VzK§13 BA, ZB Anlage 1.pdf

MIETERBERATUNG Gemeinnützige Gesellschaft für integrative Gemeinwesenarbeit,angewandte Sozialplanung und Stadtforschung mbH Anlage 1 Bericht über die Durchführung der Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Gebiet Weißensee-Komponistenviertel Jahr 2010 Auftraggeber Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Sanierung/Milieuschutz Storkower Straße 97, 10407 Berlin Auftragnehmer gesoplan gGmbH Geschäftsbereich SPAS-Mieterberatung im Komponistenviertel Gürtelstraße 12, 13088 Berlin Telefon: 912 058 13, Fax: 912 058 15 E-Mail: info@spas-mieterberatung.de Berlin, den 17. Dezember 2010 Weißensee-Komponistenviertel Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Inhaltsverzeichnis Seite Vorbemerkung 3 Ablauf der Belegungskontrolle 4 Gesamtauswertung der Ergebnisse 5 Bewertung der Ergebnisse und Probleme bei der Kontrolle 11 Arbeitsgruppe IBB, Bezirke, Mieterberatungsgesellschaften 12 Sanktionen bei Verstößen / IBB / Bezirk 12 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Übersicht über die überprüften Objekte 3 Tabelle 2: Ablauf der Kontrolle 4 Tabelle 3: Einzugsvorrausetzungen 6 Tabelle 4: Belegung gemäß vorliegender Unterlagen 7 Tabelle 5: Nettokaltmieten 8 Tabelle 6: Einhaltung der besonderen Mietobergrenzen 9 Tabelle 7: Anlage zum Mietvertrag 10 Tabelle 8: Übersicht über die festgestellten Verstöße 11 Weißensee-Komponistenviertel Seite 2 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Vorbemerkung Der vorliegende Jahresbericht legt Rechenschaft ab über die auf Grundlage des Vertrags über die Durchführung der Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Sanierungsgebiet Weißensee-Komponistenviertel erbrachten Leistungen. Der genannte Vertrag wurde am 05.03.2010 geschlossen, der Bericht erfasst also den Zeitraum vom März bis Dezember 2010. Als Stichtag für die Berichtserstellung wurde der 10.12.2010 vereinbart. Im Berichtszeitraum wurden insgesamt 16 Objekte mit 202 Wohnungen beauftragt. Davon wurde bis zum Stichtag die Überprüfung von 12 Objekten mit 166 Wohnungen abgeschlossen, die Gegenstand des hier vorliegenden Berichtes sind. Das Objekt Lehderstraße 116 liegt außerhalb, die übrigen 11 Objekte innerhalb des ehemaligen Sanierungsgebiets Komponistenviertel. Tabelle 1: Übersicht über die überprüften Objekte (Förderprogramm, Anzahl geförderte WE, Datum Fördervertrag und Fertigstellung, Bindungsdauer lt. FV) Adresse Programm WE Datum FV Fertigstellung Bindung Bizetstraße 75 RL 95 6 28.12.99 24.01.01 23 Jahre Bizetstraße 92 RL 95 7 03.12.98 k.A. 28 Jahre Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 RL 95 24 28.12.99 31.01.01 22 Jahre Bizetstr. 100/102/102B RL 95 31 18.02.98 25.06.99 27 Jahre Bizetstraße 107 RL 95 14 22.11.00 01.08.01 22 Jahre Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 RL 95 16 16.05.97 15.05.98 27 Jahre Gounodstr. 59 / RL 95 17 29.12.95 04.06.99 28 Jahre Gürtelstraße 13 RL 95 12 29.11.99 30.12.99 22 Jahre Lehderstraße 116 RL 95 10 29.05.95 k.A. 28 Jahre Lehderstraße 3 RL 95 12 20.02.02 30.09.03 23 Jahre Max-Steinke-Str. 8 RL 95 8 24.07.01 01.07.04 22 Jahre Pistoriusstraße 147 RL 95 9 14.09.99 30.11.00 24 Jahre - 166 - - - Summe Sofern sich aufgrund von nachgereichten Unterlagen seit der Übergabe der Kurzberichte neue Erkenntnisse ergaben haben, beispielsweise weil zwischenzeitlich vom Eigentümer vertragsgerechte Nettokaltmieten nachgewiesen wurden, so haben wir diese Erkenntnisse im vorliegenden Bericht eingearbeitet. Weißensee-Komponistenviertel Seite 3 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Ablauf der Belegungskontrolle Die Auswahl der zu überprüfenden Objekte erfolgte in der Regel durch die IBB, die alle drei Jahre eine turnusmäßige Überprüfung der geförderten Objekte beauftragt. In Einzelfällen kann bei begründetem Verdacht auch eine außerturnusmäßige Überprüfung stattfinden, wobei die Beauftragung in jedem Fall durch die IBB erfolgt. Letzeres war beim Objekt Bizetstraße 100/102/102B der Fall, bei dem der Berufsverband bildender Künstler seit längerem beklagt hatte, nicht in die Vergabe der Atelierwohnungen einbezogen zu werden, und auch aus den uns vorliegenden Unterlagen Unstimmigkeiten ersichtlich waren. Hier haben wir die IBB informiert, die umgehend eine außerturnusmäßige Überprüfung beauftragt hat. Nach Beauftragung durch die IBB und Eingang der Mieterliste erfolgt ein erstes Anschreiben, in dem Mieter über die Untersuchung informiert werden, und ein Vor-OrtTermin durch die Mieterberatung angekündigt wird. Dieses erste Anschreiben wird durch uns vorbereitet und auf dem Briefbogen des Bezirks versandt. Alternativ zum Vor-Ort-Termin besteht für die Mieter die Möglichkeit, die für die Überprüfung erforderlichen Daten per E-Mail, Fax oder telefonisch zu übermitteln. Je nach Rücklauf erfolgt etwa zwei bis vier Wochen nach dem ersten Anschreiben ein zweites Anschreiben durch uns als Mieterberatung, mit dem wir uns an die bislang nicht erreichten Haushalte wenden und noch einmal um die Teilnahme bitten. Auf diese Weise haben wir 55,4 Prozent der Haushalte in den 12 im Jahr 2010 untersuchten Objekten erreicht. Tabelle 2: Ablauf der Kontrolle (Beauftragung durch Bezirk, Eingang Mieterliste, 1.und 2. Anschreiben, erreichte Haushalte absolut / in Prozent) Adresse Auftrag Mieterliste 1. Ansch. 2. Ansch. Bizetstraße 75 04.03.10 04.03.10 28.04.10 30.06.10 3 50% Bizetstraße 92 08.04.10 08.04.10 28.04.10 30.06.10 4 57% Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 04.03.10 15.03.10 24.04.10 30.06 10 23 57% Bizetstr. 100/102/102B 03.06.10 03.06.10 30.06.10 01.09 10 12 39% Bizetstraße 107 05.08.10 13.09.10 21.09.10 14.10.10 5 36% Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 24.08.10 16.09.10 21.09.10 05.10.10 8 50% Gounodstr. 59 / 17.06.10 keine 01.09.10 16.09.10 7 41% Gürtelstraße 13 17.06.10 keine 30.06.10 kein 7 58% Lehderstraße 116 24.08.10 24.08.10 01.09.10 01.06.10 6 60% Lehderstraße 3 17.06.10 17.06.10 01.09.10 kein 8 67% Max-Steinke-Str. 8 24.08.10 keine 04.10.10 09.11.10 4 50% Pistoriusstraße 147 14.09.10 13 9.10 21.09.10 14.10.10 5 56% - - - - 92 55,4% Summe Weißensee-Komponistenviertel Err. HH Seite 4 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Nach der Befragung der Mieter findet ein Abgleich der erhobenen Daten mit der vom Eigentümer eingereichten Mieterliste, den vor Ort festgestellten Verhältnissen sowie mit den Akten der Mieterberatung (Erstbelegung, Folgebelegung) und den Hausakten des Bezirkes (Fördervertrag, Belegung, bei Bedarf weitere Unterlagen) statt. Etwaige Differenzen bezüglich der vertraglichen Bindungen und Miethöhe versuchen wir zunächst mit der jeweiligen Hausverwaltung direkt abzuklären. Die Ergebnisse der Untersuchung werden in einem Kurzbericht zusammengefasst, der die aktuelle Belegungssituation beschreibt und den evtl. daraus erforderlichen Handlungsbedarf darlegt. Der Bericht wird in zweifacher Ausfertigung an den Bezirk bzw. die IBB übergeben. Gesamtauswertung der Ergebnisse Die Überprüfung der einzelnen Objekte umfasst die folgenden Fragestellungen, die wir in der nachstehenden Gesamtschau betrachten werden: - Einzugsvoraussetzungen: Wurde die Wohnung als sanierungsbetroffener Haushalt bezogen oder beim Bezug ein Wohnberechtigungsschein vorgelegt? - Belegung entsprechend der vorliegenden Unterlagen: Hier werden die Mieterliste, die bei der Ortsbegehung festgestellte Belegung und die Belegungsdaten von Bezirk und Mieterberatung abgeglichen. - Nettokaltmiete: Hier werden die Wohnungsgröße, die Bruttowarmmiete, die Höhe der Betriebs- und der Heizkostenvorauszahlungen zur Ermittlung der Nettokaltmiete pro Quadratmeter abgefragt und mit der eingereichten Mieterliste abgeglichen. - Einhaltung der besonderen Mietobergrenzen: Hier werden, sofern ersichtlich, die Angaben der eingereichten Mieterliste mit den in den Mietgesprächen ermittelten Angaben abgeglichen, um festzustellen, ob Mietern, die eine Einkommensbescheinigung nach § 9 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz vorgelegt haben, eine durch Aufwendungszuschüsse reduzierte Miete gewährt wird. - Anlage zum Mietvertrag: Hier werden Angaben aus den Mietergesprächen sowie die in den Hausakten des Bezirks bzw. der Mieterberatung vorhandenen (d.h. sofern vom Vermieter eingereichten) Mietverträge auf das Vorhandensein einer Anlage zu den Förderbestimmungen verglichen. Weißensee-Komponistenviertel Seite 5 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Einzugsvorrausetzungen Für 106 der insgesamt 166 Wohnungen in den 12 überprüften Objekten wurden die Einzugsvorrausetzungen überprüft. Tabelle 3: Einzugsvorrausetzungen (Anzahl der Wohnungen, Mieter bei Einzug sanierungsbetroffen / WBS, Mieter seit Erstbelegung) Adresse WE San WBS Keine ErstB Bizetstraße 75 6 6 0 0% 4 57% 2 33% 2 33% Bizetstraße 92 7 7 0 0% 5 71% 2 29% 3 43% Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 24 15 1 7% 8 53% 6 40% 6 25% Bizetstr. 100/102/102B 31 12 0 0% 9 75% 3 25% 9 29% Bizetstraße 107 14 6 3 50% 3 50% 0 0% 6 43% Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 16 11 2 18% 5 45% 4 36% 7 44% Gounodstr. 59 / 17 12 7 58% 4 33% 1 8% 8 47% Gürtelstraße 13 12 11 7 64% 1 9% 3 27% 7 58% Lehderstraße 116 10 6 0 0% 4 67% 2 33% 2 20% Lehderstraße 3 12 10 1 10% 4 40% 5 50% 3 25% Max-Steinke-Str. 8 8 4 3 75% 0 0% 1 25% 8 100% Pistoriusstraße 147 9 6 2 33% 3 50% 1 17% 2 22% 166 106 26 25% 50 47% 30 28% 63 38% Summe Von diesen 106 Wohnungen sind: - - 26 Wohnungen gegenwärtig mit Mietern belegt, die zum Zeitpunkt ihres Einzugs sanierungsbetroffen waren. Damit stellen 25 Prozent der heutigen Mieterschaft ehemals sanierungsbetroffene Haushalte. 50 Wohnungen mit Mietern belegt, die zum Zeitpunkt ihres Einzuges einen Wohnberechtigungsschein vorgelegt haben. Das entspricht 47 Prozent. In 30 Fällen entsprechend 28 Prozent trifft keine der beiden genannten Einzugsvorrausetzungen zu (d.h. bei korrekter Belegung muss hier eine einmalige Freistellung von der Belegungsbindung vorliegen) Von den insgesamt 166 überprüften Wohnungen sind 63 Wohnungen mit Haushalten belegt, die seit der Erstbelegung in der Wohnung wohnen; das entspricht 38 Prozent. In den Objekten Gürtelstraße 13 und Max-Steinke-Straße 8 liegt der Anteil der Mieter aus der Erstbelegung mit 58 Prozent bzw. 100 Prozent besonders hoch. Weißensee-Komponistenviertel Seite 6 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Belegung gemäß vorliegender Unterlagen Gemäß § 8 der Förderungsverträge (ModInstrRL95) sind bis zum Ablauf des Bindungszeitraumes freie und frei werdende Wohnungen dem Bezirksamt Pankow von Berlin zu melden und nur mit dessen vorheriger Zustimmung an Sanierungsbetroffene oder sonstige Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein zu überlassen. Tabelle 4: Ergebnisse der Überprüfung: Belegung gemäß vorliegender Unterlagen (Anzahl der Wohnungen, davon keine Abweichung von den vorliegenden Unterlagen, Abweichung von den vorliegenden Unterlagen, davon Art der Abweichung: fehlende Freimeldung, fehlende Freistellung BA, fehlende Freistellung BBK) Adresse WE Keine Ab. Abweich. FrM fehlt FrSt fehlt BBK fehlt Bizetstraße 75 6 6 - - - - Bizetstraße 92 7 7 - - - - Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 24 24 - - - - Bizetstr. 100/102/102B 31 27 4 2 1 2 Bizetstraße 107 14 14 - - - - Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 16 10 6 0 6 - Gounodstr. 59 / 17 12 5 - 5 - Gürtelstraße 13 12 12 - - - - Lehderstraße 116 10 10 - - - - Lehderstraße 3 12 11 1 1 1 - Max-Steinke-Str. 8 8 8 - - - - Pistoriusstraße 147 9 9 - - - - 166 150 16 3 - - Summen Bei acht der zwölf überprüften Objekte stimmt die vom Eigentümer eingereichte Mieterliste mit den vorliegenden Unterlagen überein. Dies betrifft 150 der 166 Wohnungen und somit 90 Prozent. In vier Objekten wurden bei 16 Wohnungen insgesamt 18 Abweichungen (einschließlich Doppelnennungen) festgestellt: in 3 Fällen ist keine Freimeldung erfolgt, in 13 Fällen erfolgte der Abschluss eines Mietvertrages ohne vorherige Zustimmung des Bezirksamtes und in 2 Fällen wurde die Zustimmung des Berufsverbandes Bildender Künstler (BBK) nicht eingeholt. Bezogen auf die Gesamtzahl der überprüften Wohnungen beträgt die Quote der Wohnungen, bei denen die Mieterliste nicht mit den vorliegenden Unterlagen übereinstimmt, 10 Prozent. Weißensee-Komponistenviertel Seite 7 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Nettokaltmieten In den nach ModInstRL 95 geförderten Wohnungen sind gemäß Förderungsvertrag im Bindungszeitraum Mieterhöhungen nach §§ 557 ff BGB nur zulässig „bis zu dem Durchschnittswert aus den nach Maßgabe des Baualters, der Ausstattung und der Wohnlage maßgeblichen Mittelwerten des Mietspiegels (Mittelwerte der Mietspiegeltabelle ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen) für Wohnungen der Größe 40 bis 60 m² und für Wohnungen der Größe 60 bis90 m²“. Tabelle 5: Nettokaltmieten (Anzahl WE, zulässige Nettokaltmiete, Spanne NKM, Anzahl WE mit vertragsgerechter / überhöhter Miete) Adresse WE NKM FV NKM min. NMK max. NKM ≤ FV NKM ≥ FV Bizetstraße 75 6 4,85 4,40 4,85 6 100% 0 0% Bizetstraße 92 7 4,85 4,81 4,85 7 100% 0 0% Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 24 4,85 4,76 4,97 23 96% 1 4% Bizetstr. 100/102/102B 31 4,85 4,12 4,92 30 97% 1 3% Bizetstraße 107 14 4,85 3,02 4,84 14 100% 0 0% Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 16 4,85 4,35 5,89 13 81% 3 19% Gounodstr. 59 / 17 4,85 4,85 4,85 17 100% 0 0% Gürtelstraße 13 12 4,85 4,82 4,83 12 100% 0 0% Lehderstraße 116 10 4,57 4,21 4,57 10 100% 0 0% Lehderstraße 3 12 4,57 4,83 4,85 0 0% 12 100% Max-Steinke-Str. 8 8 4,85 4,79 4,85 8 100% 0 0% Pistoriusstraße 147 9 4,85 4,55 4,85 9 100% 0 0% 166 - - - 149 90% 17 10% Summen Die Nettokaltmiete wurde bei allen 166 Wohnungen in den 12 untersuchten Objekten überprüft. Die Spanne der dabei festgestellten Nettokaltmieten reichte von 3,02 bis 5,89 Euro/m². Von den 166 überprüften Nettokaltmieten lagen 149 Nettokaltmieten innerhalb des fördervertraglich zulässigen Rahmens von höchstens von 4,57 bzw. 4,85 Euro/m² (einfache bzw. mittlere Wohnlage). Dies entspricht 90 Prozent. In 17 Fällen war die Nettokaltmiete höher als laut Fördervertrag zulässig; das entspricht 10 Prozent. Allerdings ist in dieser Zahl ein Objekt (Lehderstraße 3) berücksichtigt, in dem aufgrund einer falschen Zuordnung der Wohnlage alle Nettokaltmieten zu hoch gestaltet wurden. Um diesen systematischen Irrtum bereinigt beträgt die Quote der Wohnungen mit überhöhter Nettokaltmiete noch 3 Prozent. Weißensee-Komponistenviertel Seite 8 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Einhaltung der besonderen Mietobergrenzen Gemäß Förderungsvertrag wird auf Nachweis die Differenz zwischen der fördervertraglich zulässigen und der „WBS-Miete“ durch Aufwendungszuschüsse gedeckt. Tabelle 6: Einhaltung der besonderen Mietobergrenzen (Anzahl WE , erreichte HH, davon ohne bzw. mit aktueller EKB, davon Gewährung AZ oder AZ nicht zutreffend, da NKM niedriger als WBS-Miete) Adresse WE Err. HH Bizetstraße 75 6 3 2 67% 1 33% 1 Bizetstraße 92 7 5 2 40% 3 16% 3 Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 24 24 20 83% 4 17% 4 Bizetstr. 100/102/102B 31 12 9 75% 3 25% 3 Bizetstraße 107 14 5 4 80% 1 20% 1 Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 16 7 6 86% 1 14% 1 Gounodstr. 59 / 17 7 6 86% 1 14% 1 Gürtelstraße 13 12 7 5 71% 2 29% 2 Lehderstraße 116 10 6 5 83% 1 17% Lehderstraße 3 12 5 5 100% 0 0% Max-Steinke-Str. 8 8 4 4 100% 0 0% Pistoriusstraße 147 9 7 4 57% 3 43% 3 166 92 72 78% 20 22% 15 Summen Keine EKB EKB AZ n.z. 1 5 Von den 92 erreichten Haushalten haben 20 Haushalte eine Einkommensbescheinigung nach § 9 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz vorgelegt (22 Prozent). 72 der erreichten Haushalte haben in den letzten 3 Jahren keine EKB beim Vermieter vorgelegt (28 Prozent). Diese Zahl ist jedoch nur bedingt aussagekräftig, da viele Leistungsempfänger nach ALG2 keine EKB vorlegen, da ihre Miete ohnehin „vom Amt übernommen“ wird. Von den 20 Haushalten, die eine EKB vorgelegt haben, zahlen 15 eine durch Aufwendungszuschüsse reduzierte Miete. In den übrigen 5 Fällen waren die Voraussetzungen für die Gewährung von Aufwendungszuschüssen nicht gegeben, da die Nettokaltmiete unterhalb der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau lag (bis September 4,55 Euro/m² / ab 01.10.10 4,70 Euro/m²). Damit wurden allen berechtigten Haushalten Aufwendungszuschüsse gewährt und hier kein Verstoß gegen die Verpflichtungen aus den Förderverträgen festgestellt. Weißensee-Komponistenviertel Seite 9 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Anlage zum Mietvertrag Die jeweiligen Förderungsverträge verpflichten die Eigentümer, die Mieter über die Verpflichtungen, die im Bindungszeitraum über die allgemeinen gesetzlichen Regelungen hinaus bestehen, besonders zu unterrichten und entsprechende Erklärungen als Anlage zu den Mietverträgen abzugeben. Tabelle 7: Ergebnisse der Überprüfung – Anlage zum MV (Anzahl WE, überprüfte Verträge, Anlage vorhanden, Anlage fehlt, keine Angabe) Adresse WE Überprüft Anlage vorh. Anlage fehlt Weiß nicht / k.A. Bizetstraße 75 6 3 2 67% 1 33% 0 0% Bizetstraße 92 7 4 3 75% 1 25% 0 0% Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 24 10 2 20% 6 60% 2 20% Bizetstr. 100/102/102B 31 10 8 80% 0 0% 2 20% Bizetstraße 107 14 10 7 70% 3 30% 0 0% Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 16 11 2 18% 7 64% 2 18% Gounodstr. 59 / 17 6 1 17% 4 67% 1 17% Gürtelstraße 13 12 8 8 100% 0 0% 0 0% Lehderstraße 116 10 4 0 0% 2 50% 2 50% Lehderstraße 3 12 5 2 40% 1 20% 2 40% Max-Steinke-Str. 8 8 8 8 100% 0 0% 0 0% Pistoriusstraße 147 9 5 4 60% 0 0% 1 20% 166 84 47 56% 25 30% 12 14% Summen In 84 Fällen entsprechend 50 Prozent der Wohnungen in den überprüften Objekten haben wir das Vorhandensein der Anlage zu den Mietverträgen geprüft:: - Bei 47 Verträgen (56 Prozent) war die Anlage vorhanden. Bei 25 Mietverträgen (30 Prozent) der überprüften Verträge fehlte die Anlage. In 12 Fällen (14 Prozent) konnten die Mieter die Frage nicht beantworten und der Mietvertrag lag nicht vor. Bei lediglich vier der zwölf überprüften Objekte war bei allen Mietverträge die Anlage zu den Förderbestimmungen vorhanden. Bei acht überprüften Objekten fehlte bei mindestens einem Mietvertrag die Anlage. Das Fehlen der Anlage zum Mietvertrag ist der am häufigsten festgestellte Verstoß gegen die fördervertraglichen Bestimmungen. Weißensee-Komponistenviertel Seite 10 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Bewertung der Ergebnisse und Probleme bei der Kontrolle Die Ergebnisse der Belegungskontrolle im Komponistenviertel lassen sich für 2010 folgendermaßen zusammenfassen: - In 4 der 12 überprüften Objekte stimmte die eingereichte Mieterliste nicht mit den vorliegenden Unterlagen überein; dies betrifft 10 Prozent der Wohnungen. Ebenfalls in 4 Objekten bzw. ebenfalls 10 Prozent der untersuchten Wohnungen wurde eine überhöhte Nettokaltmiete festgestellt. Die besonderen Mietobergrenzen wurden bei allen Objekten eingehalten. Bei 30 Prozent der untersuchten Mietverträge fehlte die Anlage mit den Förderbestimmungen zum Mietvertrag. Insgesamt zeigt sich eine Tendenz zum „Mehrfachverstoß“, das heißt, wir haben in Objekten mit einer Art des Verstoßes auch häufig einen anderen Verstoß festgestellt: So waren 3 Objekte völlig ohne Verstoß, bei 4 Objekten haben wir 1 Verstoß, bei 3 Objekten 2 Verstöße und bei 2 Objekten 3 verschiedene Verstöße festgestellt. Tabelle 8: Übersicht über die festgestellten Verstöße (Adresse, Anzahl der Wohnungen, Anzahl der WE mit: Abweichung bei Belegung / überhöhter NKM / Nichteinhaltung der besonderen Mietobergrenzen / fehlender Anlage zum MV) Adresse WE Belegung NKM Bes. MO Anlage fehlt Bizetstraße 75 6 - - - 33% Bizetstraße 92 7 - - - 25% Bizetstr. 95 / Smetanastr. 7/9 24 - 4% - 60% Bizetstr. 100/102/102B 31 13% 3% - - Bizetstraße 107 14 - - - 30% Gounodstr. 7 / Borodinstr. 20 16 38% 19% - 64% Gounodstr. 59 / 17 29% - - 67% Gürtelstraße 13 12 - - - - Lehderstraße 116 10 - - - 50% Lehderstraße 3 12 8% 100% - 20% Max-Steinke-Str. 8 8 - - - - Pistoriusstraße 147 9 - - - - 166 10% 10% - 30% Insgesamt verliefen die Untersuchungen unproblematisch. Als schwierig gestaltete sich in Einzelfällen die Ermittlung der Nettokaltmiete; auch die Mieterangaben zur Anlage zu den Förderbedingungen haben sich nicht in allen Fällen als zutreffend erwiesen. Weißensee-Komponistenviertel Seite 11 Belegungskontrolle in Wohnungen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ im Jahr 2010 Die Kooperationsbereitschaft der Eigentümer war in der Regel gut, in Einzelfällen dauerte die Zusendung der Mieterlisten jedoch lange bzw. ist nicht erfolgt. Fehlende Unterlagen zur Belegung wurden meist nachgereicht, jedoch zeigte sich Einzelfällen die Hausverwaltung unserem Hinweis auf eine überhöhte Miete uneinsichtig und wünschte eine Aufklärung durch den Bezirk bzw. die IBB. Arbeitsgruppe IBB, Bezirke, Mieterberatungsgesellschaften Die im Bezirk Pankow mit der Belegungskontrolle beauftragten Mieterberatungsgesellschaften haben sich 2010 insgesamt dreimal zum Erfahrungsaustausch im Bezirksamt Pankow getroffen. Als wichtigste Ergebnisse dieser Treffen sind die Abstimmung der Vorgehensweise bei der Belegungskontrolle und die Vereinbarung gemeinsamer Kriterien bei der Belegungskoordination zu nennen. Außerdem wurden allgemeine Schwierigkeiten und konkrete Sachfragen und bei der Belegungskoordination und der -kontrolle erörtert. Ebenfalls dreimal hat die IBB im Jahr 2010 auf Berliner Ebene zum Erfahrungsaustausch geladen, allerdings konnten wir bedauerlicherweise nur an der zweiten Runde im Juni 2010 teilnehmen, da wir bei der ersten Runde im Februar noch nicht mit der Belegungskontrolle beauftragt waren, und da wir von der IBB versehentlich nicht in den E-Mail-Verteiler aufgenommen worden sind, wurden wir nicht von der Verschiebung des dritten Termins auf den 11.11.2010 in Kenntnis gesetzt. Sanktionen bei Verstößen / IBB / Bezirk Aufgrund unserer Beauftragung ab März und den längeren Bearbeitungszeiten liegen uns bislang nur in einzelnen Fällen Rückmeldungen auf erfolgte Konsequenzen vor. Bei den Objekten Lehderstraße 3 und Bizetstraße 95 / Smetanastraße 7/9 hat die IBB den Eigentümer zur Senkung überhöhter Mieten aufgefordert. Hier hat die IBB den Eigentümer außerdem aufgefordert, die fehlenden Anlagen zu Mietvertrag zu ergänzen. Bei der Lehderstraße 116 haben wir den Eigentümer im Auftrag des Bezirkes auf das Fehlen der Anlagen zum Mietvertrag hingewiesen. Weißensee-Komponistenviertel Seite 12