Anlage 2_Kurzbegründung.pdf

Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz 08.11.2013 _________________________________________________________________________________________________________ Kurzbegründung Bebauungsplan 12-43 für das Gelände der Eigentümer-Kolonie "Beusselsche Erben", Singdrosselsteig 4, im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Tegel I. Planungsgegenstand / Entwicklung der Planungsüberlegungen 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Die ehemaligen Kleingartenanlagen Beusselsche-, Albrechtsche-, Köppensche Erben und Eigenland – die sogenannten Mäckeritzwiesen, gelegen zwischen Flughafen Tegel und Hohenzollernkanal – wurden in den 1930er Jahren privatisiert und haben danach ihren ursprünglichen Charakter zunehmend verloren. In der Nachkriegszeit wurde mit der zeitlich befristeten Duldung von Wohnlauben zur Behebung der Wohnungsnot der Trend in Richtung einer sich verfestigenden Wohnsiedlung verstärkt, was bis Ende der 1980er Jahre andauerte und zu diesem Zeitpunkt dazu geführt hatte, dass eine überwiegend aus ungenehmigten Erweiterungen der ursprünglichen Lauben bestehende Wohnsiedlung unmittelbar am Rande des Flughafens Tegel entstanden war. Diese Siedlung konnte auf Grund der Nähe zum Flughafen nicht wie in ähnlichen Fällen "versteinerter Lauben" durch die Umwidmung in ein Wohngebiet planungsrechtlich legitimiert werden, da die planungsrechtliche Ausgangslage "Grünfläche" wegen der unmittelbar benachbarten Flughafennutzung nicht geändert werden konnte. Eine planungsrechtlich legitimierte Wohnnutzung hätte einen nicht lösbaren Konflikt mit der Flughafennutzung nach sich gezogen. Mit der beabsichtigten Schließung des Flugverkehrs in Tegel und der erfolgten Änderung der Darstellung im FNP (seit Januar 2012: Wohnbaufläche) wird zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung die Festsetzung eines Wohngebiets im Bebauungsplan erforderlich. 2. Plangebiet Bestand Das Plangebiet, welches die Eigentümer-Kolonie Beusselsche Erben, Singdrosselsteig 4 umfasst, hat eine Größe von ca. 7 Hektar mit 124 Parzellen und einer Zahl von ca. 500 Bewohnern. Die Fläche stellt den größeren, westlichen Teil des Siedlungsgebietes Mäckeritzwiesen dar und grenzt unmittelbar an das nördlich gelegene Flugfeld des Flughafens Tegel an. Das Grundstück ist nicht real geteilt, weshalb die Einzeleigentümer jeweils einen ideellen Anteil am Gesamtgrundstück besitzen. Die Erschließung des Gesamtgrundstücks erfolgt über den Singdrosselsteig. Im Bestand findet sich eine überwiegend aus baulichen Erweiterungen ehemaliger Garten- und Wohnlauben entstandene Wohnsiedlung. Bis Ende der 1990er Jahre entstand zunehmend größer werdender Handlungsdruck vor allem durch Verstöße gegen den Brandschutz. Die Baulichkeiten hatten sich im Laufe der Jahre flächig ausgebreitet und ließen in der Regel zu den rückwärtigen und seitlichen Parzellen- bzw. Grundstücksgrenzen nur sehr wenig Platz, während zugleich auch Flaschen / Tanks zur Aufbewahrung von Öl und Gas aufgestellt wurden. Planerische Ausgangssituation Der Flächennutzungsplan stellte in seinen Bearbeitungsständen bis 2009 Grünfläche dar. Der Baunutzungsplan vom 28.12.1961 weist Nichtbaugebiet aus. Da die Nichtbaugebiete des Baunutzungsplans mit Verabschiedung des Bundesbaugesetzes 1973 nicht als geltendes Planungsrecht übergeleitet wurden, waren Baugesuche nach § 34 bzw. § 35 BauGB zu beurteilen. Die Zuordnung zum Innen- oder Außenbereich war strittig bis zu einer Entscheidung des OVG Berlin aus dem Jahre 1989, mit der festgestellt wurde, dass die planungsrechtliche Grundlage sich trotz der Vielzahl ungenehmigter Bautätigkeiten nicht in die Richtung einer Beurteilung nach -2- -2§ 34 BauGB (Bauen im Innenbereich) entwickelt hatte, einzelne Vorhaben also nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) zu beurteilen waren. Damit konnte wegen der entgegenstehenden öffentlichen Belange, vor allem der GrünflächenDarstellung des Flächennutzungsplans, die Wohnnutzung nicht genehmigt werden. Ab Mitte der 1990er Jahre engagierte sich der damalige Baustadtrat Dr. Rüther in der Frage der verfestigten Siedlungen auf den Mäckeritzwiesen und lud zu einem runden Tisch der Senats- und Bezirksverwaltungen und der Vertreter der Bewohner ein. Unterstützt durch eine Untersuchung zu dem Thema, welche planungs- und baurechtlichen Möglichkeiten überhaupt mit Aussicht auf Erfolg und Wirksamkeit zur Verfügung standen, wurde in der Folge das Duldungskonzept für den räumlichen Bereich der Eigentümerkolonien auf den Mäckeritzwiesen als Grundlage für das weitere Vorgehen erarbeitet . Das Duldungskonzept war zweistufig angelegt und sah die "einfache Duldung" für den Fall vor, dass durch Herstellen der notwendigen Mindestabstandflächen von der Grundstücksgrenze oder von den benachbarten Gebäuden oder durch andere Maßnahmen wie das Herstellen von Brandwänden dem Brandschutz genüge getan wurde. Demgegenüber wurde die sogenannte "aktive Duldung" ausgesprochen, wenn darüber hinaus die Parzelle so vorbereitet war, dass die Baulichkeiten aller Voraussicht nach auch unter der Geltung eines Bebauungsplans, der dort die offene Bauweise vorsehen würde, planungsrechtlich genehmigt werden könnten. Dies betraf vor allem das Maß der Nutzung und die Berücksichtigung eines Vorgartenbereichs. Mit der erfolgen FNP-Änderung – dargestellt im FNP Januar 2012 – für die Fläche des Flughafens Tegel (Forschungs-/ Industriepark und Grünfläche) und auch die Flächen der Mäckeritzwiesen (Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung) eröffnet sich die Möglichkeit, für das Gebiet der Mäckeritzwiesen ein Bebauungsplanverfahren mit dem Ziel der Festsetzung eines Wohngebiets einzuleiten. Damit soll das Planungsrecht bezüglich der bestehenden Siedlungen unter Beschränkung auf deren historische Ausdehnung der Entwicklung vor Ort angepasst werden, ohne dadurch die Zweckbestimmung der umgebenden großflächigen Kleingartenanlagen zu gefährden oder in Frage zu stellen. II Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Die Erfahrungen mit der Handhabung des Duldungskonzepts führten zu der Absicht, nach entsprechender Änderung des Flächennutzungsplanes einen Bebauungsplan mit der Festsetzung "Allgemeines Wohngebiet" aufzustellen. 2. Intention des Plans Der Bebauungsplan bildet die Grundlage für die Überführung der überwiegend nicht durch das Bau- und Planungsrecht geleiteten Siedlungsentwicklung in ein Baugebiet gemäß Baugesetzbuch. 3. Umweltbericht Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wird ein Umweltbericht erstellt. 4. Wesentlicher Planinhalt Der Bebauungsplan soll allgemeines Wohngebiet und private Verkehrsflächen für die verkehrliche Erschließung der einzelnen Parzellen festsetzen. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird mit einer GRZ=0,2 bei eingeschossiger, offener Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss vorgesehen. Abwägung In die Abwägung geht der private Belang des Erhalts des vorhandenen Wohnraums und der öffentliche Belang der Schaffung geordneter städtebaulicher Verhältnisse ein. In der -3- -3Vergangenheit standen die Darstellung "Grünfläche" des Flächennutzungsplans sowie die planfestgestellte Flughafennutzung des Flughafens Tegel dem Belang der Wohnnutzung als nicht überwindbare öffentliche Belange entgegen. III Auswirkungen des Bebauungsplans Der Bebauungsplan begründet eine neue Wohnbaufläche auf einem Gelände, das zuvor als Grünfläche der Kleingartennutzung vorbehalten war, ohne dass diese planungsrechtliche Bestimmung verwirklicht worden wäre. Der Bebauungsplan soll dazu beitragen, das im Laufe der Zeit entstandene hohe Maß der baulichen Nutzung im Geltungsbereich auf ein in der offenen Bauweise übliches Maß zurückzuführen. Im Zusammenhang mit den geplanten Festsetzungen zur Begrünung der Parzellen wird sich dies langfristig positiv auf Umwelt und Natur auswirken. IV Verfahren Der zuständigen Senatsverwaltung wurde die Planungsabsicht mit Schreiben vom 25.05.2012 mitgeteilt. Seitens der Senatsverwaltung und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (GL) wurden keine Einwände geäußert. Der Bebauungsplan soll im regulären Verfahren mit Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.