3. Anlage 2 - Begründung.pdf

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Begründung zum Bebauungsplan 6 – 38 für das Gelände zwischen Ostpreußendamm, Heinrichstraße, Bahngelände, Hildburghauser Straße und Osdorfer Straße mit Ausnahme der Grundstücke Ostpreußendamm 137 und Heinrichstraße 8 sowie für einen Abschnitt der Heinrichstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde B-Plan 6-38 Geltungsbereich Stapl 1 – 03.06.2015 Verfahrensstand: Aufstellungsbeschluss Berlin, 04.06.2015 1 Ziele und Zwecke der Planung ...................................................................................................... 3 Ausgangssituation ........................................................................................................................ 4 Planungskonzept.......................................................................................................................... 7 2 Ziele und Zwecke der Planung Das Planungsgebiet befindet sich südöstlich der ehemaligen Dorflage Giesensdorf, die als solche heute kaum noch erkennbar ist. Lediglich die Dorfkirche, das Gemeindehaus und die Grundschule erinnern noch daran. Entsprechend überformt zeigen sich die ehemals dörflichen Strukturen. Durch eine Vielzahl von Neubauten der Zeit nach dem 2. Weltkrieg konnte sich keine städtebaulich ablesbare Ortsstruktur entwickeln. Entlang der Bahntrasse entstand ein Gewerbegebiet mit großen Hallenkomplexen des ehem. ALDI- Zentrallagers (Hildburghauser Str. 244/252) und der ehemaligen MercatorDruckerei (Heinrichstraße 7/ Hildburghauser Str. 248A). Nach Aufgabe des ALDI- Zentrallagers und Teilung der Fläche entstand eine ungeordnete, diffuse Ansammlung einzelner Verkaufseinheiten mit jeweils vorgelagerten Stellplätzen (Dänisches Bettenlager, Kik, Schuh-Center, Rossmann, Hammer-Schuh, Reichelt, Getränke Hoffmann, ALDI). Das Druckereigebäude wird heute von einem Caravanhändler, einem Campingausrüster und von einem Fahrradhandel genutzt. Der Bereich hat keine Beziehung zur Umgebung. Die Entwicklung geht weit über eine „Nahversorgung“ hinaus und ist Kfz-orientiert. Luftbild 2014 (Quelle: SenStadtUm, FIS Broker) Als für die Vergrößerung des bestehenden ALDI- Lebensmitteldiscounters (Hildburghauser Straße 248) von ca. 800m² Verkaufsfläche auf ca. 1.100m² Verkaufsfläche ein entsprechender Bauantrag gestellt wurde, hatte SenStadtUm I A im September 2014 festgestellt, dass die Umsatz-Auswirkungen dieses Neubau-/ Erweiterungsvorhabens weniger gering sein dürften als bei einem reinen Neubauvorhaben. Deshalb sei nicht von ei3 ner Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen Berlins mit Bezug auf die Zentrenstruktur des FNP (§ 7 Abs.1 Satz 3 Nr.7 AGBauGB) auszugehen. Dem Bezirksamt wurde jedoch mit Verweis auf die AV Einzelhandel 2014, Ziffer 3.8 Abs.3 und Abs.4 nahegelegt, gleichwohl zu prüfen, ob nicht ein Bebauungsplan aufgestellt werden sollte. das Vorliegen eines Planerfordernisses zu prüfen“. Dieser Anregung ist der Bezirk nicht zuletzt vor dem Hintergrund von Umnutzungsanfragen für die Gewerbehalle der ehemaligen Mercator-Druckerei nachgekommen. Hier steht konkret die Nutzung durch einen Verbrauchermarkt mit ca. 4.500m² BGF und ca. 3.400m² VKF im Raum. Angesichts dieser Größenordnung zusätzlicher nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsflächen wären erhebliche negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur im Bezirk, insbesondere auf den Nahversorgungsstandort Saaleckplatz, die Nahversorgungszentren Giesensdorf, Lichterfelde-Süd und Schweizer Viertel sowie das Ortsteilzentrum Lichterfelde-Ost/ Kranoldplatz zu befürchten. Hinzu kommt die geplante Entwicklung eines neuen Quartiers mit ca. 2.500 Wohneinheiten in Lichterfelde Süd mit einem eigenen Versorgungsschwerpunkt am S-Bahnhof Lichterfelde Süd (Réaumurstraße). Die weitere Intensivierung von nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel am S-Bhf. Osdorfer Straße würde hierbei hinderlich wirken und die Nahversorgung am S-Bahnhof Lichterfelde Süd gefährden. Ein wichtiges Thema ist ebenfalls die bereits derzeit schwierige Verkehrssituation, insbesondere im Bereich der Einmündung Ostpreußendamm/ Osdorfer Straße. Ein Verbrauchermarkt dieser Größenordnung würde die Verkehrsabläufe nicht mehr beherrschbar machen, nicht zuletzt auch hinsichtlich der geplanten Entwicklung in Lichterfelde Süd. Ausgangssituation Landesentwicklungsplan für Berlin Brandenburg (LEP B-B) Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin Brandenburg (LEP B-B) innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung, (Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009, GVBl. Nr. 11 vom 14.05.2009, S. 182). Das Plangebiet liegt außerhalb eines städtischen Kernbereiches gemäß LEP B-B. Gemäß Grundsatz 4.8 ist die Errichtung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten nur auf Standorten in städtischen Kernbereichen zulässig. Ausnahmen sind zulässig für Vorhaben, die ganz überwiegend der Nahversorgung dienen und in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegen. Flächennutzungsplan FNP Der derzeit gültige Flächennutzungsplan (Neubekanntmachung vom 05.01.2015) stellt die Fläche als gewerbliche Baufläche dar. 4 StEP Industrie und Gewerbe Der Bereich ist Bestandteil der Gewerbeflächenkulisse des StEP Industrie und Gewerbe. Das Plangebiet befindet sich im Stadtraum Südwest. Für diesen Stadtraum hat die Potentialflächenerhebung für den StEP Industrie und Gewerbe bereits 2011 ein hohes Defizit an verfügbaren Gewerbeflächen konstatiert. Eine – nicht veröffentlichte - aktuelle Erhebung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ergab, dass im Jahr 2014 im Südwesten Berlins auf gewerblichen Bauflächen keine nennenswerten verfügbaren Potentiale mehr vorhanden waren. Bezirkliche Entwicklungsplanung Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf 2011 Im Zentrenkonzept ist das Nahversorgungszentrum Giesensdorf wie folgt umgrenzt: 5 Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf, Abgrenzung Nahversorgungszentrum Giesensdorf Das Zentrenkonzept weist keine Potentialfläche aus. Im Bestand sind im abgegrenzten Zentrum aktuell (Einzelhandelserhebung zum Statusbericht StEP Zentren 3, SenStadtUm, Stand 11.12.2014) 4.307m² VKF angesiedelt. Der Anteil an nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten beträgt 93% (4.005 m² VKF). Die anderen Verkaufsflächen (302m²) sind zentrenrelevant (jedoch nicht nahversorgungsrelevant). FB Stadtplanung Steglitz-Zehlendorf, März 2015 Im südöstlich angrenzenden Gewerbegebiet (Hildburghauser Str.) haben sich nach Aufgabe der Mercator-Druckerei und des Aldi-Auslieferungslagers Handelsnutzungen mit insgesamt 7.189m² VKF angesiedelt. Der Anteil an nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten beträgt hier derzeit 33,7% (2.424m² VKF), die anderen Verkaufsflächen (4.765m²) sind zentrenrelevant (jedoch nicht nahversorgungsrelevant). Der Gesamtbereich Giesensdorf weist somit insgesamt eine VKF von 11.500m² auf, davon sind 6.429m² VKF nahversorgungs- und zentrenrelevant, 5.067m² VKF sind zentrenrelevant, aber nicht nahversorgungsrelevant. Mit der geplanten Neuansiedlung eines Verbrauchermarkts mit 3.500m² VKF auf dem Grundstück Hildburghauser 248A (anstelle Radhaus und Camping Berger), der damit verbundenen Verlagerung des bestehenden Reichelt und des Abbruchs des Gebäudes von Getränke Hoffmann für die Zufahrt reduziert sich die Gesamt-VKF im Gewerbegebiet geringfügig um ca. 446m². Die VKF bezogen auf die Verkaufsfläche mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten erhöht sich hier jedoch um 2.986m². Au6 ßerhalb des Zentrums wäre damit 1.400m² mehr nahversorgungsrelevante VKF als im eigentlichen Zentrum angesiedelt. Vorher war es umgekehrt: Außerhalb des Zentrums gab es 1.500m² weniger Verkaufsfläche mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten als im Zentrum. Der Gesamtbereich Giesensdorf würde mit dem geplanten Verbrauchermarkt eine VKF von 11.050m² aufweisen, davon wären 9.415m² nahversorgungs- und zentrenrelevant (!), 1.635m² hingegen „nur“ zentrenrelevant. Eine zentrenschädigende Wirkung auf das engere Zentrum Giesensdorf und das Nahversorgungszentrum Lichterfelde Süd bzw. die hier vorgesehene Entwicklung eines neuen Quartiers mit entsprechender Nahversorgung ist zu befürchten. Hinzu kommt, dass dies eine Größenordnung darstellt, die nicht mehr der eines Nahversorgungszentrums entspricht. Es entstünde sogar eine Konkurrenzsituation zu dem nur 1,2 – 1,6 km entfernten Ortsteilzentrum Lichterfelde Ost/ Kranoldplatz. Es sind negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur im Bezirk und die Zentrenhierarchie des FNP zu befürchten. Das Ansiedlungsbegehren widerspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung, den Festlegungen des StEP Zentren 3, des bezirklichen Zentrenkonzepts und des StEP Industrie und Gewerbe. Planungsrecht Für die Fläche gilt der Bebauungsplan XII-177a (vom 22.Februar 1977), der an Ostpreußendamm und Osdorfer Straße Mischgebiete verschiedener Dichten und im Blockinnern Gewerbegebiet festsetzt. Auf der Grundlage dieses derzeit geltenden Planungsrechts sind im Grundsatz alle Einzelhandelsformen ohne Größenbeschränkungen planungsrechtlich zulässig, ohne dass die im Interesse der Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung erforderliche Steuerung des großflächigen Einzelhandels und vergleichbarer Nutzungen i.S.v. § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) möglich wäre. Im Widerspruch hierzu stehen die Planungsvorstellungen im Land Berlin, die gerade auf die Ansiedlung sogenannter großflächiger Einzelhandelsbetriebe und ähnlicher Betriebsformen zur Sicherung der Versorgung der Bevölkerung Einfluss nehmen wollen. Diese Vorstellungen haben ihren Niederschlag u.a. in dem gemeinsamen Landesentwicklungsprogramm für die Länder Berlin und Brandenburg (LEP B-B), dem geltenden Flächennutzungsplan (FNP) Berlin sowie der Stadtentwicklungsplanung gefunden. Nach dem Stadtentwicklungsplan (StEP) „Zentren und Einzelhandel“ sind großflächige Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich nicht auf den im FNP Berlin dargestellten gewerblichen Bauflächen zu realisieren. Planungskonzept Das Gebiet hat sich in den letzten Jahrzehnten deutlich in Richtung (kleinflächiger) Handelsnutzungen entwickelt, typische Gewerbenutzungen sind rar. Gemäß einer vom Fachbereich Stadtplanung im März 2015 durchgeführten Bestandsaufnahme überwiegen Handels- Dienstleistungs- und Wohnnutzungen. Einzig die Reparaturwerkstatt von Toyota, der Winterdienst und der Ultraschall-Reinigungsgerätehersteller Bandelin entsprechen im weitesten Sinne dem Nutzungsspektrum eines Gewerbegebiets. Um einerseits die letzten vorhandenen gewerblichen Bauflächen aufgrund des aktuellen Umnutzungsdrucks durch weitere Nutzungen aus dem Bereich großflächiger Einzelhandel längerfristig zu sichern und andererseits auch Ansiedlungsmöglichkeiten zu eröffnen, wird eine Änderung des geltenden Planungsrechts vorgenommen. 7 Es soll unter Beibehaltung einer im Schwerpunkt weiterhin grundsätzlich zulässigen gewerblichen Nutzung für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben die derzeit geltende Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) angewendet werden , wonach die in § 11 Abs. 3 Nr. 1, 2 und 3 BauNVO genannten Nutzungen grundsätzlich nur in Sondergebieten bzw. Kerngebieten zulässig sind. Die vorhandenen großflächigen Nutzungen genießen Bestandsschutz. Vor diesem Hintergrund ist es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich, einen Bebauungsplan aufzustellen (§ 1 Abs. 3 BauGB). Berlin, den 04.06.2015 Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung Lappe Leiterin des Fachbereichs Stadtplanung 8