Begündung nach Auslegung 10122013 Endfassung.pdf

Begründung gemäß § 9 Abs. 8 i.V.m. § 13 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans XIII-B 1-1 für die Flächen zwischen Bundesautobahn A 100 (Stadtring), Schöneberger Straße, Arenholzsteig, Eresburgstraße und Ortsteilgrenze zu Schöneberg mit Ausnahme der Grundstücke Eresburgstraße 7-11, Schöneberger Straße 28, zwischen Bundesautobahn A 100 (Stadtring), Ringbahntrasse, Eschersheimer Straße, Oberlandstraße, Schaffhausener Straße, Bundesautobahn A 100 (Stadtring), Anschlussstelle Gradestraße, Gottlieb-Dunkel-Straße, nördlicher Grenze des Parkfriedhofs Tempelhof, Schätzelbergstraße, Ullsteinstraße, westliche Grenze des Grundstücks Ullsteinstraße 108, östlicher Grundstücksgrenze des Hafens Tempelhof (Tempelhofer Damm 227), Ordensmeisterstraße, Komturstraße, Germaniastraße, Ringbahnstraße und östliche Grenze des Grundstücks Ringbahnstraße 58 einschließlich der Grundstücke GottliebDunkel-Straße 30-46, Ullsteinstraße 53/111 (teilweise), Ordensmeisterstraße 36-41, Albrechtstraße 145, Germaniastraße 12-26, 150-158, Borussiastraße 37-40 und Ringbahnstraße 1-19 mit Ausnahme der Grundstücke GottliebDunkel-Straße 20-22, Industriestraße 27-31 sowie Oberlandstraße 36-41 (teilweise), zwischen Berlin-Dresdener Eisenbahn, Röblingstraße und Attilastraße mit Ausnahme des Grundstücks Röblingstraße 36/60 (teilweise), zwischen Gottlieb-Dunkel-Straße, Tempelhofer Weg, Bezirksgrenze zu Neukölln, Neukölln-Mittenwalder Eisenbahn und Saalburgstraße einschließlich der Grundstücke Tempelhofer Weg 1/5, Hattenheimer Straße 8/16 und Haberechtstraße 2/4, zwischen Berlin-Dresdener Eisenbahn, Teltowkanal, Ringstraße, Rathausstraße, Großbeerenstraße, Wilhelm-von-Siemens-Straße, den Grundstücken Wilhelm-von-Siemens-Straße 34/36 L, Untertürkheimer Straße 16, Untertürkheimer Straße, Hirzerweg, Titlisweg, der westlichen Grenze des Grundstücks Daimlerstraße 97/111 / Benzstraße 2/12, Verlängerung der westlichen Grundstücksgrenze bis zur Berlin-Dresdener Eisenbahn, den rückwärtigen Grenzen der Grundstücke Belßstraße 2/10 und 14/36 H, Bezirksgrenze zu SteglitzZehlendorf einschließlich der Grundstücke Belßstraße 12, Wilhelm-vonSiemens-Straße 15 und 23 mit Ausnahme der Grundstücke Benzstraße 46/50 sowie mit Ausnahme der Grundstücke Ringstraße 11-42 und Teilflächen der Grundstücke Ringstraße 43-66, der Grundstücke Malteserstraße 135/167 und Symeonstraße 2A/8 und 5/7, zwischen Säntisstraße, Richard-Tauber-Damm, Buckower Chaussee und Berlin-Dresdener Eisenbahn einschließlich der Grundstücke Hossauerweg 33/51, Mauserstraße 90 (teilweise) mit Ausnahme der Grundstücke Schwechtenstraße 1/13 (teilweise), Buckower Chaussee 43-58, zwischen Schichauweg, Königsgraben einschließlich Röthepfuhl und Freseteich, Motzener Straße, Zehrensdorfer Straße, Säntisstraße, Berlin-Dresdener Eisenbahn, Buckower Chaussee, Ortsteilgrenze zu Lichtenrade und den Grundstücken Dörfelweg 12A/18A und westlicher Verlängerung des Dörfelweges, Berlin-Dresdener Eisenbahn, dem Industriegleisanschluss Marienfelde, Motzener Straße, einschließlich der Grundstücke Motzener Straße 39/41, Poleigrund 2, 8 (teilweise), 14/16, 18/20 und ausgenommen der Grundstücke Motzener Straße 22/30A, Sperenberger Straße 8/14, im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteile Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Stand Dezember 2013 2 Inhaltsverzeichnis I. Planungsgegenstand........................................................................................... 4 I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit ................................................................... 4 I.2. Plangebiet........................................................................................................ 4 I.3. Planerische Ausgangssituation / Bestand........................................................ 5 I.3.1. Raumordnung und Landesentwicklungsplanung ...................................... 5 I.3.2. Flächennutzungsplan................................................................................ 5 I.3.3. Stadtentwicklungsplanung ........................................................................ 5 StEP-Verkehr..................................................................................... 7 I.3.4. Bereichsentwicklungsplanung / Städtebauliches Entwicklungskonzept.... 7 I.3.5. Verbindliche Bauleitplanung ..................................................................... 8 I.3.6. Zuständigkeit von Bebauungsplan- und Landschaftsplanverfahren ......... 8 I.3.7. Denkmalschutz ......................................................................................... 9 I.3.8. Landschaftsplan........................................................................................ 9 I.3.9. Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm ......................................... 9 I.3.10. Altlasten.................................................................................................... 9 I.3.11. Eigentumsverhältnisse............................................................................ 10 II. Planinhalt........................................................................................................... 10 II.1. Entwicklung der Planungsüberlegung ........................................................ 10 II.2. Intention und Wesentlicher Planinhalt ........................................................ 10 II.3. Abwägung und Begründung....................................................................... 11 II.3.1. Art der baulichen Nutzung ...................................................................... 11 II.3.2. Maß der baulichen Nutzung.................................................................... 12 II.3.3. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..................................... 12 II.3.4. Textliche Festsetzung............................................................................. 13 II.3.5. Weitere Abwägung ................................................................................. 13 II.3.6. Abwägung nach Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger.......... 14 II.3.7. Abwägung nach Beteiligung der Öffentlichkeit ....................................... 15 III. Auswirkungen des Bebauungsplans ................................................................. 31 III.1. Auswirkungen auf die Umwelt .................................................................... 31 III.2. Haushaltsmäßige und personelle Auswirkungen ....................................... 31 III.3. Entschädigung und Übernahmefolgen ....................................................... 32 IV. Verfahren........................................................................................................... 34 IV.1. Mitteilung der Aufstellung ........................................................................... 34 IV.2. Aufstellungsbeschluss und öffentliche Bekanntmachung........................... 35 IV.3. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit / Träger öffentl. Belange............ 35 IV.4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ............................................... 35 IV.5. Öffentlichkeitsbeteiligung ........................................................................... 35 IV.6. Veränderungssperren................................................................................. 36 IV.7. Reduzierung des Geltungsbereiches ......................................................... 36 IV.8. Festsetzung................................................................................................ 37 V. Rechtsgrundlagen ............................................................................................. 39 3 I. Planungsgegenstand I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 sind Häufungen von vorgebrachten Anfragen und Anträgen zur Ansiedlungsmöglichkeit von Einzelhandelsunternehmen auf Gewerbe- und Industrieflächen, vorwiegend in den Ortsteilen Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade, deren Bauflächen für die Erhaltung, Sicherung und Weiterentwicklung vorhandener städtebaulicher und funktionaler Strukturen, insbesondere des verarbeitenden Gewerbes gesichert werden sollen. Der bereits festgesetzte Bebauungsplan XIII-B 1 ist nicht mehr ausreichend, um die o.g. Ansiedlungswünsche im Sinne des übergeordneten Planungsziels der Gewerbeund Industrieflächensicherung planungsrechtlich zu ordnen. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 greift die Problematik der sukzessiven Aufgabe traditionell produzierend-verarbeitend genutzter Flächen und deren Umnutzung in Richtung Einzelhandel auf und regelt diese Entwicklung in stadtstrukturell verträglichem Rahmen. Alle hier betroffenen Grundstücke liegen stadträumlich nicht in den Gebieten, die zur Versorgung der Bevölkerung im Rahmen des bezirklichen und des vom Senat erstellten Zentrenkonzepte ermittelt wurden. Hier zeigt sich die Planungspflicht der Gemeinde, die eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten muss. Hierzu ist es erforderlich, die planungsrechtlichen Vorgaben hinsichtlich der zulässigen Nutzungsarten in den Baugebieten dahingehend zu ändern, dass in allen hier erfassten festgesetzten Gewerbe- und Industriegebieten eigenständiger Einzelhandel unzulässig ist. Das Verfahren wird gemäß § 13 BauGB als vereinfachtes Verfahren durchgeführt (Verzicht auf eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB). I.2. Plangebiet Um eine bessere Übersichtlichkeit zu erhalten wird das Gebiet des Bezirks in Teilbereiche aufgeteilt, so dass das Bezirksgebiet nach Ortsteilen oder zusammenhängenden Teilabschnitten in verschiedenen Geltungsbereichen wiederzufinden ist. Die Gewerbe- und Industriegebiete der Ortsteile Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade erstrecken sich südlich des S-Bahnringes im Wesentlichen bandartig entlang der Bahnstrecke nach Dresden sowie entlang des Teltowkanals. Die gewerbliche Struktur setzt sich dabei teilweise in benachbarten Bezirken (SteglitzZehlendorf, Neukölln) fort. Als Gesamtraum betrachtet stellen die Gebiete einen der größten gewerblich-industriell geprägten Teilräume Berlins dar. Beim Plangebiet handelt es sich um Gewerbe- und Industriegebiete, die durch den festgesetzten generellen Textbebauungsplanes XIII-B 1 bereits auf die einheitliche planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage der Baunutzungsverordnung von 1990 übergeleitet wurden. 4 I.3. Planerische Ausgangssituation / Bestand I.3.1. Raumordnung und Landesentwicklungsplanung Folgende Ziele, Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung liegen vor: • Grundsätze aus § 5 Abs. 1 bis 3 LEPro 2007 (Konzentration der Siedlungsentwicklung auf raumordnerisch festgelegte Siedlungsbereiche; Ausgewogenheit von Wohn- und Arbeitsplatzmöglichkeiten; Vorrang von Innen- vor Außenentwicklung, Revitalisierung von Innenstädten; Nutzung erschlossener Baulandreserven; Entwicklung verkehrssparender Siedlungsstrukturen) • Grundsatz aus 4.1 LEP B-B (Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotentiale innerhalb vorhandener Siedlungsstrukturen) • Ziel 4.5 Abs. 1 Ziff. 2 LEP B-B i.V.m. § 5 Abs. 1 LEPro 2007 (Entwicklung von Siedlungsflächen in der Festlegungskarte 1 - festgelegten Gestaltungsraum Siedlung) Die Konformität des Bebauungsplans mit den o.g. Zielen wurde durch die Gemeinsame Landesplanungsabteilung bestätigt. I.3.2. Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12.November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 26. 09. 2013 (ABl. S. 2070) sind gewerbliche Bauflächen dargestellt, die vom Plangebiet erfasst werden. Die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan ist gegeben. Die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen am Hossauerweg und an der Haberechtstraße sind im Rahmen der 3 ha-Regel bereits durch den Bebauungsplan XIII-B 1 planungskonform abgewogen worden. Hier wurde die Entwickelbarkeit bestätigt. I.3.3. Stadtentwicklungsplanung Die Berliner Stadtentwicklungsplanung ist ein in ständiger Fortschreibung und Rückkoppelung befindlicher Prozess zur planerisch-konzeptionellen Steuerung. Die Stadtentwicklungsplanung kann die Standortwahl von großen beziehungsweise großflächigen Einzelhandelsprojekten und damit die Standortstruktur beeinflussen, die Dimensionierung der Standorte und ihre Standortrahmenbedingungen, zum Beispiel der Stellplatzanzahl, die Sortimentsstruktur, ihre Integration in die bestehenden Zentren und ihre städtebauliche Einbindung steuern, die Vereinbarkeit der Nutzungen an neuen Standorten mit dem Ziel der wohnungsnahen Grundversorgung und der Zentrenverträglichkeit beeinflussen. Für das Plangebiet sind folgende Stadtentwicklungspläne relevant: StEP-Zentren 3 Der vorliegende StEP Zentren 3 (Senatsbeschluss vom 12. April 2011) schreibt den StEP Zentren 2020 fort. Er hat aufgrund seiner gesamtstädtischen Ausrichtung vor- 5 rangig die Profilierung und Entwicklung der städtischen Zentren zum Ziel. Zur Nahversorgung enthält er grundlegende programmatische, aber keine räumlich konkreten Aussagen. Die städtischen Zentren sind ein prägendes Merkmal Berlins und bestimmen wesentlich die Ausstrahlungskraft der Hauptstadt. Der Einzelhandel ist dabei eine tragende Säule. Nicht zuletzt im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung nimmt daher die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und ihrer potenziellen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur eine herausragende Rolle ein. Insbesondere mit Blick auf ein allgemeines wie auch Berlin-spezifisches Abflachen der Verkaufsflächenentwicklungskurve muss es auch künftig darum gehen, eine attraktive Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Berlin zu erhalten und zu stärken. Dabei sind neben quantitativen Aspekten insbesondere auch qualitative Entwicklungsoptionen zu berücksichtigen. Folgende Ziele sind die inhaltlichen Schwerpunkte: 1. Berlin als Metropole stärken 2. Polyzentralität sichern und entwickeln 3. Funktionsmischung in den Zentren stärken 4. Quantitäten steuern, um Qualitäten zu steigern 5. Nahversorgung sichern 6. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen stadtverträglich integrieren Der Bebauungsplan XIII-B1-1 trägt durch seine zentrenschützenden Festsetzungen (Ausschluss eigenständigen Einzelhandels) zur Verwirklichung der o.g. stadtentwicklungspolitischen Leitlinien bei. StEP Industrie und Gewerbe (Südwestraum) und Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) Der Senat von Berlin hat am 25. Januar 2011 den neuen "Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe - Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin (StEP Industrie und Gewerbe)" beschlossen. Mit dem Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe werden gleichzeitig zwei in der Vergangenheit getrennte Planwerke zusammengefasst (StEP Gewerbe und Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB)), die das Ziel einer angemessenen Flächensicherung und -vorsorge, wenngleich aus unterschiedlichen Blickwinkeln, verfolgen. Das Plangebiet ist räumlich dem Teilgebiet Südwestraum zuzuordnen. Der StEP Industrie und Gewerbe stellt fest, dass wieder verstärkt entsprechende Flächen nachgefragt werden. In einigen Industriegebieten, insbesondere in den südlichen Randbezirken Berlins, sind die Reserven inzwischen weitgehend aufgebraucht. Der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe reagiert auf diese Entwicklung mit einer besonderen Akzentuierung kleinräumiger Aspekte. Er benennt Bereiche, in denen die Sicherung und Aktivierung von gewerblichen Flächen verstärkt notwendig ist. Mit Blick auf die erwartete weitere Expansion der Industrie in Berlin gewinnt die Verfügbarkeit an geeigneten Flächen als Standortfaktor wieder an Gewicht. Vor diesem Hintergrund hat der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe die Aufgabe, ausreichend Industrie- und Gewerbeflächen bereitzustellen und gegenüber konkurrierenden Nutzungen zu sichern. Als konkurrierende Nutzung mit erhöhter Nachfrage wird u.a. das gewerbliche Segment des Einzelhandels angesehen. Diese Nachfrage wirkt sich auf das Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen sowie auf das Bodenpreisniveau an den betroffenen Standorten aus. Durch den grundsätz- 6 lichen Ausschluss unverträglicher Nutzungen auf gewerblichen Bauflächen soll die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gewerbe und Industrie zu einem angemessenen Preisniveau gesichert und der Verdrängungsdruck auf bestehende Betriebe vermindert werden. Der Bebauungsplan XIII-B1-1 verfolgt genau dieses Ziel. StEP-Verkehr Der Stadtentwicklungsplan Verkehr (Senatsbeschluss vom 29.03.2011) weist den Weg und setzt einen Rahmen für die Entwicklung bis zum Jahr 2025. Auch für eine langfristige Entwicklung sollen die notwendigen Weichen gestellt werden. Der künftige Verkehr soll die veränderten Mobilitätsbedürfnisse der Bürger und der Wirtschaft befriedigen, dabei gleichwertige Mobilitätschancen für alle schaffen, auf die Stadt als Lebensraum Rücksicht nehmen, durch die Verbesserung der Wohnund Aufenthaltsqualität dem Wegzug ins Umland entgegenwirken und die Umwelt entlasten und den Verbrauch von Ressourcen senken. Das übergeordnete Ziel ist eine nachhaltige Befriedigung der Mobilitätsbedürfnisse. Eine Abgleichung der planerisch-konzeptionellen Steuerung ist nicht erforderlich bzw. hat keine direkten Auswirkungen auf die Ziele des StEP-Verkehr. Als indirekte positive Auswirkung auf die o.g. Ziele ist die Vermeidung von Verkehr durch die Unzulässigkeit von eigenständigen Einzelhandelseinrichtungen im Plangebiet und damit in nicht integrierten Standorten zu erwähnen. Gleichzeitig wird die Strategie unterstützt, die ein stadtverträgliches Funktionieren des für die Stadt wichtigen Wirtschaftsverkehrs zum Ziel hat. I.3.4. Bereichsentwicklungsplanung / Bezirkliches Einzelhandels- und Entwicklungskonzept Ein Abgleich mit der planerisch-konzeptionellen Steuerung der Bereichsentwicklungsplanung ist erfolgt. Es ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf die Ziele der Bereichsentwicklungsplanung. Vielmehr werden die bezirklichen Vorgaben planungsrechtlich gesichert. Als ein weiteres Planungsinstrument werden durch den StEP-Zentren 3 die bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepte als konkretisierende Planungsaussagen in den Fokus gerückt. Hierzu heißt es: “es ist wichtig, den Ausschluss von nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel in Baugebieten außerhalb der Zentren zu prüfen, Einzelhandel in Gewerbegebieten auszuschließen und die zentrenrelevanten Randsortimente bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten an Standorten außerhalb der Zentren konsequent zu begrenzen“. Entsprechend ist das übergeordnete Ziel des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (Beschluss des Bezirksamts Nr. 248/09 vom 20. Oktober 2009 und Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 17. Februar 2010 unter der Drucksache Nr. 1223/XVIII), die Nahversorgung zu erhalten und mit dem Konzept die Bedeutung der Einkaufszentren zu stärken und weiter auszubauen. 7 Es werden folgende sechs Grundsätze verfolgt: Grundsatz 1: Kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten (als Kernsortimente) nur noch im Zentrumsbereich, Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentrum ansiedeln. Grundsatz 2: Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten (als Kernsortimente) – außer nahversorgungsrelevante Sortimente - nur noch im Zentrumsbereich, Stadtteil- und Ortsteilzentrum ansiedeln. Grundsatz 3: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (als Kernsortimente) nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen ansiedeln. Grundsatz 4: Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorrangig im Zentrumsbereich und Stadtteilzentrum sowie an den Fachmarktstandorten ansiedeln. Grundsatz 5: Entwicklungsperspektiven für bestehende Einzelhandelsbetriebe mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte ansiedeln. Grundsatz 6: „Handwerkerprivileg“ Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE- und GI-Gebieten schaffen. Die o.g. Grundsätze sind somit als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des Baugesetzbuches als sonstige von der Gemeinde beschlossene Planung bei zukünftigen Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 folgt mit seinen Festsetzungen diesem Handlungsrahmen. I.3.5. Verbindliche Bauleitplanung Für das Plangebiet des Bebauungsplans XIII-B 1-1 gilt der Bebauungsplan XIII-B 1 (festgesetzt am 12.07.2005; GVBl. S. 431). Der Bebauungsplan XIII-B 1 leitet innerhalb seines Geltungsbereiches die reinen und beschränkten Arbeitsgebiete bzw. die Industrie- und Gewerbegebiete auf die planungsrechtlichen Regelungen der Baunutzungsverordnung von 1990 über. Der hier im Verfahren befindliche Bebauungsplan XIII-B 1-1 setzt im Bereich seines Plangebiets zusätzlich eine Nutzungsartbeschränkung für Teilflächen des Bebauungsplans XIII- B 1 fest. Weitere bestehende Festsetzungen anderer Bebauungspläne werden nicht tangiert. I.3.6. Zuständigkeit von Bebauungsplan- und Landschaftsplanverfahren Der Senat von Berlin hat am 30.03.2010 nach Beteiligung des Rates der Bürgermeister für eine Teilfläche des Grundstücks Oberlandstraße 36-41 eine außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 AGBauGB und gemäß § 10b Abs. 1 NatSchG Bln festgestellt. Die Zuständigkeit für Bebauungs- und Land- 8 schaftspläne in diesem Bereich liegt somit bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist diese Teilfläche daher aus dem Geltungsbereich herausgetrennt worden. I.3.7. Denkmalschutz Die Denkmalkarte Berlin weist innerhalb des Geltungsbereichs zahlreiche Denkmale auf. I.3.8. Landschaftsplan Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 wird teilweise von den Geltungsbereichen der Landschaftspläne XIII-L-3, 7-L-1 und 7-L-2 tangiert. Ziel der Landschaftspläne ist die Erhöhung des Vegetations- und Freiflächenbestandes mit Hilfe der Festsetzung eines grundstücksbezogenen Biotopflächenfaktors (BFF). Regelungsbedarf für den Bebauungsplan XIII-B 1-1 ergibt sich aufgrund der geplanten Nutzungsartbeschränkung nicht. I.3.9. Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm Das Landschaftsprogramm gliedert sich in die vier aufeinander abgestimmten Teilprogramme Naturhaushalt/Umweltschutz, Landschaftsbild, Biotop- und Artenschutz sowie Erholung und Freiraumnutzung. Die in den vier Programmplänen formulierten Entwicklungsziele und Maßnahmen geben Auskunft über das Schwergewicht und die Dringlichkeit der im Plangebiet zu erfüllenden Aufgaben des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Für künftige Entwicklungen im landschaftlichen und städtebaulichen Bereich sind somit Erfordernisse und Maßnahmen für Natur und Landschaft formuliert. Regelungsbedarf für den Bebauungsplan XIII-B 1-1 ergibt sich aufgrund der geplanten Nutzungsartbeschränkung nicht. I.3.10. Altlasten Es ist davon auszugehen, dass für wesentliche Teile des Untersuchungsgebiets mit einem Vorhandensein von Altlasten gerechnet werden muss. Der Bedarf an einer weitergehenden Untersuchung entsteht hingegen durch die geplante Festsetzung nicht, die gewerblichen Bauflächen als solche werden hiervon nicht berührt, da sie bereits als solche genutzt werden und auch weiterhin keine andere Nutzung vorgesehen ist. Konkrete Aussagen zu Altlasten sind im Einzelnen gegebenenfalls im Bauantragsfall oder in nachgehenden qualifizierten Bebauungsplanverfahren zu treffen. 9 I.3.11. Eigentumsverhältnisse Der überwiegende Bestand an Grundstücken im Plangebiet befindet sich in privatem Eigentum. II. Planinhalt II.1. Entwicklung der Planungsüberlegung Ausgelöst durch häufig vorgebrachte Anfragen und Anträge zur Ansiedlungsmöglichkeit von Einzelhandelsunternehmen auf Gewerbe- und Industrieflächen, die zur Erhaltung und Weiterentwicklung für produktionsorientierte Betriebe vorgesehen sind, ist eine planungsrechtliche Sicherung nur durch die Festsetzung eines den Zielen dieser Gewerbe- und Industrieflächensicherung (StEP Industrie- und Gewerbe, vgl. I.3.3) entsprechenden Bebauungsplanung zu realisieren (vgl. I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit). Diese sich auch im bereits festgesetzten Bebauungsplan XIII-B 1 wiederfindenden Grundzüge der Planung werden durch den Bebauungsplan XIII-B 11 weiter konkretisiert. Es wird ausschließlich der Handlungsspielraum hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit einzelner Nutzungsarten angepasst. Es handelt sich um einen Angebotsbebauungsplan mit allgemein gehaltenen, typisierten Festsetzungen, der keine UVP-pflichtigen Vorhaben vorbereitet oder begründet und keine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB bedarf. Es gibt keine Beeinträchtigungen der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter. Im Rahmen des somit hier anzuwendenden vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB wird nun das planerische Wollen vor dem Hintergrund der geänderten Nachfragesituation im Bereich der Gewerbe- und Industrieflächennachfrage planungsrechtlich umgesetzt. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung wird gewährleistet. Gleichzeitig soll die Zielsetzung des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplan unterstützt werden. II.2. Intention und Wesentlicher Planinhalt Unter Erhalt der durch den Bebauungsplan XIII-B 1 festgesetzten Baugebietskategorien (Gewerbegebiet und Industriegebiet) schreibt der Bebauungsplan XIII-B 1-1, durch eine textliche Festsetzung zur Einschränkung von Einzelhandelsbetrieben, die Sicherung von Gewerbeflächen für produktionsorientierte und verarbeitende Betriebe innerhalb seines Plangebietes planungsrechtlich fest. Die derzeit geltenden Festsetzungen des festgesetzten Bebauungsplans XIII-B 1 lassen eine solche Möglichkeit nicht zu. Es handelt sich somit um einen sog. Textbebauungsplan, der die Anpassung und Konkretisierung des bereits festgesetzten Bebauungsplan XIII-B 1 als Ziel hat. Die geplante Festsetzung des Bebauungsplans XIII-B 1-1 betrifft ausschließlich die folgende Nutzungsart, für die folgende textliche Festsetzung getroffen wird: Der Bebauungsplan XIII-B 1 vom 12.Juli 2005 (GVBl. S. 431) mit Änderung vom 13. Juni 2006 (GVBl. S.481) wird folgendermaßen geändert: 10 In den Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind. Alle planfestgestellten Eisenbahnflächen und sonstige planfestgestellte öffentliche Verkehrsflächen sind nicht berührt. II.3. Abwägung und Begründung Mit dem Bebauungsplan werden der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin (StEP Industrie und Gewerbe), der StEP Zentren 3 und das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes umgesetzt. Bei den Konzepten handelt es sich um wirtschaftspolitische und städtebauliche Strategien von übergeordneter Bedeutung. Sie sind darauf angelegt, langfristig eine Nachfrage nach Industriestandorten befriedigen zu können. Es ist daher notwendig, Nutzungen, die eine grundlegende Strukturveränderung bewirken würden, auszuschließen, auch, wenn sie bisher zulässig waren. Die räumlich umfangreiche Sicherung des Gebietscharakters würde scheitern, wenn sämtliche Anfragen zu eigenständigen Einzelhandelseinrichtungen im Rahmen des bisher geltenden Planungsrechtes realisierbar wären. Die gezielte Abstufung auf die ausschließliche Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben die einem Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetrieb zugehörig und diesem vom Umfang untergeordnet sind, ist die planerische Konsequenz dem übergeordneten Ziel der Gewerbe- und Industrieflächensicherung Rechnung zu tragen. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 ist als Änderungsbebauungsplan konzipiert und führt die gleichlautende Zielsetzung des festgesetzten Bebauungsplanes XIII-B 1-1 konkretisierend fort. II.3.1. Art der baulichen Nutzung Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden Einzelhandelsbetriebe, sofern sie nicht einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, grundsätzlich ausgeschlossen. Das bedeutet im Einzelfall, dass bspw. die Ansiedlung klassischer Discounter oder Fachmärkte zukünftig unzulässig ist. Die vorhandenen genehmigten eigenständigen Einzelhandelsnutzungen sind bestandsgeschützt. Sämtliche Nutzungen können an ihrem Standort verbleiben, auch wenn sie künftig unzulässig sind. Jedoch sind Nutzungsänderungen oder Erweiterungen über den rechtlich zulässigen Rahmen hinaus mit den Zielen und Inhalten dieses Bebauungsplanes nicht vereinbar. Eine Einzelfallregelung im Bebauungsplan auf der Grundlage von § 1 Abs. 10 BauNVO ist nicht vorgesehen. Der Ausschluss ist notwendig, um ausreichend Industrie- und Gewerbeflächen bereitzustellen und gegenüber konkurrierenden Nutzungen zu sichern und eine Bestandsgefährdung der städtebaulich in die Wohngebiete integrierten Einzelhandelsstandorte zu verhindern. Gleichzeitig wird auf Ansätze zur Konzentration von Einzel- 11 handelsnutzungen reagiert, die in der Häufung geeignet sind, den Gebietscharakter in einer das Zentrengefüge der Stadt bzw. des Bezirks gefährdenden Weise auch dann zu verändern, wenn es sich nicht um großflächige Einzelhandelsnutzungen im Sinne des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung handelt. Durch den grundsätzlichen Ausschluss dieser hier unverträglichen Nutzungen auf gewerblichen Bauflächen wird die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gewerbe und Industrie zu einem angemessenen Preisniveau gesichert und der Verdrängungsdruck auf bestehende Betriebe vermindert. Zulässig sind lediglich Einzelhandelsnutzungen, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind. Zur Bestimmung der Begriffe „funktional zugeordnet“ und in „Grundfläche und Baumasse untergeordnet“ ist die Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO heranzuziehen, die für den Verkauf genutzt werden soll. Die konkrete Höhe der zulässigen Verkaufsfläche ist in Abhängigkeit von der Größe der an den Endverbraucher zu verkaufenden Werkstücke im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren festzulegen. Damit kann den unterschiedlichen Nutzungsansprüchen besser Rechnung getragen werden. Nicht die Sortimente stellen das Kriterium für die Anwendung dar, sondern die Größe der Ausstellungsstücke/Ware. Ziel der Regelung ist es, z.B. Kfz- und Maschinenbaubetrieben die Gelegenheit zu geben, neben der Produktion oder Reparatur eine Verkaufsstelle einzurichten. In Einzelfällen können große Waren oder Werkstücke eines Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebes auf einer nur untergeordneten oder in besonderen Einzelfällen gleichgroßen Grundflächen an den letzten Verbraucher verkauft werden. Die Zulässigkeit von betriebsbezogenen Einzelhandelsbetrieben trägt zur Steigerung der Standortattraktivität für produzierendes Gewerbe bei. Gleichzeitig ist durch die Einschränkung der Zulässigkeit der Verkaufsfläche auf vor Ort ansässige Gewerbebetriebe in einer untergeordneten Größenordnung eine Einzelhandelskonzentration, die den Zielen des StEP Industrie und Gewerbe / Entwicklungskonzeptes für den produktionsgeprägten Bereich, des StEP Zentren 3 und des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes entgegensteht, nicht zu befürchten. Indirekt wird damit gleichzeitig ein Beitrag zur Sicherung der Nahversorgung, insbesondere der nicht mobilen Bevölkerungsteile erreicht werden. Zusätzliche Verkehre werden vermieden. II.3.2. Maß der baulichen Nutzung Es werden keine Nutzungsmaße festgesetzt oder verändert. Die hinsichtlich der Nutzungsmaße bestehenden planungsrechtlichen Regelungen werden von den Festsetzungen des Bebauungsplans XIII-B 1-1 nicht berührt. Es gelten die entsprechenden Festsetzungen aus dem Baunutzungsplan oder den festgesetzten Bebauungsplänen. II.3.3. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Es werden keine Festsetzungen zur Bauweise oder zu überbaubaren Grundstücksflächen getroffen. Die hinsichtlich der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche bestehenden planungsrechtlichen Regelungen werden von den Festsetzun- 12 gen des Bebauungsplans XIII-B 1-1 nicht berührt. Es gelten die entsprechenden Festsetzungen aus dem Baunutzungsplan oder den festgesetzten Bebauungsplänen. II.3.4. Textliche Festsetzung Die textliche Festsetzung des Bebauungsplans XIII- B1-1 lautet: Der Bebauungsplan XIII-B 1 vom 12.Juli 2005 (GVBl. S. 431) mit Änderung vom 13. Juni 2006 (GVBl. S.481) wird folgendermaßen geändert: In den Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) Damit sind im Geltungsbereich des XIII-B 1-1 eigenständige Einzelhandelsbetreibe entsprechend in den durch den Bebauungsplan XIII-B 1 festgesetzten Gewerbe- und Industriegebieten unzulässig (vgl. Pkt. II.3.1. Art der baulichen Nutzung). Alle planfestgestellten Eisenbahnflächen und sonstige planfestgestellte öffentliche Verkehrsflächen sind nicht berührt. II.3.5. Weitere Abwägung Die Bebauungsplaninhalte gehen konform mit den Zielen der vorbereitenden Bauleitplanung. Der Flächennutzungsplan stellt gewerbliche Bauflächen dar, die durch den Bebauungsplan XIII-B 1-1 im Rahmen des bestehenden Planungsrechtes entsprechend entwickelt werden. Die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen am Hossauerweg und an der Haberechtstraße sind im Rahmen der 3 ha-Regel bereits durch den Bebauungsplan XIII-B 1 planungskonform abgewogen worden. Hier wurde die Entwickelbarkeit bestätigt. Die Planinhalte stehen darüber hinaus im Einklang mit den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms sowie der Stadt- und Bereichsentwicklungsplanung (vgl. oben). Die Festsetzungen des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 gewährleisten eine nachhaltige Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und einer dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung. Der Bebauungsplan trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, sowie die städtebauliche Struktur und das Ortsbild baukulturell zu erhalten und zu gestalten. 13 II.3.6. Abwägung nach Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger Es gingen 13 schriftliche Äußerungen von insgesamt 21 Beteiligten ein. Davon gaben 3 Behörden redaktionelle Hinweise ab. Zwei Behörden trugen Bedenken vor. Folgende Hinweise wurden abgegeben: 1. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I B- weist darauf hin, dass für eine Teilfläche des Grundstücks Oberlandstraße 36-41 eine außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung gemäß § 9 Abs. 1Nr. 1 AGBauGB und gemäß § 10b Abs. 1 NatSchG Bln festgestellt wurde, so das die Zuständigkeit für Bebauungs- und Landschaftspläne bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung liegt. Der Bezirk hat eine entsprechende Reduzierung des Geltungsbereiches durchgeführt. Die Teilfläche des Grundstücks Oberlandstraße 36-41 ist nicht mehr Gegenstand dieses Bebauungsplans. 2. Der Fachbereich Umwelt -Um 3- gibt den Hinweis, dass es in Einzelfällen zu nicht intendierten Nutzungsausschlüssen auf dem Grundstück Oberlandstraße 36-41 kommen kann. Hier werden umfangreiche Bodensanierungen zum Zwecke der Betriebserweiterung eines Autohauses durchgeführt. Der Hinweis findet in der Begründung Berücksichtigung, da es unter Punkt II.3.1. Art der baulichen Nutzung heißt: „Die konkrete Höhe der zulässigen Verkaufsfläche unter Einschluss hierfür genutzter nicht überbauter Grundstücksfläche soll in Abhängigkeit von der Größe der an den Endverbraucher zu verkaufenden Werkstücke im nachgeordneten Baugenehmigungsverfahren festgelegt werden, damit kann den unterschiedlichen Nutzungsansprüchen besser Rechnung getragen werden. Nicht die Sortimente stellen das Kriterium für die Anwendung dar, sondern die Größe der Ausstellungsstücke/Ware. Ziel der Regelung ist es, z.B. Kfz- und Maschinenbaubetrieben die Gelegenheit zu geben, neben der Produktion oder Reparatur eine Verkaufsstelle einzurichten. Ausnahmsweise können große Waren oder Werkstücke eines Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebes auf einer nur untergeordneten oder in besonderen Ausnahmefällen gleichgroßen Grundfläche an den letzten Verbraucher verkauft werden.“ 3. Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz -II C- gibt im Rahmen ihrer Stellungnahme Hinweise zum Abstandsgebot nach § 50 BImSchG in Verbindung mit Artikel 12 Seveso-II-Richtlinie (96/82/EG). Hier werden die darunter fallenden Anlagen innerhalb und in unmittelbarer Nähe zum Geltungsbereich benannt und kartographisch dargestellt. Aus der Sicht des Bezirkes wird keine direkte Auswirkung auf den Bebauungsplan gesehen. Der Bebauungsplan hat zum Ziel, eigenständigen Einzelhandel auszuschließen. Es werden keine neuen Baugebiete (Gewerbe oder Industrie) festgesetzt. Insofern werden mögliche Nutzungen die in Richtung der Anwendung von § 50 BImSchG relevant sein könnten zukünftig ausgeschlossen. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Senatsverwaltung für Finanzen -I D- äußert Bedenken, die der Liegenschaftsfond als Eigentümer zahlreicher Grundstücke vorgetragen hat. Die Bedenken beziehen sich auf die starre Bevorratung von Industrie- und Gewerbeflächen. Es wäre wünschenswert publikumsstarke Nutzungen entlang von Hauptstraßen und Verkehrsknoten zuzulassen und Gewerbeflächen in der Tiefe der Flächen vorzusehen. Der Bezirk und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung teilen diese Auffassung nicht. Der Bebauungsplan soll die Zielsetzung der Berliner Flächennutzungsplanung 14 und Stadtentwicklungsplanung (StEP Industrie und Gewerbe, StEP Zentren 3) als hier eindeutig formulierte Vorgaben in der bezirklichen Bebauungsplanung umsetzen. Es gilt die gewerblich-industriell nutzbaren Bauflächen zu erhalten und für zukünftige Expansionsbedarfe vorzuhalten. Hier hat der Belang der Flächenbevorratung ein höheres Gewicht. Mögliche Standorte für eine publikumsstarke Nutzung an Verkehrsknoten und Hauptstraßen werden durch den StEP Zentren 3 vorgehalten. (vgl. Punkt I.3.3. Stadtentwicklungsplanung). Die Industrie und Handelskammer äußert Bedenken zum geplanten generellen Ausschluss eigenständigen Einzelhandels. Diese Regelung sei zu weitgehend, da ein in das Gebiet integriertes Handelsangebot, insbesondere im Lebensmittelbereich, die Attraktivität der Gewerbefläche für viele Unternehmen erhöht. Dies hinge nicht zuletzt auch mit der Verschiebung und Flexibilisierung der Arbeitszeiten zusammen. Es wird daher vorgeschlagen, die Zielformulierung wie folgt zu ändern: „ein konsequenter Ausschluss nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandels in Gewerbegebieten, der über den Bedarf der Beschäftigten hinaus geht.“ Der Bezirk und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung teilen auch hier diese Auffassung nicht. Der Bebauungsplan soll die Zielsetzung der Berliner Flächennutzungsplanung und Stadtentwicklungsplanung (StEP Industrie und Gewerbe, StEP Zentren 3) als hier eindeutig formulierte Vorgaben in der bezirklichen Bebauungsplanung umsetzen. Es gilt die gewerblich-industriell nutzbaren Bauflächen zu erhalten und für zukünftige Expansionsbedarfe vorzuhalten. Hier hat der Belang der Flächenbevorratung ein höheres Gewicht. Eine über das bereits vorhandene Maß hinausgehende Ansiedlungsmöglichkeit des Einzelhandels aus dem Bereich der nicht zentrenrelevanten bzw. nahversorgenden Branchen in den Gewerbegebieten wäre städtebaulich unverträglich und würde den Zielen des Bebauungsplans entgegenstehen. Mögliche Standorte für nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandel werden durch den StEP Zentren 3 vorgehalten (vgl. Punkt I.3.3. Stadtentwicklungsplanung) bzw. sind, auch unter Berücksichtigung der Verschiebung und Flexibilisierung der Arbeitszeiten, in ausreichender Menge im Bezirk vorhanden. Das Bebauungsplanverfahren XIII-B 1-1 wird nach Abwägung der Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger inhaltlich unverändert fortgeführt. II.3.7. Abwägung nach Beteiligung der Öffentlichkeit Fünf Bürger nutzten die Gelegenheit und sahen den Entwurf zum Bebauungsplan XIII-B 1-1 nebst Begründung ein. Es gingen fünf Stellungnahmen ein, die in der Abwägung der einzelnen Stellungnahmen zu inhaltlichen Themenbereichen zusammengefasst wurden. Die Themenbereiche selbst wurden konkret verortet und werden somit entsprechend ortsbezogen abgewogen. Mit Schreiben vom 24.11.2011 wurde eine weitere Stellungnahme abgegeben, die trotz weit zurückliegender Auslegung in den Abwägungsprozess mit einfließt. Inhaltlich wurden allgemeine das Planungsziel und die Verfahrensweise betreffende Einwendungen vorgebracht. Hauptsächlich wurden jedoch grundstücksbezogene Einwendungen das Grundstück Attilastraße / Röblingstraße betreffend niedergeschrieben. Diese Stellungnahme wird eigenständig themenbezogen abgewogen. 15 Kolonie Bahn-Landwirtschaft Säntisstraße: 1. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 widerspricht der Willensbekundung der Bezirksverordnetenversammlung (Erhalt der Kleingartenanlage). 2. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist für das Flurstück 1164 (Säntisstraße 95-127) nicht planfeststellende Behörde. Eine fachplanerische Freigabe (Entwidmung) von der eisenbahnrechtlichen Zweckbestimmung ist nicht erfolgt. Eine divergierende Festsetzung durch den Bezirk bliebe verwehrt. 3. Der Bebauungsplan widerspricht den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms und dem Ziel einer nachhaltigen Entwicklung der sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen. 4. Mit der Wirksamkeit des Bebauungsplans wird die Kleingartenkolonie BahnLandwirtschaft Säntisstraße der Vernichtung preisgegeben. 5. Eine Anhörung nach Abwägung nach Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern hat nicht stattgefunden (Begründung Punkt II.3.6.). 6. Mit dem Bebauungsplan erfolgt ein Eingriff in Natur und Landschaft. 7. Die Kleingartenkolonie Bahn-Landwirtschaft Säntisstraße soll als dauerhafte Grünfläche festgesetzt werden. Gaswerk Mariendorf Lankwitzer Straße 8. Der generelle Ausschluss von Einzelhandel ist abwägungsfehlerhaft und berücksichtigt nicht die bereits genehmigten und verwirklichten Bauvorhaben. Es ist nicht ersichtlich, warum auf diesen Flächen nicht Einzelhandelsbetriebe mit geringer Größe zulässig sein sollen. Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben würde weder den Gebietscharakter in einer das Zentrengefüge des Bezirkes gefährdenden Weise verändern, noch wäre dies auf gewerblichen Bauflächen unverträglich und es würde schon gar kein Veränderungsdruck auf bestehende Betriebe entstehen. Zur Aufwertung des Gebietes (Lankwitzer Straße) und zur Sicherung der Versorgung der Bevölkerung wäre eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben bis zu 400m² angemessen. 9. Es sollten Gewerbebetriebe mit einer Verkaufsfläche zugelassen werden, die gegenüber dem Produktionsverarbeitungs- und Reparaturbetrieb gleichwertig an Grundfläche und Baumasse sind. Eine Einschränkung auf deutlich untergeordnete Einrichtungen für den Verkauf an den Verbraucher in Bezug auf die dazugehörigen Produktionsstätten ist unverhältnismäßig und nicht zielführend. Großbeerenstraße 148-158 10. Durch den Bebauungsplan werden die bestehenden Einzelhandelsnutzungen in den Bestandsschutz zurückgedrängt, wesentliche Änderungen wären künftig nicht mehr zulässig. Die bauliche Nutzbarkeit und damit der Wert der Grundstücke würde beträchtlich gemindert. Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der vorhandenen Baulichkeiten außerhalb des Einzelhandels wäre unmöglich. Die privaten Eigentümerinteressen sind so wichtig, dass der beabsichtigte Einzelhandelsausschluss nicht abwägungsfehlerfrei festgesetzt werden könnte. 11. Eine im Widerspruchsverfahren befindliche beantragte und rechtswidrig versagte Einzelhandelsnutzung auf Grundlage des Bebauungsplans XIII-B 1 wäre unzulässig. Der Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung würde durch die geplante Planänderung vereitelt. Sollte die beantragte Einzelhandelsnutzung infolge der geplanten Planänderung unzulässig werden, bevor das Verwaltungsgericht in der Sache entschieden hat, wird auf den Wege der Amtshaftung für den entstandenen Schaden Erstattung verlangt. Attilastraße / Röblingstraße 12. Die bestehende Baugebietsfestsetzung im Zusammenhang mit dem geplanten Ausschluss von eigenständigem Einzelhandel im Bereich Attilastraße / Röblingstraße entspricht nicht der bereits vorhandenen Einzelhandelsnutzungen. Zukünftig gemäß Bebau- 16 ungsplan XIII-B 1-1 zulässige Gewerbe- und Industriebetriebe wären ein Fremdkörper. Die Fläche sollte aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-B 1-1 herausgenommen werden und gleichzeitig sollte im Rahmen des Bebauungsplans XIII-B 1 großflächiger Einzelhandel für o.g. Fläche zugelassen werden. 13. Durch den Bebauungsplan entsteht eine mit dem Verhältnismäßigkeitsprinzip nicht in Einklang stehende wirtschaftliche Einschränkung des Grundstücks, da aufgrund der für diesen Standort nicht vorhandenen Nachfrage von Gewerbe- und Industriebetrieben eine Wartezeit nicht hinzunehmen wäre. 14. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zu Wohngebieten wäre eine Art Pufferzone in Form der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetreiben zweckmäßig. Diese Betriebsformen sind bereits ansässig und unterliegen dem Bestandsschutz. Richard-Tauber-Damm / Schwechtenstraße / Buckower Chaussee 15. Die Fläche Richard-Tauber-Damm / Schwechtenstraße / Buckower Chaussee sollte aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-B 1-1 herausgenommen werden bzw. alternativ eine Ergänzung der textlichen Festsetzung überdacht werden. Es könnte folgendermaßen ergänzt werden: „Entsprechendes gilt für Flächen, die einem Einzelhandels- und Reparaturbetrieb, der Bestandsschutz genießt, räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.“ 16. Durch den Bebauungsplan entsteht eine mit dem Verhältnismäßigkeitsprinzip nicht in Einklang stehende wirtschaftliche Einschränkung des Grundstücks, da die notwendige Erweiterung des Betriebes (Richard-Tauber-Damm 48) um Stellplätze auf dem Grundstück Richard-Tauber-Damm 50 im Rahmen der Bebauungsplanänderung (XIII-B 1-1) als nicht möglich erachtet wird, und um so mehr angesichts der Tatsache, dass eine Gewerbe- oder Industrieansiedlung auf dem hier in Rede stehenden „Handtuch“-Grundstück realitätsfern ist. Abwägung zum Themenkomplex Kolonie Bahn-Landwirtschaft Säntisstraße: Zu 1.:Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 widerspricht der Willensbekundung der Bezirksverordnetenversammlung (Erhalt der Kleingartenanlage). Der Baunutzungsplan Berlin von 1961 setzte als übergeleiteter Bebauungsplan das Gebiet der Kleingartenanlage Säntisstraße als beschränktes und reines Arbeitsgebiet fest. Im Jahre 1996 beschloss der Bezirk Tempelhof eine Aktualisierung und Überarbeitung der Bereichsentwicklungsplanung. Für die Kolonie Säntisstraße verfolgte der Bezirk das Ziel, die Kleingartenkolonie langfristig zu sichern. Die Senatsverwaltung widersprach diesen Überlegungen und antwortete wie folgt: Der FNP stellt gewerbliche Baufläche dar, eine Änderung ist nicht vorgesehen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie sieht die Inanspruchnahme als gewerbliche Baufläche als nachrangig an. Trotzdem ist die Kleingartenanlage längerfristig als gewerbliche Wachstumsreserve zu erhalten. Eine Sicherung der Kolonie war dem Bezirk zum damaligen Zeitpunkt insoweit schon verwehrt. Mit der Festsetzung des Bebauungsplans XIII-B 1 im Jahr 2005 wurde das Gebiet entsprechend den Ausweisungen des Baunutzungsplans auf die Baunutzungsverordnung 1990 übergeleitet und damit die Sicherung der gewerblichen Wachstumsreserve bestätigt. Aufbauend auf diesen Bebauungsplan , der die Vorgaben des FNP (gewerbliche Baufläche) mit der Festsetzung Gewerbe- und Industriegebiet umsetzt, ist es nun das Planungsziel des Bebauungsplans XIII-B 1-1 die Ansiedlung eigenständiger Einzelhandelsbetriebe auf gewerblichen Bauflächen zu verhindern. Damit wird wirtschaftlicher Entwicklungsdruck von allen Flächen im Geltungsbereich genommen und dem gesamtstädtischen Ziel der gewerblichen Flächenvorhaltung, als auch der Zielsetzung Handelsfunktionen in den anderen Baugebieten zu konzentrieren, Rechnung getragen. Die Voraussetzung zur Umsetzung des 17 BVV-Beschlusses ist die Freigabe von Mitteln zum Erwerb derartiger Flächen, da eine Ausweisung von Dauerkleingartenflächen einer Übernahme der Flächen durch das Land Berlin bedarf. Diese Mittel stehen in absehbarer Zeit nicht zur Verfügung. Bei einer zwischenzeitlich tatsächlich beabsichtigten gewerblichen Nutzung durch einen privaten Investor sind jedoch Vorschläge zur Drittelung des Grundstücks erarbeitet worden, die auf einer Teilfläche die weitere Nutzung durch Kleingärten vorsehen. Über die Modalitäten wird noch verhandelt. Zu 2.: Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist für das Flurstück 1164 (Säntisstraße 95-127) nicht planfeststellende Behörde. Eine fachplanerische Freigabe (Entwidmung) von der eisenbahnrechtlichen Zweckbestimmung ist nicht erfolgt. Eine divergierende Festsetzung durch den Bezirk bliebe verwehrt. Mit Festsetzung des Bebauungsplans XIII-B 1 – der die Überleitung auf die BauNVO 1990 beinhaltet und im Jahr 2005 festgesetzt wurde, ist dieser Einwand bereits abgeprüft und vor Festsetzung durch die Rechtsprüfung der Senatsverwaltung bestätigt worden. Für das Gebiet gilt planungsrechtlich die gemeindliche Planungshoheit und nicht die Fachplanungshoheit der Deutschen Bahn. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 soll hier zusätzlich das Konzept des Senats, Gewerbeflächen für das produzierende Gewerbe zu schützen und vorzuhalten, sichern. Eine Neufestsetzung als Gewerbefläche ist damit nicht verbunden, da sie bereits durch geltendes Planungsrecht verbindlich ist. Östlich der Kolonie befand sich zu Zeiten des zweiten Weltkrieges ein Reichsbahnlager. Der zugehörige Gleisanschluss erfolgte durch ein bogenförmiges Zubringergleis (heutiger Kolonie-Hauptweg). Mit Kriegsende ist das Reichsbahnlager aufgegeben worden und in der Flurkarte von 1952/61 nicht mehr dargestellt. Entsprechend war auch das Zubringergleis funktionslos. Die Ansiedlung der Kolonie auf den augenscheinlich bis dahin ungenutzten Flächen erfolgte erst nach Aufgabe des Reichsbahnlagers in der Nachkriegszeit. Nach Aufgabe der Bahnnutzung ist das Areal 1961 durch den Baunutzungsplan als beschränktes Arbeitsgebiet - bzw. reines Arbeitsgebiet ausgewiesen worden. Zur Klarstellung, welche Flächen zwischen Säntisstraße, Richard-Tauber-Damm, Buckower Chaussee und Berlin-Dresdener Eisenbahn der Planfeststellung unterliegen, wurde am 24.04.1978 im Amtsblatt für Berlin die Auslegung von Plänen zum Zwecke der Planfeststellung bekannt gemacht. Hierin festgestellt wurden Eisenbahnanlagen für den Güterumschlag im südlichen Bereich des Bahngeländes zwischen Schwechtenstraße und Buckower Chaussee (nicht das Koloniegelände). Der tatsächliche Planfeststellungsbeschluss erfolgte am 18.04.1980. Die Flurkarte von 1978 zeigt, dass folgerichtig innerhalb der Kleingartenanlage auf der Trasse des ehemaligen, nicht mehr in Betrieb befindlichen Zubringergleises, Fußwege hergestellt wurden. Der FNP stellt für die Kolonie seit 1964 fortdauernd gewerbliche Baufläche dar. Die Kolonie selber war nie durch Bahnnutzung berührt. Das Zubringergleis ist vor 1961 und damit vor Inkrafttreten des Baunutzungsplanes aufgegeben worden. Eine bestehende Planfeststellung für den Bereich der Kolonieflächen ist nicht herzuleiten und wurde auch nie vollzogen. Die im Rahmen des Freistellungsbescheides vom 26.08.2010 erfolgte Ablehnung der Freistellung für das Flurstück 1164 mit der Begründung, die in Rede stehende Fläche sei keine gewidmete Bahnanlage gewesen und könne von daher aus materiellen Gründe nicht freigestellt werden, bestätigt das geltende Planungsrecht. Derzeit gilt der im Jahr 2005 festgesetzte Bebauungsplans XIII-B 1. Damit lag und liegt die Planungshoheit beim Bezirk. Das hat auch das für bahnrechtliche Feststellungen zuständige Eisenbahnbundesamt dem Bezirk bestätigt. Zu 3.: Der Bebauungsplan widerspricht den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms und dem Ziel einer nachhaltigen Entwicklung der sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen. Das Gebiet ist durch die Festsetzung des Bebauungsplans XIII-B 1 bestimmt, der an dieser Stelle Gewerbe- und Industriegebiet festsetzt und dessen Zielsetzung die Überleitung auf die Regelungen der Baunutzungsverordnung 1990 in der Art der Nutzung war. Der Bebauungs- 18 plan XIII-B 1-1 selbst trifft keine widersprüchliche Festsetzung, sondern ergänzt den Regelungsumfang des festgesetzten Bebauungsplans XIII-B 1 mit dem Ziel des Ausschlusses von eigenständigen Einzelhandelseinrichtungen bzw. die Bindung einer Einzelhandelsnutzung an einen Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb. Es wird keine neue Gebietsausweisung festgesetzt, sondern nur die vorhandene Gebietsausweisung dahingehend präzisiert, dass Einzelhandel gänzlich ausgeschlossen wird. Damit wird dem gesamtstädtischen Interesse der gewerblichen Flächenbevorratung Rechnung getragen. Dieser Belang ist in der Abwägung als übergeordnet zu bewerten und vorrangig zu behandeln. In einem Gewerbeund Industriegebiet ist jedoch auch das Landschafts- und Artenschutzprogramm zu berücksichtigen. Weitere naturrelevante Planvorgaben bestehen mit dem Landschaftsplan 7-L 1 der einen Biotopflächenfaktor (BFF) von 0,3 festsetzt. Diese Planung hat keinen Einfluss auf den Bebauungsplan XIII-B 1-1, da keine Nutzungsmaße festgesetzt werden sollen und lediglich der Ausschluss eigenständigen Einzelhandels festgesetzt werden soll. Der BFF ist jedoch im Rahmen jedes neu zu errichtenden Vorhabens einzuhalten. Zu 4.: Mit der Wirksamkeit des Bebauungsplans wird die Kleingartenkolonie BahnLandwirtschaft Säntisstraße der Vernichtung preisgegeben. Eine planungsrechtliche Sicherung der Kleingartenkolonie Säntisstraße hat bisher nicht bestanden und war auch nicht formuliertes Planungsziel. Die Herleitung des Planungsziels und die damit einhergehende Sicherung des Planungsrechts ergibt sich anhand der Ausweisungen des Baunutzungsplans von 1961 zusammen mit der Bauordnung für Berlin von 1958. Für die Fläche der heutigen Kolonie Säntisstraße ist hier beschränktes und reines Arbeitsgebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan XIII-B 1, festgesetzt im Jahr 2005, leitet dieses Recht auf die Baunutzungsverordnung 1990 über und bestätigt damit die gewerbliche Nutzung weiter. Der hier in Rede stehende Bebauungsplan XIII-B 1-1 selbst trifft keine Festsetzung die den Nutzungsausschluss der Kleingartenkolonie zum Inhalt hat, sondern ergänzt den Regelungsumfang des festgesetzten Bebauungsplans XIII-B 1, mit dem Ziel des Ausschlusses von eigenständigen Einzelhandelseinrichtungen bzw. die Bindung einer Einzelhandelsnutzung an einen Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb. Es wird keine neue Gebietsausweisung festgesetzt. Damit kann nicht von einer Vernichtung der Kleingartenanlage gesprochen werden, denn die Intention des Bebauungsplans ist es, das formulierte Planungsziel planungsrechtlich zu sichern. Für die kleingärtnerische Nutzung besteht Bestandsschutz. Der Planungswille in Richtung Gewerbe- und Industriegebiet bleibt aufgrund der Darstellungen des geltenden Flächennutzungsplans sowie der daraus folgenden o.g. Vorgaben unverändert und wurde mehrfach durch Senatsbeschluss bekräftigt. Zu 5.: Eine Anhörung nach Abwägung nach Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern hat nicht stattgefunden (Begründung Punkt II.3.6.). Das Baugesetzbuch sieht für der Ablauf eines Bebauungsplanverfahrens einzuhaltende Verfahrensschritte vor. Dazu zählen u.a. die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Diese beiden Beteiligungsschritte können nacheinander oder parallel erfolgen. Im vorliegenden Verfahren wurde die parallele Beteiligung durchgeführt, so dass die Anhörung / Beteiligung der Träger und Behörden bei Durchführung der öffentlichen Auslegung noch nicht abgeschlossen war. Nach der zu erarbeitenden Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange aus der Träger- und Behördenbeteiligung sowie der Öffentlichkeitsbeteiligung wird das Ergebnis durch das Bezirksamt abgewogen und durch die Bezirksverordnetenversammlung zusammen mit dem Bebauungsplan und der Begründung beschlossen. Die Mitteilung über das Ergebnis der Abwägung erfolgt in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Berlin einheitlich erst nach erfolgter Festsetzung von Bebauungsplänen, da die Bebauungspläne erst durch die Rechtsprüfung der Senatsverwaltung, die nach dem BVV-Beschluss durchgeführt wird, verbindlich werden. Eine zusätzliche Anhörung findet nicht statt. 19 Die innerhalb des Begründungstextes formulierten Angaben zur Beteiligung der Träger- und Behördenbeteiligung dienen zum Zeitpunkt der Öffentlichkeitsbeteiligung im parallelen Verfahren als vorformulierter Platzhalter, der nach Abschluss des Verfahrensschrittes entsprechend der Ergebnisse ergänzt wird. Zu 6.: Mit dem Bebauungsplan erfolgt ein Eingriff in Natur und Landschaft. Maßgeblich für die Feststellung eines Eingriffs in Natur und Landschaft ist das bestehende Planungsrecht unter Berücksichtigung des § 1a Abs. 3 BauGB. Für die Kolonie Säntisstraße gilt der Baunutzungsplan von 1961 zusammen mit der Bauordnung für Berlin von 1958 sowie der Bebauungsplan XIII- B 1 mit der Festsetzung Gewerbe- und Industriegebiet hinsichtlich der Nutzungsart und als Maß der Nutzung die Baustufe IV/3 (GRZ 0,6; GFZ 1,2; BMZ 4,8). Da mit dem Bebauungsplan XIII-B 1-1 keine neuen überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt werden liegt gemäß § 1a Abs. 3 BauGB kein Eingriff in Natur und Landschaft vor. Ein Eingriff wäre nur festzustellen, wenn eine erstmalige oder eine zusätzliche Schaffung von überbaubaren Grundstücksflächen erfolgen würde, die Zielsetzung ist jedoch lediglich der Ausschluss von eigenständigem Einzelhandel, also nur eine Neubestimmung der Art der Nutzung. Zu 7.: Die Kleingartenkolonie Bahn-Landwirtschaft Säntisstraße soll als dauerhafte Grünfläche festgesetzt werden Eine planungsrechtliche Sicherung der Kolonie kann nicht erfolgen. Der Flächennutzungsplan sieht für diese Fläche gewerbliche Baufläche vor, so dass hier nur Gewerbe- oder Industriegebiet entwickelbar ist. Mit dem Bebauungsplan XIII-B 1-1 soll jedoch nur die Verfahrensweise bei Ansiedlungswünschen von Einzelhandelsnutzungen geregelt werden. Insofern ist es nicht die Absicht des Plans für die Kleingartenkolonie dauerhaft Grünfläche festzusetzen. Dennoch bleibt festzuhalten, dass die Kolonie Säntisstraße dem Bestandsschutz unterliegt. Sollte der Eigentümer der Fläche von seinem schon seit mindestens 1961 bestehenden Baurecht weiterhin kein Gebrauch machen und den Wunsch nach planungsrechtlicher Sicherung der Kleingärten äußern, wäre dies durch Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans oder eines normalen Bebauungsplans möglich, vorausgesetzt der FNP wird an dieser Stelle geändert. Abwägung zum Themenkomplex Gaswerk Mariendorf Lankwitzer Straße Zu 8.: Der generelle Ausschluss von Einzelhandel ist abwägungsfehlerhaft und berücksichtigt nicht die bereits genehmigten und verwirklichten Bauvorhaben. Es ist nicht ersichtlich, warum auf diesen Flächen nicht Einzelhandelsbetriebe mit geringer Größe zulässig sein sollen. Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben würde weder den Gebietscharakter in einer das Zentrengefüge des Bezirkes gefährdenden Weise verändern, noch wäre dies auf gewerblichen Bauflächen unverträglich und es würde schon gar kein Veränderungsdruck auf bestehende Betriebe entstehen. Zur Aufwertung des Gebietes (Lankwitzer Straße) und zur Sicherung der Versorgung der Bevölkerung wäre eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben bis zu 400m² angemessen. Die Zielsetzung der Berliner Flächennutzungsplanung und Stadtentwicklungsplanung (StEP Industrie und Gewerbe mit dem darin integrierten Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich - EPB) sind hier eindeutig formulierte Vorgaben für die bezirkliche Bebauungsplanung. Es gilt die gewerblich-industriell nutzbaren Bauflächen zu erhalten und für zukünftige Expansionsbedarfe vorzuhalten. In der Argumentation der o.g. gesamtstädtischen Steuerungsinstrumente wird besonders der Nachfragedruck durch den Einzelhandel als konkurrierendes Element hervorgehoben. Es heißt hierzu im StEP Industrie und Gewerbe: „Als konkurrierende Nutzung mit erhöhter Nachfrage wird u.a. das gewerbliche Segment des Einzelhandels angesehen. Diese Nachfrage wirkt sich auf das Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen sowie auf das Bodenpreisniveau an den betroffenen Standorten (Anm: Dazu zählt 20 insbesondere das ehem. Gaswerk Mariendorf.) aus. Durch den grundsätzlichen Ausschluss unverträglicher Nutzungen auf den gewerblichen Bauflächen soll die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gewerbe und Industrie zu einem angemessenen Preisniveau gesichert und der Verdrängungsdruck auf bestehende Betriebe vermindert werden.“ Die bereits genehmigten Nutzungen bleiben aufgrund des Bestandsschutzes hiervon unberührt. Sie stellen aber gleichzeitig auch ein Signal für die nun notwendige nachdrückliche Umsetzung der genannten gesamtstädtischen und auch bezirklichen Planungsabsichten dar. Weitere eigenständige Einzelhandelsnutzungen an diesem Standort würden die Erreichbarkeit der Planungsziele unmöglich machen. Es entstünde eine nicht im Sinne der Stadtentwicklungsplanung geprägte gewerbliche Baufläche an einem nicht integrierten Standort. Die Standorte für Einzelhandelsentwicklung werden parallel durch den StEP Zentren und das bezirkliche Zentrenkonzept - hier sieht das bezirkliche Zentrenkonzept den in unmittelbarer Nähe befindlichen Mariendorfer Damm als Einzelhandelentwicklungsgebiet vor - vorgegeben. Dieser hier in Rede stehende Standort ist dort nicht als Einzelhandelsstandort vorgesehen. Im Gegenteil sieht der StEP Industrie und Gewerbe von Mai 2011 das Gebiet (Karte 10) vorrangig für eine Inanspruchnahme für gewerbliche Nutzungen vor, da dort noch Flächenpotentiale existieren. Insofern kann nicht von einem Abwägungsfehler ausgegangen werden, da aufgrund der Vielzahl von vorhandenen fachplanerischen Einzelplänen und Konzepten die Verteilung der Nutzungen auf die jeweiligen Bauflächen städtebaulich abgewogen ist. Zu 9: Es sollten Gewerbebetriebe mit einer Verkaufsfläche zugelassen werden, die gegenüber dem Produktionsverarbeitungs- und Reparaturbetrieb gleichwertig an Grundfläche und Baumasse sind. Eine Einschränkung auf deutlich untergeordnete Einrichtungen für den Verkauf an den Verbraucher in Bezug auf die dazugehörigen Produktionsstätten ist unverhältnismäßig und nicht zielführend. Das grundsätzliche Ziel des Bebauungsplans XIII-B 1-1 ist es, dem Einzelhandel keine vordergründige Funktion im Rahmen der Grundstücksentwicklung einzuräumen, sondern einem Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb die Möglichkeit eines direkten aber untergeordneten Vertriebszweiges zu ermöglichen. Der Direkthandel am Standort soll nicht an erster Stelle stehen. Damit stützt der Bebauungsplan die Zielsetzung des StEP Industrie und Gewerbe. Dennoch sollten Besonderheiten berücksichtigt werden. Dazu zählen sogenannte große Waren oder Werkstücke, die auch über den Einzelhandel vertrieben werden. Hier soll einem solchen Unternehmen die gleiche Möglichkeit des direkten, aber dennoch untergeordneten Vertriebsweges eingeräumt werden. Insofern ist den Ausführungen der Stellungnahme dahingehend zu folgen. In der Begründung zum Bebauungsplan XIII- B1-1 ist folgende Ergänzung aufzunehmen: Ausnahmsweise können große Waren oder Werkstücke eines Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebes auf einer nur untergeordneten oder in besonderen Ausnahmefällen gleichgroßen Grundflächen an den letzten Verbraucher verkauft werden. Abwägung zum Themenkomplex Großbeerenstraße 148-158 Zu 10: Durch den Bebauungsplan werden die bestehenden Einzelhandelsnutzungen in den Bestandsschutz zurückgedrängt, wesentliche Änderungen wären künftig nicht mehr zulässig. Die bauliche Nutzbarkeit und damit der Wert der Grundstücke würde beträchtlich gemindert. Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der vorhandenen Baulichkeiten außerhalb des Einzelhandels wäre unmöglich. Die privaten Eigentümerinteressen sind so wichtig, dass der beabsichtigte Einzelhandelsausschluss nicht abwägungsfehlerfrei festgesetzt werden könnte. Der Bebauungsplan soll die Zielsetzung der Berliner Flächennutzungsplanung und Stadtentwicklungsplanung (StEP Industrie und Gewerbe mit dem darin integrierten Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich - EPB) als hier eindeutig formulierte Vorgaben in der bezirklichen Bebauungsplanung umsetzen. Es gilt die gewerblich-industriell nutzbaren 21 Bauflächen zu erhalten und für zukünftige Expansionsbedarfe vorzuhalten. In der Argumentation der o.g. gesamtstädtischen Steuerungsinstrumente wird besonders der Nachfragedruck durch den Einzelhandel als konkurrierendes Element hervorgehoben. Es heißt hierzu im StEP Industrie und Gewerbe: „Als konkurrierende Nutzung mit erhöhter Nachfrage wird u.a. das gewerbliche Segment des Einzelhandels angesehen. Diese Nachfrage wirkt sich auf das Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen sowie auf das Bodenpreisniveau an den betroffenen Standorten (Anm: Dazu zählt insbesondere das o.g. Grundstück.) aus. Durch den grundsätzlichen Ausschluss unverträglicher Nutzungen auf gewerblichen Bauflächen soll die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gewerbe und Industrie zu einem angemessenen Preisniveau gesichert und der Verdrängungsdruck auf bestehende Betriebe vermindert werden.“ Die genehmigten Nutzungen haben ausnahmslos Bestandsschutz. Der Bestandsschutz lässt jedoch nur Änderungen zum Erhalt der Nutzung im Ausmaß des Bestandes zu. Hierzu zählen insbesondere notwendige bauliche Änderungen. Eine Erweiterung der Einzelhandelsnutzung wäre hingegen zukünftig nicht zulässig (s.o.). Ggf. würde hier sogar die Höchstgrenze an zulässiger Verkaufsfläche bzw. Geschossfläche überschritten werden, so dass schon hierdurch eine Unzulässigkeit nach Anwendung der bestehenden Vorschriften der Baunutzungsverordnung von 1990 festzustellen wäre. Die rein bauliche Nutzbarkeit wird nur hinsichtlich der eigenständigen Einzelhandelsnutzung beschränkt. Andere gewerblichindustrielle Nutzung und die dafür notwendigen baulichen Maßnahmen bleiben hiervon unberührt (s.o.). Das Nutzungsmaß für das Grundstück gilt gemäß Baunutzungsplan (Baustufe 6; GRZ 0,6; BMZ 8,4) unverändert weiter. Dass sich aufgrund des Einzelhandelsausschlusses eine Verkehrswertminderung ergibt, soll hier nicht negiert werden. Mindestens aber ist die Entschädigungsrelevanz dieser Wertminderung auszuschließen. Daraus kann allerdings nicht gefolgert werden, dass die Verkehrswertminderung bzw. vielmehr die Nutzungseinschränkungen in der Abwägung sämtlicher Belange nicht zu berücksichtigen sind. Die Abwägungserheblichkeit privater Belange geht über die entschädigungserheblichen, sich auf den Ersatz von Bodenwertminderungen durch Planungen bezogenen Gewährleistungen der §§ 39 ff. BauGB hinaus. Es ist eine wesentliche Vorfrage der Anwendung dieser Entschädigungsvorschriften, ob die zur Bodenwertminderung führende Planung in Hinblick auf eine den Abwägungserfordernissen entsprechende Berücksichtigung privater Belange rechtmäßig ist. Das Erweiterungsinteresse vorhandener Betriebe sowie das Interesse an der Erhaltung und Nutzung von Erwerbschancen und das Bedürfnis nach einer künftigen Betriebsausweitung ist abwägungserheblich. Dabei ist die "normale Betriebsentwicklung" in Rechnung zu stellen; das Interesse des Betriebs, sich alle Entwicklungsmöglichkeiten offen zu halten, ist nur beachtlich, wenn die durch den Bebauungsplan negativ betroffene Entwicklung des Betriebs entweder bereits konkret ins Auge gefasst ist oder bei realistischer Betrachtung der Entwicklungsmöglichkeiten nahe liegt. Zu 11.: Eine im Widerspruchsverfahren befindliche beantragte und rechtswidrig versagte (Fahrrad-)Einzelhandelsnutzung auf Grundlage des Bebauungsplans XIII-B 1 wäre unzulässig. Der Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung würde durch die geplante Planänderung vereitelt. Sollte die beantragte Einzelhandelsnutzung infolge der geplanten Planänderung unzulässig werden, bevor das Verwaltungsgericht in der Sache entschieden hat, wird auf den Wege der Amtshaftung für den entstandenen Schaden Erstattung verlangt. Die Voraussetzungen für eine Entschädigungsrelevanz aus den §§ 39 und 42 BauGB ergeben sich nicht. Das Widerspruchsverfahren steht nicht im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren XIII-B 1-1. Die Versagung der beantragten Nutzung (Fahrradeinzelhandel) erfolgte unabhängig und ohne Bezug auf den Bebauungsplan XIII-B 1-1. Die Unzulässigkeit des Vorhabens ergab sich alleine schon aufgrund der Anwendung des bestehenden Planungsrechtes (Baunutzungsplan und Bebauungsplan XIII-B 1). Eine rechtswidrige Versagung erfolgte nicht. Die zuständige Widerspruchsbehörde hat den Widerspruch zurückgewiesen. Eine Klage wurde im Rahmen der Monatsfrist nicht eingereicht, so dass das Verfahren damit abgeschlossen ist. 22 Abwägung zum Themenkomplex Attilastraße / Röblingstraße Zu 12.: Die bestehende Baugebietsfestsetzung im Zusammenhang mit dem geplanten Ausschluss von eigenständigem Einzelhandel im Bereich Attilastraße / Röblingstraße entspricht nicht der bereits vorhandenen Einzelhandelsnutzungen. Zukünftig gemäß Bebauungsplan XIII-B 1-1 zulässige Gewerbe- und Industriebetriebe wären ein Fremdkörper. Die Fläche sollte aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-B 1-1 herausgenommen werden und gleichzeitig sollte im Rahmen des Bebauungsplans XIII-B 1 großflächiger Einzelhandel für o.g. Fläche zugelassen werden. Die Anregung wurde hinsichtlich der Aussagen zur vorhandenen Nutzungsstruktur aufgenommen und weitergehende Untersuchungen im Rahmen einer Ortsbegehung für das Plangebiet Attilastraße / Röblingstraße vorgenommen. Als Ergebnis hat sich kein städtebaulich tiefergehendes Planerfordernis ergeben, denn es wurden keine bodenrechtlichen Spannungen ermittelt, die durch ein vermehrtes Ansiedlungsinteresse bzw. Vorhandensein von Einzelhandel auf den gewerblichen Bauflächen ausgelöst würden. Der Schwerpunkt der hier ansässigen Nutzungen wird durch unterschiedlichste Gewerbebetriebe geprägt (Dachdecker, Tiefbau, Logistik/Spedition, Großhandel, Waschstraße, Dienstleistung und Telekommunikation). Dahingegen ist der Anteil an Einzelhandel eher gering (Lebensmittel-, Getränke- und Futtermittelmarkt). Der im Inneren des Plangebietes angesiedelte Baumarkt bildet eine Ausnahme, die jedoch keinen Einfluss auf den Gebietscharakter hat. Vielmehr wird hierdurch deutlich, dass die städtebauliche Aufgabe der angemessenen Flächenerhaltung und vorsorge für produzierendes und verarbeitendes Gewerbe durch die Zielsetzung des Bebauungsplans XIII-B 1-1 gewährleistet wird. Der StEP Zentren 3 bestätigt diese Planungsabsicht, da dieser Standort nicht erfasst ist und somit keine Zentrenentwicklung vorgesehen ist. Der Bereich zwischen Attilastraße / Röblingstraße entlang der Bahntrasse Berlin-Dresden wird nicht aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-B 1-1 herausgetrennt. Zu 13.: Durch den Bebauungsplan entsteht eine mit dem Verhältnismäßigkeitsprinzip nicht in Einklang stehende wirtschaftliche Einschränkung des Grundstücks, da aufgrund der für diesen Standort nicht vorhandenen Nachfrage von Gewerbe- und Industriebetrieben eine Wartezeit nicht hinzunehmen wäre. Der aktuelle StEP Gewerbe und Industrie geht anhand neuester Zahlen weiterhin und verstärkt von der Nachfrage nach Gewerbe- und Industriestandorten aus. Insofern kann dem Argument hier nicht gefolgt werden. Die im Zusammenhang mit dieser Stellungnahme durchgeführte vertiefende Untersuchung (s. o. zu 12.) bestätigt vor Ort die Angaben des StEP Gewerbe und Industrie. Den Aussagen der Stellungnahme kann nicht gefolgt werden. Zu 14.: Aufgrund der unmittelbaren Nähe zu Wohngebieten wäre eine Art Pufferzone in Form der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben zweckmäßig. Diese Betriebsformen sind bereits ansässig und unterliegen dem Bestandsschutz. Die Anregung wurde hinsichtlich der Aussagen zur vorhandenen Nutzungsstruktur aufgenommen und weitergehende Untersuchungen im Rahmen einer Ortsbegehung für das Plangebiet Attilastraße / Röblingstraße vorgenommen. Als Ergebnis hat sich kein städtebaulich tiefergehendes Planerfordernis ergeben. Es wurden keine bodenrechtlichen Spannungen ermittelt, die durch eine vermehrte Ansiedlung von Einzelhandel gelöst werden müssten. Der Schwerpunkt der hier ansässigen Nutzungen wird durch unterschiedlichste gebietsverträgliche Gewerbebetriebe geprägt (Dachdecker, Dachtechnik, Logistik/Spedition, Großhandel, Waschstraße, Dienstleitung und Telekommunikation). Dahingegen ist der Anteil an Einzelhandel eher gering (Lebensmittel-, Getränke- und Futtermittelmarkt). Eine Erweiterung durch Einzelhandelsbetriebe würde mit Bezug auf eine Pufferwirkung verheerende verkehrliche Auswirkungen auf die umliegenden Wohngebiete zur Folge haben. Es würde eine städte- 23 baulich unzumutbare Lärm- und Emissionsbelastung durch zusätzliche Kundenverkehre entstehen. Es erfolgt keine Änderung der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans. Abwägung zum Themenkomplex Richard-Tauber-Damm / Schwechtenstraße / Buckower Chaussee Zu 15.: Die Fläche Richard-Tauber-Damm / Schwechtenstraße / Buckower Chaussee sollte aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-B 1-1 herausgenommen werden bzw. alternativ eine Ergänzung der textlichen Festsetzung überdacht werden. Es könnte folgendermaßen ergänzt werden: „Entsprechendes gilt für Flächen, die einem Einzelhandels- und Reparaturbetrieb, der Bestandsschutz genießt, räumlichfunktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.“ Eine Flächenerweiterung bestehender reiner Einzelhandelsbetriebe über den Bestandsschutz hinaus ist städtebaulich nicht vertretbar. Die durch den Bebauungsplan XIII-B 1-1 erfassten Flächen sind gemäß Flächennutzungsplan und StEP Gewerbe und Industrie mit dem darin integrierten Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich - EPB als gewerbliche Bauflächen bzw. als Flächen zur Vorhaltung für Produktions- und Verarbeitungsbetriebe vorgesehen. In der Abwägung ist der gesamtstädtische Belang der Flächenvorhaltung für industrielle Betriebe als höherwertig einzustufen. Die Anregung bezüglich der Flächenerweiterung von Reparaturbetrieben wird durch den Bebauungsplan bereits abgedeckt. Die textliche Festsetzung lautet:“... können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind.“ Zusätzlich soll in der Begründung zum Bebauungsplan XIII-B 1-1 folgende Ergänzung aufgenommen werden: In Einzelfällen können große Waren oder Werkstücke eines Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebes auf einer nur untergeordneten oder in besonderen Einzelfällen gleichgroßen Grundflächen an den letzten Verbraucher verkauft werden. Hiermit sind u.a. Reparaturbetriebe (z.B. Autohäuser) gemeint, da deren besondere Ausprägung die Mischform von Einzelhandel (Autoverkauf) und Reparaturbetrieb (Werkstatt) ist. Der Flächenanspruch für die Verkaufsfläche ist aufgrund der Warengröße (Auto) nachvollziehbar entsprechend hoch. Gleiches gilt bei bestehenden Verarbeitungs- Produktions- und Reparaturbetrieben. Zu 16.: Durch den Bebauungsplan entsteht eine mit dem Verhältnismäßigkeitsprinzip nicht in Einklang stehende wirtschaftliche Einschränkung des Grundstücks, da die notwendige Erweiterung des Betriebes (Richard-Tauber-Damm 48) um Stellplätze auf dem Grundstück Richard-Tauber-Damm 50 im Rahmen der Bebauungsplanänderung (XIII-B 1-1) als nicht möglich erachtet wird, und um so mehr angesichts der Tatsache, dass eine Gewerbe- oder Industrieansiedlung auf dem hier in Rede stehenden „Handtuch-Grundstück“ realitätsfern ist. Das hier in Rede stehende „Handtuch-Grundstück“ (Richard-Tauber-Damm 50) soll als Erweiterungsfläche für ein ansässiges Autohaus (Reparatur und Verkauf) genutzt werden. Hinsichtlich der Nutzungsart handelt es sich um einen allgemein zulässigen Betrieb. Die Erweiterung um Stellplätze wäre durch den Bebauungsplan XIII-B 1-1 abgedeckt solange es sich nicht nur um Stellplätze handelt, die die zum Verkauf vorgesehene Kfz beherbergen sollen oder die Stellplätze, wenn sie Verkaufsfläche sind, nicht flächenmäßig die Gesamtbilanz zwischen Verkauf und Reparatur negativ im Sinne der Zielsetzung des Bebauungsplans verändern. Unter den genannten Gesichtspunkten kann absolut von einer Verhältnismäßigkeit des Bebauungsplanes ausgegangen werden. Eine umfängliche wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeit des Betriebes ist auch mit der Festsetzung des Planes weiterhin gegeben. 24 Schreiben vom 24.11.2011 –Röblingstraße/Attilastraße Es werden Einwendungen mit dem zentralen Inhalt vorgebracht, dass sich der Bebauungsplan XIII-B 1-1 als materiell rechtsfehlerhaft und unabgewogen erweist. Im Folgenden werden vorgebrachte Aspekte inhaltlich und thematisch zusammengefasst und im direkten Anschluss abgewogen. a. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 kann nicht im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufgestellt werden. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 13 Abs. 1 BauGB sind nicht erfüllt. Weder wird vorliegend ein Bebauungsplan geändert, bei dem die Grundzüge der Planung durch die Änderung nicht berührt sind, noch handelt es sich um die Bebauplanung von Innenbereich nach § 34 BauGB, noch enthält der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB. Die Prüfung und Abfrage der Anwendbarkeit des Verfahrens nach § 13 BauGB ist Pflicht und Grundvoraussetzung für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens. Im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB wird und wurde dies bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung entsprechend abgefragt. Die Senatsverwaltung hat der Verfahrensweise zugestimmt und anschließend wurde das Bebauungsplanverfahren XIII-B 1-1 durch Beschluss des Bezirksamtes gemäß § 13 BauGB eingeleitet. Die Voraussetzungen zur Anwendung von § 13 BauGB sind erfüllt, da es sich bei dem Bebauungsplan XIII-B 1-1 um die Ergänzung des Bebauungsplanes XIII-B 1 handelt, ohne dabei die Grundzüge der Planung zu berühren. Die weiteren Anwendungsmöglichkeiten des § 13 BauGB (Aufstellung eines Bebauungsplanes in einem Gebiet nach § 34 BauGB oder Aufstellung eines Bebauungsplans mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB) sind hier, wie in der Stellungnahme richtig dargestellt, nicht gegeben. Zur Herleitung der Anwendbarkeit von § 13 BauGB ist aus der Kommentierung zum BauGB folgendermaßen zu zitieren: “Ein vereinfachtes Planänderungsverfahren kann durchgeführt werden, wenn die Änderung – also die Änderung von Darstellungen bzw. Festsetzungen des Bauleitplans – oder die Ergänzung – also das Hinzutreten weiterer Darstellungen bzw. Festsetzungen Änderung der bisherigen ohne Veränderung des Bisherigen – das der bisherigen Planung zugrunde liegende Leitbild nicht ändert, wenn also der planerische Grundgedanke erhalten bleibt. Die dem konkreten Bebauungsplan eigene Konzeption der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung muss in ihrem grundsätzlichen Charakter unangetastet bleiben. Die Konzeption des Bebauungsplans ergibt sich aus der Gesamtheit und der Zusammenschau der bestehenden planerischen Festsetzungen, in denen der planerische Wille der Gemeinde zum Ausdruck kommt. Im Allgemeinen wird man davon ausgehen können, dass die planerische Grundkonzeption nicht berührt wird, wenn sich die Planänderung oder Planergänzung nur auf Einzelheiten der Planung beziehen.“. Das BVerwG hat festgestellt: „Ein Rechtssatz des Inhalts, dass Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung stets oder zumindest in der Regel zu den Grundsätzen der Planung gehören, lässt sich nicht aufstellen.“. Bezugnehmend auf diese Ausführungen kann für den Bebauungsplan XIII-B 1-1 gesichert von der Anwendbarkeit des § 13 BauGB ausgegangen werden. Der planerische Wille ist klar in beiden Bebauungsplänen (XIII-B 1 und XIII-B 1-1) zum Ausdruck gebracht worden. Der Schutz der Gewerbe- und Industriegebiete vor unerwünschten Entwicklungen zu schützen, die bestehenden Versorgungsbereiche durch Ausschluss von Einzelhandelseinrichtungen in den Gewerbe- und Industriegebieten zu stärken, ist nicht nur planerische Grundkonzeption, sondern auch Ziel der übergeordneten Planung (StEP Gewerbe und Industrie mit dem darin integriertem Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich - EpB, StEP Zentren 3 und bezirkliches Zentrenkonzept). Die mit dem Bebauungsplan XIII-B 1-1 gewollte Weiterentwicklung der Planungsziele ist keine die Grundzüge berührende Ergänzung. Sie ist unter Einhaltung der angestrebten städtebaulichen Ordnung die Reaktion auf die nicht vorher 25 erkennbare weitere Entwicklung in Form der Ergänzung zu dem Planungsziel der Erhaltung und Stützung der gewerblichen und industriellen Entwicklung. Der Einwendung kann nicht gefolgt werden. b. Es fehlt an einer positiven Plankonzeption für das Grundstück Attilastraße / Röblingstraße. Es drängt sich der Eindruck auf, der Bezirk wolle eine Art „materiellen § 9 Abs. 2aBebauungsplan“ aufstellen. Der Bezirk setzt sich weder für das gesamte Plangebiet abstrakt, noch konkret grundstücksbezogen mit den privaten Belangen der betroffenen Grundstückseigentümer auseinander. Zu den sonstigen Planungen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB gehören auch Zentrenkonzepte. Aus ihrer mangelnden Bindungswirkung folgt, dass ihre Vorgaben im Rahmen der Abwägung aller städtebaulich erheblichen Belange zurückgestellt werden dürfen und können. Die grundsätzliche Planungskonzeption, und damit auch die für das o.g. Grundstück, wird klar zu Ausdruck gebracht. Anlass und Erforderlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplans sind Häufungen von vorgebrachten Anfragen und Anträgen zur Ansiedlungsabsicht von Einzelhandelsunternehmen auf Gewerbe- und Industrieflächen, vorwiegend in den Ortsteilen Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade, deren Bauflächen für die Erhaltung, Sicherung und Weiterentwicklung vorhandener städtebaulicher und funktionaler Strukturen, insbesondere des verarbeitenden Gewerbes gesichert werden sollen (StEP Gewerbe und Industrie mit dem darin integriertem Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich – EpB). Der festgesetzte und aus dem Flächennutzungsplan entwickelte Bebauungsplan XIII-B 1 ist bereits in seiner Zielsetzung (Erhaltung, Sicherung und Weiterentwicklung von Gewerbeund Industrieflächen) durch Überleitung auf die rechtliche Grundlage der Baunutzungsverordnung 1990 auch auf den vermehrten Ansiedlungsdruck durch Einzelhandelseinrichtungen eingegangen, in dem Einzelhandel über 1200m² Geschossfläche im Geltungsbereich durch die in der Baunutzungsverordnung von 1990 festgelegte Grenze von 1200m² Geschossfläche für diese Einrichtungen, nicht mehr zulässig ist. In Ergänzung zum festgesetzten Bebauungsplan XIII-B 1 wird nun der eigenständige Einzelhandel durch eine textliche Festsetzung ausgeschlossen, um somit die positive städtebauliche Zielsetzung der Sicherung von Gewerbe- und Industrieflächen für das verarbeitende und produzierende Gewerbe noch stärker zu gewährleisten. Die Grundzüge der Planung sind dabei nicht berührt, da die Planungsziele nur konkretisiert werden. Der Eindruck der Bezirk wolle eine Art „materiellen § 9 Abs. 2a-Bebauungsplan“ aufstellen ist falsch. Das Planungsziel ist nicht die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in im Zusammenhang bebauten Ortsteilen gem. § 34 BauGB, sondern die Erhaltung, Sicherung und Weiterentwicklung von Gewerbe- und Industrieflächen. Der planerische Bezug zu den bezirklichen Versorgungsbereichen ergibt sich als bewusste positive Begleiterscheinung, da anzunehmen ist, dass nunmehr die Produktions- und Verarbeitungsbetriebe bezahlbare Flächen in den Gewerbe- und Industriegebieten finden und nicht mehr in Konkurrenz mit dem Einzelhandel treten müssen. Der Einzelhandel seinerseits kann nun auf Flächen in den vorgehaltenen Vorsorgungsbereichen zurückgreifen, was wiederum zur Stärkung dieser Bereiche beiträgt. Insofern sind die planerischen Konzepte zur Gewerbe- und Industrieflächenentwicklung und die der bezirklichen Zentrenentwicklung unmittelbar miteinander verzahnt und hierin die Abwägung gerecht mit eingeflossen. Die planerische Auseinandersetzung mit grundstücksbezogenen Belangen auch vor dem Hintergrund einer möglichen Gewichtung gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ist erfolgt. Der Erhalt bezahlbarer innerstädtischer Gewerbe- und Industrieflächen ist nicht nur ausschließlich im öffentlichen Interesse, sondern entspricht auch privaten Belangen. Der Abgleich zwischen verbindlichen Flächennutzungsplan, städtebaulichen Konzepten im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und der zu beplanenden Örtlichkeit ist die gem. § 1 Abs. 3 BauGB geforderte Grundvoraussetzung, aus der sich das Planerfordernis ergibt. Bezogen auf den Bereich At- 26 tilastraße / Röblingstraße wird durch den Flächennutzungsplan die Entwicklung als gewerbliche Baufläche dargestellt. Auch der StEP Gewerbe und Industrie, mit dem darin integriertem Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich – EpB, erfasst diesen Bereich als gewerbliche Baufläche in Insellage mit dem Ergebnis diesen Standort im Sinne der Gewerbe- und Industrieflächenentwicklung deutlich aufzuwerten. Folglich gelten auch hier die konzeptionellen Ziele der Gewerbe- und Industrieflächensicherung. D.h. in der Analyse des Standortes ist die Notwendigkeit des Erhaltes und der Entwicklung in Richtung gewerbliche Baufläche unter Berücksichtigung des Bestandes der im Rahmen einer Ortsbegehung genau untersucht wurde (vgl. Nr. 12-14) erfolgt. Der Einwendung kann nicht gefolgt werden. c. Es fehlt die Abwägung dazu, warum es der Zentrenschutz oder das Ziel von Gewerbeansiedlungen erfordern, Einzelhandel vollständig und ohne Rücksicht auf dessen Größe oder / und dessen sortimentsspezifische Auswirkungen auszuschließen. Ein genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen erfolgt nur hinsichtlich der Eigenständigkeit einer solchen Nutzung. Generell ist der Einzelhandel nicht ausgeschlossen, denn er kann betriebszugehörig weiter erfolgen. Das Ziel des Bebauungsplanes ist der Erhalt und die Entwicklung von Gewerbe und Industriegebieten mit besonderem Augenmerk auf die Ansiedlung von produktions- und verarbeitungsorientierten Betrieben oder auch von Werkstätten und Reparaturbetrieben. Diesen Unternehmen soll die Möglichkeit gegeben werden ihre Waren direkt an den Verbraucher veräußern zu können (vgl. textliche Festsetzung). Die Warengruppen und -größen sind hierbei nicht von Belang. Die Verkaufsfläche für den Verkauf an den Endverbraucher muss lediglich deutlich untergeordnet oder in Ausnahmefällen gleichgroß sein - vgl. Begründung Pkt. II.3.1. Art der baulichen Nutzung -. Insofern sind auch keine sortimentsspezifische Auswirkungen zu prüfen, da keine erwartet werden. Die Abwägung, warum diese Festsetzung dem Planungsziel dient ist ausführlich in der Begründung unter Pkt. II.3.1. Art der baulichen Nutzung dargelegt worden. Der Bezug zum StEP Zentren 3 ist, wie bereits unter b) begründet durch die Verzahnung der städtebaulichen Konzepte ein zu berücksichtigender Belang innerhalb der hier betriebenen geordneten Gewerbe- und Industrieflächenplanung. Der Einwendung kann nicht gefolgt werden. d. Es erweist sich, dass objektiv für den Geltungsbereich überhaupt keine schlüssige Planungskonzeption vorhanden und der Bebauungsplan mit dem gewählten Inhalt und Geltungsbereich überhaupt nicht vollzugsfähig ist. Die Planungskonzeption für den Geltungsbereich ist detailliert dargelegt worden. Sie ergibt sich aus den vorliegenden städtebaulichen Konzepten (StEP Industrie und Gewerbe mit dem darin integrierten Entwicklungskonzept für den produktionsorientierten Bereich, StEP Zentren 3 und das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept), die durch den Bebauungsplan XIII-B 1-1 planungsrechtlich umgesetzt werden (vgl. auch b). Bei den Konzepten handelt es sich um wirtschaftspolitische und städtebauliche Strategien von übergeordneter Bedeutung. Sie sind darauf angelegt, langfristig eine zunehmende Nachfrage nach Industriestandorten befriedigen zu können. Es ist daher notwendig, Nutzungen, die eine grundlegende Strukturveränderung bewirken würden, auszuschließen, auch, wenn sie bisher zulässig waren. Die räumlich umfangreiche Sicherung des Gebietscharakters würde scheitern, wenn sämtliche Anfragen zu eigenständigen Einzelhandelseinrichtungen im Rahmen des bisher geltenden Planungsrechtes realisierbar wären. Die gezielte Abstufung auf die ausschließliche Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben die einem Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetrieb zugehörig und diesem vom Umfang untergeord- 27 net sind, ist die planerische Konsequenz dem übergeordneten Ziel der Gewerbe- und Industrieflächensicherung Rechnung zu tragen. Die Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplans ist mit seiner Festsetzung gewährleistet. Der Zeitpunkt, an dem die Planung Realität wird, ist nicht bestimmbar. Die Erreichbarkeit des Planungsziels rückt mit jedem Bauvorhaben näher, das im Sinne der Festsetzungen des Bebauungsplans realisiert wird. e. Der beabsichtigte Ausschluss von Einzelhandel für das Plangebiet stellt sich auch daher (... in dem er Teilflächen des alten Bebauungsplans XIII-B 1 einbezieht, die inzwischen eine vollkommen andere Entwicklung erfahren haben und auf denen die planerische Zielsetzung sich schlechterdings nicht mehr realisieren lässt) als gem. § 1 Abs. 3 BauGB unzulässige Verhinderungsplanung dar. Das Festhalten an der Nutzungsart GE unter Ausschluss von jeglichem Einzelhandel kann angesichts der tatsächlichen Umstände nicht einem den Anforderungen des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB genügendem planerischen Willen entsprechen. Diesem Ansatz kann nicht gefolgt werden. Bei der Bebauungsplanung kommt es nicht unmittelbar auf die Bestandssituation an, oder zu welchem Zeitpunkt sich eine Entwicklung vollzogen hat, bzw. ob sie ggf. noch nicht eingetreten ist, sondern darauf, ob es die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erfordert. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 trifft unter Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange untereinander und gegeneinander Festsetzungen, die der gewünschten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (Sicherung, Erhalt und Entwicklung von Gewerbe und Industriegebieten mit besonderem Augenmerk auf die Ansiedlung von produktions- und verarbeitungsorientierten Betrieben) Rechnung tragen. Die einzelnen Belange müssen dabei unterund gegeneinander gerecht abgewogen sein. Dies ist mit dem Bebauungsplan XIII-B 1-1 erfolgt. Der Ausschluss von eigenständigem Einzelhandel mit dem Ziel des Erhaltes und der Entwicklung von Gewerbe und Industriegebieten mit besonderem Augenmerk auf die Ansiedlung von produktions- und verarbeitungsorientierten Betrieben oder auch von Werkstätten und Reparaturbetrieben ist der formulierte planerische Wille der Gemeinde im Sinne des § 1 Abs. 3, 5 und 6 BauGB (vgl. unter c) sowie Begründung Pkt. II.3. Abwägung und Begründung). Weitere Zulassungen von eigenständigen Einzelhandelsnutzungen auf den für Gewerbe- und Industrie vorgesehenen Flächen würde das produzierende Gewerbe verdrängen. Die Standorte, die in ihrer derzeitigen Entwicklung nicht den Planungszielen entsprechen, sollen zukünftig trotzdem wieder in die Richtung der Zielsetzung des Bebauungsplans XIII-B 1-1 entwickelt werden. Der Zeitpunkt, an dem die Planungsziele erreicht werden sollen, kann durch einen Bebauungsplan nicht gesteuert werden. Der Bebauungsplan kann in dieser Hinsicht nur ein Angebot schaffen, bzw. die städtebaulichen Ziele für die Zukunft sichern. Eine Verhinderungsplanung wird hierdurch nicht betrieben, da konkrete Ziele für einen Neuordnung klar formuliert sind. Der Bebauungsplan stellt eine Anpassung des Planungsrechtes an die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklung dar. f. Eine wägende Auseinandersetzung mit den betroffenen Belangen der Grundstückseigentümer – insbesondere Wertverlust der Grundstücke, erheblich erschwerte Vermarktbarkeit, erschwerte Entwicklungsmöglichkeit sowie daraus resultierende Eingriffe in das Eigentum und den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb etc. – findet überhaupt nicht statt. Der Bebauungsplan hat das Ziel durch eine textliche Festsetzung zur Einschränkung von Einzelhandelsbetrieben, die Sicherung von Gewerbeflächen für produktionsorientierte und verarbeitende Betriebe innerhalb des Plangebietes planungsrechtlich zu gewährleisten. In 28 diesem Zusammenhang wird die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in der Gestallt eingeschränkt, dass sie nur ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn ihre Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet oder in Ausnahmefällen höchstens gleichgroß sind. Damit ist für alle im Plangebiet des Bebauungsplans XIII-B 1-1 ansässigen Betriebe die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans XIII-B 1 hinsichtlich der Baugebiete (Gewerbegebiet und Industriegebiet) konkretisiert worden. Das gesamte Nutzungsspektrum an zulässigen oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. §§ 8 und 9 BauNVO`90 bleibt für die Eigentümer / Betriebe in den Baugebieten erhalten. Nur die Facette der eigenständigen Einzelhandelsnutzung wird aus dem Zulässigkeitsrahmen der Gewerbe- bzw. Industriegebiete herausgetrennt. Das bedeutet im Einzelfall, dass zukünftig die Ansiedlung eigenständiger Einzelhandelsnutzungen unzulässig ist. Die vorhandenen genehmigten eigenständigen Einzelhandelsnutzungen sind bestandsgeschützt. Sämtliche Nutzungen können an ihrem Standort verbleiben, auch wenn sie künftig unzulässig sind. Dennoch wird den Unternehmen die Möglichkeit gegeben, ihre Waren direkt an den Verbraucher veräußern zu können. Die Verkaufsfläche für den Verkauf an den Endverbraucher muss lediglich dem ansässigen produzierenden, verarbeitenden oder reparierenden Betrieb deutlich untergeordnet oder in Ausnahmefällen höchstens gleichgroß sein. Im Rahmen der Prüfung von planungsschadensrechtlichen Folgen, Entschädigung und Übernahme sind die §§ 39ff BauGB heranzuziehen, da dies zu den in die Abwägung einzustellenden öffentlichen Belangen gem. § 1 Abs. 7 BauGB bei Erstellung eines Bebauungsplans gehört. Die Frage, ob und in welchem Umfang die Gemeinde infolge einer Bebauungsplanfestsetzung Entschädigungsansprüchen aus §§ 39ff BauGB ausgesetzt sein kann, muss geklärt werden. In der Begründung zum Bebauungsplan XIII-B 1-1 wird davon ausgegangen, dass keine Entschädigungs- und Übernahmeansprüche zu erwarten sind. Es wurde dargelegt, dass die zu beurteilende Wertminderung im Rahmen von § 42 Abs. 1 BauGB als unwesentlich einzustufen ist. Es sind keine Übernahme- oder Entschädigungsansprüche gem. § 42 Abs. 2 und 3 BauGB zu erwarten. Ansprüche auf Ersatz von Vertrauensschaden nach § 39 BauGB, die ein Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans voraussetzen, ohne auf die Plangewährleistungsfrist begrenzt zu sein, sind nicht erkennbar. Da nur flächenhaft wirkende Festsetzungen getroffen werden, sind Ansprüche aus einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes nicht zu befürchten. Der Einwendung kann nicht gefolgt werden. g. Die beabsichtigte Festsetzung verstößt bezogen auf Teilflächen innerhalb des Geltungsbereiches gegen das Trennungsgebot (§ 50 BImSchG). Wenn in konfliktreichen Gemengelagen (Attilastraße / Röblingstraße und Oberlandstraße werden als Beispiele genannt) die Nutzungsart planerisch „angefasst“ wird, muss die Abwägung den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Konfliktbewältigung genügen. Teile des Plangebietes (Attilastraße / Röblingstraße und Oberlandstraße werden als Beispiele genannt) befinden sich in unmittelbarer Nähe zu Wohngebäuden. Hier ist das Rücksichtnahmegebot zu beachten. Der Bebauungsplan hat zum Ziel, eigenständigen Einzelhandel auszuschließen. Damit konkretisiert der Bebauungsplan die Planungsziele des bereits festgesetzten Bebauungsplans XIII-B 1, der Industrie- und Gewerbegebiet festsetzt. Durch den zukünftigen Bebauungsplan XIII-B 1-1 werden keine neuen Baugebiete festgesetzt, sondern Nutzungen ausgeschlossen, die zu den schutzbedürftigen Vorhaben gehören. Der Bereich Attilastraße / Röblingstraße ist als Gewerbegebiet festgesetzt. In einem Gewerbegebiet sind Betriebe im Sinne des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) nicht zulässig. Insofern ist er auch nicht an- 29 wendbar. Im Bereich der Oberlandstraße ist Industriegebiet festgesetzt, das die Anwendung des § 50 BImSchG erfordert. Dabei ist im Falle der Beantragung eines Vorhabens zu prüfen, ob es sich um ein von der Seveso-II-Richtlinie erfasstes Vorhaben (schutzbedürftige Vorhaben) handelt. Danach sind bestimmte Abstände einzuhalten, die im Einzelfall festzulegen (Gutachten) sind oder bereits festgelegt wurden. Insofern ist die Anwendung des § 50 BImSchG grundsätzlich gewährleistet. Im Bereich der Oberlandstraße ist derzeit kein Seveso-II-Betrieb ansässig. Die Abwägung der Gemengelage hat bereits im Rahmen des Bebauungsplans XIII-B 1 stattgefunden, der im Jahr 2005 festgesetzt wurde und damit rechtskräftig ist. Der Einwendung kann nicht gefolgt werden. h. Der Bezirk hat den im Gewerbegebiet zulässigen Einzelhandel im Änderungsgebiet generell ausgeschlossen und dann in Satz 2 der Festsetzung bestimmte Gegenausnahmen vorgesehen, mit denen einzelne, gewerbeaffine Verkaufsflächen wieder zugelassen werden. Bei der Auswahl der Gegenausnahmen hätte er in eine Abwägung eintreten müsse, welchen Einzelhandel er zulassen will und welcher nachteilige Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche entfaltet. Die textliche Festsetzung lautet: „In den Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind.“ Diese Festsetzung ist das unmittelbare Planungsziel des Bebauungsplans und damit zentraler Punkt der Abwägung in dem es heißt: „Der Ausschluss ist notwendig, um ausreichend Industrie- und Gewerbeflächen bereitzustellen und gegenüber konkurrierenden Nutzungen zu sichern und eine Bestandsgefährdung der städtebaulich in die Wohngebiete integrierten Einzelhandelsstandorte zu verhindern. Gleichzeitig wird auf Ansätze zur Konzentration von Einzelhandelsnutzungen reagiert, die in der Häufung geeignet sind, den Gebietscharakter in einer das Zentrengefüge der Stadt bzw. des Bezirks gefährdenden Weise auch dann zu verändern, wenn es sich nicht um großflächige Einzelhandelsnutzungen im Sinne des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung handelt. Durch den grundsätzlichen Ausschluss dieser hier unverträglichen Nutzungen auf gewerblichen Bauflächen wird die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gewerbe und Industrie zu einem angemessenen Preisniveau gesichert und der Verdrängungsdruck auf bestehende Betriebe vermindert.“ (vgl. Begründung Pkt. II.3. Abwägung und Begründung). Mit dieser Festsetzung wird keine Sortimentsbeschränkung formuliert. Jeder Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb kann sein Sortiment räumlich-funktional zugeordnet verkaufen. Die Beschränkung liegt in der Größe der Verkaufsfläche. Diese muss ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sein. Insofern werden keine einzelnen, also nur bestimmte Waren des Einzelhandels zugelassen, sondern orientiert an dem ansässigen Unternehmen. Nur der eigenständige Einzelhandel ist unzulässig, da bei weiterer Ansiedlung negative Auswirkungen auf die geplante Entwicklung der Gewerbe- und Industriegebiete im Plangebiet zu erwarten sind. Die Maßnahmen zur Vermeidung dieser negativen Auswirkungen sind abwägungsrelevant und wurden somit berücksichtigt. Die Auswirkung auf die zentralen Versorgungsbereiche ist eine bewusste planerische Begleiterscheinung, die sich positiv auf diese Bereiche auswirken kann, bzw. negativ auf die Planungsziele des Bebauungsplans XIII-B 1-1 wirken kann, wenn in den Gewerbegebieten des Bebauungsplans vermehrt Flächen für eigenständigen Einzelhandel verfügbar bleiben. Eine Abwägung ist erfolgt. Der Einwendung kann nicht gefolgt werden. 30 Zusammenfassung der Abwägung Das Planungsziel, mit diesem Textbebauungsplan, der die Anpassung und Konkretisierung des bereits festgesetzten Bebauungsplan XIII-B 1 zur Absicht hat, wird unverändert weiter verfolgt. Eine Änderung der geplanten Festsetzung „In den Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungsoder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind“ ist nicht geboten. In der Begründung zum Bebauungsplan XIII- B1-1 ist folgende Ergänzung aufzunehmen: In Einzelfällen können große Waren oder Werkstücke eines Produktions- Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebes auf einer nur untergeordneten oder in besonderen Einzelfällen gleichgroßen Grundfläche an den letzten Verbraucher verkauft werden. Weitere Änderungen in der Begründung sind mit Bezug auf die eingegangenen Stellungnahmen erläuternder, klärender oder vertiefender Natur. Als nächster Verfahrensschritt ist ein Bezirksamtsbeschluss über das Abwägungsergebnis und die Festsetzung des Bebauungsplans vorgesehen. III. Auswirkungen des Bebauungsplans III.1. Auswirkungen auf die Umwelt Es liegt gemäß § 1a Abs. 3 BauGB kein Eingriff in Natur und Landschaft vor, da keine neuen überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt werden. Es handelt sich um einen Textbebauungsplan mit dem Inhalt einer textlichen Festsetzung zur Regelung über die Zulässigkeit eigenständigen Einzelhandels ohne in die Grundzüge der Planung einzugreifen. Hiernach sind in den Gewerbe- und Industriegebieten Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind. Es werden keine zusätzlichen oder veränderten Baugebiete festgesetzt. Die Nutzungsmaße bleiben unberührt. Es wird ausschließlich der Handlungsspielraum hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit einzelner Nutzungsarten angepasst. Es handelt sich um einen sog. Angebots-Bebauungsplan mit allgemein gehaltenen, typisierten Festsetzungen, der keine UVP-pflichtigen Vorhaben vorbereitet oder begründet und keiner Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB bedarf. Es gibt keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter. Das Verfahren wird daher als vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt. III.2. Haushaltsmäßige und personelle Auswirkungen Die Festsetzung des Bebauungsplanes führt weder zu haushaltsmäßigen noch zu personellen Auswirkungen. 31 III.3. Entschädigung und Übernahmefolgen Für die Beurteilung möglicher planungsschadensrechtlicher Folgen ist die planungsrechtliche Grundsituation zu betrachten. Für die im Geltungsbereich befindlichen Baugrundstücke galt neben festgesetzter Bebauungspläne der Baunutzungsplan 1958/60 im Zusammenhang mit der Bauordnung für Berlin 1958 als übergeleiteter Bebauungsplan. Hier wurden Art und Maß der baulichen Nutzung geregelt. Durch die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-B 1 am 12. Juli 2005, der am 23. August 2005 im GVBl. Nr. 29, S. 431 veröffentlicht wurde, wurden die Nutzungsarten beschränktes und reines Arbeitsgebiet des Baunutzungsplans 1958/60 ohne Nutzungsausschlüsse auf Gewerbe- und Industriegebiet der Baunutzungsverordnung von 1990 übergeleitet. Für die Gewerbe- und Industriegebiete der festgesetzten Bebauungspläne gilt gleiches. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 schließt nun erstmals den eigenständigen Einzelhandel aus. Im Rahmen der Prüfung von planungsschadensrechtlichen Folgen, Entschädigung und Übernahme sind die §§ 39ff BauGB heranzuziehen, da dies zu den in die Abwägung einzustellenden öffentlichen Belangen gem. § 1 Abs. 7 BauGB bei Erstellung eines Bebauungsplans gehört. Die Frage, ob und in welchem Umfang die Gemeinde infolge einer Bebauungsplanfestsetzung Entschädigungsansprüchen aus §§ 39ff BauGB ausgesetzt sein kann, muss geklärt werden. Es ist aber festzustellen, dass dieser Bebauungsplan auch ungeachtet dessen aufgestellt wird, da die für die Aufstellung sprechenden Belange überwiegen. Soweit mit den planerischen Festsetzungen eine Wertminderung der betroffenen Grundstücke verbunden ist, die nicht zu planungsrechtlichen Entschädigungsansprüchen führt, wird diese im Hinblick auf die planerische Zielsetzung für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg im Sinne der landesplanerischen Ziele eine Gewerbe- und Industrieflächenvorsorge zu gewährleisten und somit gleichzeitig der Bevölkerung vor allem in zentralen Versorgungsbereichen zusammengefasste Versorgungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen, für vertretbar und zumutbar gehalten. Auch für den Fall, dass hier Entschädigungsansprüche nach dem Planungsschadensrecht konkret zu erwarten sind, würde dies aufgrund der Bedeutung der Bevorratung von Gewerbe und Industrieflächen zur Produktion und Verarbeitung sowie auch im Hinblick auf den Erhalt von Zentren zu keinem anderen Abwägungsergebnis hinsichtlich der Aufstellung dieses Bebauungsplanes führen. Die Behörde kann sich bei ihren planerischen Überlegungen auf Konzepte zur sinnvollen Gliederung der Baugebiete stützen. Hier sind der SteP Industrie und Gewerbe beschlossen durch den Senat von Berlin am 25.01.2011 und der SteP Zentren 3 (Senatsbeschluss vom 12. April 2011) heranzuziehen. Die Ziele und Inhalte dieser Stadtentwicklungspläne sind unter Pkt. I.3.3. Stadtentwicklungsplanung detailliert beschrieben und untermauern den mit dem Bebauungsplan XIII-B 1-1 verfolgten Planungsgedanken. Noch konkreter wird diesbezüglich das bezirkliche Einzelhandelsund Zentrenkonzept (BVV-Beschluss v. 17.02.2010). Hier wird über die formulierten Grundsätze des Konzeptes der Bezug zum planerischen Umgang mit den Gewerbeund Industrieflächen des Bezirkes hergestellt (vgl. Pkt. I.3.4. Bereichsentwicklungsplanung / Städtebauliches Entwicklungskonzept). 32 Nach § 42 Abs. 2 BauGB müssen die Eigentümer für nicht nur unerhebliche Minderungen des Bodenwertes, die durch eine Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung eintreten, grundsätzlich angemessen entschädigt werden. Dieser Entschädigungsanspruch gilt jedoch nur, wenn die Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung vor Ablauf von sieben Jahren seit Zulässigkeit der Nutzung erfolgt. Diese Frist ist im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes auf allen Grundstücken abgelaufen. Es bestand durchgängig die Festsetzung beschränktes und reines Arbeitsgebiet (Baunutzungsplan 1958/60) bzw. Gewerbe- und Industriegebiet (Bebauungsplan XIII-B 1). Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der 7-Jahresfrist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der bezeichneten Beschränkungen ergibt (§ 42 Abs. 3 BauGB). Für alle im Plangebiet des Bebauungsplans XIII-B 1-1 ansässigen Betriebe gelten weiterhin die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans XIII-B 1 hinsichtlich der Baugebiete (Gewerbegebiet und Industriegebiet). Damit bleibt weiterhin die gesamte Palette an zulässigen oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen für die Eigentümer / Betriebe erhalten. Nur die Facette der eigenständigen Einzelhandelsnutzung wird aus dem Zulässigkeitsrahmen der Gewerbe- bzw. Industriegebiete herausgetrennt. Das bedeutet im Einzelfall, dass bspw. die Ansiedlung klassischer Discounter oder Fachmärkte zukünftig unzulässig ist. Die vorhandenen genehmigten eigenständigen Einzelhandelsnutzungen sind bestandsgeschützt. Sämtliche Nutzungen können an ihrem Standort verbleiben, auch wenn sie künftig unzulässig sind. Jedoch sind Nutzungsänderungen oder Erweiterungen über den rechtlich zulässigen Rahmen hinaus mit den Zielen und Inhalten dieses Bebauungsplanes nicht vereinbar. Ein Eingriff in die ausgeübte Nutzung findet somit nicht statt. Vor dem Hintergrund der eigentlichen Bestimmung von Gewerbe- und Industriegebieten – diese Gebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben, bzw. ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind - ist dies als unwesentliche Änderung des möglichen Nutzungs- und Verwertungsrahmens anzusehen. Damit sollen diese Baugebiete gemäß BauNVO für „Betriebe und Arbeitsstätten des sekundären Sektors, also dem produzierenden (und verarbeitenden) Gewerbe, vorbehalten sein“. Von eigenständigen Einzelhandelsbetrieben als vorwiegende Nutzung wird hier im Sinne des Städtebaurechts nicht gesprochen. Die Einzelhandelsnutzung ist lediglich eine mögliche Unterart die unter dem Begriff der Gewerbebetriebe aller Art zu subsumieren ist. Im Gewerbegebiet sind vorbehaltlich der Regelungen des Bebauungsplans XIII-B 1-1 und anderer Bebauungspläne weiterhin zulässig: 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, 2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 3. Tankstellen, 33 4. Anlagen für sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, 3. Vergnügungsstätten. Im Industriegebiet sind vorbehaltlich der Regelungen des Bebauungsplans XIII-B 1-1 und anderer Bebauungspläne weiterhin zulässig: 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, 2. Tankstellen. Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Besonders ist zu erwähnen, dass auch zukünftig Einzelhandel in den Gewerbe- und Industriegebieten zulässig ist. Dieser ist jedoch an eine am selben Standort befindlichen Produktions- Verarbeitungs- oder Werkstattnutzung gebunden. Geht man also von der eigentlichen Bestimmung der Baugebiete aus, wäre die eigenständige Einzelhandelsnutzung in den Gewerbe- und Industriegebieten eine dem eigentlichen Nutzungszweck dieser Baugebiete erheblich untergeordnete Nutzungsart. Als Ergebnis ist die zu beurteilende Wertminderung im Rahmen von § 42 Abs. 1 BauGB als unwesentlich einzustufen. Es sind keine Übernahme- oder Entschädigungsansprüche gem. § 42 Abs. 2 und 3 BauGB zu erwarten. Ansprüche auf Ersatz von Vertrauensschaden nach § 39 BauGB, die ein Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans voraussetzen, ohne auf die Plangewährleistungsfrist begrenzt zu sein, sind nicht erkennbar. Da nur flächenhafte wirkende Festsetzungen getroffen werden, sind Ansprüche aus einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes nicht zu befürchten. IV. Verfahren IV.1. Mitteilung der Aufstellung Über die Absicht, das Bebauungsplanverfahren XIII-B 1-1 einzuleiten und in einem Verfahren nach § 13 BauGB durchzuführen, sind gemäß § 5 AGBauGB die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL) mit Schreiben vom 24. November 2009 informiert worden. Bedenken wurden keine vorgetragen. 34 IV.2. Aufstellungsbeschluss und öffentliche Bekanntmachung Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin hat am 26. Januar 2010 die Aufstellung des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 beschlossen (Beschluss-Nr.: 29/10). Der Aufstellungsbeschluss wurde am 21. Mai 2010 im Amtsblatt für Berlin Nr. 20, Seiten 764/765 veröffentlicht. IV.3. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit / Träger öffentl. Belange Mit der Anwendung des § 13 BauGB wird der Gemeinde die Möglichkeit gegeben, nach eigenem Ermessen auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs.1 BauGB zu verzichten. Von dieser Möglichkeit wurde Gebrauch gemacht. IV.4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Mit Schreiben vom 17.03.2011 wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt. Von 21 beteiligten Trägern und Behörden gaben 13 eine Stellungnahme ab. Von 3 Beteiligten wurden Hinweise gegeben. Diese wurden in die Begründung übernommen und berücksichtigt. Zwei Beteiligte äußerten Bedenken. Eine Änderung für den Bebauungsplan XIII-B 1-1 ergab sich aus dem Schreiben SenStadt -I B- vom 05.04.2011 hinsichtlich des Geltungsbereiches. (vgl. Punkt II.3.6. Abwägung nach Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger und Punkt IV.7. Reduzierung des Geltungsbereiches) IV.5. Öffentlichkeitsbeteiligung Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 21.03.2011 bis einschließlich 20.04.2011 statt. Während dieser Zeit lag der Entwurf des Bebauungsplans XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 öffentlich aus. Die Auslegung wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 10 vom 11.03.2011 Seite 450/451 und in zwei Berliner Tageszeitungen am 11.03.2011 fristgerecht bekannt gemacht. (Hinweis: Zur Verbesserung der Anstoßwirkung wurde der Titel des Bebauungsplans ohne Änderung des Geltungsbereiches entsprechend überarbeitet.) Im Internet erfolgte ab dem 21.03.2011 eine Information über die Öffentlichkeitsbeteiligung. Plan- und Begründungsentwurf wurden für jedermann öffentlich einsehbar ebenfalls ins Internet gestellt (parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung). Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden mit Schreiben vom 17.03.2011 über die parallel stattfindende Öffentlichkeitsbeteiligung informiert und aufgefordert ggf. Stellungnahmen abzugeben. Fünf Bürger nutzten die Gelegenheit und sahen den Entwurf zum Bebauungsplan XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 nebst Begründung ein. Es gingen 5 Stellungnahmen ein. Eine erläuternde Ergänzung wurde in die Begründung aufgenommen (vgl. Punkt II.3.1. Art der baulichen Nutzung und Punkt II.3.7 Abwägung nach Beteiligung der Öffentlichkeit). Hieraus ergaben sich jedoch keine Änderungen für den Bebauungsplan XIII-B 1-1. 35 IV.6. Veränderungssperren Veränderungssperre XIII-B 1-1/56 Zur Sicherung der Bauleitplanung wurde für das Grundstück Säntisstraße 95-129 durch das Bezirksamt am 17. August 2010 und durch die Bezirksverordnetenversammlung am 1. September 2010 eine Veränderungssperre XIII-B 1-1/56 gemäß § 16 Abs. 1 Baugesetzbuch beschlossen. Die Veränderungssperre wurde im Gesetzund Verordnungsblatt für Berlin, Nr. 23 am 25. September 2010, Seite 445, bekannt gemacht. Mit Bekanntmachung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, Nr. 32 am 28. Dezember 2010, S. 568 wurde die Veränderungssperre für das o.g. Grundstück aufgrund von Ungenauigkeiten in Darstellung und Beschreibung des Geltungsbereiches korrigiert. Die Dauer der Veränderungssperre bis zum 26. Januar 2010 ergibt sich aus § 17 BauGB (zwei Jahre ab Zustellung der Zurückstellung). Mit Beschluss vom 8. November 2011 hat das Bezirksamt die Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr bis zum 26. Januar 2013 verlängert. Der Beschluss wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 28 am 19. November 2011, Seite 536, bekannt gemacht. Gegen die Veränderungssperre wurde unter dem Aktenzeichen VG19K24.11 bzw. VG19K128.11 Klage eingereicht. Mit Beschluss des Verwaltungsgerichtes am 30. August 2011 bzw. am 19. Januar 2012 wurde das Klageverfahren für erledigt erklärt. Veränderungssperre XIII-B 1-1/58 Zur Sicherung der Bauleitplanung wurde für das Grundstück Nunsdorfer Ring 2/10 durch das Bezirksamt am 15. Februar 2011 eine Veränderungssperre XIII-B 1-1/58 gemäß § 16 Abs. 1 Baugesetzbuch beschlossen. Die Veränderungssperre wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, Nr. 6 am 5. März 2011, S. 69, bekannt gemacht. Die Dauer der Veränderungssperre bis zum 28. September 2012 ergibt sich aus § 17 BauGB (zwei Jahre ab Zustellung der Zurückstellung) Am 7. März 2011 erfolgte die Zustellung der Versagung zum Vorbescheidsantrag für das o.g. Grundstück und die hiermit zusammenhängende Veränderungssperre. Ein Widerspruch ging nicht ein. Die Veränderungssperre XIII-B 1-1/58 ist abgelaufen. IV.7. Reduzierung des Geltungsbereiches Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I B- wies mit Schreiben vom 05.04.2011 darauf hin, dass für eine Teilfläche des Grundstücks Oberlandstraße 36-41 eine außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 AGBauGB und gemäß § 10b Abs. 1 NatSchG Bln festgestellt wurde, so das die Zuständigkeit für Bebauungs- und Landschaftspläne bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung liegt. Das Bezirksamt hat eine entsprechende Reduzierung des Geltungsbereiches am 08.11.2011 beschlossen (Beschluss-Nr. 325/11). Der Bebauungsplan wurde durch Deckblatt vom 31.10.2011 geändert. Die Planungsziele waren davon unberührt. Die Reduzierung wurde am 18.11.2011 im Amtsblatt für Berlin Nr. 51, Seiten 2826, 2827 bekannt gemacht. 36 Eine erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB war nicht erforderlich, da ein räumlich funktionaler Zusammenhang des abgetrennten Teilbereichs auf den verbleibenden Planbereich ausgeschlossen werden kann. Das Grundstück Oberlandstraße 36-41 wird durch die zuständige Senatsverwaltung aufgrund seiner außergewöhnlichen stadtpolitischen Bedeutung beplant und soll der Erschließung des Tempelhofer Feldes (B-Plan 7-71) dienen. Die geplante Festsetzung einer Straßenverkehrsfläche innerhalb des festgesetzten Industriegebiets Oberlandstraße lässt keine negativen Auswirkungen auf die unmittelbare Umgebung, die durch Gewerbeund Industriebetriebe geprägt ist, erkennen. Die verbleibenden Gebietsbereiche des Bebauungsplans XIII-B 1-1 sind für sich selbst erschlossen. Insofern können keine zuvor bewältigten Konflikte wieder aufleben, zumal das einzige Planungsziel des Bebauungsplans XIII-B 1-1 die weitergehende Sicherung und Weiterentwicklung der bezirklichen Gewerbe- und Industriegebiete durch Ausschluss von eigenständigem Einzelhandel ist. Somit können auch nach Trennung der Bereiche keine abwägungsrelevanten Fragen neu aufgeworfen werden. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte konnte verfahrenskonform auf die o.g. erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB verzichtet werden. Im Rahmen der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens 7-67 wurden die Grundstücke Alarichstraße 12-17 und Wolframstraße 84-96 mit Bezirksamtsbeschluss Nr. 002/13 vom 08.01.2013 aus dem Bebauungsplan XIII-B 1-1 herausgetrennt. Der Bebauungsplan wurde durch das Deckblatt vom 10.12.2013 geändert. Die Planungsziele waren hiervon unberührt. Die Reduzierung wurde am 25.01.2013 im Amtsblatt für Berlin Nr. 4, Seite 139 bekannt gemacht. Eine erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB war nicht erforderlich, da ein räumlich funktionaler Zusammenhang des abgetrennten Teilbereichs auf den verbleibenden Teilbereich ausgeschlossen werden kann. Die Grundstücke Alarichstraße 12-17 und Wolframstraße 84-96 bildeten einen eigenständigen Teilbereich innerhalb des Bebauungsplanes XIII-B 1-1. Eine unmittelbare Nachbarschaft zu anderen Teilbereichen war nicht gegeben. Insofern können keine zuvor bewältigten Konflikte wieder aufleben. Auch nach Trennung der Bereiche können keine abwägungsrelevanten Fragen neu aufgeworfen werden. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte konnte verfahrenskonform auf die o.g. erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB verzichtet werden. IV.8. Festsetzung Nach dem Beschluss des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 00.00.2013, die Vorlage zur Beschlussfassung des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 mit Deckblättern vom 31.10.2011 und 10.12.2013 an die Bezirksverordnetenversammlung zu überweisen, wurde dort, nach Behandlung im Ausschuss für Stadtplanung, der Bebauungsplan XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 mit Deckblättern vom 31.10.2011 und 10.12.2013 sowie der Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 mit Deckblättern vom 31.10.2011 und 10.12.2013 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB i.V. m. § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG am 00.00.2013 beschlossen. 37 Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 mit Deckblättern vom 31.10.2011 und 10.12.2013 ist mit Schreiben vom 00.00.2014 und den erforderlichen Unterlagen gemäß AV Anzeigeverfahren der zuständigen Senatsverwaltung zur Festsetzung durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg angezeigt worden. Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 mit Deckblättern vom 31.10.2011 und 10.12.2013 ist nach Überprüfung durch die zuständige Senatsverwaltung am 00.00.2014 rechtlich unbeanstandet geblieben und als ordnungsgemäß zustande gekommen bestätigt worden. Am 2014 hat das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 mit Deckblättern vom 31.10.2011 und 10.12.2013 als Rechtsverordnung beschlossen. Im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin vom 2014, Nr. , Seite wurde die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 vom 03.03.2011 mit Deckblättern vom 31.10.2011 und 10.12.2013 veröffentlicht. 38 V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (GVBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) Berlin, den 11.12.2013 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung gez. Szalucki 39