studentisches Wohnen und auf mindestens 65 % der zulässigen Geschossfläche im Kerngebiet MK 2. Es entsteht insofern auch keine Bedarf an sozialer Infrastruktur. Für den übrigen Teil der Geschossfläche im MK 2 wird außerhalb des ersten Vollgeschosses allgemeines Wohnen zugelassen. Die zulässige Geschossfläche, welche das Dachgeschoss des Gebäudes umfasst, beträgt hierfür ca. 1.400 m2. Bezogen auf einen Berechnungsschlüssel von einer WE/100 m2 Geschossfläche wären hier ca. 14 Wohnungen potentiell möglich. Im Mischgebiet ist etwa die Hälfte der zulässigen Geschossfläche dem Wohnen zuzuordnen. Entsprechend ist mit ca. 20 Wohnungen auf dem Grundstück Gotthardstraße 100 zu rechnen. Auf dem Grundstück Blankestraße 7 – 8A ist von 8 Wohnungen auszugehen. Das Grundstück ist jedoch schon mit einem Wohnhaus bebaut und fällt daher aus der Betrachtung heraus. Für das Plangebiet ist daher mit einem Bedarf an sozialer Infrastruktur für 34 Wohnungen bzw. 68 Einwohnern (EW) zu rechnen. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 4 Kita-Plätzen und ebenfalls 4 Grundschulplätzen. Im Einzugsbereich befinden sich die Mark-TwainGrundschule, zwei öffentliche KitaS und in unmittelbarer Nachbarschaft eine privat betriebene Kindertagesstätte. Inwieweit der Bedarf in den vorhandenen Einrichtungen gedeckt werden kann, ist im weiteren Verfahren zu ermitteln. Grünflächen: 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 36 Für wohnungsnahes Grün ist ein Berechnungsschlüssel von 6 m2/Einwohner anzusetzen. Im Plangebiet ist aufgrund der Wohnungsanzahl und der Anzahl der Wohnheimplätze von maximal 648 zusätzlichen Einwohnern auszugehen. Es entsteht damit ein Bedarf von 3.888 m2 an wohnungsnaher Grünfläche. Der Versorgungsgrad des Planungsraums liegt mit 8,3 m2/EW deutlich über dem Berliner Richtwert. In ca. 100 m Entfernung befindet sich eine öffentliche Grünfläche im Bereich Schwarzer Graben / Septimerbecken mit einer Größe von ca. 3,7 ha. Für siedlungsnahes Grün beträgt der Richtwert 7 m2/EW. Es entsteht ein Bedarf von 4.536 m2. Bezogen auf den gesamten Bezirk ist siedlungsnahes Grün mit 10,3 m2/EW ebenfalls ausreichend vorhanden. In ca. 2,5 km Entfernung befindet sich das Naherholungsgebiet Jungfernheide mit einer Größe von ca. 290 ha. Für öffentliche Kinderspielflächen beträgt der Schlüssel 1m2/EW. Es entsteht ein Bedarf von 34 m2 (ohne studentisches Wohnen). Der Versorgungsgrad des Prognoseraums liegt mit 1,01 geringfügig über dem Richtwert. Im ca. 800 m Entfernung befindet sich in der Brusebergstraße ein öffentlicher Spielplatz mit einer Größe von ca. 4.500 m2. Inwieweit der Bedarf hier gedeckt werden kann, ist ebenfalls im weiteren Verfahren zu ermitteln. 2.2 Auswirkungen auf die Arbeitsstätten Der Bebauungsplan entwickelt aus vormaligen Gewerbeflächen Kerngebiet bzw. Mischgebiet. Die bestehenden gewerblichen Nutzungen sind nach den Ausweisungen des Bebauungsplans auch künftig zulässig. Die benachbarten Gewebestrukturen sind kleinteilig und überwiegend auf Dienstleistung und Einzelhandel ausgerichtet. Durch das Heranrücken des Mischgebietes als sensiblere Nutzung sind keine Einschränkungen der Gewerbebetriebe zu befürchten, da der Bebauungsplan aktive und passive Schallschutzmaßnahmen vorsieht. Insofern werden auf den umliegenden Gewerbeflächen keine Arbeitsplätze gefährdet. 3. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung Die vorliegende Planung schließt die vormals in der Ausnahme zulässigen prostitutiven Einrichtungen sowie Spielhallen aus. Der vormalige Bebauungsplan 12-26B wurde erst im Jahre 2012 rechtswirksam. Die Siebenjahresfrist nach § 42 Abs. 2 BauGB für Entschädigungen aus der Änderung der zulässigen Nutzung ist damit noch nicht abgelaufen. Somit könnten die betroffenen Grundstückseigentümer eine angemessene Entschädigung verlangen, wenn aus diesem Eingriff eine nicht nur unwesentliche Wertminderung der Grundstücke eintritt. Dieser Fall ist jedoch unwahrscheinlich. Der vorliegende Bebauungsplan entwickelt aus dem vormaligen Gewerbegebiet ein Kerngebiet mit Wohnanteil sowie ein Mischgebiet. Die Bandbreite möglicher baulicher Nutzungen ist damit wesentlich vielfältiger und mit dem zulässigen Wohnen auch hochwertiger. Es ist mit potentiell steigenden Grundstückswerten zu rechnen. Der Planbereich ist im Bodenrichtwertatlas 2014 als Fläche für dienstleistungsorientiertes Gewerbe (G 2.0; 2004) mit einem Richtwert von 280 €/m² dargestellt. Dieser stagniert seit mehreren Jahren. Bei Festsetzung des Bebauungsplans ist künftig mit der Darstellung M2, (Flächen mit Kerngebiets- oder Mischgebietscharakter und mittlerer baulicher Ausnutzung, ausgewogenes Verhältnis zwischen Dienstleistung und Wohnnutzung) zu rechnen. Der Unterschied zwischen Gewerbe- und Kerngebiet wird bei dem etwa in vergleichbarer Lage befindlichen Bereich in Reinickendorf-Ost deutlich: Das Gebiet zwischen Residenzstraße und Markstraße erreicht mit der Darstellung G 1.2; 1959 einen 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 37 Bodenrichtwert von 160 €/m². Die Residenzstraße selbst, mit ihrer symbolhaften Darstellung als Geschäftsstraße M2 2.0; 1252 weist dagegen einen Bodenrichtwert von 560 €/m² auf. Des Weiteren ist anzuführen, dass auf den Grundstücken Spielhallen oder prostitutive Gewerbe nicht vorhanden sind. Die Planung wurde wesentlich durch die Entwicklungsabsichten des Käufers des Grundstücks Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 /Blankestaße 8B ausgelöst. Hier besteht vor allem ein Interesse an der Zulassung von Studentenwohnen. Entschädigungsforderungen sind daher nicht zu erwarten. Grundsätzlich dürfte der Nachweis einer wesentlichen Wertminderung der Grundstücke schwierig sein, da eine Wertminderung durch den Ausschluss der vormals zulässiger Nutzungen eine Wertsteigerung durch die Wohnoption gegengerechnet werden müsste. Auswirkungen auf den Haushalt, die Finanz- oder Investitionsplanung sind daher nicht zu erwarten. Ebenso wenig entstehen Übernahmeansprüche durch die Festsetzungen des Bebauungsplans. 4. Weitere Auswirkungen Keine IV. 1. Verfahren Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB Der Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor: - Der Bebauungsplan ermöglicht im vormaligen Gewerbegebiet kern- und mischgebietstypische Nutzungen. Er dient außerdem der Nachverdichtung und ist damit eine andere Maßnahme der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 1, Satz 1 BauGB. - Der Bebauungsplan setzt insgesamt Grundflächen von 4.982,1 m2 nach § 19 Abs. 2 BauNVO fest. Die Obergrenzen nach § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB werden nicht berührt. - Der Bebauungsplan 12-52 liegt in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Planung. Hier werden Grundflächen von 2.355 m2 festgesetzt. Auch in der Kumulation werden die Obergrenzen nach § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht erreicht. - Der Bebauungsplan begründet keine Vorhaben, welche einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. (Das geplante 110 kV Umspannwerk findet sich nicht in der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben nach Anlage 1 des UVP-Gesetzes.) Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung gemeinschaftlicher Schutzgüter i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB. (FFH-Gebiete) Die Beschleunigung des Verfahrens ist geboten, da bestehende Entwicklungsabsichten auf dem Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 planerisch gesteuert werden sollen. 2. Mitteilung der Planungsabsicht Mit Schreiben vom 31.03.2014 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, dass die Planungsziele aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar seien und die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vorlägen. 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 38 Durch die Planung würden dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.d. § 7 AG BauGB berührt. Diesbezüglich bestünden jedoch keine Bedenken. Mit Schreiben vom 25.03.2014 teilte die gemeinsame Landesplanungsabteilung BerlinBrandenburg mit, das die beabsichtigte Planung zum gegenwärtigen Zeitpunkt keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt. 3. Aufstellung Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin beschloss am 29.04.2014 die Aufstellung des Bebauungsplans 12-26B-1 als einfachen Bebauungsplan. Der Beschluss wurde am 09.05.2014 im Amtsblatt für Berlin öffentlich bekannt gemacht. 4. Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Anschreiben vom 07.02.2014. Hierbei wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-26B1 vom 9.04.2014 einschließlich seiner Begründung übersandt. Die Unterlagen wurden auch auf der bezirklichen Homepage zum Herunterladen bereitgestellt. Es wurden 31 Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt und um Stellungnahme innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens gebeten. Von 19 Stellen liegen Antwortschreiben vor. Folgende planrelevante Anregungen und Bedenken wurden im Bebauungsplanverfahren abgewogen: 1. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. IX C, Stellungnahme vom 16.06.2014 1.1 Im Bereich der Gotthardstraße sowie im Bereich der Scharnweberstraße sind Überschreitungen der gesetzlich festgelegten Grenzwerte für Feinstaub nicht auszuschließen. Die Anzahl der Überschreitungen wird voraussichtlich mehr als 35 Mal pro Jahr erfolgen. Da die Einhaltung der Luftqualitätswerte gesetzlich eingeklagt werden kann, wird angeregt, in den textlichen Festsetzungen Regelungen zur Verwendung von Brennstoffen entsprechend den Anforderungen eines Vorranggebietes für Luftreinhaltung zu treffen. Abwägung: In den Bebauungsplan wird eine textliche Festsetzung zur alleinigen Verwendung von Gas oder Heizöl als Brennstoff entsprechend der Musterfestsetzung 5.1 des Rundschreibens SenStadtUm vom 18.03.2013 aufgenommen und in der Abwägung ergänzt. 1.2 Es bestehen erhebliche Bedenken gegen die Anordnung von Wohnräumen mit ausschließlichen Fensteröffnungen zur Gotthardstraße hin. Hier sollten weitere Erläuterungen und Untersuchungen erfolgen. Das im Bebauungsplan lediglich im Bereich der Gotthardstraße festgesetzte Schalldämmmaß von 45 dB(A) könnte bei Ausrichtung schutzwürdiger Räume zur Quelle hin zu niedrig sein. Gleichzeitig ergeben sich auch an den nördlichen, südlichen sowie ggf. westlichen Fassaden Beurteilungspegel, die eine Festlegung von passiven Schallschutzmaßnahmen erfordern. Auch hier sollte eine entsprechende schallschutztechnische Untersuchung erfolgen. Abwägung: 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 39 Im Zuge des weiteren Bebauungsplanverfahrens wurde für den Geltungsbereich ein schalltechnisches Gutachten in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse des Gutachtens sind in die weitere Planung eingeflossen. 1.3 In der Begründung ist bisher der Gewerbelärm nicht ausreichend abgewogen worden. Das Heranrücken sensibler Nutzungen kann zu einer Einschränkung der Betriebe im benachbarten Gewerbegebiet führen. Insbesondere wird auf die benachbarte Tankstelle im 24 h-Betrieb, eine Autolackiererei sowie ein Autohaus verwiesen, die Quellen erheblicher gewerblicher Belästigungen schutzwürdiger Bebauung im Kerngebiet sein können. Dies sollte ebenfalls durch Gutachten untersucht werden. Zudem befindet sich die Ausfahrt der Tiefgarage des Hotels direkt unter schutzwürdigen Nutzungen. Hier sollte ggf. eine Differenzierung vorgenommen werden. Abwägung: In dem beauftragten schalltechnischen Gutachten wurde der Gewerbelärm ebenfalls in die Betrachtung mit eingestellt und im Bebauungsplan entsprechend der Aussagen des Gutachtens bewältigt. Die Waschstraße der Tankstelle ist für die benachbarte Nutzung lärmtechnisch relevant. Hier sind jedoch die Öffnungszeiten auf 22:00 Uhr begrenzt, sodass aus dieser Nutzung keine Überschreitungen der nächtlichen Richtwerte aus der TA-Lärm herrühren. 2. Bezirklicher Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, Stellungnahme vom 11.07.2014 Es wird darauf hingewiesen, dass nach Auskunft des Liegenschaftskatasters das postalische Grundstück Blankestraße 8B mit den Grundstücken Blankestraße 5 und Gotthardstraße 86 ein Gesamtgrundstück bildet. Abwägung: Um das Grundstück, auf dem sich das Hotel befindet, in Gänze in den Bebauungsplan einbeziehen zu können, wird der Geltungsbereich um die Grundstücke Blankestraße 7 – 8A, die Teilfläche Blankestraße 8B sowie das Grundstück Gotthardstraße 92 erweitert. 3. Bezirkliches Umwelt- und Naturschutzamt, Stellungnahme vom 18.07.2014 3.1 Aus dem Planentwurf heraus lässt sich nicht erkennen, in welchem Umfang ein Eingriff in den geschützten Baumbestand erfolgen wird. Eine Beurteilung ist erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens möglich. Abwägung: Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Bestand sehr stark versiegelt. Nennenswerter Baumbestand findet sich lediglich an der östlichen Gebietsgrenze des (erweiterten) Geltungsbereiches. Die Begründung wurde um Aussagen zur Versiegelung und zum Baumbestand ergänzt. 3.2 Die Gotthardstraße sollte in der Begründung als Hauptstraße aufgeführt werden, da die Verkehrslärmkarten des Umweltatlas Lärmwerte ausweisen. Der Fluglärm sollte in der Gesamtbetrachtung einheitlich Berücksichtigung finden. In der Begründung wurde dagegen der Fluglärm im Bereich der Blankestraße nicht berücksichtigt. Ohne Berücksichtigung des Fluglärms ergäbe sich ein Dämmmaß von 40 dB(A), ansonsten 45 dB(A). Abwägung: 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 40 Die Begründung des Bebauungsplans wurde bezüglich der Abwägung der Belange des Schutzes vor Fluglärm ergänzt. Die Schließung des Flughafens erfolgt voraussichtlich im Jahre 2017. Der Fluglärm ist in der Planung abgewogen worden. Nach dem Fluglärmgesetz und der zweiten Fluglärmverordnung sind unabhängig von planungsrechtlichen Regelungen Lärmschutzmaßnahmen zu treffen (beispielsweise Lärmschutzfenster der Schallschutzklasse 5). Diese sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens umzusetzen. Mit Schließung des Flughafens werden dann voraussichtlich auch die Fluglärmzonen für den Bereich Tegel aufgehoben. 3.3 Vor Durchführung von Beräumungen auf den Plangrundstücken ist über einen Fachgutachter sicherzustellen, dass keine Lebensstätten von geschützten Tieren und Pflanzen beseitigt werden. Sollten derartige Lebensstätten angetroffen werden, ist vorher eine artenschutzrechtliche Zulassung zu beantragen, in der entsprechende Kompensationsmaßnahmen beauflagt werden können. Abwägung: Bisher sind keine Lebensstätten von besonders geschützten Tier- oder Pflanzenarten bekannt, welche unter die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG fallen. Aufgrund der intensiven Nutzung und des hohen Versiegelungsgrades des Geländes ist ein Vorkommen auch eher unwahrscheinlich. Artenschutzrechtliche Belange finden daher auf der Ebene des Baugenehmigungsverfahrens ausreichend Berücksichtigung. Gleichwohl wurde eine entsprechende Textpassage in die Begründung des Bebauungsplans aufgenommen. 4. Vattenfall, Schreiben vom 14.07.2014 und vom 17.11.2014 Das Grundstück Gotthardstraße 100 ist als Reservegrundstück für den Ersatz des benachbarten 110 kV Umspannwerkes vorgesehen. Daher sollte im Bebauungsplan eine entsprechende Fläche ausgewiesen werden. Die Abstände zwischen den Transformatorenkammern und der Wohnbebauung sollten möglichst groß sein, um die Vorsorgegrenzwerte der 26. BlnSchU einhalten zu können. Die im überarbeiteten Entwurf ausgewiesene Baumassenzahl (BMZ) von 6,0 ist für den Ersatzneubau zu gering. Eine BMZ von 10,0 ist für die tatsächliche Kubatur des künftigen Ersatzneubaus erforderlich. Abwägung: Der Bebauungsplanentwurf wurde geändert. In Abstimmung mit Vattenfall wurden Teilflächen des Grundstückes als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Umspannwerk ausgewiesen. Die Planung wurde um Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücksflächen erweitert und damit auf einen qualifizierten Bebauungsplan umgestellt. Die geforderte BMZ von 10,0 wurde in den Bebauungsplan übernommen. Abstände der Transformatorenkammern zu den schutzwürdigen Nutzungen im Kerngebiet können erst im Zuge konkreter Planungen zum Umspannwerk Berücksichtigung finden. Diese liegen nicht vor. Das gewählte Baufeld ist mit dem Versorgungsträger Vattenfall abgestimmt und für den prognostizierten Ersatzneubau ausreichend dimensioniert. Die Grenzwerte nach der TA-Lärm für Kerngebiete (55 dB(A) tagsüber sowie 45 dB(A) nachts) sind im Zuge der künftigen Neubaus des Umspannwerkes zu berücksichtigen. Abwägungsergebnis / Planänderungen - Der Geltungsbereich wurde um die Grundstücke Blankestraße 7 – 8B sowie Gotthardstraße 92 erweitert. 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 41 - Für das Grundstück Gotthardstraße 100 wurde im vorderen Teil eine Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung Umspannwerk und einer Baumassenzahl von 10,0 festgesetzt. - Der Bebauungsplan wurde um Festsetzungen zum Schall- und Emissionsschutz erweitert. - Die Begründung wurde um Ausführungen zum Artenschutz, zur Versiegelung und zum Baumbestand ergänzt. Weitere Planänderungen Im Zuge der Überarbeitung der Planung erfolgten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne eines qualifizierten Bebauungsplans. Das Kerngebiet wurde hinsichtlich der allgemeinen Zulässigkeit von Wohnen in MK1 und MK2 differenziert. Die Träger öffentlicher Belange werden zum geänderten Bebauungsplanentwurf gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erneut beteiligt. 5. Mitteilung der geänderten Planungsabsicht Mit Schreiben vom 13.10.2014 wurde gemäß § 5 AG BauGB den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie der gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg die geänderte Aufstellungsabsicht zur Erweiterung des Geltungsbereiches sowie zur Umstellung auf einen qualifizierten Bebauungsplan mitgeteilt. In der Stellungnahme vom 3. November 2014 erhob die Gemeinsame Landesplanung keine Einwände. Eine Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt lag innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist nicht vor, sodass auch hier von einer Zustimmung auszugehen ist. B Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlingen vom 20. 11. 2014 (BGBl. I S. 1748) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. 6. 2013 (BGBl. I S. 1548) Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (Fluglärmschutzgesetz) in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Oktober 2007 (BGBl. I S. 2550) Zweite Verordnung zur Durchführung des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm (Zweite Fluglärmschutzverordnung - 2. FlugLSV) vom 8. September 2009 (BGBl. I S. 2992) 2. Beteiligung TÖB Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 42 Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm in Berlin (Fluglärmgesetz Berlin - FlLärmG Bln) vom 7. Februar 1975 (GVBl. S. 671), zuletzt geändert durch § 1 i.V.m. § 2 Abs. 8 des sechsten Überleitungsgesetzes vom 25. 9. 1990 (BGBl. I S. 2106) Verordnung über die Festsetzung des Lärmschutzbereichs für den Flughafen BerlinTegel (LSbV-Tegel) vom 4. Juni 1976 (GVBl. S. 1242) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 124, Art. 4 Abs. 100 Gesetztes vom 7. 8. 2013 (BGBl. I S. 3154) Berlin, den 23.03.2015 Helmuth-Paland Fachbereichsleiter 2. Beteiligung TÖB