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Bezirk Lichtenberg Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Untersuchung der Wohnbaupotenziale - Entwurf Stand 07.05.2013 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Bezirk Lichtenberg Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Untersuchung der Wohnungsbaupotenziale Auftraggeber: Bezirksamt Lichtenberg Abteilung Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Bearbeitung: Stadtkontor GmbH Schornsteinfegergasse 3 14482 Potsdam Bearbeiter: Dr. Rainer Baatz Uwe Hackmann, Dipl.-Wirt.-Ing. Corinna Hardenberg, M.Sc. Entwurf Stand: 7. Mai 2013 Stadtkontor 2 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Ziel 4 2. Nachfrageanalyse Wohnen in Lichtenberg 5 2.1 Entwicklung in Berlin 5 2.2 Entwicklung der Wohnungsnachfrage in Lichtenberg 5 2.3 Die Entwicklung des Wohnungsangebots 8 2.4 Aktuelle Wohnungsmarktsituation 8 2.5 Künftige Wohnungsnachfrage 10 3. Analyse der Flächenpotenziale 13 4. Prioritäten der Entwicklung 14 5. Standortpässe 15 5.1 Darstellung und Methodik der Standortpässe 15 5.2 Standortpässe Wohnungsbaupotenziale 19 6. Auswertung / Zusammenfassung 55 7. Handlungsempfehlungen 59 8. Literatur, Quellen 60 Anhang 62 Anhang I: Perspektivstandorte 62 Anhang II: Tabellen zu Einwohnern, Sozialstruktur und Wohnungsmarktsituation 67 Stadtkontor 3 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF 1. Anlass und Ziel Seit 2009 ist in Berlin ein verstärktes Anwachsen der Einwohnerzahlen zu beobachten. Dieses Wachstum schlägt sich auch im Bezirk Lichtenberg nieder. Der damit verbundenen Zunahme der Privathaushalten stand eine nur geringe Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Neubauten gegenüber. Erst ab 2012 ist wieder ein vermehrter Neubau von Wohnungen zu beobachten, der sich jedoch primär auf das höherwertige Miet- und Eigentumswohnungsangebot bezieht. Die Folgen sind u.a. steigende Miet- und Kaufpreise sowohl für Wohnungen im Neubau als auch im Bestand - kurz: ein angespannter Wohnungsmarkt. Entsprechend der aktuellen Bevölkerungsprognose für Berlin ist davon auszugehen, dass die Wohnungsnachfrage in den kommenden Jahren weiter ansteigen und den Druck auf den Wohnungsmarkt verstärken wird. Der Bezirk verfolgt das Ziel, das Angebot im Bereich des Wohnungsneubaus zu erhöhen und an das zu erwartende weitere Bevölkerungswachstum anzupassen. Nach der Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030 wird für Lichtenberg bis 2030 mit einem Bevölkerungszuwachs von 20.000 auf rd. 280.000 Einwohner im Jahr 2030 gerechnet. Das wesentliche Wachstum wird bereits bis 2025 erwartet. Vor diesem Hintergrund soll der Bereichsentwicklungsplan Wohnen (BEP Wohnen) den Orientierungsrahmen für die Wohnungsentwicklung für den Zeitraum bis 2025 setzen und die Grundlage für die Beurteilung geplanter Wohnungsbauvorhaben und die Einleitung der erforderlichen Schritte zur Aktivierung der Potenziale bilden. Als sektoraler Teilplan ist der BEP Wohnen Bestandteil der Entwicklungsplanung für den Bezirk Lichtenberg. Die Bearbeitung des Bereichsentwicklungsplans Wohnen erfolgt parallel zur Erstellung des Gesamtberliner Stadtentwicklungsplans Wohnen (StEP Wohnen) unter Federführung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Insofern konkretisiert der BEP Wohnen die gesamtstädtische Planung. Aufbauend auf die Analyse der aktuellen Wohnungsmarktsituation wird der Bedarf an zusätzlichen Wohnungen im Bezirk Lichtenberg bis zum Jahr 2025 ermittelt. Die Analyse der aktuellen Wohnungsmarktsituation basiert auf verschiedenen Untersuchungen und Berichten zum Berliner Wohnungsmarkt sowie auf den aktuellen Daten des Landesamtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Dem ermittelten Neubaubedarf wird eine Analyse der Wohnungsbaupotenziale im Bezirk gegenübergestellt. Die wichtigsten Potenzialstandorte mit einem zu erwartenden Neubaupotenzial von 100 oder mehr Wohnungen werden auf ihre Realisierungsfähigkeit hin untersucht. Die Untersuchung erfolgt anhand von Standortpässen, die in übersichtlicher Form die Ermittlung des jeweils konkreten Neubaupotenzials, die wesentlichen physischen und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen der Entwicklung sowie mögliche Folgebedarfe umfassen. Daraus erfolgt die Ableitung des zu erwartenden zeitlichen Realisierungshorizontes anhand von Prioritätsstufen für die 34 Potenzialflächen in Verbindung mit Hinweisen zur Einleitung oder Fortführung der erforderlichen planungsrechtlichen Schritte. Stadtkontor 4 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg 2. Nachfrageanalyse Wohnen in Lichtenberg 2.1 Entwicklung in Berlin ENTWURF Die Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren in engem Zusammenhang mit dem Bevölkerungszuwachs rasant verstärkt. Allein zwischen 2007 und Ende 2012 stieg die Bevölkerungszahl um rd. 115.000. Dies hat zu deutlichen Steigerungen der Miet- und Kaufpreise für Wohnungen geführt. So hat sich die mittlere Angebotsmiete für Berlin von 5,90 €/m² netto/kalt 2007 auf 7,50 €/m² netto kalt 2012 (+27,1 %) ebenso deutlich erhöht wie der mittlere Kaufpreis für eine Eigentumswohnung von 1.500,- €/m² auf 2.258,- €/m² (+ 50,5 %) 1. Diese Zahlen sind Mittelwerte, hinter denen sich eine Vielzahl von Wohnungsteilmärkten und Wohnungslagen mit spezifischen Entwicklungen stehen. Bemerkenswert ist, dass bereits 2007/08 ein Trend zugunsten der Innenstadt festzustellen war. 2 Diese Entwicklung ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen. Die wichtigste Ursache liegt sicher in der Tatsache, dass Berlin seit 2004 eine steigende Bevölkerungszahl infolge einer verstärkten Zuwanderung zu verzeichnen hat und gleichzeitig sich der Trend zu kleineren Haushalten weiter fortsetzt. Eine positive Wirtschafts- und Einkommensentwicklung in den letzten Jahren hat zudem die Kaufkraft vieler Berliner Haushalte erhöht, so dass sie höhere Mieten zahlen können und auch eher bereit und in der Lage sind, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Historisch niedrige Zinsen begünstigen diesen Trend. Zusätzlich hat die Nachfrage nach Immobilien als sichere Anlage in der Finanzkrise sich auch auf die Kaufpreise ausgewirkt. Diese erhöhte Nachfrage traf bisher auf eine geringe Wohnungsneubautätigkeit, die erst ab ca. 2011 einem erhöhten Neubauvolumen gewichen ist. Im Folgenden wird näher betrachtet, wie diese Gesamtberliner Entwicklung sich im Bezirk Lichtenberg darstellt. Dazu wird eine Auswertung der Statistik sowie der verschiedenen Untersuchungen, die aktuell zum Berliner Wohnungsmarkt vorliegen, vorgenommen. 2.2 Entwicklung der Wohnungsnachfrage in Lichtenberg Bevölkerungsentwicklung Die entscheidenden Einflussfaktoren für die Wohnungsnachfrage sind die Einwohner- und Haushaltsentwicklung sowie die sozioökonomischen Faktoren wie Einkommen, Kaufkraft und Arbeitslosigkeit. Am 31.12.2012 lebten im Bezirk Lichtenberg 260.505 Einwohner (vgl. Tabelle 1, S. 12). Damit ist seit Ende 2007, als sich die Bevölkerungszahl mit 250.808 Einwohnern auf dem niedrigsten Stand seit 2001 befand, ein kontinuierlicher Anstieg zu beobachten. Bis Ende 2012 verzeichnete der Bezirk einen Zuwachs von rd. 9.700 Einwohnern (+ 3,9 %). Damit lag der Zuwachs Lichtenbergs etwas über dem Berliner Durchschnitt von 3,5 % (vgl. Anhang II, Tabelle II-1, S. 67). Innerhalb des Bezirks verlief die Entwicklung jedoch sehr unterschiedlich. Die Stadtteile (Bezirksregionen gemäß Systematik der Lebensweltlich orientierten Räume (LOR), vgl. Abbildung 1), mit den höchsten absoluten Zuwächsen waren Neu-Lichtenberg, Alt-Lichtenberg, Karlshorst und Rummelsburger Bucht, wobei in diesem Neubaugebiet der prozentuale Zuwachs mit 45,5 % aufgrund der deutlich geringeren absoluten Einwohnerzahl besonders hoch ausfällt. 1 2 Vgl. GSW Wohnmarkt Report Berlin 2008, S. 3ff und 2013, S. 6ff vgl. GSW Wohnmarkt Report Berlin 2008, S. 1 Stadtkontor 5 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Abbildung 1: Lebensweltlich orientierte Räume (LOR) im Bezirk Lichtenberg (© Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg) Stadtkontor 6 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Betrachtet man die Komponenten des Bevölkerungszuwachses im Jahr 2011, so zeigt sich, dass der Zuzugsüberschuss über die Landesgrenze mit 1.854 Einwohnern die wichtigste Komponente für das Wachstum und damit auch die gestiegene Wohnungsnachfrage war, gefolgt von dem Binnenwanderungsüberschuss von 1.008 Einwohnern. Der Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung war infolge von mehr Sterbefällen als Geburten geringfügig negativ mit 36 Personen (2.535 Lebendgeborene bei 2.571 Gestorbenen in 2011). Bemerkenswert ist im Vergleich zu den anderen Bezirken, dass Lichtenberg erst an 7. Stelle in Bezug auf den Außenwanderungssaldo steht. Bezirke wie Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Pankow haben viel stärker als Lichtenberg von der Zuwanderung nach Berlin profitiert. Dies erfolgte in Mitte und Friedrichhain-Kreuzberg allerdings in Verbindung mit hohen Fortzugssalden bei den Binnenwanderungen. Im Zeitraum 2007 bis 2011 gewann „Lichtenberg im Mittel mehr Einwohner durch innerstädtische Umzüge als durch Zuwanderung von außen“ 3. Sozialstruktur Die Sozialstruktur in Lichtenberg lässt sich mit folgenden Daten beschreiben: - - - - Das Durchschnittsalter der Berliner Bezirke weist ein breites Spektrum zwischen 37,3 Jahren in Friedrichshain-Kreuzberg und 45,8 Jahren in Charlottenburg-Wilmersdorf auf. Lichtenberg befindet sich mit 43,3 Jahren nur leicht über dem Berliner Durchschnitt von 42,9 Jahren. Dies wird auch bei der Verteilung nach Altersgruppen deutlich. 35.287 Einwohner sind unter 18 Jahren alt, was einen Anteil von 13,7 % (Berlin 14,8 %) entspricht. Demgegenüber sind 52.092 Einwohner 65 Jahre und älter (20,2 % gegenüber 19 % für Berlin). Die Zahl der Ausländer liegt mit 8,5 % (22.228 Einwohner) deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 14,5 %. Nur in Alt-Lichtenberg und im Bereich Frankfurter Allee Süd liegt der Anteil mit 13,6 % bzw. 15,6 % deutlich höher (vgl. Tabelle II-2). Gleiches gilt für die 40.714 Bewohner mit Migrationshintergrund (einschl. Ausländer), die mit 15,5 % deutlich weniger als im Berliner Durchschnitt von 26,9 % vertreten sind. Die Zahl der Arbeitslosen lag im Juli 2012 mit 11,3 % etwas unter dem Berliner Durchschnitt von 12,3 %. Die Zahl der Leistungsempfänger nach SGB II (Hartz IV) betrug Ende 2011 31.819 Personen, die in den einzelnen Stadtteilen mit sehr unterschiedlichen Anteilen vertreten sind (vgl. Tabelle II-2). 4 Haushaltsentwicklung Für die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ist nicht die Bevölkerungsentwicklung, sondern die Entwicklung der Zahl der Haushalte als Nachfrager von Wohnungen relevant. Zur Ermittlung der Haushaltszahl wird von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,73 Personen pro Haushalt für 2012 und 1,75 Personen für 2008 ausgegangen 5. Nach dieser Berechnung gab es Ende 2012 ca. 150.600 Haushalte im Bezirk, davon 49 % Einpersonenhaushalte 6. Seit 2007 hat sich diesen Annahmen zufol- 3 4 5 BBU-Marktmonitor 2012, S. 37 Bezirksamt Lichtenberg, Steuerungsdienst Diese Werte sind dem IBB Wohnungsmarktbericht 2012, S. 86, und 2009, S. 84, entnommen. Aktuelle Haushaltszahlen auf der Grundlage des Zensus 2011 sind Mitte 2013 zu erwarten. 6 a.a.O. S. 86 Stadtkontor 7 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF ge die Zahl der Haushalte im Bezirk um rd. 7.300 Haushalte erhöht (+ 5,1 %). Damit ist die Haushaltszahl stärker als die Bevölkerungszahl gestiegen (vgl. Tabelle II-1). Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen betrug im Bezirk Lichtenberg 1.925 € (Berliner Durchschnitt 2.107 €). 46 % der Haushalte lagen unter 1.500 € und nur 10 % über 3.200 € 7. 62,7 % aller Haushalte sind berechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen (40 % über der Einkommensgrenze des § 9 Wohnraumfördergesetz WoFG). 8 2.3 Die Entwicklung des Wohnungsangebots Im Bezirk Lichtenberg gab es Ende 2011 gemäß Fortschreibung des Wohnungsbestandes 143.961 Wohnungen mit 9.188.500 m² Wohnfläche (vgl. Tabelle II-3). Jede Wohnung hat im Durchschnitt eine Wohnfläche von 63,8 m² verteilt auf 3,6 Räume (einschl. Küche). Damit weist Lichtenberg die kleinste Wohnfläche je Wohnung (Berlin 70,7 m²) und auch die geringste Wohnfläche je Einwohner mit 34,7 m² (Berlin 38,4 m²) aller Berliner Bezirke auf. Die Verteilung des Bestandes nach Anzahl der Räume geht aus Tabelle 3 hervor. Danach sind 47 % der Wohnungen 1-2-Zimmer-Wohnungen (1-3 Räume einschl. Küche). Die Zahl der Wohnungen in Lichtenberg hat sich zwischen 2007 und 2011 nur um 2.020 erhöht (+ 1,4 %). Allein in 2011 erfolgte für 317 Neubauwohnungen die Fertigstellung. 9 485 Baugenehmigungen für neue Wohnungen in 2011 lassen eine verstärkte Bautätigkeit in 2012ff erwarten. 10 95 % der Wohnungen befinden sich in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen (Berlin 90 %). Dies bedeutet, dass Wohngebiete mit Ein- und Zweifamilienhäusern nur eine sehr untergeordnete Bedeutung mit 5 % aller Wohnungen haben. Besonders hervorzuheben ist bei der Analyse des Wohnungsangebots, dass zwei Drittel des Wohnungsbestands von Mitgliedsunternehmen des BBU gehalten werden (insbesondere der HOWOGE als städtische Gesellschaft und den Genossenschaften, vgl. Tabelle II-4). Dieser Anteil ist doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt von 35 %. Von diesen 95.042 Wohnungen gehören allein der HOWOGE in Lichtenberg 47.957 Wohnungen (mit einem deutlichen Übergewicht bei den Wohnungen in industrieller Bauweise der 60er bis 80er Jahre). Weitere 10.136 Wohnungen sind im Eigentum der Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG. Leerstand und Fluktuation fielen in diesen Bestand mit 1,6 % und 7,9 % sehr niedrig aus (vgl. Tabelle II-4). Ende 2008 betrug die Zahl der Sozialmietwohnungen (nach WoBindG) 2.242 Einheiten. Die Zahl der belegungsgebundenen Mietwohnungen (nach BelBindG) lag 2008 bei 36.045 Einheiten 11. 2.4 Aktuelle Wohnungsmarktsituation Die Situation auf dem Lichtenberger Wohnungsmarkt lässt sich anhand einer Reihe von Indikatoren konkreter beschreiben. Zunächst ist festzustellen, dass seit 2007 die Haushaltszahl deutlich stärker als die Wohnungszahl gestiegen ist. Nach den oben dargestellten Berechnungen hat sich die Zahl der 7 IBB Wohnungsmarktbericht 2012 S. 29 a.a.O., S. 42 9 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg SBF II-j/11 8 10 11 IBB Wohnungsmarktbericht 2012 S. 36 IBB Wohnungsmarktbericht 2009, S. 84 Stadtkontor 8 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Haushalte um rd. 7.300 (+ 5,1 %) erhöht (s.o.), während sich die Zahl der Wohnungen nur um rd. 2.500 (+1,8 %) erhöht hat. Dabei wurde für 2012 ein Wohnungszuwachs entsprechend dem Durchschnitt der vergangenen 4 Jahre von rd. 500 Wohnungen für 2012 angenommen. Folge dieser Diskrepanz ist eine deutliche Anspannung der Marktlage, die insbesondere für die wohnungssuchenden Haushalte spürbar ist und u.a. in folgenden Indikatoren zum Ausdruck kommt: - - - - - - Die Mieten der Neuvermietungsangebote sind 2012 um 6,6 % gegenüber dem Vorjahr auf 6,50 €/m²/Monat gestiegen. Für den Zeitraum 2007 bis 2012 waren es 14 % von 5,70 €/m² auf 6,50 €/m². Allerdings war die Steigerung im Berliner Durchschnitt mit 27,1 % auf 7,50 €/m² nahezu doppelt so hoch (vgl. Tabelle II-5). Besonders drastisch fällt der Wert mit 8,94 €/m² für 2012 im Nachbarbezirk FriedrichshainKreuzberg aus, der allerdings auch durch eine deutlich andere Bausubstanz geprägt ist. Bei den BBU-Unternehmen liegt die Neuvertragsmiete bei 5,82 €/m²/Monat, während Bestandsmieter im Durchschnitt 5,22 €/m²/Monat zahlen. Gleichzeitig sank der Leerstand auf 1,6 % und auch die jährliche Fluktuation liegt nur noch bei 7,9 % (vgl. Tabelle II-5). Die Zahl der WBS-Anträge mit und ohne Dringlichkeit ist in 2012 drastisch angestiegen (+ 563 % bzw. + 238 %) nachdem sie in den Vorjahren relativ konstant war (vgl. Tabelle II-6). Bei der Entwicklung der Zahl der Wohngeldempfänger ist hingegen 2012 kein Anstieg sondern eine Reduzierung gegenüber 2011 festzustellen. 73 % davon sind Einpersonenhaushalte. 2012 betrug der durchschnittliche Mietzuschuss 92,- €/Monat. 12 Die durchschnittlichen Wohnkosten (warm) liegen in Berlin insgesamt deutlich höher als in Lichtenberg mit 738 €/Monat zu 579 €/Monat. Trotz der geringeren Kaufkraft in Lichtenberg resultiert aus diesem Wert mit 24,4 % eine geringere Wohnkostenquote als in Berlin insgesamt mit 27,4 %. Die Wohnkostenquote ist in Lichtenberg im Unterschied zu gesamt Berlin zwischen 2008 und 2012 weitgehend konstant geblieben. Innerhalb des Bezirks gibt es leichtes Nord-SüdGefälle. Überdurchschnittliche Mietbelastungsquoten wurden in Karlshorst (26,3 %), Friedrichsfelde (25,8 %) und entlang des Weißenseer Weg (Alt Lichtenberg) verzeichnet. 13 In Bezug auf den Leerstand der BBU-Unternehmen liegt Lichtenberg mit 1,6 % bereits auf dem niedrigsten Level der Innenstadtbezirke Friedrichshain-Kreuzberg (1,6 %), Mitte (1,8 %) und Charlottenburg-Wilhelmsdorf (1,3 %), während der Berliner Durchschnitt 2,6 % beträgt. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag 2007 bei rd. 1.000,- €/m² und stieg bis 2012 auf 1.755 €/m². Damit befindet er sich rd. 29 % unter dem Berliner Durchschnittswert von 2.258€/m². 14 Im Ergebnis der Auswertung der Daten lässt sich eine deutliche Verknappung auf dem Lichtenberger Wohnungsmarkt feststellen, die insbesondere zum Ausdruck kommt in: - 12 13 14 der deutlichen Erhöhung der Neuvertragsmieten und durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen, einem geringen Leerstand und einer geringen Fluktuation, einen drastischen Anstieg der WBS-Anträge. Bezirksamt Lichtenberg, Amt für Bürgerdienste, Januar 2013 GSW Wohnmarkt Report 2013, S. 20, und GSW Wohnmarkt Report 2008, S.6 GSW Wohnmarkt Report 2013, S. 9 Stadtkontor 9 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Betrachtet man die Vergleichszahlen zum gesamten Berliner Wohnungsmarkt, der besonders durch die starken Zuzüge in die Innenstadtbezirke geprägt ist, stellt sich die Situation in Lichtenberg vergleichsweise günstiger dar. Mietdämpfend wirkt sicherlich der große Wohnungsbestand der BBUUnternehmen, insbesondere der HOWOGE und der Genossenschaften, mit einem Anteil von 66 % gegenüber 35 % in Berlin insgesamt, der sich zudem in erheblichem Maße in den Wohngebieten der 60er bis 80er Jahre in industrieller Bauweise befindet. 2.5 Künftige Wohnungsnachfrage Die künftige Wohnungsnachfrage ist von mehreren Einflussfaktoren abhängig. Im Vordergrund steht die Entwicklung der Bevölkerung und der Haushalte, wobei infolge des demographischen Wandels auch Verschiebungen bei den Haushaltstypen zu erwarten sind. Zweiter nur schwer abschätzbarer Einflussfaktor ist die Entwicklung der Einkommen und damit der Kaufkraft. Grundlage zur Einschätzung der künftigen Wohnungsnachfrage ist die Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030. Danach wird für das Jahr 2030 gegenüber 2011 für Berlin insgesamt in der mittleren Variante ein Zuwachs von 7,2 % prognostiziert, der zu „rd. 70 % des Wachstums auf den Zeitraum bis 2020 und nur nach 30 % auf den Zeitraum 2021 bis 2030 entfällt“ 15. Mit diesem Bevölkerungszuwachs geht eine weitere Erhöhung des Durchschnittsalters auf 44,2 Jahre einher. Für Lichtenberg fällt die Prognose mit einem Wert von 7,6 % geringfügig höher als im Berliner Durchschnitt aus. Bis 2030 soll der Bevölkerungszuwachs 20.200 Einwohner betragen, wobei 13.500 davon bereits bis 2020 erwartet werden und weitere 4.400 bis 2025 16. Die Differenzierung nach den Prognoseräumen innerhalb Lichtenbergs zeigt, dass nur in Lichtenberg-Süd (Karlshorst) ein Bevölkerungsanstieg von mehr als 25 % erwartet wird, der mit einem deutlichen Anstieg an Schulkindern einhergehen wird. In allen übrigen Lichtenberger Prognoseräumen liegt der erwartete Anstieg unter 10 %. 17 Der Alterungsprozess ist dagegen im Norden des Bezirks, in Hohenschönhausen, besonders drastisch. Hier wird zum Teil ein Zuwachs der Altersgruppe 65 Jahre und älter um mehr als 50 % erwartet. 18 Entscheidend für die künftige Wohnungsnachfrage wird die Haushaltsentwicklung sein. Anders als in der Vergangenheit wird für die nächsten 15 Jahre erwartet, dass Bevölkerungs- und Haushaltszahl sich parallel entwickeln. Dies bedeutet, dass sich die durchschnittliche Haushaltsgröße nicht weiter reduzieren wird. Somit entspricht der erwartete Bevölkerungszuwachs von 13.500 Einwohnern bis 2020 einem Neubaubedarf von mindestens 7.800 neuen Wohnungen (bei einer unveränderten Haushaltsgröße von 1,73 Einwohner) und weiteren rd. 3.870 Wohnungen bis 2030, davon ca. 2.550 bis 2025. Bei diesen Zahlen ist der Bedarf zur Schaffung von Ersatzwohnraum infolge Abriss, Zusammenlegung und Umnutzung noch nicht berücksichtigt. Folgt man dem Ansatz aus dem Stadtentwicklungsplan Wohnen mit 0,1 %/Jahr 19, so resultiert hieraus bis 2025 ein Ersatzbedarf von weiteren rd. 1.900 Wohnungen (1,3 % von rd. 144.000 WE). Aufgrund der geringen Leerstandsquote von 1,6 % bietet der Abbau des Leerstandes kein relevantes Potenzial mehr. 15 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030, Kurzfassung, Okt. 2012, S. 17 16 a.a.0., S. 23 17 18 19 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Stadtentwicklungsplan Wohnen, Vorentwurf Feb. 2013, S. 55 a.a.O., S. 56 a.a.o. S. 60 Stadtkontor 10 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Die Komponenten des Wohnungsneubaubedarfs bis 2025 setzten sich wie folgt zusammen: 2021-2025 2013-2020 Bedarf Wohnungen Neubaubedarf infolge Haushaltszunahme 7.800 WE Ersatzbedarf (8 Jahre) 1.150 WE Gesamtbedarf 2013- 2020 8.950 WE Neubaubedarf infolge Haushaltszunahme 2.550 WE Ersatzbedarf (5 Jahre) Gesamtbedarf bis 2021-2025 Gesamtbedarf 2013-2025 Bedarf p.a.* 1.120 WE 750 WE 3.300 WE 660 WE 12.250 WE * Werte gerundet Im Ergebnis ist mit einem im Zeitablauf sinkenden Wohnungsneubaubedarf zu rechnen. So wird bis 2020 ein jährlicher Neubaubedarf von rd. 1.120 Wohnungen erwartet, der für den Zeitraum 20212025 auf 660 Wohnungen pro Jahr sinken wird. Für den Zeitraum 2026-2030 wird mit einem noch weiter sinkenden Neubaubedarf gerechnet (ca. 420 WE pro Jahr, insgesamt ca. 2.100 WE). Folgt man den Einschätzungen des IBB-Wohnungsmarktbarometers 2012 zur künftigen Nachfrageentwicklung, so lässt sich für Lichtenberg festhalten 20: - - Relativ starker Anstieg der Nachfrage nach Mietwohnungen im unteren Preissegment, verbunden mit einem etwas moderateren Anstieg im mittleren Preissegment und bei den preisgebundenen Wohnungen. Bei den Eigentumswohnungen ist ein moderater Anstieg der Nachfrage in den nächsten drei Jahren zu erwarten. Am stärksten werden die Bevölkerungszuwächse im Süden des Bezirks (Karlshorst) zu erwarten sein, da hier eine Reihe größerer Neubauvorhaben vorgesehen ist. In Hohenschönhausen wird hingegen kein starker Zuzug zu verzeichnen sein, sondern sich vielmehr der demographische Wandel in besonderem Maße auswirken und der Bedarf an altengerechten Wohnungen mit und ohne Betreuungsangeboten deutlich steigen. Die oben dargestellten Bedarfszahlen können zu einer realen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt werden, sofern bei den ökonomischen Rahmenbedingungen, z.B. Einkommen, Arbeitslosigkeit und Preisentwicklung, nicht gravierende Veränderungen eintreten. 20 IBB Wohnungsmarktbarometer 2012, S 16f Stadtkontor 11 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Tabelle 1: Eckdaten zum Wohnungsmarkt in Lichtenberg in Bezug zu Berlin 2011/12 Lichtenberg Berlin Einwohner 31.12.2012 260.505 3.469.621 Zahl der Haushalte 2012 (geschätzt) 150.600 1.995.400 Personen je Haushalt 2012 1,73 1,74 Anteil Einpersonenhaushalte 2012 49 % 54 % 11,3 % 12,3 % 143.961 1.903.231 95.042 660.181 66 % 35 % Arbeitslosenquote 2012 Wohnungen 2011 - davon Wohnungen der BBU-Unternehmen in % - der HOWOGE in Lichtenberg (31.12.2012) in % - der Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg e.G. 47.957 33 % 10.136 Wohnfläche je Wohnung 63,8 m² 70,7 m² Wohnfläche je Einwohner 34,7 m² 38,4 m² 6,50 €/m² 7,50 €/m² - Veränderung zu 2007 14,0 % 27,1 % - Unteres Marktsegment 2012 (Median) 4,85 € 4,89 € - Oberes Marktsegment 2012 (Median) 10,00 € 13,95 € 579,00 € 738,00 € 24,4 % 27,4 % - Bestandsmieten am 31.12.2011 5,22 €/m² 5,04 €/m² - Neuvertragsmieten 2011 5,82 €/m² 5,60 €/m² Neuvermietungsangebote 2012 (alle Marktsegmente) Wohnkosten warm im Durchschnitt Wohnkostenquote Mieten der BBU Unternehmen Quellen: siehe Tabellen im Anhang II Stadtkontor 12 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF 3. Analyse der Flächenpotenziale Der dargestellte Wohnungsbedarf bis 2025 macht die Analyse des aktivierbaren Wohnungsbaupotenzials im Bezirk Lichtenberg erforderlich. Bei der Identifikation der für Wohnungsbau in Frage kommenden Flächen kann auf bereits vorliegende Planungen, insbesondere die flächendeckend für den Bezirk vorliegenden Bereichsentwicklungspläne, zurückgegriffen werden, die jedoch zu aktualisieren sind. Die Auswahl der zu untersuchenden Flächen erfolgte auf Grundlage einer im Bündnis für Wohnen vorabgestimmten Auflistung der Wohnbaupotenziale in Lichtenberg mit Stand vom April 2012. In diese Liste flossen entsprechend der Zusammensetzung des Bündnisses insbesondere die Erkenntnisse der Bezirksverwaltung und der großen, im Bezirk tätigen Wohnungsunternehmen über laufende oder anstehende Verfahren zur Stadtentwicklung (z.B. Bebauungspläne, Sanierungsverfahren, Baugenehmigungen) sowie zu Flächenakquisitionen mit dem Ziel der Neuschaffung von Wohnungsangeboten ein. Es wurde zudem ein Abgleich mit den im Rahmen des StEP Wohnen durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt erfassten Wohnungsbaupotenziale im Bezirk Lichtenberg vorgenommen. Aus den genannten Listen erfolgte gemeinsam mit dem Fachbereich Stadtplanung des Bezirksamtes die Festlegung der zu untersuchenden Potenzialflächen nach folgenden Kriterien: - - Die Größe des jeweiligen Wohnungsbaupotenzials beträgt mindestens 100 Wohnungen. Der Realisierung des Potenzials dürfen keine objektiven, insbesondere aus vorangegangen Entwicklungen resultierenden Gründe entgegenstehen, wie z.B. Zweckbindungen aus dem Einsatz von Fördermitteln. Bei Potenzialflächen, die sich zumindest teilweise bereits in der baulichen Realisierung befinden, wird nur der Anteil berücksichtigt, für den die bauliche Realisierung des Wohnbaupotenzials noch aussteht. Soweit die bauliche Realisierung bereits überwiegend erfolgt ist, erfolgt keine weitere Betrachtung. Die Auswahl der Flächen erfolgte nach dem Grundsatz der Innenentwicklung. Es handelt sich um Flächen, die als Umnutzungs- oder Konversionsflächen bereits baulich genutzt wurden oder für die bereits Baurecht auf der Grundlage von Bebauungsplänen besteht. Eine Ausweitung der Wohnbaupotenziale auf bisher unbebaute Freiflächen (z.B. Grünflächen, Landwirtschaft oder geschützte Landschaftsteile) findet daher im Rahmen der Untersuchung nicht statt. Im Ergebnis werden 34 Flächen als Wohnbaupotenziale näher untersucht. Darüber hinaus wurden 4 weitere Flächen anfangs in die Untersuchung einbezogen, aber aufgrund umfangreicher noch zu klärender Voraussetzungen der Entwicklung als Perspektivstandorte zurückgestellt (s. Anhang I). Stadtkontor 13 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg 4. Prioritäten der Entwicklung Die Einstufung der Wohnungsbaupotenziale in Prioritätsstufen der Entwicklung orientiert sich am Raster der Flächenprioritäten des StEP Wohnen. Dabei werden folgende Stufen unterschieden: Priorität 1: sofort bebaubar, ohne weiteres bzw. geringes Planungserfordernis Realisierungszeitraum bis 2016 Priorität 2: mittelfristige Realisierung Realisierungszeitraum bis 2020 Priorität 3: längerfristige Realisierung Realisierungszeitraum bis 2025 Priorität 4: nachrangige Realisierung Realisierungszeitraum nach 2025 Bei der Einstufung der Potenzialflächen in die Prioritätsstufen kommen die folgenden Kriterien zur Anwendung: Priorität 1: kurzfristig - Planungsrecht für Wohnungsneubau vorhanden durch: - Vorliegen eines festgesetzten B-Plans bzw. - Vorliegen eines planreifen B-Plans gem. § 33 BauGB oder - Genehmigungsfähigkeit gemäß § 34 BauGB - öffentliche Erschließung vorhanden - keine sonstigen Realisierungshemmnisse gegeben (z.B. Altlasten, Eigentumssituation o.ä.) Priorität 2: mittelfristig - Planungsrecht für Wohnungsneubau derzeit nicht gegeben, aber BPlanverfahren eingeleitet - Planungsrecht für Wohnungsneubau vorhanden, aber es bestehen Realisierungshemmnisse, die die kurzfristige Mobilisierung/Vermarktung der Flächen einschränken, z.B. Eigentumssituation, Altlasten, noch herzustellende Erschließung Priorität 3: längerfristig - Planungsrecht für Wohnungsneubau derzeit nicht gegeben, BPlanverfahren nicht eingeleitet - Ziele der Entwicklung noch unklar - hoher Bedarf zur Herstellung der Erschließung und Schaffung von Infrastruktur Priorität 4 nachrangig Stadtkontor (außerhalb des zeitlichen Betrachtungsrahmens der Bereichsentwicklungsplanung) 14 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF 5. Standortpässe 5.1 Darstellung und Methodik der Standortpässe Die Darstellung der Wohnbaupotenziale erfolgt anhand von Standortpässen, in denen die nachfolgenden Eigenschaften der Standorte, die Rahmenbedingungen der Entwicklung und die Ermittlung des voraussichtlichen Potenzials für Wohnungsneubau beschrieben sind: Angabe Standortpass Inhalte und Herleitung Quelle, Datengrundlage Lage: Mittelbereich Straße Postleitzahl Zuordnung zu den Mittelbereichen des Bezirks angrenzende Straßen Postleitzahl Karte LOR Abgrenzung der Flächen für Wohnungsneubau. Soweit in einem B-Plan unterschiedliche Nutzungen festgesetzt sind, sind nur die Flächen dargestellt, auf denen Wohnungsneubau vorgesehen ist (i.d.R. Festsetzung als Wohn- oder Mischgebiet). Darstellung nicht maßstäblich. ALK, eigene Bearbeitung Darstellungen des Flächennutzungsplans ggf. Notwendigkeit zur Änderung des FNP, um das Wohnbaupotenzial zu realisieren FNP Berlin B-Plan Bezeichnung eines vorhandenen B-Plans (B-PlanNummer) B-Plan, Angabe Bezirk Verfahrensstand Verfahrensstand des B-Plans zum Stichtag 31.03.2013 nach folgenden Kategorien: - Aufstellungsbeschluss in Vorbereitung - B-Plan im Verfahren - Planreife gem. § 33 BauGB - B-Plan festgesetzt Angabe Bezirk Baurecht § 34 BauGB Einschätzung der Genehmigungsfähigkeit von Wohnbauvorhaben gemäß § 34 BauGB (nur soweit kein festgesetzter B-Plan vorliegt) eigene Ermittlung und Abstimmung mit Bezirksamt Art der Nutzung Art der Nutzung, z.B. Wohngebiet oder Mischgebiet, gemäß Festsetzungen des B-Plans; soweit kein B-Plan vorliegt, Beschreibung der Nutzungen anhand der Darstellungen des FNP oder der umgebenden Bebauung Charakter der Bebauung Charakter der potentiellen Bebauung als: - Geschosswohnungsbau oder - Einfamilien-/Reihenhaus-/Doppelhausbebauung (EH/RH/DH) Übersichtskarte: Planungsrecht: FNP Stadtkontor Festsetzungen B-Plan, bei Entwicklung gemäß § 34 BauGB anhand der umgebenden Bebauung 15 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Angabe Standortpass Inhalte und Herleitung Quelle, Datengrundlage Ausgangssituation: aktuelle Nutzung Nutzung im derzeitigen Zustand Begehung, Luftbild vorherige Nutzungen sonstige bekannte Vornutzungen Begründung zum B-Plan, Luftbild Wechselwirkungen Wechselwirkungen mit bestehenden oder geplanten Nutzungen im Umfeld, die das Wohnen beeinträchtigen können. B-Plan, FNP, Stadtkarte Altlasten Hinweise auf Altlasten B-Plan, FNP, Altlastenverdachtsflächenkataster Eigentümer Beschreibung der Eigentumssituation nach folgenden Kategorien: - privater Einzeleigentümer - öffentliche Hand als Einzeleigentümer - Fläche in Eigentum eines kommunalen Wohnungsunternehmens oder einer Genossenschaft - mehrere private oder öffentliche Eigentümer (wenige Grundstücke) - kleinteiliges Privateigentum Angaben Bezirk, B-Plan Gesamtfläche des Wohnungsbaustandortes in m², bei größeren Flächen einschließlich der Flächen zur inneren Erschließung B-Plan, eigene Ermittlung Fläche, Anzahl Wohnungen: Gesamtfläche Wohnbaufläche Grundfläche für Wohnungsneubau in m² GFZ Geschossflächenzahl gemäß Festsetzungen B-Plan, soweit kein B-Plan vorhanden gemäß Darstellungen des FNP und/oder Abgleich mit der umliegenden Bebauung B-Plan, FNP, eigene Ermittlung Anzahl Geschosse Anzahl der Geschosse entsprechend Festsetzungen B-Plan, soweit kein B-Plan vorhanden gemäß Darstellungen des FNP und /oder Abgleich mit der umliegenden Bebauung B-Plan, Geschossfläche (GF) Wohnen brutto in m² Ermittlung: 1. in Wohngebieten: GF brutto = Wohnbaufläche x GFZ 2. in Mischgebieten: wie vor, abzüglich der für Gewerbe vorzuhaltenden Flächen entsprechend Festsetzungen B-Plan; soweit keine Festsetzungen getroffen, Einschätzung 1 2 des Anteils Wohnen von /3 bis /3 der zulässigen GF brutto in Abhängigkeit der städtebaulichen Situation B-Plan, eigene Ermittlung GF Wohnen brutto Stadtkontor FNP, ALK 16 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Angabe Standortpass Potenzial Wohnungen Infrastruktur, Erschließung Erschließungssituation Folgebedarf Infrastruktur ENTWURF Inhalte und Herleitung Quelle, Datengrundlage - Übernahme der im Rahmen von B-Planverfahren ermittelten Anzahl Wohneinheiten oder - Übernahme der Angaben von Wohnungsunternehmen / Projektentwicklern bei Vorhaben in der Vermarktung bzw. Realisierung alternativ: Ermittlung der Anzahl Wohnungen: 1. Ansatz einer durchschnittlichen Wohnungsgröße brutto von: 21 - 100 m²/WE im Geschosswohnungsbau , - 140 m²/WE bei Einfamilien-/Doppelhaus22 /Reihenhausbebauung 2. Anzahl Wohnungen: Anzahl WE = GF Wohnen / durchschnittliche Wohnungsgröße 3. Rundung auf 10 WE B-Plan, eigene Ermittlung, Angaben Eigentümer / Projektentwickler Verkehrliche und stadttechnische Erschließung im Überblick (keine Kapazitätsprüfung) Hinweise auf bestehenden Erschließungsbedarf B-Plan, Umweltatlas Hinweise auf Folgebedarfe hinsichtlich: - Kindertagesstätten: Übernahme der im Rahmen von B-Planverfahren ermittelten Bedarfszahlen soweit keine Angaben vorhanden nach folgender Berechnung: Anzahl Einwohner (EW): EW = Anzahl WE GW x 1,6 EW + Anzahl WE EH,DH,RH x 3 EW davon 1% x 6 Jahrgänge x 80%, Rundung auf 10 Plätze - Grundschulen: Übernahme der im Rahmen von B-Planverfahren ermittelten Bedarfszahlen soweit keine Angaben vorhanden nach folgender Berechnung: Anzahl EW wie vor davon 1% x 6 Jahrgänge x 100%, Rundung auf 10 Plätze - Nahversorgung: Entfernung Luftlinie bis 500 m - ÖPNV-Anbindung: Erreichbarkeit bis 400 m B-Pläne, Kindertagesstättenentwicklungsplan, eigene Berechnung B-Pläne, Abfrage Schulverwaltung, eigene Ermittlung eigene Ermittlung Netzkarte VBB 21 Entspricht Nettowohnfläche von rd. 80 m²/WE, d.h. Anteil Nutzfläche zu Geschossfläche = 80/100, vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2010/2011 22 gerundeter Mittelwert für Wohnungen in freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Ein- und Zweifamiliendoppelhaushälften und reihenhäusern im Ostteil Berlins, Baujahr nach 2000, vgl. ebd. Stadtkontor 17 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Angabe Standortpass Inhalte und Herleitung Quelle, Datengrundlage Umwelt, Energie Anforderungen Lärmminderung Hinweise auf bekannte Lärmquellen und erforderliche Minderungsmaßnahmen B-Plan, Lärmminderungsplan Berlin, Umweltatlas Anforderungen klimagerechte Entwicklung Hinweise zur klimagerechten Entwicklung StEP Klima Energetische Aspekte Hinweise zur energieeffizienten Entwicklung, insbesondere Nutzung von Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) durch Einbindung in Fernwärmenetz oder Nutzung von Gas für BHKW Umweltatlas Hinweise zur Umsetzung Hinweise auf Rahmenbedingungen, die die Entwicklung der Flächen begünstigen oder behindern, u.a. - bekannte Mitwirkungsbereitschaft Eigentümer - Eigentumsrechtliche Rahmenbedingungen - zu klärende oder besondere planerische Rahmenbedingungen, Planerfordernis Priorität Darstellung der Prioritätsstufe gemäß 4. Stadtkontor 18 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg 5.2 ENTWURF Standortpässe Wohnungsbaupotenziale Auf den nachfolgenden Seiten erfolgt die Darstellung und Bewertung der Wohnungsbaupotenziale anhand von Standortpässen. Die Standortpässe sind entsprechend ihrer Lage in den Mittelbereichen des Bezirks und in der Reihenfolge von Nord nach Süd angeordnet. Die Bezeichnung erfolgt anhand der Zuordnung zu den folgenden Mittelbereichen (Prognoseräume – Ebene 3 entsprechend Schlüssel- und Namensverzeichnis der lebensweltlich orientierten Räume LOR): - H-N: Hohenschönhausen-Nord - H-S: Hohenschönhausen-Süd - L-N: Lichtenberg-Nord - L-M: Lichtenberg-Mitte - L-S: Lichtenberg-Süd Neben den nachfolgenden 34 Standortpässen, die sich in ihrer Realisierungsfähigkeit und ihren Enzwicklungszielen beschreiben lassen, sind im Anhang 4 weitere Standorte aufgeführt, die zwar perspektivisch zur Entwicklung anstehen, bei denen aber noch erhebliche Vorleistungen insbesondere zur Klärung der grundsätzlichen Zielrichtung der Entwicklung und der planerischen Realisierungsfähigkeit zu leisten sind. Stadtkontor 19 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-N 1 #4 Standort: Wustrower Straße Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Nord Straße: Wustrower Straße 24 Postleitzahl: 13057 Planungsrecht: FNP: Gemeinbedarfsfläche mit hohem Grünanteil, gemischte Baufläche M2 B-Plan: 11-74 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: erschlossen aktuelle Nutzung: Brache, Stellplätze vorherige Nutzung: Bildung Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: öffentliche Hand Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Lärmschutz zur Bahnlinie und Sportplatz, Lärmschutzwall (Bahn) vorhanden, Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz Gesamtfläche: 10.400 m² Wohnbaufläche: 10.400 m² GFZ: 1,2 Belastungsbereich: hohe Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 5 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 12.500 m² Fernwärmenetz vorhanden Potential Wohnungen: 130 WE Hinweise zur Umsetzung: Priorität: mittelfristig Konkurrierende Flächenansprüche gemäß Einzelhandelskonzept Lichtenberg (Potentialfläche für Stadtteilzentrum) Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-N 2 #5 Standort: Am Gehrensee Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Nord Straße: Ahrensfelder Chaussee Postleitzahl: 13057 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W3 B-Plan: XXII-39 Verfahrensstand: Bebauungsplan festgesetzt Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA, Mischgebiet MI Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau, RH, DH, EH Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Brache Ausbau Erschließung durch Investor erforderlich (Städtebaulicher Vertrag) vorherige Nutzung: Verwaltung, Garagen, Lager Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten vorhanden Altlasten unterhalb Grenzwert für Wohnnutzung Eigentum: privater Einzeleigentümer Folgebedarf 110 Kitaplätze und 90 Grundschulplätze (gemäß B-Plan) Neubau Kinderttagestätte geplant Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Ausrichtung Baukörper, baulicher Lärmschutz zur Ahrensfelder Chaussee Fläche, Anzahl Wohnungen: Gesamtfläche: 275.000 m² Wohnbaufläche: 144.000 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindsamkeit GFZ: WA 0,6-1,0; MI 1,0 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: 2-4 teilweise Fernwärmenetz und Gas vorhanden GF Wohnen brutto: 118.200 m² Hinweise zur Umsetzung: Potential Wohnungen: 560 WE Aufstellungsbeschluss für Änderung B-Plan auf Grundlage eines neuen städtebaulichen Konzepts gefasst Priorität: mittelfristig Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Datenstand: 31.12.2012 Stand: 07.05.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-N 3 #3 Standort: Welsekiez - Wartiner Straße Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Nord Straße: Falkenberger Chaussee Wartiner Straße Welsestraße Biesenbrower Straße Postleitzahl: 13057 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: 11-40 Verfahrensstand: Bebauungsplan festgesetzt Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: erschlossen Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache vorherige Nutzung: Bildung Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: öffentliche Hand Fläche, Anzahl Wohnungen: Folgebedarf Infrastruktur: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Neuplanung Grünanlage Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 52.000 m² Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Falkenberger Chaussee Wohnbaufläche: 10.000 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: GFZ: WA 1,0 Anzahl Geschosse: 5 Klimatisch günstiger Siedlungsraum - Hohe Empfindlichkeit; Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit GF Wohnen brutto: 10.000 m² Potential Wohnungen: 100 WE energetische Aspekte: Fernwärmenetz vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Priorität: Stadtkontor GmbH kurzfristig Schulstandort wird integriert. Datenstand: 31.12.2012 Stand: 07.05.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 1 #6 Standort: Ehem. Amtsgericht Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Wartenberger Straße 40 Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2, Verwaltung B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand erschlossen vorherige Nutzung: Verwaltung Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: öffentliche Hand Stadtteil mit Defizit Kindestagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 8.100 m² Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Wartenberger Straße Wohnbaufläche: 8.100 m² GFZ: bis 1,5 Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 4 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 12.200 m² Fernwärmenetz vorhanden Potential Wohnungen: 120 WE Hinweise zur Umsetzung: Priorität: kurzfristig Anforderungen klimagerechte Entwicklung: - Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 2 #7 Standort: Wartenberger Straße Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Gehrenseestraße Wartenberger Straße Anna-Ebermann-Straße Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: 11-35 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: EH, DH, RH Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Brache Äußere Erschließung vorhanden, Ausbau innere Erschließung erforderlich vorherige Nutzung: Gewerbe, Büros, Lager Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Verdacht auf Altlasten oberflächennahe kontaminierte Fläche 400m² Eigentum: privater Einzeleigentümer Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze öffentlicher Spielplatz geplant Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Fläche, Anzahl Wohnungen: lärmabschirmende Reihenhausbebauung, Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Gehrenseestraße und Wartenberger Straße Gesamtfläche: 87.600 m² Wohnbaufläche: 65.800 m² GFZ: WA 0,9-1,2 Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 3 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 64.700 m² Fernwärmenetz, Gas vorhanden Potential Wohnungen: 200 WE Hinweise zur Umsetzung: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: - Priorität: Stadtkontor GmbH mittelfristig Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 3 #8 Standort: Ehem. Bürohochhaus Gehrenseestraße Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Wartenberger Straße 24 Gehrenseestraße Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M2 B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand erschlossen vorherige Nutzung: Büro Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer Fläche, Anzahl Wohnungen: Gesamtfläche: 9.100 m² Wohnbaufläche: 9.100 m² GFZ: 2,0 Anzahl Geschosse: 11 GF Wohnen brutto: 19.600 m² Potential Wohnungen: 330 WE Priorität: kurzfristig Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 30 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Kindertagesstätte (100 Plätze) geplant Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Gehrenseestraße und Wartenberger Straße Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Stadtkontor GmbH Baugenehmigung erteilt Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 4 #9 Standort: Ehem. Asylbewerberheim Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Rhinstraße Gehrenseestraße Wollenberger Straße Wartenberger Straße Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M2 FNP-Änderung erforderlich B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Wohngebiet Infrastruktur, Erschließung: Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Erschließungssituation: erschlossen Ausgangssituation: Folgebedarf Infrastruktur: aktuelle Nutzung: Leerstand vorherige Nutzung: Asylbewerberwohnheim, Bildung Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer, öffentliche Hand Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 40 Kitaplätze und 50 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Rhinstraße, Gehrenseestraße und zum Gewerbegebiet Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Gesamtfläche: 60.200 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Wohnbaufläche: 60.200 m² energetische Aspekte: GFZ: 1,0 Fernwärmenetz vorhanden Anzahl Geschosse: 6 Hinweise zur Umsetzung: GF Wohnen brutto: 60.200 m² Planerfordernis B-Plan Potential Wohnungen: 530 WE ggf. weitere 18.500 m² (190 WE) auf Schulstandort, Abstimmung mit Schulamt erforderlich Priorität: mittelfristig Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 5 #10 Standort: Ehem. Schul- und Gewerbestandort Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Konrad-Wolf-Straße 11 Degnerstraße 32-34 Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Brache erschlossen vorherige Nutzung: Bildung, Gewerbe Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: öffentliche Hand; Genossenschaft Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Konrad-Wolf-Straße und Degenerstraße Gesamtfläche: 18.600 m² Wohnbaufläche: 17.400 m² GFZ: bis 1,5 Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 5 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 26.100 m² Fernwärmenetz vorhanden Potential Wohnungen: 260 WE Hinweise zur Umsetzung: Priorität: kurzfristig Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Sporthalle bleibt bestehen Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 6 #11 Standort: Freienwalder Straße 24-30 Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Freienwalder Straße 24-30 Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Brache, Stellplätze vorherige Nutzung: Gewerbe Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: Genossenschaft Erschließungssituation: erschlossen Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 6.500 m² Wohnbaufläche: 6.500 m² GFZ: bis 1,5 Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 4-5 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 9.800 m² Fernwärmenetz, Gas vorhanden Potential Wohnungen: 100 WE Hinweise zur Umsetzung: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: - Priorität: Stadtkontor GmbH kurzfristig Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 7 #13 Standort: Wohnen am Sportforum Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Konrad-Wolf-Straße Weißenseer Weg Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M2 B-Plan: 11-9 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allg. Wohngeb. WA, Mischgeb. MI, Kerngeb. MK/SO Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: erschlossen Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand, Büro Folgebedarf Infrastruktur: vorherige Nutzung: Kongresszentrum; Appartementhaus, Büro Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 60 Kitaplätze und 70 Grundschulplätze Altlasten: Altlasten unbekannt Umwelt / Energie: Eigentum: privater Einzeleigentümer Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 77.700 m² Ausrichtung Baukörper, Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Schallschutz zur Konrad-Wolf-Straße, Weißenseer Weg und Sportforum, Schallschutzwand zum Sportforum Wohnbaufläche: 62.640 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: GFZ: WA 2,0; MI 2,0; MK 3,0 Anzahl Geschosse: WA+MI 6; MK3-30 Klimatisch günstiger Siedlungsraum - Hohe Empfindlichkeit; Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit GF Wohnen brutto: 89.000 m² Potential Wohnungen: 600 WE Fläche, Anzahl Wohnungen: energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Priorität: Stadtkontor GmbH mittelfristig - Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 8 #14 Standort: Sandinostraße - Mittelstraße - Berkenbrücker Steig Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Sandinostraße Mittelstraße Berkenbrücker Steig Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M2 B-Plan: XXII-22 Verfahrensstand: Planreife Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Mischgebiet MI Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: erschlossen aktuelle Nutzung: Brache, Leerstand vorherige Nutzung: Gewerbe Altlasten: Verdacht auf Altlasten Eigentum: kleinteiliges Privateigentum Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Gesamtfläche: 16.300 m² Wohnbaufläche: 16.300 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit GFZ: 1,2 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: 3 Fernwärmenetz vorhanden GF Wohnen brutto: 10.900 m² Hinweise zur Umsetzung: Potential Wohnungen: 110 WE Sandinostr. 1-3: Baugenehmigung liegt vor (50 WE ) Priorität: kurzfristig Mitwirkungsbereitschaft übriger Eigentümer zu klären Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 9 #15 Standort: Mittelstraße - Simon-Bolivar-Straße - Küstriner Straße Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Mittelstraße Simon-Bolivar-Straße Küstriner Straße Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M2 B-Plan: XXII-24 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: erschlossen aktuelle Nutzung: Gewerbe, Wohnen vorherige Nutzung: Gewerbe, Wohnen Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Gesamtfläche: 8.600 m² Wohnbaufläche: 8.600 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit GFZ: 1,2 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: 4 Fernwärmenetz, Gas vorhanden GF Wohnen brutto: 10.200 m² Hinweise zur Umsetzung: Potential Wohnungen: 100 WE - Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 10 #16 Standort: Nachbarblock Schoko-Fabrik Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Simon-Bolivar-Straße 46-47 Küstriner Straße 17-19 Reichenberger Straße 4-6 Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M2 B-Plan: XXII-20 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: erschlossen aktuelle Nutzung: Gewerbe, Wohnen, Leerstand vorherige Nutzung: Gewerbe, Wohnen Altlasten: Altlasten vorhanden Eigentum: kommunales Wohnungsunternehmen; kleinteiliges Privateigentum Folgebedarf Infrastruktur: Stadtteil mit Defizit Kindestagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 20 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Gesamtfläche: 58.500 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Wohnbaufläche: 12.900 m² energetische Aspekte: GFZ: 1,2 Fernwärmenetz, Gas vorhanden Anzahl Geschosse: 3-5 Hinweise zur Umsetzung: GF Wohnen brutto: 15.500 m² - Potential Wohnungen: 160 WE Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 11 #18 Standort: Schleizer Straße - Arendsweg Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Schleizer Straße Arendsweg 74 Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: gewerbliche Baufläche FNP-Änderung erforderlich B-Plan: 11-24 VE Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: EH, DH Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: erschlossen aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache vorherige Nutzung: Gewerbe Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer; öffentliche Hand Folgebedarf Infrastruktur: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Defizit Nahversorgung, Flächenpotentiale für Nahversorgung in der Umgebung Umwelt / Energie: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 24.600 m² Schallschutz zum Gewerbegebiet Wohnbaufläche: 24.600 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: GFZ: 0,8-1,2 Anzahl Geschosse: 2-3 GF Wohnen brutto: 22.700 m² Potential Wohnungen: 160 WE Priorität: mittelfristig Stadtkontor GmbH Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: FNP-Änderung zu gemische Baufläche M2 eingeleitet Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 12 #19 Standort: Erweiterung Weiße Taube Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Schleizer Straße Plauener Straße Sollstedter Straße Ferdinand-Schultze-Straße Postleitzahl: 13055 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: XXII-3bb Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Brache, Gewerbe Ausbau Erschließung erforderlich, vollständige Erschließung bedarf Ankauf Grundstücksfläche vorherige Nutzung: Gärtnerei, Grünfläche Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: zwei private Eigentümer Ausgangssituation: Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Defizit Nahversorgung, Flächenpotentiale für Nahversorgung in der Umgebung Umwelt / Energie: Gesamtfläche: 19.500 m² Wohnbaufläche: 19.500 m² - GFZ: 1,2 Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Anzahl Geschosse: 4-5 Sehr hohe stadtklimatische Bedeutung Höchste Empfindlichkeit GF Wohnen brutto: 30.000 m² Potential Wohnungen: 300 WE Priorität: mittelfristig Anforderungen Lärmminderung: energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Stadtkontor GmbH B-Plan Varianten A und B: Ankauf Grundstück für Grünfläche erforderlich Datenstand: 31.12.2012 Stand: 30.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 1 #20 Standort: Ehem. BVG-Parkplatz Weißenseer Weg Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Weißenseer Weg 76 Postleitzahl: 10369 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: 11-38 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau, RH, DH Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Brache erschlossen vorherige Nutzung: Bus-Abstellplatz Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: keine Altlasten vorhanden Eigentum: öffentliche Hand Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 20 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 20.000 m² Wohnbaufläche: 20.000 m² Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zu Hohenschönhausener Straße, Weißenseer Weg GFZ: 1,2 Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Anzahl Geschosse: 4-5 Luftaustausch - Kaltluftabfluss mit sehr hoher Bedeutung GF Wohnen brutto: 31.400 m² Potential Wohnungen: 200 WE Priorität: mittelfristig energetische Aspekte: - Hinweise zur Umsetzung: Stadtkontor GmbH - Datenstand: 31.12.2012 Stand: 07.05.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 2 #21 Standort: Ehem. Kita-Standort Bernhard-Bästlein-Straße Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Bernhard-Bästlein-Straße 58 Postleitzahl: 10315 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2, Grünfläche B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Brache erschlossen vorherige Nutzung: Soziale Infrastruktur Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: Genossenschaft Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 8.900 m² zu prüfen zum Weißenseer Weg Wohnbaufläche: 8.900 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: GFZ: 1,2 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: Fernwärmenetz vorhanden GF Wohnen brutto: 10.700 m² Potential Wohnungen: 100 WE Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Hinweise zur Umsetzung: - Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 3 #42 Standort: Weißenseer Weg 15/16 Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Weißenseer Weg 15/16 Postleitzahl: 10367 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Brache vorherige Nutzung: Kindestagesstätte Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: Genossenschaft erschlossen Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Gesamtfläche: 7.000 m² Wohnbaufläche: 7.000 m² Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit GFZ: 1,2 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: 10-11 Fernwärme vorhanden GF Wohnen brutto: 8.400 m² Hinweise zur Umsetzung: Potential Wohnungen: 100 WE Kleine Wohnungen zur Bestandsergänzung, ggf. altengerechtes Wohnen Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Datenstand: 31.12.2012 Stand: 07.05.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 4 #43 Standort: Möllendorffstraße Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Möllendorfstraße 75 A Alfred-Jung-Straße 10 Postleitzahl: 10367 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: 11-22 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Handel, Brache erschlossen vorherige Nutzung: Verlwaltung, Handel Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 10.300 m² Schallschutz zur Möllendorffstraße und Storkower Straße Wohnbaufläche: 10.300 m² GFZ: 1,0 Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 5 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 10.300 m² Fernwärmenetz vorhanden Potential Wohnungen: 100 WE Hinweise zur Umsetzung: Priorität: mittelfristig Überplanung Einzelhandelsstandort, da nicht als Versorgungsfläche im Einzelhandelskonzept dargestellt Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Eckbebauung östliche Brachfläche (ca. 40 WE) kurzfristig möglich Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 30.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 5 #24 Standort: Ehem. Standort Natur- und Grünflächenamt Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Gotlindestraße 44 Bornitzstraße 62 Postleitzahl: 10365 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2, Grünfläche B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungen, DH, RH Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: erschlossen Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Brache, Leerstand vorherige Nutzung: Verwaltung, Gärtnerei Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: öffentliche Hand Folgebedarf Infrastruktur: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Neuplanung Kindertagesstätte östlicher Teil Grundstück Gotlindestraße 44 (B-Plan 11-68) Umwelt / Energie: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 26.700 m² - Wohnbaufläche: 26.700 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: GFZ: 0,6-0,8 Sehr hohe stadtklimatische Bedeutung Höchste Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 19.000 m² Fernwärmenetz vorhanden Potential Wohnungen: 140 WE Hinweise zur Umsetzung: Priorität: kurzfristig - Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 30.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 6 #25 Standort: Ehem. Kinderklinik Lindenhof Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Gotlindestraße 2-20 Postleitzahl: 10365 Planungsrecht: FNP: Gemeinbedarfsfläche mit hohem Grünanteil, Hochschule, Schule, Krankenhaus FNP-Änderung erforderlich B-Plan: 11-60 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Straßenanschluss und Kanalisation vorhanden, Ausbau und innere Erschließung erforderlich Ausgangssituation: Folgebedarf Infrastruktur: aktuelle Nutzung: Leerstand vorherige Nutzung: Krankenhaus Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: kommunales Wohnungsunternehmen Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Defizit ÖPNV-Anschluss Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Fläche, Anzahl Wohnungen: Ausrichtung Gebäude und Aufenthaltsräume hinsichtlich BVG-Betriebshof Gesamtfläche: 72.900 m² Wohnbaufläche: 41.400 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit GFZ: 0,4-1,2 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: 2-7 - GF Wohnen brutto: 30.000 m² Hinweise zur Umsetzung: Potential Wohnungen: 300 WE Denkmalschutz (Gesamtensemble und Einzeldenkmal) Priorität: mittelfristig Landschaftsschutzgebiet: Unterschutzstellungsverfahren läuft für Teilgebiete Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Datenstand: 31.12.2012 Stand: 07.05.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 7 #27 Standort: Rathausstraße - Frankfurter Allee Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Frankfurter Allee 135 Rathausstraße 12 Postleitzahl: 10367 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M1, M2, Einzelhandelskonzentration B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet, ggf. Mischgebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: erschlossen Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Stellplätze, Grünfläche, Leerstand Wohnen, Gewerbe Folgebedarf Infrastruktur: vorherige Nutzung: Wohnen, Polizei Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Altlasten: Altlasten unbekannt Umwelt / Energie: Eigentum: kommunales Wohnungsunternehmen; öffentliche Hand Anforderungen Lärmminderung: Fläche, Anzahl Wohnungen: Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Frankfurter Allee, Möllendorfstraße Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Gesamtfläche: 32.700 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Wohnbaufläche: 24.600 m² energetische Aspekte: GFZ: 1,2 Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Anzahl Geschosse: GF Wohnen brutto: 29.500 m² Potential Wohnungen: 300 WE Priorität: langfristig Stadtkontor GmbH Planerfordernis B-Plan, Bebauungskonzept noch zu entwickeln Fördergebiet Stadtumbau Ost (INSEK wird erarbeitet) Anbindung Rathauspark unklar Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-M 1 #28 Standort: Forum Kalinka - Friedrichsfelder Viertel Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Mitte Straße: Alt-Friedrichsfelde Gensinger Straße Postleitzahl: 10315 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache erschlossen vorherige Nutzung: Handel; Gastronomie, Soziale Infrastruktur Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 20 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 18.900 m² Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Straße Alt-Friedrichsfelde Wohnbaufläche: 18.900 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: GFZ: 1,2 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: Fernwärmenetz, Gas vorhanden GF Wohnen brutto: 22.700 m² Potential Wohnungen: 230 WE Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Hinweise zur Umsetzung: - Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-M 2 #29 Standort: Einbecker Straße Nord Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Mitte Straße: Einbecker Straße 53-63 Postleitzahl: 10315 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M2 B-Plan: 11a (festgesetzt); 11b Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Leerstand, Handel, Wohnen, Brache Erschließungssituation: vorherige Nutzung: Handel, Gewerbe, Lager Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Verdacht auf Altlasten teilw. Belastung mit umweltgefährdenden Stoffen Eigentum: kleinteiliges Privateigentum; öffentliche Hand aktuelle Nutzung: erschlossen Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 20 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Fläche, Anzahl Wohnungen: Gesamtfläche: 18.200 m² Wohnbaufläche: 18.200 m² GFZ: 1,2 Anzahl Geschosse: 3-4 GF Wohnen brutto: 21.800 m² Potential Wohnungen: 220 WE Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit / Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Teilbereich in Umsetzung Überplanung Einzelhandelsstandort, da nicht als Versorgungsbereich im Einzelhandelskonzept dargestellt; Realisierung (ca. 50 WE) langfristig Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-M 3 #41 Standort: Einbecker Straße Süd Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Mitte Straße: Einbecker Straße 68-78 Postleitzahl: 10315 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2, Grünfläche B-Plan: 11-53 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Erschließungssituation: Handel, Wohnen, Brache vorherige Nutzung: erschlossen Folgebedarf Infrastruktur: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: kleinteiliges Privateigentum Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 10 Kitaplätze und 10 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen Lärmminderung: Gesamtfläche: 10.100 m² - Wohnbaufläche: 10.100 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: GFZ: 1,2 Anzahl Geschosse: 3 GF Wohnen brutto: 12.100 m² Potential Wohnungen: 120 WE Priorität: langfristig Stadtkontor GmbH Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Einbecker Str. 76 und 78 denkmalgeschützt Überplanung Einzelhandelsstandort, da nicht als Versorgungsfläche im Einzelhandelskonzept dargestellt Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-M 4 #30 Standort: Schreiberhauer Straße Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Mitte Straße: Schreiberhauer Straße Hauffstraße Kaskelstraße Postleitzahl: 10317 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: XVII-17 Verfahrensstand: Bebauungsplan festgesetzt Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: erschlossen aktuelle Nutzung: Brache vorherige Nutzung: Gewerbe Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: kleinteiliges Privateigentum Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Gesamtfläche: 9.400 m² Wohnbaufläche: 9.400 m² GFZ: 2,2 Anzahl Geschosse: 6 GF Wohnen brutto: 20.000 m² Potential Wohnungen: 200 WE Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 20 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: baulicher Lärmschutz zur Bahnlinie Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Sehr hohe stadtklimatische Bedeutung Höchste Empfindlichkeit energetische Aspekte: Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: - Datenstand: 31.12.2012 Stand: 07.05.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-M 5 #31 Standort: Lückstraße - Sewanstraße Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Mitte Straße: Lückstraße 33-34 Sewanstraße 2 Postleitzahl: 10319 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2 B-Plan: XVII-VE 3 (festgesetzt), XVII-19 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA, Mischgebiet MI Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Gewerbe, Handel, Lager, Garagen, Leerstand vorherige Nutzung: Gewerbe, u. a. Tankstelle Altlasten: Verdacht auf Altlasten ehem. Tankstellenbereich Sewanstr. 2 Äußere Erschließung vorhanden, innere Erschließung durch Vorhabensträger anzulegen Folgebedarf Infrastruktur: Eigentum: privater Einzeleigentümer; öffentliche Hand Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Gesamtfläche: 29.300 m² Wohnbaufläche: 29.300 m² Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit / Potenzielle verkehrsbedingte Luftbelastung des Siedlungsraums entlang der Hauptverkehrsstraße GFZ: 1,2 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: MI 3; WA 4 Fernwärmenetz, Gas teilweise vorhanden GF Wohnen brutto: 26.200 m² Hinweise zur Umsetzung: Potential Wohnungen: 260 WE - Priorität: mittelfristig Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-S 1 #32 Standort: Ostkreuz - An der Mole Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Süd Straße: Hauptstraße Postleitzahl: 10317 Planungsrecht: FNP: gemischte Baufläche M1, Grünfläche B-Plan: XVII-4 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Mischgebiet MI, Allg.Wohngebiet WA, Kerngebiet MK Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausbau Erschließung erforderlich Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Brache, Leerstand, Sport Folgebedarf Infrastruktur: vorherige Nutzung: Gewerbe, Sport, Verwaltung, Wohnen Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 30 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze Altlasten: Verdacht auf Altlasten teilweiser Sanierungsbedarf Umwelt / Energie: Eigentum: kleinteiliges Privateigentum; öffentliche Hand Anforderungen Lärmminderung: Fläche, Anzahl Wohnungen: Errichtungszeitpunkt Baukörper, Ausrichtung Baukörper, Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Schallschutz zu Kynaststraße und Hauptstraße Gesamtfläche: 219.700 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Wohnbaufläche: 28.300 m² GFZ: 2,0-2,4 Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit / Sehr hohe stadtklimatische Bedeutung Höchste Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 2-7 GF Wohnen brutto: 39.300 m² Luftaustausch und Abfluss Oberflächenwasser erfordern Begrenzung Gebäudelängen, Ausrichtung Baukörper Potential Wohnungen: 340 WE energetische Aspekte: Gas vorhanden, ggf. Ausbau Fernwärme Priorität: mittelfristig Hinweise zur Umsetzung: - Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-S 2 #33 Standort: Ehem. Studentenwohnheim Römerweg Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Süd Straße: Römerweg Treskowallee Hönower Straße Postleitzahl: 10318 Planungsrecht: FNP: Gemeinbedarfsfläche Hochschule, Wohnbaufläche W2 B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: Wohnen zulässig Art der Nutzung: Wohngebiet Infrastruktur, Erschließung: Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Erschließungssituation: erschlossen Ausgangssituation: Folgebedarf Infrastruktur: aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache vorherige Nutzung: Wohnheim Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: kommunales Wohnungsunternehmen Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 30 Kitaplätze und 40 Grundschulplätze Kita-Neubau am Standort geplant Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Fläche, Anzahl Wohnungen: Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Treskowallee Gesamtfläche: 26.700 m² Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Wohnbaufläche: 26.700 m² GFZ: 1,4 Anzahl Geschosse: 4-5 GF Wohnen brutto: 37.800 m² Potential Wohnungen: 400 WE Priorität: kurzfristig Stadtkontor GmbH Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Positiver Vorbescheid zum Bauantrag wurde erteilt Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-S 3 #34 Standort: Gartenstadt Karlshorst I Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Süd Straße: Zwieseler Straße Postleitzahl: 10318 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2, gemischte Baufläche M2 B-Plan: XVII-50aa Verfahrensstand: Planreife Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: EH, DH, RH Infrastruktur, Erschließung: Ausgangssituation: Erschließungssituation: aktuelle Nutzung: Brache, Leerstand, Wohnen vorherige Nutzung: Gewerbe, Militär Altlasten: Verdacht auf Altlasten keine Nutzungsbeschränkungen Eigentum: privater Einzeleigentümer Äußere Erschließung vorhanden, innere Erschließung erforderlich Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Gesamtfläche: 205.600 m² Wohnbaufläche: 109.200 m² GFZ: 0,4-0,8 Anzahl Geschosse: 2 GF Wohnen brutto: 57.300 m² Potential Wohnungen: 410 WE Priorität: mittelfristig Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 40 Kitaplätze und 60 Grundschulplätze Kindertagesstätte geplant Defizit Nahversorgung Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit/Klimatisch günstiger Siedlungsraum - Hohe Empfindlichkeit energetische Aspekte: ggf. Ausbau Fernwärmenetz, Gas vorhanden Hinweise zur Umsetzung: Stadtkontor GmbH Denkmalschutz für Kasernenkomplex Datenstand: 31.12.2012 Stand: 30.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-S 4 #35 Standort: Gartenstadt Karlshorst II Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Süd Straße: Köpenicker Allee Postleitzahl: 10318 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2, gemischte Baufläche M2 B-Plan: XVII-50ab Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau, RH, DH, EH Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: Ausbau Erschließung erforderlich aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache vorherige Nutzung: Gewerbe, Militär Altlasten: Altlasten vorhanden FNP: Kennzeichnung Schadstoffbelastete Böden Eigentum: privater Einzeleigentümer Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 80 Kitaplätze und 100 Grundschulplätze Defizit Nahversorgung z. T. ÖPNV-Anschluss erforderlich Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Gesamtfläche: 197.400 m² Wohnbaufläche: 132.000 m² GFZ: 0,4-1,0 Sehr hohe stadtklimatische Bedeutung Höchste Empfindlichkeit/Belastungsbereich Hohe Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 2-3 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 78.000 m² ggf. Ausbau Fernwärmenetz Potential Wohnungen: 600 WE Hinweise zur Umsetzung: langfristig Denkmalschutz Gesamtensemble Flugzeughallen der ehemaligen Fliegerstation Friedrichsfelde Priorität: Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-S 5 #37 Standort: Waldowallee - BIMA Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Süd Straße: Waldowallee Köpenicker Allee Postleitzahl: 10318 Planungsrecht: FNP: Gemeinbedarfsfläche mit hohem Grünanteil, Verwaltung und Post FNP-Änderung erforderlich B-Plan: 11-29 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: EH, DH, RH Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Äußere Erschließung vorhanden, Ausbau innere Erschließung erforderlich Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache vorherige Nutzung: Verwaltung Altlasten: Verdacht auf Altlasten Eigentum: öffentliche Hand Fläche, Anzahl Wohnungen: Folgebedarf Infrastruktur: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 20 Kitaplätze und 30 Grundschulplätze teilweise Defizit Nahversorgung Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Gesamtfläche: 72.900 m² Wohnbaufläche: 51.200 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit GFZ: 0,4-0,7 energetische Aspekte: Anzahl Geschosse: 2 ggf. Ausbau Fernwärmenetz, Gas vorhanden GF Wohnen brutto: 19.200 m² Hinweise zur Umsetzung: Potential Wohnungen: 140 WE - Priorität: mittelfristig Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-S 6 #38 Standort: Telekom-Gelände Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Süd Straße: Köpenicker Allee Postleitzahl: 10318 Planungsrecht: FNP: Gemeinbedarfsfläche mit hohem Grünanteil, Verwaltung, Post FNP-Änderung erforderlich B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Wohngebiet Infrastruktur, Erschließung: Charakter d. Bebauung: EH, DH, RH Erschließungssituation: Ausbau Erschließung erforderlich Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache vorherige Nutzung: Post Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer Fläche, Anzahl Wohnungen: Folgebedarf Infrastruktur: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 40 Kitaplätze und 50 Grundschulplätze Defizit Nahversorgung Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: - Gesamtfläche: 59.000 m² Wohnbaufläche: 59.000 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit GFZ: 0,4-0,6 energetische Aspekte: ggf. Anschluss Gas und Ausbau Fernwärmenetz Anzahl Geschosse: GF Wohnen brutto: 35.400 m² Potential Wohnungen: 250 WE Priorität: langfristig Stadtkontor GmbH Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Hinweise zur Umsetzung: Planerfordernis B-Plan Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-S 7 #39 Standort: Erweiterung Prinzenviertel Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Süd Straße: Blockdammweg Hönower Wiesenweg Postleitzahl: 10318 Planungsrecht: FNP: Wohnbaufläche W2, Wohnbaufläche W4, Grünfläche FNP-Änderung erforderlich B-Plan: 11-47b Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet WA Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau, RH, DH Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausbau Erschließung erforderlich Folgebedarf Infrastruktur: Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Gewerbe, Kleingarten, Leerstand, Brache vorherige Nutzung: Gewerbe, Gärtnerei Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Folgebedarf 60 Kitaplätze und 90 Grundschulplätze teilweise Defizit Nahversorgung ÖPNV-Anschluss erforderlich Altlasten: Verdacht auf Altlasten Umwelt / Energie: Eigentum: kleinteiliges Privateigentum; öffentliche Hand Anforderungen Lärmminderung: Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Gesamtfläche: 770.000 m² Wohnbaufläche: 86.100 m² GFZ: 0,6-1,2 FNP: Vorranggebiet für Luftreinhaltung Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit / Klimatisch günstiger Siedlungsraum - Hohe Empfindlichkeit / Sehr hohe stadtklimatische Bedeutung Höchste Empfindlichkeit Anzahl Geschosse: 2-4 energetische Aspekte: GF Wohnen brutto: 77.400 m² ggf. Ausbau Fernwärmenetz, Gas vorhanden Potential Wohnungen: 700 WE Hinweise zur Umsetzung: Priorität: langfristig - Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg 6. Auswertung / Zusammenfassung Wohnungsbaupotenziale im Bezirk Lichtenberg Im Rahmen der 34 untersuchten Potenzialstandorte wurde ein Wohnungsneubaupotenzial von insgesamt rund 8.870 Wohnungen ermittelt. Nach Einordnung in die zeitlichen Prioritätsstufen der Entwicklung sollte dieses Potenzial zu 30 % kurzfristig bis 2016 und zu weiteren 48 % mittelfristig bis 2020 realisierbar sein. Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der Neubaupotenziale im Bezirk sind als Schwerpunkte die Bereiche Hohenschönhausen-Süd und Lichtenberg-Süd / Karlshorst herauszustellen, in denen sich jeweils rund ein Drittel des Neubaupotenzials befindet. Hinsichtlich des zeitlichen Realisierungshorizontes sind diese beiden Bereiche jedoch sehr unterschiedlich. In Hohenschönhausen-Süd werden die Potenziale durchweg als kurz- bis mittelfristig realisierbar bewertet. Hier befinden sich die meisten Potenzialstandorte insgesamt. Sie bewegen sich in der Mehrzahl im Bereich bis 200 Wohneinheiten. Dabei handelt es sich überwiegend um bereits erschlossene und stadträumlich weitgehend eingebundene Flächen. In Karlshorst liegt die Hauptaufgabe dagegen in der Konversion großflächiger Militär- und Gewerbeflächen, die aufgrund des größeren Planungs- und Erschließungsaufwandes in der Mehrzahl (55 %) als langfristig und zu rund 30% als mittelfristig einzustufen sind. Der Bereich Hohenschönhausen-Nord bringt mit knapp 9 % des Gesamtpotenzials den geringsten Neubauanteil ein. Dies korrespondiert mit der kleinräumigen Bevölkerungsprognose, die für den äußeren Stadtraum Lichtenbergs eine eher stagnierende Entwicklung vorhersagt. Tabelle 2: Wohnungsbaupotenziale im Bezirk Lichtenberg Mittelbereich Hohenschönhausen-Nord Potenzial WE gesamt in % kurzfristig 2013-2016 in % mittelfristig 2017-2020 in % langfristig 2021-2025 in % 790 9% 100 13% 690 87% 0 0% Hohenschönhausen-Süd 2.970 33% 1.180 40% 1.790 60% 0 0% Lichtenberg-Nord 1.240 14% 340 27% 600 48% 300 24% Lichtenberg-Mitte 1.030 12% 650 63% 260 25% 120 12% Lichtenberg-Süd 2.840 32% 400 14% 890 31% 1.550 55% Lichtenberg gesamt 8.870 100% 2.670 30% 4.230 48% 1.970 22% Wohnungsangebot / Bauweise Den Hauptanteil des Neubaupotenzials bildet mit 75 % eindeutig der Geschosswohnungsbau. Räumlicher Schwerpunkt ist hier der Bereich Hohenschönhausen-Süd mit rund 2.710 Wohnungen. Die übrigen Anteile des Geschosswohnungsbaus verteilen sich mit 1.030 bis 1.440 Wohnungen im Wesentlichen auf die drei Teilbereiche des Altbezirks Lichtenberg. Das familienorientierte Potenzial der Einzel-, Doppel- und Reihenhausbebauung konzentriert sich vor allem in Karlshorst (Lichtenberg-Süd). Der Realisierungshorizont ist aufgrund der Ausgangssituation Stadtkontor 55 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg der überwiegend großflächigen Konversionsflächen als mittel- bis langfristig eingestuft. Hinsichtlich der kurzfristigen Bedarfsdeckung ist auf das in Umsetzung befindliche Vorhaben Carlsgarten zu verweisen, das aufgrund des bereits fortgeschrittenen Realisierungsstands nicht Gegenstand dieser Untersuchung ist. Als weiterer großer Standort der gartenorientierten Bebauung ist das Vorhaben Am Gehrensee in Falkenberg hervorzuheben, das den Hauptanteil des Wohnungsbaupotenzials in Hohenschönhausen-Nord ausmacht. Tabelle 3: Wohnbaupotenziale nach Bauweise Mittelbereich in % Wohnungen in EFH, DH, RH in % 340 43% 450 57% 790 Hohenschönhausen-Süd 2.710 91% 260 9% 2.970 Lichtenberg-Nord 1.110 90% 130 10% 1.240 Lichtenberg-Mitte 1.030 100% 0 0% 1.030 Lichtenberg-Süd 1.440 51% 1.400 49% 2.840 Lichtenberg gesamt 6.630 75% 2.240 25% 8.870 Hohenschönhausen-Nord Wohnungen im Geschosswohnungsbau Wohnungen gesamt Eigentumssituation Für den größten Anteil der Neubaupotenziale (47%) befinden sich die Grundstücksflächen im Eigentum privater Einzeleigentümer, die vorwiegend als Bauträger bzw. Projektentwickler auftreten. Der Realisierungshorizont wird hier mehrheitlich als mittelfristig eingestuft. Die öffentliche Hand verfügt über die Flächen für rund 21 % des Neubaupotenzials. Haupteigentümer ist hier das Land Berlin bzw. der Liegenschaftsfonds. Der mögliche Beitrag der BBU-Unternehmen (HOWOGE und Genossenschaften) zum Neubau von Wohnungen spiegelt mit 16 % zwar nicht deren Dominanz im Lichtenberger Wohnungsbestand wider. Eine besondere Bedeutung kommt diesen Unternehmen aber bei der Realisierung des kurzfristigen Potenzials bis 2016 zu, von dem sie mit 910 möglichen Wohnungen rund ein Drittel abdecken. In der Summe der drei vorgenannten Eigentümerkategorien sind für 84 % des Neubaupotenzials gute Voraussetzungen gegeben, dass hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse eine gute Ausgangssituation für die Realisierung gegeben ist – die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer sowie die planungsrechtliche und immobilienwirtschaftliche Realisierbarkeit vorausgesetzt. Stadtkontor 56 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Tabelle 4: Wohnbaupotenziale nach Eigentumsverhältnissen Eigentümer Wohnungen gesamt in % kurzfristig 2013-2016 in % öffentliche Hand 1.870 21% 650 35% 920 49% 300 16% private Einzeleigentümer 4.170 47% 660 16% 2.660 64% 850 20% BBU-Unternehmen 1.410 16% 910 65% 300 21% 200 14% kleinteiliges Privateigentum 1.120 13% 450 40% 50 4% 620 55% mehrere private Eigentümer 300 3% 0 0% 300 100% 0 0% 2.670 30% 4.230 48% 1.970 22% Lichtenberg gesamt 8.870 100% mittelfristig 2017-2020 in % langfristig 2021-2025 in % Planungsrecht Für die knapp die Hälfte des untersuchten Neubaupotenzials besteht bereits das notwendige Planungsrecht zur Realisierung, indem die Vorhaben auf Grundlage der §§33 und 34 BauGB oder festgesetzten Bebauungspläne genehmigt werden können. Für weitere 44 % des Gesamtpotenzials befinden sich die erforderlichen Bebauungspläne im Aufstellungsverfahren. Lediglich für 9 % besteht noch das Erfordernis, Bebauungsplanverfahren einzuleiten. Im Ergebnis sind die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Aktivierung der Potenziale im Wesentlichen bereits vorhanden oder auf den Weg gebracht. Tabelle 5: Planungsrecht Planungsrecht Anzahl Standorte Wohnungen in % Baurecht besteht 18 4.180 47% B-Plan im Verfahren 14 3.910 44% 2 780 9% 34 8.870 100% 8 2.080 23% Planerfordernis Lichtenberg gesamt FNP-Änderung erforderlich Bedarfsdeckung bis 2025 Zur Berechnung der Bedarfsdeckung werden die ermittelten Neubaupotenziale dem in Kap. 2.5 ermittelten Bedarf an Neubauwohnungen gegenübergestellt. Darüber hinaus fließen in die Berechnung neben untersuchten Potenzialstandorten auch die folgenden Baupotenziale ein, die wesentlich zur Deckung des Wohnungsbedarfs beitragen: - Es wird von einem kleinteiligen Wohnungsbaupotenzial in der Größenordnung von rund 250 Wohnungen pro Jahr für den gesamten Bezirk ausgegangen. Hierbei handelt es sich vornehmlich Stadtkontor 57 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg - um Nachverdichtungen im städtebaulichen Bestand, z.B. Baulückenschließungen, unterhalb der Schwelle von 100 Wohneinheiten sowie um den Bau einzelner Einfamilienhäuser. Die Größenordnung entspricht dem jährlichen Durchschnitt der fertiggestellten Wohnungen im Neubau in Lichtenberg in den Jahren 2008 bis 2011 23, als größere Neubauvorhaben im Bezirk nicht zur Realisierung kamen. Im Rahmen größerer Neubauvorhaben (> 100 WE) wurden nach Angaben des Bezirksamtes Lichtenberg rund 1.450 neue Wohnungen in den Jahren 2012/13 fertiggestellt oder befinden sich aktuell in Realisierung. Diese Vorhaben sind aufgrund ihres fortgeschrittenen Umsetzungsstandes nicht mehr als Potenzialstandorte untersucht, tragen aber wesentlich zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs bei. Im Ergebnis steht dem für den Zeitraum bis 2020 ermittelten Bedarf von 8.950 Wohnungen ein Potenzial von 10.350 Neubauwohnungen gegenüber, das ist eine Überdeckung von rund 16 %. Für den anschließenden Zeitraum bis 2025 wird eine Bedarfsdeckung von rund 98 % erreicht. Im Gesamtergebnis ergibt sich eine Überdeckung von 11 % oder 1.320 Wohnungen. Da die Potenzialanalyse hinsichtlich der konkreten Realisierung auf den Einzelstandorten sowie der zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarktes und der tatsächlichen Nachfrage im prognostizierten Zeitraum bis 2025 mit immanenten Unsicherheiten behaftet ist, werden die zur Verfügung stehenden Potenziale für den Wohnungsneubau in der quantitativen Betrachtung als ausreichend zur Deckung des Gesamtbedarfs, aber nicht als übermäßig beurteilt. Tabelle 6: Bedarfsdeckung bis 2025 Priorität kurzfristig 2013-2016 Potenzial WE gemäß Standortpässen kleinteiliges Neubaupotenzial (250 WE/a) Neubau 2012/2013 2.670 1.000 1.450 mittelfristig 2017-2020 4.230 1.000 langfristig 2021-2025 1.970 1.250 Potenzial gesamt 8.870 3.250 23 1.450 Potenzial WE gesamt Bedarf WE Differenz Bedarfsdeckung in % 10.350 8.950 +1.400 116% 3.220 3.300 -80 98% 13.570 12.250 +1.320 111% Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Baufertigstellungen neuer Wohngebäude in Berlin 2011 nach Bezirken Stadtkontor 58 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF 7. Handlungsempfehlungen Wesentliche Voraussetzung für die zügige Aktivierung der Wohnbaupotenziale ist die Marktgängigkeit der Angebote. Im weiteren Verlauf wird mglw. festzustellen sein, dass es für Standorte keine Investorenbereitschaft zur Entwicklung gibt bzw. dass Potenziale nicht in dem prognostizierten Umfang realisiert werden oder sich in der zeitlichen Realisierung verschieben. Daher wird empfohlen, zum Ablauf der ersten Periode ca. 2016 eine Zwischenbilanz zu ziehen und ggf. eine Nachsteuerung des Prozesses vorzunehmen. Auch wenn von der Struktur der Eigentumsverhältnisse grundsätzlich gute Voraussetzungen zur Aktivierung gegeben sind, ist die tatsächliche Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer noch nicht erfasst und daher weiter zu vertiefen und ggf. zu befördern. Grundlagen hierfür sind u.a. der Kontakt zur Wohnungswirtschaft sowie Gespräche mit Investoren bzw. Grundstückseigentümern. Einen wichtigen Rahmen kann hier das Bündnis für Wohnen in Lichtenberg bilden, in dem u.a. die HOWOGE, die Wohnungsbaugenossenschaft Lichtenberg, die Genossenschaft „Neues Berlin“ sowie mehrere private Unternehmen vertreten sind. Soweit sich die Flächen im Eigentum des Landes Berlin befinden, sind ggf. Verhandlungen mit dem Land bzw. de Liegenschaftsfonds zu führen, um die Flächen auch zügig für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Vor dem Hintergrund des nach derzeitigem Stand ausreichenden Angebots an Wohnbaupotenzialen ist die Entwicklung der im Anhang aufgeführten Perspektivstandorte unter dem Argument eines kurzbis mittelfristig zu deckenden Wohnungsbedarfs nicht erforderlich, auch wenn zum Teil ein deutlicher Entwicklungsbedarf aufgrund städtebaulicher Defizite an den Standorten besteht. Der zusätzliche Wohnungsneubau verstärkt in nahezu allen Teilbereichen des Bezirks das infrastrukturelle Defizit an Kita- und Grundschulplätzen. Die konkreten Auswirkungen in den einzelnen Teilräumen auf die Versorgung mit Kitas und Grundschulen und die abzuleitenden räumlichen und zeitlichen Handlungserfordernisse sollten deshalb im Abgleich mit der Kita- und Schulentwicklungsplanung weiter vertieft werden. Stadtkontor 59 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg 8. Literatur, Quellen Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Baufertigstellungen neuer Wohngebäude in Berlin 2011 nach Bezirken, in: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg : Statistischer Bericht Baufertigstellungen, Bauüberhang und Bauabgang in Berlin 2011, Berlin, Juni 2012. Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Jugend, Familie und Gesundheit: Lichtenberger Kindertagesstättenentwicklungsplan 2011-2020, Berlin, Juni 2011. Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Abteilung Jugend, Familie und Gesundheit: Lichtenberger Kindertagesstättenentwicklungsplan 2012/2013, Berlin, Juni 2012. Bezirksamt Lichtenberg von Berlin: Schulentwicklungsplan für die Jahre 2008/09 - 2011/12 im Bezirk Lichtenberg. Bezirksamt Lichtenberg: Pressemitteilungen Aktuelle Planungshttp://www.berlin.de/ba-lichtenberg/presse/, letzter Zugriff 07.05.2013. und Bauvorhaben; Bezirksamt Lichtenberg, Amt für Bürgerdienste: Wohngeldempfänger und WBS-Antragsteller im Bezirk Lichtenberg 2008-2012, Berlin, Januar 2013. Bezirksamt Lichtenberg, Steuerungsdienst, Einwohner nach Stadtteilen im Bezirk Lichtenberg, Berlin, Januar 2013. GSW Immobilien AG: 4. Wohnmarkt Report Berlin, Oktober 2008. GSW Immobilien AG: 9. Wohnmarkt Report Berlin, Berlin, Februar 2013. Investitionsbank Berlin (IBB): IBB Wohnungsmarktbarometer 2012, Berlin, September 2012. Investitionsbank Berlin (IBB): IBB Wohnungsmarktbericht 2012, Berlin, Februar 2013. Investitionsbank Berlin (IBB): IBB Wohnungsmarktbericht 2009, Berlin, Februar 2010. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030, Kurzfassung, Berlin, Oktober 2012. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: Stadtentwicklungsplan Wohnen, Vorentwurf, Berlin, Februar 2013. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2010/2011, Berlin, Juli 2011. Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU): BBU-Marktmonitor 2012, Berlin, November 2012. Kartenwerke des Landes Berlin: Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK-Berlin) (farbig); Zugriff über FIS-Broker; http://fbinter.stadtberlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Karte Lebensweltlich orientierte Räume (LOR) – Bezirksregionen; Zugriff über FIS-Broker http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Stadtkontor 60 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF FNP (Flächennutzungsplan Berlin), Stand Neubekanntmachung 2009; Zugriff über FIS-Broker http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Umweltatlas Berlin, Art der Kanalisation 2012; Zugriff über FIS-Broker http://fbinter.stadtberlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung: Fernwärmeversorgung; Zugriff über FIS-Broker http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung: Gas; Zugriff über FIS-Broker http://fbinter.stadtberlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Klimamodell Berlin: Planungshinweise Stadtklima 2005 (Umweltatlas); Zugriff über FIS-Broker http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Denkmalkarte Berlin; Zugriff über FIS-Broker http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff 07.05.2013. Stadtkontor 61 Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg ENTWURF Anhang Anhang I: Perspektivstandorte Für die nachfolgend beschriebenen 4 Standorte besteht ein zum Teil erheblicher Entwicklungsbedarf und sie kommen zumindest in Teilen als Wohnbaupotenziale in Betracht. Bevor diese Flächen für den Wohnungsbau aktiviert werden können, besteht jedoch noch ein erheblicher Klärungsbedarf, der insbesondere die planungsrechtlichen Voraussetzungen, die städtebaulichen Ziele der Entwicklung und zum Teil auch die Erschließung betrifft. Eine Quantifizierung der jeweiligen Neubaupotenziale für Wohnen sowie die Einordnung in den zeitlichen Betrachtungsrahmen dieser Potenzialuntersuchung ist deshalb nach derzeitigem Stand nur schwer möglich. Stadtkontor 62 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort H-S 0 #12 Standort: Genslerstraße - Freienwalder Straße Lage: Mittelbereich: Hohenschönhausen-Süd Straße: Genslerstraße Freienwalder Straße Postleitzahl: 13055 Planungsrecht / Baurecht: FNP: gemischte Baufläche M2, gewerbliche Baufläche FNP-Änderung erforderlich B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: gemäß § 34 (1) BauGB gewerblich geprägt Charakter d. Bebauung: Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Äußere Erschließung vorhanden, Ausbau innere Erschließung erforderlich Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: Leerstand, Gewerbe vorherige Nutzung: Gewerbe, Verwaltung Wechselwirkungen: Gewerbe, Gedenkstätte Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: kleinteiliges Privateigentum Folgebedarf Infrastruktur: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Umwelt / Energie: Anforderungen Lärmminderung: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit Fläche, Anzahl Wohnungen: energetische Aspekte: Gesamtfläche: 52.200 m² Wohnbaufläche: 0 m² GFZ: 0 Anzahl Geschosse: GF Wohnen brutto: 0 m² Potential Wohnungen: 0 WE Priorität: langfristig Stadtkontor GmbH ggf. Ausbau Fernwärmenetz, Gas vorhanden Sonstige Informationen: Aufgrund der genehmigten Gewerbenutzung ist eine Erweiterung des Wohnens problematisch. Angrenzend Genslerstraße 66: Gedenkstätte Hohenschönhausen Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 0 #22 Standort: ehem. HTW-Standort Allee der Kosmonauten Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Allee der Kosmonauten 20-22 Postleitzahl: 10315 Planungsrecht / Baurecht: FNP: gemischte Baufläche M2, Gemeinbedarfsfläche mit hohem Grünanteil, Hochschule und Forschung FNP-Änderung erforderlich B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Wohngebiet, ggf. Mischgebiet Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: ungeeignet für MIV Ausgangssituation: Folgebedarf Infrastruktur: aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache, Wohnen vorherige Nutzung: Hochschulnutzung, Wohnen Wechselwirkungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Defizit Nahversorgung Ausbau Straßenbahnanbindung erforderlich Umwelt / Energie: Altlasten: Altlasten unbekannt Anforderungen Lärmminderung: Eigentum: öffentliche Hand bauliche Schallschutzmaßnahmen zur Straßenbahn und Ausrichtung Aufenthaltsräume Fläche, Anzahl Wohnungen: Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Gesamtfläche: 27.100 m² Belastungsbereich - Hohe Empfindlichkeit Wohnbaufläche: 0 m² energetische Aspekte: GFZ: 0 Fernwärmenetz vorhanden Sonstige Informationen: Anzahl Geschosse: GF Wohnen brutto: 0 m² Potential Wohnungen: 0 WE Planerfordernis B-Plan, ggf. Flächen für Gemeinbedarf vorzusehen singulärer, nicht eingebundener Wohnstandort Priorität: Stadtkontor GmbH langfristig Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 0 #23 Standort: Gewerbebauten "Konsum" Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Ruschestraße 55-63 Postleitzahl: 10365 Planungsrecht / Baurecht: FNP: gewerbliche Baufläche FNP-Änderung erforderlich B-Plan: XVII-27 Verfahrensstand: Im Verfahren Baurecht § 34 BauGB: Gebiet nach § 34 BauGB Art der Nutzung: Mischgeb. MI, Gewerbegeb. GE, Gemeinbedarf (Sport) Charakter d. Bebauung: Geschosswohnungsbau Infrastruktur, Erschließung: Erschließungssituation: Ausgangssituation: Ausbau der Erschließung erforderlich aktuelle Nutzung: Leerstand, Brache, Gewerbe vorherige Nutzung: Gewerbe Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Wechselwirkungen: Gewerbe, Betiebe gemäß BImschG Umwelt / Energie: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: privater Einzeleigentümer Folgebedarf Infrastruktur: Fläche, Anzahl Wohnungen: Gesamtfläche: 33.200 m² Wohnbaufläche: 0 m² GFZ: 0 Anzahl Geschosse: GF Wohnen brutto: 0 m² Potential Wohnungen: 0 WE Priorität: langfristig Anforderungen Lärmminderung: baulicher Schallschutz und Ausrichtung Aufenthaltsräume zur Ruschestraße und Josef-Orlopp-Straße Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit energetische Aspekte: Fernwärmenetz, Gas vorhanden Sonstige Informationen: Planerfordernis B-Plan als Gesamtkonzept für den gesamten Bereich erforderlich zur Bewältigung der Nutzungskonflikte mit den Gewerbebetrieben Änderung des StEP Industrie und Gewerbe erforderlich: Standort derzeit Fläche des Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich Denkmalschutz (Ensemblebereich) Stadtkontor GmbH Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Berlin-Lichtenberg Wohnungsbaupotentiale Standort L-N 0 #26 Standort: Ehem. MfS-Areal Lage: Mittelbereich: Lichtenberg Nord Straße: Normannenstraße 19 Ruschestraße 103-104 Postleitzahl: 10367 Planungsrecht / Baurecht: FNP: Gemeinbedarfsfläche, Verwaltung FNP-Änderung erforderlich B-Plan: - Verfahrensstand: - Baurecht § 34 BauGB: - Art der Nutzung: Infrastruktur, Erschließung: Charakter d. Bebauung: Erschließungssituation: Ausbau der Erschließung erforderlich Ausgangssituation: aktuelle Nutzung: vorherige Nutzung: Leerstand, Ärztehaus, Verwaltung, Gedenkstätte Folgebedarf Infrastruktur: Verwaltung, Büro Umwelt / Energie: Wechselwirkungen: Stadtteil mit Defizit Kindertagesstätten Anforderungen Lärmminderung: Altlasten: Altlasten unbekannt Eigentum: private Eigentümer; öffentliche Hand Ausrichtung Aufenthaltsräume, baulicher Lärmschutz zur Ruschestraße, Frankfurter Alle und innerhalb des Standorts Anforderungen klimagerechte Entwicklung: Belastungsbereich - Sehr hohe Empfindlichkeit Fläche, Anzahl Wohnungen: energetische Aspekte: Gesamtfläche: 78.300 m² Wohnbaufläche: 0 m² GFZ: Anzahl Geschosse: GF Wohnen brutto: 0 m² Potential Wohnungen: 0 WE Priorität: langfristig Stadtkontor GmbH Fernwärmenetz, Gas vorhanden Sonstige Informationen: Planerfordernis B-Plan und Bebauungskonzept für den Gesamtbereich im Rahmen des Sanierungsrahmenplans / Blockkonzept zu entwickeln Datenstand: 31.12.2012 Stand: 25.04.2013 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Anhang II: Tabellen zu Einwohnern, Sozialstruktur und Wohnungsmarktsituation Tabelle II-1: Einwohner nach Stadtteilen im Bezirk Lichtenberg Stadtteil 31.12.2007 31.12.2012 Veränderungen absolut Veränderungen in % 4.063 4.242 179 4,4 % Neu-Hohenschönhausen Nord 28.210 27.439 -771 -2,7 % Neu-Hohenschönhausen Süd 25.759 25.890 131 0,5 % Alt-Hohenschönhausen Nord 13.315 13.509 194 1,5 % Alt Hohenschönhausen Süd 28.409 29.462 1.053 3,7 % Fennpfuhl 30.883 31.889 1.006 3,3 % Alt-Lichtenberg 22.189 24.398 2.209 10,0 % 9.874 9.814 -60 -0,6 % Neu Lichtenberg 27.206 29.740 2.534 9,3 % Friedrichsfelde Nord 13.141 13.423 282 2,1 % Friedrichsfelde Süd 24.592 24.411 -181 -0,7 % 2.272 3.305 1.033 45,5 % 20.895 22.983 2.088 10,0 % Lichtenberg insgesamt 250.808 260.505 9.697 3,9 % Zahl der Haushalte (geschätzt) 143.300 150.600 7.300 5,1 % 1,75 1,73 3.353.854 3.469.621 115.767 3,5 % Malchow, Wartenberg, Falkenberg Frankfurter Allee Süd Rummelsburger Bucht Karlshorst Personen je Haushalt (geschätzt) Einwohner Berlin insgesamt Quellen: Statistische Berichte, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Haushaltszahl geschätzt auf der Grundlage der IBB Wohnungsmarktberichte 2009, S. 84 und 2012 S. 86 Bezirksamt Lichtenberg, Steuerungsdienst Abgrenzung der Stadtteile gemäß LOR-Bezirksregionen Stadtkontor 67 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Tabelle II-2: Einwohner, Ausländer und Leistungsberechtigte nach SGB II nach Stadtteilen im Bezirk Lichtenberg Stadtteil Einwohner 31.12.2012 Ausländer 31.12.2012 in % Berechtigte SGB II 31.12.2011 in % 4.242 77 1,8 % 120 2,8 % Neu-Hohenschönhausen Nord 27.439 1.729 6,3 % 5.128 18,7 % Neu-Hohenschönhausen Süd 25.890 1.758 6,8 % 4.400 17,0 % Alt-Hohenschönhausen Nord 13.509 774 5,7 % 1.047 7,8 % Alt Hohenschönhausen Süd 29.462 2.018 6,8 % 2.796 9,5 % Fennpfuhl 31.889 3.315 10,4 % 4.253 13,3 % Alt-Lichtenberg 24.398 3.302 13,5 % 2.907 11,9 % 9.814 1.530 15,6 % 1.297 13,2 % Neu Lichtenberg 29.740 2.448 8,2 % 4.006 13,5 % Friedrichsfelde Nord 13.423 1.441 10,7 % 2.181 16,2 % Friedrichsfelde Süd 24.411 2.345 9,6 % 2.391 9,8 % 3.305 177 5,4 % 171 5,2 % Karlshorst 22.983 1.314 5,7 % 1.122 4,9 % Lichtenberg insgesamt 260.505 22.228 8,5 % 31.819 12,2 % 3.469.621 503 945 14,5 % Malchow, Wartenberg, Falkenberg Frankfurter Allee Süd Rummelsburger Bucht Berlin insgesamt Quellen Statistische Berichte, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bezirksamt Lichtenberg, Steuerungsdienst Stadtkontor 68 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Tabelle II-3: Wohnungsbestand im Bezirk Lichtenberg am 31.12.2011 Wohnungen Lichtenberg abs. HOWOGE in % abs. Berlin in % abs. in % 1-Raum/2-Räume 21.126 14,6 7.288 14,2 285.891 15,0 3-Räume 46.516 32,3 16.270 31,6 688.339 36,2 4-Räume 51.938 36,1 20.173 39,2 579.648 30,5 5-Räume 20.547 14,3 6.959 13,5 241.730 12,7 3.834 2,7 720 1,4 107.723 5,7 Wohnungen insgesamt 143.961 100,0 51.410 100,0 1.903.231 100,0 Wohnungen 2007 141.941 1.887.516 1,4 % 0,8 % 6-Räume und mehr Veränderungen 2007-2011 Wohnfläche in m² 2011 9.188.500 3.124.287 134.513.700 Wohnfläche je WE. in m² 2011 63,8 m² 60,8 m² 70,7 m² Wohnfläche je Einw. 2011 34,7 m² 38,4 m² Quellen: Statistischer Bericht, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg HOWOGE, Nachhaltigkeitsbericht 2011/2012, S.7./S. 34 Tabelle II-4: Struktur des Wohnungsangebots im Bezirk Lichtenberg am 31.12.2011 abs. Wohnungen insgesamt in % Berlin 143.961 100 % 100 % 35 % - davon Wohnungsbestand der Mitgliedsunternehmen BBU 95.042 66 % - davon Wohnungsbestand der HOWOGE in Lichtenberg 47.957 33 % - davon Wohnungsbestand Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg e.G. 10.136 7% - Leerstandsquote 2011 der Mitgliedsuntern. BBU 1.520 1,6 % 2,6 % - Fluktuation im Jahr 2011 (Anteil der durch Mieter gekündigten Wohnungen am Wohnungsbestand der BBU-Unternehmen) 7.508 7,9 % 8,0 % Quellen BBU-Marktmonitor 2012, S. 68, S. 75 HOWOGE, Nachhaltigkeitsbericht 2011/2012, S. 6 Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg e.G., Geschäftsbericht 2011, S10 Stadtkontor 69 ENTWURF Bereichsentwicklungsplanung Wohnen Lichtenberg Tabelle II-5: Daten zur aktuellen Mietentwicklung im Bezirk Lichtenberg Lichtenberg Berlin Neuvermietungsangebote 2007 (alle Marktsegmente) 5,70 € 5,90 € Neuvermietungsangebote 2012 (alle Marktsegmente) 6,50 € 7,50 € + 14,0 % + 27,1 % + 6,6 % + 13,8 % Unteres Marktsegment 2012 (Median) 4,85 € 4,89 € Oberes Marktsegment 2012 (Median) 10,00 € 13,95 € 579,00 € 738,00 € 2.367,00 € 2.696,00 € 24,4 % 27,4 % Bestandsmieten am 31.12.2011 5,22 € 5,04 € Neuvertragsmieten 2010 5,70 € 5,45 € Neuvertragsmieten 2011 5,82 € 5,60 € Veränderungen zu 2010 2,1 % 2,8 % Veränderung zu 2007 Veränderungen zu 2011 Wohnkosten warm ø Kaufkraft je Haushalt ø Wohnkostenquote Mieten der BBU Unternehmen Quellen: GSW, Wohnmarkt Report Berlin 2008, S. 3 und 2013, S. 6, 20 BBU-Marktmonitor 2012, S. 101, 104f Tabelle II-6: Wohngeldempfänger und WBS-Antragsteller im Bezirk Lichtenberg 2008-2012 Jahr Wohngeldempfänger WBS-Anträge insgesamt 2008 2.622 704 91 2009 3.644 548 60 2010 4.359 548 60 2011 3.476 629 51 2012 3.064 2.125 338 Quelle: davon mit dring. Wohnbedarf Bezirksamt Lichtenberg, Amt für Bürgerdienste, Jan. 2013 Stadtkontor 70