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Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Begründung - zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan X-148 sowie - zur Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens 6 – 34 B für die Grundstücke zwischen Pacelliallee, Drosselweg, Falkenried, Hohe Ähren, Am Hirschsprung, Vogelsang, Wachtelstraße, Im Dol, Spechtstraße, Starstraße, Am Hirschsprung, Finkenpark, Heinrich-Stahl-Weg, Im Dol und für die Grundstücke Spechtstraße 8/20, Im Dol 70, Starstraße 5/9, 12/14 sowie für Abschnitte der Straßen Drosselweg, Falkenried, Hohe Ähren, Am Hirschsprung, Vogelsang, Wachtelstraße, Im Dol, Heinrich-Stahl-Weg und Starstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem Übersichtsplan mit Geltungsbereich Stand: September 2014 I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit - für die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan X-148 Mit BA-Beschluss vom 26.10.1982 fasste das Bezirksamt Zehlendorf den Beschluss, den Bebauungsplan X-148 aufzustellen. Der qualifizierte Bebauungsplan wurde mit dem Ziel eingeleitet, die Festsetzungen des Baunutzungsplans von 1958/60 sowie die entsprechenden planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung 1958 aufzuheben und Art und Maß der baulichen Nutzung anders festzusetzen. Zur Sicherung des charakteristischen Ortsbildes aus Villen- und Landhäusern in Dahlem sollte die GRZ beibehalten, die GFZ reduziert und überbaubare Grundstücksflächen mit Baugrenzen und Bebauungstiefen festgesetzt werden. Als Art der baulichen Nutzung wurden die Wohnflächen als reines Wohngebiet, das Grundstück der Kirche Pacelliallee 23 als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kirche“, der Birkenhain an der Straße Vogelsang als Grünfläche „Parkanlage“ und das Grundstück Pacelliallee 55 als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Ferner sollten textliche Planergänzungsbestimmungen bezüglich Gestaltungsanforderungen das Ortsbild sichern. In späteren Plan- und Geltungsbereichsänderungen aus dem Jahr 1987 wurden Erhaltungsbereiche erst gem. § 39h BBauG, später gem. § 172 BauGB festgesetzt sowie der Geltungsbereich erst erweitert, dann reduziert. Nach der öffentlichen Auslegung vom 16.10. bis 16.11.1989 beschloss das Bezirksamt Zehlendorf in der Sitzung vom 20.08.1991, den Bebauungsplanentwurf X -148 der BVV zur Beschlussfassung vorzulegen. Der entsprechende BVV-Beschluss wurde am 11.09.1991 gefasst. Damit hatte der Bebauungsplan X – 148 den Stand der Planreife erreicht. Mit der Bitte um Festsetzung bei der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Abt. II E vom 29.01.1991 wurde mit Antwortschreiben vom 06.06.1995 Inhalte des Bebauungsplans bemängelt und somit dessen Festsetzung nicht zugestimmt. Als bisherige Unterlagen und Planungsinhalte überprüft wurden, musste festgestellt werden, dass die öffentliche Bekanntmachung der Plan- und Geltungsbereichsänderung vom 12.05.1987 fehlerhaft war und Grundstücke ausließ, die trotzdem im Bebauungsplanverfahren weiterhin einbezogen wurden. Inzwischen haben sich die sogenannten generellen Bebauungspläne mit Erhaltungsgebieten und Gestaltungskatalogen für die Bewältigung der Planungsaufgabe, Villen- und Landhausgebiete zu erhalten und vor Überformung zu schützen, etabliert. Es wird nunmehr ein genereller Bebauungsplan aufgestellt. Die Regelungen bezüglich der Art der baulichen Nutzung werden aus dem Baunutzungsplan aus dem Jahr 1958/60 i.V.m. der Bauordnung 58 übernommen und setzen somit für den Geltungsbereich des Bebauungsplans reines Wohngebiet fest. Die Art der baulichen Nutzung wird nicht neu bestimmt. Für die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung besteht kein Planerfordernis mehr. Der Bezirk wird daher die Bezirksamtsbeschlüsse - Nr. 57/17/87 vom 12. 05. 1987, Nr. 34/11/1987 vom 17.03.1987 und Nr. 114/41/82 vom 26.10.1982 aufheben und das Bebauungsplanverfahren X – 148 einstellen. Die Einstellung des Verfahrens wird keine finanziellen Auswirkungen haben. - für die Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens 6 - 34B Zur Sicherung des charakteristischen Ortsbildes in Dahlem wird weiterhin ein Planerfordernis gesehen. Um die Ziele der Planung (Freihaltung der Blockinnen- und Vorgartenbereiche, Erhalt der ortstypischen Bebauungsstruktur) zu erreichen, werden überbaubare Grundstücksflächen, das Maß der baulichen Nutzung und Erhaltungsbereiche gem. § 172 BauGB festgesetzt. Der Baunutzungsplan mit seinen Festsetzungen reines Wohngebiet II/2, GRZ 0,2, GFZ 0,4, stellt 1 K:\Stapl\05 Verbindliche Bauleitplanung\Bebauungsplanverfahren\Steglitz - Zehlendorf (06)\Im Verfahren\06 - 034 B\01_Einleitung allein keine ausreichende Planungsgrundlage für die vorhergesehenen Festsetzungen dar. Er ist daher durch den geplanten einfachen Bebauungsplan 6-34 B zu ergänzen. Der Bebauungsplan wird im regulären Verfahren aufgestellt. Es erfolgen die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sowie die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB. Ein Umweltbericht gem. § 2 Abs. 4 BauGB wird erstellt. Aufgrund der Größe des Plangebiets (ca. 30 ha) und der Berührung der Grundzüge der Planung ist ein Verfahren nach § 13 BauGB oder § 13a BauGB nicht durchzuführen. 2. Plangebiet - Bestand, Nutzung, Eigentumsverhältnisse Das Bebauungsplangebiet liegt im Norden des Bezirks Steglitz-Zehlendorf im Ortsteil Dahlem in der Nähe des Grunewalds. Im Osten grenzt das Plangebiet an das Gelände der Domäne Dahlem, im Norden an den Finkenpark. Das Plangebiet liegt im siedlungshistorischen Villen- und Landhausgebiet von Dahlem. Es ist überwiegend durch die Wohnnutzung geprägt, vereinzelt befinden sich dort auch Gemeinbedarfs- und Forschungseinrichtungen. Die Verkehrsflächen sowie der vorhandene Birkenhain am Vogelsang befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Die Wohnbauflächen stehen im privaten Eigentum. - Planungsrechtliche Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP) Im Flächennutzungsplan von Berlin1 wird das Gebiet des Geltungsbereichs als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) mit der Kennzeichnung „landschaftliche Prägung von Wohnbauflächen“ dargestellt. Diese Bauflächen weisen durch ihre offene Bauweise einen geringen Versieglungsgrad auf und sollen vor unverträglicher Verdichtung geschützt werden. Baunutzungsplan Der Baunutzungsplan von 1958/60 setzt das Gebiet des Bebauungsplans 6 - 34 B als reines Wohngebiet II / 2 (GRZ 0,2 / GFZ 0,4 / zwei Vollgeschosse) fest. Er stellt die derzeit gültige Grundlage für die planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben hinsichtlich der Nutzungsart dar. Das Maß der zulässigen Nutzung wird ebenfalls im Baunutzungsplan 1958/60 geregelt. Hierzu erfolgte in den „A-Bebauungsplänen“ vom 9. Juli 1971 eine Überleitung auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 68). Gemäß der BauNVO 68 konnten Nebenanlagen sowie Balkone, Loggien und Terrassen ohne Anrechnung auf die festgesetzte GRZ errichtet werden. Garagen und Stellplätze konnten ebenfalls ohne Anrechnung auf die GRZ errichtet werden, sofern deren Fläche 0,1 des Baugrundstücks nicht überschreitet. (§ 21a Abs. 3 BauNVO 68) Somit war ein hoher Versiegelungsgrad der Bauflächen gemäß geltendem Planungsrecht möglich. 1 Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 13.Mai 2014 (ABl.S.1019f.) 2 K:\Stapl\05 Verbindliche Bauleitplanung\Bebauungsplanverfahren\Steglitz - Zehlendorf (06)\Im Verfahren\06 - 034 B\01_Einleitung II. Planinhalt - Entwicklung der Planungsüberlegungen / Zielvorstellungen Das Villen- und Landhausgebiet Dahlem unterliegt seit längerer Zeit einem Veränderungsdruck durch bauliche Verdichtung, Abriss von historischer Bausubstanz und dem Neubau ortsbildfremder Gebäude. Der Erhalt und die Sicherung der siedlungshistorischen Bebauungsstruktur aus Villen und Landhäusern ist weiterhin primäres Ziel des Bebauungsplans. Die Überprüfung der Planungsziele hat ergeben, dass es nicht zweckdienlich ist, weiterhin die Art der baulichen Nutzung festzusetzen. Zukünftig soll der Bebauungsplan im Zusammenwirken mit den rechtsgültig bleibenden Teilen des Baunutzungsplans vom 28. Dezember 1960 bezüglich der Art der Nutzung (hier reines Wohngebiet) und den planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung für Berlin vom 21. November 1958 zu einem qualifizierten Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 1 BauGB verbindlich werden. Weitere Zielvorstellungen des Bebauungsplans 6 – 34 B sind: - Verhinderung der baulichen Verdichtung und Freihaltung der Blockinnen- und Vorgartenbereiche, - Abgrenzung von Straßen- und Bauland, - Regelung der überbaubaren Grundstückstücksflächen und der Bauweise, - Regelung von Einfriedungen. Diese Zielvorstellungen sollen durch die Festsetzung - der überbaubaren Grundstücksflächen und Bebauungstiefen durch Baugrenzen, - von Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung, - der zulässigen Zahl der Vollgeschosse (2 Vollgeschosse), - von Gestaltungsanforderungen bezüglich Einfriedungen und Vorgärten, - der GRZ von 0,15 bis 0,2, - von Erhaltungsbereichen nach § 172 BauGB, - der offenen Bauweise mit differenzierten Gebäudelängen (a1= 15 m, a2= 20 m, a3= 30m) erreicht werden. Somit wird der Erhalt der historischen Villen- und Landhausstruktur im Ortsteil Dahlem gesichert. III. Auswirkungen Nachhaltige Entwicklung Im Bebauungsplan 6 – 34 B werden Festsetzungen getroffen, die positive Auswirkungen auf eine nachhaltige Entwicklung haben können. Durch Reglungen der überbaubaren Grundstücksflächen, der GRZ, der Bauweise und Bebauungstiefe wird die weitere Versiegelung des Bodens begrenzt und die ortstypische Grünraumstruktur gesichert. Auswirkungen auf den Haushalt Bei der Durchführung der Festsetzungen des Bebauungsplans entstehen voraussichtlich keine Kosten für das Land Berlin. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten und daher zu mildern oder zu vermeiden wären, sind nicht erkennbar. 3 K:\Stapl\05 Verbindliche Bauleitplanung\Bebauungsplanverfahren\Steglitz - Zehlendorf (06)\Im Verfahren\06 - 034 B\01_Einleitung IV. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 13. Mai 2014 (ABl.S.1019f.) 4 K:\Stapl\05 Verbindliche Bauleitplanung\Bebauungsplanverfahren\Steglitz - Zehlendorf (06)\Im Verfahren\06 - 034 B\01_Einleitung