Anlage C_Begründung.pdf

Anlage c Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan 12- 31 vom 14. Oktober 2014 für Teilflächen des Grundstücks Bernauer Straße 151 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Tegel Stand: Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 2 A Begründung 6 I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 6 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung 6 2. Beschreibung des Plangebietes 6 2.1 Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung 6 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse 7 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand 7 2.4 Geltendes Planungsrecht 7 2.5 Verkehrserschließung 8 2.6 Technische Infrastruktur 8 2.7 Denkmalschutz 8 3. Planerische Ausgangssituation 8 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung 8 3.2 Flächennutzungsplan (FNP) 9 3.3 Landschaftsprogramm 9 3.4 Stadtentwicklungsplanungen 9 3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen 10 3.6 Bereichsentwicklungsplanung 10 3.7 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen 10 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne 10 3.9 Planfeststellungen 10 4. Beschluss Entwicklung der Planungsüberlegungen 10 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- II. UMWELTBERICHT NACH ANLAGE 1 ZU §§ 2 ABS. 4, § 2A BAUGB 1. 11 Einleitung 11 1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans 11 1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes 12 Untersuchungsraum 18 1.3 2. Seite 3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 19 2.1 19 2.2 Beschluss Bestandsaufnahme der einschlägigen Umweltschutzaspekte 2.1.1 Schutzgut Mensch, Gesundheit und Bevölkerung 19 2.1.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 20 2.1.3 Schutzgut Boden 24 2.1.4 Schutzgut Wasser 26 2.1.5 Schutzgut Klima und Luft 26 2.1.6 Schutzgut Orts- und Landschaftsbild 27 2.1.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 29 2.1.8 Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und -objekte 30 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung 30 2.2.1 Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und Gesundheit 31 2.2.2 Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 31 2.2.3 Auswirkungen auf das Schutzgut Boden 33 2.2.4 Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser 33 2.2.5 Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft 34 2.2.6 Auswirkungen auf das Schutzgut Orts- und Landschaftsbild 35 2.2.7 Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 35 2.2.8 Auswirkungen auf naturschutzrechtliche Schutzgebiete und –objekte 36 2.2.9 Wechselwirkungen 36 2.2.10 Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung 37 2.2.11 Artenschutzrechtliche Betrachtung 37 2.2.12 Begründung der Ausnahme von den Verboten des § 30 BNatSchG bzw. § 28 NatSchG Bln 40 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 2.3 2.4 3. Seite 4 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gemäß § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB 45 2.3.1 Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen 45 2.3.2 Eingriffsbeurteilung gem. § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB 47 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 65 Zusätzliche Angaben 65 3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 65 3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 67 4. Allgemein verständliche Zusammenfassung 67 5. Anlagen zum Umweltbericht 68 III. PLANINHALT UND ABWÄGUNG 68 1. Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt 68 2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan 70 3. Begründung der Festsetzungen 70 3.1 Art der baulichen Nutzung 70 3.2 Maß der baulichen Nutzung 72 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 73 3.4 Weitere Arten der Nutzung 74 3.5 Immissionsschutz / Klimaschutz 74 3.6 Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen 75 3.7 Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen 77 3.8 Kennzeichnungen 78 3.9 Nachrichtliche Übernahmen 79 3.10 Hinweise 79 3.11 Städtebaulicher Vertrag 79 4. Beschluss Abwägung der öffentlichen und privaten Belange 80 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 5 IV.AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 81 1. Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten 81 2. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung 82 3. Weitere Auswirkungen 82 V. VERFAHREN 82 1. Aufstellung 82 2. Screening 82 3. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 83 4. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange 83 5. Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB 84 6. Erneute Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4a Abs. 3 BauGB 86 7. Naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 Abs. 4 BNatSchG 87 8. Öffentliche Auslegung 88 B Rechtsgrundlagen Beschluss 89 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- A Begründung I. 1. Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist das Bestreben der Berliner Wasserbetriebe, die betriebswirtschaftlich nicht mehr notwendigen Flächen des Wasserwerkes Tegel südlich der Bernauer Straße einer baulichen Nutzung zuzuführen. Nach dem Verkauf des Geländes soll von einem Bauträger eine Hotel- und Wellnessanlage mit einem speziellen Angebot für Menschen mit Behinderungen errichtet werden. Diese sensible Nachnutzung der brach liegenden Fläche dient den legitimen bezirklichen Entwicklungszielen. Der Gesundheits- und Pflegesektor bildet einen Schwerpunkt im Reinickendorfer Wirtschaftsprofil und soll durch derartige Einrichtungen ausgebaut und ergänzt werden. Die Planung ist zudem geeignet, die natur- und landschaftsräumlichen Belange weitestgehend zu berücksichtigen. Das Gelände ist planungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen. Mit seiner Lage innerhalb der Trinkwasserschutzzone II bzw. IIIA und dem Vorhandensein von schützenswerten Biotopen werden bei einer Bebauung im erheblichen Maße Eingriffe in den Naturund Landschaftsraum vorbereitet, die in einem regulären Bebauungsplanverfahren zu ermitteln, zu bewerten und nach Möglichkeit auszugleichen sind. Der Bebauungsplan schafft die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verwirklichung des Vorhabens. Er ist zugleich Grundlage für die im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens ggf. durchzuführende Umweltverträglichkeitsprüfung. 2. 2.1 Beschreibung des Plangebietes Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung Das Plangebiet befindet sich im Westen des Bezirks Reinickendorf, in der Nähe des Tegeler Sees. In einiger Entfernung liegt die Wohnsiedlung Waldidyll mit einer aufgelockerten Einfamilienhausbebauung sowie eine in den 1970er Jahren errichtete Wohnanlage mit bis zu sechsgeschossigen Wohngebäuden. Das Plangrundstück ist geprägt von den früheren, jetzt nur noch teilweise vorhandenen wasserwirtschaftlichen Anlagen. Die aus der Nutzung herausgefallenen Flächen im vorderen Teil des Grundstückes sind weitgehend ruderalisiert. Südwestlich befindet sich ein größerer, mit der angrenzenden Jungfernheide verbundener Waldbestand, der sich durch natürliche Sukzession zunehmend auf die noch offenen Flächen ausbreitet. An baulichen Anlagen sind die ehemalige Sandwäsche, das Einstiegsbauwerk zum unterirdischen Frischwasserbehälter sowie das ehemalige Tanklager auf dem Grundstück erhalten. Die Sandfilteranlagen lassen sich im Geländerelief noch deutlich als etwa 3 m hohe, radial um das Einstiegsbauwerk herum verlaufende Aufschüttung erkennen. Die Beschluss Seite 6 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Gebäude des Einstiegsbauwerks sowie der ehemaligen Sandwäsche seitlich des Behälters haben sich in ihrer ursprünglichen architektonischen Ausprägung erhalten. Nördlich des Plangebietes werden mit der Schlammfanganlage und dem Absetzbecken wasserwirtschaftliche Anlagen betrieben. Hier befindet sich auch ein weiterer, nicht mehr genutzter Reinwasserbehälter im Erdreich, der Fledermäusen als Winterquartier dient. Das Plangrundstück grenzt an die Bernauer Straße an. Auf der gegenüberliegenden Seite befindet sich das Wasserwerk Tegel mit der Brunnengalerie. Historisch waren die Flächen des Wasserwerkes Tegel Teil der waldbestandenen Jungfernheide. Die Bauarbeiten begannen hier im Jahre 1875. Kurze Zeit nach der Inbetriebnahme des Wasserwerkes traten Wassertrübungen des anfänglich aus Tiefbrunnen geförderten, eisen- und manganhaltigen Grundwassers auf. Daher wurde südlich der Bernauer Straße die Erweiterung und technische Aufrüstung der Anlagen in Angriff genommen. So entstanden im Laufe der Zeit neben einem Maschinenhaus große Belüftungs-, Filter-, und Schlammfanganlagen sowie mehrere Reinwasserbehälter. Veränderte Techniken in der Wasseraufbereitung und der Bau neuer Anlagen nördlich der Bernauer Straße führten jedoch in den 1970er Jahren zur Stilllegung der Filterkiesanlage und der Frischwasserbehälter. Während die Filterkiesanlage eingeebnet wurde, blieben die Reinwasserbehälter als Baulichkeit erhalten. Ebenso ist die Öltankanlage im Südwesten des Gebietes für die Betriebsfähigkeit des Wasserwerkes nicht mehr erforderlich und daher außer Betrieb. Die Schlammfanganlage und das als Naturteich bezeichnete Absetzbecken nordöstlich des Geltungsbereiches werden jedoch weiterhin genutzt. Das übrige Gelände liegt brach und ist teilweise bewaldet. 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Das Plangebiet befindet sich als Teil einer wasserwirtschaftlichen Anlage im Eigentum der Berliner Wasserbetriebe. Es umfasst rund zwei Drittel des ca. 8,4 ha großen Grundstückes Bernauer Straße 151. Bezogen auf den Gesamtstandort des Wasserwerkes Tegel erreicht das Plangebiet jedoch nur etwa ein Viertel der Fläche. Der Geltungsbereich teilt den südwestlichen Teil des Areals mit einer Größe von ca. 4,5 ha von der verbleibenden Nutzung ab. Die zur baulichen Nutzung anstehenden Bauflächen betragen etwa 1,2 ha. Der übrige Teil des Plangebietes wird als Parkanlage verschiedener Nutzungsintensität bzw. als Wald ausgewiesen. Nach Erlangung des Baurechtes soll das gesamte Grundstück an einen Bauträger veräußert werden. 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand Das Plangebiet ist bis auf die wenigen verbliebenen baulichen Anlagen der Sandwäsche, des unterirdisch angelegten Reinwasserbehälters sowie des ehemaligen Tanklagers nicht bebaut. Ein Bezug mit dem Stadtgefüge fehlt. 2.4 Geltendes Planungsrecht Beschluss Seite 7 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Das Plangrundstück ist planungsrechtlich dem Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) zuzuordnen, da ein Bebauungszusammenhang mit der Wohnsiedlung Waldidyll oder der Wohnanlage aus den 1970er Jahren nicht hergestellt werden kann. Das auf der anderen Seite der Bernauer Straße gelegene Wasserwerk Tegel ist eine typische Außenbereichsnutzung. Diese begründet keine Ortsteilqualität. 2.5 Verkehrserschließung Das Plangebiet befindet sich an der Bernauer Straße, welche die Ortsteile Tegel und Haselhorst (im Bezirk Spandau) miteinander verbindet. Die verkehrliche Erschließung erfolgt im Einbahnsystem über die bestehende, 4 m breite Zufahrt, welche als Ausfahrt genutzt wird sowie über eine neu anzulegende Einfahrt im nördlichen Teil des Geländes. (Siehe hierzu auch Ausführungen unter Abschnitt III 1.) Das Grundstück ist über die Buslinie 133 (Alt-Heiligensee – Altstadt Spandau) an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. 2.6 Technische Infrastruktur Die medientechnische Erschließung befindet sich in der Bernauer Straße. Hier liegen Strom und Wasser sowie Abwasser in einer Trennkanalisation an. Nach Auskunft der Berliner Wasserbetriebe könnte sich bei dem geplantem Gebäude mit einer Höhe von maximal 24,80 m und sieben Vollgeschossen die Notwendigkeit des Einbaus einer Druckerhöhungsanlage für die Versorgung der oberen Geschosse mit Trinkwasser ergeben. 2.7 Denkmalschutz Im Plangebiet selbst oder in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine eingetragenen Bau- oder Bodendenkmäler. Das Gebäude der Sandwäsche sowie das Einstiegsbauwerk ist aus städtebaulicher Sicht jedoch erhaltenswert. Daher soll zumindest die Sandwäsche als Zeugnis der vormaligen Nutzung erhalten bleiben. 3. Planerische Ausgangssituation 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg (LEP B-B) Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung, der große Spielräume zur Binnendifferenzierung erlaubt. Folgende Grundsätze der Raumordnung sind für das Vorhaben zu berücksichtigen: - Gemäß Punkt 4.1 LEP B-B soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotentiale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen. - Gemäß 5.1 Abs. 1 und 3 LEP B-B ist der bestehende Freiraum in seiner Multifunktionalität zu erhalten. Bei Planungen, die den Freiraum zerschneiden, kommt Beschluss Seite 8 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- den Belangen des Freiraumschutzes eine hohe Bedeutung zu. Bei der Entwicklung der Siedlungsflächen soll die Inanspruchnahme von Freiraum minimiert werden. Beschluss Seite 9 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) Das LEPro 2007 legt ebenfalls den Gestaltungsraum Siedlung fest. Folgende Grundsätze der Raumordnung sind für das Vorhaben bedeutsam: - Gemäß § 5 Abs. 2 soll die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben. Dabei sollen der Erhalt und die Umgestaltung des baulichen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen sowie die Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen Priorität haben. - Gemäß § 6 Abs. 1 - 3 sind die Naturgüter Boden, Wasser, Luft, Pflanzen- und Tierwelt in ihrer Funktions- und Regenerationsfähigkeit sowie in ihrem Zusammenwirken zu sichern und zu entwickeln. Die Inanspruchnahme und die Zerschneidung des Freiraumes sollen vermieden, siedlungsbezogene Freiräume für die Erholung gesichert und entwickelt werden. Entsprechend der Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung BerlinBrandenburg vom 18.November 2009 ist die Planungsabsicht mit den Zielen der Raumordnung vereinbar. Im weiteren Verfahren sollte sich mit den Grundsätzen der vorrangigen Innenentwicklung und dem integrierten Freiraumschutz auseinandergesetzt werden. Regionalplanerische Festlegungen des Flächennutzungsplans Regionalplanerische Festlegungen aus dem Flächennutzungsplan werden durch das Plangebiet nicht berührt. Die Bernauer Straße grenzt als übergeordnete Hauptverkehrsstraße jedoch direkt an den Geltungsbereich an. 3.2 Flächennutzungsplan (FNP) FNP Berlin in der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. Nr.2 S.31). Der FNP stellt für den Geltungsbereich eine Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen mit hohem Grünanteil dar. 3.3 Landschaftsprogramm Detaillierte Ausführungen zum Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm sind im Umweltbericht unter II Punkt 1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes zu finden. Landschaftspläne wurden für den betreffenden Bereich nicht aufgestellt. 3.4 Stadtentwicklungsplanungen Im Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung ist für das Plangebiet eine übergeordnete Wasser- und Abwasserleitung südlich der Bernauer Straße eingetragen, welche das Plangebiet tangiert. Entsprechende Leitungsrechte zugunsten der zuständigen Leitungsverwaltung werden in den Bebauungsplan übernommen. Des Weiteren ist das Gelände als Gebiet zur Trinkwasseranreicherung mit einer zuführenden Leitung dargestellt. Beschluss Seite 10 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Sonstige vom Senat beschlossene Planungen wie die Lärmminderungsplanung oder der Luftreinhalteplan sind für das Plangebiet nicht bedeutsam. 3.6 Bereichsentwicklungsplanung Eine Bereichsentwicklungsplanung existiert für den betreffenden Bereich nicht. 3.7 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Keine 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Keine 3.9 Planfeststellungen Keine 4. Entwicklung der Planungsüberlegungen Im Jahre 2005 wandten sich die Berliner Wasserbetriebe mit der Bitte an den Bezirk Reinickendorf zu prüfen, ob die betrieblich nicht mehr benötigten Flächen südlich der Bernauer Straße einer baulichen Nutzung zugeführt werden können. In diesem Zusammenhang wurde eine Biotoptypenkartierung des fraglichen Geländes durchgeführt. Beabsichtigt wurde der Bau einer Wohnanlage in Fortführung der Wohnsiedlung TegelSüd mit einer teppichartigen Wohnbebauung. Der Bezirk Reinickendorf sah jedoch keinen Bedarf für die Entwicklung eines Wohngebietes, da in Tegel und in anderen Ortsteilen Reinickendorfs leichter erschließbare Grundstücke innerhalb der gewachsenen Siedlungsstrukturen zu finden waren. Zudem hätten dem Planungsziel aufgrund der naturräumlichen Gegebenheiten, der schwierigen topografischen Verhältnisse und der entgegenstehenden Darstellung im Flächennutzungsplan kaum zu überwindende öffentliche Belange entgegengestanden. Daraufhin entwickelten die Berliner Wasserbetriebe ein geändertes Planungskonzept für eine bauliche Nutzung des Areals: Abweichend von den ursprünglichen Planungsüberlegungen sollten nun lediglich die bisher schon baulich genutzten Flächen in Anspruch genommen werden. Geplant war die Errichtung einer Hotel- und Wellnessanlage, mit einem speziellen Angebot für Menschen mit Behinderungen. In Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde das vorgestellte Konzept bezirklicherseits grundsätzlich befürwortet, da derartige Angebote im Bezirk Beschluss Seite 11 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 12 bisher fehlen. Die Stärkung des Sektors der Gesundheit und gesundheitsnaher Dienstleistungen entspricht dem wirtschaftspolitischen Leitbild Reinickendorfs. II. 1. Umweltbericht nach Anlage 1 zu §§ 2 Abs. 4, § 2a BauGB Einleitung Im Rahmen der Umweltprüfung sind die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln und im Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten. Nach der Auswertung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB am Bebauungsplanverfahren 12-31 erfolgte im weiteren Verfahren infolge der zu bewältigenden Belange von Natur und der Landschaft eine grundlegende konzeptionelle Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfes. Im vorliegenden Umweltbericht werden die naturschutzfachlich relevanten Themen unter geänderter Gliederung1 und unter geändertem Eingriffsbilanzierungsverfahren2 inhaltlich abgearbeitet. Alle Schutzgüter wurden anhand der aktualisierten Untersuchungen (Biotoptypenkartierung, Faunistischer Fachbeitrag und Bodengutachten) neu bilanziert. Teilweise wurden Inhalte aus dem Umweltbericht zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung / Trägerbeteiligung in den vorliegenden Umweltbericht übernommen. 1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans Mit der Ausweisung eines Sondergebietes in geeigneter Zweckbestimmung schafft der Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung der Hotel- und Wellnessanlage für Menschen mit Behinderungen. Die über die Zweckbestimmung hinaus festgelegte Barrierefreiheit und Rollstuhlgerechtigkeit reicht über den allgemein geforderten Standard weit hinaus. Da sich innerhalb des Geltungsbereiches naturschutzfachlich sensible Bereiche (geschützte Biotope, Waldflächen) befinden, ist eine zentrale Zielsetzung des Bebauungsplans eine aus naturschutzfachlicher Sicht möglichst konfliktarme Planungsvariante festzusetzen. Dazu werden bestehende Infrastrukturen zum Teil in die Planung integriert (Zufahrten und Gebäude der ehemaligen Sandwäsche). Darüber hinaus liegt der gesamte Geltungsbereich innerhalb eines Wasserschutzgebietes (überwiegend Schutzzone III A, teilweise auch Schutzzone II). Der Schutz des Grundwassers besitzt höchste Priorität. Mit Festsetzungen z. B. zu gestaffelten Gebäudehöhen oder Grünfestsetzungen können negative Umweltauswirkungen vermieden oder minimiert werden. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die bestehende Zufahrt im Nordwesten des Plangebietes und eine neu anzulegende Zufahrt im Norden. Vertiefende Informationen erfolgen in Kapitel III der Begründung zum Bebauungsplan. Die Abgrenzung der einzelnen Teilflächen des Bebauungsplanes erfolgte aus vermessungstechnischen Gründen in generalisierter Form. Abgesehen von der 1 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2012): Rundschreiben Nr. 2/2012, Arbeitshilfe zur Gliederung der Begründung von Bebauungsplänen in Berlin 2 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin, Berlin Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Ausweisung des Sondergebietes, handelt es sich überwiegend um bestandsorientierte Festsetzungen. Waldflächen werden nicht überplant, sondern vergrößert. Beschluss Seite 13 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 1.2 Seite 14 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes Baugesetzbuch (BauGB) Nach dem Baugesetzbuch3 ist die Umweltprüfung mit Umweltbericht obligatorischer Bestandteil des Regelverfahrens für Bauleitpläne. Die Auswirkungen auf die Umwelt sind im Umweltbericht darzulegen und den Behörden sowie der Öffentlichkeit zur Äußerung vorzulegen. Der Inhalt der Umweltprüfung wird u. a. durch § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB definiert, wonach z. B. folgende Kriterien zu prüfen sind:    Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie auf die Landschaft, umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie auf die Bevölkerung insgesamt, umweltbezogene Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter und Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen. Gemäß § 1a (2) soll „mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen“. Die Ausführungen des vorliegenden Umweltberichts orientieren sich an den zu prüfenden Kriterien gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB. Für die Ausweisung von Bauflächen sowie für die Erschließung des Baugebietes werden überwiegend bereits im Bestand beeinträchtigte bzw. versiegelte Flächen genutzt (vgl. Variantenprüfung). Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) / Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln) Die §§ 14 bis 17 Bundesnaturschutzgesetz4 enthalten die Vorschriften zur Eingriffsregelung. Der Verursacher von Eingriffen ist verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen. § 18 BNatSchG regelt das Verhältnis zum Baurecht. Sind aufgrund der Aufstellung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden. Im Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln)5 werden die Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) ergänzt: Grünflächen und Grünbestände sind im bebauten Bereich ausreichend anzulegen und zweckmäßig den Wohn- und Gewerbebereichen zuzuordnen. Flächen sind sparsam zu nutzen. Die erneute Inanspruchnahme genutzter Flächen hat Vorrang vor Inanspruchnahme neuer Flächen. Eine Beeinträchtigung der Schutzwirkung des Bodens gegen Verunreinigung des Grundwassers ist zu vermeiden. Es ist sicherzustellen, dass ein den Möglichkeiten des Standortes gemäßer und für den Naturschutz und die Landschaftspflege notwendiger Flächenanteil Grünflächen und Gehölzbeständen vorbehalten bleibt. 3 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) m.W.v. 21.06.2013 bzw. 20.09.2013 4 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 4 Absatz 100 des Gesetzes vom 7. August 2013 (BGBl. I S. 3154) 5 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchG Bln) vom 29.05.2013 Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 15 Gemäß § 30 BNatSchG sind Biotope mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt gesetzlich geschützt. Alle Handlungen, die zu einer Zerstörung oder sonstigen erheblichen Beeinträchtigungen führen können, sind verboten. Diese Verbote gelten auch für weitere von den Ländern gesetzlich geschützte Biotope. Der Schutz dieser Biotope wird in Berlin in § 28 des Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (NatSchG Bln) geregelt. Gemäß § 44 BNatSchG gilt ein Schutz für die besonders und streng geschützten Arten (§ 7 Abs. 2 Nr. 13, 14 BNatSchG) aus nationalen und europäischen Verordnungen und Richtlinien, der Europäischen Artenschutzverordnung, der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie sowie der Europäischen Vogelschutz-Richtlinie (Artenschutzprüfung). Die Festsetzungen berücksichtigen die Ziele des Bundesnaturschutzgesetzes sowie des Berliner Naturschutzgesetzes in angemessenem Rahmen. Für die Ausweisung des Baugebietes erfolgt die Inanspruchnahme überwiegend vorgenutzter bzw. versiegelter Flächen. Die Erschließung des Baugebietes erfolgt ebenfalls über die vorhandene Zuwegung. Um mit Grund und Boden sparsam umgehen zu können, ist es erforderlich, einen geschützten Biotop zu überbauen, der sich auf dem Dach der Reinwasserbehälter 9-12 gebildet hat. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wird die zuständige Behörde abschließend Stellung zum Sachverhalt nehmen und anhand des dargelegten Sachverhaltes entscheiden, ob sie eine Ausnahme von den Verboten des § 30 BNatSchG bzw. § 28 NatSchG Bln erteilen kann. In diesem Rahmen wird die Ausgleichbarkeit im Sinne des Gesetzes geprüft. Zur Beachtung der Gebote nach § 44 BNatSchG erfolgt eine Bauzeitenregelung für Zauneidechsen und Brutvögel. Zusätzlich werden in Teilbereichen innerhalb des Geltungsbereiches Aufwertungsmaßnahmen für die Zauneidechsen umgesetzt. Die auf den Reinwasserbehältern 9-12 befindlichen geschützten Pflanzenarten werden in die Flächen, die der Kompensation des geschützten Biotops dienen, umgesetzt. Nach dem Ausgleich der erheblichen Beeinträchtigungen verbleiben keine negativen Auswirkungen auf Natur und Landschaft. Bundeswaldgesetz (BWaldG) / Landeswaldgesetz (LWaldG) Das Bundeswaldgesetz6 bildet nach § 5 des Gesetzes die Rahmenvorschrift für die Waldgesetze der Länder. Nach § 2 Waldgesetz des Landes Berlin7 ist jede mit Forstpflanzen (Waldbäumen und Waldsträuchern) bestockte Grundfläche als Wald im Sinne des LWaldG zu bezeichnen. Weitere Flächen, die dem Wald dienen oder mit ihm im Zusammenhang stehen, können ebenfalls als Wald im Sinne des Gesetzes bezeichnet werden. Ziel des Gesetzes ist es nach § 1 des Bundeswaldgesetzes u. a.: „den Wald wegen seines wirtschaftlichen Nutzens (Nutzfunktion) und wegen seiner Bedeutung für die Umwelt, insbesondere für die dauernde Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes, das Klima, den Wasserhaushalt, die Reinhaltung der Luft, die Bodenfruchtbarkeit, das Landschaftsbild, die Agrar- und Infrastruktur und die Erholung der Bevölkerung (...) zu erhalten, erforderlichenfalls zu mehren und seine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nachhaltig zu sichern.“ Gemäß § 14 LWaldG ist ein Betreten des Waldes für die Allgemeinheit zu gewährleisten. Auch die Grundsätze der Waldbewirtschaftung sind aufgrund der §§ 11 und 12 LWaldG einzuhalten. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes berücksichtigen die Ziele des Bundes- und des Landeswaldgesetztes in angemessenem Rahmen. Es erfolgt die planungsrechtliche Sicherung bestehender Waldflächen. Eine Umwandlung von Waldflächen in eine andere Nutzungsart ist nicht erforderlich. 6 Gesetz zur Erhaltung des Waldes und zur Förderung der Forstwirtschaft (Bundeswaldgesetz – BWaldG) vom 2. Mai 1975 (BGBl. I S. 1037), zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 31. Juli 2010 (BGBl. I S. 1050) 7 Gesetz zur Erhaltung und Pflege des Waldes (Landeswaldgesetz – LWaldG) vom 28.09.2004, GVBl. S. 391 Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 16 Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO) Wegen ihrer Bedeutung für die Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes bestimmt die Baumschutzverordnung Berlin (BaumSchVO)8, dass die gemäß § 2 BaumSchVO geschützten Bäume erhalten und gepflegt werden müssen. Sie dürfen nicht ohne Genehmigung beseitigt oder in ihrem Weiterbestand beeinträchtigt werden. Gemäß § 3 Abs. 3 BaumSchVO ist bei der Planung und Durchführung von Vorhaben und Maßnahmen vom Vorhabenträger sicherzustellen, dass vermeidbare Beeinträchtigungen der geschützten Bäume unterbleiben. Bäume mit einem Stammumfang ab 80 cm (gemessen in 1,30 m Höhe über dem Erdboden) sowie mehrstämmige Bäume, wenn mindestens einer der Stämme einen Mindestumfang von 50 cm aufweist, sind gemäß der Berliner Baumschutzverordnung geschützt. Die Belange des Gehölzschutzes werden in angemessenem Rahmen berücksichtigt. Die gehölzbestandenen Randflächen des Bebauungsplanes bleiben in vollem Umfang erhalten. Nach derzeitigem Planstand müssen keine nach Berliner Baumschutzverordnung geschützten Einzelbäume gefällt werden. Der vorliegende Planentwurf ermöglicht hingegen den Erhalt von zwei markanten Solitärbäumen im zentralen Geltungsbereich. Dauerhafte negative Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Wasserhaushaltsgesetz (WHG) / Berliner Wassergesetz (BWB) / Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C 32 vom 10.2.2010 Durch das Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (WHG)9 werden auf Bundesebene einheitliche Vorgaben zur Bewirtschaftung der oberirdischen Gewässer, der Küstengewässer und des Grundwassers geschaffen. Ziel und Zweck dieses Gesetzes ist eine nachhaltige Gewässerbewirtschaftung und der Schutz von Gewässern. In § 46 Abs. 2 WHG wird die Versickerung von auf den Grundstücken anfallendem Niederschlagswasser erlaubt. Im Berliner Wassergesetz (BWG)10 werden die Regelungen des Bundeswasserhaushaltsgesetzes präzisiert. Ziel ist es,   Gewässer als Bestandteil des Naturhaushaltes so zu bewirtschaften, dass sie dem Wohl der Allgemeinheit dienen und vermeidbare Beeinträchtigungen ihrer ökologischen Funktionen und der direkt von ihnen abhängenden Landökosysteme und Feuchtgebiete zu unterlassen. Das Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C 32 vom 10.2.2010 fasst die gesetzlichen Regelungen zusammen und gibt Hinweise zur konkreten Umsetzung der Niederschlagswasserversickerung. Aufgrund der im Plangebiet vorhandenen Bodenverhältnisse kann davon ausgegangen werden, dass die Voraussetzungen für eine Niederschlagswasserversickerung vorliegen. Durch die Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung sowie die Regelungen zur extensiven Dachbegrünung werden die Voraussetzungen für die Umsetzung der gesetzlichen Vorschriften zur Niederschlagswasserrückhaltung bzw. -versickerung geschaffen. Beeinträchtigungen der Ökosysteme werden minimiert bzw. vermieden und damit die Umweltschutzbelange (Grundwasserneubildung) angemessen berücksichtigt. Die konkrete Umsetzung der Versickerung wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens behandelt. 8 Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung BaumSchVo) vom 11. Januar 1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch die vierte Verordnung zur Änderung der Baumschutzverordnung vom 05.10.2007 (GVBl. S.558) 9 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95) 10 Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17. Juni 2005, GVBl. S. 357, zuletzt geändert am 20. Mai 2011, GVBl. S. 209 Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 17 Die im genannten Rundschreiben der Senatsverwaltung gegebenen Hinweise werden im Bebauungsplan durch die getroffenen Festsetzungen angemessen berücksichtigt. Wasserschutzgebietsverordnung Tegel Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Wasserschutzgebietes Tegel. Es liegt zu einem kleinen Flächenanteil in der Trinkwasserschutzzone II und zu einem größeren Anteil in der Schutzzone III A des Wasserwerkes Tegel.11 In der engeren Schutzzone II und in der weiteren Schutzzone III A sind bestimmte Handlungen verboten oder nur beschränkt erlaubt. Das Niederschlagswasser von den nicht metallischen Dachflächen und von den Verkehrsflächen darf nur in Schutzzone III A über die belebte Bodenzone in den Untergrund eingeleitet werden. Gründachsysteme und Nacktdächer sind ohne chemisch wurzelhemmende Stoffe einzubauen. In der engeren Schutzzone II sind gemäß § 7 unter anderem folgende Handlungen verboten:        das Errichten von Spiel- und Sportplätzen das Bauen, Erweitern und wesentliche Ändern von Straßen und sonstigen Verkehrsanlagen einschließlich Rastanlagen und Parkplätzen, sofern nicht Gründe des Gewässerschutzes, der Gewährleistung der Verkehrssicherheit und dringende verkehrliche Notwendigkeiten dafür sprechen, das Errichten, Wiedererrichten, Erweitern und wesentliche Ändern von baulichen Anlagen, soweit sie nicht der öffentlichen Wasserversorgung dienen, das Errichten von Baustelleneinrichtungen, insbesondere von Wohn- und Lagerbaracken oder -wagen einschließlich der Baustoffläger, Erdaufschlüsse, Abgrabungen oder Bodeneingriffe, durch die die belebte Bodenzone verletzt oder die Deckschichten vermindert werden, sofern diese nicht zur öffentlichen Wasserversorgung oder zur Sanierung von Verunreinigungen des Bodens oder Grundwassers erforderlich sind, Bohrungen jeder Art mit Ausnahme derjenigen für die Grundwasserbeobachtung, die öffentliche Wasserversorgung und zur Sanierung von Verunreinigungen des Bodens oder Grundwassers, das Ausbringen von organischen und anorganischen Düngemitteln, ausgenommen Maßnahmen im Rahmen der ordnungsgemäßen Forstwirtschaft und der Waldsanierung im Einvernehmen mit der Wasserbehörde. Gemäß § 11 der Verordnung kann die Wasserbehörde unter anderem auch für die engere Schutzzone (Zone II) auf Antrag eine Befreiung von den Verboten des § 5 Abs 1 des § 6 Abs. 1 und des § 7 erteilen, wenn eine Verunreinigung des Grundwassers oder eine sonstige nachteilige Veränderung seiner Eigenschaften durch besondere Vorkehrungen mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen ist und wenn überwiegende Gründe des Wohles der Allgemeinheit die Abweichung erfordern oder die Durchführung des Verbotes im Einzelfall zu einer unzumutbaren Härte führen würde. Die Ver- und Gebote der Wasserschutzgebietsverordnung Tegel werden berücksichtigt. Die Erschließung des Baugebietes erfolgt über die bestehende Zuwegung sowie über eine neu anzulegende Zufahrt im Norden des Geltungsbereiches. Die geplanten Entsiegelungsmaßnahmen in der Schutzzone II können auf begründeten Antrag von den Verboten des § 7 der Schutzgebietsverordnung von der zuständigen Wasserbehörde befreit werden. 11 Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für das Wasserwerk Tegel (Wasserschutzgebietsverordnung Tegel) vom 31. August 1995 Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 18 Landschaftsprogramm Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm12 stellt die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes, der Landschaftspflege sowie die darauf aufbauenden Maßnahmen zu den Bereichen Naturhaushalt / Umweltschutz, Landschaftsbild, Biotopund Artenschutz sowie Erholung / Freiraumnutzung dar. Für den Geltungsbereich und sein Umfeld werden folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen dargestellt: Biotop- und Artenschutz Im Programmplan Biotop- und Artenschutz wird das Untersuchungsgebiet vollständig dem städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung zugeordnet. Überlagernd wird eine Signatur für bedeutende Biotope (Magerrasen) dargestellt. Im Rahmen der Kartendarstellungen werden folgende Ziele und Maßnahmen abgebildet.        Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen (z.B. Pfuhle, Gräben) in Grünanlagen, Kleingärten und Industriegebieten Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung Extensivierung der Pflege in Teilen von Grün- und Parkanlagen Entwicklung eines gebietstypischen Baumbestandes (besonders großkronige Parkbäume in Siedlungen und Obstbäume in Kleingärten) Verbesserung der Biotopqualität in Großsiedlungen Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung In einem Abstand von ca. 200 m wird in nordwestlicher Richtung ein FFH-Gebiet (künstliche Höhlen) dargestellt. Westlich grenzen die waldgeprägten Landschaftsräume der Jungfernheide an den Untersuchungsraum. Die Zielartenkarten (ZAK) stellen für den Untersuchungsraum derzeitige Kernflächen für Zielarten der Lebensraumkomplexe von naturnahen Wäldern, Grünanlagenbiotopen sowie ruderalen Standorten dar. Für die Lebensraumkomplexe von Zielarten der Feldfluren und Wiesen sowie für Zielarten von feuchten Standorten bietet das Plangebiet gemäß Kartendarstellung keine geeigneten Lebensraumstrukturen als potenzielle Kernfläche. In der Übersichtskarte der aktuellen Kernflächen und Verbindungsstrukturen wird der Untersuchungsraum als Kernfläche einer Zielart dargestellt. Die Übersichtskarte zu potenziellen Kernflächen stellt für den Untersuchungsraum je nach Geländestruktur eine Eignung als Lebensraum für zwei, in Teilbereichen auch für vier Zielarten dar. Im Rahmen der Nachnutzung des Wasserwerksgeländes erfolgt die Überprägung eines geschützten Biotops, das sich durch zunehmende Ruderalisierungsprozesse in überwiegend schlechtem Zustand präsentiert. Durch geeignete Ausgleichsmaßnahmen entsteht dabei neuer hochwertiger Lebensraum für Pflanzen und Tiere, der im Rahmen von Pflegemaßnahmen langfristig gesichert werden kann. Die Bauflächen sollen sich zukünftig überwiegend auf die bestehende Versiegelung konzentrieren. Auch die Stellplätze werden überwiegend in einer Tiefgarage im ehemaligen Wasserspeicher untergebracht, was den Bedarf an oberirdischer 12 Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm vom 29. Juli 1994 (ABl. 1994 S. 2331), zuletzt geändert am 21. September 2004 (ABl. 2004 S. 3968) Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Stellplatzfläche reduziert. Neuversiegelungen können so auf ein notwendiges Minimum reduziert werden. Insgesamt wird sich der Strukturreichtum des Gesamtgebietes nur unwesentlich verändern, da sowohl die Wald- als auch die Waldrandbereiche erhalten bleiben und zusätzlich neue naturnahe Grünanlagen angelegt werden. Ergänzend erfolgen verschiedene Aufwertungs- und Pflegemaßnahmen wie z.B. die Anlage eines Waldmantels, regelmäßige Pflegemahd, extensive Dachbegrünung sowie Einzelbaumpflanzung, die ebenso zu einer Aufwertung der Biotopqualität beitragen. Erholung und Freiraumnutzung Im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung wird der Untersuchungsraum als Grünfläche / Parkanlage abgebildet, deren große und zusammenhängende Freiräume nicht oder nur eingeschränkt öffentlich nutzbar sind. Überlagernd wird eine Signatur für ein Naherholungsgebiet von gesamtstädtischer Bedeutung mit der Zielsetzung der großräumigen Sicherung und Entwicklung der vielfältigen und charakteristischen märkischen Landschaft sowie der Verknüpfung der Teilräume untereinander und mit dem Umland dargestellt. Zur Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume wird die Entwicklung von Konzepten für die öffentliche Erholungsnutzung unter Berücksichtigung der vorhandenen bzw. nach Aufgabe der derzeitigen Nutzung und Beachtung der Aussagen zu den Entwicklungsräumen (ausgenommen Wasserwerksgelände und Flughäfen) gefordert. Für die Flächendarstellung Grünfläche / Parkanlage werden als Zielsetzungen die Entwicklung und Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, die Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen sowie die Verbesserung der Aufenthaltsqualität abgebildet. Die Nachnutzung des ursprünglich eingezäunten Wasserwerksgeländes bewirkt eine Öffnung des Geländes und somit zumindest eine eingeschränkte bzw. halböffentliche Nutzung. Durch die Anlage von Wegeverbindungen und naturnahen Grün- und Freiflächen erfolgt in Teilbereichen die im Rahmen des Landschaftsprogramms geforderte Verbesserung der Aufenthaltsqualität des Landschaftsraumes. Landschaftsbild Im Programmplan Landschaftsbild wird das Untersuchungsgebiet vollständig dem städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung zugeordnet. Überlagernd wird das Gebiet als Infrastrukturfläche mit prägendem Vegetationsbestand dargestellt. Als gestaltgebendes kultur- und naturlandschaftliches Strukturelement wird der Erhalt bzw. die Entwicklung des Waldes gefordert. Für den städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung werden folgende Ziele und Maßnahmen aufgelistet.     Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge (Volksparks, Gartenplätze, Siedlungsbereiche der 20er und 30er Jahre) Quartiersbildung durch Entwicklung raumbildender Strukturen und Leitbaumarten in den Großsiedlungen Erhalt des Volkspark-, Kleingarten- und Freiraumringes als Element der Stadtstruktur und Ergänzung durch neue Parkanlagen Beschluss Seite 19 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-    Seite 20 Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzung im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente, Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterungen Die im Landschaftsprogramm aufgeführten Forderungen nach Erhalt und Entwicklung der Waldflächen werden im Rahmen der planungsrechtlichen Festsetzungen berücksichtigt. Es erfolgt die Sicherung der bestehenden Waldflächen. Durch die Anlage eines naturnahen Waldsaumes werden hochwertige Randstrukturen geschaffen. Durch eine Bauhöhenbeschränkung können Landschaftsbildbeeinträchtigungen gemindert werden. Naturhaushalt und Umweltschutz Das östliche Untersuchungsgebiet wird als Grün- und Freifläche dargestellt. Als prioritäre Zielsetzungen werden Erhalt und Entwicklung dieser Grün- und Freiflächen aus Gründen des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung und der Klimawirksamkeit abgebildet. Die Notwendigkeit von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung der Naturhaushaltsfunktionen ist zu prüfen. Bei Nutzungsänderungen gemäß Flächennutzungsplan gelten die Maßnahmen für die neue Nutzung. Die Ausweisung von Flächen für eine bauliche Nutzung erfolgt in überwiegenden Bereichen auf bereits vorbelasteten Flächen. Den prioritären Zielsetzungen des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung sowie des Erhaltes der Klimawirksamkeit wird auch durch die Sicherung von Grün- und Freiflächen Rechnung getragen. Bestehende Beeinträchtigungen werden rückgebaut (Zufahrt zum Öltanklager, Öltanklager). Bereich Bodenschutz Zweck des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BBodSchG)13 ist es, die Funktionen des Bodens nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. Dazu sind unter anderem schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen zu treffen. Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sind so weit wie möglich zu vermeiden. Nach § 1a (2) BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen. Beeinträchtigungen der natürlichen Funktionen des Bodens werden durch die getroffenen Festsetzungen vermieden und der sparsame und schonende Umgang mit dem Boden sichergestellt, da die zukünftige Bebauung auf bereits versiegelten oder beeinträchtigten Bodenflächen vorgesehen ist. Die neue Flächennutzung wird räumlich konzentriert. Bestehende Beeinträchtigungen werden rückgebaut (Zufahrt zum Öltanklager, Öltanklager). 1.3 Untersuchungsraum Die Festlegung der Untersuchungsräume für die einzelnen Schutzgüter richtet sich nach den möglichen Umweltauswirkungen. Hauptkriterien für die Abgrenzung sind die Reichweiten der Wirkfaktoren der Planung sowie die an das Planungsgebiet angren- 13 Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BundesBodenschutzgesetz - BBodSchG), zuletzt geändert durch Artikel 5 Absatz 30 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212) Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 21 zenden Nutzungen und die örtlichen Gegebenheiten. Besondere Berücksichtigung soll dabei das außerhalb angrenzende Landschaftsschutzgebiet "Jungfernheide" finden. Ergänzend ist das nordwestlich befindliche FFH-Gebiet "Wasserwerk Tegel" in Abstimmung zwischen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Herr Schwarz) und Bezirksamt Reinickendorf (Stadtplanung Herr Köchling) auf eine mögliche erhebliche Beeinträchtigung seiner Erhaltungsziele zu untersuchen. Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes besitzt eine Flächengröße von ca. 44.760 m2. Bezüglich des Schutzgutes Mensch, Gesundheit und Bevölkerung wird bei der Untersuchung das Plangebiet selbst und die östlich angrenzende Wohnbebauung betrachtet, um Lärmbelästigungen der Anwohner durch das Vorhaben (Baumaßnahme, Liefer- und Kundenverkehr, Straßenverkehr) beurteilen zu können. Der Betrachtungsraum beim Schutzgut Orts- und Landschaftsbild ist dasjenige Gebiet, in dem die entstehende Bebauung voraussichtlich deutlich sichtbar sein wird. So können die visuellen Auswirkungen des Vorhabens geprüft werden. Unter anderem wird dabei die visuelle Wahrnehmbarkeit aus nordöstlicher Richtung (vom Tegeler See) geprüft. Beim Schutzgut Klima wird der Betrachtungsraum aufgrund der komplexen, deutlich über das Mikroklima hinaus reichenden, thermoklimatischen Zusammenhänge auf das erweiterte Umfeld ausgedehnt. Die lufthygienischen Betrachtungen wiederum beziehen sich hauptsächlich auf das Plangebiet selbst und die unmittelbar angrenzenden Siedlungsquartiere. Der Betrachtungsraum für das Schutzgut Pflanzen wird auf die nordöstlich außerhalb des Geltungsbereiches befindlichen Reinwasserbehälter 5-6 ausgedehnt, auf denen sich ein geschützter Biotop befindet. Im Rahmen einer Verschattungsanalyse14 werden die Auswirkungen des möglichen Gebäudeschattens auf den geschützten SandTrockenrasen untersucht. Bei allen weiteren Schutzgütern (Tiere, Boden, Wasser sowie Kultur- und Sachgüter) bildet das Plangebiet die räumliche Begrenzung des Untersuchungsgebietes. Bei diesen Schutzgütern werden durch die Wirkfaktoren und die örtlichen Gegebenheiten voraussichtlich keine über das Planungsgebiet hinausgehenden Auswirkungen entstehen. 2. 2.1 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Bestandsaufnahme der einschlägigen Umweltschutzaspekte Im Rahmen der Umweltprüfung werden zunächst die einzelnen Schutzgüter getrennt voneinander erfasst und bewertet. Vorliegende Daten und Erhebungen wurden in die Untersuchung eingearbeitet. Schutzgut Mensch, Gesundheit und Bevölkerung Das südlich der Bernauer Straße befindliche Grundstück der Gesamtanlage "Wasserwerk Tegel" ist in einen genutzten und einen brach liegenden Bereich zu differenzieren. Der aktuell ungenutzte Bereich soll im Rahmen des Vorhabens einer neuen Nutzung zugeführt werden. Das gesamte Gelände des Wasserwerks Tegel ist als Betriebsgelände umzäunt und somit nicht öffentlich zugänglich. Erholungsfunktionen besitzt das Plangebiet demnach nicht. In der näheren Umgebung nehmen jedoch die Waldflächen der Jungfernheide und der Tegeler See wichtige gesamtstädtische Erholungsfunktionen ein. 14 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“ Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Die nächstgelegene Wohnbebauung befindet sich in einer Entfernung von ca. 100 m in östlicher Richtung in Form von Einfamilienhäusern. Die verkehrliche Situation an der Bernauer Straße wird im digitalen Umweltatlas Berlin mit einer durchschnittlichen Verkehrsstärke von 16.642 Kfz/24h (inkl. Lkw und Motorräder) dargestellt (Stand 2009). Die Strategische Lärmkarte zum Straßenverkehr 2012 (Lärmindex L_DEN) stellt in einem Abstand von ca. 60 m parallel zu Bernauer Straße Werte von 60 – 65 dB(A) dar. Bis in eine Entfernung von ca. 150 m parallel zur Bernauer Straße werden noch Werte zwischen 55 und 60 dB(A) erreicht. Überschreitungen der Grenze der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) gemäß Lärmminderungsplan Berlin 2008 Stufe I und des Lärmminderungsplans Stufe II von 65 dB(A) werden nur im unmittelbaren Randbereich zur Bernauer Straße (ca. 20 m) erreicht. Überschreitungen der Grenzwerte für Gewerbe- bzw. Kerngebiete (65 dB(A) - tags) gemäß DIN 18005 werden in den Randbereichen der Bernauer Straße (ca. 20 m) erreicht. Die Strategische Lärmkarte zum Straßenverkehr 2012 (Lärmindex L_N) stellt in einem Abstand von ca. 20 m parallel zur Bernauer Straße Werte von 60 - 65 dB(A) dar. Bis in eine Entfernung von ca. 40 m parallel zu Straße werden noch Werte zwischen 55 - 60 dB(A) erreicht. Überschreitungen der Grenze der Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A) gemäß Lärmminderungsplan Berlin 2008 Stufe I und des Lärmminderungsplans Stufe II von 55 dB(A) werden nur im Randbereich zur Bernauer Straße (ca. 40 m) erreicht. Überschreitungen der Grenzwerte für Gewerbe- bzw. Kerngebiete (50 bzw. 55 dB(A) nachts) gemäß DIN 18005 werden in einem Abstand von ca. 90 bzw. 40 m parallel zur Bernauer Straße erreicht. Der Flughafen Tegel stellt eine weitere Lärmquelle dar. Wann der Flughafenbetrieb vollständig eingestellt wird ist derzeit unklar. Das Plangebiet liegt ca. 200 m nördlich und damit außerhalb der Planungszone Fluglärmschutz (Umweltatlas Fluglärmschutzbereiche 2009). Da bereits hohe bis sehr hohe Vorbelastungen in Teilflächen des Geltungsbereiches vorherrschen, weist das Plangebiet lokale Empfindlichkeiten gegenüber zusätzlichen Lärmimmissionen auf. Gemäß Aktionsplan der Lärmminderungsplanung Berlin15 gehört die Bernauer Straße zum Untersuchungsnetz. Besondere Erfordernisse lassen sich aus den Darstellungen der Aktionspläne nicht ableiten. Gesundheitsbeeinträchtigende Faktoren gibt es im Plangebiet und seiner näheren Umgebung nicht. Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Biotope Für das Plangebiet wurde die bestehende Biotopkartierung (Winter 2010 / 2011) im Zeitraum von Mai bis Juli 2013 aktualisiert.16 Es wurde festgestellt, dass sich aufgrund fehlender Pflegemaßnahmen die Biotopstrukturen zum Teil verändert haben. In Teilbereichen ist die Gehölzsukzession vorangeschritten, in anderen Bereichen haben sich Dominanzbestände von Landreitgras entwickelt. Innerhalb des Geltungsbereiches wurden drei nach § 28 NatSchG Bln geschützte Biotope festgestellt: - Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölz-deckung < 10 %); Code 05121221, Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich (typische Grünlandarten), weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze); Code 0513211 und 15 Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz (November 2008) Lärmminderungsplanung für Berlin, Aktionsplan 2008 16 Dr. Hanna Köstler (August 2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des Wasserwerkes Tegel Beschluss Seite 22 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 23 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- - Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, frisch bis mäßig trocken; Code 08192. Unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches befindet sich ebenfalls ein geschützter Biotop: - Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölz-deckung < 10 %); Code 05121221. Im Rahmen der floristischen Kartierung wurden zwei Arten des Berliner Florenschutzkonzeptes, die mit einer sehr hohen Schutzpriorität ausgewiesen sind, festgestellt (Karthäusernelke, Sand-Grasnelke). Die Übersicht der Biotoptypen (Biotoptypenplan) befindet sich im Anhang zum Umweltbericht. Detaillierte Informationen zu den veränderten Biotoptypen, zu den geschützten Biotopen des Untersuchungsgebietes sowie zu den Artenlisten der geschützten Biotope auf den Reinwasserbehältern 9-12 sowie 5-6 befinden sich ebenfalls im Anhang zum Umweltbericht. 17 Tab. 1: Liste der im Geltungsbereich festgestellten Biotoptypen Biotopcode Biotoptypen Flächen größe in m2 Wertpunkte18 Schutzstatus gemäß NatSchG Bln 03110 vegetationsfreie und -arme Sandflächen 1.350 15 032101 Landreitgrasfluren, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %) 2.798 4 032202 ruderale Pionierrasen, ruderale Halbtrockenrasen und Queckenfluren, mit Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10-30 %) 510 22 - 0324312 hochwüchsige, stark nitrophile und ausdauernde ruderale Staudenfluren, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %), verarmte Ausprägung 715 9 - 032492 sonstige ruderale Staudenfluren, verarmte Ausprägungen 102 12 05121221 Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %) 350 38 § 0513211 Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich (typische Grünlandarten), weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze) 5.195 23 § 0513221 Grünlandbrache frischer Standorte, artenarm, weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze) 10.226 7 - 0513222 Grünlandbrache frischer Standorte artenarm mit spontanem Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10 - 30 %) 2.236 7 05161 artenreicher Zier-/ Parkrasen 27 5 - 0710311 Laubgebüsche trockener und trockenwarmer 173 12 - - 17 Dr. Hanna Köstler (August 2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des Wasserwerkes Tegel 18 Gesamtpunktzahl Biotopwert gemäß Anhang 8 des Verfahrens zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im Land Berlin (Stand: Mai 2013) Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 24 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Standorte, überwiegend heimische Arten 0715221 sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumart, Altbaum 2 Stk. 12 - 0715222 sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumarten, mittleres Alter (> 10 Jahre) 3 Stk. 7 - 0715312 einschichtige oder kleine Baumgruppen, heimische Baumarten, überwiegend mittleres Alter (> 10 Jahre) 598 20 - 07321 mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend nicht heimischen Arten, alt 6.900 20 - 08192 Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, frisch bis mäßig trocken 3.203 50 § 082814 Robinien-Vorwald trockener Standorte 23 17 - 082818 sonstiger Vorwald trockener Standorte aus Laubbaumarten 5.271 25 - 12500 Ver- und Entsorgungsanlagen 1.344 0 - 12653 teilversiegelter Weg (inkl. Pflaster) 1.712 0 - 12654 versiegelter Weg 2.027 0 - Gesamt 44.760 Das Plangebiet wurde von einem Fachgutachter19 hinsichtlich des Vorkommens von Brutvögeln, Reptilien, Amphibien, xylobionten Käferarten der FFH-Richtlinie sowie ganzjährig geschützten Lebensstätten untersucht. Vögel Im Zuge der Begehung wurden 17 Vogelarten nachgewiesen, von denen 13 Arten im Untersuchungsgebiet als Brutvögel identifiziert wurden. Vier weitere Arten wurden dem Status Randsiedler bzw. Nahrungsgast zugeordnet. Tab. 2: Auflistung der im Untersuchungsgebiet festgestellten Vogelarten Nr. Art wiss. Name 1. Ringeltaube Columba palumbus 1 § 2. Buntspecht Dendrocopos major § 3. Eichelhäher Garrulus glandarius 4. Blaumeise Parus caeruleus Nahrungsgast / Randsiedler Nahrungsgast / Randsiedler 1 5. Kohlmeise Parus major 3 § 6. Sylvia atricapilla 2 § Nahrungsgast / Randsiedler 1 § 8. Mönchsgrasmüc ke Gartenbaumläuf er Zaunkönig 9. Amsel Turdus merula 5 § 10. Singdrossel Turdus philomelos 1 § 11. Grauschnäpper Muscicapa striata 1 12. Rotkehlchen Erithacus rubecula 1 7. Certhia brachydactyla Troglodytes troglodytes Status / Reviere Rote Liste Bln. Schutz § § § V § § 19 Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag (Brutvögel, Reptilien, Amphibien, xylobionte Käferarten der FFHRichtlinie, ganzjährig geschützte Lebensstätten) auf einer Teilfläche des Wasserwerks Tegel in Berlin Reinickendorf Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 25 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Nr. Art wiss. Name Status / Reviere Rote Liste Bln. 13. Nachtigall Luscinia megarhynchos 14. Bachstelze Motacilla alba 15. Buchfink Fringilla coelebs Nahrungsgast / Randsiedler 1+Rs 16. Grünfink Carduelis chloris 1 § 17. Stieglitz Carduelis carduelis 1 § 1 Schutz § V § § Innerhalb des Plangebietes wurde keine Art des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie sowie keine streng geschützte Art nachgewiesen. Zwei Arten stehen auf der Vorwarnliste (V) der Roten Liste Berlins. Die Frischwiese des Reinwasserbehälters ist für eine Besiedelung von charakteristischen Vogelarten der Wiesen bzw. des Offenlandes zu kleinflächig und isoliert. Insgesamt dominieren die Reviere der Busch- und Baumbrüter. Der hohe Anteil an Bodenbrütern im Bereich der Gehölzbiotope gibt einen deutlichen Hinweis auf eine hohe Wertigkeit des Untersuchungsraumes für diese Gruppe. In einigen Altbäumen im Westen des Untersuchungsgebietes befinden sich Bruthöhlen (dauerhaft geschützte Lebensstätten). Die Gebäude des Untersuchungsraumes bieten aufgrund ihrer geschlossenen Bauweise keine Ansiedlungsmöglichkeiten bzw. Einflugmöglichkeiten für Vögel. Amphibien / Reptilien Es konnten zwei Amphibien- und zwei Reptilienarten im Rahmen der faunistischen Untersuchung festgestellt werden. Tab. 3: Artenliste der nachgewiesenen Amphibien / Reptilien Nr. Art wiss. Name Lurche Amphibien 1. Grasfrosch Rana temporaria 2. Teichfrosch Kriechtiere Rana esculenta (Pelophylax esculentus) Reptilien 1. Zauneidechse Lacerta agilis 2. Ringelnatter Natrix natrix Fundorte Fortpflanzungsnachweis 1 Laichballen am 8. April, später Larven und Jungtiere im Teich südlich des Untersuchungsgebietes Alttiere, subadulte Tiere, Larven im Teich südlich des Untersuchungsgebietes X Der Erstnachweis erfolgte erst am 2. Mai. Insgesamt wurden 3 Tiere nachgewiesen (1 subadultes, 2 diesjährige) 1 tote Ringelnatter unmittelbar am Ufer des Teiches südlich des Untersuchungsgebietes X X Das für Amphibien nutzbare naturnahe Gewässer liegt außerhalb des Geltungsbereichs und gehört zum Betriebsgelände des Wasserwerks. Eine subadulte Zauneidechse wurde am nordöstlichen Rand des Geltungsbereichs auf den Reinwasserbehältern 9-12 festgestellt. Zusätzlich wurden zwei weitere diesjährige Individuen festgestellt. Ein Exemplar wurde am Rand der Gehölzstruktur im Norden des Plangebietes und das andere im zentralen Bereich in der Nähe einer vegetationsarmen Sandfläche beobachtet (vgl. Kartendarstellung im Faunistischen Fachbeitrag). Vergleiche von Beobachtungen und dem späteren Abfangen der Vorkommen bzw. der Anzahl in Terrarien vorhandener und der zu beobachtenden Zauneidechsen zeigen, das Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 26 höchstens 5 - 10 % des tatsächlichen Bestandes zur Beobachtung kommen. Demnach wird gutachterlich eingeschätzt, dass von einem Gesamtbestand von ca. 50 Eidechsen ausgegangen werden kann. Weiterhin wird eingeschätzt, dass es sich um einen eher geringen Bestand handelt, der nur wenige Flächen des Geltungsbereiches dauerhaft besiedelt. Flächen, die zur Fortpflanzung geeignet sind, sind ebenfalls nur kleinräumig vorhanden (vegetationsfreie / -arme Sandflächen). Aufgrund der langrasigen und stark durchwurzelten bzw. verfilzten Vegetation auf den Reinwasserbehältern 9-12 bieten die zukünftigen Bauflächen vermutlich keine geeigneten Bedingungen zur Reproduktion der Tiere. Xylobionte Käferarten Im westlichen Untersuchungsgebiet befinden sich mehrere Altbäume, die auf charakteristische Spuren (Bohrungen / Fraßspuren, Mulm) untersucht wurden. Hinweise auf ein Vorkommen von streng geschützten Käferarten (Eremit / Heldbock) konnten nicht gefunden werden. Es wurde eingeschätzt, dass die gute Vitalität der Bäume eine Besiedlung durch die genannten Arten gegenwärtig nicht bzw. nur sehr eingeschränkt zulässt. Fledermäuse Im März 2012 wurden die Reinwasserbehälter 9-12 im Rahmen einer Fledermauserfassung20 auf die Eignung als Überwinterung- bzw. Zwischenquartier untersucht. Trotz intensiver Nachsuche konnten keine Einschlupfoder Einflugmöglichkeiten für Fledermäuse gefunden werden. Innerhalb der Reinwasserbehälter wurden ebenfalls keine Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse gefunden. Biologische Vielfalt Aufgrund des vorhandenen Arten- und Strukturvorkommens wird die biologische Vielfalt innerhalb des Geltungsbereiches im Vergleich zu anderen innerstädtischen Flächen als hoch bewertet. Im Vergleich zu ungestörten und naturnahen Flächen mit halboffenem Charakter (Gehölz- und Freiflächen) besitzt das Gebiet jedoch eine eher geringe Artenvielfalt. Insgesamt ist von einer mittleren biologischen Vielfalt auszugehen. Biotopverbund Im Untersuchungsgebiet wurden zwei Zielarten des Biotopverbunds Berlin21 nachgewiesen. Es handelt sich um die Arten Sand-Grasnelke und Zauneidechse. Beide Arten bevorzugen trockene bzw. magere Lebensraumkomplexe. In einer Entfernung von ca. 1000 m in südöstlicher Richtung (Flughafensee) befinden sich ähnliche Lebensraumkomplexe. Im Bereich der Jungfernheide gibt es möglicherweise Offenflächen bzw. Saumstrukturen, die eine Vernetzung der Vorkommen ermöglichen. Allerdings ist das Vorhabengebiet in Richtung zur Jungfernheide komplett durch dichte Waldflächen isoliert.22 Insgesamt wird der Fläche eine geringe Wertigkeit in Bezug auf Ihre Biotopverbundfunktionen bescheinigt. Geschützter Baumbestand Im Rahmen der Biotopkartierung wurden innerhalb des Geltungsbereiches insgesamt fünf gemäß Berliner Baumschutzverordnung geschützte Einzelbäume kartiert. Der übrige geschützte Baumbestand ist Waldbiotopen bzw. anderen Gehölzbiotopen zugeordnet. 20 Carsten Kallasch (10/2012): Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk Tegel, Reinwasserbehälter 9-12 21 gemäß Landschaftsschutzprogramm / Artenschutzprogramm (Biotop- und Artenschutz) Arbeitskarte Biotopverbund, Überlagerung von derzeitigen Kern- und Verbindungsflächen der Zielarten in Berlin 2009 22 Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag (Brutvögel, Reptilien, Amphibien, xylobione Käferarten der FFHRichtlinie, ganzjährig geschützte Lebensstätten) auf einer Teilfläche des Wasserwerks Tegel in Berlin Reinickendorf Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 27 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Schutzgut Boden Das Plangebiet liegt im Berliner Urstromtal, das von Ablagerungen der Weichseleiszeit und der Nacheiszeit gebildet ist. Der geologische Untergrund besteht aus Mittelsanden, Feinsand und mittellehmigen Sanden. Die auftretenden Bodengesellschaften des Plangebietes sind Lockersyrosem, Regosol und Pararendzina (Umweltatlas Stand 2001). Das Ausgangsmaterial der Bodenbildung stellen dabei Aufschüttungen von Sand, Bauund Trümmerschutt dar. Die Vorgaben des BBodSchG erfordern den Schutz von Böden im Hinblick auf ihre Bodenfunktionen. Diese Funktionen werden in § 2 BBodSchG definiert. Die Ausprägungen dieser Funktionen für den gesamten Geltungsbereich werden im Umweltatlas Berlin wie folgt dargestellt: Tab. 4: Bodenfunktionen im Geltungsbereich Karte Nr. 01.12.1 01.12.2 01.12.3 01.12.4 01.12.5 01.12.6 Bodenfunktionen Lebensraumfunktion für naturnahe und seltene Pflanzengesellschaften Ertragsfunktion für Kulturpflanzen Puffer- und Filterfunktion Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt Archivfunktion für die Naturgeschichte gesamte Leistungsfähigkeit des Bodens Bewertung gering gering mittel gering gering gering Die im Untersuchungsgebiet vorkommenden Bodengesellschaften sind im Berliner Raum sehr häufig und weisen keine besonderen naturräumlichen Eigenarten auf. Es herrschen überwiegend stark beeinträchtigte Bodenverhältnisse im Geltungsbereich vor. So konnten im Rahmen der geotechnischen Erkundung23 sandige Auffüllungen mit bis zu 20 % an bodenfremden Bestandteilen (Ziegel-, Beton- und Gesteinsbruch) festgestellt werden. Die Gesamtbewertung der Leistungsfähigkeit als gering bedeutet dabei, dass kein Hinweis darauf vorliegt, dass die Böden am Ort eine besondere Wertigkeit aufweisen. Trotzdem hat jeder Boden eine allgemeine Bedeutung und stellt eine nicht vermehrbare Ressource dar, mit der entsprechend § 1a (2) BauGB sparsam umgegangen werden muss. Die Bestandsversiegelung (inklusive der überdeckten Reinwasserbehälter) wurde anhand der Vermessungsgrundlage, die für die Planzeichnung des Bebauungsplanes erarbeitet wurde, ermittelt und beläuft sich auf ca. 10.207 m2. Das entspricht einem Flächenanteil von ca. 23 % im Vergleich zum Geltungsbereich. Gemäß der Kartendarstellung im Umweltatlas zum Bodenschutz (2005) wird der Planungsraum dem Unbedenklichkeitsbereich - Böden ohne besondere Anforderungen zugeordnet. Es gelten die gesetzlichen Anforderungen des Bodenschutzes. Gemäß der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz vom 04.07.2012 ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht im Bodenbelastungskataster erfasst. Bodenuntersuchung Im Rahmen der geotechnischen Untersuchung24 erfolgten eine Beprobung des anstehenden Oberbodens im Geltungsbereich, die Darstellung der Grundwasserfließrichtung, eine Beprobung im Abstrombereich zweier ehemals vorhandener Öl- bzw. Tanklager sowie die Untersuchung der Bodenverhältnisse des 23 Geco GmbH (08.02.2010): Geco GmbH (08.02.2010): Geotechnische Erkundung, Entnahme und laboranalytische Untersuchung von Bodenproben - Untersuchungsbericht Nr. 091202, Berlin. 24 Geco GmbH (23.08.2013): Durchführung von Rammkernsondierungen, Entnahme von Bodenproben, laboranalytische Untersuchung von Bodenproben - Untersuchungsbericht Nr. 130613, Berlin. Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 sowie möglicher Kompensationsflächen. Gemäß den Ausführungen der Bodenuntersuchung besteht das Oberbodenmaterial im Wesentlichen aus einem humosen, mittelsandigen Feinsand, der zum Teil durchwurzelt ist und in tieferen Bereichen geringfügig bodenfremde Bestandteile (Ziegel- und Gesteinsbruch) aufweist. Zur Auswertung der Bodenmischproben wurden die Bewertungskategorien „Vorsorgewerte Sand“ und Grenzwerte „Kinderspielflächen herangezogen. Es wurde festgestellt, dass die „Vorsorgewerte Sand“ geringfügig überschritten werden, wohingegen die Grenzwerte der „Kinderspielflächen“ bei keiner Analyse überschritten wurden. In den oberflächennah entnommenen Bodenmischproben wurden bereichsweise erhöhte Konzentrationen an Schwermetallen nachgewiesen. Im Bereich des ehemaligen Öl- bzw. Tanklagers wurden ebenfalls keine Werte ermittelt, die über den Prüfwerten der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) für Kinderspielflächen und Wohngebiete liegen. Der Vergleich der Analyseergebnisse der Rammkernsondierungen auf den Flächen der Reinwasserbehälter 9-12 sowie auf den möglichen Kompensationsflächen ergab keine signifikant abweichenden Konzentrationen bezüglich der Belastungen und Auffälligkeiten. Ebenfalls konnten keine signifikant differierenden Werte bezüglich der chemischen und physikalischen Standorteigenschaften (z.B. Nährstoffe, pH-Werte) der untersuchten Flächen festgestellt werden. Zum Teil ergeben sich bereits innerhalb der Fläche des geschützten Biotops (RKS 1 - 4) erhebliche Konzentrationsunterschiede in einigen Prüfwerten, die augenscheinlich keine direkten Auswirkungen auf die Qualität bzw. das Arteninventar der Fläche auf den Reinwasserbehältern 9-12 ausüben. Schutzgut Wasser Oberflächengewässer gibt es im Geltungsbereich keine. Nahegelegene Oberflächengewässer sind ein künstlicher Sickerteich südöstlich des Geltungsbereiches, zwei betongefasste technische Becken in westlicher Richtung sowie der Tegeler See in nordwestlicher Richtung. Die technischen Becken und der Sickerteich dienen als Absetzbecken des Wasserwerkes und werden zukünftig weiter betrieben. Der Sickerteich wird etwa alle drei Jahre von Sediment geräumt.25 Im nordwestlichen Teil des Geltungsbereiches befindet sich die engere Wasserschutzzone II der Brunnengalerie des Wasserwerkes Tegel. Das übrige Plangebiet befindet sich in der Zone III A des Wasserschutzgebiets Tegel. Im Rahmen des Bodengutachtens wurde ein nach Westen gerichteter Grundwasserfluß in Richtung der im Uferbereich des Tegeler Sees gelegenen Brunnengalerie festgestellt. Im Bereich des Planungsgebietes wird die absolute Höhe des Grundwasserspiegels mit 27 28 m über NHN angegeben. Ergänzend wurden auch Grundwasserbeprobungen durchgeführt. Konzentrationen an Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) und aromatischen Kohlenwasserstoffen (AKW / BTEX) lagen unterhalb der analytischen Nachweisgrenze. In einer Grundwasserprobe wurde ein geringfügig erhöhter Sulfatgehalt nachgewiesen. Die Konzentrationen liegen jedoch noch deutlich unter dem sanierungsbedürftigen Schadenswert (SSW) der Berliner Liste. In der Karte 2.13.2 des Umweltatlas (Stand 2005) wird für den zentralen Geltungsbereich für die Versickerung aus Niederschlägen ein Wert von 200 - 250 mm / Jahr angegeben. Für die westlichen und südlichen Randbereiche wird ein erhöhter Wert von 250 - 300 mm / Jahr angegeben. Für den Bereich der Grundwasserneubildungsrate werden in der Karte 2.17 des Umweltatlas (Stand 2007) äquivalente Werte abgebildet. Das Plangebiet ist nach Aussagen der Berliner Wasserbetriebe nicht an die Kanalisation angeschlossen. Insgesamt ist von einer mittleren Versickerungsrate auszugehen. 25 Heinecken (BWB) mdl. 9.12.2009 Beschluss Seite 28 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Die Verweilzeit des Sickerwassers in der ungesättigten Zone laut Karte 02.16 (Ausgabe 2004 des Umweltatlas) beträgt zwischen 3 und 10 Jahren. Dies entspricht einer Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers der ordinalen Stufe „mittel“. Gegenüber Grundwasserabsenkungen weist das Gebiet eine mittlere Empfindlichkeit auf, da der derzeitige Einfluss des Grundwassers aufgrund des Flurabstands von 7 - 10 m als „mittel“ anzusehen ist. Schutzgut Klima und Luft Berlin befindet sich in der gemäßigten Klimazone im Übergangsbereich vom maritimen zum kontinentalen Klima. Die durchschnittliche Jahrestemperatur liegt im Plangebiet zwischen 9 und 9,5 °C und die mittlere jährliche Niederschlagsmenge bei ca. 581 mm. Laut der Karte 4.11.1 (Umweltatlas Ausgabe 2009) der klimaökologischen Funktionen des Klimamodells Berlin erzeugen die Grün- und Freiflächen des südlichen Geländes des Tegeler Wasserwerkes einen hohen Kaltluftvolumenstrom. Zu hinterfragen ist dabei die Untergliederung der Darstellungen. So wird der nördliche Teil des Wasserwerkes in Bezug auf die bioklimatische Belastung trotz der unmittelbaren Lage am Tegeler See und der Jungfernheide als weniger günstig beschrieben und ist dem Siedlungsraum zugeordnet. Der südliche Teil des Wasserwerkes ist mit vergleichbaren Strukturen (Gebäude, technische Infrastrukturen, Wegeverbindungen), wenn auch insgesamt mit geringerem Versiegelungsgrad, ausgestattet, wird jedoch als Grün- und Freifläche kategorisiert. Lokalklimatisch beeinträchtigen die randlich gelegenen mehrschichtigen Gehölzbestände des Untersuchungsgebietes den Austausch mit angrenzenden Gebieten (vgl. Karte der Klimafunktionen im Anhang). Die Karte 4.11.2 "Planungshinweise Stadtklima“ kategorisiert das Gebiet als Kaltluftentstehungsgebiet mit Zuordnung zu Siedlungsräumen mit günstigem Kleinklima. Allgemein wird in dieser Kategorie von einer hohen Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung ausgegangen. Der Luftaustausch mit der Umgebung soll erhalten bleiben. Entsprechend der Karte 4.11.2 „Planungshinweise Stadtklima“ ist für die dargestellten Grün- und Freiflächen des Gebietes von einer hohen bis mittleren stadtklimatischen Bedeutung auszugehen. Auch die Darstellungen der Planungshinweise zum Stadtklima differenzieren das gesamte Gelände des Wasserwerkes in den nördlichen Bereich, der dem Siedlungsbereich "bioklimatisch - weniger günstig" zugeordnet wird und dem südlichen Gelände, das als Grün- und Freifläche hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung besitzt. Im Bereich des Tegeler Sees wird eine großräumige Luftleit- und Ventilationsbahn dargestellt. Im Plangebiet gibt es keine Kaltluftleitbahnen. Bei Betrachtung des Vorhabengebietes und seines direkten Umfeldes (Tegeler See, Waldgebiet Jungfernheide und bioklimatisch günstige Siedlungsräume) kann dem Plangebiet, aufgrund der überwiegend günstigen klimatischen Bedingungen, bestenfalls eine mittlere stadtklimatische Bedeutung beigemessen werden. Austauschmöglichkeiten sind aufgrund der oben beschriebenen Gehölzbestände eingeschränkt. Die flächenunscharfen Darstellungen im Umweltatlas sind bei detaillierter Betrachtung der örtlichen Gegebenheiten demnach teilweise zu relativieren. In der Kartendarstellung der stadtklimatischen Zonierung im Vergleich mit Freilandverhältnissen wird dem Plangebiet eine geringe, in den südlichen Randbereichen eine sehr geringe Veränderung im Vergleich mit Freilandverhältnissen bescheinigt. Gemäß der Karte 3.11.1 im Umweltatlas werden durch den Straßenverkehr auf der Bernauer Straße insgesamt durchschnittliche Emissionsmengen hervorgerufen. In der Karte 3.11.2 wird als Indexwert für die verkehrsbedingte Luftbelastung für PM10 und NO2 ein Wert von ≤ 1,2 (gering belastet) angegeben. Gemäß Karte 4.11.1 der klimaökologischen Funktionen im Umweltatlas kann während austauscharmer Wetterlagen die NO2 - Konzentrationen mit > 80 µg/m3 überschritten werden. Beschluss Seite 29 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Schutzgut Orts- und Landschaftsbild Das Plangebiet befindet sich im städtischen Übergangsbereich zwischen der Wohnsiedlung Tegel Süd, dem Tegeler See und den flächigen Waldgebieten der Jungfernheide im Nordwesten Berlins. Das lokale Erscheinungsbild des bisher nicht zugänglichen Wasserwerksgeländes wird durch eine Infrastrukturfläche mit prägendem Vegetationsbestand charakterisiert. Wenig gepflegte Grünanlagen mit teilweise historischem Gebäudebestand in gutem Zustand wechseln sich mit flachen, reinen Zweckbauten im südwestlichen Bereich ab. Im Programmplan Landschaftsbild des LaPro Berlin wird das Plangebiet dem Siedlungsbereich mit Mischnutzung sowie dem Gestalttyp Wald zugeordnet. Das Plangebiet stellt in seinem Erscheinungsbild eine Sonderform dar und ist weder einer Wohnsiedlungsfläche noch einem Gewerbegebiet zuzuordnen. Insgesamt ist das Landschaftsbild als stark anthropogen überformt zu bezeichnen. Landschaftstypische oder landschaftlich wertvolle Gestaltelemente sind nur in geringem Maße vorhanden. Südlich angrenzend liegen die Waldflächen des Landschaftsschutzgebietes Jungfernheide. Der Wald im nördlichen Bereich der Jungfernheide wird von Kiefernforsten mit hohen Anteilen an Laubholzarten geprägt. Er ist durchzogen von einem dichten Wegenetz und wird aufgrund seiner Erreichbarkeit mit PKW und Bus sowohl von Spaziergängern als auch von Joggern und Hundebesitzern intensiv genutzt. Direkt südlich des Wasserwerksgeländes verläuft ein Hauptwanderweg des Netzes „20 grüne Hauptwege“ Berlins: Der „Heiligenseer Weg“. Er verbindet den Tegeler See mit Reinickendorf und darüber hinaus mit dem Volkspark Rehberge. Abweichend von der Stellungnahme des BLN26 ist das Plangebiet abgesehen von den Bereichen der 3 Zufahrten vom der Bernauer Straße nicht oder nur äußerst eingeschränkt einsehbar. Öffentlich betretbar ist das Gelände nicht. Das Erleben des Landschaftsbildcharakters ist aufgrund von mehrschichtigen Gehölzbeständen (vgl. Biotopkartierung) nicht nur während der Vegetationsperiode eingeschränkt.27 Diese mehrschichtigen Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße bilden demnach eine grüne Raumkante und haben einen ortsbildprägenden Charakter. Die durchschnittliche Baumhöhe innerhalb des Plangebietes liegt zwischen 18 und 20 m. Im Westen und Süden des Geltungsbereiches stehen die Bäume auf bis zu 2 – 3 m hohen Erdwallanlagen (alte bauliche Anlagen der mittlerweile abgerissenen Sandfilteranlage). Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße, die eine optische Abgrenzung zum Plangebiet bewirken, stärken gleichzeitig den im LaPro geforderten waldartigen Charakter des Plangebietes, verhindern aber das Erleben des Landschaftsraumes. In der nähren Umgebung befinden sich bereits optische Beeinträchtigungen, die negative Auswirkungen auf die großräumige visuelle Ungestörtheit des Untersuchungsraumes ausüben. Insgesamt weist das Landschaftsbild des Plangebietes durch die optischen Abschirmung durch Waldbestände im Osten, Süden und Westen sowie aufgrund der vollständigen anthropogenen Überformung nur geringe Empfindlichkeiten gegenüber Nutzungsintensivierungen auf. Diese mehrschichtigen Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße bilden demnach eine grüne Raumkante und haben einen ortsbildprägenden Charakter. Die durchschnittliche Baumhöhe innerhalb des Plangebietes liegt zwischen 18 und 20 m. Im Westen und Süden des Geltungsbereiches stehen die Bäume auf bis zu 2 – 3 m hohen Erdwallanlagen (alte bauliche Anlagen der mittlerweile abgerissenen Sandfilteranlage). 26 27 Stellungnahme des BLN im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung vom 17.07.2012 vgl. auch google-streetview Beschluss Seite 30 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Beschluss Seite 31 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Abb. 1: Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes (06.05.2012 - LandArc J.Knaak) Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße, die eine optische Abgrenzung zum Plangebiet bewirken, stärken gleichzeitig den im LaPro geforderten waldartigen Charakter des Plangebietes, verhindern aber das Erleben des Landschaftsraumes. In der nähren Umgebung befinden sich bereits optische Beeinträchtigungen, die negative Auswirkungen auf die großräumige visuelle Ungestörtheit des Untersuchungsraumes ausüben. Insgesamt weist das Landschaftsbild des Plangebietes durch die optischen Abschirmung durch Waldbestände im Osten, Süden und Westen sowie aufgrund der vollständigen anthropogenen Überformung nur geringe Empfindlichkeiten gegenüber Nutzungsintensivierungen auf. Kulturgüter und sonstige Sachgüter Innerhalb des Plangebietes sind laut Denkmalliste / Denkmalkarte des Landes Berlin (Stand 04.10.2013) keine Denkmalbereiche, Bau-, Garten- oder Bodendenkmale vorhanden. In einer Entfernung von 350 m bis 400 m in nordöstlicher und östlicher Richtung befinden sich verschiedene Baudenkmale (z.B. Baudenkmale, Gartendenkmale und Denkmalensembles). Innerhalb des Geltungsbereiches sind das Gebäude der ehemaligen Sandwäsche sowie das Einstiegsbauwerk architektonisch, als Zeugnis der früheren Nutzung des Geländes erhaltenswert. Andere Kultur- und Sachgüter, die betroffen sein könnten, sind nicht bekannt. Beschluss Seite 32 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und -objekte Naturschutzrechtliche Schutzgebiete gemäß nationaler oder internationaler Richtlinien, Gesetze oder Verordnungen befinden sich nicht im Plangebiet. Das Landschaftsschutzgebiet "Jungfernheide"28 grenzt östlich unmittelbar an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes an. In der Schutzgebietsverordnung werden folgende Schutzzwecke aufgeführt:    dauerhafter Erhalt der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes, Erhalt der Schönheit, Eigenart und Vielfalt des Landschaftsbildes und Erhalt als großräumige, naturnahe Erholungslandschaft. In einer Entfernung von ca. 200 m befindet sich in nordwestlicher Richtung das FFHGebiet „Wasserwerk Tegel“ (Gebietsnummer DE-3445303). Das Gebiet besitzt eine Größe von ca. 0,73 ha. Als Schutzgegenstand werden Schutz und Erhalt der Population der Fledermausart Großes Mausohr (Myotis myotis) des Anhangs II der FFH-Richtlinie und der Population des Braunes Langohr (Plecotus auritus), der Fransenfledermaus (Myotis nattereri) und der Wasserfledermaus (Myotis daubentoni) des Anhangs IV der FFH-Richtlinie angegeben. Als Erhaltungsziele werden die Sicherung und weitere Optimierung der Gebäudehöhlen und ihre Eignung und Nutzbarkeit als Winterquartiere bzw. Sommerlebensräume für das Große Mausohr (Myotis myotis) und weitere Fledermausarten aufgeführt. Im Rahmen der Biotopkartierung wurden im Geltungsbereich nach § 28 NatSchG Bln geschützte Biotope festgestellt. Es handelt sich um:    Eichenmischwald bodensaurer Standorte, frisch bis mäßig trocken - Biotopcode 08192, Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich (typische Grünlandarten), weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %) Biotopcode 0513211 und Heidenelken-Grasnelkenflur – Biotopcode 05121221. Die Biotoptypen 08192 und 0513211 besitzen gleichzeitig den Status des FFHLebensraumtyps. Bei den geschützten Nichtwaldbiotopen ist im Vergleich zu den Kartierungen der letzten Jahre eine Ruderalisierungstendenz erkennbar. Zunehmende Nährstoffeinträge durch randlich aufkommende Sukzessionsgehölze (Humusanreicherung durch Laubfall) und ausbleibende Pflegemaßnahmen fördern konkurrenzstarke Arten wie z.B. Landreitgras (Calamagrostis epigejos) oder Kanadische Goldrute (Solidago canadensis). Durch die wiederholt durchgeführten Bestandsaufnahmen lässt sich diese Entwicklung nachweisen. 2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung Im Folgenden werden die vermuteten Auswirkungen auf die Schutzgüter zunächst in allgemeiner Form qualitativ dargestellt. Die detaillierte Eingriffsermittlung mit quantifizierender Untersetzung nach dem Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin29 erfolgt in Kap. 2.3.2. 28 Verordnung zum Schutz der Landschaft der Jungfernheide im Bezirk Reinickendorf von Berlin vom 7.Juni 1990, zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. Juni 1987 (GVBl. S. 1846) 29 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin, Berlin Beschluss Seite 33 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und Gesundheit Mit Realisierung der Planung wird das bisher nicht zugängliche Areal im Rahmen seiner Nutzung auch für die Öffentlichkeit eingeschränkt zugänglich. Dadurch verbessert sich die bestehende Situation in Bezug auf die Freiraumnutzung. Neben den Waldflächen und dem Sondergebiet werden auch private Parkanlagen, die in Teilbereichen einer extensiven Pflege unterzogen werden, planungsrechtlich festgesetzt. Weiterhin erfolgt durch Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen sowie durch den Erhalt und die Sanierung eines Bestandsgebäudes (Sandwäsche) eine Quartiersaufwertung. Die Bernauer Straße ist eine übergeordnete Verkehrsverbindung zwischen Spandau und Reinickendorf mit einer hohen verkehrlichen Belastung. Um Verkehrsbehinderungen durch das Linksabbiegen auf die vorhandene Zufahrt zu vermeiden, soll im Bereich der bestehenden Zufahrt eine Erweiterung des Fahrbahnquerschnittes vorgenommen werden. Hierfür wird ein Verkehrskonzept erstellt. Die Erschließung des Areals erfolgt im Richtungsverkehr über eine neu anzulegende Einfahrt im Norden des Geltungsbereiches (nördliche Teilfläche E) sowie über die bestehende Zuwegung als Ausfahrt weiter südlich (südliche Teilfläche E). Die Bernauer Straße muss hierfür mit einer Mittelinsel versehen werden. Die Fahrspuren sind in diesem Bereich etwas aufzuweiten. Die Breite des Bernauer Straße ist hierfür jedoch ausreichend, sodass in den Straßenkörper nicht eingegriffen werden muss. Die geplante Nutzung ist in etwa der eines Hotelbetriebes gleichzusetzen, die auch in Gewerbegebieten oder Kerngebieten zulässig wäre. Ein dauerhafter Aufenthalt zu Wohnzwecken ist nur in Ausnahmefällen (für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal) zulässig. Der Mindestabstand der geplanten Baukörper kann bis zu 35 m an die Bernauer Straße heranreichen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Kern- bzw. Gewerbegebiete werden sowohl tags (65 dB(A) in einem sehr kleinen Bereich (ca. 5 m ) als auch nachts (50 bzw. 55 dB(A)) in einem Bereich (ca. 90 bzw. 40 m) parallel zur Bernauer Straße überschritten. Die DIN 4109 legt in Tabelle 8 Luftschalldämmmaße für Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten fest. Hier ist unabhängig von der Gebietszuordnung bei einem Außenlärmpegel von 61-65 dB(A) ein Dämmmaß von 35 dB(A) für Außenbauteile von Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten vorgesehen. Dies wird neben entsprechend dimensionierten Wänden von Fenstern der Schallschutzklasse 3 eingehalten. Durch eine textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von mindestens 35 dB(A) von Bauteilen an der der Bernauer Straße zugewandten Seite der Fassaden des Wellnesshotels können Beeinträchtigungen der Gäste der Hotelanlage vermieden werden. Der Standort der geplanten Bebauung liegt im Bauschutzbereich des Flughafens BerlinTegel. Bauwerke mit einer Höhe von über 60,36 m über NHN bedürfen der Zustimmung der Luftfahrtbehörde, ebenso Bauhilfsmittel, wie Kräne. Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Biotope Die Bereiche, in denen durch die vorliegende Planung Veränderungen vorbereitet werden, sind im Bestand überwiegend durch ruderale Staudenfluren charakterisiert. Gehölzflächen (Biotopcode 0730311) werden ausschließlich kleinflächig überprägt. Im Bereich der Reinwasserbehälter 9-12 wird der geschützte Biotop (Grünlandbrache, artenreich Biotopcode 0513211) überplant. Im Rahmen von geeigneten Ausgleichsmaßnahmen kann der Verlust in einem Verhältnis von ca. 1 : 1 ausgeglichen werden. Die Ausgleichbarkeit wurde im Rahmen einer Vegetationsuntersuchung Beschluss Seite 34 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- fachgutachterlich bestätigt. Ausführliche Erläuterungen zu Bestandsbeschreibung, Bewertung und Bilanzierung der geschützten Biotope innerhalb und unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches erfolgen in Kapitel 2.3. Die mehrschichtigen Gehölzbestände, Vorwaldflächen sowie Waldbereiche bleiben vollumfänglich erhalten und werden zukünftig als Waldflächen planungsrechtlich festgesetzt. Innerhalb des Waldes wird eine „Waldlichtung“ als Ausgleichsmaßnahme für den Verlust eines geschützten Biotops gepflegt und dauerhaft erhalten. Innerhalb des Sondergebietes werden mehr oder weniger intensiv genutzte bzw. gepflegte parkartige Grünflächen mit Solitärgehölzen, Strauch- und Staudenflächen entstehen. Alle diese Flächen zusammen bieten Pflanzen und Tieren neuen Lebensraum. Nach aktuellem Planungsstand werden voraussichtlich keine nach Berliner Baumschutzverordnung geschützten Einzelbäume gefällt. Bei zwei markanten Einzelbäumen wird die Baufläche so unterbrochen, dass eine Bebauung des Standortes nicht möglich ist. Vögel Innerhalb der Flächen, die für eine bauliche Entwicklung vorgesehen sind (Sondergebiet) wurden bei der faunistischen Untersuchung keine Brutvögel festgestellt. Nachweise von Brutvögeln konzentrieren sich auf die gehölzbestandenen Randbereiche im Westen des Untersuchungsraumes. Besonders störungssensible Arten konnten nicht festgestellt werden. Unter Beachtung einer Bauzeitenregelung (keine Entfernung von Gehölzen bzw. kein Abschieben der Vegetationsdecke in der Zeit von März bis September) können erheblich negative Auswirkungen auf die lokale Avifauna ausgeschlossen werden. Die geplanten Strukturen der privaten Parkanlage werden zukünftig voraussichtlich die gleichen Lebensraumstrukturen für Brutvögel bieten. In Teilbereichen erfolgt aufgrund einer Strukturerhöhung sogar eine Aufwertung als Lebensraum für die vorkommenden Brutvögel. Amphibien / Reptilien Zur Vermeidung von Beschädigungen oder Beeinträchtigungen von Zauneidechsen bzw. ihrer Entwicklungsformen während der Baumaßnahmen werden verschiedene Schutzmaßnahmen durchgeführt. - Optimierung des Ausweichhabitates (CEF-Maßnahme) Kurzmähen des Zugriffsbereiches vor Beginn der Aktivitätsphase (Mitte April) Errichten des Schutzzaunes gegen spätere Rückwanderung Kontrolle und Absammeln verbliebener Tiere Verbringen der aufgesammelten Tiere in das optimierte Ausweichhabitat Unter Beachtung der aufgeführten Maßnahmen kann eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Zauneidechsenpopulation ausgeschlossen werden. Fledermäuse Gemäß fachgutachterlicher Einschätzung sind keine Auswirkungen auf die lokale Fledermausfauna zu erwarten.30 Verbote des BNatSchG werden nicht berührt. Maßnahmen zur Kompensation sind nicht erforderlich. Ausführliche Erläuterungen zu artenschutzrechtlichen Belangen erfolgen in Kapitel 0. Biologische Vielfalt Nach der Realisierung der Planung werden sich die Lebensraumstrukturen für Tiere und Pflanzen verändern. Die hochwertige artenreiche Frischwiesenbrache auf den Reinwasserbehältern 9-12 kann im Rahmen geeigneter Ausgleichsmaßnahmen auf 30 Carsten Kallasch (10/2012): Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk Tegel, Reinwasserbehälter 9-12 Beschluss Seite 35 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- angrenzenden Flächen innerhalb des Geltungsbereiches neu entwickelt werden. Dazu werden einzelne Arten bzw. Soden umgesetzt bzw. gesammeltes Saatgut ausgesät. Durch entsprechende Pflegemaßnahmen werden diese Standorte dauerhaft gesichert. Durch die Umsetzung der Ausgleichsmaßnahme auf zwei unterschiedlichen Teilflächen können artenreiche Frischwiesenbestände mit geringfügig unterschiedlichen Standortbedingungen entstehen. Die Lebensraum- und Trittsteinfunktionen für Flora und Fauna würden sich demnach eher verbessern, da sich im Gegensatz zu den aktuellen Flächen entsprechende Funktionen durch dauerhafte Pflegemaßnahmen sichern lassen. Die Flächen, die als Ausgleichsmaßnahme für die Frischwiesen festgesetzt sind, weisen gegenwärtig einen weitgehend homogenen, artenarmen Langgraswiesenbestand mit Landreitgras und Quecke auf. Im Zuge der Realisierung der Planung wird das Störpotenzial durch Nutzung und Pflege der Flächen erhöht, gleichzeitig verbessern sich auch vorhandene Lebensraumstrukturen für Pflanzen und Tiere. Auswirkungen auf das Schutzgut Boden Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden liegen vor, wenn das Bodengefüge und die Bodenfunktionen nachhaltig verändert werden. Dies ergibt sich vor allem durch die Überbauung und Versiegelung von Flächen. Die Versiegelung stellt einen der stärksten möglichen Eingriffe dar, weil diese Flächen dann kaum einen Bodenfunktionswert mehr aufweisen. Grundsätzlich sollte der geplante Versiegelungsgrad auf das absolut notwendige Maß begrenzt werden. Wesentliche Vermeidungsmaßnahme zum Schutz des Bodens ist die Nutzung bereits beeinträchtigter bzw. versiegelter Flächen. Aufgrund des Vorkommens überwiegend gestörter Bodenverhältnisse wird eine mögliche temporäre und lokal begrenzte Beeinträchtigung der Bodenverhältnisse durch Verdichtung im Rahmen von Baumaßnahmen als unerheblich bewertet. Die maximal zulässige Bebauung wird durch die überbaubare Grundfläche (GR) definiert. Eine Überschreitung der GR um bis zu 50 % durch Nebenanlagen ist gemäß § 19 (4) BauNVO im Regelfall zulässig. Für das geplante Sondergebiet sind innerhalb der drei dargestellten Baugrenzen maximale Grundflächen (GR) von 4.620 m2, 600 m2 sowie 260 m2 zulässig. Inklusive der Überschreitung von bis zu 50 % durch Nebenanlagen beläuft sich die maximal zu erwartende Versiegelung durch Haupt- und Nebenanlagen innerhalb des Sondergebietes auf insgesamt 8.220 m2. Zusätzlich werden durch die Anlage einer Zufahrt im Norden des Plangebietes ca. 170 m2 Fläche versiegelt. Positiv zu bewerten ist, dass die zukünftigen Bauflächen überwiegend auf derzeit versiegelten Flächen festgesetzt werden. Dadurch kann der Umfang von neu versiegelten Flächen auf ein Mindestmaß reduziert werden. In den Grenzen des ausgewiesenen Sondergebietes erhöht sich die Versiegelung von ca. 7.430 m2 im Bestand auf einen maximal zulässigen Wert von ca. 8.220 m2. Der Umfang der zusätzlichen Versiegelung innerhalb des Sondergebietes beträgt somit 790 m2. Der auf den Reinwasserbehältern aufgefüllte Boden kann aufgrund seiner Belastung nicht mehr auf dem Gelände eingebaut werden, sondern muss entsorgt werden. Weiterhin werden im Rahmen von Kompensationsmaßnahmen Bestandsversiegelungen in einem Umfang von ca. 1.810 m2 rückgebaut. Dies betrifft die Zufahrt zum ehemaligen Öltanklager sowie das Öltanklager selbst. Bevor es zu einer Wiederverfüllung der Baugrube des abgerissenen Öltanklagers kommt, ist die Baugrubensohle auf MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe), PAK (PolycyclischAromatische-Kohlenwasserstoffe) und Schwermetalle zu untersuchen. Erst nach Freigabe durch das Umwelt- und Naturschutzamt ist eine Wiederverfüllung zulässig. Nach der Realisierung der Planung verringert sich die Gesamtversiegelung innerhalb des Geltungsbereiches um ca. 850 m2. Beschluss Seite 36 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 37 Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser Mit der Ausweisung des Sondergebietes werden neue Versiegelungen planungsrechtlich vorbereitet. Gleichzeitig sollen im Rahmen von Kompensationsmaßnahmen nicht mehr benötigte Zufahrten und Gebäude (ehemaliges Öl- bzw. Tanklager) zurückgebaut und entsiegelt werden. Nach der Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen wird sich der Gesamtversiegelungsgrad innerhalb des Geltungsbereiches verringern. Die geplanten Entsiegelungsmaßnahmen in der Schutzzone II widersprechen aufgrund des Eingriffsverbotes in den Untergrund der Schutzgebietsverordnung. Dazu ist ein begründeter Antrag auf Befreiung von den Verboten des § 7 der Schutzgebietsverordnung bei der Wasserbehörde zu stellen. In einem Abstimmungstermin mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz31 wurde deutlich, dass einer Befreiung von den Verboten der Schutzgebietsverordnung voraussichtlich nichts im Wege steht. Im Bereich der Wasserschutzzone II erfolgt die Festsetzung von bestehenden Waldflächen. Das östliche Ende der Schutzzone wird als private Parkanlage festgesetzt. Aufgrund der Ver- und Gebote der Schutzgebietsverordnung werden in diesen Bereichen abgesehen von einer Pflegemahd keine weiteren Maßnahmen wie z.B. bauliche Anlagen zulässig sein. Das Aufbringen von Dünger und/oder Pestiziden ist ebenfalls unzulässig. Aufgrund der geplanten Bauhöhe kann der Anschluss einer privaten Druckerhöhungsanlage für Frischwasser erforderlich werden. Das Niederschlagwasser, das auf den versiegelten Flächen anfällt, wird im Plangebiet in der Schutzzone IIIA zur Versickerung gebracht. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Wasserrückhalt auf den Dachflächen im Sondergebiet mithilfe extensiver Dachbegrünung, die ohne chemisch wurzelhemmende Stoffe einzubauen ist. Die Zielsetzung der Anlage von Dachbegrünungen wird u.a. in mehreren Programmplänen des Landschaftsprogramms zum Zwecke einer vorsorgenden Umweltplanung auch für die Ebene der Bebauungsplanung formuliert. Die restlichen Mengen des anfallenden Niederschlagwassers werden innerhalb des Baugrundstücks zur Versickerung gebracht. Der in der Grundwasserprobe "RKS 16" in einer Tiefe von 4-6 m unter GOK gemessene Sulfatgehalt von 264 mg/L liegt geringfügig (6 %) über dem Trinkwassergrenzwert von 250 mg/L. Seitens der Berliner Wasserbetriebe wird in der Stellungnahme vom 24.06.2014 ausgeführt, dass der in unmittelbarer Nähe zu dieser Messstelle befindliche Trinkwasserbrunnen TEGwest-01 Sulfatgehalte zwischen 120 und 140 mg/L auf (Messwerte aus 2000-2013) aufweist. Ein Trend sei nicht erkennbar. Aus diesem Grund wird keine Gefährdung der Trinkwasserversorgung am Standort Tegel, die auf erhöhte Sulfatgehalte zurückzuführen wäre, erwartet. Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft Durch das Planvorhaben selbst sind keine erheblichen lufthygienischen Belastungen zu erwarten. Der zu erwartende geringfügige Liefer- und Kundenverkehr wird ebenfalls keine relevante Verschlechterung der lufthygienischen Situation verursachen. Insgesamt erfolgt eine Reduzierung des Versiegelungsgrades innerhalb des Geltungsbereiches. Dies ist aus mikroklimatischer Sicht positiv zu bewerten. Das großräumige Kalt- bzw. Frischluftentstehungsgebiet des Tegeler Sees und der Jungfernheide wird durch die kleinräumigen Veränderungen innerhalb des Planungsraumes nicht beeinträchtigt. Die nördlich verlaufende großräumige Luftleit- und Ventilationsbahn wird von der vorliegenden Planung ebenfalls nicht tangiert. Der solitäre Baukörper, der weiterhin von großzügigen klimatisch wirksamen Freiflächen umgeben ist, wird die lokalen Kaltluftvolumenströme nicht behindern. Negative Auswirkungen auf die Siedlungsbereiche des Ortsteils Tegel sind nicht zu erwarten. 31 Abstimmungstermin vom 02.09.2013 mit Frau Prochnau-John, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Referat VIII D, Gewässerschutz Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Die verstärkte Erwärmung, die durch die neuen Gebäude hervorgerufen wird, kann durch die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung gemindert werden. Der verstärkte Wasserrückhalt sowie die erhöhte Verdunstungsrate auf den begrünten Dächern werden die kleinklimatische Situation geringfügig verbessern. Auswirkungen auf das Schutzgut Orts- und Landschaftsbild Die derzeit als Gewerbebrache zu charakterisierende Fläche wird durch die Realisierung der Planung eine neue räumlich-städtebauliche Situation erhalten. Grundsätzlich erfolgt die Inanspruchnahme von bereits beeinträchtigen bzw. vorbelasteten Flächen. Kleinräumig ist mit einer Aufwertung des Plangebietes zu rechnen. Das erhaltenswerte Gebäude der Sandwäsche wird in die Planung integriert. Die geplanten Neubauten werden dem Plangebiet einen neuen Charakter verleihen und das Gebiet aus städtebaulicher Sicht aufwerten. Grün- und Freiflächen werden im Gegensatz zu den brachliegenden ruderalisierten Staudenfluren einen gestalterisch hochwertigen Eindruck vermitteln. Die Festsetzung einer Mindestbegrünung mit hochstämmigen Solitärbäumen wird die geplanten Baukörper in die Gesamtanlage integrieren und sichert eine optische Gliederung des Plangebietes. Die prägnanten Großbäume innerhalb des Sondergebietes sowie die Gehölzkulisse des Plangebietes bleiben vollumfänglich erhalten. Kleinteilige Beeinträchtigungen wie z.B. nicht mehr benötigte Versiegelungen sowie das ehemalige Tanklager werden beseitigt. Die überwiegende Anzahl der benötigten Stellplätze soll unterirdisch realisiert werden. Die oberirdisch angelegten Stellplätze werden durch Baumpflanzungen gegliedert. Der Bebauungsplan setzt eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 10 m bzw. 24,80 m fest. Bei einer durchschnittlichen Baumhöhe der umliegenden Gehölze von 16 m - 20 m, die zum Teil auf bis zu 3 m hohen Aufschüttungen stehen, kann davon ausgegangen werden, dass das Vorhaben negative Auswirkungen auf die großräumige visuelle Ungestörtheit des Landschaftsraumes ausübt. Besonders aus einer nordwestlichen Blickrichtung (Bereich des Tegeler Sees) wird die Gebäudekubatur die umliegenden Gehölzbestände voraussichtlich geringfügig überragen. Vorbelastungen sind jedoch schon durch die nördlich der Bernauer Straße gelegenen Betriebsgebäude des Wasserwerks Tegel sowie durch die weiter nordöstlich befindliche Wohnbebauung mit bis zu 14 Vollgeschossen gegeben. Insgesamt wird der neue Gebäudekörper aufgrund der Vorbelastung nur geringfügige Auffälligkeiten verursachen. Die Beeinträchtigungen werden im Rahmen der Eingriffsermittlung bilanziert. Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Die Integration eines bestehenden Betriebsgebäudes (Sandwäsche) als Zeugnis der historischen Nutzung des Plangebietes ist ein schutzgutrelevantes Planungsziel. Ergänzend soll die geplante Neubebauung das Grundstück selbst als Sachgut im Wert steigern. Von der Umsetzung der beschriebenen Planungsziele gehen nach aktuellem Kenntnisstand keine erheblichen oder nachhaltigen Auswirkungen auf das Schutzgut aus. Beschluss Seite 38 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 39 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Auswirkungen auf naturschutzrechtliche Schutzgebiete und –objekte Vom südlich und westlich des Geltungsbereiches verlaufenden Wanderweg (Heiligenseer Weg) werden die baulichen Änderungen innerhalb des Plangebietes aufgrund der dichten Gehölzbestände nicht wahrnehmbar sein. Bestehende Beeinträchtigungen im westlichen Plangebiet (Öl- / Tanklager) werden beseitigt. Insgesamt wird eingeschätzt, dass die Ziele und Inhalte des vorliegenden Bebauungsplanes nicht geeignet sind die Schutzzwecke des südlich und westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Landschaftsschutzgebietes „Jungfernheide“ zu beeinträchtigen. Die Erhaltungsziele des nördlich gelegenen FFH-Gebietes werden von der Planung nicht berührt. Im Rahmen der Fledermauserfassung32 wurde vom Gutachter eingeschätzt, dass eine Nutzung bzw. ein Rückbau der ehemaligen Reinwasserbehälter 9-12 keine Auswirkungen auf die Fledermausbestände des FFH-Gebietes ausüben wird. Im Rahmen der baulichen Nutzung des Plangebietes wird der Baukörper der Reinwasserbehälter 9-12 voraussichtlich vollständig beseitigt. D.h. auch der darauf befindliche geschützte Biotop (artenreiche Frischwiesenbrache) geht demnach vollständig verloren. Im Rahmen von geeigneten Ausgleichsmaßnahmen kann der Verlust in einem Verhältnis von ca. 1 : 1 ausgeglichen werden. Die Ausgleichbarkeit wurde im Rahmen einer Vegetationsuntersuchung fachgutachterlich bestätigt. Ausführliche Erläuterungen zu Bestandsbeschreibung, Bewertung und Bilanzierung der geschützten Biotope innerhalb und unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches erfolgen in Kapitel 2.2.12. Wechselwirkungen Die Schutzgüter stehen untereinander in einem zusammenhängenden Wirkungsgefüge. Versiegelung führt z.B. zu einem Verlust natürlicher Bodenfunktionen wie der Fähigkeit zu Filterung, Pufferung und Abbau oder Umwandlung von Schadstoffen und gleichzeitig zu einem Lebensraumverlust für Tiere und Pflanzen. Der Verlust an Vegetation führt zu einem Lebensraumverlust für Tiere sowie zu einem Verlust Staub bindender Strukturen. Grundsätzlich sind die in der folgenden Tabelle aufgelisteten Wechselwirkungen zu berücksichtigen. Tab. 5: Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern Schutzgut Wechselwirkung Mensch alle anderen Schutzgüter bilden die Lebensgrundlage des Menschen Tier abhängig von der biotischen und abiotischen Lebensraumausstattung (Pflanzen, Biotope, Vernetzung, Boden und Wasser) anthropogene Nutzung als Beeinträchtigung von Tieren und ihren Lebensräumen Pflanzen Biotope und abhängig von den abiotischen Standorteigenschaften (Boden, Wasserhaushalt) Bestandteil des Landschaftsbildes, Vernetzung anthropogene Nutzung als Beeinträchtigung von Pflanzen und ihren Lebensräumen, aber auch Förderung kultur- und pflegeabhängiger Arten Boden abhängig der Bodeneigenschaften von geologischen, geomorphologischen, wasserhaushaltlichen und vegetationskundlichen Verhältnissen Lebensraum für Mensch, Tiere und Pflanzen, Einfluss auf Landschaftswasserhaushalt durch Grundwasserneubildung, Retention, (Grundwasserschutz) Vorbelastung durch anthropogene Nutzung (Versiegelung, Verdichtung, Stoffeintrag) 32 Carsten Kallasch (10/2012): Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk Tegel, Reinwasserbehälter 9-12 Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Schutzgut Wechselwirkung Wasser Grundwasserneubildung abhängig von bodenkundlichen und nutzungsbezogenen Faktoren anthropogene Vorbelastung des Grundwassers durch Nutzung (Entnahme) und Stoffeintrag Klima / Luft abhängig von anthropogener Nutzung (Versiegelung), Vegetation Landschaft Erscheinung des Landschaftsbildes abhängig von anthropogener Nutzung, Vegetation, Boden anthropogene Vorbelastung durch Bebauung Es ist davon auszugehen, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen infolge der Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern durch Addition oder Potenzieren der Wirkungen auftreten. Ein wesentlicher Aspekt der Vermeidung von erheblichen Wechselwirkungen ist die Konzentration der Bebauung auf einer vergleichsweise kleinen, aber bereits versiegelten Fläche. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung Eine Bebauung der Fläche wäre ohne Bebauungsplan nicht möglich. Die Fläche ist für den Betrieb des Wasserwerkes nicht mehr betriebsnotwendig. Eine Unterhaltung einschließlich der Gebäude und Infrastrukturen ist selbst für den Erhalt der Verkehrssicherheit kostenintensiv, da keine Einnahmen erwirtschaftet werden können. Würde das Vorhaben nicht umgesetzt, würden die Anlagen voraussichtlich verfallen. Der Reinwasserbehälter ist zuletzt in den 1960er Jahren saniert worden. Ohne Sanierung innerhalb der nächsten ca. 10 Jahren ist die Statik gefährdet. Weiterhin ist ohne angemessene Pflege mit einer weiteren Ausbreitung der RuderalVegetation zu rechnen. Die Pioniergehölze (v.a. Robinie, Eschenahorn) würden sich zunehmend ausbreiten. Die zum jetzigen Zeitpunkt noch vorhandene teilweise schutzwürdige Vegetation (Frischwiesenbrache auf den Reinwasserbehältern 9-12, Trockenrasen) würde weiter ruderalisieren. Artenschutzrechtliche Betrachtung Unabhängig von der Eingriffsbetrachtung nach § 15 BNatSchG ist das Artenschutzrecht gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 BNatSchG für besonders geschützte Pflanzen, Tiere und ihre Lebensstätten zu beachten. Der Verbotstatbestand nach § 44 Abs. 1 Nr. 4 BNatSchG (wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten) ist nicht betroffen. Im Rahmen der artenschutzfachlichen Betrachtung werden die Verbotstatbestände gemäß BNatSchG sowie die Möglichkeiten ihrer Abwendung dargelegt. Fauna Durch den faunistischen Fachgutachter wurde festgestellt, dass das Untersuchungsgebiet Lebensraum  europäischer Brutvögel,  von Fledermäusen (Jagdgebiet) und  von Zauneidechsen ist. Brutvögel Beschluss Seite 40 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 41 Alle europäischen Vogelarten gehören nach § 7 (13) BNatSchG zu den besonders geschützten Arten, woraus sich die in § 44 BNatSchG aufgeführten Vorschriften für besonders geschützte Tierarten ergeben. Die Nester der Freibrüter sind dann geschützt, wenn sich darin Eier oder Junge befinden. Bei den im Gebiet festgestellten Baum- und Strauchbrütern ist der Nistplatz für die jeweils aktuelle Saison geschützt. D.h. durch die Einhaltung einer Bauzeitenregelung (Fällung von Bäumen und Beräumung der Flächen von Vegetation außerhalb der Brutzeit) können Verbotstatbestände vermieden werden. Die Nistplätze der im Plangebiet festgestellten Höhlenbrüter Kohlmeise und Blaumeise gehören zu den dauerhaft geschützten Niststätten. Diese Niststätten sind auch außerhalb der Brutperiode geschützt. Es werden keine Gehölzstrukturen beseitigt, in denen sich dauerhaft geschützte Lebensstätten befinden. Die Verbotstatbestände werden nicht berührt. Es befinden sich keine Brutvögel des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie oder streng geschützte Arten im Plangebiet. Fledermäuse Das Plangebiet wird zur Jagd genutzt, stellt jedoch keinen existenziellen Lebensraum für Fledermäuse dar. Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG sind daher nicht berührt. Zauneidechsen Es wurde festgestellt, dass Teilbereiche des Untersuchungsraumes einer kleinen Population an Zauneidechsen einen Lebensraum bieten. Die Zauneidechse ist in eine Gefährdungsstufe der Roten Liste der Kriechtiere des Landes Berlin und der Roten Liste der gefährdeten Tiere und Pflanzen in der Bundesrepublik Deutschland sowie in die Kategorie IV der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) eingestuft worden, so dass sie zu den streng geschützten Arten gehört. Dabei ist das Vorkommen innerhalb des Geltungsbereichs auf eine zentrale, vegetationsarme Fläche bzw. Flächen mit niedrigen Staudenfluren beschränkt. Gehölzbestandene und stark verschattete Bereiche sind als Lebensraum für die wärmeliebende Art ungeeignet. Durch die Beobachtung juveniler Tiere konnte der Nachweis der Reproduktion innerhalb des Untersuchungsraumes erbracht werden. Im Zuge der geplanten Bebauung ist mit dem Verlust eines Teillebensraums zu rechnen. Zur Reproduktion eignen sich diese Bereiche aufgrund der langrasigen und stark verwurzelten bzw. verfilzten Vegetation auf den Reinwasserbehälter 9-12 nicht. Im Rahmen von Baumaßnahmen kann es vorwiegend zum Beschädigen bzw. Zerstören von Entwicklungsformen kommen, wenn der Eingriff während der Zeit erfolgt, in der sich die Gelege der Zauneidechsen im Boden befinden. Das betrifft den Zeitraum Ende Mai bis Anfang Oktober, mit dem Schwerpunkt Juni bis August. Auch innerhalb des Zeitraumes von November bis März / April dürfen ohne vorherige Schutzmaßnahmen keine Erdarbeiten durchgeführt werden, da anderenfalls im Boden überwinternde Tiere getötet werden könnten. Vermeidungsmaßnahmen33 In Hinblick auf das Tötungsverbot gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG sind die folgenden Vermeidungsmaßnahmen umzusetzen:  Vorgreifliche Optimierung des Ausweichhabitats (CEF-Maßnahme) 33 Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag (Brutvögel, Reptilien, Amphibien, xylobione Käferarten der FFHRichtlinie, ganzjährig geschützte Lebensstätten) auf einer Teilfläche des Wasserwerks Tegel in Berlin Reinickendorf Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-  Kurzmähen des Zugriffsbereichs vor Beginn der Aktivitätsphase (Mitte April), um nach Beendigung der Winterruhe eine selbständige Abwanderung in die angrenzenden Bereiche zu initiieren  Errichten eines Schutzzaunes gegen spätere Rückwanderung (Dieser sollte mind. 10 cm in den Boden eingegraben werden und mind. 40 cm über die Bodenoberfläche ragen und glatt sein (keine Gazezäune, da diese von Eidechsen überklettert werden) Kontrolle und Absammeln vorhandener Tiere innerhalb des eingezäunten Eingriffsbereichs (während des Aktivitätszeitraums sind mehrere Nachsuchen nach vorhandenen Tieren erforderlich!)   Verbringen der aufgesammelten Tiere in das aufgewertete Ausweichhabitat (CEFFläche) Durch die Entfernung der Vegetation und Schaffung von Rohbodenflächen erhöht sich deren Attraktivität als Eiablageplatz für die Zauneidechse. Eine Anlagerung von Gehölzresten und anderem Material innerhalb der Baufläche muss vermieden werden, um die Attraktivität für Zauneidechsen zu reduzieren. Aus diesem Grund ist wegen des Vorkommens der streng geschützten Zauneidechse vor Baubeginn die Errichtung von Schutzzäunen um die Bauflächen notwendig. Auf den zur Bebauung vorgesehenen Flächen sind die Eidechsen abzufangen und in vorher gesicherte bzw. aufgewertete (CEF-Maßnahmen) Ersatzflächen umzusetzen. Die genaue Lage der notwendigen Schutzzäune kann im Rahmen der Umsetzungsplanung festgelegt werden. Als Aufwertungsflächen für die Zauneidechse sind der sandige Hang sowie angrenzende Flächen im Westen des UG geeignet. Auch wegen der Exposition nach Osten ist dieser Bereich für wärmeliebende Arten geeignet. Wichtige Requisiten im Lebensraum der Zauneidechse sind Sonnen- und Überwinterungsplätze. Sonnenplätze können durch Ablagerungen von Steinen (Feldsteinhaufen) oder Holz geschaffen werden. Das Einbringen von Schotter (Sand-Schotter-Gemisch) oder Starkholz (Wurzelstubben, längere Stammabschnitte) in den Sand schafft Überwinterungsplätze und Tagesverstecke. Als Aufwertungsfläche für die Zauneidechsen werden Randflächen des südlich der Reinwasserbehälter 9-12 befindlichen Sand-Trockenrasens gemäß den Ausführungen des Pflegeplans hergerichtet. Nach dem Abschieben des Wurzelhorizontes von 5-10 cm (zur Verdrängung von Calamagrostis epigejos) auf einer Fläche von ca. 150 m2 werden Maßnahmen zur Strukturanreicherung (Anlage von zwei Lesesteinhaufen und zwei Totholzhaufen) umgesetzt. Diese Maßnahmen müssen vor Baubeginn umgesetzt sein. Falls die Ausweichfläche nicht zum Zeitpunkt des Absammelns zur Verfügung steht resp. diese bis dahin nicht optimiert werden konnte und daher eine Zwischenhälterung erforderlich wird, handelt es sich nicht mehr um eine CEF-Maßnahme. Die Maßnahme ist dann nicht mehr von der Spezialnorm des §44 Abs.5 BNatSchG gedeckt. In einem solchen Fall zeitlicher Unterbrechung ist für den Zugriff von dem diese Tätigkeiten verantwortlich Durchführenden eine Ausnahme nach § 45 Abs.7 BNatSchG bei der Obersten Naturschutzbehörde unter Angabe von Ort und Dauer der Zwischenhälterung zu beantragen. Für den nie mit gänzlicher Sicherheit auszuschließenden, unvermeidbar eintretenden Tatbestand des Tötens im Zugriffsbereich dennoch verbliebener Tiere, derer man trotz aller Sorgfalt und Fachkunde nicht habhaft werden konnte, ist eine Ausnahme nach § 45 Abs.7 BNatSchG erforderlich. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde seitens der Obersten Naturschutzbehörde die Erteilung in Aussicht gestellt. Eine abschließende Bestätigung gegenüber dem Vorhabenträger wird erteilt, wenn neben der die bauplanungs- und Beschluss Seite 42 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- bauordnungsrechtliche Absicherung des den Zugriff begründenden künftigen Vorhabens abschließend bestätigt werden kann. Das Vorliegen einer Baugenehmigung ist zu dem fraglichen Zeitpunkt nicht erforderlich, wohl aber die bestätigende Aussage, dass dem planungsrechtlich abgesicherten Vorhaben im Weiteren keine grundlegenden Baurechtshindernisse entgegenstehen. Fazit Baubedingte Tötungen von Individuen oder die Zerstörung von Gelegen / Eiern können durch die Berücksichtigung der beschriebenen Schutzmaßnahmen (Bauzeitenregelung bzw. Errichtung eines Schutzzauns und Umsetzen von Einzeltieren in eine Ersatzfläche) vermieden werden. Eine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Bestände kann unter der Beachtung der beschriebenen Maßnahmen ausgeschlossen werden. Begründung der Ausnahme von den Verboten des § 30 BNatSchG bzw. § 28 NatSchG Bln Die Zuordnung der Biotoptypen nach der aktuellen Kartierung, hat sich im Vergleich zu der Biotopkartierung von 2011 nur unwesentlich verändert.34 Zum Teil haben sich die Abgrenzungen einzelner Biotope durch die fortschreitende Sukzession geringfügig geändert. Die aktuelle Situation ist in Plan Nr. 6 im Anhang dargestellt. Das Gelände ist neben den infrastrukturellen Einrichtungen des Wasserwerkes (Gebäude, Stellflächen, Reinwasserbehälter) von großflächigen Grünlandbrachen gekennzeichnet. Der unter Biotopschutz fallende Trockenrasen südlich der Reinwasserbehälter 9-12 hat sich von einer Silbergrasflur zu einem ausdauernden Sandtrockenrasen (HeidenelkenGrasnelkenflur - Biotopcode 05121221) entwickelt. Die Fläche des geschützten Biotops „Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich (typische Grünlandarten), weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze) - Biotopcode 0513211 - (artenreiche Glatthaferwiese) - FFH-LRT 6510“ auf den Reinwasserbehältern 9-12 hat sich durch Ausbreitung von Landreitgras (Calamagrostis epigejos) im südwestlichen und nördlichen Bereich verkleinert. Im Osten hingegen hat sich durch eine entsprechende Mahd die artenreiche Frischwiese erweitert. Die Wiesenbrache kennzeichnet sich insgesamt durch das Vorkommen zahlreicher typischer Wiesenpflanzen aus, vereinzelt kommen auch einige Trockenrasenarten vor. Inklusive der kleinteiligen Flächen, die direkt im Nordosten an den Geltungsbereich angrenzen, beträgt die Flächengröße des geschützten Biotops ca. 5.470 m2. Ebenfalls geschützt ist der naturnahe Kiefern-Eichenwald im Süden des Geltungsbereiches. Der Bestand wird von alten Eichen (Quercus robur und Quercus petraea) und eingestreuten alten Kiefern (Pinus sylvestris) im Oberstand und mittelalten Eichen sowie Ahornarten im Zwischenstand aufgebaut. Im Unterstand dominieren Späte Traubenkirsche (Prunus serotina) und Spitz-Ahorn (Acer platanoides). In nordöstlicher Richtung außerhalb des Geltungsbereiches befindet sich ein geschützter Sandtrockenrasen (Heidenelken-Grasnelkenflur - Biotopcode 05121221) auf einem bunkerartigen Wasserwerksgebäude (Reinwasserbehälter 5-6). In diesen Flächen ergeben sich aus der Bestandssituation Beeinträchtigungen z.B. durch Verschattung umliegender Gehölze sowie durch aufkommende Sukzessionsgehölze. Auswirkungen der Planung Mit der Ausweisung eines Sondergebietes in geeigneter Zweckbestimmung schafft der Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung der Hotel- und Wellnessanlage in einem aus naturschutzfachlicher Sicht relativ konfliktarmen Korridor (vgl. Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31). In diesem Bereich befindet sich ein 34 Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des Wasserwerkes Tegel Beschluss Seite 43 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- nach § 28 Abs. 1 NatSchG Bln geschützter Biotop (artenreiche Grünlandbrache, frischer Standorte), der sich auf den versiegelten Dachflächen der Reinwasserbehälter 9-12 entwickelt hat. Die Realisierung der Planung ist mit dem Verlust des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 verbunden. Die kleinteiligen Flächen der artenreichen Grünlandbrache, die sich nicht auf den Reinwasserbehältern 9-12 befinden (nordöstlich außerhalb des Geltungsbereiches), werden voraussichtlich im Rahmen der Baumaßnahmen bzw. der nachfolgenden Nutzung beeinträchtigt. Es wird angenommen, dass diese Flächen des geschützten Biotops mit den geänderten Zielsetzungen des Planvorhabens (intensive Nutzung der angrenzenden Grünflächen) auf Dauer nicht erhalten bleiben können. Aus naturschutzfachlicher Sicht wird es für fachlich sinnvoll erachtet, den Verlust dieser Flächen innerhalb der großflächigen Kompensationsmaßnahmen auszugleichen und im Rahmen von dauerhaften Pflegemaßnahmen zu sichern. Die geschützten Biotope Heidenelken-Grasnelkenflur und Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, die sich im südlichen Bereich des Bebauungsplanes befinden, werden in der Planzeichnung des Bebauungsplans nachrichtlich dargestellt. Geeignete Vermeidungsmaßnahmen35 wie z.B. ein Ausschluss von Baustelleneinrichtungen im Bereich der geschützten Biotope und der Flächen für Maßnahmen können erhebliche Beeinträchtigungen während der Baumaßnahmen und während der nachfolgenden Nutzung verhindern. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden weder Zerstörungen noch sonstige Beeinträchtigungen der geschützten Biotope (HeidenelkenGrasnelkenflur und Eichenmischwälder) innerhalb des Geltungsbereiches vorbereitet. Unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches befindet sich in nordöstlicher Richtung der geschützte Biotop Heidenelken-Grasnelkenflur (Biotopcode 05121221). Um Auswirkungen durch Gebäudeschatten auf den Trockenrasen (Reinwasserbehälter 5-6) ermitteln zu können, wurden unterschiedliche Planvarianten (Massenmodelle) einer Verschattungsanalyse unterzogen. Im Ergebnis wurde festgestellt, das zwei der geprüften Varianten mit gestuften Gebäudehöhen (Variante 2 - Hauptgebäude gestuft mit 28 m und 7 m; Variante 3 - Hauptgebäude gestuft mit 21 m und 14 m) keine bzw. sehr geringfügige negative Auswirkungen auf den geschützten Trockenrasen verursachen.36 Fachgutachterlich wird eingeschätzt, dass die zeitweilige Verschattung des Trockenrasens durch diese geprüften Varianten nicht bestandsgefährdend ist.37 Der vorliegende Bebauungsplan setzt für das Hauptgebäude eine Höhenstaffelung von 24,80 m und 10 m fest. Diese Höhenstufung befindet sich innerhalb der simulierten Höhenstaffelungen der geprüften Varianten 2 und 3. Eine erhebliche Beeinträchtigung des geschützten Biotops durch Verschattung kann somit ausgeschlossen werden. 35 vgl. Kapitel 2.3.1 - Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen 36 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“ 37 Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des Wasserwerkes Tegel Beschluss Seite 44 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Begründung Im Rahmen eines Variantenvergleiches38 wurden zwei verschiedene Planungsideen mit dem Ergebnis geprüft, dass beide Varianten aus naturschutzfachlicher Sicht sowohl mittlere bis hohe Konfliktpotenziale aufweisen. Alternativ wurde vorgeschlagen, die zukünftige bauliche Nutzung im Bereich der vorhandenen Versiegelung der Reinwasserbehälter umzusetzen, um somit die Beeinträchtigungen, die beispielsweise mit zusätzlichen Versiegelungen einhergehen, auf ein absolut notwendiges Minimum zu reduzieren. Durch die Inanspruchnahme der gesamten Fläche der ehemaligen Reinwasserbehälter 9-12 können betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte Flächen (ehemaliges Öltanklager und Zufahrt zum ehemaligen Öltanklager) zurückgebaut und entsiegelt werden. Nach Aussage der Berliner Wasserbetriebe müssen die betrieblich genutzten Reinwasserbehälter in regelmäßigen zeitlichen Abständen vor allem bezüglich der Abdichtung saniert werden. Einen festgelegten Turnus gibt es für diese Sanierungen nicht. Grundlage für diese Sanierung bildet die jährlich durchgeführte Untersuchung, die allerdings im Plangebiet aufgrund der Nutzungsaufgabe im Jahr 2001 nicht mehr durchgeführt wurde. Eine Sanierung der Reinwasserbehälter im Geltungsbereich hat zuletzt vor ca. 50 Jahren stattgefunden. Sicher ist, dass die baulichen Anlagen grundsätzlichen Instandsetzungsbedarf haben und ohne bauliche Sanierungen nicht dauerhaft zu halten wären. Folglich würde es in absehbarer Zukunft voraussichtlich zu einer Sanierung einhergehend mit einem zumindest temporären Verlust der Gesamtfläche des geschützten Biotops kommen (Abschieben der gesamten Flächen des Reinwasserbehälters). Dabei wären erhebliche Beeinträchtigungen des geschützten Biotops zu erwarten, die auch durch Kompensationsmaßnahmen ausgeglichen werden müssten. Diese könnten allerdings am selben Ort erfolgen. Ausgleich Ergänzend zu der durchgeführten Biotopkartierung wurden auch Einschätzungen bezüglich der Qualität bzw. Eignung möglicher Ausgleichsflächen innerhalb des Geltungsbereiches formuliert. Nach Einschätzung der Fachgutachterin sind weite Flächen unter Anwendung geeigneter Pflegemaßnahmen (Pflegemahd, Umpflanzung einzelner Pflanzen, Sammeln und Einsäen von Pflanzensamen) zur Anlage von neuen artenreichen Frischwiesen und damit zum Ausgleich geeignet.39 Das Kompensationsziel kann abweichend von dem kartierten Biotoptyp (artenreiche Grünlandbrache frischer Standorte) nur eine artenreiche Frischwiese (Mähwiese) sein, die ausschließlich durch entsprechende Pflegemaßnahmen langfristig gesichert werden kann. Eine dauerhafte Mahd ist erforderlich, um die Sukzession durch Gehölze aufzuhalten. Der definierte Mahdrhythmus fördert blühende Kräuter. Das Mähgut ist abzufahren, um eine weitere Nährstoffanreicherung zu vermeiden und die Standorte abzumagern. Eine Verringerung des Nährstoffangebotes führt langfristig zu einer Zunahme von Arten. Im Rahmen einer Bodenuntersuchung40 wurden sowohl für den geschützten Biotop als auch für mögliche Kompensationsflächen die Standorteigenschaften für Vegetation (pflanzenverfügbare Nährstoffe und Schadstoffe) ermittelt. Die Bodenarten sind, obwohl es sich beim Reinwasserbehälter vollständig um eine Auffüllung in einer Stärke von 38 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“ 39 Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des Wasserwerkes Tegel 40 Geco GmbH (15.08.2013): Durchführung von Rammkernsondierungen, Entnahme von Bodenproben, laboranalytische Untersuchung von Bodenproben - Untersuchungsbericht Nr. 130613, Berlin. Beschluss Seite 45 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 0,80 m handelt, vergleichbar. Es handelt sich um Fein- und Mittelsande. Stauende Nässe trat im durchwurzelten Bodenhorizont in keiner Probe auf. Der höchste Grundwasserstand wurde im Bereich der Kompensationsflächen bei ca. 6 m unter Gelände angetroffen. Das Ergebnis der Nährstoffanalysen für die Biotopflächen sowie für die möglichen Kompensationsflächen bestätigt, dass keine signifikanten Unterschiede hinsichtlich der pflanzenverfügbaren Nährstoffe in den untersuchten Standorten festzustellen waren. Gemäß der fachgutachterlichen Stellungnahme41 sind sowohl die „Waldwiese südöstlich des ehemaligen Öltanklagers“ (Fläche B gemäß B-Plan) als auch die „Wiesenbrache südöstlich des Parkplatzes“ (Fläche A gemäß B-Plan) derzeit als artenarm zu bezeichnen. Der Ausgleich für den Verlust der geschützten Frischwiesenbrache erfolgt auf zwei Teilbereichen innerhalb des Geltungsbereiches.42 Eine Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen in zwei Teilflächen mit unterschiedlichen Standortbedingungen steigert die Chancen der Entwicklung möglichst artenreicher Frischwiesenbestände mit unterschiedlichen Ansprüchen. Die Lebensraum- und Trittsteinfunktionen für Flora und Fauna würden sich demnach verbessern, da sich im Gegensatz zu den aktuellen Flächen, entsprechende Funktionen durch dauerhafte Pflegemaßnahmen sichern lassen. Die Maßnahmenfläche B ist gemäß Fachgutachten gut als Ausgleichsfläche für die Überprägung des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 geeignet. Vereinzelte Trockenrasenfragmente zeigen ein hohes Entwicklungspotenzial an. Einzelne Trockenrasenarten der Reinwasserbehälter 9-12 können in diese Fläche umgesetzt werden. Es wird eine einschürige Mahd (ab September) mit Beräumung des Mahdgutes empfohlen. Zusätzlich kann mit Hilfe des Mahddruschverfahrens Samengut auf der Fläche der Reinwasserbehälter gewonnen werden. Durch das Ausbringen von Samen sowie das Umpflanzen vereinzelter Rasensoden mit typischen und selteneren Arten kann die Artenvielfalt auf der Fläche erhöht werden. Teilbereiche der Maßnahmenfläche B sind im Bestand derzeit noch versiegelt bzw. mit einem Gebäude bestanden. Diese Bestandsversiegelungen (ca. 1.050 m2) werden in vollem Umfang zurückgebaut. Die Flächengröße der Maßnahmenfläche B beträgt ca. 2.875 m2. Die Maßnahmenfläche A kann durch eine entsprechende Pflegemahd zu einer artenreichen mageren Mähwiese entwickelt werden. Es wird ebenfalls eine einschürige Mahd (ab September) mit Beräumung des Mähgutes empfohlen. Das Ausbringen von Samen oder das Umpflanzen von Soden und / oder Einzelexemplaren von seltenen Arten kann die Artenvielfalt der Ausgleichsfläche erhöhen. Die Flächengröße beträgt ca. 3.992 m2 . Da sich die Ausgleichsflächen für die Kompensation des geschützten Biotops innerhalb des Geltungsbereiches befinden und der Verlust der artenreichen Frischwiesenbrache in einem Verhältnis von ca. 1 : 1,3 erfolgt, wird auf eine ausführliche Bilanzierung gemäß Biotopwertverfahren verzichtet. Um eine fachliche Qualität der Ausgleichsmaßnahmen gewährleisten zu können, sind die Initialmaßnahmen (z.B. Flächenvorbereitungen, Umsetzung von einzelnen Pflanzenarten bzw. Pflanzensoden sowie die Gewinnung von Samengut von den Reinwasserbehältern 9-12) zu einem geeignetem Zeitpunkt unter fachgutachterlicher Begleitung umzusetzen. Die Umsetzung der Maßnahmen muss vor Beginn der Beräumungs- / Abrissarbeiten der Reinwasserbehälter 9-12 abgeschlossen sein. Der Zeitraum für die jährlichen Pflegemaßnahmen wird auf 20 Jahre festgelegt. Weiterhin sind regelmäßige Erfolgskontrollen erforderlich, die ggf. eine Steuerung der vorgesehenen Maßnahmen ermöglichen. Nach der erfolgreichen Herrichtung der 41 Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des Wasserwerkes Tegel 42 vgl. Planzeichnung des Bebauungsplanes: Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (Fläche A und B) Beschluss Seite 46 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Maßnahmenflächen A und B sind Kontrollen in folgenden Intervallen durch einen Fachgutachter durchzuführen und zu dokumentieren und der Unteren Naturschutzbehörde des Bezirkes Reinickendorf vorzulegen. 1. Kontrolle: ein Jahr nach der Umsetzung der Maßnahmen 2. Kontrolle: drei Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme 3. Kontrolle: fünf Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme Nach fünf Jahren ist durch den Fachgutachter festzulegen, ob und in welchem Umfang weitere Kontroll- bzw. Steuerungsmaßnahmen erforderlich sind. Bei Nichteintreten der prognostizieren Entwicklungen sind entsprechende Maßnahmen unter fachgutachterlicher Begleitung zu ergreifen, um das beschriebene Entwicklungsziel der artenreichen Frischwiese zu erlangen. Die Erfolgskontrollen sind bis zum Eintreten eines voll entwickelten Biotops bis maximal 10 Jahre nach der Anlage der Maßnahmenflächen durchzuführen. Pflegeplan Die aufgeführten Maßnahmen werden in einem Pflegeplan43 im Anhang des Bebauungsplanes dargestellt und beschrieben. Die Abgrenzung der einzelnen Teilflächen des Pflegeplans erfolgte aus vermessungstechnischen Gründen in generalisierter Form gemäß der Planzeichnung des Bebauungsplanes. Bei der Umsetzung der Maßnahmen sind die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Es erfolgt keine Rodung von Waldflächen. Die Sicherung der beschriebenen Maßnahmen erfolgt im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirk Reinickendorf. Flora Im Rahmen der Biotopkartierung wurden für den geschützten Biotop auf den Reinwasserbehältern (Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich, typische Grünlandarten, weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs, < 10 % Deckung der Gehölze) Artenlisten erstellt. Unter den festgestellten Pflanzenarten sind folgende Arten gemäß Bundesartenschutzverordnung geschützt:  Gemeine Grasnelke (Armeria maritima subsp. elongata)  Karthäuser-Nelke (Dianthus carthusianorum)  Heide-Nelke (Dianthus deltoides) Alle Armeria- und Dianthus-Arten gehören gemäß BArtSchVO, Anlage 1 zu den besonders geschützten Pflanzenarten, wenn es sich bei den Beständen um „europäische Arten“ in „wild lebenden Populationen“ handelt. Die Arten sind unzweifelhaft im europäischen Gebiet verbreitet. Für Pflanzenarten gilt das besondere Artenschutzregime nach § 44 Abs. 5 BNatSchG nur dann, wenn die Arten im Anhang IV Teil b) der FaunaFlora-Habitatrichtlinie gelistet sind. Das gilt aber für die genannten Arten nicht. Die besonders geschützten Arten sind im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 15 BNatSchG zu behandeln. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bereiten die Zerstörung des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 vor. Daher soll vor Beginn der Baumaßnahmen zu einem geeigneten Zeitpunkt unter fachgutachterlicher Begleitung die Umsetzung der nach Bundesartenschutzverordnung geschützten Pflanzenarten in die Kompensationsflächen A und B (Anlage einer artenreichen Frischwiese) auf jeweils geeignete Standorte erfolgen. 43 vgl. Pflegeplan siehe Anhang Beschluss Seite 47 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Die Beschreibung der Maßnahmen erfolgt in einem Pflegeplan, der als Anhang der Begründung zum Bebauungsplan aufgeführt wird. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages werden diese Maßnahmen rechtlich gesichert. Unter Berücksichtigung der vorgesehenen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen kann der Eingriff ausgeglichen werden. Beschluss Seite 48 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 2.3 Seite 49 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gemäß § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die „Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes (...) in der Abwägung zu berücksichtigen.“ Damit wird auf die Eingriffsregelung nach § 15 BNatSchG verwiesen. Demnach ist der Verursacher eines Eingriffes verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Zur umfassenden Ermittlung des Eingriffs- und Ausgleichsumfanges des Vorhabens wird das 'Ausführliche Verfahren' zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin44 herangezogen. Vor der Abwägung, ob ein Eingriff ausgeglichen werden kann bzw. muss, ist eine Entscheidung darüber zu treffen, ob der Eingriff überhaupt kompensationspflichtig ist und ob er vermieden oder gemindert werden kann. Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen Nach der Auswertung der Stellungnahmen zur frühzeitigen Träger- bzw. Bürgerbeteiligung erfolgte aufgrund der zu bewältigenden Belange von Natur und Landschaft eine konzeptionelle Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfes. Vorbereitend wurde eine Variantenprüfung durchgeführt. Im Rahmen einer naturschutzfachlichen Konfliktanalyse wurden zwei verschiedene Bebauungsvarianten mit dem Ergebnis geprüft, dass beide Varianten aus naturschutzfachlicher Sicht mittlere bis hohe Konfliktpotenziale aufweisen. Alternativ wurde vorgeschlagen, die zukünftige bauliche Nutzung im Bereich der vorhandenen Versiegelung der Reinwasserbehälter umzusetzen, um somit die Beeinträchtigungen, die beispielsweise mit zusätzlichen Versiegelungen einhergehen, auf ein absolut notwendiges Minimum zu reduzieren. Für den vorliegenden Stand des Bebauungsplanes wird dieser Alternative gefolgt.45 Grundsätzlich ist es sinnvoll, den Bedarf an Bauflächen auf bereits vor genutzten Flächen und in verkehrstechnisch sowie planungsrechtlich erschlossenen Bereichen zu decken. Damit kann durch Reaktivierung einer Brache eine Nutzung weniger beeinträchtigter Flächen vermieden werden. Die Fläche des Plangebietes ist in Teilbereichen versiegelt und gut erschlossen. Beeinträchtigungen der natürlichen Funktionen des Bodens werden durch die getroffenen Festsetzungen vermieden und der sparsame und schonende Umgang mit dem Boden sichergestellt, da die zukünftige Bebauung auf bereits versiegelten oder beeinträchtigten Bodenflächen vorgesehen ist. Die neue Flächennutzung wird räumlich konzentriert. Bestehende Beeinträchtigungen werden rückgebaut (Zufahrt zum Öltanklager, Öltanklager). Gemäß DIN 18915 und RAS-LP 2 und RAS-LP 4 sind autochthone Böden im Zuge der Entnahme und Ausformung von Böschungen, Mulden und Rasenflächen schichtgerecht und sachgemäß zu behandeln, zu lagern, wieder einzubauen und zu lockern. Diese Maßnahme ist allenfalls kleinflächig und für tiefere Bodenschichten relevant, da innerhalb des Baugebietes die autochthonen Böden nahezu flächendeckend überschüttet oder 44 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin, Berlin 45 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“ Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- versiegelt wurden. Der größte Flächenanteil war bis 1985 als flächiger Sandfilter mit entsprechenden Anlagen ausgebaut. Generell gilt es die Bodenfunktionen zu verbessern und wieder herzustellen. Durch die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Materialien können negative Auswirkungen auf die Bodenfunktionen zusätzlich minimiert werden. Die Beseitigung des geschützten Biotops, die mit dem Rückbau der alten baulichen Anlagen der Reinwasserbehälter einhergeht, kann innerhalb des Geltungsbereiches mit geeigneten Maßnahmen ausgeglichen werden. Zur Vermeidung von unnötigen Bodenversiegelungen wird zusätzlich die Umsetzung der überwiegenden Anzahl an Stellplatzanlagen im Bereich der ehemaligen Reinwasserbehälter 9-12 unter der geplanten Bebauung als Tiefgarage erfolgen. Die randlichen Gehölzflächen bleiben vollumfänglich erhalten. Zwei markante Solitärbäume im zentralen Geltungsbereich bleiben erhalten. Darüber hinaus kommt auch der Berücksichtigung einer Mindestbaumbepflanzung im Sondergebiet eine mindernde Funktion zu. Zur Vermeidung von erheblichen Beeinträchtigungen des geschützten Biotops bzw. der Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft dürfen in diesen Flächen keine Baustelleneinrichtungen, Lagerflächen und Baustraßen eingerichtet werden. Diese Flächen sind nur mit den für die Pflegemaßnahmen erforderlichen Geräten zu befahren. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von Bäumen sind Baustelleneinrichtungen, Lagerflächen und Baustraßen außerhalb des Traufbereiches von Bäumen anzulegen. Die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft mit der Bezeichnung A und B dienen ausschließlich der Kompensation für Eingriffe in Natur und Landschaft. Die Anlage von Wegen bzw. eine Bepflanzung mit Bäumen, Sträuchern oder Zierstauden ist unzulässig. Eine intensive Nutzung dieser Freiflächen als Liegewiese oder für sonstige Freizeitangebote ist ebenfalls unzulässig. Für den Schutz des gesetzlich geschützten Biotops (Sandtrockenrasen) ist während der Baumaßnahmen eine Flächensicherung mittels Bauzaun vorzunehmen sowie für die Folgenutzung auch eine Unzulässigkeit von Baulichkeiten jeglicher Art für die Flächen des bestehenden und zu entwickelnden geschützten Biotops durchzusetzen. Dazu sind geeignete grüngestalterische Maßnahmen umzusetzen, die eine öffentliche Betretbarkeit der Flächen verhindern. Die extensive Dachbegrünung mit einem Anteil von ca. 60 % und einer Aufbaustärke von ca. 18 cm vermindert die negativen Auswirkungen auf das Mikroklima innerhalb des Geltungsbereiches und fördert gleichzeitig das Wasserrückhaltevermögen der Dachflächen. Vor Beginn der Baumaßnahmen muss zu einem geeigneten Zeitpunkt unter fachgutachterlicher Begleitung die Umsetzung der nach Bundesartenschutzverordnung geschützten Pflanzenarten in die Kompensationsflächen A und B erfolgen. Zur Vermeidung potenzieller Gefährdungen von Fledermäusen während der Abrissarbeiten der Reinwasserbehälter ist sicherzustellen, dass eine temporäre Nutzung durch die Tiere wirksam verhindert wird. Zur Abwendung der Verbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG und nach § 39 BNatSchG sollten Abriss-, Fäll- und Räumungsarbeiten außerhalb der Fortpflanzungsperiode (März bis September) erfolgen. Beschluss Seite 50 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 51 Da die geplante Bebauung von Vegetationsbeständen umgeben sein wird, ist die Gefahr von Vogelschlag an Glasflächen bei der Gestaltung von Gebäuden zu berücksichtigen (s. Schmidt et al. (2013): Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht – www.vogelglas.info). Da sich das Plangebiet am Rande der freien Landschaft bzw. eines Schutzgebietes befindet, ist im Bereich der Außenanlagen zu berücksichtigen, dass Beleuchtungseinrichtungen so gestaltet werden, dass sie auf Insekten keine anlockende Wirkung bzw. Fallenwirkung haben (Abstrahlung nur nach unten, langwelliges Licht, Dichtung gegen Eindringen von Insekten). Die Umsetzung der in Kapitel 2.2.11 beschriebenen Vermeidungsmaßnahmen muss unter fachgutachterlicher Begleitung erfolgen. Zur Koordinierung einer fachlich ordnungsgemäßen Umsetzung der geplanten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, des Pflegekonzeptes sowie der aufgeführten Vermeidungsmaßnahmen wird eine ökologische Baubegleitung durchgeführt. Eingriffsbeurteilung gem. § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB Nach der Durchführung von Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen verbleibt ein Eingriff gemäß § 18 BNatSchG, der im Anschluss ermittelt und bewertet wird. Aufgrund des konzeptionell überarbeiteten Bebauungsplanentwurfes erfolgte im Vergleich zu den Ausführungen des Umweltberichtes zum Vorentwurf der frühzeitigen Träger- und Bürgerbeteiligung zum Teil eine differenzierte Bewertung der Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter. Alle Schutzgüter wurden anhand der aktualisierten Untersuchungen (Biotoptypenkartierung, faunistischer Fachbeitrag, Verschattungsanalyse und Bodengutachten) neu bewertet. Der inhaltliche Aufbau entspricht der bisherigen Fassung des Umweltberichtes. Bei der Eingriffsermittlung erfolgte jedoch die Anpassung an die aktuelle Fassung des Leitfadens Verfahren zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im Land Berlin.46 Gemäß dem Verfahren zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im Land Berlin erfolgt die Eingriffsermittlung in einem dreistufigen Bewertungsverfahren. Vorerst werden die Wertpunkte der Vor-Eingriffs-Situation ermittelt. Anschließend erfolgt die Ermittlung der Wertpunkte der Nach-Eingriffs-Situation (ohne Ausgleichsmaßnahmen). Die Veränderungen werden jeweils schutzgutbezogen in Karten gegenübergestellt.47 In einem direkten Vergleich der Vor-Eingriffs-Situation mit der Nach-Eingriffs-Situation wird anschließend das naturschutzfachliche Defizit ermittelt. In der dritten Stufe werden die Wertigkeiten der Kompensationsmaßnahmen ermittelt. Abschließend erfolgt die Feststellung, ob der Eingriff kompensiert ist. Anwendbarkeit der Wertträger / Festlegung des Untersuchungsrahmens Für die Eingriffsbewertung gemäß dem Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin stehen nach dem ’ausführlichen Verfahren’ insgesamt 19 Wertträger zur Verfügung. Nachfolgend wird erläutert, welche Wertträger nicht in der Bewertung berücksichtigt wurden. Da innerhalb des Geltungsbereiches keine Oberflächengewässer vorkommen, werden die Wertträger Gewässerstrukturgüte sowie Gewässerbelastung durch anthropogen induzierten Oberflächenabfluss nicht berücksichtigt. Die Kriterien der Wertträger Freiflächenversorgung, innere und äußere Erschließung / Verbindungsfunktion sowie die Freiheit von akustischen und / oder geruchlichen Beeinträchtigungen beziehen sich alle auf das Thema Erholungsfunktion. Da die Flächen 46 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Mai 2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin, Berlin 47 vgl. Karten B-1 bis B-6 im Anhang Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 52 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- des ehemaligen Betriebsgeländes nicht öffentlich zugänglich sind und keine Erholungsfunktionen aufweisen, werden sie entsprechend der Verfahrensvorschrift nicht in der Bewertung berücksichtigt. 2.3.2.1 Bewertung des Zustandes vor Durchführung des Eingriffs Nachfolgend werden die erhobenen Bestandsdaten in tabellarischer Form für jeden Wertträger getrennt in ordinaler Form bewertet und entsprechend begründet. Das Gebiet ist, je nach Ausprägung (z.B. versiegelt nicht versiegelt), unterschiedlichen Wertstufen zuzuordnen. Diese qualitative Differenzierung wird im später folgenden Wertpunktverfahren quantitativ untersetzt. Tab. 6: Darstellung und Begründung der ordinalen Werteinstufungen (Vor-Eingriffs-Zustand) Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes Wertträger ordinale Werteinstufung Begründung Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte gering: - die Bodenfunktionen sind gering bewertet aber unbzw. teilversiegelt sehr gering: - die Fläche ist voll versiegelt Abflussbildung und Wasserhaushalt mittel: - Flächen mit einem Gesamtabfluss < 50 %, Versickerung ≥ 40 % des durchschnittlichen Jahresniederschlags gering: - Flächen mit geringer Bedeutung für den Wasserhaushalt Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch mittel: - mittlerer Kaltluftvolumenstrom Die Böden des Geltungsbereiches sind überwiegend stark beeinträchtigt und werden in den Planungshinweisen zum Bodenschutz dem Unbedenklichkeitsbereich zugeordnet. Im Bereich der Sandfilteranlage sind die Beeinträchtigungen so groß, dass alle Bodenfunktionen, ausgenommen der Filterund Pufferfunktionen, mit gering bewertet werden. Der Versiegelungsgrad beläuft sich im Geltungsbereich auf ca. 23 % (inkl. Reinwasserbehälter) Das Plangebiet ist nach Aussagen der Berliner Wasserbetriebe nicht an die Kanalisation angeschlossen. Der Vegetationsanteil ist teilweise sehr hoch. Versiegelte Flächen besitzen für den Wasserhaushalt keine Funktionen. Insgesamt besitzt die Fläche für den Wasserhaushalt mittlere Funktionen. Gemäß Umweltatlas "Klimafunktionen" gibt es keine Kaltluftleitbahnen im Untersuchungsgebiet. Nordöstlich befindet sich eine großräumige Luftleitund Ventilationsbahn. Der Luftaustausch mit den angrenzenden Gebieten wird durch Vegetationsbestände im Plangebiet beeinträchtigt. Orographisch induzierte Luftabflüsse gibt es aufgrund der überwiegend ebenen Geländestruktur nicht. Es gehen mittlere bis hohe Kaltluftvolumenströme von dem Plangebiet bzw. von den angrenzenden Waldbzw. Wasserflächen in Richtung der belasteten Siedlungsräume im Nordosten des Plangebietes aus. Beschränkend wirken sich die hohen Vegetationsstrukturen sowie die Geländemorphologie aus. Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 53 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Stadtklimatische Funktion gut: - Grün- und Freiflächen mit hoher bis mittlerer stadtklimatischer Bedeutung, Kaltluftentstehungsgebiete mit Zuordnung zu Siedlungsräumen mit günstigem Kleinklima schlecht: - Belastungsbereich; Bewertungskategorie nach VDI: ungünstig, Siedlungsräume mit mäßiger, in Einzelfällen hoher bioklimatischer Bedeutung Gemäß "Planungshinweisen zum Stadtklima" fungiert das Plangebiet als Kaltluftentstehungsgebiet mit Zuordnung zu belasteten Räumen. Die östlich gelegenen Siedlungsbereiche werden in Bezug auf die bioklimatische Belastung als sehr günstig bewertet. Auf den versiegelten Flächen verdunstet weniger Niederschlagswasser. Die Verdunstungskühle ist hier deutlich reduziert. Der Effekt wird durch die verstärkte Erwärmung der Bebauungskörper verstärkt. Biotische Komponenten des Naturhaushaltes Wertträger ordinale Werteinstufung Begründung Biotopwert Die wertvollsten Bereiche sind: 08192 naturnaher Kiefern Eichenwald, 05121221 HeidenelkenGrasflur, 0513211 artenreiche Frischwiese Den größten Flächenanteil nehmen Offenlandbiotope mit vorwiegend ruderal geprägten Arten ein. Ein Teil des Geltungsbereiches ist bewaldet. vorhanden: - Fläche hat eine hohe Bedeutung für den Biotopverbund, Biotopverbund ist nicht eingeschränkt nicht vorhanden: - Fläche hat keine Bedeutung für den Biotopverbund Für die Erfassung und Bewertung der Biotopausstattung wurde eine terrestrische Biotoptypenkartierung erstellt, deren Flächenabgrenzung luftbildunterstützt präzisiert wurde. Die erstellte Studie umfasst die Abgrenzung und Bewertung der betroffenen Biotope gemäß der Berliner Ausführungsvorschrift (SENSTADT 2000, HEMEIER 2003) sowie eine Erfassung und Bewertung des im Gebiet vorhandenen Baumbestandes. Als Wertpunkte pro 1.000 m2 wurden die Biotopwerte (d.h. Grund- und Risikowert) des jeweiligen Biotoptyps der Liste (2004) angesetzt. Biotopverbund Aufgrund der Randlage zwischen Siedlung- und Waldflächen bietet der Geltungsbereich für bis zu 3 Zielarten des Berliner Biotopverbundsystems potentielle Lebensraumbedingungen. Hervorzuheben ist der Strukturreichtum der Randbereiche zwischen Wald, halboffenen und offenen Teilflächen. Versiegelte Flächen besitzen keine Verbundfunktionen für Pflanzen und Tiere. Landschaftsbild / Erholung Wertträger ordinale Werteinstufung Begründung Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums gering: - Anteil naturräumlich geprägter Landschaftsteile an der Fläche des Eingriffsraumes von weniger als 25 % und quartierstypischer Bebauungs- / Freiraumstrukturen von weniger als 10 % Das ehemalige Betriebsgelände des Wasserwerkes stellt im städtischen Randbereich einen Sonderfall dar. Es sind weder der ursprüngliche Naturraum noch der stadtgeprägte Raum erkennbar. Der im Vergleich zur Gesamtgröße des Untersuchungsgebietes geringe Anteil an Bestandsbebauung (Betriebsgebäude) besitzt einen gewissen kulturhistorischen Wert. Eine Erlebbarkeit ist durch die Umzäunung nur sehr eingeschränkt gegeben. Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 54 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Anteil landschaftstypische r und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungsund Strukturvielfalt mittel: - mittlere Vielfalt an gestalterisch wertvollen Strukturen auf der Fläche visuelle Ungestörtheit mittel: - deutlich wahrnehmbare, aber nicht dominierende anthropogene Überformung sowie störende Elemente Für den städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung (gemäß LaPro) sind u.a. Gewerbeflächen als charakteristisch zu bezeichnen. Die Bebauung (Betriebsgebäude) des Plangebietes wird demnach als quartierstypisch bezeichnet. Die weiträumigen Freiflächen des Untersuchungsraumes sind jedoch stark anthropogen überformt und demnach nur in geringem Maße wertvoll. Als landschaftstypisch sind die ursprünglichen Waldbereiche des südwestlichen Plangebietes zu bezeichnen, die jedoch ihrerseits überwiegend auf bereits beeinträchtigten und überformten Flächen stehen. Insgesamt wird von einem mittleren Anteil an landschaftstypischen und gestalterisch wertvollen Strukturen ausgegangen. Kleinräumig ist das Gebiet nahezu vollständig anthropogen überformt. Sowohl auf den bewachsenen Reinwasserbehältern als auch innerhalb der geschlossenen Waldbestände sind die anthropogenen Überformungen deutlich sichtbar. Identitätsstiftende Sichtbeziehungen gibt es auf dem ehemaligen Betriebsgelände nicht. Der Vorhabenraum ist von Gehölzen umgeben und fügt sich großräumig betrachtet in die umgebende Kulisse ein. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich keine Elemente, die eine störende Fernwirkung ausüben. In der näheren Umgebung befinden sich bereits visuell störende Bauwerke. Dazu zählen die 14-geschossige Wohnbebauung an Bernauer Straße sowie die ca. 18 m hohen Gebäude des nördlichen Betriebsgeländes des Wasserwerkes. Tab. 7: Tabellarische Eingriffsbewertung nach Wertpunkten (Vor-Eingriffs-Zustand) Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes Wertträger Bewertungsstufe Flächengröße in 1.000 m2 Wertpu nkte Zwischens umme Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte gering 34,6 4 138,4 sehr gering 10,2 0 0 Abflussbildung und Wasserhaushalt mittel 34,6 3 103,8 gering 10,2 0 0 Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch mittel 44,8 4 179,2 179,2 Stadtklimatische Funktion gut: 39,8 8 318,4 318,4 Beschluss Gesamtsumme 138,4 0 103,8 0 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 55 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- schlecht mittel 5 2 10 10 Summe der abiotische Komponenten 749,8 Biotische Komponenten des Naturhaushaltes Biotopcode Biotoptyp 03110 vegetationsfreie und -arme Sandflächen 15 1,350 20,3 032101 Landreitgrasfluren, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %) 4 2,798 11,2 032202 ruderale Pionierrasen, ruderale Halbtrockenrasen und Queckenfluren, mit Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10 - 30 %) 22 0,510 11,2 0324312 hochwüchsige, stark nitrophile und ausdauernde ruderale Staudenfluren, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %), verarmte Ausprägung 9 0,715 6,4 032492 sonstige ruderale Staudenfluren, verarmte Ausprägungen 12 0,102 1,2 05121221 Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %) 38 0,350 13,3 0513211 Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich (typische Grünlandarten), weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze) 23 5,195 119,5 0513221 Grünlandbrache frischer Standorte, artenarm, weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze) 7 10,226 71,6 0513222 Grünlandbrache frischer Standorte artenarm mit spontanem Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10 30 %) 7 2,236 15,7 05161 artenreicher Zier-/ Parkrasen 5 0,027 0,1 0710311 Laubgebüsche trockener und trockenwarmer Standorte, überwiegend heimische Arten 12 0,173 2,1 0715221 sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumart, Altbaum 2 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume 0715222 sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumarten, mittleres Alter (> 10 Jahre) 3 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume 0715312 einschichtige oder kleine Baumgruppen, heimische Baumarten, überwiegend mittleres Alter (> 10 Jahre) 20 0,598 12 07321 mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend nicht heimischen Arten, alt 20 6,900 138 08192 Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, frisch bis mäßig trocken 50 3,203 160,2 082814 Robinien-Vorwald trockener Standorte 17 0,023 0,3 082818 sonstiger Vorwald trockener Standorte aus Laubbaumarten 25 5,271 132 Beschluss Wertpunk te Flächengrö ße in 1.000 m Summe Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 56 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 12500 Ver- und Entsorgungsanlagen 0 1,344 0 12653 teilversiegelter Weg (inkl. Pflaster) 0 1,712 0 12654 versiegelter Weg 0 2,027 0 Summe 44,760 Summe der Biotoptypen 715,1 Biotopverbund Wertträger Bewertungsstufe Flächengröße in 1.000 m2 Wertpunkte Zwischensum me Biotopverbund vorhanden 38,9 10 389 nicht vorhanden 5 0 0 Gesamt-summe 389 0 Summe Biotopverbund 389 Einzelbäume Nr. s. Karte Gattung Art Umfang je Stamm / Stämmling (in cm) StUSumme in cm Rel. StU in cm Biotopwer t Punktwert pro Baum 1 Acer platanoides 215 215 215 12 3 2 Acer platanoides 210 210 210 12 3 3 Acer platanoides 105 105 105 7 1 4 Acer platanoides 120 120 120 7 1 5 Ailanthus altissima 155 155 155 7 1 Summe der Einzelbäume 9 Summe der biotischen Komponenten 1.113,1 Landschaftsbild / Erholung Wertträger Bewertungsstufe Flächengröße in 1000 m2 Wertpunk te Zwischens umme Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums gering 44,8 0 0 Anteil landschaftstypischer und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt mittel 44,8 2 89,6 89,6 visuelle Ungestörtheit mittel 44,8 3 134,4 134,4 Summe Landschaftsbild / Erholung Beschluss Gesamtsumme 0 224 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 57 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Gesamtsumme Vor-Eingriffs-Zustand 2.086,9 2.3.2.2 Prognose des Zustandes nach dem Eingriff Nachfolgend werden nach aktuellem Stand der Wissenschaft und Technik die prognostizierten Aufwertungen bzw. Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes für jeden Wertträger getrennt ermittelt. Da der Verursacher des Eingriffs gemäß §§ 13 – 15 BNatSchG verpflichtet ist vermeidbare Beeinträchtigungen zu unterlassen und zu mindern, müssen Vermeidungsund Minderungsmaßnahmen bei der Betrachtung der Situation nach dem Eingriff berücksichtigt werden. In diesem Arbeitsschritt werden die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß Verfahrensvorschrift noch nicht berücksichtigt, da der erforderliche Umfang (die Differenz) erst im Rahmen des Kapitels 2.3.2.4 ermittelt wird. 2.3.2.3 Bewertung des prognostizierten Zustandes nach Durchführung des Eingriffs Der Umweltzustand der „Nach-Eingriffs-Situation“ wird analog zu Kapitel 2.3.2.1 bewertet. Es werden entsprechende Wertpunkte für den prognostizierten Umweltzustand ohne die geplanten Kompensationsmaßnahmen ermittelt. Nachfolgend wird die Werteinstufung des Nach-Eingriffs-Zustandes tabellarisch aufgeführt und kurz begründet. Besonders bei der Beschreibung der Biotoptypen in der Nach-Eingriffs-Situation verlangt die Anleitung zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im Land Berlin einen Konkretheitsgrad, der in der vorliegenden Planung nur unter hypothetischen Annahmen beschrieben werden kann. Demnach wird die maximal zulässige Versiegelung für das Sondergebiet aufgeführt (Worst-Case-Scenario). Ergänzend wird im Bereich der nördlichen privaten Parkanlage eine zusätzliche Zufahrt angelegt. Diese Fläche geht als zusätzliche Vollversiegelung in die Bilanzierung ein. Die übrigen nicht zu versiegelnden Flächen des Sondergebietes werden als Parkanlage in die Bilanzierung eingestellt und erhalten eine mittlere Einstufung. Eine genauere Festlegung ist auf Ebene eines „Angebots-Bebauungsplans“ nicht möglich. Tab. 8: Darstellung und Begründung der ordinalen Werteinstufungen (Nach-Eingriffs-Zustand) Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes Wertträger ordinale Werteinstufung Begründung Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte Abflussbildung und Wasserhaushalt gering: - die Bodenfunktionen sind gering bewertet aber unbzw. teilversiegelt sehr gering: - die Fläche ist voll versiegelt Der Bebauungsplan bereitet einen Eingriff in das Schutzgut Boden vor. Durch die Hauptanlagen sowie durch die zulässige Überschreitung durch Nebenanlagen erhöht sich der Versiegelungsgrad von ca. 23 % auf maximal ca. 26 % innerhalb des Geltungsbereiches. Der Versiegelungsgrad erhöht sich im Geltungsbereich um 3 %. Die sehr geringfügige Erhöhung des Versiegelungsgrades begründet die gleiche Bewertung wie im Vor-Eingriffs-Zustand. Beschluss mittel: - Flächen mit einem Gesamtabfluss < 50 %, Versickerung ≥ 40 % des durchschnittlichen Jahresniederschlags gering: - Flächen mit geringer Bedeutung für den Wasserhaushalt Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 58 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch mittel: - mittlerer Kaltluftvolumenstrom Stadtklimatische Funktion gut: - Grün- und Freiflächen mit hoher bis mittlerer stadtklimatischer Bedeutung, Kaltluftentstehungsgebiete mit Zuordnung zu Siedlungsräumen mit günstigem Kleinklima schlecht: - Belastungsbereich; Bewertungskategorie nach VDI: ungünstig, Siedlungsräume mit mäßiger, in Einzelfällen hoher bioklimatischer Bedeutung Biotische Komponenten des Naturhaushaltes Gemäß Umweltatlas "Klimafunktionen" gibt es keine Kaltluftleitbahnen im Untersuchungsgebiet, die von der Planung beeinträchtigt werden könnten. Nordöstlich befindet sich eine großräumige Luftleit- und Ventilationsbahn, die nicht von der Planung beeinträchtigt wird. Die vorliegende Planung ist nicht geeignet den Kaltluftvolumenstrom (vgl. Klimakarte) erheblich zu beeinträchtigen. Die Grün- und Freiflächen des Geltungsbereiches bleiben in überwiegendem Maße erhalten. Der Versiegelungsgrad erhöht sich im Geltungsbereich um 3 %. Auf den versiegelten Flächen verdunstet weniger Niederschlagswasser. Die Verdunstungskühle ist hier deutlich reduziert. Der Effekt wird durch die verstärkte Erwärmung der Bebauungskörper erhöht. Wertträger ordinale Werteinstufung Begründung Biotopwert Die wertvollsten Bereiche sind: 08192 naturnaher Kiefern Eichenwald, 05121221 Heidenelken-Grasflur Für die Zerstörung des geschützten Biotops (artenreiche Frischwiese) erfolgt ein Ausgleich in einem Verhältnis von ca. 1:1 innerhalb des Geltungsbereiches. Die ruderalen Staudenfluren werden zum Teil in parkartige Grünflächen umgewandelt. Versiegelte Flächen besitzen keine Verbundfunktionen für Pflanzen und Tiere. Die Grünanlagen / Freiflächen des Sondergebietes sowie die privaten Parkanlagen werden auch weiterhin Biotopverbundfunktionen erfüllen. Biotopverbund vorhanden: - Fläche hat eine hohe Bedeutung für den Biotopverbund, Biotopverbund ist nicht eingeschränkt nicht vorhanden: - Fläche hat keine Bedeutung für den Biotopverbund Landschaftsbild / Erholung Wertträger ordinale Werteinstufung Begründung Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums gering: - Anteil naturräumlich geprägter Landschaftsteile an der Fläche des Eingriffsraumes von weniger als 25 % und quartierstypischer Bebauungs/ Freiraumstrukturen von weniger als 10 % Aufgrund der starken anthropogenen Beeinflussung des Stadt- bzw. Naturraumes ergeben sich durch die vorliegende Planung keine nennenswerten Beeinträchtigungen für den Wertträger „Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums“. Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 59 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Anteil landschaftstypische r und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungsund Strukturvielfalt mittel: - mittlere Vielfalt an gestalterisch wertvollen Strukturen auf der Fläche visuelle Ungestörtheit mittel: - deutlich wahrnehmbare, aber nicht dominierende anthropogene Überformung sowie störende Elemente gering: - starke bis vollständige anthropogene Überformung, sehr viele störende Elemente vorhanden Tab. 9: Die wertvollen landschaftstypischen Wald- bzw. Gehölzflächen bleiben erhalten. Im Bereich bereits bestehender anthropogener Überformungen werden neue Baukörper errichtet und parkartige Grünflächen mit Einzelbäumen und Strauchflächen entstehen. Im Gegensatz zu den Beeinträchtigungen durch die neuen Baukörper werden die neu errichteten Grünanlagen das Plangebiet neu gliedern und aufwerten. Die markanten Einzelbäume im zentralen Geltungsbereich bleiben erhalten. In der Summe wird sich der Anteil an landschaftstypischen und / oder gestalterisch wertvollen Elementen sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt nicht wesentlich verändern. Die Bereiche auf und unmittelbar um den Reinwasserbehälter werden nach Durchführung der Planung einen anderen Charakter erhalten. Gepflegte Grünanlagen sowie neue Gebäude werden das Landschaftsbild prägen. Kleinräumig betrachtet wird sich der Wertträger der visuellen Ungestörtheit nicht wesentlich verändern. Mit der Realisierung der Planung sind Gebäudehöhen von bis zu 25 m zulässig. Diese Gebäudeteile werden die angrenzenden Gehölze überragen und die bestehende Beeinträchtigung des Landschaftsbildes geringfügig verstärken. Die verursachten Beeinträchtigungen werden ausschließlich in einem kleinen Bereich vom Westufer des Tegeler Sees wahrnehmbar sein. In der anschließenden Bewertung wird ausschließlich der Bereich, der negative Auswirkungen auf die großräumige visuelle Ungestörtheit ausübt, in der Nach-EingriffsSituation mit gering bewertet. Die übrigen planungsrechtlich zulässigen Hauptund Nebenanlagen werden keine relevanten Auswirkungen auf die großräumige visuelle Ungestörtheit des Untersuchungsraumes ausüben. Tabellarische Eingriffsbewertung nach Wertpunkten (Nach-Eingriffs-Zustand) Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes Wertträger Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte Abflussbildung und Wasserhaushalt Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch Beschluss Bewertungsstufe gering sehr gering Flächengröße in 1.000 m2 33,6 11,2 Wertpu nkte 4 0 Zwischens umme 134,4 0 mittel 33,6 3 100,8 gering 11,2 0 mittel 44,8 4 Gesamtsumme 134,4 0 100,8 0 179,2 179,2 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 60 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Stadtklimatische Funktion gut: schlecht mittel Summe der abiotische Komponenten 36,5 8,3 0324312 05121221 0513221 0513222 0715221 0715222 0715312 292 16,6 292 16,6 723,0 Biotische Komponenten des Naturhaushaltes Biotopcode Biotoptyp 032202 8 2 Wertpunk te ruderale Pionierrasen, ruderale Halbtrockenrasen und Queckenfluren, mit Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10 – 30 %) hochwüchsige, stark nitrophile und ausdauernde ruderale Staudenfluren, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %), verarmte Ausprägung Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %) Grünlandbrache frischer Standorte, artenarm, weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze) Grünlandbrache frischer Standorte artenarm mit spontanem Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10 30 %) sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumart, Altbaum sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumarten, mittleres Alter (> 10 Jahre) einschichtige oder kleine Baumgruppen, heimische Baumarten, überwiegend mittleres Alter (> 10 Jahre) mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend nicht heimischen Arten, alt Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, frisch bis mäßig trocken Robinien-Vorwald trockener Standorte 22 Flächengrö ße in 1.000 m 0,485 Summe 9 0,605 5,4 38 0,350 13,3 7 6,473 45,3 7 0,087 0,6 10,67 2 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume 3 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume 20 0,541 10,82 20 6,900 138 50 3,203 160,2 17 0,023 0,4 25 5,416 135,4 7 9,642 67,49 0 5,480 0 12500 sonstiger Vorwald trockener Standorte aus Laubbaumarten Grünanlagen unter 2 ha, intensiv genutzt bzw. gepflegt - private Parkanlage gemäß B-Plan Industrie-, Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen (in Betrieb) - Hauptanlagen des Vorhabens Ver- und Entsorgungsanlagen 0 0,954 0 12654 versiegelter Weg - Bestand 0 1,691 0 12654 versiegelter Weg - maximal zulässige Versiegelung durch Nebenanlagen des Vorhabens 0 2,910 0 07321 08192 082814 082818 1010112 12310 Summe 44,760 Summe der Biotoptypen 0 587,6 Biotopverbund Wertträger Bewertungsstufe Biotopverbund vorhanden nicht vorhanden Summe Biotopverbund Beschluss Flächengröße in 1000 m2 35,6 8,3 Wertpunkte 10 0 Zwischensum me 356 0 Gesamt-summe 356 0 356 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 61 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Einzelbäume Nr. s. Karte Gattung Art StUSumme in cm Rel. StU in cm Biotopwer t platanoides Umfang je Stamm / Stämmling (in cm) 215 1 Acer 2 Punktwert pro Baum 215 215 12 3 Acer platanoides 210 210 210 12 3 3 Acer platanoides 105 105 105 7 1 4 Acer platanoides 120 120 120 7 1 5 Ailanthus altissima 155 155 155 7 1 Summe der Einzelbäume Summe der biotischen Komponenten 9 965,5 Landschaftsbild / Erholung Wertträger Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums Anteil landschaftstypischer und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt visuelle Ungestörtheit Bewertungsstufe gering Flächengröße in 1000 m2 44,8 Wertpunk te 0 Zwischens umme 0 mittel 44,8 2 89,6 gering 2,3 0 0 mittel 42,5 3 127,5 Gesamtsumme Summe Landschaftsbild / Erholung Gesamtsumme Nach-Eingriffs-Zustand 0 89,6 0 127,5 217,1 1.892,7 2.3.2.4 Bilanzierung – Ermittlung des erforderlichen Umfanges von Ausgleichs- und / oder Ersatzmaßnahmen Im Folgenden werden die Bewertungen des Vor-Eingriffs-Zustands den Bewertungen des Nach-Eingriffs-Zustandes (ohne Kompensationsmaßnahmen) gegenübergestellt. Anschließend werden die Wertpunkte des Vor-Eingriffs-Zustands von den Wertpunkten des Nach-Eingriffs-Zustandes abgezogen. Verbleibt ein negativer Wert, sind Kompensationsmaßnahmen erforderlich. Räumliche Veränderungen wurden in Karten zu folgenden Themen erstellt: Natürliche Funktionen des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte (siehe Karte B-1) Stadtklimatische Funktion (siehe Karte B-2) Biotopverbundfunktion (siehe Karte B-3) visuelle Ungestörtheit (siehe Karte B-4) Pflanzen und Biotope (siehe Karte B-5) Abflussbildung und Wasserhaushalt (siehe Karte B-6) Tab. 10: Tabellarische Eingriffsbewertung nach Wertpunkten (Bilanz) Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 62 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Wertträger Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte Vor-Eingriffs-Zustand / Nach-Eingriffs-Zustand Vor-Eingriffs-Zustand 138,4 Nach-Eingriffs-Zustand 134,4 Abflussbildung und Wasserhaushalt Vor-Eingriffs-Zustand 103,8 Nach-Eingriffs-Zustand 100,8 Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch Stadtklimatische Funktion Vor-Eingriffs-Zustand 179,2 Nach-Eingriffs-Zustand 179,2 Vor-Eingriffs-Zustand Nach-Eingriffs-Zustand Vor-Eingriffs-Zustand 328,4 308,6 749,8 Nach-Eingriffs-Zustand 723,0 Gesamtdifferenz Abiotische Komponenten Beschluss Eingriffsbilanz -4,0 -3,0 0 -19,8 -26,8 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 63 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Biotische Komponenten des Naturhaushaltes Wertträger Vor-Eingriffs-Zustand / Nach-Eingriffs-Zustand Vor-Eingriffs-Zustand 715,1 Biotoptypen Biotopverbund Einzelbäume Gesamtdifferenz Biotische Komponenten Landschaftsbild / Erholung Wertträger Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums Anteil landschaftstypischer und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt visuelle Ungestörtheit Gesamtdifferenz Landschaftsbild / Erholung Gesamtdifferenz aller Schutzgutkomplexe Nach-Eingriffs-Zustand 587,6 Vor-Eingriffs-Zustand 389 Nach-Eingriffs-Zustand 356 Vor-Eingriffs-Zustand Nach-Eingriffs-Zustand Vor-Eingriffs-Zustand 9 9 1.113,1 Nach-Eingriffs-Zustand 952,6 Eingriffsbilanz -127,5 -33 0 -160,5 Vor-Eingriffs-Zustand / Nach-Eingriffs-Zustand Vor-Eingriffs-Zustand 0 Nach-Eingriffs-Zustand 0 Vor-Eingriffs-Zustand 89,6 Nach-Eingriffs-Zustand 89,6 Vor-Eingriffs-Zustand Nach-Eingriffs-Zustand Vor-Eingriffs-Zustand 134,4 127,5 224 Nach-Eingriffs-Zustand 217,1 Vor-Eingriffs-Zustand 2.086,9 Nach-Eingriffs-Zustand 1.892,7 Es verbleibt ein Defizit von 194,2 Wertpunkten, Ausgleichsmaßnahmen kompensiert werden müssen. Eingriffsbilanz 0 0 die -6,9 -6,9 -194,2 ihm Rahmen von 2.3.2.5 Ermittlung der Ausgleichsmaßnahmen Voraussetzung für die Feststellung von kompensationspflichtigen naturschutzrechtlichen Eingriffen ist die Einschätzung, ob die durch die Planung ermöglichten Maßnahmen auch schon vor der planerischen Entscheidung möglich waren. Denn gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Das Plangebiet befindet sich aber im planungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Eingriffe sind damit kompensationspflichtig. Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Beschreibung der Maßnahmen:48 Abb. 2: Übersicht der Kompensationsmaßnahmen im Geltungsbereich Maßnahmenfläche A (Flächengröße ca. 3.990 m2): Anlage und Pflege einer artenreichen Frischwiese, Umsetzen von geschützten Pflanzenarten sowie von charakteristischen Wiesenpflanzen von den Reinwasserbehältern 9-12, Saatgutentnahme von den Reinwasserbehältern und Aussäen auf dem Ersatzstandort, einschürige Pflegemahd mit Beräumung des Mahdgutes Maßnahmenfläche B (Flächengröße ca. 2.875 m2): Entsiegelung auf Teilflächen (ca. 1.050 m2), Anlage und Pflege einer artenreichen Frischwiese, Umsetzen von geschützten Pflanzenarten sowie von charakteristischen Wiesenpflanzen vom den Reinwasserbehältern 9-12, Saatgutentnahme von den Reinwasserbehältern und Aussäen auf dem Ersatzstandort, einschürige Pflegemahd mit Beräumung des Mahdgutes, Entsiegelung auf Teilflächen 48 vgl. auch Pflegeplan zum Bebauungsplan Beschluss Seite 64 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 65 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Maßnahmenfläche C (Flächengröße ca. 1.009 m2): Anlage eines Waldmantels mit heimischen Gehölzen als Übergangszone zwischen den bestehenden Waldflächen und der Lichtung der artenreichen Frischwiese Maßnahme Entsiegelung / Sukzession (Flächengröße ca. 763 m2): Entsiegelung der gesamten Zufahrt zum ehemaligen Tanklager, Erhalt einer unbefestigten Fahrspur zur Pflege der artenreichen Frischwiese, Gehölzsukzession auf den übrigen Flächen, Abriss des ehemaligen Öltanklagers Maßnahme Dachbegrünung (Flächengröße ca. 3.132 m2): Anlage von extensiver Dachbegrünung mit einem Schichtaufbau von mindestens 18 cm auf Dachflächen mit einer Fläche von mehr als 300 m2 Maßnahme Einzelbaumpflanzungen (ca. 37 Stk.): Mindestbegrünung des Sondergebietes (1 Baum pro 300 m2 Grundstücksfläche) mit hochstämmigen Einzelbäumen gemäß Pflanzliste überbaubarer Die beschriebenen Maßnahmen werden im Pflegeplan (siehe Anhang) dargestellt, der Bestandteil des städtebaulichen Vertrages wird. In den nachfolgenden Tabellen wird für alle Flächen, die innerhalb des Geltungsbereiches einer Maßnahmenfläche zugeordnet sind, geprüft, ob und in welchem Umfang sie sich in Bezug auf die bereits beschriebenen Wertträger verbessern, verschlechtern und / oder ihren Ausgangszustand beibehalten. Tab. 11: Bilanzierung Maßnahmenfläche A (artenreiche Frischwiese) Bewertungskriterium Schutzgut Boden Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte Schutzgut Wasser Abflussbildung und Wasserhaushalt Schutzgut Klima Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch Stadtklimatische Funktion Biotopwert Biotoptypenbewertun g Landschaftsbild / Erholung Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums Anteil landschaftstypischer und / oder Beschluss Ausgangszustand WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Aufwertung WertFläche in 1.000 m2 punkte Saldo Gesamtsumme - - - 7 3,992 28 16 3,992 63,9 35,9 - Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 66 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt visuelle Ungestörtheit Gesamt 35,9 Tab. 12: Bilanzierung Maßnahmenfläche B (artenreiche Frischwiese) Bewertungskriterium Schutzgut Boden Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte (Ausgangszustand Bestandsbebauung) Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte (Ausgangszustand artenarme Grünlandbrache) Schutzgut Wasser Abflussbildung und Wasserhaushalt (Ausgangszustand Bestandsbebauung) Abflussbildung und Wasserhaushalt (Ausgangszustand artenarme Grünlandbrache) Schutzgut Klima Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch Stadtklimatische Funktion Biotopwert Biotoptypenbewertun g (Ausgangszustand Bestandsbebauung) Biotoptypenbewertun g (Ausgangszustand artenarme Grünlandbrache) Biotopverbund Biotopverbund Landschaftsbild / Erholung Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums Anteil Beschluss Ausgangszustand WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Aufwertung WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Saldo 0 1,050 0 4 1,050 3,8 4,2 4 1,825 7,3 4 1,825 7,3 0 0 1,050 0 3 1,050 3,2 3,2 3 1,825 6,6 3 1,825 6,6 0 - 2 1,050 2,1 8 1,050 8,4 6,3 0 1,050 0 16 1,050 16,8 16,8 7 1,825 12,8 16 1,825 29,2 16,4 0 1,050 0 10 1,050 10,5 10,5 - Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 67 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Bewertungskriterium Ausgangszustand WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Aufwertung WertFläche in 1.000 m2 punkte Saldo Gesamtsumme landschaftstypischer und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt visuelle Ungestörtheit Gesamt 57,4 Tab. 13: Bilanzierung Maßnahmenfläche C (Waldmantel) Bewertungskriterium Schutzgut Boden Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte (Ausgangszustand artenarme Grünlandbrache) Schutzgut Wasser Abflussbildung und Wasserhaushalt (Ausgangszustand artenarme Grünlandbrache) Schutzgut Klima Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch Stadtklimatische Funktion Biotopwert Biotoptypenbewertun g (Ausgangszustand artenarme Grünlandbrache) Landschaftsbild / Erholung Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums Anteil landschaftstypischer und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt visuelle Ungestörtheit Gesamt Beschluss Ausgangszustand WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Aufwertung WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Saldo 4 1,009 4,0 4 1,009 4,0 0 3 1,009 3,0 3 1,009 3,0 0 - 7 1,009 7,1 15 1,009 15,1 8 - 8,0 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 68 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Tab. 14: Bilanzierung Maßnahme – Entsiegelung / Sukzession Bewertungskriterium Schutzgut Boden Naturräumliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte Schutzgut Wasser Abflussbildung und Wasserhaushalt Schutzgut Klima Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch Stadtklimatische Funktion Biotopwert Biotoptypenbewertun g versiegelter Weg zu: unbefestigte Fahrspur Biotoptypenbewertun g Versiegelte Fläche zu: Sukzession zu mehrschichtigem Gehölzbestand Biotopverbund Biotopverbund Landschaftsbild / Erholung Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums Anteil landschaftstypischer und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt visuelle Ungestörtheit Gesamt Ausgangszustand WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Aufwertung WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Saldo 0 0,763 0 4 0,763 10,6 3 0 0,763 0 3 0,763 2,3 2,3 - 2 0,763 1,526 8 0,763 6,104 4,6 0 0,104 0 2 0,104 0,2 0,2 0 0,659 0 12 0,659 7,9 7,9 0 0,763 0 10 0,763 7,63 7,6 - 25,6 Tab. 15: Bilanzierung Maßnahme – Dachbegrünung Bewertungskriteriu m Schutzgut Boden Naturräumliche Beschluss Ausgangszustand WertFläche in 1.000 m2 punkte Gesamtsumme Aufwertung WertFläche in 1.000 m2 punkte Saldo Gesamtsumme - Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 69 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte Schutzgut Wasser Abflussbildung und Wasserhaushalt Schutzgut Klima Vorhandensein von Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüssen für den Luftaustausch Stadtklimatische Funktion Biotopwert Biotoptypenbewert ung extensive Dachbegrünung mit 18 cm Aufbaustärke Landschaftsbild / Erholung Erkennbarkeit des Stadt- und / oder Naturraums Anteil landschaftstypisch er und / oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt visuelle Ungestörtheit Gesamt 0 3,132 0 3 3,132 9,4 9,4 - 0 3,132 0 6 3,132 18,8 18,8 0 3,132 0 10 3,132 31,3 31,3 - 59,5 Tab. 16: Bilanzierung der Einzelbaumpflanzungen Anzahl 37 StU (cm) 16/18 Biotopwert (Grundwert) 10 Wertpunkte 7 Hinzu kommt ein Potenzial von ca. 37 anzupflanzenden Bäumen (StU 16/18) mit einem Gesamtstammumfang von 666 cm und einem Wert von 7. 2.3.2.6 Feststellung, ob der Eingriff kompensiert ist Tab. 17: Summe der Kompensationsmaßnahmen Maßnahme Maßnahmenfläche A (artenreiche Frischwiese) Maßnahmenfläche B (artenreiche Frischwiese) Maßnahmenfläche C (Waldmantel) Maßnahme - Entsiegelung / Sukzession Maßnahme - Dachbegrünung Maßnahme - Einzelbaumpflanzungen Beschluss Wertpunkte 35,9 57,4 8,0 25,6 59,5 7,0 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 70 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Gesamt 193,4 Das Defizit der Nach-Eingriffs-Situation ohne die Kompensationsmaßnahmen beläuft sich auf einen Wert von -194,2 Punkten. Die festgesetzten Maßnahmen erreichen einen Wert von +193,4 Punkten. Trotz des geringfügigen rechnerischen Defizits von 0,8 Wertpunkten wird davon ausgegangen, dass der multifunktionale Ausgleich im Rahmen der Kompensationsmaßnahmen vollständig erbracht werden kann. 2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten Gemäß § 35 BauGB wäre die geplante Hotelanlage als sonstiges Vorhaben zu betrachten. Die Voraussetzungen für eine bauplanungsrechtliche Zulassung lägen nicht vor. Im Rahmen einer Variantenprüfung49 wurden mögliche schutzgutbezogenen Auswirkungsprognose unterzogen. Es zwei geprüften Varianten aus naturschutzfachlicher Konfliktpotenziale in jeweils verschiedenen Teilbereichen Intensitäten aufweisen. Bebauungsvarianten einer wurde festgestellt, dass die Sicht mittlere bis hohe und mit unterschiedlichen Im Ergebnis wurde eine Fläche für die geplante Bebauung definiert, in der die zu erwartenden naturschutzfachlichen Konfliktpotenziale am geringsten bewertet wurden. Innerhalb dieser Fläche wird die geplante bauliche Nutzung des Vorhabens umgesetzt. Aus naturschutzfachlicher Sicht gäbe es voraussichtlich keine anderweitige konfliktärmere Planungsvariante, die erforderliche Nettobauflächen sowie Freiflächen für die Realisierung eines ökonomisch durchführbaren Vorhabens zur Verfügung stellen könnte. Weiterhin können durch die Inanspruchnahme der gesamten Fläche der ehemaligen Reinwasserbehälter 9-12 betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte Flächen (ehemaliges Öltanklager und Zufahrt zum ehemaligen Öltanklager) rückgebaut und entsiegelt werden. Um Auswirkungen durch Gebäudeschatten auf den geschützten Trockenrasen (Reinwasserbehälter 5-6, nordöstlich außerhalb des Geltungsbereiches) ermitteln zu können, wurden unterschiedliche Planvarianten (Massenmodelle) einer Verschattungsanalyse unterzogen. Im Ergebnis wurde festgestellt, das zwei der geprüften Varianten keine bzw. sehr geringfügige negative Auswirkungen auf den geschützten Trockenrasen verursachen.50 Der vorliegende Bebauungsplan setzt für das Hauptgebäude eine Höhenstaffelung fest, bei der keine Beeinträchtigungen des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 5-6 durch Verschattung zu erwarten sind. 3. 3.1 Zusätzliche Angaben Technische Verfahren bei der Umweltprüfung Das Baugesetzbuch sieht in § 2 (4) BauGB vor, dass für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchgeführt wird, in der die 49 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“ 50 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“ Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Zur Festlegung von Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB wurden die beteiligten Behörden um Stellungnahmen gebeten. Im Rahmen der Stellungnahmen zur frühzeitigen Behörden- und Trägerbeteiligung wurden seitens einiger Behörden für die Bestandsbeschreibung sowie für die Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens auf die Bestandssituation unzureichende Datengrundlagen und teilweise auch Datenlücken angemerkt. Neben der Aktualisierung der Artenschutzfachbeitrages und der Biotopkartierung erfolgt ebenfalls die in den Stellungnahmen geforderte floristische Kartierung für das geschützte Biotop des Reinwasserbehälters. Auch die vorliegende orientierende Bodenuntersuchung wurde als für das Verfahren nicht ausreichend eingeschätzt. Daher wurde ein Bodengutachten u.a. zur Klärung der Altlastensituation erarbeitet. Eine wichtige Grundlage der Bestandsaufnahme sind u. a. der FIS-Broker51 bzw. der Digitale Umweltatlas Berlin. Beide stellen wichtige Informationen zu den zu behandelnden Schutzgütern bereit. Weitere wichtige Aussagen zu Entwicklungszielen trifft v.a. das Berliner Landschaftsprogramm (LaPro). Folgende vorliegende Untersuchungen und Gutachten wurden für die Bewertung herangezogen, die in der Anlage zum Bebauungsplan vorliegen:  Dr. Hanna Köstler (09/2005): Biotopkartierung  Dr. Hanna Köstler (02/2011): Biotopkartierung  Dr. Hanna Köstler (08/2013): Biotopkartierung  Dr. Susanne Salinger (08/2010): Ornithologisches und Artenschutzgutachten  Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag  Karsten Kallasch (10/2012): SAP - Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk Tegel  Geco GmbH (08.02.2010): orientierende Bodenuntersuchung  Geco GmbH (23.08.2013): Bodengrundgutachten  Geco GmbH (13.05.2014): Neubewertungen zum Bodengutachten v. 23.08.2013  Stefan Wallmann - Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“  Stefan Wallmann - Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“  M+O Berlin, Ingenieurgesellschaft für das Bauwesen mbH (13.10.2014): Studie zur verkehrlichen Erschließung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 12-31 51 Fachübergreifendes Informationssystem der Berliner Senatsverwaltung Beschluss Seite 71 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Grundlage für die Beschreibung und Bewertung der zu erwartenden Umweltauswirkungen im Umweltbericht sind die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Ergebnisse der erarbeiteten Fachgutachten. Die Prognose der Umweltauswirkungen erfolgt nach dem Prinzip, dass von einer Planung Wirkungen ausgehen, die Veränderungen der Schutzgüter hervorrufen. Die Wirkfaktoren der Planung und die ihnen zuordenbaren Veränderungen der Schutzgüter werden nach Möglichkeit in ihrer quantitativen, ansonsten in der qualitativen Dimension dargestellt. In Abhängigkeit von Vorbelastungen, der Empfindlichkeit der Schutzgüter und der Wirkintensität erfolgt eine verbal-argumentative Bewertung (Erheblichkeitseinschätzung) der Auswirkungen. Zur umfassenden Ermittlung des Eingriffs- und Ausgleichsumfanges des Vorhabens wird das „Ausführliche Verfahren“ zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin verwendet. Die Ermittlung erfolgt in Kap. 2.3. 3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung Ziel und Gegenstand des Monitoring nach § 4c BauGB ist, die Prognosen des Umweltberichtes durch Überwachung einer Kontrolle zu unterziehen. Überwachung setzt eindeutige Kriterien und klare Ziele voraus. Wichtigstes Ziel der Kontrolle ist eine Überwachung der Umsetzung der umweltrelevanten Festsetzungen. Dazu gehört insbesondere die Überwachung der Umsetzung von grünordnerischen Festsetzungen. Um die Qualität und die Funktionen der Ausgleichsmaßnahmen (Maßnahmen A und B) für die Überplanung eines geschützten Biotops langfristig sichern zu können, sind regelmäßige Erfolgskontrollen (Monitoring) erforderlich, die ggf. eine Steuerung der vorgesehenen Maßnahmen ermöglichen. Nach der erfolgreichen Herrichtung der Maßnahmenflächen A und B sind Kontrollen in folgenden Intervallen durch einen Fachgutachter durchzuführen und zu dokumentieren und der Unteren Naturschutzbehörde des Bezirkes Reinickendorf vorzulegen. 1. Kontrolle: ein Jahr nach der Umsetzung der Maßnahmen 2. Kontrolle: drei Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme 3. Kontrolle: fünf Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme Nach fünf Jahren ist durch den Fachgutachter festzulegen, ob und in welchem Umfang weitere Kontroll- bzw. Steuerungsmaßnahmen erforderlich sind. Bei Nichteintreten der prognostizieren Entwicklungen sind entsprechende Maßnahmen unter fachgutachterlicher Begleitung zu ergreifen, um das beschriebene Entwicklungsziel der artenreichen Frischwiese zu erlangen. Die Erfolgskontrollen sind bis zum Eintreten eines voll entwickelten Biotops bis maximal 10 Jahre nach der Anlage der Maßnahmenfläche durchzuführen. 4. Allgemein verständliche Zusammenfassung Im Rahmen der Umweltprüfung wurden zunächst die einzelnen Schutzgüter getrennt voneinander erfasst und bewertet. Danach wurden die vorliegenden Daten und Erhebungen in die Untersuchung eingearbeitet. Nach der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erfolgte im weiteren Verfahren infolge der zu bewältigenden Belange von Natur und Landschaft eine grundlegende konzeptionelle Überarbeitung des Beschluss Seite 72 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Bebauungsplanentwurfes. Dadurch ergab sich auch für den Umweltbericht ein Überarbeitungsbedarf. Im Rahmen einer Variantenprüfung wurden mögliche Planungsvarianten einer schutzgutbezogenen Auswirkungsprognose unterzogen. Im Ergebnis wurde eine Fläche für die geplante Bebauung definiert, in der die zu erwartenden naturschutzfachlichen Konfliktpotenziale am geringsten bewertet wurden. Es wurde die Fläche ermittelt, die jetzt bereits im Bestand bebaut ist. Innerhalb dieser Fläche wird die geplante bauliche Nutzung des Vorhabens umgesetzt. Auf diese Weise kann die zusätzliche Flächeninanspruchnahme erheblich begrenzt werden. In diesem Bereich befindet sich aber ein geschützter Biotop (artenreiche Grünlandbrache, frischer Standorte), der sich auf den versiegelten Dachflächen der Reinwasserbehälter 9-12 entwickelt hat. Die Realisierung der Planung ist mit dem Verlust des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 verbunden. Unter fachgutachterlicher Begleitung wurden innerhalb des Geltungsbereiches geeignete Maßnahmen entwickelt, um den Verlust des geschützten Biotops auszugleichen. Betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte Teilflächen werden rückgebaut bzw. entsiegelt (ehemaliges Öltanklager und Zufahrt zum ehemaligen Öltanklager). Die bestehenden Waldflächen des Geltungsbereiches werden planungsrechtlich gesichert. Eine Umwandlung von Waldflächen in eine andere Nutzungsart ist nicht erforderlich. Die festgestellten Beeinträchtigungen und Eingriffe in Natur und Landschaft werden durch die Festsetzung und Umsetzung der nachfolgend aufgeführten Maßnahmen im Plangebiet soweit ausgeglichen und ersetzt, dass keine erheblichen und nachhaltigen Auswirkungen verbleiben. Die Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft mit der Bezeichnung A wird als private naturnahe Parkanlage festgesetzt und dient dem Ausgleich für den Verlust des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12. Die Maßnahmenfläche mit der Bezeichnung B wird als Waldfläche festgesetzt und dient ebenfalls dem Ausgleich für den Verlust des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12. Angrenzend befindet sich die Maßnahmenfläche C, in der die Anlage eines Waldmantels als Übergang zu den Waldflächen der Jungfernheide entwickelt werden soll. Im Bereich der Maßnahmenfläche B sowie nördlich angrenzend werden betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte Gebäude und Verkehrsflächen (ehemaliges Öltanklager und Zufahrt) zurückgebaut und entsiegelt. Ergänzend werden die Festsetzungen einer extensiven Dachbegrünung (60 % der Dachflächen) sowie von Einzelbaumpflanzungen im Sondergebiet als Aufwertungsmaßnahme in die Bilanzierung der Kompensationsmaßnahmen eingestellt. Die Beschreibung der Maßnahmen erfolgt in einem Pflegeplan, der als Anhang zur Begründung des Bebauungsplanes aufgeführt wird. Es wurde im Rahmen der artenschutzfachlichen Untersuchung festgestellt, dass das Dach des Reinwasserbehälters bzw. sein östlicher Rand Lebensraum einer kleinen Population von Zauneidechsen ist. Gezielte artenschutzrechtliche Maßnahmen sind daher Voraussetzung für die Umsetzung der Planung. 5. Anlagen zum Umweltbericht Biotopkartierung Faunistischer Fachbeitrag Pflegeplan Variantenvergleich Beschluss Biotoptypenplan Bodengutachten Vor-Eingriffs- / Nach-Eingriffs-Situation B1 - B6 Verschattungsanalyse Seite 73 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- III. 1. Planinhalt und Abwägung Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt Bebaute Flächen: Mit der Festsetzung eines Sondergebietes in geeigneter Zweckbestimmung schafft der Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung der Hotel- und Wellnessanlage, die insbesondere für Menschen mit Behinderungen ausgestattet ist, die aber ebenso auch nicht behinderte Menschen nutzen können. Im Ergebnis einer Variantenanalyse beschränkt sich die nunmehr geplante Bebauung auf den Standort des ehemaligen Reinwasserbehälters, dem aus der Wichtung aller Umweltbelange am besten geeigneten Standort. Hierdurch wird eine erhebliche Reduzierung der Versiegelung des Grundstückes erreicht. Der auf dem Behälterdach befindliche geschützte Biotop wird im Rahmen der Baumaßnahmen beseitigt und an anderer Stelle neu angelegt. Die Baumassen werden auf einer begrenzten Fläche konzentriert. Daher erhöht sich die maximale Geschosszahl für einen Teil der Baufläche gegenüber der Vorplanung von ursprünglich fünf konzipierten Vollgeschossen auf sieben. Um die Beeinträchtigungen des nordwestlich des Geltungsbereiches befindlichen geschützten Biotops durch Verschattung auszuschließen, werden die Firsthöhen der Gebäude festgelegt. Unterhalb der Geländeoberfläche wird das Kellergeschoss der Neubebauung in die Kubatur des vorhandenen Behälters hineingebaut und kann sowohl Teile der geplanten Wellnessanlage als auch eine Tiefgarage aufnehmen. Die Gebäude der ehemaligen Sandwäsche sowie des Einstiegsbauwerks sind mit ihrer Backsteinfassade architektonisch erhaltenswert. Mit der Verlagerung bzw. der Neuanlage des Biotops auf dem Reinwasserbehälter an einen anderen Standort ergeben sich gegenüber der alten Planungskonzeption jedoch erweiterte Bebauungsmöglichkeiten. Daher wurde der Erhalt des Einstiegsbauwerks mittels vorgesehener Baukörperausweisung nicht weiterverfolgt. Erhalten bleiben soll jedoch das Gebäude der ehemaligen Sandwäsche als Zeugnis der früheren wasserwirtschaftlichen Nutzung des Geländes. Nichtbebaute Flächen und Erschließung: Die Erschließung des Areals erfolgt im Richtungsverkehr über eine neu anzulegende Einfahrt im Norden des Geltungsbereiches (nördliche Teilfläche E) sowie über die bestehende Zuwegung als Ausfahrt weiter südlich (südliche Teilfläche E). Die Bernauer Straße muss hierfür mit einer Mittelinsel versehen werden. Die Fahrspuren sind in diesem Bereich etwas aufzuweiten. Die Breite des Bernauer Straße ist hierfür jedoch ausreichend, sodass in den Straßenkörper nicht eingegriffen werden muss. Das Verkehrsplanungsbüro M & O hat hierfür eine Studie zur verkehrlichen Erschließung des Plangebietes erstellt und mit der Verkehrslenkung Berlin, der Abt.VIIB SenStadtUm und dem Straßen- und Grünflächenamt abgestimmt. Zur Realisierung der Maßnahme und zur Kostenübernahme erfolgen Regelungen im städtebaulichen Vertrag. Die vorhandene ca. 4 m breite, mit einer Asphaltdecke versehene Zufahrt führt , durch die Trinkwasserschutzzone II. Eine veränderte Trassenführung wäre planerisch wünschenswert, ist jedoch aufgrund wasserrechtlicher Bestimmungen nicht möglich. Eine Bündelung des Ein- und Ausfahrtsverkehrs auf die außerhalb der Beschluss Seite 74 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Trinkwasserschutzzone II gelegene nördliche Zufahrt wurde geprüft. Hierfür müsste der Straßenkörper der Bernauer Straße voraussichtlich aufwendig erweitert werden, da es im Begegnungsfall (gleichzeitige Ein- und Ausfahrt) ansonsten zu Stauereignissen auf der stark frequentierten Bernauer Straße kommen könnte. Auch wären die Sichtverhältnisse wegen der Straßenkrümmung ungünstig. Das vergleichsweise geringe Verkehrsaufkommen für die Erschließung des Grundstückes rechtfertigt den Aufwand für die Verbreiterung der Bernauer Straße nicht. Alle nicht benötigten versiegelten Flächen werden zurückgebaut. Die Entfernung der größtenteils in der Trinkwasserschutzzone II gelegenen Versiegelungen bedarf der wasserbehördlichen Genehmigung. Eingriffe in den Boden sind nach der Wasserschutzgebietsverordnung grundsätzlich nicht zulässig. Nach Abstimmung mit der zuständigen Wasserbehörde bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt kann jedoch eine Befreiung in Aussicht gestellt werden, da es sich hier um eine reine Entsiegelungsmaßnahme handelt, welche die Grundwasserneubildung in diesem sensiblen Bereich befördert. Die mit Granitplatten befestigte, historische Zufahrt bleibt als fußläufige Verbindung erhalten. Die ursprünglich geplante Stellplatzanlage im Süden des Plangebiets wurde zugunsten von Kompensationsflächen für den Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum aufgegeben. Das hier befindliche Tanklager wird abgerissen, die hierhin führende Erschließungsstraße entsiegelt. Um Neuversiegelungen so gering wie möglich zu halten, wurde die Baufläche um die drei Baukörper weitestgehend reduziert und den Nebenanlagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten vorbehalten. Mit der Möglichkeit, unterhalb des Hauptbaukörpers eine Tiefgarage anzulegen, können auf der Baufläche ca. 100 Pkw- und Busstellplätze untergebracht werden. Die geplante Hotel- und Wellnessanlage wird durch eine Parkanlage grüngestalterisch in den umgebenden Landschaftsraum eingebunden. 2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Der FNP stellt für den Geltungsbereich eine Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen mit einem hohen Grünanteil und mit dem Symbol Wasser dar. Der ausgewiesene Standort hat eine Fläche von ca. 8,4 ha. Mit dem nördlich der Bernauer Straße liegenden Teil beträgt die Gesamtgröße etwa 19,8 ha. Davon werden ca. 4,5 ha neu überplant. Die zur baulichen Nutzung vorgesehene, anrechenbare Baufläche hat eine Größe von lediglich 1,2 ha. Der übrige Teil wird als Grün- oder Waldfläche gesichert. Daher bleibt auch mit der Neuplanung der hohe Grünanteil erhalten. Seitens der Berliner Wasserbetriebe wird nicht beabsichtigt, das Areal südlich der Bernauer Straße am Standort des Wasserwerkes Tegel vollständig aufzugeben. Der Bebauungsplan umfasst lediglich die betriebswirtschaftlich nicht mehr notwendigen und seit geraumer Zeit nicht mehr genutzten Flächen. Die Hotel- und Wellnessanlage benötigt ca. 1,2 ha an Baufläche. Damit ordnet sich diese der verbleibenden wasserwirtschaftlichen Nutzung deutlich unter. Die wasserwirtschaftlichen Anlagen außerhalb des Plangebietes bleiben weiter in Betrieb. Die Funktion und die Wertigkeit der Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen wird im städtebaulichen Gefüge somit gewahrt. Bedenken aus Gründen des Immissionsschutzes bestehen nicht. Der Bebauungsplan ist daher aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelbar. In ihrer Stellungnahme vom 5.11.2009 bescheinigte die zuständige Stelle Beschluss Seite 75 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die grundsätzliche Entwicklungsfähigkeit der Planungsziele aus dem Flächennutzungsplan. 3. 3.1 Begründung der Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet nach § 11 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Die zulässigen Nutzungsarten werden auf die Zweckbestimmung des Sondergebietes begrenzt, da ein breiteres Nutzungsspektrum weder aus dem städtebaulichen noch aus dem landschaftsräumlichen Kontext heraus zu begründen ist und mit dem Bebauungsplan ein erheblicher Eingriff in den Natur,- und Landschaftsraum vorbereitet wird, der i.S. der §§ 14 – 17 BNatSchG ausgleichspflichtig ist. (Siehe hierzu auch Ausführungen unter Abschnitt III. 4.) Der Standort soll einer speziellen Nutzung zugeführt werden, die an dieser Stelle städtebaulich gewollt ist und den legitimen bezirklichen Entwicklungszielen entspricht. Hierfür eignet sich kein anderes Baugebiet nach den §§ 2 – 9 der BauNVO. Die überbaubaren Grundstücksflächen befinden sich innerhalb der Trinkwasserschutzzone IIIA. Eine Bebauung ist hier unter wasserrechtlichen Auflagen grundsätzlich möglich. "1. Das Sondergebiet dient der Unterbringung einer Hotel- und Wellnessanlage, insbesondere für Menschen mit Behinderungen. Zulässig sind: 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, 3. Hallenbäder, 4. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ausnahmsweise können zugelassen werden: 1. Anlagen für sportliche und kulturelle Zwecke, 2. Räume für freie Berufe, 3. Schank- und Speisewirtschaften, wenn sie der allgemeinen Zweckbestimmung des Gebietes dienen und ihr im Umfang deutlich untergeordnet sind. Die Gebäude in Sondergebiet sind im öffentlich zugänglichen Bereich vollständig barrierefrei zu errichten. Die Beherbergungsräume sind zu 30 % barrierefrei zu errichten.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 11 Abs. 1 BauNVO) Das Sondergebiet dient der Unterbringung der geplanten Hotel- und Wellnessanlage, vordringlich für Menschen mit Behinderungen, jedoch auch für Menschen ohne Behinderungen. Die Zweckbestimmung „Hotel- und Wellnessanlage für Menschen insbesondere mit Behinderungen“, garantiert mit den festgelegten Anteilen zur Barrierefreiheit die Ausrichtung der Anlage auf eine spezielle Nutzerklientel. Hotels, Sauna- und Fitnessnutzungen sowie Anlagen, die der Gesundheit und Erholung dienen, gehören zur Grundausstattung von Wellnessanlagen und sind daher allgemein zulässig. Beschluss Seite 76 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Sportanlagen, freie Berufe, wie beispielsweise medizinische Einrichtungen, sowie Schank- und Speisewirtschaften haben demgegenüber eine dienende Funktion und sind daher nur in der Ausnahme zulässig. Diese Anlagen müssen funktionell zugeordnet sein und sich in ihrem Umfang der Zweckbestimmung des Sondergebietes deutlich unterordnen. So begründet sich die Beschränkung der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen auf einen Anteil von insgesamt 10 % an der zulässigen Geschossfläche. Der Begriff der Barrierefreiheit umfasst die Bedürfnisse aller Menschen mit Behinderung (neben den motorisch Eingeschränkten auch Blinde oder Gehörlose). So ist der gesamte öffentlich zugängliche Bereich barrierefrei nach der DIN 18040 Teil 1 zu gestalten. Der Anteil der barrierefreien Hotelzimmer wurde mit 30 % festgelegt. Behinderte werden oft von Betreuern begleitet, die den barrierefreien Standard nicht benötigen, ebenso wie andere nicht behinderte Gäste, welche die Anlage ebenfalls nutzen sollen. Der festgelegte prozentuale Anteil entspricht den Erfahrungswerten von Betreibern vollständig behindertengerechter Hotels (Fürst-Donnersmarck-Stiftung, drei Häuser). Die DIN 18040 Teil 1 mit Stand vom Oktober 2010 gewährleistet die barrierefreie Planung, Ausführung und Ausstattung von öffentlich zugänglichen Gebäuden, sodass sie für Menschen mit Behinderungen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind. Beherbergungsräume sind nicht Bestandteil dieser Norm. Mangels geeigneter Vorschriften ist die DIN 18040 Teil 2 mit Stand vom September 2011 für die Ausführung und Ausstattung von barrierefreien und insbesondere uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbaren Wohnungen hilfsweise für die Ausstattung und den Flächenbedarf der Hotelzimmer heranzuziehen. Die mit der textlichen Festsetzung festgelegte Barrierefreiheit reicht über den nach § 51 der Bauordnung Berlin geforderten Standard weit hinaus. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch zulässige Grund- und Geschossflächen sowie durch reine Baukörperausweisung mit zulässiger Grundfläche bestimmt. Die zulässigen Grundflächen und Baukörperausweisungen der Hauptanlagen summieren sich auf einen Wert von 5.478 m². Die anrechenbare Baufläche beträgt 11.157 m². Damit würde rechnerisch eine Grundflächenzahl von 0,49 für die Hauptanlagen erreicht. Die zulässigen Geschossflächen haben eine Größe von 22.058 m², was einer Geschossflächenzahl von 1,97 entspricht. Die Gesamtversiegelung der Bauflächen, einschließlich der Nebenanlagen erreicht 75%. Die Bauflächen des Plangebietes wurden auf den notwendigen Umfang an zu versiegelnden Flächen begrenzt, um die Belange von Natur- und Landschaft und insbesondere die der Grundwasserneubildung zu berücksichtigen. Dadurch ergibt sich eine vergleichsweise hohe bauliche Dichte. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO vorgegeben Obergrenzen der baulichen Nutzung (GRZ 0,8 sowie GFZ 2,4) werden jedoch unterschritten. Um eine Beeinträchtigung durch Schattenwirkung auf den nördlich des Plangebietes gelegenen, geschützten Biotop ausschließen zu können, wurden im Bebauungsplan neben der Anzahl der Vollgeschosse auch die Firsthöhen der Gebäude festgelegt. Die Höhenstaffelung der Bebauung schließt eine Beeinträchtigung auf dem außerhalb des Plangebiets gelegenen Trockenrasens durch Schattenwurf aus (Verschattungsanalyse des Büros Landschaftsarchitekten Wallmann Landschaftsarchitekten BDLA vom August Beschluss Seite 77 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 2013). So werden auf der nördlichen Hälfte des Baufeldes auf dem Reinwasserbehälter lediglich drei Geschosse mit einer Firsthöhe von maximal 10 m zugelassen, auf der südlichen Hälfte dagegen sieben Vollgeschosse mit maximal 24,8 m Höhe über dem Gelände (HP 1). Damit bleiben die im Bauschutzbereich des Flughafens Tegel gelegenen Gebäude mit 60,2 m über NHN unterhalb des Schwellenwertes von 60,36 m NHN, ab der eine Genehmigung der Luftfahrtbehörde erforderlich ist. Bei Überschreitung des Schwellenwertes ist die Genehmigung auch für Bauhilfsmittel wie Kräne einzuholen. Die südöstlich gelegenen Baufelder werden mit einem Vollgeschoss (ehemalige Sandwäsche) ohne Firsthöhenbeschränkung sowie mit drei Vollgeschossen mit einer Firsthöhe von 10 m ausgewiesen. "2. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind im Sondergebiet die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO) Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen können außer in den Dachgeschossen der oberirdischen Neubauten vor allem im Kellergeschoss entstehen. Der ca. 5 m tief in das Erdreich hineinreichende, ehemalige Frischwasserbehälter ermöglicht die Errichtung von zwei Kellergeschossen. Hier kann ein wesentlicher Teil der geplanten Sauna- und Wellnessangebote untergebracht werden. Diese Aufenthaltsräume werden daher in die Nutzungsberechnung mit einbezogen. Eine Nutzung der Untergeschosse für eine Tiefgarage wäre ebenfalls möglich, bliebe dann allerdings bei der Geschossfläche unberücksichtigt. 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Eine Bauweise wird nicht festgelegt, da sich der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplans über ein Grundstück erstreckt und bodenrechtliche Spannungen innerhalb der festgesetzten Nutzung ebenso wie eine Teilung des Baugrundstückes nicht zu erwarten sind. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baufelder bzw. durch Baukörperausweisung bestimmt. Die Baufelder umfassen die zur Neubebauung vorgesehenen Flächen, innerhalb derer sich eine Bebauung in den Grenzen der ausgewiesenen baulichen Nutzungsmaße entwickeln kann. Die ehemalige Sandwäsche soll als Zeugnis der früheren Nutzung des Geländes in das neue Nutzungskonzept integriert werden. Die hier zeichnerisch festgesetzte reine Baukörperausweisung sichert die Stellung des Gebäudes als Einzelbaukörper. "3. Die Baugrundstücke sind zwischen den Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 4 BauNVO) Aus städtebaulichen Gründen ist eine Festlegung für die Stellung und Ausrichtung der Baukörper nicht erforderlich. Beschluss Seite 78 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- "4. Für die bauliche Anlage der ehemaligen Sandwäsche kann innerhalb der Fläche abcda ein Hervortreten von Gebäudeteilen, und zwar für seitlich verglaste Überdachungen bis zu einer Grundfläche von insgesamt 50 m² vor die Baugrenze zugelassen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO) Die textliche Festsetzung bietet die Möglichkeit, das Gebäude der ehemaligen Sandwäsche durch Überdachungen an die neu zu errichtenden Gebäude räumlich anzubinden, ohne Erweiterungen in der Baukörperausweisung vornehmen zu müssen. Die Überdachung kann seitlich verglast werden. Sie muss sich dem Gebäude der Sandwäsche gestalterisch und funktionell deutlich unterordnen und ein qualitätvolles architektonisches Bild abgeben. Die Begrenzung der Grundfläche auf 50 m² erlaubt Verbindungsgänge zu beiden benachbarten Gebäuden oder das Anlegen einer überdachten Vorfahrt. "5. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten e, f, g, h ist zugleich Straßenbegrenzungslinie.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Diese Festsetzung erfolgt aus darstellungstechnischen Gründen, da sich beide Linien überlagern. 3.4 Weitere Arten der Nutzung Wald Der Bebauungsplan setzt auf ca. 21.700 m² des Plangebietes Waldfläche fest. Die Festsetzung umfasst den vorhandenen, mit Bäumen bestockten Waldbestand nach der Biotoptypenkartierung von Frau Dr. Köstler. Zusätzlich schließt die Festsetzung eine vorhandene Lichtung (Kompensationsflächen B und C) mit ein. Aus vermessungstechnischen Gründen wurden die Waldkanten geometrisch begradigt. Geringfügig in die Grünfläche eingewachsene Teile werden als Gestaltungselemente in die Parkanlage bzw. in die naturnahe Parkanlage einbezogen. Es wird weder planerisch noch grüngestalterisch in den Waldbestand eingegriffen. Die seitens der Waldbehörde geforderten Schutzabstände von 25 - 30 m zu den Gebäuden bleiben gewahrt. Grünflächen Der Bebauungsplan setzt umfangreich Grünflächen in einer Größe von 4.976 m² bzw. 6.722 m² verschiedener Zweckbestimmung fest. Die Flächen mit der Zweckbestimmung private Parkanlage dienen dem Aufenthalt der Besucher und Nutzer im Freien, gestalten den Übergang zum Landschaftsraum und können die erforderlichen Retentionsflächen für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers aufnehmen. Die Gestaltung der Außenanlagen erfolgt so, dass die Betretbarkeit des angrenzenden Biotops erschwert wird. Die Ausweisung zweier 10 m x 10 m großer Karrees innerhalb der anrechenbaren Baufläche schützt die beiden hier befindlichen, naturräumlich wertvollen Einzelbäume vor den Nutzungsansprüchen des Sondergebietes. Eine Ausweisung als Einzelbäume nach dem Planzeichen 13.2.2 kann aus dem städtebaulichen Kontext heraus nicht begründet werden. Es handelt sich hier nicht um ein „Baumtor“ o.ä. Die Flächen befinden sich teilweise innerhalb der Trinkwasserschutzzone II. Hier sind Bodenveränderungen nicht erlaubt. Dies schließt grundsätzlich auch Bepflanzungen mit Beschluss Seite 79 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- ein. Jedoch soll das betreffende Areal in Absprache mit der Wasserbehörde als Entré zur Hotel- und Wellnessanlage ein Mindestmaß an Grüngestaltung erhalten. Durch geeignete grüngestalterische Maßnahmen mit Bodendeckern oder der Anlage von Baumgruppen oder Hecken kann zudem das von der Wasserbehörde nicht erwünschte Betreten oder eine Nutzung als Hundeauslauf verhindert werden. Die Fläche mit der Zweckbestimmung private naturnahe Parkanlage dient der Kompensation für den Verlust des geschützten Biotops auf dem ehemaligen Reinwasserbehälter. Sie erhält daher im Bebauungsplan eine Signatur als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. Die Maßnahmen werden im beiliegenden Pflegeplan konkretisiert. Dieser erlangt als Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zwischen dem Bezirksamt Reinickendorf und dem Grundstückseigentümer Rechtsverbindlichkeit. 3.5 Immissionsschutz / Klimaschutz "6. Zum Schutz vor Lärm müssen die der Bernauer Straße zugewandten Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Beherbergungsstätten ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R´w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 35 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Die strategische Lärmkarte Straßenverkehr 2012 stellt einen Lärmindex L_DEN von 60 - 65 dB(A) in einem Abstand bis 60 m parallel zur Bernauer Straße sowie L_N von ebenfalls 60 – 65 dB(A) in einem Abstand von 20 m parallel zur Bernauer Straße dar. (Siehe Ausführungen unter Abschnitt II.2.1.1) Das Baufeld liegt an seiner dichtesten Stelle ca. 30 m von der Bernauer Straße entfernt. Bei einer Einstufung der Hotel- und Wellnessnutzung als kern-, oder gewerbegebietstypisch werden die Orientierungswerte von tagsüber 65 dB(A) sowie nachts von 55 dB(A) überschritten. Daher sind für die Aufenthaltsräume des geplanten Hotels an der der Straße zugewandten Seite passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Die Tabelle 8 der DIN 4109 gibt für Übernachtungsräume bei einem Außenlärmpegel von 61-65 dB(A) ein Schalldämmmaß von 35 dB(A) für Außenbauteile vor. Da die von Lärm betroffenen Hotelzimmer i.d.R. keine Lüftungsmöglichkeiten an der lärmabgewandten Seite haben dürften, sind außerdem schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. 3.6 Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen "7. Dachflächen mit einer Fläche von mehr als 300 m² sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen, für Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien, für Beleuchtungsflächen oder Terrassen. Der Anteil für technische Einrichtungen, für Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien, für Beleuchtungsflächen oder Terrassen darf höchstens 40 % betragen. Der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss mindestens 18 cm betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB) Die Begrünung der Dachflächen ist eine Ausgleichsmaßnahme für den durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum im Sinne des § Beschluss Seite 80 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 1a Abs. 3 BauGB. Die gewählte Schwelle von 300 m² schließt das historische Bauwerk der Sandwäsche von der Festsetzung aus. Es soll in seiner historischen Gestalt erhalten bleiben. Die Dicke der Substratschicht erlaubt die Entwicklung einer Grasnarbe mit der Ansiedlung von umgebungstypischen Gräsern und Kräutern. Sie ist damit auch Lebensraum für Vögel und Insekten. Der verzögerte Abfluss des Regenwassers verbessert durch Verdunstung die mikroklimatischen Verhältnisse im Gebiet und verringert außerdem den vorzuhaltenden Stauraum in den Versickerungsanlagen. Die Festlegung der nicht begrünten Dachflächen ist für die genaue Bilanzierung der Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Die Beschränkung erlaubt bei voller Ausschöpfung der Grundfläche die Nutzung von ca. 2.090 m² Dachfläche durch technische Anlagen, Terrassen, Beleuchtungsflächen oder auch durch Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien. So stehen Flächen für die aus Gründen des Klimaschutzes sinnvolle Erzeugung regenerativer Energien, beispielsweise durch Solarkollektoren zur lokalen Strom- oder Warmwassergewinnung, zur Verfügung. "8. Im Sondergebiet ist pro angefangener 300 m² anrechenbarer Baufläche mindestens ein hochstämmiger Baum mit einem Mindeststammumfang von 16/18 cm, gemessen in 1 m Höhe zu pflanzen, zu unterhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume, die mindestens den gleichen Stammumfang aufweisen, sowie Bäume, die aus anderen Pflanzgeboten zu pflanzen sind, einzurechnen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB) Die textliche Festsetzung dient der Einbindung der baulichen Anlagen in den umgebenden Frei- und Landschaftsraum sowie als Kompensationsmaßnahme für den durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum nach § 1a BauGB. So werden auf der Baufläche mindestens 37 Bäume neu gepflanzt oder erhalten. Das planerische Konzept konzentriert die Bebauung im Bereich des ehemaligen Frischwasserbehälters. Die überbaubare Grundstücksfläche wurde klein dimensioniert, um den übrigen Teil des Grundstückes von baulichen Nutzungen und damit von Versiegelungen freizuhalten. Insofern rechtfertigt sich hier das vergleichsweise milde Pflanzgebot. Ersatzpflanzungen nach den Bestimmungen der Baumschutzverordnung sind hier nicht gegenzurechnen. Um Doppelbestockungen zu vermeiden, sind bei dieser textlichen Festsetzung das Pflanzgebot aus der Begrünung der Stellplätze (TF Nr. 9) mitzurechnen. Der Eingriff in den Natur-, und Landschaftsraum wird durch den Bebauungsplan bereits zu 100% ausgeglichen. Eine Überkompensation wäre nicht abwägungsgerecht. "9. Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je vier Stellplätze ist ein gebietstypischer Baum mit einem Mindeststammumfang von 16/18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Dabei sind Baumscheiben in einer Größe von mindestens 4,5 m² herzustellen, deren Breite 2,0 m nicht unterschreiten darf.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 25 Buchst. a BauGB) Die textliche Festsetzung dient der Eingrünung der Stellplatzanlagen und damit ebenfalls der Einbindung des Vorhabens in den umgebenden Landschaftsraum. Die Mindestgröße der Baumscheiben garantiert gute Aufwuchsbedingungen und damit einen dauerhaften Erhalt der Bäume. "10. Im Sondergebiet ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit Beschluss Seite 81 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 82 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.“ Fugenverguss, (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 2 Nr. 3 NatSchG Bln) Die textliche Festsetzung vermindert die Versiegelung und dient der Grundwasserneubildung im Gebiet. "11. Innerhalb der Flächen A, B und C für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sind als Ausgleich im Sinne von § 1a Abs. 3 des Baugesetzbuchs Maßnahmen entsprechend des beiliegenden Pflegeplans vom 13.10.2014 durchzuführen.“ (§ 9 Abs. 1a BauGB) Die o.g. Flächen werden zum Ausgleich des Eingriffes in den Natur- und Landschaftsraum im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB in Anspruch genommen. Die betreffenden Maßnahmen sind im Umweltbericht unter II 2.3 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen beschrieben und gehen neben anderen Maßnahmen in die Ausgleichsbilanz ein. Des Weiteren wird der Biotop auf dem ehemaligen Frischwasserbehälter, der durch die Baumaßnahmen in Anspruch genommen wird, auf diesen Flächen neu angelegt. Da der Geltungsbereich nicht in mehrere Baugrundstücke aufgeteilt ist, erübrigen sich Festlegungen zum Verteilungsmaßstab über die anfallenden Kosten. Im Pflegeplan werden die durchzuführenden Maßnahmen einschließlich der späteren Pflege genau beschrieben. Die Umsetzung des Pflegeplans wird durch einen städtebaulichen Vertrag rechtlich abgesichert. "12. Das innerhalb des Sondergebietes anfallende Niederschlagswasser ist vollständig durch Mulden- oder Mulden-Rigolensysteme oder andere Maßnahmen gleicher Wirkung im Baugebiet oder in der Grünfläche mit der Zweckbestimmung private Parkanlage mit Ausnahme der Flächen, die sich innerhalb der Trinkwasserschutzzone II befinden, zu versickern. Die Versickerungsflächen sind zu begrünen.“ (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 36a Abs. 3 BWG) Das anfallende Oberflächenwasser und das Wasser aus den Dachflächen kann vollständig in einem Mulden- oder in einem Mulden-Rigolensystem nach den Anforderungen der Wasserbehörde versickert werden. Hierfür muss die wasserrechtliche Erlaubnis eingeholt werden. Die genaue bauliche Ausführung ist in den Vorschriften der Trinkwasserschutzgebietsverordnung Tegel sowie des Berliner Wassergesetzes geregelt sodass auf weiterführende Ausweisungen im Bebauungsplan verzichtet werden kann. Im Plangebiet stehen hierfür geeignete Retentionsflächen in einer Größe von ca. 2.380 m² zuzüglich der nichtversiegelten Teile der Baufläche zur Verfügung. Benötigt werden lediglich Flächen in einer Größe von 1.250 m² - 1.700 m². Hierzu wurde ein entsprechendes Versickerungskonzept erarbeitet. Es lag der Wasserbehörde im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vor. In der Stellungnahme der Wasserbehörde vom 24.02.2014 wurde diesbezüglich lediglich darauf hingewiesen, dass eher von einem Flächenbedarf von 2.050 m² für die Versickerungsmulden auszugehen sei. Auch für diese Größenordnung reichen die geeigneten Retentionsflächen aus. Dem künftigen Bauherrn kann daher die genaue Verortung der erforderlichen Muldenoder Mulden-Rigolensysteme überlassen werden, ohne das es hierzu weiterer planungsrechtlicher Vorgaben bedarf. Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- "13. Zum Schutz des Bodens und des Grundwassers ist im Sondergebiet die Befestigung von Stellplätzen in einem Wasser undurchlässigen Aufbau herzustellen.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Diese textliche Festsetzung erfolgt als Maßnahme zum Schutz des Bodens bzw. des Grundwassers vor möglichen Kontaminationen durch Öl oder Schmierstoffe, welche durch parkende Fahrzeuge verursacht werden können. Die Bauflächen befinden sich vollständig innerhalb der Trinkwasserschutzzone IIIA des Wasserwerkes Tegel. Die Festsetzung ist im Rahmen der weiteren Liberalisierung des Bauordnungsrechtes geboten, da Straßenbefestigungen oder die Anlage von Stellplätzen mit der Rechtsgültigkeit des Bebauungsplans baurechtlich verfahrensfrei werden. 3.7 Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen "14. Die Fläche D ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der wasserwirtschaftlichen Anlage zu belasten.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die Fläche D ist Teil der ansonsten außerhalb des Geltungsbereichs verlaufenden Zufahrt zu den verbleibenden wasserwirtschaftlichen Anlagen und daher mit entsprechenden Rechten zu belasten. "15. Die Flächen E sind mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der Hotel- und Wellnessanlage sowie der zuständigen Versorgungsträger zu belasten.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die Flächen E dienen der Erschließung des Vorhabens. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über ein Einbahnsystem. Die Ausfahrt ist in der Örtlichkeit bereits als asphaltierter, 4 m breiter Zufahrtsweg vorhanden und bestandsgeschützt. Das in der engeren Trinkwasserschutzzone II geltende grundsätzliche Versiegelungsverbot verhindert eine Neugestaltung der Zufahrt. Separat wird eine neue 8m breite Zufahrt am nördlichen Gebietsrand angelegt. "16. Die Fläche F ist mit einem Gehrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der Hotelund Wellnessanlage zu belasten.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die Fläche F umfasst die historische Zufahrt zum Gelände. Sie befindet sich ebenfalls in der engeren Trinkwasserschutzzone. Breite und Befestigung sind nicht ausreichend, um den verkehrlichen Anforderungen des Vorhabens gerecht zu werden. Ein Ausbau ist aus wasserrechtlichen Gründen nicht möglich. Die ehemalige Zufahrt soll jedoch als fußläufige Verbindung weiter in Benutzung bleiben. "17. Die Fläche G ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers zu belasten. Sie darf nur mit flach wurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden.“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Beschluss Seite 83 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Unter der Fläche G liegt eine überörtliche Hauptwasserleitung DN 1400. Wesentliche Teile dieser Fläche sind mit Bäumen bestanden. Die Verortung des Leitungsrechtes erfolgte nachrichtlich nach den Angaben der Berliner Wasserbetriebe. Bei der künftigen Bewirtschaftung ist das Freihalten dieser Fläche von tief wurzelndem Bewuchs anzustreben. Gründe der Versorgungssicherheit und zum Schutz der Leitung überwiegen in diesem Fall waldrechtliche Belange. "18. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Arten enthalten, außer Kraft. Der Bebauungsplan legt in dem betreffenden Abschnitt die Straßenbegrenzungslinie entlang des Straßenflurstücks der Bernauer Straße neu fest und ersetzt damit ältere Regelungen. 3.8 Kennzeichnungen Keine Beschluss Seite 84 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 3.9 Nachrichtliche Übernahmen In den Bebauungsplan wurden nachrichtlich die nach § 28 des Berliner Naturschutzgesetzes geschützten Biotope einer Heidenelken-Grasnelkenflur und eines Eichenmischwaldes entsprechend der Biotoptypenkartierung von Frau Dr. Köstler übernommen und mit entsprechenden Planzeichen nach Nr. 13.3 der Anlage zur Planzeichenverordnung als Schutzgebiete bzw. Schutzobjekte versehen. Die im Bebauungsplan festgelegten Waldflächen wurden nach der Biotoptypenkartierung von Frau Dr. Köstler ebenfalls nachrichtlich übernommen. Des Weiteren wurden die Trinkwasserschutzzonen II und IIIa der Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für das Wasserwerk Tegel vom 31. August 1995 nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Die engere Trinkwasserschutzzone II ist im Planbild mit dem Planzeichen Nr. 10.3 der Anlage zur Planzeichenverordnung dargestellt. Des Weiteren wird folgender textlicher Hinweis angebracht: „Der Geltungsbereich befindet sich vollständig innerhalb der Trinkwasserschutzzone IIIA und teilweise innerhalb der Trinkwasserschutzzone II (blaue Signatur für Schutzgebiete) nach der Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für das Wasserwerk Tegel vom 31. August 1995, GVBl S. 579.“ 3.10 Hinweise „Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Reinickendorf von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe, Fachbereich Bau-, und Wohnungsaufsicht zur Einsichtnahme bereitgehalten.“ Im Zuge einer neuen Rechtsprechung durch das Oberverwaltungsgericht sind die Einsichtnahmemöglichkeiten der in textlichen Festsetzungen verwendeten DIN-Normen auf der Planzeichnung aufzuführen. „Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 8 und Nr. 9 sind die Arten der Pflanzliste aus dem beiliegenden Pflegeplan vom 13.10.2014 zu verwenden.“ Die Pflanzbindungen für die Fläche des Sondergebietes dienen neben der Eingrünung des Baugebietes auch als Kompensationsmaßnahme für den durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriff nach § 1a Abs. 3 BauGB. Neben dem Stammumfang ist auch die Art der zu pflanzenden Bäume wichtig für die Bilanzierung. Daher wird die Anwendung der Pflanzliste, welche ausschließlich gebietstypische Bäume enthält, als bindend vorgeschrieben. 3.11 Städtebaulicher Vertrag Zur rechtlichen Absicherung der Verpflichtungen, die sich aus der Realisierung der Kompensationsmaßnahmen für den Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum ergeben, wurde unter Beteiligung der relevanten bezirklichen Fachämter am 24.03.2015 mit den Berliner Wasserbetrieben als Eigentümer des Grundstückes ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Er beinhaltet u.a. Regelungen zu den Kompensationsmaßnahmen für den erfolgten Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum sowie diesbezügliche dauerhafte Pflegemaßnahmen. Diese Maßnahmen bilden die Voraussetzung für eine abwägungsgerechte Planung und damit für die bauliche Nutzung des Grundstückes. Beschluss Seite 85 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Die Regelungen beinhalten im Einzelnen: 4. - Beibringung der erforderlichen Gutachten und Erstattung der mit der Planung verbundenen Aufwendungen, - Durchführung der Maßnahmen gemäß Pflegeplan vom 13.10.2014, - Sicherung einer ökologischen Baubegleitung, - Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen gemäß Abschnitt II 2.3.1. Hierzu gehören auch Maßnahmen zur Sicherung der Biotopflächen während der Bauphase, die insektenfreundliche Ausführung von Beleuchtungskörpern im Freibereich sowie eine geeignete Ausbildung von Glasflächen an den Fassaden zur Verhinderung von Vogelschlag, - Geeignete grüngestalterische Maßnahmen zur Einschränkung der öffentlichen Betretbarkeit der Botopflächen im Rahmen der Außenanlagengestaltung, - Vereinbarung zur Gewinnung und Auswertung von Bodenproben auf der Sohle des abzubrechenden Tanklagers, - Vereinbarung zur Durchführung von baulichen Maßnahmen und zur Übernahme der hieraus entstehenden Kosten aus dem notwendigen Umbau der Bernauer Straße am Zufahrtsbereich zur Hotel- und Wellnessanlage, - Finanzieller Ausgleich an das bezirkliche Straßen- und Grünflächenamt für die im Zuge der neuen Zufahrt zu fällenden Straßenbäume, - Übertragung aller eingegangenen Verpflichtungen an den Rechtsnachfolger. Abwägung der öffentlichen und privaten Belange Der Bebauungsplan setzt auf vormals dem Außenbereich zuzuordnenden Flächen ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Hotel- und Wellnessanlage, insbesondere für Menschen mit Behinderungen fest. Abzuwägen war zwischen den öffentlichen Belangen des Umwelt- und Naturschutzes sowie den privaten Belangen des Eigentümers an einer möglichst ungehinderten baulichen Verwertung seines Grundstückes. Die Planung bereitet eine bauliche Nutzung des Grundstückes vor, auf die nach den bisherigen planungsrechtlichen Bestimmungen kein Anspruch bestand. Die planerische Konzeption wurde durch den Grundstückseigentümer initiiert und mitgestaltet. Daher kann von einer plangemäßen Realisierung des Vorhabens ausgegangen werden. Die grundsätzliche bauliche Inanspruchnahme des Grundstückes mit einer Beschränkung auf ein ausgewähltes Nutzungsspektrum dient den legitimen bezirklichen Entwicklungszielen. Die Zulassung anderer (beliebigerer) Nutzungen hätte voraussichtlich erheblich mehr Flächen in Anspruch genommen und wäre daher in der Abwägung gegen die in nicht unerheblichem Maße eingegriffenen Belange von Natur und Landschaft voraussichtlich unterlegen. Vielfach vorgetragenen grundsätzlichen Bedenken gegen eine bauliche Entwicklung des Areals ist entgegenzuhalten, dass die geplante Wellnessanlage mit ihrem speziellen Angebot für Menschen mit Behinderungen den Gesundheits- und Pflegesektor Reinickendorfs stärkt und ergänzt. Dieser bildet einen Schwerpunkt im Wirtschaftsprofil des Bezirkes. Die Entwicklung des Grundstückes dient damit legitimen bezirklichen Entwicklungszielen. Mit der baulichen Nutzung des Areals und den dadurch verankerten Pflegemaßnahmen werden die vorhandenen Biotope vor natürlicher Sukzession geschützt. Beschluss Seite 86 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Der Betrieb der Hotel- und Wellnessanlage, insbesondere mit einer weitgehenden barrierefreien Ausstattung der Räume, ist an ein bestimmtes Bauvolumen gebunden, um wirtschaftlich erfolgreich zu sein. Im Rahmen der Variantenuntersuchung gab es dazu verschiedene Baumassenstudien. Der mit der baulichen Nutzung vorbereitete Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum kann vollständig ausgeglichen werden. Insofern ist auch die erreichte bauliche Dichte gebietsverträglich. Die verkehrliche Erschließung durch Ein- und Ausfahrten im Richtungsverkehr ist aus Gründen des Verkehrsflusses an der Bernauer Straße geboten. Die seitens der Waldbehörde geforderte Verlegung der Zufahrt und der Rückbau der vorhandenen Erschließung ist daher nicht möglich. Die Konzentration auf Flächen, die baulich auch bisher schon in Anspruch genommen worden waren, trägt den vielfältigen Umweltbelangen ausreichend Rechnung. So kann der Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum durch Kompensationsmaßnahmen vollständig ausgeglichen. Im Variantenvergleich wurde die auf die geringste Versiegelung abzielende Variante zur Grundlage für das endgültige Bebauungskonzept. In der Abwägung der unterschiedlichen Schutzgüter untereinander wurde beim Ausgleichsregime einer Minimierung der versiegelten Flächen Vorrang eingeräumt. Der Grundwasserneubildung ist in der unmittelbaren Nähe zur Trinkwasserschutzzone II des Wasserwerkes Tegel ein hohes Gewicht beizumessen. Dieses überwiegt im vorliegenden Fall die Belange des Landschaftsbildes. So konzentriert sich die Bebauung im Wesentlichen auf den Bereich des ehemaligen Reinwasserbehälters, ragt dafür aber ca. 25 m über das Gelände empor. Die künftigen Baukörper werden zwar von der Bernauer Straße aus deutlich wahrnehmbar sein, jedoch in ihrer Fernwirkung begrenzt bleiben, da die Baufläche an drei Seiten von Wald umgeben sind. Zudem stehen ähnlich hohe oder höhere Gebäude in einiger Entfernung zum Grundstück (Wasserwerk Tegel, Hochhäuser an der Bernauer Straße). Im Ergebnis der Umweltprüfung wird der in Anspruch genommene, geschützte Biotop der Frischwiese innerhalb des Geltungsbereiches neu angelegt. Andere, im Rahmen einer Variantenanalyse geprüfte Planungsvarianten hätten zu einer wesentlich höheren Versiegelung des Grundstückes geführt, jedoch den Biotop ebenfalls teilweise in Anspruch nehmen müssen. Im Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung ist das Planareal als Gebiet zur Trinkwasseranreicherung mit einer zuführenden Leitung dargestellt. Nach Auskunft der Berliner Wasserbetriebe als öffentlicher Versorgungsträger wird die Trinkwasseranreicherung hier seit Jahren nicht mehr betrieben. Es ist auch nicht geplant, diese wieder aufzunehmen. Der Stadtentwicklungsplan ist daher an dieser Stelle nicht mehr aktuell. IV. 1. Auswirkungen der Planung Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten Die Planung hat keine Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung. Das betreffende Areal ist kein bestehendes Wohngebiet und kann auch nicht zu einer Wohnbaufläche entwickelt werden. Einer intensiveren Nutzung durch Wohnen stehen insbesondere natur- und landschaftsräumliche Belange entgegen. Eine Auswirkung der Planung auf die Siedlung Waldidyll ist gleichfalls auszuschließen. Arbeitsstätten sind ebenso wenig betroffen. Beschluss Seite 87 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 2. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung Der Bebauungsplan hat keine Auswirkungen auf den Haushalt oder die Finanz- bzw. Investitionsplanung. Durch die Entwicklung der vormaligen Außenbereichsfläche zu einem Sondergebiet entsprechender Zweckbestimmung sind keine Planungsschäden zu erwarten. Kommunale Investitionen werden bei Durchführung des Bebauungsplans nicht erforderlich. Der erforderliche Umbau der Bernauer Straße im Ein- und Ausfahrtsbereich ist durch den Vorhabensträger zu realisieren. Hier erfolgen Regelungen im städtebaulichen Vertrag. 3. Weitere Auswirkungen Keine V. 1. Verfahren Aufstellung Mit Schreiben vom 19. Oktober 2009 erfolgte bei der zuständigen Stelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie bei der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin - Brandenburg die Mitteilung über die Absicht für Teilflächen des Grundstücks Bernauer Straße 151 in Berlin-Tegel einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 12-31 aufzustellen. Mit Schreiben vom 5. November 2009 teilte die zuständige Stelle bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, das gegen die Planungsabsicht keine grundsätzlichen Bedenken bestünden. Mit Schreiben vom 18. November 2009 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin- Brandenburg mit, dass die Planungsabsicht mit den Zielen der Raumordung vereinbar sei. Daraufhin beschloss das Bezirksamt Reinickendorf am 24. November 2009 für das Grundstück Bernauer Straße 151 in Berlin – Tegel die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Bezeichnung 12-31. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 11. Dezember 2009 im Amtsblatt für Berlin Nr. 56 auf S. 2771 veröffentlicht. 2. Screening Am 20. Januar 2010 fand in den Räumen des Bezirksamtes Reinickendorf ein Termin zur Ermittlung von Umfang und Detaillierungsgrad der durchzuführenden Umweltprüfung statt. Es wurden alle relevanten Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie die Umweltverbände zur Teilnahme eingeladen. Dem Einladungsschreiben vom 18. Dezember 2009 waren ein Bebauungsplankonzept und die bis dahin vorliegenden Umweltinformationen, wie die Biotoptypenkartierung aus dem Jahre 2005 beigefügt . Für die Umweltprüfung und damit für den Entwurf des Bebauungsplans waren im Ergebnis des Screenings folgende Belange maßgebend: Beschluss Seite 88 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- - Ausdehnung des Untersuchungsbereichs über das Plangebiet hinaus auf das übrige noch zu wasserwirtschaftlichen Zwecken genutzte Gelände sowie auf einen 50 m breiten Streifen des angrenzenden Waldes, - Ausführliches Verfahren der Umweltbilanzierung nach der Methode von Auhagen, - Aktualisierung der Biotoptypenkartierung und Ergänzung um eine faunistische Untersuchung, - Berücksichtigung der vorhandenen, gesetzlich geschützten Biotope, - Prüfung mehrerer Alternativstandorte für die bauliche Nutzung innerhalb des Plangebietes, - Beachtung der forstlichen Belange, insbesondere der Schutzabstände zur Bebauung, - Beachtung der Belange des Trinkwasserschutzgebietes Tegel, - Wechselwirkung der Planung mit der umliegenden Erholungslandschaft, - Untersuchung evtl. vorhandener Altlasten. Auf die in der ursprünglichen planerischen Konzeption vorgesehene Bebauung der Flächen des Tanklagers im Südwesten des Plangebietes wurde im Ergebnis des Screenings verzichtet. 3. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 1. August 2012 bis zum 30. August 2012 in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung und Denkmalschutz statt. Sie wurde am 19. Juli 2012 in der Tagespresse angekündigt. Präsentiert wurde der Bebauungsplanentwurf vom Januar 2012 einschließlich seiner Begründung, dem Umweltbericht und den vorliegenden Umweltinformationen in Form einer Biotoptypenkartierung, einem faunistischen Gutachten und einem Altlastengutachten. Parallel zur öffentlichen Auslegung wurden die Dokumente auf der Homepage des Bezirkes bereitgestellt. Drei Bürger haben in die Planung eingesehen. Es lagen zwei schriftliche Stellungnahmen vor. Während der Auslegungszeit wurden 49 Zugriffe auf die bereitgestellten Daten auf der Homepage des Bezirks gezählt. Im Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte keine Änderung der Planung. 4. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (frühzeitige Unterrichtung gem. § 4 Abs. 1 BauGB) erfolgte mit Anschreiben vom 18.06.2012. Hierbei wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-31 vom Januar 2012 einschließlich seiner Begründung übersandt. Den Trägern und Behörden, welche Umweltbelange zu vertreten haben, wurde der Umweltbericht mit übersandt. In dem Anschreiben wurde außerdem auf die bereitgestellten Unterlagen (Planzeichnung, Begründung mit Umweltbericht, Gutachten und Variantenanalyse) auf der bezirklichen Homepage hingewiesen und um Stellungnahme innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens gebeten. Beschluss Seite 89 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Insgesamt wurden 33 Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt. Des Weiteren wurde die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. beteiligt. Sie ist nicht Träger öffentlicher Belange und gibt daher ansonsten ihre Anregungen oder Einwände im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ab. Aufgrund der komplexen Materie und dem Umfang des durchzuarbeitenden Materials wurden ihr jedoch die Unterlagen in diesem Rahmen zugesandt. Von 23 Stellen lagen Antwortschreiben vor. Im Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden der Bebauungsplanentwurf, die Begründung und der beiliegende Umweltbericht grundlegend überarbeitet. Der geänderte Entwurf konzentrierte die Bauflächen nun auf den ehemaligen Reinwasserbehälter. Der hier befindliche Biotop musste in Anspruch genommen werden. Der Verlust konnte jedoch durch ein Bündel von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vollständig ausgeglichen werden. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit einem geänderten Planungskonzept, aber unter Beibehaltung der ursprünglichen Planungsziele fortgeführt. 5. Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Anschreiben vom 07.02.2014. Hierbei wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-31 vom 24.06.2012 einschließlich seiner Begründung übersandt. Teil der Unterlagen war auch der Umweltbericht. Die im Zuge des Planverfahrens erlangten Umweltinformationen in Form verschiedener Gutachten wurden auf der bezirklichen Homepage zum Herunterladen bereitgestellt. Es wurden 35 Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt und um Stellungnahme innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens gebeten. Des Weiteren wurde wieder die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. beteiligt. Mit Schreiben vom 25.02.2014 wurden das Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistung der Bundeswehr sowie verschiedene Mobilfunkanbieter, deren Richtfunkstrecken berührt hätten sein können, nachbeteiligt. Im Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden der Bebauungsplanentwurf und die Begründung mit dem beiliegenden Umweltbericht in folgenden Punkten überarbeitet: Planzeichnung - Redaktionelle Anpassung der Legende für die Umgrenzung des gesetzlich geschützten Biotops im Wald, - Absenkung der Firsthöhe mit sieben Vollgeschossen auf 24,80 m über HP 1, - Textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von mindestens 35 dB(A) von Bauteilen an der der Bernauer Straße zugewandten Seite der Fassaden. - Weiteres Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für eine Einfahrt im nördlichen Teil des Plangebietes. - Anpassung der Flächen aus der Dachbegrünung. Der Begrünungsanteil der Dachflächen wurde auf 60 % abgesenkt, da nach einer neuerlichen Berechnung der Flächen- und Ausgleichsbilanz eine Überkompensation für den Eingriff zu verzeichnen war. Mit der Absenkung der Dachbegrünungsflächen wurde ein Ausgleich erreicht. Beschluss Seite 90 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 91 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Redaktionell geändert wurde auch die Formulierung der textlichen Festsetzung Nr. 1. Auf den Bezug zur DIN 18040 wurde hierbei verzichtet, da der Begriff der Barrierefreiheit eingeführt und damit eindeutig ist. Begründung mit Umweltbericht: - Ergänzungen zur Genehmigungspflicht des Aufstellens von Bauhilfsmitteln, wie Kränen, wenn diese eine Höhe von 60,36 m über NHN überschreiten (Begründung), - Festlegung der Firsthöhe mit sieben Vollgeschossen auf 24,80 m über HP 1 (Umweltbericht), - Ergänzung zur eventuellen Notwendigkeit des Einbaus einer Druckerhöhungsanlage (Begründung), - Redaktionelle Änderungen auf den Seiten 11, 15 und 34 (Umweltbericht), - Ergänzung um die in der Stellungnahme der oberen Naturschutzbehörde genannten artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen, einschließlich der Notwendigkeit zur Beantragung einer Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG. (Umweltbericht), - Ergänzung des faunistischen Fachbeitrages bezüglich der Bauzeitenregelung, - Ergänzender Hinweis, dass mindestens zwei Arten Florenschutzkonzepes im Plangebiet vorkommen (Umweltbericht), des Berliner - Ergänzung unter Abschnitt II 1.2, das künftige Käufer die Bestimmungen des Landeswaldgesetzes, wie beispielsweise die allgemeine Betretbarkeit des Waldes oder die Grundsätze der Waldbewirtschaftung, zu beachten haben (Umweltbericht), - Ausführungen zum Einfluss des Sulfatgehaltes des Grundwassers auf die Trinkwasserqualität im Wasserwerk Tegel (Umweltbericht), - Ausführungen zur Änderung des Erschließungssystems als Richtungsverkehr durch eine neu anzulegende Ausfahrt am nördlichen Gebietsrand und zum Umbau der Bernauer Straße (Begründung), - Aufnahme von Bestimmungen zur Sicherung der Biotopflächen während der Bauphase, zur insektenfreundlichen Ausführung von Beleuchtungsmitteln sowie zur Verhinderung von Vogelschlag bei Glasflächen (Umweltbericht), - Geeignete grüngestalterische Maßnahmen zur Einschränkung der öffentlichen Betretbarkeit der Biotopflächen, - Entsorgung des Oberbodens auf den Reinwasserbehältern (Umweltbericht), - Ergänzung der Inhalte des aktualisierten Bodengutachtens (Umweltbericht), - Ergänzung der Auswirkungsprognose auf das Schutzgut Mensch bezüglich der Mindestschalldämmung von Bauteilen nach DIN 4109. (Begründung) - Aktualisierung der Flächen- und Ausgleichsbilanz einschließlich Anpassung von Ausgleichsmaßnahmen wegen der Neuversiegelung durch die zusätzliche nördliche Zufahrt. Pflegeplan - Ergänzung des Pflegeplans um einen Hinweis, dass die Versickerungsflächen auf den Maßnahmeflächen nicht zulässig ist, - fachgutachterliche Begleitung der faunistischen Maßnahmen, Beschluss Anlage von Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 92 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- - ökologische Baubegleitung. Des Weiteren wurden folgende Punkte in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen: - Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen gemäß Abschnitt II 2.3.1, - Ergänzung des Pflegeplans um einen Hinweis, dass die Versickerungsflächen auf den Maßnahmeflächen nicht zulässig ist, Anlage von - Sicherung einer ökologischen Baubegleitung im Pflegeplan, - Aufnahme von Bestimmungen zur Sicherung der Biotopflächen während der Bauphase, zur insektenfreundlichen Ausführung von Beleuchtungsmitteln sowie zur Verhinderung von Vogelschlag bei Glasflächen, - Geeignete grüngestalterische Maßnahmen zur Einschränkung der öffentlichen Betretbarkeit der Biotopflächen, - Gewinnung und Auswertung von Bodenproben auf der Sohle des abzubrechenden Tanklagers, - Übernahme der Kosten für den Umbau der Bernauer Straße im Zufahrtsbereich des Hotels durch den Eigentümer des Grundstückes bei Durchführung des Bebauungsplans. 6. Erneute Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4a Abs. 3 BauGB Die vorgenommenen Änderungen des Bebauungsplans machten eine erneute Beteiligung der von den Änderungen berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erforderlich. Mit Schreiben vom 14.07.2014 wurden diese um Stellungnahme innerhalb eines Monats gebeten. Neben dem geänderten Bebauungsplanentwurf wurde den Unterlagen je nach Betroffenheit die Verkehrsstudie, der Pflegeplan sowie Karten zu Vor- und Nacheingriff beigelegt. Nachbeteiligt wurden folgende Träger öffentlicher Belange: - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. VII B (Luftfahrtbehörde); Absenkung der Firsthöhe wg. Bauschutzbereich des Flughafen Tegel, - Bezirkliches Umwelt- und Naturschutzamt (Immissions- u. Anlagenschutz, UNB); Textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von 35 dB(A), Änderung des Ausgleichsregimes für den Eingriff in Natur und Landschaft, - SenStadtUm Abt. IX 34 (Verkehrslärm; Lärmminderungsplanung), textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von 35 dB(A), - VLB, bezirklicher FB Tiefbau, FB Gartenbau; bezirkliche Straßenverkehrsbehörde Geänderte Erschließungskonzeption nach Abstimmung zwischen VLB und SenStadtUm, Abt. VIIB; Problematik der Straßenbäume Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Folgende planrelevante Stellungnahmen gingen ein: Straßen- und Gartenbauamt, FB Straßenbau; Stellungnahme vom 5.11.2014 Die Umsetzung der Maßnahmen zur Erschließung des Plangebietes nach der Studie des Verkehrsplanungsbüros M & O ist durch einen städtebaulichen Vertrag zu sichern. Abwägung: Die Umsetzung der verkehrlichen Maßnahmen durch den Grundstückseigentümer bzw. durch dessen Rechtsnachfolger wurde durch den abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag vom 20.03.2015 zwischen dem Bezirksamt Reinickendorf und den Berliner Wasserbetrieben gesichert. Straßen- und Gartenbauamt, FB Gartenbau; Stellungnahme vom 6.11.2014 Der geplanten nördlichen Zufahrt wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass sich die Berliner Wasserbetriebe als Grundstückseigentümer verpflichten, den Gegenwert der in diesem Zuge zu fällenden Straßenbäume finanziell an den Fachbereich Gartenbau auszugleichen. Zum Zeitpunkt der Umsetzung der Straßenbaumaßnahme sind dazu die zu fällenden Straßenbäume nach der Methode Koch durch einen öffentlich vereidigten Sachverständigten im Einvernehmen mit dem Garten- und Straßenbauamt zu begutachten. Die Verpflichtung ist an den Rechtsnachfolger weiterzugeben. Abwägung: Die Verpflichtung des Grundstückseigentümers und seines Rechtsnachfolgers zum Ersatz der im Zuge der Straßenbaumaßnahme zu fällenden Straßenbäume wurde in den abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag vom 20.03.2015 zwischen dem Bezirksamt Reinickendorf und den Berliner Wasserbetrieben übernommen. Planänderungen: Aus der erneuten Beteiligung der ausgewählten Träger öffentlicher Belange ergaben sich keine Änderungen der Planung. 7. Naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 Abs. 4 BNatSchG Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB hat die untere Naturschutzbehörde als zuständige Fachbehörde mit Stellungnahme vom 22.04.2014 die naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 Abs. 4 BNatSchG für die vorgesehene Festsetzung „Sondergebiet“, mit dessen Verwirklichung die Zerstörung des gesetzlich geschützten Biotops „artenreiche Frischwiese“ verbunden ist, erteilt: „…Der Bebauungsplan 12-31 wurde im Hinblick auf die naturschutzrechtlichen Anforderungen der gesetzlich geschützten Biotope mit folgendem Ergebnis geprüft: Die naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 (4) BNatSchG für die vorgesehene Festsetzung „Sondergebiet“ des Bebauungsplanes, mit dessen Verwirklichung die Zerstörung des gesetzlich geschützten Biotops „artenreiche Frischwiesenbrache“ Beschluss Seite 93 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 94 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- verbunden ist, wird zugelassen unter der Bedingung, dass die im Umweltbericht und Pflegeplan dargelegten Maßnahmen vollumfänglich über den Bebauungsplan und städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Mit der Ausweisung eines Sondergebietes schafft der Bebauungsplan die Voraussetzung für die Errichtung einer Hotel- und Wellnessanlage für Menschen mit Behinderung. In diesem Bereich befindet sich ein nach § 28 Abs. 1 NatSchGBln geschützter Biotop (artenreiche Grünlandbrache frischer Standorte), der sich auf den versiegelten Dachflächen der Reinwasserbehälter 9-12 entwickelt hat. Die Realisierung der Planung ist mit dem Verlust dieses geschützten Biotops verbunden. Gemäß § 30 (2) BNatSchG sind Handlungen, die zu einer Zerstörung […] geschützter Biotope führen, verboten. Von den Verboten des Absatzes 2 kann […] eine Ausnahme zugelassen werden, wenn die Beeinträchtigungen ausgeglichen werden können (§ 30(2) BNatSchG). Die im Umweltbericht dargelegten Ausgleichsmaßnahmen Zerstörung des geschützten Biotops auszugleichen. sind geeignet die Der Ausgleich für den Verlust der geschützten Frischwiesenbrache erfolgt auf zwei Teilbereichen innerhalb des Geltungsbereiches in einem Flächenverhältnis von 1:1,3. In Teilen werden hierfür bebaute und versiegelte Flächen zurückgebaut, in anderen Bereichen werden artenarme Brachflächen durch geeignete Maßnahmen (wie Mahddruschverfahren, Umpflanzung gefährdeter und geschützter Arten, regelmäßige Pflegemahd) zur artenreichen Frischwiese entwickelt. Um eine fachliche Qualität der Ausgleichsmaßnahmen zu gewährleisten, werden die Initialmaßnahmen (z.B. Flächenvorbereitungen, Umsetzung von einzelnen Pflanzenarten bzw. Pflanzensoden sowie die Gewinnung von Samengut von den Reinwas-serbehältern 9-12) zu einem geeignetem Zeitpunkt unter fachgutachterlicher Begleitung umgesetzt. Die erforderliche Entwicklungszeit der artenreichen Wiesen wird durch ein bis zu 10jähriges Monitoring überwacht, um eine Erfolgskontrolle zu gewährleisten und ggf. auch eine Steuerung der vorgesehenen Maßnahmen zu ermöglichen. Durch eine Festschreibung der notwendigen, erhaltenden Pflegemahd auf 20 Jahre wird eine langfristige Sicherung der Kompensation gewährleistet…“ 8. Öffentliche Auslegung Der Bebauungsplan vom 14.10.2014 lag in der Zeit vom 17.11.2014 bis zum 16.12.2014 in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung öffentlich aus. Die öffentliche Auslegung wurde am 06.11.2014 in der Tagespresse sowie am 07.11.2014 im Amtsblatt für Berlin angekündigt. Mit ausgelegt wurde der Umweltbericht, die Verkehrsstudie, der Pflegeplan der Voreingriffs- und Nacheingriffszustand, die Biotoptypenkartierung, der Variantenvergleich, die Verschattungsanalyse, der faunistische Fachbeitrag, das Versickerungskonzept sowie das Bodengutachten. Alle Unterlagen wurden auch auf die bezirkliche Homepage eingestellt. Während der Auslegungszeit hat kein Bürger in die Planung eingesehen. Auf die in der bezirklichen Homepage bereitgestellten Unterlagen gab es 50 Zugriffe. Es gingen drei schriftliche Stellungnahmen ein. Planrelevant war davon folgende Stellungnahme: Beschluss Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Bundesnetzagentur, Stellungnahme vom 28.11.2014 Durch die Ausweisungen des Bebauungsplans werden Bauhöhen von über 20 m über NHN erreicht. Ab dieser Höhe kann eine Beeinflussung von Richtfunkstrecken nicht ausgeschlossen werden. Da Auskünfte der Agentur über private Betreiber aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht erteilt werden können, müssen diese ebenso wie die militärischen Anwender separat beteiligt werden. Betroffene Anbieter sind in Anlage 2 des Schreibens genannt. Abwägung: Schon im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 25.02.2014 die in Anlage 2 genannten Telekommunikationsanbieter (Airdata AG, E-Plus Mobilfunk GmbH, QSC, Vodafone GmbH) sowie das Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr am Bebauungsplanverfahren beteiligt. Planrelevante Äußerungen gab es hierzu nicht. Abwägungsergebnis / Planänderungen Aus der eingegangenen Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung gab es keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs. B Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. 6. 2013 (BGBl. I S. 1548) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 124, Art. 4 Abs. 100 Gesetzes zur Strukturreform des Gebührenrechts des Bundes vom 7. 8. 2013 (BGBl. I S. 3154) Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln) vom 29. Mai 2013 (GVBl. S. 140) Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Art. 5 Abs. 30 G zur Neuordnung des Kreislaufwirtschafts- und Abfallrechts3 vom 24. 2. 2012 (BGBl. I S. 212) Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12. Juli 1999 (BGBl. I S. 1554), zuletzt geändert durch Art. 5 Abs. 31 G zur Neuordnung des Kreislaufwirtschafts- und Abfallrechts3 vom 24. 2. 2012 (BGBl. I S. 212) Beschluss Seite 95 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17. Juni 2005 (GVBl. S. 357, ber. 2006, S. 248 und 2007, S. 48), zuletzt geändert durch Art. III UmweltschadenAusführungsgesetz vom 20. 5. 2011 (GVBl. S. 209) Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) In der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 25. 7. 2013 (BGBl. I S. 2749) Aufgestellt, Berlin, den 30. März 2015 Helmuth-Paland Fachbereichsleiter Beschluss Seite 96