Daten
Kommune
Berlin Reinickendorf
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Anlage C.pdf
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13.10.15, 23:00
Aktualisiert
27.01.18, 13:16
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Anlage c
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB)
zum
Bebauungsplan 12-26B-1 vom 3. März 2015
für die Grundstücke Blankestraße 4, 5, 7, 8, 8A und 8B sowie Gotthardstraße 92, 96 und 100,
im Bezirk Reinickendorf
Stand:
erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
A Begründung
I.
4
PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 4
1.
Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung
4
2.
Beschreibung des Plangebietes
4
2.1
Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung
4
2.2
Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
5
2.3
Städtebauliche Situation und Bestand
5
2.4
Geltendes Planungsrecht
6
2.5
Verkehrserschließung
6
2.6
Technische Infrastruktur
6
2.7
Denkmalschutz
6
3.
4.
II.
Seite 2
Planerische Ausgangssituation
6
3.1
Ziele und Grundsätze der Raumordnung
6
3.2
Flächennutzungsplan
7
3.3
Landschaftsprogramm
7
3.4
Stadtentwicklungsplanungen
8
3.5
Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen
9
3.6
Bereichsentwicklungsplanung
9
3.7
Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen
10
3.8
Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne
10
3.9
Planfeststellungen
10
Entwicklung der Planungsüberlegungen
10
PLANINHALT UND ABWÄGUNG
11
1.
Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt
11
2.
Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan
12
3.
Begründung der Festsetzungen
12
3.1
Art der baulichen Nutzung
12
3.2
Maß der baulichen Nutzung, Anzahl der Vollgeschosse
16
3.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
17
3.4
Weitere Arten der Nutzung
18
3.5
Immissionsschutz / Klimaschutz
18
3.6
Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen
20
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
4.
3.7
Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen
22
3.8
Kennzeichnungen
23
3.9
Nachrichtliche Übernahmen
23
3.10 Hinweise
23
3.11 Städtebaulicher Vertrag
24
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange
24
III. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
1.
2.
Seite 3
26
Auswirkungen auf die Umwelt
26
1.1
Auswirkungen auf Natur und Landschaft
26
1.2
Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen
30
Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten
35
2.1
Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse
35
2.2
Auswirkungen auf die Arbeitsstätten
36
3.
Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung
36
4.
Weitere Auswirkungen
37
IV. VERFAHREN
37
1.
Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
37
2.
Mitteilung der Planungsabsicht
37
3.
Aufstellung
38
4.
Beteiligung der Behörden u. Träger öffentl. Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB
38
5.
Mitteilung der geänderten Planungsabsicht
41
B Rechtsgrundlagen
2. Beteiligung TÖB
41
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
A
I.
1.
Seite 4
Begründung
Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen
Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung
Der Bereich zwischen der Scharnweber-, der Ollenhauer- und der Großkopfstraße wurde
bereits in den Jahren 2010 - 2012 planerisch neu geordnet. Vor dem Hintergrund verstärkter
Anfragen zur Errichtung von Spielhallen initiierte der Bezirk Reinickendorf ein
Spielhallenentwicklungskonzept und verschiedene Bebauungsplanverfahren.
Der im Jahre 2012 festgesetzte, einfache Bebauungsplan 12-26B regelt die zulässigen
Nutzungsarten für den betreffenden Bereich neu. Die straßenbegleitenden Grundstücke an
der Scharnweberstraße und an der Ollenhauerstraße wurden als Kerngebiet, die
rückwärtigen Grundstücke als Gewerbegebiet mit differenzierten Zulässigkeitstatbeständen
für die betreffenden Nutzungen festgesetzt. Diese Gebietsgliederung ermöglichte es den
bezirklichen Behörden, die Ansiedlung von Spielhallen und anderen Vergnügungsstätten im
Gebiet planerisch zu steuern.
Aktuelle Entwicklungen auf dem Grundstück Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5, auf dem
1993 ein viergeschossiges Hotelgebäude errichtet wurde, sind Anlass, den Bebauungsplan
12-26B in Teilbereichen abzuändern. Mit der absehbaren Schließung des Flughafens Tegel
erwägt der Eigentümer die Immobilie zu veräußern. Seitens potentieller Erwerber besteht
Interesse, das Hotel als Studentenwohnheim umzunutzen. Die Planungen werden vom
Bezirksamt Reinickendorf mit Blick auf die künftige Entwicklung des benachbarten
Flughafengeländes unterstützt.
Die gegenwärtige Ausweisung als Gewerbegebiet schließt Wohnen grundsätzlich aus. Mit
der Festsetzung eines Kerngebietes soll der künftige Bebauungsplan eine Nutzung des
Gebäudes als Studentenwohnheim ermöglichen und die auftretenden planerischen Konflikte
bewältigen. Er ist daher im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich.
2.
Beschreibung des Plangebietes
2.1
Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung
Das Plangebiet liegt stadträumlich betrachtet am südlichen Rand des Bezirks Reinickendorf.
In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich westlich mit dem Kurt-Schumacher-Platz eines
der vier bezirklichen Zentren Reinickendorfs. Die vorbeiführende Scharnweberstraße
verbindet als wichtige Verkehrsachse das Hauptzentrum Tegel mit der Stadtmitte Berlins.
Der nach Süden führende Kurt-Schumacher-Damm hat wichtige Funktionen als Zubringer
zur Stadtautobahn und zum Flughafen Tegel. Über die U-Bahnlinie 6, Alt-Tegel – Mariendorf,
besteht eine attraktive Nahverkehrsanbindung. Der künftige Forschungs- und Industriepark,
der nach Schließung des Flugbetriebes auf dem Flughafengelände entstehen soll, liegt
lediglich 2,5 km Luftlinie entfernt.
Das unmittelbare Umfeld des Plangebietes ist überwiegend gewerblich geprägt. Zum
rückwärtig gelegenen kirchlichen Friedhof hin sowie an der Scharnweber- und der
Ollenhauerstraße befinden sich jedoch auch einzelne Wohngebäude. Die gewerbliche
Nutzung erstreckt sich in einer Bandbreite von Einzelhandel über Dienstleistung bis hin zu
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 5
kleineren Fertigungsbetrieben. Derzeit stagniert die bauliche Entwicklung. Viele Grundstücke
sind baulich unterausgelastet. Es sind teils erhebliche Leerstände in den Gewerbeimmobilien
zu verzeichnen. Bei der im Zuge des Bebauungsplans 12-26B im Jahre 2009 erstellten
Bestandsanalyse wurde in den Gewerberäumen eine Leerstandsquote von 21% ermittelt.
Diese Situation hat sich auch im Jahr 2014 nicht wesentlich verändert. So zeigen die
Geschäftsstraßen
rund
um
den
Kurt-Schumacher-Platz
bereits
deutliche
Abwertungstendenzen.
An das Gewerbegebiet grenzt nördlich mit dem evangelischen Dankes- Nazarethkirchhof ein
großes als kirchlicher Friedhof genutztes Grünareal an. Südlich der Gotthardstraße erstreckt
sich entlang des schwarzen Grabens ebenfalls ein größerer Grünbereich, teils parkartig, teils
als weiterer kirchlicher Friedhof, Dorotheenstadt III, der einer Wohnbebauung vorgelagert ist.
(Zur Gebietsentwicklung siehe auch Ausführungen unter Abschnitt II 1, Ziele der Planung,
wesentlicher Planinhalt.)
2.2
Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Der Geltungsbereich wird begrenzt durch die Blankestraße im Norden, das Grundstück
Blankestraße 9, den Dankeskirchhof im Osten, die Gotthardstraße im Süden sowie die
Grundstücke Scharnweberstraße 8 – 13 im Westen.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 12.150 m². Es umfasst die Grundstücke
Blankestraße 4 – 8B sowie Gotthardstraße 92 und 96 - 100. Das Grundstück Gotthardstraße
100 befindet sich im Eigentum des Stromversorgers Vattenfall. Es ist Reservefläche für
einen Ersatzneubau des benachbarten 110 kV Umspannwerks. Die übrigen Grundstücke
sind privates Einzeleigentum.
2.3
Städtebauliche Situation und Bestand
Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich neben dem Hotel der Hotelkette Dorint
(Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5, 8B) eine Büronutzung (Gotthardstraße 100), ein
Möbelverkauf (Blankestraße 4), ein Wohngebäude (Blankestraße 7-8A) sowie ein Teppichund Farbenhandel (Blankestraße 92).
Südwestlich schließen sich auf den zur Scharnweberstraße hin gelegenen Grundstücken
folgende Nutzungen an: Tankstelle im 24h Betrieb (Scharnweberstraße 12/13),
Autowerkstatt (Scharnweberstraße 11), Autowerkstatt und Lackiererei (Scharnweberstraße
10), Wohngebäude mit Geschäftsunterlagerung (Scharnweberstraße 9), 110kV
Umspannwerk (Scharnweberstraße 8).
Nördlich des Geltungsbereichs befindet sich auf der gegenüber liegenden Straßenseite die
Firma HAWID (Blankestraße 13 – 16), welche philatelistische Bedarfsartikel herstellt.
Nordöstlich sind eine weitere Autowerkstatt (Blankestraße 9) sowie der Wirtschaftshof des
Dankeskirchhofes angesiedelt.
Die Baugrundstücke werden verschieden stark baulich genutzt. Während das Hotelgrundstück
Gotthardstraße, 96 / Blankestraße 5, 8B mit einer GFZ von 2,3 überausgelastet ist, bestehen
Geschossflächenreserven auf den übrigen, lediglich ein- bis dreigeschossig bebauten
Grundstücken des Geltungsbereichs.
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
2.4
Seite 6
Geltendes Planungsrecht
Es gelten folgende planungsrechtliche Grundlagen:
Bebauungsplan XX-128 vom 31.08.1965. Der qualifizierte Bebauungsplan setzt
Gewerbegebiet nach § 8 der Baunutzungsverordnung von 1962 (BauNVO 1962) fest. Des
Weiteren ist eine Grundflächenzahl von 0,5 und eine Geschossflächenzahl von 1,6 bei vier
möglichen Vollgeschossen in geschlossener Bauweise zulässig. Durch den Bebauungsplan
XX-A vom 10.04.1970 wurden die Bestimmungen zur Berechnung des baulichen
Nutzungsmaßes, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zur Zulässigkeit von
Garagen und Stellplätzen auf die Baunutzungsverordnung 1968 (BauNVO 1968) umgestellt.
Bebauungsplan 12-26B vom 28. November 2012. Der einfache Bebauungsplan stellt das
Gewerbegebiet nach § 8 der BauNVO 1962 für den betreffenden Bereich auf Gewerbegebiet
nach der Baunutzungsverordnung von 1990 (BauNVO 1990) um. Des Weiteren werden
Bordelle oder bordellartige Betriebe auf die Ausnahme beschränkt. Der Bebauungsplan lässt
die Festsetzungen des Bebauungsplans XX-128 zur Anzahl der Vollgeschosse, zu Grundund Geschossflächenzahlen sowie zu den überbaubaren Grundstücksflächen unberührt.
Diese gelten weiter fort.
2.5
Verkehrserschließung
Das Plangebiet ist über die anliegende Blankestraße sowie über die Gotthardstraße
verkehrstechnisch ausreichend erschlossen. Beide Straßen münden in die
Scharnweberstraße, die eine Verkehrsachse zwischen dem Ortsteil Tegel und der Stadtmitte
bildet.
Mit der U-Bahnlinie 6 At-Tegel – Mariendorf besteht eine attraktive öffentliche
Nahverkehrsverbindung. Des Weiteren halten am Kurt-Schumacher-Platz mehrere Buslinien
Sie erschließen die umliegenden Ortsteile Reinickendorfs sowie den Flughafen Tegel.
2.6
Technische Infrastruktur
Mit seiner Lage im dicht bebauten Stadtgebiet ist für das Plangebiet von einer ausreichenden
technischen Infrastruktur bzw. medientechnischen Erschließung auszugehen.
2.7
Denkmalschutz
Denkmäler oder Denkmalbereiche befinden sich weder im Geltungsbereich selbst, noch in
seiner näheren Umgebung.
3.
Planerische Ausgangssituation
3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung
Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007); Landesentwicklungsplan BerlinBrandenburg (LEP B-B)
Das Plangebiet befindet sich nach der Festlegungskarte 1 im Gestaltungsraum Siedlung.
Zugleich ist es nach der Festlegungskarte 2 als städtischer Kernbereich dargestellt.
Planrelevant sind die Grundsätze nach § 5 Absätze 1 - 3 LEPro 2007 sowie § 4.1 LEP B-B:
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 7
- Konzentration
der
Siedlungsentwicklung
auf
raumordnerisch
festgelegte
Siedlungsbereiche,
- Vorrangige Nutzung von Innenentwicklungspotentialen unter Inanspruchnahme
vorhandener Infrastruktur,
- Vorrang der Innen- vor Außenentwicklung,
- Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen,
- Entwicklung verkehrsvermeidender Siedlungsstrukturen durch Funktionsbündelung und
Nutzungsmischung.
Flächennutzungsplan (FNP) in seinen raumordnerischen Festlegungen
Der FNP beinhaltet folgende regionalplanerische Festlegungen für das unmittelbare Umfeld:
Z 1.1 Städtisches Zentrum mit einer Einzelhandelskonzentration entlang der Hauptstraßen
um den Kurt-Schumacher-Platz.
Städtische Zentren sind zu erhalten, auszubauen und zu entwickeln. Sie sind zur
Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten,
vorrangig für Kultur, Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit zu entwickeln.
Z 1.2 Übergeordnete Hauptverkehrsstraßen der vorbeiführenden Scharnweberstraße, des
Kurt-Schumacher-Damms sowie der Ollenhauerstraße.
Die Netzstruktur ist zu erhalten und auszubauen.
3.2
Flächennutzungsplan
Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar
2015 (Abl. S. 31)
Der FNP stellt für den betreffenden Planbereich gemischte Baufläche M 2 dar.
3.3
Landschaftsprogramm
Teilplan Erholung und Freiraumnutzung:
Sehr hohe Anforderungen an den öffentlichen Freiraum bei lediglich minimaler Ausstattung
privater/halböffentlicher Freiräume.
Als Sofortmaßnahmen werden u.a. genannt:
-
Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume
und Infrastrukturflächen,
Erschließung vorhandener Freiflächen,
Hof-, Dach,- und Fassadenbegrünung,
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum,
Wohnumfeldverbesserungen.
Teilplan Landschaftsbild:
Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen. Als Entwicklungsziele bzw. Maßnahmen
werden u.a. genannt:
-
Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung,
Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume, Wiederherstellung von Alleen,
Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten,
Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumpflanzungen,
Begrünung von Höfen, Dächern und Wänden,
Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung,
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
-
Seite 8
Wiederherstellung und Aufwertung von Stadtplätzen (Kurt-Schumacher-Platz).
Teilplan Biotop- und Artenschutz:
Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen. Als Entwicklungsziele bzw. Maßnahmen
werden u.a. genannt:
-
Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen
biotischen Vielfalt,
Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten
Landschaftselementen,
Kompensation
von
Nutzungsintensivierungen
durch
Entsiegelung
und
Dachbegrünung,
Entwicklung eines gebietstypischen Baumbestandes.
Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz:
Industrie und Gewerbe
Bei Nutzungsänderung der betreffenden Flächen gemäß Flächennutzungsplan gelten die
Maßnahmen für die neue Nutzung. Des Weiteren sollte die Notwendigkeit von Ausgleichs-,
und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung der Naturhaushaltsfunktion geprüft werden.
Da der Bebauungsplan Kerngebiet festgesetzt, ist das Planareal nach
Darstellungssystematik dem Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung
Immissionsschutz zuzuordnen. Hier werden als Ziele u.a. genannt:
3.4
der
und
Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof-,
und Wandbegrünung),
Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung,
Berücksichtigung des Boden-, und Grundwasserschutzes,
dezentrale Regenversickerung,
Förderung emissionsarmer Heizsysteme.
Stadtentwicklungsplanungen
Im Folgenden werden nur die Stadtentwicklungsplanungen aufgeführt, welche für den
Geltungsbereich relevant sind.
Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3
Der im April 2011 beschlossene Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 stellt den Bereich
des Kurt-Schumacher-Platzes als Hauptzentrum und als Zentren tragenden Stadtraum mit
ausgeprägter Urbanität dar. Das Plangebiet grenzt hier direkt an und wird durch die künftige
Entwicklung des benachbarten Zentrums sicherlich beeinflusst.
Stadtentwicklungsplan Verkehr
Der im März 2011 vom Berliner Senat beschlossene Stadtentwicklungsplan stellt die
Gotthardstraße als örtliche Straßenverbindung der Stufe III dar. Die Blankestraße erfüllt dagegen
nur eine untergeordnete Funktion als quartiersinterne Erschließungsstraße.
Stadtentwicklungsplan Klima (Step Klima)
Der am 31. Mai 2011 beschlossene Stadtentwicklungsplan Klima (StEP Klima) widmet sich den
räumlichen und stadtplanerischen Aspekten des Klimas in Berlin. Primär wird das Ziel verfolgt,
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 9
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
die Lebensqualität in der Stadt unter den Vorzeichen des Klimawandels zu sichern. Im Einzelnen
werden die folgenden Ziele verfolgt:
Verhinderung gesundheitlicher Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen im bebauten
und unbebauten Bereich,
Minimierung der Schäden durch klimawandelbedingte Extremereignisse,
Stabilisierung der ökologischen Systeme der Gewässer auch bei veränderten
Niederschlagscharakteristiken,
Verhinderung des häufigen Überlaufens der Mischwasserkanalisationen,
Sicherung der Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen,
Sicherung einer guten Erreichbarkeit durch den ÖPNV.
In den Analysekarten werden zum Plangebiet folgende Aussagen getroffen:
Bioklima: Betroffener Siedlungsraum mit aktueller Wärmebelastung am Tag und einem
voraussichtlichen Zuwachs der Wärmebelastung für die Nachtstunden. In der
Maßnahmekarte ist der Geltungsbereich als Siedlungsraum mit überwiegender
Arbeitsplatznutzung und aktuell prioritärem Handlungsbedarf dargestellt.
Stadtklimatische Bedeutung von Grün- und Freiflächen: Potentielle Empfindlichkeit der
Stadtbäume im Siedlungsraum gegenüber Niederschlagsrückgang im Sommer. Im
Maßnahmeplan wird perspektivisch ein prioritärer Handlungsbedarf diagnostiziert. Des
Weiteren sollen Potentiale zur Entsiegelung unbebauter Flächen ausgeschöpft
werden.
Gewässerqualität und Starkregen: Siedlungsraum
Maßnahmeplan
empfiehlt
eine
Regenwasserentwässerung.
3.5
mit hohem Versiegelungsgrad. Der
Ausweitung
der
dezentralen
Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen
Lärmaktionsplan 2013-2018 (Entwurf zur öffentlichen Auslegung)
Das Plangebiet wird nicht von den überörtlichen Straßen tangiert. Es ist kein Konzept- oder
Modellgebiet für die Lärmminderung. Das Hotspot-Untersuchungsnetz umfasst zwar die
Gotthardstraße, jedoch nicht im Geltungsbereich.
Luftreinhalteplan 2011 - 2017
Für das Plangebiet sind keine konkreten Maßnahmebündel vorgesehen. Die Gotthardstraße
weist einen Index für Luftbelastung durch Kfz-Verkehr für Feinstaub und Stickoxide von
mäßig belastet bis erhöht belastet auf.
3.6
Bereichsentwicklungsplanung
Keine aktuelle Bereichsentwicklungsplanung
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
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3.7
Seite 10
Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen
Spielhallenentwicklungskonzept
Der Bezirk Reinickendorf hat ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung
von Spielhallen beschlossen. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar
keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung
und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept stellt im Ergebnis
Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirks Reinickendorf dar
und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus.
Eignungsflächen befinden sich außerhalb des Plangebiets im Bereich des Kurt-SchumacherPlatzes an der Scharnweber- sowie an der Ollenhauerstraße.
3.8
Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne
Die unter Abschnitt I 2.4 aufgeführten Bebauungspläne XX-128 vom 31.08.1965 sowie
12-26B vom 17.06.2010 überdecken den Geltungsbereich vollständig und reichen über
diesen hinaus.
Die zur Scharnweberstraße hin gelegenen südwestlich an das Plangebiet angrenzenden
Grundstücke sind nach dem einfachen Bebauungsplan 12-26B als Kerngebiet nach § 7 der
BauNVO 1990 festgesetzt. Spielhallen sind hier außerhalb des ersten Vollgeschosses
zulässig. Bordelle sowie bordellartige Betriebe werden ebenso wie die Schaustellung von
Personen nur ausnahmsweise zugelassen. Die nordöstlich und nordwestlich angrenzenden
Grundstücke sind als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO 1990 ausgewiesen.
Die mit dem Bebauungsplan XX-128 festgesetzten baulichen Nutzungsmaße (GRZ 0,5, GFZ
1,6), die zulässige Anzahl von vier Vollgeschossen sowie die geschlossene Bauweise gelten
nach den Bestimmungen der BauNVO 1968 weiter fort.
Der nordöstlich angrenzende Bereich mit den Grundstücken Blankestraße 7 – 11,
Gotthardstraße 92 und einer Teilfläche des Dankeskirchhofes wird neu überplant. Der
qualifizierte Bebauungsplan mit der Bezeichnung 12-52 soll Mischgebiet nach § 6 sowie
allgemeines Wohngebiet nach § 4 Baunutzungsverordnung 2013 (BauNVO) mit baulichen
Dichten von GFZ 1,2 bzw. 0,9 festsetzen. Das Planverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
3.9
Planfeststellungen
Keine
4.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Im Dezember 2013 trat eine Investorengruppe mit dem Wunsch an den Bezirk Reinickendorf
heran, das derzeit auf dem Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 befindliche Hotel
als Wohnheim für Studenten umzunutzen. Es ist geplant, die bauliche Hülle im Wesentlichen
zu erhalten, den Grundriss jedoch auf die Wohnbedürfnisse anzupassen. Das Grundstück
soll soweit als möglich entsiegelt werden.
Das Bezirksamt unterstützt das Ansinnen, da berlinweit Bedarf an preisgünstigem
Wohnraum, für Studenten oder Auszubildende besteht. Das Plangebiet befindet sich im
weiteren Umfeld der Beuth-Hochschule an der Amrumer Straße. Der Flughafen Tegel,
welcher nach Aufgabe der Nutzung zu einem Forschungs- und Industriepark für
Zukunftstechnologien entwickelt werden soll, ist ca. 1,2 km Luftlinie entfernt. Teil des
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
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Seite 11
Nutzungskonzeptes ist auch die Etablierung der Beuth-Hochschule auf dem Gelände.
Die Ansiedlung von Wohnen dient gleichzeitig der Stabilisierung des von Abwertung
betroffenen Gebietes rund um den Kurt-Schumacher-Platz.
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die erforderliche baurechtliche
Genehmigung zu schaffen, leitete das Bezirksamt mit der vorliegenden Planung ein
Änderungsverfahren für den Bebauungsplan 12-26B ein. Dabei wurden die angrenzenden
Grundstücke in den Geltungsbereich einbezogen, um auch hier ggf. eine bauliche
Entwicklung anzustoßen.
Da die Hotelnutzung in absehbarer Zeit aufgegeben werden soll, besteht für den
Bebauungsplan eine gewisse Dringlichkeit. Ein weiteres leer stehendes Gebäude würde die
negativen Tendenzen im Gebiet weiter verschärfen.
II.
1.
Planinhalt und Abwägung
Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt
Der an der Peripherie des Zentrumsbereichs Kurt-Schumacher-Platz gelegene
Bebauungsplan 12-26B-1 dient der weiteren Ausdifferenzierung zulässiger Nutzungsarten
hinsichtlich ihrer Intensität und ihrer Auswirkungen auf das Umfeld. So sind im unmittelbaren
Platzbereich und an den Hauptstraßen Vergnügungsstätten, einschließlich Spielhallen
regelmäßig zulässig. Ebenso können auch problematische Nutzungen (z.B. sexuelle
Dienstleistungsangebote) in der Ausnahme zugelassen werden. Dort, wo Wohngebiete
angrenzen, werden hingegen störende Nutzungen ausgeschlossen und Wohnungen
ermöglicht.
So soll sich auch der in Randlage des Zentrums befindliche Baublock Blankestraße / Scharnweberstraße / Gotthardstraße, der den Geltungsbereich umschließt, künftig in der Tiefe
gliedern: Wohnungen sind an der Scharnweberstraße nach der Regelfestsetzung für
Kerngebiete auf die Ausnahme beschränkt. Die betreffenden Grundstücke werden durch den
Straßenverkehr stark belastet, genießen aber die Lagegunst der Hauptstraße. Mit
zunehmendem Abstand sinkt die Lärmbelastung und nimmt der Anteil sensiblerer Nutzung
zu (Kerngebiet mit Wohnanteil, Mischgebiet, allgemeines Wohngebiet).
Entsprechend der künftigen Blockstruktur setzt die vorliegende Planung für die im westlichen
Teil des Geltungsbereiches gelegenen Grundstücke Kerngebiet bzw. Kerngebiet mit mit
Wohnanteil fest. Die dahinter liegenden östlichen Gebietsteile werden als Mischgebiet bzw.
als private Grünfläche festgesetzt. In dem von Lärmemission weniger betroffenen Areal soll
sich Wohnen und nicht störendes Gewerbe entwickeln. Die offen und weniger dicht bebauten
Grundstücksteile in hinterer Baureihe sowie die private Grünfläche dienen der Durchlüftung
des Gebietes und damit gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen.
Die Fläche für Versorgungsanlagen ist als Reservestandort für einen Ersatzneubau des
benachbarten Umspannwerkes von Vattenfall vorgesehen und wird entsprechend
festgesetzt.
Eine straßenbegleitende, Lärm abschirmende Blockrandbebauung bildet die äußere
städtebauliche Figur der Planung. Die Tiefe des Baublockes soll dagegen bei nicht
festgelegter Bauweise lockerer und damit kleinteiliger bebaut werden. Die Planung orientiert
sich an der Bestandsbebauung, eröffnet darüber hinaus aber auch andere
Entwicklungsmöglichkeiten. So können die Bauflächen im MK 1 eigenständig bebaut
werden, jedoch auch im Zuge einer Arrondierung mit den Nachbargrundstücken entwickelt
werden. Das bestehende Hotelgebäude entspricht zwar im Wesentlichen den Festsetzungen
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
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Seite 12
des Bebauungsplans, jedoch erlaubt der planerische Rahmen auch eine andere bauliche
Konzeption.
Zur Bewältigung der auftretenden planerischen Konflikte zwischen dem hohen Anteil an
Wohnen und der verbleibenden gewerblichen Prägung des Bereichs, werden die nordöstlich
an das Plangebiet angrenzenden Flächen in einem parallelen Verfahren ebenfalls neu
überplant. Der qualifizierte Bebauungsplan mit der Bezeichnung 12-52 soll künftig Wohnund Mischgebiet festsetzen und durch eine aufgelockerte Bebauung in den angrenzenden
Grünbereich überleiten.
2.
Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt für den Geltungsbereich gemischte Baufläche M2 dar. Aus
dieser Darstellung ist sowohl Kerngebiet nach § 7 BauNVO als auch Mischgebiet nach
§ 6 BauNVO entwickelbar.
3.
Begründung der Festsetzungen
3.1
Art der baulichen Nutzung
Kerngebiet:
Der Bebauungsplan setzt im westlichen Teil des Plangebietes Kerngebiet fest. Es wird damit
Teil eines größeren Zentrumsbereiches rund um den Kurt-Schumacher-Platz, welcher
ebenfalls als Kerngebiet ausgewiesen ist. Dieser umfasst weitere Flächen an der
Scharnweberstraße und an der Ollenhauerstraße und hat eine Größe von ca. 5,3 ha. Die
vorhandenen
Nutzungen
des
überplanten
Kerngebietes
(Hotel,
Büround
Facheinzelhandelsnutzung) entsprechen dem Gebietskatalog nach § 7 Abs. 2 BauNVO.
Das Kerngebiet wird in die Gebietsteile MK 1 und MK 2 untergliedert:
Im MK 1 ist Wohnen nach der Regelfestsetzung des § 7 BauNVO nur in der Ausnahme
zulässig. Im Hinblick auf künftige Entwicklungen im Bereich des Kurt-Schumacher-Platzes
nach Schließung des Flughafens Tegel bieten diese Flächen im Zuge einer Arrondierung mit
den angrenzenden Grundstücken an der Scharnweberstraße Potential für die Ansiedlung
zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung oder der Kultur. Sie sind anderseits
aber auch eigenständig bebaubar.
Im MK 2 werden Wohnungen in den baulichen Anlagen allgemein zugelassen. Davon wird
ein bestimmter Anteil als Wohnungen für Studenten zwingend festgesetzt. (Siehe
Ausführungen unter TF 2.) Bezogen auf das gesamte Kerngebiet rund um den KurtSchumacher-Platz macht dieses in Randlage befindliche Planareal mit weniger als 10% nur
einen unwesentlichen Teil der Gebietskulisse MK aus. Bis auf eine weitere, ca. 6.400 m2
große Fläche an der (außerhalb des Plangebietes) gelegenen Von-der-Gablentz-Straße, auf
der ebenfalls Wohnen in den baulichen Anlagen allgemein zugelassen werden kann, ist der
kompakte Kernbereich rund um den Kurt-Schumacher-Platz als Standort zentraler
Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur ohne Einschränkungen
geeignet. Die allgemeine Zweckbestimmung bleibt daher gewahrt.
"1. Im Kerngebiet MK 1 sind Bordelle oder bordellartige Betriebe sowie die Schaustellung
von Personen (z.B. Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder ähnliche Vorführungen
oder Einrichtungen dieser Art nur in der Ausnahme zulässig.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO)
2. Beteiligung TÖB
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Seite 13
Der Gebietsteil MK 1 ist potentielle Arrondierungsfläche für künftige bauliche
Entwicklungen am Kurt-Schumacher-Platz und daher im Zusammenhang mit den durch
den Bebauungsplan 12-26B erfolgten planerischen Regelungen zu betrachten. (Siehe
Ausführungen unter Abschnitt I. 3.8.) Das hier festgesetzte Kerngebiet beschränkt die
o.g. Nutzungsarten ebenfalls auf die ausnahmsweise Zulässigkeit. Folgende besondere
städtebauliche Gründe sprechen für eine Beschränkung:
Einrichtungen zur Befriedigung des Sexualtriebs oder einschlägige Vergnügungsstätten
(Zu den bordellartigen Betrieben gehören auch sog. Terminwohnungen, in denen
Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgehen, sich jedoch nur für eine kurze Zeit aufhalten
sowie Massagesalons oder Saunaclubs mit eindeutiger Ausrichtung ihres
Geschäftsmodels auf sexuelle Dienstleistungen.) tendieren zur Konzentration auf die
wenigen Baugebiete, in denen sie zugelassen werden. Derartige Nutzungen entfalten
eine Sogwirkung, welche angestammte Betriebe verdrängen und Monostrukturen
erzeugen kann. So besteht die Gefahr, funktionsfähige Versorgungs- und
Dienstleistungsbereiche, welche im Umfeld des Kurt-Schumacher-Platzes noch zu
finden sind, zu zerstören.
Der zunehmende Leerstand von Gewerberäumen am Kurt-Schumacher-Platz ist
Ausdruck eines sich verschlechternden sozialen und städtebaulichen Umfeldes. Ein
weiteres Abgleiten gewerblicher Prägungen hin zu Monostrukturen einschlägiger
Unterhaltung oder Vergnügung würde die Abwertungstendenzen weiter verfestigen und
das Gebiet destabilisieren. Die betreffenden Nutzungen können daher nur zugelassen
werden, wenn sie sich in die gewachsene Gebietsstruktur sowohl hinsichtlich ihrer
Größe als auch ihres äußeren Erscheinungsbildes einfügen und nicht prägend auf das
Umfeld wirken. Aggressive, sich in den Vordergrund drängende Werbung ist dabei
auszuschließen. Der Gebietscharakter mit seiner vielfältigen Mischung aus
Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie und Vergnügungsangeboten muss erhalten
bleiben.
Ebenfalls ausgeschlossen sind derartige Einrichtungen in der Nachbarschaft von
Wohnungen oder wohnähnlichen Nutzungen, da diese durch ihre typischen
Begleiterscheinungen geeignet sind, das umliegende Wohnen zu stören. Im Einzelfall
würden Ausnahmegründe im MK 1 nicht vorliegen.
Trotz Einschränkung dieser ansonsten im Kerngebiet allgemein zulässigen Nutzungen
bleibt die Zweckbestimmung des Gebietes als Standort für die Unterbringung von
Handelsbetrieben sowie zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur
gewahrt.
"2. „Auf der Teilfläche des Kerngebiets MK 2 sind in den baulichen Anlagen oberhalb des
ersten Vollgeschosses Wohnungen allgemein zulässig. Auf 7.500 m2 Geschossfläche
dürfen nur Wohnungen für Studenten errichtet werden.“
( § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sowie
§ 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB)
Der Gebietsteil MK 2 umfasst wesentliche Teile des Grundstücks Gotthardstraße 96 /
Blankestraße 5, 8B. Diese liegen abseits der stark befahrenen Scharnweberstraße. Die
vorgelagerten Grundstücke schirmen die Verkehrs- und Gewerbeemissionen teilweise
ab. Der Gebietsteil MK 2 dient als Puffer zwischen den allgemein zulässigen
kerngebietstypischen Nutzungen im MK 1 mit ihrem vergleichsweise hohen Störpotential
und dem dahinter liegenden Mischgebiet. Potentiell störende Nutzungen werden
ausgeschlossen. (Siehe Ausführungen zu den textlichen Festsetzungen Nr. 3 und 4.)
Daher eignet sich der Gebietsteil MK 2 für die allgemeine Zulassung von Wohnungen in
den baulichen Anlagen.
2. Beteiligung TÖB
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Seite 14
Das Erdgeschoss ist wenig belichtet und wird daher von der Wohnnutzung
ausgenommen. Es kann durch nicht störende gewerbliche Einrichtungen genutzt
werden. Der Eigentümer plant hier hochschulbezogene Dienstleistungseinrichtungen,
Gastronomie
oder die Ansiedlung freier Berufe i.S. des § 13 BauNVO. In der Tiefgarage ist neben der
Stellplatznutzung durch die Bewohner auch eine Autovermietung vorstellbar.
Die Beschränkung auf studentisches Wohnen mit mindestens 7.500 m2 Geschossfläche
entspricht einem Anteil von ca. 65 % der zulässigen Geschossflächen im MK 2 und wird
wie folgt begründet: Berlinweit besteht ein großer Bedarf an Plätzen für studentisches
Wohnen. So wird nach Auskunft des Studentenwerks mittelfristig ein zusätzlicher Bedarf
von 5.000 – 10.000 Wohnheimplätzen prognostiziert. Die Beuth-Hochschule für Technik
liegt nur 3,2 km vom Plangebiet entfernt. Mit der geplanten Ansiedlung auf den Standort
des Flughafens Tegel wird die Beuth-Hochschule noch näher an das Plangebiet
heranrücken. Das studentische Wohnen bietet sich daher als Ergänzung für den
geplanten Bildungscampus an.
Die Zulassung von Wohnungen für Studenten begegnet den Abwertungstendenzen im
Gebiet und ist daher städtebaulich gewollt. Die überwiegende Nachnutzung des
Gebäudes als Studentenwohnheim geht zweckmäßig mit der vorhandenen Bausubstanz
um und bildet eine sinnvolle Alternative zu anderen Nutzungskonzeptionen, welche im
Rahmen der früheren gewerblichen Ausweisung hätten zugelassen werden müssen.
Für die Umnutzung wesentlicher Teile des ehemaligen Hotels als Studentenwohnheim
bestehen konkrete Absichten des künftigen Eigentümers. Die Hotelzimmer sollen
entsprechend des prognostizierten Bedarfs als Einzimmerappartements ausgebaut
werden. Über eine entsprechende Regelung im städtebaulichen Vertrag wird sich der
Eigentümer verpflichten, mindestens 65% der zulässigen Geschossfläche des MK 2 für
studentisches Wohnen zu nutzen. Der prozentuale Anteil umfasst das zweite bis vierte
Vollgeschoss des vorhandenen Baukörpers.
Die mit dem Bestandsbaukörper erreichte bauliche Dichte von GFZ 2,6, welche in den
Bebauungsplan übernommen wird, lastet das Baugrundstück erheblich aus. Wegen
fehlender Freiflächen eignet es sich daher nur bedingt für dauerhaftes Wohnen, auch
wenn zu dem Grundstück eine im Bebauungsplan als private Parkanlage festzusetzende
Grünfläche gehört. Für studentisches Wohnen ist von weniger hohen Ansprüchen
auszugehen, was die Ausstattung mit Freiflächen auf dem Grundstück selbst anbelangt.
Die studentische Klientel ist im Vergleich zum normalen Mieter wesentlich mobiler und
daher auch weniger auf das unmittelbare Wohnumfeld angewiesen. Das durch den
Bauherren verfolgte Wohnheimkonzept mit 304 Einzimmerappartements eignet sich
kaum für Familien oder Alleinerziehende. Entsprechend wird auch kaum ein Bedarf an
sozialer Infrastruktur entstehen.
Die verbleibenden Anteile außerhalb des ersten Vollgeschosses können auch für
allgemeines Wohnen genutzt werden. Diese machen jedoch nur einen geringen Teil der
Wohnnutzung aus und umfassen etwa die Geschossfläche des Dachgeschosses. Neben
dem Mangel an grundstücksbezogener Freifläche spricht auch das Defizit an
vorhandener sozialer Infrastruktur im Umfeld des Plangebietes für die Beschränkung des
allgemeinen Wohnanteils.
Allgemeine gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden ansonsten durch die
weniger dichte und aufgelockerte Bebauung insbesondere des östlich gelegenen, bisher
nicht bebauten der Nachbargrundstücks gewahrt. Die hier festgesetzte aufgelockerte
Bebauung befördert die Durchlüftung des Gebietes. Die im Zuge der künftigen
Neubebauung zu erwartende Entsiegelung und Begrünung verbessert die
mikroklimatische Situation. (Belange des Emissionsschutzes siehe Ausführungen unter
2. Beteiligung TÖB
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Seite 15
den textlichen Festsetzungen 7 und 8 sowie unter Abschnitt III 1.2.2.) Mit dem Umbau
erfolgt der Abbruch der Vorfahrtsüberdachung sowie der nicht mehr benötigten
Stellplatzanlagen auf der künftigen Grünfläche. Die Fläche eignet sich daher für die
allgemeine Zulässigkeit von temporärem Wohnen.
"3. Im Kerngebiet MK 2 sind Vergnügungsstätten nicht zulässig.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und Abs. 8 BauNVO)
Für den Ausschluss der im Kerngebiet allgemein zulässigen Vergnügungsstätten
sprechen folgende besondere städtebauliche Gründe: Der städtebaulich gewollte hohe
Wohnanteil macht das Plangebiet sensibel gegenüber den milieubedingten
Auswirkungen dieser Nutzungen. Vergnügungsstätten sind durch die typischerweise
auftretenden Auswirkungen wie Geräusche durch an- und abfahrende Fahrzeuge und
das vom Besuch animierte Publikum geeignet, das Wohnen zu stören. Die beengten
Straßenverhältnisse insbesondere an der Blankestraße können kaum größere
Verkehrsströme bzw. Parksuchverkehr bewältigen. Der Gebietsteil MK 2 fungiert als
Übergangszone zur sensibleren Nutzung des Mischgebietes im östlichen Teil des
Plangebietes. Zudem bestehen konkrete Nutzungsabsichten des Eigentümers für das
betreffende Areal. Es soll als Studentenwohnheim mit nicht störenden gewerblichen
Unterlagerungen im Erdgeschoss genutzt werden.
Die vorliegende Festsetzung dient der Gliederung des wesentlich größeren
Zentrumsbereichs hinsichtlich zulässiger Nutzungsarten rund um den Kurt-SchumacherPlatz. Somit bleibt die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes als Standort für
zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur gewahrt.
"4. Im Kerngebiet MK 2 sind Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig“.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO)
Zu den ausgeschlossenen Nutzungen gehören Einrichtungen zur Befriedigung des
Sexualtriebs oder andere einschlägige Vergnügungsstätten. Hierzu gehören auch sog.
Terminwohnungen, in denen Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgehen, sich jedoch nur für
eine kurze Zeit aufhalten sowie Massagesalons oder Saunaclubs mit eindeutiger
Ausrichtung ihres Geschäftsmodels auf sexuelle Dienstleistungen. Deren milieubedingte
Auswirkungen sind geeignet, das gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2 allgemein
zugelassene Wohnen zu stören und damit unattraktiv zu machen. Insofern bestehen hier
besondere städtebauliche Gründe für den Ausschluss der o.g. Nutzung. Die allgemeine
Zweckbestimmung von Kerngebieten wird nicht berührt, da sich der Ausschluss nur auf
einen kleinen Teil des Kerngebietes bezieht.
Mischgebiet:
Der Bebauungsplan setzt auf den Grundstücken Blankestraße 7 – 8A sowie Gotthardstraße
92 Mischgebiet nach § 6 BauNVO fest. Es dient der Zulassung von Wohngebäuden und
nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Auf dem abseits des Verkehrs liegenden
Grundstück Blankestraße 7 – 8A ist bereits ein mehrgeschossiges Wohnhaus vorhanden.
Das Gebäude aus den 1930er Jahren befindet sich äußerlich in einem guten baulichen
Zustand. Es weist keinen Leerstand auf. Auf dem südlichen Grundstück Gotthardstraße 92
befindet sich ein kleinerer Teppich- und Farbenmarkt. Im Zuge einer möglichen baulichen
Neuordnung könnte hier straßenseitig ein Geschäftshaus mit Einzelhandelsunterlagerungen
entstehen. Rückwärtig wären dann im vom Verkehrslärm abgeschirmten Bereich
Wohngebäude möglich. Die vorhandenen Nutzungen entsprechen dem Regelkatalog nach §
2. Beteiligung TÖB
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6
BauNVO.
Nr.
2
"5. Im Mischgebiet sind die in § 6 Abs. 2 Nr. 6, Nr. 7 und Nr. 8 der Baunutzungsverordnung
genannten Nutzungen nicht zulässig.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO
Die textliche Festsetzung schließt Gartenbaubetriebe, Tankstellen sowie kleinere
Vergnügungsstätten aus. Hierfür bestehen folgende städtebauliche Gründe:
Gartenbaubetriebe haben nutzungsbedingt große Flächenansprüche. Die Grundstücke
sind jedoch eher kleinteilig geschnitten, sodass Nutzungskonflikte mit den
Grundstücksnachbarn nicht ausgeschlossen wären. Gartenbaubetriebe widersprechen
der städtebaulichen Zielstellung, in diesem Bereich eine mehrgeschossige,
abschirmende Wohn- und Mischbebauung zu schaffen.
Ähnliches gilt für Tankstellen. Diese ziehen typischerweise Verkehr in den Baublock
hinein und erzeugen Lärm- und Geruchsemissionen. Es ist städtebaulich nicht sinnvoll,
das Mischgebiet für derartige Nutzungen vertikal zu gliedern, da straßenbegleitend eine
mehrgeschossige, lärmabschirmende Bebauung gewünscht wird. Tankstellen wären
geeignet, das beabsichtigte Wohnen im Plangebiet selbst und auf dem östlich
angrenzenden Grundstück unattraktiv zu machen.
Die für das Kerngebiet MK 1 aufgeführten Gründe zum Ausschluss von
Vergnügungsstätten treffen auch für das Mischgebiet zu. (Siehe Ausführungen zur TF 3)
Vergnügungsstätten würden auch das Wohnen an der Gotthardstraße unattraktiv
machen. Derartige Nutzungen sollen bevorzugt am Kurt-Schumacher-Platz angesiedelt
werden.
3.2
Maß der baulichen Nutzung, Anzahl der Vollgeschosse
Kerngebiet:
Entsprechend der Gebietsgliederung werden bei gleicher Grundflächenzahl (0,6)
unterschiedliche Geschossflächenzahlen festgesetzt. Im MK1 wird die GFZ auf 2,0 begrenzt.
Die schmalen, lang gezogenen Grundstücke wären eigenständig nicht dichter bebaubar.
Für das Gebiet MK 2 wird eine GFZ von 2,6 festgesetzt. Die Festsetzung liegt geringfügig
unter der vorhandenen GFZ des verkleinerten Hotelgrundstückes, da der Grundstücksteil
Blankestraße 8B als nicht anrechenbare private Grünfläche festgesetzt wird. Die 1992
erteilte Baugenehmigung genießt Bestandsschutz. Erweiterungen waren auch nach dem
vormals geltenden Planungsrecht nicht mehr zulässig. Da der Bebauungsplan das bauliche
Nutzungsmaß sogar noch erhöht, entsteht kein Planungsschaden.
Die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO werden nicht überschritten.
Mischgebiet:
Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück Blankestraße 7-8A eine GRZ von 0,6 und eine
GFZ von 1,6 fest. Das hier vorhandene dreigeschossige Wohnhaus erreicht im Bestand eine
GRZ von 0,47 und eine GFZ von 1,42.
Die Festsetzung im Bebauungsplan überschreitet die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1
BauNVO für Mischgebiete. Hierfür bestehen folgende städtebauliche Gründe: Zum Schutz
vor Emissionen des benachbarten Gewerbegebietes soll langfristig an beide seitliche
Grenzen herangebaut werden, um den Baublock in Sinne einer lärmrobusten Bauweise zu
schließen. Bei einer Verlängerung des ca. 12 m tiefen Gebäudes an die Nachbargrenze
würden die festgesetzten Nutzungsmaße nahezu erreicht, sodass der tatsächliche Zuwachs
2. Beteiligung TÖB
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Seite 17
an baulicher Verdichtung gering bleibt. Der Bebauungsplan setzt auf dem benachbarten
Grundstücksteil Blankestraße 8B private Grünfläche fest. Die parkartige Begrünung der
ehemals vollversiegelten Stellplatzanlage verbessert die Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch
auf dem Grundstück Blankestraße 7-8A. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht
zu befürchten.
Für das Grundstück Gotthardstraße 92 werden eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2
festgesetzt. Die Nutzungsmaße ermöglichen neben einer abriegelnden Bebauung zur
Gotthardstraße hin, aufgelockerte Baukörper in der Tiefe des Baublocks. Die Obergrenzen
nach § 17 Abs. 1 BauNVO werden nicht überschritten.
Fläche für Versorgungsanlagen
Der Bebauungsplan setzt für die Fläche für Versorgungsanlagen eine GRZ von 0,8 und eine
Baumassenzahl von 10,0 fest. Diese Maße resultieren aus den Anforderungen des
Energieversorgers Vattenfall für den Ersatzneubau des benachbarten Umspannwerkes. Der
auch hier erwünschte, geschlossen bebaute, viergeschossige Baukörper würde die zulässige
Baumasse auf dem Grundstück nahezu ausfüllen. Hinsichtlich der Obergrenzen nach § 17
Abs. 1 BauNVO orientiert sich die Festsetzung an den Bestimmungen für Gewerbe- /
Industrie- bzw. sonstige Sondergebiete. Diese liegen bei GRZ 0,8 sowie BMZ 10,0.
Zahl der Vollgeschosse:
Der Bestandsbaukörper des Hotels bildet den Maßstab für die Zahl der Vollgeschosse der
straßenbegleitenden Bebauung.
In der Tiefe des Baublocks gliedert sich die Geschossigkeit: Das Hotelgebäude wird in seiner
Höhenabwicklung mit vier Vollgeschossen entsprechend des Bestandes gesichert. Die
abriegelnde Wirkung des durchgehenden Baukörpers schützt die östlich liegenden
Grundstücke mit sensiblerer Nutzung vor den Lärmemissionen potentieller
kerngebietstypischer Nutzungen sowie dem Straßenverkehr an der Scharnweberstraße.
Auf den Nachbargrundstücken sind in der Tiefe des Baublocks lediglich drei Vollgeschosse
zulässig. Die niedrigere Bebauung gewährleistet eine ausreichende Belüftung und
Besonnung des Blockinnenbereiches.
Für das Grundstück Gotthardstraße 92 wird im straßenbegleitenden Bereich eine
Mindestanzahl von drei Vollgeschossen festgesetzt. Die Festsetzung sichert die
Fortentwicklung einer markanten Blockkante, welche sich mit den Grundstücken
Gotthardstraße 96 und 100 begründet. Die Mindestanzahl der Vollgeschosse dient auch der
Abschirmung der rückwärtigen Bebauung vor den Lärmemissionen der Gotthardstraße.
Auf der Fläche für Versorgungsanlagen wird die Höhe der baulichen Anlage durch
Festsetzung einer Traufhöhe bestimmt. Die Höhe von 15 m über dem Höhenpunkt 1 ist auf
das Giebelprofil des benachbarten Hotelgebäudes abgestimmt. Der künftige Baukörper wird
sich daher in seiner Höhenentwicklung in die umliegende Bebauung einfügen.
3.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Der Bebauungsplan setzt in den straßenbegleitenden Bereichen im Sinne einer lärmrobusten
Bauweise in einer Tiefe bis maximal 25 m geschlossene Bauweise fest. Die geschlossenen
Fronten schützen den Blockinnenbereich vor Verkehrs- und Gewerbelärm.
In rückwärtiger Baureihe wird in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 sowie auf der Fläche für
Versorgungsanlagen die Bauweise nicht festgelegt. Einer künftigen Überplanung der
Grundstücke eröffnen sich so flexible Möglichkeiten, ohne den Bestand des Hotelgebäudes
infrage zu stellen. Für das Mischgebiet sichert die festgesetzte offene Bauweise eine
aufgelockerte Bebauung des Blockinnenbereichs.
2. Beteiligung TÖB
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"6. An die Grundstücksgrenzen ist zwischen den Punkten A und B, bezogen auf die
zulässige Zahl der Vollgeschosse, mit Einschränkungen der Tiefe der Abstandsflächen
nach der Bauordnung für Berlin heranzubauen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Die textliche Festsetzung bestimmt den Anbau an die Grenzen der benachbarten
Grundstücke der Scharnweberstraße. Der Grenzanbau soll das Plangebiet bei einer
eigenständigen Bebauung der betreffenden Grundstücke vor den Emissionen der
benachbarten Tankstelle sowie der Autowerkstatt schützen und so gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnissen sichern. Bei einer möglichen Einbeziehung des Grundstücks zum
Zwecke einer baulichen Neuordnung des Bereiches an der Scharnweberstraße entfällt
mit der Grundstücksgrenze auch die Notwendigkeit einer abschirmenden
Grenzbebauung.
Nachbarliche Belange werden nicht berührt. Nach dem vormals geltenden
Bebauungsplan XX-128 waren durch die geschlossene Bauweise Grenzanbauten
allgemein zulässig. So sind die Nachbargrenzen zum überwiegenden Teil bereits jetzt
bebaut.
3.4
Weitere Arten der Nutzung
Fläche für Versorgungsanlagen:
Die vordere Teilfläche des Grundstückes Gotthardstraße 100 wird als Fläche für
Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Umspannwerk festgesetzt. Die ca. 1.200 m²
große Fläche ist Reservestandort für einen Ersatzneubau des auf dem Grundstück
Scharnweberstraße 8 vorhandenen Umspannwerkes. Der Betreiber Vattenfall ist Eigentümer
der Fläche. Negative Auswirkungen auf die benachbarte Nutzung sind nicht zu befürchten.
Das Umspannwerk dient in erster Linie der Versorgung des umliegenden Bereichs. Es ist
kein Vorhaben nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und auch nicht in der Liste der
UVP-pflichtigen
Vorhaben
nach
Anlage
1
des
Gesetzes
über
die
Umweltverträglichkeitsprüfung aufgeführt. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wird
das Vorhaben auf die Anforderungen der umgebenden Bebauung angepasst.
3.5
Immissionsschutz / Klimaschutz
Das Plangebiet ist durch Verkehrs- und Gewerbelärm belastet. Um geeignete
Lärmschutzmaßnahmen festlegen zu können, wurde durch das Akustikbüro Krämer u.
Stegmaier ein schalltechnisches Gutachten gefertigt. Detaillierte Ausführungen zum
Lärmschutz erfolgen unter Abschnitt III.1.2.2.
"7. Zum Schutz vor Lärm müssen im Kerngebiet MK 2 die Außenbauteile einschließlich der
Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen oder von Übernachtungsräumen in
Beherbergungsstätten zwischen den Punkten C und D ab dem vierten Vollgeschoss ein
bewertetes Luftschalldämmmaß (R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von
mindestens 35 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es können
auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Die textliche Festsetzung gewährleistet den Schutz des Kerngebietes mit Wohnanteil vor
den Emissionen benachbarter gewerblicher Nutzungen, hier insbesondere der
Tankstelle mit Waschanlage und eines Kfz-Betriebes. Hierbei ist Folgendes
auszuführen:
Die benachbarten, außerhalb gelegenen Grundstücke sind planungsrechtlich durch den
2. Beteiligung TÖB
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Bebauungsplan 12-26B bereits als Kerngebiet ausgewiesen. Unverträgliche Nutzungen
befinden sich hier nicht. Künftige Nutzungen sind in ihren gewerblichen Emissionen an
die Richtwerte der TA-Lärm gebunden. Die Waschanlage der Tankstelle ist in ihrer
Betriebszeit durch die erteilte Baugenehmigung auf 22:00 Uhr begrenzt. Aufgrund der
Abschirmung durch die vorhandene Bebauung sind nur das vierte Vollgeschoss und das
Dachgeschoss
des
Hotels
lärmbetroffen.
Verkehrliche
Emissionen
der
Scharnweberstraße spielen für diesen Bereich keine Rolle.
Eine künftige Bebauung des Nachbargrundstückes Blankestraße 4 wird lärmrobust
durch eine geschlossene Bauweise entlang der Blankestraße sowie durch den
vorgegebenen Grenzanbau zwischen den Punkten A und B erfolgen und damit auch das
Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 abschirmen. Wird das Grundstück selbst
später einmal neu bebaut, bieten sich statt schallgedämmter Lüftungseinrichtungen, als
Maßnahme gleicher Wirkung auch verglaste Loggien oder durchgesteckte
Wohnungsgrundrisse an.
"8. Zum Schutz vor Lärm müssen im Kerngebiet MK 2 die zur Gotthardstraße
ausgerichteten Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in
Wohnungen
oder in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten ein bewertetes
Luftschalldämmmaß (R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens
45 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es können auch
Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Der betreffende Bereich ist durch den Verkehrslärm an der Gotthardstraße hoch bis sehr
hoch lärmbelastet. Die schalltechnischen Orientierungswerte nach der DIN 18005
werden nachts in allen Stockwerken um bis zu 6 dB(A) übertroffen. Das Auslösekriterium
nach dem Rundschreiben 1/2014 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt wird erfüllt. Im Gebiet soll temporäres Studentenwohnen in den baulichen
Anlagen allgemein zugelassen werden. Der Betreiber plant hier die Umnutzung des
Hotelgebäudes als Studentenwohnheim. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind entlang
der Gotthardstraße nicht möglich. Es handelt sich hier um einen Bestandsbaukörper,
direkt an der Straßenbegrenzungslinie. Da im Wesentlichen Einzimmerappartements
errichtet werden sollen, besteht auf absehbare Zeit auch keine Möglichkeit der
Querlüftung
mittels
durchgesteckter
Wohnungsgrundrisse.
Daher
werden
schallgedämmte
Lüftungsmöglichkeiten
als
passive
Schallschutzmaßnahmen
festgesetzt. Der Bebauungsplan schützt die rückwärtigen Grundstücksteile durch
Festsetzung einer straßenbegleitenden, geschlossenen Bauweise (Maßnahmen gleicher
Wirkung siehe Ausführungen unter der TF 7).
"9. Zum Schutz vor Lärm müssen im Mischgebiet die zur Gotthardstraße hin ausgerichteten
Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen oder in
Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten ein bewertetes Luftschalldämmmaß
(R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 45 dB(A) aufweisen.
Zur Gotthardstraße hin ausgerichtete Wohnungen müssen mindestens einen
Aufenthaltsraum, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen
mindestens zwei Aufenthaltsräume von der Straße abgewandt sein. Es können auch
Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Der an der Gotthardstraße liegende Mischgebietsteil ist wie im benachbarten Kerngebiet
hoch bis sehr hoch lärmbelastet. Da hier noch keine maßgebliche Bebauung vorhanden
ist, sind aktive Lärmschutzmaßnahmen zu prüfen. Die Errichtung einer Lärmschutzwand
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an der Gotthardstraße wäre ebenso wie ein deutliches Zurückweichen der
straßenbegleitenden Bebauung städtebaulich unbefriedigend und hätte zudem
wesentliche Einschränkungen der Bebaubarkeit zur Folge. Weniger lärmsensible
Nutzungsarten wie die Festsetzung eines Gewerbegebietes scheiden ebenfalls aus, da
am Standort auch Wohnen entwickelt werden soll. Als aktive Lärmschutzmaßnahme
setzt der Bebauungsplan eine geschlossene und damit lärmrobuste Bauweise entlang
der Gotthardstraße mit einer Mindestanzahl von drei Vollgeschossen fest. Hierdurch
werden die zu errichtenden rückwärtigen Gebäude zuverlässig vor Lärm geschützt.
Die
Festsetzung
durchgesteckter
Wohnungsgrundrisse
dient
gesunden
Wohnverhältnissen und ist einer Zwangslüftung vorzuziehen. Als Maßnahmen gleicher
Wirkung wäre auch hier die Errichtung von verglasten Loggien möglich.
"10. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist nur die Verwendung von Erdgas oder
Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann
zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeldioxiden,
Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs
vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL ist.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB)
Im Bereich der Gotthardstraße / Scharweberstraße sind nach den Ergebnissen der
Modellrechnungen für die Luftqualität, dargestellt im Umweltatlas Karte 03.11,
Überschreitungen der Grenzwerte für Feinstaub PM 10 nicht auszuschließen. Der
berechnete Jahresmittelwert von 30 µg/m3 ist aufgrund des statistischen
Zusammenhangs geeignet, die erlaubte Anzahl von mehr als 35 Überschreitungen des
Grenzwertes von 50 µg/m3 zu übertreffen. Zusätzliche Feinstaubemissionen sind daher
soweit als möglich zu vermeiden.
3.6
Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen
Private Grünfläche:
Auf dem Teilgrundstück Blankestraße 8B setzt der Bebauungsplan private Grünfläche mit
der Zweckbestimmung private Parkanlage fest. Die voll versiegelte, ca. 800 m² große Fläche
gehört zum Grundstück Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5, 8B und ist bisher Pkw-Stellplatz
der Hotelanlage. Für die Bewohner des künftigen Studentenwohnheims soll hier eine
qualitätvolle, parkartig gestaltete Grünanlage entstehen. Die Entsiegelung und Begrünung
der Fläche dient gleichzeitig als Ausgleichsmaßnahme für die zugelassene hohe bauliche
Dichte des Baugrundstückes.
Meidungs- und Minderungsmaßnahmen:
Unter
den
folgenden
textlichen
Festsetzungen
werden
Meidungsund
Minderungsmaßnahmen i.S. der §§ 13 – 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) getroffen.
Nähere Ausführungen zum Grünbestand des Plangebietes und zu den Auswirkungen der
Planung auf Natur und Landschaft sind unter dem Abschnitt III.1.1 zu finden.
"11. Ebenerdige Stellplatzflächen sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je
6 Stellplätze ist ein gebietstypischer Baum mit einem Mindeststammumfang von 16/18
cm, gemessen in 1 m Höhe, zu pflanzen. Dabei sind Baumscheiben in einer Größe von
mindestens 4,5 m2 herzustellen, deren Breite 2,0 m nicht unterschreiten darf.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 25a BauGB)
Die textliche Festsetzung gewährleistet die Eingrünung oberirdischer Stellplatzflächen.
Sie sichert grüngestalterische Mindestanforderungen an die anzulegenden Freianlagen
und ist Ausgleich für die vergleichsweise hohe bauliche Dichte im Gebiet. Die mit der
2. Beteiligung TÖB
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Entwicklung der Bäume zunehmende Verschattung der versiegelten Stellplatzflächen
wirkt einer Aufheizung des Gebietes entgegen.
"12. Im Mischgebiet ist pro angefangener 250 m2 anrechenbarer Baufläche mindestens ein
gebietstypischer Baum mit einem Mindeststammumfang von 16/18 cm, gemessen in 1 m
Höhe zu pflanzen, zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Bei der Ermittlung der
zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen gebietstypischen Bäume, die mindestens
den gleichen Stammumfang aufweisen, sowie Bäume, die aus anderen Pflanzgeboten
zu pflanzen sind, einzurechnen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB )
Die Pflanzbindung gewährleistet einen Mindestbestand am Bäumen und damit die
Eingrünung des Mischgebietes. Auf dem Grundstück Blankestraße 7 – 8A wären bei
einer Neubebauung vier Bäume zu pflanzen bzw. zu erhalten. Die Freiflächen sind kaum
versiegelt. Im Bestand befinden sich hier drei gebietstypische Bäume. Auf dem
Grundstück Gotthardstraße 92 wären 14 Bäume zu pflanzen oder zu erhalten.
Anrechenbarer Baumbestand (10 Bäume) befindet sich vor allem am östlichen
Gebietsrand. Das Grundstück ist sehr stark versiegelt.
Neben ihrer Funktion als Rückzugsraum für Tiere, insbesondere für Vögel und Insekten,
erfüllen die Bäume klimatische Funktionen. Sie binden Staub, kühlen durch Verdunstung
und Verschattung und wirken so einer Aufheizung des Gebietes entgegen. Die
festgesetzte Pflanzbindung rechtfertigt sich durch die gegenüber dem Kerngebiet
höheren Anforderungen der Mischnutzung.
"13. Im Kerngebiet MK 1 und MK 2 sowie auf der Fläche für Versorgungsanlagen sind die
Außenwandflächen auf den von der Straße abgewandten Seiten mit selbstklimmenden
oder rankenden Pflanzen zu begrünen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
Die textliche Festsetzung gebietet die Begrünung der Fassadenflächen auf den von der
Straße abgewandten Seiten. Die Fassadenbegrünung bildet mit zunehmender
Entwicklung große biologisch wirksame Oberflächen aus, die vermehrt Staub binden,
Feuchtigkeit verdunsten und auf diese Weise die lokalen klimatischen Verhältnisse
innerhalb der dicht bebauten Höfe des Kerngebietes verbessern. Dies dient gesunden
Wohn- und Arbeitsverhältnissen, wovon insbesondere der Gebietsteil MK 2 mit der
allgemeinen Zulässigkeit von Wohnen in den oberen Geschossen profitiert. Die
vorhandene Belastung durch Feinstaub und Stickoxide wird gemindert.
Die stark verdichteten Gebietsteile MK weisen nur 20 % an nicht versiegelter Freifläche
auf. Die wenig Fläche beanspruchende Fassadenbegrünung wird daher statt eines
Baumpflanzgebotes festgesetzt.
Die straßenseitigen Fassadenflächen werden von der textlichen Festsetzung aus
folgenden Gründen ausgenommen. Der Bebauungsplan setzt zu großen Teilen
Baulinien fest. Die Gebäude sollen entsprechend des Bestandes direkt an die
Straßenflucht herangebaut werden, sodass Vorgartenflächen als Pflanzflächen für die
Wandbegrünung fehlen.
"14. Flachdächer oder Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15° und mit einer
Fläche von mehr als 10 m2 sind zu begrünen. Der durchwurzelbare Teil des
Dachaufbaus muss mindestens 18 cm betragen. Dies gilt nicht für technische
Einrichtungen, für Beleuchtungsflächen und Terrassen. Der Anteil für technische
Einrichtungen, Beleuchtungsflächen und Terrassen darf höchstens 50 % betragen. Die
Bepflanzungen sind zu erhalten.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
2. Beteiligung TÖB
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 22
Die Begrünung der Dachflächen wirkt der Aufheizung des Gebietes entgegen. Das
Regenwasser läuft verzögert ab, verdunstet teilweise und bewirkt eine Verbesserung der
mikroklimatischen Verhältnisse. Die Vegetation bindet Staub und mindert so die
Emission durch den umliegenden Straßenverkehr.
Die Dicke der Substratschicht von 18 cm ist erforderlich, um eine Gräser-, und
Kräuterschicht dauerhaft auf dem Dach zu erhalten. Nur diese bewirkt einen
ausreichenden klimatischen Effekt für das relativ stark belastete Gebiet. Gleichzeitig
dienen solcher Art begrünte Dachflächen als Rückzugsraum für Vögel und Insekten.
Die im Plangebiet vorhandenen Dachtypen sind sehr vielgestaltig. Es sind sowohl Sattelund Walmdächer als auch Flachdächer vorhanden. Ein generelles Gebot für die
Anordnung von Flachdächern würde über Gebühr in die Gestaltungsfreiheit der
Eigentümer eingreifen. Es wäre nicht abwägungsgerecht, da naturschutzfachlich kein
(erneuter) Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum vorgenommen wird, welcher durch
eine Dachbegrünung kompensiert werden müsste. Insbesondere werden die baulich
stark verdichteten Flächen des Kerngebietes von den klimatischen Wirkungen begrünter
Dächer profitieren. Hier ist vom vorherrschenden Gebäudetypus her auch die
Wahrscheinlichkeit von Flachdachkonstruktionen am größten. Dagegen bestehen im
Mischgebiet mit den Baumpflanzgeboten auch andere Kompensationsmöglichkeiten.
Dem gewähltem Anteil von 50 % Mindestbegrünung liegen folgende Überlegungen
zugrunde: Der Bebauungsplan lässt die Anrechenbarkeit von Aufenthaltsräumen in
Dachflächen unberücksichtigt. Dieser Dachgeschossbonus begünstigt daher die
Anordnung von Staffelgeschossen mit nicht mehr als 2/3 der Grundfläche der
Normalgeschosse. So werden 33 % der Dachflächen voraussichtlich als Terrassen
genutzt. Die übrigen 17 % werden für Dachausstiege, Aufzugsüberfahrten,
Brandschutzstreifen u.ä. benötigt, sodass effektiv nicht mehr als 50 % Dachbegrünung
wirksam sind.
Die Mindestgröße von 10 m2 schließt kleinere Schuppen von der Festsetzung aus.
Jedoch sollen Carports oder Garagen begrünt werden.
Die
gewählte
Schwelle
von
15
°Dachneigung
beugt
Schrägdachkonstruktionen zur Umgehung der Begrünungspflicht vor.
kaschierten
"15. Im Mischgebiet ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und
luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich
mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und
Betonierungen sind unzulässig. Dies gilt nicht für Feuerwehrzufahrten.
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 2 Satz 3 NatSchG Bln)
Der versickerungsfähige Aufbau von Befestigungen dient der Grundwasserneubildung.
Der verminderte Anfall von Niederschlagswasser schont die Kapazität des
Vorflutsystems.
Die hohen Anforderungen an die Tragfähigkeit von Feuerwehrzufahrten und
–aufstellflächen bedingen hier jedoch die Ausnahme.
Das Kerngebiet sowie die Flächen für Versorgungsanlagen werden durch die
Festsetzung ebenfalls nicht erfasst. Der hohe Versiegelungsgrad, die Unterbauung des
Hotelgrundstückes durch eine Tiefgarage sowie die beengten Grundstücksverhältnisse
würden die Regelung ins Leere laufen lassen.
3.7
Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen
2. Beteiligung TÖB
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 23
"16. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Werbeanlagen nur an der Stätte der
Leistung zulässig. Wechselndes oder bewegtes Licht für Werbeanlagen ist unzulässig.“
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 AG BauGB)
Fremdwerbeanlagen wirken störend auf das umliegende Ortsbild, da sie typischerweise
auf Fernwirkungen an den Hauptstraßen zielen. (Für das Plangebiet prägend ist hier vor
allem die Gotthardstraße, teilweise auch die Scharnweberstraße.) Sie treten in
Konkurrenz mit der Firmenwerbung der ansässigen Gewerbebetriebe. Gerade diese
sind jedoch auf die Sichtbarkeit für ihre Kunden angewiesen. Somit beginnt ein Wettlauf
um die Aufmerksamkeit des Betrachters, der in immer grelleren Werbeauftritten münden
kann.
In den überwiegenden Teilen des Plangebietes ist Wohnen allgemein zulässig.
Fremdwerbeanlagen würden hier beeinträchtigend wirken. Auch wechselndes oder
bewegtes Licht zulässiger Eigenwerbung stellt eine störende Emission dar, da es durch
Schlagschatten zu erheblichen Belästigungen für die Bewohner des Gebietes selbst
bzw. für die Nachbarschaft (Hier insbesondere Wohngebäude Scharnweberstraße /
Gotthardstraße) kommen kann.
"17. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und
baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im Sinne des § 9 Abs. 1
des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.“
Der qualifizierte Bebauungsplan setzt in seinem Geltungsbereich die Bestimmungen des
qualifizierten Bebauungsplans X-128 sowie des einfachen Bebauungsplans 12-26B
außer Kraft.
3.8
Kennzeichnungen
Keine
3.9
Nachrichtliche Übernahmen
„Der Geltungsbereich befindet sich vollständig innerhalb der Schutzzone 2
Fluglärmschutzbereiches
nach
der
Verordnung
über
die
Festsetzung
Lärmschutzbereichs für den Flughafen Berlin-Tegel vom 4. Juni 1976 (GVBl. S. 1242).“
des
des
Siehe hierzu nähere Ausführungen unter Abschnitt III.1.2.2.
3.10 Hinweise
„Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Reinickendorf von Berlin, Fachbereich Bau- und
Wohnungsaufsichtsamt, zur Einsichtnahme bereitgehalten.“
Dieser Hinweis ist in die Planung aufzunehmen, da die textlichen Festsetzungen Nr. 7 - 9
hierauf Bezug nehmen.
„Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 11 und 12 wird die Verwendung der
nachfolgenden Pflanzliste empfohlen:
Pflanzliste:
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 24
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Zu den gebietstypischen Bäumen zählen folgende in den märkischen Wäldern heimische
Baumarten:
Stieleiche (Quercus robur),
Traubeneiche (Quercus petraea),
Gemeine Waldkiefer (Pinus sylvestris),
Rotbuche (Fagus sylvatica),
Winterlinde (Tilia cordata),
Vogelkirsche (Prunus avium),
Feldahorn (Acer Campestre,)
Hainbuche (Capinus betulus)
Sandbirke (Betula pendula),
Bergulme (Ulmus glabra).”
3.11 Städtebaulicher Vertrag
In dem abzuschließenden städtebaulichen Vertrag wird der Eigentümer des Grundstücks
Gotthardstraße 96 / Blankestraße 5 verpflichtet, auf mindestens 65 % der Geschossfläche
des MK 2 ein Wohnheim für Studenten zu errichten und zu betreiben (siehe auch
Ausführungen unter Abschnitt II 3.1 sowie III.2.2). Die Verpflichtung ist an eventuelle
Rechtsnachfolger weiterzureichen.
Des Weiteren wird die Erstellung erforderlicher Gutachten (Lärmschutz) geregelt.
4.
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange
öffentliche Belange
Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die
sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung
gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt.
Er berücksichtigt durch die Gliederung des Stadtteilzentrums Kurt-Schumacher-Platz nach
zulässigen Nutzungsarten insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse. Die verschiedenen Nutzungsansprüche von Einzelhandel, Dienstleistung
und
Wohnen
sowie
die
Bedürfnisse
nach
entsprechenden
Freizeitund
Vergnügungsangeboten werden innerhalb des Hauptzentrums zu einem Ausgleich gebracht.
Belangen der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur, kommt die breite Mischung
unterschiedlicher gewerblicher und sonstiger Nutzungen entgegen. Nicht zuletzt
berücksichtigt der Bebauungsplan auch die kulturellen und sozialen Bedürfnisse der
Bevölkerung und befördert die Erhaltung und Fortentwicklung des Bereichs ReinickendorfWest.
Bei dem städtebaulich gewollten und von der Eigentümerseite gewünschten Wohnanteil im
Kerngebiet MK 2 waren die infrage kommenden Festsetzungsmöglichkeiten abzuwägen. Der
Ausweisung eines Wohn- oder Mischgebietes stehen die mit der gewerbe- bzw.
kerngebietstypischen Prägung des unmittelbaren Umfeldes einhergehenden Emissionen
durch den Straßen- und Gewerbelärm entgegen. Des Weiteren ist die vorhandene bauliche
Dichte als Merkmal der Urbanität wesentliche Voraussetzung für die Vitalisierung des
Stadtteilzentrums am Kurt-Schumacher-Platz und soll daher nicht verringert werden. Die
gewählte Staffelung im Bebauungsplan als Kerngebiet, als Kerngebiet mit Wohnanteil sowie
als Mischgebiet eröffnet im unmittelbaren Umfeld des zentralen Bereichs am KurtSchumacher-Platz eine große Bandbreite unterschiedlicher Nutzungen.
Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen sind
nicht erkennbar. Der Belastung des Gebietes durch Lärm- und Feinstaubemission setzt der
Bebauungsplan ein Bündel an Maßnahmen zum aktiven und passiven Schallschutz sowie
zur Begrünung entgegen. Diese greifen Entwicklungsziele und Maßnahmen aus dem
2. Beteiligung TÖB
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 25
Landschaftsprogramm sowie aus dem Stadtentwicklungsplan Klima unter Berücksichtigung
der örtlichen Gegebenheiten auf und sind Voraussetzung für die Zulassung sensiblerer
Nutzungen auf den vormaligen Gewerbegrundstücken. Mit der geplanten Begrünung des
nicht mehr benötigten Parkplatzes auf dem Teilgrundstück Blankestraße 8B wird sich auch
die Versiegelung des Bodens erheblich reduzieren – Ebenso bei einer künftigen
Neubebauung des bisher stark versiegelten Grundstücks Gotthardstraße 100.
Private Belange
Der Bebauungsplan stellt die vormalige gewerbliche Nutzung auf Kern- bzw. Mischgebiet
um. Die Möglichkeit der Errichtung von Wohnungen in vorhandenen Gebäuden oder in
Neubauten erlaubt eine höherwertige Nutzung. Die durch den Bebauungsplan beförderte
positive Entwicklung des Gebietes ist geeignet, langfristig auch den Bodenwert wieder zu
erhöhen und damit zu einer Wertsteigerung der Grundstücke beizutragen (siehe auch
Ausführungen unter Abschnitt III. 3).
Im Kerngebiet erhöht sich die zulässige Dichte erheblich auf GFZ 2,0 bzw. 2,6. Anders
dagegen im Mischgebiet, wo die zulässige GFZ überwiegend von 1,5 auf 1,2 abgesenkt wird.
Der private Belang einer ungehinderten gewerblichen Nutzung im Sinne der Gewerbefreiheit
und einer maximalen wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke steht gegen öffentliche
Belange einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in dem rückwärtig zum KurtSchumacher-Platz gelegenen Bereich. Hierzu ist Folgendes auszuführen:
Die Bandbreite möglicher Nutzungen erweitert sich gegenüber der vormaligen Ausweisung
als Gewerbegebiet. Die Gebietsstruktur wird stabilisiert. Die Nutzungseinschränkungen bzw.
-ausschlüsse dienen dem Schutz sensibler Nutzungen im Plangebiet. Dieses
Schutzbedürfnis überwiegt in der Abwägung rein gewerbliche Belange, da der
Bebauungsplan den Grundstücken eine höherwertige Nutzung zuweist. Die vorhandenen
Gewerbebetriebe innerhalb des Geltungsbereiches sind planungsrechtlich weiter zulässig,
auch wenn auf dem Grundstück Gotthardstraße 92 eine bauliche Entwicklung in Richtung
Wohnen wünschenswert wäre. Insofern entsteht kein Eingriff in ausgeübte Nutzungen.
Die teilweise Absenkung der Nutzungsmaße auf den Mischgebietsteilen ist durch die
Gebietsart bedingt. Die höherwertige Nutzung wiegt den vergleichsweise geringen Verlust an
Geschossfläche auf. Das Grundstück Gotthardstraße 92 weist im Bestand tatsächlich eine
viel geringere Ausnutzung als bisher zulässig auf. Für das Grundstück Blankestraße 7 – 8A
setzt der Bebauungsplan eine GFZ von 1,6 fest und eröffnet über den Bestand hinaus
weitere Entwicklungsmöglichkeiten.
Der festgesetzte Grenzanbau zwischen den Punkten A und B legt die Ausrichtung der
rückwärtigen Bebauung der betroffenen Grundstücke Blankestraße 4 sowie Gotthardstraße
100 fest. Die Bestandsbebauung ist jedoch zur anderen Seite hin orientiert. Hierzu ist
Folgendes auszuführen: Die bestehende Bebauung genießt Bestandsschutz. Erst bei einer
weiteren baulichen Entwicklung der Grundstücke käme diese aus Gründen des
Emissionsschutzes getroffene Regelung zum Tragen. Da das Hotelgebäude im betreffenden
Bereich ebenfalls Abstand zur Grundstücksgrenze hält, kann sich dort eine
zusammenhängende, unverbaute Freifläche entwickeln und die Belichtungs- und
Belüftungsverhältnisse verbessern.
Die betroffenen Grundstücke werden in ihrer Nutzung nicht unzumutbar eingeschränkt,
zumal der Bebauungsplan diesen eine höhere bauliche Auslastung und eine höherwertigere
Nutzungsart zubilligt. Die lärmrobuste Ausrichtung künftiger Gebäude verbessert hier die
Wohn- und Arbeitsbedingungen.
Die Festschreibung von 65 % der Geschossfläche im MK 2 für studentisches Wohnen
entspricht wegen der damit verbundenen Aufwertung des Bereiches und der Bereitstellung
des benötigten Angebotes sowohl den städtebaulichen Zielvorstellungen des Bezirks als
auch der Intention des betreffenden Grundstückseigentümers. Die durch städtebaulichen
2. Beteiligung TÖB
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Seite 26
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Vertrag gesicherte studentische Wohnheimnutzung erzeugt keinen zusätzlichen Bedarf an
sozialer Infrastruktur, für den andernfalls der Investor mit herangezogen werden müsste.
III.
Auswirkungen der Planung
1.
Auswirkungen auf die Umwelt
1.1
Auswirkungen auf Natur und Landschaft
1.1.1 Eingriff Ausgleich
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach den Bestimmungen des § 13a
BauGB durchgeführt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 gelten Eingriffe, die aufgrund der
Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB
als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine formale Bilanzierung im
Sinne eines Umweltberichtes nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB ist damit nicht erforderlich.
Gleichwohl besteht ein Meidungs- und Minderungsgebot nach den §§ 13 - 18 BNatSchG.
1.1.2 Bestand
Nach dem vormaligen Bebauungsplan XX-128 vom 31.08.1965 war mit einer GRZ von 0,5
der Hauptanlagen eine Versiegelung von maximal 6.075 m2 zulässig. Für überdachte
Stellplätze, Garagen oder andere befestigte Flächen bestanden nach dem alten Recht keine
Regelungen, sodass die Grundstücke durch die erfolgte gewerbliche Nutzung mittlerweile
fast vollständig versiegelt sind. Die Versiegelung selbst besteht bis auf einzelne
Gehwegbefestigungen aus Asphalt, Betonplatten oder Pflaster mit Betonunterbau. Diese
sind kaum wasserdurchlässig.
Die nachfolgende Flächenbilanz basiert auf dem in der Anlage zum Bebauungsplan
enthaltenen georeferenzierten Infrarotluftbild, Stand 2010:
Versiegelte
Fläche
(% der Grundstücksfl.)
unversiegelte
Fläche
Blankestr. 4
930 m2
84 %
15 m2
Blankestr. 7-8A
541 m2
58 %
Blankestr. 8B
601 m2
2.571 m2
Gotthardstr. 92
begrünte Mauer, ca.35 lfd. m
390 m2
2 großkronig
1 Nadelbaum
begrünter Zaun, ca. 43 lfd. m
70%
263 m2
4 großkronig
1 mittelkronig
begrünter Zaun, ca. 43 lfd. m
76 %
796 m2
10 großkronig
m2
4.212 m2
100 %
0
Gotthardtstr. 100
1.778 m2
100 %
0 m2
10.633 m2
86 %
2. Beteiligung TÖB
Sonstiges
(Anzahl)
1 mittelkronig
Gotthardstr. 96 /
Blankestr. 5
Gesamt :
Bäume
1.464 m2
-
4 kleinkronig
2 Pflanztröge, ca. 240 m2
Wandbegrünung
aus
Knöterich, ca. 75 m2
0
Begrünter Zaun, ca. 20 lfd. m
17 großkronig
2 mittelkronig
4 kleinkronig
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 27
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Tabelle 1, Grünbestand
Das Plangebiet ist wenig mit Bäumen bestanden. Es handelt sich hier um teilweise
mehrstämmigen Wildaufwuchs aus Pappeln, Eichen oder Ahorn. Viele Bäume sind
krummwüchsig. Auf dem Grundstück Blankestraße 7 – 8A befindet sich eine Douglasie. Die
naturschutzfachlich wertvolleren Bäume befinden sich am östlichen Gebietsrand in der Tiefe
des Grundstücks Gotthardstraße 92.
1.1.3 Planung
Kennwerte:
Der vorliegende Bebauungsplan stellt die gewerbliche Nutzung auf Kerngebiet, Mischgebiet
bzw. eine Fläche für Versorgungsanlagen um. Der Grundstücksteil Blankestraße 8B wird
ganz aus der baulichen Nutzung herausgenommen und als private Grünfläche festgesetzt.
Die zulässige GRZ variiert von 0,4 bis 0,8. Zusätzlich können die Grundstücke durch
Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Nebenanlagen, Garagen, Hauptzufahrten) versiegelt
werden.
Die folgende Tabelle stellt grundstücksbezogen die nach der Planung zulässigen
Grundflächen (GR) mit dem prozentualen Versiegelungsanteil durch Nebenanlagen dar und
benennt die jeweiligen Ausgleichs- und Minderungsmaßnahmen:
Nutzungsart
Blankestr. 4
MK 1
GR
GR
GR
(Hauptanlage)
(Nebenanlage)
(gesamt)
567 m2
189 m2
Ausgleichsu.
Minderungsmaßnahm
en
756 m2
- Baumpflanzbindung 6 / 1 für
oberirdische Stellplätze
80% - Fassadenbegrünung
- Begrünung für Flachdächer
Blankestr.
7-8A
Blankestr. 8B
Gotthardstr.
92
Gotthardstr. 96
/ Blankestr. 5
Gotthardstr.
100
Summen :
MI
Grünfläche
MI
MK 2
558 m2
186 m2
744 m2
0 m2
0 m2
0 m2
1.347 m2
2.528
m2
MK1;
Fläche für 1.310 m2
Vers.anlagen
6.310 m2
673 m2
842
m2
2.020 m2
3.370
m2
- Begrünung für Flachdächer
- Baumpflanzbindung 1 / 250 m2
i.V.m.
Eingrünung
80%
oberirdischer Stellplätze
- Versickerungsfähige Zufahrten
0%
Parkartige Begrünung im Zuge
der Projektplanung
- Begrünung für Flachdächer
- Baumpflanzbindung 1 / 250 m2
i.V.m.
Eingrünung
60%
oberirdischer Stellplätze
- Versickerungsfähige Zufahrten
- Baumpflanzbindung 6 / 1 für
oberirdische Stellplätze
80% - Fassadenbegrünung
- Begrünung für Flachdächer
112 m2
1.422 m2
80%
2.002 m2
8.312 m2
68 %
- Baumpflanzbindung 6 / 1 für
oberirdische Stellplätze
- Fassadenbegrünung
- Begrünung für Flachdächer
Tabelle 2, Versiegelung und Begrünungsmaßnahmen durch den Bebauungsplan
2. Beteiligung TÖB
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Versiegelung:
Bei Realisierung der Baumaßnahmen wird sich die Versiegelung lediglich auf dem
Grundstück Blankestraße 7 – 8A erhöhen. Bezogen auf das gesamte Plangebiet verringert
sich diese jedoch um 18 %, wenn die Planung vollständig umgesetzt wird.
Der durch textliche Festsetzung Nr. 15 im Mischgebiet gebotene wasser- und
luftdurchlässige Aufbau von Wegen und Zufahrten trägt zur Grundwasserneubildung und
damit zum Erhalt der natürlichen Lebensgrundlagen bei.
Bäume:
Bei einer Bebauung der Grundstücke nach den Festsetzungen des Bebauungsplans werden
voraussichtlich zwei mittelkronige und sieben großkronige Bäume gefällt werden müssen.
Dies betrifft folgende Grundstücke:
Gotthardstraße 100
Im straßenbegleitenden Bereich sind voraussichtlich wegen der städtebaulich an dieser
Stelle notwendigen Grenzbebauung ca. sechs Bäume von Fällung betroffen. Hierbei handelt
es sich um Pappeln verschiedenen Alters. Die übrigen Bäume, überwiegend ruderaler,
teilweise mehrstämmiger Aufwuchs aus Eichen oder Ahorn befinden sich rückwärtig an der
östlichen Grundstücksgrenze und stehen einer künftigen Bebauung voraussichtlich nicht im
Wege.
Blankestraße 4
Der Bebauungsplan setzt aus Lärmschutzgründen einen Grenzanbau zwingend an der
westlichen Grundstücksgrenze fest. Der vorhandene mittelkronige Baum wird daher bei einer
möglichen Neubebauung des Grundstückes voraussichtlich gefällt werden müssen.
Blankestraße 7 – 8B
Einer möglichen Erweiterung der Bebauungstiefe entsprechend der benachbarten
Grenzbebauung würden voraussichtlich ein großkroniger, jedoch schief gewachsener Baum
sowie die Douglasie zum Opfer fallen.
Meidungs- und Minderungsmaßnahmen:
Der Bebauungsplan setzt mit der textlichen Festsetzung Nr. 12 ein Pflanzgebot von einem
Baum in der Qualität 16 / 18 pro 250 m2 anrechenbarer Baufläche im Mischgebiet fest. Aus
der Pflanzbindung ergeben sich als Kompensation für die Fällung von neun Bäumen 14 neu
zu pflanzende Bäume, welche in Laufe ihrer Entwicklung den ökologischen und klimatischen
Funktionen mehr und mehr gerecht werden.
Die Pflanzung weiterer Bäume ist bei der Gestaltung der Parkanlage auf dem
Grundstücksteil Blankestraße 8B zu erwarten. Ebenso muss auch im Kerngebiet ein Baum
pro sechs oberirdische Stellplätze gepflanzt werden. Aufgrund der beengten
Grundstückssituation wird dieser Fall jedoch eher selten eintreten.
Statt eines Baumpflanzgebotes wird im Kerngebiet MK 1 und MK 2 mit der textlichen
Festsetzung Nr. 13 die Begrünung der von den Straßen abgewandten Fassaden gefordert.
Neben ihrer Funktion für die Verbesserung des lokalen Klimas und der Luftqualität bildet die
Fassadenbegrünung mit zunehmender Entwicklung der Pflanzen große ökologisch und
klimatisch wirksame Flächen aus, die geeignete Rückzugsräume, insbesondere für Vögel
sind.
2. Beteiligung TÖB
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Ebenso bilden die nach der textlichen Festsetzung Nr. 14 zu begrünenden Flachdachflächen
mit einer Mindestdicke der Substratschicht von 18 cm ökologische Nischen für Insekten und
Vögel.
1.1.4 Bilanz
Die folgende Tabelle bilanziert verbal argumentativ, bezogen auf die wesentlichen
Schutzgüter, den durch das Vorhaben erfolgten Eingriff und stellt dem Meidungs- und
Minderungsmaßnahmen gegenüber.
Eingriff
Art
Vermeidung
Minderung /
Ausgleich
Vorhandener hoher
Versiegelungsgrad
(86%)
Geringerer
Versiegelungsgrad der
Grundstücke (68%)
Result. Eingiffsintensität:
Keine
Wirksamkeit:
Flächenbedingt hoch
Begrünung der
Flachdachflächen,
Versickerungsfähiger
Aufbau v. Zufahrten
Anthropogen mittel
beanspruchte, stark
überprägte Böden,
hoher Anteil an
versiegelten Flächen
Geringerer
Versiegelungsgrad der
Grundstücke (68%
Vorbelastung
Schutzgut Wasser
Versiegelung, Verlust von
Infiltrationsfläche.
Wirksamkeit:
Flächen- und
Situationsbedingt
mittel
Schutzgut Boden
Dauerhafter Verlust von
belebtem Boden u.
Vernichtung der
natürlichen
Bodenfunktionen durch
Versiegelung von
verbliebenen
unversiegelten und
teilversiegelten Flächen
Versickerungsfähiger
Aufbau v. Zufahrten
Flächenbedingt hoch
Wirksamkeit:
Situationsbedingt
mittel
Vorhandener hoher
Versiegelungsgrad
(Pflaster, Asphalt)
Geringerer
Versiegelungsgrad der
Grundstücke (68%)
Begrünung der
Flachdachflächen,
Fassadenbegrünung
Wenig Bäume
Wirksamkeit:
Flächenbedingt hoch
Wirksamkeit:
Situations- und
flächenbedingt mittel
Result. Eingriffsintensität:
Keine
Wirksamkeit:
Schutzgut Luft und Klima
Errichtung sich
aufheizender Baukörper
und
Oberflächenbefestigungen,
Ausbleiben der klimatisch
günstigen Wirkung von
offenen, unversiegelten
Flächen, Beseitigung von
Gehölzen
Result. Eingriffsintensität:
Gering
Pflanzbindung von
Bäumen
Wirksamkeit:
Situationsbedingt mittel
Biotope und Arten
Beseitigung von Bäumen und
Sträuchern, Beanspruchung
von Standorten mit krautiger
Vegetation, Überprägung von
Lebensund
2. Beteiligung TÖB
teilweise nichtheimische,
Gehölzarten, geringer
Anteil unversiegelter
Flächen
Result. Eingriffsintensität:
Geringerer
Versiegelungsgrad der
Grundstücke (68%)
Wirksamkeit:
Begrünung der
Flachdachflächen
Wirksamkeit:
Situationsbedingt
gering
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 30
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Rückzugsräumen von Tieren
Gering
Flächenbedingt hoch
Pflanzbindung von
Bäumen,
Fassadenbegrünung
Wirksamkeit:
Mittel
Tabelle 3, Eingriffs- Ausgleichsbilanz
Aus der Bilanz ergibt sich bezogen auf die wesentlichen Schutzgüter eine Verbesserung der
Situation.
1.1.5 Geschützte Tier- und Pflanzenarten
Es liegen keine Informationen zu Lebensstätten von besonders geschützten Tier- oder
Pflanzenarten vor, welche unter die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG fallen.
Aufgrund der intensiven Nutzung und des hohen Versiegelungsgrades des Geländes ist ein
Vorkommen auch eher unwahrscheinlich. Artenschutzrechtliche Belange finden daher auf
der Ebene des Baugenehmigungsverfahrens ausreichend Berücksichtigung. Vor
Durchführung von Beräumungen auf den Plangrundstücken ist über einen Fachgutachter
sicherzustellen, dass keine Lebensstätten von geschützten Tieren und Pflanzen beseitigt
werden. Sollten derartige Lebensstätten angetroffen werden, ist vor Beginn der Bau- oder
Abrissarbeiten eine artenschutzrechtliche Zulassung zu beantragen. Hier werden ggf.
entsprechende Kompensationsmaßnahmen beauflagt.
1.2
Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen
1.2.1 Altlasten
Bisher sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Im Rahmen der
erstmaligen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden hierzu
Informationen eingeholt.
1.2.2 Lärmbelastung
Das Plangebiet ist durch den Flug- und Straßenverkehr erheblich mit Lärm belastet.
Ebenfalls sind Emissionen durch benachbarte gewerbliche Nutzungen zu berücksichtigen.
Fluglärm:
Hauptlärmquelle ist der Flugverkehr des nahen Flughafens Tegel. Das Plangebiet befindet
sich innerhalb der Schutzzone 2 des Fluglärmschutzbereiches nach der Verordnung über die
Festsetzung des Lärmschutzbereichs für den Flughafen Berlin-Tegel (LSbV-Tegel). Hier ist
mit einem äquivalenten Dauerschallpegel von 67 – 75 dB(A) zu rechnen. Die strategische
Lärmkarte Flugverkehr 2012 weist Lärmindizes von LDEN 71 - 75 dB(A) und LNight von 59 – 62
dB(A) aus.
Das Fluglärmschutzgesetz (FluglärmG) vom 31. Oktober 2007 regelt im Zusammenhang mit
der Zweiten Fluglärmschutzverordnung (2. FlugLSV) Schallschutzmaßnahmen für
Aufenthaltsräume in Gebäuden. Nach § 3 Abs. 1 des 2. FlugLSV ist in der Tag-Schutzzone 2
bei einem äquivalenten Dauerschallpegel bis 75 dB(A) ein Bauschalldämmmaß Rw,res von
45 dB(A) nach der DIN 4901 für alle Umfassungsbauteile einzuhalten.
Nachtschutzzonen sind für den Flughafen Tegel noch nicht ausgewiesen sodass keine
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Vergleichswerte herangezogen werden können. Im FluglärmG ist hierfür eine zehnjährige
Übergangsfrist vorgesehen.
Es bestehen daher entsprechende gesetzliche Grundlagen zur Berücksichtigung des
Fluglärms bei der Planung von Gebäuden im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren.
Somit erübrigen sich diesbezügliche Regelungen im Bebauungsplan.
Mit der voraussichtlichen Schließung des Flughafens im Jahre 2017 wird die Belastung des
Plangebietes durch Fluglärm entfallen. Unsicherheiten bestehen hinsichtlich der
erforderlichen Neuberechnung der Schutzzonen nach dem FluglärmG innerhalb der
zehnjährigen Übergangsfrist. Diese Belange entziehen sich jedoch einer planerischen
Bewältigung im Bebauungsplanverfahren.
Verkehrs- und Gewerbelärm, schalltechnisches Gutachten:
Mit dem schalltechnischen Gutachten vom 23.01.2015 wurden durch das Akustikbüro
Krämer & Stegmaier die Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet durch Verkehr und Gewerbe
untersucht sowie Vorschläge für Schallschutzmaßnahmen erarbeitet. Im Gutachten erfolgten
auch detaillierte schalltechnische Untersuchungen zum Hotelgebäude. Da die vorhandene
Kubatur nur eine Bebauungsmöglichkeit im MK 2 darstellt, weichen die Festsetzungen des
Bebauungsplans teilweise von den Empfehlungen des Gutachtens ab.
Zu den verwendeten Prognosedaten führt das Gutachten auf S. 19 Folgendes aus:
„Die Eingangsdaten basieren auf den Verkehrszahlen 2009 des Landes Berlin (FIS-Broker)
Da die Gesamtverkehrsprognose 2025 insgesamt eine Verringerung der Verkehrszahlen
für Berlin erwarten lässt, stellt die Verwendung der o.g. Verkehrszählungsdaten eine
Maximalwertannahme dar und führt im Ergebnis zu einer abgesicherteren Berechnung des
Verkehrslärms. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass im vorliegenden Fall nicht
vornehmlich eine mögliche künftige Wohnbebauung, sondern vor alllem die kurzfristig
geplante Umnutzung eines bestehenden Hotelgebäudes [zu einem Studentenwohnheim]
schalltechnisch untersucht werden soll.“
Des Weiteren ist anzuführen, dass sich die Verkehrsströme mit Schließung des Flughafens
im Bereich Gotthardstraße, Scharnweberstraße voraussichtlich verringern werden. Da das
Verkehrskonzept für die künftige Nachnutzung des Flughafen Tegel noch nicht feststeht,
wäre eine Verkehrsprognose 2025 mit mehr Unsicherheit behaftet. Die Prognosedaten 2009
bilden insofern das Worst-Case Szenario bezüglich vorhandener oder zu erwartender
verkehrlicher Belastung ab und sind daher planerisch „auf der sicheren Seite“.
Die gefertigten Rasterlärmkarten unterscheiden zwischen Gewerbe- und Verkehrslärm und
sind des Weiteren in IST-Zustand und Planfall unterteilt. Für den Planfall wurde für den
Betrieb „Ihr Teppichfreund“ im Mischgebiet sowie für Möbel Kusian im Kerngebiet MK1 eine
künftige Wohnbebauung angenommen. (Im MK 1 ist Wohnen in den baulichen Anlagen
allerdings nur im Ausnahmefall zulässig.) Als dritte Kategorie wurden Rasterlärmkarten mit
Bebauungskonzept dargestellt. Hier ist die wahrscheinliche Bebauung bei Durchführung des
Bebauungsplans dargestellt. Die abschirmende Wirkung einer lärmrobusten Bauweise wird
hier deutlich. Allerdings wurden hier keine Beurteilungspegel berechnet.
Die Isophonenlinien für Gewerbelärm weisen Ungenauigkeiten auf, da die Fassadenpegel
nach der TA-Lärm 0,5 m vor dem Fenster zu berechnen sind und hier modellbedingt nicht
dargestellt werden können. Maßgeblich für Bewertung der Schallemissionen sind daher die
berechneten Beurteilungspegel LrT (tags) und LrN (nachts) an den jeweiligen
Emissionsorten (IO) nach den Anlagen 4 – 5 bzw. 10 – 12 des schalltechnischen
Gutachtens.
Die Umnutzung des Hotelgebäudes in ein Studentenwohnheim ist wesentlicher Anlass der
Planung und wird mit Erlangung der Planreife voraussichtlich realisiert. Daher ist hinsichtlich
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der Bebauung für den betroffenen Gebietsteil MK 2 realistischerweise vom IST-Zustand
auszugehen. Die übrigen Gebietsteile sind bisher baulich unterausgenutzt und weisen eine
nicht erheblich störende gewerbliche Nutzung auf. Für die künftige Neubebauung ist daher
der Planfall anzunehmen. Für den Planfall wurden in den Baugebieten Baukörper
prognostiziert. Ein möglicher Neubau des Umspannwerkes wurde jedoch davon
ausgenommen, da mit seiner Realisierung erst sehr langfristig zu rechnen ist. In der
Darstellung wird das hier vorhandene zweigeschossige Bürogebäude beibehalten.
Das Gebiet wird durch Verkehrslärm an der Gotthardstraße sowie durch Gewerbelärm im
Bereich Scharnweberstraße und Blankestraße belastet.
Für den Verkehrslärm gelten die Orientierungswerte der DIN 18005. Für Kerngebiete
betragen diese tagsüber 65 dB(A) und nachts 55 / 50 dB(A). Im Mischgebiet ist der
Orientierungswert 60 bzw. 50 / 45 dB(A). Die niedrigeren Werte sind für Gewerbe- und
Freizeitlärm anzusetzen. In der DIN 18005 wird darauf hingewiesen, dass ab einem
Lärmpegel von 45 dB(A) ungestörter Nachtschlaf selbst bei teilgeöffneten Fenster nicht mehr
möglich ist.
Ferner sind im Rundschreiben 1/2014 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt Auslösekriterien formuliert, nach denen im Rahmen der Erstellung von
Bebauungsplänen aktive und passive Maßnahmen zum Schallschutz zu prüfen sind.
Maßgeblich ist hier der Schwellenwert LDEN oder LNight + 10dB(A) ≥ 63 dB(A) für
Aufenthaltsräume in Wohnungen u. ä.
Im vorliegenden Fall wird ein Schwellenwert für schallgedämmte Lüftungseinrichtungen ab
einem Beurteilungspegel nachts von mehr als 50 dB(A) entsprechend der VDI-Richtlinie
2719 für erforderlich gehalten.
Ergebnisse:
Gotthardstraße:
Die im Südosten direkt an der Gotthardstraße gelegenen Baulinien bzw. Baugrenzen des
Kerngebietes MK 2 und des Mischgebietes sind am stärksten vom Verkehrslärm betroffen.
Die Orientierungswerte werden in allen Geschossen deutlich überschritten. Die
Überschreitung im MK 2 (IST-Zustand IO 1 und 2) beträgt tags und nachts bis zu 6 dB(A).
Wegen der niedrigeren Orientierungswerte sind die Überschreitungen im MI (Planfall IO 18)
mit bis zu 9 dB(A) im zweiten und dritten Obergeschoss noch höher.
Die höchste Lärmbelastung ist im zweiten Vollgeschoss des MK 2 mit Beurteilungspegeln
von 71 dB(A) zu erwarten. Dies entspricht einer hohen bzw. sehr hohen Lärmbelastung
durch den Straßenverkehr.
Der Bebauungsplan trägt der Lärmbelastung durch die textlichen Festsetzungen Nr. 8
und 9 Rechnung. Außenbauteile vor Aufenthaltsräumen müssen hier ein bewertetes
Schalldämmmaß von 45 dB(A) sowie schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten bzw.
durchgesteckte Wohnungsgrundrisse aufweisen (siehe Ausführungen unter
Abschnitt II.3.5).
Das Gutachten berechnet aufgrund des Verhältnisses zwischen Raum- und
Fensterfläche in den jeweiligen Zimmern die für den Baukörper des künftigen
Studentenwohnheims erforderlichen Schalldämmmaße, welche mit 40 dB(A) niedriger
ausfallen. Da bei einer künftigen Bebauung die Raumgeometrie planerisch nicht
festgelegt werden soll, legt der Bebauungsplan für die betreffenden Fassaden jedoch
durchgängig den Lärmpegelbereich V mit 45 dB(A) zugrunde.
Für die lärmabgewandten Fassaden im Mischgebiet liegen die Orientierungswerte der TALärm bei einer Nichtbebauung tagsüber zwischen 62 – 64 dB(A) und nachts zwischen
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52 - 54 dB(A). Das Auslösekriterium würde hier gerade erreicht. Bei einer geschlossenen
Bebauung entlang der Gotthardstraße entsprechend der Festsetzungen des
Bebauungsplans, ist davon auszugehen, dass die rückwärtigen Fassaden nicht lärmbetroffen
sind.
Scharnweberstraße:
Die zur Scharnweberstraße hin orientierte Südwestseite des Plangebiets ist weniger von
Verkehrslärm betroffen. An den IO 19 und IO 20 (Planfall) wurden Beurteilungspegel von bis
zu 64 dB(A) tagsüber und bis zu 55 dB(A) nachts berechnet. Diese liegen innerhalb der
Orientierungswerte der DIN 18005. Das Auslösekriterium für schutzwürdige Wohnräume wird
zwar erfüllt, jedoch ist im MK 1 für den Regelfall keine Wohnnutzung zu erwarten.
Durch den benachbarten Tankstellenbetrieb und die Autowerkstatt werden am IO 20
(Planfall) im zweiten und dritten Vollgeschoss die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für den
Tag um bis zu 4,7 dB(A) und nachts um bis zu 6,0 dB(A) überschritten.
Der Bebauungsplan setzt als aktive Schallschutzmaßnahme durch textliche Festsetzung
Nr. 6 für den betreffenden Bereich den Anbau direkt an der Nachbargrenze fest. Die hier
zu errichtenden öffnungslosen Brandwände der Gebäude sind durch brand- und
wärmeschutztechnische Anforderungen auch ausreichend schallgedämmt.
An der Gebietsgrenze zum MK 2 sind die IO 3, 4, 5 und 6 (IST-Zustand) maßgebend. Der
Verkehrslärm erreicht hier Nachtwerte zwischen 49 und 50 dB(A). Am IO 4 wird ab dem
fünften Geschoss ein Beurteilungspegel von 51 dB(A) erreicht.
Bei Gewerbelärm kann es innerhalb der lautesten Nachtstunde durch die Benzinanlieferung
der benachbarten ARAL-Tankstelle zu Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der TALärm von mehr als 3 dB(A) kommen (IO 6, IST-Zustand ab dem 4. Vollgeschoss)
Das Gutachten nimmt Bezug auf „Technische Berichte, Nr. 116 und Nr. L 4054 zur
Untersuchung
der
Geräuschemissionen
und
–immissionen
von
Tankstellen“
(Tankstellenstudie) und weist auf die besondere Situation bei Tankstellen hin. Bei einem
Abstand zwischen 40 - 50 m zur Emissionsquelle und einem Mittelungspegel von 55 – 60
dB(A) könne ein um 2 dB(A) niedrigerer Beurteilungspegel erwartet werden.
Der Spitzenpegel aus dem Gewerbelärm (am IO 6) beträgt in diesem Fall 46 dB(A) ab
dem vierten Vollgeschoss. Die Überschreitung ist vergleichsweise geringfügig.
Entsprechend des ausgewiesenen Lärmpegelbereiches III (Anlage 14) setzt der
Bebauungsplan an der Gebietsgrenze zum MK 2 durch textliche Festsetzung Nr. 7 ein
bewertetes Luftschalldämmmaß von 35 dB(A) für Außenbauteile sowie schallgedämmte
Lüftungseinrichtungen
ab
dem
vierten
Vollgeschoss
fest.
Aktive
Schallschutzmaßnahmen fallen an dieser Stelle aus, da es sich mit dem Hotel um eine
Bestandsnutzung handelt und eine wirksame Schallschutzwand an dieser Stelle
mindestens 10 m hoch sein müsste. Dies ist weder städtebaulich vertretbar, noch steht
der immense Aufwand in einem angemessenen Verhältnis zum Nutzen.
Die Empfehlungen des Gutachtens sehen für das Gebäude des Dorinthotes lediglich
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen ab dem Dachgeschoss vor. Da der Baukörper in
dem betreffenden Bereich 7 m von der Gebietsgrenze zurückweicht, bestehen hier
Abweichungen.
An den IO 20 und 21 (Planfall) wird der Immissionsrichtwert nachts um bis zu 6 dB(A)
überschritten.
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Der Bebauungsplan setzt hier geschlossene Bauweise fest. Eine künftige Neubebauung
wird eine zur Scharnweberstraße ausgerichtete, geschlossene Brandwand aufweisen,
welche ausreichend schallgedämmt ist.
Blankestraße:
Für den Bereich der Blankestraße ergeben sich am IO 7 (IST-Zustand) Überschreitungen der
Emissionsrichtwerte der TA-Lärm, nachts um bis zu 2 dB(A). Die Überschreitung rührt
ebenfalls aus den Emissionen der ARAL-Tankstelle. Bei einer Abminderung um 2 dB(A)
entsprechend der Tankstellenstudie werden die Emissionsrichtwerte eingehalten.
An den übrigen Emissionsorten werden die Richtwerte eingehalten oder unterschritten.
Die Geräusche durch die Nutzung der Tiefgarage auf dem Grundstück Gotthardstraße 96 /
Blankestraße wurden durch das schalltechnische Gutachten untersucht. Am IO7 wurde der
Immissionsrichtwert der TA-Lärm im ersten Obergeschoss geringfügig um 0,3 dB(A)
überschritten. Neben den Geräuschen aus der Tiefgaragennutzung spielt die
Benzinanlieferung der ARAL-Tankstelle eine Rolle. Wird die besondere Situation bei
Tankstellen im Sinne der Tankstellenstudie berücksichtigt, wird auch hier der Richtwert
eingehalten.
Eine künftige gewerbliche Nutzung der Tiefgarage, beispielsweise durch einen
Mietwagenbetrieb, ist emissionstechnisch im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu
beurteilen.
1.2.3 Luftbelastung:
Die Schadstoffbelastung durch Schwefeldioxid liegt mit 5 – 10 t/km² und Jahr im unteren
Mittelfeld (Karte 3.12 des Umweltatlas). Der Anteil des Verkehrs beträgt hier über 75 %. Ein
ähnliches Bild ergibt sich bei der Belastung durch Stickoxide, die mit 10 – 20 t/km² und Jahr
ebenfalls einen mittleren Wert erreicht.
Die Feinstaubbelastung (PM 2,5) lag im Jahre 2008/2009 mit 0,5 – 1,0 t/km² im unteren
Berliner Mittelfeld. Der Anteil am Straßenverkehr liegt hier bei ca. sieben Achtel. (Gleicher
Wert bei PM 10.)
Um welche Größenordnung sich die Emissionen bei Schließung des Flughafens verringern
werden, kann aus den vorliegenden Daten nicht ermittelt werden. Es ist jedoch in jedem Fall
von einer Verbesserung der Situation auszugehen.
Das Land Berlin hat für den Zeitraum 2011 – 2017 einen Luftreinhalte- und Aktionsplan
aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung
der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht.
Die in der Karte 3.11.3 beschriebenen Szenarios für die Entwicklung der Belastung
Stickoxiden im Jahre 2015 gehen nur von einer geringen Belastung aus (NO2 < 38 µg /m3;
Indexwert <1,2). Dagegen gehen die Szenarios für Feinstaub im vorderen Teil der
Gotthardstraße von einer mäßigen Belastung (28 -30 µg /m3; Indexwert 1,21 – 1,5) aus.
Das für die Luftreinhalteplanung zuständige Referat IX C der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt schließt in seiner Stellungnahme vom 16.06.2014
Überschreitungen der Luftqualitätsgrenzwerte für Feinstaub von 30 µg/m3 im Bereich der
Gotthardstraße nicht aus. Ebenso sei aufgrund des statistischen Zusammenhangs mit mehr
als 35 Überschreitungen des Tagesgrenzwertes von 50 µg /m3 pro Jahr zu rechnen.
Ähnliches gelte auch für die (außerhalb des Plangebietes gelegene) Scharnweberstraße,
welche insbesondere bei östlichen Windrichtungen von Hausbrandemissionen betroffen sein
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könnte. Vermeidbare Feinstaubemissionen sollten vermieden werden, da die Einhaltung der
Luftqualitätsgrenzwerte rechtlich einklagbar sei. Das Referat IX C regt daher an, in den
textlichen Festsetzungen Regelungen zur Verwendung von Brennstoffen entsprechend der
Anforderungen im Vorranggebiet Luftreinhaltung zu treffen.
Der Bebauungsplan setzt diese Anregungen durch die textliche Festsetzung Nr. 10 um. Hier
wird die Verwendung von Erdgas oder Heizöl als Brennstoff bestimmt. Andere Brennstoffe
sind dann zulässig, wenn die Masseströme von Schwefeldioxiden, Stickoxiden und Staub
bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffes vergleichbar sind. Damit wird
beispielsweise eine ungefilterte Kohle- oder Holzfeuerung im Plangebiet ausgeschlossen.
2.
2.1
Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten
Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse
Das Plangebiet gehört zum LOR – Planungsraum 12103218, Teichstraße. Der LOR –
Prognoseraum hat die Bezeichnung 1210, Reinickendorf –Ost. Die folgenden Angaben
beruhen auf den Grundlagen der quantitativen Bedarfsermittlung an öffentlichen
Einrichtungen der sozialen und grünen Infrastruktur für Wohnungsneubau vom 10. März
2014 sowie auf dem Modell der kooperativen Baulandentwicklung mit Stand vom Dezember
2014.
Bedarf an sozialer Infrastruktur:
Der Bebauungsplan schafft auf dem Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 die
planungsrechtlichen Grundlagen für ein Angebot an geeigneten Wohnraum für Studenten. Er
berücksichtigt damit den künftigen Bedarf angesichts der Entwicklung des Forschungs- und
Industrieparks auf dem ehemaligen Flughafengelände. Der Vorhabenträger beabsichtigt in
dem ehemaligen Hotelgebäude ein Wohnheim mit 304 Einzimmerappartements einzurichten
und verpflichtet sich hierzu durch einen städtebaulichen Vertrag. Die Apartments sind
aufgrund ihrer Größe nicht für Familien oder Alleinerziehende geeignet. Der Bebauungsplan
beschränkt daher die zulässige Wohnnutzung auf studentisches Wohnen und auf
mindestens 65 % der zulässigen Geschossfläche im Kerngebiet MK 2. Es entsteht insofern
auch keine Bedarf an sozialer Infrastruktur.
Für den übrigen Teil der Geschossfläche im MK 2 wird außerhalb des ersten Vollgeschosses
allgemeines Wohnen zugelassen. Die zulässige Geschossfläche, welche das Dachgeschoss
des Gebäudes umfasst, beträgt hierfür ca. 1.400 m2. Bezogen auf einen
Berechnungsschlüssel von einer WE/100 m2 Geschossfläche wären hier ca. 14 Wohnungen
potentiell möglich.
Im Mischgebiet ist etwa die Hälfte der zulässigen Geschossfläche dem Wohnen zuzuordnen.
Entsprechend ist mit ca. 20 Wohnungen auf dem Grundstück Gotthardstraße 100 zu
rechnen. Auf dem Grundstück Blankestraße 7 – 8A ist von 8 Wohnungen auszugehen. Das
Grundstück ist jedoch schon mit einem Wohnhaus bebaut und fällt daher aus der
Betrachtung heraus.
Für das Plangebiet ist daher mit einem Bedarf an sozialer Infrastruktur für 34 Wohnungen
bzw. 68 Einwohnern (EW) zu rechnen. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 4 Kita-Plätzen und
ebenfalls 4 Grundschulplätzen. Im Einzugsbereich befinden sich die Mark-TwainGrundschule, zwei öffentliche KitaS und in unmittelbarer Nachbarschaft eine privat
betriebene Kindertagesstätte. Inwieweit der Bedarf in den vorhandenen Einrichtungen
gedeckt werden kann, ist im weiteren Verfahren zu ermitteln.
Grünflächen:
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Für wohnungsnahes Grün ist ein Berechnungsschlüssel von 6 m2/Einwohner anzusetzen. Im
Plangebiet ist aufgrund der Wohnungsanzahl und der Anzahl der Wohnheimplätze von
maximal 648 zusätzlichen Einwohnern auszugehen. Es entsteht damit ein Bedarf von 3.888
m2 an wohnungsnaher Grünfläche. Der Versorgungsgrad des Planungsraums liegt mit 8,3
m2/EW deutlich über dem Berliner Richtwert. In ca. 100 m Entfernung befindet sich eine
öffentliche Grünfläche im Bereich Schwarzer Graben / Septimerbecken mit einer Größe von
ca. 3,7 ha.
Für siedlungsnahes Grün beträgt der Richtwert 7 m2/EW. Es entsteht ein Bedarf von
4.536 m2. Bezogen auf den gesamten Bezirk ist siedlungsnahes Grün mit 10,3 m2/EW
ebenfalls ausreichend vorhanden. In ca. 2,5 km Entfernung befindet sich das
Naherholungsgebiet Jungfernheide mit einer Größe von ca. 290 ha.
Für öffentliche Kinderspielflächen beträgt der Schlüssel 1m2/EW. Es entsteht ein Bedarf von
34 m2 (ohne studentisches Wohnen). Der Versorgungsgrad des Prognoseraums liegt mit
1,01 geringfügig über dem Richtwert. Im ca. 800 m Entfernung befindet sich in der Brusebergstraße ein öffentlicher Spielplatz mit einer Größe von ca. 4.500 m2. Inwieweit der Bedarf
hier gedeckt werden kann, ist ebenfalls im weiteren Verfahren zu ermitteln.
2.2
Auswirkungen auf die Arbeitsstätten
Der Bebauungsplan entwickelt aus vormaligen Gewerbeflächen Kerngebiet bzw.
Mischgebiet. Die bestehenden gewerblichen Nutzungen sind nach den Ausweisungen des
Bebauungsplans auch künftig zulässig. Die benachbarten Gewebestrukturen sind kleinteilig
und überwiegend auf Dienstleistung und Einzelhandel ausgerichtet. Durch das Heranrücken
des Mischgebietes als sensiblere Nutzung sind keine Einschränkungen der Gewerbebetriebe
zu befürchten, da der Bebauungsplan aktive und passive Schallschutzmaßnahmen vorsieht.
Insofern werden auf den umliegenden Gewerbeflächen keine Arbeitsplätze gefährdet.
3.
Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung
Die vorliegende Planung schließt die vormals in der Ausnahme zulässigen prostitutiven
Einrichtungen sowie Spielhallen aus.
Der vormalige Bebauungsplan 12-26B wurde erst im Jahre 2012 rechtswirksam. Die
Siebenjahresfrist nach § 42 Abs. 2 BauGB für Entschädigungen aus der Änderung der
zulässigen Nutzung ist damit noch nicht abgelaufen. Somit könnten die betroffenen
Grundstückseigentümer eine angemessene Entschädigung verlangen, wenn aus diesem
Eingriff eine nicht nur unwesentliche Wertminderung der Grundstücke eintritt.
Dieser Fall ist jedoch unwahrscheinlich.
Der vorliegende Bebauungsplan entwickelt aus dem vormaligen Gewerbegebiet ein
Kerngebiet mit Wohnanteil sowie ein Mischgebiet. Die Bandbreite möglicher baulicher
Nutzungen ist damit wesentlich vielfältiger und mit dem zulässigen Wohnen auch
hochwertiger. Es ist mit potentiell steigenden Grundstückswerten zu rechnen.
Der Planbereich ist im Bodenrichtwertatlas 2014 als Fläche für dienstleistungsorientiertes
Gewerbe (G 2.0; 2004) mit einem Richtwert von 280 €/m² dargestellt. Dieser stagniert seit
mehreren Jahren. Bei Festsetzung des Bebauungsplans ist künftig mit der Darstellung M2,
(Flächen mit Kerngebiets- oder Mischgebietscharakter und mittlerer baulicher Ausnutzung,
ausgewogenes Verhältnis zwischen Dienstleistung und Wohnnutzung) zu rechnen.
Der Unterschied zwischen Gewerbe- und Kerngebiet wird bei dem etwa in vergleichbarer
Lage befindlichen Bereich in Reinickendorf-Ost deutlich: Das Gebiet zwischen
Residenzstraße und Markstraße erreicht mit der Darstellung G 1.2; 1959 einen
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Bodenrichtwert von 160 €/m². Die Residenzstraße selbst, mit ihrer symbolhaften Darstellung
als Geschäftsstraße M2 2.0; 1252 weist dagegen einen Bodenrichtwert von 560 €/m² auf.
Des Weiteren ist anzuführen, dass auf den Grundstücken Spielhallen oder prostitutive
Gewerbe nicht vorhanden sind. Die Planung wurde wesentlich durch die
Entwicklungsabsichten des Käufers des Grundstücks Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96
/Blankestaße 8B ausgelöst. Hier besteht vor allem ein Interesse an der Zulassung von
Studentenwohnen. Entschädigungsforderungen sind daher nicht zu erwarten.
Grundsätzlich dürfte der Nachweis einer wesentlichen Wertminderung der Grundstücke
schwierig sein, da eine Wertminderung durch den Ausschluss der vormals zulässiger
Nutzungen eine Wertsteigerung durch die Wohnoption gegengerechnet werden müsste.
Auswirkungen auf den Haushalt, die Finanz- oder Investitionsplanung sind daher nicht zu
erwarten. Ebenso wenig entstehen Übernahmeansprüche durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans.
4.
Weitere Auswirkungen
Keine
IV.
1.
Verfahren
Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Der Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden.
Die Voraussetzungen hierfür liegen vor:
- Der Bebauungsplan ermöglicht im vormaligen Gewerbegebiet kern- und
mischgebietstypische Nutzungen. Er dient außerdem der Nachverdichtung und ist damit
eine andere Maßnahme der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 1, Satz 1 BauGB.
- Der Bebauungsplan setzt insgesamt Grundflächen von 4.982,1 m2 nach § 19 Abs. 2
BauNVO fest. Die Obergrenzen nach § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB werden nicht berührt.
- Der Bebauungsplan 12-52 liegt in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen
Zusammenhang mit der Planung. Hier werden Grundflächen von 2.355 m2 festgesetzt.
Auch in der Kumulation werden die Obergrenzen nach § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht
erreicht.
- Der
Bebauungsplan
begründet
keine
Vorhaben,
welche
einer
Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. (Das geplante 110 kV Umspannwerk findet sich
nicht in der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben nach Anlage 1 des UVP-Gesetzes.) Es
bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung gemeinschaftlicher
Schutzgüter i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB. (FFH-Gebiete)
Die Beschleunigung des Verfahrens ist geboten, da bestehende Entwicklungsabsichten auf
dem Grundstück Blankestraße 5 / Gotthardstraße 96 planerisch gesteuert werden sollen.
2.
Mitteilung der Planungsabsicht
Mit Schreiben vom 31.03.2014 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, dass die
Planungsziele aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar seien und die Voraussetzungen
für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vorlägen.
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Durch die Planung würden dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.d. § 7 AG BauGB
berührt. Diesbezüglich bestünden jedoch keine Bedenken.
Mit Schreiben vom 25.03.2014 teilte die gemeinsame Landesplanungsabteilung BerlinBrandenburg mit, das die beabsichtigte Planung zum gegenwärtigen Zeitpunkt keinen
Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt.
3.
Aufstellung
Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin beschloss am 29.04.2014 die Aufstellung des
Bebauungsplans 12-26B-1 als einfachen Bebauungsplan. Der Beschluss wurde am
09.05.2014 im Amtsblatt für Berlin öffentlich bekannt gemacht.
4.
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit
Anschreiben vom 07.02.2014. Hierbei wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-26B1 vom 9.04.2014 einschließlich seiner Begründung übersandt. Die Unterlagen wurden auch
auf der bezirklichen Homepage zum Herunterladen bereitgestellt. Es wurden 31 Behörden
und Träger öffentlicher Belange beteiligt und um Stellungnahme innerhalb eines Monats
nach Eingang des Schreibens gebeten.
Von 19 Stellen liegen Antwortschreiben vor. Folgende planrelevante Anregungen und
Bedenken wurden im Bebauungsplanverfahren abgewogen:
1.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. IX C, Stellungnahme
vom 16.06.2014
1.1 Im Bereich der Gotthardstraße sowie im Bereich der Scharnweberstraße sind
Überschreitungen der gesetzlich festgelegten Grenzwerte für Feinstaub nicht
auszuschließen. Die Anzahl der Überschreitungen wird voraussichtlich mehr als 35 Mal
pro Jahr erfolgen. Da die Einhaltung der Luftqualitätswerte gesetzlich eingeklagt werden
kann, wird angeregt, in den textlichen Festsetzungen Regelungen zur Verwendung von
Brennstoffen entsprechend den Anforderungen eines Vorranggebietes für
Luftreinhaltung zu treffen.
Abwägung:
In den Bebauungsplan wird eine textliche Festsetzung zur alleinigen Verwendung von
Gas oder Heizöl als Brennstoff entsprechend der Musterfestsetzung 5.1 des
Rundschreibens SenStadtUm vom 18.03.2013 aufgenommen und in der Abwägung
ergänzt.
1.2 Es bestehen erhebliche Bedenken gegen die Anordnung von Wohnräumen mit
ausschließlichen Fensteröffnungen zur Gotthardstraße hin. Hier sollten weitere
Erläuterungen und Untersuchungen erfolgen.
Das im Bebauungsplan lediglich im Bereich der Gotthardstraße festgesetzte
Schalldämmmaß von 45 dB(A) könnte bei Ausrichtung schutzwürdiger Räume zur
Quelle hin zu niedrig sein. Gleichzeitig ergeben sich auch an den nördlichen, südlichen
sowie ggf. westlichen Fassaden Beurteilungspegel, die eine Festlegung von passiven
Schallschutzmaßnahmen
erfordern. Auch hier sollte eine entsprechende
schallschutztechnische Untersuchung erfolgen.
Abwägung:
2. Beteiligung TÖB
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Seite 39
Im Zuge des weiteren Bebauungsplanverfahrens wurde für den Geltungsbereich ein
schalltechnisches Gutachten in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse des Gutachtens sind in
die weitere Planung eingeflossen.
1.3 In der Begründung ist bisher der Gewerbelärm nicht ausreichend abgewogen worden.
Das Heranrücken sensibler Nutzungen kann zu einer Einschränkung der Betriebe im
benachbarten Gewerbegebiet führen. Insbesondere wird auf die benachbarte Tankstelle
im 24 h-Betrieb, eine Autolackiererei sowie ein Autohaus verwiesen, die Quellen
erheblicher gewerblicher Belästigungen schutzwürdiger Bebauung im Kerngebiet sein
können. Dies sollte ebenfalls durch Gutachten untersucht werden.
Zudem befindet sich die Ausfahrt der Tiefgarage des Hotels direkt unter schutzwürdigen
Nutzungen. Hier sollte ggf. eine Differenzierung vorgenommen werden.
Abwägung:
In dem beauftragten schalltechnischen Gutachten wurde der Gewerbelärm ebenfalls in
die Betrachtung mit eingestellt und im Bebauungsplan entsprechend der Aussagen des
Gutachtens bewältigt. Die Waschstraße der Tankstelle ist für die benachbarte Nutzung
lärmtechnisch relevant. Hier sind jedoch die Öffnungszeiten auf 22:00 Uhr begrenzt,
sodass aus dieser Nutzung keine Überschreitungen der nächtlichen Richtwerte aus der
TA-Lärm herrühren.
2.
Bezirklicher Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, Stellungnahme vom
11.07.2014
Es wird darauf hingewiesen, dass nach Auskunft des Liegenschaftskatasters das postalische
Grundstück Blankestraße 8B mit den Grundstücken Blankestraße 5 und Gotthardstraße 86
ein Gesamtgrundstück bildet.
Abwägung:
Um das Grundstück, auf dem sich das Hotel befindet, in Gänze in den Bebauungsplan
einbeziehen zu können, wird der Geltungsbereich um die Grundstücke Blankestraße 7 – 8A,
die Teilfläche Blankestraße 8B sowie das Grundstück Gotthardstraße 92 erweitert.
3.
Bezirkliches Umwelt- und Naturschutzamt, Stellungnahme vom 18.07.2014
3.1 Aus dem Planentwurf heraus lässt sich nicht erkennen, in welchem Umfang ein Eingriff
in den geschützten Baumbestand erfolgen wird. Eine Beurteilung ist erst im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens möglich.
Abwägung:
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Bestand sehr stark versiegelt. Nennenswerter
Baumbestand findet sich lediglich an der östlichen Gebietsgrenze des (erweiterten)
Geltungsbereiches. Die Begründung wurde um Aussagen zur Versiegelung und zum
Baumbestand ergänzt.
3.2 Die Gotthardstraße sollte in der Begründung als Hauptstraße aufgeführt werden, da die
Verkehrslärmkarten des Umweltatlas Lärmwerte ausweisen.
Der Fluglärm sollte in der Gesamtbetrachtung einheitlich Berücksichtigung finden. In der
Begründung wurde dagegen der Fluglärm im Bereich der Blankestraße nicht
berücksichtigt. Ohne Berücksichtigung des Fluglärms ergäbe sich ein Dämmmaß von 40
dB(A), ansonsten 45 dB(A).
Abwägung:
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 40
Die Begründung des Bebauungsplans wurde bezüglich der Abwägung der Belange des
Schutzes vor Fluglärm ergänzt. Die Schließung des Flughafens erfolgt voraussichtlich im
Jahre 2017. Der Fluglärm ist in der Planung abgewogen worden. Nach dem Fluglärmgesetz
und der zweiten Fluglärmverordnung sind unabhängig von planungsrechtlichen Regelungen
Lärmschutzmaßnahmen
zu
treffen
(beispielsweise
Lärmschutzfenster
der
Schallschutzklasse 5). Diese sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
umzusetzen. Mit Schließung des Flughafens werden dann voraussichtlich auch die
Fluglärmzonen für den Bereich Tegel aufgehoben.
3.3 Vor Durchführung von Beräumungen auf den Plangrundstücken ist über einen
Fachgutachter sicherzustellen, dass keine Lebensstätten von geschützten Tieren und
Pflanzen beseitigt werden. Sollten derartige Lebensstätten angetroffen werden, ist
vorher eine artenschutzrechtliche Zulassung zu beantragen, in der entsprechende
Kompensationsmaßnahmen beauflagt werden können.
Abwägung:
Bisher sind keine Lebensstätten von besonders geschützten Tier- oder Pflanzenarten
bekannt, welche unter die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG fallen. Aufgrund der
intensiven Nutzung und des hohen Versiegelungsgrades des Geländes ist ein Vorkommen
auch eher unwahrscheinlich. Artenschutzrechtliche Belange finden daher auf der Ebene des
Baugenehmigungsverfahrens ausreichend Berücksichtigung. Gleichwohl wurde eine
entsprechende Textpassage in die Begründung des Bebauungsplans aufgenommen.
4.
Vattenfall, Schreiben vom 14.07.2014 und vom 17.11.2014
Das Grundstück Gotthardstraße 100 ist als Reservegrundstück für den Ersatz des
benachbarten 110 kV Umspannwerkes vorgesehen. Daher sollte im Bebauungsplan eine
entsprechende
Fläche
ausgewiesen
werden.
Die
Abstände
zwischen
den
Transformatorenkammern und der Wohnbebauung sollten möglichst groß sein, um die
Vorsorgegrenzwerte der 26. BlnSchU einhalten zu können.
Die im überarbeiteten Entwurf ausgewiesene Baumassenzahl (BMZ) von 6,0 ist für den
Ersatzneubau zu gering. Eine BMZ von 10,0 ist für die tatsächliche Kubatur des künftigen
Ersatzneubaus erforderlich.
Abwägung:
Der Bebauungsplanentwurf wurde geändert. In Abstimmung mit Vattenfall wurden
Teilflächen des Grundstückes als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung
Umspannwerk ausgewiesen. Die Planung wurde um Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücksflächen erweitert und damit
auf einen qualifizierten Bebauungsplan umgestellt. Die geforderte BMZ von 10,0 wurde in
den Bebauungsplan übernommen.
Abstände der Transformatorenkammern zu den schutzwürdigen Nutzungen im Kerngebiet
können erst im Zuge konkreter Planungen zum Umspannwerk Berücksichtigung finden.
Diese liegen nicht vor. Das gewählte Baufeld ist mit dem Versorgungsträger Vattenfall
abgestimmt und für den prognostizierten Ersatzneubau ausreichend dimensioniert.
Die Grenzwerte nach der TA-Lärm für Kerngebiete (55 dB(A) tagsüber sowie 45 dB(A)
nachts) sind im Zuge der künftigen Neubaus des Umspannwerkes zu berücksichtigen.
Abwägungsergebnis / Planänderungen
-
Der Geltungsbereich wurde um die Grundstücke Blankestraße 7 – 8B sowie
Gotthardstraße 92 erweitert.
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 41
-
Für das Grundstück Gotthardstraße 100 wurde im vorderen Teil eine
Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung Umspannwerk und einer
Baumassenzahl von 10,0 festgesetzt.
-
Der Bebauungsplan wurde um Festsetzungen zum Schall- und Emissionsschutz
erweitert.
-
Die Begründung wurde um Ausführungen zum Artenschutz, zur Versiegelung und
zum Baumbestand ergänzt.
Weitere Planänderungen
Im Zuge der Überarbeitung der Planung erfolgten Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne eines
qualifizierten Bebauungsplans. Das Kerngebiet wurde hinsichtlich der allgemeinen
Zulässigkeit von Wohnen in MK1 und MK2 differenziert.
Die Träger öffentlicher Belange werden zum geänderten Bebauungsplanentwurf gemäß § 4a
Abs. 3 BauGB erneut beteiligt.
5.
Mitteilung der geänderten Planungsabsicht
Mit Schreiben vom 13.10.2014 wurde gemäß § 5 AG BauGB den zuständigen Stellen der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie der gemeinsamen Landesplanung
Berlin-Brandenburg
die
geänderte
Aufstellungsabsicht
zur
Erweiterung
des
Geltungsbereiches sowie zur Umstellung auf einen qualifizierten Bebauungsplan mitgeteilt.
In der Stellungnahme vom 3. November 2014 erhob die Gemeinsame Landesplanung keine
Einwände. Eine Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt lag
innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist nicht vor, sodass auch hier von einer
Zustimmung auszugehen ist.
B
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im
Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlingen vom 20. 11. 2014
(BGBl. I S. 1748)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar
1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 Gesetzes zur Stärkung der
Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des
Städtebaurechts vom 11. 6. 2013 (BGBl. I S. 1548)
Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (Fluglärmschutzgesetz) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 31. Oktober 2007 (BGBl. I S. 2550)
Zweite Verordnung zur Durchführung des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm
(Zweite Fluglärmschutzverordnung - 2. FlugLSV) vom 8. September 2009 (BGBl. I S. 2992)
2. Beteiligung TÖB
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 42
Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm in Berlin (Fluglärmgesetz Berlin - FlLärmG Bln) vom
7. Februar 1975 (GVBl. S. 671), zuletzt geändert durch § 1 i.V.m. § 2 Abs. 8 des sechsten
Überleitungsgesetzes vom 25. 9. 1990 (BGBl. I S. 2106)
Verordnung über die Festsetzung des Lärmschutzbereichs für den Flughafen BerlinTegel (LSbV-Tegel) vom 4. Juni 1976 (GVBl. S. 1242)
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG)
vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 124, Art. 4 Abs. 100
Gesetztes vom 7. 8. 2013 (BGBl. I S. 3154)
Berlin, den 23.03.2015
Helmuth-Paland
Fachbereichsleiter
2. Beteiligung TÖB