VzK_BPlan2_36.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. für Planen, Bauen und Umwelt 2015 Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Drucksache Nr. Vorlage - zur Kenntnisnahme – über den Bebauungsplan 2-36 für die Grundstücke An der Michaelbrücke 1-2, Holzmarktstraße 19-30 sowie die Flurstücke 9005 und 260 im Bezirk FriedrichshainKreuzberg, Ortsteil Friedrichshain hier: Fortschreibung der Planungsziele Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 07.07.2015 beschlossen: Die Durchführung der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage der fortgeschriebenen Planungsziele. Bei der Bezirksverordnetenversammlung ist die beigefügte Vorlage zur Kenntnisnahme einzubringen. Mit der Durchführung des Beschlusses wird die Abteilung für Planen, Bauen und Umwelt beauftragt. A). Begründung Am 18.11.2014 wurde mit der BA- Vorlage IV/510/2014 die Änderung des Bebauungsplans 2-36 beschlossen. Der Beschluss enthielt nur konkrete Planungsvorstellungen für das MK1. Nördlich des Bahnviadukts sollen auf einem zweigeschossigen Sockel insgesamt fünf Türme ("Eckwerk") errichtet werden. Charakteristisch in der Baustruktur sind Gebäudebrücken zwischen den Türmen auf unterschiedlicher Höhe und eine Glasüberdachung des Innenhofes ("Klimahülle"). Innerhalb der Baukörper soll nicht nach dem klassischem Prinzip zwischen Gewerbe und Wohnen unterschieden werden. Auf ungefähr der Hälfte der Fläche sollen ca. 500 Studenten und Akademiker wohnen und arbeiten. Die Dachflächen sollen für Fischzucht und Gemüseanbau genutzt werden. Im Bebauungsplan wird in diesem Bereich ein Kerngebiet (MK 1) mit einer Geschossfläche von 35.300 qm festgesetzt. Die geplanten Baukörper werden durch Baugrenzen beschränkt. Die maximal zulässige Höhe variiert je nach Gebäudeeinheit zwischen 26 m bis maximal 48 m über Gelände. Parallel zum Gebäude wird ein öffentlicher Weg durch ein Geh-, FahrLeitungsrecht planungsrechtlich gesichert. -4- Südlich des Bahnviadukts im MK2 sollen die planungsrechtlichen Festsetzungen die Umsetzung des Projekts "Holzmarkt" ermöglichen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 06.02.2015 um Stellungnahme gebeten. Die Planunterlagen enthielten detailliert nur Informationen zum MK1. Zum Projekt "Holzmarkt" war eine Broschüre Bestandteil der im Beteiligungsverfahren bereitgestellten Unterlagen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand durch Auslage der Planunterlagen sowie der Broschüre in der Zeit vom 16. Februar 2015 bis einschließlich 09. März 2015 im Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg von Berlin statt. Im Ergebnis der Beteiligungsverfahren liegen die fortgeschriebenen Planungsziele für den gesamten Geltungsbereich nunmehr vor. Auf dieser Grundlage soll die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange auf der Grundlage von § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. B). Rechtsgrundlagen: §15 BezVG C). Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: -keineb) Personalwirtschaftliche Ausgaben: -keine- Berlin, den 07.07.2015 Herrmann Bezirksbürgermeisterin Panhoff Bezirksstadtrat Anlage: Auswertung der Beteiligungsverfahren nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Begründung Bebauungsplan 2-36 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Entwurf des Bebauungsplans 2-36 Darstellung der Abstandsflächen -5- Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Planen, Bauen und Umwelt Begründung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan 2-36 ntlichkeit g (Änderung des Bebauungsplans V-76) euzberg, Öffentlichkeit, gsbereich vgl. Kartenausschnitt) ohnanteil gemäß § 7 BauNVO Wegerecht. a Abs. 1 Nr. 1 des Baugesetz2-36 ren ohne Umweltprüfung nach durchgeführt. rfe einsehen und nach Erläuteirkungen der Planung Äußerunngsergebnis wird in die weitere echt abgegebene Stellungnahiben. chließlich 09. März 2015, Mon0 bis 16.00 Uhr, Freitag von 7.30 bis 13.30 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung -Kreuzberg von Berlin, Abteilung Planen, Bauen und Umwelt, Stadtentwicklungsamt, Yorckstraße 4 - 11, 10965 Berlin, 5. Etage, Zimmer 510, Tel.: 030/ 90298-3665 für die Grundstücke An der Michaelbrücke 1-2, Holzmarktstraße 19-30 sowie die enfalls im Internet eingesehen werden unter: Flurstücke 9005 und 260 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain drichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/ 29. Juni 2015 2 Inhaltsverzeichnis I. PLANUNGSGEGENSTAND ............................................................................................. 4 I.1 I.2 Veranlassung und Erforderlichkeit ............................................................................. 4 Beschreibung des Plangebietes .............................................................................. 5 I.2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung ................................................. 5 I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse ....................................................... 5 I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand .................................................................. 6 I.2.4 Geltendes Planungsrecht ..................................................................................... 7 I.2.5 Verkehrserschließung ........................................................................................... 8 I.2.6 Technische Infrastruktur ....................................................................................... 9 I.2.7 Denkmalschutz ..................................................................................................... 9 I.3 Planerische Ausgangssituation .............................................................................. 10 I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung ........................................................... 10 I.3.2 Flächennutzungsplan .......................................................................................... 10 I.3.3 Landschaftsprogramm (LaPro) und Landschaftspläne ....................................... 11 I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen (StEP) .................................................................. 12 I.3.5 sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen ........................... 14 I 3.6 Bezirksentwicklungsplanung (BEP) .................................................................... 15 I 3.7 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen .......................... 15 I 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungs-pläne ...... 16 I 3.9 Planfeststellungen .............................................................................................. 16 I 4 Entwicklung der Planungsüberlegungen .................................................................. 16 II. PLANINHALT UND ABWÄGUNG .................................................................................. 18 II.1 Ziele und wesentlicher Planinhalt ............................................................................. 18 II.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ............................................................ 19 II.3 Begründung der Festsetzungen ............................................................................... 19 II.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................. 19 II.3.2 Maß der baulichen Nutzung / überbaubare Grundstücksfläche ........................ 23 II.3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ...................................................... 26 II.3.4 weitere Arten der Nutzung ................................................................................. 32 II.3.4.1 Verkehr ........................................................................................................... 32 II.3.5 Immissionsschutz / Klimaschutz ........................................................................ 36 II.3.6 Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen ................................................ 44 II.3.7 sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen ............................................. 44 II.3.8 Kennzeichnungen .............................................................................................. 44 II.3.9 nachrichtliche Übernahmen ............................................................................... 44 II.3.10 Hinweise .......................................................................................................... 44 II.3.11 Städtebaulicher Vertrag ................................................................................... 45 II.4 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange .................................................... 45 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS ............................................................ 48 III.1 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................. 48 Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 3 III.1.1 Einleitung ......................................................................................................... 48 III.1.2 Beschreibung und Bewertung des Zustands der Umwelt und Umweltauswirkungen des Vorhabens ............................................................................ 49 III.1.3 Konfliktanalyse .................................................................................................. 59 III.2 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten ................................... 60 III.3 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung ............ 61 III.4 Weitere Auswirkungen ............................................................................................ 61 IV. VERFAHREN ............................................................................................................... 62 V. RECHTSGRUNDLAGEN .............................................................................................. 63 Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 4 I. PLANUNGSGEGENSTAND I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit Der Bebauungsplan 2-36 soll den Bebauungsplan V-76 für die Grundstücke An der Michaelbrücke 1-2, Holzmarkstraße 19-30 sowie die Flurstücke 9005 und 260 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg (GVBI. Vom 15.07.201, S. 762) ersetzen. Anlass für das Überdenken der Planungsziele des festgesetzten Bebauungsplans V-76 bot der Bürgerentscheid zum Spreeufer, in dessen Ergebnis im wesentlichen auf Hochhäuser verzichtet werden und ein deutlich breiterer Uferstreifen von Bebauung freigehalten werden soll. Die Änderung des Bebauungsplans V-76 unter der künftigen Plan-Nummer 2-36 bezieht sich auf die Baukörperausweisungen und Baugrenzen sowie auf die zulässige Wohnnutzung des Bebauungsplans V-76. In diesem Zusammenhang sind die weiteren Teilgebiete des Bebauungsplans V-76, für die bereits eine Baugenehmigung nach den Prämissen des Städtebaulichen Vertrages vom 6.10.2013 zur Städtebaulichen Entwicklung der Grundstücke an der Holzmarktstr. 19-30 erteilt worden ist, zu verändern. Die zulässige GFZ soll reduziert werden, die Anpassung des Uferwegs an die Regelungen des städtebaulichen Vertrages vom 6.10.2013 und der Verzicht auf eine bauordnungsrechtliche Hochhausbebauung sollen festgesetzt werden. Es besteht nun seitens des Projektentwicklers der Wunsch, im nördlichen Teilgebiet (MK 1) dieselbe städtebauliche Geschossfläche (35.300 m2) zu realisieren wie im Bebauungsplan V-76 festgesetzt, allerdings in einer veränderten Kubatur und mit einem deutlich höheren Wohnanteil. Insoweit strebt der Bauherr eine verbesserte Umsetzung der Planungsintentionen insbesondere in Bezug auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Entwicklung eines lebendigen Stadtquartiers mit weitgehender Öffentlichkeit an. Im Vergleich zu den ursprünglichen geplanten Baukörpern für das Teilgebiet MK 1 des Bebauungsplans V-76 ergeben sich daraus deutliche Verbesserungen hinsichtlich der Sichtachsen, der Belichtung, der Integration des öffentlich zugänglichen Uferweges und der Ausrichtung der Baukörper. Der Bebauungsplan 2-36 wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt, da durch die Planaufstellung eine Wiedernutzbarmachung von Flächen sowie anderer Maßnahmen der Innenentwicklung ermöglicht werden soll. Die Anwendungsvoraussetzungen wurden wie folgt geprüft: Kriterium Innenentwicklung: Das Plangebiet liegt im Siedlungsbereich des Ortsteils Friedrichshain innerhalb der Geltungsbereichs des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes V-76. Kriterium Flächenobergrenze: Die Grundstücksflächen hinter der Straßenbegrenzungslinie haben zusammen eine Größe von 19.650 m2. Somit wird die zulässige Grundfläche weniger als 20.000 m2 betragen. Ein enger sachlicher, räumlicher und zeitlicher Zusammenhang mit weiteren Bebauungsplänen besteht nicht. Kriterium Umweltverträglichkeitsprüfung: Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 5 Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Demnach wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, vom Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs. 4 BauGB sowie von der Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung von Bauleitplänen eintreten (§ 4c BauGB) abgesehen. I.2 Beschreibung des Plangebietes I.2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung Das unmittelbar an der Spree liegende Plangebiet befindet sich in einer besonderen stadträumliche Situation, die durch den bogenförmigen, das Spreeufer freigebenden Verlauf des Stadtbahnviaduktes, die Brückenkopflage zur Michaelbrücke und den Kreuzungsbereich zentraler Stadtachsen gekennzeichnet ist. Es wird im Nordosten von der Holzmarktstraße und im Südosten von dem Grundstück der Berliner Wasserbetriebe an der Holzmarktstraße 31-33a begrenzt. Im Südwesten verläuft die Spree und die nordwestliche Grenze bildet die Straße An der Michaelbrücke mit der anschließenden Michaelbrücke. Diagonal durch den Geltungsbereich verläuft der stadtbildprägende denkmalgeschützte Bahnviadukt, der das Plangebiet in einen nördlichen Teilbereich (MK 1 mit 5.840 m2) und einen südlichen Teilbereich (MK 2 mit 10.150 m2) trennt. Im nördlichen Teilbereich verläuft der Viadukt unmittelbar entlang der Uferlinie, so dass hier kein direkter Zugang zur Spree besteht. Die Spree (die Spree-Oder-Wasserstraße ist eine Bundeswasserstraße I. Ordnung) ist in diesem Bereich eine der meist befahrenen Wasserstraßenabschnitte Berlins, sowohl als wichtiger Transportweg der Binnenschifffahrt, als auch der Fahrgastschifffahrt zwischen Charlottenburg und Müggelsee. Das gegenüberliegende Spreeufer bildet die Grenze zum Bezirk Mitte. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich im Baublock 012 und 013 im statistischen Gebiet 117. I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse I.2.2.1 Geltungsbereich Der Geltungsbereich hat eine Größe von rund 27.560 m2 und umfasst den Bereich zwischen der Spree, den Straßenzügen An der Michaelbrücke, Holzmarktstraße sowie dem östlich angrenzenden Grundstück Holzmarktstraße 31-33a. Die o. g. Straßen sind bis zur jeweiligen Mitte in den Geltungsbereich einbezogen. Er beinhaltet nachfolgende Flurstücke der Gemarkung Friedrichshain: • Flurstücke des MK 1: 9009 der Flur 18; An der Michaelbrücke 1-2 / Holzmarktstr. 19-24 mit 5.840 m2, • Flurstücke des Stadtbahnviaduktes mit angrenzenden Flächen: 9005 der Flur 18 und 260 der Flur 19 (beide teilweise) mit insgesamt 3.660 m2; nördlich und südlich des Viaduktes wurden die Flurstücksgrenzen verändert, um ein neues Flurstück zu bilden, dessen Bezeichnung jedoch noch nicht bekannt ist • Flurstücke des MK 2: 62, 235, 237, 238, 239, 481, 482 der Flur 19; Holzmarktstr. 25-30 mit insgesamt 10.150 m2 Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 6 • Flurstücke der Straßenverkehrsflächen: 9003 und 9007 der Flur 18 sowie 411 und 260 der Flur 19 (alle teilweise) mit insgesamt 7.910 m2 I.2.2.2 Eigentumsverhältnisse Die Flurstücke der Baugebiete MK 1 und MK 2 befinden sich im Eigentum einer privaten Gesellschaft. Die Flurstücke des Viaduktes befinden sich im Eigentum der Deutschen Bahn Netz AG. Die Flurstücke der Straßenverkehrsfläche befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Zur Teilfläche vom Flurstück 9006 unterhalb der Michaelbrücke, Straße An der Michaelbrücke wurde im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung von der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV) mitgeteilt, dass gemäß Grundbuch die WSV als Eigentümerin feststeht. Zurzeit wird eine Grundbuchüberschreibung an das Land Berlin (Vermögenszuordnung) vorbereitet. Erst mit der Änderung der Grundbucheintragung kann über die Fläche durch das Land Berlin voll verfügt werden. Die Michaelbrücke steht in Eigentum und Unterhaltungslast beim Land Berlin. I.2.2.3 Grunddienstbarkeiten Im Grundbuch von Friedrichshain, Blatt 2025N sowie Blatt 2268N, ist für die Flurstücke 9009 und 260 eine "Einzelhandelsbetriebsbeschränkung" und für die Flurstücke 62, 235, 481, 237, 238, 239 und 482 eine "Einzelhandelsnutzungsbeschränkung", jeweils für das Land Berlin, eingetragen. Diese Eintragung ist auf Grundlage des städtebaulichen Vertrages zwischen dem Land Berlin und der Spreeurban bzw. deren Rechtsnachfolgern aus dem Jahr 2005, welcher eine Einschränkung der Verkaufsfläche auf insgesamt 4.500 m2 Verkaufsfläche vorsieht, erfolgt. I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand I.2.3.1 Örtliche Gegebenheiten Der nördliche Teilbereich ist vollständig baulich genutzt, es befindet sich dort ein eingeschossiges Gebäude, das gewerblich genutzt wird. Auf der Fläche sind u. a. eine Autovermietung und ein Autohändler mit Werkstatt angesiedelt. Im südlichen Bereich befindet sich als einziges Gebäude der Club Kater Blau, das 2014 fertig gestellt wurde. Zwischen dem Club und dem Stadtbahnviadukt befindet sich der Schankgarten des Restaurants Katerschmaus, das einen Stadtbahnbogen nutzt. Die übrigen Flächen des südlichen Teilbereiches sind unbebaut. Durch einen weiteren Bogen des Stadtbahnviadukts befindet sich eine Durchfahrt zwischen den beiden Teilbereichen des Bebauungsplanes. Alle übrigen vorhandenen Viaduktbögen sind derzeit nicht durchgängig. Auf den Gleisanlagen des Stadtbahnviaduktes verkehren Fern-, Regional- und S-Bahnen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist Bestandteil des Spreeraumes von Friedrichshain-Kreuzberg und befindet sich in zentraler, gesamtstädtischer Lage in unmittelbarer Nähe zum Ostbahnhof mit Fern- und S-Bahn-Anschlüssen. Er grenzt an den Bezirk Mitte, mit dem nahegelegenen U- und S-Bahnhof Jannowitzbrücke. Von hier aus sind es bis zur City-Ost am Alexanderplatz ca. 1.200 m bzw. nur eine SBahnstation. Seit 1990 hat im Spreeraum von Friedrichshain-Kreuzberg der tief greifende politische und ökonomische Strukturwandel dazu geführt, dass vorhandene Bahn-, Hafen- und Gewerbeflächen nicht mehr im früheren Umfang benötigt werden und einer neuen Nutzung zugeführt werden können. So stellt er mit seinen ca. 100 ha umfassenden Neuordnungsbereichen das flächengrößte zusammenhängende innerstädtische EntwickBegründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 7 lungspotenzial dar. Für die meisten unbebauten Flächen liegen Entwicklungskonzepte vor, und notwendige Bebauungspläne befinden sich im Verfahren oder sind bereits festgesetzt. Dabei sind überwiegend Büro- und Geschäftshäuser, Hotels, Anlagen für Freizeitnutzungen sowie Grünanlagen, z. T. kombiniert mit Wohnnutzungen geplant. I.2.3.2 Umfeld Die Spree ist als prägendes Element in diesem Stadtraum von besonderer Bedeutung. Das nähere Umfeld des Geltungsbereiches wird durch äußerst heterogene Bau- und Nutzungsstrukturen gekennzeichnet, wobei die historischen Stadtstrukturen nur noch in Ansätzen erkennbar sind. Im Umfeld des nördlichen Teils des Plangebietes befinden sich • die in den 1990er Jahren errichteten ca. 40 m hohen "Trias"-Bürotürme an der Südkante der Holzmarktstr. 15-18, • eine 10-geschossige Wohnbebauung (ca. 30 m Höhe) entlang der Nordseite der Holzmarktstr. 52-64 im Bezirk Mitte, • 21-geschossige Wohnhochhäuser (ca. 60 m Höhe) an der Lichtenberger Str. 40 und 41, mit einer vorgelagerten Schwimmhalle und • ein sich nach Norden ausdehnender Grünzug. Im Teilbereich südlich des Bahnviadukts liegen • eine Tankstelle sowie Stadtbrachen auf der Nordseite der Holzmarktstraße, • ein Standort der Berliner Wasserbetriebe an der Holzmarktstr. 31-33a (Südseite), auf dem sich ein historisches, denkmalgeschütztes Abwasserpumpwerk sowie ein neu erbautes Abwasserpumpwerk mit fünfgeschossigem Sozialgebäude als Grenzbebauung zum Grundstück Holzmarktstraße 25-30 befinden und • der "Schilling-Brücken-Kopf", eine Wohn-, Hotel- und Bürobebauung mit Spreeuferpromenade an der Schillingbrücke. Am dem Plangebiet gegenüberliegenden Spreeufer sind am Wilhelmine-GembergWeg im "Spreefeld" drei sechsgeschossige Wohngebäude entstanden. Neben den genannten Hochhäusern wird der Spreeraum heute durch weitere über die "Berliner Traufhöhe" hinausgehende Bauten bestimmt, die der besonderen städtebaulichen Situation am Spreeufer Rechnung tragen und als städtebaulich markante Zeichen besondere Orte besetzen und akzentuieren - wie z. B. die Treptowers an der Elsenbrücke, das neu errichte Minervahaus zur Eckbetonung des Ostbahnhofs sowie das Kraftwerk auf der gegenüberliegenden Seite der Spree. Die vorgesehenen Höhendominanten auf dem Postareal und dem Anschutzareal sowie an der Jannowitzbrücke vervollständigen das Bild einer auch durch höhere solitäre Bauwerke geprägten urbanen Landschaft. I.2.3.3 Natur und Umwelt Das Plangebiet liegt im innerstädtischen Bereich und grenzt im Südwesten an die Spree. Das Gebiet ist anthropogen überformt. Der nordwestliche Teilbereich ist vollständig bebaut, der südöstliche Bereich ist zur Zeit überwiegend eine Baustelle. Es gibt 12 gemäß Baumschutzverordnung geschützte Bäume im Plangebiet. I.2.4 Geltendes Planungsrecht Der Bebauungsplan V-76 setzt im MK 1 parallel zur Holzmarktstraße drei ca. 15 m tiefe Baukörper fest, die durch zwei an ihrer schmalsten Stelle 3 m breite Schlitze voneinander abgesetzt sind. Sie haben von Westen nach Osten betrachtet eine Länge von ca. 36 m, 50 m und 32 m und eine maximale Höhe von 22 m. An diese RiegelbebauBegründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 8 ung schließen zum Bahnviadukt hin ein L-förmiger, ein U-förmiger und ein annähernd S-förmiger Gebäudeteil an. Diese Gebäudeteile können Pultdächer ausbilden, welche straßenseitig ausgehend von einer Höhe von bis zu 43,9 m auf maximal 39,3 m Höhe viaduktseitig abfallen können. Viaduktseitig ist ab einer Höhe von 16,30 m über Oberkante Gelände ein 6 m tiefes Auskragen der festgesetzten Gebäudeteile möglich. Die festgesetzten Gebäudeteile dürfen hier durch eine transparente Schallschutzwand miteinander verbunden werden. In dem Bereich bis 16,30 m Höhe ist die Bebauung vom Viadukt entsprechend abgerückt, um die erforderlichen Sichtflächen auf die Signalanlagen des Viaduktes freizuhalten. Insgesamt ist im MK 1 eine Geschossfläche von maximal 35.300 m2 zulässig. Wohnen ist erst ab dem 10. Vollgeschoss allgemein zulässig. Im Baugebiet MK 2 ist im Bebauungsplan V-76 eine vorhabenbezogenen Baukörperausweisung mit einer von der Holzmarktstraße zur Spree ansteigenden baulichen Höhe festgesetzt. Im nördlichen des MK 2 wurde eine Hochhausbebauung mit einer Höhe von etwa 82 m über Gelände vorgesehen. Wohnen ist erst ab dem 2. Vollgeschoss allgemein zulässig. Im südlichen Bereich beider Baugebiet wurde zur Herstellung eines Uferweges an der Spree ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. I.2.5 Verkehrserschließung Durch seine zentrale Lage, die direkte Anbindung an das Hauptverkehrsnetz Berlins in Nord-Süd (Lichtenberger Straße - Straße An der Michaelbrücke) und Ost-WestRichtung (Holzmarktstraße - Stralauer Platz - Mühlenstraße), seine Nähe zum U- und S-Bahnhof Jannowitzbrücke und zum Ostbahnhof ist das Plangebiet hervorragend erschlossen. Straßennetz Das Plangebiet ist in ost-westlicher Richtung über die Holzmarktstraße und in nordsüdlicher Richtung über die Straße An der Michaelbrücke erschlossen. Die Holzmarktstraße ist im StEP Verkehr im Bestand als großräumige Straßenverbindung (Verbindungsstufe I) und in der Planung 2015 als örtliche Straßenverbindung (Verbindungsfunktionsstufe III) dargestellt. Die Straße An der Michaelbrücke ist als örtliche Straßenverbindung (Verbindungsstufe III) Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes Berlins. Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) S-Bahn/Fernverkehr Mit einer fußläufigen Entfernung von jeweils rund 650 m zum Ostbahnhof und zum SBhf. Jannowitzbrücke besteht eine sehr gute Anbindung an die Fernbahn und an das S-Bahnnetz mit direkter Verbindung zum Alexanderplatz, zur Friedrichstraße, in die City-West, nach Potsdam sowie in Richtung Flughafen Berlin-Schönefeld, Erkner, BerlinKöpenick, Strausberg etc. U-Bahn An der Jannowitzbrücke verkehrt auch die U-Bahnlinie U 8 (Wittenau - Hermannstraße) und mit einer fußläufigen Entfernung von ca. 900 m ist am Strausberger Platz (Frankfurter Allee) die U-Bahnlinie U 5 (Alexanderplatz - Hönow) erreichbar. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 9 Bus Es bestehen Verbindungen nach Mitte, Treptow, Schöneberg, Kreuzberg und Tempelhof. Die Bus-Haltestelle Lichtenberger Straße (Bus 248) befindet sich in rund 100 m Entfernung zum Plangebiet. I.2.6 Technische Infrastruktur Die zur Versorgung des Gebietes notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Gas, Elektrizität, Fernwärme) liegen entlang der umliegenden Straßen. Für den künftigen Brandschutz der geplanten Bebauung sind weitere Löschwasserentnahmestellen in der Holzmarkstraße herzustellen. Aufgrund der Auslastung der Mischwasserkanäle bestehen Einschränkungen der anzunehmenden Regenabflussmengen von Dachflächen und gering verschmutzten Hofflächen in die Mischwasserkanalisation. Seitens der Berliner Wasserbetriebe und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird daher insbesondere für den Bereich südlich des Viaduktes eine Direkteinleitung in die Spree vorgeschlagen, sofern eine Versickerung nicht vollständig möglich ist. Die Herstellung einer ausreichenden Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist grundsätzlich möglich und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen. I.2.7 Denkmalschutz Der den Geltungsbereich querende Viadukt, der als Berliner Stadtbahn von der preußischen Eisenbahnverwaltung in den Jahren 1875 bis 1882 errichtet wurde, ist ein in die Berliner Denkmalliste eingetragenes Bauwerk. Dieser, als Hochbahn konzipierte Streckenbereich zwischen Charlottenburg und dem Ostbahnhof ist überwiegend auf Gewölbe gestellt und ist seit seiner Entstehung ein stadtbildprägendes Bauwerk. Innerhalb des Geltungsbereiches liegen die Bahnbögen Nr. 33 bis 44. Auf dem unmittelbar an den Geltungsbereich angrenzenden Grundstück Holzmarktstr. 31-33A befindet sich ein weiteres Bauwerk, das in der Berliner Denkmalliste verzeichnet ist. Es handelt sich hierbei um das Abwasserpumpwerk V mit Maschinenhalle (1879-80) und Kessel- und Wohnhaus (1905) von Richard Tettenberg, das Teil des von James Hobrecht im 19. Jahrhundert entwickelten Abwassersystems der Berliner Wasserbetriebe ist. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 10 I.3 Planerische Ausgangssituation I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung In der Mitteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung vom 19.12.2014 kommt die Gemeinsame Landesplanungsabteilung zu folgender Beurteilung: "Die Planungsabsicht lässt zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen. Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Die künftige Siedlungsentwicklung soll auf diesen Raum gelenkt werden (Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B). Innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung haben die Kommunen große Spielräume. Sowohl die Festsetzung von Kern- und Mischgebiet als auch die beabsichtigten angezeigten Änderungen sind hier grundsätzlich zulässig. (...) Die Grundsätze der Raumordnung aus § 5 Abs. 2 und 3 LEPro 2007 und 4.1 LEP B-B (vorrangige Nutzung von Innenentwicklungspotenzialen) werden bei der Planung berücksichtigt. Dem Grundsatz der Raumordnung aus § 6 Abs. 3 LEPro 2007 zur Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiräume für die Erholung sowie zum Erhalt oder zur Herstellung der öffentlichen Zugänglichkeit und Erlebbarkeit von Gewässerrändern (konkret entlang der Spree) wird, nicht zuletzt wegen der hier mit angezeigte erneuten Verbreiterung der Uferfreihaltung, Rechnung getragen und entsprochen. Sofern die Absicht bestehen sollte, im ausgewiesenen Kerngebiet großflächigen Einzelhandel zu integrieren, wird wegen seiner Lage außerhalb eines Städtischen Kernbereichs - vorsorglich auf die Berücksichtigung der Grundsätze 4.8 Abs. 1 und 4.9 LEP B-B hingewiesen. Die angemessene Berücksichtigung dieser Grundsätze wäre im weiteren Planverfahren darzulegen. Das Ziel der Raumordnung aus 1.3 FNP Berlin (Erhalt und Ausbau der Bahnflächen) ist zu beachten." Der Bebauungsplan entspricht den im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) (s. I.3.4.1) niedergelegten siedlungsplanerischen Grundsätzen, insbesondere dem Vorrang der Innenentwicklung. I.3.2 Flächennutzungsplan Gemäß § 8 Absatz 2 BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu entwickeln. Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5.01.2015 (ABl. S. 31) stellt für das Plangebiet Gemischte Baufläche mit der Kennzeichnung M1 (Kerngebietscharakter mit hoher Nutzungsintensität und -dichte) sowie den unmittelbaren Uferstreifen der Spree als Grünfläche dar. Im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan wird dem Bereich an der Spree und um den Ostbahnhof als Dienstleistungsschwerpunkt besondere Bedeutung zuerkannt. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 11 Abb. 1 Ausschnitt aus dem FNP Berlin 2015 (aktuelle Arbeitskarte) Die Spreeuferpromenade wird Teil des übergeordneten Spreeuferwanderweges entlang der Spree durch die Innenstadtbezirke, der im FNP als Grünzug dargestellt ist. Demgemäß setzt der Bebauungsplan mit der Festsetzung einer Fläche als Uferpromenade den FNP um. Der das Gebiet tangierende und bis Straßenmitte in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogene Straßenzug (Holzmarktstraße) ist im FNP nicht erfasst, da er in der Zukunft entsprechend den im Flächennutzungsplan wiedergegebenen Zielen der Stadtentwicklung keine Bedeutung mehr als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen haben soll. Der Straßenzug Michaelkirchstraße - Michaelbrücke - An der Michaelbrücke Lichtenberger Straße ist im Flächennutzungsplan als innerstädtischer Grünzug dargestellt. I.3.3 Landschaftsprogramm (LaPro) und Landschaftspläne Im Landschaftsprogramm, Stand 2006, ist der Bereich in den einzelnen Sachgebieten folgenden Teilräumen zugeordnet. Biotop- und Artenschutz: Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen Im Plangebiet sind insbesondere folgende Entwicklungsziele von Bedeutung: • Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach und Wandbegrünung • Extensivierung der Pflege in Teilen von Grün- und Parkanlagen • Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes • Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen Erholung- und Freiraumnutzung: Im Plangebiet sind insbesondere folgende Entwicklungsziele von Bedeutung: Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 12 Sonstige Flächen außerhalb von Wohnquartieren: • Erschließung von Freiflächen und Erholungspotentialen • Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung • Entwicklung von Wegeverbindungen Der Uferbereich ist als Grünfläche – Parkanalage mit der Maßgabe der Neuanlage und Verbesserung eines Grünzuges dargestellt. Landschaftsbild: Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen: Im Plangebiet sind insbesondere folgende Entwicklungsziele von Bedeutung: • Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung • Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dachund Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) • Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen • Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterungen. Der Uferbereich wird als Maßnahmenschwerpunkt mit der Maßgabe der Wiederherstellung und Aufwertung linearer Landschaftselemente dargestellt. Naturschutz/ Umweltschutz: Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung: Im Plangebiet sind insbesondere folgende Entwicklungsziele von Bedeutung: • Erhöhung der naturhaushaltswirksamme Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hofund Wandbegrünung) • Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung • Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes • Dezentrale Regenwasserversickerung • Förderung emissionsarmer Heizsysteme I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen (StEP) StEP Zentren Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 für Berlin aus dem Jahr 2011 (StEP Zentren) trifft keine Aussagen für das Plangebiet. Etwa einen Kilometer nordwestlich befindet sich der Zentrumsbereich mit den Zentrumsbereichskernen Alexanderplatz, Friedrichstraße und Potsdamer- / Leipziger Platz sowie etwa einen Kilometer östlich das Stadtteilzentrum Ostbahnhof / Mühlenstraße. Die im Bebauungsplan geplanten Baugebiete MK 1 und MK 2 sollen Ansiedlungsflächen für gemischt genutzte Gebäude bieten, die u. a. Einzelhandel, Gastronomie und sonstige Funktionen beherbergen. Um die Funktionsfähigkeit der angrenzenden Zentren zu erhalten, werden nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel außerhalb zentraler Versorgungsbetriebe ausgeschlossen sowie der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente begrenzt. Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche dienen Einzelhandelsbetriebe (bis 800 m2 Verkaufsfläche) nur für die wohnungsnahe Grundversorgung solange keine negativen Auswirkungen auf bestehende oder zu entwickelnde zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Dem- Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 13 zufolge werden keine erheblichen Beeinträchtigungen der benachbarten Zentren erwartet. AV Zentrenkonzepte 2009 Die Ausführungsvorschriften zum Aufbau und Inhalt bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (AV Zentrenkonzepte 2009) dienen der zukünftigen Einzelhandelsund Zentrenentwicklung bezirklicher Zentren. Die Zentrenkonzepte bauen auf die Zielsetzung übergeordneter Leitlinien des Stadtentwicklungsplans (StEP Zentren) auf. Die Maßgaben zu Versorgungsbereichen, die außerhalb der Zentren liegen, haben hier weiterhin Bestand. AV Einzelhandel 2014 Die Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel 2014) enthalten Vorgaben zur Bauleitplanung für großflächige Einzelhandelseinrichtungen sowie zur Beurteilung von Einzelvorhaben.1 Die Entwicklung von Einzelhandelseinrichtungen außerhalb der Zentren in Gebieten mit Wohngebietsbezug dient zur wohnungsnahen Grundversorgung (Nahversorgung), solange keine städtebaulichen Auswirkungen auf bestehende oder zu entwickelnde zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Eine verbrauchernahe Ansiedlung von Nahversorgungseinrichtungen soll in einem Gebiet erfolgen, in dem das Wohnen allgemein zulässig ist. Für eine angemessene Versorgungsleistung und Verkaufsflächengröße sind Anhaltspunkte: • Einwohnerzahl bzw. -dichte des zu versorgenden Siedlungsgebietes • Ausstattungsgrad an Nahversorgungseinrichtungen bzw. ein ggf. vorhandener absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen im zu versorgenden Siedlungsgebiet • überwiegender Gebietsbezug der geplanten Einzelhandelseinrichtung • Lage der geplanten Einzelhandelseinrichtung innerhalb des Verkehrsnetzes sowie Anzahl der Stellplätze • Überschneidung des Einzugsbereichs mit dem Kerneinzugsbereich benachbarter zentraler Versorgungsbereiche • Höhe nicht nahversorgungs-, aber zentrenrelevanter Randsortimentsanteile • Vermeidung einer Agglomeration • Vermeidung anwachsender städtebaulicher Auswirkungen Des Weiteren sollen außerhalb bestehender oder zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereiche Agglomerationen von mehreren Nahversorgungseinrichtungen vermieden werden. Das Plangebiet befindet sich außerhalb der Zentren, aber in einem Gebiet mit Wohngebietsbezug. Daher sind kleinflächige Einzelhandelsreinrichtungen (bis 800 m2) möglich, die der wohnungsnahen Grundversorgung dienen. Demnach werden die Ziele und Grundsätze von StEP Zentren, AV Zentrenkonzepte sowie AV Einzelhandel bewahrt. Zur Nahversorgung sind folgende Sortimente möglich: • Nahrungsmittel • Apotheken • Drogerieartikel 1 Amtsblatt für Berlin (2014), Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel), Sonderdruck zur Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 29 vom 11.07.2014 (Abl. S. 1334 bis 1348) Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 14 • Bücher • Schreibwaren und Bürobedarf Weiterhin sind nicht-zentrenrelevante Sortimente möglich: • Kraftwagen • Wohnmöbel • Bau- und Heimwerkerbedarf • Blumen und Pflanzen StEP Verkehr Im Stadtentwicklungsplan Verkehr für Berlin aus dem Jahr 2011 (StEP Verkehr) wurde die Holzmarktstraße als Stufe I - großräumige Straßenverbindung sowie nördlich der Michaelbrücke die angrenzende Lichtenberger Straße als Stufe II - übergeordnete Straßenverbindung eingestuft. Bis 2025 sollen die Holzmarktstraße und Lichtenberger Str. zur Stufe III - örtliche Straßenverbindung entwickelt werden. StEP Wohnen Der Stadtentwicklungsplan Wohnen für Berlin aus dem Jahr 2014 (StEP Wohnen 2025) benennt die stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Leitlinien und Ziele sowie Strategien und Handlungsfelder für Neubau- und Bestandsentwicklung bis 2025. Das Plangebiet ist Bestandteil der Darstellung großer Wohnungsneubaustandorte im Neubaubereich "Oberspree" und ist als Einzelstandort mit 250 bis unter 500 Wohneinheiten, die mittelfristig bis 2016 entwickelt werden sollen, gekennzeichnet. StEP Klima Der Stadtentwicklungsplan Klima für Berlin aus dem Jahr 2011 (StEP Klima) dient als informelles Planwerk für die klimawandelgerechte Stadtentwicklung. Oberstes Ziel ist die Erhaltung und Verbesserung der Lebensqualität Berliner Bürgerinnen und Bürger unter heutigen und zukünftigen klimatischen Bedingungen, um somit die Attraktivität innerstädtischer Wohn- und Lebensbedingungen zu sichern. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans sind im StEP Klima folgende wesentliche Darstellungen enthalten: • Im Plangebiet ist das Spreeufer als Grün- und Freifläche mit prioritärem Handlungsbedarf dargestellt • Für Gewässerqualität und Starkregen sind eine Erweiterung des Stauraums in der Mischkanalisation und eine optimale Bewirtschaftung vorgesehen I.3.5 sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Planwerk Innere Stadt Das Planwerk Innere Stadt ist die Erweiterung und Ergänzung des Planwerkes Innenstadt von 2011 und dient als Leitbild mittel- bis langfristiger Perspektiven. Ein räumlicher Schwerpunkt dieses Planwerkes ist das Gebiet zwischen Jannowitzbrücke im Nordwesten und dem S-Bahnring im Südosten, das als "Obere Stadtspree" benannt wird. In diesem befindet sich das Plangebiet, für das u. a. folgende Ziele gelten: • Flussraum als öffentlichen Raum durch die Stärkung der Uferbereiche neu definieren • Bedeutsame Nutzungen, die über den Bezirk hinausgehen ansiedeln und den Standort profilieren • Wohnen stärken sowie gemischte Nutzungsstrukturen fördern Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 15 • Neue Grünflächen und Grünvernetzungen im unmittelbaren Umfeld der Spree schaffen Lärmminderungsplan 2013 - 2018 und Luftreinhalteplan 2011 - 2017 Bei einer Lärmkartierung von 2010 wurde in Berlin u. a. der Fahrbahnbelag und Zustand der Straßen erfasst. Der Lärmaktionsplan 2013 - 2018 zeigt für die Holzmarktstraße im Bereich des Plangebietes Lärmminderungsmaßnahmen in Form einer Fahrbahnsanierung. Für den Bebauungsplan 2-36 sind schalltechnische Gutachten für die Betrachtung des Verkehrs- und des Gewerbelärms erarbeitet worden, die im Kap. III 2.5 beschrieben werden. Aus dem Luftreinhalteplan von 2011 - 2017 gelten folgende Maßnahmen für das Plangebiet: M 3.1 Reduzierung des Wärmebedarfs von Gebäuden M 3.2 Saubere Energie für die Wärmeversorgung und Reduzierung der Emissionen aus Kleinfeuerungsanlagen M 3.3 Saubere Mini Blockheizkraftwerke Die Thematik Luftreinhaltung / Klimaschutz wird in Kapitel II.2.1.5 und III. 3.3.2 vertieft behandelt. I 3.6 Bezirksentwicklungsplanung (BEP) Die räumliche Bereichsentwicklungsplanung Friedrichshain-Kreuzberg 2005 (BEP 2005) in der von der Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin am 10.07.2007 beschlossenen Fassung (Drucksache DS - 0064 -1 / III) stellt für das MK 1 Kerngebiet und für das MK 2 Kerngebiet mit hohem Wohnanteil dar. Die festgesetzten Kerngebiete im Bebauungsplan entsprechen grundsätzlichen diesen Darstellungen. Der Wohnanteil wird nicht baugebietsspezifisch festgesetzt, sondern als Höchstgrenze für das gesamte Plangebiet. Zwar wird im MK 1 im BEP kein hoher Wohnanteil dargestellt, es wird Wohnen durch die Darstellung Kerngebiet aber auch nicht ausgeschlossen. Die genaue Verteilung der Wohnanteile erfolgt im Baugenehmigungsverfahren, wo dann erst die Vereinbarkeit des jeweiligen Wohnanteils mit dem Baugebietscharakter Kerngebiet geprüft werden kann. I 3.7 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 2012 Die in dem Kapitel I 3.4 genannten Plan- und Regelwerke (StEP Zentren und AV Einzelhandel) sind hier die Zielsetzung des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. Sie werden im Wesentlichen bestätigt und für den Bezirk FriedrichshainKreuzberg ergänzt: • Betriebe mit einer Verkaufsfläche bis 250 m2 sind unabhängig vom Sortiment generell zulässig, d. h. auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche • Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sind Einzelhandelseinrichtungen mit einer Verkaufsfläche von max. 800 m2 mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zulässig. Das Plangebiet befindet sich außerhalb der Zentren aber in einem Gebiet mit Wohngebietsbezug. Daher sind kleinflächige Einzelhandelsreinrichtungen (bis 800 m2) möglich, die der wohnungsnahen Grundversorgung dienen. Die Zentren werden durch die Planung nicht beeinträchtigt, wodurch den Zielen zur Erhaltung und Stärkung der städtischen Zentren nichts entgegensteht. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 16 I 3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Im Jahr 2000 wurde östlich vom Plangebiet an der Holzmarktstraße der Bebauungsplan V-61 beschlossen. Auf der als Kerngebiet festgesetzten Fläche wurde ein Uförmiger Baukörper mit einer Geschossfläche von rund 12.500 m2 und einer maximalen Gebäudehöhe bis 37 m Firsthöhe geplant. I 3.9 Planfeststellungen Das Stadtbahnviadukt gilt als planfestgestellte Eisenbahnfläche und wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. I4 Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg von Berlin hat am 19.06.2012 beschlossen, den Bebauungsplan mit der Bezeichnung 2-36 für die Grundstücke An der Michaelbrücke 1-2, Holzmarktstraße 19-30 sowie die Flurstücke 9005 und 260 im Bezirk Friedrichshain- Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain aufzustellen. Der Bebauungsplan sollte insgesamt die Festsetzungen des Bebauungsplans V-76 ersetzen. Die Veröffentlichung der Rechtsverordnung zum Bebauungsplan V-76 erfolgte in der Nr. 27 des Gesetz- und Verordnungsblattes für Berlin vom 15.07.2006 auf der Seite 762. Die Planungsänderung stellt keinen Eingriff in das Eigentum dar, wenn die siebenjährige Plangewährleistungsfrist abgelaufen ist und Entschädigungsansprüche nach den §§ 42 ff BauGB ausscheiden. Anlass für das Überdenken der Planungsziele des festgesetzten Bebauungsplans V-76 boten der Bürgerentscheid zum Spreeufer, in dessen Ergebnis im wesentlichen auf Hochhäuser verzichtet werden und ein deutlich breiterer Uferstreifen von Bebauung freigehalten werden soll, als an diesem Standort geschehen. Darüber hinaus bestanden durch einen Antrag auf Bauvorbescheid formulierte Planungsabsichten eines potentiellen Investors, die von einer deutlich geringeren baulichen Dichte ausgingen, welche planungsrechtlich gesichert werden sollte. Im ursprünglichen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 2-36 wurde als Maß der baulichen Nutzung im Zusammenhang mit dem damals abgestimmten Projekt eine GFZ von 3,5 im MK 1 und eine GFZ von 2,39 im MK 2 benannt. Da für das Grundstück jedoch noch ein Bieterverfahren durchgeführt wurde, setzte sich ein anderer Investor durch. In der Folge konnte das von der BVV FriedrichshainKreuzberg mit der Drucksache 0231/IV befürwortete Konzept Holzmarkt realisiert werden. Entsprechend dem Auftrag der BVV (DS/0802/IV) wurden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans V-76 für eine Bebauung direkt am Spreeufer durch den Club de Bois und das Restaurant erteilt bzw. in Aussicht gestellt. Für das MK 1 wurde ein Vorbescheid für die im Bebauungsplan V-76 festgesetzte Kubatur erteilt. Er stellt u. a. Befreiungen für die Einordnung von Wohnen mit einer Geschossfläche von 15.000 m2 in Aussicht, wenn die gesunden Wohnbedingungen nachgewiesen werden können. Beschreibung des Vorhabens Auf einem gestalterisch auf den Viadukt bezogenen zweigeschossigen Sockel werden insgesamt fünf Türme errichtet. Mit den beiden Sockelgeschossen erreichen die drei straßenseitig gelegenen Türme zusammen insgesamt zwölf Vollgeschosse, zuzüglich Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 17 eines Staffelgeschosses für Gewächshäuser. Die zwei spreeseitigen Türme sind insgesamt neun- bzw. elfgeschossig. Auch sie haben ein zusätzliches Staffelgeschoss. Die fünf Türme sind teilweise von einer Klimahülle bedeckt. In dem darunter liegenden Innenbereich sind die Türme durch unterschiedliche Ebenen miteinander verbunden. Auch über der Klimahülle besteht eine teilweise Verbindung zwischen den Türmen. Innerhalb der Baukörper soll nicht nach klassischem Prinzip zwischen Gewerbe und Wohnen unterschieden werden. Auf ungefähr der Hälfte der Fläche sollen ca. 500 Studenten und Akademiker wohnen und arbeiten. Die Privatsphäre in dem Gebäude wird für jeden auf ein Minimum beschränkt bleiben. Die rund 2.000 Quadratmeter Dachfläche sollen für Fischzucht und Gemüseanbau genutzt werden (Technik: "Aquaponic"). Im MK 2 wird auf die ursprünglich geplante Hochhausbebauung verzichtet. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 18 II. PLANINHALT UND ABWÄGUNG II.1 Ziele und wesentlicher Planinhalt Der Bebauungsplan 2-36 trifft Festsetzungen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB. Innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches sollen zwei Kerngebiete (MK) festgesetzt werden. In den Kerngebieten sollen abweichend von der vorwiegenden Zweckbestimmung zur Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur Studentenwohnungen bis zu einer Geschossfläche von 23.500 m2 zulässig sein. Nördlich des Bahnviadukts sollen auf einem zweigeschossigen Sockel insgesamt fünf Türme ("Eckwerk") errichtet werden. Charakteristisch in der Baustruktur sind Gebäudebrücken zwischen den Türmen auf unterschiedlicher Höhe und eine Glasüberdachung des Innenhofes ("Klimahülle"). Innerhalb der Baukörper soll nicht nach dem klassischem Prinzip zwischen Gewerbe und Wohnen unterschieden werden. Auf ungefähr der Hälfte der Fläche sollen ca. 500 Studenten und Akademiker wohnen und arbeiten. Die Dachflächen sollen für Fischzucht und Gemüseanbau genutzt werden. Im Bebauungsplan wird in diesem Bereich ein Kerngebiet (MK 1) mit einer Geschossfläche von 35.300 m2 festgesetzt. Die geplanten Baukörper werden durch Baugrenzen beschränkt. Die maximal zulässige Höhe variiert je nach Gebäudeeinheit zwischen 26 m bis maximal 48 m über Gelände. Parallel zum Gebäude wird ein öffentlicher Weg durch ein Geh-, Fahr- Leitungsrecht planungsrechtlich gesichert. Südlich des Bahnviadukts sollen die planungsrechtlichen Festsetzungen zu den bereits bestehenden Baugenehmigungen des "Dorfes" und des "Clubs" sowie der parallel im Genehmigungsprozess befindlichen Planungen des "Restaurants" und des "Hotels" nachgeführt werden. Hierzu wird ein Kerngebiet (MK 2) mit einer Geschossfläche von 25.500 m2 festgesetzt, womit eine Geschossflächenzahl von 2,51 für das MK 2 erreicht wird. Die geplanten Baukörper werden durch Baugrenzen beschränkt. Die maximale Höhe der Gebäude wird mit höchstens 26 m über Gelände festgesetzt. Die im Bebauungsplanes V-76 vorgesehene Hochhausbebauung wird somit für das MK 2 ausgeschlossen. Entlang der Spree wird ein öffentlicher Weg durch ein Geh- und Radfahrrecht planungsrechtlich gesichert. Die Geschossfläche beläuft sich für das MK 1 auf 35.300 m2 und für das MK 2 auf 25.500 m2, wobei davon 6.000 m2 dem Baufeld für das Hotel zugeordnet werden. Die Bauhöhen (OK) im nordwestlichen Baufeld des MK 2 ("Dorf") dürfen 61,0 m über NHN nicht überschreiten; das Restaurant - der Baukörper des Restaurants und des sich anschließenden Kellergeschoss sind vollständig mit Erde überdeckt, begrünt und begehbar - darf eine Höhe von 39,5 m über NHN nicht überschreiten. Durch städtebaulichen Vertrag wird die Größe der Verkaufsfläche im Plangebiet auf insgesamt 4.500 m begrenzt, wobei einzelne Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufsfläche von maximal 800 m haben dürfen. Die beiden Kerngebiete werden von dem Stadtbahn-Viadukt voneinander getrennt. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Holzmarktstraße, die ebenso wie die angrenzende Straße An der Michaelbrücke bis zur Straßenmitte im Plangebiet liegt und als Straßenverkehrsfläche festgesetzt wird. Das Spreeufer wird naturnah gestaltet, ein öffentlicher Grünzug führt von Südosten an der Spree entlang durch einen Bogen des Stadtbahn-Viaduktes zum Eckwerk. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 19 II.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5.01.2015 (ABl. S. 31) stellt das Plangebiet als Gemischte Baufläche M1 dar. Diese Darstellung wurde für Bereiche mit hoher Nutzungsintensität und -dichte sowie mit vorwiegendem Kerngebietscharakter gewählt. Entlang der Spree ist eine Grünfläche dargestellt. Insgesamt sind die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 2-36 gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus den Darstellungen des FNP entwickelt. Die beiden vorgesehenen Kerngebiete sind im Regelfall aus der Darstellung einer gemischten Baufläche M 1 im FNP entwickelbar. Der Darstellung einer Grünverbindung entlang der Spree im FNP wird durch die Festsetzung einer Fläche für ein Geh- und Radfahrrecht entsprochen, die die Herstellung eines Uferweges und Ufergrünzuges sichert. II.3 Begründung der Festsetzungen II.3.1 Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 i. V. mit § 1 Abs. 3 BauNVO die Art der baulichen Nutzung fest. Für das Bebauungsplangebiet werden gemäß § 7 BauNVO zwei Kerngebiete (MK) festgesetzt, die sich in das MK 1 nördlich des Bahnviaduktes und in das MK 2 südlich des Bahnviaduktes gliedern. Die Festsetzung des Kerngebietes konkretisiert die Darstellung des Flächennutzungsplanes, in dem der Geltungsbereich des Bebauungsplans als Gemischte Baufläche M1 (Kerngebietscharakter mit hoher Nutzungsintensität und –dichte) dargestellt ist. Für die hier zulässigen kerngebietstypischen Nutzungen, wie Dienstleistungen, Büros, Einzelhandel, Hotel und Gastronomie weist der Standort aufgrund seiner stadträumlichen Zentralität, der sehr guten Verkehrsanbindung - insbesondere die Nähe zum Ostbahnhof - sowie der Lageattraktivität an der Spree, günstige Entwicklungsmöglichkeiten auf. Einzelhandel Die allgemeine Zweckbestimmung von Kerngebieten dient gemäß § 7 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Einzelhandelsnutzungen jeder Größenordnung sind grundsätzlich regelmäßig zulässig. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird die Zulässigkeit von Einzelhandel gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 8 BauNVO auf die ersten beiden Vollgeschosse begrenzt (textliche Festsetzung Nr. 1). Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets bleibt durch diese Einschränkung gewahrt: Eine uneingeschränkte Nutzung durch Einzelhandelsbetriebe jeglicher Größenordnung mit dem daraus resultierenden hohen Verkehrsaufkommen würde sich als eine Belastung für den Standort erweisen. In der StEP Zentren und Einzelhandel sind Standorte für Einzelhandelskonzentrationen berücksichtigt, die in unmittelbarer Beziehung zum ÖPNV stehen, wie z. B. das Ortsteilzentrum Ostbahnhof mit einem Angebot von 26.000 m2 Verkaufsfläche. Die Beschränkung von Einzelhandel auf die ersten beiden Vollgeschosse erfolgt aus städtebaulichen Gründen: Im MK1 zwischen Michaelbrücke, Holzmarktstraße und Stadtbahnviadukt besteht für die ersten beiden Vollgeschosse keine Beziehung zum Wasser. Der Einzelhandel wird von dieser qualitativen Einschränkung im Vergleich zu anderen Nutzungen kaum berührt und ist deshalb für das erste und zweite Geschoss an dieser Stelle besonders geeignet. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 20 Die räumliche Beschränkung des Einzelhandels wird für das Umfeld als verträglich eingeschätzt. Eine Begrenzung der Verkaufsfläche ist geboten, da der Raum für den Lieferverkehr eingeschränkt ist – dieser soll nicht in das Gebietsinnere geführt werden und muss somit insgesamt über die Holzmarktstraße abgewickelt werden. Durch das beabsichtigte zentrale Anlieferungskonzept werden hierbei doppelte Wegestrecken vermieden. Die Einschränkung der Verkaufsfläche auf insgesamt 4.500 m2 Verkaufsfläche wurde im städtebaulichen Vertrag zwischen dem Land Berlin und der Holzmarkt plus e. G. und der Abendrot Immobilien GmbH bzw. deren Rechtsnachfolgern in Verbindung mit Grunddienstbarkeiten rechtsverbindlich gesichert. Die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten erfolgte für das Grundstück Holzmarktstr. 19-24 am # 17.05.2006 sowie für das Grundstück Holzmarktstr. 2530 am # 25.04.2006. Weiterhin wird dort festgelegt, dass im Rahmen dieser Höchstgrenze nur Einzelhandelsbetriebe zulässig sind, deren Verkaufsfläche 800 m2 nicht überschreitet. Durch seine Wasserlage in direkter Beziehung zum Uferwanderweg und die Ausrichtung nach Süden bietet das Plangebiet für andere Nutzungen Vorteile, so dass Einzelhandel hier eher punktuell - als maßvolle Belebung des Gebiets - eine Bereicherung darstellt und auch als Betriebsform mit zwei übereinander liegenden Geschossen ermöglicht werden soll. Insgesamt wird die maximal zulässige Verkaufsfläche innerhalb der ersten beiden Vollgeschosse noch weiter eingeschränkt werden: Die Einzelhandelsbetriebe werden sich vornehmlich im Erdgeschoss ansiedeln. Hier können im Kerngebiet nach Abzug von Treppenhäusern, Foyers, Lager- und Sozialräumen etc. rund 4.500 m2 Verkaufsfläche geschaffen werden. Wohnen Es sollen in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 auch Wohnungen geschaffen werden. Dies begründet sich daraus, dass die Areale am Spreeufer sowie südlich und westlich des Ostbahnhofs zu einem durchmischten urbanen Stadtraum entwickelt werden sollen. Vor allem soll einem "Veröden" des Stadtteils entgegengewirkt werden. Darüber hinaus wird angestrebt, der strukturell veränderten Nachfrage nach attraktiven Wohnungen in Wasserlage Rechnung zu tragen sowie eine Stärkung des Standorts "Friedrichshain" als Wohnort zu erreichen. Das bedeutet für den bereits hoch verdichteten Innenstadtteil Friedrichshain sparsam mit Grund und Boden umzugehen und vermehrt auch in Kerngebieten Wohnnutzungen einzuordnen. Mit Schreiben vom 25. März 2013 wird im richshain-Kreuzberg die Umsetzung eines des festgesetzten Bebauungsplanes V-76 Gesamtkonzept vorliegt. Dieser Wert wird überschritten. Zuge einer Anfrage vom Bezirksamt FriedWohnanteil von 23.500 qm auf Grundlage in Aussicht gestellt, sofern ein schlüssiges auch im aufzustellen Bebauungsplan nicht Der geringe Wohnungsneubau in den letzten zehn Jahren einerseits und der starke Einwohnerzuwachs vor allem in den letzten Jahren andererseits hat zu einem Nachfragedruck auf dem Berliner Wohnungsmarkt geführt. Die räumliche Bereichsentwicklungsplanung Friedrichshain-Kreuzberg 2005 (BEP 2005) in der von der Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin am 10.07.2007 beschlossenen Fassung (Drucksache DS - 0064 -1 / III) stellt für das MK 1 Kerngebiet und für das MK 2 Kerngebiet mit hohem Wohnanteil dar. In der Bereichsentwicklungsplanung sind auch im Kerngebiet südlich und nördlich des Ostbahnhofs Wohnungen vorgesehen. Insgesamt können in diesem Stadtraum (Statistisches Gebiet 117) bis zur Spree ca. 1.300 Wohnungen realisiert werden. Das Plangebiet im Geltungsbereich 2-36 ist Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 21 dabei einer der Standorte, auf dem bei Berücksichtigung gesunder Wohn- und Lebensbedingungen zusätzliche Wohnungen unmittelbar am besonnten Spreeufer errichtet werden können. Die Zulässigkeit von Wohnungen wird in den Gebietsteilen MK1 und MK 2 durch die textliche Festsetzung Nr. 2 unterschiedlich geregelt. Im Kerngebiet MK 1, das den Bereich nördlich des Bahnviaduktes umfasst, sind Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 erst oberhalb des 2. Vollgeschosses allgemein zulässig, um zu steuern, dass die Einzelhandelseinrichtungen, die eine wesentlich geringe Anforderung an Belichtung haben, in den beiden Sockelgeschossen untergebracht werden. Im Baugebiet südlich des Bahnviadukts (MK 2) sind gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses zulässig. In unmittelbarer Südlage zur Spree ist hier ein attraktiver Wohnungsbaustandort vorhanden, so dass Wohnen ab dem 2. Vollgeschoss allgemein zulässig sein soll. Nur das Erdgeschoss soll ausschließlich für Büro-, Dienstleistungs- und Einzelhandelseinrichtungen zur Verfügung stehen. Dadurch sollen Beeinträchtigungen des Wohnens durch Liefervorgänge, die vor allem in den Erdgeschosszonen einwirken können, vermieden werden. Insgesamt darf die Geschossfläche für Wohnungen in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 eine Wert von 23.500 m2 nicht überschreiten (textliche Festsetzung Nr. 2). Im Plangebiet werden damit auf maximal rund 39 % der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden sein. Mit Schreiben vom 25. März 2013 wird vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg für den bisher geltenden Bebauungsplan V-76 allein für das MK 1 eine Geschossfläche von 23.500 m2 für Wohnungen in Aussicht gestellt, wenn die gesunden Wohnbedingungen im Rahmen einer Gesamtkonzeptes nachgewiesen sind.2 Dieser Wert soll nun als Höchstgrenze für das gesamte Plangebiet gelten. Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes bleibt grundsätzlich gewahrt. Dies gilt insbesondere deshalb, weil das an diesem Standort beabsichtigte studentische Wohnen eine Sonderform des Wohnens darstellt, die in der Regel keine hohen Anforderungen an die Bereitstellung von Infrastruktureinrichtungen stellt und die hier projektbezogen im Zusammenhang mit dem Vorhaben entwickelt werden soll. Die Festsetzung des für Kerngebiete relativ hohen Wohnanteils entspricht der stadtentwicklungspolitischen Zielsetzung, kurzfristig innerstädtischen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Auch im Stadtentwicklungsplan Wohnen und im Planwerk Innere Stadt wird das Plangebiet als wichtiges Wohnungsbaupotenzial eingestuft. Bedarf an Wohnfolgeeinrichtungen Aus der geplanten Bebauung ergeben sich Anforderungen an Wohnfolgeeinrichtungen, die teils innerhalb, teils außerhalb des Plangebietes abgedeckt werden. Aufgrund der höchstzulässigen Geschossfläche für Wohnungen und basierend auf dem geplanten Nutzungskonzept für die besondere Wohnform werden im Plangebiet rund 80 bis 90 Wohnungen für rund 500 Einwohner entstehen. Für die Berechnung der Wohnfolgebedarfe wird dieser Wert zugrunde gelegt. a) Soziale Infrastruktur Im Plangebiet befinden sich keine öffentlichen Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. In der näheren Umgebung des Plangebietes befindet sich auch keine Kindertagesstätte. 2 Bezirksamt Friedrichshain Kreuzberg, Abteilung Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Bezirksbürgermeister; Wohnanteil / Holzmarkt – Ihr Schreiben vom 04.03.2013; 25.03.2013. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 22 Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der 36. Grundschule, Andreasstr. 50, die rund 900 m entfernt vom Plangebiet entfernt liegt. Räumlich näher liegt die GutsMuthsGrundschule, Singerstr. 8 im Bezirk Mitte (rund 700 m Entfernung). Im 1.000-Meter-Umkreis befinden sich drei weitere Grundschulen (E.-O.-PlauenGrundschule, Wrangelstr. 136, Nürtingen-Grundschule, Mariannenplatz 28 und Freie Schule Kreuzberg, Wrangelstr. 128) sowie drei Oberschulen (Andreas-Oberschule, Gymnasium, Koppenstr. 76, Max-Planck-Schule, Gymnasium, Singerstr. 8a und EllenKey-Schule, Integrierte Sekundarschule, Rüdersdorfer Str. 20-28). Für die Ermittlung des künftigen Platzbedarfs in Kindertagesstätten und Grundschulen wird gemäß der Empfehlungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom März 2014 eine Jahrgangsstärke von 1 % der Wohnbevölkerung für den Langzeitbedarf an Betreuungsplätzen in Kindertagesstätten für und den Platzbedarf in Grundschulen, Oberschulen und Jugendfreizeiteinrichtungen zugrunde gelegt: 1 % von 500 Einwohnern = 5 Kinder 5 Kinder x 6 Altersjahrgänge = 30 Kinder Bei Umsetzung der Planung entsteht ein Bedarf an 23 Betreuungsplätzen in Kindertagesstätten, da nur 75 % der Kinder zwischen 0 und 6 Jahren einen Betreuungsplatz in Anspruch nehmen. Zusätzlich entsteht ein rechnerischer Bedarf an 30 Grundschulplätzen mit ergänzender Hortbetreuung, da von einem hundertprozentigen Versorgungsgrad der schulpflichtigen Kinder im Alter von 6 bis 12 Jahren ausgegangen wird. Der Bedarf an Plätzen in Kinderbetreuungseinrichtungen wird durch den Bau einer Kindertagesstätte mit insgesamt 30 Plätzen im MK 2 gedeckt. Der Bau soll bis Ende 2015 fertig gestellt werden. Eine Standortsicherung im Bebauungsplan (durch Festsetzung entsprechender Flächen für Gemeinbedarf) ist nicht notwendig, da Kinderbetreuungseinrichtungen innerhalb der festgesetzten Kerngebiete allgemein zulässig sind. Der für das Plangebiet errechnete Bedarf an Grundschulplätzen begründet nicht die Tragfähigkeit einer eigenen (mindestens zweizügigen) Grundschule. Er soll deshalb in den Nachbarquartieren entweder durch Qualifizierung und Ausbau vorhandener Standorte oder die Errichtung eines Filialstandortes einer bestehenden Schule abgedeckt werden. b) Kinderspielplätze und öffentliche Grünflächen Im Plangebiet befinden sich bisher keine Kinderspielplätze und öffentliche Grünflächen. Folgende Spielplätze liegen in einer Entfernung bis 400 m vom Plangebiet: Bolzplatz Krautstraße, Spielplatz Krautstraße und Spielplatz Lange Straße. Diese Spielplätze sind wegen der Holzmarktstraße als hoch belastete Straße für Kinder und Jugendliche nicht optimal erreichbar. Vom Plangebiet aus sind keine wohnungsnahen Grünflächen (Einzugsbereich < 500 m) erreichbar, in weiterer Entfernung befinden sich der Uferstreifen an der East-SideGallery, der Mariannenplatz und der Köllnische Park. Ausgehend von künftig 500 Bewohnern in etwa 80 Wohneinheiten im Geltungsbereich des Bebauungsplans 2-36 ergibt sich hinsichtlich der öffentlichen Kinderspielplätze ein Bedarf von 500 m2 Fläche für eine nutzbare Kinderspielplatzfläche3 sowie ein Bedarf 3 2 Richtwert 1 m nutzbarer Spielplatzfläche je Einwohner gemäß Gesetz über öffentliche Kinderspielplätze vom 15.01.1979 (GVBl. S. 90) i. d. F. vom 20.06.1995 (GVBl. S. 388), geändert durch Art. XI des Gesetzes vom 17.12.2003 (GVBl. S. 617) Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 23 von 3.000 m2 wohnungsnahen Grünflächen 4. Der Nachweis an öffentlicher Kinderspielplatzfläche wird im Zusammenhang mit dem Nachweis der bauordnungsrechtlich erforderlichen Kinderspielplätze auf den privaten Grundstücken im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans erbracht. Durch die nahezu vollständige Überbauung der Flächen im MK 1 können die Kinderspielplatzflächen nur außerhalb des MK 1 errichtet werden, wobei die Benutzung zugunsten des Baugrundstücks öffentlich-rechtlich zu sichern ist. Alternativ besteht gemäß § 8 Abs. 3 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) die Möglichkeit, die Verpflichtung auf der Grundlage eines öffentlich-rechtlichen Vertrages durch Zahlung eines Geldbetrages an das Land Berlin zu erfüllen. Dafür wird ein wohnortnahes Kinderspielplatzangebot geschaffen. Mindernd ist zu berücksichtigen, dass im MK 1 ("Eckwerk") vorwiegend zeitlich befristete, studentische Wohnformen angeboten werden. Somit ist im MK 1 ein geringer Kinderanteil zu erwarten. Im MK 2 ("Dorf") werden eine Kindertagesstätte und Spielplatzflächen bereitgestellt, welche auch durch Kinder vom MK 1 mitgenutzt werden können. Die Unterbringung der zu erwartenden geringen Anzahl schulpflichtiger Kinder sollten in Schulen im Umfeld des Plangebiets erfolgen. Der Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen kann durch die im Bebauungsplan vorgesehene Festsetzung einer rund 3.500 m2 großen Fläche, für die ein Geh- und Radfahrrecht zu sichern ist gedeckt werden. Tankstellen Tankstellen werden im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes durch die textliche Festsetzung Nr. 1 ausgeschlossen, um ein störungsfreies Nebeneinander der unterschiedlichen Nutzungen (Dienstleistungen, Wohnen, Hotel) gewährleisten zu können. Zudem würde eine Tankstelle die beabsichtigte städtebauliche Figur in erheblichem Maße beeinträchtigen. Für Tankstellen stehen andere Flächen in der näheren Umgebung des Plangebietes zur Verfügung. II.3.2 Maß der baulichen Nutzung / überbaubare Grundstücksfläche Das Maß der baulichen Nutzung wird gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO durch Festsetzung der maximalen Größe der Geschossfläche und der maximalen Gebäudehöhe bestimmt. Die gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO notwendige Festsetzung der Grundfläche der baulichen Anlagen wird zeichnerisch durch Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO definiert (Kap. II.3.3.1). II.3.2.1 Zulässige Geschossfläche Die zulässige Geschossfläche ergibt sich aus dem baulichen Konzept, das nach dem Eigentümerwechsel 2013 erarbeitet worden ist. Das nördliche (MK 1) und das südliche Kerngebiet (MK 2) unterscheiden sich im Hinblick auf die zulässige Geschossfläche. Für das MK 1 mit einer Größe von insgesamt 5.840 m2 wird eine zulässige Geschossfläche von 35.300 m2 festgesetzt. Daraus ergibt sich eine rechnerische GFZ von 6,0. Im MK 2 mit einer Größe von insgesamt 10.150 m2 ist eine Geschossfläche von 25.500 m2 zulässig. Dies entspricht einer GFZ von 2,51. In der Gesamtbetrachtung beträgt die Geschossflächenzahl für beide zusammen Kerngebiete 3,8. Durch die vorgesehene Veränderung der Flurstücksgrenzen nördlich und südlich des Stadtbahnviadukts zugunsten der Deutschen Bahn Netz AG sind die Grundstücksflä4 2 Richtwert 6 m wohnungsnaher Grünfläche pro Einwohner gemäß Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: 06.05. Versorgung mit öffentlichen, wohnungsnahen Grünanlagen (Ausgabe 2013) Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 24 chen der beiden Kerngebiete um 376 m2 (MK 1) bzw. um 492 m2 (MK 2) kleiner geworden. Damit verändern sich auch die Geschossflächenzahlen, da sie eine Verhältniszahl zwischen Grundstücksgröße und Geschossfläche sind. Da die bisher im Bebauungsplan V-76 festgesetzte Geschossfläche von 35.300 m2 im MK 1 unverändert übernommen wird, beträgt die GFZ hier nun nicht mehr 5,7 wie in der BVV-Drucksache 1421/IV vom 27.11.2014 genannt, sondern 6,0. Für das MK 2 wird die Geschossfläche von 47.350 m2 (Festsetzung im Bebauungsplan V-76) auf 25.500 m2 verringert. Die GFZ verringert sich für das MK 2 von 4,4 auf 2,51. Damit wird im MK 1 die in Kerngebieten gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zulässige Obergrenze für die GFZ (3,0) überschritten. Diese Obergrenze kann aus städtebauliche Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden (§ 17 Abs. 2 BauNVO). Dies ist, wie in den nachfolgenden Ausführungen aufgezeigt wird, gegeben. a) Städtebauliche Gründe Folgende städtebauliche Gründe erfordern eine Überschreitung der Obergrenzen der GFZ: • Im MK 1 nimmt die geplante kompakte urbane Architektur mit fünf Türmen die Höhe der benachbarten 13-geschossigen Triastürme auf, bleibt jedoch unter der Höhe der 19-geschossigen Wohntürme nördlich der Holzmarktstraße. • Die Bebauung mit fünf Hochhäusern soll im MK 1 eine höhere Geschossflächenzahl gewährleisten als im MK 2. Während im MK 2 Freiflächen am Spreeufer, kleine Bauflächen und niedrigere Bauhöhen gesichert werden, soll die dichte Bebauung mit fünf Türmen im MK 1 eine höchstmögliche bauliche Nutzung ermöglichen. • Das MK 1 wird von allen Seiten durch Verkehrslärm belastet (Nordwesten und Nordosten: Straßenverkehrslärm; Südwesten und Südosten: Bahnlärm). Die Dichte der Gebäude zueinander ergibt hinsichtlich der Verkehrslärmimmissionen gegenüber den Außenseiten ruhigere Bereiche im Innern. • Die Geschossflächenzahl wird im MK 2 im Vergleich zum geltenden Bebauungsplan V-76 mit rund 22.000 m2 deutlich reduziert. Anstatt einer geradlinigen Flusspromenade werden Freiräume geschaffen; das städtebauliche Leitbild zeichnet sich durch geringere Dichte, Durchlässigkeit und Vielfältigkeit von Bauformen und Fassaden aus. Der reduzierten baulichen Dichte im MK 2 steht die Beibehaltung der Baudichte im MK 1 gegenüber, um hier einen inspirierenden Kontrapunkt in Bauhöhe und -dichte, vor allem aber in der Architektur zu setzen. b) Ausgleichende Umstände und Maßnahmen Bei Überschreitung der Obergrenze des Nutzungsmaßes ist sicherzustellen, dass durch Umstände und Maßnahmen die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnund Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Hinsichtlich gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse gleichen folgende Maßnahmen und Umstände die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO aus: • Lage am Nordufer der unverbaubaren Spree: Das Baugebiet befindet sich mit seiner Südwestausrichtung zur Spree in einer topografisch besonders günstigen Lage, wodurch die geplanten Wohn- und Arbeitsstätten eine hohe Qualität erhalten. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 25 • Die durch Baugrenzen festgelegte Anordnung der Gebäude, die überwiegend baukörperbezogen erfolgt, gewährleistet in besonderer Weise die Belichtung, Besonnung und Durchlüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten. • Eine unverträgliche Mischung von Wohnungen und Einzelhandelsnutzungen wird durch die entsprechende textlichen Festsetzung zur Anordnung des Einzelhandels nur im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss vermieden. • Die Klimahülle im MK 1 stellt einen Ausgleich für die an diesem Standort nicht realisierbaren lärmabgewandten Fassaden und Außenwohnbereiche dar. • Die Freiflächen im MK 2 mit dem geplanten Ufergrünzug verbessern nicht nur die Qualität des unmittelbaren Umfeldes der Wohnungen und Arbeitsstätten, sondern stellen eine großräumige Aufwertung des Spreeufers dar. • In der Umgebung des Vorhabens entstehen am Spreeufer neue Grünanlagen. Hervorzuheben ist der "Park an der Spree" und der "East-Side-Park", der auf den Grundstücken Mühlenstr. 47-58, Straße der Pariser Kommune 1-2 sowie den Flurstücken 4025 (teilweise) und 4029 entstand und im Rahmen der Bebauungsplanverfahren V-74 und V-39 planungsrechtlich gesichert wurde. Die Grünanlagen werden langfristig über die geplante Spreeuferpromenade an den Geltungsbereich des Bebauungsplans angeschlossen Auf Grundlage des städtebaulichen Vertrags zum Bebauungsplan V-76 beteiligte sich der ehemalige Eigentümer an der Herstellung der o. g. Grünanlagen. c) nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt können trotz Überschreitung der Obergrenze des Nutzungsmaßes vermieden werden, • da durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes und die Vereinbarungen des städtebaulichen Vertrages zu Flächen zum Anpflanzen, zur Begrünung von Dächern, zur Pflanzung von Bäumen sowie zum wasser- und luftdurchlässigen Aufbau von Wegen der Umfang der naturhaushaltwirksamen Flächen gegenüber dem Bestand deutlich erhöht werden und • da durch die günstige Zuordnung von Wohnungen und Arbeitsstätten innerhalb des Plangebietes sowie das Mobilitätskonzept sonst notwendige Verkehrsabläufe sowie die damit verbundenen Umweltbeeinträchtigungen vermindert werden. II.3.2.2 Zulässige Höhe der baulichen Anlagen Die Höhen baulicher Anlagen beruhen auf der beabsichtigten architektonischen Konzeption. Sie sind zeichnerisch in der Planzeichnung und in den Nebenzeichnungen sowie in der textlichen Festsetzung Nr. 3 festgesetzt. Im Baugebiet MK 1 sind nach einem Sockelbau bis 43,9 m ü.NHN (etwa 9 m über Gelände) fünf Türme bis zu einer maximalen Höhe von 68,4 bis 78,9 m ü.NHN (etwa 33 m bis 43 m über Gelände) vorgesehen. Zwischen den Türmen solle eine Glasüberdachung bis zu einer Höhe von 61,4 m ü. NHN etwa 26 m über Gelände) sowie Gebäudebrücken bis 78,9 m ü. NHN (etwa 43 m über Gelände) entstehen. Die festsetzten Höhen entsprechen den Höhen im festgesetzten Bebauungsplanes V-76. Auch hier waren im MK 1 bauliche Anlagen bis höchsten 78,9m ü.NHN zulässig. Im unmittelbaren Umfeld bestehen bereits markanten Hochhäuser wie die Trias-Türme mit einer Höhe von ca. 40 m sowie Wohntürme an der Holzmarktstraße oder Lichtenberger Straße mit einer Höhe von ca. 60 m. Das Vorhaben stellt somit an dieser exponierten Lage keinen Widerspruch zu der Umgebung dar. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 26 Textlich wurde bestimmt, dass Gewächshäuser die festgesetzten Höhen um bis zu 4,5 m überschreiten dürfen. Diese bautechnischen Nebenanlagen werden durch die bauliche Unterordnung kein Geschoss im Sinne der BauO Bln darstellen. Für den wirtschaftlichen Betrieb eines Gewächshauses ist eine Höhe von 4,5 m notwendig. Die Nutzung der Dachflächen durch Gewächshäuser dient auch ökologischen Zwecken der Stadtgestaltung. Im Baugebiet MK 2 liegen für die baulichen Höhen im wesentlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes V-76 mit dem Ausschluss von Hochhausbebauung zugrunde. Entlang der Holzmarktstraße sind die Höhen baulicher Anlagen mit einer Höhe von 61,0 m ü. NHN (etwa 26 m über Straßenniveau) festgesetzt. Damit wird an dieser Stelle eine Hochhausbebauung im Sinne § 2 Abs. 4 Nr. 1 BauO Bln ausgeschlossen. Im festgesetzten Bebauungsplanes V-76 war im nordöstlich Bereich des MK 2 noch eine Hochhausbebauung mit bis zu 117,0 m ü. NHN festgesetzt. Für die übrigen Baukörper an der Holzmarktstraße wurde eine spreeseitig ansteigend Höhe von 57,0 m ü.NHN bis 71,0 m ü.NHN festgesetzt. Der nun festgesetzte Wert von 61,0 m einer Vereinheitlichung. Entlang der Spree werden baulichen Höhen im Bebauungsplan auf 57,0 m ü.NHN (etwa 22 m über Gelände) für den Club, auf 36,0 m ü.NHN (etwa Geländeniveau) für die unterbaubare Terrasse des Clubs sowie auf 39,5 m ü.NHN (etwa 5 m über Gelände) für das unterirdische Restaurant festgesetzt. Diese Höhen richten sich nach der bestehenden Baugenehmigung für diese baulichen Anlagen. Für den Club werden zusätzlich zur Baugenehmigung noch ein höhenmäßiger Entwicklungsspielraum eingeräumt. Insgesamt wird durch die zeichnerischen Festsetzungen im MK 1 eine höhenmäßige Reduzierung der Bebauung von der Straße zur Spree erreicht. Die im Bebauungsplan festgesetzten Höhen gelten bis zur Oberkante der baulichen Anlage (OK). Technische Dachaufbauten wie etwa Antennen können diese Höhe überschreiten. Für diese Anlagen gelten bauordnungsrechtliche Vorschriften. II.3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche II.3.3.1 Baugrenzen Die festgesetzten Baugrenzen orientieren im Baugebiet MK1 an dem beabsichtigten Konzept zum Eckwerk. Die unteren drei Etagen sollen als Sockelbau mit einer architektonischen Orientierung am Bahnviadukt ausgeprägt werden. An den Straßenseiten schließt der Sockelbau direkt an Grundstücksgrenzen an. In der Planzeichnung zum Bebauungsplan wurde entsprechend eine Baukörperausweisung in Form eines Baufeldes festgesetzt. Ab einer Höhe von 43,90 m ü.NHN sollen der Sockelbau in einzelne Türme übergehen. Zwischen den Türmen soll eine transparente Glasüberdachung (die sogenannte "Klimahülle") bis zu einer Höhe von 61,40 m ü.NHN umgesetzt werden. In der Nebenzeichnung 1 wurden dazu die Baugrenzen mit differenzierten Höhen festgesetzt. In der textlichen Festsetzung Nr. 3 wurde bestimmt, dass zwischen den Türmen maximal 3,5 m hohe Gebäudebrücken (der sogenannte "Bergpfad") zulässig sind. Die Gebäudebrücken können bis zu den obersten Etagen also bis zu einer Höhe von 75,40 m ü.NHN reichen. In der Nebenzeichnung 1 sind zudem entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen geringfügige Übertretung der Grundstückfläche zeichnerisch festgesetzt. Das Konzept sieht hier vor, dass die Gebäudebrücken aus der übrigen Fassadenfront herausragen. Die Baugrenzen im MK 2 basieren im Wesentlichen auf den bestehenden Baugenehmigungen in diesem Gebiet (zum "Dorf", "Club" und "Restaurant"). Diese bereits in Bau befindlichen Nutzungen sollen an dieser Stelle in der Planzeichnung nachgeführt werBegründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 27 den. Für das Baufeld im südlichen Bereich ist die Nutzung eines Hotels geplant. Das zeichnerisch festgesetzte Baufeld bietet eine ausreichende Flexibilität für die künftige bauliche Entwicklung auf diesem Grundstück. Die Heranführung der Baugrenze bis an die Brandwand des Bestandsgebäude an der südlichen Geltungsbereichsgrenze eröffnet die Möglichkeit einer direkten Grenzbebauung. In der Nebenzeichnung wurde eine Auskragung des nordwestlichen Gebäude im MK 2 festgesetzt. Hier ist auf Höhe des dritten Vollgeschosses eine Überbauung vorgesehen. II.3.3.2 Abstandsflächen Durch die sich aus der städtebaulich gewünschten Baustruktur ergebenden überbaubaren Grundstücksflächen und die zulässigen Höhen baulicher Anlagen werden zum Teil die gemäß § 6 Abs. 5 der BauO Bln notwendigen Abstandsflächen unterschritten (vgl. Abstandsflächenkarte im Anhang). An der Michaelkirchstraße gehen die auf der öffentlichen Straßenverkehrsfläche liegenden Abstandsflächen entgegen den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 BauO Bln über die Straßenmitte hinaus, ohne jedoch auf andere Privatgrundstücke zu fallen. Zu den Abstandsflächen, die teilweise auf der Bahnfläche sowie teilweise auf dem südlich angrenzenden Grundstück liegen, finden Gespräche mit den jeweiligen Eigentümern statt. Die Umsetzbarkeit der Planung wird hierbei gegebenenfalls durch Baulasten oder andere Arten der Vereinbarungen ermöglicht. Da die geplanten Gebäude durch erweiterte Baukörperausweisung ausdrücklich festgesetzt werden, ergibt sich gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln ein Vorrang der Festsetzungen des Bebauungsplanes gegenüber den Abstandsflächenbestimmungen der Berliner Bauordnung: Soweit sich aus ausdrücklichen Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben, hat es damit sein Bewenden. Die Einhaltung der Schutzziele der Abstandsflächenvorschriften wurde bei der architektonischen Innen- und Außenplanung zum MK 1 hinsichtlich der Beleuchtung, der Belüftung sowie des Sozialabstand detailliert berücksichtigt. In einem zusammenfassenden Bericht der ausführenden Architektenbüros vom 15. Juni 2015 wurden folgende Aussagen zum Thema Einhaltung der Schutzziele der BauO Bln getroffen: Besonnung, Belichtung und Ausblick In der Begründung zum § 6 der BauOBln, in der derzeit gültigen Fassung, für das Abgeordnetenhaus heißt es: „Ziel der Regelung der Abstandsflächentiefe ist die Ausleuchtung der Aufenthaltsräume mit Tageslicht im fensternahen Bereich (bis etwa 2,5 m Tiefe), die Lesen und Schreiben bei bedecktem Himmel gestattet. Im Weiteren heißt es dort: „Soweit abweichende Abstandsflächen bei der Umsetzung bauleitplanerischer Vorgaben im Einzelfall erwünscht oder geboten sind, ist weiterhin durch konkrete Festsetzungen in einem Bebauungsplan die Möglichkeit zur Festlegung abweichender Maße der Abstandsflächentiefe eingeräumt. Allerdings erfordert die Abweichung von den Abstandsflächen auf 0,4 H bzw. 0,2 H eingeschränkten Abstandsflächen eine besondere städtebauliche Rechtfertigung. Die Wirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts müssen hierbei besonders gewichtet werden und in die Abwägung aufgenommen werden.“ In dieser Begründung wird ein Bezug zur DIN 5034 hergestellt und erläutert wir über ein vereinfachtes tabellarisches Verfahren die Sicherung der Besonnung und Belichtung bei dem Einhalten der Abstandsflächen als gesichert gelten kann. Wir haben diese Argumentation aufgegriffen und die vorliegende Stellung der Gebäudeteile konkret nach den Maßgaben der DIN 5034 geprüft. Im Rahmen dieser Untersuchung haben wir nachgewiesen, dass die Anforderungen an das Mindestmaß der Besonnung und Belichtung im konkreten übererfüllt werden. In dem Nachweis wird deutlich, dass der maßgebliche Einfluss die Optimierung der des Gebäudekomplexes zur Besonnung war. Auch im Innenbereich werden alle geplanten Wohn- und ArbeitsBegründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 28 bereiche bzw. eine ausreichende Anzahl von Aufenthaltsräumen je Nutzungseinheit weit über das erforderliche Mindestmaß besonnt. Die Übererfüllung der Anforderung an die Besonnung nach DIN 5034 impliziert eine ausreichende Belichtung, liegt diese doch bei knapp unter 1% der Belichtung außerhalb des Gebäudes. Darüberhinaus haben wir die Nutzungseinheiten in möglichen Ausbauvarianten untersucht und legen dar wie durch die Typologie der Wohngemeinschaft im Bereich der Wohnnutzung es zu einem durchstecken der Einheiten zu mindestens zwei, häufig drei Gebäudeseiten, kommt. Des Weiteren zeigen wir, wie diese Anlage die Nähe der Gebäudeteile durch geführte Blicke durch das Ensemble kompensiert um nicht nur Ausblicke zu der jeweils einen freigestellten Fassade zu bieten. Abb. 2 Simulation der Besonnungsdauer zum 23. September (Südansicht) Quelle: Einhaltung der Schutzziele der BauO Bln; Architekturbüros Kleihues + Kleihues und Graft; Berlin, 15. Juni 2015; S. 14. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 29 Abb. 3 Simulation der Besonnungsdauer zum 17. Januar (Nordansicht) Quelle: Einhaltung der Schutzziele der BauO Bln; Architekturbüros Kleihues + Kleihues und Graft; Berlin, 15. Juni 2015; S. 17. Abb. 4 Simulation der Sichtmöglichkeiten beispielhaft vom Turm 2 Quelle: Einhaltung der Schutzziele der BauO Bln; Architekturbüros Kleihues + Kleihues und Graft; Berlin, 15. Juni 2015; S. 17. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 30 Abb. 5 Simulation der Sichtmöglichkeiten beispielhaft vom Turm 2 (mit Grundriss) Quelle: Einhaltung der Schutzziele der BauO Bln; Architekturbüros Kleihues + Kleihues und Graft; Berlin, 15. Juni 2015; S. 17. Belüftung Alle Nutzungseinheiten, die nicht über eine mehrseitige Anbindung an den Außenraum verfügen werden durch eine kontrollierte mechanische Be- und Entlüftung mit Zuluft versorgt, bzw. deren Abluft fortgeführt. In den natürlich belüfteten Einheiten kann eine zusätzlich Abluftführung über die Sanitärbereiche und ein Nachströmen von Frischluft über Fensterfalzlüfter zusätzlich den hygienischen Mindeststandard sichern helfen um z.B. bei Nutzungspausen in bestimmten Einheiten Bauschäden vorzubeugen. Die Unterschreitung der Abstandsflächen beeinflusst das Lüftungskonzept nicht. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 31 Abb. 6 Unterscheidung der künftigen Belüftungsarten (Nordansicht) Quelle: Einhaltung der Schutzziele der BauO Bln; Architekturbüros Kleihues + Kleihues und Graft; Berlin, 15. Juni 2015; S. 22. Sozialabstand / Soziale Nähe Bei dem Eckwerk handelt es sich um eine Mischung aus produktivem Technologiezentrum und inspirierendem Lebensraum mit bewusst bezahlbar gehaltenen Mieten. Das Eckwerk soll ein Ort sein, an dem wir verantwortliches Wirtschaften und Handeln fördern. Hier steht das Teilen vor dem Besitzen, das Verbindende im Umgang miteinander vor dem Trennenden. In unserem Manifest heißt es dazu: „Das Eckwerk wird radikal von den Menschen her gedacht, die hier leben und arbeiten. Ihre Bedürfnisse, ihre Träume, ihre Ansprüche setzen den Maßstab für die Architekten, nicht umgekehrt. Wir stellen die üblichen Standards für Räume, Fassaden und Klima infrage. Das Eckwerk ist kein Ort für Sesshaftigkeit, weil ein konstanter Ideen- und Energiezufluss gewährleistet sein soll. Laufend stoßen neue Menschen hinzu, um hier zu arbeiten und zu leben. Andere machen Platz, verlassen das Eckwerk wieder, weil sie zu groß geworden sind oder sie ihren Raum planmäßig an andere abgeben. Jederzeit sollen neue Aufteilungen und neue Freiräume möglich sein. Das Temporäre ist die große Konstante dieser Architektur. Das Eckwerk ist kein Ort des privaten Rückzugs und der Abschottung, sondern ein Ort der bewussten Öffentlichkeit. Niemand soll hier den schnellsten Weg suchen, es geht um spontane Begegnungen, die jederzeit möglich sein sollen – zwischen Studenten und Startup-Teams, zwischen Handwerkern und Philosophen, Unternehmern und Besuchern. Öffentliche Räume und Wege durchkreuzen den Komplex von verschiedenen Achsen und betonen seine Offenheit und Transparenz.” Während bei den bautechnischen Anforderungen der Abstandsflächen der Zweck der Vorschriften vielfach auch durch eine andere als die gesetzlich vorgesehene Bauausführung der Abstandsflächen gewahrt wird‚ siehe hierzu z.B. die angestellten Untersuchungen zur Belichtung und Besonnung, die dann im Wege dieses Verfahrens begründet werden kann‚ haben Abweichungen von den Regeln des Abstandsflächenrechts im Bereich Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 32 des sozialen Abstands zur Folge‚ dass dessen Ziele oft nur unvollkommen verwirklicht werden. Hier liegen, wie hier und im Folgenden dargelegt, Gründe vor‚ durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und die die Einbuße an den Schutzgütern des Abstandsflächenrechts im konkreten Fall als vertretbar erscheinen lassen. Neben dem Grundstückszuschnitt und der im derzeit gültigen Bebauungsplan V-76 zulässigen baulichen Dichte, ist die Nutzung des Gebäudes hier zu nennen. Die zeitliche Beschränkung der Nutzungsdauer des Eckwerks als Arbeits- oder Wohnraum ist ein weiterer Faktor. Der in der Konzeption beschriebene bewusste Verzicht auf Eigentum zu Gunsten der Gemeinschaft rundet den atypischen Charakter des Projektes, der durch den Gesetzgeber nicht erfasst werden konnte. Zusammenfassung Auch bei deutlicher Unterschreitung der Abstandsflächen können die Schutzziele der Bau O Bln nachweislich gewahrt werden. Außerdem begründet die atypische Nutzung des Gebäudekomplexes das gewünschte Maß an sozialer und baulicher Nähe. Eine Sicherung der Baukörperausweisung durch das Planungsrecht ist durch den Eigentümer gewünscht. Im Baugebiet MK 2 ergeben sich im Vergleich zu den ursprünglichen geplanten Baukörpern des Bebauungsplans V-76 deutliche Verbesserungen hinsichtlich der Sichtachsen, der Belichtung, der Integration des öffentlich zugänglichen Uferweges, der Ausrichtung der Baukörper und somit der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Die verringerten Abstandsflächen zwischen Gebäuden in der ersten Baureihe entlang der Holzmarktstraße dienen dem Immissionsschutz der zweiten Baureihe und halten aber dennoch Sichtbeziehungen zwischen Straße und Spree offen. Diese sogenannten Spreeschlitze wurden bereits im festgesetzten Bebauungsplan V-76 festgesetzt. Im Rahmen der Baugenehmigung ist auch die Möglichkeit heranziehbar, Brandwände an den jeweiligen eng zueinander liegenden Fassadenseiten auszubilden und so eine Beeinträchtigung der Aufenthaltsqualität in den Räumen zu verringern. II.3.4 weitere Arten der Nutzung II.3.4.1 Verkehr Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans ist eine Verkehrskonzeption erarbeitet worden, in der u. a. die äußere Erschließung, das bei Umsetzung der Planung zu erwartende Verkehrsaufkommen sowie der ruhende Verkehr untersucht wurden.5 Verkehrsflächen Das Bebauungsplangebiet wird über die Holzmarktstraße bzw. über die Straße An der Michaelbrücke ausreichend erschlossen. Die Straßen werden jeweils bis zu deren Mitte in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen und als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Dabei übernimmt der Bebauungsplan die vorhandenen Straßenbegrenzungen, so wie sie sich heute in der Örtlichkeit darstellen und setzt sie gegenüber den angrenzenden Grundstücken durch Straßenbegrenzungslinien fest. Durch die textliche Festsetzung Nr. 9 wird klargestellt, dass die in der Plangrundlage enthaltene Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist. Verkehrsaufkommen Das Mobilitätskonzept der Vorhabenträger sieht für die verschiedenen Bauprojekte auf dem Gelände des Bebauungsplans 2-36 eine starke Nutzung des Umweltverbundes 5 Verkehrskonzeption Bebauungsplan 2-36. Bearbeitung: Fuhrmann Consultants, Berlin 2015 Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 33 (ÖPNV, Fahrrad, Fußwege) für die Einwohner, Besucher und Beschäftigten vor. Auch die zunehmende Nutzung von Carsharing-Angeboten und das Sharing von Fahrrädern, Pedelecs und anderen innovativen Fahrzeugkonzepten soll mit dazu beitragen, dass der Verkehr mit dem individuellen PKW möglichst gering gehalten werden kann. Der Lieferverkehr für die drei Bauvorhaben soll weitgehend gebündelt werden und erfolgt für die Gastronomie, den Einzelhandel und das Hotel über eine eigene Gesellschaft, die Holzmarkt Quartier Versorgung GmbH. Durch die vielfältigen Nutzungen auf dem Gelände sind vor allem für die Besucher/Gäste und Kunden Verbundeffekte bei der Berechnung der Wegehäufigkeiten in einer Größenordnung von ca. 30 % bis 40 % des Wegeaufkommens anzunehmen – so können Besucher einer Veranstaltung auf dem Gelände des Holzmarkt Dorf , Gäste des Hotels und die Beschäftigten des Eckwerk auch die gastronomischen Angebote oder Einzelhandelseinrichtungen auf dem gesamten Gelände nutzen, ohne dass zusätzliche Wege im Quell- und Zielverkehr auf öffentlichem Straßenland entstehen. Grundlage für die Ermittlung des Verkehrsaufkommens ist die zulässige Geschossfläche. Dabei ist zu beachten, dass die Gesamtgeschossfläche gegenüber dem bisher geltenden Bebauungsplan V-76 von 82.650 m2 auf 60.800 m2 im Bebauungsplan 2-36 reduziert wird. Zur Berechnung der verkehrlichen Wirkung der Bauvorhaben werden die Flächen herangezogen, die aufgrund ihrer Nutzung Bewohner, Beschäftigte und Besucher generieren werden (44.706 m2 Geschossfläche, davon Eckwerk (MK 1) 34.018 m2, Holzmarkt Dorf 4.688 m2 und Hotel 6.000 m2). Nach Angaben des Vorhabenträgers werden die drei geplanten Projekte Eckwerk, Holzmarkt Dorf und Hotel, die das Gesamtensemble der Bauten des Bebauungsplans 2-36 bilden, folgende Dimensionen (Flächen, Anzahl Nutzer) haben: Eckwerk (MK 1): 173 Beschäftigte, Holzmarkt Dorf (MK 2): Hotel (MK 2): 500 Einwohner, 82 Beschäftigte, 80 Beschäftigte, Summe 335 Beschäftigte 1.494 Besucher/Kunden 1.950 Besucher 168 Besucher/Gäste 500 Einwohner 3.612 Besucher/Kunden Der Berechnung des Verkehrsaufkommen liegen die Wegezahl für Beschäftigte, Besucher und Einwohner und die Besetzungszahlen pro Pkw zu Grunde. Daraus wird die Verteilung des Wegeaufkommens auf die Verkehrsträger MIV, ÖPNV, Fuß- und Radverkehr ermittelt. Motorisierter Verkehr Die beiden Kerngebiete werden für den motorisierten Verkehr über die Holzmarktstraße erschlossen. Aufgrund der Lage des Objektes im Straßennetz verteilt sich der zusätzliche Quell- und Zielverkehr von 673 Fahrzeugen (577 Pkw, 96 Lieferfahrzeuge) in der Spitzenstunde (7 % von 673 = 47 Fahrzeuge) auf die Holzmarktstraße in Richtung Ost und West zu jeweils 50 % pro Richtung. Am Knoten Holzmarktstraße / Lichtenberger Straße / An der Michaelbrücke entfallen 17 % auf die Holzmarktstraße, 16 % auf die Lichtenberger Straße und 17 % auf die Straße An der Michaelbrücke. Die umgebenden Straßen werden mit zusätzlich ca. 12 Fahrten/h bzw. 6 Fahrzeugen je Richtung belastet. Diese Verkehrsmenge ist von den im Umfeld liegenden verkehrsabhängig gesteuerten Lichtsignalanlagen zu bewältigen. Die Bedürfnisse des Verkehrs werden befriedigt, da die Holzmarktstraße als Hauptverkehrsstraße geeignet ist, das aus der Nutzung der Gebäude resultierende Verkehrsaufkommen aufzunehmen. Eine leistungsfähige Verkehrsbedienung ist auch durch den ÖPNV gegeben. a) Prognose Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 34 Das Verkehrsmodell des Landes Berlin enthält für die Prognose 2025 eine Verkehrsbelegung von 33.500 KFZ / 24h DTVw für die Holzmarktstraße. Das bedeutet eine Verkehrszunahme von ca. 11 % (einschließlich Bebauungsplan 2-36). Diese Angaben gelten für den Verkehrszustand nach Realisierung des 16. BA der A100. Mit Inbetriebnahme des 17. BA der A 100 wird die Verkehrsbelastung auf der Holzmarktstraße zurückgehen. Entsprechend den Berechnungen zum Umbau der Holzmarktstraße zwischen der Alexanderstraße und der Lichtenberger Straße hat die Lichtsignalanlage noch Reserven, so dass der durch das Eckwerk erzeugte Verkehr den Verkehrsablauf nicht stört, zudem ein U-Turn im östlichen Mittelstreifen der Holzmarktstraße vorgesehen ist. b) Leistungsfähigkeit Der Knotenpunkt Holzmarktstraße/ Andreasstraße/ An der Schillingbrücke wurde durchgerechnet und ergibt die Qualitätsstufe C. Der Knotenpunkt verfügt in der betrachteten Spitzenstunde (FSP) noch über ausreichende Kapazitäten. Die Auslastung (gewichteter Mittelwert über alle Ströme) liegt in der Prognose bei etwa 50 %. Auch die maßgebenden Konfliktströme in der Frühspitze (die Frühspitze wurde gewählt, da die Verkehrserzeugung der Nutzungen im Eckwerk tagsüber ist und die Verkehrserzeugung Holzmarkt Dorf mehr in den Abendstunden) weisen für die Prognose noch Leistungsfähigkeitsreserven aus. Nicht motorisierter Verkehr a) Fahrradverkehr Es sind ca. 2.661 Wege im nichtmotorisierten Verkehr zu erwarten. Davon sind ca. 40 % der Wege mit dem Fahrrad anzunehmen, dies entspricht einer Anzahl von 1.064 Wegen / Tag mit dem Fahrrad. Radfahrer erreichen das Gelände des Bebauungsplans 2-36 aus Richtung Westen künftig über den Radstreifen an der Holzmarktstraße; aus Richtung Osten müssen Radfahrer die Holzmarktstraße an der Kreuzung Lichtenberger Straße / Holzmarkt durch eine Lichtsignalanlage gesichert queren. Gleiches gilt für die Radverkehre aus Richtung Norden. Aus Richtung Süden können Radfahrer den Radweg An der Michaelbrücke nutzen. Insgesamt ist das Plangebiet nach dem Umbau der Holzmarktstraße für den Fahrradverkehr sehr gut und sicher zu erreichen. b) Fußgängerverkehr Es ist mit einem Aufkommen von 1.597 Fußwegen zuzüglich 5.699 ÖPNV-Wegen, bzw. einer Zahl von 799 Fußgängern/Tag zuzüglich 2.850 ÖPNV-Benutzern zu rechnen. Diese erreichen das Gelände aus Westen (S + U Jannowitzbrücke) durch den geöffneten S-Bahn-Bogen oder über den Gehweg der Holzmarkstraße. Unmittelbar östlich des Bahnviadukts verläuft ein Weg, für den die Deutsche Bahn AG das Wegerecht besitzt. Aus östlicher Richtung (S- und Regionalbahn Ostbahnhof) können Fußgänger das Gelände ebenfalls über den Gehweg an der Holzmarktstraße erreichen. Wenn der geplante Uferweg über die Grundstücksgrenze hinaus realisiert ist, kann das Gelände auch vom Uferweg spreeaufwärts her erreicht werden. c) Anbindung an den ÖPNV Das ÖPNV-Aufkommen beträgt 5.699 Wege / Tag. Diese verteilen sich auf drei Wege von und zu den ÖPNV-Haltestellen. Die Haltstellen sind die S-Bahnstationen Jannowitzbrücke und Ostbahnhof. Da der Ostbahnhof auch mit dem Regional- und Fernverkehr angefahren wird und beide SBahnhöfe auf der Stadtbahn-Strecke mit hoher Taktfrequenz liegen, ist die Anbindung über die schienengebundenen öffentlichen Verkehrsmittel als gut zu bezeichnen. An Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 35 der Jannowitzbrücke hält auch die U-Bahn-Linie 8, die einen dichten Takt aufweist und am Wochenende auch nachts im 15-Minuten-Takt verkehrt. Die Haltestelle Lichtenberger Straße befindet sich in ca. 100 m Entfernung vom Plangebiet, hier verkehrt die Buslinie 248 an Wochentagen im 20-Minuten-Takt, an den Wochenenden im 30-Minuten-Takt; nachts verkehrt hier die Linie N 40. Insgesamt ist die Leistungsfähigkeit des ÖPNV gegeben, um die neuen Benutzer und Benutzerinnen aufzunehmen. Stellplätze Pkw-Stellplätze Für die zu erwartenden 577 Pkw / Tag werden keine Stellplätze im Plangebiet angeboten. Diese Entscheidung ist darin begründet, dass mit den geplanten Bauvorhaben neue Wege der Mobilität beschritten werden sollen, es gilt das Motto: "Nicht jeder braucht ein Auto, sondern wir nutzen das, was vorhanden ist, die gute Infrastruktur des Öffentlichen Nahverkehrs mit seinem täglichen Angebot." Die neuen Formen der Mobilität, wie Carsharing, E-Bikes, Elektromobilität etc. werden eine wichtige Rolle übernehmen. Die Stellplatznachfrage verteilt sich über den ganzen Tag und erreicht in der Spitze ca. 8 % der Gesamtnachfrage (= 46 PKW). Aufgrund der Kapazitäten des umgebenden Geländes nördlich und östlich, der Verfügbarkeit von bewirtschafteten Stellplätzen in der Umgebung des nahe gelegenen Ostbahnhofes und der zunehmenden Attraktivität und Verfügbarkeit von verschiedenen Angeboten im Carsharing können Störungen in den angrenzenden Wohngebieten durch den ruhenden Verkehr weitgehend vermieden werden. Da es in Berlin keine Stellplatzsatzung gibt, liegt keine rechtliche Grundlage für die Schaffung neuer Stellplätze, außer Behinderten- und Fahrrad-Stellplätzen, vor. Es sind 19 Stellplätze für Behinderte, die auf dem Gelände des Eckwerks im Untergeschoss angeordnet werden sollen, acht Stellplätze auf dem Gelände Holzmarkt Dorf sowie zwei Stellplätze für Behinderte auf dem Gelände des Hotels geplant. Damit stehen 29 Stellplätze für Behinderte zur Verfügung. Fahrradabstellplätze Für die verschiedenen Bauprojekte werden insgesamt folgende Fahrradabstellplätze auf dem Gelände des Bebauungsplans 2-36 erforderlich (Basis: Richtzahlen der AV Stellplätze) Eckwerk (MK 1) 578 Fahrradabstellplätze Holzmarkt Dorf (MK 2) Hotel (MK 2) 110 Fahrradabstellplätze 12 Fahrradabstellplätze Der Vorhabenträger ist bereit, die nicht auf dem Gelände nachweisbaren Fahrradstellplätze abzulösen. Tiefgarage Im Bebauungsplan ist eine Tiefgarage mit bis zu drei Untergossen im Baugebiet MK 1 und bis zu zwei Untergossen im MK 2 festgesetzt. Bei einer Umsetzung der Tiefgarage kann diese für die Vorhaltung der erforderlichen Stellplätze für Behinderte und Fahrräder dienen. Zudem können die Untergeschosse auch im untergeordnetem Maße als Verbindungs- oder Versorgungseinheiten zwischen den Gebäuden fungieren. Im festgesetzten Bebauungsplan V-76 war ebenfalls eine Tiefgarage mit zwei bzw. drei Untergeschossen nahezu unter der gesamten Fläche der Baugebiete festgesetzt. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 36 II.3.4.2 Gehrechte Im Plangebiet soll ein Uferweg entlang der Spree entstehen und der direkte Uferbereich für die Öffentlichkeit zugänglich bleiben. Hierzu wurde zeichnerisch eine Fläche mit der Bezeichnung A für ein Geh- und Radfahrrecht für die Allgemeinheit festgesetzt. Dieser Bereich soll durch jeden frei zu betreten sein. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen mit der festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (OK) von 39,50 m ü. NHN sind bauliche Anlagen mit einer mindestens 50 cm mächtigen Erdschicht zu überdecken. Die Überdeckung muss begrünt werden und die Fläche des Uferweges begehbar sowie für Fahrräder befahrbar sein (textliche Festsetzung Nr. 7). Innerhalb des zeichnerisch festgesetzten Fläche für ein Geh- und Radfahrrecht ist ein befestigter Fuß- und Radweg von mindestens 2,5 m Breite anzulegen (textliche Festsetzung Nr. 5 a). Im Baugebiet MK 2 soll ein Verbindungweg zwischen dem Uferweges und der Holzmarktstraße angelegt werden. Da die genaue Lage erst im Zuge der Bauausführung abschließend festgelegt werden soll, wird hier zeichnerisch die Fläche CDEFC festgesetzt, innerhalb dieser ein mindestens 3,5 m breites Gehrecht und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit einzurichten ist (textliche Festsetzung Nr. 5 b). Nur dieser Weg ist später durch die Allgemeinheit frei betretbar, nicht die gesamte Fläche CDEFC. Entlang der Holzmarktstraße wird ebenfalls eine Fläche mit der Bezeichnung B mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zeichnerisch festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 5 b). An dieser Stelle soll ein durch Baulast gesicherter, öffentlicher Bürgersteig mit einer Breite von sechs Meter (gemessen ab der vorhandenen, straßenseitigen Gehwegkante) umgesetzt werden. II.3.5 Immissionsschutz / Klimaschutz II.3.5.1 Immissionsschutz Schalltechnische Bewertung MK 1 Im Dezember 2014 wurde die Immissionseinwirkungen des Straßen- und Schienenverkehrs auf die geplante Bebauung im Baugebiet MK 1 gutachtlicher untersucht.6 Im Ergebnis wurde folgendes festgestellt: "Holzmarktstraße: Im Bereich der Gebäudefassaden entlang der Holzmarktstraße wurden Beurteilungspegel von max. 71 dB(A) tags und 63 dB(A) nachts ermittelt. Der Orientierungswert nach DIN 18 005 für Kerngebiete wird um bis zu 6 dB(A) am Tage und 13 dB(A) in der Nacht überschritten. Für die in der 16. BlmSchV festgesetzten Immissionsgrenzwerte (64 / 54 dB(A)) erhält man ebenfalls noch Überschreitungen von bis zu 7 dB(A) am Tage und 9 dB(A) in der Nacht. Die Überschreitungen der Orientierungswerte bzw. der Immissionsgrenzwerte nach 16. BlmSchV ergeben sich für die unteren Geschosse der betrachteten Gebäude. Für die oberen Geschosse fallen die Überschreitungen aufgrund der Pegelabnahme um 3 dB(A) geringer aus. Bahnverkehr: Für die unmittelbar zur Bahn hin orientierten Fassaden der untersuchten Gebäude ergeben sich rechnerisch für den Tageszeitraum Beurteilungspegel zwischen 72 dB(A) für die unteren Geschosse und 69 dB(A) für die oberen Geschosse. Im Nachtzeitraum kann eine Pegeldifferenz von durchschnittlich 3 - 4 dB(A) rechnerisch 6 Schalltechnische Beratungsunterlage, Nr. ACR 7682; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 18.12.2014. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 37 festgestellt werden. Auch hierbei werden die Orientierungswerte für Kerngebiete nach DIN 18 005 sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV überschritten. Abgewandte Fassaden: Für die den Straßenverkehrswegen und dem Bahnviadukt abgewandten Fassaden Richtung "Hof" können deutlich niedrigere Beurteilungspegel ermittelt werden. Diese liegen am Tag zwischen 62 dB(A) und 64 dB(A) und 57 dB(A) bis 59 dB(A) in der Nacht. Sowohl die Orientierungswerte nach DIN 18 005 als auch der Immissionsgrenzwert nach 16. BlmSchV für den Tageszeitraum werden somit eingehalten. Für den Nachtzeitraum ist weiterhin eine Überschreitung zu verzeichnen. Die Berechnungsergebnisse zeigen ferner auf, dass vom Grundsatz her für das Grundstück vom Lärmpegelbereich V als Höchstwert auszugehen ist. Im Vergleich zu der vor 9 Jahren durchgeführten Geräuschimmissionsprognose zeigt sich somit eine Herabstufung vom Lärmpegelbereich VI als Höchstwert auf nunmehr Lärmpegelbereich V. Zurückzuführen ist dies zum einen auf veränderte Abstände der nunmehr geplanten Gebäudekubaturen im Vergleich zur Untersuchung aus dem Jahr 2005 und zum anderen in Bezug auf den Straßenverkehrslärm auf ein gesunkenes Verkehrsaufkommen entlang der Holzmarktstraße."7 Im Juni 2015 wurde eine ergänzende Stellungnahme zum Thema Gewerbelärm im Umfeld und Schifffahrtslärm erstellt: 8 "Gewerbliche Lärmquellen: Das Grundstück Holzmarktstraße 19 - 25 in 10243 Berlin wurde gemäß vorläufigem Bebauungsplan als Kerngebiet eingestuft. Entsprechend TA Lärm gelten für Kerngebiete Immissionsrichtwerte tags von L(r) ≤ 60 dB(A) und nachts von L(r) ≤45 dB(A). Geräuschquellen, die von benachbarten "fremden" Grundstücken auf das Grundstück Holzmarktstraße 19 - 25 einwirken, müssen nach Ansicht des Verfassers die vorgenannten Immissionsrichtwerte an der jeweiligen Grundstücksgrenze einhalten. Aus der Betrachtung der Straßen- und Schienenverkehrslärmquellen, die auf das Grundstück einwirken (vgl. Gutachten vom 18.12.2014) geht hervor, dass an der südwestlichen Grundstücksgrenze Richtung Bahn 1 Spree Beurteilungspegel von L(r) ≈ 75 dB(A) vorliegen. Zusammenfassend kann aus immissionsschutztechnischer Sicht konstatiert werden, dass eine Erhöhung der Gesamtbelastung auf dem Grundstück Holzmarktstraße 19 - 25 aus der "Zusatzbelastung" durch die benachbarten gewerblichen Betrieb bzw. Nutzungen hier nicht vorliegen wird. Obgleich das Bauvorhaben Holzmarkt Eckwerk als "heranrückende Nutzung" betrachtet werden könnte, ist aus schalltechnischer Sicht festzuhalten, dass unmittelbar an das Kraftwerk angrenzend, Gebäude vorhanden sind, die einer Wohnnutzung unterliegen. Hierbei handelt es sich um die Gebäude in der Rungestraße (westlich vom Kraftwerk gelegen) sowie um Gebäude in der Michael-Kirch-Straße (östlich gelegen). Werden für diese benannten Grundstücke westlich und östlich des Kraftwerks ebenfalls die Immissionsrichtwerte für ein Kerngebiet berücksichtigt, bzw. ist aus immissionsschutztechnischer Sicht für diese Gebäude von einer im Einklang mit der Bauordnung stehenden Wohnnutzung auszugehen, so wird hierüber die im vorangegangenen Absatz erörterte Vorgehensweise unterstützt. Schiffsverkehr auf der Spree: Aus immissionsschutztechnischer Sicht ist zunächst festzustellen, dass Berechnungsvorschriften für einen Schiffsverkehr auf der Spree (zumeist Schiffe der Stern- und Kreisschifffahrt) nur "begrenzt" existieren. So gibt die 7 Schalltechnische Beratungsunterlage, Nr. ACR 7682; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 18.12.2014; S. 14f. 8 Schalltechnische Beratungsunterlage, ergänzende Stellungnahme, Nr. ACR 7682/TR; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 15.06.2015. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 38 Norm DIN 18005-1 vor, die Schallimmissionen vom gewerblichen Schiffsverkehr auf Flüssen und Kanälen hilfsweise nach der Richtlinie RLS-90 zu berechnen, indem für die Berechnungen anstelle eines Motorschiffes, Schleppzuges oder Schubverbandes drei LKW mit der Geschwindigkeit 80 km/h angenommen werden. Eine Kontrollberechnung ergab für die am Bauvorhaben Eckwerk "ankommenden" Schallimmissionen aus dem Schifffahrtsverkehr (Immissionsort des nächstgelegenen Gebäudes von der Spree aus betrachtet hinter dem Bahnviadukt gelegen mit einer Berechnungshöhe von h = 10 m; TURM 5) eine Zusatzbelastung bei alleiniger Betrachtung von L(aeq) ≈ 45 dB(A). Aus diesem Grund kann rein rechnerisch ein relevanter Beitrag zur Gesamtlärmbelastung, die auf dem Grundstück Holzmarkt Eckwerk vorliegt, nicht erkannt werden. Zur Erhöhung der Aussagesicherheit wird im Nachfolgenden auf messtechnische Untersuchungen zurückgegriffen. Zur Beurteilung einer möglichen Erhöhung der auf dem Grundstück "Holzmarkt Eckwerk" vorliegenden Gesamtbelastung wird auf Ergebnisse messtechnischer Untersuchungen an einem auf der gegenüberliegenden Spreeuferseite gelegenen Bauvorhaben (BV "Spreefeld Berlin", Neubau von drei Wohnhäusern, Köpenicker Straße 42 - 49 in 10179 Berlin) zurückgegriffen. Hiernach ergaben sich bei Messungen im April 2012 bei direkten Vorbeifahrten von Ausflugsschiffen energieäquivalente Dauerschallpegel von L(r) ≤ 60 dB(A). Für die Längsseite des Grundstücks "Holzmarkt Eckwerk" Richtung Spree ergeben sich, wie bei der Betrachtung der gewerblichen Lärmquellen bereits erörtert, Verkehrslärmpegel von L(r) ≈ 75 dB(A). Eine Erhöhung der Gesamtbelastung auf dem Grundstück Holzmarktstraße 19 25 durch vorbeifahrenden Schiffsverkehr auf der Spree ist somit nicht zu erwarten."9 MK 2 Im Dezember 2014 wurde die Immissionseinwirkungen des Straßen- und Schienenverkehrs auf die geplante Bebauung im Baugebiet MK 2 gutachtlicher untersucht.10 Im Ergebnis wurde folgendes festgestellt: "Im Hinblick auf die mit dem Bebauungsplan 2-36 aufgezeigte möglichen Bebauung sowie unter Berücksichtigung der aktuellen Straßen- und Schienenbelegungsdaten können für die geplanten Gebäude mit Ausnahme des Gebäudes direkt an der Bahn (nordwestliche Grundstücksspitze) Beurteilungspegel im Nachtzeitraum rechnerisch ermittelt werden, die den Orientierungswert für Kerngebiete nach 16. BlmSchV einhalten. Unabhängig hiervon muss im Weiteren die Grundrissplanung der Gebäude den Sachverhalt berücksichtigen, dass zum einen für die lärmzugewandten Fassaden hohe Schalldämmungen vorzusehen sind. Zum anderen sollten Grundrisse für Wohnungen dergestalt konzipiert werden, dass mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum / Schlafraum zur lärmabgewandten Fassadenseite hin orientiert wird. Auch für die "leiseren" Fassaden sind passive Lärmschutzmaßnahmen im Sinne von Schallschutzfenstern und schallgedämmten Außenluftdurchlässen oder mechanische Be- und Entlüftungsanlagen vorzusehen, so dass für den Nachtzeitraum eine nutzerunabhängige Lüftung von Schlafräumen gesichert ist und somit gesunde Wohnverhältnisse gesichert werden können."11 Im nordwestlichen Teil des Baugebietes MK 2 befindet sich derzeit eine Tanzbar / ein Club. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens hierzu wurde im November 2013 9 Schalltechnische Beratungsunterlage, ergänzende Stellungnahme, Nr. ACR 7682/TR; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 15.06.2015; S. 2f. 10 Stellungnahme zur Verkehrslärmsituation, Nr. ACR 7682/TR; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 15.06.2014. 11 Stellungnahme zur Verkehrslärmsituation, Nr. ACR 7682/TR; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 15.06.2014; S. 3. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 39 die immissionsschutzrechtliche Vereinbarkeit gutachterlich überprüft. 12 Im Ergebnis wurde folgendes festgestellt: "Auf dem Gelände an der Holzmarktstraße soll unter dem Namen Holzmarkt Berlin ein Gebäudeensemble und kultureller Lebensraum entstehen. Im Rahmen einer schalltechnischen Machbarkeitsuntersuchung ist nach den Kriterien der TA Lärm rechnerisch zu prognostizieren, ob durch die Schallquellen des geplanten Betriebes auf dem Gelände die Immissionsrichtwerte an den nächstgelegenen Immissionsorten eingehalten werden können. Die Schallquellen des Kulturbetriebes lassen sich prinzipiell gemäß ihrem Entstehungsort und deren Minderungsmöglichkeiten unterscheiden. Es ist dies die Nutzung von Freiflächen und die Nutzung in den Gebäuden. Die Schallquellen im Freien sind dabei hauptsächlich verhaltensbezogene Äußerungen der Besucher mit Hintergrundmusik oder Musik- und Kulturdarbietungen. Diese Nutzung von Freiflächen ist unseres Erachtens für das Gesamtkonzept sehr wichtig. Das dafür notwendige Schallemissions-Kontingent sollte nicht durch die Emissionen von anderen Schallquellen beeinträchtigt werden. Aus diesem Grund ist die Geräuschabstrahlung über die zweite Gruppe der Schallquellen, die Nutzung in den Gebäuden, durch eine geeignete Dimensionierung der Außenbauteile zu begrenzen. Die notwendige Schalldämmwirkung berechnet sich aus den einzuhaltenden Immissionspegeln an den umliegenden Immissionsorten. Ziel ist eine Unterschreitung der Immissionsrichtwerte zur Nachtzeit durch die Summe der ortsfesten Schallquellen (der Fassadenflächen) um 10 dB, so dass diese keinen nennenswerten Immissionsbeitrag liefern. In Abstimmung mit der parallel erfolgenden Planung werden in den Berechnungen die Schalldämm-Maße möglicher Ausführungen verwendet. Die Berechnungen mit den umzusetzenden bauakustischen Randbedingungen für die Außenbauteile der Gebäude haben folgendes ergeben: Die Immissionsrichtwerte können durch den Betrieb des Holzmarktes eingehalten werden. Die Immissionsbeurteilungspegel gemäß Tabelle 4 erfüllen die Anforderungen nach TA Lärm. Die Höhe der zulässigen Schallleistungspegel werden durch die „eigenen“ Immissionsorte Holzmarktstr. 24 (Eckwerk) und Holzmarktstr. 30 (Hotel) bestimmt. Diese Gebäude mit schalltechnischen Anforderungen zur Nachtzeit aufgrund der Wohnnutzung sind derzeit noch in der Planung. Die Lage der angenommenen Immissionsorte könnte eventuell noch verändert werden. Die Immissionspegel an der bestehenden Uferbebauung an der gegenüberliegenden Spreeseite liegen um ca. 5 dB unter den nächtlichen Immissionsrichtwerten. Mit den umzusetzenden Schalldämm-Maßen an den geplanten Gebäuden des Projektes sind die Schallquellen in geschlossenen Gebäuden, auch bei lauter Tanzmusik, zu vernachlässigen."13 Festsetzung zum Schallschutz Im Bebauungsplan werden in der textlichen Festsetzung Nr. 10 Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Bei der Errichtung des Neubaus werden aufgrund der sehr hohen Belastungssituation Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Aktive Schallschutzmaßnahmen (z.B. eine 12 Schalltechnische Machbarkeitsuntersuchung, Bericht Nr. M105758/01; Müller-BBM GmbH; 12.11.2013. 13 Schalltechnische Machbarkeitsuntersuchung, Bericht Nr. M105758/01; Müller-BBM GmbH; Berlin, 12.11.2013; S. 3. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 40 Schallschutzwand oder ein Wall) kommen aufgrund der örtlichen und akustischen Bedingungen in dieser innerstädtischen Lage nicht in Betracht. Die Realisierung von Schallschutzgrundrissen, bei denen die Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite orientiert werden, kommt im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht, da es keine ruhige Seite gibt. Als Möglichkeit verbleiben somit nur eine Kombination passiver Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Schallschutzfenstern bzw. durch die Dämmung der Fassadenbauteile sowie der Einbau von schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeiten. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Fassadenbauteile (einschließlich der Schallschutzfenster) werden in der DIN 4109 bestimmt. Die DIN 4109 differenziert je nach Raumart (z.B. Aufenthaltsräume in Wohnungen oder Büroräume) unterschiedliche Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile. Die Anforderungen der DIN 4109 gelten nach der Einführung als technische Baubestimmungen i.V. mit der Berliner Lärmkarte (September 2007) als rechtlich verbindlich durch den Bauherren einzuhaltende Mindestanforderung an den baulichen Schallschutz. Ihre Einhaltung muss im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden, wenn der Bebauungsplan festsetzt, dass Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm an Gebäuden zu treffen sind oder der sich aus amtlichen Lärmkarten oder Lärmminderungsplänen nach § 47a BImSchG ergebende maßgebliche Außenlärmpegel überschreitet. Wenn der Verkehrslärmpegel an den Fassaden auch die Orientierungswerte der DIN 18005 überschreitet, ist es im Sinne der gebotenen Konfliktbewältigung erforderlich, zur Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse im Bebauungsplan Vorsorge zu treffen, so dass auf jeden Fall - sofern Wohnungen im Baugenehmigungsverfahren beantragt werden sollten, sichergestellt ist, dass die festgesetzten Maßnahmen nachzuweisen sind. Damit stellt der Bebauungsplan, der an diesem hochbelasteten Standort Wohnungen im MK 1 ab dem 3. Vollgeschoss in einer Größenordnung von maximal bis zu 23.500 m² allgemein zulässt, sicher, dass durch den passiven Schallschutz trotz der hohen Verkehrslärmbelastung Innenraumpegel erreicht werden, die bei geschlossenen Fenstern Kommunikations- und/oder Schlafstörungen vermeiden. Bei geöffneten Fenstern wäre dies jedoch nicht der Fall. Zur Gewährleistung allgemeiner Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse im Eckwerk trifft der Bebauungsplan deswegen zusätzlich die Regelung, dass schutzbedürftige Aufenthaltsräume von Wohnungen mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten sind. Diese Regelung ist infolge des allgemein hohen Verkehrslärmniveaus mit Überschreitung des Nacht-Orientierungswertes an allen Fassaden bzw. Geschossen ohne Einschränkungen für alle schutzbedürftigen Aufenthaltsräume im gesamten Gebäude erforderlich. Die Anforderungen der DIN 4109 an die Schalldämmung der Außenbauteile müssen auch bei Aufrechterhaltung des Mindestluftwechsels über die mechanische Lüftungsmöglichkeit eingehalten werden. Der Begriff "schutzbedürftige Aufenthaltsräume" , die mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten sind, beruht auf der Definition in der 24. BImSchV (Verkehrswege-Schallschutzmaßnahmenverordnung). Von der Festsetzung erfasst sind Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden. In der Immissionsschutzuntersuchung zum MK 1 wurde folgende Aussagen zum erforderlichen Schalldämmmaß getroffen: "Im Hinblick auf die festgestellten Lärmpegelbereiche ist aus bauakustischer Sicht zu konstatieren, dass z. B. mit dem Lärmpegelbereich V eine resultierende Schalldämmung der Außenbauteils in Höhe von erf. R'(w.res) = 45 dB einhergeht. Hingewiesen Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 41 wird darauf, dass sich die genannte erforderliche Schalldämmung auf das komplette Außenbauteil, d. h. auf die Wand, das Fenster und ggf. Außenluftdurchlass gemeinsam, bezieht. Wird z. B. die Fassadenplanung dergestalt vorgenommen, dass ein Fensterflächenanteil (bezogen auf den dahinter liegenden Raum) von ≤ 80 % berücksichtigt wird, so ergeben sich für die Fensterkonstruktionen selbst erforderliche Schalldämmungen von < 45 dB, womit diese dann (noch) in der Schallschutzklasse 4 liegen (Schallschutzklasse 4: R'(w.Fenster) = 40 - 44 dB). Darüberliegende Anforderungen an Fenster (erf. R'(w.Fenster) = 45 dB) führen aus der Erfahrung heraus zu "mehrschaligen" Konstruktionen, wie z. B. Verbund- oder Kastenfenster mit entsprechenden Glasaufbauten. Mit entsprechend hochschalldämmenden Außenluftdurchlässen sowie unter Berücksichtigung eines Lüftungskonzepts kann, wie schon erwähnt. die Wohnraumlüftung und somit auch die erforderliche Nachtruhe gewährleistet werden."14 Grundsätzlich kann sich in Abhängigkeit von den geplanten Baukörpern eine Reduzierung des maßgeblichen Außenlärmpegels ergeben. Gemäß der baurechtlich eingeführten DIN 4109, Tabelle 8, ergeben sich in Abhängigkeit von der geplanten Raumnutzung sowie der Zuordnung der zu erwartenden Geräuschsituation entsprechend niedrigere erforderliche resultierende Bau-Schall-dämm-Maße der Außenbauteile. Daher wurde in der textlichen Festsetzung weiterhin bestimmt, dass von den festgesetzten Anforderungen an den baulichen Schallschutz abgewichen werden kann, wenn durch Einzelnachweis belegt wird, dass die Geräuschbelastung eines Gebäudes bzw. einer Gebäudefassade niedriger ausfällt. Dieser Einzelnachweis obliegt dem Bauherrn und muss im Baugenehmigungsverfahren geführt werden. Das resultierende Luftschalldämm-Maß des gesamten Außenbauteils (Wand, Fenster, Lüftung etc.) muss dann den Anforderungen nach Tabelle 8 der DIN 4109 entsprechen. Tab. 1 Erforderliche Schalldämmung von Außenbauteilen nach DIN 4109 Quelle: Schalltechnische Beratungsunterlage, Nr. ACR 7682; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 18.12.2014; S. 15. Vereinbarkeit mit dem Lärmaktionsplan Gemäß Lärmgutachten werden die Lärmgrenzwerte in den Innenräumen durch bauliche Schallschutzmaßnahmen eingehalten. Problematisch ist die Einhaltung der Grenzwerte für notwendige lärmabgewandte Fassaden. Es ist gemäß Lärmaktionsplan des Landes Berlin je Wohnung mindestens 1 Aufenthaltsraum nachzuweisen der zu lärmabgewandten Fassaden orientiert ist. Hier soll an der Fassade ein Zielwert tags von 60 db(A) und nachts von 50 db(A) zuzüglich max. Überschreitung von 4 db(A) eingehalten werden. Das gleiche gilt für Außenwohnbereiche, z.B. Balkone und Dachter- 14 Schalltechnische Beratungsunterlage, Nr. ACR 7682; Ingenieurbüro Axel C. Rahn GmbH, Die Bauphysiker; Berlin, 18.12.2014; S. 16. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 42 rassen. Im Bereich des MK 2 wird der Wert bis auf die nordwestliche Grundstücksspitze eingehalten. Für das Gebiet MK 1 ist dies weitestgehend nicht der Fall. Für die Innenbereiche wird eine Textliche Festsetzung für das Außenschalldämmmaß (Schallschutzfenster) eingefügt und so abschließend sichergestellt, dass die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen erfolgt. Als Ausgleich für die an diesem Standort nicht möglichen lärmabgewandten Fassaden und Außenwohnbereiche wird ein Überdachter Aufenthaltsbereich (Klimahülle) über vier Stockwerke zwischen den Eckgebäuden geplant. Erschütterungen Für die Beurteilung der Erschütterungen durch den Bahnverkehr auf dem Stadtbahnviadukt wurde eine orientierende Vorprognose mit Gebäudemodellierung erarbeitet.15 Im Fazit wird festgestellt: "Die Bahnimmissionen sind nicht vernachlässigbar sind. Die Auswirkungen der Bahnimmissionen sind beherrschbar. Die Erschütterungen sind die maßgebende Immission. Für die Türme mit zwölf Vollgeschossen gilt: Die KB-Werte für Wohnräume werden ab dem 3. OG bei „steifen“ Betondecken (25 Hz) eingehalten. Bei „weichen“ Betondecken sind moderate Überschreitungen möglich. Bei Holzbalkendecken sind große Überschreitungen der KB-Werte wahrscheinlich. Für den niedrigeren Turm mit neun Vollgeschossen sind die Erschütterungen ca. 15 - 20% stärker. Die Kernbereiche sind jeweils ungünstiger als die Stützenbereiche. Eine elastische Lagerung auf 8 Hz bringt dort eine Reduktion um ca. 1/3, bei den Stützen weniger. Eine elastische Gebäudelagerung ist somit trotz der tiefen Anregungsfrequenzen noch wirksam. Der Sekundärluftschall ist weniger kritisch. Der höchste Sekundärluftschall tritt in den unteren Geschossen (mit reduzierter Anforderung) auf. Ohne dicke Bodenplatte wird an OG3 die Mindestanforderung eingehalten. Mit dicker Bodenplatte wird an OG3 die Komfortanforderung eingehalten. Eine elastische Lagerung auf 8 Hz unter der Bodenplatte in Verbindung mit einer elastischen Entkopplung der Kelleraußenwand bringt eine Reduktion um ca. 10 dB. Eine elastische Lagerung auf 8 Hz unter dem OG3 bringt eine Reduktion um ca. 5 dB bei gleichzeitiger Verschlechterung in den darunterliegenden Geschossen. Die Erschütterungen müssen berücksichtigt werden. Das genauere Bodenverhalten in Gründungstiefe muss mittels einer Nachmessung in der ausgehobenen Baugrube erfasst werden. Dann erfolgt eine Zuschärfung der Prognosen und die Entscheidung, ob Reduktionmaßnahmen (baulich oder elastisch) erforderlich sind. Mit Holzdecken wird der Erschütterungsschutz sehr schwierig. "16 Im Bebauungsplan wird folgende Festsetzung aufgenommen: "Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes müssen bauliche Anlagen entlang der Bahnanlage schwingungstechnisch abgekoppelt von den bestehenden planfestgestellten Anlagen der Bahn errichtet werden. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden." (Textliche Festsetzung Nr. 11) Die Regelung dient dem Schutz der Wohnnutzung und anderer empfindlicher / sensibler Nutzungen vor Erschütterungen und sekundären Luftschall; sie entspricht dem Vorsorgeprinzip der Bauleitplanung. Die Regelung berücksichtigt die Situationsgebundenheit bei heranrückender Bebauung. Für die Gebäude entlang der Bahn dürfen bei einer 15 BV Berlin Eckwerk. Orientierende Vorprognose Bahnerschütterungen mit Gebäudemodellierung. Bearbeitung: imb-dynamik GmbH, 82211 Herrsching. 12.06.2015 16 BV Berlin Eckwerk. Orientierende Vorprognose Bahnerschütterungen mit Gebäudemodellierung. Bearbeitung: imb-dynamik GmbH, 82211 Herrsching. 12.06.2015; S. 25. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 43 Gleislagerung ohne Schwingungsisolierung die Anhaltswerte der DIN 4150-2 für Erschütterungsimmissionen und die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für sekundären Luftschall nicht überschritten werden. Die Festsetzung kann erst im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens bei Kenntnis der konkreten Bedingungen der baulichen Anlagen anwendbar sein. Die schwingungstechnische Entkoppelung der Gründung dieser Hochbauten ist zurzeit die wirkungsvollste Maßnahme. Die Durchführung anderer Maßnahmen an den Hochbauten oder der Abschluss von Vereinbarungen mit dem Betreiber der Bahnanlagen über die Durchführung von Maßnahmen an den Schienenwegen ist ebenfalls möglich, wenn eine gleichwertige Wirkung erzielt wird (Satz 2 der Textlichen Festsetzung). Dies bedeutet auch, dass Gebäude oder Gebäudeteile nicht schwingungstechnisch abgekoppelt errichtet werden müssen, wenn nachgewiesen wird, dass diese Gebäude oder Gebäudeteile nicht von den Erschütterungen betroffen sind. Der Nachweis dieser Wirkung obliegt dem Bauherrn und muss im Baugenehmigungsverfahren geführt werden. II. 3.5.2 Klimaschutz Durch die Lage des Plangebietes innerhalb des Luftvorranggebietes ist die Verwendung nur solcher Brennstoffe erlaubt, deren Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Im Plangebiet ist die Beheizung mit Holzpellets geplant. Die Vorgaben zur Luftreinhaltung im Luftvorranggebiet ist nicht vereinbar mit der beabsichtigten Holzpelletsbeheizung, da der Ausstoß von Feinstaub über den Vergleichswerten von Heizöl liegt. An der Verwendung von Holzpellets soll aufgrund von folgenden Punkten dennoch festgehalten werden: • Um das von der G7 beschlossene Ziel der Dekarbonisierung und die EU Klimaschutzziele zu erreichen ist eine Abkehr von fossilen Brennstoffen erforderlich. Beim Einsatz von Holzpellets aus regionalen, nachwachsenden Quellen entfallen inkl. der Prozesskette (Verarbeitung, Transport, usw.) weniger als 7,5% der CO2Emissionen von Erdgas. • Als eine Quelle von Feinstaubemissionen im urbanen Raum wird die Holzverbrennung benannt. Ein gewerblich genutzter, hocheffizienter Holzpellet-Kessel mit zusätzlichem Partikelfilter ist in diesem Kontext anders zu bewerten als Kaminöfen in Privatwohnungen, die als Zusatzheizung betrieben werden. Maßnahmen zur Verbesserung der Luftreinhaltung sollten bei relevanten Verursachergruppen greifen und nicht den Klimaschutz behindern. • Brennstoffbedingt sind die Staubemissionen beim Einsatz von Holz höher als beim Einsatz von Heizöl oder Erdgas. Neben einem hocheffizienten Kessel mit vergleichsweise geringen Staubemissionen (entsprechend Blauer Engel) wird ein elektrostatischer Filter eingesetzt, der weitere 75-85 % der verbleibenden Staubemissionen aus dem Rauchgas entfernt. • Im Energiekonzept des Holzmarktprojektes sollen ca. 50 % der Wärmeversorgung über Holzpellets gedeckt werden. Zusätzlich werden Geothermie und Abwasserwärme-Rückgewinnung genutzt. Damit liegen die Emissionen des Gesamtkonzeptes in Summe unter denen eines Einsatzes von fossilen Brennstoffen. Die textliche Festlegung vergleicht zwei Brennstoffe, nicht zwei Konzepte. • Bei der Wärmeerzeugung im Bereich Gewerbe / Dienstleistungen über Heizöl EL und 15 % Solarthermie (zur Erfüllung des EEWärmeG) werden spezifisch 1,105 kg/TJ Feinstaub und 37,4 kg/TJ NO2 emittiert. (entsprechend UBA-FB 001217) Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 44 • Bei einer Wärmeversorgung mit 50 % Holzpellets und 50 % Geothermie, sowie einem elektrostatischen Filter mit 80 % Abscheidung, wird ein spezifisch 0,876 kg/TJ Feinstaub und 35,6 kg/TJ NO2 emittiert. • Die Holzkessel werden in einem Hochhausgebäude betrieben. Die Staubemissionen werden auf 46 m Höhe emittiert. Die Höhe führt zu einer Verdünnung und weiteren Verteilung der Emissionen, sodass der Einfluss auf die lokale Belastung im Innenstadtbereich sinkt. • Im Rahmen des Holzmarkprojektes wird eine E-Mobility Station errichtet. Da der Kfz-Verkehr zu den Hauptemittenten von Feinstaub und Stickoxiden im urbanen Raum zählt, leistet das Projekt hier einen wegweisenden Beitrag zur Reduktion von Emissionen. Durch das Fehlen einer textliche Festsetzung zur Luftreinhaltung gelten für künftige Heizungsanlagen fachgesetzliche Regelungen bspw. der BundesImmissionsschutzverordnung. Moderne Holzpellets-Anlagen erfüllen diese regelmäßig. II.3.6 Grünfestsetzungen / Zuordnungsfestsetzungen Für das MK 2 wird eine Dachbegrünung auf 50 % der Dachflächen festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 8). Dadurch werden die positive Auswirkungen auf die klimatische Situation sowie auf die Retention von Regenwasser bewirkt. Extensive Dachbegrünungen sind zugleich Lebensraum für Insekten. Im Baugebiet MK 2 wird das zeichnerisch festgesetzte Geh- und Radfahrrecht für die Allgemeinheit als Uferwanderweg bzw. Ufergrünzug ausgebildet. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen mit der festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (OK) von 39,50 m ü. NHN sind bauliche Anlagen mit einer mindestens 50 cm mächtigen Erdschicht zu überdecken. Die Überdeckung muss begrünt werden und die Fläche des Uferweges begehbar sowie für Fahrräder befahrbar sein. (textliche Festsetzung Nr. 7) II.3.7 sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen Mit der Textlichen Festsetzung Nr. 4 soll zusätzlich zur zeichnerischen Festsetzung der Höhen zum Ausdruck gebracht werden, dass Hochhäuser gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln im MK 2 unzulässig sind. Dies ist entgegen der Planung im Bebauungsplan V-76 nun nicht mehr Planungsabsicht. Eeiteren sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen bestehen nicht. II.3.8 Kennzeichnungen Im Bebauungsplan bestehen keine Kennzeichnungen gemäß § 9 Abs. 5 BauGB. Das Baugebiet liegt im Bereich einer gewerblichen Vornutzung. Bis ca. 4,5 m unter GOK sind Auffüllungen vorhanden. Gemäß Baugrundgutachten sind in Teilbereichen erhöhte Werte an PAK und Schwermetallen im Boden vorhanden. Diese werden im Rahmen der Sanierung und Baustellenfreimachung gemäß Sanierungsplan beseitigt. Ein Kennzeichnung der Altlasten ist somit nicht erforderlich. II.3.9 nachrichtliche Übernahmen Das durch den Geltungsbereich verlaufende Stadtbahnviadukt dient dem S-Bahn- und dem Fernbahnverkehr. Er ist nachrichtlich als Bahnanlage und eingetragenes Denkmal in den Bebauungsplan übernommen. II.3.10 Hinweise Im Bebauungsplan bestehen keine Hinweise. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 45 II.3.11 Städtebaulicher Vertrag Auf der Grundlage des festgesetzten Bebauungsplans V-76 wurde zwischen dem Land Berlin und der Holzmarkt Plus e.G. und der Abendrot Immobilien GmbH am 2.12.2013 ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, der den zwischen dem Land Berlin und der SpreeUrban GmbH am 21.11.2005 vereinbarten städtebaulichen Vertrag ersetzt. Im aktuellen Vertrag werden im Zusammenhang mit den Bauvorbescheiden Nr. 2009/582 vom 28.05.2009 und Nr. 2012/1945 vom 12.09.2012 Regelungen zur Geschossfläche, zur Bauhöhe, zur Gestaltung und Nutzung des Spreeufers, zur Umsetzung der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen und zur Obergrenze von Verkaufsflächen getroffen. Die Verkaufsfläche wird im städtebaulichen Vertrag auf insgesamt 4.500 m2 begrenzt, wobei einzelne Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufsfläche von maximal 800 m2 haben dürfen. Die bestehenden Grundbaucheintragungen bleiben somit weiterhin bestehen. II.4 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange II.4.1 Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse Durch die durch Baukörperausweisung festgelegte Anordnung der Gebäude sowie durch die Festsetzung unterschiedlicher Gebäudehöhen wird eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Durchlüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten gewährleistet und für fast alle Gebäudeteile eine Süd-West-Öffnung zur Spree ermöglicht. Durch nur geringe Öffnungen der ersten Baureihe entlang der Holzmarktstraße werden schallschutztechnische Aufwertungen spreeseitig erreicht. Diese sogenannten Spreeschlitz wurden bereits im Ursprungsplan V-76 berücksichtigt. Eine unverträgliche Mischung von Wohnungen und Einzelhandel mit seinem hohen Publikumsverkehr wird durch textliche Festsetzungen zur geschossweisen Anordnung der Nutzungen vermieden. Trotz der teilweisen Unterschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen werden, wie in Kapitel II. 4.2.4 dargestellt, die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt. II.4.2 Wohnbedürfnisse der Bevölkerung Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung werden dadurch berücksichtigt, dass in den Festsetzungen des Bebauungsplanes gesichert ist, das maximal 23.500 m2 Geschossfläche für Wohnungen zu verwendet werden können. Dadurch soll nicht nur eine urbane Funktionsmischung geschaffen, sondern auch der strukturell veränderten Nachfrage nach attraktiven Wohnungen in Wasserlage Rechnung getragen und der Standort "Friedrichshain" als Wohnort gestärkt werden. II.4.3 Belange der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes Die Belange der Gestaltung des orts- und Landschaftsbildes wird durch die Festsetzung eines Uferweges und Freihaltung des Uferbereiches zur Spree berücksichtigt. Durch den Bebauungsplan wird die Transformation einer städtischen Brache mit eingeschossigen Gewerbebauten eine stadtbildprägende Bebauung ermöglicht. II.4.4 Belange des Denkmalschutzes Der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindliche Abschnitt des denkmalgeschützten Stadtbahnviaduktes wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Im Übrigen wird der Bestand des Viaduktes von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht berührt. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 46 Auf dem südöstlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes anschließenden Grundstück befindet sich der Denkmalbereich des Abwasserpumpwerkes V, das ab 1880 Teil des von James Hobrecht entwickelten Abwassersystems war. Aufgrund der Entfernung von 70 m zwischen den Gebäuden des Denkmalbereichs und dem im Geltungsbereich des Bebauungsplanes geplanten Haupthauses sowie des dazwischen befindlichen neu errichteten Hauptpumpwerkes, ist nicht von einer beeinträchtigenden Wirkung auf den Denkmalbereich im Sinne des Umgebungsschutzes auszugehen. II.4.5 Belange des Umwelt- und Naturschutzes Die Belange des Umwelt- und Naturschutzes werden durch die Festsetzung einer Dachbegrünung, der Festsetzung einer teilweisen Versickerung des Niederschlagswassers sowie einer Sanierung des Altlastenstandortes berücksichtigt. II.4.6 Belange der Wirtschaft Den Belangen der Wirtschaft wird insbesondere durch die geplanten gewerblichen Nutzungen Rechnung getragen, durch die insbesondere im Dienstleistungsbereich Arbeitsplätze geschaffen werden. II.4.7 Belange des Bahnverkehrs Das durch das Plangebiet verlaufende Stadtbahnviadukt dient dem Fernbahn- und SBahnverkehr. Das Viadukt sowie die in Eigentum der Bahn befindlichen Flurstücke werden nachrichtlich als Bahnanlage in den Bebauungsplan übernommen. Diese Bahnanlagen werden insofern durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes berührt, dass zum einen ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit unter einem Viaduktbogen hindurch geführt wird. Im Bereich des Viaduktbogens muss der Durchgang eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m aufweisen. Da der Viaduktbogen gegenwärtig eine deutlich größere Durchgangshöhe aufweist, ist diese Festsetzung nur für künftige bauliche Veränderungen relevant. Eine Einschränkung betrieblicher Belange des Bahnverkehrs entsteht daraus nicht. Zum anderen werden durch die festgesetzten Baukörper die Abstandsflächen zum Bahnviadukt unterschritten. Dies ist vertretbar, da die bestehenden Zweckbestimmung der Bahnanlage nicht berührt wird. Auch sind auf Grundlage eines Gutachtens die Baugrenzen und die Mindesthöhe der Auskragungen in der Form festgesetzt, das die Sicht auf die in diesem Abschnitt des Viaduktes befindlichen Signale gewährleistet wird. Die Belange des Bahnverkehrs werden somit berücksichtigt. Die Zugänglichkeit der Bahnanlagen einschließlich der Signale zu Wartungs- und sonstigen Arbeiten ist im Baugenehmigungsverfahren zu sichern. II.4.8 Private Belange Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind die privaten Belange lediglich eines Grundstückseigentümers betroffen. Seine aus dem Grundeigentum und seiner Nutzung resultierenden Interessen werden insoweit berücksichtigt, dass durch den Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Neuordnung und Bebauung geschaffen werden. Einschränkungen am Grundeigentum werden durch die festgesetzten Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit hervorgerufen. Diese werden in der Abwägung zwischen und öffentlichen und privaten Belangen als vertretbar eingeschätzt, da die Nutzung der betreffenden Flächen durch den Privateigentümer nicht ausgeschlossen wird. Wie durch den städtebaulichen Vertrag vereinbart, trägt der Eigentümer die Gehrechte mit. Im Gegensatz zu den Festsetzungen des Bebauungsplans V-76 ist es nicht mehr erforderlich, dass die Abstandsflächen der geplanten Bebauung auf das benachbarte Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 47 Grundstück Holmarktstraße 31-33a fallen. Somit werden außerhalb des Geltungsbereiches keine private Belange berührt. II.4.9 Öffentliche Belange Die Berücksichtigung öffentlicher Belange ist z. T. bereits in den o.g. Ausführungen zu den Punkten II.4.1 bis II.4.7 dargelegt. Weitere öffentliche Belange werden durch die Festsetzung von Geh- und Radfahrrechten zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert. Insgesamt wirkt sich die Umsetzung der Bebauungsplaninhalte langfristig positiv auf die persönlichen Lebensumstände der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen aus. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 48 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS III.1 Auswirkungen auf die Umwelt III.1.1 Einleitung III.1.1.1 Kurzbeschreibung des Vorhabens und rechtliche Rahmenbedingungen Das 2,77 ha große Plangebiet befindet sich in Berlin, Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. In der Umgebung befindet sich: • im Norden die Holzmarktstraße, • im Westen die Straße An der Michaelbrücke, • im Südwesten die Spree. Für das Gebiet liegt bereits ein Bebauungsplan vor. Im Rahmen der Planänderung wird im Wesentlichen nur die Gebäudestellung geändert. Wichtige landschaftsplanerische Festsetzungen, wie der Ufergrünzug- und Uferwanderweg bleiben erhalten. Mit einer Flächengröße des Plangebiets von ca. 2,77 ha sowie einer ausgewiesenen Grundfläche von 1,05 ha wird der maßgebliche Schwellenwert der Grundfläche von 20.000 m² deutlich unterschritten. Der Bebauungsplan wird daher als Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne von § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB), vom Umweltbericht (§ 2a BauGB), von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB), von der zusammenfassenden Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB) sowie von einer Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung von Bauleitplänen eintreten (§ 4c BauGB) abgesehen. Dennoch sind im Bebauungsplan die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Satz 7 BauGB zu berücksichtigen und werden im Folgenden beschrieben und bewertet. III.1.1.2 Wirkungen Wirkungen sind aus dem Vorhaben resultierende Effekte, sogenannte Wirkfaktoren, die bei einem Schutzgut Änderungen im Bestand oder Reaktionen im Verhalten auslösen können (Auswirkungen). Baubedingte Wirkungen • Optische und akustische Reize, Erschütterungen: Baupersonal und -maschinen erzeugen während des Baubetriebs Erschütterungen, optische und akustische Reize. • Gehölzrodung: Bei der Räumung des Baufelds werden Gehölze gerodet • Entfernung vollversiegelter Flächen aus Beton und Asphalt • Abriss von Bauwerken Anlagebedingte Wirkungen • Versiegelung: Der Bebauungsplan erlaubt die Versiegelung von Flächen, die jedoch nicht über die bereits zulässige Versiegelung hinausgeht. Betriebsbedingte Wirkungen • vermehrte optische Reize, akustische und stoffliche Emissionen: durch den vermehrten Aufenthalt von Menschen und motorisierten Verkehr Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 49 III.1.2 Beschreibung und Bewertung des Zustands der Umwelt und Umweltauswirkungen des Vorhabens III.1.2.1 Fachpläne Ziele des Umweltschutzes der einschlägigen Fachgesetze und Im Bebauungsplan müssen die Belange des Umweltschutzes gemäß BauGB § 1 (7) berücksichtigt werden. Als Fachplan und Fachinformationen mit Bedeutung für den Bauleitplan wurden der Flächennutzungsplan (Stand Neubekanntmachung 2015), das Landschaftsprogamm (Stand 2006) und der FIS-Broker ausgewertet. Die Aussagen der Fachpläne, Fachinformationen und Fachgesetze werden schutzgutbezogen in den nachstehenden Kapiteln aufgegriffen. Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin vom 2.03.1998 GVBl. S. 38). Der Entwurf des Bebauungsplans steht im Einklang mit folgenden Zielen des LEP eV: • Ziel 1.0.1 Vorrang von Erneuerung und Verdichtung vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen; • Ziel 2.0.9 Freihaltung und ggf. Eröffnung des Zugangs zu See- und Flussufern für die Allgemeinheit; • Ziel 3.1.1 Erhalt und Weiterentwicklung übergeordneter Grünverbindungen Flächennutzungsplan Gemäß § 8 Absatz 2 BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5.01.2015 (ABl. S. 31) ist der Geltungsbereich als Gemischte Baufläche mit der Kennzeichnung M1 (Kerngebietscharakter mit hoher Nutzungsintensität und -dichte) und der unmittelbare Uferstreifen der Spree als Grünfläche dargestellt. Im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan wird dem Bereich an der Spree und um den Ostbahnhof als Dienstleistungsschwerpunkt besondere Bedeutung zuerkannt. Die Spreeuferpromenade wird Teil des übergeordneten Spreeuferwanderweges entlang der Spree durch die Innenstadtbezirke, der im FNP als Grünzug dargestellt ist. Demgemäß setzt der Bebauungsplan mit der Festsetzung einer Fläche als Uferpromenade den FNP um. Der das Gebiet tangierende und bis Straßenmitte in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogene Straßenzug (Holzmarktstraße) ist im Flächennutzungsplan nicht erfasst, da er in der Zukunft entsprechend den im Flächennutzungsplan wiedergegebenen Zielen der Stadtentwicklung keine Bedeutung als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen mehr haben soll. Der Straßenzug Michaelkirchstraße - Michaelbrücke - An der Michaelbrücke - Lichtenberger Straße ist im Flächennutzungsplan als innerstädtischer Grünzug dargestellt. Landschaftsprogramm (LaPro*) Das Landschaftsprogramm für Berlin vom Juli 1994, aktueller Stand 2006, trifft mit seinen vier Teilprogramme folgende Aussagen für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes: Naturhaushalt und Umweltschutz Der nördliche Teilbereich des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes wird als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung und der südliche Teilbereich als Industrie und Gewerbe dargestellt, woraus folgende Anforderungen resultieren: Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 50 • Erhöhung der naturwirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), • Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, • Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, • dezentrale Regenwasserversickerung, • Förderung emissionsarmer Heizsysteme, • Sanierung von Altanlagen, • Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, • Förderung flächensparender Bauweise, • Bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien, • Boden- und Grundwasserschutz, • Dach- und Wandbegrünung. Im Geltungsbereich gelten bei Nutzungsänderungen gemäß Flächennutzungsplan die Maßnahmen für die neue Nutzung. Die Notwendigkeit von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung der Naturhaushaltsfunktionen ist zu prüfen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt zudem im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Daraus werden folgende Anforderungen abgeleitet: • Emissionsminderung, • Erhalt von Freiflächen / Erhöhung der Vegetationsanteils, • Immissionsschutz empfindlicher Nutzungen. Biotop- und Artenschutz Das Plangebiet wird als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzung eingestuft. Damit sind u. a. folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen verbunden: • Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung, • Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes (großkronige Parkbäume in Siedlungsgebieten), • Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung. Landschaftsbild Hinsichtlich des Landschaftsbildes werden u. a. folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen formuliert: • Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung, • Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen, • Wiederherstellung und Aufwertung linearer Landschaftselemente. Erholung und Freiraumnutzung Im Teilprogramm Erholung und Freiraumnutzung wird das Plangebiet als Sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren bezeichnet. Es sollen folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen umgesetzt werden: • Erschließung von Freiflächen und Erholungspotentialen, • Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung, Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 51 • Entwicklung von Wegeverbindungen, • Schutzpflanzung bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung, • Neuanlage und Verbesserung eines Grünzugs, • Entwicklung und Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, Verbesserung der Aufenthaltsqualität. Lärmaktionsplan Der Lärmaktionsplan beschreibt die Strategien, die in den kommenden Jahren verfolgt werden sollen, um die zu hohe Verkehrslärmbelastung zu reduzieren. Schwerpunkte liegen hierbei auf einer Verbesserung der Infrastruktur, verbessertem Lärmschutz bei allen Planvorhaben und die Förderung des Einbaus von Schallschutzfenstern. Der Senat hat den Lärmaktionsplan Berlin 2013-2018 am 05.01.2015 beschlossen. Der Geltungsbereich wird in dem Auswertungsbericht „Berlin wird leiser: aktiv gegen Verkehrslärm“ nicht gesondert erwähnt. Insgesamt ist aber eine sehr hohe Lärmbelastung für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg zu vermerken. In der Anlage 2.1 Lärmkartierung 2012, Strategische Lärmkarte LDEN Straßenverkehr 2011 wird der Bereich direkt um die Holzmarktstraße und die Michaelkirchbrücke mit einem Wert > 75 dB(A) dargestellt, der restliche Geltungsbereich wird mit 60-70 dB(A) kartiert. In der Anlage 2.2 Lärmkartierung 2012, Strategische Lärmkarte LNIGHT Straßenverkehr 2011 wird der Bereich direkt um die Holzmarktstraße und die Michaelkirchbrücke mit einem Wert von 55-65 dB(A) dargestellt, der restliche Geltungsbereich wird mit 50-55 dB(A) kartiert. In der Anlage 3.1 und 3.2 Lärmkartierung 2012, Strategische Lärmkarte LDEN und LNIGHT Straßenbahn-/U-Bahnverkehr 2011 ist für den Geltungsbereich keine Lärmbelästigung kartiert. Im Rahmen des Schallschutzfensterprogramms 2014/2015 sind im Geltungsbereich keine Maßnahmen vorgesehen (FIS-Broker). Luftreinhalteplan Aus dem Luftreinhalteplan von 2011 - 2017 gelten u.a. folgende Maßnahmen für das Plangebiet: M 3.1 Reduzierung des Wärmebedarfs von Gebäuden M 3.2 Saubere Energie für die Wärmeversorgung und Reduzierung der Emissionen aus Kleinfeuerungsanlagen M 3.3 Saubere Mini Blockheizkraftwerke III.1.2.2 Schutzgebiete und geschützte Objekte Beschreibung und Bewertung des Bestandes Das dem Plangebiet am nächsten gelegene NATURA 2000-Gebiet ist mit einem Abstand von über 10 km das FFH-Gebiet FFH-5 Falkenberger Rieselfelder. Das am nächsten liegende Landschaftsschutzgebiet ist mit einer Entfernung von ca. 6 km das LSG-46 Plänterwald. Im Plangebiet sind Bäume vorhanden, die gemäß der Baumschutzverordnung (BaumSchVO) Berlins geschützt sind. Im Plangebiet befinden sich keine sonstigen Schutzgebiete und -objekte. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 52 Auswirkungen Aufgrund der hohen Distanz zum nächst gelegenen NATURA 2000-Gebiet ist das Vorhaben nicht geeignet, ein NATURA 2000-Gebiet gemäß § 34 BNatSchG erheblich zu beeinträchtigen. Das Vorhaben beeinträchtigt keine Schutzgebiete oder geschützte Objekte. III.1.2.3 Pflanzen Beschreibung und Bewertung des Bestandes Die Vegetationsstrukturen auf dem Gelände gehören zu den stadtgeprägten Biotoptypen und sind in nur sehr geringem Maße vorhanden. Auf der ehemals bebauten, wie auf dem unbefestigten Uferstreifen (ca. 6% der Gesamtfläche) haben sich mehrjährige Ruderalfluren (u. a. Solidago canadensis) angesiedelt. Im Planungsgebiet sind keine seltenen, gefährdeten oder geschützten Biotope vorhanden. Bedingt durch eine hohe Nutzungsintensität weist der überwiegende Teil der Ruderalvegetation nur ein geringes Artenspektrum auf. Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich 12 Laubbäume. Arten und Stammumfang sind der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen. Stadtbrachen übernehmen in den hoch verdichteten urban geprägten Räumen oft wichtige Nischenfunktionen. Das Planungsgebiet hat auf Grund der nur sehr lückenhaft vorhandenen Vegetationsdecke nur eine geringe Bedeutung für den Naturhaushalt. BaumNr. Baumart Stammumfang in m 1 Linde 0,85 2 Linde 0,47 3 Götterbaum 2,05 4 Götterbaum 2,05 5 Götterbaum 1,73 6 Götterbaum 2,20 7 Weide 0,85 8 Zitterpappel 0,85 9 Ulme 1,45 10 Ulme 0,80 11 Pappel 0,85 12 Ulme 0,80 Erhalt Fällung III.1.2.4 Biotope Die Biotoptypen im Geltungsbereich setzen sich wie folgt zusammen. Uferbefestigung von Fließgewässern mit Spundwand (FVE) 01350 Im Südwesten des Planungsgebietes ist der Uferbereich zur Spree mit einer Spundwand aus Baustahl gesichert. Das Gebiet hat eine Oberflächengröße von rund 545 m². Kleinsiedlung und ähnliche Strukturen (OSE) 12280 Im Südosten des Planungsgebietes mit einer Oberflächengröße von 2540 m² befinden sich mehrere Kleinbauten die in lockerer Struktur angeordnet sind. Die Fläche ist teilBegründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 53 weise durchzogen von urbaner Ruderalvegetation und im Nordosten der Fläche befinden sich 2 Bäume. Diese Gehölze sind nach der (BaumSchVO) Berlins geschützt. Industrie-, Gewerbe-, Handels-, und Dienstleistungsflächen ((in Betrieb) mit geringen Grünflächenanteil (<50%)) (OGG) 12312 Im Nordwesten des Geltungsbereichs befindet sich eine Industrie- und Dienstleistungsfläche mit einem Oberflächenanteil von rund 6430 m². Diese weist vereinzelten Bewuchs durch Ruderalvegetation auf und hat auf Grund des hohen Nutzungsdrucks keinen besonderen Wert für den Naturhaushalt. Der Versiegelungsanteil liegt bei 100%. Verkehrsflächen - Straßen mit Asphalt- und Betondecken (OVSP) 12612 Im Norden wird der Geltungsbereich durch die Holzmarktstraße und im Westen durch die Straße An der Michaelbrücke begrenzt. Dieser Bereich ist fast vollständig mit einer Asphaltdecke versiegelt. Der Anteil der Fläche am Planungsgebiet beträgt rund 7315 m². Es befinden sich insgesamt 6 Gehölze im diesem Teilabschnitt, die nach der Baumschutzverordnung (BaumSchVO) Berlins geschützt. Verkehrsflächen - Gleisanlage außerhalb von Bahnhöfen, überwiegend versiegelt (OVGAV) 126611 Das Plangebiet wird im nördlichen Drittel von einem vollständig versiegelten Bahnviadukt durchkreuzt. Die Fläche beträgt rund 2800 m². Bauflächen und Baustellen (OAB) 12730 Der Großteil des Geltungsbereiches wird derzeit mit rund 7.950 m² durch eine Baustelle bestimmt. Dieser Bereich ist starken Strukturänderung unterworfen. Es befinden sich insgesamt 4 Gehölze im diesem Teilabschnitt, die nach der Baumschutzverordnung (BaumSchVO) Berlins geschützt. Auswirkungen Durch die Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplans gehen im Vergleich zum bestehenden Bebauungsplan keine weiteren Vegetationsflächen verloren. Es werden innerhalb des Plangebietes und im Rahmen des Bebauungsplans keine Bäume festgesetzt. Jedoch sind im Bebauungsplan an den Standorten der vorhandenen Gehölze keine Bauflächen ausgewiesen. Der Gehölzbestand im Geltungsbereich kann somit im Rahmen der Freianlagenplanung erhalten werden. Im Rahmen der Bebauung müssen voraussichtlich 4 Götterbäume (Ailanthus altissima) im öffentlichen Straßenraum gefällt werden. Diese befinden sich zu nah an der nordöstlichen Grenze zum Bebauungsbereich. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sind hierfür Ersatzpflanzungen vorzusehen. Weitere Regelungen trifft die Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO). III.1.2.5 Tiere Zur Überprüfung der Belange des besonderen Artenschutzes gemäß § 44 BNatSchG wurden folgende Arten(gruppen) aufgrund der Biotopstruktur des Grundstücks und der Umgebung als relevant eingestuft: • Brutvögel • Fledermäuse Zur Untersuchung der möglichen Beeinträchtigungen wurde eine Potentialanalyse durchgeführt (Kallasch 2015). Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 54 Eine Beeinträchtigung der Vorkommen von Brutvögeln kann nicht erkannt werden. Die Eingriffsfläche ist klein und die auf der Baufläche vorhandene Vegetation ist sehr gering. Daher ist eine erhebliche Beeinträchtigung geschützter Vogelarten nicht zu erwarten. Dauerhaft geschützte Lebensstätten (z.B. Baumhöhlen), die von Vögeln als Brutplätze genutzt werden, existieren nicht. Das Vorkommen ziehender Vögel kann durch nächtliche Lichtquelle beeinträchtigt werden. Nächtliche Lichtquellen an Gebäuden können insbesondere bei schlechten Sichtverhältnissen zur Zugzeit als Fallen wirken: Zugvögel werden oftmals von Licht angelockt und kollidieren in der Folge mit dem Hindernis. Besonders wirksame Fallen sind nach oben gerichtete Lichtquellen an exponierten Objekten. Glasflächen im Dach können bei einer Innenbeleuchtung diese Fallenwirkung entfalten. Beeinträchtigungen von Fledermausvorkommen können durch negative Veränderung von Quartieren, die Zerschneidung von Lebensräumen, die negative Veränderung von Jagdgebieten und die Verringerung des Insektenangebotes entstehen. Alle direkten Beeinträchtigungen sind auf der untersuchten Baufläche auszuschließen. Auch eine Zerschneidung von Lebensräumen durch Barrieren an Flugrouten wird nicht eintreten. Eine Barrierewirkung durch die künftigen Gebäude wird nicht entstehen. Frühere Beobachtungen und Zufallsfunde aus der unmittelbaren Umgebung belegen jedoch das Vorkommen von Großen Abendseglern und Zweifarbfledermäusen. Nach der Bebauung mit exponierten Gebäuden wird sich die Attraktivität der untersuchten Fläche erhöhen. Damit kann auch ein erhöhtes Verletzungsrisiko für diese beiden Fledermausarten einhergehen. Die hohen Gebäude werden potentielle Quartiere darstellen, die für die Fledermäuse auf der Suche nach Winterquartieren zu erkunden sind. Folge dieser Erkundungsflüge können direkte Beeinträchtigungen durch Irrflüge in Fledermausfallen sein. Zu den unvermeidlichen, aber weniger problematischen Fledermausfallen zählen offene Fenster. Jedoch gibt es an Gebäuden zahlreiche Strukturen mit einem hohen Verletzungsrisiko. Dazu zählen enge Balkone aus denen Fledermäuse nicht wieder freikommen, für Fledermäuse ungesicherte Lüftungsöffnungen u.v.m. wie die regelmäßigen Funde verletzter Fledermäuse an den Hochhäusern des Potsdamer Platzes zeigen. Die Spree wird regelmäßig von Wasserfledermäusen bejagt, die Ufer von Zwergfledermäusen. Dies ist nur bei einem ausreichenden Angebot an Insekten möglich. Eine Bepflanzung des Baugrundstücks mit insektenarmen Pflanzen ist als eindeutig negativ zu bewerten. Zum Erhalt und zur Förderung des innerstädtischen Fledermausvorkommens sollte daher eine Bepflanzung mit heimischen und insektenreichen Arten konsequent umgesetzt werden. Auf Grund früherer Nachweise sind Großer Abendsegler, Zweifarbfledermaus, Wasserfledermaus und Zwergfledermaus zu berücksichtigen. Die Bebauung kann einen zusätzlichen Anziehungspunkt für Große Abendsegler und Zweifarbfledermäuse darstellen. Um Verluste durch Fallen zu verhindern, ist zu empfehlen, die Fledermausvorkommen zu lenken und dafür Fledermausverstecke in die Fassaden zu integrieren. Damit die Versteckangebote ihre Wirkung entfalten können, ist die Anbringung von mindestens sechs bis neun Verstecken je Neubau zu empfehlen. Die Anbringung sollte möglichst hoch, aber krähensicher erfolgen. Die optimale Anbringungshöhe liegt bei ca. 3 m unterhalb der Dachkante. III.1.2.5 Boden Beschreibung des Bestandes Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 55 Das Geltungsgebiet selbst befindet sich im Warschau-Berliner-Urstromtal und wird im Nord-Osten von der Barnimer Hochfläche und im Südwesten von Teltowhochfläche begrenzt. Es sind überwiegend versiegelte Böden mit Lockersyrosemen und Pararendzinen aus sandführendem Bau- und Industrieschutt auf sehr tiefen Niederungs- oder Flusssand anstehend. Im Bereich des MK 2 ist die oberflächennahe Schicht vor allem durch sandig-kiesige Auffüllungen gekennzeichnet. Unter einer maximal 0,22 m mächtigen Schicht aus Beton stehen bis in eine Tiefe von 8,9 m anthropogene Auffüllungen an. Die Auffüllung ist vorwiegend als schwach kiesiger Sand, mit vereinzelt schluffigen Anteilen ausgeprägt und beeinhaltet Beimengungen von Schlacke, Bauschutt und Betonbruch. Die Auffüllungen sind zumeist locker, vereinzelt (bei Bauschutt und Schotterlagen) auch mitteldicht bis dicht gelagert. Unterhalb der Auffüllung befinden sich Mittelsande Im Bereich des MK 1 ist die oberflächennahe Schicht vor allem durch sandig-kiesige Auffüllungen gekennzeichnet. Unterhalb der Auffüllung befinden sich Torfe und im Anschluss stehen Sande an. Unter einer maximal 0,23 m mächtigen Schicht aus Beton bzw. Asphalt stehen bis in eine Tiefe von min. 1,1 m bis maximal 4,5 m anthropogene Auffüllungen an. Diese bestehen zu großen Teilen aus sandig-kiesigen Bauschuttresten, Ziegelbruch und Schlacken. Die Auffüllungen sind zumeist locker, vereinzelt (bei Bauschutt und Schotterlagen) auch mitteldicht bis dicht gelagert. Bodenbelastung Im Ergebnis zeigt die Probe für die Parameter Cynid, KW-Index, BTEX und PAK Schadstoffgehalte, die zu einer abfallrechtlichen Einstufung des Bodenaushubs führen. Bewertung des Bestandes Die Böden im Plangebiet haben keine besondere naturräumliche Eigenart und sind stark anthropogen überprägt sowie schadstoffbelastet. Auswirkungen Im Untersuchungsgebiet sind nur sehr geringe Bodenfunktionen vorhanden. Die Planung sieht die Anlage eines 10 m breiten Streifens mit Gehrecht für die Allgemeinheit entlang der Spree vor, der als begrünte Uferpromenade ausgebildet wird sowie Grünanlagen auf anstehendem Boden. Der Uferweg wird im wasser- und luftdurchlässigen Aufbau ausgeführt (textliche Festsetzung Nr. 6). Insgesamt ändern sich die Auswirkungen auf die Bodenfunktion durch die Planänderung nicht wesentlich. Durch die notwendige Sanierung des belasteten Bodens wird außerdem eine erhebliche Verbesserung der Altlastensituation erreicht. III.1.2.6 Wasser Beschreibung des Bestandes Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Das Untersuchungsgebiet liegt allerdings an der Spree, welche in diesem Bereich jedoch wasserundurchlässig und vegetationsfrei senkrecht mit Spundwänden befestigt ist. Das Plangebiet hat eine mittlere bis mäßige Durchlässigkeit zum Grundwasser. Der mittlere Flurabstand zum Grundwasser beträgt 2-4 m. Die Mittel-NN-Höhe des Grundwassers liegt bei 32,13 m über NN. Eine generelle Grundwasserfließrichtung kann im Baugebiet nicht abgeleitet werden. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 56 Die Grundwasserneubildung liegt zwischen 100 - 250 mm/a. Das Schutzgut ist von allgemeiner Bedeutung. Auswirkungen Die Planungen im Untersuchungsgebiet haben keine Auswirkungen auf Oberflächengewässer (Spree). Das Niederschlagswasser im Bereich des MK 1 kann aufgrund der fast vollständigen Überbauung nicht auf dem Grundstück versickert werden. Auch eine Überleitung in den Bereich des MK 2 ist aufgrund des nicht zu kreuzenden Eisenbahnviaduktes nicht möglich. Gemäß Stellungnahme der Berliner Wasserbetriebe vom 08.06.2015 kann das Niederschlagswasser mit einem Spitzenabfluss von 53 l/s in den Mischwasserkanal eingeleitet werden. Die Begrenzung des Spitzenabflusses ist mit Zwischenspeicher auf dem Grundstück zu gewährleisten. Das Regenwasser im MK 2 kann im Bereich der bodensanierten Flächen versickern oder in die Spree direkt eingeleitet werden. Insgesamt ergeben sich keine negativen Auswirkungen durch die Änderung des Bebauungsplans. III.1.2.7 Klima, Luft Beschreibung und Bewertung des Bestandes Das Untersuchungsgebiet liegt in einem klimatischen Belastungsbereich. Die Spree und deren Randbereich bilden eine reliefbeeinflusste Luftleitbahn, die für den bodennahen Frischlufttransport von den Außenbereichen in die Innenstadt sorgt bzw. sorgen soll. Das Grundstück selbst hat in der jetzigen Form aufgrund des Fehlens einer geschlossenen Vegetationsdecke und funktionsfähiger Oberbodenschicht jedoch kaum ausgleichende Wirkungen auf die stadtklimatischen Belastungen. Das Gebiet liegt im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Hier ist zur Reduzierung der Emissionsbelastung nur die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe als Erdgas, Heizöl ist nur dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffes vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Gleichzeitig ist ein Umweltziel die Reduzierung des Kohlendioxidausstoßes durch die Verwendung von erneuerbaren Energien und die Energieeinsparung im Gebäude als auch in der Mobilität. Auswirkungen Für das Plangebiet soll innerhalb des integrierten Wärmeversorgungskonzeptes die Verwendung einer Holzpelletheizung mit zusätzlichen Wärmepumpen zulässig sein. Im Energiekonzept des Projektes sollen ca. 50 % der Wärmeversorgung über Holzpellets gedeckt werden. Zusätzlich werden Geothermie und Abwasserwärme-Rückgewinnung genutzt. Damit liegen die Emissionen des Gesamtkonzeptes in Summe unter denen eines Einsatzes von fossilen Brennstoffen. Bei der Wärmeerzeugung im Bereich Gewerbe/Dienstleistungen über Heizöl EL und 15% Solarthermie (zur Erfüllung des EEWärmeG) werden spezifisch 1,105 kg/TJ Feinstaub und 37,4 kg/TJ NO2 emittiert (entsprechend UBA-FB 001217). Bei einer Wärmeversorgung mit 50% Holzpellets und 50% Geothermie, sowie einem elektrostatischen Filter mit 80% Abscheidung, werden spezifisch 0,876 kg/TJ Feinstaub und 35,6 kg/TJ NO2 emittiert. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 57 Die Holzkessel werden in einem Hochhausgebäude betrieben. Die Staubemissionen werden auf 46 m Höhe emittiert. Die Höhe führt zu einer Verdünnung und weiteren Verteilung der Emissionen, sodass der Einfluss auf die lokale Belastung im Innenstadtbereich sinkt. Im Rahmen des Holzmarkprojektes soll eine E-Mobility Station errichtet werden. Da der Kfz-Verkehr zu den Hauptemittenten von Feinstaub und Stickoxiden im urbanen Raum zählt, leistet das Projekt hier einen weiteren Beitrag zur Reduktion von Emissionen. Bei der Berücksichtigung des gesamten Wärmeversorgungkonzepts und dem Einsatz von Partikelabscheidern und Wärmepumpen können die Anforderungen an Partikelund Stickstoffemissionen erfüllt werden. Insgesamt ergeben sich dadurch CO2Emissionen die um den Faktor 17,4 niedriger als die von Heizöl EL sind. III.1.2.8 Landschaft Beschreibung und Bewertung des Bestandes Der ursprüngliche Naturraum „Niederung“ ist städtisch überformt und nicht mehr erkennbar. Brachflächen entlang der ehemaligen Mauer mit Siedlungsresten, Gewerbeflächen und -gebäuden sowie vielspurigen Straßen dominieren. Der Uferbereich an der Spree ist befestigt, natürliche Böschungen sind nicht vorhanden. Die Nutzung des Uferbereiches zu Erholungszwecken ist nicht möglich. Die Erholungseignung ist entsprechend gering. Insgesamt besteht daher eine sehr geringe Wertigkeit des Landschaftsbildes und der Erholungseignung. Auswirkungen Die geplante Bebauung bedeutet eine Änderung des Landschaftsbildes durch die Reduzierung des Baumbestandes. Gleichzeitig bewirkt die Umgestaltung des Uferbereiches zu einer städtischen Uferpromenade mit Baumneupflanzungen jedoch eine Aufwertung des Landschaftsbildes und wird dem innerstädtischen Standort gerecht. Die Bedeutung der Weiterführung des öffentlich zugänglichen Wanderweges an der Spree für die Erholungseignung ist ausschließlich als positiv zu bewerten. Da sich der Eigentümer als ausgleichende Maßnahme für die Überschreitung der Obergrenzen der BauNVO an der Finanzierung des „Parks an der Spree“ (B-Plan V-39) beteiligt, wird auch außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplan das Angebot an Erholungsflächen verbessert. III.1.2.9 Kultur- und sonstige Sachgüter Beschreibung und Bewertung des Bestandes Im Plangebiet befinden sich keine planungsrelevanten sonstigen Kultur- und Sachgüter. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 58 Auswirkungen Der Bebauungsplan hat keine Auswirkungen auf planungsrelevante Kultur- und Sachgüter. III.1.2.10 Biologische Vielfalt Das Vorhaben hat voraussichtlich keine Auswirkungen auf die biologische Vielfalt, die im erheblichen Maß über die Beschreibungen bei den anderen Schutzgütern hinausgehen. Auf weitere Erläuterungen zu diesem Schutzgut wird daher verzichtet. III.1.2.11 Mensch Beschreibung und Bewertung des Bestandes Das Gelände ist derzeit nicht bewohnt und durch eine hohe Lärmbelastung durch die Holzmarktstraße und der Michaelkirchbrücke sowie die Eisenbahnstrecke belastet. Auswirkungen Da es sich um eine gegenwärtig unbewohnte Fläche handelt, sind keine negativen sozialen Auswirkungen zu erwarten. Insgesamt wirkt sich die Umsetzung der Bebauungsplaninhalte langfristig positiv auf die persönlichen Lebensumstände der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen aus. Es wird eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität und der Naherholung hergestellt. Gemäß Lärmgutachten werden die Lärmgrenzwerte in den Innenräumen durch bauliche Schallschutzmaßnahmen eingehalten. Problematisch ist die Einhaltung der Grenzwerte für notwendige lärmabgewandte Fassaden. Es ist gemäß Lärmaktionsplan des Landes Berlin je Wohnung mindestens 1 Aufenthaltsraum nachzuweisen, der zu lärmabgewandten Fassaden orientiert ist. Hier soll an der Fassade ein Zielwert tags von 60 db(A) und nachts von 50 db(A) zuzüglich max. Überschreitung von 4 db(A) eingehalten werden. Das gleiche gilt für Außenwohnbereiche, z.B. Balkone und Dachterrassen. Im Bereich des MK 2 wird der Wert im Wesentlichen eingehalten. Für das Gebiet MK 1 ist dies für einige Geschosse und Gebäudebereiche nicht der Fall. Als Ausgleich für die an diesem Standort nicht immer möglichen lärmabgewandten Fassaden und Außenwohnbereiche wird ein überdachter Aufenthaltsbereich über vier Stockwerke zwischen den Eckgebäuden geplant. Des Weiteren werden im Bereich des MK 2 Grünflächen an der Spree hergestellt, die zum Aufenthalt im Freien genutzt werden können. III.1.2.12 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Wechselwirkungen zwischen Schutzgütern, die über die beschriebenen Auswirkungen hinausgehen, sind nicht zu erwarten. III.1.2.13 Zusammenfassung der Auswirkungen Das Vorhaben hat folgende Auswirkungen auf Schutzgüter, aufgrund derer Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zur Kompensation empfohlen werden: Es sind mindestens 4 Baumfällungen (Götterbäume an der Holzmarktstraße, die direkt an der Baulinie stehen) erforderlich. Der Ausgleich ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gemäß Baumschutzverordung durchzuführen. Im MK 1 ist eine Dachbegrünung aufgrund der Nutzung der Dachfläche nicht möglich. Als Ausgleich wird die Dachbegrünung im MK 2 auf 50% erhöht. Ansonsten sind keine wesentlichen Auswirkungen festzustellen, die über die bestehenden zulässigen Eingriffe hinausgehen. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 59 III.1.3 Konfliktanalyse III.1.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung nachteiliger Auswirkungen Keine Beseitigung von Gehölzen, Bauwerken, extensiven Gras- und Staudenfluren zwischen dem 1. März und 30. September bzw. wenn sie von Brutvögeln besetzt sind. Gehölze, Bauwerke, extensive Gras- und Staudenflure sind eine potenzielle temporäre Fortpflanzungsstätte für boden-, nischen- bzw. frei brütende Vögel. Zum allgemeinen Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen dürfen Gehölze nicht zwischen dem 1. März und 30. September eines jeden Jahres entfernt werden (§ 39 BNatSchG), dies ist auch für Gebäude, extensive Gras- und Staudenflure anzuwenden. Falls die Strukturen zwischen dem 1. März und 30. September beseitigt werden sollen, muss nachgewiesen sein, dass sie nicht von Brutvögeln besetzt sind. Versickerung von Niederschlagswasser Anfallendes Niederschlagswasser ist für das MK 2 zu versickern oder in die Spree einzuleiten, die Anforderungen des Wasserhaushaltsgesetzes sind zu beachten. Anlage einer Dachbegrünung Im Bereich des MK 2 sind 50% der Dachflächen mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen. III.1.3.2 Ausgleich aufgrund des besonderen Artenschutzes gemäß § 44 BNatSchG Rechtliche Vorgaben Tötungsverbot bzw. Zerstörungsverbot Es ist verboten, wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG). Es ist verboten wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören. (§ 44 Abs. 1 Nr. 4 BNatSchG). Störungsverbot Es ist verboten, wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG). Beeinträchtigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten Es ist verboten, Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, sie zu beschädigen oder zu zerstören (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG). Brutvögel Da das Gebiet keine Bedeutung für Brutvögel hat, besteht kein Verbotstatbestand nach § 44 BNatSchG. Über der Spree fliegen regelmäßig zahlreiche Mehlschwalben, die an Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 60 nahe gelegenen Gebäuden nisten. Durch die zunehmende Überbauung der Spreeufer verlieren Mehlschwalben Möglichkeiten, Nistmaterial zu sammeln. Eine adäquate Möglichkeit, den Bestand der Mehlschwalben zu stützen und zu fördern ist die Anbringung von Mehlschwalbennestern. Dies kann einerseits durch die Montage von Nisthilfen an Dachüberständen erfolgen oder durch die Errichtung eines Mehlschwalbenturmes. An den bereits bestehenden Gebäuden sind geeignete Möglichkeiten für die Montage künstlicher Schwalbennester vorhanden. Zu empfehlen ist die Anbringung von mind. 5 Mehlschwalbennestern (Doppelnester mit insgesamt 10 Nestern). Fledermäuse Da das Gebiet keine Bedeutung für Fledermäuse hat, besteht kein Verbotstatbestand nach § 44 BNatSchG, jedoch kann die Bebauung kann einen zusätzlichen Anziehungspunkt für Große Abendsegler und Zweifarbfledermäuse darstellen. Um Verluste durch Fallen zu verhindern, ist zu empfehlen, die Fledermausvorkommen zu lenken und dafür Fledermausverstecke in die Fassaden zu integrieren. Damit die Versteckangebote ihre Wirkung entfalten können, ist die Anbringung von mindestens sechs bis neun Verstecken je Neubau zu empfehlen. Die Anbringung sollte möglichst hoch, aber krähensicher erfolgen. Die optimale Anbringungshöhe liegt bei ca. 3 m unterhalb der Dachkante. Wasserfledermäuse und Zwergfledermäuse sind durch die konsequente Pflanzung insektenreicher Pflanzen zu berücksichtigen. Für Wasserfledermäuse, die regelmäßig über der Spree jagen, und Zwergfledermäuse, die an Ufergehölzen jagen, ist das Insektenangebot am Ufer limitierend. Nur durch Pflanzen, an denen zahlreiche Insekten leben, ist auch das Nahrungsangebot für Fledermäuse zu erhalten oder neu zu schaffen. Bei der Bepflanzung der Planfläche sollte konsequent auf die Anpflanzung heimischer und insektenreicher Arten geachtet werden. Die Anpflanzung fremdländischer Gehölze ist für Vögel und Fledermäuse unattraktiv, da an diesen Arten kaum Insekten leben. Weitere geschützte Arten Die Spree kann gelegentlich von Bibern (Castor fiber) durchschwommen werden. Der Landlebensraum der Untersuchungsfläche und der umgebenden Flächen ist für Biber unattraktiv, so dass die untersuchte Fläche keine Relevanz für das Auftreten der Art hat. Das Vorkommen von Zauneidechse (Lacerta agilis), Heldbock (Cerambyx cerdo), Eremit bzw. Juchtenkäfer (Osmoderma eremita) oder weiterer europarechtlich geschützter Arten („FFH-Arten“) kann ausgeschlossen werden. III.1.3.3 Ausgleichsmaßnahmen nach dem BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Änderung des Bebauungsplanes verursacht keine negativen Auswirkungen, die über die Auswirkungen des bestehenden Bebauungsplanes hinausgehen. III.2 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten Durch den Bebauungsplan ergeben sich positive Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten. Durch die Schaffung neuer Wohnungen und Arbeitsplätze im Plangebiet kann dem angespannten Wohn- und Arbeitsmarkt entgegengewirkt werden. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 61 III.3 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans entstehen keine direkten Belastungen für den Bezirk. Die Möglichkeit, zukünftig im Plangebiet weitere Wohnnutzungen zu realisieren, kann Folgekosten auslösen (z. B. durch zusätzlichen Schulflächenbedarf). Folgekosten für kommunale Baumaßnahmen sind im Rahmen des zugewiesenen Produktsummenbudgets der betroffenen Fachabteilungen zu tragen. Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine III.4 Weitere Auswirkungen Das Bebauungsplanverfahren ruft keine Planungsschäden gemäß §§ 39 - 44 BauGB hervor. Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 62 IV. VERFAHREN 1. Änderungsbeschluss Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin hat in seiner Sitzung am 18.11.2014 beschlossen, • den Bebauungsplan 2-36 zu ändern, • das Verfahren gemäß § 13a BauGB durchzuführen und • die frühzeitigen Beteiligungen nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligungen nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Mit der Durchführung des Beschlusses wurde die Abteilung Planen, bauen und Umwelt beauftragt. 2. Vorlage zur Kenntnisnahme für die BVV Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin wurde am 27.11.2014 mit der Drucksache 1421/IV (Vorlage zur Kenntnisnahme) über den Änderungsbeschluss informiert. 3. Mitteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung Mit Schreiben vom 19.12.2014 hat die Gemeinsame Landesplanungsabteilung die Ziele und Grundsätze der Raumordnung für die beabsichtigte Planung mitgeteilt. 4. Frühzeitige Bürgerbeteiligung Eine Informationsveranstaltung wurde am 16.01.2015 um 20.30 Uhr im Radialsystem in der Holzmarktstraße durchgeführt. Der Hinweis auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde als amtliche Anzeige am Montag, dem 9. Februar 2015 in der Berliner Zeitung und im Tagesspiegel veröffentlicht. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde in der Zeit vom 16.02.2015 bis einschließlich 9.03.2015 im Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg, Abt. Planen, Bauen und Umwelt, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Yorckstr. 4-11, Zimmer 510, montags bis donnerstags in der Zeit von 8.00 bis 16.00 Uhr und freitags in der Zeit von 7.30 bis 13.30 Uhr sowie nach telefonischer Terminvereinbarung durchgeführt. Von zwei Bürgern sind Anregungen hervorgebracht. 5. Durchführung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 6.02.2015 frühzeitig an der Planung beteiligt. Von 39 beteiligten Stellen haben 25 eine Stellungnahme abgegeben. Zusätzlich wurde von neun weiteren Behörden eine Stellungnahme abgegeben, so dass insgesamt 34 Stellungnahmen zur Abwägung vorlagen. . Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 63 V. RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) i. d. F. vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Aufgestellt: Berlin, den Begründung 2-36 (Entwurf) 29. Juni 2015 314 9000 9008 184 Flur 718 Flur 18 9007 VII I Nr .17 VI 34.9 307 35.1 ch An d ae er lbr üc k 35.9 35.1 91 36.4 5 35.6 Nr U=1.73 .1 9 -2 4 2 U=0.85 Flur 19 U=2.05 1- 1 Nr Mi 96 4 U=2.05 3 2 U=0.47 Flur 18 XIII e 9003 XIV I 37.4 36.5 eg 190 35.3 12312 OGG 218 35.1 35.2 I 203 223 9006 260 126611 OVGAV 34.9 9 10 35.0 11 Flur 18 Flur 19 410 411 62 N traße 9009 Krauts ke 35.3 9005 eerenw üc ße ra st kt lbr ar lzm ae 6 U=2.20 Mehlb I ch Ho Mi 12612 OVSP 328 348 I 35.1 12730 OAB Nr .2 5 34.9 7 01350 FVE Sp LEGENDE U=0.85 419 -3 0 51 235 10 U=0.80 237 9 8 U=1.45 U=0.85 re 421 482 35.2 11 U=0.80 e 238 481 12 U=0.85 12280 OSE 01350 12280 473 Uferbefestigung von Fließgewässern Spundwand (FVE) Nr .3 1 239 33.0 III III 35.4 IV N r.3 2 416 Kleinsiedlung und ähnliche Strukturen (OSE) I U= 3 .15 U= 2 .10 U= 2 .20 12312 Industrie-, Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen ((in Betrieb) mit geringem Grünflächenanteil (< 50%)) (OGG) 12612 Verkehrsflächen - Straßen mit Asphaltund Betondecken (OVSP) Bebauungsplan 2-36 126611 Verkehrsflächen -Gleißanlage außerhalb von Bahnhöfen, überwiegend versiegelt (OVGAV) für dei Grundstücke an der Michaelbrücke 1-2, Holzmarktstraße19-30 sowie die Flurstücke 9005 und 206 12730 Bauflächen und Baustellen (OAB) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain Erhaltung von Bäumen Baugebietsgrenze Karte Biotoptypen und geschützte Gehölze Maßstab 1:1000 Fassung vom 03. Juni 2015 Bebauungsplan: Arbeitsgemeinschaft SR Stadt- und Regionalplanung, Dipl.-Ing. Sebastian Rhode / Büro Dr.-Ing. Siegfried Bacher, Landschaftsarchitekt Maaßenstr. 9, 10777 Berlin Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Planen, Bauen und Umwelt Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sowie der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan 2-36 für die Grundstücke An der Michaelbrücke 1 -2, Holzmarktstraße 19 - 30 sowie die Flurstücke 9005 und 260 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain 29.06.2015 Bebauungsplan 2-36 Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sowie der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit AUSWERTUNG der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sowie der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB zum Vorentwurf des Bebauungsplans 2-36 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst den Bereich zwischen Spree, den Straßenzügen An der Michaelbrücke, Holzmarktstraße und dem östlich angrenzenden Grundstück Holzmarktstr. 31 - 33a einschließlich der jeweils angrenzenden Straßenverkehrsfläche bis zu deren Mitte. I. Das Planungskonzept und die beabsichtigte Festsetzungen des Vorentwurfes zum Bebauungsplan 2-36 Nördlich des Bahnviadukts sollen auf einem zweigeschossigen Sockel insgesamt fünf Türme ("Eckwerk") errichtet werden. Charakteristisch in der Baustruktur sind Gebäudebrücken zwischen den Türmen auf unterschiedlicher Höhe und eine Glasüberdachung des Innenhofes ("Klimahülle"). Innerhalb der Baukörper soll nicht nach dem klassischem Prinzip zwischen Gewerbe und Wohnen unterschieden werden. Auf ungefähr der Hälfte der Fläche sollen ca. 500 Studenten und Akademiker wohnen und arbeiten. Die Dachflächen sollen für Fischzucht und Gemüseanbau genutzt werden. Im Bebauungsplan wird in diesem Bereich ein Kerngebiet (MK 1) mit einer Geschossfläche von 35.300 qm festgesetzt. Die geplanten Baukörper werden durch Baugrenzen beschränkt. Die maximal zulässige Höhe variiert je nach Gebäudeeinheit zwischen 26 m bis maximal 48 m über Gelände. Parallel zum Gebäude wird ein öffentlicher Weg durch ein Geh-, Fahr- Leitungsrecht planungsrechtlich gesichert. Südlich des Bahnviadukts sollen die planungsrechtlichen Festsetzungen die Umsetzung des Projekts "Holzmarkt" ermöglichen. Zum Projekt "Holzmarkt" war eine Broschüre Bestandteil der im Beteiligungsverfahren bereitgestellten Unterlagen. II. Verfahren der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 06.02.2015 um Stellungnahme zum Bebauungsplan-Vorentwurf gebeten. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand durch Auslage der Planunterlagen in der Zeit vom 16. Februar 2015 bis einschließlich 09. März 2015 im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin statt. Die Planunterlagen enthielten detailliert nur Informationen zum MK1. Zum MK 2 war eine Broschüre Bestandteil der im Beteiligungsverfahren bereitgestellten Unterlagen. 29.06.2015 Seite 2 / 47 Bebauungsplan 2-36 Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sowie der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit III. Zusammenfassung Von 39 beteiligten Stellen haben 25 eine Stellungnahme abgegeben. Zusätzlich wurde von neun weiteren Behörden und zwei Bürgern eine Stellungnahme abgegeben, so dass insgesamt 36 Stellungnahmen zur Abwägung vorlagen. Von 14 der beteiligten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange liegen keine Stellungnahmen vor: Deutsche Bahn AG; Handwerkskammer Berlin; Verkehrslenkung Berlin; Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. I E; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. II A; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. Landesdenkmalamt; BA Mitte, Stadtentwicklungsamt; BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Vermessung; BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Tiefbau; BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Straßen- und Grünflächenamt Grün 1; BA Friedrichshain-Kreuzberg, AG Naturschutz; BA Friedrichshain-Kreuzberg, SE Finanzen; BA Friedrichshain-Kreuzberg, Amt für Soziales Von 31 Behörden und sonstigen Träger liegen Stellungnahmen vor, die in der Abwägung zu berücksichtigen waren: Berliner Feuerwehr, Mietermanagement; Berliner Stadtreinigungsbetriebe; BVG Zentrale Leitungsverwaltung; Berliner Wasserbetriebe; Bundesnetzagentur; Industrieund Handelskammer zu Berlin; Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit; Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co. KG; Vattenfall Europe Business Services GmbH; Senatsverwaltung für Finanzen; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. I B; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. VII B; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Fischereiamt; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. VIII D; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. X; BA Friedrichshain-Kreuzberg, FB Bau- und Wohnungsaufsicht und Unterer Denkmalschutz; BA Friedrichshain-Kreuzberg, Untere Denkmalschutzbehörde; BA Friedrichshain-Kreuzberg, Schul- und Sportamt; BA Friedrichshain-Kreuzberg, SE Facility Management; BA Friedrichshain-Kreuzberg, Planungs- und Koordinierungsstelle Gesundheit; AIRDATA AG; Staatskanzlei des Landes Brandenburg; Vodafone GmbH, Niederlassung Nord-Ost Berlin; Vattenfall Europe Wärme AG; Landesdenkmalamt Berlin; Telefonica; BA Friedrichshain-Kreuzberg, Jugendamt; DNS:NET; QSC AG; Bürger M., Bürger S. Von 5 Behörden und sonstigen Träger liegen Stellungnahmen vor, die zu einer Änderung des Bebauungsplanes führten: Eisenbahn-Bundesamt, Gemeinsame Landesplanungsabteilung; Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abt. IX C; BA Friedrichshain-Kreuzberg, Umwelt- und Naturschutzamt 29.06.2015 Seite 3 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum 1 Berliner Feuerwehr Mietermanagement Stellungnahme Bei der Prüfung der eingereichten Planungsunterlagen ergaben sich Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Befahrbarkeit des aus der Sicht der Berliner Feuerwehr folgende Anregungen und Hin- Plangebietes aus Sicht der Feuerwehr gewährleistet ist. weise: Feuerwehrbewegungsflächen werden sofern aufgrund der PlaDie Löschwasserentnahmestellen sind bei Bauvorhaben zu schützen nung erforderlich bei der Genehmigungsplanung berücksichtigt. und müssen für die Feuerwehr immer nutzbar sein. Schreiben vom 20.03.2015 Abwägung Die Sicherstellung der brandschutzrechtlichen Belange ist im Baugenehmigungsverfahren zu gewährleisten. Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit des Grundstücks über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feu- Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. erwehr, sowie die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken sind gewährleistet. Zusätzliche Hinweise und sonstige Bemerkungen: Vom öffentlichen Straßenland sind Zufahrten zu erforderlichen Flächen für die Feuerwehr auf dem Grundstück sicherzustellen. Darüber hinaus bestehen keine Bedenken. Auf dem Grundstück befinden sich keine Brunnen-Zisternen. 2 Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) Immobilienmanagement Bauliche oder Grundstücksinteressen der Berliner Stadtreinigungsbe- Es wird zur Kenntnis genommen, dass aus reinigungstechnitriebe sowie Belange der Abfallbeseitigung werden nach den vorliegen- scher Sicht keine Einwände gegen die Planung bestehen. den Unterlagen nicht berührt. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Aus reinigungstechnischer Sicht bestehen keine Einwände gegen die geplante Baumaßnahme. Folgendes sollte jedoch nach Möglichkeit Berücksichtigung finden: Schreiben vom 12.03.2015 Anmerkung: Die weiteren Hinweis sind für das Bebauungsplanverfahren nicht relevant und werden daher in der Auswertung nicht widergegeben. 3 Stellungnahme Bereich Omnibus: 29.06.2015 Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Seite 4 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum BVG Zentrale Leitungsverwaltung Schreiben vom 19.02.2015 4 Berliner Wasserbetriebe (BWB) Schreiben vom 5.03.2015 29.06.2015 Stellungnahme Abwägung Vorsorglich weisen wir auf unseren Omnibuslinienverkehr in der Holz- Die angesprochenen Hinweise zur Bauausführung finden im marktstr. hin. Wir gehen davon aus, dass Ihre Arbeiten so ausgeführt Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Berücksichtigung. werden, dass unsere dort verkehrenden Omnibuslinien während der Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. gesamten Bauzeit planmäßig verkehren können. Sollten in diesem Zusammenhang Maßnahmen erforderlich werden, die den Omnibuslinienbetrieb beeinträchtigen, bitten wir Sie, Ihrerseits bei Umleitungen 12 Wochen bzw. bei Haltestellenverlegungen 10 Tage vor Baubeginn einen Ortstermin anzuberaumen. Gemäß den beiliegenden Bestandsplänen befinden sich im Bereich des Bebauungsplangebietes Trinkwasser- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB). Diese stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Es wird zur Kenntnis genommen, dass die äußere Erschließung des Standortes bezüglich der Trinkwasserversorgung gesichert ist. Es wird zur Kenntnis genommen, dass das Regenwasser von Die äußere Erschließung des Standortes bezüglich der Trinkwasserver- neu an die Kanalisation anzuschließende Grundstücke nur einsorgung ist gesichert. Entlang der Holzmarktstraße verläuft die Grenze geschränkt eingeleitet werden kann. zwischen der Druckzone Tiefstadt und der Druckzone Hochstadt Ost. Im MK 1 wird vorrangig die Einleitung des anfallendes Regenwassers in die anliegende Mischwasserkanalisation erfolgen. Das Plangebiet befindet sich in der Druckzone Tiefstadt. Nach erneuter Anfrage an die Berliner Wasserbetriebe zum In der Straße An der Michaelbrücke und in der Holzmarkstraße liegt wurde am 08. Juni 2015 mitgeteilt, dass das gesamte Regenjeweils eine Trinkwasserhauptleitung DN 600. Diese beiden Hauptleiwasser im MK 1 in die Mischwasserkanalisation einleiten, wenn tungen stehen für Hausanschlüsse nicht zur Verfügung. Hausanschlüsder Spitzenabfluss auf 53 l/s begrenzt wird. Mögliche bauliche se können nur an die Trinkwasserversorgungsleitung DN 100 in der Maßnahmen zur Rückhaltung / verzögerten Einleitung werden Straße An der Michaelbrücke angebunden werden. im Baugenehmigungsverfahren geklärt. Darüberhinaus findet Aufgrund der geplanten Hochhausbebauung kann das Betreiben priva- noch ein Abstimmungsprozess mit dem Wasser- und Schiffter Druckerhöhungsanlagen erforderlich werden. Jegliche Folgemaß- fahrtsamt statt, um die zusätzliche Möglichkeit der Einleitung nahmen im Rohrnetz (z. B. Rohrnetzerweiterung) gehen zu Lasten des des unverschmutzten Regenwassers in die Spree zu klären. Die Einleitung des Regenwassers in die Spree war auch bereits Veranlassers. im festgesetzten Bebauungsplan V-76 vorgesehen. Die innere Erschließung kann entsprechend den jeweiligen ErfordernisSeite 5 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung sen vorgenommen werden. Die Dimensionierung der Versorgungsleitungen erfolgt grundsätzlich nur entsprechend dem Trinkwasserbedarf. Löschwasser kann nur im Rahmen der Leistungsfähigkeit des Trinkwasserversorgungsnetzes bereitgestellt werden. Im Baugebiet MK 2 stehen ausreichend Freiräume zur Verfügung, um die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers zumindest anteilig zu gewährleisten. Gegebene Altlasten in diesem Bereich wurden oder werden bereinigt. Das restliche Regenwasser kann in die Mischwasserkanalisation und in die Im Geltungsbereich sind Mischwasserkanäle vorhanden. An der Michadirekt anliegende Spree eingeleitet werden. Auch die Dachbeelbrücke liegt ein Regenüberlaufkanal. Diese Kanäle stehen aufgrund grünung im MK 2 dient der Regenwassernutzung / Rückhalihrer begrenzten Leistungsfähigkeit vorrangig für die Schmutzwasserab- tung. leitung und für die Entwässerung der öffentlichen Straßen und Plätze Die Ausführungen werden in die Begründung zum Bebauungszur Verfügung. Von neu an die Kanalisation anzuschließenden Grund- plan aufgenommen. stücken kann das Regenwasser nur eingeschränkt eingeleitet werden. Die angesprochenen Hinweise zur Bauausführung finden im Für öffentlich gewidmete Straßenflächen erfolgt keine Einleitungsbe- Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Berücksichtigung. schränkung. Schmutzwasser-Hausanschlüsse sind uneingeschränkt Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. möglich, es sei denn, es werden Pumpanlagen betrieben. Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von unserem Unternehmen nicht vorgesehen. Wir bitten Sie, die Belange der BWB im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens zu berücksichtigen. Anmerkung: Die weiteren Hinweise sind für das Bebauungsplanverfahren nicht relevant und werden daher in der Auswertung nicht widergegeben. 5 Bundesnetzagentur (BNetzA) 29.06.2015 Angaben zum geografischen Trassenverlauf der Richtfunkstrecken bzw. zu den ggf. eintretenden Störsituationen kann die BNetzA nicht liefern. Im Rahmen des Frequenzzuteilungsverfahrens für Richtfunkstrecken prüft die BNetzA lediglich das Störverhältnis zu anderen Richtfunkstrecken unter Berücksichtigung topografischer Gegebenheiten, nicht aber die konkreten Trassenverhältnisse (keine Überprüfung Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die benannten Betreiber von Richtfunkstrecken im Plangebiet wurde im Rahmen des Beteiligungsverfahren angeschrieben. Sie werden in den Punkten 40, 41, 42, 45, 47, 48 in dieser Auswertungstabelle widergegeben. Seite 6 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Schreiben vom 12.02.2015 Stellungnahme Abwägung der Bebauung und anderer Hindernisse, die den Richtfunkbetrieb be- Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. einträchtigen können). Die im Zusammenhang mit der Bauplanung bzw. der geplanten Flächennutzung erforderlichen Informationen können deshalb nur die Richtfunkbetreiber liefern. Außerdem ist die BNetzA von den Richtfunkbetreibern nicht ermächtigt, Auskünfte zum Trassenverlauf sowie zu technischen Parametern der Richtfunkstrecken zu erteilen. Aus Gründen des Datenschutzes können diese Angaben nur direkt bei den Richtfunkbetreibern eingeholt werden. Auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Angaben habe ich eine Überprüfung des angefragten Gebiets durchgeführt. Der beigefügten Anlage 1 können Sie die dazu von mir ermittelten Koordinaten (WGS84) des Prüfgebiets (Fläche eines Planquadrats mit dem NW- und dem SO-Wert) sowie die Anzahl der in diesem Koordinatenbereich in Betrieb befindlichen Punkt-zu-Punkt-Richtfunkstrecken entnehmen. In Berlin sind außerdem Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunkanlagen geplant bzw. in Betrieb. Da beim Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunk die Anbindung der Terminals innerhalb zellularer Strukturen in der Fläche erfolgt, kann nur durch den jeweiligen Richtfunkbetreiber die Auskunft erteilt werden, ob auch das Baugebiet direkt betroffen ist (Anlage 2). Bei den Untersuchungen wurden Richtfunkstrecken militärischer Anwender nicht berücksichtigt. Diesbezügliche Prüfungsanträge können beim Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr gestellt werden. Die anliegenden Übersichten geben Auskunft über die als Ansprechpartner in Frage kommenden Richtfunkbetreiber. Da das Vorhandensein von Richtfunkstrecken im Untersuchungsraum allein kein Aus- 29.06.2015 Seite 7 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung schlusskriterium für das Errichten hoher Bauten ist, empfehle ich Ihnen, sich mit den Richtfunkbetreibern in Verbindung zu setzen und sie in die weiteren Planungen einzubeziehen. Je nach Planungsstand kann auf diesem Wege ermittelt werden, ob tatsächlich störende Beeinträchtigungen von Richtfunkstrecken zu erwarten sind. Da der Richtfunk gegenwärtig eine technisch und wirtschaftlich sehr gefragte Kommunikationslösung darstellt, sind Informationen über den aktuellen Richtfunkbelegungszustand für ein bestimmtes Gebiet ggf. in kürzester Zeit nicht mehr zutreffend. Ich möchte deshalb ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Ihnen hiermit erteilte Auskunft nur für das Datum meiner Mitteilung gilt. Messeinrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNetzA werden durch die Planungen nicht beeinträchtigt. Weiterhin möchte ich noch auf folgenden Sachverhalt aufmerksam machen: Das Telekommunikationsgesetz (TKG) vom 22.06.2004 sieht für die Verlegung öffentlichen Zwecken dienender Telekommunikationslinien (unter- oder oberirdisch geführte Telekommunikationskabelanlagen) ein unentgeltliches Wegerecht (§ 68 ff. TKG) vor. Anlage 1 : Betreiber von Punkt-zu-Punkt-Richtfunkstrecken: 5 QSC AG 3 E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG 1 Staatskanzlei des Landes Brandenburg 1 Telefonica Germany GmbH-& Co. OHG 1 Vodafone GmbH 29.06.2015 Seite 8 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung 1 WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH Anlage 2 : Betreiber von Punkt-zu-Mehrfachpunkt-Richtfunkanlagen: Airdata AG E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG QSC AG Vodafone GmbH 7 EisenbahnBundesamt Schreiben vom 26.02.2015 Die Verkehrslärmimmissionen durch den Zugverkehr auf der Stadtbahn sind auf der Grundlage der Verkehrsprognose 2025 und nicht unter Berücksichtigung des derzeitigen Verkehrsaufkommens zu ermitteln. Die in diesem Zusammenhang anzustellenden schalltechnischen Berechnungen sind auf der Grundlage der seit 01.01.2015 geltenden Anlage 2 (Schall 03) der 16. BImSchV und ohne Berücksichtigung des Schienenbonus durchzuführen. Das Plangebiet bzw. die vorgesehene Bebauung ist nicht unerheblichen Erschütterungen aus dem Schienenverkehr ausgesetzt. Die zu erwartenden Erschütterungen sind zu ermitteln und mit den Anhaltswerten nach Tabelle 1 der DIN 4150 Teil 2 zu vergleichen. Auch hierbei ist auf die Verkehrsprognose 2025 abzustellen. Auftretende Erschütterungskonflikte sind durch konstruktive Maßnahmen an den Gebäuden einschließlich deren Gründung zu lösen. Aus Sicht des Eisenbahn-Bundesamtes ist im Plangebiet aus Lärmschutzgründen eine Unterbringung von Wohnungen, die eine unmittelbare Sichtverbindung zu den Eisenbahnbetriebsanlagen der Stadtbahn haben, zu vermeiden. 29.06.2015 Im Rahmen des Bebauungsplanverfahren wurden die gutachtlichen Untersuchungen zum Schallschutz fortgeschrieben und ergänzt. Im Ergebnis wurde ausgehend vom Straßen- und Schienenverkehrslärm eine Überschreitung der die Orientierungswerte für Kerngebiete nach DIN 18 005 sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV festgestellt. Im Bebauungsplan wird dementsprechend folgende Festsetzung zum Schallschutz aufgenommen: "In den Kerngebieten müssen zum Schutz vor Lärm Außenbauteile einschließlich der Fenster von Wohnungen ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R'w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 45 dB(A) aufweisen. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen sind mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen auszustatten. Von den festgesetzten Anforderungen an den baulichen Schallschutz kann abgewichen werden, wenn durch Einzelnachweis belegt wird, dass die Geräuschbelastung eines Gebäudes bzw. einer Gebäudefassade niedriger ausfällt. Das resultierende Luftschalldämm-Maß des gesamten Außenbauteils muss Seite 9 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Unabhängig davon darf die beabsichtigte Bebauung in keiner Weise die Signalsicht auf der Grundlage des Regelwerkes der DB Netz AG in Verbindung mit § 2(1) der EBO beeinträchtigen. Dieser Grundsatz gilt auch für Kommunikationssysteme (hier insbesondere das GSM-R – Netz). dann den Anforderungen nach Tabelle 8 der DIN 4109 entsprechen." Bei der Errichtung des Neubaus werden aufgrund der sehr hohen Belastungssituation Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Aktive Schallschutzmaßnahmen (z.B. eine Schallschutzwand oder ein Wall) kommen aufgrund der örtlichen und akustischen Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass die DB Netz im VerBedingungen in dieser innerstädtischen Lage nicht in Betracht. fahren zwingend zu beteiligen ist. Die Realisierung von Schallschutzgrundrissen, bei denen die Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite orientiert werden, kommt im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht, da es keine ruhige Seite gibt. Als Möglichkeit verbleiben somit nur eine Kombination passiver Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Schallschutzfenstern bzw. durch die Dämmung der Fassadenbauteile sowie der Einbau von schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeiten. Darüberhinaus wurde auch die Möglichkeit von störenden Reflexionen auf den Zugverkehr ausgehend von der künftigen Bebauung untersucht. Hierzu besteht folgendes Ergebnis: "Hinsichtlich der Fragestellung zum Reflexionsverhalten der geplanten Klimahülle beim Bauvorhaben Eckwerk in der Holzmarktstraße lässt sich feststellen, dass eine für die Nachbarbebauung oder den Betrieb von benachbarten Anlagen ausgeschlossen werden kann. Eine von der Klimahülle ausgehende störende oder gar schädliche Reflexion würde eine konkave Fassaden- oder Dachform erfordern, die die Sonnenstrahlung auf einen Punkt oder ein Gebiet außerhalb des Bauwerks bündeln kann. Tatsächlich werden Glasdächer, wie es auch für die Klimahülle beim Eckwerk vorgesehen ist, in der Regel aufgrund 29.06.2015 Seite 10 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung der Dachentwässerung und der statischen Wirkungsweise entweder eben oder konvex gestaltet. Daher sind solche Bündelungseffekte nicht zu erwarten. Ein bekanntes positives Beispiel ist der Berliner Hauptbahnhof, dessen großflächige Verglasung der Bahnsteigdächer zu keiner bekannten Störung der Nachbarschaft durch Reflexion führt. Bei den geplanten Vertikalfassaden beim Eckwerk sind ebensowenig störende Reflexionseffekte zu erwarten, da hier die Verglasung flächenparallel angebracht wird." (Stellungnahme Reflexion Klimahülle, schlaich bergermann und partner; Berlin, 22.05.2015; S. 1) Bauliche Vorkehrungen in Hinsicht auf die Minimierung der Immissionen auf die einzelnen Wohneinheiten werden bei der architektonischen Planung berücksichtigt. Die Erschütterungen ausgehend vom Zugverkehr wurden gutachtliche geprüft. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass Erschütterungen im Plangebiet relevant sind und somit berücksichtigt werden müssen. Im Bebauungsplan wird daher folgende textliche Festsetzung eingefügt: "Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes müssen bauliche Anlagen entlang der Bahnanlage schwingungstechnisch abgekoppelt von den bestehenden planfestgestellten Anlagen der Bahn errichtet werden. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden." Das genauere Bodenverhalten in Gründungstiefe muss mittels einer Nachmessung in der ausgehobenen Baugrube erfasst werden. Dann erfolgt eine Zuschärfung der Prognosen und die 29.06.2015 Seite 11 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Entscheidung, wo Reduktionmaßnahmen (baulich oder elastisch) erforderlich sind. Die bautechnische Prüfung erfolgt im Rahmen der Baugenehmigung. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Einfügen der textlichen Festsetzung Nr. 10 zum Lärmschutz sowie der textlichen Festsetzung Nr. 11 zum Schutz vor Erschütterungen. 8 Gemeinsame Landesplanungsabt eilung Schreiben vom 4.03.2015 Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gibt es unse- Die Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 wird in der nachrerseits keine Hinweise. Umweltrelevante Informationen und Daten, die folgenden Zeile der Auswertungstabelle behandelt. wir Ihnen zur Verfügung stellen könnten, liegen der GL nicht vor. In der Begründung wird die Auseinandersetzung mit den Zielen Inwieweit alle für die Planung relevanten Ziele und Grundsätze der und Grundsätzen der Raumordnung dargestellt. Raumordnung gemäß unserer Stellungnahme vom 19. Dezember 2014 (Mitteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung) bereits beachtet bzw. berücksichtigt werden, kann gegenwärtig nicht beurteilt werden, da die aktuell eingereichten Planungsunterlagen dazu keine Informationen enthalten. Für die im Plangebiet befindlichen Flurstücke bestehen die Grundbucheintragungen "Einzelhandelsbetriebsbeschränkung" oder "Einzelhandelsnutzungsbeschränkung". Zudem wird im städtebaulichen Vertrag aus dem Jahr 2013 die Verkaufsfläche im Plangebiet auf insgesamt 4.500 qm begrenzt, wobei einzelne Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufsfläche von maximal 800 Wir weisen noch einmal darauf hin: qm haben dürfen. Schädliche Auswirkungen auf die ZentrenDas Ziel der Raumordnung aus 1.3 FNP Berlin (Erhalt und Ausbau der struktur im Bezirk oder Berlin sind durch die beabsichtige NutBahnflächen) ist zu beachten. Sofern die Absicht bestehen sollte, im zungsstruktur nicht zu erwarten. ausgewiesenen Kerngebiet großflächigen Einzelhandel zu integrieren, wird - wegen seiner Lage außerhalb eines Städtischen Kernbereichs - Es wird eine Festsetzung zum Außerkrafttreten der Festsetzunvorsorglich auf die Berücksichtigung der Grundsätze 4.8 Abs. 1 und 4.9 gen des Bebauungsplanes V-76 eingefügt. LEP B-B hingewiesen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Sowohl die Beachtung des v. g. Ziels, als auch die angemessene Be- Es wird folgende Festsetzung eingefügt: rücksichtigung der beiden v. g. Grundsätze sind im weiteren Planver"Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bishe- 29.06.2015 Seite 12 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung rigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs Des Weiteren bitten wir Sie, uns im Rahmen der Behördenbeteiligung bezeichneten Art enthalten, außer Kraft." nach § 4 Abs. 2 BauGB einen Plan mit der aktuellen Geltungsbereichsgrenze des BP 2-36 vorzulegen sowie Aussagen dahingehend zu machen, ob der BP 2-36 den (rechtsverbindlichen) BP V-76 vollständig oder nur in Teilen ablöst. fahren darzulegen. 8 Gemeinsame Landesplanungsabteilung Schreiben vom 19.12.2014 im Rahmen unserer Zuständigkeit für die Raumordnung (Artikel 13 Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Planungsabsicht Landesplanungsvertrag) teilen wir die Ziele und Grundsätze der Raum- zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den ordnung für die beabsichtigte Planung mit. Zielen der Raumordnung erkennen lässt. 1. Planungsabsicht Die Ziele und Grundsätze der Raumordnung werden in die BeStädtebauliche Neuordnung der Fläche; aktuelle Änderungen bei der gründung übernommen. Festsetzung von MK und MI sowie bezüglich Verbreiterung Uferstreifen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Größe Plangebiet: rd. 2,5 ha 2. Beurteilung der Planungsabsicht Rechtliche Grundlagen zur Beurteilung der Planungsabsicht: Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 15.12.2007 (GVBI. S. 629) Verordnung über den Landesentwicklungsplan BerlinBrandenburg* (LEP B-8) vom 31. März 2009 (GVBI. S.182) Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABI. S. 2666). zuletzt geändert am 13. Mai 2014 (ABI. S. 1019f.) * Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 16.6.2014 die Brandenburgische Verordnung über den LEP B-B vom 31. März 2009 für unwirksam erklärt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Bis zu einer möglichen Rechtskraft des Urteils findet der LEP BB weiterhin uneingeschränkt Anwendung. Die Berliner Verordnung über 29.06.2015 Seite 13 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung den LEP B-B bleibt von dieser Entscheidung unberührt. Ziele und Grundsätze der Raumordnung bezogen auf die Planungsabsicht: • Ziel 4.5 Abs. 1 Ziff. 2 LEP B-B [Lage des Plangebietes im Gestaltungsraum Siedlung gemäß Festlegungskarte 1; Möglichkeit der Entwicklung von (Wohn-)Siedlungsflächen innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung; zur Binnendifferenzierung haben die Kommunen große Spielräume] • Grundsätze § 5 Abs. 2 und 3 LEPro 2007 sowie 4.1 LEP B-B (Vorrang von Innen- vor Außenentwicklung, Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen, Entwicklung verkehrsvermeidender Siedlungsstrukturen; vorrangige Nutzung von Innenentwicklungspotenzialen unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur, Ausgewogenheit zwischen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung) • Grundsatz § 6 Abs. 3 LEPro 2007 (Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiräume für die Erholung; Erhalt oder Herstellung der öffentlichen Zugänglichkeit und Erlebbarkeit von Gewässerrändern sowie von Gebieten, die für die Erholungsnutzung besonders geeignet sind) • Grundsatz 4.8 Abs. 1 LEP B-B [Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in Städtischen Kernbereichen entwickelt werden (Integrationsgebot)] • Grundsatz 4.9 LEP B-B (Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment auch außerhalb Städtischer Kernbereiche, sofern die vorhabenbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente 10 Pro- 29.06.2015 Seite 14 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung zent nicht überschreitet) • Ziel 1.3 FNP Berlin (Erhalt und Ausbau der Bahnfiächen gemäß Signatur im FNP; die Darstellung erfolgt im FNP in generalisierter Form) Beurteilung: Die Planungsabsicht lässt zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen. Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Die künftige Siedlungsentwicklung soll auf diesen Raum gelenkt werden (Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B). Innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung haben die Kommunen große Spielräume. Sowohl die Festsetzung von Kern- und Mischgebiet als auch die beabsichtigten angezeigten Änderungen sind hier grundsätzlich zulässig. Leider fehlt den eingereichten Unterlagen ein aktueller Bebauungsplanentwurf, sodass uns weitere bzw. noch konkretere Aussagen derzeit nicht möglich sind. Die Grundsätze der Raumordnung aus § 5 Abs. 2 und 3 LEPra 2007 und 4.1 LEP B-B (vorrangige Nutzung von Innenentwicklungspotenzialen) werden bei der Planung berücksichtigt. Dem Grundsatz der Raumordnung aus § 6 Abs. 3 LEPro 2007 zur Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiräume für die Erholung sowie zum Erhalt oder zur Herstellung der öffentlichen Zugänglichkeit und Erlebbarkeit von Gewässerrändern (konkret entlang der Spree) wird, nicht zuletzt wegen der hier mit angezeigte erneuten Verbreiterung der Uferfreihaltung, Rechnung getragen und entsprochen, Sofern die Absicht bestehen sollte, im ausgewiesenen Kerngebiet groß29.06.2015 Seite 15 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung flächigen Einzelhandel zu integrieren, wird - wegen seiner Lage außerhalb eines Städtischen Kernbereichs - vorsorglich auf die Berücksichtigung der Grundsätze 4.8 Abs. 1 und 4.9 LEP B-B hingewiesen. Die angemessene Berücksichtigung dieser Grundsätze wäre im weiteren Planverfahren darzulegen. Das Ziel der Raumordnung aus 1.3 FNP Berlin (Erhalt und Ausbau der Bahnflächen) ist zu beachten. Diese Stellungnahme gilt, solange die Grundlagen, die zur Beurteilung der Planung geführt haben, nicht wesentlich geändert wurden. 10 Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK) Gegen den Bebauungsplan zur Festsetzung eines Kerngebietes und Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. von Straßenverkehrsflächen erheben wir keine Einwendungen und Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. bedanken uns für die Einbeziehung in das Beteiligungsverfahren. Bitte informieren Sie uns über den Fortgang des Verfahrens. Schreiben vom 10.03. 2015 Die Prüfung der übersandten Planungsunterlagen hat aus meiner Sicht Die Ansiedlung einer gewerbliche, störfallfördernde Nutzung keine grundsätzlichen Einwände, Hinderungsgründe oder sonstige um- wird innerhalb des Plangebietes nicht beabsichtigt. Landesamt für weltrelevante Aspekte ergeben. Die schalltechnische Berechnung zum Bebauungsplan wurde Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz Aus dem Zuständigkeitsbereich des LAGetSi sind mir keine immissi- im weiteren Verfahren an die aktuellen Anforderungen angeund technische onsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren bekannt, die von dem passt, wobei auch die Immissionseinwirkung durch das Heizkraftwerk Mitte betrachtet wurde. Im Ergebnis geht keine imSicherheit (LAGetSi) Bebauungsplanverfahren betroffen wären. missionsschutzrechtliche Beeinträchtigung vom Heizkraftwerk Allerdings weise ich darauf hin, dass sich südwestlich an das Plange- für das Plangebiet aus. biet angrenzend in der Köpenicker Str. 60, 10179 Berlin, das Heizkraft- Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Schreiben vom werk Mitte befindet. Das Heizkraftwerk Mitte verfügt über eine Gas- und 11.03.2015 Dampfturbinen-Anlage mit einer Bruttoleistung von 440 MWel und einer Wärmeauskopplung von 635 MWIh. Das HKW Mitte fällt unter die 11 29.06.2015 Seite 16 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Richtlinie des Rates 96/82/EG vom 9.12.1996, geändert durch die RL 2003/105/EG vom 16.12.2003 (AbI. Nr. L 345/97 vom 31.12.2003) kurz: "Seveso II"-Richtlinie, welche der Beherrschung von Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen dient. Mit der Störfallverordnung - der 12. BlmSchV - wurde diese Richtlinie in deutsches Recht übernommen. Nach Artikel 12 der Seveso lI-Richtlinie ist bei der Erstellung bzw. Änderung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen eine Nachbarschafts-Situation zu Störfallbetrieben und ggf. die Einhaltung eines angemessenen Abstandes zu prüfen. Nach dem derzeitigen Gutachten zur Ermittlung der Schutzabstände/Schutzflächen des TÜV Rheinland (siehe Anlage) und der beigefügten Skizze über die angemessenen Schutzabstände fällt das Plangebiet 2-36 zwar nicht mehr in den schutzbedürftigen Bereich, dennoch wäre vorsorglich eine gewerbliche, störfallfördernde Nutzung innerhalb des Plangebietes zu betrachten. Ferner sind auftretende Lärm- und Geräuschemissionen, die vom Heizkraftwerk Mitte ausgehen, insbesondere hinsichtlich der geplanten Wohnnutzung, bei der Bebauungsplanung zu berücksichtigen und ggf. geeignete Schutzmaßnahmen einzuplanen. Anmerkung: Die Anlagen 1 (Ermittlung der Schutzabstände HKW Mitte) und 2 (Schutzabstände HKW Mitte und Berücksichtigung in der Bauleitplanung) werden aufgrund ihres Umfanges und Technikspezifik nicht in die Auswertung aufgenommen. 12 29.06.2015 Die WGI GmbH wird von der NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. mbH & Co. KG (nachfolgend NBB genannt) beauftragt, Auskunftsersu- Die angesprochenen Leitungen befinden sich außerhalb des Seite 17 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co. KG Schreiben vom 23.02.2015 Stellungnahme Abwägung chen zu bearbeiten und handelt namens und in Vollmacht der NBB. Die Baufeldes. NBB handelt im Rahmen der ihr übertragenen Netzbetreiberverantwor- Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. tung namens und im Auftrag der GASAG Berliner Gaswerke AG, der EMB Energie Mark Brandenburg GmbH, der Stadtwerke Belzig GmbH, der Gasversorgung Zehdenick GmbH, der SpreeGas Gesellschaft für Gasversorgung und Energiedienstleistung mbH, der NGK Netzgesellschaft Kyritz GmbH, der Netzgesellschaft Hohen Neuendorf (NHN) Gas mbH & Co.KG, der Rathenower Netz GmbH, der Stadtwerke Forst GmbH und der Netzgesellschaft Forst (Lausitz) mbH & Co. KG. Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus sind aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, Angaben zur Überdeckung nicht verbindlich. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen usw.) festzustellen. In Ihrem angefragten räumlichen Bereich befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck > 4 bar. Im Zusammenhang mit der Verwirklichung des oben genannten Bebauungsplanes bestehen seitens der NBB zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungslei- 29.06.2015 Seite 18 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung tungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Nach Auswertung des Bebauungsplans und der entsprechenden Begründung ist folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten: Anmerkung: Die weiteren Hinweise betreffen die technische Bauausführung oder sind allgemeine Vorschriften. Sie sind für das Bebauungsplanverfahren nicht relevant und werden daher in der Auswertung nicht widergegeben. 13 Vattenfall Europe Business Services GmbH Schreiben vom 4.03.2015 Den Entwurf zum Bebauungsplan haben wir geprüft und nehmen im Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Namen der Stromnetz Berlin GmbH dazu Stellung. Die angesprochenen Leitungen befinden sich außerhalb des In dem betrachteten Gebiet befinden sich drei 110-kV Kabelsysteme Baufeldes. der Stromnetz Berlin GmbH. Einen Plan mit den vorhandenen Anlagen Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. erhalten Sie beiliegend zu diesem Schreiben. Über Planungen oder Trassenführungen für die Versorgung möglicher Kunden nach der Bebauung können wir zurzeit keine Aussage treffen. Die beigefügte "Richtlinie zum Schutz von 1 - 110kV Kabelanlagen der Stromnetz Berlin GmbH", die "Richtlinie zum Schutz von Anlagen der Öffentlichen Beleuchtung des Landes Berlin der Vattenfall Europe Netzservice GmbH" und die "Allgemeinen Hinweise für Leitungsanfragen bei geplanten Bauvorhaben" sind genau zu beachten. Anmerkung: Die Hinweise der erwähnten Anlage betreffen die technische Bauausführung oder sind allgemeine Vorschriften. Sie sind für das Bebauungsplanverfahren nicht relevant und werden daher in der Auswertung nicht widergegeben. 29.06.2015 Seite 19 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum 15 Stellungnahme Abwägung Die hoheitlichen Belange der WSV des Bundes werden durch die textli- Die Flächen des WSV sollen im Bebauungsplan nicht überplant che Fassung dieses Entwurfes zum B-Plan 2-36 nicht berührt. werden. Die Planzeichnung wird im südöstlichen Bereich geIn der zeichnerischen Darstellung werden die Grenzen zum Bebau- ringfügig geändert. Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes ungsplan bis auf die Mitte der Straßenflächen (gelbe Markierung) dar- Der Hinweis zur Eigentumsveränderung der Teilfläche vom (WSV) gestellt. Damit liegt zurzeit eine Betroffenheit der Wasser- und Schiff- Flurstück 9006 unterhalb der Michaelbrücke wird in die Begrünfahrtsverwaltung (WSV) des Bundes vor. dung aufgenommen. Schreiben vom 4.03.2015 Es handelt sich um das Grundstück 9006 (teilweise). Der Bereich un- Die weitere Hinweise werden in der Bauausführung berücksichterhalb der Widerlager der Michaelbrücke, Straße An der Michaelbrücke tigt. wird zur Hälfte durch den B-Plan erfasst. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Bei der Spree - Oder - Wasserstraße (SOW) handelt es sich um eine Änderung des Geltungsbereiches im südöstlichen Bereich Bundeswasserstraße, für die die Verwaltungszuständigkeit der WSV des Bundes gemäß Artikel 87 Abs. 1 Satz 1 und Artikel 89 Grundgesetz gegeben ist. Entsprechend § 1 (1) Bundeswasserstraßengesetz (WaStrG) sind die Bundeswasserstraßen hier die Spree - Oder - Wasserstraße (SOW) dem allgemeinen Verkehr gewidmet. Er ist ein Verkehrsweg und somit planfestgestellt. § 5 WaStrG regelt das Befahren mit Wasserfahrzeugen auf Bundeswasserstraßen. Die Wasserstraße Spree - Oder - Wasserstraße (SOW) steht im fiskalischen Eigentum der WSV, hier vertreten durch das WSA Berlin. Die Unterhaltung von Bundeswasserstraßen ist nach § 7 Abs . 1 (WaStrG) Hoheitsaufgabe des Bundes, die von der WSV wahrgenommen wird . Hierbei ist zu beachten, dass die hoheitlichen Aufgaben der WSV sich nicht nur auf das Gewässerbett der Wasserstraße samt ihrer Ufer und Betriebswege erstrecken, sondern auch auf die ihrer Unterhaltung nach §§ 7 ff WaStrG dienenden bundeseigenen 29.06.2015 Seite 20 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Ufergrundstücke. Planteil: In dem beiliegenden Lageplan zum B-Plan sind die Grenzen nur schwach bzw. undeutlich zu erkennen. Im Lageplan ist nicht eindeutig erkennbar, ob die Grenze des B-Planes zur SOW an der Grundstücksgrenze verläuft oder an der Grenze Überbau Bahn. Weiter östlich im Lageplan ist die Grenze an der Uferbefestigung I Grundstücksgrenze zur SOW unklar I nicht prüfbar für mich. (Verläuft die B-Plan-Grenze an der Uferbefestigung, so ist eine Betroffenheit der Grundstücke 9006 und 473 (Grundstücke der WSV - Bund) gegeben. Diese Flächen müssen dann nachrichtlich als Bundeswasserstraße gekennzeichnet werden oder aus den B-Plan entfernt werden. Eine Überplanung der Flächen der WSV ist nicht möglich. (planfestgestellte Flächen, § 5 BauGB). Zur Teilfläche vom Flurstück 9006 unterhalb der Michaelbrücke, Straße An der Michaelbrücke: Gemäß Grundbuch steht die WSV als Eigentümer fest. Zurzeit wird eine Grundbuchüberschreibung an das Land Berlin (Vermögenszuordnung) vorbereitet. Erst mit der Änderung der Grundbucheintragung kann über die Fläche durch das Land Berlin voll verfügt werden. Die Michaelbrücke steht in Eigentum und Unterhaltungslast beim Land Berlin. Des Weiteren weise ich auf den § 31 WaStrG hin, wonach für Anlagen Dritter, wie Steganlagen, Uferbefestigungen, Grundwasserabsenkungen, Einleitung in das Gewässer, Löschwasserentnahmestellen, etc. ein entsprechendes Genehmigungsverfahren beim WSA Berlin durch zuführen ist. Bei der Grünplanung am Ufer der SOW muss ausgeschlossen werden, 29.06.2015 Seite 21 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung dass Sichtbehinderungen (auch zu Schifffahrtszeichen) für die Schifffahrt entstehen. Die Grundstücke der Bundeswasserstraße sind gemäß § 5 BauGB nur nachrichtlich zu übernehmen. Ich bitte um eine weitere Beteiligung an B-Planverfahren. 16 Senatsverwaltung für Finanzen Schreiben vom 2.03.2015 I. An fachlichen Interessen sind aufgrund der Zuständigkeit für Die Festsetzungen verursachen keine finanziellen Verpflichtun1. Dingliche Grundstücksgeschäfte (Nr. 6 Abs. 2 ZustKat) zu benennen: gen für den Haushalt von Berlin. Der Uferweg wird planungsrechtlich durch eine Geh- und Radfahrecht zugunsten der AllKeine Bedenken. gemeinheit gesichert und verbleibt im Privateigentum. Gemäß 2. Haushaltswirtschaftliche Aspekte (vgl. Nr.6 Abs. 2 ZustKat): städtebaulichem Vertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger, Wie ich dem Entwurf des Bebauungsplans entnommen habe, enthält den Uferweg öffentlich zugänglich zu gestalten. dieser keine weiterführenden Aussagen über die haushaltsmäßigen Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Auswirkungen der geplanten Maßnahmen. Vor weiterer Konkretisierung der Planung und Begründung von Bindungswirkungen sind daher die Erfassung der von Berlin zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung zwingend erforderlich. Es ist sicherzustellen, dass durch die Festsetzung des Bebauungsplans, den Abschluss von Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen sowie dem Ankauf von Grundstücken keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt Berlins führen. Es wird darauf hingewiesen, dass auch finanzielle Auswirkungen einzuplanen sind, die von den Planungserfordernissen ausgelöst, bereits bei rechtskräftigen Festsetzungen von Bebauungsplänen für gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen anfallen können (§§ 39 ff BauGB). II. Weitere originäre Aufgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen 29.06.2015 Seite 22 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung liegen hier nicht vor. 18 Aufgrund der originären Zuständigkeiten der Referate I A und I B für die Zu 1. vorbereitende Bauleitplanung (Nr. 8 Abs. 2 ZustKatAZG) äußern wir Der im Grünzug an der Spree ist durch Gehrecht ist im BebauSenatsverwaltung ungsplan zeichnerisch festgesetzt. für Stadtentwicklung uns zur Abstimmung der Bauleitplanung wie folgt zur und Umwelt 1. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regi- Zu 2. onalplanerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1) Abt. I B Für die im Plangebiet befindlichen Flurstücke bestehen die Es ist hierzu folgendes vorzutragen: (Stadt- und Grundbucheintragungen "Einzelhandelsbetriebsbeschränkung" Freiraumplanung) Der FNP stellt gemischte Bauflächen M1, Bahnfläche und entlang der oder "Einzelhandelsnutzungsbeschränkung". Zudem wird im Spree Grünfläche dar. Der Bebauungsplan 2-36 ist mit seiner Festset- städtebaulichen Vertrag aus dem Jahr 2013 die Verkaufsfläche Schreiben vom zung MK aus dem Flächennutzungsplan entwicklungsfähig, sofern der im Plangebiet auf insgesamt 4.500 qm begrenzt, wobei einzelne 26.02.2015 Grünzug auch zukünftig durch Festsetzungen textlich und zeichneri- Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufsfläche von maximal 800 scher Art gesichert wird. qm haben dürfen. Schädliche Auswirkungen auf die Zentren2. Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und struktur im Bezirk oder Berlin sind durch die beabsichtige Nutsonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungspla- zungsstruktur nicht zu erwarten. nungen In der Begründung wird eine planerische Auseinandersetzung mit dem maximalen Einzelhandelsumfang sowie mit der VerEs ist hierzu folgendes vorzutragen: einbarkeit mit dem StEP Zentren und den Konzepte des BezirDie derzeit vorliegenden Planungsskizzen zum Holzmarktareal (einkes erfolgen. schließlich „Eckwerk“) lassen – bezogen auf den Umfang der Einzelhandelsnutzungen – eine Entwicklung erwarten, die voraussichtlich Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. noch im Einklang mit den Zielen und Vorgaben des StEP Zentren 3 sowie der AV Einzelhandel 2014 stehen könnte. Da das beabsichtigte Planungsrecht jedoch betreiberneutral sein muss und über Planungsskizzen hinaus mittel- bis langfristige Wirkung auch ggf. für Nachfolgenutzer / -eigentümer entfaltet, muss die Beurteilung der Zentrenverträglichkeit der beabsichtigten Festsetzungen unabhän- 29.06.2015 Seite 23 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung gig von den aktuellen Projektskizzen erfolgen. Die Beurteilungsgrundlage ist also eine geplante MK-Festsetzung im gesamten Plangebiet, verbunden mit einer flächendeckenden, über mehrere Geschosse sich erstreckenden Mischnutzung aus Einzelhandel, Gastronomie und sonstigen Funktionen. Vor diesem Hintergrund ist eine planerische Auseinandersetzung mit dem potenziellen maximalen Einzelhandelsumfang (qm Verkaufsfläche), möglichen Sortimentsstrukturen (Anteil Nahversorgungssortimente, Anteil zentrenrelevante Sortimente), einer Übereinstimmung dieser Entwicklungspotenziale mit dem StEP Zentren 3, der AV Einzelhandel 2014 sowie dem bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012 und ggf. mit etwaigen, durch Umsatzumlenkungen resultierenden Auswirkungen auf umliegende zentrale Versorgungsbereiche bzw. die Versorgung der Bevölkerung erforderlich. Diese Auseinandersetzung sollte mittels Begründungstext zum B-Plan erläutert werden. Sofern diese Auseinandersetzung aufzeigt, dass die potenziellen einzelhandelsspezifischen Nutzungsmöglichkeiten des Areals im Widerspruch zu den o. g. Planungsvorgaben stehen, ist eine Modifikation der beabsichtigten Festsetzungen angezeigt. Das Planungsrecht bietet Möglichkeiten beispielsweise der horizontalen und vertikalen Feinsteuerung, sowie Verkaufsflächenfestlegungen mittels eines städtebauliches Vertrags samt Eintragung einer Baulast (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil 2 A 8.11 vom 22.09.2011). 21 Senatsverwaltung 29.06.2015 Anlage - Protokoll zum Abstimmungsgespräch zur Verkehrstechnischen Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Verkehrskonzept erarbeitet. Dies kommt zu dem Ergebnis, dass die Untersuchung Holzmarktstraße Seite 24 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung für Stadtentwicklung In den zur Stellungnahme eingereichten Unterlagen sind keine Aussa- städtebauliche Planung verkehrstechnisch umsetzbar ist. und Umwelt gen und Hinweise zur verkehrlichen Erschließung der geplanten Nut- Da es in Berlin keine Stellplatzsatzung gibt, liegt keine rechtlizungen innerhalb des B-Plangebiets enthalten. che Grundlage für die Schaffung neuer Stellplätze, außer BeAbt. VII B Dem Referat VII B und der Verkehrslenkung Berlin wurde im Januar hinderten- und Fahrrad-Stellplätzen, vor. Die erforderlichen (Verkehr) Behinderten und Fahrrad-Stellplätze werden im Plangebiet 2014 eine verkehrliche Untersuchung des Büros Fuhrmann Consultants selbst umgesetzt. Im Bebauungsplan ist eine Tiefgarage fest(Stand 2013) für das Bauvorhaben Holzmarkt Dorf vorgestellt. Gegengesetzt. Bei einer Umsetzung kann diese für die Vorhaltung der Schreiben vom stand war die Ermittlung des Verkehrsaufkommens sowie die Darstel- erforderlichen Stellplätze für Behinderte und Fahrräder dienen. 4.03.2015 lung der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen für die damaligen Auswirkungen auf den Bebauungsplan: keine. Planungen eines Veranstaltungsortes mit ausschließlichen Nutzungen wie Werkstätten, Kita, Event- und Artistenhallen, Musikstudios, Clubs und Gastronomie. In der o.g. Verkehrsuntersuchung wurden ca. 434 Besucherfahrten pro Tag und ca. 24 Lieferfahrten pro Tag ermittelt. Gleichzeitig wurde ein Erschließungskonzept diskutiert, das sowohl die Vorfahrten zur Be- und Entlieferung sowie die Stellplatzangebote für den Kfz- und Radverkehr ausschließlich innerhalb des B-Plangeltungsbereiches vorsah. Seitens der verkehrlichen Institutionen bestand Überarbeitungsbedarf hinsichtlich der vorgeschlagenen schrägen Zufahrten auf das Gelände von der Holzmarktstraße. (Siehe Anlage) Nach dem Protokoll erfolgten keine weiteren Abstimmungen mehr zur Verkehrserschließung. Aufgrund der geänderten Nutzungsabsichten entsprechend dem B-Plan (hoher Wohnanteil) sind die Ergebnisse der erwähnten Verkehrsuntersuchung nicht mehr relevant. Grundsätzlich ist im Rahmen des B-Planverfahrens auf der Grundlage einer erneuten Ermittlung des durch den B-Plan 2-36 initiierten Verkehrsaufkommens der Nachweis der verkehrlichen Erschließung zu 29.06.2015 Seite 25 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung erbringen. Dieser Nachweis muss Bestandteil der B-Planunterlagen sein. Eine Abstimmung mit der Abteilung VII und der VLB im Rahmen der verkehrlichen Nachweispflicht wird empfohlen. 22 Gegen die Planungen zur Bebauung der o.g. Grundstücke bestehen Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. aus fischereirechtlicher und fischwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Vorsorglich möchte ich darauf hinweisen, dass beim Betrieb einer und Umwelt Fischzucht (Aquakultur) mit nicht heimischen und gebietsfremden Fischarten nach § 3 Abs. 7 Berliner Landesfischereiordnung (LFischO) Abt. FiA vom 12. Dezember 2001 (GVBI. S. 700), zuletzt geändert durch die (Fischereiamt) Erste Verordnung zur Änderung der Berliner Landesfischereiordnung vom 25. September 2012 (GVBI. S. 343) eine Genehmigung der unteren Fischereibehörde erforderlich ist. Der Betrieb einer AquaponicSchreiben vom Anlage ist unter wirtschaftlichen Bedingungen in der Regel nur mit nicht 13.02.2015 heimischen und gebietsfremden Fischarten möglich. 23 Es wird zur Kenntnis genommen, dass gegen die Planungsziele Senatsverwaltung Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich des Mischwasser- keine Bedenken bestehen. für Stadtentwicklung pumpwerkes Berlin V, Holzmarktstr. Für dieses Einzugsgebiet wurde Im Baugebiet MK 2 stehen ausreichend Freiräume zur Verfüund Umwelt gemäß der Sanierungserlaubnis für die Mischwassereinleitungen sei- gung, um die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers zumindest anteilig zu gewährleisten. Gegebene Altlasten in tens der Berliner Wasserbetriebe ein Sanierungskonzept erstellt. Abt. VIII D 25 diesem Bereich wurden oder werden bereinigt. Das restliche Um das Ziel der geplanten Sanierungsmaßnahme, die Reduzierung des (Gewässerschutz) Regenwasser kann in die Mischwasserkanalisation und in die Schadstoffeintrages aus den Regenüberläufen in die Oberflächenge- direkt anliegende Spree eingeleitet werden. Auch die DachbeSchreiben vom wässer aus diesem Gebiet nicht zu gefährden, ist zumindest die teilwei- grünung im MK 2 dient der Regenwassernutzung / Rückhal18.02.2015 se Rückhaltung des Niederschlagswassers auf den Grundstücken an- tung. zustreben. Im MK 1 wird vorrangig die Einleitung des anfallendes Regen- 29.06.2015 Gegen die Planungsziele bestehen keine Bedenken. Seite 26 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung wassers in die anliegende Mischwasserkanalisation erfolgen. Darüberhinaus findet noch ein Abstimmungsprozess mit dem Wasser- und Schifffahrtsamt statt, um die zusätzliche Möglichkeit der Einleitung des unverschmutzten Regenwassers in die Spree zu klären. Die Einleitung des Regenwassers in die Spree Ggf. seitens der Berliner Wasserbetriebe auferlegte Einleitungsbe- war auch bereits im festgesetzten Bebauungsplan V-76 vorgeschränkungen für die überplanten Grundstücke bezüglich der Schmutz- sehen. und /oder Niederschlagsentwässerung sind einzuhalten. Die Ausführungen werden in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. Sofern keine Altlasten vorhanden sind und ein Abstand zum Grundwasser von mindestens 1,0 m eingehalten wird, können Niederschlagswässer von Dachflächen direkt in den Untergrund eingeleitet und von Fahrund Parkflächen über die belebte Bodenzone versickert werden. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Hiermit erhalten Sie meine Stellungnahme, die sich auf die gesetzliche Im Plangebiet ist die Beheizung mit Holzpellets geplant. Die Grundlage der §§ 47 ff. BlmSchG (Luftreinhalte- und Aktionsplan, textliche Festsetzung zur Luftreinhaltung ist nicht vereinbar mit Senatsverwaltung der beabsichtigten Holzpelletsbeheizung, da der Ausstoß von für Stadtentwicklung Lärmminderungs- und Aktionsplanung) stützt. Feinstaub über den Vergleichswerten von Heizöl liegt. und Umwelt Luftreinhaltung An der Verwendung von Holzpellets soll aufgrund von folgenAbt. IX C Da das Plangebiet innerhalb des Luftvorranggebietes liegt, ist die Ver- den Punkten dennoch festgehalten werden: (Immissionsschutz) wendung nur solcher Brennstoffe erlaubt, deren Massenströme von • Um das von der G7 beschlossene Ziel der DekarbonisieSchwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energierung und die EU Klimaschutzziele zu erreichen ist eine Abgehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von kehr von fossilen Brennstoffen erforderlich. Beim Einsatz Schreiben vom Heizöl EL sind. von Holzpellets aus regionalen, nachwachsenden Quellen 4.03.2015 entfallen inkl. der Prozesskette (Verarbeitung, Transport, Bei Fragen zu den Hinweisen zur Luftreinhaltung wenden Sie sich bitte usw.) weniger als 7,5% der CO2-Emissionen von Erdgas. an Herrn Dr. K., SenStadtUm, IX C 57, Telefon 9025-2146. 24 • Als eine Quelle von Feinstaubemissionen im urbanen Raum wird die Holzverbrennung benannt. Ein gewerblich genutzter, hocheffizienter Holzpellet-Kessel mit zusätzlichem Partikelfilter ist in diesem Kontext anders zu bewerten als Kaminöfen in Privatwohnungen, die als Zusatzheizung betrie- 29.06.2015 Seite 27 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung ben werden. Maßnahmen zur Verbesserung der Luftreinhaltung sollten bei relevanten Verursachergruppen greifen und nicht den Klimaschutz behindern. • Brennstoffbedingt sind die Staubemissionen beim Einsatz von Holz höher als beim Einsatz von Heizöl oder Erdgas. Neben einem hocheffizienten Kessel mit vergleichsweise geringen Staubemissionen (entsprechend Blauer Engel) wird ein elektrostatischer Filter eingesetzt, der weitere 7585 % der verbleibenden Staubemissionen aus dem Rauchgas entfernt. • Im Energiekonzept des Holzmarktprojektes sollen ca. 50 % der Wärmeversorgung über Holzpellets gedeckt werden. Zusätzlich werden Geothermie und AbwasserwärmeRückgewinnung genutzt. Damit liegen die Emissionen des Gesamtkonzeptes in Summe unter denen eines Einsatzes von fossilen Brennstoffen. Die textliche Festlegung vergleicht zwei Brennstoffe, nicht zwei Konzepte. • Bei der Wärmeerzeugung im Bereich Gewerbe / Dienstleistungen über Heizöl EL und 15 % Solarthermie (zur Erfüllung des EEWärmeG) werden spezifisch 1,105 kg/TJ Feinstaub und 37,4 kg/TJ NO2 emittiert. (entsprechend UBA-FB 001217) • Bei einer Wärmeversorgung mit 50 % Holzpellets und 50 % Geothermie, sowie einem elektrostatischen Filter mit 80 % Abscheidung, wird ein spezifisch 0,876 kg/TJ Feinstaub und 35,6 kg/TJ NO2 emittiert. • Die Holzkessel werden in einem Hochhausgebäude betrieben. Die Staubemissionen werden auf 46 m Höhe emittiert. 29.06.2015 Seite 28 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Die Höhe führt zu einer Verdünnung und weiteren Verteilung der Emissionen, sodass der Einfluss auf die lokale Belastung im Innenstadtbereich sinkt. • Im Rahmen des Holzmarkprojektes wird eine E-Mobility Station errichtet. Da der Kfz-Verkehr zu den Hauptemittenten von Feinstaub und Stickoxiden im urbanen Raum zählt, leistet das Projekt hier einen wegweisenden Beitrag zur Reduktion von Emissionen. Der Sachverhalt wurde mit der SenStadtUm IX C 57 bereits besprochen. Im Ergebnis wurde sich dafür entschieden, die entsprechende textliche Festsetzung entfallen zu lassen. Somit gelten für künftige Heizungsanlagen die fachplanerischen Regelungen bspw. der Bundes-Immissionsschutzverordnung. Moderne Holzpellets-Anlagen erfüllen diese regelmäßig. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Die textliche Festsetzung zur Anforderung von Emissionswerten für Heizungsanlagen entfällt. 24 Lärmaktionsplanung Im Rahmen des Bebauungsplanverfahren wurden die gutachtlichen Untersuchungen zum Schallschutz fortgeschrieben und ergänzt. Im Ergebnis wurde ausgehend vom Straßen- und Schienenverkehrslärm eine Überschreitung der die Orientierungswerte für Kerngebiete nach DIN 18 005 sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV festgestellt. Senatsverwaltung Die schalltechnische Beratungsunterlage ACR 7682 des Ingenieurbüros für Stadtentwicklung Axel C.R. GmbH vom 18. Dezember 2014 fokussiert auf die Bestimund Umwelt mung der Grundlagen zum passiven Schallschutz. Damit liegt keine Schallimmissionsprognose zur Beurteilung der Lärmbelastung des Abt. IX C Plangebietes vor. Eine solche muss eine Betrachtung auch der gewerbIm Bebauungsplan wird dementsprechend folgende Festset(Immissionsschutz) lichen Lärmquellen wie z. B. dem Kraftwerk auf der gegenüberliegenzung zum Schallschutz aufgenommen: den Spreeseite und den diversen gewerblichen und gastronomischen "In den Kerngebieten müssen zum Schutz vor Lärm AußenbauEinrichtungen in der Umgebung enthalten. Weiterhin sind die AuswirSchreiben vom teile einschließlich der Fenster von Wohnungen ein bewertetes 29.06.2015 Seite 29 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum 4.03.2015 Stellungnahme kungen des Schiffsverkehrs auf der Spree auf das Plangebiet und die Luftschalldämmmaß (R'w res nach DIN 4109, Ausgabe NoAuswirkungen durch das Vorhaben auf das Plangebiet selbst und die vember 1989) von mindestens 45 dB(A) aufweisen. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen sind mit schallgeumliegenden Straßenabschnitte zu untersuchen. dämmten Dauerlüftungseinrichtungen auszustatten. Zu der schalltechnische Beratungsunterlage ACR 7682 folgende HinVon den festgesetzten Anforderungen an den baulichen Schallweise: schutz kann abgewichen werden, wenn durch Einzelnachweis • Zur Beurteilung der Lärmbelastungen des Straßenverkehrs sind die belegt wird, dass die Geräuschbelastung eines Gebäudes bzw. zukünftig zu erwartenden Verkehrsmengen einzubeziehen (z. B. einer Gebäudefassade niedriger ausfällt. Das resultierende aus der Gesamtverkehrsprognose 2025, Senatsverwaltung für Luftschalldämm-Maß des gesamten Außenbauteils muss Stadtentwicklung und Umwelt Abt. VII) Dies insbesondere vor dem dann den Anforderungen nach Tabelle 8 der DIN 4109 entspreHintergrund, dass sich hier möglicherweise mit der Fertigstellung chen." • 29.06.2015 Abwägung des 16. Bauabschnitts der A 100 relevante Veränderungen ergeben Bei der Errichtung des Neubaus werden aufgrund der sehr hokönnten. hen Belastungssituation Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Zur Berechnung des von dem Bahnverkehr ausgehenden Schie- Aktive Schallschutzmaßnahmen (z.B. eine Schallschutzwand oder ein Wall) kommen aufgrund der örtlichen und akustischen nenverkehrslärms ist bis Ende 2014 die Schall 03 in der Ausgabe Bedingungen in dieser innerstädtischen Lage nicht in Betracht. 1990 gültig gewesen. In dieser fand der Schienenbonus AnwenDie Realisierung von Schallschutzgrundrissen, bei denen die dung. Der Schienenbonus entfällt mit den Stichtagen 1.01.2015 bei Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite orientiert werden, der Berechnung des Beurteilungspegels an Schienenwegen der Eikommt im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht, da es senbahnen und 1.01.2019 bei Straßenbahnen für Anwendungsfälle keine ruhige Seite gibt. der Verkehrslärmschutzverordnung - 16.BlmSchV. Mit dem RundAls Möglichkeit verbleiben somit nur eine Kombination passiver schreiben Nr. 4/2014 gilt für die im Land Berlin im Verfahren beSchallschutzmaßnahmen durch Einbau von Schallschutzfensfindlichen Bebauungspläne, dass der Schienenbonus ebenfalls nur tern bzw. durch die Dämmung der Fassadenbauteile sowie der bis zu den genannten Stichtagen angewendet werden darf. Weiter- Einbau von schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeiten. hin ist die Schall 03 in der Ausgabe 1990 durch die Änderung der Lärmaktionsplan: Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BlmSchV mit Jahresbeginn 2015 abgelöst (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2014 Teil I NT. 61 vom Gemäß Lärmgutachten werden die Lärmgrenzwerte in den Innenräumen durch bauliche Schallschutzmaßnahmen einge23.12.2014). Dabei sind unter anderem die Berechnungsgrundlahalten. Problematisch ist die Einhaltung der Grenzwerte für Seite 30 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme gen zu "§ 4 (neu) Berechnung des Beurteilungspegels für Schienenwege" neu gefasst (Der Erläuterungsbericht, die Testaufgaben und die Konformitätserklärung sind einsehbar unter http://www.bmvi.de) , die auch für das Planverfahren anzuwenden ist. Abwägung notwendige lärmabgewandte Fassaden. Es ist gemäß Lärmaktionsplan des Landes Berlin je Wohnung mindestens 1 Aufenthaltsraum nachzuweisen der zu lärmabgewandten Fassaden orientiert ist. Hier soll an der Fassade ein Zielwert tags von 60 db(A) und nachts von 50 db(A) zuzüglich max. Überschreitung von 4 db(A) eingehalten werden. Das gleiche gilt für Außenwohnbereiche, z.B. Balkone und Dachterrassen. Im Bereich des MK 2 wird der Wert bis auf die nordwestliche Grundstücksspitze eingehalten. Für das Gebiet MK 1 ist dies weitestgehend nicht der Fall. Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass nicht in allen Bereichen des Plangebiets die Differenz zwischen Tag- und Nachtwert ≥ 10 dB beträgt. Damit ergibt sich, z. B. unter Berücksichtigung des Entwurfs zur DIN 4109 - 4, 2013-06, dass das bewertete Luftschalldämmmaß (R'w,res) ggf. zu niedrig bemessen wird. Dies sollte bei der Für die Innenbereiche wird eine Textliche Festsetzung für das Dimensionierung (Festsetzung) Beachtung finden. Außenschalldämmmaß (Schallschutzfenster) eingefügt und so Für die weitere Planung möchte ich darauf hinweisen, dass in großen abschließend sichergestellt, dass die Einhaltung der gesetzliTeilen des Plangebiets die Schwellenwerte der 1. Stufe des Berliner chen Regelungen erfolgt. Als Ausgleich für die an diesem Lärmaktionsplans von LDEN = 70 dB(A) und Lnight = 60 dB(A) ab der Standort nicht möglichen lärmabgewandten Fassaden und Außenwohnbereiche wird ein Überdachter Aufenthaltsbereich eine sehr hohe Dringlichkeit zur Einleitung von Minderungsmaßnahmen (Klimahülle) über vier Stockwerke zwischen den Eckgebäuden vorliegt, überschritten werden. Hier werden umlaufend Pegel erreicht, geplant. die diese Schwelle oder die gesundheitsrelevanten Schwellenwerte von Der Entwurfs zur DIN 4109 - 4, 2013-06 wird nicht berücksichtagsüber 65 dB(A) und nachts 55 dB(A) (siehe hierzu Sondergutachten tigt, da nur in Kraft getretene Regelwerke Grundlage für eine des Rates von Sachverständigen für Umweltfragen, Drucksache gesetztes mäßige Berechnung darstellen können. 14/2300, 14. Wahlperiode vom 15.12.1999) überschreiten. In diesem Bereich des Gebäudes werden schlussfolgernd daraus keine ruhigen Auswirkungen auf den Bebauungsplan: • Fassaden vorhanden sein. Aus den Planunterlagen geht nicht hervor, Einfügen der textlichen Festsetzung Nr. 10 zum Lärmschutz. ob an diesen Stellen Wohnungen geplant sind. Die Vorgaben des Lärmaktionsplans würden für den Fall einer Wohnnutzung nicht eingehalten. Sollte eine solche Nutzung in den hoch lärmbelasteten Bereichen geplant sein, sind die Vorgaben einer lärmrobusten Bauweise zu verwirklichen. Dazu gehört, dass jede Wohnung Zugang zu einer leisen 29.06.2015 Seite 31 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Fassadenseite erhält, an der die Orientierungswerte für Mischgebiete eingehalten werden. Sollte dies wegen einer allseitig hohen Lärmbelastung nicht möglich sein ergibt sich aus hiesiger Sicht, die Notwendigkeit Alternativen hinsichtlich der Bebauungs- und Nutzungsstruktur zu prüfen. Aus den Planunterlagen erkennbar sind Balkone an hoch lärmbelastete Fassaden. Sind diese als Außenwohnbereiche von Wohnungen geplant, müssten Vorkehrungen dann getroffen werden, wenn Beurteilungspegel von 65 dB(A) tagsüber erreicht werden. Zur Beantwortung von Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. 25 Es wurden folgende Fachbereiche der Abteilung X beteiligt und um Das Gehrecht ist bereits zeichnerisch und textlich festgesetzt. Stellungnahme gebeten: Senatsverwaltung Grundwasserabsenkungen werden durch die Bebauung nicht verursacht. für Stadtentwicklung X F 1 , X PS A, X OI , X PS E, X OS , X PW, X OW, X PI A, X PI E und Umwelt Von den Beteiligten X OI gab es Einwendungen oder Hinweise, diese Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Abt. X sind als Anlage beigefügt. (Tiefbau) SenStadtUm X OI ist durch die Nähe zur Michaelbrücke von den Planungen betroffen. Schreiben vom 9.03.2015 SenStadtUm X OI hatte keine Bedenken im Bebauungsplanverfahren V-76, der inzwischen festgesetzt ist. Das Planverfahren 2-36 wird als Änderung zum V-76 verstanden. Die Anzahl und Höhe der zur Festsetzung vorgesehenen Baukörper unterscheiden sich von der damaligen Planung, aber die Baugrenze nördlich des Bahnviadukts bleibt in unverändertem Abstand. Trotzdem wird gefordert, das Gehrecht für die Allgemeinheit nördlich des Viadukts wieder als textliche Festsetzung zu berücksichtigen, damit 29.06.2015 Seite 32 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung der Bereich langfristig von Bebauung frei bleibt. Aufgrund der geplanten Baukörperhöhe und dem Verzicht auf Tiefgeschosse wird bei SenStadtUm X OI davon ausgegangen, dass es weder zu einer Grundwasserabsenkung noch zu tiefen Baugruben mit rückverankerten Baugrubenwänden kommen wird. Anderenfalls hätte SenStadtUm X OI Bedenken wegen möglicher negativer Auswirkungen auf die Michaelbrücke. 28 BA FriedrichshainKreuzberg FB Bau- und Wohnungsaufsicht und Unterer Denkmalschutz Schreiben vom 5.03.2015 29.06.2015 Für die Grundstücke An der Michaelbrücke 1-2, Holzmarktstr, 19-30 Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. sowie die Flurstücke 9005 und 260 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Die Einhaltung der Schutzziele der Abstandsflächenvorschriften soll der bestehende Bebauungsplan geändert werden. wurde bei der architektonischen Innen- und Außenplanung zum Die nachfolgende Stellungnahme wird auf der Grundlage des Planent- MK 1 hinsichtlich der Beleuchtung, der Belüftung sowie des wurfs für das MK1, der textlichen Festsetzungen und des Änderungs- Sozialabstand detailliert berücksichtigt. In einem zusammenfassenden Bericht der ausführenden Architektenbüros vom 15. beschluss 2-36 (DS/1421/1V) abgegeben. Juni 2015 wurde im Ergebnis festgestellt, dass auch bei deutliVorsorglich wird darauf hingewiesen, das eine fundierte Stellungnahme cher Unterschreitung der Abstandsflächen die Schutzziele der des Bauaufsichtsamtes im Hinblick auf den Planungsstand nicht mög- BauO Bln nachweislich gewahrt werden können. Außerdem lich ist. begründet die atypische Nutzung des Gebäudekomplexes das gewünschte Maß an sozialer und baulicher Nähe. Es wird daher im Folgenden auf grundsätzlich erkennbare bauordIn der Begründung zum Bebauungsplan werden diese Aspekte nungsrechtliche Probleme eingegangen. ausführlich dargelegt. Die Baukörperausweisungen im MK1 erfüllen, in Bezug auf die Forderung zu Abstandsflächen, nicht die Mindestforderungen der Bauord- Im Baugebiet MK 2 ergeben sich im Vergleich zu den ursprünglichen geplanten Baukörpern des Bebauungsplans V-76 deutlinung für Berlin und verstoßen in erheblichem Maß gegen diese. che Verbesserungen hinsichtlich der Sichtachsen, der BelichDie Schutzziele der Abstandsflächenvorschriften liegen u.a. darin, eine tung, der Integration des öffentlich zugänglichen Uferweges, der ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung sicherzustellen und Ausrichtung der Baukörper und somit der gesunden Wohn- und einen ausreichenden Sozialabstand im Interesse des Wohnfriedens zu Arbeitsverhältnisse. wahren. Die, in der Bauordnung Berlin benannte, Abstandsflächentiefe Da die geplanten Gebäude durch erweiterte Baukörperauswei- Seite 33 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung von 0,4 H stellt ein Mindestmaß dar, bei dem die genannten Schutzziele tung ausdrücklich festgesetzt werden, ergibt sich gemäß § 6 noch erreicht werden. Des weiteren gilt, das Abstandsflächen sich nicht Abs. 8 BauO Bln ein Vorrang der Festsetzungen des Bebauungsplanes gegenüber den Abstandsflächenbestimmungen der überdecken dürfen. Berliner Bauordnung. Im vorliegenden Planentwurf für das MK1 wird diese Mindestmaß nicht eingehalten, Im Abstandsflächennachweis zum B-Planentwurf ist er- Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. kennbar, das die Abstandsflächen der Baukörper sich nicht nur überdecken, sondern in allen Fällen sogar die Baukörper überdecken. Selbst wenn in bestimmten, klar definierten Fällen das Überdeckungsverbot für Abstandsflächen nicht gilt, so dürfen Abstandsflächen jedoch nicht ein anderes Gebäude oder Teile desselben überdecken. Das Vorhaben besteht aus mehreren Gebäuden, die auch untereinander die erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten haben. Einer möglichen Argumentation, dass es sich durch die Verbindung aller Baukörper über die Sockelgeschosse, die Klimahülle und die Verbindungen der Türme in unterschiedlichen Ebenen, um ein Gebäude handelt, könnte nicht gefolgt werden. Ein Gebäude ist gemäß der BauO Bln eine selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage. Gebäude werden unter dem Aspekt der "selbständige Benutzbarkeit" definiert als funktional abgeschlossene Einheiten, die ohne Einbeziehung von Bauteilen, welche zugleich fremden Anlagen dienen, benutzbar sind. Infolge der dargestellten Baukörperausweisung wird im Ergebnis festgestellt, das eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung der Gebäude nicht sichergestellt ist. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 29 Umgebungsschutz BA Friedrichshain- Der vorgenannte Bebauungsplan soll in der Umgebung eines Denkmals Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. 29.06.2015 Seite 34 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Kreuzberg Stellungnahme Abwägung realisiert werden. Untere Gemäß § 11 Abs. 2 DSchG Bln bedürfen die Errichtung, Veränderung Denkmalschutzbehö oder Beseitigung von Anlagen in der unmittelbaren Umgebung eines rde Denkmals der Genehmigung durch die zuständigen Denkmalbehörden, wenn sich dies auf den Zustand oder das Erscheinungsbild des Denkmals auswirkt. Schreiben vom Gegen die im Bebauungsplan 2- 36 dargestellte Planung und deren 9.03.2015 Durchführung werden keine denkmalfachliche Bedenken erhoben. Im MK 1 ("Eckwerk") werden vorwiegend zeitlich befristete, studentische Wohnformen für etwa 500 Bewohner in etwa 80 BA FriedrichshainWohneinheiten angeboten. Somit ist ein geringer Kinderanteil Kreuzberg im MK 1 zu erwarten. Im MK 2 ("Dorf") werden eine Kita und Schul- und Sportamt Spielplatzflächen bereitgestellt, welche auch durch Kinder vom Auf dieser Grundlage kann derzeit keine Bedarfsermittlung zur Qualifi- MK 1 mitgenutzt werden können. zierung eines möglichen Beschulungsbedarfes (Grundschulen) erfolDie Unterbringung der zu erwartenden geringen Anzahl schulSchreiben vom gen. Die o.g. Grundstücke liegen in der Bezirksregion VII (Schulregion pflichtiger Kinder sollten in Schulen im Umfeld des Plangebiets 9.03.2015 VII). Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass im Umfeld dieses B- erfolgen. Plangebietes zwar aktuell noch Kapazitäten vorhanden sind, aber mitAuswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. telfristig Engpässe durch zusätzlichen Wohnungsneubau sowie durch allgemein steigende Einwohnerentwicklungen entstehen werden. Somit melden wir an, dass im Rahmen städtebaulicher Vertragsregelungen die Sicherstellung einer bedarfsgerechten Beschulung der Kinder aus dem Bebauungsgebiet zu gewährleisten wäre. 34 In besagtem Bebauungsgebiet werden u.a. Wohnungen entstehen. In der Begründung zum Bebauungsplan ist keine konkrete Größenordnung zum möglichen Wohnungsneubau benannt worden, sondern nur Planungsabsichten eines potentiellen Investors. 36 Nach Prüfung seitens der Serviceeinheit Facility Management, gibt es Die Eintragungen im Grundbuch werden zur Kenntnis genomin eigentumsrechtlicher Hinsicht keine Anregungen, Ergänzungen oder men. Zudem wird im städtebaulichen Vertrag aus dem Jahr Einwendungen zu den übergebenen Unterlagen. 2013 die Verkaufsfläche im Plangebiet auf insgesamt 4.500 qm begrenzt, wobei einzelne Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufs- BA FriedrichshainKreuzberg 29.06.2015 Seite 35 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme FB Ich verweise auf die Stellungnahme von Grund 4, vom 14.02.2005 zum Immobilienverwaltung B-Plan V-76 und gehe davon aus, dass das in der textlichen Festlegung zum B-Plan V-76, Nr. 5, 6, 7 und 8 festgeschriebene "Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit" kostenfrei für das Land Berlin gesichert wird. Schreiben vom Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass im Grundbuch von Fried4.03.2015 richshain, Blatt 2025N, für die Flurstücke 9009 und 260 eine "Einzelhandelsbetriebsbeschränkung" und für die Flurstücke 62, 235, 481, 237, 238, 239 und 482 eine "Einzelhandelsnutzungsbeschränkung", jeweils für das Land Berlin, eingetragen ist. 37 BA FriedrichshainKreuzberg Umwelt- und Naturschutzamt Schreiben vom 5.03.2015 29.06.2015 Am 12.11.2014 fand eine Vorbesprechung zu den oben genannten Grundstücken mit Vertretern von Eckwerk und Bezirksamtsmitarbeitern/innen statt, in der u.a. vom Umwelt- und Naturschutzamt darauf hingewiesen wurde, dass neben dem Verkehrslärm auch die Immissionen innerhalb der Klimahülle sowie der Lärm (Gewerbe- und Veranstaltungslärm) der vom benachbarten Grundstück (MK 2) ausgeht und auf die geplante Neubebauung einwirkt gutachterlich bewertet werden muss. Zum Stellungnahmeersuchen vom 06.02.2015 wurde die Schalltechnische Beratungsunterlage Nr. ACR 7682 vom 18.12.2014 beigelegt, die ausschließlich den Verkehrslärm bewertet. Abwägung fläche von maximal 800 qm haben dürfen. Schädliche Auswirkungen auf die Zentrenstruktur im Bezirk oder Berlin sind durch die beabsichtige Nutzungsstruktur nicht zu erwarten. Die Stellungnahme vom 14.02.2005 hat für das aktuelle Bebauungsplanverfahren keine Relevanz. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahren wurden die gutachtlichen Untersuchungen zum Schallschutz fortgeschrieben und ergänzt. Im Ergebnis wurde ausgehend vom Straßen- und Schienenverkehrslärm eine Überschreitung der die Orientierungswerte für Kerngebiete nach DIN 18 005 sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV festgestellt. Im Bebauungsplan wird dementsprechend folgende Festsetzung zum Schallschutz aufgenommen: "In den Kerngebieten müssen zum Schutz vor Lärm Außenbauteile einschließlich der Fenster von Wohnungen ein bewertetes Zum B-Plan 2-36 wird vom Umwelt- und Naturschutzamt wie folgt Stel- Luftschalldämmmaß (R'w res nach DIN 4109, Ausgabe Nolung genommen. vember 1989) von mindestens 45 dB(A) aufweisen. Schutzbe1. Immissionsschutz dürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen sind mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen auszustatten. 1.1 Verkehrslärm Bezüglich des Verkehrslärms mit seinen Auswirkungen außerhalb und Von den festgesetzten Anforderungen an den baulichen Schallinnerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Planes erfolgt durch schutz kann abgewichen werden, wenn durch Einzelnachweis das Umwelt- und Naturschutzamt keine Prüfung /Beurteilung. Die Zu- belegt wird, dass die Geräuschbelastung eines Gebäudes bzw. ständigkeit hierfür liegt bei der bei der Senatsverwaltung für Stadtent- einer Gebäudefassade niedriger ausfällt. Das resultierende Seite 36 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung wicklung und Umwelt. Luftschalldämm-Maß des gesamten Außenbauteils muss dann den Anforderungen nach Tabelle 8 der DIN 4109 entsprechen." 1.2 Gewerbelärm Das Umwelt- und Naturschutzamt ist zuständige Ordnungsbehörde für nicht genehmigungsbedürftige Anlagen im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes. Dazu zählen u. a. Veranstaltungsstätten, Clubs, Gastronomie, Hotels, Büros, Läden, Parkplätze/Garagen und Betriebe/Werkstätten mit Emissionen wie z. B. Musik, verhaltensbedingter Lärm der Gäste, Zu- und Abgang bzw. -fahrt, Lieferverkehr, Kälteund Klimaanlagen, Maschinen. Eine geeignete Immissionsprognose hierzu liegt nicht vor. Der gesamte Gewerbelärm der auf die schutzbedürftigen Räume (wie Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume, siehe auch DIN 4109) im Plangebiet zur Tages- und insbesondere Nachtzeit einwirken kann muss im Rahmen des B-Planverfahrens gutachterlich gemäß TA-Lärm ermittelt und bewertet werden, um beurteilen zu können, ob gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen dort vorliegen. Da ein entsprechendes Gutachten nicht vorliegt, kann derzeit keine immissionsschutzrechtliche Bewertung vorgenommen werden. Diese halten wir Im Rahmen des B-Planverfahrens für erforderlich, da im späteren Baugenehmigungsverfahren keine Prüfung erfolgen kann (nicht aufgedrängtes Recht). Bei der Errichtung des Neubaus werden aufgrund der sehr hohen Belastungssituation Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Aktive Schallschutzmaßnahmen (z.B. eine Schallschutzwand oder ein Wall) kommen aufgrund der örtlichen und akustischen Bedingungen in dieser innerstädtischen Lage nicht in Betracht. Die Realisierung von Schallschutzgrundrissen, bei denen die Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite orientiert werden, kommt im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht, da es keine ruhige Seite gibt. Als Möglichkeit verbleiben somit nur eine Kombination passiver Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Schallschutzfenstern bzw. durch die Dämmung der Fassadenbauteile sowie der Einbau von schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeiten. Zum Thema Gewerbelärm kann zusammenfassend aus immissionsschutztechnischer Sicht festgestellt werden, dass eine Erhöhung der Gesamtbelastung aus der "Zusatzbelastung" durch die benachbarten gewerblichen Betrieb bzw. Nutzungen hier nicht vorliegen wird. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Einfügen der textlichen Festsetzung Nr. 10 zum Lärmschutz. 37 BA FriedrichshainKreuzberg 29.06.2015 2. Gewässerschutz Im MK 1 wird vorrangig die Einleitung des anfallendes Regenwassers in die anliegende Mischwasserkanalisation erfolgen. 2.1 Abwasserbeseitigung Nach erneuter Anfrage an die Berliner Wasserbetriebe zum In den vorgelegten Unterlagen sind keine Angaben z.B. zum Abwaswurde am 08. Juni 2015 mitgeteilt, dass das gesamte Regenseraufkommen enthalten, das durch den Betrieb von Abwasseranlagen Seite 37 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Umwelt- und Naturschutzamt Schreiben vom 5.03.2015 Stellungnahme Abwägung anfallen wird. Auch zu den ggf. in Frage kommenden Abwasserbehandlungsanlagen und den Abwassereinleitkonzentrationen sind keine Angaben enthalten. Da Abwasseranlagen und Abwasserbehandlungsanlagen der Anzeige- / Genehmigungspflicht nach § 38 BWG unterliegen und Einleitungen von Abwässern in die öffentliche Abwasseranlage (Schmutzwasser- / Mischwasserkanalisation) ggf. der Anzeige-/ Genehmigungspflicht nach IndV i. V. m der AbwV unterliegen können, sind hierfür aufgrund der eigenständigen Verfahren textliche Festsetzungen in dem Bebauungsplan nicht erforderlich. wasser im MK 1 in die Mischwasserkanalisation einleiten, wenn der Spitzenabfluss auf 53 l/s begrenzt wird. Mögliche bauliche Maßnahmen zur Rückhaltung / verzögerten Einleitung werden im Baugenehmigungsverfahren geklärt. Darüberhinaus findet noch ein Abstimmungsprozess mit dem Wasser- und Schifffahrtsamt statt, um die zusätzliche Möglichkeit der Einleitung des unverschmutzten Regenwassers in die Spree zu klären. Die Einleitung des Regenwassers in die Spree war auch bereits im festgesetzten Bebauungsplan V-76 vorgesehen. 2.2 Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen Im Baugebiet MK 2 stehen ausreichend Freiräume zur Verfügung, um die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers zumindest anteilig zu gewährleisten. Gegebene Altlasten in diesem Bereich wurden oder werden bereinigt. Das restliche Regenwasser kann in die Mischwasserkanalisation und in die direkt anliegende Spree eingeleitet werden. Auch die Dachbegrünung im MK 2 dient der Regenwassernutzung / Rückhaltung. In den vorgelegten Unterlagen sind keine Angaben zu Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen benannt. Da im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren diesbezüglich eine Auflagenerteilung möglich ist (aufgedrängtes Recht), sind hierfür textliche Festsetzungen in dem Bebauungsplan nicht erforderlich. Die Ausführungen werden in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. 37 3. Naturschutz Zu 3.1 BA FriedrichshainKreuzberg 3.1 Seitens des Sachgebiets Naturschutz bestehen keine Bedenken gegen den Wohnanteil, wenn die notwendigen privaten Spielplatzflächen auf dem Grundstück - besonnt und außerhalb der Feuerwehrumfahrten - nachgewiesen werden. Ansonsten werden Bedenken hinsichtlich der gesunden Wohnverhältnisse gesehen. Die Thematisierung der privaten und öffentlichen Spielplätze sollte mindestens gleichrangig mit Im MK 1 ("Eckwerk") werden vorwiegend zeitlich befristete, studentische Wohnformen für etwa 500 Bewohner in etwa 80 Wohneinheiten angeboten. Somit ist tendenziell ein geringer Kinderanteil im MK 1 zu erwarten. Dieser Umstand senkt die erforderlichen Infrastrukturbedarfe. Im MK 2 ("Dorf") werden eine Kita und Spielplatzflächen bereitgestellt, welche auch Umwelt- und Naturschutzamt 29.06.2015 Seite 38 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Schreiben vom 5.03.2015 Stellungnahme Abwägung der Fischzucht und Gemüseproduktion erfolgen. Letzteres kann täglich durch Kinder vom MK 1 mitgenutzt werden können. Darüber gekauft werden, Platz zum Spielen nicht. hinaus können auch Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 8 Abs. 3 3.2 Um den gem. Landschaftsprogramm festgesetzten Uferwanderweg BauO Bln für das MK 1 in Betracht gezogen werden, da Kinderauf Friedrichshainer Seite ohne Unterbrechung weiterzuführen zu kön- spielplätze auf diesem Baugrundstück nur unter großen nen, sollte ein Gehrecht (durch den Viadukt und über ein Teilstück des Schwierigkeiten herstellbar sind. Grundstücks Holzmarktstr. 19-30) geführt werden. Zu 3.2 3.3 Für die zu fällenden geschützten Bäume sollte auf dem Grundstück Im Bebauungsplan ist ein durchgängiges Gehrecht und radErsatz, gepflanzt werden und dafür Pflanzflächen festgelegt werden. fahrecht für die Allgemeinheit festgesetzt. Zu 3.3 Die noch vorhandenen Bäume werden nicht festgesetzt, jedoch werden für einzelne Bäume keine Baukörperausweisungen in diesen Bereichen durchgeführt, so dass diese erhalten werden können. Das weitere regelt die Baumschutzverordnung Berlin. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. 37 BA FriedrichshainKreuzberg Umwelt- und Naturschutzamt Schreiben vom 5.03.2015 29.06.2015 4. Bodenschutz / Altlasten Es wird zur Kenntnis genommen, dass der Altlastenverdacht 4.1 Das Plangebiet ist Teilfläche der unter den Nummern 8500 und hinsichtlich des Plangebietes inzwischen ausgeräumt werden 8551 im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) geführten konnte. Flächen. Der Altlastenverdacht hinsichtlich des Plangebietes konnte Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. inzwischen jedoch ausgeräumt werden. Sofern während der Baumaßnahmen Boden- und Grundwasserkontaminationen festgestellt werden, sind die Arbeiten entsprechend § 6 Abs. 3 des Berliner Bodenschutzgesetzes (BlnBodSchG) zu unterbrechen und es ist umgehend das Umweit- und Naturschutzamt des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg, Sachgebiet Bodenschutz/Altlasten zu informieren. Für alle Bereiche, in denen Boden eingebracht wird gilt, dass nur Boden verwendet werden darf, dessen Schadstoffkonzentrati- Seite 39 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung onen niedriger sind als die Z 1.1-Werte laut LAGA-Richtlinie über die Wiederverwertung von mineralischen Abfällen. Die Eignung der Materialien ist mit einem Zertifikat nachzuweisen. Dies gilt auch für den Fall, dass bei der Baumaßnahme anfallender Bodenaushub (wieder-) eingebracht werden soll. (§ 7 BBodSchG, § 12 BBodSchV, § 12 BlnBodSchG) 39 Zum Bebauungsplan habe ich keine Anmerkungen. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. BA FriedrichshainKreuzberg Planungs- und Koordinierungsstelle Gesundheit Schreiben vom 6.03.2015 40 AIRDATA AG Schreiben vom 25.02.2015 41 Staatskanzlei des Landes Brandenburg Schreiben vom 2.03.2015 42 29.06.2015 Die Prüfung hat ergeben, dass wir derzeit keine Richtfunkstrecken be- Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. treiben oder planen, die das Planungsgebiet "Bebauungsplan 2-36" Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. kreuzen oder sich diesem relevant annähern. Insofern berührt diese Bebauungsplanänderung unsere Belange nicht. Die Nutzung der lizenzierten Richtfunkstrecke und die Wahrnehmung Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. der Rechte aus einer möglichen Beeinträchtigung der Nutzung wurde Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. auf die Firma DNS:NET Internet Service GmbH, übertragen. Ihr Schreiben vom 18.02.2015 habe ich dort abgegeben. In dem von Ihnen angegebenen Bereich des Geländes befinden sich Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Seite 40 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Vodafone GmbH Stellungnahme Abwägung keine Kabelanlagen der Vodafone GmbH. Die Vodafone GmbH stimmt Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. dem Bauvorhaben zu. Niederlassung NordWir möchten Sie darauf hinweisen, dass sich die Kabel und Anlagen Ost Berlin der Vodafone GmbH / ehem. Arcor oben auf dem Stadtbahnviadukt im Kabelführungssystem der DB AG befinden. Sollte die Baumaßnahme Schreiben vom die vorhandene Lichtwellenleiterkabelanlage teilweise oder vollständig 2.03.2015 einschließen bzw. sich Ihr weniger als 1,0 m annähern, bitten wir Sie sich nochmals an Vodafone zuwenden. Die Zustimmung bezieht sich nur auf das beantragte Vorhaben und auf den beantragten Bereich. 43 Vattenfall Europe Wärme AG Schreiben vom 3.03.2015 44 Landesdenkmalamt Berlin Den oben genannten Bebauungsplan haben wir hinsichtlich der Belan- Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. ge der Vattenfall Europe Wärme AG geprüft. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Das derzeitig auf dem Gelände angesiedelte Autohaus ist an unser Fernwärmenetz angeschlossen. Wir sind daran interessiert, die geplante Neubebauung mit Fernwärme zu versorgen. Gegen die Aufstellung des vorstehenden B-Planes bestehen seitens Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. des LDA keine Bedenken. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Schreiben vom 5.03.2015 45 Telefonica 29.06.2015 Aus Sicht der Telefónica Germany GmbH & Co. OHG sind nach den Die durch den Bebauungsplan ermöglichte Bebauung weist einschlägigen raumordnerischen Grundsätzen die folgenden Belange eine Höhe von weniger als 50 m auf. Demnach sind keine Bebei der weiteren Planung zu berücksichtigen, um erhebliche Störungen einträchtigung auf die Richtfunkverbindung zu erwarten. Seite 41 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Schreiben vom 6.03.2015 Stellungnahme Abwägung bereits vorhandener Telekommunikationslinien zu vermeiden: Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. - innerhalb des Plangebiets verläuft eine unserer Richtfunkverbindungen. - um zukünftige mögliche Interferenzen zu vermeiden, sollten entlang der Richtfunktrasse geplante Gebäude/ Baukonstruktionen im Bereich des Plangebiets, folgende Bauhöhe nicht überschritten werden: max. Bauhöhe 50 m. Schutzstreifen um die Mittellinie des Links +/- 5 m (Trassenbreite). - zur besseren Visualisierung erhalten Sie beigefügt zur E-Mail zwei digitale Bilder, welche den Verlauf unserer Punkt-zu-PunktRichtfunkverbindungen verdeutlichen. Die farbigen Linien verstehen sich als Punkt-zu-Punkt-Richtfunkverbindungen von Telefónica Germany GmbH & Co. OHG. Das Plangebiet ist in den Bildern mit einer dicken orangenen Linie eingezeichnet. Man kann sich diese Telekommunikationslinie als einen horizontal über der Landschaft verlaufenden Zylinder mit einem Durchmesser von rund 20-60m (einschließlich der Schutzbereiche) vorstellen (abhängig von verschiedenen Parametern). Bitte beachten Sie zur Veranschaulichung die beiliegenden Skizzen mit Einzeichnung der Trassenverläufe. Alle geplanten Konstruktionen und notwendige Baukräne dürfen nicht in die Richtfunktrassen ragen. Wir bitten um Berücksichtigung und Übernahme der o.g. Richtfunktrassen in die Vorplanung und in die zukünftige Bauleitplanung bzw. den zukünftigen Flächennutzungsplan. Innerhalb der Schutzbereiche (horizontal und vertikal) sind entsprechende Bauhöhenbeschränkungen festzusetzen, damit die raumbedeutsamen Richtfunkstrecken nicht beeinträchtigt werden. 29.06.2015 Seite 42 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Anmerkung: In der Stellungnahme aufgeführte technische Frequenzdaten der Richtfunkverbindung sind für das Bebauungsplanverfahren nicht relevant und werden daher in der Auswertung nicht wiedergegeben. 46 BA FriedrichshainKreuzberg Jugendamt Schreiben vom 12.03.2015 47 DNS:NET Das B-Plan Gebiet befindet sich im LOR 020407 - Karl-Marx-Allee Süd. In besagtem Bebauungsgebiet werden u.a. Wohnungen entstehen, aus denen wahrscheinlich Infrastrukturbedarfe resultieren. Der Uz. ist nicht bekannt, dass im Städtebaulichen Vertrag vom 6.10.2013 Ausgleichsmaßnahmen für Wohnfolgebedarfe vereinbart wurden. Im MK 1 ("Eckwerk") werden vorwiegend zeitlich befristete, studentische Wohnformen für etwa 500 Bewohner in etwa 80 Wohneinheiten angeboten. Somit ist tendenziell ein geringer Kinderanteil im MK 1 zu erwarten. Dieser Umstand senkt die angesprochenen Infrastrukturbedarfe. Im MK 2 ("Dorf") werden eine Kita und Spielplatzflächen bereitEs ist deshalb davon auszugehen, dass das bereits, wenn auch geringgestellt, welche auch durch Kinder vom MK 1 mitgenutzt werfügig defizitäre Angebot im Bereich der Angebote in Kinder- und Juden können. Die Plätze der Kindertagesbetreuung werden entgendfreizeiteinrichtungen gemäß § 11 SGB VIII verstärkt wird. sprechend dimensioniert. Darüber hinaus können auch AusIm Bereich Tagesbetreuung von Kindern nach §§ 22-24 SGB VIII hat gleichsmaßnahmen gemäß § 8 Abs. 3 BauO Bln für das MK 1 das Jugendamt Friedrichshain- Kreuzberg positiv Stellung zu Anträgen in Betracht gezogen werden, da Kinderspielplätze auf diesem auf Fördermittel des Trägers SV Pfeffersport e.V. genommen. Der Trä- Baugrundstück nur unter großen Schwierigkeiten herstellbar ger beabsichtigt im in Rede stehenden Bebauungsplan in den Gebäu- sind. den Holzmarktstr. 25/26 eine Kita mit 30 Plätzen in Betrieb zu nehmen. Da die BGF für den Wohnungsbau für die Uz. nicht konkret erkennbar ist, kann nicht eingeschätzt werden, ob der Wohnfolgebedarf - Plätze in Kindertagesbetreuung - durch die Planung des Trägers ausreichend gesichert ist. Die Unterbringung der zu erwartenden geringen Anzahl schulpflichtiger Kinder sollten in Schulen im Umfeld des Plangebiets erfolgen. Gegen den o.g. Bebauungsplan haben wir keine Einwande. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Schreiben vom 16.03.2015 29.06.2015 Seite 43 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum 48 QSC AG Stellungnahme Abwägung Hinsichtlich ihres Bebauungsplan 2-36 Ortsteil Friedrichshain werden Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Richtfunkstrecken der QSC AG nicht gestört. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. Schreiben vom 17.03.2015 A Bürger M. Schreiben vom 20.02.2015 Zu Bebauungsplan "Eckwerk" möchte ich folgende Einwendungen vor- Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Verkehrskonzept erarbeitet, wobei auch der Quell- und Zielverkehr bringen: sowie die Auswirkungen auf die Planung und die vorhandene Das Kerngebiet mit Wohnanteil wird städtebaulich verkehrstechnisch Infrastruktur untersucht wurde. Die Verkehrsuntersuchung nicht erschlossen. Es fehlen öffentliche Anschlussstraßen und öffentlikommt zu dem Ergebnis, dass die städtebauliche Planung verche Stellplätze. Es fehlen Grünflächen und Spielplätze. Für über 500 kehrstechnisch umsetzbar ist. Das verkehrsgutachten wird deMenschen gibt es nur 18 Tiefgaragenstellplätze. Es gibt keinen Nach- tailliert in der Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. weis zum Quell-und Zielverkehr, zum Besucher- und Kundenverkehr Da es in Berlin keine Stellplatzsatzung gibt, liegt keine rechtliund keinen Nachweis zum ruhenden Verkehr. Wo sollen Taxen, Retche Grundlage für die Schaffung neuer Stellplätze, außer Betungsfahrzeuge, Notärzte, Paket- und Lieferfahrzeuge, Handwerker und hinderten- und Fahrrad-Stellplätzen, vor. Die erforderlichen Pflegedienste parken? Wo parken die Besucher und Kunden der Lä- Behinderten und Fahrrad-Stellplätze werden im Plangebiet den, Werkstätten, Büros und Wohnungen? Wo nehmen Feuerwehr und selbst umgesetzt. Im Bebauungsplan ist eine Tiefgarage festPolizei Aufstellung? gesetzt. Bei einer Umsetzung kann diese für die Vorhaltung der Die 18 geplanten Tiefgaragenstellplätze sind wohl für so eine massive erforderlichen Stellplätze für Behinderte und Fahrräder dienen. Kerngebietsbebauung wie das "Eckwerk" ein Witz. Die gesamte Verkehrslösung geht somit zu Lasten der angrenzenden Wohngebiete, obwohl dort die Parkraumbewirtschaftung eingeführt wurde, weil es angeblich zu wenig Stellplätze im Wohngebiet gibt und zu viel Parksuchverkehr. Entweder wurden die Bürger vom Bezirksamt belogen oder der vorgelegte Bebauungsplan hätte nie in der vorliegenden Form aufgestellt werden dürfen. Es ist doch logisch, dass alle Besucher und Kunden in den angrenzen- 29.06.2015 Die Vorhabenträger verfolgen ein autoarmes, fahrradfreundliches Verkehrskonzept mit einer zentral organisierten Belieferung der Gewerbeeinheiten. Zugänge zum öffentlichen Personennahverkehr befinden sich im nahen Umfeld. Der dennoch anfallenden PKW-Stellplatzbedarf soll wie folgt gedeckt werden: • Auf der Holzmarktstraße werden vor dem Eckwerk ( Holzmarktstraße 19 ) neben der Park- und Ladezone ca. 15-16 Stellplätze angeboten. Lediglich von Freitag bis Montag werden die Stellplätze in der Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Seite 44 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung den Wohngebieten parken werden, zumal das "Eckwerk" sehr verkehrsungünstig zwischen zwei S-Bahnhöfen liegt und aufgrund seiner • Größe viele Menschen anziehen oder ihnen als Arbeitsstätte dienen wird. Eine Bebauung zu Lasten der Anwohner ist meiner Meinung nach unzulässig und auch nicht begründbar, da z. B. eine viel größere Tiefgarage errichtet werden könnte. Auch eine Straße entlang des Eisen• bahnviadukts wäre möglich. Durch solch eine autofeindliche Planung wird auch der soziale Frieden in den umliegenden Wohngebieten gefährdet. Auch umweltpolitisch ist diese einseitige Belastung nicht vertretbar. Eine Planung wird nicht besser in dem man die Realität ignoriert. Über 65 Prozent der Deutschen fahren jeden Tag mit dem Auto zur Arbeit. Die Mobilität der Men- • schen über realitätsferne Bebauungspläne immer weiter einzuschränken widerspricht unserem Grundgesetz und daran halten sollte sich auch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg. • Uhr von Taxen belegt. Im unmittelbaren Umfeld gibt es bewirtschaftete und unbewirtschaftete öffentliche Parkplätze am Ostbahnhof (Parkhaus Ostbahnhof am Stralauer Platz: 367 Plätze); die Entfernung zum Gelände beträgt ca. 600 m und kann über eine entsprechende Wegweisung den Besuchern kenntlich gemacht werden. Der Entwickler verfolgt derzeit den Plan, auf dem Mittelstreifen der Holzmarktstraße Abstellflächen für Elektrofahrzeuge und/oder Carsharing-Fahrzeuge zu schaffen, um die Verfügbarkeit von Fahrzeugen, bzw. das Abstellen von Fahrzeugen für die Besucher, Beschäftigten und Bewohner des Eckwerk sicher zu stellen. Das folgende Bild zeigt, chen Tag (Mittwoch, 15 bung des Bauvorhabens zur freien Nutzung gibt, bahnhofes. dass es an einem durchschnittliUhr) bereits heute in der Umgezahlreiche Carsharing-Fahrzeuge vor allem in der Nähe des Ost- Eine Belastung der Wohngebiete durch den Park- und Parksuchverkehr soll so weitgehend vermieden werden. Im MK 2 ("Dorf") werden eine Kita und Spielplatzflächen bereitgestellt, welche auch durch Kinder vom MK 1 mitgenutzt werden können. Die Plätze der Kindertagesbetreuung werden entsprechend dimensioniert. Darüber hinaus können auch Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 8 Abs. 3 BauO Bln für das MK 1 in Betracht gezogen werden, da Kinderspielplätze auf diesem Baugrundstück nur unter großen Schwierigkeiten herstellbar sind. 29.06.2015 Seite 45 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Auswirkungen auf den Bebauungsplan: keine. B Bürger S. Schreiben vom 9.03.2015 Erheblich Bedenken zur Problematik Lärmbelästigung bzw. Lärmschutz soweit es Restaurant, Clubs und sonstige Freiluftveranstaltungen betrifft. Inwieweit davon auf das Eckwerk zutrifft ist nicht ersichtlich; die Quartiere Club + Märchenpark jedoch sind (auch aus bisheriger Erfahrung) durch Betreiben von Clubs, Restaurants und Durchführung von Veranstaltungen lärmintensiv und störend (i. d. R. bisher bis 24 Uhr). Seit Jahren haben wir als Anwohner der hören Etagen (ca. ab 5. Geschoß) nicht nur DB - Lärm (insbesondere S-Bahn) sondern auch mit den lautstarken Veranstaltung der Clubs auf beiden Seiten der Spree zu kämpfen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahren wurden die gutachtlichen Untersuchungen zum Schallschutz fortgeschrieben und ergänzt. Im Ergebnis wurde ausgehend vom Straßen- und Schienenverkehrslärm eine Überschreitung der die Orientierungswerte für Kerngebiete nach DIN 18 005 sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV festgestellt. Im Bebauungsplan wird dementsprechend folgende Festsetzung zum Schallschutz aufgenommen: "In den Kerngebieten müssen zum Schutz vor Lärm Außenbauteile einschließlich der Fenster von Wohnungen ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R'w res nach DIN 4109, Ausgabe NoVorschlag: Schallschutzwände (Glas) o.ä. an der S-Bahntrasse bzw. / vember 1989) von mindestens 45 dB(A) aufweisen. Schutzbeund unmittelbar an der Holzmarktstraße (Bäume und Sträucher dürften dürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen sind mit schallgenicht ausreichen) dämmten Dauerlüftungseinrichtungen auszustatten. Von den festgesetzten Anforderungen an den baulichen Schallschutz kann abgewichen werden, wenn durch Einzelnachweis belegt wird, dass die Geräuschbelastung eines Gebäudes bzw. einer Gebäudefassade niedriger ausfällt. Das resultierende Luftschalldämm-Maß des gesamten Außenbauteils muss dann den Anforderungen nach Tabelle 8 der DIN 4109 entsprechen." Bei der Errichtung des Neubaus werden aufgrund der sehr hohen Belastungssituation Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Aktive Schallschutzmaßnahmen (z.B. eine Schallschutzwand oder ein Wall) kommen aufgrund der örtlichen und akustischen Bedingungen in dieser innerstädtischen Lage nicht in Betracht. Die Realisierung von Schallschutzgrundrissen, bei denen die 29.06.2015 Seite 46 / 47 Bebauungsplan 2-36 Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Einwender / Eingangsdatum Stellungnahme Abwägung Aufenthaltsräume zur lärmabgewandten Seite orientiert werden, kommt im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht, da es keine ruhige Seite gibt. Als Möglichkeit verbleiben somit nur eine Kombination passiver Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Schallschutzfenstern bzw. durch die Dämmung der Fassadenbauteile sowie der Einbau von schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeiten. Im November 2013 wurde der bestehende Club im Plangebiet auf die immissionsschutzrechtliche Vereinbarkeit gutachterlich überprüft. Bei der Untersuchung wurde auch das Umfeld des Plangebietes betrachtet. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass durch den Betrieb des Clubs die Immissionsrichtwerte eingehalten werden können und die Anforderungen nach TA Lärm erfüllen werden können. Für möglicherweise künftig neuentstehende gastronomische Einrichtungen im Plangebiet ist im Rahmen der Betriebserlaubnis die schalltechnische Verträglichkeit mit dem Umfeld nachzuweisen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan: Keine. 29.06.2015 Seite 47 / 47 Legende Bebauung Baugrundstücksgrenze Flurstücksgrenze Flurgrenze Teilungsgrenze, geplant Grenzpunkt, aufgemessen Abriss, geplant Überdachung Bebauung, geplant Abstandsfläche U=1.6 Böschung Baulastfläche Zaun Stütz-/ Mauer Hecke Verkehrsfläche M /H Whs. / Schp. Wi DA / SP SG Pu / Sa / Ze Fl / Ma / Be Wa / Kwa Pa / Et Z / Bl Baugrenze Baulinie Baufluchtlinie Straßenbegrenzungslinie bzw. Straßenfluchtlinie LS Laterne / Mast / Poller Hydrant / Verteilerkasten Wasser-/ Gas-/ undef. Schieber Kabel-/ eckiger / runder Schacht Wasserablauf (Gully) Laub-/ Nadelbaum, Krone maßstäblich Gebüsch Hauseingangspfeil Lichtschacht Massivbau / Holzbau Wohnhaus / Schuppen Wirtschaftsgebäude Dachausbau / Spitzboden Staffelgeschoss Pult-/ Sattel-/ Zeltdach Flach- / Mansard- / Berliner Dach Walm- / Krüppelwalmdach Pappe / Eternit Ziegel / Blech [55.83] (55.83) 55.83 ..,.. - ..,.. [..,..] (..,.) FH / WH GK Geländeniveau, geplant Höhenangabe, interpoliert Höhenangabe über NHN Bestimmungsmaß Grenzlänge Maß, rechnerisch ermittelt Maß, graphisch ermittelt First- / Wandhöhe m ü.NHN Gebäudeklasse Geschäftszeichen Auftrag: Schriftfeld Maßstab 1:500 13-066-0 Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Dipl.-Ing. Jörg Biermann BIERMANN Beratende Ingenieure 0 5 10 15 50 m 20 HELDT Am Friedrichshain 1, 10407 Berlin Tel. 030 4284130, Fax 030 42841329, post@biermann-heldt.de Berlin - Friedrichshain Holzmarktstraße 19 - 30 Abstandsflächenplan Bezirk: Format: Friedrichshain-Kreuzberg 420 x 1189 Gemarkung Flur Flurstück Größe Lagebezug: Blattanzahl: Soldner Netz 88 1 Höhenbezug: NHN Blatt: 1 Grdb.Bl. Bvnr. Eigentümer Planungsrechtliche Festsetzungen B-Plan Nr. 2-36 Planangaben Index Datum Bearbeitungsstand Bearbeiter ohne 30.06.2015 Planfertigung Andrzejewski Allgemeine Hinweise Ich übernehme die Verantwortung für die Richtigkeit: Angefertigt nach amtlichen Unterlagen und örtlicher Messung. Grundstücksgrenzen und baurechtliche Linien sind nach Katasterunterlagen bzw. planungsrechtlichen Angaben vermaßt. Für genaue Maßangaben ist eine örtliche Grenzherstellung bzw. Absteckung der baurechtlichen Linien erforderlich. Für den Neubau ist nach Fertigstellung gemäß § 19 Abs. 2 VermGBln die Gebäudevermessung erforderlich. Der Lageplan enthält keine unterirdischen Leitungen. Der Plan ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung verboten! Berlin, 30.06.2015 Dipl.-Ing. Jörg Biermann Bebauungsplan 2-36 Übersichtskarte 1 : 10.000 9003 für die Grundstücke An der Michaelbrücke 1-2, Holzmarktstraße 19-30 sowie die Flurstücke 9005 und 260 127 .7° 6.8 9008 22 .0 Nebenzeichnung 1: Baugrenzen oberhalb 43,90 m ü.NHN 17 OK 78,90 m ü.NHN .5 87 184 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain .2 35.9 9000 17 314 31 .0 ° .0 12 Nr .1 9 Nr .1 21 OK 78,90 -m 2 ü.NHN 4 98 36.5 I .25 16 OK 75,40 m ü.NHN .0 18 e 2 0 2. 210 .0 35.2 ße tra 4.5 37 .3° I 203 Krauts 260 9 2. 5 4, 3 ,5 17 237 MK 2 ,5 7, 2 33.2 ,6 E 48ü.NHN , 15 5 ,9 m ,9 31 19 ,9 13 ,7 482 35.2 4, 6 ,9 1 13 ,1 473 33.4 41 OK 61,00 m ü. NHN 15 OK 45,0 m ü. NHN 30 239 ,0 9, 4 34.9 (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 und Nr. 15 und Nr. 25 a) BauGB) 31 TGa 2 62 Nr .2 5 8. Im Kerngebiet MK 2 sind die Dachflächen in einem Umfang von mindestens 50 % der überbaubaren Grundstücksfläche extensiv zu begrünen und zu unterhalten. ,8 GF 6.000 m2 5, 1 ,6 35.0 7. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen mit der festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (OK) von 39,50 m ü. NHN sind bauliche Anlagen mit einer mindestens 50 cm mächtigen Erdschicht zu überdecken. Die Überdeckung muss begrünt werden und die Fläche des Uferweges begehbar sowie für Fahrräder befahrbar sein. 35.3 ,0 ,5 10,4 54 34.9 (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 8 Abs. 3 Satz 3 NatSchGBln) 42 481 ,4 15 2, 9 ,9 238 3 5, 34.5 51 OK 39,50 m ü.NHN 6. Im Kerngebiet MK 2 ist die Befestigung des Uferweges nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 421 ,1 Nebenzeichnung 2: Baugrenzen oberhalb des zulässigen II. Vollgeschosses ,3 OK 61,00 m 34.5 2,6 10 17 49 3, 4 F 235 1, 3 ,8 35.1 5, 2 4, 4 25 51 D 13 A ,0 m 4, 2 ,6 GF 19.500 m2 33.6 25 ,2 34 -3 0 10 20 , 8 ü.NHN 419 C 2, 8 ,2 34 348 I 15 15 ,6 ,7 e B Nr OK 61,00 m .25 3,9 18,9 OK 36,00 m ü.NHN re 34.8 15 11,3 6, 0 Sp ,4 411 13 , 1 (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 5 BauNVO) 490 15,1 33.3 20 328 17,0 OK 61,00 m 35.0 ü.NHN 3 10 , ,7 Flur 18 35.0 8,5 16 Flur 19 9,2 ,6 11 TGa 2 9,7 OK 57,00 m ü.NHN 20 4. Im Kerngebiet MK 2 sind Hochhäuser gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln unzulässig. 32,8 10,5 10 , 1 (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO) 10 489 21,6 Pegelstand am 30.04.2013: 32.25 m ü. NHN 14,9 3. Innerhalb der in der Nebenzeichnung 1 festgesetzten Baugrenzen sind eine transparente Glasüberdachung (Klimahülle) bis zu einer Höhe von 61,40 m ü.NHN und maximal 3,5 m hohe Gebäudebrücken bis zu einer Höhe von 75,40 m ü.NHN zulässig. Die in der Nebenzeichnung 1 festgesetzten baulichen Höhen dürfen von Gewächshäusern mit einer Höhe von höchstens 4,5 m überschritten werden. 5, 1 ,7 9006 10 9012 2, 4 TGa 3 D traße Mehlb eerenw eg 9011 218 ts ke 9013 5.0 üc b r == 144 27 .4 7.0 (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 6 Nr. 2 und Abs. 8 BauNVO sowie § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 5 BauNVO) (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 18 9010 2. Wohnungen sind im Kerngebiet MK 1 oberhalb des zweiten Vollgeschosses und im MK 2 oberhalb des ersten Vollgeschosses allgemein zulässig. Die Geschossfläche für Wohnungen darf in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 insgesamt 23.500 m2 nicht überschreiten. 5. a) Zur Herstellung eines Uferweges und Ufergrünzuges ist die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Fläche A mit einem Gehrecht und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Innerhalb der mit einem Geh- und Radfahrrecht zu belastenden Fläche ist ein mindestens 2,5 m breiter Radweg parallel zur Spree anzulegen. Der Uferweg ist im Durchgang im Bahnviadukt mit einer lichten Höhe von mindestens 2,3 m und bei Überbauung innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen mit einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m auszubilden. b) Innerhalb der Fläche CDEFC ist ein mindestens 3,5 m breites Gehrecht und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit einzurichten. Bei Überbauung ist dies mit einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m auszubilden. c) Die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Fläche B mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. .0° -2 4 k ar lbr 35.3 30 .2 lzm Ho ae .0 35.1 MK 1 I GF 35.300 m2 ch OK 78,90 m ü.NHN 4 3. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und Abs. 8 BauNVO sowie § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) I MK 12 1. In den Kerngebieten sind oberhalb des zweiten Vollgeschosses Einzelhandelsbetriebe gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nicht zulässig. In den Kerngebieten sind Tankstellen nicht zulässig. Mi 1- Nr 5. 0 ° 96.3 Textliche Festsetzungen Nr .1 9 9009 .0 9005 Flur 18 Flur 19 6. 0° .0 17 OK 68,40 m 35.3 ü.NHN 9.0 52 91 13 .25 .5 16 0 2. Mi A ch n d ae er lbr üc k 18 .0 .0 96 25 31 XIII 11 .0 ße ra st kt ar lzm Ho .0 6.6 XIV .0 .5 18 9003 16 17 15 .0 0° 7. 2.5 .3 11 .5 OK 61,40 m ü.NHN .0 31 13 .6° 10 Nr VII .17 VI I I 37 Flur 718 Flur 18 9007 ,4 Nr .3 1 III III 35.4 IV N r.3 2 416 I 33.2 -3 0 235 (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB) 237 9. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 482 10. In den Kerngebieten müssen zum Schutz vor Lärm Außenbauteile einschließlich der Fenster von Wohnungen ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R'w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 45 dB(A) aufweisen. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen sind mit schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtungen auszustatten. Von den festgesetzten Anforderungen an den baulichen Schallschutz kann abgewichen werden, wenn durch Einzelnachweis belegt wird, dass die Geräuschbelastung eines Gebäudes bzw. einer Gebäudefassade niedriger ausfällt. Das resultierende Luftschalldämm-Maß des gesamten Außenbauteils muss dann den Anforderungen nach Tabelle 8 der DIN 4109 entsprechen. Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung zur Einsichtnahme bereitgehalten. Aufgestellt: Berlin, den 238 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin 481 Abteilung Planen, Bauen und Umwelt Stadtentwicklungsamt Fachbereich Vermessung 239 Fachbereich Stadtplanung 33.0 Fachbereichsleiter Vermessung (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Bezirksstadtrat Fachbereichsleiter Stadtplanung Der Bebauungsplan wurde in der Zeit vom bis einschließlich öffentlich ausgelegt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Bebauungsplan am Berlin, den . ENTWURF Noch nicht rechtsverbindlich! 11. Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes müssen bauliche Anlagen entlang der Bahnanlage schwingungstechnisch abgekoppelt von den bestehenden planfestgestellten Anlagen der Bahn errichtet werden. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden. Stand: 29.06.2015 . beschlossen . Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung Planen, Bauen und Umwelt Stadtentwicklungsamt (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 12. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichnete Art enthalten, außer Kraft. . Fachbereich Stadtplanung Planunterlage: Vermessung vom September 2014, ergänzt Juni 2015 Der Bebauungsplan ist aufgrund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs durch Verordnung vom heutigen Tage festgesetzt worden. Berlin, den . 2-36 Für die Richtigkeit der Planunterlage und die geometrische Eindeutigkeit der Festsetzungen Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur N Zu diesem Bebauungsplan gehört ein Grundstücksverzeichnis . Maßstab 1 : 1.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin 50 m Die Verordnung ist am im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf S. verkündet worden.