Daten
Kommune
Berlin Reinickendorf
Dateiname
Anlage C_Begründung.pdf
Größe
1,8 MB
Erstellt
13.10.15, 23:00
Aktualisiert
27.01.18, 13:17
Stichworte
Inhalt der Datei
Anlage c
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB)
zum
Bebauungsplan 12- 31 vom 14. Oktober 2014
für Teilflächen des Grundstücks Bernauer Straße 151
im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Tegel
Stand: Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 2
A Begründung
6
I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN
6
1.
Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung
6
2.
Beschreibung des Plangebietes
6
2.1
Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung
6
2.2
Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
7
2.3
Städtebauliche Situation und Bestand
7
2.4
Geltendes Planungsrecht
7
2.5
Verkehrserschließung
8
2.6
Technische Infrastruktur
8
2.7
Denkmalschutz
8
3.
Planerische Ausgangssituation
8
3.1
Ziele und Grundsätze der Raumordnung
8
3.2
Flächennutzungsplan (FNP)
9
3.3
Landschaftsprogramm
9
3.4
Stadtentwicklungsplanungen
9
3.5
Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen
10
3.6
Bereichsentwicklungsplanung
10
3.7
Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen
10
3.8
Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne
10
3.9
Planfeststellungen
10
4.
Beschluss
Entwicklung der Planungsüberlegungen
10
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
II. UMWELTBERICHT NACH ANLAGE 1 ZU §§ 2 ABS. 4, § 2A BAUGB
1.
11
Einleitung
11
1.1
Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans
11
1.2
Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten
Ziele des Umweltschutzes
12
Untersuchungsraum
18
1.3
2.
Seite 3
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
19
2.1
19
2.2
Beschluss
Bestandsaufnahme der einschlägigen Umweltschutzaspekte
2.1.1
Schutzgut Mensch, Gesundheit und Bevölkerung
19
2.1.2
Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
20
2.1.3
Schutzgut Boden
24
2.1.4
Schutzgut Wasser
26
2.1.5
Schutzgut Klima und Luft
26
2.1.6
Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
27
2.1.7
Kulturgüter und sonstige Sachgüter
29
2.1.8
Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und -objekte
30
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung
und bei Nichtdurchführung der Planung
30
2.2.1
Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und Gesundheit
31
2.2.2
Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere, Pflanzen
und biologische Vielfalt
31
2.2.3
Auswirkungen auf das Schutzgut Boden
33
2.2.4
Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser
33
2.2.5
Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft
34
2.2.6
Auswirkungen auf das Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
35
2.2.7
Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
35
2.2.8
Auswirkungen auf naturschutzrechtliche Schutzgebiete und –objekte
36
2.2.9
Wechselwirkungen
36
2.2.10
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei
Nichtdurchführung der Planung
37
2.2.11
Artenschutzrechtliche Betrachtung
37
2.2.12
Begründung der Ausnahme von den Verboten des § 30 BNatSchG
bzw. § 28 NatSchG Bln
40
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
2.3
2.4
3.
Seite 4
Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie
Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gemäß § 18 BNatSchG i.V.m.
§ 1a Abs. 3 BauGB
45
2.3.1
Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen
45
2.3.2
Eingriffsbeurteilung gem. § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB
47
Anderweitige Planungsmöglichkeiten
65
Zusätzliche Angaben
65
3.1
Technische Verfahren bei der Umweltprüfung
65
3.2
Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung
67
4.
Allgemein verständliche Zusammenfassung
67
5.
Anlagen zum Umweltbericht
68
III. PLANINHALT UND ABWÄGUNG
68
1.
Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt
68
2.
Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan
70
3.
Begründung der Festsetzungen
70
3.1
Art der baulichen Nutzung
70
3.2
Maß der baulichen Nutzung
72
3.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
73
3.4
Weitere Arten der Nutzung
74
3.5
Immissionsschutz / Klimaschutz
74
3.6
Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen
75
3.7
Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen
77
3.8
Kennzeichnungen
78
3.9
Nachrichtliche Übernahmen
79
3.10 Hinweise
79
3.11 Städtebaulicher Vertrag
79
4.
Beschluss
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange
80
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 5
IV.AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
81
1.
Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten
81
2.
Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung
82
3.
Weitere Auswirkungen
82
V. VERFAHREN
82
1.
Aufstellung
82
2.
Screening
82
3.
Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
83
4.
Frühzeitige Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange
83
5.
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB
84
6.
Erneute Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4a
Abs. 3 BauGB
86
7.
Naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 Abs. 4 BNatSchG
87
8.
Öffentliche Auslegung
88
B Rechtsgrundlagen
Beschluss
89
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
A Begründung
I.
1.
Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen
Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist das Bestreben der Berliner
Wasserbetriebe, die betriebswirtschaftlich nicht mehr notwendigen Flächen des
Wasserwerkes Tegel südlich der Bernauer Straße einer baulichen Nutzung zuzuführen.
Nach dem Verkauf des Geländes soll von einem Bauträger eine Hotel- und
Wellnessanlage mit einem speziellen Angebot für Menschen mit Behinderungen errichtet
werden. Diese sensible Nachnutzung der brach liegenden Fläche dient den legitimen
bezirklichen Entwicklungszielen. Der Gesundheits- und Pflegesektor bildet einen
Schwerpunkt im Reinickendorfer Wirtschaftsprofil und soll durch derartige Einrichtungen
ausgebaut und ergänzt werden. Die Planung ist zudem geeignet, die natur- und
landschaftsräumlichen Belange weitestgehend zu berücksichtigen.
Das Gelände ist planungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen. Mit seiner Lage
innerhalb der Trinkwasserschutzzone II bzw. IIIA und dem Vorhandensein von
schützenswerten Biotopen werden bei einer Bebauung im erheblichen Maße Eingriffe in
den
Naturund
Landschaftsraum
vorbereitet,
die
in
einem
regulären
Bebauungsplanverfahren zu ermitteln, zu bewerten und nach Möglichkeit auszugleichen
sind.
Der Bebauungsplan schafft die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Verwirklichung des Vorhabens. Er ist zugleich Grundlage für die im Rahmen des
nachfolgenden
Baugenehmigungsverfahrens
ggf.
durchzuführende
Umweltverträglichkeitsprüfung.
2.
2.1
Beschreibung des Plangebietes
Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung
Das Plangebiet befindet sich im Westen des Bezirks Reinickendorf, in der Nähe des
Tegeler Sees. In einiger Entfernung liegt die Wohnsiedlung Waldidyll mit einer
aufgelockerten Einfamilienhausbebauung sowie eine in den 1970er Jahren errichtete
Wohnanlage mit bis zu sechsgeschossigen Wohngebäuden.
Das Plangrundstück ist geprägt von den früheren, jetzt nur noch teilweise vorhandenen
wasserwirtschaftlichen Anlagen. Die aus der Nutzung herausgefallenen Flächen im
vorderen Teil des Grundstückes sind weitgehend ruderalisiert. Südwestlich befindet sich
ein größerer, mit der angrenzenden Jungfernheide verbundener Waldbestand, der sich
durch natürliche Sukzession zunehmend auf die noch offenen Flächen ausbreitet.
An baulichen Anlagen sind die ehemalige Sandwäsche, das Einstiegsbauwerk zum
unterirdischen Frischwasserbehälter sowie das ehemalige Tanklager auf dem Grundstück
erhalten. Die Sandfilteranlagen lassen sich im Geländerelief noch deutlich als etwa 3 m
hohe, radial um das Einstiegsbauwerk herum verlaufende Aufschüttung erkennen. Die
Beschluss
Seite 6
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Gebäude des Einstiegsbauwerks sowie der ehemaligen Sandwäsche seitlich des
Behälters haben sich in ihrer ursprünglichen architektonischen Ausprägung erhalten.
Nördlich des Plangebietes werden mit der Schlammfanganlage und dem Absetzbecken
wasserwirtschaftliche Anlagen betrieben. Hier befindet sich auch ein weiterer, nicht mehr
genutzter Reinwasserbehälter im Erdreich, der Fledermäusen als Winterquartier dient.
Das Plangrundstück grenzt an die Bernauer Straße an. Auf der gegenüberliegenden Seite
befindet sich das Wasserwerk Tegel mit der Brunnengalerie.
Historisch waren die Flächen des Wasserwerkes Tegel Teil der waldbestandenen
Jungfernheide. Die Bauarbeiten begannen hier im Jahre 1875.
Kurze Zeit nach der Inbetriebnahme des Wasserwerkes traten Wassertrübungen des
anfänglich aus Tiefbrunnen geförderten, eisen- und manganhaltigen Grundwassers auf.
Daher wurde südlich der Bernauer Straße die Erweiterung und technische Aufrüstung der
Anlagen in Angriff genommen. So entstanden im Laufe der Zeit neben einem
Maschinenhaus große Belüftungs-, Filter-, und Schlammfanganlagen sowie mehrere
Reinwasserbehälter.
Veränderte Techniken in der Wasseraufbereitung und der Bau neuer Anlagen nördlich der
Bernauer Straße führten jedoch in den 1970er Jahren zur Stilllegung der Filterkiesanlage
und der Frischwasserbehälter. Während die Filterkiesanlage eingeebnet wurde, blieben
die Reinwasserbehälter als Baulichkeit erhalten. Ebenso ist die Öltankanlage im
Südwesten des Gebietes für die Betriebsfähigkeit des Wasserwerkes nicht mehr
erforderlich und daher außer Betrieb.
Die Schlammfanganlage und das als Naturteich bezeichnete Absetzbecken nordöstlich
des Geltungsbereiches werden jedoch weiterhin genutzt. Das übrige Gelände liegt brach
und ist teilweise bewaldet.
2.2
Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Das Plangebiet befindet sich als Teil einer wasserwirtschaftlichen Anlage im Eigentum der
Berliner Wasserbetriebe. Es umfasst rund zwei Drittel des ca. 8,4 ha großen
Grundstückes Bernauer Straße 151. Bezogen auf den Gesamtstandort des
Wasserwerkes Tegel erreicht das Plangebiet jedoch nur etwa ein Viertel der Fläche.
Der Geltungsbereich teilt den südwestlichen Teil des Areals mit einer Größe von ca.
4,5 ha von der verbleibenden Nutzung ab. Die zur baulichen Nutzung anstehenden
Bauflächen betragen etwa 1,2 ha. Der übrige Teil des Plangebietes wird als Parkanlage
verschiedener Nutzungsintensität bzw. als Wald ausgewiesen.
Nach Erlangung des Baurechtes soll das gesamte Grundstück an einen Bauträger
veräußert werden.
2.3
Städtebauliche Situation und Bestand
Das Plangebiet ist bis auf die wenigen verbliebenen baulichen Anlagen der Sandwäsche,
des unterirdisch angelegten Reinwasserbehälters sowie des ehemaligen Tanklagers nicht
bebaut. Ein Bezug mit dem Stadtgefüge fehlt.
2.4
Geltendes Planungsrecht
Beschluss
Seite 7
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Das Plangrundstück ist planungsrechtlich dem Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch
(BauGB) zuzuordnen, da ein Bebauungszusammenhang mit der Wohnsiedlung Waldidyll
oder der Wohnanlage aus den 1970er Jahren nicht hergestellt werden kann.
Das auf der anderen Seite der Bernauer Straße gelegene Wasserwerk Tegel ist eine
typische Außenbereichsnutzung. Diese begründet keine Ortsteilqualität.
2.5
Verkehrserschließung
Das Plangebiet befindet sich an der Bernauer Straße, welche die Ortsteile Tegel und
Haselhorst (im Bezirk Spandau) miteinander verbindet. Die verkehrliche Erschließung
erfolgt im Einbahnsystem über die bestehende, 4 m breite Zufahrt, welche als Ausfahrt
genutzt wird sowie über eine neu anzulegende Einfahrt im nördlichen Teil des Geländes.
(Siehe hierzu auch Ausführungen unter Abschnitt III 1.)
Das Grundstück ist über die Buslinie 133 (Alt-Heiligensee – Altstadt Spandau) an den
öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen.
2.6
Technische Infrastruktur
Die medientechnische Erschließung befindet sich in der Bernauer Straße. Hier liegen
Strom und Wasser sowie Abwasser in einer Trennkanalisation an. Nach Auskunft der
Berliner Wasserbetriebe könnte sich bei dem geplantem Gebäude mit einer Höhe von
maximal 24,80 m und sieben Vollgeschossen die Notwendigkeit des Einbaus einer
Druckerhöhungsanlage für die Versorgung der oberen Geschosse mit Trinkwasser
ergeben.
2.7
Denkmalschutz
Im Plangebiet selbst oder in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine
eingetragenen Bau- oder Bodendenkmäler. Das Gebäude der Sandwäsche sowie das
Einstiegsbauwerk ist aus städtebaulicher Sicht jedoch erhaltenswert. Daher soll
zumindest die Sandwäsche als Zeugnis der vormaligen Nutzung erhalten bleiben.
3.
Planerische Ausgangssituation
3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung
Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg (LEP B-B)
Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des
Gestaltungsraums Siedlung, der große Spielräume zur Binnendifferenzierung erlaubt.
Folgende Grundsätze der Raumordnung sind für das Vorhaben zu berücksichtigen:
-
Gemäß Punkt 4.1 LEP B-B soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung
bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotentiale innerhalb vorhandener
Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen.
-
Gemäß 5.1 Abs. 1 und 3 LEP B-B ist der bestehende Freiraum in seiner
Multifunktionalität zu erhalten. Bei Planungen, die den Freiraum zerschneiden, kommt
Beschluss
Seite 8
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
den Belangen des Freiraumschutzes eine hohe Bedeutung zu. Bei der Entwicklung
der Siedlungsflächen soll die Inanspruchnahme von Freiraum minimiert werden.
Beschluss
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Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007)
Das LEPro 2007 legt ebenfalls den Gestaltungsraum Siedlung fest. Folgende Grundsätze
der Raumordnung sind für das Vorhaben bedeutsam:
-
Gemäß § 5 Abs. 2 soll die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung
haben. Dabei sollen der Erhalt und die Umgestaltung des baulichen Bestandes in
vorhandenen
Siedlungsbereichen
sowie
die
Reaktivierung
von
Siedlungsbrachflächen Priorität haben.
-
Gemäß § 6 Abs. 1 - 3 sind die Naturgüter Boden, Wasser, Luft, Pflanzen- und
Tierwelt in ihrer Funktions- und Regenerationsfähigkeit sowie in ihrem
Zusammenwirken zu sichern und zu entwickeln. Die Inanspruchnahme und die
Zerschneidung des Freiraumes sollen vermieden, siedlungsbezogene Freiräume für
die Erholung gesichert und entwickelt werden.
Entsprechend der Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung BerlinBrandenburg vom 18.November 2009 ist die Planungsabsicht mit den Zielen der
Raumordnung vereinbar. Im weiteren Verfahren sollte sich mit den Grundsätzen der
vorrangigen Innenentwicklung und dem integrierten Freiraumschutz auseinandergesetzt
werden.
Regionalplanerische Festlegungen des Flächennutzungsplans
Regionalplanerische Festlegungen aus dem Flächennutzungsplan werden durch das
Plangebiet nicht berührt. Die Bernauer Straße grenzt als übergeordnete
Hauptverkehrsstraße jedoch direkt an den Geltungsbereich an.
3.2
Flächennutzungsplan (FNP)
FNP Berlin in der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. Nr.2 S.31).
Der FNP stellt für den Geltungsbereich eine Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen mit
hohem Grünanteil dar.
3.3
Landschaftsprogramm
Detaillierte Ausführungen zum Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm sind im
Umweltbericht unter II Punkt 1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und
Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes zu finden.
Landschaftspläne wurden für den betreffenden Bereich nicht aufgestellt.
3.4
Stadtentwicklungsplanungen
Im Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung ist für das Plangebiet eine übergeordnete
Wasser- und Abwasserleitung südlich der Bernauer Straße eingetragen, welche das
Plangebiet tangiert. Entsprechende Leitungsrechte zugunsten der zuständigen
Leitungsverwaltung werden in den Bebauungsplan übernommen.
Des Weiteren ist das Gelände als Gebiet zur Trinkwasseranreicherung mit einer
zuführenden Leitung dargestellt.
Beschluss
Seite 10
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
3.5
Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen
Sonstige vom Senat beschlossene Planungen wie die Lärmminderungsplanung oder der
Luftreinhalteplan sind für das Plangebiet nicht bedeutsam.
3.6
Bereichsentwicklungsplanung
Eine Bereichsentwicklungsplanung existiert für den betreffenden Bereich nicht.
3.7
Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen
Keine
3.8
Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne
Keine
3.9
Planfeststellungen
Keine
4.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Im Jahre 2005 wandten sich die Berliner Wasserbetriebe mit der Bitte an den Bezirk
Reinickendorf zu prüfen, ob die betrieblich nicht mehr benötigten Flächen südlich der
Bernauer Straße einer baulichen Nutzung zugeführt werden können. In diesem
Zusammenhang wurde eine Biotoptypenkartierung des fraglichen Geländes durchgeführt.
Beabsichtigt wurde der Bau einer Wohnanlage in Fortführung der Wohnsiedlung TegelSüd mit einer teppichartigen Wohnbebauung. Der Bezirk Reinickendorf sah jedoch keinen
Bedarf für die Entwicklung eines Wohngebietes, da in Tegel und in anderen Ortsteilen
Reinickendorfs leichter erschließbare Grundstücke innerhalb der gewachsenen
Siedlungsstrukturen zu finden waren. Zudem hätten dem Planungsziel aufgrund der
naturräumlichen Gegebenheiten, der schwierigen topografischen Verhältnisse und der
entgegenstehenden Darstellung im Flächennutzungsplan kaum zu überwindende
öffentliche Belange entgegengestanden.
Daraufhin entwickelten die Berliner Wasserbetriebe ein geändertes Planungskonzept für
eine bauliche Nutzung des Areals: Abweichend von den ursprünglichen
Planungsüberlegungen sollten nun lediglich die bisher schon baulich genutzten Flächen in
Anspruch genommen werden. Geplant war die Errichtung einer Hotel- und
Wellnessanlage, mit einem speziellen Angebot für Menschen mit Behinderungen.
In Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde das vorgestellte
Konzept bezirklicherseits grundsätzlich befürwortet, da derartige Angebote im Bezirk
Beschluss
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 12
bisher fehlen.
Die Stärkung des Sektors der Gesundheit und gesundheitsnaher Dienstleistungen
entspricht dem wirtschaftspolitischen Leitbild Reinickendorfs.
II.
1.
Umweltbericht nach Anlage 1 zu §§ 2 Abs. 4, § 2a BauGB
Einleitung
Im
Rahmen
der
Umweltprüfung
sind
die
voraussichtlichen
erheblichen
Umweltauswirkungen zu ermitteln und im Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten.
Nach der Auswertung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß §
4 Abs. 1 BauGB am Bebauungsplanverfahren 12-31 erfolgte im weiteren Verfahren
infolge der zu bewältigenden Belange von Natur und der Landschaft eine grundlegende
konzeptionelle Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfes.
Im vorliegenden Umweltbericht werden die naturschutzfachlich relevanten Themen unter
geänderter Gliederung1 und unter geändertem Eingriffsbilanzierungsverfahren2 inhaltlich
abgearbeitet.
Alle
Schutzgüter
wurden
anhand
der
aktualisierten
Untersuchungen
(Biotoptypenkartierung, Faunistischer Fachbeitrag und Bodengutachten) neu bilanziert.
Teilweise
wurden
Inhalte
aus
dem
Umweltbericht
zur
frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung / Trägerbeteiligung in den vorliegenden Umweltbericht
übernommen.
1.1
Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans
Mit der Ausweisung eines Sondergebietes in geeigneter Zweckbestimmung schafft der
Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung der Hotel- und Wellnessanlage
für Menschen mit Behinderungen. Die über die Zweckbestimmung hinaus festgelegte
Barrierefreiheit und Rollstuhlgerechtigkeit reicht über den allgemein geforderten Standard
weit hinaus.
Da sich innerhalb des Geltungsbereiches naturschutzfachlich sensible Bereiche
(geschützte Biotope, Waldflächen) befinden, ist eine zentrale Zielsetzung des
Bebauungsplans eine aus naturschutzfachlicher Sicht möglichst konfliktarme
Planungsvariante festzusetzen. Dazu werden bestehende Infrastrukturen zum Teil in die
Planung integriert (Zufahrten und Gebäude der ehemaligen Sandwäsche).
Darüber
hinaus
liegt
der
gesamte
Geltungsbereich
innerhalb
eines
Wasserschutzgebietes (überwiegend Schutzzone III A, teilweise auch Schutzzone II).
Der Schutz des Grundwassers besitzt höchste Priorität.
Mit Festsetzungen z. B. zu gestaffelten Gebäudehöhen oder Grünfestsetzungen können
negative Umweltauswirkungen vermieden oder minimiert werden.
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die bestehende Zufahrt im Nordwesten
des Plangebietes und eine neu anzulegende Zufahrt im Norden. Vertiefende
Informationen erfolgen in Kapitel III der Begründung zum Bebauungsplan.
Die Abgrenzung der einzelnen Teilflächen des Bebauungsplanes erfolgte aus
vermessungstechnischen Gründen in generalisierter Form. Abgesehen von der
1
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2012): Rundschreiben Nr. 2/2012, Arbeitshilfe zur Gliederung der
Begründung von Bebauungsplänen in Berlin
2
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen
im Land Berlin, Berlin
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Ausweisung des Sondergebietes, handelt es sich überwiegend um bestandsorientierte
Festsetzungen. Waldflächen werden nicht überplant, sondern vergrößert.
Beschluss
Seite 13
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1.2
Seite 14
Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele
des Umweltschutzes
Baugesetzbuch (BauGB)
Nach dem Baugesetzbuch3 ist die Umweltprüfung mit Umweltbericht obligatorischer
Bestandteil des Regelverfahrens für Bauleitpläne. Die Auswirkungen auf die Umwelt sind
im Umweltbericht darzulegen und den Behörden sowie der Öffentlichkeit zur Äußerung
vorzulegen.
Der Inhalt der Umweltprüfung wird u. a. durch § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB definiert, wonach
z. B. folgende Kriterien zu prüfen sind:
Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das
Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie auf die Landschaft,
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie
auf die Bevölkerung insgesamt,
umweltbezogene Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter und
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen.
Gemäß § 1a (2) soll „mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden;
dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche
Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch
Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur
Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu
begrenzen“.
Die Ausführungen des vorliegenden Umweltberichts orientieren sich an den zu prüfenden
Kriterien gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB. Für die Ausweisung von Bauflächen sowie für
die Erschließung des Baugebietes werden überwiegend bereits im Bestand
beeinträchtigte bzw. versiegelte Flächen genutzt (vgl. Variantenprüfung).
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) / Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln)
Die §§ 14 bis 17 Bundesnaturschutzgesetz4 enthalten die Vorschriften zur
Eingriffsregelung. Der Verursacher von Eingriffen ist verpflichtet, vermeidbare
Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen. § 18 BNatSchG regelt das
Verhältnis zum Baurecht. Sind aufgrund der Aufstellung, Ergänzung oder Aufhebung von
Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den
Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden.
Im Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln)5 werden die Grundsätze des Naturschutzes
und der Landschaftspflege des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) ergänzt:
Grünflächen und Grünbestände sind im bebauten Bereich ausreichend anzulegen und
zweckmäßig den Wohn- und Gewerbebereichen zuzuordnen.
Flächen sind sparsam zu nutzen. Die erneute Inanspruchnahme genutzter Flächen hat
Vorrang vor Inanspruchnahme neuer Flächen. Eine Beeinträchtigung der Schutzwirkung
des Bodens gegen Verunreinigung des Grundwassers ist zu vermeiden.
Es ist sicherzustellen, dass ein den Möglichkeiten des Standortes gemäßer und für den
Naturschutz und die Landschaftspflege notwendiger Flächenanteil Grünflächen und
Gehölzbeständen vorbehalten bleibt.
3
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) m.W.v. 21.06.2013 bzw. 20.09.2013
4
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I
S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 4 Absatz 100 des Gesetzes vom 7. August 2013 (BGBl. I S. 3154)
5
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchG Bln) vom
29.05.2013
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Seite 15
Gemäß § 30 BNatSchG sind Biotope mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt
gesetzlich geschützt. Alle Handlungen, die zu einer Zerstörung oder sonstigen
erheblichen Beeinträchtigungen führen können, sind verboten. Diese Verbote gelten auch
für weitere von den Ländern gesetzlich geschützte Biotope. Der Schutz dieser Biotope
wird in Berlin in § 28 des Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin
(NatSchG Bln) geregelt.
Gemäß § 44 BNatSchG gilt ein Schutz für die besonders und streng geschützten Arten
(§ 7 Abs. 2 Nr. 13, 14 BNatSchG) aus nationalen und europäischen Verordnungen und
Richtlinien, der Europäischen Artenschutzverordnung, der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie
sowie der Europäischen Vogelschutz-Richtlinie (Artenschutzprüfung).
Die Festsetzungen berücksichtigen die Ziele des Bundesnaturschutzgesetzes sowie des
Berliner Naturschutzgesetzes in angemessenem Rahmen. Für die Ausweisung des
Baugebietes erfolgt die Inanspruchnahme überwiegend vorgenutzter bzw. versiegelter
Flächen. Die Erschließung des Baugebietes erfolgt ebenfalls über die vorhandene
Zuwegung. Um mit Grund und Boden sparsam umgehen zu können, ist es erforderlich,
einen geschützten Biotop zu überbauen, der sich auf dem Dach der Reinwasserbehälter
9-12 gebildet hat. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wird die zuständige Behörde abschließend
Stellung zum Sachverhalt nehmen und anhand des dargelegten Sachverhaltes
entscheiden, ob sie eine Ausnahme von den Verboten des § 30 BNatSchG bzw. § 28
NatSchG Bln erteilen kann. In diesem Rahmen wird die Ausgleichbarkeit im Sinne des
Gesetzes geprüft.
Zur Beachtung der Gebote nach § 44 BNatSchG erfolgt eine Bauzeitenregelung für
Zauneidechsen und Brutvögel. Zusätzlich werden in Teilbereichen innerhalb des
Geltungsbereiches Aufwertungsmaßnahmen für die Zauneidechsen umgesetzt. Die auf
den Reinwasserbehältern 9-12 befindlichen geschützten Pflanzenarten werden in die
Flächen, die der Kompensation des geschützten Biotops dienen, umgesetzt.
Nach dem Ausgleich der erheblichen Beeinträchtigungen verbleiben keine negativen
Auswirkungen auf Natur und Landschaft.
Bundeswaldgesetz (BWaldG) / Landeswaldgesetz (LWaldG)
Das Bundeswaldgesetz6 bildet nach § 5 des Gesetzes die Rahmenvorschrift für die
Waldgesetze der Länder. Nach § 2 Waldgesetz des Landes Berlin7 ist jede mit
Forstpflanzen (Waldbäumen und Waldsträuchern) bestockte Grundfläche als Wald im
Sinne des LWaldG zu bezeichnen. Weitere Flächen, die dem Wald dienen oder mit ihm
im Zusammenhang stehen, können ebenfalls als Wald im Sinne des Gesetzes bezeichnet
werden.
Ziel des Gesetzes ist es nach § 1 des Bundeswaldgesetzes u. a.: „den Wald wegen
seines wirtschaftlichen Nutzens (Nutzfunktion) und wegen seiner Bedeutung für die
Umwelt, insbesondere für die dauernde Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes, das
Klima, den Wasserhaushalt, die Reinhaltung der Luft, die Bodenfruchtbarkeit, das
Landschaftsbild, die Agrar- und Infrastruktur und die Erholung der Bevölkerung (...) zu
erhalten, erforderlichenfalls zu mehren und seine ordnungsgemäße Bewirtschaftung
nachhaltig zu sichern.“ Gemäß § 14 LWaldG ist ein Betreten des Waldes für die
Allgemeinheit zu gewährleisten. Auch die Grundsätze der Waldbewirtschaftung sind
aufgrund der §§ 11 und 12 LWaldG einzuhalten.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes berücksichtigen die Ziele des Bundes- und des
Landeswaldgesetztes in angemessenem Rahmen. Es erfolgt die planungsrechtliche
Sicherung bestehender Waldflächen. Eine Umwandlung von Waldflächen in eine andere
Nutzungsart ist nicht erforderlich.
6
Gesetz zur Erhaltung des Waldes und zur Förderung der Forstwirtschaft (Bundeswaldgesetz – BWaldG) vom 2. Mai
1975 (BGBl. I S. 1037), zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 31. Juli 2010 (BGBl. I S. 1050)
7
Gesetz zur Erhaltung und Pflege des Waldes (Landeswaldgesetz – LWaldG) vom 28.09.2004, GVBl. S. 391
Beschluss
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Seite 16
Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO)
Wegen ihrer Bedeutung für die Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
bestimmt die Baumschutzverordnung Berlin (BaumSchVO)8, dass die gemäß § 2
BaumSchVO geschützten Bäume erhalten und gepflegt werden müssen. Sie dürfen nicht
ohne Genehmigung beseitigt oder in ihrem Weiterbestand beeinträchtigt werden. Gemäß
§ 3 Abs. 3 BaumSchVO ist bei der Planung und Durchführung von Vorhaben und
Maßnahmen vom Vorhabenträger sicherzustellen, dass vermeidbare Beeinträchtigungen
der geschützten Bäume unterbleiben. Bäume mit einem Stammumfang ab 80 cm
(gemessen in 1,30 m Höhe über dem Erdboden) sowie mehrstämmige Bäume, wenn
mindestens einer der Stämme einen Mindestumfang von 50 cm aufweist, sind gemäß der
Berliner Baumschutzverordnung geschützt.
Die Belange des Gehölzschutzes werden in angemessenem Rahmen berücksichtigt. Die
gehölzbestandenen Randflächen des Bebauungsplanes bleiben in vollem Umfang
erhalten.
Nach
derzeitigem
Planstand
müssen
keine
nach
Berliner
Baumschutzverordnung geschützten Einzelbäume gefällt werden. Der vorliegende
Planentwurf ermöglicht hingegen den Erhalt von zwei markanten Solitärbäumen im
zentralen Geltungsbereich. Dauerhafte negative Auswirkungen sind nicht zu erwarten.
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) / Berliner Wassergesetz (BWB) / Rundschreiben der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C 32 vom 10.2.2010
Durch das Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (WHG)9 werden auf Bundesebene
einheitliche Vorgaben zur Bewirtschaftung der oberirdischen Gewässer, der
Küstengewässer und des Grundwassers geschaffen. Ziel und Zweck dieses Gesetzes ist
eine nachhaltige Gewässerbewirtschaftung und der Schutz von Gewässern.
In § 46 Abs. 2 WHG wird die Versickerung von auf den Grundstücken anfallendem
Niederschlagswasser erlaubt.
Im
Berliner
Wassergesetz
(BWG)10
werden
die
Regelungen
des
Bundeswasserhaushaltsgesetzes präzisiert. Ziel ist es,
Gewässer als Bestandteil des Naturhaushaltes so zu bewirtschaften, dass sie dem
Wohl der Allgemeinheit dienen und
vermeidbare Beeinträchtigungen ihrer ökologischen Funktionen und der direkt von
ihnen abhängenden Landökosysteme und Feuchtgebiete zu unterlassen.
Das Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C 32 vom 10.2.2010
fasst die gesetzlichen Regelungen zusammen und gibt Hinweise zur konkreten
Umsetzung der Niederschlagswasserversickerung.
Aufgrund der im Plangebiet vorhandenen Bodenverhältnisse kann davon ausgegangen
werden, dass die Voraussetzungen für eine Niederschlagswasserversickerung vorliegen.
Durch die Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung sowie die Regelungen zur
extensiven Dachbegrünung werden die Voraussetzungen für die Umsetzung der
gesetzlichen Vorschriften zur Niederschlagswasserrückhaltung bzw. -versickerung
geschaffen. Beeinträchtigungen der Ökosysteme werden minimiert bzw. vermieden und
damit die Umweltschutzbelange (Grundwasserneubildung) angemessen berücksichtigt.
Die konkrete Umsetzung der Versickerung wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens
behandelt.
8
Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung BaumSchVo) vom 11. Januar 1982
(GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch die vierte Verordnung zur Änderung der Baumschutzverordnung vom 05.10.2007 (GVBl.
S.558)
9
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes
vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95)
10
Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17. Juni 2005, GVBl. S. 357, zuletzt geändert am 20. Mai 2011,
GVBl. S. 209
Beschluss
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Die im genannten Rundschreiben der Senatsverwaltung gegebenen Hinweise werden im
Bebauungsplan durch die getroffenen Festsetzungen angemessen berücksichtigt.
Wasserschutzgebietsverordnung Tegel
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Wasserschutzgebietes Tegel. Es liegt zu
einem kleinen Flächenanteil in der Trinkwasserschutzzone II und zu einem größeren
Anteil in der Schutzzone III A des Wasserwerkes Tegel.11 In der engeren Schutzzone II
und in der weiteren Schutzzone III A sind bestimmte Handlungen verboten oder nur
beschränkt erlaubt. Das Niederschlagswasser von den nicht metallischen Dachflächen
und von den Verkehrsflächen darf nur in Schutzzone III A über die belebte Bodenzone in
den Untergrund eingeleitet werden. Gründachsysteme und Nacktdächer sind ohne
chemisch wurzelhemmende Stoffe einzubauen.
In der engeren Schutzzone II sind gemäß § 7 unter anderem folgende Handlungen
verboten:
das Errichten von Spiel- und Sportplätzen
das Bauen, Erweitern und wesentliche Ändern von Straßen und sonstigen
Verkehrsanlagen einschließlich Rastanlagen und Parkplätzen, sofern nicht Gründe
des Gewässerschutzes, der Gewährleistung der Verkehrssicherheit und dringende
verkehrliche Notwendigkeiten dafür sprechen,
das Errichten, Wiedererrichten, Erweitern und wesentliche Ändern von baulichen
Anlagen, soweit sie nicht der öffentlichen Wasserversorgung dienen,
das Errichten von Baustelleneinrichtungen, insbesondere von Wohn- und
Lagerbaracken oder -wagen einschließlich der Baustoffläger,
Erdaufschlüsse, Abgrabungen oder Bodeneingriffe, durch die die belebte
Bodenzone verletzt oder die Deckschichten vermindert werden, sofern diese nicht
zur öffentlichen Wasserversorgung oder zur Sanierung von Verunreinigungen des
Bodens oder Grundwassers erforderlich sind,
Bohrungen jeder Art mit Ausnahme derjenigen für die Grundwasserbeobachtung,
die öffentliche Wasserversorgung und zur Sanierung von Verunreinigungen des
Bodens oder Grundwassers,
das Ausbringen von organischen und anorganischen Düngemitteln, ausgenommen
Maßnahmen im Rahmen der ordnungsgemäßen Forstwirtschaft und der
Waldsanierung im Einvernehmen mit der Wasserbehörde.
Gemäß § 11 der Verordnung kann die Wasserbehörde unter anderem auch für die engere
Schutzzone (Zone II) auf Antrag eine Befreiung von den Verboten des § 5 Abs 1 des § 6
Abs. 1 und des § 7 erteilen, wenn eine Verunreinigung des Grundwassers oder eine
sonstige nachteilige Veränderung seiner Eigenschaften durch besondere Vorkehrungen
mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen ist und wenn überwiegende Gründe des
Wohles der Allgemeinheit die Abweichung erfordern oder die Durchführung des Verbotes
im Einzelfall zu einer unzumutbaren Härte führen würde.
Die Ver- und Gebote der Wasserschutzgebietsverordnung Tegel werden berücksichtigt.
Die Erschließung des Baugebietes erfolgt über die bestehende Zuwegung sowie über
eine neu anzulegende Zufahrt im Norden des Geltungsbereiches. Die geplanten
Entsiegelungsmaßnahmen in der Schutzzone II können auf begründeten Antrag von den
Verboten des § 7 der Schutzgebietsverordnung von der zuständigen Wasserbehörde
befreit werden.
11
Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für das Wasserwerk Tegel (Wasserschutzgebietsverordnung
Tegel) vom 31. August 1995
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Landschaftsprogramm
Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm12 stellt die Ziele und
Grundsätze des Naturschutzes, der Landschaftspflege sowie die darauf aufbauenden
Maßnahmen zu den Bereichen Naturhaushalt / Umweltschutz, Landschaftsbild, Biotopund Artenschutz sowie Erholung / Freiraumnutzung dar. Für den Geltungsbereich und
sein Umfeld werden folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen dargestellt:
Biotop- und Artenschutz
Im Programmplan Biotop- und Artenschutz wird das Untersuchungsgebiet vollständig dem
städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung zugeordnet. Überlagernd wird eine
Signatur für bedeutende Biotope (Magerrasen) dargestellt.
Im Rahmen der Kartendarstellungen werden folgende Ziele und Maßnahmen abgebildet.
Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen
biotischen Vielfalt
Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten
Landschaftselementen (z.B. Pfuhle, Gräben) in Grünanlagen, Kleingärten und
Industriegebieten
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation
von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung
Extensivierung der Pflege in Teilen von Grün- und Parkanlagen
Entwicklung eines gebietstypischen Baumbestandes (besonders großkronige
Parkbäume in Siedlungen und Obstbäume in Kleingärten)
Verbesserung der Biotopqualität in Großsiedlungen
Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei
Siedlungserweiterung und Nachverdichtung
In einem Abstand von ca. 200 m wird in nordwestlicher Richtung ein FFH-Gebiet
(künstliche Höhlen) dargestellt. Westlich grenzen die waldgeprägten Landschaftsräume
der Jungfernheide an den Untersuchungsraum.
Die Zielartenkarten (ZAK) stellen für den Untersuchungsraum derzeitige Kernflächen für
Zielarten der Lebensraumkomplexe von naturnahen Wäldern, Grünanlagenbiotopen
sowie ruderalen Standorten dar. Für die Lebensraumkomplexe von Zielarten der
Feldfluren und Wiesen sowie für Zielarten von feuchten Standorten bietet das Plangebiet
gemäß Kartendarstellung keine geeigneten Lebensraumstrukturen als potenzielle
Kernfläche.
In der Übersichtskarte der aktuellen Kernflächen und Verbindungsstrukturen wird der
Untersuchungsraum als Kernfläche einer Zielart dargestellt.
Die Übersichtskarte zu potenziellen Kernflächen stellt für den Untersuchungsraum je nach
Geländestruktur eine Eignung als Lebensraum für zwei, in Teilbereichen auch für vier
Zielarten dar.
Im Rahmen der Nachnutzung des Wasserwerksgeländes erfolgt die Überprägung eines
geschützten Biotops, das sich durch zunehmende Ruderalisierungsprozesse in
überwiegend schlechtem Zustand präsentiert. Durch geeignete Ausgleichsmaßnahmen
entsteht dabei neuer hochwertiger Lebensraum für Pflanzen und Tiere, der im Rahmen
von Pflegemaßnahmen langfristig gesichert werden kann.
Die Bauflächen sollen sich zukünftig überwiegend auf die bestehende Versiegelung
konzentrieren. Auch die Stellplätze werden überwiegend in einer Tiefgarage im
ehemaligen Wasserspeicher untergebracht, was den Bedarf an oberirdischer
12
Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm vom 29. Juli 1994 (ABl. 1994 S. 2331), zuletzt geändert
am 21. September 2004 (ABl. 2004 S. 3968)
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Stellplatzfläche reduziert. Neuversiegelungen können so auf ein notwendiges Minimum
reduziert werden.
Insgesamt wird sich der Strukturreichtum des Gesamtgebietes nur unwesentlich
verändern, da sowohl die Wald- als auch die Waldrandbereiche erhalten bleiben und
zusätzlich neue naturnahe Grünanlagen angelegt werden.
Ergänzend erfolgen verschiedene Aufwertungs- und Pflegemaßnahmen wie z.B. die
Anlage eines Waldmantels, regelmäßige Pflegemahd, extensive Dachbegrünung sowie
Einzelbaumpflanzung, die ebenso zu einer Aufwertung der Biotopqualität beitragen.
Erholung und Freiraumnutzung
Im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung wird der Untersuchungsraum als
Grünfläche / Parkanlage abgebildet, deren große und zusammenhängende Freiräume
nicht oder nur eingeschränkt öffentlich nutzbar sind. Überlagernd wird eine Signatur für
ein Naherholungsgebiet von gesamtstädtischer Bedeutung mit der Zielsetzung der
großräumigen Sicherung und Entwicklung der vielfältigen und charakteristischen
märkischen Landschaft sowie der Verknüpfung der Teilräume untereinander und mit dem
Umland dargestellt.
Zur Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume wird die Entwicklung von
Konzepten für die öffentliche Erholungsnutzung unter Berücksichtigung der vorhandenen
bzw. nach Aufgabe der derzeitigen Nutzung und Beachtung der Aussagen zu den
Entwicklungsräumen (ausgenommen Wasserwerksgelände und Flughäfen) gefordert.
Für die Flächendarstellung Grünfläche / Parkanlage werden als Zielsetzungen die
Entwicklung und Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, die Auslagerung
störender und beeinträchtigender Nutzungen sowie die Verbesserung der
Aufenthaltsqualität abgebildet.
Die Nachnutzung des ursprünglich eingezäunten Wasserwerksgeländes bewirkt eine
Öffnung des Geländes und somit zumindest eine eingeschränkte bzw. halböffentliche
Nutzung. Durch die Anlage von Wegeverbindungen und naturnahen Grün- und
Freiflächen erfolgt in Teilbereichen die im Rahmen des Landschaftsprogramms geforderte
Verbesserung der Aufenthaltsqualität des Landschaftsraumes.
Landschaftsbild
Im Programmplan Landschaftsbild wird das Untersuchungsgebiet vollständig dem
städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung zugeordnet. Überlagernd wird das
Gebiet als Infrastrukturfläche mit prägendem Vegetationsbestand dargestellt. Als
gestaltgebendes kultur- und naturlandschaftliches Strukturelement wird der Erhalt bzw.
die Entwicklung des Waldes gefordert.
Für den städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung werden folgende Ziele und
Maßnahmen aufgelistet.
Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter
Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung
Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und
Freiraumzusammenhänge (Volksparks, Gartenplätze, Siedlungsbereiche der 20er
und 30er Jahre)
Quartiersbildung durch Entwicklung raumbildender Strukturen und Leitbaumarten
in den Großsiedlungen
Erhalt des Volkspark-, Kleingarten- und Freiraumringes als Element der
Stadtstruktur und Ergänzung durch neue Parkanlagen
Beschluss
Seite 19
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Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen
(Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzung im Randbereich zu sensiblen
Nutzungen)
Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen
Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente, Anlage ortsbildprägender
Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterungen
Die im Landschaftsprogramm aufgeführten Forderungen nach Erhalt und Entwicklung der
Waldflächen werden im Rahmen der planungsrechtlichen Festsetzungen berücksichtigt.
Es erfolgt die Sicherung der bestehenden Waldflächen. Durch die Anlage eines
naturnahen Waldsaumes werden hochwertige Randstrukturen geschaffen. Durch eine
Bauhöhenbeschränkung können Landschaftsbildbeeinträchtigungen gemindert werden.
Naturhaushalt und Umweltschutz
Das östliche Untersuchungsgebiet wird als Grün- und Freifläche dargestellt. Als prioritäre
Zielsetzungen werden Erhalt und Entwicklung dieser Grün- und Freiflächen aus Gründen
des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung und der Klimawirksamkeit abgebildet.
Die Notwendigkeit von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung der
Naturhaushaltsfunktionen
ist
zu
prüfen.
Bei
Nutzungsänderungen
gemäß
Flächennutzungsplan gelten die Maßnahmen für die neue Nutzung.
Die Ausweisung von Flächen für eine bauliche Nutzung erfolgt in überwiegenden
Bereichen auf bereits vorbelasteten Flächen. Den prioritären Zielsetzungen des
Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung sowie des Erhaltes der Klimawirksamkeit
wird auch durch die Sicherung von Grün- und Freiflächen Rechnung getragen.
Bestehende Beeinträchtigungen werden rückgebaut (Zufahrt zum Öltanklager,
Öltanklager).
Bereich Bodenschutz
Zweck des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur
Sanierung von Altlasten (BBodSchG)13 ist es, die Funktionen des Bodens nachhaltig zu
sichern
oder
wiederherzustellen.
Dazu
sind
unter
anderem
schädliche
Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte
Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen zu
treffen. Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sind so weit wie möglich zu
vermeiden.
Nach § 1a (2) BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen
werden. Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen.
Beeinträchtigungen der natürlichen Funktionen des Bodens werden durch die getroffenen
Festsetzungen vermieden und der sparsame und schonende Umgang mit dem Boden
sichergestellt, da die zukünftige Bebauung auf bereits versiegelten oder beeinträchtigten
Bodenflächen vorgesehen ist. Die neue Flächennutzung wird räumlich konzentriert.
Bestehende Beeinträchtigungen werden rückgebaut (Zufahrt zum Öltanklager,
Öltanklager).
1.3
Untersuchungsraum
Die Festlegung der Untersuchungsräume für die einzelnen Schutzgüter richtet sich nach
den möglichen Umweltauswirkungen. Hauptkriterien für die Abgrenzung sind die
Reichweiten der Wirkfaktoren der Planung sowie die an das Planungsgebiet angren-
13
Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BundesBodenschutzgesetz - BBodSchG), zuletzt geändert durch Artikel 5 Absatz 30 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S.
212)
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Seite 21
zenden Nutzungen und die örtlichen Gegebenheiten. Besondere Berücksichtigung soll
dabei das außerhalb angrenzende Landschaftsschutzgebiet "Jungfernheide" finden.
Ergänzend ist das nordwestlich befindliche FFH-Gebiet "Wasserwerk Tegel" in
Abstimmung zwischen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin (Herr
Schwarz) und Bezirksamt Reinickendorf (Stadtplanung Herr Köchling) auf eine mögliche
erhebliche Beeinträchtigung seiner Erhaltungsziele zu untersuchen.
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes besitzt eine Flächengröße von
ca. 44.760 m2.
Bezüglich des Schutzgutes Mensch, Gesundheit und Bevölkerung wird bei der Untersuchung das Plangebiet selbst und die östlich angrenzende Wohnbebauung betrachtet,
um Lärmbelästigungen der Anwohner durch das Vorhaben (Baumaßnahme, Liefer- und
Kundenverkehr, Straßenverkehr) beurteilen zu können.
Der Betrachtungsraum beim Schutzgut Orts- und Landschaftsbild ist dasjenige Gebiet, in
dem die entstehende Bebauung voraussichtlich deutlich sichtbar sein wird. So können die
visuellen Auswirkungen des Vorhabens geprüft werden. Unter anderem wird dabei die
visuelle Wahrnehmbarkeit aus nordöstlicher Richtung (vom Tegeler See) geprüft.
Beim Schutzgut Klima wird der Betrachtungsraum aufgrund der komplexen, deutlich über
das Mikroklima hinaus reichenden, thermoklimatischen Zusammenhänge auf das
erweiterte Umfeld ausgedehnt. Die lufthygienischen Betrachtungen wiederum beziehen
sich hauptsächlich auf das Plangebiet selbst und die unmittelbar angrenzenden
Siedlungsquartiere.
Der Betrachtungsraum für das Schutzgut Pflanzen wird auf die nordöstlich außerhalb des
Geltungsbereiches befindlichen Reinwasserbehälter 5-6 ausgedehnt, auf denen sich ein
geschützter Biotop befindet. Im Rahmen einer Verschattungsanalyse14 werden die
Auswirkungen des möglichen Gebäudeschattens auf den geschützten SandTrockenrasen untersucht.
Bei allen weiteren Schutzgütern (Tiere, Boden, Wasser sowie Kultur- und Sachgüter)
bildet das Plangebiet die räumliche Begrenzung des Untersuchungsgebietes. Bei diesen
Schutzgütern werden durch die Wirkfaktoren und die örtlichen Gegebenheiten
voraussichtlich keine über das Planungsgebiet hinausgehenden Auswirkungen entstehen.
2.
2.1
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
Bestandsaufnahme der einschlägigen Umweltschutzaspekte
Im Rahmen der Umweltprüfung werden zunächst die einzelnen Schutzgüter getrennt
voneinander erfasst und bewertet. Vorliegende Daten und Erhebungen wurden in die
Untersuchung eingearbeitet.
Schutzgut Mensch, Gesundheit und Bevölkerung
Das südlich der Bernauer Straße befindliche Grundstück der Gesamtanlage "Wasserwerk
Tegel" ist in einen genutzten und einen brach liegenden Bereich zu differenzieren. Der
aktuell ungenutzte Bereich soll im Rahmen des Vorhabens einer neuen Nutzung
zugeführt werden.
Das gesamte Gelände des Wasserwerks Tegel ist als Betriebsgelände umzäunt und
somit nicht öffentlich zugänglich. Erholungsfunktionen besitzt das Plangebiet demnach
nicht. In der näheren Umgebung nehmen jedoch die Waldflächen der Jungfernheide und
der Tegeler See wichtige gesamtstädtische Erholungsfunktionen ein.
14
Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 12-31
„Wasserwerk Tegel“
Beschluss
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Die nächstgelegene Wohnbebauung befindet sich in einer Entfernung von ca. 100 m in
östlicher Richtung in Form von Einfamilienhäusern.
Die verkehrliche Situation an der Bernauer Straße wird im digitalen Umweltatlas Berlin mit
einer durchschnittlichen Verkehrsstärke von 16.642 Kfz/24h (inkl. Lkw und Motorräder)
dargestellt (Stand 2009).
Die Strategische Lärmkarte zum Straßenverkehr 2012 (Lärmindex L_DEN) stellt in einem
Abstand von ca. 60 m parallel zu Bernauer Straße Werte von 60 – 65 dB(A) dar. Bis in
eine Entfernung von ca. 150 m parallel zur Bernauer Straße werden noch Werte zwischen
55 und 60 dB(A) erreicht. Überschreitungen der Grenze der Gesundheitsgefährdung von
70 dB(A) gemäß Lärmminderungsplan Berlin 2008 Stufe I und des Lärmminderungsplans
Stufe II von 65 dB(A) werden nur im unmittelbaren Randbereich zur Bernauer Straße (ca.
20 m) erreicht. Überschreitungen der Grenzwerte für Gewerbe- bzw. Kerngebiete (65
dB(A) - tags) gemäß DIN 18005 werden in den Randbereichen der Bernauer Straße (ca.
20 m) erreicht.
Die Strategische Lärmkarte zum Straßenverkehr 2012 (Lärmindex L_N) stellt in einem
Abstand von ca. 20 m parallel zur Bernauer Straße Werte von 60 - 65 dB(A) dar. Bis in
eine Entfernung von ca. 40 m parallel zu Straße werden noch Werte zwischen 55 - 60
dB(A) erreicht. Überschreitungen der Grenze der Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A)
gemäß Lärmminderungsplan Berlin 2008 Stufe I und des Lärmminderungsplans Stufe II
von 55 dB(A) werden nur im Randbereich zur Bernauer Straße (ca. 40 m) erreicht.
Überschreitungen der Grenzwerte für Gewerbe- bzw. Kerngebiete (50 bzw. 55 dB(A) nachts) gemäß DIN 18005 werden in einem Abstand von ca. 90 bzw. 40 m parallel zur
Bernauer Straße erreicht.
Der Flughafen Tegel stellt eine weitere Lärmquelle dar. Wann der Flughafenbetrieb
vollständig eingestellt wird ist derzeit unklar. Das Plangebiet liegt ca. 200 m nördlich und
damit
außerhalb
der
Planungszone
Fluglärmschutz
(Umweltatlas
Fluglärmschutzbereiche 2009).
Da bereits hohe bis sehr hohe Vorbelastungen in Teilflächen des Geltungsbereiches
vorherrschen, weist das Plangebiet lokale Empfindlichkeiten gegenüber zusätzlichen
Lärmimmissionen auf.
Gemäß Aktionsplan der Lärmminderungsplanung Berlin15 gehört die Bernauer Straße
zum Untersuchungsnetz. Besondere Erfordernisse lassen sich aus den Darstellungen der
Aktionspläne nicht ableiten.
Gesundheitsbeeinträchtigende Faktoren gibt es im Plangebiet und seiner näheren
Umgebung nicht.
Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
Biotope
Für das Plangebiet wurde die bestehende Biotopkartierung (Winter 2010 / 2011) im
Zeitraum von Mai bis Juli 2013 aktualisiert.16 Es wurde festgestellt, dass sich aufgrund
fehlender Pflegemaßnahmen die Biotopstrukturen zum Teil verändert haben. In
Teilbereichen ist die Gehölzsukzession vorangeschritten, in anderen Bereichen haben
sich Dominanzbestände von Landreitgras entwickelt. Innerhalb des Geltungsbereiches
wurden drei nach § 28 NatSchG Bln geschützte Biotope festgestellt:
-
Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölz-deckung <
10 %); Code 05121221,
Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich (typische Grünlandarten),
weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der Gehölze);
Code 0513211 und
15
Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz (November 2008) Lärmminderungsplanung für
Berlin, Aktionsplan 2008
16
Dr. Hanna Köstler (August 2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des
Wasserwerkes Tegel
Beschluss
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Seite 23
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
-
Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, frisch bis mäßig trocken; Code 08192.
Unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches befindet sich ebenfalls ein geschützter
Biotop:
-
Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölz-deckung <
10 %); Code 05121221.
Im Rahmen der floristischen Kartierung wurden zwei Arten des Berliner
Florenschutzkonzeptes, die mit einer sehr hohen Schutzpriorität ausgewiesen sind,
festgestellt (Karthäusernelke, Sand-Grasnelke).
Die Übersicht der Biotoptypen (Biotoptypenplan) befindet sich im Anhang zum
Umweltbericht.
Detaillierte Informationen zu den veränderten Biotoptypen, zu den geschützten Biotopen
des Untersuchungsgebietes sowie zu den Artenlisten der geschützten Biotope auf den
Reinwasserbehältern 9-12 sowie 5-6 befinden sich ebenfalls im Anhang zum
Umweltbericht. 17
Tab. 1: Liste der im Geltungsbereich festgestellten Biotoptypen
Biotopcode
Biotoptypen
Flächen
größe in
m2
Wertpunkte18
Schutzstatus
gemäß
NatSchG Bln
03110
vegetationsfreie und -arme Sandflächen
1.350
15
032101
Landreitgrasfluren, weitgehend ohne
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %)
2.798
4
032202
ruderale Pionierrasen, ruderale
Halbtrockenrasen und Queckenfluren, mit
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10-30 %)
510
22
-
0324312
hochwüchsige, stark nitrophile und
ausdauernde ruderale Staudenfluren,
weitgehend ohne Gehölzbewuchs
(Gehölzdeckung < 10 %), verarmte
Ausprägung
715
9
-
032492
sonstige ruderale Staudenfluren, verarmte
Ausprägungen
102
12
05121221
Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %)
350
38
§
0513211
Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich
(typische Grünlandarten), weitgehend ohne
spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung
der Gehölze)
5.195
23
§
0513221
Grünlandbrache frischer Standorte, artenarm,
weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs
(< 10 % Deckung der Gehölze)
10.226
7
-
0513222
Grünlandbrache frischer Standorte artenarm
mit spontanem Gehölzbewuchs
(Gehölzdeckung 10 - 30 %)
2.236
7
05161
artenreicher Zier-/ Parkrasen
27
5
-
0710311
Laubgebüsche trockener und trockenwarmer
173
12
-
-
17
Dr. Hanna Köstler (August 2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des
Wasserwerkes Tegel
18
Gesamtpunktzahl Biotopwert gemäß Anhang 8 des Verfahrens zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im
Land Berlin (Stand: Mai 2013)
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Standorte, überwiegend heimische Arten
0715221
sonstiger Einzelbaum, nicht heimische
Baumart, Altbaum
2 Stk.
12
-
0715222
sonstiger Einzelbaum, nicht heimische
Baumarten, mittleres Alter (> 10 Jahre)
3 Stk.
7
-
0715312
einschichtige oder kleine Baumgruppen,
heimische Baumarten, überwiegend mittleres
Alter (> 10 Jahre)
598
20
-
07321
mehrschichtige Gehölzbestände aus
überwiegend nicht heimischen Arten, alt
6.900
20
-
08192
Eichenmischwälder bodensaurer Standorte,
frisch bis mäßig trocken
3.203
50
§
082814
Robinien-Vorwald trockener Standorte
23
17
-
082818
sonstiger Vorwald trockener Standorte aus
Laubbaumarten
5.271
25
-
12500
Ver- und Entsorgungsanlagen
1.344
0
-
12653
teilversiegelter Weg (inkl. Pflaster)
1.712
0
-
12654
versiegelter Weg
2.027
0
-
Gesamt
44.760
Das Plangebiet wurde von einem Fachgutachter19 hinsichtlich des Vorkommens von
Brutvögeln, Reptilien, Amphibien, xylobionten Käferarten der FFH-Richtlinie sowie ganzjährig
geschützten Lebensstätten untersucht.
Vögel
Im Zuge der Begehung wurden 17 Vogelarten nachgewiesen, von denen 13 Arten im
Untersuchungsgebiet als Brutvögel identifiziert wurden. Vier weitere Arten wurden dem
Status Randsiedler bzw. Nahrungsgast zugeordnet.
Tab. 2: Auflistung der im Untersuchungsgebiet festgestellten Vogelarten
Nr.
Art
wiss. Name
1.
Ringeltaube
Columba palumbus
1
§
2.
Buntspecht
Dendrocopos major
§
3.
Eichelhäher
Garrulus glandarius
4.
Blaumeise
Parus caeruleus
Nahrungsgast /
Randsiedler
Nahrungsgast /
Randsiedler
1
5.
Kohlmeise
Parus major
3
§
6.
Sylvia atricapilla
2
§
Nahrungsgast /
Randsiedler
1
§
8.
Mönchsgrasmüc
ke
Gartenbaumläuf
er
Zaunkönig
9.
Amsel
Turdus merula
5
§
10.
Singdrossel
Turdus philomelos
1
§
11.
Grauschnäpper
Muscicapa striata
1
12.
Rotkehlchen
Erithacus rubecula
1
7.
Certhia brachydactyla
Troglodytes troglodytes
Status / Reviere
Rote Liste Bln.
Schutz
§
§
§
V
§
§
19
Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag (Brutvögel, Reptilien, Amphibien, xylobionte Käferarten der FFHRichtlinie, ganzjährig geschützte Lebensstätten) auf einer Teilfläche des Wasserwerks Tegel in Berlin Reinickendorf
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Nr.
Art
wiss. Name
Status / Reviere
Rote Liste Bln.
13.
Nachtigall
Luscinia megarhynchos
14.
Bachstelze
Motacilla alba
15.
Buchfink
Fringilla coelebs
Nahrungsgast /
Randsiedler
1+Rs
16.
Grünfink
Carduelis chloris
1
§
17.
Stieglitz
Carduelis carduelis
1
§
1
Schutz
§
V
§
§
Innerhalb des Plangebietes wurde keine Art des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie
sowie keine streng geschützte Art nachgewiesen. Zwei Arten stehen auf der Vorwarnliste
(V) der Roten Liste Berlins.
Die Frischwiese des Reinwasserbehälters ist für eine Besiedelung von charakteristischen
Vogelarten der Wiesen bzw. des Offenlandes zu kleinflächig und isoliert.
Insgesamt dominieren die Reviere der Busch- und Baumbrüter. Der hohe Anteil an
Bodenbrütern im Bereich der Gehölzbiotope gibt einen deutlichen Hinweis auf eine hohe
Wertigkeit des Untersuchungsraumes für diese Gruppe.
In einigen Altbäumen im Westen des Untersuchungsgebietes befinden sich Bruthöhlen
(dauerhaft geschützte Lebensstätten).
Die Gebäude des Untersuchungsraumes bieten aufgrund ihrer geschlossenen Bauweise
keine Ansiedlungsmöglichkeiten bzw. Einflugmöglichkeiten für Vögel.
Amphibien / Reptilien
Es konnten zwei Amphibien- und zwei Reptilienarten im Rahmen der faunistischen
Untersuchung festgestellt werden.
Tab. 3: Artenliste der nachgewiesenen Amphibien / Reptilien
Nr.
Art
wiss. Name
Lurche
Amphibien
1.
Grasfrosch
Rana temporaria
2.
Teichfrosch
Kriechtiere
Rana esculenta
(Pelophylax
esculentus)
Reptilien
1.
Zauneidechse
Lacerta agilis
2.
Ringelnatter
Natrix natrix
Fundorte
Fortpflanzungsnachweis
1 Laichballen am 8. April, später Larven
und Jungtiere im Teich südlich des
Untersuchungsgebietes
Alttiere, subadulte Tiere, Larven im
Teich südlich des Untersuchungsgebietes
X
Der Erstnachweis erfolgte erst am 2.
Mai. Insgesamt wurden 3 Tiere
nachgewiesen (1 subadultes, 2
diesjährige)
1 tote Ringelnatter unmittelbar am Ufer
des Teiches südlich des
Untersuchungsgebietes
X
X
Das für Amphibien nutzbare naturnahe Gewässer liegt außerhalb des Geltungsbereichs
und gehört zum Betriebsgelände des Wasserwerks.
Eine subadulte Zauneidechse wurde am nordöstlichen Rand des Geltungsbereichs auf
den Reinwasserbehältern 9-12 festgestellt. Zusätzlich wurden zwei weitere diesjährige
Individuen festgestellt. Ein Exemplar wurde am Rand der Gehölzstruktur im Norden des
Plangebietes und das andere im zentralen Bereich in der Nähe einer vegetationsarmen
Sandfläche beobachtet (vgl. Kartendarstellung im Faunistischen Fachbeitrag).
Vergleiche von Beobachtungen und dem späteren Abfangen der Vorkommen bzw. der
Anzahl in Terrarien vorhandener und der zu beobachtenden Zauneidechsen zeigen, das
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Seite 26
höchstens 5 - 10 % des tatsächlichen Bestandes zur Beobachtung kommen. Demnach
wird gutachterlich eingeschätzt, dass von einem Gesamtbestand von ca. 50 Eidechsen
ausgegangen werden kann.
Weiterhin wird eingeschätzt, dass es sich um einen eher geringen Bestand handelt, der
nur wenige Flächen des Geltungsbereiches dauerhaft besiedelt. Flächen, die zur
Fortpflanzung geeignet sind, sind ebenfalls nur kleinräumig vorhanden (vegetationsfreie /
-arme Sandflächen).
Aufgrund der langrasigen und stark durchwurzelten bzw. verfilzten Vegetation auf den
Reinwasserbehältern 9-12 bieten die zukünftigen Bauflächen vermutlich keine geeigneten
Bedingungen zur Reproduktion der Tiere.
Xylobionte Käferarten
Im westlichen Untersuchungsgebiet befinden sich mehrere Altbäume, die auf
charakteristische Spuren (Bohrungen / Fraßspuren, Mulm) untersucht wurden. Hinweise
auf ein Vorkommen von streng geschützten Käferarten (Eremit / Heldbock) konnten nicht
gefunden werden. Es wurde eingeschätzt, dass die gute Vitalität der Bäume eine
Besiedlung durch die genannten Arten gegenwärtig nicht bzw. nur sehr eingeschränkt
zulässt.
Fledermäuse
Im März 2012 wurden die Reinwasserbehälter 9-12 im Rahmen einer
Fledermauserfassung20 auf die Eignung als Überwinterung- bzw. Zwischenquartier
untersucht.
Trotz
intensiver
Nachsuche
konnten
keine
Einschlupfoder
Einflugmöglichkeiten
für
Fledermäuse
gefunden
werden.
Innerhalb
der
Reinwasserbehälter wurden ebenfalls keine Hinweise auf eine Nutzung durch
Fledermäuse gefunden.
Biologische Vielfalt
Aufgrund des vorhandenen Arten- und Strukturvorkommens wird die biologische Vielfalt
innerhalb des Geltungsbereiches im Vergleich zu anderen innerstädtischen Flächen als
hoch bewertet. Im Vergleich zu ungestörten und naturnahen Flächen mit halboffenem
Charakter (Gehölz- und Freiflächen) besitzt das Gebiet jedoch eine eher geringe
Artenvielfalt. Insgesamt ist von einer mittleren biologischen Vielfalt auszugehen.
Biotopverbund
Im Untersuchungsgebiet wurden zwei Zielarten des Biotopverbunds Berlin21
nachgewiesen. Es handelt sich um die Arten Sand-Grasnelke und Zauneidechse. Beide
Arten bevorzugen trockene bzw. magere Lebensraumkomplexe.
In einer Entfernung von ca. 1000 m in südöstlicher Richtung (Flughafensee) befinden sich
ähnliche Lebensraumkomplexe. Im Bereich der Jungfernheide gibt es möglicherweise
Offenflächen bzw. Saumstrukturen, die eine Vernetzung der Vorkommen ermöglichen.
Allerdings ist das Vorhabengebiet in Richtung zur Jungfernheide komplett durch dichte
Waldflächen isoliert.22 Insgesamt wird der Fläche eine geringe Wertigkeit in Bezug auf
Ihre Biotopverbundfunktionen bescheinigt.
Geschützter Baumbestand
Im Rahmen der Biotopkartierung wurden innerhalb des Geltungsbereiches insgesamt fünf
gemäß Berliner Baumschutzverordnung geschützte Einzelbäume kartiert. Der übrige
geschützte Baumbestand ist Waldbiotopen bzw. anderen Gehölzbiotopen zugeordnet.
20
Carsten Kallasch (10/2012): Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk Tegel, Reinwasserbehälter 9-12
21
gemäß Landschaftsschutzprogramm / Artenschutzprogramm (Biotop- und Artenschutz) Arbeitskarte Biotopverbund,
Überlagerung von derzeitigen Kern- und Verbindungsflächen der Zielarten in Berlin 2009
22
Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag (Brutvögel, Reptilien, Amphibien, xylobione Käferarten der FFHRichtlinie, ganzjährig geschützte Lebensstätten) auf einer Teilfläche des Wasserwerks Tegel in Berlin Reinickendorf
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Schutzgut Boden
Das Plangebiet liegt im Berliner Urstromtal, das von Ablagerungen der Weichseleiszeit
und der Nacheiszeit gebildet ist. Der geologische Untergrund besteht aus Mittelsanden,
Feinsand und mittellehmigen Sanden. Die auftretenden Bodengesellschaften des
Plangebietes sind Lockersyrosem, Regosol und Pararendzina (Umweltatlas Stand 2001).
Das Ausgangsmaterial der Bodenbildung stellen dabei Aufschüttungen von Sand, Bauund Trümmerschutt dar.
Die Vorgaben des BBodSchG erfordern den Schutz von Böden im Hinblick auf ihre
Bodenfunktionen. Diese Funktionen werden in § 2 BBodSchG definiert.
Die Ausprägungen dieser Funktionen für den gesamten Geltungsbereich werden im
Umweltatlas Berlin wie folgt dargestellt:
Tab. 4: Bodenfunktionen im Geltungsbereich
Karte Nr.
01.12.1
01.12.2
01.12.3
01.12.4
01.12.5
01.12.6
Bodenfunktionen
Lebensraumfunktion für naturnahe und seltene Pflanzengesellschaften
Ertragsfunktion für Kulturpflanzen
Puffer- und Filterfunktion
Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt
Archivfunktion für die Naturgeschichte
gesamte Leistungsfähigkeit des Bodens
Bewertung
gering
gering
mittel
gering
gering
gering
Die im Untersuchungsgebiet vorkommenden Bodengesellschaften sind im Berliner Raum
sehr häufig und weisen keine besonderen naturräumlichen Eigenarten auf.
Es herrschen überwiegend stark beeinträchtigte Bodenverhältnisse im Geltungsbereich
vor. So konnten im Rahmen der geotechnischen Erkundung23 sandige Auffüllungen mit
bis zu 20 % an bodenfremden Bestandteilen (Ziegel-, Beton- und Gesteinsbruch)
festgestellt werden.
Die Gesamtbewertung der Leistungsfähigkeit als gering bedeutet dabei, dass kein
Hinweis darauf vorliegt, dass die Böden am Ort eine besondere Wertigkeit aufweisen.
Trotzdem hat jeder Boden eine allgemeine Bedeutung und stellt eine nicht vermehrbare
Ressource dar, mit der entsprechend § 1a (2) BauGB sparsam umgegangen werden
muss.
Die Bestandsversiegelung (inklusive der überdeckten Reinwasserbehälter) wurde anhand
der Vermessungsgrundlage, die für die Planzeichnung des Bebauungsplanes erarbeitet
wurde, ermittelt und beläuft sich auf ca. 10.207 m2. Das entspricht einem Flächenanteil
von ca. 23 % im Vergleich zum Geltungsbereich.
Gemäß der Kartendarstellung im Umweltatlas zum Bodenschutz (2005) wird der
Planungsraum dem Unbedenklichkeitsbereich - Böden ohne besondere Anforderungen zugeordnet. Es gelten die gesetzlichen Anforderungen des Bodenschutzes.
Gemäß der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und
Verbraucherschutz vom 04.07.2012 ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht
im Bodenbelastungskataster erfasst.
Bodenuntersuchung
Im Rahmen der geotechnischen Untersuchung24 erfolgten eine Beprobung des
anstehenden
Oberbodens
im
Geltungsbereich,
die
Darstellung
der
Grundwasserfließrichtung, eine Beprobung im Abstrombereich zweier ehemals
vorhandener Öl- bzw. Tanklager sowie die Untersuchung der Bodenverhältnisse des
23
Geco GmbH (08.02.2010): Geco GmbH (08.02.2010): Geotechnische Erkundung, Entnahme und laboranalytische
Untersuchung von Bodenproben - Untersuchungsbericht Nr. 091202, Berlin.
24
Geco GmbH (23.08.2013): Durchführung von Rammkernsondierungen, Entnahme von Bodenproben,
laboranalytische Untersuchung von Bodenproben - Untersuchungsbericht Nr. 130613, Berlin.
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geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 sowie möglicher
Kompensationsflächen.
Gemäß den Ausführungen der Bodenuntersuchung besteht das Oberbodenmaterial im
Wesentlichen aus einem humosen, mittelsandigen Feinsand, der zum Teil durchwurzelt
ist und in tieferen Bereichen geringfügig bodenfremde Bestandteile (Ziegel- und
Gesteinsbruch) aufweist.
Zur Auswertung der Bodenmischproben wurden die Bewertungskategorien
„Vorsorgewerte Sand“ und Grenzwerte „Kinderspielflächen herangezogen. Es wurde
festgestellt, dass die „Vorsorgewerte Sand“ geringfügig überschritten werden, wohingegen
die Grenzwerte der „Kinderspielflächen“ bei keiner Analyse überschritten wurden.
In den oberflächennah entnommenen Bodenmischproben wurden bereichsweise erhöhte
Konzentrationen an Schwermetallen nachgewiesen.
Im Bereich des ehemaligen Öl- bzw. Tanklagers wurden ebenfalls keine Werte ermittelt,
die über den Prüfwerten der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) für
Kinderspielflächen und Wohngebiete liegen.
Der Vergleich der Analyseergebnisse der Rammkernsondierungen auf den Flächen der
Reinwasserbehälter 9-12 sowie auf den möglichen Kompensationsflächen ergab keine
signifikant abweichenden Konzentrationen bezüglich der Belastungen und Auffälligkeiten.
Ebenfalls konnten keine signifikant differierenden Werte bezüglich der chemischen und
physikalischen Standorteigenschaften (z.B. Nährstoffe, pH-Werte) der untersuchten
Flächen festgestellt werden. Zum Teil ergeben sich bereits innerhalb der Fläche des
geschützten Biotops (RKS 1 - 4) erhebliche Konzentrationsunterschiede in einigen
Prüfwerten, die augenscheinlich keine direkten Auswirkungen auf die Qualität bzw. das
Arteninventar der Fläche auf den Reinwasserbehältern 9-12 ausüben.
Schutzgut Wasser
Oberflächengewässer
gibt
es
im
Geltungsbereich
keine.
Nahegelegene
Oberflächengewässer sind ein künstlicher Sickerteich südöstlich des Geltungsbereiches,
zwei betongefasste technische Becken in westlicher Richtung sowie der Tegeler See in
nordwestlicher Richtung. Die technischen Becken und der Sickerteich dienen als
Absetzbecken des Wasserwerkes und werden zukünftig weiter betrieben. Der Sickerteich
wird etwa alle drei Jahre von Sediment geräumt.25
Im nordwestlichen Teil des Geltungsbereiches befindet sich die engere
Wasserschutzzone II der Brunnengalerie des Wasserwerkes Tegel. Das übrige
Plangebiet befindet sich in der Zone III A des Wasserschutzgebiets Tegel.
Im Rahmen des Bodengutachtens wurde ein nach Westen gerichteter Grundwasserfluß in
Richtung der im Uferbereich des Tegeler Sees gelegenen Brunnengalerie festgestellt. Im
Bereich des Planungsgebietes wird die absolute Höhe des Grundwasserspiegels mit 27 28 m über NHN angegeben.
Ergänzend wurden auch Grundwasserbeprobungen durchgeführt. Konzentrationen an
Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) und aromatischen Kohlenwasserstoffen (AKW /
BTEX) lagen unterhalb der analytischen Nachweisgrenze. In einer Grundwasserprobe
wurde ein geringfügig erhöhter Sulfatgehalt nachgewiesen. Die Konzentrationen liegen
jedoch noch deutlich unter dem sanierungsbedürftigen Schadenswert (SSW) der Berliner
Liste.
In der Karte 2.13.2 des Umweltatlas (Stand 2005) wird für den zentralen Geltungsbereich
für die Versickerung aus Niederschlägen ein Wert von 200 - 250 mm / Jahr angegeben.
Für die westlichen und südlichen Randbereiche wird ein erhöhter Wert von 250 - 300 mm
/ Jahr angegeben. Für den Bereich der Grundwasserneubildungsrate werden in der Karte
2.17 des Umweltatlas (Stand 2007) äquivalente Werte abgebildet. Das Plangebiet ist nach
Aussagen der Berliner Wasserbetriebe nicht an die Kanalisation angeschlossen.
Insgesamt ist von einer mittleren Versickerungsrate auszugehen.
25
Heinecken (BWB) mdl. 9.12.2009
Beschluss
Seite 28
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Die Verweilzeit des Sickerwassers in der ungesättigten Zone laut Karte 02.16 (Ausgabe
2004 des Umweltatlas) beträgt zwischen 3 und 10 Jahren. Dies entspricht einer
Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers der ordinalen Stufe „mittel“.
Gegenüber Grundwasserabsenkungen weist das Gebiet eine mittlere Empfindlichkeit auf,
da der derzeitige Einfluss des Grundwassers aufgrund des Flurabstands von 7 - 10 m als
„mittel“ anzusehen ist.
Schutzgut Klima und Luft
Berlin befindet sich in der gemäßigten Klimazone im Übergangsbereich vom maritimen
zum kontinentalen Klima. Die durchschnittliche Jahrestemperatur liegt im Plangebiet
zwischen 9 und 9,5 °C und die mittlere jährliche Niederschlagsmenge bei ca. 581 mm.
Laut der Karte 4.11.1 (Umweltatlas Ausgabe 2009) der klimaökologischen Funktionen des
Klimamodells Berlin erzeugen die Grün- und Freiflächen des südlichen Geländes des
Tegeler Wasserwerkes einen hohen Kaltluftvolumenstrom.
Zu hinterfragen ist dabei die Untergliederung der Darstellungen. So wird der nördliche Teil
des Wasserwerkes in Bezug auf die bioklimatische Belastung trotz der unmittelbaren
Lage am Tegeler See und der Jungfernheide als weniger günstig beschrieben und ist dem
Siedlungsraum zugeordnet. Der südliche Teil des Wasserwerkes ist mit vergleichbaren
Strukturen (Gebäude, technische Infrastrukturen, Wegeverbindungen), wenn auch
insgesamt mit geringerem Versiegelungsgrad, ausgestattet, wird jedoch als Grün- und
Freifläche kategorisiert. Lokalklimatisch beeinträchtigen die randlich gelegenen
mehrschichtigen Gehölzbestände des Untersuchungsgebietes den Austausch mit
angrenzenden Gebieten (vgl. Karte der Klimafunktionen im Anhang).
Die Karte 4.11.2 "Planungshinweise Stadtklima“ kategorisiert das Gebiet als
Kaltluftentstehungsgebiet mit Zuordnung zu Siedlungsräumen mit günstigem Kleinklima.
Allgemein wird in dieser Kategorie von einer hohen Empfindlichkeit gegenüber
Nutzungsintensivierung ausgegangen. Der Luftaustausch mit der Umgebung soll erhalten
bleiben. Entsprechend der Karte 4.11.2 „Planungshinweise Stadtklima“ ist für die
dargestellten Grün- und Freiflächen des Gebietes von einer hohen bis mittleren
stadtklimatischen Bedeutung auszugehen.
Auch die Darstellungen der Planungshinweise zum Stadtklima differenzieren das gesamte
Gelände des Wasserwerkes in den nördlichen Bereich, der dem Siedlungsbereich
"bioklimatisch - weniger günstig" zugeordnet wird und dem südlichen Gelände, das als
Grün- und Freifläche hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung besitzt. Im Bereich des
Tegeler Sees wird eine großräumige Luftleit- und Ventilationsbahn dargestellt. Im
Plangebiet gibt es keine Kaltluftleitbahnen.
Bei Betrachtung des Vorhabengebietes und seines direkten Umfeldes (Tegeler See,
Waldgebiet Jungfernheide und bioklimatisch günstige Siedlungsräume) kann dem
Plangebiet, aufgrund der überwiegend günstigen klimatischen Bedingungen, bestenfalls
eine mittlere stadtklimatische Bedeutung beigemessen werden. Austauschmöglichkeiten
sind aufgrund der oben beschriebenen Gehölzbestände eingeschränkt. Die
flächenunscharfen Darstellungen im Umweltatlas sind bei detaillierter Betrachtung der
örtlichen Gegebenheiten demnach teilweise zu relativieren.
In der Kartendarstellung der stadtklimatischen Zonierung im Vergleich mit
Freilandverhältnissen wird dem Plangebiet eine geringe, in den südlichen Randbereichen
eine sehr geringe Veränderung im Vergleich mit Freilandverhältnissen bescheinigt.
Gemäß der Karte 3.11.1 im Umweltatlas werden durch den Straßenverkehr auf der
Bernauer Straße insgesamt durchschnittliche Emissionsmengen hervorgerufen. In der
Karte 3.11.2 wird als Indexwert für die verkehrsbedingte Luftbelastung für PM10 und NO2
ein Wert von ≤ 1,2 (gering belastet) angegeben.
Gemäß Karte 4.11.1 der klimaökologischen Funktionen im Umweltatlas kann während
austauscharmer Wetterlagen die NO2 - Konzentrationen mit > 80 µg/m3 überschritten
werden.
Beschluss
Seite 29
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Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
Das Plangebiet befindet sich im städtischen Übergangsbereich zwischen der
Wohnsiedlung Tegel Süd, dem Tegeler See und den flächigen Waldgebieten der
Jungfernheide im Nordwesten Berlins.
Das lokale Erscheinungsbild des bisher nicht zugänglichen Wasserwerksgeländes wird
durch eine Infrastrukturfläche mit prägendem Vegetationsbestand charakterisiert. Wenig
gepflegte Grünanlagen mit teilweise historischem Gebäudebestand in gutem Zustand
wechseln sich mit flachen, reinen Zweckbauten im südwestlichen Bereich ab.
Im Programmplan Landschaftsbild des LaPro Berlin wird das Plangebiet dem
Siedlungsbereich mit Mischnutzung sowie dem Gestalttyp Wald zugeordnet. Das
Plangebiet stellt in seinem Erscheinungsbild eine Sonderform dar und ist weder einer
Wohnsiedlungsfläche noch einem Gewerbegebiet zuzuordnen. Insgesamt ist das
Landschaftsbild als stark anthropogen überformt zu bezeichnen. Landschaftstypische
oder landschaftlich wertvolle Gestaltelemente sind nur in geringem Maße vorhanden.
Südlich angrenzend liegen die Waldflächen des Landschaftsschutzgebietes
Jungfernheide. Der Wald im nördlichen Bereich der Jungfernheide wird von Kiefernforsten
mit hohen Anteilen an Laubholzarten geprägt. Er ist durchzogen von einem dichten
Wegenetz und wird aufgrund seiner Erreichbarkeit mit PKW und Bus sowohl von
Spaziergängern als auch von Joggern und Hundebesitzern intensiv genutzt. Direkt südlich
des Wasserwerksgeländes verläuft ein Hauptwanderweg des Netzes „20 grüne
Hauptwege“ Berlins: Der „Heiligenseer Weg“. Er verbindet den Tegeler See mit
Reinickendorf und darüber hinaus mit dem Volkspark Rehberge.
Abweichend von der Stellungnahme des BLN26 ist das Plangebiet abgesehen von den
Bereichen der 3 Zufahrten vom der Bernauer Straße nicht oder nur äußerst eingeschränkt
einsehbar. Öffentlich betretbar ist das Gelände nicht. Das Erleben des
Landschaftsbildcharakters ist aufgrund von mehrschichtigen Gehölzbeständen (vgl.
Biotopkartierung) nicht nur während der Vegetationsperiode eingeschränkt.27 Diese
mehrschichtigen Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße bilden demnach eine
grüne Raumkante und haben einen ortsbildprägenden Charakter. Die durchschnittliche
Baumhöhe innerhalb des Plangebietes liegt zwischen 18 und 20 m. Im Westen und
Süden des Geltungsbereiches stehen die Bäume auf bis zu 2 – 3 m hohen
Erdwallanlagen (alte bauliche Anlagen der mittlerweile abgerissenen Sandfilteranlage).
Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße, die eine optische Abgrenzung zum
Plangebiet bewirken, stärken gleichzeitig den im LaPro geforderten waldartigen Charakter
des Plangebietes, verhindern aber das Erleben des Landschaftsraumes.
In der nähren Umgebung befinden sich bereits optische Beeinträchtigungen, die negative
Auswirkungen auf die großräumige visuelle Ungestörtheit des Untersuchungsraumes
ausüben.
Insgesamt weist das Landschaftsbild des Plangebietes durch die optischen Abschirmung
durch Waldbestände im Osten, Süden und Westen sowie aufgrund der vollständigen
anthropogenen
Überformung
nur
geringe
Empfindlichkeiten
gegenüber
Nutzungsintensivierungen auf.
Diese mehrschichtigen Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße bilden demnach
eine grüne Raumkante und haben einen ortsbildprägenden Charakter.
Die durchschnittliche Baumhöhe innerhalb des Plangebietes liegt zwischen 18 und 20 m.
Im Westen und Süden des Geltungsbereiches stehen die Bäume auf bis zu 2 – 3 m
hohen Erdwallanlagen (alte bauliche Anlagen der mittlerweile abgerissenen
Sandfilteranlage).
26
27
Stellungnahme des BLN im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung vom 17.07.2012
vgl. auch google-streetview
Beschluss
Seite 30
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Beschluss
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Abb. 1: Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes (06.05.2012 - LandArc J.Knaak)
Gehölzbestände entlang der Bernauer Straße, die eine optische Abgrenzung zum
Plangebiet bewirken, stärken gleichzeitig den im LaPro geforderten waldartigen Charakter
des Plangebietes, verhindern aber das Erleben des Landschaftsraumes.
In der nähren Umgebung befinden sich bereits optische Beeinträchtigungen, die negative
Auswirkungen auf die großräumige visuelle Ungestörtheit des Untersuchungsraumes
ausüben.
Insgesamt weist das Landschaftsbild des Plangebietes durch die optischen Abschirmung
durch Waldbestände im Osten, Süden und Westen sowie aufgrund der vollständigen
anthropogenen
Überformung
nur
geringe
Empfindlichkeiten
gegenüber
Nutzungsintensivierungen auf.
Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Innerhalb des Plangebietes sind laut Denkmalliste / Denkmalkarte des Landes Berlin
(Stand 04.10.2013) keine Denkmalbereiche, Bau-, Garten- oder Bodendenkmale
vorhanden. In einer Entfernung von 350 m bis 400 m in nordöstlicher und östlicher
Richtung befinden sich verschiedene Baudenkmale (z.B. Baudenkmale, Gartendenkmale
und Denkmalensembles).
Innerhalb des Geltungsbereiches sind das Gebäude der ehemaligen Sandwäsche sowie
das Einstiegsbauwerk architektonisch, als Zeugnis der früheren Nutzung des Geländes
erhaltenswert. Andere Kultur- und Sachgüter, die betroffen sein könnten, sind nicht
bekannt.
Beschluss
Seite 32
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Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und -objekte
Naturschutzrechtliche Schutzgebiete gemäß nationaler oder internationaler Richtlinien,
Gesetze oder Verordnungen befinden sich nicht im Plangebiet.
Das Landschaftsschutzgebiet "Jungfernheide"28 grenzt östlich unmittelbar an den
Geltungsbereich des Bebauungsplanes an. In der Schutzgebietsverordnung werden
folgende Schutzzwecke aufgeführt:
dauerhafter Erhalt der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes,
Erhalt der Schönheit, Eigenart und Vielfalt des Landschaftsbildes und
Erhalt als großräumige, naturnahe Erholungslandschaft.
In einer Entfernung von ca. 200 m befindet sich in nordwestlicher Richtung das FFHGebiet „Wasserwerk Tegel“ (Gebietsnummer DE-3445303). Das Gebiet besitzt eine
Größe von ca. 0,73 ha.
Als Schutzgegenstand werden Schutz und Erhalt der Population der Fledermausart
Großes Mausohr (Myotis myotis) des Anhangs II der FFH-Richtlinie und der Population
des Braunes Langohr (Plecotus auritus), der Fransenfledermaus (Myotis nattereri) und
der Wasserfledermaus (Myotis daubentoni) des Anhangs IV der FFH-Richtlinie
angegeben.
Als Erhaltungsziele werden die Sicherung und weitere Optimierung der Gebäudehöhlen
und ihre Eignung und Nutzbarkeit als Winterquartiere bzw. Sommerlebensräume für das
Große Mausohr (Myotis myotis) und weitere Fledermausarten aufgeführt.
Im Rahmen der Biotopkartierung wurden im Geltungsbereich nach § 28 NatSchG Bln
geschützte Biotope festgestellt. Es handelt sich um:
Eichenmischwald bodensaurer Standorte, frisch bis mäßig trocken - Biotopcode
08192,
Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich (typische Grünlandarten),
weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %) Biotopcode 0513211 und
Heidenelken-Grasnelkenflur – Biotopcode 05121221.
Die Biotoptypen 08192 und 0513211 besitzen gleichzeitig den Status des FFHLebensraumtyps.
Bei den geschützten Nichtwaldbiotopen ist im Vergleich zu den Kartierungen der letzten
Jahre eine Ruderalisierungstendenz erkennbar. Zunehmende Nährstoffeinträge durch
randlich aufkommende Sukzessionsgehölze (Humusanreicherung durch Laubfall) und
ausbleibende Pflegemaßnahmen fördern konkurrenzstarke Arten wie z.B. Landreitgras
(Calamagrostis epigejos) oder Kanadische Goldrute (Solidago canadensis). Durch die
wiederholt durchgeführten Bestandsaufnahmen lässt sich diese Entwicklung nachweisen.
2.2
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und bei
Nichtdurchführung der Planung
Im Folgenden werden die vermuteten Auswirkungen auf die Schutzgüter zunächst in
allgemeiner Form qualitativ dargestellt. Die detaillierte Eingriffsermittlung mit
quantifizierender Untersetzung nach dem Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von
Eingriffen im Land Berlin29 erfolgt in Kap. 2.3.2.
28
Verordnung zum Schutz der Landschaft der Jungfernheide im Bezirk Reinickendorf von Berlin vom 7.Juni 1990,
zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. Juni 1987 (GVBl. S. 1846)
29 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im
Land Berlin, Berlin
Beschluss
Seite 33
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Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und Gesundheit
Mit Realisierung der Planung wird das bisher nicht zugängliche Areal im Rahmen seiner
Nutzung auch für die Öffentlichkeit eingeschränkt zugänglich. Dadurch verbessert sich die
bestehende Situation in Bezug auf die Freiraumnutzung.
Neben den Waldflächen und dem Sondergebiet werden auch private Parkanlagen, die in
Teilbereichen einer extensiven Pflege unterzogen werden, planungsrechtlich festgesetzt.
Weiterhin erfolgt durch Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen sowie durch den Erhalt und
die Sanierung eines Bestandsgebäudes (Sandwäsche) eine Quartiersaufwertung.
Die Bernauer Straße ist eine übergeordnete Verkehrsverbindung zwischen Spandau und
Reinickendorf mit einer hohen verkehrlichen Belastung. Um Verkehrsbehinderungen
durch das Linksabbiegen auf die vorhandene Zufahrt zu vermeiden, soll im Bereich der
bestehenden Zufahrt eine Erweiterung des Fahrbahnquerschnittes vorgenommen werden.
Hierfür wird ein Verkehrskonzept erstellt. Die Erschließung des Areals erfolgt im
Richtungsverkehr über eine neu anzulegende Einfahrt im Norden des Geltungsbereiches
(nördliche Teilfläche E) sowie über die bestehende Zuwegung als Ausfahrt weiter südlich
(südliche Teilfläche E). Die Bernauer Straße muss hierfür mit einer Mittelinsel versehen
werden. Die Fahrspuren sind in diesem Bereich etwas aufzuweiten. Die Breite des
Bernauer Straße ist hierfür jedoch ausreichend, sodass in den Straßenkörper nicht
eingegriffen werden muss.
Die geplante Nutzung ist in etwa der eines Hotelbetriebes gleichzusetzen, die auch in
Gewerbegebieten oder Kerngebieten zulässig wäre. Ein dauerhafter Aufenthalt zu
Wohnzwecken ist nur in Ausnahmefällen (für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal)
zulässig.
Der Mindestabstand der geplanten Baukörper kann bis zu 35 m an die Bernauer Straße
heranreichen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Kern- bzw. Gewerbegebiete
werden sowohl tags (65 dB(A) in einem sehr kleinen Bereich (ca. 5 m ) als auch nachts
(50 bzw. 55 dB(A)) in einem Bereich (ca. 90 bzw. 40 m) parallel zur Bernauer Straße
überschritten.
Die DIN 4109 legt in Tabelle 8 Luftschalldämmmaße für Übernachtungsräume in
Beherbergungsstätten fest. Hier ist unabhängig von der Gebietszuordnung bei einem
Außenlärmpegel von 61-65 dB(A) ein Dämmmaß von 35 dB(A) für Außenbauteile von
Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten vorgesehen. Dies wird neben
entsprechend dimensionierten Wänden von Fenstern der Schallschutzklasse 3
eingehalten. Durch eine textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von
mindestens 35 dB(A) von Bauteilen an der der Bernauer Straße zugewandten Seite der
Fassaden des Wellnesshotels können Beeinträchtigungen der Gäste der Hotelanlage
vermieden werden.
Der Standort der geplanten Bebauung liegt im Bauschutzbereich des Flughafens BerlinTegel. Bauwerke mit einer Höhe von über 60,36 m über NHN bedürfen der Zustimmung
der Luftfahrtbehörde, ebenso Bauhilfsmittel, wie Kräne.
Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
Biotope
Die Bereiche, in denen durch die vorliegende Planung Veränderungen vorbereitet werden,
sind im Bestand überwiegend durch ruderale Staudenfluren charakterisiert.
Gehölzflächen (Biotopcode 0730311) werden ausschließlich kleinflächig überprägt.
Im Bereich der Reinwasserbehälter 9-12 wird der geschützte Biotop (Grünlandbrache,
artenreich Biotopcode 0513211) überplant. Im Rahmen von geeigneten
Ausgleichsmaßnahmen kann der Verlust in einem Verhältnis von ca. 1 : 1 ausgeglichen
werden. Die Ausgleichbarkeit wurde im Rahmen einer Vegetationsuntersuchung
Beschluss
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fachgutachterlich bestätigt. Ausführliche Erläuterungen zu Bestandsbeschreibung,
Bewertung und Bilanzierung der geschützten Biotope innerhalb und unmittelbar außerhalb
des Geltungsbereiches erfolgen in Kapitel 2.3.
Die mehrschichtigen Gehölzbestände, Vorwaldflächen sowie Waldbereiche bleiben
vollumfänglich erhalten und werden zukünftig als Waldflächen planungsrechtlich
festgesetzt. Innerhalb des Waldes wird eine „Waldlichtung“ als Ausgleichsmaßnahme für
den Verlust eines geschützten Biotops gepflegt und dauerhaft erhalten.
Innerhalb des Sondergebietes werden mehr oder weniger intensiv genutzte bzw.
gepflegte parkartige Grünflächen mit Solitärgehölzen, Strauch- und Staudenflächen
entstehen. Alle diese Flächen zusammen bieten Pflanzen und Tieren neuen Lebensraum.
Nach aktuellem Planungsstand werden voraussichtlich keine nach Berliner
Baumschutzverordnung geschützten Einzelbäume gefällt. Bei zwei markanten
Einzelbäumen wird die Baufläche so unterbrochen, dass eine Bebauung des Standortes
nicht möglich ist.
Vögel
Innerhalb der Flächen, die für eine bauliche Entwicklung vorgesehen sind (Sondergebiet)
wurden bei der faunistischen Untersuchung keine Brutvögel festgestellt. Nachweise von
Brutvögeln konzentrieren sich auf die gehölzbestandenen Randbereiche im Westen des
Untersuchungsraumes. Besonders störungssensible Arten konnten nicht festgestellt
werden.
Unter Beachtung einer Bauzeitenregelung (keine Entfernung von Gehölzen bzw. kein
Abschieben der Vegetationsdecke in der Zeit von März bis September) können erheblich
negative Auswirkungen auf die lokale Avifauna ausgeschlossen werden. Die geplanten
Strukturen der privaten Parkanlage werden zukünftig voraussichtlich die gleichen
Lebensraumstrukturen für Brutvögel bieten. In Teilbereichen erfolgt aufgrund einer
Strukturerhöhung sogar eine Aufwertung als Lebensraum für die vorkommenden
Brutvögel.
Amphibien / Reptilien
Zur Vermeidung von Beschädigungen oder Beeinträchtigungen von Zauneidechsen bzw.
ihrer Entwicklungsformen während der Baumaßnahmen werden verschiedene
Schutzmaßnahmen durchgeführt.
-
Optimierung des Ausweichhabitates (CEF-Maßnahme)
Kurzmähen des Zugriffsbereiches vor Beginn der Aktivitätsphase (Mitte April)
Errichten des Schutzzaunes gegen spätere Rückwanderung
Kontrolle und Absammeln verbliebener Tiere
Verbringen der aufgesammelten Tiere in das optimierte Ausweichhabitat
Unter Beachtung der aufgeführten Maßnahmen kann eine erhebliche Beeinträchtigung
der lokalen Zauneidechsenpopulation ausgeschlossen werden.
Fledermäuse
Gemäß fachgutachterlicher Einschätzung sind keine Auswirkungen auf die lokale
Fledermausfauna zu erwarten.30 Verbote des BNatSchG werden nicht berührt.
Maßnahmen zur Kompensation sind nicht erforderlich.
Ausführliche Erläuterungen zu artenschutzrechtlichen Belangen erfolgen in Kapitel 0.
Biologische Vielfalt
Nach der Realisierung der Planung werden sich die Lebensraumstrukturen für Tiere und
Pflanzen verändern. Die hochwertige artenreiche Frischwiesenbrache auf den
Reinwasserbehältern 9-12 kann im Rahmen geeigneter Ausgleichsmaßnahmen auf
30
Carsten Kallasch (10/2012): Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk Tegel, Reinwasserbehälter 9-12
Beschluss
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angrenzenden Flächen innerhalb des Geltungsbereiches neu entwickelt werden. Dazu
werden einzelne Arten bzw. Soden umgesetzt bzw. gesammeltes Saatgut ausgesät.
Durch entsprechende Pflegemaßnahmen werden diese Standorte dauerhaft gesichert.
Durch die Umsetzung der Ausgleichsmaßnahme auf zwei unterschiedlichen Teilflächen
können
artenreiche
Frischwiesenbestände
mit
geringfügig
unterschiedlichen
Standortbedingungen entstehen. Die Lebensraum- und Trittsteinfunktionen für Flora und
Fauna würden sich demnach eher verbessern, da sich im Gegensatz zu den aktuellen
Flächen entsprechende Funktionen durch dauerhafte Pflegemaßnahmen sichern lassen.
Die Flächen, die als Ausgleichsmaßnahme für die Frischwiesen festgesetzt sind, weisen
gegenwärtig einen weitgehend homogenen, artenarmen Langgraswiesenbestand mit
Landreitgras und Quecke auf.
Im Zuge der Realisierung der Planung wird das Störpotenzial durch Nutzung und Pflege
der Flächen erhöht, gleichzeitig verbessern sich auch vorhandene Lebensraumstrukturen
für Pflanzen und Tiere.
Auswirkungen auf das Schutzgut Boden
Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden liegen vor, wenn das Bodengefüge und die
Bodenfunktionen nachhaltig verändert werden. Dies ergibt sich vor allem durch die
Überbauung und Versiegelung von Flächen. Die Versiegelung stellt einen der stärksten
möglichen Eingriffe dar, weil diese Flächen dann kaum einen Bodenfunktionswert mehr
aufweisen.
Grundsätzlich sollte der geplante Versiegelungsgrad auf das absolut notwendige Maß
begrenzt werden. Wesentliche Vermeidungsmaßnahme zum Schutz des Bodens ist die
Nutzung bereits beeinträchtigter bzw. versiegelter Flächen. Aufgrund des Vorkommens
überwiegend gestörter Bodenverhältnisse wird eine mögliche temporäre und lokal
begrenzte Beeinträchtigung der Bodenverhältnisse durch Verdichtung im Rahmen von
Baumaßnahmen als unerheblich bewertet.
Die maximal zulässige Bebauung wird durch die überbaubare Grundfläche (GR) definiert.
Eine Überschreitung der GR um bis zu 50 % durch Nebenanlagen ist gemäß § 19 (4)
BauNVO im Regelfall zulässig. Für das geplante Sondergebiet sind innerhalb der drei
dargestellten Baugrenzen maximale Grundflächen (GR) von 4.620 m2, 600 m2 sowie 260
m2 zulässig. Inklusive der Überschreitung von bis zu 50 % durch Nebenanlagen beläuft
sich die maximal zu erwartende Versiegelung durch Haupt- und Nebenanlagen innerhalb
des Sondergebietes auf insgesamt 8.220 m2. Zusätzlich werden durch die Anlage einer
Zufahrt im Norden des Plangebietes ca. 170 m2 Fläche versiegelt.
Positiv zu bewerten ist, dass die zukünftigen Bauflächen überwiegend auf derzeit
versiegelten Flächen festgesetzt werden. Dadurch kann der Umfang von neu versiegelten
Flächen auf ein Mindestmaß reduziert werden. In den Grenzen des ausgewiesenen
Sondergebietes erhöht sich die Versiegelung von ca. 7.430 m2 im Bestand auf einen
maximal zulässigen Wert von ca. 8.220 m2. Der Umfang der zusätzlichen Versiegelung
innerhalb des Sondergebietes beträgt somit 790 m2.
Der auf den Reinwasserbehältern aufgefüllte Boden kann aufgrund seiner Belastung nicht
mehr auf dem Gelände eingebaut werden, sondern muss entsorgt werden.
Weiterhin werden im Rahmen von Kompensationsmaßnahmen Bestandsversiegelungen
in einem Umfang von ca. 1.810 m2 rückgebaut. Dies betrifft die Zufahrt zum ehemaligen
Öltanklager sowie das Öltanklager selbst.
Bevor es zu einer Wiederverfüllung der Baugrube des abgerissenen Öltanklagers kommt,
ist die Baugrubensohle auf MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe), PAK (PolycyclischAromatische-Kohlenwasserstoffe) und Schwermetalle zu untersuchen. Erst nach Freigabe
durch das Umwelt- und Naturschutzamt ist eine Wiederverfüllung zulässig.
Nach der Realisierung der Planung verringert sich die Gesamtversiegelung innerhalb des
Geltungsbereiches um ca. 850 m2.
Beschluss
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Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser
Mit der Ausweisung des Sondergebietes werden neue Versiegelungen planungsrechtlich
vorbereitet. Gleichzeitig sollen im Rahmen von Kompensationsmaßnahmen nicht mehr
benötigte Zufahrten und Gebäude (ehemaliges Öl- bzw. Tanklager) zurückgebaut und
entsiegelt werden. Nach der Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen wird sich der
Gesamtversiegelungsgrad innerhalb des Geltungsbereiches verringern. Die geplanten
Entsiegelungsmaßnahmen in der Schutzzone II widersprechen aufgrund des
Eingriffsverbotes in den Untergrund der Schutzgebietsverordnung. Dazu ist ein
begründeter Antrag auf Befreiung von den Verboten des § 7 der Schutzgebietsverordnung
bei der Wasserbehörde zu stellen. In einem Abstimmungstermin mit der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz31 wurde deutlich, dass einer
Befreiung von den Verboten der Schutzgebietsverordnung voraussichtlich nichts im Wege
steht.
Im Bereich der Wasserschutzzone II erfolgt die Festsetzung von bestehenden
Waldflächen. Das östliche Ende der Schutzzone wird als private Parkanlage festgesetzt.
Aufgrund der Ver- und Gebote der Schutzgebietsverordnung werden in diesen Bereichen
abgesehen von einer Pflegemahd keine weiteren Maßnahmen wie z.B. bauliche Anlagen
zulässig sein. Das Aufbringen von Dünger und/oder Pestiziden ist ebenfalls unzulässig.
Aufgrund
der
geplanten
Bauhöhe
kann
der
Anschluss
einer
privaten
Druckerhöhungsanlage für Frischwasser erforderlich werden.
Das Niederschlagwasser, das auf den versiegelten Flächen anfällt, wird im Plangebiet in
der Schutzzone IIIA zur Versickerung gebracht.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Wasserrückhalt auf den Dachflächen im
Sondergebiet mithilfe extensiver Dachbegrünung, die ohne chemisch wurzelhemmende
Stoffe einzubauen ist. Die Zielsetzung der Anlage von Dachbegrünungen wird u.a. in
mehreren Programmplänen des Landschaftsprogramms zum Zwecke einer vorsorgenden
Umweltplanung auch für die Ebene der Bebauungsplanung formuliert. Die restlichen
Mengen des anfallenden Niederschlagwassers werden innerhalb des Baugrundstücks zur
Versickerung gebracht.
Der in der Grundwasserprobe "RKS 16" in einer Tiefe von 4-6 m unter GOK gemessene
Sulfatgehalt von 264 mg/L liegt geringfügig (6 %) über dem Trinkwassergrenzwert von
250 mg/L. Seitens der Berliner Wasserbetriebe wird in der Stellungnahme vom
24.06.2014 ausgeführt, dass der in unmittelbarer Nähe zu dieser Messstelle befindliche
Trinkwasserbrunnen TEGwest-01 Sulfatgehalte zwischen 120 und 140 mg/L auf
(Messwerte aus 2000-2013) aufweist. Ein Trend sei nicht erkennbar. Aus diesem Grund
wird keine Gefährdung der Trinkwasserversorgung am Standort Tegel, die auf erhöhte
Sulfatgehalte zurückzuführen wäre, erwartet.
Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft
Durch das Planvorhaben selbst sind keine erheblichen lufthygienischen Belastungen zu
erwarten. Der zu erwartende geringfügige Liefer- und Kundenverkehr wird ebenfalls keine
relevante Verschlechterung der lufthygienischen Situation verursachen.
Insgesamt erfolgt eine Reduzierung des Versiegelungsgrades innerhalb des
Geltungsbereiches. Dies ist aus mikroklimatischer Sicht positiv zu bewerten.
Das großräumige Kalt- bzw. Frischluftentstehungsgebiet des Tegeler Sees und der
Jungfernheide wird durch die kleinräumigen Veränderungen innerhalb des
Planungsraumes nicht beeinträchtigt. Die nördlich verlaufende großräumige Luftleit- und
Ventilationsbahn wird von der vorliegenden Planung ebenfalls nicht tangiert.
Der solitäre Baukörper, der weiterhin von großzügigen klimatisch wirksamen Freiflächen
umgeben ist, wird die lokalen Kaltluftvolumenströme nicht behindern. Negative
Auswirkungen auf die Siedlungsbereiche des Ortsteils Tegel sind nicht zu erwarten.
31
Abstimmungstermin vom 02.09.2013 mit Frau Prochnau-John, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt,
Referat VIII D, Gewässerschutz
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Die verstärkte Erwärmung, die durch die neuen Gebäude hervorgerufen wird, kann durch
die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung gemindert werden. Der verstärkte
Wasserrückhalt sowie die erhöhte Verdunstungsrate auf den begrünten Dächern werden
die kleinklimatische Situation geringfügig verbessern.
Auswirkungen auf das Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
Die derzeit als Gewerbebrache zu charakterisierende Fläche wird durch die Realisierung
der Planung eine neue räumlich-städtebauliche Situation erhalten. Grundsätzlich erfolgt
die Inanspruchnahme von bereits beeinträchtigen bzw. vorbelasteten Flächen.
Kleinräumig ist mit einer Aufwertung des Plangebietes zu rechnen. Das erhaltenswerte
Gebäude der Sandwäsche wird in die Planung integriert. Die geplanten Neubauten
werden dem Plangebiet einen neuen Charakter verleihen und das Gebiet aus
städtebaulicher Sicht aufwerten. Grün- und Freiflächen werden im Gegensatz zu den
brachliegenden ruderalisierten Staudenfluren einen gestalterisch hochwertigen Eindruck
vermitteln. Die Festsetzung einer Mindestbegrünung mit hochstämmigen Solitärbäumen
wird die geplanten Baukörper in die Gesamtanlage integrieren und sichert eine optische
Gliederung des Plangebietes. Die prägnanten Großbäume innerhalb des Sondergebietes
sowie die Gehölzkulisse des Plangebietes bleiben vollumfänglich erhalten. Kleinteilige
Beeinträchtigungen wie z.B. nicht mehr benötigte Versiegelungen sowie das ehemalige
Tanklager werden beseitigt.
Die überwiegende Anzahl der benötigten Stellplätze soll unterirdisch realisiert werden. Die
oberirdisch angelegten Stellplätze werden durch Baumpflanzungen gegliedert.
Der Bebauungsplan setzt eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 10 m bzw. 24,80 m
fest. Bei einer durchschnittlichen Baumhöhe der umliegenden Gehölze von 16 m - 20 m,
die zum Teil auf bis zu 3 m hohen Aufschüttungen stehen, kann davon ausgegangen
werden, dass das Vorhaben negative Auswirkungen auf die großräumige visuelle
Ungestörtheit des Landschaftsraumes ausübt. Besonders aus einer nordwestlichen
Blickrichtung (Bereich des Tegeler Sees) wird die Gebäudekubatur die umliegenden
Gehölzbestände voraussichtlich geringfügig überragen. Vorbelastungen sind jedoch
schon durch die nördlich der Bernauer Straße gelegenen Betriebsgebäude des
Wasserwerks Tegel sowie durch die weiter nordöstlich befindliche Wohnbebauung mit bis
zu 14 Vollgeschossen gegeben. Insgesamt wird der neue Gebäudekörper aufgrund der
Vorbelastung nur geringfügige Auffälligkeiten verursachen. Die Beeinträchtigungen
werden im Rahmen der Eingriffsermittlung bilanziert.
Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Die Integration eines bestehenden Betriebsgebäudes (Sandwäsche) als Zeugnis der
historischen Nutzung des Plangebietes ist ein schutzgutrelevantes Planungsziel.
Ergänzend soll die geplante Neubebauung das Grundstück selbst als Sachgut im Wert
steigern.
Von der Umsetzung der beschriebenen Planungsziele gehen nach aktuellem Kenntnisstand keine erheblichen oder nachhaltigen Auswirkungen auf das Schutzgut aus.
Beschluss
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Auswirkungen auf naturschutzrechtliche Schutzgebiete und –objekte
Vom südlich und westlich des Geltungsbereiches verlaufenden Wanderweg (Heiligenseer
Weg) werden die baulichen Änderungen innerhalb des Plangebietes aufgrund der dichten
Gehölzbestände nicht wahrnehmbar sein. Bestehende Beeinträchtigungen im westlichen
Plangebiet (Öl- / Tanklager) werden beseitigt. Insgesamt wird eingeschätzt, dass die Ziele
und Inhalte des vorliegenden Bebauungsplanes nicht geeignet sind die Schutzzwecke des
südlich und westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Landschaftsschutzgebietes
„Jungfernheide“ zu beeinträchtigen.
Die Erhaltungsziele des nördlich gelegenen FFH-Gebietes werden von der Planung nicht
berührt. Im Rahmen der Fledermauserfassung32 wurde vom Gutachter eingeschätzt, dass
eine Nutzung bzw. ein Rückbau der ehemaligen Reinwasserbehälter 9-12 keine
Auswirkungen auf die Fledermausbestände des FFH-Gebietes ausüben wird.
Im Rahmen der baulichen Nutzung des Plangebietes wird der Baukörper der
Reinwasserbehälter 9-12 voraussichtlich vollständig beseitigt. D.h. auch der darauf
befindliche geschützte Biotop (artenreiche Frischwiesenbrache) geht demnach vollständig
verloren. Im Rahmen von geeigneten Ausgleichsmaßnahmen kann der Verlust in einem
Verhältnis von ca. 1 : 1 ausgeglichen werden. Die Ausgleichbarkeit wurde im Rahmen
einer Vegetationsuntersuchung fachgutachterlich bestätigt. Ausführliche Erläuterungen zu
Bestandsbeschreibung, Bewertung und Bilanzierung der geschützten Biotope innerhalb
und unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches erfolgen in Kapitel 2.2.12.
Wechselwirkungen
Die Schutzgüter stehen untereinander in einem zusammenhängenden Wirkungsgefüge.
Versiegelung führt z.B. zu einem Verlust natürlicher Bodenfunktionen wie der Fähigkeit zu
Filterung, Pufferung und Abbau oder Umwandlung von Schadstoffen und gleichzeitig zu
einem Lebensraumverlust für Tiere und Pflanzen. Der Verlust an Vegetation führt zu
einem Lebensraumverlust für Tiere sowie zu einem Verlust Staub bindender Strukturen.
Grundsätzlich sind die in der folgenden Tabelle aufgelisteten Wechselwirkungen zu
berücksichtigen.
Tab. 5: Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern
Schutzgut
Wechselwirkung
Mensch
alle anderen Schutzgüter bilden die Lebensgrundlage des Menschen
Tier
abhängig von der biotischen und abiotischen Lebensraumausstattung (Pflanzen,
Biotope, Vernetzung, Boden und Wasser)
anthropogene Nutzung als Beeinträchtigung von Tieren und ihren Lebensräumen
Pflanzen
Biotope
und
abhängig von den abiotischen Standorteigenschaften (Boden, Wasserhaushalt)
Bestandteil des Landschaftsbildes, Vernetzung
anthropogene Nutzung als Beeinträchtigung von Pflanzen und ihren Lebensräumen,
aber auch Förderung kultur- und pflegeabhängiger Arten
Boden
abhängig der Bodeneigenschaften von geologischen, geomorphologischen, wasserhaushaltlichen und vegetationskundlichen Verhältnissen
Lebensraum für Mensch, Tiere und Pflanzen, Einfluss auf Landschaftswasserhaushalt durch Grundwasserneubildung, Retention, (Grundwasserschutz)
Vorbelastung
durch
anthropogene
Nutzung
(Versiegelung,
Verdichtung,
Stoffeintrag)
32 Carsten Kallasch (10/2012): Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk Tegel, Reinwasserbehälter 9-12
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Schutzgut
Wechselwirkung
Wasser
Grundwasserneubildung abhängig von bodenkundlichen und nutzungsbezogenen
Faktoren
anthropogene Vorbelastung des Grundwassers durch Nutzung (Entnahme) und
Stoffeintrag
Klima / Luft
abhängig von anthropogener Nutzung (Versiegelung), Vegetation
Landschaft
Erscheinung des Landschaftsbildes abhängig von anthropogener Nutzung,
Vegetation, Boden
anthropogene Vorbelastung durch Bebauung
Es ist davon auszugehen, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen infolge der
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern durch Addition oder Potenzieren der
Wirkungen auftreten.
Ein wesentlicher Aspekt der Vermeidung von erheblichen Wechselwirkungen ist die
Konzentration der Bebauung auf einer vergleichsweise kleinen, aber bereits versiegelten
Fläche.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung
Eine Bebauung der Fläche wäre ohne Bebauungsplan nicht möglich. Die Fläche ist für
den Betrieb des Wasserwerkes nicht mehr betriebsnotwendig. Eine Unterhaltung
einschließlich der Gebäude und Infrastrukturen ist selbst für den Erhalt der
Verkehrssicherheit kostenintensiv, da keine Einnahmen erwirtschaftet werden können.
Würde das Vorhaben nicht umgesetzt, würden die Anlagen voraussichtlich verfallen. Der
Reinwasserbehälter ist zuletzt in den 1960er Jahren saniert worden. Ohne Sanierung
innerhalb der nächsten ca. 10 Jahren ist die Statik gefährdet.
Weiterhin ist ohne angemessene Pflege mit einer weiteren Ausbreitung der RuderalVegetation zu rechnen. Die Pioniergehölze (v.a. Robinie, Eschenahorn) würden sich
zunehmend ausbreiten. Die zum jetzigen Zeitpunkt noch vorhandene teilweise
schutzwürdige Vegetation (Frischwiesenbrache auf den Reinwasserbehältern 9-12,
Trockenrasen) würde weiter ruderalisieren.
Artenschutzrechtliche Betrachtung
Unabhängig von der Eingriffsbetrachtung nach § 15 BNatSchG ist das Artenschutzrecht
gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 BNatSchG für besonders geschützte Pflanzen, Tiere
und ihre Lebensstätten zu beachten.
Der Verbotstatbestand nach § 44 Abs. 1 Nr. 4 BNatSchG (wild lebende Pflanzen der
besonders geschützten Arten) ist nicht betroffen.
Im Rahmen der artenschutzfachlichen Betrachtung werden die Verbotstatbestände
gemäß BNatSchG sowie die Möglichkeiten ihrer Abwendung dargelegt.
Fauna
Durch den faunistischen Fachgutachter wurde festgestellt, dass das Untersuchungsgebiet
Lebensraum
europäischer Brutvögel,
von Fledermäusen (Jagdgebiet) und
von Zauneidechsen ist.
Brutvögel
Beschluss
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Seite 41
Alle europäischen Vogelarten gehören nach § 7 (13) BNatSchG zu den besonders
geschützten Arten, woraus sich die in § 44 BNatSchG aufgeführten Vorschriften für
besonders geschützte Tierarten ergeben. Die Nester der Freibrüter sind dann geschützt,
wenn sich darin Eier oder Junge befinden.
Bei den im Gebiet festgestellten Baum- und Strauchbrütern ist der Nistplatz für die jeweils
aktuelle Saison geschützt. D.h. durch die Einhaltung einer Bauzeitenregelung (Fällung
von Bäumen und Beräumung der Flächen von Vegetation außerhalb der Brutzeit) können
Verbotstatbestände vermieden werden.
Die Nistplätze der im Plangebiet festgestellten Höhlenbrüter Kohlmeise und Blaumeise
gehören zu den dauerhaft geschützten Niststätten. Diese Niststätten sind auch außerhalb
der Brutperiode geschützt. Es werden keine Gehölzstrukturen beseitigt, in denen sich
dauerhaft geschützte Lebensstätten befinden. Die Verbotstatbestände werden nicht
berührt.
Es befinden sich keine Brutvögel des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie oder streng
geschützte Arten im Plangebiet.
Fledermäuse
Das Plangebiet wird zur Jagd genutzt, stellt jedoch keinen existenziellen Lebensraum für
Fledermäuse dar. Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG sind daher nicht berührt.
Zauneidechsen
Es wurde festgestellt, dass Teilbereiche des Untersuchungsraumes einer kleinen
Population an Zauneidechsen einen Lebensraum bieten.
Die Zauneidechse ist in eine Gefährdungsstufe der Roten Liste der Kriechtiere des
Landes Berlin und der Roten Liste der gefährdeten Tiere und Pflanzen in der
Bundesrepublik Deutschland sowie in die Kategorie IV der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie
(FFH-Richtlinie) eingestuft worden, so dass sie zu den streng geschützten Arten gehört.
Dabei ist das Vorkommen innerhalb des Geltungsbereichs auf eine zentrale,
vegetationsarme Fläche bzw. Flächen mit niedrigen Staudenfluren beschränkt.
Gehölzbestandene und stark verschattete Bereiche sind als Lebensraum für die
wärmeliebende Art ungeeignet.
Durch die Beobachtung juveniler Tiere konnte der Nachweis der Reproduktion innerhalb
des Untersuchungsraumes erbracht werden.
Im Zuge der geplanten Bebauung ist mit dem Verlust eines Teillebensraums zu rechnen.
Zur Reproduktion eignen sich diese Bereiche aufgrund der langrasigen und stark
verwurzelten bzw. verfilzten Vegetation auf den Reinwasserbehälter 9-12 nicht.
Im Rahmen von Baumaßnahmen kann es vorwiegend zum Beschädigen bzw. Zerstören
von Entwicklungsformen kommen, wenn der Eingriff während der Zeit erfolgt, in der sich
die Gelege der Zauneidechsen im Boden befinden. Das betrifft den Zeitraum Ende Mai bis
Anfang Oktober, mit dem Schwerpunkt Juni bis August. Auch innerhalb des Zeitraumes
von November bis März / April dürfen ohne vorherige Schutzmaßnahmen keine
Erdarbeiten durchgeführt werden, da anderenfalls im Boden überwinternde Tiere getötet
werden könnten.
Vermeidungsmaßnahmen33
In Hinblick auf das Tötungsverbot gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG sind die folgenden
Vermeidungsmaßnahmen umzusetzen:
Vorgreifliche Optimierung des Ausweichhabitats (CEF-Maßnahme)
33
Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag (Brutvögel, Reptilien, Amphibien, xylobione Käferarten der FFHRichtlinie, ganzjährig geschützte Lebensstätten) auf einer Teilfläche des Wasserwerks Tegel in Berlin Reinickendorf
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Kurzmähen des Zugriffsbereichs vor Beginn der Aktivitätsphase (Mitte April), um
nach Beendigung der Winterruhe eine selbständige Abwanderung in die
angrenzenden Bereiche zu initiieren
Errichten eines Schutzzaunes gegen spätere Rückwanderung
(Dieser sollte mind. 10 cm in den Boden eingegraben werden und mind. 40 cm
über die Bodenoberfläche ragen und glatt sein (keine Gazezäune, da diese von
Eidechsen überklettert werden)
Kontrolle und Absammeln vorhandener Tiere innerhalb des eingezäunten
Eingriffsbereichs (während des Aktivitätszeitraums sind mehrere Nachsuchen
nach vorhandenen Tieren erforderlich!)
Verbringen der aufgesammelten Tiere in das aufgewertete Ausweichhabitat (CEFFläche)
Durch die Entfernung der Vegetation und Schaffung von Rohbodenflächen erhöht sich
deren Attraktivität als Eiablageplatz für die Zauneidechse. Eine Anlagerung von
Gehölzresten und anderem Material innerhalb der Baufläche muss vermieden werden, um
die Attraktivität für Zauneidechsen zu reduzieren. Aus diesem Grund ist wegen des
Vorkommens der streng geschützten Zauneidechse vor Baubeginn die Errichtung von
Schutzzäunen um die Bauflächen notwendig. Auf den zur Bebauung vorgesehenen
Flächen sind die Eidechsen abzufangen und in vorher gesicherte bzw. aufgewertete
(CEF-Maßnahmen) Ersatzflächen umzusetzen. Die genaue Lage der notwendigen
Schutzzäune kann im Rahmen der Umsetzungsplanung festgelegt werden.
Als Aufwertungsflächen für die Zauneidechse sind der sandige Hang sowie angrenzende
Flächen im Westen des UG geeignet. Auch wegen der Exposition nach Osten ist dieser
Bereich für wärmeliebende Arten geeignet. Wichtige Requisiten im Lebensraum der
Zauneidechse sind Sonnen- und Überwinterungsplätze. Sonnenplätze können durch
Ablagerungen von Steinen (Feldsteinhaufen) oder Holz geschaffen werden. Das
Einbringen von Schotter (Sand-Schotter-Gemisch) oder Starkholz (Wurzelstubben,
längere Stammabschnitte) in den Sand schafft Überwinterungsplätze und
Tagesverstecke.
Als Aufwertungsfläche für die Zauneidechsen werden Randflächen des südlich der
Reinwasserbehälter 9-12 befindlichen Sand-Trockenrasens gemäß den Ausführungen
des Pflegeplans hergerichtet. Nach dem Abschieben des Wurzelhorizontes von 5-10 cm
(zur Verdrängung von Calamagrostis epigejos) auf einer Fläche von ca. 150 m2 werden
Maßnahmen zur Strukturanreicherung (Anlage von zwei Lesesteinhaufen und zwei
Totholzhaufen) umgesetzt. Diese Maßnahmen müssen vor Baubeginn umgesetzt sein.
Falls die Ausweichfläche nicht zum Zeitpunkt des Absammelns zur Verfügung steht resp.
diese bis dahin nicht optimiert werden konnte und daher eine Zwischenhälterung
erforderlich wird, handelt es sich nicht mehr um eine CEF-Maßnahme. Die Maßnahme ist
dann nicht mehr von der Spezialnorm des §44 Abs.5 BNatSchG gedeckt. In einem
solchen Fall zeitlicher Unterbrechung ist für den Zugriff von dem diese Tätigkeiten
verantwortlich Durchführenden eine Ausnahme nach § 45 Abs.7 BNatSchG bei der
Obersten Naturschutzbehörde unter Angabe von Ort und Dauer der Zwischenhälterung zu
beantragen.
Für den nie mit gänzlicher Sicherheit auszuschließenden, unvermeidbar eintretenden
Tatbestand des Tötens im Zugriffsbereich dennoch verbliebener Tiere, derer man trotz
aller Sorgfalt und Fachkunde nicht habhaft werden konnte, ist eine Ausnahme nach § 45
Abs.7 BNatSchG erforderlich. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde seitens der Obersten
Naturschutzbehörde die Erteilung in Aussicht gestellt. Eine abschließende Bestätigung
gegenüber dem Vorhabenträger wird erteilt, wenn neben der die bauplanungs- und
Beschluss
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bauordnungsrechtliche Absicherung des den Zugriff begründenden künftigen Vorhabens
abschließend bestätigt werden kann.
Das Vorliegen einer Baugenehmigung ist zu dem fraglichen Zeitpunkt nicht erforderlich,
wohl aber die bestätigende Aussage, dass dem planungsrechtlich abgesicherten
Vorhaben im Weiteren keine grundlegenden Baurechtshindernisse entgegenstehen.
Fazit
Baubedingte Tötungen von Individuen oder die Zerstörung von Gelegen / Eiern können
durch die Berücksichtigung der beschriebenen Schutzmaßnahmen (Bauzeitenregelung
bzw. Errichtung eines Schutzzauns und Umsetzen von Einzeltieren in eine Ersatzfläche)
vermieden werden. Eine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen
Bestände kann unter der Beachtung der beschriebenen Maßnahmen ausgeschlossen
werden.
Begründung der Ausnahme von den Verboten des § 30 BNatSchG bzw.
§ 28 NatSchG Bln
Die Zuordnung der Biotoptypen nach der aktuellen Kartierung, hat sich im Vergleich zu
der Biotopkartierung von 2011 nur unwesentlich verändert.34 Zum Teil haben sich die
Abgrenzungen einzelner Biotope durch die fortschreitende Sukzession geringfügig
geändert. Die aktuelle Situation ist in Plan Nr. 6 im Anhang dargestellt. Das Gelände ist
neben den infrastrukturellen Einrichtungen des Wasserwerkes (Gebäude, Stellflächen,
Reinwasserbehälter) von großflächigen Grünlandbrachen gekennzeichnet.
Der unter Biotopschutz fallende Trockenrasen südlich der Reinwasserbehälter 9-12 hat
sich von einer Silbergrasflur zu einem ausdauernden Sandtrockenrasen (HeidenelkenGrasnelkenflur - Biotopcode 05121221) entwickelt.
Die Fläche des geschützten Biotops „Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich
(typische Grünlandarten), weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung
der Gehölze) - Biotopcode 0513211 - (artenreiche Glatthaferwiese) - FFH-LRT 6510“ auf
den Reinwasserbehältern 9-12 hat sich durch Ausbreitung von Landreitgras
(Calamagrostis epigejos) im südwestlichen und nördlichen Bereich verkleinert. Im Osten
hingegen hat sich durch eine entsprechende Mahd die artenreiche Frischwiese erweitert.
Die Wiesenbrache kennzeichnet sich insgesamt durch das Vorkommen zahlreicher
typischer Wiesenpflanzen aus, vereinzelt kommen auch einige Trockenrasenarten vor.
Inklusive der kleinteiligen Flächen, die direkt im Nordosten an den Geltungsbereich
angrenzen, beträgt die Flächengröße des geschützten Biotops ca. 5.470 m2.
Ebenfalls geschützt ist der naturnahe Kiefern-Eichenwald im Süden des
Geltungsbereiches. Der Bestand wird von alten Eichen (Quercus robur und Quercus
petraea) und eingestreuten alten Kiefern (Pinus sylvestris) im Oberstand und mittelalten
Eichen sowie Ahornarten im Zwischenstand aufgebaut. Im Unterstand dominieren Späte
Traubenkirsche (Prunus serotina) und Spitz-Ahorn (Acer platanoides).
In nordöstlicher Richtung außerhalb des Geltungsbereiches befindet sich ein geschützter
Sandtrockenrasen (Heidenelken-Grasnelkenflur - Biotopcode 05121221) auf einem
bunkerartigen Wasserwerksgebäude (Reinwasserbehälter 5-6). In diesen Flächen
ergeben sich aus der Bestandssituation Beeinträchtigungen z.B. durch Verschattung
umliegender Gehölze sowie durch aufkommende Sukzessionsgehölze.
Auswirkungen der Planung
Mit der Ausweisung eines Sondergebietes in geeigneter Zweckbestimmung schafft der
Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung der Hotel- und Wellnessanlage in
einem aus naturschutzfachlicher Sicht relativ konfliktarmen Korridor (vgl.
Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31). In diesem Bereich befindet sich ein
34
Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des
Wasserwerkes Tegel
Beschluss
Seite 43
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nach § 28 Abs. 1 NatSchG Bln geschützter Biotop (artenreiche Grünlandbrache, frischer
Standorte), der sich auf den versiegelten Dachflächen der Reinwasserbehälter 9-12
entwickelt hat. Die Realisierung der Planung ist mit dem Verlust des geschützten Biotops
auf den Reinwasserbehältern 9-12 verbunden.
Die kleinteiligen Flächen der artenreichen Grünlandbrache, die sich nicht auf den
Reinwasserbehältern 9-12 befinden (nordöstlich außerhalb des Geltungsbereiches),
werden voraussichtlich im Rahmen der Baumaßnahmen bzw. der nachfolgenden Nutzung
beeinträchtigt. Es wird angenommen, dass diese Flächen des geschützten Biotops mit
den geänderten Zielsetzungen des Planvorhabens (intensive Nutzung der angrenzenden
Grünflächen) auf Dauer nicht erhalten bleiben können. Aus naturschutzfachlicher Sicht
wird es für fachlich sinnvoll erachtet, den Verlust dieser Flächen innerhalb der
großflächigen Kompensationsmaßnahmen auszugleichen und im Rahmen von
dauerhaften Pflegemaßnahmen zu sichern.
Die geschützten Biotope Heidenelken-Grasnelkenflur und Eichenmischwälder
bodensaurer Standorte, die sich im südlichen Bereich des Bebauungsplanes befinden,
werden in der Planzeichnung des Bebauungsplans nachrichtlich dargestellt. Geeignete
Vermeidungsmaßnahmen35 wie z.B. ein Ausschluss von Baustelleneinrichtungen im
Bereich der geschützten Biotope und der Flächen für Maßnahmen können erhebliche
Beeinträchtigungen während der Baumaßnahmen und während der nachfolgenden
Nutzung verhindern. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden weder
Zerstörungen noch sonstige Beeinträchtigungen der geschützten Biotope (HeidenelkenGrasnelkenflur und Eichenmischwälder) innerhalb des Geltungsbereiches vorbereitet.
Unmittelbar außerhalb des Geltungsbereiches befindet sich in nordöstlicher Richtung der
geschützte
Biotop
Heidenelken-Grasnelkenflur
(Biotopcode
05121221).
Um
Auswirkungen durch Gebäudeschatten auf den Trockenrasen (Reinwasserbehälter 5-6)
ermitteln zu können, wurden unterschiedliche Planvarianten (Massenmodelle) einer
Verschattungsanalyse unterzogen. Im Ergebnis wurde festgestellt, das zwei der geprüften
Varianten mit gestuften Gebäudehöhen (Variante 2 - Hauptgebäude gestuft mit 28 m und
7 m; Variante 3 - Hauptgebäude gestuft mit 21 m und 14 m) keine bzw. sehr geringfügige
negative Auswirkungen auf den geschützten Trockenrasen verursachen.36
Fachgutachterlich wird eingeschätzt, dass die zeitweilige Verschattung des
Trockenrasens durch diese geprüften Varianten nicht bestandsgefährdend ist.37 Der
vorliegende Bebauungsplan setzt für das Hauptgebäude eine Höhenstaffelung von
24,80 m und 10 m fest. Diese Höhenstufung befindet sich innerhalb der simulierten
Höhenstaffelungen der geprüften Varianten 2 und 3. Eine erhebliche Beeinträchtigung des
geschützten Biotops durch Verschattung kann somit ausgeschlossen werden.
35
vgl. Kapitel 2.3.1 - Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen
36
Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 12-31
„Wasserwerk Tegel“
37
Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des
Wasserwerkes Tegel
Beschluss
Seite 44
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Begründung
Im Rahmen eines Variantenvergleiches38 wurden zwei verschiedene Planungsideen mit
dem Ergebnis geprüft, dass beide Varianten aus naturschutzfachlicher Sicht sowohl
mittlere bis hohe Konfliktpotenziale aufweisen. Alternativ wurde vorgeschlagen, die
zukünftige bauliche Nutzung im Bereich der vorhandenen Versiegelung der
Reinwasserbehälter umzusetzen, um somit die Beeinträchtigungen, die beispielsweise mit
zusätzlichen Versiegelungen einhergehen, auf ein absolut notwendiges Minimum zu
reduzieren. Durch die Inanspruchnahme der gesamten Fläche der ehemaligen
Reinwasserbehälter 9-12 können betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte Flächen
(ehemaliges Öltanklager und Zufahrt zum ehemaligen Öltanklager) zurückgebaut und
entsiegelt werden.
Nach Aussage der Berliner Wasserbetriebe müssen die betrieblich genutzten
Reinwasserbehälter in regelmäßigen zeitlichen Abständen vor allem bezüglich der
Abdichtung saniert werden. Einen festgelegten Turnus gibt es für diese Sanierungen
nicht. Grundlage für diese Sanierung bildet die jährlich durchgeführte Untersuchung, die
allerdings im Plangebiet aufgrund der Nutzungsaufgabe im Jahr 2001 nicht mehr
durchgeführt wurde. Eine Sanierung der Reinwasserbehälter im Geltungsbereich hat
zuletzt vor ca. 50 Jahren stattgefunden. Sicher ist, dass die baulichen Anlagen
grundsätzlichen Instandsetzungsbedarf haben und ohne bauliche Sanierungen nicht
dauerhaft zu halten wären.
Folglich würde es in absehbarer Zukunft voraussichtlich zu einer Sanierung einhergehend
mit einem zumindest temporären Verlust der Gesamtfläche des geschützten Biotops
kommen (Abschieben der gesamten Flächen des Reinwasserbehälters). Dabei wären
erhebliche Beeinträchtigungen des geschützten Biotops zu erwarten, die auch durch
Kompensationsmaßnahmen ausgeglichen werden müssten. Diese könnten allerdings am
selben Ort erfolgen.
Ausgleich
Ergänzend zu der durchgeführten Biotopkartierung wurden auch Einschätzungen
bezüglich der Qualität bzw. Eignung möglicher Ausgleichsflächen innerhalb des
Geltungsbereiches formuliert. Nach Einschätzung der Fachgutachterin sind weite Flächen
unter Anwendung geeigneter Pflegemaßnahmen (Pflegemahd, Umpflanzung einzelner
Pflanzen, Sammeln und Einsäen von Pflanzensamen) zur Anlage von neuen artenreichen
Frischwiesen und damit zum Ausgleich geeignet.39
Das Kompensationsziel kann abweichend von dem kartierten Biotoptyp (artenreiche
Grünlandbrache frischer Standorte) nur eine artenreiche Frischwiese (Mähwiese) sein, die
ausschließlich durch entsprechende Pflegemaßnahmen langfristig gesichert werden kann.
Eine dauerhafte Mahd ist erforderlich, um die Sukzession durch Gehölze aufzuhalten. Der
definierte Mahdrhythmus fördert blühende Kräuter. Das Mähgut ist abzufahren, um eine
weitere Nährstoffanreicherung zu vermeiden und die Standorte abzumagern. Eine
Verringerung des Nährstoffangebotes führt langfristig zu einer Zunahme von Arten.
Im Rahmen einer Bodenuntersuchung40 wurden sowohl für den geschützten Biotop als
auch für mögliche Kompensationsflächen die Standorteigenschaften für Vegetation
(pflanzenverfügbare Nährstoffe und Schadstoffe) ermittelt. Die Bodenarten sind, obwohl
es sich beim Reinwasserbehälter vollständig um eine Auffüllung in einer Stärke von
38
Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31
„Wasserwerk Tegel“
39
Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des
Wasserwerkes Tegel
40
Geco GmbH (15.08.2013): Durchführung von Rammkernsondierungen, Entnahme von Bodenproben,
laboranalytische Untersuchung von Bodenproben - Untersuchungsbericht Nr. 130613, Berlin.
Beschluss
Seite 45
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0,80 m handelt, vergleichbar. Es handelt sich um Fein- und Mittelsande. Stauende Nässe
trat im durchwurzelten Bodenhorizont in keiner Probe auf. Der höchste Grundwasserstand
wurde im Bereich der Kompensationsflächen bei ca. 6 m unter Gelände angetroffen. Das
Ergebnis der Nährstoffanalysen für die Biotopflächen sowie für die möglichen
Kompensationsflächen bestätigt, dass keine signifikanten Unterschiede hinsichtlich der
pflanzenverfügbaren Nährstoffe in den untersuchten Standorten festzustellen waren.
Gemäß der fachgutachterlichen Stellungnahme41 sind sowohl die „Waldwiese südöstlich
des ehemaligen Öltanklagers“ (Fläche B gemäß B-Plan) als auch die „Wiesenbrache
südöstlich des Parkplatzes“ (Fläche A gemäß B-Plan) derzeit als artenarm zu bezeichnen.
Der Ausgleich für den Verlust der geschützten Frischwiesenbrache erfolgt auf zwei
Teilbereichen
innerhalb
des
Geltungsbereiches.42
Eine
Umsetzung
der
Kompensationsmaßnahmen
in
zwei
Teilflächen
mit
unterschiedlichen
Standortbedingungen steigert die Chancen der Entwicklung möglichst artenreicher
Frischwiesenbestände mit unterschiedlichen Ansprüchen. Die Lebensraum- und
Trittsteinfunktionen für Flora und Fauna würden sich demnach verbessern, da sich im
Gegensatz zu den aktuellen Flächen, entsprechende Funktionen durch dauerhafte
Pflegemaßnahmen sichern lassen.
Die Maßnahmenfläche B ist gemäß Fachgutachten gut als Ausgleichsfläche für die
Überprägung des geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 geeignet.
Vereinzelte Trockenrasenfragmente zeigen ein hohes Entwicklungspotenzial an. Einzelne
Trockenrasenarten der Reinwasserbehälter 9-12 können in diese Fläche umgesetzt
werden. Es wird eine einschürige Mahd (ab September) mit Beräumung des Mahdgutes
empfohlen. Zusätzlich kann mit Hilfe des Mahddruschverfahrens Samengut auf der
Fläche der Reinwasserbehälter gewonnen werden. Durch das Ausbringen von Samen
sowie das Umpflanzen vereinzelter Rasensoden mit typischen und selteneren Arten kann
die Artenvielfalt auf der Fläche erhöht werden. Teilbereiche der Maßnahmenfläche B sind
im Bestand derzeit noch versiegelt bzw. mit einem Gebäude bestanden. Diese
Bestandsversiegelungen (ca. 1.050 m2) werden in vollem Umfang zurückgebaut. Die
Flächengröße der Maßnahmenfläche B beträgt ca. 2.875 m2.
Die Maßnahmenfläche A kann durch eine entsprechende Pflegemahd zu einer
artenreichen mageren Mähwiese entwickelt werden. Es wird ebenfalls eine einschürige
Mahd (ab September) mit Beräumung des Mähgutes empfohlen. Das Ausbringen von
Samen oder das Umpflanzen von Soden und / oder Einzelexemplaren von seltenen Arten
kann die Artenvielfalt der Ausgleichsfläche erhöhen. Die Flächengröße beträgt ca. 3.992
m2 .
Da sich die Ausgleichsflächen für die Kompensation des geschützten Biotops innerhalb
des Geltungsbereiches befinden und der Verlust der artenreichen Frischwiesenbrache in
einem Verhältnis von ca. 1 : 1,3 erfolgt, wird auf eine ausführliche Bilanzierung gemäß
Biotopwertverfahren verzichtet.
Um eine fachliche Qualität der Ausgleichsmaßnahmen gewährleisten zu können, sind die
Initialmaßnahmen (z.B. Flächenvorbereitungen, Umsetzung von einzelnen Pflanzenarten
bzw. Pflanzensoden sowie die Gewinnung von Samengut von den Reinwasserbehältern
9-12) zu einem geeignetem Zeitpunkt unter fachgutachterlicher Begleitung umzusetzen.
Die Umsetzung der Maßnahmen muss vor Beginn der Beräumungs- / Abrissarbeiten der
Reinwasserbehälter 9-12 abgeschlossen sein.
Der Zeitraum für die jährlichen Pflegemaßnahmen wird auf 20 Jahre festgelegt.
Weiterhin sind regelmäßige Erfolgskontrollen erforderlich, die ggf. eine Steuerung der
vorgesehenen Maßnahmen ermöglichen. Nach der erfolgreichen Herrichtung der
41
Dr. Hanna Köstler (August/2013): Biotopkartierung auf dem östlich der Bernauer Straße gelegenen Gelände des
Wasserwerkes Tegel
42
vgl. Planzeichnung des Bebauungsplanes: Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft (Fläche A und B)
Beschluss
Seite 46
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Maßnahmenflächen A und B sind Kontrollen in folgenden Intervallen durch einen
Fachgutachter
durchzuführen
und
zu
dokumentieren
und
der
Unteren
Naturschutzbehörde des Bezirkes Reinickendorf vorzulegen.
1. Kontrolle: ein Jahr nach der Umsetzung der Maßnahmen
2. Kontrolle: drei Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme
3. Kontrolle: fünf Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme
Nach fünf Jahren ist durch den Fachgutachter festzulegen, ob und in welchem Umfang
weitere Kontroll- bzw. Steuerungsmaßnahmen erforderlich sind. Bei Nichteintreten der
prognostizieren Entwicklungen sind entsprechende Maßnahmen unter fachgutachterlicher
Begleitung zu ergreifen, um das beschriebene Entwicklungsziel der artenreichen
Frischwiese zu erlangen. Die Erfolgskontrollen sind bis zum Eintreten eines voll
entwickelten Biotops bis maximal 10 Jahre nach der Anlage der Maßnahmenflächen
durchzuführen.
Pflegeplan
Die aufgeführten Maßnahmen werden in einem Pflegeplan43 im Anhang des
Bebauungsplanes dargestellt und beschrieben. Die Abgrenzung der einzelnen Teilflächen
des Pflegeplans erfolgte aus vermessungstechnischen Gründen in generalisierter Form
gemäß der Planzeichnung des Bebauungsplanes. Bei der Umsetzung der Maßnahmen
sind die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Es erfolgt keine Rodung von
Waldflächen.
Die Sicherung der beschriebenen Maßnahmen erfolgt im Rahmen eines städtebaulichen
Vertrages zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirk Reinickendorf.
Flora
Im Rahmen der Biotopkartierung wurden für den geschützten Biotop auf den
Reinwasserbehältern (Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich, typische
Grünlandarten, weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs, < 10 % Deckung der
Gehölze) Artenlisten erstellt. Unter den festgestellten Pflanzenarten sind folgende Arten
gemäß Bundesartenschutzverordnung geschützt:
Gemeine Grasnelke (Armeria maritima subsp. elongata)
Karthäuser-Nelke (Dianthus carthusianorum)
Heide-Nelke (Dianthus deltoides)
Alle Armeria- und Dianthus-Arten gehören gemäß BArtSchVO, Anlage 1 zu den
besonders geschützten Pflanzenarten, wenn es sich bei den Beständen um „europäische
Arten“ in „wild lebenden Populationen“ handelt. Die Arten sind unzweifelhaft im
europäischen Gebiet verbreitet. Für Pflanzenarten gilt das besondere Artenschutzregime
nach § 44 Abs. 5 BNatSchG nur dann, wenn die Arten im Anhang IV Teil b) der FaunaFlora-Habitatrichtlinie gelistet sind. Das gilt aber für die genannten Arten nicht. Die
besonders geschützten Arten sind im Rahmen der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung nach § 15 BNatSchG zu behandeln.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bereiten die Zerstörung des geschützten
Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12 vor. Daher soll vor Beginn der
Baumaßnahmen zu einem geeigneten Zeitpunkt unter fachgutachterlicher Begleitung die
Umsetzung der nach Bundesartenschutzverordnung geschützten Pflanzenarten in die
Kompensationsflächen A und B (Anlage einer artenreichen Frischwiese) auf jeweils
geeignete Standorte erfolgen.
43
vgl. Pflegeplan siehe Anhang
Beschluss
Seite 47
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Die Beschreibung der Maßnahmen erfolgt in einem Pflegeplan, der als Anhang der
Begründung zum Bebauungsplan aufgeführt wird. Im Rahmen eines städtebaulichen
Vertrages werden diese Maßnahmen rechtlich gesichert.
Unter Berücksichtigung der vorgesehenen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
kann der Eingriff ausgeglichen werden.
Beschluss
Seite 48
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2.3
Seite 49
Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sowie
Eingriffsbeurteilung und Ausgleichsentscheidung gemäß § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a
Abs. 3 BauGB
Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die „Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich
erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und
Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes (...) in der Abwägung zu berücksichtigen.“ Damit
wird auf die Eingriffsregelung nach § 15 BNatSchG verwiesen. Demnach ist der
Verursacher eines Eingriffes verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und
Landschaft zu unterlassen sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen
des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen. Ein Ausgleich ist nicht
erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind
oder zulässig waren.
Zur umfassenden Ermittlung des Eingriffs- und Ausgleichsumfanges des Vorhabens wird
das 'Ausführliche Verfahren' zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land
Berlin44 herangezogen.
Vor der Abwägung, ob ein Eingriff ausgeglichen werden kann bzw. muss, ist eine
Entscheidung darüber zu treffen, ob der Eingriff überhaupt kompensationspflichtig ist und
ob
er vermieden oder gemindert werden kann.
Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen
Nach der Auswertung der Stellungnahmen zur frühzeitigen Träger- bzw.
Bürgerbeteiligung erfolgte aufgrund der zu bewältigenden Belange von Natur und
Landschaft eine konzeptionelle Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfes.
Vorbereitend wurde eine Variantenprüfung durchgeführt. Im Rahmen einer
naturschutzfachlichen Konfliktanalyse wurden zwei verschiedene Bebauungsvarianten mit
dem Ergebnis geprüft, dass beide Varianten aus naturschutzfachlicher Sicht mittlere bis
hohe Konfliktpotenziale aufweisen. Alternativ wurde vorgeschlagen, die zukünftige
bauliche Nutzung im Bereich der vorhandenen Versiegelung der Reinwasserbehälter
umzusetzen, um somit die Beeinträchtigungen, die beispielsweise mit zusätzlichen
Versiegelungen einhergehen, auf ein absolut notwendiges Minimum zu reduzieren. Für
den vorliegenden Stand des Bebauungsplanes wird dieser Alternative gefolgt.45
Grundsätzlich ist es sinnvoll, den Bedarf an Bauflächen auf bereits vor genutzten Flächen
und in verkehrstechnisch sowie planungsrechtlich erschlossenen Bereichen zu decken.
Damit kann durch Reaktivierung einer Brache eine Nutzung weniger beeinträchtigter
Flächen vermieden werden. Die Fläche des Plangebietes ist in Teilbereichen versiegelt
und gut erschlossen. Beeinträchtigungen der natürlichen Funktionen des Bodens werden
durch die getroffenen Festsetzungen vermieden und der sparsame und schonende
Umgang mit dem Boden sichergestellt, da die zukünftige Bebauung auf bereits
versiegelten oder beeinträchtigten Bodenflächen vorgesehen ist. Die neue
Flächennutzung wird räumlich konzentriert. Bestehende Beeinträchtigungen werden
rückgebaut (Zufahrt zum Öltanklager, Öltanklager).
Gemäß DIN 18915 und RAS-LP 2 und RAS-LP 4 sind autochthone Böden im Zuge der
Entnahme und Ausformung von Böschungen, Mulden und Rasenflächen schichtgerecht
und sachgemäß zu behandeln, zu lagern, wieder einzubauen und zu lockern. Diese
Maßnahme ist allenfalls kleinflächig und für tiefere Bodenschichten relevant, da innerhalb
des Baugebietes die autochthonen Böden nahezu flächendeckend überschüttet oder
44
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen
im Land Berlin, Berlin
45 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk
Tegel“
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versiegelt wurden. Der größte Flächenanteil war bis 1985 als flächiger Sandfilter mit
entsprechenden Anlagen ausgebaut.
Generell gilt es die Bodenfunktionen zu verbessern und wieder herzustellen. Durch die
Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Materialien können negative
Auswirkungen auf die Bodenfunktionen zusätzlich minimiert werden.
Die Beseitigung des geschützten Biotops, die mit dem Rückbau der alten baulichen
Anlagen der Reinwasserbehälter einhergeht, kann innerhalb des Geltungsbereiches mit
geeigneten Maßnahmen ausgeglichen werden. Zur Vermeidung von unnötigen
Bodenversiegelungen wird zusätzlich die Umsetzung der überwiegenden Anzahl an
Stellplatzanlagen im Bereich der ehemaligen Reinwasserbehälter 9-12 unter der
geplanten Bebauung als Tiefgarage erfolgen.
Die randlichen Gehölzflächen bleiben vollumfänglich erhalten. Zwei markante
Solitärbäume im zentralen Geltungsbereich bleiben erhalten. Darüber hinaus kommt auch
der Berücksichtigung einer Mindestbaumbepflanzung im Sondergebiet eine mindernde
Funktion zu.
Zur Vermeidung von erheblichen Beeinträchtigungen des geschützten Biotops bzw. der
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft dürfen in diesen Flächen keine Baustelleneinrichtungen, Lagerflächen und
Baustraßen eingerichtet werden. Diese Flächen sind nur mit den für die
Pflegemaßnahmen erforderlichen Geräten zu befahren. Zur Vermeidung von
Beeinträchtigungen von Bäumen sind Baustelleneinrichtungen, Lagerflächen und
Baustraßen außerhalb des Traufbereiches von Bäumen anzulegen.
Die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft mit der Bezeichnung A und B dienen ausschließlich der Kompensation für
Eingriffe in Natur und Landschaft. Die Anlage von Wegen bzw. eine Bepflanzung mit
Bäumen, Sträuchern oder Zierstauden ist unzulässig. Eine intensive Nutzung dieser
Freiflächen als Liegewiese oder für sonstige Freizeitangebote ist ebenfalls unzulässig.
Für den Schutz des gesetzlich geschützten Biotops (Sandtrockenrasen) ist während der
Baumaßnahmen eine Flächensicherung mittels Bauzaun vorzunehmen sowie für die
Folgenutzung auch eine Unzulässigkeit von Baulichkeiten jeglicher Art für die Flächen des
bestehenden und zu entwickelnden geschützten Biotops durchzusetzen. Dazu sind
geeignete grüngestalterische Maßnahmen umzusetzen, die eine öffentliche Betretbarkeit
der Flächen verhindern.
Die extensive Dachbegrünung mit einem Anteil von ca. 60 % und einer Aufbaustärke von
ca. 18 cm vermindert die negativen Auswirkungen auf das Mikroklima innerhalb des
Geltungsbereiches und fördert gleichzeitig das Wasserrückhaltevermögen der
Dachflächen.
Vor Beginn der Baumaßnahmen muss zu einem geeigneten Zeitpunkt unter
fachgutachterlicher Begleitung die Umsetzung der nach Bundesartenschutzverordnung
geschützten Pflanzenarten in die Kompensationsflächen A und B erfolgen.
Zur Vermeidung potenzieller Gefährdungen von Fledermäusen während der
Abrissarbeiten der Reinwasserbehälter ist sicherzustellen, dass eine temporäre Nutzung
durch die Tiere wirksam verhindert wird.
Zur Abwendung der Verbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG und nach § 39 BNatSchG
sollten Abriss-, Fäll- und Räumungsarbeiten außerhalb der Fortpflanzungsperiode (März
bis September) erfolgen.
Beschluss
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Seite 51
Da die geplante Bebauung von Vegetationsbeständen umgeben sein wird, ist die Gefahr
von Vogelschlag an Glasflächen bei der Gestaltung von Gebäuden zu berücksichtigen (s.
Schmidt et al. (2013): Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht – www.vogelglas.info).
Da sich das Plangebiet am Rande der freien Landschaft bzw. eines Schutzgebietes
befindet,
ist
im
Bereich
der
Außenanlagen
zu
berücksichtigen,
dass
Beleuchtungseinrichtungen so gestaltet werden, dass sie auf Insekten keine anlockende
Wirkung bzw. Fallenwirkung haben (Abstrahlung nur nach unten, langwelliges Licht,
Dichtung gegen Eindringen von Insekten).
Die Umsetzung der in Kapitel 2.2.11 beschriebenen Vermeidungsmaßnahmen muss unter
fachgutachterlicher Begleitung erfolgen.
Zur Koordinierung einer fachlich ordnungsgemäßen Umsetzung der geplanten
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, des Pflegekonzeptes sowie der aufgeführten
Vermeidungsmaßnahmen wird eine ökologische Baubegleitung durchgeführt.
Eingriffsbeurteilung gem. § 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB
Nach der Durchführung von Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen verbleibt ein
Eingriff gemäß § 18 BNatSchG, der im Anschluss ermittelt und bewertet wird.
Aufgrund des konzeptionell überarbeiteten Bebauungsplanentwurfes erfolgte im Vergleich
zu den Ausführungen des Umweltberichtes zum Vorentwurf der frühzeitigen Träger- und
Bürgerbeteiligung zum Teil eine differenzierte Bewertung der Auswirkungen auf die
einzelnen Schutzgüter. Alle Schutzgüter wurden anhand der aktualisierten
Untersuchungen (Biotoptypenkartierung, faunistischer Fachbeitrag, Verschattungsanalyse
und Bodengutachten) neu bewertet.
Der inhaltliche Aufbau entspricht der bisherigen Fassung des Umweltberichtes. Bei der
Eingriffsermittlung erfolgte jedoch die Anpassung an die aktuelle Fassung des Leitfadens
Verfahren zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im Land Berlin.46
Gemäß dem Verfahren zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im Land Berlin
erfolgt die Eingriffsermittlung in einem dreistufigen Bewertungsverfahren. Vorerst werden
die Wertpunkte der Vor-Eingriffs-Situation ermittelt. Anschließend erfolgt die Ermittlung
der Wertpunkte der Nach-Eingriffs-Situation (ohne Ausgleichsmaßnahmen). Die
Veränderungen werden jeweils schutzgutbezogen in Karten gegenübergestellt.47 In einem
direkten Vergleich der Vor-Eingriffs-Situation mit der Nach-Eingriffs-Situation wird
anschließend das naturschutzfachliche Defizit ermittelt. In der dritten Stufe werden die
Wertigkeiten der Kompensationsmaßnahmen ermittelt. Abschließend erfolgt die
Feststellung, ob der Eingriff kompensiert ist.
Anwendbarkeit der Wertträger / Festlegung des Untersuchungsrahmens
Für die Eingriffsbewertung gemäß dem Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von
Eingriffen im Land Berlin stehen nach dem ’ausführlichen Verfahren’ insgesamt 19
Wertträger zur Verfügung. Nachfolgend wird erläutert, welche Wertträger nicht in der
Bewertung berücksichtigt wurden.
Da innerhalb des Geltungsbereiches keine Oberflächengewässer vorkommen, werden die
Wertträger Gewässerstrukturgüte sowie Gewässerbelastung durch anthropogen
induzierten Oberflächenabfluss nicht berücksichtigt.
Die Kriterien der Wertträger Freiflächenversorgung, innere und äußere Erschließung /
Verbindungsfunktion sowie die Freiheit von akustischen und / oder geruchlichen
Beeinträchtigungen beziehen sich alle auf das Thema Erholungsfunktion. Da die Flächen
46 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Mai 2013): Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen
im Land Berlin, Berlin
47 vgl. Karten B-1 bis B-6 im Anhang
Beschluss
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Seite 52
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des ehemaligen Betriebsgeländes nicht öffentlich zugänglich sind und keine
Erholungsfunktionen aufweisen, werden sie entsprechend der Verfahrensvorschrift nicht
in der Bewertung berücksichtigt.
2.3.2.1 Bewertung des Zustandes vor Durchführung des Eingriffs
Nachfolgend werden die erhobenen Bestandsdaten in tabellarischer Form für jeden
Wertträger getrennt in ordinaler Form bewertet und entsprechend begründet. Das Gebiet
ist, je nach Ausprägung (z.B. versiegelt nicht versiegelt), unterschiedlichen Wertstufen
zuzuordnen. Diese qualitative Differenzierung wird im später folgenden
Wertpunktverfahren quantitativ untersetzt.
Tab. 6: Darstellung und Begründung der ordinalen Werteinstufungen
(Vor-Eingriffs-Zustand)
Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes
Wertträger
ordinale Werteinstufung
Begründung
Naturräumliche
Funktion des
Bodens und
Archivfunktion für
die Naturgeschichte
gering: - die Bodenfunktionen
sind gering bewertet aber unbzw. teilversiegelt
sehr gering: - die Fläche ist
voll versiegelt
Abflussbildung
und
Wasserhaushalt
mittel: - Flächen mit einem
Gesamtabfluss < 50 %,
Versickerung ≥ 40 % des
durchschnittlichen
Jahresniederschlags
gering: - Flächen mit geringer
Bedeutung für den
Wasserhaushalt
Vorhandensein
von
Kaltluftleitbahnen
und
Kaltluftabflüssen
für den
Luftaustausch
mittel: - mittlerer
Kaltluftvolumenstrom
Die Böden des Geltungsbereiches sind überwiegend
stark beeinträchtigt und werden in den
Planungshinweisen zum Bodenschutz dem
Unbedenklichkeitsbereich zugeordnet. Im Bereich der
Sandfilteranlage sind die Beeinträchtigungen so groß,
dass alle Bodenfunktionen, ausgenommen der Filterund Pufferfunktionen, mit gering bewertet werden.
Der Versiegelungsgrad beläuft sich im
Geltungsbereich auf ca. 23 % (inkl.
Reinwasserbehälter) Das Plangebiet ist nach
Aussagen der Berliner Wasserbetriebe nicht an die
Kanalisation angeschlossen. Der Vegetationsanteil ist
teilweise sehr hoch. Versiegelte Flächen besitzen für
den Wasserhaushalt keine Funktionen. Insgesamt
besitzt die Fläche für den Wasserhaushalt mittlere
Funktionen.
Gemäß Umweltatlas "Klimafunktionen" gibt es keine
Kaltluftleitbahnen im Untersuchungsgebiet.
Nordöstlich befindet sich eine großräumige Luftleitund Ventilationsbahn. Der Luftaustausch mit den
angrenzenden Gebieten wird durch
Vegetationsbestände im Plangebiet beeinträchtigt.
Orographisch induzierte Luftabflüsse gibt es aufgrund
der überwiegend ebenen Geländestruktur nicht. Es
gehen mittlere bis hohe Kaltluftvolumenströme von
dem Plangebiet bzw. von den angrenzenden Waldbzw. Wasserflächen in Richtung der belasteten
Siedlungsräume im Nordosten des Plangebietes aus.
Beschränkend wirken sich die hohen
Vegetationsstrukturen sowie die Geländemorphologie
aus.
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 53
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Stadtklimatische
Funktion
gut: - Grün- und Freiflächen
mit hoher bis mittlerer
stadtklimatischer Bedeutung,
Kaltluftentstehungsgebiete mit
Zuordnung zu
Siedlungsräumen mit
günstigem Kleinklima
schlecht: - Belastungsbereich;
Bewertungskategorie nach
VDI: ungünstig,
Siedlungsräume mit mäßiger,
in Einzelfällen hoher
bioklimatischer Bedeutung
Gemäß "Planungshinweisen zum Stadtklima" fungiert
das Plangebiet als Kaltluftentstehungsgebiet mit
Zuordnung zu belasteten Räumen. Die östlich
gelegenen Siedlungsbereiche werden in Bezug auf
die bioklimatische Belastung als sehr günstig
bewertet.
Auf den versiegelten Flächen verdunstet weniger
Niederschlagswasser. Die Verdunstungskühle ist hier
deutlich reduziert. Der Effekt wird durch die verstärkte
Erwärmung der Bebauungskörper verstärkt.
Biotische Komponenten des Naturhaushaltes
Wertträger
ordinale Werteinstufung
Begründung
Biotopwert
Die wertvollsten Bereiche sind:
08192 naturnaher Kiefern
Eichenwald,
05121221 HeidenelkenGrasflur,
0513211 artenreiche
Frischwiese
Den größten Flächenanteil
nehmen Offenlandbiotope mit
vorwiegend ruderal geprägten
Arten ein. Ein Teil des
Geltungsbereiches ist
bewaldet.
vorhanden: - Fläche hat eine
hohe Bedeutung für den
Biotopverbund, Biotopverbund
ist nicht eingeschränkt
nicht vorhanden: - Fläche hat
keine Bedeutung für den
Biotopverbund
Für die Erfassung und Bewertung der
Biotopausstattung wurde eine terrestrische
Biotoptypenkartierung erstellt, deren
Flächenabgrenzung luftbildunterstützt präzisiert
wurde. Die erstellte Studie umfasst die Abgrenzung
und Bewertung der betroffenen Biotope gemäß der
Berliner Ausführungsvorschrift (SENSTADT 2000,
HEMEIER 2003) sowie eine Erfassung und
Bewertung des im Gebiet vorhandenen
Baumbestandes. Als Wertpunkte pro 1.000 m2
wurden die Biotopwerte (d.h. Grund- und Risikowert)
des jeweiligen Biotoptyps der Liste (2004) angesetzt.
Biotopverbund
Aufgrund der Randlage zwischen Siedlung- und
Waldflächen bietet der Geltungsbereich für bis zu 3
Zielarten des Berliner Biotopverbundsystems
potentielle Lebensraumbedingungen. Hervorzuheben
ist der Strukturreichtum der Randbereiche zwischen
Wald, halboffenen und offenen Teilflächen.
Versiegelte Flächen besitzen keine
Verbundfunktionen für Pflanzen und Tiere.
Landschaftsbild / Erholung
Wertträger
ordinale Werteinstufung
Begründung
Erkennbarkeit des
Stadt- und / oder
Naturraums
gering: - Anteil naturräumlich
geprägter Landschaftsteile an der
Fläche des Eingriffsraumes von
weniger als 25 % und
quartierstypischer Bebauungs- /
Freiraumstrukturen von weniger
als 10 %
Das ehemalige Betriebsgelände des
Wasserwerkes stellt im städtischen Randbereich
einen Sonderfall dar. Es sind weder der
ursprüngliche Naturraum noch der stadtgeprägte
Raum erkennbar. Der im Vergleich zur
Gesamtgröße des Untersuchungsgebietes
geringe Anteil an Bestandsbebauung
(Betriebsgebäude) besitzt einen gewissen
kulturhistorischen Wert. Eine Erlebbarkeit ist
durch die Umzäunung nur sehr eingeschränkt
gegeben.
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 54
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Anteil
landschaftstypische
r und / oder
gestalterisch
wertvoller Elemente
sowie Nutzungsund Strukturvielfalt
mittel: - mittlere Vielfalt an
gestalterisch wertvollen Strukturen
auf der Fläche
visuelle
Ungestörtheit
mittel: - deutlich wahrnehmbare,
aber nicht dominierende
anthropogene Überformung sowie
störende Elemente
Für den städtischen Übergangsbereich mit
Mischnutzung (gemäß LaPro) sind u.a.
Gewerbeflächen als charakteristisch zu
bezeichnen. Die Bebauung (Betriebsgebäude)
des Plangebietes wird demnach als
quartierstypisch bezeichnet.
Die weiträumigen Freiflächen des
Untersuchungsraumes sind jedoch stark
anthropogen überformt und demnach nur in
geringem Maße wertvoll. Als landschaftstypisch
sind die ursprünglichen Waldbereiche des
südwestlichen Plangebietes zu bezeichnen, die
jedoch ihrerseits überwiegend auf bereits
beeinträchtigten und überformten Flächen
stehen. Insgesamt wird von einem mittleren
Anteil an landschaftstypischen und gestalterisch
wertvollen Strukturen ausgegangen.
Kleinräumig ist das Gebiet nahezu vollständig
anthropogen überformt. Sowohl auf den
bewachsenen Reinwasserbehältern als auch
innerhalb der geschlossenen Waldbestände sind
die anthropogenen Überformungen deutlich
sichtbar. Identitätsstiftende Sichtbeziehungen
gibt es auf dem ehemaligen Betriebsgelände
nicht.
Der Vorhabenraum ist von Gehölzen umgeben
und fügt sich großräumig betrachtet in die
umgebende Kulisse ein. Innerhalb des
Geltungsbereiches befinden sich keine
Elemente, die eine störende Fernwirkung
ausüben. In der näheren Umgebung befinden
sich bereits visuell störende Bauwerke. Dazu
zählen die 14-geschossige Wohnbebauung an
Bernauer Straße sowie die ca. 18 m hohen
Gebäude des nördlichen Betriebsgeländes des
Wasserwerkes.
Tab. 7: Tabellarische Eingriffsbewertung nach Wertpunkten
(Vor-Eingriffs-Zustand)
Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes
Wertträger
Bewertungsstufe
Flächengröße
in 1.000 m2
Wertpu
nkte
Zwischens
umme
Naturräumliche Funktion des
Bodens und Archivfunktion für
die Naturgeschichte
gering
34,6
4
138,4
sehr gering
10,2
0
0
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
mittel
34,6
3
103,8
gering
10,2
0
0
Vorhandensein von
Kaltluftleitbahnen und
Kaltluftabflüssen für den
Luftaustausch
mittel
44,8
4
179,2
179,2
Stadtklimatische Funktion
gut:
39,8
8
318,4
318,4
Beschluss
Gesamtsumme
138,4
0
103,8
0
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 55
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
schlecht mittel
5
2
10
10
Summe der abiotische Komponenten
749,8
Biotische Komponenten des Naturhaushaltes
Biotopcode
Biotoptyp
03110
vegetationsfreie und -arme Sandflächen
15
1,350
20,3
032101
Landreitgrasfluren, weitgehend ohne
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %)
4
2,798
11,2
032202
ruderale Pionierrasen, ruderale Halbtrockenrasen
und Queckenfluren, mit Gehölzbewuchs
(Gehölzdeckung 10 - 30 %)
22
0,510
11,2
0324312
hochwüchsige, stark nitrophile und ausdauernde
ruderale Staudenfluren, weitgehend ohne
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %), verarmte
Ausprägung
9
0,715
6,4
032492
sonstige ruderale Staudenfluren, verarmte
Ausprägungen
12
0,102
1,2
05121221
Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %)
38
0,350
13,3
0513211
Grünlandbrache frischer Standorte, artenreich
(typische Grünlandarten), weitgehend ohne
spontanen Gehölzbewuchs (< 10 % Deckung der
Gehölze)
23
5,195
119,5
0513221
Grünlandbrache frischer Standorte, artenarm,
weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10
% Deckung der Gehölze)
7
10,226
71,6
0513222
Grünlandbrache frischer Standorte artenarm mit
spontanem Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10 30 %)
7
2,236
15,7
05161
artenreicher Zier-/ Parkrasen
5
0,027
0,1
0710311
Laubgebüsche trockener und trockenwarmer
Standorte, überwiegend heimische Arten
12
0,173
2,1
0715221
sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumart,
Altbaum
2 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume
0715222
sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumarten,
mittleres Alter (> 10 Jahre)
3 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume
0715312
einschichtige oder kleine Baumgruppen, heimische
Baumarten, überwiegend mittleres Alter (> 10
Jahre)
20
0,598
12
07321
mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend
nicht heimischen Arten, alt
20
6,900
138
08192
Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, frisch
bis mäßig trocken
50
3,203
160,2
082814
Robinien-Vorwald trockener Standorte
17
0,023
0,3
082818
sonstiger Vorwald trockener Standorte aus
Laubbaumarten
25
5,271
132
Beschluss
Wertpunk
te
Flächengrö
ße in 1.000
m
Summe
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 56
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
12500
Ver- und Entsorgungsanlagen
0
1,344
0
12653
teilversiegelter Weg (inkl. Pflaster)
0
1,712
0
12654
versiegelter Weg
0
2,027
0
Summe
44,760
Summe der Biotoptypen
715,1
Biotopverbund
Wertträger
Bewertungsstufe
Flächengröße
in 1.000 m2
Wertpunkte
Zwischensum
me
Biotopverbund
vorhanden
38,9
10
389
nicht
vorhanden
5
0
0
Gesamt-summe
389
0
Summe Biotopverbund
389
Einzelbäume
Nr. s.
Karte
Gattung
Art
Umfang je
Stamm /
Stämmling (in
cm)
StUSumme
in cm
Rel.
StU in
cm
Biotopwer
t
Punktwert pro
Baum
1
Acer
platanoides
215
215
215
12
3
2
Acer
platanoides
210
210
210
12
3
3
Acer
platanoides
105
105
105
7
1
4
Acer
platanoides
120
120
120
7
1
5
Ailanthus
altissima
155
155
155
7
1
Summe der Einzelbäume
9
Summe der biotischen Komponenten
1.113,1
Landschaftsbild / Erholung
Wertträger
Bewertungsstufe
Flächengröße
in 1000 m2
Wertpunk
te
Zwischens
umme
Erkennbarkeit des Stadt- und /
oder Naturraums
gering
44,8
0
0
Anteil landschaftstypischer
und / oder gestalterisch
wertvoller Elemente sowie
Nutzungs- und Strukturvielfalt
mittel
44,8
2
89,6
89,6
visuelle Ungestörtheit
mittel
44,8
3
134,4
134,4
Summe Landschaftsbild / Erholung
Beschluss
Gesamtsumme
0
224
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Seite 57
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Gesamtsumme Vor-Eingriffs-Zustand
2.086,9
2.3.2.2 Prognose des Zustandes nach dem Eingriff
Nachfolgend werden nach aktuellem Stand der Wissenschaft und Technik die
prognostizierten Aufwertungen bzw. Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und des
Landschaftsbildes für jeden Wertträger getrennt ermittelt.
Da der Verursacher des Eingriffs gemäß §§ 13 – 15 BNatSchG verpflichtet ist
vermeidbare Beeinträchtigungen zu unterlassen und zu mindern, müssen Vermeidungsund Minderungsmaßnahmen bei der Betrachtung der Situation nach dem Eingriff
berücksichtigt werden. In diesem Arbeitsschritt werden die Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen gemäß Verfahrensvorschrift noch nicht berücksichtigt, da der
erforderliche Umfang (die Differenz) erst im Rahmen des Kapitels 2.3.2.4 ermittelt wird.
2.3.2.3 Bewertung des prognostizierten Zustandes nach Durchführung des Eingriffs
Der Umweltzustand der „Nach-Eingriffs-Situation“ wird analog zu Kapitel 2.3.2.1 bewertet.
Es werden entsprechende Wertpunkte für den prognostizierten Umweltzustand ohne die
geplanten Kompensationsmaßnahmen ermittelt. Nachfolgend wird die Werteinstufung des
Nach-Eingriffs-Zustandes tabellarisch aufgeführt und kurz begründet.
Besonders bei der Beschreibung der Biotoptypen in der Nach-Eingriffs-Situation verlangt
die Anleitung zur Bilanzierung und Bewertung von Eingriffen im Land Berlin einen
Konkretheitsgrad, der in der vorliegenden Planung nur unter hypothetischen Annahmen
beschrieben werden kann. Demnach wird die maximal zulässige Versiegelung für das
Sondergebiet aufgeführt (Worst-Case-Scenario). Ergänzend wird im Bereich der
nördlichen privaten Parkanlage eine zusätzliche Zufahrt angelegt. Diese Fläche geht als
zusätzliche Vollversiegelung in die Bilanzierung ein.
Die übrigen nicht zu versiegelnden Flächen des Sondergebietes werden als Parkanlage in
die Bilanzierung eingestellt und erhalten eine mittlere Einstufung.
Eine genauere Festlegung ist auf Ebene eines „Angebots-Bebauungsplans“ nicht möglich.
Tab. 8: Darstellung und Begründung der ordinalen Werteinstufungen
(Nach-Eingriffs-Zustand)
Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes
Wertträger
ordinale Werteinstufung
Begründung
Naturräumliche
Funktion des
Bodens und
Archivfunktion für
die Naturgeschichte
Abflussbildung
und
Wasserhaushalt
gering: - die Bodenfunktionen
sind gering bewertet aber unbzw. teilversiegelt
sehr gering: - die Fläche ist voll
versiegelt
Der Bebauungsplan bereitet einen Eingriff in das
Schutzgut Boden vor. Durch die Hauptanlagen
sowie durch die zulässige Überschreitung durch
Nebenanlagen erhöht sich der Versiegelungsgrad
von ca. 23 % auf maximal ca. 26 % innerhalb des
Geltungsbereiches.
Der Versiegelungsgrad erhöht sich im
Geltungsbereich um 3 %. Die sehr geringfügige
Erhöhung des Versiegelungsgrades begründet die
gleiche Bewertung wie im Vor-Eingriffs-Zustand.
Beschluss
mittel: - Flächen mit einem
Gesamtabfluss < 50 %,
Versickerung ≥ 40 % des
durchschnittlichen
Jahresniederschlags
gering: - Flächen mit geringer
Bedeutung für den
Wasserhaushalt
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Vorhandensein
von
Kaltluftleitbahnen
und
Kaltluftabflüssen
für den
Luftaustausch
mittel: - mittlerer
Kaltluftvolumenstrom
Stadtklimatische
Funktion
gut: - Grün- und Freiflächen mit
hoher bis mittlerer
stadtklimatischer Bedeutung,
Kaltluftentstehungsgebiete mit
Zuordnung zu Siedlungsräumen
mit günstigem Kleinklima
schlecht: - Belastungsbereich;
Bewertungskategorie nach VDI:
ungünstig, Siedlungsräume mit
mäßiger, in Einzelfällen hoher
bioklimatischer Bedeutung
Biotische Komponenten des Naturhaushaltes
Gemäß Umweltatlas "Klimafunktionen" gibt es
keine Kaltluftleitbahnen im Untersuchungsgebiet,
die von der Planung beeinträchtigt werden
könnten. Nordöstlich befindet sich eine
großräumige Luftleit- und Ventilationsbahn, die
nicht von der Planung beeinträchtigt wird. Die
vorliegende Planung ist nicht geeignet den
Kaltluftvolumenstrom (vgl. Klimakarte) erheblich
zu beeinträchtigen.
Die Grün- und Freiflächen des Geltungsbereiches
bleiben in überwiegendem Maße erhalten.
Der Versiegelungsgrad erhöht sich im
Geltungsbereich um 3 %.
Auf den versiegelten Flächen verdunstet weniger
Niederschlagswasser. Die Verdunstungskühle ist
hier deutlich reduziert. Der Effekt wird durch die
verstärkte Erwärmung der Bebauungskörper
erhöht.
Wertträger
ordinale Werteinstufung
Begründung
Biotopwert
Die wertvollsten Bereiche sind:
08192 naturnaher Kiefern
Eichenwald,
05121221 Heidenelken-Grasflur
Für die Zerstörung des geschützten Biotops
(artenreiche Frischwiese) erfolgt ein Ausgleich in
einem Verhältnis von ca. 1:1 innerhalb des
Geltungsbereiches. Die ruderalen Staudenfluren
werden zum Teil in parkartige Grünflächen
umgewandelt.
Versiegelte Flächen besitzen keine
Verbundfunktionen für Pflanzen und Tiere.
Die Grünanlagen / Freiflächen des
Sondergebietes sowie die privaten Parkanlagen
werden auch weiterhin Biotopverbundfunktionen
erfüllen.
Biotopverbund
vorhanden: - Fläche hat eine
hohe Bedeutung für den
Biotopverbund, Biotopverbund
ist nicht eingeschränkt
nicht vorhanden: - Fläche hat
keine Bedeutung für den
Biotopverbund
Landschaftsbild / Erholung
Wertträger
ordinale Werteinstufung
Begründung
Erkennbarkeit des
Stadt- und / oder
Naturraums
gering: - Anteil naturräumlich
geprägter Landschaftsteile an
der Fläche des
Eingriffsraumes von weniger
als 25 % und
quartierstypischer Bebauungs/ Freiraumstrukturen von
weniger als 10 %
Aufgrund der starken anthropogenen
Beeinflussung des Stadt- bzw. Naturraumes
ergeben sich durch die vorliegende Planung keine
nennenswerten Beeinträchtigungen für den
Wertträger „Erkennbarkeit des Stadt- und / oder
Naturraums“.
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 59
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Anteil
landschaftstypische
r und / oder
gestalterisch
wertvoller Elemente
sowie Nutzungsund Strukturvielfalt
mittel: - mittlere Vielfalt an
gestalterisch wertvollen
Strukturen auf der Fläche
visuelle
Ungestörtheit
mittel: - deutlich
wahrnehmbare, aber nicht
dominierende anthropogene
Überformung sowie störende
Elemente
gering: - starke bis
vollständige anthropogene
Überformung, sehr viele
störende Elemente vorhanden
Tab. 9:
Die wertvollen landschaftstypischen Wald- bzw.
Gehölzflächen bleiben erhalten. Im Bereich bereits
bestehender anthropogener Überformungen
werden neue Baukörper errichtet und parkartige
Grünflächen mit Einzelbäumen und
Strauchflächen entstehen. Im Gegensatz zu den
Beeinträchtigungen durch die neuen Baukörper
werden die neu errichteten Grünanlagen das
Plangebiet neu gliedern und aufwerten.
Die markanten Einzelbäume im zentralen
Geltungsbereich bleiben erhalten.
In der Summe wird sich der Anteil an
landschaftstypischen und / oder gestalterisch
wertvollen Elementen sowie Nutzungs- und
Strukturvielfalt nicht wesentlich verändern.
Die Bereiche auf und unmittelbar um den
Reinwasserbehälter werden nach Durchführung
der Planung einen anderen Charakter erhalten.
Gepflegte Grünanlagen sowie neue Gebäude
werden das Landschaftsbild prägen. Kleinräumig
betrachtet wird sich der Wertträger der visuellen
Ungestörtheit nicht wesentlich verändern.
Mit der Realisierung der Planung sind
Gebäudehöhen von bis zu 25 m zulässig. Diese
Gebäudeteile werden die angrenzenden Gehölze
überragen und die bestehende Beeinträchtigung
des Landschaftsbildes geringfügig verstärken. Die
verursachten Beeinträchtigungen werden
ausschließlich in einem kleinen Bereich vom
Westufer des Tegeler Sees wahrnehmbar sein. In
der anschließenden Bewertung wird
ausschließlich der Bereich, der negative
Auswirkungen auf die großräumige visuelle
Ungestörtheit ausübt, in der Nach-EingriffsSituation mit gering bewertet.
Die übrigen planungsrechtlich zulässigen Hauptund Nebenanlagen werden keine relevanten
Auswirkungen auf die großräumige visuelle
Ungestörtheit des Untersuchungsraumes
ausüben.
Tabellarische Eingriffsbewertung nach Wertpunkten
(Nach-Eingriffs-Zustand)
Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes
Wertträger
Naturräumliche Funktion des
Bodens und Archivfunktion für
die Naturgeschichte
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
Vorhandensein von
Kaltluftleitbahnen und
Kaltluftabflüssen für den
Luftaustausch
Beschluss
Bewertungsstufe
gering
sehr gering
Flächengröße
in 1.000 m2
33,6
11,2
Wertpu
nkte
4
0
Zwischens
umme
134,4
0
mittel
33,6
3
100,8
gering
11,2
0
mittel
44,8
4
Gesamtsumme
134,4
0
100,8
0
179,2
179,2
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 60
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Stadtklimatische Funktion
gut:
schlecht mittel
Summe der abiotische Komponenten
36,5
8,3
0324312
05121221
0513221
0513222
0715221
0715222
0715312
292
16,6
292
16,6
723,0
Biotische Komponenten des Naturhaushaltes
Biotopcode Biotoptyp
032202
8
2
Wertpunk
te
ruderale Pionierrasen, ruderale Halbtrockenrasen
und Queckenfluren, mit Gehölzbewuchs
(Gehölzdeckung 10 – 30 %)
hochwüchsige, stark nitrophile und ausdauernde
ruderale Staudenfluren, weitgehend ohne
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %), verarmte
Ausprägung
Heidenelken-Grasnelkenflur, weitgehend ohne
Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10 %)
Grünlandbrache frischer Standorte, artenarm,
weitgehend ohne spontanen Gehölzbewuchs (< 10
% Deckung der Gehölze)
Grünlandbrache frischer Standorte artenarm mit
spontanem Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung 10 30 %)
sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumart,
Altbaum
sonstiger Einzelbaum, nicht heimische Baumarten,
mittleres Alter (> 10 Jahre)
einschichtige oder kleine Baumgruppen, heimische
Baumarten, überwiegend mittleres Alter (> 10
Jahre)
mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend
nicht heimischen Arten, alt
Eichenmischwälder bodensaurer Standorte, frisch
bis mäßig trocken
Robinien-Vorwald trockener Standorte
22
Flächengrö
ße in 1.000
m
0,485
Summe
9
0,605
5,4
38
0,350
13,3
7
6,473
45,3
7
0,087
0,6
10,67
2 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume
3 Stk. siehe Bewertung Einzelbäume
20
0,541
10,82
20
6,900
138
50
3,203
160,2
17
0,023
0,4
25
5,416
135,4
7
9,642
67,49
0
5,480
0
12500
sonstiger Vorwald trockener Standorte aus
Laubbaumarten
Grünanlagen unter 2 ha, intensiv genutzt bzw.
gepflegt - private Parkanlage gemäß B-Plan
Industrie-, Gewerbe-, Handels- und
Dienstleistungsflächen (in Betrieb) - Hauptanlagen
des Vorhabens
Ver- und Entsorgungsanlagen
0
0,954
0
12654
versiegelter Weg - Bestand
0
1,691
0
12654
versiegelter Weg - maximal zulässige Versiegelung
durch Nebenanlagen des Vorhabens
0
2,910
0
07321
08192
082814
082818
1010112
12310
Summe
44,760
Summe der Biotoptypen
0
587,6
Biotopverbund
Wertträger
Bewertungsstufe
Biotopverbund vorhanden
nicht
vorhanden
Summe Biotopverbund
Beschluss
Flächengröße
in 1000 m2
35,6
8,3
Wertpunkte
10
0
Zwischensum
me
356
0
Gesamt-summe
356
0
356
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 61
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Einzelbäume
Nr. s.
Karte
Gattung
Art
StUSumme
in cm
Rel.
StU in
cm
Biotopwer
t
platanoides
Umfang je
Stamm /
Stämmling (in
cm)
215
1
Acer
2
Punktwert pro
Baum
215
215
12
3
Acer
platanoides
210
210
210
12
3
3
Acer
platanoides
105
105
105
7
1
4
Acer
platanoides
120
120
120
7
1
5
Ailanthus
altissima
155
155
155
7
1
Summe der Einzelbäume
Summe der biotischen Komponenten
9
965,5
Landschaftsbild / Erholung
Wertträger
Erkennbarkeit des Stadt- und /
oder Naturraums
Anteil landschaftstypischer
und / oder gestalterisch
wertvoller Elemente sowie
Nutzungs- und Strukturvielfalt
visuelle Ungestörtheit
Bewertungsstufe
gering
Flächengröße
in 1000 m2
44,8
Wertpunk
te
0
Zwischens
umme
0
mittel
44,8
2
89,6
gering
2,3
0
0
mittel
42,5
3
127,5
Gesamtsumme
Summe Landschaftsbild / Erholung
Gesamtsumme Nach-Eingriffs-Zustand
0
89,6
0
127,5
217,1
1.892,7
2.3.2.4 Bilanzierung – Ermittlung des erforderlichen Umfanges von Ausgleichs- und / oder
Ersatzmaßnahmen
Im Folgenden werden die Bewertungen des Vor-Eingriffs-Zustands den Bewertungen des
Nach-Eingriffs-Zustandes
(ohne
Kompensationsmaßnahmen)
gegenübergestellt.
Anschließend werden die Wertpunkte des Vor-Eingriffs-Zustands von den Wertpunkten
des Nach-Eingriffs-Zustandes abgezogen. Verbleibt ein negativer Wert, sind
Kompensationsmaßnahmen erforderlich.
Räumliche Veränderungen wurden in Karten zu folgenden Themen erstellt:
Natürliche Funktionen des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte (siehe Karte B-1)
Stadtklimatische Funktion (siehe Karte B-2)
Biotopverbundfunktion (siehe Karte B-3)
visuelle Ungestörtheit (siehe Karte B-4)
Pflanzen und Biotope (siehe Karte B-5)
Abflussbildung und Wasserhaushalt (siehe Karte B-6)
Tab. 10: Tabellarische Eingriffsbewertung nach Wertpunkten (Bilanz)
Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 62
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Wertträger
Naturräumliche Funktion des
Bodens und Archivfunktion für
die Naturgeschichte
Vor-Eingriffs-Zustand / Nach-Eingriffs-Zustand
Vor-Eingriffs-Zustand
138,4
Nach-Eingriffs-Zustand
134,4
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
Vor-Eingriffs-Zustand
103,8
Nach-Eingriffs-Zustand
100,8
Vorhandensein von
Kaltluftleitbahnen und
Kaltluftabflüssen für den
Luftaustausch
Stadtklimatische Funktion
Vor-Eingriffs-Zustand
179,2
Nach-Eingriffs-Zustand
179,2
Vor-Eingriffs-Zustand
Nach-Eingriffs-Zustand
Vor-Eingriffs-Zustand
328,4
308,6
749,8
Nach-Eingriffs-Zustand
723,0
Gesamtdifferenz Abiotische
Komponenten
Beschluss
Eingriffsbilanz
-4,0
-3,0
0
-19,8
-26,8
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 63
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Biotische Komponenten des Naturhaushaltes
Wertträger
Vor-Eingriffs-Zustand / Nach-Eingriffs-Zustand
Vor-Eingriffs-Zustand
715,1
Biotoptypen
Biotopverbund
Einzelbäume
Gesamtdifferenz Biotische
Komponenten
Landschaftsbild / Erholung
Wertträger
Erkennbarkeit des Stadt- und /
oder Naturraums
Anteil landschaftstypischer und
/ oder gestalterisch wertvoller
Elemente sowie Nutzungs- und
Strukturvielfalt
visuelle Ungestörtheit
Gesamtdifferenz
Landschaftsbild / Erholung
Gesamtdifferenz aller
Schutzgutkomplexe
Nach-Eingriffs-Zustand
587,6
Vor-Eingriffs-Zustand
389
Nach-Eingriffs-Zustand
356
Vor-Eingriffs-Zustand
Nach-Eingriffs-Zustand
Vor-Eingriffs-Zustand
9
9
1.113,1
Nach-Eingriffs-Zustand
952,6
Eingriffsbilanz
-127,5
-33
0
-160,5
Vor-Eingriffs-Zustand / Nach-Eingriffs-Zustand
Vor-Eingriffs-Zustand
0
Nach-Eingriffs-Zustand
0
Vor-Eingriffs-Zustand
89,6
Nach-Eingriffs-Zustand
89,6
Vor-Eingriffs-Zustand
Nach-Eingriffs-Zustand
Vor-Eingriffs-Zustand
134,4
127,5
224
Nach-Eingriffs-Zustand
217,1
Vor-Eingriffs-Zustand
2.086,9
Nach-Eingriffs-Zustand
1.892,7
Es verbleibt ein Defizit von 194,2 Wertpunkten,
Ausgleichsmaßnahmen kompensiert werden müssen.
Eingriffsbilanz
0
0
die
-6,9
-6,9
-194,2
ihm
Rahmen
von
2.3.2.5 Ermittlung der Ausgleichsmaßnahmen
Voraussetzung für die Feststellung von kompensationspflichtigen naturschutzrechtlichen
Eingriffen ist die Einschätzung, ob die durch die Planung ermöglichten Maßnahmen auch
schon vor der planerischen Entscheidung möglich waren. Denn gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5
BauGB ist ein Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft nicht
erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind
oder zulässig waren. Das Plangebiet befindet sich aber im planungsrechtlichen
Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Eingriffe sind damit kompensationspflichtig.
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Beschreibung der Maßnahmen:48
Abb. 2: Übersicht der Kompensationsmaßnahmen im Geltungsbereich
Maßnahmenfläche A (Flächengröße ca. 3.990 m2): Anlage und Pflege einer artenreichen
Frischwiese, Umsetzen von geschützten Pflanzenarten sowie von charakteristischen
Wiesenpflanzen von den Reinwasserbehältern 9-12, Saatgutentnahme von den
Reinwasserbehältern und Aussäen auf dem Ersatzstandort, einschürige Pflegemahd mit
Beräumung des Mahdgutes
Maßnahmenfläche B (Flächengröße ca. 2.875 m2): Entsiegelung auf Teilflächen (ca.
1.050 m2), Anlage und Pflege einer artenreichen Frischwiese, Umsetzen von geschützten
Pflanzenarten
sowie
von
charakteristischen
Wiesenpflanzen
vom
den
Reinwasserbehältern 9-12, Saatgutentnahme von den Reinwasserbehältern und Aussäen
auf dem Ersatzstandort, einschürige Pflegemahd mit Beräumung des Mahdgutes,
Entsiegelung auf Teilflächen
48
vgl. auch Pflegeplan zum Bebauungsplan
Beschluss
Seite 64
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 65
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Maßnahmenfläche C (Flächengröße ca. 1.009 m2): Anlage eines Waldmantels mit
heimischen Gehölzen als Übergangszone zwischen den bestehenden Waldflächen und
der Lichtung der artenreichen Frischwiese
Maßnahme Entsiegelung / Sukzession (Flächengröße ca. 763 m2): Entsiegelung der
gesamten Zufahrt zum ehemaligen Tanklager, Erhalt einer unbefestigten Fahrspur zur
Pflege der artenreichen Frischwiese, Gehölzsukzession auf den übrigen Flächen, Abriss
des ehemaligen Öltanklagers
Maßnahme Dachbegrünung (Flächengröße ca. 3.132 m2):
Anlage von extensiver Dachbegrünung mit einem Schichtaufbau von mindestens 18 cm
auf Dachflächen mit einer Fläche von mehr als 300 m2
Maßnahme Einzelbaumpflanzungen (ca. 37 Stk.):
Mindestbegrünung des Sondergebietes (1 Baum pro 300 m2
Grundstücksfläche) mit hochstämmigen Einzelbäumen gemäß Pflanzliste
überbaubarer
Die beschriebenen Maßnahmen werden im Pflegeplan (siehe Anhang) dargestellt, der
Bestandteil des städtebaulichen Vertrages wird.
In den nachfolgenden Tabellen wird für alle Flächen, die innerhalb des Geltungsbereiches
einer Maßnahmenfläche zugeordnet sind, geprüft, ob und in welchem Umfang sie sich in
Bezug auf die bereits beschriebenen Wertträger verbessern, verschlechtern und / oder
ihren Ausgangszustand beibehalten.
Tab. 11: Bilanzierung Maßnahmenfläche A (artenreiche Frischwiese)
Bewertungskriterium
Schutzgut Boden
Naturräumliche
Funktion des Bodens
und Archivfunktion
für die
Naturgeschichte
Schutzgut Wasser
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
Schutzgut Klima
Vorhandensein von
Kaltluftleitbahnen
und Kaltluftabflüssen
für den
Luftaustausch
Stadtklimatische
Funktion
Biotopwert
Biotoptypenbewertun
g
Landschaftsbild /
Erholung
Erkennbarkeit des
Stadt- und / oder
Naturraums
Anteil
landschaftstypischer
und / oder
Beschluss
Ausgangszustand
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Aufwertung
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Saldo
Gesamtsumme
-
-
-
7
3,992
28
16
3,992
63,9
35,9
-
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 66
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
gestalterisch
wertvoller Elemente
sowie Nutzungs- und
Strukturvielfalt
visuelle
Ungestörtheit
Gesamt
35,9
Tab. 12: Bilanzierung Maßnahmenfläche B (artenreiche Frischwiese)
Bewertungskriterium
Schutzgut Boden
Naturräumliche
Funktion des Bodens
und Archivfunktion
für die
Naturgeschichte
(Ausgangszustand
Bestandsbebauung)
Naturräumliche
Funktion des Bodens
und Archivfunktion
für die
Naturgeschichte
(Ausgangszustand
artenarme
Grünlandbrache)
Schutzgut Wasser
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
(Ausgangszustand
Bestandsbebauung)
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
(Ausgangszustand
artenarme
Grünlandbrache)
Schutzgut Klima
Vorhandensein von
Kaltluftleitbahnen
und Kaltluftabflüssen
für den
Luftaustausch
Stadtklimatische
Funktion
Biotopwert
Biotoptypenbewertun
g (Ausgangszustand
Bestandsbebauung)
Biotoptypenbewertun
g (Ausgangszustand
artenarme
Grünlandbrache)
Biotopverbund
Biotopverbund
Landschaftsbild /
Erholung
Erkennbarkeit des
Stadt- und / oder
Naturraums
Anteil
Beschluss
Ausgangszustand
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Aufwertung
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Saldo
0
1,050
0
4
1,050
3,8
4,2
4
1,825
7,3
4
1,825
7,3
0
0
1,050
0
3
1,050
3,2
3,2
3
1,825
6,6
3
1,825
6,6
0
-
2
1,050
2,1
8
1,050
8,4
6,3
0
1,050
0
16
1,050
16,8
16,8
7
1,825
12,8
16
1,825
29,2
16,4
0
1,050
0
10
1,050
10,5
10,5
-
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 67
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Bewertungskriterium
Ausgangszustand
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Aufwertung
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Saldo
Gesamtsumme
landschaftstypischer
und / oder
gestalterisch
wertvoller Elemente
sowie Nutzungs- und
Strukturvielfalt
visuelle
Ungestörtheit
Gesamt
57,4
Tab. 13: Bilanzierung Maßnahmenfläche C (Waldmantel)
Bewertungskriterium
Schutzgut Boden
Naturräumliche
Funktion des Bodens
und Archivfunktion
für die
Naturgeschichte
(Ausgangszustand
artenarme
Grünlandbrache)
Schutzgut Wasser
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
(Ausgangszustand
artenarme
Grünlandbrache)
Schutzgut Klima
Vorhandensein von
Kaltluftleitbahnen
und Kaltluftabflüssen
für den
Luftaustausch
Stadtklimatische
Funktion
Biotopwert
Biotoptypenbewertun
g (Ausgangszustand
artenarme
Grünlandbrache)
Landschaftsbild /
Erholung
Erkennbarkeit des
Stadt- und / oder
Naturraums
Anteil
landschaftstypischer
und / oder
gestalterisch
wertvoller Elemente
sowie Nutzungs- und
Strukturvielfalt
visuelle
Ungestörtheit
Gesamt
Beschluss
Ausgangszustand
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Aufwertung
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Saldo
4
1,009
4,0
4
1,009
4,0
0
3
1,009
3,0
3
1,009
3,0
0
-
7
1,009
7,1
15
1,009
15,1
8
-
8,0
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 68
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Tab. 14: Bilanzierung Maßnahme – Entsiegelung / Sukzession
Bewertungskriterium
Schutzgut Boden
Naturräumliche
Funktion des Bodens
und Archivfunktion
für die
Naturgeschichte
Schutzgut Wasser
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
Schutzgut Klima
Vorhandensein von
Kaltluftleitbahnen
und Kaltluftabflüssen
für den
Luftaustausch
Stadtklimatische
Funktion
Biotopwert
Biotoptypenbewertun
g
versiegelter Weg zu:
unbefestigte
Fahrspur
Biotoptypenbewertun
g
Versiegelte Fläche
zu: Sukzession zu
mehrschichtigem
Gehölzbestand
Biotopverbund
Biotopverbund
Landschaftsbild /
Erholung
Erkennbarkeit des
Stadt- und / oder
Naturraums
Anteil
landschaftstypischer
und / oder
gestalterisch
wertvoller Elemente
sowie Nutzungs- und
Strukturvielfalt
visuelle
Ungestörtheit
Gesamt
Ausgangszustand
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Aufwertung
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Saldo
0
0,763
0
4
0,763
10,6
3
0
0,763
0
3
0,763
2,3
2,3
-
2
0,763
1,526
8
0,763
6,104
4,6
0
0,104
0
2
0,104
0,2
0,2
0
0,659
0
12
0,659
7,9
7,9
0
0,763
0
10
0,763
7,63
7,6
-
25,6
Tab. 15: Bilanzierung Maßnahme – Dachbegrünung
Bewertungskriteriu
m
Schutzgut Boden
Naturräumliche
Beschluss
Ausgangszustand
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Gesamtsumme
Aufwertung
WertFläche
in 1.000 m2
punkte
Saldo
Gesamtsumme
-
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 69
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Funktion des
Bodens und
Archivfunktion für
die
Naturgeschichte
Schutzgut Wasser
Abflussbildung und
Wasserhaushalt
Schutzgut Klima
Vorhandensein
von
Kaltluftleitbahnen
und
Kaltluftabflüssen
für den
Luftaustausch
Stadtklimatische
Funktion
Biotopwert
Biotoptypenbewert
ung
extensive
Dachbegrünung
mit 18 cm
Aufbaustärke
Landschaftsbild /
Erholung
Erkennbarkeit des
Stadt- und / oder
Naturraums
Anteil
landschaftstypisch
er und / oder
gestalterisch
wertvoller
Elemente sowie
Nutzungs- und
Strukturvielfalt
visuelle
Ungestörtheit
Gesamt
0
3,132
0
3
3,132
9,4
9,4
-
0
3,132
0
6
3,132
18,8
18,8
0
3,132
0
10
3,132
31,3
31,3
-
59,5
Tab. 16: Bilanzierung der Einzelbaumpflanzungen
Anzahl
37
StU (cm)
16/18
Biotopwert (Grundwert)
10
Wertpunkte
7
Hinzu kommt ein Potenzial von ca. 37 anzupflanzenden Bäumen (StU 16/18) mit einem
Gesamtstammumfang von 666 cm und einem Wert von 7.
2.3.2.6 Feststellung, ob der Eingriff kompensiert ist
Tab. 17: Summe der Kompensationsmaßnahmen
Maßnahme
Maßnahmenfläche A (artenreiche Frischwiese)
Maßnahmenfläche B (artenreiche Frischwiese)
Maßnahmenfläche C (Waldmantel)
Maßnahme - Entsiegelung / Sukzession
Maßnahme - Dachbegrünung
Maßnahme - Einzelbaumpflanzungen
Beschluss
Wertpunkte
35,9
57,4
8,0
25,6
59,5
7,0
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
Seite 70
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Gesamt
193,4
Das Defizit der Nach-Eingriffs-Situation ohne die Kompensationsmaßnahmen beläuft sich
auf einen Wert von -194,2 Punkten. Die festgesetzten Maßnahmen erreichen einen Wert
von +193,4 Punkten. Trotz des geringfügigen rechnerischen Defizits von 0,8 Wertpunkten
wird davon ausgegangen, dass der multifunktionale Ausgleich im Rahmen der Kompensationsmaßnahmen vollständig erbracht werden kann.
2.4
Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Gemäß § 35 BauGB wäre die geplante Hotelanlage als sonstiges Vorhaben zu
betrachten. Die Voraussetzungen für eine bauplanungsrechtliche Zulassung lägen nicht
vor.
Im Rahmen einer Variantenprüfung49 wurden mögliche
schutzgutbezogenen Auswirkungsprognose unterzogen. Es
zwei geprüften Varianten aus naturschutzfachlicher
Konfliktpotenziale in jeweils verschiedenen Teilbereichen
Intensitäten aufweisen.
Bebauungsvarianten einer
wurde festgestellt, dass die
Sicht mittlere bis hohe
und mit unterschiedlichen
Im Ergebnis wurde eine Fläche für die geplante Bebauung definiert, in der die zu
erwartenden naturschutzfachlichen Konfliktpotenziale am geringsten bewertet wurden.
Innerhalb dieser Fläche wird die geplante bauliche Nutzung des Vorhabens umgesetzt.
Aus naturschutzfachlicher Sicht gäbe es voraussichtlich keine anderweitige konfliktärmere
Planungsvariante, die erforderliche Nettobauflächen sowie Freiflächen für die
Realisierung eines ökonomisch durchführbaren Vorhabens zur Verfügung stellen könnte.
Weiterhin können durch die Inanspruchnahme der gesamten Fläche der ehemaligen
Reinwasserbehälter 9-12 betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte Flächen (ehemaliges
Öltanklager und Zufahrt zum ehemaligen Öltanklager) rückgebaut und entsiegelt werden.
Um Auswirkungen durch Gebäudeschatten auf den geschützten Trockenrasen
(Reinwasserbehälter 5-6, nordöstlich außerhalb des Geltungsbereiches) ermitteln zu
können,
wurden
unterschiedliche
Planvarianten
(Massenmodelle)
einer
Verschattungsanalyse unterzogen. Im Ergebnis wurde festgestellt, das zwei der geprüften
Varianten keine bzw. sehr geringfügige negative Auswirkungen auf den geschützten
Trockenrasen verursachen.50 Der vorliegende Bebauungsplan setzt für das
Hauptgebäude eine Höhenstaffelung fest, bei der keine Beeinträchtigungen des
geschützten Biotops auf den Reinwasserbehältern 5-6 durch Verschattung zu erwarten
sind.
3.
3.1
Zusätzliche Angaben
Technische Verfahren bei der Umweltprüfung
Das Baugesetzbuch sieht in § 2 (4) BauGB vor, dass für die Belange des Umweltschutzes
nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchgeführt wird, in der die
49 Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk
Tegel“
50
Stefan Wallmann – Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum Bebauungsplan Nr. 12-31
„Wasserwerk Tegel“
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden.
Zur Festlegung von Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gemäß § 2 (4)
BauGB wurden die beteiligten Behörden um Stellungnahmen gebeten. Im Rahmen der
Stellungnahmen zur frühzeitigen Behörden- und Trägerbeteiligung wurden seitens einiger
Behörden für die Bestandsbeschreibung sowie für die Bewertung der Auswirkungen des
Vorhabens auf die Bestandssituation unzureichende Datengrundlagen und teilweise auch
Datenlücken angemerkt.
Neben der Aktualisierung der Artenschutzfachbeitrages und der Biotopkartierung erfolgt
ebenfalls die in den Stellungnahmen geforderte floristische Kartierung für das geschützte
Biotop des Reinwasserbehälters.
Auch die vorliegende orientierende Bodenuntersuchung wurde als für das Verfahren nicht
ausreichend eingeschätzt. Daher wurde ein Bodengutachten u.a. zur Klärung der
Altlastensituation erarbeitet.
Eine wichtige Grundlage der Bestandsaufnahme sind u. a. der FIS-Broker51 bzw. der
Digitale Umweltatlas Berlin. Beide stellen wichtige Informationen zu den zu behandelnden
Schutzgütern bereit. Weitere wichtige Aussagen zu Entwicklungszielen trifft v.a. das
Berliner Landschaftsprogramm (LaPro).
Folgende vorliegende Untersuchungen und Gutachten wurden für die Bewertung
herangezogen, die in der Anlage zum Bebauungsplan vorliegen:
Dr. Hanna Köstler (09/2005): Biotopkartierung
Dr. Hanna Köstler (02/2011): Biotopkartierung
Dr. Hanna Köstler (08/2013): Biotopkartierung
Dr. Susanne Salinger (08/2010): Ornithologisches und Artenschutzgutachten
Jens Scharon (08/2013): Faunistischer Fachbeitrag
Karsten Kallasch (10/2012): SAP - Erfassung von Fledermäusen im Wasserwerk
Tegel
Geco GmbH (08.02.2010): orientierende Bodenuntersuchung
Geco GmbH (23.08.2013): Bodengrundgutachten
Geco GmbH (13.05.2014): Neubewertungen zum Bodengutachten v. 23.08.2013
Stefan Wallmann - Landschaftsarchitekten (02/2013): Variantenvergleich zum
Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“
Stefan Wallmann - Landschaftsarchitekten (08/2013): Verschattungsanalyse zum
Bebauungsplan Nr. 12-31 „Wasserwerk Tegel“
M+O Berlin, Ingenieurgesellschaft für das Bauwesen mbH (13.10.2014): Studie zur
verkehrlichen Erschließung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 12-31
51
Fachübergreifendes Informationssystem der Berliner Senatsverwaltung
Beschluss
Seite 71
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Grundlage für die Beschreibung und Bewertung der zu erwartenden Umweltauswirkungen
im Umweltbericht sind die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans unter
Berücksichtigung der Ergebnisse der erarbeiteten Fachgutachten.
Die Prognose der Umweltauswirkungen erfolgt nach dem Prinzip, dass von einer Planung
Wirkungen ausgehen, die Veränderungen der Schutzgüter hervorrufen. Die Wirkfaktoren
der Planung und die ihnen zuordenbaren Veränderungen der Schutzgüter werden nach
Möglichkeit in ihrer quantitativen, ansonsten in der qualitativen Dimension dargestellt. In
Abhängigkeit von Vorbelastungen, der Empfindlichkeit der Schutzgüter und der
Wirkintensität erfolgt eine verbal-argumentative Bewertung (Erheblichkeitseinschätzung)
der Auswirkungen.
Zur umfassenden Ermittlung des Eingriffs- und Ausgleichsumfanges des Vorhabens wird
das „Ausführliche Verfahren“ zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land
Berlin verwendet. Die Ermittlung erfolgt in Kap. 2.3.
3.2
Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung
Ziel und Gegenstand des Monitoring nach § 4c BauGB ist, die Prognosen des
Umweltberichtes durch Überwachung einer Kontrolle zu unterziehen. Überwachung setzt
eindeutige Kriterien und klare Ziele voraus. Wichtigstes Ziel der Kontrolle ist eine
Überwachung der Umsetzung der umweltrelevanten Festsetzungen. Dazu gehört
insbesondere die Überwachung der Umsetzung von grünordnerischen Festsetzungen.
Um die Qualität und die Funktionen der Ausgleichsmaßnahmen (Maßnahmen A und B)
für die Überplanung eines geschützten Biotops langfristig sichern zu können, sind
regelmäßige Erfolgskontrollen (Monitoring) erforderlich, die ggf. eine Steuerung der
vorgesehenen Maßnahmen ermöglichen. Nach der erfolgreichen Herrichtung der
Maßnahmenflächen A und B sind Kontrollen in folgenden Intervallen durch einen
Fachgutachter
durchzuführen
und
zu
dokumentieren
und
der
Unteren
Naturschutzbehörde des Bezirkes Reinickendorf vorzulegen.
1. Kontrolle: ein Jahr nach der Umsetzung der Maßnahmen
2. Kontrolle: drei Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme
3. Kontrolle: fünf Jahre nach der Umsetzung der Maßnahme
Nach fünf Jahren ist durch den Fachgutachter festzulegen, ob und in welchem Umfang
weitere Kontroll- bzw. Steuerungsmaßnahmen erforderlich sind. Bei Nichteintreten der
prognostizieren Entwicklungen sind entsprechende Maßnahmen unter fachgutachterlicher
Begleitung zu ergreifen, um das beschriebene Entwicklungsziel der artenreichen
Frischwiese zu erlangen. Die Erfolgskontrollen sind bis zum Eintreten eines voll
entwickelten Biotops bis maximal 10 Jahre nach der Anlage der Maßnahmenfläche
durchzuführen.
4.
Allgemein verständliche Zusammenfassung
Im Rahmen der Umweltprüfung wurden zunächst die einzelnen Schutzgüter getrennt
voneinander erfasst und bewertet. Danach wurden die vorliegenden Daten und
Erhebungen in die Untersuchung eingearbeitet.
Nach der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
erfolgte im weiteren Verfahren infolge der zu bewältigenden Belange von Natur und
Landschaft
eine
grundlegende
konzeptionelle
Überarbeitung
des
Beschluss
Seite 72
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Bebauungsplanentwurfes. Dadurch ergab sich auch für den Umweltbericht ein
Überarbeitungsbedarf.
Im Rahmen einer Variantenprüfung wurden mögliche Planungsvarianten einer
schutzgutbezogenen Auswirkungsprognose unterzogen. Im Ergebnis wurde eine Fläche
für die geplante Bebauung definiert, in der die zu erwartenden naturschutzfachlichen
Konfliktpotenziale am geringsten bewertet wurden. Es wurde die Fläche ermittelt, die jetzt
bereits im Bestand bebaut ist. Innerhalb dieser Fläche wird die geplante bauliche Nutzung
des
Vorhabens
umgesetzt.
Auf
diese
Weise
kann
die
zusätzliche
Flächeninanspruchnahme erheblich begrenzt werden. In diesem Bereich befindet sich
aber ein geschützter Biotop (artenreiche Grünlandbrache, frischer Standorte), der sich auf
den versiegelten Dachflächen der Reinwasserbehälter 9-12 entwickelt hat. Die
Realisierung der Planung ist mit dem Verlust des geschützten Biotops auf den
Reinwasserbehältern 9-12 verbunden. Unter fachgutachterlicher Begleitung wurden
innerhalb des Geltungsbereiches geeignete Maßnahmen entwickelt, um den Verlust des
geschützten Biotops auszugleichen. Betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte
Teilflächen werden rückgebaut bzw. entsiegelt (ehemaliges Öltanklager und Zufahrt zum
ehemaligen Öltanklager).
Die bestehenden Waldflächen des Geltungsbereiches werden planungsrechtlich
gesichert. Eine Umwandlung von Waldflächen in eine andere Nutzungsart ist nicht
erforderlich.
Die festgestellten Beeinträchtigungen und Eingriffe in Natur und Landschaft werden durch
die Festsetzung und Umsetzung der nachfolgend aufgeführten Maßnahmen im Plangebiet
soweit ausgeglichen und ersetzt, dass keine erheblichen und nachhaltigen Auswirkungen
verbleiben.
Die Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft mit der Bezeichnung A wird als private naturnahe Parkanlage festgesetzt und
dient dem Ausgleich für den Verlust des geschützten Biotops auf den
Reinwasserbehältern 9-12. Die Maßnahmenfläche mit der Bezeichnung B wird als
Waldfläche festgesetzt und dient ebenfalls dem Ausgleich für den Verlust des geschützten
Biotops auf den Reinwasserbehältern 9-12. Angrenzend befindet sich die
Maßnahmenfläche C, in der die Anlage eines Waldmantels als Übergang zu den
Waldflächen der Jungfernheide entwickelt werden soll. Im Bereich der Maßnahmenfläche
B sowie nördlich angrenzend werden betriebswirtschaftlich nicht mehr benötigte Gebäude
und Verkehrsflächen (ehemaliges Öltanklager und Zufahrt) zurückgebaut und entsiegelt.
Ergänzend werden die Festsetzungen einer extensiven Dachbegrünung (60 % der
Dachflächen)
sowie
von
Einzelbaumpflanzungen
im
Sondergebiet
als
Aufwertungsmaßnahme in die Bilanzierung der Kompensationsmaßnahmen eingestellt.
Die Beschreibung der Maßnahmen erfolgt in einem Pflegeplan, der als Anhang zur
Begründung des Bebauungsplanes aufgeführt wird.
Es wurde im Rahmen der artenschutzfachlichen Untersuchung festgestellt, dass das
Dach des Reinwasserbehälters bzw. sein östlicher Rand Lebensraum einer kleinen
Population von Zauneidechsen ist. Gezielte artenschutzrechtliche Maßnahmen sind daher
Voraussetzung für die Umsetzung der Planung.
5.
Anlagen zum Umweltbericht
Biotopkartierung
Faunistischer Fachbeitrag
Pflegeplan
Variantenvergleich
Beschluss
Biotoptypenplan
Bodengutachten
Vor-Eingriffs- / Nach-Eingriffs-Situation B1 - B6
Verschattungsanalyse
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III.
1.
Planinhalt und Abwägung
Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt
Bebaute Flächen:
Mit der Festsetzung eines Sondergebietes in geeigneter Zweckbestimmung schafft der
Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung der Hotel- und Wellnessanlage,
die insbesondere für Menschen mit Behinderungen ausgestattet ist, die aber ebenso auch
nicht behinderte Menschen nutzen können.
Im Ergebnis einer Variantenanalyse beschränkt sich die nunmehr geplante Bebauung auf
den Standort des ehemaligen Reinwasserbehälters, dem aus der Wichtung aller
Umweltbelange am besten geeigneten Standort. Hierdurch wird eine erhebliche
Reduzierung der Versiegelung des Grundstückes erreicht. Der auf dem Behälterdach
befindliche geschützte Biotop wird im Rahmen der Baumaßnahmen beseitigt und an
anderer Stelle neu angelegt.
Die Baumassen werden auf einer begrenzten Fläche konzentriert. Daher erhöht sich die
maximale Geschosszahl für einen Teil der Baufläche gegenüber der Vorplanung von
ursprünglich fünf konzipierten Vollgeschossen auf sieben. Um die Beeinträchtigungen des
nordwestlich des Geltungsbereiches befindlichen geschützten Biotops durch Verschattung
auszuschließen, werden die Firsthöhen der Gebäude festgelegt.
Unterhalb der Geländeoberfläche wird das Kellergeschoss der Neubebauung in die
Kubatur des vorhandenen Behälters hineingebaut und kann sowohl Teile der geplanten
Wellnessanlage als auch eine Tiefgarage aufnehmen.
Die Gebäude der ehemaligen Sandwäsche sowie des Einstiegsbauwerks sind mit ihrer
Backsteinfassade architektonisch erhaltenswert. Mit der Verlagerung bzw. der Neuanlage
des Biotops auf dem Reinwasserbehälter an einen anderen Standort ergeben sich
gegenüber der alten Planungskonzeption jedoch erweiterte Bebauungsmöglichkeiten.
Daher
wurde
der
Erhalt
des
Einstiegsbauwerks
mittels
vorgesehener
Baukörperausweisung nicht weiterverfolgt. Erhalten bleiben soll jedoch das Gebäude der
ehemaligen Sandwäsche als Zeugnis der früheren wasserwirtschaftlichen Nutzung des
Geländes.
Nichtbebaute Flächen und Erschließung:
Die Erschließung des Areals erfolgt im Richtungsverkehr über eine neu anzulegende
Einfahrt im Norden des Geltungsbereiches (nördliche Teilfläche E) sowie über die
bestehende Zuwegung als Ausfahrt weiter südlich (südliche Teilfläche E). Die Bernauer
Straße muss hierfür mit einer Mittelinsel versehen werden. Die Fahrspuren sind in diesem
Bereich etwas aufzuweiten. Die Breite des Bernauer Straße ist hierfür jedoch
ausreichend, sodass in den Straßenkörper nicht eingegriffen werden muss. Das
Verkehrsplanungsbüro M & O hat hierfür eine Studie zur verkehrlichen Erschließung des
Plangebietes erstellt und mit der Verkehrslenkung Berlin, der Abt.VIIB SenStadtUm und
dem Straßen- und Grünflächenamt abgestimmt. Zur Realisierung der Maßnahme und zur
Kostenübernahme erfolgen Regelungen im städtebaulichen Vertrag.
Die vorhandene ca. 4 m breite, mit einer Asphaltdecke versehene Zufahrt führt , durch die
Trinkwasserschutzzone II. Eine veränderte Trassenführung wäre planerisch
wünschenswert, ist jedoch aufgrund wasserrechtlicher Bestimmungen nicht möglich.
Eine Bündelung des Ein- und Ausfahrtsverkehrs auf die außerhalb der
Beschluss
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Trinkwasserschutzzone II gelegene nördliche Zufahrt wurde geprüft. Hierfür müsste der
Straßenkörper der Bernauer Straße voraussichtlich aufwendig erweitert werden, da es im
Begegnungsfall (gleichzeitige Ein- und Ausfahrt) ansonsten zu Stauereignissen auf der
stark frequentierten Bernauer Straße kommen könnte. Auch wären die Sichtverhältnisse
wegen
der
Straßenkrümmung
ungünstig.
Das
vergleichsweise
geringe
Verkehrsaufkommen für die Erschließung des Grundstückes rechtfertigt den Aufwand für
die Verbreiterung der Bernauer Straße nicht.
Alle nicht benötigten versiegelten Flächen werden zurückgebaut. Die Entfernung der
größtenteils in der Trinkwasserschutzzone II gelegenen Versiegelungen bedarf der
wasserbehördlichen Genehmigung. Eingriffe in den Boden sind nach der
Wasserschutzgebietsverordnung grundsätzlich nicht zulässig. Nach Abstimmung mit der
zuständigen Wasserbehörde bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
kann jedoch eine Befreiung in Aussicht gestellt werden, da es sich hier um eine reine
Entsiegelungsmaßnahme handelt, welche die Grundwasserneubildung in diesem
sensiblen Bereich befördert. Die mit Granitplatten befestigte, historische Zufahrt bleibt als
fußläufige Verbindung erhalten.
Die ursprünglich geplante Stellplatzanlage im Süden des Plangebiets wurde zugunsten
von Kompensationsflächen für den Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum
aufgegeben. Das hier befindliche Tanklager wird abgerissen, die hierhin führende
Erschließungsstraße entsiegelt.
Um Neuversiegelungen so gering wie möglich zu halten, wurde die Baufläche um die drei
Baukörper weitestgehend reduziert und den Nebenanlagen, Stellplätzen und ihren
Zufahrten vorbehalten. Mit der Möglichkeit, unterhalb des Hauptbaukörpers eine
Tiefgarage anzulegen, können auf der Baufläche ca. 100 Pkw- und Busstellplätze
untergebracht werden.
Die geplante Hotel- und Wellnessanlage wird durch eine Parkanlage grüngestalterisch in
den umgebenden Landschaftsraum eingebunden.
2.
Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan
Der FNP stellt für den Geltungsbereich eine Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen mit
einem hohen Grünanteil und mit dem Symbol Wasser dar. Der ausgewiesene Standort
hat eine Fläche von ca. 8,4 ha. Mit dem nördlich der Bernauer Straße liegenden Teil
beträgt die Gesamtgröße etwa 19,8 ha. Davon werden ca. 4,5 ha neu überplant. Die zur
baulichen Nutzung vorgesehene, anrechenbare Baufläche hat eine Größe von lediglich
1,2 ha. Der übrige Teil wird als Grün- oder Waldfläche gesichert. Daher bleibt auch mit
der Neuplanung der hohe Grünanteil erhalten.
Seitens der Berliner Wasserbetriebe wird nicht beabsichtigt, das Areal südlich der
Bernauer Straße am Standort des Wasserwerkes Tegel vollständig aufzugeben. Der
Bebauungsplan umfasst lediglich die betriebswirtschaftlich nicht mehr notwendigen und
seit geraumer Zeit nicht mehr genutzten Flächen. Die Hotel- und Wellnessanlage benötigt
ca. 1,2 ha an Baufläche. Damit ordnet sich diese der verbleibenden
wasserwirtschaftlichen Nutzung deutlich unter. Die wasserwirtschaftlichen Anlagen
außerhalb des Plangebietes bleiben weiter in Betrieb. Die Funktion und die Wertigkeit der
Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen wird im städtebaulichen Gefüge somit gewahrt.
Bedenken aus Gründen des Immissionsschutzes bestehen nicht.
Der Bebauungsplan ist daher aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans
entwickelbar. In ihrer Stellungnahme vom 5.11.2009 bescheinigte die zuständige Stelle
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bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die grundsätzliche Entwicklungsfähigkeit
der Planungsziele aus dem Flächennutzungsplan.
3.
3.1
Begründung der Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet nach § 11 Abs. 1 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) fest. Die zulässigen Nutzungsarten werden auf die Zweckbestimmung des
Sondergebietes begrenzt, da ein breiteres Nutzungsspektrum weder aus dem
städtebaulichen noch aus dem landschaftsräumlichen Kontext heraus zu begründen ist
und mit dem Bebauungsplan ein erheblicher Eingriff in den Natur,- und Landschaftsraum
vorbereitet wird, der i.S. der §§ 14 – 17 BNatSchG ausgleichspflichtig ist. (Siehe hierzu
auch Ausführungen unter Abschnitt III. 4.) Der Standort soll einer speziellen Nutzung
zugeführt werden, die an dieser Stelle städtebaulich gewollt ist und den legitimen
bezirklichen Entwicklungszielen entspricht. Hierfür eignet sich kein anderes Baugebiet
nach den §§ 2 – 9 der BauNVO.
Die
überbaubaren
Grundstücksflächen
befinden
sich
innerhalb
der
Trinkwasserschutzzone IIIA. Eine Bebauung ist hier unter wasserrechtlichen Auflagen
grundsätzlich möglich.
"1. Das Sondergebiet dient der Unterbringung einer Hotel- und Wellnessanlage,
insbesondere für Menschen mit Behinderungen.
Zulässig sind:
1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Hallenbäder,
4.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
1. Anlagen für sportliche und kulturelle Zwecke,
2. Räume für freie Berufe,
3. Schank- und Speisewirtschaften,
wenn sie der allgemeinen Zweckbestimmung des Gebietes dienen und ihr im Umfang
deutlich untergeordnet sind.
Die Gebäude in Sondergebiet sind im öffentlich zugänglichen Bereich vollständig
barrierefrei zu errichten. Die Beherbergungsräume sind zu 30 % barrierefrei zu
errichten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 11 Abs. 1 BauNVO)
Das Sondergebiet dient der Unterbringung der geplanten Hotel- und Wellnessanlage,
vordringlich für Menschen mit Behinderungen, jedoch auch für Menschen ohne
Behinderungen. Die Zweckbestimmung „Hotel- und Wellnessanlage für Menschen
insbesondere mit Behinderungen“, garantiert mit den festgelegten Anteilen zur
Barrierefreiheit die Ausrichtung der Anlage auf eine spezielle Nutzerklientel.
Hotels, Sauna- und Fitnessnutzungen sowie Anlagen, die der Gesundheit und Erholung
dienen, gehören zur Grundausstattung von Wellnessanlagen und sind daher allgemein
zulässig.
Beschluss
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Sportanlagen, freie Berufe, wie beispielsweise medizinische Einrichtungen, sowie
Schank- und Speisewirtschaften haben demgegenüber eine dienende Funktion und sind
daher nur in der Ausnahme zulässig. Diese Anlagen müssen funktionell zugeordnet sein
und sich in ihrem Umfang der Zweckbestimmung des Sondergebietes deutlich
unterordnen. So begründet sich die Beschränkung der ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen auf einen Anteil von insgesamt 10 % an der zulässigen Geschossfläche.
Der Begriff der Barrierefreiheit umfasst die Bedürfnisse aller Menschen mit Behinderung
(neben den motorisch Eingeschränkten auch Blinde oder Gehörlose). So ist der gesamte
öffentlich zugängliche Bereich barrierefrei nach der DIN 18040 Teil 1 zu gestalten. Der
Anteil der barrierefreien Hotelzimmer wurde mit 30 % festgelegt. Behinderte werden oft
von Betreuern begleitet, die den barrierefreien Standard nicht benötigen, ebenso wie
andere nicht behinderte Gäste, welche die Anlage ebenfalls nutzen sollen. Der festgelegte
prozentuale Anteil entspricht den Erfahrungswerten von Betreibern vollständig
behindertengerechter Hotels (Fürst-Donnersmarck-Stiftung, drei Häuser).
Die DIN 18040 Teil 1 mit Stand vom Oktober 2010 gewährleistet die barrierefreie
Planung, Ausführung und Ausstattung von öffentlich zugänglichen Gebäuden, sodass sie
für Menschen mit Behinderungen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere
Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.
Beherbergungsräume sind nicht Bestandteil dieser Norm. Mangels geeigneter
Vorschriften ist die DIN 18040 Teil 2 mit Stand vom September 2011 für die Ausführung
und Ausstattung von barrierefreien und insbesondere uneingeschränkt mit dem Rollstuhl
nutzbaren Wohnungen hilfsweise für die Ausstattung und den Flächenbedarf der
Hotelzimmer heranzuziehen.
Die mit der textlichen Festsetzung festgelegte Barrierefreiheit reicht über den nach § 51
der Bauordnung Berlin geforderten Standard weit hinaus.
3.2
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch zulässige Grund- und Geschossflächen sowie
durch reine Baukörperausweisung mit zulässiger Grundfläche bestimmt.
Die zulässigen Grundflächen und Baukörperausweisungen der Hauptanlagen summieren
sich auf einen Wert von 5.478 m². Die anrechenbare Baufläche beträgt 11.157 m². Damit
würde rechnerisch eine Grundflächenzahl von 0,49 für die Hauptanlagen erreicht.
Die zulässigen Geschossflächen haben eine Größe von 22.058 m², was einer
Geschossflächenzahl von 1,97 entspricht.
Die Gesamtversiegelung der Bauflächen, einschließlich der Nebenanlagen erreicht 75%.
Die Bauflächen des Plangebietes wurden auf den notwendigen Umfang an zu
versiegelnden Flächen begrenzt, um die Belange von Natur- und Landschaft und
insbesondere die der Grundwasserneubildung zu berücksichtigen. Dadurch ergibt sich
eine vergleichsweise hohe bauliche Dichte. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO vorgegeben
Obergrenzen der baulichen Nutzung (GRZ 0,8 sowie GFZ 2,4) werden jedoch
unterschritten.
Um eine Beeinträchtigung durch Schattenwirkung auf den nördlich des Plangebietes
gelegenen, geschützten Biotop ausschließen zu können, wurden im Bebauungsplan
neben der Anzahl der Vollgeschosse auch die Firsthöhen der Gebäude festgelegt. Die
Höhenstaffelung der Bebauung schließt eine Beeinträchtigung auf dem außerhalb des
Plangebiets gelegenen Trockenrasens durch Schattenwurf aus (Verschattungsanalyse
des Büros Landschaftsarchitekten Wallmann Landschaftsarchitekten BDLA vom August
Beschluss
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2013).
So werden auf der nördlichen Hälfte des Baufeldes auf dem Reinwasserbehälter lediglich
drei Geschosse mit einer Firsthöhe von maximal 10 m zugelassen, auf der südlichen
Hälfte dagegen sieben Vollgeschosse mit maximal 24,8 m Höhe über dem Gelände (HP
1). Damit bleiben die im Bauschutzbereich des Flughafens Tegel gelegenen Gebäude mit
60,2 m über NHN unterhalb des Schwellenwertes von 60,36 m NHN, ab der eine
Genehmigung der Luftfahrtbehörde erforderlich ist. Bei Überschreitung des
Schwellenwertes ist die Genehmigung auch für Bauhilfsmittel wie Kräne einzuholen.
Die südöstlich gelegenen Baufelder werden mit einem Vollgeschoss (ehemalige
Sandwäsche) ohne Firsthöhenbeschränkung sowie mit drei Vollgeschossen mit einer
Firsthöhe von 10 m ausgewiesen.
"2. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind im Sondergebiet die Flächen
von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der
dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände
mitzurechnen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO)
Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen können außer in den Dachgeschossen
der oberirdischen Neubauten vor allem im Kellergeschoss entstehen. Der ca. 5 m tief in
das Erdreich hineinreichende, ehemalige Frischwasserbehälter ermöglicht die Errichtung
von zwei Kellergeschossen. Hier kann ein wesentlicher Teil der geplanten Sauna- und
Wellnessangebote untergebracht werden. Diese Aufenthaltsräume werden daher in die
Nutzungsberechnung mit einbezogen. Eine Nutzung der Untergeschosse für eine
Tiefgarage wäre ebenfalls möglich, bliebe dann allerdings bei der Geschossfläche
unberücksichtigt.
3.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Eine Bauweise wird nicht festgelegt, da sich der gesamte Geltungsbereich des
Bebauungsplans über ein Grundstück erstreckt und bodenrechtliche Spannungen
innerhalb der festgesetzten Nutzung ebenso wie eine Teilung des Baugrundstückes nicht
zu erwarten sind.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baufelder bzw. durch
Baukörperausweisung bestimmt. Die Baufelder umfassen die zur Neubebauung
vorgesehenen Flächen, innerhalb derer sich eine Bebauung in den Grenzen der
ausgewiesenen baulichen Nutzungsmaße entwickeln kann. Die ehemalige Sandwäsche
soll als Zeugnis der früheren Nutzung des Geländes in das neue Nutzungskonzept
integriert werden. Die hier zeichnerisch festgesetzte reine Baukörperausweisung sichert
die Stellung des Gebäudes als Einzelbaukörper.
"3. Die Baugrundstücke sind zwischen den Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 4 BauNVO)
Aus städtebaulichen Gründen ist eine Festlegung für die Stellung und Ausrichtung der
Baukörper nicht erforderlich.
Beschluss
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"4. Für die bauliche Anlage der ehemaligen Sandwäsche kann innerhalb der Fläche
abcda ein Hervortreten von Gebäudeteilen, und zwar für seitlich verglaste
Überdachungen bis zu einer Grundfläche von insgesamt 50 m² vor die Baugrenze
zugelassen werden.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO)
Die textliche Festsetzung bietet die Möglichkeit, das Gebäude der ehemaligen
Sandwäsche durch Überdachungen an die neu zu errichtenden Gebäude räumlich
anzubinden, ohne Erweiterungen in der Baukörperausweisung vornehmen zu müssen.
Die Überdachung kann seitlich verglast werden. Sie muss sich dem Gebäude der
Sandwäsche gestalterisch und funktionell deutlich unterordnen und ein qualitätvolles
architektonisches Bild abgeben. Die Begrenzung der Grundfläche auf 50 m² erlaubt
Verbindungsgänge zu beiden benachbarten Gebäuden oder das Anlegen einer
überdachten Vorfahrt.
"5. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten e, f, g, h ist zugleich
Straßenbegrenzungslinie.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Diese Festsetzung erfolgt aus darstellungstechnischen Gründen, da sich beide Linien
überlagern.
3.4
Weitere Arten der Nutzung
Wald
Der Bebauungsplan setzt auf ca. 21.700 m² des Plangebietes Waldfläche fest. Die
Festsetzung umfasst den vorhandenen, mit Bäumen bestockten Waldbestand nach der
Biotoptypenkartierung von Frau Dr. Köstler. Zusätzlich schließt die Festsetzung eine
vorhandene
Lichtung
(Kompensationsflächen
B
und
C)
mit
ein.
Aus
vermessungstechnischen Gründen wurden die Waldkanten geometrisch begradigt.
Geringfügig in die Grünfläche eingewachsene Teile werden als Gestaltungselemente in
die Parkanlage bzw. in die naturnahe Parkanlage einbezogen. Es wird weder planerisch
noch grüngestalterisch in den Waldbestand eingegriffen. Die seitens der Waldbehörde
geforderten Schutzabstände von 25 - 30 m zu den Gebäuden bleiben gewahrt.
Grünflächen
Der Bebauungsplan setzt umfangreich Grünflächen in einer Größe von 4.976 m² bzw.
6.722 m² verschiedener Zweckbestimmung fest.
Die Flächen mit der Zweckbestimmung private Parkanlage dienen dem Aufenthalt der
Besucher und Nutzer im Freien, gestalten den Übergang zum Landschaftsraum und
können die erforderlichen Retentionsflächen für die Versickerung des anfallenden
Niederschlagswassers aufnehmen. Die Gestaltung der Außenanlagen erfolgt so, dass die
Betretbarkeit des angrenzenden Biotops erschwert wird.
Die Ausweisung zweier 10 m x 10 m großer Karrees innerhalb der anrechenbaren
Baufläche schützt die beiden hier befindlichen, naturräumlich wertvollen Einzelbäume vor
den Nutzungsansprüchen des Sondergebietes. Eine Ausweisung als Einzelbäume nach
dem Planzeichen 13.2.2 kann aus dem städtebaulichen Kontext heraus nicht begründet
werden. Es handelt sich hier nicht um ein „Baumtor“ o.ä.
Die Flächen befinden sich teilweise innerhalb der Trinkwasserschutzzone II. Hier sind
Bodenveränderungen nicht erlaubt. Dies schließt grundsätzlich auch Bepflanzungen mit
Beschluss
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ein. Jedoch soll das betreffende Areal in Absprache mit der Wasserbehörde als Entré zur
Hotel- und Wellnessanlage ein Mindestmaß an Grüngestaltung erhalten. Durch geeignete
grüngestalterische Maßnahmen mit Bodendeckern oder der Anlage von Baumgruppen
oder Hecken kann zudem das von der Wasserbehörde nicht erwünschte Betreten oder
eine Nutzung als Hundeauslauf verhindert werden.
Die Fläche mit der Zweckbestimmung private naturnahe Parkanlage dient der
Kompensation für den Verlust des geschützten Biotops auf dem ehemaligen
Reinwasserbehälter. Sie erhält daher im Bebauungsplan eine Signatur als Fläche für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. Die
Maßnahmen werden im beiliegenden Pflegeplan konkretisiert. Dieser erlangt als
Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zwischen dem Bezirksamt Reinickendorf und
dem Grundstückseigentümer Rechtsverbindlichkeit.
3.5
Immissionsschutz / Klimaschutz
"6. Zum Schutz vor Lärm müssen die der Bernauer Straße zugewandten Außenbauteile
einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Beherbergungsstätten ein
bewertetes Luftschalldämmmaß (R´w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989)
von mindestens 35 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es
können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Die strategische Lärmkarte Straßenverkehr 2012 stellt einen Lärmindex L_DEN von
60 - 65 dB(A) in einem Abstand bis 60 m parallel zur Bernauer Straße sowie L_N von
ebenfalls 60 – 65 dB(A) in einem Abstand von 20 m parallel zur Bernauer Straße dar.
(Siehe Ausführungen unter Abschnitt II.2.1.1) Das Baufeld liegt an seiner dichtesten Stelle
ca. 30 m von der Bernauer Straße entfernt. Bei einer Einstufung der Hotel- und
Wellnessnutzung als kern-, oder gewerbegebietstypisch werden die Orientierungswerte
von tagsüber 65 dB(A) sowie nachts von 55 dB(A) überschritten.
Daher sind für die Aufenthaltsräume des geplanten Hotels an der der Straße
zugewandten Seite passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Die Tabelle 8 der DIN
4109 gibt für Übernachtungsräume bei einem Außenlärmpegel von 61-65 dB(A) ein
Schalldämmmaß von 35 dB(A) für Außenbauteile vor. Da die von Lärm betroffenen
Hotelzimmer i.d.R. keine Lüftungsmöglichkeiten an der lärmabgewandten Seite haben
dürften, sind außerdem schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen.
3.6
Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen
"7. Dachflächen mit einer Fläche von mehr als 300 m² sind extensiv zu begrünen. Dies
gilt nicht für technische Einrichtungen, für Anlagen zur Erzeugung regenerativer
Energien, für Beleuchtungsflächen oder Terrassen. Der Anteil für technische
Einrichtungen, für Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien, für
Beleuchtungsflächen oder Terrassen darf höchstens 40 % betragen. Der
durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss mindestens 18 cm betragen. Die
Bepflanzungen sind zu erhalten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)
Die Begrünung der Dachflächen ist eine Ausgleichsmaßnahme für den durch den
Bebauungsplan vorbereiteten Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum im Sinne des §
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1a Abs. 3 BauGB. Die gewählte Schwelle von 300 m² schließt das historische Bauwerk
der Sandwäsche von der Festsetzung aus. Es soll in seiner historischen Gestalt erhalten
bleiben. Die Dicke der Substratschicht erlaubt die Entwicklung einer Grasnarbe mit der
Ansiedlung von umgebungstypischen Gräsern und Kräutern. Sie ist damit auch
Lebensraum für Vögel und Insekten. Der verzögerte Abfluss des Regenwassers
verbessert durch Verdunstung die mikroklimatischen Verhältnisse im Gebiet und
verringert außerdem den vorzuhaltenden Stauraum in den Versickerungsanlagen.
Die Festlegung der nicht begrünten Dachflächen ist für die genaue Bilanzierung der
Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Die Beschränkung erlaubt bei voller Ausschöpfung
der Grundfläche die Nutzung von ca. 2.090 m² Dachfläche durch technische Anlagen,
Terrassen, Beleuchtungsflächen oder auch durch Anlagen zur Erzeugung regenerativer
Energien. So stehen Flächen für die aus Gründen des Klimaschutzes sinnvolle Erzeugung
regenerativer Energien, beispielsweise durch Solarkollektoren zur lokalen Strom- oder
Warmwassergewinnung, zur Verfügung.
"8. Im Sondergebiet ist pro angefangener 300 m² anrechenbarer Baufläche mindestens
ein hochstämmiger Baum mit einem Mindeststammumfang von 16/18 cm, gemessen
in 1 m Höhe zu pflanzen, zu unterhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Bei der
Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume, die
mindestens den gleichen Stammumfang aufweisen, sowie Bäume, die aus anderen
Pflanzgeboten zu pflanzen sind, einzurechnen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB)
Die textliche Festsetzung dient der Einbindung der baulichen Anlagen in den
umgebenden Frei- und Landschaftsraum sowie als Kompensationsmaßnahme für den
durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum nach
§ 1a BauGB. So werden auf der Baufläche mindestens 37 Bäume neu gepflanzt oder
erhalten. Das planerische Konzept konzentriert die Bebauung im Bereich des ehemaligen
Frischwasserbehälters. Die überbaubare Grundstücksfläche wurde klein dimensioniert,
um den übrigen Teil des Grundstückes von baulichen Nutzungen und damit von
Versiegelungen freizuhalten. Insofern rechtfertigt sich hier das vergleichsweise milde
Pflanzgebot. Ersatzpflanzungen nach den Bestimmungen der Baumschutzverordnung
sind hier nicht gegenzurechnen.
Um Doppelbestockungen zu vermeiden, sind bei dieser textlichen Festsetzung das
Pflanzgebot aus der Begrünung der Stellplätze (TF Nr. 9) mitzurechnen. Der Eingriff in
den Natur-, und Landschaftsraum wird durch den Bebauungsplan bereits zu 100%
ausgeglichen. Eine Überkompensation wäre nicht abwägungsgerecht.
"9. Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je
vier Stellplätze ist ein gebietstypischer Baum mit einem Mindeststammumfang von
16/18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Dabei sind Baumscheiben in einer Größe von
mindestens 4,5 m² herzustellen, deren Breite 2,0 m nicht unterschreiten darf.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 25 Buchst. a BauGB)
Die textliche Festsetzung dient der Eingrünung der Stellplatzanlagen und damit ebenfalls
der Einbindung des Vorhabens in den umgebenden Landschaftsraum. Die Mindestgröße
der Baumscheiben garantiert gute Aufwuchsbedingungen und damit einen dauerhaften
Erhalt der Bäume.
"10. Im Sondergebiet ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und
luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit
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wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau,
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.“
Fugenverguss,
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 2 Nr. 3 NatSchG Bln)
Die textliche Festsetzung vermindert die Versiegelung und dient der Grundwasserneubildung im Gebiet.
"11. Innerhalb der Flächen A, B und C für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sind als Ausgleich im Sinne von § 1a
Abs. 3 des Baugesetzbuchs Maßnahmen entsprechend des beiliegenden Pflegeplans
vom 13.10.2014 durchzuführen.“
(§ 9 Abs. 1a BauGB)
Die o.g. Flächen werden zum Ausgleich des Eingriffes in den Natur- und Landschaftsraum
im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB in Anspruch genommen. Die betreffenden Maßnahmen
sind im Umweltbericht unter II 2.3 Vermeidung, Verringerung und Ausgleich nachteiliger
Auswirkungen beschrieben und gehen neben anderen Maßnahmen in die
Ausgleichsbilanz ein. Des Weiteren wird der Biotop auf dem ehemaligen
Frischwasserbehälter, der durch die Baumaßnahmen in Anspruch genommen wird, auf
diesen Flächen neu angelegt.
Da der Geltungsbereich nicht in mehrere Baugrundstücke aufgeteilt ist, erübrigen sich
Festlegungen zum Verteilungsmaßstab über die anfallenden Kosten. Im Pflegeplan
werden die durchzuführenden Maßnahmen einschließlich der späteren Pflege genau
beschrieben. Die Umsetzung des Pflegeplans wird durch einen städtebaulichen Vertrag
rechtlich abgesichert.
"12. Das innerhalb des Sondergebietes anfallende Niederschlagswasser ist vollständig
durch Mulden- oder Mulden-Rigolensysteme oder andere Maßnahmen gleicher
Wirkung im Baugebiet oder in der Grünfläche mit der Zweckbestimmung private
Parkanlage
mit
Ausnahme
der
Flächen,
die
sich
innerhalb
der
Trinkwasserschutzzone II befinden, zu versickern. Die Versickerungsflächen sind zu
begrünen.“
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 36a Abs. 3 BWG)
Das anfallende Oberflächenwasser und das Wasser aus den Dachflächen kann
vollständig in einem Mulden- oder in einem Mulden-Rigolensystem nach den
Anforderungen der Wasserbehörde versickert werden. Hierfür muss die wasserrechtliche
Erlaubnis eingeholt werden. Die genaue bauliche Ausführung ist in den Vorschriften der
Trinkwasserschutzgebietsverordnung Tegel sowie des Berliner Wassergesetzes geregelt
sodass auf weiterführende Ausweisungen im Bebauungsplan verzichtet werden kann.
Im Plangebiet stehen hierfür geeignete Retentionsflächen in einer Größe von ca. 2.380 m²
zuzüglich der nichtversiegelten Teile der Baufläche zur Verfügung. Benötigt werden
lediglich Flächen in einer Größe von 1.250 m² - 1.700 m². Hierzu wurde ein
entsprechendes Versickerungskonzept erarbeitet. Es lag der Wasserbehörde im Rahmen
der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vor. In der Stellungnahme der
Wasserbehörde vom 24.02.2014 wurde diesbezüglich lediglich darauf hingewiesen, dass
eher von einem Flächenbedarf von 2.050 m² für die Versickerungsmulden auszugehen
sei. Auch für diese Größenordnung reichen die geeigneten Retentionsflächen aus.
Dem künftigen Bauherrn kann daher die genaue Verortung der erforderlichen Muldenoder Mulden-Rigolensysteme überlassen werden, ohne das es hierzu weiterer
planungsrechtlicher Vorgaben bedarf.
Beschluss
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"13. Zum Schutz des Bodens und des Grundwassers ist im Sondergebiet die Befestigung
von Stellplätzen in einem Wasser undurchlässigen Aufbau herzustellen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Diese textliche Festsetzung erfolgt als Maßnahme zum Schutz des Bodens bzw. des
Grundwassers vor möglichen Kontaminationen durch Öl oder Schmierstoffe, welche durch
parkende Fahrzeuge verursacht werden können. Die Bauflächen befinden sich vollständig
innerhalb der Trinkwasserschutzzone IIIA des Wasserwerkes Tegel. Die Festsetzung ist
im Rahmen der weiteren Liberalisierung des Bauordnungsrechtes geboten, da
Straßenbefestigungen oder die Anlage von Stellplätzen mit der Rechtsgültigkeit des
Bebauungsplans baurechtlich verfahrensfrei werden.
3.7
Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen
"14. Die Fläche D ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Benutzer
und Besucher der wasserwirtschaftlichen Anlage zu belasten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Die Fläche D ist Teil der ansonsten außerhalb des Geltungsbereichs verlaufenden Zufahrt
zu den verbleibenden wasserwirtschaftlichen Anlagen und daher mit entsprechenden
Rechten zu belasten.
"15. Die Flächen E sind mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Benutzer
und Besucher der Hotel- und Wellnessanlage sowie der zuständigen
Versorgungsträger zu belasten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Die Flächen E dienen der Erschließung des Vorhabens. Die verkehrliche Erschließung
erfolgt über ein Einbahnsystem. Die Ausfahrt ist in der Örtlichkeit bereits als asphaltierter,
4 m breiter Zufahrtsweg vorhanden und bestandsgeschützt. Das in der engeren
Trinkwasserschutzzone II geltende grundsätzliche Versiegelungsverbot verhindert eine
Neugestaltung der Zufahrt. Separat wird eine neue 8m breite Zufahrt am nördlichen
Gebietsrand angelegt.
"16. Die Fläche F ist mit einem Gehrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der Hotelund Wellnessanlage zu belasten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Die Fläche F umfasst die historische Zufahrt zum Gelände. Sie befindet sich ebenfalls in
der engeren Trinkwasserschutzzone. Breite und Befestigung sind nicht ausreichend, um
den verkehrlichen Anforderungen des Vorhabens gerecht zu werden. Ein Ausbau ist aus
wasserrechtlichen Gründen nicht möglich. Die ehemalige Zufahrt soll jedoch als fußläufige
Verbindung weiter in Benutzung bleiben.
"17. Die Fläche G ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen
Unternehmensträgers zu belasten. Sie darf nur mit flach wurzelnden Anpflanzungen
oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Beschluss
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Unter der Fläche G liegt eine überörtliche Hauptwasserleitung DN 1400. Wesentliche
Teile dieser Fläche sind mit Bäumen bestanden. Die Verortung des Leitungsrechtes
erfolgte nachrichtlich nach den Angaben der Berliner Wasserbetriebe.
Bei der künftigen Bewirtschaftung ist das Freihalten dieser Fläche von tief wurzelndem
Bewuchs anzustreben. Gründe der Versorgungssicherheit und zum Schutz der Leitung
überwiegen in diesem Fall waldrechtliche Belange.
"18. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und
baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des
Baugesetzbuches bezeichneten Arten enthalten, außer Kraft.
Der Bebauungsplan legt in dem betreffenden Abschnitt die Straßenbegrenzungslinie
entlang des Straßenflurstücks der Bernauer Straße neu fest und ersetzt damit ältere
Regelungen.
3.8
Kennzeichnungen
Keine
Beschluss
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3.9
Nachrichtliche Übernahmen
In den Bebauungsplan wurden nachrichtlich die nach § 28 des Berliner
Naturschutzgesetzes geschützten Biotope einer Heidenelken-Grasnelkenflur und eines
Eichenmischwaldes entsprechend der Biotoptypenkartierung von Frau Dr. Köstler
übernommen und mit entsprechenden Planzeichen nach Nr. 13.3 der Anlage zur
Planzeichenverordnung als Schutzgebiete bzw. Schutzobjekte versehen.
Die im Bebauungsplan festgelegten Waldflächen wurden nach der Biotoptypenkartierung
von Frau Dr. Köstler ebenfalls nachrichtlich übernommen.
Des Weiteren wurden die Trinkwasserschutzzonen II und IIIa der Verordnung zur
Festsetzung des Wasserschutzgebietes für das Wasserwerk Tegel vom 31. August 1995
nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Die engere Trinkwasserschutzzone II
ist im Planbild mit dem Planzeichen Nr. 10.3 der Anlage zur Planzeichenverordnung
dargestellt. Des Weiteren wird folgender textlicher Hinweis angebracht:
„Der Geltungsbereich befindet sich vollständig innerhalb der Trinkwasserschutzzone IIIA
und teilweise innerhalb der Trinkwasserschutzzone II (blaue Signatur für Schutzgebiete)
nach der Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für das Wasserwerk
Tegel vom 31. August 1995, GVBl S. 579.“
3.10 Hinweise
„Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Reinickendorf von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung,
Umwelt, Ordnung und Gewerbe, Fachbereich Bau-, und Wohnungsaufsicht zur
Einsichtnahme bereitgehalten.“
Im Zuge einer neuen Rechtsprechung durch das Oberverwaltungsgericht sind die
Einsichtnahmemöglichkeiten der in textlichen Festsetzungen verwendeten DIN-Normen
auf der Planzeichnung aufzuführen.
„Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 8 und Nr. 9 sind die Arten der
Pflanzliste aus dem beiliegenden Pflegeplan vom 13.10.2014 zu verwenden.“
Die Pflanzbindungen für die Fläche des Sondergebietes dienen neben der Eingrünung
des Baugebietes auch als Kompensationsmaßnahme für den durch den Bebauungsplan
vorbereiteten Eingriff nach § 1a Abs. 3 BauGB. Neben dem Stammumfang ist auch die Art
der zu pflanzenden Bäume wichtig für die Bilanzierung. Daher wird die Anwendung der
Pflanzliste, welche ausschließlich gebietstypische Bäume enthält, als bindend
vorgeschrieben.
3.11 Städtebaulicher Vertrag
Zur rechtlichen Absicherung der Verpflichtungen, die sich aus der Realisierung der
Kompensationsmaßnahmen für den Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum ergeben,
wurde unter Beteiligung der relevanten bezirklichen Fachämter am 24.03.2015 mit den
Berliner Wasserbetrieben als Eigentümer des Grundstückes ein städtebaulicher Vertrag
abgeschlossen. Er beinhaltet u.a. Regelungen zu den Kompensationsmaßnahmen für den
erfolgten Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum sowie diesbezügliche dauerhafte
Pflegemaßnahmen. Diese Maßnahmen bilden die Voraussetzung für eine
abwägungsgerechte Planung und damit für die bauliche Nutzung des Grundstückes.
Beschluss
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Die Regelungen beinhalten im Einzelnen:
4.
-
Beibringung der erforderlichen Gutachten und Erstattung der mit der Planung
verbundenen Aufwendungen,
-
Durchführung der Maßnahmen gemäß Pflegeplan vom 13.10.2014,
-
Sicherung einer ökologischen Baubegleitung,
-
Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen
gemäß Abschnitt II 2.3.1. Hierzu gehören auch Maßnahmen zur Sicherung der
Biotopflächen während der Bauphase, die insektenfreundliche Ausführung von
Beleuchtungskörpern im Freibereich sowie eine geeignete Ausbildung von
Glasflächen an den Fassaden zur Verhinderung von Vogelschlag,
-
Geeignete grüngestalterische Maßnahmen zur Einschränkung der öffentlichen
Betretbarkeit der Botopflächen im Rahmen der Außenanlagengestaltung,
-
Vereinbarung zur Gewinnung und Auswertung von Bodenproben auf der Sohle
des abzubrechenden Tanklagers,
-
Vereinbarung zur Durchführung von baulichen Maßnahmen und zur Übernahme
der hieraus entstehenden Kosten aus dem notwendigen Umbau der Bernauer
Straße am Zufahrtsbereich zur Hotel- und Wellnessanlage,
-
Finanzieller Ausgleich an das bezirkliche Straßen- und Grünflächenamt für die im
Zuge der neuen Zufahrt zu fällenden Straßenbäume,
-
Übertragung aller eingegangenen Verpflichtungen an den Rechtsnachfolger.
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange
Der Bebauungsplan setzt auf vormals dem Außenbereich zuzuordnenden Flächen ein
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Hotel- und Wellnessanlage, insbesondere für
Menschen mit Behinderungen fest. Abzuwägen war zwischen den öffentlichen Belangen
des Umwelt- und Naturschutzes sowie den privaten Belangen des Eigentümers an einer
möglichst ungehinderten baulichen Verwertung seines Grundstückes.
Die Planung bereitet eine bauliche Nutzung des Grundstückes vor, auf die nach den
bisherigen planungsrechtlichen Bestimmungen kein Anspruch bestand. Die planerische
Konzeption wurde durch den Grundstückseigentümer initiiert und mitgestaltet. Daher kann
von einer plangemäßen Realisierung des Vorhabens ausgegangen werden. Die
grundsätzliche bauliche Inanspruchnahme des Grundstückes mit einer Beschränkung auf
ein ausgewähltes Nutzungsspektrum dient den legitimen bezirklichen Entwicklungszielen.
Die Zulassung anderer (beliebigerer) Nutzungen hätte voraussichtlich erheblich mehr
Flächen in Anspruch genommen und wäre daher in der Abwägung gegen die in nicht
unerheblichem Maße eingegriffenen Belange von Natur und Landschaft voraussichtlich
unterlegen.
Vielfach vorgetragenen grundsätzlichen Bedenken gegen eine bauliche Entwicklung des
Areals ist entgegenzuhalten, dass die geplante Wellnessanlage mit ihrem speziellen
Angebot für Menschen mit Behinderungen den Gesundheits- und Pflegesektor
Reinickendorfs stärkt und ergänzt. Dieser bildet einen Schwerpunkt im Wirtschaftsprofil
des Bezirkes. Die Entwicklung des Grundstückes dient damit legitimen bezirklichen
Entwicklungszielen. Mit der baulichen Nutzung des Areals und den dadurch verankerten
Pflegemaßnahmen werden die vorhandenen Biotope vor natürlicher Sukzession
geschützt.
Beschluss
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Der Betrieb der Hotel- und Wellnessanlage, insbesondere mit einer weitgehenden
barrierefreien Ausstattung der Räume, ist an ein bestimmtes Bauvolumen gebunden, um
wirtschaftlich erfolgreich zu sein. Im Rahmen der Variantenuntersuchung gab es dazu
verschiedene Baumassenstudien. Der mit der baulichen Nutzung vorbereitete Eingriff in
den Natur- und Landschaftsraum kann vollständig ausgeglichen werden. Insofern ist
auch die erreichte bauliche Dichte gebietsverträglich.
Die verkehrliche Erschließung durch Ein- und Ausfahrten im Richtungsverkehr ist aus
Gründen des Verkehrsflusses an der Bernauer Straße geboten. Die seitens der
Waldbehörde geforderte Verlegung der Zufahrt und der Rückbau der vorhandenen
Erschließung ist daher nicht möglich.
Die Konzentration auf Flächen, die baulich auch bisher schon in Anspruch genommen
worden waren, trägt den vielfältigen Umweltbelangen ausreichend Rechnung. So kann
der Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum durch Kompensationsmaßnahmen
vollständig ausgeglichen. Im Variantenvergleich wurde die auf die geringste Versiegelung
abzielende Variante zur Grundlage für das endgültige Bebauungskonzept.
In der Abwägung der unterschiedlichen Schutzgüter untereinander wurde beim
Ausgleichsregime einer Minimierung der versiegelten Flächen Vorrang eingeräumt. Der
Grundwasserneubildung ist in der unmittelbaren Nähe zur Trinkwasserschutzzone II des
Wasserwerkes Tegel ein hohes Gewicht beizumessen. Dieses überwiegt im vorliegenden
Fall die Belange des Landschaftsbildes. So konzentriert sich die Bebauung im
Wesentlichen auf den Bereich des ehemaligen Reinwasserbehälters, ragt dafür aber ca.
25 m über das Gelände empor. Die künftigen Baukörper werden zwar von der Bernauer
Straße aus deutlich wahrnehmbar sein, jedoch in ihrer Fernwirkung begrenzt bleiben, da
die Baufläche an drei Seiten von Wald umgeben sind. Zudem stehen ähnlich hohe oder
höhere Gebäude in einiger Entfernung zum Grundstück (Wasserwerk Tegel, Hochhäuser
an der Bernauer Straße).
Im Ergebnis der Umweltprüfung wird der in Anspruch genommene, geschützte Biotop der
Frischwiese innerhalb des Geltungsbereiches neu angelegt. Andere, im Rahmen einer
Variantenanalyse geprüfte Planungsvarianten hätten zu einer wesentlich höheren
Versiegelung des Grundstückes geführt, jedoch den Biotop ebenfalls teilweise in
Anspruch nehmen müssen.
Im Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung ist das Planareal als Gebiet zur
Trinkwasseranreicherung mit einer zuführenden Leitung dargestellt. Nach Auskunft der
Berliner
Wasserbetriebe
als
öffentlicher
Versorgungsträger
wird
die
Trinkwasseranreicherung hier seit Jahren nicht mehr betrieben. Es ist auch nicht geplant,
diese wieder aufzunehmen. Der Stadtentwicklungsplan ist daher an dieser Stelle nicht
mehr aktuell.
IV.
1.
Auswirkungen der Planung
Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten
Die Planung hat keine Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung. Das
betreffende Areal ist kein bestehendes Wohngebiet und kann auch nicht zu einer
Wohnbaufläche entwickelt werden. Einer intensiveren Nutzung durch Wohnen stehen
insbesondere natur- und landschaftsräumliche Belange entgegen. Eine Auswirkung der
Planung auf die Siedlung Waldidyll ist gleichfalls auszuschließen.
Arbeitsstätten sind ebenso wenig betroffen.
Beschluss
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2.
Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung
Der Bebauungsplan hat keine Auswirkungen auf den Haushalt oder die Finanz- bzw.
Investitionsplanung. Durch die Entwicklung der vormaligen Außenbereichsfläche zu einem
Sondergebiet entsprechender Zweckbestimmung sind keine Planungsschäden zu
erwarten. Kommunale Investitionen werden bei Durchführung des Bebauungsplans nicht
erforderlich. Der erforderliche Umbau der Bernauer Straße im Ein- und Ausfahrtsbereich
ist durch den Vorhabensträger zu realisieren. Hier erfolgen Regelungen im
städtebaulichen Vertrag.
3.
Weitere Auswirkungen
Keine
V.
1.
Verfahren
Aufstellung
Mit Schreiben vom 19. Oktober 2009 erfolgte bei der zuständigen Stelle der
Senatsverwaltung
für
Stadtentwicklung
sowie
bei
der
Gemeinsamen
Landesplanungsabteilung Berlin - Brandenburg die Mitteilung über die Absicht für
Teilflächen des Grundstücks Bernauer Straße 151 in Berlin-Tegel einen Bebauungsplan
mit der Bezeichnung 12-31 aufzustellen.
Mit Schreiben vom 5. November 2009 teilte die zuständige Stelle bei der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, das gegen die Planungsabsicht keine
grundsätzlichen Bedenken bestünden.
Mit Schreiben vom 18. November 2009 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung
Berlin- Brandenburg mit, dass die Planungsabsicht mit den Zielen der Raumordung
vereinbar sei.
Daraufhin beschloss das Bezirksamt Reinickendorf am 24. November 2009 für das
Grundstück Bernauer Straße 151 in Berlin – Tegel die Aufstellung eines Bebauungsplans
mit der Bezeichnung 12-31. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 11. Dezember 2009 im
Amtsblatt für Berlin Nr. 56 auf S. 2771 veröffentlicht.
2.
Screening
Am 20. Januar 2010 fand in den Räumen des Bezirksamtes Reinickendorf ein Termin zur
Ermittlung von Umfang und Detaillierungsgrad der durchzuführenden Umweltprüfung
statt. Es wurden alle relevanten Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie die
Umweltverbände zur Teilnahme eingeladen. Dem Einladungsschreiben vom 18.
Dezember 2009 waren ein Bebauungsplankonzept und die bis dahin vorliegenden
Umweltinformationen, wie die Biotoptypenkartierung aus dem Jahre 2005 beigefügt .
Für die Umweltprüfung und damit für den Entwurf des Bebauungsplans waren im
Ergebnis des Screenings folgende Belange maßgebend:
Beschluss
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-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
-
Ausdehnung des Untersuchungsbereichs über das Plangebiet hinaus auf das übrige
noch zu wasserwirtschaftlichen Zwecken genutzte Gelände sowie auf einen 50 m
breiten Streifen des angrenzenden Waldes,
-
Ausführliches Verfahren der Umweltbilanzierung nach der Methode von Auhagen,
-
Aktualisierung der Biotoptypenkartierung und Ergänzung um eine faunistische
Untersuchung,
-
Berücksichtigung der vorhandenen, gesetzlich geschützten Biotope,
-
Prüfung mehrerer Alternativstandorte für die bauliche Nutzung innerhalb des
Plangebietes,
-
Beachtung der forstlichen Belange, insbesondere der Schutzabstände zur Bebauung,
-
Beachtung der Belange des Trinkwasserschutzgebietes Tegel,
-
Wechselwirkung der Planung mit der umliegenden Erholungslandschaft,
-
Untersuchung evtl. vorhandener Altlasten.
Auf die in der ursprünglichen planerischen Konzeption vorgesehene Bebauung der
Flächen des Tanklagers im Südwesten des Plangebietes wurde im Ergebnis des
Screenings verzichtet.
3.
Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Rahmen
einer Ausstellung in der Zeit vom 1. August 2012 bis zum 30. August 2012 in den Räumen
des Fachbereichs Stadtplanung und Denkmalschutz statt. Sie wurde am 19. Juli 2012 in
der Tagespresse angekündigt. Präsentiert wurde der Bebauungsplanentwurf vom Januar
2012 einschließlich seiner Begründung, dem Umweltbericht und den vorliegenden
Umweltinformationen in Form einer Biotoptypenkartierung, einem faunistischen Gutachten
und einem Altlastengutachten. Parallel zur öffentlichen Auslegung wurden die Dokumente
auf der Homepage des Bezirkes bereitgestellt.
Drei Bürger haben in die Planung eingesehen. Es lagen zwei schriftliche Stellungnahmen
vor. Während der Auslegungszeit wurden 49 Zugriffe auf die bereitgestellten Daten auf
der Homepage des Bezirks gezählt.
Im Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte keine Änderung der
Planung.
4.
Frühzeitige Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (frühzeitige
Unterrichtung gem. § 4 Abs. 1 BauGB) erfolgte mit Anschreiben vom 18.06.2012. Hierbei
wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-31 vom Januar 2012 einschließlich
seiner Begründung übersandt. Den Trägern und Behörden, welche Umweltbelange zu
vertreten haben, wurde der Umweltbericht mit übersandt. In dem Anschreiben wurde
außerdem auf die bereitgestellten Unterlagen (Planzeichnung, Begründung mit
Umweltbericht, Gutachten und Variantenanalyse) auf der bezirklichen Homepage
hingewiesen und um Stellungnahme innerhalb eines Monats nach Eingang des
Schreibens gebeten.
Beschluss
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Insgesamt wurden 33 Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt. Des Weiteren
wurde die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. beteiligt. Sie ist nicht
Träger öffentlicher Belange und gibt daher ansonsten ihre Anregungen oder Einwände im
Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ab. Aufgrund der komplexen Materie und dem
Umfang des durchzuarbeitenden Materials wurden ihr jedoch die Unterlagen in diesem
Rahmen zugesandt.
Von 23 Stellen lagen Antwortschreiben vor.
Im Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher
Belange wurden der Bebauungsplanentwurf, die Begründung und der beiliegende
Umweltbericht grundlegend überarbeitet. Der geänderte Entwurf konzentrierte die
Bauflächen nun auf den ehemaligen Reinwasserbehälter. Der hier befindliche Biotop
musste in Anspruch genommen werden. Der Verlust konnte jedoch durch ein Bündel von
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vollständig ausgeglichen werden.
Das Bebauungsplanverfahren wurde mit einem geänderten Planungskonzept, aber unter
Beibehaltung der ursprünglichen Planungsziele fortgeführt.
5.
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit
Anschreiben vom 07.02.2014. Hierbei wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-31
vom 24.06.2012 einschließlich seiner Begründung übersandt. Teil der Unterlagen war
auch der Umweltbericht. Die im Zuge des Planverfahrens erlangten Umweltinformationen
in Form verschiedener Gutachten wurden auf der bezirklichen Homepage zum
Herunterladen bereitgestellt. Es wurden 35 Behörden und Träger öffentlicher Belange
beteiligt und um Stellungnahme innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens
gebeten.
Des Weiteren wurde wieder die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V.
beteiligt. Mit Schreiben vom 25.02.2014 wurden das Bundesamt für Infrastruktur,
Umweltschutz und Dienstleistung der Bundeswehr sowie verschiedene Mobilfunkanbieter,
deren Richtfunkstrecken berührt hätten sein können, nachbeteiligt.
Im Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher
Belange wurden der Bebauungsplanentwurf und die Begründung mit dem beiliegenden
Umweltbericht in folgenden Punkten überarbeitet:
Planzeichnung
- Redaktionelle Anpassung der Legende für die Umgrenzung des gesetzlich
geschützten Biotops im Wald,
- Absenkung der Firsthöhe mit sieben Vollgeschossen auf 24,80 m über HP 1,
- Textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von mindestens 35 dB(A) von
Bauteilen an der der Bernauer Straße zugewandten Seite der Fassaden.
- Weiteres Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für eine Einfahrt im nördlichen Teil des
Plangebietes.
- Anpassung der Flächen aus der Dachbegrünung. Der Begrünungsanteil der
Dachflächen wurde auf 60 % abgesenkt, da nach einer neuerlichen Berechnung der
Flächen- und Ausgleichsbilanz eine Überkompensation für den Eingriff zu verzeichnen
war. Mit der Absenkung der Dachbegrünungsflächen wurde ein Ausgleich erreicht.
Beschluss
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Redaktionell geändert wurde auch die Formulierung der textlichen Festsetzung Nr. 1. Auf
den Bezug zur DIN 18040 wurde hierbei verzichtet, da der Begriff der Barrierefreiheit
eingeführt und damit eindeutig ist.
Begründung mit Umweltbericht:
- Ergänzungen zur Genehmigungspflicht des Aufstellens von Bauhilfsmitteln, wie
Kränen, wenn diese eine Höhe von 60,36 m über NHN überschreiten (Begründung),
- Festlegung der Firsthöhe mit sieben Vollgeschossen auf 24,80 m über HP 1
(Umweltbericht),
- Ergänzung zur eventuellen Notwendigkeit des Einbaus einer Druckerhöhungsanlage
(Begründung),
- Redaktionelle Änderungen auf den Seiten 11, 15 und 34 (Umweltbericht),
- Ergänzung um die in der Stellungnahme der oberen Naturschutzbehörde genannten
artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen, einschließlich der Notwendigkeit zur
Beantragung einer Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG. (Umweltbericht),
- Ergänzung des faunistischen Fachbeitrages bezüglich der Bauzeitenregelung,
- Ergänzender
Hinweis,
dass
mindestens
zwei
Arten
Florenschutzkonzepes im Plangebiet vorkommen (Umweltbericht),
des
Berliner
- Ergänzung unter Abschnitt II 1.2, das künftige Käufer die Bestimmungen des
Landeswaldgesetzes, wie beispielsweise die allgemeine Betretbarkeit des Waldes
oder die Grundsätze der Waldbewirtschaftung, zu beachten haben (Umweltbericht),
- Ausführungen zum Einfluss des Sulfatgehaltes des Grundwassers auf die
Trinkwasserqualität im Wasserwerk Tegel (Umweltbericht),
- Ausführungen zur Änderung des Erschließungssystems als Richtungsverkehr durch
eine neu anzulegende Ausfahrt am nördlichen Gebietsrand und zum Umbau der
Bernauer Straße (Begründung),
- Aufnahme von Bestimmungen zur Sicherung der Biotopflächen während der
Bauphase, zur insektenfreundlichen Ausführung von Beleuchtungsmitteln sowie zur
Verhinderung von Vogelschlag bei Glasflächen (Umweltbericht),
- Geeignete grüngestalterische Maßnahmen zur Einschränkung der öffentlichen
Betretbarkeit der Biotopflächen,
- Entsorgung des Oberbodens auf den Reinwasserbehältern (Umweltbericht),
- Ergänzung der Inhalte des aktualisierten Bodengutachtens (Umweltbericht),
- Ergänzung der Auswirkungsprognose auf das Schutzgut Mensch bezüglich der
Mindestschalldämmung von Bauteilen nach DIN 4109. (Begründung)
- Aktualisierung der Flächen- und Ausgleichsbilanz einschließlich Anpassung von
Ausgleichsmaßnahmen wegen der Neuversiegelung durch die zusätzliche nördliche
Zufahrt.
Pflegeplan
- Ergänzung des Pflegeplans um einen Hinweis, dass die
Versickerungsflächen auf den Maßnahmeflächen nicht zulässig ist,
- fachgutachterliche Begleitung der faunistischen Maßnahmen,
Beschluss
Anlage
von
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- ökologische Baubegleitung.
Des Weiteren wurden folgende Punkte in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen:
- Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Umweltauswirkungen
gemäß Abschnitt II 2.3.1,
- Ergänzung des Pflegeplans um einen Hinweis, dass die
Versickerungsflächen auf den Maßnahmeflächen nicht zulässig ist,
Anlage
von
- Sicherung einer ökologischen Baubegleitung im Pflegeplan,
- Aufnahme von Bestimmungen zur Sicherung der Biotopflächen während der
Bauphase, zur insektenfreundlichen Ausführung von Beleuchtungsmitteln sowie zur
Verhinderung von Vogelschlag bei Glasflächen,
- Geeignete grüngestalterische Maßnahmen zur Einschränkung der öffentlichen
Betretbarkeit der Biotopflächen,
- Gewinnung und Auswertung von Bodenproben auf der Sohle des abzubrechenden
Tanklagers,
- Übernahme der Kosten für den Umbau der Bernauer Straße im Zufahrtsbereich des
Hotels durch den Eigentümer des Grundstückes bei Durchführung des
Bebauungsplans.
6.
Erneute Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4a
Abs. 3 BauGB
Die vorgenommenen Änderungen des Bebauungsplans machten eine erneute
Beteiligung der von den Änderungen berührten Behörden und Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erforderlich. Mit Schreiben vom 14.07.2014 wurden
diese um Stellungnahme innerhalb eines Monats gebeten. Neben dem geänderten
Bebauungsplanentwurf wurde den Unterlagen je nach Betroffenheit die Verkehrsstudie,
der Pflegeplan sowie Karten zu Vor- und Nacheingriff beigelegt.
Nachbeteiligt wurden folgende Träger öffentlicher Belange:
-
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. VII B (Luftfahrtbehörde);
Absenkung der Firsthöhe wg. Bauschutzbereich des Flughafen Tegel,
-
Bezirkliches Umwelt- und Naturschutzamt (Immissions- u. Anlagenschutz, UNB);
Textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von 35 dB(A),
Änderung des Ausgleichsregimes für den Eingriff in Natur und Landschaft,
- SenStadtUm Abt. IX 34 (Verkehrslärm; Lärmminderungsplanung),
textliche Festsetzung zum Mindestschalldämmmaß von 35 dB(A),
- VLB, bezirklicher FB Tiefbau, FB Gartenbau; bezirkliche Straßenverkehrsbehörde
Geänderte Erschließungskonzeption nach Abstimmung zwischen VLB und
SenStadtUm, Abt. VIIB; Problematik der Straßenbäume
Beschluss
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Folgende planrelevante Stellungnahmen gingen ein:
Straßen- und Gartenbauamt, FB Straßenbau; Stellungnahme vom 5.11.2014
Die Umsetzung der Maßnahmen zur Erschließung des Plangebietes nach der Studie des
Verkehrsplanungsbüros M & O ist durch einen städtebaulichen Vertrag zu sichern.
Abwägung:
Die Umsetzung der verkehrlichen Maßnahmen durch den Grundstückseigentümer bzw.
durch dessen Rechtsnachfolger wurde durch den abgeschlossenen städtebaulichen
Vertrag vom 20.03.2015 zwischen dem Bezirksamt Reinickendorf und den Berliner
Wasserbetrieben gesichert.
Straßen- und Gartenbauamt, FB Gartenbau; Stellungnahme vom 6.11.2014
Der geplanten nördlichen Zufahrt wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass sich
die Berliner Wasserbetriebe als Grundstückseigentümer verpflichten, den Gegenwert der
in diesem Zuge zu fällenden Straßenbäume finanziell an den Fachbereich Gartenbau
auszugleichen. Zum Zeitpunkt der Umsetzung der Straßenbaumaßnahme sind dazu die
zu fällenden Straßenbäume nach der Methode Koch durch einen öffentlich vereidigten
Sachverständigten im Einvernehmen mit dem Garten- und Straßenbauamt zu
begutachten. Die Verpflichtung ist an den Rechtsnachfolger weiterzugeben.
Abwägung:
Die Verpflichtung des Grundstückseigentümers und seines Rechtsnachfolgers zum
Ersatz der im Zuge der Straßenbaumaßnahme zu fällenden Straßenbäume wurde in den
abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag vom 20.03.2015 zwischen dem Bezirksamt
Reinickendorf und den Berliner Wasserbetrieben übernommen.
Planänderungen:
Aus der erneuten Beteiligung der ausgewählten Träger öffentlicher Belange ergaben sich
keine Änderungen der Planung.
7.
Naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 Abs. 4 BNatSchG
Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB hat die untere Naturschutzbehörde als zuständige Fachbehörde
mit Stellungnahme vom 22.04.2014 die naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 Abs. 4
BNatSchG für die vorgesehene Festsetzung „Sondergebiet“, mit dessen Verwirklichung
die Zerstörung des gesetzlich geschützten Biotops „artenreiche Frischwiese“ verbunden
ist, erteilt:
„…Der Bebauungsplan 12-31 wurde im Hinblick auf die naturschutzrechtlichen
Anforderungen der gesetzlich geschützten Biotope mit folgendem Ergebnis geprüft:
Die naturschutzrechtliche Ausnahme nach § 30 (4) BNatSchG für die vorgesehene
Festsetzung „Sondergebiet“ des Bebauungsplanes, mit dessen Verwirklichung die
Zerstörung des gesetzlich geschützten Biotops „artenreiche Frischwiesenbrache“
Beschluss
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Seite 94
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verbunden ist, wird zugelassen unter der Bedingung, dass die im Umweltbericht und
Pflegeplan dargelegten Maßnahmen vollumfänglich über den Bebauungsplan und
städtebaulichen Vertrag gesichert werden.
Mit der Ausweisung eines Sondergebietes schafft der Bebauungsplan die
Voraussetzung für die Errichtung einer Hotel- und Wellnessanlage für Menschen mit
Behinderung.
In diesem Bereich befindet sich ein nach § 28 Abs. 1 NatSchGBln geschützter Biotop
(artenreiche Grünlandbrache frischer Standorte), der sich auf den versiegelten
Dachflächen der Reinwasserbehälter 9-12 entwickelt hat.
Die Realisierung der Planung ist mit dem Verlust dieses geschützten Biotops
verbunden.
Gemäß § 30 (2) BNatSchG sind Handlungen, die zu einer Zerstörung […] geschützter
Biotope führen, verboten. Von den Verboten des Absatzes 2 kann […] eine Ausnahme
zugelassen werden, wenn die Beeinträchtigungen ausgeglichen werden können (§
30(2) BNatSchG).
Die im Umweltbericht dargelegten Ausgleichsmaßnahmen
Zerstörung des geschützten Biotops auszugleichen.
sind
geeignet
die
Der Ausgleich für den Verlust der geschützten Frischwiesenbrache erfolgt auf zwei
Teilbereichen innerhalb des Geltungsbereiches in einem Flächenverhältnis von 1:1,3.
In Teilen werden hierfür bebaute und versiegelte Flächen zurückgebaut, in anderen
Bereichen werden artenarme Brachflächen durch geeignete Maßnahmen (wie
Mahddruschverfahren, Umpflanzung gefährdeter und geschützter Arten, regelmäßige
Pflegemahd) zur artenreichen Frischwiese entwickelt.
Um eine fachliche Qualität der Ausgleichsmaßnahmen zu gewährleisten, werden die
Initialmaßnahmen (z.B. Flächenvorbereitungen, Umsetzung von einzelnen
Pflanzenarten bzw. Pflanzensoden sowie die Gewinnung von Samengut von den
Reinwas-serbehältern 9-12) zu einem geeignetem Zeitpunkt unter fachgutachterlicher
Begleitung umgesetzt.
Die erforderliche Entwicklungszeit der artenreichen Wiesen wird durch ein bis zu 10jähriges Monitoring überwacht, um eine Erfolgskontrolle zu gewährleisten und ggf.
auch eine Steuerung der vorgesehenen Maßnahmen zu ermöglichen.
Durch eine Festschreibung der notwendigen, erhaltenden Pflegemahd auf 20 Jahre
wird eine langfristige Sicherung der Kompensation gewährleistet…“
8.
Öffentliche Auslegung
Der Bebauungsplan vom 14.10.2014 lag in der Zeit vom 17.11.2014 bis zum 16.12.2014
in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung öffentlich aus. Die
öffentliche Auslegung wurde am 06.11.2014 in der Tagespresse sowie am 07.11.2014 im
Amtsblatt für Berlin angekündigt. Mit ausgelegt wurde der Umweltbericht, die
Verkehrsstudie, der Pflegeplan der Voreingriffs- und Nacheingriffszustand, die
Biotoptypenkartierung, der Variantenvergleich, die Verschattungsanalyse, der faunistische
Fachbeitrag, das Versickerungskonzept sowie das Bodengutachten. Alle Unterlagen
wurden auch auf die bezirkliche Homepage eingestellt.
Während der Auslegungszeit hat kein Bürger in die Planung eingesehen. Auf die in der
bezirklichen Homepage bereitgestellten Unterlagen gab es 50 Zugriffe. Es gingen drei
schriftliche Stellungnahmen ein. Planrelevant war davon folgende Stellungnahme:
Beschluss
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Bundesnetzagentur, Stellungnahme vom 28.11.2014
Durch die Ausweisungen des Bebauungsplans werden Bauhöhen von über 20 m über
NHN erreicht. Ab dieser Höhe kann eine Beeinflussung von Richtfunkstrecken nicht
ausgeschlossen werden. Da Auskünfte der Agentur über private Betreiber aus
datenschutzrechtlichen Gründen nicht erteilt werden können, müssen diese ebenso wie
die militärischen Anwender separat beteiligt werden. Betroffene Anbieter sind in Anlage 2
des Schreibens genannt.
Abwägung:
Schon im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden
mit Schreiben vom 25.02.2014 die in Anlage 2 genannten Telekommunikationsanbieter
(Airdata AG, E-Plus Mobilfunk GmbH, QSC, Vodafone GmbH) sowie das Bundesamt für
Infrastruktur,
Umweltschutz
und
Dienstleistungen
der
Bundeswehr
am
Bebauungsplanverfahren beteiligt. Planrelevante Äußerungen gab es hierzu nicht.
Abwägungsergebnis / Planänderungen
Aus der eingegangenen Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung gab es keine
Änderung des Bebauungsplanentwurfs.
B
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBl. I
S. 1748)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 Gesetzes zur Stärkung der
Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des
Städtebaurechts vom 11. 6. 2013 (BGBl. I S. 1548)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt
geändert durch Art. 2 Abs. 124, Art. 4 Abs. 100 Gesetzes zur Strukturreform des
Gebührenrechts des Bundes vom 7. 8. 2013 (BGBl. I S. 3154)
Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln) vom 29. Mai 2013 (GVBl. S. 140)
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt
geändert durch Art. 5 Abs. 30 G zur Neuordnung des Kreislaufwirtschafts- und
Abfallrechts3 vom 24. 2. 2012 (BGBl. I S. 212)
Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12. Juli 1999
(BGBl. I S. 1554), zuletzt geändert durch Art. 5 Abs. 31 G zur Neuordnung des
Kreislaufwirtschafts- und Abfallrechts3 vom 24. 2. 2012 (BGBl. I S. 212)
Beschluss
Seite 95
Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe
-Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz-
Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17. Juni 2005 (GVBl. S. 357, ber.
2006, S. 248 und 2007, S. 48), zuletzt geändert durch Art. III UmweltschadenAusführungsgesetz vom 20. 5. 2011 (GVBl. S. 209)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) In der Fassung der
Bekanntmachung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 10
des Gesetzes vom 25. 7. 2013 (BGBl. I S. 2749)
Aufgestellt, Berlin, den 30. März 2015
Helmuth-Paland
Fachbereichsleiter
Beschluss
Seite 96