VzK§13 BA, ZB Anlage 2.pdf

Anlage 2 Gesellschaft für Sozialplanung und Mieterberatung GmbH Belegungskontrolle 2010 Objekte der Sozialen Stadterneuerung in Pankow Ortsteil Prenzlauer Berg Geschäftsführung Sylvia Hoehne-Killewald Geschäftsstelle Lettestr. 5 • 10437 Berlin Telefon Telefax E-Mail Homepage 030/443 38 10 030/443 38 112 geschaeftsstelle@mieterberatungpb.de www.mieterberatungpb.de Bearbeitung: Sylvia Hoehne-Killewald, Hannelore Beier, Sabine Fürstenberg im Auftrag des Bezirksamtes Pankow von Berlin Berlin, Dezember 2010 Belegungskontrolle 2010 Belegungskontrolle 2010 Tabellenverzeichnis 3 Vorbemerkungen 4 I. Kurzdarstellung – Ablauf der Belegungskontrolle 5 I.1. Objektauswahl I.2. Abgleich der Daten I.3. Förderrichtlinien I.4. Kontaktaufnahme mit den Mietern I.5. Mietergespräche / Hausbesuche I.6. Aktualisierung nach Mietergesprächen I.7. Differenzen I.8. Darstellung der Ergebnisse I.9. Übergabe der Kurzberichte I.10. Austausch bei Differenzen mit dem Bezirksamt II. Gesamtauswertung der Ergebnisse II.1. Tabellarische Auswertung II.2. Gesamtbewertung der Ergebnisse und Probleme bei der Kontrolle II.3. Vergleich zur Kontrolle 2008, 2009 und 2010 bzw. Gesamtbewertung III. Arbeitsgruppe IBB, Bezirke, Mieterberatungsgesellschaften 5 5 5 6 6 6 7 7 8 8 9 9 15 16 17 2 Belegungskontrolle 2010 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Wohnungen/Haushalte 11 Tab. 2: Wohnungen nach Gebäudeteilen 12 Tab. 3: Wohnungen nach Programmjahren 12 Tab. 4: Wohnungen nach Bindungsjahren 12 Tab. 5: Wohnungen nach Jahr der Fertigstellung 13 Tab. 6: Ergebnisse der kontrollierten Wohnungen 13 3 Belegungskontrolle 2010 Vorbemerkungen Der vorliegende Tätigkeitsbericht erbringt den Nachweis über die Belegungskontrolle für das Jahr 2010. Hierbei handelt es sich ausschließlich um Häuser der Sozialen Stadterneuerung aus dem Ortsteil Prenzlauer Berg. Grundlage der Belegungskontrolle ist der zwischen dem Bezirksamt Pankow und der Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH abgeschlossene Vertrag. In den ersten einleitenden Kapiteln wird die Grundlage für die Tätigkeit und Aufgabenstellung der Mieterberatung Prenzlauer Berg zur Belegungskontrolle erläutert, bevor der detaillierte Leistungsnachweis zu den mit dem Bezirk vertraglich vereinbarten Aufgaben erfolgt. Im Jahr 2010 hat sich die Anzahl der zu kontrollierenden Häuser erhöht. Waren es im Jahr 2009 insgesamt 80 Häuser, so sind es im Jahr 2010 insgesamt 118 Objekte, die von der Mieterberatung kontrolliert wurden. In den überwiegenden Fällen klappt die Freimeldung der neu zu vermietenden Wohnungen durch Hausverwaltungen/Eigentümer reibungslos. Allerdings gibt es hier auch Ausnahmen und es kommt auch vor, dass die Wohnungen nicht rechtzeitig zur erneuten Wiedervermietung frei gemeldet werden. 4 Belegungskontrolle 2010 I. Kurzdarstellung – Ablauf der Belegungskontrolle Im Auftrag des Bezirksamtes führt die Mieterberatung Prenzlauer Berg eine Belegungs- und Mietenkontrolle von sanierten Wohnungen, die im Rahmen der Sozialen Stadterneuerung gefördert wurden, durch. Hierzu wurden im Jahr 2010 insgesamt 118 Häuser kontrolliert. Die Ergebnisse der Kontrolle werden in Form eines Kurzberichtes dargestellt und dem Bezirk übergeben. Der Bezirk wird somit über die aktuelle Belegungs- und Mietensituation informiert und legt den weiteren Handlungsbedarf fest. I.1. Objektauswahl Die Auswahl der zu überprüfenden Häuser erfolgt durch die Investitionsbank Berlin (IBB). Das Bezirksamt Pankow leitet die zu überprüfenden Häuser an die Mieterberatung Prenzlauer Berg weiter. Es kommt aber auch vor, dass ein Haus zwischendurch kontrolliert werden muss, weil uns Mieter darüber informierten, dass seitens des Eigentümers Wohnungen nicht frei gemeldet wurden oder dass zu hohe Mieten und Provision verlangt werden. I.2. Abgleich der Daten Nach erfolgter Sanierung und Wiederbelegung der Wohnungen wurde durch die Mieterberater der Abschlussbericht erstellt, der u. a. auch über den Erstbezug nach der Modernisierung informiert. Die in der Wohnungsübersicht dargestellten Daten (Belegung, Ausstattung, Name des Mieters und Miethöhe nach Modernisierung) werden mit dem aktuellen Stand der Datenbank der Belegungskoordination abgeglichen. Als Ergebnis entsteht eine Tabelle, die die aktuelle Wohnsituation im Haus widerspiegelt. Dieser Stand bildet die Basis für die Kontrolle vor Ort. I.3. Förderrichtlinien Parallel zur Aktualisierung der Wohnungsübersichten nimmt die Belegungskoordination die Angaben aus den Förder- und Ordnungsmaßnahmenverträgen auf. Zur Vervollständigung des Datenbestandes, der als Grundlage für die Überprüfung dient, werden aus den Förderrichtlinien der Bindungszeitraum, das Förderungsprogrammjahr und die Miethöhen herangezogen. 5 Belegungskontrolle 2010 I.4. Kontaktaufnahme mit den Mietern Die Belegungskoordination der Mieterberatung Prenzlauer Berg informiert die Mieter in einem Anschreiben über die Beauftragung durch den Bezirk, die Belegung und die Miethöhe zu kontrollieren. Die Mieter erhalten daraufhin mehrere Termine für Hausbesuche und werden um Mitwirkung gebeten. I.5. Mietergespräche / Hausbesuche Bei der ersten Begehung des Hauses wird eine so genannte Klingelschildanalyse durchgeführt. Dabei werden die Mieternamen der aktualisierten Wohnungsübersicht mit denen auf den Namensschildern im Haus verglichen. Differenzen werden in der Tabelle vermerkt. Anschließend werden die Bewohner durch die Mitarbeiterinnen der Belegungskoordination zu den angekündigten Terminen aufgesucht. Es wird die aktuelle Belegung der Wohnungen überprüft und in den Mietergesprächen werden die aktuelle Nettokaltmiete, die Wohnfläche und das Vorhandensein eines WBS nachgefragt. Des Weiteren werden auch eventuelle Probleme der Mieter, die die Miet- und Wohnsituation betreffen, aufgenommen und an die Mieterberater weitergeleitet oder auf die kostenlose offene Beratung hingewiesen. Waren die Mieter zum ersten Termin nicht zu erreichen, wird ein zweiter Termin durch die Mitarbeiterinnen angekündigt, um die Bewohner erneut anzutreffen. Bleibt auch das erfolglos, schreibt der Bezirk diese Mieter an, mit der Bitte um Mitwirkung an der Belegungs- und Mietenkontrolle. Dies aber auch nur, wenn bei der Kontrolle Differenzen bei der Belegung oder der Miethöhe im Haus festgestellt wurde. I.6. Aktualisierung nach Mietergesprächen Nach Abschluss der haushaltsweisen Mietergespräche werden die Wohnungsübersichten (vom Stand nach der Modernisierung) mit der aktuellen, vor Ort festgestellten Belegung überarbeitet. Dabei werden Merkmale wie Sanierungsbetroffenheit, sowie WBS- und Rückzugsmieter kenntlich gemacht. Ferner werden die aktuellen Mieten und das Datum des Einzugs vermerkt. 6 Belegungskontrolle 2010 I.7. Differenzen Nach Überarbeitung der Wohnungsübersichten gleicht die Belegungskoordination die Daten mit den zuvor angeforderten Vermietungslisten der Hausverwaltungen/Eigentümer ab. Treten kleinere Unstimmigkeiten auf, versucht die Belegungskoordination diese direkt mit den Vermietern zu klären. Wurden grobe Differenzen oder Verstöße gegen die Belegung oder Vertragsinhalte festgestellt, werden diese an das Bezirksamt weitergeleitet. Das Bezirksamt legt dann in Abstimmung mit der IBB das weitere Vorgehen fest. Dabei werden durch die IBB bestimmte Sanktionen gegen den Eigentümer ausgesprochen. Unter Umständen werden bewilligte Fördermittel einmalige- Baukostenzuschüsse und laufende Aufwendungszuschüsse wohnungsweise nach Quadratmeter Wohnfläche anteilig reduziert, unter Berücksichtigung der noch vorhandenen Bindungszeit. I.8. Darstellung der Ergebnisse Die Ergebnisse der Überprüfung werden von der Belegungskoordination in Form eines kurzen Abschlussberichtes zusammengefasst, der den aktuellen Stand der Belegungs- und Mietensituation im kontrollierten Haus beschreibt. Die Zusammenfassung enthält folgende Angaben: • • • • • • • • • • Adresse und Lage des überprüften Hauses Förderungsrichtlinie, Programm und Programmjahr Laufzeit der Belegungsbindung Fertigstellungsdatum (Abschluss der Sanierung) Eigentümer/Vermieter des Hauses Anzahl der im Haus wohnenden Mietparteien Anzahl der zum Mietergespräch angetroffenen Haushalte Zeitraum der Mieterbefragung Ergebnisse der Mieten- und Belegungskontrolle Angabe über die sanierungsbedingte Mieterfluktuation, dies betrifft: - Im Haus verbliebene Altmieter (Rückzugsmieter); - Einzug sanierungsbetroffener Mieter aus anderen Häusern (Umsetzmieter); - Anzahl der eingezogenen WBS-Mieter (bei Freigabe der Wohnungen) 7 Belegungskontrolle 2010 I.9. Übergabe der Kurzberichte und weiteres Verfahren Die Kurzberichte werden nach Abschluss der Hausüberprüfungen erstellt und dem Bezirksamt übergeben. Hierzu erfolgen dann auch Rücksprachen mit den jeweiligen Bearbeitern zu der gesamten Überprüfung eines Hauses. Bei Differenzen informiert das Bezirksamt die Investitionsbank (IBB) und es werden weitere Verfahrensschritte abgesprochen. I.10. Austausch bei Differenzen mit dem Bezirksamt In regelmäßigen Abständen finden Runden in der Mieterberatung mit dem Bezirk statt, in der nicht nur über aktuelle Fragen des Belegungsmanagement gesprochen wird, sondern auch über Probleme bei den Belegungskontrollen. Hier werden u. a. Fragen zu folgenden Themen erörtert: • • • • • • • genehmigte oder ungenehmigte Untermietsverhältnisse Zweckentfremdung durch Zimmervermittlung /Gewerbe höhere Wohnflächenangaben des Eigentümers als im Mietvertrag Miethöhendifferenzen bei einfacher Wohnlage Modernisierungszuschläge nach der Sanierung z. B. für die Installation von Einbauküchen oder den Einbau von neuen Fenstern aktuelle Höhe von einkommensabhängigen WBS-Mieten Forderung von Hausverwaltungen zur jährlichen Vorlage der Einkommensbescheinigung nach § 9 Abs. 2 WoFG, obwohl dieser 3 Jahre gültig ist 8 Belegungskontrolle 2010 II. Gesamtauswertung der Ergebnisse Im Jahr 2010 wurden die unten aufgelisteten 118 Häuser mit insgesamt 1.882 Wohnungen kontrolliert. In 88 der befragten Häuser gab es keine Beanstandungen, in 30 Häusern gab es Beanstandungen. II.1. Tabellarische Auswertung Objekt Esmarchstr. 24 Hufelandstr. 21 Kopenhagener Str. 28 Buchholzer Str. 10 Buchholzer Str. 11 Buchholzer Str. 12 Buchholzer Str. 15 Buchholzer Str. 16 Buchholzer Str. 21 Danziger Str. 11 Danziger Str. 13 Danziger Str. 65 Dunckerstr. 13 Dunckerstr. 67 Dunckerstr. 69 Dunckerstr. 74 Dunckerstr. 84 Gneiststr. 16 Gneiststr. 17 Gneiststr. 18 Gneiststr. 19 Gneiststr. 20 Göhrenerstr. 7 Greifenhagener Str. 14 Greifenhagener Str. 53 Greifenhagener Str. 62 Greifenhagener Str. 65 Greifenhagener Str. 66 Lettestr. 2 Lychener Str. 14 Lychener Str. 18 Lychener Str. 47 Lychener Str. 54 Lychener Str. 58 Lychener Str. 78 Pappelallee 55 Pappelallee 65 Pappelallee 66 Raumerstr. 22 Raumerstr. 23 Schliemannstr. 25 Schliemannstr. 28 Schliemannstr. 30 Schönhauser Allee 58a Schönhauser Allee 59a Schönhauser Allee 59b Schönhauser Allee 63 Schönhauser Allee 72a Stahlheimer Str. 30 Stargarder Str. 10 Stargarder Str. 13 Stargarder Str. 16 Stargarder Str. 45 Stargarder Str. 48 Belforter Str. 22 Danziger Str. 42 Knaackstr. 24-22/Rykestr. 54 Knaackstr. 4 Knaackstr. 90 Kollwitzstr. 50 Kollwitzstr. 57 Sanierungsgebiet Bötzowviertel Bötzowviertel Falkplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Helmholtzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Programmjahr 1995 1997 1999 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2001 2001 1995 1998 2001 2000 1998 1998 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 1994 2001 2000 2000 1993 1998 1997 1993 2000 1993 2000 1998 1996 1998 1997 1999 2000 1997 1996 2000 2000 2000 2001 1998 2000 1997 1999 1995 1998 1997 1996 2000 1994 1998 1997 1995 2000 Fertigstellungsjahr 2000 1999 2001 2002 2002 2002 2002 2002 2001 2003 2003 1998 2001 2003 2002 2000 2000 2002 2002 2002 2002 2002 2003 2003 1998 2003 2002 2002 1997 2000 2000 1996 2002 1997 2002 2002 2001 2001 1999 2001 2003 2000 2000 2002 2002 2002 2003 2000 2003 2000 2002 1998 2000 1999 1997 2003 1997 2000 2003 1997 2002 Bindungszeitraum in Jahren 28 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 28 22 20 21 20 22 20 20 20 20 20 20 21 20 20 20 20 20 17 20 20 20 20 20 20 28 24 27 21 20 20 20 20 20 20 20 23 20 27 22 20 20 28 23 19 21 21 20 28 20 Betroffene Wohnungen 16 35 15 9 10 7 9 8 10 8 21 30 43 24 22 27 35 11 9 8 9 10 17 16 20 16 9 10 13 16 30 21 24 13 13 16 31 11 45 32 8 25 12 8 10 8 44 33 12 39 20 15 29 28 16 23 16 8 16 13 19 9 Belegungskontrolle 2010 Objekt Kollwitzstr. 74 Kollwitzstr. 86 Kolmarer Str. 3 Metzer Str. 15 Mülhauser Str. 2 Prenzlauer Allee 221 Prenzlauer Allee 222 Prenzlauer Allee 224 Prenzlauer Allee 236 Rykestr. 10 Rykestr. 17 Rykestr. 19 Rykestr. 35 Rykestr. 43 Rykestr. 45 Rykestr. 46 Rykestr. 7 Rykestr. 8 Saarbrücker Str. 25 Sredzkistr. 40 Sredzkistr. 52 Sredzkistr. 54 Straßburger Str. 13 Straßburger Str. 24 Straßburger Str. 43 a Wörther Str. 19 Wörther Str. 29 Wörther Str. 30 Wörther Str. 31 Hosemannstr. 16 Hosemannstr. 19 Schieritzstr. 17 Schieritzstr. 7 Choriner Str. 32 Choriner Str. 51 Choriner Str. 57 Christinenstr. 14 Christinenstr. 22 Christinenstr. 29 Christinenstr. 30 Christinenstr. 32 Eberswalder Str. 33 Kastanienallee 95/96 Oderberger Str. 12 Oderberger Str. 51/52 Schönhauser Allee 177a Schönhauser Allee 177b Schwedter Str. 26 Templiner Str. 8/9 / Zionskirchstr. 68 Zionskirchstr. 66 Zionskirchstr. 79 Jablonskistr. 23 Marienburger Str. 24 Marienburger Str. 48 Prenzlauer Allee 23 Winsstr. 51 Winsstr. 60 Sanierungsgebiet Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Kollwitzplatz Ostseeplatz Ostseeplatz Ostseeplatz Ostseeplatz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Teutoburger Platz Winsstraße Winsstraße Winsstraße Winsstraße Winsstraße Winsstraße Programmjahr 1996 2001 1998 1998 1996 1994 1996 1998 2000 1993 1998 1994 1994 1999 1996 1997 1995 1996 1995 1996 2001 2001 1995 1996 1999 1993 1997 1998 1997 2001 2001 2001 2001 1999 2000 1999 1997 1996 1998 1998 1996 2001 1993 2000 1999 1998 1998 1999 1993 1997 1998 1998 1998 1993 2000 1995 2000 Fertigstellungsjahr 1998 2003 2001 2000 1998 1997 1998 2000 2003 1998 2000 1998 1997 2000 1998 1999 2000 1998 1998 1998 2003 2003 1998 1997 2000 1998 1999 2000 1998 2003 2003 2003 2003 2000 2002 2000 1999 1998 2000 2000 1997 2004 1997 2003 2003 2000 2000 2001 1997 1997 2000 2000 2000 1997 2003 1997 2003 Bindungszeitraum in Jahren 23 20 20 20 20 21 20 21 21 21 16 20 20 31 23 24 24 26 20 22 20 20 20 20 20 21 24 23 21 20 20 20 20 20 20 22 20 28 23 25 29 20 20 31 20 27 26 22 20 28 25 15 20 20 20 28 31 Betroffene Wohnungen 17 8 11 14 19 18 22 8 10 9 16 10 12 26 25 12 32 18 8 20 8 8 7 10 16 8 13 18 16 2 1 2 2 20 8 12 8 8 10 10 6 8 17 8 27 6 13 6 15 9 8 26 10 26 16 39 9 10 Belegungskontrolle 2010 Tab. 1: Wohnungen/Haushalte Wohnungen gesamt Gebiete Falkplatz Ostseeplatz SG Bötzowviertel SG Winsstraße Kollwitzplatz SG Teutoburger Platz SG Helmholtzplatz Gesamt vor Ort befragte Haushalte in Wohnungen nicht angetroffene Haushalte in Wohnungen leere Wohnungen, die im Belegungspool waren 15 7 51 126 530 199 954 13 7 30 86 355 148 637 2 0 21 40 175 51 311 0 0 0 0 0 0 6 1.882 1.276 600 6 Insgesamt waren 1.882 Wohnungen von der Belegungskontrolle betroffen. 1.276 (67,8 %) Haushalte konnten durch Mieterinterviews befragt werden. Die Mieter von 600 (31,9%) Wohnungen reagierten weder auf die Ankündigung der Hausbesuche noch auf die Anschreiben des Bezirkes. 6 (0,3 %) Wohnungen standen zum Zeitraum der Kontrolle leer. Von der Kontrolle betroffene Wohnungen Wohnungen nicht angetroffener Haushalte: leere Wohnungen: 6 600 Wohnungen befragter Haushalte: 1.276 11 Belegungskontrolle 2010 Tab. 2: Wohnungen nach Gebäudeteilen Wohnungen Gebiete Wohnungen gesamt im Vorderhaus im Seitenflügel im Quergebäude 15 7 51 126 530 199 954 15 7 22 50 315 163 455 0 0 14 21 116 20 207 0 0 15 55 99 16 292 1.882 1.027 378 477 Falkplatz Ostseeplatz SG Bötzowviertel SG Winsstraße Kollwitzplatz SG Teutoburger Platz SG Helmholtzplatz Gesamt Von den 1.882 betroffenen Wohnungen befanden sich 1.027 (55 %) in Vorderhäusern, 378 (20 %) in Seitenflügeln und 477 (25 %) in Quergebäuden. Tab. 3: Wohnungen nach Programmjahren Gebiete Falkplatz Ostseeplatz SG Bötzowviertel SG Winsstraße Kollwitzplatz SG Teutoburger Platz SG Helmholtzplatz Gesamt Gesamt 1993 15 7 51 126 530 199 954 26 17 32 47 1.882 122 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 15 7 56 16 39 60 20 76 35 45 147 14 43 57 17 167 36 75 47 210 42 65 52 25 52 16 257 24 8 113 160 204 276 368 174 350 152 Von den 1.882 betroffenen Wohnungen waren 20 % innerhalb des Programmjahres 1998 saniert worden, 19 % innerhalb des Jahres 2000 sowie 15 % mit Mitteln des Programmjahres 1997. Alle anderen Programmjahre sind mit 11% und weniger vertreten. Tab. 4: Wohnungen nach Bindungsjahren Gebiete Falkplatz Ostseeplatz SG Bötzowviertel SG Winsstraße Kollwitzplatz SG Teutoburger Platz SG Helmholtzplatz Gesamt Gesamt 15 7 51 126 530 199 954 1.882 15-19 Jahre 20 Jahre 16 15 7 35 52 188 103 553 81 953 26 39 21 Jahre 93 22 Jahre 23 Jahre 24 Jahre 76 10 33 57 70 20 18 98 163 136 119 68 25+26 Jahre 18 31 11 49 27 Jahre 28+29 Jahre 31 Jahre 6 84 16 39 13 23 89 9 26 8 90 180 43 Die Bindungszeiten reichen von 15 bis zu 31 Jahren. Für die meisten Wohnungen wurden 20 Jahre (51 %) in den Förderverträgen vereinbart. 12 Belegungskontrolle 2010 Tab. 5: Wohnungen nach Jahr der Fertigstellung Gebiete Falkplatz Ostseeplatz SG Bötzowviertel SG Winsstraße Kollwitzplatz SG Teutoburger Platz SG Helmholtzplatz Gesamt Gesamt 15 7 51 126 530 199 954 1.882 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 15 7 35 21 65 85 47 26 179 8 65 25 8 73 16 36 138 79 246 21 223 252 141 515 11 6 127 19 8 230 25 73 35 166 159 257 306 8 8 Die Sanierungsmaßnahmen der 1.882 betroffenen Wohnungen wurden von 1996 bis 2004 durchgeführt. 27 % der Wohnungen wurden im Jahr 2000 fertig gestellt, weitere 16 % im Jahr 2003 und 14 % im Jahr 2002. Die übrigen Fertigstellungsjahre sind mit weniger als 14 % vertreten. Tab. 6: Ergebnisse der kontrollierten Wohnungen Gebiete Falkplatz Ostseeplatz SG Bötzowviertel SG Winsstraße Kollwitzplatz SG Teutoburger Platz SG Helmholtzplatz Gesamt Wohnungen gesamt 15 7 51 126 530 199 954 1.882 Wohnungen befragter Mieter gesamt Wohnungen Wohnungen ohne mit Beanstandungen Beanstandungen Beanstandungen Wohnungen selbst Miete zu vermietet/ hoch nicht „frei“ gemeldet 13 7 30 86 355 148 637 13 7 30 80 337 142 610 6 18 6 27 3 15 4 11 3 3 2 16 1.276 1.219 57 33 24 Von 1.882 Wohnungen konnten durch die Belegungskontrolle insgesamt 1.276 Wohnungen überprüft werden. In 30 Häusern gab es bei 57 kontrollierten Wohnungen Beanstandungen. Davon wurde in 33 Fällen eine zu hohe Miete genommen und in 24 Fällen die Wohnung nicht frei gemeldet und von den Eigentümern/Hausverwaltungen selbst vermietet. 13 Belegungskontrolle 2010 Beanstandungen bei der Belegungskontrolle 2010 Miete zu hoch: 33 Wohnungen selbst vermietet / nicht "frei" gemeldet: 24 Beanstandungen für die befragten Wohnungen je Sanierungsgebiet 20 Anzahl der Beanstandungen 16 15 15 11 10 5 4 3 3 3 2 0 Falkplat z Ost seeplatz Bötzowviertel Winsst raße Kollwit zplatz Teutoburger Platz Helmholtzplat z Sanierungsgebiete WE selbst vermietet/ nicht "frei" gemeldet Miete zu hoch 14 Belegungskontrolle 2010 II.2. Gesamtbewertung der Ergebnisse und Probleme bei der Kontrolle Kontrolliert wurden 118 Häuser, deren Sanierungsmaßnahmen in den Jahren 1993 bis 2001 mit Mitteln aus dem Programm der Sozialen Stadterneuerung gefördert und von 1996 bis 2004 fertig gestellt wurden. Insgesamt betraf die Kontrolle 1.882 Wohnungen, von denen 1.276 Mietparteien (67,8 %) befragt werden konnten. 600 Mietparteien (31,9 %) reagierten weder auf Hausbesuche noch auf Anschreiben durch den Bezirk. 6 Wohnungen standen zum Zeitpunkt der Kontrolle leer, wurden jedoch über das Belegungsmanagement angeboten. Von den 1.882 Wohnungen befinden sich 55 % in Vorderhäusern, 25 % in Quergebäuden und 20 % in Seitenflügeln. Über die Hälfte aller Wohnungen (51 %) liegen im Sanierungsgebiet Helmholtzplatz, 28 % im Kollwitzplatz, 10 % im Teutoburger Platz und auf die Gebiete Winsstraße, Bötzowviertel und Falkplatz fallen 7 %, 3 % und 1 %. Die Häuser haben eine vertraglich vereinbarte Belegungsbindung von 15 bis 31 Jahren, wovon für die Hälfte aller Wohnungen eine Bindung von 20 Jahren festgelegt wurde. Bei der Kontrolle der 1.276 Wohnungen, in denen die Mieter befragt werden konnten, wurden in 30 Objekten Differenzen mit insgesamt 57 Beanstandungen festgestellt. 6 Wohnungen waren im Zeitraum der Belegungskontrolle nicht vermietet. Für die 600 Wohnungen, in denen die Mieter nicht für ein Interview zur Verfügung standen, können keine Angaben bezüglich der Einhaltung der Miethöhe gemacht werden. Für 1.276 Wohnungen wurde festgestellt: • In 33 Wohnungen wurde eine überhöhte Miete genommen. Dabei ist in 14 Fällen die WBS-Miete nicht gewährt worden und in 19 Fällen lag die Miete über dem Richtwert der Förderung. • 24 Wohnungen wurden nicht zur erneuten Vermietung frei gemeldet, sondern vom Eigentümer bzw. Hausverwaltung selbst vermietet. • Die meisten Beanstandungen hinsichtlich der Miethöhe wurden im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz festgestellt, gefolgt vom Helmholtzplatz, Teutoburger Platz und Winsstraße. Im Bötzowviertel, Falkplatz sowie Ostseeplatz gab es weder Fehlbelegungen noch Miethöhenbeanstandungen. • Hinsichtlich der von den Eigentümern nicht frei gemeldeten Wohnungen liegt der Helmholtzplatz an der Spitze, gefolgt vom Kollwitzplatz, Winsstraße und Teutoburger Platz. Im Bötzowviertel, Falkplatz sowie Ostseeplatz gab es diesbezüglich keine Beanstandungen. 15 Belegungskontrolle 2010 II.3. Vergleich zur Kontrolle 2008; 2009 und 2010 bzw. Gesamtbewertung Jahr Häuser Wohnungen Wohnungen gesamt befragter Mieter 2008 55 1002 825 2009 80 1.655 2010 118 1.882 Wohnungen ohne Beanstandungen Wohnungen mit Beanstandungen Miete zu hoch Wohnungen selbst vermietet/ nicht „frei“ gemeldet 770 55 14 41 1.119 1.069 50 27 23 1.276 1.219 57 33 24 Im Jahr 2008 ergab die Befragung von 825 Haushalten insgesamt 55 Beanstandungen, das waren 6,67 %. Im Jahr 2009 wurden 1119 Haushalte befragt, hier konnten 50 Beanstandungen festgestellt werden. Das entspricht einer Quote von 4,47 %. Im Jahr 2010 wurden 1276 Haushalte befragt, hier konnten 57 Beanstandungen festgestellt werden. Das entspricht ebenfalls einer Quote von 4,47 %. Vergleicht man die Jahre 2008 und 2010, wo sich die Anzahl der kontrollierten Haushalte von 825 auf 1276 um ca. 65 % erhöhte, so kann feststellt werden, dass ein tendenzieller Rückgang an Verstößen seitens der Eigentümer/Hausverwaltungen zu verzeichnen ist. 16 Belegungskontrolle 2010 III. Arbeitsgruppe IBB, Bezirke, Mieterberatungsgesellschaften Seit 2008 tagt nun regelmäßig die Arbeitsgruppe, an der die Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH auch teilnimmt. Im Jahre 2010 haben 3 Termine stattgefunden. Folgende Themen wurden besprochen und diskutiert: • • • • • • • • • Einbauküchen/ Modernisierungsumlagen Wärme-Contracting Sicherung von behindertengerechten Wohnungen Kürzungsbeträge Untervermietung Zahlung WBS, AZ bei Auszug einer Person aus gemeinsamer Wohnung Verfügbarkeit von geförderten Wohnungen Hohe Betriebskostenumlagen Sanktionen aus den Ordnungsmaßnahmenverträgen Im Jahre 2010 gab es bis Stichtag 1. November 2010 insgesamt 104 gemeldete Verstöße davon: 44 2 28 29 1 in Friedrichshain/Kreuzberg in Lichtenberg in Mitte in Pankow in Reinickendorf Von den 104 gemeldeten Verstößen wurden durch die IBB 9 Teilkündigungen ausgesprochen, in 62 Fällen wurde auf Sanktionen verzichtet, da eine Klärung erfolgen konnte. 28 Fälle sind in Bearbeitung und bei 5 Fällen steht eine erste Anhörung mit dem Eigentümer noch aus. Anlagen: Schreiben der IBB Schreiben der Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH Anschreiben Bezirksamt Pankow von Berlin Bericht der Kontrolle 17