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Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin XIX. Wahlperiode Ursprung: Mitteilung zur Kenntnisnahme, Bezirksamt Beratungsfolge: Gremium Datum 30.07.2013 Bezirksamt 21.08.2013 Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin Mitteilung zur Kenntnisnahme Drucks. Nr: 0779/XIX Bezirksamt Einstellung der Bebauungspläne XI-226 und XI-227 für Gewerbegebietsgrundstücke an der Bessemerstraße im Bezirk Tempel-hofSchöneberg, Ortsteil Schöneberg und Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungs-plans 7-57B für die gleichen Gewerbegebietsgrundstücke mit neuer Zielsetzung des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin über die Aufhebung der Bezirksamtsbeschlüsse vom 23. Mai 1995 zur Aufstellung des Bebauungsplans XI-226 für die Grundstücke Bessemerstraße 42 A (teilweise), 44/76, 76 A, 78/82 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg, vom 3. Mai 1994 zur Aufstellung des Bebauungsplans XI-227 für die Grundstücke Bessemerstraße 76 B – 76 D und für Teilflächen der Grundstücke Bessemerstraße 38-42, 42 A sowie für eine Teilfläche des Grundstücks Prellerweg 47/49 im Bezirk TempelhofSchöneberg, Ortsteil Schöneberg und Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes 7-57 B für die Grundstücke Bessemerstraße 42 A/82 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg Begründung: A. Begründung für die Einstellung der Bebauungspläne XI-226 und XI-227 Ziel der Bebauungsplanverfahren XI-226 und XI-227 war, entsprechend dem damals maßgeblichen Industrieflächensicherungskonzept, die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung zur städtebaulichen Neuordnung des Gewerbestandortes an der Bessemerstraße. Verbunden werden sollte hiermit eine Verbesserung des externen und internen Erschließungssystems sowie eine Reduzierung der bestehenden Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe. Zur Stärkung der gewerblichen Produktion sollte Einzelhandel nur in Verbindung mit Produktion, und zwar untergeordnet, stattfinden. Abstimmungsergebnis: Kenntnis genommen: überwiesen: Vorhandene Wohnbebauung sollte zusätzlich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XI-226 gesichert werden. Bei dem Wohngebäudebestand handelt es sich um Teile der unter Denkmalschutz stehenden Lindenhofsiedlung (1929/31). Die planungsrechtliche Sicherung der genannten Ziele sollte durch eine hohe Regelungsdichte erfolgen: - Gliederung des Gewerbegebietes in Verbindung mit dem Ausschluss bestimmter Nutzungen - Sicherung der überbaubaren Grundstücksflächen im Gewerbegebiet durch Baulinien und - grenzen - Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen auf privaten Gewerbeflächen sowie auf dem angrenzenden Bahngelände - Festsetzung einer neuen Parkanlage auf privaten Gewerbeflächen Seit Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligungen (XI-226) bzw. der Trägerbeteiligung (XI-227) im Jahre 1995 ruhen die Bebauungsplanverfahren bis dato. Die Gründe für das jahrelange Ruhen der Bebauungspläne sind mit den Gründen für die nunmehr erfolgte Einstellung der Bebauungsplanverfahren XI-226 und XI-227 identisch: - Die ungeklärte Finanzierung im Rahmen der geplanten Festsetzung zusätzlicher Straßenverkehrsfläche und einer öffentlichen Grünfläche auf Privatgelände (Flächenerwerb, Anlegung und Unterhaltung, Altlastensanierung) stand einer Festsetzung der Pläne als unlösbares Problem entgegen. - Die Nord/Süd-Straße auf bestehendem Bahngelände wird von der für Gleisanschlüsse zuständigen Verkehrsverwaltung abgelehnt. - Die geplante Nutzungsbeschränkung des Gewerbes zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung steht den Zielen des Stadtenwicklungsplanes Gewerbe und Industrie sowie denen des Flächennutzungsplanes entgegen. Diese Planungsinstrumente stellen das Wohngrundstück als gewerbliche Baufläche dar und tragen dem Bedarf an gut erschlossenen Gewerbestandorten in Berlin Rechnung. - Die Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe lassen sich auf absehbare Zeit nur rechtlich lösen. Die Umsetzung der Planung ist jedoch vor dem Hintergrund genehmigter gewerblicher Nutzungen nicht absehbar. - Abwägungsmängel bei der städtebaulichen Begründung für die Sicherung der vorhandenen Wohnnutzung auf dem Grundstück Bessemerstraße 44/76 standen der Festsetzung der Bebauungspläne entgegen. 1930 hatte der Bezirk Schöneberg, zur Schaffung zusätzlicher Wohnbaupotentiale, die Herausnahme des Grundstücks aus dem vorhandenen und planungsrechtlich gesicherten Industriegebiet beantragt. Diese Wohnbebauung stellt somit seit Anbeginn einen ”Fremdkörper” in der umgebenden Gewerbenutzung dar. - Der planungsrechtliche Schutz der Wohnnutzung hätte zu Einschränkungen der Rechte der angrenzenden Gewerbenutzung und somit zu Entschädigungsansprüchen von Seiten der Gewerbetreibenden geführt. Die ungeklärte Finanzierung möglicher Entschädigungsansprüche auf der Grundlage des § 42 Abs. 3 ff. BauGB (Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung) aufgrund planungsrechtlicher Nutzungseinschränkungen stand einer Festsetzung der Bebauungspläne entgegen. Planbedarf besteht folglich nur noch bzgl. der Regelung von Einzelhandel im Gewerbegebiet. Diese Zielsetzung der Bebauungspläne XI-226 und XI-227 ist auch weiterhin aktuell, wie unter B. dargelegt wird. B. Begründung für die Aufstellung des Bebauungsplanes 7-57 B Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 7-57 B sind vorgebrachte Anfragen und Anträge zur Ansiedlungsmöglichkeit von Einzelhandelsunternehmen auf Gewerbe- und Industrieflächen im ganzen Bezirk aber auch im Plangebiet und seiner direkten Umgebung. Diese Gewerbe- und Industriebauflächen sollen jedoch gemäß Senatsplanung für die Erhaltung, Sicherung und Weiterentwicklung vorhandener städtebaulicher und funktionaler Strukturen, insbesondere des verarbeitenden Gewerbes gesichert werden. Seite: 5/2 Analog zu den Bebauungsplänen XI-B 1 und XIII-B 1-1, welche für die übrigen Gewerbe- und Industriegrundstücke im Bezirk die Problematik der sukzessiven Aufgabe traditionell produzierend-verarbeitend genutzter Flächen und deren Umnutzung in Richtung Einzelhandel ausschließen / ausschließen sollen, soll der Bebauungsplan 7-57 B diese Entwicklung in stadtstrukturell verträglichem Rahmen für die Grundstücke an der Bessemerstraße regeln, für die der Bebauungsplan XI-B 1 nicht gilt. Alle hier betroffenen Grundstücke liegen stadträumlich nicht in den Gebieten, die zur Versorgung der Bevölkerung im Rahmen von Einzelhandelsangeboten benötigt werden. Die städtebauliche Erforderlichkeit für einen einfachen Bebauungsplan ergibt sich aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes in Verbindung mit den Stadtentwicklungsplänen Industrie und Gewerbe sowie Zentren 3, welche einen Ausschluss von Einzelhandel in Gewerbe- und Industriegebieten als gesamtstädtisches Ziel für die Bereiche vorgeben, in denen diese Nutzungen noch zulässig sind. Darüber hinaus soll das beschränkte Arbeitsgebiet als Gewerbegebiet gemäß der Baunutzungsverordnung 1990 festgesetzt werden, um eine rechtliche Gleichwertigkeit der Gewerbegebiete im Bezirk zu gewährleisten. Flächennutzungsplan: Gemäß dem Flächennutzungsplan ist das Plangebiet an der Bessemerstraße als gewerbliche Baufläche dargestellt. Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe (2011) und Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) Der Senat von Berlin hat am 25. Januar 2011 den neuen "Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe - Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin (StEP Industrie und Gewerbe)" beschlossen. Mit dem Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe werden gleichzeitig zwei in der Vergangenheit getrennte Planwerke zusammengefasst (StEP Gewerbe und Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich –EpB-), die das Ziel einer angemessenen Flächensicherung und -vorsorge, wenngleich aus unterschiedlichen Blickwinkeln, verfolgen. Das Plangebiet ist räumlich dem Teilgebiet Südwestraum zuzuordnen. Der StEP Industrie und Gewerbe stellt fest, dass wieder verstärkt Flächen nachgefragt werden. In einigen Industriegebieten, insbesondere in den südlichen Randbezirken Berlins, sind die Reserven inzwischen weitgehend aufgebraucht. Der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe reagiert auf diese Entwicklung mit einer besonderen Akzentuierung kleinräumiger Aspekte. Er benennt Bereiche, in denen die Sicherung und Aktivierung von gewerblichen Flächen verstärkt notwendig ist. Mit Blick auf die erwartete weitere Expansion der Industrie in Berlin gewinnt die Verfügbarkeit an geeigneten Flächen als Standortfaktor wieder an Gewicht. Vor diesem Hintergrund hat der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe die Aufgabe, ausreichend Industrie- und Gewerbeflächen bereitzustellen und gegenüber konkurrierenden Nutzungen zu sichern. Als konkurrierende Nutzung mit erhöhter Nachfrage wird u.a. das gewerbliche Segment des Einzelhandels angesehen. Diese Nachfrage wirkt sich auf das Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen sowie auf das Bodenpreisniveau an den betroffenen Standorten aus. Durch den grundsätzlichen Ausschluss unverträglicher Nutzungen auf gewerblichen Bauflächen soll die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gewerbe und Industrie zu einem angemessenen Preisniveau gesichert und der Verdrängungsdruck auf bestehende Betriebe vermindert werden. Der Bebauungsplan 7-57B verfolgt genau dieses Ziel. Geltendes Planungsrecht für das Plangebiet 7-57 B: Der Baunutzungsplan aus dem Jahre 1960 stellt in Verbindung mit der Bauordnung 1958 und den förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien das verbindliche Planungsrecht dar. Demnach sind die in Rede stehenden Flächen, als beschränktes Arbeitsgebiet (Baustufe V / 3; GRZ 0,3, BMZ 6,0) gesichert. Die Straßenfluchtlinien verlaufen entsprechend dem Bestand; Baufluchtlinien 5 m zurückversetzt. Das Gewerbegebiet im Bestand: Seite: 5/3 Im Plangebiet überwiegen folgende gewerbliche Nutzungen: Kfz-Reparaturwerkstatt, Lagernutzungen, Spedition und Großhandel, aber auch Büro- und Verwaltungsnutzungen. In den Jahren 2000/01 wurde die Umnutzung des straßenseitigen Verwaltungsgebäudes Bessemerstraße 78/82 zu einem Seniorenpflegeheim im Rahmen einer Befreiung genehmigt. Die planungsrechtliche Zustimmung wurde in Erwartung der Überleitung auf die Baunutzungsverordnung 1990 und der dann ausnahmsweisen Zulässigkeit von Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke erteilt. Die interne Erschließung ist überwiegend privatrechtlich geregelt und nur in einem Privatstraßenteilabschnitt durch Baulasten gesichert. Konflikte ergeben sich hieraus offensichtlich nicht. Emissionen im Plangebiet entstehen insbesondere durch Kraftfahrzeuge (sowohl während der Tages- als auch zur Nachtzeit). Bestehende Konflikte zwischen der vorhandenen Wohnund Gewerbenutzung wurden im Rahmen des rechtlich Möglichen auf der Grundlage der Immissionsschutzgesetze gelöst. Dies bedeutete jedoch nur einen geringen Schutz für die planungsrechtlich nicht gesicherte Wohnnutzung. In den Gebäuden Bessemerstraße 44/76 wird gewohnt. Vorangegangene Überlegungen: Gemäß § 11 (1) i.V.m. § 5 AGBauGB wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg bereits im August 2011 über die geplante Einstellung der Bebauungsplanverfahren XI-226 und XI-227 unterrichtet. Gleichzeitig sollte aber auch der Bebauungsplan XI-228 eingestellt werden. Der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplan 7-57B sollte im Jahr 2011 auch die als beschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesen Teilflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XI-228 umfassen. Innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von einem Monat wurden hierzu keine Bedenken mitgeteilt. Zwischenzeitlich wurde das Grundstück Bessemer Straße 84 / Eythstraße 66 verkauft. Hier soll nunmehr im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (7-65VE) ein Wohnbauprojekt realisiert werden. Der Beschluss über die Einstellung des Bebauungsplanes wird zu gegebener Zeit parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes 7-65 VE erfolgen. Im Aufstellungsbeschluss wird festgelegt, dass das Wohnbauvorhaben bzgl. Immissionsschutz derart auszuführen ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesundes Wohnen eingehalten werden ohne Beschränkung der rechtlich zulässigen Emissionen auf dem direkt nördlich angrenzenden Gewerbegebiet. Fazit: Für die gewerblichen Flächen im Geltungsbereich der Bebauungspläne XI-226 und XI-227 besteht weiterhin Planbedarf. Und zwar gilt es im Rahmen des neu aufgestellten Bebauungsplan 7-57 B - zur Vereinheitlichung der verbindlichen Bauleitplanung im Gewerbegebiet Bessemerstraße - vom beschränkten Arbeitsgebiet (BauOBln 58) auf Gewerbegebiet (BauNVO 1990) überzuleiten und Einzelhandel nur untergeordnet in Verbindung mit der Produktion zuzulassen. Dies trägt auch den Vorgaben des StEP Industrie und Gewerbe Rechnung. Die geplanten Festsetzungen werden darüber hinaus denen der auf den umgebenden Gewerbegrundstücken des festgesetzten Bebauungsplanes XI-B 1 entsprechen, um das städtebauliche Ziel, nämlich den Ausschluss von nicht produktionsbezogenen Einzelhandelsbetrieben flächendeckend für das ganze Gewerbegebiet Bessemerstraße zu sichern. Andernfalls würde die Gefahr bestehen, dass die in Rede stehenden gewerblichen Flächen in renditeintensivere Einzelhandelsstandorte umgewandelt werden. Dem stünde auch die Zielsetzung des Berliner Zentrenkonzeptes entgegen. Die vorhandene Wohnbebauung im Plangebiet kann planungsrechtlich nicht als allgemeines Wohn- bzw. Mischbaugebiet gesichert werden. Ihre Sicherung würde die Belange der angrenzenden Gewerbetreibenden einschränken. Dies steht den im FNP und Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe beschriebenen Zielen entgegen. Lärmschutzwände auf dem bewohnten Grundstück können zu Entspannung des Nutzungskonfliktes beitragen. Seite: 5/4 Die bestehenden Immissionskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe können durch den Bebauungsplan 7-57B nicht reduziert werden. Einzig zusätzliche und nicht unerhebliche Lärmbelastungen durch großflächigen Einzelhandel, der derzeit zulässig ist, können und sollen zukünftig ausgeschlossen werden. Den Belangen des Denkmalschutzes für die geschützten Siedlungsteile wird durch den Bestandsschutz Rechnung getragen. Im Gewerbegebiet sind neben produzierendem Gewerbe auch Nutzungen (wie Büros, Verwaltungen, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Gebäude und Räume für freie Berufe) zulässig, die mit den Belangen des Denkmalschutzes vereinbar sind. Passive Schallschutzmaßnamen sind ebenfalls grundsätzlich mit den Belangen des Denkmalschutzes vereinbar. Da die Wohnbauten Bessemerstraße 44/76 seit ihrer Errichtung vor über 80 Jahren in einem Industrie- bzw. Gewerbegebiet liegen, und hier als ”Fremdkörper” auch zukünftig nicht bestandsorientiert gesichert werden sollen bzw. städtebaulich sinnvoll gesichert werden können, genießt die Wohnnutzung nur Bestandsschutz und entsprechend geringfügigen Immissionsschutz. Im Rahmen der Abwägung sind die Belange des Wohnens an dieser Stelle zurückgestellt worden. Dies gilt auch für die Umnutzung des Verwaltungsgebäudes Bessemerstraße 78/82 in ein Seniorenwohnhaus. Das Bebauungsplanverfahren wird auf der Grundlage des § 13 BauGB durchgeführt, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Belange der Gewerbetreibenden im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-57B werden auch bei Heranrücken der Wohnnutzung gemäß Bebauungsplan 7-65VE nicht beeinträchtigt. Der Bebauungsplan wird festsetzen, dass das Wohnbauvorhaben derart auszuführen ist, dass der erforderlich Immissionsschutz auf dem Grundstück selber bewältigt wird. Mitteilungsverfahren Mit Schreiben vom 16. April 2013 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie die Gemeinsame Landesplanung gemäß § 5 AGBauGB über die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes informiert. Bedenken wurden keine vorgetragen. Die Hinweise werden im weiterem Verfahren berücksichtigt. Rechtsgrundlagen: - Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) - Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3 November 2005 (GVBl. S. 692) - Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 693) Haushaltsmäßige Auswirkungen: Keine Berlin, den 01.08.2013 Frau Schöttler, Angelika Bezirksamt Frau Dr. Klotz, Sibyll Seite: 5/5