3. Begründung.pdf

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Begründung zum Bebauungsplan X – B 15 Verfahrensstand: Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 9 Abs. 8 BauGB für das Gelände zwischen Pücklerstraße, Bernadottestraße, Pacelliallee, Im Dol, Heinrich-StahlWeg, südliche Begrenzung des Finkenparks und Clayallee sowie für die Grundstücke Pücklerstraße 10, Bernadottestraße 56/70, Pacelliallee 9/7, Am Hirschsprung 44/46, Starstraße 1-1C und 3-3C, 11/15, 16/18 und Clayallee 58/88 mit Ausnahme des Grundstücks Pacelliallee 19/21 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem -1- I. Planungsgegenstand...................................................................................................... 1. Veranlassung und Erforderlichkeit ............................................................................... 2. Plangebiet ........................................................................................................................ 2.1 Lagebeschreibung...................................................................................................... 2.2. Städtebauliche Entwicklung ....................................................................................... 2.3 Erschließung .............................................................................................................. 2.4 Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung ......................................................... 2.5 Planerische Ausgangssituation .................................................................................. a. Vorbereitende Bauleitplanung - Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................. - Landschaftsprogramm (LaPro) ......................................................................... b. Verbindliche Bauleitplanung 2.6 Denkmalschutz........................................................................................................... II. 1. 2. 3. 4. 5. Planinhalt ........................................................................................................................ Entwicklung der Planungsüberlegungen ..................................................................... Intention des Plans ......................................................................................................... Umweltbericht ................................................................................................................. Wesentlicher Planinhalt.................................................................................................. Begründung einzelner Festsetzungen, Abwägung...................................................... 5.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................... 5.2 Maß der baulichen Nutzung..................................................................................... 5.3 Bauweise ................................................................................................................. 5.4 Weitere Festsetzungen............................................................................................ 5.5 Verkehrsflächen....................................................................................................... 5.6 Nachrichtliche Übernahmen .................................................................................... 5.7 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan............................................................ III. 1. 2. 3. 4. 5. Auswirkungen des Bebauungsplans ............................................................................ Belange des Allgemeinwohls......................................................................................... Maßnahmen zur Sicherung der Planung ...................................................................... Grundsätze für soziale Maßnahmen.............................................................................. Auswirkungen auf die Umwelt ....................................................................................... Haushaltsmäßige Auswirkungen................................................................................... IV. Verfahren ........................................................................................................................ Senatsinformation ............................................................................................................. Einleitungsbeschluss Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt.................................. Vorgezogene Bürgerbeteiligung........................................................................................ Aufteilung des Bebauungsplanverfahren X-B4 ................................................................. Frühzeitige Behördenbeteiligung ...................................................................................... Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung ............................................................................... Beteiligung der Träger öffentlicher Belange...................................................................... V. Rechtsgrundlagen........................................................................................................... -2- I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Anlass für ein Bebauungsplanverfahren war Anfang der 1980er Jahre die Notwendigkeit, mit dem vorhandenen Ortsbild nicht zu vereinbarende Verdichtungs-, Teilungsabsichten und Abrissvorhaben in weitgehend intakten und charakteristischen Siedlungsbereichen zu verhindern. Das ursprünglich eingeleitete Bebauungsplanverfahren X-B4 wurde 1999 in die Bebauungsplanverfahren X-B15 bis X-B20 aufgeteilt. 2. Plangebiet 2.1 Lagebeschreibung Das Plangebiet des Bebauungsplanverfahrens X-B15 liegt im nordwestlichen Siedlungsbereichs des Ortsteils Dahlem und umfasst das Gelände zwischen Pücklerstraße, Bernadottestraße, Pacelliallee, Im Dol, Heinrich-Stahl-Weg, südliche Begrenzung des Finkenparks und Clayallee sowie die Grundstücke Pücklerstraße 10, Bernadottestraße 56/70, Pacelliallee 9/7, Am Hirschsprung 44/46, Starstraße 1-1C und 3-3C, 11/15, 16/18 und Clayallee 58/88 mit Ausnahme des Grundstücks Pacelliallee 19/21 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem. 2.2 Städtebauliche Entwicklung Die ersten Gebäude im Plangebiet wurden schon in der Zeit vor dem ersten Weltkrieg errichtet. In der Zeit bis zum zweiten Weltkrieg war das Plangebiet nahezu vollständig entwickelt. In der Zeit nach dem zweiten Weltkrieg wurde der Siedlungsbereich in Teilen stärker verdichtet. Mit dieser Entwicklung wurde die vorherrschende Siedlungsstruktur (offene villenartige Bebauung mit großen Gärten im Blockinnenbereich) durch Mehrfamilienhäuser und kleinteilige Einfamilienhäuser erheblich überformt. Karte Gebäudealter (Quelle: FIS-Brocker) -3- 2.3 Erschließung Die Erschließung des Plangebiets erfolgt durch die Straßen Clayallee, Pücklerstraße, Pacelliallee, Im Dol, Starstraße, Finkenstraße, Dohnensteig, Am Hischsprung, Amselstraße, Max-Eyth-Straße, Messelstraße und Bernadottestraße. 2.4 Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung Das bestehende Straßensystem wie auch die Parkanlagen Finkenpark und Messelpark befinden sich im Eigentum Berlins. Die Bauflächen im Plangebiet werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt und befinden sich überwiegend in privatem Eigentum. Einige Grundstücke befinden sich auch im Eigentum ausländischer Staaten (Botschaften) und des Bundes. Der überwiegende Teil der Baugrundstücke ist Normaleigentum. Etwa ein Drittel der Grundstücke ist Wohnungsteileigentum, wobei es sich vorwiegend um Mehrfamilienhäuser und kleinteilige Einfamilienhäuser handelt, die nach dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden. Eine Ausnahme stellen einige großvolumigen Villen (bis 1918) in der Bernadottestraße dar, die sich ebenfalls im Wohnteileigentum befinden. -4- 2.5 Planerische Ausgangssituation a. Vorbereitende Bauleitplanung - Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan für Berlin stellt die Bauflächen des Plangebiets als Wohnbaufläche W4 (Geschossflächenzahl GFZ 0,4) mit landschaftlicher Prägung dar. Die Clayallee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße, der Finkenpark und der Messelpark sind als vernetzte Grünfläche mit Signatur Parkanlage dargestellt. Die Umweltaspekte des Flächennutzungsplans werden im Umweltbericht dargelegt. - Landschaftsprogramm Die Aspekte des Landschaftsprogramms werden im Umweltbericht dargelegt. b. Verbindliche Bauleitplanung Für das Plangebiet gilt der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan in Verbindung mit den förmlich festgestellten Bau und Straßenfluchtlinien. Förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien sind jedoch nur im Bereich der Bernadottestraße vorhanden. Für den übrigen Planbereich bestehen festgesetzte Straßen- und Baufluchtlinien. Insoweit ist in diesen Fällen hinsichtlich der nicht im Baunutzungsplan geregelten Anforderungen § 34 BauGB anzuwenden. -5- Der Baunutzungsplan als übergeleitete Bebauungsplanregelung weist den Finken- und Messelpark als Nichtbaugebiet aus. Entlang der Clayallee befindet sich ein allgemeines Wohngebiet, die übrigen Bauflächen sind reines Wohngebiet. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gilt die Baustufe II/2. Zulässig ist danach eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und eine GFZ von 0,4. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse beträgt II, es gilt die offene Bauweise. Festgesetzte oder im Verfahren befindliche Landschaftspläne liegen im Plangebiet nicht vor. Im Plangebiet liegt auch kein Erhaltungsgebiet. 2.6 Denkmalschutz Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich folgende Baudenkmale, die in der Berliner Denkmalliste (Arbeitsstand 16. 04. 2013), die vom Landesdenkmalamt geführt wird, eingetragen sind: 09075296 Am Hirschsprung 50A, Haus Weidlich, Wohnhaus, 1931 von Hans Wormann (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075297 Amselstraße 22/24, Haus Fieck, Wohnhaus, 1958-59 von Atelier Breuhaus de Groot (STE-ZEH/DAHLE-D) 09046009 Bernadottestraße 56/58, Landhausgarten, 1906-07 von Hermann Muthesius (D) (siehe Baudenkmal Bernadottestraße 56/58) (STE-ZEH/DAHLE-Ga) -6- 09020114 Bernadottestraße 68, Haus Drimborn, Villa, 1906-07 von Carl Vohl (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075317 Clayallee 34, Haus Auerbach, Landhaus mit Einfriedung, 1924-26, 1928 von Bruno Paul (STE-ZEH/DAHLE-D) 09030330 Dohnenstieg 10, Haus Köpke, Wohnhaus, 1965-68 von Hans Scharoun (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075322 Dohnenstieg 24A, Wohnhaus, 1929-30 von Alexander Klein (D) (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075330 Finkenstraße 9, Haus Witt, Wohnhaus, 1934-35 von Fritz August Breuhaus de Groot (D) (siehe Gartendenkmal Finkenstraße 9) (STE-ZEH/DAHLE-D) 09045935 Finkenstraße 9, 9a, Hausgarten, 1934-35 von Carl Kempkes (?) (D) (siehe Baudenkmal Finkenstraße 9) (STE-ZEH/DAHLE-Ga) 09075392 Max-Eyth-Straße 32, Wohnhaus, 1938 von Fritz August Breuhaus de Groot (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075392 Max-Eyth-Straße 32, Wohnhaus, 1938 von Fritz August Breuhaus de Groot (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075393 Messelstraße 1, Haus Raffloer, Wohnhaus, 1912-13 von Heinrich Schweitzer (D) Dohnenstieg (STE-ZEH/DAHLE-D) Nach § 11 Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln - bedarf jegliche Maßnahme, die diese Bau- und Gartendenkmale berührt, der vorherigen Genehmigung durch die Denkmalbehörden. D.h., alle Maßnahmen, die Auswirkungen auf diese Denkmale haben, bedürfen der vorherigen Genehmigung. Daher werden diese Denkmale nachrichtlich mit Planzeichen (Einzelanlagen die dem Denkmalschutz unterliegen durch D im Quadrat, Gesamtanlagen / Ensembles durch Umgrenzung und D im Kreis) in den Bebauungsplan übernommen, um auf diese Genehmigungspflicht hinzuweisen. Zudem sind folgende Baudenkmale in die Denkmalliste eingetragen, die außerhalb des Geltungsbereichs liegen, aber im Rahmen des Umgebungsschutzes gemäß § 10 Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln - (Schutz der unmittelbaren Umgebung) eine Bedeutung für Grundstücke im Geltungsbereich haben können: 09075351 Im Dol 27/29, Wohnhaus, 1913 von Wilhelm Büning Pacelliallee (STE-ZEH/DAHLE-D) -7- 09075353 Im Dol 48, Wohnhaus, 1914-15 von Otto Bartning; Anbau 1926 von Heinrich Schweitzer (siehe Gartendenkmal Im Dol 48) (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075354 Im Dol 50, Wohnhaus, 1922-23 von Otto Rudolf Salvisberg (STE-ZEH/DAHLE-D) 09030063 Im Dol 71, Wohnhaus, 1955-56 von Kurt Kurfiss (STE-ZEH/DAHLE-D) 09070308 Miquelstraße 39A-B, Haus Scharf, 1938 von Hans Scharoun Pücklerstraße 5 (CHA-WIL/SCHMA-D) 09075399 Pacelliallee 14, Haus Stauss, Villa, 1913-14 von Cremer & Wolffenstein (D) (siehe Gartendenkmal Pacelliallee 14) (STE-ZEH/DAHLE-D) 09045984 Pacelliallee 14, Landhausgarten, 1915 von Willy Lange (D) (siehe Baudenkmal Pacelliallee 14) (STE-ZEH/DAHLE-Ga) 09075400 Pacelliallee 18, Haus Cramer, Landhaus, 1912-13 von Hermann Muthesius (D) (siehe Gartendenkmal Pacelliallee 18) Im Dol (STE-ZEH/DAHLE-D) 09045985 Pacelliallee 18, Landhausgarten, 1912-13 von Hermann Muthesius (D) (siehe Baudenkmal Pacelliallee 18) Im Dol (STE-ZEH/DAHLE-Ga) 09075401 Pacelliallee 19/21, Haus Semmel, Villa mit Gärtnerhaus, 1925-26 von Adolf Wollenberg (STE-ZEH/DAHLE-D) 09075429 Spechtstraße 21/23, Wohnhaus, 1938-39 von Fritz August Breuhaus de Groot Starstraße (STE-ZEH/DAHLE-D) -8- II. Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegung Die Planungsüberlegungen gehen auf Anfang der 1980er Jahre zurück, als der ehemalige Bezirk Zehlendorf beabsichtigte, ein Bebauungsplanverfahren für weite Teile des Bezirks aufzustellen. Nach Rücksprache mit der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (heute Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) wurden für diesen Bereich die Bebauungsplanverfahren X-B1 bis X-B5 eingeleitet. Die Planverfahren haben den Stand der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erreicht. Im Rahmen von städtebaulichen Gutachten wurden die Planungsziele weiter konkretisiert. Aufgrund der Größe der Plangebiete wurden die Bebauungspläne dann erneut in weitere Bebauungsplanverfahren unterteilt. Das Bebauungsplanverfahren X-B15 ging aus dem Bebauungsplanverfahren X-B4 hervor. 2. Intention des Plans Zur Erhaltung der wertvollen städtebaulichen Strukturen (historisch gewachsene Villen und Vorstadtbereiche) wird weiterhin ein Planerfordernis gesehen. Es sollen durch den Bebauungsplan mit dem vorhandenen Ortsbild nicht zu vereinbarende Verdichtungs-, Teilungsabsichten und Abrissvorhaben in weitgehend intakten und charakteristischen Siedlungsbereichen verhindern werden. Wie aus der Gebäudealterkarte ersichtlich, wurde im Plangebiet die vorgefundene Baustruktur (villenartige Bebauung mit großen Gartenbereichen) durch verdichtete Bebauungen nach dem zweiten Weltkrieg erheblich überformt. Da im überwiegenden Bereich des Plangebiets nur festgesetzte Straßen- und Baufluchtlinien vorliegen und somit ein Bauvorhaben hinsichtlich der Lage auf dem Grundstück auch nach §34 BauGB zu beurteilen ist, war bis zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens keine gezielte Steuerung von Bauvorhaben hinsichtlich ihrer Lage auf dem Grundstück möglich. Daher war die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens erforderlich. Intention des Plans war die Sicherung der vorhandenen freien Blockinnenbereiche durch eine vordere und hintere Baugrenze. Um der Verdichtung entgegenzuwirken, soll in Teilen des Plangebiets zudem die GRZ geringfügig reduziert werden. Die GFZ als Maß der baulichen Nutzung soll entfallen, so dass das Maß der baulichen Nutzung sich aus GRZ und der Zahl der zulässigen Vollgeschosse ergibt. 3. 3.1 Umweltbericht Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben Der Geltungsbereich des Bebauungsplans, wie auch der Bestand und die planerische Ausgangssituation sind unter Punkt I der Begründung erläutert. Die Entwicklung der Planungsüberlegungen und die Intention des Bebauungsplans (generelle Zielvorstellungen / Leitbild) sind in den Punkten II.1 und II.2 der Begründung beschrieben. Mit der geplanten Reduzierung der GRZ sinkt der Bedarf an Grund und Boden, der durch Versiegelung oder Überbauung in Anspruch genommen werden darf. -9- 3.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind, und der Art wie diese Ziele und Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden - Flächennutzungsplan (FNP) Die Wohnbauflächen und Parkanlagen gelten als schutzbedürftige Flächen, die Immissionsschutzregelungen unterliegen. Die Clayallee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt. Somit unterliegt das angrenzende Wohngebiet der Immissionsschutzregelung. Es sind, soweit erforderlich, bauliche und sonstige Vorkehrungen zum Immissionsschutz festzusetzen (vgl. Textliche Darstellung Nr. 2 des FNP). Der westlich der Clayallee beginnende Grunewald ist als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Das Plangebiet befindet sich außerhalb eines Wasserschutzgebiets wie auch außerhalb eines Vorranggebiets für Luftreinhaltung, eines Gebiets für Fluglärmschutz und eines Weltkulturerbes. Im FNP sind keine Hinweise auf schadstoffbelastete Böden im Plangebiet dargestellt. Die vorgesehene Planung steht in Einklang mit den Vorgaben des FNP. - Landschafts- und Artenschutzprogramm - Naturhaushalt / Umweltschutz Die Bauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs sind als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung dargestellt. Als Ziele für diese Gebiete werden genannt: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen, - kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, - dezentrale Regenwasserversickerung, - Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Die Parkflächen sind als Grün- und Freifläche dargestellt. Ziel ist hier deren Erhalt aus Gründen des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung und der Bedeutung von begrünten Freiflächen für das Stadtklima. Das Plangebiet liegt in einem Vorranggebiet Klimaschutz. Ziele dieses Vorranggebiets sind die Erhaltung klimatisch wirksamer Freiräume, die Sicherung und Verbesserung des Luftaustausches und die Vermeidung bzw. der Ausgleich von Bodenversiegelung. Mit der Umstellung der Berechnung auf die BauNVO 90 im Bebauungsplan wird einer übermäßigen Versiegelung vorgebeugt und so die Naturhaushaltswirksamkeit der Freiflächen erhöht. Ziel des Bebauungsplans ist einer zunehmenden Verdichtung entgegenzuwirken. Vor diesem Hintergrund ist die explizite Festsetzung einer Regenwasserversickerung nicht begründbar, da mit der vorgesehenen Planung keine weitergehende Versiegelung von Freiflächen begründet wird. - Erholung und Freiraumnutzung Die Bauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens sind als Wohnquartiere mit Dringlichkeitsstufe IV zur Verbesserung der Freiraumversorgung dargestellt. Ziele in der Dringlichkeitsstufe sind die Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume durch die - 10 - - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandenen Freiräume und Infrastrukturflächen, - Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägtem Raum - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum Die Parkanlagen sind als Grünfläche / Parkanlage dargestellt. Ziel ist hier die Entwicklung und Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten; Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen; Verbesserung der Aufenthaltsqualität. Die langfristige planungsrechtliche Sicherung der Parkanlagen trägt zur Sicherung der Freiflächenversorgung bei. Aufgrund der geringen GRZ ist die Versorgung mit privatem Freiraum langfristig als höher einzuschätzen. - Landschaftsbild Das Plangebiet ist als Waldbaumsiedlungsbereich dargestellt. Ziele hierfür sind die Sicherung und Entwicklung besonderer Siedlungszusammenhänge und ihrer charakteristischen Gestaltungselemente, Erhalt und Ergänzung des Waldbaumbestandes in Gärten und Siedlungsfreiräumen, Erhalt und Entwicklung von gebietstypischen Strukturelementen wie Waldparkanlagen, Waldfriedhöfen, Waldwiesen und Magerrasen, Sicherung eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Wäldern. Erhalt und Entwicklung von städtischen und siedlungsgeprägten Strukturelementen Die Parkanlagen sind als prägende oder gliedernde Grün- und Freifläche mit dem Gestaltungstyp Parkanlage dargestellt. Die Bauflächen werden als besondere Siedlungsgrünstruktur / Siedlungszusammenhang dargestellt. Clayallee und Pacelliallee werden als Allee dargestellt. Erhalt und Entwicklung von kultur- und naturlandschaftlich geprägtes Strukturelement Der Messelpark gilt als Freifläche im Bereich von Rinnen, Senken und Feuchtgebieten. Im südöstlichen Teil des Finkenparks ist ein Kleingewässer oder Pfuhl dargestellt. Das Plangebiet ist geprägt durch Villen und Landhäuser, deren Erhalt das Ziel des Bebauungsplans ist. Die geringe GRZ trägt langfristig zum Erhalt der orttypischen Siedlungsfreiräume mit altem Baumbestand bei. - Biotop- und Artenschutz In der Karte Biotop- und Artenschutz sind die Bauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens X-B15 als Waldbaumsiedlungsbereich dargestellt. Für diesen Bereich werden als Ziele genannt Erhalt und Entwicklung von Waldwiesen, Magerrasen,, Kleingewässern, naturnahen Gehölzbeständen und Säumen in öffentlichen Grünflächen, Ergänzung von Waldbäumen und ökologischen Pflege in Gärten, Großhöfen und auf Abstandsgrünflächen, Sicherung eines hohen Grünflächenanteils und Vermeidung baulicher Verdichtung im Übergangsbereich zu den Wäldern, Entsiegelung von Gehweg- und Straßenrändern, Bepflanzung mit standortgemäßen heimischen Gehölzen, Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen. - 11 - Die Parkanlagen Finkenpark und Messelpark sind als Artenreservoire / Verbindungsbiotop dargestellt. Als vorrangige Entwicklung wird die Verbindungsfunktion für sonstige Arten (Grünzüge, Bahnböschungen, breite unbefestigte Straßenränder) genannt. Im südöstlichen Bereich des Finkenparks ist ein Pfuhl / Kleingewässer als bedeutendes Einzelbiotop dargestellt, das zudem als geschützter Landschaftsbestandteil dargestellt ist. Mit der Festsetzung einer geringen GRZ werden die Vorraussetzungen zum Erhalt der großzügigen Freiflächenstrukturen mit ökologischer Vielfalt geschaffen. Der besonders geschützte Landschaftsbestandteil im Finkenpark hat in der auszuweisenden Parkanlage weiterhin Bestand. - Landschaftspläne Für das Plangebiet gelten keine Landschaftspläne. Es befinden sich auch keine Landschaftspläne in Aufstellung. - Nachhaltigkeitsziele des Bezirks Steglitz-Zehlendorf Mit dem Beschluss Nr. 943 der BVV des Bezirks Steglitz-Zehlendorf vom 21.09.2005 wurde das Bezirksamt ersucht, bei allen Beschlüssen die Auswirkung auf eine nachhaltige Entwicklung zu überprüfen und Nachhaltigkeitsziele für jede Abteilung zu formulieren. Die Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz sowie die Abteilung Jugend, Gesundheit und Umwelt des Bezirksamts haben sich bereits 2004 darauf verständigt, u.a. folgende für die Bauleitplanung relevante Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen: - Verdreifachung des Fahrradverkehrs im Bezirk 1995 bis 2020, - Beseitigung von Hindernissen für die verstärkte Nutzung von umweltfreundlichen und gesundheitsfördernden Mobilitätsarten. Mit Bezirksamtsbeschluss vom 08. 04. 2008 wurden die bezirklichen Nachhaltigkeitsziele, das bezirkliche Programm Steglitz-Zehlendorf 2100 – Nachhaltigkeitsziele für den Bezirk – beschlossen. Im Handlungsfelds 8.13 – nachhaltige Stadtentwicklung – sind neben anderen als wesentliche Ziele die ökologisch verträgliche Steuerung von Baulandangebot und Baulandnachfrage sowie der Erhalt der zusammenhängenden Grünflächen in Blockinnenbereichen benannt. Als bezirkliche Handlungsmöglichkeit sind die generellen „B“ – Bebauungspläne benannt, die den Blockinnenbereich vor Bebauung schützen bzw. diese einschränken und teilweise eine Reduzierung der GRZ vornehmen. Vor diesem Hintergrund bleibt festzustellen, dass der Bebauungsplan einen wesentlichen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung im Bezirk leistet. - Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz gemäß § 1a BauGB Gemäß § 1a Abs. 1 BauGB ist mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen Möglichkeiten der Wiedernutzbarmachung und Nachverdichtung bestehender Bauflächen wie auch andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden. Es werden durch das Bebauungsplanverfahren keine neuen Flächen für eine bauliche Entwicklung erschlossen. Es soll lediglich die bestehenden Wohnbauflächen entwickelt werden. Zudem ist die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen. - 12 - Durch den Bebauungsplan wird gegenüber dem bestehenden Planungsrecht keine zusätzliche Bodenversiegelung ermöglicht. In Teilen wird die zulässige GRZ reduziert. Zudem wird mit der Umstellung der Berechnungsgrundlage der GRZ (nach der BauNVO 90 werden bei der Ermittlung der Grundfläche auch Garagen, und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mit einbezogen) die Bodenversiegelung gegenüber den bestehenden Regelungen weiter begrenzt. Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6. Nr. 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen (Eingriffsreglung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung zu berücksichtigen. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Bei den Bauflächen handelt es sich um ein bestehendes Wohngebiet, das aufgrund bestehender Regelungen entwickelt wurde. Nach den derzeit geltenden Regelungen des Baunutzungsplans i.V.m. der BO58 und den nicht rechtsverbindlichen Straßen- und Baufluchtlinien ist eine sehr bestandsorientierte behutsame Weiterentwicklung des Plangebiets nur eingeschränkt möglich. Insoweit wird, bezogen auf das vorgefundene Planungsrecht, das Nutzungsmaß GRZ reduziert. Der nunmehr geplante Verzicht auf die Festsetzung einer GFZ führt zu keiner weiteren Bodenversiegelung. Die vorgesehene Festsetzung von II zulässigen Vollgeschossen orientiert sich am Bestand. - Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) Vorhaben im Sinne des § 3 Abs.1 des UVPG werden durch die Planung nicht begründet. - Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Durch die Planung werden keine neuen Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Das bestehende Straßensystem wie auch die bestehenden Wohnbauflächen bleiben unverändert. Lediglich für die bestehenden Parkanlagen, derzeit Nichtbaugebiet nach Baunutzungsplan, soll eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt werden. Hinweise auf genehmigungsbedürftige Anlagen liegen nicht vor. 3.3 Art der Berücksichtigung der Ziele und der Umweltbelange bei der Aufstellung des Bebauungsplans Mit der teilweisen Reduzierung der zulässigen GRZ und der Sicherung der unbebauten Blockinnenbereiche durch hintere Baugrenzen wird die ökologische Qualität des Siedlungsbereichs langfristig erhalten. Zudem erfolgt durch die Planung keine Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts. Da es sich um ein bestehendes Siedlungsgebiet handelt, werden durch den Bebauungsplan keine neuen Bauflächen erschlossen. Da bislang keine Nutzungskonflikte zwischen - 13 - unterschiedlichen Arten der baulichen Nutzung bestehen bzw. entstehen können, sind auch künftig nach Festsetzung des Bebauungsplans keine Nutzungskonflikte zu erwarten. Zudem steht die Planung im Einklang mit den Vorgaben des Flächennutzungsplans und denen des Landschaftsprogramms. 3.4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ermittelt wurden 3.4.1 Schutzgut Menschen und Gesundheit, Bevölkerung - Boden Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen keine Flächen, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) eingetragen sind. - Luft Das Plangebiet liegt außerhalb des Vorranggebiets Luftreinhaltung. Durch die Planung werden keine wesentlich über den Bestand hinausgehenden Emissionsquellen ermöglicht. Vielmehr ist langfristig durch schärfere Umweltschutzbestimmungen mit geringeren Emissionen zu rechnen. Die Festlegung bestimmter emissionsarmer Heizsysteme würde jedoch die Entfaltungsmöglichkeiten der Eigentümer über Gebühr einschränken. - Lärm In dem Plangebiet selbst sind keine erheblichen Lärmemittenten. Dennoch wird auf der Clayallee und der Pacelliallee eine erhebliche Lärmbelastung vorgefunden: Mittelungspegel - Clayallee Tags (6:00 - 22:00) 65-70 dBA im Bereich Dohnenstieg (2-3 Grundstücke) 60-65 dBA südl. Finkenpark nördl. Finkenpark - Pacelliallee 60-65 dBA Nachts (22:00 – 6:00) 55-60 dBA 60-65 dBA 55-60 dBA Die Baugebiete im Plangebiet sind entlang der Clayallee in einer Tiefe von 50 m allgemeines Wohngebiet und im übrigen reines Wohngebiet. Die schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung nach DIN 18005 (Beiblatt 1 Teil 1) betragen: tags nachts WA 55 dBA 45 dBA WR 50 dBA 40 dBA Die Strategische Lärmkarte - Fassadenpegel an Wohngebäuden im Einwirkbereich von Hauptlärmquellen – zeigt, dass an der Clayallee die Orientierungswerte der DIN 18005 bis etwa 180 m Entfernung von der Straßenachse überschritten werden können. An der Pacelliallee können die Orientierungswerte in einer Tiefe von etwa 165 m überschritten werden. Insoweit sind bei der Neuerrichtung oder wesentlichen Änderung von Gebäuden in diesen Bereichen Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen. Hier kommen Fenster mit erhöhtem Lärm- 14 - dämmmaß in den lärmzugewandten Bereichen, wie auch die Grundrissgestaltung (z.B. mindestens ein dem Lärm abgewandter Aufenthaltsraum je Wohnung) in Betracht. 3.4.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen, Biologische Vielfalt Hinweise auf Tiere oder Pflanzenbestände, die dem Naturschutzrecht oder dem Artenschutz unterliegen, bestehen nicht. Mit der geplanten Reduzierung der GRZ bzw. der überwiegenden Beibehaltung der derzeitigen GRZ tritt für die Tier- und Pflanzenwelt planungsrechtlich eine Verbesserung ein. Vielfach liegt die bestehende GRZ unter den heute planungsrechtlich zulässigen Werten. Mit der Festlegung einer Bebauungstiefenregelung in weiten Teilen des Plangebiets und der damit verbundenen planungsrechtlichen Sicherung der zusammenhängenden Freiräumen in den Blockinnenbereichen bleiben die Lebensbedingungen der Tier- und Pflanzenwelt dauerhaft erhalten. Auch die biologische Vielfalt wird erhöht, da die vorhandenen zusammenhängenden Freiräume vor einer möglichen Bebauung, die nach dem Planungsrecht möglich ist, geschützt werden. 3.4.3 Schutzgut Boden Ausgangsmaterial der Bodenbildung im Untersuchungsgebiet sind Moränen des Weichselglazials. Diese bestehen vorwiegend aus geschiebehaltigen Sanden, meist Mergel. Die vorherrschenden Bodenarten, die die vorherrschenden Körnungsklassen charakterisieren, sind Mittel- und Feinsande. Die auf Moränenmaterial entstandenen Bodenarten können bis zu 40%ige Schluffanteile enthalten. Bodentypen fassen Böden gleicher durch deren genetischer Prozesse erworbenen Eigenschaften und daraus entstandenen Schichtungen zusammen. Vorherrschender Bodentyp ist die Parabraunerde, in Senken bestehen Vergleyungshorizonte durch Sauerstoffreduktion. In den seit längeren bewirtschafteten Flächen innerhalb des Untersuchungsgebietes sind Hortisole existent. Die Archivfunktion des Bodens für die Naturgeschichte ist gering. Böden mit besonderer naturräumlicher Eigenart kommen im Plangebiet nicht vor. Die Wasserdurchlässigkeit ist äußerst hoch, das Filtervermögen gering. Der Gesamtabfluss aus Niederschlägen beträgt 300 – 350 mm/a. Die Grundwasserneubildung reicht von 100 - 250 mm/a. Die Lebensraumfunktion für naturnahe und seltene Pflanzengesellschaften ist überwiegend gering. Die Leistungsfähigkeit der Böden in Bezug auf die natürlichen Bodenfunktionen und die Archivfunktion ist gering. Im Bereich der Parkanlagen wie auch der Bereich östlich Am Hirschsprung und nördlich Im Dol ist das Ausmaß der anthropogenen Bodenveränderungen sehr stark bis extrem stark. Im Bereich der Bauflächen ist Oberflächenabfluss aus Niederschlägen mit 50 – 100 mm/a eher gering. Die Puffer und Filterfunktion des Bodens ist mittel. Die Versickerung aus Niederschlägen beträgt 150 – 300 mm/a. Die Wasserversorgung der Böden ist schlecht bis mittel. Es ergeben sich keine Anhaltspunkte, die der Planung entgegenstehen. Im Bereich Boden treten auch planungsrechtlich keine Verschlechterungen auf, da die mögliche Versiegelung mit der Umstellung der Berechnungsgrundlagen auf die BauNVO 90 und der teilweisen Herabsetzung der zulässigen GRZ reduziert wird. 3.4.4 Schutzgut Wasser Eine Durchsicht der Informationen des FIS-Brokers zum Schlagwort Wasser und Grundwasser brachte folgende zusätzliche Informationen: Das Plangebiet liegt außerhalb der Wasserschutzzonen. Der Flurabstand des Grundwassers ist 15-20 m, in einem kleinen Teilbereich 20-30 m. In das südliche Plangebiet an der Clayallee, nördlich Im Dol reicht ein Hauptgrundwasserleiter. Die Verschmutzungsempfind- 15 - lichkeit des Grundwassers ist mittel. Im Plangebiet befindet sich eine Regen- und Schmutzwasserkanalisation. Im Plangebiet ist die Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt mittel. Zum Finkenteich wurden vom Umweltamt weitere Informationen bereitgestellt: Es fehlte die Darstellung des Finkenteiches, eines stehenden Gewässers II. Ordnung, in der öffentlichen Parkanlage gegenüber Im Dol 33 bzw. zwischen Im Dol 30 A und MaxEyth-Straße. Der Finkenteich hat eine Fläche von ca. 350m² und wird unter der Gewässernummer 5831922121217213 (Alt: 501) geführt. Der Gewässereigentümer ist das Tiefbauund Landschaftsplanungsamt, Unterhaltungspflichtiger ist der Fachbereich Grünflächen. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Finkenteich natürlich entstanden ist. Er wurde auf den Messtischblättern von 1831, 1874 und 1901 als kleine Senke oder Pfuhl im Gelände ohne namentliche Bezeichnung eingetragen. Er weist eine relativ vielfältige Ufervegetation auf. Im Norden und Westen sind die Ufer dicht mit verschiedenen Bäumen und Sträuchern bewachsen, im Südwesten mit Seggen und Schwertlilien. Zur Aufnahme von Straßenentwässerung ist er eventuell künstlich verändert wurden. Der Finkenteich wurde in der Planunterlage ergänzt und wird im Bebauungsplan als Wasserfläche ausgewiesen. Im Bereich Wasser wurden keine Informationen ermittelt, die der Planung entgegenstehen könnten. Mit der Beibehaltung der offenen Bauweise bei einer geringen Versieglung ist eine Beeinträchtigung des Schutzguts Wasser auch bei Umsetzung der Planung nicht gegeben. 3.4.5 Schutzgut Luft und Klima Das Plangebiet liegt außerhalb des Vorranggebiets Luftreinhaltung. Die bestehende Bebauung soll weitgehend erhalten bleiben. Als wesentliche Emittenten sind der Hausbrand und der KFZ-Besatz zu nennen. Da durch den Bebauungsplan im Verhältnis zu dem bestehenden Planungsrecht keine zusätzliche Bebauung ermöglicht werden soll, ist eine Zunahme von Luftemissionen nicht zu erwarten. Vielmehr dürften sich langfristig bei Modernisierung der Heizsysteme nach dem Stand der Technik die Luftemissionen verringern. Durch die Beibehaltung der offenen Bauweise bleibt der Luftaustausch, insbesondere auch zu den Parkanlagen und dem jenseits der Clayallee liegenden Grunewald, erhalten. In den Sommermonaten kann somit auch ein Temperaturausgleich erfolgen. 3.4.6 Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Das Plangebiet gehört nicht zum Weltkulturerbe. Dennoch befinden sich zahlreiche Denkmäler im Plangebiet, die auch im Bebauungsplan gekennzeichnet werden. Zudem wird für Teile des Plangebiets ein Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB festgesetzt. Eine Beeinträchtigung der bestehenden Denkmäler durch die Planung ist nicht gegeben. 3.4.7 Wirkungsgefüge zwischen den Schutzgütern, Landschaft und biologischer Vielfalt Mit der Reduzierung der GRZ, der Umstellung der Berechnungsgrundlage auf die BauNVO 90, der Freihaltung der bestehenden Freiräume in den Blockinnenbereichen von einer möglichen Bebauung und der langfristigen Sicherung der bestehenden Parkanlagen tritt für diesen Themenkomplex planungsrechtlich eine Verbesserung ein. Zwar wird das Nutzungsmaß GRZ auf vielen Grundstücken derzeit nicht ausgeschöpft, aber eine weitergehende - 16 - Einschränkung des Nutzungsmaßes würde die Entwicklungsfähigkeit der Grundstücke unzumutbar beeinträchtigen. 3.4.8 Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes Im Plangebiet befinden sich keine FFH-Gebiete wie auch keine Landschaftsschutz- und Naturschutzgebiete. Der im südöstlichen Bereich des Finkenparks Pfuhl als geschützter Landschaftsbestandteil wird durch die Ausweisung einer Parkanlage in seinem Bestand nicht gefährdet. 3.4.9 Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern Das Plangebiet ist an die Schmutzwasser- und Regenwasserkanalisation angeschlossen. Die sachgerechte Entsorgung der Abwässer ist somit gegeben. Die Abfallbeseitigung erfolgt nach den berlinweiten Vorgaben für Hausmüll. Vorkehrungen zur Vermeidung von Emissionen werden nicht für erforderlich gehalten, da es sich um ein bestehendes Wohngebiet handelt. Die Instandhaltung und Modernisierung der Heizanlagen erfolgt nach den Vorgaben der Umweltschutzgesetzgebung. 3.4.10 Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts Für das Plangebiet gelten keine Landschaftspläne. Es befinden sich für das Plangebiet auch keine Landschaftspläne in Aufstellung. Besondere Vorgaben des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts sind nicht erkennbar. 3.4.11 Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden Im Plangebiet befinden sich als Bauflächen lediglich lange bestehende Wohnbauflächen und somit keine erheblichen Emittenten. Die Hauptverkehrsstraßen wie auch die Erschließungsstraßen bestehen ebenfalls seit langem. Somit werden durch die Planung keine neuen Emissionsquellen begründet. 3.4.12 Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein seit Jahren gewachsenes und bebautes Wohngebiet mit zwei eingegliederten Parkanlagen. Ziel der Planung ist die Sicherung der bestehenden Strukturen mit ihren z.T. historisch wertvollen Gebäuden und Anlagen. Hierzu soll das bestehende Planungsrecht modifiziert werden. Geplant ist eine teilweise Reduzierung der zulässigen GRZ. Mit der Festsetzung einer differenzierten Bautiefenreglung sollen die bestehenden zusammenhängenden freien Blockinnenbereiche langfristig freigehalten werden. - 17 - Auf die Festsetzung einer GFZ wird verzichtet. Hier wird davon ausgegangen, dass die bestehenden, historisch bedingten, vielfältigen Räumlichkeiten in anderen als Vollgeschossen auch einer Nutzung zugeführt werden können, ohne auf die GFZ angerechnet zu werden. Zur Erhaltung der Eigenart des Gebiets soll zudem für sensible Bereiche ein Erhaltungsgebiet gemäß § 172 BauGB festgesetzt werden, so dass die Errichtung, der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung bedürfen. Gemäß § 172 Abs. 3 darf die Genehmigung versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Mit den unter Denkmalschutz stehenden Baulichkeiten/Anlagen ergibt sich somit ein umfassender Schutz der historisch bedeutenden Bausubstanz. Die beiden Straßen Clayallee und Pacelliallee, die das angrenzende Wohngebiet durch KFZ-Verkehr und damit verbundenen Lärm beeinträchtigen können, sind bestehende Straßen. Hinsichtlich der Umweltbelange tritt mit der Planung planungsrechtlich gesehen durchweg eine Verbesserung ein, da die bestehenden zusammenhängenden Freiflächen im Blockinnenbereich langfristig gesichert werden und mit der Umstellung der Berechnungsgrundlage der GRZ auf die BauNVO 90 sowie der teilweisen Reduzierung der GRZ die Versiegelung im Verhältnis zum bestehenden Planungsrecht begrenzt wird. Bei Nichtdurchführung der Planung können diese Aspekte mangels Rechtsgrundlage nicht hinreichend gesteuert werden. Vor diesem Hintergrund sind Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen nicht erforderlich, da keine nachteiligen Auswirkungen ermittelt werden konnten. 3.4.13 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten Anderweitige Planungsmöglichkeiten, etwa die Sicherung der bestehenden Baustruktur durch differenzierte Baukörperausweisungen oder die Festschreibung detaillierter Regelungen zum Umweltschutz, würden jedoch die Entwicklungsmöglichkeiten der Grundstücke und die Entfaltungsmöglichkeiten unzumutbar beschränken, da hier die Verhältnismäßigkeit nicht gewahrt bliebe. Bei einem Planungsverzicht könnten die bestehenden freien Blockinnenbereiche nur unzureichend vor einer möglichen Bebauung bzw. übermäßigen Versiegelung geschützt werden. Mit der teilweisen Reduzierung der zulässigen GRZ und der teilweisen Festsetzung einer hinteren Baugrenze werden die ökologisch wertvollen freien Blockinnenbereiche dauerhaft geschützt. 3.5 Zusätzliche Angaben 3.5.1 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung aufgetreten sind Es wurde im wesentlichen auf die Informationen im FIS-Brocker (FIS – fachübergreifendes Informationssystem) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und auf die bestehenden planungsrechtlich relevanten gesetzlichen Grundlagen zurückgegriffen. - 18 - 3.5.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt Bei der Durchführung des Bebauungsplans sind keine erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten. Vor diesem Hintergrund ist eine Überwachung der Auswirkungen bei Durchführung des Bebauungsplans nicht erforderlich. 3.5.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben Nach dem derzeitigen Stand der Umweltprüfung werden durch die Planung keine erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt begründet, die zu einer Verschlechterung der hier betrachteten Umweltbelange führen. Die vorhandene Vorbelastung im Bereich Schutzgut Menschen und Gesundheit, Bevölkerung – Teilbereich Lärm wird durch die Planung selbst nicht berührt. Die Strategische Lärmkarte - Fassadenpegel an Wohngebäuden im Einwirkbereich von Hauptlärmquellen – zeigt jedoch, dass an der Clayallee die Orientierungswerte der DIN 18005 bis etwa 180 m Entfernung von der Straßenachse überschritten werden können. An der Pacelliallee können die Orientierungswerte in einer Tiefe von etwa 165 m überschritten werden. Insoweit sind bei der Neuerrichtung oder wesentlichen Änderung von Gebäuden in diesen Bereichen Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen. Hier kommen Fenster mit erhöhtem Lärmdämmmaß in den lärmzugewandten Bereichen, wie auch die Grundrissgestaltung (z.B. mindestens ein dem Lärm abgewandter Aufenthaltsraum je Wohnung) in Betracht. Mit der Umstellung der Berechnungsgrundlage des Maßes der baulichen Nutzung auf die BauNVO 90 und der teilweisen Reduzierung der zulässigen GRZ verbessert sich die Umweltsituation planungsrechtlich in vielen Bereichen. Hiernach sind bei der Ermittlung der Grundfläche die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch diese Anlagen bis zu 50% überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundfläche von 0,8, weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich ergebenden Grenzen abgesehen werden bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens oder wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde. Durch die Festsetzungen, bzw. die teilweise Reduzierung der GRZ, soll keine wesentliche Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung begründet werden. Vielmehr soll die Versiegelung unter Anerkennung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung auf das notwendige Maß begrenzt werden. Hierzu können im Rahmen eines Bauantrags von den Antragstellern Angaben zu den versiegelten Flächen gefordert werden, an Hand derer die zweckentsprechende Grundstücksnutzung ersichtlich ist und ggf. bei Überschreitung der zulässigen Grenze eine Reduzierung der Versiegelung geprüft werden kann. In diesem Zusammenhang ist auch die planungsrechtliche Sicherung der unbebauten Blockinnenbereiche zusehen. Hier soll zwar eine zweckentsprechende Grundstücksnutzung nicht unterbunden werden, dennoch sollen die Chancen einer ökologisch vernetzten Entwicklung zur nachhaltigen Verbesserung der Umweltsituation, soweit möglich und umsetzbar, genutzt werden. - 19 - 4. Wesentlicher Planinhalt Das vorhandene Straßensystem soll durch die Ausweisung von Straßenverkehrsflächen bestätigt werden. Hierzu sollen die bestehenden festgesetzten Straßenfluchtlinien als Straßenbegrenzungslinien gesichert werden. Die bestehenden Parkanlagen Finkenpark und Messelpark sollen als öffentliche Parkanlagen gesichert werden. Für die bestehenden Bauflächen soll keine Art der Nutzung festgesetzt werden. Hier sollen die Ausweisungen des Baunutzungsplans (allgemeines bzw. reines Wohngebiet) als übergeleitete Bebauungsplanfestsetzungen weiterhin Bestand haben. Die bestehenden festgesetzten Baufluchtlinien sollen weitgehend als Baugrenzen gesichert werden. In den Fällen, in denen die Blockinnenbereiche überwiegend frei von einer Bebauung sind, soll eine hintere Baugrenze festgesetzt werden, die im Zusammenhang mit der vorderen Baugrenze eine Bebauungstiefe von 16 m, 18 m oder 20 m zulässt. In den Fällen, in denen eine bauliche Entwicklung im Blockinnenbereich vollzogen wurde, soll auf die Festsetzung einer hinteren Baugrenze verzichtet werden. Eine Ausnahme stellt die Bebauung Clayallee 74 A, 76 dar, hier soll eine Baukörperausweisung festgesetzt werden, die etwa einer GRZ von 0,2 entspricht. Für die bestehenden Wohnbauflächen soll eine GRZ von 0,15 (unbebauten Blockinnenbereiche) bzw. 0,2 (Bebauung im Blockinnenbereich) festgesetzt werden. Es soll die offene Bauweise gelten. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse soll II betragen. Die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung soll durch die Festsetzung der GRZ und der Zahl der zulässigen Vollgeschosse erfolgen. Aufenthaltsräume in anderen Geschossen als Vollgeschossen sollen anrechnungsfrei bleiben. Im Baugebiet sollen nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sein, deren Länge, von der Straße aus gesehen, 15 m im Bereich a1, 20 m im Bereich a2 und 30 m im Bereich a3 betragen darf. Südlich des Finkenpark entlang der Clayallee und östlich des Messelparks soll ein Erhaltungsbereich gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB festgesetzt werden. In den Erhaltungsbereichen bedürfen der Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung von baulichen Anlagen der Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB. Zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt können der Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung von baulichen Anlagen nur aus den in § 172 Abs. 3 BauGB bezeichneten Gründen versagt werden. Zur Erhaltung des Wohncharakters der Grundstücke soll durch textliche Festsetzung geregelt werden, dass Einfriedungen der Baugrundstücke transparent zu gestalten sind. Die bestehenden Baudenkmale werden im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme gemäß § 9 Abs. 6 BauGB gekennzeichnet. 5. Begründung einzelner Festsetzungen, Abwägung 5.1 Art der baulichen Nutzung Bis auf die Sicherung der bestehenden Straßen als Straßenverkehrsfläche und der bestehenden Parkanlagen als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage wird auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung verzichtet. Hier sollen die Festsetzungen des Baunutzungsplans als übergeleitete Bebauungsplanregeln weitergelten. - 20 - Dadurch wird berücksichtigt, dass das Plangebiet ein bestehender vollständig entwickelter Siedlungsbereich ist, in dem die Zuordnung der Baugebiete (reines und allgemeines Wohngebiet) sinnvoll und historisch begründet ist. Eine Veränderung dieses Teils der städtebaulichen Ordnung ist nicht erforderlich. Lediglich für die nicht übergeleiteten Flächen der Parkanlagen (Parkanlagen sind nach Baunutzungsplan Nichtbaugebiet) und der Straßenverkehrsflächen (aufgrund der nur festgestellten und nicht förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien) soll die Ausweisung der Art der Nutzung erfolgen. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung soll anders festgesetzt werden. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich mit den bisherigen Regelungen die städtebauliche Entwicklung des Plangebiets nur unzureichend steuern lässt. Insbesondere durch die nicht übergeleitete Bebauungstiefenregelung bestanden vielfach Wünsche zur baulichen Entwicklung der Blockinnenbereiche. Ein wesentliches Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist es, dieser Entwicklung grundsätzlich entgegenzuwirken. Es waren bei der Entwicklung der Planungsüberlegung grundsätzlich zwei Fallkonstellationen zu bewerten: eine bauliche Entwicklung im Blockinnenbereich bzw. geringe Freiflächen auf den Grundstücken und keine bauliche Entwicklung im Blockinnenbereich bzw. großzügige Freiflächen. In den Bereichen mit geringen Freiflächen ist die zulässige GRZ von 0,2 nach Baunutzungsplan z.T. schon überschritten, in den Fällen mit großzügigen Freiflächen ist die zulässige GRZ vielfach nicht ausgeschöpft. Zwar entsprechen die GRZ-Werte in den Bereichen nicht immer dieser Annahme, dennoch ist aus dieser Grundstruktur ein städtebauliches Leitbild ableitbar. So soll in den Blöcken (Blockbereichen) mit großzügigen Freiflächen (überwiegend im Blockinnenbereich) eine geringfügig reduzierte GRZ (0,15) festgesetzt werden. In den Blockbereichen, in denen geringere Freiflächen bestehen, soll die GRZ von 0,2 nach Baunutzungsplan beibehalten werden. Zudem wird mit der Einführung einer hinteren Baugrenze langfristig eine bauliche Entwicklung in den unbebauten Blockinnenbereichen ausgeschlossen werden. In den Fällen, in denen eine bauliche Entwicklung in den Blockinnenbereichen schon stattgefunden hat, wird auf die Festsetzung einer hinteren Baugrenze verzichtet werden. Mit der Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse auf II soll die bestehende Regelung nach Baunutzungsplan beibehalten werden. Zusammen mit der Festsetzung der GRZ ist das Maß der baulichen Nutzung ausreichend bestimmt. Auch wenn im Baugebiet in der Kartengrundlage teilweise drei Geschosse verzeichnet sind, ist die vorherrschende Baustruktur überwiegend durch eine zweigeschossige Bebauung (z.T. mit vollgeschossartig ausgeprägten Souterrains und vollgeschossartig ausgeprägten Dachbereichen, die in Teilen zu einer Anrechnung als Vollgeschoss führte) gekennzeichnet. Ergänzungsbauten aus der Nachkriegszeit mit mehr als II Vollgeschossen fügen sich aufgrund der geringeren Geschoßhöhe in die Umgebung ein. Die Festsetzung von zwei zulässigen Vollgeschossen orientiert sich somit an der vorherrschenden zweigeschossigen Bebauung, wie auch an den bisherigen planungsrechtlichen Regelungen, die zwei zulässige Vollgeschosse vorsieht (wenn auch mit einer Aufweichungsregelung vgl. § 7 Nr. 14 BO 58). Mit der Festsetzung von zwei zulässigen Vollgeschossen wird zudem auch das Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Vor diesem Hintergrund und auch aus den sich aus der Erhaltungsbereichen ergebenden Erhaltungszielen, wurde von einer möglichen Regelung abge- 21 - sehen, die sich auf eine Abweichung von der zulässigen Zahl der Vollgeschosse bei Einhaltung der GFZ bezieht. Auch wenn das Maß der baulichen Nutzung nach Baunutzungsplan i.V.m. der BO 58 durch die Festsetzung der GRZ und der Zahl der Vollgeschosse in diesem Bebauungsplan ersetzt wird, führt dies nicht zu einer Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung auch wenn die Grundflächenzahl in Teilen geringfügig reduziert wird (von GRZ 0,2 auf GRZ 0,15). Nach dem bisherigen Planungsrecht, das i.V.m. dem Bebauungsplan X-A (ausgelegt in der Zeit vom 28.9.1970 bis 30.10.1970, festgesetzt am 9. Juli 1971) gilt (dieser regelt die Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung - vgl. textliche Festsetzung Nr. 1 b), sind Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen auf die GFZ anzurechnen (vgl. § 20 Abs. 2 BauNVO i.d.F.v. 26.11.1968). Die Vergünstigungen nach § 4 Abs. 1 Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch (vom 06. Mai. 1993), wonach die Überschreitung der zulässigen Geschoßfläche durch Flächen von Aufenthaltsräumen zugelassen werden konnte, wenn öffentliche Belange nicht entgegen stehen (die Zulassung war nicht auf Einzelfälle beschränkt), sind nicht mehr gegeben, da diese Regelungen des Maßnahmengesetzes bis zum 31. Dezember 1997 befristet waren. Mit Festsetzung des Bebauungsplans soll die Anrechnungspflicht von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen entfallen. Somit wird auch bei einer Reduzierung der GRZ von 0,2 auf 0,15 die bisher zulässige Geschoßfläche nicht reduziert, da die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen (Dachgeschoß, Souterrain) anrechnungsfrei bleiben. Der Gebäudebestand unterliegt dem Bestandsschutz. Somit greift die Planung nicht in die Eigentumsrechte hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ein. Gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen (§§ 39 ff BauGB) werden somit nicht ausgelöst, da die bisher zulässige Geschoßfläche weiterhin verwirklicht werden kann. 5.3 Bauweise Wie bisher nach Baunutzungsplan soll die offene Bauweise gelten. Durch textliche Festsetzung soll zudem bestimmt werden, dass nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sein sollen, deren straßenseitige Länge je nach Baustruktur begrenzt werden soll. Hierdurch soll der straßenseitige durchgrünte Eindruck der Siedlungsstruktur erhalten bleiben. Durch die Aufnahme der bestehenden festgesetzten straßenseitigen Baufluchtlinien, die nicht übergeleitet wurden, aber wesentlich die Entwicklung des Plangebiets bestimmten, werden die bestehenden Vorgärten gesichert. 5.4 Straßenverkehrsflächen Die bestehende Straßenverkehrsflächen sollen durch Festsetzung von Straßenbegrenzungslinien und Straßenverkehrsflächen gesichert werden. Nach den derzeit geltenden Bebauungsplanregelungen (nach Baunutzungsplan i.V.m. den förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien) sind die Straßenverkehrsflächen nicht gesichert, da sich mit Ausnahme des Blocks östlich des Messelparks im Plangebiet nur festgesetzte Straßenfluchtlinien befinden, die jedoch nicht als Bebauungsplanregelung übergeleitet wurden. - 22 - 5.5 Weitere Festsetzungen - Erhaltungsbereiche Zum Erhalt der städtebaulichen Qualität des Ortsteiles wurden gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch für Teilbereiche des Geltungsbereiches Erhaltungsbereiche aufgenommen. Die textliche Festsetzung ermächtigt, Störungen der städtebaulichen Gestalt zu verhindern und damit die städtebauliche Eigenart des Gebietes zu schützen. Der Abriss, die Änderung sowie Nutzungsänderung ortsbildprägender Altbauten kann nach städtebaulichen Kriterien beurteilt und ggf. verhindert und beeinflusst werden. Dieser Vorbehalt gilt auch für eine Neubebauung. Der Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn die Anlagen allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die Errichtung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigten baulichen Anlagen beeinträchtigt wird. Die Kriterien Ortsbild, Stadtgestalt und Landschaftsbild gelten als flächenbezogen, d. h. sie gehen von der Wirkung einzelner Anlagen oder von Gebäudegruppen auf das umgebende Gebiet aus. Das Gebiet des Bebauungsplanentwurfs X-B 15 ist in Teilen geprägt durch großvolumige Villen aus der Zeit bis ca. 1918 (E4), Villen und Landhäuser bis ca. 1930 (E2) und die kleinen Villen-/Einfamilienhäuser bis ca. 1940 (E3), die sich baufluchtorientiert entlang den baumbestandenen Straßen aufreihen. Aufgrund der differenzierten Betrachtung können sich Mischformen bei der Kategorisierung der Erhaltungsbereiche ergeben. Sowohl die örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Ortsbild, Stadtgestalt und Landschaftsbild als auch die Siedlungsgeschichte im Bebauungszusammenhang bilden die Grundlage zur Abgrenzung und Bestimmung der Erhaltungsbereiche. In den Erhaltungsbereichen soll auf dezidierte Gestaltungsregelungen zugunsten bestandsbezogener Einzelfallprüfungen verzichtet werden. Für die Erhaltung der gekennzeichneten Bereiche mit schützenswerter städtebaulicher Eigenart soll zukünftig die Kombination folgender Instrumente eingesetzt werden: - Das Nutzungsmaß (GRZ und Zahl der Vollgeschosse), Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (vordere und hintere Baugrenze), - Anwendung des §172 Abs. 1 Baugesetzbuchs und - baugestalterische Empfehlungen in Form eines Gestaltungskatalogs zur Unterstützung der Bauberatungs- und Baugenehmigungspraxis. Die Empfehlungen des Gestaltungskatalogs sind vor dem Hintergrund der folgenden allgemeinen Grundsätze zu sehen: Die nachfolgend formulierten Gestaltungsanforderungen für die einzelnen Erhaltungsbereichskategorien sollen zu einer einfühlsamen Berücksichtigung der erhaltenswerten übergreifenden Gestaltungsmerkmale, die sich aus einer historischen Würdigung der städtebaulichen und der baulichen Vergangenheit der verschiedenen Siedlungsräume des Bezirkes Steglitz-Zehlendorf ergeben, verhelfen. Ungeachtet der lenkenden Funktion eines Gestaltungskatalogs stellt dieser kein "Rezept" für eine zukünftige flächenhafte Rückverwandlung von Ortsteilen durch unzeitgemäße historisierende Architektur dar. Eine Diskriminierung der Gegenwartsarchitektur wird prinzipiell abgelehnt. - 23 - Die im folgenden aufgestellten Gestaltungsanforderungen dienen als Orientierungsrahmen für später in Einzelfällen zu treffenden Entscheidungen nach § 172 BauGB. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E2 Gebäudetypologie: - Freistehende baufluchtorientierte Villen und Landhäuser aus der Zeit bis 1930, - ein bis zwei Normalgeschosse, teilweise mit Sockelgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, - geschlossene und klare Grundform, jedoch auch mit Balkonen, Erkern und Wintergärten differenziert, - gestaltete Fassade mit zahlreichen Gliederungselementen (Gurtgesimse, Fenstergewände, gemauerte Ornamente), - überwiegend mit Walm-, Sattel, Mansard- und Zeltdächern ausgestattet, die durch vielfältige Gaubenformen und hochgezogene Erker untergliedert werden. Grundstück: - Mittelgroße Parzellen; überwiegend parkähnliche Gartenzone, die sich in ihrer Bepflanzungsart nur gering von der mit Ziergehölzen bestandenen Vorgartenzone unterscheidet. Einfriedungen: - Einfriedungen besitzen eine durchschnittliche Höhe von 1,80 m und werden aus Sockel, Pfeiler und Zaunfeld gebildet. Sockel und Pfeiler sind überwiegend aus Stein oder Metall (Pfeiler) gefertigt, - die Zaunfelder sind aus Eisengittern oder vertikalen Holzstaketen, die transparent gestaltet sind. Gestaltungsanforderungen E2 Folgende gestaltungsrelevanten Kriterien sollen bei Neubau und Umbaumaßnahmen berücksichtigt werden: Gebäude Das Gebäude soll in wesentlichen Teilen aus einer kubischen Grundform entwickelt werden, die durch Anbauten, Vor- und Rücksprünge, Balkone, Erker und Wintergärten differenziert ist. Ein zusätzliches Wohngeschoss darf nur im Sockelgeschoss oder in der Dachzone ausgebildet werden. Die Fensteröffnungen müssen eine entsprechende Rahmenbzw. Sprosseneinteilung erhalten. Dächer sind als Sattel-, Walm-, Mansard- oder Zeltdach auszubilden. Dachflächenfenster und Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben bzw. Nebengiebel erfolgen, die zu einer plastischen Gliederung der Dachlandschaft beitragen. Grundstück: Die Vorgartenzone ist von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten und mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Der straßenseitigen Orientierung der Baukörper soll durch die Betonung der Eingangssituation Rechnung getragen werden. - 24 - Einfriedungen: Die Einfriedungen sollen zur Gestaltung der Straßen- und Platzräume beitragen. Sie sind straßenseitig aus transparenten Metallgitter- oder Holzstaketenzäunen zu gestalten und mit gemauerten natursteinverkleideten oder verputzten Pfeilern und Sockeln auszubilden. Die Höhe der Einfriedungen soll 1,80 m nicht übersteigen. Garagen/Nebengebäude: Garagen und Nebengebäude sind in Material und Farbgebung dem Wohngebäude anzupassen. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E3 Gebäudetypologie: - Freistehende baufluchtorientierte Einfamilienhäuser aus der Zeit bis 1940, - ein bis zwei Normalgeschosse; geschlossene kubische Grundform nur mit Balkonen, Erkern und gestalterisch abgesetzten Eingangsbereichen differenziert, - schmucklose, oftmals symmetrisch gegliederte Lochfassade (heller Putz, Klinker) mit durch Farbe und Material abgesetztem Sockel bis zu 0,80 m Höhe, - Fensteröffnungen mit vertikal ausgerichteter Rahmenteilung, - überwiegend mit Walm- und Zeltdach von mindestens 30° Neigungswinkel oder steilem Satteldach mit Schlepp- oder Fledermausgauben. Grundstück: - Kleine bis mittelgroße Parzellen mit starker Differenzierung zwischen Vorgarten und rückwärtiger Gartenseite, - Vorgärten mit Bepflanzungen, vorwiegend mit Ziergehölzen sowie großen Rasen- und Zierpflanzenbereichen, - Hausgärten mit großen Rasen-, Nutz- und Zierpflanzenflächen. Einfriedungen: - Einfriedungen weisen eine durchschnittliche Höhe von 1,60 m auf und werden überwiegend aus den Elementen Sockel, Pfeiler und Zaunfeld gebildet, - Sockel und Pfeiler sind überwiegend aus Stein, Klinker, verputzt oder natursteinverkleidet, - Zaunfelder sind aus Metallgitter gestaltet, die durch Metallpfosten gegliedert werden. Gestaltungsanforderungen E 3 Folgende gestaltungsrelevanten Kriterien sollen bei Neubau- und Umbaumaßnahmen berücksichtigt werden: Gebäude: Das Gebäude soll aus einer geschlossenen quadratischen oder rechteckigen Grundform entwickelt werden, die nur durch Erker, Wintergärten oder Eingangsbereiche differenziert wird. Die Fassade ist als Lochfassade mit hellem Putz oder Klinker auszubilden. Ein Sockelgeschoss bis zu einer Höhe von 1 m ist in Farbe und Material von der Hauptfassade abzusetzen. Als Dachform sollen nur Walm- und Zeltdächer zugelassen werden, die einen Neigungswinkel von 30° nicht unterschreiten. Satteldächer müssen einen Neigungswinkel von min- 25 - destens 45° aufweisen. Dachflächenfenster und Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben erfolgen. Staffelgeschosse sind möglich. Grundstück: Die Vorgartenzone ist von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten. Einfriedungen: Es sind straßenseitig Einfriedungen zu errichten. Sie sollen eine Höhe von 1,60 m nicht überschreiten und als Metallgitter- oder Holzstaketenzaun zwischen Pfeilern und auf Sockeln ausgebildet sein. Sockel und Pfeiler sind gemauert und/oder verputzt oder mit Stein oder vergleichbaren Materialien verkleidet. Garagen/Nebengebäude: Garagen und Nebengebäude sind in Material und Farbgebung dem Hauptgebäude anzupassen. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E4: Gebäudetypologie: - Freistehende großvolumige Villen mit repräsentativem Charakter aus der Zeit bis 1918, - überwiegend hohes gestaltetes Sockelgeschoss (Naturstein, Sichtmauerwerk, Putz), zwei Normalgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, massive Baukubatur, die durch differenzierte Baukörpergestaltung mit Erkern, Balkonen, Wintergärten und Türmchen und einer entsprechenden Dachlandschaft reichhaltig untergliedert ist, - differenziert gestaltete Dachlandschaft mit großflächigen untergliederten Dachflächen (Nebendächer, Dachgauben, hochgezogene Erker), Giebelflächen mit kleingliedrigen Fenstern und Fachwerk. Grundstück: - Große Grundstücke; parkähnlich mit wertvollem alten Baum- und Strauchbestand angelegt, schmale Vorgartenzonen mit Ziergehölzen, die Gebäude sind allseitig von Gartenflächen umgeben. Einfriedungen: - Grundform mit massiven Sockeln (bis 50 cm Höhe), Pfeilern und Feldern, die in ihrer Materialverwendung und Formgestaltung variieren, überwiegend jedoch mit Metallgitter oder Holzstaketenzäunen, die transparent gestaltet sind; durchschnittliche Höhe 1,80 m. Gestaltungsanforderungen E 4 Entsprechend den vorhandenen Gestaltungsmerkmalen soll ein Neubau- oder Umbauvorhaben innerhalb des Erhaltungsgebietes E4 folgenden Kriterien gerecht werden: Gebäude: Das Gebäude ist mit einem in Farbe und Material abgesetzten, mindestens 1,0 m hohen Sockel über Geländeoberkante auszubilden und soll z.B.im Zusammenwirken mit einem für Wohnnutzung geeigneten Dachgeschoss ein ortsbildübliches Erscheinungsbild entwickeln. - 26 - Die Fassaden sind durch Erker, Wintergärten, Vorbauten und Vor- und Rücksprünge zu gliedern. Fensteröffnungen müssen eine der Nachbarbebauung entsprechende Rahmen- bzw. Sprosseneinteilung erhalten. Dachflächenfenster und Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben bzw. Nebengiebel erfolgen, die zu einer plastischen Gliederung der Dachlandschaft beitragen. Dächer sind als Sattel-, Walm- und Mansarddach auszubilden. Grundstück: Die Vorgartenzone ist prinzipiell von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten und mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Die Aufstellung eines Pavillons oder einer "Neugierde", vor allem an den Kreuzungsbereichen, bilden eine Ausnahme. Einfriedungen: Die Einfriedungen sollen zur Gestaltung der Straßen- und Platzräume beitragen. Sie sind straßenseitig aus transparenten Metallgitter- oder Holzstaketenzäunen zu gestalten und mit gemauerten natursteinverkleideten oder verputzten Pfeilern und Sockeln auszubilden. Die Höhe der Einfriedungen soll 1,80 m nicht übersteigen. Die Eingangs- und Zufahrtsbereiche sind z. B durch Torbögen besonders zu betonen. Garagen/Nebengebäude: Garagen und Nebengebäude sind in Material und Farbgebung dem Hauptgebäude anzupassen. - Einfriedungen Durch textliche Festsetzung soll bestimmt werden, dass die Einfriedungen der Baugrundstücke transparent zu gestalten sind. Hierdurch bleibt der wohnhafte Charakter der Baugrundstücke erhalten. Nach der Liberalisierung der Bauordnung sind Einfriedungen bis 2 m Höhe verfahrensfrei. In letzter Zeit bestehen zunehmend Bestrebungen der Eigentümer von Wohnbaugrundstücken, die Einfriedungen blickdicht und übermannshoch auszuführen, so dass die Grundstücksnutzung (Wohnen) nicht mehr wahrgenommen werden kann. Zudem sind in diesen Fällen die Vorgärten nicht mehr erlebbar, so dass auch das Orts- und Straßenbild erheblich überformt wird. Durch die Festsetzung von transparenten Grundstückseinfriedungen im Bebauungsplan soll somit im Geltungsbereich allgemeinverbindlich geregelt werden, dass Wohnen als Grundstücksnutzung und die das Ortsbild prägenden Vorgartenbereiche wahrgenommen werden können und keine Trennungen von Straße und Grundstück mit abriegelnder Wirkung entstehen können, die das Ortsbild beeinträchtigen. 5.6 Nachrichtliche Übernahmen Die im Plangebiet bestehenden Denkmale werden im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme gekennzeichnet. - 27 - 5.7 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans stehen im Einklang mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Mit der geplanten Begrenzung der straßenseitigen Gebäudelängen bleibt die landschaftliche Prägung des Siedlungsbereichs erhalten. Die bestehenden Wohnbauflächen entsprechen den Vorgaben des Flächennutzungsplans, der die Bauflächen als Wohnbauflächen Typ W4 (GFZ bis 0,4) darstellt. Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung steht der Bebauungsplan in Einklang mit den Vorgaben des Flächennutzungsplans, da bei einer zweigeschossigen Bauweise und der Festsetzung einer GRZ bis 0,2 die Vorgabe GFZ bis 0,4 nicht überschritten wird. Auch mit der Sicherung der bestehenden Parkanlagen, die auch im Flächennutzungsplan dargestellt sind, ist kein Widerspruch zu den Vorgaben des Flächennutzungsplan ersichtlich. Somit kann der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Belange des Allgemeinwohls Das Bebauungsplanverfahren trägt dazu bei, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Mit der Festsetzung von Straßen- und Baufluchtlinien, der teilweisen Festsetzung von hinteren Baugrenzen wird hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiten Rechtssicherheit geschaffen und die bestehenden freien Blockinnenbereiche werden langfristig planungsrechtlich gesichert. Mit der Festsetzung der GRZ und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse wird das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt. Die planungsrechtliche Sicherung der bestehenden Parkanlagen trägt zum dauerhaften Erhalt der Parkanlagen für weite Teile der Bevölkerung bei. Da es sich bei den Bauflächen um bestehende Wohnbauflächen handelt und durch die Planung keine erweiterten Nutzungsmöglichkeiten geschaffen werden sollen, werden keine Auswirkungen auf die sozialen Bedarfe erwartet. In dem Gebiet selbst bestehen keine Einrichtungen der öffentlichen Daseinsvorsorge. 2. Maßnahmen zur Sicherung der Planung Maßnahmen zur Sicherung der Planung (Veränderungssperren) waren bisher nicht erforderlich. 3. Grundsätze für soziale Maßnahmen Durch die Planung erfolgt kein Eingriff in die Sozial- und Bevölkerungsstruktur des Plangebiets. Insoweit sind für die Planung keine sozialen Maßnahmen erforderlich. 4. Auswirkungen auf die Umwelt Unmittelbare oder mittelbare Auswirkungen auf die Umwelt sind gegenüber den bis jetzt geltenden planungsrechtlichen Möglichkeiten nicht zu erwarten. Die beabsichtigten Festsetzungen sind geeignet, den Versiegelungsgrad des Bodens zu begrenzen und den homogenen Charakter dieses Bereiches, insbesondere seine Grünraumstruktur zu sichern. - 28 - Die Auswirkungen des Bebauungsplans auf die Umwelt werden eingehend im Umweltbericht behandelt. 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen Bei der Durchführung der Festsetzungen des Bebauungsplans entstehen keine Kosten. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten und daher zu mildern oder zu vermeiden wären, sind nicht erkennbar. Ein entschädigungspflichtiger Eingriff in das private Eigentum (Art. 14 GG) wird wahrscheinlich nicht vorgenommen, die bisher zulässige Geschossflächenzahl von 0,4 kann überall erreicht werden. Der Plangeber erkennt jedoch, dass sich im Einzelfall Beschränkungen der Bebaubarkeit insbesondere im Hinblick auf Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen, der Bauweise, sowie der Erhaltungsgebiete ergeben können. Diese Beschränkungen sind jedoch in der Regel entschädigungslos hinzunehmen, da sie noch der Sozialbindung des Eigentums unterliegen. Ohne diese Beschränkungen können die städtebaulichen Ziele, die der Allgemeinheit dienen, hier nicht verwirklicht werden. Ein Entschädigungsanspruch bei Änderung oder Aufhebung einer bisher zulässigen Nutzung kommt gem. § 42 BauGB nur in Betracht, wenn dadurch eine wesentliche Wertminderung eintritt. Wie oben beschrieben, ist jedoch die Verringerung des Nutzungsmaßes so maßvoll, dass, wenn überhaupt, nur eine unwesentliche Wertminderung angenommen werden könnte, die jedoch nicht zum Ersatz nach dieser Vorschrift verpflichtet. Zusätzlich ist im vorliegenden Fall § 42 Abs. 3 BauGB zu beachten. Seit der Überleitung bzw. Geltung des Baunutzungsplans als verbindlicher Bebauungsplan sind weit mehr als 7 Jahre verstrichen. Es wäre dann nur noch Entschädigung zu gewähren, wenn die verwirklichte Nutzung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die ausgeübte Nutzung wird in keiner Weise berührt und auch nicht erschwert. Fragen der Entschädigung, die sich im Hinblick auf die Änderung der zulässigen Nutzung dennoch ergeben könnten, sind auch nicht abschließend im Bebauungsplanverfahren zu klären. Sie müssen gegebenenfalls in gesonderten Entschädigungsfeststellungsverfahren beantwortet werden. Der Plangeber geht aber davon aus, dass mit berechtigten Entschädigungsansprüchen von Grundstückseigentümern nicht zu rechnen ist. Bei Verwirklichung des Bebauungsplanes entstehen der Gemeinde keine Kosten. Mit Ausnahme des Erwerbs evtl. geringer Straßenlandflächen sind bodenordnende und sonstige Maßnahmen nicht erforderlich. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu mildernden bzw. zu vermeidbaren nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten, sind nicht erkennbar. - 29 - IV. VERFAHREN Das Bebauungsplanverfahren X-B15 ging aus dem Bebauungsplanverfahren X-B4 hervor. Im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens wurde auch die vorgezogene Bürgerbeteiligung gemäß § 2a Abs. 2 Bundesbaugesetz durchgeführt. - Senatsinformation Mit Schreiben Stapl AL vom 6. August 1984 wurde die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen um Zustimmung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens X-B4 gebeten. Mit Schreiben II b A 11-6142/X-B1 vom 17. August 1984 stimmte der Senator für Bau- und Wohnungswesen neben anderen Bebauungsplanverfahren auch der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens X-B4 zu. - Einleitungsbeschluss Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt Das Bezirksamt Zehlendorf hat in seiner Sitzung am 6. November 1984 beschlossen neben anderen Bebauungsplänen den Bebauungsplan X-B4 aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt für Berlin vom 7. Dezember 1984 (34. Jahrgang; Nr. 60) auf Seite 1694 ortsüblich bekannt gemacht. - Vorgezogene Bürgerbeteiligung Die vorgezogene Bürgerbeteiligung zu dem Bebauungsplanverfahren X-B4 gemäß § 2a Abs. 2 des Bundesbaugesetzes fand in der Zeit von 18. Juni 1985 bis 31 Juli 1985 zusammen mit den Planverfahren X-B3 und X-B5 statt. Die Presse wurde über die Pressestelle, die Bürger durch Anzeigen in Tageszeitungen und den Schaukasten des Stadtplanungsamts von der vorgezogenen Bürgerbeteiligung informiert. Im Rahmen der vorgezogenen Bürgerbeteiligung des Bebauungsplanverfahrens X-B4 (zusammen mit den Planverfahren X-B3 und X-B5) wurden zu dem Bebauungsplanentwurf XB4 keine schriftlichen Äußerungen vorgebracht. Mündliche Äußerungen während der Anhörung hatten überwiegend positive Tendenz. Das Ergebnis der vorgezogenen Bürgerbeteiligung wurde dem Ausschuss für die Beratung von Bebauungsplänen am 28. November 1985 in einer Tischvorlage vorgestellt. - Aufteilung des Bebauungsplanverfahrens X-B4 Mit Bezirksamtsbeschluss 67 / 7 / 99 vom 23. Februar 1999 wurde das Bebauungsplanverfahren X-B4 unter Berücksichtigung der gutachterlichen Überprüfung der grundsätzlichen planungsrechtlichen Problemstellung von 1990 in 6 eigenständige Bebauungsplanverfahren (X-B15 – X-B20) aufgeteilt. Die zuständigen Senatsverwaltungen wurden von der Aufteilung mit Schreiben Stapl 13/X-B4,X-B15-20 vom 9. März 1999 informiert. Die Aufteilung des Bebauungsplanverfahrens X-B4 in die Bebauungsplanverfahren X-B15 – X-B20 wurde am 26. März 1999 im Amtsblatt für Berlin Nr. 15, S. 1178 ortsüblich bekannt gemacht. Die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr teilte mit Schreiben II E 2 Bö 6142/X-B15 vom 7. April 1999 mit, dass gegen die Aufteilung des Bebauungsplanverfahrens X-B4 keine Bedenken bestehen. - 30 - - Frühzeitige Behördenbeteiligung Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs.1 BauGB wurden mit Schreiben Stapl 41 vom 29. August 2007 (ab: 31. 8. 2007) die Ämter NG, Tief und Um beteiligt. Vom NG wurden mit Schreiben NG 101 vom 1. 10. 2007 keine Hinweise oder Einwände geltend gemacht. Von Tief erfolgte keine Rückäußerung. Um äußerte sich mit Schreiben vom 27. 9. 2007 detailliert zu der Planung. - Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom 17. Dezember 2007 bis einschließlich 25. Januar 2008 durchgeführt. Die Bürger wurden über Zeitungsanzeigen am 14. Dezember 2007, Aushänge in Einrichtungen des Bezirksamts und eine Mitteilung an den Landespressedienst über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit unterrichtet. Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit informierten sich sechs Bürger über die Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung. Ein Bürger äußerte sich schriftlich zu den Zielen, Zwecken und Auswirkungen der Planung. Es wurde vorgebracht, dass die Grundstücke Pücklerstr. 8 und 10 sowie Miquelstr. 45 – 49 seit über zwei Jahren nicht mehr im Eigentum einer Versicherung stehen, sondern in Wohnteileigentum natürlicher Personen. Der FB Stadtplanung wird aufgrund dieses Hinweises die Darstellungen der Eigentumsverhältnisse anpassen. - Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB (Schreiben Stapl 33 vom 30. 10. 2008) wurden abwägungsrelevante Anregungen und Bedenken vorgebracht, die in der Begründung oder dem Bebauungsplan berücksichtigt werden. Aufgrund der Hinweise des Landesdenkmalamts werden die Denkmale im Geltungsbereich des Bebauungsplans und die angrenzenden Baudenkmale, soweit sich deren Schutz der unmittelbaren Umgebung gemäß § 10 Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) auf den Geltungsbereich auswirken kann, textlich in die Begründung aufgenommen Bedenken der Senatsverwaltung für Finanzen, dass durch die Festsetzung des Bebauungsplans Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt Berlins führen (gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen - §§ 39 ff BauGB), werden in der Begründung durch den Nachweis ausgeräumt, dass die bisher zulässige Geschoßfläche auch weiterhin bei der geplanten Reduzierung der zulässigen Grundfläche realisiert werden kann. Der Hinweis des bezirklichen Umweltamts auf die neuerliche Beschlusslage hinsichtlich der bezirklichen Nachhaltigkeitsziele wurde in die Begründung aufgenommen; die Beschlusslage wurde aktualisiert. In diesem Zusammenhang wird auch der Beitrag des Bebauungsplans zu dem Handlungsfeld 8.13 – nachhaltige Stadtentwicklung – benannt. Dem Vorschlag der bezirklichen Bauaufsicht, aufgrund der geänderten Bauordnung, die nunmehr nur einen geringen Einfluss auf die Gestaltung der Grundstückseinfriedungen erlaubt, eine textliche Festsetzung bezüglich der transparenten Gestaltung von Grundstückseinfriedungen aufzunehmen, wird entsprochen, da § 12 AGBauGB bei besonderem Gestaltungsbedarf ermöglicht, diesen im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 4 BauGB einzubringen. - 31 - Allgemeine Hinweise der Leitungsverwaltungen und anderer Dienstleister im Plangebiet bleiben im Planverfahren unberücksichtigt; ebenso Hinweise auf die Zuständigkeit anderer Verwaltungen. - Öffentliche Auslegung Die Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplans X-B15 fand in der Zeit vom 9. September 2013 bis einschließlich 9. Oktober 2013 statt. Die öffentliche Auslegung wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 23. 08. 2013 auf Seite 1798-1799 ortsüblich bekannt gemacht. Zudem wurde durch Anzeigen in zwei Berliner Tageszeitungen und Aushänge in den Schaukästen des Bezirksamts auf die öffentliche Auslegung hingewiesen. Darüber hinaus wurden auf den Internetseiten des Fachbereichs Stadtplanung die Begründung und der Planentwurf zur Einsicht bereitgestellt. Während dieser Zeit informierten sich zwei Bürger über die Inhalte der Planung. Schriftliche Anregungen oder Bedenken wurden zu der Planung nicht vorgebracht. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden mit Schreiben vom 6. September 2013 über die Auslegung des Bebauungsplans X-B15 informiert. Hierauf teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt XF 1/12 mit, dass die Beteiligung der Fachbereiche der Abteilung X keine Einwendungen oder Hinweise ergab. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IX C 31 teilte mit, dass zu den vom Verkehr verursachten Immissionen keine weiteren Hinweise gegeben werden, da die wesentlichen Belange in der Begründung enthalten sind. V. RECHTSGRUNDLAGEN Bundesbaugesetz (BBauG) in der Fassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256, 3617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Februar 1986 (BGBl. S. 265) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7.November 1999 (GVBl.S.578), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 3. November 2005 (GVBl.S.692); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) Berlin, den . .2014 Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung Norbert Schmidt Bezirksstadtrat Sabine Lappe Leiterin des Fachbereichs Stadtplanung - 32 -