VzB BA - Anlage 4.pdf

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Begründung zum Bebauungsplan XVII-50aa für das Gelände zwischen Robert-Siewert-Straße, einer Linie zwischen Beerfelder Straße und Biesenhorster Weg, einer Linie nördlich des Flurstücks 346 (Deutsch-Russisches Museum) und Zwieseler Straße sowie für Teilabschnitte der Zwieseler Straße und der Robert-Siewert-Straße im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Karlshorst Bebauungsplan XVII-50aa Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Inhalt A Begründung ..................................................................................................................... 5 I. Planungsgegenstand............................................................................................................. 5 1. Veranlassung und Erforderlichkeit ................................................................................ 5 2. Plangebiet..................................................................................................................... 6 2.1 Geltungsbereich..................................................................................................... 6 2.2 Stadträumliche Einordnung .................................................................................... 7 2.3 Bestand.................................................................................................................. 8 2.3.1 Bebauungs- und Nutzungsstruktur/Historische Entwicklung ......................... 8 2.3.2 Denkmalschutz ............................................................................................. 9 2.3.3 Verkehrserschließung ................................................................................. 10 2.3.4 Technische Infrastruktur ............................................................................. 11 2.3.5 Soziale Infrastruktur .................................................................................... 12 2.3.6 Erholungs- und Freiraumnutzung................................................................ 12 2.3.7 Eigentumsverhältnisse ................................................................................ 13 2.4 Planerische Ausgangssituation ............................................................................ 15 2.4.1 Landesentwicklungsplanung ....................................................................... 15 2.4.2 Flächennutzungsplan (FNP)........................................................................ 15 2.4.3 Stadtentwicklungsplanungen....................................................................... 16 2.4.4 Bereichsentwicklungsplanung Lichtenberg (BEP Alt-Lichtenberg) .............. 17 2.4.5 Zentren- und Einzelhandelskonzept Lichtenberg ........................................ 18 2.4.6 Natur- und Landschaftsschutzgebiet........................................................... 18 2.4.7 Geltendes Planungsrecht............................................................................ 18 2.4.8 In Aufstellung befindliche Bebauungspläne im Umfeld des Plangebiets...... 20 II. Planinhalt ........................................................................................................................... 22 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen ..................................................................... 22 2. Intentionen des Plans ................................................................................................. 24 2.1 Planungsziele....................................................................................................... 24 2.2 Städtebauliches Konzept...................................................................................... 24 2.2.1 Bebauungs- und Gestaltungskonzept ......................................................... 25 2.2.2 Erschließungskonzept................................................................................. 26 2.2.3 Ver- und Entsorgungskonzept..................................................................... 27 2.2.4 Grünkonzept ............................................................................................... 28 3. Umweltbericht ............................................................................................................. 29 3.1 Einleitung ............................................................................................................. 29 3.1.1 Inhalte und Ziele des Bebauungsplans ....................................................... 29 3.1.2 Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Relevanz für die Planung und deren Berücksichtigung ............................... 29 3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen...................................... 33 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 Definition des Untersuchungsumfangs........................................................ 33 Schutzgut Mensch ...................................................................................... 36 Schutzgut Tiere und Pflanzen, biologische Vielfalt...................................... 42 Schutzgüter Boden und Wasser ................................................................. 52 Schutzgut Klima und Lufthygiene................................................................ 57 Schutzgüter Landschaftsbild und Erholung ................................................. 58 Schutzgut Kultur und andere Sachgüter...................................................... 60 Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 1 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa 3.2.8 Wechsel- und Summationswirkungen.......................................................... 60 3.2.9 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich, Eingriffsbewertung....................................................................................... 61 3.2.10 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten .................... 78 3.3 Zusätzliche Angaben ............................................................................................ 78 3.3.1 Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung ..................... 78 3.3.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen........ 78 3.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung................................................ 82 4. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen.......... 84 4.1 Grundzüge der Abwägung.................................................................................... 84 4.2 Art der baulichen Nutzung .................................................................................... 85 4.2.1 Allgemeines Wohngebiet............................................................................. 85 4.2.2 Fläche für den Gemeinbedarf ...................................................................... 86 4.2.3 Fläche für die Abwasserbeseitigung ............................................................ 87 4.3 Maß der baulichen Nutzung.................................................................................. 87 4.4 Bauweise .............................................................................................................. 91 4.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen.................................... 91 4.6 Straßenverkehrsflächen........................................................................................ 94 4.7 Gehrechte............................................................................................................. 96 4.8 Denkmalschutz ..................................................................................................... 97 4.9 Öffentliche Grünflächen........................................................................................ 97 4.10 Grünfestsetzungen ............................................................................................. 98 4.11 Gestalterische Festsetzungen .......................................................................... 100 4.12 Sonstige Regelungen ....................................................................................... 103 4.13 Nachrichtliche Übernahmen ............................................................................. 104 4.14 Hinweise........................................................................................................... 104 4.15 Städtebauliche Kennzahlen .............................................................................. 107 III. Auswirkungen des Bebauungsplans ................................................................................ 108 1. Stadtplanerische Auswirkungen ................................................................................ 108 2. Auswirkungen auf die Wohnnutzung und private Eigentümer.................................... 108 3. Auswirkungen auf den Bedarf an Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, Sport- und Grünflächen............................................................................................................... 108 3.1 Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ............................................................. 109 3.2 Versorgung mit Grün- und Freiflächen................................................................ 109 4. Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................... 110 5. Auswirkungen auf die Lärmbelastung........................................................................ 111 6. Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................... 112 IV. Verfahren ........................................................................................................................ 113 1. Information der Senatsverwaltungen ......................................................................... 113 2. Bezirksamtsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung............................................................................. 113 2 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 3. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses ..................................... 113 4. Information der Senatsverwaltungen sowie der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung zur beabsichtigten Teilung des Bebauungsplans............. 113 5. Bezirksamtsbeschluss zur Teilung des Bebauungsplans .......................................... 113 6. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses ..................................... 114 7. Frühzeitige Bürgerbeteiligung ................................................................................... 114 8. Erneute frühzeitige Bürgerbeteiligung ....................................................................... 114 9. Bezirksamtsbeschluss zum Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligungen und zur Durchführung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................. 116 10. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Fachämter des Bezirksamts ..................................................................... 117 11. Bezirksamtsbeschluss zum Ergebnis der frühzeitigen Behördenbeteiligung und zur Durchführung der Behördenbeteiligung .................................................................... 124 12. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Fachämter des Bezirksamts...................................................................................... 124 13. Bezirksamtsbeschluss zum Ergebnis der Behördenbeteiligung und zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung ............................................................. 128 14. Information der Senatsverwaltung sowie der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung zur beabsichtigten Teilung des Bebauungsplans............. 128 15. Bezirksamtsbeschluss zur Teilung des Bebauungsplans........................................ 128 16. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses ................................... 128 17. Bezirksamtsbeschluss zur Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. 129 18. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses ................................... 129 19. Erneute Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Fachämter des Bezirksamts ..................................................................... 129 20. Öffentlichkeitsbeteiligung ................................................................................... 143 B. Rechtsgrundlagen ......................................................................................................... 152 C. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzierbarkeit ............................... 153 I. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben ................................................................... 153 II. Personalwirtschaftliche Auswirkungen ............................................................................. 153 D. Anhang ........................................................................................................................... 154 Abkürzungsverzeichnis.................................................................................................. 154 Quellenverzeichnis ........................................................................................................ 155 Verzeichnis der textlichen Festsetzungen...................................................................... 156 Liste gebietsheimischer Laubgehölze als Empfehlung für Baum- und Strauchpflanzungen....................................................................................................... 159 Sonstige Anlagen: ......................................................................................................... 161 Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 3 Begründung 4 Bebauungsplan XVII-50aa Bebauungsplan XVII-50aa A Begründung I. Planungsgegenstand 1. Begründung Veranlassung und Erforderlichkeit Die ursprüngliche Veranlassung für die Aufstellung des Bebauungsplans XVII-50, aus dem im Laufe der Jahre zunächst die Bebauungspläne XVII-50a, XVII-50b und XVII50c und unlängst die Bebauungspläne XVII-50aa und XVII-50ab hervorgegangen sind, war der 1993 eingeleitete Abzug der GUS-Streitkräfte und die hiermit verbundene Übergabe der ehemals militärisch genutzten Flächen an die Bundesrepublik Deutschland, an das Land Berlin und an verschiedene Alteigentümer. Mit der Grundstücksübergabe waren die Flächen östlich der Zwieseler Straße wieder der gemeindlichen Bauleitplanung zugänglich und es bestand das Erfordernis, planerische Konzepte für die frei gewordenen Flächen zu entwickeln und diese durch eine abgestimmte Bauleitplanung zu sichern. Sowohl der 1996 aus einem Wettbewerb hervorgegangene städtebauliche Entwurf des Büros Springer Architekten, als auch die in den darauf folgenden Jahren entwickelten Konzeptionen sahen und sehen vor, das ehemalige Kasernenareal unter Berücksichtigung des denkmalgeschützten Gebäudebestands zu einem neuen durchgrünten Wohnstandort zu entwickeln, der sich hinsichtlich der baulichen Dichte und seiner Nutzungsstruktur am vorhandenen Bestand innerhalb und westlich des Plangebiets orientiert und sich gegenüber den östlich anschließenden, von zusätzlicher Bebauung freizuhaltenden Flächen deutlich abgrenzt. Bei den letzt genannten Flächen handelt es sich um die Kleingartenkolonie Biesenhorst und den „Biesenhorster Sand“, eine von ruderalen Gras-, Kraut- und Staudenfluren durchsetzte Brachfläche, die teilweise auch ehemalige Bahnflächen mit einschließt. Weitere wichtige Ziele der Planung sind die Deckung der Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum, hier vor allem die Deckung der anhaltenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern, die Erhaltung der denkmalgeschützten Gebäude und die Schaffung einer städtebaulichen Struktur, die sich in seiner Gestaltung und Nutzung an die historische Gartenstadtidee anlehnt. Hiermit verbunden ist die Herausbildung von einheitlichen, identitätsstiftenden Gestaltungsmerkmalen. Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist erforderlich, da § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) als planungsrechtliche Grundlage für die angestrebte bauliche Entwicklung des Gebietes nicht ausreichen würde. Während große Teile des Plangebiets bereits dem Außenbereich zuzuordnen sind, also nach § 35 BauGB zu beurteilen wären, wäre für die Bereiche, die gemäß § 34 BauGB bebaut werden können, nur teilweise eine der angestrebten städtebaulichen Entwicklung entsprechende Bebauung möglich. Mit der von Seiten der Bundesrepublik Deutschland und vom Land Berlin erfolgten Veräußerung größerer zusammenhängender Flächen an private Eigentümer besteht ein zusätzliches Erfordernis zur Schaffung einer planungsrechtlichen Grundlage. Ohne einen Bebauungsplan, der hinreichende und dem abgestimmten Konzept entsprechende Festsetzungen enthält und hierbei auch die öffentlichen und privaten Belange in Einklang bringt, wäre allenfalls eine rudimentäre und nicht der städtebaulichen Zielsetzung entsprechende Entwicklung möglich. Die vorrangige Bearbeitung des Bebauungsplans XVII-50aa, der den nördlichen Teil des ehemaligen Kasernenareals umfasst, ist erforderlich, da sich die Entwicklungsabsichten der Grundstückseigentümer zunächst auf diesen Bereich konzentrieren. Zudem sind die städtebaulichen Konzeptionen und die erforderlichen Abstimmungen im Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 5 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa nördlichen Bereich bereits weiter fortgeschritten, während für den Bereich rund um das Deutsch-Russische Museum und südlich davon noch Abstimmungsbedarf besteht. 2. Plangebiet 2.1 Geltungsbereich Abb. 1: Abgrenzung der Bebauungspläne XVII-50aa, XVII-50ab, XVII-50b und XVII-50c 6 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50aa umfasst eine Fläche von rund 20,5 ha und wird wie folgt begrenzt: im Norden durch die nördliche Grenze der Robert-Siewert-Straße, im Osten durch eine Linie östlich des Biesenhorster Weges und östlich der gedachten Verlängerung der Beerfelder Straße, im Süden durch die nördliche Grundstücksgrenze des Deutsch-Russischen Museums und dessen östlicher Verlängerung und im Westen durch die westliche Straßenbegrenzung der Zwieseler Straße. Ursprünglich gehörten zum Bebauungsplan XVII-50a und dem hieraus hervorgegangenen Bebauungsplan XVII-50aa noch die östlich anschließenden Brachflächen des Biesenhorster Sandes. Die nordöstliche Grenze des Geltungsbereichs lag entsprechend weiter östlich und verlief entlang der Bezirksgrenze, die zugleich die Grenze zum östlich anschließenden Bahngelände definierte. Die neue Abgrenzung verläuft etwa 30 m östlich des verlängerten Biesenhorster Wegs und entspricht der Grenze zwischen dem bebaubaren Bereich und der vorgesehenen naturnahen Grünfläche. Die Veränderung des Geltungsbereichs war erforderlich, da der Flächennutzungsplan den östlichen Randbereich des ursprünglichen Geltungsbereichs, also weite Teile des „Biesenhorster Sandes“, als Bahnfläche darstellt und diese Darstellung möglicherweise im Widerspruch zur vorgesehenen Festsetzung einer naturnahen Freifläche mit der Zweckbestimmung „Maßnahmenfläche“ gestanden hätte. Auch wenn an der bisherigen Konzeption für den „Biesenhorster Sand“ festgehalten wird, die Fläche soll künftig für Ausgleichsmaßnahmen genutzt werden, wird von einer entsprechenden Festsetzung durch den Bebauungsplan abgesehen, um das Planverfahren für das vorgesehene Wohngebiet zügig fortführen zu können. Da die Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen vollständig durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert werden kann, besteht für eine entsprechende Festsetzung keine unbedingte Erforderlichkeit. 2.2 Stadträumliche Einordnung Das Plangebiet liegt am östlichen Rand des Ortsteils Karlshorst im Bezirk Lichtenberg. Die Umgebung weist unterschiedliche Siedlungs- und Nutzungsstrukturen auf. Westlich der Zwieseler Straße schließt sich die Wohnsiedlung „Rheinisches Viertel“ an, die geprägt wird durch Hausgärten, baumbestandene Straßenzüge und eine vorwiegend ein- bis zweigeschossige, teilweise im Landhausstil errichtete Bebauung. Nördlich der Robert-Siewert-Straße befindet sich ein durch Kleingärten und Wohnnutzungen geprägter Bereich. Östlich des Gebiets erstrecken sich die in naturräumlicher Hinsicht schützenswerten Brachflächen des „Biesenhorster Sandes“, die wiederum weiter östlich an die Bahnanlagen des Berliner Eisenbahnaußenrings angrenzen. Unmittelbar südlich des Plangebiets befindet sich das Deutsch-Russische Museum und hieran südlich anschließend eine zweigeschossige Wohnanlage. Weiter südlich und südöstlich erstrecken sich gewerblich geprägte Bereiche, die jedoch überwiegend ungenutzt brach liegen. Am südöstlichen Rand befindet sich mit der Kleingartenanlage (KGA) „Biesenhorst II“ eine weitere grün geprägte Nutzung. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 7 Begründung 2.3 Bebauungsplan XVII-50aa Bestand 2.3.1 Bebauungs- und Nutzungsstruktur/Historische Entwicklung Mit Ausnahme der Wohngrundstücke an der Robert-Siewert-Straße gehört das Plangebiet zu einem weiträumigen, sich bis zur Wiesengrundstraße erstreckendem Gelände, das bis 1993 militärisch genutzt wurde. Der Bereich beiderseits des verlängerten Römerwegs sollte in den dreißiger Jahren des vorigen Jahrhunderts ebenfalls für eine Wohnnutzung erschlossen werden. Nach der bereits vollzogenen Parzellierung und einer ersten ansatzweisen Bebauung wurde die Entwicklung jedoch durch den 2. Weltkrieg unterbrochen und anschließend durch die unter sowjetischer Vollmacht vollzogene Einbeziehung des Geländes in den militärischen Bereich gänzlich verhindert. Ausgangspunkt der militärischen Nutzung war die Anlage eines Flugplatzes und mehrerer Flugzeughallen auf einer ursprünglich durch sandige Heide geprägten Fläche südlich des Plangebiets. Teile dieser Anlage reichten seinerzeit auch noch in das Plangebiet mit hinein. Errichtet wurde die Gesamtanlage während des 1. Weltkrieges. Gemäß Versailler Vertrag war Deutschland jegliche Motorflugzeugnutzung untersagt, das Gelände lag daraufhin einige Jahre ungenutzt brach. In den 30iger Jahren des vorigen Jahrhunderts wurde wieder an die militärische Nutzung angeknüpft und nördlich der Flugzeughallen mit dem Bau der Festungspionierschule 1 der deutschen Wehrmacht begonnen. Außer dem Gebäudeensemble der Festungspionierschule entstanden im gleichen Zeitraum weitere zur militärischen Anlage gehörende Gebäude: Zu nennen sind hier der Hochbunker im nördlichen Abschnitt der Zwieseler Straße, die Wohnhäuser für Offiziere im nördlichen Bereich, ein Schwimmbad im mittleren Bereich des Plangebiets und das Offizierskasino (bereits außerhalb des Plangebiets), in dem am 8. Mai 1945 die bedingungslose Kapitulation der deutschen Wehrmacht gegenüber den alliierten Streitkräften unterzeichnet wurde. 1967 richtete die sowjetische Militäradministration hier ein Kapitulationsmuseum ein, das seit 1995 unter der Trägerschaft der Bundesrepublik Deutschland und der Russischen Föderation als Deutsch-Russisches Museum geführt wird. Nach dem 2. Weltkrieg wurde das gesamte Kasernengelände durch die Sowjetarmee, später auch durch den sowjetischen Geheimdienst (KGB) genutzt. Als Folgeerscheinung wurden große Bereiche des Ortsteiles Karlshorst abgesperrt, bis 1964 aber wieder sukzessive der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Das markante Hauptgebäude im Zentrum des Ensembles diente dem KGB als Hauptzentrale im sowjetisch besetzten Teil Deutschlands. 1993 erfolgte die Räumung des gesamten Kasernengeländes durch die GUS, der eine jahrelange Phase des Leerstandes folgte. Bislang konnte nur ein Teil des ehemals militärisch genutzten Geländes, nämlich das Gebäudeensemble der ehemaligen Festungspionierschule, einer neuen Nutzung zugeführt werden. Aufgrund der guten Bausubstanz überstanden die Gebäude den jahrelangen Leerstand gut und wurden 2009 zusammen mit der ehemaligen Schwimmhalle an einen Investor veräußert, der die Gebäude unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes instandgesetzt und für Wohnzwecke umgebaut hat („Wohnpark Karlshorst“). Insgesamt sieht die Konzeption 340 Wohnungen vor. Etwa die Hälfte der insgesamt vorgesehenen Wohnungen ist bereits bezogen, die übrigen Wohnun- 8 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung gen werden im Frühjahr des Jahres 2013 bezugsfertig sein. Die innere Erschließung und die gärtnerischen angelegten Flächen sind weitgehend fertig gestellt. Die Außenanlagen nehmen die bereits vorhandenen Strukturen auf und bilden zusammen mit dem ursprünglichen und teilweise ergänzten Gebäudebestand ein Gesamtensemble. Die ehemalige Schwimmhalle, die zurzeit noch als Fitness-Studio und Bowlingbahn genutzt wird, soll unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes für Wohnzwecke umgebaut werden. Im übrigen nördlichen Bereich vermittelt lediglich der unmittelbar an der Robert-Siewert-Straße gelegene Bereich eine geordnete Struktur. Die Grundstücke sind hier straßenseitig und rückwärtig mit ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäusern bebaut. Die Hausgärten weisen eine unterschiedlich dichte Vegetationsstruktur auf und sind in geringem Maße mit Bäumen bewachsen. Östlich der Wohngrundstücke schließt sich eine überwiegend mit Eichen bestandene Fläche an. Weiter östlich steigt das Gelände um 2 bis 3 m über das ansonsten vorhandene Geländeniveau an. Die übrigen Flächen des Plangebiets liegen zum großen Teil ungenutzt brach. In dem Bereich, der sich östlich an die ehemalige Festungspionierschule anschließt, wurden im letzten Jahr zahlreiche nicht erhaltenswerte Gebäude und Anlagen abgerissen und versiegelte Flächen im größeren Umfang aufgebrochen. Zum Teil ging mit diesen Maßnahmen auch ein Verlust von erhaltenswerten Bäumen und sonstigen Vegetationsstrukturen einher. Im mittleren Bereich befand sich der teilweise von Wallaufschüttungen umfasste Sportplatz, der seit Jahren ungenutzt brach liegt und auf dem sich inzwischen bereichsweise ein Pionier-Trockenrasen gebildet hat. Im nördlichen Abschnitt der Zwieseler Straße prägt nach wie vor der massive, ungenutzte Hochbunker das Ortsbild. Ansonsten wird dieser Bereich durch einzelne bauliche Überreste der militärischen Nutzung und eine ruderale, vereinzelt mit Bäumen bestandene Vegetation geprägt. Unmittelbar südlich des Hochbunkers sind noch die baulichen Strukturen einer Zufahrtsstraße zu erkennen. Prägnant ist hier vor allem die gut erhaltene Lindenallee. Eine ähnliche Situation besteht im Bereich der verlängerten Rheinpfalzallee und südlich des „Wohnparks Karlshorst“. Südlich des Hochbunkers werden zurzeit die ersten Vorbereitungen zur Grundstücksentwicklung durchgeführt. Weite Bereiche sind hier bereits frei geräumt. Entlang der Zwieseler Straße entstehen zurzeit die ersten gemäß § 34 BauGB genehmigten Einfamilienhäuser. Diese Gebäude entsprechen der abgestimmten städtebaulichen Konzeption und vermitteln bereits einen ersten Eindruck, in welche Richtung sich das Gebiet künftig entwickeln soll. 2.3.2 Denkmalschutz Das Gelände der ehemaligen Festungspionierschule an der Zwieseler Straße zwischen der verlängerten Rheinpfalzallee und der verlängerten Rheinsteinstraße ist im Verzeichnis der Berliner Denkmalliste als Denkmalbereich eingetragen und als Gesamtanlage geschützt. Der in den 30iger Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtete Kasernenkomplex wird vor allem aufgrund seiner historischen Bedeutung für die Baugeschichte des Nationalsozialismus und die deutsche Nachkriegsgeschichte als besonders schützenswert eingestuft. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 9 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Zur geschützten Gesamtanlage zählen das mittig errichtete Hörsaalgebäude, die vier symmetrisch angeordneten Assistenzgebäude, die beiden Pförtnerhäuschen im Eingangsbereich, das Kommandanturgebäude, das Unteroffiziersgebäude und die Mauer längs der Zwieseler Straße. Der 1940 erbaute Hochbunker an der Zwieseler Straße ist als Einzelbaudenkmal eingetragen. Ebenso das südlich an das Plangebiet unmittelbar anschließende Offizierskasino in der Zwieseler Straße 4, in dem heute das DeutschRussische Museum untergebracht ist. 2.3.3 Verkehrserschließung Der weiträumige Bereich, in dem sich das Plangebiet befindet, wird im Norden durch die Fern- und U-Bahntrasse (U 5), im Osten durch den Berliner Außenring der Bahn und im Süden durch die Gleisanlagen der Frankfurter Bahn tangiert und begrenzt. Die im Westen befindliche Treskowallee, die als übergeordnete Straßenverbindung die Verknüpfung mit den beiden großräumigen Straßenverbindungen der Frankfurter Allee im Norden und dem Adlergestell im Süden herstellt, übernimmt maßgeblich die übergeordnete Erschließungsfunktion für den gesamten Siedlungsbereich östlich der Treskowallee. Die im Südwesten verlaufende Waldowallee verbindet im örtlichen Straßennetz die Treskowallee mit der Köpenicker Straße und dem östlich angrenzenden Bezirk Treptow-Köpenick. Die bestehenden Verkehrsbelastungen der das Plangebiet umgebenden Straßen werden im Umweltbericht unter Kapitel 3.2.2.2 Verkehr näher erläutert. Aufgrund der Randlage im Ortsteil Karlshorst und den fehlenden Querungsmöglichkeiten nach Biesdorf, das sich östlich des Berliner Außenrings anschließt, ist das Gebiet in straßenverkehrlicher Hinsicht nur über die westlich gelegenen Wohngebietsstraßen erreichbar. Die Anbindung an die nächstgelegene Hauptverkehrsstraße, die Treskowallee, erfolgt in erster Linie über die Rheinsteinstraße und den Straßenzug Köpenicker Allee–Waldowallee, die beide die Funktion einer Sammelstraße erfüllen. Verteilerfunktion im untergeordneten Netz übernimmt die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Zwieseler Straße am Rande des vorhandenen Wohngebiets. Die Robert-SiewertStraße und die Rheinpfalzallee sind von nachgeordneter Funktion und nehmen zurzeit in eingeschränktem Maße Durchgangsverkehr auf. Im weiteren nachgeordneten Netz wird die verkehrliche Erschließung des heutigen Wohngebiets über eine Vielzahl von öffentlichen Anlieger- und Wohnstraßen sichergestellt. Das Plangebiet selber wird über die Zwieseler Straße im Westen und die Robert-Siewert-Straße im Norden erschlossen. Beide Straßen werden von einer Buslinie befahren, sind jedoch verkehrlich nur gering belastet und dienen in erster Linie der Erschließung der anliegenden Grundstücke. Die Zwieseler Straße besitzt zurzeit eine Straßenbreite von 14,6 bis 15,2 m. Auf einem kurzen Abschnitt zwischen Römerweg und Robert-Siewert-Straße verengt sich die Zwieseler Straße auf 12,3 bis 13,3 m. Des Weiteren existiert im Bereich des Hochbunkers eine Engstelle, geschaffen durch ein in den Straßenraum hineinragendes Bauwerk zur Stromverteilung (Netzstation) und mehrere größere Bäume. An der schmalsten Stelle verengt sich die Fahrbahn hier auf 3,2 m. Ansonsten weist die Fahrbahn in der Zwieseler Straße 10 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung eine Breite von 5,5 bis 6,5 m auf. Während der westliche, 3,0 bis 3,5 m breite Seitenstreifen teilweise befestigt ist, ist der östliche, etwa 6 m breite Seitenstreifen vollständig unbefestigt. Im nördlichen Abschnitt verjüngt sich der östliche Seitenstreifen auf eine Breite von etwa 3 m. Bis auf die Baumgruppe im Engstellenbereich gibt es in der Zwieseler Straße keine Straßenbäume. Die Robert-Siewert-Straße besitzt überwiegend eine Straßenbreite von etwa 15 m, die sich jedoch östlich der Berfelder Straße auf 11 bis 12 m reduziert. Das Straßenraumprofil setzt sich aus einer 6 m breiten Fahrbahn und beidseitigen, etwa 4,5 m breiten Seitenstreifen zusammen. Die Seitenstreifen sind teilweise befestigt und mit Bäumen bepflanzt. Im westlichen Abschnitt verlaufen beiderseits der Fahrbahn schadhafte Radwege. Von der Zwieseler Straße führen vier Zufahrtsstraßen in das Gebiet. Während die Zufahrtsstraßen im vorderen Bereich an der Zwieseler Straße noch als solche erkennbar sind, verlieren sie sich im rückwärtigen Bereich in einem Netz unbefestigter und teilweise befestigter Flächen. Darüber hinaus gibt es noch die alte Hauptzufahrt vor dem Hörsaalgebäude der ehemaligen Festungspionierschule, über die nahezu das gesamte neue Wohngebiet („Wohnpark Karlshorst“) erschlossen wird. Durch den öffentlichen Personennahverkehr ist das Gebiet, gemessen an seiner innerstädtischen Randlage, vergleichsweise gut erschlossen. Über die in der Zwieseler Straße verkehrende Buslinie können die nächstgelegenen Bahnhöfe „Tierpark“ (U-Bahn Linie 5) und „Berlin-Karlshorst“ (Regionalbahn RE 7, RB 14 und S-Bahn S 3) in einer Fahrzeit von 6 Minuten erreicht werden. Die Strecke zu den Haltestellen der Straßenbahnlinien M17/27/37 in der Treskowallee (800 bis 1.000 m) kann zu Fuß in etwa 15 Minuten zurückgelegt werden. Mit dem Bus dauert es etwa 5 Minuten. Über diese Verbindungen sind mit einem Umsteigevorgang z.B. „Berlin-Hauptbahnhof“ in 40 Minuten, der Alexanderplatz in 35 Minuten und der Flughafen BBI in Schönefeld in 45 Minuten erreichbar. 2.3.4 Technische Infrastruktur Im Plangebiet befinden sich nur vereinzelte Versorgungsleitungen mit einer für die derzeit erforderliche Gebietsversorgung ausreichenden Dimensionierung. Bei einer baulichen Entwicklung muss ein entsprechender Ausbau der Ver- und Entsorgungsleitungen erfolgen. Mit Ausnahme der Schmutzwasser- und Regenwasserkanalisation sind die vorhandenen Leitungssysteme ausreichend dimensioniert, so dass diese bei einer entsprechenden Ergänzung zur Versorgung des Plangebiets mit Gas, Strom und Trinkwasser herangezogen werden können. Bezüglich der Entsorgung des Schmutzwassers haben die Berliner Wasserbetriebe für das Plangebiet eine Konzeption entwickelt, mit der der Nachweis erbracht wurde, dass aufbauend auf dem vorhandenen Netz und bei Neubau eines neuen Überpumpwerkes eine ausreichende Entsorgung des Schmutzwassers möglich ist (siehe Kapitel II.2.2.3 Ver- und Entsorgungskonzept). Zurzeit existieren nur in der Zwieseler Straße Schmutzwasserkanäle. Im Bereich des Biesenhorster Wegs und dessen nördlicher Verlängerung erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung eine übergeordnete planfestgestellte Abwasserdruckrohrleitung, die jedoch keine Entsorgungsfunktion für das Gebiet erfüllt. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 11 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Das Plangebiet, wie auch ein Großteil des vorhandenen Siedlungsgebiets, sind nicht an das Regenentwässerungsnetz angeschlossen. Ein Anschluss an das vorhandene Netz ließe sich nur mit hohen baulichen Aufwendungen umsetzen. Neben den nicht vorhandenen bzw. unzureichenden Netzkapazitäten im Umfeld ist die höhenmäßige Einbindung aufgrund der Geländesituation nicht möglich bzw. nur durch aufwendige Erweiterungs- und Ergänzungsmaßnahmen mit entsprechenden Ingenieurbauwerken (Pumpenanlagen) herstellbar. Grundsätzlich ist nach dem Berliner Wassergesetz als Regelfall bei Neubauvorhaben das Niederschlagswasser der öffentlichen Straßen wie auch der privaten Grundstücksflächen zur Versickerung zu bringen, zu verdunsten oder zu nutzen. Die grundlegenden Voraussetzungen für die Versickerung von Niederschlagswasser im Plangebiet sind gegeben. Wesentlich für die Umsetzbarkeit ist, dass die entsprechenden Flächen keine über den Grenzwerten liegenden Bodenverunreinigungen aufweisen. Die vorgesehene Konzeption zur Entwässerung des Plangebiets wird unter Kapitel II.2.2.3 Verund Entsorgungskonzept näher erläutert. 2.3.5 Soziale Infrastruktur Im Plangebiet befinden sich keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Die nächst gelegenen Einrichtungen liegen im westlich anschließenden Wohngebiet. Die vorhandenen sozialen Infrastruktureinrichtungen im Umfeld des Plangebiets sind weitgehend ausgelastet. Dies gilt sowohl für die Kindertagesstätte, als auch für die vorhandenen drei Grundschulen im Prognoseraum Lichtenberg-Süd. Zurzeit summiert sich das Defizit aller drei Grundschulen auf insgesamt 0,7 Züge. Mit der vorgesehenen Umzug der Europaschule (Lew-Tolstoi-Grundschule) und dem Einzug einer neuen Grundschule in die frei werdenden Räumlichkeiten kann zwar ein Beitrag zur Entlastung geleistet werden, es wird jedoch davon ausgegangen, dass dieser Entlastungseffekt aufgrund des zu erwartenden Einwohnerzuwachses in Lichtenberg-Süd wieder aufgehoben wird. Auch bezüglich der Versorgung mit Jugendfreizeitstätten, mit Spielplätzen und Sportanlagen gibt es im Ortsteil Karlshorst erhebliche Defizite. 2.3.6 Erholungs- und Freiraumnutzung Die südlich des Plangebiets gelegene Wuhlheide ist das nächste größere Erholungsgebiet. Deren Erreichbarkeit wird jedoch durch die Barrierewirkung der Bahnanlagen erheblich eingeschränkt. Innerhalb der Wohnsiedlung Karlshorst gibt es neben dem 1,6 ha großen Rheinsteinpark vier kleinere wohnortnahe Grünanlagen. Die östlich gelegene KGA erfüllt zwar für viele Bürger in Karlshorst eine wichtige Erholungsfunktion, ist jedoch für die Versorgung mit öffentlichen Grünflächen ohne Bedeutung. Auch der nördlich gelegene Tierpark Friedrichsfelde lässt sich aufgrund seiner eingeschränkten Öffentlichkeit nicht als eine für die siedlungsnahe Erholung nutzbare Fläche anrechnen. Aufgrund des vorhandenen Defizits an wohnort- und siedlungsnahen Grünflächen ist die Umsetzung des geplanten übergeordneten Grünzuges entlang des Eisenbahnaußenrings von besonderer Bedeutung. 12 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 2.3.7 Eigentumsverhältnisse Die 1993 an die Bundesrepublik Deutschland übergebenen Grundstücksflächen, die den überwiegenden Teil des Plangebiets einnahmen, wurden in den letzten Jahren vollständig an zwei private Eigentümer veräußert. Zum einen betrifft dies das Grundstück Zwieseler Straße 6-52 mit dem Gebäudeensemble der ehemaligen Festungspionierschule, zum anderen die unmittelbar östlich und nördlich anschließenden Flächen bis zum Biesenhorster Weg bzw. bis zum Hochbunker. Der Eigentümer der letztgenannten Grundstücksflächen verfügt über mehr als die Hälfte der Grundstücksflächen im Plangebiet und hat in enger Abstimmung mit dem Bezirk ein neues städtebauliches Konzept erarbeiten lassen, das nunmehr als Grundlage für die weitere Bauleitplanung dient. Unlängst wurden auch die im nördlichen Teil und im östlichen Randbereich befindlichen Grundstücksflächen des Landes Berlin an den bereits erwähnten Eigentümer veräußert. Im Eigentum des Landes Berlin befinden sich nunmehr nur noch die vorhandenen Straßenverkehrsflächen der RobertSiewert-Straße und der Zwieseler Straße im nördlichen Abschnitt. Ein längerer Abschnitt der Zwieseler Straße, betroffen ist der gesamte Abschnitt zwischen Rheinpfalzallee und Rheinsteinstraße, befindet sich noch im privaten Eigentum, soll aber im Zuge der Umsetzung der Planung an das Land Berlin übergeben werden. Im Bereich der bestehenden Wohnbebauung an der Robert-Siewert-Straße und am verlängerten Römerweg gibt es mehrere kleinere Grundstücke, die sich im Eigentum verschiedener Privatpersonen bzw. im Eigentum der Deutschen Bahn befinden. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 13 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Abb. 2: Eigentumsverhältnisse, Stand: März 2012 (Ohne Maßstab) 14 Bebauungsplan XVII-50aa 2.4 Begründung Planerische Ausgangssituation 2.4.1 Landesentwicklungsplanung Der am 15. Mai 2009 in Kraft getretene Landesentwicklungsplan BerlinBrandenburg (LEP B-B) sowie das am 1. Februar 2008 in Kraft getretene Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) enthalten Ziele und Grundsätze der Raumordnung. Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B im „Gestaltungsraum Siedlung“. Die Siedlungsentwicklung soll gemäß § 5 Abs. 1 LEPro 2007 in Verbindung mit Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B auf diesen Raum gelenkt werden. Im Rahmen der Planung sind darüber hinaus insbesondere folgende Grundsätze zu berücksichtigen: - In den Grundsätzen gemäß § 5 Abs. 1 und 2 LEPro 2007 sowie 4.1 LEP B-B wird dargelegt, dass sich die Siedlungsentwicklung auf raumordnerisch festgelegte Siedlungsbereiche konzentrieren und vorrangig Innenentwicklungspotenziale unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur genutzt werden sollen. Des Weiteren gilt hiernach der Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung. - Gemäß dem Grundsatz aus § 7 Abs. 3 LEPro 2007 soll eine ressourcenschonende Bündelung von Infrastrukturen und eine Entwicklung verkehrssparender Siedlungsstrukturen angestrebt werden. 2.4.2 Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S 2666) zuletzt geändert am 30. Oktober 2012 (ABl. S. 2094) stellt für das Plangebiet Folgendes dar: - für den überwiegenden Teil des Plangebiets Wohnbaufläche mit der Bezeichnung W2 (GFZ bis 1,5) sowie - für den Bereich der ehemaligen Festungspionierschule gemischte Baufläche mit der Bezeichnung M2 (einfaches Mischgebiet). Des Weiteren enthält der FNP folgende Kennzeichnungen und nachrichtlichen Hinweise, die für das Plangebiet relevant sind: - Im nördlichen Teil des Gebiets ist ein Bereich gekennzeichnet, in dem schadstoffbelastete Böden festgestellt wurden. - Des Weiteren ist nachrichtlich gekennzeichnet, dass sich das Plangebiet innerhalb eines Wasserschutzgebietes befindet. Für die Bereiche in unmittelbarer Nachbarschaft des Plangebiets enthält der FNP folgende Darstellungen: - östlich des Biesenhorster Wegs und seiner nördlichen Verlängerung Grünfläche mit der näheren Nutzungsbestimmung Kleingarten, - an der Robert-Siewert-Straße, am nordöstlichen Rand des Plangebiets Standort für eine Sportnutzung, - nördlich des Plangebiets - Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5), - westlich des Plangebiets - Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8), - südlich des Plangebiets - Wohnbaufläche W2, gemischte Baufläche, Kulturstandort im Bereich des Deutsch-Russischen Museums und weiter östlich einen Verwaltungsstandort sowie Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 15 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa - in Verlängerung der Rheinsteinstraße - übergeordnete Hauptverkehrsstraße, die im Zusammenhang mit der Köpenicker Allee als Verbindungsstraße zwischen der Treskowallee und der geplanten TangentialVerbindung-Ost (TVO) fungieren soll. 2.4.3 Stadtentwicklungsplanungen 2.4.3.1 StEP Wohnen Der StEP Wohnen wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) seit Anfang 2012 im Dialog mit den wesentlichen wohnungswirtschaftlichen Akteuren neu erarbeitet. Der aktuelle Stand des Planwerks sieht das Plangebiet zusammen mit dem südlich anschließenden Bereich, der durch den Bebauungsplan XVII-50ab überplant werden soll, als eine Potenzialfläche für Wohnen vor, wobei der Schwerpunkt in der Entwicklung von Einfamilienhäusern liegt. Hiermit wird dem Stadtentwicklungsplan „Wohnen“ von 1999 weitgehend entsprochen, der das Plangebiet als einen prioritären Neubaustandort zur Ergänzung des bestehenden Stadtgefüges darstellt. Bezüglich des möglichen Wohnungsbauumfangs (Wohnungspotential) ging der StEP Wohnen von 1999 davon aus, dass bis 2009 im Bereich des Gesamtgebiets (XVII-50a) rund 800 Wohnungen und ab 2010 weitere 500 Wohnungen entstehen könnten. 2.4.3.2 StEP Ver- und Entsorgung Der Stadtentwicklungsplan „Ver- und Entsorgung“ von Mai 2007 stellt in der Teilkarte „Fernwärmeversorgung“ eine größere Fläche südlich des Plangebiets als Fernwärmeversorgungsgebiet dar. Des Weiteren ist der Teilkarte zu entnehmen, dass das DeutschRussische Museum mit Fernwärme versorgt wird. Gemäß der Teilkarte Gasversorgung gehört das Plangebiet zu einem mit Niederdruck-Gas versorgtem Gebiet. Die Teilkarte „Wasserversorgung“ zeigt die im Verlauf der Köpenicker Allee befindliche große Trinkwasserleitung(D 400). In der Teilkarte „Abwasserentsorgung“ sind das Anschlusspumpwerk im Bereich Köpenicker Allee/Zwieseler Straße, ein Schmutzwasserkanal und eine Abwasserdruckleitung in der Zwieseler Straße dargestellt. Ebenfalls dargestellt ist die im Bereich des Biesenhorster Wegs und in deren nördlicher Verlängerung geführte Abwasserdruckrohrleitung. Weitere überörtliche, das Plangebiet betreffende Versorgungsleitungen sind im StEP „Verund Entsorgung“ nicht verzeichnet. 2.4.3.3 StEP Zentren Der Senat von Berlin hat am 9. März 1999 den Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel – Teil 1 (StEP Zentren 1) und am 22. März 2005 den Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (StEP Zentren 2) beschlossen, der durch den Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3) – Senatsbeschluss vom 12. April 2011 – fortgeschrieben und ersetzt wurde. Gemäß dem Zentrenkonzept des 16 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung StEP Zentren 3 befindet sich das nächstgelegene Stadtteilzentrum am Elsterwerdaer Platz (Biesdorf-Süd) im Bezirk MarzahnHellersdorf. Die nächstgelegenen Ortsteilzentren sind das Ortsteilzentrum „Karlshorst“ am S-Bahnhof „Berlin-Karlshorst“ in ca. 1,2 km Luftlinie Entfernung und das Ortsteilzentrum „Am Tierpark“ in etwa 1,8 km Luftlinie Entfernung. 2.4.3.4 StEP Verkehr Der aktuelle Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr) wurde am 29. März 2011 vom Senat von Berlin beschlossen. Er schreibt den am 8. Juli 2003 beschlossenen StEP Verkehr fort und ersetzt diesen. Der StEP Verkehr stellt die Treskowallee und die östlich der Bahntrasse im Bezirk Marzahn-Hellersdorf gelegene Köpenicker Straße sowohl in der Bestandsdarstellung für das Jahr 2011 als auch in der Planungsdarstellung für das Jahr 2025 als Straßen der Stufe II (übergeordnete Straßenverbindung) dar. Ergänzt werden beide Straßen durch die als örtliche Straßenverbindung (Stufe III) dargestellte Waldowallee. In der Karte „Übergeordnetes Straßennetz, Planung 2025“ wird die Tangentialverbindung Ost (TVO) auf der östlichen Seite des Außenrings verortet, eine Verbindung zwischen TVO und Treskowallee, die auch das Plangebiet zumindest tangieren würde, ist nicht vorgesehen. Die Planung 2025 für das ÖPNV-Netz zeigt längs des Außenrings eine S-Bahnverbindung, die auf der Fernbahntrasse in Verbindung mit einer Grunderneuerung hergestellt werden soll. 2.4.4 Bereichsentwicklungsplanung Lichtenberg (BEP Alt-Lichtenberg) Die BEP Alt-Lichtenberg (Stand: Juli 2004, aktualisiert im Mai 2005) entspricht weitgehend dem Flächennutzungsplan. In einigen Bereichen konkretisiert oder variiert die BEP jedoch Vorgaben des FNPs, ohne dessen Grundaussagen in Frage zu stellen. Im Einzelnen trifft die BEP für das Plangebiet folgende Aussagen: - nahezu der gesamte Bereich südlich der verlängerten Rheinpfalzallee wird als Mischgebiet mit einem hohen Wohnanteil ausgewiesen sowie - die Flächen nördlich der verlängerten Rheinpfalzallee werden als Wohnbaufläche mit der Bezeichnung W4 dargestellt, deren GFZ nicht über 0,4 liegen soll. Darüber hinaus sind zum besseren Verständnis bzw. ergänzend folgende Darstellungen der BEP im unmittelbaren Umfeld des Plangebiets von Bedeutung: - der Bereich des Deutsch-Russischen Museums wird als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kultur“ ausgewiesen, - östlich und südlich des Museumsstandortes wird eine Grünverbindung dargestellt, - die im FNP dargestellte neue Hauptverkehrsstraße, die eine Verbindungsfunktion zwischen Karlshorst und Biesdorf erfüllen soll, wird in der BEP nicht berücksichtigt, statt dessen wird eine Verkehrsführung parallel zur Trasse der U-Bahnlinie 5 vorgeschlagen, - der westlich an das Plangebiet anschließende Bereich wird im südlichen Abschnitt als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) und im nördlichen AbStand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 17 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa - schnitt als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) bzw. in Teilen als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt sowie der nördlich an das Plangebiet anschließende Bereich wird als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) dargestellt. 2.4.5 Zentren- und Einzelhandelskonzept Lichtenberg Das Zentren- und Einzelhandelskonzept 2011 für den Bezirk Lichtenberg von Berlin wurde am 23. Juni 2011 von der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg beschlossen. Hiernach liegt der südliche Teil des Plangebiets noch innerhalb des Kerneinzugsbereichs des Ortsteilzentrums (OTZ) „Karlshorst“, der nördliche Teil liegt außerhalb der Kerneinzugsbereiche. Die Entfernung (Luftlinie) zum OTZ „Karlshorst“, gemessen von der Mitte des Plangebiets, beträgt rund 1,2 km. Das OTZ „Am Tierpark“ befindet sich in einer Entfernung von fast 2 km und ist somit für das Plangebiet bereits nicht mehr relevant. Der nächstgelegene Einzelstandort befindet sich an der RobertSiewert-Straße in einer Entfernung von etwa 400 m. Zusätzlich zu den oben beschriebenen Einzelhandelsstandorten stellt das Zentren- und Einzelhandelskonzept ein neues Nahversorgungszentren an der Zwieseler Straße dar (Nahversorgungszentrum „Karlshorst-Ost“). Die entsprechende Fläche befindet sich gegenüber dem Deutsch-Russischen Museum im nördlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50ab. Die Entfernung zum Plangebiet, gemessen von der Mitte des Plangebiets, beträgt rund 400 m. Der Bedarf für das Nahversorgungszentrum ist unmittelbar abhängig von der Umsetzung der angestrebten Wohnbebauung. Mit der Errichtung des Nahversorgungszentrums „Karlshorst-Ost“ sind die Spielräume für die Nahversorgung in Karlshorst ausgeschöpft. Streuangebote außerhalb der festgelegten Zentren sollen daher ausgeschlossen werden. 2.4.6 Natur- und Landschaftsschutzgebiet Der Senat ist im Begriff eine einstweilige Sicherstellung der östlich an das Plangebiet anschließenden Flächen des „Biesenhorster Sandes“ einzuleiten und in diesem Rahmen das Unterschutzstellungsverfahren für ein Naturund Landschaftsschutzgebiet zu beginnen. Für die im Bezirk MarzahnHellersdorf gelegenen Flächen wurde durch die Deutsche Bahn AG bereits eine Entbehrlichkeitsprüfung durchgeführt, die negativ ausgefallen ist. Es ist mit einem langwierigen Unterschutzstellungsverfahren zu rechnen. Zuständig für das entsprechende Verfahren ist als Oberste Naturschutzbehörde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz (SenStadtUm, Abt. I E). 2.4.7 Geltendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines festgesetzten Bebauungsplans im Sinne von § 30 BauGB. Mangels verbindlicher Bebauungsplanregelungen richtet sich die Zulässigkeit der baulichen Nutzung zurzeit noch nach den Planersatzbestimmungen des § 34 BauGB oder § 35 BauGB. Bei Lage eines Vorhabens innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (unbeplanter Innenbereich) ist § 34 BauGB heranzuziehen. In den 18 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung übrigen Fällen ist für die Beurteilung eines Vorhabens § 35 BauGB (Außenbereich) maßgeblich. Lage und Größe des Plangebiets machen eine differenzierte Beurteilung notwendig. Im Westen und Norden grenzt das Plangebiet an ein Wohngebiet. Im Osten grenzen ein überörtlicher Grünzug und Kleingärten an, die bereits dem Außenbereich zuzuordnen sind. Eine erste planungsrechtliche Einschätzung erfolgte 2006 für die im Bebauungsplan-Verfahren notwendige Bestimmung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs. Zielsetzung war es, die Eingriffe zu ermitteln, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren (§ 1a Abs. 3, Satz 5 BauGB). Inzwischen hat sich die bauliche Situation im Plangebiet teilweise geändert und wurde eine Aktualisierung der planungsrechtlichen Einschätzung vorgenommen. Insgesamt gibt es im Plangebiet 6 Gebietstypen, für die jeweils unterschiedliche Einschätzungen getroffen wurden. Während die ersten fünf Gebietstypen dem Innenbereich zuzuordnen sind, befindet sich der sechste Gebietstyp bereits im Außenbereich. 1) Kreuzungsbereich Robert-Siewert-Straße/Zwieseler Straße Dieser Bereich ist im Zusammenhang mit dem nördlich und westlich anschließenden Wohngebiet zu sehen und wird durch eine kleinteilige, ein- bis zweigeschossige Einfamilienhausbebauung geprägt. Bauvorhaben würden hier gemäß § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO (allgemeines Wohngebiet) beurteilt werden. Hiernach wäre eine ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise zulässig. Die Erschließung ist in diesem Bereich gesichert. 2) Bereich im direkten Anschluss an die Zwieseler Straße, nördlich der Rheinpfalzallee Dieser Bereich ist weitgehend unbebaut, lässt sich aber über die Zwieseler Straße erschließen. In unmittelbarer Nachbarschaft westlich der Zwieseler Straße und beidseitig der Robert-Siewert-Straße befinden sich Wohngrundstücke, die mit ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäusern bebaut sind. Des Weiteren befindet sich im südlichen Anschluss das Gebäudeensemble der ehemaligen Festungspionierschule, die inzwischen zu einer Wohnanlage umgewandelt wurde. Bauvorhaben würden hier gemäß § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt werden, müssten sich also hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur einfügen. Entsprechend wäre eine ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise mit einem Versiegelungsgrad von nicht mehr als 40 % zulässig. 3) Von der Zwieseler Straße zurückgesetzter Bereich, nördlich der Rheinpfalzallee In diesem Bereich, der auch den ehemaligen Sportplatz umfasst, ist noch deutlicher als in den übrigen Teilbereichen die ehemalige militärische Nutzung erkennbar. Die spärliche Bebauung besteht aus einer aufgelockerten Anordnung überwiegend eingeschossiger Gebäude (Ausnahme Hochbunker) in offener Bauweise. Der Bereich unterscheidet sich hinsichtlich seiner Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 19 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Dichte und Baustruktur deutlich von der südlich angrenzenden Bebauungsstruktur der ehemaligen Festungspionierschule. Auch durch die weiter westlich gelegene Bebauung an der Zwieseler Straße liegt keine eindeutige Prägung mehr vor. Die Beurteilung würde hier gemäß § 34 Absatz 1 BauGB erfolgen. Hiernach wären Bauvorhaben zulässig, die sich in die vorhandene, wenngleich schwer definierbare Bebauungs- und Nutzungsstruktur einfügen. Der Versiegelungsgrad dürfte nicht mehr als 40 % betragen. Der Bereich gilt als nicht erschlossen. 4) Bereich an der Zwieseler Straße zwischen Rheinpfalzallee und DeutschRussischem Museum Der Teilbereich zwischen der nach Osten verlängerten Rheinpfalzallee und dem nach Osten verlängerten Bodenmaiser Weg wird durch das Gebäudeensemble der ehemaligen Festungspionierschule geprägt, die in den letzten Jahren zu einer Wohnanlage umgenutzt wurde. Die planungsrechtliche Genehmigung des Bauvorhabens erfolgte gemäß § 34 Abs. 1 BauGB. Inzwischen würde hier Abs. 2 in Verbindung mit § 4 BauNVO Anwendung finden, da der gesamte Bereich hinsichtlich seiner Nutzungsstruktur eindeutig einem Wohngebiet zuzuordnen ist. Die Erschließung des Bereichs ist gesichert. 5) Der Bereich zwischen ehemaliger Festungspionierschule und KGA „Biesenhorst II“ Der zwischen der neuen Wohnanlage und der KGA „Biesenhorst II“ gelegene Bereich ist nicht ausreichend erschlossen, wird aber aufgrund der nahe gelegenen Wohnanlage („Wohnpark Karlshorst“) noch dem Innenbereich zugeordnet. Die Bebauungsstruktur wurde hier bis vor kurzem noch durch eingeschossige Hallenbauten und Baracken geprägt, die größtenteils leer standen. Hinzu kamen weite versiegelte Flächen. Die Flächen wurden inzwischen weitgehend beräumt und sind teilweise vegetationslos. Die planungsrechtliche Beurteilung würde sich trotz der veränderten Situation weiterhin an der von 2006 orientieren (§ 34 Abs. 1 BauGB). Hiernach wären Bauvorhaben zulässig, die sich hinsichtlich ihrer Bauweise und ihrer Nutzung an der ursprünglich vorhandenen Struktur orientieren. Der zulässige Versiegelungsgrad könnte bis zu 80 % betragen. 6) Nordöstlicher Bereich Die im nordöstlichen Plangebiet gelegenen Flächen liegen im Außenbereich und sind gemäß § 35 BauGB zu beurteilen. Hier wären nur privilegierte Vorhaben zulässig. 2.4.8 In Aufstellung befindliche Bebauungspläne im Umfeld des Plangebiets Bebauungsplan XVII-50ab Mit Bezirksamtsbeschluss vom 25. August 2011 wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50a in die Bebauungspläne XVII-50aa und XVII50ab geteilt. Die Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII50a war erforderlich, um die Umsetzung der bereits weiter fortgeschrittenen 20 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Planungskonzeption im nördlichen Bereich (Bebauungsplangebiet XVII50aa) nicht durch noch zu lösende Konflikte im südlichen Teil des Plangebiets zeitlich zu behindern. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50ab f ür das Gelände zwischen westlicher Grenze des Biesenhorster Weges, Wiesengrundstraße, östlicher und nördlicher Grenze der KGA „Rheinstein“, Köpenicker Allee, Rheinsteinstraße, Zwieseler Straße, nördlicher Grenze des Flurstücks 346 in Verlängerung bis zur KGA „Biesenhorst II“ sowie für Teilabschnitte der Wiesengrundstraße und der Zwieseler Straße umfasst eine Fläche von rund 25 ha. Die wesentlichen Planungsziele sind die Festsetzung von Wohnbauflächen und Mischgebieten sowie die Sicherung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Museum“. Weitere Ziele sind die Sicherung einer neuen öffentlichen Grünfläche, vorhandener und neuer Straßenverkehrsflächen sowie der Erhalt von Baudenkmalen. Bebauungsplan XVII-50b Das Bezirksamt Lichtenberg beschloss am 26. Oktober 1999 im Zusammenhang mit der Teilung des Bebauungsplans XVII-50 die Aufstellung des Bebauungsplans XVII-50b für die Grundstücke Köpenicker Allee 155/189 (BA-Beschluss Nr. 234/99). Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von 2 ha. Wesentliches Planungsziel ist die Sicherung der vorhandenen Kleingartennutzung. Bebauungsplan XVII-50c Das Bezirksamt Lichtenberg beschloss im Zusammenhang mit der Teilung des Bebauungsplans XVII-50 am 26. Oktober 1999 die Aufstellung des Bebauungsplans XVII-50c für das Gelände zwischen nördlicher Grenze der KGA „Biesenhorst II“ in der Verlängerung bis zur Bezirksgrenze, Bezirksgrenze, Wiesengrundstraße und westlicher Grenze der KGA „Biesenhorst II“. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von rund 31 ha (BA-Beschluss Nr. 234/99). Das wesentliche Planungsziel ist die Sicherung der landschaftsplanerischen Konzeption für den „Biesenhorster Sand“. Bebauungsplan 11-29 Das Bezirksamt Lichtenberg beschloss am 18. Juli 2006 die Aufstellung des Bebauungsplanes 11-29 für die Grundstücke Waldowallee105/117, Köpenicker Allee 108/118 (teilweise), Rheinsteinstraße 70 sowie Abschnitte der Waldowallee und der Köpenicker Allee. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von rund 7,5 ha. (BA-Beschluss Nr. 214/06 ). Die wesentlichen Planungsziele sind die Sicherung allgemeiner Wohngebiete und öffentlicher Straßenverkehrsflächen. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 21 Begründung II. Bebauungsplan XVII-50aa Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Ende 1996 wurde für das ehemals militärisch genutzte Gelände sowie für weitere angrenzende Flächen ein einstufiger Realisierungswettbewerb in zwei Phasen ausgelobt. Zielsetzung war es, ein attraktives Wohnquartier zu entwickeln, in dem insbesondere Wohnraum für Bundesbedienstete geschaffen werden sollte. Die Auslobung erfolgte unter der Federführung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie. Im Ergebnis empfahl die Jury, den aus der zweiten Wettbewerbsphase hervorgegangenen Entwurf der Arbeitsgemeinschaft Springer/Hollricher als Vorgabe für die weitere bauliche Entwicklung zu verwenden. Mit dem Aufstellungsbeschluss vom 6. Januar 1998 leitete das Bezirksamt Lichtenberg das Bebauungsplan-Verfahren XVII-50 „Karlshorst-Ost" ein. Als Zielsetzung wurde die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts von Springer/Hollricher definiert. Mitte 1998 erfolgte eine stadtwirtschaftliche Berechnung für das gesamte Plangebiet, die im Ergebnis eine stärkere Berücksichtigung des Denkmalschutzes und eine deutliche Reduzierung der öffentlichen Flächen zur Folge hatte. In Vorbereitung auf ein vorgesehenes Investorenauswahlverfahren im Mai 1999 fand eine erneute Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfs statt. Um eine zügigere Entwicklung der vorrangig für eine Bebauung vorgesehenen Bereiche zu ermöglichen, wurde der Bebauungsplan XVII-50 Ende 1999 in die Bebauungspläne XVII-50a, XVII50b und XVII-50c geteilt. Für die KGAs "Biesenhorst II" und "Rheinstein" wurde die ursprüngliche Planungsvorstellung, diese in ein Wohngebiet umzuwandeln, aufgegeben. Das Ergebnis der zweiten Überarbeitung des städtebaulichen Konzepts bildete die Grundlage für den Bebauungsplan-Entwurf XVII-50a, der Ende 2000 Gegenstand der frühzeitigen Bürgerbeteiligung war. Aufgrund der geringen Nachfrage von Bundesbediensteten nach Wohnraum in Stadtrandlagen wurde die ursprüngliche Zielstellung, für diese Nachfragegruppe speziellen Wohnraum zu schaffen, nicht weiter verfolgt. Die sich ändernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Zielstellungen führten im Jahr 2002 zu einer weiteren dritten Überarbeitung der städtebaulichen Konzeption. Entsprechend wurde Ende 2003 eine erneute frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt. Das Abwägungsergebnis zur frühzeitigen und zur erneuten frühzeitigen Bürgerbeteiligung hatte keine Änderung der Planung zur Folge. Mitte des Jahres 2005 wurde die frühzeitige Behördenbeteiligung durchgeführt. Die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen und Hinweise ergab keine wesentliche Änderung. Im Nachgang wurden jedoch geringfügige Änderungen vorgenommen, die bezogen auf das Plangebiet, vor allem das Erschließungskonzept und den Quartierspark, betrafen. Erneut erfolgte eine Modifizierung des städtebaulichen Konzepts – zum vierten Mal. Zielsetzung war nunmehr eine stärkere Berücksichtigung der vorhandenen Grundstücksverhältnisse, der Ergebnisse der Fachgutachten (Altlastenerkundung, Umweltbericht, Entwässerungs- und Erschließungskonzept) und der Aussagen der stadtwirtschaftlichen Kalkulation. Die überarbeitete städtebauliche Konzeption wurde Grundlage des Bebauungsplan-Entwurfs, der sich in zahlreichen Punkten von der Entwurfsfassung, die im Frühjahr 2005 zur frühzeitigen Behördenbeteiligung verschickt wurde, unterschied. 22 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Die Änderungen betrafen unter anderem folgende Punkte: - im nordöstlichen Bereich („Biesenhorster Sand“) wurde zu Gunsten einer naturnahen Grünfläche in erheblichem Umfang auf die Ausweisung von Wohnbauflächen verzichtet, - die reinen Wohngebiete wurden durch allgemeine Wohngebiete ersetzt, - es wurden Festsetzungen zum Schutz des vorhandenen Wäldchens an der RobertSiewert-Straße getroffen, - im nordöstlichen Bereich wurde die Erschließung neu geordnet, - der Quartierspark wurde zu Gunsten einer zusätzlichen Wohnbebauung um rund die Hälfte seiner ursprünglichen Größe reduziert, - der Geltungsbereich wurde im östlichen Randbereich verändert und - es wurden zusätzliche Fuß- und Radwege ausgewiesen sowie weitere Flächen mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit belastet. Des Weiteren wurde unabhängig von der Überarbeitung der städtebaulichen Konzeption beschlossen, dass der Bebauungsplan zusätzliche Regelungen zur Nutzungsgliederung, zur Bauweise, zum Erhalt von landschaftsprägenden Bäumen und zur Begrünung des Plangebiets aufnehmen sollte. Diese zusätzlichen Regelungen sollten überwiegend durch textliche Festsetzungen definiert werden. Ende 2007 fand die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange statt. Die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen und Hinweise ergab eine geringfügige Änderung der Planung. Die Änderungen bezogen sich insbesondere auf die vorgesehenen Straßenbreiten. Des Weiteren wurden strengere Vorgaben zur Freihaltung der Vorgärten und zur Gestaltung der Einfriedungen definiert. Die Plangrundlage wurde zudem überarbeitet und an den aktuellen Stand angepasst. Mit der Veräußerung des Geländes der ehemaligen Festungspionierschule konnte ab 2009 endlich die bauliche Entwicklung zumindest eines Teilbereichs des ehemaligen Kasernenareals eingeleitet werden. Für das Gelände wurde in Abstimmung mit dem Bezirk ein neues Entwicklungskonzept erarbeitet. Das Konzept sah eine Umwandlung der ehemaligen Kasernenanlage in eine Wohnanlage vor, unter weitgehender Berücksichtigung des Denkmalschutzes. Ein großer Teil des Wohnprojekts ist inzwischen fertiggestellt und bereits bezogen worden. Mit der 2010 vollzogenen Veräußerung der restlichen bundeseigenen Grundstücksflächen im Bereich nördlich und östlich der ehemaligen Festungspionierschule wurde ein weiterer wichtiger Schritt zur Entwicklung des Plangebiets eingeleitet. Der neue Grundstückseigentümer und der Bezirk kamen überein, dass das bestehende städtebauliche Konzept nicht mehr marktfähig sei. Im Ergebnis wurde beschlossen, den städtebaulichen Entwurf zum fünften Mal zu überarbeiten, ohne jedoch die Grundzüge der Planung, wie z.B. das Grundgerüst des neuen Erschließungsnetzes als auch die Nutzungsstruktur in Frage zu stellen. Gegenstand der Überarbeitung war der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50a. Im Zuge der Überarbeitung durch Professor Klaus Theo Brenner wurde festgelegt, dass östlich der Zwieseler Straße nicht nur ein neues Wohngebiet, sondern auch eine historische Idee, die Idee der Gartenstadt wiederbelebt werden soll. Das Modell der grünen Stadt als Gegenmodell zum aufgelösten Siedlungsbau auf der grünen Wiese wurde vom Bezirk grundsätzlich begrüßt und unterstützt. Das hieraus entwickelte städtebauliche Konzept dient daher seit Ende 2011 als Grundlage für den Bebauungsplan. Mit dessen Festsetzungen soll die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts nicht nur grundsätzlich ermöglicht werden, sondern in Teilbereichen auch eine bauliche Entwicklung vorgegeben werden, die sich eng am städtebaulichen Konzept orientiert. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 23 Begründung 2. Bebauungsplan XVII-50aa Intentionen des Plans 2.1 Planungsziele Der Bebauungsplan XVII-50aa „Gartenstadt Karlshorst I“ dient der Reaktivierung innerstädtischer Brachflächen und der Wiederherstellung der städtebaulichen Ordnung. Dabei zielt der Bebauungsplan auf die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt sowie den Schutz und die Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen. Durch die Entwicklung des über viele Jahrzehnte überwiegend militärisch geprägten und sich selbst überlassenen Teilraums und die damit verbundene Wiederanbindung an die vorhandene Siedlungsstruktur soll der Ortsteil Karlshorst stadträumlich ergänzt und aufgewertet werden. Als Vorgabe für die städtebauliche Entwicklung dient die Idee der Gartenstadt. Deren Tradition aufnehmend sollen hier klar definierte Räume und Hausgruppen mit einheitlichen Gestaltungsmerkmalen geschaffen werden. Hierbei gilt es auch, die städtebaulichen und landschaftlich/naturräumlichen Qualitäten aufzunehmen und weiter zu entwickeln. Während die vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude vollständig integriert werden sollen, stehen die seit Jahren ungenutzten und scheinbar willkürlich platzierten Zweckbauten der Nachkriegszeit in Gänze zur Disposition. Im Zusammenhang mit dem Rückbau und der Neuordnung des Gebiets sollen auch vorhandene Bodenbelastungen beseitigt werden. Als Maßstab für die künftige Nutzung und Bebauung dient im Wesentlichen die vorhandene, eher kleinteilige Wohnbebauung des westlich anschließenden Siedlungsgebiets. Im südlichen Bereich, der durch höhere und größere Baustrukturen geprägt wird, sind in ausgewählten Bereichen dichtere Baustrukturen denkbar. Auch hier dient jedoch die bereits vorhandene Bebauung als Maßstab und Vorgabe. Grundsätzlich gilt, dass die durch die ehemalige Festungspionierschule geprägte Bebauung als Sonderbauform einzuordnen ist, die sich nicht nur aufgrund ihrer historischen Bedeutung von der übrigen Bauweise abheben soll. Mit der Neuordnung des Gebiets wird auch die vollständige Neuerrichtung eines funktionalen Erschließungsrasters erforderlich. Dieses soll so weit wie möglich an die ansatzweise vorhandene Erschließungsstruktur und das bereits vorhandene Straßenraster des westlich anschließenden Wohngebiets anknüpfen. Ein wesentliches Ziel der Planung ist die Anbindung an den vorgesehenen übergeordneten Grünzug östlich des Plangebiets. Die innerhalb des Plangebiets geplante Grünanlage soll den Bereich gestalterisch aufwerten und strukturieren sowie zur Verbesserung der Grünversorgung beitragen. 2.2 Städtebauliches Konzept Der Bebauungsplan basiert auf einem abgestimmten städtebaulichen Konzept vom Oktober 2011 (Büro Brenner Architekten), das der Begründung als Anlage beigefügt ist. Dieses Konzept stellt eine Weiterentwicklung des letzten städtebaulichen Entwurfs vom Mai 2006 (Springer Architekten) dar und berücksichtigt die abgestimmten Konzepte zur Verkehrserschließung und Straßenentwässerung. 24 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 2.2.1 Bebauungs- und Gestaltungskonzept Die städtebauliche Konzeption sieht eine reine Wohnnutzung vor und nimmt somit Bezug zur bereits vorhandenen Nutzungsstruktur im Umfeld und im Plangebiet selber. Bezüglich der vorgesehenen Bebauung werden ebenfalls die vorhandenen Strukturen im Umfeld und innerhalb des Plangebiets aufgenommen. Die denkmalgeschützten Gebäude im Plangebiet finden eine besondere Berücksichtigung. Des Weiteren werden die geschützten und schützenswerten Biotope teilweise in die städtebauliche Konzeption aufgenommen, indem sie als nicht überbaubare Grundstücksfläche, als öffentliche Grünfläche oder bei vorhandenen Baumreihen auch als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen werden, um sie als Alleen weiter entwickeln zu können. Hierdurch soll neben der gestalterischen Qualität insbesondere der Eingriff in Natur und Landschaft so gering wie möglich gehalten werden. Darüber hinaus werden die vorhandenen Grundstücks- und Erschließungsstrukturen innerhalb des Geltungsbereichs weitgehend berücksichtigt, um den Aufwand zur Erschließung und zur Anpassung der Grundstücksverhältnisse zu minimieren. Das städtebauliche Konzept sieht für den nördlichen Teil des Plangebiets eine offene Wohnbebauung mit vorwiegend ein- bis zweigeschossigen Einzelund Doppelhäusern vor. An den Kopfenden der langgestreckten Blöcke sollen zweigeschossige Reihenhäuser errichtet werden. Im südlichen Bereich ist eine dichtere Bebauung vorgesehen, die durch dreigeschossige Mehrfamilienhäuser in offener Bauweise, bzw. in Teilen auch in Form einer halboffenen Blockrandbebauung geprägt sein soll. Hiermit soll der Bestandsnutzung entsprochen und im anschließenden Bereich eine maßvolle Weiterentwicklung der Bebauungsstruktur ermöglicht werden. Nach Osten zur KGA „Biesenhorst II“ hin ist wieder eine offenere Struktur vorgesehen. Eingeschossige Gebäude sollen jedoch im gesamten südlichen Bereich ausgeschlossen werden. Die Gebäude sind gemäß dem städtebaulichen Konzept grundsätzlich straßenseitig ausgerichtet und wahren zur Straße einen Abstand von 3 bis 5 m. Die Blockinnenbereiche sowie die Vorgärten sollen für eine gärtnerische Gestaltung freigehalten werden. Während die Errichtung von Nebenanlagen im rückwärtigen Bereich grundsätzlich möglich sein soll, sollen im Vorgarten zur Schaffung eines gestalterisch ansprechenden Straßenraumes strengere Vorgaben getroffen werden. Die neuen Gebäude im Plangebiet sollen mit einem geneigten Dach oder einem Staffelgeschoss ausgebildet werden. Für einen eingegrenzten Bereich im nördlichen Teil des Plangebiets, längs der Zwieseler Straße, der Planstraße 7, der Planstraße 6 und der Planstraße 3, sieht das städtebauliche Konzept nur Satteldächer vor. Des Weiteren sollen für den eingegrenzten, ringartig ausgebildeten Bereich („Burgwall“) Vorgaben zur Ausrichtung der Traufen bzw. der Giebel gelten. Innerhalb und außerhalb dieses sogenannten „Burgwalls“ sind weniger strenge Vorgaben angedacht. Bezüglich der Farbgestaltung und der Materialwahl geht das städtebauliche Konzept ebenfalls von einheitlichen Vorgaben aus, die jedoch nur für die neu zu errichtenden Gebäude gelten sollen. Im südlichen Bereich sollen die Putzflächen hellgrau und die Dachsteine einheitlich anthrazitgrau gestaltet werden. Im Bereich nördlich der Planstraße 7 sind hellgelbe Putzflächen und rotbraune Dachsteine vorgesehen. Alle neuen Gebäude sollen zudem im Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 25 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Sockel-, Eingangs- und Garagenbereich einen hochwertigen Fassadenklinker erhalten, der farblich auf den Putz und die Dachdeckung abgestimmt ist. Für einen großen Teil des neu zu entwickelnden Plangebiets sollen Haustypen entwickelt und vermarktet werden, die den oben aufgeführten Vorgaben exakt entsprechen. Eigentümer und Architekt gehen in voller Übereinstimmung mit dem Bezirk davon aus, dass hiermit am ehesten eine durchgehend hohe Qualität und ein baulicher Zusammenhang im Sinne der Gartenstadtidee gewährleistet werden kann. 2.2.2 Erschließungskonzept Das vorgesehene orthogonale Blockraster nimmt die vorhandene Erschließungsstruktur der Umgebung und die in Ansätzen vorhandenen Straßen des Plangebiets auf und entwickelt sie weiter. Das Blockraster orientiert sich an der Zwieseler Straße. Die vorwiegend rechtwinklig und länglich ausgebildeten Baublöcke besitzen bei umlaufender Erschließung eine Ost-WestAusdehnung von 60 bis 75 m und bieten somit gute Vorraussetzungen für eine kleinteilige Parzellierung von Einfamilienhausgrundstücken. Die OstWest-Ausdehnung derjenigen Blöcke, die nur von einer Seite erschlossen sind, beträgt im nördlichen Bereich 30 m, im südlichen Bereich 30 bis maximal 70 m. Im Bereich der ehemaligen Festungspionierschule („Wohnpark Karlshorst“) und im nördlichen ebenfalls stärker bestandsgeprägten Bereich werden größere Blöcke gebildet, die Grundstückstiefen von mehr als 40 m zur Folge haben. Hier ist wie beim „Wohnpark Karlshorst“ eine zusätzliche innere Erschließung erforderlich. Das Erschließungsnetz innerhalb des neuen Wohngebiets wird geprägt durch unterschiedlich breite Straßen. Während die Nord-Süd ausgerichteten Straßenzüge in der Regel als reine Erschließungsstraßen konzipiert sind und eine Breite von 8,5 m aufweisen, übernehmen einige der Ost-West ausgerichteten Straßenzüge auch die Funktion von Sammelstraßen (Planstraßen 3 und 7) und erhalten Straßenbreiten von 14,5 bis 16,0 m. Die Planstraße 2 soll im mittleren Abschnitt, der vorhandenen Grundstücksabgrenzung folgend, auf eine Sonderbreite von etwa 18,5 m ausgebaut werden. Mit der Aufweitung kann neben der Berücksichtigung der Eigentumssituation auch ein besonderes stadträumliches Element geschaffen werden, das zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität beitragen kann. Für die 8,5 m breiten Wohnstraßen ist ein Ausbau als Mischverkehrsfläche vorgesehen. Die breiteren Straßen (Planstraßen 3, 7, 8 und 9) sollen ein Normalprofil erhalten, das durch beidseitige Gehwege und eine mindestens 5,0 bis 5,5 m breite Fahrbahn geprägt ist. In den breiteren Straßen sind neben den mindestens 2,5 m breiten Versickerungsflächen, die in allen Straßen zur Entsorgung des Niederschlagswassers angelegt werden sollen, zusätzliche Grünstreifen zur Aufwertung des Straßenraums vorgesehen. Darüber hinaus sollen alle Straßen im Plangebiet mindestens eine durchgängige Baumreihe aufnehmen. Die Straßenkonzeption geht davon aus, dass die erforderlichen Besucherstellplätze vollständig im öffentlichen Straßenraum nachgewiesen werden. Für die Zwieseler Straße liegt noch keine abschließende Ausbauplanung vor. Stand der Abstimmung ist, dass die Zwieseler Straße zwischen Planstraße 3 und Planstraße 7 auf der östlichen Seite eine neue Baumreihe, ei26 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung nen etwa 2 m breiten Gehweg und eine 3 m breite Versickerungsmulde erhalten soll. Mittelfristig besteht die Absicht die Zwieseler Straße an das Regenwasserkanalnetz anzuschließen. Hiermit ergäben sich neue Spielräume für eine gestalterisch und funktional verbesserte Straßenraumaufteilung innerhalb des rund 15 m breiten Straßenraums. Für die Robert-Siewert-Straße ist weder eine Änderung der Straßenraumaufteilung noch eine Ausbauplanung vorgesehen. 2.2.3 Ver- und Entsorgungskonzept Mit Ausnahme der Entsorgung des Niederschlags- und Schmutzwassers kann das Plangebiet an das Leitungsnetz der üblichen Medien problemlos angeschlossen werden. Die Erschließungskonzeption sieht vor, dass die zusätzlichen Leitungen vollständig in den ebenfalls neu zu errichtenden Straßenräumen untergebracht werden. Für die Entsorgung des Niederschlagsund Schmutzwassers wurden hingegen Konzepte entwickelt, die im Folgenden in Kürze erläutert werden sollen. Im Plangebiet ist eine Schmutzwasserentsorgung aufgrund der Geländehöhen nur in eingeschränktem Maße durchführbar. Hier könnte bislang lediglich ein etwa 140 bis 180 m breiter Bereich entlang der Zwieseler Straße an die vorhandene Schmutzwasserkanalisation angeschlossen werden. Daher beabsichtigen die Berliner Wasserbetriebe im nördlichen Bereich ein Schmutzwasserkanalnetz zu errichten, das in südliche Richtung im Freigefälle zu einem neu zu bauenden Überpumpwerk ableitet. Als Standort für das neue Überpumpwerk wurde der südöstliche Randbereich des geplanten Quartiersparks („Stadtgartens“) gewählt. Gemäß der vorliegenden Entwässerungskonzeption soll das auf den Dachflächen und den Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser oberflächig über Vegetationsflächen versickert werden, sofern kein begründeter Verdacht auf Bodenverunreinigung besteht. Nach gegenwärtigem Kenntnisstand lassen die Bodenverhältnisse im Plangebiet bezüglich ihrer Durchlässigkeit und ihrer Reinheit eine Versickerung grundsätzlich zu. Auch bezüglich der Höhe des Grundwassers gibt es keine Bedenken gegen eine dezentrale Versickerung. Während die Versickerung auf den Grundstücken aufgrund der relativ geringen Überbauung/Versiegelung grundsätzlich möglich ist und von den jeweiligen Grundstückseigentümern nachzuweisen ist, soll das auf den Straßen anfallende Niederschlagswasser über ein neu zu errichtendes Muldensystem zur Versickerung gebracht werden. Die 2,5 bis 3,5 m breiten Mulden sollen einseitig neben der Fahrbahn angelegt werden. Der grundsätzlichen Empfehlung, wonach eine Versickerung im Straßenland nur bei Straßen erfolgen sollte, die mit nicht mehr als 2.000 Kraftfahrzeugen am Tag belastet sind, kann im Plangebiet auch bei einer künftigen höheren Belastung aller Voraussicht nach entsprochen werden. In der Zwieseler Straße wird zur Entsorgung des Niederschlagswassers möglicherweise ein neuer Regenwasserkanal errichtet. Die vorliegende Erschließungskonzeption geht jedoch zunächst davon aus, dass das anfallende Regenwasser über eine einseitig angelegte 3,5 m breite Mulde versickert wird. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 27 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa 2.2.4 Grünkonzept Die Grünkonzeption sieht vor, dass ein Teil der Fläche, die sich östlich des Gebäudeensembles der ehemaligen Festungspionierschule erstreckt, zu einer repräsentativen öffentlichen Grünanlage („Stadtgarten“) ausgebaut wird. Diese neue Grünanlage soll vor allem der wohnortnahen Erholung dienen, darüber hinaus aber auch einen Spielplatz aufnehmen. Die erhaltenswerten Bäume im westlichen Bereich sollen in die Grünanlagenkonzeption so weit wie möglich integriert werden. Der Altbaumbestand, der das Plangebiet in großen Teilen prägt, kann durch verschiedene Optimierungen des städtebaulichen Entwurfs sowie durch eine den Bestand berücksichtigende Ausweisung von Straßenverkehrsflächen und Baufeldern teilweise geschont werden. Herausragende Exemplare sollen zudem durch Erhaltungsfestsetzung gesichert werden. Hierdurch kann der durch Bäume geprägte Siedlungs- und Landschaftscharakter gewahrt und die Etablierung eines qualitätsvollen Wohnstandortes gefördert werden. Darüber hinaus sollen die Straßen so weit wie möglich durch Bäume gesäumt werden. Die Konzeption geht davon aus, dass innerhalb der öffentlichen Straßenräume 130 Bäume, innerhalb der öffentlichen Grünfläche 10 Bäume und auf den Wohngrundstücken mindestens 150 neue Baumpflanzungen erfolgen können. Für den bereits außerhalb des Plangebiets gelegenen Bereich, der auch größere Flächen östlich der KGA „Biesenhorst II“ mit einschließt, wurde 2006/2007 im Auftrag des Amtes für Umwelt und Natur ein Pflege- und Entwicklungsplan (PEP „Biesenhorster Sand“) erarbeitet. Die Konzeption sieht die Entwicklung einer übergeordneten Grünverbindung, eines teilweise öffentlich nutzbaren und zugleich naturnahen Erlebnisraums sowie die behutsame Erschließung der wertvollen Brachebiotope für die Bevölkerung bei Sicherung der ökologischen Qualität vor. Die Eingriffsbilanzierung bilanziert für die Fläche der geplanten naturnahen Freifläche eine Aufwertung für das Schutzgut „Landschaftsbild/Erholung“. Des Weiteren wird davon ausgegangen, dass durch die Beseitigung bestehender Beeinträchtigungen sowie durch den Erhalt und die Aufwertung wertvoller Biotopstrukturen mittels gezielter Entwicklungsmaßnahmen ein zusätzlicher Ausgleich geschaffen werden kann. Mit den vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen kann ein Ausgleich für unvermeidbare, durch den Bebauungsplan XVII-50aa verursachte Eingriffe in den Naturhaushalt erreicht werden. Die Sicherung der entsprechenden Maßnahmen wird durch einen städtebaulichen Vertrag gewährleistet. 28 Bebauungsplan XVII-50aa 3. Begründung Umweltbericht 3.1 Einleitung Nach § 2 Abs. 4 BauGB wird für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, im Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. 3.1.1 Inhalte und Ziele des Bebauungsplans Der Bebauungsplan XVII-50aa soll insbesondere die folgenden städtebaulichen Ziele sichern: - allgemeine Wohngebiete (WA) auf etwa drei Viertel der Plangebietsfläche; Vorgaben zur Gestaltung sollen eine hohe städtebauliche Qualität und die Quartiersbildung fördern, - eine öffentliche Parkanlage mit Spielplatz im zentralen Bereich des Plangebiets östlich der ehemaligen Festungspionierschule („Wohnpark Karlshorst“), - ein unterirdisches Abwasserpumpwerk, das gestalterisch in die Parkanlage integriert werden soll und - Straßenverkehrsflächen mit Breiten von 8,5 m bis 18,5 m zur Erschließung der neu entstehenden Wohngebiete. Die einzelnen Inhalte und Ziele des Bebauungsplans sind in den Kapiteln I.1, II.2 und II.4 dieser Begründung ausführlich beschrieben. 3.1.2 Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Relevanz für die Planung und deren Berücksichtigung Baugesetzbuch (BauGB) In § 1 Abs. 6 Nr. 7 Baugesetzbuch (BauGB) sind die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege aufgeführt. § 1a BauGB enthält zudem ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz. Demnach soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) sind in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) Das BNatSchG in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) trat am 1. März 2010 in Kraft. Die übergeordneten Ziele des Naturschutzes sind darauf ausgerichtet, Natur und Landschaft so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und – soweit erforderlich – wiederherzustellen, dass - die biologische Vielfalt, - die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie - die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 29 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa auf Dauer gesichert sind (§ 1 BNatSchG). Die §§ 14 bis 19 BNatSchG behandeln die Vorschriften zur Eingriffsregelung. Eingriffe in Natur und Landschaft sind Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können. § 18 BNatSchG regelt das Verhältnis zum Baurecht. Sind auf Grund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des BauGB zu entscheiden (§ 1a BauGB, s.o.). Für die besonders und die streng geschützten Arten (§ 7 BNatSchG) aus nationalen und europäischen Verordnungen und Richtlinien (Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV), Europäische Artenschutzverordnung (EUArtSchV), Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL), Europäische Vogelschutz-Richtlinie (VSchRL) gelten die Vorschriften zum Artenschutz des § 44 BNatSchG. Die Regelungen des § 44 BNatSchG erfordern eine Prüfung, inwieweit durch den Bebauungsplan Beeinträchtigungen besonders oder streng geschützter Tier- und Pflanzenarten vorbereitet werden. Für die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans bedarf es im Verfahren der Inaussichtstellung einer Ausnahmegenehmigung gemäß § 45 Abs. 8 BNatSchG oder einer Befreiung gemäß § 67 BNatSchG, wenn das durch die Bauleitplanung ermöglichte Vorhaben die Voraussetzungen eines der Verbote des § 44 Abs. 1 oder 2 des BNatSchG erfüllt. Dagegen bedarf es nicht der Feststellung einer Ausnahme- oder Befreiungslage durch die zuständige Naturschutzbehörde, wenn das Eintreten der in § 44 BNatSchG verbotenen Beeinträchtigungen der besonders oder streng geschützten Tier- und Pflanzenarten durch geeignete Schutz-, Verhinderungs- und Vorbeugemaßnahmen vermieden werden kann (§ 44 Abs. 5 BNatSchG). Die Belange der gemeinschaf tsrechtlich geschützten Arten unterliegen nicht der gemeindlichen Abwägung. Bei national geschützten Arten, bei denen es sich nicht um im Anhang IV der FFH-Richtlinie benannte Arten oder europäische Vogelarten handelt, gilt die abgeschwächte Regelung des § 44 Abs. 5 Satz 5 BNatSchG. Demnach liegt bei Handlungen zur Durchführung eines Eingriffs oder Vorhabens kein Verstoß gegen die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG vor, wenn auf der Ebene des Bebauungsplans über Vermeidung und Ausgleich der Eingriffe in der Abwägung entschieden wurde. Die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft wurden in einem Eingriffsgutachten ermittelt. Zur Erfassung besonders und streng geschützter Arten wurde darüber hinaus ein faunistisches Gutachten zum Artenschutz erstellt. Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO) Wegen ihrer Bedeutung für die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts bestimmt die Baumschutzverordnung (BaumSchVO vom 5. Oktober 2007), dass die gemäß § 2 BaumSchVO geschützten Bäume zu erhalten und zu 30 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung pflegen sind. Sie dürfen nicht ohne Genehmigung beseitigt oder in ihrem Weiterbestand beeinträchtigt werden. Bei der Planung und Durchführung von Vorhaben und Maßnahmen ist vom Vorhabenträger sicher zu stellen, dass vermeidbare Beeinträchtigungen der geschützten Bäume unterbleiben. Im Plangebiet sind zahlreiche geschützte Bäume vorhanden. Genaue Aussagen hierzu sind im Eingriffsgutachten enthalten, dessen Ergebnisse in verkürzter Form in den Umweltbericht übernommen wurden. Mit der Novellierung vom Herbst 2007 ging eine grundlegende Veränderung der Vorgehensweise zur Ermittlung der Ersatzbäume einher. Kriterien sind nunmehr die Baumart und die Vitalität der vom Eingriff betroffenen Bäume. Zudem wurden die Umrechnungsfaktoren für die Ermittlung der Ersatzbäume deutlich herabgesetzt. Im Eingriffsgutachten wurden diese Veränderungen insoweit berücksichtigt, als sich der Bezug zur Ermittlung von Ersatzbäumen am oberen Ende der in der BaumSchVO enthaltenen Spanne orientiert. Die Kriterien Baumart und Vitalität sind ebenfalls Bestandteil der Bewertungsmethode. Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG vom 9. Dezember 2004) schafft die Voraussetzungen für einen wirksamen Bodenschutz und die Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen. Zweck des Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktion des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen abzuwehren und zu sanieren. Das Berliner Bodenschutzgesetz ergänzt das BBodSchG. Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) Das Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) regelt den Umgang mit Baudenkmalen, Denkmalbereichen, Gartendenkmalen und Bodendenkmalen. Für die Denkmale wird eine Liste bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geführt. Die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sind in die städtebauliche Entwicklung einzubeziehen, Denkmale sind nach Maßgabe des Gesetzes zu schützen (§ 1 DSchG Bln). Denkmale sind vom Verfügungsberechtigten im Rahmen des Zumutbaren in Stand zu halten und in Stand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdungen zu schützen (§ 8 Abs. 1 DSchG Bln). Das DSchG Bln bestimmt auch den Schutz der unmittelbaren Umgebung eines Denkmals (§ 10 DSchG Bln). Berliner Landschaftsprogramm (LaPro 94) Bezogen auf das Plangebiet und dessen Umfeld enthält das Landschaftsprogramm Berlin von 1994 u.a. die folgenden Aussagen: - Vorhandene Grünflächen sollen erhalten und neue Grünflächen angelegt werden. - Entlang des Bahnaußenringes soll eine übergeordnete Grünverbindung vom Tierpark Friedrichsfelde zur Wuhlheide entwickelt werden. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 31 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa - - - Das Gebiet wird als Vorranggebiet für den Klimaschutz dargestellt mit dem Ziel, klimatisch wirksame Freiräume zu erhalten und zu entwickeln, das Ausmaß der Bodenversiegelung zu begrenzen und den Ausstoß von Schadstoffen zu reduzieren. Bei gewerblichen Nutzungen sollen Altanlagen saniert, angrenzende Gebiete vor Immissionen geschützt, eine flächensparende Bauweise gefördert und eine Begrünung von Dächern und Wänden angestrebt werden. Zur Verbesserung der Grundwasserneubildung soll eine dezentrale Regenwasserversickerung angestrebt werden. Bei Verdichtungen sollen kompensatorische Maßnahmen durchgeführt werden. Um eine Aufwertung des Landschaftsbilds herbeizuführen, sollen Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds beseitigt, prägende Landschaftselemente erhalten und entwickelt sowie ortsbildprägende Freiflächen, begrünte Straßenräume und Stadtplätze geschaffen werden. Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat mit Beschluss vom 19. Februar 2002 das Landschafts- und Artenschutzprogramm um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption sowie um die Darstellung der Flora Fauna Habitat (FFH) Gebiete ergänzt. Die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption enthält für das Plangebiet folgende relevante Aussage: Die Flächen des Eisenbahnaußenrings stellen eine Ausgleichsmaßnahme von überörtlicher Bedeutung innerhalb der Ausgleichskonzeption dar (aufgeführt als Nr. 26 „Grüngürtel Karlshorst-Ost“ in der Ergänzung zum LaPro). Des Weiteren können, sofern im Plangebiet nicht der notwendige naturschutzrechtliche Ausgleich erfolgt, Kompensationsmaßnahmen im weiteren Grüngürtel festgelegt und gesichert werden. Die Ziele für den „Grüngürtel Karlshorst-Ost“ beinhalten die Entwicklung einer übergeordneten Grünverbindung und einer öffentlichen naturnahen Grünanlage. Des Weiteren werden der Erhalt der wertvollen Brachebiotope und deren behutsame Erschließung für die Bevölkerung bei gleichzeitiger Sicherung der ökologischen Qualität formuliert. Landschaftsplan Für das Plangebiet ist ein Landschaftsplan weder festgesetzt noch in Aufstellung befindlich. Landschaftsrahmenplan Lichtenberg Der Landschaftsrahmenplan für den Bezirk Lichtenberg hat zwar keine explizite Rechtsgrundlage. Durch Beschluss des Bezirksamts und Kenntnisnahme der Bezirksverordnetenversammlung entfaltet er aber Verbindlichkeit innerhalb der Bezirksverwaltung. In zwölf Karten wird der Bestand der biotischen und abiotischen Schutzgüter sowie die Entwicklung von Maßnahmen dargestellt. Ziel des Landschaftsrahmenplans für den „Biesenhorster Sand“ ist die Ausweisung als Landschafts- und Naturschutzgebiet durch den Senat, und zwar vorrangig zum Schutz und zur Entwicklung der Lebensräume für Flora und Fauna. 32 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Lärmminderungs- und Luftreinhalteplan Berlin Das Plangebiet befindet sich gemäß dem Lärmminderungsplan Berlin Aktionsplan 31 nicht in einem Konzeptgebiet. Auch im näheren Umfeld des Plangebiets sind keine Konzeptstrecken vorhanden. Der im Entwurf befindliche Luftreinhalteplan 2011-2017, als Fortschreibung des bisherigen Luftreinhalte- und Aktionsplans für Berlin 2005, enthält ebenfalls keine durch den Bebauungsplan XVII-50aa zu berücksichtigenden Maßnahmen. 3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Die folgende Beschreibung und Bewertung des derzeitigen Umweltzustands beinhaltet jeweils schutzgutbezogen eine Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands sowie die Prognose über die Auswirkungen bei Durchführung der Planung. Bei der Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands werden die Auswirkungen bei vollständiger Realisierung der Planung im Verhältnis zur Beibehaltung des Status quo beschrieben. Die Bewertung der Funktionsfähigkeit von Natur und Landschaft folgt weitgehend der im „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin“ (SenStadt/TU Berlin 2005) beschriebenen Methode. Die Wertpunkte werden je 1.000 m² Fläche gleicher Beeinträchtigungsintensität ermittelt und sind entsprechend der Ergebnisse des separat erstellten Eingriffsgutachtens Bestandteil dieses Umweltberichts. Die Bewertung erfolgt im Umweltbericht jedoch nicht nach Punkten, sondern wird verbal beschrieben. 3.2.1 Definition des Untersuchungsumfangs 3.2.1.1 Wirkfaktoren und Untersuchungsumfang Der Bebauungsplan soll vorrangig die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung von Wohnnutzung in Karlshorst-Ost schaffen. Aufgrund der geplanten Baugebietsausweisungen können unter Beachtung der Bestandssituation die in der folgenden Tabelle aufgeführten Wirkfaktoren auftreten, die sich jeweils unterschiedlich auf die Schutzgüter auswirken und Eingriffe verursachen können. Dabei ist zwischen bau-, anlage- und betriebsbedingten Wirkfaktoren zu unterscheiden. Bei der Prüfung der Betroffenheit von Schutzgütern/Belangen werden weitgehend pauschalisierte Annahmen zugrunde gelegt, die sich aus Art und Maß der Nutzung ergeben: - Die mögliche Anzahl der zukünftigen Wohnungen (WE) im Plangebiet wird anhand der durch die Bebauungsplan-Festsetzungen ermöglichten Geschossfläche (GF) ermittelt (140 m² GF = 1 WE); pro Wohnung werden 2,5 Einwohner angenommen. - Es wird von der vollständigen Ausnutzung der nach § 19 Abs. 4 BauNVO zulässigen Überbauung ausgegangen (GRZmax=1,5fache GRZ). Dieser Wert wird als zukünftiger Versiegelungsgrad angenommen. - Innerhalb der Baugebiete wird von einer vollständigen Umgestaltung der Vegetation auf den nicht überbaubaren Flächen ausge- Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 33 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa gangen; d.h. Bestands-Biotope gehen verloren und es werden „gärtnerisch gestaltete Flächen“ angelegt. - Innerhalb der öffentlichen Parkanlage wird ebenfalls von einer Umwandlung der Bestands-Biotope in „gärtnerisch gestaltete Flächen“ ausgegangen. Am westlichen Rand der geplanten Parkanlage wird als Verbindung zwischen den beiden mit Gehrechten belegten Flächen von der Anlage eines Fußwegs ausgegangen. Zusätzlich wird im Rest der Parkanlage eine Versiegelung von 10% angenommen. - Es wurden alle nach der Baumschutzverordnung Berlin geschützten Bäume im Plangebiet kartiert. Einen Teil der kartierten Bäume wurde bereits im Zuge des genehmigten Bauvorhabens „Wohnpark Karlshorst“ im Bereich der ehemaligen Festungspionierschule und im Rahmen von Abrissmaßnahm auf den übrigen Grundstücksflächen südlich der Planstraße 3 (Lindenallee am Bunker) gefällt. Mit Ausnahme der durch Erhaltungsfestsetzungen gesicherten Bäume wird von einem Verlust aller verbliebenen Bäume ausgegangen, die innerhalb der Baugrenzen oder mit einem Abstand von weniger als 2,5 m außerhalb von ihnen stehen. Alle technisch erhaltbaren Bäume innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage und der Straßenverkehrsflächen sowie auf den straßenseitigen, nicht überbaubaren Grundstücksflächen (mit mehr als 2,5 m Abstand zur Baugrenze) werden als Erhalt angenommen. Tab. 1: Untersuchungsumfang des Umweltberichts Wirkfaktor Baubedingt temporäre Beanspruchung von Grundflächen Schutzgut Pflanzen u. Tiere: Verlust bestehender Biotope, Bäume und Habitatstrukturen (die temporäre Beeinträchtigung der natürlichen Bodenfunktionen wird als unerheblich betrachtet und im Umweltbericht nicht weiter behandelt) Baulärm u. andere Emissionen Schutzgut Tiere: Störung durch Baugeschehen Eingriffe in belastete Bodenbereiche Belang Altlasten: Entsorgungsbedingter Mehraufwand Anlagenbedingt Dauerhafte Beanspruchung von Grundflächen durch Überbauung/Versiegelung Abriss/Umbau von Gebäuden 34 Prüfung der Betroffenheit von Schutzgütern/Belangen Schutzgut Boden: Verlust der natürlichen Bodenfunktionen Schutzgut Pflanzen u. Tiere: dauerhafter Verlust von Biotopen, Bäumen und Habitaten Schutzgut Wasser: mögliche Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes durch Erhöhung des Oberflächenabflusses Schutzgut Klima: Veränderung der bioklimatischen Bedingungen durch Verlust von Kaltluftentstehungsgebieten Schutzgut Orts- und Landschaftsbild: mögliche Beeinträchtigung des Ortsbilds durch den Verlust prägender Elemente (z.B. Altbaumbestand) Schutzgut Pflanzen u. Tiere: möglicher Verlust von Quartieren; Schutzgut Kultur- und Sachgüter: Umbau / Umnutzung denkmalgeschützter Gebäude Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Wirkfaktor Prüfung der Betroffenheit von Schutzgütern/Belangen Entsiegelung belasteter Bodenbereiche Belang Altlasten/Grundwasserschutz: Vermeidung der Belastung des Grundwassers durch Schadstoffeintrag Betriebsbedingt - Geräuschemissionen (Verkehrslärm) Schutzgut Mensch: Belastung durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und Lärm, Versorgung mit Grünflächen - Akustische und optische Störwirkungen Schutzgut Pflanzen u. Tiere: mögliche Beeinträchtigung von störungsempfindlichen Arten Für die Umweltprüfung im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens wurden folgende Fachgutachten erstellt, um die oben dargestellten möglichen Betroffenheiten zu überprüfen und bewerten zu können: - Verkehrsgutachten mit Entwässerungskonzeption, - Altlastengutachten, - Faunistische Untersuchungen sowie - Eingriffsgutachten. Der im Auftrag des Umwelt- und Naturschutzamts erstellte Pflegeund Entwicklungsplan „Biesenhorster Sand“ (PEP) wurde verwendet, um über Möglichkeiten der Kompensation für Eingriffe in den Naturhaushalt zu entscheiden, die durch Maßnahmen in diesem Gebiet erreicht werden kann. Zudem wurde durch das Büro Klaus Theo Brenner Stadtarchitektur im Auftrag der WPK-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (WPK) parallel zum Bebauungsplan-Verfahren ein städtebauliches Konzept erarbeitet. Dieses diente als Grundlage zur Ausarbeitung der Gestaltungsfestsetzungen und zur Konkretisierung der Annahmen zum Baumverlust und zu Neupflanzungen im Straßenraum, die teilweise durch den städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Die Untersuchungen umfassten dabei in der Regel mindestens die Geltungsbereiche der Bebauungspläne XVII-50aa (~ 20,6 ha) und XVII-50ab (~ 19,8 ha) (zusammen ehemals XVII-50a) und teilweise die Flächen des östlich an das Plangebiet angrenzenden PEPGebiets „Biesenhorster Sand“ (~ 23,6 ha). 3.2.1.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung (Null-Variante) würden Flächen weiterhin brach liegen und die marode Bausubstanz allmählich verfallen, da sich ohne eine planungsrechtliche Lenkung eine städtebaulich sinnvolle und wirtschaftlich tragfähige Entwicklung des Gebiets kaum umsetzen ließe. Ohne die Aufstellung des Bebauungsplans könnte die städtebauliche Entwicklung sukzessive auf Grundlage von Einzelbauanträgen, die Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 35 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa gemäß § 34 oder 35 BauGB beurteilt werden müssten, voranschreiten. Diese Entwicklung würde im südlichen Bereich zu einer ungewollten Verfestigung flächenzehrender gewerblicher Nutzungen führen, die mit der Entwicklung des Gewerbegebiets östlich der KGA „Biesenhorst II“ vergleichbar wäre. Im nördlichen Bereich könnte Wohnbebauung weiter in die bisher unbebauten Brachflächen vorrücken. Insgesamt könnte eine Gebietsentwicklung nach § 34 BauGB zu einem schleichenden Schwund der zurzeit als Außenbereich beurteilten Flächen führen. In jedem Falle würde diese Entwicklung ohne Ausgleichsmaßnahmen erfolgen. Das Unterbleiben der Aufstellung des Bebauungsplans stellt insofern auch für die Entwicklung des Umweltzustands ein Negativ-Szenario dar. 3.2.2 Schutzgut Mensch 3.2.2.1 Versorgung mit wohnungs- und siedlungsnahen Grünanlagen Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Das Landschafts- und Artenschutzprogramm (LaPro) unterscheidet in wohnungsnahe Grünanlagen (0,5 bis 10 ha Größe, Richtwert von 6 m² je Einwohner) mit einem Einzugsbereich von 500 m und siedlungsnahe Grünanlagen (mit einer Größe von > 10 ha, Richtwert von 7 m² je Einwohner) mit einem Einzugsbereich von 1.000 m bzw. 1.500 m ab einer Größe von > 50 ha. Der Bebauungsplan liegt innerhalb des Sozialraums 31 Karlshorst Nord. Innerhalb von Karlshorst-Nord gibt es fünf öffentliche Grünanlagen: - Rheinsteinpark, - TreskowaIlee/Gregoroviusweg, - Treskowallee/Rheinpfalzallee, - Robert-Siewert-Straße/Brehmstraße/Kötzingerstraße mit Spielplatz sowie - Ingelheimer Platz mit Spielbereich. Nur die insgesamt etwa 0,7 ha großen Grünanlagen im Bereich der Robert-Siewert-Straße/Brehm-/Kötzingerstraße liegen im Einzugsbereich des Plangebiets. Die östlich des Plangebiets vorhandene Kleingartenanlage erfüllt zwar für viele Bürger in Karlshorst eine wichtige Erholungsfunktion, ist jedoch definitionsgemäß für die Versorgung mit öffentlichen Grünflächen ohne Bedeutung. Weite Teile des Sozialraums – insbesondere der Siedlungsbereich im direkten Umfeld des Plangebiets – gelten daher als nicht versorgt mit öffentlichen, wohnungsnahen Grünanlagen. In Karlshorst-Nord befindet sich nach der Definition des LaPro keine siedlungsnahe Grünanlage. Das nächste Erholungsgebiet ist die Wuhlheide im Süden, deren Erreichbarkeit durch die Barrierewirkung der Bahnanlagen jedoch erheblich eingeschränkt ist. Der Tierpark im Norden kann aufgrund seiner eingeschränkten Öffentlichkeit keine Funktion für die siedlungsnahe Erholung erfüllen. 36 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Im Kinderspielplatzgesetz ist der Richtwert von 1 m² nutzbarer öf f entlicher Spielf läche pro Einwohner festgelegt. Im Umweltatlas werden die Wohngebiete in Versorgungsbereiche zusammengefasst. Das Plangebiet sowie die übrigen südlich der Robert-Siewert-Straße gelegenen Siedlungsbereiche gelten als nicht versorgt mit öffentlichen Spielplätzen (weniger als 0,1 m² öffentliche Spielfläche pro Einwohner). Der an das Plangebiet angrenzende Bereich nördlich der Robert-Siewert-Straße gilt dagegen als gut versorgt (mehr als 0,6 m² öffentliche Spielfläche pro Einwohner, Stand: Februar 2011). Im Ortsteil Karlshorst befinden sich nach Angaben des Amts für Schule und Sport des Bezirksamts Lichtenberg derzeit keine ungedeckten Sportanlagen. Der Ortsteil Karlshorst gehört zum Prognoseraum Lichtenberg/Süd. Der Versorgungsgrad mit ungedeckten Sportanlagen beträgt in diesem Bereich knapp 34 % (Stand 1. Januar 2009), basierend auf dem Richtwert von 2,5 m²/Einwohner. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Versorgung mit wohnungs- und siedlungsnahen Grünanlagen, Grünverbindungen Durch die geplante bauliche Nutzung ist zukünftig mit einer Einwohnerzahl von ca. 1.600 Personen im Plangebiet zu rechen. In diesem Wert ist auch die bereits im Gebiet wohnende Bevölkerung mit eingeschlossen. Nach den Richtwerten des Landschaftsprogramms (LaPro) ergeben sich folgende zusätzlichen Bedarfe an öffentlichen Grünflächen und Spielplätzen: Wohnungsnahe Grünflächen 6,0 m² je Einwohner 9.600 m² Siedlungsnahe Grünflächen 7,0 m² je Einwohner 11.200 m² Kinderspielplätze (Nettofläche) 1,0 m² je Einwohner 1.600 m² Durch die im Bebauungsplan XVII-50aa vorgesehene öffentliche Parkanlage mit Spielplatz mit einer Gesamtfläche von ca. 11.340 m², kann eine ausreichende Versorgung mit Kinderspielplätzen sowie eine ausreichende Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen für die zu erwartenden Einwohner im Plangebiet gewährleistet werden. Der östlich an das Plangebiet angrenzende „Biesenhorster Sand“ kann bei der Grünflächenversorgung nicht berücksichtigt werden, weil für diesen Bereich keine öffentliche Widmung besteht oder geplant ist. Das Defizit an siedlungsnahen Grünflächen bleibt daher bestehen bzw. erhöht sich aufgrund der prognostizierten Entwicklung der Einwohnerzahl um weitere 1,12 ha. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 37 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa 3.2.2.2 Verkehr Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Verkehrsbelastung Das Plangebiet wird zurzeit nur in einem sehr geringen Maße durch den Kraftfahrzeugverkehr genutzt. Für die Zufahrtsstraßen zum Plangebiet, die Robert-Siewert-Straße und die Rheinsteinstraße, hat das Bezirksamt im April 2012 eine mehrwöchige Verkehrszählung durchgeführt. Hiernach hat die Robert-Siewert-Straße im mittleren Abschnitt ein Verkehrsaufkommen von 1.160 Kraftfahrzeugen und die Rheinsteinstraße in Höhe der Honnefer Straße ein Verkehrsaufkommen von 1.160 Kraftfahrzeugen. Die aufgeführten Werte geben die durchschnittlichen Verkehrsbelastungen in beiden Richtungen für die Wochentage Montag bis Freitag wieder (DTVwt). Für die das Plangebiet tangierende Zwieseler Straße, die in erster Linie der Erschließung der angrenzenden Wohngrundstücke dient, liegen keine Belastungswerte vor. Infolge der Randlage im Siedlungsbereich Karlshorst-Ost und der Netz- und Erschließungsfunktion lässt sich für die Zwieseler Straße eine Verkehrsbelastung von maximal 500 Kfz/Tag plausibel ableiten. Durch die bauliche Entwicklung in den zurückliegenden Jahren im Umgebungs- und Einzugsbereich der Zwieseler Straße haben die Verkehrsmengen im Verlauf der Zwieseler Straße jedoch deutlich zugenommen. Nicht zuletzt durch die Bautätigkeiten auf den Flächen der ehemaligen Festungspionierschule. Hier werden zurzeit unter Einbeziehung der denkmalgeschützten Altbauten ca. 350 Wohneinheiten geschaffen, von denen etwa die Hälfte heute schon bezogen ist. Die folgende Tabelle stellt zum einen die Verkehrsbelastungen der umgebenden größeren Straßen gemäß der 2009 durchgeführten Verkehrsmengenzählung (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – Verkehrslenkung Berlin) dar. Zum anderen sind in dieser Tabelle die für 2015 prognostizierten Verkehrsbelastungen der größeren Straßen und der für das Plangebiet relevanten Zufahrtsstraßen aufgeführt. Die für 2015 genannten Werte entstammen einer Verkehrsuntersuchung, die im Zusammenhang mit dem Ausbau der Straßenbahntrasse in der Treskowallee und der Straße am Tierpark durchgeführt wurde (Verkehrsuntersuchung Treskowallee, 8. Bauabschnitt NordSüd-Tangente BVG, Büro Dr. Brenner, Ingenieurgesellschaft mbH). Dargestellt sind hier die Verkehrsbelastungen für das Jahr 2015 (Prognosenullfall) unter der Annahme, dass die TangentialeVerbindung-Ost (TVO) bereits fertiggestellt und ein geringer Teil der anstehenden Bauvorhaben in Karlshorst bereits umgesetzt ist. Die Verkehrsmengen, die mit der Umsetzung der Gartenstadt verbunden sind, sind in den aufgeführten Werten im Wesentlichen nicht berücksichtigt. Die aufgeführten Werte geben den durchschnittlichen, täglichen Gesamtverkehr werktags wieder (DTVwt). 38 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Tab. 2: Verkehrsbelastungen der umliegenden Straßen Straßenabschnitte beide Richtungen Waldowallee Nord Waldowalle Mitte Waldowalle Süd Verlängerte Waldowalle Süd / TVO Köpenicker Allee Mitte Rheinsteinstraße Mitte Rheinsteinstraße West Am Tierpark Treskowallee Nord (U-Bahn) Treskowallee Mitte Treskowallee (Bahnbrücke S-Bahn) Kfz-Verkehr / DTVwt 2009 2015 6.900 keine Angabe k. A . k. A . k. A . k. A . k. A . 39.300 36.900 30.000 34.800 8.700 6.700 6.900 10.700 3.800 2.900 2.500 30.400 26.900 28.700 Der Vergleich des Prognosefalls Null für 2015 mit der Verkehrszählung von 2009 bestätigt die abnehmende Tendenz der Verkehrsbelastung, die bereits beim Abgleich der Werte von 2005 mit 2009 auffällt. Die prognostizierte Reduzierung des Verkehrs auf der Treskowallee resultiert vor allem aus der Annahme, dass sich größere Verkehrsmengen, die zurzeit noch auf die Treskowallee angewiesen sind, künftig auf die TVO verlagern werden. Eine Verkehrszunahme wird lediglich für die nördliche Waldowallee angenommen. Die Tabelle zeigt zudem, dass die übrigen umliegenden Straßen nur in geringem Maße durch den Kfz-Verkehr belastet werden. Während für die Rheinsteinstraße mit 2.500 bis 2.900 Kfz/Tag und die Köpenicker Allee mit 3.800 Kfz/Tag eher geringe Werte ermittelt wurden, liegen die Werte für die Waldowallee mit 6.700 bis 8.700 Kfz/Tag bereits im mittleren Bereich. Lärmbelastung Das Plangebiet wird durch den Güterbahnverkehr auf dem östlich gelegenen Eisenbahnaußenring belastet. Der Strategischen Lärmkarte Eisenbahn-/S-Bahnverkehr von 2007 ist zu entnehmen, dass der über den Tag gemittelte Lärmpegel (Lärmindex LDEN) nahezu im gesamten Plangebiet Werte zwischen 55 und 60 dB(A) erreicht. Nachts liegen die Werte überwiegend zwischen 50 und 55 dB(A). Ansonsten ist das Plangebiet zurzeit keinen weiteren Lärmbelastungen ausgesetzt. Im westlich anschließenden Siedlungsgebiet, über dessen Straßen die Anbindung des Plangebiets an die Treskowallee erfolgen soll, stellt sich die Situation wie folgt dar: Hier zeigen die im Rahmen der Verkehrsuntersuchung berechneten Beurteilungspegel, dass die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblatts 1 der DIN 18005 durch den vorhandenen Straßenverkehr teilweise bereits deutlich überschritten werden. Dies gilt sowohl für die Waldowallee, wo abhängig von der Lage Werte zwischen 64 und 66 dB(A) tags und 54 Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 39 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa und 56 dB(A) nachts ermittelt wurden, als auch für die Rheinsteinstraße (61 bis 64 dB(A) tags, 50 bis 54 dB(A) nachts) und die Köpenicker Allee (62 dB(A) tags, 52 dB(A) nachts). Für die Zwieseler Straße ist aufgrund der derzeit sehr geringen Verkehrsbelastung von einer Einhaltung der Orientierungswerte auszugehen. Basierend auf der Annahme, dass die Zwieseler Straße mit maximal 500 Kfz/Tag belastet ist, liegen die Tageswerte bei 53 dB(A) und die Nachtwerte bei 43 dB(A). Weitere Lärm emittierende Nutzungen oder Verkehrstrassen sind in unmittelbarer Nähe nicht vorhanden. Eine Beeinträchtigung des Plangebiets durch Lärmimmissionen besteht daher zurzeit nur in geringem Maße. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Verkehrsbelastung Mit der Durchführung der Planung sind in einzelnen Straßenzügen außerhalb des Plangebiets zusätzliche Verkehrsbelastungen zu erwarten. Gemäß der vorliegenden Verkehrsuntersuchung wird sich der zusätzliche Verkehr auf die Robert-Siewert-Straße, in Verlängerung Gregoroviusweg (1.250 Kfz/24h), den Straßenzug Rheinpfalzallee–Neuwieder Straße–Römerweg (bis zu 390 Kfz/24h), die Marksburgstraße (330 Kfz/24h), die Rheinsteinstraße (1.650 Kfz/24h), die Köpenicker Allee (1.750 Kfz/24h) und die Waldowallee Nord (1.800 Kfz/24h) verteilen. Für die Verkehrsbeziehungen aus/in südöstlicher Richtung steht die Verlängerte Waldowallee sowie eingeschränkt die südliche Köpenicker Allee zur Verfügung. Bei angenommener Verkehrsverteilung sind in der Köpenicker Allee gut 300 Kfz/Tag bzw. knapp 700 Kfz/Tag in der Verlängerten Waldowallee als zusätzliche Verkehrsmengen zu erwarten. Aufgrund der Überlagerung der unterschiedlichen Verkehrsbeziehungen und der Lage im Straßennetz als zentrale „Erschließungsachse“ wird die Rheinsteinstraße im Abschnitt zwischen Köpenicker Allee und Waldowallee absolut am stärksten durch den Verkehrszuwachs der beiden Plangebiete betroffen sein. Knapp 2.000 zusätzliche KfzFahrten je Tag bedeuten im Verhältnis zur derzeitigen Verkehrsbelastung (1.990 Kfz/24h) eine Zunahme von 100 %. Verglichen mit dem Verhältnis zum Prognosenullfall beträgt die Steigerung fast 70 %. Der unten aufgeführten Tabelle sind die angenommen zusätzlichen Verkehrsbelastungen zu entnehmen, die sich nach Umsetzung der gesamten Baumaßnahme, einschließlich des angestrebten Bauvolumens im südlich gelegenen Bebauungsplangebiet XVII-50ab, für die umliegenden Straßen ergeben können. Die allein mit dem Bebauungsplan XVII-50aa verbundenen Verkehrszuwächse liegen etwa halb so hoch. 40 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Tab. 3: Zusätzliche Verkehrsbelastung im umliegenden Straßennetz, Grundlage: Prognosenullfall 2015, Verkehrsuntersuchung 2012 DTV Straßenabschnitt beide Richtungen Kfz Prognose 2015 (Kfz/24 h) Kfz Zuwachs Gartenstadt (Kfz/24 h) 1 Waldowallee Nord 8.700 1.800 10.500 20,7 2 Waldowallee Mitte 6.700 140 6.840 2,1 3 Waldowallee Süd 6.900 520 7.420 7,5 10.700 660 11.360 6,2 5 Köpenicker Allee Nord 3.800 1.750 5,550 46,1 6 Köpenicker Allee Mitte 2.300 1.890 4.190 82,2 7 Rheinsteinstraße Mitte 2.900 1.990 4.890 68,6 8 Rheinsteinstraße West 2.500 1.650 4.150 66,0 30.400 3.440 33.840 11,3 10 Treskowallee Mitte 26.900 330 27.230 1,2 11 Treskowallee (S-Bahnbrücke) 28.700 1.980 30.680 6,9 4 verlängerte Waldowallee Süd 9 Treskowallee (U-Bahnbrücke) Kfz Gesamtverkehr (Kfz/24 h) Veränderung (%) Lärmbelastung Infolge der höheren Verkehrsbelastung ist auch von einer Erhöhung der Lärmimmissionen auszugehen. Gemäß der im Zusammenhang mit der Verkehrsuntersuchung rechnerisch ermittelten Lärmuntersuchung kommt es planungsbedingt zu einer Erhöhung der Beurteilungspegel von maximal 2 dB(A) in der westlichen Rheinsteinstraße (63 dB(A) tags/53 dB(A) nachts) und in der Köpenicker Allee (64 dB(A)/54 dB(A)). Für die Waldowallee ergeben sich keine Änderungen der Beurteilungspegel (64 dB(A)/54 dB(A)). Hingegen ist bei der Rheinsteinstraße im mittleren Abschnitt künftig mit einer Reduzierung der Immissionswerte um 3 dB(A) zu rechnen, da die mit Großsteinpflaster belegte Straßenoberfläche inzwischen eine Fahrbahnoberfläche in Asphalt erhalten hat. Die städtebaulichen Orientierungswerte werden hier jedoch auch künftig überschritten. Lediglich für die Zwieseler Straße wird bebauungsplanbedingt von einem höheren Wert ausgegangen. So ergibt sich an den Baugrenzen der geplanten Neubebauung an der Zwieseler Straße tagsüber eine Überschreitung um 3 dB(A). Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV als angesetzte Grenze schädlicher Umwelteinwirkungen werden in der Rheinsteinstraße, der Köpenicker Allee und der Waldowallee bereits ohne Planung überschritten. Da mit der Planung keine baulichen Maßnahmen an Straßen (erheblicher baulicher Eingriff im Sinne der Verkehrslärmschutzrichtlinien 1997) verbunden sind, fällt das Vorhaben nicht in den AnStand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 41 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa wendungsbereich der 16. BImSchV. Ein Anspruch auf passive Schallschutzmaßnahmen für Bestandsgebäude besteht somit nicht. Aufgrund der vorhandenen Lärmbelastung durch den Bahnverkehr auf dem Eisenbahnaußenring bestand die Erfordernis ein Schallgutachten zu beauftragen, dessen Ergebnis mit Stand Juni 2012 vorliegt. Die durch das Lärmschutzgutachten ermittelten Werte basieren zum einem auf dem zum Bebauungsplan-Verfahren XVII-50a erarbeiteten Verkehrsgutachten vom 16. Januar 2012, das unter anderem auch Aussagen zur erwarteten Verkehrsbelastung auf vorhandenen und geplanten Straßen trifft. Des Weiteren wird auf Angaben der Deutschen Bahn zur Belegung des etwa 300 m östlich gelegenen Gleises der Bahnstrecke 6080 (Berliner Außenring) im Jahr 2025 zurückgegriffen. Die aktuellen Bestandsdaten für das Bahngleis liegen nicht vor und waren somit auch nicht Grundlage für die Untersuchung. Die Untersuchung hat ergeben, dass aufgrund des angenommenen Anstiegs des Güterbahnverkehrs auf dem Eisenbahnaußenring längerfristig in einigen Bereichen erhebliche Überschreitungen der Orientierungswerte zu erwarten sind. Während die schalltechnische Untersuchung für den Prognosefall Tag (ohne zusätzliche aktive Lärmschutzmaßnahmen) vergleichsweise geringe Beurteilungspegel ermittelt hat, die nur in wenigen Ausnahmen die schalltechnischen Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) erreichen, liegen die Nachtwerte im östlichen und nördlichen Plangebiet mit bis zu 54 dB(A) teilweise um bis zu 9 dB(A) über den für allgemeine Wohngebiete geltenden Orientierungswerten. An wenigen Stellen werden auch Nachtwerte von 55 und 56 dB(A) ermittelt. Hiervon betroffen sind jedoch nur die Ostfassaden einzelner Gebäude im WA 2 und im WA 18. 3.2.3 Schutzgut Tiere und Pflanzen, biologische Vielfalt 3.2.3.1 Flächenhafte Biotope Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Im Zeitraum August/September 2005 wurden die Vegetationsausstattung und die Geländenutzung im Plangebiet kartiert. Auf eine zeitnahe Aktualisierung der Biotopkartierung wurde verzichtet, da sich durch Kontrollen im Sommer 2011 eine relativ stabile Vegetationsausstattung zeigte und keine wesentlichen Änderungen durch fortschreitende Sukzession zu erkennen war. Ab Herbst 2011 erfolgten zudem im Bereich südlich der Planstraße 3 (Lindenallee am Bunker) Abriss- und Fällmaßnahmen, die dort zu einem nahezu vollständigen Verlust der vormals vorhandenen Vegetation führten. Als Grundlage der Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung dient jedoch weiterhin die Biotopkartierung mit Stand Spätsommer 2005. Die Kartierung und Darstellung der Ergebnisse ist in Anlehnung an die Biotoptypenliste Berlin (2003) erfolgt. Hieran orientiert sich auch die Nummerierung bzw. Codierung der Biotope. Die erfassten Biotop- 42 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung typen werden in dem separat vorliegenden Eingriffsgutachten mit ihren kennzeichnenden Arten detailliert beschrieben und bewertet. Das nördliche Gelände wird charakterisiert durch offene bis halboffene, strukturreiche Brachflächen. Der insgesamt hohe Wert für den Arten- und Biotopschutz im nördlichen Bereich ergibt sich aufgrund der Verzahnung nach § 30 BNatSchG geschützter Trockenrasenflächen und ihrer Einbettung in arten- und blütenreiche „durchmischte Gras-, Kraut- und Staudenfluren“ sowie einige ebenfalls nach § 30 BNatSchG geschützte Gebüsche trockenwarmer Standorte. Der gesamte Lebensraum bietet bereichsweise gute Lebensbedingungen für Arten trockenwarmer und nährstoffarmer Offenlandschaft. Die sommerlich stark durchwärmten Bereiche sind insbesondere für die Tierwelt von besonderer Bedeutung, da sie für viele gefährdete Tierarten, die Trockenbiotope bevorzugen, einen Lebensraum bieten. Auch der ehemalige Sportplatz mit den Pionier-Trockenrasen wird als ein wertvolles und geschütztes Biotop (§ 30 NatSchG Bln) eingestuft. Neben Arten der Trockenrasen, unter denen sich auch das vom Aussterben bedrohte Acker-Filzkraut befindet, kommen auch dichte Polster verschiedener Moosarten sowie rasenartige Bestände einiger Erdflechtenarten vor, die natürlicherweise auf Felsgrus wachsen und hier ein besonderes Ökosystem bilden. Der südliche Bereich des Plangebiets ist durch eine sehr viel dichtere Bebauung und höhere Versiegelung gekennzeichnet und besitzt somit einen weitaus geringeren Wert für den Arten- und Biotopschutz als der nördliche Bereich. Auch der Anteil der geschützten Biotope ist hier deutlich geringer. Auf den ehemaligen Militärflächen sowie den von Baracken und Garagen geprägten Flächen liegt der Anteil der versiegelten und teilversiegelten Flächen insgesamt bei ca. 50%. Brachflächen befinden sich lediglich an der östlichen Geltungsbereichsgrenze am Biesenhorster Weg. Auf einigen verwilderten Zierrasenflächen sowie einer Abrissfläche (ehem. Tankstelle) haben sich ruderale Halbtrockenrasen bzw. sogar nach § 30 BNatSchG geschützte Trockenrasen gebildet. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Es wird davon ausgegangen, dass die vorhandene Vegetation innerhalb der künftigen Baugebiete und Straßenverkehrsflächen nahezu vollständig entfernt und auf den nicht versiegelten Anteilen durch „gärtnerisch gestaltete Flächen“ oder „Scherrasen“ ersetzt wird. Hiervon ausgenommen ist das Eichenwäldchen an der Robert-SiewertStraße, dessen Erhalt durch den Bebauungsplan gesichert wird. Bei der öffentlichen Parkanlage wird ebenfalls von einer Umwandlung der Bestandsbiotope in „gärtnerisch gestaltete Flächen“ ausgegangen. Der künftige Versiegelungsgrad der öffentlichen Parkanlage wird mit 10% angenommen. Für das Plangebiet wird insgesamt eine erhebliche Beeinträchtigung der flächenhaften Biotope durch die Versiegelung und Überbauung sowie ein damit einhergehender Verlust von Habitatstrukturen bilanStand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 43 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa ziert. Insbesondere gehen durch die geplanten baulichen Nutzungen etwa 9.500 m² nach § 30 BNatSchG geschützte Trocken- und Pionierrasen sowie 1.400 m² ebenfalls geschützte Laubgebüsche trockener Standorte verloren. Für den Verlust der geschützten Biotope besteht keine Möglichkeit einen funktionalen Ausgleich innerhalb des Plangebiets herzustellen. Dieser soll stattdessen im Bereich des östlich an das Plangebiet angrenzenden PEP-Gebietes „Biesenhorster Sand“ geschaffen werden. 3.2.3.2 Geschützte Pflanzenarten Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Im Plangebiet wurde innerhalb der in der Biotopkartierung als geschützte Trockenrasen ausgewiesenen Bereiche die nach BArtSchV geschützte Sand-Strohblume (Helichrysum arenarium) verbreitet angetroffen, so dass keine Kartierung der Einzelstandorte stattfand. Sechs weitere national geschützte Arten – Gewöhnliche Grasnelke (Armeria maritima subsp. elongata), Mondraute (Botrychium cf . lunaria), Breitblättrige Stendelwurz (Epipactis helleborine agg.), Heide-Nelke (Dianthus deltoides), Deutsche Schwertlilie (Iris germanica) und Gemeine Eibe (Taxus baccata) – wurden zwar im östlich angrenzenden PEP-Gebiet „Biesenhorster Sand“ gefunden, konnten aber im Bebauungsplan-Gebiet nicht nachgewiesen werden. Europäisch geschützte Pflanzenarten wurden weder im Bebauungsplan-Gebiet noch auf den angrenzenden Flächen gefunden. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Die Sand-Strohblume tritt innerhalb der nach § 30 BNatSchG geschützten Trockenrasen auf. Aufgrund der BebauungsplanFestsetzungen muss mit einem vollständigen Verlust dieser geschützten Bestandteile des Naturhaushaltes innerhalb des Geltungsbereichs gerechnet werden. Ein funktionaler Ausgleich für den Verlust der geschützten Biotope wird im Bereich des östlich angrenzenden PEP-Gebiets „Biesenhorster Sand“ geschaffen (vgl. Kapitel 3.2.9.3). Aufgrund des häufigen und weit verbreiteten Auftretens der Sand-Strohblume in diesem Gebiet kann davon ausgegangen werden, dass sie sich auch auf den zu Trockenrasen zu entwickelnden Flächen ausbreiten wird. Ein Ausgleich für den Verlust dieser national geschützten Pflanzenart ist demnach im räumlichen Zusammenhang gegeben. Auch andere seltene oder geschützte Arten der Trockenund Magerrasengesellschaften, die im Bereich des PEP-Gebiets vorhanden und durch die zunehmende Verbuschung bedroht sind, können von diesen Maßnahmen profitieren. 3.2.3.3 Baumbestand Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Eine Bestandskartierung der nach Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO Bln 2007) geschützten Bäume im Plangebiet erfolgte 44 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung im April/Mai 2006. In den folgenden Jahren wurden zu verschiedenen Zeitpunkten ergänzende Kartierungen zur Aktualisierung der Stammumfänge und der Vitalitäten des Baumbestandes durchgeführt: - im Jahr 2009 im Zuge des Bauvorhabens „Wohnpark Karlshorst“ auf dem Grundstück Zwieseler Straße 6-50, - im Winter 2010 auf Flächen im Eigentum der WPK-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH im Vorfeld der inzwischen durchgeführten Abrissmaßnahmen sowie - im Sommer 2011 auf den übrigen Flächen des Bebauungsplangebiets XVII-50aa. Es wurden alle Bäume erfasst, die unter den Schutz der Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO Bln) fallen. Geschützt sind alle Laubbäume, Waldkiefern sowie die Obstbaumarten Walnuss und Türkischer Baumhasel, jeweils mit einem Stammumfang ab 80 cm bei einstämmigen Exemplaren oder ab 50 cm Stammumfang bei mehrstämmigen Bäumen. Zusätzlich wurde eine Vitalitätsbewertung entsprechend der Anlage 2 der BaumSchVO Bln vorgenommen, aus der abstufend Multiplikationsfaktoren (Vitalitätsabschläge) für die Stammumfänge abgeleitet werden. Dieser Wert wird als Berechnungsgrundlage für Ersatzbäume herangezogen. Im Plangebiet XVII-50aa wurden insgesamt 671 Bäume kartiert; es konnten 34 Baumarten nachgewiesen werden. Die am häufigsten vertretenen sind Pyramiden-Pappel (Populus nigra ‚Italica’), Sand-Birke (Betula pendula), Stiel-Eiche (Quercus robur), SpitzAhorn (Acer plata-noides) und Eschen-Ahorn (A. negundo), aber auch weitere Pappelarten (Populus spec.), Robinie (Robinia pseudoacacia), Rot-Eiche (Quercus rubra) sowie verschiedene Lindenarten (Tilia spec.) kommen im Plangebiet vor. Bei der Vitalitätseinschätzung werden 129 Bäume (19%) der Stufe 0 (gut bis leicht geschädigt), 231 Bäume (34%) der Stufe 1 (geschädigt) und 193 Bäume (29%) der Stufe 2 (stark geschädigt) zugeordnet. 118 Bäume (18%) gelten als sehr stark geschädigt bzw. absterbend bis tot. Der durchschnittliche Stammumfang mit eingerechneten Vitalitätsabschlägen beträgt rund 100 cm. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Durch die Festsetzung einer Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und den Erhalt von Pflanzen wird der Erhalt des Eichenwäldchens an der Robert-Siewert-Straße gesichert, der in der Biotopkartierung als besonders erhaltenswert eingestuft wurde. Zudem können durch die Anpassung der geplanten Nutzungsgrenzen, insbesondere der geplanten Straßenverkehrsflächen, einige besonders erhaltenswerten Baumreihen erhalten werden. Im Einzelnen handelt es sich um eine Lindenallee am Hochbunker (im Bereich der Planstraße 3), eine Lindenreihe östlich der ehemaligen Festungspionierschule (im Bereich der geplanten öffentlichen Parkanlage) sowie eine Rot-Eichenreihe entlang eines in Ost-West-Richtung verlaufenden Erschließungsweges südöstlich der ehemaligen Festungspio- Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 45 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa nierschule (im Vorgartenbereich des geplanten allgemeinen Wohngebietes WA 17). Daneben werden 13 Einzelbäume durch eine Erhaltungsfestsetzung gesichert, die aufgrund ihres großen Stammumfangs in Kombination mit einer positiven Vitalitätseinstufung und/oder ihrer herausragenden Landschaftsbild prägenden Wirkung als besonders erhaltenswert bewertet wurden. In den geplanten allgemeinen Wohngebieten wird mit Ausnahme der durch Erhaltungsfestsetzungen gesicherten Bäume von einem Verlust aller Bäume ausgegangen, die innerhalb der Baugrenzen oder mit weniger als 2,50 m Abstand außerhalb von ihnen stehen. Alle technisch erhaltbaren Bäume innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage und im randlichen Straßenbereich sowie auf den straßenseitigen nicht überbaubaren Grundstückflächen mit einem Abstand von mehr als 2,50 m zur Baugrenze werden als Erhalt bilanziert. Insgesamt wird davon ausgegangen, dass im Plangebiet 413 nach BaumSchVO Bln geschützte Bäume mit einem Stammumfang (inkl. Vitalitätsabzug) von rund 42.300 cm verloren gehen. 3.2.3.4 Fauna Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens wurden mehrere faunistische Untersuchungen (Wuntke et. Al 2005) zum Vorkommen von Heuschrecken, Kleinschmetterlingen, Reptilien, Brutvögel und Fledermäusen erstellt. In den Jahren 2009 bis 2011 wurden zudem im Rahmen von Antragstellungen auf Erteilung artenschutzrechtlicher Ausnahmegenehmigungen (nach BNatSchG) Kartierungen der Nistund Lebensstätten besonders geschützter Arten sowie ein Zauneidechsenmanagement durchgeführt. Heuschrecken Bei der Heuschreckenkartierung zwischen Juli und September 2005 sowie zwischen Juni und August 2006 wurden 17 Arten nachgewiesen. Nach der Roten Liste Berlins werden vier davon in der Vorwarnliste geführt: Die Westliche Beißschrecke (Platycleis albopunctata), die Zweifarbige Beißschrecke (Metrioptera bicolor), die Blauflüglige Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) und die Gefleckte Keulenschrecke (Myrmeleotettix maculatus). Die Blauflüglige Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) wird aufgrund ihrer starken bundesweiten Verluste als „gefährdete“ Art eingestuft. Die Blauflüglige Sandschrecke (Sphingonotus caerulans) gilt in Berlin als „vom Aussterben bedroht“ und deutschlandweit als „stark gefährdet“. Der Heidegrashüpfer (Stenobothrus lineatus) wird als „gefährdet“ eingestuft. Sowohl die Blauflüglige Ödlandschrecke als auch die Blauflüglige Sandschrecke sind nach der BundesArtenschutzverordnung (BArtSchV) besonders geschützte Arten. 46 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Kleinschmetterlinge Im Plangebiet wurden im gleichen Kartierzeitraum 23 Zünslerfalterarten nachgewiesen. Charakteristisch sind neben dem Vorkommen von mesophilen Arten auch wärmebedürftige, an trockene Standorte angepasste Arten des Offenlandes. Unter den nachgewiesen Arten werden fünf in der Roten Liste Berlins geführt. Hervorzuheben ist das Vorkommen der als „ausgestorben oder verschollen“ eingestuften Art Cynaeda dentalis. Die Art Oncocera semirubella gilt als „vom Aussterben bedroht“. Unter „stark gefährdet“ werden die Arten Loxostege sticticalis und Loxostege turbidalis gelistet, die in offener Landschaft an sandige Stellen gebunden sind. Die Art Sitochroa palealis wird als „gefährdet“ eingeschätzt und wurde im Gebiet auf mehreren Flächen nachgewiesen. Im Gebiet konnten 23 Tagfalterarten nachgewiesen werden. Hiervon werden nach der Roten Liste Berlins drei Arten als „gefährdet“ eingestuft: Es sind dies der Schwalbenschwanz (Papilio machaon), der Violette Feuerfalter (Lycaena albif rons) und der Braunkolbige Braundickkopffalter (Thymelicus sylvestris). Als „vom Aussterben bedrohte Art“ wird der Gewöhnliche Würfeldickkopf (Pyrgus malvae) gelistet. Unter den nachgewiesenen Arten befinden sich sieben, die nach der Bundesartenschutzverordnung als besonders geschützt gelten. Die Hauptzahl der nachgewiesenen Tagfalter sind mesophile Arten des Offenlandes. Dabei zeigt ein Teil dieser Schmetterlinge eine Vorliebe für xerotherme Standorte (wie Trocken- oder Magerrasen). Die kräuter- und staudenreichen Flächen im Plangebiet sind Voraussetzung für ihr Vorkommen. Fledermausfauna Zur Ermittlung/Abschätzung der Relevanz des Gebietes für Fledermäuse wurden im August und September 2005 drei abendliche Begehungen mit dem Fledermausdetektor sowie drei Tagesbegehungen zur Feststellung potentieller Quartiere durchgeführt. In 2006 erfolgten weitere Kontrollen zur Ermittlung von Winter- und Sommerquartieren sowie zur Feststellung von Flugstraßen und der Bedeutung des Gebietes als Fledermaus-Jagdgebiet. Bei den Detektorbegehungen wurden vier Arten nachgewiesen: Der Große Abendsegler (Nyctalus noctula), die Breitflügelfledermaus (Eptesicus serotinus), die Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus) und der Langohr (Plecotus spec.). Alle vier Arten gelten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie als streng geschützt. In den Jahren 2009 bis 2011 erfolgte eine Erfassung der Niststätten von Fledermäusen an Gebäuden und Bäumen im Rahmen des Bauvorhabens „Wohnpark Karlshorst“ (WA 14 und WA 15) und der Baufeldräumung auf Grundstücksflächen südlich der Planstraße 3. Avifauna Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 47 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Bei der von März bis Juli 2005 erfolgten Brutvogelerfassung wurden 25 Arten als Brutvögel nachgewiesen und weitere sieben als Nahrungsgäste kartiert. In den Jahren 2009 bis 2011 erfolgte eine Erfassung der Niststätten von Vögel an Gebäuden und Bäumen im Rahmen des Bauvorhabens „Wohnpark Karlshorst“ (WA14 und WA15) und der Baufeldräumung auf Grundstücksflächen südlich der Planstraße 3. In Artikel 1 der Vogelschutz-Richtlinie werden die Erhaltung und der Schutz sämtlicher wildlebender Vogelarten, die im europäischen Gebiet der EU-Mitgliedstaaten heimisch sind, festgeschrieben. Die nachgewiesenen 25 Arten gelten insofern nach der Begriffsbestimmung des § 10 BNatSchG als besonders geschützt. Der Grünspecht (Nahrungsgast) gilt nach der Bundesartenschutzverordnung als streng geschützte Art. Eine Besonderheit ist die Heidelerche (Lullula arborea), die als streng geschützte Art nach der Bundesartenschutzverordnung eingestuft wird. Die Heidelerche ist sowohl in der Roten Liste Berlins als auch Deutschlands eingestuft. Als weitere streng geschützte Art wird der Grünspecht (Picus viridis) eingestuft, der im Gebiet als Nahrungsgast kartiert wurde. Der Neuntöter (Lanius collurio) gilt ebenso als relevante Art aufgrund der Listung in Anhang I der Vogelschutzrichtlinie. Acht der gefundenen Arten stehen auf der Vorwarnliste. Von den gefundenen Rote-Liste-Arten bevorzugen Heidelerche, Neuntöter und Dorngrasmücke offenes, durchsonntes Gelände mit etwas Strauchbewuchs sowie innerstädtische Brachen mit aufkommendem Sukzessionsbewuchs. Pirol, Grünspecht und Baumpieper besiedeln lichte Wälder mit Altholzbeständen, insbesondere die Randzonen laubholzreicher Wälder. Gehölzstrukturen und hohe Bäume stellen notwendige Lebensraumbedingungen dieser Arten dar. Zauneidechsen Bei zwei Übersichtsbegehungen im August 2005 und einer weiteren Begehung im Jahr 2006 wurden bei sonnigem Wetter an mehreren Stellen Zauneidechsen (Lacerta agilis) gesichtet. Insbesondere die Halbtrockenrasen im Nordteil des Gebiets sind Aufenthaltsräume der Zauneidechsen. Sie nutzen sonnenexponierte Flächen und Abbruchkanten, niedrige Böschungen oder auch künstlich geschaffene Sonnenplätze auf Schutthaufen und auf im Gelände verrottenden Metallplatten. Innerhalb der geplanten Baufelder WA 07 bis WA 13 wurde von April bis September 2011 ein Zauneidechsen- Management zur Sicherung der artenschutzrechtlichen Belange durchgeführt. Auf einer Abfang-/ bzw. Schutzfläche von rund 2,5 ha wurden insgesamt 206 Zauneidechsen gezählt. Nach der Bundesartenschutzverordnung gilt die Zauneidechse als besonders geschützt. Die Art wird darüber hinaus im Anhang IV der 48 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung FFH- Richtlinie geführt und unterliegt damit einem strengen Schutzstatus. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Innerhalb aller Baugebiete ist von einer vollständigen Umgestaltung der Vegetationsstrukturen auszugehen, insofern ist ein Lebensraumverlust zahlreicher Arten zu erwarten. Nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ist zu prüfen, ob für die nach Anhang IV der FFH-RL aufgeführten Tier- und Pflanzenarten sowie für europäisch geschützten Vogelarten gemäß Art. 1 Vogelschutzrichtlinie ein Tötungsverbot, ein Verbot der Beschädigung und Zerstörung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten bzw. ein Verbot durch erhebliche Störung vorliegt. Die Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Prüfung gemeinschaftsrechtlich geschützter Arten beziehen auch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (sogenannte CEFMaßnahmen; diese bezeichnen bestimmte Maßnahmen zur Wahrung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität) im Sinne des § 44 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG ein. Diese artenschutzrechtlichen Belange unterliegen nicht der gemeindlichen Abwägung. Für national geschützte Arten, bei denen es sich nicht um im Anhang IV der FFH-Richtlinie benannte Arten oder europäische Vogelarten handelt, gelten nach § 44 Abs. 5 Satz 5 BNatSchG weniger strenge Regelungen. Diese Arten sind von den artenschutzrechtlichen Verboten freigestellt, sofern auf der Ebene des Bebauungsplans über Vermeidung und Ausgleich der Eingriffe in der Abwägung entschieden wurde. Fledermausfauna Es wird erwartet, dass durch Flächenverluste Beeinträchtigungen für die Jagdgebiete verschiedener Fledermausarten eintreten werden. Nahezu das gesamt Plangebiet wird sporadisch von der Zwergfledermaus, dem Langohr, der Breitflügelfledermaus und dem Großen Abendsegler genutzt. Durch die geplante öffentliche Grünanlage sowie durch umfangreiche Baumpflanzungen an den geplanten Straßen werden Flächen und Strukturen gesichert, die weiterhin als Jagdhabitate dienen können. Da der Abendsegler in Baumhöhlen überwintert, können im Plangebiet auch durch den Verlust von Bäumen Beeinträchtigungen entstehen. Des Weiteren bedingt der Abriss von Gebäuden und Ruinen einen Verlust potentieller Sommerquartiere aller Fledermausarten. Die Tötung von Individuen der Breitflügelfledermaus, Abendsegler und Zwergfledermaus in möglichen Zwischen- und Paarungsquartieren in Baumhöhlen oder an Gebäuden wird durch eine Bauzeitenregelung vermieden. Durch Bereitstellung von Fledermauskästen und frostsicheren Quartiermöglichkeiten an bestehenden Gebäuden und an Neubauten wird der mögliche Verlust von Quartieren ausgeglichen. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 49 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Störungen sind bei Maßnahmen im unmittelbaren Umfeld von Quartieren zwar nicht auszuschließen, werden jedoch als nicht erheblich eingeschätzt. Die Arten gelten als nur wenig licht- und wahrscheinlich wenig lärmempfindlich. Zudem wirken die Baumaßnahmen nur temporär. Unter den vorgenannten Voraussetzungen werden keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt. Avifauna Ungef ährdete Brutvögel der Gehölze und Gebäudebrüter Durch Gebäudeabriss können Neststandorte von Gebäudebrütern betroffen sein. Ebenso kann ein Verlust von Brutplätzen in Gehölzbeständen durch Inanspruchnahme der Flächen erwartet werden. Einige Gehölzbrüter nutzen zwar ihre Fortpflanzungsstätten in der nächsten Brutperiode wieder, sind jedoch auch in der Lage, neue Nester zu bauen. Bei den ungefährdeten Brutvögeln ist davon auszugehen, dass die lokalen Bestände weitgehend stabil sind, so dass auch beim Verlust einzelner Brutplätze die ökologische Funktion der betroffenen Lebensstätten im räumlichen Zusammenhang gewahrt bleibt. Bei Ausschluss von Gebäudeabriss und Gehölzrodungen zur Brutund Aufzuchtzeit wird eine Tötung durch Baufeldräumung verhindert. Durch Bereitstellung geeigneter Nisthilfen an bestehenden Gebäuden und vorhandenen Gehölzen sowie an Neupflanzungen wird der mögliche Verlust von Quartieren der Gehölz- und Gebäudebrüter ausgeglichen. Somit werden keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt. Gef ährdete Arten (Relevante Arten) Zwei Heidelerchenreviere wurden 2006 im nördlichen Planungsraum in den Baufeldern WA 01 und WA 03 nachgewiesen. In den monatlichen Berichten der Naturschutzwacht Lichtenberg wurden in den Jahren 2009 bis 2011 singende Heidelerchen an verschiedenen Standorten der Freiflächen im nördlichen Plangebiet erfasst. Eine Inanspruchnahme von Brutplätzen der Heidelerche ist aufgrund des Habitatverlusts von rund 6 ha zusammenhängender strukturreicher Offenbiotope zu erwarten. Es ist davon auszugehen, dass die ökologische Funktion der betroffenen Lebensstätten im räumlichen Zusammenhang nur unter der Maßgabe der Schaffung eines Ausgleichshabitats durch die in Kapitel 3.2.9.5 aufgeführten vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen auf den benachbarten Flächen des „Biesenhorster Sandes“ gewahrt bleibt. Die Zerstörung von Gelegen bzw. die Tötung von Individuen ist durch eine Bauzeitenregelung, die eine Baufeldräumung auf das Winterhalbjahr beschränkt, auszuschließen. 50 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Die Habitate des Grünspechts (Picus viridis), des Neuntöters (Lanius collurio), und des Baumpiepers (Anthus trivialis) befinden sich auf den Flächen des PEP „Biesenhorster Sandes“. Eine Beschädigung oder Zerstörung von Eiern oder die Tötungen von Individuen (v.a. Nestlingen) ist aufgrund der Umsetzung des Vorhabens nicht zu erwarten. Der Habitatverlust von rund 8,6 ha strukturreicher, halboffener Biotopstrukturen mit einem Anteil von ca. 20-40% Gehölze im Plangebiet hat dennoch für die vorgenannten Arten zur Folge, dass eine Schädigung bzw. Störung der Fortpflanzungs- und Ruhestätten im Sinne des § 44 Absatz 5 Satz 2 und 3 BNatSchG nicht auszuschließen ist. Unter der Maßgabe der Schaffung halboffener Strukturen durch die in Kapitel 3.2.9.5 aufgeführten vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen auf den benachbarten Flächen des „Biesenhorster Sandes“ kann die ökologische Funktion der betroffenen Lebensstätten jedoch im räumlichen Zusammenhang gewahrt bleiben. Das Revier des Pirols (Oriolus oriolus) befindet sich im Nahbereich des Erschließungswegs zwischen der ehemaligen Festungspionierschule und dem Deutsch-Russischen Museum, im Bereich der Rot-Eichen-Allee. Der Erhalt der Rot-Eichen-Allee ist zwar gesichert, jedoch wird durch die geplante Bebauung die Revierfläche verringert und unterliegt zudem stärkeren Störungen, so dass auch hier von einer Aufgabe des Brutstandorts auszugehen ist. Durch die zeitlich vorgezogene Sicherung und Aufwertung der Fläche des „Biesenhorster Sandes“ werden keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt. Zauneidechsen Durch das Bauvorhaben werden potenzielle Lebensräume der Zauneidechse in Anspruch genommen. Dies gilt in besonderem Maße für die vorgesehenen Baugebiete im Norden des Plangebiets, die in geeigneter Weise deren Habitatfunktionen erfüllen. Durch das Abfangen von Zauneidechsen vor der Baufeldräumung sowie die Errichtung eines Reptilienschutzzauns um geeignete Habitatflächen während der Bauzeit wird das Tötungsrisiko wirksam minimiert. Zur Schaffung bzw. Optimierung von Habitaten der Zauneidechse im unmittelbaren räumlichen Umfeld stehen die Flächen des „Biesenhorster Sandes“ zur Verfügung. Hinsichtlich der vorgeschlagenen Umsetzung der von den Eingriffen voraussichtlich betroffenen Zauneidechsen in die erweiterten Habitatflächen im PEP-Gebiet ist allerdings nicht gewährleistet, dass diese Flächen eine für die betroffene Individuenanzahl ausreichende Größe aufweisen. Für die Zauneidechse ist eine verbotstatbestandliche Beeinträchtigung der lokalen Population im räumlich-funktionalen Zusammenhang nicht auszuschließen. Vorsorglich wurde eine Fläche in den Falkenberger Krugwiesen als zusätzliche Ausgleichsfläche gesichert. Die Fläche unterliegt bereits der Pflege des Bezirksamts (vgl. Kapitel 3.2.9.5). Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 51 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Fazit Für keine der im Plangebiet nachgewiesenen und potenziell vorkommenden Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und europäischen Vogelarten gem. Art. 1 der Vogelschutz-Richtlinie werden die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt. 3.2.4 Schutzgüter Boden und Wasser 3.2.4.1 Topografie, Bodenbeschaffenheit Das Plangebiet befindet sich im Bereich der Berlin-Fürstenwalder Spreetal-Niederung. Die hier verbreiteten Sedimente sind Talsande des Berliner Urstromtals, denen in größerer Tiefe Geschiebemergel in Form von Linsen und Schollen aus der Weichseleiszeit eingelagert sein können. Darunter folgen Sande der Saalekaltzeit, die örtlich ebenfalls linsenförmige Einlagerungen von Geschiebemergel aufweisen. Das Gelände ist weitgehend eben und liegt zwischen 36,0 und 37,0 m über NHN (Normalhöhe Null). Lediglich rund um den ehemaligen Sportplatz existieren höhere Böschungsbereiche, die bis zu 41,0 m über NHN, also 4,0 bis 5,0 m über dem übrigen Geländeniveau liegen. Bodengesellschaften In der Karte 01.01 Bodengesellschaften des Umweltatlas Berlin werden für den überwiegenden Teil des Plangebiets anthropogene Bodengesellschaften (Siedlungsfläche auf Talsand, zum Teil auf Aufschüttungen) ausgewiesen. Eine Ausnahme bildet ein schmaler Streifen an der Robert-Siewert-Straße, der zum einen durch Einzelhausbebauung und zum anderen durch ein kleines Eichenwäldchen geprägt wird. Hier sind laut Umweltatlas die einzigen natürlichen bzw. naturnahen Bodengesellschaften vorzufinden. Es handelt sich um ein Flugsandfeld auf Talsand, bei der der anstehende Boden durch eine vergleyte Rostbraunerde gebildet wird. Im Unterboden ist hier sandiger Lehm vorzufinden. Diese Darstellung deckt sich mit den Rechercheergebnissen der 2005 durchgeführten Erfassung und Erstbewertung der Altlastensituation (GWAC 2005). Die ursprünglich oberflächlich anstehenden Sande sind demnach im Plangebiet nahezu vollständig durch anthropogene Auffüllungen überlagert, deren Mächtigkeit im nördlichen Teil bis zu 3,6 m, im mittleren und südlichen Teil zwischen 0,4 m und 1,5 m beträgt. Während im Norden der Boden durch Abrissarbeiten stark verändert worden ist, wurde das Plangebiet insgesamt aufgrund des baulichen Bestandes, durch ehemalige militärische Nutzungen, der Sportplatznutzung sowie durch Industrie- und Siedlungsflächen überformt. Demzufolge ist davon auszugehen, dass im ehemals militärisch genutzten Teil des Plangebiets im oberflächennahen Bereich keine natürlichen Böden mehr vorkommen. 52 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Altlasten, Bodenverunreinigungen Aufgrund der ehemaligen militärischen und gewerblichen Nutzungen liegen im Plangebiet mehrere Flächen, die im Bodenbelastungskataster (BBK) erfasst sind: Seit 1991 wurden daher mehrere orientierende Erkundungen und Detailerkundungen mit Boden,- Bodenluft- und Grundwasseruntersuchungen durchgeführt. Bis auf eine einzelne Maßnahme, im Bereich der ehemaligen Tankstelle östlich der ehemaligen Festungspionierschule, sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans noch keine umfassenden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Basierend auf den Ergebnissen der 1. Stufe der Altlastenerkundung, die für das gesamte Plangebiet XVII-50a (zwischen Robert-SiewertStraße und Wiesengrundstraße) durchgeführt wurde und im Wesentlichen die bereits vorhandenen Ergebnisse bisheriger Untersuchungen zusammengefasst hat, wurden 2006 und Anfang 2007 in Abstimmung mit den zuständigen Umweltämtern weiterführende Detailerkundungen für die damals noch bundes- und landeseigenen Flächen zur Eingrenzung der angenommen bzw. bislang festgestellten Kontaminationsflächen durchgeführt. Neben nutzungsspezifischen Belastungen wurden auch diffuse Belastungen in den Auffüllungsschichten festgestellt (z.B. durch vergrabene Bauabfälle). Daher ist es wahrscheinlich, dass auch in bisher nicht untersuchten Bereichen Belastungen vorkommen, die eine unbedenkliche Versickerung von Niederschlägen oder eine uneingeschränkte sensible Nutzung nicht zulassen. Tab. 4: Im Bodenbelastungskataster erfasste Flächen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50aa BBKNr Kategorie Zuständigkeit Branche Bewertung 6822 Altlastenverdächtige Fl. UAMT Lichtenberg Brennstoffhandel Hinsichtlich Wirkungspfad Boden-Mensch vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit 6887 Altlast UAMT Lichtenberg WTGLiegenschaft Nachweis schädlicher Bodenveränderungen 6886 Altlast SenStadtUm VIII C WTGLiegenschaft, Tankstelle Teilsanierungen erfolgt 6734 Altlast UAMT Lichtenberg Kasernengelände, div. Branchen, Fliegerstation Teilsanierungen erfolgt Entsprechend den vorliegenden Untersuchungen (orientierende Bodenuntersuchungen und Detailerkundungen) und den teilweise vorliegenden Flächenbeprobungen bestehen nach derzeitiStand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 53 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa gem Kenntnisstand keine Einwände gegen die geplante Nutzung und eine Flächenkennzeichnung ist nicht erforderlich. In einigen Bereichen wurden bereits Überschreitungen der Prüfwerte für Wohnen bzw. Kinderspielplätze festgestellt, so dass es unbedingt erforderlich ist im Rahmen des Rückbaus und der Neubebauung weitere Bodenuntersuchungen bzgl. der geplanten Nutzung (Wohnen mit Gartenbereichen, Kinderspielplätze, Parkanlage) durchzuführen und bei Nichteinhaltung der Prüfwerte einen Bodenaustausch vorzunehmen. In Bezug auf die Regenwasserbewirtschaftung muss zudem beachtet werden, dass eine Versickerung innerhalb von Bodenbelastungsbereichen nicht möglich ist. Im Zuge der Durchführung sind ergänzende Erkundungen zur Überprüfung der Kontaminationsfreiheit und ggf. ein lokaler Bodenaustausch zu Errichtung von Versickerungsanlagen einzukalkulieren. Befreiungen von Flächen aus dem Bodenbelastungskataster erfolgen grundsätzlich nicht im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens. Die notwendigen Maßnahmen sind zwischen dem jeweiligen Bauherren und der zuständigen Bodenschutzbehörde abzustimmen. Die Prüfung auf eine mögliche Befreiung bedarf der Vorlage konkreter Planabsichten, auf deren Grundlage über eventuell notwendige bauvorgezogene oder baubegleitende Maßnahmen zur weiteren Erkundung oder Sanierung entschieden werden muss. Eine Befreiung der Katasterfläche erfolgt in jedem Fall erst nach Durchführung der Baumaßnahmen und erfolgreicher Sanierung unter Einhaltung der bodenschutz- und abfallrechtlichen Vorgaben. Hinweis: Bei Bodenneuauftrag darf in der Regel nur Boden verwendet werden, der die Z0-Werte der LAGA bzw. die Vorsorgewerte der BundesBodenschutz- und Altlastenverordnung einhält. 3.2.4.2 Versiegelung Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Die Versiegelung wurde auf Grundlage der Biotopkartierung ermittelt. Demnach beträgt der Anteil der vollständig versiegelten Flächen an der Gesamtfläche des Plangebiets etwa 20 % beträgt. Etwa 21 % der Flächen werden als teilversiegelt eingestuft. Als teilversiegelt gelten wasserdurchlässige Flächen sowie Mischflächen mit Anteilen sowohl voll- als auch unversiegelte Bereiche. Teilversiegelte Flächen können sich z.B. aus betonierten Wegen einschließlich ihrer Böschungen zusammensetzen. Als unversiegelt werden alle vegetationsgeprägten Biotope gewertet. Frei von Versiegelung sind demnach etwa 59 % des Plangebiets. Unberücksichtigt bleiben dabei eventuell vorhandene unterirdische Versiegelungen (wie z.B. Fundamentreste). 54 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Insgesamt ist der Versiegelungsgrad im südlichen Teil des Plangebiets deutlich höher als im nördlichen Abschnitt. Im Durchschnitt beträgt der Versiegelungsgrad 30 %. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Bei der Ermittlung des Versiegelungsgrads in der Planungssituation wird von der vollständigen Ausnutzung der nach § 19 Abs. 4 BauNVO zulässigen Überbauung ausgegangen (GRZmax = 1,5 x festgesetzte GRZ). Dieser Wert wird als voraussichtlicher Versieglungsgrad der Planungssituation angenommen. Hiernach erhöht sich der Versiegelungsgrad im Plangebiet im Vergleich zur Bestandssituation von rund 30% auf rund 50%. Aufgrund der im Abschnitt Bodengesellschaften beschrieben Bodenverhältnisse ist die Beeinträchtigung des Bodens bereits hoch bis sehr hoch. Es ist davon auszugehen, dass sich der anthropogene Einfluss auf den Boden durch die mögliche Zunahme der Versiegelung weiter erhöhen wird. Eine Ausnahme bildet der Bereich der geplanten öffentlichen Parkanlage, für den eine Verbesserung erwartet wird. Insgesamt wird für das Schutzgut Boden nur eine relativ geringfügige Verschlechterung bilanziert. Eine positive Wirkung auf das Schutzgut Boden erfolgt voraussichtlich durch die Beseitigung der oberflächennahen Bodenverunreinigungen, die spätestens im Zuge der Baumaßnahmen erfolgen muss. 3.2.4.3 Wasserhaushalt, Entwässerung Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Oberflächengewässer und Grundwasser allgemein Im Plangebiet gibt es keine Oberflächengewässer. Aufgrund der oben beschriebenen geologischen Ausgangssituation liegt der obere Grundwasserleiter großflächig ungedeckt vor. Der Grundwasserflurabstand beträgt im nördlichen Teil des Plangebiets etwa 2,4 bis 3,5 m und im südlichen Teil etwa 3,9 m (GWAC 2005). Das Grundwasser ist wegen fehlender bindiger Böden und infolge des geringen Abstands zur Geländeoberfläche potenziell hoch empfindlich gegenüber Verunreinigungen. Der Oberflächenabfluss ist im Plangebiet auf allen Flächen nahe Null, da kein Anschluss an die Kanalisation vorhanden ist. Insofern beschränkt sich die Bewertung des Wasserhaushalts auf eine vereinfachte Auswertung des Verhältnisses von Versiegelung und Vegetation zueinander, wodurch die „Naturnähe“ der Oberflächenstruktur zum Ausdruck gebracht wird. Im Hinblick auf die hohe Grundwasserempfindlichkeit werden naturnahe Flächen wegen der besseren Filterwirkung unter einer belebten Bodenschicht höher bewertet. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 55 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Der Wert für die Grundwasserneubildung wird im Norden und im Bereich der östlichen Geltungsbereichsgrenze sehr hoch angesetzt. Das Gelände der ehemaligen Festungspionierschule sowie Teile der südlichen Brachflächen werden hoch bewertet. Grundwasserverunreinigungen Anhand der Grundwasseruntersuchungen, die im Zusammenhang mit den letzten Altlastenuntersuchungen durchgeführt wurden, lässt sich ableiten, dass vermutlich durch die bereits vorgenommene Sanierungsmaßnahme im Bereich der ehemaligen Tankstelle (im Bereich der geplanten öffentlichen Parkanlage) der weitere Eintrag von Mineralkohlenwasserstoffen und aromatischen Kohlenwasserstoffen in das Grundwasser verhindert bzw. vermindert werden konnte. Die im Jahr 2006 festgestellten Belastungen liegen meist unter dem Geringfügigkeitswert der Berliner Liste 2005, eine schädliche und sanierungsbedürftige Grundwasserverunreinigung wurde nirgends festgestellt. Aufgrund der erhöhten Schadstoffgehalte wurde dem Investor eine erneute Beprobung des Grundwassers im Bereich der ehemaligen Tankstelle auferlegt. Wasserschutzgebiet Wuhlheide/Kaulsdorf Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50aa befindet sich vollständig innerhalb der Schutzzone III B der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf. Der Fließweg zu den nächstgelegenen Fassungsanlagen des Wasserwerkes Wuhlheide (südlich der Verlängerten Waldowallee) beträgt rund 1,4 km ausgehend von der südlichen Grenze des Plangebiets. Die Verbote und Nutzungseinschränkungen der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf vom 11. Oktober 1999 in § 8 „Schutz der Zone III B“ sind im Plangebiet zu beachten. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Grundlage für die Eingriffsbewertung der Abflussbildung und des Wasserhaushalts ist das zum Bebauungsplan erstellte Verkehrs- und Entwässerungskonzept (FPB 2005) sowie der abgestimmte Masterplan mit Straßenregelquerschnitten vom 16. September 2011. Demnach soll das auf den Straßenverkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser durch Muldenrigolenversickerung dem Grundwasser zugeführt werden. Da auch alle weiteren Baufelder nicht an die Regenwasserkanalisation angeschlossen werden, sondern das anfallende Niederschlagswasser lokal versickert werden soll, ist davon auszugehen, dass insgesamt keine Veränderung der Abflussbildung eintreten wird. Insgesamt wird dennoch eine geringe Verschlechterung des Wasserhaushaltes durch die Abnahme des Natürlichkeitsgrads angenommen, da es künftig aller Voraussicht nach zu einer punktuellen bzw. linienhaften Versickerung des Niederschlagswassers kommen 56 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung wird. Im Bereich der Parkanlage wird eine naturnahe Abflussbildung angenommen. Hinweis: Voraussetzung für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers ist die nachgewiesene Altlastenfreiheit des anstehenden Bodens (vgl. Kap. 3.2.4.1 Abs. Altlastensituation). 3.2.5 Schutzgut Klima und Lufthygiene Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Das Schutzgut Klima wird anhand des Wertträgers „Stadtklimatische Funktion“ bewertet. Dieser Wertträger wird bestimmt durch das Verhältnis zwischen den Grün- und Freiflächen, die als Kaltluftentstehungsgebiete dienen und somit eine positive stadtklimatische Bedeutung haben, und den Siedlungsräumen, die unterschiedliche bioklimatische Belastungen aufweisen. Hinsichtlich der stadtklimatischen Zonierung weisen die südlichen Bereiche des Plangebiets eine geringe, in Einzelfällen mäßige bioklimatische Belastung auf. Der zentrale Bereich wird als Siedlungsraum mit geringer bis keiner bioklimatischer Belastung eingestuft. Die Grün- und Freiflächen im Norden des Plangebiets haben eine hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung, während die östlich angrenzenden Brachflächen entlang des Bahnaußenringes eine sehr hohe Bedeutung für das Stadtklima haben. Im Plangebiet und seinem Umfeld verlaufen keine Kaltluftleitbahnen oder großräumigen Luftleit- und Ventilationsbahnen, die durch die Planung beeinträchtigt werden könnten. Es befinden sich auch keine Hauptverkehrsstraßen im Umfeld des Plangebiets, durch die es zu einer verkehrsbedingten Luftbelastung kommen könnte. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Die geplante öffentliche Parkanlage und das Eichenwäldchen an der RobertSiewert-Straße (Fläche mit Pflanzbindung innerhalb des WA 01) werden aufgrund ihrer relativ geringen Größen als Grün- und Freiflächen mit hoher bis mittlerer stadtklimatischer Bedeutung bewertet. Alle anderen Flächen sind nach Umsetzung der Planung als Siedlungsräume zu bewerten. Dabei werden die allgemeinen Wohngebiete im nördlichen und östlichen Bereich des Geltungsbereichs analog zur Bestandssituation als klimatisch günstige Siedlungsräume bewertet, während die allgemeinen Wohngebiete im südwestlichen Teil des Plangebiets als Siedlungsräume mit geringer bis mäßiger bioklimatischer Belastung klassifiziert werden, da sie eine höhere bauliche Dichte aufweisen und außerhalb der direkten Einwirkbereiche der östlich an das Plangebiet anschließenden Kaltluftentstehungsgebiete liegen. Insgesamt ergibt sich durch die Umsetzung der Planung nur eine geringfügige Verschlechterung für das Schutzgut Klima. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 57 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa 3.2.6 Schutzgüter Landschaftsbild und Erholung Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Für die Beschreibung und Bewertung der Schutzgüter Landschaftsbild und Erholung wurde das Plangebiet in vier weitgehend homogene Teilbereiche aufgeteilt, die hinsichtlich der folgenden Kriterien bewertet wurden: Themenbereich Landschaftsbild - Erkennbarkeit des Stadt- und/oder Naturraums sowie - Anteil landschaftstypischer bzw. gestalterisch wertvoller Elemente. Themenbereich Erholungsnutzung - Freiflächenversorgung, - innere und äußere Erschließung sowie - Verbindungsfunktion. Der Teilbereich 1 umfasst die bestehende Einfamilienhausbebauung mit einem hohen Grünanteil an der Robert-Siewert-Straße im nördlichen Bereich des Plangebiets. Während das Landschafts- bzw. Stadtbild aufgrund des hohen Grünanteils mit altem Baumbestand in die mittlere Wertung fällt, steht der Teilbereich 1 aufgrund seiner rein privaten Nutzung für eine Erholungsnutzung nicht zur Verfügung. Der Teilbereich 2 erstreckt sich über die offenen Brachflächen, die große Bereiche im Norden und an der östlichen Grenze des Plangebiets einschließlich des ehemaligen Sportplatzes umfassen. Die weiträumige Landschaft weist einen mosaikartigen Wechsel von Offenlandbiotopen, strauchund vorwaldartigen Gehölzstrukturen und Einzelbäumen auf mit blütenreichen, gras- und wiesenartigen Flächen, die sich über das Plangebiet hinaus bis an den Bahnaußenring (Bezirksgrenze) fortsetzen. Derzeit sind keine offiziellen Zugänge in das Gebiet vorhanden, jedoch eignen sich Ortskundige die nördlichen Brachflächen für Spaziergänge und als Hundeauslaufgelände an. Bezogen auf das Landschaftsbild werden die Brachflächen wegen ihrer offenen und landschaftlich geprägten Struktur in die mittlere bis hohe Wertkategorie eingestuft. Eine Erholungseignung ist dagegen nur eingeschränkt vorhanden bzw. in den nicht zugänglichen Teilbereichen nicht vorhanden. Der Teilbereich 3 umfasst das als Denkmalbereich geschützte Kasernengelände an der Zwieseler Straße. Das markante Gebäudeensemble der ehemaligen Festungspionierschule wurde inzwischen saniert und durch einige Neubauten städtebaulich ergänzt. Der gesamte Bereich wird zudem durch einen gut entwickelten Altbaumbestand geprägt. Die Erkennbarkeit des Stadtraums sowie der hohe Anteil gestalterisch wertvoller Strukturen ergeben eine mittlere bis hohe Wertigkeit bezüglich des städtebaulichen Erscheinungsbildes. Eine Erholungseignung der ehemaligen Festungspionierschule ist aufgrund der Unzugänglichkeit derzeit nicht vorhanden. Die Erholungseignung des Museumsgeländes wird aufgrund der überregionalen Bedeutung als hoch eingestuft. Der Teilbereich 4 umfasst den übrigen Teil des ehemaligen Militärgeländes, das mit seinen Hallen und Baracken einen stärker gewerblich geprägten Charakter besitzt. Aufgrund des jahrelangen Leerstands wiesen die Ge58 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung bäude bereits erhebliche, durch Witterungseinflüsse und Vandalismus verursachte Schäden auf. Die mit Asphalt, Betonplatten und Kleinsteinpflaster befestigten Flächen waren teilweise bereits aufgebrochen und mit erster Spontanvegetation überwachsen. Ein Großteil der Gebäude und der befestigten Flächen wurde im Rahmen bauvorbereitender Maßnahmen inzwischen zurückgebaut. Der Bereich wird zudem durch eine Mauer oder durch Zäune umfasst und ist keiner öffentlichen Nutzung zugänglich. Die Flächen besitzen eine nur sehr geringe Bedeutung für das Landschaftsbild. Eine Erholungsnutzung findet im diesem Teilbereich nicht statt. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Durch den Bebauungsplan wird eine wesentliche Veränderung des Landschaftsbilds und der Erholungsfunktion vorbereitet. Entsprechend ändern sich auch die Betrachtungsgrößen der Landschaftsbildeinheiten. Für die Eingriffsbewertung wird das Plangebiet daher in folgende neue Teilbereiche unterschieden: Teilbereich A umfasst den überwiegenden Teil des Plangebiets, in dem allgemeine Wohngebiete festgesetzt werden. Der städtische Übergangsbereich mit einem Wechsel von unterschiedlichen Nutzungen wird somit durch eine neue geordnete Siedlungsstruktur ersetzt. Aufgrund des Nebeneinanders von erhaltenswerter Bestandsbebauung und neuen Siedlungsflächen innerhalb des Plangebiets, für die durch Gestaltungsfestsetzungen die Quartiersbildung und ein Mindestmaß an städtebaulicher Qualität gesichert werden sollen, wird für die Wertträger des Themenbereichs Landschaftsbild eine mittlere Wertigkeit angenommen. Für den Themenbereich Erholungsnutzung haben die Flächen der allgemeinen Wohngebiete keine Bedeutung. In Bezug auf die Wertträger „innere und äußere Erschließung“ sowie „Verbindungsfunktion“ werden den Flächen der geplanten gebietsinternen Straßen in begrenztem Umfang dennoch entsprechende Funktionen zugesprochen. Auch wenn es sich nicht explizit um erholungsrelevante Flächen handelt, stellt die öffentliche Erschließung des vorher weitgehend unzugänglichen Geländes eine Verbesserung der Erlebbarkeit des Stadtraums dar. Die geplante öffentliche Parkanlage mit einer Größe von ca. 1,14 ha wird dem Teilbereich B zugeordnet. Die Parkanlage dient der wohnungsnahen Versorgung der Anwohner im Plangebiet. Aufgrund der zentralen Lage innerhalb hochwertiger Wohngebiete und in Nachbarschaft zu dem aufwändig sanierten Denkmalbereich der ehemaligen Festungspionierschule wird von einer angemessenen Ausstattung der Parkanlage ausgegangen. Zudem wird ein Großteil des für das Landschaftsbild wertvollen Baumbestands, der nicht im Zuge von Abrissmaßnahmen gefällt werden musste, erhalten werden können. Die Bedeutung für das Landschaftsbild wird daher insgesamt als mittel bis hoch bewertet. Die Wertträger des Themenbereichs Erholungsnutzung wurden wegen der Bedeutung für die geplanten Baugebiete im Umfeld als mittel bis sehr hoch bewertet. Der Teilbereich C entspricht dem Teilbereich 3 der Bestandsbewertung (ehemalige Festungspionierschule). Maßgeblich für die mittlere bis hohe Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 59 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Bewertung der Erkennbarkeit des Stadtraums und für die hohe Bewertung des Wertträgers „Anteil gestalterisch wertvoller Strukturen“ sind die besondere, unter Denkmalschutz stehende Bebauungsstruktur sowie der Anteil son-stiger historischer Gestaltelemente. Diese können aufgrund des Bebauungsplans gesichert und ggf. denkmalgerecht ergänzt werden. Die Bewertung dieses Teilbereichs erfolgt daher analog zur Bestandssituation. Insgesamt wird für das Schutzgut Landschaftsbild/Erholung eine Verschlechterung bilanziert. 3.2.7 Schutzgut Kultur und andere Sachgüter Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Das Gelände der ehemaligen Festungspionierschule an der Zwieseler Straße zwischen der verlängerten Rheinpfalzallee und der verlängerten Rheinsteinstraße ist im Verzeichnis der Berliner Denkmalliste als Denkmalbereich eingetragen und als Gesamtanlage geschützt. Ein großer Teil der in den 1930iger Jahren errichteten ehemaligen Kasernengebäude besitzt erhaltenswerte städtebauliche Qualitäten und wird aus denkmalhistorischer Sicht als schützenswert eingestuft. Der 1940 erbaute Hochbunker an der Zwieseler Straße ist als Einzelbaudenkmal eingetragen. Auswirkungen bei Durchführung der Planung Die im Gebiet vorhandenen Denkmalbereiche und Baudenkmale werden nachrichtlich in die Bebauungsplan-Zeichnung übernommen und die Gebäude durch die Baugrenzen berücksichtigt. Die denkmalgeschützten Gebäude der ehemaligen Festungspionierschule wurden bereits denkmalgerecht saniert und einer Wohnnutzung zugeführt. Konkrete Planungen für die Nachnutzung des Hochbunkers bestehen bisher nicht. Die Chancen für eine Nachnutzung der denkmalgeschützten Bausubstanz werden durch die städtebauliche Neuordnung jedoch verbessert. 3.2.8 Wechsel- und Summationswirkungen Die Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans XVII-50aa bewirkt durch die baubedingte (temporäre) und die anlagenbedingte (dauerhafte) Beanspruchung von Flächen in geringem Maße Eingriffe in den Boden, in den Wasserhaushalt, in das örtliche Klima sowie in das Schutzgut Landschaftsbild und Erholungsnutzung. Eingriffe in Natur und Landschaft werden insbesondere im nördlichen Bereich des Plangebiets in den Lebensraum von Pflanzen und Tieren verursacht. In Bezug auf die Altlastensituation ist festzustellen, dass durch die vorliegenden Untersuchungsergebnisse keine akute Gefahr für die Schutzgüter (Pfad Boden-Mensch, Pfad BodenGrundwasser) abzuleiten ist. Eine Verstärkung der erheblichen Umweltauswirkungen durch Wechselwirkungen der betroffenen Schutzgüter ist nicht zu erwarten. 60 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 3.2.9 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich, Eingriffsbewertung Wesentliche Beeinträchtigungen der Umwelt sind gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit § 18 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden, zu minimieren oder auszugleichen. Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Insofern müssen nur diejenigen Eingriffe ausgeglichen werden, die über das Maß der bestehenden Baurechte hinausreichen. Für die Beurteilung dieses Sachverhalts ist das bestehende Planungsrecht maßgebend. Bestehende Baurechte Die Beurteilung der derzeitigen planungsrechtlichen Gebietsqualität (vor der Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans XVII-50aa) und deren Auswirkung auf die Zulässigkeit von Vorhaben wurde durch das Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung Lichtenberg vorgenommen. Für das zu untersuchende Gebiet besteht kein rechtswirksamer Bebauungsplan, so dass als planungsrechtliche Gebietsqualität grundsätzlich eine Einstufung als unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB („im Zusammenhang bebaute Ortsteile“) oder aufgrund der Größe der unbebauten Flächen als sogenannter „Außenbereich im Innenbereich“ entsprechend § 35 BauGB in Betracht kommt. Die vorhandenen Straßen bzw. Flächen, die bereits eine Verkehrsfunktion erfüllen, werden planungsrechtlich als Verkehrsflächen behandelt. Die Lage und Größe des Plangebiets machen eine differenzierte Beurteilung notwendig. Für die Teilbereiche, die als im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 BauGB eingestuft werden, sind mit Blick auf die Eingriffsbeurteilung quantifizierende Aussagen über das Maß der Nutzung erforderlich. Zur Unterscheidung des zulässigen Versieglungsgrads in den Baugebieten wird hier hilfsweise der Bezug zur GRZ hergestellt. Da Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze sowie unterirdische Bebauung eingriffsrelevant sind, wird die für die Eingriffsbilanzierung relevante zulässige Versiegelung über die zulässige GRZ im Sinne von § 19 Absatz 4 BauNVO (Grundflächenzahl unter Einberechnung der Grundflächen von Stellplätzen, Nebenanlagen und sonstigen befestigten Flächen) ermittelt. Die im unmittelbaren Kreuzungsbereich Zwieseler Straße/RobertSiewert-Straße gelegenen Baugrundstücke sind durch eine offene Einfamilienhausbebauung geprägt und wären somit gemäß § 34 Absatz 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO zu beurteilen. Die zugrunde gelegte GRZ beträgt hier 0,2. Der zulässige Versiegelungsgrad beträgt einschließlich der Nebenanlagen ca. 30 %. Das geplante Maß der Nutzung (GRZ 0,25) übersteigt hier geringfügig (zulässige Versiegelung 38 %) das derzeit nach § 34 BauGB zulässige Maß. Der Bereich östlich der Zwieseler Straße – nördlich (verlängerter) Rheinpf alzallee ist Teil der ehemaligen Kasernenanlage, die seit 1993 ohne Nutzung ist. Die Flächen sind durch eine aufgelockerte Anordnung überwiegend eingeschossiger, ehemals militärisch genutzter Gebäude (Ausnahme Hochbunker) in offener Bauweise geprägt. Die Beurteilung erfolgt Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 61 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa hier gemäß § 34 Absatz 1 BauGB, der zulässige Versiegelungsgrad beträgt ca. 40 %. Der direkt an der Zwieseler Straße gelegene Bereich wird im Norden (Robert-Siewert-Straße), Westen (Zwieseler Straße) und Süden (ehem. Festungspionierschule, jetzt zur Wohnanlage umgenutzt) durch Wohnnutzungen geprägt. Der östlich anschließende Bereich ist inzwischen großflächig beräumt und weitgehend vegetationslos. Eine Prägung durch die bebauten Ortsteile westlich der Zwieseler Straße liegt nicht vor. Der Bereich gilt als nicht erschlossen. Das geplante Maß der Nutzung liegt zwischen GRZ 0,25 (zulässige Versiegelung 38 %) und 0,35 (zulässige Versiegelung 53 %). In Teilen wird somit auch hier das derzeit nach § 34 BauGB zulässige bauliche Nutzungsmaß überschritten, so dass ein Ausgleich nach Abwägung erforderlich sein kann. Auch der Bereich südlich der verlängerten Rheinpf alzallee, der den überwiegenden Teil des Plangebiets einnimmt, wird aufgrund der vorhandenen Bebauung, die durch die ehemalige Kasernenanlage und die teilweise mehrgeschossigen Gewerbebauten geprägt ist, als Innenbereich eingeschätzt. Die Gebäude der ehemaligen Festungspionierschule wurden für Wohnzwecke saniert und umgenutzt. Die vorhandene Bebauung ist durch die ehemalige Kasernenanlage geprägt, die straßenseitig vorwiegend eine dreigeschossige Bebauung aufweist. Beurteilungsgrundlage ist nunmehr § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO (allgemeines Wohngebiet). Der aktuelle Versiegelungsgrad beträgt ca. 50%. Das Gebiet ist durch eine offene Bauweise geprägt. Die rückwärtigen Grundstücksteile, die vormals durch eingeschossige Hallenbauten und Baracken dominiert wurden, sind nunmehr weitgehend beräumt und vegetationslos. Die Beurteilung erfolgt hier gemäß § 34 Absatz 1 BauGB, der zulässige Versiegelungsgrad beträgt einschließlich der Nebenanlagen rund 80 %. Der Bereich gilt als nicht erschlossen. Das geplante Maß der Nutzung liegt zischen GRZ 0,2 (zulässige Versiegelung 35 %) und GRZ 0,4 (zulässige Versiegelung 60 %). Das derzeit nach § 34 BauGB zulässige Baurecht wird somit zum Teil deutlich unterschritten, so dass auf diesen Flächen keine Ausgleichsverpflichtungen vorliegen. Die Robert-Siewert-Straße und die Zwieseler Straße werden planungsrechtlich als Verkehrsflächen eingestuft. Die übrigen im Nordosten des Plangebiets gelegenen Flächen liegen im Außenbereich und sind gemäß § 35 BauGB zu beurteilen. Genehmigte Vorhaben Für das Grundstück Zwieseler Straße 6-50 („W ohnpark Karlshorst“) wurde im Jahr 2010 eine Baugenehmigung für die Neuerrichtung von drei Gebäuden sowie der Umbau und die Sanierung der neun denkmalgeschützten Gebäude im Bereich der ehemaligen Festungspionierschule auf Grundlage des § 34 Abs. 1 BauGB erteilt. Insgesamt werden 340 Wohnungen in dem Areal entstehen. Im Rahmen des Bauantrags sind die notwendigen artenschutzrechtlichen Befreiungen sowie Befreiungen für geschützte Biotope und geschützte Bäume mit Nebenbestimmungen zur Vermeidung und zur Kompensation von Eingriffen erteilt worden. Eine diesbezügliche Kompensation hat also bereits stattgefunden. Weitere Maßnahmen im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens sind in diesem Teilgebiet nicht mehr notwendig. Ein Ausgleich für Eingriffe in die nicht geschützten Bestandteile des Natur- 62 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung haushalts sind aufgrund der Genehmigung nach § 34 BauGB ebenfalls nicht notwendig. Die übrigen Flächen des Plangebiets, die sich südlich der Planstraße 3 anschließen, wurden im Frühjahr 2010 von der Bundesimmobilienanstalt (BImA) an einen weiteren privaten Investor veräußert (WPKGrundstücksentwicklungsgesellschaft mbH). Auf Grundlage des Bebauungsplan-Entwurfs wurden Abrissanzeigen getätigt und in diesem Zusammenhang Fällanträge für im Abrissbereich liegende Bäume und Anträge für artenschutzrechtliche Ausnahmen sowie für Ausnahmen vom Biotopschutz gestellt. In dem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan XVII-50aa verpflichtet sich der Investor Vorkehrungen zum besonderen Artenschutz zu treffen sowie die durch das Fällen geschützter Bäume und durch das Beseitigen geschützter Biotope auf den Abrissflächen verursachten Eingriffe in Natur und Landschaft auszugleichen. 3.2.9.1 Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung Für die Vermeidung von Eingriffen stehen in der Bauleitplanung verschiedene Instrumente zur Verfügung. Ein wirksames Mittel ist die Begrenzung der überbaubaren Flächen. So wurden im Verlauf des Planungsprozesses die Baugebietsausweisungen im naturschutzfachlich besonders wertvollen nördlichen Bereich deutlich reduziert, während die Nutzungsmaße im zentralen Bereich maßvoll erhöht wurde. Auf diese Weise können insbesondere Eingriffe in nach § 30 BNatSchG geschützte Biotope sowie Beeinträchtigungen von besonders geschützten Arten gemäß § 7 BNatSchG vermindert und z.T. vermieden werden. Da die Lage der Baugebiete und der Erschließung an die Bestandssituation angepasst und einzelne Baugrenzen zu Gunsten von schützenswerten Baumbeständen verlegt wurden, konnte bereits im Zuge der städtebaulichen Konzeptentwicklung eine wirksame Vermeidung von Eingriffen erreicht werden. So wurde zum Beispiel die Schonung alter Baumreihen insbesondere längs vorhandener Wege erreicht. Darüber hinaus sieht der Bebauungsplan vor, das „Eichenwäldchen“ an der Robert-Siewert-Straße im Bereich des geplanten WA 01 sowie insgesamt 13 Einzelbäume auf Grundlage von § 9 Absatz 1 Nummer 25b BauGB durch eine Erhaltungsfestsetzung zu sichern. Hierdurch soll zusätzlich zu den Vorschriften der Berliner Baumschutzverordnung erreicht werden, dass Bäume, die für den Stadtraum besonders markant und für vergleichbare Siedlungsgebiete typisch sind und zudem eine gute Vitalität besitzen, einen wirksameren Schutz erhalten. Auf diese Weise können zudem Strukturelemente, die für den Naturhaushalt (z.B. als Flugleitbahnen für Fledermäuse) und das Landschaftsbild von besonderer Bedeutung sind, auch innerhalb der baulich zu entwickelnden Bereiche teilweise erhalten werden. Es ist nicht vorgesehen, das Plangebiet an die Regenwasserkanalisation anzuschließen. Das anfallende Niederschlagswasser ist daher auf den jeweiligen Baufeldern bzw. im Straßenraum lokal zu versickern (z.B. durch Mulden- oder Flächenversickerung). Gravierende Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 63 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Auswirkungen auf den Grundwasserhaushalt werden dadurch vermieden. In die Beurteilung, ob gemäß § 44 Abs. 5 BNatSchG ein Verbotstatbestand vorliegt, müssen Maßnahmen zur Vermeidung sowie vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (Maßnahmen zur Wahrung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität) einbezogen werden, soweit dies erforderlich ist. Die Erforderlichkeit dieser Maßnahmen wird in den Abschnitten „Vermeidungsmaßnahmen zum Artenschutz“ und „Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen“ näher erläutert. 3.2.9.2 Maßnahmen zum Ausgleich und Ersatz (innerhalb des Plangebiets) Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage Die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche mit einer Fläche von rund 1,1 ha gewährleistet eine ausreichende Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen und Kinderspielplätzen im Plangebiet (siehe Kapitel 3.2.2.1). Auch durch die Reduktion der Versiegelung und eine vegetationsgeprägte Gestaltung ergeben sich positive Effekte auf die abiotischen Komponenten des Naturhaushalts (Boden, Wasser, Klima). Aufgrund der angenommenen gärtnerischen Gestaltung und der relativ intensiven Nutzung der Grünfläche ist allerdings auch in diesem Bereich mit einer Verschlechterung in Bezug auf das Schutzgut Pflanzen und Tiere zu rechnen. Festsetzung zu Baumpflanzungen in den allgemeinen Wohngebieten Für die geplanten allgemeinen Wohngebiete wird festgesetzt, dass pro 400 m² Grundstücksfläche ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 18/20 cm zu pflanzen ist. Unter Beachtung der Baugebietsgrößen, der Annahmen zum Baumerhalt sowie der Annahme einer dem städtebaulichen Entwurf entsprechenden Parzellierung wurde in den allgemeinen Wohngebieten ein Anpflanzungspotenzial von 150 Bäumen ermittelt. Potential für die Anpflanzung von Straßenbäumen Die neu geplanten Straßenverkehrsflächen bieten ein erhebliches Potenzial für die Anpflanzung von Bäumen. Die Straßenbäume sind insbesondere ein städtebauliches Ziel. Die Annahme zum Anpflanzungspotenzial von Straßenbäumen orientiert sich am abgestimmten städtebaulichen Entwurf und beachtet die dort ausgearbeiteten Regelquerschnitte, die Anordnung von Kfz-Parkplätzen sowie die geplante Grundstücksaufteilung mit Einfahrten u.a. Zuwegungen etc.. Insgesamt ergibt sich hier ein Potenzial von rund 130 Neupflanzungen. Da die Baumpflanzungen im Straßenraum nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden sollten, wurden hierzu entsprechende Regelungen in dem städtebaulichen Vertrag getroffen. 64 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Potential für die Anpflanzung von Parkbäumen In der öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz besteht nur ein sehr begrenztes Potenzial für zusätzliche Baumpflanzungen. Trotz umfangreicher Abriss- und Entsiegelungsmaßnahmen, die in diesem Bereich bereits im Frühjahr/Sommer 2011 durchgeführt worden waren, konnte ein Teil des Baumbestands erhalten werden. Bei einer Pflanzdichte von einem Baum pro 250 m² Grundfläche, ergibt sich unter Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestands ein Potenzial von rund 10 Neupflanzungen. Die geplanten Baumpflanzungen innerhalb der öffentlichen Parkanlage werden nicht durch eine Festsetzung im Bebauungsplan gesichert, sondern durch eine Regelung im städtebaulichen. 3.2.9.3 Ausgleichspflichtiger Eingriff, Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets Nach § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB müssen nicht alle Eingriffe in den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild ausgeglichen werden, sondern nur diejenigen, die über das Maß der bestehenden Baurechte hinausreichen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans bestehen umfangreiche, unausgenutzte Baurechte, die das geplante Maß der Nutzung bereits überschreiten. Im Ergebnis wird daher festgestellt, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans zwar erhebliche Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereiten, diese jedoch unter Berücksichtigung (Abzug) der bereits bestehenden Baurechte (siehe 3.2.8), ein geringeres Ausgleichserfordernis zur Folge haben. Die ausgleichspflichtigen Eingriffe entstehen im Wesentlichen auf den Flächen, die der Bebauungsplan als Baugebiete festsetzt und die zurzeit planungsrechtlich als Außenbereich gemäß § 35 BauGB eingeschätzt werden. Des Weiteren entsteht ein relativ hohes Ausgleichserfordernis durch die zusätzlich festgesetzten Straßenverkehrsflächen. Diesen ausgleichspflichtigen Eingriffen stehen anrechenbare Ausgleichswirkungen entgegen, die sich durch die Festsetzung einer relativ niedrigen GRZ bzw. einer Grünanlage auf Flächen ergeben, die zurzeit hoch versiegelt sind. Dies betrifft die geplante Parkanlage im Bereich östlich der ehemaligen Festungspionierschule. Ein vollständiger Ausgleich kann hierdurch jedoch nicht erreicht werden. Unbenommen von den Regelungen des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ergeben sich noch zusätzliche Kompensationsverpflichtungen für den Verlust geschützter Biotope und geschützter Bäume sowie die Verpflichtungen zur Durchführung von Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen national oder gemeinschaftsrechtlich geschützter Arten. Diese Maßnahmen können überwiegend nicht innerhalb des Plangebietes verortet werden, sondern werden im räumlichen Zusammenhang gesichert. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 65 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Ausgleich f ür geschützte Bäume im Bereich des Bebauungsplans XVII-50ab Auf Grundlage des Eingriffsgutachtens zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-50a (Stand Februar 2009) kann im Plangebiet des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans XVII-50ab eine positive EingriffsAusgleichsbilanz erwartet werden. Es ist aufgrund des räumlichen und sachlichen Zusammenhangs angemessen, den Ausgleichsüberschuss in diesem Plangebiet als Kompensation für Eingriffe im Bereich des direkt nördlich angrenzenden Bebauungsplanes XVII-50aa anzurechnen. Da sich die Planungsinhalte des Bebauungsplans XVII50ab noch ändern können, ist es geboten, von konservativen Annahmen bezüglich des sich abzeichnenden Umfangs des Ausgleichsüberschusses auszugehen. Es ist zu erwarten, dass der Eingriff in den Baumbestand im Bebauungsplan XVII-50ab innerhalb der Baugebiete selbst ausgeglichen werden kann. Daher kann das im Eingriffsgutachten zum Bebauungsplan XVII-50a ermittelte Potenzial zur Neupflanzung von Straßenbäumen als zusätzlicher Ausgleich für das Plangebiet XVII-50aa herangezogen werden. Als Ausgleich für den Baumverlust im Plangebiet XVII-50aa ist die Pflanzung von 100 Straßenbäumen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-50ab im städtebaulichen Vertrag mit der WPK-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (WPK) vertraglich gesichert worden, da sich die Flächen des Bebauungsplans XVII-50ab zum überwiegenden Teil im Eigentum der WPK befinden. Zudem findet im Bereich des Bebauungsplans XVII-50aa der überwiegende Teil des Eingriffs in den Baumbestand auf Grundstücksflächen der WPK statt, so dass dort ein vergleichsweise hoher Ausgleichsbedarf besteht. Ausgleich f ür geschützte Bäume durch Pf lanzung von Straßenbäumen in Karlshorst Durch das Amt für Umwelt und Naturschutz wurde eine Liste mit 286 potenziellen Baumstandorten im Karlshorster Straßenraum erstellt, die für Ersatzpflanzungen zur Verfügung stehen. Nach Abzug der in den Geltungsbereichen der Bebauungspläne XVII-50aa und XVII50ab gesicherten Ersatzpflanzungen verbleibt noch ein Bedarf von 210 weiteren Bäumen, deren Pflanzung im Straßenraum in Karlshorst durch den städtebaulichen Vertrag gesichert wird. Der Eingriff in den geschützten Baumbestand kann somit insgesamt vollständig im räumlichen Zusammenhang des Bebauungsplans ausgeglichen werden. Ausgleich auf Flächen des PEP „Biesenhorster Sand“ Da die getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht genügen, um eine vollständige Kompensation zu gewährleisten, werden die an das Plangebiet angrenzenden Flächen im Bereich des „Biesenhorster Sandes“ in die Ausgleichskonzeption einbezogen. Zu diesem Zweck wurde auf den im Jahr 2007 im Auftrag des Amtes für 66 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Umwelt und Naturschutz Lichtenberg erstellten Pflege- und Entwicklungsplan (PEP) zurückgegriffen, in dem die Ziele zur nachhaltigen Sicherung und Entwicklung der überwiegend offenen, schotterrasigen Trockenstandorte formuliert sind. Das PEP-Gebiet liegt innerhalb des Bezirks Lichtenberg und umfasst ausschließlich Flächen im unbeplanten Außenbereich (nach § 35 BauGB). Das gesamte PEP-Gebiet umfasst eine Fläche von rund 23,6 ha. Ziele des Pf lege- und Entwicklungsplans Ziel des Pflege- und Entwicklungsplans ist es, die arten- und strukturreiche Offenlandschaft mit unterschiedlichen Sukzessionsstadien durch eine naturschutzfachliche Pflege zu erhalten und zu entwickeln sowie eine naturverträgliche Erholungsnutzung zu ermöglichen. Es werden folgende Ziele formuliert: - Erhalt und Entwicklung von großflächigen Trocken- und Magerrasen mit Rohbodenstellen und der Verbund trockenwarmer Biotope, - Erhalt und Entwicklung eines Biotopmosaiks offener und gehölzreicherer Strukturen mit einzelnen Rohbodenstellen, - Zurückdrängen invasiver und neophytischer Gehölze, Erhalt von Sukkzessionswäldern, heimischen Gebüschen, Altbäumen und Entwicklung blütenreicher Säume sowie - die Schaffung eines waldartigen Pufferstreifens zwischen Straße, Siedlung und Plangebiet. Der mindestens 15 m breite Streifen soll vorwiegend durch gelenkte Sukzession im Südabschnitt bzw. gärtnerische Gestaltung im nördlichen Abschnitt entwickelt werden. Inzwischen gibt es Entwicklungstendenzen für den „Biesenhorster Sand“, die eine Überarbeitung und Fortschreibung des PEP erforderlich machen. Es besteht jedoch weiterhin Einvernehmen darüber, dass die Ziele der Biotopentwicklung (Begrenzung der Sukzession zur Förderung der Offenlandbiotope/-arten) weiterverfolgt werden sollen. Überarbeitungsbedarfe zeichnen sich vor allem in Hinblick auf folgende Punkte ab: - stärkere Begrenzung der Sukzessionsflächen auf die Flächen, die durch die Berliner Forsten als Wald bewertet wurden, - voraussichtlich sollen im PEP keine öffentlichen Spiel- und Bewegungsflächen als Maßnahmenbereich ausgewiesen werden sowie - ggf. Anpassung des vorgesehenen Pflegeregimes an veränderte organisatorische Rahmenbedingungen. Bis eine Überarbeitung erfolgt ist, sollen notwendige naturschutzfachliche Maßnahmen weiterhin auf Grundlage des PEP (Stand 2007) durchgeführt werden, soweit sie den oben beschriebenen Punkten nicht entgegenstehen. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 67 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Ausgleich f ür geschützte Biotope im PEP-Gebiet Für den Verlust der geschützten Biotope im Bereich des Bebauungsplans XVII-50aa soll im PEP-Gebiet „Biesenhorster Sand“ ein funktionaler Ausgleich geschaffen werden. Die für die Entwicklung der Trockenrasen notwendigen Maßnahmen wurden im Pflege- und Entwicklungsplan (PEP) beschrieben und sind im Zusammenhang mit den artenschutzrechtlich notwendigen vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen zu betrachten. Die Maßnahmen sind daher zusammen in der Tabelle 6 im Kapitel 3.2.9.6, Abschnitt „Besonderer Artenschutz/geschützte Biotope“ benannt. Die Durchführung der Maßnahmen wird durch den städtebaulichen Vertrag mit der WPK gesichert. Die Konzeption des Pflege- und Entwicklungsplans sieht unter anderem die Umwandlung von ruderalisierten Halbtrockenrasen in Trockenrasen vor. Die Maßnahme umfasst eine Mahd im Hochsommer (Juli/August) mit einer optionalen Nachmahd im Herbst (September/Oktober) im einjährigen Turnus, um aus Trockenrasen entstandene Halbtrockenrasen stärker auszuhagern und in der Sukzession zurückzuführen. Insbesondere in floristisch bedeutsamen Bereichen oder Arealen mit besonders wertvollen Nist- und Nahrungsstrukturen ist eine behutsame Durchführung der Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen (Mahd auf wechselnden Flächen), die erst im Verlauf mehrerer Jahre zu einer Entwicklung von Trockenrassen führen wird. Dem voraussichtlichen Verlust von insgesamt knapp 10.900 m² Silbergras-Pionierf luren und Schaf schwingel-Rasen sowie von in Zusammenhang mit diesen Trockenrasen stehenden Laubgebüschen im Bereich des Bebauungsplans, kann die geplante Herstellung von ca. 25.400 m² Sand- und Trockenrasen im Bereich des PEP gegenübergestellt werden. Es erfolgt also ein flächenmäßiger Ausgleich mit einem Faktor von deutlich größer 2. Der Faktor wird damit begründet, dass die Umwandlung auf bereits vorhandenen höherwertigen Begleitbiotopen erfolgt. Ausgleich f ür nicht geschützte Bestandteile des Naturhaushaltes im PEP-Gebiet Bezogen auf die einzelnen Schutzgüter und den angewandten Wertmaßstäben ist aufgrund des überwiegend sehr wertvollen Ausgangszustands innerhalb des PEP-Gebietes nur eine geringfügige Aufwertung möglich. Der geplante Rückbau eines Weges sowie der Abriss ehemaliger Baracken (Ruine) und einer Mauer hat eine Entsiegelung von insgesamt ca. 2.400 m² zur Folge und führt hiermit bezogen auf die Schutzgüter Boden und W asser zu einer geringfügigen Verbesserung. Eine relevante Verbesserung der stadtklimatischen Funktion ist aufgrund der relativ geringen Flächengrößen der einzelnen Entsiegelungsflächen und ihre Einbettung in eine ohnehin unversiegelte und vegetationsreiche Umgebung nicht gegeben. 68 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Die entsiegelten Flächen sollen durch geeignete Entwicklungsmaßnahmen zu Sand- und Trockenrasen entwickelt werden und dem Ausgleich geschützter Biotope dienen (siehe oben). Eine weitere Aufwertung von nicht geschützten Biotopen kann nicht bilanziert werden. Eine relevante Aufwertung ist in Bezug auf das Landschaf tsbild und die Erholungsnutzung zu erwarten. Im PEP werden Maßnahmen beschrieben, die eine landschaftsbezogene und mit Zielen des Natur- und Artenschutz zu vereinbarende Erholungsnutzung ermöglichen. Hierzu zählen neben der Errichtung von Informationstafeln in den Eingangsbereichen auch die Steuerung der Erschließung durch eine Markierung und eine seitliche Wegebegrenzung in Teilbereichen sowie die Gestaltung eines etwa 15 m bereiten Übergangsbereichs zu den angrenzenden Siedlungsgebieten. Die Gestaltungsmaßnahmen im Bereich des Siedlungsrandes dienen dabei der Vermeidung negativer Auswirkungen der geplanten Bebauung. Eine Aufwertung findet lediglich in Bezug auf die innere Erschließung statt. Da gemäß der Vorgaben des PEP nicht das gesamte Gebiet frei zugänglich sein soll, wird nur ein Teil der Fläche (entsprechend der geplanten Wegeführung) in die Bilanzierung einbezogen. Da nicht mehr vorgesehen ist die Fläche öffentlich zu widmen, kann die Fläche nicht bei der Berechnung der Versorgung mit öffentlichen Grünflächen einbezogen werden. Es besteht daher weiterhin ein Defizit an siedlungsnahen Grünflächen (vgl. 3.2.2.1). Eine öffentliche Zugänglichkeit wird jedoch weiterhin gegeben sein. 3.2.9.4 Vermeidungsmaßnahmen zum Artenschutz Im Folgenden werden Maßnahmen zur Vermeidung aufgezeigt, die Gefährdungen von Tierarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie, von europäischen Vogelarten sowie national geschützter Arten mindern oder vermeiden. Unter Einhaltung dieser Maßnahmen ist ein Ausschluss der Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG zu erwarten. Die Vermeidungsmaßnahmen zum Artenschutz wurden in den städtebaulichen Vertrag mit der WPK übernommen und werden zusätzlich im Rahmen der Genehmigungen als Nebenbestimmungen in den noch ausstehenden behördlichen Genehmigungsbescheiden gesichert. Bauzeitenregelung bei Sanierung oder Gebäudeabriss An den Gebäuden im Gebiet des Bebauungsplans befinden sich Brutplätze von gebäudebrütenden Vogelarten. Eine Bauzeitenregelung ist beim Abriss in Abhängigkeit von der potentiellen Nutzung und dem aktuellen Besatz erforderlich. - Unmittelbar vor den Abrissarbeiten sind Gebäude auf mögliche Brutvorkommen von Vögeln zu untersuchen. Im Falle von Brutvögeln ist das Gebäude zur Vermeidung von Tötungen und Zerstörungen besetzter Nester nur außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit der Vögel zwischen 1. Oktober und 15. März abzureißen bzw. zu sanieren. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 69 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa - Gebäude, die quartierrelevante Strukturen für Fledermäuse aufweisen sind im Winterhalbjahr zwischen Anfang November und Ende März zu entfernen. Ist ein Abriss während der Winterperiode nicht möglich, muss sichergestellt werden, dass keine Quartiere in den Abrissgebäuden von Fledermäusen besetzt sind. Bauzeitenregelung bei Gehölzrodungen Um eine zusätzliche Beeinträchtigung der Vogelwelt zu vermeiden und zum Schutz der Sommerquartiere von Fledermäusen erfolgen Gehölzrodungen im Winterhalbjahr außerhalb der Brutzeit der Vögel bzw. außerhalb der Reproduktionsphase der Fledermäuse entsprechend § 29 Abs. 1 Nr. 5 NatSchG Bln ausschließlich zwischen 1. September und 29. Februar. Um eine Tötung von Fledermäusen in ihren Quartieren bei Fällung der Bäume zu vermeiden, wird die Bauzeitenregelung wie folgt differenziert: - Bäume mit quartierrelevanten Strukturen (z.B. kleine Höhlen, Spalten) sind prinzipiell als Zwischen- und Balzquartier im Sommer geeignet. Fällungen sind von Anfang November bis Ende Februar vorzunehmen. - Bäume mit Winterquartierrelevanten Strukturen (z.B. große Spechthöhlen, Hohlstämme) sind im September/Oktober zu fällen. In dieser Zeit ist eine Nutzung der Bäume als Fortpflanzungsstätte (z.B. Brutplatz für Vögel) nicht mehr gegeben und die Fledermäuse befinden sich noch nicht in Winterruhe. Bauzeitenregelung bei Bauf eldräumung Um Gelege- und Individuenverluste bei bodenbrütenden Vögeln zu vermeiden, sind die Baufeldräumungen nur außerhalb der Reproduktionsphase, d.h. zwischen Mitte September und Mitte März, durchzuführen. Sofern eine Baufeldräumung im vorgegebenen Zeitraum nicht zu vermeiden ist, ist eine ökologische Baubegleitung durchzuführen. Reptilienschutz während der Bauzeit Um das Überleben der Individuen für eine Neubesiedlung zu sichern, müssen vor Baubeginn im Zeitraum zwischen März und Ende Oktober die Zauneidechsen gefangen und ggf. zwischengehältert werden, um sie für eine Wiederbesiedlung in einem neu zu schaffenden, den Habitatansprüchen entsprechenden Lebensraum anzusiedeln. Vor Beginn der Baufeldräumung ist ein geeigneter Schutzzaun zwischen Baufeld und den potentiellen Habitatflächen zu errichten und während der gesamten Bauzeit beizubehalten. Das Einfangen der Zauneidechsen bedarf einer gesonderten Ausnahmegenehmigung nach § 45 Abs. 7 Nr. 5 BNatSchG bei der Obersten Naturschutzbehörde. Auf WPK-Grundstücksflächen wurden im Bereich der geplanten Baufelder WA 07 bis WA 13 von März bis Oktober 2011 auf Grundlage einer erteilten Ausnahmezulassung nach § 45 BNatSchG Schutzmaßnahmen durchgeführt. Eine nähere Beschreibung der Maßnahmen findet sich im Eingriffsgutachten. 70 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 3.2.9.5 Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen werden vorsorglich durchgeführt, um verbotstatbeständliche Zerstörungen von Fortpflanzungsund Ruhestätten sicher zu vermeiden. Zum genehmigten und bereits weitgehend umgesetzten Umbau im Bereich der ehemaligen Festungspionierschule (sog. „Wohnpark Karlshorst“, WA 14 und WA 15) wurden in den Jahren 2009 und 2010 artenschutzrechtliche Ausnahmegenehmigungen für die Beseitigung von Niststätten von Vögeln und Fledermäusen nach BNatSchG beantragt. Auch für Flächen südlich der Planstraße 3 wurden im Jahr 2011 vor Baufeldräumungen auf Grundlage einer Abrissanzeige Ausnahmegenehmigungen für die Beseitigung von Vogelniststätten und potenziellen Fledermausquartieren erteilt. Die in den jeweiligen Genehmigungsbescheiden festgelegten Ersatzniststätten sind in Kapitel 3.2.9.6 (Tab. 6) nach Art und Anzahl der Ersatzniststätten aufgeführt. Die Maßnahmen und Maßnahmenbereiche sind zusätzlich in der Karte 4 zum Eingriffsgutachten beschrieben und verortet. Schaf f ung von Fledermausersatzquartieren Durch das Bauvorhaben ist die potentielle Zerstörung von bekannten Fledermausquartieren nicht vermeidbar, da ein Abriss der Ruinen und der Verlust von Bäumen mit quartierrelevanten Strukturen bereits durchgeführt wurden bzw. zu erwarten ist. Um einen Ausgleich der Quartiersverluste zu schaffen, sind: - Vor Abriss bzw. Sanierung der Gebäude mit nachgewiesenen Paarungsquartieren und Balzterritorien bzw. vor Fällung der Bäume mit quartierrelevanten Strukturen pro Quartierverlust Ersatzquartiere in einem Verhältnis von 1:1 an benachbarten Bäumen und Gebäuden zu schaffen. Die Ersatzquartiere sollen generell spätestens ab März verfügbar sein und auch in den Folgejahren (Überlappungszeit nach Fertigstellung der Neubauten mit integrierten Ersatzquartieren) erhalten bleiben. - Entsprechend der unterschiedlichen Ansprüche der Fledermausarten an ihr Quartier (z.B. Spaltenbewohner, Höhlenbewohner) und zur Erhöhung der Akzeptanz der Ersatzquartiere sind verschiedene Typen von Fledermauskästen zu verwenden. WPK- Grundstücksflächen - Abrissanzeigen Im Rahmen der durchgeführten Baufeldräumung sind im Genehmigungsbescheid 17 Ganzjahres-Ersatzquartiere für Fledermäuse vorgesehen. Genehmigtes Bauvorhaben „Wohnpark Karlshorst’’ Im Genehmigungsbescheid zur Beseitigung von Lebensstätten an Gebäuden wurde die Anbringung von 2 Fledermauswandschalen für Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 71 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa den Verlust von Zwischenquartieren der Zwergf ledermaus und Breitf lügelf ledermaus festgelegt. Der Genehmigungsbescheid zur Beseitigung von Lebensstätten an Bäumen regelte 6 GanzjahresErsatzquartiere für Fledermäuse. Schaf f ung von Nahrungs- und Jagdhabitaten f ür Fledermäuse Ein Verlust von Fledermausjagdhabitaten ist in der Regel durch Aufwertung oder Neuschaffung von Jagdhabitaten in funktionalem Zusammenhang mit der alten Fläche ausgleich- oder ersetzbar. Folgende Maßnahmen sind durchzuführen: - Neupflanzung von 290 standortgerechten Laubbäumen im Plangebiet (auch als perspektivische Höhlenbäume), - Erhalt und Schaffung neuer Flugleitlinien durch Bepflanzung sämtlicher Straßen im Plangebiet sowie - Neuanlage einer öffentlichen Parkanlage (Flugraum erhalten). Schaf f ung von Habitatstrukturen f ür die Heidelerche Um den möglichen Verlust von Brut- und Nahrungsrevieren der Heidelerche auszugleichen, sieht der PEP „Biesenhorster Sand“ folgende Ausgleichmaßnahmen vor: - Rodung neophytischer Gehölze, - Zurückdrängen der Dominanzbestände invasiver Arten, wie Landreitgras (Calamagrostis epigejos) und Kanadische Goldrute (Solidago canadensis) durch die Entnahme der obersten Vegetationsschicht in Teilflächen, durch mehrschürige Mahd bzw. durch regelmäßige Bodenstörungen, - Pflege und Entwicklung von Trockenrasen durch eine einschürige Mahd, in Teilbereichen durch Trittbelastungen (Besucherlenkung) sowie - Pflege und Entwicklung eines Mosaiks aus ruderalen Staudenfluren und Halbtrockenrasen durch eine einschürige Mahd. Ebenso trägt das Roden und Zurückdrängen neophytischer Gehölzbestände im Maßnahmenbereich B zur Stabilisierung der vorhandenen Revierstandorte der Heidelerche bei. Schaf f ung von Habitatstrukturen Baumpieper, Grünspecht f ür Neuntöter, Pirol, Um den möglichen Verlust von Brut- und Nahrungsrevieren der o.g. Vogelarten reich strukturierter, offener bis halboffene Landschaften auszugleichen, sieht der PEP „Biesenhorster Sand“ Ausgleichsmaßnahmen im Umfang von rund 12,5 ha insbesondere in den Maßnahmenbereichen B, C und D vor. Hierbei handelt es sich zusammenfassend um: - Pflege und Entwicklung eines Biotopmosaiks offener und gehölzreicher Strukturen durch einschürige Mahd bei gleichzeitiger Schaffung von offenen Bodenstellen unter Wahrung eines Gehölzanteil von rund 20 bis 40% der Fläche sowie 72 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung - Initialpflanzung autochthoner Gehölze als naturnahe Gestaltung des geplanten Siedlungsrands (lückige Pflanzung) unter Verwendung dornenreicher Straucharten wie Schlehe und W eißdorn sowie die extensive Pflege dieser Schutzpflanzung (rund 4 ha). Anbringen von Nisthilf en f ür Baum- und Gebüschbrüter Zum Ausgleich für den Verlust von Nistplätzen von Höhlen- und Halbhöhlenbrütern aufgrund der Rodung von Gehölzstrukturen sind vorhandene Gehölzbestände sowie Neupflanzungen durch das Anbringen geeigneter Nisthilfen aufzuwerten. Es werden Nisthilfen in gleicher Anzahl wie die zuvor beseitigten natürlichen Niststätten geschaffen. WPK- Grundstücksflächen - Abrissanzeigen Für die im Rahmen der durchgeführten Fällmaßnahmen und Baufeldräumung entstandenen Verluste sind im Genehmigungsbescheid 36 Ersatzniststätten baum- und gebüschbrütender Vogelarten vorgesehen. Genehmigtes Bauvorhaben – „Wohnpark Karlshorst’’ Mit den Genehmigungsbescheiden zum Antrag auf Beseitigung von Lebensstätten an Bäumen wurden 6 Ersatzniststätten in Starengröße und 7 Ersatzniststätten für Nischenbrüter festgelegt. Anbringen von Nisthilf en f ür Gebäudebrüter Zur Erhaltung des ökologischen Funktionszusammenhangs beim Verlust von Nistplätzen von Gebäudebrütern durch Gebäudeabriss sind Nisthilfen an den Neubauten zu installieren. Es werden Nisthilfen in gleicher Anzahl wie die zuvor beseitigten natürlichen Niststätten geschaffen. Unmittelbar vor den Abrissarbeiten sind die Gebäude auf mögliche Brutvorkommen nochmals zu untersuchen, um die notwendigen Maßnahmen genau quantifizieren zu können. WPK- Grundstücksflächen – Abrissanzeigen Mit dem Genehmigungsbescheid zum Antrag auf Beseitigung von Lebensstätten an Gebäuden wurden 6 Nistplatzmöglichkeiten für Hausrotschwanz (z.B. Nist- und Einbaustein), 3 Nistplatzmöglichkeiten für Kohlmeisen (z.B. Nist- und Einbaustein) und 3 Nistplatzmöglichkeiten für Haussperlinge (z.B. Einbausteine oder Koloniekasten) als Ausgleich festgelegt. Genehmigtes Bauvorhaben – „Wohnpark Karlshorst’’ Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 73 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Mit dem Genehmigungsbescheid zum Antrag auf Beseitigung von Lebensstätten an Gebäuden wurden 2 Halbhöhlenkästen für den Hausrotschwanz festgelegt. Schaf f ung von Habitatstrukturen f ür Zauneidechsen Für die Optimierung und Schaffung von Zauneidechsenhabitaten sowie der nachhaltigen Umsiedlung der abgefangenen Zauneidechsen steht die Fläche des „Biesenhorster Sandes“ zur Verfügung. Diese Fläche ist jedoch in geeigneten Bereichen bereits von der Zauneidechse besiedelt. Für neu angesiedelte Eidechsen stehen also nur die durch die beschriebenen Maßnahmen aufgewerteten vorher als Habitat ungeeigneten Flächen zur Verfügung. Zu den notwendigen Maßnahmen zählen die Rodung von Dominanzbeständen invasiver und neophytischer Gehölze, die Bekämpfung sich entwickelnder Dominanzbestände der Goldrute, das Zurückdrängen der Dominanzbestände von Land-Reitgrasf luren sowie die Schaffung von Rohbodenstellen durch Bodenstörung und Entsiegelungsmaßnahmen. Die Anlage von Kleinstrukturen wie Steinhaufen, Totholz etc. wird zur Aufwertung des Zauneidechsenlebensraumes festgelegt. Die gesamte anrechenbare Ausgleichsfläche für Zauneidechsen beträgt 3,36 ha (ca. 15% der Gesamtfläche PEP). Im vorliegenden Fall kann man pauschal von einer Kapazität von 150 m² pro neu eingesetztes Individuum ausgehen. Bei einem angenommenen Flächenbedarf von 150 m² pro Individuum können rechnerisch 220 Zauneidechsen in die Flächen des „Biesenhorster Sandes“ umgesiedelt werden. WPK- Grundstücksflächen – Ausnahmezulassung nach § 45 Im Sommer 2011 wurde vor Beginn der Baufeldräumung die Habitatfläche der Zauneidechse eingezäunt und Zauneidechsen gefangen. 47 Zauneidechsen wurden in eine für die Zwischenhälterung hergerichtete Fläche in rund 200 m Entfernung verbracht. Im Frühjahr 2012 wurde ein nördlich an die Zwischenhälterungsfläche angrenzender Bereich für die dauerhafte Ansiedlung der Tiere vorbereitet. Nach Abzug der bereits in den „Biesenhorster Sand“ ausgesetzten Tiere verbleibt eine Anzahl von 173 Individuen, die in das PEPGebiet umgesiedelt werden können. Sonstige Grundstücksflächen (WA 1-WA 3) Es ist zu erwarten, dass in den Baufeldern WA 01 bis WA 03 mehr als 173 Zauneidechsen gefangen werden, da eine gute Habitatausstattung im Bestand existiert. Um die Gefahr der Beeinträchtigung der lokalen Population zu minimieren, wurde vorsorglich eine Fläche in den Falkenberger Krugwiesen als zusätzliche Ausgleichsfläche gesichert. 74 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Zusätzliche Kompensationsf läche Zauneidechse Im Landschaftsschutzgebiet „Falkenberger Krugwiesen“ in Hohenschönhausen steht eine rund 5.000 m² umfassende Fläche als zusätzliche Ausgleichsfläche zur Verfügung, die bisher nicht von Zauneidechsen besiedelt ist und deren Habitatausstattung zu diesem Zweck optimiert werden kann. Die Fläche hat den besonderen Vorteil, dass sie unmittelbar verfügbar und damit für vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen nutzbar ist. Die Fläche befindet sich im Eigentum des Landes Berlin, die Fläche als auch die dortigen Maßnahmen sind damit dauerhaft gesichert. Die Fläche unterliegt bereits der Pflege des Bezirksamts Lichtenberg. Die notwendigen Maßnahmen auf einer Wiesenfläche im Norden des Landschaftsschutzgebiets umfassen die Schaffung von offenen, schotterigen und sandigen Teilflächen sowie Maßnahmen zur Strukturanreicherung, wie die Anlage von Holz- und Steinhaufen. Die Fläche kann aufgrund der guten Ausgangsbedingungen relativ kurzfristig im Frühjahr 2013 vor Beginn der Umsiedlungsmaßnahme hergerichtet werden. Die Fläche bietet in der bisher vorgesehenen Abgrenzung einen zusätzlichen Lebensraum für rund 100 Zauneidechsen und kann bei Bedarf um weitere 3.000 m² erweitert werden. Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen werden vorsorglich durchgeführt, um verbotstatbeständliche Zerstörungen von Fortpflanzungsund Ruhestätten sicher zu vermeiden. Falls sich während der Abfangmaßnahmen, die unter Leitung eines fachkundigen Herpetologen durchgeführt werden müssen, herausstellen sollte, dass die erwartete Anzahl von Tieren doch deutlich überschritten wird und die vorbereiteten Umsiedlungsflächen nicht ausreichen, um alle gefangenen Tiere aufzunehmen, müssen Flächen zur Zwischenhälterung eingerichtet und in Absprache mit den zuständigen Naturschutzbehörden kurzfristig dauerhafte Lösungen gefunden werden. Denkbar wäre die Inanspruchnahme der oben bereits angesprochenen Erweiterungsfläche im Bereich des LSG „Falkenberger Krugwiesen“ oder die Entbuschung und Strukturanreicherung weiterer Flächen im PEP-Gebiet „Biesenhorster Sand“. 3.2.9.6 Eingriffsbilanzierung/Monetarisierung Nicht geschützte Bestandteile des Naturhaushalts Die Eingriffe im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 BNatSchG wurden im Rahmen eines Eingriffsgutachtens ermittelt und mit Hilfe des im „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin“ beschriebenen Punktwertverfahrens bilanziert. Die auf diese Weise ermittelten Wertpunkte wurden über den ebenfalls im Methodenleitfaden des Landes Berlin verankerten Ansatz monetarisiert. Unter Berücksichtigung der bestehenden Baurechte wird im Plangebiet eine positive Eingriffsbilanz für die öffentliche Grünanlage sowie Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 75 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa in geringem Maß für das geplante Baufeld WA 17 festgestellt. Eine negative Eingriffsbilanz ist in den allgemeinen Wohngebieten WA 01WA 13 sowie in den Planstraßen 1-8 zu verzeichnen, in denen die Eingriffe in den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild entsprechend der Erhöhung des Baurechts berechnet werden. In den südlich gelegenen Baufeldern WA 14-WA 18 einschließlich der Planstraße 9 sowie im geplanten Wohngebiet WA 05 führen die Festsetzungen zu einer Reduktion gegenüber dem bestehenden Baurecht. Hier besteht kein Kompensationsbedarf für die Eingriffe in die flächig bewerteten Schutzgüter. Auf der östlich an das Plangebiet angrenzenden Ausgleichsfläche (PEP „Biesenhorster Sand“, 2007) werden Maßnahmen umgesetzt, die der Aufwertung der Schutzgüter Boden, Wasser und Landschaftsbild/Erholungsnutzung dienen. Für diese wurde eine Aufwertung von insgesamt 366 Wertpunkten (WP) ermittelt. Insgesamt verbleibt ein Ausgleichsbedarf für die nicht geschützten Bestandteile des Naturhaushalts in Höhe von 430 WP. Eine nach Baufeldern differenzierte Aufschlüsselung befindet sich im Eingriffsgutachten. Tab. 5: Monetarisierung, Verlust nicht geschützter Bestandteile des Naturhaushalts Bilanz (Verlust) Flächenwertpunkte (WP) XVII-50aa 430 WP Kostenwert (€ WP) Saldo Verlust nicht geschützter Bestandteile des Naturhaushalts 956 E/WP 411.080 € In etwa in der Höhe dieses Kostenwertes werden folgende Maßnahmen zur Durchführung durch die WPK Grundstücksentwicklungsgesellschaft vorgesehen und in dem städtebaulichen Vertrag gesichert. Die Maßnahmen dienen einerseits der angestrebten öffentlichen Nutzung des „Biesenhorster Sandes“ (z.B. Beseitigung von Gefahrenstellen), sind teilweise aber auch für die Umsetzung der artenschutzrechtlichen Maßnahmen notwendig (z.B. Beseitigung des bei Rodungsmaßnahmen/Bodenbewegungen anfallenden Abfalls). Geschützter Baumbestand Es ist von dem Verlust von 413 Bäumen auszugehen, für die ein Kompensationsbedarf von 600 Ersatzbäumen errechnet wurde. Dem ermittelten Ausgleichsbedarf werden ebenso viele Neupflanzungen gegenübergestellt, die aufgrund der Bebauungsplan-Festsetzungen und/oder durch vertragliche Regelungen im städtebaulichen Vertrag gesichert werden: - 76 Neupflanzungen in den allgemeinen Wohngebieten: Straßenbäume im Geltungsbereich XVII-50aa: Parkbäume im Geltungsbereich XVII-50aa: Straßenbäume im Geltungsbereich XVII-50ab: Straßenbäume in Karlshorst: 150 Stück 130 Stück 10 Stück 100 Stück 210 Stück Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Der Eingriff in den geschützten Baumbestand kann somit insgesamt vollständig im räumlichen Zusammenhang des Bebauungsplans ausgeglichen werden. Besonderer Artenschutz/geschützte Biotope Die notwendigen Maßnahmen für den besonderen Artenschutz und die geschützten Biotope wurden für das gesamte Plangebiet ermittelt und die Kosten für die Durchführung geschätzt. Hierzu konnten Marktpreise des Garten- und Landschaftsbaus sowie der sogenannten urbanen Landwirtschaft herangezogen werden. Es bestehen jedoch erhebliche Spielräume bei der methodischen und technischen Umsetzung der Pflege- und Entwicklungsmaßnahme. Hiermit verbunden sind erhebliche Schwankungsbreiten bei den entstehenden Kosten. Derzeit ist vorgesehen, dass die WPK (Vertragspartner) die Maßnahmen im PEP-Gebiet „Biesenhorster Sand“ und dem LSG „Falkenberger Krugwiesen“ umsetzt. Die in der Kostenschätzung genannten Beträge wurden als Bürgschaften gesichert, auf die das Bezirksamt zurückgreifen kann, falls der Vertragspartner seiner Verpflichtung in den gesetzten Fristen nicht nachkommt. In der Kostenermittlung nicht enthalten sind der Ersatz für den Verlust von Lebens- bzw. Niststätten (Vögel und Fledermäuse) auf den Flächen nördlich der Planstraße 3. Die Anzahl der betroffenen Niststätten wurde noch nicht ermittelt. Dies erfolgt grundsätzlich erst im Zuge der Antragstellung im Zusammenhang mit der Durchführung von Fäll- oder Abrissmaßnahmen. Die in Tabelle 6 (siehe Anlage) aufgeführten Maßnahmen dienen sowohl dem Ausgleich für geschützte Biotope als auch zur Herstellung von Lebensräumen für geschützte Arten. Für die Maßnahmen wurde ein Betrag von rund 544.000 € errechnet. Monetarisierung Gesamtsumme Die Tabelle 7 (siehe Anlage) zeigt die lagebezogene Aufteilung der Gesamtsumme auf die jeweiligen Eigentümer(-gruppen). Der Eingriffsanteil zum besonderen Artenschutz und zum Ausgleich geschützter Biotope spiegelt den Bestand an besonders hochwertigen Biotop- und Habitatstrukturen der nördlichen Baufeldern wieder (Heidelerchenreviere, Zauneidechsenhabitat). Dies wurde bei der Zuordnung der Kompensationsmaßnahmen für den Artenschutz berücksichtigt. Die Aufteilung erfolgte nicht allein nach der Flächengröße, sondern wurde entsprechend der Eingriffserheblichkeit (Anteil geschützte Biotope und Arten) korrigiert. Ein Teil der Maßnahmen wurde bereits im Rahmen des weitgehend verwirklichten Bauvorhabens „Wohnpark Karlshorst“ im Bereich der ehemaligen Festungspionierschule sowie im Zusammenhang mit den schon genehmigten Abriss- und Fällmaßnahmen auf den Flächen südlich der Planstraße 3 durchgeführt. Die Gesamtsumme des zu sichernden Kostenwertes wurde vollständig in den städtebaulichen Vertrag mit der WPK Grundstücksentwicklungs mbH aufgenommen, Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 77 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa um damit die Durchführung der noch verbleibenden Ausgleichsmaßnahmen zu sichern. 3.2.10 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten Für das Plangebiet hat es diverse Planungsvarianten gegeben. In sämtlichen formellen und informellen Planwerken des Landes Berlin wird jedoch vom Grundsatz her das Entwicklungsleitbild eines durchgrünten Wohn- und Mischgebietes verfolgt. 3.3 Zusätzliche Angaben 3.3.1 Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung Die Umweltprüfung zum Bebauungsplan XVII-50aa umfasste die folgenden Bearbeitungsschritte: - Erarbeitung einer Bestandsaufnahme, Kartierung und Bewertung des Plangebiets, teilweise auch angrenzender Quartiere; Biotopbewertung in Anlehnung an das „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin“, - Erarbeitung eines faunistischen Gutachtens zum Vorkommen von Heuschrecken, Schmetterlingen, Vögeln, Fledermäusen und Reptilien, - Beachtung fachgesetzlicher Vorgaben, Plänen und Programmen sowie fachlicher Standards, - Auswertung vorliegender Fachgutachten zum Plangebiet bzw. zur näheren Umgebung (Verkehrsgutachten, Altlastenerfassung und -untersuchung), - Auswertung vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation, hier insbesondere des Digitalen Umweltatlas Berlin sowie - Bewertung der ausgewerteten Quellen, Erarbeitung von Empfehlungen und Hinweisen zum Planverfahren, insbesondere hinsichtlich erforderlicher Festsetzungen im Bebauungsplan oder vertraglicher Regelungen. Eine erste Bestandserfassung erfolgte im Jahr 2005. In den Jahren 2009 bis 2011 wurde die Baumkartierung aktualisiert, die Biotopkartierung überprüft und im Rahmen von Antragstellungen auf Erteilung artenschutzrechtlicher Ausnahmegenehmigungen (nach BNatSchG) Kartierungen der Nist- und Lebensstätten besonders geschützter Arten sowie ein Zauneidechsenmanagement durchgeführt. 3.3.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen Hinsichtlich der gesetzlich vorgeschriebenen Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen nach § 4c BauGB (Monitoring) liegen in Berlin noch wenige Erfahrungen vor. Gegenstand der Überwachung sind die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen, die durch die Umsetzung des Bebauungsplans eintreten. Ziele der Überwachung sind die frühzeitige Ermittlung insbesondere unvorhergesehener nachteiliger Auswirkungen sowie die Qualitätssicherung und Qualitätsverbesserung. Plangeber bzw. zuständige Fachbehörden sollen in der Lage sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergreifen zu können. 78 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Die Konzeption zur künftigen Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen soll im Wesentlichen auf den vorhandenen Umweltinformationssystemen und den fachbehördlichen Aktivitäten/Zuständigkeiten basieren. Für die Maßnahmen des besonderen Artenschutzes sollte jedoch neben der geforderten ökologischen Baubegleitung auch ein arten- und projektspezifisches Monitoring vorgesehen werden, um im Sinne eines Risikomanagements die Wirksamkeit der vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen sicherzustellen und ggf. Korrekturmaßnahmen ergreifen zu können. Nachfolgend wird der Umfang der Überwachung nach den Erfordernissen der Planungen und auf Basis der vorliegenden Erkenntnisse benannt. Differenziert für einzelne Schutzgüter und Belange werden die relevanten Umweltziele sowie die einzuleitenden Aktivitäten im Falle der Zielverfehlung festgelegt. Schutzgut Menschliche Gesundheit, Verkehrslärm Ziele: Vermeidung der Gefährdung der menschlichen Gesundheit durch Verkehrslärm. Maßnahmen: Beschwerden von Anwohnern wird nachgegangen; ggf. kann mit verkehrslenkenden oder –beruhigenden Maßnahmen reagiert werden. Turnus, Qualität: Durchführung der Maßnahmen im Rahmen üblicher fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten durch die Straßenverkehrsbehörde BA Lichtenberg. Allgemeines Monitoring im Rahmen üblicher fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten durch die Untere Naturschutzbehörde. Schutzgüter Boden, Grundwasser, Menschliche Gesundheit Ziele: Vermeidung der Gefährdung der menschlichen Gesundheit durch Altablagerungen, Reduktion bestehender Belastungen, die innerhalb des Plangebiets entstanden sind. Maßnahmen: Beobachten der entstandenen Altablagerungen, Beseitigung bzw. Immobilisierung im Zuge der Durchführung von Baumaßnahmen. Turnus, Qualität: Durchführung der Maßnahmen im Rahmen üblicher fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten in Kombination mit einzellfall- bzw. standortbezogenen Maßnahmen (z.B. baubegleitend); durch die Untere Bodenschutzbehörde BA Lichtenberg und die Wasserbehörde von SenStadtUm. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 79 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Schutzgüter Boden, Grundwasser (Versiegelung) Ziele: Begrenzung des Versiegelungsgrades durch Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung. Maßnahmen: Beobachten des Versiegelungsgrades im Bebauungsplangebiet. Bei Überschreitung des im Eingriffsgutachten angenommenen Versiegelungsgrades restriktiverer Umgang mit Ausnahmegenehmigungen. Turnus, Qualität: Ermittlung des Versiegelungsgrades jeweils ein Jahr nach Abschluss der baulichen Entwicklung auf einem Drittel und nochmals nach baulicher Entwicklung auf zwei Dritteln der Bebauungsplanfläche. Durchführungskontrolle durch die zuständigen Bauaufsichts- und Stadtplanungsbehörde im Rahmen fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten. Schutzgut Wasser Ziele: Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf den Baugrundstücken. Maßnahmen: Fachbehördliche Bewilligungen, behördliche Abstimmungen. Turnus, Qualität: Durchführung der Maßnahmen im Rahmen üblicher fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten durch die Wasserbehörde von SenStadtUm. Schutzgut Pflanzen und Tiere (Biotope und Habitatstrukturen) Ziele: Herstellung der Zielbiotope/Habitatstrukturen im PEPGebiet „Biesenhorster Sand“, Sicherung der erhaltenswerten Baum- und Gehölzstrukturen. Maßnahmen: Biotopkartierung unter besonderer Beachtung des Vorkommens national und gemeinschaftsrechtlich geschützter Arten, Sicherungsmaßnahmen zum Erhalt floristisch und/oder faunistisch besonders wertvoller Strukturen, ggf. Einleiten notwendiger Sicherungsmaßnahmen und Anpassung des Pflegeregimes. Turnus, Qualität: Funktionskontrolle. Zur Biotop- und Habitatentwicklung sind im Bereich des PEP „Biesenhorster Sand“ für einen Zeitraum von 6 Jahren jährliche Pflegemaßnahmen vorgesehen. Vor Durchführung der Pflegemaßnahmen ist die Entwicklung der Maßnahmenflächen zu überprüfen und das Pflegeregime in geeigneter Weise anzupassen. Eine Florenkartierung unter besonderer Beachtung seltener oder gefährdeter Pflanzenarten mit Erfassung des Frühjahrs- und des (Spät-)Sommeraspekts sollte vor Beginn sowie zum Abschluss der wiederkehrenden Pflegemaßnahmen durchgeführt werden. Die Kosten für die Durchführung sind im städtebaulichen Vertrag gesichert; der Nachweis erfolgt im Rahmen üblicher fachbehördlicher Zuständigkeiten gegenüber der zuständigen Naturschutzbehörde. 80 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Schutzgut Tiere (gemeinschaftsrechtlich geschützte Vogelarten) Ziele: Erhalt der ökologischen Funktion von Lebensstätten der Vögel im räumlichen Zusammenhang. Maßnahmen: Brutvogelkartierung zur Überprüfung des Erhalts von Brutquartieren im räumlichen Zusammenhang mit besonderem Augenmerk auf die prüfrelevanten Brutvogelarten (Heidelerche, Neuntöter, Baumpieper, Pirol); ggf. Anpassung des Pflegeregimes. Turnus, Qualität: Funktionskontrolle. Kartierung im 3. und 6. Jahr nach Durchführung der einmaligen Maßnahmen (vgl. Tab. 6, siehe Anlage); pro Kartierung 4 komplette und 2 selektive Begehungen des PEP-Gebiets im Zeitraum von März bis Juli. Die Kosten für die Durchführung sind im städtebaulichen Vertrag gesichert; der Nachweis erfolgt im Rahmen üblicher fachbehördlicher Zuständigkeiten gegenüber der zuständigen Naturschutzbehörde.. Schutzgut Tiere (Zauneidechsen) Ziele: Erhalt der ökologischen Funktion von Lebensstätten der Zauneidechse im räumlichen Zusammenhang. Maßnahmen: Überprüfung der Bestandsentwicklung und Habitatkartierung im Bereich der Maßnahmenflächen in Anlehnung an die „Empfehlungen für die Erfassung und Bewertung von Arten als Basis für das Monitoring nach Artikel 11 und 17 der FFH-Richtlinie in Deutschland. Berichte des Landesamtes für Umweltschutz Sachsen-Anhalt (Halle), Sonderheft 2 (2006)“; ggf. Anpassung des Pflegeregimes. Turnus, Qualität: Funktionskontrolle. Kartierung im 3. und 6. Jahr nach Durchführung der einmaligen Maßnahmen (vgl. Tab. 6, siehe Anlage); pro Kartierung 6 Begehungen pro Maßnahmenfläche im Mai/Juni und August/Oktober. Die Kosten für die Durchführung sind im städtebaulichen Vertrag gesichert; der Nachweis erfolgt im Rahmen üblicher fachbehördlicher Zuständigkeiten gegenüber der zuständigen Naturschutzbehörde.. Schutzgut Tiere (besonders und streng geschützte Tierarten) Ziele: Vermeidung und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders oder streng geschützter Tierarten. Maßnahmen: Verbindliche Auflagen im Rahmen der Baugenehmigung (z.B. bezüglich Bauzeiten, Einbau von Fledermausquartiermöglichkeiten und Nisthilfen für Vögel, etc.). Turnus, Qualität: Durchführungskontrolle durch die zuständige Naturschutzbehörde im Rahmen üblicher fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 81 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa 3.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung Anlass und Gegenstand der Planung Für die ehemals militärisch genutzten Flächen östlich der Zwieseler Straße wird das Ziel verfolgt, ein neues durchgrüntes Wohngebiet zu entwickeln. Hierdurch soll eine Arrondierung der Wohnsiedlung Karlshorst und eine städtebauliche Aufwertung des stadtstrukturell gestörten und weitgehend brachliegenden Bereichs herbeigeführt werden. Umweltprüfung Negative Auswirkungen durch Verkehrslärm sind aufgrund der Planung nur in geringem Maße zu erwarten. In Bezug auf die Versorgung mit wohnungsund siedlungsnahen Grünflächen kann durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen eine ausreichende Versorgung für die zusätzlichen Einwohner des Plangebiets gewährleistet werden. Die vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude wurden bei der Konzeption der Baufelder einbezogen. Art und Maß der Nutzung orientieren sich an dem Charakter der Denkmalbereiche. Mit dem Bebauungsplan werden Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet. Die Eingriffe wurden erfasst und notwendige Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Rahmen eines Eingriffsgutachtens festgelegt. Das geplante Vorhaben verursacht in geringem Maß Eingriffe in den Boden, in den Wasserhaushalt, in das örtliche Klima sowie in das Schutzgut Landschaftsbild und Erholungsnutzung. Größere Eingriffe werden besonders im nördlichen Bereich des Plangebiets in den Lebensraum von Pflanzen und Tieren verursacht. Von diesen Eingriffen sind auch nach BaumSchVO Bln geschützte Bäume, nach § 30 BNatSchG geschützte Biotope sowie Lebensräume besonders und streng geschützter Tierarten betroffen. Nach § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB müssen nicht alle Eingriffe in den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild ausgeglichen werden, sondern nur diejenigen, die über das Maß der bestehenden Baurechte hinausreichen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans bestehen umfangreiche, unausgenutzte Baurechte, die das geplante Maß der Nutzung bereits überschreiten. Im Ergebnis wird daher festgestellt, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans zwar erhebliche Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereiten, diese jedoch unter Berücksichtigung (Abzug) der bereits bestehenden Baurechte ein geringeres Ausgleichserfordernis zur Folge haben. Unbenommen von den Regelungen des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB sind die Kompensationsverpflichtungen für den Verlust geschützter Biotope und geschützter Bäume sowie für die Beeinträchtigungen nach BNatSchG geschützter Arten. Diese Eingriffe können teilweise innerhalb des Geltungsbereichs kompensiert werden. Von besonderer Bedeutung hierfür sind die durch den Bebauungsplan bzw. den städtebaulichen Vertrag geregelten Vorgaben, wonach umfangreiche Baumpflanzungen in den Baugebieten, den Straßenverkehrsflächen und innerhalb der öffentlichen Parkanlage durchzuführen sind. Da diese Maßnahmen jedoch nicht genügen, um eine vollständige Kompensation der Eingriffe in den geschützten Baumbestand auszugleichen, wird zudem die Pflanzung von Straßenbäumen im südlich 82 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung angrenzenden Bebauungsplan XVII-50ab sowie im Straßenraum von Karlshorst durch den städtebaulichen Vertrag gesichert. Um einen Ausgleich für die verbleibende Eingriffe in die nicht geschützten Bestandteile des Naturhaushalts sowie für Eingriffe in die geschützten Biotope zu gewährleisten, wird die an das Plangebiet angrenzende Fläche im Bereich des „Biesenhorster Sandes“ in die Ausgleichskonzeption einbezogen. Zu diesem Zweck wurde auf den im Jahr 2007 im Auftrag des Amts für Umwelt und Naturschutz Lichtenberg erstellten Pflege- und Entwicklungsplan (PEP) zurückgegriffen, in dem die Ziele zur nachhaltigen Sicherung und Entwicklung der überwiegend offenen Trockenstandorte formuliert sind. Bezüglich der geschützten europäischen Arten ergibt die artenschutzrechtliche Prüfung, dass kein Verbotstatbestand vorliegt. Für die Avifauna, für Fledermäuse und Reptilien werden Maßnahmen zur Vermeidung sowie vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (Maßnahmen zur Wahrung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität) im PEP „Biesenhorster Sand“ festgeschrieben. Für die Zauneidechse ist eine verbotstatbestandliche Beeinträchtigung der lokalen Population im räumlich-funktionalen Zusammenhang nicht auszuschließen. Es steht eine weitere Fläche als zusätzliche Ausgleichsfläche zur Verfügung (Falkenberger Krugwiesen). Die Fläche unterliegt bereits der Pflege des Bezirksamts. Die Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung des Bebauungsplans eintreten können, ist vorgesehen (Monitoring). Hierdurch sollen insbesondere unvorhergesehene erhebliche Auswirkungen frühzeitig erkannt und rechtzeitig geeignete Maßnahmen zur Abhilfe geschaffen werden. Auch hierzu werden die beteiligten Behörden einbezogen. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 83 Begründung 4. Bebauungsplan XVII-50aa Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 4.1 Grundzüge der Abwägung Aufgrund seiner Lage am Rande einer durchgrünten Wohnsiedlung und seiner naturräumlichen Lage eignet sich das weitgehend brach liegende Plangebiet für eine umfassende städtebauliche Neuordnung. Die Entwicklung eines neuen Baugebiets an diesem seit Jahrzehnten bereits baulich vorgeprägten Bereich entspricht somit dem Grundsatz einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Mit den geplanten Festsetzungen, die im Wesentlichen eine durchgrünte und aufgelockerte Wohnbebauung ermöglichen, wird den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) ausreichend Rechnung getragen. Nachbarschaftskonflikte können wirksam vermieden werden. Der Erhalt und die Entwicklung von Wohnbauflächen entsprechen den Belangen der Wohnungsversorgung und tragen zur Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung bei. Des Weiteren werden sozial stabile Bewohnerstrukturen und eine positive Bevölkerungsentwicklung des Bezirks gefördert (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Die in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB genannten Belange, hier vor allem die Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, werden durch den Bebauungsplan im besonderen Maße gefördert. Durch die Vorgabe besonderer Gestaltungsregelungen kann vor allem ein entscheidender Beitrag zur Förderung der Baukultur und zur Gestaltung des Ortsbildes geleistet werden (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB). Ein Schwergewicht der Planung konzentriert sich auf die Festlegung von Gestaltungsregelungen. Hiermit soll ein harmonisches Zusammenwirken der kleinteiligen Bebauung gewährleistet und die Entwicklung eines Wohngebiets gemäß den Prinzipien der Gartenstadtidee ermöglicht werden. Der privaten Gestaltungsfreiheit wird hierbei in der Abwägung ein geringeres Gewicht beigemessen. Die Belange des Denkmalschutzes werden ebenfalls hoch gewichtet. So berücksichtigt die Planung die vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude, eröffnet Ihnen neue Nutzungsmöglichkeiten und stellt so weit möglich sicher, dass sich die neue Bebauung den Belangen des Denkmalschutzes unterordnet. Auch die Belange des Umweltschutzes und der Erholung finden in der Planung ihre Berücksichtigung, indem die schützenswerte Biotope in die städtebauliche Konzeption weitgehend integriert und der bislang abgeschottete Landschaftsraum auf der westlichen Seite des Berliner Außenrings für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans werden die bauleitplanerischen Grundsätze nach § 1 BauGB miteinander und untereinander in Einklang gebracht. Ziele der Raumordnung stehen dem Entwurf des Bebauungsplans nicht entgegen. Die für die Planung relevanten Grundsätze der Raumordnung wurden angemessen berücksichtigt. Dringende Gesamtinteressen Berlins im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 AGBauGB werden durch die Planung berührt, aber nicht beeinträchtigt. Der für die gesamtstädtische Flächennutzung maßgebliche FNP räumt der Innenentwicklung auf unter- oder fehlgenutzten Flächen den Vorrang vor einer Stadterweiterung zu Lasten des Landschaftsraums ein. Flächenbedarf soll vor einer Flächeninanspruchnahme in der Peripherie möglichst innerhalb der vorhandenen Stadt befriedigt werden, um mit dem Grund und Boden sparsam umzugehen. Durch die Wiedernutzung von brachliegenden Flächen in innenstadtnaher Lage wird ein gesamtstädtisch relevanter sparsamer Umgang mit Grund und Boden 84 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung gemäß § 1a Abs. 2 BauGB gefördert und die städtebauliche Ordnung wiederhergestellt. Die Entscheidung des Senats, die Flächen östlich der Zwieseler Straße zur Deckung des vorhandenen Bedarfs an Einfamilienhäusern und zur Wiedernutzung brachliegender Flächen zu einem Wohngebiet zu entwickeln, fand daher in den Darstellungen des Flächennutzungsplans seinen Ausdruck. Die geplanten Nutzungen sind aus dem FNP entwickelbar. Die geplante Festsetzung öffentlicher Grünflächen, öffentlicher Straßenverkehrsflächen und einer Fläche mit Erhaltungsbindung auf überwiegend privaten Grundstücksflächen ist im Rahmen der Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten Belangen aus den überwiegenden Gründen des Gemeinwohls gerechtfertigt. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird gewahrt. Gleiches gilt für die Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und zur Überbaubarkeit der Grundstücksflächen. Da die Einhaltung dieser Regelungen nicht nur zu einer Aufwertung des Ortsbilds führt, sondern auch mit einer Verbesserung der Wohnqualität und einer längerfristigen Wertsteigerung der Immobilien einhergeht, profitieren auch die privaten Grundstückseigentümer. Die wesentliche Grundlage für die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfs ergibt sich aus dem abgestimmten städtebaulichen Konzept (siehe Kapitel II.2.2), für dessen Umsetzung der vorliegende Bebauungsplan wiederum die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen soll. Wesentliche Inhalte der Planung, insbesondere die Umsetzung der öffentlichen Erschließung und die Errichtung der öffentlichen Grünflächen, aber auch die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen, wurden noch vor der Festsetzung des Bebauungsplans durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt. 4.2 Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan-Entwurf setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 3 BauNVO die Art der baulichen Nutzung fest und bestimmt somit die künftige Nutzungsentwicklung des Plangebiets. 4.2.1 Allgemeines Wohngebiet Gemäß der städtebaulichen Konzeption, die ein durch Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser geprägtes Wohngebiet vorsieht, wird der überwiegende Teil des Plangebiets als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Hierdurch wird die Entwicklung eines durch Wohnen geprägten Siedlungsgebiets planungsrechtlich vorbereitet. Gemäß § 4 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind Wohngebäude sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die in Abs. 2 Nr. 2 ebenfalls aufgeführten Nutzungen (die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe) sind gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2 nur ausnahmsweise zulässig. Ausnahmsweise können im allgemeinen Wohngebiet auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen und Gartenbaubetriebe zugelassen werden. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 85 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Tankstellen, die ebenfalls in Abs. 3 aufgeführt sind, werden durch die textliche Festsetzung Nr. 1 ausgeschlossen Die Nutzungseinschränkung wird festgesetzt, um das künftige Wohngebiet vor störenden Nutzungen und städtebaulichen Fehlentwicklungen zu schützen. Der Ausschluss von Tankstellen wird mit der extensiven Flächennutzung und der baulichen Eigenart von Tankstellen begründet, die der städtebaulichen Zielsetzung vollständig widersprechen würden. Darüber hinaus soll verhindert werden, dass zusätzlicher Verkehr in das Gebiet gezogen wird. Mit der Ausnahmeregelung für die in Abs. 2 Nr. 2 genannten Nutzungen soll der Genehmigungsbehörde in stärkerem Maße die Möglichkeit eröffnet werden, im Einzelfall zu prüfen, ob durch die aufgeführten Nutzungen eine Störung des Wohngebiets nicht nur bezüglich der Wohnruhe, sondern auch in städtebaulicher Hinsicht auftreten könnte. Die Einschränkung vor allem der Einzelhandelsnutzung entspricht dem bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept, wonach Einzelhandelseinrichtungen in Streulagen im Einzugsbereich von Nahversorgungszentren, das nächste Nahversorgungszentrum ist südlich des Deutsch-Russischen Museums geplant, verhindert werden sollen. Eine Ausnahmesituation läge z.B. vor, wenn aufgrund der geringen Größe der jeweiligen Einrichtung angenommen werden kann, dass hiermit keine Schwächung des vorgesehene Nahversorgungszentrums und aufgrund des fehlenden Kunden- und Lieferverkehrs auch keine Störung des Wohngebiets einhergehen würde. 4.2.2 Fläche für den Gemeinbedarf Der Bebauungsplan setzt keine Flächen für den Gemeinbedarf fest, da mit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets auch grundsätzlich die planungsrechtliche Voraussetzung zur Errichtung sozialer Anlagen geschaffen wird. Von einer expliziten Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche wird abgesehen, da hiermit eine sehr genaue Vorgabe getroffen werden würde, die hinsichtlich der späteren Nutzung keinerlei Spielräume ließe. Der Ansatz, wonach für kleinere soziale Einrichtungen wie Kindertagesstätten und Jugendfreizeitstätten keine gesonderten Festsetzungen getroffen werden müssen, entspricht zudem der allgemeinen Entwicklung, wonach die Errichtung und die Betreibung der sozialen Einrichtungen in immer stärkerem Maße von privaten Trägern übernommen wird und diese in der Regel unterschiedliche und zum Teil sehr individuelle Ansprüche an die Grundstücke stellen. Bezüglich der Ausweisung eines neuen Grundschulstandortes zur Abdeckung des bereits bestehenden Bedarfs an Grundschulplätzen wurde frühzeitig entschieden, dass das Plangebiet hierfür keine Möglichkeiten bietet. Erklärtes Ziel der Planung war und ist es, die planungsrechtlichen Vorraussetzungen für ein neues attraktives Wohngebiet zu schaffen, das hinsichtlich seiner Struktur zum einen an die westlich anschließende Wohnbebauung anknüpft, zum anderen aber auch die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten der denkmalgeschützten Bebauung integriert und weiterentwickelt. Aufgrund seiner Eignung als Wohnstandort, seiner Randlage am „Biesenhorster Sand“ und dem nahe gelegenen Schulstandort am Römerweg kam der Standort an der Zwieseler Straße daher nicht als Schulstandort und seit der letzten Überarbeitung des städtebaulichen Konzepts auch nicht mehr als Sportstandort in Frage. Unabhängig davon besteht jedoch nach wie vor die grundsätzliche Möglichkeit, auf den Flächen, die als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen sind, einen Schulstandort zu entwickeln, auch 86 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung wenn die vorgesehenen Baugrenzen eine stärkere Einschränkung mit sich brächten. Die Errichtung einer Sportanlage ließe sich im Plangebiet hingegen kaum mehr umsetzen, da hierfür aufgrund des vorgesehenen engen Erschließungsrasters keine ausreichend großen Flächen zur Verfügung ständen und zudem Lärmkonflikte mit der angestrebten Wohnnutzung zu erwarten wären. Eine weitere Einschränkung ergibt sich aufgrund der Eigentumssituation. So müssten im privaten Eigentum befindliche Flächen in Anspruch genommen werden, da innerhalb des Plangebiets keine größeren landeseigenen Flächen mehr zur Verfügung stehen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit dem vorliegenden Bebauungsplan eher kein Beitrag zur Reduzierung des vorhandenen Grundschul- und Sportflächendefizits leistbar ist. 4.2.3 Fläche für die Abwasserbeseitigung Gemäß der Konzeption der Berliner Wasserbetriebe zur Entsorgung des Schmutzwassers soll in der südöstlichen Ecke des sogenannten Quartiersparks ein zusätzliches Überpumpwerk errichtet werden, um den nördlichen Teil des Plangebiets an die Schmutzwasserkanalisation anschließen zu können. Hierfür wird eine 150 m² große Fläche benötigt. Das erforderliche Bauwerk kann auch unterirdisch angelegt werden. Um diese technische Anlage zu ermöglichen und eine ausreichende Entsorgung des neuen Wohngebiets zu gewährleisten, wird der entsprechende Bereich gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB als Fläche für die Abwasserbeseitigung mit der Zweckbestimmung „Pumpwerk“ festgesetzt. Um eine landschaftliche und gestalterische Einbindung des Bauvorhabens in die öffentliche Grünfläche zu gewährleisten sind bei der Errichtung des Pumpwerks die Vorgaben der textlichen Festsetzung Nr. 3 und 10 zu beachten. Während die textliche Festsetzung Nr. 3 regelt, dass das Pumpwerk unterhalb der Geländeoberfläche zu errichten ist und die Versorgungsfläche nicht eingezäunt werden darf, regelt die textliche Festsetzung Nr. 10 im Zusammenwirken mit der zeichnerischen Darstellung einer Pflanzbindung, dass die entsprechende Fläche in einer Weise zu bepflanzen ist, dass der Eindruck einer Parkanlage entsteht. Diese Vorgaben wurden mit dem künftigen Betreiber abgestimmt. Sie stellen für diesen keine Beeinträchtigung des Betriebsablaufs dar und führen auch nicht zu unvertretbar höheren Kosten, sie gewährleisten jedoch, dass die Fläche mit der technischen Anlage als ein zur Parkanlage gehörendes Element wahrgenommen wird und für die Öffentlichkeit zugänglich bleibt. 4.3 Maß der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan-Entwurf setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO das Maß der baulichen Nutzung fest. Die Bestimmung des zulässigen Nutzungsmaßes erfolgt durch die Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 1 BauNVO, der zulässigen Geschossflächenzahl gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO. In Teilbereichen setzt der Bebauungsplan die Anzahl der Geschosse als Mindestmaß fest. Die festgesetzten Nutzungsmaße bleiben vollständig unter den in § 17 BauNVO definierten Nutzungsmaß-Obergrenzen. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 87 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Dem städtebaulichen Konzept entsprechend, das eine offene, mit Garten- und Freiflächen durchzogene Bebauung in zwei- bis dreigeschossiger Bauweise vorsieht, setzt der Bebauungsplan niedrige bis mittelhohe Nutzungsmaße fest. Hiermit wird eine bauliche Dichte ermöglicht, die sich aus der Bestandssituation ableitet, die wiederum durch die dreigeschossigen ehemaligen Kasernengebäude innerhalb des Plangebiets und die ein- bis zweigeschossige Einfamilienhausbebauung westlich und nördlich des Plangebiets geprägt wird. Der Bebauungsplan sieht für die Baugebiete eine GRZ von 0,25 bis 0,4 und eine GFZ von 0,4 bis 0,9 vor. Die Anzahl der zulässigen Geschosse wird auf zwei bis drei begrenzt. Hierdurch wird die Errichtung von Einfamilienhäusern in Form von Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern mit kleinen bis mittelgroßen Hausgärten aber auch die Errichtung kleinerer Stadtvillen ermöglicht. In ausgewählten Bereichen wird im Zusammenwirken mit der überbaubaren Grundstücksfläche auch eine halboffene Blockrandbebauung ermöglicht. Da die vorgesehenen Nutzungsmaße der baulichen Dichte der vorhandenen Wohnbebauung im nördlichen Teil des Plangebiets (an der Robert-Siewert-Straße) und südlichen Teil des Plangebiets („Wohnpark Karlshorst“) entsprechen, sind in diesen Bereichen keine wesentlichen Nachverdichtungen mehr möglich. Für die GRZ ist, mit Ausnahme der Baugebiete, in denen eine Reihenhausbebauung entstehen soll, ein Wert gewählt worden, der geringfügig über dem Maß liegt, das zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts erforderlich wäre. Hiermit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zulässige 50prozentige Überschreitung der zulässigen Grundfläche für Nebenanlagen häufig nicht ausreicht. Für Bauvorhaben, die in allen zulässigen Geschossen die gleiche Geschossfläche unterbringen, bestehen somit zusätzliche Spielräume. Für Bauvorhaben hingegen, die die zulässige GRZ durch die Hauptgebäude bereits vollständig ausschöpfen und die oberen Geschosse geringer ausnutzen, verbliebe ein geringerer Spielraum für Nebenanlagen. Mit der zulässigen Geschossigkeit wird der städtebaulichen Vorgabe entsprochen, wonach sich die Bebauung im nördlichen Teil hinsichtlich seiner Gebäudehöhe am vorhandenen Einfamilienhausbestand westlich der Zwieseler Straße und nördlich der Robert-Siewert-Straße orientieren soll. Im südlichen Bereich ergeben sich die Vorgaben aus dem Gebäudebestand der ehemaligen Festungspionierschule. Im Bereich östlich der Planstraße 8, der bereits den Übergang zur KGA markiert, wird bewusst eine etwas höhere Bauweise gewählt. Ziel ist hier die Schaffung einer straßenseitig ausgerichteten städtebaulichen Kante, die sich hinsichtlich seiner Gebäudehöhe und durch einen ausreichenden Abstand von der KGA abheben soll. Hiermit wird auch dem Bedürfnis der Kleingärtner entsprochen, die ein zu nahes Heranrücken an ihre Parzellen als eine Beeinträchtigung empfinden könnten. Des Weiteren ist die höhere Bauweise erforderlich, um auch in diesem Bereich, in dem von verhältnismäßig tiefen Grundstücken auszugehen ist, eine ausreichende bauliche Dichte zu ermöglichen. Die Alternative bestände darin, größere Baufenster und eine höhere GRZ festzusetzen. Hiermit würde jedoch der oben beschriebenen Zielsetzung (Einhaltung eines größeren Abstandes zur KGA) entgegen gewirkt werden. Dem städtebaulichen Konzept entsprechend lassen sich 5 Teilbereiche mit gleichen Nutzungsmaßen unterscheiden: 88 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Abb. 3: Nutzungsmaße Teilbereich 1 In den nördlichen Baugebieten wird eine Einfamilienhausbebauung mit den üblichen Dichtemaßen angestrebt. Die GRZ beträgt hier 0,25, die GFZ 0,4. Die zulässige Geschossigkeit wird auf 2 begrenzt. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 89 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Teilbereich 2 Auf der südlichen Seite der Planstraße 3 und der nördlichen Seite der Planstraße 7 sieht das städtebauliche Konzept eine etwas höher verdichtete Reihenhausbebauung vor. Entsprechend werden hier eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 festgesetzt. Die zulässige Geschossigkeit beträgt 2. Teilbereich 3 Im östlich an die Planstraße 8 anschließenden Teilbereich 3 sollen zwei- bis dreigeschossige Gebäude ermöglicht werden. Mit der Zielsetzung längs der Planstraße 8 eine städtebaulich Kante zu schaffen, wird zudem eine Mindestgeschossigkeit von 2 festgesetzt. Die Nutzungsmaße werden aufgrund der großen Grundstücke mit 0,25 (GRZ) und 0,6 (GFZ) bewusst etwas niedriger angesetzt. Teilbereich 4 Der Teilbereich 4 ist identisch mit dem Grundstück des „Wohnparks Karlshorst“. Die festgesetzten Nutzungsmaße entsprechen dem bereits vorhandenen bzw. in Bau befindlichen Vorhaben und lassen nur noch geringfügige Spielräume hinsichtlich der baulichen Dichte, nicht aber hinsichtlich der zulässigen Grundfläche zu. Die GRZ beträgt 0,35, die GFZ 0,9. Insgesamt sind 3 Geschosse zulässig. Teilbereich 5 Der Teilbereich 5 schließt sich östlich an den „Wohnpark Karlshorst“ an. Hier wird zur städtebaulichen Fassung des Quartiersparks, jeweils auf der nördlichen und südlichen Seite des Parks, eine halb offene, dreigeschossige Blockrandbebauung angestrebt. Die festgesetzten Nutzungsmaße (GRZ 0,4 und GFZ 0,9) entsprechen dieser Vorgabe. Auch hier wird neben der maximal zulässigen Anzahl von 3 Geschossen eine Mindestgeschossigkeit von 2 vorgegeben, um eine ausreichende städtebauliche Prägnanz zu erreichen. Tab. 9: Bauweise und Nutzungsmaße in den Baugebieten Baugebiete und Bauweise GRZ GFZ Geschosse 1. Einzel- und Doppelhäuser im Norden WA 01 / 02 / 03 / 05 / 08 / 11 / 13 0,25 0,4 2 2. Reihenhäuser im Norden WA 04 / 06 / 07 / 09 / 10 / 12 0,40 0,8 2 3. Einzel- und Doppelhäuser östlich des Parks WA 18 0,25 0,6 3* 4. „Wohnpark Karlshorst“/ehem. Schwimmhalle Keine Bauweise, WA 14 / 15 0,35 0,9 3* 5. Wohngebiete nördlich + südlich des Parks Keine Bauweise, WA 16 / 17 0,40 0,9 3* * Mindestgeschossigkeit beträgt 2 Im gesamten südlichen Bereich (WA 14 bis WA 18) gilt, dass Gebäude mindestens zweigeschossig zu errichten sind. Hiermit soll ein Nebeneinander von einund dreigeschossigen Gebäuden verhindert und die Entwicklung einer in sich harmonischen Bebauungsstruktur gewährleistet werden. Die Regelung zur Mindestgeschossigkeit stellt eine starke Einschränkung der Baufreiheit dar. Die Mög- 90 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung lichkeit sich baulich freier zu entfalten wird jedoch geringer gewichtet als der Belang der Ortsbildentwicklung und der hiermit verbundene Anspruch östlich der Zwieseler Straße ein in sich geschlossenes Wohngebiet zu schaffen. Die Einschränkung der Baufreiheit relativiert sich zudem, da die betroffenen Grundstücke entweder bereits mit zwei- bis dreigeschossigen Gebäuden bebaut sind oder sich im Eigentum des Grundstücksbesitzers befinden, mit dem die Vorgaben zur Gestaltung und zur Bauweise bereits abgestimmt wurden. Zusätzlich zum höchst zulässigen Vollgeschoss ist grundsätzlich ein weiteres Geschoss zulässig, das als Dachgeschoss oder Staffelgeschoss auszubilden ist. Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 11 sind die Dächer in allen Baugebieten mit Ausnahme der Bestandsgebiete mit einem geneigten Dach oder einem Staffelgeschoss auszubilden. Für einen enger abgegrenzten Teilbereich im nördlichen Plangebiet werden mit der zwingenden Vorgabe eines Satteldaches noch weitergehende Festlegungen getroffen. 4.4 Bauweise In den Baugebieten gilt grundsätzlich, dass zu den Grundstücksgrenzen die Abstände gemäß der Berliner Bauordnung einzuhalten sind. Eine Grenzbebauung ist nur bei der Errichtung von Doppel- und Reihenhäusern (Hausgruppen) zulässig. Während in den Teilbereichen 4 und 5 keine explizite Bauweise festgesetzt wird, hier also auch Gebäudelängen von mehr als 50 m zulässig wären, setzt der Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 22 BauNVO für die Teilbereiche 1 bis 3 eine offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO fest, wobei in den Teilbereichen 1 und 3 nur Einzel- oder Doppelhäuser und im Teilbereich 2 nur Hausgruppen (Reihenhäuser) zulässig sind. Durch diese Vorgabe soll eine städtebauliche Ordnung hergestellt und ein zusammenhangloses Nebeneinander verschiedenster Hausformen verhindert werden. Diese Vorgabe ist insbesondere dem Grundsatz geschuldet, wonach in dem neuen Wohngebiet die Prinzipien der Gartenstadtidee zumindest in Teilen zur Geltung kommen sollen. Hierzu gehört auch die Bildung von Quartieren mit einheitlichen Merkmalen, die sich untereinander deutlich unterscheiden und somit deutlich wahrnehmbare Identifikationsräume bilden können. 4.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 1 BauNVO die überbaubaren Grundstücksflächen fest und definiert diese durch Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO. Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ermöglichen grundsätzlich die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts, lassen jedoch bezüglich der Ausrichtung der Gebäude noch Spielräume. Die Entwicklung einer einheitlichen Bauflucht wird zwar zur Fassung des Straßenraums als erstrebenswert erachtet, von der Festsetzung einer straßenseitigen Baulinie wird jedoch abgesehen, um spätere Bauherren in ihrer Gestaltungsfreiheit nicht zu sehr einzuschränken. Die straßenseitigen Baugrenzen halten in der Regel einen Abstand von 3 bis 5 m zur Straßenbegrenzung ein. Die Tiefe der Baufenster beträgt in der Regel 15 m. Hierdurch kann bereits eine weitgehend einheitliche Gebäudeanordnung und somit ausreichende Fassung des Straßenraums gewährleistet werden. Die Festsetzung der relativ engen Baufenster hat zudem zur Folge, dass in den rückwärtigen Grundstücksbereichen größere von Bebauung freigehaltene BereiStand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 91 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa che entstehen. Hierdurch können sich höherwertige Vegetationsräume bilden, die sowohl in ökologischer als auch in gestalterischer Hinsicht zur Aufwertung der Grundstücksflächen beitragen können. Auch für den Erholungswert und die Wohnqualität der Grundstücke ergeben sich somit positive Auswirkungen. Ein weiterer Vorteil ergibt sich durch den Umstand, dass die rückwärtigen Gärten sowohl von der öffentlichen Straße als auch von den benachbarten Wohnhäusern im geringeren Maße eingesehen werden können, also künftigen Bewohnern insgesamt bessere Rückzugsmöglichkeiten eingeräumt werden. Den genannten Vorteilen, die teilweise auch von öffentlichem Interesse sind, in stärkerem Maße jedoch den künftigen Bewohnern zu Gute kommen, steht die Einschränkung der privaten Baufreiheit entgegen, die jedoch geringer gewichtet wird. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu betrachten, dass der Bezirk und der hauptsächlich betroffene Grundstückseigentümer das gemeinsame Ziel verfolgen, in Karlshorst-Ost die Prinzipien der Gartenstadtidee umzusetzen. Hierzu gehört unter anderem auch die Herstellung einer strengeren städtebaulichen Ordnung. Die 3 bis 5 m großen Abstände zwischen den Baugrenzen und den Straßenbegrenzungslinien ermöglichen die Anlage von Vorgärten. Die unterschiedlichen Vorgartentiefen stehen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Breite der angrenzenden Straßen. So werden längs der 8,5 m breiten Straßen Abstände von 3 m und längs der übrigen Straßen in der Regel Abstände von 5 m festgesetzt. Mit der Schaffung von ausreichend tiefen Vorgärten wird einem für Karlshorst siedlungstypischen Gestaltungsmerkmal entsprochen. Die Festsetzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang der öffentlichen Straßenverkehrs- und Grünflächen ist im Zusammenhang mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 zu sehen, die in den entsprechenden Bereichen die Errichtung von Nebenanlagen, Garagen und Stellplätzen ausschließt. Hierdurch wird gewährleistet, dass entlang der öffentlichen Flächen ein 3 bis 5 m breiter unbebauter Vorgartenbereich verbleibt, der als zusammenhängendes Gestaltungsmerkmal zur Aufwertung der öffentlichen Räume beitragen kann. Von dieser Regelung sind auch einfache Stellplätze betroffen, da diese, wenn sie gehäuft auftreten und dicht an dicht stehen, eine gestalterische Beeinträchtigung der Vorgartenzone und somit eine Beeinträchtigung des öffentlichen Straßenraums mit sich bringen würden. Die hiermit verbundene Einschränkung der privaten Gestaltungsfreiheit ist vertretbar, da grundsätzlich auch die Möglichkeit besteht, die Stellplätze neben, hinter oder auch in den Gebäuden unterzubringen. Fahrradstellplätze sind von der Regelung zum Ausschluss von Nebenanlagen im Vorgarten ausgenommen. Je Grundstück kann zudem ein Müllstellplatz mit einer Grundfläche bis zu 3 m² sowie ein Kfz-Stellplatz ausnahmsweise zugelassen werden. Die Ausnahme ist anzuwenden, wenn mit der entsprechenden Anlage keine die übergeordneten Gestaltungskonzeption beeinträchtigenden Auswirkungen verbunden sind. Von der Festsetzung eines Mindestabstand von 3 bzw. 5 m zwischen Baugrenze und Straßenverkehrsfläche und der Festsetzung 15 m tiefer Baufenster wird in einzelnen Bereichen abgewichen. Die abweichenden Festsetzungen sind entweder der städtebaulichen Konzeption geschuldet oder erfolgen zum Schutz erhaltenswerter Bäume. Die abweichenden Festsetzungen betreffen folgende Bereiche: 1. An der Robert-Siewert-Straße wird der gesamte Bereich des vorhandenen Eichenwäldchens als nicht überbaubare Grundstücksfläche und darüber hinaus als Fläche mit einer Erhaltungsbindung festgesetzt. 92 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 2. Im westlichen WA 01 und WA 03 wird von einer Freihaltung der rückwärtigen Grundstücksbereiche abgesehen, somit also eine rückwärtige Bebauung grundsätzlich ermöglicht. Die Abweichung von der ansonsten geltenden Regel wird mit der größeren Grundstückstiefe und der benachbarten Bebauungssituation begründet, die bereits überwiegend durch eine straßenseitige als auch rückwärtige Bauweise geprägt ist. 3. Im WA 05 wird das südliche Baufenster an der Zwieseler Straße um 3 m nach Osten erweitert, um hier eine weiter zurückgesetzte Bebauung und somit den Erhalt der schützenswerten Bäume im Vorgartenbereich zu ermöglichen. 4. Die Baufenster in den Baugebieten WA 06, WA 09 und WA 12 besitzen eine Tiefe von 23 m. Die größere Tiefe resultiert aus dem städtebaulichen Konzept, wonach in den entsprechenden Baugebieten eine um mehrere Meter von der Straße zurückgesetzte Bebauung entstehen soll, die lediglich in den Eckbereichen zur Schaffung einer ausreichenden städtebaulichen Fassung bis auf 3 m an die Straße herangeführt wird. 5. Im WA 18 werden 22 m tiefe Baufenster festgesetzt. Hiermit wird der größeren Grundstückstiefe entsprochen und sollen größere bis zu 22 m lange Gebäudekörper ermöglicht werden. 6. In den Baugebieten WA 16 und WA 17 werden sowohl zur öffentlichen Grünfläche als auch zu den öffentlichen bzw. privaten Straßenverkehrsflächen größere Abstände vorgegeben. Die größeren Abstände zu den Straßen sind zum Schutz vorhandener erhaltenswerter Bäume erforderlich. Der größere Abstand von 7 m zur öffentlichen Parkanlage ist vor allem erforderlich, um innerhalb der Vorgartenfläche eine parallel zur Gebäudekante verlaufende Wegeführung integrieren zu können und darüber hinaus auch noch eine ansprechende Begrünung zu ermöglichen, mit der ein angemessener landschaftlich gestalteter Übergang zur Grünfläche erreicht werden kann. 7. Im Bereich der ehemaligen Festungspionierschule wird eine großzügigere überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Die Abstände zu den öffentlichen Straßenräumen betragen 5 m (Planstraße 7), 6 m (Planstraße 9) und 7 m (Zwieseler Straße). Die Abstände zur östlich anschließenden Grünfläche betragen 5 m, zur privaten Verkehrsfläche 3 und 6 m sowie zu den Gehrechtsfläche 3 bzw. 5 m. Teilweise orientieren sich die Baugrenzen an der Bauflucht vorhandener Gebäude. Von dem beschriebenen Prinzip wird lediglich im Vorfahrtsbereich vor dem Hörsaalgebäude der ehemaligen Festungspionierschule abgewichen. Hier wird eine größere, etwa 60 x 60 m große Fläche als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt, um die besondere repräsentative Hofsituation zu erhalten. In den Bereichen, in denen der Bebauungsplan-Entwurf die überbaubare Grundstücksfläche in Form einer flächenmäßigen Ausweisung festsetzt, sind die Abstandsflächen der BauO Bln einzuhalten, da es sich hierbei um keine ausdrückliche Festsetzung im Sinne des § 6 Abs. 8 BauO Bln handelt. Obwohl einige schützenswerte Biotope durch die Planung berücksichtigt werden, indem die entsprechenden Flächen als Grünflächen oder zum Erhalt von Bäumen als nicht überbaubare Grundstücksflächen bzw. zur Integration von Alleebäumen auch als Straßenverkehrsflächen ausgewiesen werden, ermöglicht der Bebauungsplan im nördlichen Plangebiet durch die Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen eine Überbauung einzelner geschützter Biotope. Deren Erhalt wird Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 93 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa somit in Frage gestellt. Den größten Anteil nimmt das weitläufige Biotop im Umkreis des jetzigen Sportparks (ehemalige Schwimmhalle) ein. In den betroffenen Fällen wird bei der Abwägung der unterschiedlichen Interessen die Zielsetzung, ein zusammenhängendes, städtebaulich prägnantes Wohngebiet zu entwickeln, stärker gewichtet, so dass die Belange des Naturschutzes an dieser Stelle zurückstehen müssen. Die erforderlichen Ersatzmaßnahmen sollen im Bereich des östlich an das Plangebiet anschließenden „Biesenhorster Sandes“ durchgeführt werden. Die Sicherung erfolgt über den städtebaulichen Vertrag. 4.6 Straßenverkehrsflächen Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB die Verkehrsflächen als öffentliche Straßenverkehrsflächen fest. Er sichert hiermit die bereits vorhandenen öffentlichen Straßen im nördlichen und westlichen Randbereich des Plangebiets (Robert-Siewert-Straße, Zwieseler Straße) und schafft darüber hinaus die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung der zusätzlich erforderlichen Straßen. Bei der Abgrenzung der Straßen werden die Anforderungen für die erforderliche Erschließung durch den Kraftfahrzeugverkehr, die gestalterischen und ökologischen Belange sowie die Erfordernisse nach einer kostensparenden Erschließung berücksichtigt. Die festgesetzten Straßenverkehrsflächen entsprechen dem städtebaulichen Entwurf und der weitgehend abgestimmten Erschließungskonzeption. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen (siehe textliche Festsetzung Nr. 5). Auf eine Festsetzung von Straßenbäumen wird verzichtet. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass in den öffentlichen Straßenräumen mindestens eine Baumreihe angelegt wird. Im Folgenden werden die unterschiedlichen Planstraßen und die der Planung zugrunde liegende Konzeption näher erläutert. Die beiden etwa 15 m breiten Straßenzüge der Zwieseler Straße und der RobertSiewert-Straße werden dem Bestand entsprechend als Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Beide Straßen verengen sich auf ihrem kürzeren nördlichen (Zwieseler Straße) bzw. östlichen Abschnitt (Robert-Siewert-Straße) auf etwa 11,5 bis 12,5 m. Die geringere Straßenbreite ist im Falle der Robert-Siewert-Straße der vorhandenen Topographie geschuldet, denn östlich der Berfelder Straße beginnt auf der südlichen Straßenseite direkt neben der Fahrbahn bereits der Aufschüttungsbereich des ehemaligen Kasernengeländes. Im Falle der Zwieseler Straße begründet sich die engere Straßenbreite ab dem Römerweg mit der bereits verfestigten Grundstücks- und Bebauungsstruktur. Bei beiden Straßen wird die Straßenbegrenzungslinie im Wesentlichen durch die bereits vorhandenen Grenzen der anschließenden Wohngrundstücke definiert. Im Falle der Zwieseler Straße stellt sich die Situation jedoch abschnittsweise etwas differenzierter dar. So folgt die östliche Straßenbegrenzungslinie im südlichen Abschnitt zunächst der vorhandenen Grundstücksgrenze des „Wohnparks Karlshorst“, die mit der alten Mauer identisch ist, und setzt sich ab der Planstraße 7 in nördlicher Verlängerung bis zur Planstraße 2 fort. Auf dem Abschnitt zwischen Planstraße 3 und Planstraße 2 orientiert sich die Straßenbegrenzungslinie jedoch nicht an den vorhandenen Flurstücksgrenzen, sondern nimmt weitgehend die nicht eindeutig definierbare Bestandssituation auf. Die vorhandene Straßeneinengung im Bereich des Hochbunkers wird hierbei in den Straßenraum miteinbezogen und ebenfalls als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Nördlich der Planstraße verengt 94 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung sich die Straßenverkehrsfläche, wie bereits beschrieben, auf eine Breite von etwa 12,5 m. Mit der am Bestand orientierten Sicherung der Straßenverkehrsfläche wird der beabsichtigte, aber noch nicht abschließend abgestimmte Ausbau der Zwieseler Straße grundsätzlich ermöglicht. Die Planstraße 1, 2, 4, 5 und 6 sind reine Erschließungs- bzw. Wohnstraßen, die als Mischverkehrsflächen mit einem einseitigen Versickerungsstreifen ausgebaut werden sollen. Bis auf die Planstraße 2 erhalten die reinen Wohnstraßen eine einheitliche Breite von 8,5 m. Diese ist ausreichend bemessen um die verkehrlichen, entsorgungstechnischen und gestalterischen Anforderungen zu erfüllen. Gemäß der vorliegenden Konzeption sollen auch die 8,5 m breiten Wohnstraßen einseitig mit Bäumen bepflanzt werden. Die Planstraße 2 entspricht dem ursprünglichen Verlauf des Römerwegs, endet jedoch an der Planstraße 1. Während die westlichen und östlichen Abschnitte entsprechend der übrigen Wohnstraßen nur in einer Breite von 8,5 m ausgebaut werden sollen, wird für den mittleren Abschnitt eine 18,5 m breite Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Mit der Aufweitung im mittleren Abschnitt wird der vorhandenen Grundstückssituation entsprochen. Des Weiteren soll hiermit ein besonderer öffentlicher Raum geschaffen werden, der den Charakter eines Wohnhofes entwickeln kann. Der versetzte Verlauf der Planstraße 3 ist der vorhandenen erhaltenswerten Lindenallee und dem unter Denkmalschutz stehenden Hochbunker geschuldet. Im westlichen Abschnitt besitzt die Planstraße 3 zunächst eine Breite von 14,5 m, um sich dann im Kreuzungsbereich mit der Planstraße 4 zu einem kleinen Platzbereich aufzuweiten. Im mittleren Abschnitt erhält die Planstraße 3 eine Breite von 16 m. Diese Breite ist erforderlich, um den vorhandenen beidseitigen Baumbestand erhalten und gleichzeitig auch ausreichend breite Versickerungsflächen innerhalb des künftigen Straßenraumes anlegen zu können. Im östlichen Abschnitt, östlich der Planstraßen 1 und 6, erfüllt die Planstraße 3 keine Erschließungsfunktion für den Kfz-Verkehr und benötigt daher auch keine eigene Fahrbahn. Das Konzept sieht für diesen Bereich eine platzartige Gestaltung vor, die der besonderen Zugangssituation zur naturnahen Freifläche des Biesenhorster Sandes gerecht wird. Eine besondere Funktion für die innere Erschließung des Plangebiets und für die Ausbildung des städtebaulichen Grundgerüsts erfüllt der aus der Planstraße 7 und 8 bestehende Straßenzug, in dessen Weiterführung schließlich der Ringschluss zur verlängerten Rheinsteinstraße herstellt wird. Beide Straßen werden als 14,5 m breite Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Die Straßenraumkonzeption sieht hier eine 5,5 m breite Fahrbahn, beidseitige 2 m breite Gehwege sowie einen einseitigen 2 m breiten Baum- und Parkstreifen und eine 3 m breite Versickerungsfläche vor. Südlich des „Wohnparks Karlshorst“ soll auf den Fundamenten der bereits vorhandenen Zufahrtsstraße eine neue Straße, die Planstraße 9 ausgebaut werden. Während die nördliche Grenze dieser Straße zumindest im westlichen Abschnitt durch die Grundstücksgrenze des „Wohnparks Karlshorst“ definiert ist und in östlicher Verlängerung weitergeführt werden soll, besteht hinsichtlich der südlichen Grenze noch Klärungsbedarf. Entsprechend wird hier auf die Festsetzung einer Straßenbegrenzungslinie verzichtet. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 95 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa In Teilbereichen, wo engere Straßen aufeinander stoßen oder Straßen spitzwinklig an die Zwieseler Straße anschließen, werden Eckabschrägungen von 3 x 3 m bzw. 5 x 5 m festgesetzt. Hiermit wird den Anforderungen der Verkehrssicherheit, vor allem aber den Belangen der Fußgänger entsprochen. So ergäben sich ohne die Eckabschrägungen aufgrund der Schleppkurven in den Kreuzungsbereichen zu enge und schlecht einsehbare Gehwege. Im gesamten neuen Wohngebiet als auch im Bereich der Zwieseler Straße, deren südlicher Abschnitt sich noch im Eigentum des Investors befindet, überplant der Bebauungsplan mit der Festsetzung der Straßenverkehrsflächen private Grundstücksflächen. Diese Überplanung ist mit dem betroffenen Grundstückseigentümer abgestimmt und entspricht der gemeinsam vereinbarten Erschließungskonzeption. Es ist vorgesehen, dass der Grundstückseigentümer die entsprechenden Verkehrsflächen in Abstimmung mit dem zuständigen Amt des Bezirkes selber herstellt und diese später dem Bezirk übergibt. Die entsprechenden Regelungen werden durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert. Dies gilt auch für den südlich des Hochbunkers gelegenen Abschnitt der Zwieseler Straße, der zwar als Verkehrsfläche gewidmet ist, sich jedoch noch im privaten Eigentum befindet. Im Bereich des „Wohnparks Karlshorst“ und südlich der ehemaligen Schwimmhalle wird eine private Verkehrsfläche in einer Breite zwischen 8 und 9 m festgesetzt. Die entsprechende Fläche dient im westlichen Abschnitt bereits der internen Erschließung des „Wohnparks Karlshorst“, während der östliche Abschnitt künftig der Erschließung des Baugebiets WA 16 dienen soll. Die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche wird damit begründet, dass die Fläche bereits jetzt und auch künftig der internen Erschließung dienen wird, für den öffentlichen Kraftfahrzeugverkehr jedoch ohne Bedeutung ist. Die Fläche soll jedoch künftig öffentlich begehbar sein und der Anlage von Ver- und Entsorgungsleitungen zur Verfügung stehen. Der Bebauungsplan sichert daher die künftige grundbuchliche Belastung der entsprechenden Rechte (siehe Kapitel 4.7 „Gehrechte“). Am westlichen Ende, im Bereich der denkmalgeschützten Mauer, macht die Privatstraße einen leichten Versatz. Dieser Versatz ist dem Mauerdurchlass geschuldet, der sich südlich des übrigen Verlaufs der Privatstraße befindet und hier der einzige für eine fußläufige Anbindung an die Zwieseler Straße nutzbare Durchlass ist. 4.7 Gehrechte Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB fünf Flächen im südlichen Teil des Plangebiets fest, die mit besonderen Rechten zugunsten der Allgemeinheit bzw. der zuständigen Leitungsträger belastet werden sollen. Der Bebauungsplan sichert die entsprechenden Rechte noch nicht, sondern schafft zunächst nur die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine spätere grundbuchliche Sicherung der entsprechenden Rechte. Vier dieser Flächen, die alle eine Breite von 5 m aufweisen, werden im Bebauungsplan mit der gemäß Planzeichenverordnung vorgesehenen Signatur für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte und den Buchstaben A bis D gekennzeichnet. Die entsprechende Regelung erfolgt durch die textliche Festsetzung Nr. 6. Hiernach sind die Flächen mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belasten. Betroffen sind die Baugebiete WA 14 (Gehrecht A), WA 16 (Gehrecht B), WA 17 (Gehrecht C) und WA 18 (Gehrecht D). Die drei erst genannten Gehrechte sollen in erster Linie eine bessere Zugänglichkeit zum Quartierspark und eine fußläufige NordSüd-Durchquerung des sehr großen Baugebiets zwischen den Planstraßen 7 und 9 ermöglichen. 96 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Die mit dem Buchstaben D gekennzeichnete Gehrechtsfläche setzt sich aus zwei in unterschiedlicher Richtung verlaufende Teilabschnitte zusammen. Der eine Teilabschnitt verläuft am östlichen Rand des Plangebiets und grenzt unmittelbar an die KGA „Biesenhorst II“ an. Mit diesem Gehrecht soll eine Wegeführung zwischen dem Biesenhorster Weg und der künftigen naturnahen Freifläche gesichert werden. Der zweite Teilbereich verläuft von West nach Ost mittig über das langgestreckte Baugebiet WA 18 auf der östlichen Seite der Planstraße 8. Mit diesem Gehrecht soll in erster Linie eine zusätzliche Wegeverbindung zwischen dem Quartierspark und der KGA ermöglicht werden. Zudem trägt sie im Zusammenwirken mit dem in Nord-Süd-Richtung geführten Teilabschnitt zu einer besseren Anbindung des „Biesenhorster Sandes“ bei. Die fünfte Fläche, für die eine künftige Belastung mit einem Gehrecht planungsrechtlich vorbereitet wird, betrifft die private Verkehrsfläche im Bereich des „Wohnparks Karlshorst“. Mit dem Gehrecht kann eine zusätzliche Wegeverbindung zwischen der Zwieseler Straße und der nördlichen Planstraße 8 geschaffen werden, die zudem zur besseren Anbindung des Quartiersparks und des Baugebiets WA 16 südlich des ehemaligen Schwimmbades beitragen kann. Die mit einem Gehrecht zu belastende Fläche wird abweichend von den übrigen Gehrechtsflächen nicht durch eine entsprechende Signatur gekennzeichnet. Die Regelung und die genaue Bestimmung der Fläche erfolgt durch die textliche Festsetzung Nr. 7. Hiernach soll nicht nur ein Gehrecht für die Allgemeinheit, sondern zusätzlich auch die Sicherung eines Leitungsrechtes für die zuständigen Leitungsträger planungsrechtlich vorbereitet werden. Die Regelung zum Leitungsrecht ist erforderlich, um zu gewährleisten, dass die vorhandene Straße, die vorwiegend der internen Erschließung des ehemaligen Festungspionierschulgeländes dient, auch im Falle einer kleinteiligeren Grundstücksparzellierung künftig durch die Leitungsträger genutzt werden kann. 4.8 Denkmalschutz Im Geltungsbereich befindet sich ein in der Berliner Denkmalliste geführtes Baudenkmal. Es handelt sich um die Position 09040111 Zwieseler Straße, Hochbunker der Pionierschule I, (1936-38) um 1940 (LIC/KARLH-D). Für dieses Bauwerk gelten die Bestimmungen nach § 2 Abs. 2 DSchG Bln. Des Weiteren ist das Gelände der ehemaligen Festungspionierschule an der Zwieseler Straße im Verzeichnis der der Berliner Denkmalliste als Denkmalbereich eingetragen und als Gesamtanlage geschützt. Den Belangen des Denkmalschutzes wird durch eine nachrichtliche Übernahme der innerhalb des Geltungsbereichs gelegenen Baudenkmale und Denkmalbereiche entsprochen. Des Weiteren werden die Belange des Denkmalschutzes berücksichtigt, in dem der Bebauungsplan mehrere Vorgaben zur Gestaltung trifft und somit darauf hinwirkt, dass sich die künftigen Gebäude in das Gesamtbild einfügen und keine Beeinträchtigung des Denkmalschutzes verursachen. 4.9 Öffentliche Grünflächen Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB im südlichen Plangebiet eine rund 11.340 m² große Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage und Spielplatz“ fest. Hiermit wird der Vorgabe des städtebaulichen Entwurfs entsprochen, wonach östlich der ehemaligen Festungspionierschule eine Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 97 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa zentral gelegene Parkanlage („Stadtgarten“) geschaffen werden soll, die der wohnortnahen Grünversorgung und der gestalterischen Aufwertung des gesamtes Quartiers dienen kann. Bezüglich der Gestaltung trifft der Bebauungsplan keine Vorgaben. Die Konzeption sieht jedoch eine naturnahe, landschaftliche Gestaltung vor, die in Teilen auch Schmuckelemente und intensiver gepflegte Flächen enthalten kann. Die festgesetzte Grünfläche ist groß genug, um im Plangebiet eine ausreichende Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen gewährleisten zu können. Die außerhalb des Plangebiets gelegen Freifläche des „Biesenhorster Sandes“ soll zu einem naturnahen Freiraum entwickelt werden, der aller Voraussicht nach, zumindest auf Teilflächen, die Funktion einer siedlungsnahen Erholungsfläche im Sinne einer naturbezogenen Erholung erfüllen wird. Für die Versorgung mit siedlungsnahen Grünflächen lassen sich die Flächen des „Biesenhorster Sandes“ jedoch nicht anrechnen. Gemäß der Konzeption soll in den Quartierspark ein etwa 2.000 m² großer Spielplatz integriert werden, mit dem der künftige Spielplatzbedarf aus dem Plangebiet abdeckt werden kann. Dem folgt die Festsetzung der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage und Spielplatz“. Mit Letzterem ist ein Kinderspielplatz gemeint. Auf eine genaue Verortung des Spielplatzes wird verzichtet, da dies im Zusammenhang mit der späteren Grünanlagenkonzeption erfolgen soll. Die mit einem Spielplatz möglicherweise verbundenen Lärmbeeinträchtigungen für die angrenzenden Wohngebiete werden in Abwägung mit den positiven Auswirkungen geringer gewichtet und für vertretbar erachtet. Die positiven Auswirkungen sind vor allem die Profilierung des Quartiersparks, der allen Bevölkerungsgruppen zur Verfügung steht und insbesondere in einem Einfamilienhausgebiet als Treffpunkt und als Ergänzung zur privaten Gartennutzung dienen kann. 4.10 Grünfestsetzungen Zur Gewährleistung einer Mindestbegrünung des Plangebiets setzt der Bebauungsplan Pflanz- und Erhaltungsbindungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB fest. Während durch die Erhaltungsbindungen die Beseitigung vorhandener, besonders schützenswerter Bäume und Biotope verhindert werden kann, werden durch die Pflanzbindungen neben der gestalterischen Aufwertung des neuen Baugebiets auch Maßnahmen gesichert, die als Ausgleich für bebauungsplanbedingte Eingriffe in den Naturhaushalt und in das Landschaftsbild angerechnet werden können. Um den Erhalt des schützenswerten „Wäldchens“ an der Robert-Siewert-Straße zu sichern, setzt der Bebauungsplan die entsprechende Fläche als Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung fest und regelt durch die textliche Festsetzung Nr. 8, dass die vorhandenen Bäume und Sträucher zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen sind. Die Festsetzung bedeutet eine Einschränkung der Bebaubarkeit des Baufelds. Wegen der besonderen Ausprägung des Baumbestands und seiner gebietsprägenden Wirkung - hier spielen Größe, Alter, Vitalität und Artenzusammensetzung eine Rolle - sowie wegen der erheblichen Aufwendungen, verbunden mit hohen Kosten und sehr langen Wiederherstellungszeiträumen, die bei einem Eingriff in diesen Bestand erforderlich würden, wird der Belang des Naturschutzes schwerer gewichtet als der Belang der privaten Baufreiheit. Darüber hinaus handelt es sich bei der betreffenden Fläche bereits um eine Fläche im Außenbereich, also außerhalb des bebauten Ortsteils. Südlich und westlich des „Wäldchens“ verbleibt zudem noch eine ausreichende überbaubare Grundstücksfläche. 98 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Der Bebauungsplan trifft für insgesamt 13 Bäume, die aufgrund ihrer Größe, ihrer Vitalität, ihres Erscheinungsbildes und ihrer Art eine besondere landschaftsbildprägende Wirkung haben, eine Erhaltungsbindung und gewährleistet somit ihren langfristigen Erhalt. Die vorgesehene Bebauung der Grundstücke wird durch die getroffenen Erhaltungsbindungen nur geringfügig eingeschränkt, da sich die entsprechenden Bäume weitgehend außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen befinden. In den einzelnen Fällen, in denen zu erhaltende Bäume innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegen, steht deren Erhalt einer angemessenen Bebauung nicht im Wege. Um auf den Grundstücken eine der besonderen landschaftlichen Lage entsprechende Mindestbegrünung mit standortgerechten und bereits ausreichend angewachsenen Bäumen zu gewährleisten, bestimmt der Bebauungsplan durch die textliche Festsetzung Nr. 9, dass im allgemeinen Wohngebiet pro 400 m² Grundstücksfläche mindestens ein standortgerechter Laubbaum mit einem Stammumfang von 18/20 cm zu pflanzen ist. Darüber hinaus wird festgelegt, dass die Baumpflanzungen zu unterhalten und bei Abgang durch Neupflanzungen mit einem Stammumfang von 18/20 cm zu ersetzen sind. Hierdurch wird der langfristige Erhalt der Neuanpflanzungen gewährleistet. Da die Festsetzung in erster Linie auf eine Mindestbegrünung der Grundstücke abzielt, sind die vorhandenen Laubbäume auf den Grundstücken bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume einzurechnen. Der Bebauungsplan trifft keine weiteren Vorgaben, welche Arten von Bäumen zu pflanzen sind. Als Pflanzempfehlung liegt der Begründung eine Liste mit einheimischen standortgerechten Gehölzarten bei, die für Pflanzungen im Plangebiet generell geeignet sind. Der Bebauungsplan trifft keine zusätzlichen Regelungen zur Begrünung des Plangebiets. Zahlreiche Maßnahmen, wie z.B. die Anpflanzung von Straßenbäumen, die Herstellung der öffentlichen Grünflächen oder die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich, da sie bereits durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Ebenfalls nicht erforderlich sind Vorgaben zur Versickerung oder zur Abpflanzung des Plangebiets gegenüber dem „Biesenhorster Sand“. Erstere Vorgabe ist entbehrlich, da der durch den Bebauungsplan ermöglichte Versiegelungsgrad niedrig genug ist, um eine ausreichende Versickerung zu ermöglichen. Die zweite Vorgabe ist entbehrlich, da gemäß dem abgestimmten Entwicklungskonzept für den „Biesenhorster Sand“, längs der Siedlungskante im Bereich der naturnahen Freifläche ein Pflanzstreifen angelegt werden soll, der als Puffer zwischen beiden Bereichen fungieren soll. Weitere Vorgaben werden hingegen aus grundsätzlichen Erwägungen nicht festgesetzt. Dies betrifft unter Anderem zusätzliche Maßnahmen zur Begrünung der öffentlichen Straßen. So werden in Berlin grundsätzlich keine bauleitplanerischen Vorgaben zur Straßenraumaufteilung oder zur Gestaltung der Straßenräume getroffen. Dies betrifft aber auch Vorgaben wie z.B. Fassaden- oder Dachbegrünungen. Während solche Maßnahmen bei größeren Gebäuden und in Gewerbegebieten durchaus sinnvoll sind, sind sie für kleinere Wohnhäuser atypisch und insgesamt von geringer Wirkung. Eine Vorgabe zur Begrünung von Einfamilienhäusern würde bei vielen künftigen Hausbesitzern auch auf großes Unverständnis stoßen und ließe sich voraussichtlich nur mit einem erheblichen Aufwand durchsetzen. Dieser Aufwand und der zu erwartende Unmut ständen in keinem Verhältnis zur erzielbaren positiven Wirkung auf den Naturhaushalt. Die Vorgaben zur Gestaltung stellen bereits einen starken Eingriff in die private Gestaltungsfreiheit dar, werden jedoch aufgrund der Zielsetzung, hier ein gestalterisch anspruchsvolles und im Zusammenhang zu sehendes Wohngebiet zu schaffen, für vertretbar erachtet. Eine zusätzliche Vorgabe zur Begrünung, die zudem noch die Wirkung der Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 99 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa vorgesehenen Gestaltungsvorgaben abschwächen würde, würde einen zu großen Eingriff in die privaten Belange bedeuten und wird daher für nicht vertretbar erachtet. 4.11 Gestalterische Festsetzungen Der Bebauungsplan trifft enge Vorgaben zur Dachausbildung, zur Farbe der Dachsteine, zur Farbe und Materialität der Hausfassaden sowie zur zulässigen Höhe von Einfriedungen. Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan für einen enger abgegrenzten Bereich im nördlichen Teil des Plangebiets weitergehende Vorgaben zur Dachausbildung und zur Ausrichtung der Giebel- und Traufseiten von Gebäuden. Die Vorgaben zur Farbgestaltung gelten nicht für die bestandsgeprägten Grundstücke (Teile von WA 01 sowie WA 14 und WA 15). In der Regel betreffen die Vorgaben zudem nur Gebäude mit einer Grundfläche von mehr als 25 m². Für Gebäude mit einer Grundfläche bis zu 25 m², dies sind häufig Garagen und Gartenhäuser, besteht aufgrund ihrer geringeren Größe und Wahrnehmbarkeit auch ein geringerer Regelungsbedarf. Mit den Gestaltungsvorgaben wird einem wesentlichen Aspekt der städtebaulichen Konzeption entsprochen, wonach innerhalb des Plangebiets ein besonderes Wohngebiet mit einheitlichen identitätsstiftenden Gestaltungsmerkmalen geschaffen werden soll. Die getroffenen Regelungen schränken die private Gestaltungsfreiheit ein, lassen künftigen Hauseigentümern aber weiterhin ausreichende Spielräume für die Umsetzung eigener baulicher Vorstellungen. Die Regelungen beziehen sich nur auf künftige Bauvorhaben und sind mit dem Eigentümer der hiervon betroffenen Grundstücke abgestimmt. Bei der Abwägung der unterschiedlichen Belange wird dem Belang der Baukultur ein größeres Gewicht beigemessen als dem Belang der privaten Gestaltungsfreiheit. Rechtsgrundlage für die Gestaltungsvorgaben ist § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 12 AGBauGB Bln. Hiernach können im Bebauungsplan Festsetzungen aufgenommen werden, die auf landesrechtlichen Regeln beruhen. Die vorliegende Regelung bezieht sich auf § 12 des AGBauGB, wonach bei der Bebauung des Grundstücks auch gestalterische Anforderungen geltend gemacht werden können. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 11 wird festgelegt, dass Gebäude ab einer Grundfläche von mehr als 25 m² mit einem Staffelgeschoss oder einem zwischen 35 und 60 Grad geneigten Dach auszubilden sind. Reine Flachdächer sowie gering oder sehr stark geneigte Dächer werden ausgeschlossen, so dass für die künftige Dachlandschaft ein Mindestmaß an Einheitlichkeit gewährleistet werden kann. Die Regelung zur Dachneigung gilt nicht für die Dächer von Staffelgeschossen. 100 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Abb. 4: Gestaltungsvorgaben Für einen eng begrenzten, ringartig ausgebildeten Bereich im nördlichen Teil des Plangebiets („Burgwall“) gelten engere Vorgaben, da hier ein zusammenhängendes Quartier mit besonderer Außenwirkung geschaffen werden soll. In diesem Zusammenhang sind auch die in den textlichen Festsetzungen Nr. 12 und 13 enthaltenen Regelungen zur Gebäudeausrichtung zu verstehen. Der ringartige Bereich umfasst die Grundstücke entlang der Planstraße 3 (WA 4, WA 7, WA 10), der Planstraße 6 (Teile von WA 11), der Planstraße 7 (WA 6, WA 9, WA 12) und der Zwieseler Straße im Abschnitt zwischen den Planstraßen 3 und 7 (Teile von WA 05). Für die innerhalb des Rings gelegen Grundstücke gelten weniger einschrän- Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 101 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa kende Vorgaben. In dem beschriebenen Ringbereich sind nur Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 35 und 60 Grad zulässig. Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 25 m² sind hiervon ausgenommen. Mit dieser Regelung kann eine weitgehend einheitliche Dachlandschaft gewährleistet werden. Die vorgegebene Dachneigung stellt keine zu starke Einschränkung dar, da auch mit der Regelung noch ausreichende Spielräume bestehen, um die allgemein üblichen Dachformen realisieren zu können. Die Textlichen Festsetzungen Nr. 12 und 13 gelten ebenfalls nur für den sogenannten Ringbereich (siehe oberen Absatz), der gemäß dem abgestimmten Gestaltungskonzept in einem zusammenhängenden Duktus entwickelt werden soll. Während die textliche Festsetzung Nr. 12 regelt, dass die Gebäude längs der Planstraße 6 und der Zwieseler Straße (im Abschnitt zwischen den Planstraßen 3 und 7) giebelständig zur Straße auszurichten sind, regelt die textliche Festsetzung Nr. 13, dass die Gebäude längs der Planstraßen 3 und 7 traufständig zur Straße auszurichten sind. Mit straßenseitiger Ausrichtung ist gemeint, dass die Traufen bzw. die Giebelseiten parallel zur Straße verlaufen. Geringfügige Abweichungen von der straßenseitigen Ausrichtung sollen nur zugelassen werden, wenn hiermit keine Beeinträchtigung des gesamten Erscheinungsbildes verbunden ist. Entlang der Planstraße 3 sieht das abgestimmte städtebauliche Konzept eine Bauflucht vor, die um 5 Grad von der Straßenflucht abweicht. Diese Abweichung wird bereits als erheblich wahrgenommen, wäre jedoch vertretbar, da die Gebäude insgesamt eine gemeinsame Flucht aufweisen und somit keine Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbildes verursachen. Die Textliche Festsetzung Nr. 14 regelt zunächst für das gesamte Plangebiet, dass Dächer mit nicht glänzenden Dachsteinen einzudecken sind. Darüber hinaus werden Vorgaben zur Farbgestaltung getroffen, die jedoch nicht für die bestandsgeprägten Grundsstücke gelten. Hiernach sind die Dächer im nördlichen Teil des Plangebiets, nördlich der Planstraße 7, mit rotbraunen Dachsteinen (RAL Design System 040 30 30) und im südlichen Plangebiet, südlich der Planstraße 7, mit anthrazitfarbenen Dachsteinen (RAL Design System 040 20 05) einzudecken. Die Textliche Festsetzung Nr. 15 enthält Regelungen zur künftigen Materialität und Farbgestaltung der Gebäudefassaden in den neu zu bebauenden Gebieten. Hiernach sind die Wandflächen von Haupt- und Nebengebäuden einheitlich zu gestalten, wobei mindestens 80 % als Putzfläche und mindestens 10 % als Klinker- oder Natursteinfläche auszubilden ist. Mit dieser Regelung wird eine enge Vorgabe für das Verhältnis zwischen Putzfläche und Klinkerfläche getroffen, da hiermit auch festgelegt wird, dass die Klinkerfläche nicht mehr als 20 % und die Putzfläche nicht mehr als 90 % der gesamten Fassadenfläche einnehmen dürfen. Darüber hinaus wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 15 geregelt, dass eine Verkleidung mit keramischen Fliesen nicht zulässig ist und dass die Putzflächen im nördlichen Teil des Plangebiets, nördlich der Planstraße 7, in einem hellgelben Ton (RAL Design System 070 90 10) und im südlichen Plangebiet, südlich der Planstraße 7, in einem hellgrauen Ton (RAL Design System 075 80 10) auszuführen sind. Um zu verhindern, dass der öffentliche Straßenraum durch hohe sichtundurchlässige Einfriedungen ein negatives, abweisendes Gepräge erhält, legt der Bebauungsplan mit der textlichen Festsetzung Nr. 16 eine Vorgabe zur Gestaltung der Einfriedungen fest. So wird geregelt, dass die Höhe von sichtundurchlässigen Einfriedungen entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen höchstens 0,5 m betragen darf. Hecken und sichtdurchlässige Einfriedungen dürfen eine maximale 102 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Höhe von 1,2 m erreichen. Bezugshöhe ist die Höhe der angrenzenden Straßenverkehrsfläche. Die Erforderlichkeit dieser Vorgabe begründet sich mit der Erfahrung, dass gerade in den letzten Jahren im Siedlungsgebiet von Karlshorst, aber auch in anderen Siedlungsräumen, zahlreiche hohe und sichtundurchlässige Einfriedungen entlang der öffentlichen Straßenräume errichtet wurden, die insgesamt zu einer erheblichen Beeinträchtigung des öffentlichen Straßenraumes geführt haben. Da der öffentliche Straßenraum und die Vorgärten in einem Gesamtzusammenhang zu sehen sind und der öffentliche Eindruck einer Siedlung in entscheidendem Maße von dessen Erscheinungsbild geprägt wird, kommt der Regelung zur Einfriedung eine besondere Bedeutung zu. 4.12 Sonstige Regelungen Im Rahmen der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung wurde angeregt, zusätzliche Regelungen zum Immissionsschutz, zur Versorgung mit Fernwärme oder zur Reduzierung des Verkehrs zu treffen. Im Rahmen der Abwägung der vorgebrachten Anregungen wurde jedoch entschieden, diesen nicht zu folgen und keine zusätzlichen sonstigen Regelungen festzusetzen. Bezüglich der vorgeschlagenen Immissionsschutzmaßnahmen wurde abgewogen, dass spätere Grundstückseigentümern nicht durch eine einschränkende Vorgabe zur Grundrissgestaltung in ihrer Gestaltungsfreiheit eingeschränkt werden sollen. Stattdessen wird in die Planzeichnung ein entsprechender Hinweis aufgenommen, der künftige Nutzer über mögliche Immissionsbelastungen, die sich künftig aufgrund eines intensiveren Güterbahnverkehrs auf dem Berliner Außenring ergeben könnten, in Kenntnis zu setzt (siehe Punkt 4.14). Der Bebauungsplan trifft keine Vorgaben zur Fernwärmeversorgung. Die Argumentation, dass hiermit eine dem Klimaschutz dienende Maßnahme gefördert werden würde, ist zwar grundsätzlich nachvollziehbar, da eine entsprechende Vorgabe jedoch einen starken Eingriff in die private Entscheidungsfreiheit bedeuten würde und hierfür auch andere, besser geeignete Instrumente zur Verfügung stehen, wird auf eine entsprechende Vorgabe verzichtet. Dieser Entscheidung liegt die Überlegung zugrunde, dass es auch im Interesse der künftigen Bauherren ist, Bauweisen und Versorgungsformen zu wählen, die weniger Energie verbrauchen und somit nicht nur dem Klimaschutz, sondern auch der Kostenersparnis dienen. Der Bebauungsplan trifft auch keine Festsetzungen zur Reduzierung des Verkehrs, da hierfür keine geeigneten Festsetzungsmöglichkeiten bestehen. So lässt sich die zusätzliche Verkehrsbelastung für die Wohngebietsstraßen außerhalb des Geltungsbereichs weder durch verkehrsordnende Maßnahmen, wie z.B. eine geänderte Verkehrsführung oder eine verbesserte Anbindung an den ÖPNV, noch durch verkehrsplanerische Maßnahmen, wie z.B. ein direkte Anbindung an die geplante TVO, wirkungsvoll reduzieren. Die einzige Möglichkeit für eine wirksame Verkehrsreduzierung bestände darin, die Baumaßnahme zu verhindern bzw. erheblich zu reduzieren. Letzteres käme einer Nicht-Bebauung gleich, da der erhebliche Erschließungsaufwand ein Mindestmaß der baulichen Nutzbarkeit erfordert, um überhaupt eine wirtschaftliche Umsetzung zu ermöglichen. Dieses Maß sollte nicht unter dem baulichen Maß der vorhandenen Bestandsbebauung liegen. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange wurden die Belange „Fortentwicklung vorhandener Ortsteile“, „Reaktivierung von ehemals militärisch genutzten Flächen und denkmalgeschützter Bausubstanz“, „Gestaltung des Ortsbildes“ sowie „Schaffung zusätzlichen Wohnraums“ stärker gewichtet als der nachvollziehbare Wunsch Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 103 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa der Anwohner auch weiterhin an einer weitgehend störungsfreien Straße zu wohnen. 4.13 Nachrichtliche Übernahmen Denkmale Die ganz oder teilweise im Plangebiet gelegenen Baudenkmale und Denkmalbereiche (Gesamtanlagen) sind in der Planzeichnung entsprechend dargestellt und somit nachrichtlich übernommen. Wasserschutzgebiet Der gesamte Geltungsbereich befindet sich innerhalb der Schutzzone III B des Trinkwasserschutzgebiets „Wuhlheide/Kaulsdorf“ (Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf vom 11. Oktober 1999). Maßgeblich für die wasserrechtliche Zulassungsfähigkeit sind die in den §§ 7 „Schutz der Zone III B“ der Wasserschutzgebietsverordnung „Wuhlheide/Kaulsdorf“ vom 11. Oktober 1999 sowie in § 10 der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über Fachbetriebe (VAwS) genannten Ge- und Verbote. Insbesondere muss darauf geachtet werden, dass die Abwasseranlagen dicht sind, und nach Errichtung und wiederkehrend alle 10 Jahre eine Dichtheitsprüfung durch Sachverständige durchgeführt wird, - der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sowie mit Stoffen, die wassergefährdende Stoffe enthalten, wie z.B. Heizöl, verboten ist, sofern nicht ein Versickern durch ausreichend große Auffangbehälter sicher verhindert wird, - die Nutzung von Erdwärme, z.B. für eine Erdwärmeheizung, nicht erlaubt ist, - Stellflächen für Kraftfahrzeuge wasserundurchlässig hergestellt werden müssen, - Bohrungen und sonstige Maßnahmen zur Erschließung von Grundwasser, sofern diese nicht der Gartenentwässerung dienen, verboten sind sowie - das Instandsetzen, Warten und Reinigen von Kraftfahrzeugen oder Maschinen auf wasserdurchlässigen Flächen, insbesondere das Wagenwaschen und das Vornehmen von Ölwechsel verboten ist. - 4.14 Hinweise Bewirtschaftung des Niederschlagswassers Aufgrund seiner Lage im Wasserschutzgebiet wird folgender Hinweis in die Planzeichnung mit aufgenommen: „Anfallendes Niederschlagswasser ist so zu bewirtschaften, dass es – soweit es nicht als Brauchwasser genutzt und über das Schmutzwassersystem abgeleitet wird – durch Passage einer belebten Bodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit behandelt (gereinigt) und entsprechend den Bodenverhältnissen versickert wird, sofern wasserwirtschaftliche Belange dem nicht entgegenstehen.“ Abwasserdruckrohrleitung 104 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung In die Planzeichnung wird folgender Hinweis aufgenommen: „Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans verläuft am östlichen Rand des Baugebiets mit der Bezeichnung WA 18 eine unterirdische Abwasserdruckrohrleitung.“ Der Hinweis ist erforderlich, um die betroffenen Grundstückseigentümer über mögliche Einschränkungen und Vorsichtsmaßnahmen, die mit der Abwasserdruckrohrleitung verbunden sind, in Kenntnis zu setzen. Die Bebaubarkeit der entsprechenden Grundstücke erfährt durch die Abwasserdruckrohrleitung keine Einschränkung, da die Leitung außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche verläuft. Schallimmissionen durch den Güterverkehr auf dem Berliner Außenring In den Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen: „Durch den nächtlichen Güterbahnverkehr auf dem Berliner Außenring werden höhere Lärmemissionen erzeugt. Gemäß einer vorliegenden schalltechnischen Untersuchung, die auf Prognosewerten für 2025 basiert, können an den östlichen Fassaden künftiger Gebäude in den allgemeinen Wohngebieten mit der Bezeichnung WA 2 und WA 18 Lärmimmissionen entstehen, die die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005 für allgemeine Wohngebiete (45 dB(A)) teilweise um bis zu 9 dB(A) überschreiten.“ Der Hinweis ist ein Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung, die im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens durchgeführt wurde. Gemäß der schalltechnischen Untersuchung sind künftig, aufgrund des für das Jahr 2025 prognostizierten Güterbahnverkehrs, in einigen Bereichen erhebliche Überschreitungen der Orientierungswerte zu erwarten. Während für den Prognosefall Tag ohne zusätzliche aktive Lärmschutzmaßnahmen vergleichsweise geringe Beurteilungspegel ermittelt wurden, die nur in wenigen Ausnahmen die schalltechnischen Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) überschreiten, wurden für die Nacht Immissionswerte ermittelt, die den schalltechnischen Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete (45 dB(A)) im östlichen und nördlichen Plangebiet teilweise um bis zu 9 dB(A) überschreiten. An wenigen Stellen wurden auch Nachtwerte von 55 dB(A) ermittelt. Hiervon betroffen sind jedoch nur die Ostfassaden einzelner Gebäude im WA 2 und im WA 18. Ein nächtlicher Lärmpegel von 55 dB(A) gilt gemäß dem Berliner Lärmaktionsplan als gesundheitsrelevanter Schwellenwert und erfordert in der Regel Maßnahmen zur Lärmminderung. Die Entscheidung, ob wegen der Überschreitungen der Orientierungswerte und des in wenigen Bereichen festgestellten Erreichen des Schwellenwertes bauleitplanerische Maßnahmen zum Schallschutz erforderlich sind, ist Gegenstand der Abwägung. Da eine geänderte Gebäudeausrichtung aus städtebaulichen Gründen nicht erwünscht ist und auch nur wenig zur Lärmreduzierung beitragen könnte, aktive Schallsschutzmaßnahmen, wie die Errichtung einer Schallschutzmauer, aufgrund der hiermit verbundenen Kosten, der gestalterischen und funktionalen Beeinträchtigungen und der geringen Wirksamkeit, gerade für die Nutzungen im oberen Geschoss, nicht in Betracht kommen, verbleibt als sinnvolle Lösung nur noch eine Vorgabe zur Grundrissgestaltung. Im Rahmen der Abwägung der unterschiedlichen Belange - der Belange der privaten Baufreiheit sowie der gewünschten städtebaulichen Anordnung auf der einen Seite und dem Belang der Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse auf der anderen Seite – wurde entschieden, zugunsten der Baufreiheit und zur Sicherung des abgestimmten städtebaulichen Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 105 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Konzepts auf eine Vorgabe zur Grundrissgestaltung zu verzichten. Von Seiten des beauftragen Architekten sind für die betroffenen Grundstücke bereits erste Gebäudetypen entwickelt worden, in denen die Aufenthaltsräume in der Regel zu den östlich gelegenen Gärten ausgerichtet sind, also genau zum bahnseitigen Bereich. Bei den Grundrissen bestehen zwar noch gewisse Gestaltungsräume, so sind in der Regel Einzelhäuser vorgesehen, die auch seitliche, nach Norden oder Süden ausgerichtete Fassaden besitzen, grundsätzlich ist jedoch davon auszugehen, dass auch die künftigen Nutzer und Käufer der Wohnhäuser ein Interesse daran haben werden, dass ihre Aufenthaltsräume zu den Gärten ausgerichtet sind. Unter Berücksichtigung der auch im Lärmgutachten deutlich gemachten Skepsis hinsichtlich der sehr hohen Prognosewerte für den Güterverkehr im Jahr 2025 die von der Deutschen Bahn zur Verfügung gestellten Daten würden gegenüber dem heutigen Stand fast eine Vervierfachung bedeuten - und unter Einbeziehung der genannten besonderen städtebaulichen Gründe erscheint die Aufnahme eines entsprechenden Hinweises in die Planzeichnung und in die Begründung zum Bebauungsplan ausreichend. Mit diesem Hinweis würden künftige Nutzer und Käufer darüber in Kenntnis gesetzt werden, dass aufgrund des langfristig zu erwartenden Güterverkehrs auf dem 300 m entfernt gelegen Bahngleis möglicherweise höhere nächtliche Lärmimmissionen entstehen könnten. 106 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 4.15 Städtebauliche Kennzahlen Tab. 10 Flächenbilanz Bebauungsplan XVII-50aa Nutzung WA 1 (ohne Waldfläche) Fläche in m² GRZ Grundfläche in m² GFZ Geschossfläche in m² Wohneinheiten 15.570 0,25 3.890 0,40 6.230 44 WA 1 (Waldfläche) 2.260 WA 2 6.470 0,25 1.620 0,40 2.590 18 WA 3 14.980 0,25 3.750 0,40 5.990 43 WA 4 1.930 0,40 770 0,80 1.550 11 WA 5 6.710 0,25 1.680 0,40 2.680 19 WA 6 1.770 0,40 710 0,80 1.420 10 WA 7 1.980 0,40 790 0,80 1.580 11 WA 8 7.610 0,25 1.900 0,40 3.050 22 WA 9 1.780 0,40 710 0,80 1.430 10 WA 10 1.910 0,40 760 0,80 1.530 11 WA 11 7.990 0,25 2.000 0,40 3.200 23 WA 12 1.770 0,40 710 0,80 1.420 10 WA 13 6.300 0,25 1.580 0,40 2.520 18 WA 14 14.130 0,35 4.950 0,90 12.720 91 WA 15 32.000 0,35 11.200 0,90 28.800 206 WA 16 6.590 0,40 2.640 0,90 5.930 42 WA 17 6.680 0,40 2.670 0,90 6.010 43 WA 18 16.920 0,25 4.230 0,60 10.150 73 46.550 98.780 705 46.550 98.780 705 WA insgesamt 155.360 öffentl. Verkehrsfläche 36.810 Private Verkehrsfläche 1.950 öffentliche Grünfläche 11.340 Versorgungsfläche Gesamt 150 205.610 Zur Ermittlung der möglichen Wohnungszahl wird je 140 m² Geschossfläche eine Wohnung angenommen. Das entspricht einer Nettowohnfläche von etwa 120 m². Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 107 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Stadtplanerische Auswirkungen Die geplanten Inhalte des Bebauungsplans XVII-50aa „Gartenstadt Karlshorst I“ zielen auf eine geordnete städtebauliche Entwicklung, eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung, den Schutz und die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt und der natürlichen Lebensgrundlagen ab. Der Bebauungsplan XVII-50aa „Gartenstadt Karlshorst I“ ordnet in seinem Geltungsbereich ein untergenutztes, weitgehend brach liegendes Gebiet, das über bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB nur ansatzweise den genannten Zielen entsprechend entwickelt werden kann. Mit der Umsetzung des Bebauungsplans wird das untergenutzte Areal als Stadtraum reaktiviert und ein wesentlicher Beitrag zur Wohnraumversorgung in innenstadtnaher Lage bei relativ guter verkehrstechnischer Erschließung geleistet. Der derzeit für eine öffentliche Nutzung kaum zugängliche Bereich wird wieder erlebbar gemacht. Die vorhandenen Baudenkmale werden erhalten und können einer neuen Nutzung zugeführt werden. 2. Auswirkungen auf die Wohnnutzung und private Eigentümer Die vorhandene Wohnnutzung an der Zwieseler Straße („Wohnpark Karlshorst“) und an der Robert-Siewert-Straße wird durch den Bebauungsplan in ihrem Bestand gesichert. Die Interessen der beiden großen privaten Eigentümer innerhalb des Plangebiets werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ausreichend berücksichtigt. So wird das bereits weitgehend umgesetzte Umbau- und Neubauvorhaben („Wohnpark Karlshorst“) auf dem Grundstück Zwieseler Straße 6-50 durch die Festsetzung des Bebauungsplans bestätigt und gesichert. Mit dem zweiten Eigentümer, der über größere Grundstücksflächen im Plangebiet verfügt, konnte im Laufe des Verfahrens eine Übereinstimmung hinsichtlich der städtebaulichen Konzeption und der vorgesehenen Bebauungsplan-Regelungen erzielt werden, so dass auch hier von einer ausreichenden Berücksichtigung seiner privaten Interessen ausgegangen werden kann. Ein Teil der privaten Grundstücksflächen wird durch den Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche, öffentliche Straßenverkehrsfläche oder als teilweise öffentlich nutzbare Fläche (Gehrechte, Leitungsrechte) festgesetzt. Des Weiteren trifft der Bebauungsplan umfangreiche Regelungen zur Gestaltung der künftigen Bauvorhaben. Die hiermit verbundenen Einschränkungen wurden jedoch ebenfalls im gegenseitigen Einvernehmen mit dem privaten Eigentümer festgelegt. 3. Auswirkungen auf den Bedarf an Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, Sport- und Grünflächen Der Bebauungsplan ermöglicht bei vollständiger Ausschöpfung der Baurechte eine Geschossfläche von insgesamt 98.780 m². Für die Ermittlung der künftig vorhandenen Wohnungszahlen wird die zulässige Geschossfläche durch 140 m² geteilt. Hieraus ergeben sich 705 Wohneinheiten, für die eine durchschnittliche Belegung mit 2,3 Bewohnern angenommen wird. Für die künftige Einwohnerentwicklung bedeutet dies, dass nach Umsetzung der Planung rund 1.600 Einwohner im Plangebiet leben werden. In dieser Zahl sind die im Plangebiet bereits wohnenden Personen miteinbezogen. Zurzeit wohnen im nördlichen Teil des Plangebiets etwa 30 Personen und im „Wohn- 108 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung park Karlshorst“ an der Zwieseler Straße rund 320 Personen. Mit dem Bebauungsplan wird somit ein Zuzug von rund 1.350 Einwohnern ermöglicht. Da die Umsetzung des bereits weitgediehenen Bauvorhabens an der Zwieseler Straße jedoch in einem engen Zusammenhang mit dem Bebauungsplan-Verfahren steht und nur zugelassen werden konnte, da es mit den Zielen des Bebauungsplans in Übereinstimmung stand, wird im Folgenden im Sinne einer vereinfachten Herangehensweise von der Situation einschließlich des Bestandes ausgegangen, also einer Einwohnerzahl von 1.600. Bei einer Jahrgangsstärke von 1,2 % ergeben sich rund 19 Personen pro Altersjahrgang. Nach den gängigen Richtwerten resultieren hieraus die folgenden Bedarfe: 3.1 Einrichtungen der sozialen Infrastruktur Kindertagesstätte Grundschule Jugendfreizeit Gedeckte Sportflächen Ungedeckte KernSportflächen 70% Versorgungsgrad für 6 Jahrgänge 100% Versorgungsgrad für 6 Jahrgänge 11,4% Versorgungsgrad für 19 Jahrgänge 0,34 m² je Einwohner 2,5 m² je Einwohner 80 Plätze 114 Plätze 41 Plätze 544 m² 4.000 m² Diese Bedarfe sind bei den bezirklichen Planungen für die soziale Infrastruktur mit zu berücksichtigen. Die Versorgung mit Kindertagesstätten soll durch eine Einrichtung innerhalb des Plangebiets gewährleistet werden. So enthält der städtebauliche Vertrag zum Bebauungsplan eine entsprechende Vorgabe, wonach sich der Investor der „Gartenstadt Karlshorst I“ zur Herstellung einer geeigneten und Berliner Standards entsprechenden Kindertagesstätte mit mindestens 67 Plätzen verpflichtet. Da die vorgesehene Nutzungsausweisung eines allgemeinen Wohngebiets grundsätzlich auch die Errichtung einer Kindertagesstätte ermöglicht, ist davon auszugehen, dass der durch den Bebauungsplan entstehende Bedarf an Kindertagesstättenplätze künftig innerhalb des Plangebiets abgedeckt werden kann. Bezüglich des Bedarfs an Grundschulplätzen und Jugendfreizeiteinrichtungen besteht ebenfalls die Möglichkeit durch den Neubau entsprechender sozialer Einrichtungen, die im allgemeinen Wohngebiet regelmäßig zulässig sind, zur Deckung des Bedarfs beizutragen. Hier wurde jedoch entschieden, keine zusätzliche Regelung in den städtebaulichen Vertrag aufzunehmen, die den Investor auch noch dazu verpflichtet, sich an den Kosten für eine Grundschule und eine Jugendfreizeiteinrichtung zu beteiligen. Eine solche Vorgabe wäre angesichts der zahlreichen sonstigen Verpflichtungen, die der Investor gemäß dem städtebaulichen Vertrag zu tragen hat (Ausgleichsmaßnahmen, Altlastensanierung, Herstellung der öffentlichen Straßen, Errichtung von öffentlichen Grünflächen, Sicherung von KitaPlätzen, u.a.m.), nicht mehr angemessen. Es wird zudem davon ausgegangen, dass durchaus Möglichkeiten bestehen, den Bedarf außerhalb des Plangebietes abzudecken, da innerhalb des vorhandenen Siedlungsgebiets durchaus Grundstücke und Gebäude existieren, die ggf. für soziale Zwecke genutzt werden könnten. 3.2 Versorgung mit Grün- und Freiflächen Bei einer Bevölkerungszahl von 1.600 Personen ergeben sich nach den gängigen Richtwerten für Grünflächen folgende zusätzlichen Bedarfe: Wohnungsnahe Grünflächen Siedlungsnahe Grünflächen Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 6,0 m² je Einwohner 7,0 m² je Einwohner 9.600 m² 11.200 m² 109 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Öffentliche Kinderspielplätze 1,0 m² je Einwohner 1.600 m² (Nettospielfläche) Die durch den Bebauungsplan XVII-50aa „Gartenstadt Karlshorst I“ festgesetzte Grünfläche gewährleistet für die zusätzlichen Einwohner des Plangebiets eine ausreichende Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen. Der entstehende Bedarf an Spielplatzflächen kann durch den planungsrechtlich gesicherten Kinderspielplatz innerhalb der künftigen öffentlichen Grünflächen ebenfalls abgedeckt werden. Für die Versorgung mit siedlungsnahem Grün stellt sich die Situation ungünstiger dar. So soll die vorhandene naturnahe Freifläche des „Biesenhorster Sandes“ zwar als solche erhalten und im Sinne des Naturschutzes weiterentwickelt werden, da sie jedoch an den Naturschutzbund Deutschland (NABU) übergeben werden soll, entfällt ihr öffentlicher Charakter. Entsprechend ist davon auszugehen, dass der „Biesenhorster Sand“ künftig nicht mehr zur Verfügung steht, um zur Versorgung mit siedlungsnahem Grün beizutragen oder für sonstige öffentliche Zwecke genutzt zu werden. 4. Verkehrliche Auswirkungen Um genauere Aussagen über die bebauungsplanbedingten Verkehrsbelastungen und die hieraus resultierenden möglichen Lärmbelastungen treffen zu können, hat das Bezirksamt Ende 2011 eine Verkehrsuntersuchung beauftragt. Grundlage für die Ermittlung der zusätzlich möglichen Verkehrsbelastung war der Umfang der künftig zu erwartenden Nutzungen (im Wesentlichen Wohnen) und die hieraus resultierenden Verkehrsbewegungen. Wie unter Kapitel III. 3. aufgeführt, wird davon ausgegangen, dass im Plangebiet künftig 1.600 Einwohnern wohnen werden. Unter Zuhilfenahme gängiger Annahmen zum üblichen Verkehrsverhalten hat die Verkehrsuntersuchung ermittelt, dass die Entwicklung des Bebauungsplangebiets XVII-50aa etwa 2.800 Kfz-Fahrten pro Tag erzeugt. Diese Rechnung beinhaltet auch die Kfz-Bewegungen, die bereits heute durch die vorhandenen Nutzungen stattfinden. Da das Bebauungsplangebiet XVII-50aa nicht isoliert betrachtet werden kann, wurden auch die zusätzlich möglichen Verkehrsbewegungen ermittelt, die aus dem südlich anschließenden Bebauungsplangebiet (XVII-50ab) resultieren könnten. Hier wurden insgesamt 3.600 Kfz-Bewegungen ermittelt. Der Wert für beide Plangebiete zusammen summiert sich somit auf 6.400 Kfz-Bewegungen pro Tag. Auf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts, der hieraus resultierenden Verteilung der Wohneinheiten und Arbeitsplätze sowie der möglichen Ziele und Quellen der künftigen Nutzungen wird folgende Verteilung des zusätzlichen Kfz-Verkehrs in die umgebenden Stadtgebiete für plausibel gehalten: - rund 55% Richtung Norden und Innenstadt über die nördliche Treskowallee, - rund 30% Richtung Süden über die südliche Treskowallee sowie - rund 15% Richtung Tangentialen Verbindung Ost (TVO) über die verlängerte Waldowallee. Die TVO wird in die Betrachtung miteinbezogen, da davon ausgegangen wird, dass zum Zeitpunkt der vollständigen Umsetzung der Baumaßnahmen auch die TVO fertig gestellt sein wird. Die Anbindung an die nächste übergeordnete Straßenverbindung, die Treskowallee, wird über die Knotenpunkte Treskowallee/Waldowallee, Treskowallee/Rhein- 110 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung steinstraße und Treskowallee/Gregoroviusweg (über Robert-Siewert-Straße) erfolgen. Der zusätzliche Verkehr wird sich jeweils im Querschnitt auf die Robert-Siewert-Straße (+1.250 Kfz/Tag), den Straßenzug Rheinpfalzallee–Neuwieder Straße–Römerweg (+390 Kfz/Tag), die Rheinsteinstraße (+2.300, +1.990 und +1.650 Kfz/Tag, von Ost nach West) und die Köpenicker Allee (+1.890 und +1.750 Kfz/Tag, von Süd nach Nord) verteilen. In der Spitzenstunde wird von einer zusätzlichen Belastung von maximal bis zu 180 Kfz im Querschnitt je Anbindungspunkt in der nachmittäglichen Spitzenstunde ausgegangen. Durch die erheblichen Belastungsrückgänge im Verlauf der Hauptrichtungen der Treskowallee, die durch die Inbetriebnahme der TVO noch verstärkt werden, ergeben sich deutliche Leistungsreserven in den Hauptströmen an den lichtsignalgeregelten Knotenpunkten. Durch veränderte Grünzeitverteilungen zugunsten der Nebenrichtungen kann die Leistungsfähigkeit der jeweils abbiegenden Fahrzeugströme (z.B. durch einen verlängerten Nachlauf mit Grünpfeil) bzw. der einbiegenden Fahrzeugströme (durch längere Grünzeiten) erhöht und den Anforderungen entsprechend angepasst werden. Damit sind die Voraussetzungen gegeben, die sich in der Überlagerung aus Bestandsnutzung und geplanter Entwicklung abzeichnenden Verkehrsmengen an den Knotenpunkten der Wohngebietsstraßen mit der Treskowallee mit verträglichen Qualitätsstufen im Verkehrsablauf abwickeln zu können. Die zusätzliche Verkehrsbelastung für die Treskowallee ist gemessen an der bereits vorhandenen Verkehrsbelastung mit 36.900 Fahrzeugen je Tag (DTVWt-Kfz 2009) bzw. 30.400 Fahrzeugen je Tag (Prognosenullfall 2015, Dr. Brenner Ing. GmbH) gering und führt zu einer Verkehrszunahme von maximal 11% im nördlichen Abschnitt bzw. 6,9% im südlichen Abschnitt der Treskowallee. Die zusätzliche aus dem Plangebiet resultierende Verkehrsbelastung kann durch die allgemeine Verkehrsentwicklung und die zu erwartende Entlastungswirkung der TVO, vor allem im nördlichen stärker belasteten Abschnitt mehr als kompensiert werden. 5. Auswirkungen auf die Lärmbelastung Für die schutzwürdigen Nutzungen außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50aa ergeben sich durch die Planung keine Erhöhungen der Beurteilungspegel um mehr als 3 dB(A). Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV als angesetzte Grenze schädlicher Umwelteinwirkungen werden bereits ohne Planung überschritten. Durch die Planung im Prognoseplanfall kommt es zu Erhöhungen der Beurteilungspegel von maximal 2 dB(A). Da jedoch mit der Planung keine baulichen Maßnahmen an Straßen (erheblicher baulicher Eingriff im Sinne der Verkehrslärmschutzrichtlinien 1997) verbunden sind, fällt das Vorhaben nicht in den Anwendungsbereich der 16. BImSchV. Ein Anspruch auf passive Schallschutzmaßnahmen für Bestandsgebäude besteht somit nicht. Für die innerhalb des Plangebiets gelegene Zwieseler Straße stellt die Lärmuntersuchung fest, dass die Immissionsgrenzwerte für allgemeine Wohngebiete nach der 16. BImSchV eingehalten werden können, eine Überschreitung der Orientierungswerte nach DIN 18005 (55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts) um 2 bis 3 dB(A) jedoch nicht auszuschließen ist. Von einer Festsetzung eines Luftschalldämmmaßes wird jedoch abgesehen, da die Überschreitung nur geringfügig ist und die beschriebene Lärmentwicklung im innerstädtischen Siedlungsbereichen noch als hinnehmbar bewertet wird. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteile wird bei dem erforderlichen Lärmpegelbereich III heute in der Regel schon durch die Anforderungen nach Energieeinsparverordnung erbracht, sodass hier bei der baulichen Umsetzung keine besonderen und kostensteigernden Maßnahmen erforderlich werden. Es wird je- Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 111 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa doch empfohlen, die Wohnungsgrundrisse im allgemeinen Wohngebiet entlang der Grenze zur Zwieseler Straße so anzulegen, dass insbesondere die Schlafräume, auf der den Emissionsquellen der Straße abgewandten Seite liegen. Indem der Bebauungsplan auf bislang unbebauten Flächen eine neue Wohnnutzung zulässt, ermöglicht er das Heranrücken einer sensiblen Nutzung an die Gleisanlagen des Berliner Außenrings. An der engsten Stelle beträgt der Abstand zwischen dem neuen Wohngebiet und dem Berliner Außenring rund 300 m. Zurzeit verkehren auf dem Außenring regelmäßig Regionalzüge, Nachtreisezüge und Güterzüge. Die Deutsche Bahn geht davon aus, dass der Güterbahnverkehr auf dem östlichen Außenring bis 2025 erheblich anwachsen wird. Die im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens erarbeitete schalltechnische Untersuchung hat unter zur Hilfenahme der Prognosewerte der Deutschen Bahn für das Jahr 2025 die möglichen Immissionswerte für das neue Wohngebiet ermittelt und aufgezeigt, dass die heranrückende Wohnnutzung vor allem nachts aller Voraussicht nach erhöhten Lärmimmissionen ausgesetzt sein wird. Betroffen sind vor allem die künftigen östlichen Fassaden in den Baugebieten WA 2, WA 13 und WA 18 im östlichen Randbereich des Plangebiets, wo die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18 005 teilweise und zeitweise um bis zu 9 dB(A) überschritten werden. 6. Auswirkungen auf die Umwelt Die Auswirkungen auf die Umwelt, die bei einer vollständigen Realisierung sämtlicher durch den Bebauungsplan ermöglichter Vorhaben zu erwarten sind, werden im Umweltbericht zu diesem Bebauungsplan schutzgutbezogen dargestellt. Im Umweltbericht wird festgestellt, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bezogen auf die relevanten Schutzgüter zum Teil erhebliche Beeinträchtigungen der Umwelt ermöglicht werden. Zudem werden Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet, die auch durch die vorgesehenen Begrünungs- und Aufwertungsmaßnahmen innerhalb des Plangebiets nicht vollständig ausgeglichen werden können. Da ein großer Teil dieses Eingriffs jedoch bereits nach dem derzeit geltenden Planungsrecht zulässig wäre, verbleibt eine geringere ausgleichspflichtige Beeinträchtigung von Natur- und Landschaft, die vollständig durch Maßnahmen im räumlichen und funktionalen Zusammenhang außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ausgeglichen werden kann. Die Sicherung dieser Maßnahmen wird durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt. Dieser regelt auch den Ausgleich für die Verluste von geschützten Bäumen und von nach dem Berliner Naturschutzgesetz geschützten Biotopen Hierzu gibt das Eingriffsgutachten den fachlichen Rahmen und eine Orientierung über den Umfang notwendiger Maßnahmen vor. Art und Umfang der Maßnahmen wurden mit der zuständigen Naturschutzbehörde abgestimmt. Die Umsetzung dieser Maßnahmen wird – neben den entsprechenden Festsetzungen des Bebauungsplans – durch Regelungen im städtebaulichen Vertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Land Berlin rechtsverbindlich gesichert. Gleiches gilt für die Bewältigung und den Ausgleich von Beeinträchtigungen besonders und streng geschützter Arten. 112 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung IV. Verfahren 1. Information der Senatsverwaltungen Die Senatsverwaltungen für Bauen, Wohnen und Verkehr, Abt. II E und Abt. XII C sowie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. II E und Abt. GL 8 wurden über die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans XVII50 mit Schreiben vom 13. Oktober 1997 gemäß § 246a BauGB und § 3a AGBauGB informiert. Die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr hat die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans XVII-50 mit Schreiben vom 3. und 12. November 1997 zur Kenntnis genommen. Die Kenntnisnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie erfolgte mit Schreiben vom 5. November 1997. 2. Bezirksamtsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung Das Bezirksamt beschloss am 6. Januar 1998, für das Gelände zwischen RobertSiewert-Straße mit Verlängerung zur Bezirksgrenze, Bezirksgrenze, Wiesengrundstraße, Köpenicker Allee, Rheinsteinstraße und Zwieseler Straße einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung XVII-50 aufzustellen und die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen (BA-Beschluss Nr. 005/98). 3. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses Der Beschluss des Bezirksamts vom 6. Januar 1998 über die Aufstellung des Bebauungsplans XVII-50 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 9 vom 13. Februar 1998 auf Seite 660 bekannt gemacht. 4. Information der Senatsverwaltungen sowie der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung zur beabsichtigten Teilung des Bebauungsplans Die Senatsverwaltungen für Bauen, Wohnen und Verkehr, Abt. II E und Stadtentwicklung, Umwelt und Technologie, Abt. I E, sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung wurden über die beabsichtigte Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50 mit Schreiben vom 22. Oktober 1999 gemäß § 5 AGBauGB informiert. Beide Abteilungen haben die beabsichtigte Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50 mit Schreiben vom 18. November 1999 bzw. 8. November 1999 zur Kenntnis genommen. Das Bebauungsplan-Verfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt. 5. Bezirksamtsbeschluss zur Teilung des Bebauungsplans Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 26. Oktober 1999 die Teilung des Bebauungsplans XVII-50 für das Gelände zwischen Robert-Siewert-Straße mit Verlängerung zur Bezirksgrenze, Bezirksgrenze, Wiesengrundstraße, Köpenicker Allee, Rheinsteinstraße und Zwieseler Straße in die Bebauungspläne XVII-50a für das Gelände zwi- Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 113 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa schen Robert-Siewert-Straße, Bezirksgrenze, nördlicher Grenze der KGA "Biesenhorst II" in Verlängerung bis zur Bezirksgrenze, westlicher Grenze der KGA "Biesenhorst II", Wiesengrundstraße, nordöstlicher Grenze der KGA "Rheinstein", Köpenicker Allee, Rheinsteinstraße und Zwieseler Straße, XVII-50 b für die Grundstücke Köpenicker Allee 155/189 und XVII-50c für das Gelände zwischen nördlicher Grenze der KGA "Biesenhorst II" in der Verlängerung bis zur Bezirksgrenze, Bezirksgrenze, Wiesengrundstraße und westlicher Grenze der KGA "Biesenhorst II", alle im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Karlshorst, beschlossen (BA-Beschluss Nr. 234/99). 6. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses Der Beschluss des Bezirksamts vom 26. Oktober 1999 über die Teilung des Bebauungsplans XVII-50 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 63 vom 3. Dezember 1999 auf Seite 4882 bekannt gemacht. 7. Frühzeitige Bürgerbeteiligung Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans XVII-50a fand in der Zeit vom 27. November 2000 bis einschließlich 22. Dezember 2000 statt. 63 Bürger/innen nutzten die Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren. Zu Punkten die den Bebauungsplan-Entwurf XVII-50aa betreffen, lagen 6 schriftliche Äußerungen vor. Mit den für den vorliegenden Bebauungsplan abwägungsrelevanten Anregungen und Hinweise wurde wie folgt umgegangen: Art der Nutzung Die Nutzung des ehemaligen Hochbunkers als Jugendfreizeiteinrichtung würde zu erheblichen Immissionen führen. → Einrichtungen wie Kindergärten und Jugendfreizeitheime zählen zur notwendigen Infrastruktur eines Siedlungsgebiets. Eine mögliche Nutzung des Hochbunkers als Jugendfreizeitstätte wird im Laufe des Verfahrens geprüft. Berücksichtigung. Attraktive Einkaufsmöglichkeiten sollten an der Robert-Siewert-Straße geschaffen werden. → Der Bebauungsplan-Entwurf weist unterschiedliche Nutzungsarten aus. Einzelhandel soll entsprechend der Ausweisung des Planentwurfs vorzugsweise im Mischgebiet angesiedelt werden. Berücksichtigung. Die Abwägung der eingegangenen Bedenken, Anregungen und Hinweise führte zu keiner Änderung der Planung. 8. Erneute frühzeitige Bürgerbeteiligung Aufgrund der zwischenzeitlich geänderten Planungskonzeption wurde in der Zeit vom 24. November bis 30. Dezember 2003 eine erneute frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB durchgeführt. Im Rahmen dieses Beteiligungsverfahrens fand am 11. Dezember 2003 im Kulturhaus Karlshorst eine Erörterungsveranstaltung statt, die von ca. 90 Bürgern und Bürgerinnen besucht wurde. In der erneuten frühzeitigen Bürgerbeteiligung gingen insgesamt 18 schriftliche Äußerungen ein. Die abwä- 114 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung gungsrelevanten Bedenken, Anregungen und Hinweise wurden wie folgt aufgenommen und sollen im weiteren Verfahren berücksichtigt, bzw. im weiteren Verfahren geklärt werden: Art der Nutzung Auf Grund der Bedarfs- und Kostensituation sei man gegen eine Verlagerung des vorhandenen Sportplatzes auf eine andere Fläche. → Der Sportplatz nördlich der denkmalgeschützten ehemaligen Schwimmhalle ist gemäß dem städtebaulichen Konzept an dieser Stelle nicht mehr integrierbar. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird ein Ersatzstandort vorgesehen. Die endgültige Lage des Sportplatzes wird im Laufe des Verfahrens ermittelt. Keine Berücksichtigung. Es sei ein Sportplatz innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans zu sichern. → Der Sportplatz nördlich der denkmalgeschützten ehemaligen Schwimmhalle ist gemäß dem städtebaulichen Konzept an dieser Stelle nicht mehr integrierbar. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird ein Ersatzstandort vorgesehen. Die endgültige Lage des Sportplatzes wird im Laufe des Verfahrens ermittelt. Berücksichtigung. Der Grundstückszuschnitt des geplanten Sportplatzes erfülle nicht einmal die Mindestanforderungen für einen mäßigen Sportplatz. → Der im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorgesehene Sportplatz wird sich an den Anforderungen der Abteilung Jugend, Bildung und Sport orientieren. Die endgültige Lage und Größe des Sportplatzes wird im weiteren Verfahren ermittelt. Berücksichtigung. Eine Kindertagesstätte soll ausgewiesen werden. → Aus der geplanten Anzahl von ca. 600 WE ergibt sich gemäß Richtwertatlas eine zukünftige Einwohnerzahl (bei Eigenheimen, freifinanziert) von ca. 1.900. Darauf basierend kann von einem Bedarf an ca. 200 Kita-Plätzen ausgegangen werden. Eine genaue Ermittlung erfolgt im weiteren Verfahren. Es wird keine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ gesichert, da beabsichtigt ist, die Abdeckung des Kitabedarfs über sogenannte freie Träger sicherzustellen, die über eigene Grundstücke im Bebauungsplangebiet verfügen. Da zur Entwicklung des Gebiets der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zwischen Bezirk und OFD Berlin bzw. zukünftigen Investor notwendig ist, wird in diesem auch das Thema Kitabedarf abzuhandeln sein. Berücksichtigung. Es bestehe kein Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. → Die Abschaffung der Eigenheimzulage durch die Bundesregierung bedeutet nicht gleichzeitig, dass es keinen Bedarf an Wohnraum im Ein- und Zweifamilienhaussegment mehr gibt. Die Nutzungsintensivierung entspricht den stadtentwicklungspolitischen Zielen des Bezirks. Es wird ein Angebot geschaffen, dessen Inanspruchnahme von der privatwirtschaftlichen Nachfrage abhängt. Keine Berücksichtigung. Verkehr Der Erschließungsaufwand sei zu hoch. → Im Rahmen eines noch zu erstellenden Erschließungskonzepts sowie eines Verkehrsgutachtens wird der Erschließungsaufwand nochmals hinterfragt. Sich daraus ergebende Änderungen werden in das weitere Verfahren einfließen. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 115 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Berücksichtigung. Für den durch das Vorhaben erzeugten zusätzlichen Verkehr seien die vorhandenen Straßen nicht ausgebaut. Die Planung erfordere ein Verkehrskonzept für den Bereich Karlshorst östlich der Treskowallee. → Im Rahmen eines noch zu erstellenden Erschließungskonzepts sowie eines Verkehrsgutachtens wird der Erschließungsaufwand nochmals hinterfragt und die Vereinbarkeit des städtebaulichen Konzeptes mit der bestehenden Verkehrssituation abgeprüft. Sich daraus ergebende Änderungen werden in das weitere Verfahren einfließen. Berücksichtigung. Naturschutz Im vorgestellten Bebauungsplan-Entwurf werde keine Rücksicht auf bekannte (nach § 26a NatSchG Bln) geschützte Biotope, weitgehend einmalige Begleitbiotope sowie seltene geologische Formen (Binnendüne) genommen. → Die beabsichtigte Entwicklung des Plangebiets entspricht in weiten Teilen den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Im Rahmen einer noch zu erstellenden Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB sowie eines Eingriffs-/Ausgleichsgutachtens wird im weiteren Verfahren geklärt, wie mit den (nach § 26a NatSchG Bln) geschützten Biotopen und anderen Schutzgütern zu verfahren ist. Berücksichtigung. Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes seien aufgrund der vorzufindenden artenreichen (und z.T. geschützten) Flora und Fauna wie auch der geologischen Formenvielfalt in weiten Teilen für eine Bebauung ungeeignet. → Im Rahmen einer noch zu erstellenden Umweltprüfung wird im weiteren Verfahren geklärt, in wie weit die Ziele des Bebauungsplans mit dem Schutzanspruch vorhandener Flora- und Fauna vereinbar sind. Im Zuge der Überarbeitung/Aktualisierung vorhandener Altlastenuntersuchungen erfolgt die Prüfung der Übereinstimmung geologischer Formenvielfalt mit den Erfordernissen der Bebauungsplanziele. Berücksichtigung. Altlasten Die Aussagen zum Thema Altlasten seien zu pauschal und vage. → Die Altlastenproblematik wird im Laufe des Verfahrens weiter vertieft. Bestehende Altlastenuntersuchungen werden aktualisiert, eine Kampfmittelsuche wird durchgeführt. Konkrete Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplans werden im weiteren Verfahren dargestellt (Kampfmittelbeseitigung, Sanierungserfordernis, etc.). Berücksichtigung. Die Abwägung der eingegangenen Bedenken, Anregungen und Hinweise führte zu keiner Änderung der Planung. 9. Bezirksamtsbeschluss zum Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligungen und zur Durchführung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Das Bezirksamt hat am 7. Dezember 2004 Folgendes beschlossen: 1) das Ergebnis, das sich aus der Auswertung der Äußerungen der Bürger in der frühzeitigen Bürgerbeteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 Absatz 1 AGBauGB zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-50a ergibt, 116 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 2) das Ergebnis, das sich aus der Auswertung der Äußerungen der Bürger in der erneuten frühzeitigen Bürgerbeteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 Absatz 1 AGBauGB zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-50a ergibt, 3) die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB zum Bebauungsplan-Entwurf durchzuführen, 4) mit der Ausführung des Beschlusses zu 3. das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen und 5) die Vorlage des Bezirksamtsbeschlusses der Bezirksverordnetenversammlung durch eine Drucksache zur Kenntnisnahme vorzulegen (BA-Beschluss Nr. 288/2004). 10. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Fachämter des Bezirksamts Die Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie die Fachämter des Bezirksamts wurden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB mit Schreiben vom 25. Mai 2005 um Stellungnahme zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-50a innerhalb eines Monats gebeten. Von 34 beteiligten Stellen haben 25 Stellen eine Stellungnahme abgegeben. Somit waren 25 Stellungnahmen auszuwerten. Die abwägungsrelevanten Bedenken, Anregungen und Hinweise wurden wie folgt behandelt und der Bebauungsplan entsprechend geändert/nicht geändert bzw. darauf hingewiesen, dass eine Klärung im weiteren Verfahren erfolgt: Grundsätzliches, Planungsrechtliches Es wird in Frage gestellt, ob es überhaupt einen Bedarf für die vorgesehene Bebauung gibt. Das mit dem Planungsvorhaben vergleichbare Wohnprojekt in Gatow, das ursprünglich ebenfalls für neu zugezogene Bundesbedienstete gedacht war, ist nur teilweise realisiert worden. (BLN) → Es trifft zu, dass der Bedarf an Wohnungen insgesamt zurzeit eher gering ist. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in innenstadtnaher Lage ist jedoch im Vergleich zu anderen Bauvorhaben in letzten Jahren gestiegen; vergleichbare Bauvorhaben in Lichtenberg bestätigen diese Einschätzung. Es wird zudem davon ausgegangen, dass der Gesamtbedarf an Wohnungen im Ballungsraum Berlin mittel- bis langfristig wieder steigen wird. Die vorgesehene Planung entspricht dem Flächennutzungsplan Berlin, dem Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) und der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung und stellt somit eine abgestimmte Planung dar, die nicht aufgrund einer zeitweise geringeren Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt grundsätzlich in Frage gestellt werden soll. Keine Planänderung. Der Bebauungsplan sei nicht festsetzungsfähig, wenn Bahnflächen nicht aus der Planfeststellung entlassen sind. (SenStadt I B, GL 8) → Im weiteren Verfahren wird die Entlassung der innerhalb des Plangebiets gelegenen Bahnflächen aus der Planfeststellung angestrebt, um die Flächen als naturnahe Grünfläche entwickeln zu können. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Naturschutz Es wird befürchtet, dass sich der Charakter des Gebiets durch die geplante Wohnbebauung erheblich ändern wird und dass es zu einer höheren Versiegelung kommen wird. (BLN) Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 117 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa → Es trifft zu, dass sich das Plangebiet durch die vorgesehene Baumaßnahme erheblich verändern wird. Hiermit ist jedoch nicht zwangsläufig eine erhebliche Beeinträchtigung der Belange des Naturschutzes verbunden. Alleine durch die mit der Baumaßnahme erforderliche Beseitigung der Altlasten wird bereits eine wesentliche Verbesserung der ökologischen Situation erreicht. Eine erhebliche Zunahme der Versiegelung ist nicht zu erwarten, da das Plangebiet bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt partiell hoch versiegelt ist und die Planung umfangreiche Grünflächen und eine nur gering bis mittelhoch verdichtete Bebauung vorsieht. Genauere Ergebnisse werden nach Fertigstellung der Umweltprüfung vorliegen. Keine Planänderung. Die Aussage des Erläuterungstextes, dass nur wenige, unzusammenhängende, schützenswerte Biotope durch eine mögliche Bebauung in Anspruch genommen werden, sei fragwürdig. Es würden insgesamt ca. 9 ha an zusammenhängender wertvoller Biotopfläche vernichtet. Dies beträfe sowohl den Sportplatz und dessen umgebende Flächen, als auch die östlich angrenzenden Bereiche bis zum Bahngelände. (SenStadt I E) → Im Zusammenhang mit der Erstellung der Umweltprüfung wird auch eine Bestandsaufnahme und Bewertung der im Plangebiet vorhandenen Biotope erfolgen. Die entsprechenden Aussagen werden als Entscheidungsgrundlage für den künftigen Umgang mit den Biotopen herangezogen. Es wird davon ausgegangen, dass nicht alle vorhandenen geschützten Biotope erhalten werden und Ausnahmegenehmigungen auf Grundlage einer fundierten Bestandsaufnahme und einer Ausgleichskonzeption erforderlich sein werden. In besonderen Einzelfällen ist jedoch auch eine Änderung der Planungskonzeption zum Schutz der vorhandenen Biotope denkbar. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Die Ermittlung der bebauungsplanbedingten Eingriffe und die entsprechenden Vorschläge zur Kompensation seien unzureichend. Unabhängig von einer möglichen Bebauung gemäß § 34 BauGB müssten wertvolle, eventuell geschützte Biotope und Arten (§ 26a NatSchG Bln) auch außerhalb der Flächen für eine Schutzgebietsausweisung untersucht und bestimmt werden. Die für das Plangebiet geltenden Ziele des Landschaftsprogramms und des Artenschutzprogramms seien zu beachten. (SenStadt I E, Li UmNat NL, BLN) → Die Ermittlung der bebauungsplanbedingten Umweltauswirkungen, auch außerhalb des Plangebiets, erfolgt mit der Umweltprüfung (mit integriertem Eingriffsgutachten) zum Bebauungsplan XVII-50a. Nach Nr. 1b) der Anlage zu § 2 Abs. 4 und 2a BauGB werden hierbei auch die Ziele des Umweltschutzes berücksichtigt. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Es wird darauf hingewiesen, dass die ökologischen Belange durch die Überplanung von Flächen im Nordosten des Plangebiets, die im Landschafts- und Artenschutzprogramm Berlins als Grün- und Freifläche sowie Artenreservoire für Arten ruderaler Standorte dargestellt seien, insbesondere für den Artenschutz einen besonders schweren Eingriff bedeuten. Zur Ermittlung des bebauungsplanbedingten Eingriffs und zur Definition der hieraus folgenden Maßnahmen seien genauere faunistische Untersuchungen erforderlich. Hierbei dürften bestimmte Tiergruppen wie Fledermäuse, Brutvögel, Zauneidechsen, Heuschrecken, Tragfalter, Stechimmen und Hautflügler nicht außer Acht gelassen werden. (SenStadt I E, Li UmNat NL, BLN) → Im Rahmen der Umweltprüfung wird eine umfassende faunistische Untersuchung des Plangebiets durchgeführt, von der insbesondere Aussagen hinsichtlich der Bestände von Rast- und Brutvögeln, von Heuschrecken, Reptilien und insbesondere Fledermäusen erwartet werden. Wird im weiteren Verfahren geklärt. 118 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage im nordöstlichen Plangebiet und die hiermit verbundene intensive Erholungsnutzung von Anwohnern aus den Wohngebieten (ca. 2.000 Einwohner) ständen im Widerspruch zu den Zielen einer Schutzgebietsausweisung (LSG und NSG). (SenStadt I E, Li UmNat NL) → Gemäß der übergeordneten und bezirklichen Planung (FNP und BEP) sollen die Flächen entlang der Bahn zu einem übergeordneten Grünzug entwickelt werden, der nicht nur ökologischen Anforderungen entsprechen soll, sondern auch der öffentlichen Grünversorgung und der Aufnahme eines Fuß- und Radweges dienen soll. Entsprechend müssen die Flächen öffentlich gewidmet werden. Hiervon unbenommen ist nicht auszuschließen, dass einzelne besonders schützenswerte Flächen für die Öffentlichkeit nicht zugänglich sein werden. Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche zusätzlichen Regelungen in den Bebauungsplan aufzunehmen sind, um eine Aufwertung im Sinne des Naturschutzes zu gewährleisten und dem Planungsziel „Entwicklung von Natur und Landschaft“ entsprechen zu können. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Es sei nachzuweisen, dass ausreichend Flächen für die wohnungsnahe Grünversorgung zur Verfügung stehen, wobei der als LSG auszuweisende Grünzug nicht der wohnortnahen Grünversorgung dienen könne. (Li UmNat NL) → Der als LSG ausgewiesene Grünzug soll in erster Linie als naturnahe Grünfläche entwickelt werden, die für die Grünversorgung eine eher nachgeordnete Rolle spielen wird. Die wohnortnahe Versorgung mit Grünflächen soll hauptsächlich durch den zentral gelegenen Quartierspark nachgewiesen werden. Dieser ist mit 24.500 m² ausreichend groß bemessen, um den rechnerischen Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen (auf Basis der Richtwerte des Landschaftsprogramms) abzudecken. Keine Planänderung. Es wird der Auffassung widersprochen, dass für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans die Zulässigkeit der geplanten Wohnbebauung bereits nach § 34 BauGB gegeben sei und dass die ermöglichten Eingriffe daher generell nicht ausgleichspflichtig wären. Es wird um eine nochmalige Prüfung gebeten. (Li UmNat NL) → Die Prüfung der derzeitigen planungsrechtlichen Ausgangssituation hat zu folgendem Ergebnis geführt: Die im unmittelbaren Kreuzungsbereich Zwieseler Straße/Robert-Siewert-Straße gelegenen Baugrundstücke sind durch eine offene Einfamilienhausbebauung geprägt und wären somit gemäß § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO zu beurteilen. Die zugrunde gelegte GRZ beträgt hier 0,2. Der übrige westliche Bereich zwischen Robert-Siewert-Straße und verlängerter Rheinpfalzallee wird durch eine aufgelockerte Anordnung überwiegend eingeschossiger, ehemals militärisch genutzter Gebäude in offener Bauweise geprägt und somit ebenfalls als Innenbereich gemäß § 34 BauGB eingeschätzt. Die zugrunde gelegte GRZ beträgt 0,4. Auch der Bereich, der sich südlich der verlängerten Rheinpfalzallee anschließt und somit den überwiegenden Teil des Plangebiets einnimmt, wird aufgrund der vorhandenen Bebauung, die durch die ehemalige Kasernenanlage und teilweise mehrgeschossige Gewerbebauten geprägt ist, als Innenbereich eingeschätzt. Trotz eingelagerter vegetationsbestandener Brachflächen ist der Erschließungsanteil relativ hoch. Die Beurteilung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ergibt für diesen Bereich eine mögliche GRZ von 0,8. Die Robert-Siewert-Straße, die Zwieseler Straße, die Rheinsteinstraße bis Höhe des Museums, die Köpenicker Allee und die Straße am Heizhaus werden planungsrechtlich als Verkehrsflächen eingestuft. Die übrigen im Nordosten und im äußersten Süden des Plangebiets gelegenen Flächen liegen im Außenbereich und sind gemäß § 35 BauGB zu beurteilen. Keine Planänderung. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 119 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Im Plangebiet seien fünf besonders erhaltenswerte Baumgruppen/Alleen bekannt, die planerisch noch zu berücksichtigen seien. Sie prägten das Orts- und Landschaftsbild in besonderer Weise. Es handele sich hierbei um - die Baumallee der Winter-Linden nördlich des Sportplatzes, - den Rot-Eichen-Bestand südlich der geplanten öffentlichen Grünanlage, - die Reste einer Allee aus Holländischer Linde an der Zwieseler Straße, - den Straßenbaumbestand Amerikanischer Linden in Verlängerung der Rheinpfalzallee - sowie das Eichen-Wäldchen im Norden an der Robert-Siewert-Straße. Ferner seien wertvolle Einzelbäume (Stammumfänge größer als 200 cm), die zur landschaftlichen Kennzeichnung des Gebiets beitragen, der Birkenstadtwald in den geplanten Wohngebieten WR 12 und WR 13 sowie das an den Birkenstadtwald angrenzende Gewässer bei der Überarbeitung des städtebaulichen Konzepts zu berücksichtigen. Für das im nordwestlichen Teil des Plangebiets befindliche, ca. 10.000 m² große Magerrasen-Biotop, das nach § 26a NatSchG Bln geschützt ist, könne eine Ausnahmegenehmigung für deren Beseitigung erteilt werden, wenn die Beeinträchtigung der Biotope ausgeglichen werden kann. Das Eichenwäldchen mit Vorwaldstadien an der Robert-Siewert-Straße sowie der nordöstliche Planbereich gemäß Landschaftsprogramm sollten planerisch gesichert werden. Dass diese Flächen zum Teil Altlastenstandorte sind, die saniert werden müssen, stände der Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen auf sanierten Standorten nicht entgegen. Für die Magerrasen-Biotope auf den Flächen der geplanten Wohngebiete WR 7 bis WR 10 wird keine Ausnahmegenehmigung in Aussicht gestellt. Für die Überbauung dieser Biotope seien keine Gründe erkennbar, dass das Gemeinwohl „Wohnungsvorsorge“ hier Vorrang vor dem Schutz der Biotope hat. In engen räumlichen Zusammenhang mit den Magerrasen-Biotopen stehen Laubgebüsche trockener Standorte (innerhalb der nördlichen Erschließungsstraße) und frischer Standorte (im Bereich des geplanten Landschaftsschutzgebietes/WR 8), Vorwälder frischer Standorte (östlich des Eichenwäldchens an der Robert-Siewert-Straße/WR 2 bis 4) und Espenvorwälder (WR 7). Bei der Modifizierung des städtebaulichen Konzepts sollen auch diese Biotope berücksichtigt werden. Das artenschutzrechtliche Verbot, Nist-, Brut- und Wohn- oder Zufluchtstätten der geschützten Arten zu zerstören, sei einer Abwägung im Bebauungsplan-Verfahren nicht zugänglich. Befreiungsvoraussetzungen prüfe die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E. Für streng geschützte Arten könne sich auch ein Vermeidungsgebot ableiten. (Li UmNat NL) → Im weiteren Verfahren wird für das gesamte Plangebiet eine Umweltprüfung erarbeitet, die als Umweltbericht in die Begründung zum Bebauungsplan XVII-50a eingearbeitet wird. Die Umweltprüfung beinhaltet auch die Erstellung einer EingriffsAusgleichsbilanz. Im Rahmen der Umweltprüfung werden zudem Vorschläge für den künftigen Umgang mit den Schutzgütern von Natur und Landschaft unterbreitet, die im Rahmen der Abwägung auch Einfluss auf die Inhalte des Bebauungsplans haben können. Darüber hinaus sollen Vorschläge entwickelt werden, wie für die geschützten Biotope, die besonders geschützten Arten und die unter die Baumschutzverordnung fallenden Bäume, die durch die Planung nicht ausreichend berücksichtigt werden können, ein angemessener Ersatz geschaffen werden kann Wird im weiteren Verfahren berücksichtigt. Entwässerung/Technische Infrastruktur Das Regenwasser der Grundstücke sei gemäß Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weitestgehend zur Versickerung zu bringen. Die Oberflächenentwässerung sollte über eine straßenbegleitende Muldenversickerung erfolgen, das Dachflächenwasser so weit wie möglich auf dem Grundstück versickert werden. Für 120 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung die geplante Regenentwässerung sei ein Regenwasserkonzept zu erstellen. Ein Anschluss an die vorhandene Regenwasserkanalisation sei nicht möglich. (SenStadt VII, BWB) → Für das Plangebiet wird zurzeit eine Entwässerungskonzeption erarbeitet. Die bisherige Konzeption geht davon aus, dass das anfallende Regenwasser weitgehend dezentral versickert und nur ein geringer Teil ggf. in die Regenwasserkanalisation geleitet wird. Hierzu wäre jedoch ein Anschluss an die vorhandene Regenwasserkanalisation erforderlich. Die noch offenen Punkte der Entwässerungskonzeption werden im weiteren Verfahren in Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung, dem Bezirksamt und den Wasserbetrieben geklärt. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Altlasten Um den weiteren Untersuchungsbedarf festzulegen, müssten alle vorhandenen Gutachten von einer sach- und fachkundigen Umweltfirma neu bewertet werden. Von einigen Flächen im Plangebiet lägen keine Bodenuntersuchungen vor, dort muss der Altlastenverdacht noch durch Boden- und Grundwasseruntersuchungen geklärt werden. Auch in den Bereichen, in denen Bodenuntersuchungen durchgeführt wurden, fehlten teilweise noch hinreichende Aussagen, die sich auf die geplante Nutzung beziehen. Für die Wohnbebauung seien vorrangig die Oberbodenbereiche und die durchwurzelbaren Bodenschichten zu bewerten, die Probeentnahmen hierfür müssten im Oberflächenbereich erfolgen. (Li Um) → Die erste Stufe der zweistufig zu bearbeitenden Altlastenuntersuchung ist beauftragt worden. Sie umfasst die Zusammenstellung der bereits vorliegenden Untersuchungsergebnisse und die Ersterfassung der noch nicht untersuchten Bereiche. Hieraus ableitend soll in Abstimmung mit dem Umweltamt Lichtenberg eine Empfehlung für die weitere Bearbeitung und für den erforderlichen Untersuchungsumfang der zweiten Stufe formuliert werden. In der zweiten Stufe sollen aufbauend auf den Ergebnissen der 1. Stufe die Verdachtsflächen durch weitere Probebohrungen detaillierter untersucht werden, um den Umfang der möglichen Schadstoffausbreitung und das Gefährdungspotential benennen bzw. den Verdacht weitgehend ausräumen zu können. Zielsetzung ist eine abschließende Beurteilung der Altlastensituation im Plangebiet und die Definition entsprechender Maßnahmen, durch die gewährleistet werden kann, dass bei einer künftigen Wohn- und Freizeitnutzung keine Gefahren für Mensch oder Grundwasser auftreten werden. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Verkehr Mit dem Bauantrag für die Baumaßnahme Robert-Siewert-Straße 120, 122, 124 (Stellungnahmeersuchen des BWA vom 18. April 2005) würde die Straßengrenze in der Zwieseler Straße im Bereich dieses Grundstücks auf 12 m Straßenbreite mit einer Eckabschrägung zur Robert-Siewert-Straße entsprechend der nördlichen Fortsetzung der Zwieseler Straße reduziert. (Li Bau) → Die Reduzierung der Zwieseler Straße widerspricht den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplan-Entwurfs, der für die Zwieseler Straße eine einheitliche Breite von 15 m vorsieht. Da die genehmigten Gebäude einen ausreichenden Abstand (mindestens 5 m) zur im Bebauungsplan-Entwurf vorgesehenen Straßenbegrenzungslinie einhalten und somit durch eine geringfügige Grundstücksreduzierung keine städtebaulich unverträglichen Zustände eintreten würden, soll die im Bebauungsplan-Entwurf dargestellte Straßenbreite nicht verändert werden. Keine Planänderung. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 121 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Die Siedlungsstraßen sollten bei Anlage einer Entwässerungsmulde eine Mindestbreite von 8,65 m erhalten. Die Straßen müssten als verkehrsberuhigte Zone ausgewiesen werden und ohne Trennung von Fahrbahn und Gehweg hergestellt werden. (Li Bau) → Mit Ausnahme der Ost-West-Straßen, die einen breiten Grünzug aufnehmen sollen, erhalten die Sammelstraßen im Plangebiet eine einheitliche Straßenbreite von 14,50 m Planänderung. Es bestände Bedenken dagegen, dass die beiden Stichstraßen an der öffentlichen Parkanlage keine Wendemöglichkeiten anbieten. (Li Bau) → Die angesprochenen Problempunkte (Wendemöglichkeiten und Eckabschrägungen) sind bekannt. Im Zusammenhang mit der Verkehrskonzeption und in Abstimmung mit der bezirklichen Fachbehörde werden im weiteren Verfahren geeignete Lösungsmöglichkeiten entwickelt. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Soziale Infrastruktur Das vorgesehene Kleinspielfeld sei aufgrund seines zu geringen Maßes und der fehlenden Fläche für ein Funktionsgebäude nicht bedarfsgerecht und kommt unter sportfachlichen Gesichtspunkten für Vereinssportzwecke und damit für die Vergabe durch das Sportamt bzw. für das Fachvermögen Sport nicht in Frage. (SenBJS, Li JugBilSport) → Da das im Vorentwurf vorgesehene Kleinspielfeld innerhalb des Quartiersparks nicht zur Verringerung des bezirklichen Versorgungsdefizits beitragen kann, wird auf die Festsetzung eines Kleinspielfeldes innerhalb des Quartiersparks verzichtet. Planänderung. Aufgrund der defizitären Versorgung mit Sportflächen im Ortsteil Karlshorst sei eine multifunktionale und wettkampfgerechte ungedeckte Sportanlage mit Großspielfeld und entsprechendem Funktionsgebäude erforderlich. Sollte eine entsprechende Sportanlage nicht innerhalb des Geltungsbereiches errichtet werden können, müssten Alternativlösungen vereinbart werden. (SenBJS, Li JugBilSport) → Das Plangebiet eignet sich nicht zur Aufnahme der angesprochenen Sportanlage. Die einzige Fläche, die für die Aufnahme eines Großspielfeldes in Frage kommt, ist die vorgesehene mittig angeordnete Grünfläche (Quartierspark). Die Integration eines Sportplatzes mit Großspielfeld wäre hier von den reinen Flächenansprüchen her zwar möglich, die ursprüngliche Planungskonzeption für den Quartierspark würde hierdurch jedoch erheblich in Frage gestellt werden. Aus diesen Gründen soll keine größere Sportnutzung im Plangebiet ermöglicht werden. Im weiteren Verfahren werden jedoch Alternativlösungen zur Behebung des Sportflächendefizits in Karlshorst geprüft. Keine Planänderung. Der in der Rheinpfalzallee/Zwieseler Straße befindliche Sportpark sei der am besten geeignete Standort in Karlshorst für eine Sportanlage. Bei allen anderen in Betracht kommenden Standorten wäre die Entwicklung einer Sportanlage, die den Mindeststandards entspricht, nur mit einem wirtschaftlich nicht zu vertretenden Aufwand möglich. (Li JugBilSport) → Die angesprochene Fläche (Sportpark) ist für eine sportliche Nutzung nicht mehr geeignet und soll gemäß des abgestimmten städtebaulichen Konzepts als Wohnbaufläche entwickelt werden. Die Ausweisung dieser Fläche als Sportstandort mit Großspielfeld würde das gesamte städtebauliche Grundgerüst in Frage stellen und wird daher nicht weiter verfolgt. Keine Planänderung. 122 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Wirtschaft Im Plangebiet ansässige Unternehmen sollten am Standort verbleiben. Unabwendbare Verlagerungen von Betrieben seien mit der Wirtschaftsförderung abzustimmen. (Li WiFö) → Der Bebauungsplan-Entwurf setzt die Flächen, die zurzeit gewerblich genutzt werden, weitgehend als Mischgebiet fest und berücksichtigt somit auch die vorhandene Bestandssituation. Unabhängig davon geht die dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzeption jedoch davon aus, dass die vorhandenen Betriebe langfristig verlagert und durch Wohn- und wohnverträgliche Gewerbenutzungen ersetzt werden, die sich städtebaulich besser in das vorhandene Siedlungsgebiet einfügen und eine Aufwertung des gesamten Bereiches herbeiführen können. Unabwendbare, mit der vorgesehenen Nutzung nicht vereinbare Verlagerungen werden mit der Wirtschaftsförderung abgestimmt. Keine Planänderung. Finanzierung und Grundstücksneuordnung In der Begründung sei zu erläutern, welche Maßnahmen zur Neuordnung der Grundstücksverhältnisse (Umlegung, städtebaulicher Vertrag) zur Anwendung kommen sollen. (SenStadt I A) → In die Begründung wird eine entsprechende Erläuterung aufgenommen. Im Plangebiet gibt es im Wesentlichen zwei Haupteigentümer, das Land Berlin und die Bundesrepublik Deutschland. Die übrigen Eigentümer verfügen nur über kleinere Grundstücke, die sich (von einzelnen Ausnahmen abgesehen) in das Erschließungsraster einfügen lassen, ohne dass eine Neuordnung erforderlich wäre. Die Neuordnung der Grundstücke, die sich nicht einfügen lassen, bzw. die dem Land Berlin und der Bundesrepublik Deutschland gehören, soll auf freiwilliger Basis erfolgen und durch städtebauliche Verträge geregelt werden. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Es sollte ein Kosten- und Finanzierungskonzept erarbeitet werden, um die finanziellen Auswirkungen abschätzen zu können. (SenStadt I A, Li FS) → Parallel zum Bebauungsplan-Verfahren wird eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Bauvorhaben Karlshorst/Ost erarbeitet, die auch Aussagen zu den erwarteten Kosten enthält. Aufgrund einzelner Unwägbarkeiten, insbesondere hinsichtlich der Altlasten, liegen jedoch noch keine ausreichend aussagekräftigen Zahlen vor. In der künftigen Begründung zum Bebauungsplan werden Aussagen zur Umsetzung des Bebauungsplans und zu den haushaltsmäßigen Auswirkungen enthalten sein. Wird im weiteren Verfahren geklärt. Es sei zu klären, wer die Kosten für die Infrastrukturmaßnahmen (Erschließung, soziale Infrastruktur) tragen wird. Aufgrund der Haushaltssituation sei nicht davon auszugehen, dass die Kosten von der öffentlichen Hand übernommen bzw. vorfinanziert werden können. Darüber hinaus ständen Planungen grundsätzlich unter dem Prinzip der Haushaltsneutralität. (SenStadt I A) → Die Finanzierung der öffentlichen Verkehrsflächen und Grünflächen soll durch städtebauliche Verträge geregelt werden. In diesen zwischen dem Land Berlin/Bund und den künftigen Investoren bzw. Grundstückseigentümern auszuhandelnden Verträgen sollen sich die künftigen Investoren bzw. Grundstückseigentümer verpflichten, die erforderlichen öffentlichen Anlagen anteilsmäßig mit zu finanzieren. Die vertraglichen Regelungen müssen bis zum Beschluss des Bezirksamtes gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB über das Abwägungsergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 BauGB abgeschlossen werden. Es wird davon ausgegangen, dass dem Land Berlin Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 123 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa durch das Bauvorhaben Karlshorst/Ost keine haushaltsmäßigen Mehrbelastungen entstehen. Wird im weiteren Verfahren geklärt. 11. Bezirksamtsbeschluss zum Ergebnis der frühzeitigen Behördenbeteiligung und zur Durchführung der Behördenbeteiligung Das Bezirksamt hat am 14. August 2007 Folgendes beschlossen: 1) das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden, der Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, der Nachbarbezirke und der Nachbargemeinde gemäß § 4 Absatz 1 BauGB im Bebauungsplan-Verfahren XVII-50a, 2) entsprechend dem vorgenannten Ergebnis das Bebauungsplan-Verfahren XVII-50a weiterzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Absatz 2 BauGB zu beteiligen, 3) mit der Ausführung des Beschlusses zu 2. das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen und 4) die Vorlage des Bezirksamtsbeschlusses der Bezirksverordnetenversammlung durch eine Drucksache zur Kenntnisnahme vorzulegen (BA-Beschluss Nr. 165/2007). 12. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Fachämter des Bezirksamts Die Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie die Fachämter des Bezirksamts wurden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB mit Schreiben vom 2. November 2007 um Stellungnahme zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-50a innerhalb eines Monats gebeten. Von 37 beteiligten Stellen haben 25 Stellen eine Stellungnahme abgegeben. Somit waren 25 Stellungnahmen auszuwerten. Die abwägungsrelevanten Bedenken, Anregungen und Hinweise wurden wie folgt behandelt und der Bebauungsplan entsprechend geändert/nicht geändert bzw. darauf hingewiesen, dass eine Klärung im weiteren Verfahren erfolgt: Vorgaben zur baulichen Entwicklung der Grundstücke Um dem für Karlshorst siedlungstypischen Gestaltungsmerkmal weiterhin entsprechen zu können, sollten Stellplätze und andere bauliche Anlagen im Vorgartenbereich nur in besonderen Ausnahmefällen (ggf. bei Reihenhäusern) möglich sein. (Li BWA) → Der Ausschluss von Stellplätzen im Vorgarten wird durch die überarbeitete textliche Festsetzung Nr. 4 geregelt, nach der nunmehr zusätzlich zu den überdachten Stellplätzen, den Garagen und den Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO auch einfache Stellplätze auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sind. Planungsänderung. Grünflächen / Naturschutz Das gesamte Gebiet von Karlshorst-Ost besäße keine siedlungsnahen Grünflächen und einen zu geringen Anteil an wohnungsnahen Grünflächen, so dass mit einer Zunahme von Einwohnern durch den Bebauungsplan auch der Druck zur Ausweisung solcher Erholungsflächen wachsen würde. (SenStadt I E) 124 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung → Der Bebauungsplan setzt insgesamt rund 19.000 m² als öffentliche Grünfläche fest. Hierdurch kann der künftige Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen, der aus der planungsrechtlich vorbereiteten Baumaßnahme resultiert, vollständig abgedeckt werden. Darüber hinaus sieht der Bebauungsplan die Festsetzung einer naturnahen Grünfläche vor, die künftig ebenfalls, wenn auch eingeschränkt, der siedlungsnahen Erholungsnutzung dienen kann. Keine Planungsänderung. Im Bebauungsplan sei die Zweckbestimmung der öffentlichen Grünfläche, die sich westlich der ehemaligen Festungspionierschule befindet, um einen öffentlichen Spielplatz zu ergänzen. (Li UmNat) → Im Bebauungsplan wird die Zweckbestimmung der genannten Grünfläche um die Festsetzung öffentlicher Spielplatz ergänzt. Planungsänderung. Das Eingriffsgutachten berücksichtige noch nicht die kleine Novelle des BNatSchG bezüglich des Artenschutzes und nicht die 4. Änderungsverordnung der Baumschutzverordnung. Bei Teilung des Bebauungsplans müssten Eingriffe und Ausgleichsmaßnahmen für die betreffenden Planbereiche aktualisiert und fortgeschrieben werden. In der Fortschreibung des Eingriffsgutachtens seien auch die Ersatzpflanzungen für geschützte Bäume und die Ausgleichsmaßnahmen für besonders geschützte Biotope nach § 26a NatSchG zu berücksichtigen. (Li UmNat) → Das Eingriffsgutachten wurde aufgrund der teilweise geänderten Planungsinhalte und der neuen naturschutzrechtlichen Regelungen nochmals überarbeitet. In diesem Zusammenhang wurde die Bilanz der bebauungsplanbedingten Eingriffe und Ausgleichsmaßnahmen für die betreffenden Planbereiche aktualisiert und die Festlegung der erforderlichen Ersatzpflanzungen und Ausgleichsmaßnahmen für besonders geschützte Biotope nach § 26a NatSchG fortgeschrieben. Darüber hinaus wurde das Eingriffsgutachten um ein neues Kapitel ergänzt, in dem die artenschutzrechtlichen Belange ausführlich behandelt werden. Die Überarbeitung des Eingriffsgutachten hat bezüglich des Biotopschutzes keine Änderung und bezüglich der flächenhaft bewerteten Schutzgüter eine geringfügige Reduzierung des Eingriffs ergeben. Das Ausgleichserfordernis für den geschützten Baumbestand hat sich hingegen aufgrund der neuen Baumschutzverordnung erheblich verringert. Keine Planungsänderung. Im weiteren Planverfahren sollten noch folgende Bäume/Baumgruppen berücksichtigt werden: 1. Eine Eiche (Nr. 058) am Wäldchen Robert-Siewert-Straße/Planstraße 1. 2. Der Eichenbestand innerhalb der Straßenverkehrsfläche Zwieseler Straße nördlich der Einmündung Planstraße 2. 3. Die ehemalige Allee Holländischer Linden (4 Bäume) WA 05/Zwieseler Straße. Um die Bäume langfristig zu erhalten, muss die Baugrenze im Kronenbereich der Linden um ca. 5 m zurückweichen. 4. Das gesamte Birkenwäldchen zählt zu den ‚sehr wertvollen Biotopen’ und soll vollständig in die öffentliche Grünanlage einbezogen werden. (Li UmNat) → Die vorgeschlagenen weitergehenden Erhaltungsmaßnahmen werden nicht berücksichtigt. Die möglichen Eingriffe in den Baumbestand sind im Sinne der Aufrechterhaltung des städtebaulichen Grundgerüstes vertretbar, zumal durch die Baumschutzverordnung ein entsprechender Ersatz gewährleistet werden kann. Zumindest bei den vier Linden im Wohnbaugebiet 5 und ggf. auch bei den Eichen, die sich im Straßenraum der Zwieseler Straße befinden, ist ein Erhalt der Bäume bei einer behutsamen Umsetzung der Baumaßnahme möglich. Bezüglich des Birkenwäldchens wird der Anregung jedoch zumindest teilweise entsprochen, indem die Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 125 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Baugrenze des Wohngebiets soweit verschoben wird, dass ein vollständiger Erhalt des Birkenwäldchens möglich ist. Planungsänderung. Stadttechnik Die Leitungsrechte für die gekennzeichneten Kabelanlagen müssten gesichert werden. (Vattenfall) → Die in den Plänen dargestellten Leitungen befinden sich fast vollständig in Flächen, die im Bebauungsplan-Entwurf als öffentliche Verkehrsflächen ausgewiesen sind. Eine entsprechende Leitungssicherung ist daher nicht erforderlich. Keine Planungsänderung. Soziale Infrastruktur Es wird darum gebeten, im weiteren Verfahren einen Standort für eine Kindertagesstätte einzuplanen. (Li Ges) → Der überarbeitete Bebauungsplan-Entwurf sieht unmittelbar südlich des Kreuzungsbereichs Köpenicker Straße/Straße am Heizhaus die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte vor. Planungsänderung. Es wird darauf hingewiesen, dass es in Karlshorst einen erheblichen Bedarf an ungedeckten Sportflächen gäbe. Es bestände daher die dringende Notwendigkeit, kurzfristig mindestens ein Großspielfeld (6600 m2) mit Sportplatzgebäude in Karlshorst zu errichten. Im Rahmen einer Ortsbegehung des Stadtteils am 08. Juni 2006 sei ein Standort an der Robert-Siewert-Straße im äußersten Nordosten des in Rede stehenden Bebauungsplangebietes XVII-50a in Augenschein genommen. In Karlshorst kämen insgesamt 7 Standorte für die Errichtung einer ungedeckten Sportanlage in Frage. Die Bewertung der einzelnen Standorte und die Eruierung des am besten geeigneten Standortes könne jedoch nur im Ergebnis eines Gutachterverfahrens tatsächlich festgestellt werden. Dieses Verfahren ist für 2008 vorgesehen. Erst danach seien abschließende Aussagen möglich. (Li BilSport) → Aufgrund der eigentumsrechtlichen Situation und wegen den Lärmschutzproblemen, die bei der Errichtung eines Sportplatzes in der Nähe von Wohngebieten regelmäßig zu erwarten sind, ist das Plangebiet für die Ausweisung einer neuen Sportanlage ungeeignet. Der mögliche Verzicht auf zusätzliche Wohnbauflächen scheidet aus stadtwirtschaftlichen Gründen aus, denn eine wirtschaftlich und zugleich städtebaulich verträgliche Entwicklung des Gebietes ist nur bei einer ausreichenden Neuausweisung von Bauland umsetzbar. Zur Feststellung des am besten geeigneten Standortes für eine ausreichend große Sportanlage soll ein Gutachten beauftragt werden. Keine Planungsänderung. Verkehr Es wird empfohlen, die Zwieseler Straße in dem Bereich, wo zurzeit Busverkehr stattfindet (zwischen Rheinsteinstraße und Rheinpfalzallee), durchgängig 18 m breit auszuweisen. (Li Bau) → Im Bebauungsplan-Entwurf wird die Straßenverkehrsfläche der Zwieseler Straße zwischen Rheinsteinstraße und Rheinpfalzallee eine durchgängige Breite von 18 m erhalten. Der nördliche Abschnitt zwischen Rheinpfalzallee und Robert-SiewertStraße soll wegen der bereits verfestigten Grundstückssituation an der RobertSiewert-Straße und der geringeren verkehrlichen Anforderungen weiterhin als 15 m breite Straßenverkehrsfläche ausgewiesen werden. 126 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Planungsänderung. Bei der Planstraße 2 würde eine Breite von 8,5 m zur Anlage einer verkehrsberuhigten Straße ausreichen. Allerdings sind dann Eckabschrägungen mit 3 m Schenkellänge an der Einmündung zur Planstraße 1 notwendig. (Li Bau) → Die Planstraße 2 wird unter Beibehaltung der Straßenachse auf eine Breite von 8,50 m reduziert. Der Anregung, Eckabschrägungen im Bereich der Planstraße 1 vorzusehen, wird ebenfalls entsprochen. Planungsänderung. Die Planstraße 3 sollte eine durchgängige Breite von 19 m erhalten und um das Versatzmaß östlich des denkmalgeschützten Gebäudes (Hochbunker) in südliche Richtung verschoben werden. (Li Bau) → Die Planstraße 3 erhält eine durchgängige Breite von 14,5 m. Um den vorhandenen Hochbunker nicht zu überplanen, gleichzeitig aber auch die Lindenallee östlich des Hochbunkers in den Straßenraum integrieren zu können, erhält die Planstraße 3 einen neuen Gesamtverlauf. Hierbei lässt sich ein abknickender Straßenverlauf nicht vermeiden. Planungsänderung. Die Planstraße 9 ist mit einer Breite von 10 m für eine Muldenentwässerung und für die Unterbringung von Senkrechtstellplätzen zu schmal. (Li Bau) → Im Sinne einer kostensparenden Erschließungsplanung erhält die Planstraße 9 eine durchgängige Breite von 8,5 m. Planungsänderung. Die vorgesehene Straßenbreite von 14,5 m lasse in der Planstraße 8 kein Senkrechtparken zu. (Li Bau) → Die Erschließungskonzeption sieht in der Planstraße 8 nur ein einseitiges Längsparken vor. Die Straßenbreite ist somit ausreichend. Keine Planungsänderung. Der Fuß- und Radweg längs der öffentlichen Grünanlage sei als Verkehrsfläche auszuweisen. (Li UmNat) → Die Wegeverbindung westlich des so genannten Quartiersparks verläuft über künftiges Bauland. Die hierfür erforderliche Fläche soll durch ein entsprechendes Gehrecht für die Allgemeinheit gesichert werden. Die öffentliche Erschließung der Grünfläche kann über die Planstraße 8 erfolgen. Keine Planungsänderung. Altlasten Notwendige Maßnahmen zur Bodensanierung (Sanierungsplan) und weitere notwendige Untersuchungen müssten im Bebauungsplan mit aufgenommen werden, damit die Realisierung auch gewährleistet würde. Die Beseitigung der Kontaminationen kann baubegleitend unter fachgutachterlicher Begleitung erfolgen. (Li UmNat) → Es ist nicht vorgesehen, die in den Gutachten empfohlenen Untersuchungsmaßnahmen als verbindliche Regelung in den Bebauungsplan aufzunehmen. Der Bebauungsplan trifft nur städtebaulich begründete Regelungen und Vorgaben und könnte allenfalls regeln, dass bestimmte Nutzungen auf nachweisbar gefährdeten Böden nicht zulässig sind, oder darauf hinweisen, dass bestimmte Flächen Bodenbelastungen aufweisen. Es wird davon ausgegangen, dass die weiteren erforderlichen Untersuchungen im Rahmen der bauvorbereitenden Maßnahmen unter fachgutachterlicher Begleitung stattfinden werden. Keine Planungsänderung. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 127 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa 13. Bezirksamtsbeschluss zum Ergebnis der Behördenbeteiligung und zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung Das Bezirksamt hat am 18. August 2009 Folgendes beschlossen: 1) das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden, der Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, der Nachbarbezirke und der Nachbargemeinde gemäß § 4 Absatz 2 BauGB im Bebauungsplan-Verfahren XVII-50a, 2) entsprechend dem vorgenannten Ergebnis das Bebauungsplan-Verfahren XVII-50a weiterzuführen und den Bebauungsplan-Entwurf gemäß § 3 Absatz 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen, 3) mit der Ausführung des Beschlusses zu 2. das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen und 4) die Vorlage des Bezirksamtsbeschlusses der Bezirksverordnetenversammlung durch eine Drucksache zur Kenntnisnahme vorzulegen (BA-Beschluss Nr. 145/2009). 14. Information der Senatsverwaltung sowie der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung zur beabsichtigten Teilung des Bebauungsplans Die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, Abt. I B und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung wurden über die beabsichtigte Teilung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XVII-50a in die Bebauungspläne XVII-50aa und XVII-50ab mit Schreiben vom 13. April 2011 gemäß § 5 AGBauGB informiert. Beide Abteilungen haben die beabsichtigte Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50a mit Schreiben vom 27. April 2011 bzw. 24. Mai 2011 zur Kenntnis genommen. Das Bebauungsplan-Verfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt. Bedenken werden lediglich von Seiten Abteilung I B 23 vorgebracht. Hiernach werden die regionalplanerischen Festlegungen hinsichtlich der Bahnflächendarstellung im Flächennutzungsplan berührt, da die Option für eine künftige Bahnnutzung durch die vorgesehene Festsetzung einer naturnahen Freifläche nicht berücksichtigt wird. 15. Bezirksamtsbeschluss zur Teilung des Bebauungsplans Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 30. August 2011 die Änderung der Geltungsbereiche der Bebauungspläne XVII-50a und XVII-50b sowie die Teilung des Bebauungsplans XVII-50a in die Bebauungspläne XVII-50aa und XVII-50ab beschlossen (BA-Beschluss Nr. 161/2011). 16. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses Der Beschluss des Bezirksamtes vom 30. August 2011 über die Änderung der Geltungsbereiche der Bebauungspläne XVII-50a und XVII-50b sowie Teilung des Bebauungsplans XVII-50a wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB am 7. Oktober 2011 im Amtsblatt für Berlin Nr. 44 auf Seite 2386 bekannt gemacht. 128 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung 17. Bezirksamtsbeschluss zur Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 20. Dezember 2011 die Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50aa beschlossen (BA-Beschluss Nr. 212/2011). 18. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses Der Beschluss des Bezirksamtes vom 20. Dezember 2011 über die Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-50aa wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB am 13. Januar 2012 im Amtsblatt für Berlin Nr. 2 auf Seite 65 bekannt gemacht. 19. Erneute Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Fachämter des Bezirksamts Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Fachämter des Bezirksamts wurden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB mit Schreiben vom 31. Januar 2012 um Stellungnahme zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-50aa innerhalb eines Monats gebeten. Von den 40 beteiligten Stellen haben sich 31 schriftlich geäußert. 8 Stellungnahmen enthalten Anregungen zur Planung, deren Berücksichtigung eine Änderung der Planung bzw. eine redaktionelle Änderung der Begründung mit sich bringen würde. In 25 Stellungnahmen werden Hinweise gegeben, die bereits berücksichtigt werden bzw. deren Berücksichtigung ohne eine Änderung der Planung grundsätzlich möglich wäre. In 7 dieser Stellungnahmen wird lediglich mitgeteilt, dass keine Bedenken gegen die Planung bestehen. Die abwägungsrelevanten Bedenken, Anregungen und Hinweise wurden abgewogen. Im Ergebnis der Abwägung ergab sich die Erforderlichkeit, die Begründung redaktionell zu überarbeiten und einzelne Darstellungen der Planzeichnung zur besseren Nachvollziehbarkeit anzupassen, ohne dass hiermit inhaltliche Änderungen verbunden sind. Die Stellungnahmen und die jeweilige Abwägung werden im Folgenden - nach Themen gegliedert – aufgeführt. Allgemeines Im weiteren Bereich des Vorhabens „Gartenstadt Karlshorst I“ existierten konkurrierende Nutzungsansprüche. So sei der östliche Teil des „Biesenhorster Sandes“, der sich im Besitz der Deutschen Bahn AG befände, von den Eigentümern als Ausgleichsfläche für die geplante bauliche Entwicklung des ehemaligen Betriebsbahnhofs Schöneweide benannt und entsprechende Untersuchungen eingeleitet worden. Im Flächennutzungsplan von Berlin sei diese Fläche ihrer früheren Nutzung entsprechend als Bahnfläche dargestellt. Auf der Basis dieser Darstellung würden derzeit Überlegungen seitens der Verkehrsplaner erfolgen, die entsprechenden Flächen als optionale Flächen für den S-Bahn-Betrieb zu beanspruchen. Insbesondere bei der avisierten Ausschreibung von Teilen des S-Bahn-Betriebs wären Reserveflächen nach Ansicht der Verkehrsplanung nötig. Hieraus könnten sich auch Auswirkungen für den westlichen Lichtenberger Teil ergeben, die im Vorfeld der Planung berücksichtigt werden müssten. → Es trifft zu, dass der Flächennutzungsplan die Fläche östlich des PEP-Gebiets „Biesenhorster Sand“ sowie einen etwa 50 bis 100 m breiten Streifen des PEP-Gebiets „Biesenhorster Sand“ selber (auf Lichtenberger Seite) als Bahnfläche darstellt. Hiermit sind auch Flächen betroffen, die nicht im Eigentum der Deutschen Bahn AG sind, noch nie einer Bahnnutzung unterlagen und auch künftig aller Voraussicht Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 129 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa nach nicht für Bahnzwecke genutzt werden sollen. Ein genauerer Abgleich der FNPDarstellung und der vorgesehenen Flächenreservierung hat ergeben, dass die Darstellung des FNP’s weit über die in der Stellungnahme angesprochene Sicherung zusätzlicher Reserveflächen hinausgeht. Bezüglich der Vereinbarkeit der FNPDarstellung mit der vorgesehenen Ausgleichskonzeption gab es im zurückliegenden Jahr mehrere Abstimmungen mit den zuständigen Abteilungen von SenStadtUm. In einem abschließenden Gespräch am 12. Oktober 2011 wurde unter anderem festgehalten, dass die Umsetzung des PEP’s „Biesenhorster Sand“ in keinem Widerspruch zur Freihaltung der Optionsflächen für Bahnanlagen steht und dass es sich bei den Lichtenberger Flächen des „Biesenhorster Sandes“ weder um bahneigene noch planfestgestellte Flächen handelt. Da von einer Änderung des Flächennutzungsplans zunächst abgesehen werden sollte, erfolgte die Einigung, dass die Maßnahmen nicht mehr durch den Bebauungsplan, sondern nur durch Regelungen eines städtebaulichen Vertrages gesichert werden sollen. Vorgaben zur baulichen Entwicklung der Grundstücke Die meisten im Vorfeld angesprochenen Änderungen seien in der Planzeichnung enthalten. Einzelne Punkte, die insbesondere dem besseren Verständnis des Plans dienen, sind jedoch noch nachzutragen. (Li Verm) → Die Hinweise zur Planzeichnung werden berücksichtigt, die Planzeichnung entsprechend angepasst. Da es sich bei den Änderungen um keine inhaltlichen, sondern nur um redaktionelle Änderungen handelt, ist ein erneutes Beteiligungsverfahren nicht erforderlich. Keine Planungsänderung. Es sollte überprüft werden, in wie weit es möglich sei, den mit Sicherheit zu erwartenden Wunsch der Bauherren nach Errichtung eines Geräte- oder Fahrradschuppens schon durch Maßgaben im Bebauungsplan in geordneten Bahnen zu halten. Besonders problematisch erscheint die Situation bei der U-förmigen Reihenhausbebauung an der Planstraße 7, da nur der straßenseitige Grundstücksteil genügend Platz böte, um Nebenanlagen anzuordnen. (Li BWA) → Der Bebauungsplan sieht vor, dass Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen in einer Tiefe von 5,0 m, gemessen von der nächstgelegen öffentlichen Fläche, nicht zulässig sind. Hiermit wird vor allem der gestalterisch unbefriedigenden Überbauung von Vorgärten Einhalt geboten. Die angesprochene Situation an der Planstraße 7 ist nur in den Eckbereichen auf der nördlichen Seite problematisch. In den übrigen Bereichen ist davon auszugehen, dass die Nebenanlagen von der Straße aus sichtbar sein, aber zur vorderen Grundstücksgrenze einen ausreichenden Abstand von 5,0 m einhalten werden. Keine Planänderung. Die Hauptzugänge des denkmalgeschützten Bunkers lägen an den Schmalseiten im Osten und im Westen. Beide seien mit repräsentativen Rundbogenportalen gefasst. Hier sollte ein größerer Grundstückszuschnitt ermöglicht und auf das in der Zeile am westlichen Ende befindliche Einfamilienhausgrundstück verzichtet werden. (Li UD) → Das städtebauliche Konzept stellt eine mögliche bauliche Ausprägung dar. Gleiches gilt für die dargestellten Grundstücksgrenzen, die lediglich eine von vielen unterschiedlichen Parzellierungsmöglichkeiten wiedergeben. Es wird davon ausgegangen, dass im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens in ausreichendem Maße Einfluss genommen werden kann, um eine bauliche Entwicklung zu verhindern, die nicht den Belangen des Denkmalschutzes gerecht wird. Zur Parzellierung und zur genauen Lage der einzelnen Häuser trifft der Bebauungsplan keine Festsetzungen. Keine Planänderung. 130 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Technische Infrastruktur Im Plangebiet befänden sich Gasleitungen sowie Kabelanlagen der Stromversorgung. (WGI, Vattenfall) → Die vorhandenen Leitungen verlaufen entweder im öffentlichen Straßenland oder sind durch Grunddienstbarkeiten ausreichend gesichert. Keine Planänderung. Im Plangebiet befänden sich Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung ständen. Aufgrund der geplanten Nutzungsverdichtung könnten partiell Leitungsveränderungen erforderlich werden. (BWB) → Die vorhandenen Leitungen verlaufen entweder im öffentlichen Straßenland oder sind durch Grunddienstbarkeiten ausreichend gesichert. Keine Planänderung. Das Planungsgebiet befände sich in einem Fernwärme-Versorgungsgebiet. Die vorhandenen Leitungen seien ausreichend dimensioniert und für höhere Übertragungsleistungen ausgelegt. Somit sei Vattenfall in der Lage, die Fernwärmeversorgung des Plangebiets zu übernehmen. Die Kraft-Wärme-Kopplung stelle eine Möglichkeit der Energieeinsparung dar und sei somit im Hinblick auf die neu eingefügten Planungsleitsätze der klimaschutzbezogenen städtebaulichen Entwicklung als öffentlicher Belang in der Abwägung besonderes zu berücksichtigen. (Vattenfall) Hinsichtlich der Frage, ob Maßnahmen festzusetzen sind, die dem Klimawandel entgegenwirken oder ob hierauf verzichtet werden sollte, um nicht zu stark in die privaten Belange einzugreifen, wurde entschieden die private Entscheidungsfreiheit stärker zu gewichten. Dieser Entscheidung liegt die Überlegung zugrunde, dass es auch im Interesse der künftigen Bauherren ist, Bauweisen und Versorgungsformen zu wählen, die weniger Energie verbrauchen und somit nicht nur dem Klimaschutz sondern auch der Kostenersparnis dienen. Grundsätzlich gilt, dass der Bebauungsplan nicht das geeignete Instrument ist, um Regelungen zur Energieversorgung zu treffen. Keine Planänderung. Für alle Anlagen der BWB, die nicht im öffentlichen Straßenland liegen, seien im Bebauungsplan-Entwurf Leitungsrechte zu Gunsten der Berliner Wasserbetriebe vorzusehen. Diese Leitungsrechte seien mit einem entsprechenden Schutzstreifen für die zwei Abwasserdruckrohrleitungen DN 1.200 im Plangebiet zu benennen. Die bestehenden Gestattungsverträge behielten weiterhin ihre Gültigkeit. (BWB) Bis auf die beiden in einer gemeinsamen unterirdischen Trasse verlaufenden Abwasserdruckrohrleitungen befinden sich alle relevanten Leitungen innerhalb des bestehenden öffentlichen Straßenraums, der auch künftig als solcher gesichert werden soll. Die erwähnten Abwasserdruckrohrleitungen sind in der Planzeichnung als Hinweis eingetragen. Im südöstlichen Randbereich verlaufen sie unterhalb von Flächen, die der Bebauungsplan-Entwurf als allgemeines Wohngebiet ausweist. Da die Leitungen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegen, sind keine Konflikte zu erwarten. Die gewünschte Sicherung wird im städtebaulichen Vertrag geregelt. Keine Planänderung. Im Plangebiet befänden sich drei Netzstationen (N 1984, N 1983 und N 1901) der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Die Leitungsrechte für die Netzstationen N 1983 und N 1984 müssten gesichert werden. (Vattenfall) Der Bebauungsplan-Entwurf sieht gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 7 für die privaten Verkehrsflächen vor, dass diese mit einem Leitungsrecht zugunsten der Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 131 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa zuständigen Unternehmensträger belastet werden. Hierdurch wird die angesprochene Eintragung in das Grundbuch planungsrechtlich vorbereitet. Keine Planänderung. Grundsätzlich gelte, dass bei privaten Verkehrsflächen zugunsten der Berliner Wasserbetriebe beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden müssen. (BWB) Der Bebauungsplan-Entwurf sieht gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 7 für die privaten Verkehrsflächen vor, dass diese mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger belastet werden. Hierdurch wird die angesprochene Eintragung in das Grundbuch planungsrechtlich vorbereitet. Keine Planänderung. Soziale Infrastruktur Es sei gemäß der vorliegenden Planung vorgesehen, dass im Plangebiet insgesamt rd. 1.200 Wohnungseinheiten entstehen. Nach dem geltenden Berechnungsmodus für die Bedarfsermittlung von Grundschulplätzen entstände ein zusätzlicher Bedarf von 1,3 Grundschulzügen. Zurzeit befänden sich im Prognoseraum Lichtenberg-Süd 3 Grundschulen, welche derzeitig ein Gesamtdefizit von 0,7 Zügen aufweisen würden. Bis zum Schuljahr 2016/17 würde dieses Defizit voraussichtlich auf 1,9 bzw. 2,1 Züge ansteigen. Bei Hinzurechnung des Schülerzuwachses aufgrund der geplanten Neubauvorhaben würde das Defizit auf 3,2 bzw. 3,4 Züge ansteigen, was einer gesamten Grundschule entspräche. Um den steigenden Schülerzahlen Rechnung zu tragen und eine dem Schulgesetz entsprechende wohnortnahe Versorgung mit Grundschulplätzen zu gewährleisten, seien schnellstmöglich zusätzliche Grundschulkapazitäten zu schaffen, welche nur durch Neubauvorhaben realisierbar seien. Karlshorst sei zudem der einzige Planungsraum in Lichtenberg ohne eine ungedeckte Sportanlage. Außerdem gebe es eine Unterversorgung mit gedeckten Sportanlagen. Für den Prognoseraum ist ein Großspielfeld (netto 60 m x 90 m) mit Trainingsplatzbeleuchtung und leichtathletischen Nebenanlagen sowie entsprechendem Sportfunktionsgebäude als Grundausstattung notwendig. Der Bruttoflächenbedarf ist mit mindestens ca. 10.000 m² anzusetzen. (Li BilKulSozSport) Die Aussage, dass der Bebauungsplan XVII-50aa die Umsetzung von insgesamt 1.200 Wohnungseinheiten ermöglichen soll, ist nicht zutreffend. Es wird davon ausgegangen, dass die gesamte „Gartenstadt Karlshorst“ etwa 1.280 Wohnungen umfassen wird. Dieser Wert schließt auch die mit dem Bebauungsplan XVII-50ab (südlicher Teil der künftigen „Gartenstadt Karlshorst“) ermöglichten Bauvorhaben mit ein. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan XVII-50aa sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für die Sicherung und Neuerrichtung von insgesamt 705 Wohnungen geschaffen werden. Die Hälfte dieser Wohnungen (rund 350 Wohnungen, vor allem im Bereich des „Wohnparks Karlshorst“) sind im Bestand bereits vorhanden. Die Problematik der defizitären Grundschul- und Sportflächenversorgung ist seit längerem bekannt. Der zusätzliche Bedarf sollte jedoch weniger ein Argument zur Einschränkung künftiger Wohnbauvorhaben sondern vielmehr als Chance gesehen werden, dass in Karlshorst in absehbarer Zeit eine zusätzliche Grundschule und eine neue Sportanlage errichtet wird, da mit jedem neuen Wohnbauvorhaben die Argumentation für diese Vorhaben zusätzlich untermauert wird. Vom möglichen Planungsansatz, die Flächen für die Wohngebiete und die vorgesehenen Nutzungsmaße zu reduzieren, um einen geringeren Bedarf zu erzeugen, wird Abstand genommen, da sich die vorgesehene städtebauliche Struktur an der baulichen Dichte im Umfeld und den stadtwirtschaftlichen Erforderlichkeiten orientiert. Die vorgesehenen Dichten liegen im Übrigen zum großen Teil erheblich unter den im Flächennutzungsplan dargestellten Werten. 132 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Keine Planänderung. Es werden 3 Varianten zur Verortung der erforderlichen Einrichtungen vorgeschlagen: Variante 1: Hiernach sollte die Außensportfläche der nahe gelegenen Lew-TolstoiSchule am Römerweg ausgebaut und im Gegenzug im Bebauungsplangebiet XVII50aa eine mindestens 10.000 bis 12.000 m² große Fläche für die Errichtung einer 3zügigen Grundschule mit Sporthalle und Pausenhoffläche zur Verfügung gestellt werden. Variante 2: Hiernach sollte eine 3-zügige Schule mit Sporthalle auf der Sportfläche des Schulgrundstücks Römerweg 130 errichtet werden. Für die Schaffung der ungedeckten Sportanlage wäre dann eine ca. 10.000 m² große Fläche im Rahmen des Bebauungsplanes XVII-50aa erforderlich, vorzugsweise im nordöstlichen Planungsbereich an der Bezirksgrenze zu Marzahn-Hellersdorf. Variante 3: Hiernach sollte der Bedarf für Schule und Sport auf eine noch zu bestimmende Fläche von mindestens ca. 20.000 m² als Gesamteinheit abgedeckt werden. (Li BilKulSozSport) Die ersten beiden Varianten gehen davon aus, dass zusätzliche Flächen im Bebauungsplangebiet XVII-50aa für eine neue Grundschule bzw. für Schulsportflächen zur Verfügung ständen, wobei in Variante 2 eine Fläche angesprochen wird, die sich an der Bezirksgrenze zu Marzahn-Hellersdorf befindet, somit also wahrscheinlich bereits außerhalb des Plangebiets, im Bereich des „Biesenhorster Sandes“ liegt. Teile dieser Flächen befinden sich zwar noch im Eigentum des Landes, sollen jedoch für Zwecke des Naturschutzes genutzt werden. Aber auch die Flächen innerhalb des Plangebietes sollen gemäß der abgestimmten Planung nicht für Schul- oder Sportzwecke genutzt werden. Erklärtes Ziel der Planung ist es, mit dem vorliegenden Bebauungsplan XVII-50aa ein neues attraktives Wohngebiet zu schaffen, das hinsichtlich seiner Struktur zum einen an die westlich anschließende Wohnbebauung anknüpft, zum anderen aber auch die vorhandenen städtebaulichen Qualitäten der denkmalgeschützten Bebauung integriert und weiterentwickelt. Aufgrund seiner Eignung als Wohnstandort, seiner Randlage am „Biesenhorster Sand“ und dem nahe gelegenen Schulstandort am Römerweg kam der Standort an der Zwieseler Straße bislang nie als Schulstandort und seit der letzten Überarbeitung des städtebaulichen Konzepts auch nicht mehr als Sportstandort in Frage. Diese Einschätzung wurde auch durch die unlängst durchgeführte Prüfung möglicher Standorte für eine künftige Grundschulnutzung bestätigt. Unabhängig davon besteht jedoch nach wie vor die grundsätzliche Möglichkeit, auf den Flächen, die als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen sind, einen Schulstandort zu entwickeln, auch wenn die vorgesehenen Baugrenzen eine stärkere Einschränkung mit sich brächten. Die Errichtung einer Sportanlage ließe sich im Plangebiet hingegen kaum umsetzen, da hierfür aufgrund des vorgesehenen engen Erschließungsrasters keine ausreichend großen Flächen zur Verfügung ständen und zudem Lärmkonflikte mit der angestrebten Wohnnutzung zu erwarten wären. Eine weitere Einschränkung ergibt sich aufgrund der Eigentumssituation. So müssten im privaten Eigentum befindliche Flächen in Anspruch genommen werden, da innerhalb des Plangebiets keine größeren landeseigenen Flächen zur Verfügung stehen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit dem vorliegenden Bebauungsplan eher kein Beitrag zur Reduzierung des vorhandenen oder zur Entschärfung des prognostizierten Grundschul- und Sportflächendefizits leistbar ist. Keine Planänderung. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 133 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Verkehr Der vorgelegte Bebauungsplan befände sich in mittelbarer Nähe zur Bahnstrecke 6126 Saarmund–Eichengestell und überplane in der Flur 308 das Flurstück 128 und in der Flur 408 das Flurstück 297. Gemäß Artikel 1 § 2 Eisenbahnneuordnungsgesetz - EneuOG vom 27. Dezember 1993 (BGGL. l S 2378) - sei die Deutsche Bahn AG über die Liegenschaften der Deutschen Reichsbahn verfügungsberechtigt. Es sei davon auszugehen, dass alle Grundstücke und Grundstücksteile, über die die Deutschen Bahn AG gemäß Artikel 1 § 22 ENeuOG verfügungsberechtigt ist, im Allgemeinen dem besonderen Eisenbahnzweck dienen und die entsprechenden baulichen Anlagen gemäß Artikel 5 § 18 ENeuOG als planfestgestellte Bahnanlagen zu verstehen sind. (Deutsche Bahn) In einem an den Fachbereich Stadtplanung adressierten Schreiben vom 21. September 2011 hat die Deutsche Bahn mitgeteilt, dass sie für die genannten Flurstücke zurzeit eine Entbehrlichkeitsprüfung bearbeitet und die entsprechenden Flächen als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden können. Es wird daher davon ausgegangen, dass es sich bei den beiden Flurstücken nicht um planfestgestellte Bahnanlagen handelt und die vorgesehene Festsetzung in keinem Widerspruch zu den Belangen der Deutschen Bahn steht. Keine Planänderung. Es wird bemängelt, dass in der Begründung zum Bebauungsplan keine Verkehrszahlen der Zwieseler Straße aufgeführt werden. (Li PB) Für die Zwieseler Straße liegen keine entsprechenden Werte vor. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Verkehrsbelastungen im nördlichen Abschnitt der Zwieseler Straße niedriger sind als in der Robert-Siewert-Straße (1.160 Kfz/Tag) und im südlichen Abschnitt der Zwieseler Straße niedriger sind als die in der Rheinsteinstraße (1.850 Kfz/Tag). Die Werte entsprechen einer letzten im April 2012 durchgeführten Messung. Keine Planänderung. Die Prognose 2015 sei nicht mehr gültig, stattdessen gebe es inzwischen die neue Verkehrsprognose 2025. Somit seien alle getroffenen Aussagen der Verkehrsuntersuchung zur Verkehrsentwicklung und zu Verkehrsbelastungen nicht mehr auf dem aktuellen Stand und daher nicht akzeptabel. (SenStadtUm VII B) Da die Prognose 2025 von SenStadtUm Ende letzten Jahres nicht zugearbeitet werden konnte, musste auf eine Prognose zurückgegriffen werden, die im Zusammenhang mit der Straßenbahnplanung in der Treskowallee erarbeitet wurde und nach Einschätzung der Gutachter nachvollziehbare Werte enthält. Als Alternative bietet sich an, auf die Werte der Verkehrsmengenkarte von 2009 zurückzugreifen. Da die Werte für 2009 in dem Verkehrsgutachten bereits genannt und auch in der Begründung zum Bebauungsplan mit aufgeführt werden, ist eine Anpassung beider Unterlagen nicht erforderlich. Keine Planänderung. Die Zunahmen des Verkehrs ergäben sich im Wesentlichen durch das neue Baugebiet. Das bestehende Nebennetz würde hierdurch erheblich belastet werden. Die hiermit verbundenen Auswirkungen, auch die auf die schon hoch belastete Treskowallee, seien erneut unter Zugrundelegung aktueller Verkehrszähldaten zu untersuchen und in die Abwägung einzustellen. (SenStadtUm IX D) Die Grundaussage, wonach der zusätzliche aus dem Bebauungsplan-Entwurf XVII50aa resultierende Verkehr von den vorhandenen Straßen aufgenommen und über die Knoten an der Treskowallee in das übergeordnete Straßennetz eingespeist werden kann, hat auch Bestand, wenn die Werte von 2009 herangezogen werden würden. Diese Annahme basiert auf dem Umstand, dass sich der Verkehr auf der 134 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Treskowallee zwischen 2005 und 2009 nachweislich verringert hat. Der durch das gesamte Bauvorhaben der „Gartenstadt Karlshorst“ verursachte zusätzliche Verkehrsumfang liegt unter der Verringerung des Verkehrsumfangs zwischen 2005 und 2009. Da der Verkehr auf der Treskowallee nicht schon 2005 zum Erliegen kam, ist hiervon auch im vorliegenden Fall, nach Umsetzung der Baumaßnahmen in der „Gartenstadt Karlshorst“ auszugehen. Keine Planänderung. Die Feststellung, dass alle übrigen Straßen des Nebennetzes zukünftig keine Überschreitungen der Schwellenwerte zu erwarten haben, sei unter dem Gesichtspunkt, dass die TVO nicht als Entlastungspotential angesehen werden könne, erneut zu bewerten. (SenStadtUm IX D) Die TVO kann aller Voraussicht nach für die Straßen des westlich an das Plangebiet angrenzenden Siedlungsgebietes keine Entlastungsfunktion erfüllen. Wie in der Verkehrsuntersuchung bereits festgehalten, wird für die Waldowallee sogar eine Verkehrszunahme aufgrund der TVO erwartet. Die Aussage, dass die Schwellenwerte voraussichtlich nicht überschritten werden, wird daher aufrechterhalten. Keine Planänderung. Es sei nicht richtig, von einer Fertigstellung der tangentialen Verbindung Ost (TVO) im Jahr 2015 auszugehen, da sich der Planungsprozess zur TVO zurzeit noch im Stadium der Entscheidungsfindung befände. Das Verkehrsgutachten müsse daher überarbeitet werden. Dabei sind die IST-Werte plus Auswirkungen durch das Vorhaben und die Prognosewerte 2025 plus die Auswirkungen durch das Vorhaben gegenüberzustellen. (SenStadtUm VII B, SenStadtUm IX D) Sowohl der StEP Verkehr als auch der Flächennutzungsplan gehen von einer mittelfristigen Umsetzung der TVO aus. Entsprechend wird für die Ermittlung der künftigen Verkehrsmengen auch davon ausgegangen, dass die TVO, wenn nicht schon 2016, so doch zumindest mittelfristig seine entlastende Wirkung entfalten wird. Keine Planänderung. In den beiliegenden Regelquerschnitten sei die Zwieseler Straße mit einer Fahrbahnbreite von 7 m incl. Parkmöglichkeiten und mit einem 3 m breiten Muldenstreifen dargestellt. Da diese Straße als Hauptsammelstraße diene und von einer Buslinie belegt sei, wird von der BVG bereits ein freier Fahrquerschnitt von 7 m gefordert, der nicht beparkt werden dürfe. Da andererseits auch Parkmöglichkeiten in der Straße vorhanden sein müssten, wird kein ausreichend Platz für die Anlage einer Muldenentwässerung gesehen. Mit einem Anschluss an ein Regenkanalsystem könne nach Aussagen der BWB nicht vor 2016 gerechnet werden, da vorher erst die Erweiterungen in der Treskowallee unter der Bahnbrücke vorgenommen werden müsse. (SenStadtUm VII B, Li PB, BVG) Der Bebauungsplan-Entwurf XVII-50aa sieht für die Zwieseler Straße dem Bestand entsprechende Breiten vor. Gemäß dem im städtebaulichen Konzept enthaltenen Straßenquerschnitt soll die Zwieseler Straße eine 7 m breite Fahrbahn erhalten, die auf einer Seite durch einen 2 m breiten Parkstreifen belegt werden kann. Ohne diesen Parkstreifen ergäbe sich eine mehr als ausreichend breite Fahrbahn. Mit Parkstreifen entspräche die künftige Situation in etwa dem heutigen Bestand. Der Bebauungsplan trifft zur Einteilung des Straßenraums keine Vorgaben. Entsprechende Regelungen werden im Rahmen der Erschließungsplanung und später durch die zuständige Verkehrsbehörde getroffen. Keine Planänderung. Die in allen Regelquerschnitten des Masterplans dargestellte Gehwegbreite von 2 m sei nach der AV Geh- und Radwege das absolute Mindestmaß in Ausnahmefällen. Eine Mindestbreite von 2,5 m wäre anstrebenswert. (SenStadtUm VII B) Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 135 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Der Bebauungsplan trifft keine Festsetzungen zur Straßenraumaufteilung. Die Festsetzungen der Straßenbreiten basieren auf einem abgestimmten Erschließungskonzept. Die vorgesehen Maße für die Straßenverkehrsflächen betragen in der Regel 8,5 m und 14,5 m. Diese Breiten ermöglichen ausreichend breite Gehwege, die entweder Teil der Mischverkehrsfläche sind oder als separate Anlage ausgeführt werden. Das gewählte Mindestmaß von 2 m relativiert sich, wenn man berücksichtigt, dass neben den 2 m breiten Gehwegen entweder ein 2 m breiter Park- und Baumstreifen bzw. eine 3 m breite Mulde angelegt werden soll. Hierdurch kann eine wirksame Trennung zur Fahrbahn erreicht werden. Fußgängern wird zudem der Eindruck einer breiteren Aufenthalts- und Bewegungsfläche vermittelt. Keine Planänderung. Für die Platzerweiterung der Planstraße 2 im Mittelabschnitt werde keine Notwendigkeit gesehen, vor allem da dieser Straßenabschnitt in allen Planungsübersichten bisher nicht beplant wurde. Es sollte geprüft werden, ob diese Flächen den Grundstücken zugeschlagen werden können. (Li PB) Der wesentliche Grund für die Aufweitung ist städtebaulicher Art, da hier eine besondere Figur der Gartenstadtidee aufgenommen und weiterentwickelt werden soll. Gerade der Wechsel von unterschiedlichen breiten Straßen und die Schaffung besonderer öffentlicher Räume zeichnen die Gartenstadtidee aus und können zur stärkeren Identifikation der Bewohner mit ihrem Wohngebiet beitragen. Des Weiteren kann der breitere öffentliche Straßenraum zu einer höheren Wohnqualität beitragen. Die angesprochenen Flächen sind inzwischen im Eigentum des Investors, der die Flächen später als öffentliche Verkehrsflächen an das Land Berlin übertragen wird. Ohne eine entsprechende Sicherung als öffentliche Verkehrsfläche wären die angrenzenden Grundstücke nicht erschlossen. Keine Planänderung. Die Fortsetzung der Planstraße 3 östlich der Planstraße 1 sei nicht notwendig, da hier keine Grundstückserschließung erfolge und auch keine Fahrbahn angelegt werden soll. Es wird vorgeschlagen, hier eine Grünfläche vorzusehen, in der die Zuwegung zum Landschaftspark vorgesehen wird. Damit könnten die winterliche Reinigung und die Beleuchtung dieses Straßenabschnitts eingespart werden. (Li PB) Die Erschließungskonzeption sieht hier eine Fläche vor, die als öffentlich nutzbarer Fußgängerbereich gestaltet werden soll und als wichtiger Zugangs- und Aussichtsbereich zur Freifläche des „Biesenhorster Sandes“ dienen soll. Entsprechend gilt es, die Fläche von jeglicher Bebauung freizuhalten und die öffentliche Zugänglichkeit zu sichern. Mit der Festsetzung einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche kann diesem Ziel entsprochen werden. Keine Planänderung. In folgenden Bereichen sollten Eckabschrägungen vorgesehen werden: Einmündung der Planstraßen 3 (Südseite), 7 und 9 in die Zwieseler Straße sowie Einmündung der Planstraße 7 in die Planstraße 8. (Li PB) Die angesprochenen Eckabschrägungen sind nicht zwingend erforderlich, da für die Fußgänger auch ohne die Eckabschrägungen noch ein ausreichender Bewegungsraum verbleibt und die Verkehrssicherheit weiterhin gegeben ist. Der Bebauungsplan sieht lediglich in den Bereichen Eckabschrägungen vor, wo Straßen spitzwinklig aufeinander treffen oder zwei schmale Straßen, also Straßen mit einer Breite von weniger als 10 m aufeinandertreffen. Keine Planänderung. Die Erschließungsstraßen zum Wohngebiet, insbesondere die Zwieseler Straße und die Robert-Siewert-Straße, die Köpenicker Allee und die Rheinsteinstraße, seien nicht geeignet, den Baustellenverkehr zur Entwicklung des Baugebiets aufzunehmen. Vor 136 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Baubeginn der Baufelder müssten diese Straßen instand gesetzt werden. Da der Bezirk wegen der knappen Haushaltslage in absehbarer Zeit keine Mittel dafür aufbringen kann, müsse dies vom Investor finanziert werden. Dies sei vor Baubeginn vertraglich zu regeln. (Li PB) Von Seiten des Investors wird ein Konzept zur Regelung des Baustellenverkehrs entwickelt, mit dem gewährleistet werden kann, dass der Baustellenverkehr die betroffenen Straßen so wenig wie möglich belastet und soweit wie möglich innerhalb des Plangebiets verbleiben wird. Es besteht die Absicht von Seiten des Tiefbauund Landschaftsplanungsamtes in der Rheinsteinstraße und in der Robert-SiewertStraße Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, die im Wesentlichen noch vor den anstehenden größeren Baumaßnahmen im Plangebiet fertig gestellt sein sollen. Entsprechend ist davon auszugehen, dass mit dem Baustellenverkehr keine unzumutbaren Probleme entstehen werden. Die Regelung des Baustellenverkehrs ist nicht Inhalt des Bebauungsplanes. Keine Planänderung. Für die Herstellung der Erschließungsstraßen innerhalb des Baugebiets sei zwischen dem Investor und dem Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt ein Straßenbauvertrag abzuschließen. Entsprechendes gelte für die Herstellung der Parkanlage und des Spielplatzes. (Li PB) Die Herstellung der Erschließungsanlagen, der Parkanlagen und des Spielplatzes erfolgt durch den Investor. Die entsprechende Sicherung dieser Maßnahme wird durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt. Keine Planänderung. Immissionsschutz Bei der Beurteilung der planerischen Ausgangsituation sollten die Aktionspläne zur Lärmminderung und zur Luftreinhaltung Erwähnung finden. (SenStadtUm IX D) In die Begründung wird eine entsprechende Erläuterung zu beiden Aktionsplänen eingefügt. Inhaltlich ergeben sich aus den Aktionsplänen für den Bebauungsplan keine Änderungen. Keine Planänderung. Der Standort sei mit Bahnlärm der östlich verlaufenden Trasse belastet. Dabei bestände der größte Konflikt in der Nacht aufgrund von Güterverkehr. Es sei zu befürchten, dass in Teilbereichen des Plangebiets der Schwellenwert der 2. Stufe des Aktionsplans nachts von 55 dB(A) überschritten werde. Dies ließe sich aus der heutigen Belastung (Lärmkarte 2007) für das bestehende Gebäude Robert-Siewert-Straße 140 ableiten. In der Nacht würden dort Bahnlärmpegel von 54 dB(A) erreicht. Es sei anzunehmen, dass die im Plangebiet näher an der Bahn liegenden Flächen sehr wahrscheinlich den Schwellenwert von 55 dB(A) deutlich überschreiten, insbesondere unter Berücksichtigung der zukünftigen Steigerung im Güterverkehr und der damit einhergehenden Belastungszunahme. Hier seien gesonderte Betrachtungen der Lärmsituation (Bahn) durchzuführen und im weiteren Verfahren Maßnahmen zum Schutz vor Bahnlärm zu entwickeln, die keine Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 an den geplanten Gebäuden nach sich ziehen. (SenStadtUm IX D) Der Empfehlung folgend wurde im Mai 2012 eine schalltechnische Untersuchung beauftragt, deren Ergebnis mit Stand 9. Juni 2012 vorliegt. Die durch das Lärmschutzgutachten ermittelten Werte basieren zum einem auf dem zum Bebauungsplan-Verfahren XVII-50a erarbeiteten Verkehrsgutachten vom 16. Januar 2012, das unter anderem auch Aussagen zur erwarteten Verkehrsbelastung auf vorhandenen und geplanten Straßen trifft. Des Weiteren wird auf Angaben der Deutschen Bahn zur Belegung des etwa 300 m östlich gelegenen Gleises der Bahnstrecke 6080 (Berliner Außenring) im Jahr 2025 zurückgegriffen. Die aktuellen Bestandsdaten für Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 137 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa das Bahngleis liegen nicht vor und waren somit auch nicht Grundlage für die Untersuchung. Die Untersuchung hat ergeben, dass in einigen Bereichen erhebliche Überschreitungen der Orientierungswerte zu erwarten sind, wobei die Überschreitungen im Wesentlichen aus den vom nächtlichen Güterschienenverkehr verursachten Lärmemissionen resultieren. Für den Prognosefall Tag/ohne zusätzliche aktive Lärmschutzmaßnahmen werden vergleichsweise geringe Beurteilungspegel ermittelt, die nur in wenigen Ausnahmen die schalltechnischen Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) überschreiten. Nachts wird der schalltechnische Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete (45 dB(A)) hingegen in im östlichen und nördlichen Plangebiet teilweise um bis zu 9 dB(A) überschritten. An wenigen Stellen werden auch Nachtwerte von 55 dB(A) ermittelt. Hiervon betroffen sind jedoch nur die Ostfassaden einzelner Gebäude im WA 2 und im WA 18. Ein nächtlicher Lärmpegel von 55 dB(A) gilt gemäß dem Berliner Lärmaktionsplan als gesundheitsrelevanter Schwellenwert und erfordert in der Regel Maßnahmen zur Lärmminderung. Die Entscheidung, ob wegen der Überschreitungen der Orientierungswerte und des in wenigen Bereichen festgestellten Erreichen des Schwellenwertes bauleitplanerische Maßnahmen zum Schallschutz erforderlich sind, ist Gegenstand der Abwägung. Da eine geänderte Gebäudeausrichtung aus städtebaulichen Gründen nicht erwünscht ist und auch nur wenig zur Lärmreduzierung beitragen könnte, aktive Schallsschutzmaßnahmen, wie die Errichtung einer Schallschutzmauer, aufgrund der hiermit verbundenen Kosten, der gestalterischen und funktionalen Beeinträchtigungen und der geringen Wirksamkeit, gerade für die Nutzungen im oberen Geschoss, nicht in Betracht kommen, verbleibt nach Einschätzung des Gutachters als sinnvolle Lösung nur noch eine Vorgabe zur Grundrissgestaltung. Nach Abwägung der unterschiedlichen Belange - den Belangen der privaten Baufreiheit sowie der gewünschten städtebaulichen Anordnung auf der einen Seite und dem Belang des vorsorgenden Lärmschutzes auf der anderen Seite – soll zugunsten der Baufreiheit und zur Sicherung des abgestimmten städtebaulichen Konzepts auf eine Vorgabe zur Grundrissgestaltung verzichtet werden. Es wird davon ausgegangen, dass die künftigen Nutzer und Käufer der Wohnhäuser ein Interesse daran haben werden, ihre Aufenthaltsräume zu den Gärten hin auszurichten. Diesem Wunsch soll nicht entgegengewirkt werden. Unter Berücksichtigung der auch im Lärmgutachten deutlich gemachten Skepsis hinsichtlich der sehr hohen Prognosewerte für den Güterverkehr im Jahr 2025 - die von der Deutschen Bahn zur Verfügung gestellten Daten würden gegenüber dem heutigen Stand fast eine Vervierfachung bedeuten - und unter Einbeziehung der genannten besonderen städtebaulichen Gründe erscheint die Aufnahme eines entsprechenden Hinweises in die Planzeichnung und in die Begründung zum Bebauungsplan ausreichend. Mit diesem Hinweis werden künftige Nutzer und Käufer darüber in Kenntnis gesetzt, dass aufgrund des langfristig zu erwartenden Güterverkehrs auf dem 300 m entfernt gelegen Bahngleis möglicherweise höhere nächtliche Lärmimmissionen entstehen könnten. Keine Planänderung. Die im Kapitel 5 des Lärmaktionsplans dargestellten Maßnahmen zu Lärmminderungsstrategien und Lärmminderungskonzepten im Kfz-Verkehr sollten berücksichtigt und ggf. auch über städtebauliche Verträge gesichert werden. Die im Verkehrsgutachten (Seite 29) vorgeschlagene Regelung zu Wohnungsgrundrissen entlang der Zwieseler Straße sei zu prüfen und in die Abwägung einzustellen. (SenStadtUm IX D) Indem der Bebauungsplan eine straßenseitige Bebauung vorgibt und hiermit zugleich lärmabgeschirmte, für die Erholung nutzbare Innenbereiche ermöglicht, wird zumindest einem im Kapitel 5 des Lärmaktionsplans genannten Lösungsansatz entsprochen. Von einer Festsetzung, die Vorgaben zur Grundrissgestaltung trifft, wird abgesehen, da grundsätzlich davon auszugehen ist, dass auch im Bereich der 138 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Zwieseler Straße die Aufenthaltsräume nicht zur Straße, sondern zu den Lärm abgewandten und baulich abgeschirmten Gartenseiten ausgerichtet sein werden. Keine Planänderung. Boden- und Gewässerschutz Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Karlshorst/Ost ist aufgrund seiner ehemaligen militärischen Nutzung mit mehreren Flächen im Bodenbelastungskataster (BBK) erfasst. Der Aussage des Umweltberichts, dass keine altlastenbedingten Einschränkungen für die vorgesehene Nutzung beständen und keine akute Gefahr für die Schutzgüter Boden-Mensch und Boden-Grundwasser abzuleiten sei, könne vorbehaltlich der Einschränkung zugestimmt werden, dass die altlastenspezifischen Untersuchungen nur an den jeweiligen Verdachtsflächen durchgeführt wurden, die sich aus der ehemaligen Nutzung ergaben. Deshalb ist es erforderlich auf allen Flächen, die bisher nicht untersucht wurden, Bodenuntersuchungen durchzuführen. Diese Untersuchungen können im Rahmen des Rückbaus erfolgen. Die Untersuchungen und die sich daraus ergebenden Sanierungsmaßnahmen sind in jedem Fall mit der jeweils zuständigen Bodenschutzbehörde abzustimmen. (SenStadt VII D, Li UmNat U) Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, die Begründung entsprechend ergänzt. Keine Planänderung. Es müsse gewährleistet werden, dass im Rahmen der Baumaßnahmen vorhandene Bodenbelastungen beseitigt werden, so dass die Prüfwerte für Wohngebiete eingehalten werden können. Für die Einschätzung des Bodens bzgl. der geplanten Nutzung Wohnen mit Gartenbereichen, Spielplätze, Kindertagesstätte, Grünflächen sind vorrangig die Oberbodenbereiche und die durchwurzelbare Bodenschicht relevant, für die Bewertung müssen entsprechend Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung Oberflächenmischproben (max. von 1.000 m² eine Mischprobe aus 15-25 Einzelproben – aus bestimmten Entnahmetiefen – entsprechend der Nutzung) entnommen und untersucht werden. (SenStadtUm VII D, Li UmNat U) Dem Grundstückseigentümer/Investor ist bewusst, dass im Zuge der Baufeldfreimachung auch Bodenuntersuchungen und ggf. entsprechende Altlastenbeseitigungen durchzuführen sind. Zur Gewährleistung, dass die ggf. erforderlichen Maßnahmen im Rahmen der Baureifmachung durchgeführt werden, wird eine entsprechende Regelung in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Keine Planänderung. Die Aussage, die Gutachten hätten im Ergebnis ergeben, dass keine altlastenbedingten Einschränkungen der vorgesehenen Nutzungen vorliegen und dass weitergehende Maßnahmen im Rahmen der Baureifmachung erfolgen können, sei zu allgemein und soll durch folgende Formulierung ersetzt werden: „Entsprechend den vorliegenden Untersuchungen (orientierende Bodenuntersuchungen und Detailerkundungen) und den teilweise vorliegenden Flächenbeprobungen und nach derzeitigem Kenntnisstand bestehen keine Einwände gegen die geplante Nutzung. Es ist aber unbedingt erforderlich im Rahmen des Rückbaus und der Neubebauung Bodenuntersuchungen bzgl. der geplanten Nutzung (Wohnen mit Gartenbereichen, Kinderspielplätze, Parkanlage) durchzuführen und bei Nichteinhaltung der Prüfwerte einen Bodenaustausch vorzunehmen.“ (Li UmNat U) Zur Klarstellung wird die angesprochene Passage der Begründung folgender maßen gefasst: „Entsprechend den vorliegenden Untersuchungen (orientierende Bodenuntersuchungen und Detailerkundungen) und den teilweise vorliegenden Flächenbeprobungen bestehen nach derzeitigem Kenntnisstand keine Einwände gegen die geplante Nutzung. Eine Flächenkennzeichnung ist nicht erforderlich. In einigen Bereichen wurden bereits Überschreitungen der Prüfwerte für Wohnen bzw. Kinderspielplätze festgestellt, so dass es unbedingt erforderlich ist, im Rahmen des Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 139 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Rückbaus und der Neubebauung weitere Bodenuntersuchungen bzgl. der geplanten Nutzung (Wohnen mit Gartenbereichen, Kinderspielplätze, Parkanlage) durchzuführen und bei Nichteinhaltung der Prüfwerte einen Bodenaustausch vorzunehmen. Keine Planänderung. Es wird darauf hingewiesen, dass der Boden bei Bodenneuauftrag die Vorsorgewerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung die Z0 Werte der LAGA einhalten muss. (Li UmNatU) In die Begründung wird der folgende Hinweis aufgenommen: „Bei Bodenneuauftrag darf in der Regel nur Boden verwendet werden, der die Z0-Werte der LAGA bzw. die Vorsorgewerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung die Z0 Werte der LAGA einhält.“ Keine Planänderung. Notwendige Maßnahmen zur Bodensanierung (Sanierungsplan) und weitere notwendige Untersuchungen müssten im Bebauungsplan mit aufgenommen werden, damit die Realisierung auch gewährleistet wird. Die Beseitigung der Kontaminationen könne baubegleitend unter fachgutachterlicher Begleitung erfolgen. (Li UmNat U) Der Anregung, notwendige Maßnahmen zur Bodensanierung (Sanierungsplan) und weitere notwendige Untersuchungen in den Bebauungsplan aufzunehmen, wird nicht entsprochen. Gemäß dem bisherigen Kenntnisstand ist eine Kennzeichnung von Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, nicht erforderlich. Auch von einer bauleitplanerischen Verpflichtung, notwendige Sanierungsmaßnahmen oder Untersuchungen durchzuführen, wird abgesehen, da es hierfür keine planungsrechtliche Grundlage gibt. Durch den städtebaulichen Vertrag kann jedoch gewährleistet werden, dass die erforderlichen Maßnahmen durchzuführen sind. Keine Planänderung. Das Plangebiet befände sich im Wasserschutzgebiet Zone III B Wuhlheide/Kaulsdorf. Die Verbote der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf seien zu beachten. (BWB, SenStadtUm VII D) Die Vorgaben der Wasserschutzgebietsverordnung gelten unabhängig vom Bebauungsplan. In der Begründung wird auf die Verordnung und die hiermit verbundenen Vorgaben hingewiesen. Im Übrigen trifft der Bebauungsplan keine Regelungen, die im Widerspruch zu Vorgaben der Wasserschutzgebietsverordnung stehen. Keine Planänderung. Naturschutz Zurzeit sei die Umsetzung des naturschutzrechtlichen bzw. artenschutzrechtlichen Ausgleichs innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans nicht gesichert. Es sei daher zur Sicherung der Maßnahmen die Aufstellung eines Ausgleichsbebauungsplans für den Bereich „Biesenhorst“ empfehlenswert. (BF) Die Ausgleichsfläche befindet sich im Eigentum des Landes Berlin. Damit ist die Verfügbarkeit gegeben. Die Durchführung wird im städtebaulichen Vertrag geregelt. Einer weiteren Sicherung bedarf es nicht. Keine Planänderung. Zur Beachtung der Vorgaben des Landeswaldgesetzes seien die Berliner Forsten einzubeziehen, wenn absehbar wird, dass sich die offenen bis halboffenen, strukturreiche Brachflächen innerhalb der nächsten Jahre zu Vorwäldern bzw. „Stadtwäldern“ entwickeln. (BF) 140 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Sollten sich Teilflächen so entwickeln, dass es sich um Wald im Sinne des Waldgesetzes handeln könnte, werden die Berliner Forsten miteinbezogen, da eine Waldumwandlung deren Genehmigung bedarf. Es wird in der Begründung jedoch auf diesen Hinweis verzichtet, weil sich z.Z.. kein Wald im Geltungsbereich befindet und zudem mit einer zeitnahen Umsetzung der geplanten baulichen Entwicklung zu rechnen ist. Keine Planänderung. Für die Versorgung mit wohnungsnahen und siedlungsnahen Erholungsflächen seien nur öffentliche Grünanlagen anrechenbar. Weder der Tierpark noch die Flächen des „Biesenhorster Sandes“ ständen hierfür zur Verfügung. (Li UmNat NL) Die Begründung wird redaktionell angepasst. Keine Planänderung. Eine Festlegung von zusätzlichen Baumpflanzungen innerhalb der geplanten öffentlichen Grünanlage greife in die Gestaltungshoheit der Behörde ein und sei zu unterlassen. (Li UmNat NL) Der Bebauungsplan trifft hierzu keine Festsetzungen. Bei der öffentlichen Grünfläche handelt sich um eine ca. 1,1 ha große Fläche, auf der z. Z. noch 35 Bäume befinden. Im Rahmen von Abrissmaßnahmen wurden bereits 19 Bäume in diesem Bereich gefällt. Die verbliebenen Bäume sind zudem überwiegend in Reihen im Randbereich der geplanten Parkanlage angeordnet, so dass ein Großteil der Fläche faktisch baumfrei ist. Trotz der geplanten Anlage eines allgemeinen Spielplatzes wird weiterhin angenommen, dass die über einen städtebaulichen Vertrag zu sichernde Neupflanzung von 10 Bäumen keine erhebliche Einschränkung der Gestaltungshoheit der Behörde darstellt. Keine Planänderung. Alle Vorstellungen zur potentiellen Gestaltung der öffentlichen Grünanlage seien zu streichen. (Li UmNat NL) Die Begründung wird redaktionell angepasst. Keine Planänderung Es sei im Umweltbericht ein Hinweis erforderlich, dass eine Überarbeitung des PEP erfolgen muss. Die Ergebnisse der Überarbeitung seien im städtebaulichen Vertrag aufzunehmen. (Li UmNat NL) Bezüglich der notwendigen Überarbeitung wurde in Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern des Bezirks und der Senatsverwaltung festgestellt, dass der PEP „Biesenhorster Sand“ in einigen Punkten überarbeitet und an die seit 2007 veränderten Rahmenbedingungen angepasst werden muss. Es besteht jedoch weiterhin Einvernehmen darüber, dass die Ziele der Biotopentwicklung (Begrenzung der Sukzession zur Förderung der Offenlandbiotope/-arten) weiterverfolgt werden sollen. Überarbeitungsbedarfe zeichnen sich vor allem in Hinblick auf folgende Punkte ab: 1. stärkere Begrenzung der Sukzessionsflächen auf die Flächen, die durch die Berliner Forsten als Wald bewertet wurden, 2. keine Ausweisung von öffentlichen Spiel- und Bewegungsflächen als Maßnahmenbereich sowie 3. ggf. Anpassung des vorgesehenen Pflegeregimes an veränderte organisatorische Rahmenbedingungen. Inzwischen wurde durch UmNat festgestellt, dass eine relativ kurzfristige Überarbeitung des PEP nicht möglich ist, sondern frühestens im Jahr 2013 beauftragt werden kann. Bis dahin spricht sich UmNat dafür aus, weiterhin auf Grundlage des PEP (Stand 2007) notwendige naturschutzfachliche Maßnahmen durchzuführen, sofern sie den oben beschriebenen Punkten nicht entgegenstehen. Auch die Kostenschät- Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 141 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa zung in Tabelle 6 bleibt daher unverändert. Die Begründung wird im Sinne der nachträglichen Absprachen redaktionell angepasst. Keine Planänderung. Die Neupflanzung von 50 Bäumen im Maßnahmenbereich D wird abgelehnt. Um die Problematik der Entstehung von Wald und der damit verbundenen Ansprüchen der Berliner Forsten zu umgehen, ist von der Sukzession oder der Pflanzung von Bäumen im „Biesenhorster Sand“ abzusehen. (Li UmNat NL) Die entsprechenden Baumpflanzungen sollen an anderer Stelle in Karlshorst durchgeführt werden. Die Begründung und der städtebauliche Vertrag werden angepasst. Keine Planänderung. Die genaue Festlegung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen des Bebauungsplans, soweit sie nicht die Artenschutzmaßnahmen betreffen, seien mit dem Umwelt- und Naturschutzamt abzustimmen, bevor sie im städtebaulichen Vertrag Eingang finden und rechtsverbindlich werden. (Li UmNat NL) Das Umwelt- und Naturschutzamt ist Mitzeichner des städtebaulichen Vertrags. Die Regelungen können somit ohne die Zustimmung des Umwelt- und Naturschutzamtes nicht rechtsverbindlich werden. Keine Planänderung. In den Umweltbericht sei folgende Aussage mit aufzunehmen: „Der Ausgleich des Verlustes der Lebensräume von Zauneidechsen ist nur bis zu einer Anzahl von 273 Individuen gesichert (173 Tiere im „Biesenhorster Sand" und 100 Tiere im LSG „FaIkenberger Krugwiesen)“. Ein Überschreiten dieser Zahl ist, entsprechend dem Eingriffsgutachten, sehr wahrscheinlich. In diesem Fall werden die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt. Die WPK muss für alle weiteren (mehr als 273) betroffenen Zauneidechsen einen Antrag auf Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG stellen. Eine schriftliche Inaussichtstellung der Ausnahmegenehmigung ist im Vorfeld von der zuständigen Obersten Naturschutzbehörde einzuholen. Die WPK hat im Rahmen dieser Ausnahmegenehmigung mit weiteren, von ihr zu finanzierenden Ausgleichsmaßnahmen zu rechnen.“ (Li UmNat NL) Durch die vorgesehenen Maßnahmen wird dafür Sorge getragen, dass die ökologische Funktion der von den Eingriffen betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird und sich der Erhaltungszustand der lokalen Population nicht verschlechtert. Um dem Verletzungs- und Tötungsverbot zu entsprechen, müssen von den von Eingriffen betroffenen Flächen Zauneidechsen abgesammelt und umgesiedelt werden. Dieses hat unter fachkundiger Leitung eines Herpetologen zu erfolgen, der letztlich anhand der auf der Ansiedlungsfläche vorliegenden Bedingungen entscheiden muss, wie viele Tiere dort eingesetzt werden können. Die Ermittlung im Eingriffsgutachten/Umweltbericht diente lediglich dazu unter konservativen Annahmen die Größenordnung einer möglichen Umsiedlung in den Bereich des PEP „Biesenhorster Sand“ abzuschätzen. Mit wie vielen Zauneidechsen beim Abfangen zu rechnen ist, kann im Vornherein nur abgeschätzt werden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden im Sommer 2011 bereits auf einer 2,5 ha großen Fläche Zauneidechsen abgefangen. Dabei wurden etwa 200 Tiere gefangen. Auf einer nördlich direkt angrenzenden, etwa gleich großen Teilfläche steht das Abfangen noch aus. Da 2011 ein Großteil der gefangenen Tiere auf diese angrenzende Fläche ausgesetzt worden waren, muss auf dieser Fläche mit dem Fang von mehr als 200 Tieren gerechnet werden. Daher kam man zu dem Ergebnis, vorsorglich im Bereich der Falkenberger Krugwiesen eine Ansiedlungsfläche bereitstellen zu müssen. Es ist hingegen nicht zu erwarten, dass die Größenordnung von 270 Tieren deutlich überschritten werden wird. Einer Inaussichtstellung einer Ausnahmegenehmigung durch die Oberste Naturschutzbehörde bedarf es daher nicht. 142 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Keine Planänderung. Des Weiteren werden folgende Anmerkungen und Hinweise zu einzelnen Textpassagen des Umweltberichtes vorgetragen: Die Nennung kleinerer öffentlicher Grünflächen im Umfeld des Plangebiets, die einstweilige Sicherstellung der Flächen des „Biesenhorster Sandes“ als künftiges Landschafts- und Naturschutzgebiet, die korrekte Bezeichnung verschiedener Begrifflichkeiten, z.B. die Angabe der handelsüblichen Stammumfänge, die Ausführungen zur Rot-Eichen-Allee, die Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen. (Li UmNat NL) Die Anmerkungen und Hinweise werden übernommen, der Umweltbericht redaktionell angepasst. Keine Planänderung. 20. Öffentlichkeitsbeteiligung Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans XVII-50aa fand in der Zeit vom 23. Januar 2012 bis einschließlich 23. Februar 2012 statt. Die Bekanntmachung zur Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 2 vom 13. Januar 2012 auf Seite 65 sowie durch Anzeige mit Planausschnitt in der „Berliner Zeitung“ am 20. Januar 2012 sowie durch Aushänge mit entsprechenden Hinweisen innerhalb des Bezirksamts Lichtenberg. Die Öffentlichkeitsbeteiligung im Fachbereich Stadtplanung wurde von 13 Bürgern/innen besucht. Für schriftliche Äußerungen interessierter Bürger/innen wurden vorgefertigte Blätter bereitgehalten. Zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-50aa liegen 131 schriftliche Äußerungen vor. Die Mehrzahl dieser Schreiben sind Sammelschreiben. Insgesamt liegen drei Sammelschreiben vor, die jeweils von 42, 23 und 58 Bürger/innen eingereicht wurden. Die drei Sammelschreiben ähneln sich in ihren Inhalten. Darüber hinaus liegen noch 8 Einzelschreiben vor. Am 9. Februar 2012 fand in den Räumen des Deutsch-Russischen Museums eine Informationsveranstaltung zum Bebauungsplan-Verfahren XVII-50aa statt, die von zahlreichen interessierten Bürgern/innen besucht wurde. Aufgrund der großen Resonanz wurde am 30. Mai 2012 eine weitere Bürgerveranstaltung im Hörsaal der Hochschule für Technik und Wirtschaft durchgeführt, an der abermals zahlreiche Bürger/innen teilnahmen. Die Abwägung der vorgebrachten Äußerungen hat im Ergebnis keine Änderung der Planung zur Folge. Im Folgenden werden die wesentlichen Anregungen und jeweils zugeordnete Antwort, wie mit der Anregung umgegangen wurde, sortiert nach Themen aufgeführt. Es wird eine Anpassung der Zahl der Vollgeschosse und der Geschossflächenzahlen an den Charakter der bestehenden Siedlung gefordert. Die vorhandene, gewachsene Siedlung setze sich aus Ein- bzw. Zweifamilienhäusern zusammen. Diese gewachsenen Strukturen würden durch die geplanten dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser zerstört. (Sammelschreiben: 2, 3/Einzelschreiben: 5, 7) Die städtebauliche Konzeption, die durch alle vorliegenden Planwerke (Wettbewerbsentwurf, FNP, BEP Alt-Lichtenberg, StEP Wohnen) gestützt wird, geht in allen Fällen davon aus, dass sich die vorhandene westlich anschließende Bebauungsstruktur weiter nach Osten entwickeln soll und hierbei die bereits vorhandenen Strukturen aufgenommen werden sollen. Der Bebauungsplan setzt genau diese Vorgaben um. Im nördlichen Bereich des Plangebiets entsprechen die vorgeseheStand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 143 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa nen Festsetzungen zur baulichen Dichte und zur Geschossigkeit (GRZ 0,25, GFZ 0,4 und 2 Vollgeschosse) den Nutzungsmaßen der westlich anschließenden Grundstücke. Hiermit wird eine Weiterentwicklung der bestehenden Siedlungsstruktur ermöglicht. Im südlichen Bereich orientiert sich das städtebauliche Konzept am denkmalgeschützten zwei- bis dreigeschossigen Gebäudebestand. Die hier vorgesehene höhere bauliche Dichte ist zudem im Zusammenhang mit der geplanten Grünfläche zu sehen. So stellt die höhere und dichtere Bebauung beiderseits der vorgesehenen Grünfläche eine Art Kompensation für die Freihaltung dieser Fläche dar. Eine Zerstörung der gewachsenen Strukturen ist nicht zu befürchten, da sich die zusätzlichen dreigeschossigen Gebäude erst östlich der bereits vorhandenen ehemaligen Kasernengebäude anschließen. Keine Planänderung. Die ehemalige Festungspionierschule könne nicht als Ausgangspunkt für die künftige Umgebungsbebauung dienen, da diese weder als Wohnhaus gebaut, noch genutzt wurde. Die östliche Anschlussbebauung sollte an die bestehende Siedlung angepasst und nicht höher und dichter ausfallen als diese. (Sammelschreiben: 2) Die städtebauliche Konzeption, die durch alle vorliegenden Planwerke (Wettbewerbsentwurf, FNP, BEP-Alt-Lichtenberg, StEP Wohnen) gestützt wird, geht stets davon aus, dass sich die vorhandene westlich anschließende Bebauungsstruktur weiter nach Osten entwickeln soll und hierbei die bereits vorhandenen Strukturen aufgenommen werden sollen. Hiervon ausgenommen war von Anfang an der Bereich der denkmalgeschützten ehemaligen Festungspionierschule, wo auch aus Gründen des Denkmalschutzes eine etwas höhere bauliche Dichte ermöglicht werden sollte. Die höhere bauliche Dichte und Geschossigkeit beschränkt sich hierbei nicht nur auf den Bestand, sondern auch auf die östlich anschließenden Bereiche. Als Kompensation wird jedoch östlich der ehemaligen Festungspionierschule eine größere Fläche von jeglicher Bebauung frei gehalten, um hier eine Grünfläche anlegen zu können. Die Alternative hierzu hätte darin bestanden, den gesamten Bereich mit einer geringeren baulichen Dichte in Form von weiteren Einfamilienhäusern zu überbauen. Ziel der Planung ist es jedoch gerade, nicht nur den Bau von Einfamilienhäusern, sondern auch die Errichtung von Mehrfamilienhäusern zu ermöglichen und hiermit dem ebenfalls steigenden Bedarf an Mietwohnungen zu entsprechen. Zudem wird durch den gewählten Wechsel der Bauweisen eine insgesamt interessantere Bebauungsstruktur erreicht, die dazu beiträgt unverwechselbare und unterschiedliche Orte zu schaffen. Keine Planänderung. Mit dem Bebauungsplan XVII-50aa seien der Neubau von über 1.000 Wohneinheiten und ein Zuzug von etwa 3.000 Menschen verbunden. (Sammelschreiben: 1, 3) Es trifft zu, dass nach vollständiger Umsetzung der Bauvorhaben, die durch die Bebauungspläne XVII-50aa und XVII-50ab planungsrechtlich ermöglicht werden sollen, etwa 3.000 Einwohner in der neuen „Gartenstadt Karlshorst“ leben werden. Auf dieser Annahme basieren auch die im Rahmen der Verkehrsuntersuchung ermittelten Verkehrszuwächse. In einem Vermerk des Fachbereichs Stadtplanung vom 6. März 2012 zu den künftigen Wohnungszahlen und der Bedarfsermittlung wurde nochmals in differenzierterer Form die künftige Bevölkerungsentwicklung dargestellt. Der hier genannte Wert (2.920 Einwohner) bestätigt im Wesentlichen die im Verkehrsgutachten genannten Werte. Einschränkend wird jedoch darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan XVII-50aa nur die nördliche Hälfte der geplanten „Gartenstadt Karlshorst“ umfasst, in der künftig etwa 1.600 Einwohner leben werden. In dieser Zahl sind die im Plangebiet bereits wohnenden Personen und die Personen, die demnächst in den „Wohnpark Karlshorst“ ziehen werden, bereits miteinbezogen. Die mit dem Bebauungsplan XVII-50aa zusätzlich ermöglichten Bauvorhaben haben nur einen Neuzuzug von 144 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung rund 800 Einwohnern zur Folge. Der zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführende Bebauungsplan XVII-50ab wird voraussichtlich einen Zuzug von etwa 1.300 Einwohnern ermöglichen. Keine Planänderung. Nutzung Es solle ausgeschlossen werden, dass von einer späteren Nutzung des Hochbunkers Emissionen ausgehen, die das Wohnumfeld störend beeinflussen. (Einzelschreiben: 2) Es existieren bislang keine konkreten Vorstellungen, in welcher Form der denkmalgeschützte Hochbunker künftig genutzt werden soll. Der Bebauungsplan-Entwurf XVII-50aa sieht für das betreffende Grundstück die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets gemäß § 4 BauNVO vor. Hiernach sind auf dem Grundstück Wohnungen oder auch Nutzungen zulässig, die das Wohnen nicht stören. Hiermit kann planungsrechtlich ein ausreichender Schutz des Wohnumfeldes gewährleistet werden. Keine Planänderung. Verkehr Gemäß vorliegender Planung solle der Verkehr in Zukunft weiter ausschließlich über die Robert-Siewert-Straße und Rheinsteinstraße abgewickelt werden. Dafür seien diese Straßen nicht ausgelegt. Die Kapazität dieser Straßen sei schon heute erschöpft. (Sammelschreiben: 1, 2, 3 / Einzelschreiben: 1, 3, 6, 7) Der aus beiden Bebauungsplänen resultierende Verkehr wird sich, wie in der Verkehrsuntersuchung aufgeführt, auf die Robert-Siewert-Straße und die Rheinsteinstraße, aber auch auf die Zwieseler Straße, die Köpenicker Allee und in geringerem Maße auf die Rheinpfalzallee verteilen. Es ist zutreffend, dass für die genannten Straßen ein erheblicher Verkehrszuwachs von 60 bis 100 % zu erwarten ist. Nach fachlicher Einschätzung kann dieser zusätzliche Verkehr jedoch von den vorhandenen Straßenkapazitäten bewältigt werden. Gleiches gilt für die vorhandenen Knotenpunkte an der Treskowallee, deren Leistungsfähigkeit nach fachlicher Einschätzung durch den zusätzlichen Verkehr noch nicht ausgeschöpft ist. Keine Planänderung. Für die Anwohner sei der zu erwartende massive Durchgangsverkehr eine unzumutbare Belastung. (Sammelschreiben: 1, 3/Einzelschreiben: 3, 6, 7) Die zusätzliche Verkehrsbelastung wird in Anbetracht der Tatsache, dass die Straßen im Bestand nur gering belastet sind und in Relation zur Verkehrssituation anderer Stadtstraßen - die ähnlich breite Straßenräume und ähnlich anliegende Nutzungen aufweisen - als zumutbar eingeschätzt. Die zusätzliche Verkehrsbelastung für die erwähnten Wohngebietsstraßen lässt sich weder durch verkehrsordnende Maßnahmen, wie z.B. eine geänderte Verkehrsführung oder eine verbesserte Anbindung an den ÖPNV, noch durch verkehrsplanerische Maßnahmen, wie z.B. ein direkte Anbindung an die geplante TVO, wirkungsvoll reduzieren. Die einzige Möglichkeit für eine wirksame Verkehrsreduzierung bestände darin, die Baumaßnahme zu verhindern bzw. erheblich zu reduzieren. Letzteres käme einer Nicht-Bebauung gleich, da der erhebliche Erschließungsaufwand ein Mindestmaß der baulichen Nutzbarkeit erfordert, um überhaupt eine wirtschaftliche Umsetzung zu ermöglichen. Dieses Maß sollte nicht unter dem baulichen Maß der vorhandenen Bestandsbebauung liegen. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange wurden die Belange „Fortentwicklung vorhandener Ortsteile“, „Reaktivierung von ehemals militärisch genutzten Flächen und denkmalgeschützter Bausubstanz“, „Gestaltung des Ortsbildes“ sowie „Schaffung zusätzlichen Wohnraums“ stärker gewichtet als der nachvollziehbare Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 145 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Wunsch der Anwohner auch weiterhin an einer weitgehend störungsfreien Straße zu wohnen. Keine Planänderung. Die Situation verschärfe sich für die Robert-Siewert-Straße wenn die Sanierung der Rheinsteinstraße in den nächsten 5 Jahren ansteht. (Sammelschreiben: 1/Einzelschreiben: 1) Die Rheinsteinstraße soll noch 2012 in der Mitte der Fahrbahn eine neue Asphaltdecke erhalten. Es ist davon auszugehen, dass sich die Verkehrslärmbelastung hierdurch erheblich reduziert. Des Weiteren wird Anfang nächsten Jahres in der Robert-Siewert-Straße mit einer grundhaften Fahrbahnerneuerung begonnen. Die Arbeiten in beiden Straßen werden abgeschlossen sein, bevor die Mehrzahl der geplanten Wohnhäuser bezogen sein wird. Keine Planänderung. Die Straßen seien für den Schwerlastverkehr während der Bauphase nicht ausreichend ausgebaut. (Sammelschreiben: 1, 3/Einzelschreiben: 7) Der Investor hat zugesagt, Vorsorge zu treffen, dass der künftige Baustellenverkehr so weit wie möglich innerhalb des Plangebiets verbleibt. So soll statt der Zwieseler Straße eine innerhalb des Plangebiets gelegene Baustraße genutzt werden. Grundsätzlich wird jedoch darauf hingewiesen, dass über den Bebauungsplan keine Handhabe zur Regelung des Baustellenverkehrs besteht. Keine Planänderung. Es wird die vollständige Herstellung und Öffnung der Rheinpfalzallee als weitere Verbindung zur Treskowallee gefordert. (Sammelschreiben: 1, 3/Einzelschreiben: 3, 6) Die vorgeschlagene vollständige Herstellung und Öffnung der Rheinpfalzallee als weitere Verbindung zur Treskowallee lässt sich nicht durch den Bebauungsplan XVII-50aa regeln .Im Folgenden wird dennoch auf den Vorschlag eingegangen, da dieser in einem engen Zusammenhang mit den immer wieder angesprochenen Grundsatzfragen der verkehrlichen Anbindung des Plangebiets steht. Die Rheinpfalzallee in Verbindung mit der Neuwieder Straße und dem Römerweg stellt bereits eine Verkehrsverbindung dar, die als Alternative zur Robert-Siewert-Straße und Rheinsteinstraße genutzt werden kann. Durch die Verlängerung der Rheinpfalzallee und eine direkte Anbindung an die Treskowallee ließe sich die Verbindungsfunktion zwar geringfügig verbessern, zur Senkung der Verkehrsbelastung in den oben genannten Straßen würde dies nach Einschätzung des Verkehrsgutachters jedoch kaum beitragen. Ein wesentlicher Grund hierfür besteht darin, dass der Knotenpunkt Rheinpfalzallee/Treskowallee nur Rechtsabbiegeverkehr ermöglicht und somit für die Hälfte der in Frage kommenden Verkehrsbeziehungen uninteressant ist. Der mit der vorgeschlagenen Öffnung der Rheinpfalzallee verbundene bauliche Aufwand und die zusätzlichen auf die Anwohner zukommenden Belastungen ständen in keinem Verhältnis zu den erreichbaren positiven Auswirkungen. Keine Planänderung. Naturschutz Östlich und nördlich von Bunker und Lindenallee befänden sich wertvolle Biotope und viele schützenswerte Tiere und Pflanzen, so dass hier eine Unterschutzstellung als NSG/LSG angemessen gewesen wäre. Dies belege die Bestandsbeschreibungen des Eingriffsgutachtens. (Einzelschreiben: 8) Für Teilbereiche des „Biesenhorster Sandes“ östlich des Bebauungsplan-Gebiets wird durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt seit mehr als 10 Jahren eine Unterschutzstellung als LSG, teilweise auch als NSG angestrebt. Der in 146 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung der Äußerung benannte Bereich im Norden des Geltungsbereichs war zu keinem Zeitpunkt von diesen Planungen berührt. Keine Planänderung. Es gäbe in den Unterlagen keinerlei Diskussion, ob die gesamte Planung UVP-pflichtig sei. (Einzelschreiben: 8) Der Bebauungsplan-Entwurf wurde einer strategischen Umweltprüfung im Sinne des § 2 (4) UVPG unterzogen. Die Ergebnisse sind im Umweltbericht dokumentiert. Der Bebauungsplan-Entwurf bereitet keine in Anlage 1 des UVPG aufgeführten Vorhaben vor, so dass im nachfolgenden Genehmigungsverfahren keine weitere Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden muss. Keine Planänderung. Innerhalb der Baugebiete werde von einer vollständigen Umgestaltung der Vegetation auf den nicht überbaubaren Flächen ausgegangen; d.h. Bestands-Biotope würden verloren gehen und es werden „gärtnerisch gestaltete Flächen" angelegt (Eingriffsgutachten, S. 53). Aus diesen Gründen könne es keine Vermeidung von Eingriffen geben! (Einzelschreiben: 8) In Kapitel 10.4 des Eingriffsgutachtens sowie in Kapitel 3.2.9.1 der Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf werden die Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung negativer Auswirkungen ausführlich erläutert. Als Vermeidung wird beispielsweise der Erhalt von Baumbeständen entlang bestehender Fahrwege sowie im Bereich des „Wäldchens“ innerhalb des WA 1 im Norden des Plangebietes betrachtet. Ausgleichswirkungen ergeben sich vor allem durch die Festsetzung einer Grünanlage auf einer Fläche, die zurzeit hoch versiegelt ist. In geringem Umfang ergibt sich aufgrund ihres geringwertigen Ausgangszustands auch für die Flächen des WA 17 und des unterirdischen Pumpwerks eine Aufwertung. Grundsätzlich können auch Hausgärten einen Wert für den Naturhaushalt entwickeln, entsprechend sind die Hausgärten ebenfalls, wenn auch nur in geringem Maße, als positiver Wert in die Bilanzierung mit eingeflossen. Keine Planänderung. Aus der vorliegenden Planung gehe nicht hervor, dass mit dem Grund und Boden sparsam umzugehen sei und dass Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen seien (§ 1 a [2] BauGB). (Einzelschreiben: 8) Der angesprochene § 1 a (2) BauGB hat das Ziel die zusätzliche Flächeninanspruchnahme zu begrenzen. Als Möglichkeiten dieses Ziel bei der Entwicklung der Gemeinde zu berücksichtigen, werden die Wiedernutzbarmachung, Nachverdichtung und andere Maßnahmen der Innenentwicklung herausgestellt. Die vorliegende Planung entspricht diesem Ziel, indem sie auf ehemals militärisch genutzten Flächen eine Wohnnutzung ermöglicht (Konversion). Bei der baurechtlichen Einschätzung der Bestandssituation durch den Fachbereich Stadtplanung wurden auf etwa 80% der Plangebietsfläche bestehende Baurechte in unterschiedlichem Maß ermittelt. Südlich der Planstraße 7 übersteigt das vor Inkrafttreten des Bebauungsplans geltende Baurecht sogar das geplante Baurecht. Ein Fünftel der Bebauungsplan-Fläche wurde dem planerischen Außenbereich zugeordnet. In diesem Bereich waren zuvor militärisch genutzte Hallen und Erschließungsflächen weitgehend zurückgebaut worden. Diese nunmehr unbebauten Bereiche wurden nur in dem Maß mit in die Planung einbezogen, wie es für die städtebauliche Arrondierung des Wohnviertels notwendig ist. Keine Planänderung. Mit der vorliegenden Planung würden wertvolle Fläche im Plangebiet (Biotope, Flora, Fauna) ihre Verbindung v.a. zum „Biesenhorster Sand“ verlieren. (Einzelschreiben: 8) Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 147 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Der nördliche Teil des Plangebiets wurde bei der Bewertung der Bestandssituation als sehr wertvoll eingestuft. Aus städtebaulichen Gründen wird dennoch eine Entwicklung als Wohngebiet angestrebt. Der naturschutzfachliche Ausgleichsbedarf fällt dementsprechend hoch aus. Keine Planänderung. Es wird gefragt, warum keine Fassadenbegrünung festgesetzt würde. (Einzelschreiben: 8) Festsetzungen zur Fassadenbegrünung sind bei Großbauten (z.B. in Gewerbegebieten) sinnvoll, jedoch für Einzel- und Doppelhausgebiete atypisch und insgesamt von geringer Wirkung. Keine Planänderung. Es fehle die Darstellung von Stadtplätzen, z.B. in Aufweitungen der Planstraßen in den Wohngebieten. Die Entwicklung zusätzlicher Lebensräume, prägender Landschaftselemente, von Biotopverbindungen und weitere Zielsetzungen sei ebenfalls kein Ziel der Planung. (Einzelschreiben: 8) Eine Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist im Land Berlin grundsätzlich nicht Gegenstand der Festsetzung. Die Abgrenzungen der Straßenverkehrsflächen sind jedoch so bemessen, dass in allen Straßen die notwendigen begrünten Versickerungsmulden mit 3 m Breite Platz finden. In der Planstraße 2 ist eine platzartige Erweiterung vorgesehen, die entsprechend zu gestalten ist. Die Planstraßen 3 und 7 werden bis zur östlichen Plangebietsgrenze geführt, um dort öffentliche Räume zu schaffen, in denen die Zugänge zur östlich angrenzenden Grün- bzw. Brachfläche gesichert und gestaltet werden können. Qualitative Aspekte zur Gestaltung des öffentlichen Raumes werden im städtebaulichen Vertrag geregelt. Keine Planänderung. Eine Begrünung von Straßenräumen sei mit der vorliegenden Planung nahezu unmöglich: Zwischen Straßen und Baugrenzen lägen in der Regel nur 3 m. Hier solle zudem das Niederschlagswasser versickert werden (Versickerungsmulden: 2,5 - 3 m). Hinzu kämen Parkplätze, Einfahrten, usw. usf. (Einzelschreiben: 8) Bei den 3-9 m breiten Streifen zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze handelt es sich um nicht überbaubare Vorgartenbereiche innerhalb der Baugebiete. Die Straßenbegrünung sowie Entwässerungsanlagen werden innerhalb der Straßenverkehrsfläche angelegt. Die Straßenverkehrsflächen sind in dafür ausreichender Breite geplant. Es wurden ein Erschließungskonzept für die Baugebiete und Regelquerschnitte für die einzelnen Planstraßen entwickelt und mit dem Tiefbauund Landschaftsplanungsamt abgestimmt. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Inhalt des Bebauungsplans. Keine Planänderung. Eine Einrechnung der planungsrechtlich nicht geschützten Baumbestände in die Eingriffsbilanzierung werde als sachlich-fachlich unseriös abgelehnt. (Einzelschreiben: 8) Die Neupflanzung von Straßenbäumen wird durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert und kann daher in der Eingriffsbilanzierung mit berücksichtigt werden. Keine Planänderung. Die Bewertung der Planungssituation Landschaftsbild/Erholung, Teilfläche A sei zu ändern, solange die Alleebäume nicht im Plan festgesetzt seien (wertvolle Strukturen: gering, 0 Punkte – Verbindungsfunktion: gering, 0 Punkte). Für die Bewertung der vorhandenen Erkennbarkeit des Naturraums und des Anteils landschaftstypischer Strukturen müsse jeweils ein Punkt mehr angerechnet werden. (Einzelschreiben: 8) Die Neupflanzung von Straßenbäumen wird durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert und kann daher in der Eingriffsbilanzierung mit berücksichtigt werden. 148 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Keine Planänderung. Die Eingriffsbilanzierung bilanziere für die Fläche der geplanten naturnahen Freifläche eine Aufwertung für das Schutzgut Landschaftsbild/Erholung, diese Ausgleichsbilanz werde als zu hoch eingeschätzt, weil eine Erschließung (geplante Wegeführung) für die Erholungsnutzung zur Intensivierung derselben beiträgt. Die Sicherung der ökologischen Qualität und die Erhöhung der Nutzungsintensität würden einen Widerspruch in sich darstellen. (Einzelschreiben: 8) Bereits jetzt findet in dem betreffenden Gebiet eine informelle Erholungsnutzung statt. Durch die Festsetzung von Wohngebieten ist mit dem Zuzug weiterer Menschen und einem erhöhten Erholungsdruck im Bereich des „Biesenhorster Sandes“ zu rechnen. Daher werden z.B. Maßnahmen zur Besucherlenkung notwendig, um erhebliche Störungen von Tieren und Pflanzengemeinschaften zu vermeiden. Durch die Einrichtung (Gestaltung/Ausschilderung) von Eingangsbereichen soll die Zugänglichkeit des Gebiets verbessert werden. Gleichzeitig sollen Erholungssuchende in diesen Eingangsbereichen über die natürliche Vielfalt und damit einhergehende Empfindlichkeiten informiert werden. Als weitere Maßnahme zur Besucherlenkung ist im PEP „Biesenhorster Sand“ v.a. die Markierung der weiterhin unbefestigten Fußwege durch landschaftsgerechte Gestaltungselemente vorgesehen. Es wird zudem empfohlen, das Betreten von Flächen östlich der Hauptwegeverbindung durch Errichtung seitlicher Begrenzungen zu erschweren. Entlang der Wege soll durch Ermittlung und Beseitigung potentieller Gefahrenstellen für ein Mindestmaß an Verkehrssicherheit gesorgt werden. Die Anlage eines wasserdurchlässig befestigten Fuß- und Radweges ist am westlichen Rand des PEP-Gebietes zwischen dem nördlichen Ende der KGA und der Robert-Siewert-Straße vorgesehen. Diese Maßnahmen sind auch in die Darstellungen im Plan 4 im Anhang des Eingriffsgutachtens übernommen worden. Die vorgesehenen Erschließungs- und Lenkungsmaßnahmen stellen insofern keinen Widerspruch zur Sicherung der ökologischen Qualität des Gebiets dar sondern eine Notwendigkeit. Gleichzeitig werden vorhandene Defizite hinsichtlich der Zugänglichkeit des Gebiets abgebaut und die Erholungsfunktion für einen Teilbereich des „Biesenhorster Sandes“ folglich höher bewertet. Es wird keine Veranlassung gesehen die Bewertung im Eingriffsgutachten zu redigieren. Keine Planänderung. Es werde kein ausreichender Platz im Plangebiet und keine rechtliche Durchsetzungsmöglichkeiten für 120 neue Straßenbäume gesehen. Bäume seien lediglich dann positiv zu bilanzieren, wenn deren Sicherung per Planzeichen im Plan vermerkt sei. (Einzelschreiben: 8) Die Neupflanzung von Straßenbäumen wird durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert. Der Vertrag enthält als Anlage einen Pflanzplan für die straßenbegleitenden Baumpflanzungen, in dem nunmehr 130 Neupflanzungen verortet sind. Die Anzahl der anrechenbaren Bäume beruht auf konservative Annahmen, d.h. unter Berücksichtigung der Bestandsbäume, der Grundstückszufahrten und der Aufteilung der Straßenverkehrsflächen. Keine Planänderung. Ob es tatsächlich einen Ausgleich für die erheblichen Eingriffe in Biotope, Flora, Fauna usw. im „Biesenhorster Sand“ geben könne, werde als fraglich angesehen. (Einzelschreiben: 8) Die fachlichen Voraussetzungen für die beschriebenen Ausgleichsmaßnahmen wurden gutachterlich untersucht und mit den Fachbehörden abgestimmt. Die Finanzierung der Maßnahmen ist durch den städtebaulichen Vertrag mit dem Haupteigentümer im Bebauungsplangebiet gesichert. Keine Planänderung. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 149 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Es werde angezweifelt, dass für die Zauneidechsen, die nicht auf den „Biesenhorster Sand“ verbracht werden, die geeignete Fläche in den Falkenberger Krugwiesen ausreiche. (Einzelschreiben: 8) Durch die vorgesehenen Maßnahmen wird dafür Sorge getragen, dass die ökologische Funktion der von den Eingriffen betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der Zauneidechse im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird und sich der Erhaltungszustand der lokalen Population nicht verschlechtert. Um dem Verletzungs- und Tötungsverbot zu entsprechen, müssen von den von Eingriffen betroffenen Flächen Zauneidechsen abgesammelt und umgesiedelt werden. Dieses hat unter fachkundiger Leitung eines Herpetologen zu erfolgen, der letztlich anhand der auf der Ansiedlungsfläche vorliegenden Bedingungen entscheiden muss, wie viele Tiere dort eingesetzt werden können. Die Ermittlung im Eingriffsgutachten/Umweltbericht diente lediglich dazu unter konservativen Annahmen die Größenordnung einer möglichen Umsiedlung in den Bereich des PEP „Biesenhorster Sand“ abzuschätzen. Mit wie vielen Zauneidechsen beim Abfangen zu rechnen ist, kann im Vornherein nur abgeschätzt werden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden im Sommer 2011 bereits auf einer 2,5 ha großen Fläche etwa 200 Zauneidechsen abgefangen. Auf einer nördlich direkt angrenzenden, etwa gleich großen Teilfläche steht das Abfangen noch aus. Da 2011 ein Teil der gefangenen Tiere auf diese angrenzende Fläche ausgesetzt wurde und sich auch die Biotopstrukturen unterscheiden, ist auf dieser Fläche mit dem Fang von mehr als 200 Tieren zu rechnen. Daher kam man zu dem Ergebnis, vorsorglich im Bereich der Falkenberger Krugwiesen eine Ansiedlungsfläche bereitstellen zu müssen. Es ist hingegen nicht zu erwarten, dass die Größenordnung von 270 Tieren deutlich überschritten werden wird. Keine Planänderung. Die Erfolgskontrolle aller Maßnahmen müsse mindestens bis 2 Jahre nach der letzten Baumaßnahme erfolgen. Ein Monitoring durch Mitarbeiter des Grünflächenamts sei bei der derzeitigen Personalnot illusorisch. Folglich müsse das Monitoring durch andere externe Experten erfolgen - und einberechnet werden. Es stelle sich die Frage, wer die Pflanzbindung und den Erhalt per Festsetzung von Bäumen kontrolliert? (Einzelschreiben: 8) Die Durchführungskontrolle bezüglich der Baumpflanzungen unterliegt dem Umwelt und Naturschutzamt des Bezirksamts Lichtenberg. Keine Planänderung. Die beschriebenen Möglichkeiten in den zukünftig abzuschließenden städtebaulichen Verträgen seien eine Zielvorgabe, aber noch lange kein Standbein. Noch seien keine städtebaulichen Vertragsklauseln ausgearbeitet. (Einzelschreiben: 8) Der städtebauliche Vertrag muss vor Beschlussfassung zum Bebauungsplan vorliegen, ansonsten kann der Bebauungsplan nicht festgesetzt werden. Keine Planänderung. So sehr die Festsetzung des zu erhaltenden Wäldchens im Nordosten begrüßt werde, ebenso wie die Planung einer größeren öffentlichen Grünanlage, so sehr werde die Festsetzung eines Streifens mit Pflanzbindung entlang der östlichen Plangebietsgrenze vermisst. Zumindest im Norden müsse ein 5-15 Meter breiter Streifen festgesetzt werden, der dicht mit heimischen Sträuchern und Bäumen zu bepflanzen ist - gemäß einer beizulegenden Liste. (Einzelschreiben: 8) Der PEP „Biesenhorster Sand“ sieht einen etwa 15 m breiten Streifen zur Gestaltung des Übergansbereich zum Siedlungsrand vor (Pufferbereich). Es besteht keine Notwendigkeit im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine weitere Pflanzfläche festzusetzen. 150 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Keine Planänderung. Die zeichnerische Festsetzung bestehender zu erhaltender bzw. weiterer Bäume sei im Plan notwendig und wird durchaus in anderen Bezirken praktiziert. (Einzelschreiben: 8) Da die wesentlichen Regelungen zur Begrünung durch den städtebaulichen Vertrag gesichert werden, wird von weiteren Erhaltungs- und Pflanzfestsetzungen abgesehen. Keine Planänderung. Wieso die Versickerung des Niederschlagswassers im Gebiet keine Textfestsetzung sondern nur ein Hinweis sei, bliebe unverständlich. Es gäbe genügend Beispiele für derartige Textfestsetzungen in Berlin. (Einzelschreiben: 8) Mit dem Bebauungsplan werden Wohngebiete festgesetzt, bei denen die Versiegelung auf maximal 40% - 60% der Grundstücksfläche begrenzt ist (GRZ zwischen 0,25 und 0,4 zzgl. gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zulässige 50prozentige Überschreitung der zulässigen Grundfläche für Nebenanlagen). Die Versickerung auf den Grundstückflächen ist daher unproblematisch und muss nicht durch eine Festsetzung geregelt werden. Keine Planänderung. Es werde vorgeschlagen, die Aufweitungen der Planstraßen 2 und 3 mittig zu begrünen, um somit einen Biotopverbund zu unterstützen. (Einzelschreiben: 8) Mit der textlichen Festsetzung Nr. 5 wird geregelt, dass der Bebauungsplan lediglich die Straßenbegrenzungslinien für die öffentlichen Straßen festsetzt und zur funktionalen Einteilung der Straßen keine Festsetzungen trifft. Die festgesetzten Straßenverkehrsflächen entsprechen dem städtebaulichen Entwurf und der abgestimmten Erschließungskonzeption. Die Konzeption sieht in allen Straßenräumen die Anlage von begrünten Versickerungsmulden sowie eine mindestens einseitige Bepflanzung mit Bäumen vor. Keine Planänderung. Für die Festsetzung der zu pflanzenden Bäume sollte dem Plan eine Liste gebietsheimischer geeigneter Laubbäume beigefügt werden - mit entsprechendem Hinweis in der Festsetzung. (Einzelschreiben: 8) Die Begründung wird um eine entsprechende Liste ergänzt. Berücksichtigung. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 151 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466). Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG) in der Fassung vom 6. August 2009 (BGBl. I S.2542). 152 - Bebauungsplan XVII-50aa Begründung C. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzierbarkeit I. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben Die Herstellung der inneren Erschließungsanlagen, der öffentlichen Grünanlagen und der erforderlichen Kindertagesstätte soll durch den künftigen Grundstückseigentümer erfolgen. Die finanzielle Absicherung dieser Maßnahmen wird durch einen städtebaulichen Vertrag geregelt. Durch die städtebauliche Neuordnung einschließlich der Anlage der öffentlichen Verkehrsund Grünflächen entstehen somit keine Kosten, die durch das Land Berlin bzw. das Bezirksamt zu tragen sind. Zusätzliche Kosten sind lediglich aufgrund der durch das Land Berlin zu erbringenden Pflege- und Unterhaltungspflichten für die zusätzlichen öffentlichen Straßenverkehrsflächen und die öffentlichen Grünflächen zu erwarten. Darüber hinaus können sich auch zusätzliche Betriebskosten aufgrund der geplanten Kindertagesstätte ergeben. II. Personalwirtschaftliche Auswirkungen Der Bebauungsplan hat für den Bezirk Lichtenberg keine personalwirtschaftlichen Auswirkungen. Bezirksamt Lichtenberg von Berlin Abteilung Stadtentwicklung, Bezirksstadtrat Bezirksamt Lichtenberg von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Berlin, am Berlin, am W. Nünthel Bezirksstadtrat Güttler-Lindemann Fachbereichsleiter Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 153 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa D. Anhang Abkürzungsverzeichnis (erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit) Abs. - Absatz Abt. - Abteilung AGBauGB - Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch BauGB - Baugesetzbuch BauNVO - Baunutzungsverordnung BauO Bln - Bauordnung für Berlin BBK - Bodenbelastungskataster BEP - Bereichsentwicklungsplanung BGBl. - Bundesgesetzblatt BNatSchG - Bundesnaturschutzgesetz CEF - Continous ecological funktions (= Erhalt bestimmter ökologischer Funktionen) 154 EW - Einwohner FNP - Flächennutzungsplan GFZ - Geschossflächenzahl GmbH - Gesellschaft mit beschränkter Haftung GR - Grundfläche GRZ - Grundflächenzahl GVBI. - Gesetz- und Verordnungsblatt H - (Wand-) Höhe Kfz - Kraftfahrzeug KGA - Kleingartenanlage NatSchG Bln - Berliner Naturschutzgesetz NHN - Normalhöhe Null ÖPNV - Öffentlicher Personennahverkehr StEP - Stadtentwicklungsplan WE - Wohneinheit Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Quellenverzeichnis (erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit; benannt werden die im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens erstellten Fachgutachten und gutachterlichen Stellungnahmen) Wohnungsbaustandort Karlshorst-Ost, Altlastensituation: Erfassung und Erstbewertung (Stufe I), GWAC Gesellschaft für Wirtschafts- und Altlasten-Consulting mbH, Dezember 2005 Wohnungsbaustandort Karlshorst-Ost, Gefährdungsabschätzung (Phase II a, b), GWAC Gesellschaft für Wirtschafts- und Altlasten-Consulting mbH, Mai 2005 Objekt Zwieseler Straße 52–80, Berlin Karlshorst, Detailuntersuchung Boden und Grundwasser, URS Deutschland GmbH, November 2006 Pflege- und Entwicklungsplan „Biesenhorster Sand“, Planungsgruppe Cassens+Siewert, Stand: 2007 Konzeption zur Ver- und Entsorgung des Plangebiets „Karlshorst-Ost“ mit Trink- und Schmutzwasser, Berliner Wasserbetriebe, Oktober 2008 Städtebauliches Konzept, Büro Klaus Theo Brenner Stadtarchitektur, Stand: Oktober 2011 Karlshorst/Ost, Umweltprüfung und Eingriffsgutachten zum Bebauungsplan XVII-50aa, Planungsgruppe Cassens+Siewert, Januar 2012 Machbarkeitsstudie Verkehrs- und Regenentwässerungskonzept zum Bebauungsplan XVII-50a „Karlshorst-Ost“, Freie Planungsgruppe Berlin GmbH, Stand: Januar 2006, Überarbeitung: Januar 2012 Schalltechnische Untersuchung im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans XVII50aa im Bezirk Lichtenberg von Berlin, ALB Akustik-Labor Berlin, Juni 2012 Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 155 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Verzeichnis der textlichen Festsetzungen Die angegebenen Rechtsbezüge sind nicht Gegenstand der Festsetzung. Sie erscheinen nur in der Begründung zum Bebauungsplan, aber nicht in der Planzeichnung. Art der Nutzung 1. Im allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3, Nr. 5 der Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Absatz 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 6 BauNVO) 2. Im allgemeinen Wohngebiet sind die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe nur ausnahmsweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO) 3. Innerhalb der Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Pumpwerk“ ist die Errichtung eines Abwasserpumpwerks nur unterhalb der Geländeoberfläche zulässig. Eine Einfriedung der Fläche ist nicht zulässig. (§ 9 Absatz 1 Nr.13 BauGB) Überbaubare Grundstücksflächen 4. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die den öffentlichen Flächen zugewandt sind, sind Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung in einer Tiefe bis zu 5 m, gemessen ab der öffentlichen Fläche, nicht zulässig. Hiervon ausgenommen sind Fahrradstellplätze. Je Grundstück kann ein Müllstellplatz mit einer Grundfläche bis zu 3 m² sowie ein Kfz-Stellplatz ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 6 BauNVO) Verkehrsflächen/Gehrechte 5. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 6. Die mit den Buchstaben A, B, C und D bezeichneten Flächen sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 7. Die private Verkehrsfläche ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 156 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Begrünungsmaßnahmen und Erhaltungsbindungen 8. Auf der Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung sind die vorhandenen Bäume und Sträucher zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB) 9. Im allgemeinen Wohngebiet ist pro 400 m² Grundstücksfläche ein standortgerechter Laubbaum mit einem Stammumfang von 18/20 cm zu pflanzen. Die Baumpflanzungen sind zu unterhalten und bei Abgang durch Neupflanzungen zu ersetzen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume einzurechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b) 10. Die Fläche mit Bindungen zum Anpflanzen innerhalb der Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Pumpwerk“ ist in der Weise zu bepflanzen, dass der Eindruck einer Parkanlage entsteht. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Bindung zum Anpflanzen gilt nicht für oberirdische technische Anlagen. (§ 9 Absatz 1 Nr.25a und b BauGB) Gestaltungsvorgaben 11. In den Baugebieten mit der Bezeichnung WA 4, WA 6, WA 7, WA 9, WA 10 und WA 12 sowie in den Baugebieten WA 5 längs der Zwieseler Straße und WA 11 längs der Planstraße 6 sind Gebäude mit einer Grundfläche von mehr als 25 m² mit einem Satteldach auszubilden, dessen Dachneigung zwischen 35 und 60 Grad betragen muss. In den übrigen Baugebieten sind Gebäude mit einer Grundfläche von mehr als 25 m² mit einem Staffelgeschoss oder mit einem geneigten Dach auszubilden, dessen Dachneigung zwischen 35 und 60 Grad betragen muss. (§ 9 Abs. 4 in Verbindung mit § 12 AGBauGB) 12. In den Baugebieten längs der Zwieseler Straße mit der Bezeichnung WA 4, WA 5 und WA 6 sind die Giebel von Gebäuden mit einer Grundfläche von mehr als 25 m² zur Zwieseler Straße auszurichten. In den Baugebieten längs der Planstraße 6 mit der Bezeichnung WA 10, WA 11 und WA 12 sind die Giebel von Gebäuden mit einer Grundfläche von mehr als 25 m² zur Planstraße 6 auszurichten. (§ 9 Abs. 4 in Verbindung mit § 12 AGBauGB) 13. In den Baugebieten längs der Planstraße 10 sind die Traufen von Gebäuden mit Planstraße 3 auszurichten. In den Baugebieten längs der Planstraße 12 sind die Traufen von Gebäuden mit Planstraße 7 auszurichten. 3 mit der Bezeichnung WA 4, WA 7 und WA einer Grundfläche von mehr als 25 m² zur 7 mit der Bezeichnung WA 6, WA 9 und WA einer Grundfläche von mehr als 25 m² zur (§ 9 Abs. 4 in Verbindung mit § 12 AGBauGB) 14. Dächer mit einer Fläche von mehr als 25 m² und einer Neigung von mehr als 35 Grad sind mit nicht glänzenden Dachsteinen einzudecken. Im allgemeinen Wohngebiet nördlich der Planstraße 7 mit Ausnahme der Grundstücke entlang der Robert-Siewert-Straße im Baugebiet WA 1 sind rotbraune Dachsteine (RAL Design System 040 30 30) zu verwenden. Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 157 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Im allgemeinen Wohngebiet südlich der Planstraße 7 mit Ausnahme der Baugebiete WA 14 und WA 15 sind anthrazitfarbene Dachsteine (RAL Design System 040 20 05) zu verwenden. (§ 9 Abs. 4 in Verbindung mit § 12 AGBauGB) 15. Im allgemeinen Wohngebiet mit Ausnahme der Grundstücke an der Robert-SiewertStraße im Baugebiet WA 01 und der Baugebiete mit der Bezeichnung WA 14 und WA 15 sind die Wandflächen von Haupt- und Nebengebäuden einheitlich zu gestalten. Hierbei sind mindestens 80 % der Wandfläche als Putzflächen und mindestens 10 % der Wandflächen als Klinker- oder Natursteinflächen auszubilden. Die Verkleidung mit keramischen Fliesen ist nicht zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet nördlich der Planstraße 7 mit Ausnahme der Grundstücke entlang der Robert-Siewert-Straße im Baugebiet WA 1 sind die Putzflächen in einem hellgelben Ton (RAL Design System 070 90 10) auszuführen. Im allgemeinen Wohngebiet südlich der Planstraße 7 mit Ausnahme der Baugebiete mit der Bezeichnung WA 14 und WA 15 sind die Putzflächen in einem hellgrauen Ton (RAL Design System 075 80 10) auszuführen. (§ 9 Abs. 4 in Verbindung mit § 12 AGBauGB) 16. Entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen dürfen Hecken und sichtdurchlässige Einfriedungen eine Höhe von maximal 1,2 m und sichtundurchlässige Einfriedungen eine Höhe von maximal 0,5 m erreichen. Bezugshöhe ist die Höhe der angrenzenden Straßenverkehrsfläche. (§ 9 Abs. 4 in Verbindung mit § 12 AGBauGB) Nachrichtliche Übernahmen 1. Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans befindet sich vollständig innerhalb der Schutzzone III B des Trinkwasserschutzgebiets „Wuhlheide/Kaulsdorf“. Hinweise 1. Anfallendes Niederschlagswasser ist so zu bewirtschaften, dass es – soweit es nicht als Brauchwasser genutzt und über das Schmutzwassersystem abgeleitet wird – durch Passage einer belebten Bodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit behandelt (gereinigt) und entsprechend den Bodenverhältnissen versickert wird, sofern wasserwirtschaftliche Belange dem nicht entgegenstehen. 2. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans verläuft am östlichen Rand des Baugebiets mit der Bezeichnung WA 18 eine unterirdische Abwasserdruckrohrleitung. 3. Durch den nächtlichen Güterbahnverkehr auf dem Berliner Außenring werden höhere Lärmemissionen erzeugt. Gemäß einer vorliegenden schalltechnischen Untersuchung, die auf Prognosewerten für das Jahr 2025 basiert, können an den östlichen Fassaden künftiger Gebäude in den allgemeinen Wohngebieten mit der Bezeichnung WA 2, WA 13 und WA 18 Lärmimmissionen entstehen, die die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18 005 für allgemeine Wohngebiete (45 dB(A)) teilweise um bis zu 9 dB(A) überschreiten.“ 158 Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Liste gebietsheimischer Laubgehölze als Empfehlung für Baum- und Strauchpflanzungen Großkronige Bäume: Botanischer Name Deutscher Name Höhe/Breite Acer platanoides Spitz-Ahorn 30 m / 15 m Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn 30 m / 15 m Betula pendula Sand-Birke 25 m / 10 m Fagus sylvatica Rot-Buche 30 m / 10 m Quercus petraea Trauben-Eiche 30 m / 15 m Quercus robur Stiel-Eiche 30 m / 15 m Tilia cordata Winter-Linde x 25 m / 10 m Tilia x euchlora Krim-Linde 25 m / 10 m Tillia x intermedia Holländische Linde 30 m / 10 m Ulmus glabra Berg-Ulme 30 m / 15 m Ulmus minor Feld-Ulme 30 m / 15 m Botanischer Name Deutscher Name Höhe/Breite Acer campestre Feld-Ahorn 15 m / 6 m Carpinus betulus Hainbuche 15 m / 8 m Carpinus betulus ‚Fastigiata’ Pyramiden-Hainbuche 15 m / 4 m Crataegus laevigata Zweigriffliger. Weißdorn 6m/6m Crataegus monogyna Eingriffliger. Weißdorn 6m/6m Crataegus x macrocarpa Großfrucht-Weißdorn 6m/6m Fagus sylvatica 'Fastigiata Dawyck' Säulen-Buche 20 m / 6 m Malus sylvestris Wild-Apfel 10 m / 8 m Prunus mahaleb Steinweichsel 6m/6m Prunus padus Trauben-Kirsche 15 m / 6 m Pyrus pyraster Wild-Birne 15 m / 8 m Quercus robur ‚Fastigiata Koster’ Säulen Eiche 15 m / 3 m Salix caprea Sal-Weide 6m/6m Sorbus aucuparia Eberesche 14 m / 6 m Klein- bis mittelkronige Bäume: Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 159 Begründung Bebauungsplan XVII-50aa Laubgehölze (gebietstypische Arten), geeignet als Vogelschutz- und -nährgehölz: 160 Botanischer Name Deutscher Name Höhe Cornus sanguinea Blutroter Hartriegel 7m Corylus avellana Haselnuss 5m Cytisus scoparrius Besen-Ginster 2,5 m Euonymus europaeus Pfaffenhütchen 3m Lonicera xylosteum Stechpalme 1-2m Prunus spinosa Schlehe 1-3m Rhamnus cathartica Kreuzdorn 7m Rosa canina Hundsrose 3m Rosa corymbifera Hecken-Rose Rosa inodora Geruchlose-Rose Rosa rubiginosa Wein-Rose Rosa subcanina Falsche Hundsrose 1,5 - 2 m Sambucus nigra Schwarzer Holunder 3-6m 1-2m 2m 2-3m Bebauungsplan XVII-50aa Begründung Sonstige Anlagen: 1. Tab. 6: Ausgleichsmaßnahmen für nicht geschützte Bestandteile des Naturhaushaltes außerhalb des Bebauungsplangebiets, Kostenschätzung 2. Tab. 7: Kostenschätzung der Maßnahmen des besonderen Artenschutzes und zum Ausgleich geschützter Biotope 3. Tab. 8: Monetarisierung, Zuordnung zu Eigentümergruppen 4. Städtebauliches Konzept (Masterplan) für die nördliche Gartenstadt Karlshorst, Büro Klaus Theo Brenner Stadtarchitektur, Stand: Oktober 2011 5. Bebauungsplan-Entwurf XVII-50aa im Maßstab 1:2000 (DIN A 3) mit den redaktionellen Anpassungen bis 14. Dezember 2012 6. Eigentumsverhältnisse/Zuordnung der Eingriffe 7. Übersichtsplan (Bebauungsplangebiete + PEP) Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung 161 Begründung Tab. 6: Bebauungsplan XVII-50aa Ausgleichsmaßnahmen für nicht geschützte Bestandteile des Naturhaushaltes außerhalb des Bebauungsplangebiets, Kostenschätzung Maßnahme Menge Ermittlung und Beseitigung potentieller Gefahrenstellen, Entsorgen Eh EP € 1) N pauschal GP € 85.000,00 von Fremd- und Schadstoffen (inkl. evtl. Gutachterleistungen und Analytik) Bestandsorientierte Herstellung von Fußwegen (Markierung und Begrenzung) 2.000 m 40,00 80.000,00 Geländemodellierung im Randbereich unter Verwendung von Aushub 1.000 m 35,00 35.000,00 Planungs - und Steuerungsleistungen (inkl. ökologische Baubegleitung) 22% von Pos. 3.1 u. 25.300,00 Pos. 3.2 Abbruch und Entsiegelung (inkl. Entsorgung) vorh. Wege und baufälliger Gebäudereste Initialpflanzung autochthoner Sträucher und einjährige Entwicklungspflege Monitoring und Erfolgskontrolle für Ausglreichsmaßnahmen men im Pflegezeitraum 3.300 m² 25,00 11.200 m² 2,00 1 pausch. zzgl. MwSt. z.Zt. 19% 82.500,00 22.400,00 15.000,00 345.200,00 65.588,00 410.788,00 162 Bebauungsplan XVII-50aa Tab. 7: Begründung Kostenschätzung der Maßnahmen des besonderen Artenschutzes und zum Ausgleich geschützter Biotope Fläche / Ziel 1) GP € 0,85 1 42.500,00 22.500,0 m² 0,25 6 33.750,00 115.000,0 m² 0,25 3 86.250,00 37.000,0 m² 115.000,0 m² 0,25 0,10 2 6 18.500,00 69.000,00 intensive (zweimalige) Verdrängungsmahd auf Dominanzbeständen z.B. Calamagrostis (zusätzlich zu sonstiger Mahd, Pos. 4.0 bis 4.2) 8.800,0 m² 0,25 12 26.400,00 Jährliche Entnahme von Gehölzaufwuchs (nach Bedarf), ggf. Fällung oder Rodung ausgewählter älterer Bäume Schaffen von Rohbodenstellen (bis ca. 200 m² große Teilflächen, insgesamt ca. 1 ha) durch Abschieben im 5-jährigen Turnus 100.000,0 m² 0,10 6 60.000,00 Maßnahme PEP Biesenhorster Sand selektive Gehölzrodung unter Berücksichtigung wertvoller und Einmalige Maßnahmen gefährdeter heimischer Pflanzen PEP Biesenhorster Sand Wiederkehrende Maßnahmen (vgl. Maßnahmen PEP) Einschürige Mahd (Neuentwicklung von Trockenrasen aus Halbtrockenrasen) Einschürige Mahd im zweijährigen Rhythmus (Pflege Halbtrockenrasen und Staudenfluren) Einschürige Mahd im dreijährigen Rhythmus (Erhalt Trockenrasen) einfache selektive Verdrängungsmahd, Ziehen von Goldrute auf max. 25% der ausgewiesenen Fläche (zusätzlich zu sonstiger Mahd, Pos. 4.0 bis 4.2) Weitere vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen Artenschutz (CEFMaßnahmen) Gutachterliche Abschätzung der Anzahl betroffener Lebensstätten und vorzeitig anzulegender Nist- und Lebensstätten Vögel Nisthilfe Baum- und Gebüschbrüter (Verlust von kleinen und großen Baumhöhlen, UmNat) Nisthilfe Gebäudebrüter (Verlust von Nestern in Gebäuden, SenStadt) Fledermäuse Wandschalen auf Fassade, Verlust von Zwischenquartieren in Gebäuden, SenStadt) Ganzjahresquartiere, integrierte Fassadenquartiere (Verlust Baumspalten, UmNat) Umsetzen Zauneidechse Einfangen, Zwischenhältern und Wiederaussetzen Zauneidechsenhabitat Falkenberger Krugwiesen Menge Eh EP € 50.000 m² pausch. N 0,40 25.000,00 pausch. 7.500,00 49 Stk 70,00 3.430,00 14 Stk 70,00 980,00 2 Stk 80,00 160,00 23 Stk 100,00 2.300,00 pausch. 15.000,00 Anlage Trockenmauern Anpflanzung Wildrosen Strukturanreicherung (Sonnenplätze, Holz- u. Steinhaufen etc.) 150 lfm 10 pausch. 250,00 20,00 37.500,00 200,00 2.000,00 Schutzzäunung Schaffen von Offenstellen mit Sand und Schotter Pflegemaßnahmen (Mahd, Verdrängung invasiver Arten) Monitoring und Erfolgskontrolle prüfrelevanter Arten (Zauneidechse, vier Fledermausarten, Heidelerche, Pirol, Neuntöter, Grünspecht) 400 lfm 400 m² 1 ha pausch. 6,00 20,00 2.000,00 2.400,00 8.000,00 6.000,00 10.000,00 6 Zwischensumme N 1) = Anzahl der Maßnahmen im Pflegezeitraum Bruttobetrag Stand: 10. Januar 2013 – Beschlussfassung zzgl. MwSt. z.Zt. 19% 456.870,00 86.805,30 543.675,30 163 Begründung Tab. 8: Bebauungsplan XVII-50aa Monetarisierung, Zuordnung zu Eigentümergruppen Monetarisierung nicht im Plangebiet ausgleichbarer Eingriffe Nicht geschützte Bestandteile des Naturhaushaltes Eingriffe im XVII-50aa Kostenschätzung: Ausgleichsmaßnah men für nicht geschützte Bestandteile des Naturhaushaltes Saldo Verlust nicht geschützter Bestandteile des Naturhaushaltes 410.788 € Anteil WPK nicht geschützte Bestandteile Anteil "Wohnpark Karlshorst" nicht geschützte Bestandteile Anteil sonstige Einzeleigentümer nicht geschützte Bestandteile 305.716 € 0€ 105.072 € Anteil WPK geschützte Bäume Anteil "Wohnpark Karlshorst" geschützte Bäume Anteil sonstige Einzeleigentümer geschützte Bäume 21.000 € 0€ -21.000 € durch städtebaulichen Vertrag zu sichernde Maßnahmen / Kosten 410.788 € Geschützte Bäume Bilanz (Verlust) Saldo Verlust geschützter Bäume geschützte Bäume [Anzahl] Eingriffe im XVII-50aa Ausgeglichen 0€ durch städtebaulichen Vertrag zu sichernde Maßnahmen / Kosten 600 Stk 900.000 € vollständige Durchführung durch WPK Maßnahmen zum bes. Artenschutz und zum Ausgleich geschützter Biotope Kostenschätzung: Maßnahmen zum besonderen Artenschutz und Eingriffe im XVII-50aa --> zum Ausgleich Ausgleich im PEP-Gebiet geschützter Biotope Saldo Ausgleich geschützte Arten / geschützte Biotope Anteil WPK geschützte Arten und Biotope Anteil "Wohnpark Karlshorst" geschützte Arten und Biotope Anteil sonstige Einzeleigentümer geschützte Arten und Biotope 543.675 € 462.124 € 42.560 € 54.368 € 100% 9% Eingriffsanteil 85% Eingriffsanteil 6% Eingriffsanteil Abzug für bereits durchgeführte Maßnahmen 30.955 € 42.560 € verbleibender Anteil geschützte Arten und Biotope 431.169 € 0€ 54.368 € durch städtebaulichen Vertrag zu sichernde Maßnahmen / Kosten 485.537 € Gesamtsumme des zu sichernden Kostenwertes 896.325 € 164 85% 757.885 € 0% 0€ 15% 138.440 €