VzB Anlage 3, Begründung B-Plan.doc

Abteilung Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Begründung zum BEBAUUNGSPLAN 11-14a-1 „Carlsgarten“ gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs für das Gelände zwischen der Bahnanlage von S-Bahnhof „Berlin-Karlshorst“ nach S-Bahnhof „Berlin-Wuhlheide“, Am Carlsgarten und Treskowallee im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Karlshorst  Inhaltsverzeichnis Anhang: Verzeichnis der textlichen Festsetzungen A. Begründung I. Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens dient der Änderung des Bebauungsplans 11-14a in Umsetzung der 2009 im Bezirk Lichtenberg beschlossenen städtebaulichen Leitlinien für das Ortsteilzentrum (OTZ) Karlshorst. Anlass war der Bauantrag des Eigentümers des Grundstücks Treskowallee 115 für die Errichtung eines Geschäftshauses. In einem erheblichen Teil des Gebäudes sollen 4 Spielhallen (Vergnügungsstätten gemäß § 7 Abs. 2 Pkt. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)) betrieben werden. Ein entsprechender Bauantrag wurde mit Datum vom 28. April 2011 eingereicht. Der „alte“ Bebauungsplan 11-14a ließe auf dem Grundstück Treskowallee 115 Vergnügungsstätten gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO im Kerngebiet allgemein zu. Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans 11-14a-1 zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes 11-14a ist es, sowohl Vergnügungsstätten als auch Bordelle und bordellartige Betriebe auszuschließen, um den Zielen der städtebaulichen Leitlinien für das Ortsteilzentrum (OTZ) Karlshorst gerecht zu werden und um einen Trading-Down-Effekt zu verhindern. Die im Bebauungsplan 11-14a getroffenen Festsetzungen im Kerngebiet sollen im Wesentlichen bis auf die Festsetzung zur Geschosszahl und zum Luftschalldämmmaß für den Bereich des 11-14a-1 übernommen werden. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung stimmte der Einleitung des Bebauungsplans mit Schreiben vom 26.05.2011 zu. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg äußerte sich zustimmend am 30.05.2011. I.2 Beschreibung des Plangebietes I.2.1. Stadträumliche Einbindung/ Gebietsentwicklung Das Plangebiet des Bebauungsplans 11-14a-1 befindet sich im Berliner Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Karlshorst, in einem zentralen Bereich des „Ortsteilzentrums (OTZ) Karlshorst“ direkt am S-Bahnhof Karlshorst. Im Osten schließt sich das Neubaugebiet „Carlsgarten“ an, im Süden der Bereich der Trabrennbahn Karlshorst. Westlich der Treskowallee befinden sich der ehemalige Rennbahnhof Karlshorst (jetzt Einzelhandel) und der Eingangsbereich zum bevorzugten Wohngebiet und Erhaltungsbereich „Seen-/Prinzenviertel“. I.2.2. Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-14a-1 hat eine Größe von ca. 5.200 m2 und umfasst das Gelände zwischen der Bahnanlage vom S-Bahnhof Berlin- Karlshorst nach S-Bahnhof Berlin- Wuhlheide, der Treskowallee und der Straße Am Carlsgarten. Die zugehörigen Flächen der öffentlichen Erschließung (Treskowallee, Am Carlsgarten) sind nicht Bestandteil des Geltungsbereiches, da sie bereits im Bebauungsplan 11-14a festgesetzt wurden. Die Flächen innerhalb des Plangebietes befinden sich ausschließlich in privatem Eigentum. Das sind im Einzelnen: Treskowallee 115 (Flurstück 377), Am Carlsgarten 5 (Flurstücke 306, 308), Flurstück 383 und Flurstück 370. I.2.3. Städtebauliche Situation und Bestand Die Fläche des Plangebietes ist überwiegend unbebaut. Auf dem Grundstück Treskowallee 115 befand sich das ehemalige Kino „Vorwärts“, das abgerissen wurde. Derzeit befindet sich eine Baustelleneinrichtung (Vormontagefläche) der Bahn auf dem Gelände. Das angrenzende Grundstück Am Carlsgarten 5 beherbergt ein Umschaltwerk der Berliner Verkehrsbetriebe und ist mit einem eingeschossigen Gebäude bebaut. Die restlichen Flurstücke liegen brach. Das Gebiet wird baulich geprägt durch den denkmalgeschützten Gebäudebestand in der unmittelbaren Nachbarschaft mit dem ehemaligen „Rennbahnhof“, den Eingangsbauten der Trabrennbahn Karlshorst sowie dem Bahnhofsgebäude des S-Bahnhofs Karlshorst. Darüber hinaus liegt es im Eingangsbereich zu einem hochwertigen neuen Wohngebiet, dem Wohnpark „Carlsgarten“. Das Plangebiet ist Teil des Ortsteilzentrums (OTZ) Karlshorst, das hauptsächlich durch den Bereich um den S-Bahnhof „Berlin-Karlshorst“ gebildet wird. Für das OTZ Karlshorst hat der Bezirk bereits im Januar 2009 städtebauliche Leitlinien beschlossen. Ziel ist es, den Zentrumsbereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen zu erhalten und zu entwickeln. Hierbei sollen auch der Erhalt und die Förderung des innerstädtischen Wohnens in unmittelbarer Nachbarschaft (Wohnpark Carlsgarten) ein wichtige Rolle spielen. Die städtebaulichen Leitlinien formulieren die Rahmenbedingungen und Ziele der weiteren baulichen und nutzungsstrukturellen Entwicklung des OTZ und bieten damit eine Grundlage für die Durchführung nachfolgender Fachplanungen sowie für die Beurteilung und Abstimmung privater und öffentlicher Baumaßnahmen und Investitionen. Der Umbau des Theaters Karlshorst und die Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes waren der Auftakt zu Aufwertungsmaßnahmen. Der abgeschlossene Neubau des Kulturhauses Karlshorst und die Erneuerung der Bahnunterführung eröffnen weitere Chancen für das OTZ. Die Neubebauung der Fläche des ehem. Kinos „Vorwärts“ soll den Lückenschluss zwischen S-Bahnhof und Trabrennbahn ermöglichen. I.2.4. Geltendes Planungsrecht Für das Plangebiet gelten derzeit noch die Festsetzungen des Bebauungsplans 11-14a. Entscheidungen zur Bebaubarkeit werden demnach auf der Grundlage des § 30 BauGB getroffen. Gemäß § 30 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Das geplante Vorhaben darf aber ebenso wenig den geplanten Festsetzungen des im Verfahren befindlichen B-Planes 11-14a-1 widersprechen. Die wesentlichen Festsetzungen des „alten“ B-Planes 11-14a sind: Kerngebiet, Ausschluss von Tankstellen, Außenbauteile einschließlich der Fenster müssen ein bewertetes Luftschalldämm-Maß (erf. R´W,res nach DIN 4109, November 1989) von mindestens 30 dB(A) aufweisen. I.2.5. Verkehrserschließung Die verkehrliche Erschließung für das Grundstück Treskowallee 115 ist sowohl über die Treskowallee als auch über die Straße Am Carlsgarten möglich. Alle anderen Grund- bzw. Flurstücke werden über Am Carlsgarten erschlossen. Parkmöglichkeiten für PKW sind im öffentlichen Straßenraum vorhanden. Auf den Flurstücken 383 und 370 wurde 2010 eine Stellplatzanlage für das Grundstück Treskowallee 115 genehmigt. Bisher wurde mit dem Bau jedoch nicht begonnen. Die Baugenehmigung galt bis Februar 2014 und ist inzwischen verlängert worden. Direkt nördlich an das Plangebiet angrenzend verlaufen die S-Bahnstrecke S 3 sowie die Regionalbahnstrecken RE1, RE2, RE7 und RB14. Hier befindet sich auch der S-Bahnhof Berlin–Karlshorst, dessen Hauptzugang von der Stolzenfelsstraße aus erfolgt. Im Zuge des Ausbaus der DB-Strecke Berlin–Frankfurt/Oder und mit Inbetriebnahme des Ostkreuzes (voraussichtlich Ende 2017) soll der Haltepunkt für den Regionalbahnverkehr mittelfristig aufgegeben werden. In der Treskowallee befinden sich die Straßenbahnlinien M 17, 21, 27 und 37. Die Buslinie 396 ist am S-Bahnhof Berlin-Karlshorst zu erreichen. I.2.6. Technische Infrastruktur Strom-, Wasser- und Abwasser- sowie Gasleitungen sind in den vorhandenen Straßen verlegt und für die anliegenden Grund- und Flurstücke nutzbar (sofern nicht bereits angeschlossen). Das im Geltungsbereich anfallende Niederschlagswasser wird jeweils am Ort zur Versickerung gebracht, es ist kein Oberflächenabfluss aus dem Gebiet zu verzeichnen. Eine Ausnahme bildet das Grundstück Treskowallee 115 (Standort des ehemaligen Kinos „Vorwärts“), welches an die Kanalisation angeschlossen ist. Das Plangebiet befindet sich in der Trinkwasserschutzzone III A der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf. Auf der Planzeichnung wurde ein entsprechender Hinweis angebracht. I.2.7. Denkmalschutz Der Geltungsbereich des Bebauungsplans berührt bodendenkmalpflegerische Belange und ist als archäologisches Verdachtsgebiet eingestuft. Alle Bodeneingriffe sind im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen und das betroffene Gebiet durch Ausgrabungen zu dokumentieren. Andere Denkmalschutzbelange müssen im gesamten Plangebiet nicht beachtet werden. I.2.8. Sonstiges Das Plangebiet liegt in keinem Achtungsabstand eines Störfallbetriebes. I.3 Planerische Ausgangssituation I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung Nach dem Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) liegt das Plangebiet nach der Festlegungskarte 1 Gesamtraum im „Gestaltungsraum Siedlung“, wo gemäß Ziel 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 Siedlungsflächen entwickelt werden sollen. Nach Festlegungskarte 2 des LEP B-B liegt das Plangebiet außerhalb von städtischen Kernbereichen. In diesen Bereichen gelten die Grundsätze der Raumordnung aus 4.8 des LEP B-B. Nach diesem Grundsatz der Raumordnung sollen außerhalb städtischer Kernbereiche großflächige Einzelhandelsbetriebe nur dann zugelassen werden, wenn sie überwiegend der Nahversorgung dienen. I.3.2 Flächennutzungsplan Die Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP). Die Fläche ist im Flächennutzungsplan für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 26. September 2013 (ABl. S. 2070) im Wesentlichen als gemischte Baufläche M2 mit Einzelhandelskonzentration dargestellt. Des Weiteren informiert der FNP über das Vorhandensein von schadstoffbelasteten Böden. Für das Plangebiet sind jedoch keine Einträge vorhanden. I.3.3 Landschaftsprogramm und Landschaftspläne Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm stellt für das Plangebiet auf den einzelnen Teilplänen nachfolgend aufgeführte, übergeordnete Entwicklungsziele und Maßnahmen dar: In der Karte Biotop- und Artenschutz wird das Plangebiet als waldgeprägter Raum charakterisiert. Als Entwicklungsziele werden genannt: Verringerung der Belastung empfindlicher Waldbereiche, Naturnahe Waldbewirtschaftung, Entwicklung von Waldmantelgesellschaften und Säumen, Erhöhung des Anteils an Lichtungen und lichten Beständen, Renaturierung von Mooren und Kleingewässern, Stabilisierung des Wasserhaushaltes in Grund- und Schichtenwasser beeinflussten Wäldern. In der Karte Erholung und Freiraumnutzung wird das Plangebiet als Grünfläche/Parkanlage mit dem Ziel der Entwicklung und Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, der Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen und der Verbesserung der Aufenthaltsqualität dargestellt. In der Karte Landschaftsbild wird das Plangebiet als waldgeprägter Raum bezeichnet. Als Entwicklungsziele werden u.a. genannt: Entwicklung standortgerechter vielschichtiger Waldbestände; Erhalt alter naturnaher Walsbestände, Erhalt und Entwicklung von strukturierenden Landschaftselementen Verringerung der Belastung empfindlicher Waldbereiche. In der Karte Naturhaushalt/Umweltschutz wird das Plangebiet als Grün- und Freifläche mit dem Ziel des Erhalts und der Entwicklung aus Gründen des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung und der Klimawirksamkeit ausgewiesen. Am 21. Januar 1992 hat das Bezirksamt Lichtenberg den Aufstellungsbeschluss zum Landschaftsplan XVII–L-1 „Trabrennbahn Karlshorst“ gefasst. Im April 1993 fand zum Vorentwurf eine frühzeitige Bürgerbeteiligung statt. Seit der Bürgerbeteiligung ruht das Landschaftsplanverfahren, so dass hieraus keine aktuellen Planungsvorgaben für den Bebauungsplan resultieren. I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen (StEP) Stadtentwicklungspläne (StEP) sind Instrumente der informellen städtebaulichen Planung und im Berliner Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB) ausdrücklich vorgesehen. In Stadtentwicklungsplänen werden Leitlinien und Zielsetzungen für unterschiedliche Themenfelder wie z.B. Arbeiten, Wohnen, Soziale Infrastruktur, Ver- und Entsorgung, Verkehr erarbeitet. Sie sind Grundlagen für alle weiteren Planungen, konkretisieren den Flächennutzungsplan und zeigen erforderliche Maßnahmen auf. StEP Ver- und Entsorgung: In der Teilkarte Abwasserentsorgung wird ersichtlich, dass sowohl in der Treskowallee als auch in der Straße Am Carlsgarten Abwasserdruckleitungen vorhanden sind. In der Teilkarte Regenwasser ist für das Plangebiet ersichtlich, dass sich lediglich entlang der Treskowallee ein Regenwasserkanal befindet. Die Teilkarte Gasversorgung stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans als mit Niederdruck-Gas versorgtes Gebiet dar. Gemäß Teilkarte Wasserversorgung ist eine Wasserversorgungsleitung in der Treskowallee vorhanden. StEP Zentren: Im Stadtentwicklungsplan Zentren ist der Geltungsbereich als Ortsteilzentrum und zentrentragender Stadtraum mit ausgeprägter Urbanität gekennzeichnet. StEP Klima: Der Senat hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima beschlossen. Für das Plangebiet ist kein prioritärer Handlungsbedarf vorgesehen. Lediglich in den folgenden Teilkarten ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans gesondert gekennzeichnet. Gemäß Teilkarte Analysekarte Grün- und Freiflächen wird das Plangebiet der Bedeutung und Empfindlichkeit nach als sehr hoch eingestuft. Im Maßnahmenplan Grün- und Freiflächen wir der Bereich als Prioritärer Handlungsraum charakterisiert. In der Analysekarte Klimaschutz sind ergänzende Informationen zu Grün- und Freiflächen enthalten. Danach hat das Plangebiet eine Relevanz als natürlicher Kohlenstoffspeicher mit einem organischen Kohlenstoffgehalt von 5,01-10,00 kg/m2 . In den weiteren Teilplänen der Stadtentwicklungsplanungen (StEP) existieren keine Einträge für den Geltungsbereich des Bebauungsplans. I.3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Der Verkehr ist in Berlin der Hauptverursacher von Lärm. Mit der Entwicklung und Umsetzung von Lärmminderungsplänen soll diese hohe Umweltbelastung vermindert werden. Untersucht wurden die Lärmquellen Straßenverkehr (Kfz einschl. Busse), Straßenbahnverkehr und Verkehr der oberirdischen U-Bahn, Industrie- und Gewerbegelände, einschließlich Kraftwerksstandorte und Westhafen, Flugverkehr und Schienenverkehr nach Allgemeinem Eisenbahngesetz. Für den Bereich des Bebauungsplans 11-14a sind durch Schienenverkehrslärm im oberirdischen Schienennetz Belastungen am Tage von teilweise 70- über 75 dB(A) und in der Nacht von 65-70 dB(A) zu erwarten. Die Gesamtlärmbelastung einschließlich Straßenverkehr ist für das Plangebiet relativ hoch mit 70- über 75 dB(A) ausgewiesen. Aufbauend auf umfangreichen Analysen der Ursachen der hohen Luftbelastungen enthält der Luftreinhalteplan 2011-2017 (Senatsbeschluss vom 18. Juni 2013) zusätzliche Maßnahmen, um die Luftqualität weiter zu verbessern und den Zeitraum und das Ausmaß der Überschreitung der Grenzwerte so weit wie möglich zu reduzieren. Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lage fern von stark befahrenen Straßen sowie Industrie und Gewerbe als gering bis mittel belastetes Gebiet einzustufen. I.3.6 Bereichsentwicklungsplanung Die Bereichentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg (aktualisiert Mai 2005) stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans hauptsächlich Mischgebiet mit Einzelhandelskonzentration dar. I.3.7 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Das Zentren- und Einzelhandelskonzept (Juni 2011) für den Bezirk Lichtenberg weist für das Plangebiet und sein weiteres Umfeld folgende Charakteristika auf: Karlshorst mit Einfamilienhausbebauung, Gründerzeitbauten und Siedlungsbauten der 20er/30er Jahre sowie Rummelsburger Bucht mit neuen Townhäusern und modernem Geschosswohnungsbau wachsende Einwohnerzahlen (Verjüngungseffekt in der Rummelsburger Bucht) gemessen am bezirklichen Maßstab überdurchschnittliche Kaufkraft mit wachsender Tendenz Ortsteilzentrum Karlshorst mit begrenzten Einzelhandelsangeboten (Schwerpunkt Nahversorgung) Gesamteinschätzung/Konzeptansatz: Obwohl es nach 2007 zu einem Verkaufsflächenzuwachs kam, weist der Mittelbereich Lichtenberg-Süd mit 0,36 m² Verkaufsfläche je Einwohner nach wie vor die geringste Einzelhandelsausstattung im Bezirk auf. Die positive Verkaufsflächenentwicklung nach 2007 konzentrierte sich auf Ansiedlungen der Nahversorgung. Die Ausdünnung der Angebote außerhalb der Nahversorgung, die schon 2007 zu einem nur noch marginalen Angebotsumfang geführt hatte, setzte sich geringfügig fort (Bestand < 1.000 m² Verkaufsfläche). Der Angebotsschwerpunkt liegt somit auch im Ortsteilzentrum auf der Nahversorgung. Die historisch gewachsene Struktur des Ortsteilzentrums an der Treskowallee um den Bahnhofsbereich soll erhalten und im Zuge von Sanierung und Lückenschließung mit weiteren Nutzungsangeboten aufgewertet werden. Als Potentialflächen mit Einzelhandelsnutzung wird unter anderem die Fläche des festgesetzten Bebauungsplanes 11-14a (östl. Treskowallee/südl. S-Bahn) genannt. Als Entwicklungsziel werden die Ausweitung des Angebotsspektrums aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur, Freizeit und Erholung in den vorhandenen historisch gewachsenen städtebaulichen Strukturen bei Sanierung und Lückenschließung und die Anpassung des Orientierungswerts für den Einzelhandel gemäß Tragfähigkeit sowie realistischen Entwicklungsoptionen von 8.000 m² Verkaufsfläche genannt. Städtebauliche Leitlinien Ortsteilzentrum Karlshorst (2009) Die Planung sieht eine Stärkung der vier Quadranten am Verkehrsknotenpunkt Karlshorst Treskowallee vor, um ein funktionierendes urbanes Zentrum zu schaffen und den Zentrumsbereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen zu erhalten und zu entwickeln (siehe auch Pkt. I.2.3. und I.3.7 ). Landschaftsrahmenplan Im Landschaftsrahmenplan, Maßnahmenentwicklungskarte, für den Bezirk Lichtenberg von 2006 ist das Plangebiet nicht gesondert gekennzeichnet. Auch im derzeit überarbeiteten Entwurf werden keine Maßnahmen benannt. I.3.8 Angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne Direkt südlich an das Plangebiet angrenzend existieren die Bebauungspläne 11-14a (festgesetzt) und 11-14b (im Verfahren). Im näheren Umfeld befinden sich zudem die Bebauungspläne XVII-37, XVII-38 und 11-50, 11-57 (alle im Verfahren) sowie der festgesetzte Bebauungsplan XVII-39 (siehe nachfolgende Übersicht) Die Planziele sind jeweils: 11-14a Wohnpark Karlshorst: Allgemeines Wohngebiet, Kerngebiet, öffentliche Grünfläche 11-14b Trabrennbahn Karlshorst: Grünflächen u.a. Sportplatz XVII-37 Kulturhaus Karlshorst: Kerngebiet XVII-38 Theater Karlshorst: Kerngebiet, allgemeines Wohngebiet, öffentliche Verkehrsfläche 11-50 Treskowallee: Mischgebiet, Kerngebiet 11-57 Wandlitzstraße: Mischgebiet, allgemeines Wohngebiet XVII-39 Zentrum Karlshorst: Kerngebiet, allgemeines Wohngebiet, öffentliche Grünfläche I.3.9 Planfeststellungen Planfeststellungsverfahren sind Genehmigungsverfahren für Infrastrukturprojekte, bei denen unterschiedliche Interessen in besonderem Umfang berührt sind. Planfeststellungsbeschlüsse können gefasst werden für Vorhaben auf Bundesfernstraßen (Bundesstraßen, Autobahnen) sowie Landstraßen, für Vorhaben der Straßen-/U-Bahn und für Vorhaben der bundeseigenen Eisenbahnen einschließlich Anlagen der Bahn. Das Bahngelände angrenzend an das B-Plan-Gebiet wurde am 14.10.2011 planfestgestellt (Planfeststellung „Ausbaustrecke Berlin - Frankfurt (Oder), Strecke 6153 Berlin – Guben, km 7,135 Eisenbahnüberführung (EÜ) Treskowallee“). Das Bauvorhaben umfasst u. a. die Aufweitung der Eisenbahnüberführung Treskowallee, die Änderung der Gleislage, den Neubau einer Fußgängerzuwegung vom Widerlager West zum S-Bahnsteig, die Anpassung des Regionalbahnsteiges A einschließlich der Zuwegung, den Bau einer Stützwand sowie den Rückbau von Gebäuden. Im Bereich des Grundstückes Treskowallee 115 existiert im Zusammenhang mit der Planfeststellung seit 2006 eine eisenbahnrechtliche Veränderungssperre gemäß § 19 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) zur Freihaltung von Vormontageflächen zum Brückenneubau. Die Veränderungssperre gilt unbefristet. Das bedeutet, dass erst nach Beendigung der Arbeiten und Aufhebung der Veränderungssperre durch das Eisenbahnbundesamt (EBA) eine Bebauung des Grundstückes möglich wird. Zugleich liegt auf dem Grundstück Treskowallee 115 die planungsrechtliche Veränderungssperre 11-14a-1/25 vom 28. Juni 2012, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 3. Juli 2012, gültig bis zum 2. Juli 2014. Bauvorhaben auf dem Grundstück sind während dieser Zeit planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. I.3.9 Altlasten Ein Teilbereich des Bebauungsplans (Flurstück 383 und östlich davon) befindet sich auf der im Bodenbelastungskataster (BBK) erfassten altlastenverdächtigen Fläche 6668. Der ursprüngliche Altlastenverdacht beruhte auf dem Verdacht von Verfüllungen und Altablagerungen aus Bauschutt (Trümmerschutt) und Hausmüll, der aber im Zuge des Bebauungsplanverfahrens 11-14a ausgeräumt werden konnte. I.4 Entwicklung der Planungsüberlegungen Im Jahr 2004 wurde der Bebauungsplan 11-14a festgesetzt (GVBl. Nr. 49 v. 22. Dezember 2004 S. 507). Mit dem Bebauungsplan 11–14a sollten die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung eines Wohngebietes mit landschaftlicher Prägung, zur Stärkung des Ortsteilzentrums um den S-Bahnhof „Berlin–Karlshorst“ sowie zur Herstellung öffentlicher Grün- und Straßenverkehrsflächen und der stadträumlichen Verbindung zum Volkspark „Wuhlheide“ geschaffen werden. Im Bereich des jetzt geplanten Änderungsbebauungsplanes 11-14a-1 wurde damals Kerngebiet festgesetzt. Die wesentlichen Festsetzungen im Kerngebiet waren: Ausschluss von Tankstellen, maximal 5 Vollgeschosse, Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0, Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal 4,0, geschlossene Bauweise, Luftschalldämmmaß für Außenbauteile einschließlich Fenster von mindestens 30 dB(A). Die städtebaulichen Leitlinien für das Ortsteilzentrum Karlshorst wurden 2009 beschlossen. Ziel ist es, den Zentrumsbereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen zu erhalten und zu entwickeln. Diese Nutzungen sollen Vorrang vor anderen Nutzungen erhalten, was im Bedarfsfall planungsrechtlich zu regeln ist. Es folgte 2010 eine Bauanzeige für eine Stellplatzanlage (Flurstücke 383 und 370) für 55 Kfz für ein geplantes Geschäftshaus auf dem Grundstück Treskowallee 115. Bezüglich des Geschäftshauses wurde am 28. April 2011 durch den Eigentümer des Grundstücks Treskowallee 115 ein Bauantrag für die Errichtung eines Geschäftshauses eingereicht. In einem erheblichen Teil des Gebäudes sollen 4 Spielhallen (Vergnügungsstätten gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)) betrieben werden. Um die wesentlichen Ziele der o.g. Leitlinien umzusetzen, wurde daher am 07. Juni 2011 die Änderung des Bebauungsplans 11-14a durch die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens 11-14a-1 beschlossen. Daraufhin erfolgte am 04. Juli 2011 die Zurückstellung des Bauantrages für ein Jahr. Eine Veränderungssperre 11-14a-1/25 im Sinne des § 14 BauGB wurde am 03. Juli 2012 erlassen. Sie wurde bereits einmal verlängert und gilt bis zum 02. Juli 2014. Bauvorhaben sind grundsätzlich während dieser Zeit nicht genehmigungsfähig. II. Planinhalt und Abwägung II.1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt Wesentliches Ziel des Änderungsbebauungsplanes ist im Kerngebiet der Ausschluss von Vergnügungsstätten (u.a. Spielhallen), Bordellen und bordellartigen Betrieben, um die städtebaulichen Leitlinien für das OTZ Karlshorst umzusetzen und einen Trading-Down-Effekt auszuschließen. Außerdem sollen eine Mindest-Geschosszahl festgesetzt sowie die Lärmschutzproblematik überprüft werden. II.2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Bebauungspläne sind gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Die Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV – FNP) und die Entwicklungsgrundsätze für die Entwicklung von Bebauungsplänen bilden den Handlungsrahmen als Konkretisierung der Planungsgrundzüge des FNP. Sie sind selbst nicht Darstellungen des Plans, sondern verwaltungsinterne Richtlinien zur Handhabung des Entwicklungsgebotes nach § 8 Abs. 2 BauGB mit Selbstbindungscharakter für die Verwaltung. Demnach können aus dargestellten Kerngebieten mit Einzelhandelskonzentration auch Kerngebiete entwickelt werden, deren zulässige Nutzungen eingeschränkt werden, sofern der Charakter des Kerngebietes gewahrt bleibt. Der Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten im festgesetzten Kerngebiet ist daher als Regelfall aus dem FNP entwickelbar. II.3 Begründung der Festsetzungen Den städtebaulichen Zielen folgend, sollen für das Kerngebiet bestimmte Nutzungsarten gemäß § 1 Abs. 5 und 9 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausgeschlossen werden. Das Maß der baulichen Nutzung im Kerngebiet wird durch Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie die Mindest- und Höchstzahl der Vollgeschosse bestimmt. Weitere Planungsinhalte sind die Festsetzung der geschlossenen Bauweise sowie eine Festsetzung zu Lärmschutzmaßnahmen für die Außenbauteile einschließlich der Fenster aufgrund der hohen Straßenlärmbelastung an der Treskowallee sowie der Lärmbelastung durch den Bahnverkehr. Die geplanten Festsetzungen sind gegenüber dem „alten“ Bebauungsplan 11-14a teilweise neu und teilweise übernommen worden. Die Festsetzungen der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen sowie der Baugrenzen sollen durch die Zeichnung, die übrigen Festsetzungen durch den Text erfolgen. II.3.1 Art der baulichen Nutzung Auf der Grundlage des Bebauungsplanes 11-14a und der Darstellungen des Flächennutzungsplans soll das gesamte Plangebiet als Kerngebiet (MK) gemäß § 7 der BauNVO festgesetzt werden. Die Festsetzung für Kerngebiet erfolgt durch die Planzeichnung gemäß Planzeichenverordnung (PlanZV). Bestimmte Nutzungen sollen dabei ausgeschlossen werden. Diese Regelungen erfolgen durch textliche Festsetzungen: TF 1: Die in § 7 Absatz 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung genannten Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe sind nicht zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) Diese Festsetzung ist gegenüber dem „alten“ Bebauungsplan 11-14a ergänzt worden. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 der BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Darunter fallen Vergnügungsstätten, für deren Ausschluss kein besonderer städtebaulicher Grund vorliegen muss. Bordelle sind nach der geltenden Rechtssprechung eine Nutzung sui generis (eigener Art) und fallen deshalb unter § 1 Abs. 9 BauNVO, da sie eine bestimmte Art der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen darstellen. Bordelle und bordellartige Betriebe sind demnach eine bestimmte Art eines Gewerbebetriebes nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Sie dürfen daher nur bei Vorliegen von besonderen städtebaulichen Gründen i.S.d. § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen werden. Ziel des Bebauungsplanes ist es, das Ortsteilzentrum Karlshorst zu stärken und die 2009 dahingehend beschlossenen städtebaulichen Leitlinien des Bezirkes umzusetzen. Es handelt sich bereits im Bestand um einen Zentrumsbereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen, deren Fortbestand und Weiterentwicklung städtebauliches Ziel ist. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie Bordellen und bordellartigen Betrieben ist sowohl durch städtebauliche als auch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Es entspricht einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf ihre Umgebung auswirken können (sog. Trading-Down-Effekt). Die maßgebliche Umgebung ist dabei nicht auf das Plangebiet beschränkt, sondern es sind auch negative Auswirkungen jenseits der Grenzen des Plangebiets zu berücksichtigen. Durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten in einem zentralen Versorgungsbereich sind Trading-Down-Effekte regelmäßig zu erwarten. Der Begriff "Trading Down" beschreibt einen typischen Entwicklungstrend eines Stadtteilzentrums vom vollständigen Angebot mit pulsierendem Leben hin zu zunehmenden Leerständen und ausbleibender Kundschaft. Das Bundesverwaltungsgericht hat mehrfach entschieden, dass die Verhinderung eines „Trading-Down-Effektes“ besonderer städtebaulicher Grund i. S. des § 1 Abs. 9 BauNVO und damit auch ein „einfacher“ städtebaulicher Grund sein kann. Damit kann der Ausschluss von Vergnügungsstätten und bordellartigen Betrieben in Kerngebieten gerechtfertigt werden. Derartige Nutzungen können und dürfen zwar gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO Bestandteil eines Kerngebietes sein, machen aber nicht sein Wesen aus. Ein „Trading-Down-Effekt“ liegt vor, wenn es auf Grund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betrieben zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt. Die geplante städtebauliche Funktion des OTZ Karlshorst würde durch die Zulassung von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben beachtlich gestört. Bisher sind Vergnügungsstätten wie beispielsweise Spielhallen im Umfeld des OTZ Karlshorst i.d.R. nicht vorhanden. Die „Leitlinien für das OTZ Karlshorst“ definieren den Zentrumsbereich als einen Bereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen. Dieser Zustand soll weiterentwickelt werden. Ein weiteres vorrangiges Ziel ist der Erhalt und die Förderung des innerstädtischen Wohnens in unmittelbarer Nachbarschaft (Wohnpark Carlsgarten), was ebenfalls den Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben zugunsten einer weitgehenden Störungsfreiheit der Wohnfunktion im Umfeld des Plangebietes und der Vermeidung von negativen Einflüssen auf das Quartiersmilieu rechtfertigt. Da besonders bei Vergnügungsstätten in den Abend- und Nachtstunden mit erhöhtem Publikumsverkehr gerechnet werden muss, sind diese Nutzungen im Eingangsbereich des Wohnparks Carlsgarten nicht gebietsverträglich. TF 2: Die in § 7 Absatz 2 Nr. 5 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen sind nicht zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO) TF 3: Die Ausnahmen nach § 7 Absatz 3 Nr. 1 und 2 der Baunutzungsverordnung sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit 1 Abs. 6 BauNVO u. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB ) Die städtebauliche Aufwertung des OTZ Karlshorst ist eine zentrale Voraussetzung für die funktionale Verbesserung des Ortsteils Karlshorst. Deshalb spielt das städtebauliche Erscheinungsbild im OTZ eine tragende Rolle. Die Bebauung um den Bahnhof Karlshorst herum, insbesondere im Kerngebiet, soll mit einer hohen Bebauungsdichte und mindestens 3 Vollgeschossen erfolgen. Tankstellen fügen sich aufgrund ihrer umfangreichen Erschließungsfunktionen und ihrer sonstigen baulichen Struktur städtebaulich nicht ein und werden daher ausgeschlossen. Zum Ausschluss der Ausnahme nach § 7 Absatz 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung siehe II.3.4. II.3.2 Maß der baulichen Nutzung Die beabsichtigten Festsetzungen der baulichen Dichte entsprechen den Darstellungen des Flächennutzungsplans für Berlin. Die Festsetzungen werden aus dem Bebauungsplan 11-14a übernommen. Im Kerngebiet sollen eine GRZ von 1,0 sowie eine GFZ von 4,0 festgesetzt werden. Bedingt durch das Ziel der Entwicklung eines Ortsteilzentrums ist es erforderlich, eine bauliche Dichte zu gewährleisten, die trotz der beengten Grundstücksverhältnisse das angestrebte Planungsziel ermöglicht. Aus den örtlichen Bedingungen ergibt sich das Erfordernis zur Errichtung einer kompakten Bebauung mit vergleichsweise hoher Dichte. Darüber hinaus soll hier der Eingangsbereich zu dem neuen Wohngebiet entstehen, was sich unter Anderem in der vorgegebenen Höhenentwicklung der geplanten Neubebauung von mindestens 3 und maximal 5 Vollgeschossen niederschlägt. Die Überschreitung der Obergrenzen des § 19 BauNVO für die GFZ ist aus den genannten städtebaulichen Gründen unabdingbar, um die Zielvorstellungen aus der bezirklichen Planung umzusetzen. Die Überschreitung wurde bereits mit Festsetzung des Bebauungsplans 11-14a durch verschiedene Umstände und Maßnahmen ausgeglichen: Zum Beispiel wurden Flächen in erheblichem Umfang als öffentliche Grünflächen festgesetzt, die im Zusammenhang mit dem bereits vorhandenen Volkspark Wuhlheide eine hervorragende Umwelt- und Freiraumqualität sicherstellen. II.3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Für das gesamte Kerngebiet wird die geschlossene Bauweise als Festsetzung aus dem Bebauungsplan 11-14a übernommen. Sie dient der Weiterentwicklung der städtebaulichen Eigenart des OTZ Karlshorst als ein Gebiet mit hoher baulicher Dichte in Form einer Blockrandbebauung. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen geregelt, die überwiegend unmittelbar an der Grundstücksgrenze verlaufen. II.3.4 Immissionsschutz Lärm: TF 4: Zum Schutz vor Lärm müssen an den der jeweiligen Lärmquelle (Bahnanlage und Treskowallee) zugewandten Gebäudeteilen die Außenbauteile einschließlich der Fenster von Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräumen u. ä. ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 50 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen sowie von Büroräumen u. ä. ein bewertetes Luftschalldämmmaß von mindestens 45 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Entlang der Straße Am Carlsgarten müssen die Außenbauteile einschließlich der Fenster von den genannten Aufenthaltsräumen ein bewertetes Luftschalldämmmaß von mindestens 45 dB(A) bzw. 40 dB (A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Die Lärmbeeinträchtigungen im Plangebiet resultieren hauptsächlich aus dem Schienenverkehr der nördlich auf einem Damm verlaufenden Bahntrasse sowie dem Straßenverkehr der Treskowallee, der Straße Am Carlsgarten und der südlich angrenzenden Trabrennbahn. Untersuchungen haben hierzu bereits im Bebauungsplanverfahren 11-14a stattgefunden. Im Ergebnis wurde damals eine Lärmschutzwand entlang der Bahntrasse durch städtebaulichen Vertrag (Städtebaulicher Rahmenvertrag „Wohnpark Karlshorst“ vom 23.01.2004) vereinbart, die jedoch hauptsächlich das weiter südöstlich angrenzende Wohngebiet Carlsgarten schützen soll und auch nicht die Fläche des heutigen Plangebietes 11-14a-1 abschirmte. Die damalige Festsetzung zum Luftschalldämmmaß von 30 dB(A) für das Kerngebiet resultierte aus der Annahme, dass auch hierfür die Errichtung einer Lärmschutzwand die Voraussetzung war. Im weiteren Verlauf der Planung wurde die Lärmschutzwand in der Länge reduziert, so dass die damalige Festsetzung zum Lärmschutz für das Kerngebiet überprüft werden musste. Zur Beurteilung der Lärmsituation im Städtebau stehen zunächst die Orientierungsrichtwerte der DIN 18005 („Schallschutz im Städtebau“) zur Verfügung. Danach soll für Kerngebiete jeweils ein Beurteilungspegel von 65 dB(A) am Tage und 55 dB(A) in der Nacht für Lärmbelastungen nicht überschritten werden. Als Beurteilungszeit gelten am Tage die Stunden zwischen 6.00 und 22.00 Uhr, in der Nacht die Zeit von 22.00 – 6.00 Uhr. Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den angegebenen Orientierungs- bzw. Richtwerten nicht um gesetzliche Grenzwerte handelt, die in jedem Einzelfall zwingend einzuhalten sind. Dennoch sind sie eine wichtige Grundlage im Rahmen des städtebaulichen Abwägungsprozesses. Für das Erfordernis zur Prüfung geeigneter Lärmminderungsmaßnahmen sind durch die Umgebungslärmrichtlinie und das Bundes-Immissionsschutzgesetz keine Grenzwerte vorgegeben. Die Beurteilung der Betroffenheit erfolgt daher anhand gesundheitsrelevanter Schwellenwerte, die aus der Lärmwirkungsforschung resultieren. Als Schwellenwerte für die Dringlichkeit von Maßnahmenprüfungen im Lärmaktionsplan Berlin werden zwei Stufen definiert: 1. Stufe: 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts - bei Überschreitung dieser Werte sollen prioritär und möglichst kurzfristig Maßnahmen zur Verringerung der Gesundheitsgefährdung ergriffen werden 2. Stufe: 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts - diese Werte wurden von der Lärmwirkungsforschung als gesundheitsrelevante Schwellenwerte ermittelt und dienen im Rahmen der Vorsorge als Zielwerte für die Lärmminderungsplanung. Für eine erste Einordnung der Belastung von (unbebauten) Flächen soll die flächenhafte Darstellung der Gesamtlärmbelastung Verkehr für das Plangebiet herangezogen werden. Demnach ist festzustellen, dass die Schwellenwerte des Gesamtlärms Verkehr an den meist belasteten Bereichen an den Bahnanlagen und der Treskowallee bei Tag teilweise bei über 75 dB(A) und nachts bei bis zu 70 dB(A) liegen und somit die Schwellenwertstufe 1 der Lärmaktionsplanung deutlich überschritten wird. Ein Lösungsansatz ist die Entwicklung geeigneter städtebaulicher Strukturen, die Anforderungen der „Lärmrobustheit“ einbeziehen. „Lärmrobustheit“ bedeutet hierbei im engeren Sinn eine städtebauliche Struktur, die sich mit der Belastungssituation an der dem Schall zugewandten Seite auseinandersetzt sowie ruhige, schallabgeschirmte Bereiche schafft und im weiteren Sinn städtische Strukturen, die aufgrund ihrer „Gesamtqualitäten“ die Lärmbelastungen in einem gewissen Grad kompensieren und dadurch trotz Lärmbelastungen noch attraktiv sind. Die getroffene Festsetzung der geschlossenen Bauweise ermöglicht geschlossene Raumkanten zu den Lärmquellen hin und lässt die Schaffung von lärmabgeschirmten Bereichen beispielsweise in Innenhöfen zu. Die Festsetzung einer Lärmschutzwand in Richtung der Bahnanlagen wird nicht in Erwägung gezogen, da die Wand das Aufwand-Nutzen-Verhältnis über Gebühr sprengen würde. Durch eine Lärmschutzwand würde bestenfalls noch das erste Geschoss wirksam abgeschirmt werden. Da aber aus städtebaulichen Gründen 3 Vollgeschosse als Mindestmaß festgesetzt werden sollen, ist die Errichtung einer Lärmschutzwand keine dienliche Lösung. Die Deutsche Bahn hat zudem darauf hingewiesen, dass gemäß Verkehrslärmschutzverordnung durch die Deutsche Bahn AG keine weiteren Lärmschutzmaßnahmen erforderlich seien. Für die Abschnitte, in denen auch zukünftig die Schwellenwerte der ersten Stufe von 70 dB(A) tags / 60 dB(A) nachts überschritten werden, kommen zum Schutz der Betroffenen Maßnahmen des passiven Schallschutzes (z.B. Schallschutzfenster, Schalldämmlüfter) in Betracht. Passive Schallschutzmaßnahmen können zumindest den Innenraum der Aufenthaltsräume wirksam vor Lärm schützen. Im Gegensatz zu aktiven Schallschutzmaßnahmen, die an der Quelle ansetzen, wie Lärmschutzwände oder -wälle sowie Fahrbahnsanierungen setzt der passive Schallschutz dort an, wo der Lärm ankommt, am Gebäude. Passive Schallschutzmaßnahmen eignen sich insbesondere zur Gewährleistung der nächtlichen Erholungsphasen der Betroffenen, da sie einen guten Schutz vor zu hohen Spitzenpegeln bieten können. Durch die Maßnahmen wird ein ruhiges und damit gesundheitsverträgliches Arbeiten auch an lärmbelasteten Straßen und Bahnanlagen ermöglicht. Die Umfassungsbauteile (Fenster, Türen Rollladenkästen, Wände, Dächer) eines Gebäudes mit Aufenthaltsräumen werden so verbessert, dass die Innenpegel in schutzbedürftigen Räumen am Tage und in der Nacht nicht überschritten werden. Der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen unterstützt dabei die Wirkungen der Maßnahmen. Die festgesetzten Luftschalldämmmaße von 50 bzw 45 dB(A) an den der jeweiligen Lärmquelle (Bahnanlage und Treskowallee) zugewandten Gebäudeteilen und von 45 bzw 40 dB(A) entlang der Straße Am Carlsgarten entsprechen den Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau). Die Planzeichnung enthält einen Hinweis, dass die DIN 4109 im Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht zur Einsichtnahme bereitgehalten wird. Bei den Betrachtungen zu den Lärmeinwirkungen an der Straße am Carlsgarten wird davon ausgegangen, dass die Einwirkung durch den Straßenverkehr mindestens genau so hoch wie der Lärm von der Trabrennbahn oder höher einzuschätzen ist. Die Trabrennbahn liegt zudem in einer angemessenen Entfernung von mindestens 300 m. Deshalb ist nur die Lärmeinwirkung der Straße Am Carlsgarten in die Betrachtung einbezogen worden. Weitere Maßnahmen des Schallschutzes sind die ausnahmsweise Zulässigkeit von Betriebswohnungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO und der der Ausschluss von Wohnungen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als besonders lärmsensible Nutzungen: TF5: Die in § 7 Abs. 2 Nr. 6 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen sind nur ausnahmsweise zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) TF3: (um Nr. 2 ergänzt) Die Ausnahmen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 1 und 2 der Baunutzungsverordnung sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (Rechtsgrundlagen § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit 1 Abs. 6 BauNVO und § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Bei der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Betriebswohnungen muss je nach Lage der Wohnung im Einzelfall geprüft werden, ob die Lärmgrenzwerte für Wohnungen eingehalten werden können und die Wohnung ausnahmsweise zugelassen werden kann. Eine Festsetzung von sonstigen Wohnungen gemäß § 7 Abs. 4 BauNVO ist nicht beabsichtigt und muss deshalb nicht in die Lärmuntersuchung einbezogen werden. Luft: Aufbauend auf umfangreichen Analysen der Ursachen der hohen Luftbelastungen enthält der Luftreinhalteplan 2011-2017 (Senatsbeschluss vom 18. Juni 2013) zusätzliche Maßnahmen, um die Luftqualität weiter zu verbessern und den Zeitraum und das Ausmaß der Überschreitung der Grenzwerte so weit wie möglich zu reduzieren. Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lage als gering bis mittel belastetes Gebiet einzustufen. Weil das Plangebiet nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung liegt, ist kein ausreichende städtebauliches Erfordernis für die Festsetzung zu zulässigen Brennstoffen gegeben. Zudem ist keine erhebliche Mehrbelastung der Luft durch das Vorhaben (die Änderung des Bebauungsplans 11-14a hinsichtlich des Ausschlusses von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben) zu erwarten. II.3.5 Sonstige Festsetzungen TF 6: Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 BauGB) Aus Gründen der Rechtssicherheit und der Planklarheit wurden die Festsetzungen aus dem Bebauungsplan 11-14a, die nicht geändert werden sollen, in den neuen Bebauungsplan 11-14a-1 übernommen und treten daher im „alten“ Bebauungsplan pro forma außer Kraft. Mit dieser Regelung wird die Rechtseindeutigkeit der Festsetzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans klargestellt, da grundsätzlich der allgemeine Rechtssatz gilt, dass die spätere Norm die frühere verdrängt. II.4 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange Mit der verbindlichen Bauleitplanung werden Inhalt und Grenzen des Eigentums bestimmt, d. h. es wird in die Eigentums-/Eigentümerrechte eingegriffen. Die Bedeutung dieser privaten Belange ist hochrangig. Um sie nicht zu verkennen und folglich eine Abwägungsfehleinschätzung zu vermeiden, ist immer wieder zu überdenken, ob das Wohl der Allgemeinheit tatsächlich diese Einschränkung erforderlich macht. Durch die geplanten Festsetzungen, insbesondere der Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben, wird das Baurecht hinsichtlich der Nutzungsart zusätzlich eingeschränkt und ist eine Folge der Untersuchungen zum städtebaulichen Konzept „Städtebauliche Leitlinien Ortsteilzentrum Karlshorst“. Die Einschränkung ist zur Umsetzung dieser Leitlinien unabdingbar, um einen Zentrumsbereich mit einer qualitativ hochwertigen städtebaulichen Struktur zu entwickeln, die sich in der Konzentration von vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen niederschlägt (s. auch Pkt. II.4). III. Auswirkungen der Planung III.1 Auswirkungen auf die Umwelt Das B-Plan-Verfahren soll gemäß § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens umfasst ca. 5.200 m2. Davon sollen ca. 5.200 m2 als zulässige Grundfläche festgesetzt werden. Der Wert entspricht der zulässigen Größe für die festzusetzende Grundfläche und begründet somit ein Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Umweltprüfung und Umweltbericht sind nicht erforderlich. Das B-Plan-Verfahren dient der Innenentwicklung. Durch die geplanten Änderungen der bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplans 11-14a wird das Baurecht zusätzlich etwas eingeschränkt (im Wesentlichen durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben und Wohnungen). Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB in Verbindung mit § 14 BNatSchG sind bereits im Bebauungsplanverfahren 11-14a ausgeglichen worden und durch die Einschränkung der Nutzungsart nicht zu erwarten. Aufgrund der relativ hohen Verkehrsbelastung der Bahntrasse sowie der Treskowallee kommt es zu nicht unerheblichen Lärmemissionen. Im Resultat der Untersuchungen wurden mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans 11-14a im Jahr 2004 Luftschalldämmmaße festgesetzt, die zum aktuellen Zeitpunkt überarbeitet werden mussten. Das Resultat sind differenzierte und höhere Luftschalldämmmaße als im Bebauungsplan 11-14a einschließlich schallgedämmter Lüftungseinrichtungen. III.2 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten Die Planung folgt den Zielen der städtebaulichen Leitlinien für das Ortsteilzentrum Karlshorst, in dem sie die planungsrechtliche Voraussetzung zur Konzentration von Einzelhandel und Dienstleistungen an diesem Ort schafft. Das Wohnen ist im Kerngebiet ausgeschlossen. Betriebswohnungen können ausnahmsweise zulässig sein. Es wird die Grundlage für die Ansiedlung von Arbeitsstätten geschaffen und der Planbereich wird städtebaulich geordnet. Die Planung wurde aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung entwickelt bzw. abgeleitet. Aufgrund der zu erwartenden Verdichtung des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots im Plangebiet sind positive Auswirkungen auf die Versorgung der im Umfeld befindlichen Wohngebiete zu erwarten. III.3 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung Kosten, die mit dem Bebauungsplanverfahren durch die Planung und Durchführung des Verfahrens auftreten können, entstehen für das Land Berlin im Hinblick auf die Veröffentlichungen von Anzeigen in der Tagespresse zur frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung äußerte sich ein Grundstückseigentümer gegen den Ausschluss von Vergnügungsstätten. Wird gemäß § 42 Abs. 1 BauGB die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen. Ein Entschädigungsanspruch gemäß § 42 Abs. 1 BauGB wird von der Gemeinde jedoch aus folgenden Gründen nicht gesehen: Bebauungspläne, die im Einklang mit dem Baugesetzbuch erlassen werden, bestimmen Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz). Das gilt auch dann, wenn ein Bebauungsplan die bisherige Rechtslage zum Nachteil bestimmter Grundeigentümer ändert. Mit dem Ausschluss der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten (und Bordellen sowie bordellartigen Betrieben) wird nur ein Teil der bisher nach § 30 BauGB zulässigen Nutzungen planungsrechtlich unzulässig. Bis auf die voran genannten Nutzungen kann im Wesentlichen die gesamte Bandbreite der bisher nach § 30 BauGB planungsrechtlich zulässigen Nutzungen ausgeschöpft werden, so dass keine grundsätzlich negativen Auswirkungen auf die Grundstücksnutzung zu erwarten sind. Die privaten Belange wurde mit den öffentlichen Belangen, die Sicherung und Stärkung des Ortsteilzentrums Karlshorst als einen Zentrumsbereich mit einer qualitativ hochwertigen städtebaulichen Struktur und Konzentration von vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen, abgewogen. IV. Verfahren Es folgt eine Übersicht über den Verfahrensablauf einschließlich der Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange: IV.1 Aufstellungsbeschluss Das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin hat gemäß § 5 AGBauGB mit Schreiben vom 03.05.2011 die Planungsabsicht der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg angezeigt. Die Senatsverwaltung stimmte der Einleitung des Bebauungsplans mit Schreiben vom 26.05.2011 zu. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung äußerte sich zustimmend am 30.05.2011. Des Weiteren wurde mitgeteilt, dass gemäß § 7 AGBauGB das dringende Gesamtinteresse Berlins berührt sei, weil es sich bei den Bahnanlagen und der Treskowallee um übergeordnete Verkehrsverbindungen handele. Daraufhin hat das Bezirksamt Lichtenberg in seiner Sitzung am 07.06.2011 die Aufstellung des Bebauungsplans mit der Bezeichnung 11-14a-1 sowie die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB beschlossen (Bezirksamtsbeschluss Nr. 6/089/2011). Der Aufstellungs-Beschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 17.06.2011 im Amtsblatt für Berlin Nr. 26 auf Seite 1366 bekannt gemacht. Die Fachämter wurden vom Aufstellungsbeschluss informiert. IV.2 Erlass der Veränderungssperre und 1. Verlängerung Zur Sicherung der Planung im Plangebiet wurde im Sinne des § 14 BauGB die Veränderungssperre 11-14a-1/25 erlassen. Die Veröffentlichung erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 68. Jahrgang Nr. 16 am 03.07.2012. Die Veränderungssperre wurde im Laufe des Bebauungsplanverfahrens um ein Jahr verlängert, die Veröffentlichung erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 69. Jahrgang Nr. 12 am 23.05.2013. Sie gilt bis zum 02. Juli 2014. Während der Geltungsdauer der Veränderungssperre dürfen Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden. IV.3 Umstellung auf ein Verfahren gemäß § 13a BauGB Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt stimmte der Umstellung des Bebauungsplanverfahrens bereits mit Schreiben vom 26.05.2011 zu. Daraufhin hat das Bezirksamt Lichtenberg in seiner Sitzung am 19.03.2013 die Umstellung des Bebauungsplanverfahrens auf ein Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) beschlossen (Bezirksamtsbeschluss Nr. 7/094/2013). Der Beschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am 12.04.2013 im Amtsblatt für Berlin Nr. 15 auf Seite 513 bekannt gemacht. Das B-Plan-Verfahren wird gemäß § 13 a im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung/Umweltbericht durchgeführt. Auf die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wird verzichtet. IV.2 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuches fand vom 25. März 2013 bis einschließlich 24. April 2013 statt. Die Bürger wurden mit Anzeige am 22. März 2013 in der Berliner Zeitung darüber informiert. Die beabsichtigte Planung wurde anhand des Bebauungsplanes im Entwurf und der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Zusätzlich konnte über das Internet in den Bebauungsplan und seine Begründung Einsicht genommen werden. Im Fachbereich Stadtplanung machten 4 Bürger von der Möglichkeit der Einsichtnahme in die Planung Gebrauch. Konkrete Ausführungen dazu machte 1 Rechtsanwalt in Vertretung eines Eigentümers in Form einer schriftlichen Stellungnahme. Es wurde im Wesentlichen Folgendes angeführt: Für den Ausschluss von Vergnügungsstätten und bordellartigen Betrieben im Kerngebiet könne gemäß § 1 Abs. 9 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur das Vorliegen eines besonderen städtebaulichen Grundes die Voraussetzung sein. Ein besonderer städtebaulicher Grund könne jedoch nicht der Schutz der ungestörten Entwicklung des Ortsteilzentrums Karlshorst zu einem Zentrumsbereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen sein. Antragsteller hätten in Kerngebieten grundsätzlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung jeglicher Art und Größe von Vergnügungsstätten. Gerade weil das Ortsteilzentrum Karlshorst in städtebaulicher, funktionaler und gestalterischer Hinsicht deutliche Defizite aufweist, sei nicht nachvollziehbar, dass durch Vergnügungsstätten eine Störung des Ortsteilzentrums Karlhorst eintreten soll. Die bloße Befürchtung sei für einen Ausschluss von Vergnügungsstätten nicht ausreichend. Es sei offenkundig, dass die Bebauungsplanänderung (Ausschluss von Vergnügungsstätten u.a.) nur vorgenommen werde, um die wirtschaftliche Nutzung eines Teils des zu errichtenden Anwesens auf dem Grundstück der Mandantschaft als Spielhalle zu verhindern. Es fehle deshalb die städtebauliche Erforderlichkeit für die Bebauungsplanänderung; die beabsichtigten Festsetzungen seien eine „Negativplanung“ und deshalb unwirksam. Festsetzungen würden vorgeschoben, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken. Die Inhalte des Bebauungsplanes seien mit Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes nicht zu vereinbaren. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten bedürfe einer besonderen Rechtfertigung, welche auch den Gleichheitsgrundsatz beachten muss. Dieser läge hier nicht vor. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 der BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Darunter fallen Vergnügungsstätten, für die demnach kein besonderer städtebaulicher Grund vorliegen muss. Bordellartige Betriebe fallen unter § 1 Abs. 9 BauNVO, da sie eine bestimmte Art der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen darstellen. Bordellartige Betriebe sind demnach eine bestimmte Art eines Gewerbebetriebes nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Bordellartige Betriebe dürfen demnach nur bei Vorliegen von besonderen städtebaulichen Gründen i.S.d. § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen werden. Vergnügungsstätten können und dürfen zwar gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO Bestandteil eines Kerngebietes sein, machen aber nicht sein Wesen aus und können deshalb gemäß § 1 Abs. 5 der BauNVO ausgeschlossen werden, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Insofern ist der Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung jeglicher Art und Größe von Vergnügungsstätten nur in Kerngebieten gegeben, in denen die Vergnügungsstätten nicht ausgeschlossen wurden. Ziel des Bebauungsplanes ist es, das Ortsteilzentrum Karlshorst zu stärken und die 2009 dahingehend beschlossenen städtebaulichen Leitlinien des Bezirkes umzusetzen. Es handelt sich bereits im Bestand um einen Zentrumsbereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen, deren Fortbestand und Weiterentwicklung städtebauliches Ziel ist. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten ist durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Es entspricht einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf ihre Umgebung auswirken können (sog. Trading-Down-Effekt, vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.09.2008 - 4 BN 9.08 - BauR 2009, 76). Die maßgebliche Umgebung ist dabei nicht auf das Plangebiet beschränkt, sondern es sind auch negative Auswirkungen jenseits der Grenzen des Plangebiets zu berücksichtigen. Durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten in einem zentralen Versorgungsbereich sind Trading-Down-Effekte regelmäßig zu erwarten. Der Begriff "Trading Down" beschreibt einen typischen Entwicklungstrend eines Stadtteilzentrums vom vollständigen Angebot mit pulsierendem Leben hin zu zunehmenden Leerständen und ausbleibender Kundschaft. Das Bundesverwaltungsgericht hat mehrfach entschieden, dass die Verhinderung eines „Trading-Down-Effekts“ besonderer städtebaulicher Grund i. S. des § 1 Abs. 9 BauNVO und damit auch ein „einfacher“ städtebaulicher Grund sein kann. Damit kann auch der Ausschluss von Vergnügungsstätten (und bordellartigen Betrieben) in Kerngebieten gerechtfertigt werden. Ein „Trading-Down-Effekt“ liegt vor, wenn es auf Grund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Vergnügungsstätten zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt. Die geplante städtebauliche Funktion des OTZ Karlshorst würde durch die Zulassung von Vergnügungsstätten und bordellartigen Betrieben beachtlich gestört. Bisher sind Vergnügungsstätten wie beispielsweise Spielhallen im Umfeld des OTZ Karlshorst i.d.R. nicht vorhanden. Die „Leitlinien für das OTZ Karlshorst“ definieren den Zentrumsbereich als einen Bereich mit vorwiegend Einzelhandels- und Dienstleistungs- sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen. Dieser Zustand soll weiterentwickelt werden. Ein weiteres vorrangiges Ziel sei der Erhalt und die Förderung des innerstädtischen Wohnens in unmittelbarer Nachbarschaft (Wohnpark Carlsgarten), was ebenfalls den Ausschluss von Vergnügungsstätten zugunsten einer weitgehenden Störungsfreiheit der Wohnfunktion im Umfeld des Plangebietes und der Vermeidung von negativen Einflüssen auf das Quartiermilieu rechtfertigt. Da besonders bei Vergnügungsstätten in den Abend- und Nachtstunden mit erhöhtem Publikumsverkehr gerechnet werden muss, sind diese Nutzungen im Eingangsbereich des Wohnparkes Carlsgarten nicht gebietsverträglich. Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Richtigkeit der Behauptung des Verfassers der o.g. Stellungnahme, das Bezirksamt habe den Bebauungsplan nur aufgestellt, um die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks mit Spielhallen zu verhindern. Dies würde voraussetzen, dass eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. BVerwG, Urteil vom 14.07.1972 - 4 C 8.70 - BVerwGE 40, 258; Urteil vom 16.12.1988 - 4 C 48.86 - BVerwGE 81, 111; Beschluss vom 18.12.1990 - 4 NB 8.90 - Buchholz 406.11 § 9 BBauG/BauGB Nr. 47). Es ist einer Gemeinde nicht verwehrt auf einen Bauantrag mit der Aufstellung eines Bebauungsplans zu reagieren und damit auf die Bewahrung einer vorhandenen Situation abzuzielen bzw. eine unerwünschte Entwicklung in geordnete Bahnen zu lenken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.1990 - 4 NB 8.90 - DVBl. 1991, 445). Es ist ebenso anerkannt, dass eine Gemeinde ihre planerische Tätigkeit auf diejenigen Bereiche beschränken darf, in denen ein planerischer Handlungsbedarf besteht. Der Gleichheitsgrundsatz ist gewahrt, da der Ausschluss von Vergnügungsstätten für ein bestimmtes Gebiet und nicht für Personen gilt. Alle Grundstückseigentümer im Geltungsbereich der Festsetzung sind gleichermaßen betroffen. Als weiteres Ergebnis wurde beschlossen, den Begriff „Bordelle“ in der textlichen Festsetzung TF 1 zu ergänzen. Bisher sollten im Bebauungsplan 11-14a-1 Vergnügungsstätten und bordellartige Betriebe ausgeschlossen werden. Nunmehr soll der Begriff „Bordelle“ ergänzt werden. Da nach der geltenden Rechtssprechung der Begriff Bordell eine Nutzung sui generis (eigener Art) bezeichnet und ein Bordell nach den mit der BauNVO 1990 einhergehenden Änderungen den Gewerbebetrieben aller Art nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990 und nicht den Vergnügungsstätten nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 1990 zuzuordnen ist, soll er separat aus Gründen der Rechtsklarheit in der Festsetzung genannt werden. Das Bezirksamt Lichtenberg beschloss auf seiner Sitzung am 9.07.2013 (Beschluss Nr. 070/ 2013) das Ergebnis der Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit vorgebrachten Äußerungen. Es wurde entschieden den B-Planvorentwurf beizubehalten und die TF 1 zu ergänzen. IV.2 Behördenbeteiligung Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 des Baugesetzbuches fand im September/Oktober 2013 statt. 32 Behörden, Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks und die Nachbargemeinde wurden mit Schreiben vom 05.09.13 zur Stellungnahme zu den Ausweisungen des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung aufgefordert. Außerdem wurden die Unterlagen aus Informationsgründen der Telekom AG und den Ausschüssen für ökologische Stadtentwicklung und für Umwelt zugesandt. Im Folgenden werden die bebauungsplanrelevanten Anregungen aufgeführt: Berliner Wasserbetriebe - BWB -: Trinkwasser- und Entwässerungsanlagen stünden in ausreichender Leistungsfähigkeit zur Verfügung. In der Treskowallee sei der Neubau einer Trinkwasserversorgungsleitung DN 200 geplant und stünde ebenfalls zur Verfügung. Die innere Erschließung könne entsprechend den jeweiligen Erfordernissen vorgenommen werden. Löschwasser könne ebenfalls bereitgestellt werden. Mit Einschränkungen der abzunehmenden Regenabflussmengen von neu zu erschließenden Grundstücken in die Kanalisation müsse gerechnet werden. In der Treskowallee und Am Carlsgarten befänden sich Abwasserdruckrohrleitungen, die erhalten bleiben müssen. Straßendeckel und Straßenkappen seien dem neuen Geländeniveau anzupassen. Grundsätzlich gelte, dass bei privaten Verkehrsflächen zugunsten der Berliner Wasserbetriebe beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden müssen. Alle Anlagen der BWB im nichtöffentlichen Straßenland seien zu sichern. Diese Anlagen dürfen nicht bebaut, überbaut oder mit Tiefwurzlern bepflanzt werden. Das Gebiet liege in der Trinkwasserschutzzone III A. Die Vorgaben der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf seien einzuhalten. Der in der Begründung unter Pkt. 1.3.4 „StEP Ver- und Entsorgung“ enthaltene Hinweis „Im westlichen Eingangsbereich der Straße Am Carlsgarten befindet sich ein Überpumpwerk“ träfe nicht zu und sei zu löschen. Vor Gründungsarbeiten seien in der Planungsphase Absprachen mit den BWB vorzunehmen. Erschließungsinvestitionen müssen bis zum März des Vorjahres bei den BWB angemeldet und die Planung beauftragt sein. Die technischen Vorschriften zum Schutz der Trinkwasser- und Entwässerungsanlagen der BWB seien einzuhalten. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine planungsrechtliche Sicherung von Anlagen der BWB ist nicht erforderlich, da sie ausschließlich im öffentlichen Straßenland liegen. Die Festsetzung von privatem Straßenland ist nicht beabsichtigt. Die Begründung wird hinsichtlich des Überpumpwerkes korrigiert. Auf der Planzeichnung wird ein Hinweis angebracht, dass sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans in der Trinkwasserschutzzone III A der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf befindet. Gemeinsame Landesplanungsabteilung GL 5: Die Ziele der Raumordnung stünden der Änderungsplanung nicht entgegen; es wird jedoch um die Ergänzung der Begründung zu folgenden Punkten gebeten: I.3.1 „Ziele und Grundsätze der Raumordnung“: Das Plangebiet liege gemäß Festlegungskarte 2 des LEP B-B (Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg) außerhalb von städtischen Kernbereichen. In diesen Bereichen gelten die Grundsätze der Raumordnung aus 4.8 des LEP B-B. Nach diesem Grundsatz der Raumordnung sollen außerhalb städtischer Kernbereiche großflächige Einzelhandelsbetriebe nur dann zugelassen werden, wenn sie überwiegend der Nahversorgung dienen. Dieser Zusammenhang solle in der Begründung erläutert werden. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Anregung wird berücksichtigt. Die Hinweise werden in die Begründung unter dem Punkt I.3.1 „Ziele und Grundsätze der Raumordnung“ eingearbeitet. NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co. KG im Auftrag der GASAG u.a.: Zurzeit bestünden keine Planungen seitens der NBB. Die Versorgung des Plangebietes sei grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für die Versorgungsleitungen und Anlagen seien gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Für Fragen hinsichtlich außer Betrieb befindlicher Gasleitungen wurden Ansprechpartner benannt. Bei Veränderung des Geltungsbereiches sei erneut die Stellungnahme der NBB erforderlich. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine planungsrechtliche Sicherung von Anlagen der Gasversorgung im Geltungsbereich ist nicht erforderlich. Die Bestandsanlagen befinden sich ausnahmslos außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans. Vattenfall Europe Business Services GmbH: In dem betrachteten Gebiet befänden sich Mittel- und Niederspannungsanlagen, eine Netzstation (N4800) sowie eine Übergabestation (U21930) der Stromnetz Berlin GmbH. Das Leitungsrecht für die Netzstation (N4800) müsse gemäß § 9 Abs. 21 BauGB grundbuchlich gesichert werden. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Hinweise zu vorhandenen Anlagen von Vattenfall werden zur Kenntnis genommen. Der Hinweis zur grundbuchlichen Sicherung eines Leitungsrechtes für die Netzstation wird nicht berücksichtigt. Diese Anlage befindet sich auf privatem Gelände. Bei Leitungen auf privaten Flächen ist davon auszugehen, dass mit dem Grundbuchbereinigungsgesetz für Leitungsträger Möglichkeiten geschaffen worden sind, für Leitungen, die vor dem 03.10.1990 bestanden haben, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zu begründen. Damit bedarf es einer zusätzlichen Sicherung durch das Bebauungsplanverfahren nicht mehr. Die Sicherung eines Zugriffsrechts auf öffentlichen Flächen ist grundsätzlich überflüssig, da der öffentliche Eigentümer bereit sein wird, die erforderliche Inanspruchnahme zum Wohl der Allgemeinheit zu ermöglichen (unnötige Selbstbindung der öffentlichen Hand). Senatsverwaltung für Finanzen I D 13: Aufgrund der Zuständigkeit für haushaltswirtschaftliche Aspekte werde vorsorglich auf die Regelungen der §§ 39 ff. BauGB hingewiesen und angeregt, Ausführungen zur Prüfung eines möglichen Planungsschadens unter Pkt. III.3 „Auswirkung auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung“ in die Begründung zum Bebauungsplan aufzunehmen. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Der Hinweis wird berücksichtigt. Ausführungen zu Entschädigungsansprüchen sind zwar unter Pkt. III.4 „Weitere Auswirkungen“ erwähnt worden, sollen aber in den Pkt. III.3 einfließen und ausführlicher beschrieben werden. Pkt. III.4 kann demnach entfallen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt I E: Aus landschaftsplanerischer Sicht sei im Bereich des Bebauungsplans gemäß den Vorgaben des Landschaftsprogrammes (LaPro) eine Grünverbindung zwischen der Treskowallee und der Wuhlheide herzustellen. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die geforderte Grünverbindung ist bereits im Bebauungsplan 11-14a berücksichtigt worden. Hierfür wurden einige Baufelder so reduziert, dass eine Grünverbindung in den Volkspark Wuhlheide geschaffen wurde. Durch die Festsetzung von öffentlichen Grünflächen sowie die unmittelbar angrenzenden Gartenbereiche der Wohnbebauung wird der Grünzug im festgesetzten Bebauungsplan 11-14a sowohl qualitativ als auch quantitativ den Zielen des LaPros gerecht. Die mit diesem Bebauungsplan beabsichtigte Änderung des festgesetzten B-Planes 11-14a berührt zudem nicht die Grünverbindung. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt VIII D 2: Gegen den Bebauungsplan bestünden keine Bedenken. Die Treskowallee 115 liege in der Schutzwasserzone III A des Wasserwerkes Wuhlheide. Wegen der besonderen Schutzbedürftigkeit des Grundwassers im Wasserschutzgebiet bestünden gemäß Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf bestimmte Verbote und Beschränkungen, die bestimmte Nutzungen ausschließen können. Die Verbotstatbestände der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf vom 11.10.99 seien einzuhalten. Eine Versickerung des Niederschlagswassers am Ort sei nur dann möglich, wenn die Bodenzone, über die versickert werden soll, altlastenfrei ist. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Auf der Planzeichnung wird ein Hinweis angebracht, dass sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans in der Trinkwasserschutzzone III A der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf befindet. Der ursprüngliche Altlastenverdacht beruhte auf dem Verdacht von Verfüllungen und Altablagerungen aus Bauschutt (Trümmerschutt) und Hausmüll, der aber im Zuge des Bebauungsplanverfahrens 11-14a ausgeräumt werden konnte. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IX C 13: Ob Abstände zu Störfallbetrieben zu berücksichtigen sind, könne anhand der Darstellungen im Intranet-FIS-Broker in der Karte Störfallbetriebe-Achtungsabstände im Regelfall selbst abgeschätzt werden. Soweit nach den dargestellten Daten offensichtlich erkennbar ist, dass kein Störfallbetrieb in der Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt betroffen ist, solle zukünftig auf die Beteiligung dieser Behörde verzichtet werden. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Hinweise werden berücksichtigt. Die Beschreibung des Plangebietes in der Begründung zum Bebauungsplan wird um den Pkt. I.2.8 „Sonstiges“ ergänzt. Er soll dann die Aussage enthalten, dass das Plangebiet in keinem Achtungsabstand eines Störfallbetriebes liegt. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IX C 31: Der B-Plan- und Begründungsentwurf setze sich nicht in ausreichendem Umfang mit der gegebenen Lärmsituation auseinander. Für eine abschließende Einschätzung der auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen seien aktuelle Betrachtungen zum Schienen- und Verkehrslärm sowie zur Luftbelastung anzustellen und in die Abwägung einzustellen. Aufgrund vergleichbarer Lärmwerte an der Treskowallee bliebe festzuhalten, dass eine deutliche Überschreitung der Schwellenwertstufe 11 des Lärmaktionsplans im Plangebiet vorhanden ist. Insoweit sei eine umfassende Prüfung vorzunehmen, wie eine Reduzierung der Lärmbelastungen mit Hilfe von aktiven Lärmminderungsmaßnahmen und lärmrobusten städtebaulichen Strukturen erreicht werden kann. Im Vordergrund stünde dabei die Einhaltung der DIN 18005 mit Hilfe von aktiven Lärmschutzmaßnahmen. Es werde empfohlen, die in der „Handreichung zur Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen Planung, Aspekt Lärmminderung, vorgeschlagenen Anforderungen an die Planung in Abhängigkeit vorhandener Lärmbelastungen zu prüfen und in die Abwägung einzustellen. Aus den bisherigen Planungsüberlegungen ginge nicht hervor, wie der Plangeber mit der nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO allgemein und nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung umgehen will. Auch werde für die ausnahmsweise Zulässigkeit von Wohnungen nach § 7 Abs. 4 BauNVO keine Regelungen getroffen. Die textliche Festsetzung Nr. 4 falle aufgrund der selbst festgestellten Außenlärmpegel von bis zu 75 dB (A) zum einen mit einem bewerteten Luftschalldämmmaß von 30 dB (A) [erf. R’ w,res nach DIN 4109] zu gering aus, zum anderen beachte die beabsichtigte Festsetzung nicht, dass auf das Plangebiet differenziert Verkehrslärm unterschiedlicher Intensität einwirkt. Eine Verlagerung der Lärmproblematik in das Baugenehmigungsverfahren werde äußerst kritisch gesehen und nicht unterstützt. Es sei zu beachten, inwieweit die Einhaltung der nach der DIN 4109 vorgegebenen Standards im Baugenehmigungsverfahren wirklich gewährleistet ist. Der Schallschutznachweis gehöre zwar zu den nach § 67 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln erforderlichen bautechnischen Nachweisen, unterliegt aber - anders als der Standsicherheits- und Brandschutznachweis - keiner bauaufsichtlichen Prüfung. Das Plangebiet liege nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Gleichwohl sollten im Planentwurf Regelungen von Verwendung von Brennstoffen geprüft werden, um zusätzliche Luftbelastungen durch z.B. Festbrennstoffe zu vermeiden. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Hinweise werden größtenteils berücksichtigt. Die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen, insbesondere Lärm, sind überprüft worden. Im Ergebnis wurde die TF 4 dahingehend geändert, das differenzierte und wesentlich höhere Schalldämmmaße einschließlich schallgedämmter Lüftungseinrichtungen festgesetzt wurden (s. II.3.4). Weitere Maßnahmen des Schallschutzes sind die nur ausnahmsweise Zulässigkeit von Betriebswohnungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO (TF 5) und der Ausschluss von Wohnungen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (TF 3) als besonders lärmsensible Nutzungen. Auf eine Festsetzung zu zulässigen Brennstoffen wird verzichtet, weil das Plangebiet nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung liegt und daher kein städtebauliches Erfordernis vorliegt. Landesdenkmalamt LDA 241: Das Verfahren berühre bodendenkmalpflegerische Belange. Das genannte Gelände sei als archäologisches Verdachtsgebiet eingestuft worden. Alle Bodeneingriffe seien im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen und das betroffene Gebiet durch Ausgrabungen zu dokumentieren. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Der Hinweis wird berücksichtigt und die Begründung dahingehend ergänzt. BA Lichtenberg, Abt. Stadtentwicklung, Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt Bau T PB: Gegen den Bebauungsplan bestünden keine grundsätzlichen Bedenken. Es werde jedoch darauf hingewiesen, dass in dem Baufeld keine größeren Stellplatzanlagen untergebracht werden sollten, die ausschließlich über die Straße Am Carlsgarten erschlossen werden. Diese Straße stelle die einzige Erschließung des Wohngebietes Carlsgarten dar und es würden bereits jetzt während der Verkehrsspitze an der Lichtsignalanlage Rückstaus auftreten. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Der Hinweis wird nicht berücksichtigt. Bereits 2011 ist eine Baugenehmigung für eine Stellplatzanlage im Zusammenhang mit einem Büro- und Geschäftshaus erteilt worden. Diese gilt noch bis 2014. Eine Verlängerung ist bereits beantragt worden. Stellplatzanlagen sind im Kerngebiet allgemein zulässige Nutzungen und im Zusammenhang mit der angestrebten Stärkung des Einzelhandels und dessen Marktfähigkeit im Ortsteilzentrum Karlshorst dringend erforderlich, zumal die Treskowallee kaum Stellmöglichkeiten für Pkw bietet. BA Lichtenberg, Abt. Stadtentwicklung, Umwelt- und Naturschutzamt, FB Naturschutz- und Landschaftsplanung, UmNat NL 112: Der Bebauungsplan befinde sich in der Wasserschutzzone III A des Wasserwerkes Wuhlheide; die entsprechenden Anforderungen der Verordnung seien zu berücksichtigen. Bei einer möglichen GRZ von 1,0 sei eine Versickerung über belebte Bodenschichten nicht mehr möglich. Bei Bauvorhaben sei daher ein Management des Niederschlagswassers sinnvoll. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Wenn die GRZ von 1,0 mit einem Bauvorhaben ausgeschöpft wird und die Ableitung des Regenwassers auf dem Grundstück selbst nicht möglich ist, ist das Regenwasser in Abstimmung mit den Berliner Wasserbetrieben in das öffentliche Netz einzuleiten. Eine Regelung im Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Auf der Planzeichnung wird ein Hinweis angebracht, dass sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans in der Trinkwasserschutzzone III A der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf befindet. BA Lichtenberg, Abt. Stadtentwicklung, Umwelt- und Naturschutzamt, FB Umwelt, UmNat U: Bodenschutz/Altlasten: Ein Teilbereich des Bebauungsplans (Flurstück 383 und östlich davon) liege auf der im Bodenbelastungskataster (BBK) erfassten altlastenverdächtigen Fläche 6668. Sie sei aufgrund des Verdachts der Ablagerung von Bau- und Trümmerschutt sowie von Hausmüll der GUS Garnison in das BBK aufgenommen worden. Von dem Teilbereich liegen keine Ergebnisse zu Bodenuntersuchungen vor. Um die große altlastenverdächtigen Fläche 6668 herum seien von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung insgesamt 24 Grundwasserbeobachtungsbrunnen errichtet und von 1995 - 2005 Grundwasseruntersuchungen durchgeführt worden. Das Grundwasser sei im An- und Abstrom nahezu unbelastet gewesen. Für den Standort Trabrennbahn sei kein Nachweis einer Grundwassergefährdung erbracht und das Grundwassermonitoring eingestellt worden. Orientierende Bodenuntersuchungen im Plangebiet seien dem FB Umwelt nicht bekannt, es seien jedoch im benachbarten Bebauungsplanbereich 11-14a Bodenuntersuchungen durchgeführt und im Zuge der Neubebauung keine Bodenverunreinigungen festgestellt worden. Auf der Fläche, auf der sich das Umschaltwerk der BVG befindet, befinde sich ein Trafohaus. Darin könne es durch das in Trafos vorhandene Öl zu Ölverunreinigungen gekommen sein, was bei einem Abbruch zu prüfen wäre. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Aufgrund der Erläuterungen des Fachbereiches wird davon ausgegangen, dass der Altlastenverdacht ausgeräumt ist. Diese Feststellung wurde bereits im geltenden Bebauungsplan 11-14a getroffen. Bei Abbruch von Gebäuden liegt es in der Eigenverantwortung des Eigentümers, eventuelle Ölverunreinigungen zu prüfen und ggf. zu beseitigen. Einer Regelung im Bebauungsplanverfahren bedarf es hierbei nicht. Deutsche Bahn: Grundsätzlich sei bei Planungen zu sichern, dass es zu keiner Übertragung von Abstandsflächen gemäß § 6 BauO Bln kommt. Eine Übernahme von Baulasten auf Eisenbahngelände sei grundsätzlich auszuschließen. Ebenso sei die Zuwegung ohne Inanspruchnahme von Eisenbahnflächen zu sichern. Es werde darauf hingewiesen, dass gemäß Verkehrslärmschutzverordnung durch die Deutsche Bahn AG keine weiteren Lärmschutzmaßnahmen erforderlich seien. Auswirkungen, die durch Erschütterungen und Verkehrslärm eintreten können, seien ggf. bei der Planung zu berücksichtigen. Zum Pkt. I.2.5. „Verkehrserschließung“ sei zu ergänzen, dass der Haltepunkt für den Regionalbahnverkehr mit Inbetriebnahme des Ostkreuzes (voraussichtlich Ende 2017) aufgegeben werde. Bis zu diesem Zeitpunkt sei der Erhalt des Regionalbahnsteiges einschließlich der Zuwegung vorzuhalten. Das Bezirksamt entschied hierzu das Folgende: Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen und teilweise berücksichtigt. Der Bebauungsplanentwurf sieht im Bereich des Kerngebietes die Festsetzung der geschlossenen Bauweise vor. In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude grundsätzlich ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 BauO Bln ist eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften das Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf. Baulasten sind demzufolge nicht erforderlich. Für die Fälle, in denen Abstandsflächen zum Bahngelände hin anfallen, dürfen Abstandsflächen bis zur Hälfte auf dem Bahngelände liegen, da davon ausgegangen werden kann, dass diese Flächen ohnehin nicht überbaut werden können. Die Bahnflächen sind demnach wie öffentliche Verkehrsflächen zu behandeln (siehe auch „Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht“, § 6 - Öffentliche Verkehrsflächen/Bahnanlagen; herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2009). Die Grundstücke im Bebauungsplan sind von der Treskowallee und von der Straße Am Carlsgarten erschließbar bzw. bereits erschlossen. Die Notwendigkeit der Inanspruchnahme von Eisenbahnflächen ist nicht erkennbar. Lärmschutzmaßnahmen werden im Bebauungsplanverfahren ermittelt und für die einzelnen Flächen festgesetzt. Die Lärmschutzmaßnahmen sind ausschließlich von den zukünftigen Bauherren/Eigentümern zu berücksichtigen. Der Pkt. I.2.5. „Verkehrserschließung“ der Begründung wird um den Hinweis zum Haltepunkt für den Regionalbahnverkehr entsprechend ergänzt. Ergebnis der Abwägung: Der B-Planentwurf wurde um die textliche Festsetzung TF 5 ergänzt, die ehemalige TF 5 wurde TF 6, die TF 3 wurde erweitert. Des Weiteren wurden 2 Hinweise ergänzt. Zum Einen, dass die DIN 4109 im Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht zur Einsichtnahme bereitgehalten wird und zum Anderen, dass sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans in der Trinkwasserschutzzone III A der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf befindet. Die Begründung wurde entsprechend den Hinweisen ergänzt. Das Bezirksamt beschloss das Ergebnis der Abwägung am 18.02.2014 (BA-Beschluss vom Nr 030/2014). IV.3 Öffentlichkeitsbeteiligung Im Vorfeld zur Öffentlichkeitsbeteiligung wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. IX gesondert zur TF 4 erneut beteiligt. Der geänderten Festsetzung wurde im Wesentlichen mit Schreiben vom 18.02.2014 zugestimmt. Nach Bekanntgabe des neuen Rundschreibens (Nr. 1/2014) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 26.03.2014 zur Berücksichtigung der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ musste die TF 4 erneut überarbeitet werden. Die Behörden sind mit Schreiben vom 10.04.2014 über die Änderungen seit der Behördenbeteiligung und über das Stattfinden der Öffentlichkeitsbeteiligung benachrichtigt worden. Die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches fand vom 14. April bis einschließlich 13. Mai 2014 statt. Die Amtsblattbekanntmachung erfolgte am 04. April 2014 im Amtsblatt Nr. 14 auf Seite 634/635. Die Bürger wurden mit einer Anzeige am 11. April 2014 in der Berliner Zeitung darüber informiert. Die beabsichtigte Planung wurde anhand des Bebauungsplanes im Entwurf und der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Zusätzlich konnte über das Internet in den Bebauungsplan und seine Begründung Einsicht genommen werden. Zur Öffentlichkeitsbeteiligung wurde eine schriftliche Stellungnahme einer Fachverwaltung des Senats abgegeben: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Referat IX C Stellungnahme vom 30.04.14 Anregung: Hinsichtlich der vom Verkehr verursachten Lärmimmissionen werden keine weiteren Hinweise gegeben. Es sollen jedoch die in Zusammenhang mit der vorgelegten Auswertung vom 13.02.2014 gegebenen Anmerkungen (Stellungnahme IX C 31/27-11-14 vom 18.02 2014) noch in die Abwägung eingestellt werden. Die Hinweise zum Luftreinhalteplan seien noch einer ausführlicheren Abwägung zu unterziehen. Der Hinweis alleine, dass das Gebiet nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung liege, sei nicht ausreichend. Dies sei im Hinblick auf das städtebauliche Erfordernis von Seiten des Senats begründet worden und in der vorliegenden Entwurfsfassung so nicht ausreichend abgewogen worden. Auswertung Stapl: Aufbauend auf umfangreichen Analysen der Ursachen der hohen Luftbelastungen enthält der Luftreinhalteplan 2011-2017 (Senatsbeschluss vom 18. Juni 2013) zusätzliche Maßnahmen, um die Luftqualität weiter zu verbessern und den Zeitraum und das Ausmaß der Überschreitung der Grenzwerte so weit wie möglich zu reduzieren. Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lage als gering bis mittel belastetes Gebiet einzustufen. Weil das Plangebiet nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung liegt, ist kein ausreichende städtebauliches Erfordernis für die Festsetzung zu zulässigen Brennstoffen gegeben. Zudem ist keine erhebliche Mehrbelastung der Luft durch das Vorhaben (die Änderung des Bebauungsplans 11-14a hinsichtlich des Ausschlusses von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben) zu erwarten. Im Ergebnis der Abwägung wurden der B-Planentwurf und die textlichen Festsetzungen beibehalten. Die Begründung wurde hinsichtlich der Luftreinhaltung unter dem Punkt II.3.4 „Immissionsschutz“ ergänzt. Das Bezirksamt beschloss das Ergebnis der Abwägung am ..................2014 (BA-Beschluss vom Nr ..............0/2014). B. Rechtsgrundlagen Bundesrecht Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke - Baunutzungsverordnung - (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 2 und 4 des Gesetzes vom 7. August 2013 (BGBl. I S. 3154) Landesrecht Berlin Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung vom 29. Mai 2013 (GVBl. S. 140) Verwaltungsvorschriften Ausführungsvorschriften zu § 4 a Abs. 1 AGBauGB (AV Unterrichtungsverpflichtung) der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 30. Juni 1994 (DBl., Teil VI, S. 172) Ausführungsvorschriften zur Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 3 a AGBauGB (AV Mitteilung) der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 15. August 1994 (DBl., Teil VI, S. 173) Weitere Zitierweisen Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 26. September 2013 (ABl. S. 2070) Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) Aufgestellt: Berlin, 13.05.2014 Bezirksamt Lichtenberg von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung Fachbereichsleiter  Anhang: Verzeichnis der textlichen Festsetzungen Die in § 7 Absatz 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung genannten Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe sind nicht zulässig. Die in § 7 Absatz 2 Nr. 5 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen sind nicht zulässig. Die Ausnahmen nach § 7 Absatz 3 Nr. 1 und 2 der Baunutzungsverordnung sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Zum Schutz vor Lärm müssen an den der jeweiligen Lärmquelle (Bahnanlage und Treskowallee) zugewandten Gebäudeteilen die Außenbauteile einschließlich der Fenster von Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräumen u. ä. ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R`w res nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mindestens 50 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen sowie von Büroräumen u. ä. ein bewertetes Luftschalldämmmaß von mindestens 45 dB(A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Entlang der Straße Am Carlsgarten müssen die Außenbauteile einschließlich der Fenster von den genannten Aufenthaltsräumen ein bewertetes Luftschalldämmmaß von mindestens 45 dB(A) bzw. 40 dB (A) und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen. Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden. Die in § 7 Abs. 2 Nr. 6 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen sind nur ausnahmsweise zulässig. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Hinweise: Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Lichtenberg, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht zur Einsichtnahme bereitgehalten. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich in der Trinkwasserschutzzone III A der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf. Begründung zum Bebauungsplan 11-14a-1 Stand: Mai 2014 1 1 1